פרוטוקולים/כלכלה/7864



2
ועדת הכלכלה
9.2.2004

פרוטוקולים/כלכלה/7864
ירושלים, כ"ד בשבט, תשס"ד
16 בפברואר, 2004

הכנסת השש-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שני




פרוטוקול מס' 148
מישיבת ועדת הכלכלה
יום שני, י"ז בשבט התשס"ד (9 בפברואר 2004), שעה 9:00

הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון – הגבלת תקופת בלעדיות), התשס"ג-2003

חברי הוועדה: שלום שמחון-היו"ר
דוד טל
אברהם רביץ
אילן שלגי

יצחק קמחי,עו"ד הממונה על הגנת הצרכן
טנה שפניץ,עו"ד משנה ליועץ המשפטי לממשלה
שירלי אבנר, עו"ד משרד המשפטים
סמדר לוי זיגי, עו"ד לשכה משפטית, משרד הבינוי והשיכון
רונן רגב המועצה לצרכנות
נחמן שכטר מלד"ן
לארי גרינבלאי נציג "רימקס"
צפריר וורטפלד יו"ר ועדת השיווק, מלד"ן
אושרי דהן,עו"ד מלד"ן
ד"ר ברנרד רסקין מנכ"ל רי/מקס
ניסן מרגיורא רי/מקס
מרק פישר רי/ מקס
דוד לייב מנהל שיר"ן
יורם אבירם,עו"ד מייצג קבוצת מתווכים
בנימין לובל שיר"ן
ליאורה גדיש,עו"ד

אתי בנדלר

לאה ורון

יפעת שפרכר



הצעת חוק המתווכים במקרקעין (תיקון – הגבלת תקופת בלעדיות), התשס"ג-2003

הצעת חוק המתווכים במקרקעין ( תיקון – הגבלת תקופת בלעדיות), התשס"ג-2003, של חבר הכנסת אילן שלגי וקבוצת חברי כנסת. אני רוצה להודות למ.מ.מ על העבודה שהם עשו. גם האינטרנט מלא בתגובות לגבי הצעת החוק הזאת.

חוק המתווכים הוא חוק משנת 1996. יישומו נתקל בלא מעט קשיים. אני יודע שגם בבתי משפט יש פסיקות סותרות בעניין שאנחנו דנים בו היום. הרוב הגדול של הפסיקות הוא בבתי משפט שלום, מעט מאוד, אם בכלל, בבית המשפט העליון. אני לא מכיר מקרה שבו בית המשפט העליון עסק בסוגיית הבלעדיות. אני מכיר את הנושא גם מהפרקטיקה מהיותי עו"ד. הזדמן לי לעסוק בעניין ולייצג גם את הצד של המתווך וגם את הצד של הצרכן.

האם עורכי דין גם עוסקים בתיווך?

עורכי דין נאלצים לייצג מתווך כאשר הוא סבור שנגזלה ממנו העמלה המגיעה לו, ולייצג צרכנים כאשר הם אינם משלמים דמי תיווך. מתעוררת השאלה אם החוק והמצב המשפטי מחייבים שבמקרה מסויים ישולמו למתווך דמי תיווך, או לא. יש פסיקות סותרות, בעיקר בעניין של הגורם היעיל ועד כמה המתווך המסויים היה הגורם היעיל או לא, האם היה גורם יעיל אחר, מה המשמעות, האם היו שני גורמים יעילים, האם היתה הצטברות של אירועים ונסיבות שהביאו לקשירת עסקה.

למתווך יש בנק של הצעות, לא?

אני מדבר על המוכר או המשכיר, לא על הצרכן שבא ומחפש נכס. אם בעל הנכס שמבקש למכור את הנכס מודע לזכויותיו, אז יש להניח שהוא ידע לשאול את השאלות הנכונות גם אם הוא איננו משפטן וגם אם איננו מתייעץ עם עו"ד. הוא ידע לקרוא את החוזה שעליו המתווך מבקש ממנו לחתום.

כשאני הולך למכור נכס, אני נותן אותו לכמה מתווכים בעת ובעונה אחת.

