הכנסת העשרים

מושב שני

פרוטוקול מס' 26

מישיבת הוועדה המיוחדת ליישום הנגשת המידע הממשלתי ועקרונות שקיפותו לציבור

יום רביעי, ט"ו באדר א התשע"ו (24 בפברואר 2016), שעה 9:00

"מה באמת קורה בשוק השכירות: שקיפות נתונים, אכיפת החוק, הטבות ומיסוי בשוק השכירות"

חברי הוועדה: סתיו שפיר – היו"ר

עמר בר-לב

עופר רז-דרור - המועצה הלאומית לכלכלה, משרד ראש הממשלה

מעין נשר - רכזת בינוי, אגף תקציבים, משרד האוצר

יאיר טל - סמנכ"ל כספים, "דירה להשכיר" – החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ, משרד האוצר

ויצמן נגר - חטיבת המחקר, בנק ישראל

דורון סייג - ראש תחום, לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

יפית אלפנדרי - ראש תחום, צריכה וכספים, אגף בכיר מיקרו כלכלה, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

יובל שטלריד - רכזת פעילות שטח, ועד שוכרי הדירות של ישראל

עינב ליבנה - דוברת התאחדות הסטודנטים בישראל

לרשימת השדלנים שנכחו בדיון – ראו בקישור זה.

איתי עצמון

רכזת בכירה בוועדה

רבקה וידר

ר.ל., חבר המתרגמים בע"מ

שקיפות נתונים, אכיפת החוק, הטבות ומיסוי בשוק השכירות"

אנחנו עורכים את הדיון הזה בהמשך לדיון משבוע שעבר, שאליו הגיעו חלק אחר של הנציגים שהזמנו, ממשרד האוצר ומרשות המסים, בעניין של שוק השכירות ורוב השאלות שהפנינו מראש לא נענו, בעיקר שאלות שהפנינו למשרד האוצר, ולכן החלטנו לקיים את הדיון הזה, כדי להבין, לקבל את שארית המידע החסר ולהבין בעיקר, על איזה בסיס נתונים מתבססים הגופים הכלכליים – משרד האוצר, בנק ישראל והמועצה הלאומית לכלכלה, כשהם נותנים חוות דעת מקצועיות בהקשר לפתרונות אפשריים בשוק השכירות ובשוק הדיור.

הסיבה שזימנו את הלמ"ס היא מאחר ומשרד האוצר טענו שכל הנתונים שהם מתבססים עליהם הם נתוני למ"ס. בדיון גם השתמשו בנתון ספציפי שממה שהבנו, שייך לנתוני למ"ס 2000-2008 ולכן היה לנו חשוב לקבל את המידע המלא. המועצה הלאומית לכלכלה, עופר יגיע, ישתתף בדיון, מעין, האם רצית להעיר משהו?

הגבנו. הוועדה שלחה לנו מכתב עם עשר שאלות. על תשע מתוכן שלחתי מייל שלשום לוועדה. תשע מתוכן הן שאלות שהן בעצם של נתונים שמפורסמים באינטרנט, או שהם נתוני למ"ס או שהם נתוני בנק ישראל או שהם נתוני משרד השיכון.

האם נתוני למ"ס הם נתונים מספקים - - -

זאת אומרת, שאלות א'-ט' - - -

כדי לתת תשובות לגבי שוק השכירות?

מה זאת אומרת?

האם הם מספקים? אם יש בלמ"ס - - -

האם אפשר לשאול אילו שאלות נשאלו?

כן, כן, אני אקרא. שאלנו מהו שיעור עליית מחירי השכירות בחלוקה לאזורים וגודל דירה, איזה אחוז מבעלי הדירות גר בדירה בבעלותו, איזה אחוז מבעלי הדירות מחזיק דירה נוספת וגר בדירה בבעלותו, איזה אחוז מחזיק בדירה נוספות ולא גר בדירה בבעלותו, כמה אחוזים מבעלי הדירות משכירים את הדירות שברשותם, כמה דירות מוצעות להשכרה בישראל כאחוז ממלאי הדירות ב 2000, 2008, 2012, 2015, כמה דירות מוצעות לשכירות ארוכת טווח כאחוז ממלאי הדירות, גם, על אותן שנים, מהו אחוז שוכרי הדירות - - - בפילוח לפי איזורים והאם קיימת תכנית עבודה של המשרד למציאת פתרונות לשוק השכירות ואו דיור בר השגה.

אוכל להתייחס מרבית השאלות אם תרצו, יש לי גם נתונים פה, עד 2014.

על כל השאלות האלה שעכשיו שאלת, אנחנו כתבנו שאֵלֶה שאלות שהתשובות להן נמצאות במאגרי נתונים רשמיים של המדינה, באתרים שונים באינטרנט, ואת כולן אנחנו מבססים על הנתונים האלה, של המאגרים הרשמיים.

או.קיי., אז ראשית אני אומר שזו לא בדיוק תשובה. אני רוצה לדעת מהם הנתונים הסטטיסטיים שאתם מתבססים עליהם.

בשביל זה יש את מרכז המחקר והמידע של הכנסת.

הנתונים של הלמ"ס – אנחנו כבר נגיע ונשאל ספציפית גם אותך, יפית, הנתונים של הלמ"ס, הם לא נתונים מספקים בכל הנוגע לשוק השכירות. ישבנו פה בשבוע שעבר בדיון הראשון שנעשה בנושא, עם רשות המסים, ואחד הדברים שממש כולנו מאוד התפלאנו לשמוע, היה העובדה שרשות המסים למעשה לא ממש יודעת לאכוף את מס ההשכרה כלומר, אין לה תחזית של כמה מס אמורים בכלל לגבות בתחילת השנה, אין להם שום מידע על כמה דירות עומדות למעשה להשכרה, הם עשו פנייה יזומה ב-2014 ל-37,000 בעלי דירות, שמחזיקים מעל שני נכסים, כדי לשאול אותם אם הם אמורים לשלם מס, מתוך 37,000 29,000 מסתבר, עד היום לא שילמו מס על ההשכרה.

כלומר, יש פה מצב, אבסורד, שמצד אחד נקבע מס על השכרת דירות מתוך ציפייה שהמס הזה יביא הכנסות מסויימות למדינה או יאזן במשהו את שוק הדיור, אבל אין בכלל לרשות המסים שום מידע על כמה מס היא אמורה לאכוף בשנה, אם זה אפקטיבי, זאת אומרת, אם שנה אחת היא מקבלת 150 מיליון ממס ההשכרה זה בסדר, אם בשנה אחת היא מקבלת 300 מיליון ממס ההשכרה זה גם בסדר, אין שם שום מידע על הדבר הזה.

מעבר לעובדה שרשות המסים - - - משהו לא ברור, 78% מתוך האנשים שפנו אליהם באופן יזום מסתבר שלא שילמו עד היום מס, זה צריך להדליק איזושהי נורה אדומה אבל, אני לא מתייחסת לזה דווקא מהכיוון של תשלום המס, אלא מתייחסת לזה מהכיוון של השאלה מה המדינה יודעת על שוק השכירות, שהיא באה ומנסה לפתור אותו.

מבקר המדינה, לפני שנה, הגיש דוח מאוד חמור בעניין של פתרון מצוקת הדיור, ואחד הדברים שחוזרים על עצמם בדוח פעם אחר פעם, הוא שהמדינה הולכת פעם אחר פעם לרפורמות שונות, לא מתבססת על מאגר נתונים מהימן, לא מתבססת על מידע אמיתי של מה שקורה בשוק וכך גם נראות התכניות שלה. ולכן, אני שואלת – וקיבלנו לא מעט פניות על זה לאורך הדרך בנושא של שוק השכירות, על איזה נתונים אתם מתבססים?

נתוני למ"ס, ככל הידוע לי, הם לא נתונים מספקים כדי לדעת בצורה המעמיקה ביותר איפה באמת עלו מחירי הדיור ברמת השכונה, אי אפשר לראות את זה מנתוני למ"ס, איפה - - -

נתוני הלמ"ס הם הנתונים של רשות המסים.

מה?

נתוני הלמ"ס הם הנתונים של רשות המסים. כשאת מדברת על מחירי דירות אנחנו יושבים על המאגר של רשות המסים - - -

לא, על שכירות.

כשאת מדברת על השכירות יש לנו מאגר שהוא מאגר ייחודי, סקר שאנחנו מבצעים והוא הסקר היחיד. אלה בעצם הנתונים היחידים שקיימים ברמת המדינה.

אז בואו ספרו לי בבקשה איך זה עובד.

איך זה עובד? יש לנו בעיקרון מידע על מי ששוכר דירה, זה מגיע מסקרים אחרים שמתבצעים בזמן והם ארבעה, סקר חברתי, סקר הוצאות משקי בית, סקר הכנסות וכוח אדם, מי שגר בשכירות אנחנו פונים אליו ומבררים אתו את כל תנאי החוזה.

ומה רמת הדיוק של הפילוח?

כמו בכל סקר, יש פה איזושהי טעות דגימה שיכולה להיות.

מה בדיוק, האם אתה יכול לדעת האם בשכונה מסויימת או במיקבץ שכונות בבאר שבע, עולים מחירי השכירות בצורה יותר רחבה ממקומות אחרים בבאר שבע?

לא.

האם אתה יכול לדעת מהו אורכם של חוזי השכירות?

אנחנו יכולים להוסיף שאלה כזאת לסקרים אחרים ולתת לך תשובה.

היום יש לכם איזשהו מידע על אורך חוזי השכירות?

יש לנו מידע לגבי כמה זמן אנשים גרים בשכירות אבל, אנחנו לא יודעים באיזו שנה הם התחילו להתגורר באותה הדירה.

אני אגיד למה אני שואלת ספציפית את השאלה הזאת. יש משהו אחד שסביבו אין כמעט מחלוקת, עופר יתקן אותי אם אני טועה אבל כמעט אין מחלוקת בסוגיה של שוק השכירות, על זה שהמדינה צריכה לעודד שכירות ארוכת טווח, כי זה גם מביא לירידה במחירי הדיור בכלל. אם אנשים רואים בשכירות אפיק אפשרי למגורים, אם יש להם וודאות בדירה שהם חיים בה, לאורך שנים – ארוך טווח זה יותר משלש שנים, שאנחנו מדברים עליהן בדרך כלל בחוק השכירות, מדובר על תקופות - - -

יותר משנה.

כן, זה יותר משנה, שאנחנו כשוכרי דירות נמצאים בתוך הדירה בדרך כלל, אני כבר בחוזה של שנתיים אז אני במצב שלא הייתי בו בחיים.

מעל הממוצע. אני שלש שנים.

שלש שנים? אני מופתעת.

הממוצע הוא שנה וחצי.

ממוצע?

שנה וחצי.

לפי מה נקבע הממוצע הזה?

בתל אביב.

גם, בסקר שפורסם על ידי הלמ"ס.

האם ללמ"ס יש נתונים על זה?

לא, לא.

היה סקר שמשרד האוצר עשה לפני כארבע שנים.

לא, זה למ"ס, יש לי, אני ראיתי את זה באתר של הלמ"ס.

לא, לא, לא.

זה חלק מהשאלות שהפנינו אלייך, ואגב, לא קיבלנו שום מכתב ממשרד האוצר.

אנחנו שלחנו - - -

בדקנו את זה גם מול גלית.

שלחתי אותם. אני אגיד לך בדיוק מה כתבתי. שאלות א'-ט' הן שאלות שהנתונים שעונים עליהן נמצאים במאגרים ממשלתיים שונים, למ"ס משרד שיכון ובנק ישראל. זו התשובה שעניתי.

אז דבר ראשון, המכתב הזה לא הגיע ודבר שני, זו לא תשובה כי אנחנו שאלנו ספציפית כמה שאלות, ואם יש נתונים שאת אוספת ממאגרים שונים אז תלכי לנתונים ותני לנו את הנתונים, אלה הנתונים - - - מתבסס עליהם. אני לא יודעת, עכשיו אמרת שנה וחצי אז על בסיס מה? איפה זה כתוב? האם יש ללמ"ס מחקר כזה? אני אשמח מאוד לראות אותו.

לא, אין.

אז מאיפה הגיעו הנתונים האלה?

אני מכיר, זה הסקר שעשה משרד האוצר לפני ארבע, חמש שנים, על שוק השכירות, סקר חד פעמי.

יש לך אותו?

אני מניח שהוא נמצא במחשב שלי איפשהו, השתמשנו בו לחוות הדעת שלנו, קיבלתי אותו - - - שם שאלו שוכרים כמה זמן הם מתגוררים בדירה, לכמה זמן החוזה שהם חתמו עליו.

לכמה שוכרים פנו?

אבל איך הם יודעים כמה שנים הם יתגוררו בעתיד?

לא, הם לא יודעים.

אף אחד לא יודע.

הנתון הזה הוא נתון שגוי, מוטה.

למה? אם - - -

לא, לא, לא, אתה צודק. זה הדבר הכי טוב שהיה לנו. על חוזי השכירות אנחנו יכולים לעשות ממוצע. אנחנו יודעים ש 78% - - -

וזה לפני חמש שנים.

כן. או ארבע. 78% הם עד שנה, וכל השאר הם מעל שנה.

78% מעל שנה?

באיזה איזורים?

כלל הארץ, אני לא זוכר, אני לא זוכר שהיה שם פילוח גיאוגרפי.

תרשה לי לתקן אותך גם פה, האחוזים לשנה מתייחסים לזה שאדם חותם על שנה, אבל זה לא אומר שבסוף השנה הוא לא יאריך עוד שנה.

נכון, נכון, נכון, לא, בסקר שם עולה שהאחוז הממוצע הוא לשנה וחצי ושההתגוררות הממוצעת היא שלש, שלש וחצי, שזה גם מוטה כלפי מטה כי אנחנו לא רואים את סוף השכירות.

אני מציע לא להתייחס לנתונים האלה.

למה לא?

כי הם נתונים שהם לא נכונים.

על הנתונים אנחנו עובדים - - -

תסביר בבקשה.

ברגע שאנחנו לוקחים נתון שמתייחס לחוזה שכירת בפועל ואנחנו לא יודעים אם אותו אדם חידש והתגורר עוד שנה ועוד שנה, אז כמובן שהנתון הוא מוטה כלפי מטה.

אבל אותנו מעניין גם החוזה עצמו, לא רק השאלה כמה בפועל הוא התגורר.

אם אתה מתייחס רק לחלק הזה אז אין לנו בעיה, אם מתייחסים לחוזה שנחתם, ולא לאורך השכירות בפועל אז זה בסדר.

גם יותר מזה, אני מעריך שמן הנתונים שלכם היום בסקר שכר דירה, אפשר גם להוציא את משך ההתגוררות הממוצע או את התוחלת שלו.

אפשר לעשות את זה.

לא עשו את זה עד היום אבל אני מאמין שזה להוציא - - -

האם מי שערך את הסקר זה משרד האוצר?

הסקר שאני דיברתי עליו – כן. בצורה חד פעמית.

כמה דירות?

אני לא זוכר, אני יכול למצוא את זה.

ומאז, מה שהיה לפני 2011 או 2010, האם נערך סקר חדש, בהתחשב בכך שמחירי השכירות עלו, על פי נתוני הלמ"ס?

ככל הידוע לי, אני לא מכיר סקר דומה. עירית תל אביב הציגה איזשהו, מישאל, וזה היה הדבר היחיד שהתקרב לזה, לדעתי, זה זה.

כלומר, אפשר להגיד שהנתונים שעליהם אתה מתבסס היום, רגע, מעין?

כן, שניה, אנחנו צריכים שניה להתייעץ.

להתייעץ?

כן.

או.קיי., אבל אתם תהיו חסרים לנו בדיון אז השאלה היא אליכם.

נשמור - - -

כזה דבר עוד לא ראיתי.

אין נתונים, אני עוסק בזה כל הזמן. אין נתונים משמעותיים - - -

הצג את עצמך לפרוטוקול.

שלום לכולם, יובל שטלריד, רכז פעילים ושטח של ועד שוכרי הדירות. אנחנו מאגדים את כל שוכרי הדירות. היום למעשה שוכרי הדירות פונים בעיקר אלינו ואנחנו חווים את שוק השכירות ברמה הפרטנית ומה באמת קורה שם מעבר למספרים.

אנחנו מתעסקים הרבה, כלומר, אנחנו מחפשים כל הזמן את המחקרים האלה שאומרים לנו כמה אנשים גרים בשכירות, מה אורך החוזים, בואו נגיד שיש כל מיני נתונים אבל, אין איזשהו משהו יציב וגם, הכול בדרך כלל מבוסס על סקרים. כלומר, אני חושש - - -

שניה, האם משרד האוצר והלמ"ס מקיימים דיון על מה מותר ומה אסור להגיד בוועדה? סליחה יובל, היה לי חשוב שישמעו אותך, הם הנציגים שבסוף כותבים את חוות הדעת לגבי שוק השכירות.

כן, אז קודם כל הנציגים, אנחנו ממש נשמח אם תדברו אתנו גם, כי אנחנו מרכזים את מה שנקרא הציבור והשטח. זה דבר ראשון. מבחינת הנתונים, כמו שהתחלתי להגיד מקודם, הם בעיקר מתבססים על כל מיני סקרים כאלה ואחרים ומחקרים.

אם אנחנו לוקחים את שוק השכירות כדיור לגיטימי, שדירה שכורה היא לא רק איזה משהו באמצע החיים, אלא דבר שאנחנו יודעים שהוא לא קורה היום, כלומר, אנשים גרים בשכירות כבית, אז כל ההתנהלות סביב השוק הזה צריכה להיות הרבה יותר רצינית, כלומר, אם בשוק הבנייה יש לנו נתונים מאוד מדוייקים על התחלות בנייה, איפה, כמה עלו המחירים, באיזו שכונה, כלומר, יש מנגנון מפותח, מה שנותן את הלגיטימיות לכל השוק הזה לקרות, אז אנחנו צריכים להתייחס לקרוב ל-30% מהצבור שגר באופציה הזאת, באותה צורה. לנו זה מאוד ברור, אני לא יודע מה בשולחן הזה. זה מבחינת הנתונים.

מסקנות ההתייעצות חיוביות?

אנחנו שומרים אותן בינתיים לנו.

תודה יובל, צר לי שמשרד האוצר לא נשאר כדי להקשיב למה שאמרת. אני גם חייבת להעיר שזה עוד לא קרה לי בוועדה שיוצאים, אני לא יודעת מה זה, לתאם או להגיד מה מותר ללמ"ס או מה מותר ללמ"ס להגיד מחוץ לוועדה, אני לא ראיתי דבר כזה, אנחנו פה כדי לייצר ולהשיג נתונים, המטרה של השגת הנתונים האלה היא לייצר חוות דעת יותר רציניות ויותר מקצועיות מטעם משרד האוצר והגופים המייעצים האחרים לממשלה לגבי מדיניות בשוק השכירות.

