הכנסת העשרים

מושב שני

פרוטוקול מס' 39

מישיבת הוועדה המיוחדת לדיון בהצ"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הצ"ח התכנון והבניה (הוראת שעה) והצ"ח שירותים פיננסיים חוץ מוסדיים

יום שלישי, ה' באדר ב התשע"ו (15 במרץ 2016), שעה 18:00

הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 218), התשע"ו-2016

חברי הוועדה: אלי כהן – היו"ר

אורלי לוי אבקסיס

רועי פולקמן

יוסי יונה

אביגדור יצחקי - ראש מטה הדיור, משרד האוצר

ליאת גרבר - עו"ד, ממונה חקיקה, רשות המסים, משרד האוצר

ליאת שדמי - ממונה מיסוי מקרקעין, רשות המסים, משרד האוצר

יניב כהן - מנהל תחום בכיר שומת מקרקעין, רשות המסים, משרד האוצר

עפרי שליו - מנהל תחום בכיר מפקח ארצי מקצועית, רשות המסים, משרד האוצר

אפרת אברהם - מנהלת תחום קבלנים ונדל"ן, רשות המסים, משרד האוצר

מעין נשר - רכזת שיכון, אגף התקציבים, משרד האוצר

ניר מסיקה - יועץ בכיר לראש מטה הדיור הלאומי בלשכת השר, משרד האוצר

מאיר לוין
נועם רובינזון

–
-

יועץ בכיר ליו"ר רשות ניירות ערך
ראש תחום מגזרים, רשות ניירות ערך

שריה אורגד - עו"ד, סמנכ"ל בכיר לאסטרטגיה ופיתוח עסקי, הבורסה לניירות ערך

יוסי אלישע - עו"ד, יו"ר ועדת המסים, לשכת עורכי הדין

דרור גד - יו"ר קרן ריט 1

אהוד ברזילי - עו"ד, קרנות ריט

יגאל רונאי - יזם ושותף, קרן ריט חדשה

רפי חן - מייסד ריט מגורים לישראל בע"מ

שמואל סלבין - יו"ר חברת סלע קפיטל

אלי בן חמו - מנכ"ל חברת סלע קפיטל

שאול בשור - המשמר החברתי

לרשימת השדלנים שנכחו בדיון – ראו בקישור זה.

תומר רוזנר

גלעד קרן

אריאלה מלכה

אהובה שרון, חבר המתרגמים

הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 218), התשע"ו-2016

אני מתכבד לפתוח את הישיבה. אני מבקש, ליאת, את הסעיף שלך הקראנו, לתת בבקשה הסבר.

לבקשת הוועדה אפשרנו את הרכישה, שקרן ריט תוכל לרכוש מניות באיגוד מקרקעין. עד עכשיו הקרן הייתה צריכה להחזיק את המקרקעין באופן ישיר ובעצם אפשרנו את הרכישה באיגוד מקרקעין אם מתקיימים התנאים שכתבנו בסעיף, שלפחות חמישים אחוזים מאמצעי השליטה נרכשו על ידה.

קודם כל, הכוונה שלנו שכל התנאים שחלים על הקרן ימשיכו גם כשרוכשים איגוד. זה אומר שהנכסים שיש באיגוד מצטרפים לנכסים של הקרן מבחינת בחינה של שווי הנכסים, של סוג הנכסים, המינוף שמותר לקרן לקחת יילקח בחשבון גם עם האיגוד, זאת אומרת, גם עם המינוף שיש באיגוד, ימשיכו להתקיים כל הכללים שהיא צריכה לחלק תשעים אחוזים מההכנסה חייבת וגם הכנסת האיגוד תיכלל בהכנסה החייבת שחייבים לחלק. כל התנאים שחלים על הקרן יחולו גם באחזקה באיגוד.

מעבר לזה יש תנאים נוספים שפירטנו בסעיף. הם צריכים לרכוש לפחות חמישים אחוזים מאמצעי השליטה. בהתחלה היינו בעמדה שצריך לרכוש מאה אחוזים מאמצעי השליטה והבנו שזה יותר בעייתי, זה מצמצם באופן ניכר את האפשרויות לרכוש ולכן הורדנו את זה לחמישים אחוזים מאמצעי השליטה, מה שאומר שהקרן מצד אחד כן תשלוט על מדיניות החלוקה ומצד שני זה מרחיב את האפשרויות של הרכישה. כמובן שיצטרכו להיות שם הסכמים על מנת לוודא שבאמת החלוקה מתקיימת כי אחרת הקרן תפר את התנאים.

תודה. אני עכשיו רוצה שתקריאי את הסעיפים מ-6 עד הסוף ואחרי כן נעבור להתייחסות של כל הנוכחים, לכל ההסתייגויות ולכל ההערות. נשמע את כולם עד שכל אחד יגיד שהוא סיים להגיד את כל מה שיש לו.

6. תיקון סעיף 97

בסעיף 97(ב2) לפקודה, אחרי "בקרן להשקעות במקרקעין" יבוא "או בחברה שחדלה להיות קרן להשקעות במקרקעין".

7. תיקון חוק מס הכנסה (פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירות מגורים לטווח ארוך)

בחוק מס הכנסה (פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירות מגורים לטווח ארוך), התשע"ב-2012, בסעיף 1(א) בהגדרה "בנין להשכרה", בפסקה (2) –

במקום פסקת משנה (א) יבוא:

"(א) היא נרכשה במסגרת מכרז שפורסם על ידי המדינה או החברה הממשלתית לדיור להשכרה כשהיא פועלת בשם המדינה, בתקופה שמיום ו' בטבת התשע"ב (1 בינואר 2012) עד תום התקופה הקובעת כהגדרתה בסעיף 64א2 לפקודת מס הכנסה, שלפי תנאיו מחצית לפחות מיחידות הדיור שייבנו על הקרקע ישמשו להשכרה למגורים בלבד, לתקופה שנקבעה בתנאי המכרז שלא תפחת מ-15 שנים, ואולם יראו רק את יחידות הדיור שלפי תנאי המכרז ישמשו להשכרה למגורים בלבד כאמור ואת החלק היחסי של הקרקע המשויך להן, כדירות מגורים בבניין להשכרה. לעניין פסקה זו, "החברה הממשלתית לדיור להשכרה" – החברה הממשלתית לדיור להשכרה שהוקמה מכוח החלטת הממשלה מספר 770 מיום ה' בחשוון התשע"ד (9 באוקטובר 2013)".

אחרי פסקת משנה (ב) יבוא:

"(ג) היא שווקה על ידי החברה הממשלתית לדיור להשכרה, למטרה של השכרה למגורים לתקופה של עשרים שנים לפחות, ומטרה זו הובטחה באמצעות ההסכם שנחתם עם החברה האמורה לרכישת הקרקע".

ההגדרה "מכרז" – תימחק.

במקום החלק היחסי בקרקע, החלק היחסי ברכוש המשותף.

נכון. צודק. עשינו תיקון בחוק שנותן פטור לקופות גמל על אחזקה בדיור להשכרה לטווח ארוך ואלה צריכות להיות אותן הגדרות של דיור להשכרה שיש גם לעניין ה-ריט.

שמתם לב שיש כאן אפשרות לשליטה של שלושים אחוזים?

אנחנו נתייחס לכל אחרי שליאת תסיים את ההקראה. יש לה עוד פסקה אחת.

8. תיקון חוק מיסוי מקרקעין

בחוק מיסוי מקרקעין, בסעיף 1, בהגדרת "איגוד מקרקעין", אחרי "כהגדרתה בפקודה" יבוא "ולמעט קרן להשקעות במקרקעין כמשמעותה בסעיף 64א2 לפקודה, בתקופה שעד לרישום למסחר של מניותיה בבורסה, כאמור בסעיף 64א3(א)(2) ובלבד שמניותיה נרשמו למסחר בבורסה כאמור באותו סעיף".

הסעיף הזה הוא לבקשת הוועדה. כיום הקצאה באיגוד מקרקעין חייבת במס רכישה. איגוד מקרקעין, לפי חוק מיסוי מקרקעין, חברה נסחרת לא נחשבת לאיגוד מקרקעין והבעיה היא שקרן ריט, בתקופה עד שהיא נסחרת, היא כן איגוד מקרקעין ולכן אם נכנס משקיע לקרן, הוא בעצם יחויב במס רכישה וזאת לא הייתה כוונתנו ולכן פתרנו את זה באופן של תיקון חוק מיסוי מקרקעין שבתקופה של עד רישום המסחר של קרן שבסוף נרשמה למסחר, היא לא תיחשב כאיגוד מקרקעין לצורך הסעיף שמחייב.

זאת אומרת, שבכל התקופה הזאת הם יכולים לעשות עסקאות ואנחנו מדברים כאן על תקופה שבין שש וחצי לשמונה שנים.

לא. בין שנה וחצי לשלוש שנים.

בסופו של דבר עד אשר היא מונפקת. אנחנו מגיעים לשש וחצי שנים.

לא.

יש שני שלבים. יש שלב של הנפקה.

יש שלב שלב ההקמה ויש שלב ההנפקה.

לא. מקימים את הקרן, פרטי. עכשיו יש להם שנה וחצי עוד שלוש, לפי העניין, להנפיק. את מדברת מההנפקה עד אובדן השליטה.

קודם כל, זה לא באמת אובדן שליטה כי אחד יכול להחזיק שלושים אחוזים. תסבירו לי אתם למה אנחנו עושים את זה.

אני מבקש שתרשמו את השאלה ותכף תתייחסו אליה.

יש לי עוד שאלה.

אני מבטיח לך שבעוד דקה נקבל את כל השאלות.

9. תיקון חוק מס ערך מוסף

בחוק מס ערך מוסף, אחרי סעיף 31ב יבוא:

"31ג. פטור ממס לעסקה של מכירת דירת מגורים לקרן להשקעות במקרקעין

עסקאות של מכירת דירת מגורים לקרן להשקעות במקרקעין, כמשמעותה בסעיף 64א2 לפקודת מס הכנסה, בידי אדם שאינו חייב במס, ומכירת דירת המגורים על ידי הקרן האמורה – יהין פטורות ממס".

זה חוק אקזיט.

כאן זה כבר בידי הציבור. התיקון שהוסף לבקשתנו הוא לתת את ההטבה לציבור גם בעת המכירה.

אני רוצה להגיד את סדר הדיון, היום שלנו ואת ההתנהלות. קודם כל, בהתייעצות גם עם הנציגים, הדיון הבא שלנו לא יהיה מחר אלא הוא יהיה ביום שני בשעה 13:00. כלומר, יש זמן לבוא ולקרוא את הדברים. עכשיו אנחנו נשמע את כל ההסתייגויות ואת כל ההתייחסויות המקצועיות הכלליות והאחרות. אביגדור ומעין, אני מבקש, גם חבר הכנסת יונה וגם חברת הכנסת לוי, שיקריאו את ההסתייגויות שלהם על אף שקיבלנו אותן בזמן. אני רוצה שבכל זאת נדבר על ההסתייגויות שלהם ונחשוב כך שבאותם מקומות שיש מקום לשנות, נשנה.

קודם כל יתייחסו חברי הכנסת ויעירו את ההערות שלכם ולאחר מכן כל יתר הנוכחים יוכלו להתייחס. אני יודע שרפי חן רצה לדבר, דרור, אלישע ואודי. כל מי שירצה יוכל כמובן לדבר אבל כאמור, נתחיל בחברי הכנסת.

אני רוצה קודם להתייחס עקרונית. עקרונית מה שמשותף לנו, לחברי ולחברות הכנסת שהכינו יחד הסתייגויות, זאת בעצם בעיה עקרונית שעלתה כאן והיום אף ביתר שאת והיא על המתח המובנה שאני חושב שעלה בין האופן שבו אלי הציג את הדברים לבין האופן שבו אביגדור העיר לדברים של אלי.

אנחנו דווקא הלכנו לפרשנות של אביגדור ואני אגיד לך למה אני מתכוון. שתי הפרשנויות של חוק ה-ריטים, פרשנות אחת אומרת שחוק ה-ריטים, בין אם הוא במסלול א' או במסלול ב', הוא בעצם כלי פיננסי שמאפשר לציבור להיות שותף בקרנות שמונפקות לבורסה ויכול לשמור על איזה שהם אינטרסים ציבוריים כאלה ואחרים. זאת הייתה הפרשנות האחת שהוצגה. מצד שני, אביגדור העיר לך ואמר, לא. עצם העובדה שאביגדור נוכח כאן כי בתוקף התפקיד המרכזי, ואולי גם העיקרי, שהוא ממלא, אחראי לכל הסוגיה הזאת של הדיור בישראל, תפקיד מאוד חשוב והוא אמר לך: לא, אני מציג פרשנות אחרת ואני חושב שבאמצעות הקרנות הללו אנחנו נותנים ולו פתרון חלקי למצוקת הדיור בישראל.

בהסתייגויות שלנו אכן אנחנו מבקשים לאמץ את הפרשנות הזאת. זאת אומרת, אנחנו תמיד מחפשים את הזיקה שמתקיימת בין קרנות ה-ריט לבין היכולת שלה ולו לתת פתרון חלקי לבעיות הדיור בישראל. לכן ההסתייגויות שאנחנו כאן ניסחנו יחדיו, חלק גדול מהן הוא נוסח לאור הרצון שלנו לתת לפרשנות הזאת שאביגדור כאן הציג, לתת לה משמעויות מעשיות מאוד ברורות. זה מה שהנחה אותנו בניסוחן של ההסתייגויות וזה חשוב לי להגיד בתחילת הדברים. אני מניח שאורלי רוצה להוסיף לפני שנתחיל לדון בהסתייגויות באופן פרטני.

אני רוצה להעלות מספר נקודות לפני שנרד לרזולוציה של ההסתייגויות. אני חוששת שכל הסיפור הזה יהפוך להיות אקזיט ואני אסביר לכם למה. בלי השליטה שבקרנות ריט לא אמורים להיות כאלה, אנחנו תוך כדי החקיקה כותבים כאן שליטה של שלושים אחוזים לבעל אחד כי קצת בלבלתם אותנו.

מי נמצא כאן מרשות המסים?

יש כאן נציגות של רשות המסים ורשות ניירות ערך.

בקרנות ריט לא אמורה להיות שליטה.

לא לכל. לחמש שנים.

לא. תהיה שליטה גם אחרי חמש השנים. אתם בלבלתם אותנו בנוסח ואני הלכתי לעשות שיעורי בית. אני אפנה אתכם לעמוד 6, אם אינני טועה. דה פקטו אתם ממסמרים כאן שליטה של שלושים אחוזים. סעיף (ג2).

לפני כן, בעמוד 5, סעיף (ו), פסקה (6), במקום הרישה עד המלים "מחמישה בעלי מניות", יבוא: "מתום שלוש שנים ממועד הרישום למסחר ואילך, לא החזיקו חמישה בעלי מניות או פחות, במישרין או בעקיפין, בשבעים אחוזים או יותר מאמצעי השליטה בה, ומתום חמש שנים ממועד הרישום למסחר ואילך – בחמישים אחוזים או יותר מאמצעי השליטה בה".

זה אומר שאתם גורמים כאן לאשליה ואומר מדוע. חמישה בעלי מניות או פחות יכולים להתחלק לא חמישים חלקי חמש אלא יכול להיות שלושים אחוזים והשאר בחלקים באופן יחסי. אנחנו מאפשרים את זה כאן – ואלי, אני לא חושבת שזאת הייתה הכוונה שלך וגם לא שלי – לאנשים, לבעלי ההון כפי שהם נקראים היום, לעשות אקזיט. הם באים וחלקם יכולים, אפילו כאלו שיש בידיהם נכסים מסוימים, למכור או להתחיל את התהליך עם פטור ממס שבח או בהנחה ממס שבח, הנחה ממס רכישה וכדומה, במחיר שהוא קצת יותר מהמחיר הריאלי בשוק. מי שמגייסים לקנות, זה הציבור, קרנות הפנסיה שלנו או אנשים פרטיים, ואנחנו מאפשרים להם גם בתום שמונה שנים להמשיך ולהחזיק בשלושים אחוזים אלה.

אני חשבתי שהפתרון מגיע בסעיף (ג2) אבל הוא לא מגיע שם כי דה פקטו לגמרי אצל מחזיק אחד יכולים להיות אפילו 130 אחוזים.

אתם תסבירו לי למה אתם קוראים לזה קרנות ריט. אתם תסבירו לי איך בתוך התהליך הזה יצרנו איזשהו נתיב לאנשים לבוא. סתם, אני קבלן, יש לי 400 דירות אבל אני לא מצליח למכור אותן בשוק במחיר שבא לי עליו. יש לי עכשיו כאן אופציה לבוא, לתמחר את המחיר, עשרים אחוזים מעל שווי השוק, ואל תגידו לי ששוק ההון יקבע כי זה לא עובד כך, והוא מוכר את זה לציבור ברווח גבוה. הוא עדיין בעל השליטה כי שלושים אחוזים זה עדיין בעל שליטה כאשר כל השאר מפוזר והוא אחרי איקס שנים - - -

הוא צריך להשכיר את הדירות..

הוא לא צריך להשכיר.

אני חייב להגיד, מעין, אלה דברי טעם. אם בהערות הקודמות לא הבנתי מה רוצים, אני יכול להגיד שעכשיו אני מבין מה הם אומרים ואני חייב להגיד שההערה הזאת עד עכשיו היא התייחסות מאוד עניינית בעיני.

אז הוא דוחה את התשלומים או את הפטור ממס ותוך כדי, תוך תנועה, הוא עדיין קונה נכסים בפטור. מתי הוא דוחה את זה? יכול להיות לעוד שלושים-ארבעים שנים, חמישים שנים, כשהוא יהיה מבוגר וכבר ירצה לצאת החוצה. הוא יכול לעשות את זה גם קודם, אבל לא משנה. הוא עושה את האקזיט של החיים שלו על חשבון הפנסיות שלנו. אלי, תסביר לי איך אחרי התיקונים אני יכולה לחיות בשקט עם זה.

אם הוא מוכר עוד שלושים שנים, איך הוא עשה אקזיט?

בחייך, את רוצה לשבת אתי על מה זה אקזיט? על המונח?

לדעתי יש כאן הפוך מאקזיט, לגישתה, כי מה יקרה? כי אז הוא לא ירד הרבה באחוזים, כלומר, הוא יהיה בעל מניות מהותי, אבל הוא ייהנה מכל אותן הטבות מס שהן משמעותיות, של מס רכישה מופחת, מס שוטף נמוך וזאת לא זאת כוונתנו. כוונתנו לתת את אותן הטבות מיסויות שיתפזרו בידי הציבור או בידי קרנות הפנסיה.

לגבי תמחור יתר, משהו חשוב כלכלית להגיד וניסיתי להגיד את זה גם בפעם הקודמת. אם אני צריכה להעביר נכס לקרן ועכשיו אני תמחרתי אותו במחיר שהוא גבוה ממחיר השוק, מה שחשוב בקרן זה לא רק המחיר שעכשיו שמתי אותו שם. בסוף הנכס הזה צריך להיות מושכר. אם הוא צריך להיות מושכר למישהו, נגיד דירה שווה מיליון שקלים, אני כנראה לא יכולה לגבות עליה שכר דירה של 10,000 שקלים.

למה הוא חייב להיות מושכר? יש לך מסלול א' ויש לך מסלול ב'.

כל מסלול, לא משנה אם זה נכס שהוא להשכרה למגורים או נכס שהוא להשכרה לעסקים.

נכס מניב.

את אמורה להחזיק רק נכסים להשכרה. מאחר ואני צריכה להשכיר את הנכס הזה, אם תמחרתי אותו עכשיו, כמו שאמרתי, דירה של מיליון שקלים, אי אפשר להשכיר ב-10,000 שקלים לחודש אלא צריך להשכיר אותה למישהו.

למה את קובעת? לפי מה את קובעת?

כי זה החוק.

איך החוק?

מה שיעור ההחזקה מקסימלית שיכולה להיות בידי בעל מניות יחיד?

אני רוצה להסביר את הסוגיה.

מה שיעור המניות?

יכולים להיות גם ארבעים אחוזים.

