ישיבת ועדה של הכנסת ה-20 מתאריך 27/06/2016

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017

פרוטוקול

 
הכנסת העשרים

מושב שני

פרוטוקול מס' 1, 2

מישיבת הוועדה המשותפת של הוועדה המיוחדת לדיון בהצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושל ועדת החוקה, חוק ומשפט, לדיון בהצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016 (מ/1023) ובהצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016 (מ/1024)

יום שני, כ"א בסיון התשע"ו (27 ביוני 2016), שעה 12:00
סדר היום
הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016 (מ/1024)
נכחו
חברי הוועדה:
אלי כהן - יו"ר הוועדה המיוחדת לדיון בהצ"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

ניסן סלומינסקי - יו"ר ועדת החוקה, חוק ומשפט

יגאל גואטה

יוסי יונה

חיים ילין

אורי מקלב

רויטל סויד
חברי הכנסת
יעקב אשר

תמר זנדברג

דב חנין

עיסאווי פריג'
מוזמנים:
עינת גנון - מנהלת אגף התחדשות עירונית, משרד הבינוי והשיכון

עו"ד חנה גבאי - סגנית בכירה ליועץ המשפטי, משרד הבינוי והשיכון

עירית בשן - מפקחת ארצית , שירות לעבודה קהילתית, משרד הרווחה

עפרה כרמון אבן - מנהלת תחום היבטים חברתיים בתכנון ובנייה, משרד הרווחה

טל אלדרוטי - השמאי הממשלתי הראשי, משרד המשפטים

עו"ד כרמית יוליס - ראש אשכול נדל"ן, משרד המשפטים

עו"ד אסתי ורהפטיג בס - מחלקת ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

יאיר גרדין - מתמחה, משרד המשפטים

אמיר הלר - משנה למנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ

עו"ד ישי איצקוביץ - יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ

שמעון הייבלום - רואה חשבון, דירקטור בעמידר ובקרסו נדל"ן

פרידה קאופמן - איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית

רונן וגנר - חבר ועד ויו"ר ועדת ההשתלמויות, לשכת שמאי המקרקעין

רחל לוינגר - נציגות התושבים, יד אליהו

שרה מילוא - נציגות התושבים, יד אליהו

מאיה בן-ציון - נציגות התושבים, יש אליהו

יצחק שפריר - כלכלן, ועד מפוני אזור תעשייה ארז

נאוה קיינר-פרסוב - אדריכלית ומתכננת ערים, המסלול לתכנון ערים ואזורים, הטכניון

רם חלפון - פעיל חברתי

ד"ר יעל פדן - אדריכלית, אחראית תחום התחדשות עירונית, עמותת במקום

אפרת כהן-בר - מחלקת עירוניות, עמותת במקום

עו"ד שרון קרני כהן - עמותת במקום

אלינה אל - מתמחה במשרד עורכי-דין

עו"ד נעמה בן זאב - סמנכ"לית התחדשות עירונית, חברת עזרה וביצרון + איגוד התאגידים העירוניים

תמר אוחנה - עובדת קהילתית להתחדשות עירונית, עיריית ירושלים

טל ברוך - מנהל, יוזם פרויקטים תמ"א 38, פינוי ובינוי, חברת טאבה קידום פרויקטים

אתי ירדן - מנכ"לית, חברת נדל"ן ומלואו – התחדשות עירונית, תכלול פרויקטים

קובי וייס - מנהל תחום דיור, שומרי משפט – רבנים למען זכויות אדם

עטרת הורוביץ - מקדמת מדיניות וחקיקה, שומרי משפט – רבנים למען זכויות אדם

מתניה גורדון - פעיל חברתי מערב חיפה, שומרי משפט – רבנים למען זכויות אדם

עדי שחר - פעילה חברתית מערב חיפה, שומרי משפט – רבנים למען זכויות אדם

עו"ד בקי כהן קשת - שומרי משפט – רבנים למען זכויות אדם

יוסף (יוסי) אטון - מנכ"ל, חברת קדמת היובל

רמי שדה - סמנכ"ל פיתוח עסקי, חברת קדמת היובל

אורי ברשישת - מתכנן, מנהל פרויקטים, חברת קדמת היובל

עו"ד אורי בנקי - יועץ משפטי, חברת קדמת היובל

משה בר - יו"ר עמותת תנו יד לחירש, נכים למען נכים

שלמה ורשבסקי - כלכלן, גמלאי של משרד התמ"ס

דוד דהן - הארגונים החברתיים בכנסת

אריה לוי - פעיל, המשמר החברתי

מיכאל שיזף - פעיל, המשמר החברתי

עו"ד יוחאי שכטר

עו"ד ליאור עמידור

עו"ד שחר פטל

לרשימת השדלנים שנכחו בדיון – ראו בקישור זה.
ייעוץ משפטי
תומר רוזנר

גלעד קרן

רוני טלמור
מנהלת הוועדה
אריאלה מלכה
רישום פרלמנטרי
אירית שלהבת

הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016 (מ/1024)
היו"ר אלי כהן
צהרים טובים. אני מתכבד לפתוח את ישיבת הוועדה המשותפת של ועדת החוקה, חוק ומשפט והוועדה לדיון בהצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שדנה בשתי הצעות חוק היום. נתחיל בהצעת החוק הראשונה, הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016 ולאחר מכן נדבר על הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016. כאמור הצעות חוק אלה הן הצעות חוק חשובות ומשלימות, בין היתר לחקיקה בעניין הרשות להתחדשות עירונית.

חבר הכנסת יונה ביקש הצעה לסדר. בבקשה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אדוני היושב-ראש, נתחיל עם המשפט שכולנו מכירים: אשר יגורנו בא לנו. היום התפרסמה בעיתון "דה מרקר" ידיעה בתחום שאנחנו עוסקים בו במישרין. על-פי ידיעה זו "עמידר" ממליצה לתושבים שחיים במתחמים של פינוי ובינוי לעזוב את הדירות שלהם ורומזת להם: הביטו, בלאו הכי לא תוכלו לממן את השהות שלכם או את הדיור שלכם במתחמים הללו כי יוקר המחיה בהם גבוה יותר, התחזוקה של הבניין עלותה תהיה גבוהה ולכן אנחנו ממליצים לכם לפנות את המקום ולחפש דיור חלופי. אני רוצה שניקח את זה לתשומת לבנו, אדוני היושב-ראש, כאשר אנחנו מעלים את ההסתייגויות שלנו ואת ההערות שלנו שבהן אנחנו מביעים את החשש שלנו מפני התפתחות שכזו. הנה, עוד לא סיימנו להגיד את הדבר הזה והוא מתרחש אל מול עינינו המופתעות, המשתאות, ואפשר גם להוסיף המתקוממות. אני רוצה בהערה זו לסדר להביא לתשומת לבנו, כאשר נגיע לסעיפים הללו, שנדאג לכך, עד כמה שניתן באמצעות הניסוח הסופי של החוק הזה למנוע את התופעה המבישה הזו, שמנוגדת לחלוטין לאחד מעקרונות היסוד של הצעת החוק שבה אנחנו דנים.
היו"ר אלי כהן
חבר הכנסת יונה, אני רוצה לברך אותך על הנושא הזה. אני בהחלט תכננתי להעלות אותו מחר אבל מכיוון שביקשת הצעה לסדר ולדבר עליו כבר היום, אני בהחלט חושב כמוך. אני רואה באופן מקומם את המכתב הזה שנשלח. בניגוד לכל רוח החקיקה, בניגוד לחוזר מנכ"ל שפורסם באתר הוועדה, בניגוד לנוסח הצעת החוק שפורסם ומדבר על עיקרון אי-ההגליה, עיקרון שיוצר את אותה אינטגרציה חברתית. לכן אני רוצה שנקדיש לנושא הזה זמן כי זה נושא חשוב ואני לא חושב שאפשר לעבור עליו כל-כך מהר לסדר היום. הדבר הזה מחייב אותנו לראות אילו נושאים ייכנסו אל תוך החקיקה מכיוון שאנחנו רואים שגם כשיוצא חוזר מנכ"ל שמפורסם ברבים בעת דיוני הוועדה הוא לא מגיע לכדי מימוש.

נשמע את חברי הכנסת ואחרי כן אני רוצה לשמוע את נציגי משרד הבינוי והשיכון. נתחיל בנושא הזה ואחר-כך נדון בהצעת החוק, מכיוון שזה נושא חשוב. בבקשה, חבר הכנסת ילין.
חיים ילין (יש עתיד)
כבוד היושב-ראש, נמצא פה יושב-ראש ועדת החוקה חוק ומשפט. זה דומה מאוד, לחוק ההדחה, חוק העמותות, כבר כולם מתבלבלים על אילו חוקים אנחנו דנים. עומדים פה לדיון היום שתי הצעות חוק על פינוי ובינוי ואנשים וגם עיתונאים יכולים להתבלבל. אני מציע שאנחנו כוועדה נוציא דרך הדובר הודעה חד-משמעית שהדבר הזה פסול בעינינו ושאנחנו דנים בכובד ראש על הקרן. הרי הקרן צריכה לפצות בדיוק על המקומות האלה. יש לי פה גם בקשה: מציעים כי תקן 21, שמנחה את השמאים, גם יקבע את העלות האמיתית העתידית של החזקת הבניין הזה, עם שמירה או בלי שמירה, עם בריכת שחייה או בלעדיה, עם ג'קוזי או בלעדיו, זה לא מעניין אותי. מה שמעניין, שהקרן תפצה.

אם אנחנו דנים על זה ועדיין החוק לא עבר אז כל עיתונאי יכול לכתוב כרצונו.
היו"ר אלי כהן
למרות שיש לנו חוזר מנכ"ל עד שהחוק יעבור.
חיים ילין (יש עתיד)
בסדר. אתה יודע, בתקופת המעבר בדרך כלל יש אנרכיה. אנחנו צריכים לעשות סדר, עם הודעה של הוועדה שאנחנו מתייחסים לזה. הם גם יקבלו את מה שהם רוצים, את ה"פריים טיים", ואנחנו נקבל את זכות התגובה. אנחנו משרתים את העם, לא את העיתונות, אבל צריך להגיד.
היו"ר אלי כהן
אני מקבל את הערתו של חבר הכנסת ילין, שנוציא פנייה בנושא.
ניסן סלומינסקי (יו"ר ועדת החוקה, חוק ומשפט)
אני מבקש, אם אפשר, להפוך את סדר הנושאים שעולים לדיון, שידונו קודם בנושא פינוי בשל סירוב בלתי סביר, בשל שתי סיבות.
היו"ר אלי כהן
אני באופן אישי צריך להיות כאן שעתיים וחצי אז עבורי פחות משנה במה נתחיל. אומר לי היועץ המשפטי שזה בלתי אפשרי.
ניסן סלומינסקי (יו"ר ועדת החוקה, חוק ומשפט)
מתי צריך להתחיל הדיון בנושא השני?
תומר רוזנר
בשעה 13:15.
רויטל סויד (המחנה הציוני)
ניסן סלומינסקי, תישאר כאן ואנחנו נעשה את ההסתייגויות, אנחנו נעשה את הרביזיה.
ניסן סלומינסקי (יו"ר ועדת החוקה, חוק ומשפט)
ראשית, הצעת החוק השנייה היא שלי, הצעת החוק שאותה רוצים לשנות. שנית, יש לנו רביזיה על חוק העמותות בשעה 13:00 אז אצטרך לצאת. שניהם צוחקים אבל גם הם יצטרכו לצאת.
חיים ילין (יש עתיד)
אבל נשמח מאוד אם תישאר אתנו.
היו"ר אלי כהן
תודה, חברים. ברשותכם, נמשיך בדיון. נעבור להתייחסות משרד הבינוי והשיכון לסוגיה ולדיון שהעלה חבר הכנסת יונה. בבקשה, גברת עינת גנון.
עינת גנון
תודה רבה, אדוני היושב-ראש. אני חייבת לציין שגם אנחנו הופתענו לקבל מידי העיתונות את המכתב שנשלח לדיירי הפרויקט בירושלים. המכתב נוגד לחלוטין את עמדת משרד הבינוי והשיכון כפי שגובשה והוצגה כאן בוועדה בפירוט. הייתה איזו דיסאינפורמציה בין המטה לבין הסניף שמטפל בפרויקט הזה. ולראיה, החוזה שנחתם – והוא בידיי – מדבר בדיוק על אותם עקרונות שהוצגו בוועדה, וביניהם שהמדינה תקבל דירות קטנות יותר ואת יתרת השווי תקבל הקרן, קרן שלא קשורה לקרן ההתחדשות העירונית אלא קרן שתממן את התחזוקה לדיירי הדיור הציבורי. אני חייבת לומר שבפועל כבר אנחנו פועלים כך בפרויקטים אחרים. הכספים משמשים לדיירים חוזרים גם אם החוק עדיין לא נחקק. כך שפשוט הייתה פה איזו דיסאינפורמציה. הוצאנו הנחיה ברורה ל"עמידר" לתקן ולהוציא מכתב שישקף את הנהלים שגובשו. פשוט הייתה פה איזו תקלה ואנחנו נקפיד שהיא לא תחזור. כפי שאמר חבר הכנסת ילין, יש פה איזו תקופת מעבר אבל ההוראות חודדו ויחודדו לשאר הסניפים כך שהתקלה תתוקן. גם בפרויקט הזה הנוהג יהיה כפי שסוכם והוצג בפני הכנסת, גם אם החוק עדיין לא נחקק.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
ביחס לעניין הזה, אני לא רואה את זה כתקלה גרידא. עובדה שהתרענו על אפשרות התעוררותה של הבעיה הזאת כי אנחנו – סליחה שאני משתמש במילה גבוהה – מבינים איזה "ציידגייסט" יש פה, זאת אומרת שיכולה להיות איזו מגמה רחבת היקף. אפשר להגיד שמאוד יכול להיות שתתעורר בעיה ספורדית מקומית פה או שם, אבל לא זו הייתה התחושה. החשש שהבענו בעת ניסוח החוק, שיתקיים פער גדול מאוד בין לשון החוק לבין מגמות שאנחנו מזהים אותן כמגמות רחבות מאוד בפעילות של "עמידר" או של חברות אחרות או יזמים כאלה ואחרים. לכן אני רוצה להתריע בפניך ובפנינו שאם נתייחס למה שקרה כאן כבעיה מקומית או תקלה מאוד יכול להיות שאנחנו מחמיצים בגדול את מה שהולך להתחולל מתחת לאף שלנו. מאוד יכול להיות שאנחנו עוסקים בסוגיה שאפשר להגיד עליה שהיא קצה הקרחון. ולכן אם תסכימי להבין את הבעיה כפי שאני מבין אותה הרי שאנחנו צריכים לחשוב על איזו התמודדות מבנית מעמיקה יותר עם בעיות כאלה, שלדעתי יתעוררו במידה רחבה מאוד ולא יסתכמו בתקלה. לכן ההסתייגות המיידית שלי מהשימוש במילה תקלה. אפשר שאנחנו מתמודדים עם קצה קרחון של תופעה רחבה יותר, ואם זה תופעה, או יש סכנה לתופעה רחבה אז שומה עלינו לחשוב איך אנחנו באופן מבני מתמודדים איתה.
עינת גנון
אני מבטיחה לך שזה אך ורק תקלה ולא מגמה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אנחנו חלוקים, גברתי.
היו"ר אלי כהן
הנושא הובהר. אני חושב שהדיון היה חשוב. הדברים נאמרו בצורה מפורשת.

לפני שניתן זכות התייחסות לנוכחים נבקש מתומר רוזנר, היועץ המשפטי של הוועדה, לסקור את ההתפתחויות שהיו. בבקשה.
תומר רוזנר
תודה, אדוני היושב-ראש. צהרים טובים לכולם.

כפי שאתם יודעים, אנחנו מקיימים, בעקבות הדיונים שהתקיימו בוועדה ובעקבות ההערות שהתקבלו בכתב מן הציבור, דיונים אינטנסיביים מאוד עם נציגי הממשלה לגבי שינויים ותיקונים בהצעות החוק המונחות בפניכם. הדיונים האלה עדיין לא הבשילו לכדי נוסח מדויק ומוסכם בין הצדדים, בין הוועדה ובין נציגי הממשלה, אבל אני יכול להצביע כבר על מספר מגמות שמוסכמות הן על נציגי הממשלה והן על יושב-ראש הוועדה ואנחנו מטעמו. ראוי שאם הציבור מעוניין להתייחס לאותן נקודות ספציפיות שתיכף אדבר עליהן, אנחנו מזמינים אותו גם להגיב לאותן נקודות.

אדבר על מספר עניינים שבהם יש בעצם הסכמה עקרונית. הפרטים עדיין לא סוכמו סופית אבל, כפי שאמרתי, יש הבנה משותפת שצריך לשנות את נוסח הצעות החוק הנידונות כאן לצורך הטיפול בהן. אני מדבר בעיקר על הצעת חוק ארגון עסקאות.

הנקודה הראשונה היא החלת החוק על עסקאות של תמ"א 38. החוק במתכונתו המוצעת כרגע חל רק על עסקאות של פינוי ובינוי. המגמה המוסכמת היא להחיל את הוראות החוק, בשינויים שונים, על עסקאות של תמ"א 38, כאשר כמובן שהשינוי המרכזי יהיה לוחות זמנים שונים שבהם תתאפשר התניית בלעדיות למארגן.

אסביר. עיקרה של הצעת חוק המארגנים, זו הצעת חוק שנועדה ליצור הגבלה על האפשרות של מארגן עסקאות לקבוע בהסכמי ההתקשרות שלו עם בעלי דירות התניית בלעדיוּת, שבעצם מונעת מהם להתקשר עם גורמים אחרים. התופעה שאיתה זה נועד להתמודד היא תופעה שמארגנים כאלה או אחרים מחתימים בעלי דירות על הסכמי בלעדיות ללא הגבלת זמן או מושכים את הטיפול בעניין למשך זמן ארוך מאוד, או שאפילו לא עושים דבר ומחכים שיקרה משהו וכך "תוקעים" את הפרויקט. הדיירים או בעלי הדירות שרוצים להתקשר עם אחרים לא יכולים כי הם כבולים בהתניית בלעדיות שבעצם מונעת מהם להתקשר עם מישהו אחר כאשר הם לא מרוצים מאותו יזם.

תיאורטית יש להם אפשרות לבטל באמצעות בית-משפט עסקאות כאלה שלא נקצבו בזמן. לעתים הן כן נקצבות בזמן אבל בחוזה נקבעת תקופה מתחדשת, שניתנת למארגן אפשרות לחדש אותה, ואז באמת אין אפשרות לבטל אותה. אם ההסכם איננו קצוב בזמן תיאורטית אפשר לבטל אותו בהודעה סבירה מראש, אבל זה דורש פנייה לבית-משפט, כי לעתים המארגנים מרחיקים לכת ואפילו רושמים הערת אזהרה על המקרקעין ועל התניית הבלעדיות שיש להם וקשה מאוד לבטל אותה היום באמצעים פשוטים. לכן הצעת החוק הזאת נועדה לאפשר ביטולה של אותה התניית בלעדיות.

ביחד עם נציגי הממשלה הגענו למסקנה שהרציונל שעומד מאחורי ההתערבות הזו בשוק החופשי, שבעצם נועדה להגביל את תוקפה של התניית בלעדיות כזו בהתקדמות ואבני דרך שמראה אותו מארגן שהעסקה באמת מתקדמת, אותו רציונל נכון גם לגבי עסקאות פינוי ובינוי וגם לגבי עסקאות של תמ"א 38 באותה מידה. יחד עם זאת, אבני הדרך שנקבעו בהצעת החוק לגבי עסקאות פינוי ובינוי כמובן אינן מתאימות באותה מידה לעסקאות של תמ"א 38, שזה בדרך כלל פרויקטים קטנים יותר, מבחינה תכנונית פשוטים יותר יחסית, שלוחות הזמנים שבהם אפשר לקדם אותם בצורה יעילה והם קצרים יותר. לכן המגמה להחיל את החוק, בשינויים כאלה ואחרים, על עסקאות של תמ"א 38, כאשר השינוי המרכזי בהקשר הזה הוא שינוי בלוחות הזמנים ובאבני הדרך שבהם תתאפשר הארכת התניית הבלעדיות, כפי שדיברנו. זה השינוי המרכזי הראשון.