סתיו, אני יכול להרגיע שאנחנו גוף עצמאי ומקצועי, אנחנו נעלה איפה שהדברים נכונים ואיפה שיש לנו מה להגיד אז אנחנו נגיד.

אני בטוחה שכך תעשו.

תודה.

אני כן אומר עוד מילה אחת על הרציונל מאחורי העניין הזה. יש בישראל שני מיליון שוכרי דירות, לא מדובר בשוק קטן של אנשים, שני מיליון איש שחיים בשכירות. אם אנחנו לא מכירים מספיק את מה שקורה בשוק הזה ואנחנו לא יודעים מה אורך החוזים, או מיהו קהל היעד שלנו, כולל פרוייקט כמו "דירה להשכיר" שאנחנו נדבר גם עליו, מה הסכומים שהאנשים האלה יכולים לשלם למדינה, מהם הסכומים שאנשים יכולים לחסוך בזמן שהם שוכרים דירה בישראל, הרי כל המטרה של הסדרת השוק הזה, היא בין היתר שאנשים אולי יוכלו לשמור קצת כסף בצד, כדי שיום אחד יוכלו לרכוש דירה. ברגע שאין לנו את כל הנתונים האלה, מאד קשה לקבל החלטות ומאוד קשה לקבוע מדיניות. המדיניות המסויימת הזאת של שוק השכירות מתמהמהת כבר הרבה מאוד זמן, גם בפרוייקטים ואנחנו רואים את זה אפילו בהשוואה לפרוייקטים אחרים של משרד האוצר, כמו "מחיר למשתכן". בהיעדר הסדרה של שוק השכירות, גם כאן, אנחנו לא מצליחים להגדיל את קהל היעד של התכנית הזו. מה שאני מגלה פעם אחר פעם בוועדה ובעבודה האישית שלי על סיפור השכירות, אין נתונים.

האם אפשר להתייחס לזה?

בבקשה.

דבר ראשון, את העלית כמה שאלות שחבל שלא קיבלנו אותן לפני כן, כי הייתי מכינה, הבאתי פה, אני יכולה לתת לך את מה שכן מוכן, כי ידעתי - - - קורה.

השאלה הראשונה שלך לגבי מחירי הדיור, שלזה באמת דורון התייחס, אנחנו בודקים את מחירי הדיור על סמך שלושה מקורות נתונים ובודקים את זה באופן שוטף, עם מדד המחירים לצרכן ודורון באמת ירחיב על זה עוד מעט, בגלל זה כל הוויכוח הזה לגבי השאלה לכמה זמן השכירות.

מעבר לזה, יש בסקר הוצאות משק הבית, באופן שוטף, נתונים שאנחנו מפרסמים לגבי מיסוי שוק השכירות - - -

בארבע עשרה ערים?

לא רק בארבע עשרה ערים, הנה, יש פה את ההודעה לעיתונות בנושא הדיור שהוצאנו. מי גר בשכירות, מה המצב המשפחתי שלו, מהם הגילאים שלו, באילו ערים, באופן שוטף הנתונים האחרונים ל- 2014 נמצאים פה, אפשר באמת לראות שזוגות צעירים עם ילדים גרים יותר בדירות שכורות, אנשים בכלל, רווקים, כשזה לא משנה באיזה גיל גרים יותר בדירות שכורות, אפשר ממש לעשות מיפוי ואנחנו עושים ומוציאים הודעה לעיתונות, ואפשר גם להשתמש במאגר הידע הזה ולקחת ממנו את כל הנתונים האלה לתכנון מדיניות.

מעבר לזה, את שאלת לגבי אזורים, אז אפשר גם לרדת לרזולוציות של אזורים. אמנם אלו רזולוציות של ערים אבל, אם אנחנו מאחדים כמה שנים של סקרים, אז אפשר כן לרדת לרזולוציה של שכונות, בירושלים, תל אביב ולראות מה קורה שם.

מנגד, יש לנו גם את סקר הוצאות משק הבית, שהמטרה שלו היא לתת את הסל למדד מחירים לצרכן אז אנחנו בודקים את כל המוצרים ואת כל השירותים, אז אנחנו מנגד גם בודקים את הבעלות, את מי שגר בדירות בבעלות. באילו דירות הם גרים, מתי נבנתה הדירה ומיהם האנשים האלה.

על כמה אנשים מבוסס הסקר?

עשרת אלפים, נכון?

תראי, משקי בית הם 10,000 משקי-בית סך הכול בסקר, ובסך הכול יש בדירות שכורות 27%, לפי הנתונים האחרונים. 27% שאין להם דירה משלהם.

כלומר, יש 600,000 שכירויות פחות או יותר בשנה של משקי בית אבל אתם בודקים 10,000. אני אשאל אותך עוד שאלה, אני ראיתי לפני שנה, נתונים של מכון גיאו-קרטוגרפיים, אתם בוודאי מכירים איך נראים הנתונים שלהם.

לא.

אז קודם כל אני מציעה להסתכל ואני נותנת אותם כדוגמה כי הם הזמינו אותי להסתכל בנתונים שלהם על שכירות, והדבר היפה הוא שאפשר להסתכל, להם יש פריסה של נתונים שהיא ממש ברמת השכונה. את יכולה להסתכל סביב אזורים שגרים בהם סטודנטים, למשל, ליד קמפוס באר שבע, בן גוריון, בצפת, ליד תל-חי - - -

זו המוגבלות של סקר.

ואתם רואים ממש נתונים, סליחה, אתם ממש רואים נתונים של עליית מחירים, במקום בו יש אנשים צעירים מחירי השכירות נוסקים.

מה מקור המידע שלהם, את יודעת?

איך הם - - -את הנתונים שלהם?

סקר הוא מוגבל, אי אפשר לרדת לרזולוציות כאלה, בגלל זה מוזר לי שהם מגיעים - - -

יש כאלה שעושים שאלונים, במשך הרבה מאוד שנים, כבר עירית תל אביב - - - דירות בשכירות, דירות בבעלות ויש להם ממש ברמת בנין.

השאלה היא למה אי אפשר, למה המדינה - - - של הלמ"ס, זו לא צריכה להיות המומחיות שלכם בהכרח, אבל למה המדינה לא יכולה שיהיה לה מידע כמו המידע שיש היום במכון מחקר פרטי, על השוק הזה?

בעקרון יש לנו מידע.

יש לנו מידע.

יש לנו מידע, אפילו יותר טוב.

המידע שלנו הוא מידע שמאפשר להעשיר אותו בהרבה נתונים שאין לדעתי לשום גוף בארץ. ברגע שיש לנו תעודת זהות של אנשים –ויש לנו, אז אנחנו יכולים לדעת, לחבר את זה למירשם השכלה, למירשמים דמוגרפיים, לנתונים כלכליים, שכר וכו', אפילו ברמה של דעות, אם השתתפו בסקרים קודמים. במובן הזה יש נתונים מאוד עשירים, מאוד מעניינים ואנחנו קוראים לחוקרים לבוא ולנצל את הנתונים. אגב, אנחנו מאפשרים לעבוד לחוקרים בחדר מחקר, יש לנו בירושלים, בחיפה ובקרוב גם בתל אביב. ואם המדינה רוצה לעודד מחקר וקיצורי ידע אז אני מציע, באמצעות 'קול קורא' פשוט אפשר - - -

שניה, גם על זה יהיה לנו דיון ספציפי עם הלמ"ס לגבי פתיחות מידע וחשיפתו לציבור. אני כרגע לא מתעסקת בזה, אני בכוונה מתמקדת בסוגיה של שכירות. ברגע שבוחנים 10,000 משקי בית בלבד, מתוך 600,000 משקי בית, ברגע שאי אפשר לדעת טווחים של חוזים אז אי אפשר לדעת גם עלויות ושל חוזים ובכמה הם עלו בשנה בכל מקום. לגבי הסיבה שאני מדברת ספציפית על המרחבים, יש לזה סיבה נוספת, כי אנחנו חושבים או המדינה חושבת, ששוק השכירות הוא "בעיה כזו שיש בתל אביב" ובגלל שכך אתה מבצע את המחקר, מבצע את הסקר, וברגע שבוחנים עיר כמו תל אביב, שאם אני לא טועה 50% ממנה הם בשכירות, אז אין ספק שיראו שם עליית מחירים גבוהה יותר.

50%. לפי סקר הוצאות משקי בית 53%.

וברגע שאנחנו יורדים לרזולוציות יותר ממוקדות אז אנחנו יכולים לראות ששוק השכירות נמצא ממש לא רק בתל אביב אלא גם בבאר שבע, גם באזור של מכללת ספיר, גם באזור של מכללת תל חי, היכן שיש אנשים צעירים, שמדובר בדור שחי בשכירות או אצל ההורים שלו – וזה רוב הדור שלנו, ובמילה "דור" אני מתכוונת עד גיל ארבעים, לא מדברת רק עד גילי, אני בת שלושים, אלא עד גיל ארבעים, אנשים שחיים בשכירות או עם ההורים שלהם, ורק מיעוט שלהם יכול לרכוש דירה וזאת אוכלוסיית היעד. איך אנחנו מודדים מי אוכלוסיית היעד שלנו בכלל לפתרון בשוק הזה?

אפשר רגע לשים פרופורציות בדבר הזה?

כן, רק בבקשה שמך לפרוטוקול.

שמי ויצמן נגר, אני מחטיבת המחקר בנק ישראל. שיעור הבעלות בישראל הוא דומה ואפילו טיפה גבוה מאשר איזשהן מדינות השוואה עולמיות. אם נקח למשל את ארצות הברית, את אנגליה, את אוסטרליה, את בלגיה, שהיא גם - - - וכו', אז שיעורי הבעלות בישראל הם בסדר גודל דומה של 68%, 69%, כאשר העיקר הוא השוכרים, ואם ניקח את השוכרים בשוק החופשי פחות או יותר, אז אנחנו מגיעים למשהו כמו 25% זאת אומרת, במובן הזה אנחנו לא כל כך שונים.

השכירות היא חלק מהשוק, זאת אומרת, אם אני אקח ממוצע של OECD אז הממוצע הוא נמצא באיזור של 63%, קצת פחות מזה ואנחנו נמצאים באיזור של 69%, או 68%, זאת אומרת, אנחנו יותר מאשר הממוצע של ה OECD. זאת אומרת, בתמונת ההשוואה הזאת, הכלכלית, של השאלה איך גרים, אנחנו לא שונים, מאשר איזושהי קבוצה מאוד רחבה של - - -

זה לא בהכרח נתון להתייחס אליו. ראשית, בגלל שאין בישראל אופציה לשכירות ארוכת טווח, אנשים נגררים לבעלות, כי כשאתה עושה את החשבון של "כמה אני משלם שכר דירה מדי חודש" עם חוסר הוודאות בתשלום שכר דירה, לעומת "כמה זה יעלה לי לקחת משכנתא", כן, להיכנס לחוב ולשלם מחירים מאוד גבוהים לכל החיים על רכישת דירה, אז ב balance, ,באיזון הזה, לפעמים יותר משתלם להיכנס לחוב וללכת על רכישה. אנחנו לא נמצאים בכלל בהקבלה ל - OECD כי אנחנו המדינה היחידה ב - OECD שאין לה שום רגולציה על שוק השכירות.

בחוץ לארץ הדיור הציבורי הוא גם יותר מפותח.

גם על פי המחקר של ה OECD.

בחוץ לארץ הדיור הציבורי מפותח, ויצמן, את זה אתה לא לוקח בחשבון.

יש מדינות שזה מפותח ויש מדינות שלא.

בסדר אבל ברוב המדינות של ה - OECD זה מפותח.

אני רוצה גם להתייחס.

רק שניה.

יש מדינות שזה מפותח ויש מדינות שזה לא מפותח.

מה?

הדיור הציבורי.

הדיור הציבורי אפשר - - -

שכירות לטווח ארוך, או.קיי.?

אין מדינה שבה יש מצב של היעדר רגולציה על שכירות כמו מדינת ישראל ב OECD-. אין כזה דבר, קראתי מחקר של ה - OECD שפורסם בשנה שעברה, אתה יכול גם להסתכל על מחקרים אחרים שפורסמו בשנה האחרונה, של l.s.e. של קיימברידג', שכולם - - - מראים את אותו הדבר, אין מצב כזה, מצב כמו המצב שישראל נמצאת בו היום, אין כזה דבר ב- OECD.

אפשר לחזור ולקרוא, אני לא מכיר תמונה כזו, נכון שאין פה רגולציה אבל לפחות בנושא של שכירות לטווח ארוך, זה לא קיים בהרבה מדינות, זה קיים בכמה מדינות - - - באירופה מעט מאד בארצות הברית אבל - - -

כשאתה אומר "שכירות לטווח ארוך" למה אתה מתכוון?

שכירות ממוסדת, של גופים מוסדיים שמשכירים דירות.

יש מדינות שבהן חוזה השכירות הוא מראש בלתי מוגבל, ולכן יש שכירות ארוכת טווח בפועל. אין הסדרה מבחינת גופים מוסדיים שנכנסים לשוק.

כן אבל ה"בלתי מוגבל" הזה יש לו מחיר והמחיר שלו הוא הזנחה של דירות ואיכות של דירות ויצירת slums, רגע, וחוסר מוביליות בשוק העבודה, למשל, אנשים לא מתניידים כאשר הם יודעים שהם בטוח גרים פה, אם יעברו למקום אחר אנחנו לא יודעים מה יהיה עם הדירה שלהם אז הם מאוד - - - תנודות בשוק העבודה.

על מה אתה מבסס את הנתונים האלה?

על מחקרים.

של מי?

הספרות הזו.

איפה?

אני אראה לך.

שיש השפעות של שכירות ארוכת טווח על שוק העבודה?

ויצמן מדבר על rent control נראה לי ואת מדברת על שכירות ארוכת טווח, זה לא בדיוק משקף.

אם יש סיוע, או.קיי? במובנים האלה, אז הם חוששים לוותר על הסיוע.

על מה מתבסס המידע הזה?

על מחקרים.

של מי?

של ה-OECD למשל.

איזה מחקר?

אני אראה לך. ב- 2001 המחקר.

אני אשמח לראות את המחקר הזה. אני לא מכירה שום דבר שקשור בחוסר ניידות עם שוק העבודה, להיפך, משפחה היום, שצריכה לעבור דירה בפעם בשנה ונאלצת לעבור משכונה לשכונה כי מעלים לה את המחיר על השכירות, אני בטוחה שזה מאוד משפיע לרעה על שוק העבודה ועל נגישות שלהם לתעסוקה.

יש מחקר של האוצר, של גלית בן-נאים, שדווקא בודק את הסוגיה הזאת של שכירות לעומת שוק העבודה. כאשר אדם גר בשכירות הוא יותר מתנייד ולכן, במובן הזה יש איזה יתרון.

ברור, זה גם מה שאומרים מחקרים בכל העולם, קודם כל, השכירות מאפשרת לך לגור בעיר, בוא נתחיל מזה. בעיר, במקום שיש ריכוז של מקומות עבודה יש הרבה יותר ביקוש. לרוב זה עובר לשכירות, ברגע שיש שכירות עם מחירים הוגנים אז אתה יכול לחיות בקירבה למקומות עבודה ויש לך הרבה יותר גמישות תעסוקתית. זה מה שמראים המחקרים, אני לא מבינה איפה זה יכול להגיד אחרת. זה עוד דבר שעוזר לשכירות ארוכת טווח, כי דווקא זה תורם לשמירה ולשימור של הנכס, כי לא מתחלפים בו דיירים פעם בשנה.

אתה יודע מה קורה, אדם חי בשכירות, אני יכולה לספר לך, כל בן אדם, יושבים פה בחדר עוד אנשים שגרים בשכירות, כשאתה יודע שאתה עובר לדירה לשנה – ולפעמים אתה יודע שיכולים להעיף אותך לפני כן, אז אפילו לסיים לסדר את הדירה אין לך חשק כי אתה אומר: "מה?". על כל דבר שמתקלקל בדירה אתה עושה חישוב: האם זה משתלם להשקיע עכשיו את השלש מאות שקל בלתקן את זה או ש"אני כבר אשרוד עם זה ארבעה חודשים כי ממילא אני מסולקת בסוף השנה", אז אנשים לא שומרים על הנכס בשכירות קיצרת טווח.

אבל מצד שני המשכיר, הבעלים של אותו נכס, כאשר - - - מחיר השוק, הוא מגיע למצבים שגם הוא מזניח את הדירה והוא לא יכול לקחת עוד כסף כי מגבילים אותו במחיר.

שמה?

כיוון שמגבילים אותו, למשל, בשכירות או בגובה דמי שכירות - - -

אתה יוצא מתוך נקודת הנחה שהיום, כשלא מגבילים את המשכיר בגובה השכירות אז הוא משפץ את הנכס באופן קבוע.

אני לא "יוצא מתוך הנחה", אני מדבר על מחקרים שנעשו בצורה מאוד רחבה.

אז אני אשמח לראות את המחקרים, על זה בדיוק הדיון. מה המידע שעליו מתבססים הגופים ביחסם לשוק השכירות?

אני קיבלתי את ההודעה על הישיבה אתמול בערב, אם הייתי יודע קצת יותר מוקדם הייתי מכין ספרות בנושא הזה ואני אגיש את הספרות בנושא הזה.

כל ההזמנות הגיעו לפני שבוע. אני מבקשת לראות כל מחקר שאתם מתייחסים אליו כשאתם מגבשים חוות דעת לגבי שוק השכירות, מאיפה מגיעים הנתונים למחקר הזה ובעיקר, ספציפית, בהתייחס לישראל.

על מה אתם מתבססים כשאתם כותבים אם צריך רגולציה או לא צריך רגולציה, כן שכירות ארוכת טווח או לא שכירות ארוכת טווח, התערבות בשכר הדירה, פיקוח על שכר הדירה, אלה הסוגיות שמעניינות אותנו, פשוט להבין מאיפה אתם מגיעים.

המועצה הלאומית לכלכלה, עופר, אותה שאלה אליכם, מאיפה אתם שואבים את הנתונים שאתם משתמשים בהם לחוות הדעת?

ספציפית לחוות הדעת שהגשנו על שכירות הוגנת, הנתונים התבססו על נתוני הלמ"ס, בנוסף לנתונים של משרד הבינוי שלדעתי גם הם התבססו על נתוני הלמ"ס, שזה מקור הנתונים העיקרי שלנו לגבי שוק השכירות בישראל.

ואיזה נתונים ספציפית?