אני רוצה לסיים את הטענה. מקרקעין של קרן ריט חייבים להיות מקרקעין מניבים. זאת ההגדרה. אי אפשר להכניס לקרן דירות ואחר כך למכור אותן לזוגות צעירים.

אז תפרידי בין שני המסלולים.

אל תעלימי מאתנו דברים שהם רלוונטיים להחלטה שלנו.

אני לא מעלימה. אני מנסה לענות לך.

אתם בלבלתם אותנו וכשאני שאלתי, אמרו לי שאחד יכול להחזיק עשרה אחוזים. אם לא הייתי יורד למשרד להמשיך לקרוא את התיקונים שלא הספקתי לקרוא אותם בלילה ולשאול את האנשים שקצת מבינים בזה יותר, הייתי, כמו שאני חושבת שגם אתה חשבת, חושבת שעשרה אחוזים זה המקסימום שבעל שליטה יכול להחזיק.

מהו השיעור המקסימלי שיכול בעל מניות יחיד להחזיק?

בדיוק. אל תברחי מהשאלה. כמה הוא יכול להחזיק?

מעין, אנחנו לא בדיון פילוסופי. מספיק חברי הכנסת עושים דיונים פילוסופיים.

כמה הוא יכול להחזיק?

אני רוצה לענות. מודל קרנות ה-ריט לא מהיום - - -

אתה לא עונה. תן את התשובה ואחר כך תסביר.

אני עונה. אני אסביר בדיוק. אגב, זה יכול להיות שלושים אחוזים ויכולים להיות 25 אחוזים.

לא. מה האחוז המקסימלי שיכול להחזיק?

49 אחוזים.

לא. התשובה היא שחוק ה-ריטים לא קובע מה אחוז ההחזקה המרבי שיכול בעל מניות יחיד להחזיק.

אתה לא עונה על השאלה. אם אתה רוצה להיות עורך דין, לך לבית המשפט ותטען. אני רוצה תשובות ברורות. הוא יכול להחזיק שבעים אחוזים?

25 אחוזים.

התשובה כאן היא לא. נכון?

התשובה היא שלפי החוק אין מגבלה.

לא, יש מגבלה.

החוק קובע שלחמשת המחזיקים הגדולים אסור להחזיק יותר מחמישה אחוזים.

49 אחוזים.

49.9 אחוזים.

אם כן, תיאורטית אתה יכול להחזיק 49.9 אחוזים.

אני רוצה להסביר למה זה תיאורטית.

יצרתם את האופציה.

אנחנו לא ממציאים משהו חדש. אנחנו מתחברים למה שיש בעולם לגבי קרנות ה-ריט. גם היום החוק הקיים, בלי שנגענו בו, קובע את הכלל שאומץ על ידי האמריקאים - - -

אני אגיד לך מאיר היקר, ברצינות. בחוק הזה יש הטבות מס משמעותיות ולא מבוטלות שהאינסנטיב שלנו לתת אותן הם שניים: האחד, שוק המגורים, מה שאמר חבר הכנסת יונה ומה שאמר יושב ראש מטה הדיור, והמטרה שלנו היא לתת אלטרנטיבת השקעה למוסדיים ולציבור, לא לטייקונים ולא לאנשים גדולים. כלומר, זה הדבר. כאן יכול להיות מצב שמישהו יורד מ-55 אחוזים ל-49.9 אחוזים.

לא. לא יכול להיות.

למה לא יכול להיות?

כי המקסימום הוא יכול לרדת, זה שלושים אחוזים.

מה שלא יכולת לענות קודם, אתה עונה לי עכשיו.

אני אומר אפקטיבית כי החוק לא אומר את זה. בחברה ציבורית, חברה לא יודעת מי הם בעלי המניות.

מעל חמישה אחוזים, יודעים.

אני מנסה לענות. מעבר לבעל עניין, מי שמחזיק חמישה אחוזים, בעל עניין שמחזיק חמישה אחוזים, מחויב לדווח לחברה שהוא מחזיק בחמישה אחוזים. לכן, כדי שהחברה אפקטיבית תוכל לשלוט בכל הזה של 5-50, בעצם הוא ידע רק על מי שמחזיק מעל חמישה אחוזים. לכן הוא יכול מקסימום להחזיק שלושים אחוזים ולקבוע שלא יכול להיות אף אחד אחר בחברה שמחזיק מעל חמישה אחוזים.

ואם הוא לא ידע, הוא עומד בתנאי החוק?

לא. אם הוא לא יודע, הוא יפר את כלל ה-ריט. לכן אפקטיבית אלה שלושים אחוזים.

לא.

לא. זה לא אפקטיבית.

מעשית אין דרך להחזיק ב-ריט יותר משלושים אחוזים.

למה?

זאת התשובה האמיתית.

גם שלושים אחוזים, זה לא נראה לך המון למחזיק יחיד?

מה המשמעות של אחזקה מעל שלושים אחוזים?

זאת האימא של בעל השליטה.

קודם כל, זה לא בעל שליטה בהכרח.

אתה יודע מי הוא בעל השלושים אחוזים והוא לא רק דה פקטו אלא הוא גם לכולם בעל השליטה.

הסברתם היום ש-25 אחוזים הוא בעל שליטה לדעת הרשות.

נכון.

מאיר, התשובה הזאת בקטע הזאת ברורה. תשלים את התשובה.

מי שמחזיק מעל 25 אחוזים, חוק החברות קובע שחזקה עליו שהוא בעל שליטה אלא אם כן הוא מצליח להראות בנסי ניסים שהוא לא בעל שליטה ולכן אפקטיבית מה שאנחנו נראה באותן נסיבות שיהיה בעל שליטה שירצה להחזיק במקסימום, הוא יחזיק 24.99 אחוזים כדי לא להיחשב בעל שליטה כי המשמעות של להיות בעל שליטה היא שכל שלוש שנים הסכם הניהול שלו יובא לאישור מחדש. לכן התשובה היא שכנראה אפקטיבית 24.99 אחוזים יכולה להיות אחזקה מרבית וגם שלושים אחוזים אבל לא יותר.

זה גרעין שליטה. הולך כמו ברווז, נשמע כמו ברווז – זה ברווז. זה בעל שליטה. אל תסבנו אותנו.

גם היום חוק ה-ריטים, זה מה שהוא קובע.

אנחנו עכשיו דנים בחוק ורואים את השליטה.

תומר, זה לא גרעין שליטה?

זה גרעין שליטה.

ברור שזה גרעין שליטה.

שוחחתי עם אביגדור ואנחנו רוצים לדעת האם יש לנו בעיה להגיד, או.קיי, חמישה, לא יותר מחמישים, אבל יחד עם זאת אי אפשר לעבור אחוז מסוים שהוא נמוך משלושים.

אני מציע לעשות חשיבה מחדש. גם חברת ניהול היא בעלת שליטה.

תעשו חשיבה מחדש.

בוא נפריד בין חברת ניהול.

חברת ניהול בחברה שבה בעלי המניות מפוזרים, אין אחזקה של מישהו שמחזיק מעל אחוז אחד, מי שולט בקרן הזאת? חברת הניהול.

שאלת ואני אגיד לך מה ההבדל. ההבדל הוא שחברת ניהול מקבלת את התמורה שלה מבעלי המניות שלה והם יחליטו כמה לתת לה. כאן המדינה נותנת הטבת מס וכשהמדינה נותנת הטבת מס, היא לפחות רוצה שהיא תתפזר.

דרך אגב, יש מצב שלא רק בשלוש השנים הראשונות הוא מאה אחוזים שליטה ודרך אגב, תוך כדי שהוא מאה אחוזים שליטה – ואין את זה בקרנות ריט – ותוך כדי שלוש השנים שאנחנו נותנים לו, הוא עושה פעולות פטורות ממסים ועדיין אחרי שנגמרות שלוש השנים הללו, יש לו עוד חמש שנים עד שהוא מעביר את שאר השליטה. עדיין הוא נשאר בעל השליטה כי את השאר הוא העביר ונשאר לו מינימום של שלושים אחוזים.

אורלי, נקודה חשובה.

רציתי להוסיף לנקודה הזאת הספציפית ולומר שיש כאן ניואנס שהבן אדם מזרים את הנכסים בהקמה ואולי בשנתיים לאחר מכן, לפני ההנפקה הציבורית לכאורה אל מול מניות. היה כאן דיון אם יש כאן אקזיט או אין כאן אקזיט. יש סעיף קטן שנוסף, אני לא יודע אפילו באיזה עדכון, והוא אומר – ואני מתחבר שוב לדוגמת ה-400 דירות שנאמרו כאן – שקבלן עם 400 דירות מתמחר אותן כמיטב יכולתו בהעברה מכיס לכיס בכניסה לתוך ה-ריט. ברור שהוא ירצה את מקסימום הכסף ועל כך אין דיון.

הוא בעצם יכול לתמחר אותן יותר מהערך האמיתי שלהן.

ברור. זה מכיס לכיס. מה שאפשר הוא ייקח.

משכיר אותן או לא?

בינתיים הוא עוד לא משכיר. יש לו שמונה שנים.

אני רוצה לסיים את הסיפור כדי שתבינו את הבעייתיות האמיתית שלא נאמרה כאן עד עכשיו. אותו קבלן עם 400 דירות, יש לו משכנתה. כך הקבלנים עובדים וזאת המציאות. מה לעשות שזה עלה לו מאה מיליון שקלים וחמישים מיליון שקלים הם חוב, משכנתה, וחמישים מיליון שקלים הם הון עצמי שהוא הביא מהבית כי זה מה שהבנק ביקש כשהוא בנה את 400 הדירות. עלה לו מאה, הוא יעביר את זה ל-ריט במאתיים אבל מה שלא ספרנו כאן, ועל זה אף אחד לא מדבר כאן, שתחת החוק הנוכחי, באיזשהו תיקון בשבועות האחרונים, החמישים מיליון שקלים שה-ריט ייתן לו במזומן כדי לסגור את החוב בבנק, וזה במזומן וזה לא במניות, אנחנו פוטרים אותו ממס רכישה, אנחנו נותנים לו חצי אחוז למרות שכל המדינה משלמת שישה או שמונה אחוזים, אנחנו פוטרים אותו ממס שבח על זה.

אתם פועלים לא מעט מאחורי הקלעים שלא יקומו קרנות ריט.

זאת לא הנקודה.

שחברי הכנסת ידעו את זה. אני מקבל טלפונים מעיתונאים אחרי שהם דיברו אתם.

אנחנו לא מכחישים.

כבוד היושב ראש, אני יושב כאן תחת הכותרת של ריט 1. ברור מי אני. אני לא מתחבא.

ברור, אבל אני אומר שחברי הכנסת יהיו ערים לכך שלכל אחד יש את הפוזיציה שלו.

בוא נוסיף ונאמר, שלא תחשוד בכשרים, שהחבר'ה דיברו אתנו. אני עכשיו שומע אותו כמו שאני שומע את אביגדור ואז אני מייצג אותו?

לא. ברור.

אני שומע מה שהוא אומר.

השאלה אם מה שאני אומר זה נכון גם אם אני עובד ב-ריט 1 והקמתי את ריט 1 לפני עשר שנים.

אתה יכול לתת את כל ההתייחסות שלך ואנחנו נשמע אותה.

השאלה אם זה נכון.

מה הסוגיה שאתה רוצה להעלות?

אתה לא יודע לעשות את ההפרדה?

הסוגיה היא שבתוך ההחלפה של מניות בנכסים, שזה משהו שאתה אומר שזה חוק הפיצולים, ואנחנו תמיד עשינו את זה וזה בסדר כי אדם לא פגש כסף, הוא כן פוגש בדוגמה של ה-400 דירות. הוא פוגש חמישים מיליון שקלים באמת בכסף החוצה וסוגר את החוב האישי שלו בבנק ומעביר את החוב האישי שלו למטה לחברה בע"מ. הוא לא יראה אותו אף פעם. את הדבר הזה אתה נותן לו לעשות. ףאתה נותן לו לשים על זה חצי אחוז מס רכישה שבשום מקום אחר זה לא קיים.

אני לא מזלזל באינטליגנציה שלכם ובעוונותיי לימדתי הערכת שווי באוניברסיטת תל אביב. כשאתה מעביר נכס, אתה מוריד ממנו את השווי של החוב. לא תופסים את החבל משני קצותיו. יש לך נכס ששווה מאה מיליון ואתה מעביר אותו עם חוב של ארבעים מיליון, אתה משלם שישים או מניות ששוות שישים.

אבל הוא עדיין בעל השליטה במאה אחוזים.

ה-ריט לוקח גם את החוב על עצמו. ברגע שה-ריט לוקח את החוב על עצמו - - -

אבל אתה מקצה לו מניות בשווי נטו.

בינתיים בעל השליטה הוא במאה אחוזים.

זה משחק סכום אפס.

אתה צודק במאה אחוזים שהוא מקבל מניות בשווי נטו אבל את הכסף הוא נתן לו בשווי ברוטו כי הוא לקח ממנו את החוב מהבנק ושם אותו על החברה בע"מ.

דרור, את מה שאתה מדבר עליו עכשיו, אתם לא קיבלתם?

בשיעור ראשון בהערכת שווי חברות מבינים שמה שנאמר לא רלוונטי.

לא נכון. אם אומרים שקיבלנו, אני רוצה לשאול שאלה. אני מחר הולך לפי הדיון הנוכחי עכשיו לקנות מניות באיגוד מקרקעין. על מה אני הולך לשלם מס רכישה? רק על המניות שקניתי או על שווי הנכס שבבסיס החברה למטה?

אני יכול להגיד לך דבר אחד. את שווי המניות שיוקצו לך, אתה תקבל לפי השווי נטו. לעניין המס, יענו לך אנשי המס.

המס הוא על הכול ביחד.

לא. קיבלת בדיוק את התשובה.

את חושבת שאכפת לי מה הוא קיבל? אם עשיתם עוול או טעות או עיוות לפני עשר שנים, את רוצה להגיד לי שזאת תהיה הסיבה שאני אחזור על העיוות הזה פעם שנייה? אתם עושים כאן חוק ואני לא יודעת לטובת מי אבל לא לטובת הדיור.

על אף שאני רואה חשבון, במס אני עוד צריך ללמוד אבל לגבי המס, יכול להיות שזה יהיה על הברוטו אבל על המניות זה יהיה בנטו.

ועדיין יש כאן גרעין שליטה.

מעין, תוכלי לתת התייחסות ואני רוצה לשמוע מכם האם יש לנו בעיה להגדיר אחוז שהוא נמוך משלושים.

אם אנחנו רוצים להקשות על הקמה של ריטים חדשים, אפשר בהחלט להוריד את זה משלושים אחוזים. זאת התשובה.

אפשר.

לא. אם הרצון שלנו. יש הבדל. אנחנו מדמים שני עולמות של ריטים של קמו בדרך אורגנית ואף פעם לא הטרידה אותם סוגיית הבעלות.

תגיד לי, מה מטרת החוק? לטובת מי בא החוק?

לטובת הציבור.

לא. יש לי תחושה שמטרת החוק היא להתאים לאנשים מסוימים שיוכלו להקים קרן ריט ועדיין להשאיר אותם גרעין שליטה. אתם יצרתם כאן לא קרן ריט אלא יצרתם כאן מישמש. אני לא יודעת איך להגדיר את זה אבל יצרתם כאן יצור כלאיים.

אני עונה לשאלת המטרה. יש כאן מכשיר שיש לו שני צדדים. מצד אחד הוא כלי שיעזור למימון של פרויקטים של דיור להשכרה ועל ידי כך יאפשר גם לציבור להשקיע בפרויקטים של דיור להשכרה, וגם יממן את הפרויקטים האלה שהמדינה משחררת מלאים של דירות להשכרה לשוק. קרנות ריט שיקנו דירות להשכרה, יהיו גורם שמממן את ההקמה של הדירות האלה שיושכרו לטווח ארוך וזה מכשיר שהוא מאוד חשוב בעינינו.

ויצרתם כאן אוליגרכים. על הדרך יצרתם כאן אוליגרכים.

מעין, זה דין פילוסופי.

זה לא דיון פילוסופי. שאלתם מה המטרה ואני חייבת להגיד את זה. הצד השני של המטבע הוא שיש כאן מכשיר להשקעה בנדל"ן.

זה הצד הראשון.

מצד אחד נדל"ן להשכרה למגורים ומצד שני נדל"ן להשכרה לצרכים מסחריים ונדל"ן הוא נדל"ן. כל פעם כשאני באה לוועדת הכספים באים אינו בטענות וטוענים שאנחנו מביאים עוד מסים ומסים על משקיעים אבל כאן אנחנו באים עם חוק שמאפשר יצירה של מכשיר שמצד אחד מממן דיור להשכרה ומצד שני הוא מכשיר להשקעה לציבור שיוכל להשקיע את הכסף שלו בנדל"ן כי הציבור מאמין בנדל"ן.

יהיה איל הון שלא נדע שוב איך נתנו ויצרנו עוד חברות.

לשאלתך לגבי האחוזים. ישבה כאן ועדה שבדקה את הדברים האלה במשך כמה שנים טובות.

לפני 12 שנים.

היא חשבה שאחד החסמים המשמעותיים להקמה של ריטים זה הנושא הזה.

למה? את יודעת מה? יש כאן ריטים שהם רווחיים.

למיטב ידיעתי, שני ה-ריטים שקיימים הם רווחיים.

אז מה הבעיה אם עכשיו יהיו עוד ריטים?

עובדה שיש רק שניים.

אבל תראי, הם כל כך רווחיים.

מה ההסתייגות שלך לגבי האחוזים? תגידי עשרה אחוזים, 15 אחוזים. אני אומר לך ברצינות.

אני רוצה פחות מעשרה אחוזים, אבל עשרה אחוזים יכולים להיות המקסימום ולא יותר מכך.

עדיין, אני לא רוצה שהוא יהיה בעל השליטה.

ואת לא רוצה שמישהו שמחזיק יותר מעשרה אחוזים באמצעי השליטה. בעל שליטה יכול להיות גם מישהו שאין לו שום אמצעי שליטה. נגיד חברת ניהול, היא יכולה להיות בעלת שליטה גם אם אין לה אמצעי שליטה.

העלית נקודה שלא חשבתי עליה קודם. עד יםו שני אני אחשוב עליה יותר לעומק.

אם כן, ההסתייגות שלך היא עשרה אחוזים?

אני לא רוצה שיהיו בעלי שליטה.

אבל צריך להגיד מספר.

אני רוצה להגיד לך יותר מזה.

האחזקות כולן תעבורנה לציבור.

נכון.

תהיה קרן ריט ציבורית.

אם לא יהיה בעל שליטה, זה יכול להיות גם 24.99 להגדרתו של מאיר. לדתעי היא מתכוונת מתחת ל-24.99 אחוזים.

לגמרי.

אני אסביר. יש שתי הגדרות שהן הגדרות רלוונטיות מבחינת דיני התאגידים. יש בעל שליטה ובעל שליטה מוגדר באופן כללי – ואני לא מדייק בדיוק בהגדרה - מי שיש בידו את היכולת לכוון את ענייני התאגיד בלא קשר לאיזה אמצעי הוא מחזיק בתאגיד. יכול להיות שהוא רב מסוים שכל בעלי המניות מקשיבים לו, הוא ייחשב בעל שליטה גם אם הוא לא מחזיק במניה אחת בחברה.

איך אנחנו מונעים זאת ממנו?

רגע. דרך אגב, היו דברים מעולם. יש אמצעי שליטה ואמצעי השליטה מוגדרים – מי שיש לו מניות, מניות שמאפשרות הצבעה, מאפשרות דיבידנד וכולי. החוק אומר שמי שמחזיק באחוז מסוים של אמצעי שליטה, חזקה עליו שהוא בעל השליטה. בעל שליטה, זאת הגדרה מהותית והאחזקה באמצעי שליטה היא הגדרה טכנית והיא מקלה על איתורו של בעל השליטה.

לא צריך לחכות עד יום שני.

אם אתם תגדירו למשל שמי שמחזיק ביותר מעשרה אחוזים מאמצעי השליטה הוא ייחשב בעל שליטה ואסור שיהיה בעל שליטה, אסור יהיה לו לעשות את זה.

מצוין. אז לוקחים לו את ההפרשים ברגע שהוא עובר את עשרת האחוזים.

