כנסת פתוחה

ב' - תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק)

2
ועדת הכלכלה
11.10.2004
הכנסת השש-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שלישי




פרוטוקול מס' 265
מישיבת ועדת הכלכלה
מיום שני, כ"ו בתשרי התשס"ה ( 11 באוקטובר 2004), שעה: 11:30

תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ד-2004

חברי הוועדה: שלום שמחון – היו"ר
גלעד ארדן
מלי פולישוק בלוך
אברהם רביץ

טנה שפניץ – המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, משרד המשפטים
שירלי אבנר – משרד המשפטים
אודליה מינס – מתמחה, משרד המשפטים
יצחק קמחי – עו"ד הממונה על הגנת הצרכן, משרד התעשייה, המסחר והתעסוקה
זאב פרידמן - יועץ משפטי, המועצה לצרכנות, הממונה על הגנת הצרכן
פיני עוז – יו"ר מיחשוב ואינטרנט, מלד"ן
עופר מרגולין – מתווך נדל"ן, מלד"ן
חנן שלזינגר, מנכ"ל אנגלו סכסון ישראל
אושרי דהן – יועץ משפטי לפורום חברות תיווך
נחמן שכטר – יו"ר מלד"ן
צפריר ווטפלד – סגן יו"ר מלד"ן
רוני אור – דובר מלד"ן
אבנר פרידמן – פורום מתווכים באינטרנט
עליזה כהן – מנכ"ל רשף נכסים
ברנרד רסקין – מנכ"ל, רימקס ישראל
בני לובל – לשכת המתווכים למקרקעין

אתי בנדלר
איתי עצמון - מתמחה

לאה ורון

אושרה עצידה




תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ד-2004

שלום לכולם. אני פותח את הישיבה בנושא תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ד-2004. זה בהמשך להצעת החוק של חבר הכנסת שלגי. נציגת משרד המשפטים, בבקשה.

התקנות הן בהמשך לתיקון מס' 4 לחוק המתווכים במקרקעין שבין היתר הסמיך את שר המשפטים לקבוע פעולות שיווק. לפעולות השיווק יש חשיבות די משמעותית הן במובן של מה צריך המתווך לבצע כאשר ניתנה לו בלעדיות, הן בנוגע לתקופת הבלעדיות עצמה. כלומר, אם המתווך לא מבצע את הפעולות האלה אז תקופת הבלעדיות מקוצרת למחצית.

בתיקון מס' 4 נקבעה גם חזקה שמתווך שביצע את הפעולות האלה אז הוא זה שהיה הגורם היעיל.

אנחנו קיימנו כמה ישיבות אצלנו במשרד עם כמה מתווכים, נפגשנו עם אנשים שונים, וזוהי ההצעה שלנו.

אני מבין שאנחנו דנים על אישור התקנות, ואין לי התנגדות להצעה של שר המשפטים. אבל, אני חושב שיש בהצעה הזאת משהו חסר. ההצעה הזאת עונה לצרכים ולדרישות מחברות התיווך הגדולות באשר לבלעדיות. אני רוצה להיות לפה למתווך הבודד שאכן יש לו רשיון מתווך. רבים האנשים שכך מתחילים את חייהם העצמאיים כמתווכים. בדרך כלל, המתווכים האלה לא דורשים בלעדיות. הם מצאו את הקליינט המתאים והם מפגישים בין האנשים וסוגרים עסקה. אבל יש כאלה שבאים לאדם שיש לו נכס למכירה והם אומרים לו שהם מוכנים "להרוג" את עצמם על הנכס, על הדירה הזאת. הם הולכים לעבוד על הדירה הזאת ולהביא את כל חוג הקליינטים שהם מכירים. הם אומרים גם שהם יעשו או לא יעשו את הפרסומים הקטנים שלהם בעיתון השכונתי, ויש בינהם הסכמה. נוצרו יחסי אמון בינהם. ישנם מתווכים בקהילה ויש לאנשים אמון בהם שהם אכן יעשו עבודה מיוחדת בדירה הספציפית הזאת.

אני אומר לכם שאני מדבר בוודאי בשם עשרות מתווכים קטנים שכאלה. הם כורתים בינהם גם הסכם בלעדיות, והם כותבים את הסכם הבלעדיות. אבל, זה לא אותו מתווך שיתלה שלט לא פה ולא שם, ושיעשה עסקאות שיווק גדולות. בדרך כלל, חברות מקבלות פרויקט גדול או דירות יוקרתיות. לפעמים חברות גדולות מוציאות חוברת על דירה אחת. אני קיבלתי פעם חוברת מודפסת וצבעונית של חברה גדולה ומכובדת על דירה אחת.

