פרוטוקולים/כלכלה/8498



2
ועדת הכלכלה
4.5.2004

פרוטוקולים/כלכלה/8498
ירושלים, כ"ב באייר, תשס"ד
13 במאי, 2004

הכנסת השש-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שני




פרוטוקול מס' 186
מישיבת ועדת הכלכלה
מיום שלישי י"ג באייר התשס"ד (4 במאי 2004) בשעה 12:00

הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4) (הגבלת תקופת בלעדיות),
התשס"ד-2004.

חברי הוועדה: שלום שמחון – היו"ר

ח"כ אילן שלגי
עו"ד טנה שפניץ – המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, משרד המשפטים
עו"ד שירלי אבנר – משרד המשפטים
יהודית וייס – רשמת המתווכים במקרקעין, משרד המשפטים
יצחק קמחי – הממונה על הגנת הצרכן, משרד התמ"ת
עו"ד זאב פרידמן – יועץ משפטי, המועצה הישראלית לצרכנות
עו"ד יורם אבירם – יועץ משפטי, פורום חברות התיווך
עו"ד אושרי דהן – יועץ משפטי, פורום חברות התיווך
בני לובל – נציג מתווכים, שיר"ן
דוד לייב – מנכ"ל שיר"ן
צפריר ורטנפלד – מתווך, יו"ר ועדת שיווק, ארגון המתווכים
עופר מרגולין – מתווך, ארגון המתווכים
נחמן שכטר – יו"ר מלד"ן
עו"ד אבנר פרידמן – מנהל אתר המתווכים
יאיר קורח – יו"ר התאחדות הסוחרים והעצמאים בישראל
איתן אביבי – האיגוד הארצי למסחר
ברנרד רסקין – מנכ"ל רי/מקס
עליזה כהן – מנכ"ל רשף נכסים
חנן שלזינגר – מנכ"ל אנגלו-סכסון

אתי בנדלר

לאה ורון

שרון רפאלי


הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4) (הגבלת תקופת בלעדיות),
התשס"ד-2004

צהריים טובים. לפני שאני פותח את הישיבה אני רוצה למסור הודעה לוועדה שאינה קשורה לנושא הזה, אבל היא קשורה לנושא חשוב אחר שגם הוא נוגע לצרכנים, ולכן אני עושה את זה, ברשותך, חבר הכנסת אילן שלגי.

בהמשך לדיוני הוועדה בנושא התאגידים הבנקאיים על פגיעה בצרכנים ועל היעדר תחרות בענף הבנקאות, ההשלכות לייקור עמלות הבנקים על משקי הבית והצרכנים, אנחנו קיימנו ישיבה עם מנהלי התאגידים הבנקאיים לפני כמה חודשים, ובה הם נענו לבקשתי לא להעלות את העמלות. אני שמח שנפתח שם דיון ארוך שבעקבותיו הם יוזמים לא מעט שינויים. יחד עם זה, אני חייב לציין שהנושא עלה למודעות הציבורית בעקבות צוות שהוועדה הקימה ששותפים לה מחלקת המחקר והמידע של הכנסת, איגוד הבנקים, משרד האוצר, הפיקוח על הבנקים והמועצה לצרכנות. בתהליך של בדיקת סוגיות שונות בתחום בנקאות שהחל בוועדת הכלכלה הביא לכך שגם איגוד הבנקים וגם המפקח על הבנקים והממונה על ההגבלים העסקיים מכינים עבודות שונות. אני ביקשתי בישיבה הקודמת ממשה גדיש שמכיר את התאגידים הבנקאיים שייעץ לי בתור יושב-ראש הוועדה בנושא הזה וילווה גם את הוועדה שאנחנו הקמנו. במסגרת הזאת הוא ייפגש גם עם הוועדה וגם עם התאגידים הבנקאיים ועם כל מי שקשור לתחום הזה: גם עם המועצה לצרכנות, כמובן. בהזדמנות זו אני רוצה להציע לוועדה להזמין ממחלקת המחקר של הכנסת סקר צרכנים שיבחן את שביעות הרצון של הצרכנים מהבנקים, מהשירות שמקבלים, מאפשרויות המעבר מבנק לבנק שמעידים על קיומה או אי-קיומה של תחרות מסוימת, וכן בעניין גובה העמלות והריביות שמשולמות, בעיקר על משכנתאות והתשואה על כספים שמפקידים והסיכונים שיש לציבור. המחקר יאפשר לנו לגבש מדיניות ולפעול בהתאם, כולל לשקול תיקוני חקיקה במקומות שיידרשו. כל מי שחשב שיש לנו כוונה לתת מנוח לנושא, אין לנו כוונה כזאת ואנחנו ממשיכים לעסוק בהם, ואני מקווה שהימים הקרובים יעידו על כך. אנחנו מקבלים החלטה להזמין את הסקר, ואני מקווה שתוך תקופה קצרה הנתונים של הסקר יהיו בידינו, ואנחנו נפרסם אותם לציבור באופן מסודר. תודה.

נעבור להצעת חוק המתווכים במקרקעין (הגבלת תקופת הבלעדיות). הצעת חוק של חבר הכנסת אילן שלגי. תוכל לעדכן אותנו מה קרה בין הישיבה ההיא לישיבה הזאת?

