פרוטוקולים/ביקורת/6964



5
הועדה לענייני ביקורת המדינה –
28.7.2003

פרוטוקולים/ביקורת/6964
ירושלים, ז' באב, תשס"ג
5 באוגוסט, 2003

הכנסת השש עשרה נוסח לא מתוקן
מושב ראשון

פרוטוקול מס' 28
מישיבת הוועדה לענייני ביקורת המדינה
שהתקיימה ביום ב', כ"ח בתמוז התשס"ג , 28.7.2003 בשעה 12:15

ס ד ר ה י ו ם

מינהל מקרקעי ישראל – פעולות ליצירת מלאי קרקעות לבנייה למגורים
עמוד 935 בדו"ח 52 ב' של מבקר המדינה

חברי הועדה: היו"ר אמנון כהן
רן כהן
מלי פולישוק בלוך
אופיר פינס

שר התעשייה והמסחר אהוד אולמרט
אליעזר גולדברג – מבקר המדינה
אייל גור – עוזר משפטי למבקר המדינה
שמעון עמר – ממונה על אגף, משרד מבקר המדינה
אריה שניצר – מנהל ביקורת בכיר, משרד מבקר המדינה
דן סתיו – סמנכ"ל תכנון ופיתוח, מנהל מקרקעי ישראל
סופיה אלדור – מנהלת אגף תכנון ובינוי ערים, משב"ש
יפתח ברמן – אגף התקציבים, משרד האוצר
שי יפתח – אגף התקציבים, משרד האוצר
תומר גוטהלף – ס. מנהל מינהל התכנון, משרד הפנים
דורון דרוקמן – מתכנן מחוז המרכז, משרד הפנים
נועה בן אריה – יועמ"ש, מרכז השלטון המקומי
עמוס אליצור – כלכלן מרכז מחקר ומידע, הכנסת

תומר רוזנר

ירדנה מלר-הורוביץ

חבר המתרגמים בע"מ

אני פותח את הישיבה.

כידוע, 93% מקרקעות המדינה נמצאות בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, והחלטת הממשלה משנת 1992 אומרת שבכל שנה צריך לשווק 50,000 דירות, כאשר בשנים האחרונות, החלטת הממשלה שונתה ל- 35,000 יחידות דיור. אבל יחד עם זאת בשנת 2002, רק 41% מהחלטת הממשלה יצא לפועל. דהיינו, בפועל נבנו 14,375 יחידות דיור מתוך 35,000 שהמדינה קבעה. כולנו הרי יודעים שבנייה לא מתבצעת ואין מספיק דירות שניתן לרכוש, לכן זה מייקר את מחיר הדירות.

יש פה איזושהי בעיה, אנחנו מדינה צעירה שהגיעה להישגים מאוד יפים אבל יחד עם זאת אנחנו צריכים גם לתקן דברים מסויימים וללמוד מיתר מדינות העולם כיצד מתנהלים שם הדברים. רק לשם השוואה, כדאי שנדע שבארה"ב רק 40% מהקרקעות נמצאות בבעלות ממשלתית, כאשר 60% מהן שייכות למגזר הפרטי. זה למעשה גורם לכך, שהשוק קובע את מחיר הקרקע ואת מחיר הדירות.

לכן כאשר מחירי הדירות נשלטים על ידי הממשלה, גם בשיווק וגם בהחזקה, הדבר גורם לכך שהמחירים יהיו מאוד גבוהים, וכאשר המחירים גבוהים אז המדינה צריכה לסבסד משכנתאות, או לסבסד מענקים למרות שהחלטת הממשלה האחרונה היתה שמורידים מענקים, אבל אני חושב שלא צריך לסבסד שום דבר. ברגע שנוציא כמה שיותר קרקעות ליזמים, השוק יכתיב את מחיר הדירות ומחירי הדירות ירדו.

מאידך, המדינה נמצאת היום במצב קשה של אכיפה כאשר המינהל אמור גם לפקח על 93% מהשטח של מדינת ישראל, ואנחנו יודעים מה קורה בנגב ובגליל, שם אין לנו אכיפה. אני גם חושב שאם חלק מהקרקעות תימסרנה לבעלות פרטית, אותם בעלי קרקעות ישמרו על הקרקעות הללו.

לכן אני חושב שהשר אהוד אולמרט הוא איש רפורמות, איש שרואה את הדברים ויכול להשוות אותם עם הנעשה בעולם, ואני חושב שהגיעה העת לחשוב על מדיניות שונה, וכמו שהממשלה החליטה להפריט מספר חברות ממשלתיות עליה להפריט את הקרקעות ולפתוח את זה לשוק. לא לקבוע סכום של מינימום מסויים ואז אף אחד לא ניגש למכרז, אלא לתת לשוק להכתיב את המחירים.

אני חושב שזה לא בריא ש- 93% שטח קרקע ממדינת ישראל, נמצא בבעלות גוף אחד.

לפני שנשמע את תגובת השר אהוד אולמרט לנושא זה, אנחנו רוצים להתייחס לדו"ח מבקר המדינה. אני רוצה לציין שהוא לא היה בתקופת כהונתו של השר אהוד אולמרט, אבל את הליקויים צריכים לתקן ואולי חלקם כבר תוקנו. את זאת אנחנו נשמע או ממבקר המדינה או מצוות משרדו, ואז השר אהוד אולמרט יוכל להתייחס לדברים.

אדוני היו"ר, עם כל הכבוד אבל דברי הפתיחה שלך לא נוגעים כלל לממצאי הדו"ח, שהם שונים לחלוטין.

כיו"ר הועדה, אני אומר את מה שיש על ליבי. בנושא הדו"ח, אני נותן כמובן זכות דיבור למבקר המדינה או לצוות משרדו. אם חבר הכנסת אופיר פינס רוצה להגיש הצעה לסדר, אנחנו ניתן לך.

משום שאנחנו דנים במינהל מקרקעי ישראל, אני חשבתי שזו במה ראויה כדי לשאול שאלה לגבי דיון קודם שהיה בועדה, הקשור למנהל מקרקעי ישראל, דיון שהתקיים ב- 10 ביוני 2003, בנושא החלטה 755 למועצת המינהל.

באותו דיון, טען מנהל לשכת ראש הממשלה, דב וייסגלס שמבקר המדינה הודיע בישיבה של 11 בנובמבר שהוא צריך עוד לבדוק את המצב בהקשר של ראש הממשלה וההחלטה, וברשותכם אני רוצה לצטט:

.."זה בדיוק הנושא שהעלנו היום, שלפיו הסייגים שהוצגו בהחלטה 755, גורמים לכך שההחלטה איננה חלה כלל לא על החווה החקלאית ולא על המשק בכפר מלל, לכן ראש הממשלה ובני משפחתו מעיקרם לא יכולים להימצא במצב של ניגוד עניינים לגבי נושאים של ההחלטה 755 הן בנוסחה המקורי והן לפי התיקון שהוצע תחול עליהם"..

.."מכל מקום, כבר בחודש נובמבר, הצורך בבירור העניינים הללו היה נהיר ובא לידי ביטוי בפרוטוקול הועדה"..

השאלה שנשאלת היא, הטענה שנטענה בדיון ונותרה ללא מענה. האם באמת בכל מקרה, גם מבחינה פוטנציאלית וגם מבחינה מעשית, הטענה הנטענת על ידי ראש הממשלה ומייצגיו, שאין בעניין הזה שום ניגוד עניינים ואין אפשרות להפיק טובת הנאה גם לא פוטנציאלית גם עם 755 היה מתקבל.

אני הקראתי את הטענה של דב וייסגלס, בשם ראש הממשלה, שגם אם זה היה עובר עדיין לא היתה יכולה להיזקף שום טובת הנאה, גם לא פוטנציאלית, לראש הממשלה לא בחווה ולא בכפר מלל. לכן נשאלת השאלה העובדתית, כן או לא? האם יש בטענה הזאת דבר אמיתי או שהיא טענה מופרכת?

ח"כ פינס, אני שמעתי את הדברים כפי שאתה שמעת אותם בישיבה הקודמת, הרשה לי להתייחס לשאלתך, אבל ברשותך ושלא ייראה לי כזילות הועדה הזאת או כחבר מחבריה, להשיב לשאלה הזאת בהזדמנות אחרת.

אני אבקש את מר שמעון עמר, ממשרד מבקר המדינה, להציג את הדו"ח.

בשנת 1995, כתוצאה מכל הנושא של שיווק מאוד נמוך על ידי המינהל, שלא בהתאם להחלטות הממשלה, החליט המינהל לשנות את שיטת השיווק שלו והוא עבר לשיטת שיווק באמצעות חברות מנהלות.

בדו"ח שעשינו בנושא בשנת 1997, סקרנו את כל תהליך קבלת ההחלטות ובחירת החברות המנהלות, והדו"ח הזה התפרסם בזמנו. מאז עברו 5 או 6 שנים, ובדו"ח הנוכחי קבענו לבדוק את תפוקות החברות המנהלות, כלומר לאחר שהם עברו לשיטה החדשה, לבדוק באם השיטה הזאת אכן עובדת או שהשיווק עדיין נמצא ברמה נמוכה.