אני הייתי רוצה שבתקנות האלה יתנו תשומת לב למתווך הקטן הזה שחתם על הסכם. שני אנשים בגירים חתמו על הסכם בינהם של בלעדיות לתקופה מסוימת. הם ניסחו אותו באופן הפרטאצ'י ביותר, לא בעזרת משפטנים ולא בעזרת עורכי דין. הם רוצים לצאת לעבוד ושעמלם לא יהיה לשווא. אין לי התייחסות בתקנות האלה לגבי המקרה הזה.

יש את פסקה (7). אתה יכול למחוק את הכל ושרק פסקה (7) תישאר. שיעשו בינהם חופש החוזים. תימחק את הכל ואז אין לנו בעיה.

אני בכל זאת רוצה לעשות נפקא מינה בין המתווך הגדול, בין המתווך בעל חברת התיווך, למתווך הקטן. כשאדם בא לחברת תיווך ומוסר להם את הדירה, הוא לא בודק אחריהם. הוא יודע שזאת חברה שבוודאי יש לה יוקרה ויש לה את הדרך משלה, והוא אכן סומך שהיא עושה את הדברים האלה. אבל, כשזו דירה בודדת החברה הגדולה לא עושה את הדברים האלה.

שיעשו בינהם הסכם בכתב.

הוא לא עושה הסכם בכתב.

אז הבלעדיות לא תיכנס לתוקף.

אדוני היושב ראש, אני מוכרח לומר שלא קראתי בעיון את התקנות. גברתי היועצת המשפטית של הוועדה, אם אכן סעיף (7) מכסה את אותו ציבור שאני משתדל להגן עליו אז אין לי שום הסתייגות.

ובלבד שהם יפרטו בדיוק מהן הפעולות שהוא מתחייב לעשות.

הם ירשמו אותן.

אם הם ירשמו אותן אז זה בסדר.

אנחנו לא מתנגדים לתקנות, אלא שיש לנו כמה הערות. אני חושב שצריך להתייחס גם לדבריו של חבר הכנסת רביץ מפני שמתווך משדרות, מנתיבות ובקריית שמונה, בנוי קצת אחרת ממתווך במרכז הארץ, בתל-אביב. יכול להיות שסעיף (7) עם איזשהו תיקון קטן יענה על הבעיה.

יש לנו כמה הערות. ראשית, סעיף 3 מדבר על פרסום בשני עיתונים נפוצים. מדוע צריך שני עיתונים?

אנחנו נתייחס להערות האלה כשנתחיל לקרוא את הסעיפים. אנחנו דנים כרגע בהערות כלליות.

כמלד"ן אין לנו התנגדות, ובתנאי שיוכנסו כמה תיקונים שאנחנו מבקשים לקבוע בתקנות.

אני חושב שצריך לנהוג פה בחופש החוזים ושהמתווך ייתן פרזנטציה ללקוח. יש לי פה דוגמא לפעולות שמבצעת חברת "רימקס". אותו מתווך בא ללקוח ואומר לו שהוא עומד לפרסם בעיתון את הנכס של הלקוח, להפיץ אותו, להכין טופס.

גברתי היועצת המשפטית, האם סעיף (7) לא מנטרל את כל הסעיפים הקודמים?

כן.

אבל, צריך לעשות את זה באופן מפורש במסמך.

האם הוא צריך להודיע שאני מבטל את הסעיפים הקודמים, הם עושים נייר בינהם. בסעיף (7) כתוב: "כל פעולת שיווק שאינה מנויה בפסקאות (1) עד (6) כפי שתוסכם בין הצדדים".

אבל לפני כן יש את הרישא של תקנה (1):"ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6), אלא אם כן סוכם בטופס נפרד מההזמנה בכתב שכותרתו "פעולות תיווך חלופיות" שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח". כלומר, זה צריך להיכתב באופן מפורש בטופס נפרד.

האם הוא צריך לציין מה הוא הולך לעשות?

בוודאי.

נניח שהוא הולך להביא את כל החברים שלו רק לדירה הזאת.

