א' - מכרזים לרכישת קרקעות בכפר חב"ד

2
ועדת הכלכלה
1.11.2004
הכנסת השש-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שלישי




פרוטוקול מס' 282
מישיבת ועדת הכלכלה
יום שני, י"ז בחשוון התשס"ה (1 בנובמבר 2004), שעה 8:30

מכרזים לרכישת קרקעות בכפר חב"ד

חברי הוועדה: שלום שמחון-היו"ר
דוד טל
אתי לבני
אמנון כהן
מאיר פרוש

יעקב אפרתי מנכ"ל, מינהל מקרקעי ישראל
רחל זכאי נוימן יועמ"ש, מינהל מקרקעי ישראל
יהושע גולדברג שמאי מחוזי, משרד המשפטים
סטניסלב שוורצביין אגף תקציבים, משרד האוצר
בנימין ליפשיץ יו"ר מזכירות כפר חב"ד
חגי מירון,עו"ד
נחמה ציבין, עו"ד מזכירות כפר חב"ד
שמעון רבינוביץ,עו"ד מזכירות כפר חב"ד

לאה ורון

יפעת שפרכר





מכרזים לרכישת קרקעות בכפר חב"ד

בוקר טוב לכולם, אנחנו רוצים לפתוח את הישיבה. דיון מהיר של חברת הכנסת אתי לבני בנושא מכרזים לרכישת קרקעות בכפר חב"ד.

ראיתי את הפרסום בעיתונות לגבי המכרזים בכפר חב"ד. אני מבינה שמדובר ב-171 יחידות דיור, כשלכל יחידת דיור הוגשה הצעה ב- 10 שקלים. אני חשבתי שצריך לברר את כל ההליך הזה. התגובה של המינהל לעניין של כפר חב"ד היתה, שזה מקרה שבו צפו כנראה שלא יהיו יותר מידי פונים ולכן מחיר המינימום שהוא בדרך כלל 51% ממחיר השמאות הועלה ל71%.

לא בסדר.

מה שקרה בסופו של התהליך זה שכל מי שהציע, שכל מי שפנה והגיש הצעה קיבל את המגרש שהוא רצה בו. אני לא מתכוונת דווקא לכפר חב"ד, אני רוצה לבדוק את כל הנושא הזה של המכרזים של המינהל. מה קורה כשיש חשש שמכרזים מסוג כזה לוקים בבעייתיות, שהם אינם משקפים את השוק החופשי? באלה מקרים מתבטלים מכרזים מהסוג הזה, בודקים אותם מחדש? אם יש חשש כזה, אולי צריך לפרסם את מחיר השמאות הראלי, לא לעשות מחיר שהוא פחות מהמחיר הראלי. כפר חב"ד זה מרכז המדינה. על כל השאלות האלו רציתי לקבל תשובות ממינהל מקרקעי ישראל.

המינהל בדרך כלל משווק את קרקעותיו במכרזים. אנחנו קובעים מחיר מינימום.

זאת הרחבה ראשונה בכפר חב"ד?

לא. אנחנו קובעים מחיר מינימום של 50%, כאשר עם כל מי שמציע יותר מבוצעת עסקה. כשזה קורה ביישוב גדול אין תהיות, אין שאלות ומציע אחד זוכה. כשאנחנו מדברים על קהילות סגורות, קהילות קטנות, אז יש מנגנון של ועדות קבלה. עד 500 איש יש לנו מנגנון של ועדות קבלה, מעל 500 איש אנחנו לא יכולים לייצר ועדות קבלה. אנחנו מדברים על המגזרים השונים, אם זה הצ'רכסי, הדרוזי, הבדואי, הערבי. בכל המקומות האלה אין לנו יכולת להעריך מראש את כמות התחרות. קחו את המכרז האחרון בבני ציון או בבצרה. הוצאנו מכרזים של מגרשים שמחירם מאוד גבוה. הוצאנו אותם ב-50% ממחיר המינימום ובכפוף לוועדות קבלה. כך אנחנו נוהגים.

