הכנסת העשרים

מושב שני

פרוטוקול מס' 230

מישיבת ועדת הכלכלה

יום שני, ט"ו באייר התשע"ו (23 במאי 2016), שעה 13:00

קבוצות רכישה נדל"ניות.

חברי הוועדה: איתן כבל – היו"ר

איילת נחמיאס ורבין – מ"מ היו"ר

נאוה בוקר

דב חנין

יוסי יונה

אורי מקלב

יעקב פרי

אלי כהן

יעל כהן-פארן

רויטל סויד

אוסאמה סעדי

תמר פינקוס - הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן, משרד הכלכלה

בתיה גוטל - כלכלנית ראשית, הרשות להגנת הצרכן והסחר ההוגן, משרד הכלכלה

חנה וינשטוק טירי - יועמ"ש, הרשות לצרכנות וסחר הוגן, משרד הכלכלה

אגם דניאל - עו"ד, הרשות להגנת הצרכן והסחר ההוגן, משרד הכלכלה

אילן דגני

–

מנהל אגף שיווק ויו"ר ועדת המכרזים, רשות מקרקעי ישראל, משרד השיכון

מורן גליקשטיין - עו"ד, אגף ייעוץ משפטי, רשות מקרקעי ישראל, משרד השיכון

יניב כהן - מנהל תחום בכיר שומת מקרקעין , רשות המסים, משרד האוצר

מעין נשר - רכזת שיכון, אגף תקציבים, משרד האוצר

אפרת אברהם - עו"ד, מחלקה מקצועית, מיסוי מקרקעין, רשות המסים, משרד האוצר

אסתי ורהפטיג - עו"ד, מחלקת ייעוץ וחקיקה אזרחי, משרד המשפטים

פיני קבלו - סמנכ"ל כנסת ורווחה, מרכז השלטון המקומי

אפי נוה - עו"ד, ראש לשכת עורכי-הדין

יוסי אלישע - עו"ד, יו"ר פורום מיסים, לשכת עורכי-הדין

אבי ללום - עו"ד, יו"ר פורום מקרקעין, לשכת עורכי-הדין

אוריין לביא - עו"ד, ממונה על החקיקה, לשכת עורכי-הדין

חאלד דגש - עו"ד, לשכת עורכי-הדין

איריס שטרק - רו"ח, סגנית נשיא בלשכת רואי-החשבון

עדי גרינבאום - יועמ"ש, לשכת רואי-החשבון

רוני בריק - נשיא, התאחדות בוני הארץ

חיים פייגלין - סגן נשיא ויו"ר אגף יזמות ובנייה, התאחדות בוני הארץ

אליאב בן שמעון - מנכ"ל, התאחדות בוני הארץ

אמיר הלר - משנה למנכ"ל, התאחדות בוני הארץ

קובי פלקסר - יועמ"ש, התאחדות בוני הארץ

רן מלמד - סמנכ"ל, עמותת ידיד

בני פרץ - פעיל חברתי

לוטם אזולאי - נציג קבוצת רוכשי דירות, פרויקט "שדרות הילד" ברמת-גן

עדיאל בוארון - נציג קבוצת רכישה, מעלות תרשיחא

רון עובדיה - נציג הדיירים, קבוצת רכישה, מעלות

דוד קשני - פורום לדיור ציבורי, קול בשכונות

רוני מאנה - בעלים, רו.מ. נדל"ן אינטרנשיונל גרופ

נחשון קויתי - יו"ר ובעלים, קבוצת ב.ס.ר

רועי מקוב - עו"ד, קבוצת ב.ס.ר הרמן מקוב ושות' עו"ד

משה הוברמן - עו"ד, מייצג את ב.ס.ר הנדסה ופיתוח

ישראל זעירא - יו"ר פורום קבוצות רכישה, חברת אמונה

אלישר זמיר - עוזר מנכ"ל, חברת אמונה

גבי משה - עו"ד, גבריאל משרד עורכי-דין

שבתאי קטש - עו"ד, מארגן קבוצת רכישה

מיכל כספי שפירא - מנהלת אגף נדל"ן ותשתיות, בנק דיסקונט

פנינה אלה - מנהלת סקטור נדל"ן, בנק מזרחי-טפחות

יעל שלו - מנהלת מחלקת קבוצות רכישה, בנק מזרחי-טפחות

דוד לוי - מנכ"ל משותף ארלוזורוב נכסים ויזמות בע"מ ומנהל קבוצות רכישה

צחי שנרך - מנכ"ל משותף ארלוזורוב נכסים ויזמות בע"מ ומנהל קבוצות רכישה

נתן רוזנבלט - מתווך חרדי ופגע קבוצות רכישה, "גור בארץ"

נדב ליסובסקי - מנכ"ל, מארגן קבוצות רכישה ויזמות, קבוצת גל אמרלד

צבי רז - מנהל קבוצות רכישה ויזם נדל"ן, קבוצת גל אמרלד

גיל עובדיה - מנכ"ל, חברת ewave נדל"ן

אסף כהנר - מנכ"ל חטיבת השיווק ewave נדל"ן

יעקב אברמוביץ - מנהל יחסי ציבור, ewave נדל"ן

עופר אבן - עו"ד, הורוביץ אבן אוזן ושות'

יעקב אפשטיין - עו"ד, מקרקעין ומשקיף בקבוצת רכישה

אריה ביגר - רו"ח, ציבור ומשרדי רו"ח

יהודה זהבי - עו"ד

ליאור סטינוס - רו"ח, מפקח פיננסי קבוצות רכישה, פריידקס ושות' רו"ח

אתי ירדן - מתכללת פרויקטים של התחדשות עירונית

שמואל קניג - אורח, קבלן מארצות-הברית

דוד דהאן - יו"ר ודובר, הארגונים החברתיים בכנסת

אורלי ארז - משקיפה, המשמר החברתי

משה בר

לרשימת השדלנים שנכחו בדיון – ראו בקישור זה.

אתי בנדלר

לאה ורון

רונית יצחק

קבוצות רכישה נדלניות

צהריים טובים, אני מבקש להתחיל את הישיבה השלישית של ועדת הכלכלה של הכנסת – שלום רוני.

שלום.

ברשותכם, גברתי מנהלת הוועדה, דובר, רשמת, חברי חברי הכנסת, אורחים נכבדים, הרבה עורכי-דין, הרבה מאוד, ורואי-חשבון, הרבה מאוד. הנושא שאנחנו מעלים על סדר-היום הוא קבוצות רכישה נדלניות. ברשותכם, אני רוצה לתת פתיח קצר, ולפתוח דיון מאוד ממוקד. אני רוצה להזהיר מראש, הדיון הוא לא מדור פרסומי, אלא הוא חייב להתכוונן בסוף בסוף לשתי נקודות מרכזיות אשר אותן אני רוצה להוביל, ובוודאי חברי הכנסת רשאים להוסיף את אשר הם חושבים לנכון.

אני רוצה למקד את זה – כמו שאדוני יו"ר לשכת עורכי-הדין, גם היינו אצלכם בדיון מאוד גדול שערכתם אתה וחבריך, שהובלתם בלשכה – סביב שתי נקודות מרכזיות, עורך-דין ללום. נקודה ראשונה, בעקבות האירוע שהיה עם ענבל אור, קבוצת הרכישה שתפסה ותופסת עדיין את כל הכותרות הכלכליות - האם החוק או הכללים הקיימים שמאפשרים הפעלת קבוצות רכישה מחייבים ריענון, שיפור, תיקון, גריעה או כל דבר שמי מכם או מי שלא נמצא כאן יכול לומר כדי שהשוק הזה ישתכלל, כדי שנוכל לעשות כל אשר לאל ידינו כמחוקקים כדי למנוע את המצב הבא?

לצערנו, אין זה סוד שאנחנו מוצאים את עצמנו נדרשים בדרך כלל או ברוב המקרים אחרי אירועים. כך היה עם פרשת חפציבה, וכך אני חושב שאולי, חס וחלילה, יהיה בעתיד על דברים שאנחנו אפילו לא יודעים לחשוב או לדמיין, אבל אני מקווה מאוד שלא נידרש לכך. לפחות לתחום הזה נדע לתת את הסגירה המקסימלית, זה אחד.

נקודה שנייה, האם בכלל קבוצות הרכישה עומדות ביעד שהן לפחות מתיימרות לעמוד, קרי; שאנשים שמוצאים את עצמם חלק מקבוצות רכישה אכן זוכים למחירים טובים יותר אילו היו מנסים להצטרף לפרויקט דומה שלא דרך קבוצת רכישה. ואני אומר בכוונה דומה, במובן הזה שמישהו לא ימצא את עצמו שרצה לרכוש בית במקום x ומייחס את זה למקום y, כדי שלפחות תהיה לנו אותה נקודת מבט.

תראו, אני מכיר את נושא קבוצות הרכישה באמת אפשר לומר כבר עשרות שנים. אני זוכר אותו, זה התחיל – ויתקנו אותי – בתחילת שנות ה-90, סוף שנות ה-80, בעת בה הייתי במשרד הבינוי והשיכון. זה התחיל בעיקר אצל הקבוצות החרדיות. עמישב, לפחות בתחילתה חלקה הגדול נבנה בשיטה הזו. היו קבוצות רכישה שהצליחו, היו קבוצות רכישה שלא הצליחו, והייתה קבוצה, נדמה לי בקריית-ים, קבוצה של עולים מחבר המדינות, שאני מקווה בשבילם שמאז הם הצליחו להתאושש מהבור שאליו הם נכנסו.

הנחת העבודה הייתה שקבוצות רכישה במשמעותן – היכולת של קבוצה להתלכד, העובדה שיש את הכסף של המשכנתה מונח, וכל הפעולות האלה שנעשות ביחד באופן טבעי אמורות להוביל לכך שהביחד הזה – מבלי שאפרט, אני מניח שכאן כל אחד בתורו יתייחס לדברים – אמורות לייצר מחיר טוב יותר לפרויקט דומה.

ברשותכם, אתחיל עם חברי הכנסת, לאחר מכן אאפשר לך, אדוני היושב-ראש, בכל זאת, אתה מכבד אותנו, וכמובן נפתח את הדיון. כמובן שתוך כדי אתייחס לכל מיני דברים שלדעתי צריך שייעשו, אבל בכל זאת, אנשים הגיעו ומבקשים להשמיע את קולם. חבר הכנסת יעקב פרי, בבקשה, ואחריו – חברת הכנסת איילת נחמיאס ורבין.

תודה, אדוני היושב-ראש, אני רוצה לברך על קיום הדיון, במיוחד כמובן לאור האירועים שלא צריך להפריז בתיאורם. אבל אני רוצה כבר בתחילת דברי להגיד שבבואנו להסדיר את הנושא עם כוונה חיובית אנחנו צריכים לוודא שאנחנו לא שופכים את המים עם התינוק. כלומר, הסדרה רגולטורית, לטעמי, של הנושא צריכה גם לאפשר את קיומן של קבוצות רכישה. לא צריך לשפוך, כפי שאמרתי, את המים עם התינוק, והסדרה רגולטורית של הנושא הזה צריכה לאפשר גם את קיומן של קבוצות רכישה ולהשאירן אטרקטיביות מבחינה כלכלית, כך שאלה באמת יוכלו לסייע לפתרון משבר דיור ולנושאים אחרים.

אני חושב שעל הוועדה לשים מול עיניה שלושה נושאים עיקריים: הראשון הוא אבטחת כספי הרוכשים; השני זה מניעת מכירת יתר, לפחות לפי מה שהתרשמנו בתקשורת, של נכסים שאינם קיימים, או איך שאנחנו אוהבים לקרוא לזה overbooking; והדבר השלישי זה שמירת הכדאיות הכלכלית של הקבוצות.

על פניו, מבלי שאכנס לפרטים, אני חושב שנושא קבוצות הרכישה הוא טוב. אנחנו צריכים לעשות אותו פשוט יותר, שקוף יותר, ולמנוע מצבים בלתי רצויים. אני מאמין שכל רגולציה שתוטל על הנושא תביא להתייקרות מסוימת של העלויות. כלומר, טבעה של רגולציה מטבע הדברים שהיא גם מביאה התייקרויות. מאידך, אם הרוכשים באמת יקבלו יותר ודאות יש לזה ללא ספק ערך כלכלי. ולכן, אנחנו צריכים בעבודה של הוועדה להיות קשובים לנושא של העלויות של שכר הטרחה, של העמלות של הבנקים, של עלויות תפעול נוספות, שלא אכנס פה לפירוט.

ושני דברים אחרונים. אני לא פוסל, להפך, אני חושב שצריך לחוקק חוק מקיף לנושא קבוצות הרכישה, אבל צריך להגדיר ולהסדיר בו את הנושא, ובתוך כך למנוע ממי שאינו בקיא בתחום מלעסוק בו. לפי דעתי זה אחד מהדברים העיקריים, מכיוון שהתחום שאב לתוכו אנשים – אני מקווה שלא אעליב אותם – שאינם בקיאים בנושא, שאינם מקצוענים, שאולי אפילו מתווכים, ידידי רוני, צריכים לקבל רישיון לעסוק בתחום. אני צריך לבחון את כל הדברים בהצעת החקיקה, ואין סיבה שלא נדרוש זאת מהיזמים שאמונים בפועל על כספי הרוכשים.

ולכן, הפרצות כפי שאני רואה אותן היום הן שלוש: אחת, זה חוסר האבטחה של כספי המשתתפים בקבוצות הרכישה; הדבר השני זה חוסר השקיפות ואי הוודאות בפעילות של הקבוצות השונות בכל הנוגע למחיר הסופי, ובכל הנוגע למועד מסירת הדירה; והדבר השלישי זה אי הסדרה של, נקרא לזה מערכת היחסים בין קבוצות הרכישה לבין עצמה, ומול הקבלן המבצע ומעמדו של מארגן קבוצת הרכישה. תודה רבה.

תודה. אני רק רוצה לומר ממש לסיפא של דבריך. נושא הדיור הוא הנטל הכלכלי הכבד ביותר שמונח לפתחו של כל אזרח. ואזרח שמוצא את עצמו שוקע בלשון העם בבלגן במקרה הטוב, אם לא מעבר לכך עם העניין הזה – ויש כאן אפילו אחד הסדרנים שפנה אלי וציין בפני את השבר הגדול, כי חלקם נאלצים למכור, אם בכלל היה להם בית, מוכרים בית, שכירות – זה גלגל שיכול למוטט משפחות. ויותר ויותר אני פוגש אנשים שפונים אלינו, ובאופן טבעי בעקבות הדיון הזה, כאילו אנחנו אמורים בעקבות הדיון גם לתת איזה סוג של מזור לכל הבעיות האלה. חברת הכנסת איילת נחמיאס ורבין.

צהריים טובים לכל החברים הנוכחים, איתן, אפי, באמת צריך להגיד, הדיון שניהלתם בלשכת עורכי-הדין היה כשהכול בעבע. ובאמת, אני מודה ומתוודה, איתן, אני חושבת שהכתובת הייתה על הקיר, ואני חושבת שהרשלנות הכי גדולה, כמו שגם אמרתי אצלכם, בסופו של דבר היא על המדינה. הממשלה נדרשה לנושאים האלה כבר ב-2012 וב-2013, והדבר היחיד שהיא בחרה לעסוק בו זה ממה המדינה נהנית. היא יכלה להתעסק בשאלת ההגנה על המשקיעים והיא לא התעסקה בזה. עכשיו אנחנו יודעים שמאז התפוצצות פרשת ענבל אור כבר יש לנו עוד פרשה, פרשת "אדמה".

אני אחזיק לרגע ברשותך את כדור הבדולח שלי ואומר לך, באמת הניסיון הכי משמעותי שאנחנו צריכים לנסות לעשות כרגולטורים, כמחוקקים, זה לומר שאנחנו צריכים לנסות לחזות את הנולד. ולא הייתה כאן בעיה לחזות, ואני לא מדברת רק על קבוצת אור. באופן כללי – ויושבים כאן אנשים שהם יזמים טובים, איכותיים, דואגים למשקיעים שלהם, ואני מניחה שגם פועלים בהגינות, אין שום סיבה ולא הייתה שום סיבה שהמדינה לא תצא להגנתם של המשקיעים.

צריך לומר משהו, כשאנחנו מדברים על קבוצות רכישה, כמו שאמרת בצדק, ההוצאה הגדולה ביותר היא ההוצאה על הדיור, ולכן אנחנו צריכים לראות איך אנחנו עדיין שומרים, כמו שאמרת, ידידי פרי, איך אנחנו עדיין שומרים על הכדאיות של קבוצות הרכישה. אבל אי-אפשר להימנע פה מרגולציה מוחלטת. ואנחנו צריכים להבין שקבוצות השקעה יש לא רק בתחום הדיור. בגלל שאנשים היום – אתם יודעים, אפס ריביות, אין תשואה על השקעות, אנשים נדרשים לקבוצות השקעה בתחומים נוספים. ואנחנו צריכים להבין שהנאמנים, ככל שנעשה, וברור לי שבסופו של דבר נצטרך לשים כאן נאמנים, ועל הנאמנים נצטרך לשים שלייקס ועל השלייקס נצטרך לשים עוד שלייקס בדבר הזה, זה ברור לגמרי. המינימום ממש זה נאמן שמוודא שכספי המשקיעים לא יורדים לטמיון.

הדבר הנוסף הוא מניעת ניגודי עניינים. זה ברור שחייבת להיות פה מניעת ניגודי עניינים. כלומר, לא יכול להיות שהיזם יוכל לרכוש לעצמו חמש דירות בכל פרויקט, ואז ברור לגמרי שהאינטרסים שלו, עם כל הכבוד, מונעים מדברים אחרים. מצד שני, איך אנחנו שומרים על היזם, על הכדאיות הכלכלית של היזם, זאת שאלה מאוד מאוד חשובה.

בסופו של דבר אנחנו מבינים שלא רק בתחום הדיור, אלא גם בתחומים נוספים אנחנו חייבים להידרש לשאלת ההגנה על משקיעים. כי שוב, זה סוג של קואופרציה בסך הכול. בסופו של דבר מה אנשים רוצים? אנשים רוצים שתהיה להם זכות לרכוש דירה. אבל אנשים מחפשים עוד דרכים היום לייצר לעצמם איזושהי תשואה כלכלית. זה יכול להיות דרך זה שהם מייצרים לעצמם זכות לרכישת דירה, וזה יכול לייצר לעצמם זכות – תסלח לי שאני משווה – קרקע בפלורידה, לא יודעת, יש עוד הרבה מאוד דוגמאות, אני מכירה את זה מהחיים הקודמים שלי ומכירה את זה גם מהיום.

בסופו של דבר אנחנו כרגולטורים – פרי יוצא – אבל אנחנו כרגולטורים נצטרך לשלב בין האינטרסים, אבל בשום פנים ואופן לא תוכל להיות פה הימנעות, המדינה, הממשלה הייתה צריכה לשים את ידיה בתוך הדבר הזה, לשים את האצבע בשכר הרבה הרבה קודם. והעובדה שאנחנו נדרשים לזה רק עכשיו היא נון גדול מאוד מאוד לכולנו.

ואתה יודע מה, יש משהו סמלי, זה קרה בזמן הפגרה, אתה לא בכדי החלטת שזה אחד הדיונים הראשונים שאנחנו מקיימים, כי אנחנו יודעים שיש ציבור גדול מדי שמסתכל לתוך האקווריום הזה שבו אנחנו חיים, ואומר לעצמו: איפה הייתם? אז הנה עכשיו אנחנו כאן ונטפל בזה.

תודה, תודה לך, חברתי. עכשיו נעשה את זה כך, אורח וחבר כנסת, כולם רשומים. יושב-ראש לשכת עורכי-הדין, בבקשה.

תודה. מייד כשהתפוצצה הפרשה קיימנו בלשכת עורכי-הדין כנס שהשתתפו בו חברי הכנסת: איתן כבל, איילת נחמיאס ורבין ואלי כהן, הזמנו לשם גם את המפרק שמונה על-ידי בית-המשפט עורך-דין איתן ארז, עורכי-דין שעוסקים בתחום, וגם מארגנים של קבוצות רכישה. אין ספק שהאירוע של ענבל אור הוא תמרור אדום שמחייב אותנו לפעולה - חייבים להסדיר רגולציה. כשאנחנו מסתכלים על זה, ואומרים: היום כדי למכור דירה מתווך צריך להוציא רישיון ולעבור מבחנים, אז אדם שרוצה לארגן קבוצת רכישה יכול לקום בבוקר ולארגן קבוצת רכישה, 300-200 אנשים מתארגנים בתוך הקבוצה הזו. העסקה החשובה ביותר שאדם ממוצע עושה בימי חייו זו עסקת רכישת דירה, ואין שום רגולציה בתחום הזה.