אז שיכתוב שהוא הולך להביא את כל החברים שלו.

בתקנות (1) עד (6) פשוט מפנים את תשומת ליבו מהן הפעולות השגרתיות הרגילות שהוא יכול לוותר עליהן. אבל, הוא צריך להבין שהמתווך הזה לא ייתן לו שילוט, ולא את הבית הפתוח, אבל הוא ייתן לו את הפרסום השכונתי שבשבילו זה מספיק וזה טוב. הוא יכתוב שהוא מבקש רק את הפרסום השכונתי.

או שהוא מבקש ממנו רק מסירות.

אין בעיה עם הקטע הזה. הוא רק עובר על הרשימה והוא אומר שזה וזה וזה הוא לא מקבל, ושהוא מסתפק בזה.

אני מייצג הרבה מאוד מתווכים ואני אומר לכם שבאופן כללי התקנות האלה יכולות רק ליצור בעיות. למשל, פרסום בעיתון. באיזה עיתון מדובר, למה עיתון. למשל, שילוט. איזה גודל של שילוט. נניח ויש לי דירה, אבל אני לא רוצה שיפרסמו אותה בעיתון. אני רוצה לעשות את הדברים בשקט. לכן אני אומר כך, יש לנו את חופש החוזים. צריך למחוק את הכל ולכתוב פשוט ולעניין: כפי שיסוכם בין הצדדים ואז יש לנו טופס נפרד. אותו לקוח יכול לעשות קניות בין המתווכים, המתווכים יביאו לו הצעה. תראו כאן את מה שעושים "רימקס", ויאמר לזכותם שהם באים ללקוח עם טופס והם אומרים לו שאלה ואלה הפעולות שהם עומדים לעשות. ואז, הלקוח חותם, הסוכן של "רימקס" חותם, ואז הכל מצוין. אם יש בעיה אז יתמקדו בטופס הזה, בחוזה הזה שהופר.

הבעיה המרכזית היא שהלקוחות לא יודעים שהם חותמים על בלעדיות. הלקוחות טוענים שהחתימו אותם. ברגע שיהיה טופס נפרד שהמתווך יביא ללקוח והם ינהלו בינהם משא ומתן מה המתווך נותן, אז אותו לקוח לא יוכל לומר שהוא לא ידע.

מה קרה אם אכן נתתי בלעדיות, ולבסוף מישהו אחר הביא לי את הנכס? מה עושים עם התיווך? האם יש לזה התייחסות בחוק?

אם זה בתקופת הבלעדיות המתווך הבלעדי חזקה שהוא המתווך והוא יקבל את הכסף.

לא, אני ממש לא מסכימה. התשובה שניתנה אינה מקובלת עליי. אם הוא יוכיח שהתיווך לא היה הגורם היעיל, אלא הדירה נמכרה ללא שום קשר למתווך הבלעדי הוא לא יהיה זכאי להם.

אני רוצה להזכיר ליושב ראש את הדיון הקודם שבו הועלה מוקד הויכוח לגבי אותה בעייתיות שקיימות בעסקאות בכלל של בלעדיות. עו"ד אבנר פרידמן הזכיר בדיון הקודם שיש ניגוד עניינים מובנה בין המתווך לבין הלקוח. למתווך יש אורך הזמן לפעול מתי שהוא רוצה כאשר נפשו של המוכר למכור את הנכס קצרה. אנחנו יודעים שיש מתווך שלא יסכים למכור את הנכס או למסור את הפרטים של הנכס לאדם שמגיע, כיוון שהוא לא קיבל את אותם אחוזים שאותם הוא מצפה לקבל מהנכס. כלומר, יש איזשהו ניגוד עניינים מובנה בין המתווך ובין הלקוח.

המטרה של התקנות האלה היא לחייב את אותו מתווך, ויהא זה מתווך גדול או מתווך קטן, שלא להיקלע לאותו מצב שבו הוא מצוי בניגוד עניינים. כלומר, להבטיח שאכן ייעשו פעולות ממשיות על מנת שהנכס יימכר, ולא שום דבר נוסף. הדבר הזה אמור להיות מקובל על חברות גדולות ועל מתווכים קטנים, וזה לא צריך להיות הויכוח. אני מתפלא מדוע מנסים לערער על הצורך בביצוע של פעולות.

אף אחד לא מערער. אנחנו לא מערערים שזה יהיה בתקנות.

