הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 53)

27
ועדת הכספים
7.12.2004
הכנסת השש-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שני




פרוטוקול מס' 217
מישיבת ועדת הכספים
מיום שלישי כ"ד בכיסלו התשס"ה (7 בדצמבר 2004), שעה 10:00

1. הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 53), התשס"ד-‏2004
2. הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(תיקון – הארכת התקופה הקובעת), התשס"ד-2004

חברי הוועדה: אהוד רצאבי – ממלא מקום היו"ר
רוני בריזון
משה גפני
נסים דהן
יעקב ליצמן
אברהם (בייגה) שוחט

אוסקר אבו-ראזק סגן נציב מס הכנסה
עו"ד יעל ייטב יועצת משפטים – רשות המסים, משרד האוצר
ורד אולפינר מחלקה מקצועית, משרד האוצר
ארז עיני עוזר המשנה למנהל, רשות המסים, משרד האוצר
נדב הכהן לשכת רואי החשבון בישראל
יחזקאל פלומין נציג לשכת עורכי הדין
שלמה בן עזרי סמנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים בישראל
סמדר אלחנני יועצת כלכלית לוועדת הכספים

שגית אפיק

טמיר כהן

יפה קרינצה




1. הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 53), התשס"ד-‏2004
2. הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(תיקון – הארכת התקופה הקובעת), התשס"ד-2004

בוקר טוב, אנחנו ממשיכים בדיון על תיקון 53 לחוק מיסוי מקרקעין. היו כמה דברים שעצרנו בהם בפעם שעברה, האם יש תשובות? מדובר על שלושה דברים: סעיף 39, הארכה ל-2006 והשלישי הוא 18 חודש לגבי מס רכישה על דירה שנייה. דיברנו ארוכות על נושא ה-18 חודשים בפעם שעברה. מי שרכש דירת מגורים ולא מכר את הראשונה תוך 18 מאבד את - - -

הארכה של 18 החודשים.

נכון, השאלה אם יש לזה פתרון או שטרם הקדשתם לזה מחשבה נאותה.

טרם הקדשתי לזה מחשבה נאותה.

עד 31 בדצמבר זה יהיה בסדר? טוב. מה לגבי שני הנושאים האחרים? אתה אומר שאתה שומר את זה בקנה בשביל לראות איפה אתה נמצא. בסדר גמור. היום לא יהיו הצבעות כנראה. אנחנו ממשיכים לפי סדר הסעיפים. בפעם שעברה עצרנו בסעיף 17.

"תיקון סעיף 47 17.בסעיף 47 לחוק העיקרי, בהגדרה "יתרת שווי רכישה", בסופה יבוא "ולעניין זכות חלופית, כהגדרתה בסעיף 49יא - גם לאחר ניכוי הפחת בשל הזכות הנמכרת הפטורה, ובשל יתרת הזכות הנמכרת, כהגדרתן באותו סעיף; האמור בהגדרה זו לעניין זכות חלופית, יחול, בשינויים המחויבים, גם לעניין קרקע חקלאית חלופית, דירת מגורים חלופית וזכות למגורים בבית אבות, כמשמעותם בפרק חמישי 3".

זה תיקון טכני, שנובע מכך שבסעיף 47 יש התייחסות רק לפחת של הנכס שנמכר. בגלל שבחילוף צריך רצף, ההוראה צריכה התייחסות גם לזה.

"תיקון סעיף 48א 18.בסעיף 48א לחוק העיקרי - (1) בסעיף קטן (ב1)(1), במקום "של 50%" יבוא "המס הגבוה ביותר הנקוב בסעיף 121 לפקודה".

(2) בסעיף קטן (ד) - (א) הרישה המסתיימת במילים "ועד לשנת הרכישה" תסומן "(1)"; (ב) הסיפה, החל במילים "ואולם לגבי" תסומן "(2)" ובה, במקום "ואולם" יבוא "על אף הוראות פסקה (1)" ובמקום "ובלבד ששיעור המס לא יעלה על השיעור הקבוע בסעיפים קטנים (א) או (ב), לפי העניין" יבוא "ואולם אם שיעור המס בשנת המכירה לפי הוראות סעיף קטן זה הוא 25% או יותר, יחויב השבח במס לפי הוראות סעיפים קטנים (א) או (ב), לפי העניין ו-(ג)";

(3) בסעיף קטן (ד1), בפסקה (3), ברישה, במקום "במקרקעין שהם קרקע, ובלבד שנתקיימו" יבוא "במקרקעין שהיו ביום רכישתם קרקע, אלא אם כן התקיימו";

(4) בסעיף קטן (ה) - (א) בפסקה (1)(א), במקום "ביתרת" יבוא "בשיעור המס הקבוע בסעיף קטן (ב), בשיעורי המס החלים על כלל הכנסתו החייבת של המוכר לפי הוראות הפקודה וביתרת"; (ב) אחרי פסקה (1) יבוא: "(1א) במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין, כשיום הרכישה של הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד המקרקעין, לפי העניין, היה לפני יום התחילה, יחולו הוראות פסקה (1), בשינויים האלה: (א) השבח הריאלי עד יום התחילה ויתרת השבח הריאלי יחושבו כפי שהיו מחושבים אילולא הגיש המוכר בקשה כאמור בפסקה (1); (ב) חישוב המס ייעשה בהתחשב בשיעורי המס הקבועים בסעיף קטן (ב1), וכן בהתחשב בשיעורי המס החלים על כלל הכנסתו החייבת של המוכר וביתרת נקודות הזיכוי שלהם הוא זכאי, כאמור בפסקה (1);(ג) בשנה שבה נבע הרווח, יחושב המס על חלק השבח המיוחס לה, לפי האמור בסעיף קטן (ב1)."

עיקר התיקונים כאן באים להשלים הוראות שהיו חסרות. היום, לפי הוראות סעיף 48א רבתי, ברגע שיחיד מוכר זכות במקרקעין החוק אומר שיש לשלם מס של 50%. אבל אנחנו כבר לא במס של 50%, היום לדוגמה בסעיף 121 המכסימום הוא 49%, אז אנחנו אומרים שאם המוכר הוא יחיד, המס יהיה על פי אותם שיעורים שנקובים בסעיף 121. הפסקאות הנוספות הן פסקאות הבהרה.

50%, 49% וכל האחוזים שיהיו בעתיד הם לא עניין של תיאום מס, זה קבוע.

זה מדרגות מס.

הוא יכול לעשות תיאום מס שנתי?

הוא יכול גם לפני כן ללכת לפקיד השומה ולהגיד: שיעור המס שלי הוא הרבה פחות מאשר 49%. יקבל אישור מפקיד השומה וילך למס שבח. הוא לא צריך להמתין עד סוף שנת המס.

על הקרקע זה אוטומטית היה 50%.

סביר להניח שמי שמוכר קרקע, יש לו הכנסה מעל מס התחלתי של 50%.

למה? בגלל שיש לו קרקע משנת תרת"ו?

אם יש לו קרקע משנים רבות, ובאותה שנה אין לו הכנסה, הוא יכול ללכת לפקיד השומה ולהביא אישור, שלא יחייבו אותו בשיעור המס המכסימלי, אלא יעשו לו כמו תיאום מס. אם הוא לא רוצה, הוא משלם את המס, בסוף שנת המס מגיש את הדוח ועושים לו חישוב מחדש.

הסעיף שאנחנו הצענו והנציבות הסכימה, זה להתאים את זה מפעם לפעם לפי התקרה.