הרמנו את הכפפה וניסחנו. הפורומים שלנו - של מקרקעין ושל מסים ניסחו הצעת חוק מפורטת שהועברה אליכם, שמסדירה את כל ההליך הזה של קבוצות רכישה. וחשוב להדגיש, קבוצות רכישה זה דבר טוב אם הוא מתנהל כמו שצריך תחת פיקוח. כשאנחנו מוצאים קבוצות רכישה שהיזם, למשל, מביא משרד עורכי-דין שמטפל ברוכשים, ואותו משרד הוא משרד שלו, בוודאי שיש ניגוד עניינים, כי נשאלת השאלה למי עורכי-הדין אמורים לדאוג, לאינטרסים של היזם או לאינטרסים של הרוכשים? צריכה להיות הפרדה מוחלטת.

אם נקבע בכללים כיצד צריך להתנהל מבחינת הייצוג המשפטי – תמיד אמרתי שהעובדה שיש עורך-דין שמייצג גם קונה וגם רוכש נוצר ניגוד עניינים, כי מטבע הדברים יש אינטרסים שמתנגדים אחד בשני וצריך לקבוע בצורה ברורה - מי שמייצג קונה אולי, לא יכול לייצג את הרוכש. אין שום בעיה להסדיר את התחום הזה. הבאנו הצעה מפורטת. אם המחוקק ייקח אותה וישתמש בה לצרכיו, יתקן מה שהוא חושב שצריך לתקן, אפשר להסדיר את התחום הזה, כי אנחנו לא רוצים להרוס את נושא קבוצות הרכישה.

(היו"ר איילת נחמיאס ורבין, 13:21)

אני אישית מכיר את התחום הזה מקרוב, רכשתי בעבר דירות בקבוצת רכישה. אם הקבוצה טובה ופועלת כמו שצריך והכספים מגיעים לייעוד שלהם ולא מגיעים אל היזם, אלא מוחזקים בנאמנות – אפשר להסדיר את זה שהם יוחזקו בנאמנות – אז העסק הזה יכול לעבוד טוב, אתה יכול לקבל מוצר במחיר זול יותר. אז לא צריך לסגור את התחום הזה, צריך להסדיר אותו.

תודה רבה, עורך-דין אפי נוה. אני מוכרחה לציין שסביב פרשת "אדמה", תראה כמה שאלות עולות סביב התנהלות עורכי-הדין שאני בטוחה שחלקם הגדול - - -

אין הסדרה.

אין הסדרה.

איש הישר בעיניו יעשה. בואו נקבע כללים.

זאת בעיה מאוד גדולה, ואנחנו נידרש לזה. חבר הכנסת יוסי יונה.

תודה, גברתי היושבת-ראש. עד כה בדיון הקצר שקיימנו ראינו את שני הקטבים: מצד אחד ישב חברי יעקב פרי וטען שאין להטיל רגולציה, ומצד שני עורך-דין אפי נוה.

הוא לא אמר שלא צריך, הוא אמר רגולציה מידתית, שלא נשפוך את התינוק עם המים. פשוט נכנסת בעיצומם של הדברים.

תודה על התיקון, תיקון חשוב. בוודאי שאף אחד לא רוצה לשפוך את האמבטיה עם הילד, עם המים, וכל דימוי אחר, אבל בוודאי עקב מה שנגלה לעינינו אפשר להגיד שהיה פה איזשהו כשל רגולטורי.

חד-משמעית.

ברור מאוד. אז אנחנו לא אומרים, חברי כנסת, חברות הכנסת, נאמר: רגולציה שחונקת את השוק הזה או את האפשרות של קיומן של קבוצות רכישה. פה גילינו בכל מקרה כישלונות אדירים, ראינו את המלודרמות מעל מסך הטלוויזיה ומעל מקומות אחרים, ולכן אנחנו נדרשים. כאן ציינת, אפי, את העניין הזה של עורך-דין או שמישהו ייצג את הקונים, וזה גם דרך אגב כדי למנוע אפשרות שכזו - מה שהולך להיות בכל הנושא של ההתחדשות העירונית כשאנחנו יושבים על המדוכה ועומדים לחוקק את החוק הזה. אחת מהתביעות שלנו, של חברות וחברי הכנסת שישבו בוועדה הזאת, שימונה עורך-דין שיהיה חלק אינטגרלי, והעבודה האקסקלוסיבית שלו בהתקשרויות הללו זה לייצג את הקונים.

רק אותם.

ורק אותם. הוא לא בורר, הוא לא ניטרלי, הוא צריך להציג את עמדתם של הרוכשים. אז אנחנו כמו רבים אחרים מצרים על מה שקרה. ואני חושב שהכנסת – ואני מאוד שמח, לא ידעתי על הצעת החוק שהצעת, ומן הסתם עוד נקבל אותה לידינו. זה מן ההכרח שנבחן אותה ושחברות וחברי הכנסת או הבית הזה יעשה את מה שניתן לעשות כדי למנוע את הטרגדיות המאוד כואבות של אנשים שהתקשרו עם יזמים כאלה ואחרים בקבוצות רכישה וקיבלו, בוא נאמר, חבטה כלכלית איומה.

עוקץ, עוקץ.

עוקץ. ממש תודה על הביטוי שאתה משתמש בו. לכן, אנחנו באמת צריכים לבחון את הנושא הזה ביסודיות ולראות כיצד אנחנו, כנסת ישראל, כדי להגיע לאיזון המתאים, כדי לא באמת לסכל את האפשרויות של הפעילויות הללו של קבוצות רכישה, אבל בוודאי לשים להן סייג כך שאנשים לא יפגעו.

אני רוצה להעלות דבר נוסף, ואני לא יודע אם דובר עליו עד כה, מה עם האנשים שנפגעו? כי אני חושב שגם פה תפקידה של המדינה להושיט יד ולסייע להם, לחלץ אותם מהמכה הכלכלית הכואבת שהם קיבלו. תודה, גברתי יושבת-הראש.

תודה רבה, חבר הכנסת יונה. אני רוצה בבקשה, לוטם אזולאי, אם אתה יכול להגיע לשולחן כדי שכל המשתתפים יוכלו לשמוע אותך. לוטם אזולאי הוא מנציגות "שדרות הילד", אחד מהבניינים בחברת ענבל אור, והוא נציג הרוכשים. תגיד לנו, זה בתהליך בנייה כבר או שזה – אתם רכשתם, אתם עדיין ברכישת הזכות, נכון?

טרם רכשנו את הקרקע. אני שמח שלשכת עורכי-הדין, אני שמח שאתה פה, כי מבחינתנו עורכי-הדין זה המוקד. הבאתי את המספרים בשביל להבין לעומק וקצת לזעזע את המערכת.

המוקד או המוקש?

רק, ברשותך, ממוקד. תודה.

מבחינת הפרויקט, קבוצת רכישה של 97 חברים ועוד 14 יחידות של בעלי הקרקע, מדובר בעסקת קומבינציה, זה דבר מאוד רגיל ונפוץ באזור המרכז. משרד הנאמנים שמייצג את קבוצת הרכישה דוידוב קלנסקי נכנס באמצע הדרך. לצערי, עד היום לא השלמנו את עסקת רכישת הקרקע, למרות שאצלכם בטבלאות מצוין שכבר ענבל קיבלה 58 מיליון שקלים.

כשמחיר הקרקע היה?

24 עברו לבעלי הקרקע, אבל פה זה לא נעצר. עכשיו אנחנו מגיעים לקטע היותר מעניין. מדצמבר עד היום, עד שענבל נעצרה על-ידי המפרק, ענבל הכניסה לכיס שלה מעל 10 מיליון שקלים, כשיותר מחצי כסף מת. לבן-אדם שרכש את הדירה אין זכות, יש לו רק עילה חוזית, מכרו לו אוויר, ופה זאת אחריות של עורכי-הדין לוודא שעל מה שבן-אדם חותם הוא באמת מקבל דירה, שהערת האזהרה פנויה. יש לנו בפרויקט שתי דירות - - -

אלו היו הדירות מה שאנחנו קוראים ה-overbooking, אלו היו הדירות שנמכרו פעמיים. זה חוץ מזה.

תכף נגיע ל-overbooking, כרגע אני מדבר על שתי דירות.

והבנת שזה מה שאתה רוכש?

רכשתי לפני שלוש שנים.

אבל הבנתם? אנשים מבינים שזה מה שהם רוכשים?

לא. לא, זה לא נאמר. אתה מבין את הסיכון בקבוצת רכישה.

היה לך ליווי של עורך-דין?

לא. התעצלתי, וזאת טעות שלי, וזה היה לפני שלוש שנים.

אבל משרד עורכי-הדין שנכנס באמצע היה משרד עורכי-דין מטעמה או שזה היה משרד עורכי-דין שאתם דרשתם?

אנחנו מדברים על נאמנים שמלווים את הפרויקט.

אה, כנאמנים.

(היו"ר איתן כבל, 13:28)

נאמנים לשני הצדדים, גם לענבל אור וגם לקבוצת הרכישה.

זה נעשה במחשכים. זאת אומרת, אתה מולה, לא מול עורכי-דין.

לפי מה שאתה מתאר היא פשוט רימתה אתכם, זה מעשה פלילי.

כן, זה קבלת דבר במרמה.

ברשותך, ענבל כרגע היא לא העניין, ענבל מטופלת בהליך משפטי.

כן, נכון, צודק.

המטרה שעורכי-הדין יכבדו את התעודה שיש להם ויעבדו על-פי חוק, וייצגו את בית-משפט.

מה שם עורך-הדין? סליחה שאני שואל.

תכף. זה לא עורך-דין אחד, זאת קבוצה.

לכן צריך להסדיר את החוק.

ששש, חברים, סליחה.

אבל אם שילמו 24 מיליון שקל, - - - 58, קרקע 24 מיליון, אז הם צריכים לקבל לפחות את השטח.

חברים, יש לי בקשה, אנחנו לא משרד רואה-חשבון שבודק, אנחנו רוצים לשמוע מאדוני את הסיפור כמו שהוא רואה אותו מהמקום שלו.

אבל הוא רצה לתת לנו מושג באיזה סטטוס נמצא הפרויקט.

אנחנו רוצים לצמצם את השטח האפור, כבודו?

כל מה שאני מבקש מכל המכובדים, אני רוצה שהדברים יוצגו מפיך.

ברור.

אנחנו עכשיו לא במקום של לתת "עייצס", אנחנו לא בדיוק אמונים, אלא מה אתה מרגיש והאנשים שאתך, מה קרה ומה נגרם לכם? בבקשה.

אתמצת את העוולות לארבעה חודשים האחרונים.

בבקשה.

כפי שכבר ציינתי, מדצמבר 5.5 מיליון שקל, תסתכלו במדבקה הרביעית, אתם מגיעים לטבלה של כסף מת, אלו אנשים שהונו אותם וסיפרו להם סיפורים, אני יכול לפרט את זה. יש אחיות מהארצות-הברית שאבא שלהן רצה לקנות להן דירה והוא קיבל טיוטת חוזה, בפועל כשהגיעו למשרדים חתמו על חוזה אחר, זה סיפור אחד. מדובר פה על 1.5 מיליון שקלים שהלכו לפח. דירה נוספת - 61, הבחור התייאש מהסיפור שהפרויקט לא מתקדם, והוא מגיע לענבל במטרה לחתום על הסכם ביטול. מה שנעשה בפועל, הנאמנים העבירו אותו לפרויקט אחר, החתימו אותו על חוזה חדש, לקחו לו עוד 340,000 שקל. בפועל הוא שילם 1.1 מיליון שקל ויש לו אוויר.

אני הופך דף. מבחינת הפרויקט שלנו, יש לנו שתי דירות עם הערות אזהרה כפולות, ואנחנו כרגע לא יודעים מה לעשות עם זה, וזה הליך משפטים גם מול איתן ארז, מחכים למוצא פיו. מעבר לכסף המת, התחלנו השלמת רכישה של הקרקע - 15 מיליון שקל, זה הליך גיוס כספים שאנחנו עושים כרגע, מלבד ה-69 מיליון שקלים שכבר הלכו לפח, אנחנו מגיעים ל-84 מיליון שקל, וזה רק על הקרקע. אם עורכי-הדין היו עושים את העבודה שלהם לא היינו מגיעים לבור הזה.

למה אני פה? יש לכם אפשרות לעזור לנו מבחינת מס רכישה שענבל כ"גריני סיטי" לא שילמה, יש לכם אפשרות לעזור לנו בדמות היטל השבחה, ויש איזה סוגיה מבחינת התב"ע. לצערי, הפכנו להיות יזמים. מבחור שבא לקנות דירה, אתה צריך להוביל את הספינה ביחד עם עוד כמה חברים ולהגיע לחוף מבטחים. אם לא נקבל תב"ע של 108 מעיריית רמת-גן זה גזר דין מוות לקבוצה, ונצטרך לקיים מנגנון פליטה, שזה אומר לממן את כסף היציאה של אותו רוכש שאין לו דירה. בשביל זה אנחנו פונים אליכם.

קודם כול, אני אומר את זה כהערה כללית כמי שהרבה שנים ליד התחום הזה, שאנשים, ולא מעט לצערי, ואולי זה אחד הדברים שצריך לעשות, את עשרת הדברות לרוכש, ולא משנה אם זה בקבוצות רכישה או לא בקבוצות רכישה. אדם בשביל הנחה של עשרה שקלים בג'ינס לא משאיר חור בתל-אביב, אבל כשהוא עושה את עסקת חייו, את העסקה הכי גדולה – רובנו, אני לא רוצה להגיד כולנו – בדרך כלל נכנסים, רואים, ועכשיו איך מגייסים.

מפתים אותם במחיר.

במחיר ובאירועים.

לא יכול להיות שדירת ארבעה חדרים ברמת-גן תימכר ב-1.3 מיליון שקל, אין מספר כזה. אחד ועוד אחד זה שתיים, לבנות דירה כזאת עולה מיליון שקל, קרקע צריכה להיות 600,000 שקל, זה 1.6, לא יכול להיות בחיים.

רוני, תכף אתן לך בצורה מסודרת. תודה לך.

אפשר סוגיה אחרונה?

אחרונה, בבקשה.

אני מדבר על משולש של ניגוד עניינים.

כן, הוא אחד מאבני הדרך הכי מרכזיות.

אבל זה לא מצדה של ענבל. עורכי-הדין דוידוב קלנסקי הכירו את ענבל כמייצגי בעלי הקרקע, חמישית מבעלי הקרקע. תוך כדי ההתנהלות הם הפכו להיות נאמנות של הקבוצה, וכשענבל כבר הייתה בחקירות הם הציעו לרכוש את הקבוצה וייצגו אותה, לתשומת לבך.

התייחסנו לזה קודם, וגם בהצעת החוק שלנו.

זאת אחת מאבני היסוד המרכזיות, סוג של ניגודי עניינים בתוך כל התהליך הזה שצריך להיות מובהר, ברור וחד. לצערי, בכל פעם אתה מוצא דברים שגם הברור מאליו חייב להיאמר. אין מה לעשות. תודה לך. אני כבר נותן לך, רוני. אני מבקש ממך להעלות לנו על עמוד אחד את העניינים ונראה איך ואם בכלל אפשר לעזור.

זה פה.

אני מתכוון לשים את הנקודות המרכזיות. חברת הכנסת יעל כהן-פארן, אחרי זה – רוני מאנה, חבר הכנסת אוסאמה סעדי, ואחר כך – גבי משה. אבל, חברים, אנחנו לא הולכים לשום מקום, אם אתם לא בלחץ גם אני לא. אז אני רק מבקש שהדברים ייאמרו בצורה מאוד מדויקת ומאוד עניינית. בבקשה.

אדבר בקצרה. באמת באתי גם לשמוע והנושא מאוד חשוב, כי בסך הכול הרי יש פה עניין של קבוצות רכישה שנוצרו בצל משבר הדיור ויוקר המחיה והשאיפה להוריד מחירים, וכנראה שהן עושות את זה, אבל יש גם נפגעים, וצריך לראות איך עושים את זה בצורה הטובה ביותר. באמת תמהתי כששמעתי קצת יותר לעומק על העניינים שקורים וקרו בקבוצה של ענבל אור, בקבוצות נוספות שאולי מתחילות לקרוס גם עכשיו, זה שאין רואה-חשבון, למשל, שמלווה את התהליך, אולי רק בשלב הרבה יותר מאוחר. ניהלתי עמותה, כל עמותה מעל 300,000 שקל נדרשת לדוח של רואה-חשבון, ופה למעשה אולי חלק מהכשל הוא שאין חובה לרואה-חשבון מלווה לקבוצה.

קבוצה בעצם היא איזושהי התקשרות פרטית, לצורך העניין, בין אנשים, היא לא תאגיד, אין לה שום מעמד בחוק, ולכן שני אנשים – אני ויוסי עכשיו נפתח חשבון בנק משותף, וזהו, ובעצם לצורך העניין אין כאן שום חובה. ועורכי-הדין אולי באמת, כמו שאנחנו שומעים ורואים, כשלו בתפקידם בניהול הכספים, זה גם לא בדיוק תפקידם לנהל כספים. עורכי-דין שומרים על החוק צריכים לשמור על החוק בהיבטים אחרים. אז, זהו, זה אחד הדברים שאני רוצה להעלות כשאלה - איפה היו רואי-החשבון של הקבוצה. תודה.

אני לא מציע שנשאל איפה היו עורכי-הדין, אני מציע שנבחן את מה שבדיוק אמרת, האם יש חובת ליווי.

כמו שאני מבינה, אין.

בכל מקרה, רואי-החשבון הוזמנו לדיון ובחרו שלא להגיע.

רוני מאנה, בבקשה.

אדוני, אפי נוה היושב-ראש, אני חושב שעושים פה עוול נוראי לעורכי-דין, לא כולם - - -

נכון.

תקשיב, עושים לך פה עוול לעורכי-דין. אני יושב פה, יושבים פה עורכי-דין מקוב שעשו פה לפחות עשרות קבוצות רכישה, ולא הייתה אפילו תלונה אחת. אני רוצה להגיד איך בכלל קבוצת רכישה נבנית, שידעו החבר'ה איך זה עובד. יושב פה לימיני המאסטר של קבוצות הרכישה, שיצא לי להיות שותף שלו בהרבה פרויקטים. אני חושב שכמות הפרחים והמתנות שאנחנו מקבלים בחגים מאנשים - - -

אמרתי, רוני, זה לא מדור פרסומי, תעבור לעניין.

לא. אתם שופכים פה את התינוק עם המים.

אין בעיה, רק תכניס את זה לתוך המסגרת.

חבר'ה, תקשיבו, קבוצת רכישה נבנית ככה: יש את מחיר הקרקע, יש את מחיר הקבלן, ויש את המשווק, אלו שלושה דברים שהם סופיים, המחיר סופי. אתם גם לא שמתם לב פה, דגש על המחיר הסופי של קבוצת רכישה, שבדרך כלל הוא לא סופי. ואני רואה היום בשווקים כל מיני קבוצות שמפתות אנשים במחיר - נניח ברמת-גן דירת ארבעה חדרים ב-1.3 מיליון שקל כשהקרקע היא 800,000 או 900,000 שקל, המחיר הזה לא יכול להיות בחיים. אנשים באים, עיניים עצומות, באים בלי עורך-דין. אין דבר כזה לעולם. ועשיתי עשרות קבוצות רכישה, מעולם לא הייתה לי תלונה אחת, גם לא בבית-משפט. למה? כשעושים את זה נכון אין שום בעיה. אין סוף לנוכלויות.

בדרכי לפה קראתי שראש עיריית הרצלייה, וכל הכבוד לו, הוציא אזהרה חד-משמעית לכל אלה שמשווקים לקנות דירה ב-3,700 ואו-טו-טו הם מקבלים דירה, וזאת נוכלות יותר גדולה. יש שם אלפי אנשים, דרך אגב. אנשים בארץ שלנו, כמו שאמר איתן, כשמעלים פה את מחיר הקפה אז כולם רצים לקנות קפה, אם מעלים את מחיר הדלק אתה רואה שאנשים עומדים בתור. במקום לעצור ולא לקנות כולם רצים. אנשים פה מתפתים מהמחיר, ואני רואה את זה כל הזמן ואני צוחק שמוכרים.