כן. זה מופיע כאן.

מוכרים אותם ומחלקים אותם כדיבידנדים.

כן. זה מה שמופיע כאן ב-(ג2), הסעיף שנוסף.

לא. זה לא מה שמופיע. אין מכירה. יש הקפאה. אין פה מכירה.

מכירה זה הפקעה של מניות. תיאורטית יכולים לעשות את זה אבל ההצעה היא לא לגרום לכך שיפקיעו לו את המניות.

לפי ההגדרה כאן, בעל מניות מהותי.

מורדמות. המניות מורדמות.

אני לא רוצה שהן יהיו מורדמות. לקחת לו את המניות, זה סוג של סנקציה.

אז לא יהיו קרנות ריט.

בצעדים בטוחים אנחנו מתקדמים ליעד. בסדר גמור.

תגיד לי, מה המטרה שלכם?

אנחנו רוצים לעזור לציבור.

לשוק ההון או לדיור?

לציבור.

הייתה הצעה חלופית.

אביגדור, עובדים עליך? לא מעניין אותו הדיור. מעניין אותו שוק ההון.

זאת זכותו. לכן אני יושב כאן.

ואיך אנחנו מבטיחים את הנושא של הדיור?

לא. אני רוצה להתקדם. העלית נקודה חשובה ואני רוצה עכשיו לומר מה ההסתייגות שיש לכם.

אני רוצה להעיר לגבי הנקודה האת. הועלו מספר אופציות כאשר האחת היא רדיקלית ודרסטית למדי על פניה שזאת הפקעה של המניות מבעל השליטה, אבל האם יכולה להית סנקציה שאומרת שאם בטווח כזה או אחר אין את ההעברה של המניות לציבור בהיקף שאנחנו תובעים, הרי שאפשר לפרק את הקרן?

נתנו כאן שני מצבים כאשר אחד הוא שזה לצורך העניין חברה פרטית ובמקרה שזאת חברה פרטית, צריך להחזיר את כל המס.

הרי למייסדים יש אופציה לפרק את הקרן, נכון? האם האופציה עומדת רק לזכותם?

אחרי שהיא הנפיקה?

כן. עומדת להם הזכות הזאת. נכון? הרי כל הסיפור של מס שבח שהוא רווח כלוא, מתי אדם יקבל אותו?

הרווח הכלוא הוא רק בחברה בה הקרן קנתה חלק מחברה. שם יש רווחים כלואים אבל זה לא קשור אחד לשני.

או שהיא התפרקה. נכון?

העיקרון, לפחות הניסיון, הוא כזה שבסופו של דבר, למרות שאפשר לקרוא לבעל שליטה בכל מיני שמות, כאן לא יכול הבן אדם להכריע מה יהיו ההחלטות בקרן. אחרי איקס שנים, אין מצב שבו הוא יכול לעשות זאת.

למה? אם הוא נשאר עם שלושים אחוזים? בוודאי שהוא מנתב. הוא לא יכול לנתב את הפעילות אם הוא בעל שלושים אחוזים?

יש שבעים אחוזים נוספים.

אבל הם מפוזרים. אם יש לך אחד שהוא בעל שלושים אחוזים ועוד שבעים אחוזים שהם מפוזרים לא בין שבעים אנשים אלא הם מפוזרים בין 700 אנשים. עכשיו תסביר לי מי מנהל את הקרן.

חברת הכנסת לוי אבקסיס, את רוצה לומר מה ההסתייגות שלך?

כן. שלא יוכל להיות אף אחד שהוא בעל יותר מעשרה אחוזי שליטה. האמת היא שזה לחלופין כי קודם אני לא רוצה בכלל שיהיו בעלי שליטה.

לא בעל שליטה זה מתחת ל-24.99. זה כאילו עשרה אחוזים.

זאת בעיה.

עשרה אחוזים, זה יותר מחמיר.

אם היא לא רוצה שתהיה שליטה, היא צריכה להגדיר את זה. אם בן אדם בא לקנות שלושים אחוזים מהמניות, את צריכה להגביל אותו ולומר מה הגובה.

מקסימום עשרה אחוזים.

רשמנו את ההסתייגות.

לגבי חברת ניהול. תסביר לי עוד הפעם כי לא הצלחתי להבין.

בעל שליטה לא חייב להחזיק באמצעי שליטה. יכול להיות בעל שליטה שאיננו מחזיק באמצעי שליטה. יש בעלי שליטה שאינם מחזיקים באמצעי שליטה.

מכוח מה הם בלי שליטה?

בגלל הפיזור, הם נגיד חברת הניהול שמנהלת בפועל את החברה לצורך העניין.

כמו שיש עם קרנות ריט הישנות?

כן.

אני לא יודע אם מבחינת רשות ניירות ערך מגדירים אותם.

לא מגדירים. נאמרים כאן דברים שאי אפשר לא להתייחס אליהם.

אחר כך תוכל להתייחס.

אתה מתכוון לומר שבמקרים כאלה השליטה היא בלתי פורמלית.

השליטה היא שליטה מהותית אבל היא ללא אמצעי שליטה.

כן. היא לא פורמלית.

אנחנו נרשום את ההסתייגות לגבי עשרה אחוזים.

מאיר, אם תרצה, בקצרה.

בקצרה. לדעתי יש מצבים בהם יש יתרון שיחזיק מישהו בשלושים אחוזים ולא בעשרה אחוזים כי בהנחה שהוא מחזיק בעשרה אחוזים וכל היתר מפוזרים, הוא לא יוגדר בעל שליטה ועדיין יכול להיות שהוא ינווט את הקרן. כשהוא מחזיק מעל 25 אחוזים, הוא יהיה בעל שליטה וכל עסקה שנעשית אתו, תובא לאישור בעלי מניות המיעוט. לכן יש יתרונות אם מחזיקים מעל 25 אחוזים.

אם אנחנו הולכים לרעיון שאנחנו לא רוצים שיהיו בעלי שליטה בקרן, אני מציע שנעשה חשיבה מחדש גם לגבי חברת הניהול, האם היא בעל שליטה. אולי אנחנו צריכים לחשוב על מנגנונים שלמשל יבטיחו שאחת לשלוש שנים הסכם הניהול שלה יובא לאישור מחדש כי אנחנו בעצם אומרים שאנחנו לא רוצים שאף אחד ישלוט בקרן. בחברה ללא שליטה, בחברה מפוזרת, בעלי השליטה דה פקטו הם חברת הניהול.

אני מציע שאגב ההסתייגות הזאת נדון ברעיון של פתרון של השליטה של חברת הניהול. אחת לשלוש שנים נביא את האישור.

עד עכשיו החבאתם את הסעיף הזה?

מר לוין, שאלה לי אליך. אתה אמרת לי באחד הדיונים המקדימים שאתם עובדים על תזכיר שעניינו רגולציה יותר הדוקה על חברות שאין בהן שליטה. האם הנושא הזה שאתה מציע עכשיו זה חלק?

לא, מפני שבכללי ה-ריט יש כללים חדשים. יש דברים שלא נמצאים בחוקים אחרים. אנחנו מגיעים למסקנה שזאת חברה שאסור שיהיה בה בעל מניות שמחזיק 25 אחוזים, מה שלא קיים בשום מקום, ולכן אני חושב שאם יש כאן איזו דאגה מיוחדת משליטה, אני חושב שצריך לחשוב על פתרון מיוחד לחברת הניהול שהיא דה פקטו בעלת השליטה בקרנות הקיימות.

אתה עכשיו מערבב בין שני דברים. איך אנחנו עושים רגולציה על הקרנות הקיימות.

אתם שניכם חברי ועדה. מישהו מכם צריך להיות היושב ראש כי היושב ראש לא נמצא.

אפשר לצאת לחמש דקות הפסקה.

אלי, ברשותך, רציתי להעיר. אתה עוררת איזושהי מחשבה מעניינת. אתה אומר שדווקא אם יש 25 אחוזים, יש איזושהי רגולציה שאומרת פעם בשלוש שנים.

לא. הוא אומר שיש חברת ניהול ואז יש פעם בשלוש שנים.

לא. הוא אומר שצריך לשקול את זה. הוא אומר שהיום אין את זה.

בדיוק. הוא עכשיו גלש למקום של הקרנות שאין להן בעלי שליטה ואז הוא הציע שגם שם. אנחנו אומרים שמה שהוא מציע שם, זה סיפור אחר.

הוא כאילו מאיים עליהם דרכנו. תקשיב לי טוב, אין לי שם מניות ואין לי שם אינטרסים. מצדי, פרק אותם. אתה לא מאיים ומעביר איזשהו מסר.

אם הוא עקבי, הוא עקבי.

אני עקבי בגישה. בסוף תהיה שליטה שזה דבר איום ונורא, אז בואו נטפל בזה.

בואו נתקדם באופן קונסטרוקטיבי.

אני לא מבינה בשביל מי הוא עובד.

למה? הוא בוודאות עובד בשביל הציבור.

הוא חושב שאנחנו עובדים אצלו ואז הוא אומר שעכשיו העליתם את זה, אז תדעו לכם שאני עכשיו תופס את הילד שלכם ומאיים עליו עם אקדח.

ממש לא.

הוא לא ילד שלי. הוא לא מעניין אותי.

אני עקבי בגישה שאומרת שבסוף תהיה שליטה.

מה שמאיר אמר, אנחנו באים לקראתו. הוא אומר שדווקא במקרה בו יש 24 או 25 אחוזים, יש את המנגנון הזה של פעם בשלוש שנים. איך הגדרת אותו?

פעם בשלוש שנים צריך להביא את הסכם הניהול לאישור בעלי המניות.

גם אם אנחנו מורידים את זה לעשרה אחוזים, כפי שאורלי הציעה, אנחנו רוצים את המנגנון הזה של הבאת ההסכם פעם בשלוש שנים.

נכון.

אני מציע שאותו דבר יחול על חברת הניהול כי אין הבדל.

מה אכפת לנו?

גם לי לא אכפת.

מה אכפת לי מהם?

אני רוצה להבטיח שלא תהיה שליטה. בשביל הפרוטוקול אני מצהירה, עד כמה שאני יודעת – כי יכול להיות שמישהו משחק לי בפנסיה ואני לא יודעת – שאין לי שום מניה. אני גם לא משקיעה ב-ריטים הוותיקים ולכן להרגיע אותך, הייתי שמחה אם גם אתם תתנו הצהרה כזאת שגם לא יהיו לכם חלקים ב-ריטים החדשים.

אורלי, אפילו לא חשדנו בכך.

אנחנו מנועים מלהשקיע בניירות ערך בשוק ההון.

אנחנו מתקדמים. יש את הנושא של העשרה אחוזים ויש את הנושא של בחינת כל הסכמי הניהול. אנחנו נשקול את זה.

התייחסות של אלי בן חמו, בבקשה.

ברשותכם, מאחר ולכולם יש אינטרנט, ב-2 בנובמבר 2014 העמדה של הרשות לניירות ערך בכתב התפרסמה לכולם. הרשות לא תראה מי שמחזיק שלושים אחוזים ועוד ארבעה שמחזיקים 4.99 אחוזים ומנהלים את חברת הניהול כבעלי שליטה. אני מצטט ואפשר לקרוא את זה.

זה לא נכון ואתה מקריא רק חלק, את מה שנוח לך. אולי תקריא את הכול.

תהיה לך זכות התגובה.

אין בעיה. אני אקריא את כל הטור של הפקודה כולל הסעיף הרלוונטי שהרשות לא תתערב בעמדה.

לעמדת סגל הרשות. לאחר הנפקת החברה תהיה בעלת היכולת לכוון את פעילות הקרן ומשכך תהיה בעלת השליטה בה. זאת בנסיבות העניין בהן אחזקת החברה תעמוד על שלושים אחוזים ממניות קרן הריט וכן כתוצאה ממגבלות האחזקות לא יהיה בעל מניות נוסף אשר יחזיק למעלה מ-4.99. מבלי לגרוע מהאמור בסעיף, ככל שיתקיימו הדברים האחרים – קרי, כמה דח"צים יהיו – סגל הרשות לא יתערב בעמדה לפי ההחלטה.

ברשותך, הקראת יופי אבל תגיד במשפט מה אתה רוצה לומר.

אני רוצה לומר שאנחנו הקמנו קרן ללא בעלי שליטה. הקמנו שתי קרנות ללא בעלי שליטה. יושב כאן לידי יושב ראש הקרן לשעבר שמנסה להקים קרן ללא בעל שליטה, יושב לשמאלי איש משפחה ומנסים לאיים כאן בוועדה על חברת הניהול, על שתי חברות הניהול כאילו הם בעלי שליטה אבל אנחנו לא מוטרדים. אנחנו אומרים שאין שליטה, לא הייתה שליטה, לא אמורה להיות שליטה. אם רוצים לטפל בבעיות השליטה, מנוסח של הסכם, חוזה, חוק של ארבעה עמודים, הגענו ל-24 עמודים כדי לאפשר לבעל השליטה עם כל המגבלות.

להמשיך להיות בעל השליטה בקרן ריט.

מה שלא הקראת, אמרנו בדיוק את ההפך. אמרנו שלמרות שהאחזקה תרד מתחת ל-24.99, בגלל שהפיזור הוא מאוד גדול, אנחנו נראה בהם בעלי שליטה. אמרנו שאם הם ימנו רוב דח"צים – לא דירקטורים בלתי תלויים – מי שולט בדירקטוריון של החברה? הציבור. אמרנו שהשילוב הזה של 24.99 פלוס העובדה שהציבור ממנה את הדירקטורים בחברה, ושאין הוראות אחרות בהסכם הניהול שיכניסו לנו פתאום שהן רשאיות למנות את המנכ"ל, אז אנחנו נהיה מוכנים להכיר בהם כבעלי שליטה. את זה לא הקראת.

כאן סיימנו את הדיון בנושא הזה.

גם את העונשים אנחנו דוחים לשש וחצי עד שמונה שנים. אני לא יודעת מה יקרה בשמונה השנים האלה. גם את הסנקציות במידה שהם לא יעבירו את גרעין השליטה וכדומה, אנחנו דוחים רק אחרי שש וחצי עד שמונה שנים. במסלול אחד זה שש וחצי שנים ובמסלול אחר אלה שמונה שנים. מדובר באנשים מסוימים מאוד שיש להם מאתיים מיליון שמהווים כרטיס כניסה למועדון האקסלוסיבי הזה, הם גם ימצאו להם את רואי החשבון ואת עורכי הדין ונראה בדיוק את אותה תופעה כמו שראינו עכשיו שרשות המסים נתנה הערכת מס למשפחת עופר, סליחה, לסמי עופר בעצמו, של כמעט מיליארד שקלים ואחר כך, כשהם לקחו את גורניצקי, אם אני לא טועה עם משרדי עורך הדין גורניצקי, פתאום אחרי דיונים מאוד מהותיים הם ירדו במיליארד כמעט, למאה אלף שקלים, נושא שגם הגיע לדיון מהיר בוועדה.

מה שיקרה כאן, גם הסנקציות כאן, לפי איך שאני מכירה אותם ולפי איך שהם מתקפלים בפני עורכי דין גדולים מאוד, הם נורא גדולים על החלשים אבל הם פחות חזקים על החזקים, אנחנו יכולים לראות תופעות וכמו שוויתרו על 99,9 מהחוב של סמי עופר, לפי הערכת מס שלכם, נראה תופעות דומות גם כאן. מזה אני מפחדת.

זה כלום. היו 120 מיליארד הרווחים הכלואים ורשות המסים הצליחה לגבות בסופו של דבר במקום 35 מיליארד, שישה מיליארד בלבד.

חבר הכנסת יונה, האם תרצו בבקשה להקריא את יתר ההסתייגויות שלכם?

כן.

אגב, קיבלנו אותן ואנחנו נדון בהן. אני רוצה לומר בנושא הקודם, מאיר, שאני מבקש שעד הישיבה ביום שני ההסתייגות של חברת הכנסת לוי נרשמה ועומדת. יחד עם זאת, אני רוצה שבאמת תדבר גם עם חברת הכנסת לוי וגם עם חבר הכנסת יונה ותנסה להבהיר להם את המשמעות של עשרה אחוזים, 25 אחוזים, את היתרונות ואת החסרונות. בבקשה, תיצור אתם קשר.

בהחלט.

לפני שאנחנו עוברים להסתייגויות הכתובות, עוד שתי נקודות כי אלה הסתייגויות שעלו היום תוך כדי הדיון.

אני לא רוצה לקרוא להם טייקונים.

בעלי הון. שועי ארץ.

בעלי הון. אני לא אוהבת את המושג טייקונים.

תגידי שועי הארץ.

בחוק הקיים הם יכולים להעביר בניינים שהם לא למגורים ואותם אנחנו כן רוצים למגורים. הרי למה אנחנו פותחים את כל הסיפור הזה? כי אנחנו רוצים להפוך השקעה למגורים ואנחנו אומרים שניתן הטבות כאלה ואחרות, נפתה אותם ואולי המניב יכסה על חוסר הכדאיות במסלול המגורים. אבל מה שיקרה זה שבזמן הזה אנחנו פתחנו והם בעצם יכולים להעביר בניינים שהם לא למגורים תוך כדי הפטורים למיניהם ועוד מתנה. קחו חשיבה גם בנושא הזה. מאוד הייתי רוצה התייחסות.

ברשותך, אני אתייחס לנושא הזה לפני שנעבור לנושא הבא. היום אני יכול להגיד לך באמת ברצינות שמנהלי קרנות ה-ריט הנוכחיים הם אנשים רציניים. אני יודע שהחברים בסלע קפיטל וגם החברים ב-ריט 1, הם אנשים מקצועיים. זאת ההתרשמות שלי.

קוראים לך ריט 1 כי היית קרן ריט הראשונה?

גם וגם.

נמצאים כאן אנשים גם מ-הלמן שהוא גוף מוסדי, רפי חן ואחרים. אני אומר שבסך הכול אלה אנשים שרוצים להיכנס ועל פניו אני חושב שלפחות הם אנשים רציניים. על אף שהם לא בעלי השליטה או בעלי המניות שמחזיקים חמישים-שישים אחוזים, אני חושב שדווקא עד היום החברות האלה הוכיחו שהייתה להם נאמנות כלפי הציבור ונאמנות כלפי המשקיעים שלהם מכיוון שבסוף היום הם רוצים להגדיל את היקף הנכסים שלהם, שיהיו להם עוד בעלי מניות, מכיוון שיש לזה קשר ישיר לפעילות שלהם. זה שהוא לצורך העניין לא מחזיק חמישים אחוזים בחברה או אלי בן חמו לא מחזיק חמישים אחוזים בחברה או שמוליק סלבין, הוא לא לצורך העניין עכשיו עושה שטויות. נהפוך הוא. הם גם יכלו להיות מנהלים מצוינים בחברות עם בעל שליטה.

הם לא כל כך מעניינים אותי, ותסלחו לי, באמת תסלחו לי.

הוא יעשה טעות, לא ישקיעו אצלו.

שמעתי אותך לא פעם גם בוועדה וגם במקומות אחרים עת דיברת על השליטה של הבנקים. אתה נורא חושש מהם. בסיפור כאן, בוא ניקח סיטואציה קצת דמיונית. בוא ניקח למשל את בנק מזרחי או בנק אחר שיש לו נכסים גם במרכז הארץ וגם במקומות אחרים נוספים. איך הם וחברת בת שלהם לא יהפכו להיות קרן ריט? אני אסביר לך למה.

אנחנו רוצים שהם יהיו קרן ריט. אנחנו רוצים שהנכסים שלהם יוחזקו בידי הציבור. תשדאלי את החברים האלה כאן כמה הם מתחרים מול המוסדיים ברכישת נכסים.

ובכמה הם ימכרו אותם לעצמם. בכמה הם ימכרו את אותו נכס שבסוף הופך להיות גם נכס מניב כי הם ממשיכים לגור באותו נכס ומשכירים אותו לעצמם. אתה מבין? הם מצאו לעצמם מנגנון שגם הם מגייסים כסף וגם ממשיכים לגור בו. אני לא מדברת על שחקן אחר שבא וקונה מהם. הם קונים מעצמם. אלי, זה משהו שכדאי שתחשוב עליו ואני לא חושבת שחשבת עליו.