לכן זה נשאר פתוח, בסדר. אנחנו עוברים לסעיף הבא.

"תיקון סעיף 49ב 19.בסעיף 49ב(1)(ג) לחוק העיקרי, אחרי "לפי סעיפים" יבוא "49ז1".

סעיף 49ב רבתי, כשהוא בא לתת פטור ממס שבח, הוא מתחשבן עם העבר. ישנם סעיפי פטור שהם רק דחיית מס. סעיף 49ז1 רבתי הוא דחיית מס. היום הוא לא מופיע בתור סעיף 49ב רבתי, ולכן אם מישהו לדוגמה מכר בשנה שעברה, וקיבל פטור לפי 49ז1, שזה לא פטור אלא דחיית מס, היום אם הוא ימכור יכולים להגיד לו שהוא חייב מס. ההוראה הזאת אומרת שהפטור הזה לא ייחשב כפטור לעניין סעיף 49ב רבתי.

יש הערות? אנחנו ממשיכים.

"תיקון סעיף 49ג 20.בסעיף 49ג(1) לחוק העיקרי, במקום "בשנה שקדמה למכירה" יבוא "ב-18 החודשים שקדמו למכירה".

זו גם הקלה. סעיף 49ג רבתי הוא הסעיף שמסדיר את הנושא של מכירת דירת מגורים, וקנייה של דירה חלופית.

אז זו לא הקלה, זו החמרה. פעם זה לא היה תלוי בתקופה בכלל, קנית דירה ומכרת דירה – תמיד היית פטור. דירה יחידה תמיד פטור, קנית דירה במקום הקיימת, הפטור ממשיך הלאה. עכשיו אמרתם שכדי שהקבלנים לא יעשו עסקים, יבנו דירה על שמם וימכרו אותה, וככה יבנו וימכרו, צריך בין המכירה לקנייה צריך זמן של שנה.

זה מס רכישה.

זה לא מס רכישה. לדירת יחיד יש פטור אחת לארבע שנים - - -

כשיש לך רק דירה אחת כל הזמן, אין בעיה. הבעיה היא כשמוכרים דירה, אבל קודם קונים ואחר כך מוכרים. כל ההוראה הזאת אומרת שאנחנו רוצים להקל. במקום שהפער יהיה רק 12 חודשים ניתן 18 חודשים, זה הכל.

אני אומר לא להגביל את זה בזמן. ברגע שאתה מוכיח לשביעות רצונו של פקיד השומה שאת הדירה שמכרת כדי לממן את הדירה שקנית, לפני עשר שנים, אבל לקח זמן למכור. חשבת שתמכור במחיר סביר, נפל השוק ולא מכרת. העדפת לקחת הלוואה בבנק ולא למכור את הדירה. אם הדירה תגיע למחיר הריאלי שלה, שווה לך ההלוואה, ריבית הביניים. מכרת כשהשוק התאושש והחזרת את ההלוואות, הוא יוכיח לך.

אז נעשה עשר שנים, אחרי עשר שנים לא ימכור, מה נעשה? נתקן לו שומות עשר שנים אחורה? התקופה חייבת להיות תקופה קצרה.

אחרי ארבע שנים ממילא יש לו פטור.

אנחנו כאן מקלים ולא מקשים.

אם כבר מגבילים בזמן, צריך שיהיה זמן סביר. במשבר האחרון של הדירות נוצר מצב שאנשים לא הצליחו להיפטר מדירות גם אחרי שנתיים, אתם יודעים את זה. אז הוא נכנס לבוץ כי הוא משלם כפול, גם ריבית וגם מס.

אם כך, אתה מציע להאריך את התקופה מ-18 חודשים ל-48 חודשים, כדי שיהיה חופף לתקופת הפטור?

הייתי מציע שנתיים. במשבר האחרון של הנדל"ן אנשים קנו דירות, היו בטוחים שיצליחו למכור את הדירה במהירות והיא לא נמכרה. אז קרה אחד משניים, או שהוא לקח הלוואת גישור יקרה, וכשעברו 18 חודשים הטלתם עליו מס, ואז הוא שילם כפול גם את ריבית הלוואת הגישור וגם מס שבח, או שהוא מכר את זה במחיר הפסד.

אבל צריך לזכור שמרבית האזרחים משתמשים בסעיף ב1, שזה הפטור לארבע שנים. פה מדובר בפטור אחר.

הוא רצה להשתמש בפטור הזה. הוא קנה דירה מקבלן על הנייר, הקבלן הבטיח שתהיה מוכנה בעוד שנה והיא לא הייתה מוכנה. הוא לא מכר את הדירה הישנה עד שהחדשה מוכנה, וכשרצה למכור היה משבר ולא הצליח למכור. הוא יכול למכור ב-50% מערך הדירה או לקחת הלוואת גישור.

או למכור אחת לארבע שנים.

הוא מכר אחת לארבע שנים, אבל הוא קנה עוד פעם, אז יש לו שתי דירות.

ניתן למר אבו-ראזק לשקול, ונחזור לזה. מר אבו ראזק, דיברנו על תקופת צינון של שלוש שנים למשפחות חד-הוריות.

כן, אתה מדבר על 49ו' רבתי.

מצב שבו בני זוג עם ילד שמקבלים דירה, תקופת צינון היא שנה. הבאתי לפניך הצעת חוק שלי, שעדיין לא העברתי אותה בקריאה טרומית, על מצב שבו זה לא בני זוג אלא משפחה חד-הורית. זה למעשה זהה לחלוטין למצב של שני בני זוג עם ילד, ואמרתי שנחיל גם עליהם את התקופה של השנה. אפשר לעשות את זה כבר פה, במקום להתחיל לרוץ עם הצעת החוק בקריאה טרומית וכולי, שזה סיפור ארוך.

תקופת צינון אוטומטית יוצרת בעיות. לפעמים יש מצב שזה שהעביר את הדירה יכול היה למכור אותה בפטור, אבל היות והעביר אותה בתום לב לבנו, הבן היה צריך כסף ומכר דירה, הוא נופל בזה. אם כבר – וזה יכול לפתור את כל הבעיות – ראוי להוסיף סעיף בתקופת הצינון האוטומטית, לתת סמכות למנהל מס שבח, לכשהוכח להנחת דעתו שהעברה במתנה לא נועדה להפחתת מס, לתת את הפטור. לא להפעיל את תקופת הצינון האוטומטית.

לא, לא, אף פעם לא תנוח דעתו. אני אשקול גם את זה.

עוד הערה, לגבי נושא שהגעתי אליו מתלונות של אנשים שפנו אליי. קורה שאדם קנה דירה ולקח משכנתא. אחר כך הבנק רואה שהוא לא עומד בתשלומים, הקבלן מבטל את הקניה. זה נחשב שהוא מכר דירה אחת. בספרים רשום שהאדם מכר דירה פעם בארבע שנים. זאת אומרת, למסכן אין דירה, וגם מחר מחרתיים אם יקבל בירושה דירה וירצה למכור אותה כי המשכנתא חונקת - - -

יכול להיות שהוא מכר בכזה מצב שאין לו רווח, ואם אין לו רווח ינצל את זה.

אין לו דירה כי לקחו לו את הדירה - - -

ב-100% מהמקרים שיש לו הפסד, לא כדאי לו לבקש את הפטור.