ברגע שאתה פותח את זה להסכמה בלעדית מבלי לקבוע חובה לבצע פעולות מסוימות, נוצרת בעיה.

אתה נגד סעיף (7).

אני לא נגד סעיף (7), אני נגד התקנות כלשונן. אני סבור שהן כלליות מדיי, הן לא מפרטות את החובה המדויקת מה צריך לעשות כל מתווך. אבל הבעיה העיקרית היא ביידוע הצרכן בזכותו. הצרכן יכול לשבת מול מתווך והמתווך אומר לו שבתמורה לבלעדיות הוא נותן לו כך וכך, ושהוא ישים מודעות ושלטים, אבל הוא לא מפרט. הוא אומר שהוא ישים מודעת מילים בעיתון על הנכס, אבל באיזה עיתון?

זה בינהם.

ההצעה היא לרדת יותר לפרטים. יש לנו עוד הצעה שהעברנו לוועדה והיא פשוט ליידע את הצרכן בזכותו על פי חוק.

"העברנו לוועדה" פירושה התנצלות וצילום שאתה הלכת לצלם בפתח הדיון. הדברים לא הועברו, יושב ראש הוועדה לא קיבל וגם לא היועצת המשפטית. בוא נדייק.

המטרה היא לבצע גילוי נאות. אם מאפשרים למתווך ליצור קונסטרוקציה שונה מהתקנות כפי שיותקנו בסופו של דבר, צריך לאפשר לצרכן לדעת מה זכותו. כלומר, ליידע אותו באותו טופס ולומר לו: אדוני, על פי חוק אתה זכאי לאחד, שתיים, שלוש, וכו'. אתה יכול לדרוש את כל זה, ואם לא תקבע משהו אחר.

אנחנו נתחיל לקרוא את התקנות.

"בתוקף סמכותי לפי סעיף 9(ד) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן-החוק), ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:

1. פעולות שיווק – ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות כאמור בסעיף 9(ב) לחוק, יבצע המתווך שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (19 עד (69, אלא אם כן סוכם בטופס נפרד מההזמנה בכתב שכותרתו "פעולות תיווך חלופיות" שתבוצע פעולת שיווק כאמור בפסקה (7), יחד עם פעולה מהפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6) או בלעדיה, הכל כפי שיוסכם עם הלקוח:

(1) פרסום באמצעות שילוט באחת או יותר מן הדרכים שלהלן:

(1) הצבת שלט על הנכס או בקרבתו.
(2) הצבת שלט על גבי לוח מודעות ציבורי
(3) הצבת שלט במרכז קהילתי
(4) כל שלט אחר כפי שיוסכם בין המתווך ללקוח

אבל, חייב להיות שלט.

אבל, הוא לא מוגדר. השלט יכול להיות גם פתק קטן, "צטל".

נניח שהוא לא רוצה שלט.

אז הוא לא יבחר בזה.

אולי העברית כאן לא כל כך טובה.

אין חובה להציב בכלל שלט בהתאם לנוסח המוצע כפי שאני הבנתי אותו, משום שאפשר לבחור שתיים מבין שש הפעולות המנויות כאן, ושלט זה רק אחד מהן. דא עקא, אין כאן הגדרה של שלט, ולכן שלט יכול להיות גם משהו שדומה לפתק קטן, ל"צטל" ואז יקראו לזה שלט.

אם הלקוח הולך לברירת המחדל שיש לו אפשרות של שתיים מתוך שש הפעולות האלה, והלקוח אומר שהוא מראש לא רוצה שיהיה שלט.

אז הוא בוחר שתי פעולות מתוך חמש.

אבל, זה משהו שהוא צריך להגיד למתווך. כרגע למתווך יש חופש פעולה לנקוט ולפרסם שלט.

לא, כי הלקוח בוחר את זה.

הלקוח לא בוחר את זה. המתווך מתחייב לשניים לפחות. הוא לא אומר איזה שתי פעולות, לא נקבע איזה שתי פעולות.

כתוב כאן בסעיף (1) "הכול כפי שיוסכם עם הלקוח", ואחר כך מפרטים.

חבר הכנסת רביץ, הוא יבחר או שתיים מתוך השש, או אף אחת מתוך השש, והוא ילך ל-(7).

אז למה אומרים לו שתיים מתוך השש? למה לדבר דברים שהם לא לעניין? זה לא עברית.