בכפר חב"ד היתה התלבטות מאוד קשה. אין ספק שזאת קהילה הומוגנית, קהילה סגורה. אין רצון למינהל להפר את ההומוגניות של הקהילה הזאת. להיפך, הוא רוצה מאוד לסייע, לשמור על אופי הקהילה הזאת. התלבטנו איך אנחנו עושים איזה שהוא תהליך של מכרז בו המדינה תקבל את ערכי הקרקע הראויים מצד אחד, ומצד שני לאפשר לקהילה, שברוך ה' יש לה גידול טבעי גדול, להתפתח. יש בתוך כפר חב"ד סדר גודל של 4000 איש, משהו כמו 700 משפחות. יש משפחות נוספות של קהילת חב"ד שגרות בכל מיני מקומות, שמוערכות בין 20 ל-40 אלף איש. לאור הערכה הזאת התלבטנו מה אנחנו עושים במכרז. אנחנו החלטנו לחרוג ממנהגנו ולא לקבוע מחיר מינימום של 50% אלא 71%.

זה נתון לשיקול הדעת שלך?

כן. יש מקומות שאנחנו עושים אפילו 0.

אתה יכול להחליט שבכפר ויתקין במקום 51% יהיה 91%?

כן.

אני לא מאמין שבכפר ויתקין מישהו נותן לך לעשות את זה.

אני לא מבין את העליהום שהיה על המכרז הזה. קשה להבין את זה. בכפר קאסם לא היתה מערכת שונה. בכפר קאסם הוצאנו מכרז לתושבי הכפר ב51% משומת השמאי. התוצאות משקפות את מה שקיבלנו בכפר חב"ד. אומרים לנו שהמינהל מחפש את הגרוש. יש לנו הנחיות משר האוצר, מהשר הממונה על כך שהעיקר הוא לא הגרוש אלא היכולת לייצר דינמיקה של פיתוח והתארגנות של הכלכלה, כולל דברם חברתיים כמו שמירה על הקהילה או התיישבות בנגב ובגליל. אלה ערכים שמנסים לטפח, לאו דווקא לראות אותם דרך החור בגרוש. אני לא יכול לדמיין מגורים של אנשים שלא קשורים לקהילת חב"ד בכפר חב"ד. את הסגירה הזאת לאוכלוסיית חב"ד ראינו בהיקף מאוד משמעותי וגדול. בתוך הכפר יש לנו 700 משפחות.בכל הארץ סידרי הגודל הם של בין 20 ל-40 אלף. זה לא דבר מצומצם. אנחנו מכירים ביישובים קטנים ובמושבים היצע יותר מצומצם. אם כפר חב"ד היה מארגן את הרשימות או כל דבר מהסוג הזה, אז הוא היה מארגן שניים לכל מכרז ומביא לידי סיפוק את מי שיש לו איזו שהיא טענה שיש רק אחד.

אלה הכללים שנהוגים היום על פי החלטת המועצה. למינהל, לפי הבנתי, לא היתה דרך לפעול אחרת. לא ידעתי שמחיר המינימום שהיה פה היה 71 ולא 51.

אני בזמנו הייתי מזכיר תנועת המושבים. אם הייתי יודע לגבי מושב כזה או אחר שהמנהל החליט להעלות את זה ל-71%, הוא לא היה נכנס למשרד. לא הייתי נותן את הדבר הזה. מה קרה? בגלל שהם כפר חב"ד מעלים את זה ל71%?

אם יש למנהל המינהל את הסמכות הזאת, אז צריך לקבוע איזה שהם קריטריונים מתי הוא עושה את זה. שיקול הדעת הרחב יכול להיות בעייתי. אם מנהל המינהל אמר שלפני שבועיים עשו בבני ציון -51% ובכפר חב"ד עשו ב-71%, זה כבר מעלה תהיות למה ככה ולא ככה. מן הראוי להסדיר את זה. בסך הכל המינהל פעל על פי הכללים.