חבל לו לנצל את הפטור. פה בדיוק הבעיה של כמה עורכי דין, שלא יודעים לתת את הייעוץ הנכון, כי אומרים אוטומטית ללכת על הפטור ממס, במקום לנצל את המצב. לכן, אמרתי שצריך לתת גם לרואי חשבון אפשרות לייצג במס שבח, כי הם מכירים את הבעיה הזאת.

אנחנו ממשיכים לסעיף 21. "בסעיף 49ז לחוק העיקרי - (1) אחרי סעיף קטן (א) יבוא: "(א1) על אף הוראות סעיף קטן (א), במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, יקראו כל אחד מהסכומים הנקובים בסעיף קטן (א)(2) ו-(3), באופן יחסי, בהתאם לחלקו של המוכר בדירת המגורים המזכה.";

(2) בסעיף קטן (ב), במקום "סעיף קטן (א)" יבוא "סעיפים קטנים (א) ו-(א1)".

סעיף 49ז רבתי מדבר על אותו מקרה שבו מישהו מוכר דירת מגורים, ולדירת המגורים הזאת נלוות זכויות בנייה.

שלא נוצלו, יותר מ-30%. עד 30% זה נקרא ניצול.

הפטור במס שבח הוא רק על דירת המגורים ולא על זכויות הבנייה. אז עולות הרבה מאוד בעיות, כשמוכרים כזה נכס מעורב, התמורה היא בגין מה. סעיף 49ז רבתי נותן פתרון טכני. ההגדרה של דירות מגורים בחוק מס שבח מקרקעין אומרת שגם חלק מדירת מגורים זה דירת מגורים. אז נניח ששני אנשים מוכרים דירת מגורים אחת, ויש לה זכויות בנייה, יתחילו לריב מי יקבל את הסכום הפטור. במקום לריב, אומרים שכל אחד יקבל פטור יחסי.

בסדר גמור.

ואם הוא מוכיח באותות ומופתים שזאת הייתה השותפות ביניהם, לאחד יש זכויות בנייה בלבד, ולשני הדירה? שניים קנו מגרש שיש עליו בניין קטן, ובהסכם אמרו שאחד קונה את הזכויות.

אם מראש אדם אחד קונה את דירת המגורים והשני את זכויות הבנייה, לדעתי אחד מוכר זכויות בנייה והשני דירת מגורים וזה לא קשור לסעיף 49ז.

למרות שברישום לא כתובה החלוקה הזאת, שני האנשים רשומים.

אפשר לרשום הסכם שיתוף.

אני רוצה להסב את תשומת הלב לנושא של חלוקת הניכויים בין חלק הדירה הפטורה לבין חלק הדירה שחייב. הייתה הסכמה בין לשכת עורכי הדין וביניכם, שתודיעו לפרוטוקול בוועדת הכספים שתפעלו לפי החוזר שמאפשר סטייה מהכלל.

אנחנו נפעל לפי החוזר.

נניח שמכרתי בית עם זכויות בנייה נוספות, ושילמתי היטל השבחה בגין האפשרות להכשיר את זכויות הבנייה הנוספות. ברור שלא שילמתי את זה בהקשר של הבית, אבל לפי הנוסח הקיים אני צריך למנן את זה בין שני החלקים, למרות שבוודאי לא שילמתי היטל השבחה על הבית הקיים. הנציבות בהגינותה הוציאה חוזר, שאומר שזה לא מחייב בכל מקרה להפעיל את כלל הברזל הזה.

יש חוזר, אני לא רואה בעיה. מתקנים חוק כשיש בעיה.

אני ממשיכה לסעיף 22. "תיקון סעיף 49י 22.בסעיף 49י לחוק העיקרי - (1) בסעיף קטן (א) - (א) בהגדרה "אופציה", בפסקה (2), במקום "או ניתנת למימוש" יבוא "ולמימוש"; (ב) אחרי ההגדרה "אופציה" יבוא: "התקופה הקובעת" - התקופה שמיום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) עד יום ל' בכסלו התשס"ו (31 בדצמבר 2005);"; (2) בסעיף קטן (ג) - (א) אחרי פסקה (1) יבוא: "(1א) לצורך חישוב מס המכירה, תיווסף לשווי המכירה התמורה שקיבל בעל הזכות במקרקעין בעבור האופציה;"; (ב) בפסקה (2), במקום "מס המכירה ומס הרכישה" יבוא "מס הרכישה". "

כידוע יש הוראת שעה שמאפשרת מסחר באופציות, ואנחנו רוצים להאריך את ההוראה הזאת. לא כל כך ברור בסעיף 49י רבתי שהכוונה היא לאופציית סחירות. ברור שהכוונה היא אך ורק לאופציות סחירות, לכן השינוי "ניתנת למימוש או למימוש" בא להבהיר שמדובר באופציה שניתנת למכירה. זה רק עניין טכני. לתקופה הקובעת ברור שאין התנגדות.

יש הסתייגות, אנחנו מחכים לתשובה.

הפסקה האחרונה אומרת שלצורך חישוב מס המכירה תיווסף התמורה שקיבל, ביטלתם "בעבור האופציה". האופציה הזאת קשורה לזכות במקרקעין, שחייבת במס מכירה, ולכן אנחנו מבהירים שלצורך חישוב מס המכירה, יוסיף לשווי התמורה של מכירת הזכות את השווי של האופציה.

אנחנו מבקשים שההבהרה הזאת שמס המכירה ישולם רק על הקרקע פלוס האופציה, ולא על כל התמורה, תוחל גם אחורה.

זה מופעל, וכך נכתב.

תודה רבה. ההערה השנייה, באופציות הסחירות יש מבחן שאסור לשלם יותר מ-5% בהתחלה. מלכתחילה סברנו שזה מעט מידיי. אדם שיש לו קרקע, בשביל לקבל 5% במזומן, לא כל כך הגיוני שהוא ייתן את האופציה. אין פה הרי שום התחמקות, היינו ממליצים להעלות את הרף לפחות ל-10%, אולי אפילו יותר, מכיוון שאז יש יותר פיתוי לבעל הקרקע לדעת שיש לו משהו ביד אם האופציה לא תופעל. אין פה שום התחמקות ממס, זה טוב לרשות, זה טוב לכולם.

יתחמק או לא יתחמק – זה הקשר החוזי ביניהם. זה שקבעו 5% או 10% או 20%, זה לא מונע את ההתחמקות.

זה מונע את ההתקשרות.

לא נתקלנו בסיטואציה שזה מונע התקשרות.

הסכמנו, ואמרנו שיכול להיות שהאופציה הזאת תבוטל. אם היא תבוטל, למה לעשות את החיוב במס שבח? אם הוא שילם 30%, בוודאי שהיא לא תבוטל, 10% לדעתי זה אומר שכמעט בוודאות האופציה הזאת לא תבוטל, לכן לא צריך להחיל עליה את הדין של ניתוק. 5% - זה יכול לקרות, ולכן נחיל על זה את העיקרון של הניתוק.

אני מסכים עם מה שאתה אומר, אבל אתה רק מחזק את ההערה ש-5% זה לא משמעותי.

דווקא בגלל שזה לא משמעותי, זה ההיגיון של הוראת השעה.

אבל אנחנו רוצים לעודד את היזם לתת סכום לא גדול יחסית – גם 10% זה לא סכום גדול – ולרוץ לעשות מאמצים אדירים לגלגל את העסקה. למה להקשות עליו לקשור את בעל הקרקע?

5% במקרקעין זה סכום מאוד גדול.

לא אם השווי נמוך.

זה בעיקרון שווה לריבית שהוא דוחה על התשלום.