דיברנו פה על עליות המחירים, זה דבר ראשון, על היקף שוכרים בישראל, על הגידול בהיקף שוכרים שהיה בין השנים, על ההתפלגות הגיאוגרפית שלהם בין הערים, לדעתי הדבר היחיד שהשתמשנו בו שמקורו לא היה הלמ"ס זה אותו סקר של האוצר, בשביל לדבר על אורך החוזים, שעל זה אין לנו נתונים ממשלתיים שוטפים.

עשינו איזשהו חיבור בין ההכנסות של השוכרים, עשינו איזו השוואה בין העשירונים ושוק השכירות מאופיין בשוכרים עניים יותר.

מה זה "עניים"? אילו עשירונים?

של הצעירים יותר.

רואים ששיעור השוכרים יורד ככל שעולים בעשירונים.

אילו שנים בדקתם?

כשכתבנו את חוות הדעת הזו היו נתונים מ-2012.

בדקתם אותם גם לאחור? מהו הנתון הישן ביותר שהתייחסתם אליו?

חלק מהנתונים – בעיקר על ממחירים, מגיעים מ-1999. לגבי נתונים אחרים, לדוגמה, על ההתפתחות של שוק השכירות, הסתמכנו גם על מסמך שהוציא הלמ"ס שבדק משנת 1998 עד 2012, שבדק קצת את היקף השוק, גם קצת על השינויים בגיאוגרפיה, וטיפה הסתכלנו על שנת 95', כעל איזשהו reference לשינוי בגודל של השוק, אבל, 'בגדול' - - -

מה אמרת קודם, ששיעור השוכרים יורד ככל שיורדים בעשירונים?

ככל שעולים בעשירונים. עשירון ראשון יש לך מעל 50%, עשירון עשירי זה באיזור ה -12%.

כולל מקבלי סיוע בשכר דירה?

כן. זה כולל אותם, שאני לא יודע להפריד אותם.

אנחנו יכולים להפריד.

האם אתם יודעים להפריד אותם?

כן.

אז למה בחוות הדעת, אגב, לא מפרידים?

קודם כל לא התמקדנו באבחנה בין שוכרים, הרי קודם כל הוצאנו את הדיור הציבורי שלפעמים מחשיבים אותו, אבל לא התמקדנו באבחנה בין מי שמקבל סיוע לבין מי שלא מקבל סיוע. אגב, אני באמת לא ראיתי נתונים על זה אף פעם, אבל אתמול עברתי על השאלות ששואלים בסקר אז ראיתי שיש שאלה כזו, אז זה אפשרי אבל לא עשינו.

איזה נתונים היו חסרים לך?

הדבר המרכזי, לפחות להקשר הזה שעשינו, בגלל שדיברנו על שכירות ארוכת טווח, אז באמת זה עניין החוזים, שלא היה לנו מקור מידע לעניין הזה.

אבל המחקר הזה נגע בשכירות ארוכת טווח.

נכון.

איך עשיתם אותו בלי לדעת נתונים על הצורך בשכירות ארוכת טווח?

היה לנו את הסקר של האוצר, שאמנם הייתי מעדיף שיהיה משהו שוטף, שנתי, שהלמ"ס עושה פעם בשנה אבל, אם לא היה לנו את זה, אז - - - על מה שיש לנו. גם אין לי מה לעשות, אין לי דרך לשאול אחורה, מה היה ב-1998.

שניה, להשתמש במה שיש כדי להגיד מה?

אם אנחנו רוצים להבין - - -

מהי העמדה שלכם לגבי שכירות?

אנחנו סבורים שחלק גדול מהבעיות שאנחנו רואים בשוק השכירות נובע מזה שהשכירות היא קצרת טווח, כלומר, עליות המחירים הגדולות שישר מומשו בשוק השכירות, בין היתר מומשו, כי השוק יכול לעדכן מחירים בצורה מהירה, כי החוזים קצרים.

בנוסף, לפי התפיסה שלנו, צריך להיות שוק שכירות שהוא חלופי לבעלות, כלומר, אנחנו לא רוצים ששוק השכירות, כפי שאנחנו רואים אותו היום בישראל, יהיה שוק נחות משוק הבעלות, שכל מי שיש לו קצת כסף אוגר קצת כסף ומגיע לדירה, ואז מי שנשאר בשוק השכירות הוא צעירים שלא אוגרים הון עצמי, ומשפחות עניות שלא מצליחות לאגור הון עצמי וכבר התבגרו. שיהיה כמו שיש במקומות אחרים שאם מישהו לא רוצה להשקיע את כל הנכסים שלו, את כל הכסף שלו בדירה, מי שרוצה לשמור על גמישות בשוק, כי עכשיו הוא יודע שמשק הבית שלו הולך לגדול בשנים הבאות - - -

מהי שכירות ארוכת טווח מבחינתכם? מה היעד?

מבחינתנו זה שלש שנים.

שלש שנים הן ארוך טווח?

ומעלה. בואי נגיד יחסית למה שיש לנו היום.

ועל מה מתבססת ההערכה הזו של שלש שנים, או קביעת היעד הזה?

אין פה מדע מדויק.

זה ברור, זו כלכלה.

אנחנו סברנו ששלוש שנים זה גם דומה למשך ההתגוררות בפועל בדירה, כלומר, גם בניגוד למשך החוזה, כי אם זה משהו שאנחנו רואים בשוק שמתרחש אז זה משהו שאנחנו יכולים לכוון אליו. כלומר, ליצור איזושהי התאמה - - -

מהי התגוררות בפועל?

מהנתונים שיש לנו אנחנו רואים שאורך החוזים בממוצע הוא כשנה וחצי ואורך ההתגוררות בפועל בדירה הוא שלש שנים וקצת. כלומר, מסתיים חוזה ואני מאריך אותו.

האם יש חוזה לשנה וחצי?

לא, זה ממוצע. רוב החוזים הם שנה.

בערך חצי מהחוזים הם שנתיים?

לא, לא, לא, ממש לא, כמעט 80% מהחוזים – לפחות מנתוני הסקר, כמעט 80% מהחוזים הם עד שנה. יש חוזים שהם מאוד ארוכים ואז הם "מושכים" את הממוצע כלפי מעלה אבל המשקל שלהם הוא נמוך בסך הכול. אז זה שמונים-עשרים, שמונים קצרים ועשרים יותר ארוכים.

אבל, כשמסתכלים על הממוצע של ההתגוררות, שאני מסכים עם דורון שזה נתון שאני בטוח שאפשר להפיק אותו בצורה טובה יותר אבל זה מה שיש לנו כרגע, אז מדברים על שלש, שלש שנים וחצי של התגוררות בפועל בדירה. זה מה שאנחנו יודעים, אז אנחנו ראינו את השלש שנים האלה כאיזשהו, נגיד שאת עושה חוזה לשנה ומאריכה אותו אחר כך - - -

אני לא מכירה אנשים כאלה, אני שואלת את עצמי איפה הם.

אני מתגורר שלש שנים באותה דירה אבל אני מחדש כל שנה.

אבל שלש וארבע שנים?

מתחדש כל שנה.

מתחדש כל שנה.

זה העניין.

זה יותר אצל משפחות.

אבל אלה הנתונים שיש בידינו כיום - - -

אתם מניחים, אתם לא יודעים.

נכון. גם יש שאלה מהי החלפה של שוכר. למשל, אם מדובר בסטודנטים שגרים ביחד בדירה ואחד השותפים עובר, אז אנחנו לא יודעים איך להתייחס לזה.

האם אתם מתייחסים לזה?

תלוי מי הנידגם. אם מי שדיברנו אתו בסקר הוא זה שעבר אז אנחנו יודעים, אם השותף שלו אז אנחנו לא מבררים את זה ולא יודעים את זה.

אתם יודעים להגיד כמה דירות הן דירות שותפים? דירות שגרים בהן יותר מבני אותה משפחה?

לא, אנחנו לא חוקרים את זה.

יודעים את זה דרך הסקר אבל זה בערך, אפשר לבדוק את זה.

חייב אבל לדבר על הנושא של - - -

רגע, רגע, שניה, אני רק רוצה שנסיים פה את העניין הזה. כלומר, אתם הגעתם למסקנה שבשכירות ארוכת טווח היעד שלנו הוא שלש שנים, המסקנה הזאת מתבססת על סקר שנערך פעם אחת בלבד, לפני חמש שנים, על ידי משרד האוצר, ולא יודעים כמה אנשים נסקרו בסקר הזה.

אני לא זוכר, אנחנו יודעים, אני לא זוכר.

האם התבססתם גם על השוואות בינלאומיות של שכירות ארוכת טווח בקביעת ההנחה הזאת?

היקף השכירויות הבינלאומיות הוא לא מאוד גדול. כלומר, גם כשיש נתונים אז הנתונים באופן כללי על שוק השכירות הם לא נתונים מאוד נגישים, גם בעולם. כלומר, נגיד, המחקר שאמרת של ה- OECD הוא מחקר מאוד ייחודי בהקשר הזה, שזה ממש הישווה רגולציות.

יש נתונים ספציפיים אולי, לפחות ממה שאני מכיר, מן המחקר הכלכלי, שמסתכל על יפן, שבה יש חוזים ארוכים טווח מאוד, משהו באיזור השש, שבע, שמונה, תשע, שנים, בממוצע, יש מחקרים על תורכיה וארצות הברית ששם המצב לא כל כך שונה מזה שבישראל, כלומר, שיעור - - -

תלוי איפה בארצות הברית.

כן, ארצות הברית היא שוק ענק אבל מחקר שנערך בממוצע על פני 44 מטרופולינים בארצות הברית, מראה ששיעור תחלופת השוכרים שם הוא די דומה לישראל, כך גם בתורכיה. מחקר שנערך בגרמניה הראה שהמצב שם הוא בין יפן לארה"ב אז יש מיגוון מאוד רחב של - - -

מהו סוג הרגולציה שה- OECD מצביע עליו כעל רגולציה מאוזנת?

גרמניה.

הרגולציה הגרמנית.

כן, קראתי את זה גם.

היא מאוזנת?

כן.

זה מה שכתבו.

שאלתי - - - מי שאל את השאלה הזאת אבל כן.

יש מי שלא יסכים.

יש מי שלא יסכים.

זו הודעה ערכית או שגויה.

מה?

זו הודעה ערכית.

ה -OECD כך כתב במחקר שלו.

היה מחקר ביפן.

אחד המחקרים היותר מעמיקים בשוק השכירות. כדאי לנוכחים להכיר. יצא לפני קצת יותר משנה. 2014.

בכל מקרה, זה לא שיש איזה גוף מידע עולמי שבאמת אפשר להסתמך עליו ולהגיד: "אה! לשם אנחנו רוצים לחתור". גם אותם מחקרים, זה לא שקל לנו להשוות ולהגיד, האם זה שביפן יש חוזים כל כך ארוכי טווח, האם זה עושה את השוק שלהם טוב יותר מגרמניה, כלומר, קשה לנו לדעת - - -

לפי מה קובעים אם השוק טוב? מהם המדדים?

קודם כל זה מדד איכותי, שזה ששוכרים ורואים דירה כמוצר חלופי לבעלות, רואים שכירת דירה כמצב חלופי לבעלות, זה - - -

במה אתם מודדים את זה?

זו שאלה קשה. אם נגיד אנחנו רואים שמשקי בית מעל רמת הכנסה מסויימת, ברגע שהם מגיעים לגיל מסויים, אז שיעורים מאוד גדולים מהם עוברים לבעלות ומי שאין לו, שיעור הכנסה נמוך, לא עובר לבעלות, אז זה אומר שמי שיש לו כסף עובר ומי שאין לו כסף לא עובר וזו, נגיד, אינדיקציה חזקה לזה ששוק השכירות שלנו לא מספק את מה שמבחינתנו הוא אמור לספק, זו אינדיקציה ראשונית.

הייתי מגדיר את זה אחרת. שוק טוב נקרא שוק שבו לאף אחד מהצדדים אין איזשהו כוח מיקוח גדול. כאשר כוח המיקוח שווה בין הצדדים, זה נקרא שוק טוב. כך אתה מגדיר את זה.

אז השוק הישראלי הוא שוק טוב?

בחלק מהמקומות כן ובחלק מהמקומות לא.

יש לו מאפיינים נוספים - - -

למשל, ניקח את משך זמן הדירה, כמה זמן הוא שוכר, צריך לשאול גם מי היוזם - - -

אבל אמרת משהו נכון, אם יש איזון בין כוח המיקוח של המשכיר לשוכר - - -

אני מניח שבתל אביב לא. אני מניח שבתל אביב יש כוח מיקוח למשכיר יותר גבוה ובשאר המקומות - - -

גם בבאר שבע, בעכו, בקרית שמונה, בצפת.

אני לא בטוח.

תראה לי נתונים.

אנחנו יודעים את זה מהשטח.

תראה לי נתונים. אני, שוב, אני פעם אחר פעם חוזרת על זה, מהם הנתונים?

אפשר שניה לסכם את זה לגבי שאלת הנתונים. אני חושבת ששמענו מהחברים פה את רשימת הנתונים שאנחנו מתבססים עליה. סך הכול אני חושבת שתמיד יש תמיד מקום לשיפור והועדה נתנה לנו כבר כמה רעיונות של כמה דברים ששווה לעשות פה. בסך הכול יש לנו נתונים על מחירי השכירות, שיעור השוכרים על פי גילאים, שיעור שוכרים על פני שנים, שיעור בעלות על דירה ובעלות על שתי דירות, הכנסה של שוכרים לעומת הכנסת של גרים בבעלות, יש לנו חלוקה על פי עשירונים, יש לנו מחירי שכירות על פי עיר, יש לנו מחירי שכירות גם - - - במפרטי משרד השיכון, יש לנו נתונים של ה oecd על כמות השכירות - - -

כמה מזה מתבסס על הלמ"ס?

השכירות הממוסדת לעומת לא, ויש לנו את המחקר שהם עשו לגבי רגולציה בשוק השכירות. יש לנו פילוחים שלנו בתוך הממשלה על מקבלי הסיוע, יש לנו נתונים של הלמ"ס למטר מגורים לנפש, שיכול לעזור לנו להבין אם יש שותפים או לא, למרות שזה לא מדוייק ואנחנו יכולים גם להיעזר בנתונים של מאגרים פרטיים כמו yad2 מכון גיאו-קרטוגרפיה אם הם מפרסמים את הנתונים, בנק ישראל - - -

האם נעזרתם בנתונים האלה?

בוודאי.

של גיאו-קרטוגרפיה? נעזרתם בנתונים של yad2?

ספציפית על שכירות לא אבל מכוני הגיאו-קרטוגרפיה שולחים אלינו את המחקרים שהם עושים, אפשר עכשיו למצוא משהו חדש של מטר מתוכנן למגורים לעומת תעסוקה, אנחנו נעזרים בזה, מדברים עם רינה - - -

לא, אני לא ספציפית מדברת פה, אני נותנת את זה כדוגמה, אני מניחה שיש עוד מכונים שיש להם סקרים אחרים.

כן, כן, יש מכונים נוספים, כל מי שמעניין אותנו בנתונים שלו וגם מי שלא, ואנחנו - - -

אני מבקשת לראות את כל הנתונים שהתבססתם עליהם בכתיבת חוות דעת לגבי חקיקה בשוק השכירות.

קודם כל - - -

הייתה בקשה מראש שהאוצר קיבל כבר לפני שבועיים.

אין בעיה, האוצר הסביר מאיפה הוא השתמש בנתונים.

אלה נתוני למ"ס. זה היה כל ההסבר ואת אמרת את זה בעצמך עכשיו, שכל מה שכתבת, שלא הגיע, היה מבוסס על נתוני למ"ס.

לא, לא רק נתוני למ"ס, אני נתתי פה עוד ארבעה גופים שונים. על בנק ישראל התחלתי לדבר, אנחנו נעזרים מאוד במחלקת המחקר, יושבים אתם על בסיס שוטף, יש להם נתונים מאוד מעניינים על שוק הדיור בישראל - - -

אפשר לראות אותם?

לראות מה רוצים.

כן. את בסופו של דבר מבקשת פה מאגרי מידע של עשרות ומאות שעות של עבודה - - -

לא מעיין, אני בטוחה שהושקעו בזה - - -

את יודעת, לכנסת יש מחקר מידע, אפשר לבקש מהם - - -

אני בכוונה רגע עוצרת אותך, מנסה למקד את הדיון, אתם מתבססים – כפי שאמר גם יובל בשבוע שעבר, כפי שאמרת בתחילת הישיבה, בעיקר על נתוני למ"ס, משרד השיכון מתבסס על נתוני למ"ס, בנק ישראל ממה שאנחנו מבינים כרגע, אני לא יודעת על המחקרים - - -

לא, בסדר, נתוני למ"ס - - -

או.קיי., כולם מתבססים על נתוני למ"ס - - -

ונתונים של רשות המסים ונתוני כלכלן ראשי והאיגודים שלהם.

המועצה הלאומית לכלכלה, מעיין, המועצה הלאומית לכלכלה מתבססת על נתוני למ"ס ועל נתונים של מחקר שעשה משרד האוצר לפני חמש שנים. זה מה שיש לנו כרגע, כלומר, הכול מתרכז בלמ"ס ובסקר אחד נוסף שעשה משרד האוצר. אמרתָ, עופר, שאין מספיק מידע השוואתי בין רגולציות שונות בעולם אבל, יש מחקר של הטכניון בנושא, יש מחקר של קיימברידג' בנושא, מחקר של l.s.e. בנושא ומחקר של OECD בנושא. ארבעה מחקרים גדולים והממ"מ עשה גם פה איזושהי הערכה של קיבוץ של המחקרים האלה, קשה להגיד שאין מידע לגבי השוואות רגולציה.

המידע הזה שמשווה בין רגולציות שונות בעולם בודק כל מיני דברים. אחד הדברים שהוא בודק זה איזה תמריצים, או איזה סוג של פיקוח על שוק השכירות, מגדיל את ה incentive, את התמריץ של בעלי דירות להשכיר דירה ומגדיל בעצם את השוק הפרטי של הדירות להשכרה – אחד הדברים ששווה להסתכל עליהם, כשאנחנו רוצים לראות איזו רגולציה מתאימה פה.

דבר שני, הוא בודק אם פיקוח הוא נכון או לא, כי יש מדינות שהחליטו ללכת על וריאציה שאומרת: הגבלה מראש של מה גובה שכר הדירה, כלומר, מחיר מכסימלי לשכר דירה, יש לזה כל מיני השלכות. יש מדינות שהחליטו להגביל רק את גובה העלייה בשכר הדירה משנה לשנה. יש פה שתי וריאציות, גם אותן שווה לבדוק ולהבין מה מתאים לשוק הישראלי אבל, יש על זה המון מחקר, לא קצת מחקר.