עכשיו עשיתי מגדל 55 קומות, 279 דירות, לא היה בן-אדם אחד, מדמי ההרשמה 50,000 שקל הראשונים הולכים לנאמנות אצל עורך-דין, אין לי זכות לגעת. כל השיווק, והשיווק עלה לי מיליוני שקלים. אם הייתי מפסיד את העסקה ולא הייתי מצליח לשווק את הפרויקט, הייתי מפסיד 9-8 מיליון שקל מכיסי.

ידעת נניח שישנן קבוצות רכישה שלא מתנהלות כפי שאתה מתנהל?

ברור.

ידעתי.

לפני שהעסקה התפוצצה.

ידעתי. תקשיב, זה היה רשום באותיות גדולות.

כולם ידעו.

כולם ידעו.

יש עוד כמה בדרך?

יש, יש.

חבר'ה, דיברתם פה על המארגן, והמארגן מאוד מאוד חשוב. הייתי הרבה בראיונות בתקשורת בנושא הזה של ענבל אור, ואמרתי: חבר'ה, לפני שאתם רוכשים דירה, תראו מי המשווק, לכו לראות מה הוא עשה, תדפקו בדלת, זאת לא בושה, תגידו: שלום, אני רוצה לקנות מנחשון קויתי, מרוני מאנה, מחג'ג', מ"קנדה", האם קיבלנו את הדירה בזמן, האם לא הוספנו מחיר, האם רימו אותנו, האם שיקרו אותנו. חבר'ה, האנשים פה באים בשיטת העדר.

קודם כול לבי אתכם, עשיתם את העסקה ב"שדרות הילד", עסקת קומבינציה משולבת עם כסף. אתן לכם דוגמה על ענבל אור – ובאמת לבי אתה שהיא תצא מזה – היא מכרה ברמת-גן, איתן, תקשיב לסיפור יפה, בקומה 30 ארבעה חדרים ב-1.3 מיליון שקל. הגיע אלי עורך-דין, אמר לי: רכשתי ממנה בקומה 28 ב-1.3 מיליון, אמרתי לו: יקירי, אין שם 30 קומות. אומר: לא, היא מגישה, היא תגיש. אז אמרתי לו: בוא תקנה אצלי בגוש הגדול בקומה 38. אז הוא אומר: אבל שם רק 12 קומות. אמרתי לו: אצלי האוויר בקומות, מכאן עד קומה 12, יותר טוב. אם אתה קונה אוויר של ז'בוטינסקי, תקנה אוויר של הים, זה יותר טוב. ואז הוא הבין שהוא קנה אוויר, והוא הלך לעירייה. עורך-דין, שתבין, והצלתי אותו, הוא רכש שלוש דירות, אתה יודע, זאת מכירה "אולסייל", אתה יודע.

אתה עכשיו משמיץ את עורכי-הדין.

הוא כנראה לא עוסק בתחום המקרקעין.

לא, הוא נאיבי, הוא ראה.

זה היה פליליסט.

אפשר לשכנע אנשים. קראתי בעיתון שגם יש איזה אסיר - - - בכלא, אז אפשר להשמיץ.

משפט אחרון, רוני.

חבר'ה, איפה אתם יכולים לעזור לנו כמארגנים, ושתבינו שהבעיה היא גם המחיר הסופי. יש בהרבה קבוצות כשאתה קונה דירה ב-2 מיליון, ואתה מוסיף 400,000 שקל בסוף בגלל שאתה אומר: זה מחיר הקרקע, לא הבטחנו. רשות המסים מכריחה אותנו לחתום עם הקבלן רק לאחר רכישת הקרקע, ובינתיים זאת רק הצעה, ועד שאנחנו מארגנים את הקבוצה לוקח לפחות שנה. אתה יודע, אם המחיר עלה ב-25%-20%, המחיר הסופי עולה ב-10%. אני היום מתמודד עם רשות המסים ועם הרבה מארגנים שאומרים: לא, קיבלת הצעות וכמעט חתמת אז אתה יזם. אמרתי: אני לא יזם, איך אני אקנה קרקע ב-300 מיליון שקל, עשיתי קבוצה, הנה, תראו.

עכשיו לגבייך, לגבי רואה-חשבון. אני מיוצג, לא אגיד שמות, על-ידי משרד רואה-חשבון בין הגדולים בארץ, לא קרה מקרה אחד שהייתה איזושהי טעות, גם אתם מיוצגים על-ידי עורכי-דין. אם תיקחי את כל שכונת צמרת בתל-אביב, הכול זה קבוצות רכישה.

רוני, תודה.

אז אני אומר לא לשפוך את התינוק עם המים.

רוני, זה היה ברור.

ואנחנו גם מתפרנסים וגם מעסיקים הרבה אנשים, אז בבקשה, כשיש נוכלות מקומה במשטרה.

תודה. א', אני מקבל את זה שלא לשפוך את המים עם התינוק, רק יש פה תינוקות גדולים בתוך כל העניין הזה.

אמבטיה עם תינוקות.

אז זאת אמבטיה. חבר הכנסת אוסאמה סעדי, ואחריו – גבי משה.

אדוני היושב-ראש, חברי חברי הכנסת, אורחים נכבדים, רוני, הייתי עורך-דין במשך 25 שנה.

היית?

עכשיו אני חבר כנסת אז הפסקתי להיות. ואם אני מסתכל על החוזים, למרות שאני לא מומחה במקרקעין, אבל מי שקורא את החוזים האלה חושכות עיניו. אני מסתכל ככה ברפרוף, עכשיו קיבלתי את זה, איתן, ואני רואה הסכם מכר ב-2016 בין גרין סיטי לבין קבוצה מסוימת: עבור זכויות הרוכש בדירה מסוימת ישלם הרוכש למוכר 820,000 שקל. דמי טיפול בסך 500,000 שולמו טרם חתימת הסכם זה. עוד לא נחתם הסכם, הבן-אדם כבר שילם 500,000. היתרה 320,000 שקל - - -

אם הוא בא עם עורך-דין הוא לא מאשר את ההסכם הזה.

חד-משמעית.

חד-משמעית.

היתרה, 320,000 במעמד חתימה על הסכם זה וכולל באמצעות המחאה משוכה לטובת המוכרת, והם יופקדו בחשבון המוכרת ולשימושה.

הם חוסכים בעורך-דין.

יעני, הבן-אדם שילם 820,000, עוד אין קרקע, אין בניין, אין כלום. אין הערת אזהרה. עכשיו, אני לא רוצה לסמוך - לא על רוני, אני כבר אומר את זה פה, עם כל הכבוד לרוני ולכולם, יש נוכלים, אבל יש קבוצות שמחר, חס וחלילה, הם לא נוכלים, אבל הם ייפלו, ואז איפה הכסף?

איך ניפול?

זה כמו שייצגתי בנקים והייתי מגיש הוצאה לפועל לגביית החובות, יש שני סוגים: יש באמת חייבים שהם נוכלים ואז הם מסודרים, ואז אתה לא יכול להגבות מהם כלום. אבל יש כאלה שנופלים - לקחו הלוואה, רצו לעשות עסק ונפלו, ואז אין לך מאיפה לגבות. אז היום אני לא רוצה לסמוך על אף אחד.

אני חושב שאנחנו כמחוקקים צריכים להפריד את מה שהיה, אבל גם לגבי העתיד. לגבי העתיד אני חושב שאני מקבל את ההצעה של אפי יו"ר לשכת עורכי-הדין, שבאמת התחום הזה פרוץ לגמרי, והיום אם אני קונה מקבלן רשום, על כל שקל הוא צריך לתת לי ערבות. למה פה אין שום דבר? 820,000 שקל, וכלום.

ואם הוא פושט רגל?

אז אני אומר שצריך פה חקיקה לעתיד, אבל גם לגבי אלה שרכשו – ואתמול קראתי כתבה על כמה חברות, לא רק ענבל אור, אלא קראתי על השופט אורנשטיין במחוזי בתל-אביב שכבר שלוש-ארבע חברות בתקופה האחרונה, אדוני היושב-ראש, שכולם, לא רק ענבל אור, אלא עוד חברות שכולם נפלו באותה שיטה. והוא שאל: איפה שומרי הסף? ואני שואל, איפה כל עורכי-הדין? איפה כל רואה-החשבון? איפה כל ועדות הביקורת בחברות האלה? איפה אחריות המנהלים? איפה אחריות הדירקטוריונים?

בחקיקה. אם תהיה חקיקה, יפעלו לפי החקיקה. אין חקיקה.

תודה. גבי, תתפוס את מקומך. אחרי זה – חבר הכנסת דב חנין, ואחרי זה – איריס שטרק. קויתי, אל תדאג, אנחנו לא הולכים, למה אתה בלחץ? אני יודע שאתה המאסטר, בשביל זה חשוב לנו שתשמע. חברים, הסדרן, בבקשה, תן לאחד החברים פה לשבת. זה לא התפקיד לי, ברשותכם.

מה שחשוב, שנצא מהדיון הזה - את כל מה שאמרתם עד עכשיו לא נעים לי להגיד, פלוס מינוס אנחנו מבינים – החוכמה, וקויתי, גם אני אומר את זה, ולך, גבי, וגם כן לאיריס לאחר מכן – שהרי בסוף כשאדם מן היישוב אחרי האירוע מקשיב, הוא אומר: לא יכול להיות שאנשים – לפעמים גם זה לא איש מהרחוב או אדם שלא – גם אנשים שהם עורכי-דין ואנשים משכילים מן השורה הראשונה מוצאים את עצמם יותר מפעם אחת נופלים. כי בסופו של עניין בצדק אומר רוני, אתה מגיע, הם פורסים בפנייך שטיחים מקיר לקיר, מבלבלים אותך בקבלות פנים, ובכל מיני דברים.

קפה עשיר.

ועכשיו יש גם כן את כל המסכים האלה שמראים באיזו שכונה מדהימה אתה הולך לגור.

תיכנס למשרדים של "אדמה", אתה גם קונה את השטיח.

איתן, אפשר להגיד כמה מילים? אני חייב לרוץ.

אתן לך. ברשותכם, אנחנו מוצאים את עצמנו במצב שבו החוכמה היא שנצא עם תובנות מכאן, שאנחנו יודעים לייצר את אותם, אני קורא לזה, ותכף גבי יתייחס לזה, עשרת הדברות לרוכש. שהרוכש קודם כול – יש חוק, אין חוק, זה דיון אחד – עוד לפני שבכלל הוא עושה את הצעד הוא צריך להבין שזה הצעד הכלכלי המשמעותי ביותר בחייו של אזרח. עד שהוא לא עובר דבר דבר ועושה "וי" ליד כל אחד מהסעיפים, שווידא שאכן הדברים האלה מתקיימים, השלב הבא זה אחר כך בכלל שניכנס ונוודא שיש חקיקה. חבר הכנסת דב חנין, אחרי זה – גבי.

תודה, אדוני. אדוני היושב-ראש, אני רוצה להביע הערכה על כינוס הדיון הזה, אני חושב שזה דיון מאוד חשוב. ואני, ברשותך, רוצה דווקא לא להיכנס לשאלות הפרטניות של הפרשה האחרונה, קודם כל כי אני פחות בקיא בהם, אני אומנם קורא פה בדאגה את המסמך שהובא בפנינו, אבל אני לא באמת מכיר את הדברים לעומק. אני רוצה לדבר ברמה יותר רחבה. ואני רוצה לומר לך, אדוני היושב-ראש, אנחנו חייבים רגולציה הרבה יותר מהודקת בתחום הזה, בפרט של קבוצות הרכישה, ובכלל בעולם הדיור שלנו. יש התחלות, אגב, המחוקק הישראלי לאורך השנים יצר מנגנונים של הגנה על אנשים שרוכשים מקבלנים במצבים כאלה ובמצבים אחרים.

אבל שוק הדיור שלנו, אדוני היושב-ראש, הוא שוק דיור מאוד מאוד בעייתי. אנחנו נמצאים במצב של פער אדיר בין הצד הפיננסי לבין הצד הריאלי. אנחנו נמצאים במצב של פער עצום בין העובדה שבן-אדם מרוויח x לבין העובדה שמחיר דירה לרכישה הוא y. זאת מציאות שלא יכולה להמשיך להתקיים, המציאות הזאת תתפוצץ ברגע כזה או אחר, וזה יקרה. זה חייב לקרות. אנחנו צריכים לייצר מנגנוני הגנה לאנשים, מכיוון שכמו שנאמר כאן, רכישת דירה זה הדבר הכי משמעותי והכי חשוב בחיים של אנשים, זאת לא השקעה פיננסית. בן-אדם מחפש בית, הוא רוצה בית.

זאת השקעת חיים.

זאת השקעת החיים. ולכן, המנגנונים שאנחנו מייצרים מאוד מאוד חיוניים. ראיתי את הצעת החוק שגיבשתם בלשכת עורכי-הדין, ואני חושב שהיא בהחלט בכיוון הנכון, יש לי כמה הערות.

יש הערות, בוודאי. יש הרבה.

כן, בוודאי, נעבוד על זה ביחד, אני מקווה קודם כול שהיא תעבור, כי היא הצעת חוק פרטית. אבל התחומים העיקריים ברורים לגמרי, כל הנושא של השקיפות בתחום הדיור והנדל"ן בכלל ובתחום קבוצות הרכישה בפרט, כל המנגנונים של אבטחת כספי הרוכשים, מנגנונים שהצלחנו לייצר, אדוני היושב-ראש, בתחומים אחרים בנדל"ן, צריכים ללמוד מה רלוונטי לכאן, וכמובן כל המנגנונים של היחסים הפנימיים. היחסים הפנימיים בתוך הקבוצה, היחסים בין הקבוצה לבין מי שמוביל את הקבוצה, בין הגורמים השונים שמעורבים במהלך הזה של קבוצת הרכישה.

אני מציע, אדוני היושב-ראש, שבעקבות הדיון הזה לא נשאיר את הדיון הזה ככה, אלא כשאתה מסכם את הדיון תקבע איזשהו לוח זמנים להידברות עם הממשלה. אם הממשלה רוצה לקדם הצעת חוק מטעמה מצוין.

חד-משמעית זה הכיוון.

תודה.

תודה לך. גבי משה, ואחריו – איריס שטרק, וחברת הכנסת רויטל סויד.

איתן, בזמנו, בשנות ה-90 עשינו את "בנה דירתך", היית במשרד השיכון בזמנו.

הייתי מהמייצרים של זה, מהמציעים של זה.

מהמייצרים עם עזריאלי בזמנו, הכול עבד, הכול דפק כמו שצריך, נכון? הכול צורה מסודרת. למה? כי המנגנון היה נכון וטוב. ואני רוצה לומר לך שרוני פה עלה על נקודה באמת כואבת. יש המון שחקנים היום בשוק שבאים ומפריחים כל מיני מכירות במחירים פשוט אבסורדיים שאני לא מאמין שמוכרים דירות במחירים האלה, וזה לא יאומן. לכן, באמת, יש צדק, אני באמת רואה את זה יום-יום בעיתונות, אני לא מאמין שאנשים מוכרים דירות במחירים האלה. מכניסים בעצם את האזרח אל תוך הכלוב, סוגרים עליו את הכלוב, ולאחר מכן מנענעים אותו איך שהם רוצים כדי להוביל מהלך. גם קשה לו לצאת לאחר מכן.

יש קבוצות, תסתכל בחריש, בכל מיני מקומות, שנקלעו לקשיים כי נכנסו למהלך של ארגון הקבוצה בלי לדעת את המחיר הסופי ואת היעד הסופי לאן מגיעים, אין להם ליווי בבנקים. אני מכיר כמה קבוצות כאלה, וזוגות צעירים נמצאים בבעיה רצינית מאוד, אני אומר לך, לא מצליחים לצאת. מה קורה? משלמים למינהל מקרקעי ישראל את ה-10% של הערבות, המארגן לוקח את החבילה שלו, עכשיו מאיפה יהיה למארגן או מכספי הנאמנות להחזיר לאנשים את הכסף כדי לפרק את קבוצת הרכישה?

לפחות הנקודה הזאת שרוני עלה עליה, נקודה באמת האמיתית בנושא של קבוצות הרכישה - פה לדעתי לפני שיוצאים לעשות קבוצות רכישה צריך להכין דוח אפס, שנקרא דוח אפס אמיתי, על-ידי אחד הגורמים המוכרים, יש לבנקים רשימה של שמאים מוכרים, ולקבל אישור עקרוני לפני כן מהבנק לקבוצת הרכישה. יש המון קבוצות, דרך אגב, שמתארגנות, מגיעות לליווי מהבנק, הבנק לא מוכן לתת להם, כי הם באמת לא שומרים על הפער של החשיפה שיש מול הבנק.

לנו יש מעצורים, דרך אגב, גם ממשרד האוצר, גם מהבנקים, גם מכולם, לא נותנים לנו את זה.

מה זה לנו?

למארגנים. הם לא נותנים – למשל, אני כמארגן קבוצה אסור לי לקשור את עצמי עם קבוצה עד שהמחיר יהיה סופי.

רוני, עזוב, תן לו, בבקשה. גבי, סיים.

לכן, באמת, הקטע של מחיר סופי הוא קטע מיסוי, על זה מדבר עכשיו רוני, ולדעתי לוועדה הזו, כדי שהמהלך הזה יתגלגל ויתקדם קדימה, את הנושא הזה של המארגן צריך לפרק בקטע הזה של המיסוי, כי רשות המסים רואה את המארגן כיזם ורוכש זכות במקרקעין. הנקודה הזאת חשובה מאוד. לדעתי נושא של דוח האפס לפני כן, האישור הבנקאי – כי תבינו דבר אחד, עד שמתחיל הטרקטור לעלות על הקרקע בקבוצות רכישה לוקח הרבה זמן, והסיבה נעוצה לא רק בהתארגנות של הקבוצה, אלא בנושא של דוח האפס, אישור עקרוני מהבנק ויציאה החוצה. מה קורה היום? היום בדיוק הכול הפוך. מארגנים, מתזמנים, נותנים מחירים בלתי צפויים, לאחר מכן מגיעים לבנק, הבנק לא מקבל את זה, ואז אתה חוזר אחורה ומחפש איזשהו בנק שילווה אותך ואתה נכנס לצרות.

דרך אגב, הבנק נותן לנו 40% ו-50%, הוא לא נותן לנו את התנאים - - -

תודה. תודה, רוני. זה לא השלב הזה. איריס שטרק, אחריה – חברת הכנסת רויטל סויד, אחרי זה – מר קויתי, וחברי הכנסת, ונתקדם.

אני רוצה קודם כול לומר, חובת הכנסת לדעתי היא קודם כול להבהיר לציבור שקבוצות רכישה לא מתאימות למי שזאת דירה יחידה בידיו. לא סתם הן זולות יותר, יש גורם שהוא לא ברור, אין ודאות בקבוצות רכישה גם מתי יהיה המועד הסופי, יש דברים פתוחים, ולכן יש מחיר לסיכון. אני מאוד בעד קבוצות רכישה, בוודאי לא למי שזאת דירה ראשונה בידיו, ולכן את זה צריך לזכור. ואם אנחנו מדברים על הסדרה - - -

את בעד למי שזאת דירה ראשונה.

אני בעד למי שיש לו נכס, ולמי שלא לוקח את כל הסיכון.

מי שיש לו דירה בידיו.

תני לי לאתגר אותך, הבנתי. כאילו את שוברת לי פה את הכול. אני רוצה שנבין, הסיפור הזה שהתחלתי להגיד, קבוצות רכישה, הוא לא התחיל מאנשים עשירים, הוא התחיל מצורך כלכלי בסיסי של אנשים ברחבי הארץ שאמרו, כמו מה שגבי משה אמר לפני רגע, כשבנו את הבנייה בראש-העין בשיטת "בנה דירתך" ועשו - - -

400 דירות.

גבי, אני מדבר שוטף. רק איך אומרים? חזרתי אליך כדי לתזכר אותך. כי השיטה היא סוג של קבוצת רכישה, שלוקחים את המשכנתאות, שמים אותן על השולחן, יש את הליווי הנכון, ואז תמיד הבעיה של היזם או של הקבלן זה התזרים. תמיד הוא רץ אחרי התזרים. ברגע שיש לו בעצם את התזרים מסודר, מונח, יש לו כבר את הרוכשים, זה אמור להניע את השוק. ודרך אגב, זה לא סתם הומצא בתחילת הדרך, אני לא רוצה להגיד שהם הראשונים, אבל בתוך הקבוצות החרדיות שיש להם את הגישה המערכתית לחבק את הקהלים שלהם.