אני אומר לך שוב. הם קונים את הנכסים, הם צריכים לתת דין וחשבון.

למי?

יש להם אימא לצורך העניין. החברות האלה, קרנות ה-ריט הקיימות ואלה העתידיות, לא יעשו פעילות, לא ישקיעו בהן ולא תהיה להן עבודה.

אתה באמת רוצה שהבנק יהיה בעל נכסים?

רמאים, שקרנים וגנבים תמיד יש.

אתה רוצה שהבנקים יהיו עכשיו בעלי קרנות ריט?

נהפוך הוא. הם צריכים למכור את זה.

לעצמם כי הם עדיין נשארו גרעין השליטה. הם ימשיכו להיות גרעין השליטה. הם ימכרו לעצמם במחיר גבוה יותר. הם ימשיכו להחזיק בנכסים האלה דה פקטו ונתת לבנקים שאתה אומר שהם לא מפוזרים מספיק יותר כוח.

לא. אם הם מחזיקים מאה אחוזים, במקרה שמוצג בחוק עכשיו, הם יכולים להחזיק מקסימום שלושים אחוזים ועם ההסתייגות שלך, עשרה אחוזים.

במשך כמעט שמונה שנים הם ממשיכים להישאר הבעלים המרכזיים.

גם היום הם הבעלים המרכזיים.

לא.

היום הם מחזיקים מאה אחוזים.

אבל היום הם לא שוכרים בזה. הם לא מוכרים את זה לציבור.

הוא לא מוכר מחברה א' לחברה ב'.

הוא יישאר גם הבעלים וגם שכר.

תראה מה קרה עם הריבוע הכחול ומה הוא עשה עם מגה.

נכון. הוא לקח את הנכסים והוציא אותם, יצר איזו חברת בת. ואז השכירו לעצמם במחירים מופקעים וגלגלו את זה ללקוחות. זה תרחיש. יכול להיות שהוא הזוי, יכול להיות שהוא מנותק מהמציאות אבל שווה לתת את הדעת עליו.

שמוליק, אתה מצטער שאתה לא בכנסת?

ממש לא.

אורלי, יש לך עוד התייחסות?

כן. בוא ניקח עוד סיטואציה בה אנחנו מדברים על פרויקטים שנמצאים בפריפריה. כאן אנחנו מדברים על מינימום עשרים יחידות בפרויקט, בבניין, בסמוך לו, במתחם. עכשיו אנחנו מכניסים שחקנים חזקים וחדשים שילכו להתחרות מול השחקנים היחידים. אני נמצאת בנקודת הזמן הזאת. לדוגמה, יש לי הון עצמי שהוא לא מספיק כדי לקנות דירה אבל כן הייתי רוצה שתהיה איזושהי פעולה כמו למשל משכנתה תשעים אחוזים, אבל בוא לא נפתח את זה כאן, ואתה חושב שאני במקום ללכת להשקיע את זה בדירה הראשונה שלי הייתי הולכת ומשקיעה את זה בקרנות ריט?

אם זה מביא לך תשואה יותר גבוהה.

אנחנו שומעים היום את הטיעון הזה בפעם הרביעית. שמענו.

לא. אני אומרת שאתם מביאים שחקנים חדשים וחזקים שאוטומטית יקנו במסה כי זה התפקיד שלהם, יעלו את המחירים - וכאן אתה בטוח תיכשל כי יגידו שלא הצלחת להוריד את המחירים – ינשלו או ידירו את רגלי האוכלוסיות שאני רוצה לדאוג להן ואני מאמינה שגם אתם, והכול בשם אני לא יודעת מה.

אנחנו חוזרים על עצמנו.

אוטומטית זה יביא לזה. אנחנו צריכים לחשוב. אנחנו צריכים לעשות חשיבה מחדש ואני חושבת שהחיפזון הוא מהשטן. יש כאן שתי אופציות ואני חוזרת עליהן בכוונה.

פעם אחרונה.

היה וזה מצליח, אביגדור יצחקי נכשל ומשה כחלון נכשל בהורדת מחירי הדירות. היה וזה נכשל, נכשלנו בפנסיה או הכשלנו את הפנסיונרים. אין כאן לוגיקה אחרת. מה שלא תעשה, אחד מרוויח והשני מפסיד. השאלה אם אנחנו רוצים לדאוג לפנסיות או אנחנו רוצים לדאוג לכך שמחיר הדירות ירד.

תודה. אנחנו עכשיו נעבור אך ורק להקראת ההסתייגויות.

ההסתייגויות שלכם זהות פחות או יותר.

כתבנו אותן יחדיו.

הגשנו אותן בנפרד.

אישרנו הסתייגות של עשרה אחוזים אבל אמר מאיר קודם שיש גם סוגיות למה 25 אחוזים כן יכול להבטיח שליטה ובקרה וכן הלאה. סיכמנו שעד יום שני - אנחנו נפגשים ביום שני בשעה 13:00 – תהיה שיחה של מאיר ואורלי, ואני מציע שגם את תשתתפי בה, על מנת לחשוב אם עשרה אחוזים או עשרים אחוזים ולראות אם יש איזה הגיון מאחורי מספר ספציפי.

אין בעיה.

אורלי, תודה רבה לך. חבר הכנסת יונה, בבקשה.

אני רוצה להתחיל ולומר שההסתייגויות שאנחנו מציגים הן בשם שלוש סיעות – המחנה הציוני, ישראל ביתנו ותנועת מרצ.

אני צריכה להגיש את החתימות עד יום שני?

עד יום שני, זה בסדר.

בואו נתחיל.

ההסתייגות הראשונה היא לסעיף 1(4)(2), בעמוד 2. שם אנחנו רוצים לומר שאחרי "חלה על המקרקעין תכנית להשכרה למגורים" יבוא "כפי שמוגדרת בחוק זה".

אין בהסתייגות הזאת צורך כי בהמשך אתם מגדירים את ההגדרה ולכן בכל מקום שההגדרה מופיעה, לא צריך להגיד כפי שהיא מוגדרת. זה עניין של נוסח. את הסתייגות מיותרת.

בסדר.

אבל אם בהמשך לא נקבל את ההסתייגות, עדיף לנו.

אז לא תהיה הגדרה.

כל מה שקיבלתם, רק סידרנו את זה כך שזה יהיה לפי העמודים כדי שלא יהיה בלבול. לא הוספנו הסתייגויות מעבר למה שיש.

אני חייב לחזור ולומר כדי שתבינו כי אנחנו הלכנו עם הרצון שלנו לתת משמעות מעשית לפרשנות שאביגדור יצחקי הציג כאן שהוא רואה בקרנות ה-ריט כאלה שיש בהן משום מתן פתרון למצוקת הדיור ולכן כמעט כל ההסתייגויות היו פתוחות לתוך ההיגיון הזה.

אנחנו הולכים הלאה, להסתייגות השנייה. בעמוד 3, בסעיף (4) למעלה. לאחר המלים "והכול יבוא" יבוא "בתנאי שייבנו באזור המסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 בדירוג הרמה החברתית-כלכלית לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה".

אתה מבין שכאן אתה דווקא יכול ליצור ביקוש בפריפריה והדבר השני שאתה עושה, אתה הופך את המוסדיים שפחות ירצו להשקיע מכיוון שיכול להיות שיש השקעה פוטנציאלית אחרת.

אני מבין מה אתה אומר.

אתה לא מעודד את הפריפריה. אתה יכול לגרום ההפך. אתה תעלה עוד יותר את המחירים בפריפריה, לגישתך. אם אתה בא בגישה חברתית, ואתה בא בגישה חברתית.

אני בא בגישה חברתית.

אז בפריפריה אלה הופכות להיות רק דירות להשכרה.

היית צריך להגיד הפוך. אני מציע לך למשוך את זה.

אבל במקום זה אני כן רוצה להכניס אותם בכל הפריפריה החברתית של הערים הגדולות.

אם יש לך הגדרה, נרשום.

אני לא מבין את ההסתייגות.

זאת אומרת, את רוצה להעלות את המחיר לתושבי כפר שלם.

לא. אני רוצה גם אופציה לשכירות בתל אביב ברמה כזאת.

מה עם אותו בן שרוצה לגור ליד ההורים שלו?

אני אסביר מה הבעיה שלנו. גם אחר כך, כאשר כתוב עשרים דירות, אם אנחנו מדברים על דירות להשכרה, תארו לכם שקרן ה-ריט הזאת בסכום שיש בידה, עכשיו תיאורטית, היא מוגבלת כאן עד מספר אבל נלך תיאורטית, היא תבנה עשרים וילות נהדרות בכפר שמריהו. מבחינה זאת היא עמדה בתנאי. אלה דירות להשכרה.

אבל לא כדאי לה. לא כדאי לה לעשות את זה כי התשואה על הדירות האלה היא נמוכה יותר מאשר על דירות בבאר שבע.

היא תחפש היכן יש את התשואה הרלוונטית.

כל שהקרקע יקרה יותר, השכירות היא תשואה נמוכה יותר.

אבל זה נבחן ביחס להשקעה. בבאר שבע מקבלים הרבה יותר מאשר בתל אביב. על דירות יוקרה אתה מקבל יותר.

את ההסתייגות אנחנו רושמים.

הסתייגות קיימת.

כרגע היא רשומה. אתם תוכלו לחזור בכם.

אם תרצו לחזור בכם, תשקלו.

זה למעשה מתקשר למה שתומר אמר קודם עת הזכרנו פעם אחת השכרה.

מה זה הכתוב שבכל מקום שמופיע מספר עשרים יבוא ארבעים?

אנחנו רוצים להגדיל את מספר היחידות.

יש שם גם עשרים דירות וגם עשרים שנים.

אנחנו הגדלנו את מספר היחידות.

הם התכוונו ליחידות. להבהיר. אני מניח שהכוונה שלכם היא ליחידות.

כן, ליחידות.

הבנו. במקום עשרים יבוא ארבעים.

יחידות דיור.

אני אגיד לך מה הפחד שלי. יצא עכשיו פרויקט, הם ייקחו את כל הדירות.

בדיוק. את מגבירה את הביקוש שלהם.

חבר הכנסת יונה, ההערה רשומה. אני אומר לכם שוב שאת סעיף 64א - - -

תחשבו על זה.

ביום שני תחליטו אם אתם רוצים להגיש את ההסתייגות הזאת.

הם ישקלו. לדעתי הם ימשכו את זה.

פרופסור יונה רצה שזאת תהיה דירה אחת.

תהיתי אם בכל הכסף הזה, אנחנו הרי רוצים לעודד.

אנחנו חוששים שיקנו דירות יוקרה. מהצד השני, הקיצוניות השנייה, גם לא טובה לנו.

לא כדאי להם לקנות דירות יוקרה.

אתה רצית שכל בעל דירה יוכל להמיר את הדירה שלו במניות.

לא. זה היה סיפור אחר. דיברנו בסוף החוק הזה שהוספתם, ומקובל עלינו למרות שיכול להיות שיהיו לנו הסתייגויות פה ושם, אמרנו לגבי העניין הזה שאחרי שהקרן קמה, הרוכשים עכשיו ימכרו את הנכסים שלהם. ביחס אליהם אמרנו שהיה ואתה עכשיו מוכר לקרן הזאת את הנכס שלך של דירה אחת שהיא שווה מיליון דולר, ביקשנו שיינתנו גם הטבות לאנשים הללו.

עד יום שני תגידו לגבי סעיף 64א2 על שני חלקיו.

באותו סעיף אני רוצה להוסיף, יוסי, ברשותך. אני מבקשת את העזרה של תומר בסגנון תוך כדי תנועה. כדי להבטיח שהקרנות האלו יהיו חייבות לקנות בתים להשכרה – מה שאין היום וגם אביגדור יצחקי לא הצליח להכניס את זה אלא מקווים שיעשו לנו טובה ויקנו גם דירות להשכרה – להכריח בחוק שהם יהיו מחויבים בעצם היותם קרן ריט גם לקנות דירות להשכרה. היום אין את זה בחוק.

באיזה שיעור? אנחנו אמרנו שהם יוכלו לעשות שלוש שנים במקום שנה וחצי, אם יש להם שלושים אחוזים. את רוצה שגם אחר כך יהיה להם שלושים אחוזים?

על מה אתה מדבר?

קרן השקעות למקרקעין שרוצה ליהנות מזה שתהיה לה תקופת הקמה של שלוש שנים ולא שנה וחצי, צריכה להחזיק שלושים אחוזים דיור להשכרה. זאת אומרת, דירות מגורים להשכרה, לפחות שלושים אחוזים. לאחר מכן היא כמובן יכולה לרדת מהשיעור הזה כי אין לה שום הטבה נוספת בזה שהיא מחזיקה שלושים אחוזים.

למה היא יכולה לרדת?

זאת הצעת החוק.

אני לא רוצה לתת לה לרדת. בכל שלב באורך חייה של הקרן, היא חייבת להחזיק לפחות בשלושים אחוזים דירות להשכרה לטווח ארוך.

נרשם.

נמצא את הסעיף.

חבר הכנסת יונה, ההסתייגות הבאה בבקשה.

אנחנו עדיין בעמוד 3. אתם זוכרים שהיה לנו כאן דיון לגבי העניין של בצו שר הוא יוכל לדחות את זה בעוד חמש שנים. תומר אמר שאי אפשר להכניס את זה לתוך החוק כלשונו. לכן אנחנו רוצים להגיע לאיזושהי פשרה ולהגיד באופן קבוע שבע שנים.

במקום חמש פלוס חמש, שבע.

כן. היה חמש פלוס חמש.

ההסתייגות נשמעה וסיכוי טוב שהיא תתקבל.

סך הכול שבע שנים?

לא. שבע בלי חמש.

לא הבנתי.

כרגע זה חמש שנים פלוס אפשרות הארכה בחמש שנים. זה מה שהממשלה הציעה.

אנחנו עכשיו שומעים הסתייגויות. אנחנו לא מחליטים. אם תרצה, תוכל להתייחס לאחר מכן להסתייגויות שעלו כאן ולשכנע אותנו לכאן או לכאן.

אי אפשר להכניס את זה לכן אמרנו שנעשה את זה שבע.

בעמוד 4, למעלה, בסעיף (1)(א). "בתום 36 חודשים מיום התאגדותה", יבוא "כאשר מיום הקמתה תהיה כפופה הקרן לפיקוח הרשות לניירות ערך". אתם מבינים את הרציונל של ההסתייגות הזאת. אנחנו דואגים מה יקרה בדיוק בתקופה שהאדם קונה את הנכסים שלו לפני שהוא מנפיק אותם בבורסה, ועל כך דיברנו בהרחבה, כדי למנוע נניח הפקעת מחירים או מכירה של הרכוש הזה בסכומים מופקעים. אנחנו רוצים להבטיח שגם בתקופה הזאת של רכישת הנכסים, זה יהיה תחת פיקוח.

אם זה מאה אחוזים?

שוחחנו על כך ארוכות.

על מה יהיה הפיקוח?

אנחנו מדברים עכשיו על קרן ריט. למעשה יש שלושה שלבים - ההתארגנות הזאת, יש חברה, אחר כך החברה מנפיקה את עצמה לבורסה. החברה הזאת, לפני שהנפיקה את עצמה לבורסה, היא רכשה את הנכסים שלה מבעל השליטה.

נכון.

בעל השליטה מוכר לחברה ובשלב מסוים החברה הולכת ומונפקת בבורסה. השלב הזה שבו בעל השליטה מוכר את הנכסים שלו, הוא בעצם מעביר את הנכס מכיס אחד לכיס שני. יש תקופה מסוימת לשם כך. אנחנו רוצים שבתקופה הזאת יהיה פיקוח נניח על השווי האמיתי הריאלי.

אבל מה זה מעניין אותך? אותך מעניין שזה יגיע לציבור.

יכול להיות מוסדיים וציבור או גם בתקופה הפרטית לכאורה. חד משמעית זאת הדרך בה מקימים בימינו ריטים.

השאלה אם ניסחנו את זה נכון. יש לנו בעיות בניסוח.

אני יכול להרגיע אותך, דרור, זה יידחה.

אין בעיה עם דחייה אבל אנחנו מדברים כאן על האמת של החיים.

אמרת שיידחה לגבי ההסתייגות הזאת. אתה מוכן לנמק מדוע?

כי בסוף היום, ויתקן אותי מאיר, כל עוד החברה היא חברה פרטית, יש גם הגבלה על היקף המשקיעים שיכולים להיות בה, ותקן אותי, עד 35.

אמת.

כמות המשקיעים היא קטנה. זה לא ציבור כהגדרתו כציבור לחוק ניירות ערך. המשקיעים המוסדיים על פי רוב הם משקיעים יותר מתוחכמים. הם משקיעים שיש להם את הניסיון ואת ההבנה הפיננסית. אתה יכול להשאיר את ההערה הזאת אבל החשיבות היא שהחברה הופכת להיות ציבורית.

אני יודע, אנחנו רוצים להשאיר אותה כך, אבל אנחנו ערים או אתם ערים בוודאי לבעיה הזאת. בסופו של דבר הקרן הזאת, כשהיא תהפוך לקרן, יש כאן איזשהו תהליך. למהלך הזה יש תכלית. זה לא שעכשיו המעבר שאדם מוכר את רכושו לחברה הזאת אלא בסופו של דבר התכלית היא שבסופו של יום החברה הזאת הופכת להיות חברה בורסאית על בסיס הערך הנדל"ני שלה.

עד שהיא תהיה חברה בורסאית, היא תגיע לרשות לניירות ערך, יהיה תשקיף, יבדקו את הנכסים ויהיו הערכות שווי.

מה המנגנונים שאתם עושים הערכות שווי?

יש היום הרבה קרנות פרטיות שגופים מוסדיים משקיעים בהן. רשות ניירות ערך לא מפקחת עליהן. הטענה הזו הייתה יכולה להיות רלוונטית גם שם. מבחן השוק, כאשר החברה הזאת תנפיק לציבור, היא תעבור להיות בפיקוח שלנו. אנחנו נפקח על התשקיף שלה, אנחנו נוודא שהיא מתארת את הנכסים שלה כמו שצריך.

איך?

כמו שאנחנו עושים לגבי כל הנפקה של חברה ציבורית.

איך?

קוראים את התשקיף שלה, קוראים לחברה.

איך אתם יודעים מה הערך של אותו מבנה ספציפי, של אותה דירה?

יש הערכת שווי שמצורפת לתשקיף ואנחנו בוחנים אותה.

איך אתם בוחנים אותה?

אם אנחנו חושבים שיש בעיה עם הערכת השווי הזאת.

למה תחשבו שיש בעיה?

כי אנחנו חושדים בכל תשקיף שמגיע אלינו. זאת העבודה שלנו.

אתם שולחים שמאים?

אם צריך.

מה זה אם צריך? על כל נכס?

לא על כל נכס. על כל נכס מהותי שאנחנו חושבים שצריך לעשות ביקורת, שאנחנו קוראים בהערכת השווי.

תכתוב שעל כל נכס הם שולחים שמאי.

לא.

הרשות לניירות ערך בישראל עושה את עבודתה נאמנה בצורה רצינית ובודקת את התשקיפים. כל מי שעבר תשקיף במדינת ישראל, יודע שרשות לניירות ערך עושה את עבודתה ברצינות ויש אפילו שמאשימים אותה בעודף רגולציה ולא בהפחתת רגולציה. זה בסדר גמור ואתם עושים את עבודתכם מצוין. קצת להפחית, אגב, במקומות שאפשר. ב-2008 היינו ב-700 חברות ציבוריות ועכשיו אנחנו ב-500. שוק ההון הוא אלטרנטיבה חשובה לגיוס מקורות מימון, במיוחד בשוק בנקאי ריכוזי. חברה תעשייתית של 400 מיליון, אף אחד לא מחכה לה. לכן עצם התכווצות הבורסה, אני אומר לך שזה פוגע בצמיחה במדינת ישראל. אגב, אנחנו עושים כנס ב-28 ואתה מוזמן, גם חברת הכנסת ורבין, ולראות את הפחתת נטל הרגולציה מתוך מטרה שבסופו של דבר הצמיחה של מדינת ישראל תהיה גבוהה יותר.

מצוין אבל כאן לא טוב לנו הפחתת הרגולציה.