אני יכול להגיד שקראתי לא מעט מן המחקרים האלה ובעניין מה שנקרא rent control, המחקרים די מבוססים ויש שם איזושהי אחידות דעים שנוצרה עם השנים, שזה דבר רע מאוד, כמו מה שהיה עם הגל הראשון של פיקוח על שכירות, לעומת זאת, הגל השני או השלישי, ולא משנה איך מכנים אותם, גם יש וריאציות רבות בין מדינות ויש קושי השוואתי מאוד גדול. אני כרגע מעלה - - -

מה ההבדל בין השני לשלישי?

שפיקוח מחירים או הרגולציה בשוק הזה היא רגולציה יותר רכה, לדוגמה, היא מגבילה את העלאת שכר הדירה - - -

מה זה ה rent control?

rent control זה לבוא להגיד: אתה משכיר עכשיו בשלושת אלפים, אני אמרתי לך שזה ערך הדירה ואתה תשכיר בשלושת אלפים, עד שהדייר ירצה לעזוב, לדוגמה. כלומר, הסדרים קשיחים שהמדינה באה וקובעת איזשהו מחיר מכסימום ספציפי לדירה. הדבר הזה, יש אינסוף מחקרים שמראים שהוא רע - - -

איפה?

אני יכול להביא לך רשימת מאמרים מאוד ארוכה על זה. זה בעיקר, לדוגמה, כל מיני רגולציות שהיו בניו יורק בשנות החמישים-ששים ובמקומות נוספים, אבל הרבה נעשה על ניו יורק, בשנות השבעים - - -

שקבעו שכל דירה שנבנתה לפני 71' אי אפשר להעלות עליה שכר דירה.

כן, ראו - - -

זה היה גם בישראל.

היה, כן.

וראינו שזה עבד מצוין.

אבל תגידו לי שאתם לא מתבססים על מה שהיה בישראל בשנות החמישים, כדרך לקבוע הנחיות.

לא, לא, אני גם לא חושב שעלו לדיון פה אותם הסדרי רגולציה מאוד קשיחים שנעשו באותו גל ראשון - - -

זה לא עלה על דעתו של אף אחד.

זה עדיין משפיע על השוק. זאת אומרת, זה לא איזשהו ביסוס כדי לקבוע נתון כזה או אחר אבל, בוודאי שזה משפיע על אנשים. יש פה מה שנקרא איזשהו סוג של טראומה מהחקיקה הזו, שגרמה לכך שאי אפשר היה לפנות דיירים שלא שילמו, לא היה שום מקור אפילו להשקעה בדירות, כי דמי השכירות שנתקבלו לא איפשרו למשכיר לבוא ולהשקיע בדירה, אז בוודאי שיש לזה השפעה על מה שנקרא - - -

משרד האוצר, בקביעת מדיניות, מתבסס על החקיקה בשנות החמישים?

מה זאת אומרת "מתבסס על חקיקה משנות החמישים"? זה מקרה בוחן - - -

הייתה חקיקה בעייתית - - -

מה קורה כשיש רגולציה - - -

אף אחד לא שוקל לעשות חקיקה מאוד מאוד הדוקה.

בסדר גמור, הייתה - - -

לא, לא הייתה שם רגולציה הדוקה, הייתה שם רגולציה לא נכונה, קשה להגיד הדוקה או לא הדוקה, הייתה רגולציה לא נכונה, אי אפשר היה להוציא דייר סורר מן הבית, דיירים יכולים היו להשכיר שכירות משנה או שכירות משנה-משנה את הדירות שלהם. זה סוג אחר לחלוטין שאף אחד לא שוקל אותו בכלל. האם על זה מתבססות חוות הדעת שלכם?

מה זאת אומרת "האם על זה מתבססות"? באיזה היבט הן מתבססות?

או.קיי. אז אני אבוא - - -

האם זה קרה מאז? האם המחירים - - -

אז אני אעבור שאלה שאלה. כשאתם אומרים - - -

ודאי שצריך לקחת בחשבון.

כשאתם אומרים, מעיין, איזה סוג של פיקוח מתאים, אם בכלל, האם פיקוח – כן או לא, ואם כן, אז איזה סוג של פיקוח מתאים לשוק השכירות הישראלי, על מה התבססתם?

על מה? הקראתי שורה של נתונים, יו"ר הועדה חושבת שהנתונים אינם מסַפקים והיא טוענת שאין לנו נתונים. היא גם טוענת שנתוני הלמ"ס, את יודעת, לבוא ולהגיד, אני - - -

ליו"ר הועדה אפשר לפנות בגוף שני, לא צריך - - -

אני לא סטטיסטיקאית, הלמ"ס הוא גוף מקצועי שיש בו צֵבֶר של אנשים שבמשך שנים, זה מה שהם עושים ומתמחים באיסוף נתונים - - -

את - - - ואומרת: אלה נתונים שחסרים לנו, אז אין לנו כדי להבין את השוק.

בסדר גמור, אז לבוא ולהגיד שסקר של 10,000 מתוך 650,000 אינו מספק – אני לא יודעת להגיד דבר כזה. אני חושבת שזה מידגם שהוא מאוד רחב ואני חושבת שזה מספק לנו בסיס נתונים לא רע ללמוד ממנו, אז אני לא יודעת לבוא ולהגיד שזה לא מספק - - -

מעבר לעניין שבסיס הנתונים שלך - - -

שהנתונים שהם עושים לא טובים.

אבל אמרו הלמ"ס שזה לא מספק.

לא, הם אמרו שאם יש מישורים מסויימים - - -

ככל שכשיורדים לרזולוציה יותר מקומית - - -

שיש מישורים מסויימים שהם היו שמחים להרחיב או ללמוד, וגם זה יש להם אפשרות לעשות את זה, אם היו רוצים. הם לא אמרו שזה לא מספק וגם עופר אמר, הנתונים האלה - - -

מהו אורך - - -

היינו שמחים אם היו לנו נתונים נוספים על אורך החוזים, גם אנחנו היינו שמחים.

אבל אנחנו עוסקים בשכירות ארוכת טווח, הנתונים על אורך החוזים הם "א-ב" כדי לקבוע איך עושים שכירות ארוכת טווח. זה לא איזה נתון אחד שחסר, זה הנתון.

זה לא מספיק רק אורך החוזים כי זה חשוב גם מי יצר את החוזה הקצר או הארוך. למשל, בהרבה מקרים השוכר רוצה תקופה קצרה ולא ארוכה.

נכון.

באיזה מקרים?

בהמון מקרים, סטודנטים למשל.

כן, איפה זה כתוב?

איפה זה כתוב? לא יודע - - -

סטודנטים רוצים לעבור דירה שלש פעמים במהלך התואר?

בוודאי, הוא לא רק - - -

ממש לא.

זה קורה הרבה.

על מה אתה מבסס את האמירה הזו?

אני חי בתוך הנושא.

על הנחה.

אני חי בתוך עמי.

אתה לא רוצה שאני אשתמש במשפט הזה שאמרת לגבי השוואה מי יותר חי בתוך העם של הסטודנטים, אז בבקשה, על איזה נתון, על איזה סקר, אתה מבסס את האמירה שסטודנטים מעדיפים חוזה קצר טווח?

יש לי ילדים, סליחה, סליחה, סליחה, ברוך השם, יש לי ילדים, ואני יודע מה קורה אתם, אוקיי? וזו בחירה שלהם.

אתה לא יכול להגיד את זה - - -

אז בנק ישראל מבסס את ההנחה שלו לגבי חוזי שכירות על הילדים של החוקר?

אין לי בעיה שתגיד את זה על הילדים שלך אבל אל תגיד את זה כהנחה כללית.

הבן שלי גר גם בתל אביב, חיפש דירה, מצא עם החברים האלה דירה, לא מצאה חן בעיניו, הוא כבר תיכנן מראש, כעבור שבועיים חותם חוזה לתקופה קצרה, יעבור לדירה אחרת.

סליחה, סליחה, לא, אני - - -

יש מצב שהשוכר מעדיף תקופה קצרה.

אדוני, "יש מצב" – אני לא מכירה במושג "יש מצב" כשאנחנו מדברים על מחקר כלכלי רציני. האם בדקת - - -

אני יכול - - -

זו אבל כל הבעיה, הדירות - -

אני מדבר על - - -

כמה משוכרי הדירות מבקשים, לא להתפרץ לדברים בבקשה, כמה משוכרי הדירות מבקשים חוזה שכירות קצר טווח?

לא בדקתי, אני רק אומר, כאשר שואלים פה שאלה לגבי אורך חוזה השכירות, צריך גם לשאול - - -

אתה רוצה שנעשה סקר בחדר?

לא רק שניה, רק שניה, אם שואלים שאלה מה אורך חוזה השכירות, צריך לשאול מי כאן הוא המגביל, האם המשכיר או האם השוכר, זה כל מה שאני אומר.

אני יכול לעזור? לעצור רגע?

עופר, אתה שוכר דירה?

כן.

האם אתה אי פעם ביקשת מהמשכיר שלך חוזה קצר טווח?

אני ביקשתי.

חוזה קצר טווח?

בטח.

אני מניח שכל שוכר רוצה את האופציה - - -

אני יכול, אני יכול להעיר עם נתונים שיש לנו בהקשר הזה?

כן.

זה אותו סקר מפורסם שערך משרד האוצר, סקר - - -

צריך לומר שלא ראינו אותו.

אני יכול להביא אותו, שבו מצאו ש 58% מהשוכרים היו מעדיפים לשכור דירה לשנתיים ומעלה.

וזה היה לפני חמש שנים.

כלומר, 42% מהשוכרים היו מעדיפים שכירות של שנה. אני טוען שזה מראה שני דברים. אחד, זה מראה שיש צורך במגוון בשוק הזה, כלומר, אנחנו צריכים שיתאפשר גם למי שרוצה שכירות קצרת טווח של שנה, וגם שכירות ארוכת טווח למי שרוצה, אבל, גם ברור שהשוק לא מספק את הרצון לשכירות ארוכת טווח. כלומר, אם עשרים אחוז מתגוררים בשכירות ארוכת טווח וכמעט 60% רוצים – אז זו מבחינתי עוד אינדיקציה לזה שהשוק לא נותן את המענה המיטבי לשוכרים אבל שוב, אלה הנתונים.

גם - - - נתונים של הועד? כמה אנשים נסקרו על ידי הועד? כמה שוכרי דירות נמצאים בסקרים של הוועד?

אנחנו לא עושים סקרים, אנחנו עובדים מול אנשים אמיתיים.

סקרים הם גם אנשים אמיתיים.

אנחנו גוף וולונטרי. אנחנו מתנדבים. אנחנו תנועה חברתית - - -

כמה אנשים השיבו לשאלונים שלך?

לשאלון האחרון שעשינו אותו ביחד עם "מאזה", השיבו אלף אנשים, שזה בעצם הנתונים שהתפרסמו שבוע שעבר.

מה - - -

מאז"ה זה בית הצעירים של עירית תל אביב. אנחנו עובדים מול שוכרי הדירות. יש בעיה בכל ההשוואות שאנחנו עושים פה, כי לא עלה פה פעם אחת הסיפור של שוכרי הדירות, כלומר, מה הם חווים בשוק. איך הדירה של הבן שלך נראית, ראית? האם ראית איך היא נראית? אני לא יודע, בתל אביב, רוב הדירות שאני מכיר שחברים שלי שוכרים – ולא רק חברים שלי, אלא גם אנשים שאנחנו עובדים איתם וגם באים לביקורי בתים אצל אנשים – לא נראות טוב, הן נראות רע, כי אין איזשהו משהו מינימלי של איך דירה אמורה להיראות.

לגבי השאלה מול כמה אנשים אנחנו עובדים, אנחנו עובדים מול עשרים אלף שוכרי דירות. כמובן לא בבת אחת אבל, אנחנו הדלת שלהם, פונים אלינו יום יום לפחות משהו כמו בין חמישה לעשרה שוכרים רק למוקד הארצי, ויש לנו עוד סניפים ברחבי הארץ והבעיות הן מגוונות בכל המקומות, שהשוק הזה פרוץ, משכירות ארוכת טווח לאי-הסדרה של יחסים בין שוכר משכיר, לעליית מחירים שהיא לא פרופורציונלית, אתמול פנו אלי בגלל שיפוצים של ת.מ.א. 38 שאנשים לא יודעים שעושים להם בבניין, מפה ועד להודעה חדשה.

אני רוצה להתייחס למה שאמרתָ קודם בנושא של ההשוואה של הנושא של הבעלות, אז אם דיברתְ על נושא של דור שלם של אנשים, שזה קרוב, סביר להניח שאלה הם ה- 30% האלה, אז אלה אנשים שלא יכולים לקנות דירה, כלומר, אלה אנשים שנמצאים בשוק השכירות, כלומר, ההשוואה הזאת לַעולם, לא יודע כמה היא רלבנטית בגלל הרבה סיבות.

אני חושב שאחת הבעיות שנמצאת כאן בדיון היא שאנחנו לא מבינים מה קורה בשטח. אם אנחנו רגע יורדים רמה אחת למטה, רואים את הנושא של יחסי הכוחות בין השוכר למשכיר, אגב, לאו דווקא אם הם אמיתיים אלא גם אם זה מה שאנשים מרגישים, זה לא דבר שאתה מודד אותו דווקא כלכלית אלא - - -

לא, יש לזה גם מדדים כלכליים.

יש לזה גם מדדים כלכליים אבל בואו נצא לרגע מהדיון הכלכלי, כי הדיון פה הוא לא כלכלי, הדיון פה הוא אם - - -

להיפך, הדיון מאוד כלכלי.

כן, הדיון פה הוא כלכלי מבחינתכם, מבחינתי הוא זכות חברתית, או.קיי? כמובן שכל מדדי הכלכלה נכנסים, אבל מה שאני בא להגיד זה הדבר הבא: דירה שכורה בישראל היום היא צורת הדיור הלגיטימית, זו צורת דיור שרוב הצעירים גרים בה וקרוב ל- 30% מהציבור. בדיון הזה אנחנו לא מספיק מתייחסים לכך שהמוצר הוא מוצר לגיטימי והדבר הזה עולה מכל הנתונים שאנחנו מביאים פה. כלומר, זה לא כמו בשוק הבנייה שאנחנו יודעים הכול מהכול, יודעים כמה אנחנו צריכים לבנות, כמה חסר, כמה יש, אלא זה כל מיני איזשהן הערכות כלליות, זה מה שאני מרגיש מהנתונים שעולים.

תודה. אתה מ"דירה להשכיר"?

אכן.

תגיד את שמך שוב.

יאיר טל.

יאיר טל, עלו שאלות פה גם בשבוע שעבר, גם מצידנו וגם מחברי הכנסת, לגבי בראש ובראשונה אוכלוסיית היעד של פרוייקט "דירה להשכיר", והיעדים שהוצבו בפניכם, שאתם מציבים לעצמכם, סליחה, לגבי התקדמות הפרויקט וגם בנוסף, עכשיו הקשבת לדיון, כשאתם קובעים את אוכלוסיית היעד, את איך שיעבוד הפרוייקט, על מה אתם מתבססים? על איזה מידע?

קודם כל, כמה מלים בכלל על מה שזה אומר הפרויקט הזה ומה מתכונת העבודה. כרגע לפחות, בפרויקטים הנוכחיים, אנחנו במקביל עובדים על כל מיני רעיונות. וכרגע, הפרויקטים שלנו, שכרגע יש כבר אחד שמתאכלס, יש עוד שלושה בשלבי בנייה כאלה ואחרים, יש אחד נוסף שממש לפני שבועיים נבחר יזם.

איפה זה שמתאכלס?

ברעננה. קודם כל הפרויקטים האלה כתפיסה באים לנסות לפתח מוצר חדש, שלא קיים היום בשוק. אם נצליח לייצר אותו כמו שאנחנו רוצים, אז בעצם הוא יהיה אלטרנטיבה לרכש של דירה. בסופו של דבר, בחלק לא קטן מהמקרים שוכרים עוברים לרכש דירות כי הם רוצים לדעת שהם מתקבעים במקום מסוים, אם הם לוקחים את לילד לגן, אז בעוד שנה הוא יכול ללכת לאותו גן והם לא צריכים לעבור לעיר אחרת, הם רוצים לדעת שיש להם דירה שמתוחזקת כמו שצריך ואם דוד השמש נהרס, אז הם לא מתחילים לריב עם המשכיר מי אחראי על דוד השמש והכי חשוב, הם רוצים לדעת שבעוד שנה המשכיר לא יזרוק אותם מהדירה כי הבת שלו חזרה מחו"ל ורוצה את הדירה, או כי בא לו להכפיל את שכר הדירה.

תחת הנחות היסוד האלו אנחנו בעצם מנסים לפתח את המוצר שלנו והמוצר שלנו 'בגדול' הוא כזה. נכון להיום אנחנו משווקים, בתיאום עם הממשלה, קרקעות של הממשלה, קרקעות מתוכננות ליזמים, כשהיזם רוכש את הקרקע, כך זה נקרא, בעצם, קרקע זמינה לבנייה, הוא צריך להקים פרוייקט בשכירות. לממן ולהקים פרוייקט בשכירות. הוא מחוייב להפעיל את הפרוייקט הזה כפרוייקט בשכירות למשך עשרים שנה, זה חשוב ואני אסביר לאן זה מוביל שהם לוקחים לעשרים שנה, כי לאחר מכן הוא יכול למכור את הדירות.

בתוך אותן עשרים שנה הוא מחוייב לתפעל את כל הפרוייקט הזה, בהתאם למפרט שאנחנו הגדרנו, גם מפרט הבנייה, מה שצריך להיות בדירות, גם מפרט תחזוקה, איך מתחזקים, אמנת שירות שלמה, זה מפרט שאנחנו מגדירים, מופיע במכרז, הסכם השכירות זה הסכם שאנחנו מגדירים ומופיע במכרז, הסכם שהוא הוגן לשני הצדדים, אפשר להרחיב אם צריך ותנאי ההשכרה הם כאלה.

'בגדול' הפרוייקט מחולק, שלושת רבעי מן הדירות הן דירות שמושכרות בשוק חופשי, ב- day 1, ביום הכניסה לחוזה השכירות, אין מגבלה על המחיר, המחיר הוא המשתנה הרלבנטי לעניין אבל, לשוכר ששוכר את הדירה הזאת יש חוזה שכירות לחמש שנים, עם אופציה שלו לעוד חמש שנים, זאת אומרת, הוא יכול, בהנחה שהוא רוצה, לגור גם עשר שנים בפרוייקט, מצד שני יש לו אפשרות לסיים את החוזה לפני תום אותן חמש שנים.