זה לא בעיה של עברית. זה הניסוח הנכון.

אני הערתי שאני לא בטוחה אם אנחנו יודעים מה זה שלט. האם לא ראוי יותר להגדיר את זה, ואין לי אפילו רעיון איך. אבל, כשאני קוראת את זה אני מאוד פוחדת שישימו חתיכת נייר קטנה ליד המכולת ויגיד המתווך שהוא שם שלט.

אי אפשר לעשות מהמתווכים כל הזמן שרלטנים. מתווכים שמקבלים בלעדיות ייהנו לשים שלטים על הבתים, שמם יתפרסם כך. מתווך רציני שיקבל בלעדיות יחתים את הלקוח, הוא ישים שלט מאיר עיניים. אני מציע לך לרדת עכשיו לעיר אילת ולראות כמה שלטים שמתי רק בשבוע האחרון. אני שמח ששמתי את השלטים האלה, כי בחג האחרון התקשרו אלי כמה אנשים וביקשו עזרה.

לקוח שרוצה למכור דירה או לשכור שירותי הובלה הוא לא פראייר. הוא הולך לכל חברות ההובלה, והוא מבקש לקבל מהן הצעות. אנשים מתקשרים ל"רימקס" ל"אנגלו סכסון" ל"רשף נכסים" ל"ERA", ולעוד חברות. כל חברה תיווך נותנת את מה שהיא עושה. הלקוח יכול לבחור את מי שהוא רוצה, אין שום בעיה.

"(2) פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיסוכם או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין."

איך אני אוכיח שטלפנתי ל-300 הלקוחות שרשומים אצלי במחשב? האם אני אקליט את השיחות?

אתם סתם יוצרים פה בעיות משפטיות.

הערתה הקודמת של היועצת המשפטית לוועדה נכונה גם לתקנה הזאת. בפרסום בקרב לקוחות או בפרסום באתר אינטרנט, אין שום פרמטר.

איך אתה מציע לתקן?

הייתי מוסיף: כאשר מדובר במאגר המונה, וכאן יהיה מספר שייקבע על ידי היושב ראש. כלומר, פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים המונה כך וכך לפחות, וכן אמצעי אלקטרוני או דיוור ישיר במספר של כך וכך פניות, וכד' לאורך כל החלופות שקיימות כאן.

מר שכטר, האם אתם מעדיפים שנכתוב את מה שהוא אמר או שנשאיר את מה שכתוב?

אני הייתי משאיר את זה כפי שזה.

"(3) פרסום בשני עיתונים יומיים נפוצים."

פה אנחנו מבקשים ללכת מאוד לקראתנו, פרסום בעיתון יומי אחד נפוץ. זה יכול להיות "יתד-נאמן", "המודיע", "שערים" ו"הצופה". האם מישהו בודק מהי העלות של פרסום ב"ידיעות אחרונות" וב"מעריב"? אני מציע לבדוק פעם אחת את עניין העלויות.

אנחנו יוצרים פה בעיה משפטית. איזה עיתון, באיזה גודל? אתם לא מבינים מה שקורה פה.

אני רוצה לומר שהמונח עיתון יומי נפוץ, הוא מונח מאוד מקובל בחקיקה. הוא מופיע לפחות בחמישה חוקים.

אנחנו נכתוב בסעיף (3): פרסום בעיתון יומי אחד לפחות.

אנחנו ישבנו עם נציגות של המתווכים על התקנות האלה, ושמענו גם אחרים. התקנות האלה הן ניסיון לעשות איזון מסוים. בכל מקום אפשר לשאול חמש מאות שאלות. האיזון לפחות לשיטת משרד המשפטים אומר לא להיכנס עוד ועוד ועוד. הוועדה דרשה דרישות מינימום מסוימות שידעו עליהן. לגבי הטלפונים, ככל שאנחנו מוסיפים אמצעים זה פועל לטובת המתווכים. רוצים להוריד את הטלפונים? הרי זה לא סביר רק בגלל שתוכל להוכיח. לכן, אתם צריכים לראות את זה כמין מכלול שמנסה מצד אחד לא להיכנס לפרטי פרטים, כי אני גם חושבת שהמתווך קודם כל רוצה למכור ולא להחביא.

עם כל הכבוד, יש בזה התעלמות מהבעייתיות שקיימת ביחסים שבין המתווך ללקוח.