אתה יכול, אלא אם כן המתווך יבקש ממך בלעדיות. זאת הסוגייה שאנחנו עוסקים בה. במסמכים של המ.מ.מ יש 3 דוגמאות של הסכמי תיווך. ההצעה הזאת באה להגן על הצרכן התמים שלא מודע לזכויותיו כאשר מגישים לו טופס לחתימה. בדרך כלל גם המתווך אומר דברים שהוא לא מתכוון לבצע. זה מאוד מרשים את הלקוח. מגישים לו טופס לחתימה. הוא לא תמיד קורא את האותיות הקטנות, הוא לא תמיד טורח שימלאו את הפרטים במקומות החסרים. הוא חוזר לביתו שמח וטוב לב, כשהוא משוכנע שהנה עכשיו יהיה טיפול מקצועי והמתווך יהיה חייב לטפל במהירות וביעילות במכירת הנכס. בחלק מהמקרים הלקוח לא מודע לזכויותיו. לפעמים מדובר בעולה חדש. לפעמים זה אדם מבוגר שלא נעזר באדם אחר. יכול להיווצר מצב - יש מקרים כאלה – שהמתווך יושב באפס מעשה, בין אם הוא עוסק בעסקאות אחרות שיותר חשובות לו, בין אם הוא לא בריא בתקופה מסויימת או הלך לשירות מילואים ארוך ובין אם במודע הוא לא עושה כלום.

המתווך הוא זה שמגיש ללקוח את הטופס. גם הטפסים שצורפו כדוגמה אלה טפסים ממשרדים שאני מכיר. תקופת הבלעדיות ריקה. יכול להיות מצב שעברה תקופה של שבוע או שבועיים, הלקוח לא שמע מהמתווך והוא מרים טלפון ואומרים לו שלא ידאג, יטפלו בנכס שלו, כשבפועל לא קורה כלום. עוברים חודשים והאיש בינתיים זקוק נואשות למכירת הנכס שלו כי הוא צריך לעבור לבית אבות או למקום אחר. אז יכול לקרות מצב שמופיע מתווך אחר שמספר שיש עבורו קונה לנכס. ישנם מקרים גבוליים שהמתווך טרח ועשה ולא מצא קונה. השאלה שנשאלת היא מה הזכויות של כל אחד מהצדדים להתקשרות הזאת. אני סברתי שראוי לקצר את תקופת הבלעדיות ל-3 חודשים. מדוע 3 חודשים? אפשר גם לומר חודשיים או 4 חודשיים. אני חושב ש3 חודשים זו תקופה סבירה, בלי למנוע אפשרות להאריך את התקופה. אחרי 3 חודשים, אם לא היתה עסקה, הוא יאריך את תקופת הבלעדיות. אני לא מציע למנוע אפשרות של הארכה.

במליאה ויתרת על חלק מהחוק.

החוק אומר שכאשר לא נקבעה תקופת בלעדיות בחוזה ומדובר בדירת מגורים, אזי התקופה תסתיים לאחר 30 יום. המחוקק חשב שראוי להגן על הלקוח כאשר מדובר במכירת דירת מגורים, כשההגנה הזאת היא מאוד חלקית ורופפת כי אין שום מניעה לכתוב בחוזה שהתקופה תהיה בת שנה. הסעיף הזה מתייחס לסיטואציה בה לא נרשם דבר.

נתנו בלעדיות בלי לקבוע את התקופה.

אני יכול לנחש שבחלק גדול מהמקרים לא ממלאים את התקופה, זה נשאר ריק בטופס. עצם זה שהחוק מתייחס לסיטואציה שלא נקבעת תקופת בלעדיות זה דבר שנותן לגיטימציה לא לקבוע את תקופת הבלעדיות.

הוא לא יכול לרוץ ל-20 מתווכים?

אני לא רוצה להיכנס כרגע לכל הסיטואציה המשפטית. מצד אחד המחוקק נתן את דעתו על כך שצריך להגן על הצרכנים, מצד שני הוא מכיר בסיטואציה שלא ממלאים תקופת בלעדיות. זה אפילו נותן הכשר למתווכים לכתוב תקופת בלעדיות ולהשאיר אותה ריקה. אני סברתי – וזה מתוך שראיתי שיש פסיקות סותרות בבתי משפט בערכאות נמוכות לעניין הגורם היעיל - לקצר את תקופת הבלעדיות, כשיחד עם זה לתת הגנה למתווך ולומר שאפילו אם באותם 3 חודשים הוא לא היה הגורם היעיל, הוא יהיה זכאי לדמי התיווך. הממשלה התנגדה לחלק השני של ההצעה. היא סברה שראוי להגן על הצרכן אבל לא על המתווך. מה שאומרת הממשלה זה שעל המתווך יגנו בתי המשפט.

אתה מדבר על תיקון סעיף 14?

לא רק סעיף 14, אלא גם סעיף 2(ג) בהצעה. סעיף 1 להצעה מתייחס לאפשרות של תיקון סעיף 2(ג). הוא אומר שהמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אף אם לא היה הגורם היעיל.

בהצעת החוק שמונחת לפנינו מופיע תיקון סעיף 9.