בין הישיבה ההיא לישיבה הזאת החוק עבר בקריאה ראשונה במליאה. היום אנחנו פה כדי להכינו ולאשרו לקריאה שנייה ושלישית. אני סבור שההצעה שהגענו אליה לקראת הקריאה הראשונה היא בהחלט מאוזנת שמחזקת את ההגנה לצרכנים, ואולי נותנת הגנה שלא הייתה קודם על הצרכנים ומאפשרת למתווך שמעמדו הבלעדי יהיה מוגן בנסיבות מסוימות כפי שהוגדר כאן, והשר מוסמך לקבוע חלק מהקריטריונים בתקנות. היות שזה חוק שמגן על הצרכנים וגם הגנה מסוימת על המתווכים רוב הגופים המתווכים או אלה שמייצגים את המתווכים – היות שמדובר גם בפרנסתם של אנשים – משמיעים קולות של לא מרוצים; הם סבורים שראוי להתחשב בהם ולתת להם יותר, וזה לגיטימי מבחינתם, ולעומת זאת קולו של הצרכן כמעט איננו נשמע. לשמחתי, התקבל אתמול מכתב מהמועצה לצרכנות שגם מיוצגת פה היום, וכמובן שאני גם רואה את תפקידנו, חברי הכנסת, בוועדה הנכבדה הזאת להגן על הצרכנים ולהיות להם לפה בלי לפגוע במה שמגיע למתווכים, ולדעתי כבר נתנו להם בנוסח, כפי שהוא לפנינו. תודה רבה.

כלומר, אתה באופן עקרוני ממליץ להשאיר את הנוסח הנוכחי שעבר בקריאה ראשונה.

הנוסח הזה הוא בהחלט פשרה הוגנת, לדעתי. חוץ מזה נשאר פתח להתקנת תקנות שבהחלט יכולות לווסת בין הרצונות והצרכים השונים.

אני מבין שאתה רוצה לפנות לגופים שמייצגים את המתווכים. אני מבין שיש לכם עניין שאנחנו נשקיע חשיבה ועבודה רבה בתיקונים שונים שיכול להיות שצריכים להיות, אבל אני לא הייתי מעוניין שאנחנו ננצל את ההזדמנות הנוכחית כדי לעכב את החוק הזה בכך שייכנסו בו תיקונים נוספים. אני מוכן להציע שאנחנו נקיים בנפרד – וכמובן אני מזמין את חבר הכנסת שלגי כמי שבקי בתחום הזה, אבל הוא לא חבר הוועדה – דיונים כדי להציע תיקונים נוספים, ובהזדמנות הזאת להסתפק במבנה הנוכחי של החוק ולהביא אותו לקריאה שנייה ושלישית. אני כמובן נותן לכם אפשרות להתייחס, אבל אני רק אומר שאם הכוונה היא להלביש על החוק הזה אלמנטים נוספים, אני מוכן שנעשה את זה בנפרד, לא במסגרת הזאת.

אני מייצג בישיבה הזאת את פורום חברות התיווך שגם נציגיהן נמצאים כאן.

הכוונה שלנו אינה להוסיף אלמנטים נוספים שאינם בנושא הבלעדיות. נושא הבלעדיות שהוא מרכז הפעילות של המתווך הוא הנושא שאנחנו חושבים שצריך להידון בתיקון הזה, ואנחנו לא מבקשים לדון בנושאים אחרים. בנוסח הזה כפי שהוא מוצע יש פגיעה חמורה מאוד בפרנסתם של המתווכים, והחוק בנוסח הזה אם מטרתו הייתה לפשט את המצב בחקיקה ולמנוע ריבוי הליכים משפטיים, הרי שהוא יגרום לכך שיהיו אלפי תביעות משפטיות. כמעט בכל מקרה שבו תינתן בלעדיות העניין יגיע לבית-המשפט. זו לא המטרה של החוק, ולכן אנחנו צריכים לדון בנוסחו לפני הקריאה השנייה והשלישית, ולא לחכות למקצה שיפורים נוסף בעניין הבלעדיות.

אני לא מדבר כרגע על הבעייתיות בסתירה בין החוק לבין חוק יסוד חופש ההתקשרות שקומם גם הוא רבים מהמתווכים.

אז מה אתה רוצה להציע? משפט שאתה רוצה לשנות, מילה שאתה רוצה להוסיף, לא ספר.

בסעיף (1), סעיף קטן (2) בהצעת החוק אנחנו צריכים להתייחס לסוג הנכסים. התחלת הדיונים כאן הייתה בהתייחסות לצרכן הקטן שיש לו דירה שהוא רוצה למכור, וצריך להגן עליו.

דיברנו על כך בלי סוף, ויש פה תשובה. אז הולכים להתקנת תקנות.

אני מאוד פרגמטי, ואני רוצה לנוע קדימה. אם אתה רוצה לעשות תיקון כזה או אחר תציע אותו. אם דיברנו עליו, ולא קיבלנו את הכול אז אין טעם שתחזור על זה.

התיקונים שאנחנו מבקשים הם כדלקמן: תיקון אחד מתייחס להגדרת הנכס שלגביו תהיה הגבלת בלעדיות ל- 6 חודשים, ובו הסמכות נמסרה למתקין התקנות. בפגישה שקיימנו אתמול במשרד המשפטים הגענו למסקנה – ואני מניח שזו גם עמדת משרד המשפטים – שהתקנת התקנות בשאלה הזאת היא בלתי אפשרית. לכן אנחנו נכונים לוותר על התקנת התקנות בנושא הזה, שלכאורה הייתה צריכה לעזור לנו, ולצמצם במעט את סוג הנכסים שלגביהם תהיה תקופת הבלעדיות, והכוונה היא לדירת המגורים היחידה של הצרכן.

כשאנחנו אכן ראינו שזה עולה נפגשנו עם הנציגות של המתווכים כדי לדעת אם יש לנו הסמכה מספיק רחבה להכניס תקנות. ניסינו לתפעל את הסעיף הזה של הוצאת נכסים, ולקחנו את הקריטריונים האפשריים ונתקלנו בבעיות מאוד רציניות. שירלי אבנר, אולי את רוצה להגיד את הפרטים.