שינוי מרכזי שני – גם פה עדיין לא סוכמו הפרטים – הוא הרחבת תחולת החוק גם לגבי יזמים. התברר גם מההערות הרבות שקיבלנו בעניין הזה, זה ממש אחד מן הדברים שעלה מהערות רבות שקיבלנו מן הציבור, וגם מבדיקות שאנחנו עשינו, שתופעת התניית בלעדיוּת בלתי מוגבלת בזמן קיימת גם בהסכמי יזמים, כאשר יש מקרים לא מעטים, מסתבר, שבהם יזמים מחתימים.

אפתח סוגריים. ההבדל בין מארגן ויזם, שמארגן רק מארגן את החתימות של הדיירים, שהם מסכימים באופן עקרוני לפרויקט תמ"א 38 או לפרויקט פינוי ובינוי, ויזם הוא זה שלוקח על עצמו לקדם את הפרויקט ממש. הוא מחתים על חוזה מפורט שבו מפורטות התמורות שיקבלו הדיירים או בעלי הדירות, המחויבויות שלו לקדם את הפרויקט וכולי, הסכם מפורט, עם ייפויי כוח, עם כל הדברים המפורטים.

גם במקרים כאלה הוצגו בפנינו שורה ארוכה של מקרים שבהם יזמים מחתימים דיירים או בעלי דירות על הסכמים מפורטים, למרות שאין בידם את הרוב הנדרש ולמרות שבעצם הם לא פועלים לקדם את הפרויקט, וכך עלולים "לתקוע" את הפרויקט באופן כזה שלא ניתן יהיה לקדם אותו אם לא תושג ההסכמה הנדרשת או אפילו המינימלית.

לכן מצאנו שיש מקום להרחיב את תחולת החוק גם על יזמים. כמובן שמכיוון שמדובר בשלב מתקדם מאוד של העסקה בין היזם ובין הדיירים, כאשר יש כבר יותר פרטים, יש יותר מחויבויות הדדיות, יש יותר ודאות ומסוימוּת של העסקה, כמובן שגם ההוראות שיחולו צריכות להיות שונות.

לכן, מכיוון שצריך להתאים את הוראות החוק בצורה מפורטת מאוד להקשר הזה של יזם שמחתים על התניית בלעדיות, יש צורך בהתאמות רבות, שאנחנו עובדים עליהן בימים אלה. גם על כך נשמח לקבל הערות מן הציבור, אם ישנן. זאת הנקודה השנייה.

הנקודה השלישית שאנחנו מדברים עליה – אנחנו מקווים שנביא אותה לידי ביטוי כבר בחוק הרשות להתחדשות עירונית, אבל ההשלכות המשמעותיות שלה יהיו על חוק המארגנים ועל חוק הדייר הסרבן או חוק הפינוי של הדייר המסרב – היא יצירת פונקציה של ממונה על פניות בעלי דירות ודיירים, שיוכל לברר תלונות ופניות של בעלי דירות ודיירים על מצבים שבהם מתנהגים כלפיהם בצורה לא הוגנת או לא סבירה.
יגאל גואטה (ש"ס)
אפשר יהיה לפנות אליו מראש כדי שידריך אותם? דיברנו באחת הישיבות שאנחנו נדאג שיהיה מישהו – מכיוון שמדובר פה בבסיס באנשים מבוגרים שלא תמיד יודעים מה המשמעות של החוזה ומה המשמעות של מה שנותנים להם, שמישהו ינחה אותם מלכתחילה, ולא רק אחרי שמתעוררת בעיה.
תומר רוזנר
הפונקציה שאנחנו מדברים עליה היא לא פונקציה של עזרה מראש.
יגאל גואטה (ש"ס)
אבל דיברנו שתהיה הדרכה מראש.
תומר רוזנר
הרשות להתחדשות עירונית שתוקם, אחד מתפקידיה הוא לסייע לבעלי הדירות מראש באמצעות מינהלות עירוניות. אולי משרד הבינוי והשיכון יוכל להרחיב. הכוונה היא לסיוע מראש לדיירים במידע.
יגאל גואטה (ש"ס)
לא רק במידע אלא בהכוונה. כך דיברנו באחת הישיבות הראשונות, שמכיוון שהאוכלוסייה הזאת אין לה כלים להתמודד עם כל השמות היפים האלה, מארגנים ויזמים, כל פעם ממציאים להם איזה שֵם – אני לא מבין מה זה מארגן, אבל לא משנה – שהם אנשים ממולחים שיודעים איך "לסובב" אותם, במילים פשוטות, אנחנו צריכים לדאוג לכוון אותם מן ההתחלה. כך אני חושב, זו חובתנו. דיברנו על זה במפורש בישיבות הראשונות.
תומר רוזנר
אציג מה קיים כרגע בהצעת החוק.
עינת גנון
אולי כדאי בכל אופן לאפשר להסביר.
תומר רוזנר
כפי שניסיתי לומר, אחד התפקידים המרכזיים של הרשות הוא ליצור את אותו מנגנון הכוונה וסיוע לבעלי דירות, הן באמצעות המינהלות העירוניות שהרשות תסייע להן, הן באמצעות רשימות של יועצים ובעלי מקצוע מומלצים, הן באמצעות מידע והסברה, הן באמצעות נוסחים מומלצים של התקשרויות. זה אחד מתפקידי הליבה של הרשות להתחדשות עירונית, של כל הרשות הזאת. זאת אומרת, לא רק של פונקציונר אחד בה, הממונה על פניות בעלי הדירות והדיירים, אלא כל הרשות והמנהל בראשה – אחת המוכוונויות שלהם היא בעצם התפקיד הזה.
יגאל גואטה (ש"ס)
איך פורטים את זה לכסף בפועל?
חיים ילין (יש עתיד)
אמרנו שחלק מזה צריך לבוא מהקרן. יש שני תפקידים. תפקיד אחד הוא התפקיד שאתה מדבר עליו, והתפקיד השני שדיברנו עליו הוא עובד סוציאלי קהילתי שיודע גם "לעטוף" את כל העניין.
יגאל גואטה (ש"ס)
עובד סוציאלי פחות חשוב פה. אנחנו מדברים על מישהו מקצועי. אדוני היושב-ראש אישר את זה בישיבות הראשונות, שאכן צריכה להיות פונקציה כזאת שתלווה אותם.
היו"ר אלי כהן
נאפשר למשרד הבינוי והשיכון להתייחס לזה אחרי שתומר רוזנר יסיים. אני רק רוצה להגיד שמה שאתה אומר בהחלט אנחנו רואים בו נושא חשוב ולכן אנחנו מעודדים את הקמת המינהלות ברשויות המקומיות מתוך הערכה שהן לא פועלות למטרת רווח אלא רואות בעיקר את האזרח ויכולות לתת לו את המידע, התמיכה והידע.
יגאל גואטה (ש"ס)
יכול להיות שצריך ליצור איזה מנגנון, ששום הסכם כזה לא יוכל לבוא לידי ביצוע אם זה לא עבר מישהו מהמינהלת הזאת, על מנת שאחרי כן לא ניצור בעיות. כאן זה אדם אחד שאמור לפתור את הבעיה, אבל אם ניכנס לבית פתאום ניתקל ב-30 דיירים או 20 דיירים או 50 דיירים שנתקלו בהרבה בעיות. נכון?
חיים ילין (יש עתיד)
כמו קיבוצניק שדואג לכולם, הקיבוץ השיתופי. ממש אין לי מילים...
יגאל גואטה (ש"ס)
אתה חולק עליי?
חיים ילין (יש עתיד)
אני לא חולק. אני רק שואל איפה החופש והאחריות של האדם גם. לכן אמרנו שבמינהלת יש שני תפקידים. אחד הוא התפקיד שאתה מבקש.
יגאל גואטה (ש"ס)
מה הקשר לחופש? לא הבנתי.
חיים ילין (יש עתיד)
חופש הבחירה של האדם לעומת מערכת שאומרת לו מה לעשות.
יגאל גואטה (ש"ס)
היא לא אומרת לו. היא מכוונת אותו ועוזרת לו כדי שלא "יעבדו" עליו. אתה יודע בדיוק מה ההבדל בין היזם הזה והמארגן הזה לאישה הקשישה בת שמונים שמתפנה עכשיו מהבית שלה. זה לא משחק הוגן בכלל.
היו"ר אלי כהן
חבר הכנסת גואטה, זו בהחלט נקודה חשובה.
יגאל גואטה (ש"ס)
תגיד פעם אחת: אני מצטרף לחבר הכנסת גואטה.
חיים ילין (יש עתיד)
בעזרת-השם...
יגאל גואטה (ש"ס)
עכשיו רק צריך שהוא יעזור לך גם.
היו"ר אלי כהן
אגב, חבר הכנסת ילין, פנו אליי מן הוועדה לאור בקיאותך בכדורגל בעקבות ההפסד של ארגנטינה. שואלים מי ייקח את אליפות אירופה...
ניסן סלומינסקי (יו"ר ועדת החוקה, חוק ומשפט)
זה יום אבל בשבילו...
יגאל גואטה (ש"ס)
אדוני היושב-ראש, אני מבקש לא לתת להצביע לחברים שהיו ערים עד 4 בבוקר...
היו"ר אלי כהן
אתה לא רוצה לנחם אותו כי ארגנטינה הפסידה?...
חיים ילין (יש עתיד)
זה התחיל מראש ממשלת אנגליה שאמר שאם הוא ינצח בבחירות הוא יעשה משאל עם, ואם הוא יפסיד הוא יתפטר. זה המשיך עם מאסי, שאמר: אם הוא לא לוקח, עם כל הביקורת, והוא לא הבקיע שער, הוא מתפטר. יש רק בעיה אחת, כל הדברים האלה קורים גם במדינות העולם השלישי, אבל במדינה המתקדמת שלנו אף אחד לא לוקח אחריות, אפשר למכור מה שרוצים. זהו, בזה סיכמתי את הכול.
יגאל גואטה (ש"ס)
איזו מתקדמת? היינו במקום האחד לפני האחרון ב-OECD ולפני מקסיקו בדוח העוני. איך מתקדמת?
חיים ילין (יש עתיד)
אני מדבר על מנהיגות שמבטיחה וצריכה לקיים.
יגאל גואטה (ש"ס)
בעניין המנהיגות אתה צודק, יש לנו מנהיגות מתקדמת.
היו"ר אלי כהן
עשינו אתנחתא. נחזור מדרום אמריקה לירושלים. תומר רוזנר, בבקשה.
תומר רוזנר
הממונה הזה על פניות דיירים ובעלי דירות יוכל לברר פניות מן הסוג הזה באופן שיאפשר לחסוך פנייה של אותם בעלי דירות לבתי-משפט כדי להתמודד עם יזמים שמתנהלים שלא כראוי. למשל אם מופעל לחץ בלתי סביר של יזם, או אם יש דיסאינפורמציה, שזו תופעה שנתקלנו בה, שאומרים לבעל דירה: "כולם כבר חתמו, מה אתך?" ומתברר בדיעבד שזה לא היה כך ומופעל עליו לחץ בלתי סביר, אותו ממונה יוכל לקבוע ממצאים שישמשו את אותו בעל דירה בהתמודדות שלו מול היזם. האמצעים והפעולות שיוכל אותו ממונה לנקוט – זה נושא שאנחנו דנים בדיוק בפרטים שלו. גם על כך נשמח לקבל הערות. בעצם זה יוזמה שהביא המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, שהעלה את זה כמשהו שיאזן את בעיית פערי הכוחות בין בעלי הדירות ליזם, איכשהו לאזן את זה בצורה הזאת. זה פונקציה שנוסיף להצעת החוק כפי שתבוא לדיון בוועדה.
יעקב אשר (יהדות התורה)
הממונה על-פי ההגדרה אחראי על כל הפרויקטים במדינה?
תומר רוזנר
כן.
יעקב אשר (יהדות התורה)
ממונה אחד שאמור לערוך את כל הבדיקות האלה?
תומר רוזנר
החוק לא מגדיר את מספר הממונים. החוק מגדיר עובד שיהיה ממונה.
יעקב אשר (יהדות התורה)
יכול להיות שצריך להגדיר מספר עסקאות שיכול לעשות הממונה.
היו"ר אלי כהן
לשאלה של חבר הכנסת יעקב אשר יתייחס תומר רוזנר ואחר-כך כרמית יוליס תתייחס גם היא.
תומר רוזנר
יש גם פונקציה שנקראת מבקר המדינה, אתה מכיר אותה. מבקר המדינה הוא אחד והוא מברר 5,000 תלונות בשנה, אבל יש לו צוות של 300-400 עובדים, או 600 עובדים, תלוי את מי אתה שואל, שעובד בשבילו ועושה את העבודה.
יגאל גואטה (ש"ס)
כלומר, הממונה או מי מטעמו.
תומר רוזנר
משהו כזה. אנחנו לא חושבים שצריך להגיד את זה בחוק. ברור שהממונה יכול להיעזר בעובדי הרשות לצורך בירור התלונות. אין מניעה, לכאורה לפחות לפי הלשון שאנחנו נציע, למנות יותר מממונה אחד, אם יהיה צורך בכך.
קריאה
מי ממנה את הממונה?
תומר רוזנר
הוא יהיה עובד הרשות. הממונה הזה יהיה עובד המדינה, עובד הרשות.
יעקב אשר (יהדות התורה)
אגיד מאין מגיעה נקודת המבט שלי. מבחינה משפטית מצוין שיש ממונה ויש מישהו שיכול להתייחס, יש כתובת. אבל אני מבין שהיושב-ראש בוודאי רוצה לגרום לכך שתהיה האצה בפרויקטים האלה ולא עצירה, כי ממונה כזה יכול להיכנס לסאגות מפה ועד אמריקה. אנחנו מכירים את זה כראשי עיריות, כולם צודקים, זה צודק וההוא צודק.
תומר רוזנר
נכון. אחת הנקודות, בדיוק קלעת לדעת קטנים, אנחנו שוקלים להגביל את הממונה בתקופות זמן לבירור העניינים. זה לא פשוט.
יעקב אשר (יהדות התורה)
לכן חייב להיות מלווה לעניין הזה תקציב של מספיק ממונים לכמות הפרויקטים שיהיו. אם לא, אתה יוצר עוד חסם "חבל על הזמן", חסם שבא עם כוונות מצוינות, משפטית הוא בוודאי מצוין, אבל בפועל הוא יהיה חסם.
היו"ר אלי כהן
זאת נקודה חשובה. כרמית יוליס, את רוצה להתייחס לנקודה החשובה הזאת?
כרמית יוליס
רציתי להוסיף שהרעיון להגות את הפונקציה הזאת ניזום אגב ההצעה שנוגעת למארגנים ונדונה פה היום, אבל בסוף בהיבט של החקיקה המסקנה הייתה שנכון יותר לשתול את ההוראות האלה בחוק שמדבר באופן כללי על הרשות להתחדשות עירונית כך שהמנעד של הפניות שהוא יטפל בהן יהיה מאוד-מאוד רחב. לאו דווקא תלונות ביחס להתנהגות של מארגן, זה יכול להיות גם מיזם, זה יכול להיות תמ"א 38, זה כל מה ש"מתכתב" עם העולם הזה של התחדשות עירונית.

