הכנסת העשרים

מושב שני

פרוטוקול מס' 34

מישיבת הוועדה המיוחדת לדיון בהצ"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הצ"ח התכנון והבניה (הוראת שעה) ובהצ"ח שירותים פיננסיים חוץ-מוסדיים

יום שני, כ' באדר א' התשע"ו (29 בפברואר 2016), שעה 13:00

הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 218), התשע"ו-2016 (כ/1000) – קרנות להשקעה במקרקעין, קרנות ריט.

חברי הוועדה: אלי כהן – היו"ר

יואב קיש – מ"מ היו"ר

אורי מקלב

אביגדור יצחקי - ראש מטה הדיור הלאומי, משרד האוצר

ניר מסיקה - יועץ בכיר לראש מטה הדיור הלאומי, משרד האוצר

משה אשר - מנהל רשות המסים, משרד האוצר

ליאת גרבר - ממונה על החקיקה, רשות המסים, משרד האוצר

אפרת אברהם - מנהלת תחום קבלנים ונדל"ן, רשות המסים, משרד האוצר

גל גרינברג - רו"ח, מנהל אגף א' מקצועית - מע'מ, רשות המסים, משרד האוצר

עופר שרון - עו"ד, ממונה (מע"מ), רשות המסים, משרד האוצר

מיכל סופר - מנהלת תחום בכירה מקצועית שומת מקרקעין, משרד האוצר

מעין נשר - רכזת שיכון, אגף התקציבים, משרד האוצר

יניב כהן - מנהל תחום בכיר שומת מקרקעין, רשות המסים, משרד האוצר

עפרי שלו - מנהל תחום בכיר מפקח ארצי מקצועית רשות, משרד האוצר

עופר רז-דרור - כלכלן בכיר, משרד ראש הממשלה

יובל נעים - עו"ד, ייעוץ וחקיקה כלכלי פיסקלי, משרד המשפטים

פרופ' שמואל האוזר - יושב-ראש, רשות ניירות ערך

מאיר לוין - יועץ בכיר ליושב-ראש הרשות, רשות ניירות ערך

נועם רובינזון - רפרנט, רשות ניירות ערך

אמנון נויבך - יושב-ראש, הבורסה לניירות ערך

שריה אורגד - סמנכ"ל בכיר לאסטרטגיה ופיתוח עסקי, הבורסה לניירות ערך

ירון גינדי - נשיא לשכת יועצי המס

יוסי אלישע - יושב-ראש ועדת מסים, לשכת עורכי הדין

מזל נייגו פיטוסי - ממונה על החקיקה, לשכת עורכי הדין

יגאל רונאי - מקים קרן ריט

רחלי גוז-לביא - עו"ד, רו"ח, שותפת מסים, מייצגת קרן ריט בהקמה

רפי חן - מייסד, קרן ריט למגורים

דרור גד - יושב-ראש "ריט 1", קרנות ריט

ירדן אבידני עקירב - עו"ד, איגוד קרנות ריט

אהוד ברזלי - עו"ד, איגוד קרנות ריט

יאיר טל - סמנכ"ל כספים, חברת "דירה להשכיר"

עדינה חכם - מנכ"ל, עו"ד, ריט מגורים

שמואל סלבין - יושב-ראש, חברת "סלע קפיטל"

אלי בן חמו - מנכ"ל, חברת "סלע קפיטל"

ד"ר רוני הלמן - יושב-ראש, קבוצת הלמן-אלדובי

מאיה גוטדנקר-פירון - עו"ד, קבוצת הלמן-אלדובי

יצחק בן הגיא - מנהל השקעות חברתיות, קרן שחף - שותפות פילנתרופית

משה רביניאן - מנהל השקעות, חברת "מיטב דש"

קובי סיט - מנכ"ל, ריט מגורים לישראל בע"מ

מיכאל בן-הרוש - משקיף

מכלוף בן-עמי - משקיף

רם חלפון - פעיל חברתי

יוסי אוקנין - פעיל חברתי

שאול בשור - פעיל, המשמר החברתי

חובב ינאי - פעיל, המשמר החברתי

לרשימת השדלנים שנכחו בדיון – ראו בקישור זה.

תומר רוזנר

גלעד קרן

אריאלה מלכה

טלי רם

הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 218), התשע"ו-2016 (כ/1000) – קרנות להשקעה במקרקעין, קרנות ריט

חברים, אני מתכבד לפתוח את הישיבה. אנחנו מקיימים את הישיבה השנייה שלנו בנושא של קרנות הריט. מדברים על הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 218), התשע"ו-2016, קרנות להשקעה במקרקעין, קרנות ריט. אנחנו נתחיל בדיונים.

אני אבקש ראשית כול ממשרד האוצר לסקור את ההתאמות במסגרת הצעת החוק שנעשו ביחס לנוסח המקורי, באיזה מקומות הגענו להסכמה, באיזה מקומות אנחנו חלוקים, ונשמע את הצדדים האחרים. מעין, בבקשה. אתם החלטתם מי מציג? קודם כול נעבור על השינויים שבוצעו בהסכמה ואחרי כן על יתר הדברים.

הוועדה ביקשה מאתנו לשקול מספר דברים. הסוגיות שאנחנו חושבים שנכון לערוך בהן שינויים זה הנושא של החזקה באמצעות איגודי מקרקעין, נושא שעלה כאן. יש לנו מודל, אנחנו נציג אותו. אנחנו עשינו איזשהו מודל של החזקה שאנחנו חושבים שבאמת יפתור את הבעיה.

את רוצה להציג אותו? בואי נסיים.

אני אסביר בקצרה. באופן עקרוני, נאפשר להחזיק. קרן ריט תוכל להחזיק במאה אחוז במניות של מה שנקרא איגוד מקרקעין, לפי ההגדרה של חוק מיסוי מקרקעין, נאפשר את זה. כמובן שאם באותו איגוד במועד הרכישה שלו, בדרישת המניות, יש שם הפסדים, יוכל להתקזז רק כנגד הרווחים מאותו איגוד, הנדל"ן שיש באותו איגוד, כדי למנוע "מכבסות" מס מיותרות שלא רצויות, אבל באופן עקרוני זה המודל שאנחנו מדברים עליו.

כמובן, אותו איגוד מקרקעין יהיה שקוף מבחינת הנכסים, ההכנסות, ההוצאות, ההתחייבויות, ביחס לריט, זאת אומרת כל המבחנים שנדרשים לריט יוחלו למעשה בעקיפין גם על אותם נכסים של אותו איגוד מקרקעין נרכש.

ברור. סוגיית המס ברורה. עולה כאן שאלה על-ידי היועץ המשפטי, עורך-דין תומר רוזנר, למה רק מאה אחוז.

אני אחדד את השאלה. לגבי נכס אמתי אנחנו לא מתנים את ההחזקה של הקרן בהחזקה של מאה אחוז מהנכס.

כי אז אין בעיה. המשמעות היא שאם אתה עושה איגוד מקרקעין, אתה צריך למעשה להשקיף אותו לגבי כל המחזיקים מכיוון שאנחנו מטפלים רק בקרנות.

זה החלטה שלהם.

וגם בקרנות זו השקפה מאוד מאוד מיוחדת. ומצד שני, אנשים אמרו שהם רוצים את הגמישות להחזיק את זה באמצעים עקיפים של מניות. לכן אנחנו מבקשים שזה יהיה מאה אחוז.

לא ענית לשאלתי.

זוהי התשובה שיש לנו.

היה לנו את הדיון הזה ודיברנו. לצורך העניין, אני חושב שאחד הדברים המשמעותיים זה שליטה. זאת אומרת, לא הייתי מצפה באמת מקרן ריט לקנות 10% ולצפות, אבל ברגע שמדובר על 51%, ובשליטה גם צריך יהיה אולי להגדיר שמדיניות דיבידנד תחויב בהסכם כי הרי זה אולי הדבר השונה בריט לעומת איגוד מקרקעין אחר. ואז מה מפריע לנו שגוף אחד – דרך אגב, אפשר גם שהשותף, צריך יהיה להחריג שלא ייתכן שמנהלים או מחזיקים של מקרקעין, אפשר להחריג את זה, לא יוכלו לקנות נכס ולמכור 51% לריט. זה אפשר להחריג ואז להגיע לסיטואציה של לאפשר גמישות.

הרי מה המטרה? ופה אני אולי טיפה קופץ לכל שאר הנושאים שדיברנו עליהם. שתי מטרות יש לנו בישיבה הזאת, לפי תפיסתי. אחת, להריץ את נושא הריטים לשכירות ולראות שהעניין הזה, בו יש הסכמה מלאה, בגדול; הנושא השני זה נושא הריטים, כשהשוק של הריטים נכשל. מה לעשות, עד היום בעשר שנים או כמה שעבר מאז, שני ריטים וחצי, בעיני זה כישלון.

אנחנו בחנו ודיברנו וניסינו ועשינו שיחות משותפות להבין מה הקשיים שגרמו לשוק הריטים להיכשל עד היום במדינת ישראל. אחד מהם זה הנושא שאתה מעלה, ואני חושב שבזה שאנחנו מתעקשים על מאה אחוז אנחנו למעשה - -

מרוקנים את זה.

- - מרוקנים את זה מתוכן. אני לא רואה סיבה, אני אשמח לקבל הסבר למה 51%, לצורך העניין, למה זה לא מותר.

משה, אתה רוצה להגיב עכשיו או אתה רוצה לחשוב?

יש לי הצעת פשרה.

לא, סליחה. סליחה, אין כאן הצעות פשרה.

אם אנחנו נוסיף את התנאים - - -

משה, אתה רוצה לחשוב?

בסופו של דבר משקיפים את האיגוד מקרקעין הנרכש הזה אל תוך הריט - -

רק את החלק שבו מחזיק - - -

- - אז להשקיף חלק ממנו ולייצר חבות במס חלקית בגין המחזיקים שהם לא, ובגין חלק כן, נראה לנו שזה לא נכון.

איך תתמודד עם החלוקה של ה-90% מהרווחים באיגוד, כשיש לך מיעוט - - -

אלישע, פעם הבאה שאתה מדבר, אני מבקש ממך באמת לא להתפרץ.

סליחה.

יש כמה סיבות. יש את הנושא של שקיפות במס שמשה ציין, שזה יעשה את המנגנון מאוד מסובך לעשות שקיפות חלקית, זאת אומרת שיהיה גוף שהוא חייב וגוף שלא.

למה? היום למעשה כל עסקה שמשלבת כמה רוכשים, כל אחד מדווח על - - -

לא. אם זה חברה, היא עומדת בפני עצמה. היא לא שקופה.

בסיטואציה שקונים את כל החברה אתה צודק, אבל ברגע שיש קנייה משותפת של כמה גורמים שבאים וקונים ביחד, אז כל אחד במקום שבו הוא - - -

אם זה שותפות. אבל באופן עקרוני זה לא שותפות.

חברים. יואב, הנקודה הזאת נשארה במחלוקת. נושא של איגוד מקרקעין נוסף.

לא. לגבי האיגוד אני מציע לשקול את האפשרות שאנחנו נדבר רק על איגודי מקרקעין שבהם המניות הן כמו בחברה ציבורית. כלומר, יש זכויות שוות לכל המניות. כדי שלא יעשו את כל התרגילים עם הדיבידנד וכו', שהזכויות יהיו זכויות שוות. כלומר, כמו בחברה ציבורית, זכויות הצבעה שוות, זכויות לדיבידנד שוות.

אם אנחנו מדברים על החזקה של מאה אחוז אני לא מבין את המשמעות של - - -

מאה אחוז זה obvious.

ולשם אנחנו הולכים.

זה ברור, זה המקרה הקל.

- - -

אנחנו לא מסכימים.

לא מסכימים. בסדר. אני אשמח לשמוע את הרשות לניירות ערך, אם יש לכם התייחסות.

אנחנו נמתין, אנחנו נרצה שליאת תמשיך. אמרנו, החזקה באיגוד מקרקעין נוסף, נשארה הסוגיה של האחוז. ליאת, תמשיכי בבקשה בסוגיות שהסכמנו עליהן. כמובן שכל הנוכחים, אחרי שנקבל את הסקירה – גם של רשות המסים, גם של משרד האוצר ושל רשות ניירות ערך – הדיון ייפתח לנוכחים האחרים, אז כל מי שירצה יכול לרשום את הדברים וכמובן שהוא יוכל לדבר. ליאת, בבקשה.

סוגיה נוספת שנתבקשנו לשקול זה נושא של דחיית מס שבח בהעברת נכסים לקרן במהלך החיים ולא רק בייסוד. זה גם מודל שאנחנו מסכימים להביא. הכוונה היא שזה יהיה בעלי מניות שאין להם שליטה, שהם עד 10%, שיוכלו להעביר נכסים לקרן במהלך הקרן, בדחייה של מס.

המודל שאנחנו מציעים הוא שלאחר שנתיים של דחייה, חצי מהמניות בעצם יימכרו ולאחר ארבע שנים החצי הנוסף. זה מודל שקיים היום בפקודה בהחלפת מניות, בסעיף 104ח. לפקודה.

את מחילה את זה גם על הקמת קרן?

לא, אנחנו לא מחילים את זה על הקמת קרן.

אז את עושה הפרדה בין הקמה לבין ongoing.

כן. אני אסביר את הרציונל. לקחנו את הרעיון הזה מהאמריקנים, מה שנקרא UPREIT בארצות-הברית, שבו אנחנו מאפשרים למעשה לקרן הקיימת במהלך החיים שלה לרכוש נכסים, מבלי להביא מזומן מהבית. למעשה לא צריך לעשות גיוסים בהקשר הזה, לעשות גיוסים של כספים ואז לצאת לרכישה של הנכסים, אלא תוכל למעשה להשתמש במניות שלה עצמה כמטבע עובר לסוחר מבחינת התשלום עבור אותם נכסים.

מדובר באופן עקרוני בנכסים שהם לא מביאים את מי שיקבל את המניות להיות בעל שליטה, זה יותר מתייחס לציבור הרחב.

אתם מתכוונים ל-10% פה כשליטה?

המניות שהוא יקבל לא יביאו אותו להיות בעל של יותר מ-10%, 10% ומעלה בקרן. הוא לא יהיה בעל שליטה כתוצאה מהעסקה הזאת.

מכיוון שמדובר בקרן נסחרת, אז באופן עקרוני אנחנו למעשה יוצרים מנגנון של מימוש באמצעות הקצאת מניות בקרן לטובת אותו אדם. הוא לא אמור להיות בעל השליטה, הוא לא אמור לנהל את הקרן, את הנכסים שלה. הוא בסך הכול בא לעשות אקזיט באמצעות המניות הציבוריות של אותה קרן ריט.

ויש לנו מנגנון שהוא עובד בנושא הזה בתחום ההייטק. גם שם יש מקרים שבהם עושים אקזיטים בחברות ציבוריות, מקבלים את המניות, ותוך פרק זמן סביר הם צריכים לממש את זה ולהביא את המסים של העסקה. איך זה נעשה שם?

משה, תנסה לתמצת כי הנושא הוא ברור. אני רוצה להגיע לנקודה העיקרית שלי מפריעה.

אני כבר מגיע. המנגנון שם הוא מנגנון עובד, ושם בסופו של דבר הבן-אדם נדרש למכור את המניות הבורסאיות ולהביא את המסים. אבל אם הוא לא – נניח הוא מחליט להחזיק את זה, הוא חושב שהמניות יעלו ורוצה למכור את זה, כי סחירות אין בעיה, יש יום-יום סחירות – אז אומרים לו: לגבי חצי מהמניות, לגבי חצי מהעסקה, תוך שנתיים תביא את המס, ואם לא, בדרך כלל יש לך מניות שאתה יכול לממש אותן, ולגבי ה-50% הנוספים עוד שנתיים, סך הכול ארבע שנים מיום העסקה. זה זמן מספיק ארוך, מספיק גדול, לבצע את המכירה בבורסה ולהביא את המס, לפחות את מרכיב המס ולשלם אותו.

יש לי רק שאלה אחת בעניין הזה. אם זו הגישה וזו התפיסה אז למה גם לא בהקמה? אני לא רוצה לעשות פה איפה ואיפה, וזה מה שעלה - - -

בהקמה, אתה מדבר בהגדרה על היזמים.

נכון.

הם בהגדרה כנראה מחזיקים בשנים הראשונות יותר מ-10%, לכן לא בדיוק מתאים.

ועדיין, אתה עושה פה איפה ואיפה.

עזוב את האיפה ואיפה. כדי לייצר את הסטרטאפ של ההקמה אתה צריך לאפשר לאנשים שיש להם חברות עם הרבה מאוד נכסי נדל"ן, לאפשר להם להקים חברות אחרות, להעביר נדל"ן שהם חושבים שנכון שהוא רלוונטי, עדיין הם יהיו בעלי שליטה, בוודאי בשנים הראשונות. ולכן, הם צריכים דחייה מסוג אחר. יותר מזה. בעקיפין, הם גם ישלטו בנכסים. לכן, זה שונה מאשר מצב של מישהו שעושה מימוש של הנכס שלו, מקבל מניות ועושה אקזיט.

לא רואה את זה שונה.

משה, מה קורה אם אתה לצורך העניין מעביר לקרן חדשה – ואתה לא בעל השליטה – נכסים, למול מצב שאתה מעביר לקרן ציבורית. מה שאמר כאן חבר הכנסת קיש, אמר בצדק, אנחנו לא רצינו ליצור איפה ואיפה, לפחות בנושא הזה.

נכון, אבל בהגדרה זה דברים שונים. זו הבחנה שהיא לגיטימית, אני אסביר לך למה.

לפני שתסביר לי למה, בוא תחדד לנו. אתה אומר – קודם כול, נתנו הקלה בדחיית מס שבח, גם לגבי קרנות קיימות, של 50% תוך שנתיים ו-50% תוך ארבע שנים.

אבל גם לגבי חדשות.

ולגבי חדשות מה ההקלה, תחדד.

חדשות, ברגע שהן נסחרות, הן כבר מבחינתי קיימות.

לא, אבל אתה לא מחייב אותן.

בהקמה.

בהקמה.