לכן, נהפוך הוא, אני בדיוק בא ממקום שאומר לא לשפוך את המים עם התינוק, זה נכון, אני רוצה לייצר את אותם כללים, לאו דווקא מי שקונה את הבית במגדלי x או מגדלי y, אלא במובן הזה שיתאפשר לאזרחים - בוודאי, בוודאי, איריס, בימים האלה שמחירי הדיור רק עולים. לפחות אם אתה מצליח לגרום לכך שאתה יוצא כקבוצה ומחיר הדירה מצליח לרדת ב-x, ב-y, ממש, לפעמים זה קרבות של אלפי שקלים, ואם בכלל הצלחת לייצר פער של עשרות אלפי שקלים מפרויקט דומה, עשית את עסקת חייך לפחות לאותו זמן. לכן אני לא חושב שהמענה צריך להיות רק לעניין הזה. נהפוך הוא, אנחנו צריכים למצוא את המנגנון שיודע לתת לאנשים את הכלים להיות חלק מקבוצת רכישה, אבל שהם יהיו מספיק מוגנים משרלטנים ונוכלים.

אדוני, אבהיר את דברי.

בבקשה, גברתי.

משרד השיכון מוציא היום לדרך עמותות שהן בעצם קבוצות רכישה. זאת קבוצה שלמה שרוכשת, וכל הקבוצה יחד רוכשת, ואחרי זה, וגם שם הוא כותב: פיקוח של רואה-חשבון ושורת דברים, ואחרי זה העמותה מתפרקת ולכל אחד עוברים הנכסים. אני רוצה להצביע כאן, דווקא בתור מי שמעורבת, בקרוב, נחשון, 30 שנה של קבוצות רכישה בהצלחה רבה, אדוני, ועדיין אני רוצה לומר שלא סתם המחיר זול יותר. בכלכלה יש שני דברים: מחיר זול יותר, הסיכון עולה. קונים יחד את הקרקע, אבל את הבנייה עצמה כל השותפים בונים ביחד.

איריס, את טועה.

סליחה, תתקני את דברי אחר כך, בסדר?

היא טועה.

אני לא טועה, אני מדייקת.

ששש.

לתקן אותי, כדאי שתבדקי את עצמך. זה לא מתאים.

איריס, אני מסכים. גם לא מתאים שאת מנהלת אותה. אני מנהל, אגן עלייך בכל כוחי. תודה.

מאה אחוז. אני מודה לאדוני. הבנייה היא בנייה משותפת, ובבנייה משותפת יש חוסר ודאות ויכולים לקרות דברים, ותהיה זאת גם הקבוצה הטובה ביותר שמנוהלת טוב ביותר. זה צד אחד. ולכן, ההסברה הראשונה כשאתה קונה נכס ודאי יש את כל החוקים בהגנה היום במכירת דירה, זה צד אחד. והצד של קבוצות רכישה יש בו סיכון, ולא בוודאות שהוא מתאים לכולם.

הדבר השני, אני גם רוצה לומר, חובת הנאמנות שנמצאת קיימת גם היום, עורכי-הדין שהם נאמנים הם גם היום נאמנים, וחוק הנאמנות מאוד מחויב, ואת זה צריך לחזק. ואני כן חושבת שצריך לעשות פה אכיפה מאוד משמעותית על מי שפעל שלא במסגרת חוק הנאמנות. זה דבר שני.

דבר שלישי, אני חושבת שחייבת להיות חובה על כל בעלי המקצוע שמעורבים, וזה בחוק, להתריע על כל קושי שיש למארגני הקבוצה. המקום היחיד שהקבוצה בעצם נזכרת כמארגני קבוצה הוא דווקא בנושא מס הכנסה, כי מס הכנסה סגר את הפרצות בהבדלים בין רכישה לבנייה, ולכן שם הוא הכיר במארגני הקבוצה. כל מי שקשור, כל היועצים צריכים להיות מחויבים להתריע ברגע שנודע להם על איזושהי תקלה או איזשהו סיכון.

האם התריעו פה במקרים האלה?

היא לא יודעת.

אני לא יכולה להגיד לך, כי הרי לא בדקתי לעומק את המקרים. הרי לכולנו נודע לנו על הדברים ממה שאנחנו שומעים - - -

אבל זה כבר כמה חודשים. בדקתם את זה?

אבל היא לא בודקת.

היא רואת-חשבון.

לשכת רואה-חשבון לא קשורה.

זה כמו שתגיד איפה היית? אתה גם עורך-דין.

אז אני שואל, איפה לשכת רואה-החשבון?

אבל גם אתה. אלו בדיוק התשובות שאני עונה לך.

אבל היא סגנית בלשכה.

לא, היא לא.

עורכי-דין, מתי שהם רוצים הם עורכי-דין, ומתי שלא הם לא.

אני מגן על עצמי.

אני אומרת רק באומץ, אדוני, שאם מישהו סרח מתפקידו אז יש אכיפה, ואכיפה גם בחוק קיימת על כל מי שסרח בעניין.

רק בית-סוהר.

- - -

גברתי תסיים. ששש.

אני רוצה רק לומר שאני חושבת שכל מי שמעורב בעניין כשיש קושי חייב להתריע. אני רוצה עוד לומר, כניסה לקבוצת רכישה כשהתב"ע לא ברורה ומשווקים – תב"ע זה חלק מהמסמכים – כמה יחידות אפשר לבנות באותו בניין, זה מידע שאתה מקבל אותו. לא ייתכן שבארגון קבוצת רכישה לא יהיה ברור כמה אפשר לבנות. הרי היו כאן קבוצות שהיו 80 דירות לפי התב"ע, ומכרו 100. זאת שאלה שצריך לבחון.

הדבר הבא הוא רגולציה על המארגנים. נכון שיש מארגנים נפלאים שחלקם נמצאים פה, ועוד יועצים רבים שחלקם נמצאים פה באולם ואצלם לא קרה כלום, אבל כדי לפתור את הבעיות לאלה שלא כאלה חייבים לעשות רגולציה - מי יכול להיות בצוות המארגנים, מה האחריות המשפטית שלהם, כל הדברים האלה צריכים להיות ברורים, כולל גם נושא ניהול החשבונות וביקורת רואה-חשבון, שהיום לא קיימת בחובה חוקית. היא קיימת בכל הקבוצות הטובות שהתארגנו, הייתה ביקורת, הרי בסך הכול השותפים בקבוצה הם אלה שמייצגים, הם אלה שמנהלים ומפקחים.

קובעים לעצמם את הסטנדרטים.

והם קובעים לעצמם את הסטנדרטים. ובמקום שהם יקבעו, כי אנחנו יודעים כמה מתוך השותפים לא יכולים – קראתי באחד מתוך הדברים, מדברי השופט, או מדברי אחד מעורכי-הדין שאחד מעורכי-הדין נקט לעצמו איזה יכולת לפטור מחובת הזהירות. אני לא יודעת, אני לא מכירה כזה דבר, גם את זה צריך לעגן ברגולציה, שלא ניתן יהיה לפטור אף אחד מהאחריות שיש לו לגבי הדברים.

במשפט.

עורך-דין, או מישהו מבין היועצים שמתפטר מהייצוג חייב להגיד קבל עם ועדה למה הוא התפטר מהייצוג. ראינו כאן שורה של בעלי מקצוע שהתפטרו מהייצוג, הם חייבים להתריע בעניין.

בזה אני מסכים אתך מאה אחוז.

תודה לאל.

תודה. קודם כול, איריס שטרק, תודה, הייתה התייחסות מאלפת. אני רק יכול לומר לך – כל הדברים שלך חשובים, אבל הסיפא של דברייך היה בעיקר – הרי מה העניין? בסוף בסוף אנחנו פה לא כי לא קרה כלום. אנחנו כאן כי היה סיפור. ואנחנו יודעים שהסיפור הבא כתוב באותיות קידוש לבנה, רק אנחנו עדיין לא יודעים איפה זה מונח. ולכן, הרצון שלנו, וזה גם יהיה חלק מסיכום הדברים שלנו בסוף, חברי הכנסת שירצו כמובן, בוודאי ועדת הכלכלה, שתיטול את היוזמה יחד עם לשכת עורכי-הדין, כשהרצון הוא בעצם ללמוד את כל אותם לקחים.

אבל לא פחות חשוב מהחקיקה – חברים יקרים, ואני אומר את זה גם, יש כאן נציגי מדינה, תכף גם נשמע אותם, משרד המשפטים ואחרים – לחנך את האזרח לצרכנות נבונה. אנחנו אומרים לו על כל ביסלי ועל כל דבר לבדוק ולהשוות, אבל את הדברים הבאמת – אני לא אומר שזה יותר חשוב, פחות חשוב – אבל הדרמטיים בחייו של האזרח. יש אנשים שכל חייהם אחר כך בגלל עסקה כזו שלא בדקו אותה, מוצאים את עצמם תקועים כל חייהם. חברת הכנסת רויטל סויד, ואחריה – נחשון קויתי.

אפשר גם אחר כך לומר משהו?

אם גברתי תירשם, אז אולי אחר כך אני אחשוב על זה. תכתבי פתק.

לצערי הרב, דיונים כאלה מתנהלים רק אחרי שאנחנו נמצאים במצבים משבריים מאוד, ואין ספק שפרשיית ענבל אור חשפה שבר מאוד מאוד גדול, וגם פרצות מאוד גדולים בכל התחום של קבוצות רכישה. כשכמובן, אנחנו נמצאים פה היום כי אנחנו רוצים להגן על הזכויות של הרוכשים ועל כספם של הרבה מאוד אנשים שחסכו כל ימי חייהם, ומוצאים את עצמם מול שוקת שבורה ומול כספי פנסיה ומול צרכים אחרים.

אם יש דבר שמאוד ברור שצריך לעשות זאת הסדרה בחקיקה. מעבר לכך, ערבויות בנקאיות שחייבות להינתן לקבוצות הרכישה. ואנחנו יודעים, מר קויתי ומר מאנה וחג'ג' וכל מי שמניתם, שיכול להיות שאתם אנשים מאוד אחראיים ומאוד מסורים, אבל בין השורות שמעתי פה דבר מאוד מצער. מה ששמעתי פה גם מהקהל, ולצערי, גם ממך, רוני, זה שכנראה שיש לנו עוד סיפורים, אינני יודעת אם בסדר גודל של ענבל אור, אבל בסדר גודל בהחלט כנראה מכובד.

ברור, בדרך.

עוד סיפורים בדרך. ואם יש עוד סיפורים בדרך של אנשים שרכשו אוויר בקומה 38 או בקומה 36, אפילו לא מול הים, אז אנחנו צריכים להיות פה כדי למנוע, אם לא את הקבוצות האלה שכבר הולכות לקרוס, אז לפחות את העתידיות.

את לא יכולה למנוע את זה בחיים. את לא יכולה למנוע נוכלויות. נוכל הוא בן-אדם חכם.

את מה שקורה עכשיו בטח שאין. אנחנו נשמח לשמוע, אגב, מכם - - -

סליחה, מה שאומרת חברתי חבר הכנסת רויטל סויד, אתה כן יכול לתת כלים. הרי נוכל הוא נוכל, אבל אתה יכול לייצר כלי בידי הלקוח. היום זה פרוץ לגמרי.

רפואה מונעת.

לתת היום ערבות מכר בקבוצת רכישה זה לסגור את קבוצות הרכישה.

אני לא יודע, אני לא אומר את זה.

לצמצם למינימום את הנזק.

אבל, רוני, אתה מסכים שאי-אפשר לאפשר להתנהלות הזאת לקרות, נכון?

מאה אחוז.

אז אתם קבוצה של אנשים, ואתם ישרי דרך, ויש כאלה שלא.

סליחה, אם תשתפו אותנו, את האנשים המובילים בקבוצות רכישה.

ברור, ברור.

אין כוונה לעשות אחרת.

הרי בדיוק בשביל זה אתם פה, בדיוק לכן אתם נמצאים פה.

ברור.

תודה רבה.

אבל דבר נוסף שאנחנו צריכים לקחת אותו פה בחשבון – מעבר לעובדה שגם רואי-חשבון וגם עורכי-דין או שצריכים לתת את הדין או שצריכים להחיל על עצמם חובות נאמנות שהם לא עשו – אבל דבר אחד שאנחנו כן צריכים זה לקבוע כללים - מי רשאי בכלל לרכז קבוצות רכישה, מי עומד בסטנדרטים מבחינת כל מיני קריטריונים כספיים, ביטחונות, סטנדרטים מסוימים של בנייה, של אמינות. אינני יודעת, אתם יכולים לעזור לנו יותר בנקודה הזאת. חייבים להיות קריטריונים ברורים כדי שלא כל אחד יוכל למכור באמת בסופו של דבר לבחורצ'יק הזה שהיה פה ורכש שתי דירות על קרן הצבי, וגם הגיע כשהוא לא מלווה.

ולכן אנחנו נמצאים פה, ואני מברכת אותך על הדיון הזה. ואנחנו צריכים לצאת פה בסופו של דבר לא רק עם חקיקה, גם עם ארגז כלים שיהיה לציבור כדי לדעת כיצד להימנע מהשבר הזה.

צודקת. תודה, חברתי.

ונשמח שתשתפו אותנו מה הפרויקטים, מהן הקבוצות הבאות שעומדות לקרוס, כי זה דבר שאני חושבת שכל הציבור צריך לדעת.

אני חושב שהנושא פרוץ, אבל אם תשתפו אותנו - - -

בשביל זה אתם פה.

תודה. רוני, תודה. נחשון קויתי, ואחריו – חברת הכנסת נאוה בוקר, בבקשה. ואחרי זה – עופר אבן, ואחרי זה – מיכל כספי מבנק דיסקונט.

שלום לכולם, רק היכרות כזאת - שמי נחשון, אני בעלים ויושב-ראש של "קבוצת ב.ס.ר", אני מהנדס בניין במקצועי, ואני עוסק בתחום הזה 30 שנה. לא שלוש שנים, 30 שנה. ומאחורי הרבה מאוד ניסיון בפרויקטים שלמעשה התחילו והסתיימו והושלמו, ואני מזהה פה גם באולם כאלה שהשתתפו אצלנו בקבוצת הרכישה שארגנו והם שמחים ועליזים.

יש לי תחושה שהאנשים שרוצים, באמת אחרי המשבר הגדול שקראנו עליו בעיתונות, לחוקק חוקים בנושא בתחום הזה, אבל יש לי תחושה שאותם מחוקקים כמו חברי כנסת, מבלי לקבוע כמובן, לא מבינים את המהות ולא מבינים את ההתנהלות איך זה צריך לקרות ואיך זה צריך להיעשות. שמעתי פה את חברת הכנסת רויטל, המשפטים האחרונים, צריכים לתת ערבות בנקאית לאותם רוכשים. אם המחוקק יסכים לזה אז אין יותר קבוצות רכישה, וזהו, זה נגמר. יש רק קבלנים בשוק שבעצם - - -

אז איך בכל זאת מגנים על הרוכשים?

הוא לא רוכש, הוא יזם.

תני לי, אם לא אספיק להגיד את כל מה שיש לי להגיד, אשמח אם תזמיני אותי אלייך לפגישה, ואני אסביר לך בדיוק איך מתנהל אחד שמנהל את זה כבר 30 שנה.

דבר, דבר, אתה מדבר לעניין.

לכן, רגולציה כזו אסור שתקרה. ואני אומר, ואני מתחיל תמיד מהמארגן. הרגולציה לא צריכה להיות על השיטה. הרגולציה צריכה להיות על המארגן, כי למעשה המארגן הוא זה שמאתר את הפרויקט, יוזם את הפרויקט, משווק אותו, מארגן את הקבוצה של המשקיעים. ובעצם, לא כל אחד יכול לקום בבוקר – נתקלתי כבר ברופא שמארגן קבוצת רכישה, נתקלתי במתווך שמארגן קבוצת רכישה, נתקלתי בחייל משוחרר שאומר לי: אני עכשיו הולך לארגן קבוצת רכישה.

האם אותם אנשים יכולים לארגן קבוצת רכישה ולפרסם מודעות ענק בעיתונים עם הדמיות של פרויקטים מדומים או פחות מדומים ולעשות את זה? התשובה היא לא. התשובה היא קודם כול להתחיל ברגולציה לא על השיטה, על המארגן. השיטה היא שיטה מצוינת, השיטה באמת מביאה לחיסכון כספי – פעם זה היה חיסכון כספי ניכר. הגעתי לחסכונות שמגיעים כבר ל-35%-30% מאותו קבלן שמוכר באותה שכונה את הדירה. אבל מה לעשות? הקבלנים - - -

שמעת? 35%.

נחשון, כמה דירות מסרת בשנות הפעילות שלך?

מסרתי עד היום, בוא נאמר, 28, כמעט 30 שנה, בסך הכול מסרתי כ-2,000 יחידות דיור, לא יותר מזה. ונתקלתי גם במארגנים שאומרים: אחרי שש שנים מסרנו כבר 1,400 יחידות דיור, והם כותבים את זה ככה באותיות של קידוש לבנה בעיתונים. בוודאי שזה מפתה, בוודאי שזה שובה את העיניים וכו' וכו'.

אז אני אומר, עם כל הכבוד, קודם כול רגולציה למארגן. מה זה נקרא רגולציה למארגן? לא כל אחד יכול לארגן קבוצת רכישה. הוא צריך לבוא מתחום הבנייה, בסך הכול מה זה הדבר הזה? זאת בנייה. הוא צריך לבוא מתחום הבנייה, הוא צריך להיות אדריכל או מהנדס או הנדסאי עם ניסיון. כמו שיש סיווג לקבלנים – קבלן שיפוצים לא יכול לבנות בניין בן 20 קומות, יש לו סיווג איזה בניין הוא יכול לבנות. ככה גם המארגן. אז אם המארגן בתחילת דרכו, אז הוא צריך לקבל סיווג מסוים, בוא נאמר, בניין לארבע קומות עם 12 יחידות דיור או 20 יחידות דיור אתה כן יכול לארגן, אבל לא לבוא בתנופה ולהגיד: אני מארגן עכשיו 200 או 300 או 400 יחידות דיור. זה לא קיים. זה גם לא יכול להצליח, ונתקלנו בהרבה כישלונות.

לשאלתך, חברת הכנסת רויטל, האם יש עוד בדרך? אני לא המשטרה של העניין הזה, ואני יכול רק להגיד לך שבשנה האחרונה אחרי המקרים שקרו, אז כל הנושא של החובבנים והחובבניות בעסק הזה התמעט, התמעט, הולך ואוזל כמו כל דבר בחיים. ונשארים רק כאלה - - -

עד הסיבוב הבא, עזוב. תמיד יש זה, ואחר כך זה עוד גל שחוזר.

בירידה בלה-גרדיה יש שלטים, היה לפחות עד לפני שבועיים, שלטים ענקיים של איזה קבוצת רכישה, שם שבחיים לא שמעתי.

אני עושה בלה-גרדיה קבוצת רכישה.

לא, לא. דיברתי על השלטים.

אני מאוד מקווה שזה לא אני.

לא, לא, נחשון, זה לא אתה, תאמין לי.

דרך אגב, זה פרויקט נהדר של פינוי בינוי.

לא לה-גרדיה.

אבל זה נמצא אצלי בלה-גרדיה.

חברים יקרים, זה לה-גוורדיה קודם כול, אבל בואו נתקדם.

רק על השלטים. צודק, צודק.

המסקנה הראשונה, קונים דירה רק אצל קויתי.

משפט אחרון, קויתי.

דרך אגב, אצלי קנו שופטים בבית-המשפט העליון - - -

זאת הייתה בדיחה.

ואת יודעת מה, גם שר במדינת ישראל וחבר כנסת קנו.

דרך אגב, בקבוצת רכישה יותר בטוח - - -

חברים יקרים, יצאנו משליטה.

מה שאני רוצה לומר בנושא הזה, שזה הכול מתחיל ונגמר עם המארגן. רבותי, תבנו חקיקה, רגולציה של המארגן, ונתתי הרבה דוגמאות בנושא הזה.

הגיוני.

תודה.

כמובן שבהמשך צריך שקיפות ורואה-חשבון ועורכי-דין וכו'. אני רוצה לפגוש אותך כדי להסביר לך מה זה קבוצת רכישה.