שיטת השיווק שקדמה לחברות המנהלות, היתה שיווק ישיר, שהמנהל עצמו שיווק את הקרקעות?

זה היה שיווק ישיר באמצעות עובדי המינהל, המחוזות.

בדו"ח שלכם אין שום השוואה בין מה שהיה קודם.

אנחנו מדברים על תכנון ולא על שיווק.

אתה צודק. אבל אני לא מצאתי השוואה בין התקופה שקדמה לשנת 1995 לבין התקופה שלאחר מכן.

אנחנו לא עשינו השוואת נתונים של שיווק, אבל בשני הדו"חות ניתן לראות את תוצאות השיווק.

אחרי 1995, זה ברור לגמרי שמדובר בכשל משום שכל השיווק הוא 10% וזה מה שראיתי בנתונים.

אנחנו צירפנו דו"ח גרף המראה את השיווק בכל שנה, משנת 1990 ועד יולי 2001, שזה המועד האחרון שהתייחסנו אליו בדו"ח.

התוצאות מראות, שלמרות שתקציבים לא חסרו למינהל לצורך נושא התכנון וכאשר נמדדת התוצאה בפועל, דהיינו כמה יחידות דיור שווקו על ידי החברות המנהלות, התוצאה מאוד עגומה ביחס לתקציבים וביחס למספר החברות המנהלות שפעלו באותה שנה.

אנחנו גם מציגים נתונים של תהליך התכנון, כלומר כמה פרוייקטים נמסרו לחברות המנהלות וכמה בסופו של דבר הגיעו לשלב של מתן אישור. התוצאות הן מאוד נמוכות.

מר עמר, מה המושג הזה "הגיעו למתן אשור", באיזה סוג של אישור מדובר?

אני מדבר על אישור סופי של תוכנית, בהליכי התכנון.

אני מציע שכל הזמן תשמור בתודעה, שכאשר אתה אומר לנו את ההבחנה בין מה שקשור לשיווק של המינהל לבין מה שקשור להליכי התכנון. כלומר איפה ה"באג" או הבעיה, איפה זה תקוע או נמשך הרבה זמן וכד'.

מבחינת ה"באגים" כפי שכינית זאת, האמת היא שלא מדובר בבאג אחד ולא רק בעיה של ועדות התכנון למיניהן, שגם שם יש בעיות, אלא מדובר בבעיות שנמצאות בתוך המינהל עצמו.

לכן ההבחנה חשובה.

אני אעמוד על נתון אחד, שהוא יותר נוגע למינהל ויותר מאוחר ארחיב עליו את הדיבור בנושא התכנון.

אחת הבעיות שזיהינו, לחברות המנהלות נתנו פרוייקטים כלומר הרשאות לתכנון, בהיקפים מאוד גדולים, כאשר למעשה לא היתה שום בדיקת התכנות של הפרוייקטים לפני שנמסרו לחברות המנהלות.

זה דבר שהיה נדרש להיעשות לפני כל פרוייקט, במיוחד כאשר מדובר בפרוייקטים מאוד גדולים, עם השקעה מאוד גדולה של כסף. אנחנו ראינו שמספר גדול של פרוייקטים שהשקיעו בהם הרבה מאוד כסף בתכנון, בסופו של דבר ירדו לטמיון כי מסיבות כאלה ואחרות הם אפילו לא הגיעו לשלב של התחלת התכנון.

איך זה יכול להיות, האם לא ידעו מראש מהי התוכנית פחות או יותר, האם לא נותנים לזה הבחנה ראשונית?

נותנים הרשאה לתכנון לחברה מנהלת, ולא בודקים מה הסבירות שהפרוייקט הזה ירוץ או מה הקשיים. אם היו נעשים תיאומים מוקדמים עם משרדים וגורמים שונים, היו יכולים לבחון מה הסבירות שהפרוייקט הזה ירוץ בסופו של דבר.

מי צריך לעשות את העדכונים הראשוניים?

המינהל בעצמו. הוא נתן הרשאות בלי לבדוק התכנות, החברות המנהלות עצמן התחילו לעשות תכנון.

ואיך התקצוב שלהם, האם זה פר פרוייקט?

פה היתה בעיה גם בנושא התקצוב. המחוייבות של המינהל לגבי כל חברה מנהלת, ואני מדבר על ההסדר האחרון ולא על ההסדר הקודם, תמחרו פרוייקט לגבי כל הנושא של התכנון וזה התקציב שהקציבו לפרוייקט. כאשר למעשה היה מובטח לפרוייקט הזה תשלום של 50% מעלות התכנון, מבלי שאפילו היתה התחייבות שהוא ייכנס להליך סטטוטורי.

מה הפירוש? אתה אומר שהמינהל התחייב בפני החברה המנהלת לשלם לה 50% על חשבון הוצאות התכנון, הרי בסופו של דבר המינהל הוא המממן, וכל זה בוצע לפני שהחברה המנהלת בעצם "הבשילה" את התהליך הזה לקראת הליכים סטטוטורים בועדות התכנון, המקומית או המחוזית.

למעשה רוב התשלום ניתן, לפני שהתחיל התהליך הסטטוטורי.

זאת אומרת, כאילו ניתן תשלום על חשבון, ואחרי זה לא בוצע כלום.

אין תשלום על חשבון, אין דבר כזה לשלם לפני ביצוע העבודה. מה שהוא מתכוון ששולמו תשלומים עבור עבודות תכנון שנעשו, והתשלומים לפעמים הם גדולים, עוד לפני תחילת התהליך הסטטוטורי.

אני רוצה להבהיר. אני מניח שהכוונה היא שמה שקורה בפועל, וכראש עירייה לשעבר הייתי לא מעט מעורב בלוגיסטיקה, המינהל פונה לחברה מנהלת שזכתה במכרז, ויש כמה חברות כאלה, והחברה הזאת צריכה להוביל את התכנון. בין היתר, היא גם שוכרת אדריכל ומטילה עליו את העבודה., אם מדובר בפרוייקט גדול אז זה מפעיל צוות של אדריכלים וצוות של מומחים לבניין ערים ומומחים לאיכות סביבה ותחבורה וכל הגורמים הללו ונעשית עבודה מאוד נרחבת ומפורטת. כמובן שמדובר בתהליך מאוד מפרך וממושך שכרוך בעבודה לפעמים של צוות גדול מאוד של אנשים, וכל זה קודם לשלב שבו התוכנית בסופו של דבר מגובשת לקראת הגשתה לועדה המקומית לצורך דיון, ואם היא מוגשת ולא נדונה לפי תיקון 43, היא עוברת לועדה המחוזית וכו'.

באיזשהו שלב ברצף הזה, בודאי שהחברה מנהלת משלמת תשלום מסויים למשרד האדריכלים שהיא שכרה. מה שאתה אומר, שבהרבה מקרים התשלום הזה הגיע עד לכ- 50% מהוצאות התכנון, בטרם התוכנית עצמה הוגשה לדיון. אבל הטענה איננה שזה שולם מלכתחילה, אלא שזה שולם פר עבודה שבוצעה.

מה שהתכוונתי זה, שאם תמחרו את הפרוייקט ב- 100%, אז גם כאשר שולם 50% מהפרוייקט זה נעשה מבלי שהיתה כל התחייבות והגשה. מה שאני אומר זה, שלמעשה חלק גדול מהכסף משולם בשלב הקריטי שהוא הכניסה לתהליך סטטוטורי.

האם אתה מעלה על דעתך אפשרות, שהמינהל ישכור את שירותיה של חברה מנהלת בהתאם לכללים שנקבעו, החברה המנהלת תשכור שירותי אדריכל אשר יעבוד, ואם התוכנית לא תגיע לדיון בגלל סיבות כאלה ואחרות, אז לא יהיה מקום לשלם דבר לחברה המנהלת, או לאדריכלים שנשכרו על ידה לבצע את התכנון, כי זה לא נדון או לא אושר אפילו בועדה המקומית?

מה שאני אומר הוא שלמעשה שלבי ההסכם בין המינהל לבין החברה המנהלת לגבי קידום הפרוייקט, צריך להיות כזה שרוב התשלום יהיה בקידום הפרוייקט בתוך הועדות.

זאת אומרת שאתה מציע טכניקה קצת שונה, שתהיה מסגרת כללית אבל שהתשלומים יהיו בהתאם לשלבי הביצוע ובצורה מדורגת, כדי למנוע מצב שחלק ניכר הוצא ובסוף התוכנית לא נדונה.

דבר נוסף ששמנו לב אליו, כל הנושא הזה של לתת לחברות מנהלות או לחברה מנהלת אחת, מספר פרוייקטים בהיקף עצום כאשר יש ספק ביכולות שלהן להתמודד עם מספר גדול כל כך של פרוייקטים.

ראינו שהמינהל מחלק פרוייקטים לחברות מנהלות, בלי שום הבחנה או קריטריון שאפשר להגיד עליו שיש בו איזושהי מגבלה גם ליכולות החברה וגם לכמות שהיא מסוגלת לספוג.

זה בטח נעשה במכרז.

המכרז נעשה רק כדי לבחור את החברות המנהלות, החלוקה לא נעשתה במכרז. יש ועדה במינהל, שהיא חילקה את ההרשאות לחברות המנהלות.