הסנקציה שבינתיים הוצע לתת לו ביד היא שאחרי שהוא מברר את הפניות האלה אצלו וכמובן שומע את מי שהוא מוצא לנכון, ואני מצטרפת גם למה שאדוני אמר ביחס לזה שכמובן יכולים להיות לו עובדים, כפי שהיועץ המשפטי לוועדה אמר, מממונה אחד יכול להיות שברבות הימים זו תהיה יחידה בתוך הרשות, בסופו של יום אם הוא יסבור שפנייה מסוימת נכונה אז בכל הליך משפטי שעוד יתנהל בעתיד לגביה קביעתו מהווה ראיה לכאורה. זה מין תעודה של גורם שמכיר את המאטריה הזאת ושמע את הצדדים ויש לזה משקל משמעותי מאוד בעתיד. חשבנו שזה נדרש גם ביחס למארגנים וגם ביחס לדייר סרבן. כאשר נדבר על הסעיף הזה בחוק הרשות להתחדשות עירונית תראו שיש שם דגש במיוחד עד כמה ניסו באמצעים לא הולמים ולא הגונים לגרום לאנשים להצטרף לעסקה. על זה במיוחד שמנו את הדגש. גם נזכיר את זה כאשר נדבר על הדייר הסרבן והסעד הקנייני. אנחנו חושבים שזה גם מאזן את התמונה. זה מה שרציתי להוסיף.
היו"ר אלי כהן
בהמשך להערה של חבר הכנסת אשר, אני רוצה לבדוק אפשרות להגביל את בירור התלונות בזמן, עם הארכה מסוימת.
תומר רוזנר
אנחנו שוקלים את זה.
היו"ר אלי כהן
אני רוצה שתתייחסו לזה. אני רוצה שתהיה הגבלה בזמן. זו נקודה חשובה. אתה צריך להגיע יותר לישיבות, חבר הכנסת אשר.
יעקב אשר (יהדות התורה)
אני חדש, לאט-לאט.
תומר רוזנר
הנקודה העקרונית האחרונה שאני רוצה לדבר עליה לגבי חוק המארגנים היא שהצעת החוק לא הגדירה למעשה את החובות המינימליות של אותו מארגן, מה הוא צריך לעשות. אחרי שהוא החתים את הדייר על התניית בלעדיות מה המינימום שהוא צריך לעשות.
יגאל גואטה (ש"ס)
אפשר, לפני מה הוא צריך לעשות, לקבוע מה הוא צריך להיות? מי הוא צריך להיות? מה זה המארגן הזה?
חיים ילין (יש עתיד)
דיברנו על זה ואני אחדד. דיברנו האם כל אחד יכול לעשות את זה, או אולי כמו שמאי יהיה עליו לקבל איזו תעודה כדי שיידעו שהוא אדם אמין ולא מישהו שפתאום צץ.
היו"ר אלי כהן
אני מציע שנעשה סדר. ברשותכם ניתן לתומר עוד 3-4 דקות לסיים את ההצגה, אחרי כן חברי הכנסת ישאלו שאלות ויעירו הערות. הוא יענה, תאמינו לי שתומר רוזנר עונה על כל שאלה. אחרי שהם יסיימו נפתח את הדיון ליתר המשתתפים.
תומר רוזנר
ארחיב בנקודה הזאת, על החובות המינימליות של המארגן. בהצעת החוק המקורית, כפי שאמרתי, אין התייחסות לאותן חובות מינימליות. סברנו שכדי שהמארגן ייכנס לאפשרות של הגנה על התניית הבלעדיות שהוא מחתים את הדיירים או את בעלי הדירות מוצדק גם לקבוע את החובות המינימליות שהוא חייב לקיים כלפיהם. כאן לגבי הפרטים, ברור שיש הבדל בין עסקאות של תמ"א 38 לעסקאות של מתחמי פינוי ובינוי, ואנחנו עדיין בדיון גם על מה הן אותן חובות מינימליות שצריך לקבוע, אם כי ברור שצריך לקבוע איזו חובה מינימלית שתחול על המארגן או על היזם, להראות איזו עשייה מינימלית שעומדת בתמורה לאותה הבטחה של בעלי הדירות לתת לו בלעדיות.
יגאל גואטה (ש"ס)
גם עשייה, וגם בעניין ניקיון כפיים והיעדר עבר פלילי.
תומר רוזנר
נכון. לגבי ניקיון כפיים יש התייחסות כבר בהצעת החוק המקורית, שקובעת חובת נאמנות שלו כלפי בעלי הדירות, חובה שלו לתת להם את המידע שהם צריכים לקבל.
יגאל גואטה (ש"ס)
אני מדבר על העבר שלו.
תומר רוזנר
לא מתייחסים לעבר שלו.
יגאל גואטה (ש"ס)
אני חושב שצריך להתייחס לזה.
תומר רוזנר
אתייחס לנקודה שחבר הכנסת גואטה וחבר הכנסת ילין העלו לגבי זהות המארגן. זאת נקודה שאני מבין שהייתה בדיונים ממושכים בממשלה לפני שהצעת החוק הגיעה לכנסת. אתן לממשלה להציג את העמדה, אבל המסקנה, התפיסה של הצעת החוק היא שלא להפוך את הפעולה הזאת של מארגן לעיסוק מוסדר בדומה לשמאי, בדומה למתווך, בדומה לרואה חשבון, בדומה ליועצי מס. התפיסה היא שהפיכת הדבר הזה למקצוע מוסדר עלולה ליצור איזה חסם.
יגאל גואטה (ש"ס)
אנחנו לא מדברים על מקצוע מוסדר. אנחנו מדברים על עבר נקי. אדם שיש לו עבר פלילי או משהו בדומה לזה, בטח ובטח בהטעיית הציבור בנכסים ובנדל"ן, אני לא רוצה שהוא יתעסק בזה.
תומר רוזנר
המשמעות של מה שאתה אומר היא הסדרה. לא משנה אילו תנאי כניסה אתה בוחר, אם זה חוסר עבר פלילי, אם זה הכשרה מסוימת, אתה הופך את זה למקצוע מוסדר. זה אומר שאתה צריך ליצור איזה רשם שירשום אותו.
כרמית יוליס
יהיה לו פנקס.
תומר רוזנר
מישהו צריך לבדוק שאין לו עבר פלילי.
יגאל גואטה (ש"ס)
למה לא?
תומר רוזנר
כי זה הופך את זה למקצוע מוסדר.
חיים ילין (יש עתיד)
אני חייב להגיד שבמקום שהבסיס רעוע הבניין לא יקום. זה אל"ף-בי"ת. אם העמודים לא עומדים כפי שצריך והאדם הראשון שמחתים את הדיירים בא "לעקוץ" אותם או לעשות "תחמון" או לעשות משהו, הבניין הזה לא יקום. מה שאנחנו מנסים באופן מהיר לעשות – בסוף זה לאט. פעם לימדו אותי: אם אתה רוצה להגיע מהר תיסע לאט.
יגאל גואטה (ש"ס)
מכיוון שצריך לעשות הסדרה אז לא נעשה כלום? זה לא נורמלי.
תומר רוזנר
מכיוון שהנושא הזה נדון בהרחבה במשרד המשפטים- - -
יגאל גואטה (ש"ס)
יגיע אדם שידוע שבעבר הבטיח לאנשים דירות, גבה מהם כסף ולא סיפק את הדירות. אתה רוצה שהוא יתעסק עם הציבור הזה? לא.
היו"ר אלי כהן
נעצור כאן. כרמית יוליס, האם את רוצה להתייחס לסוגיות?
כרמית יוליס
רק חצי משפט על הסוגיה של הסדרת העיסוק. הסוגיה של הסדרת עיסוק עולה, במיוחד בזמן האחרון, ביחס לכל מיני רבדים, תופעות שקורות בשוק הנדל"ן ורוצים להתמודד איתן והממשלה רוצה להגיש איזו הצעה ביחס אליהן. אז עולה השאלה האם נכון להסדיר גם את העיסוק של מי שמטפל בתחום הזה. הסוגיה הזאת מורכבת, ראשית מכיוון שהיא רלוונטית גם לחופש העיסוק, שהיום זה זכות-יסוד במדינת ישראל. המשמעות של אמירה כזאת היא שרק מי שיעמוד באותם תנאי סף יוכל לעסוק בזה. זה ברובד החוקתי. ברובד הפרקטי המשמעות יכולה להיות שאתה רוצה להסדיר נקודה מסוימת בתוך שוק שמתנהל ואין לך כוונה להסדיר את הכול. אני מבינה שזה שנוי במחלוקת, אבל אתה לא בהכרח תמיד רוצה להפוך את התחום הזה לתחום עם רגולציה כל-כך חמורה עליו, מתוך חשש שאולי הוא לא יתנהל.
יגאל גואטה (ש"ס)
לא צריך רגולציה כל-כך חמורה. עם כל הכבוד, אנחנו אומרים: או כלום או רגולציה חמורה. יש גם באמצע משהו.
כרמית יוליס
בהמשך לדברים שאמר היועץ המשפטי לוועדה, כשאנחנו רוצים לומר שרק מישהו שאין לו עבר פלילי או משהו כזה יוכל להיות מארגן, זו הוראה שלובה בתוך הסדרת עיסוק שלם, שזה אומר רישום בפנקס ותשלום אגרה ותנאי הכשרה.
יגאל גואטה (ש"ס)
אז שיעשו רישום בפנקס. אדם שיש לו עבר פלילי, בטח ובטח בנושא נדל"ן, שגבה מאנשים כספים והבטיח להם דירות ולא סיפק אותן ויש לו רקורד בנושא הזה, אני לא רוצה שילך לעשות פינוי ובינוי עבור קשישים בני שמונים, חד-משמעית. אם צריך להסדיר את זה אז נסדיר את זה.
כרמית יוליס
התלבטנו האם צריך להחיל עליו את הוראות דין המתווכים, כלומר שמי שיכול להיות מארגן מהסוג הזה הוא רק מי שממילא הוא מתווך. לכאורה היתרון באפיק הזה הוא שהוא יעמוד באותם תנאי סף של מי שצריך להיות מתווך – כבר אני כנה אתכם ואומרת לכם שזה כנראה לא הרבה; שהוא עמד באותן בחינות – גם זה ככל הנראה לא הרבה; ושיחול עליו דין משמעתי. חשבנו שההשוואה הזאת לא בהכרח מתאימה במקרה שלנו כי עסקת תיווך קלסית היא לא העסקה שעליה אנחנו מדברים. זה בדרך כלל מפגש בין רצונות של פרט מול פרט, וכאן אנחנו מדברים על קבוצה מול פרט. זה משתלב גם עם כל ההצעות שלנו בתחום הרשות להתחדשות עירונית, שממילא הדבר הזה אמור להיות מתוּוך על-ידי גורם ממשלתי וחלק מן הרשות. לכן גזרנו מחוק המתווכים את ההוראות המהותיות שצריכות לחול על מתווך, שזה חובת נאמנות וחובת מסירות ואיסור למסור מידע, את כל ההיבטים האלה. את תנאי הסף לא ביקשנו להסדיר. אנחנו מוכנים לחשוב על זה שוב, רק שזה בעצם ה"מחיר" של הדבר הזה, שצריך להקים פה מנגנון שלם.
יגאל גואטה (ש"ס)
לפי דעתי זה צריך להיות הרבה יותר ממתווך, אבל זה המינימום שבמינימום שצריך לעשות. אנחנו לא רוצים מחר שייצא שכרנו בהפסדנו ונראה כל מיני רמאים למיניהם שפונים לאנשים קשישים ומתעללים בהם.
חיים ילין (יש עתיד)
מבין המתעללים תמצא גם כאלה שיש להם תעודות.
יגאל גואטה (ש"ס)
זה מינימום שבמינימום.
חיים ילין (יש עתיד)
כרמית יוליס, אני חייב להעיר. אני לא יודע מה ההבדל בין תיווך ובין מי שמארגן עסקה. הרי זה גם סוג של תיווך. מצד אחד, הם מפנים את הדירה ומקבלים משהו אחר. לכן זה סוג של תיווך.
עינת גנון
הדגש מבחינתנו בחוק המארגנים הוא דווקא הארגון של הדיירים. מתווך בא לתווך בין שניים.
חיים ילין (יש עתיד)
ברור לי, אבל אני מנסה להגיד שאם הארגון לא נעשה כראוי ובסופו של דבר זה מסתבך, הבניין לא יקום.
כרמית יוליס
השאלה מה הערך המוסף, אם העובדה שיש לו רישיון תיווך היא הערך המוסף.
היו"ר אלי כהן
הנקודה ברורה.
חיים ילין (יש עתיד)
יכול להיות שהוא מאוד מוכשר אבל אני לא בטוח שהוא- - -
היו"ר אלי כהן
מיצינו את הסוגיה הזאת. היא לא תבוא לידי פתרון בישיבה הזאת. כרמית יוליס, בהחלט אנחנו צריכים לשקול אותה. יש פה שני טעמים: מצד אחד, אנחנו לא רוצים להכביד את נטל הרגולציה, רוצים לראות את העסקאות האלה קורות. מצד שני, רוצים שלא ייכנסו שרלטנים. אנחנו צריכים לראות איפה יש מקום לאזן, מחד, בין זה שהאנשים שיפעלו יהיו ראויים, ומאידך, לא להכביד שוב בעוד חוקים ועוד מנגנון ועוד בקרה. תבדקו מהניסיון שלכם את הנושא הזה.

כרמית יוליס, האם יש לך נושאים נוספים?
כרמית יוליס
אני מצטרפת למה שאמר היועץ המשפטי לוועדה. אחרי כמה ישיבות משותפות של נציגי הממשלה עם הייעוץ המשפטי, כפי שאמרנו כבר כאשר הצגנו את הצעת החוק, אנחנו כן חושבים שנכון להחיל אותה גם על מי שמארגן עסקאות לתמ"א 38. יש פה הרבה אלמנטים דומים, אבל גם יש פה שוני משמעותי. עוד לא הגענו להסכמה לגבי אבני הדרך שרלוונטיות לתמ"א 38, שבעצם יהיו שונות ממה שכתוב בהצעה שבפניכם.

אני רוצה לפתוח פה הערה לגבי תחולת החוק גם על מי שהוא יזם. בואו נזכור, החוק הזה מבקש להתמודד עם מי שמכונה מארגן. ההסדר החוזי שיש למארגן עם דייר הוא הסכם טרום התקשרות. מעצם ההגדרה שלו, אותו הסכם לטרום התקשרות לא יכול להיות מאוד-מאוד מפורט. ככל שהוא יותר מפורט הוא כבר קרוב יותר לעסקה ולא על זה הצעת החוק הממשלתית מדברת. עלתה פה סביב השולחן הטענה, האם לא נכון להחיל את זה גם על מי שחותם על העסקה עצמה, על היזמים. אנחנו חושבים שהדבר הזה טעון בחינה נוספת מכיוון שאנחנו לא בטוחים נכון להיום מהמידע שבינתיים הצטבר אצל גורמי המקצוע הממשלתיים שהנקודות זהות לחלוטין. זאת אומרת, אם יש כשלים או בעיות בתחום של מי שחותם על עסקת פינוי ובינוי, שהוא מכונה יזם בלשון החוק, אנחנו לא בטוחים שזה זהה ובהכרח אקוויוולנטי לבעיות שמתעוררות עם מי שמארגן. בדרך כלל זה כישורים אחרים, זה גב כלכלי אחר, זה מידת מסוימוּת אחרת, העסקה עוד לא בשלה בכלל. זה חלק מן הבעיות שכרוכות בעסקה, לכאורה הטענה של המארגנים היא שהם צריכים את אבני הדרך הארוכות האלה כי הם כמעט לא יודעים כלום בתחילת הדרך. זה סיטואציה שונה לגמרי ממי שהוא יזם וחותם עם דייר על עסקה. אמרנו שאת זה אנחנו מוכנים לבחון. אין לנו בינתיים הצעה קונקרטית.
יגאל גואטה (ש"ס)
והמחויבות של היזם היא כלפי מי?
כרמית יוליס
כלפי הדייר.
יגאל גואטה (ש"ס)
לא יכול להיווצר מצב שהם נופלים בין המארגן לבין היזם? האחד יגיד: אמרתי כך, השני יגיד: אמרתי כך?
תומר רוזנר
זה קורה.
יגאל גואטה (ש"ס)
מה לעשות כדי שזה לא יקרה?
כרמית יוליס
לא התמודדנו עם סוג כזה של בעיות, אנחנו לא מכירים. החוק הזה בטח לא מתמודד איתן.
היו"ר אלי כהן
כרמית יוליס ותומר רוזנר, עלו כאן סוגיות, וייתכן שיעלו סוגיות נוספות בהמשך. מה לוחות הזמנים שלכם להגשת הצעה מגובשת יותר, כולל החלה על תמ"א 38 וכן הלאה?
עינת גנון
העברנו לכנסת את ההצעה שלנו לעניין התמ"א.
תומר רוזנר
יש עוד הרבה עבודה על הצעת החוק. כפי שאתם מבינים גם בנושא של החלה על התמ"א, גם בנושא של הטיפול ביזמים, גם הנושא של הממונה על תלונות הדיירים, שאת זה נקווה להסדיר עוד מוקדם יותר כבר בחוק ההתחדשות העירונית שאותו נביא בפניכם כבר מחר. בעצם בהצעה שפורסמה ביום חמישי לקראת הדיון מחר, מי שהספיק כבר לעיין בה, כבר מופיע נושא הממונה על תלונות בעלי הדירות, כאשר זה הזרע שבעצם נזרע ונולד בעיקר מחוק המארגנים, שהוא יטפל בזה, אבל המנעד של הסמכויות שמוקנות לו יהיה רחב יותר.

לגבי הצעת חוק המארגנים והצעת חוק פינוי ובינוי (פינוי בשל סירוב בלתי סביר) העבודה עדיין רבה. אנחנו עובדים על זה באינטנסיביות. אנחנו נפגשים כמעט מידי שבוע בפגישות עבודה בהקשר הזה. קשה לי להעריך כרגע, זה עניין של שבועות עד שנתקדם.
היו"ר אלי כהן
אני רוצה שתקבעו לכם יעד, תוך 3 שבועות, עד 15 ביולי נסכם את כל ההערות שלנו. זה מספיק זמן כדי להפיץ נוסח.

האם לחברי הכנסת יש התייחסות? אם לא, נעבור לציבור. חבר הכנסת גואטה ואחריו חבר הכנסת ילין.
יגאל גואטה (ש"ס)
האם יש התייחסות לתמורה שהמארגן אמור לתת לדיירים? פה כתוב: אם המארגן מתקשר בהסכם עם שני-שלישים או עם 50%. האם הוא צריך לתת לכל הדיירים במידה שווה למה שהם נותנים? האם יש לזה התייחסות? אסביר ממה אני מפחד. נניח שיש פה סעיף אחד, שהוא צריך להתקשר עם 50% לפחות מבעלי הדירות, ואז הוא קושר אותם. ואז הוא בא ל-50% הראשונים ונותן להם יותר ואילו ל-50% השניים הוא אומר: רבותי, אני לא נותן לכם מה שנתתי ל-50% הראשונים, ממילא אתם בידיים שלי.
תומר רוזנר
זה בדיוק ההיפך. החוק אומר שאם הוא החתים 50% ולא מצליח להחתים את ה-50% הנותרים או את ה-30% הנותרים לצורך העניין, כדי שיהפוך את זה להסכם מחייב, גם ה-50% הראשונים משוחררים. זאת אומרת, להיפך – זה כבר עניין של תורת המשחקים – ככל שהוא מתקדם בהחתמה, לבא בתור שאמור לחתום יש לכאורה יותר כוח כלפיו במשחק רציונלי פשוט.
כרמית יוליס
האחרון הוא בעל העוצמה הכי גדולה.
תומר רוזנר
לפחות אם אתה מסתכל על זה מפרספקטיבה של תורת המשחקים, לחותם האחרון שמביא אותו ל-80% יש את הכי הרבה כוח כלפיו.
יגאל גואטה (ש"ס)
איך אנחנו גורמים לכך שלא תהיה איפה ואיפה?
עינת גנון
יש התייחסות לכך בחוק פינוי ובינוי (פיצויים).
תומר רוזנר
לא, אין התייחסות לכך. ההתייחסות שם היא לעסקה של היזם. חוק פינוי ובינוי (פיצויים) מתייחס לחובותיו של היזם, חובתו של היזם לנהוג בשוויוניות, באופן שאם הוא נוהג איפה ואיפה יכול בעל הדירה שעמו הוא מתקשר לבטל את ההסכם אם מתגלה שהוא נהג באיפה ואיפה. חוק המארגנים לא מתייחס לעניין הזה מכיוון שהמארגן בדרך כלל הוא לא זה שנותן את התמורות לדיירים. זאת אומרת, המארגן הוא בעצם סוג של מתווך.
יגאל גואטה (ש"ס)
הוא בעצם מתחיל את שלב המשא ומתן.
תומר רוזנר
הוא מתחיל את שלב המשא ומתן. זה כפי שאמרה עו"ד יוליס ממשרד המשפטים.
היו"ר אלי כהן
הנקודה שהעלה חבר הכנסת גואטה ושצריך לשקול היא לחייב אותם לפעול בשקיפות.
יגאל גואטה (ש"ס)
בשקיפות ובשוויוניות, גם וגם, כי אם הוא לא יפעל בשקיפות גם לא נדע אם הוא פעל בשוויוניות. את שני הדברים האלה חייבים לעגן באיזו צורה.
תומר רוזנר
מכיוון שהמארגן לא נותן תמורות לדיירים אז אין התייחסות לנושא הזה, אבל נקודה שעלתה, ועוד לא שוחחנו עליה עם משרדי הממשלה ובהחלט ראוי לשקול אותה, היא באמת הגברת השקיפות של אותו מארגן, לגבי גובה שכר הטרחה שהוא מקבל מהיזמים.
יגאל גואטה (ש"ס)
שקיפות ושוויוניות.
היו"ר אלי כהן
חבר הכנסת גואטה, אגיד לך איפה סוגיית השוויוניות מגיעה לרמה הסובייקטיבית. אתה מכיר בטח כמוני את בנייני הרכבת. לפעמים מישהו שיש לו דירה בקומת הקרקע מקבל יותר מבעל הדירה בקומה השנייה כי לו הייתה לכאורה חצר של 30 מטרים. השוויוניות היא לפעמים קצת סובייקטיבית. יש פה קטע קצת גמיש.
יגאל גואטה (ש"ס)
כאשר אני בא ונותן לאדם אחד בתמורה 5 חדרים- - -
תומר רוזנר
אבל המארגן הוא לא זה שנותן.
יגאל גואטה (ש"ס)
אמרת את זה כמה פעמים ואני אכנס לזה. מה עושה המארגן? מה, אנחנו בת יענה? המארגן בא ומתחיל לדון אתך על התנאים, מה ניתן לך ומה לא ניתן לך.
תומר רוזנר
יש תופעה כזאת, אתה לא יכול להתכחש לה, תופעה שקיימת בשנים האחרונות, יש אנשים שנקראים מארגנים. יש שמכנים אותם אוספי חתימות, יש שמכנים אותם בכל מיני כינויים אחרים.
יגאל גואטה (ש"ס)
אבל השאלה שתמיד שואלים אותו: מה אתה נותן לנו? והוא עונה להם.
תומר רוזנר
הוא לא עונה להם.
יגאל גואטה (ש"ס)
הוא עונה להם, כי בלי שהוא יענה להם הם לא חותמים ולא מתקדמים בכלום.
תומר רוזנר
הדברים שאתה אומר מחזקים בדיוק את המגמה שאנחנו חושבים שצריך לחזק אותה בהצעת החוק, והיא לטשטש או לבטל את האבחנה בין מארגנים ליזמים, כי באמת האבחנה מאוד-מאוד קשה. בעצם אפשר יהיה בקלות רבה מאוד להתחמק מתחולת החוק באופן שאנחנו לא רוצים לגרום לו. לכן יש מקום לחשוב על החלת ההסדר הזה גם על מי שהוא בשלבים מתקדמים יותר של העסקה, כמו היזמים.
היו"ר אלי כהן
תודה רבה. חבר הכנסת ילין.
חיים ילין (יש עתיד)
אחת הסוגיות היא מתי אנחנו מנהלים את האירוע רק מבחינה משפטית ומתי מנהלים אותו בתפיסה ניהולית. הרי אנחנו דנים בשלוש הצעות חוק, כל אחת בהיבט אחר. צר לי, לפעמים אני לא מבין למה אנחנו לא רואים הכול בקורת גג אחת. הדוגמה הקלסית היא פינוי ובינוי ותמ"א 38. אנחנו יודעים פעמים רבות מאוד שתמ"א 38 מתחילה באל"ף ויכול להיות שבסופו של דבר תסתיים בפינוי ובינוי. למה? כי אין מה לעשות, בסוף כשבאים לבדוק את הכלונסאות ואת המבנה ומה צריך לעשות עליו מגיעים למסקנה שהרבה יותר זול להעיף את הבניין ולבנות מחדש. אנחנו מתייחסים פה גם לתמ"א 38.
תומר רוזנר
מה שאמרת זה גם אגב תמ"א 38. בתמ"א 38 יש שני מסלולים מרכזיים: תוספת בנייה, והריסה ובנייה מחדש.
חיים ילין (יש עתיד)
אבל אתה פתחת ואמרת, התייחסת לפינוי ובינוי והתייחסת לתמ"א 38.
תומר רוזנר
בפינוי ובינוי הכוונה למתחמים גדולים, כשעושים תוכנית לשכונה שלמה.
חיים ילין (יש עתיד)
אם תמ"א 38 נכנסת, כלומר אנחנו דנים על תמ"א 38 במסגרת של הצעת חוק 1204 והצעת חוק 1203, לא במסגרת של הראייה הכוללת של הפינוי של אותם מתחמים. למה אני אומר את זה? כי יכול להיות היפותטית, אני מכיר לפחות שכונה אחת בגבעתיים שיש בה כמה מבנים, שיכול להיות שאם היו חושבים עליה מראש זה היה הופך להיות מתחם, במקום "לשגע" בניין-בניין.
תומר רוזנר
ברשותך אשיב לך כי זו נקודה שיושב-ראש הוועדה העלה כאחת הנקודות המרכזיות מבחינתו, שצריכה להיות ראייה כללית של הרשות המקומית.
חיים ילין (יש עתיד)
זה ממש חסר לי.
תומר רוזנר
בהצעת החוק על הרשות להתחדשות עירונית, אחת הנקודות המרכזיות שהעלה יושב-ראש הוועדה ומופיעה בהצעת החוק המתוקנת היא לחייב את הרשות המקומית – ואם היא לא עושה אז את הוועדה המחוזית – להכין תוכנית בראייה כוללת של העיר. להגיד: כאן באזור הזה אנחנו רוצים תמ"א 38, באזור הזה לא נרשה תמ"א 38 כי אנחנו רוצים פינוי ובינוי, ובאזור הזה לא נרשה בכלל כלום, לא תמ"א 38 ולא פינוי ובינוי.
חיים ילין (יש עתיד)
אמרתי את זה כי בהצעת החוק שבה אנחנו דנים אם העסק לא כלכלי אז יש לנו אפשרות, או לממונה, להוסיף קרקעות.
תומר רוזנר
זה בהצעת החוק על הרשות להתחדשות עירונית.
חיים ילין (יש עתיד)
אין לנו את הראייה הכוללת. פעם זה תמ"א 38 ופינוי ובינוי, פעם זה תמ"א 38 ולא פינוי ובינוי, פעם זה פינוי ובינוי של מתחם. אנחנו לא רואים את זה בראייה כוללת. יש אזורים מסוימים בעיר שיכול להיות שהמתחם קטן מאוד. הרי קבענו גודל מסוים או כמות דירות מסוימת ומבחינתנו הוא לא נכלל, אבל יכול להיות שהוא כן צריך להיכלל. מה שחסר לי בסופו של דבר זה הראייה הניהולית ואחרי כן להלביש את ההיבט המשפטי, ולא את ההיבט המשפטי כראייה ניהולית.
היו"ר אלי כהן
תודה רבה. נעבור להתייחסות הנוכחים. יש לנו 10 דוברים. כל דובר ידבר לא יותר מ-3 דקות. התאחדות בוני הארץ, אמיר הלר, בבקשה.
אמיר הלר
תודה, אדוני היושב-ראש. קודם כול, אנחנו רוצים לברך על כך שאתם מחילים את החוק גם על פרויקטים של תמ"א 38. אנחנו חושבים שזה בהחלט אחד הדברים היותר חשובים והבעיות מצויות בעיקר שם.