חשבנו להיזקק לשווי הנכס, ואז ראינו שיש הבדלים בין אזור אחד לאזור אחר, וזה לא תמיד צודק.

נוסף לכך, מי יקבע את שווי הנכס? איך ייקבע שווי הנכס? לפי מה שהמוכר חושב, לפי מה שהמתווך מעריך? כל פעם יצטרכו לקחת שמאי?

אני רוצה להזכיר לך שבדיון פה הביאו דוגמות של הווילה של ברק בכפר שמריהו. כלומר, מדובר על מקרים קיצוניים כדי שלא על כל דירת מגורים הייתה עולה הסוגייה איזו דירת מגורים. לכן הפשרה הייתה לא שלושה חודשים, אלא שישה, ומדובר על כל נכס של מוכר שאינו עוסק – כך שלא מדובר על מלון או על בית דירות של קבלן – וההתייחסות לתקנות ולשווי דיברה על אותם נכסים יקרים באופן יוצא דופן.

אני זוכרת את זה, ואני גם זוכרת שביקשתי שזה יגיע אחרי קריאה ראשונה כדי שיהיה מותר לנו לשאול ולענות.

העניין הוא מה אתה תקבע, ומי יקבע את המחיר הזה?

אני מסכים אתך, לא צריך מחיר, ברגע שמדובר על מוכר שאיננו עוסק. את רוצה לצמצם את סמכותו של מתקין התקנות כשהוא לא מוכן לפי שווי, אלא רק לפי סוג הנכס.

אבל מה זה סוג הנכס. אנחנו כתבנו שהמוכר לא עושה את זה במהלך עסקיו הרבים. זה כתוב, וזה בסדר, אני לא מתווכחת על זה. השאלה היא למה אנחנו רוצים להיכנס עוד. לעניין המחיר זה אולי מתבקש, אבל כשהתחלתי לנסות לתפעל את זה לא ידעתי איך. לגבי סוג הנכס – איזה סוגים אנחנו מכירים? מגורים. ברגע שאנחנו מדברים על מישהו שעושה את זה במהלך עסקיו הרבים, גם את זה צריך להוכיח ולא צריכה להיות בעיה. אבל אם נלך לכיוון הזה זו קרקע חקלאית או שטח גדול ושטח קטן, בעיר או לא---

לא נכון. הוא אומר לך: כל מי שהוא לא עוסק. לכן קרקע חקלאית אינה תואמת.

למה? אדם פרטי לא יכול להחזיק קרקע חקלאית?

רק עוסק מחזיק קרקע חקלאית?

לא, המוכר.

למה שלא נגן על החקלאי? זה בסדר גמור.

על זה אני לא מתווכחת, זה כבר קיים. הסמכות שניתנה לשר אנחנו לא יודעים---

אז צריך להוריד ממנה את עניין הערך.

אבל אין לנו שום קריטריון אחר. מה עוד ניסינו?

דיברנו על שטח, ואז אמרנו ששטח הוא לא לגיטימי; חשבנו על מיקום, ועל זה בכלל אין שום אפשרות לפרט.

על מה כן חשבתם כהצעה?

חשבנו שמה שכתוב בה כבר, שזה לא על-ידי מוכר עסקי, זה בסדר.

ומחשבה נוספת הייתה באמת לצמצם את זה לחלק של המגורים כי אנחנו יוצאים מתוך הנחה שאם זה לא עסקי---

שלחלק הזה לא יהיו תקנות.

אנחנו מציעים שלחלק הזה לא יהיו תקנות אם הזכות הזאת תצומצם. אבל אם היא לא תצומצם אין ספק שהתקנות באות לסייע לנו. אנחנו מוותרים על משהו שמלכתחילה נועד לסייע לנו, ואני מסכים עם מר שלגי---

מקובל?

אני מסכים בהחלט.

אני חושבת שההצעה לא הובנה. הם אומרים שלא יהיו תקנות ובלבד שהתקופה המצומצמת של תקופת בלעדיות תהיה רק לגבי דירת מגורים יחידה; לגבי כל נכס אחר אפשר יהיה לקבוע גם 4 שנים.

בגלגל הזה של הסרט היינו, ואז דיברנו על 3 חודשים.

אני לא מתווכחת אתך. מכיוון שאמרת עכשיו שאתה מסכים רציתי שתבין.

אני מודה לך. אם אנחנו חוזרים גם לעניין דירת מגורים---

יחידה, לא סתם.

אין ספק שזה מצמצם מאוד את הצרכנים שעליהם אנחנו מגינים. דיברנו בפעם הקודמת גם על דירת מגורים שאיננה יחידה או גם על נכס שהוא החיסכון של אותו אדם, שמקום להשקיע בקופת גמל, השקיע בחנות, שזה הנכס שלו, ועליו צריך להגן. אם רוצים לחזור רק לדירת מגורים והדירה היחידה – שזה ויתור מאוד גדול על זכותו של הצרכן – צריך בוודאי לחזור אף על פי ש- 3 חודשים.

ואתה מסכים שעל חנות יחידה לא תהיה שום הגבלה של תקופת הבלעדיות? אפשר יהיה לקבוע גם לשלוש שנים? זו המשמעות של הדברים.

