הכנסת העשרים

מושב שני

פרוטוקול מס' 32

מישיבת הוועדה המיוחדת לדיון בהצ"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הצ"ח התכנון והבניה (הוראת שעה) ובהצ"ח שירותים פיננסיים חוץ-מוסדיים

יום שני, ו' באדר א' התשע"ו (15 בפברואר 2016), שעה 12:30

הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 218), התשע"ו-2016 (כ/1000) – (קרנות להשקעה במקרקעין – קרנות ריט).

חברי הוועדה: אלי כהן – היו"ר

אורי מקלב

רועי פולקמן

יואב קיש

יגאל גואטה

ערן ניצן - סגן הממונה על התקציבים, משרד האוצר

אביגדור יצחקי - ראש מטה הדיור, משרד האוצר

ניר מסיקה - יועץ בכיר ליושב-ראש מטה הדיור, משרד האוצר

מיכל סופר - מנהלת תחום בכירה מקצועית שומת מקרקעין, משרד האוצר

אפרת אברהם - מנהלת תחום מיסוי מקרקעין מקצועית, רשות המסים, משרד האוצר

ליאת גרבר - עו"ד, ממונה על חקיקה, רשות המסים, משרד האוצר

יניב כהן - מנהל אגף א' מיסוי מקרקעין, רשות המסים, משרד האוצר

ליאת שדמי - ממונה מיסוי מקרקעין, אשרה משפטית, רשות המסים, משרד האוצר

מעין נשר - רכזת שיכון, אגף תקציבים, משרד האוצר

עופר רז דרור - כלכלן בכיר, המועצה הלאומית לכלכלה, משרד ראש הממשלה

נעם קוסט - כלכלנית, המועצה הלאומית לכלכלה, משרד ראש הממשלה

איתן כהן - רפרנט תקציבים, משרד הפנים

פרופ' שמואל האוזר - יושב-ראש, רשות לניירות ערך

מאיר לוין - יועץ בכיר של יושב-ראש הרשות, רשות לניירות ערך

נועם רובינזון - רו"ח, רפרנט ראש תחום מגזריים, רשות לניירות ערך

מוטי ימין - מנהל מחלקת תאגידים, רשות לניירות ערך

שרונה מזליאן לוי - דוברת, רשות לניירות ערך

מוטי ימין - מנהל מחלקת תאגידים, רשות לניירות ערך

אמנון נויבך - יושב-ראש, הבורסה לניירות ערך

שריה אורגד - עו"ד, סמנכ"ל בכיר לאסטרטגיה ופיתוח עסקי, הבורסה לניירות ערך

יוסי אלישע - עו"ד, יושב-ראש פורום מסים, לשכת עורכי הדין

מזל נייגו פיטוסי - עו"ד, ממונה על החקיקה, לשכת עורכי הדין

מייק סקה - אדריכל, מהנדס העיר, עיריית הרצליה

תמר פוריה - אדריכלית, סגנית מהנדס העיר, עיריית הרצליה

שמואל סלבין - דירקטוריון, קרנות הריט

אלי בן חמו - דירקטור, חברת "סלע קפיטל"

עוזי לוי - מנכ"ל, חברת "דירה להשכיר"

ציפי רון - חברת נשיאות הארגון, מועצת ארגוני הנשים בישראל

ג'קי סטרומינגר - סמנכ"ל, קבוצת הלמן-אלדובי

מאיה גוטדנקר-פירון - עו"ד, קבוצת הלמן-אלדובי

ישראל שמואלי - עו"ד, דיירים בנימינה וזיכרון יעקב

דורון יהודה - יושב-ראש ארגון נכי הפוליו, יושב-ראש ארגון אילה, ארגון לרווחת הנכים בישראל

ששון עוזר - חבר הנהלת ארגון אילה, ארגון לרווחת הנכים בישראל

חובב ינאי - משקיף, המשמר החברתי

שאול בשור - משקיף, המשמר החברתי

מיכאל בן הרוש - משקיף, איגוד לשכת המסחר

מרקו בן עמי - משקיף

אילן בן הרוש - משקיף

יורי קשדן - משקיף

עמי צדיק - מנהל המחלקה לפיקוח תקציבי, מרכז המחקר והמידע, הכנסת

לרשימת השדלנים שנכחו בדיון – ראו בקישור זה.

גלעד קרן

אריאלה מלכה

טלי רם

הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 218), התשע"ו-2016 (כ/1000) – (קרנות להשקעה במקרקעין – קרנות ריט)

צהרים טובים. אני מתכבד לפתוח את ישיבת הוועדה כאשר על סדר-היום שלנו יש את הצעת החוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 218) (קרנות להשקעה במקרקעין – קרנות ריט). חברים יקרים, בנוהל הרגיל שלנו אנחנו נתחיל, כאשר את החוק יציגו נציגי משרד האוצר – ערן ניצן ומעין נשר – ולאחר מכן אנחנו נרצה לשמוע את הגופים הממשלתיים הרלוונטיים, את ההתייחסויות שלהם – את רשות ניירות ערך, חברת "דירה להשכיר" ולאחר מכן את הגופים הרלוונטיים שנוגעים בדבר.

אנחנו נתחיל בבקשה בהצגה של משרד האוצר. אם מישהו מבין הנוכחים רוצה, כמובן יכול להירשם אצל מנהלת הוועדה. אנא מכם, מי שרוצה לדבר, בבקשה מוזמן לעשות כן, אנחנו ניתן זכות דיבור. ערן ניצן, בבקשה.

תודה, היושב-ראש. אני אציג ממש בקליפת האגוז ואז מעין תציג את ההצעה המפורטת יותר. ראשית, מדובר על הצעת חוק שהתגבשה בחודשים האחרונים, עבודה משותפת עם הרשות לניירות ערך, רשות המסים, המועצה הלאומית לכלכלה וכמובן משרד האוצר.

המוטיבציה המרכזית סביב הצעת החוק הזאת – וזה מוכר לך היטב, היושב-ראש – היא האפשרות להעמיד בפני הציבור עוד אלטרנטיבות של השקעה בכלים שונים מלבד רכישה של דירה. הרי כשאנחנו מדברים על הבעיה ועל משבר הדיור אנחנו רואים את אותם זוגות צעירים בעיקר, שרואים איך רכבת המחירים נוסעת ומרגישים את הצורך לקפוץ על הרכבת הזאת ולקנות את הדירה בכל מחיר. זה חלק ממעגל הקסמים שמזין את עליות המחיר, ואנחנו במשך תקופה ארוכה מגבשים שורה של צעדים שיאפשרו ויהוו אלטרנטיבה לרכישת הדירות.

אחד הצעדים, בין היתר, זה האפשרות להרחיב את פעילות הריטים במשק הישראלי ככזו שתאפשר גם לגופים המוסדיים וגם לאנשים עצמם להניח את כספם על שוק הדיור מבלי לקנות למעשה דירה.

הצעת החוק שמעין מייד תפרט אותה, לדעתנו מטרתה המרכזית בסוף הדרך היא להרחיב את כמות חברות הריט בישראל. הדרך עוברת במספר תיקונים, בין אם זה במשטר ההנזלה, בין אם זה בהוראות מיסוי והקלות מיסוי, ובכלל שורה של צעדים בתחומים שהריטים עוסקים בהם, כדי לאפשר גם להתגבר על חסמים קיימים וגם, אני אומר, לעודד התגבשות של ריטים חדשים בשוק הזה.

אנחנו משוכנעים, היושב-ראש, שאישור הצעת החוק הזאת יאפשר להעניק בשורה לא רק לשוק ההון ולשכלול שלו באמצעות הריטים, אלא גם לציבור הרחב, וזה אני מכוון גם אליך, לציבור הרחב שבסוף נוכל להגיד לו – חבר'ה, הדירות יקרות עכשיו, זה לא שאין לכם אלטרנטיבות אחרות, כי אנחנו מכירים את המצוקה הזאת שהבנק לא נותן. אם אנחנו נשכלל את שוק הריטים, אתם יכולים כציבור וכמובן גם כמוסדיים, להשתלב בשוק הדיור באמצעות הזווית הזאת. ואני אבקש ממעין להיכנס ולצלול אל השינויים המבוקשים כדי להגדיל את כמות הריטים בישראל. תודה.

תודה, ערן. בבקשה, מעין.

אנחנו נסביר קצת על התיקון לחוק וגם מהי קרן ריט. נמצאת אתי חברתי, ליאת גרבר מרשות המסים, והיא תעזור לי בהצגה.

(שקף: קרן ריט) קרן ריט – למי שלא מכיר – זה מבנה שמאפשר החזקה בנכסי נדל"ן, תוך שקיפות מיסויית, כך שהמיסוי בסופו של דבר הוא על הרווח של המחזיקים במניות של הקרן.

קרן ריט היום לפי הוראות הפקודה זה קרן שבעצם שווי נכסי הקרן שמושקעים בנדל"ן, בצירוף לנכסים הנזילים שלה, לא יפחת מ-75% מכלל הנכסים, יש לה הגבלה על השקעה של נדל"ן בחו"ל; היא חייבת להיות נסחרת בבורסה; יש לה הגבלות על המינוף; ויש הסדרי מיסוי מיוחדים ביחס לרווח שלא חולק כדיבידנד או למצבים אחרים כשהקרן לא עומדת במגבלות המתוארות. וכמובן, קיימות הגבלות על החזקת בעלי שליטה במניות החברה.

(שקף: מטרות התיקון) מה אנחנו מנסים לעשות באמצעות התיקון? אז באמת, בראש ובראשונה, כמו שערן ציין, התיקון לחוק הוא תוצאה של עבודה מעמיקה שנעשתה בצוות משותף בתוך הממשלה. רשות ניירות ערך ישבו בשולחן משותף עם רשות המסים, אתנו, עם המועצה הלאומית לכלכלה, והסתכלו מה קרה מאז שעשו את התיקון לחוק ב-2005, למה לא נכנסות עוד קרנות ריט לתוך המשק, ובעצם גיבשו שורה של הקלות לטובת הקמה של קרנות חדשות.

בראש ובראשונה יש לנו את נושא כלל השליטה. אנחנו מחילים אותו בצורה מדורגת, לא מכריחים קרן חדשה שתקום לבוא בבת אחת ולהיות ללא בעל שליטה, אלא מאפשרים בעל שליטה שבצורה מדורגת מדלל את ההחזקות שלו.

כמה שנים?

בתוך חמש שנים. יש שורה של הקלות נוספות שניכנס אליהן – הקלה של התנאים במועד הרישום ודחיית חיוב במס שבח למועד מכירת המניות או הנדל"ן. והדבר השני, שהוא מאוד מאוד חשוב לשוק הדיור – שכלול הקרנות כך שיתאימו להשכרה לטווח ארוך למגורים. בעצם, אנחנו מגדירים פה מוצר חדש של מה שנקרא מקרקעין המושכרים לטווח ארוך, לצורכי השכרה, ומאפשרים לקרן ריט להחזיק – מה זה מאפשרים? מקלים עליה כך שהיא תרצה להחזיק גם במוצר הזה.

(שקף: היתרונות בקרן ריט למגורים) מה היתרונות שאנחנו רואים בדבר הזה? מצד אחד, הציבור. הציבור יכול להחזיק בנייר במקום בדירה. הוא קונה מניות של קרן ריט, קרן ריט מחזיקה בדירות שמושכרות לטווח ארוך, וכך הוא יכול גם בהשקעה קטנה יותר להחזיק בנייר שמייצג את התנודתיות בשוק הדיור ואת העליות שאנחנו רואים בו בשנים האחרונות. הנייר הזה הוא פחות מסוכן כי הקרן מחזיקה פיזור של נכסים.

מהצד השני, הקרן יכולה להיות מקור למימון לפרויקטים להשכרה ארוכת-טווח, שזה משהו שאנחנו מקדמים אותו בשנים האחרונות. השכרה ארוכת-טווח מהווה תחליף לרכישה של דירות, כשאנחנו נותנים פתרונות לזוגות הצעירים במוצר של שכירות קונצרנית לשנים ארוכות, אז בעצם יורד הלחץ לבוא ולקנות עכשיו דירה לבעלות. קרן הריט מאפשרת את מקור המימון לפרויקטים האלה.

עבור הגופים המוסדיים, אנחנו נותנים להם את האפשרות להשקיע בקרן לעומת השקעה ישירה בפרויקטים של השכרה ארוכת-טווח. זה חוסך את המומחיות שלהם, הם לא צריכים עכשיו לפתח מומחיות, מחלקת ליווי, כל מה שכרוך בזה, הם משקיעים בקרן והקרן משקיעה בפרויקט.

וגם, עוד פעם, נושא הפיזור מאפשר סיכון נמוך יותר וגם מעודד כניסה של גופים מוסדיים קטנים יותר למימון פרויקטים להשכרה.

וכמובן, הנושא של שכלול שוק ההון המקומי וההשקעה בבורסה. בסוף, יש פה כלים נסחרים. אנחנו רוצים לעודד את הדבר הזה, רשות ניירות ערך בטח תרצה להרחיב בנושא, והכלי הזה תורם למטרה הזאת.