במהלך חמש השנים הראשונות שכר הדירה לא גדל ריאלית, הוא צמוד למדד בלבד, ואחרי חמש שנים, במועד החידוש, במועד הפעלת האופציה, ליזם יש אפשרות להעלות את שכר הדירה, לעד אחוז לשנה, זאת אומרת עד חמישה אחוזים, ועוד פעם, אם הוא יעלה בחמישה אחוזים ומחירי השוק יהיו נמוכים יותר, אז השוכר יכול לבחור שלא לגור. אחרי עשר שנים, חמש פלוס חמש, משחק חדש. הסכימו על המחיר – יגור, לא יסכימו אז הוא יכול גם שלא לגור.

בעצם מי שהשוכר עומד מולו כל הזמן זה היזם?

היזם.

לא חברת ניהול?

היזם מחוייב לקחת חברה, היזם מחוייב להפעיל דרך חברת ניהול שאנחנו מאשרים אותה. יש תנאים, מי תהיה חברת הניהול.

והיזם צריך להשכיר 75% מהדירות בשוק חופשי ו-25%?

25% אלה דירות בשכר דירה מופחת או מפוקח, שהן דירות לזכאים, שנכון להיום הזכאים שבעצם זכאים ל"מחיר למשתכן", כל מי שעומד בזכאות לסיוע בשכר דירה לפי "מחיר למשתכן" הוא זכאי להיכלל פה. גם פה - - - הגרלות כמובן.

מה המחיר?

המחיר הוא אחרי 25% הנחה ממחיר השוק, כשהשמאות היא שלנו. אנחנו קובעים מה המחיר למטר בשוק והיזם מחוייב להשכיר את זה - - -

וברעננה?

רעננה אני לא זוכר להגיד לך את המחירים, אבל המוצר הוא שונה. עוד מילה לגבי הזכאים, חוזה השכירות הוא לתקופות יותר קצרות, לשלש שנים, גם כדי לוודא שבן אדם עדיין זכאי וגם בסוף ההטבה צריכה להתחלק.

לשלש שנים?

שלש שנים, שלש עם אופציות. זאת אומרת, הוא גם יכול להגיע לעשר שנים, אבל עם אופציות.

אחרי כמה זמן היזם יכול לקחת את הדירה?

אחרי עשרים שנה. עצם זה שאחרי - - -

כלומר, בין שניים לארבעה מחזורים.

נכון. מעבר למפרט השירות שהוא מחוייב לו, תוך כמה זמן הוא עונה לקריאה, במה הוא מטפל, כולל ערבויות שהוא משאיר אצלנו כדי שנוודא שהוא עומד בזה, עצם העובדה שאחרי עשרים שנה הוא כבר צריך למכור את הדירות, מחייבת אותו להשקיע ולשמור עליהן, כי בסוף, עולם של שכירות בלבד לא מספיק לייצר תשואה שמספיקה לשוק. היכולת של יזם למכור את הדירה בעוד עשרים שנה היא בסוף זאת שיוצרת ערך כלכלי לפרוייקט.

מה התשואה שאתם מעריכים לפרוייקט?

הטבה בקרקע.

זה המשפט הבא שלי. בנוסף, למכרזי הקרקע האלה המדינה נותנת הטבה מאוד גדולה, בהגדרה נמכרת פה קרקע - - - זאת אומרת היזם קונה קרקע שהוא יודע שהוא יוכל לבנות פרוייקט ולהשכיר אותו עשרים שנה, הוא לא יכול לבנת פרוייקט ובעוד שלש שנים תסתיים ההקמה והוא ימכור אותו, יש פה מראש, הוא יודע מראש שהוא נותן מחיר מופחת יותר.

כמה פרוייקטים כאלה הולכים להיות?

כמה שיותר.

מה התכנית?

התכנית מדברת על עשרות אלפים יחידות, על פני שנים.

כמה?

אני לא, יש לנו יעדים שכרגע מוגדרים - - -

אפשר לראות אותם?

אפשר להגיד. היעד שמקרקעי ישראל המליצה לשנת 2016 לממשלה עומד על כ-2,500 יחידות ואנחנו חושבים - - -

לשנה?

לשנת 2016 ספציפית.

2,000 יחידות כבר נמכרו? מושכרות או משווקות?

לא, העניין שמעיין מדברת עליו - - - שיווק של עוד - - -

שווק של יחידות להשכרה.

מה היעדים באיכלוס?

האיכלוס זה כבר פרוייקטים שניבנים.

איכלוס זה אחרי שהמכרז יוצא לשוק ואז יש זוכה, והזוכה בונה ואז הוא מאכלס.

מכירים את סדר הדברים, מהם היעדים לאיכלוס מבחינת זמנים?

אלה לא יעדים שלי. כשאני משווק במכרז היזם מתחייב לי ללוח זמנים להקמה. השנה למשל, הפרוייקט בהרצליה צפוי, של עוד מאתיים - - - יחידות דיור צפוי להתאכלס בסביבות אוקטובר נובמבר אם הכל ילך חלק שם. לדוגמה. זה מכרז ששווק לפני שנתיים, זה פרוייקט בהקמה. יש לנו כרגע בצנרת פרויקטים לבנייה של אלף יחידות דיור.

באילו אזורים?

להשכרה?

כן, הכול להשכרה.

שהן ביעד למתי?

יש כרגע ברעננה, מה שהתחיל להתאכלס בשבועות האחרונים.

בכמה יחידות?

יש שם ברעננה 260 יחידות דיור, כבר חתמו ששים חוזים, יש כבר חמש משפחות.

עכשיו תגיד כמה מהשוכרים בפרויקט הם מחוסרי דירה? בפרוייקט ברעננה, כמה מהם לא בעלי דירה אחרת?

ברעננה אני לא יודע להגיד לך עדיין. במסגרת הדרישות מהיזם, הוא מחוייב אחת לרבעון לתת לנו דוחות איכלוס, אני לא יודע עדיין להגיד לך, זה איכלוס שהתחיל לאחרונה.

לפי מה שפורסם בתקשורת, הרבה מן הדירות ברעננה עברו לעובדי הייטק, שהרבה מהם יש להם דירה בבעלותם והם שוכרים את הדירה ברעננה.

משפרי דיור. אנחנו יודעים גם.

לא אנשים מחוסרי דירה.

זה לא בהכרח מכוון למחוסרי דירה, גם משפרי דיור.

אז בוא נדבר על "מי מכֻוון", מיהו קהל היעד שלכם?

קהל היעד שלנו כרגע הוא אוכלוסייה, אני יכול להגיד בעשירונים 6,7,8,9 ועוד פעם, זה לא מוגדר בהכרח - - -

שש, שבע?

כן. אם אני עכשיו רוצה, אם מחר אנחנו מתחילים לעבוד על פרוייקט בקרית גת, לאותו שווק - - - מפורסם, שעוד פעם, בכל פרוייקט מחירי השכירות הם בהתאם למחירי השכירות באיזור. זה פרוייקט שמבחינת האוכלוסיה שלו, אני מניח, יהיה שונה מאוכלוסייה שתתאכלס ברעננה וגם מחירי השכירות, לא כי אני מכוון, אני לא קובע, אנחנו פועלים לפי קרקעות זמינות שיש לנו, אנחנו מחפשים קרקעות, היינו שמחים לקבל - - - קרקעות, אלה קרקעות של המדינה שאני משווק, לא קרקעות שיש לי ואני מחליט לאן אני - - -

ברור, רגע, שניה, בוא נסיים עם זה. כשאנחנו מדברים על אוכלוסיית יעד, אתה יודע להגיד לי מעבר לעשירון, גיל, מיגזר, האם עד עכשיו התגוררו עם ההורים? האם יש להם דירה בבעלותם? הון עצמי?

לא, לא, כי זה לא מה שמכוון אותי בפרוייקט. מצד שני, למשל, במכרז - - - בתל אביב, מתחם - - - המפורסם שיש לו - - - יחידות דיור, במסגרת ההגדרות והדרישות של המכרז דרשנו תמהיל של דירות, זאת אומרת, יהיו דירות של שני חדרים, שלושה, ארבעה וגם חמישה, זאת אומרת, מבחינתנו אוכלוסיית היעד מקבלת מענה או פתרון באמצעות תמהילים של דירות. אם אני אשווק רק דירות של חמישה חדרים אז אני מראש מכוון את זה לסוג מסוים של שוכרים, עם משפחות ועם ילדים, ואם אני משווק רק דירות של שני חדרים - - -

לפי אילו נתונים אתה קובע את האיזורים?

אני לא קובע איפה אני אשווק. אני מחפש מתחמים זמינים שאני יכול לשווק, זה לא שאני קובע.

המדינה היא בעלת הקרקע המרכזית.

אני לא בעל הקרקע. אני חברה ממשלתית, אני זרוע ביצועית של המדינה. אני לא גוף מדיני.

המדינה היא בעלת הקרקע. כשאתה מחפש - - -

גם אם המדינה היא בעלת הקרקע למדינה אין מלאי בלתי מוגבל של קרקעות באיזורים שדווקא היינו רוצים לשים עכשיו - - -

באיזה איזורים הייתם רוצים?

בסופו של דבר, המלאי השיווקי נקבע משרשרת הייצור של קרקע. איפה שיש לנו קרקע מתוכננת ומפותחת שאפשר לשווק אותה, אנחנו מחלקים אותה בין שיווקים שהם לדירות למכירה לבעלות, בין שיטת "מחיר למשתכן", לבין דירות שישווקו בהשכרה ואנחנו בסופו של דבר, את שואלת פה שאלות על קהל היעד, הרעיון של לשווק לשוק דירות להשכרה ארוכת טווח הוא כזה שבעצם, היזם יצטרך לעמוד בתנאים שהצבנו לו במכרז ויציע את הדירות האלו להשכרה לכל מי שרוצה לשכור - - -

אתם בוחרים.

מוצר שלא קיימת בשוק, שהוא שכירות מוסדית ארוכת טווח שבה אחוז ההעלאה הוא מוגבל וזה מוצר שחסר פה, אז יבואו שוכרים - - -

כן אבל הוא חסר לאוכלוסייה מסויימת ויכול להיות שאתם בכלל לא מדברים על אותה אוכלוסייה שזה חסר לה.

לא, זה חסר לאוכלוסייה בכלל. זה חסר לאוכלוסייה בכלל, זה מוצר שלא קיים היום, בשוק השכירות הממוצע הוא לא קיים היום.

תסכים אתי שיש הבדל בין אוכלוסייה שהיא בעלת דירה, שיש לה דירה משלה, היא לא רוצה לגור בה מטעמי עבודה, גישה לתעסוקה, וכו' והיא רוצה לעבור דירה - - -

או שהיא גדלה.

ואז היא שוכרת דירה, או שאנחנו מדברים על אוכלוסייה שהיא נטולת דירה לחלוטין, אין לה הכנסה מדירה בבעלותה לשכירות, והיא, מהנתונים שאנחנו מכירים, זאת האוכלוסייה הגדולה שנמצאת פה בצורך לשכירות ארוכת טווח, אז השאלה למי אתם פונים.

אז בעצם את מציעה להגביל את הדיירים בפרוייקטים לְכאלה - - -

אני לא הצעתי כלום, אני שאלתי על איזה נתונים אתם מתבססים.

בעצם זה שאנחנו - - -

אפשר לחשוב על זה.

אני רוצה לדעת מיהו קהל היעד.

זו הצעה שאפשר לשקול.

עצם זה שאנחנו מייצרים תמהיל של דירות להשכרה, לחלק מן הפרוייקטים באים אנשים שאין להם דירות שהם משכירים אותן, לחלק מן הפרוייקטים באים גם משפרי דיור, וגם אותו משפר דיור שהוא בעל דירה היום ושוכר דירה יותר גדולה אז הוא השאיר מאחוריו דירה יותר קטנה, שאו שהיא בבעלותו והוא יכול להשכיר אותה - - -

לא תמיד, או שהיא פחות במרכז או משהו כזה.

לא, לא בהכרח.

הוא רוצה להיות ליד העבודה.

לא בהכרח, גם ברעננה, המשפחות, זה משהו שאני יודע כי דיברתי עם אותה אחראית שווק ביום חמישי, כשהייתי בפרוייקט, אז גם ברעננה, חלק מאותם ששים אנשים שעד עכשיו חתמו על חוזים בשכירות, אלו משפחות ברעננה שגדלו ועברו עכשיו לדירה יותר גדולה. השאירו אחריהם ברעננה דירה יותר קטנה.

השאלה היא שוב, על מה אתם מתבססים? לכם יש איזושהי קרקע פנויה, איזה אחוז ממנה בסופו של דבר הולך להיות מושקע בדיור להשכרה במסגרת "דירה להשכיר"?

את שואלת אותי? אני ניזון מקרקעות שמוקצות לי. ורק עוד מילה. חוק המתמ"ם, במתחמים שמתוחמים במסגרת חוק המתמ"ם, נקבעת החקיקה של 30% מהמתחם הוא לשכירות ארוכת טווח.

אבל אין הרבה מתחמים.

יש לך יותר מתוכננים.

זה מתבטל עכשיו.

זה חלק מה-2,300 יחידות של היעד ואנחנו חושבים ש"דירה להשכיר" תצליח לשווק השנה גם יותר מהיעד הממשלתי.

נכון. יש עוד פרוייקטים בירושלים שאנחנו עובדים עליהם, אני מחכה לשווק אותם, יש גם בבאר שבע.

לפי מה אתם קובעים מה הולך ל"מחיר למשתכן" ומה ל"דירה להשכיר"?

זאת שאלה, שאת יודעת, נקבעת לפי זמינות המתחם, ההתאמה שלו - - -

למה זמינות - - -

זמינות, יש גם שאלות של גודל, היינו רוצים לראות במכרזים של דירות לבעלות דווקא מתחמים יותר גדולים כדי להגביר את התיעוש - - -

לא הבנתי את החלק הזה.

עוד פעם, אלה שאלות שנקבעות - - -

לא, מה שאמרת עכשיו על דירות בבעלות והגדלה של תיעוש, למה את מתכוונת?

על ידי רשות מקרקעי ישראל שהיא הבעלים של הקרקע.

המדינה היא הבעלים של הקרקע.

בסדר גמור. אבל היא הגוף המוסמך - - -

בסדר, אתם המדינה באותה מידה אבל, אני רוצה לשאול, דיברת על תיעוש ודירות באיזורים גדולים יותר, מה הקשר של זה?

האמת שזה לא כל כך קשור למתחמים להשכרה אבל למשל, אחד השיקולים שאנחנו רוצים שינחה אותנו בשנה הקרובה, הוא לאפשר שיווק של מתחמים גדולים יותר ליזם אחד, כדי שהוא יוכל לעשות את הבנייה בצורה מתועשת שגם תוזיל את עלויות הבנייה וגם תקצר את משך זמן הבנייה. זה למשל שיקול שמנחה אותנו, איזה מתחם לשווק לכמה יזמים או לקוחות, אבל זה לאו דווקא קשור להשכרה.

אני עוד לא מצליחה להבין איך זה קשור בכלל?

את שאלת למה מקצים מתחם מסוים למיגזר מסוים ולמה מקצים אותו למטרה אחרת.

מה קובע, בעיניכם, מה יילך לשכירות ארוכת טווח בפרוייקט "דירה להשכיר" ומה יילך בפרוייקט "מחיר למשתכן"?

זה בסופו של דבר - - -

איפה יש קריטריונים כלשהם?

יש יעדים שהממשלה צריכה לעמוד בהם של מספר יחידות דיור בשנה ועל פי זה צריך למלא אותם במתחמים שיוקצו להשכרה - - -

אבל כולנו יודעים - - -

כל הגורמים המשתנים שהם יהיו מתחמים מתאימים לשכירות.

מהם המשתנים?

למשל, אם זה פרוייקט, אם זו קרקע שתוכננה במתמ"ל אז אנחנו מחויבים את אחוז היחידות שהצהרנו ביום ההכרזה, לשווק להשכרה ארוכת טווח ואז זה מאוד פשוט. את האחוז הזה אנחנו משווקים להשכרה ארוכת טווח. יכולנו לחכות שכל המתחמים התיחומיים של המתמ"ל יצאו ובינתיים להגיד ל"דירה להשכיר" בואו נעבוד על המכרזים אבל, בכל זאת, רצינו שיהיה ל"דירה להשכיר" גם מלאי נוסף לפני שייצאו המכרזים של הקרקעות של המתמ"ל ויהיו מוכנות לשיווק ולכן, איתרנו יחד עם "דירה להשכיר" מול מינהל מקרקעי ישראל, מתחמים נוספים, שכל הצדדים הסכימו - - -

קודם כל כשאתם קובעים - - - "דירה להשכיר", למה קריית גת היא "דירה להשכיר" ולא "מחיר למשתכן"?

יש גם "מחיר למשתכן" בקרית גת. בקרית גת יש הרבה מאוד יחידות דיור לשיווק ולכן יש הגיון לחלק אותן בין השכרה לבין "מחיר למשתכן".

לפי מה? אולי באיזור הזה דווקא יש אפשרות לאנשים לרכוש דירה, אולי אין לאף אחד אפשרות לרכוש דירה אבל צריך שכירות, מהם הכלים שלכם כדי להחליט החלטה כזו? צריך "גם וגם", מה זה "גם וגם"?

זה מקום שיש הרבה יחידות דיור שהן זמינות לשיווק, אנחנו משתדלים שיהיה תמהיל של סוגי מכרזים שונים.

לפי מה?

למשל, שחלק מהיחידות יהיו להשכרה, חלק מהיחידות יהיו דירות לבעלות וחלק - - -

על בסיס מה? מה זה "חלק"? אפשר גם שחלק מן היחידות יהיו בשמים וחלק יהיו על הקשת בענן, מה זה "חלק וחלק"? על בסיס מה? מהם הצרכים של האוכלוסייה שם, זו שאנו מדברים עליה?

מה זאת אומרת? האוכלוסייה עוד לא נמצאת שם.

אבל את יודעת להגיד על מקומות עבודה, את יודעת להגיד אם זה יותר משפחות צעירות או מבוגרות ואז זה אומר לך גודל דירה, אנחנו יודעים היום שרוב הדירות שניבנו בישראל הן דירות גדולות מדי, ארבעה-חמישה חדרים מה שלא מאפשר למשפחות לרכוש אותן - - -

נכון מאוד.

ולכן, אם יש - - -

מלאי שיהיה זמין - - -

אולי כל הדירות של שלושה, סליחה, כל הדירות - - -

אבל זה לא מתאים למתחם, זה מתאים אולי לאיזור. לא מחליטים - - - בקרית גת, שמחליטים שמתחם מסוים מיועד לשוק כזה - - -

לפי מה אתה מתאים למתחם?