תחשבו. בייסוד, הנושא של האקזיט דרך החברה הציבורית לא רלוונטי, הוא כאילו עוד לא בא לעולם. עדיין אין לי פה משהו שהוא שווה-כסף כמו מניה נסחרת, ולכן זה לא מתאים - - -

למה לא? מייד ב-Day 1 מקבלים מניה. זה אותו תהליך.

כן, אבל זה מניות לא נסחרות.

למה לא נסחרות? מהרגע שהן ציבוריות, מהרגע שהחברה ציבורית, מייד זה נסחר.

ברגע שהיא חברה ציבורית, תעשה את העסקאות האלה, אין לנו בעיה. אנחנו מדברים על השלב של הייסוד, עד שאתה נרשם.

אז אני לא הבנתי. השאלה שלי היא פשוטה. קרן ציבורית - - -

קרן נסחרת.

קרן ריט נסחרת ציבורית.

יכולה לעשות את העסקה הזאת.

למה להגביל אותם לשנתיים וארבע שנים, אני שואל, אם אתה לא מגביל את המייסדים?

כי מבחינתנו זה מנגנון של מימוש נכס ולא החזקה בעקיפין.

משה. תחזור בשביל כולם וגם בשבילי – ליאת או משה – על הנושא של מנגנון דחיית מס השבח במקרה של הקמת קרנות חדשות.

במקרה של הקמת קרנות חדשות, לוקח זמן עד שהן אוספות את הנכסים, או היזמים מכניסים את הנכסים לאותה חברה שלימים תונפק לבורסה ותיסחר, ולכן בסיטואציה הזאת אנחנו מאפשרים אפילו דחיית מס ארוכה יותר, למעשה סוג של שינוי מבנה.

בוא נגיד ספציפית.

דבר בזמנים.

מה הזמן הספציפי המקסימלי שהוא יכול לא לשלם מס? מה הזמן המקסימלי במקרה של הקמת קרן חדשה, שלא משלמים מס?

שם יש דחיית מס עד המועד שהוא יממש בפועל את המניות או שהקרקע תימכר.

או שהקרן תחדל להיות קרן - - -

אוקיי, אז למה לא להחיל את אותו חוק?

מכיוון שזה שינוי מבני. זה לא מימוש, זה שינוי מבנה. זה כמו שאנחנו עושים לדוגמה היום – לוקחים חברה ומפצלים אותה, לפי הוראות המס שדורשות דחיית מס. מתי יש אירוע מס? כאשר אתה מוכר. מה שאנחנו עושים פה, לוקחים חברה שהיא קיימת. הרי אם החברה הייתה מאה אחוז – נניח יש יזמים שמחזיקים במאה אחוז בנכסים, ואת כולם הם רוצים להנפיק, אז אין בעיה. מתי אתה גובה מהם את המס? הם עכשיו רושמים את עצמם לבורסה, מתי גובים מהם את המס? כשהם ימכרו את המניות.

או כשהנכס יימכר.

אוקיי. או נכס, ואז זה המנגנון של המיסוי הרגיל. זאת אומרת, לא היית יוצר להם, ליזמים הראשונים, ל-Day 1, לא היית יוצר אירוע מס.

אנחנו אומרים כך. עכשיו יש חברה קיימת שיש בה שני נכסים – אחד היא רוצה להנפיק ולהפוך אותו לריט, אחד היא רוצה להישאר אתו. הרי אם היא הייתה עם נכס אחד, לא הייתה בעיה. היה רושם, והייתה דחייה.

אני לוקח מקרה אחר. אתה לא לוקח את המקרה הטריוויאלי שבו יש למישהו נכס, מחזיק – לא דירה, אתה אומר דירה זה קטן – מישהו מחזיק קניון, הוא רוצה לממש את זה דרך ריט ועדיין לא לשלם את המס.

אז אני מסביר שוב. יש מימוש ויש שינוי מבנה. נניח חברה קיימת שיש בה שני נכסים – אחד רוצה להנפיק בריט ואחד לא. יכולת ב-Day 1 לפצל את החברה, ואז אחרי כן בהמשך להנפיק אותה, היית מגיע לאותה תוצאה של דחיית אירוע מס. לכן, שלב הייסוד זה שלב של השינוי מבנה הראשוני, שליזם אנחנו מאפשרים יותר גמישות.

דרך אגב, אמרת בתחילת הדברים למה לא קמו הרבה ריטים, בדיוק בגלל הנקודה הזאת. ולכן, את הנקודה הזאת באנו לתקן, לאפשר ליזמים בצורה יותר קלה להעביר ולהנפיק.

משה, אני רוצה לחדד. אבגידור נכנס אלינו. אביגדור, אנחנו נמצאים בסוגיה השנייה. הסוגיה הראשונה הייתה נושא של החזקה באמצעות איגוד מקרקעין, אני חושב שאנחנו בירכנו על השינוי הזה, אבל יחד עם זאת עלתה שאלה כאן מדוע לא לאפשר גם כפי שרוכשים חלק מנכס, מדוע לא לאפשר רכישה של חלק מאיגוד מקרקעין או לפחות ששליטה בו גם תותר. זאת הסוגיה הפתוחה שנותרה במסגרת הסעיף הראשון.

בסעיף השני, נושא של דחיית מס שבח, יש כאן מנגנון. קודם כול, יש התקדמות, אבל חלקית, שמדברת על דחיית מס שבח גם לקרנות קיימות, לעומת זאת אפליה בין הקרנות החדשות לבין הקרנות הקיימות. בעוד שאם אני לצורך העניין הייתי צריך לבוא ולהחליט אם להעביר מקבץ מגורים, ברור שהייתי מעביר אותו לקרן חדשה מכיוון שאני לצורך העניין אצטרך לשלם את המס כשאני אפגש עם הכסף.

כאן יש מצב שבו אני אשאר עם המניות ואני אצטרך לבוא ולהביא תשלום מהבית, ויש כאן אפליה שלצורך העניין היא לא סבירה, ולכן אנחנו רוצים שגם תשקלו את הנושא הזה. הנושא הבא בבקשה.

אני חושבת שבגדול אלה הדברים.

מע"מ.

כן, נכון. יש שאלה של מע"מ שעלתה. כיום, הקרן, מאחר שהיא עוסק ברכישת דירות למגורים, תחויב ב - - -

דירות יד שנייה.

כן, דירות יד שנייה – תחויב בעצם במע"מ כעסקת אקראי, מאחר שזה נכנס להגדרת "עסקת אקראי", ולעומת זאת, המע"מ הזה הוא לא ניתן לניכוי מאחר שדירות שהן מושכרות למגורים, הן לא חייבות במע"מ, וכשהיא תמכור את הדירות אז עליית הערך בעצם תהיה פטורה.

אביגדור, בסוגיית המע"מ דיברנו גם ליאת ואני הבוקר. יש בעיה שאנחנו רוצים שתהיה גם אתה ער אליה וגם נשמע את ההתייחסות של מנהל רשות המסים, של משה אשר.

המע"מ – שוב, הלכו כאן 50%. באיזה מובן? במובן שאמרו שיהיה פטור ממע"מ לפי זהות המעביר. כלומר, אם אתה מקבל מחברה - חייב במע"מ, ואם אתה מקבל את זה מפרטי – אתה פטור. אבל אז כשמגיעים למועד המימוש, יש יתרון. כל היתרון של המס שבח נעלם כתוצאה מהמע"מ.

אני אתן לצורך העניין דוגמה. אדם פרטי – היו לי דירות, קניתי אותן בארבעה מיליון שקלים, מכרתי אותן בעשרה מיליון שקלים, צריך לשלם 25% מס.

מס שבח. השבח הריאלי.

שבח על השישה מיליון. מה קורה כאן לצורך העניין? על השישה מיליון שקלים האלה יהיה לי גם מע"מ.

איזה היגיון יש?

אם אני מוכר את זה לחברה, יחול מע"מ, ואם אני מוכר את זה ליחיד – זה קשור אגב לכל קרנות הריט, אין כאן חדשות וישנות. וכאן, כל אותה הטבה שנתנו של - - -

החברה קיזזה את המע"מ ברכישה.

לא. היא לא יכולה.

אני אסביר את המנגנון .

נתנו שני יתרונות מיסויים משמעותיים. אחד זה הפחתת מס הרכישה, והשני זה הפחתת מס השבח לאחר 20 שנה.

וגם הפחתת המע"מ ברכישה.

והמס על הדיבידנד לדירות במקום על נכסים מניבים.

נכון.

שזה 20% במקום 25%.

נכון. אבל כאן למעשה הסוגיה של המע"מ - - -

במקום מס שולי.

במקום ה-50%.

במקום מס שולי.

אני אסביר. באופן עקרוני, לפי המצב המשפטי היום, מדובר בעסקת אקראי שחייבת במע"מ בשלב הרכישה. אבל אז יהיה מצב כזה שמצד אחד אנחנו מקלים במס הרכישה, מצד שני אנחנו גובים מע"מ בשלב הרכישה, וזה לא הגיוני. ולכן אמרנו, בשלב הרכישה אנחנו לא נגבה את המע"מ ואנחנו נסדיר את זה.

בצד השני יש את השלב של המכירה. הרי בסופו של דבר מדובר בעוסקים. יש את הצד של המכירה. הצד של המכירה, אני לא בטוח שצריך לעודד אותו יותר מדי, בוודאי לא - - -

לא, יש מגבלה, אחרי 20 שנה.

זה לא קשור. 20 שנה זה משהו אחר. אני אומר, בסופו של יום בשלב המכירה מדובר בעוסק. ולכן על ההפרש, על הרווח בלבד יהיה מע"מ, וכמובן גם ההפרש שיהיה אחרי זה, אחרי המע"מ יש גם - - -

אז ברור לך שעדיף לי להחזיק דירה באופן פרטי אם צפוי בגינה רווח.

אם אתה מחזיק דירה באופן פרטי, שוב – ברמה כזאת, בהיקפים כאלה אתה כבר חייב במס פירותי מלא, מלא, שולי, ופה אנחנו נתנו הקלה.

מה זאת אומרת בכאלה היקפים? נהפוך הוא. דווקא דרך קרנות ריט זה נותן לי את האפשרות לא לקנות דירה במיליון שקלים אלא להיות שותף בדירה ב-50,000 שקלים. נהפוך הוא, אני דווקא כאן יכול להגיע למצב שאני מחזיק שברי דירה ולא דירה שלמה.

זה נכון. אבל בריט יש עסק. בסוף, בריט יש עסק. אם היית מחזיק בחברה רגילה שיש לה את הכמות הגדולה הזאת של דירות, של עסקים, היית משלם שתי רמות מס – מס חברות מלא ברמת החברה, ועוד מס על הדיבידנד, היית מגיע לסביבות 48% באופן שולי.

או לדוגמה, אם היית מקים שותפות, שגם היא הייתה מחזיקה הרבה מאוד יחידות דיור כאלה, והייתה מגיעה לכדי עסק, אז בשוטף היית משלם קרוב ל-50% כל שנה ושנה. לגבי דירות המגורים, כמו שאביגדור אמר, אנחנו החלטנו להוריד את המס ליחידים ל-20%, ולכן זו הקלה שנמצאת בשוטף.

הדומיננטיות שהייתה לקרנות הריט בכל אחד מהמרכיבים השונים, נהרסת כתוצאה מהדבר הזה.

ממש לא. המצב דהיום זה שהיחידים חייבים במס השולי המרבי - -

לא נכון.

- - על הכנסות מהריט, ואנחנו מורידים אותם בדירות מגורים ל-20%. זה הרבה יותר נמוך מכל דבר.

לא, לא.

זה על הדיבידנד. אתה מדבר על הדיבידנד.

אבל זה המס.

על עליית הערך כרגע.

אי-אפשר לאכול את כל העוגה, להשאיר אותה שלמה.

משה, רוב האנשים מחזיקים דירה אחת עד 5,000 שקל, לא משלמים לא מס שולי ולא מס פירותי, משלמים רווח הון 25%.

לא. לא משלמים גם את זה.

לא, אני אומר – עד 5,000 שקלים אתה פטור בכלל, לא שולי, לא פירותי, לא 20%, ובנוסף, ברווח הון – 25%.

זה כבר דירה שנייה.

מחזיקים בביזנס.

משלמים מס שבח על דירה שנייה.

נכון. 25%. כאן זה יכול לצאת לך יותר. 20% פלוס 18%, יצא יותר.

אלי, אנחנו רוצים שהריטים לשכירות יהיו אטרקטיביים, ואם אנחנו בסופו של דבר, בגלל שיקולי מס, שנקפיד לצורך העניין בקוצו כקטנו, אנחנו נדאג לשים אותם תחת משטר מס כמו שהיום קיים, אז הם לא יהיו אטרקטיביים ולא יהיו ריטים להשכרה ואף אחד לא יראה מס, ולא יהיו ריטים, וגמרנו. אז בשביל מה הדיון הזה?

אז או שאתם ברשות המסים תדאגו לכך שבאמת הנושא של ריטים להשכרה יהיה אטרקטיבי, או שחבל על הדיון וחבל על החוק. זה הכול.

אנחנו מבינים את הסוגיה השלישית. ליאת, יש עוד נקודות?

מס רכישה בהקצאה.

מס רכישה בהקצאה.

דיברנו.

לא, לא דיברתם.

לא דיברנו. סיימנו שלוש סוגיות. דיברנו על איגוד מקרקעין, דיברנו על דחיית מס שבח, דיברנו על מע"מ. אלה שלוש הסוגיות שדיברנו עליהן.

עורך-דין אלישע העלה בישיבה הקודמת את הנקודה של איגודי מקרקעין שבהם, לפי התיקון, אני לא זוכר את המספר - - -

כן, סליחה. נכון, שהיום, כשמכניסים משקיע והוא מעביר נכס תמורת מניות, אז המשקיע חייב במס רכישה על ההקצאה הזאת. זה תיקון שנעשה לאחרונה בתיקון מס' 76 והוא לא היה רלוונטי בעבר.

התיקון שאנחנו מציעים זה לא לראות את הריט כאיגוד מקרקעין בתקופה שבה היא עדיין נסחרת.

לצורך העניין הזה.

כן, לצורך סעיף המיסוי של ההקצאה, ולכן לא יהיה חיוב של המשקיע עצמו בהקצאה.

זו נקודה סופר חשובה.

עלתה נקודה נוספת בפעם הקודמת.

היא יודעת. מבטיח לך שתקבל את הזמן להתייחסות. ליאת, יש לך עוד נקודות בבקשה?

אני חושבת שהנקודה האחרונה זה שהוועדה הוטרדה בנושא של המתווה המדורג של הירידה משליטה לגבי ההבטחה שבעלי השליטה באמת ירדו משליטה, אז אנחנו יכולים לשקול סנקציות כאלה ואחרות כדי להבטיח - -

כלומר?

- - שבאמת תהיה ירידה.

אז כאן הנושא של הסנקציות שאנחנו דיברנו, שאם לצורך העניין בסוף התהליך - - -

הוא לא מפסיק את השליטה, הוא יחויב במלוא המס שהקלו עליו.

במלוא המס שהקלו עליו. בסדר? זה יפתור גם, יואב, את הסוגיה שאתה דיברת עליה.

זה לקחת יותר.

לא לגמרי בטוח.

יופי. אני שמח שזה יותר.

לא. אתה צריך לקחת יותר.

אה, צריך לקחת יותר.

בגלל התנודות בשוק. לפעמים זה יכול להיות לא כדאי.

אבל היום במס הכנסה יש 4% צמוד.

זה גם לנושא ההנפקה שהוועדה הביעה חשש ממנו.

- - -

הבעיה היא התקופה של השמונה שנים.

לגבי הסנקציות צריך לחשוב על זה.

לא, לא לחשוב. אנחנו עכשיו צריכים לסכם את זה.

אביגדור, תכף אנחנו נעשה התייעצות.

אם נצטרך חצי שעה להתייעצות, אז ניקח אותה, אבל אני רוצה לסיים את זה היום.

מעין, יש לך התייחסויות כלשהן?

גם, דומה לחשש הזה. הוועדה הביעה חשש מה קורה אם הם לא מנפיקים אחרי הזמן שהוקצה להם, אז אנחנו עשינו את הבדיקה וראינו שהקרן, אם היא לא מנפיקה, היא בעצם חדלה להתקיים כקרן ריט, ואז כל ההטבות שנתנו לה לא חלות עליה יותר.

זה שהן לא יחולו עליה יותר, זה בוודאות. אנחנו רק רוצים שאם לדוגמה היא פתאום קיבלה הנחה במס רכישה או מס נמוך, שהיא תחזיר את זה.

ברור שהיא צריכה להחזיר.

במקרה שהיא לא מנפיקה היא צריכה להחזיר, וזה ברור, ובמקרה של דילול השליטה, אנחנו נראה אם הסנקציות המתאימות הן בתחום של דיני המס או יותר בתחום של דיני ניירות ערך לעניין התשתית.

אנחנו לא רוצים לפגוע.

כי אנחנו לא רוצים לפגוע בבעלי מניות המיעוט באותה קרן, שבעל השליטה החליט שלא לדלל. מה שאנחנו מנסים להגיד, שאנחנו מקבלים את האמירה של הוועדה שחששה משני הדברים האלה. אחד, שלא ינפיקו, ושנית, שלא יהיה דילול, ואנחנו נדאג בחקיקה, תהיה סנקציה על מי שמחליט שפתאום לא מדלל או לא הנפיק. זה הכול.

מעבר לסנקציה שקיימת כבר.

מעין, תודה רבה. חבר הכנסת קיש, ונפתח את הנושא לדיון.

אני אתחיל מהנושא האחרון שהעלית בעניין הסנקציות. יש הבדל בין נושא לא יצאו להנפקה לבין לא דוללו.

נכון.

ומה אני מנסה להגיד? כי אם לא יצאו להנפקה – קל. הסנקציה היא קלה כי היא ישירה והיא נוגעת למי שעסק בדבר.

נכון.

ברגע שכבר החברה ציבורית ועכשיו בעל השליטה הוא זה שלא עומד בהתחייבות שלו להקטין את ההחזקות שלו, בעצם צריך למצוא דרך איך אנחנו פוגעים באותו בעל שליטה ולא בריט עצמו.

נכון. אנחנו מסכימים אתך.