אנחנו רוצים לנסות לאחד את סעיפים (3) ו-(4).

פרסום בשני עיתונים שלפחות אחד מהם עיתון יומי נפוץ, והשני יכול שיהיה עיתון מקומי או עיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירת הלקוח.

המשפט האחרון לא מתאים. נניח שנשים יחליטו שאני אפרסם בעיתון "לאשה", ובעלי עסקים יחליטו שאני אפרסם בעסקים וכלכלה", ואנשי תחבורה בעיתון תחבורה. ההתחלה של המשפט שלך היא מצוינת, אבל צריך להוציא את המילים: המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירת הלקוח. עם כל הכבוד, הלקוח לא יקבע לי איפה לפרסם?

ודאי שהלקוח הוא זה שיקבע.

צריך לשנות את סוף המשפט. זה לא יכול להישאר הבחירה של הלקוח. אולי בהתייעצות, בשיתוף. נניח שלי יש דיל בעיתון מסוים, הוא לא יכול לבחור לי ולומר לי לפרסם במקום אחר.

כלומר, בגלל שיש לך דיל, לא בגלל שזה לטובת הלקוח. זו הערה מעניינית דווקא.

אבל גם לצרכן יש זכות מלאה לקבוע באילו תנאים הוא מוסר את הבלעדיות. אם התנאי שלו למסירת הבלעדיות הוא שהוא יכניס את המודעה בעיתון כזה או אחר דווקא אז זו זכותו. התקנות כלשונן מותירות את העניין פתוח כמעט לכל דבר במיוחד לאור סעיף קטן (7). למעשה, נשארת לו אפשרות לבחור משהו אחר והוא גם לא יודע מה הוא זכאי לקבל.

הוא זכאי לקבל כל דבר שהוא ידרוש.

אבל הוא לא יודע למה הוא זכאי על פי חוק. סעיפים (1) עד (6) קובעים את המינימום. ישנם מצבים שבהם המתווך נמצא בניגוד עניינים וקשה להתכחש לניגוד העניינים הזה, משום שגם המתווכים העלו אותו בדיון. הפתרון מצוי היכן שהוא בקביעת החובה, כאשר הגופים שבאמת פועלים כדת וכדין לא יינזקו. הם צריכים לתמוך בזה.

בסעיף 3 יהיה כתוב בעיתון יומי אחד. סעיף (4) נשאר כמו שהוא.

בסעיף 3 אנחנו נכתוב: בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות, נכון?

כן.

"(5) הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו". זה בית פתוח. הסבירו לנו שזה מאוד מקובל עם נכסים בכפר שמריהו או בהרצליה שבעליהם לא רוצים שיפרסמו אותם בעיתון. הלקוח עצמו מבקש שהדבר היחיד שייעשה זה אך ורק בית פתוח.

אנחנו נחייב אותו כן להזמין.

לא מחייבים.

על מה אנחנו יושבים כאן? עוד לא נתקלתי בתקנות כאלה.

קודם כל, זה לא יוזמה שלנו אלא זו יוזמת הוועדה. אנחנו פשוט כלי ביצוע.

לנו אין התנגדות לסעיף הזה.

אחרי שאנחנו רוצים למלא כמיטב יכולתנו את רצון הוועדה, ניסינו לתת את מירב האפשרויות השגרתיות בהתאם לחלקי המדינה השונים למתווך. אם הדברים המקובלים הרגילים לא תופסים אז יש את הפסקה שאומרת שאם זה וזה וזה לא טוב לך, אז בוא נסכים ונכתוב שאנחנו עושים דבר אחר, ובלבד שיהיה.

את מסכימה איתי שזה לא מעשה חקיקה מקובל. אני אומר לך שלפי השכלתי המשפטית הבלתי פורמלית, רק 16 שנים בוגר ועדת חוקה, שמבחינה משפטית הייתם צריכים לנסח רק דבר אחד אם אתם רוצים לעזור למתווכים, והוא כיצד עושים מסמך מחייב. זו לא הבעיה שלנו כמחוקקים בכלל מה יהיה כתוב במסמך, תוכנו כך וכך. האם העבודה שלנו היא לשווק דברים?

זה כבר כתוב בחוק, בשביל זה לא צריך תקנות. אפשר להסתפק בחוק ולא צריך תקנות.

כדי לצאת ידי חובת החוק אפשר שתהיה תקנה אחת שהיא פחות או יותר סעיף (7). אפשר לשפץ את תקנה (7).