אני מאוד התלבטתי בשאלה אם חסידי חב"ד ראויים מבחינת הדין להתייחסות ייחודית בהשוואה לחרדים. היה ברור שמדובר באוכלוסייה לא קטנה אבל עדיין לא כלל הציבור. התייעצתי בעניין הזה עם משרד המשפטים. הגעתי למסקנה שיש מקום להכיר בהם כקהילה סגורה. אני חושבת שכאשר שוק המציעים הפוטנציאלי הוא לא כל הציבור אלא כמות יותר קטנה, אז לא סביר לשווק את קרקע במחיר מינימום של 51%.זה בהחלט עניין לשיקול דעת.

באיזה מקום כתוב שיקול הדעת הזה?

51% זאת לא החלטת מועצה אלא החלטת הנהלה. אפשר לערער על המספרים האלה אם רוצים. אנחנו, במסגרת ועדת גדיש, חושבים לשנות ולקבוע את הכלל שקרקע תשווק ב-91%, עם קריטריונים לוועדת המכרזים לשקול הנחות. במסגרת הקריטריונים יכולים להיכנס שיקולים של עדיפות לאומית, מדיניות ממשלתית. כשראיתי את התוצאות היתה לי תחושה מאוד קשה.

הייתי מופתע אם זה אחרת.

התחושה שלי היתה מאוד קשה. אפשר למצוא דרך ששניים מציעים על כל מגרש ומגיעים לאותו דבר עצמו. אין גבול לתחמון.

למה את משתמשת במושג הזה? מה לא נראה לך לגיטימי במכרז באבן מנחם? נראה לך הגיוני שיגיע מישהו מראשון לציון? נראה לי לגיטימי שקהילה מתארגנת בכל מצב.

כשעשינו עכשיו מכרזים בבצרה, בירקונה, אז באו אנשים מרעננה, מתל-אביב, מרמת-גן. כל מי שרצה ויכול היה לעמוד בסכומים, היה אמור לגשת לוועדת הקבלה. איזו סיבה היתה לא לקבל אותו?

איך את עושה אנלוגיה כשזה לא מתאים? שכחת שמדובר פה בקהילה דתית עם אורח חיים שונה מאוד מאורח החיים של חברת הכנסת אתי לבני.

אני רחוקה מלשכוח כי אני זאת שחשבתי שזה אינטרס לגיטימי.

איך גברתי עושה אנלוגיה שאין בה מן העניין?

אני חושבת שליישוב חקלאי יש את הזכות לקבל במסגרת הקהילתיות שלו אנשים שרוצים לחיות שם.

למה הסכמתם ל51% בבני ציון?

לדעתי לא כך צריך לנהוג.

מה זאת אומרת לא כך צריך לנהוג? את היועצת המשפטית. איך נתת לדבר כזה לעבור?

בכמה נגמרו המכרזים בבני ציון?

מעבר לשומת שמאי. פתיחות המכרז מבחינת הפוטנציאל של ההשתתפות בו היה הרבה יותר רחב. אני, אתה או כל אחד אחר היה יכול לגשת למכרז הזה ולזכות בו, זאת בהנחה שלא מדובר בטיפוסים אנטי-חברתיים.

יש הבדל בין בני ציון לכפר חב"ד. בני ציון זאת מסגרת אחרת. לחלק גדול מתושבי המקום אין יכולת לשלם את הערכת השמאי, לכן ממילא זה פותח אפשרויות גדולות ואחרות. בני ציון זה מקום שמתאים כמעט לכל עם ישראל שיש לו כסף. כפר חב"ד זאת אוכלוסייה מאוד מוגדרת, מאוד ממוקדת, ולכן ממילא אם יש להם איזה שהוא יתרון של 51%, למה צריך להעלות את זה ל-71%?

למה צריך לתת מתנה 50% מערך הקרקע?

מפני שיש מחשבות שונות בקשר לקהילה כזאת או אחרת. בוודאי שאנחנו לא רוצים להגדיל את החיכוך.