בהצעה יש התייחסות לשתי הסיטואציות. על פי הסתייגות הממשלה שאני הסכמתי לה, צריך למחוק את התיקון לסעיף 1(2)(ג) ו2.

מה זה הגורם היעיל? זה מושג ערטילאי?

אני מכיר פסיקות של בתי משפט בעניין הזה. השאלה היא אם המתווך הוא זה שהביא את הלקוח שקנה את הדירה, ואם הוא לא הביא אותו, אז האם הוא הגיע על סמך מודעה שאותו מתווך בלעדי פרסם על חשבונו בעיתון. האם הגורם היעיל הוא זה שהראה את המקום למישהו רק מבחוץ, כלומר עבר איתו במכונית ונסע הלאה ואחרי שבועיים אותו אדם ראה את הדירה ומתקשרת עסקה?

נראה שכן.

אני לא אומר שלא. זאת דוגמה לשאלה. בוא נאמר שכשהם עברו שם והוא הראה לו את הדירה בקומה השלישית עם העציצים, הלקוח אמר שהוא מכיר את האיש ממקום העבודה, ובאמת אחרי שבועיים הוא בא לאותו בן-אדם שהוא מכיר ורוכש את דירתו. אלה סיפורים מהחיים. בתי המשפט צריכים להחליט לגופו של עניין בכל מקרה ומקרה. יכול לבוא המתווך ולומר: שמע, הראיתי לך את הדירה מהאוטו, מגיעים לי 2%. המקרים האלה בסופו של דבר נגמרים באיזו שהיא פשרה. לפעמים זה מגיע לבית המשפט. השופט מנסה לסייע לצדדים להגיע להסכמה.

אני רוצה להגן על הצרכן. אני לא רוצה שהצרכן יצטרך לשלם דמי תיווך למתווך שלא טרח עבורו מספיק. אני לא רוצה שילחץ על ידי המתווך באופן לא הוגן. אני סבור שאם נגביל את תקופת הבלעדיות ל-3 חודשים, אנחנו נגן על הצרכן ונצמצם את הסיכונים לגביו.

מכל חברי הכנסת שנמצאים כאן נדמה לי שאני היחיד שהיה מעורב בחקיקת החוק המקורי. לעניות דעתי החוק הזה נולד בחטא. מדוע? כבוגר ועדת חוקה, חוק ומשפט אני אומר לכם שהחוק הזה הוא לא חוקתי, הוא עומד בניגוד לחוק יסוד חופש העיסוק. אם אנחנו מדברים על שני אנשים בוגרים, אז אנחנו חייבים לצאת מתוך הנחה שאנשים יודעים לקרוא חוזה. החוק ביסודו איננו ראוי.

זאת היתה הצעת החוק שלך?

זה היה של חברי כנסת מאוד מכובדים. הם עמדו לחוקק את חוק השדכנים, את חוק המוהלים, כל מיני חוקים שאין מקומם בחברה מתוקנת. זאת הסיבה שאני אומר שהחוק הזה איננו ראוי מלכתחילה. זה חוק שבא להלחם נגד המתווך הקטן, שבסך הכל יש לו פנקס שחור קטן וקופסת טבק. הוא נותן להריח לצד א' ולצד ב', ככה הוא גומר עסקה. הוא איננו אמור להיות ידען גדול כפי שמערכת הבחינות שנמצאת בחוק ובתקנות מחייבת אותו. רצינו אז להציע איזו הצעת פשרה כך שיהיו שני סוגי מתווכים – מתווך עם רשיון ומתווך בלי רשיון.

האם יש מוהל עם רשיון ומוהל בלי רשיון?

למוהל אין רשיון בהגדרה. החוק איננו ראוי. מציאות החיים היא שאותם מתווכים הם יהודים טובים, שהולכים עם איזה תיק מרופד משנים קדמוניות ומפרנסים משפחות בכבוד. הם אינם מרמים בדרך כלל. אם הם מרמים, אז הם מרמים בדיוק כמו החברות הגדולות. אין טאבו לרמאות. החוק ביסודו הוא חוק שאיננו ראוי.

חבר הכנסת שלגי אומר שכולנו רוצים לשמור על זכויותיו של הקליינט הקטן. צריך לזכור שלא הכל בנוי מקליינטים קטנים. יש גם חברות גדולות. יש חברות גדולות שעובדות בשיווק של דירות, מתקשרות עם יזם שבונה כדי למכור את כל הפרוייקט שלו. הדירות הראשונות נמכרות מהר, אבל אחר כך הם אוכלים חצץ, בייחוד בתקופה כמו שלנו. מה זה 3 חודשים בשביל פרוייקט גדול? אומנם הם מייצגים את המוכר, הוא הראשון שמשלם להם. אנחנו מחוקקים חוק על בסיס האדם הקטן שרוצה לקנות דירה מחבר שלו או מהבן של השכנה? לא על זה בנוי העסק. העסק בנוי על פרוייקטים גדולים, שהם בוודאי זקוקים ליותר זמן. לא ראיתי שהצעת החוק עושה אבחנה בעניין הזה.