פסקה (7) נותנת לך אפשרות אחרת חוץ מבחירה של שתי פעולות מבין הפסקאות (1) עד (6), כל דבר אחר שאתה מחליט איתו.

ובהסכמה.

הכל בהסכמה.

תראו את הסתירה המפורשת בין התקנות לחוק. בחוק כתוב חייב, ואנחנו כל הזמן אומרים רשאי.

"(6) הזמנתם של חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים בישוב בו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס."

אדוני היושב ראש, סעיף (6) הוא בעייתי. האם באבן מנחם יש חמישה? אני הייתי משאיר את זה כך, הזמנתם של מתווכים נוספים, בלי המספר.

האם אפשר להוריד את המילה "חמישה". ברוב היישובים אין חמישה מתווכים.

אז הוא לא יעשה את זה.

כל הויכוח בדיון הזה בתקנות הוא בין שני אינטרסים, הרצון של המועצה לצרכנות לפרט את התקנות האלה עוד יותר ושלא נכתוב פה חמישה מתווכים אלא עשרים מתווכים, לבין הרצון של המתווכים לעשות כמה שפחות. נראה לי שמשרד המשפטים מצא את שביל הביניים, את האיזון.

אבל, יש ישובים שבאמת אין בהם חמישה מתווכים.

לא חייבים לבחור את האופציה הזאת.

הוא יכול לבחור שתי אופציות מתוך שש האופציות.

ויש לך את סעיף (7) שבו הוא יכול לבחור כל דבר אחר.

אנחנו ישבנו ורצינו מקסימום חלופות, וזאת היתה אחת החלופות. כדי שחלופה תהיה אמיתית צריך להיות לה תוכן. אני באמת לא מטילה כל כך ספק ברצון של המתווך למכור, אבל אם מתווך כדי לצאת ידי חלופה מביא שני חברים שלו והוא אומר שהוא כבר מילא חלופה אחת, אז זה לא כל כך נראה לנו רציני. לא חייבים להשתמש בזה. אבל, אם רוצים את זה כחלופה אז שהיא תהיה רצינית. המספר חמש הוא לא קדוש.

בגוף החוק בסעיף (4) נאמר: "השר באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב) שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות". בואו נשים דברים על השולחן, לא כפי שזה כאן ריחף בחלל האוויר שאנחנו דיברנו על אפשרות של בחירה כך או כך. השר רשאי לחוקק, אבל אחרי שהוא חוקק אני חייב.

"פעולות שיווק כאמור בסעיף קטן (ב). בסעיף קטן (ב) כתוב: מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסוימת לטיפול הבלעדי, ובלבד שמתן הבלעדיות יהיו כך וכך ב-(1) ו-(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין שזה פעולות שיווק.
פעולות שיווק זה כל שיהיה בתקנות.

זאת אומרת, אני חייב לא רשאי. אני לא רוצה לעשות שיווק. כדי לקבל את הבלעדיות אני חתמתי על הסכם אישי על פתק קטן על לקוח שלי. אתם אומרים שסעיף (7) מאפשר לי לעשות את זה, ואני יכול לעשות בסעיף (7) מה שעולה על דעתי. מתי אני חייב בביצוע של משהו בכלל אם יש לי את סעיף (7)?

גם פסקה (7) המוצעת מחייבת את המתווך לבצע פעולת שיווק. זה מאפשר להגדיר איזה פעולת שיווק.

פעולת שיווק זה כשאני הולך ולוחש לאוזן של הגברת יוכבד.

אז תכתוב לחש באוזניים, אבל הוא חייב לבצע את הפעולות האלה.

אני באמת לא מבין.