דן סתיו יאמר לנו בהמשך, כיצד באמת נעשית החלוקה, למי נותנים 10 פרוייקטים ולמי נותנים 100 כיצד הם עומדים בעומס והאם יש לו"ז מסודר.

נתון נוסף שהייתי רוצה לעמוד עליו, שמנו לב שבתקופה מסויימת היו בידי המינהל כ- 43,312 יחידות דיור שהיו מאושרות מבחינה סטטוטורית. אבל עדיין, רמת השיווק של המינהל היתה יחסית די נמוכה. אמנם יש אישור סטטוטורי, אבל זה לא מסתיים בזה כי עדיין יש צורך לעשות הכנה לשיווק, כלומר לבדוק שאין חסמים בתוך השטח עצמו שתיק השיווק מוסדר כולו, ועריכת תיאומים שונים עם ראשי ערים וגורמים אחרים. כל אלה הם דברים שגרמו לכך, שהשיווק לא יצא אל הפועל.

מהביקורת אני מבין שהחלטת הממשלה היתה X, ובפועל שווקו או התחילו לבנות או נבנו 59% מזה, או 36% מזה או 41%. מה החסמים בדרך, שבגינם החלטת הממשלה לא יצאה אל הפועל? זה מה שחשוב לי כרגע. אני לא הולך לבדוק את החברות המנהלות האלה, מבחינתי האחראי לכך הוא מינהל מקרקעי ישראל. למה יחידות הדיור האלה לא יצאו אל הפועל, למה לא היה מספיק מלאי על פי החלטת הממשלה. אני חושב שזה למעשה מה שייקר את מחירי הדירות, אם זה לזוגות הצעירים או לכל אלה שרצו לרכוש דירות.

הבעיה היא שכאשר יש לך מלאי תכנוני אתה גם יכול לשווק יותר, אבל פשוט לא היה מספיק מלאי תכנוני בידי המינהל כדי לשווק.

אבל למה זה לא יצא לשיווק?

כאן כבר מדובר בבעיות פנימיות של המינהל, שלא יכול היה להוציא תוכניות לפועל, למרות שהיה עליהן אישור סטטוטורי, כי באישור סטטוטורי אין מוכנות לשיווק.

אני עדיין לא מבין, הרי היתה החלטה נוספת של הממשלה אשר אמרה ש- 120,000 יחידות דיור, תהיינה זמינות בכל עת. לצורך זה, הם אמרו שיהיה פי- 3 תכנון וכו'.

אני מבקש מנציג מינהל מקרקעי ישראל לענות לי, האם היום יש 120,000 יחידות דיור זמינות, במידה ומדינת ישראל תצטרך לתת עבור קליטת X עולים ממדינות שונות. כמדיניות, מה המינהל עושה לצורך הדבר הזה.

ישנו נושא נוסף שלא דיברנו עליו, והוא "פרוייקט מקב"ת", מכרז קרקע בהליכי תכנון, שזהי שיטת מכרז חדשה שהמינהל יזם. בדרך כלל המינהל מתכנן ומשווק את הקרקע כשהיא מתוכננת, ובשיטת המקב"ת המינהל משווק חטיבת קרקע ללא תכנון והיזם הוא זה שצריך ליזום ולקדם את התכנון, כאשר יש לו אופציה לרכישת כ- 20% מזכויות הבנייה.

לפי השיטה הזאת, היזם יודע מה הוא צריך לעשות ואיך הוא צריך לפעול? הייתי רוצה לדעת איך הנושא הזה עובד.

זה עובד על ידי כך שהשאיפה של היזם זה כמובן להשיג כמה שיותר יחידות דיור, כדי להשביח את הקרקע ואת הזכויות שלו. אני מתאר לעצמי שלמינהל יש איזושהי פרוגרמה ראשונית שהוא נותן ליזם, אבל היזם עדיין רוצה את מקסימום הזכויות שהוא יכול להוציא.

הנושא הזה נמשך הרבה מאוד שנים, משנת 1995 ועד 2001 מועד הדו"ח הקודם, נדמה לי שאף יחידת דיור לא שווקה במסגרת פרוייקט "מקב"ת".

אני רוצה להעיר הערה כללית, לאחר מכן אני מציע שמר דן סתיו ממינהל מקרקעי ישראל, יסקור אולי באופן יותר ספציפי.

אם תוכל אולי גם להתייחס למה שאמרתי בהתחלה לגבי הרפורמות.

אני נעניתי לבקשתו של יו"ר הועדה לבוא לכאן, לא משום שאני מרגיש אחראי לדברים שהם מבוקרים משנת 2000 – 2001, שזו תקופה שבה לא היתה לי שום זיקה של אחריות למינהל מקרקעי ישראל, אלא משום שאני חושב שהנושא הזה בהחלט מחייב בדיקה והתייחסות רצינית וכן מתן מענים לסוגיה הזאת בכל מה שקשור לעתיד.

לגבי הסקירה הקצרה של נציג המינהל, אני מודה שאני לא מכיר את הדו"ח לפרטיו. במהלך התקופה הקצרה שבה אני מופקד גם על מינהל מקרקעי ישראל, אנחנו עסוקים בכמה בעיות די קרדינליות, שהמינהל צריך להתמודד איתן.

מבחינתי זה כמובן גזרה צרה משלל נושאים שאני צריך לטפל בהם כשר, אבל לגבי המינהל זה נושא מרכזי מאוד וזה כל הדיון בהחלטות שמועצת המקרקעין קיבלה בעבר, ועכשיו היא מעלה אותם לדיון מחודש, כמובן בשינויים כתוצאה מפסיקת בית הדין הגבוה לצדק בבג"צ הקשת המזרחית. גם נושא של הוראות המעבר, שעומד בפני בג"צ נוסף. אני לא בא עכשיו להתווכח ולהעיר, האם יש לתת תשובה כזו או אחרת, אבל בוודאי מר סתיו יתייחס לפרטים הללו.

לפי דעתי ועל פי מיטב התרשמותי, מהעיסוקים שלי בנושאים הללו בעשר השנים האחרונות, צוואר הבקבוק של כל הליכי הפיתוח במדינת ישראל, זה נושא התכנון ועד שבנושא הזה לא יחול שינוי, והייתי אומר אפילו דרמטי, אנחנו נהיה "תקועים" כל הזמן בפער בין הצרכים לבין היכולת להציג תוכניות בנייה מאושרות, שאותן ניתן לשווק לאוכלוסייה ולתרום בכך בין היתר, מעבר לפתרון בעיות הדיור וצורכי פיזור האוכלוסייה על פי סדרי עדיפויות לאומיים, גם להשפיע על מחירי הדיור שזה מרכיב חשוב ומרכזי מאוד, אבל הוא רק אחד ממרכיבי הבעיה.

אני רואה לנכון להדגיש את הנושא הזה, משום שלפי דעתי ועל סמך בדיקת אין ספור מקרים שאני מכיר לפרטי פרטים, אין לי ספק שנושא התכנון זה צוואר הבקבוק המרכזי.

בשעתו בירושלים, כדי לנסות ולזרז או ליעל את ההתמודדות עם הבעיה הזאת, הקמנו מטה מיוחד שנקרא "פרוייקטים למסלול כחול", דהיינו פרוייקטים שאנחנו הגדרנו אותם כמרכזיים, שהדחיפה שלהם קדימה היתה חיונית כדי לאפשר לעיר להתפתח בהקשרים שהיו נראים לנו בסדרי עדיפות גבוהים.

יצרנו מעין פורום, שהיה מורכב מנציגי מהנדס העיר שלנו, הרשות לפיתוח ירושלים, מינהל מקרקעי ישראל, ועדת התכנון המחוזית והועדה המחוזית, והועדה המקומית בראשותי. היינו דנים בפרוייקטים הללו, כדי לבדוק מראש מהן הבעיות הצפויות, מהם הקשיים ומה ההתייחסויות, איך להכין אותם מראש על מנת שניתן יהיה לזרז את הטיפול בהם במסלול המהיר ביותר שאפשר.

אבל אדוני השר, היום אתה נמצא במקום שיקבע את המדיניות, מה עוד שאתה חווית את כל הקשיים הללו. אנחנו דנו בועדה שלנו על נושא תכנון ובנייה, אך עשינו זאת מזווית אחרת כלומר כיצד לפשט את הדברים ואיך ליעל את המערכות.

אני מציג בפניך מודל, שאולי גם יכול לתת לך איזושהי קריאת כיוון, שהיא נכונה לא רק לגבי מקום הזה שבו היינו.

אני אומר שהתוצאה היתה שזירזנו הרבה מאוד את הטיפול בפרוייקטים, ואולי זה לא מקרה שחלק מהפרוייקטים התשתיתיים הגדולים של ירושלים, הושלמו באופן יחסי הרבה יותר מהר, לא רק בשלבי התכנון שלהם אלא גם שלבי היישום והביצוע שלהם וכו', בהשוואה להרבה ערים אחרות בארץ, וזאת אולי מפני ששם נקטנו במנגנון הזה.