תודה, נחשון. בסדר גמור. חברת הכנסת נאוה בוקר, בבקשה.

תודה. אז קודם כול אני רוצה לברך אותך על קיום הדיון, ולעדכן אתכם שכבר לפני חודש וחצי הגשתי הצעת חוק בנושא הזה. לפי ההצעה שלי מארגן הקבוצה אמור לשאת באחריות כלפי חברי הקבוצה, בדומה לחברה שמוכרת דירות או לכל קבלן אחר, כולל מחויבות למועדי מסירת הדירה, למחיר הסופי, וגם לטיב המוצר.

זה לא מארגן, זה קבלן.

זה סעיפים שבהם היום החוק - - -

זה קבלן, זה לא מארגן.

קויתי, היא רק הניחה הצעת חוק, החוק עוד לא עבר.

היום החוק לא מחייב את מארגני הקבוצות.

אבל מה שקורה עכשיו בתקופה האחרונה - - -

רוני, רוני, די.

אשמח לשמוע. נשב אחרי זה, ואני אשמע אותך מדבר.

תיתנו דוגמה אישית מהמשא-ומתן שאתם עושים.

רוני, אתה רוצה שאני אוציא אותך ונעשה מזה סיפור?

אתה יודע איזה בושות אתה תעשה לי.

אז אל תפריע. בבקשה.

מזמן לא כתבו עליו בעיתון.

כן, אמרתי. בבקשה.

אז אני אעדכן אתכם שגם ישבתי עם שר השיכון הבוקר בנושא הזה, וסוכם שהיועץ שלי ייפגש בהקדם עם היועץ המשפטי של המשרד לקידום הנושא. שוחחתי עם שרת המשפטים, היא תקים כנראה צוות מסוים.

יש כאן את נציג משרד המשפטים? כן. תכף אתן לך.

סיכמנו שהנושא יקודם בשיתוף פעולה. וסך הכול נאמר כאן כבר הכול, לא אחזור על דברים שנאמרו. דבר אחרון, אני חושבת שחייבים להגביר את הפיקוח בחקיקה, וצריך באמת קבוצות רכישה שיוכלו להתאגד אך ורק בחוזה קבוע.

עלא כיפאק. תודה, יקירה. עורך-דין עופר אבן, ולאחר מכן – מיכל כספי כבר תפסה את מקומה. לאחר מכן אבקש בקצרה את ישראל שלמון, ויש את שבתאי ויש את רון עובדיה, ונתקדם.

אני אוכל לדבר?

נראה.

עד לרגע זה לא דיבר אף אחד מנציגי הנפגעים. מדובר באלפי יחצ"נים שמדברים על עצמם.

אתן לך, נשמה. קודם כול יש.

אני אהיה אחד מהם.

- - -

אבל, חברים יקרים, זה לא עניין של יחצ"נות. הרי לבעייתך כבר לא אוכל, לצערי, לתת מענה, למרות שאקשיב לך. כל העניין הוא איך בעקבות האמירות שמסביב אנחנו מייצרים את ההגנה על האנשים הבאים. אבל אתה רשום לפני, ואני אתן לך. בבקשה.

איתן, ללשכת עורכי-הדין, נרצה גם להתייחס לדברים.

דיבר הנשיא.

אבל נאמרו דברים שנרצה להתייחס אליהם.

בסדר. בבקשה.

נכבדי, שמי עופר אבן, עוד עוכר-דין, מלווה קבוצות רכישה קרוב ל-15 שנה. בחצי שנה האחרונה משרדנו מלווה לא מעט מנפגעי "אדמה", הובלנו את התביעות מול חברת "אדמה" שגם שם זיהינו עוקץ, ובעצם אנחנו רואים קו מקשר בין המקרים בצורה מאוד דומה.

אם היית כשדיברתי, אז בדיוק דיברתי על זה שאלו קבוצות השקעה, אלו כבר לא קבוצות רכישה.

אני תמיד צוחק שמה שזוקק ב-2,000 שנות גלות זה גן מאוד ייחודי לכולנו, אני קורא לו "גן הפראייר". אנחנו משוכנעים שאנחנו לא פראיירים, אבל בסוף מרביתנו הפראיירים הכי גדולים שיש. בהיעדר הזדמנויות השקעה אנשים מחפשים את ההזדמנויות גם בנדל"ן, גם בקבוצות רכישה, גם במקומות אחרים.

אותי לימדו שאם יש לי קרקע חקלאית שעומדת להפשרה או אם יש לי קרקע לבניין שכיום ניתן לבנות עליה עשר דירות אבל אפשר לבנות עליה 150 דירות, אני לא משקיע 20 מיליון שקל לשווק את הקרקע הזאת למישהו אחר ומעביר את ההזדמנות להרוויח כסף לכל מיני יחידים. אם אני עושה את המהלך הזה סביר להניח שיש שם מישהו שגורף את הכסף היום לכיסו, ומשאיר הרבה מאוד אנשים עם חלומות ריקים.

אני חושב שהדבר העיקרי שצריך לבצע זה להזהיר את הקונה. ייזהר הקונה ויזהיר המוכר – אז נכון שיש הצעת חוק של לשכת עורכי-הדין, ועד שהצעת החוק תעבור, אבל צריכים לפעול למהלכים הרבה יותר מהירים. על קופסת סיגריות יש אזהרה: דיר באלק, אתה יכול למות. על עסקה של קבוצת רכישה או על עסקה של קרקע חקלאית אדם צריך להבין שהוא הופך להיות יזם לכל דבר ועניין.

שמענו כאן את הבחור מ"שדרות הילד" ברמת-גן מנפגעי ענבל אור, הוא אומר: שלוש שנים אחרי שהוא קנה את הדירה התברר לי שאני יזם. אנשים רוצים סיכוי בלי להבין שהם נכנסים לסיכון. אמר לי פעם בתקופת שיא קבוצות הרכישה לפני עשר שנים על מגרשים קטנים בתל-אביב יזם מאוד ידוע: עופר, מה שקבוצות הרכישה עשו זה ניקו את העסקאות בתל-אביב של קרקעות שאף יזם לא היה מוכן לגעת בהם עם מקל של עשרה מטר - זיהומי קרקע, פולשים, קווי מתח עליון, כל מיני בעיות שאחרי זה תקעו את התכנון למשך שנים מאוד ארוכות, והשאירו את חברי קבוצות הרכישה או עם לוח זמנים מאוד ארוך או עם השקעה כספית הרבה יותר גדולה מדוח האפס המקורי שהם קיבלו. דיר בלאק, צריכים לשים אזהרה שאנשים יחויבו לקחת יועצים, יבינו שצריכים להיזהר. רק אסיים בדבר אחד.

משפט אחרון.

אני לא חושב שקבוצות הרכישה ייעלמו. תמיד יש ויכוח מי המציא את קבוצות הרכישה, חזרתי אחורה להיסטוריה ומצאתי את אריה עקיבא וייס שארגן קבוצה באחוזת בית, 66 פתקים, עשה הגרלה. הוא היה המארגן הראשון שאיתרתי בהיסטוריה הישראלית או היהודית - -

זה השני.

- - וקיבל את דמי המארגן, את הבית בפינת אחד העם והרצל. זה היה דמי המארגן שלו. מאז יש לנו, ותמיד האובר חוכם הישראלי ימצא, לא משנה – חקיקה, רגולציה וכו' – ימצא את הדרך לארגן דברים כדי לנסות לחסוך כסף. זה חלק מה-DNA שלנו. אבל צריכים להזהיר, בייחוד אנשים בתחילת דרכם, להגיד להם: דיר באלק, קחו יועצים, תבדקו, אל תתפתו לעסקאות בשטח כמו ב"זהו זה" בזמנו, וזהו.

תודה לעופר.

אתה יכול להסביר לי מה הוא אמר?

להזהיר את הרוכשים, ושהם ידעו לאן הם נכנסים.

עכשיו מיכל כספי, ולאחר מכן – ישראל שלמון, ואחרי זה – נתן רוזנבלט, רון עובדיה ושבתאי קטש.

- - -

אתן לכם, חברים. אתם רוצים ללכת? לכו. ניתן לכם. רק, חברים, אני מבקש לעשות את הדברים קצר, כי אני גם רוצה לסכם, ושאתם תוכלו לסייע לנו בתהליך הזה. בבקשה.

אני מנהלת את אגף נדל"ן ותשתיות בבנק דיסקונט.

תותחית.

המימון ניתן בעיקר לפרויקטים קבלניים בדרך הרגילה של יזמים. דרך אגב, לכל נושא השאלה מי יכול להיות מארגן, אף אחד לא אומר מי יכול להיות יזם. השוק קובע אם הוא יכול להיות יזם. יש אומנם הגדרות מי יכול להיות קבלן שבונה בניין, אבל יזם יכול כל אדם, גם חייל שמשתחרר מהצבא.

וגם רופא.

גם רופא, גם רופא שיניים, כל אחד יכול להיות יזם. והשוק קובע האם יש לו בעצם היתכנות כלכלית ועסקית. כך שאני לא יודעת איך תעשו סיווגים למארגן. נחשון, למרות שברגש אתה צודק, במציאות זה לא יכול - - -

שאלו אותי איך נחשון התחיל, אמרתי: הוא היה פעם רופא.

כנראה.

היה לי הרבה שיער. אבל אם יתנו לי לכתוב את החוק אני אכתוב.

למהות העניין, אני רוצה לומר שבעצם כשאני מסתכלת על תחום קבוצות הרכישה, אני חושבת שהקיום שלו מושתת על כך שהוא לא זהה לתחום היזמות של הנדל"ן. בעצם, כל רגולציה שתתבסס על חוק מכר דירות מן הסתם תוביל לשם. בהנחה שבכל אופן מכבדים את התחום הזה ורוצים להשאיר אותו משגשג – אני לא יודעת, אבל קיים, פעיל, עם אפשרות השקעה למי שרוצה, מה שנקרא סיכון תמורת סיכוי, או סיכוי תמורת סיכון, אבל עדיין לא מבין שהוא לקח סיכון תמורת סיכוי – בעצם אני חושבת שהרגולציה שצריכים להסתכל עליה זאת הרגולציה שקיימת בחוק ניירות ערך, הואיל ולמעשה מה שיש לנו כאן זאת הצעת השקעה.

נכון.

הצעת השקעה שהיא בדרך כלל מעל 35 רוכשים, ניצעים. כתבתי לעצמי את זה בצורה מסודרת והרשיתי לעצמי לתת את זה לנציגה של משרד המשפטים, אז הואיל וצריך לקצר רק אגיד כמה מילים בכל אופן.

אמרתי שאת תותחית.

תודה. מה שקורה זה שלמעשה יזם שמארגן היום קבוצות רכישה לא נופל במסגרת של אף רגולציה שבעצם הכנסת בישראל השכילה לתת לציבור משקיעים, אם זה מי שקונה דירה או מי שקונה נייר ערך או אג"ח, למרות שברמה המהותית יש לו נגיעה עזה לשניהם. התקשורת טועה ומטעה כאשר היא מדברת על רוכשי הדירות מענבל אור. ענבל אור מעולם לא מכרה דירות, אלא רק סחרה בקרקע, והציעה לציבור הזדמנות להשקעה על-ידי התקבצות משותפת כיזמי נדל"ן המעוניינים להקים יחד בניין דירות. הבעיה היא שהמצגים על-פיהם שווקה ההשקעה לא נבחנו על-ידי אף רגולטור, למרות שרוב המבנים כוללים יותר מ-35 דירות, וברמה המהותית הפטור בחוק ניירות ערך לא היה אמור לחול.

להלן פירוט הסוגיות שיש לבחון בעת כניסה לקבוצת רכישה: סטטוס תוכניות בניין ערים, התאמה בין היתר בנייה מבוקש לתוכנית השיווק, אומדן המיסוי הנדרש הן היטל השבחה ולעתים תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, טבלת איזון בין השותפים בקרקע, אומדן עלויות הבנייה לרבות הוצאות עקיפות ובלתי נצפות מראש, שווי הדירות כגמורות ושלמות, לוחות זמנים צפויים, תהליכי פיקוח מוצעים וגידור סיכוני הביצוע, ולא פחות חשוב - היתכנות לקבלת מימון בנקאי הן ברמת הפרויקט והן ברמת החיתום הפרטני.

מובן מאליו שלמשקיע הממוצע בקבוצות רכישה אין את הכלים לבצע את כל הבדיקות הללו בעצמו. סביר להניח שמי שלקח ייעוץ שמאי ומשפטי ידע לבחון טוב יותר את הסיכונים ויגן על כספו. ברם, הואיל ומדובר כאמור במיזמי השקעה הפונים לציבור הרחב, וכוללים לעתים מאות משקיעים בפרויקטים נרחבים, למשל, בחריש היו פרויקטים ששווקו למעל 200 או 300 או 400 - - -

ל-700.

700. או מגדלים גבוהים, כמו מגדל הקריה ששווק לאחרונה. יש לאפשר לציבור לקבל את ההגנה המינימלית על השקעתו על-ידי שימוש בכלים הפיקוחיים שרשות ניירות ערך – היא יכולה לקבוע מה צריך, לא צריך להגזים ולא צריך להמעיט. למעשה כל מארגן ברמה למשל של נחשון, כשהוא מגיע לבנק הוא מציג DD שווה ערך לתשקיף. לדעתי, יותר מתשקיף מבחינת הנאמנות, המהימנות, היסודיות של הבדיקות שהוא עושה, ובהתאם לזה גם באמת התהליך מתקיים. אז זאת בעצם ההצעה שלי, בלי קשר.

תודה.

רק עוד משפט אחד קצר מאוד.

בבקשה.

במקביל, ולא כתחליף, ראוי בהחלט להשתמש בכלים שהוגדרו על-ידי חוק מכר דירות, ולאסור על מארגני קבוצות לגבות כספים שלא באמצעות חשבונות נאמנות וללא מתן בטוחה מתאימה.

ברור.

קודם כול תודה לך. אמרת דברי טעם. אשמח לקבל גם כן את המסמך הזה. ואני מקבל בברכה את חבר הכנסת אלי כהן, שהוא גם עוסק בעניין הזה, ואנחנו ביחד גם נמצא את הדרך איך לתקן את כל אשר דיברנו עליו כשהוא לא היה. אבל אני מכיר את זה ממנו ממקומות אחרים. בבקשה, ישראל שלמון, בבקשה. בקצרה ממש, חברים.

אעשה את זה בקצרה מאוד. רק מילות רקע לגבי הנגיעה שלי לנושא. הייתי כלכלן ראשי של אחד הבנקים, הייתי סמנכ"ל באחד הבנקים, והייתי בקר אשראי ראשי של בנק גדול. היום אני חבר ועדת ביקורת של קבוצות רכישה. תשמעו את הנתונים ותזדעזעו.

אנחנו בפרויקט של חברה, שאני לא אזכיר כרגע את שמה, שהיא החברה המארגנת של 588 יחידות דיור בחריש. החברה הזאת קנתה את הקרקע ממי שזה במכרז מצד רשות מקרקעי ישראל בפי 25 מהמחיר שהוא זכה במכרז, תשמעו טוב, פי 25. ולמה? משום שהמחיר לא חשוב לו, הוא מקבל את העמלה שלו על המחיר הגבוה ביותר, ואז מה הוא עושה? הוא תומך את הרכישה האופציונלית שלו במסע שיווקי שאין לו יד ואין לו רגל. ויש לי כאן מסמכים שהאדם הזה, שהחברה הזאת התחייבה לדיירים למחיר מסוים. משרד השיכון, שלא אהב את הרעיון שקונים קרקע ממי שזכה במכרז, דרש התחייבות בכתב וערבויות בנקאיות שהם יעמדו במחיר. המחיר היה 660 והיום זה 851. זה פשוט לא יאומן. העורך-דין שטיפל בעניין הזה הוא קדם לעמותה, הוא שירת את חברת הניהול, הוא בנה את כל הדוקומנטציה החלולה לגמרי לשימושים, לתועלת של מנהל הקבוצה. לא רק זה, אחרי שהוא תפר אותן וסגר אותן נעול על טפסים שאי-אפשר לחזור מהם, הוא הולך לייצג את חברת הניהול בפרויקט אחר. אבל הוא אומר: בפרויקט הזה אני מייצג רק אתכם, אבל האינטרסים שלו ממקום אחר כבר, הוא נמצא בשרונה. זה מצב שהוא בלתי נסבל. ואמרו פה אנשים, אמר את זה אפי, לא ייתכן שמי שהוא עורך-דין ייצג בו-זמנית גם קונים וגם רוכשים.

כן, ברור. זה אחד הדברים.

נורא ואיום. יש פה התחייבות בכתב לקונים, למשרד הבינוי על מחיר מסוים, ואומרת החברה המנהלת: אנחנו לא אחראים, אין מחיר, לא התחייבנו לשום דבר, כאשר יש דברים כתובים. ואני רוצה להגיד משפט אחרון. אמרתי שהייתי כלכלן ראשי בבנק, הייתי בקר אשראי ראשי - מר קויתי הוא אחד הטובים ביותר שאני מכיר - ליוויתי, הוא לא יודע. ליוויתי. אבל לפי דעתי הוא היוצא מן הכלל המעיד על הכלל. אני חושב שהוא מעולה, ואני אומר, לא ממנו צריך ללמוד לנהל את הנושא הזה.

לפי דעתי, ברמה העקרונית צריך לאסור בשלב הזה ובמיידי את כל הפעילות של קבוצות רכישה, למעט אישורים לכאלה שהוכיחו את עצמם על פני זמן שהם ראויים לאמון. אסור לתת – צריך להכניס את הרגולציה שמנהל קבוצת רכישה לא יוכל להתחיל עם 588 יחידות דיור, אלא עם 50 מקסימום. ואם יש דברים בפרויקט הראשון שלו שאין סטייה בין דוח אפס לבין - - -

תודה, יקירי. ניתן גם לכמה אנשים מהרוכשים. נתן רוזנבלט, בבקשה. בקצרה, יקירי.

אעשה את זה מאוד קצר. הסיפור שלי מתחיל לפני תשע שנים. חסכתי אז כסף, זאת לא דירה ראשונה, כדי שיהיה לי איזשהו עתיד כלכלי, רכשתי בקבוצת רכישה בבית-שמש. מאז עברו תשע שנים ועדיין, אדוני, לא התחילו לבנות. כמוני ישנם בקבוצה הזאת לבדה עוד 300 משפחות, וכמו הקבוצה שלנו ישנן עוד עשרות רבות של קבוצות רכישה. במגזר שלנו לבד, רבותי, מדובר בלמעלה מ-5,000 דירות.

מה, אתה רוצה – סליחה. מה שאתה אומר - - -

אני אחראי על כל מילה.

זאת עמותה או קבוצת רכישה?

- - -

לא, זאת עמותה, זאת לא קבוצת רכישה.

בכל שם שקוראים לזה. אדוני, זה לא פשוט בשבילי להיות פה, ואדוני מבין את זה.

סליחה, אצלו בקבוצה, לא משנה איך שתקרא לזה, 300, והוא עוד אומר שלהערכתו במגזר יש כ-5,000.

לא להערכתי, לידיעתי. להערכתי יש הרבה יותר.

בסדר.

אשלח לאדוני, שלחתי אתמול במייל.

לא ראיתי. אשמח אם אדוני ייתן לי.

אשלח את כל הנתונים המדויקים. אם אדוני רוצה פירוט קצר אתן, אם לא, אז נמשיך הלאה.

אבל ממש בשניים-שלושה משפטים.

בשתיים-שלוש מילים. בעיר שאני גר בה, במודיעין-עילית - - -

אתה מדבר על 5,000 איש ששילמו ולא קיבלו?

משפחות, גברת, לא איש. 5,000 משפחות שרכשו דירות, ועדיין לא התחילו לבנות. אני לא מדבר על כאלה שבונים והם לא התקדמו. עדיין לא התחילו לבנות. בכל מקום מסיבה אחרת. בעיר לוד לבד בפרויקט של אחיסמך קרוב ל-3,000 דירות, תגיד לי, שבתאי, ושם כי יש ראש עיר שלא אוהב אותנו, וכבר רכשו. אני מדבר על לפני תשע שנים. זה היה לפני שמונה שנים, קרוב ל-3,000 משפחות רכשו. אני יודע שמנהלי הקבוצות אף פעם לא אשמים, תמיד זה או ראש העיר או הווד"ל או הוות"ל או כל מיני שמות. אתם אף פעם לא אשמים בכלום, אתם צדיקים. תודה.