אני רוצה להסביר את בסיס הצעת החוק כפי שהיא התקבלה בסופו של דבר. אם אני זוכרת נכון, כשחבר הכנסת שלגי הציע את הצעת החוק הוא אמר שהגיעו אליו תלונות רבות, והוא גם נוכח בכך בהרבה מאוד מקרים שהוא יצג לקוחות בבית משפט. הגיעו תלונות של לקוחות שטענו שהחתימו אותם על בלעדיות, ובמהלך תקופת הבלעדיות בפועל המתווכים לא עשו דבר או עשו פחות מהמינימום. כשמדובר בדירה שערכה הוא ממשי כך שדמי התיווך שהמתווך אמור לקבל הם משמעותיים יש לו עניין לבצע פעולות שיווק כדי למכור את הדירה ולקבל את דמי התיווך. אם ערכה של הדירה הוא נמוך וכתוצאה מכך גם דמי התיווך שהוא צפוי לקבל הינם נמוכים אז בפועל בקושי מבצעים פעולות שיווק, כך נאמר על כל פנים, ומצד שני הלקוח כבול בהסכם הבלעדיות ואיננו יכול לעשות שום דבר על מנת לקדם את מכירת דירתו. נקבע בהצעת החוק הזאת שהמתווך כתנאי לכך שהבלעדיות אכן תתפוס צריך לבצע איזשהן פעולות. התקנות האלה מטרתן לקבוע איזה פעולות הוא צריך.

שיגידו בינהם מה שהם רוצים. סעיף (7) מאפשר לי להגיד ביננו מה אנחנו רוצים.

" 2. תחילתן של תקנות אלה ביום תחילתו של חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4), התשס"ד-2004 להלן יום התחילה."

" 3. התקנות האלה יחולו על עסקאות תיווך שנכרתו לאחר יום התחילה."

מתי ייכנס חוק המתווכים לתוקף?

תוך שישה חודשים מיום פרסום החוק.

החוק פורסם ב-09.06.2004. הוא ייכנס לתוקף ב-08.12.2004.

אם הצרכן לא ידע מראש מהן הזכויות והאופציות שעומדות בפניו זה יעיין לחלוטין את כל התקנות. אני מציע להכין לו טופס כמו הטופס הזה, ולומר לו שעל פי החוק הוא זכאי לכך וכך, ואם הוא רוצה הוא זכאי להסכים על משהו אחר. אבל לפחות שהוא ידע למה הוא זכאי.

אולי נוסיף את המילים: פעולות שיווק המקובלות בשוק.

מה שמקובל בשוק נמצא מ-(1) עד (6).

אולי יהיו דברים שיהיו מקובלים בעוד שנתיים שאת לא חושבת עליהם היום.

הרעיון להביא לידיעת הלקוח שהוא זכאי להסכים על פעולות תיווך שונות מביניהן הוא
רעיון טוב.

אנחנו רוצים לתת יתר פירוט בפסקה (7). היועצת המשפטית לוועדה תנסח את זה ברמה כזאת שניתן יהיה להבין מזה מהן זכויותיו בחוק.

זה לא לפסקה (7), אלא באופן כללי מתווך יהיה חייב להביא לידיעת הלקוח שיש לו זכות לבחור או להסכים עם המתווך על פעולות שיווק מבין אלה או אחרות.

ואם המתווך לא ידע? האם אתם יודעים איזה בעיות אתם יוצרים פה למתווכים?

מה דעתך שיהיה כתוב לפי המקובל בשוק? כלומר, פעולות שיווק המקובלות. מתן שוחד או עשיית חסדים מסוימים הם אולי שיווק טוב, אבל זה לא מקובל.

לקוח צריך לדעת שיש לו אפשרות להסכים עם מתווך על אחת מבין הפעולות האלה או על פעולה אחרת. צריך פשוט שהוא ידע איזה פעולות הן אפשריות כי הוא לא תמיד יודע.

אם אני מבין נכון, את מציעה שיהיה כתוב שהמתווך חייב לעשות שתיים מהפעולות האלה או שתי פעולות אחרות שהם יסכימו בינהם.

גם לא שתיים, או פעולה אחת.

או פעולה אחרת. כללית, החובה האמיתית היא שיהיה הסכם שאכן יחייב.

גברתי היועצת המשפטית, ההצעה היא שעל טופס שבו חותם הלקוח על בלעדיות למתווך יהיה כתוב הסעיף שאת עכשיו אמרת שיידע את הלקוח על התקנות האלה.

על איזה אפשרויות עומדות בכלל בפניו. שידע שיש לו זכות להסכים עם המתווך על פעולות שיווק שונות.

אני מזכיר מהי התוספת שנוסיף באופן כללי. התוספת מדברת על זה שהמתווך יהיה מחויב להציג בפני הלקוח מהן האפשרויות שעומדות בפניו. חברים, מי בעד התקנות עם התוספת האחרונה של היועצת המשפטית? מי נגד? התקנות אושרו. תודה רבה, הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 12:45.