וזה משהו שצריך לשים לב, שלא תהיה סיטואציה שיבואו ויגידו לנו: רגע, אבל מה עם כל האזרחים המסכנים שהחזיקו מניות ועכשיו - - -

למה לא מכירה כפויה?

מכירה כפויה זה שלוש שנים בבית-משפט. לא? מה נותנים היום? אתה יודע שזה לא פרקטי. זה הניסיון שלי לפחות – אתה יודע, דיברנו על זה בנושא מתווה הגז. הבנו שיש לזה משמעויות כבדות מאוד.

צריך סנקציה מאוד ברורה, שלא יתאפשר ולא לדיון, כדי שלא תהיה סיטואציה שאנחנו נמצא את עצמנו מתדיינים על הדבר הזה.

תודה, חברים.

נושא נוסף, וזה באמת גם לרשות המסים, ודיברנו על זה טלפונית אתמול, דיברנו על נושא המיזוגים. אמרנו שאם אנחנו פותחים את נושא דחיית המס ואת נושא רכישת האיגודים, בעצם האם המשמעות שגם מיזוגים אפשריים במהלך הדבר הזה. זה גם משהו שאמרנו שנקבל התייחסות, ולא שמעתי התייחסות.

אנחנו חושבים שהנושא - - -

בעייתי.

זה נושא בעייתי.

מה בעייתי? אם בעצם לצורך העניין שני הדברים האלה פתוחים, אז מה הבעיה במיזוגים?

מה זאת אומרת פתוחים?

אם לצורך העניין יש דחיית מס.

בייזום.

לא רק בייזום. אתה קורא לזה ייזום.

או בהחלפה.

בכל סיטואציה שבה יש עסקה. הרי מה זה? גם החברות היזמיות החדשות, עוד שנתיים-שלוש מהיום הן יהיו כבר ותיקות לצורך העניין ואנחנו רוצים להקל עליהן גם שם את החיים. אז קח חברה חדשה שהוקמה ויצאה, הונפקה עוד שנה מהיום, עברו שנתיים בחיים שלה ועכשיו היא הולכת לעסקה שבה היא נותנת מניות כנגד הנכס, ובמיוחד אם זה חברה מאיגוד מקרקעין לצורך העניין.

האם השילוב של שני הדברים האלה מאפשר גם הליך של מיזוג? זאת אומרת, של שתי חברות. חברת נדל"ן משמעותית וריט רוצות להתמזג ועדיין להיקרא ריט תחת הסיטואציה הזאת.

נחשוב על זה.

לא צריכה להיות בעיה.

מהרשות לניירות ערך, יש סוגיה שתרצו להתייחס? ולאחר מכן, אם תהיה גם לבורסה התייחסות. בבקשה, פרופ' האוזר.

אין לי מה להתייחס, רק לומר שאנחנו חושבים שחייבים לצאת לדרך, ואני חושב שצריך לשים סוף גם לדיונים האלה. אני חושב שהלכו פה מהלכים מאוד חשובים.

תודה רבה. רצית אבל להתייחס לנושא של ירידה מדירוג.

כן. אנחנו חושבים שזה צריך להיות חמש שנים, אנחנו חושבים שזה סביר, אנחנו חושבים שפחות מחמש שנים זה לא סביר. אני חושב שמה שנתנו פה גם לעניין של הסנקציות הוא גם רלוונטי לעניין הזה.

למה חמש שנים זה סביר? איך הגעתם? דיברנו על זה גם - - -

אני אגיד לך מדוע.

למה לא שמונה? למה לא עשר?

לקרנות ריט נתנו בזמנו שבע שנים, ואנחנו פה הולכים לחמש. אנחנו חושבים שחמש שנים זה סביר.

מה שבע שנים?

אני מבקש לא להפריע לו. אני מבטיח שלכל האחרים תהיה זכות התייחסות.

המטרה היא לעודד תחרות - - -

החדשות, הן לא התחילו עם שליטה, התחילו - - -

השאלה מה אנחנו רוצים. אם אנחנו רוצים שתקומנה קרנות ריט חדשות, שהן יתחרו, כי במשך שנים – עשר שנים או משהו כזה יש לנו דואופול - יש לנו דואופול ובמשך שנים לא קמו קרנות חדשות, צריכים - - -

אם תעשה מגבלה של שלוש שנים, אתה יכול לגרום לכך שהרבה קרנות שאולי מעוניינות, לא תעשינה את זה רק בגלל הסוגיה הזאת.

למה? למה?

הן יחששו להפר את זה. ככל שיש זמן קצר, יש לך יותר חשש.

- - -

לכן, אנחנו חושבים שחמש שנים זה סביר. וגם כשקרנות הריט הנוכחיות קמו, גם אז נתנו להן הקלות. אנחנו חושבים שזה נכון, אנחנו חושבים שפחות מזה יכול לגרום לכך שלא תקומנה קרנות ריט. אם זאת המטרה, אנחנו יכולים לשבת כולנו ביחד. שימו את כל הדברים, בסוף תעשו שלוש, לא תקומנה.

הן לא יקומו בגלל שרשות המסים לא תשחרר להם לעבוד, אז בגלל זה הן לא יקומו.

לא, למה? אני חייב לציין שרשות המסים - - -

אני מבקש.

לא, לא, לא.

דיברנו על זה לפני רגע.

חבר הכנסת קיש, אני אגב חייב להגיד שברשות המסים - -

עם כל הכבוד.

- - עושים עבודה מצוינת, ואני חייב להגיד שיש פתיחות גדולה מאוד מרשות המסים. אני חושב שזאת אחת התקופות, בעיני לפחות, הטובות באמת של רשות המסים בהתנהלות מול המדינה, מול האוצר ומול המשקיעים.

למה עושים איפה ואיפה? אני שואל.

בסוף יש דיונים ויש החלטות, אבל אני חושב שבאמת אנחנו זכינו להיות בתקופה שבה יש לנו רשות מסים איכותית.

אני שמח לשמוע.

כל הדיון פה הוא סביב חדש מול ישן. הלוא אם לא היו קרנות ישנות, תאמין לי, אף אחד לא היה פה, וכל האולם הזה היה ריק, היו נמצאים פה שלושה אנשים והיינו מעבירים את החוק בשתי דקות. אני לא אומר שלא צריך להתחשב אבל המטרה שלנו בכל העניין הזה היא באמת - - -

אתה מדבר על תקופות אחרות, לא בתקופות האלה.

לא הבנתי את ההערה.

לא הבנתי. שמעבירים חוק ככה?

מה זאת אומרת ככה?

מה אמרת? שפעם, החוק הזה היה עובר עם שלושה אנשים, ואף אחד לא היה - - -

לא. אני אומר שההתעניינות לא הייתה כזאת גדולה ולא היו מתווכחים על חלק גדול מהדברים, גם לא על השליטה וגם לא על - - -

למה? בהקמה לפני עשר שנים לא היה דיאלוג?

לא יודע מה היה הדיון לפני עשר שנים, לא אתה היית פה ולא אני הייתי פה.

אתה, יכול להיות שהיית כאן.

יכול להיות.

אתה היית בממשלה - - -

- - -

אתה דווקא היית פה.

חברים.

עכשיו לעצם העניין.

אולי אתה קורא את זה בספרים אבל זה לא במציאות.

לעצם העניין.

לא הייתה מציאות כזאת ואין דבר כזה. אפשר להסתכל בפרוטוקולים, וסתם להוציא שם רע לכנסת.

הנה, אני הייתי פה, אתה לא היית פה.

אבל אני לא יודע על סמך מה אתה מדבר.

חברים. הוא מנסה להגיד שאחת הסוגיות שעולות, חבר הכנסת - - -

למדנו מהטעויות.

לעצם העניין, כל הנושא הזה של קרנות ריט כרגע מובא לצורך, מה שנקרא להגיע לעולם הרחב. בעולם הרחב יש שליטה של בתים להשכרה שחלקה הגדול, לפחות חצי ממנה, נמצא בידי המוסדיים והציבור. במדינת ישראל, רוב רובם של הנכסים להשכרה, דירות להשכרה, נמצא בידי הפרטיים. אנחנו רוצים לשנות את המצב הזה. אנחנו רוצים לאפשר גם נושא של חיסכון. אנחנו רוצים לחזק את זה על-ידי שהקרן בתחילתה תמצא את התמהיל הנכון כדי להגיע לדבר הזה.

לכן, הוויכוחים הקטנים האלה, אני לא חושב שהם תורמים. התחרות היא לא העניין, למרות שאנחנו חושבים שצריכות לקום עוד הרבה קרנות ריט. העובדה שעד היום קמו רק שתיים, ואנחנו רוצים שיקומו הרבה יותר על מנת שציבור יותר רחב יהיה בתוך העניין הזה, ולכן לפי דעתי צריך שיהיה איזון ובלמים וכל מה שצריך על מנת לשמור על הקרנות הקיימות מצד אחד, אבל מצד שני להקים קרנות חדשות.

הוויכוח על השליטה לפי דעתי – ויושבים פה מומחים של רשות ניירות ערך – הוא ויכוח שכרגע מבחינתנו הוא נגמר, ולכן כל ההתעסקות בו היא שונה. לגבי הנושאים האחרים שדיברו בהם, אפשר לעשות עוד דיון ולהגיע למסקנה.

התייחסות של חבר הכנסת מקלב, חבר הכנסת קיש ולאחר מכן מהבורסה, אם ירצה אמנון נויבך. חבר הכנסת מקלב, בבקשה.

אני מתנצל, אולי אחרי זה גם מר יצחקי יסביר את זה שאני נעדר עכשיו מהדיון בגלל שמעבירים את זה ככה, אז באמת באותו זמן שכאן מתקיים דיון יש לנו גם הצבעה על חוק ההשעיה בוועדת חוקה, גם רביזיה בוועדת הפנים על חוק בנושא איכות הסביבה. לכן, אנחנו באמת לא יכולים להתמיד, בה בעת שאנחנו יושבים פה יש כמה וכמה ועדות, ותראה את הרשימה של הוועדות שאני חבר בהן.

לכן, יכול להיות, אולי ש איזה נראות כזאת, אבל אני בהחלט לא חושב שאין עבודה של חברי הכנסת בכל החוקים. וראינו באמת, הייתה רק תמיכה, הייתה כאן עבודה מסיבית, חברי הכנסת גם ידעו על מה מדובר ואנחנו הלכנו על צעדים, דווקא בוועדה הזאת צעדים שאני לא זוכר בכנסות אחרות שהיינו הולכים.

בזה אני כן רוצה לציין שהוועדה הזאת עשתה כמה צעדים קדימה, תוך לקיחת סיכונים שאמרנו אותם מראש. אנחנו דילגנו על הרבה חסמים, הרבה הליכים בתוך החוק הקיים, בחוקים אחרים שכאן הוועדה הובילה וגם חוקקה, מה שלא היינו עושים פעם.

ורק החוק האחרון, שאנחנו היום עושים שינוי בסטייה ניכרת, עשינו גם לגבי אחוזי בנייה, גם לגבי מספר הדירות, כמעט גם עשינו את זה בקווי בניין, אם לא חוות הדעת של היועץ המשפטי של הוועדה שלא נתן לנו להמשיך, רצינו לעשות באמת רפורמה ענקית של תהליכים מסוימים, שיכול להיות שהם גם דורסניים אבל ידענו דבר אחד – יש לנו מטרה אחת, וזה בנושא הזה שאנחנו מדברים עכשיו להגביר את ההיצע של הדירות, לעשות שינויים מבניים שאנחנו רוצים לעשות, לקדם את הדברים כדי להתמודד באופן אמיתי עם משבר לאומי שיש לנו בנושא הדיור.

ולכן, אנחנו רוצים ללכת עם זה הלאה, אנחנו תומכים בעניין הזה, ואני התבטאתי במשפט – עדיף אולי חי מזוהם מאשר מת סטרילי. אנחנו יכולים לעשות הרבה חסמים והרבה דברים ואנחנו נמצאים במשבר כזה שאנחנו רוצים לעשות את כל הצעדים. יכול להיות שחלק גם פוגעים בדרך בכמה דברים.

לכן אנחנו גם תומכים, אני חושב שצריך לתמוך בכל הצעדים לגבי הדירות השכורות שעושים שינויים בעניין הזה. זה דבר חשוב מאוד, זו תפיסה חדשה. האמת היא שהרעיון הזה, הוא לא הומצא עכשיו, רק לא היה מי שיוביל אותו. הדבר הזה, דיברנו עליו כבר בכנסת השמונה-עשרה, על סוג כזה, דיברנו על ליסינג בדירות.

גם זה יהיה.

כל הסוגים של פתרון והתמודדות עם הבעיה, וזה נכון שאתם תוקפים את הבעיה מכל הצדדים.

מה הקשר בין זה לבין עכשיו שינוי בנושא הריט, זה לא ברור. למה אנחנו צריכים לשנות מצב שקיים? זה לא מה שישפיע, באופן ישיר ודאי לא, על נושא משבר הדיור.

אנחנו פוגעים בעניין הזה, כמשקיע קטן, שאנחנו היום הרבה מובילים. היום אומר לי מישהו, אני לא רוצה לקנות דירה שנייה מכיוון שהמיסוי היום גבוה. אתם לא רואים את זה בעין טובה שאדם משקיע את החסכונות שלו ואת העתיד שלו בדירה שנייה. אנחנו אומרים לו, אנחנו לא רוצים שזו תהיה השקעה, אנחנו רוצים להוריד את המחירים ואנחנו על זה עושים כל מיני חוקים שאנחנו מכבידים עליו.

תן לי השקעה. יש לי עכשיו 300,000 שקלים, 400,000 שקלים אחרי פנסיה, 500,000 שקלים, אני רוצה להיות באיזו קרן שתהיה מניבה, שתיתן לי את ה-2,000 שקלים שלי בחודש, יכולה להשלים את הפנסיה שיש לי. יש היום מסלול, שעד היום הוא השתקף באמת כמסלול אמין, בלי שיש מעורבות של כוחות שוק שמשפיעים ובעצם עושקים אותי, שנותן באמת תמורה הגונה על ההשקעה שלי.

כשאנחנו רוצים היום להכניס טייקונים, כשאני עד היום לא יודע איך אתה מגדיר טייקונים – לפתוח את זה ולשנות את כללי המשחק בנושא הזה, שזה לא קשור לנושא של הדירות, זה לא קשור. זה עוד תיקון שלא קשור בעצם לתיקון המרכזי שאתם רוצים לעשות בנושא הראשון שאתם מדברים עליו, דירות להשכרה.

הטענה המרכזית שאני שמעתי פה מדוע יש רק שתיים או שלוש – תשנו את כללי המשחק שם, תרחיבו, תשמעו מאנשים. נעשה דיון, אדוני היושב-ראש, מה היום מעכב, מה החסם באמת להגדיל ולהרחיב את קרנות הריט, ואנחנו נראה מה משפיע על זה ויכול לשנות את זה.

אבל לבוא בזה היום לפתוח את זה, להרוס את הקיים, לא לתת מסלול – אני רוצה מסלול בלי שטייקונים ישפיעו על השוק הזה. אני רוצה להיות בקרן שאני יודע שהיא מתנהלת היום באופן ישר, בלי כוחות כאלה שהם אינטרסנטים באופן מובנה מאוד, לא רק כלכליים, עוד דברים אחרים.

בזה אני אסיים, אדוני היושב-ראש. במיוחד בהטבת המס, שהיא מפלה. איזו הצדקה יש לא לקרוא לזה אירוע מס? כשטייקון עושה את זה, זה נקרא שהוא יכול להשקיע את הכסף שלו, למכור את זה בלי שזה נקרא אירוע מס שהוא צריך לשלם על זה את המיסוי, ומי שלא טייקון, כן יצטרך לשלם את זה כשהוא משקיע בקרנות האלה.

איפה יש טייקונים עוד בארץ?

תאמין לי שהזלזול שלך לא משקף אמת.

אולי מה שאתה אומר לא משקף?

אז לא משקף. לכן אני חבר כנסת ואתה לא. מה לעשות. הזלזול שלך לכל אורך הדיבורים של אחרים מאוד בולט. תכבד גם אחרים, גם אם מדברים לא לעניין.

מכבד. מכבד כל אחד.

לא, זה לא נראה ככה.

בהחלט, מכבד. אם מדברים לעניין.

ולכן גם ההשפעה שלך. ולכן כשיושבים עם שר האוצר, מבקשים שאתה לא תהיה בפגישה, מהסיבות האלה, שחברי כנסת שנפגשו אתו ביקשו שאתה לא תהיה. אתה יודע למה? - -

ברוך השם.

- - בגלל הזלזול הזה, וכל חוסר הכבוד שלך לאחרים. צורת הזלזול, צורת ההתנשאות שלך, באמת לא משפיעה הרבה עלינו.

חבר הכנסת מקלב, אני חייב להעיד באופן אישי שיושב-ראש מטה הדיור, כל החוקים שהגענו עד היום, הגענו אליהם בהסכמה, דווקא עם כל הגורמים השונים. חבר הכנסת קיש.

אני מתייחס עניינית, באמת, אביגדור למה שאמרת.

אני מתנצל, יש רביזיה בוועדת הפנים. אני עוד אחזור.

אני, לא מעניין אותי לשמור על הקרנות הקיימות, ואמרתי לך את זה, אבל אני רוצה שכשאתה רוצה ריט חדשה – בין אם היא תהיה דיור או למניבה – היא תרצה לבוא לתחום הזה כי היא תבין שהיא יכולה להמשיך לחיות בתחום הזה. ואם אנחנו לא נעשה את השינויים, שחלקם פה עדיין על האג'נדה, ונישאר באותו עולם תוכן מסוים, אז חטאנו כי לא נשיג תוצאה. לא נשיג קרנות חדשות, לא נשיג שוק תחרותי, לא נשיג מוטיבציה – בין אם זה לבעלי נכסים קיימים כאלה או אחרים – להיכנס לעניין הזה. ולכן, אני חושב שזה המסר העיקרי שחשוב להעביר.

אני רוצה להגיד לך, ראש רשות המסים, מר משה אשר – אני ישבתי עם ליאת, ואביגדור גם – דיברנו ואמרנו, בואו נראה, אולי נוכל לקבוע דיבידנד קבוע גם לפרטיים במניב, כי אמרנו, אולי זה יפשט את המצב. לי הייתה הרגשה שדווקא אלה שאין להם כסף, וגובים מהם את המקסימום, בסוף נפגעים מהסיפור הזה.