כאן אין הפחתה. אין כאן שום הקלה.

אתה היית בנושא קופות הגמל המפעליות עם רגולציה, רגולציה, רגולציה והקטנים לא הצליחו לשרוד. הם גדלו וגדלו ועכשיו אתה נתקל בבעיה בה נתקלת בקופות הגמל. השוק הולך ומצטמצם. ברגע שפתחת את הנושא, ברגע שהמחוקק פתח את הנושא, אין חברה ציבורית אחת שלא מקבלת בין חמישה לעשרה תביעות ייצוגיות ואי אפשר לעבוד. לכן מ-700 חברות ציבוריות ירדנו ל-450 וכך זה ימשיך ויגיע ל-300 חברות ציבוריות.

אתה צודק. אני מסכים.

הגדולים יוצאים החוצה ומי שנהנה מכספי הפנסיונרים, אלה תושבי אירופה ואסיה ואפריקה.

אתה צודק. לצערי אתה צודק. לכן אני אומר שצריכה להיות מגמה להפחית את הרגולציה בנושאים האלה.

מאיר, בסוגיה הזאת אני מבקש, אתה צריך לדבר עם חברת הכנסת לוי וחבר הכנסת יונה על הנושא של העשרה אחוזים ו-25 אחוזים ותדבר גם כאן ואני מניח ומקווה שזה יניח את דעתם.

עוד משהו שאני מבקשת מתומר. לגבי הדירות. אמרנו שלושים אחוזים מהדירות בכל שלב, גם אחרי ההנפקה בפריסה ארצית.

תנסו מחר לדבר אתה ולראות אם תוכלו לעזור לה לנסח.

לגבי הסוגיה שדנו בה לפני כן. האם לדעתכם לא קיימת בעיה בשלב ההתארגנות?

גברת כהן מחדרה לא נמצאת בשלב ההתארגנות.

אני לא מדבר עליה.

אתה מדבר על הפיקוח, נכון?

כן. אני חוזר לסוגיה של הפיקוח. מהמקום שבו הנכסים עוברים לבעל השליטה, לחברה, לפני שהיא מונפקת.

עדיין יש מספר בעלי מניות קטן.

לא. אנחנו עדיין בלי. עוד לא הנפקנו.

אז הוא מפקח על עצמו.

מה שיוסי מנסה להגיד זה לגבי הזמן, בהתערבות.

הנכסים המלוכלכים האלה יגיעו לבורסה.

אבל כשהוא מגיע לבורסה, הוא צריך לעבור דרך הרשות, הוא צריך לעשות תשקיף, הוא צריך לעבור את כל התהליך, לקבל שמאויות, לעשות בדיקה.

אבל בינתיים הוא קיבל את הפטור ממס ואת הפטור ממס רכישה ושבח.

נכון אבל כאן יש סעיף שהכנסנו אותו והקראנו אותו בעקבות הדיונים בוועדה והוא אומר בצורה מפורשת - - -

יש לו מקלט מס במשך 18 חודשים.

לא. הסעיף אומר בצורה מפורשת. קודם כל, יש לו טיים לימיט עד שהוא לצורך העניין צריך להנפיק. יחד עם זאת, אם הוא לצורך העניין לא הפך להיות קרן ריט, הוא צריך להחזיר את כל הטבת המס.

ואם הוא הופך להיות קרן ריט? בשלב ההתהוות, בשלב הגולם.

יש פיקוח של רשות המסים.

מתי הוא יקבל את ההטבה? בשעה שהוא הנפיק או משעה שהוא הפך להיות חברה?

משעה שהוא הפך לחברה והוא יכול לעשות זאת, אבל - - -

ואז יכולות להיות איזה שהן הטבות מאוד מאוד מפליגות.

בתקופת הביניים.

כל עסקה שהוא עושה חייבת לעבור אישור של רשות המסים, אם הוא רוצה את ההטבה.

אבל אין כאן עסקת מס.

כל עסקה, כדי שהוא יקבל עליה את הטבות המס, צריכה לעבור אישור מוקדם של רשות המסים.

ומה רשות המסים בודקת? את ההערכה שלו שהוא מכר לעצמו?

לא. זה לא מעניין אותה, ההערכה שלו. אני לא מבין על מה את רוצה לפקח.

תהיה זליגה. הבעיה שלנו היא שתהיה זליגה נניח מהמחיר המופקע שהאדם רכש או מכר.

אם הוא מכר לעצמו, הוא עבד על עצמו.

הוא לא עבד על עצמו.

הוא קיבל הטבות.

הוא עדיין לא מממש את זה. הוא רק מקבל הטבות.

כשהוא מגיע להנפקה, הוא יעבור דרך החברים.

תהיה ירידת ערך?

באמת הוא יכול לטעון לירידת ערך בזמן הזה. אתם לא רוצים שבזמן הזה הוא יהיה כפוף לרשות ניירות ערך? למה?

אנחנו לא רוצים להוסיף עוד רגולציה על כל הקרנות בארץ כל עוד אין להם 35 משקיעים.

הוא עוד לא קרן.

כל עוד יש פחות מ-35 בעלי מניות, אנחנו כמדינה לא רוצים לעשות פיקוח על כל אחד ואחד. זה שינוי גורף בכל. אותנו מעניין שאותו האיש הפשוט יבוא ויתחיל לקנות מניות והוא יעבור תחת הרשות לניירות ערך.

תיאורטית הנכסים שווים חמישים מיליון שקלים והם נמכרו לחברה הזאת בשבעים מיליון שקלים. אתה נותן לו הטבות כלשהן על השבעים מיליון שקלים?

כרגע הוא לא ישלם מס שבח.

אתה נותן לו הטבות.

הוא לא היה פוגש את המס גם כך כי הוא לא היה מוכר את זה. זה לא שבתקופת ההקמה הם נהנים משלל הטבות. בסופו של דבר הם בתקופת הקמה והם מכינים את עצמם להקמה של קרן.

לא. הוא מוכר את זה לעצמו ואת עצמו הוא מוכר לקרן. בשלב הגולם, לפני שהוא הופך להיות פרפר, הוא מתחיל להכניס נכסים בערך לא ריאלי.

מעין, את תשבי אתם בשיחות ועידה. אנחנו עוברים לסעיף הבא.

בעמוד 6. במקרה הזה רצינו לבוא לקראת.

אתה רוצה להגיד 18 במקום 24.

כן. אדרבה, כדי לתת להם אפשרות התארגנות גדולה יותר, שלא יהיה מצב שבו הם נמצאים נניח בשלב בהתארגנות באיזשהו סד של זמן ואז להאריך להם.

אגב, הארכנו מ-12 ל-18 וההצעה של חברי הכנסת יונה ויתר המצטרפים אליו היא להאריך ל-24. מאיר, תסבירו למה הארכנו מ-12 ל-18.

כאן יש עוד בעיה.

אני חייבת להודות במשהו. חלק מההסתייגויות הגיעו מכמה חברי כנסת ואז גיבשנו אותן לאיזשהו מסמך אחד.

נשמע את מאיר שיאמר אם זה טוב או לא טוב.

רגע. אני לא בטוחה שחלק מההסתייגויות הן על דעתי או שהן ברציונל שלי. אני כן הייתי רוצה להוסיף עוד שתיים-שלוש הסתייגויות עד יום שני. זה יהיה בסדר?

לא. אנחנו נדון היום בכל ההסתייגויות. אנחנו נשב עד 10:00 בערב ונדון בכל ההסתייגויות.

אני לא יכולה.

אנחנו רוצים בצורה עניינית להתייחס להסתייגויות שלכם. אם יש מקום לתיקון, אנחנו רוצים לשמוע אותן. על כל ההערות אנחנו יושבים וחושבים ומתכוונים לקבל חלק. כלומר, אנחנו באמת רוצים להתייחס. אם יהיה לך משהו שהוא מהותי ולא קנטרני, אני מבטיח לך שנוכל להתייחס אליו גם עד יום שני.

מאיר, 12, 18, 24.

אנחנו רצינו לאזן בין הרצון שתהיה תקופת ביניים קצרה יחסית ובדיוק בגלל הסיבות שדיברנו עליהן גם קודם, שיש פה הטבת מס שהיא תישלל ורצינו להגיע למצב שכמה שיותר מהר החברה תהיה שקופה וכמה שיותר מהר נדע האם הטבת המס שניתנה היא אכן בדין או שלא בדין. לכן הרעיון הוא מצד אחד לקצר. מצד שני, אנחנו גם מבינים שלוקח זמן להקים קרן ריט בישראל ולכן מתוך ההבנה הזאת הארכנו מ-12 ל-18.

נוריד את ההסתייגות הזאת.

נוריד אותה. עכשיו יש לנו הסתייגות לגבי הסכום המקסימלי של המאתיים.

המינימלי.

הייתי יושב ראש ריט 1 ועד לא מזמן הייתי סמנכ"ל של בנק דיסקונט. עכשיו אני לא קשור לבנקים ואני לא בשום כובע שקשור אליהם.

תקופת הקמה של ריט היא תקופה בה יש תקופת התארגנות ארוכה. אתה הולך לרכוש נכסים, אתה רוצה להנפיק כשיש לך כבר פעילות, אתה רוצה גם להראות לצד השני שאתה לא לחוץ לקנות נכסים כדי להראות פעילות, כדי לקנות נכסים במחיר מיטבי. הצד השני, אתה גם לא רוצה להנפיק בבורסה אם העיתוי לא מתאים כי לפעמים הבורסה לא טובה ואתה גורם להנפקה במחיר לא נכון, והדבר השני, אם אתה מנפיק חברה קטנה מדי, אין סחירות וממילא היא לא סחירה.

לכן אנחנו ביקשנו להאריך במקור את תקופת ההתארגנות ולהשוות את זה גם ל-ריטים למגורים לשלוש שנים. קיבלנו הארכה מ-12 ל-18 חודשים ואני אמרתי שאני מברך על זה אבל זאת באמת הארכה קטנה.

לנו אין אינטרס שיקומו עוד קרנות ריט עם גרעין שליטה.

לא, זה בלי גרעין שליטה.

אני אסביר לך. בסוף גם לא למטרות מגורים.

לא.

לכן אני אומרת למה אנחנו צריכים לתת לכם הטבה, הרי אתה לא רוצה להיות מגורים. אתה אומר תנו לי הארכה למרות שאני לא מתכוון להיכנס לשוק המגורים.

ראשית, אנחנו מדברים על קרן בלי גרעין שליטה. קרן במסגרת הרגילה. דבר שני, עד היום קמו שתי קרנות ריט, עשר שנים, וההזדמנות גם שקרנות ריט יכולות להיות קרנות מעורבות. הן יכולות גם להשקיע במסחר וגם במגורים וזה מה שאומרת הצעת החוק. אני חושב שצריך לתת להן את האופציה הזאת.

לכן צריך לחייב אותן בשלושים אחוזים לפחות למגורים.

שוב, אני אומר שצריך לאפשר להן את האופציה להתארגנות ולגמישות.

אני אתייחס לנקודה של הפיקוח מהנקודה של מי שניהל גוף מוסדי גדול. ניהלתי את קופות הגמל של בנק הפועלים. המשקיעים בשלב הראשון של קרן ריט הם משקיעים מוסדיים. משקיעים מוסדיים, חלה עליהם רגולציה ופיקוח. הם בעצמם דורשים מקרן ריט את הדיווחים השוטפים ולכן הפיקוח נגזר מתוקף זה. הם מקבלים שערוכים ממשרד רואי החשבון שמלווה את הקרן. ולכן יש פיקוח בתקופת ההקמה ואני לא חושב שיש חשש גם בקטע הזה אם מאריכים את התקופה ל-24. אני חשבתי על תקופה יותר ארוכה.

לכן אני חושב שזאת נקודה שחשוב לשקול אותה. בסך הכול לקרן ריט יש אינטרס להנפיק, היא רוצה להיות ציבורית אבל היא רוצה לעשות את זה בעיתוי המתאים.

תודה רבה על ההערה. חבר הכנסת יונה משך את ההסתייגות אבל בעקבות התייחסותך, אם הם ירצו להחזיר אותה ביום שני, נאפשר להם.

חבר הכנסת יונה, בהערה הבאה אתה מדבר על במקום מאתיים, אתה רוצה להגיד 25?

כן.

זה לא סביר.

אמרנו מהו המינימום שמאפשר הנפקה בבורסה.

36.

אתה מדבר על היקף הנכסים. אם 36, זה ההון העצמי ואז היקף הנכסים הוא משמעותית הרבה יותר גדול.

אנחנו רוצים שפשוט ינפיקו.

תסביר להם מה המינימום.

המינימום בדרישות הרישום של הבורסה?

לא, לגבי המאתיים כאן.

אם אתה 36, יש לך שני מצבים. אם אתה לצורך העניין ממונף ברמה של שישים אחוזים, זה מאה מיליון בערך, תשעים מיליון שקלים, ואם אתה הולך לקרנות ריט למגורים, זה כמעט מאתיים מיליון. ההתייחסות כאן היא להיקף הנכסים ולא להיקף ההון העצמי.

בינתיים הנכסים הם הון עצמי.

לא.

למה? אם הוא מוכר אותם לעצמו?

הרוב אלה הלוואות.

הקרנות ממונפות מלכתחילה?

כן.

ברור. אתה רוצה למנף.

אז יש כאן פיקציה.

נהפוך הוא. אם מנהל ההשקעות שלך משקיע בקרנות ריט - - -

עזוב. הם עוד לא קרן ריט. הם בתחילת התהליך. הם עוד לא קרן ריט. הם רוצים להיות קרן ריט. הם רוצים את כרטיס הכניסה.

במינוף במידה סבירה. קודם כל, בקרנות ריט יש מגבלות על היקף המינוף. בעוד שחברה רגילה יכולה להיות ממונפת ברמות של 99 אחוזים, מכיוון שרוצים לבוא ולשמור על הציבור קבעו כאן מגבלות מינוף, יחס הלוואות, שאי אפשר לעבור אותו לנדל"ן מניב ולנדל"ן למגורים. לכן יש כאן הגבלות שדווקא לא קיימות על חברת נדל"ן מניב אחרת מתוך מטרה שהן יהיו יציבות, בין היתר גם במרביתן לא רוצים שתהיה שליטה.

אני לא מבינה אותך.

כאן עם שלושים מיליון, אתה יכול להיות עם נכסים במאה.

מהו כרטיס הכניסה?

ארבעים מיליון.

לא. יותר.

אתם רשמתם כאן מאתיים.

לפי החוק הוא בין שמונים לארבעים. בין ארבעים לשמונים.

כמה ההון העצמי?

בין ארבעים לשמונים. לפי הגדרת החוק הנוכחי, זה מאתיים מיליון, אז המינימום צריך להיות ארבעים או שמונים, אם אתה מניב או מגורים.

ארבעים מיליון הון עצמי למסחר, זאת חברה לא רלוונטית.

לכן כרטיס הכניסה הוא הרבה יותר קטן. כרטיס הכניסה הוא ההון העצמי.

אבל זה לא מה שכתוב.

כתוב ריאלי.

שווי הנכסים. לא שווי ההון.

זה שווי הנכסים ולא ההון. ההון הוא בין עשרים לארבעים אחוזים.

לכן מה שדרור אמר קודם לגבי הנושא הזה של החמישים מיליון.

דרור, כדאי שתהיה חברה של שלושים מיליון שקלים?

לא, לא הבנת אותי. אם המאתיים הוא שווי נכסים, זה לא ריאלי. הוא נתן דוגמה לגבי החמישים מיליון עם המשכנתא. תחזור עליה.

החמישים של המשכנתא שאמרנו שבן אדם בהתנהלות בנדל"ן בדרך כלל, לא תמיד, יש חוב בנכסים ולא רק הון, מי שיעביר פנימה נכסים, מטבע הדברים רוצה להעביר גם את החוב ולא רק את ההון.

מה שאתה אומר, זה מינוף.

לדעתך מהו כרטיס הכניסה?

כרטיס הכניסה הוא מאתיים מיליון, לפי החוק.

כולל חוב.

כולל חוב. נכון.

נכון, כולל חוב.

לגבי הדיון הקודם, כשאתה מקבל מניות, אתה מקבל שווי נטו. כשמישהו רוצה לתת לך תמורה כנגד מה שאתה מעביר, הוא רואה מה שווי הנכס שלך, מה שווי ההלוואות שלך וזה הנטו והמניות בחברה החדשה, אתה מקבל לפי שווי נטו.

הוא לוקח על עצמו את החובות.

אבל עדיין אתה מקבל מניות בשווי נטו. כלומר, אם אתה מעביר נכס של מאה ויש נגדו הלוואה של ארבעים, כמה שווי המניות שתקבל?

המאתיים כאן בחוק, הם כוללים את ההלוואות או לא?

נכון. לכן כרטיס הכניסה הוא בין ארבעים לשמונים מיליון שקלים.

עזוב לרגע את ההסתייגויות. אני רוצה לשים את הדגש עכשיו על הנקודה שדיברנו בה קודם. אני חשבתי שאתה הפסקת את דרור כי דרור לא דיבר דברים נכונים.

לא. אני אומר בצורה ברורה. כשמקצים לאדם מניות, מקצים לו לא על השווי ברוטו אלא על השווי בניכוי החוב. נקודה. אין כאן שום עיוות.

אז המאתיים מיליון האלה, בשום שלב לא הופכים להיות מניות? או רק חלקם?

אני אסביר לך איך בנוי מאזן של חברה.

רגע. רק ארבעים מיליון מתוך המאתיים הופכים להיות מניות?

במגורים, כן. במגורים, מתוך מאתיים מיליון שקלים נכסי מגורים, ארבעים בלבד הופכים להיות מניות. זאת חברה קטנה.

אורלי, תראי, זה מאזן של חברה. יש לך נכסים ויש לך חוב ועוד הון. הסעיף בחוק מתייחס לסך הנכסים. כרטיס הכניסה הוא ההון ואת ההון אתה מביא ואתה יכול לקחת הלוואה ואתה אתה קונה את הנכסים. מאתיים מיליון, אלה הנכסים. כרטיס הכניסה הוא בין ארבעים לשמונים מיליון.

למה אתה מנפיק אותו? אתה מכניס אותו עכשיו לבורסה, פותח בפניו את הדלתות.

השווי הוא בין ארבעים לשמונים.

מה שנסחר בבורסה, מניות, זה המקביל להון עצמי.

למה אתה נותן לו פטור על מאתיים?

לא נותן פטור על מאתיים.

פטור על המכירה והקנייה.

ניגע בנקודה. באופן עקרוני אפשר להוריד את המאתיים למאה. אם תרצי להקצין את זה, תגידי לא מאתיים שווה נכסים אלא מאה. אומרים החברים, ואומרת הרשות לניירות ערך, שזאת תהיה חברה קטנטנה כי ההון העצמי שלה קטן. רמת הסחירות בה תהיה נמוכה והיא לא תהיה מעניינת ולא תהיה רלוונטית. אחד השיקולים שמשקיעים שוקלים היא מה הסחירות במניה ומה הנזילות של המניה. לכן להקטין את זה, המשמעות היא שאנשים ישקיעו במכשיר שהוא פחות סחיר.

אם כן, השאלה שלי היא אחרת. אם כך, מדוע אנחנו נותנים להם פטור על כל המאתיים מיליון?

לא נותנים פטור. אומרים מינימום חברה, נכסים, מאתיים מיליון.

אבל על הקנייה ועל המכירה.

אין פטור במינוף מעל חמישים אחוזים. רק כשההון העצמי מעל מאה מיליון.

עד חמישים אחוזים יש פטור ממס רכישה על כל המאתיים. זאת המציאות של החוק היום.

בסדר. איפה הבעיה כאן?

הפטור הוא על כל המאתיים.

את רוצה להוריד את זה למאה?

עזוב. אני לא נכנסת עכשיו למאה או לא מאה. אתה נותן לו עכשיו - - -

אנחנו רוצים שהקרן תהיה גדולה ולא קטנה.

יש את האינטרס הזה, אבל השאלה אם זה לא תוחם את מספר השחקנים שנכנסים.

מי שיש לו ארבעים מיליון או שמונים מיליון, הוא עשיר. זה לא בין ארבעים מיליון ל-400 אלף שקלים. כרטיס הכניסה המינימלי הוא ארבעים מיליון.