(שקף: עיקרי התיקון) עיקרי התיקון, אמרתי קודם, מוסיף את הנושא של מקרקעין לצורכי דיור להשכרה רק לטווח ארוך, ואנחנו מאפשרים פה מספר סוגים של מקרקעין לצורכי דיור להשכרה – או כאלה שמוגדרים כך בתוכנית, זה יחסית נדיר, או כאלה שנרכשים במכרז של המדינה, שהמדינה ממכרזת קרקע ומגדירה בתנאי המכרז שהיא להשכרה לטווח ארוך ונותנת גם אפשרות בעצם להציע מחיר נמוך יותר על הקרקע, מאפשרת הטבה בקרקע על הדירות האלה, או שהגוף רוכש אותם ממוכר פרטי – לא המדינה – אבל בתנאים. אנחנו רוצים שזה יהיה מסה ואנחנו רוצים שזה יהיה בהשכרה לטווח ארוך, וחברת "דירה להשכיר" תצטרך גם לאשר מדי שנה שהדירות האלה עדיין מושכרות. עוד הקלות שאנחנו עושים פה על קרן ריט למגורים – ליאת, את רוצה להרחיב?

קרן שיהיה לה נדל"ן למגורים זו יכולה להיות קרן מעורבת אבל קרן שתחזיק נדל"ן למגורים בעצם תוכל להיסחר, תהיה לה תקופת התארגנות יותר ארוכה עד שהיא נסחרת בבורסה, של שלוש שנים במקום של שנה לקרן רגילה.

בנוסף, אנחנו נאפשר מס רכישה מופחת של חצי אחוז לרכישה של מקרקעין שייחשב כנדל"ן להשכרה למגורים, וזה במקום שיעורי המס של 8% ו-10% שקיימים היום, או של 6%, תלוי.

זה רק לחדשות או שזה גם לקיימות?

זה לא קשור לחדשות, זה קשור לרכישה של נדל"ן למגורים. זאת אומרת, כל קרן שתרכוש וגם קרן שקיימת היום.

זאת השאלה. אוקיי, נתת תשובה. קודם אמרת שנה מול שלוש, הפרדת.

שנה מול שלוש בגלל שזה היסחרות בבורסה. מי שקיימת היום, היא כבר מן הסתם נסחרת, אז זה לא רלוונטי לגביה.

בחוק היום קיים שנה? זה מה שאת אומרת?

בחוק היום קיים שנה.

אתם מתקנים לשלוש, רוצים לתקן.

לגבי קרן שתרכוש נדל"ן להשכרה למגורים. פה מדובר בפרויקטים יותר מורכבים ורצינו גם לעודד את הקרנות האלה ולכן לגביהן זה יהיה שלוש שנים.

מס רכישה מופחת קיים היום כבר, או בגלל שזה היה מגורים - - -

מס רכישה מופחת קיים היום בשלב הייסוד כשמעבירים מקרקעין תמורת מניות. אנחנו בעצם נאפשר את זה גם אחרי שלב הייסוד לכל רכישה של מקרקעין על-ידי הקרן, של מקרקעין שהוא ייחשב כנדל"ן להשכרה למגורים שיש לו הגדרה מאוד מפורטת בחוק. זה יהיה לא רק בשלב הייסוד ולא רק תמורת מניות, זו הבשורה.

והתקופה של השלוש שנים זו תקופה שהיא תוכל להיות חברה פרטית? זאת המשמעות?

בתקופה של השלוש שנים כן, היא יכולה להיות חברה פרטית, מבלי שזה שולל ממנה בעצם את ההסדר של המיסוי שהוא הסדר שקוף וכו'. בעצם נותנים לה גרייס של עוד שנתיים להיסחר בבורסה.

ובנוסף, שיעור המס לגבי השבח יהיה 20%, שזה גם לגבי דמי השכירות וגם לגבי רווח הון, כשהיום רווח הון על מס שבח הוא 25%, אז יהיה 20%, ודמי השכירות, במקום מס שולי יהיו בשיעור של 20%.

ואם היא לא משלימה תוך שלוש שנים את ההפיכה לקרן ציבורית למסחר?

למעשה היא חייבת להשלים.

חייבת, את יודעת, זה חייבת - - -

לא תמיד זה קורה.

מה קורה אם היא לא משלימה? מה הסנקציה? לצורך העניין, מחייבים אותה במקום בשיעור מיסוי של 25%, ב-20%, הפחתה של 5%. מה קורה אם עוברות שלוש שנים והיא לא מצליחה להשלים את המהלך?

אנחנו מקווים שזה משהו שלא יקרה.

ניתן על זה אז את הדעת.

יש הנפקות שנכשלות, לא הכול מצליח.

אז בעיקרון היא תצטרך לפחות לגבי מס רכישה להחזיר את המס, אבל אנחנו מקווים שזה לא יקרה.

וגם להחזיר את המס השוטף.

היא למעשה לא תיהנה מההקלות.

בעיקרון זה נכון. יהיו על זה סנקציות - - -

ורק אם נשלים במשפט אחרון, היושב-ראש. יש פה בשורה ונדבך חשוב שלנו בהתמודדות עם עליית מחירי הדיור, קרנות הריט, שלוש בשורות מרכזיות שגלומות שם גם לשוק ההון, גם לציבור רוכשי הדירות וגם לשוק הדיור להשכרה בישראל.

אנחנו בעד, אנחנו רוצים שהחוק יהיה מושלם.

לא עברתם על ההקלות הכלליות. עצרתם לפני, לא סיימתם.

האם יש דבר כזה שנקרא קרן ריט מעורבת?

בוודאי.

אין הגבלה. אנחנו לא מגבילים את סוג הנכסים שקרן ריט יכולה להחזיק בהם. היום היא מחזיקה בנדל"ן מניב, אנחנו למעשה מקווים שגם שוק הנדל"ן למגורים ייפתח. אנחנו לא מגבילים את הקרן מלהחזיק סוג נכסים כזה או אחר.

אז איזו חלופה לשכירות דירה - - -

סליחה, אף אחד כאן לא שואל שאלה.

אנחנו לא מגבילים את סוג הנכסים, אז לקרן מעורבת אני פשוט קוראת קרן שתחזיק גם נדל"ן מניב, נגיד משרדים, וגם נדל"ן למגורים.

המינוף של ה-80% הוא בגין הקרנות של הנדל"ן המניב הקונבנציונלי או לקרנות להשכרה?

שוב, זאת לא תהיה קרן שהיא רק, זאת אומרת יכול להיות שבסוף זה מה שיקרה.

אני אחלק את השאלה לשניים.

זה יהיה לגבי הנכסים שהם נכסים להשכרה למגורים, אבל קרן יכולה להחזיק גם וגם.

יכולה להתמנף עד שווי מסוים - - -

זאת אומרת, יהיה שיעור מינוף דיפרנציאלי.

בדיוק.

אם אתה מחזיק נכסים מעורבים. זה רשום בחוק?

כן.

אוקיי.

גם קרן שקיימת היום יכולה לקנות - - -

הפחתת מס השבח ל-20%, למעשה במהלך השלוש שנים היא לא רלוונטית.

היא לא אמורה למכור את הנכסים האלה.

כלומר, רק מהשנה ה-21 אתה אמור לכאורה ליהנות מהפחתת - - -

לא, אבל יש לך גם על דמי שכירות שוטפים.

אני אומר, דיברתי על מס השבח, לא על דמי שכירות.

כן, על השבח אתה צודק.

אז המס שבח במהלך השלוש שנים, אין לו השפעה.

לא רלוונטי.

אז למה לתת את זה? אם זה לא רלוונטי והם אמורים - --

אני שאלתי רק על תקופת הביניים עד אשר אתה הופך - - -

אגב, היא לא חייבת את כל הנכסים להחזיק 20 שנה.

תמשיכי בבקשה.

מינוף של 80% - דיברנו גם. לגבי הקלות כלליות, אלה הקלות שיחולו על כל הריטים ולא רק בנושא של נדל"ן למגורים. כפי שמעין הסבירה, את כלל השליטה או האי-שליטה בעצם אנחנו עושים בצורה מדורגת. זה אחד מהחסמים שאנחנו הבחנו בהם כשבאנו לעשות את התיקון הזה ורצינו לפתוח את השוק הזה לעוד קרנות ריט, זה אחד החסמים שזיהינו.

למה? את יכולה להסביר מה זאת אומרת זיהינו?

זיהינו את זה כחסם להקמה של קרנות ריט.

שמי מאיר לוין, אני היועץ הבכיר של יושב-ראש רשות ניירות ערך. קרנות הריט הקיימות קמו בדרך של בעצם גידול אורגני, יש מאין. הן אספו נכסים והלכו וגדלו, ולכן סוגיית השליטה לא הטרידה אותן כשהן קמו מפני שהן קמו למעשה בלי שליטה – תכף נדבר, אולי הייתה איזו שליטה של חברת הניהול אבל לא שליטה של בעל מניות בקרן.

כשאנחנו אומרים שאנחנו זיהינו חסם, אנחנו בעצם רוצים לאפשר הקמה של קרנות ריט בדרך חדשה, לא בדרך של איסוף נכסים אלא בדרך שבה בעל נכסים מסוגל להנפיק את הנכסים האלה ב-Day 1 ואז ממילא באופן טבעי כשהוא מנפיק נכסים ב-Day 1, הוא נמצא באחוזי החזקה מאוד גבוהים, ואז הוא לא יוכל לעמוד בכלל של 5/50 של קרנות הריט, של היעדר בעצם שליטה.

לכן, כדי לאפשר הקמה של קרנות ריט בדרך הזו אנחנו בעצם צריכים לאפשר הגעה למצב של היעדר שליטה באופן הדרגתי, על פני חמש שנים.

אבל ה-5/50 זה לא ה-essence של קרן ריט? זאת אומרת, זה לא המהות שאנחנו חוששים כל הזמן בדיוק ממצב שבעל שליטה יביא נכסים שלא בהכרח הציבור ידע לכמת אותם? הרי מאיפה ההיגיון שנוצר בכלל ה-5/50 הזה – שזה מארצות הברית אני מבין, זה המודל האמריקני – השאלה, אני שואל אם בדקתם את עצמכם אם לא עשיתם פה פתח למשהו שבסוף יכול לעלות לציבור מאוד ביוקר.

התשובה היא פשוטה. אם היינו משאירים את הכלל הזה של יכולת בעל שליטה להמשיך להחזיק לעד, היית צודק. אנחנו אמרנו, אנחנו מכירים ועוד איך בכלל של ה-5/50, אבל אנחנו רוצים יותר משתי קרנות ריט. אנחנו עשר שנים אחרי החקיקה הקודמת ויש לנו בישראל רק שתי קרנות ריט, אז זה ברור שיש לנו כשל.

שאלה אבל אם זה הכשל או שיש כשלים אחרים.

זה הכשל. זה אחד מהכשלים המשמעותיים כדי להקים קרנות ריט בדרך האחרת מהדרך שבה קמו שתי קרנות הריט הקיימות.

אני רוצה להזכיר עוד משהו. גם שתי קרנות הריט הקיימות, כשהן באו וביקשו לראשונה להנפיק בבורסה, באו אלינו לרשות ניירות ערך ואמרו, גם לנו יש בעיה, אנחנו רוצים הסכם ניהול לשבע שנים. אמרנו להם, מה זאת אומרת שבע שנים? אנחנו רוצים הסכם ניהול כזה שבכל רגע נתון בעלי המניות מהציבור יהיו מסוגלים בעצם לתקן את הסכם הניהול. אמרו לנו קרנות הריט – אם אנחנו אחרי שלוש שנים, אחרי שנתיים, אחרי שנה, נהיה חשופים לאפשרות של תיקון הסכם הניהול ונמצא את עצמנו בחוץ, לא נוכל להקים קרנות ריט בישראל.

ובאנו בצעד שבעצם אמרנו – נכון, אנחנו מבינים שכדי להקים קרן חדשה לפעמים צריכים לחשוב על כללים ייחודיים לתקופת ההקמה, ולכן באופן חריג אנחנו התרנו לשתי קרנות הריט שקמו להחזיק בהסכם ניהול שבעצם ביצר את השליטה של חברת הניהול לשבע שנים. עכשיו אנחנו אומרים אותו דבר, רק לא שבע שנים אלא חמש שנים.

ולכן, הכלל הזה, הכלל הגדול – ואתה צודק, זה כלל גדול – של Five or Fewer, של ה-5/50, הוא כלל שיישמר אבל אנחנו נגיע אליו אחרי חמש שנים, בתקווה שעכשיו בישראל לא יהיו רק שתי קרנות ריט אלא אולי חמש ואולי שבע קרנות ריט.

מה שאתה אומר, המודל שאתה הולך עליו עכשיו הוא לא מודל של ייסוד יש מאין אלא מודל של טרנספורמציה מבעל נכסים שמחזיק היום נדל"ן בצורה או פרטית או ציבורית אחרת, ויגיד: אוקיי, אני בשביל הטבות המס האלה הולך לעשות אימיגרציה לריט, ועכשיו יקראו לי ריט, אני אשלם פחות מס, ומה שנסחרתי אולי גם קודם בבורסה – כי הרי רצית שהוא ייסחר – ייסחר עכשיו רק דרך ריט וישלם פחות מס. זה הקרנות החדשות שאתה רוצה.

אני רוצה שציבור בישראל, יהיו לו כמה שיותר אפיקי השקעה אטרקטיביים ומעניינים, זה מה שאנחנו רוצים.