ישבתי עם ליאת, היא הסבירה לי, הבנתי את המורכבות. שכנעה אותי. אמרתי, אתם יודעים מה, בסדר, אני מבין כמה זה מורכב, אני לא אכנס לזה.

אני מצטער, אני לא מצליח להבין למה אתם מתעקשים על רכישה של איגוד ב-51%, עם שליטה ועם הגדרות דיבידנד ברורות. לא מצליח להבין. זה שאתה אומר לי זה אחרת, זה לא תשובה.

אני אנסה להסביר.

שנייה, תן לי לסיים את דברי.

חבר הכנסת קיש, אם יש נושאים חדשים כי פשוט יש את הנושאים האלה על האג'נדה.

אז המסר העיקרי שלי – בכל המקומות שיש אי-הסכמות, לצורך העניין, עם רשות המסים, אני מצטער להגיד, לא שכנעו אותי, לא מבין את הגישה - - -

חבר הכנסת קיש, אנחנו באמצע הדיון, אנחנו לא סיכמנו.

בסדר. אני רוצה להסביר גם את האמירה שאמרתי. אין פה שום דבר אישי. אני אומר לך, כשמסבירים לי אני מבין, ברוך השם, ויודע לקבל. וכשזה לא נראה לי הגיוני, אני אלחם על זה עד הסוף. תודה.

תודה לחבר הכנסת קיש. אנחנו נעבור עכשיו להתייחסויות.

אני אשמח לנסות להסביר לך אחרי כן.

משה, אנחנו ניתן עוד סבב התייחסויות. אני רוצה שנשמע גם את האנשים האחרים שהגיעו. נתחיל את ההתייחסות, לכל אחד יהיו עד שלוש דקות. אני מבקש, לגבי נושאים שנאמרו ונושאים שנותרו פתוחים, אנא אל תחזרו. אם יש טיעונים חדשים, בקצרה, שלוש דקות. דרור גד, בבקשה אדוני.

שלום. אני יושב-ראש של "ריט 1", הקמתי אותה לפני עשר שנים מייד אחרי שחוק הריטים נכנס לתוקף, ביחד עם שמוליק סייד, שותפי.

כמה מלים, לדעתי איפה אנחנו נמצאים כרגע, לפחות איך שאנחנו, הצד הזה, תופס את הדברים. לגבי חוק הדיור, אביגדור, אנחנו אמרנו מזמן, לפני כמה חודשים כבר, ואמרנו את זה עוד פעם בדיון הראשון, אין לנו הערה למה שנאמר שם. הלוואי וזה יצליח, הלוואי ויהיה multi-family, מה שנקרא, העתקה של החוק האמריקני ושל היכולות האמריקניות לייצר דיור להשכרה, והלוואי שכולנו גם נשתתף בו בתור ריטים. ואם זה לא יהיה מספיק טוב מה שעבר פה עכשיו, אולי נעשה עוד שנה עוד דיון ונשפר אותו ככה שיהיה אפשר להפעיל אותו, הלוואי על כולנו. אין פה שום ויכוח, לא בצד הזה ולא בצד שלכם.

הנקודה השנייה היא שליטה. יש פה דיון עקרוני שאנחנו לא מסכימים עם הרשויות. הרשויות חושבות שהדבר העיקרי שמגביל ריטים היום מלצמוח ולהיות, ולהיות 20 חברות בבורסה, זה בגלל שלא נותנים לאלה שאספו את הנכסים 40 שנה לגלגל את הנכסים שלהם לתוך ריטים עם מלא הטבות, ולאפשר להם שליטה כי הם לא מוכנים לא לשלוט בחברות.

וחמש שנים זה מספר נכון. חמש שנים, שמונה שנים, שנתיים – אמתית, אף אחד לא יודע, זו האמת. אנחנו חושבים שכל הדיון הזה הוא לא נכון, אנחנו חושבים שזה "ילכלך" את המהלך, זה "ילכלך" את העולם הזה שנקרא ריטים. יש דרכים אחרות להשיג עוד הרבה ריטים, כמו שאתם רוצים, ולשבת פה עוד עשר שנים ולהיות גאים בעולם ריטים שיצרתם, חוץ מאשר שחרור השליטה. אנחנו חושבים שזאת לא הבעיה העיקרית, אבל זה אנחנו, הם חושבים אחרת, זה המצב כרגע.

הנקודה השלישית זה האפליה. יש פה חוקים שמישהו מבקש להעביר, שהם אפליה צועקת לשמים. הקטע של הנכס מול מניות, אם זה שישה מיליארד שקל, אז אני נותן לו לעשות את זה עד שהוא ימכור את המניות, לצורך העניין לאינסוף. ואם זה משפחה שהעבירה נכס כי היא לא רוצה לנהל אותו יותר באישי, והיא רוצה אבל להחזיק מניות של ריט או של סלע או של הריט הבא שאנחנו נצליח לייצר לה דיור, היא מוכנה להחזיק את המניות האלה ל-20 שנה קדימה, אז אנחנו נפגיש אותה עוד שנתיים או עוד ארבע עם המס שבח שלה, כאילו שהיא לא דומה להוא עם החמישה מיליארד שקלים.

אני לא מבין איך זה עובר. לא מבין איך זה עובר היום בעולם הפוסט מחאה חברתית וחוק הריכוזית, אני לא מבין איך הדברים האלה בכלל יכולים להיכתב בחוק במדינת ישראל.

והדבר הרביעי, לא רק אמרנו שאנחנו חושבים שהשליטה היא לא מה שגורם לזה שאין 20 ריטים, אמרנו ונתנו עוד שלוש דוגמאות לדברים שרשות המסים – אגב, זה מופיע בדיוני ועדת הכספים, העמוקים או הלא עמוקים, מ-2005, הדיונים של אנשים שכן ישבו פה, אני לא ישבתי פה, אני מודה, אבל קראתי את הפרוטוקולים – של דברים ששאלו אז את רשות המסים: חברים, למה אתם לא נותנים אפשרות למיזוגים? למה אתם לא נותנים אפשרות לכל מיני דברים? והרשות אמרה, בואו נצא לדרך עם משהו קטן ומוגבל, ואחרי זה נראה איך זה יצא, נראה שזה מסתדר טוב, ובסך הכול זה בסדר, ואז נשחרר את הדברים.

אנחנו יושבים פה עשר שנים אחרי זה, פעם ראשונה שאנחנו מעדכנים את חוק הריטים, יושבים פה אנשים שמפעילים את הריטים עשר שנים, אומרים לכם שזה דברים קריטיים, שאנחנו לא מצליחים לגדול בקצב שהיינו רוצים, ואחרים שמסתכלים עלינו פה ורוצים להקים ריטים אומרים שנורא קשה להקים ריטים. למה? כי זה קשה להפעיל ריט. כי זה לא מעניין להפעיל ריט. כי יש "רבוע נדל"ן" על הפרק, אז אי-אפשר לקנות אותו כי אתה לא יכול חוק המיזוגים, ויש "גזית ישראל" על הפרק, חברות נכסים נהדרות של מדינת ישראל, אתה לא יכול לקנות אותן, אתה לא יכול לעשות שום דבר בעניין הזה. אתה מוגבל.

הנקודה ברורה, דרור.

ודבר אחרון. אני אומר, הצענו דברים, רעיונות חדשים. אמר יושב-ראש הוועדה בפעם הקודמת, שוב ציטוט מהפרוטוקול, שהוא מבין שיש בעיות. תציגו בבקשה את הבעיות, יש לכם שבוע וחצי, תיפגשו עם האנשים, תראו מה אתם מסוגלים להביא. שלושה ימים אחר כך שמנו נייר מסודר עם כל הדברים שחשבנו שאפשר לשפר. עבר מאז שבוע, טלפון לא קיבלנו מאף אחד, למרות שיש לכולם את הניידים שלנו.

דרור, אני חייב לבוא ולהגיד. קודם כול, אני רוצה לנצל באמת - -

אני פשוט לא מבין את התהליך.

- - את האתנחתא הזאת שאמרת, ובאמת גם להודות לחבר הכנסת קיש, שלא רק במסגרת דיוני הוועדה אלא שנרתם על מנת לבוא ולטפל ולהגיע להסכמות על מנת שיצא חוק טוב, נודה גם באמת ללשכת רואי החשבון, יועצי המס ועורכי הדין, שבאמת אני יודע שהייתה הידברות, וגם על הזמן שהקדישו, גם רשות המסים וגם מטה הדיור.

לכן, כל מי שרצה גם דיבר אתי אישית, ובמהלך השיחות היומיות שיש לי עם ראש מטה הדיור, אכן כולם שם נענו, ואני אפילו הייתי במשרדים כשבין לבין אחד לאחד יצא. כלומר, מי שרצה להשיג אותם, השיג אותם.

חברים, אנחנו הגשנו מכתב, ניסינו לדבר עם אנשים, לא הצלחנו לדבר עם אנשים.

הוא אומר שלא חזרו אליהם. הוא לא יכול להכריח.

יושב-ראש הוועדה, הנקודה היא לא אם חזרו אלי או לא חזרו אלי. לא נעלבתי.

דרור, יש נושא ספציפי שאתה רוצה להעלות? אני רוצה לקדם. נושא ספציפי.

כן. יושבים פה אנשים מקצועיים ומסבירים למה אי-אפשר - - -

אמרת, נקודה של מיזוגים. אני רושם נושאים ספציפיים. כל מה שדיברת, לקחתי מילה אחת.

מסבירים לי למה זה יהיה נורא ואיום, הנושא הזה של החלפת נכסים מול מניות.

הבנתי. נרשם.

ולא ישבו מול יועצים מקצועיים כדי לנסות ביניהם לוודא שזה אפשרי.

אתה יכול לחדש? יש נושא נוסף שהיית חושב שהוא יכול לתרום לחוק, ולא חשבנו עליו?

כן, אני אמרתי לכם.

בבקשה.

אנחנו כתבנו עוד דבר אחד שעלה פה, ויואב אומר שהוסבר למה זה נורא קשה. אתם היום בסיטואציה – תדעו את זה כי אנחנו שומעים את זה מהפרטיים כל הזמן – שהפרטיים, בנושא של ריטים של מניבים, אתם מתקנים את זה בנושא הדיור אבל לא תיקנתם את הנושא של המניבים, חשופים למס על דיבידנד מופרע. בעולם של אין אינפלציה, בעולם הריטים הנוכחיים שזה לא שייך לריטים של פה – כל ריט שיקום מניבים יהיה כפוף לדבר הזה. אנשים היום מקבלים מס על דיבידנד של 48%, 46%, 47%. מי שרוצה שפרטיים ישקיעו דרך הדבר הזה ולא ימלאו את השוק בלקנות נכסים, כי אתה רוצה להוציא אותם מהשוק של הנכסים, אתה רוצה שיעשו את זה דרך הריטים, אבל אתה נותן להם דיבידנד ב-46%.

20%.

ניכוי במקור.

- - -

רק על דיור.

זה מה אני רוצה. זה מה אני רוצה, אני לא רוצה עכשיו לשנות שום דבר במניבים, זה לא מעניין אותי, אני מוכרח להגיד לך. אני רוצה שתבין, זה מה שמעניין אותי.

- - -

לא רוצה. אני רוצה לחזק אותם באמצעות - - -

אבל את השליטה אתה כן רוצה.

דרור. משפט בבקשה.

לסכם. אני מבין שיצא לנו שם של אויב העם בצד שני.

לא.

חבר הכנסת כהן, תאמין לי, אני חי בחודשים האחרונים, אני הבנתי שאני אויב העם. אני לא מבין מה רוצים ממני. אני לפני עשר שנים הפעלתי חוק שאני אומר לך שהוא קשה מאוד להפעלה. הפעלנו אותו עשר שנים, "ריט 1" מופיעה כבר שש שנים בסקר של "כלכליסט" בין כל המוסדיים בישראל כאחת מעשר שפועלת בצורה הכי שקופה, הכי הגונה, הכי אמינה, ועם הפעילות הכי טובה שלה, כבר שש שנים ברציפות.

דרור, באמת, אנחנו עכשיו לא במצגת משקיעים. יש לך התייחסות לחוק, בבקשה, משפט אחרון. תודה.

אני אומר לך שאנשים פה רוצים שיהיו הרבה ריטים, ומצוינות - -

יופי. תודה.

- - לטובת כולם. ולא נגד התחרות וכל מיני דברים שאתם מספרים פה ברקע, אני לא מבין.

אף אחד לא סיפר ואף אחד לא דיבר. נהפוך הוא, מבחינתנו לפחות – לפחות לא מבחינתי – הקרנות הקיימות, אני חושב שצריך לברך אותן שעשו את הפעילות ובטוח אף אחד לא נגד.

משפט אחרון. בהנחה שאתם לא הולכים בדרך של להפריד את החלק של הדיור מהחלק של פעם בעשר שנים לעדכן את חוק ריט המניבים בצורה נכונה, שזה באמת יצליח, בהנחה שאתם לא הולכים בדרך הזאת - -

לא.

- - אנחנו רק מבקשים ככל יכולתכם, חברי הכנסת, למרות הלחצים המאוד כבדים שיושבים בצד השני של השולחן, אל תסתפקו בחוק בינוני גם הפעם אחרי עשר שנים, שנשב עוד עשר שנים ויהיו חמישה ריטים במקום שניים וחצי, אלא תדאגו בכל הכוח – גם אם זה לוקח עוד שתי ישיבות – שזה יהיה חוק מצוין.

תודה רבה, דרור. אנחנו נעבור עכשיו לירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס, בבקשה אדוני. אחריו ידבר רוני הלמן מהלמן-אלדובי.

שלום לכולם. ראשית, אני חייב לציין שדווקא מהחבר'ה של אביגדור, הם חיפשו אותנו ואנחנו לא אותם, אז רק להודיע לנוכחים.

אנחנו הצגנו בפני הוועדה נייר מקיף בנושא המיסוי, והיינו שמחים, אדוני היושב-ראש, אם יהיה אפשר לדון על הסעיפים שלו כאן בוועדה.

הדבר המרכזי שאני חושב שראוי שנעשה זה בדיוק כמו שאמרת, שנתייחס מבחינת המיסוי לחוק הזה כאילו אותם יחידים רכשו שברי דירות. אם אנחנו נחיל מע"מ בנושא הזה, אנחנו בעצם עיקרנו את כל היתרון היחסי.

ירון, אני רוצה לקבל את המלצתך, גם אם זה ייקח לנו קצת יותר זמן. אני רוצה שתעבור על הנקודות לצורך העניין. מה שאני דיברתי ומה שנשאר פתוח, דברים שלא נכללו במסגרת ההתייחסויות של רשות המסים או משרד האוצר. אם תוכלו לעבור בבקשה, אתה או אלישע.

עורך-דין יוסי אלישע יעשה את זה, אני חייב לעזוב, אז יוסי בבקשה.

תודה, ירון. עורך-דין אלישע מלשכת עורכי הדין.

לשכת עורכי הדין, לצורך העניין היום גם מטעם לשכת רואי החשבון ויועצי המס. אני רוצה לדבר תחילה על הנושא של היבטי המע"מ. היבטי מע"מ, כמו שאמר חברי גינדי, הנושא עשוי להיות קריטי בהיבט של אם יושב אדם שחושב האם לרכוש דירת מגורים באופן פרטי או האם להשקיע בקרן, מובן לחלוטין שהשתת עלות המע"מ שמתווספת לשווי השוק של הדירה – צריך להבין את זה – אז ברור לחלוטין שהיא מייתרת את ההשקעה.

מעבר לזה, יעלו פה שאלות כבדות, כמו למשל תמהיל הפעילות של הקרן הזאת, איזה תשומות מותרות לה בניכוי, איזה תשומות לא מותרות לה בניכוי. הנושא של המע"מ חייב להיות מוסדר. חייב להיות מוסדר, אחרת אנחנו ניקלע פה לסיטואציה של פניות לנציבות להסדרת מערכת היחסים של הפעילות המעורבת הזאת, שחלקה פעילות פטורה וחלקה פעילות חייבת. אני לא רואה איך ההצעה לדחות את המע"מ לסוף הדרך פותרת את הדבר.

דיבר משה אשר על מה יקרה בסוף הדרך, שבסוף הדרך אפילו צפויים – בעצם זה ביזנס וזה עסק – ואפילו צפויים לראות את זה אולי כמכירה של מלאי עסקי. אז אני רוצה להזכיר לכולם שבמקרה כזה אנחנו נשכח מ-20%, יהיו פה הכנסות חריגות.

הכנסות חריגות לפי החוק, בחלוקה שלהן, המס עליהן הוא 70%. זה מעקר לגמרי את ההשקעה בדירות מגורים, צריך להבין. אדם שמשקיע צריך להבין שבסוף הדרך מחכה לו 20% בוודאות, לא אולי 70% ולא אולי מע"מ עוד 17%, דרך אגב על ה-70%.

לטענתך, זאת אומרת תלוי בהתנהלות של הקרן?

לא. קרן תאסוף מאות ואלפי דירות. לצערי, דירות בשוק זה לא כמו נכס מסחרי. נכס מסחרי עוד אפשר למצוא רוכש שבא וקונה את מלוא הנכס. בדירות מגורים כנראה שבשוק, חוץ משחקנים כמו ריטים, אתה תצטרך למכור דירות יחידות. אתה תצטרך להקים מערך שיווקי שימכור את הדירות האלה ואתה צריך להקים סוכנויות. אתה צריך למצוא איזו דרך לממש את הדירות האלה, ולכל הדעות, לפחות על-פי עמדת רשויות המס, זו מכירה של מלאי עסקי. במקרה כזה הקרן חשופה ל-60% ו-70% אם היא תחלק את הרווחים האלה, מס.

עורך-דין אלישע, השארנו את הסוגיה הזאת פתוחה לעניין המע"מ במכירה, כפי ששמעת.

זה לא המע"מ. כבר עברנו לשלב של המס עצמו. מעבר ל-17% מע"מ יש פה 70% מס שמחכה בסוף הדרך.

איך 70%, עורך-דין אלישע?

מלאי עסקי.

בחוק מוגדר מכירה של מלאי כהכנסה חריגה. הכנסה חריגה כפופה לשיעור מס, אם היא מחולקת, של 70%.