אם רוצים לקדם את האפשרות, שבמידה ויש אופציה, בכפוף למה שכתוב פה נשחרר אותו.

נתתי פתרון לאותן אופציות שיש סיכוי גבוה שיבוטלו. לא נתתי פתרון לאופציות שיש סיכוי גבוה שימומשו.

השאלה היא אם אתה רוצה לקדם את המכשיר הזה או לא.

בהוראת השעה אני מוכן רק לדבר אחד – להאריך את המועד, אני לא מוכן לגעת בתנאים. אם רוצים לגעת בתנאים, בואו נפתח את הכל. מהניסיון שלנו, יש דברים אחרים שצריך לגעת. לא רצינו לגעת בתנאים האחרים כי ידענו שזה יכול לייצר בעיות.

הייתה ועדה ציבורית, ישבו בה מירב המומחים והמייצגים בתחומים האלה, שמכירים את השוק, ואלה המלצות הוועדה.

אני מכיר הרבה ועדות שישבו ואחר כך שינו את מה שקבעו בוועדה.

זה סוכם מתוך הכרות עם השוק.

באותם סעיפים של הוראת השעה, יש תנאים שאנחנו רוצים לשנות, אבל בחרנו לא לשנות, רק להאריך את התקופה.

מותר לנו בוועדה לדון בנושא הזה, ולהביע את דעתנו. כשאנחנו מאריכים את תוקף האופציה, אנחנו רוצים לעודד את הנושא הזה, אנחנו רוצים שאנשים ייקחו אופציות, ובמידה וחלים תנאים כאלה ואחרים, הסעיף יפעל בהתאם. מר הכהן אומר שב-5% אין שום אינסנטיב ללכת לקראת אופציה.

אם הוא נותן לי יותר, זה אומר שמדובר במכירה ודאית. למכירה ודאית אני לא רוצה לתת פתרון. מכירה ודאית היא מכירה של זכות במקרקעין.

זה אמור לעודד את אותם המקרים שיש בעל קרקע שנמאס לו, הוא לא רוצה לחכות או שהוא לא כל כך יודע את האופציה, והוא אומר שבשביל סכום לא גדול יחסית, אבל שייצא לו מזה משהו, הוא מוכן לתת את האופציה לשנה ושנתיים. ברור שאם לא תיתן לו שום דבר, הוא לא ייתן את האופציה. אדם שלא מקבל שום דבר בשביל האופציה לעולם לא ייתן אותה. הרי זה לא מחייב את הצד השני, זה רק מאפשר לצד השני.

מר פלומין אמר שהמחיר של האופציה זו הריבית. אנחנו היום באינפלציה אפס, ריבית של 4%, 5%, ולכן דווקא עכשיו זה מתאים יותר. כשוועדת רבינוביץ' עשתה, יכול להיות שאז היה צריך להגדיל יותר מ-5%. כשבדקו ולקחו את תנאי השוק ראו שהמקובל הוא 5%. היום כשהריבית ירדה, את רוצה שאני אעלה את זה?

אני חושב שזה לטובת המשק שיהיה אינסנטיב לבעל הקרקע להתקשר בעסקה כזאת, בשביל זה אנחנו עושים את זה.

הנקודה היא אחת, האם אנחנו רוצים לעודד את המצב של אופציה.

כמה אתה חושב עולה מגרש סביר, שרוצים לבנות עליו, ונותנים עליו אופציה?

אם זה חקלאי, היום זה מעט?

אתה חושב שהאופציות הן לחקלאים?

אנחנו משתמשים באופציה כשאנחנו לא רוצים לעשות הסכם עם תנאי מתלה, זה הכלי האלטרנטיבי. בשביל מה נותנים את האופציה? בא הקונה הפוטנציאלי ואומר שהוא רוצה לבדוק מה תגיד ועדת התכנון המקומית, מה יגידו גופים אחרים. האופציה היא חד-צדדית, הקונה יכול להפעיל אותה אבל הקונה לא יכול לבטל אותה. בעד זה צריך לשלם דמי ריתוק, השאלה היא דמי הריתוק של 5% בלבד הם מספיק פיתוי כדי להתקשר, כבעל קרקע, בעסקת אופציה ולא בעסקת מכר.

אם העיקרון הוא שאנחנו מדברים על כל סעיפי המעבר כעסקת חבילה, בלי תיקון, רק מאריכים את התוקף – למרות שאני חושב שזה שגוי – אז בסדר.

את זה גם אני אומר. עדיף להאריך מאשר שלא יהיה כלום.

צריך לזכור שיש לנו גם את האופציה המסורתית שתמיד הייתה, והסיטואציה שאתם מדברים עליה היא אותה אופציה, אין עם זה שום בעיה.

אתה רוצה להגדיל ל-10%? אבל הוא ישלם מס מלא, לא 25% אלא 50%. אתה רוצה? אתן לך.

מה הקשר? איך זה מתחבר? בואו נעשה בדיקה קלה, זה לא מס הכנסה נגד כל העולם.

למכור אופציה רגילה עם תנאי מתלה זה הסכם מאוד קשה. מאוד קשה להפגיש את הצדדים, כי כל אחד מפחד, מה זה עמד בתנאים או לא עמד בתנאים. זה הסכם מאוד כבד. לעומת זאת, אופציה ידידותית הוא הסכם של מה בכך.

אם אני רוצה כלכלית לקדם את הנושא שנקרא אופציה, וזה נתון לבדיקה ש-5% לא נותנים לנו שום פתרון כלכלי, אז בואו נחשוב על אפשרות להעלות את זה, כי אנחנו רוצים לעודד את האופציות. אם הטענה היא שזה לא יעודד – אז חבל על הזמן, ונתקדם הלאה.

אתם תיקחו 10%, ואני רוצה להקטין את התקופה לשישה חודשים, אפשר?

ממילא לא עומדים אצלך בתור לעסקאות.

השאלה היא מה אתה רוצה. אם אתה רוצה לעודד, תן 10% ואפילו להאריך את התקופה.

כשהיא לא מתממשת אמרתי שיש מס של 25%.

אבל תקבל עוד פעם מס במכירה השניה.

גם לנו, כתוצאה מניסיון, יש דברים בתנאים שאנחנו רוצים לשנות. בחרנו בדרך האחרת, אמרנו שלא נפתח את התנאים, כי לנו דברים שאנחנו רוצים לתקן.

טוב, אבל יש לי בקשה. לא כל דבר נעשה ב: אם אתם ככה, אז אני ככה. אם יש דבר שטעון תיקון כלכלי הגיוני, בואו נתקן אותו.

אז אני אומר שיש לי דברים כלכליים אחרים בתנאים, טעונים תיקון, ואני עוזב אותם.

תנו לזה מחשבה. במידה ונמצא שזה יכול לעזור למשק בלי שזה עולה לאוצר המדינה יותר מידיי, בואו נעשה את זה. אם זה לא עוזר למשק לא נעשה את זה. יש לנו זמן, נחשוב על זה ונתקדם בינתיים.