אתם נותנים להם פטור ממס על מאתיים מיליון כאשר זאת פיקציה. אתם נותנים להם פטור ממסים על משהו שהוא לא הערך האמיתי.

לא. הפטור ממסים ניתן על הרכישה.

על הערך הריאלי של הנכס.

מס הרכישה הוא נמוך יותר. המטרה של המאתיים מיליון היא שלא יהיו גופים קטנים מדי. זאת המטרה כאן. המינימום שאת יכולה להוריד את זה למאה, ואפשר כמובן להעלות את זה. זאת אומרת, את יכולה להוריד את זה למאה, את יכולה גם להעלות את זה. זה המשחק שיש כאן.

אבל בינתיים מי שנכנס, אלו בעלי בית שיש להם מאתיים מיליון, נכסים בשווי של מאתיים מיליון.

נכסים בשווי מאתיים מיליון, כן. הון עצמי, בין ארבעים לשמונים מיליון. לפעמים יש טייקונים בחובות, כלומר, לא משנה כמה נכסים יש לך, משנה מה שווי הנטו שלך. אם יש לך דירה ששווה שלושה מיליון ויש לך משכנתה של מיליון, מה השווי שלך? שני מיליון.

אבל אתה לא בודק אותם לפי השני מיליון.

ברור. החוק הוא הנכסים.

את זה אני אומרת.

איפה הבעיה כאן? אנחנו רוצים להבין את הלוגיקה ואנחנו לא פוסלים כלום.

אנחנו מדברים על המאתיים מיליון שמהווים את כרטיס הכניסה. שווי נכסים.

כרטיס כניסה, נכסים.

שווי נכסים. בתקופה הזאת אנחנו נותנים להם פטור ממס רכישה וממס שבח.

נכון. הקלות.

אנחנו מתכוונים להגיד שיש כאן איזשהו מתח מבני. מבחינת האיתנות הפיננסית של קרן ריט, אתם אומרים שככל - - -

קבלן על סף פשיטת רגל.

אז תרצי להגדיל את זה ממאתיים ל-500. בדיוק הפוך.

זאת לא ההצעה שלי.

אם את הולכת עם הלוגיקה, זה בדיוק הפוך.

לכן אני אומרת את זה עכשיו. עזוב לרגע את ההסתייגות.

העניין הוא המתח בין שני הדברים. מה שאנחנו דאגנו ואתם אומרים שהדאגה הזאת במקומה אבל יש בעיה אחרת, זה האיתנות הפיננסית שמצריכה - - -

אז תגדיל את הסכום.

בדיוק. מצד שני, הדאגה שלנו הייתה שאם זה סכום גדול, בעצם הוא מצר או מקטין את מספר השחקנים הפוטנציאלים.

המאתיים מיליון, זאת לא תורה מהר סיני.

תוך כדי הדברים, עלה אצלי משהו אחר. חברה קבלנית על סף פשיטת רגל, יכולה להסתכל על קרנות ריט האלו כמוצא.

אבל היא צריכה הון עצמי חיובי. אני אגיד לך משהו מעולם המינוף.

החברה תמנף.

קרנות ריט הן חברות משמעותית או לרוב פחות ממונפות מחברות רגילות מכיוון שזאת התקרה שלהן. נכון מר בן חמו?

חלק מהחברות.

לכן לרוב הן נהנות מרמת איתנות גבוהה יותר. אותו אחד בפשיטת רגל, ההון העצמי שלו בנכסים יהיה חמישה אחוזים ולא ארבעים אחוזים.

אלי, או שלא ירדתם לסוף דעתי או שאני לא מצליחה להסביר את עצמי נכון. אני מנסה לומר שזאת יכולה להיות אופציה נהדרת להצלה של אנשים מסוימים או של קבלנים מסוימים.

מי ששווה ארבעים עד שמונים מיליון, הוא לא מסכן.

אני לא מדבר על ארבעים עד שמונים מיליון.

אבל זאת ההצעה עכשיו.

לא. ההצעה היא אחרת. מי שיש לו נכסים ואנחנו לא בודקים כמה מתוך הנכסים האלה משועבדים.

הון עצמי.

לא כתוב כאן הון עצמי. בחוק אין הון עצמי.

אם תחברי את הנכסים מצד אחד ואת הגבלות המינוף מן הצד השני.

חסרה לך ההוראה של רשות ניירות ערך שחברה לא יכולה להנפיק בבורסה אם אין לה הון עצמי מסוים מינימלי. היום זה 36 מיליון. זה לא מופיע בחוק הזה כי זה מופיע בכללים של רשות ניירות ערך.

הבנו קודם לגבי ה-36 מיליון.

הוא לא יכול להיות מסכן.

לרגע לא חשבתי שהוא מסכן.

אמרת שהוא פושט רגל.

לא. דקה לפני הוא יכול להיכנס לסיפור הזה. אני נזהרת לא לומר שם מסוים, וזה לא השם שאמרתי קודם אלא שם אחר וגם מתחיל באותיות אחרות לחלוטין.

אורלי, תחשבו על מספר לגבי הסעיף הזה.

אני נזהרת לא ליפול בלשון הרע. תקשיב, המאתיים מיליון האלו הם לא מאתיים מיליון ריאליים.

נכון. זה בין ארבעים לשמונים אפקטיבי.

איך הגענו עכשיו לשמונים? למה שמונים?

זה היחס.

יש לך רמות חוב.

תומר, אנחנו נדבר מחר ואני אסביר לך את הרציונל.

יוסי, בבקשה תמשיך בהסתייגויות.

בעמוד 5, פסקה (ו). רצינו לקצר את התקופות, במקום שלוש שנים יבוא שנה אחת. במקום המלים חמש שנים, יבוא שלוש שנים.

הכוונה לתקופות הדילול.

הסוגיה הבאה בבקשה. אגב, יגיד לך חברי שאם רוצים להקים את הקרנות החדשות, שזה יהיה חסם עבורם. תחשוב על זה.

אלה שנמצאים כאן לא חושבים שזה חסם. זה חסם רק לטייקונים.

אנחנו יודעים מה עמדתך.

לא, לא אני. מי שרוצה להקים.

אתה בטוח לא מייצג את אלה שרוצים להקים.

למה זה חסם?

קודם כל, החסם היותר גדול שאני חושש ממנו זאת המגבלה של העשרה אחוזים. אני חושב ש-25 או שלושים - - -

בסדר. אמרת את המגבלה. התייחסות לשנים.

לגבי השנים. הכוונה שלנו היא להקים קרן בלי בעל שליטה ולכן הנושא הזה של הירידה בשליטה, אותנו הוא פחות מטריד. זאת אומרת, אני חושב שהיה צריך לעשות אולי אקסלרציה בירידה בשליטה מבחינת הזמן. אולי כן להקל בהקמה של הקרן, להיות בשליטה יותר גבוהה, ואולי לעשות אקסלרציה בירידה.

זמן יותר קצר.

לא, אקסלרציה בדילול. בטווח הדילול.

אדרבה, הוא רוצה להקים קרן ריט. הוא לא היה אומר שהוא בעד.

אתה אומר שנה במקום שלוש.

לא. היום זה חמש שנים.

הוא מציע במקום שלוש שנים – שנה, ובמקום חמש שנים – שלוש שנים.

לא. אני חושב שזה קצת אלים מדי, אם אתה שואל אותי, אבל אני חושב שאפשר לעשות אקסלרציה. תראו, בסופו של דבר אנחנו רוצים שבעל השליטה ידלל את עצמו וירד משליטה לאורך זמן ואני חושב שהעיקרון של הפייבר פיואר שנקבע בחוק ה-ריטים הוא עיקרון נכון. אנחנו רוצים לאפשר כניסה של ריטים חדשות, אז בתקופה הראשונה יהיה אפשר להחזיק יותר. אבל הירידה לשם יכולה להיות יותר.

בקיצור, חמש שנים זה יותר מדי זמן.

אבל עשרה אחוזים זה מאוד בעייתי להקמה של קרן ריט חדשה יחסית קטנה ויהיו לה כמה בעלי מניות שעשויים בהתחלה להיות מעל עשרה אחוזים, הם יכולים להיות גם עשרים אחוזים, ולאורך זמן הם ירדו עם ההנפקות שיעשו לציבור. אם יקבעו מראש עשרה אחוזים בהנפקה, לדעתי זה יהרוג את הנושא.

לא. בסוף תקופה.

רק בדילול.

אנחנו מדברים על סוף התקופה.

בסוף התהליך.

אחרי שמונה שנים?

אחרי חמש שנים.

מיום הכניסה.

חבר הכנסת יונה, שתי הערות אחרונות.

שתי הערות אחרונות מתייחסות בעמוד 9, בו אנחנו רוצים לבל את המילה "לא". לנו יש בעיה, והדברים עלו בדיון אותו קיימנו לפני כן מספר פעמים. מס שבח נראה לנו כמס מאוד בעייתי שהדחייה שלו בעצם מהווה איזשהו מקלט מס שבסופו של דבר על פי מה שאנחנו למדנו מפרקטיקות כאלה של מיסוי, לא ניתן לעולם לגבות את המס הזה. לכן חשבנו שבעצם במקום הפרקטיקה של המיסוי הזאת, תבוא פרקטיקה אחרת.

אתה מדבר על עידוד השקעות הון.

כן.

עידוד השקעות הון, כפל מבצעים אתם רוצים.

נכון.

מה זה קשור?

תיקון מס שבח.

שתי ההסתייגויות באות ביחד.

האמת היא שאנחנו לא אוהבים את מס השבח הזה כי אנחנו חושבים שזה באמת מתוך המסורת הזאת של הרווחים הכלואים בשעה שמדינה מעניקה אותם, אין לה שום דרך לגבות אותם בעתיד.

דרך אגב, חבר הכנסת קיש שאני מעריך אותו אומר לתת עד אין סוף. רשות המסים אמרה מיד. חבר הכנסת קיש אמר עד אין סוף והם הגיעו להצעה של ארבע.

על מה אתה מדבר כשאתה אומר אין סוף?

על דחיית מס שבח. רווחים כלואים.

הערה אחרונה. בפעם הקודמת דיברנו על עד כמה המחויבות קיימת לדירות להשכרה, האם מדובר על קיומן של תכניות על הנייר או בעצם מדובר על תכניות מאושרות. לכן הוספנו את ההערה בעמוד 3.

אנחנו צריכים את תומר לניסוח.

אנחנו מדברים על כך שבעצם החברה, הקרן וכולי, לא יוכלו לדבר אתנו על משהו אמורפי, לא על משהו שלא קיים, על משהו שהייתכנות שלי היא לוט בערפל. אנחנו דיברנו בפעם הקודמת, עת העלינו את ההסתייגויות, על כל הנושא של דירות על הנייר או דירות אמיתיות שהייתכנות שלהן להיות דירות ברות מימוש היא גבוהה.

שלא תהיה תכנית להשכרה למגורים גרידה אלא משהו שהוא בשלב הרבה יותר מתקדם.

זה לא מה שאתם אומרים.

ניסינו להחליף את ההגדרות כדי שנאמר מהי דירה בהיתכנות גבוהה. כלומר, מה הממשות.

תראה אם תוכל לעזור לה בניסוח.

כפי שאתם אמרתם, ובצדק, קרן לא חייבת להחזיק בכלל דיור להשכרה.

אם ההסתייגויות שלנו מתקבלות, היא חייבת להחזיק שלושים אחוזים.

אבל אם לא, היא לא חייבת. אם היא רוצה שיכירו לה בדיור להשכרה, היא חייבת שהדיור הזה יהיה דיור מניב. זאת אומרת, שהוא כבר קיים ומניב תשואה. כלומר, משהו מושכר בפועל. יחד עם זאת, בהצעה ניתן פרק זמן של חמש שנים ובאותן חמש שנים יכולים לרכוש דיור שעדיין לכאורה על הנייר ועדיין הוא ייחשב דיור להשכרה. אבל אם בתוך חמש שנים הוא לא הופך להיות מניב, כלומר, מושכר בפועל, הם לא יקבלו את ההטבות.

בסדר גמור.

אנחנו רוצים להקטין את פרק הזמן.

תשאלו את רשות המסים. הם קבעו חמש שנים.

זה זמן בנייה.

כן, אבל תוך כדי התארגנות יש לך או שלוש שנים או שנה וחצי בתוך המסלול. בסופו של תהליך אתם מדברים על שמונה שנים.

זמן בנייה ממוצע הוא מעל שנתיים.

מה זה זמן בנייה ממוצע? אתם אומרים שעכשיו בעצם המדינה תשב רגל על רגל ותחכה שקרנות ה-ריט האלו יגיעו לכדי הבשלה ורק אז היא תתחיל לעשות את הבנייה הזאת של דירה להשכיר? אם זה כך, תגידו את זה לציבור.

אני רוצה להבין. הוא לא ענה לי. אני מדברת עם עצמי, תסלח לי.

לא, את לא מדברת עם עצמך.

מה ההצעה? אני לא מבין. מה ההסתייגות?

אורלי, תגידי לנו מה ההסתייגות ונרשום אותה.

אני מנסה לנסח אותה כי בחוק התכנון והבנייה זה משהו אחד וכאן זה משהו אחר.

יהיה לך זמן להסתייגות הזאת. האם יש מישהו מהנוכחים שרוצה להתייחס לסעיפים הנוספים?

יש הסתייגויות של חבר הכנסת קיש.

תקריא אותן.

הוא מבקש בעמוד 19, בסעיף (5) למעלה, לבטל את הסעיף. תכף אני אומר גם מה המשמעות.

בסעיף (6), בשורה השנייה, לבטל את המילה "לא" ולמחוק את המילה "רק" בכל מקום שהיא מופיעה שם.

בעמוד 20, לבטל את סעיף (3).

לגבי איגוד מקרקעין, הוא אומר שתהיה אפשרות לסטפ-אפ ולגבי הרווחים הכלואים, שלא יהיה צורך לממש אותם מידית.

תודה. רפי חן ולאחר מכן אודי ברזילי.

כבוד היושב ראש, אני חייב לומר שאני מרגיש קצת מובך שאחרי ארבעה דיונים שאני לוקח בהם חלק, שמטרת החוק המרכזית היא ריט למגורים, לפחות כפי אני הבנתי אותה, ובשנה האחרונה אני עמל לאחר הקמת ריט למגורים, תשומת הלב שזה קיבל בדיונים שואפת לאפס. אני מקווה שאני לא משמש סוג של תפאורה אבל בפרקטיקה החזון שלי היה ליישם את רוח החוק ואת רוח כל אחד מהיושבים כאן מצד הרשויות שכל אחד מהם גם הסכים אתי במהלך הדיונים המקדימים. המטרה היא פשוטה והיא לייצר מכשיר פיננסי שמתבסס על רכישת דירות ברחבי הארץ בהיקף של כ-400 דירות לפחות באופן שיבטא וישקף את מדד מחיר הדיור בישראל, מדד שפיתחתי אותו במשך עמל רב בחודשים האחרונים.

וראה זה פלא, הוראת החוק מדברת על יצירת מונופול ממשלתי בדמות חברה ממשלתית בשם דירה להשכיר שהיא הגורם היחידי שאני יכול לרכוש ממנו דירות שברובן הן על הנייר מאחר ודרישת החוק היא לרכישת עשרים יחידות לפחות. זה אומר שאם מחר אני מגייס מאתיים מיליון שקלים, אין דירה אחת שיכולה לעבוד בהשכרה אלא אני נדרש להמתין מספר שנים, ואם אני רוצה ללכת לשוק החופשי, אני מחושק בעשרים יחידות דיור בבניין שכנראה יהיה על הנייר אלא אם כן יגיע לבניין קיים שדירותיו לא נמכרו בעת הזאת וכנראה שהבניין לא מספיק מוצלח. זה באופן שגם לא נותן לי דרגות חופש.

אני חושב שיותר מדי התערבות באופן ובצורה שיזם יבחר את החלטות ההשקעה שלו לטובת המשקיעים, ותזכרו שיש כאן שני צדדים. יש כאן משקיעים שאמורים להשקיע כסף בקרן כדי לקבל תשואה. התפקיד שלי כמנהל הוא לפזר את ההשקעות בצורה מיטבית ולהניב להן תשואה, לדאוג לשכירות ארוכת טווח לשוכרים ולייצר ודאות.

החוק במתכונתו לא מאפשר לי לעשות את זה. הוא מייצר גוף פרטי שיפעל כמו עמידר ב', שצריך אך ורק לתחזק, להיות מוציא לפועל של חברה ממשלתית.

רגע. מה זאת אומרת עמידר ב'?

רפי, אני רוצה להבין. אתה אומר להקטין את העשרים דירות. נכון?

חד משמעית. נכון. אני רק מסביר את המניע. אני מדבר על הפרקטיקה אבל יש לה גם מניע מהותי.

אתה צריך לומר עכשיו את הערותיך לחוק.

להקטין את עשרים הדירות.

לבטל. אין שום סיבה הגיונית.

שלא תהיה מגבלה. שתהיה גם דירה אחת.

אלא אם כן אני רואה שהמספר עשרים חוזר בחוק כמספר טיפולוגי שאי אפשר לנטרל אותו. אני אומר שנלך עם העשרים, אני מתחייב לקנות עשרים דירות כל רבעון, כל חצי שנה, כל פרק זמן הגיוני אבל אל תגבילו אותי לפרויקטים ספציפיים שאין לי שליטה לא על הדיירים, לא על הקבלן, לא על היזם.

יש טענה שאומרת שקרנות ה-ריט הן מעין מפלצות שיגיעו עם כיסים עמוקים של מיליארדים ויקנו בשוק בכל דכפין. אם כן, העובדות הן כדלקמן: יש מאה אלף עסקאות בשנה - - -

רפי, תן את הערותיך. אנחנו רוצים לשמוע את הערותיך.

קרן שתנהל מאות מיליונים במקרה הטוב תקנה מאות דירות ואלה שברירי אחוזים ביחס לשוק של מאה אלף עסקאות בשנה. הטענה שמשרד האוצר מפחד ממנה שאנחנו מחר כמו בבונים על הגדרות נקפוץ ונקנה דירות במחירים מופקעים, משוללת כל יסוד. אחד, עסקית, כי אני חייב להניב תשואה למשקיעים שלי ואם אני אקנה מעל מחירי השוק, משקיעים לא ייתנו לי קרדיט. שנית, היקף העסקאות שלי הוא זניח עד כדי אפסי ביחס לשוק העסקאות בישראל.

אתה כיחיד.

אני כיחיד או ארבע קרנות כמוני.

אתה כקרן יחידה קטנה. כמה קרנות כמוך יהיו? מה יהיה הגודל שלהן? מה תהיה יכולת הקנייה שלהן? מה תהיה הפריסה הארצית שלהן? האם כן השפעת על מחירי הדירות?

אורלי, הוא ישב בדיונים וצריך לתת לו את הזמן לדבר ולשמוע אותו.

לכן אני חושב שהדרך בה העלאת מס הרכישה על יחידים תייצר הגבלה של עסקאות של יחידים, בעוד שוק מוסדי אמור להיות מפוקח , עם פיקוח תאגידי, עם בקרה והחששות שכביכול מועלות כאן, הם אינם נכונים, על אחת כמה וכמה כאשר הפתרונות שמוצעים. זאת אומרת, לוגית אם יש חשש שקרנות יגיעו לשוק ויקנו דירות ויעלו את מחירן, אז גם האופציה שלכאורה דירה להשכיר איננה רלוונטית כי היא פתרון מלאכותי שבהכרח יגרום לעליות מחיר מקומיות. לכן יש כאן כשל לוגי. אם זה החשש, זה לא הפתרון. אם החשש הזה נפתר, אנחנו בהחלט לא בעיה.

ההצעה הזאת הונחה על ידי משרד האוצר. אם למשרד האוצר היה החשש שלך, הוא לא היה מניח אותה. ההערה הפרקטית שלך הייתה, ותקן אותי, להוריד את הרף של עשרים הדירות לרף נמוך יותר.

להשאיר את העשרים ולבטל את המגבלה הגיאוגרפית. על הקרן לקנות עשרים דירות ברבעון.

בחוק אין מגבלה.