לגבי מארגן, הסוגיה של הגדרת עיסוק שלו, כן או לא – הצענו בנייר ששלחנו לוועדה שזה כן יהיה בעל הסמכה רשמית כמו עורך-דין, מתווך, שמאי, רואה חשבון וכדומה, שיש איזו אינסטנציה שאפשר להתלונן בפניה לגבי אתיקה מקצועית אם הוא פועל שלא כדין. אנחנו מבינים שהסדרת עיסוק זה בעיה אבל לפחות אם כבר יש מישהו עם הסדרת עיסוק אז שיהיה אפשר לפנות לרגולטור של אותו בעל עיסוק ולהתלונן עליו.

דבר נוסף לגבי הממונה על זכויות דיירים, אנחנו חושבים שזה נכון, שזה טוב, זה יוציא חלק מן הגורמים שפועלים היום לא טוב, אבל צריך שזה יחול גם הפוך, כלומר שאם יש דיירים שמסרבים שלא כדין או מתוך ניסיון לסחוט את שאר בעלי הדירות, כי זה בא על חשבונם, שיהיה אפשר להתלונן לאותו ממונה על אותם דיירים שהם סחטנים, שזה יהווה ראיה לכאורה, בדיוק כפי שרוצים לעשות את זה להיפך. נושא השוויוניות כאן חשובה.
יגאל גואטה (ש"ס)
שקיפות ושוויוניות.
אמיר הלר
כן, בהחלט, אבל גם להיפך, לא רק לצד אחד.
היו"ר אלי כהן
למה הכוונה "גם להיפך"?
אמיר הלר
זאת אומרת שגם יזם יוכל לפנות לאותו ממונה ולהגיד: יש לי כאן דייר סרבן שמסרב לא כדין ודורש הרבה יותר ממה שמגיע לאחרים והוא מנסה לסחוט אותי בכל מיני אמצעים אחרים.
תומר רוזנר
זה קיים. יש הליך מסודר.
אמיר הלר
יש הליך מסודר, גם לדייר יש הליך מסודר.
תומר רוזנר
לא, אין.
יגאל גואטה (ש"ס)
לא בטוח שלמארגן יש הליך מסודר אם הוא נותן יותר.
שרה מילוא
המארגנים הם בדרך כלל פקידים של היזם.
קריאה
לא בטוח.
אמיר הלר
לגבי ההגדרות, יש כאן בעיה של הגדרות ואני מקווה שתיקחו בחשבון את ההערות שהצגנו לגבי מה זה בית משותף, שזה יחול גם על אזורים שיש בהם בתים צמודי קרקע, שיש גם עירוב, שיש גם בתים משותפים וגם צמודי קרקע ולא לבטל בהגדרה מתחמים כאלה.

לגבי מה המארגן צריך להציג, קודם כול, אנחנו חושבים שהוא צריך להציג את סל התמיכה שהוא מקבל, שהוא ידרוש מן היזם. זה אחד מן הדברים שבדרך כלל מצניעים. אנחנו חושבים שצריך לקבוע מראש מה שכר הטרחה כי בסוף, ככל שסל הטרחה של המארגן גבוה יותר זה בא על חשבון הדיירים, חד וחלק. יש כדאיות כלכלית לפרויקט. לכן כדי שהדיירים יוכלו לקבל את המקסימום שאותו יזם יכול לתת באותו תא שטח צריך ששכר הטרחה יהיה ברור ויהיה קבוע. זה שקיפות. אפרופו שקיפות, שיידעו מראש מה שכר הטרחה של המארגן.

לגבי מה הוא צריך להבטיח או לא להבטיח לדיירים, עלתה כאן שאלה מה התפקיד של המארגן, מה הוא צריך להציג לדיירים. אנחנו חושבים שככל שהוא יציג פחות מה הם הולכים לקבל כך עדיף. למה? כי יש היום מארגנים שמבטיחים כל מיני הרים וגבעות. בסופו של דבר באים יזמים ולא יכולים להוציא לפועל את התוכנית. הדיירים שרויים בתחושה שכל מי שמבטיח להם פחות ממה שאותו מארגן מבטיח עליהם "עובד" עליהם ומנסה "לגנוב אותם" ואז פרויקטים נתקעים, לא יוצאים אל הפועל. לכן בשלב הארגון אנחנו חושבים שלא נכון שהמארגן יציג מה התמורה שהדייר עומד לקבל אלא את העקרונות, שזה יחולק על-פי תמורה שווה, בשקיפות, עם ערך שמאי שווה לכל דייר ודייר, ולא בדיוק שהוא יקבל 25 מטרים או 30 מטרים או 15 מטרים.
היו"ר אלי כהן
מי יחתום על זה?
אמיר הלר
הרבה דיירים היום חותמים. היום הסכמי "נון-שופ" של מארגנים טובים – ויש מארגנים טובים בשוק – הם כאלה שלא אומרים את התמורה המדויקת, או יכולים לעשות הרבה "דיסקליימרים", להגיד שזה על פניו מבדיקות שהם עשו.

לגבי פינוי ובינוי אין ודאות, אתה לא יודע מה ייצא לך בתכנון. אתה הרי עוד לא הגשת תוכנית אז איך אתה יודע מה תקבל? אתה יודע אולי מה היזם הולך לבקש. אתה אפילו לא יזם, אתה מארגן. אותם מארגנים הם לא יזמים, הם לא יודעים לעשות תחשיבים כלכליים של הפרויקט. בתמ"א 38 לעומת פינוי ובינוי אנחנו כן חושבים שנכון שהמארגן יציג למשל את כל המסמכים. אם יש תוכנית לפי סעיף 23 שיציג את זה לדיירים, אם יש מסמכי מדיניות שיציג לדיירים, אם יש איזה "פרה-רולינג" שהוא עשה מול מהנדס העירייה שיציג לדיירים, שכאן כן יעשה בדיקות. אנחנו כן רוצים שמארגנים טובים בתמ"א 38 יעשו בדיקות כלשהן ויבואו לדיירים אחרי שהם קצת "מבושלים" ולא סתם להחתים את הדיירים.

אדוני היושב-ראש, יש לנו עוד הרבה הערות לנוסח. כנראה הנוסח הזה יהיה כבר פחות רלוונטי אחרי שתשנו אותו שוב. בפעם השלישית נעיר על זה.
היו"ר אלי כהן
אם אתה רוצה שזה יוטמע באופן רצינית אז יש לכם 10 ימים להעביר הערות.
תומר רוזנר
הוא שלח הערות.
היו"ר אלי כהן
אם יש הערות נוספות ותוספות.
אמיר הלר
שלחתי הערות לנוסח הקודם בחודש אפריל. לנוסח החדש, שעוד לא יצא, אעיר כשהוא יהיה. אבל לדברים העיקריים שציינתם שיוכנסו בהם שינויים הערתי עכשיו. תודה.
משה בר
תודה לכבוד היושב-ראש. שמי משה בר ואני יושב-ראש עמותת "תנו יד לחירש, נכים למען נכים". אני רוצה להעלות נושא, שחשוב מאוד שהמארגנים האלה יקבלו תעודה מוסמכת. אנחנו יודעים שהם מלווים את כל הפרויקט, הם גם בעלי הבית של הקבלנים, הם מביאים את הקבלנים, הם עושים כמעט את כל העבודה, הם פונים לרשויות, הם עושים את הכול. ביניהם יש חבר'ה שהם עבריינים שמאיימים על הדיירים בצורה איומה. רבים ניגשו אלי ואמרו שמפחדים לגשת למשטרה להתלונן נגדם. הדבר הזה פרוץ בצורה בלתי רגילה. כפי שאמר עכשיו ידידי אמיר הלר, הם מבטיחים הרים וגבעות, אדם חותם ואחר-כך הוא לא מקבל אפילו עשירית ממה שהבטיחו לו כדי שהוא יחתום. הם מרוויחים הרבה מאוד כסף בפרויקטים האלה, אני לא יודע אם גם מדווחים על מה שהם מרוויחים. אין להם שום אחריות על שום דבר. אני חושב שצריך להסדיר את זה ושלא יהיה מה שהוצג בדיון בלשכת עורכי-הדין שאתה ואני השתתפנו בו על חברות שפשטו את הרגל, לקחו מיליוני שקלים מהאנשים ולא נתנו להם תמורה. פה הדבר הזה יגרום לאותה בעיה: אנשים לא מנוסים, אנשים ש"עובדים" על אנשים ולא יוכלו לתת להם את הדברים ואז זה יביא למרמור רציני למדי. תודה רבה לכם.
היו"ר אלי כהן
תודה. ממשרד עורכי-דין "שיבולת", עו"ד שחר פטל, בבקשה.
שחר פטל
למשרד שלנו יש ניסיון רב-שנים- - -
היו"ר אלי כהן
אנחנו לא נמצאים כאן במסע פרסום. רק התייחסות להצעת החוק.
שחר פטל
אנחנו מדברים מתוך ניסיון גם של ייצוג דיירים וגם של ייצוג יזמים.
היו"ר אלי כהן
עוד משפט אחד ברוח הזאת ואתה תצא מן הישיבה.
שחר פטל
אני רוצה לומר כמה דברים. קודם כול, חלק מחוות הדעת שהגשנו לוועדה, אני רואה שהנקודות קיבלו התייחסות והוטמעו. אנחנו מברכים על כך, כפי שאנחנו מברכים גם על עצם קידום הצעת חוק המארגנים. אנחנו חושבים שזה דבר חשוב מאוד שבאמת יוצר חסמים בהרבה מאוד פרויקטים.

יש מספר דברים שאנחנו רוצים להוסיף שלא קיבלו התייחסות ואנחנו חושבים שהם חשובים.

קודם כול, להבנתנו יש למנוע קטגורית אפשרות של מארגנים לרשום הערות אזהרה מכוח הסכמי ארגון, קטגורית. לא רק זה, צריך למנוע מהם להחתים דיירים על ייפויי כוח. אלה דברים שקורים. הם רצים אחר כך לטאבו, רושמים הערת אזהרה והסרתה לוקחת חודשים בבתי-משפט, אם לא שנים. מספיק שיש דייר אחד או שניים כאלה בפרויקט – זה יוצר ממש רתיעה של דיירים מלהמשיך להתקדם, בכל צורה שהיא לקדם את הפרויקט.

דבר נוסף הוא האכיפה של זה, כלומר מחיקה של הערות אזהרה. זה גם הליך מהיר. אם נרשמה הערה כזאת שלא כדין, לא לפנות לבתי-משפט אלא למחוק אותה בזריזות, אולי דרך הממונה.

יש למנוע קטגורית אפשרות להחתים על הסכמי פינוי ובינוי סופיים בטרם הם אושרו על-ידי נציגות נבחרת ועל-ידי באי-כוח של דיירים. זה דבר שקורה הרבה מאוד בפרויקטים שאנחנו רואים. אפילו ארגון גדול של דיירים מאורגנים שמעוניינים לקדם, מספיק שיחתימו 2-3 קשישים או אנשים מוחלשים על איזשהו פורמט של הסכם וכבר הנושא הזה יוצר רתיעה גדולה מאוד. גם אין לזה שום הצדקה לפני שדבר כזה אושר ברמה רוחבית על-ידי נציגוּת ועל-ידי מייצגים.
תומר רוזנר
עו"ד פטל, אבקש ממך להעביר לנו בכתב דוגמאות, בלי פירוט שמי של הפרויקטים הספציפיים, של מקרים שנתקלתם בהם. גם אנחנו נתקלנו בזה. משרדי הממשלה פחות מכירים את העניין, כך אני מבין, וכדאי להרחיב בנושא הזה.
שחר פטל
בשמחה רבה. אנחנו נתקלים בדברים כאלה ונשמח להעביר לכם דוגמאות.

דבר נוסף, לא הייתה התייחסות לזה, במקרה שיותר ממארגן אחד מחתים במתחם אחד על הסכמי ארגון יכול להיווצר מצב בעייתי של "דֶד-לוֹק". זאת אומרת, יש 100 דיירים, מארגן אחד החתים 10, מארגן אחר החתים 70. המארגן שהחתים 10, למרות שהוא מין מיעוט שהחתים רק כמה אנשים יוצר קושי רב מאוד למארגן היותר רציני להמשיך ולקדם את הפרויקט.
תומר רוזנר
זה בדיוק מה שהחוק בא לפתור.
שחר פטל
לא ארחיב, אתייחס לזה אחר-כך בהרחבה בכתב.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
השאלה אם אפשר להתערב. האם לאחר קריאתך את הצעת החוק אתה חושב שהסעיפים שמצויים בה אינם מספיק טובים כדי לטפל בבעיה הזאת?
שחר פטל
לאחר קריאתי את הצעת החוק אני חושב שבהחלט יכול להיווצר מצב ששני מארגנים יכולים להחתים דיירים על כמות משמעותית של הסכמי ארגון וייווצר "דד-לוק" כזה. אשמח להעביר התייחסות רחבה יותר בכתב.

דבר נוסף, נושא של בלעדיות עקב הגשת תוכנית. לא שמעתי שהתייחסת לזה. להבנתי זה בטח מצב מסוכן, שדיירים יכולים להפוך – היום אפשר להגיש תוכנית בכמה עשרות אלפי שקלים. היום מארגן יכול להחתים כמות מסוימת של דיירים, להגיש את התוכנית ואחר-כך יש לו בלעדיות מאוד-מאוד ארוכה. זה לא משנה אם אין לו מסוגלוּת. זה שלב שעדיין אין הסכם פינוי ובינוי אז עדיין לדיירים לא ברורות התמורות שלהם. יכול להיות שיש מארגן או יזם אחר שיכול לתת להם תמורות הרבה יותר גדולות, אבל עצם האקט הזה של הגשת תוכנית בהוצאה נמוכה יחסית נותן לו פוזיציה על פרויקט עד 7 שנים. אנחנו חושבים שזה דבר בעייתי וצריך גם בו לטפל. אנחנו חושבים שצריך לאיין אותו בכלל מן החוק.

דבר נוסף, התחולה הרטרואקטיבית. אנחנו מבינים כרגע שהחוק לא חל רטרואקטיבית. יש היום, אתה בטח יודע עו"ד רוזנר, וגם יושב-ראש הוועדה בוודאי נתקל בעשרות ואולי מאות פרויקטים שיש בהם כל מיני מקרים שהחוק אכן מטפל בהם, אבל היות ואין אפילו תחולה חלקית רטרואקטיבית כיום אז יש בעיה קשה מאוד כי אלה פרויקטים שתופסים את עצמם כפרויקטים תקועים.

אני רוצה לומר עוד שתי מילים על חוק סירוב בלתי סביר. הנושא הזה של הרוב בעסקת פינוי ובינוי הוא משהו היסטורי.
היו"ר אלי כהן
אנחנו עוד לא שם. אנחנו דנים עכשיו בחוק המארגנים.
שחר פטל
אז אני אסיים כאן.
היו"ר אלי כהן
כרמית יוליס, אני חייב להגיד ששמענו כאן הערות ענייניות, הערות חשובות ואני מבקש ששני דברים ימצאו את עצמם במסגרת הצעת החוק.

דבר אחד, כל הדבר הזה שרושמים הערות אזהרה רק כשפגשו את האדם בלי שום דבר, בעיניי כל עוד אין התקדמות בפרויקט הדבר הזה נועד לכבול את הדייר וגם למנוע כניסה של שחקנים נוספים כאשר הדייר לא קיבל כלום. מה פתאום הערת אזהרה? האם הוא לקח משכנתה? יש תהליך מסוים שרק אחריו אפשר לרשום הערת אזהרה. זה שנפגשתי עם מישהו לא נותן לי זכות כזאת. זה דבר אחד.

דבר שני, תחולה רטרואקטיבית. תמצאו את הפתרון המשפטי.
תומר רוזנר
תחולה אקטיבית. לא רטרואקטיבית.
היו"ר אלי כהן
תומר רוזנר מתקן אותי. תחולה אקטיבית. אנחנו מכירים לא מעט פרויקטים שאנשים תפסו מישהו והוא כמו שבוי ואנחנו מתחילים מכאן והלאה.