יש באמת בעיה, כי יש משרדים שמקבלים דירות עם בלעדיות ואינם עושים דבר. השאלה היא איך אנחנו מתגברים על בעיה כזאת.

הוא מציע לתחום את זמנו.

של מי? הוא לא עושה אבחנה בין מי שעמלים, עובדים ומפרסמים מודעות ענק בעיתונות, ובין..

אתה מדבר על הסביבה שלך. אני מדבר על הסביבה שלי - החקלאות. נניח שאני יצרן של ביצים. משך הזמן של להקה כזאת הוא בערך שנתיים. אני מתקשר למר שלגי שהוא המשווק שלי, כאשר הוא לא מוצא חן בעיני בשלב מסויים. הוא זה שעזר לי, שנתן לי הלוואה לקנות את הלהקה. אני רוצה לעזוב אותו. אני לא יכול לעזוב אותו מהיום למחר. החוק אומר שתוך חודשיים אני צריך להודיע לו , רק אז אני יכול לעבור למישהו אחר.

אני בעד זה שתוכל לעבור. יזם שבונה כמה מאות יחידות דיור עושה עסקה שהיא רבת חודשים או אפילו שנים. האם אז אני יכול באופן חד-צדדי אחרי שלושה חודשים להגיד לו תודה רבה על מה שהוא עשה עבורי ולהמשיך הלאה?

מה רע בזה?

על פי הצעת החוק הזאת אני לא יכול להתקשר עם חברה שתהיה מחוייבת לי לתקופה ארוכה.

אתה יכול לחדש את זה כל 3 חודשים.

הוא לא ירצה.

מה, אני בן ערובה שלך?

המתווך השקיע הון עתק, נכנס להסכמים עם העיתונות. מה, אני אעצור את הדבר הזה?

ברגע שאתה קובע את זה לתקופה של 3 חודשים, אתה מאלץ את נותן השירות לא להשקיע מספיק. ברגע שנגביל את זה בדרך כזאת, אנחנו נמצא את עצמנו כל יום מחדש בבתי משפט. יכולות החברות להגיד שיש בלעדיות, אבל כשמישהו בא ומבקש להפסיק את ההתקשרות הן מפסיקות. המתווך לא מחזיק בכוח בדירה.

אני מברך על היוזמה להסדיר את העניין הזה, כי אני חושב שצריך לעשות סדר. זה אולי יפתיע אותך ,חבר הכנסת שלגי, שאני מסכים עם הרבה דברים שאמרת. אני חושב שאין הצדקה לענף שלנו, אלא אם כן אנחנו נותנים ערך נוסף. אנחנו חייבים לתת שירות ללקוחות שלנו. אני מתנגד לזה שתינתן בלעדיות בלי לעשות כלום, כי זה עושה נזק מאוד גדול לענף באופן כללי. חייבים למצוא לזה פתרון. הפתרון קיים. הפתרון הוא פתרון עסקי. אם רוצים למצוא פתרון משפטי, אני מוכן להציע כמה הצעות לגבי העניין הזה.

מה הבעייתיות כאן? הבעיה כאן זה שלא ניתן לחשוף את הדירה ולתת שירותים ללקוח אלא אם יש בלעדיות. אם אנחנו בודקים בכל העולם המערבי, נראה שהיסוד של הענף הזה זה הבלעדיות. ההבדל בין התיווך בארצות הברית, בקנדה, בהולנד, בשבדיה לישראל זה הנושא של הבלעדיות.

מה משך הבלעדיות?

אין מגבלה על תקופת הבלעדיות. לא מצאתי מדינה בעולם שיש מגבלה.

אני אצלך בבלעדיות לכל החיים?

יש הסכם. זה חייב להיות בכתב. בדרך כלל תקופת הבלעדיות זה חצי שנה, אבל יש מקרים שזה יותר מזה כי מדובר נכס יקר יותר.

את הדבר הזה אפשר להכניס לאיזה שהוא סל. אם אתה אומר לי שזה בית או משהו ששווה מעל מיליון דולר, אז אני מבין שצריך תקופה יותר ארוכה.