לא, לא מחליטים מראש מה יהיה התמהיל. אנחנו עכשיו מכינים שווק מכרז, אז אנחנו מביאים לכל מקום את התמהיל שלו, מה זאת אומרת?

לפי מה?

התפקיד של הממשלה זה לאפשר.

המתחם יהיה לשכירות. אני לא קובע מה יקרה בדירות - - -

היא צריכה לתת מיגוון של פתרונות והשוק יבוא ויקח אותם.

קודם כל אני שמחה שהתפקיד של הממשלה זה לאפשר. אני ארשום את זה לעצמי.

תרשמי לך. זה - - -

אני לא מבינה לפי מה אתם קובעים את זה.

יש שאלה אחרת. קובעים את מה? האם המתחם יהיה לשכירות או מה יהיה גיל - - -

האם זה יהיה לשכירות או לרכישה, אם זה יהיה דירות גדולות או קטנות, כמה וכמה, מה הולך להיות המחיר של השכירות באזור הזה, מיהי אוכלוסיית היעד - - -

אני אשיב לך. קודם כל מנסים לעשות - - - את המחיר אנחנו לא קובעים, המחיר בכל איזור הוא המחיר בכל איזור, מחירי שוק - - -

אני אגיד לך יותר מזה אפילו, אם אנחנו מדברים, אם אתה מדבר, שניה, הדברים שאנחנו מדברים עליהם הם מחוץ למרכזי ערים בעיקר ורחוק ממקומות עבודה, אז השאלה אם לזוג הצעיר יש שני כלי רכב בבעלותו, למשל, היא שאלה קריטית כי בלי כלי רכב אי אפשר להגיע למקום העבודה.

את צודקת מאוד. כשאנחנו מנסים לאתר מתחמים - - -

ובלי תחבורה ציבורית אפשר - - -

ולחפש מתחמים אנו גם מחפשים ומנסים לאתר מתחמים, שלמשל, יהיו קרובים לתחנות רכבת, לדוגמה, באופקים מנסים למצוא פרוייקט שיש שם תחנת רכבת - - - מתוך גישה ששכירות משתלבת נכון עם פתרון של תחבורה ציבורית. זה לדוגמה עכשיו, למה שאנחנו מתעסקים בו.

מצד שני גם כתפיסה, של החברה ושלנו, אנחנו רוצים שכירות בכל הארץ, לא להגיד אנחנו רוצים שכירות רק בתל אביב או רק בקריית גת או רק בחיפה, מנסים לייצר כמה שיותר פרוייקטים, לאתר מתחמים, מוצר חדש בכל רחבי הארץ. צריך להמשיך לזכור שפרוייקט, שאנחנו רוצים שיבוצע באמצעות הסקטור הפרטי, בסוף כל הפרוייקטים הם לא "דירה להשכיר" שמפעילה אותם אלא היזמים, מהסקטור הפרטי ואגב, צריך לציין את זה, אלה יזמים מהטופ של עולם הייזום והנדל"ן עושים את זה "אפריקה", "אשטרום", "אביב" וכאלה, אחת ההנחיות לפרוייקט הא היתכנות כלכלית, כי אם יזם מקים פרוייקט וזה לא כלכלי כך גם הפרוייקט ייראה.

אני מנסה בדיוק להבין את ההיתכנות הכלכלית של - - -

בכל מקום אנחנו מנסים לייצר מודל שיאפשר - - -

על בסיס מה?

אם עכשיו, אנחנו רוצים לעשות פרוייקט שכירות בבאר שבע - - -

אוכלוסיית היעד, שלך, מה הגיל שלה? לאיזה עשירון היא שייכת? האם יש לה כלי רכב או שאין לה כלי רכב? יש לה דירה בבעלותה או אין לה דירה בבעלותה?

אבל זה לא רלבנטי לעבודה, זה לא רק ראייה כלכלית. זה לא רלבנטי - - -

מה רלבנטי למודל הכלכלי?

המודל הכלכלי רלבנטי לו עלויות ההקמה ומה הוא יוכל להכניס לפרויקט הזה או.קיי.?

כלומר, אם הוא יצליח לאכלס או לא יצליח זה לא רלבנטי לפרוייקט?

בוודאי שכן.

בטח שכן, בטח שכן. אבל רלבנטי לפרוייקט זה מחירי השכירות שהוא יוכל לקבל בתמהיל כזה או אחר ובכמה הוא יוכל למכור את הדירות בעתיד. אחרי זה אנחנו מנסים לאתר את התמהיל הנכון ולמשל בבאר שבע אנחנו גם נשלב, חלק מן הדירות בסוף יימכרו ב day 1 כדי לייצר ליזם כדאיות כלכלית - - -

מה זאת אומרת?

אם עכשיו אני משווק לבאר שבע שש מאות דירות, אני אומר לך כמספר, או בדרום בכלל, בסדר? שש מאות דירות. יכול להיות שאני אגיד ליזם, בסדר, ארבע מאות דירות יהיו לשכירות ארוכת טווח ומאתיים יחידות דיור תוכל למכור מיד. למה? כדי שיהיה איזשהו אינטרס - - -

ב"דירה להשכיר" אפשר גם למכור את היחידות?

אני יכול לשווק כי אני אומר לו: ארבע מאות אתה לא חייב להשכיר, במקום שאני אחלק רק ארבע מאות אני אחלק שש מאות, ארבע מאות תשכיר ומאתיים תמכור עכשיו. למה? כדי שהמכירה של המאתיים תייצר איזשהו סיבסוד לארבע מאות. לכל מתחם ספציפי אנחנו בונים מודל פיננסי שמאפשר להשכיר.

על בסיס אילו נתונים?

על בסיס שמאות שאנחנו עושים באיזור, על בסיס ניתוח שלנו של עלויות ההקמה, אנחנו עושים ניתוח שלנו של עלויות המימון, עושים הערכות שלנו לנסות וללמוד ביחד מה התמהיל הנכון - - -

או.קיי. אז אני אשאל את השאלה הפוך. כמה מהנתונים שאתה מתייחס אליהם בהחלטה עם איזה תמהיל לבנות ואיפה לשווק מה, קשורים באוכלוסייה שגרה במקום?

אני לא מבין את השאלה שלך.

לא ביזם, כמה קשור באוכלוסייה, בקהל היעד של הפרוייקט הזה?

זה לא קשור, זה באמת לא קשור, אני, עכשיו בונה - - -

קהל היעד לא קשור ל"דירה להשכיר".

לא - - -

אתם עושים את זה בשביל האנשים האלה, או בשביל מי?

אבל יהיה מוצר טוב אז יבוא קהל היעד שצריך את המוצר הזה. אנחנו לא יודעים מי יבוא - - -

יכול להיות שיבוא קהל יעד שיש בבעלותו דירה - - -

לא נכון - - -

משווקים 15,000 יחידות עכשיו, מכפילים את ראש העין, מי יבוא? באיזה גילאים הם יבואו? האם הם יהיו קשישים? הם יהיו זוגות צעירים? הם יהיו גבוהים? הם יהיו נמוכים? אנחנו לא יודעים, אנחנו מאפשרים, אנחנו נותנים מוצר ושמים אותו בשוק על המדף ואנחנו מאפשרים לאוכלוסייה שאנחנו חושבים שצריכה אותו - - -

מעין, השאלה היא אם אתם - - -

אנחנו רוצים שיהיה מוצר של שכירות קונצרנית בשוק הישראלי ואנחנו חושבים שאם הוא יהיה מוצר טוב, שיש לו גם היתכנות כלכלית וגם יעמוד בדרישות שאנחנו הצבנו ליזם, אז תהיה אוכלוסייה שצריכה אותו ותבוא לקחת.

כלומר, אתם תבינו אם הוא טוב או לא בערך חמש שנים אחרי שהמוצר הזה יצא לשוק, עם הערכה בדיעבד.

מה החלופה? מה את מציעה כחלופה?

לבדוק מראש מה האוכלוסיה הישראלית באמת צריכה.

ולקבוע לפי מאפייני האוכלוסיה איזה - - -

אז אני אציע משהו אחר, אולי זה אפילו מהפכני, אני אגיד, לראות קודם כל, מי אוכלוסיית היעד שלנו, כלומר, מי האנשים שחיים היום בשכירות, האם יש דירה בבעלותם, למי אין אף דירה בבעלותו ושכירות זו האופציה היחידה שלו, להבין כמה מהם משפחות צעירות, כמה רווקים, זה קובע את התמהיל של הדירות שלך, להבין איפה הם נמצאים ואיפה הכי חשוב והכי דרמטי לבנות היום דירה להשכרה, לקבוע את הפרוייקט לפי בני האדם.

אז אני אענה לך בכמה נקודות. קודם כל בסוף, את התמהיל את תדעי - - - פרוייקט כמה דירות שני חדרים, כמה שלושה, כמה ארבעה, כמה חמישה, זה היזם, כי הוא עושה את מה שנכון לו וכדאי לו, אני מחייב אותו שתהיה לפחות דירה עם שני חדרים גם לשוק החופשי וגם לזכאים, שלושה ארבעה - - -

כמה?

מאה - - -

לא, אני לא קובע שיעור, אני מחייב אותו לשים מכל הסוגים, שניים, שלושה, ארבעה וחמישה חדרים, גם לשוק חופשי, גם - - -

אז הוא יכול לבנות דירה אחת של שני חדרים והיתר של חמישה?

הוא יכול לעשות מה שנוח, מה שהכי טוב לו כלכלית.

ברור.

לא, זה ממש לא ברור, כי הוא בסוף, הוא יודע כמו שחברה מסוימת החליטה על מכרז בראש העין בכל המתחם, היא יודעת מה היא תבנה כדי שיקנו את זה. אותו דבר בעולם השכירות, היא יודעת מה לבנות כדי שאכן היא תוכל להשכיר. אנחנו לא מתערבים ליזם במה לבנות. זה דבר ראשון.

מה תעשה אם לא יצליחו? נניח שיזם בנה עכשיו פרוייקט, ארבע מאות דירות, לא מצליח להשכיר אותן.

אז הוא יוריד את המחיר של השכירות, מה אני אעשה?

הוא צריך - - -

יש איזשהו - - -

מחיר אפקטיבי.

לא, לא, הוא משאיר אצלי ערבויות ויש לו עכשיו עשרים שנה התחייבות להשכיר את הדירות אלה. אם הוא לא הצליח להגיע למחיר שהוא - - - הוא לא ישכיר את הדירות. אם הוא יקח מחיר גבוה מדי אז לא. רעננה זו דוגמה מצויינת, כי עכשיו יוצא בלוק לשוק של 260 דירות, חלק עוד בהקמה וחלק באיכלוס, ומה שאנחנו יודעים מהחברה שמשכירה ברעננה זה שמחירי השכירות באזור ירדו ב-15% כי יש אלטרנטיבות, ויש שם חוזים ארוכים ויש שם דירות חדשות יפהפיות, שכשאתה משכיר דירה - - -

אם הוא לא יצליח להשכיר וישאיר אותן ריקות - - -

הוא לא ישאיר אותן ריקות.

הוא בכל זאת מקבל אחר כך את הדירות?

הוא קנה את הקרקע. הדירות הן שלו.

בסדר, הוא קנה, שלו. עשר שנים לא הצליח להשכיר - - -

כל דירה ריקה שעומדת בשוק היזם מפסיד עליה כסף, כל יום שעובר.

הוא בהגדרה ישכיר אותה גם בשקל, העיקר שישכיר את הדירה. זה אחת. שתיים, הוא משאיר אצלי ערבויות - - -

כמה דירות עומדות היום ריקות בשוק?

אני לא יודע.

האם הלמ"ס יודע? המספר שאני זוכרת הוא קרוב ל-40,000 דירות.

בואי נבחין בין משכיר פרטי שכרגע את שוכרת ממנו איזו דירה, אולי אפילו בעלים של כמה דירות, אפילו שכח להגיד את האמת, בסדר? היא שוכבת בצד והוא לא משכיר אותה, אגב, אני מכיר כזה בתל אביב, לבין יזם שלקח את הפרוייקטים האלה במימון של גופים - - - ושל - - - בנקאי, הפרוייקטים האלה שוכב עליהם חוב מאוד גדול, חוב שמה שמשלם את החוב הזה הוא התזרים מהדירות ולכן, יזם לא יעמיד דירות ריקות, כי מהן הוא יוצר תזרים לפרוע את ההלוואות שלו. חד משמעית. בסוף, הכלכלה קובעת את ההיתכנות ואת הביצוע. ולכן, דירות לא יעמדו ריקות.

מצד שני, יש הסכם מולנו, אני יכול בסוף לסלק אותו מהנכס על הפרות מסויימות - - -

איזה הפרות?

יש שם סט שלם של הפרות.

אי השכרה היא הפרה?

להשאיר דירה ריקה לתקופה זו לא הפרה כי יש פה תמריץ שלו לא לעשות את זה אבל אם הוא לא מקיים - - -

גם - - - משלם זו לא הפרה?

אבל אם הוא לא מקיים את התחייבויותיו לאורך זמן, ויש כל מיני - - - מה אני דורש ממנו ומה היכולות שלו לתקן והכול, או אם הוא לא מתחזק את הדירות כמו שצריך, אני בסוף גם יכול להעיף אותו. יש לו ערבויות אצלי של מיליוני שקלים, ששוכבות אצלנו בכספת, ב"דירה להשכיר", והן מנוהלות, אני גם יכול לחייב אותן.

מה תכנית העבודה שלכם והמדיניות של הפרה - - -

אפשר לענות משהו - - -

אפשר לקבל אותן בכתב?

לגבי הדירות הריקות שלך, אני מנסה להגיד משהו על זה.

רגע, אבל עוד לא שאלתי את השאלה. תכנית עבודה שלכם מבחינת יעדים וכמות דירות שנתית, יש את זה כתוב?

כן.

אפשר לקבל את זה?

כן.

תודה. מה רצית לשאול, מעין?

לגבי דירות ריקות, אנחנו עשינו בזמנו בדיקה דרך חברת חשמל ותאגידי המים על כמויות הדירות הריקות שקיימות בערים השונות. אני חייבת להגיד שאני לא זוכרת את המספר אבל בעקבות המספר הזה אנחנו העברנו בכנסת חקיקה בהוראת שעה לשנתיים - - -

בירושלים.

לא, רגע, לא בירושלים, זו חקיקה שמאפשרת לעיריות שרוצות לעשות כפל ארנונה - - -

כפל ארנונה, כן.

על דירות ריקות. שתי עיריות מיצו את זה, ירושלים ותל אביב, אני לא בטוחה שהן יישמו אבל אנחנו עוד מעט נגיע לכנסת ונרצה להאריך את החוק הזה. אנחנו נשמח - - -

כשקבעתם שכפל ארנונה הולך להיות תמריץ טוב, על פי מה קבעתם את זה?

אנחנו, עוד פעם, אני לא הייתי אז, בסופו של דבר הדבר יקַבע בפרלמנט הישראלי - - -

נו, באמת, בואי, אתם באתם לוועדת כספים, אני הייתי בדיון הזה, באתם לוועדת כספים - - -

עשינו - - -

הגעתם לוועדת כספים ושאלנו למה כפל ארנונה ולא שלש או ארבע, או איזשהו משהו אחר כדי לתמרץ אנשים, כי משקיע מחו"ל, הרי זה - - -

תציעו את זה, אולי נקבע פי שלש - - -

הם קונים דירה, הם חושבים שהמעשה הציוני זה לרכוש דירה בישראל ולאו דווקא להשכיר אותה לסטודנטים ציונים שחיים פה ולא יכולים לשלם שכר דירה, ומשאירים את הדירה ריקה, אז המון פעמים, אם את מכפילה את הארנונה זה באמת הדבר האחרון שמפריע להם, אז השאלה אם עשיתם איזושהי הערכה. אני זוכרת ששאלתי את זה בוועדת הכספים ואני לא זוכרת שקיבלתי את התשובה.

אנחנו מנסים לראות, קודם כל, עם העיריות שיישמו את החקיקה מה קרה בסופו של דבר - - - דירות ריקות שלהם. לדעתי, זה מאוד חבל, אנחנו לא נצליח לקבל נתונים כי היישום - - - בחירה קשה וזה משהו שאנחנו מאוד רוצים לראות אם השפיע, כי אחד הדברים שרצינו באמת זה שאם זה לא ישפיע אז נבוא לוועדה ונציע פי שלש, פי ארבע, כדי שהדבר הזה ישפיע על איכלוס דירות ריקות. זה משהו שאנחנו חושבים שהוא חשוב ואני מניחה שגם - - -

רוצה להגיד לך עוד משפט, כי את לא נותנת לסטודנטים ואנחנו היום עושים עבודה בהנחיית משרד האוצר, עושים היום עבודה גדולה בכל רחבי הארץ כדי למפות את הצרכים של עולם הסטודנטים, דווקא - - - מעונות סטודנטים - - - לקדם גם את הסיפור הזה.

מצוין.

בדיוק עכשיו מסיימים את המיפוי שאנחנו עושים, אנחנו פעם ראשונה עושים בעצם בסיס נתונים ומיפוי עם כל המוסדות להשכלה גבוהה.

על מה?

מיפוי עם כל המוסדות להשכלה גבוהה.

שבודק מה?

מספרי הסטודנטים, מספר המיטות במוסד, מיטות מעונות, מה הצרכים, מה הנתונים וכדו', אנחנו הולכים להכין - - -

האם את זוכרת מה הנתון של מחסור במיטות במעונות סטודנטים?

היום אין - - -

לא, לא, הבעיה של - - -

יש גם, לנו יש נתונים גם על מעונות שלא מאוכלסים.

היום יחס המיטות לסטודנטים - - -

כן?

יש לנו נתונים כאלה.

יחס המיטות לסטודנטים במוסדות להשכלה גבוהה - - -

מה הנתונים לגבי מעונות שלא מאוכלסים?

אני יכולה להביא לוועדה.

אני אשמח לראות.

יחס המיטות לסטודנטים היום במוסדות להשכלה גבוהה, בקמפוס, הוא בסדר גודל של 8% בערך, השיעור המקובל באירופה לדוגמה הוא בערך 15%, משרד האוצר הינחה להכין - - - איך אנחנו מגשרים על הפער הזה.

אפשר התיחסות קטנה?

עומדים לצאת לדרך עם עוד מכרזים - - - מעונות סטודנטים.

מתי זה אמור להיות?

מה?

מתי אתם גומרים לעשות - - -

אנחנו כרגע עוד בעבודה, מקווה שבקרוב.