סליחה. אם אתה אומר לי הציבור בישראל, אז הייתי מבין אם אתה מדבר על קרנות חדשות שקמות, שמגייסות. אתה פה מדבר על מנגנון אחר, מיקדת את זה בהגירה של בעל הון, של בעל נכסים – "טייקון" בעברית, מה שנקרא, או בלועזית – שלוקח את הנכסים שלו ממקום אחד לפלטפורמה שאתה קורא לה עכשיו ריט, וכביכול הציבור ייהנה מזה. אני חושב שהציבור לא ייהנה מזה.

כל חברה שמנפיקה בבורסה, אתה יכול לטעון את אותה טענה. מגיע בעל שליטה של חברה שמייצרת פלסטיקה ומנפיקה לבורסה.

אבל אתה יודע מה ההבדל? הטבות המס שאתה נותן.

הטבות המס הן לציבור.

אז על זה אנחנו מדברים.

הטבות המס הן לציבור. הרי מה מטרת קרנות הריט? מטרת קרנות הריט היא לדמות השקעה של הציבור, שלא מסוגל לקנות קניון, הוא מסוגל לקנות יחידה קטנה בקניון באמצעות החזקה במניות.

היום הוא חסום ביכולת ההשקעה הזאת רק לשתי קרנות ריט. אנחנו לא רואים כל סיבה שלא יתאפשר לעוד קרנות ריט חדשות של אנשים שיש להם נכסים.

ברור. התשובה ברורה. נמשיך בבקשה לנקודה האחרונה.

נקודה נוספת שזיהינו כחסם והיא רלוונטית לגבי כלל הקרנות היא שבשלב הייסוד ניתן יהיה להעביר נכסים לקרן תמורת מניות ולקבל דחייה במס השבח גם למייסד, זאת אומרת לא רק שהקרן תקבל את ההקלה במס רכישה אלא גם המייסד בעצם מקבל דחייה.

אם עכשיו יש קרן ריט שכבר קיימת ופועלת, בלי קשר אם היא למגורים או נדל"ן מניב - - -

לא, מדובר על שלב הייסוד. זה רלוונטי לקרנות חדשות. מדברים על השלב של הייסוד.

למה לא לקיימות? למה באמת לא לקיימות?

כי אנחנו מדברים בעצם על שלב שבו - - -

הבנתי על מה אבל למה את עושה הפרדה פה?

כי הרעיון הוא שבשלב של הייסוד אנחנו רוצים לעזור לקרן להתרומם ולאסוף נכסים וזה אחד החסמים באיסוף.

אני מסכים אתך שזה אחד החסמים אבל אני שואל – הרי דיברנו שרוצים לפתור חסמים, רוצים יותר קרנות, רוצים פעילות של ריטים בבורסה, אז למה לא להקל? אם את מקלה על חדשות למה לא להקל על כל הריטים?

שוב, אז הרעיון הוא לאפשר לריט שקמה בשלב הייסוד זה לאסוף את הנכסים ולא שהמס יהיה חסם בשלב הזה.

לא הבנתי.

השאלה של חבר הכנסת קיש היא שאלה מצוינת. אני רק רוצה, ברשותך, אפילו עוד צעד אחד לפני זה להבין את המנגנון. אם יש לי נכס שעלה לי 20 מיליון, והיום הוא שווה 100 מיליון ואני מעביר אותו לקרן ריט, אני על ה-80 מיליון לא משלם את - - -

לא בשלב ההעברה.

קיבלת מניות, אתה לא משלם.

נכון.

אני מקבל מניות ב-100 מיליון.

נכון.

ומתי אני אשלם את המס?

אתה תשלם את המס באחד משלושה אירועים - או בעת מכירת המניות, או כשהקרן תמכור את הנדל"ן עצמו, עשינו איזה מנגנון.

הנדל"ן הספציפי הזה?

כן.

זאת אומרת, יהיה זיהוי בין המניות שלי - - -

נכון.

המניות שאני מקבל, העלות שלהן בספרים תהיה 20? אני קניתי נכס ב-20, הערך הכלכלי שלו היום הוא 100. פניתי לקרן ריט, קיבלתי מניות ב-100.

אז אנחנו שומרים לך.

כשאני אמכור את המניות אז למעשה הערך לצורכי מס של המניות הוא 20? זאת המשמעות?

כן. שומרים לך על העלות המקורית.

או שאני מוכר את המניות או שמוכרים את הנכס הספציפי, או?

או שהריט מתפרקת ואז עושים חישוב של הכול.

ואתם מסכימים למהלך הזה.

מי יעשה בכלל את הבקרה המורכבת הזאת? זה קיים היום? יש איזו תופעה? הרי מה אנחנו עושים? אני בעל נכס, אני מוכר אותו לריט, קיבלתי מניות, אז אולי, אולי את ערך המניות, למרות שהעסקה הייתה ב-100 מיליון כביכול – גם, אני לא יודע איך תכניסו ערך מניות אחר לאינדיקציה של המיסוי כי בסוף בגלל טעות זה יכול להיות אחלה מקלט מס שגוי שלכם בטעות.

לא, אז בשביל זה קרן ריט תצטרך - - -

ודבר שני, בעצם מה שאת אומרת לי, שלצורך העניין אם יש לי שבח היסטורי – לא יודע, מעל 25%, נגיד שיש לו חלק מהשבחה – אז אני על הפער, ניקח את הדוגמה של אלי, בין ה-20 ל-100, על ה-80, נגיד יש לי 35%, ועכשיו אם המניה, מכרתי אותה ב-120, אז על ה-20 אני משלם רווח הון רגיל או רווח 20%?

כל עליית הערך שנצברה בזמן שהנכס היה בקרן והוא לא היסטורי שלך, אז אתה משלם את שיעור המס הרגיל כמו כל משקיע בקרן. הרעיון הוא מצד אחד לשמר לך את המיסוי שלך - - -

ואתם מרגישים בנוח שאתם מסוגלים להתמודד עם - -

הוויתור - - -

על הנוהל הזה?

כן. קרן הריט גם ככה היום אחראית על ניכוי במקור.

לא, זה לא הקרן.

זה מוכר הנכס לקרן.

בסדר. נכון, אבל למשל בחישוב של הנכס, קרן הריט תצטרך לעשות את הניכוי הזה.

לא הבנתי. איך קרן ריט עושה את הניכוי?

הוא אומר, ההטבה – מקבל אותה עכשיו זה שמוכר את הנכס לקרן, לא בעלי המניות מן הציבור או הקרן.

הוא מקבל מניות של הקרן, והמניות האלה נרשמות אצל הקרן, והקרן תדע - - -

דחיית תשלום מס זה דבר משמעותי.

אנחנו בעצם אפשרנו גם ניכוי על-ידי הבנקים ואנחנו נעשה איזושהי - - -

אז קודם כול, אני חושב שיש פה נקודה טכנית שאתם חייבים להבין שאתם פותרים אותה כי אחרת אתם מפסידים פה המון-המון כסף, ולא בצדק.

ברור לנו.

ואני אשמח לקבל התייחסות טכנית איך אתם רוצים לפתור את זה כי זה נושא בעיני מאוד מורכב, ועם שני שוויים למניות – מס פה, מס שם – לא יודע מה אתם רוצים לעשות. זה אחד.

יש מנגנון שאנחנו נסביר אותו כשנקריא.

אוקיי. והנקודה השנייה – ופה, אלי, אני חוזר למה שאמרתי קודם – זו הטבת מס מאוד משמעותית, אנחנו מבינים את זה. ועוד פעם, אנחנו נותנים עוד פעם כלי שמיועד למי שבא עם הרבה נכסים מהבית, ואני שואל למה לא לתת את זה כבר גם למנגנון השוטף של הריטים. אם כבר מדברים לתת את זה לקרנות חדשות אז למה מי שמחזיק היום סופר קטן בשווי של עשרה מיליון שקלים או חמישה מיליון שקלים, ואפילו משפחה של יורשים שמחזיקים, למה שהם לא יוכלו למכור את זה לאחת הקרנות, לקבל מניות, ושיעשו מה שהם רוצים? למה אתם מגבילים את זה רק לקרנות החדשות?

שוב, אז הרעיון היה לעזור לקרן לקום בשלב הייסוד ולאסוף נכסים בשלב הייסוד, שהמס לא יהווה מכשול להקמה.

לא, אני בעד, אבל אני בעד גם לעזור לצמיחה של כל התחום הזה. הרי ראינו כשלים, ראינו שזה לא צומח, ראינו שיש בעיות. היום אתם לא מאפשרים את זה לקרנות הקיימות. אני בטוח שאם נאפשר את זה, תראי דרך הקרנות הקיימות פריצה של הדבר הזה.

דחיית החיוב זו נקודה מצוינת שמעלה חבר הכנסת קיש. הדחייה של החיוב במס, לאיזה תקופה היא?

עד מימוש.

עד מה שנקרא מימוש, שזה אחד מהאירועים שדיברנו עליהם.

אני רוצה להבין מה אתם כתבתם. הקרן החדשה שקמה, לגישתכם, מעביר הנכסים אליה יזכה בדחיית המס לתקופה של שלושת המצבים שאת ציינת.

נכון.

אם הוא יעביר נכסים עוד שמונה שנים, גם עדיין תישאר דחיית חיוב במס?

לא. זה רק בשלב הייסוד.

רק בשלב של שלוש השנים הראשונות?

כן. או שנה כשזה קרן רגילה.

סליחה?

כשמדובר בקרן רגילה אין את השלוש שנים, יש את השנה.

עד ההנפקה.

עד ההנפקה, בדיוק.

יש עוד נקודות? אחרי שקיבלנו את ההצגה ממשרד האוצר אנחנו נעבור להתייחסות גופים. נתחיל בבקשה ביושב-ראש הרשות לניירות ערך, שמוליק האוזר ואחריו יושב-ראש איגוד קרנות הריט, שמוליק סלבין.

תודה רבה, אדוני היושב-ראש. אני קודם כול רוצה באמת לפתוח ולברך גם את משרד האוצר ואת מטה הדיור וכמובן את רשות המסים על הנכונות לנקוט פה צעדים מאוד משמעותיים, אני חושב גם חסרי תקדים, כדי למצוא פתרונות למצוקת הדיור ואני חושב שהצעד הזה הוא צעד חשוב מאוד שבאמת יכול לשנות את המציאות המורכבת ולטפל בנושא שלפי דעתי הוא בלב הקונצנזוס הציבורי.

הקשר היומיומי שלנו עם השוק מלמד אותנו ששוק ההון צמא לאפיקי השקעה סחירים, ולכן אני מאמין בכל לבי שצריך ואפשר לרתום את שוק ההון והבורסה להוצאה לפועל של התוכניות הממשלתיות בתחום הדיור וההשכרה. והצעת החוק הזאת מבחינה זאת היא בשורה חשובה מאין כמוה כי בעשר השנים האחרונות כפי שנאמר פה קמו רק שתי קרנות, הצעת החוק הזאת בעצם פותחת סתימות בחוק ומציעה פתרונות להסרת החסמים לצמיחתן של קרנות ריט.

אני חושב שהבשורה החשובה היא שזה בעצם למשקיעים הפרטיים. זה פתח למשקיעים הפרטיים להשקיע בנכס נדל"ן ישירות מבלי להידרש לסכומים גבוהים, גם בסכומים נמוכים יחסית, תוך פיזור סיכונים, עלויות עסקה נמוכות וניהול מקצועי, ולכן גם הצפי שלנו הוא שבעקבות תיקון החוק יונפקו בבורסה בשנים הקרובות מספר קרנות ריט חדשות בהיקפים של מיליארדי שקלים, ומהבחינה הזאת הם יכולים גם להועיל לבעייתיות שאנחנו רואים בשוק הנדל"ן.

צריך לתת לזה לצאת לדרך כי זאת הייתה מצוקה שמלווה אותנו שנים ארוכות, ואני שמח. אני רוצה להודות גם לצוות, גם למשרד האוצר, רשות המסים, המועצה הישראלית לכלכלה וכמובן כל חברי מרשות ניירות ערך על העבודה המשותפת המצוינת. אני חושב שיש פה מוצר מאוד מאוד יפה שכדאי שנצא לדרך, ויפה שעה אחת קודם. תודה רבה, אדוני היושב-ראש.

תודה רבה לך. שמוליק סלבין, בבקשה אדוני.

אנחנו נתחיל פחות בנימוסים. שלום לאלי, שלום יואב, חברים. אני אחלק את דברי לשני חלקים. יש את ההצעה של משרד האוצר / כל הארגונים, שמדברים על דירות למגורים. אני בעד. סתם, שאלת שאלה מצוינת, אלי, על הנושא של מה יקרה אם לא ינפיקו – גם יואב שאל.

אני בא משוק ההון, כולם מדברים, דיברנו עם כל המשקיעים המוסדיים.

היית גם מנכ"ל משרד האוצר בעבר.

כן, אבל לא קשור. אני דיברתי עם המוסדיים, שאלתי אותם אם יקומו קרנות למגורים, תיכנסו או לא תיכנסו.

בעד תחרות.

אני בעד תחרות הוגנת אבל בעד תחרות עם שכל, לא תחרות בלי שכל. שמוליק, תקשיב לי, אחר כך תעשה מה שאתה רוצה עם זה, אין בעיה.

חלק מההשקעות, המוסדיים לא ייכנסו. לכן, השאלה ששאלת אם כעבור שלוש שנים לא תהיה הנפקה, לדעתי במצב, לא תהיה הנפקה - שמע מה שאני אומר לך כי אני, יש לי גם ניסיון אקדמי, גם ניסיון תיאורטי, גם ניסיון פרקטי - לא תהיה הנפקה, אבל יכול להיות שאני טועה. אני לא כמו החכמים שהם יודעים הכול, אני לא יודע הכול.