זה הרעיון של המארגנים.

זה הרעיון של המארגנים, אפשר רק להרוויח, אי-אפשר להפסיד. זה הביזנס היחיד בעולם שאפשר רק להרוויח בו.

למה אתה לא תובע את מי שממנו קנית?.

את מי? תאמין לי, החתימו אותי על 30 עמודים שאני לא יכול לתבוע ושאני מוותר מראש על כל זכויותי.

אצלכם הרבי אמר לקנות, זה שבטי, זה לא כמו אצלו. אני לא יכול לקנות באחיסמך דירה, זה לא שבטי.

רוני, רוני, תן לו. בן-אדם, אתה מבין איך אומרים - - -

מה, אתה מכאיב לו?

בלוד לבדה קרוב ל-3,000 דירות, במודיעין-עילית - בעיר מגורי קרוב ל-1,000 דירות, בבית-שמש 300 כאמור, וישנם עוד 600, או בחריש, ישנן עוד קבוצות רכישה שנתקעו. אני אומר את זה בסוגריים, חבל שאף אחד מהנציגים שלנו לא הגיע, ולכן ביקשתי את רשות הדיבור.

למדתי משפטים, אדוני. ארבע וחצי שנים למדתי, יש לי תואר במשפטים. ארבע וחצי שנים למדתי, מעולם, שיעור אחד לא היה על הנושא הזה, אדוני. שיעור אחד לא היה על הנושא של קבוצות רכישה, לא כשלמדנו מקרקעין ולא כשלמדנו דיני קניין ולא כשלמדנו דיני חוזים או את כל הנושאים האלה. מעולם לא דיברנו, אפילו שיעור אחד, וזה לגבי מה שאמר קודם יושב-ראש לשכת עורכי-הדין, שהוא לא מבין איך יכול להיות עורך-דין שלא מבין. עורכי-דין נופלים בזה כי הם לא למדו את זה. אני למדתי מה שלומד עורך-דין, ולא למדנו אפילו שיעור אחד בנושא הזה. אני רוצה לסיים.

אנחנו לא נמצאים פה, פה זה לא בית-משפט לקבוע מי אשם, זה גם לא בית תמחוי שיעזור לנו בנפילות שלנו, אבל פה זה בית מחוקקים. פה, אדוני, יש לך את הכוח לשנות כדי שזה יסתיים במספר הזה, ושכמונו לא נגיע לעשרות אלפים.

אני רוצה לתת רק עצה אחת שלא שמעתי במשך כל הזמן. הבעיה הכי גדולה, כפי שציינתי, זה שרכזי הקבוצות, היזמים או איך שנקרא להם, הם את החלק שלהם anyway, בכל מחיר הם מרוויחים את החלק שלהם. צריך להיות איזשהו מנגנון שהם לא יקבלו את הכסף שלהם עד שאחרון הרוכשים יקבל את המפתח. אני מבטיח לאדוני שבמקרה כזה הכול יסתדר, בעזרת השם.

תודה. אאפשר לחיים פייגליין סגן נשיא התאחדות בוני הארץ, לאחר מכן אאפשר לעורך-דין אבי ללום מלשכת עורכי-הדין, אתן לרון עובדיה. אבל ממש, חברים, בקצרה, אנחנו כבר מבינים ונתקדם עוד בתהליך. בבקשה. אלי, מתי שתרצה.

תודה, אדוני יושב-הראש, חברי כנסת נכבדים, צר לי שהציבור מולך שולל על-ידי קבוצות הרכישה, אבל אני לפחות רוצה שבדיון הזה אתם, חברי הכנסת הנכבדים שאמונים על זה, שזה לא יישנה, לפחות שאתם בדיון הזה לא תולכו שולל. ולדעתי הוליכו אתכם שולל גם בדיון הזה, משום שדובר פה על כך שקבוצות רכישה מוכרות דירה. קבוצות הרכישה אינן מוכרת דירה. קבוצות הרכישה גם אינן מוכרות קרקע, הן גם אינן מוכרות זכויות בקרקע, הן בעיקר מוכרות סיפורים ואשליות. ואולי מהטובים שבהם כמו נחשון או רוני יגיעו לחוף מבטחים, אבל אצל רובן הסבירות שהם יתנפצו על הסלעים בעסק הזה היא סבירות מאוד גבוהה. ופה אנחנו נמצאים, לצערי, במצב של שבע שנים שמחירי הדירות הולכים ועולים, מכיוון שהם הולכים ועולים אז גם העסק הזה בלע - - -

הפיתוי.

לא, העסק הזה גם בלע את כל האשליה הזאת. אם מחירי הדירות היו משנים כיוון, קבוצות הרכישה האלה היו נופלות אחת אחרי השנייה. אבל שימו לב, איך אני יודע שלא מוכרים דירה? הם לא מוכרים דירה משום שקודם כול אין שם מחיר של דירה. בסך הכול מתחייבים פה על מחיר של זכויות בקרקע, ורצוי שהוא יהיה לטובת מארגן קבוצת הרכישה כמה שיותר גבוה, כך שהאחוזים שהוא גוזר יהיו גם יותר גבוהים. אז אין מחיר, אין מועד מסירה, אין לוח זמנים, אין ערבויות, כמו שאנחנו בוני הארץ נותנים, ומדובר פה באמת על תחרות ממש בלתי הוגנת אל מולנו.

אני כבר מסרתי בחיי כמהנדס מזה 37 שנה בערך 12,000 דירות, לא 2,000 כמו שידידנו פה אמר, אבל 12,000 דירות כקבלן, ואני יודע שאל מול כל הרגולציה שאנחנו עומדים מולה יש פה תחרות לא הוגנת. מדובר בעצם על התייקרות מובנית. מחירי קבוצות הרכישה גרמו להתייקרות מובנית של הקרקע בישראל, על-ידי זה גם גרמו – זה לא נכון שהם חוסכים כסף במחיר הדירה. מחיר הדירה בסך הכול הלך ועלה בישראל כתוצאה ממחירי הקרקע. מאחר שאין התחייבות על מחיר בקבוצות רכישה, אי-אפשר לדבר גם על חיסכון במחיר, מאחר שאין חיסכון במחיר, יש פה רק התייקרות במחיר, וזה מה שקורה בישראל, לצערי.

אתה מציע שניסע לארץ אחרת?

קויתי, קויתי.

אולי ניסע לארץ אחרת.

קודם כול הרגולציה צריכה להיות הן על המארגן, והרגולציה צריכה להיות הן על השיטה, ואז אולי יוכל להיווצר – אני לא אומר שאין זכות בכלל לקבוצות רכישה, אבל צריך להיווצר פה מצב שאין תחרות בלתי הוגנת ויש הגנה על הצרכנים, ויודעים שאם מוכרים דירה, בבקשה יתכבדו, ייתנו ערבויות.

אני רוצה להוסיף עוד שורה אחת.

משפט.

פנינו לרשויות המוסמכות, גב' מיכל כספי אמרה - רשות לניירות ערך, פנינו אליה, אמרנו שמדובר בהצעה לציבור שמחייבת תשקיף. ענו לנו מרשות לניירות ערך פעמיים: בדקנו והגענו למסקנה שלא. הרי אמרנו שהציבור בסכנה כאן, הוא לא יודע, הוא צריך לקבל את כל הנתונים.

תקשיבו, הפרסומים האלה של מכירת דירה זה בלוף, זה לא מכירת דירה. הם אומרים שהם מוכרים דירה, אבל הם לא מוכרים דירה. המחיר בהתחלה הוא 1.2 מיליון, הציג כאן רוני, בסוף הוא 1.6 מיליון, 1.7 מיליון, 2 מיליון, מה זה משנה. זאת לא מכירת דירה. אמרו לנו: בסוף המוצר הוא דירה, ולכן אנחנו לא רואים איזושהי בעיה לפרסם את זה שזאת מכירת דירה. כי אנחנו מדברים על רגולציה, איתן, אני אומר לך, אפשר עכשיו להסדיר את זה עם הרשויות המוסמכות, לא לחכות לחקיקה שתיקח עוד כמה שנים או כמה חודשים אם תעשו את זה ממש מהר.

תקשיבו, במינימום זה איזשהו תיווך בעסקת מקרקעין. בא כאן מישהו מפגיש בין בעלי קרקע לבין רוכשים, עושה כאן איזשהו מפגש רצונות. אמרו לנו: כל מקרה צריך להיבחן לגופו, תביאו לנו מקרים ספציפיים. אמרתי: מה, אני צריך להתחיל להביא להם חוזים של עסקאות של קבוצות רכישה?

איפה אתם? אתם כל יום מסדירים לנו את חוק המכר - עוד תיקון ועוד תיקון ועוד תיקון, איפה בקבוצות רכישה? כלום. נאדה.

תודה, אמיר. בבקשה, חבר הכנסת אלי כהן.

אפשר לענות לו, בבקשה?

לא.

אסור?

לא אסור, אבל אחר כך. לא עכשיו.

אני אשמח לתת תשובות - - -

לא, סליחה. יש כאן אנשים שצריכים לדבר.

- - -

אה, אה, יש כאן עוד אנשים שרוצים לדבר.

בני, בני.

קודם כול אני רוצה לברך את יושב-ראש הוועדה חבר הכנסת איתן כבל שקידם את הישיבה היום, וגם אני שהגשתי לצורך העניין הצעת חוק. אני בטוח שאציג אותה גם לחבר הכנסת כבל, ואני בטוח שנמצא שפה משותפת או אפילו נגיש אותה יחד כיוזמים.

אני רוצה לפני זה כמובן לומר שנושא של קבוצות הרכישה זה דבר שנכון שיהיה לו מקום, כמו שאם לא קורית תקלה אז לצורך העניין עוצרים עסק אחר , ובהחלט יש את היתרונות. אני חייב, אגב, לציין בעניין ההצעה שהוגשה היום את המעורבות של לשכת עורכי-הדין, ובמיוחד את הירתמותם של עורך-דין אברהם ללום ועורך-דין יוסי אלישע. אני חושב שיחד גובשה כאן הצעת חוק מאוזנת, סבירה, ועל כך באמת הערכתי הגדולה לשניכם על ההירתמות, וגם לאפי נוה. כאשר ההצעה מדברת על כך שיהיה אפשר להמשיך לעבוד, מכיוון שיש מארגני קבוצות רכישה רציניים. דיברתם על נחשון קויתי, דיברתם על רוני מאנה ואחרים שהם בהחלט אנשים רציניים, וכאן הוזכרו בהצעה כללים שיבטיחו את כספי הרוכשים באמצעות נאמנות, חלוקת התמורה על-פני אורך חיים סביר ומינוי עורך-דין שישמש כנאמן עם ותק. ולכן, נגיש את ההצעה, וכמובן נשמע את הערות הגופים השונים על מנת שיהיו גם קבוצות רכישה, אבל שכספי הרוכשים יובטחו.

זו הצעה מעולה אבל לא שלמה.

תודה, יקירי.

נשמח לקבל הערות.

ביקשתי מרון עובדיה, בבקשה. אריה ביגר, ואחרי זה – שבתאי, ונציגי משרדי ממשלה – רון מלמד. בבקשה, חברים, בקצרה.

נציג 57 משפחות ממעלות, אנחנו תושבי הפריפריה. כבר שלוש וחצי שנים מאז שחתמנו על החוזה, לא יודעים איפה אנחנו נמצאים, זאת הבעיה העיקרית, אין פה שקיפות, הכסף שלנו כמובן יושב איפשהו בחשבון נאמנות שלא קיבלנו - - -

שנייה אחת, ברשותך, תנסה בשתי דקות, זה מה שחשוב לי, את הסיפור כשאתה נכנסת לתוך התהליך הזה.

הגעתי בשעות ערב למעלות, לא לרופא ולא למתווך, הגעתי לרב, הוא היזם של הפרויקט.

רב? או הרב?

רב, הרב. הוא רב.

כאתה אומר הרב, זה הרב של העיר?

הוא רב של קהילה במעלות. עכשיו הוא רב עם כולם, זה די בעייתי. באותו ערב חתמנו על החוזה, כולם הגיעו בלחץ מסיבי.

כבר התקדמת. תרשה לי, אם כבר הגעת ואתה מספר לי את סיפור הדרך שלך כרוכש - דרך איפה נחשפת לזה?

דרך חמי. חמי תושב מעלות ששמע פרסום שיש מין בית חלומות שאפשר לקנות בזול.

שמעת מחמך על בית החלומות בזול, אתה מגיע לאיזה בית של רב, מה הוא מראה לך?

הוא מראה לי תוכניות שלמעשה בדיעבד מסתבר שהן תוכניות - - -

עזוב בדיעבד. אתה הולך אתי כבר לבדיעבד.

ראינו שרטוטים.

כשנכנסת, אתה נכנס למה? זה בית? זה משרד?

הגענו למשרד של עורכת-דין במעלות.

זאת אומרת שהייתה עורכת-דין שם.

הייתה ועדיין קיימת. יש שרטוטים עם מחירים.

מה אומרים לך? אלה השרטוטים.

בית חמישה חדרים, לצורך העניין, 700,000 שקל. לכל הדעות זה מחיר זול.

אני לא מתווך שלך עכשיו. אני רק מנסה להבין את המציאות.

הלחץ שהפעילו עלינו באותו ערב, שאמרו לנו: אם אתם לא חותמים אז לא תזכו במענק של זוגות צעירים 100,000, זה רק היום, סוף החודש, הזדמנות אחרונה. גם אתה היית חותם.

תראה מה זה.

חתמנו. לא רק אני. יצאתי פראייר עם עוד 20 ומשהו משפחות שחתמו באותו ערב. מישהו גזר קופון. מאז ועד היום - - -

סליחה, מה בעצם – השרטוטים היו נכונים?

לא.

של עיר אחרת

השרטוטים היו של חריש, אנחנו במעלות.

את של חריש קיבלנו במעלות.

יש פה שקרים.

כמה שילמתם במעמד חתימת החוזה?

כמה שילמת במזומן?

שילמנו במקום 160,000, שאנחנו לא יודעים איפה הם. יכול להיות שהם בחשבון נאמנות, אבל אין לנו קבלות, אין לנו אסמכתאות.

- - -

פראיירים לא מתים, מתחלפים כל החיים.

קיבלת איזה אסמכתה?

בעל-פה.

אני לא יודע מה להגיד לך.

נכון, אני פראייר, עשיתי טעויות, אבל אני רוכש כמו הרבה רוכשים שיושבים פה, כולנו פראיירים. מישהו צריך להגן עלינו.

גם לכאלה מגיעה הגנה.

נכון. חס וחלילה, לא אמרתי שלא מגיעה לו הגנה. אבל אתה יודע, לפעמים אני מקשיב למקרים כאלה, ואני אומר לך, אני לא רוצה להלקות אותו, הסיטואציה מספיק קשה כדי שאוסיף לו עוד ואלקה אותו יותר ממה שהוא כבר סובל. לכן אני אומר, אחד הדברים היותר חשובים מחקיקה, יותר חשוב מהחקיקה זה לחייב את עשרת הדברות לרוכש דירה. זאת אומרת שברור לו שאם הוא לא יודע לסמן את ה"וי" הזה ליד כל אחד מהסעיפים האלה - - -

זה בלתי ניתן לאכיפה.

זאת לא דירה.

- - -

חברים, סליחה. יוסי, אתה חושב שאני לא יודע? יחד עם זאת, אם גוף מוסמך, משרד הבינוי והשיכון – הרי אתה לא רודף אחרי הרוכש הסופי, אתה לא יודע איפה כל אחד ואחד נמצא. כשעבדתי במשרד הבינוי והשיכון אני זוכר הסתבכויות מן הסוג הזה וזה לא משתנה. אנשים כדי לרכוש ג'ינס לא משאירים, כמו שאמרתי, חנות בתל-אביב בשביל ה-20 שקלים האלה. ורוב האנשים שהסתבכו נכנסו לבית, ראו אותו, כל אחד בסיפור בית החלומות שלו, וזהו, לא בדק לא ראה, אמרו לו, כל הזמן מה אמרו לי, אמרו לי.

מקרה חפציבה בדיוק אותו דבר.

אם אתה יודע לחנך אנשים עוד לפני, זה חשוב, זה לא אמור לבוא במקום, אבל יש דברים שאתה מכניס לתודעה של הרוכשים שהם יודעים, אתה לא הולך לרכוש דירה אם אין לך זה. אותו דבר פה, אתה לא מתחיל את הצעד אם אתה לא יודע להיות נעול עד כמה שאפשר. תודה, אדוני.

אם אפשר עוד שני דברים.

שני משפטים.

דבר אחד חשוב שצריך לחוקק שאין אבני דרך בדרך. כל הדרך אנחנו הולכים, אנחנו לא יודעים לאן אנחנו הולכים. בסוף יהיה לנו בית, אבל בדרך - - -

יש תביעה משפטית, דרך אגב? תבעתם אותם?

רק לפני שבועיים לקחנו עורך-דין כתוצאה מכתבה בתקשורת. בנוסף, נקודה אחרונה אם אפשר, אנחנו לא יודעים למי לפנות, אנחנו כרגע בבעיה, בצרה, אפשר להגיד את זה ככה, לא יודעים למי לפנות. באנו לכאן כדי לעשות רעש כלשהו.

אומר לך את זה כך, אני לא יודע איך אנחנו יכולים לעזור. בכל מקרה תוציא אלינו פנייה, אנסה לפעול מול משרד הבינוי והשיכון, מול הגופים במשרד המשפטים, אני לא יודע. גם אני בעצמי אומר את זה כמי שליווה פרויקטים כאלה בעבר הרחוק - המדינה, כמו עם חפציבה, לא רוצה להגיד דברים, אלי, שאני לא יודע לעמוד בהם או בוודאי להתחייב, בוודאי כמחוקק, אני לא רשות מבצעת. אבל אני בפירוש - - -

כמעט היית. כחוט השערה.

כן, יכול להיות. לך תדע. עכשיו יש בלגן, אולי. צוחק, שאף אחד אפילו לא יעלה בדעתו. שלא פה מישהו יחשוב.

עכשיו לגופו של עניין, מה שאני בעצם מנסה לומר, שאנסה לסייע לכם ככל יכולתי בעניין. תודה. אריה ביגר, בבקשה.

אני רואה-חשבון ואולי הדבר הראשון שאומר לחברי הוועדה, יכעסו עלי חברי רואה-החשבון וגם ידידי עורכי-הדין, אני חושב שאסור שרואה-החשבון שמלווה קבוצה יהיה רואה-חשבון של המארגן, כנ"ל לגבי עורך-הדין. ואסור שרואה-חשבון שמלווה קבוצה ועורך-דין שמלווה קבוצה ירכוש דירות באותה קבוצה.

מסכימים לחלוטין.

אני חושב שהנושא הזה הוא נושא פגום, הוא קיים, ואני חושב שהוא טעם לפגם אדיר. זאת נקודה ראשונה.

זה ניגוד עניינים מובנה, בוודאי.

זה לא מובנה, זה קיים היום.

- - -

אני שמח שהוא עושה מהומה ברחוב, אבל, סליחה הוא אומר את דעתו. חברי, עורך-דין ללום, אתן לך לדבר.

כמו שרואה-חשבון, רבותי, אמור להיות בלתי תלוי בחברה שבה הוא מבקר, ודומני שגם עורך-הדין אמור לא להיות תלוי בקבוצה שאותה הוא מלווה על כל המשמעויות של זה. זאת נקודה ראשונה.

נקודה שנייה שאני רוצה לומר לאלה שחושבים שאולי אפשר להוריד את קבוצות הרכישה. רבותי, כשיש קרקע של 50 מיליון שקל אין הרבה יזמים שיכולים להביא הון עצמי של 50 מיליון שקל. יותר קל לגייס 50 אנשים שכל אחד יביא מיליון שקל לקנות את הקרקע. קבוצות רכישה למשק הישראלי כמשק ולהגדלת אוצר הדירות זה דבר מאוד מאוד חשוב. לכן, עודף רגולציה זה רק טעם לפגם.

נקודה שלישית שאני רוצה לומר לחבר הכנסת אלי כהן, אני לא יודע אם הוא אחראי למה שכתוב היום בעיתון "ידיעות", אם אתה אחראי אין לי מושג, אבל מה שכתוב שם, עיקרי ההצעה, כתובים שם דברים מאוד מאוד חשובים. אבל דבר אחד מאוד מאוד חשוב לא כתוב, ואתה רואה-חשבון למיטב ידיעתי, לא כתוב שהכרחי שכל קבוצה תלווה על-ידי רואה-חשבון.