לא, יש. עשרים דירות במתחם.

רפי, יש לך עוד הערות?

הערה אחרונה. האופן שבו החוק מנוסח מונע כליל אפשרות לקנות דירות יד שנייה. אני לא מכיר אפשרות לקנות עשרים יחידות בעסקה.

בין עשרים לעשר או לאחד, תוכל לקנות גם אפס.

בסוף המטרה של ההגבלה הזאת של עשרים הדירות היא בדיוק בגלל החשש שהעלו כאן גם חברי הכנסת והעלה יוסי אלישע בישיבות הקודמות. יש חשש שבסופו של דבר אם אנחנו נאפשר לקרנות ריט שרוצות לקנות נדל"ן להשכרה למגורים שהן תהפוכנה להיות מתחרות של הזוגות הצעירים, משפרי הדיור, רוכשי הדירות הראשונות, והם יתחרו על הדירות הבודדות. ברגע שאנחנו מגבילים את זה לבאלק של עשרים דירות – אני אגיב לעניין המונופול הממשלתי – בעצם זה מכוון את הקרנות לפרויקטים החדשים, מה שנקרא הזרם, לא המלאי הקיים. אנחנו רוצים שהם באמת יתחרו על הזרם ויהיו גורם מממן בפרויקטים החדשים שהמדינה, או אם הם רוצים בשוק הפרטי, שיוקמו ויהפכו אותם לדירות להשכרה מוסדית. אבל אנחנו לא רוצים שהם עכשיו יבואו ויתחרו. הם לא צריכים להציע מחיר מופקע, מספיק שבאות קרנות כאלה, דופקות על דלת דירה ולא מציעות מחיר מופקע, חמישה אחוזים ממחיר השוק, עשרה אחוזים ממחיר השוק. נכון שהוא צריך להצדיק את התשואות שלו ואני גם אמרתי את זה קודם לחברת הכנסת לוי, אבל עדיין הוא יכול להציע גם קצת יותר ואז זה הופך אותו למתחרה עדיף על הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור ואנחנו לא רוצים שזה מה שיהיה.

הוא יכול להציע יותר עד שבעה וחצי אחוזים.

לכן אנחנו לא חושבים שצריך לבטל את ההגבלה הזאת.

לגבי הנושא של קנייה ממונופול ממשלתי, זאת הרי אמירה בעלמא. בסוף הממשלה היא באמת המחזיק המרכזי בקרקעות המדינה. למדינה יש 93 אחוזים מהקרקעות ולכן המדינה משווקת אותן החוצה. לכן מה שכתוב בחוק זה שאם אתה רוצה לקנות דירות, אתה יכול לקנות אותן או במכרז שהמדינה הוציאה, בין אם היא הוציאה אותו באמצעות רשות מקרקעי ישראל ובין אם חברה להשכיר פרסמה את המכרז. אם אתה רוצה לקנות דירות שלא במכרז של המדינה בקרקע פרטית למשל, אז כן, אתה מוגבל לעשרים דירות מינימום באותו מתחם.

מה זה עשרים דירות ברבעון? זה אומר שברבעון אחד הוא הולך וקונה דירה בדימונה, דירה בירוחם, דירה באילת, דירה בתל אביב, דירה בפתח תקווה. בסוף הוא קונה דירה בודדת. הוא מתחרה עם משפרי הדיור והזוגות הצעירים ותורם להעלאת מחירי הדיור.

ישבנו עם רפי ואכן הפרויקט שהוא רוצה לעשות הוא מאוד חשוב ויפה, וזאת גם מטרת החוק הזה בסופו של דבר, אבל עם כל הצער שבדבר, צריך לאזן את הדברים ואנחנו לא רוצים שהחוק יתהפך על עצמו ויגרום לדבר הפוך, לעליית מחירי הדיור. צריך לעשות את ההגבלה ולנסות לכוון למלאים החדשים.

תשקלו. אולי מספר יותר נמוך הוא יותר נכון.

אנחנו פשוט נגרום לעליית מחירים ואנחנו מאוד לא רוצים בזה.

אני רוצה חידוד להבהרה שלך. כלומר, אתם מאמינים שאלף עסקאות בשנה יגרמו לשינוי של שוק הדיור בישראל.

אני לא יודעת כמה עסקאות יכולות להיות בשנה. אם זה יהיה רק אתה ואתה רוצה רק 400, כנראה - למעט אם תבוא ותנסה בשכונה אחת לקנות את כולן – לא תיצור שינוי משמעותי, אבל אם יקומו עשר קרנות שכל אחת מהן רוצה לקנות 400 דירות בשנה או אלף דירות בשנה, אז זה כבר משמעותי. להכניס שחקן חדש שרוצה לקנות 10,000, עשרים אלף יחידות דיור בשנה ויכול לקנות אותן בבודדת, בהחלט זה יכול לתרום לעליית מחירי הדיור. יש גם ניסיון בעולם שדבר כזה גם גרם לעליית מחירי דיור.

היום אין פרויקטים.

רפי, תוכל אחר כך לשוחח עם מעין.

אבל היום אין פרויקטים.

ההערה נשמעה.

ההגבלה ממתנת את עליית המחיר?

ממתנת את הלחץ על הביקוש. בסוף הוא ילך לפרויקטים מסוימים. הוא אמר בעצמו שזה חוסם אותו מלקנות דירות יד שנייה, שזה מצוין מבחינתי. צריך לחשוב איזה ניהול יהיה בדירות כאלה כאשר קונים דירה פה ושם. בסוף אנחנו רוצים השכרה קונצרנית, מסודרת, עם חברת ניהול שדואגת לך כמו בארצות העולם הגדול. היית באקדמיה ואתה בטח יודע שכשאתה נוסע לארצות הברית, יש לך עשרות בניינים שאתה נכנס, מכונת הכביסה כבר בפנים, אתה יודע שאתה יכול להישאר שם גם עשר שנים ולא יוציאו אותך וכנראה לא יעלו לך את המחיר בצורה משמעותית כי בעל הדירה רוצה להשכיר לטווח ארוך ויש לו אינטרס גם להציע מחיר יותר נמוך כדי שתישאר אצלו. זאת השכירות שאנחנו רוצים. אנחנו לא רוצים להחליף את המשקיעים הפרטיים בקרן שעכשיו תקנה דירות בודדות בבניינים. אנחנו רוצים את המוצר השלם.

הערה בהקשר הזה. הערה שהעירו חברי הכנסת והביאה לתשומת לבי שבעצם ההגדרה כאן של דיור להשכרה היא לא מגדירה דיור להשכרה לטווח ארוך אלא היא מגדירה שתקופת ההשכרה היא ארוכה. היא לא כוללת את המאפיינים של השכרה לטווח ארוך. אין כאן התייחסות לכך שלאותו שוכר יישמרו תנאי שכירות לתקופה ארוכה.

אבל אתה מכיר את זה מהמכרזים שהמדינה מוציאה. בסוף, אם הוא קונה אותן אצל יזם פרטי, מה שאנחנו מניחים שיהיה לו קשה לעשות כי אני לא רואה איך הוא מגיע לתשואות האלה, העשרים האלה, בסדר, זה אולי יקרה בבודדות אבל אנחנו לא מאמינים. עיקר המלאי הוא מהמכרזים שהמדינה מוציאה ובמכרזים שהמדינה מוציאה, יש תנאים. יש 25 אחוזים מהדירות שבעצם צריכות להיות מושכרות במחיר שהוא נמוך בעשרים אחוזים ממחיר השוק. לכן אנחנו חושבים שאין צורך להגדיר השכרה לטווח ארוך אלא מספיק שהן יהיו מושכרות לתקופה ארוכה.

תודה. עורך דין ברזילי, בבקשה.

ברשותך, במסגרת הדו שיח הקודם, למרות שאני כאן בשם איגוד קרנות ה-ריט, אני רוצה לומר שההערות שאני אומר כאן כרגע, ואני אתייחס להערות העיקריות, הייתי אומר אותן בכל מקרה אם הייתי מוזמן כאיש מקצוע.

הוסיפה כאן רשות המסים שני מכשירים מאוד חשובים לעידוד הפעילות ה-ריט. האחד, האפשרות של היחידים הקטנים – לא הגדולים – להכניס נכס פנימה לתוך ה-ריט, והשני, האפשרות לרכוש את אותם איגודי מקרקעין. אבל תראה מה עשתה רשות המסים. תוך כדי זה שהיא נתנה את שני המכשירים האלה, היא שמה הרבה מאוד שלייקעס כאלה שסגרו למעשה את האפשרות האמיתית לבצע את זה.

במה דברים אמורים ואני אומר רק את הדברים העיקריים. הדבר העיקרי בנושא של העברת נכס תמורת מניות, מה הם אומרים לבעל המניות החדש שהעביר נכס, להבדיל מהטייקון שבעצם הוא מקבל דחיית מס עד היום שבו הוא ייפגש עם כסף? לבעל המניות הקטן הזה הם אומרים: אדוני, אתה בעוד שנתיים או ארבע שנים, תהיה לך מכירה רעיונית, לא מכירה אמיתית, כאילו מכרת את המניות.

מי זה בדיוק הטייקון?

היום בדיון ההצעה המעודכנת היא ארבע שנים. הערתו של חבר הכנסת קיש היא לתת דחייה עד מועד המימוש.

כן.

זאת הסתייגות שקיימת ואנחנו נחליט בעניינה ביום שני.

מאחר והיושב ראש אמר שהוא עצמו מתלבט בעניין, אני ביקשתי רשות, מאחר ואני יושב כאן, לומר ליושב ראש מה המשמעות. אתה בא היום כקרן ריט לאדם פרטי ואתה אומר לו, תראה, יש לך כאן נכס, במקום שאתה תחזיק את הנכס בפרטי, במקום שהנכס הזה, אם הוא יועבר למשפחה בירושה הוא ייתקע כי אנחנו יודעים מה קורה במעבר בין דורי, בוא תעבור היום למניות, תחזיק מניות ותעביר את המניות בין דורי. זה לא מס ירושה אלא גם הבן עצמו וגם המעבר הבין דורי. אם תאמר לו שבעוד ארבע שנים אתה חייב למכור, זה לא מעניין אף אחד. אם תאמר לו שהוא לא חייב למכור אבל רק תביא את המס, זה לא מעניין אף אחד. מאיפה הם מביאים את זה? מאיזשהו סעיף 104(ח) בהיי-טק שגם בו יש הרבה צרות. זה לא מתאים לכאן. אם באמת רוצים להשוות בין הגדולים שמעבירים נכסים ומקבלים דחיית מס עד הכסף, צריך לאפשר את זה גם לקטנים.

למה אני אומר שאני אומר את זה בכובע שלי כאיש מקצוע, כי הייתה הוראת חוק של שכלוף וכבר הזכרתי את זה. בזמנו ישבנו אביגדור ואני בוועדה וקבענו בחוק הוראה.

ועדת רבינוביץ.

כן, ועדת רבינוביץ. קבענו הוראה שבעצם לא ממסים בנדל"ן, כמו שכתוב בארצות הברית, עד הכסף. לא מחליפים ויש מס. היום השוק תקוע בין השאר בגלל שלא נותנים להחליף. אז הייתה הוראה ומה הם עשו? קבעו את הוראת השעה ולא האריכו אותה כך שהיא מתה. כאן בעצם יש שכלוף. אני בן אדם פרטי, אני מקבל מניות תמורת נכס ואומרים לי שבעוד ארבע שנים כאילו מכרתי. לא רוצה. לא רוצה. תעזבו אותי. לא רוצה.

מה נכון להגיד לו? כשתגיע לכסף. כמו שאמרו אותו הדבר על טייקון. כשתגיע לכסף, אז תשלם את המס.

או במכירת הנכס.

או במכירת הנכס, לפי המוקדם. אבל לא יכול להיות מצב שאומרים כאילו. כאילו מכרת בעוד ארבע שנים.

מי זה הטייקון? על איזה טייקון אתה מדבר?

מקים ה-ריט. המייסד.

למה הוא טייקון?

לא. חברים, אנחנו צריכים להתקדם ולסיים ואני עוד רוצה לאפשר גם למי שלא התבטא עד עכשיו. אודי, הנקודה ברורה. אנחנו מתלבטים בין האפס-ארבע ועד מועד המימוש.

אני יודע שזה כרגע נמצא באיזון ולכן אני אומר את הדברים.

כבוד היושב ראש, הם עושים את זה אותו הדבר באיגודי מקרקעין. שים לב מה הם אומרים באיגודי מקרקעין. נניח שאתה ואני, יש לנו איגוד מקרקעין. באה ריט וקונה אותי. באותו רגע הם מענישים אותך ואיך הם מענישים אותך? הם אומרים, יש רווחים כלואים שנמצאים בתוך איגוד מקרקעין הישן שלך ועכשיו אנחנו נראה אותם כאילו. העניין של ה-כאילו, אדוני היושב ראש, זה דבר מאוד מרגיז אנשי מקצוע. לא עושים כאילו. כאילו קיבלת, אבל לא כאילו תשלם מס אלא מס תשלם בפועל על רווחים כלואים בשיעור המס המקסימלי, הם אומרים, של דיבידנד של יחיד. כלומר, מי יעשה עסקאות? אם אתה תהיה במצב שבו אני מוכר ואתה נשאר, אתה מיד מוציא לי צו מניעה או נותן לי תביעה ואתה לא עושה את העסקה ואומר לי.

שזה חמור כי אין עילת תביעה לפי החוק היום.

אותו דבר הם עושים גם בנכס. אותו גדול – אני לא אומר טייקון – שמעביר את הנכס פנימה תוך ה-ריט, הנכס הזה מקבל את השווי החדש ומה זה השווי החדש. הוא נותן לו פחת. למה הפחת כל כך חשוב? ואני אומר שהם עשו נכון שהם עשו את זה. הפחת חשוב כי ב-ריטים כבוד היושב ראש, הפחת מחולק כמו דיבידנד. כי כמו גברת כהן בחדרה שיכולה לקחת הביתה את הפחת, הפחת מחולק. אז הם נותנים ל-ריטים הגדולים החדשים אפשרות לפחת יותר גבוה ולחלוקה של הפחת הביתה.

איזה ריטים גדולים חדשים?

אל תפריעי לי. אני לא הפרעתי לך.

מה הם נותנים ל-ריטים הקיימים. גם בהעברת מקרקעין וגם באיגוד מקרקעין, כאשר ה-ריטים הקיימות קונות נכסים או קונות מניות, הם לא נותנים להן את השווי של הנכס האמיתי אלא הם מקטינים להן את הפחת, פוגעים בציבור הקיים כי הם מאפשרים לחלק לציבור הקיים פחות דיבידנד. האפליה הזאת היא בלתי נסבלת. היא לא מקצועית, אין לה שום הגיון, אין לה שום סיבה. אין לה אורך, אין לה רוחב, אין שום סיבה מיסויית למעט הפחד הגדול הזה שנתנו שני מכשירים ל-ריט הקיימות וזה גם לא ל-ריט הקיימות אלא המכשירים האלה יהיו לכולם. אז למה לסגור אותם בשיברים שאי אפשר יהיה לבצע אחר כך עסקאות? עד כאן, אדוני. תודה רבה.

תודה. יוסי אלישע, יגאל ודרור שיהיה הדובר האחרון.

אני רוצה להתייחס לכמה נקודות. הנושא הראשון של התקופה הקובעת, אני שומע כאן מחברי רפי על כך שאנחנו מדברים בעיקר על נכסים על הנייר. אנחנו מגבילים את התקופה כאן לפני שמקבלים את הנושא לחמש שנים. אם אנחנו מדברים על מצב שלקרנות ייקח זמן להתארגן שנתיים פלוס נכסים על הנייר כדי להראות איזה שהן תשואות, אנחנו מבינים שהקרנות יגייסו כסף מהציבור והתקופה כבר חלפה. שנתיים ועוד שלוש, אין כבר מה לקנות ולכן גם שבע שנים זה זמן מאוד קצר במונחים שקבועים היום בחוק, במונחי התקופות. לכן אני חושב שצריך להיות לפחות שבע ועוד חמש או לפחות לקבוע את זה על עשר שנים, בטח לאור מה שרפי אומר.

היועץ המשפטי אומר שזה לא ניתן.

לא ניתן שבע ועוד חמש?

שבע ניתן אבל לא ניתן עוד. הוא אומר שלפי הפרשנות המשפטית שלו, זה לא ניתן. אפשר אחרי כן להחליט אבל לא ניתן לקבוע בהגדרת החוק.

אם רוצים לפתח מומחיות, ובעיקר מדברים על נכסים שיניבו תשואה עוד חמש שנים, לא יהיה כבר מה לקנות כי הרי התקופה נגמרה.

זה מופיע כהוראת שעה.

אלישע, אם זה אפשרי משפטית, אנחנו לא נפסול את זה.

לעניין העברת המקרקעין. שוחחנו קודם בנושא של איך להגדיר את זה כן כמכירה ועל מנת שיתאפשר לקבל אישורי מסים ועל מנת שרשות המסים לא תאבד את היכולת שלה לגבות את המס. אני הצעתי לפחות מנגנון שקבוע היום בפרק ה' בנושא של שינויי מבנה. זה אומר שיש מכירה אלא שהיא לא מחויבת במס, החוב מוקפא בשלב הביניים עד לעמידה בתנאים וההנפקה ואז אין שום בעיה כי גם הרשות מבטיחה את המסים שישולמו לה. אין מס בשלב הראשוני ואם לא עומדים בתנאים, גם אין בעיה לגבות את המס. הרשות הסכימה לכך.

לא. אנחנו רוצים לבדוק את זה. אם אפשר, עד יום שני נדבר גם עם היועץ המשפטי ונראה.

תנסו לגמור את זה עד יום ראשון בבקשה.

בסדר. עד יום ראשון. אנחנו רוצים לבחון את כל ההיבטים.

אני רוצה להתייחס לנושא של איגודי מקרקעין עליו דיבר חברי אודי ברזילי. צריך להבין מה המשמעות ואולי אני אחדד את זה קצת. אני מתחבר מאוד למה שהוא אמר ואני גם מסכים עם כל מילה שהוא אמר. נניח אני ואדוני היושב ראש משקיעים באיגוד מקרקעין במשך עשר שנים ולוקחים את הרווחים, עשרה מיליון שקלים, ומשקיעים אותם כל פעם מחדש. אם אחד מאתנו מחליט למכור את חלקו לקרן ריט, אנחנו משיתים על הצד השני חבות מס של מיליוני שקלים. הכסף לא אצלו. הוא לא משך אותו. יותר מזה עכשיו, זה לא נגמר בזה אלא יש כאן גם חיוב של הצד השני לעמוד בכללי ה-ריט. זאת אומרת, חלוקה של תשעים אחוזים מהרווחים, השקפה שוטפת. אני יכול להגיד לך שברגע הזה אני אולי אחליט כמיעוט למכור את המניות, אבל למי אני אמכור אותן? אף אחד לא ירצה לקחת אותן. אתה שם כאן את הצד השני בבעיה בלי זכות תביעה, מפני שהצד השני פעל על פי דין והוא לא עשה שום דבר מנוגד לדין. אין לי שום זכות כלפיו או זכות לתבוע אותו ואני לא יכול לעשות שום דבר. אתה שם אותנו, את המיעוט לצורך העניין, בבעיה.

החמור מכל, בסופו של תהליך, לאותו מיעוט שהוא לא צד למכירה, גם קבעו כאן עוד שנתיים הארכה לתקופת ההתיישנות של השומות שלו שזה חמור מאוד. מדוע לקחת את תקופת ההתיישנות של השומות של אתו נישום שהוא לא צד ל-ריט ולהפוך אותן מארבע שנים – אני מזכיר לאדוני שהיה תיקון לאחרונה – לשש שנים מתום שנת המס? זאת תקופה ואין לו שום צד והוא לא חלק מה-ריט והוא לא חלק מהפעילות.

בעניין הזה אני הצעתי שבמקרה כזה ה-ריט תהיה מחויבת להציע את הרכישה למאה אחוזים מבלי הזכויות באיגוד מקרקעין על מנת שאותו יחיד, תהיה לו לפחות האפשרות למכור את המניות שלו ביחד עם בעל מניות הרוב ובכל מקרה לצורך קביעת הכללים, לא יהיו הכללים כפי שהם קבועים כאן אלא יפנו למנהל לצורך קביעה של השקפה חלקית וכדומה מבלי שיהיה צורך "להעניש" את בעל המניות שהוא מיעוט.