אני בנושא של מגורים לא מתעניין, זה לא מעניין אותי. אני מתעסק בנושא של דיור המניב, ההשכרה, תקרא לזה איך שאתה רוצה. לא מתקנים דבר חדש בלהרוס דבר ישן, לא עושים את זה.

אנחנו הקמנו שתי קרנות, יש גם קרן ריט שלישית שקוראים לה מניבים, שהיא עדיין לא הונפקה, ואם לא קמו, קודם כול מי שיושבים פה בדרך כלל הקימו עשרות קרנות ריט, הם יודעים מה טוב. אנחנו כיתתנו רגלינו ממשקיע למשקיע, ומנכס לנכס, בנינו נכס מהתחלה.

העיקרון בעולם, יואב, להקים קרנות ריט מהתחלה, שלא יהיה בעל שליטה, שלא יהיה טייקון. אנחנו קונים כל נכס, בודקים אותו מלמעלה עד למטה ונותנים את התשואה המיטבית, מה שאנחנו יכולים לתת, יכול להיות שיש טובים מאתנו, למשקיע הקטן והבודד. ההוא שאין לו כסף לקנות דירה קטנה או משרד בקניון, הוא בא אלינו. עכשיו, מה רוצים החכמים לעשות? להחליט ששנה ראשונה מקימים את הקרן, שלוש שנים – חמש שנים, סליחה – בעלי שליטה ואחר כך יתחילו לרדת. בגלל שאני בא ממשרד האוצר ואני יודע איך עסקים מתנהלים שם, אז בהתחלה אני מדבר על חמש שנים שיש שליטה, אחר כך זה יגיע לשבע שנים, אחר כך עשר שנים, וכו'.

לכן, אני חוזר על המנטרה שלי. במגורים תעשו מה שאתם רוצים. בדיור להשכרה, לדעתי אתם עושים נזק.

בי"ת, גם אתה וגם יואב שאלתם שאלות מצוינות.

לא בדיור. התכוונת במניבים מסחריים, לא במניב להשכרה. זו הייתה ההבחנה שלך, נדל"ן מניב רגיל לבין נדל"ן מניב להשכרה.

אני עושה הבחנה ברורה בין מניב להשכרה לבין דיור למגורים, וזה הבחנה ברורה. דיור למגורים – תבוא עליכם הברכה, תעשו מה שאתם רוצים. אתם חושבים שזה יעזור, אני בעדכם, אני אעזור לכם.

אלי, שאלת שאלה מצוינת, גם אתה יואב שאלת. הרי מה קורה? אם מישהו קנה נכס ב-20 מיליון, העביר לריט ב-100 מיליון, הוא לא ישלם מס שבח אלא אם כן כשהוא ייתקל באחד משלושה מצבים שדיברו עליהם.

יש פה נקודה עדינה שלא דיברתם עליה. הוא מקבל כל שנה דיבידנד על ה-100 מיליון, לא על ה-20 מיליון. אנחנו מחלקים כל רבעון כסף. רבעון בממוצע 7.5%, 8% תשואה להון, הוא מקבל כל שנה – בגין שלושה מצבים שדיברו עליהם החברים - כל שנה הוא יקבל 7.5% על המאה אחוז.

שני תיקונים. אחד, אם הוא היה משאיר את הנכס אצלו והנכס מ-20 ל-100, הוא גם היה מקבל 7.5%. כלומר, עדיין היה נהנה משכר דירה על השווי הכלכלי ולא על השווי המיסויי?

כן, אבל זה שווי תיאורטי.

רק רציתי לבדוק מולך את הנקודה שנאמרה כאן. כשאתם הקמתם את הקרן, גם היה לכם שנה אחת של הפטור?

אני לא יודע.

כן, היה לכם.

לא הייתם ציבוריים מלכתחילה. לקח לכם זמן עד הרישום למסחר.

כן, אבל הוא שואל אם גם לנו היה פטור.

לא היה פטור כי לא חילקנו דיבידנד.

לא. פטור לזה שמכר לכם את הנכס.

לא, מה פתאום.

לא קיבלו מניות.

מה קורה עם מס רכישה היום על הנדל"ן המניב?

אתה משלם - - -

מלא.

מלא לגמרי.

יש כאן בחקיקה הבחנה בין נדל"ן מניב רגיל לבין נדל"ן מניב למגורים. בנדל"ן מניב רגיל, מס הרכישה הוא רגיל. בנדל"ן מניב למגורים, דהיינו דיור להשכרה, מס הרכישה הוא חצי אחוז, ואחד מהרציונלים לעניין הזה הוא התשואה היחסית נמוכה שיש בנדל"ן מניב למגורים, ואם תשלם 7% או 8% מס, למעשה כל התשואה נעלמת ולא תקום קרן ריט כי הוא לא מכשיר יעיל.

עוזי, תודה. כמובן שאחרי ששמוליק יסיים את דבריו אתה תוכל להגיב. שמוליק, בבקשה.

הפריעו לי באמצע. מה שאתה אמרת, יואב, ברור. אם היום אני איש פרטי, יש לי נכס ואני רוצה להעביר לקרן ריט שלי ולקבל מניות, מס שבח משלם מלא.

מה, למה עדיף הדם של החדשים על הדם של הישנים? נניח יש לי משרד או יש לי איזשהו בניין משרדים, אני רוצה להעביר את זה, אני משלם מס שבח על המקום כשאני אמכור את הנכס. הרי אפליה היא לא חוקית בכלל לדעתי.

נחדד את השאלה של מר סלבין. ההקלה, היא מתייחסת גם לנכסים למגורים וגם לנכסים מניבים?

ההקלה של מס השבח?

של השלוש שנים.

כן.

גם אם עכשיו קמה קרן שייעודה הוא השכרת נדל"ן מניב ולא למגורים, היא תקבל לגישתכם - - -

זה לא מה שהוא אמר.

- - -

עד ההנפקה.

זה לא מה שסלבין שאל.

שוב, עד ההנפקה, שזה מה שנקרא שלב הייסוד, אנחנו מאפשרים העברת נדל"ן בדחייה של מס שבח, בין אם זה נדל"ן מניב ובין אם זה נדל"ן למגורים.

משפט אחרון בקשר למה ששמוליק האוזר אמר ואחר כך אמנון נויבך. אני בעד תחרות, אני בעד תחרות שהיא שוויונית, ואם אני – בגלל שאני הקמתי קרן ריט – הסיבה שאני חושב שאין קרנות ריט זה לא בגלל מה שהחברים אומרים, אני חושב אחרת, ואני בא מהשטח. למשל, אני לא יכול לקנות חברת נכס – לא יכול – אני לא יכול לקנות, אני לא יכול להשקיע בחו"ל, יש המון מגבלות, שזאת הסיבה לאי הקמת קרנות נוספות. לא החברים מרשות ניירות ערך מה שהם חושבים, אני חושב אחרת כמובן. אני עושה את זה והם רק מדברים על זה. זה ההבדל הגדול בינינו.

שמוליק, אני ברשותך רוצה רק לחדד את הנקודות שהעלית. מה הנקודות שלגישתך היה צריך לתקן בחוק שמונח לפנינו?

אני חוזר על עמדתי. יש עכשיו מצוקת דיור, אנשים רוצים להקים קרנות ריט להשכרה לדיור – אני בעדם, שיעשו מה שהם מבינים, זה לא מעניין אותי. אני חושב שמה שקרה בריטים הקיימים להשכרה – לא של דיור, של נכסים מניבים – אני חושב שמה שהם רוצים לעשות, הם הולכים לעשות נזק. המכשיר היפה הזה שהוא עדיין לא מפותח מספיק, הם הולכים להרוס אותו, ואם יש תיקונים אני חושב שיש תיקונים אחרים שישפרו את העסק הזה, כמו שדיברתי – רכישת חברת נכס ויש לי פה רשימה ארוכה של דברים שאני יכול לפתוח עכשיו דיון, אבל בגדול, נושא של יכולת לפעול מחוץ לישראל - - -

אנחנו נשמע את מר עוזי לוי, מנכ"ל חברת "דירה להשכיר" ולאחר מכן חבר הכנסת יואב קיש ייתן את הערותיו, לגישתו, להערות לחוק. בבקשה, עוזי.

קודם כול, אני כמובן מברך על הצעד כי אני חושב שאנחנו נמצאים בעידן שבו אנחנו בונים ענף נדל"ן מניב חדש, וענף נדל"ן מניב למגורים כמקובל בעולם. בעולם, דיור להשכרה בדרך כלל מוחזק על-ידי קרנות ריט, בעיקר בניסיון הצפון אמריקני, ולמעשה זה נדבך נוסף בשכלול הענף, כאשר בעצם אותם פרויקטים שאנחנו כרגע – כל מי שיושב סביב השולחן הזה דואג לייצר – פרויקטים של נדל"ן מניב למגורים, פרויקטים להשכרה לטווח ארוך, למעשה אותן קרנות ריט בעצם משכללות את השוק ומייצרות אקזיט לאותם פרויקטים. בעצם הפרויקטים לאחר שלב ההקמה – לפחות לפי המודל שאנחנו רואים – בסופו של דבר יוחזקו על-ידי קרנות ריט. כלומר, פרויקט ייבנה על-ידי יזמים או על-ידי קרנות ריט בחלק מהפרויקטים, אבל ייבנה על-ידי יזמים ובסופו של דבר יועבר להחזקה ארוכת-טווח על-ידי קרנות ריט ובעצם יהיה שוק משוכלל שמייצרים פרויקטים וגם יש מי שקולט אותם בצד השני.

וכמובן, ברמת הפרט, אותן קרנות ריט בעצם מייצרות תחליף להשקעה בדירה ואמורות בסופו של תהליך להקל על מצוקת המחירים בשוק הנדל"ן, שכן הן יפנו ביקושים לתעודות השתתפות בקרנות ריט ולאו דווקא לנכסי הבסיס עצמם, דהיינו לדירות.

כלומר, אותה גברת כהן מחדרה, במקום לקנות דירה – כי אם היא רוצה להשקיע ואין לה במשהו אחר, היא לא רוצה להיות חשופה לשוק מניות, היא מעדיפה להיות חשופה לשוק נדל"ן שמגלם גם תשואה נמוכה אבל מצד שני גם סיכון מוגבל – קרנות הריט יאפשרו לאותה משפחה להחזיק בתעודת השתתפות בקרן במקום להחזיק בדירה, והם בעצם נהנים ממספר תועלות. ראשית, הסיכון מפוזר, קרן ריט מחזיקה בהמון דירות, כלומר אותו משקיע בודד לא חשוף לסיכון שכרוך בהחזקת דירה בודדת – אם הדירה מושכרת או לא מושכרת, אם צריך תיקון חשמל או לא צריך תיקון חשמל – ובעיקרון, הנכסים מנוהלים, קרן ריט מנהלת את הנכסים לטווח ארוך, ובעצם משקיע יכול להחזיק בתעודת השתתפות במקום להחזיק בדירה, לקבל את התשואה משום שקרן הריט מחויבת בחלוקת דיבידנד, בלי להיות חשוף בהחזקה בנדל"ן הספציפי. למעשה זה מכשיר מאוד יעיל שמצד אחד גם מאפשר כמו שאמרתי קליטה של פרויקטים שייוצרו כפרויקטים של נדל"ן למגורים מניב לטווח ארוך, וגם משכלל את אפשרויות ההשקעה של הפרטים להשקיע בשוק הנדל"ן בלי להיות חשופים לסיכונים, למעשה אפשרות בעצם לקנות כוס חלב בלי לקנות את כל הפרה, זאת אומרת ליהנות משכר דירה בלי להיות חשופים לנדל"ן עצמו, לסיכונים הכרוכים בנדל"ן עצמו.

כמובן שאנחנו כ"דירה להשכיר" מאוד מברכים על הצעד הזה. אני חושב שזה צעד נוסף בבניית שוק נדל"ן מניב חדש בישראל, נדל"ן מניב למגורים, הוספת נדבך פיננסי, נדבך מיסויי נוסף שנותן עידוד לשוק הזה, ואם יהיו קרנות ריט יהיה גם ביקוש לנדל"ן הזה, בעצם זה יאפשר לייצר יותר פרויקטים מהסוג הזה, וכך זה סוגר מעגל ואנחנו כמובן היינו רוצים לראות את זה קורה מה שיותר מהר. תודה.

תודה, עוזי. חבר הכנסת קיש ואחריו אמנון נויבך.

אני חושב, אלי, שראשית אנחנו צריכים להחליט במה אנחנו רוצים להתעסק. ומה כוונתי? חוק הריטים, אני לא יודע מתי הונח על שולחנה של הכנסת לתיקונים.

2006.

מ-2006. לדעתי זו הפעם הראשונה מאז שהוא מגיע לתיקון. אם אתה שואל את דעתי האישית, הייתי אומר כן, בוא נבחן מה אנחנו יכולים לעשות יותר טוב כי הצ'אנס של החבר'ה האלה להגיע לפה ולקבל תיקון לא יקרה, ויכול להיות שצודקים פה האוזר והצוות שלו בנושא שהבעיה העיקרית זה רק מבנה ההחזקות ויכול להיות שיש בעיות אחרות.