ופה אני רוצה לומר לחברי הוועדה את הדבר הבא: דעו לכם שהיום הבנקים מלווים, וראיתי שהגברת מבנק דיסקונט - - -

אתה יודע, חשבתי שתיתן כזאת הערה מהותית, ובתור רואה-חשבון באת לעשות לובי לרואי-חשבון. אני אומר לך ברצינות, הייתי בטוח - - -

לא, לא, לא, נתתי - - -

הייתי בטוח שעם כל ההקדמה תיתן לי איזו הערה, ובאמת אני יכול להגיד לך - - -

עכשיו אני גם אעשה בשביל רואי-חשבון - - -

אגב, אני לא אחראי לבד, אלא גם שני החבר'ה כאן שיושבים סייעו רבות.

לא משנה, אז גם אותם. אני מכיר אחד מהם מצוין ואני גם מעיר את זה לו. אני רוצה לומר את הדבר הבא, דעו לכם, וראיתי שהנציגה של בנק דיסקונט כבר עזבה, אבל אני יודע שיש נציגים אחרים, בנק מלווה היום דורש פיקוח של רואה-חשבון. אלא מה הנקודה? כשמתארגנת קבוצה ויש אופציה לקניית הקרקע, ויהיה ליווי פעם בעוד חצי שנה ופעם בעוד שנה – ויהיו עיכובים רבים, ואני לא סתם אומר חצי שנה ושנה, כי זה לוקח הרבה זמן – את הכסף אנשים מתחילים להזרים קודם. יש מקרים רבים שגם קונים את הקרקע, מממשים את האופציה לפני שיש בנק מלווה, זה קורה בהרבה מקרים.

אני רוצה לספר לכם על משרדי עורכי-דין מאוד מכובדים – הם לא יושבים כאן, אז מותר לי גם להגיד את זה, אני כמובן לא אומר שמות – אבל באמת משרדים מאוד מכובדים שליווינו קבוצות שלהם או מלווים גם היום, ואני לא מזלזל בידע המשפטי שלהם ובידע המקצועי שלהם, אבל רבותי, עורכי-דין לא אמונים על אקסל פשוט. ונתקלנו בחשבונות נאמנות שהיו טעויות באקסלים. רואה-חשבון אמון על זה, חי את זה, נושם את זה. עורכי-דין לא אמונים על מספרים, זה לא תפקידם. הם יודעים להגן על זכויות מצוין. ולכן אמרתי, הבנקים המלווים דורשים ליווי ברגע שהם נכנסים לתמונה. אני מציע ליווי מהרגע הראשוני, מהרגע שהנאמן מקבל מקדמה.

כמו ענבל אור עם רואה-החשבון שלה.

אבל אצל ענבל אור הוא רואה-החשבון של החברה, הוא לא רואה-החשבון המלווה, זה חוסר הבנה בעניין. אני לא רוצה לדבר על אף אחד.

משפט אחרון, אריה.

משפט אחרון, שאני חושב שהכרחי רואה-חשבון, ופה אני באמת דואג לכולם, לא רק לאנשי המקצוע אלא גם לאנשים. שיהיה רואה-חשבון החל מהרגע הראשוני שמתחיל להתקבל כסף בקבוצה. תודה רבה.

תודה. עכשיו אתה תדבר, ואחרי זה – אבי ללום.

הייתי רוצה מכל הישיבה הזאת לצאת עם מה שנקרא עשרת הדיברות, שעליהם דיברת, לאחד שבא לרכוש בקבוצת רכישה ואין סיכוי שהוא ייפול. הייתי מתחיל בזה שקודם כול לכל משווק שמשווק דירות אין מושג לשווק יחידה שלא באה לעולם. כמו שמינהל מקרקעי ישראל לא הוציא לשיווק יחידות שלא מאושרות על בסיס תב"ע, אותו דבר מארגן לא יוכל לשווק יחידות שלא קיימות. אם יש בתב"ע 120 יחידות הוא ישווק 120 יחידות ולא 180 או 200.

אבל זה רגיל. מי עושה דברים אחרים?

- - -

ראה קבוצת ענבל אור, זה בדיוק מה שהיה. מפה התחילה הבעיה. זה קורה, והרבה.

אני רוצה להוסיף מילה אחת.

בבקשה.

במקרה שיש תוספת של תקנת שבס, שכולם מכירים אותה, או תוספת שרשומה על שמו של השר כחלון שאפשר להוסיף יחידות דיור, אפשר לקבוע ברגולציה שהיה והקבוצה כקבוצה – זה לא תפקידו של המארגן – רוצה למכור קרקע נוספת כדי לקבל כסף ולהוזיל על-ידי כך את הפרויקט - עד שזה יאושר סטטוטורית ויהיה היתר בנייה הכסף יהיה מופקד בנאמנות לצורך הדין, כדי שהיה ולא יאושר יוכל להיות מוחזר.

תודה.

תודה על התיקון, ואני שמח על זה. הנקודה השנייה זה שגם הלקוח יהיה מחויב או לא מחויב, רק שידע שהוא צריך להיות מיוצג על-ידי עורך-דין, חוץ מהעורך-דין של הקבוצה שבהחלט יש לו אינטרסים לקבוצה, שהלקוח ידע שהוא צריך להביא עורך-דין. ברוב המקרים בהם עורכי-הדין מטעם הלקוח הביאו עורך-דין, ברוב המקרים לאותו לקוח לא היו סימני שאלה לאן הוא נכנס, וזה מאוד חשוב.

נקודה נוספת זאת טיוטת דוח אפס ככל שניתן. ברור לי שאי-אפשר לקבוע את זהותו של הקבלן מלכתחילה, ולכן אי-אפשר לדעת את מחיר הדירה הסופית.

פה אתם צריכים לשנות - - -

תן לי, בבקשה, לסיים.

רוני, רוני, דיברת פה בשביל כולם, תן לו, עד שהגיע תורו.

ברור לי שלא ניתן לקבוע את מחיר הדירה הסופי מלכתחילה, כי אחרת נהיה מוגדרים על-ידי המדינה כקבלנים. אבל ברור לי גם כן שאפשר לעשות טיוטת דוח אפס, שהטיוטה תהיה פחות או יותר על בסיס הצעות או על בסיס כל מיני נתונים שכבר כן ידועים.

אומדן עלויות משוער.

רגע, עוד לא הגעתי לשמאי, שנייה.

זה קרקעות חקלאיות.

בנוסף, אני מסכים עם זה שצריך להיות לא רואה-חשבון, אלא אפילו מנהל חשבונות שילווה את הפרויקט מתחילתו. כלומר, נכנס כסף בנאמנות, שרואה-החשבון ידע שנכנס כסף בנאמנות על שם מסוים. למה זה טוב? פשוט. בן-אדם רוצה לדעת כמה הוא שילם עד כה, יש לו אצל רואה-החשבון של הקבוצה, וזה יכול להיות גם של הקבוצה, גם לא חייב להיות חיצוני. אחרי זה נכנס הרואה-חשבון של הבנק, וזה בסדר.

דבר נוסף. עדיין לא הוגדרה קבוצת רכישה כישות משפטית. אנחנו נתקלים בכל מיני מקומות בנושא סוגיות החזרי מע"מ. מארגנים יכולים לדחוף כל מיני החזרים של מע"מ באופן אישי. אני חושב שברגע שהקבוצה תוגדר כישות משפטית – צריך למצוא את הנוסחה – אני חושב שזה ייתן מענה לבעיות אחרות.

משפט אחרון, ברשותך.

כשמדובר ביחידות דיור לא אמור להיות החזר מס.

יש לי עוד כמה. זה ייטיב. תאמין לי, מי שיבדוק אחד אחד לא ייפול.

תן לי שנייה. מה שאני מבקש - - -

אוי ואבוי אם יהיה. ברור, לא אמרתי שזה החזר מע"מ.

במגורים אין החזרי מע"מ, רק בפרויקטים מסחריים.

פשוט שלא תעשה שימוש בחשבונית - - -

קויתי, קטש, אתה מדבר אתי. אתה יכול לדבר עם קויתי אחר כך כמה שאתה רוצה. אני מבקש ממך, הבנו את הרעיון, תעביר לי את זה בכתב. כשנשב ונקיים את כל הדיונים שלנו על זה, נשמח מאוד לכל הערה.

ברשותך.

משפט אחרון.

ציינה אחת מהדוברות כאן שהיא ראתה פרסומות באיילון – יש מארגני קבוצות רכישה גם היום שלוקחות מעבר לדמי רישום, לוקחים סכום גבוה מאוד. לאחר מכן נמצא את עצמנו איפשהו נופלים עם הקבוצות האלה. אני מציע שמארגן קבוצת רכישה מלבד דמי ההרשמה לא יגבה מאומה בשלב הראשון עד לאחר זכייה בקרקע או עד לאחר רכישת הקרקע. דבר נוסף, גובה תקרת מחיר הקרקע.

זהו. עזוב. הרעיון ברור. תודה לך. אני מודה לך. עורך-דין אבי ללום.

אנחנו עוד נדון בנושא הזה.

אדוני יושב-ראש הוועדה, חבר הכנסת אלי כהן, חברי, מכובדי, אנחנו בלשכת עורכי-הדין בשלושת השבועות האחרונים השקענו – ואני באופן אישי למעלה משבועיים התעסקתי אך ורק בהצעת החוק – עבדנו קשה. כל חברי עורכי-הדין קיבלו את הצעת החוק על מנת להגיב עליה. עשינו עבודה מאוד משמעותית. וכמובן, חבר הכנסת אלי כהן, על מנת להגיש הצעת חוק שהוגשה כבר, שהצעת החוק הזאת תאפשר את אותן קבוצות רכישה שעדיין ניתן יהיה לעשות, אבל יחד עם זאת שתהיה רגולציה.

אני כמובן רוצה לומר על עצם הדיון הזה, דיון חשוב מאוד, שרגולציה חשובה במינון הנכון, ולא יודע לגבי לשכת רואה-החשבון, הם לא פה, אמרו מילה אחת לגבי אחריות של רואה-חשבון. בלשכת עורכי-דין אמרנו את זה בעבר, ואני אומר את זה כאן כסגן יושב-ראש הלשכה, מי שעשה טעות, יש את המוסדות הרלוונטיים שידונו בזה. אנחנו רוצים לעשות סדר, רוצים שהדברים יהיו ברורים. אמר פה גם יושב-ראש הלשכה שאין רגולציה היום, הדברים לא ברורים ומי מנהל אותם. כל אחד יכול לנהל את חשבון הנאמנות.

אנחנו באים כלשכת עורכי-הדין ומבקשים שחשבון נאמנות ינוהל אך ורק על-ידי עורכי-דין עם ניסיון מעל חמש שנים, שיש שם גם זכות להיות מאמנים. אנחנו מגדירים שלא כל אחד יוכל לנהל, מדובר לפעמים על עשרות מיליונים ויותר מכך. אנחנו מבקשים שתהיה הגדרה. לא אציג את כל הצעת החוק. אני רק רוצה שיהיו כמה דברים עיקריים:

אומדן עלויות – להציג דוח אפס בשלב הראשון זה לא אפשרי, ההפך, זה ייצור הטעיה הרבה יותר גדולה. אנחנו אומרים: בדקנו את זה גם עם לשכת השמאים, הם תומכים בזה וחושבים שזה נכון, אומדן עלויות משוער שייתן אינדיקציה כמו שאנחנו מדברים על תקן 2. הצעת חוק, דרך אגב, שתוגש בימים הקרובים בנושא קרקעות חקלאיות. אנחנו חושבים שזה צריך להיות שם.

אחריות ושקיפות – אני באמת לא אאריך, אדוני היושב-ראש – אנחנו רוצים שקיפות. אמר פה יושב-ראש הלשכה, אני חושב שבשיחה שהייתה לנו עוד בלשכת עורכי-הדין, אמרנו: אנחנו לא מוכנים שעורך-דין יהיה גם עורך-הדין של הקבוצה, ובדלת השנייה הוא יהיה המארגן. אנחנו נגד זה, לא יושב פה אף אחד כזה, אבל אני אומר: זה לא ייתכן, אנחנו כלשכה שוללים את זה, חושבים שזה לא תקין וזה לא צריך לקרות. זה דבר שגם עבר בהצבעה בלשכה.

הגדרת הנאמן – דיברנו, אנחנו רוצים תקנון אחיד שיחול בכלל קבוצות הרכישה, שתהיה התנהלות ברורה על איך הם עובדים. מכירת זכויות מעבר לתב"ע – אני חושב שאנשים שיושבים פה לא מכירים את זה באמת. מי שמוכר זכויות מעבר לתב"ע, צריך להיות מנגנון מאוד מאוד ברור, בטוח כסף לא יכול להיות משוחרר לצרכי רכישת המקרקעין. דרך אגב, אדוני היושב-ראש, אני שומע על לא מעט קבוצות קטנות שבחלק מהערים עשו קבוצה של 30 יחידות, אבל למעשה התב"ע מתירה רק 20. חלקם רשומים עליהם כי הם עושים איזשהם מנגנוני איזון היום, מפחדים וסוגרים את העניין.

אסיים. יושבים פה נציגים מרשות המסים, בלי שרשות המסים תהיה חלק אינטגרלי מהצעת החוק ותהיה חלק אינטגרלי מכל דבר שנקדם לא יהיה ניתן לעשות כלום. המארגנים היום מפחדים. אני רוצה באמת בכמה משפטים קצרים - יושב-ראש פורום המסים יוסי אלישע.

ממש משפטים קצרים, ברשותך. תודה.

אני רק רוצה להסביר למה אנחנו חושבים שהמעורבות של רשות המסים חשובה כל כך במקרה הזה. בעצם המקום היחיד שיש הגדרה היום של מארגן ושל קבוצת רכישה זה בחוק מיסוי מקרקעין. בעצם המדינה אמרה: בכל הוועדות – והיו דיונים ארוכים ומשמעותיים בנושא הזה – מדובר בטייס אוטומטי, מסכת חוזים שמאפשרת קבלת דירה בסופו של דבר. בוא נאמר שזה תרם לא מעט גם לבלבול שיש לציבור היום, שהממשק הראשון שיש לו עם המדינה זה אותו טופס שהוא ממלא, וכשהוא ממלא הוא ממלא שהוא רכש דירה. זאת אומרת, גם בהיבט הזה זה לא סייע הרבה, אבל זאת העמדה שלהם, ונכון לעכשיו זאת החקיקה וזה מה שיש.

צריך להבין שבין קבוצות רכישה לבין קבלן יש הבדל, וההבדל הזה בא לידי ביטוי גם באופן המיסוי. קבלן הוא מי שמוכר מוצר מוגמר עם בטוחות ועם מועד יעד. קבוצת הרכישה זה בדיוק כמו שותפות, נכנסים למיזם עם סיכון-סיכוי כפי שהוא, ולכן המיסוי צריך ואמור להיות שונה.

דיברו פה החברים על זה שרוצים אולי, רגע, בוא נחכה ונבנה מנגנון שאפשר לעשות את הליווי לפני או בוא נראה אולי נתקשר עם קבלן, אז צריך להבין איפה אנחנו עומדים. בעולם כזה הרעיון של הצעת החוק שניסחנו היא לעשות איזשהו איזון. אנחנו לא בונים מסלול זהב ליזמות עכשיו.

ברור.

אם עכשיו אתה תבנה מסלול כשבעצם אני מתקשר עם הקבלן, אני עושה הסכם ליווי, ורק אחר כך אני בא לקבוצה, גם לא יהיו יותר קבלנים בישראל, כולם יעשו את קבוצות הרכישה. ולכן, המשמעות היא שהצעת החוק מנסה לטפל בכספי הרוכשים, באבטחה שלהם באמצעות כל מיני אלמנטים של נאמנויות כאלה או אחרות, מבלי שזה נוגע בעצם לאחריות של הגורם המארגן. אנחנו לא רוצים שהמנגנון הזה יגדיל או יגביר את הנושא של סיכון והשליטה של המארגן, בשביל לא לגרום לו למיסוי נוסף שיפיל בעצם את העניין.

תודה. אני עושה את הסוף. רן מלמד, בני פרץ בקצרה, נציגת משרד המשפטים – את חייבת? אני פשוט נותן לך להקשיב פה לכל הדברים. יש כאן נציג של משרד ממשלתי נוסף? מי?

ממינהל התכנון.

אבל ראיתי שהתבאסת כששאלתי אם יש עוד מישהו.

יניב כהן מרשות המסים נמצא פה, אז אולי הוא יכול.

מרשות מקרקעי ישראל.

אוקיי.

מרשות המסים.

נחתם היום יפה פה. מקשיבים, מפיקים לקחים, אני עוזר לכם. רן, בבקשה.

תודה. מלבד זה שאני חושב שברור לנו היום שיש קבוצות רכישה מקצועיות יותר ופחות וצריך לטפל בהסדרה שלהן, אני רוצה להאיר את עיניכם בעוד כשל שהולך ומתברר, לפחות במרכזים שלנו בשבועות האחרונים, וזה אנשים שנכנסים לקבוצות רכישה וצריכים לשלם סכומים של מאות אלפי שקלים ואין להם את הכסף בהישג יד, הם לוקחים הלוואות מהבנקים כדי לשלם את הכסף הזה. ההלוואות האלה הן לא משכנתה, הן הלוואות בלון שאמורות בעצם להתחלף ברגע שהדירה כבר מתחילה לעמוד על תילה, ויש משהו שאפשר למשכן לטובת הבנקים.

מתחילים להיות מקרים, אדוני היושב-ראש, אני חושב שזה נתון חשוב, שאנשים בגלל עיכוב בהליכים השונים לא מצליחים לעמוד בהחזר הלוואות הבלון או אפילו לא בריביות שדורשים מהם הבנקים. הם מגיעים למצב שהם גם יאבדו את הדירה שאולי בסופו של דבר תקום, אבל הם בטח יאבדו את ההון העצמי שהיה להם כדי לרכוש דירה, בטח אם זאת דירה ראשונה. וצריך לתת גם לנושא הזה של המימון הבנקאי את הדעת. תודה.

תודה. בני פרץ, בבקשה, ממש קצר.

אני פעיל חברתי עוד מתקופת הפנתרים השחורים ומכיר את הכנסת, אני נחשב חבר הכנסת ה-121. באמת, כולם מתחלפים, אני היחיד שעדיין נשאר פה.

נבחר על-ידי העם.

חברים, דבר שוטף.

אני לא נבחר ולא כלום, אז אני רוצה, אדוני היושב-ראש, באמת להתייחס לנושא הזה שכל הזמן אני שומע על חשבון הנאמנות, והפחד הזה מהבנק כדי לא להפוך לקבלנים. אני חושב שצריך לערב גם את חשבון הנאמנות וגם ערבות בנקאית כדי לכסות, כי תמיד בקבוצות הרכישה האלה, כאשר גם בצל הקבלנים או שמישהו נופל, מי שמשלם זה האזרח הקטן. אתה זוכר בקדנציה הקודמת עם הנושא של השר"פ איך קראתי לזה? לא שבועת הרופא, אלא כבר נהיה שבועת הערסים. פה הם הפכו מקבוצת רכישה לקבוצות להונאת הרוכשים.

בנושא הזה, עם כל הכבוד למר מאנה ולמר קויתי, אני חושב שהגיע הזמן לעשות סדר חזק שהאזרח הקטן – לעשות נהפוך הוא – לא האזרח הקטן ישלם וכונס הנכסים שהמרוויח והבנקים שמקבלים וכל מי שחייבים להם, והאזרח הקטן והפשוט שלקחת את כל ההלוואות נשאר ערום ועריה.

אני חושב שאם נעשה את זה ונהפוך הוא, אז נראה את אותן חברות רכישה. אני חושב שנושא עורכי-דין והאיש שדיבר שם ליד הגברת האדומה, שמוכרים לך אדמות של קיבוצים או אדמות חקלאיות ומוכרים אותם בתור אללה איזה בניינים ואיזה פאר, דיבר דווקא בנועם. ואני חושב, עם כל הכבוד למאנה ולקויתי, צריך לחנוק את הנושא של קבוצות הרכישה ממש חנק אחד גדול, שיתחילו לבנות רק עשר דירות ותודה רבה. לא יותר מזה. כי האזרח הקטן והפשוט, תסלח לי מאוד, הוא משלם. כשאתה תיפול הוא ישלם. הרוכשים ייפלו.