אין לי ספק שצריך לבדוק מחדש את חוק תכנון הבנייה, במידה ואני אקבל לידי את האחריות לנושא התכנון. אם הממשלה תעביר את הנושא הזה אליי כיחידת סמך, אני מתכוון לעסוק באופן מאוד רציני בשינוי חוק התכנון והבנייה, כדי לייעל את הליכי התכנון, אני חושב שצריך לשקול זאת היטב.

ומה קורה בתוך המינהל עצמו? הרי גם שם יש כמה חסמים.

זה לא נראה לך לא תקין, שיד אחת תעסוק במינהל ויד שנייה בתכנון?

לא רק שזה נראה לי תקין, נראה לי שבשום דרך אחרת לא נפתור את הבעיות. אנחנו נמשיך להטיף מוסר זה לזה ונמשיך להצטעצע בכל מיני דברים, כי בסופו של דבר המינהל זה הזרוע של מדינת ישראל שהיא בעצם הבעלים של הקרקע, וגם מינהל התכנון זה זרוע של המדינה ואין בזה שום סתירה. לא מדובר כאן על הפיכת המינהל ושילוב בין מינהל המקרקעין ומינהל התכנון ליחידה אחת, אלא מדובר בשתי יחידות סמך. אז מדוע זה היה תקין כשדובר על משרד ראש הממשלה וזה הופך לבלתי תקין כשמדובר על משרד ממלא מקום ראש הממשלה? לפי דעתי זה תקין באותה מידה.

המצב היום כפי שהוא, הוא מצב בלתי נסבל ואם אנחנו לא נשנה את דפוסי הפעילות, ודרך אגב גם את מבנה הגופים, אני חושב שבהרבה מקומות אין צורך בועדה מחוזית, ועדות מחוזיות בהרבה מאוד מהמקומות זו "אחיזת עיניים" שיוצרת רק סיבוך בירוקרטי ולא תורמת דבר לשום דבר.

אני לא חושב שבערים גדולות, ששם מרוכזות מרבית תוכניות הבנייה המרכזיות, יש צורך להוסיף על ועדת התכנון המקומית, שהיא רצינית ויכולה להיות אחראית ולקבל החלטות חשובות. אני יודע איך פועלות ועדות בנייה מחוזיות, ופעם כאשר רציתי לברר מה הרכב החברים בועדה מחוזית מסויימת, ראיתי שליד כל נציג ממשלה יש ששה ממלאי מקום. כאשר שאלתי למה? הסבירו לי כי אף פעם לא יודעים מי יוכל להגיע לישיבה. אין פה איזושהי מעורבות אמיתית או ידע אמיתי, זה הכל מזדמן. בסופו של דבר, מתכנן מחוז וראש הועדה מכתיבים את התוצאות במרבית המקרים, ולכן לפעמים מחזיקים תוכניות בנייה "תקועות" במשך חודשים ולפעמים אפילו שנים.

סוגיות רציניות שצריכות לעלות, יכולות להיות נדונות בפורום העירוני, במיוחד כשמדובר בעיר גדולה. לישובים קטנים, צריכה שתהיה ועדה מרחבית בעלת סטטוס דומה לועדה מקומית בעיר גדולה. זוהי רק הערת אגב לגבי מה צריך לעשות, ואני לא רואה שום סתירה בין האחריות לזה לבין האחריות למינהל מקרקעי ישראל, כל זמן שהם לא פועלים כיחידה אחת, וגם בזה אני לא בטוח שיש בעיה אם היינו מקימים במדינת ישראל "מינהל לאומי לתכנון", אשר היה עוסק בסדרה ארוכה ומגוונת מאוד של נושאים, כפי שקיים בהרבה מקומות אחרים בעולם.

האם תוכל להתייחס גם לבעלים של הקרקע, האם אין מצב שאולי אפשר להפריט חלק מהקרקעות?

מה הפירוש להפריט? האם הכוונה היא שאנחנו נגדיר בעלים אחרים לקרקעות המדינה?

שיירכשו את הקרקעות, על פי מכרזים, וכך גם ישמרו על הקרקעות. העיקר שלא תהייה בעלות רק של המדינה, אשר רק תכתיב את המחירים. שהמחירים יוקצבו על ידי השוק.

אתה חושב שאם נצא במכרז, ואיזה יזם פרטי או חברת השקעות פרטית יקנו גוש של 10,000 דונם, הם אחרי זה ישווקו את הקרקע בהתאם לראייה הכוללת של צורכי המדינה או בהתאם לראייה הכוללת של האינטרסים של החברה שקנתה.

אתה תקבע את היעדים שלה, על פי מתאר ארצי, והם יישמו.

ומה עם לוחות הזמנים, מתי ישווקו ומתי לא, כמה ישווק ובאיזה נתחים ובאיזה אזורים הם ישווקו.

לכן צריך לעשות רפורמה, כדי לבדוק בראייה כוללת.

אז אם כך, זה לא שייך דווקא להפרטה. המדינה צריכה להחליט איך היא עושה את זה ואני מסכים איתך, ובשביל זה צריך מינהל לאומי לתכנון.

נתחיל עם הקיבוצים.

אנחנו מתחילים, אבל גם בזה לא נותנים לנו לעשות שום דבר. אין בחיינו הציבוריים מזה 15 שנה, שום החלטה שיכולה לעבור בלי בג"צ.

אני התכוונתי דווקא לתת לקיבוצים ולא לקחת מהם.

את מתכוונת לתת להם ואז יהיה בג"צ נגד, ומי שלא רוצה לתת אז יהיה בג"צ בעד. זה מרכיב הכרחי, בכל תהליך של קבלת החלטות בנושאים בעלי אופי כזה, וזאת עובדה. היתה החלטה, ואז היה בג"צ של הקשת המזרחית, כאשר בג"צ קבע שתהיינה הוראת מעבר היה בג"צ נגד ההחלטה על הוראות המעבר.

אני אלך בסדר הפוך למה שצריך מבחינה דידקטית, כלומר במקום להתחיל ברקע ולאחר מכן לעבור לפרטים, אני אעשה זאת להפך.

אני רוצה להעיר בקשר ל"מסלול הכחול" שהוזכר על ידי השר אהוד אולמרט. מנהל המינהל לשעבר, עוזי וקסלר, ייבא את השיטה הזאת למישור הממשלתי ומאז התקופה שלו פעלו ועדות שקבעו במישור הממשלתי סידרה של 30 תוכניות או 60 תוכניות מועדפות, שלהן ניתן טיפול מיוחד.

במסגרת הועדה לתשתיות לאומיות.

זה כבר השלב המאוחר, לפני זה היתה ועדה לזירוז הבנייה, והיתה גם הועדה להסרת החסמים, וכן הלאה. כלומר הניסיון לפעול בשיטה הזאת קיים, לא הייתי מעריך שהתוצאות הן מהפכניות, אם כי יש להן הצלחות.

אצלנו זה תיפקד בצורה יעילה מאוד.

אבל רק בתשתיות ולא בתוכניות למגורים.

הערה שנייה, בקשר לתוכניות מאושרות ליחידות דיור שיש קשיים לשווק אותן. היום אנחנו כבר מצויים לא עם 38,000 או 42,000 כפי שציינתם, אלא אנחנו כבר נמצאים עם למעלה מ- 50,000 יחידות דיור בתוכניות מאושרות אשר כמעט לכולן או לחלק גדול מהן, יש בעיות קשות בשיווק.

הלוואי והיינו יכולים לאפיין את בעיות השיווק כבעיות פנימיות, אבל מדובר בבעיות חיצוניות אשר אחת מהן, היא למשל הבג"צ של הקשת המזרחית.

כמה יחידות דיור עומדות בשיווק, ללא בעיות ולאחר שעברו את כל המכשולים.

השנה הזאת, עד כמה שידוע לי, המינהל שיווק עד היום כ- 12,000 או 13,000 יחידות דיור. וכמובן שקיימת כמות כזאת נוספת, שנמצאת בתהליך ועומדת להיות משווקת בחודשים הקרובים.

חובה לציין שבתקופה הזאת חלקים גדולים של השיווק לא עולים יפה, כלומר משווקים אבל אין היענות למכרזים.

מה לפי דעתך הסיבה? לי חשוב לעמוד ביעדים שהממשלה קבעה.

אני לא חושב שזה בדיוק הנושא ושאני יכול להיכנס כאן לעומק, אבל לדעתי בגלל המצב הכלכלי שיש היום במדינה הרבה שיווקים לא מצליחים מפני שאין ביקוש מטעם יזמים או פרטיים.

אני לא חושב שזה נכון, אני חושב שיש סיבות נוספות. יתכן והמחירים גבוהים מההתחלה, ולכן קשה להם להתמודד מול השוק. אולי אם אנחנו מבטלים את המענקים, כדאי שתהיה לזוגות הצעירים את האופציה לרכוש את הדירה במחיר המתאים להם לכיס.

אדוני השר, אולי כדאי לבטל את המשכנתא ולא לסבסד משכנתאות. במקום זאת, יש להוריד את מחיר הדירה על ידי גרימת תחרות בין היזמים, ואז מחירי הדירות ירדו אולי ב- 30,000 או 40,000 דולר, ואז המחיר יהיה סביר עבור אותם זוגות צעירים.