אז קודם כול האם אנחנו הולכים באמת לנסות ולבחון בכלל האם יש בעיה בחוק הריטים, ובאמת הוא חשוב לנו ורוצים לטפל בו, זה נושא אחד. אני חושב שאנחנו נצטרך לדון בזה, לחשוב, להחליט, כי מה שאמר פה סלבין – ואני מסכים אתו – הרי מה קרה, למה אנחנו "תקועים", במירכאות, עם שתיים וחצי קרנות ריט מאז? כי הם היו צריכים לאסוף נכס-נכס, לקושש אותם, עם חברות הניהול כמו שנאמר פה, עם המגבלות וכו'. למעשה, אין להם גמישות בלקנות חברה שמחזיקה נדל"ן, זאת אומרת כל החברות שמחזיקות – מי זה היה עכשיו שהיה מכרז? הריבוע הכחול? הם לא יכלו להתמודד עליו בכלל. למה? כי זה לא נכס-נכס. יש להם הרבה מאוד בעיות ובגלל זה הנדל"ן המניב, אם אני מדבר רגע על תחום הריטים בפני עצמו, לפני שאני נוגע בשכירות למגורים, הוא לא יכול להתפתח במגבלות הקיימות. בנושא הזה אני אשמח לשמוע גם מה משרד האוצר חושב ובנק ישראל בעניין הזה, לשמוע באמת האם אנחנו הולכים גם רגע לעזור לנדל"ן המניב, אם זה חשוב לנו בכלל, ואולי זה גם לא חשוב, אולי אפשר שהשוק הזה יישאר "מג'עג'ע" – אני מדבר על תחום הנדל"ן מניב – אבל אין ספק שיש לו המון מגבלות, והחוק, עשר שנים עברו, אנחנו יכולים להפיק ממנו הרבה מסקנות ולעזור. וגם הייתי שמח לשמוע התייחסות שלכם, אם אתם חושבים לגעת בנושא הזה. זה נושא אחד.

אני שם את הנושא הזה בצד ועכשיו אני מדבר על נושא של ריטים להשכרה – צעד מבורך, צעד נכון, אני תומך בהחלט בעניין הזה, אני בעד העניין הזה וכל הטבות המס שנמצאות פה על הלוח, אני שמח שרשות המס מוכנה מה שנקרא לשים כתף ולעזור בעניין הזה.

איפה אני חושש, איפה החשש שלי, ואמרתי אותו? אחד, בנושא שזה לא ינוצל לרעה. דיברנו פה על נושא המנגנון, דיברנו על מקרים – אתה נתת דוגמה שבסוף ההנפקה לא יוצאת לפועל. צריך לשים לב שאנחנו, הכנסת, קיבלנו סוכריה מאוד גדולה מרשות המסים ומהאוצר של הטבות מס גדולות.

אני רוצה שהן יגיעו לציבור, נקודה. אני לא רוצה שהמנגנון זה יהפוך למקלט טייקונים, להנזיל נכסים, ולא לשלם מס. לא מתאים לי. רוצים לעשות את זה, תעשו את זה לא בחוק הריטים. כרגע אמרת שאתה רוצה את הדרך הזו בשביל שהיא תהיה הדרך שתגרום לפריחה בשוק הריטים. אז אני לא מסכים לזה, אני לא מוכן לחמש שנים. אם אתם רוצים אז שיבואו אנשים – אם יש להם את הנכסים האלה והם באמת רוצים – אז בבקשה, תוך שלוש הם יהיו נזילים. תמכרו. תשלמו את המס, תמכרו. אנחנו לא מספקים מנגנון מילוט ממס לטייקונים, נקודה. לא בכנסת שאני מכיר.

ולכן אני אומר, סוכריה מאוד גדולה – לאזרח בבקשה. תודה.

אני רק לא מבין למה – אפשר להשיב?

לא, לא. יואב, אני רוצה לחדד בבקשה את ההערות שלך. אתה מדבר על כך שהתקופה תתקצר, אני רוצה לדעת בדיוק את - - -

תראה, צריך לחשוב על זה ולהגיד דבר כזה. הם בנו פה שתי מדרגות, לפי מה שאני רואה, זה בדיוק ההקלות הכלליות שאנחנו מדברים. הן נובעות, דרך אגב, גם מהנושא של דחיית חיוב במס שבח בעת העברת נכסים. אני בעד, אבל אני רוצה שזה יגיע לציבור.

אתן לך עוד דוגמה. למה זה חל רק על קרנות חדשות? למה שזה לא יחול – אם אנחנו כבר רוצים לתת את זה – גם למי שרוצה למכור לקרן נוכחית? תדחו לו את המס גם, שיקבל מניות, הכול בסדר. אין לי בעיה, אם רוצים לתת שייתנו, אבל העניין הזה של להישאר בעל שליטה – תסתכל, שלוש שנים, חמישה זה 70%.

מיום ההנפקה.

מיום ההנפקה, סליחה. זאת אומרת, לוקח לו שלוש שנים להנפיק, שהוא נהנה מהטבות מס, ולוקח לו עוד שלוש שנים עד שהוא הנפיק ויצא ואז חמישה 70%, וחמש שנים, כשבעצם רק אחרי שמונה שנים מהתהליך שכביכול התחלנו, הוא יכול להגיד ב-Day 1 אני נערך להנפקה, ובעצם הוא סופר שמונה שנים עד התאריך שבו הוא צריך בגדול לרדת לחמישה בעלי מניות 50, שזה הריט. אז אם אנחנו רוצים לעשות מהלך אחר - - -

זה פשוט לא תיאור נכון של המצב מפני שבשלוש שנים הראשונות מדובר בחברה פרטית.

נכון.

אז לכן זה לא רלוונטי לספור בתקופה הזאת.

ואם זה חברה ציבורית?

חברה ציבורית זה חמש שנים. לאחר שלוש שנים הם כבר צריכים לרדת להחזקה של 50%, 70%, ואחרי חמש שנים הם צריכים לרדת - - -

למה חמש שנים? למה לא שבע שנים, לא שמונה שנים? למה לא שנתיים?

כי חשבנו שחמש שנים - - -

חשבתם. על סמך מה חשבתם?

חשבנו - - -

על סמך מה חשבתם?

אני רק שוב שואל. במה זה שונה מקרנות הריט שהוקמו אז ובאו אלינו ואמרו לנו: תנו לנו את הזכות הבלעדית למנות מנכ"ל - -

יש הבדל בין חברת ניהול.

- - לשבע שנים.

יש הבדל.

שבע שנים הייתה לקרנות הריט הקיימות, ואנחנו אמרנו: רגע, שבע שנים אתם רוצים להיות בעלי שליטה? הרי מה זה הזכות למנות מנכ"ל?

- - - בעלי שליטה, למה אתם - - -

זה בעלי שליטה - - -

אין בעלי שליטה, יש חברת ניהול.

חברת ניהול. קודם כול, בחוק החברות מי שזכאי למנות מנכ"ל הוא בעל השליטה. כך קובע החוק.

לא, מי שזכאי זה הדירקטוריון. זה הדירקטוריון, לא אנחנו. אתה מתבלבל, אתה מבלבל. מי שממנה את המנכ"ל זה הדירקטוריון, לא אנחנו.

חברת הניהול הייתה זכאית לכפות על הדירקטוריון.

התשובה היא לא. התשובה היא לא. אתה טועה.

חברת הניהול זכאית למנות את המנכ"ל בשבע שנים הראשונות.

אתה טועה. חברת הניהול הייתה זכאית להציע לדירקטוריון מנכ"ל. הוא הגוף היחיד שמותר לו לבחור מנכ"ל.

מה שאתה אומר עכשיו זה המצב היום.

זה המצב שהיה ביום ההקמה של שתי הקרנות.

ביום ההקמה – הרי זה היה השוני בסוף תקופת השבע שנים.

אתה צודק, לצורך העניין אני לא נכנס לעניין. נניח ואתה צודק. בעיני זה הרבה פחות רלוונטי כי יש הבדל גדול בין חברת ניהול לבין – אני מדבר פה על מהלך אחר. זה לא חברת הניהול, זה אדם שמחזיק היום – בין אם זה בחברה פרטית או ציבורית – במעל 70%, זאת אומרת הוא מחזיק בנכס.

אמת.

אני לא מדבר על המנהל. יכול להיות שבמנהל אני מסכים אתך, אולי הם קיבלו.

זה גם לא נכון.

ואולי לא נכון, לא משנה, אבל אני מדבר על אותו בעלים של נכס, אותו טייקון, שמוצא מקלט מס במה שאתם אומרים.

אז אני רוצה עוד פעם גם לשאול על מקלט המס. מהו אותו מקלט מס? הרי בעל השליטה שיעביר את הנכס לקרן הריט, יהיה חייב בתוך חמש שנים למכור את ההחזקות שלו כדי להגיע לדילול שהוא נדרש. וכשהוא ימכור את ההחזקות שלו הוא ישלם מס למדינת ישראל, בעוד שהיום המצב הוא שהוא יושב על אותו נכס ולא משלם מס לאף אחד מפני שלא קורות עסקאות. בעצם מה אני גורם לו? אני גורם לו לבצע עסקה ולשלם מס למדינת ישראל.

ברור. מאיר, הנקודה ברורה. חבר הכנסת קיש, ההצעה שלך היא.

לקצר את התקופה.

קצרה מחמש שנים.

חד-משמעית.

ברור. הערתו של חבר הכנסת קיש ברורה, לקצר את זה מתקופה של חמש שנים.

וגם אני אומר עוד פעם, השאלה שהתחלתי אתה. אני חושב שהנושא הכי דרמטי היום שמגביל את חברות הריטים זה שהם חייבים לקנות את הנכס כנכס ולא יכולים לקנות חברה שמחזיקה בנכס.

אני הייתי שוקל להכניס את זה ולפתוח את זה, לא רואה סיבה מדוע לא. סתם מקשה עליהם ונותן להם הרבה יותר גמישות, אם אנחנו כבר יושבים ומדברים. זה דבר אחד.

לגבי הטבות מס, אמרתי, יש את הנושא של דחיית חיוב מס שבח. צריך מנגנון מאוד ברור ומסודר כדי שהדבר הזה לא בסופו של דבר יתמסמס.

יש. אנחנו נסביר אותו.

ואני הייתי פותח את זה לכלל הציבור, גם למי שמוכר נכס לקרן. שיהיה מנגנון לציבור למכור נכס לקרן ולהישאר עם מניות. למה לא?

תודה רבה, חבר הכנסת קיש. אנחנו נעבור לאמנון נויבך, יושב-ראש הבורסה, ואחריו – אלי בן חמו, מנכ"ל קרן הריט "סלע קפיטל". אמנון, בבקשה.

אתה רוצה שנגיב על הבקשות של חבר הכנסת יואב קיש?

תרשמו את כל הנקודות, תיתנו התייחסות בסוף. בבקשה, אמנון.

קודם כול, אני מצטרף לברכות של שמוליק האוזר על העבודה שנעשתה כאן ואני חושב שראוי לציין את זה שהאוצר, הרשות, רשות המסים, ישבו ביחד והגיעו להבנה לגבי הצורך הזה.

אנחנו בבורסה רואים את זה כעוד מכשיר לסט המכשירים שצריך להיות, שבמקום לקנות את הנדל"ן במישרין אתה קונה את התעודות ונהנה מזרם תקבולים בגין הדיבידנד שחייבים לשלם אותו.

אני חושב שיש כאן מכשיר שמייצר הזדמנות לפרט לקנות חלקי נדל"ן – לא צריך לקנות דירה שלמה – וליהנות מתזרים מזומנים מסוים.

מבחינתנו, זה מכשיר מאוד חיוני ולכן אני חושב שהוא גם חשוב לפרטים שנכנסים לעניין הזה, והוא גם חשוב לגוון את מקורות ההכנסה שיש לחברות שרוצות לממן את הדיור להשכרה או דיור מניב אחר.

אני חושב שהדיון על הפרטים – שבע שנים, חמש שנים – אולי זה דיון חשוב אבל לי זה קצת נראה יותר דיון של החברים שקצת רוצים לעכב תחרות במקום לפתח תחרות, כי בסופו של דבר אני חושב שאנחנו חיים בעולם שאנחנו רוצים לעודד תחרות, ותחרות נקיים רק כשיהיה מספר רב של שחקנים ולא רק שני שחקנים. שמוליק, בוא נהיה גם ישרים עם עצמנו.

ולכן אני חושב שכאשר אנחנו מנסים לצמצם את זה ולמצוא סיבות מדוע לא, אין בעיה, אני חושב שאנחנו צריכים למצוא את כל הסיבות מדוע ללכת על העניין הזה, מה גם שהוא נותן פתרון נכון למי שרוצה להשקיע בנדל"ן, כנכס נדל"ני, בלי שהוא צריך להסתבך לקנות דירה שלמה, להסתבך במשכנתה, ליהנות מהטבות וגם לחברות המשכנות העושות את זה, שיהיו להם מקורות מימון.

לכן אני חושב שמבחינתנו וגם מבחינת המשק, יש כאן זהות באינטרסים ואנחנו תומכים במהלך הזה.

אתה לא רואה הפרדה בין קרן שקמה מ-scratch, לצורך העניין, שמתעסקת בהשכרת מגורים, לבין קרן שהיא עושה "שיפטינג" מנכסים?