כל אחד יכול לחזור עם הצעות נוספות. אני גם מאמין שאם תהיה הגנה ברורה על הצרכן בנושא של דירת המגורים כל הנושא הזה יובא יותר למודעות הציבור; יהיה ברור שבנושא הבלעדיות צריך להיזהר ולבדוק. הרי הצרכן אמור לדעת על מה הוא חותם, וקבענו פה רף שהבלעדיות תהיה במסמך נפרד. כלומר, נושא הבלעדיות ומשמעותו תהיה הרבה יותר בולטת. אם רוצים לצמצם את סוג הנכסים צריך לצמצם את התקופה לפי ההצעה המקורית.

מה הסיכום?

בינתיים עוד אין סיכום. בינתיים מנסים לחפש רעיונות לבעיה של משרד המשפטים.

בהקשר הזה ישבנו אתמול וחשבנו מה יהיה בתקנות לפעולות שיווק נדרשות, שהולכות ברוח מה שאתה אומר שהמודעות הרבה יותר רצינית. הלקוח יציין מה הוא רוצה ומה הוא לא רוצה, וזה יהיה על פני תקופת זמן: אם הוא עשה פעולה אחת או כמה פעולות, שנחייב אותו. עשינו ניסיון כזה כדי לראות איך זה יהיה בתקנות כדי ליצור את המודעות הממשית.

בסוגייה הזאת אנחנו תמימי דעים עם משרד המשפטים.

על הנושא שדיברתי עליו בינתיים אין פתרון, אולי למישהו יהיה פה פתרון אחר.

ההצעה כפי שהיא נראית טובה מאוד, ולו מן הסיבה שהיא באה להגן על כל אדם שאין לו הידע והניסיון לנהל את עסקיו, במיוחד לא בעסקות נדל"ן.

אתה אומר מה שטנה אמרה, את זה הבנתי.

בהצעה חלופית נאפשר לאנשים שאין להם ההגנה או הידע להתקשר בעסקות של בלעדיות לתקופות מאוד ארוכות, שיוצרות בעיה. כל עסקות הבלעדיות מעמידות את המתווך בסוג מסוים של ניגוד עניינים מובנה: מצד אחד המתווך חב אמונים לאותו אדם שהוא מנסה למכור לו את הדירה. כשבא קונה אחר ורוצה לקנות את הדירה, אבל לא מוכן לשלם את דמי התיווך יגיד לו המתווך שהמוכר לא מוכן להראות את הנכס, ואז השאלה היא את הטובה של מי הוא מעדיף, של המוכר שמנסה למכור את הדירה במהירות הגדולה ביותר---

אני מחפש עכשיו רעיון לעובדה שמשרד המשפטים נכון לעכשיו לא מוצא פתרון לפינה של שמי בא קודם. זו פינה שכבר הועלתה. אם יש לך רעיון לפתרון טוב, בבקשה.

אם אנחנו רוצים פתרון, יש אנשים פרטיים שבונים נכס מסחרי גדול על שמם כדי להשכיר אחר-כך לחברות כדי להתגבר על ההפרדה בין הפרטים שכבר הזכרנו לא להגביל בסכום את כל דירות המגורים, כולל דירה בכפר שמריהו שעולה 5 מיליון דולר. כדי להפריד נגדיר שעל עסקים מסחריים מקבלים בלעדיות לשנה, כי כדי לשווק עסק מסחרי צריכים תקופה ארוכה כי צריך לעשות פעולות אחרות לגמרי מאשר בדירת מגורים. אם רוצים להגביל בלעדיות לנכסים מסחריים, בסדר, אבל לא לתקופה של חצי שנה כי זה יעקר מתוכן את נושא הבלעדיות למסחר.

צריך להפריד בין דירת המגורים היחידה שמוצעת כאן, ואיתה לסיים לגבי הנושא המסחרי. אני חוזר לעניין שלי של מכירת מלון באילת. אני מנהל משא-ומתן שנה ו-9 חודשים, ואין לי בלעדיות ל- 3 שנים. צריך להמשיך רק עם דירת מגורים יחידה---

לא יחדיו, אדוני, אתה מוסיף מילה שהוועדה לא הסכימה לה, כאילו שזו ההחלטה. דובר על דירת מגורים, הוועדה עדיין לא החליטה על כך שמדובר בדירת מגורים יחידה.

המטרה היא להגן על אותם צרכנים שלא מתמסדים. למי שיש וילה בכפר שמריהו ששווה 5 מיליון דולר, סביר להניח שהוא מבין.

אם ירשת אותה היום---

אותו קשיש שיש לו לבדו מגרש שווה 2.5 מיליון דולר רוצה למכור למישהו שיבנה עליו את הווילה.

אני תומך בדעה שצריך ללכת על דירת מגוריו היחידה. אם אתם לא רוצים להגיד את המילה "יחידה", אולי צריך להגדיר שזו דירה שהוא מתגורר בה, ולא דירה שהוא קנה להשקעה, ובזה נגמור את העניין.

לדעתי, הפתרון הזה הוא בתקנות כי שם אפשר לקבוע שלגבי נכס מסחרי התקופה שונה, גם אם הוא של יחיד.

הגברת כהן אמרה כרגע שנקבע שאנחנו לא מתייחסים לסכומים, אבל אם לאותו בן-אדם פרטי יש גם נכס מסחרי שאינו דירת מגורים, שם יש משהו.

לשם יקבעו הצדדים הגבלה.

---

זה יכול לתת פתרון.

החוק מאפשר גם היום לקבוע תקופת בלעדיות כפי שיסכימו עליה הצדדים. החוק היום מגביל את התקופה רק לגבי דירת מגורים, וזה רק במקרה שהצדדים לא יסכמו מראש מהי תקופת הבלעדיות.