הערה אחרונה לעניין סעיף המע"מ. בסעיף המע"מ החרגתם דירות אבל צריך להחריג בהתאם גם קרקע שייעודה לבנייה למגורים מפני שגם על קרקע כזאת יחול מע"מ שלא ניתן לקזז וזה בדיוק אותו הדבר.

תחזור על הדברים.

בנושא המע"מ החרגתם מע"מ שעשוי לחול ברכישת דירה. אותו מע"מ בדיוק יחול גם בקרקע לבנייתה של אותה דירה ואותו מע"מ בדיוק לא ניתן לקזז. לכן צריך להרחיב. אנחנו מדברים רק על רכישות.

ליאת, זאת הערה שיש בה טעם.

אנחנו נבדוק את זה.

לכן צריך להוסיף גם קרקע.

אני חושב שהנושא העיקרי כאן הוא הנושא של בעל מניות מיעוט. אני חושב שזאת חקיקה תקדימית במובן שלה ואין לזה תקדים בפקודת מס הכנסה.

מה הגישה שלך?

אני אומר שבעל מניות מיעוט לא יכול להיפגע. צריך להציע לו גם להצטרף למכירה, פעם ראשונה, ושמאוד יכול להיות שההסכמים בינו לבין בעל המניות בתאגיד קיים הם לא כאלה שהם כוללים תג אלון וכל המנגנונים האלה שאנחנו מכירים. לא קיים כי האיגוד הזה קיים הרבה מאוד זמן. לכן חייבים ליצור מנגנון שהוא לא נענש. זאת המטרה.

הבנו. ליאת, תשקלו את הנושא של הקרקע בעניין המע"מ.

אני אתייחס בקצרה לשלוש נקודות. אני אחזור על נושא ה-24 חודשים. אני חושב שתקופת היערכות היא קריטית ברמה הפרקטית. עד היום זה חלק מהדברים שמיושם על הקמת קרנות.

הדבר השני, התייחסות נוספת. אני חושש שברמת התשואות הנוכחיות ב-ריטים למגורים, בשוק המגורים, לא יקומו ריטים למגורים אלא אם כן על בסיס מספר מכרזים של דירה להשכיר שגם כאן אני חושב שזה יגיע בסוף למוסדיים ולא למנגנונים של ריט. כדי לאפשר בכל זאת פתח, אני הייתי מציע להגדיל את מרכיב הייזום בקרן ריט לאזור העשרה אחוזים. היום זה מוגבל לחמישה. אני הייתי אפילו חושב על 15 אחוזים אבל עשרה אחוזים. זה עדיין שומר את ה-ריט כמכשיר סולידי ויחד עם זה מאפשר להגדיל את התשואה. דרך אגב, זה נותן יתרון ל-ריטים קיימות שהן יותר גדולות ויש להן אפשרות יותר להיכנס לייזום, אבל עדיין אני חושב שברמה המקצועית זה יאפשר תשואה יותר גבוהה ואני חושב שצריך לשקול את זה.

דבר אחרון. דובר כאן הרבה על העברת נכסים ל-ריט ואני כן חושב שצריך לתת כאן איזשהו יתרון ל-ריטים חדשים שמוקמים כי יש את שלב ההקמה של ריט חדש שהיא קטנה מבחינת חברה שהיא ינוקא בהיבט הזה. צריך לתת ל-ריטים חדשים איזשהו יתרון על פני ריטים קיימים כדי לאפשר להם יותר הקלה בשלב ההקמה כדי שיוכלו לקום ולא יתחרו בהכרח עם ריטים גדולים וותיקים. תודה.

תודה רבה. תומר, אני רוצה את הסוגיה של העלאה מחמישה אחוזים לעשרה אחוזים, שזאת תהיה גם הסתייגות שלי. נחשוב על זה. מי אחראי על הנושא? רשות ניירות ערך? על מנת להגדיל את האטרקטיביות, במיוחד בקרנות ריט כאשר אנחנו רואים את ירידת התשואות בנכסים המניבים, על מנת לתת להם יותר גמישות.

לא בדיור להשכרה. ב-ריטים באופן כללי.

ב-ריטים באופן כללי, להגדיל את ההיקף מחמישה אחוזים לעשרה אחוזים.

כדי להחריג גם את ההכנסות החריגות, יצטרכו לעשות התאמה גם שם.

אנחנו לא בעד. לא רצינו ייזום בנדל"ן המניב ואנחנו לא רוצים להכניס כל מיני נכסים אחרים שהם לא נדל"ן מניב.

אבל הם יניבו נכסים אחרים, נכסים בהקמה.

יש היום כבר חמישה אחוזים.

אלי, מה דעתך?

כקרן קיימת לא לישראל, חמישה אחוזים נראה לנו נכון וראוי והוא מאזן את הסיכונים להגידל את זה לעשרה אחוזים בקרן מניבה רגילה, זה נראה לי סיכון מיותר. ב-ריטים למגורים כדי לשפר את התשואה, בהחלט יכול להיות שצריך אבל לא ב-ריטים רגילים.

ב-ריטים רגילים אין הגבלה.

לא, יש הגבלה. אין הגבלה רק ב-ריטים שנכנסים עכשיו למכרזים של דירה להשכיר ומחכים לחמש שנים ומקימים. אבל ריט רגילה שתיכנס לפרויקט מגורים להשכרה, בלי שום קשר, תרצה לקנות קרקע ולהקים פרויקט מגורים להשכרה, זה נכנס תחת המגבלה של החמישה אחוזים.

לא. ממש לא.

זה כן קיים.

למה? אם היא קונה את הנדל"ן להשכרה?

כך אני מבין.

לא. מקרקעין לצורכי דיור להשכרה. מקרקעין בתקופה שמועד רכישתה נועד להפעיל מקרקעין מניבים, תוך חמש שנים.

חמש שנים היא יכולה.

כל מקרקעין?

כן. למגורים.

למגורים.

למגורים, כן.

דרור, תאמר את ההתייחסות שלך ואני רוצה גם לשמוע את ההתייחסות שלך לחמישה אחוזים ועשרה אחוזים.

שמנו את הרשימה הזאת אצל מעין וגם אצלך כבוד היושב ראש, של הדברים שמהווים אפליה בהתייחסות ל-ריטים בכלל אל מול ריטים של אנשים שיש להם נכסים כבר היום בהקמה.

הדבר הראשון זה מס רכישה. אלה משלמים שישה אחוזים ואלה משלמים חצי אחוז.

הדבר השני הוא הדחייה של מס שבח, נושא עליו דיברנו כבר מספיק – ארבע שנים או עד לאין סוף.

הדבר השלישי הוא אי מתן סטפ-אפ במחיר. מאיזושהי סיבה אם יש לי מיליארד שקלים ואני מעביר אותם ל-ריט, מכירים בזה שהמחיר הוא המחיר של השוק בכניסה לתוך ה-ריט, וגם תחת הטיעון שזה מגן על הציבור בתוך ה-ריט, וזה נכון, אבל מאיזושהי סיבה לא ברורה כשאמרנו עכשיו מה יקרה כאשר נכס ייכנס לתוך ריט ותמורה למניות מבעל מניות יותר קטן, לא נתנו לו את הסטפ-אפ ודפקנו את הציבור שיושב באותה ריט ולא יקבל את ההגנה כמו שאודי אמר.

הדבר הרביעי הוא הטיפול המפלה בנושא של העברת החוב ביחד עם הנכס לתוך ה-ריט. נתנו בדבר הזה אפליה לטובת אותו בעל נכסים גדול. כשהוא מקים ריט, אנחנו מרשים לו להעביר נכס שלם אבל שממנו חמישים אחוזים הון וחמישים אחוזים חוב ואנחנו נותנים לו מיסוי מועדף להעברה גם על החלק של החוב. כשאנחנו עברנו לדבר בסעיף 64א שמדבר על ריטים קיימים, פתאום שכחנו את הדבר הזה למרות שגם אותו בעל נכס שרוצה להזרים ל-ריט תמורת מניות, מה שאודי תיאר קודם עם ההורשה, גם הוא יכול להיות שיש לו חוב של חצי על הנכס וגם הוא כמובן שאם הוא מעביר את הנכס ל-ריט, הוא צריך להעביר אותו ביחס עם החוב כי הנכס הולך פנימה לתוך ה-ריט ואז החוב לא יכול להישאר אצלו בבית, ולכן היית צריך מטבע הדברים, אם אתה לא רוצה סתם להפלות בין אנשים, לתת בדיוק את אותה רגולציה לשניהם. זאת אומרת, חוב עד חמישים אחוזים, מקבל טריטמנט כמו שצריך.

בהתאם למדיניות.

אתם אומרים שבהקמה, אם יש לי שישה מיליארד שקלים, אני אקבל משהו ואחר כך לא. אנחנו חושבים שזאת אפליה.

הדבר החמישי זה הדרישה לאישור מנהל מראש, דרישה לאישור מנהל מראש למשהו שמלכתחילה מס הכנסה מאוד לא רצה להכניס לתוך החוק, כמוה כחתול ששומר על השמנת. הסיכוי שנעשה עסקאות כאלה, לדעתי נמוך מאוד. אנשים לא יחכו לנו שישה חודשים או שמונה חודשים או עשרה חודשים עד שאנחנו הגשנו בקשה לרשות לאישור מנהל ועד שאנחנו נקבל מהמחלקה המקצועית אישור. אם נשאיר את האישור הזה, לא משנות כל יתר ההערות. כל יתר ההערות שלנו כבר לא רלוונטיות כי אף בן אדם עם נכס לא יחכה לנו לעסקה שמונה חודשים לאישור ממס הכנסה.

חוץ מזה, דרישת הנאמן היא אפליה. מהטייקון לא ביקשנו בהכנסה שלו מניירות לתוך ה-ריט וקבלת מניות, כשהוא מקבל מניות של החברה בגלל שהוא הכניס נכסים, לא ביקשנו מימנו לשים אצל הנאמן את המניות כי אני לא יודע מאיפה הוא יביא את המס, אבל עליו אנחנו סומכים. על משפחה קטנה אנחנו לא סומכים.

אין מס. לא יוציאו אישורי מסים בלי ההבטחה של ההנפקה.

ההערה ברורה.

הוא אומר למה הגדול לא צריך נאמן והקטן כן צריך.

אבל הנאמן לא מפריע. אין בעיה שהוא ימכור את המניות לפני. הנאמן נועד להבטיח - - -

אם זה לא מפריע, אז בואו לא נשים אותו. למה אנחנו מציקים לאנשים?

אנחנו רוצים את המכירה אחרי ארבע שנים. לכן זה אצל נאמן ואני לא מכירה את הבן אדם הזה. מי שהוא פחות מחמישה אחוזים, החברה לא יודעת מי זה.

אם אנחנו נבין שאסור לעשות אפליה במס שבח וכולם יהיו אין סוף, גם הנאמן בעצם מתייתר. הבנתי. מעולה. תשובה טובה.

הדבר האחרון הוא מתן היתר לעסקאות כאלו רק לתקופה הקובעת. מאיזושהי סיבה סעיף החוק שלנו הוא רק לתקופה הקובעת שהיא חמש-שבע שנים ולעומת זאת היכולת להעביר את הנכסים עם כל הפטורים ממס שהם גוררים לנושא מישהו שמעביר כמות של נכסים גדולה בהקמה, היא לאין סוף בחוק ולא מוגבלת לתקופה הקובעת, להבנתי.

אני עובר לאיגוד מקרקעין. באיגוד מקרקעין הדרישה לתשלום מס מידי על הרווח מלפני הכניסה, מה שנקרא דיבידנד רעיוני בכוח לאותו שותף, מייתרת את עסקאות השותפים. פשוט לא נוכל לשכנע עסקאות שותפים וגם כך יהיה קשה מאוד לשכנע שותף בנכס שישקיף את איגוד מקרקעין כי אנחנו נכנסנו. זה מספיק קשה גם כך.

הדבר הנוסף הוא מתן סטפ-אפ. שוב, נכנסנו, קנינו משהו במחיר שוק, אם אתה לא תיתן לי את הפחת בהתאמה למחיר השוק, אתה דופק את בעלי המניות. תזכרו, בעלי המניות ב-ריטים, לא רק שלי אלא בכל ה-ריטים, הם ציבור. הם יהיו ציבור בסוף. אם הכול יצליח, כולם יהיו ציבור ואתה סתם דופק אותם ללא שום סיבה.

הדבר הנוסף הוא אישור מפורש שאסור לקנות חברה ציבורית. מדברים על יכולת לקנות חברות בחוץ לארץ אם הן נראות כמו איגוד. אנשים ניסו לפתוח כאן דלת ולנסות באמת לאפשר ל-ריטים לעשות דברים שזה יהיה יותר אטרקטיבי להיות ריט. אין ריטים כי זה לא אטרקטיבי להיות ריט. חברים, תבינו את זה. אתם חושבים שאנחנו סתם עובדים עליכם אבל אין כאן כבר אף אחד - חבר הכנסת יוסי יונה נשאר אתנו – וזה לא בגלל שיש או אין מס שבח. זה לא הסיפור. הסיפור הוא שקשה נורא להפעיל ריט כי המון דברים אסור לו לעשות. האנשים האלה שמפעילים נדל"ן ואספו שישה מיליארד נדל"ן, הם לא רוצים להיות תחת כל הבעיות האלה כי הם רוצים לפעול בחוץ לארץ ורוצים דברים.

לנושא חוץ לארץ. הגדרתם שאפשר חוץ לארץ, ניסיתם לעזור לנו בכך שאפשר חוץ לארץ, אבל אתם אומרים לנו שאסור חברה שקופה בחוץ לארץ, בארצות הברית. כל הנכסים שיהיו בארצות הברית הם יהיו ב-LLC, הם יהיו בחברה שקופה. אני צריך לקנות את ה-LLC בארצות הברית. אין עולם אחר. להגיד שאי אפשר חברה שקופה, זה כמו להגיד תעשה את זה אבל אל תעשה את זה. כנ"ל לגבי חברות ציבוריות ישראליות.

איפה זה כתוב על חברות ציבוריות שזה אסור?

דרך הגדרת איגוד מקרקעין. חברה ציבורית היא בהגדרה לא איגוד מקרקעין. זה מוגדר שם. זה מתחבא שם.

בנכסים זה לא מוגדר.

מה לעשות, זה לא איגוד מקרקעין.

רשות המסים הייתה הוגנת וכשהיא דיברה על חוץ לארץ, היא כתבה ספציפית שאיגוד בחוץ לארץ שייראה כמו איגוד למרות שאין דבר כזה איגוד מקרקעין בחוץ לארץ, כל ארגון בחוץ לארץ הוא בהגדרה לא איגוד מקרקעין, בהגדרת חוק המס.

כי המקרקעין רק בישראל.

בדיוק. הם הגדירו שאיגוד בחוץ לארץ שייראה כמו איגוד, יקבל טיפול של איגוד. על חברה ציבורית שנראית כמו איגוד, הייתי מצפה שהם יגידו את אותו הדבר כי אם זה נראה כמו איגוד, אז בוא ניתן לעשות את זה. זה איגוד מקרקעין. אני שומר על חוק ה-ריט והכול בסדר. אתה מפקח עלי מלמעלה, אתה מוודא שאני ריט.

איך אתה עושה השקפה לתאגיד ציבורי? זה משהו אחר.

שנשי דברים אחרונים. הדבר הראשון זה הקטע עם ההוראה לעידוד השקעות הון. שוב, זה עונש. אתה מעניש. בנושא איגוד מקרקעין אתה אומר שאתה דורש משהו - - -

לא, לא יהיה כפל מבצעים. אנחנו לא ניתן כפל מבצעים.

יש עד שנכנסתי ויש משנכנסתי. אתה אומר שאין כפל מבצעים, אתה צודק. משנכנסתי. אם אתה אומר לי לתקן גם את ההיסטוריה, שם וידאת שהדבר הזה לא יקרה. זה מה שנדרש כאן.

הדבר האחרון הוא הוספת הפסדים במכירה. זה פשוט להעניש את האנשים בתוך האיגוד, שוב, על מנת למנוע עסקאות באיגוד.

ליאת, מה זה הוספת הפסדים במכירה?

כבוד היושב ראש, אם רוצים למנוע איגודים, עזבו, בואו נמחק את כל הסעיף הזה ונמנע איגודים. בואו לא נספר סיפור לעצמנו שפתחנו את נושא האיגודים שיש בו כל כך הרבה מגבלות שזה בחיים לא יקרה.

מוסיפים להם את ההפסדים.

לא. הנקודה היא שבעל מניות באיגוד, אם יש לו הפסדים קודם לכניסה של ה-ריט, אחר כך רווחים מה-ריט הה לא יקוזזו ואין לזה שום סיבה.

לא, זה לא זה.

בתמורת המניות, בין אם זה בעל המניות הקודם ובין אם זה ה-ריט, מוסיפים לתמורה את כל ההפסדים שהשתמשו בהם במשך השנים. אין לזה אח ורע ואין לזה שום סיבה.

למה? יש את זה בחברה משפחתית.

נכון אבל בחברה משפחתית זה נובע מסיבות אחרות. כאן, אם אתה רואה את הרכישה של המניות כאילו רכשת את הנכס והנכס הפסיד לא עלינו, אין שום סיבה להוסיף את ההפסדים ולשלם עליהם מס מהציבור. הציבור צריך לשלם מס על הפסדים שהיו ברכישת נכס מסוים.

חברים, אני רוצה לסכם בשתי נקודות קטנות. מעין, ליאת ומאיר. יש כאן מספר סוגיות ואני מבקש שכל סוגיה שעלתה כאן תישקל ברצינות ותישקל בכובד ראש ואם יש מקום לתקן, אני מבקש לתקן. יש את הסוגיות המהותיות שאני רוצה שתנסו להגיע בהן להסכמה ובעיני יש שלוש מהותיות.

בנושא של דחיית המס למשקיע הקטן.

הכוונה לארבע שנים?

היום זה ארבע שנים והייתה התייחסות של חבר הכנסת קיש שדיבר על דחייה. למעין הייתה הצעת פשרה שהועלתה. אם כן, מעין וליאת, אני מבקש שתדברו אתו גם על זה וגם על הסטפ-אפ. תדברו אתו על מה שביטלתם. הוא רוצה שלא תהיה אפליה וזאת גישה שצריכה להיות גישה נכונה. תסגרו מולו את הנושא הזה של דחיית המס. אם כן, הצעת הפשרה שנתנו, מעין, והסטפ-אפ.

מעין ומאיר, אני רוצה את השיחה שלכם עם חברת הכנסת לוי ועם חבר הכנסת יונה כדי שנחליט בדיוק מה הדבר הנכון, שלושים אחוזים, 24 אחוזים או עשרה אחוזים. אני רוצה שתדברו אתם. אגב, אני סומך על השיקולים החברתיים של פרופסור יונה שמגיע ממקום רציני, ממקום ענייני ולכן אני רוצה שתדברו אתו ותסבירו לו מה היתרונות ומה החסרונות. כל זה עד יום ראשון.

אנחנו כמובן ניפגש ביום שני.

לפני שאתה נועל, מילה. אני רוצה באמת להחמיא לאלי על הדיון הענייני והמהוקצע בו אתה מנהל את הישיבות הללו. זה לא כל כך פשוט. הערות, צעקות, קריאות ביניים, זה לא היה פשוט לנהל את הדיונים עד כה ומן הסתם גם תמשיך לעשות זאת גם במקצועיות ובחן. כל הכבוד.

תודה חבר הכנסת יונה. אני רוצה להגיד לך באמת הערכה לזמן שהשקעת שזה לא מובן מאליו. השקעת זמן מתוך מטרה שהחוק יהיה טוב יותר וכל ההערות התייחסו ברצינות לכך.

אני רוצה באופן אישי להודות לכל אחד ואחד מכם שבאתם מתוך מטרה להשפיע ואכן תהיה לכם השפעה על החוק.

תודה רבה וערב טוב.

הישיבה ננעלה בשעה 20:45.