לא. אנחנו חיים בעולם מסחרי, אנחנו לא יכולים להתערב, יש איזה גבול כמה אנחנו אומרים לאנשים מה לעשות. יש לי לפעמים הרגשה שאנחנו שוכחים מה זה כלכלה חופשית, ואני אומר את זה כמי שבאמת מאמין - - -

אבל זה לא כלכלה חופשית, יש פה הטבת מס שהיא חריגה, היא לא נמצאת בכלכלה החופשית.

בסדר, אבל הטבת המס הזאת, היא באה לידי ביטוי – אתה לא מאבד אותה, אתה משלם עבורה ברגע שאתה מממש את הנכס. הרי בסך הכול יש פה דחיית מס, אין כאן עניין שמישהו נהנה מהמס. יש פה דחייה בתשלום המס. ולכן אני אומר, מתי משלמים את המס? ברגע שאתה נפגש עם הכסף.

לכן, מנקודת ראות ממלכתית, אני בהחלט חושב שזה מהלך שצריך ללכת עליו, ללכת עליו מהר. אנחנו כבר עובדים על הנושא הזה, אני יכול להגיד לכם שישבה על זה ועדה הרבה זמן, בחנה את העניין, והיא הגיעה להמלצות האלה אחרי שבחנו את כל הנושאים.

אני מאוד ממליץ ללכת על זה. בעניין הזה הרשות ואנחנו רואים עין בעין את הדברים.

תודה, אמנון. אנחנו נעבור עכשיו בבקשה לאלי בן חמו, אחריו – עורך-דין אלישע, לשכת עורכי-הדין. אלי, בבקשה.

תודה רבה. קודם כול, תודה שהזמנתם אותי. אנחנו הקמנו קרן בשנת 2007, כשאחד העקרונות המהותיים מבחינתנו היה חברה ללא בעלי שליטה. אני רוצה רגע להסביר. גם בריט 1, גם ב"סלע", מעל 70% מהמחזיקים זה משקי בית. זה ציבור אמיתי, זה לא ציבור של חוק החברות, זה לא חברה ציבורית בהגדרה של חוק החברות. זה אנשים פרטיים – ההורים שלכם והקרובים שלכם – הם אלה שמחזיקים את המאות מיליונים של קרנות הריט כי אין בעלי שליטה.

למה אני אומר את זה? שמונה שנים אנחנו מגייסים הון מניות – יושב פה יושב-ראש הבורסה, הוא יודע שאין יותר מדי הנפקות שלו על מניות – כל שנה אנחנו מגייסים הון מניות מהציבור. לא ממוסדיים, לא מקרנות נאמנות. כל הגופים המוסדיים בישראל וכל קרנות הנאמנות מחזיקים בחברת "סלע" לא יותר מ-28%. כל השאר זה ההורים שלכם. הם מחזיקים את המניות כי הם יודעים שאין בעלי שליטה וכי יש הטבות מס. אני יודע את זה כי אנחנו נפגשים אתם לפחות פעמיים בשנה. זה המנגנון.

פה בהצעת חוק, שאנחנו מאוד מברכים עליה, אנחנו דנים עם כמה גופים ממשלתיים שחלקם פה, מעל לשלוש שנים איך אפשר לקדם את הנושא של דיור למגורים. נתנו הצעות, חלקן התקבלו, חלקן לא. אנחנו בהחלט שוקלים גם אפשרות להיכנס יותר משלוש שנים, אנחנו ב"סלע" שוקלים איך להיכנס לדיור למגורים.

לצערי, נכון להיום, אנחנו בקשר יומי כל הזמן עם המוסדיים, שהם אמורים להעביר כסף – לא בתחום התיאורטי, כולנו למדנו כלכלה, יושבים אתם אחד לאחד, כולל חלק מהמוסדיים שהזמנו לאחד הגופים שנמצא פה.

בשלב הזה לא ראינו – למרות שאם החוק יאושר, ואני מקווה שהוא יאושר, לא במתכונת הזאת – לא שמעתי מחמישה גופים גדולים, המרכזיים במשק, שמחזיקים מעל לחצי טריליון שקלים כספי ציבור, לא שמעתי מאף לא אחד מהם, אנחנו נהיה אתכם כשזה יהיה ב"סלע" או בגוף אחר. יכול להיות שיש גופים מוכשרים מאתנו, אנחנו ננסה לעזור להם.

אלי, ברשותך, אם תוכל לתת הערות ספציפיות לחוק.

כן. לגבי מגורים, אני חושב שהתיקון לחוק, לי כ"סלע קפיטל" אין שום הערה. יש לנו הערות לגבי הקרנות הקיימות ולגבי הקרנות החדשות שיוקמו. משום מה, הכול נכנס באותו נושא.

בקרנות הקיימות אני חושב שיש לנו בעיה בנושא שנכון להיום, כשאנחנו רוצים לקנות נדל"ן מניב, אנחנו לא יכולים לתת הקלה של מס שבח עתידי. לא רואה שום סיבה להפלות בין הקרנות החדשות לקרנות הקיימות, אני חושב שגם אנחנו כדי לקנות נדל"ן, ויש לא מעט גופים שרוצים למכור לנו נדל"ן, שיהיה להם דחייה של מס השבח. זה מה שהם מבקשים, אנחנו עד היום לא יכולים לתת להם את זה.

נקודה נוספת, שלא עלתה פה משום מה, קיימת בעולם. אולי אתם לא שמים לב, הציבור משלם 6% מס רכישה מיותר לחלוטין. מאחר שזו קרן ציבורית אמיתית, אנחנו פשוט משלמים 6% מיותרים. זה לא קיים בכל העולם.

על ה - - -

על רכישת נכסים.

מניבים, אתה מדבר.

על מניבים. הקרנות הקיימות.

טוב, זה הטבת מס שכרגע לא על הפרק.

קודם כול, מותר להעלות אותה על הפרק.

בסדר.

יש עוד מקומות בעולם שגם שם יש להם ניסיון לא קטן בקרנות ריט, כמו למשל, רבותי, סינגפור. המנכ"ל הקודם שלנו עבר לסינגפור, הוא בתהליך הקמה של קרן ריט. כמובן שאין שם בעל שליטה וכמובן שנותנים שם פטור ממס רכישה מוקטן. גם באנגליה זה קיים. אצלנו משום מה לא דואגים לציבור. למי כן דואגים? תכף נדבר על זה.

איזה דברים אנחנו צריכים לקבל, הקרנות הקיימות? יש לנו עניין לגדול, להכניס עוד ציבור. אנחנו לא יכולים לקנות איגוד מקרקעין. הבנו את הרעיון שהיה בהקמה ב-2006, קראנו את הפרוטוקולים. אנחנו חושבים שנכון להיום, צריך לאפשר לקרנות ריט קיימות לקנות איגוד מקרקעין. מותר לנו ואנחנו צריכים לתקן, לאפשר לקנות חברות נכס.

באיגוד מקרקעין יש מס רכישה?

ברור.

באיגוד מקרקעין יש.

הם לא יכולים לרכוש נכסים באמצעות חברות.

לא חברה. אבל איגוד מקרקעין הוא תאגיד קצת שונה.

אם איגוד מקרקעין רוכש?

כן, זאת הייתה השאלה.

כן, בוודאי.

הם לא יכולים לרכוש - - -

- - -

לא, השאלה אם יש מס רכישה. יש מס רכישה. ברכישת איגוד מקרקעין יש מס רכישה.

אבל הטענה היא שהם לא יכולים לקנות את המקרקעין דרך איגוד אלא רק באופן ישיר.

על זה מדברים, שזה סתם - - -

זה מכל הכיוונים.

נקודה נוספת, אין לנו היום יכולת לקנות נכסים משמעותיים בחו"ל. צריך לזכור, שתי הקרנות – מי שלא יודע – הגיעו כבר להיקף נכסים מעל לחמישה מיליארד. כולם נקנו מהציבור, לא מאף בנק שליטה פרטי. לא הייתה שום העברת נכס מא' ל-ב', מי שקצת מכיר את שוק ההון מודע לזה. יש אומנם הערכות שווי - אלי היה לא מעט שנים בשוק הפרטי - קונים את כל העסקאות במוכר מרצון וקונה מרצון.

רק תחשבו על האפשרות שאני רוצה להקים קרן ריט ויש לי גם נדל"ן ויש לי גם שמאים וגם חברה ציבורית, ואני מוכר את הנדל"ן מא' ל-ב', עסקה יוצאת מהכלל. פה אנחנו חוששים שזה יפגע בקרנות הקיימות. אמרו לי את זה לא מעט משקיעים – לא החברים בירושלים – משקיעים פרטיים ומוסדיים, אם יהיה דבר כזה אנחנו נסתכל על הקרנות האם גם אתם קונים מעצמכם. לנו אין נדל"ן, אין לנו אף משקיע שמכר לנו נדל"ן.

אז למה זה יפגע בכם? לא הבנתי.

התדמית שלנו תיפגע באופן דרמטי. נכון להיום, כל מי שמכיר את שתי הקרנות יודע שזה קרנות נקיות, ללא בעל שליטה, שלא קנו ולא יקנו נכסים מעצמן כי אין לעצמן כסף.

אני מבין שאתה דואג לתדמית שלך, אותי יותר מטריד אלה שיקנו את המניות של הריט. אתה יכול להסביר מה הבעיה שלך בזה שבעל שליטה בחברה ציבורית שמחזיקה נדל"ן ב-70%, מעביר את זה למבנה ריט, איפה אתה רואה בזה בעיה?

מאחר שיושבים פה החברים מהרשות לניירות ערך, שחצי מחוק החברות הוא על מה עושים בעסקאות בעלי שליטה, איך מעבירים את זה, כדי שלא תהיה בעיה, אני בטוח שהם יסבירו הרבה יותר טוב איזה מנגנונים צריך בעל שליטה לעבור, ובכל זאת עוברות לא מעט עסקאות. ב"סלע" זה לא קיים, אין פשוט עסקאות כאלה.

אז החשש הוא שאתה אומר שבעל שליטה בריט יעביר נכסים שבשליטה – אני מנסה להבין, תסביר לי.

אני כמעט משוכנע שלא מעט חברות, שדחפו דרך אגב – התיקון של החוק, בצדק מבחינתן – שיש להן נכסים לצורך העניין בחמישה מיליארד, מותר יהיה להן לבחור את הנכסים שהם רוצים להעביר לציבור.

לא את הכול, רק את מה - - -

הם יעבירו את מה שהם חושבים לנכון, עם הערכות שווי מצוינות, שגם הרשות תבדוק אותן ותאשר אותן וינפיקו את זה לציבור ויישארו בעלי שליטה.

לחמש שנים.

לשמונה שנים.

לחמש שנים.

עם כל הכבוד – עם כל הכבוד, חברים – בשלוש שנים הראשונות רוצים לתת הטבות. אז זה כאילו הוא ריט, ועוד חמש שנים שהוא ציבורי והוא גם ריט. ההטבות הן שמונה שנים.

דרך אגב, אני בהחלט חושב שכדי להקים קרנות חדשות, התיקון שמאפשר להם תוך שלוש שנים להנפיק הוא תיקון מצוין. לעומת חלק לא קטן מהאנשים ישבתי עם מעל תשעה יזמים בשמונה שנים האלה שרצו להנפיק קרנות ריט, מאחד לא שמעתי שהבעיה הייתה שליטה. שמעתי על בעיות אחרות, שכמעט את כולן הצגנו.

אלי, אני רוצה להיות ממוקד בהערות, רשמתי שתי הערות. אמרת, אחד, אנחנו מבקשים שעבור הקרנות הקיימות תהיה דחיית מס שבח. דבר שני, דיברת על נושא של איגוד מקרקעין. מה יתר הדברים? הערות ספציפיות לחוק.

מס רכישה.

היינו רוצים לאפשר רכישה בסכום יותר משמעותי של נכסים בחו"ל. כרגע יש מגבלה.

יותר מ-25%?

יותר מ-25%. העסקאות בחו"ל הן גדולות יותר.

לכמה היום אתם מוגבלים?

עד 25%.

משווי הקרן?

משווי הקרן.

היום על כמה אתם עומדים?

על אפס. כי עסקאות בחו"ל הן בדרך כלל גדולות. בארץ אנחנו יכולים לקנות רשת, קבוצה של סופרמרקטים ב-50 מיליון, אין בעיה של שליטה וניהול. בחו"ל אין עסקאות של עשרה מיליון אירו, העסקאות הן 100 מיליון אירו. זה סכום כבר משמעותי.

כן, אבל כמה הקרן? אמרת חמישה מיליארד זה שתי קרנות אז לא יודע איך זה מתחלק, אבל נגיד - - -

2 ו-3.

אז נגיד שניים, 25% זה 500 מיליון שקלים. זה לא מספיק כדי לעשות עסקה בחו"ל?

עדיין לא. העסקאות הן גדולות ואנחנו לא הצלחנו להגיע לעסקאות בסדר גודל כזה שגם הסיכון יצדיק את זה.

אז זה קל וחומר מגבלה יותר משמעותית עבור החדשים.

בוודאי. בוודאי.

אגב, יואב, זה אפילו יותר מ-500 מיליון כי גם המכנה גדל.

ברור. זה היה גרוסו מודו.

אלה הדברים.

אז אני חוזר. אתה מדבר על דחיית מס שבח גם עבורכם, איגוד מקרקעין, והגדלה של ה-25%.

הוא גם ביקש הטבת מס רכישה.