תיקון סעיף 49יא 23.בסעיף 49יא לחוק העיקרי - (1) בסעיף קטן (א) - (א) בהגדרה "מבנה עסקי", בפסקה (1), בסופה יבוא "או שהוא מושכר למדינה או לגוף שחלות עליו הוראות סעיף 9(2) לפקודה, ומשמש אותם במישרין"; (ב) אחרי ההגדרה "מלאי עסקי" יבוא: "התקופה הקובעת" - התקופה שמיום כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) עד יום ל' בכסלו התשס"ו (31 בדצמבר 2005);";

(2) בסעיף קטן (ב) - (א) בפסקת משנה (2)(ב), אחרי "והוצאות הבניה לא פחתו" יבוא "מ-70%"; (ב) בפסקת משנה (4), במקום "המכירה אינה לקרוב ואינה שינוי ייעוד" יבוא "מכירת הזכות הנמכרת אינה לקרוב ורכישת הזכות החלופית אינה מקרוב, והן אינן שינוי ייעוד.

(3) בסעיף קטן (ד), בפסקה (2), במקום "הזכות המתואמת" יבוא "הזכות הנמכרת".

סעיף 49יא מדבר על חילופי נכסים. ראינו שהתנאים שהשוכר חייב להשתמש בזה שימוש עסקי, יוצרים בעיה עם השכרה למוסדות ציבוריים או למדינה, שבהגדרה אין להם עסק. לכן אנחנו אומרים שגם אם השכירו למדינה או לגוף שחל עליו סעיף 9(2), גם אז נראה בזה חילוף. התקופה הקובעת – זה ברור. בעבר היה תנאי שהוצאות הבניה לא פחתו מ-100%, אנחנו חושבים שזה גבוה מידיי, ולכן אנחנו מפחיתים את זה ל-70%. בפסקה (3) זה רק תיקון טעות.

אנחנו לא מתנגדים לשום דבר, גם לסגירת הפרצה שמר אבו-ראזק הזכיר. אנחנו מבקשים שייכתב שהדבר הראשון – המדינה – זה מבהיר, ולא חדש.

זה ברור.

למדינה יש את העסק הכי גדול.

אני ממשיכה לסעיף 24. " 24.בסעיף 49יא1 לחוק העיקרי, בסעיף קטן (ב) -(1) בפסקה (1), במקום "סעיפים 40(ב) ו-49יא(ג)" יבוא "סעיף 49יא(ג)"; (2) בפסקה (2), במקום "סעיפים 40(ג) ו-49יא(ד)" יבוא "סעיף 49יא(ד)"."

זה גם תיקון טכני. עשינו תיקון בסעיף 40, וכל ההוראה כאן היא כדי להפנות לאותו סעיף מתוקן.

בסדר. סעיף 25.

"25.בסעיף 49יב לחוק העיקרי, בסעיף קטן (ב) – (1) בפסקה (1), במקום "סעיפים 40(ב) ו-49יא(ג)" יבוא "סעיף 49יא(ג)"; (2) בפסקה (2), במקום, "סעיפים 40(ג) ו-49יא(ד)" יבוא "סעיף 49יא(ד)".

זה אותו דבר.

אני רוצה להוסיף תיקון. זה תיקון לסעיף 49יג, שעוסק בחילוף של דירת מגורים לזכות בבית אבות. בית אבות מוגדר: "מקום מגורים קבוע ל-30 אנשים או יותר, שהם או בני זוגם בני 60 שנים לפחות או שהם נזקקים לשירותי סיעוד, שניתן ברשיון על פי חוק הפיקוח על המעונות". מהמקרים שהגיעו בפנינו, מצאנו שדיור מוגן לא עונה על התנאי הזה, והרבה מאוד אנשים עוברים לדיון מוגן. מוסד סיעודי זה רק אנשים סיעודיים שזקוקים לטיפול, זה דבר מאוד מצומצם.

לכן, רצינו להרחיב ולהגיד בסעיף 49יג(ד) לחוק העיקרי, בהגדרה "בית אבות", במקום הסיפא המתחילה במילים: "או שהם" יבוא: "שהוא אחד מאלה: (1) דיור מוגן (2) מעון המעניק שירותי סיעוד לנזקקים, שניתן לו רשיון על פי חוק הפיקוח על המעונות".

יש הגדרה מה זה דיור מוגן?

לא, ואנחנו יכולים לחיות עם זה. אנחנו רוצים לתת פה דבר מרחיב, כי ראינו שזו קבוצה קטנה, זה לא נותן פתרון.

יופי, בסדר.

"26.סעיף 49טו לחוק העיקרי - בטל." אקריא אותו: "התרת הוצאות מימון 49טו, ניטלה הלוואה לצורך רכישת זכות - - - נותרו תשלומי ריבית ריאלית כאמור בסעיף 39א רק בשל הלוואה שסכומה אינו עולה על ההפרש שבין שווי המכירה של הזכות הנמכרת לבין שווי הזכות החלופית המתואמת, ובלבד ששווי הזכות החלופית המתואמת עלה על שווי המכירה של הזכות הנמכרת".

סעיף 27. " 27. תיקון סעיף 49טז. בסעיף 49טז לחוק העיקרי - (1) בסעיף קטן (א) - (א) בפסקה (1), במקום "(בפרק זה - הזכות החלופית)" יבוא "(בסעיף זה - הזכות החלופית במקרקעין)"; ב) אחרי פסקה (1) יבוא: "(1א) הוראות פסקה (1) לא יחולו במכירת זכות חלופית במקרקעין שחלות עליה הוראות סעיפים 60, 61(א), 64, 65, 67 ו-69, וכן לא יחולו לעניין הוראות סעיפים 51 ו-91א"; (ג) בפסקה (2), אחרי "הזכות החלופית" יבוא "במקרקעין"; (2) בסעיף קטן (ג), בכל מקום, אחרי "הזכות החלופית" יבוא "במקרקעין"."

המטרה של סעיף 49טז רבתי בחילופי מקרקעין הייתה שלא להפוך את דחיית המס לפטור מוחלט באיזשהו שלב. הסעיף אומר שברגע שסעיף החלפת הנכס נוצל, בעתיד לא יהיה פטור. אבל יש פטורים שהם רק דחיית מס, כמו סעיף 64, 65 ו-67. אנחנו אומרים שהפטורים האלה לא ייחשבו לפטור. הלשכה ביקשה להוסיף גם את סעיף 51 ו-91א רבתי, ואנחנו מסכימים.

איפה שאין מפגש עם כסף.

אנחנו הרי רוצים לעודד שחלוף, ויש לנו מקומות שיש שם שיעורי מס היסטוריים. אנחנו רוצים להוציא משם את הבן אדם כדי להתחיל להזיז את התהליך, למה אנחנו לא מאפשרים לו לזוז עם שיעורי המס המופחתים שלו לנכס החדש?

אל"ף, הנכס החדש יכול להגדיל שווי של הנכס הישן, ואני לא מוצא שום סיבה לתת את שיעורי המס המופחתים על המכירה של הנכס החדש.

אז תשאיר את זה באותו סכום של הנכס הישן, אבל אנחנו רוצים לקדם את התהליך הזה. בוא נוציא אותו משם, הנכס שלו שווה מיליון או שני מיליון, אז הפטור של שיעור המס יהיה על מיליון, אבל בוא נוציא אותו.

קיבלת כבר הטבה, תסתפק בהטבה הזאת.

צריך לזכור ששיעורי מס היסטוריים זה לא חסם. ניסינו לתת פתרון של חילוף לסיטואציות שיש מס מלא. אפשר למכור, לא צריך להמשיך לשרשר את זה לנכס חדש. ועדת רבינוביץ' אמרה במפורש שאנחנו לא רוצים את שיעורי המס ההיסטוריים, אנחנו לא רואים איך אנחנו יכולים להמשיך לשמר את זה במסגרת החילוף.