צריך גם לזכור שבמרבית יחידות הדיור, מחיר הקרקע מהווה פחות מ- 10% ממחיר הדירה, כך שברוב המקומות שבהם משווקים יחידות דיור מחיר הקרקע הוא נמוך, כך שאי אפשר לעשות "נסים ונפלאות".

אני חושב שאם אף אחד לא מגיע, זה לא אומר שהמשק לא בסדר. אני חושב שהמחיר ההתחלתי הוא גבוה מאוד, האם עשיתם את הבדיקה הזאת?

מחיר הקרקע הוא לא הגורם המכריע.

כפי שאמרתי קודם, הנושא הזה הוא נושא חשוב. אני לא בטוח שאנחנו יכולים לשים את האצבע, אני לפחות לא מרגיש מבחינת ההיכרות שלי עם הפרטים של תהליכי השיווק או תהליכי המכרוז של חברות מנהלות או תפקוד של חברות מנהלות, או כל הלוגיסטיקה. אני לא רוצה לעסוק בזה בקונטקסט הזה, אני רק רוצה לומר שהדיון בסוגיה הזאת הוא תמיד טעון מאוד.

יש כל מיני גישות שלפעמים יוצרות חסמים רציניים ביותר ביכולת להשפיע על המחיר של המוצר הסופי. למשל יש גישה, של אחד מנותני הביטוי המובהקים של עכשיו שזה היועץ המשפטי לממשלה, שאומר שהקרקע זה נכס לאומי שצריך לנהוג בו ולשווק אותו בצורה מאוד זהירה.

מה הקשר בין הדברים?

הקשר הוא שלא מציפים את השוק בקרקעות, משום שזה נכס לאומי שצריך לשמור עליו וצריך לדאוג לדורות הבאים. כשרוצים להשפיע על מחירי דיור ומחיר קרקע, זה פונקציה של היצע כלומר כמה אתה מציף את השוק בקרקעות זמינות כדי לאפשר לבנות במקומות שונים, במינימום מחיר ולפעמים במחיר 0. אין בעניין הזה איזושהי גישה המשותפת לכל הגורמים שמאפשרת לעשות זאת בקלות. זאת בעיה, וכל מי שעוסק בעניין הזה יודע.

אני אישית חושב, ואני מתכוון לפעול בעניין, שעם כל הכבוד אבל מינהל מקרקעי ישראל פעל במשך שנים על בסיס ההנחה שתפקידו בין היתר זה גם לדאוג לרווחי המדינה מקרקעות. אני לא חושב שזה מתפקידו, ואני לא חושב שהמינהל צריך לשמש כמרכז להפקת רווחים עבור מדינת ישראל. הוא צריך לשמש כזרוע המבצעת או משחררת קרקעות, ומציעה אותן לצורך הגשמת פרוייקטים על פי סדרי עדיפויות לאומיים, בהתאם לצורכי המדינה. אם צורך המדינה הוא למשל לגרום לכך שיהיה אכלוס רחב ביותר בנגב, או בגליל, או בירושלים, אנחנו צריכים לעשות את הכל כדי שיהיה מלאי גדול של קרקעות מדינה אשר יוצע במחירים הנמוכים ביותר ובתנאים האטרקטיביים ביותר.

אני לא יודע אם הסובסידיה תהיה דרך מחיר הקרקע או דרך מחיר הדירה, אבל התוצאה צריכה להיות על פי העדיפויות שהמדינה קובעת. השאלה של שמירה על ערכי קרקע, היא לא שאלה שהמינהל צריך להכריע בה, אלא שאלה שהמדינה צריכה לקבוע אותה.

אני רציתי לגעת בנושא של "תוכניות מאושרות" אשר יש למעשה קשיים או מניעה לפעמים לשווק אותם. יש הרבה תוכניות, שלעיתים הקושי הוא מסיבות של זכויות מקרקעין. כלומר, אלה שיש להן זכויות במקרקעין, למרות שהביעו בשלב מסויים או בכמה שלבים של התכנון את ההסכמה שלהם לתכנון שיתבצע במקרקעין, היום כשכבר "מגיעים לבאר והגיע זמן לשתות" הם מסרבים להסדרי השחרור ולא מוכנים להשיב את הקרקע, וברוב המקרים אלה חקלאים שהציפיות שלהם לא נענות, ואז למרות שהתוכנית מאושרת קרקע כזאת לא ניתנת לשיווק, לפחות לזמן מה.

ישנן קרקעות שלאחר מתן תוקף לתוכנית, בהליכים משפטיים חלק מאלה שהתנגדו לתוכנית וההתנגדות שלהם לא צלחה, הם מצליחים להמשיך ולעכב את הדברים בהליכים משפטיים. יש הרבה מקרים של חילוקי דעות עם רשויות מקומיות, בדבר הסדרי הפיתוח והוצאות הפיתוח ובגללם, כאשר לא מוצאים הסדרים כאלה, התוכניות לא יוצאות לביצוע.

יש עוד סיבות מסיבות שונות, אבל אלה הן העיקריות. לכן, גם כאשר תוכנית מקבלת תוקף ונדמה שאפשר לשווק אותה ולגשת לביצועה, הדברים מוקפאים לפעמים לתקופות ארוכות.

למיטב ידיעתי, אם שינוי יעוד הקרקע היא חוזרת למינהל. אתה אמרת שלעיתים לאחר שהתוכנית מאושרת החקלאים מתנגדים להשיב את הקרקע. למה הכוונה? הרי הקרקע אמורה לחזור למינהל.

הקרקע אמורה לחזור למינהל, אבל החוזה אומר שאם החקלאי מעוניין להמשיך ולעבד את הקרקע, זו זכותו לעשות זאת כי יש לו חוזה לעיבוד חקלאי.

אבל עם שינוי הייעוד, הקרקע חוזרת.

הקרקע חוזרת לצורך שינוי הייעוד, אבל אי אפשר לכפות זאת.

נניח והמינהל באופן חד צדדי משנה את ייעוד הקרקע, שבחלקו הוא מוחכר לצרכים חקלאיים, זה יכול לשנות בן לילה את כל אורח חייו של אדם החי מהקרקע הזאת ומתפרנס ממנה. אז ברור שהוא נלחם על המשך החזקת הקרקע, הוא נוקט בצעדים משפטיים ומוציא צווי מניעה וכו'.

הרי אין דבר כזה שמישהו קם בבוקר ואומרים לו "40 הדונם שאתה מעבד ומתפרנס מהם, שונו ייעודם עכשיו ולכן אתה צריך להחזיר אותם אלינו, ואנחנו נדון איתך על פיצוי", ואז הוא עונה להם "קחו את הקרקע ואני אשב בבית ואחכה למו"מ איתכם". זה לא מה שקורה בחיים בד"כ.

זה ברור אבל השאלה היא מבחינת מדיניות, דן סתיו אומר שהמינהל נתקל בקושי לקבל את הקרקעות בחזרה.

הקושי הוא בהפעלת הכלל הזה, שהקרקע חוזרת למינהל.

לפני שנמשיך בדיון, מאחר והשר אהוד אולמרט צריך לצאת לדיון הבא, אני רוצה לעשות סיכום ביניים.

אני מודה לאדוני השר שהגעת לדיון, ואני שמח שראש הממשלה נתן בסמכותך את נושא מינהל מקרקעי ישראל. על פי כישוריך, גם כאשר היית ראש עיר והפעלת פרוייקטים לאומיים בהצלחה רבה, ועל פי הכישורים שלך אני יודע שראית את הקשיים ועכשיו שאתה בצד השני של המתרס, אולי תוכל לראות כיצד אפשר לפשט רק על ידי רפורמות.

אתה איש רפורמות, ואם עשית זאת בהצלחה מרובה בירושלים, היום אתה צריך לעשות את אותו הדבר ברמה הלאומית, איך אפשר מצד אחד לשווק את הקרקעות ולשמור עליהם כנכס לאומי ומצד שני איך אפשר לפשט זאת ולחלק אותן בצורה חכמה, על פי יעדים לאומיים של הממשלה וכן להוזיל את מחירי הדירות לאזרח, כאשר הסבסוד יכול להיעשות אם על ידי הורדת המשכנתאות והורדת מחירי הקרקע.

את החשיבה הזאת צריך לעשות, ומי שיכול לעשות זאת זה אחד שהתנסה בכל התחומים ולכן פניתי אליך, כי רק אתה יכול לעשות זאת. דיברנו גם בנושא תכנון הבנייה של משרד הפנים, וגם שם החשיבה היא להרחיב את הסמכויות לועדות מקומיות, ואיך שהוא לנטרל או לבטל ועדות מחוזיות, כי כל הסרבול נתקע כנראה שם. לכן, אני חושב שעלינו לעשות אחת ולתמיד רפורמה בנושאים הללו, כדי שכל הנושא הזה יתקדם הרבה יותר מהר.

אני רוצה לומר דבר נוסף בעקבות הדו"ח, והאמת היא שגם טרם קבלת הדו"ח, כי בסה"כ אנחנו בידיעה שאנחנו לא מצליחים לעמוד בציפיות של עצמנו ביחס לקידום של תכנון והבאת קרקעות לזמינות של בנייה, אנחנו לא זקוקים לדו"ח כדי לדעת היכן אנחנו נמצאים, ואנחנו בעצם בוחנים את עצמנו בכל שנה מחדש, מה אפשר לשפר.