ההצעה היום אומרת שלגבי כל נכס שאינו דירת מגורים יישאר המצב החוקי הקיים, אם אני מבינה נכון; דהיינו, הצדדים יהיו רשאים להסכים על תקופת בלעדיות ככל שיסכמו – החל ביומיים וכלה בארבע שנים, אבל הם יהיו חייבים להגדיר את תקופת הבלעדיות. אני רוצה להבין האם ברור שבכל מקרה תקופת בלעדיות לא תהיה ללא הגבלה. תמיד יהיה צורך להגדיר את תקופת הבלעדיות.

מצוין.

מי שלא מסכים בכל זאת תהיה לגביו שנה או משהו כזה.

עם תקרה.

אני לא הייתי מציעה כי אז כל אימת שמתווך ירצה תקופת בלעדיות של שנה הוא פשוט ידאג לא למלא את המשבצת של התקופה, ואז תהיה לו שנה. אני מעדיפה להתחייב.

אומרת טנה שכדי שלא ייווצר מצב שזה פתוח לצמיתות תהיה הגבלת תקרה של זמן בכל מקרה.

אני מציעה שאם לא תוגדר תקופת הבלעדיות לא תהיה תקופת בלעדיות. זו הסנקציה שאני מציעה.

מה קורה כשלמסמך הזה יש שני עותקים, ואחד נשאר אצל הלקוח והשני אצל המתווך, ובאחד יש תקופה ובשני אין תקופה. המתווך יכול להשלים את מה שכתוב.

יש בזה מידה מסוימת של היגיון. אם אתה לא קובע תקרה שאומרת שבכל מקרה זה לא יעלה על פרק זמן מסוים, אתה חייב לתת תמריץ שאת לא נותנת בדברייך.

אני נותנת תמריץ הרבה יותר חזק. המתווך מבקש מהמוכר שייתן לו בלעדיות ומסביר לו למה כדאי לו לתת בלעדיות, והוא גם מציע לו לתת לו בלעדיות של שלוש שנים כי זה הכי טוב בשבילו. אז הוא יתחיל להתווכח אתו, ואולי יסכימו על שנה או על חצי שנה. אבל אם המתווך יחתים אותו על מסמך בלעדיות ללא כל תקופה מוגדרת מראש, הסנקציה שאני מציעה היא שאין למתווך בלעדיות.

אני הבנתי. אבל המשמעות של העניין היא שמי שלא מבין יכול להיקלע למתווך מחוכם ומתוחכם שיכניס אותו מיד לשלוש שנים, וגם את זה אני רוצה למנוע ממנו.

אז אתה אומר שאתה לא מוכן לתת תקופת בלעדיות בכל סוגי הנכסים לתקופה העולה על שנה.

מה שאת אומרת זה בסדר, אבל אם עבדת עליי כמתווכת תקרת הזמן שלו פוקעת בנקודת זמן מסוימת שאותה נקבע עכשיו.

יש הצעה: כל מה שאינו דירת מגורים – עד שלוש שנים, וזהו.

למה לא חמש?

שכחתם שהמתווך רוצה למכור כמה שיותר מהר.

מותר ללקוח להאריך את התקופה.

המתווך רוצה למכור כמה שיותר מהר, אבל הוא יכול להחזיק אצלו מאות נכסים שהסיכוי שהוא ימכור אותם מהר, את כולם יחד שואף לאפס, ואז הוא יכול לעבוד ככה שחלקים מסוימים הוא דוחה לאחר-כך, והוא תקוע אצלו.

שכחנו למה אנחנו זקוקים לבלעדיות. זה לא כדי להחזיק נגד רצונו של הלקוח את הנכס ולא נמכור. אנחנו רוצים למכור אותו. אבל אנחנו מסכימים עם זה שאנחנו חייבים לתת ערך מוסף לצרכן שלנו. אי-אפשר לחשוף את הזהות של הבית, אלא אם כן יש בלעדיות. אנחנו מצפים מהמתווך, אם הוא לא מקבל בלעדיות, גם לשווק את הבית וגם להסתיר את הבית בו-זמנית. אם יש בלעדיות כמו במדינות מתקדמות בעולם – וזה ההבדל בין תיווך בישראל לבין תיווך בארצות-הברית או בדרום-אפריקה – ששם יש בלעדיות, ונותנים שירות מלא ללקוח, חושפים את הזהות של הבית, ונותנים לו ערך נוסף. בחוק הזה יש ערך נוסף כי אנחנו חייבים לספק שירותים ללקוח. זה יהיה בתקנון, אני מבין, אבל אנחנו חייבים לעזור. 3 חודשים זה בהחלט לא מספיק, וגם על חצי שנה התפשרנו, אבל זה מינימום. אם הלקוח מקבל ערך נוסף זה הדבר החשוב ביותר, ולא הזמן. ההתעסקות שלנו בנושא הזה היא מיותרת באופן חלקי. לגבי מציאת משהו שיעמוד במבחן בתי-המשפט, דירת יחיד כן מגינה על הצרכן כי מי שיש לו מספר נכסים יש להניח שהוא לא הצרכן הנאיבי.

למה לא?

אני מוכן גם לתמוך בחזרה לתקנות.

אפשר לקבוע בתקנות שלגבי נכס מסחרי גם מי שאיננו עוסק התקופה תהיה ארוכה יותר. נגדיר בתקנות מי זה עוסק ומי לא.

אם זה עוסק או לא עוסק נבלה שנים בבית-משפט.

אבל מה אני יודעת? עוסק זה מגורים, זה עסקים, זה ייעוץ, זה יפשירו או לא יפשירו?

אי-אפשר להגדיר נכס שמשמש להכנסה, ולא למגורים?