גם אנחנו, הקבלנים, לא רוצים את שיעורי המס ההיסטוריים. אנחנו רוצים שכל אלה שמחזיקים את הקרקע, שיש להם שיעורי מס היסטוריים, שיוציאו אותה החוצה לבנייה. אנחנו לא רוצים שייתקעו שנים עם הקרקע הזאת. אבל יש אחד, שנתנו לו כלי לשחלף את הנכס שלו, הוא לא זז כרגע, הוא לא רוצה למכור כרגע, כי יש לו עדיין את שיעורי המס. אנחנו נותנים לו כלי, ואנחנו יכולים לשכלל את הכלי הזה. אומרים לו שהוא יכול לעבור עם הכלי הזה, הזכאות שיש לו תישאר גם שם.

לסעיף הזה אין מטרה לעודד ולהוות טריגר לניצול מס מופחת. המטרה של הסעיף הזה היא שאם יש אילוצים כלכליים אמיתיים, ורוצים לשחלף – לעשות את זה. אני לא רוצה שהסעיף הזה יהיה הסיבה היחידה למי שיש שיעור מס מופחת, לעשות שיחלוף . להגיד עכשיו שנחסום את שיעורי המס המופחתים רק על השווי שהיה בעבר, ונעשה הפרדות – ואם יהיה הפסד מה נעשה? זה סיבוך גדול. אין צורך בזה, שימכור.

זה גם לא חסם, זה בא לתת מענה על סיטואציה של בעיה תזרימית.

הבעיה היחידה שאפשר ללכת לקראת וגם להתגבר, זה שחוב המס באותו תאריך ייקבע, יירשם כהערת אזהרה, וימומש במפגש כסף.

ואם ימומש בעוד 20 שנה?

אז יש לך ריבית והצמדה 20 שנה.

זה רק מסבך את החיים.

יש מסלולים חלופיים, אי אפשר עוד ועוד לבנות הכל על אותה סיטואציה.

תן לכלכלה לעשות את שלה, זה הכי טוב.

בואו נעבור לסעיף הבא.

הוספת סעיף 49טז1 28. אחרי סעיף49טז לחוק העיקרי יבוא: "אי-שלילת פטור לדירת מגורים מזכה. מכירת דירת המגורים הנמכרת בפטור ממס לפי סעיף 49יב או 49יג, לא תיחשב, לעניין סעיף 49ב(1), כמכירה פטורה ממס."

זו גם הוראה מקלה שאומרת שמכירה בפטור לפי 49יב רבתי או 49יג, לא תיחשב כניצול פטור לפי 49ב רבתי (1).

"29.בסעיף 49יז לחוק העיקרי, האמור בו יסומן "(א)" ואחריו יבוא: "(ב) הוראות סעיף קטן (א) יחולו, בשינויים המחויבים, גם לעניין קרקע חקלאית חלופית, דירת מגורים חלופית וזכות למגורים בבית אבות."

בגלל ששמנו את ההגדרה בסעיף אחד, היה צריך הוראה משלימה.

יש הערות? אז לסעיף 30.

"תיקון סעיף 49יח 30.בסעיף 49יח לחוק העיקרי, במקום "הזכות החלופית, נרכשה" יבוא "הזכות הנמכרת, הקרקע החקלאית הנמכרת, דירת המגורים הנמכרת או הזכות במקרקעין שנמכרה כאמור בסעיף 49יג, נמכרו".

זה שוב דברים טכניים.

זה משהו שלשכת עורכי הדין ביקשה וקיבלנו.

עברנו כבר על סעיף 6? אני מבקש להכניס הסתייגות לסעיף 6, שהוא סעיף 9 לחוק העיקרי. אני מבקש להוסיף שם שאם למישהו יש דירה נוספת, אבל הדירה שהוא רכש עדיין לא הסתיימה בנייתה - - -

אתה מדבר על מס רכישה? דיברנו על זה, אנחנו צריכים לקבל מהם פתרון.

אם יש פתרון זה בסדר, אם לא - אני מבקש להכניס את זה כהסתייגות.

זה רשום לפנינו, אני דואג לזה.

"תיקון סעיף 49יט 31.בסעיף 49יט לחוק העיקרי - (1) בכותרת השולים, בסופה יבוא "וחזקות"; (2) האמור בו יסומן "(א)" ובו - (א) לפני ההגדרה "יחידה" יבוא: "התקופה הקובעת" - התקופה שמיום כ"א בחשוון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) עד יום ל' בכסלו התשס"ו (31 בדצמבר 2005);"

(ב) בהגדרה "יחידת מגורים", בסופה יבוא "ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, בסמוך לפני מתן צו ההכרזה על המתחם לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה או לפי סעיף 49כח, לפי העניין";

(ג) בהגדרה "יחידה אחרת", אחרי "יחידת מגורים" יבוא "המשמש את בעל הזכויות בו" ובסופו יבוא "ואשר שימש כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, בסמוך לפני מתן צו ההכרזה על המתחם לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה או לפי סעיף 49כח, לפי העניין";

(ד) בהגדרה "מתחם", במקום "ומתחם" יבוא "או מתחם";

(3) אחרי סעיף קטן (א) יבוא: "(ב) לעניין פרק זה - (1) יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים - כמוכר אחד; (2) יראו מכירה ליזם של זכות ביחידת מגורים המוגנת לפי חוק הגנת הדייר כמכירת זכות במקרקעין, ויחולו עליה לעניין זה הוראות חוק זה החלות על מכירת זכות במקרקעין."

פה זה הנושא של פינוי בינוי. מרבית הדברים כאן זה לתקן הגדרות. הייתה מחלוקת עם הקבלנים לגבי הנושא של התקופה שבה המחזיק שמקבל פיצוי. לפי מיטב זכרוני, זאת הפשרה שהשגנו. רצינו ארבע שנים, הורדנו את זה לשנתיים.

אנחנו מציעים להוריד משם את ההגדרה של יחידה אחרת להוריד משם. יחידה אחרת זה יחידה שאינה מגורים. כאשר יש פרוייקט, בניין שיש בו גם איזושהי חנות או בית מלאכה, יזם רוצה לעשות שם עסקת פינוי בינוי, זה טוב לכולם. היחידה הזאת יכולה לעכב את כל התהליך, כי היא מוגדרת בדרך אחרת. אני מציע לבטל את ההגדרות המוצעות ליחידת מגורים ויחידת מגורים אחרת.

לא הבנו.

הוספו בהצעות החוק הגדרות ליחידת מגורים אחרת וליחידת מגורים.

ההגדרות האלה קיימות בחוק, הוספנו רק את השנתיים.

הוספנו רק את השנתיים, אחרי משא ומתן אתכם. ההגדרה של יחידה אחרת מאז ומתמיד הייתה אותה הגדרה.

יכול להיות שאני טועה.

יחידה אחרת מוגדרת: "מבנה או חלק ממבנה שאינו יחידת מגורים לרבות כשהוא משמש - - - "

נכון, אנחנו לא משנים את ההגדרה, רק את נושא השנתיים.

מה לגבי פולשים?

זה השנתיים.

אנחנו מבינים את כל הצעדים האנטי-תכנוניים, לא רק פה גם קודם. ברור שהמחוקק רוצה למנוע הוראות שנועדו לשחרר עסקאות שיאפשרו תכנוני מס. הבעיה היא שכל ההוראות האלה הן אוטומטיות. לדוגמה, אם זה שנתיים רצופות של מגורים, מחר תהיה פרשנות שאם מישהו היה שנה בבית חולים, הדירה לא שימשה למגורים. החוק מאפשר את זה.