אני מבקש שתמצאו פתרון לשתי הסוגיות האלה.
שחר פטל
עוד עניין אחד נשמט לי, אני מתנצל, בנושא משפטי. לפי הנוסח של הצעת החוק, אשמח אם עו"ד רוזנר יבדוק את זה, אם יש מתחם שיש בו כמה בתים משותפים, גם אם הוחתמו רק 50% מדיירי בית משותף אחד להבנתנו זה יכול לתקוע את הפרויקט, אפילו שהדיירים בבית המשותף אף אחד מהם לא חתם לאף מארגן. נשמח אם זה ייבדק. בדקנו את זה כמה פעמים וזה נראה לנו בעייתי מאוד.
תומר רוזנר
נכון, זאת הערה שצריכה להיבדק. עוד לא הגענו אליה בדיונים בינינו אבל היא הערה שבהחלט צריכה להיבדק.
היו"ר אלי כהן
כרמית יוליס, אלה נושאים חשובים שיעזרו לנו לטייב את הצעת החוק.
יגאל גואטה (ש"ס)
היועץ המשפטי, מי אמור להגיד לי מה שווה הנכס ששחררתי לעומת מה שאני אמור לקבל? מצפים שאני אדע את זה לבד? אם אני עכשיו הולך לעשות איזה משא ומתן עם המארגן הזה או עם היזם הזה- - -
תומר רוזנר
הרעיון הוא זה – אגיד לך מה התיאוריה ומה המציאות. בתיאוריה- - -
יגאל גואטה (ש"ס)
בינתיים אני מבין ש-80% פה זה בתיאוריה.
תומר רוזנר
בתיאוריה, אתה בעל נכס ואתה יודע את טיבו של הנכס שלך.
יגאל גואטה (ש"ס)
אני לא יודע.
תומר רוזנר
ואם אתה לא יודע- - -
יגאל גואטה (ש"ס)
אתה יודע מה, לא נדבר עכשיו על קשישה בת 80. אני מדבר על יגאל גואטה, חבר כנסת, אפילו מוכשר הייתי אומר, וסליחה על השחצנות. אני לא יודע מה שווי הנכס שלי לעומת השווי של הנכס של השכן. זה בקומה חמישית, זה בקומת קרקע, זה בניין ישן, זה בניין חדש עם ספא ועם שומר בכניסה. מי אמור לשמור על הציבור?
תומר רוזנר
חבר הכנסת גואטה, אתה צודק. לכן הפרקטיקה שמקובלת בתיאוריה – שוב אני אומר: בתיאוריה- - -
יגאל גואטה (ש"ס)
אני לא רוצה בתיאוריה.
תומר רוזנר
תן לי להגיד לך קודם את התיאוריה ואחר-כך מה המציאות שאני חושב שקיימת. בתיאוריה אתה יכול להיעזר בשמאי, בעורך-דין ובמפקח שיהיה מטעמך. מי שיממן אותם בפועל- - -
יגאל גואטה (ש"ס)
מי הוא המפקח שיהיה מטעמי?
תומר רוזנר
אתה תבחר אותו.
יגאל גואטה (ש"ס)
זה מפקח שאני צריך להשיג? אנחנו מבקשים מהקשישה שמפנים אותה מהבית, בת 70 או בת 90, שתלך לעורך-דין? על מה אתם מדברים? בחייכם. זה באמת תיאוריה, וזה יישאר בתיאוריה. התיאוריה הזאת תביא הרבה-הרבה אנשים לבתי-משפט. הדבר הזה מפחיד מאוד.
תומר רוזנר
במציאות, ואדבר ממש-ממש בזהירות, מכיוון שהיזמים הם אלה שמממנים בפועל את השמאי, את עורך-הדין ואת המפקח של הדיירים, במקרים רבים – ואני מדבר ממש בזהירות- -
יגאל גואטה (ש"ס)
ידו של המפונה תהיה על התחתונה.
תומר רוזנר
- -לא נשמרים במאה אחוז האינטרסים של אותם בעלי דירות.
יגאל גואטה (ש"ס)
אני חושב שתפקידי פה כחבר כנסת לדאוג לדייר הזה. אני פה אך ורק בשבילו, עם כל הכבוד, לא בשביל היזם ולא בשביל המארגן.
היו"ר אלי כהן
חבר הכנסת גואטה, אני רוצה לחזק אותך. באופן עקבי, גם בדיון הקודם שאתה ואני לקחנו בו חלק וגם בדיון הזה, בהחלט אתה רואה לנגד עיניך את החשיבות להגן על אותה אוכלוסייה, וזה התפקיד שלנו כאן.
יגאל גואטה (ש"ס)
מצד אחד, אנחנו רוצים שלא יהיו חסמים ושזה "ירוץ" והכול טוב ויפה, אבל אני לא רוצה שבסופו של יום ייצא שכרנו בהפסדנו ויהיו לנו פה אלפי קשישים שלא ימצא את עצמם, שלא יודעים אפילו להגיע לבתי-משפט כדי לערער על מה שעשו להם.
תומר רוזנר
למרבה הצער, אגיד לך עוד דבר שהוא בעייתי, שהוא תופעה נרחבת. בעסקאות מן הסוג הזה התקווה שעומדת בפני דייר שיש לו דירה קטנה, ואולי היא אפילו רעועה, שאומרים לו שיקבל דירה חדשה עם תוספת כזו וכזו, הוא מאמין והוא חותם על כל מה שיחתימו אותו. הוא לא קורא את מה שהוא חותם עליו.
יגאל גואטה (ש"ס)
אני רוצה למנוע את זה. אני לא רוצה תיאוריה. אני רוצה לראות אם הוא שומר על הדייר הזה באמת.
היו"ר אלי כהן
תודה, חבר הכנסת גואטה. הדברים נאמרו. אני מציע שנחשוב על מנגנונים ושינוי סעיפים על מנת לבחון את זה.

נעמה בן זאב מחברת "עזרה וביצרון", בבקשה.
נעמה בן זאב
צהרים טובים. אני סמנכ"לית התחדשות עירונית ב"עזרה וביצרון" ובדיון הזה גם נציגת איגוד התאגידים העירוניים. הגשנו את התגובה שלנו גם בכתב ליושב-ראש הוועדה.

ראשית, אני חייבת לציין, זה הצעת חוק קצרה מאוד שמצליחה להיות מאוד מסורבלת, לא קריאה ולא קוהרנטית. צר לי על ההערה הזאת אבל יותר מאדם אחד קרא, וכדי להבין רק את החישוב של לוחות הזמנים – זה לא ברור לאדם הסביר, ואני אומרת את זה כעורכת-דין.

דבר שני, הערה שהעלינו גם בדיון הקודם, לעניין המעמד של תאגיד עירוני, בוודאי אם יש כוונה להרחיב את התחולה של החוק גם על יזמים. לא יכול להיות שתאגיד עירוני, שמתפקד כמינהלת להתחדשות עירונית, דינו יהיה כדין כל מארגן חתימות אחר. מן הבחינה הזאת תאגיד משקיע הרבה מאוד כספים ציבוריים, לא רק בארגון החתימות אלא בקידום הפרויקט בכללותו ובניהול התב"ע.
שרה מילוא
"עזרה וביצרון" לא יכול להיות- - -
נעמה בן זאב
שרה מילוא, אנחנו מכירות משכבר הימים, זה בסדר גמור.
היו"ר אלי כהן
חברים, אנחנו לא מפריעים כאן, אין דו-שיח. כל אחד אומר מה שהוא מוצא לנכון.
יגאל גואטה (ש"ס)
אבל נראה שההכרות מובילה לתגובה קצת אמוציונלית.
נעמה בן זאב
"עזרה וביצרון" היא לא יזם, ובכלל תאגיד עירוני אינו יזם, יש לו מעמד אחר. בדיוק בתווך הזה בין רשות לבין דייר לבין יזם נכנס גוף ציבורי שאמון על להיות ניטרלי, שקוף, שוויוני ולקדם את העסקאות האלה ולא יכול להיות שיחול עליו אותו דין כמו על כל "מאכער" מן השורה. זאת ההערה שלי.
אתי ירדן
אבל מי נתן לו מעמד אחר?
היו"ר אלי כהן
סליחה, הבא שיפריע אבקש ממנו לעזוב את האולם. בבקשה תמשיכי.
נעמה בן זאב
דבר נוסף, בדומה להערה של חברי ממשרד "שיבולת", יכול להיות מצב אבסורדי שמארגן לפי הצעת החוק הנוכחית מגיע לרוב הדרוש בבניין בתוך המתחם, אך בגלל שאין הגדרה של "מתחם" והוא לא הגיע לרוב הדרוש ביתר הבניינים המשותפים במתחם ההסכם פוקע. זה מצב אבסורדי.
תומר רוזנר
ההסכם לא פוקע. הוא אמר להיפך.
נעמה בן זאב
אין בהירות בנושא. אתה יכול להגיע למצב אבסורדי שההסכם כן פוקע, בעוד שבבניינים אחרים הגעת לרוב הדרוש אבל לא בכל הבניינים במתחם. הנושא הזה צריך חידוד.
תומר רוזנר
מה אתם מציעים בהקשר הזה?
נעמה בן זאב
להגדיר "מתחם".
תומר רוזנר
המתחמים מוגדרים. השאלה מה אתם מציעים.
עינת גנון
הבעיה היא דווקא שבשלב הזה ברוב המקרים המתחמים אינם מוגדרים. זאת בדיוק הבעיה שכן נדרשנו אליה כשהצעת החוק נכתבה במשרדי הממשלה. בשלב הראשוני של הארגון המארגן עדיין לא יודע מה הם גבולות המתחם. לכן קשה מאוד לתחוֹם אותו למספר בניינים, שאחר-כך יכול להיות שישתנו, יכול להיות שחלק מן הבניינים לא יהיו מעוניינים להיכנס למהלך הזה. לכן בשלב המאוד-מאוד ראשוני הזה קשה לנו מאוד להגדיר מה הוא מתחם.
נעמה בן זאב
מצד שני, אם פוקע הסכם בבניין אחד בעוד שהוא חלק ממתחם שלם, יצא שכרנו בהפסדנו. זו סוגיה שצריך לתת עליה את הדעת כי כרגע היא לא פתורה ולא מקדמת.

הערה אחרונה, במקום שהסכם יהפוך להיות Void, בטל מעיקרו, שזה סעד מאוד-מאוד קשה שיכול להיות מוצדק במקומות המתאימים, יכול להיות שצריך להפוך את זה להסכם שניתן לביטול. זאת אומרת, להעניק את הסמכות לנציגוּת בנסיבות המתאימות לבטל את ההסכם, ולא שהוא פוקע מאליו.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אני רוצה להתייחס לנקודה שהיא העלתה.
היו"ר אלי כהן
אתן לך להתייחס. לפני שנעבור להתייחסות של חבר הכנסת יונה אני רוצה לבקש גם מהיועץ המשפטי של הוועדה וגם מכרמית יוליס ממשרד המשפטים, נושא המינהלות ברשויות המקומיות הוא דבר חשוב, הוא כלי חיוני. על-פי הניסיון שלנו באותם מקומות שבהם יש מינהלות אנחנו רואים שהפרויקטים מתקדמים בצורה מהירה יותר. פעמים רבות הם מהווים גם מוקד לסנכרון בין הרשות המקומית, בין היזמים לבין הדיירים בראש ובראשונה. במקומות שניתן לעשות הקלות, ובתנאי שהן לא למטרת רווח, צריך לתת את ההקלות.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אני מבקש הבהרה. הסוגיה שאת העלית, אני מנסה להבנות אותו מחדש כדי לראות שהבנתי אותה, ותגידו לי אם הבנתי אותה. איך פותרים את הבעיה הזאת? על פניו נראה, נניח שבאזור מסוים יש בנייני דירות. בא מארגן, מארגן את הרוב בבניין ספציפי, אבל שפר מזלו והבניין הזה הוא אחד מבניינים רבים באזור. ואז נשאלת השאלה האם מלכתחילה אפשרי לתחוֹם את המתחם ולהגיד: זה כל המתחם כך שמארגן לא יוכל להגביל את עצמו. כלומר, זה void מעצם ההגדרה. ברגע שאנחנו מגדירים את המתחם כמתחם, משעה שהמארגן ארגן נניח 80% או 90% מבעלי הדירות של בניין מסוים הרי אין לזה שום משמעות משום שזה רק חלק מן המתחם. אם נגדיר את זה כך – חשבתי שאולי רמזת על כך, שלעתים קשה לעשות את המעבר מבניין למתחם. את יכולה להגיד על זה יותר? מה הבעיה שניצבת בפנינו?
יגאל גואטה (ש"ס)
ברור, כי לפעמים במתחם אתה מקבל יותר.
עינת גנון
לא לזה הכוונה.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
לא, ההגדרה ההתחלתית, מתי זה בניין ומתי זה מתחם. מתי המתחם כולל יותר מבניין אחד?
יגאל גואטה (ש"ס)
כשזה מקבץ של בניינים.
עינת גנון
כדי להתייחס למתחם כמתחם צריך פה איזו ראייה תכנונית. מארגן על-פי רוב איננו מתכנן. בשיקול הדעת אילו בניינים ייכנסו, אילו שטחים ציבוריים ייכנסו לתוכנית, אנחנו כבר בעולם התוכנית. מתחם יש לו קורלציה רבה לתוכנית. ולכן העולם הזה צריך להיות, קודם כול בעיניי, בהחלטה של הרשות המקומית, או לפחות מעורבות שלה, ובוודאי כשכבר יש מתכנן שרואה את המכלול. ברור שיש לזה קשר הדוק גם לבעלי הדירות ולארגון שלהם.
היו"ר אלי כהן
ברור. אבל אנחנו חייבים להיות תמציתיים.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
השאלה האם לא יתכבד המארגן ויפנה לרשות הקובעת שתבהיר לו: אדוני, אתה נמצא במתחם ולא בבניין? כלומר, שתהיה איזו הוראה בחוק, שמלכתחילה אומרת לו מה כללי המשחק פה, האם הוא במתחם או בבניין. האם אפשר להכניס את זה להוראות החוק? אני תוהה.
עינת גנון
אני בספק, אבל נבחן את זה.
כרמית יוליס
נבדוק את זה. אולי מעת שתהיה תוכנית אז כל שיעור ההסכמות בתוך הבניין יצטרך "להתכתב" עם מה שקורה במתחם.
יגאל גואטה (ש"ס)
בשלב שהוא בא אל הדיירים הוא לא בדיוק יודע מה נקרא מתחם עבורו. עבור הדיירים תמיד רצוי שמישהו יבנה מתחם ולא רק בניין אחד שאז הם יריבו על הפיתוח וזה יעשה חצי וזה יעשה רבע במקום להסתכל בראייה כוללת.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
יתרה מכך, אני מבקש לברר האם לא יכולה לחול עליו החובה בשעה שהוא מתחיל בניסיון לארגן את התושבים ללכת לרשות המקומית או לרשות כלשהי ולבדוק מה הגבולות של הפעילות שם. הם יכולים להגיד לו: אדוני, סליחה, אתה לא יכול לארגן בניין אחד משום שאם אתה רוצה לארגן תדע שזה מתחם. אז הוא יידע מה הם גבולות המשחק. אני תוהה אם אפשר לעשות דבר כזה.
יגאל גואטה (ש"ס)
זה באמת בעיה.
כרמית יוליס
את זה אנחנו יכולים לבדוק.

לגבי המינהלות העירוניות, בחוק הרשות יש התייחסות באופן ספציפי למינהלת עירונית. יש שם הצעה של הוועדה: "בלבד שהפעילות שלה בתחום ההתחדשות העירונית תתנהל כמשק כספים סגור שאינו למטרות רווח". הממשלה גם רואה חשיבות בכך שגופים מן הסוג הזה ימנפו את הפעילות הזאת, אבל בסופו של דבר, אדוני היושב-ראש, אני לא חושבת שזה צריך לבוא על חשבון מישהו אחר אלא להיפך. הם גופים שהם בדיוק בתפר, גם הם גופים ציבוריים, הם חלק מן השלטון המקומי ולכאורה זה התפקיד שלהם ומאוד מתאים להטיל עליהם את התפקיד הזה, שהם אלה שיעמדו בקשר עם הדיירים ויסייעו להצלחת פרויקטים מן הסוג הזה. אני לא חושבת שאנחנו צריכים לקבוע אבני דרך עם איזה לו"ז ארוך יותר רק בגלל שהגורם הוא מהסוג כפי שמיוצג פה על-ידי "עזרה וביצרון".
היו"ר אלי כהן
לא נכנסתי ללו"ז.
כרמית יוליס
כי אז הדיירים יוצאים וידם על התחתונה. לכאורה הייתי אומרת להיפך, אם אתם גורם כזה חזק וכזה מאורגן וזה מה שאתם עושים אז להיפך, בואו תקצרו את הלו"ז לחצי, תהיו הפטרונים, תהיו הראשונים בשורה. כך אני חושבת.

מעבר לזה, הצעת החוק – אני לא יודעת אם זה רלוונטי בדיוק לגוף שאת מייצגת – מתמודדת עם מצב שאותו מארגן לא רק מסייע בארגון הדיירים במובן הפשוט אלא הוא גם מגיש את התוכנית למוסד התכנון. ככל שזה המצב אז יש כאן פסקה שמתייחסת למצב הזה, וזה באופן אוטומטי גורר את הארכת הלו"ז. אנחנו אומרים: הוא עושה פה ארגון שבמהות הוא ארגון טוב יותר, נכון יותר, טוב יותר לקבוצה וטוב יותר לדיירים, הוא לא רק מאגד אותם ביחד לכיוון איזה דבר ערטילאי אלא גם מגיש את התוכנית עבורם למוסד התכנון. ככל שזאת הסיטואציה ממילא לוחות הזמנים ארוכים יותר. מלכתחילה מכיוון שמדובר במינהלת עירונית, אני באופן אישי לא הייתי חושבת שזה צריך להביא להארכת אבני דרך.
יגאל גואטה (ש"ס)
בדרך כלל את התוכניות ואת הקשר עם הרשות המקומית עושה היזם, לא המארגן.
כרמית יוליס
יש פה תפר. לא בהכרח.
יגאל גואטה (ש"ס)
מארגן זה סוג של "מאכער" ש"משגע" את האנשים, "מטרטר" אותם ומתיש אותם.
כרמית יוליס
הפסקה שהתייחסתי אליה היא בדיוק למצב שבו המארגן לא רק עוסק בהפגשת רצונות אלא גם מגיש את התוכנית למוסד התכנון. מבחינתנו זה מארגן ברמה גבוהה יותר מהמארגנים כפי שתיארת.
יגאל גואטה (ש"ס)
כפי שאמרנו קודם, לפעמים המארגן הוא בכלל איש מטעמו של היזם, שנשלח כדי להתיש את האנשים, זה תפקידו.
כרמית יוליס
ואז החוק ידאג לכך שההסכם אתו יפקע אם הוא לא עשה את העבודה המצופה ממנו לעשות.
היו"ר אלי כהן
בנושא המינהלות – לא אמרתי להיכנס מבחינת הלו"ז. יחד עם זאת, אנחנו מכירים לא מעט מקרים של מארגנים, יש שיגידו "מאכערים", שמשכו את הדיירים ולא זכור לי שדבר כזה היה עם מינהלות ברשויות מקומיות.

דבר שני, ברגע שרשויות מקומיות דרך המינהלות מעורבות בתהליך, לרוב סיכוי ההצלחה וההתממשות של הפרויקט הרבה יותר גדולים והן צריכות לקחת חלק. לכן צריך לראות את המקומות הנכונים. אנחנו ככלל בתור המדינה מעודדים הקמת מינהלות.

נעבור לשמונת הדוברים האחרונים. כאמור, לכל אחד 3 דקות. חברת "קדמת היובל", בבקשה.
אורי ברשישת
אני מתכנן ערים. אני מנהל הפרויקטים של חברת "קדמת היובל" שעוסקת בהתחדשות עירונית, בעיקר בירושלים.

קודם כול, אנחנו מברכים על הוועדה, על שורה של הצעות חוק, שלמרות כל ההערות עדיף מעט על המרובה. זה תחום שהוא כל-כך מסובך, כל-כך מורכב, הכולל בתוכו כל-כך הרבה היבטים שאי אפשר לפתור את כולם בבת אחת. אני חושב שזה מבורך.

זיהינו מספר היבטים שייתכן ולא עולים בקנה אחד עם האינטרס המשותף של כל מי שבעד ורצינו להדגיש אותם. אציין שניים מהם ואורי בנקי יציין עוד שניים. נעשה את זה בקצרה.