אם המתווך עושה את כל הפעולות שנדרשות, אנשים לא מתים לנפנף את המתווך. אם המתווך משקיע את כל המאמצים אין שום מניעה להאריך את תקופת הבלעדיות.

הבנתי. אנחנו נצטרך להכריע, וחבר הכנסת שלגי ואנוכי נקבל את ההחלטה הפחות טובה מבין השתיים.

נושא הבלעדיות הוא מעין עסקה נלווית לעסקת התיווך, זו כמעט עסקה נפרדת. אנחנו רוצים שהיא תהיה במסמך כלשהו, אנחנו רוצים שכל הפרטים יהיו מוגדרים---

כתוב.

ושהצרכן יבין מהי הבלעדיות הזאת. אנחנו כל הזמן משתמשים במילה בלעדיות, לכולם זה ברור, אבל אני לא חושב שלצרכן או לכל אדם שלא עוסק בתחום מבין מה זה בלעדיות. צריך לכתוב במפורש מה זה בלעדיות, מה החובות ומה הזכויות. לפיכך הפרטים האלה גם לגבי זמן הבלעדיות הם פרטים מהותיים שהצרכן צריך לדעת. במקום שחלק מהפרטים לא נכנסים, מצדי שלא תהיה בלעדיות. כדי שתהיה בלעדיות צריך לתת את המידע המלא.

אתה מנסה להשלים את החסר. תרשום כמה נראה לך. אם אתה משלים את החסר זה אומר שלמעלה זה 6 חודשים, נכון?

נקודה נוספת שרצינו לעלות, ושוחחתי גם עם הגברת שפניץ היא שלפי הנוסח הקיים עכשיו, יש רק חזקה שהמתווך ביצע את פעולת התיווך והצרכן תמיד יוכל לטעון את הטענה שהוא לא ביצע את פעולת התיווך. זה בסעיף 2 ב' בתיקון. ההגנה שלנו תמורת הגבלת הבלעדיות שלנו צריכה להיות יותר גבוהה מאשר חזקה. גם אם הלקוח מכר את הנכס באמצעות מתווך אחר או בעצמו בתקופת הבלעדיות תהיה חזקה שהנכס נמכר בידי המתווך, והוא יהיה זכאי לעמלתו. זה היה הרעיון וגם הסיכום. זה גם הופיע בגרסתו הראשונה של הנוסח.

המחשבה שהייתה היא שעד שהמתווך מבצע את פעולת השיווק שחושפת את הנכס ומוציאה את הנכס מרשותו – ואז הוא צריך את ההגנה המלאה של החוק גם כלפיו – תהיה החזקה הזו. ברגע שהוא חשף את הנכס וזיהה את פרטיו בפרסום בעיתון או בשילוט או בדרך של בית פתוח, תהיה עליו מרגע זה הגנה מלאה, ולא רק חזקה הניתנת לסתירה.

זה ברור, אבל אני לא מסכים.

היום אין חזקה.

בוודאי, פה זה מחזק מאוד את מעמדו של המתווך.

לעומת החוק הקיים היום כתוב בין שהוא היה הגורם או בין שלא היה הגורם הבלעדי. אנחנו אמרנו שאם הוא בכלל לא היה בעניינים אז אולי צריך לרדת לחזקה. עכשיו הם אומרים מה זה מכרת לבד? אני כמתווך שמתי את השלט, חשפתי את הנכס---

עם כל הכבוד, ישבת אתמול עם המתווכים, אבל לא ישבת עם נציגי הצרכנים, אז היום את יושבת אתם פה. היום אין חזקה שהוא היה הגורם היעיל, הוא צריך להוכיח את זה. יש סוגייה בבתי-המשפט "ובתנאי שהוא היה הגורם היעיל", והשאלה היא מה גובר; האם גובר סעיף 9 או גובר סעיף 14. יש פסיקות סותרות של בית-משפט, וזה תמיד בערכאות נמוכות, זה לא מגיע לעליון.

זה הגיע עד למחוזי, והיום אם אינני טועה ההכרעה האחרונה היא שבכל מקרה הוא צריך להוכיח שהוא היה גורם יעיל.

בסדר. כלומר, מתן החזקה משפר את מצבו של המתווך.

הייתי רוצה להשלים את הדברים כי קטעו אותם באמצע.

אבל הוא לא מקבל אותם. אני גומר את זה היום.

החזקה שנקבעה בסעיף הזה היא רחבה מדי. היא לא מוגבלת בזמן, והיא קובעת חזקה למתווך זמן רב לאחר שתמה תקופה בשל אותם מעשים שהוא עשה בתחילת דרכו כמתווך בלעדי. כמובן, צריך להגביל את זה בתקופה מסוימת של זמן, בין אם מדובר בתקופת הבלעדיות עצמה או בפרק זמן קצר נוסף כאשר לאחר-מכן עדיין לא נשללת מהמתווך שום זכות להמשיך לטעון שהוא היה הגורם היעיל.

תדגים בדוגמה כי קשה לעקוב.

הסעיף קובע כאן שמתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו, חזקה שהיה הגורם היעיל.

נניח שנגמרה תקופת הבלעדיות---

הסתיימה תקופת הבלעדיות, חלפו שנה, שנתיים ושלוש, מכר הבן-אדם את הנכס בא המתווך ואומר שלו יש חזקה---

נפגשתם ביניכם לפני שלוש שנים---

אפילו אם לא נפגשתי. אפילו עם אדם אחר, החזקה הזאת חלה בכל מקרה. אפילו בלי מבחן האלמלא, הסעיף הזה מקנה לו חזקה. עכשיו יתחיל דיון האם הוא הגורם היעיל או לא, האם החזקה תופסת או מה שקורה לאחר-מכן. לכן צריכים להשאיר את החזקה ולהגביל אותה לתקופת הבלעדיות.