אבל יש פסיקה.

בלאו הכי בתי המשפט מתחילים ליישם את זה, בואו פעם אחת נכתוב את זה.

זה שבן אדם מאושפז, זה לא אומר - - -

הוא רוצה שתהיה סמכות למנהל.

נכון, סמכות למנהל למנוע גישה שרירותית, שלא זאת הייתה הכוונה. הערה שנייה, האם השינוי למטה, של מכירה ליזם של זכות ביחידת מגורים מוגנת, לפי חוק הגנת הדייר, האם היא שוללת את הפטור מאדם שהיה דייר בדירה מוגנת והוא מתפנה, והוא פטור בלאו הכי ברווח הון. האם זה מתנגש?

יש לו תקרה כמו כולם.

זה לא מתנגש, הוא ממשיך לא להתחייב.

זאת אומרת, זה יחול רק על מי שהוא הבעלים של הדירה התפוסה?

כן, רק הבעלים.

למה צריך לכתוב את זה, אם זה לקולא?

כל מי שנהנה מההקלות של פינוי בינוי יש לו תקרה. אתה לא יכול לקבל עכשיו דופלקס של 200 מטרים, אתה יכול לקבל דירת 120 מטר, וזה לא משנה אם אתה פולש, דייר מוגן, בעלים או חוכר. עד היום הייתה לנו בעיה עם דייר מוגן, בטעות במסגרת תיקון 50 לא הוסף, ואנחנו פשוט תיקנו את העיוות הזה.

מה שהיה הוא שיהיה. גם קודם, אם דייר מוגן היה בדירה והיו לו עשרה דונם מסביב, גם קודם לא קיבל את הפטור על עשרת הדונם.

אבל פה מדובר על דייר מוגן, שכל מה שיש לו זו דירה.

גם קודם זה היה פטור, כיוון שזכות דיירות היא לפי הפקודה ולא חוק מס שבח.

אני יודע. אמרתי שגם קודם, לפי פקודת מס הכנסה, אם דייר מוגן היה מוכר דירת מגורים ולידה עשרה דונם, הוא לא היה מקבל פטור ממס רווח הון על התשעה דונם. ההגדרה של נכס אומרת למעט זכות ששימשה למגורים. מה, הוא גר בעשרה דונם?

מעט נחלות יש לך עם עשרה דונם למגורים בלבד?

אני לא מסכים.

זה לא שייך לתיקון הזה.

יש תקרה לכל אחד, וגם לו. זה מאוד פשוט.

האם על ידי זה יש ניסוח שפותר להם בעיה אחרת? אני מדבר על פינוי בינוי.

זה תמיד היה הפתרון.

בפינוי בינוי יש כרגע מגבלה עד 120?

זה תמיד היה, זה לא השתנה.

הדייר המוגן בכלל לא היה בחוק מס שבח.

לא בחוק מס שבח, בפקודה. אז לכאורה עלו הטענות האם המגבלות האלה כן חלות עליו או לא. אנחנו עושים פה השוואה, אנחנו רוצים להשוות את מצבו לכל דבר אחר. כמו שאומר מר אבו ראזק, היו גם דעות אחרות, שאפשר היה דרך הפקודה להתווכח על זה. יש על זה ויכוחים, ואנחנו רוצים שיהיה ברור שעל כל אדם שמוכר את הזכויות שלו ליזם, יחול בדיוק אותו דין, עם אותן מגבלות.

אני לא יודע אם יש בעיה אמיתית, כי סביר להניח שהפרשנות של מר אבו ראזק תתקבל - - -

יש פסיקה, זו לא פרשנות.

נכון, אז סביר שהמרכיב של דמי - - - אני רק מעלה את זה שבהזדמנות זאת, דרך תיקון בחוק מס שבח פתאום מוציאים דבר שבכלל שייך לפקודה, כי זה נכס בפקודה בכלל.

למה בעלים של דירה, מצבו יהיה יותר גרוע מדייר מוגן?

כל הפינוי בינוי בנוי ככה. גם היום הוא חל על המחזיק בה. מה זה המחזיק בה?

אתן דוגמה, יכול להיות שאותו אדם הוא דייר מוגן בכמה דירות.

ואם הוא בעלים של כמה דירות? אם הוא דייר מוגן בכמה דירות, אתה חושב שקודם, לפי רווח הון הוא לא היה חייב?

הוא לא יכול להיות דייר ביותר מאשר דירה אחת. הוא צריך לגור בדירה כדי להיות דייר מוגן. יש לי שתי הערות לסעיף הזה. קודם כל, הערה ניסוחית. חשבתי בהתחלה שהכוונה היא לזכות הבעלות, זאת אומרת אני קראתי לתומי לא שזכותו של הדייר אלא זכותו של בעל הבית. הניסוח לא נכון. לדעתי, צריך להיות כאן: "של מכירת זכות דיירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר", אם זה מה שהתכוונתם.

בסדר.

משרד המשפטים רצה לעשות את זה ככה אחרי שהם בדקו ועשו על זה דיונים. הם חושבים שהם צודקים. אפשר לבדוק את זה שוב.

אנחנו רוצים שיהיה ברור שהכוונה היא לדייר.

כאן זה משתמע שזו דווקא הזכות של בעל הבית ולא זכות הדייר. דבר שני, ברגע שהוצאנו את זה לכאורה מגדר סעיף 88 והעברנו את זה לחוק מס שבח, וזאת זכות מקרקעין - - -

לא, רק לצורך הזה.

אני יודע, אבל אותם אלה שלפי פינוי בינוי נכנסו לתוך ההגדרה הזאת, אני שואל מה יהיה המע"מ לגביהם. הפכנו את זה לזכות מקרקעין, ועל זכות מקרקעין יש מע"מ. על דיור מוגן אין מע"מ.

לא הפכנו את זה לזכות במקרקעין כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. ההגדרה בחוק מס ערך מוסף של זכות במקרקעין היא לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולא לגבי זכות במקרקעין.

באחד השלבים הראשונים זה בדיוק מה שרצינו לעשות, להגדיר זכות במקרקעין, לרבות זכות כזאת, ואז חששנו מכל ההשלכות, לכן עשינו את זה ככה.

השאלה היא אם אפשר להבהיר שעל זה לא יחול מע"מ. תוסיף את המילה "בלבד", שהניסוח יהיה: "לעניין זה בלבד".

מסכים.

"32.בסעיף 49כ לחוק העיקרי, ברישה, אחרי "במכירה ליזם של" יבוא "כל"."

התיקון הזה פוגע בעיבוי בינוי. יש בניין, ובהסכמה עם הדיירים אנחנו מוסיפים להם עוד חדר ובונים עוד שתי קומות למעלה, עושים מעלית – זה נקרא לעבות. בתהליך הזה לא מוכרים את כל הזכויות אלא חלק מהזכויות. אם אנחנו מגדירים "כל" אנחנו חוסמים את הפרוייקטים מהסוג הזה.

הכוונה הייתה לעזור ליזמים, להראות שהמפונים מתפנים מכל הזכויות שיש להם.

אתה רוצה שהדייר ימכור את כל הזכויות שיש לו?

לא, הדייר גם שם, ונוספו לבניין הזה נאמר עוד 100% בנייה. הוא מוכר חלק מאחוזי הבנייה, אבל הוא לא מוכר את הדירה שלו, הוא נשאר בדירה שלו.