אם אתה יודע שזה המצב ויש ביקוש, למה לא ללכת על 91%? למה לא לקחת את מחיר הקרקע?

מי אתם חושבים יגיע למכרז לחיילים משוחררים בג'וליס? חיילים מנהריה? הבן שלי יגיע לשם?

אם הוא היה יכול הוא היה מגיע.

הוא לא יכול להגיע. האם את חושבת שלמכרז לחיילים משוחררים בג'וליס היה מגיע בדואי מכפר סאלמה? זה נראה לך הגיוני וסביר? מדוע כשמדובר בכפר חב"ד הכל שונה? נראה לך שוועדת הקבלה בכפר ויתקין לא היתה מקבלת את אחד התושבים המקומיים?

אתה רואה שגם נשיאות הכנסת חשבה שכפר חב"ד זה שונה. אם היא לא היתה חושבת כך, היא גם לא היתה מאשרת דיון מהיר.

ביישובי המיעוטים אנחנו לא עושים הליך של מכרז כזה, אלא עושים הרשמה בהדרגה. בבני ציון זאת היתה איזו שהיא פשרה בין 91% ל51%. אני מאלה שחושבים ש50% זה מחיר נמוך מידי.

גם אני.

אני חושב שאי אפשר לקפח אוכלוסייה כמו האוכלוסייה של כפר חב"ד. זה לא דבר מוזר אם חב"דניק מלוד ירצה לגור בכפר חב"ד. אני לא חושב שלא היו נותנים לו. השאלה של 51% היא שאלה סבירה לחלוטין. אנחנו קיבלנו ממוצע בין 51% ל91%. ה71% זה סביר. כל אחד יכול להעריך אחרת.

לא מפריע לך שעל 170 מגרשים יש רק הצעה אחת?

ואם היו מארגנים 2 זה היה בסדר? מה הבעיה לארגן 2 במקום 1? אתם נטפלים למשהו טכני, למשהו לא מהותי. מה הבעיה בשביל מי שארגן 1 לארגן 2 או 3?

המוגבלות של השכירות היתה ידועה. זה היה צפוי שדבר כזה יקרה. אנחנו לא יכולים לחוות דעה על איך לצאת בהרשמה או בהגרלה.

זה לגיטימי בעיני שחברת הכנסת אתי לבני תעורר שאלות שהן כל הזמן במבחן מאוד רגיש של איך מטפלים באוכלוסיות מיוחדות. מדובר בקהילות מיוחדות מאוד, שהקרקע שנמצאת בסמיכות לקהילה היא כבר לא בערך שוק רגיל. אני קורא את הטענות השונות שהועלו כנגד סבירות המכרז והסבירות של ההחלטה של המינהל. אנשים לא מבינים את העניין. לעניין אוכלוסיות מיוחדות יש אמירה מפורשת בחוק חובת המכרזים. מדובר במפורש בהתקשרויות של מינהל מקרקעי ישראל לביצוע עסקות מקרקעין שאינן טעונות מכרז פומבי אלא סגור. מישהו יכול לבוא ולומר שהריישה תופסת לעניין חב"ד, אבל הקרקעות האלה נמצאות ליד מחלף שפירים. מה זה משנה שזה נמצא על ידי מחלף שפירים? גם אני וגם חברת הכנסת אתי לבני לא היינו באים למכרזים האלה, מפני שאנחנו לא אנשי חב"ד, מפני שאנחנו לא רוצים להיות נתונים לבעייתיות שזה יכול לייצר לנו כאנשים חילוניים. ההחלטות של המינהל הן סופר סבירות. אני לא מעלה על דעתי שאם יקצו קרקע באזור כפר קמה לצ'רכסים, יבואו חב"דנקים מכפר יבנה.

טענה אחרת שאני שומע עליה זה תיאום מגרשים ומחירים. יש רגליים לתביעה שזה יהיה 51%. הם לא היו רוכשים את זה ב91%. הקרקע לא היתה נרכשת.