אם אין בלעדיות על הנכס, איך אפשר לחשוף את הזהות של הבית? יש כל מיני דברים שאנחנו עושים כשאנחנו מקבלים את הבלעדיות, כמו למשל לשים תמונה באינטרנט, לשים שלט על הבית. אי אפשר לשים שלט על הבית עם מספר הטלפון שלנו, אלא אם כן יש בלעדיות.

אם נסייג את זה בגובה סכום מסויים זה יהיה סביר?

לא. לא מוכרים את הנכסים בן לילה. היום זקוקים לשירותים שלנו. היום מתקשרים למתווכים כי מתקשים למכור לבד. 3 חודשים זה לא מספיק. סוכני הנדל"ן שלנו יכולים להראות לכם דוגמאות. הם משקיעים הרבה כסף בשיווק של נדל"ן, שכולל פירסום, כולל אינטרנט, כולל שירותים. אם אתה נותן את הנכס שלך לשיר"ן, הוא מפיץ את זה בין כל 90 המשרדים. ב-90 משרדים משווקים את זה עבורך. זה לא מתאפשר אלא אם כן יש בלעדיות. אני מסכים שצריך לתת ערך נוסף.

מה הערך הנוסף שאתה מסכים לתת?

חייבים לחשוף את הזהות של הבית. צריך לשים את זה באינטרנט, בגלויות. יש הרבה מאוד עבודה וכסף שהמתווך משקיע. לא ייתכן שהוא יעשה את הדבר הזה, כשאחרי 3 חודשים..

האם יכולה להיות משוואה שאומרת שגורם יעיל שווה לפרסום?

אני מסכים להצעה כזאת. הנושא של הגורם היעיל הוא גם בעייתי. אני מברך על היוזמה של חבר הכנסת שלגי בעניין הזה. אין דרך לגלות אם זה היה דרכנו או לא.

אנחנו חיים במדינה של חברים. אם אני ארצה למכור את הבית שלי, חצי מהכנסת תדע על זה תוך זמן קצר.

כי אתה חבר כנסת. אצל האזרח הפשוט זה לא כך. המוסד הזה של תיווך קיים בכל העולם המערבי. זה מוסד חיוני. לא ייתכן שזה קיים סתם באוויר. יש צורך בזה. זה קיים כי כנראה לא קל לשווק משהו ששווה כל כך הרבה כסף.

אתה אומר שיש היגיון בהצעת החוק, אבל צריך לסייג אותה למשך זמן בקריטריונים.

אם הולכת להיות מגבלה של זמן, אז זאת הולכת להיות המדינה היחידה בעולם שיש לה דבר כזה.

אמרת 3 חודשים זה מעט, אבל לא אמרת לא להגביל בכלל.

שנה זה בסדר?

מקובל עלי. חייב להיות טיפול בנכס.

איך אתה מגדיר טיפול בנכס?

כשהמתווך מתחייב לתת שירותים מסויימים.

איזה שירותים?

מה חייב המתווך לעשות תמורת הבלעדיות?

שיווק כללי. זה כולל פרסום, אינטרנט, שימוש בגלויות, שלטים, דיווח ללקוח .

מה שאתה אומר הוא שלא תהיה בלעדיות למי שלא עשה את כל הדברים שציינת.

יהיה לו קשה להוכיח אם הוא עשה, כמה הוא עשה.

זה קל. הוא יכול להוכיח אם הוא פרסם.

בסעיף 9 מפורט מה צריך המתווך לעשות. למרות שיש פירוט של 6 סוגי פעולות, כתוב קודם לכן שתוכנית השיווק כוללת אחד או יותר מהאמצעים הבאים. זה מסוג הדברים שהלקוח לא תמיד מקפיד לקרוא.

נראה לי שבשביל שני גנבים רוצים לעשות סורגים בכל העיר. בשביל מה המתווך צריך את הבלעדיות? הבלעדיות מאפשרת למתווך לחשוף את הנכס בלי חשש שקונה מסויים יראה שלט, יעקוף ויקנה את הבית. הבלעדיות גורמת לי להשקיע כסף ומאמצים.

המציע לא אומר שלא תהיה בלעדיות, הוא רק אומר שצריך להגביל את הבלעדיות וצריך לדעת מה מקבלים תמורתה.

ברגע שיש בלעדיות לטווח סביר, אני יכול להכיר את בעל הנכס, להכיר את הפרטים של הנכס. זה מה שמאפשר לי לחשוף את הנכס בפני הקונה. אני יוצר פעילות סביב הנכס, שגורמת לקונה מזדמן לבוא לנכס ולקנות אותו.

מה הוא זמן סביר בעיניך?

זה תלוי בנכס. קח למשל את הבית של אהוד ברק, או של שרי הריסון.