אבל אתם עדיין לא עומדים ביעדים של הממשלה.

אינני טוען שאנחנו עומדים. אגב, היעדים החדשים האלה הם יעדים שנקבעו לפני כשנה, בעקבות הדו"ח שאנחנו מדברים עליו.

אני רוצה לחדד את הנושא. הרי התכנון לא "נולד" אתמול ואנחנו יודעים זאת כבר 55 שנה, וגם השר אהוד אולמרט אמר, שצוואר הבקבוק זה נושא התכנון. אבל מה עושים כדי לעמוד ביעדים של הממשלה?

בעקבות הדו"ח, גם התקבלה החלטת ממשלה וגם אנחנו שכללנו ושיפרנו חלק מהדברים בתהליכי התכנון, מסירת התכנון ובקרת התכנון, אחד הדברים שהוזכר כאן זה נושא של בדיקות התכנות. כלומר, בדיקה של הסבירות של קידום תוכנית במקום מסויים.

אנחנו גם מחלקים את התכנון עצמו לשלבים ולנקודות עם אבני דרך, שבהם אנחנו בודקים בכל פעם מחדש את התכנון ובוחנים האם יש טעם להמשיך ולקדם אותו. היום אנחנו גם עובדים בשיטה חדשה, שבה לפני שאנחנו מוסרים לכל פרוייקט הרשאה לקידום שלו, אנחנו מקיימים בצורה מובנית על ידי חברה או חברות ששכרנו לצורך העניין הזה, בדיקות התכנות מיוחדות. כלומר, מציינים את הפרוייקט, מה הממדים שלו, המטרות והמגבלות שלו, והחברה הזאת בודקת בצורה ספציפית עם כל הגורמים וכל ההליכים, מה הסיכוי שלו מה התועלת הצפויה ממנו ובהתאם לכך היא מגישה לנו את המסקנות וההמלצות שלה, האם לקדם את הפרוייקט.

כל היחידות האלה, העושות את האבחנה הראשונית, הרי כל זה עולה כסף ובסופו של דבר קבלן או יזם מקבל את הפרוייקט הזה. כל התקציב שהושקע לפני שהוא קיבל את הפרוייקט, האם זה עובר אליו או שהמדינה משקיעה בזה ובכך זה מסתיים?

בבדיקות ההיתכנות האלה, המדינה משקיעה את הכספים. האוצר העמיד לרשותנו תקציב מיוחד, כדי לבצע את בדיקות ההיתכנות. בסה"כ, הסכום של בדיקת ההיתכנות הוא 2 או 3 אחוזים מעלות התכנון, אז הנושא של גלגול הכסף הזה על היזם הוא לא רלבנטי.

השאלה היא תמיד, עד לאן ולאיזה עומק נכנסים. לפי הדו"ח, נכנסתם להוצאות הרבה יותר גדולות.

אני אתייחס לנקודה הזאת. אנחנו עוסקים בנושא שהוודאות בו או היכולת לחזות את מה שיקרה לתוכנית מסויימת במתחם מסויים, היא מאוד מוגבלת. כלומר, עד שאתה לא נכנס פנימה ולא מתקדם עם התכנון לשלבים עמוקים יותר, אתה לא יכול לדעת עד להיכן אתה מגיע. מעבר לכך, לפעמים אתה הולך ואתה נמצא עם תוכנית שנמצאת כבר בשלבים הסטטוטורים שלה ובשלבים מתקדמים, ואז מופיע פתאום איזשהו גורם שלא יכולת לחזות אותו מראש והוא הופך את הכל.

יש דוגמא כזאת של משרד הבינוי והשיכון, על תוכנית באשדוד שהכל היה מסוכם עם כל הגורמים, התוכנית התקדמה ובאיזשהו שלב אחד הגורמים, לאחר שהדברים סוכמו איתו מראש, פתאום הפך את העמדה שלו וכל התוכנית בהיקפים גדולים מאוד, נעצרה.

אני לא אומר שבגלל זה אין טעם לבדוק ואין טעם כל הזמן לנסות ולהעריך, ואת זה אנחנו מנסים לשכלל, אבל צריכים לדעת שבמטרייה הזאת של תכנון אתה מתחיל תוכנית ואתה לא יודע כיצד תסיים. אני אפילו הייתי אומר שבמספרים באופן כללי, אם מחלקים את התכנון לשלושה שלבים עיקרים: התכנון המתארי, התכנון המפורט והכנת התכנון, ובסופו של דבר התכנון הסטטוטורי, אפשר לומר שאם מתחילים עם 1,000 יחידות דיור בתכנון מתארי, לשלב הבא עוברים רק שני שליש ממנה. אם מתחילים עם 1,000 יחידות דיור בשלב של הכנת התכנון המפורט רק שני שליש עוברים לתהליך הסטטוטורי. אם מתחילים עם 1,000 יחידות דיור בתהליך הסטטוטורי, רק שני שליש מסיימים את התהליך הזה. כך שמההתחלה ועד הסוף, אנחנו מקבלים בסופו של דבר שרק 20 או 30 אחוז מהתוכניות שמתחילים, מגיעות לסוף.

אני שוב אומר, צריכים לשפר את הביצועים ויכולת ההערכה, אבל היכולת להתמודד עם אי הוודאיות הסביבתיות, התנועתיות, הארכיאולוגיות ושל מערכת הביטחון וכן הלאה, היכולת להתמודד עם זה היא קשה מאוד.

אין לי ספק במה שאתה אומר, אבל יש לי שאלה נוספת. בקשר ל- 120,000 יחידות הדיור שעליהן דובר על ידי הממשלה כמלאי תכנוני, איפה זה עומד היום כמה יש מאושר וכמה בשלב אחר?

עם המלאי התכנוני אנחנו מגבירים, אבל להגיע ל- 120,000 יחידות דיור מאושרות, את זה אנחנו לא יכולים לעשות בבת אחת.

היום יש לנו למעלה מ- 55,000 יחידות דיור מאושרות, למעט בעיות של שיווק. כלומר מבחינה תכנונית, התכנון גמור והוא איננו מהווה בעיה והיחידות האלה מיועדות לשיווק. ויש לנו בשלבי תכנון אחרונים, עוד כ- 30,000 או 35,000 יחידות דיור. אני מעריך שליעד הזה של 120,000 יחידות דיור, אנחנו נצליח להגיע לפחות בתוך שנתיים או שלוש שנים.

אבל מתוך ה- 55,000 שיש לך כרגע, חלק מהם ישווקו ואז אתה צריך להשלים, או שאתה תשמור את ה- 50,000 האלה ברשותך כדי להגיע ל- 120,000.

דרך אגב, המספר הזה הוא משותף לנו ולמשרד השיכון, אבל הרוב אצלנו.

דבר נוסף שעשינו, וגם זה מוזכר בדו"ח המבקר, אנחנו שינינו במידה רבה את קביעת המסגרות של התכנון. כלומר, אנחנו לא מתחילים יותר בתוכניות או תכנונים כאשר המסגרת התקציבית, וככל האפשר גם מסגרת לוח הזמנים, לא ברורה מראש. אנחנו גם שינינו את שיטת הבקרה על סדרי התשלום, כדי שלא ייווצר מצב שלפיו אנחנו נשלם את הרוב, עוד טרם התחלת התהליך הסטטוטורי. לכן שינינו במידה רבה את סדרי התשלום, כך שחלק ניכר מהתשלום, למרות שהוא מגיע למתכננים אשר עשו כבר את העבודה, אנחנו דוחים לשלבים מאוחרים יותר כעין בונוס עבור ההצלחה של התכנון.

ביחס למספר החברות, הדו"ח מתייחס לתקופה שבה עבדנו עם שמונה חברות מנהלות. מאז, אנחנו הוצאנו עוד שני מכרזים והיום אנחנו עומדים לפני שני מכרזים נוספים, הגדלנו את מספר החברות המנהלות והיום אנחנו עובדים בפועל עם 26 חברות שונות, כך שחלוקת העבודה ביניהן היא כבר איננה כזאת שאפשר לבוא ולומר שלחברה אחת יש מספר גדול של פרוייקטים, ולכן מרוב היקף העבודה היא לא יכולה להתרכז בעבודה נוספת. היום היקפי עבודה של חברה מסויימת הם יחסית מצומצמים, בין 8 ל- 12 תוכניות מקסימום.

אני רוצה לומר שאנחנו בכל זאת נמצאים ברקע של מצב מסויים במדינה, ולא רק תכנוני, אשר מקשה והאמת היא שהוא רק ימשיך להקשות על הדברים. לא אנחנו, אלא גורמים אחרים כגון: אגודת המהנדסים והאדריכלים, לשכת האדריכלים, איגוד הקבלנים, בדקו את הדברים ורק לפני 15 שנה, משך הזמן הממוצע של תוכנית בתהליך הסטטוטורי היה שנתיים וחצי ואפילו קצת פחות. היום כאשר בודקים את התוכניות בתהליך זה, משך הזמן הממוצע הוא 7 שנים ואפילו יותר.