כולם אותו דבר?

רוני.

ענבל אור, אני אסביר לך, אדוני היושב-ראש, מילה אחת, ענבל אור זאת טיפה בים שהופכת להיות צונאמי בקרוב. ואתה שומע כמה קבוצות פה שנפלו ועוד לא יודעים עליהם. צונאמי הולך להיות.

משפט אחרון, בני, תודה.

ואני אומר לך לסיום, אדוני היושב-ראש, הגיע הזמן לחשוב על האזרח הקטן שבוחר בחברי הכנסת ובמפלגות, לבוא לפה ולייצג אותו, שהוא הראשון שיקבל את זכויותיו ולא הבנקים ולא החובות ולא כונס הנכסים.

תודה, בני. לפני שאני נותן לך. מי נציג רשות המס? יניב, יש לכם איזו אמירה משמעותית מהשיחה?

בקצרה. שלום, מוזכר פה בהרבה אפשרויות שרוצים להטיל כל מיני מגבלות רגולטוריות כאלה ואחרות על הקבוצה, על המארגנים של הקבוצה, ואני מתחבר למה שאמר עורך-דין יוסי אלישע, הוזכר פה לקבוע מועד מסירה, לקבוע מחיר, לאפשר לחתום עם הקבלן עוד לפני בכלל שיש חברי קבוצה.

מנקודת מבט שלך.

אז אני אומר שלכל הדברים האלה מנקודת מבט של רשות המסים יש השלכות לעניין המיסוי, כי היוםל קבוצת רכישה שמוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין יש הגדרה מדויקת, מתמסה לא כמו קבלן. כלומר, המארגן לא מתמסה כמו קבלן. ברגע שיוטלו מגבלות בצורה לא מאוזנת, כלומר, בסופו של דבר יהפכו אותם לקבלן, אז גם המיסוי בלית ברירה יצטרך להיות כמו של יזם ולא כמו של קבוצה. ולכן צריך למצוא פה – ונשמח לראות כמובן את הצעת החוק הזאת כדי שנראה האם היא באמת לא גורמת למארגן להיחשב כיזם.

נציג רמ"י, השאלה שאני רוצה לשאול אותך: כמה פרויקטים שהם קבוצות רכישה נעשות דרככם? יש לכם נתונים?

לנו אין נתונים של קבוצות רכישה, הם משתתפים במכרזים בדיוק כמו - - -

כן, אני יודע, ברור לי, אני מבין את זה, אבל אמרתי שאולי.

לצערנו, נתקלנו בקבוצות רכישה במקרים שאנחנו רואים את ההצעות כשפוגשים אותן אחרי שפותחים את תיבות המכרזים. במקרים מסוימים נתקלנו בהם כשהיו מקרים לחשש לתיאום מחירים, אז פגשנו את הקבוצות, אפילו את החברים של הקבוצות בתהליכים האלה. היום, למעשה, כשרוב השיווקים של בנייה רוויה במתכונת של "מחיר למשתכן", קבוצות רכישה לא רשאיות להשתתף בשיווקים האלה, כך שלמעשה ברוב רובם של השיווקים היום קבוצות הרכישה לא נכנסות למכרזי המינהל במתכונת "מחיר למשתכן".

עלא כיפאק. גברתי נציגת משרד המשפטים.

כמה דברים. דבר ראשון, שרת המשפטים הורתה בהסכמת השרים האחרים הרלוונטיים על הקמת צוות בין-משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה האזרחי.

מי?

ארז קמיניץ שמתנצל שהוא לא הגיע.

אה, חברנו.

הצוות תוך 60 יום מהקמתו, שזה ממש בזמן הקרוב, ימליץ על ההסדרה הנדרשת.

מתי הוא מונה?

השרה הורתה על ההקמה. אנחנו כרגע מחכים לתשובה של המשרדים האחרים.

כמו בחקיקה. אז אני אשאל ממתי סופרים את ה-60?

מרגע שנקבל כתבי מינוי מהשרים האחרים. זה משהו שמאוד מאוד חשוב לשרה, ואנחנו באמת מנסים לקדם את זה כמה שיותר מהר. תיקבע ישיבה בהקדם, וכמובן שגם רשות המסים שהיו פה יהיו חלק ממנו, גם בנק ישראל, האוצר, משרד השיכון וגם הרשות להגנת הצרכן. כל אלה יהיו חברים בצוות.

הם מבקשים קבוצת רכישה, ואז יתחילו לבוא - - -

גם קיבלנו את הצעת החוק שהציגו פה מלשכת – השרה העבירה אלינו את הצעת החוק של חבר הכנסת כהן, אז גם אותה כמובן נראה ונבחן.

קבענו להציג אותה.

כן, נכון, נקבעה כבר ישיבה אצלנו גם בהשתתפותכם. ואנחנו חושבים שראוי בנושא הזה שתהיה הסדרה ממשלתית. כלומר, אנחנו באמת חושבים שנכון לעשות מאמצים שזאת תהיה הסדרה בשיתוף מול כל גורמי הממשלה ולא בדרך של הצעה פרטית. נקודת המוצא היא כמו שהרבה אמרו פה, זה שלא צריך להרוג את כל התחום הזה של קבוצות הרכישה. אנחנו לא רוצים לשפוך את התינוק עם המים כמו שאמרנו, אלא באמת פשוט להוציא, אני לא יודעת אם זה הגורמים הבעייתיים, את מי שמנהל שלא כדין, אבל כן לשמור על התחום הזה ועל המושג הזה. היו באמת בעבר דיונים ממשלתיים, ולצערנו הם לא הבשילו לכדי חקיקה, אבל עכשיו לאור המקרה האחרון אנחנו באמת פועלים לחיקוקים.

תודה לך. אני רוצה, ברשותכם, לסכם. יש משהו שעוד לא אמרו?

בוודאי. אני מתכללת פרויקטים של התחדשות עירונית כבר כעשר שנים.

אני מציע לך להוציא את המסטיק כי יהיה לך קשה לדבר.

טוב, המורה. התלבטתי אם ללעוס או להוציא.

ראיתי. עזרתי לך.

באיזו עיר את עובדת?

אני עובדת בכל הארץ, אני יושבת באופן קבוע בכל הדיונים של ההתחדשות העירונית אצל אלי כהן. אני באה בכלל מתחומים של שיווק, תכלול פרויקטים. במקור המקצוע הראשון שלי - -

רופאה.

- - היה קופירייטינג. לא, אני לא רופאה. לא רוצה. רגישה מדי לעניין. אני באה מתחומים של אסטרטגיה ותכלול, ולכן מה שאומר כאן יכול לסכם וגם לענות לדברים של רואת-החשבון שטרק, של מיכל כספי, של פייגלין, ועוד כמה דברים. כמו שאני אומרת גם לאלי כהן כל הזמן, מה שצריך להבין קודם כול זה את האבולוציה, איך הגענו עד כה. אז בהתחלה היו קבוצות רכישה, ופה - - -

יקירתי, עשי לי טובה, היסטוריה זה בהתחלת הדיון. אנחנו בסוף הדיון.

- - -

הגיע זמן קריאת שמע של שחרית. אני צריך לתקתק את זה ולסכם. נתתי לך מפאת כבודך לומר כמה מילים. אנא, שניים וחצי משפטים, תשכילי אותנו.

מה שאני אומרת הוא שקבוצות הרכישה, בניגוד למה שאמרה רואת-חשבון שטרק, במקור היא דיברה על משהו שנרמס כמקדם סיכון, ואני חושבת שזה לא כך, כי המטרה הייתה לחסוך ללא סיכון. זאת אומרת, פרסום ורווח קבלני. כי מארגנים מקבלים רווח, מסתפקים ברווח הרבה יותר נמוך, ואז מן הסתם עלו כאן טרמפיסטים שבעצם הפכו לקבלנים בפועל, חוץ מכמה שנשארו מכובדים כמו קויתי. אמרתי לו, אני לא יודעת איך הוא יצליח לצאת מהחדר ורוני מאנה וכו'.

תגיד לי, אני יכול להרים את המשואה שנה הבאה, כבל?

למה? בוני הארץ יותר, הם אמרו שהם בנו יותר.

- - -

אני חושב שטעית במספר. נראה לי ש-2,000 זה נמוך מדי בשבילך.

חבר'ה, לא להתלהב. בואו נתקדם.

אני רוצה לשמור על רצף ולומר שמה שאנחנו רואים היום זה קבלנים בפועל, חוץ מכמה חסידים שנשארו. ויש כמובן קבוצות רוכשים כמו "חבר" וכל אלה שהיזם מרוויח בערך אותו דבר, הוא רק חוסך כאן את הנושא של - - -

מה גברתי רוצה לומר לי שאני אשכיל?

אני אומרת שאנחנו צריכים לבדוק מחדש את הטרמינולוגיה - מהי קבוצת רכישה, מהו הקבלן - - -

אמרתי זאת בפתיחת דברי, וגם אומר את זה בסוף.

ויכול להיות שצריך לחשוב על הגדרה חדשה ולהיצמד אליה, משהו שהוא בין קבוצת רוכשים לבין קבוצת רכישה. תודה לך.

תודה.

איתן כבל, ממש משפט.

למדליק המשואה.

זה משפט אזהרה פשוט, באמת לתשומת לב. משפט אזהרה, שלא תגידו שלא הזהרתי, כי על קבוצות הרכישה הזהרתי עוד לפני עשר שנים. יש את הנושא של התחדשות עירונית, פינוי-בינוי, תמ"א 38/2, אני נתקל בהמון מאכרים.

אתה אומר שזה הסיפור הבא.

זה הסיפור הבא.

כן, אני אומר לך.

היה שקט קצת בהתחדשות עירונית.

הרבה הרבה מאכרים מחתימים אנשים, רושמים הערות אזהרה לטובתם, ובסופו של דבר הולכים ומדלגים ומחפשים יזם כזה או אחר בנושא הזה. אם חוק המאכרים בנושא הזה לא יבשיל ולא ייושם זה יהיה המפגש הבא אתך פה בוועדת הכלכלה.

למה? מה?

למה? מה קרה לך? מה, אני פה חותם קבע?

סליחה?

- - -

לא חשוב, לא הבנת, לא נורא. חברים, ברשותך, קויתי, עשיתי לך את הכבוד כי כולם החמיאו לך, אז תרשה לי לסכם.

ברשותכם, תראו, זה נושא אולי הכי כבד שהיום מתקיים בשוק. נשאלתי על-ידי אחד מכלי התקשורת: למה, למשל, כשליזם או לאיזה טייקון עושים תספורת לא הייתה עליו התלהמות כזו כמו שיש על ענבל אור. ואני אמרתי, לא כגורם שמנסה להיות מומחה, כשאותו טייקון גם אם עשה את אשר עשה, בסוף זה מתפרס על קבוצה כל כך גדולה של אנשים, שגם אם הם חוטפים פחות מרגישים את זה. פה בקבוצות הרכישה זה פשוט כל אחד עולם ומלואו. בעצם, הרוב המכריע של האנשים ששמענו, מעט מן המעט של האנשים כאן סביב השולחן, שפשוט חרב עליהם עולמם. זאת אומרת, כשרוצים להגיד מהו המושג "חרב עליו עולמו", זה כשבן-אדם גם רכש בית, גם לא קיבל בית, וגם כנראה לא יקבל בית.

הוא גם לא ידע שהוא לא רכש בית.

הוא גם לא ידע בכלל. תקשיבו, מה אני בעצם, ברשותכם, רוצה לומר?

שהמארגן עשה תספורת.

כן, אבל זאת לא תספורת כבר. ברשותכם, אני רוצה לחלק את זה לשלושה חלקים – ואני אומר גם למשרד המשפטים – הדבר הראשון זה להיפגש עם ארז קמיניץ שעומד בראש הוועדה, אני רוצה להביא בפניו גם את השיח הזה מעבר למה - - - , וגם להציב לו את אבני הדרך שאני חושב שראוי וצריך לטפל בהם מעבר לעניין החקיקה שמונחת וכל הדברים האלה. לראות ממנו, גם להקשיב לו, מה הלו"ז שהוא רואה, כי כל יום שעובר והשוק הזה – הרי מה העניין? זה הכול עליות ומורדות, יש גל, אם לא מתעסקים אתו הוא חולף עד הגל הבא. ולכן, הדבר הראשון שאתבע אותו עוד לפני החקיקה זה לצאת בקמפיין שיודע להסביר לאנשים את הכללים לרכישת בית.

אבל זה לא בית, זה קרקע או זכויות.

חברים יקרים, האמינו לי, אני מבין. כל המכלול - אם יש אחד שהלך קנה דירה מקבלן, אחד קנה אותה בקבוצת רכישה, אחד קנה קרקע, אחד קנה מ"אדמה", ואחד קנה את זה מלא יודע מה.

יד שנייה.

יד שנייה. מה שאני מנסה לומר, בסוף בסוף בסוף בכל אחת מן הקבוצות שמניתי מדובר בהשקעה של חיים. אני לא מדבר על מישהו שקנה דירה שנייה-שלישית-רביעית שלו, שגם שם – בראש ובראשונה לאלה שבסוף בסוף נשארים חסרי כול, צריך שתיקבע מפת דרכים לרוכש הדירה או למשתתף בקבוצות כאלה ואחרות.

אדוני הסגן, אם בדרך הזו נצליח אפילו במעט לגרום ל-x אנשים להינצל מלהיכנס לתוך תהליכים כאלה כבר את שלנו עשינו עוד לפני שהרמנו לבנה אחת, עוד לפני שעסקתי בשאלות שאתה מעלה, שהן שאלות שצריך לתת עליהן את המענה. אני לא מנפנף אותן. אני רק אומר, עד שיסתיימו כל התהליכים חובתה של הרשות המבצעת - משרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון, שאלה דברים שאמורים להיות מונחים לפתחו.

בזמנו, אני זוכר את זה במשרד הבינוי והשיכון בתחילת שנות ה-90 כשהתחילה בנייה כפי שלא הייתה מאז ומעולם, והתחילו – הסיפור הזה זה סוג של דז'ה-וו רק ממקום אחר. הייתי שם. והמדינה יזמה קמפיין שבו – לא המצאתי את המשפט של הג'ינס, הוא כבר משנות ה-90, זה לא שעכשיו הייתה לי הארה. כבר אז ראיתי את הדברים האלה כשהייתי בתפקיד בכיר במשרד הבינוי והשיכון, וראיתי את האנשים מגיעים לפתחנו. והמשרד יצא באיזה סוג של קמפיין שנתן לאנשים כלים בסיסיים, שהוא ידע: אתה לא הולך לרכוש, להשתתף, לקנות, אלא אם כן. פשוט בתוך הגל הזה באופן טבעי כשבנו מאות אלפי יחידות דיור, אז באופן טבעי גם נכנסו לתוך התהליכים האלה, כמו בכל דבר, כל מיני כאלה שרצו לנצל הזדמנויות.

המגזר החרדי - אני הולך להיפגש עם חברי הכנסת שלכם, שמייצגים את המגזר החרדי, הנתונים שנתת הם נתונים מזעזעים. ואם בתוך הקהילה קל יותר – זה לא חס וחלילה כי הם פחות מבינים או פחות יודעים מהשאר, אלא בגלל צורת ההתאגדות והצורה של היכולת לקבל אמון בתוך החברה הדתית סלש, עוד יותר, החרדית, אז הסיכוי שאנשים כמוכם ייפלו בפח גדול באופן טבעי, ומי שמכיר, ואני באתי מהעולם הזה. אז אני גם – כן, כן, כן, יש לי עבר שחור. מתוך העולם הזה, כשאתה רואה אותו מקרוב אז אתה יודע שהסיכויים של הקבוצות האלה ליפול יותר גדולים.

לכן לסיכום, אני הולך כיו"ר ועדת הכלכלה להוביל את הסדרת הנושא. אם הממשלה לא תשנס מותניים לעשות את המעשה לאלתר, וזאת חובתה, דרך אגב, זו חובתה. והיום כבר כשיש הצעות חוק מונחות של לשכת עורכי-הדין שעשתה כברת דרך ארוכה בהכנת הצעת חוק, יש עוד גורמים נוספים שנכנסו לתוך החלל הזה כמו הגברת כספי שהניחה פה הצעה, וקבוצות נוספות ואחרות.

איילת נחמיאס.

חברת הכנסת איילת נחמיאס ורבין, אני מודע לזה, ועוד אחרים. נקודת המוצא היא שבסוף יהיה סוג של חקיקה בסדר גודל כזה ראוי שתוביל אותה ממשלה. ורק כשממשלה לא יודעת לעשות דברים כאלה, ולפעמים זה לצערי קורה, ולפעמים הרבה, אז חברי הכנסת נאלצים לגרום לה, לרשות המבצעת, לפעול ולקדם את התהליך.

אז כמו שאמרתי לכם, אני נחוש ללוות את העניין הזה. מבחינת ועדת הכלכלה ב-11 השבועות הקרובים זה נושא שנלווה מקרוב ונראה את ההתפתחות שלו. וגם נוציא מכתב גם לשרת המשפטים, גם לשר הבינוי והשיכון, גם לשר האוצר על בסיס הדברים שנאמרו כאן על הצורך המיידי. כי כפי שאמרו כאן אנשים שמבינים, אני לא מבין כמוהם, שיש עוד רבים וטובים שכנראה הם בדרך להתרסקות ועדיין לא יודעים עליהם.

זה הצונאמי.

והנושא הנוסף שאני מבקש כבר את ההתייחסות שלו נוגע כבר עכשיו לגבי הטיפול בתמ"א 38. איזה משרד? הבינוי והשיכון נדמה לי עוסק בזה, נכון?

יש הצעת חוק המאכרים - - -

- - -

משרד הבינוי והשיכון, לדעתי, מגיש את הצעת החוק הזאת.

עוד לא הבשיל.

יקירה, כיוון שאני רק נראה טוב אבל אני ותיק פה, ותמיד כשעולה נושא, אומרים: במקרה, הנה, כבר עובדים על חוק.

לא, יש.

סליחה, תרשי לי. אני תמיד אומר: אם הכול יסתדר בסדר, מה טובו אוהליך יעקב משכנותיך ישראל. אבל כיוון שהנחת העבודה שלי, עד שלא ראיתי, לא השתכנעתי. האמת, לא חשבתי על זה. וזה נכון - כל הפינוי-בינוי, כל התמ"אות האלה זה נושא שפתאום קלטתי כמה אני שומע ליד האוזן שלי את העניין הזה.

רק אגיד איפה זה עומד.

בבקשה.

זה עבר קריאה ראשונה, וזה בוועדה של אלי כהן, ועדה של הרשות להתחדשות עירונית, שם זה נידון בהכנה לקריאה שנייה ושלישית.

מחר בשעה שתיים ההקראה.

יקירה, אני לא לו"ז הוועדה של אלי כהן, סליחה. ארצה לראות מקרוב שלנקודות שהעלו קויתי ואחרים בנושא של תמ"א 38 ופינוי-בינוי אכן ניתן בחוק הזה מענה. מה שהם כיוונו שזה באמת ניתן. זה קצת יותר מורכב מלהגיד מאכרים. זה לא חייב להיות מאכר כדי שאתה תתרסק או תכניס אנשים לתוך מערכת שאין ממנה - - -

לא קוראים להם מאכרים, מארגנים.

ברור, לא משנה. העניין ברור.

איתן, לומר לך רק מילה, החוק הוא חוק מורכב, הוא חוק שלוקח את כל ההיבטים בחשבון. כמובן הגבנו לחוק, ואין לי ספק שהוא יפתור את הסיפור הזה. אבל בוא לא נציג אותו, כי אנחנו רוצים תמ"א 38 במדינת ישראל, - - - בזה לתופעה שקרתה פה כרגע עם קבוצות הרכישה.

אף אחד מאתנו לא רוצה למנוע חס וחלילה את התפתחות תמ"א 35.

האם החוק שומר על המשקיע הקטן? על הבנקים הוא שומר.

בני. אף אחד לא רוצה לקחת מאתנו את פינוי-בינוי, כמו שאף אחד לא רוצה למנוע קבוצות רכישה שיודעות באמת לעשות את עבודתן נאמנה.

והדבר האחרון, גם על זה אשב עם ארז, הגיעה העת שמשרד הבינוי והשיכון יבחן ויגיד לציבור האם באמת קבוצות הרכישה נותנות מענה לקהלים אותן הן אמורות לשרת. תודה. הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 15:29.