אין ספק שהחזקה היא לתקופת הבלעדיות, ואחר-כך הוא יצטרך להוכיח גורם יעיל.

אז שיציינו את זה.

העניין הוא אחר. בחוק הזה אנחנו רוצים גם את ההגנה שלנו; אותה הגנה שרצינו לקבל בעקבות ההסכמה שלנו היא הגנה מלאה גם אם לא נהיה גורם יעיל.

תודה רבה.

אני מבקש עכשיו התייחסויות כלליות לפני שאנחנו עוברים להקראה ומסכמים את החוק. אם מישהו אחר רוצה להעיר הערות, בבקשה.

יש לי שאלה אחת לחבר הכנסת שלגי. אבירם העלה כאן נושא על אותה חצי שנה. אחרי 3 חודשים שהשקעתי מאמץ מגיע בן-דודי ואני הלקוח מכרתי את הדירה – מגיע לי דמי תיווך או לא?

עכשיו אל תשאל אותי חידות.

זו הטענה שלנו כאן. השקעתי חצי שנה, אני כלקוח מכרתי את זה ישירות---

אם בא בן-דוד עדיין יש לך החזקה שאתה הגורם היעיל, אבל אם הלקוח במקרה הזה יוכיח שהבן-דוד בא מחו"ל, הוא נחת בלילה, הוא לא בעל תושבת שלך, יהיה לו קשה אבל אפשרי להזין את החזקה שבאה להגן עליך. הוא רוצה בלעדיות מוחלטת.

בלעדיות מוחלטת לדמי התיווך.

אני יושב-ראש פורום נדל"ן, הייתי מתווך 25 שנה, ושלוש שנים עורך-דין, כך שאני יודע בדיוק על מה מדובר. רוב פסקי הדין בעניין הבלעדיות הם בין המתווכים. הבעיה המרכזית של רוב פסקי הדין של התיווך היא הבלעדיות. 90% מהבעיה היא בין המתווכים עצמם. אין אתיקה בין מתווכים. לכן אני מציע שבכל מקרה הוא יהיה גורם בלעדי, אלא אם ימכור למישהו לא דרך מתווך. זאת אומרת שאם יש פה עוד מתווך הוא בכל מקרה בלעדי. צריך להגביל את הנושא הזה. רוב הבעיות של הצרכן הן בגלל מתווך שמגיע ומפריע למתווך הבלעדי. לכן אם מופיע עוד מתווך, המתווך הבלעדי יהיה בלעדי בכל מקרה. אם הוא בוחר במישהו שצנח מהרחוב זו כבר בעיה אחרת, צריך להוכיח שהוא גורם בלעדי, אבל לא ייתכן שמתווך ישים שלטים ויעבוד. הרי זה אבסורד ולא נשמע דבר כזה, זה מה שקורה היום. בא מתווך אחר שרואה את הפרסום ומציע ללקוח שלו שייתן לו אחוז אחד. לא זו בלבד, אלא שאותו לקוח הולך לבעל הדירה---

אתה מייצג את המתווך השני או הראשון?

אני מייצג את הבלעדיות, את המתווך הראשון שנתן את הבלעדיות.

רציתי להציע ליועצת המשפטית. הנוסחה שלה הייתה קרובה לרווחת כולם – חצי שנה בלעדיות על דירת מגורים והסכמה על תקופה על נכס אחר, ואם לא הסכימו אין בלעדיות. הבעיה היחידה שהייתה פה היא עם נקודת השבירה, מה עושים אם נופלים עם מתווך שרלטן.

על דירת מגורים הבלעדיות היא על תקופה שלא תעלה על 6 חודשים; על נכסים אחרים שאינם עסקיים רשאים לקבוע איזו תקופה שהם רוצים, שלא תעלה על שנה אחת, ואם הם קבעו בלעדיות אבל לא קבעו את תקופתה תסתיים הבלעדיות לאחר 9 חודשים. זה מקובל על כולם?

מקובל.

ועל נכסים במהלך העסקים – לא מוגבל.

דירת מגורים – תקופת הבלעדיות לא תעלה על 6 חודשים; על נכסים אחרים שאינם דירת מגורים ואינם נכסים עסקיים רשאים לקבוע תקופת בלעדיות שלא תעלה על שנה. לא קבעו בלעדיות ולא קבעו את תקופתה – תסתיים הבלעדיות בתום 9 חודשים.

אני לא מבינה מה זה לא מגורים ולא עסקי?

כשאני אומרת "עסקיים", אני מתכוונת שאיננו של עוסק.

ברור לגמרי.

---

הגבלת תקופת הבלעדיות לא תחול על מכירה במהלך עסקיו של המוכר. בסדר? כפוף לעיקרון הזה עושים הבחנה בין דירות מגורים לבין נכסים אחרים.

בסדר.

קבלן לא יהיה אף פעם בפנים, אלא אם כן הוא מוכר את דירת המגורים שלו.

אפשר לשאול האם כבוד היושב-ראש יהיה מוכן לתת לוח זמנים לדברים אחרים שיש לנו בעיה אתם?

---

חבר הכנסת שמחון, צודק עורך-דין פרידמן, נציג המועצה לצרכנות, שצריך בתיקון לסעיף 14 להוסיף שהחזקה שהיה הגורם היעיל היא לגבי עסקה שנכרתה בתוך תקופת הבלעדיות, שלא יהיה מצב שזה בלתי מוגבל בזמן.

או כתוצאה ממנה.