השאלה המרכזית היא שיקול הדעת של המינהל.

אם הייתי תושב כפר חב"ד הייתי בא אל אזור מחיר המינימום כי זה מה שאפשרו לי. אחר כך יש טענה שהוועד הדריך. יושב-ראש הוועדה היה בכל הוועדים האפשריים שלחמו למען הקצאת קרקעות לבנים ממשיכים וכן הלאה. הם עשו מאבק סופר לגיטימי ונכון על כך שיקצו קרקע כדי לאפשר לאוכלוסייה המתרחבת למצוא את מקומה. ביישובים הקטנים כולם מכירים את כולם, כולם שואלים את כולם איזה חלקה הם לקחו. אם היו עושים פה תרגיל של שיבוץ של שניים על כל חלקה, זה היה יותר לגיטימי? זה היה תכך אחד גדול. מהבחינה הזאת אני לא רואה בעיה.

השאלות שמעלה חברת הכנסת לבני הן כלליות יותר מאשר השאלה של כפר חב"ד. זה ממש לא נכון להתייחס לעניין הספציפי הזה. יש לגיטימיות לשאלה של איך מתייחסים לאוכלוסיות מיוחדות, מה הן ההוראות שיש בהקשר אליהן.

אם, נניח, בקיבוץ יפעת היה מכרז כזה, והיה בא מנהל המינהל ואומר שהוא עושה 71% במקום 51%, היית שואל אותו למה? מי הוא בכלל שיקבע? מה שיקול הדעת שלו?

הייתי שואל, כי הייתי רוצה את זה במחיר זול יותר. הייתי מבין שביפעת יבואו לרכוש מכל רחבי הצפון. אין להם בעיה עם הקהילה הקיבוצית. אין כאן בעיות מהסוג שאני מתאר. אני מדמה את הקהילה החרדית בכלל - את חב"ד בפרט - כקהילה בעלת אופי מיוחד, שהשיקול בהקשר אליה עוד יותר ממוקד ונכון לעשות אותו מאשר בקיבוץ יפעת.

יש עוד מקום בארץ שהעלתם מ51% לאחוז אחר?

אנחנו בדרך כלל לא עושים מכרזים כאלה.

בקיצור, דפקתם את כפר חב"ד.

החלופה היתה ללכת בדרך של הרשמה והגרלה ב-91%.

כפר חב"ד הוקם בסביבות שנת 1948 עם 70 משפחות שבאו מרוסיה. זה לא היה מרכז הארץ, זה היה המקום הכי מסוכן בארץ. נהרגו שם 5 תלמידים. מדריך שבא מלוד נהרג בדרך. אף אחד לא חשב על מרכז. זה המקום שנתנו ליהודים הרוסים. המדינה התפתחה ונהיינו במרכז הארץ. לנו זה לא נותן כלום שאנחנו במרכז הארץ. להיפך, החב"דניקים יוצאים מכפר חב"ד והולכים להתיישב בכל העולם.

לא התכוונתם להתלונן בפני המינהל על שהוא העלה לכם את האחוזים?

כמו שלא התלוננו בפני העיתון על כך שכתב שההצעות היו 10 שקלים, כאשר בפועל היו כאלה ששילמו 1000 שקל, 800 שקל, 2000 שקל.

לא שאלתם למה בגנות, למה בצפרייה, למה באביעזר, למה בחמד לא העלו את האחוזים?

אולי הם לא ידעו ששם שיווקו ב51%.