אנחנו נדרשים כיזמים, גם אלה שמחתימים את הדיירים ומקדמים את התוכניות ומוציאים אותן לפועל, בעצם אנחנו גם המארגנים לצורך העניין ומתחילים מן ההתחלה עם תכנון מסודר והכול. חשוב, יש הבדל עצום בין מתחם שאנחנו מקדמים למשל בקטמון, של 222 דיירים, להחתים 50% מ-222 ממש לא דומה להחתמה בבניין שיש בו 16 דיירים. אציג דוגמה: כמעט 50% מהדיירים לא גרים בבניין, הם גרים בשכירות בכל הארץ. ללכת ולאתר אותם זה סיפור שקשה מאוד לעשות אותו בחצי שנה. נוסיף על זה שלפחות 10%-15% הם דיירי דיור ציבורי, שלא יכולים לחתום, רק החברה המשכנת חותמת, והיא לא חותמת לפני הסכם מחייב. יוצא שאני מתחיל כבר במינוס 15%. להגיע למספרים פה יהיה כמעט בלתי אפשרי, ודווקא במתחמים שהכי נחוצה בהם התחדשות עירונית. אלה הערות שרציתי להעיר.
יגאל גואטה (ש"ס)
לכן מה אתה מציע?
אורי ברשישת
לכן אני מציע שבמתחמים גדולים לא יספרו את הדיור הציבורי כחלק מן האחוזים.
היו"ר אלי כהן
יש לנו תשובה לעניין הזה.
עינת גנון
עוד אין לנו תשובה. קיבלנו הערות.
היו"ר אלי כהן
אמרנו בפעם הקודמת שברגע שהדיור הציבורי משלים ל-66% או 80% יש הצטרפות אוטומטית. קבענו את זה.
עינת גנון
מה שאדוני מציין, מדובר על סיטואציה שבה המשרד חותם על הסכם עם היזם. פה אנחנו בחוק המארגנים. נבחן את ההערה הזו, שהיא בהחלט הערה עניינית.
היו"ר אלי כהן
מה ההבדל? הנושא הזה התקבל, נאמר במפורש ואין דרך חזרה. אנחנו פשוט מתקדמים. אנחנו לא מקבלים החלטה ואז חושבים. אנחנו מקבלים החלטה, היא התקבלה ומכאן מתקדמים.
אורי בנקי
שלום אדוני היושב-ראש. שמי אורי בנקי ואני עורך-הדין של החברה.
היו"ר אלי כהן
לא, זה לא שעת חברה.
אורי ברשישת
אמשיך את הדברים. מכיוון שאלה עניינים משפטיים גרידא אז רציתי שהוא יגיד.
היו"ר אלי כהן
ידבר רק אחד מן החברה. אם יש לך עוד משהו להוסיף, בבקשה.
אורי ברשישת
כן, יש לי משהו להוסיף. כתוב פה שמי שצריך לתת את ההתחייבות לדיירים – זה התחייבות אישית, לא התחייבות של חברה. היזם מתחייב אישית וזה דבר שבמושגים משפטיים הוא נורא בעייתי, שמישהו מתחייב אישית. זה דבר אחד שאנחנו מבקשים לבחון.
יגאל גואטה (ש"ס)
אתה צודק, אנחנו מבקשים גם להוסיף ערבות אישית ...
אורי ברשישת
נושא נוסף הוא בעניין שמירת סודיות. אני מחויב לשמור על סודיות אבל לצורך קידום הפרויקט אם אני לא יכול לעשות בייפויי הכוח- - -
היו"ר אלי כהן
אגב, בהצעת החוק לא כתובה חובת שמירת סודיות.
אורי ברשישת
כתובה.
אסתי ורהפטיג בס
הסעיף קובע שאם אתה מקבל את הסכמת הדייר אתה יכול לעשות שימוש במידע. ההנחה הייתה שאם אתה רוצה לעשות שימוש במידע פשוט תבקש את הסכמת הדייר, אפשר גם מראש.
אורי ברשישת
אבל בשביל מה עמלתי וטרחתי והחתמתי אותם על ייפויי כוח אם אני צריך את האישור שלהם אחרי זה כדי לקדם את התוכנית?
אסתי ורהפטיג בס
אפשר מראש להסביר לצורך מה צריך ולקבל את ההסכמה בחוזה הראשוני שאתה מחתים.
תומר רוזנר
השאלה באמת מה מטרת הסודיות.
כרמית יוליס
המטרה בסעיפים האלה הייתה אחרת.
אורי ברשישת
לכן אני מבקש להבהיר: אלא אם זה לצורך סיום הפרויקט.
כרמית יוליס
המטרה לא הייתה לצרכים שכל מטרתם להניע את הפרויקט קדימה, אלא כמובן למסור את זה לגופים אחרים. זה חלק מחובת הנאמנות. זה כל המטרה. יש שם פרטים שנוגעים לפרטיות ואסור למסור אותם סתם בלי סיבה עניינית.
אורי ברשישת
הערה אחרונה, בהסכם ההתקשרות אתם ביקשתם שהיזם יגיד מי יהיה הקבלן המבצע. עדיין אין תוכנית, אין כתב כמויות, אני לא יודע כמה דירות אני הולך לבנות, מה ההיקפים. להגיד מראש כבר עכשיו מי יהיה הקבלן המבצע זה קצת להקדים את המהלך.
אסתי ורהפטיג בס
זה בעסקה.
תומר רוזנר
הוא מעיר על העסקה. זו הערה חשובה.
היו"ר אלי כהן
זו הערה חשובה. היא נשמעה ובהחלט הנושא יישקל.
תומר רוזנר
אני חושב שההערה מוצדקת. גם בעסקאות מכר רגילות במקרים רבים מאוד היזמים מחתימים את רוכשי הדירות מבלי שהם יודעים עדיין מי הקבלן המבצע, ובטח בעסקאות מן הסוג הזה.
כרמית יוליס
עסקאות למכר דירה?
תומר רוזנר
בוודאי.
אורי ברשישת
צריך להגיד שהוא עומד בתקן של קבלן ג'5.
היו"ר אלי כהן
אדוני, ההערה חשובה והיא נרשמה. היועצים המשפטיים יגיבו עליה בישיבה הבאה.

אני רוצה לעבור לעמותת "במקום", בבקשה, 3 דקות לרשותך. עד שגברתי תתפוס מקום נעבור ל"רבנים למען זכויות אדם", בקי כהן קשת, 3 דקות לרשותך.
בקי כהן קשת
תודה. ראשית, אני רוצה להתייחס לדברים שהעלה חבר הכנסת גואטה ועלו כאן בוועדה, לגבי פיקוח על מי האנשים האלה ולגבי סוגיות נוספות. אני חושבת שצריך להדק את הקשר עם חוק ההתחדשות העירונית, שמדבר על המינהלות ותפקידן. אני חושבת שצריך לחזק את המינהלות, לתקצב אותן, לתת להן סמכויות ותפקידים. יש כאן בסעיפים שונים בהצעת החוק, לדוגמה בסעיף 2(7) נכתב: "לגבש ולפרסם רשימת עוסקים בתחום התחדשות עירונית".
היו"ר אלי כהן
אנחנו לא עוסקים בחוק הזה.
בקי כהן קשת
אני מבקשת להפנות. הפתרון לחלק מן הדברים פה מצוי בהפניה ובקישור למינהלות. למשל יש שם רשימת עוסקים. אפשר בהחלט שרשימת העוסקים תכלול את זה שיהיה כבר גוף שיכול לפקח מי האנשים ברשימה שמומלצים, שהגונים, שאפשר לעבוד איתם. צריך להיות חיזוק למינהלות וקישור גם מן החוק הזה למינהלות. זו סוגיה ראשונה.

סוגיה שנייה, כפי שנאמר, יש פה איזו זליגה מהמארגן ליזם בשלבים השונים. הרי מי שכבר בשלב של הגשת תוכניות אי אפשר להגיד שהוא לא יודע שום דבר ולכן הוא גם לא צריך להגיד שום דבר לדיירים. מי שכבר מגיש תוכניות בוודאי יודע, ואז הוא חייב גם את המידע הזה להבהיר לדיירים. למשל ציינו שכאשר יש אספה כללית, אם כבר יש בשלב הזה, ובכל שלב שיש כבר מידע צריך להעביר אותו לדיירים. אין שום טעם בדבר היפה הזה, שתהיה אספה ויְיַדעו אנשים כאשר אין שום "בשר" ליידוע הזה. כשמתוכנן לבנות 12 קומות או מתוכנן לבנות 20 קומות, זה לא היינו הך מבחינת האנשים והם זכאים לדעת מה מתוכנן פחות או יותר. לכן גם נגזרת עקרונית שעולה שוב ושוב בדברי כל חברי הכנסת פה בוועדה, כולם מעלים את נושא התחזוקה והיכולת של אנשים שלא יזרקו אותם החוצה. לכן גם זה חייב לבוא לידי ביטוי כבר בהסכם הראשוני.
היו"ר אלי כהן
נושא התחזוקה קשור להצעת חוק המארגנים?
בקי כהן קשת
כן. אני מדברת על כך וזה מופיע. אתם מציעים שתהיה אספה ושיְיַדעו אנשים.
כרמית יוליס
לפעמים בשלב הזה גם מי שבסוף יגיש תוכנית לא יודע.
בקי כהן קשת
היידוּע צריך להיות לפי ההתקדמות שבידי המארגן היזם, הוא יהיה חייב להעביר את זה לציבור. אם הוא לא יודע אז לא.
היו"ר אלי כהן
ההערה ברורה, גברתי. יש לך משפט אחרון?
בקי כהן קשת
שני משפטים קצרים מאוד. אחד קריטי לגבי תקן 21, שעלה פה גם בתחילת הדיון. בשביל שיהיה בסיס למידע חיוני שצריך לעבור – אנחנו פונים פה למשרד המשפטים – התקן הזה חייב להיות מורחב ולהכיל התייחסות גם לנושא התחזוקה. כשהם כבר עושים את ההערכה השמאית הזאת בשלב מוקדם יחסית של העבודה, כבר אז אפשר להכניס את הבסיס של מידע חיוני, מה עלות התחזוקה בפרויקט. אנחנו מאמינים שאם זה יהיה כלול שם כבר ביסוד אז הדיון יהיה מבוסס כבר על עובדות ולא על השערות וגם המידע יוכל להגיע לדיירים.
כרמית יוליס
התקן הזה נמצא בדיוק בעדכון.
בקי כהן קשת
העדכון צריך לכלול את ההרחבה.
יגאל גואטה (ש"ס)
כשהיא התחילה לדבר היא אמרה שהיא רוצה להגיד את מה שחבר הכנסת גואטה אמר. אני לא דיברתי כל-כך הרבה...
בקי כהן קשת
הנושא האחרון הוא התחולה. אני חושבת שאפשר למצוא פתרונות לתחולה אקטיבית. ההצעה שלנו הייתה ליצירת חזקה על חוזה שנחתם בין מארגן לבין בעל דירה בעסקת פינוי ובינוי שתוכנו מנוגד לחוק זה, שאינו חוזה מקפח, אלא אם בנסיבות העניין אין הדבר כך. כלומר, אני חושבת שאי אפשר להחיל רטרואקטיבית את כל החוק, אבל אפשר ליצור חזקה, שזה הנורמה המחייבת.
היו"ר אלי כהן
תודה רבה, גברתי, הנושא ברור. חבר הכנסת גואטה, בבקשה.
יגאל גואטה (ש"ס)
האם יש התייחסות בהצעת החוק להתחייבות של היזם לדיירים? אמר פה ידידי קודם שהוא לא יכול לתת את השם של הקבלן, אבל התחייבות על הסיווג של הקבלן יש לנו בחוק?
תומר רוזנר
ההצעה הממשלתית כרגע מדברת על כך שהוא צריך להציג את זהותו של הקבלן המבצע.
יגאל גואטה (ש"ס)
סיווג ג'5, את זה יש לנו?
תומר רוזנר
זה תלוי בהיקף העסקה. אם זו עסקת תמ"א 38 לא בטוח שצריך סיווג ג'5. אם זו עסקה גדולה אז זה ייגזר מחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות שקובע את הסיווגים. קבלן שלא עומד בסיווג הזה מפר את החוק וזה עבירה פלילית.
יגאל גואטה (ש"ס)
כיצד זה מופיע בהצעת החוק?
יוסי יונה (המחנה הציוני)
היזם שמתקשר אתו, הקבלן – שם הבעיה.
יגאל גואטה (ש"ס)
הקבלן עצמו.
תומר רוזנר
חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות הוא ברור מאוד. עבודה בהיקף כספי מסוים חייבת להתבצע על-ידי קבלן שרשום באותו היקף כספי ובאותו ענף.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אני מבין, אבל על מי חלה החובה? על היזם?
תומר רוזנר
על כל הציבור. אסור לך להעסיק קבלן כזה ואסור לקבלן כזה לעבוד.
יגאל גואטה (ש"ס)
ואם אני רוצה לחדד את זה בהצעת החוק, שבחוק שלנו בפינוי ובינוי יהיה רק קבלן מסוג איקס?
תומר רוזנר
השאלה אם יש סיבה לכך.
יגאל גואטה (ש"ס)
על מנת שבגלל הרגישות של הפינוי ובינוי לא "ניפול" עם כל מיני קבלנים לא מתאימים.
תומר רוזנר
ואם זו עסקה של תמ"א 38, שהיא עסקה קטנה יחסית? זה תלוי בפרויקט הספציפי שאתה מדבר בו.
יגאל גואטה (ש"ס)
אני לא מדבר על תמ"א 38. אני מדבר על פינוי ובינוי.
שרה מילוא
אבל תמ"א 38 זה הכי חשוב.
תומר רוזנר
הצעת החוק מסדירה את העניין הזה וקובעת את הסיווג. יש שני סיווגים.
יגאל גואטה (ש"ס)
הוא בודק את ההיקף הכספי.
תומר רוזנר
יש שני סיווגים: סיווג כספי לפי היקף כספי וסיווג לפי ענף. יש עוד סיווג שלישי, שהוא לא סיווג מחייב, שזה קבלן שמוּכַר לעבודות ממשלתיות או לא מוכר לעבודות ממשלתיות.
אמיר הלר
ויש מטראז' של בנייה למגורים.
תומר רוזנר
ויש מטראז', נכון.
יגאל גואטה (ש"ס)
מה אנחנו יכולים לעשות על מנת שנדע שאנחנו מקבלים קבלנים אמינים ולא כל מיני אנשים שבנו חדר וחצי?
אמיר הלר
אני מהתאחדות בוני הארץ, אני מייצג את הקבלנים. חבר הכנסת גואטה, פנקס הקבלנים מכיל את כל סוגי הקבלנים מ-ג'1 ועד ג'5, שזה ההיקף המרבי שניתן לבנות באופן בלתי מוגבל. כל אחד רשום תחת ענף ראשי, מה מותר לו לעשות. אם זה מגורים, לצורך העניין, הוא יכול לעבוד או לפי היקף כספי או לפי מטראז'. ככל שהיקף הפרויקט גדול יותר סוגי הקבלנים שיכולים לעשות אותו הם אלה שבסיווגים גבוהים יותר.

בהיתר הבנייה היזם מחויב לתת לרשות המקומית את שֵם הקבלן שרשאי לבנות לפי הסיווג הרלוונטי להיקף הפרויקט הספציפי ולכן הבעיה הזאת לא רלוונטית להצעת החוק הזאת והיא מוצאת את פתרונה במקום אחר.
יגאל גואטה (ש"ס)
זה מה שאמר היועץ המשפטי.
היו"ר אלי כהן
תודה. עמותת "במקום", 3 דקות לרשותך. באמת התייחסויות ענייניות, לא לחזור על דברים שנאמרו. בבקשה, גברתי.
שרון קרני כהן
קודם כול, אנחנו מאוד בעד הסדרה כי אנחנו יודעים מה התוצאות כשאין הסדרה.

לגבי סעיף 2 בנוסח המוצע, שמתייחס לאספת דיירים, אנחנו חושבים שהנוסח שמוצע כאן מאוד תמציתי, אולי תמציתי מדי. אין פה גם שום סנקציות. פרט לדרישה מן המארגן לפעול לכינוס אספה, שכולנו יודעים ש"לפעול" זה מונח מאוד פלואידי, שאחר-כך ניתן להתווכח שנים ארוכות אם הוא פעל או לא פעל, אנחנו מבקשים שיהיה פה תוכן הרבה יותר קונקרטי. לא ש"יפעל לקיום אספת דיירים" אלא שיתכבד ויקיים אספת דיירים, פשוט, שיעדכן את הדיירים שבועיים מראש שהאספה הזאת עומדת להתקיים, שיעשה את זה באמצעי מידע זמינים, בהודעות לתיבות הדואר ובהודעות בבניין, לא בהודעות אינטרנטיות שלא מגיעות לרבים מן הדיירים.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
ומה מספר הדיירים שצריכים להיות באספה.
יגאל גואטה (ש"ס)
בדיוק, מספר הדיירים שצריכים להיות באספה, כי יכולים לבוא רק שניים. זה לא כתוב.
תומר רוזנר
חוק בתים משותפים לא מסדיר, הוא לא רלוונטי לכאן.
יגאל גואטה (ש"ס)
אולי אנחנו נסדיר.
תומר רוזנר
התקנון המצוי לא מסדיר את האספה הזאת.
שרון קרני כהן
בקצרה, צריך להסדיר בצורה יותר ברורה.

אנחנו חושבים שצריך להיות נציג מינהל הנדסה באספת הדיירים הזאת, או לכל הפחות מינהל הנדסה צריך לדעת שהאספה הזאת מתקיימת.

צריכה להיות חובת גילוי נאות על מי שקשור ביזם, שיצהיר על כך. אין לי בעיה עם דיירים שעובדים ביחד עם היזם. הם פשוט צריכים להגיד את זה. מה שאנחנו רואות שקורה בשטח זה שקודם כול רצים ומגיעים מהר לאספת הדיירים הזאת האנשים שעובדים ביחד עם היזם. אני לא אומרת את זה כגנאי בהכרח, בסדר, לשיטתם הפרויקט הזה טוב, אבל הם צריכים להגיד. אם הם מקבלים תמורה כלשהי מהיזם הם חייבים להגיד את זה כי הדברים האלה פעמים רבות קובעים את הלך הרוח באספות הללו.

אנחנו מבקשות לקבוע שבאספת דיירים לא יוחתם איש על שום מסמך פרט על השתתפות באספה כי אחרת אנחנו "מסנדלים" את כל הדיירים. אם אנחנו מאפשרים כבר באספת דיירים להחתים על מסמכי תוכן אנחנו בעצם "מסנדלים" את כל הרעיון שלשמו מלכתחילה קיימנו אספת דיירים.

עוד נקודה חשובה, כשמחייבים את המארגן להציג באספת דיירים את עיקרי ההסכם צריך לקבוע מה הם עיקרי ההסכם: פרק זמן משוער, גובה משוער, מספר יחידות דיור. אנחנו מבינים שלא תמיד בשלב הזה אפשר לדעת אבל צריך לחשוב מה הם עיקרי ההסכם שאותם כן אפשר לחייב להציג בשלב הזה.

לגבי סעיף 3: פרטים נדרשים בהסכם התקשרות, אנחנו חושבים שצריך להוסיף שורה ברורה בהסכמים האלה, מנדטורית, שאומרת שחתימה על הסכם ארגון לא מחייבת להתקשר בעסקת פינוי ובינוי, שהיא לא מהווה הסכם מכירת הדירה, ולציין בצורה ברורה מי הצדדים.
היו"ר אלי כהן
גברתי, התייחסות אחרונה, אם יש לך.
שרון קרני כהן
אדוני, היזמים הפרטיים מקבלים פה זמן דיבור.
היו"ר אלי כהן
כל אחד מקבל 3 דקות, גברתי. את מגיעה לכל דיון ואת מדברת בכל דיון. לא זכור לי שהאדון הקודם היה באחד הדיונים הקודמים.
שרון קרני כהן
מגיעים אלינו אנשים שחתמו על חוזה בן עמוד אחד והם משוכנעים מבחינתם שהם מכרו את הדירה שלהם. אנחנו צריכים להתמודד עם הנושא הזה.

לגבי סעיפים 5, 6 ו-7, שוב חייבות לדעתנו להיקבע סנקציות על מי שמפר. אנחנו מאוד בעד החובות שקבועות בסעיפים האלה: חובת תום הלב, חובת גילוי עניין אישי ואיסור שימוש במידע. ברור שאם אין סנקציה כלשהי על מי שמפר את הסעיפים האלה אז מה עשינו? זה הופך להיות מין גילוי דעת כזה, הודעת בעל דין, שהמחוקק חושב שזה התנהגות לא מקובלת ו"צאו לדרך". זאת אומרת, אם אין שם סנקציה אז הסעיפים האלה הופכים להיות חסרי משמעות.