---

חברים, תודה רבה, אני רוצה לעבור להקראת החוק.

תיקון סעיף 9

1. בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 9 –

(1) בסעיף קטן (ב) האמור אחרי "ותקופתה" יסומן כפסקה (א) ובסופה יבוא "על גבי מסמך נפרד";

דהיינו: תקופת בלעדיות צריכה להינתן תמיד על גבי מסמך נפרד מטופס הזמנת שירותי התיווך.

(2) אחרי פסקה (1) יבוא:

(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין (בחוק זה – פעולות שיווק);

(3) שבמהלך תקופת הבלעדיות לגבי זכות במקרקעין המוצעת למכירה על-ידי מוכר שלא במהלך עסקיו – ופה צריך לבוא מה שאמרנו קודם – לא תעלה על ששה חודשים;

זכות מקרקעין הפכה להיות דירת מגורים.

כן, זה כפוף לדברים שקודם הקריאה עורכת הדין בנדלר.

(3) אחרי סעיף קטן (ג) יבוא:

(ד) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות שעליה הוסכם בכתב כאמור בסעיף קטן (ב) (1), אם המתווך במקרקעין לא ביצע עד לאותו מועד את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ה).

(ה) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע – ועכשיו אני מבין שעל פסקה (1) נוותר.

(2) פעולות לשיווק כאמור בסעיף קטן (ב) שמתווך במקרקעין יהיה חייב בביצוען, כולן או חלקן, בתקופת הבלעדיות." זו תשובה להערה שלך.

תיקון לסעיף 14

2. מתווך במקרקעין שביצע במהלך תקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד)(2) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3)."

או כתוצאה ממנה.

לא כתוצאה ממנה.

לגבי עסקה שנכרתה בתוך תקופת הבלעדיות.

ואם היא נמכרה יומיים אחרי?

אז הוא עדיין הגורם היעיל.

רק את החזקה לקחו לך, לא לקחו לך את הזכות להוכיח שאתה הגורם היעיל.

אני מבקשת שהוועדה תקבע גם הוראות מהעבר. הדברים נדרשים משום שאני חושבת שככל שמדובר על התנעת הבלעדיות בביצוע פעולות שיווק, הרי שצריכים לקבוע תקנות לצורך העניין.

מתי תהיה תחולה?

לפני שיהיו תקנות, לפני שיהיו הפעולות שהוא צריך לעשות.

לכן צריכים לדחות את התחולה---

--יגיד לי שבעוד שנתיים יקבעו את התקנות.

מותר לך לקבוע שתקנות יהיו תוך 3 חודשים.

מלבד תקנת התקנות בתקופת המעבר יש גם צורך בעסקות שנמצאות באמצע. יש עסקות שנמצאות באמצע וצריך לקבוע שזה לא יחול עליהם.

אז שני דברים: תחולה והוראות מעבר. כי עד שאין תחילה אני לא צריכה את הוראות המעבר.

אין בעיה לקבוע את התחילה לתקופת הבלעדיות החל ממחר. לעניין חזקת הבלעדיות צריך לקבוע תקופה שבתוכה ייקבעו התקנות. אבל חוזה שייחתם למחרת האישור במליאה, אין מניעה שזה יחול עליו.

כל זמן שאין לו תקנות---

אתם בעלי הבית.

ההגנה על הצרכן תהיה קיימת מיד; ההגנה על המתווך תבוא אחרי התקנות.

---

---

גם ההגנה על הצרכן לא תהיה בהכרח מלאה כי הרעיון שלנו בתקנות הוא לעשות טופס שיתייחס במפורש גם לפעולות שהוא רוצה וגם לפעולות שהוא לא רוצה, כי לא כולם רוצים את הפעולות. נתנו לנו דוגמה שלפעמים מישהו רוצה דווקא למכור בדיסקרטיות, והוא לא רוצה ששום דבר מזה ייוודע, ולכן נראה לי שכדאי להכניס את זה יחד כחבילה. הטופס הזה הוא יותר הגנה על הצרכן מאשר על המתווך.

על התקנות אתם יכולים להתחיל לעבוד ממחר.

מהיום, למה ממחר?

בדרך-כלל עובדים על מה שדחוף. כשיתנו לכם 3 חודשים לתקנות לא תתחילו לעבוד עליהן באותו יום.

מבחינת הוראות מעבר, השאלה היא האם מקובל שזה יחול על עסקות שייכנסו לתוקף לאחר שהחוק נכנס לתוקף?

סיכום, רבותיי.
תחילתו של חוק זה בתום 6 חודשים ממועד פרסומו. תקנות ראשונות, לפי הסעיף שדיברנו עליו קודם יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת תוך 3 חודשים מיום הפרסום; הוראות מעבר: הוראות חוק זה יחולו על עסקות תיווך שנכרתו לאחר תחילתו.

מקובל על כולם?

בהחלט.

אילן, אתה ממלא פה את מקומו של אילן ליבוביץ' לצורך ההצבעה.

בסדר גמור.

הצבעה לקראת קריאה שנייה ושלישית ברוח הסיכומים שהיו לנו כאן. כפי שהתחייבתי לפניכם, אני אשמח לשבת עם פורום מצומצם – לא רחב כזה – על תיקונים אפשריים בנושאים שקשורים לתקנות, לגיבוש הצעת חוק אחרת. אם חבר הכנסת שלגי ירצה להצטרף אלינו אנחנו נשמח, ונתאם את זה.

בעד הצעת החוק – 2
נגד – אין
נמנע – אין

הצעת החוק אושרה בוועדה לקריאה שנייה ושלישית. תודה רבה.



הישיבה ננעלה ב- 13:05