על אלה לא צריך להגן.

כמה זמן לוקח למכור כזה נכס? 3 חודשים? למה שאני אשקיע כסף במודעה של חודש ימים..?

אתה רוצה שזה יהיה בלתי מוגבל?

אני חושב שזה צריך להיות תקופה של לפחות חצי שנה. במסמך של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כתוב שכמחצית מהדירות החדשות שנמכרו בשנת 2003 נמכרו תוך 8 חודשים. . משך הזמן הממוצע למכירת דירה חדשה מסתכם ב-11 חודשים. בנק משכן אומר שמשך המכירה של דירות יד שנייה התארך בחצי השנה האחרונה מ3 חודשים ל-6 חודשים בממוצע.

האם נוכל לקבוע דירה יד שנייה 6 חודשים ודירה חדשה 12 חודשים?

כעיקרון כן. עו"ד שמקבל בית בכינוס נכסים חייב לפרסם אותו לפחות בשני עיתונים. מה קורה אם עו"ד לא עושה עם זה כלום? תחייבו אותנו בחוק לעשות פעולות, תחייבו אותנו לפרסם בשני עיתונים ,לשים שלט?

אני מוביל את החוק הזה מיום בריאתו. היה דיון ממצה של כמעט שנה מדוע יש בלעדיות ולמה צריך אותה. חוק המתווכים היה גם אצל הרמב"ם. מה אומר החוק לגבי בלעדיות? מתווך של עסקה מסויימת.. ועבר חצי שנה ולא סיים את העסקה, ומשלחו מעוניין להכניס מתווך אחר לסיים את עסקתו, חייב משלחו להתרות בו שלא יתרשל בפעולתו ויסיים זאת במהירות. עבר זמן סביר ולא סיים את העסקה, רשאי לשלמו. אומר הרמב"ם: קח חצי שנה. אם לא סיים את העסקה בחצי שנה, קח עוד 3 חודשים. לא הלך אז, תן התרעה. זה אומר הרמב"ם בחוק מתווכים. אני מציע חצי שנה פלוס התרעה של 3, שזה סך הכל 9 חודשים.

מה אתה מציע בתמורה?

כל הסעיפים שנאמרו בפרוטוקול משנת 1984.

בחוזים שמובאים פה זה לא כך. כתוב פה אחד מאלה, לא כל אלה.

אנחנו צריכים להגן על המתווך כמו שחבר הכנסת שלגי אמר. מה קורה אם המו"מ מתחיל בתקופת הבלעדיות אבל המוכר ממתין שתקופת הבלעדיות תסתיים ורק אז הוא חותם על ההסכם? בעניין הזה צריך להגן גם על המתווכים. זה מגן בסופו של דבר גם על הצרכן. אם המו"מ החל בתקופה שבה היה הסכם הבלעדיות, אז גם אם יחתמו לאחר הסכם הבלעדיות תהיה למתווך הזכות לקבל..

זה על פי הדין.

אני לא חושב שהכוונה של חבר הכנסת שלגי היתה להגן על המתווכים, הוא התכוון להגן על הצרכנים.

אין שום מניעה שההסכם יאמר שהבלעדיות תהיה לתקופה של 3 חודשים, כאשר אחר כך יימשך הסכם התיווך לא באופן בלעדי. כאשר מתווך ידע שיש לו תקופה מוגבלת של 3 חודשים הוא באמת יטרח וייעשה כמיטב יכולתו, כפי שאלה שדיברו כאן אומנם עושים. אבל מה לעשות, הם לא מייצגים את כולם. אם המתווך לא הצליח בתוך 3 חודשים, הוא יבקש להאריך את תקופת הבלעדיות. החוזה יכול לומר מראש שיגיעו דמי תיווך גם שלא בבלעדיות. זה יכסה את המקרים שבהם התחיל המו"מ קודם.

אנחנו תומכים בהגבלת הזמן. ברור שהתיווך הוא דבר דרוש. ברור גם שהבלעדיות יוצרת יעילות יתירה, זאת אומרת שהערך הנוסף מבחינת הצרכן לפעולת התיווך גדול יותר כאשר יש בלעדיות. באיזה שהוא מקום ההגנה המסויימת שנותנים למתווך מסייעת לצרכן לקבל תיווך יעיל יותר. נכון לרגע זה, אין הגדרה ברורה מה נדרש מהמתווך . אם רוצים לתת הגנות כאלה למתווכים ולאפשר להם הארכה של זמן הבלעדיות, זה חייב להתבסס על הגדרה מפורשת של החובות שמוטלות עליהם. במקרה שהם לא עומדים בחובות האלה, תהיה שמורה לצרכן הזכות להפסיק את הבלעדיות. לא ייתכן שמתווך יקבל בלעדיות ומאותו רגע הוא יכול לקפוא על שמריו והצרכן יהיה שבוי בידיו. בלי כל קשר להחלטה מה אורך התקופה שיוחלט עליה כתקופה מרבית לבלעדיות, יש את סעיף 9ב שקובע שאם לא נקבעה תקופת בלעדיות, הבלעדיות פוסקת אחרי 30 יום. לדעתנו יש מקום לקבוע חובת גילוי לצרכן בכל הסכם.