נקודה אחרונה, לגבי ביטול ההסכם. יש פה קביעה לגבי תקרת פיצויים בסכום של 5,000 שקלים. הסכום הזה לאנשים רבים הוא למעלה מן השכר החודשי שהם מרוויחים בפועל. אנחנו חושבים שבמקרים מסוימים צריכה להיות אפשרות יציאה מן ההסכם בלי תקרת הפיצויים הזאת, בפרט במקרים שסעיפים 5-7 הופרו. זה מתחבר למה שאמרתי קודם לגבי סנקציות על הפרת הסיכומים.
כרמית יוליס
מה זה תקרת פיצויים של 5,000 שקל? זה לא קיים בהצעה. זה היה בטיוטת תזכיר. הנה, קיבלנו את ההערה.
שרון קרני כהן
בעניין הסעיפים על תום הלב, גילוי מידע וכן הלאה. נגיש התייחסות מעודכנת בכתב לנוסח המעודכן.
היו"ר אלי כהן
יש לכם עד 10 ימים מהיום להגיש התייחסות.
תומר רוזנר
לא, כבר הגישו את הנוסח.
טל ברוך
תודה, אדוני היושב-ראש, שלום לכולם. אני מ"טאבה קידום פרויקטים", אנחנו ארגון שמלווה ומארגן בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
היו"ר אלי כהן
אדוני, זה לא רלוונטי. בבקשה תאמר אם יש לך הערות להצעת החוק.
טל ברוך
אני מקשיב פה לדיון ואני רוצה לתת לכם אולי זווית קצת שונה להסתכל על כל נושא הארגון. נושא ארגון הפרויקטים האלה, זה בעצם המפתח להצלחה ולכל ההתקדמות של התהליכים האלה בשנים האחרונות. כל פרויקט תמ"א 38 או פינוי ובינוי שהצליח להתממש בשנים האחרונות קוּדם באמצעות מארגן כזה או אחר. כאשר אתם מתייחסים למארגנים כדבר שנשמע אפילו כגנאי, כאיזה "מאכער" שמגיע ובא לבלבל את בעלי הדירות, "לגזור איזה קופון" ולצאת מן התהליך מהר ככל האפשר עם הרווח המקסימלי, אתם מפספסים את המטרה, אתם לא מבינים את תהליך הארגון של הפרויקטים האלה. אני חושב שתהליך הארגון הוא הדבר הכי חשוב בתהליכים האלה, עד שלב חתימת ההסכם מול יזם.

כמה מילים על עניין המארגן. המארגן בסופו של דבר לא רק אוסף חתימות אלא הוא הרבה מעבר לזה. הוא זה שדוחף, הוא זה שמוביל, הוא זה שיוזם פגישות, הוא זה שמריץ את כל התהליכים חודשים רבים, לפעמים שנים רבות, הוא זה שדואג לחיבור מול יזם בצורה כזאת או אחרת והוא זה שבסופו של דבר מדבר עם בעלי הדירות.
תמר זנדברג (מרצ)
מי מעסיק את המארגן הזה?
טל ברוך
מי שמעסיק את המארגן הם בעלי הדירות בעצמם.
תמר זנדברג (מרצ)
איך?
טל ברוך
בצורה של הסכם ראשוני.
תמר זנדברג (מרצ)
באיזה אמצעי?
טל ברוך
אסביר, זו שאלה חשובה.
היו"ר אלי כהן
יש לך עוד דקה לסיים את דבריך.
טל ברוך
אסביר. הארגון עצמו הוא תהליך מורכב מאוד. ברגע שאתם מצמצמים את מרחב הפעולה שיש למארגנים בפרויקטים האלה מישהו אחר יארגן את הפרויקט. אתם יודעים מי יארגן את הפרויקט? או דייר אינטרסנט מתוך הבניין שיצליח להתקשר עם קבלן באיזשהו הסכם צדדי ולקבל תמורות כאלה ואחרות ומכאן להוביל את התהליך.
תמר זנדברג (מרצ)
מה זה "דייר אינטרסנט"? מה האינטרס של הדייר?
טל ברוך
מי שהוא שלוח של היזם. הוא יוביל את התהליך מצדו לפי האינטרס הצר שלו.

אני מסכים גם שיש הרבה בעיות. הארגון הזה היום נעשה בצורה מאוד מבולגנת. אני מסכים ואני מודע לזה. יש לנו תורה שלמה – אם תרצו אנחנו יכולים להעביר אותה אליכם – של הדרך הנכונה לקדם את התהליכים הללו.

דיברו כאן קודם על נושא כינוס האספה. האספה היא דבר חשוב מאוד בהתחלה. אסור להתקשר עם שום מארגן לפני שכל בעלי הדירות באו לאספה והייתה להם הזדמנות לשמוע.
יגאל גואטה (ש"ס)
כל בעלי הדירות?
טל ברוך
כל מי שהגיע לאספה.
תמר זנדברג (מרצ)
אבל מי משלם למארגן?
טל ברוך
מי שמשלם עבור כל זה הוא היזם בסוף התהליך.
תמר זנדברג (מרצ)
זה אמירה חשובה מאוד, לדעת שהיזם הוא שמשלם. הכול מטעם היזם.
היו"ר אלי כהן
הוא אומר לך: יש דיירים סרבנים. את חושבת שהוא אובייקטיבי? כל אחד מציג את עצמו, מה הוא עושה.
תמר זנדברג (מרצ)
שאלתי אותו עבור מי הוא עובד. הוא אמר: הדיירים. מי משלם לו: היזם.
טל ברוך
מי שמשלם לכל אנשי המקצוע שמלווים את הדיירים, לרבות עורך-הדין שלהם, לרבות המפקח שלהם הוא היזם. כדאי שקצת תלמדו איך זה עובד.
תומר רוזנר
זה בעייתי מאוד.
תמר זנדברג (מרצ)
אנחנו יודעים. זאת הייתה שאלה כדי לשמוע את הדברים, לא כי אנחנו לא יודעים.
טל ברוך
אני רוצה להבהיר פה כמה דברים שצריך להבין אותם. נושא הכינוס הראשוני הוא חשוב. נושא מינוי נציגות – אף אחד לא העלה את זה פה וגם לא ראיתי את זה בהצעת החוק – הוא חשוב כי כל מארגן שיוביל תהליך כזה בסופו של דבר יצטרך לעבוד עם נציגות מטעם בעלי הדירות שתבקר את העבודה שלו, תפקח על העבודה שלו ותעביר אחר-כך את כל המידע למטה, אל בעלי הדירות עצמם. אלה תהליכים מורכבים מאוד.
יגאל גואטה (ש"ס)
שוב זה יהיה אחד מהדיירים?
טל ברוך
זה נציגות של 3-4 אנשים מתוך בעלי הדירות, שימונו באותו מפגש ראשוני.
יגאל גואטה (ש"ס)
ואז באופן טבעי הוא מצ'פר אותם ומתחילה "חגיגה".
טל ברוך
לא נכון.
תמר זנדברג (מרצ)
אז מי ייצג אותם, היזם?
יגאל גואטה (ש"ס)
אתה אומר יותר מדי פעמים את המילים: לא הבנתם, אתם לא הבנתם. קצת צניעות ביחס לאינטליגנציה של חברי הוועדה.
תמר זנדברג (מרצ)
הבנו טוב, יותר מדי טוב.
יגאל גואטה (ש"ס)
אדוני, הוא היה 15-20 שנים ברשות מקומית. אנחנו יודעים מה זה יזמים. קצת צניעות. הוא אומר: אתם לא מבינים, אתם לא מבינים. באמת מפה אני הולך להתאשפז ישר באשפוז פסיכיאטרי...
טל ברוך
חס וחלילה לא זלזלתי באף אחד.
היו"ר אלי כהן
אדוני, משפט אחרון, אם יש לך.
טל ברוך
משפט אחרון, התחום הזה מבולגן לחלוטין. בסוף יש פה מערכת כוחות. ברגע שהכוח של המארגנים יצטמצם ולא יוכלו לפעול, הכוח יועבר אוטומטית למארגנים אחרים, שהם מטעם היזמים ומטעם בעלי הדירות, גורמים אינטרסנטיים. נשמח להכווין את התהליך.
שרה מילוא
כשהיזמים יהיו פחות חזירים הכול ילך יופי.
יגאל גואטה (ש"ס)
איפה רואים פה שהכוח שלהם מצטמצם? לא הבנתי.
היו"ר אלי כהן
תודה רבה. בהחלט הדברים ברורים ודווקא מצדיקים למה אנחנו צריכים להסדיר את הנושא.
יגאל גואטה (ש"ס)
לדאוג יותר לדיירים. אתה מבין שעם איש ממולח כזה דיירת בת 80 לא יכולה להתמודד בכלל.
היו"ר אלי כהן
שלמה ורשבסקי, 3 דקות לרשותך, לאחר מכן שרה מילוא.
יגאל גואטה (ש"ס)
שרה מילוא היא הנמענת של מה שהוא אמר, אדוני היושב-ראש. צריכים לרשום בפרוטוקול את מה שהוא אמר וצריך להבין שאם אנחנו לא מבינים את מה שהוא אומר איך תבין דיירת בת 80 את מה שהוא אומר עם חלקלקות הלשון הזאת?
טל ברוך
אם לא הבנת מה אני אומר- - -
יגאל גואטה (ש"ס)
לא דיברתי אליך. דיברתי אל היושב-ראש.
שלמה ורשבסקי
לדעתי תיקוני החקיקה נגד דיירים סרבנים זה לא כל-כך רלוונטי. אני בעד זה.
היו"ר אלי כהן
אנחנו לא מדברים עכשיו על הצעת החוק בעניין דייר סרבן. אנחנו מדברים על הצעת חוק המארגנים. זה לא הדיון.
שלמה ורשבסקי
יהיה היום דיון על זה?
היו"ר אלי כהן
כנראה שהיום תהיה רק התייחסות של משרד המשפטים. זה לא הדיון.
שלמה ורשבסקי
אמרו לי שבשעה 13:15 יתחיל הדיון בעניין הצעת חוק הדייר הסרבן.
היו"ר אלי כהן
אתה צודק, אבל אנחנו צריכים לתת לנוכחים לדבר.
שלמה ורשבסקי
במשיכת קולמוס אתה יכול לעשות מהפכה. תן לי כמה שניות, בבקשה. בעצם היום יש חסימה אדירה של 80% שצריכים הסכמה. בדירות של 40-50 שנה רוב בעלי הדירות לא גרים שם, חלקם אפילו לא בארץ. הם משחקים את "הקוזק הנגזל". כאשר אתה מטיל סנקציות נגד דיירים סרבנים בצורה בלתי סבירה ויש להם פס הגנה של 80% אתה בעצם מפספס את הכול.

אני אומר: פינוי ובינוי, חיזוק מבנים – נדרשים שני-שלישים. מעלית – נדרשים שני-שלישים. למה נדרשים 80% כאשר יש דיירים סרבנים? אתה רוצה להגדיל את היצע הדירות. אני כלכלן. צריך לעשות כפי שעשה אלכסנדר מוקדון בקשר הגורדי – במכה אחת, בלי כל מיני מומחים. תעלה, תעשה 180%, 96%, תראה איזו מהפכה גדולה תהיה, בלי מומחים, בלי מהנדסים, בלי שמאים, בלי חברי כנסת. היגיון ישיר.
שרה מילוא
ומי ישלם את ועד הבית של 1,000 שקל, הזקנה?
שלמה ורשבסקי
תוריד את ה-80% ל-66% ואז תראה את היצע הדירות.
היו"ר אלי כהן
אדוני, זה לא הדיון אבל בכל זאת נתנו לך לומר משפט.
שלמה ורשבסקי
אם תקבלו את זה תהיה פה מהפכה זוטא בלי לעשות הרבה.
שרה מילוא
תפסיק להיות חזיר- - -
שלמה ורשבסקי
אני חזיר?
היו"ר אלי כהן
אני מבקש ממך לא לכנות במילים כאלה אף אחד.
שלמה ורשבסקי
80% מן הדיירים שיש להם דירות ולא גרים שם? זה נראה לך סביר?
היו"ר אלי כהן
תודה, אדוני. שרה מילוא, 3 דקות לרשותך, בבקשה.
שרה מילוא
אנחנו נציגי תושבי שכונת יד אליהו בתל-אביב. אני לא יודעת עד כמה הנוכחים מכירים את יד אליהו, אבל יד אליהו הוכרזה תחת תוכנית התמ"א על כל סעיפיה כבנייה מרקמית. במצב היום היזמים "התנפלו" על השכונה, על הדיירים והתחילו "החגיגות" והאיומים, החתמות של דיירים ללא כל סיבה.
היו"ר אלי כהן
בבית שלך עושים התחדשות עירונית?
שרה מילוא
כן, אני עושה. אני עושה במקרה תמ"א 38 כי אי אפשר לעשות שם פינוי ובינוי.
היו"ר אלי כהן
את דיירת בבניין שעושים בו תמ"א 38?
שרה מילוא
כן. אני מובילה את התהליך.
היו"ר אלי כהן
מהניסיון שלך, מה את חושבת שטוב ומה טעון שיפור?
שרה מילוא
מה שטעון שיפור, אתם צריכים להניח לדיירים עצמם לעשות את ההתארגנות הראשונה, שום מארגן שלא ייכנס לשטח. המארגנים האלה הם פשוט, במילה אחת, "מאכערים" שרוצים "לגזור קופונים" על חשבון הדיירים. אלה בדרך כלל פקידים שעובדים אצל היזמים. הם מקבלים בונוס על כל חתימה שהם מביאים והם יוצרים לחץ על הדיירים כדי להחתים אותם, והם מחתימים אותם על מסמך כאשר הדיירים לא ראו את התוכנית.
תומר רוזנר
למה הדיירים חותמים? אף אחד לא בא אליהם עם אקדח אל הרקה. נכון?
שרה מילוא
אני גרה באזור של בניינים משנות החמישים. הבניינים כבר באמת מוזנחים כי הדיירים גם לא מטפלים בהם לצערי הרב. בהרבה מקומות אין ועדי בתים ולא מטפלים. הם רוצים לשפר את תנאי המגורים שלהם. אין להם יכולת כספית אבל הם רוצים. בא אליהם יזם, בא אליהם איזה בחור צעיר עם עניבה וחולצה לבנה ומספר להם סיפורים, מוציא טופס ואומר: בואו תחתמו לנו, נעשה פה פינוי ובינוי. החליטו לעשות באזור שבו אני גרה פינוי ובינוי. במקרים רבים קראו לדיירים לאספה הראשונה אצל היזם. הוא לא עשה אספה של הדיירים אלא קראו לדיירים לבוא אל היזם. בא איזה אדריכל מפורסם, שאני לא זוכרת את שמו, שהציג להם תוכנית מכאן ועד להודעה חדשה, של מגדלים וכולי. אז אמרתי לו: אבל יד אליהו היא תחת בנייה מרקמית. מה אתה מראה לי בניינים של 20 קומות? הוא אמר: נכון, התוכנית הזאת לא תעבור בעיריית תל-אביב. אז למה אתה מחתים את הדיירים? הוא פשוט החתים אותם לשנתיים. לא כל הדיירים חתמו. חתמו לו בערך 15 דיירים מתוך כ-200-300 דיירים. הוא לא הצליח להתקדם ואז הקבלן או החברה שהייתה אתו נטשה אותו.

הוא יצר קשר עם חברה חדשה ושלח לנו עוד פעם מכתבים. תראו את המכתב. כתוב פה: "דיירים שעדיין לא חתמו על הסכם מתבקשים לפנות לנציג היזם". מסתבר שחברת "אשדר" הצטרפה אליו וחתמה הסכם עם היזם הזה שקוראים לו אסייג. היא פרסמה כתבה ענקית בעיתון שיש לה כבר 40% חתימות על כל המתחם. אני בדקתי את זה. לא דובים ולא יער.
אתי ירדן
ניסית להיפגש עם ניסים אסייג?
שרה מילוא
את אותן חתימות של אסייג שהוא החתים לפני שנתיים הוא מכר ל"אשדר".
היו"ר אלי כהן
אומר לי היועץ המשפטי שחלק מן האנשים לא נמצאים כאן ולכן אנחנו לא רוצים להטיח האשמות. גברת מילוא, מכיוון שהזמן מתקצר- - -
אתי ירדן
המקרים של ניסים אסייג ידועים. הוגשו נגדו תלונות במשטרה.
היו"ר אלי כהן
יש לך הערות או הארות כאלה ואחרות לשיפור הצעת החוק?
שרה מילוא
לכן אני אומרת, ההתארגנות הראשונה צריכה להיות של הדיירים.
היו"ר אלי כהן
לדעתי אין מניעה כזאת בחוק.
שרה מילוא
לא שהמארגן יקרא לאסיפת דיירים אלא תשאירו את זה בידינו. אנחנו מספיק מבוגרים לעשות אספה. זה דבר ראשון.

דבר שני, מינהלות עירוניות. אני חושבת שצריכה לקום מינהלת מקומית שתלווה את הדיירים בפרויקטים הללו אבל לא מינהלות בתוך הרשויות המקומיות מפני שיש רשויות מקומיות שיש להן חברות-בת, כמו בתל-אביב "עזרה וביצרון". לא ייתכן שייתנו את הסמכות לחברות-הבת האלה שעובדות עבור הרשות המקומית, שמבצעות את המדיניות של הרשות המקומית, לפקח ולנהל לנו את העניינים. פעמים רבות, כפי שקורה בתל-אביב, העירייה פועלת בניגוד לאינטרסים של הדיירים, בניגוד לתוכנית מתאר העיר. לי יש הוכחות.
היו"ר אלי כהן
החברה העירונית פועלת בניגוד לעירייה?
דוד דהן
80% מהקרקעות שם שייכות לעירייה.
שרה מילוא
במקרה הקרקעות שלנו הן פרטיות, אבל זה לא משנה. העירייה מכריחה אותנו, כאשר יש לנו מתחם שעושה פינוי ובינוי, בשביל לתת להתקדם עם הפרויקט העירייה מכריחה להוסיף חנויות, שזה בניגוד לרצוננו. הבהרנו להם במפורש: לא רוצים עירוב מסחרי בתוך יד אליהו.
נעמה בן זאב
אבל זה בתוכנית הראשית שהופקדה כבר.
אתי ירדן
זה התפקיד של ועדת ביקורת- - -
היו"ר אלי כהן
סליחה, הבא שיתפרץ לדבריה של גברת מילוא ייצא מן האולם.
שרה מילוא
צריכה להיות מינהלת מקומית שתפקח על העניין, אבל לא בקשר עם הרשות המקומית. אולי היא תפעל ביחד עם הרשות המקומית אבל לא בידי החברות העירוניות של הרשות המקומית. זה צריך לבוא אולי כמינהלת מטעם הרשות הממשלתית שתקום. צריכה להיות איזו זרוע של הרשות הממשלתית שתקום והיא תפקח גם על העלויות.

לגבי תמ"א 38, אני שמחה שהחוק יחול גם על תמ"א 38, אבל סיפור הקבלנים, גם בתמ"א 38, גם אם אני רוצה לעשות חיזוק לבניין שלי זה צריך להיות קבלן רציני. דווקא בניינים כאלה שהולכים לחיזוקים צריכים קבלנים רציניים, שלא יעשו להם "תרגילים", יגידו להם: הנה מרחנו קצת בטון ובזה חיזקנו את הבניין. צריך לפקח ביחד עם הדיירים על הקבלנים שהולכים לעשות את הפרויקטים השונים. לא ייתכן שהיזם יגיד: יש לי קבלן. לא. אנחנו רוצים לדעת בדיוק את היכולת של אותו קבלן לעשות לנו גם פינוי ובינוי וגם חיזוק של הבניינים כי זה בנפשנו.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
אדוני היושב-ראש, רציתי להודות לגברת מילוא על הדברים הרהוטים ועל העמדות המאוד-מאוד מנומקות, באמת כל הכבוד לך. אני מקווה שההערות שלה אכן יילקחו בחשבון על-ידי הייעוץ המשפטי, כרמית יוליס. באמת שמענו כאן דברים מאירי עיניים.
כרמית יוליס
רק חצי משפט. הגשנו פה ביחד את ההצעה הממשלתית הזאת. מבחינתנו מה שהגברת מתארת אין ספק שזה דרך המלך. הלוואי וכל בית משותף שמיועד לאיזה פרויקט של התחדשות עירונית היה בו מי שייקח על הכתפיים שלו ויארגן את הדיירים באופן ספונטני. זה בוודאי יהיה לטובת הכלל ולטובת הפרט ולטובת הדיירים.
שרה מילוא
למען האמת התושבים ביד אליהו נעזרים בי מאוד כי אני באמת מלווה אותם ועוזרת להם.
יוסי יונה (המחנה הציוני)
כל הכבוד לך.
נאוה קיינר-פרסוב
צהרים טובים, תודה רבה. אני אדריכלית ומתכננת ערים וכיום משתלמת לדוקטורט בטכניון, כאשר נושא המחקר שלי הוא חידוש מגורים עירוניים והערכה שלהם בעיקר מבחינה של הוגנוּת חברתית ומנקודת המבט של התושבים שגרים בהם, הוותיקים והחדשים.