הסיכוי לכך הוא כל כך נמוך, לכן - - -

למה? תראה מה הם נותנים לקרנות החדשות.

יואב, כשאנחנו הקמנו את קרנות הריט פנו אלינו טייקונים גדולים ואמרו, קרן ריט, הם ייקחו סלקטיבי את הנכסים הלא טובים שלהם, רצו להכניס אליהם את הקרן ריט, לקבל הערכת שמאי, מה שנקרא ביידיש "אבי געזונט", עם נפח גדול, לעטוף אותו בצלופן ולהנפיק לציבור. מי ישלם? הציבור. הציבור הקטן ישלם והטייקון יתעשר. זה כל כך קלאסי.

היה ניסיון של שני גופים כאלה.

ברור. מאיר, לפני שאנחנו מעבירים את הדברים ללשכת עורכי-הדין, רצית להתייחס. בבקשה.

רק רציתי לציין שלגבי עסקאות בעלי שליטה, הטירדה שלנו היא אחרי שחברה מנפיקה, מעסקאות שוטפות שנעשות בין בעלי השליטה לבין החברה, ששם נקבעו המנגנונים בחוק החברות שאמורים לנטרל את ניגוד העניינים הזה. אנחנו כאן לא מדברים על הסיטואציה הזאת.

הדגש הוא על "אמורים".

לא. אנחנו מדברים על סיטואציה שבה – כמו אגב כל IPO; פשוט אנחנו לא כל כך רואים IPO בישראל אז אנחנו לא כל כך נחשפים לזה – כל IPO, מגיע בעל שליטה ומנפיק את החברה שלו. והציבור והמוסדיים והאנליסטים בוחנים את החברה, בוחנים את הערכות השווי ומתמחרים את ההנפקה כראות עיניהם, ומחליטים אם לקנות או לא לקנות. ולכן, כל הסוגיה שאתה מתייחס אליה של ניגוד עניינים בין בעל השליטה לבין החברה, כמובן לא מתקיים כאן. לא מתקיים כאן. זה לא שיש מצב שבו יום אחרי ההנפקה יש עסקאות נמשכות בין בעל השליטה לבין החברה. לא. אתה מדבר על סיטואציה שבעל שליטה מנפיק נכס שלו.

מאיר, ברור. יש לנו שני דוברים אחרונים, אלא אם כן נרצה להתייחס. ממשרד ראש הממשלה יש התייחסות? יש דוברים לפני כן. אם כן, תודיע, ואם יש עוד דוברים נוספים, כיוון שאצלי רשומים רק עוד שניים, ובזה אנחנו נסיים, אלא אם כן יש מישהו שיירשם ממש בדקה הקרובה אצל אריאלה. לשכת עורכי-הדין, בבקשה.

יוסי אלישע, לשכת עורכי-הדין. קודם כול, אנחנו רוצים מן הסתם לברך על היוזמה לתיקון החקיקה, שבעצם המטרה שלה להסיר כשלי שוק וחסמים ביחס לפעילות של קרנות ריט מניבות, נקרא לזה הנדל"ן המסחרי, אבל יחד עם זאת, אנחנו הפצנו אתמול נייר עמדה – אני לא יודע מי מכם ראה אותו – ויש לנו תהיות ביחס להוראות שהן בקשר לנושא של השכרה למגורים.

ולמה אני מתכוון? ראשית, אני שומע פה על זה שהקרן יכולה להיות מעורבת. יכולה להיות מעורבת, זה אומר שהיא משקיעה במסחר, היא משקיעה גם מחוץ לישראל, והיא גם משקיעה בדיור להשכרה למגורים. אז אני לא מבין למה אפשר לראות את זה כחלופה של אותו משק בית להשקעה ברכישת דירה. זה פעם ראשונה.

פעם שנייה, יש את הנושא של שוק ההון. לבוא להציע כאילו מנגנון כחלופה להשקעה של משק בית במכשיר שהוא הוני, שהוא בשוק ההון, שהוא נתון גם להשפעות של שוק ההון, לתנודות של בורסה בעולם, אני לא בטוח שההשוואה הזאת היא אקוויוולנטית או שאפשר לעשות הקבלה מלאה בין השניים.

דבר שלישי, יש פה גם הרעה של מצב המס מבחינת משק הבית. למשל, דירת מגורים, היום עד 5,000 שקלים יש פטור. יש פטור או 10%, זאת אומרת אנחנו מדברים על 20% מס. אנחנו מדברים על עוד משהו מאוד חשוב. כשאני משקיע בדירת מגורים, כל דמי השכירות בכיס. בקרן אני אקבל רק את הרווח, זאת אומרת אין חובה לשלם לי את הפחת. יש זכות לחלק לי את הפחת, אבל אין חובה כזאת. זה אומר שגם אני בהכרח אקבל פחות מבחינת נזילות. אני לא מבין.

לפי כללי החשבונאות מחשבים את זה על בסיס שווי הוגן. בכללי שווי הוגן הרווח מחושב, יש התעלמות מהפחת.

דרך אגב, אם כבר מדברים על שווי הוגן, אז גם צריך להוריד ביחס להוראות שאומרות – נותנים step up לקרן, אז גם זה מיותר.

התייחסתי לנקודה שאמרת שינוכה ממרכיב הרווח הפחת. זה חוזר.

לא, אבל זה הוראות החוק. רשום שהקרן יכולה לחלק גם מרכיב הפחת.

הקרן מחלקת מדיבידנדים.

הרווח של הקרן יימדד בסוף – עזוב את המאזן; המאזן בסדר, יציג את הרווחים. הרווח בסוף – אני לא יודע מבחינת חלוקה מתוך רווחי שערוך, מה העמדה של רשות המסים, איך הם יתייחסו לזה ואם יחולו ההוראות שקשורות לחלוקה מתוך רווחי שערוך, כן או לא - -

התייחסנו לזה.

- - אבל אם אנחנו מתייחסים להוראות הקיימות, ההוראות הקיימות מאפשרות, לא מחייבות, לחלק מתוך הוצאות הפחת - - -

עורך-דין אלישע, קרן ריט תקום. היא תקום במרס. מהן הערותיך לחוק?

שנייה, אני אתייחס. יש קודם כול את הנושא העקרוני שהייתי רוצה לקבל תשובות בשביל להבין. אנחנו מדברים על מצב שאולי בעצם מי שייכנס לשוק הזה זה מי שלא נמצא היום בשוק הדיור – זה משקי בית שלא יכולים לקנות דירה, כי מי שיכול לקנות דירה, ראינו שאין שום סיבה שהוא יקנה, ישקיע בקרן ולא ירכוש דירה.

זה ראייתך, זה לא בטוח שזה נכון.

לא אמרתי שזה בטוח, אמרתי שאני מבקש לקבל תשובות, אם מישהו יכול לסבר את אוזנינו.

אתה יכול לתת רק הערות, ויכול להיות שאנחנו ניישם אותן ויכול להיות שלא. אנא, תן את הערותיך בבקשה.

אוקיי. אולי אני רק אשלים את זה שגם יש פה גריעה מההיצע שיש ליזמים. לא נמצאים פה התאחדות בוני ישראל, אבל ברור לחלוטין שיש פה גריעה ויש פה 20 יחידות בכל מתחם שאפשר לרכוש. לא ברור שזה ישפיע על הביקושים שקיימים היום? זה היום אפשר לעשות.

לגבי ההערות לגופו של עניין.

לא הבנתי.

הנושא של ה-20 יחידות הוא ברור, אתה מאפשר להם מהיום להגיע לשכונות עם הר של מזומנים, ופשוט לקנות כל מה שזז.

הנושא של בעיית מס רכישה בהקצאה. עד היום יש "רולינג" שניתן על-ידי הנציבות, על-ידי הגברת מיכל סופר שנמצאת פה, שמסדיר את הנושא של היעדר מס רכישה בהקצאה. הוראות החוק מתעלמות ממצב שבעצם בהעברת הנכס לחברה יש גם מס רכישה, או עשוי להיות מס רכישה, בשיעור של 6% למעביר, שזה עוד סוג של כשל או חסם וצריך לתת לזה פתרון.

גם הנושא של מס בעת מכירת המקרקעין שהועברו לחברה, התייחסתם לזה שיש פה איזושהי הטבה אבל בואו לא נשכח שבסופו של תהליך משלם את המס גם בעת מכירת המקרקעין על-ידי הקרן, זאת אומרת, ואולי בשלב שכבר אין לו שליטה על זה. והוא צריך להביא כסף מהבית כי הרי לא תהיה פה התאמה בין הרווח של הריט שהיא מחויבת לחלק לו לבין הרווח שיצמח לו מהמניות.

לנושא ששמואל סלבין דיבר – אתם שכחתם אולי הטבה מאוד משמעותית שיש למי שמעביר נכס לחברה, וזה הפחת, כי בדוגמה שנתת של ה-20/100, הקרן מקבלת step up. הוא, כשהחזיק את הנכס אצלו, על ה-20 מיליון היה לו פחת של 20 מיליון והוא היה משלם אולי מס הרבה יותר גדול כי הקרן תקבל פחת מגן של 80 מיליון נוספים בפחת, שזה בהכרח ישפר את התזרים שלו כמעביר כל עוד יש לו חלק בנכס, וזה צריך לקחת בחשבון. יש פה הטבה מאוד משמעותית למעביר.

חוץ מזה יש לנו עוד הרבה הערות אבל אני מניח שנתייחס אליהן בקריאה.

זה לא למעביר. זה לקרן.

בדיוק. ההטבות הן לקרן - - -

הפחת הגדול יהיה בידי הקרן.

לא. אם אתה יוצא מנקודת הנחה שמדובר במיסוי חד-שלבי, בוא ניקח את הדוגמה של ה-100, אם אני מחזיק את הנכס היום אצלי, ואני יודע לשלם עליו - -

פחת נמוך.

- - אני מקבל מגן מס של 20 מיליון.

נכון.

אני מעביר לקרן, היא חייבת לחלק לי 90% מרווחיה, והנחת העבודה שאני מקבל את המניות, היקף מניות זהה לשווי הנכס שהעברתי, אז המשמעות היא שאני מהיום אתחיל לקבל תזרים הרבה יותר משמעותי כי הקרן תשלם פחות מס.

זה בהתאם למדיניות הדיבידנד של הקרן.

הקרן תשלם פחות מס. מה, זה לא ברור?

כן. הקרן, זה מה שהוא אמר.

המגן מס, אני יודע לקבל אותו ישירות כי זה מיסוי חד-שלבי.

בגלל הדיבידנד? אתה בעצם אומר, בגלל הדיבידנד אתה תיהנה מהמגן מס של הקרן.

ברור. היא תוכל לחלק לי הרבה יותר דיבידנד ממה שאני יודע לייצר באמצעות החזקה ישירה.

תודה רבה, עורך-דין אלישע.

אני לא אמרתי שזה שלילי או חיובי, אני רק הוספתי.

עורך-דין אלישע, סיימת?

יש לנו הרבה הצעות לגופו, אבל אני מניח שניכנס לקריאה.

עורך-דין אלישע, אני אשמח אם תשלח לנו בכתב את ההערות.

אם יש עוד הערות ספציפיות לחוק.

הוא אמר שיש לו, אז אלי, אני רוצה לבקש שישלח לנו בכתב.

אולי כדאי שיעביר לכם את זה לפני.

את המסמך אנחנו קיבלנו וכל המסמכים עולים לאתר הוועדה.

הנחת העבודה שלנו הייתה שהיום יהיה דיון עקרוני, גם לפי רשימת המוזמנים, ולא ניכנס לספציפיקציה של ההוראות ולהערות לגבי הערה כזו או אחרת מפני שיש לנו לא מעט הערות, למשל ביחס לבנייה של 70% ותכסית של 70%, שאלה – אני לא יודע – ביחס לקרנות הקיימות, מכשיל, לא מכשיל, אולי נכון לאפשר ניצול שהוא קצת פחות מ-70% בשביל לאפשר את השכלול של הנכסים, אולי אי-אפשר בשלב הראשוני מבחינה כלכלית לבנות יותר מ-70%. יש פה כל מיני שאלות. כשניכנס לקריאה אנחנו נעיר את ההערות, הן רבות, הן לא מעטות.

אנחנו ניכנס אליהן בהקדם.

אלי, אנחנו רק רוצים לבקש שאם יש לו הערות קונקרטיות, שיעביר.

אנחנו נעביר, מעין.

אנחנו נעביר. ראיתי שהדיון הבא ב-29 בפברואר. עד ה-29 יהיו ההערות.

חובב ינאי, בבקשה.

המשמר החברתי. שלוש הערות קצרות. ראשית, מדברים כאן על זה ששינוי החקיקה הזה יקדם השכרה למגורים, אבל בהגדרה "קרן להשכרה למגורים" לא מצוין כמה נכסים תחזיק הקרן. כלומר, מספיק שהקרן תעשה עסקה אחת במקרקעין למגורים במהלך התקופה שמוזכרת בהגדרות להצעת החוק, והיא כבר תוגדר כקרן למגורים, על כל ההטבות המשתמעות מכך.

באופן יחסי למשקל.

רק לגבי הנדל"ן.

רק לנדל"ן הספציפי שהיא מתייחסת אליו כמגורים.

נכון.

רק שזה יקבל את ההטבות.