על ידי כך שאנחנו אומרים שעסקת בלעדיות מוגבלת ל-3 חודשים אנחנו בעצם נוטעים עץ שמישהו אחר קוטף את הפירות. דירה ששווה 120 אלף דולר או 80 אלף דולר בקומה שלישית בלי מעלית, חייבת להיות משווקת על ידי מתווך. בלי שאתה חותם על התחייבות, המתווך לא ייתן את הכתובת. בלעדיות זה הפוך מתיווך רגיל.

כמה זמן את מציעה?

חצי שנה.

עם האופציה של 3 חודשים שהוא הציע?

זה נראה לי מוגזם. בדרך כלל מתווך שלוקח בלעדיות הוא רציני. המקרים שבהם המתווכחים לוקחים בלעדיות ולא עושים את העבודה ברצינות בטלים ב-60.

אני חושב שזה קצת פשטני להחליט 3,6,9, משום שזה לא רק עניין של מחיר הנכס אלא עניין של מורכבות הנכס. אנחנו מטפלים בחווה בנגב. לקח לנו כמעט 3 חודשים רק לאסוף את הנתונים מהרשויות לגבי הנכס, עוד לפני שהפקנו חוזה על הנכס הזה, עוד לפני שהפצנו. זה שיווק של נכס שהוא לא בהכרח יקר, אבל לוקח הרבה מאוד חודשים לטפל בו.

אנחנו לא מדברים על נכסים כבדים.

הוא לא כבד. יש תנאים בחוזה שמחייבים את המתווך לעשות פעולות מסויימות. אי אפשר לכתוב בחוק שחובה לשים שלט, כי יש בעלי נכסים שלא רוצים שלט על הנכס שלהם, יש אחרים שלא רוצים פרסום חושף מידי. זה תלוי בסוג הנכס ובמצב השוק.

הבעיה בתקופה של 3 חודשים היא שברגע שהם יגיעו לסיום, אותו מתווך ילחץ כדי להוריד את המחיר של המוכר על-מנת שהוא יזכה בשכר טרחה. אם יהיה לו יותר זמן הוא ידאג לאינטרסים של הקליינט שלו, לא ההיפך.

אני חושב שצריך להיות זמן של שנה. זה אולי פשטני, אבל אפשר לחיות עם זה. יש משהו שנקרא תוכנית פעולה שיווקית, שאפשר ללמוד אותה, שאפשר לקרוא אותה.

חבר הכנסת שלגי הסב את תשומת ליבנו, שבחוזה של חברת שיר"ן שמונח פה לפנינו לא כתובות כל הפעולות שצריך לעשות, אלא רק אחת מהפעולות.

תוכנית הפעולה השיווקית זה מה שאני מייעץ לעשות. אני מצרף את זה לחוזה ביני ובין מזמין השירות.

אני הייתי מבטל את מגבלת הזמן, מספיק לי ששני הצדדים מגבילים את עצמם. חוזה זה דבר שצריך לכבד. הממלכה לא צריכה להכתיב לאנשים איך להתנהג מתוך זה שהיא מניחה שהאנשים לא קוראים את מה שהם חתומים עליו. אני לא חושב שזה ראוי שאנחנו נכנס בחקיקה לדבר כזה. הייתי מושך את זה לפחות שנה. מאחר והחברות הגדולות הסכימו לחצי שנה, שיאכלו אותה. חשוב להכניס בו זמנית את הפעולות שעל משרד התיווך או המתווך לעשות.

אין צורך במגבלת זמן אם עושים את זה.

אנחנו מדברים על בלעדיות לחצי שנה, כאשר תמורת חצי השנה הזאת יש סדרת פעולות שהמתווך צריך לעשות שתוגדרנה בתקנות. תהיה לשר אפשרות להאריך או לקצר את הרשימה. לגבי נכסים כבדים אני מציע שתהיה אופציה של 3 חודשים נוספים.

אני סבור שצריך לתת לשר לקבוע את התנאים בתקנות.

את זה נשאיר לתקנות.