זה צריך התייחסות.

יש פה שאלות שהן קצת יותר מורכבות, אם תרצו אני אכנס לנושא הזה.

לנושא הספציפי הזה, כלומר אם מוכרים דירה.

על פני הדברים, כשאנחנו ראינו את מודל הריטים לא ראינו מצב מס של 70% במכירת אותן דירות. לא ראינו, אבל אם יוסי אלישע אומר שיש אפשרות שיש דבר כזה, אנחנו נמצא את הדרך לומר שאין מצב כזה.

תודה רבה. תשובה מספקת. בבקשה, תמשיך.

הנושא של מקרקעין לצורכי דיור להשכרה. בהגדרה במסגרת הצעת החוק כפי שהיא כיום, לא ברור המשמעות של החמש שנים או קודם לכן.

אני, משיחותי עם ליאת לפחות הבנתי שהמטרה היא שאם לא עומדים בתנאי של השלמת הבנייה תוך חמש שנים, לא הולכים אחורה, בעצם לא "מלכלכים" את הקרן אחורה ולא פוגעים במשקיעים אלא זה צופה פני עתיד בלבד.

אם זו הכוונה אז צריך לתקן את ההגדרה כפי שהיא היום, וההגדרה כפי שהיא מנוסחת – בעצם אחרי חמש שנים, מספיק שחלה תוכנית להשכרה, אני לא חייב לבנות.

לא. זה לא מה שאמרנו.

אני אומר, זה מה שכתוב היום. אם הכוונה היא אחרת אז תתקנו את זה.

לא, זה לא כתוב כך.

גם היועץ המשפטי של הוועדה - - -

אני מוכן לקרוא את הצעת החוק בפניכם, תגידו לי אם מישהו מבין אותה אחרת.

אני רוצה את ההתייחסות של תומר.

למיטב הבנתי וזיכרוני, אבל יכול להיות שאני טועה, אני לא הבנתי את זה כך מתוך הקריאה, וגם הנושא הזה נדון בינינו לבין רשות המסים. אני חושב שהדברים מנוסחים ברור אבל אם צריך עוד להבהיר אותם יותר, נעשה את זה.

אני חושב שהנקודה שצריך להבהיר היא הנקודה שזה צופה פני עתיד ולא הולכים אחורה חמש שנים, "מלכלכים" את הקרן לטובת המשקיעים שנכנסו קודם לכן.

לא. יש תנאי שאם לא עומדים בו אז אתה מאבד את ההטבות.

לא, אבל מרגע זה ואילך.

אתה מאבד רק צופה פני עתיד.

בזה הוא צודק.

ממש לא.

מפני שהרכישה, היא תהיה רכישה של שלבים.

לא צודק.

לא יכול להיות שנכס אחד "ילכלך" פעילות של חמש שנים שהיא תקינה.

חמש שנים, הכוונה הייתה שיש להם חמש שנים בעצם לבנות. אם הם לא בונים אחרי חמש שנים, אז מאותו רגע ואילך זה מתחיל "ללכלך" את הנכסים.

לא אחורה.

לא בטוח. טוב, נדבר על זה.

יש פה סוגיה, זה לא טריוויאלי.

בכלל לא טריוויאלי.

באופן עקרוני, אם אתה אומר – נצא מהקופסה, נאפשר לך ליזום, נאפשר לך לא לקנות נכס נדל"ן מניב ומייד לקבל את השכר דירה, אלא ליזום ולבנות תוך פרק זמן שקבענו, אז זה תנאי. אם אתה לא עומד בתנאי הזה, באופן עקרוני זה חוזר ל-Square 1, ל-Day 1.

נכון.

כי אתה לא עמדת בתנאי שהיית צריך לעמוד בו. אם ליאת אמרה אכן כך, אנחנו צריכים לחשוב על זה. לא טריוויאלי בכלל.

אני לא חשבתי. חשבתי כמו עורך-דין אשר.

מבחינת התכלית צריך להבין שיכול מאוד להיות שיהיו שניים-שלושה נכסים כאלה שבשניים אחרים עומדים ובאחד לא מתאפשר לעמוד. אנחנו מדברים על משקיעים ומשקיעי בית שנכנסו.

יוסי, זה לא דרך המלך של הריט. הריט לא צריכה לבנות וליזום. היא צריכה לקנות נכסים מניבים - - -

אבל אפשרתם להם ליזום. אז מה, צריך להחליט מה עושים.

את המס רכישה, את החצי אחוז, אנחנו כתבנו סעיף מפורש.

חצי אחוז, אני לא מדבר על זה. אני מדבר על ההכנסות שחילקת. חילקת מנכסים אחרים. אתה רוצה לחזור למשקי הבית ולחייב אותם במס נוסף?

- - -

אם אני יכול להסביר. חמש שנים חילקת למשקיעים כסף. מה אתה רוצה, לחזור אליהם עכשיו, לקחת מהם עוד כספים? כי חילקת להם ב-20%.

יכול להיות.

התשובה היא כן.

איך? איך תחזור למשקי בית?

מה זה איך תחזור? אתה יודע למי שילמת, מגישים דוח. קודם כול, לחזור, אפשר לחזור.

לטעמי, גורם מרתיע מאוד ברמת המשקיעים.

יגיד לך משה אשר – למיטב זיכרוני מהיותי רואה חשבון – אפשר לחזור שבע שנים אחורה. אם קיבלת מתנה שהיא לא מגיעה, תחזיר.

אלי, מנגנון המיסוי כאן הוא מנגנון של ניכוי מס במקור.

אני מציע שאנחנו נחשוב על המנגנון.

אוקיי. יחשוב על המנגנון. תודה, עורך-דין אלישע. בבקשה, תמשיך לנקודה הבאה.

נושא של רכישת 20 יחידות דיור בבניין אחד או בכמה בניינים סמוכים. לטעמי, ברגע שמדברים על כמה בניינים סמוכים, אנחנו איפשהו מחטיאים את המטרה כי המשמעות היא בעצם שלוקחים שכונה ומתחילים לאסוף דירות – דירה אחת בבניין זה, דירה אחת – אז אם אנחנו מדברים על פיזור על כמה בניינים, ולא בבניין אחד, אני חושב שצריך להגדיל את המספר בשביל לא ליצור מצב באמת של ניהול קשה וחשיפה לאותה טענה שדיברתי עליה קודם, שאתה מחזיק בעצם כמו מלאי עסקי. אתה מחזיק בעצם אלפי דירות בכל מיני אזורים – פה דירה, שם דירה – ואין מקבצים.

במדינת ישראל אין מקבצים, זה לא ברלין כאן. אם אנחנו נלך להגדרה של מקבצים, נהרוג את קרנות הריט. אנחנו רוצים לעודד אותן.

אם אתה רוצה לעודד מתווכים שיסתובבו בשכונות ויחפשו דירות לקנות על הר המזומנים הזה שיצרת, אז ברור לך שאתה מביא גם לעלייה של המחירים. מה, זה לא ברור?

יש פה נכסי דיור שאנחנו לא יודעים עליהם, עורך-דין אלישע? תזמין אותי. חוץ משלושה פרויקטים של "דירה להשכיר" אני כמעט לא מכיר פרויקטים.

אבל כשאתה תאפשר לקרן ריט להסתובב בשכונות ולקנות דירה אחת בבניין ולא יותר, אז אתה מאפשר בעצם מנגנון של ביקושים שלא היו בשוק, ואתה תביא בהכרח גם לעליית מחירים. זה לא המטרה אם אני מבין נכון.

זאת סוגיה אחרת של השוק.

יושב-ראש הוועדה, אפשר להגיב?

בהמלצה שלך אני לא בטוח שייצא משהו. נמשיך לנקודה הבאה, עורך-דין אלישע.

רק לגבי הנקודה הזאת.

תרשמי לך, את תתייחסי. תאמיני לי, יש כאן עוד חמישה דוברים, יהיה לך הרבה להתייחס.

להתייחס לנקודה הספציפית הזאת כי היא עלתה מכמה דוברים, זה בקצרה, גם תומר העלה את הנקודה. אנחנו באמת התכוונו ל-20 דירות שנמצאות בבניין או בשני בניינים שהם אחד ליד השני, ובאמת הציע לנו היועץ המשפטי של הוועדה, תומר, הגדרה מתאימה יותר מחוק התכנון והבנייה ואנחנו נחדד את זה כך שזה יהיה ברור. אין כוונה עכשיו לשלוח את קרנות הריט להסתובב בשכונות ולהתחרות על הביקושים עם משפרי הדיור ועם הזוגות הצעירים. הכוונה היא באמת למקבצים.

וזה נגד רצוני, דרך אגב. ומי שמודאג ממחירי הדיור, תאמין לי, יותר ממך זה אני. אני דווקא רציתי שיאספו בודדים אחד-אחד אבל השתכנעתי, מה לעשות.

תודה, אביגדור. אלישע, הנקודה הבאה.

הנושא של התקופה. התקופה נקבעה לחמש שנים עם אפשרות הארכה לעשר שנים, בסמכות שר האוצר. רק להבין את התכלית, למה ההוראה היא הוראה לחמש שנים בלבד, למה לא לעשות את זה הוראת קבע. אם המטרה היא בעצם ליצור מומחיות בשוק הזה, ליצור משהו שצופה פני עתיד, מדברים פה על 20 שנה של החזקת דירות, למה חמש שנים? השוק ישתכלל, תן להם להיכנס גם עוד חמש שנים או שתקבע תקופת הטבה. אתה רוצה לתמרץ את כולם להיכנס עכשיו? תקבע תקופת הטבה חמש שנים עם מס מועדף, ועוד חמש שנים מיסוי שהוא קצת יותר רחב.

בסדר. ההערה נרשמה. בבקשה.

הנושא של תקופת ההנפקה. היום תקופת ההנפקה בעצם לא שווה, לא שווה בין מצב שבו הקרן היא קרן לנדל"ן מניב מסחרי לבין התקופה כשהיא קרן בעצם להשכרה למגורים. יש פה בעיה עם קרן מעורבת. בוא נצא מנקודת הנחה שאם יש קרן של נדל"ן מניב מסחרי, שחושבת שהיא אמורה להיות קרן של נדל"ן מניב מסחרי, פספסה את המועד של השנים-עשר חודשים, בעצם יש לה 24 חודשים נוספים לחפש איזשהו – ואני אומר, בדגש על איזשהו – נכס, גם אם הוא זניח, איזשהו נכס שיכניס אותה להגדרה של קרן למגורים להשכרה והיא בעצם מקבלת גרייס של 24 חודשים נוספים.

אם רוצים ליצור איזושהי ודאות או השוואה, או ששניהם יקבלו פרק זמן של 36 חודשים לצורך ההנפקה, שאני חושב שלא צריכה להיות הבחנה – הרי אם נדרש פה 36 חודשים, אז נדרש גם במקרה השני – ואם לא, אז לפחות בטרם חלפו שנים-עשר חודשים בשביל ליצור איזושהי ודאות אצל המשקיע, שיהיה איזה סוג של הודעה. אתה לא תוכל לדעת עד תום חלוף 36 חודשים, הקרן הזאת מה טיבה, האם היא לנדל"ן מניב מסחרי או למגורים.

נכון.

התייחסות של תומר, היועץ המשפטי, ולאחר מכן התייחסות שלכם.

אנחנו חושבים שבהחלט יש טעם רב בהערה הזו מכיוון שלמעשה, לפי המתכונת המוצעת כרגע, די בכך שהקרן מחזיקה שבריר אחוז מנכסיה כדירות להשכרה, והיא תיהנה. אנחנו חושבים שצריך איזשהו חלק משמעותי – אפשר לקבוע אותו 40%, אפשר לקבוע 50%, זה כבר עניין - -

אני חושב שזה מחטיא את המטרה.

- - יותר מקצועי - אבל אנחנו חושבים, כדי שהקרן תיהנה מהטבות של קרן להשכרה לדיור, היא צריכה איזשהו חלק משמעותי.

אבל הטבות המס הן הטבות ספציפיות.

לא, לעניין ההנפקה אנחנו מדברים. לעניין ההנפקה.

אז תן לכל קרן.

תומר, אנחנו הכנסנו שם סעיף ששר האוצר בכל רגע יכול להתערב בעניין התמהיל, וזה מתוך כוונה שאנחנו מקווים שהקרנות – אנחנו מקווים דרך אגב גם שהקרנות הוותיקות – יתחילו להכניס לעצמן דיור לאור ההקלות שנתנו, ואם לא ונחשוב לאחר מכן שנכון לעשות תמהיל שהוא קבוע בחוק, אנחנו נשנה את זה. בגלל זה השארנו - - -

לא, השאלה היא לעניין ההנפקה. זאת אומרת, אתה רוצה לעודד.

רק על ההנפקה.

לקרנות שעוסקות במגורים אתה רוצה לתת הטבות נוספות כי זה מה שמעניין אותך.

כן.

אתה אומר, לכן אני אתן להן תקופת התארגנות יותר ארוכה, של 36 חודשים.

כן.

יכולה כל קרן חדשה, לצורך העניין של מניבים, לבוא - - -

להתחפש.

להתחפש בכך שהיא תיקח בניין אחד נגיד.

לא לקחת בכלל.

לא. נגיד שהיא תיקח בניין אחד למגורים ו-99% מנכסיה שהיא אוספת זה נכסים מניבים. היא תיהנה מאותה הטבה של 36 חודשים.

זאת שאלה שדנו בה הרבה. אנחנו יודעים שמחזוריות הנדל"ן במדינת ישראל זה לא כל הזמן המגורים כאן והמניבים כאן, לפעמים זה מתערבל. ולכן, לאורך חיי הנכסים, במיוחד אם מדברים על תקופות של 20 שנה, יש עליות וירידות, והתשואות משתנות.

לצורך ההטבה הזאת של השלוש שנים, אפשר להסכים עם תומר שזה יהיה לפחות 50% דירות, אין לנו בעיה עם זה.

דרך אגב, 50 זה מחמיר מדי לדעתי, אבל - - -

אבל אפשר למצוא את הדרך. בעיקרון אבל כל הכוונה של תמהיל מעורב נובעת - -

תחשבו על מספר בין 20% ל-50%. בסדר?

בסדר.

- - מזה שאנחנו רוצים שיהיה פה חיזוק לקרן, שהיא תוכל לבחור לה לפי תחזיות שלה בשוק איזה נכסים היא רוצה באותו רגע.

מה שתומר יציע.

תודה. עורך-דין אלישע, בבקשה.

נושא נוסף זה יחס המינוף בקרן. בתחום המגורים מתאפשר יחס מינוף של 80%. אני חושב שזה עשוי להקשות על החזר של מימון בגובה הזה, אם יש עדיין התחייבות לחלק 90% מהרווחים.

אולי מה שצריך לקבוע, שחלוקת הרווחים תהיה בניכוי החזר קרן ההלוואה, כמו שהיה קורה למשל במצב של אדם שלוקח משכנתה. ברור שהוא לא לוקח לכיסו את הכול.

זה לבוא ולהפלות את קרנות הריט. למה?

נכון. זה לא צריך.

אתה יכול למחזר הלוואה.

- - - שיקולים עסקיים.

אני מניח שהעניין לאפשר 80% מינוף - - -

- - -

זה להרע את מצבן ביחס לחברות נדל"ן מניב רגילות.

אבל המצב הוא שפה יש לך התחייבות לחלק 90% פלוס חלק מהפחת. איך אתה תעשה את זה?

בין היתר, זה נובע מכך שהם צריכים לבוא ולשמור על רמת מינוף של 60% בנכסים מניבים קלסיים, ו-80% בנכסי נדל"ן. ההערה נרשמה. הנקודה הבאה.

הנושא של פיזור שליטה, דיברו פה על חמש שנים. לפי הצעת החוק זה שמונה שנים, זאת אומרת זה שלוש שנים להנפקה, ועוד חמש שנים.

זה לא רלוונטי עד ההנפקה.

אוקיי. אלישע, הנקודה נרשמה. הנקודה הבאה. כמה נקודות עוד יש לנו?

ארבע, חמש.

בבקשה.

שיעור המס שנגבה, 20% על היחיד. אם רוצים להציע חלופה שהיא באמת יושבת אקוויוולנט למצב שבו אני צריך להחליט אם להשקיע בדירה, אז כפי שאמר אדוני היושב-ראש, במצב של השקעה במגורים יש לי פטור, מסלול פטור או מסלול 10%. ולכן, המסלול היום של 20% הוא משמעותית גבוה מהאפיקים הקיימים לצורך העניין כי אני כמשקיע פרטי שמשקיע בדירת מגורים, מעבר לזה שבסוף בסוף מדובר בשוק ההון, בסוף אתה מבקש מהציבור לשים את הכסף שלו בשוק ההון, בסוף אתה מבקש מהציבור להשקיע בקרן שלא רק משקיעה בנדל"ן להשכרה, גם משקיעה במסחר, היא גם משקיעה מחוץ לישראל, ולכן צריך לקחת את כל הפרמטרים האלה בחשבון. ושיעור מס של 20% לדעתי הוא לא עומד שווה-ערך לחלופה שקיימת למשקיע הפרטי היום, שזה פטור ממס.

מה הצעתך, עורך-דין אלישע?

אנחנו הצענו שזה יהיה 10% לגבי הדיור למגורים. אין פה שום פרמטר שאני יכול להשוות.

אתה אומר 10% עם ניכוי הוצאות או בלי ניכוי הוצאות? מה אתה אומר? אני רוצה להבין מה אתה רוצה.

אני חושב שצריך להיות עם ניכוי הוצאות כי הדוגמה היום הרלוונטית - - -

עם הוצאות ריבית, הוצאות פחת.

אם אנחנו מדברים על בן-אדם שיש לו כסף, קרי דירה מעבר למיליון וחצי שקלים, אז האנשים האלה לא נמצאים פה. הם לא נמצאים פה כי החלופה פה היא לא חלופה אמתית למגורים. אנחנו מדברים על אנשים שידם לא משגת דירות, וכאלה שידם משגת אז דמי השכירות שהם יודעים לקבל הם לא יותר מ-5,000 שקלים, ולכן האופציה שלהם היא פטור, ואתה צריך להשוות את זה, אתה צריך גם לקחת את הסיכון פה של מסחרי, של פעילות מחוץ לישראל, של שוק ההון.