יש לי התייחסות קטנה - - -

רק קטנה לפני - - -

כן, קטנה, לנושא של המחיר, אמרתָ שאם המחיר גבוה מדי אז יכול להיות שלא ייקחו את הדירות, עכשיו, ההנחה ההפוכה היא שמי שלא יכול להגיע לדירות האלו לא יקח אותן. הרי אמרת שהדירות מכוונות לעשירון מסוים, שדיברת על עשירון שש - - -

לא אמרתי שהדירות מכוונות, אמרתי שבראייה שלנו הפרויקט הזה, הפרויקט בכללותו זו ההתיחסות שלו, משש צפונה.

מעין, רק שאלה אחת נוספת בענין הזה. כשאתם קובעים, זו שאלה שהפניתי קודם לעופר ולא יודעת אם הבנתי את התשובה, כשאתם קובעים האם פיקוח על עליית מחירי שכר דירה הוא טוב או רע, או לחילופין הגבלת שכר דירה, אפילו באופן דיפרנציאלי לגבי שכונות מסוימות, או לתת את האפשרות לערים, להכריע באיזה שכונות יוגבל שכר הדירה או לא, באילו שכונות תהיה תקרת מכסימום, כמו שנהוג בפריז, למשל, על שכונות מסוימות, כשאתם קובעים את חוות הדעת לגבי זה, מה הנתון או המחקר שאתם מתבססים עליו?

OECD בעיקר וגם באמת מחקרים נוספים.

איזה מחקר של ה -OECD?

מה שאת דיברת עליו.

ולפי זה החלטתם שלא? ה OECD- אומר שעדיף שכן.

עוד פעם, להגיד 'החלטנו שלא, החלטנו שכן', הנושא הזה נמצא עדיין בדיונים.

האם יש חוות דעת כתובה בעניין הזה עם השלכות כלכליות? אני גם אפרט בדיוק לפי מה, שבודקת כמה מודלים, מודלים של הגבלת שכר דירה, מודלים של פיקוח, מודלים דיפרנציאליים ומודלים של חוסר פיקוח, זה אומר - - -

אנחנו טרם - - -

מה תהיה ההשלכה, סליחה, מה תהיה ההשלכה של כל מודל כזה על השוק, על כמות הדירות להשכרה, על אוכלוסיית היעד, האם יש כזאת בחינה?

את מכירה את ההתקדמות של הועדה בנושא הזה. אנחנו הלכנו לכיוון מודל תמריצי ועכשיו, ברגע שהחלטנו ללכת - - -

זה לא מה ששאלתי, האם יש בחינה של מודלים אחרים שהם לא תמריצים?

נעשתה בעבר. אני יכולה לחפש.

אני מבקשת לראות את הבחינה הזאת בכתב ולהבין על איזה נתונים היא התבססה. אם זה התבסס רק על נתונים שקיימים אצל הלמ"ס אז אני מעריכה שלא מדובר במספיק נתונים כדי לעשות בחינה כזאת. אם זה מתבסס על מחקרים אז אנחנו רוצים להבין מיהם המחקרים האלה.

אם זה יעניין אותך, עשו עכשיו ממש עבודה בהקשר הזה במרכז הבינתחומי על פיקוח מחירים לשכירות ויש שם גם סקירה נרחבת של הספרות, יחסית נרחבת, אני יכול לתת לך - - -

התבססת על זה? יש לכם?

לא, לא, זה יצא עכשיו.

האם לכם יש מודל כמו שדיברתי עליו עכשיו? שבודק מה ההשלכות של, בוא נגיד, חמישה מודלים, מודל של תמריץ – גם לתמריץ יש מודלים שונים אבל מודל של תמריץ ואם כן, אז מהו סכום המינימום של תמריץ כדי שזה יהיה אפקטיבי ויגרום למשכירי דירה לעבור לשכירות הוגנת, מודל של סכום מכסימום לשכר דירה, מודל דיפרנציאלי של חלוקה לפי רשויות - - -

אני אגיד ככה - - -

ומודל של הגבלה, של פיקוח, האם יש כזו בחינה?

קודם כל הבחינה שערכנו לגבי פיקוח מחירים נוקשה, נקרא לזה, לפחות מכל מה שאנחנו מכירים מהעולם, מבחינתנו זה לא על השולחן בכלל.

מה זה "מה שאנחנו מכירים מהעולם"?

יש הרבה מאוד מחקרים כלכליים - - -

תעביר לי בבקשה את המחקרים שהתבססתם עליהם.

אני אשמח. לגבי המודלים הרכים יותר, כמו שאמרתי או התחלתי לומר קודם, בספרות הכלכלית אין קביעה חד משמעית לגבי השאלה מה טוב ומה לא, בדברים הרכים יותר ובפרט קשה מאוד, גם אם, נגיד, אם נמצא איזשהו מאפיין טוב מסוים באיזשהו מודל, לא ברור מה היכולת לקחת את זה ולשים את זה בעולם רגולטורי שונה לחלוטין, כלומר, לקחת משהו שעובד בגרמניה או לקחת משהו שעובד ביפן ולשים אותו בישראל. לא ברור לנו בכלל שאנחנו יכולים ללמוד מהניסיון בעולם לגבי המעבר הזה.

לכן, אנחנו, כן, פועלים פה בסביבת אי ודאות שגם אם אני ארצה - - -

למה אנחנו לא יכולים להיעזר בידע מהעולם?

אנחנו יכולים להיעזר אבל אני אומר שהעזרה שאנחנו נקבל היא מוגבלת. לא יעזור כלום, אני, בכל ההתעסקות שלי בדיור, אחד הדברים שלמדתי על השוואות בינלאומיות הוא שהיכולת שלנו ללמוד ממה שקורה בעולם ולהשליך את זה על ישראל, מאוד מאוד מוגבלת.

שוק ממש שונה.

יש לנו שוק שיש לו מאפיינים מסויימים פה, ואלה מאפיינים היסטוריים שנקבעו וקשה להגיד: או.קיי., אני אקח את זה משם ואני אשים את זה כאן. זה יעבוד פה כמו שזה עובד שם.

זה נובע מתרבות, מאוד - - - שונים, הן ברמת הרעיונות - - -

תרבות נובעת גם מחקיקה.

יש פה מערכת תיכנון שונה.

מה זה תרבות? יאיר, אתה מדבר על שכירות. תעשה שכירות שהיא טובה והיא ארוכת טווח, תייצר תרבות שאנשים רוצים שכירות - - -

קודם כל זה מוצר היום שלא קיים, אין ויכוח, אנחנו רוצים לייצר אותו. רק אני אומר, שווקי דיור , במיוחד שווקים כאלה, הם מאוד שונים ממדינה למדינה וקשה מאוד להשליך.

ברור שהם שונים אבל עובדה שהרבה מדינות מסתכלות על מדינות אחרות ובונות, מנסות.

ההתנהגות של צרכנים ישראלים היא בדיוק כמו צרכנים אמריקאיים או צרכנים אירופאיים, אנחנו בהמון המון משתנים, אם נבדוק, נראה - - -

התרבות של מערכת דירה בישראל היא שונה מכל - - -

ההתנהגות היא מאוד מאוד דומה, ההתנהגות הצרכנית בסך הכול די דומה.

זה נכון, צריך ללמוד - - -

מה שיש כאן, יש כאן חוקים כאלה ואחרים שמגבילים דברים כאלה ואחרים, זה הכול אבל ההתנהגות שלנו די דומה.

אני גם חייבת להגיד שאני תמיד כשאני, כשאני אומרת את המילה פיקוח אז אומרים לי אנשים מהאוצר או מהמועצה: לא, פיקוח מחירים לא עובד בשום מקום בעולם, אז זה מפתיע אותי ביחס למה שאתה אומר עכשיו, שאי אפשר להשוות את השוק הישראלי לשווקים בעולם.

יש, שוב, רגע, בוא נעשה כך - - -

שניה, אנחנו מדברים עכשיו על כלכלה אז לכן לא מדובר במדע, יש בגרמניה - - -

המדע מוגבל.

לא מדברים על מדע ואפשר לעשות את המיטב כדי לקבל את ההחלטות הטובות ביותר והמיטב הזה חייב להתבסס על נתונים, על מודלים, על ניסיון שהיה בעולם. אנחנו ביררנו, אין ניסיון כזה, אל תטעה, יש ניסיון אחד רע מאוד משנותיה הראשונות של המדינה, ושם זה נגמר ואין יותר ניסיון עם שכירות.

ולכן, אני חושבת שכדי לבנות מודל איכותי צריך אל"ף, לקחת בחשבון את ההיצע, את היצע השוק לדיור, שהוא כמובן מאוד מאוד מוגבל בישראל וזה משפיע על המודלים, צריך לבדוק מה היום האיזורים הספציפיים שבהם יש עלייה דרמטית במחירים של שכירות ומי האוכלוסייה שזה משפיע עליה, להבין מה קרה בשוק התעסוקה, אוכלוסיית היעד שאנחנו מדברים עליה זו אוכלוסייה צעירה, שגדלה אל תוך שוק תעסוקה מאוד שונה משוק התעסוקה של ההורים השלנו, שמשפיע גם על היכולת שלנו לחסוך כסף, על יציבות בעבודה, ועוד ועוד דברים. יש כל מיני גורמים שאתה יכול לבדוק.

לפי הגורמים האלה אתה מכניס פיקוח או לא מכניס פיקוח. תמריץ לא תמריץ, ואם תמריץ אז מה התמריץ. אם התמריץ הוא של חמישים שקל בשנה אז תסכים אתי שמבחינת בעל הדירה, זה לא מספיק תמריץ כדי ליצור שכירות הוגנת. אם זה תמריץ של אלף שקל אולי כן אבל, כדי להחליט את זה חייבים להתבסס על מידע. אי אפשר ללכת ולחשוב, "אני מכיר שוכרי דירה שאוהבים שכירות כזאת אז סבבה". אי אפשר, צריך נתונים.

אז אני אומר לך שכיוון שאין לנו ניסיון, לפחות בשלושים ארבעים שנה האחרונות, עם איזשהו פיקוח דומה, והניסיון הקיקיוני שלנו הוא ניסיון מאוד קשה, אז אין לי יכולת, על השוק הישראלי, לדעת בדיוק מה יקרה וגם אם היה, אז זה היה מאוד מאוד קשה. יש אגב, מחקר של דורון מבנק ישראל, שמראה מה קרה בירושלים, כתוצאה מזה שנתנו איזשהן הטבות למי ששוכר במרכז ירושלים, זו אולי איזושהי דוגמה שאני יכול להשתמש בה ולהבין קצת על תזוזות של אוכלוסיות בין דירות והאם זה באמת יכול להשפיע, האם תמריץ כלכלי יכול להשיג פה לכאורה שיווי משקל מסוים ושיווי משקל אחר.

אז כשהחלטתם לעבור לתמריצים ולא לפיקוח, ההנחה הזאת התבססה על, תמשיך.

קודם כל היא התבססה על זה שאנחנו יודעים שתמריצים כלכליים עובדים ואם התמריץ הכלכלי הוא גדול מספיק, ובהקשר הזה דיברנו על סדר גודל של חמשת אלפים שקל לשנה - - -

משרד האוצר מדבר על חמש מאות שקל לשנה.

אני לא יודע על מה משרד האוצר מדבר, רגע - - -

טרם פירסמנו - - -

תמריץ - - - של כחמש מאות שקל לשנה. על פי הפרסומים בתקשורת.

אני לא יודע, אני אשמח לראות את הדבר הזה במדויק. אנחנו סברנו שתמריץ בהיקף של כמה אלפי שקלים בשנה, יכול לשכנע חלק גדול מהמשכירים להשכיר את דירתם בפחות כאשר שכשחשבנו איך לבנות את התמריץ, אז לשוכר יש תמריץ מובנה, בגלל שיש לנו חוזי אופציות, הוא תמיד יעדיף להיכנס לטוח ארוך ובעצם, זה יהיה תלוי במשכיר, אז בסוף, התמריץ הוא לא לחייב משכירים כי סברנו שאם – ואני אומר באמת, אין לי דרך לדעת כמה, נגיד, אם היינו מחילים את אחד מהתמריצים שהצענו, כמה אחוז מהדירות היה עובר להשכרה לטווח ארוך, לא יודע, אני לא יכול לדעת, עד שנעשה את זה.

או.קיי. אבל אתם כן מדברים על רף מינימלי של תמריץ של כמה אלפי שקלים בשנה.

זה סדר הגודל שדובר עליו בצוות, אם זה מבחינת הפטור אז להוציא פטור מלא או פטור חלקי - - -

זו עמדת המועצה.

מה שדיברו בצוות - - -

מהי עמדת האוצר מדבר על רף מינימלי לתמריץ שיהיה אפקטיבי כלכלי?

אנחנו לא, עוד פעם, תלוי, לא רק כמה התמריץ הזה עולה היום בשוק, אלא, מה הדבר הזה יכול בסופו של דבר לתת למשכיר, כשהוא בוחר לתת חוזה ארוך טווח. אם למשל, עוזרים לו בהפגת אחד החששות הגדולים שלו, שזה למשל, שהשוכר יישאר בדירה ולא ישלם לו, אז יכול להיות שגם אם זה מוצר שלא קיים היום דרך אגב ואפשר לייצר אותו, הוא לאו דווקא שווה 5,000 שקל בשנה אבל, רק הממשלה מספקת אותו, אז יכול להיות שהוא יבחר ללכת לכיוון הזה, בסדר? אנחנו גם מנסים לחשוב על תמריצים שנותנים יתרון ששווה יותר למשכיר ולאו דווקא עולים למשק יותר כסף.

גם יש, עוד פעם, יש חסרונות מסויימים לתמריץ כספי שהוא הטבה למשכירים, כי אנחנו רואים שבסופו של דבר אוכלוסיית המשכירים היא זאת שנהנית מעליית מחירי הדירות, אז לתת לה תמריץ נוסף רק כדי שהיא תייצר חוזה ארוך טווח אנחנו - - -

נכון, אז האם זה - - - מול מודל של פיקוח?

בוודאי. צריך לעשות בסוף החלטה. עופר אמר - - -

עופר אמר על תמריצים של כמה אלפי שקלים שאת לא מזכירה.

עופר אמר משהו מאוד נכון - - -

אין - - - עוד מודלים של פיקוח?

בסופו של דבר הייתה החלטת מדיניות ללכת לכיוון הזה.

על בסיס מה?

על בסיס זה שמקבלי ההחלטות קראו את הנתונים של מחקרים בינלאומיים כאלה ואחרים ושל הניסיון הישראלי וקיבלו החלטה.

מסתמכים על מחקרים משנות החמישים? אלה המחקרים שעדיין לא נקבת בשמותיהם, ונתוני הלמ"ס?

את שואלת אותי אם - - - התבסס.

אנחנו - - -

לא, לא, עופר, באמת, לא צריך לעזור פה, משרד האוצר הם מספיק חזקים בכוחות עצמם. על איזו הלכה כלכלית מתבססת ההחלטה של משרד האוצר, של הצוות המקצועי של משרד האוצר, ללכת על מודל של תמריץ ולא על פיקוח, ועל מה מתבססת ההערכה שלא צריך אפילו תמריץ כספי אלא תמריץ חקיקתי כזה או אחר?

השאלה לוועדה, איזה נתונים את חושבת שהיה צריך להתבסס עליהם בקבלת החלטה כזו? מעבר למחקרים בינלאומיים.

אני חושבת שכבר אמרתי לגבי זה. אני חושבת שאמרתי די והותר לגבי זה.

אותם מחקרים שעליהם את מתבססת - - -

שאלתי מהן ההערכות - - -

הממשלה מכירה אותם.

אל"ף, זה חדש.

אמרנו את זה קודם.

לא, לא אמרנו את זה קודם.

וגם, מכלול הנתונים של השכירות.

ושנית, מה זה "מכלול הנתונים"? אם את מסתכלת על ה- OECD, לא, אל תקריאי לי שוב.

לא להקריא שוב? אני חושבת שהקראתי המון נתונים.

מעין, אני מרגישה שאת קצת מזלזלת בוועדה, חבל - - -

רגע, כיוון שמעין לא הייתה בכל - - - היא לא הייתה בהתחלה, אני רוצה להציג את הנתונים שאנחנו הצגנו שם בהתחלה, בנושא של פיקוח.

עופר, רק שניה, רק שניה. אם את מדברת על מחקרי ה- OECD אז ה-OECD אומר חד משמעית – רגולציה. בהקשר לשוק הישראלי, חייבים רגולציה, הוא מדבר על זה שיש חוסר איזון מובהק בין המעמד וכוח המיקוח של השוכר לבין המעמד והכוח של המשכיר, הוא מדבר על שורה של צעדים שאפשר לעשות על מנת לעודד שכירות ארוכת טווח באמת ולא מדובר בכלל על טווח של שלש שנים, אלא זה משהו שאתם הבאתם אותו לתוך העניין, הדבר של השלש השנים, ולכן אני שואלת על איזה מחקרים ספציפית ואיפה נמצאת ההערכה הכלכלית הזאת, האם אפשר לחשוף אותה לציבור?

ה - OECD אמר באותו מחקר, הוא אמר, יש שם פיסקה שבה הוא אומר שני דברים: הוא אומר, בישראל אין rent control וזה דבר מבורך, שאנחנו חושבים שהוא טוב ועם זאת, ביחסי משכיר ושוכר לגבי הרגולציה של מה שאצלנו היום נמצא בחוק השכירות והשאילה, ישראל נמצאת במקום לא טוב ביחס למדינות ה- OECDוהיינו ממליצים לשפר. עכשיו, חוק שכירות הוגנת, שפורסם להערות - - -

כשאת אומרת - - - את מדברת על קביעת מחיר מכסימלי? כי זה לא כתוב שם.

הם כתבו פיקוח על שכר דירה, החוק - - -

זה לא אותו דבר.

שמושפע מהערות הציבור, יש לו שלושה פרקים, שני הפרקים הראשונים הם בקונצנזוס בתוך הממשלה, שני הפרקים הראשונים מדברים על מה היא דירה הולמת ועל אילו התניות מותר לשים בין שוכר ומשכיר. זאת המלצת ה OECD -והממשלה מסכימה שהיא צריכה ליישם אותה.

ההמלצה של ה-OECD מתייחסת לעידוד של שכירות ארוכת טווח, היא מתייחסת ליצירה של איזונים בכוח המיקוח, אין שם שום דבר על העניין - - -

אני אשלח את הפיסקה הלרבנטית, קראתי מן המקור.

אני אשמח לקבל אותה. אתם מזכירים כל הזמן שוכרים שאינם משלמים, מה הנתונים לגבי שוכרים שלא משלמים שכר דירה?

יש נתונים בהוצאה לפועל, אפשר להוציא אותם.

אז אני אשמח לראות גם אותם, אפשר לקבל את זה דרככם?