אני חושב שצריכים לאפשר לשר להכניס את הכל לתקנות.

התקנות יהיו באישור ועדת הכלכלה.

לגבי דירת מגורים צריכה להיות הגבלה של 3 חודשים. אם לא ממלאים, אז נשאר הסעיף כפי שהוא - חודש. אפשר להגיד שזאת דירת המגורים של המוכר.

אף מתווך לא יחתום על בלעדיות של 3 חודשים.

מדובר על סיטואציה בה האדם צריך תוך פרק זמן להחליף את מקום מגוריו. עליו אני רוצה להגן. אם הוא מוכר חנות אני פחות מודאג, ואם הוא מוכר דירה שנייה או השלישית שלו אני גם לא מודאג. אם זה קבלן אז אני בוודאי לא מודאג. החוק צריך להתייחס לדירת המגורים של המוכר. לשר אפשר להשאיר שיקול דעת לגבי נכסים מסוגים אחרים. מקובל עלי שתהיה תוספת שמתייחסת לחובות המתווך הבלעדי. שאלו אותי נציגי משרד המשפטים אם מקובל עלי לקבוע חזקה. אני מסכים. אם המתווך פרסם מודעה בגודל מסויים, שלח גלויה ועשה יום פתוח, אין לי בעיה שתהיה חזקה שהוא היה הגורם היעיל.

אתה מתעקש על 3 חודשים?

3 חודשים רק לגבי דירת המגורים של המוכר.

חבר הכנסת שלגי רוצה שהמתווך יעשה את עבודתו נאמנה. הקליינטים בתקופות קשות לא באים בכלל למשרד. אני לא חושב שכדאי להגביל את זה לתקופה של 3 חודשים. זה לא פרקטי לעבודה בשטח. יושבים פה אנשים שאומרים מינימום חצי שנה. זה פייר. אם בן אדם משקיע כסף בפירסום, משקיע כסף..

ההצעה שהוצעה על ידי חבר הכנסת שלגי היא שלגבי דירת מגורים זה יהיה 3 חודשים, כאשר לגבי יתר הנכסים השר יוכל לקבוע.

זה לפגוע בצרכן בצורה קשה ביותר כי לא נטפל בו. זה חייב להיות לפחות חצי שנה. אני מציע שהסכם אשר לא תהיה כלולה בו תקופת הבלעדיות לא יהיה תקף. אני מציע שבמעמד חתימת ההסכם המתווך יהיה חייב לפרט את מכלול השירותים.

אנחנו מפרטים את זה בתקנות.

אני מציע שבמשך כל תקופת הבלעדיות יהיה המתווך זכאי לדמי התיווך, זאת מבלי שהוא יצטרך להוכיח שהוא היה הגורם היעיל.

מה שנותר זה משך הזמן. חבר הכנסת שלגי, אתה מתעקש על 3 חודשים, כאשר פה מבקשים חצי שנה. אם אתה מתעקש על 3 חודשים, הדבר היחיד..

אני אסכים ל-6 חודשים.

נלך על זה ככה.

השר יהיה רשאי לקבוע בתקנות נכסים שתקופת הבלעדיות לגביהם תהיה שונה, כאשר יכול שהקביעה תהיה לפי סוגי נכסים או לפי ערכם.

לא על התקופה.

מקובל עלי שהשר ייקבע, ובלבד שהתקופה לא תהיה יותר מ-9 חודשים.

למה להגביל את שיקול השר? העיקרון יהיה שישה חודשים.

מקובל עלי.

אנחנו מדברים על עד חצי שנה בלעדיות תמורת פירוט של הפעולות שצריכות להיעשות על ידי המתווך.

אתה צריך לכתוב שמדובר בדירה.

אני הבנתי שמדובר על תקופת בלעדיות של 6 חודשים לגבי כל סוגי הנכסים, כאשר בתקנות יכול השר לקבוע תקופות שונות.

ב-6 חודשים אני יכול למכור מלון? זה לא נורמאלי.

אנחנו מדברים על חצי שנה לגבי דירת מגורים. לגבי יתר הנכסים אנחנו משאירים את זה פתוח, אלא אם כן השר הגביל את משך התקופה.

צריך שיהיה ברור שזאת דירת המגורים היחידה שלו.

דירת המגורים היחידה שלו, או דירת המגורים שבה הוא מתגורר?

דירת המגורים שלו.

אנחנו ננסח את החוק בהתאם לעקרונות. נקיים ישיבה טכנית כדי להקריא את מה שנוסח.

איזה שיקול דעת משאירים לשר? אני לא חושבת שצריך להשאיר שיקול דעת רחב מידי.

הישיבה ננעלה בשעה 10:17