יש להניח שזה לא בגלל המחדלים או ההסתרבלות של המנגנון הבירוקרטי שלנו, אלא בגלל ההתפתחות של המדינה, ולכן הדברים רק ילכו ויהיו קשים יותר. אנחנו נעשים צפופים יותר ויותר, רמת הרווחה שלנו עולה ואז הרגישויות של האוכלוסייה הולכת וגדלה, נושאים סביבתיים שפעם לא חשבו עליהם אפילו למרות שהיו קיימים, כמו למשל זיהום קרקע שלפני 10 שנים אף אחד בארץ לא התייחס לנושא, היום זה הפך מקיצוניות אחת לקיצוניות שנייה ויש היום כמעט היסטריה בקשר לנושא של זיהום קרקע.

ההתנגדות הציבורית לתוכניות, המודעות הציבורית לתכנון והעלאת התנגדויות, לרוב לא מוצדקות ולפעמים כן מוצדקות, הולכת וגוברת והדברים האלה לוקחים לפעמים תוכניות ומכניסים אותם לתהליכים של עיכובים במשך 5 – 6 שנים ויותר.

אנחנו כבר דיברנו עם שר הפנים בנושא תכנון הבנייה.

על רקע זה, לבוא ולקצר ולייעל את תהליכי התכנון ולבוא ולהיות יותר טובים בחיזוי של איזו תוכנית כן תצליח ואיזו תוכנית אין סיכוי שתצליח, הדברים רק נעשים יותר קשים.

זה ברור, אבל יחד עם זאת אנחנו צריכים לחשוב שאולי כדאי לבטל ועדות מחוזיות או לתת שם פחות סמכויות, יש לעשות רפורמה בדברים הללו.

אני רציתי לחזק משהו מהדברים שאמר כאן דן סתיו.

תוכנית שמתכננים אותה 10 שנים קודם ובמשך 7 שנים היא נמצאת בתוך המנגנון הסטטוטורי, היא כבר מאוד לא פופולרית. אני כמה פעמים שאלתי מדוע למשל מהנדסי ערים לא שינו את תוכניות רמת אביב ג', כי הן ממש בצפיפויות נמוכות ומגוחכות. אין לנו יכולת, כי צריך לחכות 7 שנים שזה זמן ממוצע.

היתה אתנחתא אחת בתוך מנגנוני התכנון, שייעלה בצורה משמעותית את המנגנון הזה וזאת משום שהיא איחדה את הועדה המחוזית והועדה המקומית. בהתחלה היו באתנחתא הזאת פגמים אבל אחר כך היא היתה יעילה והוכיחה את עצמה. לאתנחתא הזאת קראו "ול"ל", אשר במתכונתו הראשונית אולי לא היה מושלם אבל אחר כך הוא תוקן והיה טוב מאוד והתוכניות שעברו אותו בשלביו המאוחרים, לא היו נחותות מהתוכניות ששוכנות שם בתוך הפרוזדורים במשך 10 ו- 15 שנים, הן היו מהירות יותר וזה לקח בין שנה וחצי לשנתיים.

להערכתי, מבלי שניתן שיקול דעת מתאים חזרנו למנגנונים הלא מתפקדים. כי תוכנית שצריכה להתעשר ב- 10 שנים, היא בעצם לא התוכנית הנכונה ולא התוכנית שמתאימה לעתיד.

מי ביטל את זה?

אני מניחה שזה בוטל בחדר הזה, או אולי בחדר גדול יותר בבניין הזה. בגלל הביקורת, "רוקנו את המים ביחד עם התינוק". במקרה זה, אני בהחלט מקווה שביחד אולי נחזיר את מהלך הול"ל, אשר בבסיסו הוא היה מנגנון נכון. הוא לא חשף שום דבר לציבור, הוא בסך הכל איחד את המנגנון המקומי עם המנגנון המחוזי, שהכפילות בהם היא בפירוש מיותרת, וזאת מבלי לבטל אף אחד מהם כי גם למנגנון המקומי ניתנה נציגות מתאימה וכך גם למנגנון המחוזי.

דבר שני, כעובדת ציבור ותיקה ביותר אני בהחלט מוצאת שיש שחיקה לא מועטה בגלל הגדרה לא מספיק טובה של תחומי הפעילות שלנו.

אני חושבת שההצעה המונחת כעת על שולחן הממשלה, לגבי חלוקה בין המוסדות שלנו, על פי ישובים בשלמותם, היא הצעה יעילה ביותר שאפשר להעלות על הדעת, ואני מאוד מקווה שהיא תתקבל. זאת על מנת שכל המנגנונים המאוד כבדים של העברת קרקע ממוסד למוסד, מי מתכנן מה מתוכנן וחלוקת האחריות, זו שיטה שלא הוכיחה את עצמה, ואני מאמינה שבמידה וההצעה הזאת תתקבל היא בהחלט תשפר את המצב.

לאיזו הצעה את מתכוונת?

הצעה לחלק אחריות על ישובים שלמים. זה יהיה גם קצת באוריינטציה, של פריפריה ומרכז וישובים גדולים כגון מודיעין וישובי הפיתוח, ששם האחריות הבלעדית תהיה של משרד השיכון ולא נצטרך בכל פעם לרוץ אחר הרשאות תכנון של המינהל ולבדוק בין החברות המנהלות.

הפרוייקט המקומי הזה שנותנים לו את כל הסמכות, צריך איכשהו גם להיות מחובר למינהל.

כרגע, משרד השיכון מעמדו בדיוק כמו של חברות מנהלות בקשר לקבלת הרשאות תכנון. הרי על מנת להתחיל לתכנון, אנחנו צריכים הרשאת תכנון בדיוק כמו כל גורם אחר ולכן נוצרות כפילויות.

ללא ספק יש בנושא הזה שחיקה לא מועטה, ויש מקום לשפר זאת. משרד השיכון הוא גוף שהוכיח את יכולתו לתכנן, והייתי אומרת שרוב רובה של המדינה תוכננה באמצעות משרד השיכון, ויש לו בהחלט מנגנונים מתאימים ויעילים. אני מקווה שאם וכאשר תהיה חלוקה בין הישובים, היא תוסיף לשיפור התהליכים.

כמה אחוז מתוך תוכניות המינהל, אתם מתכננים?

לא מספיק, כי אנחנו מסוגלים להרבה יותר.

למה לא לתת לגוף ממשלתי את התכנון, למה צריך להוציא זאת החוצה לחברות מנהלות?

אין לי תשובה לכך. הרי בסופו של דבר גם הם מתכננים באמצעות גורמים חיצוניים.

אנחנו לא מתכננים באמצעות חברות מנהלות, אנחנו בעצמנו מנהלים את התכנון. אנחנו אמנם מוסרים את התכנון לחברות תכנון, אבל אתם מוציאים את ניהול התכנון לחברות מנהלות, לטוב ולרע. לנו יש מנגנונים פנימיים שלנו, שעד עכשיו די הוכיחו את עצמם והיעילות שלנו היא בהחלט טובה. עדיין, אני לא יכולה לומר שכולנו ביחד מתמודדים מול אותה שיטה של אישור תוכניות.

לדעתי לחזור למנגנון שהיה קיים, תמיד יותר קל לחזור למשהו שכבר הוכח כיעיל ומתפקד, כמו הול"ל, במקום להציע שינויי חקיקה דרמטיים אחרים. אני חושבת שזה היה עוזר לכולנו, ואני מאמינה שההצעה שנמצאת כעת, לגבי חלוקת האחריות בינינו על פי ישובים בשלמותם, גם היא עשויה ליעל מאוד את העבודה.

אני רוצה להעמיד כמה דברים על דיוקם. נאמר כאן בטעות ששר הפנים הציע לבטל את הועדות המחוזיות, הכוונה היתה להרחיב את הסמכויות הקיימות בחוק של הועדות המקומיות. הדבר הזה כמובן מחייב שינוי חקיקה וסמכויות הועדה המקומית נבחנו רק לאחרונה על ידי בית המשפט העליון בפסק דין ארוך, אשר אנחנו סבורים שהוא עדיין השאיר רמה גבוהה של עמימות ויצטרך להימצא תיקון החקיקה אשר יבהיר בענייני סמכות, כי אם אתה מתחיל לא נכון בענייני סמכות, אז כל התוצאה בסוף היא לא טובה.

לעניין הול"ל. הול"ל הוא כבר היסטוריה, ונעשו הרבה מאוד מחקרים על התוכניות. רק בחודש האחרון הגיע לשולחנו של שר הפנים מבית המשפט העליון, אחת מהתוכניות הנפלאות האלה שאושרו בול"ל, תוכנית לשכונה בשם "גני יער" בלוד, שהיזם שלה הוא חברת "לורם" שזו חברה של משרד השיכון, ויש עוד שכונה מהצד השני בשם "גני אביב", אשר גם היא אושרה באותם הליכי ול"ל.

מדוע תוכנית השכונה "גני יער" הגיעה לשולחנו של שר הפנים? מכיוון שמקדמים עכשיו תוכנית להרחיב אותה. זוהי שכונה שפותחה ואנשים שוכנו בה, 3,000 תושבים, ואין להם אפילו מטר אחד של שטח ציבורי פתוח מפותח בשכונה. זאת בגלל שלא נלקחו פרמטרים שונים בחשבון, והתוצאה היתה בדיעבד תוצאה עגומה. זאת רק אחת מאותן דוגמאות, לאותן תוצרי התכנון של הול"ל.