אני מעריך את המינהל על כך שהוא עשה לנו את מה שהוא עשה. אנחנו לא אנשי מלחמה. רצינו לבנות בתים לאנשים שאין להם בתים. לא חיפשנו את המלחמות. נתב"ג 2000 לקח 500 דונם מכפר חב"ד. זה כבר לא חשק גדול לגור בכפר חב"ד. שתי מסילות רכבת נוספות מוסיפים בכפר חב"ד. הרכבת כמעט ולא עוצרת בכפר חב"ד, רק 10 פעמים ביום. מה יש לנו מזה? אין לנו חיים ביום ובלילה. עד היום לא פנינו למינהל על-מנת לקבל פיצוי על ה-500 דונם. ביקשנו לא לקחת לנו את השטח כי אנחנו רוצים להמשיך לגדול. סיימנו את כל הבנייה. אין יותר גידול טבעי בכפר חב"ד. לקחו לנו את הכל. לא דיברנו על כסף. תשאירו לנו את הקרקע. אם בבצרה היו קמים 10 חרדים עשירים וזוכים במכרז, מה היו צועקים? ברמת אביב יש חב"דניק אחד. כל העיתונים מלינים על זה. אתם רוצים שהוא יעבור אלינו? בקשה, אנחנו מקבלים כל אחד. אם תתנהג כמו אורח החיים של כפר חב"ד תוכל לגור אצלנו. באו מירושלים, באו מכל מיני מקומות. עד היום אני לא בטוח ש171 האנשים יקנו את הקרקעות. דירבנו את האנשים ללכת אף על פי שלא היה להם כסף.

עם כל הכבוד והערכה שיש לי לחברת הכנסת אתי לבני, לא יכול להיות שמי שמגיש דיון מהיר בנושא מסויים לא יהיה נוכח בשעת הדיון. אני מציע לסיים בזה שהמינהל עשה את עבודתו, כפר חב"ד קיבל פחות ממה שהוא היה צריך לקבל ואנחנו דוחים את הבקשה לדיון מהיר. לא ייתכן שחבר כנסת ינסה להצית איזה שהוא זיק ויצא מהדיון. אנחנו מברכים את המינהל על זה שהוא רואה בפרספקטיבה רחבה מגזרים שונים כמו צ'רקסים, דרוזים, ערבים, יישובים קהילתיים כאלה ואחרים.

אני מודה לחברת הכנסת אתי לבני על זה שהיא היתה מדורבנת כדי לבקש הצעה דחופה לסדר היום. מזה אנחנו לומדים על ההתלבטות שהיתה במינהל אם ללכת על 71% או על 51%. אנחנו למדים שהמכרז הזה היה כדת וכדין. אני מצטרף לכל אלה שהצדיקו את המכרז הזה.

אני רוצה להודות למינהל על כך שהוא עשה עבודה נפלאה, בעיקר על כך שזה היה בתיאום עם התושבים של המקום. אני הייתי מציע לבוא לקראתם ולאפשר את האחוזים הנוספים. אני מכיר שם כמה משפחות שגרות בדירה של 2 חדרים.

כמה זה 71% בכסף?

50 אלף דולר למגרש.

אני מקבל את הסיכום שהציע חבר הכנסת טל. אנחנו ננסח אותו קצת יותר טוב. אנחנו מודים לחברת הכנסת לבני על יוזמת הדיון. אנחנו בסך הכל מקבלים את הדרך שבה המינהל נהג, למרות שנותרה לנו שאלה לגבי שיקול הדעת לקבוע אחוז יותר גבוה. אני סבור שלא היה צריך להעלות את האחוזים. הייתי פונה למינהל מקרקעי ישראל לשקול מחדש אם אין מקום, אחרי שתוצאת המכרז לא השיגה ממילא את מטרתה, להחזיר את זה לאחוז שהיה מקודם.

אני פונה למינהל להמשיך לשווק את המגרשים ולעשות את הפעולה השוטפת והרגילה מבלי לעצור אותה, כדי שכל מי שלא הספיק להירשם או לעשות את התהליך יעשה אותו. בכמה מדובר כרגע?

כל המגרשים נמכרו.

יש כאלה שעוד לא עשו חוזים.

בכולם יש זוכים. יש פרקי זמן להתארגנות.

לא כולם עשו חוזים והעבירו תשלום.

אנחנו פונים לסיים את ההליך. תודה רבה.

הישיבה ננעלה בשעה 9:15