אני שמחה להיות אחרי התושבת שדיברה כי במחקר שלי ראיינתי תושבים גם בפינוי ובינוי וגם בתמ"א 38. רציתי להתייחס לשני נושאים שעלו כאן: נושא הממונה על פניות הציבור ונושא המארגן.

כפי שאתם יודעים מן הסתם, בדוח מבקר המדינה הוא כתב שיש כ-27,000 דירות שנמצאות כיום בתהליכים שונים של פינוי ובינוי ותמ"א 38. זה אומר שרבים מאוד מבעלי דירות – וחשוב להזכיר שזה בעלי הנכסים ולא הדיירים שגרים שם – יכולים אולי לפנות אליכם לסעד.

אני חושבת שמה שעלה כאן, וגם מה שעולה במחקר שלי כאשר ראיינתי את התושבים, הוא שהתושב היחיד גם כשהוא משתתף הוא מגלה שהכוח שלו מועט יותר לעומת קבוצת התושבים ושהם מצליחים כקבוצה להשיג הרבה יותר ושישמעו את קולם. לכן אני חושבת שהנושא של נציגות תושבים הוא מהותי בייצוג פרויקטים. אני רואה את זה יותר בתמ"א 38, שם קל להם כנראה יותר להתאגד. זה גם אוכלוסייה קצת שונה מפינוי ובינוי מבחינת הכוח שהיא מוצאת. יחד עם זאת, בכל מקום שיש נציגוּת התושבים מאורגנים יותר ויודעים לקראת מה הם הולכים. לכן אני חושבת שאם תהיה נציגות של תושבים בכל אחד מן השלבים זה גם יעזור בנושא השקיפות והידיעה מה קורה בפרויקט כי הם פשוט ידעו ויְיַדעו. גם כך התושבים בדרך כלל שומעים ומעבירים מידע מתושב לתושב על מה שקורה.

זה צד אחד של התהליך. אבל לפני שהתהליך מתחיל אני חושבת שצריך לחזק את התושבים. זה מתחיל בקטן בכל מיני מקומות, אבל אם יהיו פעולות מקדימות לחיזוק התושבים לקראת התהליך, לעזור להם להתארגן ולהתאחד לקראת זה, אני חושבת שהתושבים לא ייחוו יותר כחסמים אלא כמקדמים. כאשר שאלתי אותם, רובם רצו מאוד את הפרויקטים של החידוש העירוני, רק שהדרך באמת הייתה ארוכה ומסורבלת. אני רואה יותר את נושא המארגן והיזם כמין כפילות תפקידים, שזה דווקא יכול לעכב את התהליך ולא לקדם אותו.

לגבי התמורה שעלתה פה ביחס למארגן- - -
יוסי יונה (המחנה הציוני)
איך יוצרים מצב מבני כזה אידיאלי כפי שגברת מילוא הציגה כאן שמייתר את התפקיד של המארגן? כרמית יוליס אמרה שהיא מברכת על מציאות שכזו, אבל זה לא דבר נפוץ מאוד. השאלה אם אנחנו יכולים באמצעות איזו התערבות מצדו של משרד הבינוי והשיכון או משהו לעודד את הפעולה העצמאית הזו של התושבים. נכון?
נאוה קיינר-פרסוב
אני חושבת שצריך לתת להם כלים.
היו"ר אלי כהן
היא אמרה את דבריה. גם אמרה כרמית יוליס שאין שום מניעה לעשות דבר כזה ואפילו מברכים עליו. יש לך עוד דקה לסיים את דבריך.
נאוה קיינר-פרסוב
לגבי התמורה, השמים הם לא הגבול בפרויקטים של התחדשות עירונית. אנשים לא נכנסים למשהו שהם לא ידעו אם יהיו להם 9 קומות או 26 קומות בשכונה שלהם. כאן נכנס שוב הנושא של האחריות הציבורית על העירוניוּת ועל איפה ניתן ומה ניתן. אני חושבת שזה יוריד קצת את הספקולציה, כי אולי תהיה איזו גמישות אבל היא תהיה גמישות קלה ולא גמישות שלחלוטין לא יודעים מה הולך לקרות במקום המגורים שגרים בו כרגע.

יש לי עוד נושאים אחרים אבל כרגע אסתפק בזה.
היו"ר אלי כהן
נשמח לקבל ממך הערות לוועדה – נעביר את זה כמובן לכל חברי הכנסת וזה עולה גם באתר האינטרנט – בתוך 10 ימים.

שני דוברים ולאחר מכן חברת הכנסת זנדברג, בקצרה. גברת אתי ירדן, רצית להתייחס?
אתי ירדן
אני מתנצלת שאת מה שאמרתי אמרתי באופן בלתי מסודר אבל למרות שלא נתבקשתי, אחרי שהתפרצתי והצהרתי את שמי לפרוטוקול – אני נורא מצטערת, אני נורא מתרגשת.
היו"ר אלי כהן
אם יש לך משהו להגיד לעצם העניין, בעניין חוק המארגנים.
אתי ירדן
לא רציתי לדבר על חוק המארגנים. התייחסתי לניסים אסייג.
היו"ר אלי כהן
אנחנו לא מתייחסים כאן פרסונלית לטוב או לרע.
אתי ירדן
אני כן מתייחסת פרסונלית.
היו"ר אלי כהן
לא כאן, גברתי. תודה רבה.
יצחק שפריר
אני כלכלן. הייתי אומר שבכל המלבן הזה החוליה החלשה היא בעלי הדירות. אני רוצה להשתמש במונח "בעלי הדירות" ולא "דיירים". קודם כול, יש פה שגיאה סמנטית, והיא חשובה מאוד להבנת כל הנושא. אנחנו מדברים על פרויקטים של בעלי דירות ולא של דיירים וחשוב כל הזמן להשתמש במונח "בעלי דירות" ולא "דיירים", כי "דיירים" זה דבר אחד ו"בעלי דירות" זה דבר אחר. החוק הזה מ-2006 מדבר על בעלי דירות, לעומת החוק מ-1965 שמדבר על דיירים שפינו אותם ללא זכויות במקרקעין. לכן אנחנו צריכים קודם כול להבין שאנחנו מדברים על בעלי זכויות במקרקעין ועליהם חל גם החוק של 1992, חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו.

אם אנחנו רוצים לצאת מכל הבעיות ההתחלתיות צריך, כמו במודל של תמחיר, קודם כול לקבוע מה מגיע לבעלי הדירות. מכאן כל אחד יעשה את התמחיר שלו אם כדאי לו להיכנס לפרויקט או לא כדאי לו להיכנס לפרויקט. לדוגמה, אם היום אנחנו משתמשים בחוק מ-1965, אומרים שלבעל דירה יגיע רק גידול של 27 מטר מרובע, או תקן 21 שמגביל את כל הזכויות שלו, זה כבר מעכב את הפרויקט. אבל אם אגיד ליזם שלבעל דירה שנמצא במקום מגיע שטח דירה ממוצע, שתהיה חלוקה של סך הכול מטראז' לבנייה עתידית חלקי מספר הדירות העתידיות אז בעל הדירה יודע כמה הוא יקבל ויהיה לו פשוט יותר להסכים. כאשר כולם יקבלו את אותו מטראז' אז אותו יזם לא יוכל להגיד לזה שיקבל 10 מטר ולזה שיקבל פחות 20 מטר, וזה שישב בקומת הקרקע והשתלט על קרקע של הבית המשותף יקבל יותר כי הוא השתלט על הקרקע. לא. כולם יקבלו אותו מטראז' בפרויקט העתידי, שזה כבר גם ליזם נותן את החשבון מה הוא צריך לחשב. היזם לא נכנס לפרויקט אם אין לו 3.8 דירות על כל דירה שהוא הורס. לכן הדברים האלה צריכים להיות ברורים מן ההתחלה.

דבר נוסף, אני מצפה ממשרד הבינוי והשיכון, כפי שהוא ניסח תקן לבנייה, שינסח גם מה צריך להיות החוזה של המארגן ומה צריך להיות החוזה של היזם, שאלו יהיה מראש דברים שברורים לכולם.

דבר נוסף, שהיזם לא יגיד שלכולם מגיע אותו דבר, כלומר, שבעל הדירה לא יוכל לבחור איזו קרמיקה הוא רוצה לעומת בעל הדירה שיקנה את הדירה הנוספת שהיזם בנה. כלומר, לכל בעל דירה תהיה זכות לתת מסמך ליזם: אלה הפרטים שאני רוצה בדירה שלי העתידית. אם הדברים האלה יהיו מוסדרים מן ההתחלה לדעתי יהיה הרבה יותר פשוט להזיז את הפרויקט, וגם היזם ידע מה הוא חייב.

דבר נוסף אחרון, אני לא רוצה שבעל דירה שיש לו קצת כסף והוא רוצה לעשות עסקת ביצוע עם הקבלן, אז הקבלן יגיד: אתה דייר סרבן, אני לא רוצה לעשות אתך עסקת ביצוע. לבעל זכויות במקרקעין מגיעה גם עסקת ביצוע, לאו דווקא לקבל שטח נוסף, במידה ואדם יכול לשלם עם תוספת רווח קבלן.
היו"ר אלי כהן
תודה רבה, אדוני. חברת הכנסת זנדברג, בבקשה.
תמר זנדברג (מרצ)
תודה רבה, אדוני. אני רוצה לומר רק דבר אחד עקרוני לגבי נושא המארגנים והתפקיד שלהם. אני חושבת שיש כאן הסכמה, גם מן הממשלה שיזמה את הצעת החוק הזאת וגם מכולם מעצם, גם של מארגנים ויזמים ובוודאי תושבים והארגונים החברתיים, שהצורך במארגנים והצעת החוק הזאת בעצם באה להסדיר משהו שהוא פרו-דיירים, באה לסייע להם ובעצם לארגן ולהקל, ואפילו הייתי אומרת לעמוד על הזכויות, שזה גם לא מילה גסה.

אני רוצה להפנות את הוועדה – אדוני היושב-ראש, דיברנו על זה בדיון אחר, בדיון על הרשות להתחדשות עירונית – במשרד הרווחה של מדינת ישראל נעשתה בשנה האחרונה עבודה, הציגה אותה במילה וחצי הגברת עירית בשן באחד הדיונים. לא הבאתי את זה לכאן אתי אבל קראתי את העבודה הזאת ונדהמתי. אני חושבת שהיא צריכה להיות נר לרגלנו כאשר אנחנו מדברים על נושא המארגנים. משרד הרווחה שלנו עשה עבודה דרך עובדים סוציאליים קהילתיים בקהילות שעמדו בפני פינוי ובינוי, פשוט מהצורך של התושבים, של הקהילה, עלה צורך להתמודד עם עסקאות כאלה שבאו. בעצם אותם עובדים סוציאליים קהילתיים מצאו עצמם כסוג של מארגנים שמטרתם לא להקל על העסקאות לטובת היזם אלא ללוות את הדיירים, שכפי שצוין כאן בצדק, ברובם הגדול רוצים את העסקאות, הם פשוט רוצים גם להגן על הזכויות שלהם, וזה מה שאנחנו צריכים לעשות. בדוח הזה ראינו דבר מדהים, שיעורים עצומים, עשרות אחוזים מן הדיירים שהעבודה הקהילתית הזו ליוותה העידו שהדבר שהם פנו לעזרה לגביו היה חוזים מקפחים, היה תנאים גרועים שהוצגו בפניהם, היה חוסר ידיעה על מה הם חותמים ומה הזכויות שלהם בתהליך הזה. החומר הזה קיים, עבודה שנעשתה בשנת 2015 על-ידי משרד הרווחה שלנו.

אני חושבת שבמקביל עם התקדמות הצעת החוק הזאת כדאי מאוד שנלמד את העבודה הזו ונאמץ אותה. בסוף היו כאן עובדים סוציאליים קהילתיים שלנו, של מדינת ישראל, שמצאו את עצמם כסוג של מארגנים קהילתיים. אני כבר לא מדברת על ארגונים חברתיים, שחלקם יושבים כאן, כמו "במקום", כמו "רבנים למען זכויות אדם", שעובדים עם קהילות. יש כאן עבודה נורא חשובה שאנחנו צריכים ללמוד אותה כדי לראות מה הקשיים שלנו מן השטח, מה הלקונות ואיך אפשר לסגור אותן. יש כאן הסכמה לדעתי גם מן הגורמים האזרחיים שצריך להסדיר את נושא הארגון הקהילתי, רק השאלה איך לעשות ואיך בהזדמנות הזו לסגור פרצות כך שהחוק הזה באמת ישרת את הדיירים ואת תושבי מדינת ישראל ולא עוד פעם יהווה כלי – אני לא רוצה להשתמש במילים חמורות. זה שעת רצון. אני חושבת שגם נציגי המארגנים יכולים להבין שהרצון שלנו לפעול לטובת הדיירים צריך להוביל אותנו. אני חושבת שלמידה מן הניסיון הזה יכולה להיות חשובה מאוד. כרמית יוליס, אעביר אליך את הדוח הזה, יש לי אותו, ויחד עם הארגונים שנמצאים כאן אני חושבת שיש שם תובנות חשובות מאוד שאפשר וצריך לקחת בחשבון בתהליך הזה. תודה.
רם חלפון
שלום ותודה רבה לכולם. תודה רבה לכבוד היושב-ראש. אני הייתי יושב-ראש ועד של שכונה שהיו בה 144 דירות. התחלתי בזה שארגנתי את הבניין שלי וזה התפתח הלאה.

בגדול, אני רוצה להגיד שהצעת חוק הרשות להתחדשות עירונית חשובה מאוד, זה מהלך היסטורי. לדעתי אפשר להגדיל את היצע הדיור, אפשר לנצל את הקרקעות היחידות הקיימות בתוך הערים, לא בפריפריה ולא בסובב ולא בשוליים. פשוט יש אדמות, יש עליהן בניינים מטים ליפול. אוטוטו בא מהנדס, חותמת – בניין להריסה. לא צריך להגיע לזה. אנחנו יכולים עכשיו גם לתת לאותם דיירים שם, ברובם אנשים מבוגרים, נוחות עד סוף חייהם.

הדבר הכי חשוב, בעצם זה המפתח להצלחה של החוק הזה, הוא אני, כלומר הדייר. אני גר בבניין הזה 30 שנים, אני סבלתי, אם זה צורך באינסטלטורים וכן הלאה. באים ו"מלבישים" לי על אותה "זקנה" איזו מעטפת יפה, איזו שמלת כלה, אבל בפנים הכול רקוב.

אז מה אנחנו עושים? יש דיירים, שכנים שלי, רבים מהם שואלים אותי עד היום: איך אנחנו ממשיכים? היה לנו תמ"א 38, חתמנו לא פעם ולא פעמיים עם יזמים אבל זה לא הולך, זה לא זז. אמר לי קבלן: אני מחכה שיהיה לי כדאי. אולי מחר-מחרתיים יהיה חוק חדש ואז אולי יהיה לי כדאי יותר, אולי אעשה יותר כסף, וזה בינינו. אני אומר: אנחנו לא יכולים להמשיך להיות ככה כלואים ובני ערובה. אנחנו רוצים סוף-סוף שיתחילו.

לגבי הדיירים עצמם, כשמדברים עם הדיירים – באו אלי הביתה, דפקו בדלת, נפגשנו. אמרו לאשתי: "אתם צריכים פה ארון מטבח חדש." כאילו: תעשה משהו, תחתום אתי, תשכנע את השכנים שלך, תדבר איתם. אתה ארגנת אספות דיירים, אתה עשית, שמעתי עליך, אעזור לך. אתה צריך סלון חדש. זה לא הולך כך. זרקתי אותו מכל המדרגות.

אני חוזר ואומר, חשוב מאוד, המפתח זה הדיירים עצמם, איך לעזור להם לעזור לעצמם. אתה לא יכול להגיד: אנחנו הולכים לעשות לכם פינוי ובינוי או תמ"א 38 או לעשות לכם ממ"ד. שיעשו את זה בהתייעצות, ביחד. יש עכשיו את חוק הרשות ומדברים על מינהלות מקומיות. תעשו את זה, אבל תכניסו גם את האיש בשטח, את בעל הדירה, את הדייר, אותי. זה חשוב. זה יקדם את הנושא, ידחוף אותו קדימה. אני כבר אשבור את הראש עם השכנים שלי וכבר אכנס איתם לעימותים, ואני יודע איך לעשות את זה.

תודה לך, אדוני היושב-ראש.
היו"ר אלי כהן
תודה רבה.

אני רוצה לסכם את החלק הזה של הדיון שלנו שהתייחס להצעת חוק המארגנים.

שמענו כאן היום לא מעט הערות חשובות, שבין היתר התייחסו גם לנושא התחולה, שתהיה אקטיבית.

התייחסו לנושא הערת אזהרה, לראות איך אנחנו לא מאפשרים בקלות וללא הצדקה כל עוד אין מעבר של אבן דרך מסוימת.

נקודה נוספת חשובה היא השאלה מה יכלול ההסכם, מה הפרטים המינימליים שצריך לכלול הסכם.

כמו כן עלו נקודות נוספות.

מבחינת סדר הדיונים בהצעת החוק הזאת, לאחר שהייעוץ המשפטי וגם משרד המשפטים ומשרדי הממשלה יגישו את הצעת הנוסח המעודכנת, נפרסם אותה ורק 48 שעות לפחות לאחר מכן אנחנו נקיים דיון. בדיון אנחנו נעבור להקראות ולכן הדיון הבא כבר יעסוק בהקראה של סעיפי הצעת החוק. שמענו את כל ההערות. מי שרוצה להעיר עוד הערות כאלה או אחרות מוזמן לשלוח אותן לוועדה.

ככלל מה שנשים על יהבנו, במהלך המושב הזה אנחנו פועלים באופן האינטנסיבי ביותר לאשר את הצעת החוק להתחדשות עירונית. נשאף להתקדם ככל האפשר יותר בהצעת החוק שלפנינו על מנת שנסיים את העבודה עליה.

לגבי הצעת חוק דייר סרבן, היום לא נפתח אותה להתייחסות. אולי נשמע סקירה קצרה. כמובן נגיע אליה ואז כמובן נשמע בצורה מפורטת את ההתייחסות של כולם. היה חשוב לנו היום לשמוע את כל ההתייחסויות בעניין חוק המארגנים.
תומר רוזנר
אומר שלוש נקודות. הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016 מנסה להתקדם צעד נוסף באפשרות של כפייה על מיעוט מסרב של עסקאות פינוי ובינוי, גם באמצעות פנייה לבית-המשפט לפינוים בפועל ולא רק לתביעות פיצויים.

הנקודות שעומדות על הפרק ושעלו גם מקרב חברי הכנסת בדיונים הקודמים, ובמיוחד בעקבות פסיקה מחמירה מאוד של בית-המשפט העליון לגבי פרשנות החוק במקרים שבהם יש נסיבות מיוחדות שבהן אפשר להכיר בסרבנות כסרבנות סבירה שלא תחייב פינוי, יש מקום בהחלט לדון באותן עילות שבהן יוכלו דיירים להתנגד באופן סביר, מצד אחד, ומצד שני ללכת לתהליכים יעילים יותר של פינוי, כאשר אחת האפשרויות שאנחנו מעלים – כרגע הממשלה לא אתנו בעניין הזה – היא שימוש בכלי המפקח על המקרקעין כערכאה שתחליט בעניין. בנושא הזה אנחנו עדיין דנים עם נציגי הממשלה, עוד חזון למועד ואנחנו מקווים שגם בעניין הזה נוכל להתקדם.

יחד עם זאת, ברור לאור רוח הדברים שנאמרו כאן על-ידי חברי הכנסת, יש מקום להבהיר את החוק, גם אל מול פסיקה שפירשה אותו בצורה מרחיקת-לכת מעט. צריך להבהיר את רצון המחוקק בעניין הזה, בעצם ליצור את האיזון הנכון בין הרצון, מצד אחד, לגרום לקידומן של כמה שיותר עסקאות של פינוי ובינוי ועסקאות של תמ"א 38, איפה שיש רוב מתאים, ומצד שני, התחשבות יותר רגישה ויותר מדויקת בנסיבות המיוחדות של דיירים ספציפיים.

אלה הנקודות שאנחנו מתמקדים בהן בדיונים בינינו. גם בעניין הזה כמובן אנחנו שמחים לקבל את ההערות מקרב הציבור להצעת החוק.
היו"ר אלי כהן
תודה על העבודה.

תודה רבה. הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 14:30.

קוד המקור של הנתונים