אז לעמדתנו, זה השוואה - -

- - -

אבל יש פה נזילות, יש יתרונות.

- - קודם כול, אנחנו מיטיבים אתו לעומת השקעה בשוק ההון.

משבר הסאב פריים התחיל בשוק הנדל"ן בארצות הברית, הפיל את כל השווקים.

איך הגעתם לסאב פריים?

עורך-דין אלישע, מה קשור המס לסאב פריים?

לא, היא אמרה שהיא לא חושבת - - -

אבל אלישע, נקודתך הושמעה. ניתן בבקשה למעין ממשרד האוצר להתייחס.

איך הגענו בכלל לסאב פריים פה, אני לא מבין.

היא אמרה שאין פה השקעה בשוק ההון.

מי שאומר סאב פרייים לא יודע מה זה סאב פריים.

ברור. חברים. הנקודה הובהרה. מעין, בבקשה, או רשות המסים.

קודם כול, באמת המס של 20% מיטיב עמו לעומת מיסוי שמוטל על מי שמשקיע בשוק ההון ועל רווחי הון, וגם אנחנו חושבים שהמס שמוטל היום על השכרה, שבעצם מאפשר מסלול של 10% על הברוטו, שבעצם לא מאפשר לך לנכות את כל ההשקעות שאדם פרטי עושה בדירה – אם הוא קנה מזגן והיה לו פחת והוצאות מימון וכל שאר הדברים, הוא היה יכול לקבל מסלול של 10% על הברוטו, זה פחות או יותר מקביל למה שאנחנו מציעים פה, של ה-20% שמאפשר את הניכויים. ולכן, אנחנו חושבים שזה משווה וזה בסדר.

במשפט אחד. הנקודה ברורה.

אני אוסיף עוד משפט. אותו אדם שמשקיע, אם יש לו בעולם הפרטי שלו דירה שהוא משכיר אותה ב-5,000 שקלים, מקבל עליה פטור, אז הוא יקבל גם פטור על זה. זאת אומרת, ההטבות האלה לא נעלמות לו במישור הפרטי שלו.

איך הוא יקבל פטור, לא הבנתי.

ואנחנו לא מתחשבנים אם המשקיע בריט יש לו חוץ מזה עוד דירת מגורים.

אתה רוצה לשכנע אותו לא לקנות את הדירה.

- - -

ובריט יש לו הטבה שהיא ביחס לכל השקעה עסקית רגילה.

משקיע בנכס אחד לעומת מגוון נכסים, איך אתה משווה בכלל? שם הוא יכול "לאכול אותה" בתשואה, פה יש לו מגוון, יש לו הגנה, יש לו אלף ואחד דברים.

ברור. עורך-דין אלישע, הנקודה הבאה. תודה.

הנושא של העברת נכס במסגרת הצעת החוק הוגבל למקרה של נכס נקי. יש החלטת מיסוי 32/7 שאפשרה העברה של נכס פלוס התחייבות. במקרה שיש נכס עם הלוואה, אז שיהיה אפשר להעביר בעצם לקרן הריט את הנכס בתוספת ההלוואה, בעצם לפי שווי מימוש נטו.

זה הסאב פריים.

הנושא הזה התאפשר כבר על-ידי רשות המסים במסגרת החלטות המיסוי שניתנו. אני לא רואה שום סיבה לא לתת, אין שום תכלית למנוע את זה.

זה סאב פריים, בדיוק מה שאתה אומר.

הנושא של מיזוג חברות לתוך הקרן.

דיברנו, עורך-דין אלישע.

כן, אבל רק להגיד את דעתנו, של הלשכות המקצועיות בכל אופן, ובהחלט אם ניתן – הרי המשמעות פה היא שהקרן מעבירה את הנכסים ובסופו של דבר החברה המתמזגת מעבירה את הנכסים, בסופו של דבר הם מקבלים מניות בקרן. אם מאפשרים איגוד אין שום סיבה לא לאפשר מיזוג של חברות כאלה לתוך הקרן. לא רואה בעיה, לא במישור המיסויי, אולי במישור של המעבר מהמיסוי הדו-שלבי לחד-שלבי, אבל ממילא העברת נכסים כאלה כפופה לאישור המנהל וזה יבוא לפתחו, הוא יכול לקבוע הגבלות שהוא יבחר לנכון לקבוע אותן.

אוקיי.

הנושא של רכישת נדל"ן מניב על הנייר לא בא לידי ביטוי בהצעה. היום מרבית העסקאות בשוק נעשות במסגרת של קרקעות שמופשרות, ונכון להיום לא קיימים בניינים. אתה רוצה לאפשר, אני מניח, גם לנושא המסחרי - - -

אבל אפשר לרכוש עד 25%. יש נכסים בהשקעה, השקעות אחרות.

אתה מחויב לרכוש את הנכס בשלב שהוא מניב כבר ברמה המסחרית.

אבל יש גמישות.

לא. יש בהשקעות אחרות.

עד 5%. אומר שנכסים מהותיים לא יכולים להיכנס לקרן. עד 5%.

5%, שזה מעט מאוד.

זה מעט מאוד, ואם רוצים לשכלל את העניין הזה אז צריך לאפשר גם נכס על הנייר.

אוקיי.

העלינו גם הצעה בנושא של דחיית תשלום המס על-ידי מי שמעביר את הנכס לקרן. המנגנון שנקבע בעצם שהמוקדם מבין מכירת המניות לבין מכירת הנכס, בעצם עשוי לשים את המעביר – נקרא לזה ככה – במצב שבו הוא צריך להביא כסף מהבית, כשהקרן בוחרת לממש את הנכס. במקרה כזה – אנחנו הצענו לפחות אולי תקופת צינון, כמו שמקובל בפרק המיזוגים, אולי תקופה של ארבע שנים או חמש שנים, ולאחריה בעצם המס יהיה רק עם מכירת המניות. למה בן-אדם צריך לקשור את העתיד שלו עם מכירת הנכס?

תודה. יש עוד נקודות, עורך-דין אלישע?

נקודה נוספת שלא קיבלנו עליה התייחסות, נקודה שעלתה שבוע שעבר והיא ברמה הכללית. אנחנו מבינים שיש איזושהי קריאה לציבור לבוא ולהשקיע בקרנות שהנכס העיקרי שלהן הוא דירות מגורים בעצם, ולא קיבלנו תשובה מהאוצר איך זה מתיישב בעצם עם מטרת האוצר המוצהרת להביא לירידה במחירי הדירות, שהמשמעות היא פשוט שהכסף הזה או מי שישקיע בקרן, שם את כספו בקרן שהנכסים שלה עתידים לרדת, לפחות השווי שלהם. לפי המטרה המוצהרת. איך הסתירה הזאת מתיישבת? לזה היינו רוצים לקבל תשובה.

יהיה תשקיף - - -

לא חייבים לקבל תשובה. אף אחד כאן הוא לא יועץ השקעות. הנקודה הבאה.

אלה כל הנקודות.

תודה רבה. הערות מאוד חשובות ואני באמת רוצה גם להודות לך על נייר העמדה ששלחתם, שלושת הארגונים. אני חושב שבהחלט חלק מההערות נכנסו וחלק ייכנסו.

הלמן-אלדובי ולאחר מכן רפי חן. בבקשה.

תודה. שמי רוני הלמן, מייסד ויושב-ראש קבוצת הלמן-אלדובי ב-25 שנה האחרונות. על בסיס הצעת החוק שהוצגה פה אנחנו מתכוונים להקים שלוש קרנות ריט – שתיים בתחום נדל"ן מסחרי מניב, אחת בתחום של דירות למגורים. אני חושב שבכלל, הרעיון עצמו הוא מבריק, איך להשתמש בבורסה ככלי לגייס כספי ציבור שבעצם ישמשו כמקור כספי לבניית דירות חדשות, כך שלא צריך להשתמש בזה, לא בתקציב המדינה ולא בהלוואות שהמדינה תיקח.

מה שקצת מוזר לי פה בכמה נושאים שהעלו פה חברי הכנסת – אני מבין שכל מטרת החוק הזה שעבדו עליו הרבה, היא בעצם ליצור מצב שאפשר יהיה להקים קרנות ריט חדשות, ומה שפה הפתיע בדיון הקודם, גם בדיון הזה, לפחות הפתיע אותי, שרוב הדיון היה בעצם על איך למנוע הקמת קרנות ריט חדשות. זאת אומרת, יד אחת רוצים להקים קרנות ריט חדשות, יד שנייה בעצם עובדת על איך לשים מכשולים.

אתן דוגמה אחת. אנשי המקצוע אמרו, חמש שנים צריך בשביל פיזור השליטה. יש כאלה שאמרו מספרים אחרים, ואני לא הצלחתי למצוא שום סיבה למה מספר אחר, למעט למנוע תחרות ולהקטין את הכדאיות בלהקים ריט חדש.

סך הכול, אני חושב שנעשתה פה עבודה יפה וארוכה, ואנחנו מחכים בכיליון עיניים שהחוק כבר יעבור כדי שנוכל להקים את שלוש הקרנות שתכננו.

בחודש מארס הוא יעבור.

תודה.

תודה לך. רפי חן. אני רק רוצה להגיד – יש לנו עוד את רפי חן, רחל גוז-לביא, משה רביניאן, יגאל רונאי ועורך-דין אודי ברזילי. אם יש עוד מישהו שלא הקראנו, כיוון שעוד דקה הרשימה נסגרת. גם חובב ינאי. בבקשה.

שלום רב, צהרים טובים. תודה שהזמנתם אותי לדיון. שמי רפי חן, ב-15 שנה האחרונות בעיקר עסקתי בפעילויות ניהול בבתי השקעות, האחרון בהם היה "אלטשולר שחם", ומתוך העולם המוצרי והצרכני - - -

רפי, אני מבקש ממך התייחסויות לנוסח החוק בבקשה.

חד-משמעית. בשמונה חודשים האחרונים אני שוקד אחר יצירה של מוצר פיננסי שיוכל לאפשר למשקי בית השקעה בשברירי דירות, מבלי לקנות דירות באופן ישיר.

לטובת העניין פיתחתי מדד בשיתוף עם אחד המכונים הגדולים בישראל, שאמור להתחקות אחר המדד על המס. המוצר הזה אמור למעשה להעניק לי משקולות של רכישת הנכסים ברחבי הארץ.

רפי, אני מבקש ממך.

הרקע הזה הוא חשוב.

יכול להיות שיש כאן משקיעים פוטנציאליים, אני מבקש ממך להתייחס בבקשה להצעת החוק. זה המנדט שיש לנו.

הצעת החוק נועדה לאפשר כניסת ריטים לדיור למגורים. לטובת העניין אני מחזק ומשבח את ההקלות שניתנו במס רכישה, אלא שההתניה של רכישת 20 דירות במבנה, בניין, שכונה או כל הגדרה – שאגב, חייבת לעבור ליטוש בצורה שהיא מוצגת כיום – היא איננה ישימה פרקטית מאחר שלא ניתן לרכוש 20 יחידות בודדות באזורים.

מה הצעתך?

להסיר את המגבלה של 20 יחידות דיור.

אוקיי. נרשם.

שנית, לאפשר לסווג את הקרן כמי שאינה עוסק מורשה, ובכך להתגבר על בעיית המע"מ. היא איננה מחזיקה מלאי עסקי, היא רוכשת דירות, משכירה אותן לטווח זמן של 20 שנה, ובפרק הזמן הזה לפי כל ההגדרות והפרקטיקה, המבחנים שהיא מתנהלת, איננה אמורה להיות מסווגת כעוסקת מורשה, ועל כן הבעיה הזאת אמורה להיפתר.

סוגיה שלישית – שוב, עדיין כאזרח, מבלי נגיעה אישית, על אף שזה אולי פוגע באינטרס שלי – אני חושב שמתוך שלל המוצרים שישנם, קרן הריט היא שמורת טבע שמאפשרת ניהול השקעות בנדל"ן ללא החזקת שליטה, ולכן השימור של הכללים האלה הוא חיוני להמשך הסיווג ובעצם ה"רפיוטיישן" שיש לקרנות.

מה ההערה?

תודה רבה.

ההערה מתקשרת קצת להערה ששמענו קודם למה אנחנו מדברים על החמש שנים, בדיוק מהסיבה הזו, שריט מיועד לזה שבעל - - -

- - -

כן, הוא לא מעורב בניהול, ויכול להיות שצריך לחשוב על הפרדה של הניהול מבעל ההחזקה. זאת אומרת, מי שקיבל את המניות, לצורך העניין הקים ריט, הביא את הנכסים שלו, למה הוא צריך גם לנהל אותה? ברגע שהוא מנהל אותה מתחילים להיכנס אינטרסים עקומים, ובמקום הזה אני מתחבר לשתי ההערות שעלו פה לאחרונה.

וברשותך, הערה אחרונה, אנחנו דנו בה גם בדיון הקודם למרות שלא נכחתי, וגם בדיון הזה. יש באמת אירוע משמעותי שמתרחש, שאנחנו מדברים בעצם על עידוד הקמת קרנות לטובת מגורים, בעוד שעוד לא שאלנו מי רוצה להיכנס להשקעה במגורים ומי הלקוח, שזה הגופים המוסדיים.

אז חשוב שכולנו נבין ונדע שבתנאים הנוכחיים הגופים המוסדיים, שמאחד מהם אני יוצא, יתקשו להעניק גיבוי ומנדט כלכלי בהשקעה שאמורה להניב תשואה של 2% עד 2.5%, ולכן על אף שזה לא עלה באף דיון, חשוב אולי לחשוב מחוץ לקופסה ולתת איזושהי כרית ביטחון או רשת לגופים המוסדיים ולקרנות שאמורות לקום, באמצעות איזשהו מנגנון סיוע כפי שעשו עם קרנות המנוף בשנת 2008 מאחר שאם המטרה הסופית היא להביא את המוצר לציבור, הוא חייב לעבור דרך הגופים המוסדיים כי הגופים המוסדיים - - -

ברור. אין לנו שום כוונה לסבסד את האנשים האמידים. תודה רבה. הנקודה ברורה. משה רביניאן ואחריו עורכת-דין רחל גוז-לביא. משה, בבקשה.

צהרים טובים. שמי משה רביניאן מ"מיטב דש", מנהל השקעות 16 שנים. בעצם אני מגיע לתחום הזה, הגעתי במקרה ולאור שיחה שהייתה לנו לפני שבוע-שבועיים, ובעצם תחום הריטים הוא נר לרגליי. אנחנו היינו מעורבים כמשקיעי עוגן גם בריט 1, גם בסלע נדל"ן, גם בריט שעתיד לקום, כבר גויס הכסף בגינו, של קרן מניבים, הריט השלישי שאמור להיות מונפק בשנה הקרובה של שרון שוופי, לשעבר מנכ"לית "גב ים", ובעצם אני חושב שהתחום הזה של קרנות ריט הוא תחום נכון, הוא תחום שלעמיתים שלנו בקרנות הפנסיה ובגמל אנחנו מחזיקים אחוז החזקה גבוה מאוד, אנחנו רואים את היתרונות היחסיים שלו, אבל הבעיה שאני רציתי להציף ולכן הגעתי דרך אגב זה שהריטים מתקשים לקום לא בגלל מה שעלה פה אלא בגלל שקשה מאוד להקים ריט בישראל.

אנחנו היינו מעורבים בשנה וחצי האחרונות בהקמת אותה ריט קרן מניבים, שנה וחצי של בעיות של רולינג ממס הכנסה, בעיות של אישור למלכ"רים לקבל פטור ממס הכנסה כמו שבגמל ובפנסיה יש לנו, בעיות כמו שנאמר פה של מס ליחידים שגם כן מאפשר פה, גורם למס שולי גבוה מאוד, בעצם בעיות אמתיות בהקמת ריט בישראל, חסרונות מול חברות נדל"ן מקומיות – חסרונות שחלק מהדוברים העלו פה.

לבוא ולהקיש מכך ולהגיד שאם נארגן או ננסה לבנות upstream, בעצם חברות נדל"ן שיעיפו חלק מהנכסים שלהן – לטעמי, חלק מהנכסים הפחות טובים – לתוך קרן ריט שתיבנה אד הוק, זה הפתרון, אני חושב שזה ממש לא הפתרון הנכון כי אני רואה בזה גם זילות של תחום הריט, גם אלמנט של בעיני – וזה נאמר פה ואני חושב שזה צורח לשמים – של איפה ואיפה. אנחנו נמצאים בכנסת ישראל, שנושא השוויון הוא נר לרגליה, ובעצם לבוא ולהגיד לחברות נדל"ן אמידות, גדולות במשק, שגם ככה בשוטף לא משלמות מס – יש להן פחת, יש להן הוצאות ריבית – ובעצם בשוטף כמעט לא משלמות מס, אז מעבר לכך בואו גם תעשו אקזיט, סוג של אקזיט, וגם עליו לא תשלמו מס, בעוד המשקיעים הקטנים, נכס אחד או שניים שיבואו וינסו כן לעשות אותו דבר והם בעצם ישלמו מס שבח מלא, מבחינתי זה אי-שוויון בולט, שאני לא רואה את היתרון בגינו.

ושוב, לבוא ולהגיד שזו הסיבה שבגלל ריטים לא קמים, זה ממש עיוות של המציאות. אנחנו חיים את תחום הריטים ממש שנים, אנחנו מלווים אותם, ואנחנו חושבים שהבעיה שהם לא קמים, כי קשה מאוד להקים ריטים, ויש לנו פה נציגים שמנסים להקים ריטים. גם שרון מאותה קרן מניבים רצה והתרוצצה וכמעט נשברה בגלל קשיים בהקמה, ולכן אני חושב שזה לנסות ולשנות את המציאות בשטח.

מילה אחרונה רק לגבי נושא המגורים, נושא שבגללו גם התכנסנו אני מניח, לפה הגענו. אני חושב – וזה נאמר גם כן – הקמת קרנות ריט למגורים זה פתרון מאוד בעייתי, מניבים 3% תשואה מול מימון של 2% ועוד עלויות תפעול. אין סיבה כלכלית להקים אותם, אני לא רואה אותנו כמוסדיים משתתפים בהם. יש את האלמנט בקרנות ריט מסחריות או למשרדים שיודעים להניב 7%, 8% תשואה, ואז יש להם בעצם היגיון כלכלי ולכן גם בראייה שלי, חשוב שיהיו עוד ואני כן רוצה לקדם ריטים נוספים.