אבל באחוזי הבנייה האלה הוא מוכר את כל הזכויות שיש לו?

גם לא.

אז בטלו את הסעיף הזה. אנחנו עוברים לסעיף 33.

"33.בסעיף 49כב(א) לחוק העיקרי - (1) בפסקה (1), אחרי "יחידת המגורים הנמכרת" יבוא "ולעניין פינוי לשם בינוי – המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת". (ב) במקום הסיפה המתחילה ב"ולא ניתנה" יבוא "ותמורה כספית אחרת, זכאי בשל המכירה לפטור ממס לפי חוק זה או לפי הפקודה, לפי העניין, ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית והתמורה הכספית הנוספת לא עלו על תקרת השווי; לעניין זה, "תקרת השווי" – אחד מאלה, לפי הגבוה:

(1) 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שוויין של זכויות לבנייה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת, כמשמעותן בסעיף 49א(ב)(1); (2) שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם, ששטחה 120 מ"ר; והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת בניית יחידת המגורים החלופית, ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל.";

במקום פסקה (2) יבוא: "(2) על אף האמור בפסקה (1), עלה שוויה של הזכות ביחידת המגורים החלופית על תקרת השווי (בפרק זה - הפרש השווי), או שניתנה תמורה נוספת, יחולו הוראות אלה:(1) יראו את המוכר כמוכר זכות ביחידת מגורים ששווייה כתקרת השווי (בפרק זה - הזכות הנמכרת הפטורה), וזכות נוספת ביחידת מגורים ששווייה כהפרש השווי או כתמורה הנוספת, לפי העניין (בפרק זה - הזכות הנמכרת החייבת);

(2) יראו את המוכר כרוכש זכות בדירת המגורים החלופית ששווייה כתקרת השווי (בפרק זה - הזכות החלופית הבסיסית), וזכות נוספת ששווייה כהפרש השווי או התמורה הנוספת, לפי העניין (בפרק זה - הזכות החלופית הנוספת);

(3) מכירת הזכות הנמכרת הפטורה, פטורה ממס."

החלק הראשון זה דברים שאתם ביקשתם, מר פלומין. בפינוי בינוי אנחנו אומרים שהפטור יינתן עד גודל מסוים של דירה, ועד שווי מסוים. לגבי פסקה (1), זה בא להבהיר – זאת הבעיה שדיבר עליה קודם מר בן עזרי. לדעתי, זה מתקן את מה שרצית קודם, מר בן עזרי.

פה הבהרנו שזה רק לעניין פינוי לשם בינוי. אולי את אותו דבר נעשה גם למעלה, שרק לעניין פינוי לשם בינוי הוא ימכור את כל הזכויות שיש לו. אעשה את זה ככה.

זה חל על עיבוי, כתוב בהגדרת מתחם, שזה או פינוי בינוי או מתחם עיבוי.

בסדר, אם זה בהגדרה נכון, אז המילה "כל" חלה רק לגבי הפינוי.

עיבוי הבניה הוא רק בנושא הגדרת מתחם פינוי בינוי, כאן אין לנו התייחסות להגדרה הזאת. לכן, עיבוי כאן לא נכנס.

אני מבין את הבעיה שהעלה מר בן עזרי, אם צריך למצוא פתרון נמצא לה פתרון.

אני רוצה לתת דוגמה למצב שאולי הסתבכנו. יש מקרים שאמא או אבא מבוגר יש דירה במתחם והבן הוא דייר מוגן בדירה אחרת. הרבה פעמים ההורים מעבירים בחיים את הדירה לבן, עם זכות לגור עד סוף ימי חייהם. נדמה לי שבתיקון שעשינו יהיה רק פטור אחד עכשיו, למרות שבאמת מגיעים שני פטורים. הנה דוגמה לצעד אנטי תכנוני שיוצר לנו "ברוך".

אם היו לו שתי דירות מגורים?

לא, על שתי דירות לא מגיע לו.

מה ההבדל?

זו בעצם הדירה של האמא, שהעבירה אותה בעודה בחיים והיא נשארת לגור שם, וזו בעצם הדירה של האמא לכל דבר ועניין. הדבר שיצרנו עכשיו יצר לנו מכשול בפינוי בינוי. קודם הגיע לו פעם אחת פטור דירה ופעם אחת דייר מוגן, עכשיו יהיה לו רק פטור אחד.

אתה לא מסביר לי מה ההבדל בין מי שיש לו דירה ועוד דירה כדייר מוגן, לבין מי שיש לו שתי דירות.

אדם שרכש באמת שתי דירות, אנחנו מבינים את ההיגיון שלכם, ניתן לו הקלה פעם אחת.

לא ברור למה אתה רוצה שמצבו של מי שיש לו שתי דירות יהיה יותר גרוע ממצבו של מי שיש לו דירה ודירה מוגנת. אם האמא גרה שם אז אין בעיה, כי יש לכל אחד מהם יש דירה.

היא המחזיק בדירה, ולמחזיק יש כל הזמן פטור.

היא גרה שם, אז היא מחזיקה. אין בעיה.

יש לנו דקה לסיים את הדיון, יש לנו דיון על כלי ירייה בעוד רגע. יש לנו עוד סעיף אחד שאפשר לגמור אותו.

"תיקון סעיף 49כג 34.בסעיף 49כג לחוק העיקרי - (1) בפסקה (2), במקום "הזכות הנוספת" יבוא "הזכות הנמכרת החייבת" ובכל מקום, המילים "והתמורה הנוספת" – יימחקו; (2) בפסקה (3), במקום "הזכות הנוספת" יבוא "הזכות הנמכרת החייבת"; (3) בפסקה (4), במקום הסיפה החל במילים "הוא שווי הרכישה שהיה נקבע" יבוא "הוא כמפורט להלן:

(א) שווי הרכישה של הזכות החלופית הבסיסית הוא השווי שהיה נקבע לפי חוק זה במכירת יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שווי הרכישה שנקבע לזכות הנמכרת החייבת, כאמור בפסקה (2);

(ב) שווי הרכישה של הזכות החלופית הנוספת הוא שווי רכישתה כפי שנקבע לפי חוק זה."; (4) בפסקה (5), במקום "יהיה יום הרכישה כאמור בפסקה (3)" יבוא "הוא כמפורט להלן: (א) יום הרכישה של הזכות החלופית הבסיסית הוא יום הרכישה של הזכות הנמכרת החייבת כאמור בפסקה (3); (ב) יום הרכישה של הזכות החלופית הנוספת הוא יום רכישתה כפי שנקבע לפי חוק זה."

פשוט לוקחים כל אחת מזכויות ומצמידים לה את יום הרכישה ושווי הרכישה.

לגבי הסעיף הקודם, הסבירה לי גברת אולפינר שלפי הוראות הביצוע יכול להיות מצב שגם האמא תקבל את הפטור כמחזיקה, והבעלים יקבל פטור בתור הבעלים הפורמליים. אם אלה הוראות הביצוע, אז תודיעו את זה לוועדה.

זו הוראת הביצוע, זכויות מדורגות אפשר לקבל על אותה דירה מספר פטורים.

אנחנו צריכים לסיים את הדיון עכשיו. בדיון הבא אני רוצה שנסיים את הכל, לרבות לקבל תשובות, כי בדיון הבא אני רוצה לקיים הצבעות. אשתדל שזה יהיה כמה שיותר מהר, כדי שנוכל לסיים.

תודה רבה, הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 11:30.