כן. להבין על מה התבססתם. עופר, רצית להוסיף משהו לעניין?

כן, רציתי להגיד שבתחילת הועדה עלה החשש שאותו מתווה חקיקה שעמד על הפרק, שהיה מעין פיקוח רך – או אני לא יודע איך לקרוא לו, אנחנו העלינו את החשש שהדבר הזה יביא לקפיצות מחירים, גם בעת החלת חקיקה וגם כל שלש שנים.

הצגנו לצוות איזשהם תרחישים מסוימים שיכולים לקרות, זה כמובן תלוי בתוואי המחירים שיהיה בשנים שעוד יגיעו, אבל הבנו שנגיד, אם יהיה תוואי דומה למה שהיה בשנים האחרונות, אז כל עליות המחירים לא יתפזרו על פני זמן אלא יהיו בעיקר בחודש הקיץ, בקפיצות של שלש שנים, שגם בעצם בפעם הראשונה ייגלמו - - -

כן, אבל זה על התוואי של שלש שנים, מה התוואי של פיקוח בלי הפסקות של שלש שנים?

אנחנו יודעים שהמצב הכי גרוע הוא זה.

לפי מה?

לפי כמו שאמרתי לך, המחקר הכלכלי בתחום. את רוצה שאני אפרט לך את כל הרשימה, כמו שויצמן התחיל להגיד קודם - - -

ה- OECD מצביע על גרמניה שבה יש פיקוח, מצביע עליה - - -

גם בגרמניה יש לדעתי איפוס של שכר דירה. כלומר, הם מקבעים, אם אני - - -

אין איפוס, יש הגבלה על עלייה. אפשר לקחת עוד מדינות, שבדיה, נורבגיה, קנדה, צרפת - - -

קראתי אתמול מחקר שאומר שבגרמניה כל שלש שנים הם מחדשים את מחיר השוק שאסור מעליו.

יש בחלוקה לאזורים, אתה מסתכל על שווקים ואגב, החלוקה הדיפרנציאלית היא משהו שיהיה נפוץ מאוד בעולם, שוב, לפי מה? כשאתם אומרים פיקוח לא יעבוד – לפי מה?

בואי נדבר על יתרונות וחסרונות, למשל, בקנדה - - -

שניה, אבל אני שאלתי את עופר, רגע.

אני נתתי לך, אל"ף, דוגמאות, לא נתתי דוגמאות, אמרתי שיש לא מעט דוגמאות לגבי פיקוח חריף שבו, באמת אני אומר, כל הספרות הכלכלית - - -

אף אחד לא רוצה פיקוח חריף שיאפשר לשוכרי דירות לשכור את הדירה מחדש פעם אחר פעם - - -

אם את מקבעת לא לשלש שנים - - -

לא על זה אני מדברת.

אלא ש- indefinitely יהיה שכר דירה עד סוף העולם הזה.

לא על זה מדבר - - -

את בעולם הזה.

אף אחד לא מקבע את שכר הדירה.

כרגע אמרת שכן.

לא, אתה מגביל את העלייה שלו, לא מגביל את האפשרות להעלות אותו, אלא את גובה העלייה.

זה אותו דבר. בעוד חמש שנים זה יהיה אותו דבר.

אז כל מה שמשנה זה שאת צריכה להגביל את העלייה.

מה אותו דבר?

עצם הגבלת העלייה - - -

לא, אתה לא עוצר עלייה, אתה מגביל את גובה העלייה, מגביל את זה למדד, למשל.

נניח שהעלייה לפי השוק הייתה צריכה להיות 10%, את הגבלת את זה כך שזה יהיה 4%, אז - - - פער בין המחירים המפוקחים לבין המחירים החופשיים.

אם היית עושָה את מה שאת מציעה ב-2007 - - -

השוכר נהנה מיציבות לאורך תקופה - - -

מה זה "מעודד אנשים ללכת לשכירות"?

השוכר כן נהנה אבל המשכיר כבר לא כדאי לו להשכיר את הדירה הזו.

גם ככה התשואה בשוק הישראלי היא מאוד מאוד נמוכה.

אי אפשר לגבות את מה שהוא יכול לקחת.

או.קיי. ואולי הוא ימכור את הדירה ואז יגדל מספר הדירות בשוק לרכישה.

אנחנו רוצים שמה שיש יישאר לשכירות.

אם היית קובעת את הרעיון שלך ב 2007 - - -

רוצים - - - שיפסיקו לשכור דירות?

את רוצה לעודד רגולציה שמקטינה את מספר הדירות להשכרה?

אני רוצה לעודד רגולציה שמורידה את מחירי הדיור.

לכל דבר יש יתרונות - - -

שניה, ברור שכל דבר יש.

את שאלת שאלה - - -

אני שואלת על בסיס מה נקבעים המודלים שאתם ממליצים עליהם? כל אחד אומר פה: "יש מחקרים בעולם" אז תציגו את המחקרים ותגידו באיזה מחקר זה כתוב.

הקו הכללי הוא כזה - - -

אגב, מפליא אותי שאתם שלושתכם כך מגבים אחד את השני למרות שהעמדות שונות לחלוטין, כך שמעתי, בוועדה.

לא - - -

יש דברים שאנחנו מסכימים עליהם.

מבנק ישראל שמענו קודם שבכלל שוכרים מעדיפים שכירות קצרת טווח - - -

יש שוכרים כאלה, יש.

אתה דיברת על תמריצים של אלפי שקלים בשנה. אומרת מעיין שבכלל לא צריך תמריצים כלכליים, זה לא משתלם כי המשכירים גם ככה נהנים מעליית מחירי השכירות, אלה שלושה דברים שונים.

אבל אנחנו מתנגדים לאותו דבר.

לא, אולי גם יהיו - - - שנוצר דיון בוועדה, שבו כל אחד מה הוא אמר על - - -

אתם מדברים על מחקר - - -

את כרגע הצעת משהו שאם היינו קובעים אותו בשוק - - -

בעולם, בשעה שבכל העולם - - -

היינו פוגעים קשות בשוק השכירות.

מה "אם הייתי עושה"?

אם את, מה שהצעת פה, על הגבלת עלייה שנתית של מחירי השכירות, אם היית קובעת את זה ב- 2007 לפני עליית מחירים מאוד - - - שהייתה בשוק השכירות כלומר, שהדירות האלו היו מייצרות מחיר שוק משמעותי מתחת למחיר השוק, כלומר, נגיד, היית קובעת 2% לשנה, הדירות עלו ב 50% אז זה היה 15% מול 50%, כלומר, היית פוגעת פה - - -

אף אחד לא מדבר על - - -

איזה בעל בית היה משקיע בדירה שלו כשהוא מקבל עליה 35%?

איזה בעל בית משקיע בדירה שלו היום?

בעל הבית שלי עשה לי מטבח חדש. אמנם זול אבל חדש.

אפשר לקבוע סטנדרטים - - -

כמה מבעלי הבית מתקנים ומשפצים את הדירות במהלך עשור? צריך נתונים על זה?

אני לא מכיר היום אחד כזה, בסדר? אני כן מכיר - - -

אף אחד לא מדבר על פיקוח, עופר, אף אחד לא מדבר על פיקוח שהוא indefinitely ובלי שום יכולת לשנות אותו, מדברים לרוב, על ויסות, הרשות יכולה להחליט שבאיזור מסוים זה עולה בעד שני אחוז לשנה, או המדינה מחליטה, שר השיכון למשל או מישהו אחר, רשם השכירויות, מחליט שעל פני חמש שנים מדובר על עלייה כזו ואז, אם יש משבר דיור מטורף - - -

ומה יקרה בסוף חמש השנים האלה? אם עכשיו מחיר הדירות נמצא במחיר השוק, נגיד, 15%, האם את חושבת שמישהו יכול לבטל את זה? מישהו יכול להגיד לכל השוכרים שגרים שם, אני מקפיץ לכם עכשיו את שכר הדירה ל-15%?

קודם כל מה שקורה היום בשוק זה שאומרים לשוכרים שמקפיצים להם את שכר הדירה, עד לרף המקסימלי שהם מצליחים.

כן, אבל את זה המשכיר אומר לו, האם את חושבת שהממשלה תוכל להגיד את זה?

הממשלה לא צריכה להיות גורם. אני מסכימה לגמרי עם הנקודה הזו, זה אמנם אידיאולוגי ולא כלכלי אבל אני מסכימה לגמרי שהממשלה לא צריכה להיות גורם שהוא מתערב ברמה חריגה, היא צריכה להיות גורם מאפשר, על זה יש לנו הסכמה.

היום השוק לא מאפשר כי יש פה חוסר איזון קיצוני ולכן, הממשלה יש לה אחריות להסדיר את החוקים, שיש לך ג'ונגל, שהוא מופקר לחלוטין, אין בו חוקים, אתה נמצא בחוסר בטחון, בחוסר וודאות כל הזמן, אתה לא יכול לחסוך שקל כדי שיום אחד תהיה לך דירה משלך, אתה מבזבז כסף כל פעם על עלויות החיכוך האלה של מעברים מדירה לדירה, על חיפושי דירה, אובדן של שעות עבודה יקר, אם אתה אבא לילדים אז זה להעביר ילדים בגן לגן ילדים אחר, או להיות מוגבל להישאר בדירה שאתה לא יכול לשלם עליה כי אין לך כסף ואתה נכנס לחוב על השכירות כדי להשאיר את הילדים בגן ולא להעביר אותם לעיר אחרת.

כל הדברים האלה, אלה דברים שלמדינה בהחלט יש מחוייבות להתערב בהם כי אין היום שום חוקים, אז כשאנחנו קובעים איך צריך להתערב אז חייבים להתבסס גם על המודלים הקיימים וגם על מה שיכול לעבוד פה, ו"מה יכול לעבוד פה" חייב להיות תלוי נתונים, אי אפשר לזרוק את זה באוויר, אתם ממש יורים באפילה. זה הכול. אף אחד לא מבקש מכם לבוא ולכפות על בעלי הדירות שכר דירה מכסימלי, אני לא אומרת את זה, או לא לאפשר להם להוציא דייר מן הבית, אם הוא פוגע בנכס או אם הוא לא משלם שכר דירה, אף אחד לא רוצה את זה, ממש לא, רוצים שוק שהוא יציב ויש למדינה אחריות.

אז אני אומר לך שהמתווה שהיה, המתווה הראשון, הוא ההיפך משוק יציב. הוא כל שלש שנים מקפיץ את המחירים.

שלש שנים זה לא היה המתווה הראשון, זה המתהווה השני, שהגיע ממשרד האוצר.

אני הגעתי כשעירית תל אביב שמה את השלש שנים.

לא, זה המתווה השני. המתווה הראשון שהוגש דיבר על פיקוח, דיבר על פיקוח שנמצא באחריות, מי שמווסת את הפיקוח הוא גורם ממשלתי, הדיון יכול להיות על איזה חלק ברמה העירונית או ברמה הארצית וגם על זה יש דיון ובגלל זה אני שואלת מהם המודלים המועדפים?

אפשר רגע להגיב לכמה דברים שעלו, למשל, - - - נשאלת השאלה, אם את עושה פיקוח כזה, אם הוא "חוצה דיירים" או שהוא "תלוי דיירים", זאת אומרת, מאפשר את שכר הדירה, בדרך כלל, במקומות שבהם יש איזשהו מה שנקרא עיצוב העלאה, שקובעים איזו העלאה מותר לתת בכל שנה, אם זה על ידי הרשות המקומית או על ידי הממשלה היותר מרכזית, אז זה אומר שמותר לךָ לאפס את הסכום ולקבוע מחיר בשוק החופשי, כשעוזב אותך הדייר, ואז אנחנו שמענו, יש לנו מקורות, אנחנו יכולים להתייעץ עם כל מיני נציגים שיש לנו בכל מיני מדינות, יש לנו מקרים ששמענו עליהם, שבקנדה למשל, יש תעשיה כזאת, שאנשים לוקחים בנין שלם, מבטיחים לבעלי הדירות שהם יצליחו להוציא משם את כל הדיירים ואז הם ייקחו אחוז מסויים משכר הדירה החדש, שייגבה מהדיירים אחרי שאיפסו את שכר הדירה. זה חסרון. אנחנו לא רוצים שתתפתח תעשייה כזאת פה. או למשל, אני חושבת - - -

איזו תעשיה?

כשהפיקוח הוא מה שנקרא תלוי דייר, זה אומר שצריך שיהיו גם בחקיקה עילות, מתי אי אפשר ואנחנו נשים את זה בצד, אבל יש במקומות כאלה בעולם יש תעשיה, חברות פרטיות שמציעות לבעלי הדירות: אני אקח את כל הבנין, אני אצליח להוציא את הדירים, בכל מיני עילות שקיימות בחקיקה ואני אביא לכם אותו תוך שנה, כשהוא מאוכלס בדיירים חדשים אחרי שאיפסתי את שכר הדירה והעליתי אותו בשלושים, ארבעים, עשרים אחוז, תלוי מה מחירי השוק ומתי הם - - - , אז זה משהו שאת לא רוצה ליצור, לא טוב וזה משהו שחשבנו שהוא לא נכון.

עוד מקרים שאפשר ללמוד מהם זה למשל, כשזה לא חוצה דיירים, שזה כשיש דירות מסויימות, ואני חושבת שזה בסן פרנציסקו אבל אני לא בטוחה לגבי זה, שדירות מסוימות נחשבות ב- rent control לעומת דירות אחרות ואז, מה שקורה זה שיש דייר, ומותר להעביר את הזכות לאחזקה, קצת דומה למה שהיה בדיור מוגן. שיש דייר שנמצא בדירה שהיא תחת שכר דירה מפוקח ולעומת זאת, דייר בדירה לידו משלם 40% יותר, אז מה שקורה זה שהדייר שנמצא בשכר דירה מפוקח, יכול לסחור בזכות הזאת ומעביר אותה רק למקורבים - - -

אבל שוב, אני אמרתי מראש, שמודל כזה אפילו לא מוצע. לא הוגשה הצעת חוק כזאת, אתם מדברים על משהו שאף אחד לא אמר. את לוקחת דוגמאות מאוד חריגות, כמו גם האמירה החוזרת הזו שלכם, ששוכרים לא משלמים שכר דירה. אני רוצה להבין מהו ההיקף של השוכרים בישראל שלא משלמים שכר דירה ומה ההיקף של שוכרים שמנסה בעל הדירה להוציא אותם מן הבית ולא מצליח, את שני הדברים האלה אני רוצה להבין. אין פה שום חילוקי דעות לגבי זה שגם למשכיר, במסגרת ההסדרה, חייב להיות פה בטחון, שאפשר להוציא שוכר מן הבית, או לגבי העלאה יש גם מודלים בהם המדינה יכולה לסבסד איזושהי הלוואה לשיפוץ בנכס פעם בעשר שנים, למי שנמצא בשכירות הוגנת, אפשר לעשות הרבה מאוד דברים אבל, ללכת למקרים הכי חריגים?

הדבר השני שאני כל פעם שומעת מכם הוא שיתפתח כאן שוק שחור אם יהיה פיקוח, אז בשבוע שעבר ראינו פה מרשות המסים שהשוק הוא כבר שחור, כי רשות המיסים אין לה שמץ של מושג על כמה דירות היא הייתה אמורה לגבות מס השכרה, אז בואו לא נציג את כל הדברים האלה, כשהעובדות בשטח אומרות משהו הפוך לחלוטין.

קחו מודלים מאוזנים, רכים, נורמליים, תבחנו אותם, בלי כל מיני המצאות כאלה, ש"נעשה תמריץ כזה או אחר". קחו את מה שקיים היום ותבדקו מה הכי מתאים לישראל. בואו נתחיל לזוז. אני בטוחה שאין לכם מחקר על מה קורה כששני שרי אוצר מודיעים בתקשורת שהם הולכים לטפל בשוק השכירות ולהגביל את שכר הדירה, איך זה משפיע על המשכירים ואגב, לא צריך מחקר בשביל זה, זה כבר מעלה מחירים. זה לא להאמין שכלכלנים לא מתבססים על הערכות כלכליות כשהם קובעים מדיניות.

אנחנו חושבים שהערכות כלכליות - - -

המחקר של זה, מי הזכיר את זה?

אם יש לוועדה מחקרים נוספים אז נשמח לשמוע.

עשינו בדיקה עם האוצר ולא נמצא מחקר כזה, יש רק מחקר על משקיעים.

לא זוכר אבל היה בסבסוד של מכון גזית, זה מופיע בתוך האתר שלהם.

אז זה לא של האוצר.

הכותבים הם האוצר, הגוף שמימן את המחקר זה מכון גזית ואני יכול - - -

האם יש גופים שמממנים מחקרים לאוצר?

יש 'קול קורא', שהמכונים הפרטיים מעודדים מחקרים, ומי שניגש לזה הם חוקרים, הם יכולים להיות גם חוקרים בממשלה וזה המקרה.

מחוץ לשעות העבודה.

.

הם חוקרים לא בשעות העבודה? הם עובדי מדינה, מה זאת אומרת?

יכול להיות שהם עושים עבודה באקדמיה או - - -

טוב. בסדר, אנחנו נסיים את הדיון, אני מבקשת להעביר לנו את כל החומרים ששאלנו פה עליהם במהלך הועדה, גם בנק ישראל, המחקרים שאתם מתייחסים אליהם, בנתונים, לא לכתוב למשל "אנחנו - - - על הלמ"ס אלא ממש את הנתונים שמתבססים עליהם.

תכנית עבודה של "דירה להשכיר" ויעדים, אם יש קריטריונים, כל מידע שעלה פה כמידע ש'זרקתם': אנחנו מתבססים על זה, אנחנו מתבססים על ההוא, אני מבקשת להעביר את כל המקורות להתבססות האלו.

הערכות כלכליות של האוצר לגבי המודלים השונים, כל הערכה כלכלית שיש, על כל מודל. אם אין על מודל מסוים אז אני מבקשת שתכתבו שאין, שנדע מה קיים ומה לא קיים, כנ"ל לגבי המועצה הלאומית לכלכלה.

אני מאוד לא רוצה שהדיון הזה יהפוך להיות דיון שבו יש תחושה כאילו צד אחד רוצה משהו אחד והצד השני רוצה משהו אחר לחלוטין, כאילו שיש פה איזשהו מאבק אידיאולוגי. השאלה שמונחת פה על השולחן היא לא אידיאולוגית אלא היא שאלה על מה הדבר הנכון ביותר לשוק השכירות ובשביל להחליט מהו הדבר הנכון ביותר – ואת זה אמר גם מבקר המדינה, כדי להחליט מהו הדבר הנכון ביותר צריך להתבסס על מידע רציני ועל הערכות רציניות. תודה.

הישיבה ננעלה בשעה 11:00.