צריך להבין עוד דבר, במאמר מוסגר. תחרות קיימת. יש חברות ביטוח שקונות נכסים, יש חברות נדל"ן שקונות נכסים, כלומר התחרות חיה וקיימת. ריטים נוספים, אם יהיו, זה יהיה מבורך גם לאותם עמיתים שאנחנו מנהלים להם את הפנסיה ואת קופות הגמל, וגם עבור האזרח הבודד שיכול להיחשף בתיק הנכסים שלו, חוץ ממניות, גם לחשיפה יותר יציבה בדמות ריט, ולכן אנחנו באים לפחות בראייה שלנו, אנחנו מברכים על הקידום הזה של תחום הריט, אבל לא בגישה שמנסים לייצר פה.

לגבי נושא השכירות וקידום מגורים, אני בכל מקרה, אביגדור, חושב שאנחנו מפספסים את המטרה. זה לא המקום שבו נקדם את התחום. אני חושב שהממשלה והכנסת עושות מהלכים חשובים מאוד בתחום הזה ואני מברך על כך. אני חושב גם שאלמנט כמו רשת ביטחון - - -

משה, משפט לסיום.

אז אני אומר – רשת ביטחון ליזמים שבעצם בונים דירות, אלה המקומות שמוסדיים יכולים להשתלב. במקומות כאלה אנחנו נשמח להיות חלק מהמשחק ולעזור. אני חושב שהאלמנטים של הבאת עובדים זרים ואלמנטים נוספים הם הכתובת, ולא תחום הריטים, שלדעתי הוא תחום זר בישראל, יהיה קשה מאוד להקים אותו ואין לו כדאיות כלכלית.

תודה רבה. עורכת-דין רחל גוז-לביא ולאחר מכן עורך-דין אודי ברזילי. בבקשה, רחל.

אני מייצגת פה את מר יגאל רונאי, וגם שלחנו נייר ביום חמישי שאני מבינה שהוא לא על האתר כי זה היה מאוחר בערב – אני פשוט אתן לו לדבר ואם משהו אני ארצה להוסיף, אני אוסיף בהמשך.

אני אתייחס רק כרקע כללי לגביי. הייתי יושב-ראש של "ריט 1" בעבר ועם הרבה מאוד שנים בתחום הפיננסי. הייתי סמנכ"ל של בנק דיסקונט, ואני יוזם הקמה של קרן ריט חדשה.

לעניין הצעת החוק, שאני חושב שהיא מאוד מבורכת, יש לי שתי הערות להעיר. אחד זה הנושא של תקופת הרישום למסחר. אני חושב שצריך להשוות את תקופת הרישום למסחר ל-36 חודשים בין קרנות רגילות לקרנות לדיור. ממילא הוגדר בחוק שקרן יכולה להיות קרן מעורבת, זאת אומרת היא יכולה לקום בנדל"ן מניב אחר ואחר כך להיכנס לפרויקטים למגורים.

המצב של המגבלה ל-12 חודשים יוצר מספר כשלים להקמה של קרנות ריט חדשות. אחד, הקרן צריכה להירשם למסחר עוד לפני שהיא הספיקה להבשיל, עוד לפני שיש לה מספיק נכסים, כשההיקף שלה הוא מאוד קטן, מה שיוצר סחירות מאוד מאוד נמוכה ותנודתיות שעשויה לפגוע במשקיעים.

דבר נוסף, היא יוצרת איזשהו לחץ בקרן לרכישה מהירה של נכסים כדי למלא את הקרן בתוכן עוד לפני ההנפקה, וזה יכול ליצור מצב של רכישה של נכסים במחירים שהם לא מיטביים כדי שהקרן תבוא עם מספר נכסים.

אני רוצה לציין לעניין הזה שבארצות הברית אין מגבלה על הרישום למסחר. קרנות נרשמות למסחר ברגע שהן מבשילות. באירופה זה נחלק, יש מדינות שאין מגבלה, יש מדינות שיש. בריטניה, שהיא שוק גדול, שינו ב-2011 את החוק ואפשרו שלוש שנים כדי להירשם למסחר, בדיוק מהסיבה הזאת, לאפשר הבשלה של הקרן ורישום של קרן שהיא בגודל יותר משמעותי.

ברור. האם תוכל בבקשה לעבור להערות הבאות בתמציתיות כיוון שאני רוצה שכולם ידברו.

עוד נקודה אחת בהקשר הזה של רמת הוצאות על קרן קטנה של חברה ציבורית, שנכון לדחות את זה.

הדבר השני, זה עלה פה אבל אני רוצה לחדד. יש לי חשש שברמת התשואות הנוכחיות בשוק הדיור למגורים יהיה קשה למשוך משקיעים. דיברו פה על תשואות של 2%, 3%. גם אם זה יהיה 4%, 4.5%, אני חושב שיהיה קשה למשוך משקיעים להשקעה בפרויקט כזה.

ההצעה שלי, ואני חושב ששווה לשקול את זה, לאפשר מרכיב יזמי בדיור למגורים של 20% במקום 5%. זה יאפשר תשואה שהיא לא 4% אבל יכול להיות שיוכל להביא לתשואה באזור ה-7%, עדיין שומר את הריט ככלי שמרני והופך אותו לקצת יותר אטרקטיבי בתחום הזה.

רשמנו. יש עוד נקודות, אדוני?

אלה שתי הנקודות שרציתי להעלות.

תודה רבה לך. עורך-דין אודי ברזילי, בבקשה.

תודה רבה. אני רוצה קודם כול להודות גם לוועדה וגם לרשות המסים. שלוש נקודות שציינו פה בהתחלה - הנושא של איגוד מקרקעין, הנושא של העברת מקרקעין תמורת מניות ובסוף המיזוגים – אלה סוגיות מאוד חשובות לקרנות הקיימות, ואם הולכים לכיוון זה כבר חצי דרך, אבל אפשר ללכת את כל הדרך.

העלו כאן מכשולים שניתנים לפתרון. אפשר להידבר עכשיו, אפשר להידבר אחר כך, יש פתרונות. אם אנחנו מדברים על רכישה של איגוד מקרקעין ולאו דווקא מאה אחוז, ורוצים לייצר שקיפות, אפשר לייצר את השקיפות גם בדרך של חלוקת דיבידנד כפייתית, אפשר בדרך של ראיית שקיפות גם לבעלי המניות האחרים לייצר את השקיפות, ככורח. אם חברת ריט קונה, אז הכול נהיה שקוף.

אני מבין את התקלה מבחינתכם שאי-אפשר שחלק יהיה שקוף וחלק לא יהיה שקוף, אבל בואו נשב, נמצא פתרון. אפשר את הדבר הזה לדעתי בקלות לעבור.

אותו דבר בהעברת מניות, העברת נכס תמורת מניות. אתם יודעים שה-104ח. גם ככה הוא קשה – יושב-ראש הוועדה, אני רוצה על זה להתעכב – כי ההצעה שמציעים פה, אם אני יש לי נכס או יש לי דירות ואני רוצה להעביר את הדירות לקרן ולקבל מניות, אז מה אומרים לי כאן? אומרים לי כאן – ניתן לך גרייס קטן במימוש, שנתיים או ארבע שנים, אבל אחרי שנתיים או ארבע שנים גם אם לא מכרת, תביא את המס.

ויש הרבה תקלות בדבר הזה, גם היום בחוק הזה שקיים, שצריך לבטל אותו, את ה-104ח. הזה כי הוא בעצם מיסוי כפוי, מיסוי רעיוני. אדם לא הגיע למימוש.

הזכירו פה את ארצות הברית. בארצות הברית זה בדיוק הפוך. בארצות הברית הגישה היא, כשאתה מחליף נכסים, יש rollover, נותנים לך להחליף עוד ועוד ועוד. ודרך אגב, אני מזכיר לאביגדור, יש הבטחה של רשות המסים חד-משמעית להחזיר את סעיף השחלוף בנדל"ן, שהם לא עומדים בה, על במות. הייתה הוראת מעבר שאנחנו עשינו בוועדת רבינוביץ, הם ביטלו את הוראת המעבר, הבטיחו הוראת קבע ולא עשו אותה. ועכשיו מה הם עושים? הם מפריעים עוד יותר, שהם לא נותנים לאנשים להעביר נכסים לריט, לקבל מניות ולהישאר בריט, כי זה הרצון שלנו.

יעבירו דירות. זה הכי טוב לקרן נדל"ן מגורים, שאנשים יוכלו להעביר דירות, לקבל מניות ולהישאר שם, בלי מימושים כפויים.

ואם את זה אנחנו מבינים, שצריך לאפשר, וזה אל"ף-בי"ת, כי מה הוא קיבל? הוא לא קיבל כסף לכיס, הוא עזר לקרן לקום ולחיות, והקרן ככה תגיע הכי מהר לנכסים.

זו אולי הבעיה הכי גדולה שאין קרנות ריט. אם הייתם מאפשרים היום לציבור שלם להעביר ולקבל מניות, הייתם מקבלים מחר בבוקר קרנות ריט, יותר משתיים, שלוש וארבע.

(היו"ר יואב קיש, 14:40)

והדבר האחרון זה מיזוגים. בהתחלת הדרך, כשקבענו את חוק הריטים ואמרנו שלא יחול חלק 3A, זה היה ניסיוני. עברנו את השלב הניסיוני, אין שום סיבה לא למזג חברות קיימות, והיום יש בחוץ הרבה חברות בקשיים. אנחנו קוראים על זה בעיתונים, וכולם מתחרים, ואנחנו ריט לא יכולים להתחרות.

מה יותר פשוט מאשר לבוא, להיכנס למשחק הזה, להכניס אלינו פנימה חברות קיימות שנמצאות – "כלכלית לירושלים", מדברים, דיברו על "הרבוע הכחול" – נמצאות בשוק, אנחנו לא יכולים להגיע לשם. תנו לנו לקלוט אותן ולתת מניות לציבור. גם שם זה ציבור, הרבה פעמים זה חברות ציבוריות.

זה כמו שנאמר פה קודם עם אלישע, זה פתוח לאישור שלכם. לא נעשה שום דבר בלי האישור שלכם. ופה בעצם נהיה מאוד גמישים עם כל התנאים שתתנו לנו, רק תנו לנו להיכנס בדלת.

לפי דעתי גם רשות הניירות וגם הבורסה צריכות לתמוך בזה כי אם יש חברה ציבורית בקשיים ואני יכול היום לקלוט אותה לתוכי ולהציל אותה, זה דבר שצריכים לתמוך בו ולא לסגור את הדלת. תודה רבה.

תודה. אלי בן חמו, "סלע קפיטל". בבקשה.

ההתרשמות שלי, וגם מהדברים של אביגדור, הייתה הצעה שלנו – עם הניסיון שיש לנו כבר מעל שמונה שנים – בוא נעביר את החוק לעידוד קרנות ריט למגורים. לא שמענו התנגדות כמעט מאף לא אחד, וחשבנו ואנחנו חושבים שזה נכון להעביר את החוק. מה שקרה, חיברו לחוק הזה - - -

אני לא חושב שאנחנו במקום הזה, אנחנו כבר עברנו את המקום הזה. החוק יעבור כמקשה אחת. אני מבקש אם אתה רוצה להתייחס לנושאים בעניין הזה.

אם כך, אין לי מה להוסיף.

תודה. קובי סיט, בבקשה.

נעים מאוד. אני יזם של קרן ריט למגורים, אני כבר בתחום הזה – אני והשותף שלי חיים אריאל, מי שהיה בעלים לשעבר של נכסי אריאל, חברת ניהול נכסים גדולה בישראל – אנחנו בתוך התחום הזה כבר או-טו-טו שנתיים, עוד לפני שהחקיקה יצאה.

אז בינתיים אתם קונים דירות למגורים?

לא.

מה זה אומר שאתה שנתיים בתחום בלי שיש חוק?

אז קודם כול, כל הקטע של ליזום את החוק וכל הקטע של ללוות ולהביא את הרשמים והפידבקים מהשטח.

אוקיי.

ובעצם לבוא בקונספט שכן ניתן לזה היתכנות. אז אל"ף, אנחנו מברכים על החקיקה הזאת.

נפגשתי אתו כבר לפני שמונה חודשים.

אנחנו מברכים על החקיקה הזאת ואנחנו בהחלט חושבים שיש לכך היתכנות. אנחנו כבר נפגשנו עם מספר משקיעים, גם פרטיים וגם מוסדיים, שבהחלט מביעים בכך עניין, גם בקונספט שאנחנו מציגים בפניהם ובאפיקים השונים שניתן ליצוק תחום של דיור לתוך קרן הריט.

(היו"ר אלי כהן, 14:45)

אנחנו בדעה שזה תחום שדורש התמקצעות ובידול, ואנחנו הולכים לעסוק בעיקר במגורים. הדבר היחיד שיכול להיות פתח מסחרי בראיית העולם שלנו זה לצורך השירות של אותו מתחם מגורים שניצור – אם זה יעלה באמצעות יזמים או אם באמצעות מתחמים שאנחנו בודקים.

אני חושב שצריכה להיות הבחנה בחוק – פחות תחום אפור, ופה אני מסכים עם חלק מהדברים שנאמרו על-ידי האנשים השונים, לגבי ריט מעורבת ואיפה הדברים, שיהיו מאוד מאוד ברורים, אם זה לגבי שלוש השנים, אם זה לגבי ההקלות המיסוייות שיש, שיהיה משהו מאוד מאוד ברור. אם הריט לצורך העניין היא 80% מגורים אבל מתחת לבניין המגורים יש לה מספר חנויות שהן נותנות לה תשואה עודפת כי זה חנויות שמשרתות את אותו מתחם מגורים, וזה אולי נתפס כחלק מסחרי אבל זה חלק מהבית המשותף, אז רואים פה תמהיל של 80%, 20%, אבל המהות היא מגורים ואז יש כללים מאוד מאוד ברורים וזה לא נופל לתחום אפור, אז צריך להיות מאוד מאוד ברור.

ולסוגיית המע"מ, אני מסכים פה עם מה שנאמר על-ידי חלק מחברי הוועדה וגם חלק מהחברים, שמאוד מאוד חייבת להיות פה בהירות לגבי סוגיית המע"מ כי אחרת אנחנו נכשיל את הסיפור.

תודה רבה, קובי. הדובר האחרון יהיה חובב ינאי, בבקשה אדוני.

חובב ינאי, המשמר החברתי. תודה, אדוני היושב-ראש. שתי הערות קצרות, אחת לחזק את הכוונה שעלתה כאן בוועדה להגדיר סך של אחוזים מסוימים מההחזקות של הקרן בהחזקות מגורים כדי להיות מוגדרת כקרן למגורים. זאת מגמה מבורכת, והיא שונה מהנוסח המקורי של החוק. זאת מגמה מבורכת ואנחנו מעודדים את הוועדה לקבוע שיעורים כמה שיותר גבוהים של דיור למגורים על מנת שקרן מסוימת תיחשב ככזאת.

דיברו כאן על אפליה בין חברות לבין גורמים פרטיים שרוצים להעביר את הנכסים שלהם. האפליה הזאת רק מחזקת את העוקם שיש בעצם הדחייה של מס השבח בהעברה של הנכסים, משתי סיבות. הסיבה הראשונה היא שההטבה הזאת לא מגיעה אל מי שאמורים להגיע והם סוג של "פיל לבן" שנמצא כאן בחדר והם השוכרים עצמם או הדיירים עצמם, ובעצם יש כאן הטבת מס שכבר ניתנת לגורמים החזקים.

והסיבה השנייה היא שעולה השאלה עבור מי החוק הזה מיועד. בתזכיר החוק הייתה, כמו בכל תזכיר, הערכה של עלות הצעת החוק למשק או למדינה מהיעדר גבייה של מסים, ועולה השאלה האם יש הערכה כזאת של כמה כסף המדינה תפסיד כהכנסות ממסים, אז מה אנחנו יודעים לגבי איזה חברות עומדות להיכנס, איזה נכסים הן עומדות להכניס לשוק, האם הן עומדות להכניס לשוק נכסים טובים או נכסי זבל שאולי עלולים להגיע לקרנות האלה.

המצב הזה הוא בעצם מצב די מטריד שאנחנו מייצרים כאן חקיקה שהיא נראית כמו חקיקה שעלולה להיות תפורה לחברה כזו או אחרת שמכהנת כיום או מתפקדת כיום כחברת נדל"ן ורוצה להעביר את הנכסים שלה לקרן נדל"ן, הדבר הזה מעורר חשש מאוד גדול.

האם אתה יודע? אני אגב לא מכיר חברה שיש לה מגורים להשכרה היום, אבל אולי אתה מכיר.

יש. יש כמה. במסגרת חוק עידוד להשקעות הון בדירות להשכרה, אנחנו מעריכים בסדר גודל של כ-5,000 דירות ברחבי ישראל.

הבנתי. תודה.

אני רק רוצה להבהיר שאני מתכוון לא רק לחברות שהן כבר עובדות היום בתחום המגורים אלא גם חברות שמחזיקות נכסים שהם במסגרת הנכסים המניבים – תחנות מרכזיות, מרכזים מסחריים, כל מיני מתחמי מסחר – גם אלה, אם יעבירו את הנכנסים שלהם לקרנות, זה עלול להיות - - -

אבל זה יכולים לעשות גם היום. ההטבות ניתנות אך ורק לחברות שמעבירות מגורים. לגבי נדל"ן מניב קלסי אין כאן שינוי.

אין שינוי.

אבל הדחייה של מס שבח יכולה - - -

בשלב ההקמה זה חל גם על נדל"ן מניב מסחרי.

- - -

יש שורה ארוכה של נכסים, ואני מבקש מהוועדה לשקול את זה בכובד ראש כי זה די מטריד, אפרופו הנושא שעלה כאן, אפרופו איך חקיקה כזאת יכולה להיכתב היום, אחרי מחאת 2011, אז יש גופים שמנסים לשים לב לזה, ואחד מהם זה אנחנו. אנחנו מעודדים את הוועדה להקדיש לזה תשומת לב רבה ככל האפשר.