אנחנו במינהל התכנון חושבים שהתוכניות שאושרו בול"ל לא היו תוכניות באותו טיב ובאותה איכות שאנחנו רוצים לראות שמתקשרות למוסדות התכנון.

לעניין קיבולות בתכנון. בהתאם להחלטת הממשלה, אנחנו מעבירים שלוש פעמים בשנה דו"ח המשקף מה מוסדות התכנון מאשרים לגבי התכנון הציבורי, תכנון של מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון. זהו דו"ח מפורט המופץ לועדת המנכ"לים בראשות מנכ"ל ראש הממשלה, והוא מפרט ברמה של כל תוכנית ותוכנית. כלומר כל תוכנית של מינהל מקרקעי ישראל, כל ארבעה חודשים אנחנו נותנים דיווח איפה היא עומדת במוסדות התכנון. אני חושב שאפשר להתרשם מהדו"ח הזה במפורט מהם באמת הקשיים בתחום התכנון וכן מה הקיבולות שמתעשרות.

בדו"ח האחרון שמתייחס לתקופה שבין דצמבר 2002 לבין פברואר 2003, אושרו כמעט 21,000 יחידות דיור בתוכניות של מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון. אפשר גם ללמוד, כפי שציינו, שמתוך ה- 21,000 אושרו 13,000 יחידות במחוז המרכז שלנו, מתוך 6 מחוזות שלנו במשרד הפנים. לכן כאשר מדברים על ביזור אוכלוסייה לאזור הנגב והגליל, מתוך בדיקה שערכנו אפשר לומר שיש עשרות אלפי דיור באזור הנגב והגליל שהן מאושרות ואפשר מחר בבוקר לצאת ולשווק אותן. אלא שהביקושים ליחידות האלה הם נמוכים ונדרשים גם צעדים משלימים. כלומר, העובדה שאישרו עכשיו תוכנית בבאר-שבע או דימונה או ירוחם, הממשלה צריכה לנקוט צעדים משלימים בתחומי התחבורה, התשתיות, התעסוקה וכו', כדי לאפשר באמת מימוש טוב ונכון של הדברים האלה. עצם אישור תוכנית למגורים בפריפריה, בלי שננקטים אמצעים משלימים, בדרך כלל מביא למצב שקשה מאוד לשווק אותה או לפחות משווקים אותה במנות קטנות יחסית.

לעניין היקף התוכניות, ואמר כאן השר אהוד אולמרט שהוא רואה את צוואר הבקבוק העיקרי בהליכי התכנון, אנחנו לא רואים את צוואר הבקבוק הזה.

השר הביע עמדה שעם כל הכבוד, אנחנו במשרד הפנים חלוקים עליה. שר הפנים אמר, ואנחנו עומדים מאחורי דבריו, שבכל מערכת וגם במערכת התכנון, יש הרבה מאוד דברים לשפר ותהליכים שניתן לשפר אותם. אבל אם מסתכלים בסך הכל, מערכת התכנון יחסית לתוכניות המוגשות בפניה ומטפלת בהם, פועלת באופן סביר גם בכפוף למשאבים שעומדים לרשותה. כדי לסבר את האוזן, כל התקציב של מינהל התכנון במשרד הפנים הוא בסדר גודל של 60 מיליון שקל, ותקציב התכנון הפנוי מתוכו הוא בין 6 – 10 מיליון שקל, תלוי איך מסתכלים על זה.

הנתון של ה- 7 שנים תכנון בממוצע, הוא נתון סביר בעיניך?

קודם כל, אנחנו חולקים על הנתון הזה. בזמנו נעשתה בדיקה לבקשת ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, לגבי תוכניות שבזמנו סגנו של מר דן סתיו, ציין אותן ברשימה. השאלה היא כמובן, איזה תוכניות אתה לוקח. אם אתה לוקח מספר תוכניות גדולות ומורכבות של עשרות יחידות דיור או של אלפי יחידות דיור, כגון התוכנית של פי גלילות וכד', ועושה להן סטטיסטיקה אז הסטטיסטיקה יוצאת בהתאם. בזמנו סך התוכניות שעשו עליהן הסטטיסטיקה, עמדו על 40 או 50 תוכניות, ואני בדקתי אותן באופן אישי, וכאשר בדקנו אותן מול מתכנני המחוזות שלנו, מצאנו שבתוך השלבים של אותן תוכניות שנשכרו על ידי מנהל מקרקעי ישראל, הסתבר שהזמן הוא למעלה מ- 50% מהזמן שמיחסים למוסד התכנון לטיפול בתוכנית.

המחלוקת שלנו על התנאים.

כאשר אומרים שכל תהליך התכנון לוקח X זמן, צריך לפרק. הזמן שלוקח תהליך התכנון, מתחלק לשניים: זמן שבו באמת מוסד התכנון וזמן שבו היזם פועל למילוי וטיפול בנושאים שונים הנוגעים לתוכנית שלו, ואת הזמן הזה אי אפשר לזקוף לחובת מוסד התכנון.

נדמה לי שהועדה, במסגרת הדיון הכללי ומאוד פורה שנערך פה, הגיעה לנושאים אחרים מאלה שבהם עוסק הדו"ח.

לעניין הדו"ח, אני חושב שצריך לחלק את זה לשני נושאים עיקריים: מה מקדמים, ואיך מקדמים. לנושא מה מקדמים, אנחנו חושבים שככל שהתוכניות שיוזם מינהל מקרקעי ישראל תואמות תכנון ארצי ומחוזי, כך סיכויי ההתקדמות שלהם גבוהה יותר. לנושא איך מקדמים, ופה אני יכול להצטרף למינהל מקרקעי ישראל, יש צורך בתיאומים עם שורה ארוכה של גורמים, ברובם גורמים ממשלתיים וציבוריים ביניהם משרד התחבורה והמשרד לאיכות הסביבה ומשרד הבריאות, והגופים האלה לא בשליטת משרד הפנים, ולגופים האלה יש מקום לשיפור ההתייחסות והתגובה לתוכניות.

במסגרת הזאת, שר הפנים התקין תקנות חדשות שעניינן קביעת מסגרת לתיאום עם משרדי ממשלה, ואנחנו מקווים שהמסגרת הזאת תהיה אחד הכלים שיסייעו בידי המשרדים היוזמים, לתאם את התוכניות שלהם.

למרות כל הקשיים שתוארו ושאמרתי בישיבה שהיתה של הועדה לפני שבוע בערך, אין ספק שהמצב של משך הזמן הוא לא סביר בעיניי, ועדה מחוזית מחוז מרכז אישרה בחצי השנה האחרונה קרוב ל- 12,000 יחידות דיור.

יכול להיות שאחד השינויים המהותיים שיכולים להביא להצלחה הוא, שהממשלה תטיל את האחריות ל- 120,000 יחידות דיור לא על מינהל מקרקעי ישראל ולא על משרד השיכון, אלא על מוסדות התכנון. אל לנו לשכוח שבחוק תכנון הבנייה 1965 התשכ"ה, הגורם האחראי על יוזמה וקידום תכנון, אלה הם מוסדות התכנון ולא מינהל מקרקעי ישראל.

אני אסכם. ראשית, אני רוצה לציין שאת החלטות הממשלה צריך לקיים. אם יש החלטת ממשלה שכל שנה צריך לבנות 35,000 יחידות דיור, צריך לעשות זאת. כמו כן לגבי המלאי התכנוני הזמין שביקשה הממשלה, צריך שיהיו בכל עת 120,000 יחידות דיור מאושרות. צריך לתת על כך את הדעת, היות ומדובר בהחלטת ממשלה ואם אתם לא יכולים לעמוד בהחלטה זאת, תתנו את חוות דעתכם.

יחד עם זאת, בשנה האחרונה היקף הסבסוד של הממשלה על ידי משכנתאות ומענקים, עמד על 6 מיליארד שקל. אני חושב שאת המדיניות הזאת צריך להחליף בהגברה משמעותית של מכירת הקרקעות למגזר הפרטי, דבר שיוריד את מחירי הדירות ויאפשר את הפסקת הסבסוד. מדיניות זו תקטין את הוצאות המדינה, עקב הפסקת סבסוד הדירות ותגדיל את הכנסותיה עקב מכירת הקרקעות. במיליארדי שקלים אלה, ניתן יהיה להשתמש כדי להשקיע בתשתיות.

אני פונה גם למ"מ ראש הממשלה לשר אהוד אולמרט, שבאמת ייזום רפורמה במינהל בכל הנושא של התכנון, ויבחן את הנושאים הללו. הוא גם הסכים שהנושא הזה לוקח הרבה זמן בתהליכים, ולכן צריך לפשט את הנושא של התכנון ואת הנושא של קרקע זמינה, אולי להפריט את קרקעות המדינה בחלקים גדולים, וכך אנחנו נגיע ליעדים שהמדינה מציבה לעצמה.

תודה רבה לכולם, על ההשתתפות בדיון.

הישיבה ננעלה בשעה 13:45