תודה, חובב. לפני שנסכם, אם יש התייחסויות לרשות המסים, לאחר מכן משרד האוצר ולבסוף יושב-ראש מטה הדיור. משה, אם יש לכם רק התייחסויות ספציפיות, אנחנו לא מסכמים היום.

לא, אני הייתי מאוד רוצה שנחדד את הקונפליקטים.

אין קונפליקטים.

זה הדבר שהוא הכי חשוב.

בבקשה, משה, אם יש רק התייחסויות ספציפיות.

בסופו של דבר, אנחנו לגבי חלק מהדברים כבר התייחסנו אז אני לא רואה טעם שנחזור על הדברים. מה שכן, בכל זאת דברים שעלו ואני חושב שאנחנו צריכים אולי לעשות איזה מחשבה נוספת מעבר למה שדיברנו.

יש את הנושא של הקרן, המגבלה של ה-12 חודשים לקרנות חדשות להירשם למסחר, ועלתה פה טענה שאם ניתן להן עוד פרק זמן מסוים, עוד כמה חודשים, אז באמת הן יגיעו לנפחים יותר גדולים שיותר אולי מתאימים לרישום בבורסה וניתן להן key start טוב יותר מבחינה ציבורית.

אנחנו נשקול הארכה מסוימת. נשב עם רשות ניירות ערך ונראה איך אפשר טיפונת להגדיל את התקופה הזאת.

חלק מהדברים עלו, אני לא אחזור עליהם. לגבי קרנות מנוף, לתת להן רשת ביטחון, נראה לנו שזה לא נכון לעשות את זה. בסופו של דבר זה שוק חופשי ואני מניח שדרך מחירי הרכישה של הנכסים, הקרנות יצטרכו לתמחר את התשואה שיש להן מזה. ולכן, אנחנו לא בעניין של לייצר פה הגנות ינוקא של תעשיות סופר מתוחכמות, זה לא המקרה. המקרה, מדובר בנדל"ן מניב, סך הכול זה נכסים שהם די ברורים, די קבועים, יש להם ביקושים לשכירויות ולכן לא חושבים שנכון לעשות את זה.

לגבי הנושא של מיזוגים – אנחנו, יש לנו בעיה עם הנושא של המיזוגים. יש הרבה בעיות, אני יכול לתת לכם דוגמה אחת. אם ניקח לדוגמה מיזוג, ואז המשמעות במיזוג, אתה לוקח את ההיסטוריה של הנכס לתוך העולם החדש. אז אל"ף, אתה נותן פחות הגנת פחת בדבר הזה כי למעשה הפחת נשחק בתקופה הקודמת; בי"ת, ככל שיש עליית ערך באותם נכסים, אתה תכבס אותם דרך הגופים הפטורים שנמצאים בתוך הריט, וגם זה לא דבר ראוי. אז זה לא המצב של היזם שמעביר, למעשה מסדר את הנכסים שלו ב-Day 1, ולכן לשם כן כיוונו, שיוכלו לסדר. זה כמו סוג של פיצול מצב קיים, והנפקה של החברה המפוצלת לבורסה והפיכתה לריט. זה האקוויוולנט שאנחנו ראינו לצורך היזם. שונה הדבר ממיזוג רגיל במהלך החיים.

זה יבוא לידי ביטוי בתמחור של היקף המניות.

הכול יבוא לידי ביטוי, בינתיים התמחור - - -

אני מבקש לתת לו את ההערות.

לגבי המנגנון של 104ח, נכון שהוא פעיל, בעיקר בתחום ההייטק, אבל אנחנו בסך הכול לא ראינו הערות בנושא הזה.

בסופו של יום, כשנחשוב על זה, הרי אל"ף, יש מספיק זמן לממש. ומדובר פה באקזיט, לא רק בהחזקה. דרך אגב, אם אנחנו רוצים לממן את המס, את מרכיב המס בתוך החלפת הנכס במניות, בסוף זה מרכיב קטן מאוד ממה שאותו אדם מקבל, כי בסוף מה זה רלוונטי? אם יש לו עלות נניח בנכס, נניח הוא קנה דירה בשני מיליון שקלים ומוכר אותה נניח בשלושה מיליון שקלים לריט. אז מה המס? במקרה הכי הכי, אם אין ליניאריות ואין שום דבר שמפחית את חבות המס בדירת מגורים, אז 25% זה 250,000 שקלים. בסוף המס הוא 250,000 שקלים.

זה המון.

הוא קיבל שלושה מיליון שקלים במניות, והוא צריך להביא תוך ארבע שנים, שנתיים ושנתיים, 250,000 שקלים. זה לא דרמה גדולה.

למה אתה נותן את זה ל"גזית" שיעשו את התהליך? למה להם אתה כן נותן ולאותו אחד שמחזיק דירה ורוצה לעשות את זה, אתה לא נותן? לא מצליח להבין את זה.

חבר'ה, תנו לי להסביר בבקשה. עדיין אותו אדם יוכל להמשיך להחזיק לאורך שנים במניות הריט.

מאיפה הוא יביא רבע מיליון שקלים?

חבר'ה, אני מבקש לא להפריע. משה, בבקשה.

כמו שאנחנו רואים, והמנגנון עובד לא רע בהחלט בנושא של מימוש באמצעות אקזיטים בהייטק בדבר הזה, אנחנו חושבים שהמנגנון הזה גם יתאים לנושא הזה, כאשר עדיין אפשר - - -

אני אומר לכם שוב, בסופו של דבר אני לא ראיתי את המגבלה הלוחצת הזאת בתחום ההוא, אני גם לא חושב שתהיה לנו פה מגבלה לוחצת בנושא הזה, אז זה בהקשר הזה.

לגבי איגודי מקרקעין, כמו שאמרנו אנחנו נאפשר את זה. למה לא לתת חלקיות? אנחנו מתחילים להסתבך שם ברמות-על לגבי חברה. נניח ניקח חברה ש-20% מחזיקים בה יחידים, ו-80% יש לה בעל שליטה, והיא האיגוד מקרקעין שאותו הריט רוצה לקנות.

עכשיו בואו נראה. האיגוד נרכש על-ידי הריט. עכשיו הריט, אל"ף הוא צריך את התזרים, כל הדיבידנדים אליו כי הוא - - -

זה ייסגר בהסכם - - -

הסכם. בעל מיעוט. מה, אתה דורס אותו?

אתה לא יכול להכריח.

אני מבקש לא להפריע לו. תודה.

אז קודם כול, אתה צריך עכשיו לשנות את כל המבנה העסקי ביניהם. הוא אומר, אני רוצה לא בהכרח להיכנס ולחלק את המזומנים למעלה; שנית, פתאום יש לך שקיפות חלקית. בגין המרכיב של אותו אדם, היחיד, הוא צריך לשלם בתוך החברה. בגין המרכיב של הריט צריך להשקיף את זה למעלה. מי פה החייב במס? זה דבר שהוא לא סביר, לא הגיוני.

ועכשיו אני אחייב אותך גם להשקיף ואני עכשיו חושף אותך ל-50% מס – אני לא בטוח שזה הדבר שאנחנו היינו רוצים לייצר במשק. לעומת זאת, אם יש חברות שהן מוחזקות במאה אחוז, הרי מאיפה הגיע – אמרו, יש לנו כל מיני נכסים במדינה שהם למעשה חברות גוש-חלקה, שהם למעשה מפעילים, תנו לנו אפשרות להגיע אליהם. בסדר, משם אנחנו יצאנו לדרך.

אז אם ברגיל מדובר ברכישה של נכסים ישירה וזה דרך המלך לדבר הזה, אפשרנו גם לקנות את הנכסים בעקיפין באמצעות חברות גוש-חלקה כאלה. דרך אגב, הבנו שגם בחוץ-לארץ – אולי במזרח אירופה – זו הדרך שקונים נכסים, מכניסים אותם לחברות מקומיות, אז גם לזה אנחנו מאפשרים.

האיגוד מקרקעין, גם יכול להיות איגוד מקרקעין בחו"ל, גם זה קיבלנו. זאת אומרת, נתנו פה גמישות שאין ספק שהיא מעבר למצב היום וגם אני חושב שבאמת זה ייתן פתרון טוב יותר מבלי לייצר דרמות בין בעלי המניות הקיימים בחברה האחרת הנרכשת לבין הניהול השוטף של המיסוי אצלנו.

אתה רוצה להתייחס לנקודה הזאת, חבר הכנסת קיש?

ספציפית לנקודה הזו, לפני רגע שמענו את אודי ברזילי מתייחס לזה, אומר דברים הפוכים. לא נראה לי העניין הזה שאי-אפשר יהיה להגיע להבנות שיאפשרו. אם לא, אם בסוף נגלה שאתה צודק – אני שמעתי דברים אחרים כרגע ממישהו שאני רואה אותו גם כבעל ניסיון בתחום – אני מציע שהנקודה הזו, נראה איך פותרים אותה. אף אחד לא רוצה לעשות מה שאי-אפשר, ומצד שני אם כן אפשר, אז למה לא לעזור? זה הכול.

משה, בבקשה.

לגבי הנושא של 20 דירות בבניינים סמוכים או לא, אנחנו פה יחד עם אביגדור ואגף תקציבים חושבים שזה צריך להיות באותם מתחמים. 20 דירות באותו מקום. זה בלק שהוא בסיסי לצורך העניין הזה, ולא פיזורים אינסופיים.

סליחה, אבל איך זה קורה פרקטית? איך רוכשים 20 דירות יד שנייה בשכונה? קוראים קול קורא? מסתובבים ברחוב? איך זה קורה? איך עושים את זה?

המטרה היא לקנות מיזם.

הולכים למתווכים.

זאת לא המטרה. זה לא נועד לכך, רפי.

אבל חייבים להתייחס לפרקטיקה, חברים.

אבל זאת לא המטרה.

רפי, הנקודה הובהרה. שמענו את הנקודה, אנחנו עכשיו לא מסכמים. אנחנו שומעים התייחסויות ראשוניות ונגיד מתי אנחנו נסכם. משה, תודה רבה לך. מעין, אם יש לך התייחסות ספציפית.

משפט אחד כללי ואז התייחסות ספציפית לנושאים שאמר חובב. אז קודם כול, באמת אנחנו באנו לפה בשתי מטרות. אחת זה להביא את המוצר החדש שנקרא קרן ריט למגורים, והדבר השני זה להקל על הקמה של קרנות ריט חדשות, שגם מעוניינות לנהל נדל"ן מסחרי.

הדיונים בוועדה הביאו לתשומת לבנו, וגם הדיונים מחוץ לוועדה – עם מי שבעצם הקימו את קרנות הריט הקיימות – הביאו לתשומת לבנו הקלות נוספות שאפשר אולי לשקול על מנת להסיר את אותם חסמים. ובעצם אנחנו מתוך שלל ההצעות בחרנו את מה שנראה כמו הקשיים הגדולים יותר, שזה רכישה של נכסים באמצעות איגוד מקרקעין והנושא של דחיית מס השבח גם לקרן לא בשלב הייסוד, ובעצם נתנו את הסכמתנו לאפשר אותם ולתת את ההקלות.

באופן חלקי מאוד ומוגבל מאוד.

לגבי החלקיות והמוגבלות אני חושבת שנסתדר, אבל אלה שני הנושאים העיקריים, ואנחנו חושבים שבאמצעות הדבר הזה אנחנו יוצרים מודל שהוא מאוזן. מודל שהוא מאוזן, שגם משיג את המטרות שלשמן באנו לפה. ולכן, זה חשוב לנו מאוד לבוא להסכמות על שתי הנקודות האלה.

מעין, אנחנו עוד ארבע דקות מסיימים.

אתה ביקשת שנמקד, אז חשוב לנו באמת להסכים על העטיפה של שתי הנקודות האלה.

אוקיי.

וחוץ מזה יש פה סוגיית מע"מ שרשות המסים תצטרך לתת את דעתה איך היא מסדירה. אלה הדברים המרכזיים.

תודה.

עכשיו לגבי הדברים שאמר חובב.

משפט אחרון, מעין.

אמר חובב, אנחנו לא חושבים על שוכרי הדירות, יש פה הטבה לגופים חזקים – משפטים כאלה – כשבעצם, הרי כל המטרה שאנחנו יוצרים קרן להשקעה בדירות למגורים היא כדי לאפשר לאותם שוכרי דירות שלא יכולים לגייס את ההון העצמי ולהשקיע בדירה שלמה, וליהנות מעליית הערך שלה וליהנות מדמי השכירות, אנחנו מאפשרים להם לקחת את מה שיש להם, להשקיע בקרן ריט, ועל-ידי זה שהם קונים חלק בדירה, ליהנות מהתשואה שנהנה ממנה גם בעל דירה פרטי.

ולכן, אנחנו חושבים שזה מכשיר מאוד חברתי, שנועד לעזור לאותם שוכרי דירות שחוסכים קצת ורוצים את זה גם להשקיע. זהו, זה מה שיש לי להגיד.

תודה, מעין. אביגדור, בבקשה.

אני רוצה בקצרה כי אנחנו באמת רוצים בדיון הבא, אדוני היושב-ראש, לסכם את העניינים ולגמור אותם. פשוט יש לנו כל כך הרבה דברים להתעסק.

אני מודיע לכם. פעם חשבתי שיש מיליון מאמני כדורגל במדינת ישראל. מבינים בדיור יש 7.5 מיליון, זאת אומרת כל אחד יש לו את השיטות שלו איך מורידים ואיך עושים אבל בסוף צריך לקבל גם החלטות. כי באמת, שומע מגוון דעות מפה עד להודעה חדשה, וגם בעניין הזה, בסוף צריך לקבל החלטות.

בעיני, הנושא של השליטה הוא נושא שהקונפליקט בו הוא מהותי ואני לא יודע איך מתגברים עליו, אני לא חושב שאפשר להתגבר עליו, כי אני מקבל דווקא את הגישה שצריך שליטה לחמש שנים, למרות שבתחילת הדרך חשבתי שהעניין של חוסר שליטה, יש בו משהו, אבל אם אנחנו רוצים שבאמת יביאו נכסים מתוך הדברים האלה אני חושב שצריכים את השליטה. אני חושב שחמש שנים – אפשר לשאול למה לא שמונה, למה לא שבע – אבל בסוף צריך להכריע על משהו, ומבחינתי הקונפליקטים הם כאלה: 1. זמן הרישום למסחר, ההגדלה שלו; 2. אפליה בדחיית מס שבח, שאני תמיד נגד אפליה; 3.העברת נכסים תמורת מניות כשהמס הוא רק אחרי ארבע שנים ולא יותר מאוחר; 4. העברת נכס בשליטה, האם 100 או 51%. אני חושב שיש יתרונות לפה ולשם. אני מסכים שזה יוצר בעיות וקונפליקטים ושקיפות והרבה דברים, אבל צריך למצוא את הדבר; והדבר האחרון זה הסנקציות על מפרי היציאה משליטה.

המע"מ.

מע"מ, נכון. תודה, תומר. וכמובן המע"מ. אני חושב שאלה הקונפליקטים, אלה הדברים שיש לנו שבוע לסכם.

והמיזוג.

ואני מקווה שנגיע לסיכום.

משפט, יואב.

דיברנו על זה, מאיר, גם הנושא של מעבר לריט חדשה, להיות בעלים, לצורך העניין עם שליטה. מצד שני, אולי הניהול – הרי מאיפה אנחנו מפחדים? נושא הניהול. אז נושא שאני מציע לחשוב עליו, אם אנחנו רוצים לאפשר את החמש שנים, אז בואו נמנע מהם ניהול. אבל אז מה יקרה? הם לא ירצו כי הם רוצים ליהנות משני העולמות, גם להיות בשליטה וגם בניהול.

אז זו הנקודה. שאלו קודם מה הבעיה של זמן. זו הבעיה. לתת לאנשים לנהל את הקרן שלהם ולשלוט בקרן שלהם. פה אני לדעתי פוגע בקונספט של ריט. זה איפה ששאלתם מה הבעיה של החמש שנים. זו הבעיה.

ואני מאוד מסכים אתך, אביגדור, על הנקודות הפתוחות, שבעצם לתפיסתי הן בעיקר עם רשות המסים – נושא אחוז של איגוד מקרקעין, נושא דחיית מס שבח, ועל זה אני רוצה להגיד מילה.

יזם בנה עסקת קומבינציה, 20 דירות בבניין. לבעלי הקרקע יש עשר דירות, והוא עם עשר דירות. על העשר דירות האלה, שכביכול לפי מה שאתה אומר, הם צריכים תוך שנתיים לממש ותוך ארבע שנים, אני רוצה שאותם אנשי קומבינציה - - -

יש שני מועדי מס.

לא, שלא יהיה.

אחד בזמן חתימת העסקה, אחד בזמן מימוש הדירות על ההפרש.

שיקבלו את המניות וכשהם ימכרו את המניות הם ישלמו את המס. זה הכול. זה נושא של דחיית מס שבח, לא יכולה להיות פה אפליה, ואני חושב שהשילוב בין הנושא של איגוד מקרקעין ודחיית מס השבח, זה בעצם נושא של מיזוגים. אין סיבה להפריע להם גם - - -

אבל בקומבינציה הוא משלם את המס על מרכיב הקרקע באופן מיידי, אני לא מבין מאיפה הבאת את הדחייה הזאת.

אם הוא עכשיו קיבל בעסקת קומבינציה - - -

יש לו קרקע - - -

על הדירות שנותרו.

על הדירות שנותרו לו.

לא, אבל החלק שהוא מכר. הדחייה על מה שהוא מכר.

אתה יודע מה, לא קשור לקומבינציה.

לא. הבאת דוגמה.

משפחה שיש לה בניין. הרעיון הוא שהם נותנים את הדירות שלהם ומקבלים מניות. לזה אני מתכוון. במקום הזה, למה אותו טייקון שעושה את זה, אתה רואה אותו רק כשהוא מוכר את הנכס, ואותו אחד שנתנו את הדירות וקיבלו מניות, אתה לא נותן. אני לא מסכים לזה.

תודה, חברים. אנחנו ניפגש ביום רביעי הבא להקראה ולהצבעות.

תודה רבה, הישיבה ננעלה.

הישיבה ננעלה בשעה 15:00.