רק בשביל זה הוא יקבל את ההטבות אבל - - -

לא, רק החלק הזה. זה לא שכל הקרן תעשה איזה עלה תאנה ותקבל. זאת הכוונה.

נכון.

בשם אולי אתה צודק. השם יכסה פה כביכול כעלה תאנה, אבל דה-פקטו מול רשויות המס, מה שתיארו פה זה שרק על הפרויקט של ההשכרה הספציפי ההטבות האלה יהיו בתוקף.

נכון מאוד.

מקבל. רק פשוט יש כאן איזשהו שם שיכול להיות שהוא קצת מטעה.

יכול להיות שהוא צודק. יכול להיות שרק מעל 50% יקראו לזה קרן ריט, להשכרה, לא יודע.

נכון להיום, מספיק נכס אחד בשביל להפוך את הקרן לקרן להשכרה למגורים.

נכון, יש פה בעיה.

בשם.

בשם.

לא בשם. גם בהטבות.

לא. בהטבות לא.

היא גם מקבלת שלוש שנים הנפקה.

לא, לא.

בטח.

זה רלוונטי בעיקר לשלוש שנים הנפקה.

מי שהגיע ל-12 חודשים, יקנה נכס לדיור, הוא מקבל גרייס של עוד 24 חודשים.

זה נושא שצריך להתייחס אליו באמת.

השם מטעה גם במובן הזה שאנחנו מדברים על ההטבות ועל הסדרי המיסוי שיחולו על הקרנות עצמן.

לא, זה לא נכון. הטבות המיסוי - - -

בואי ניתן לו להגיד את מה שהוא מוצא לנכון.

תוך כדי שאנחנו מדברים על החשיבות של השכירות וקידום שוק השכירות, בתזכיר החוק כתוב שהאוצר יעריך את הצעת החוק הזאת ב-10 מיליון שקלים בעלות הצעת החוק. אני תוהה לעצמי מה היה אם ההטבה הייתה מתגלגלת לידי השוכרים עצמם, דבר שלא בטוח יקרה אחרי שהחוק יאושר.

ועוד הערה אחת אחרונה. אנחנו דנים בחוק הזה בוועדה המיוחדת. הוועדה הזאת היא לא ועדת הכספים, וגם הפיקוח הפרלמנטרי שנדרש כאן באחד מסעיפי החוק הוא חסר, זאת אומרת לא מוצע איזשהו פיקוח פרלמנטרי על ההצעה, וזה בסעיף 4, כתוב ששר האוצר רשאי לקבוע תנאים ומגבלות לעניין הנכסים של קרן ההשכרה למגורים.

אם דרושים תנאים ומגבלות, ודרוש פיקוח פרלמנטרי, אז צריך שהוא לא יהיה "רשאי" אלא "יקבע", וגם אם במהלך הדיונים או במהלך הזמן שהחוק בתוקף צריך איזשהו פיקוח של הפרלמנט על היישום של החוק הזה - -

צודק.

- - אז זה צריך להיות מוגדר בתוך החוק.

תודה, חובב. אנחנו נעבור לאחרון הדוברים לפני התייחסות משרד האוצר, ראש מטה הדיור, וסיכום. עופר מהמועצה הלאומית לכלכלה, בבקשה.

תודה רבה. אנחנו לקחנו חלק בתיקון לחוק הזה בעבודת הצוות. אנחנו רואים בו תיקון חשוב ביצירת מבנה טוב יותר לשוק הדיור בישראל, ובפרט לשוק השכירות.

בעיקר מה שאכפת לנו פה זה באמת משקי הבית והחשיפה שלהם לשוק הנדל"ן למגורים. היום, סדר גודל של 50% מנכסי משקי הבית מושקעים בנדל"ן בישראל. אנחנו מאוד נשמח לפתוח להם את אפיק ההשקעה הזה בצורה שקופה יותר, נזילה יותר, פשוטה יותר, בדרך ניהול מקצועי יותר, שיפסיקו להיות חשופים לסיכוני צנרת ולסיכוני שכנים, לאפשר להם פיזור טוב יותר, במקום שישקיעו את כל הנכסים שלהם בדירה אחת שישקיעו 1 חלקי 1,000 באלף דירות.

אנחנו רואים בזה גם הורדת סיכון וגם אפשרות להעלאת התשואה, כך שלמשקי הבית אנחנו רואים בזה יתרון מאוד גדול. נכון שיש פה את העניין של המס האלטרנטיבי, שבמידה מסוימת יכול להיות נמוך יותר, אנחנו עדיין רואים בזה שיעור מס הוגן ותחרותי.

כמובן, אנחנו מאוד שמחים שהתיקון הזה מביא בעצם להמשך הסטה של השקעות מוסדיים בשוק הדיור, שוק השכירות, מה שהיום אנחנו ממעטים לראות, בעיקר משקי בית או בנקים מושקעים בשוק הדיור, וכמובן גם בעניין הנדל"ן המניב, מסחרי, אנחנו לא רואים סיבה לשכפל את הכשלים שנתקלנו בהם בשנים הקודמות, וגם ריטים חדשים שיידרשו, להיתקל באותם כשלים.

ובעניין אותו דיון שהיה על הטבת המס פה, אנחנו לא רואים פה הטבת מס במובן הזה של ה-step up הזה, אלא בעצם לכל היותר דחיית מס, ואפילו כמו שמאיר אמר קודם, הקדמת מס, כי במידה רבה הנכסים האלה פשוט לא יימכרו ולא ניקח עליהם מס גם ב-50 שנים הבאות, וזה מאפשר לנו תוך מספר שנים לראות חלק ניכר מהמס. תודה.

תודה, עופר. אנחנו נעבור להתייחסות של משרד האוצר. בבקשה, מעין.

אנחנו, מפאת קוצר הזמן ומפאת העובדה שעלו פה מספר נקודות שאנחנו עדיין רוצים לגבש עמדה מסודרת לגביהן, אני אגיד רק כך. הועלתה פה נקודה של דחיית החיוב במס שבח, לא רק בשלב הייסוד, גם בשלב יותר מאוחר לקרנות הקיימות. הועלתה פה נקודה של בקשה להטבת מס רכישה גם על נדל"ן מניב להשכרה שאינה למגורים. הועלתה פה נקודה לגבי רצון של הקרנות הקיימות שיאפשרו להן לקנות גם מאיגוד מקרקעין ולהחזיק אחוז גדול יותר של נכסים בחו"ל.

והועלתה נקודה, האמת שלזה אני כן אתייחס, ולעניין איגוד מקרקעין בהקצאת מניות תתייחס מיכל.

לגבי ארבע הנקודות הראשונות שהעליתי, אנחנו ניתן תשובה מסודרת לוועדה בדיון הבא, ולגבי נקודת השליטה דיברו חברי מרשות לניירות ערך, אנחנו חושבים שאין טעם להוסיף בנושא.

יש לי רק שאלה עקרונית.

את רוצה להתייחס לנקודה של הקצאת מניות באיגוד?

זה קושי שאנחנו מודעים לו ואנחנו ניתן לו מענה. אנחנו נפתור אותו.

בחקיקה הזאת או בתיקון כללי לחוק?

אנחנו נשתדל.

כי הבעיה קיימת בכלל.

אני מציע לעשות את הדברים בתיקון הזה.

בחקיקה הזאת.

אנחנו כרגע בחקיקה הזאת, אז נטפל - - -

בשיטת גפני, מה שנקרא. אבל יש לי שאלה אחת עקרונית. אם אנחנו רוצים – יש פה די הסכמה סביב כל הנושא של ריט לדיור, זאת אומרת ההקמה שלו.

יש עוד אפשרות, וזה לפצל את זה, לרוץ עם זה בצורה מהירה ולהניע את חוק הריטים להשכרה בצורה מהירה, וכל הדברים שאנחנו מדברים פה על הנושא היותר מורכב, נושא יותר בעייתי, נושא שאולי יש בו אי-הסכמות, לדון ולהגיע לפתרונות יותר נכונים בוועדה.

אנחנו מתנגדים לזה כי - - -

יואב, איזה נושא בעייתי אתה רואה בעיניך, שאי-אפשר לתקן אותו?

כל הדברים שדיברנו עליהם.

נתקן אותם. בוא נראה את ההערות, אחרת איך אנחנו יכולים לעשות את החוק בלי לתקן את הדברים?

בוא נראה את התשובות של האוצר.

המטרה של התיקון היא כפולה. גם הנושא של הנדל"ן למגורים פה מובן, אבל גם הנושא של עידוד הקמה של קרנות ריט נוספות כי אנחנו חושבים שזה מכשיר טוב ואנחנו כן רוצים לשחרר חסמים. זה לא יהיה נכון להתעלם.

צריך להבין מה ביקשו פה.

אז אם אתם מסוגלים לתוצאות האלה בזמן קצר, סבבה. אני לא רוצה לעכב את חוק הריטים.

מעבר לסוגיית השליטה שאתה ציינת אותה, כל הבקשות הנוספות זה בקשות להטבות נוספות לקרנות הקיימות. אז לא כל כך ברור העניין של לפצל.

לא, את יכולה להגיד - - -

סוגיית השליטה. זהו.

לא, יש פה את דחיית המס.

דחיית מס היא משהו שניתן גם לקרנות למגורים וגם לקרנות מניבות בשלב הייסוד.

שיקומו, כן.

אין טעם לפצל.

טוב. אז אנחנו נחשוב, יש לי גם כמה רעיונות, אני אגיד לך אותם. בבקשה.

כולם מבינים מה מטרתו של החוק. אנחנו שמענו את הגורמים השונים, כולל בורסה, כולל רשות ניירות ערך, כולל קרנות הריט הקיימות, כולל גורמים כלכליים אחרים, וזה התוצר שהבאנו, כאשר הכוונה היא בסופו של דבר להקים קרנות שיהיו תחליף למסלול השקעה לאותם אלה שרוצים להשקיע בנדל"ן מצד אחד, ומצד שני, אפשרות לאנשים שיש בידיהם פחות כסף ורוצים לחסוך לדירה – למרות שאתמול, אדוני היושב-ראש, ומי שיזכה ב"מחיר למשתכן", ההון העצמי שהוא צריך להביא זה 100,000 שקלים, שאנחנו חושבים שזה הישג עצום של הזוגות הצעירים.

שאלה איפה.

בכל המכרזים של "מחיר למשתכן".

כל המכרזים?

ללא יוצא מן הכלל.

זה יפה.

ואתמול, בישיבה שלי עם הנגידה והמפקחת על הבנקים, הנושא סוכם, יצאה הודעה ואנחנו רוצים – גם למי שרוצה עדיין להמשיך לחסוך לכיוון דירה, גם את ה-100,000 שקל שיש לו, שזה יהיה צמוד-נדל"ן בצורה כזאת או אחרת.

יש לנו מחשבות שהן נוגעות לזה שבעיקר אנחנו רוצים שהשוק המוסדי יהיה בתוך ענף הדירות להשכרה. אנחנו רואים את המצב בעולם. בהרבה מקומות בעולם בדרך כלל במדינות המתוקנות זה בערך חצי-חצי, מוסדי חצי, יש כאלה שהוא כולו מוסדי, כמו ביפן ואחרות, אבל גם למדנו, גם בדקנו את קרנות הריט בשאר העולם והתאמנו אותו קצת לישראל.

הנושא הזה של תמהיל הנכסים, התלבטנו בו רבות מאוד – ממצב שבו יהיו רק דירות להשכרה או יהיה תמהיל של חצי-חצי, או יהיה תמהיל כפי שתבחר הקרן, אנחנו מאמינים שההטבות שנתנו הן הטבות מספיק טובות בשביל להשיג תשואה נורמלית, גם בהשוואה לנכסים מסחריים, ולכן אנחנו מאמינים שבאמת הנושא של דירות להשכרה ייכנס לתוך הקרנות בצורה כזאת או אחרת.

ולכן, השארנו את הנושא של יכולתו של שר האוצר להתערב, וזאת הייתה המטרה. זאת אומרת, אם אנחנו נראה בצורה כזאת או אחרת – כי הלוא אתה לא יכול הכול לחשוב ולהיות בטוח שאתה צודק – אם אנחנו נראה שבאמת החוק והתמהיל הנוכחי לא באמת משיגים את המטרה בצורה כזאת או אחרת, אז יש לשר זכות להתקין תקנות ואני לא חושב שצריך פיקוח פרלמנטרי בשביל לשנות את התמהיל של הדבר הזה.

אני לא הייתי בכל הדיון כי הייתי אצל שר התחבורה, אבל ישבו פה אנשים ורשמו את כל ההערות, אני גם אקח את המצגת של איגוד קרנות הריט, למרות שאני חושב שיש בעיה עם המילה "איגוד", אני מציע שתבדקו את זה.

לעצם העניין, אנחנו נשקול את כל הדברים, אולי נקיים גם שיחות – גם עם חברי הכנסת, גם עם האנשים – כדי לראות באיזה מקומות אנחנו נבדוק את עצמנו, יכולים לשפר. במקום שאנחנו חושבים שצריך לשנות, נשנה, במקומות שלא אנחנו נבוא עם המוצר הסופי לוועדה המכובדת ואני מקווה שהוועדה בסופו של דבר תקבל את העמדה הנכונה.

תודה רבה, אדוני. אני רוצה לבוא ולסכם את הדברים הבאים: 1. הישיבה הבאה שלנו תהיה ב-29 בחודש, כאשר בישיבה הזאת אנחנו נרצה לשמוע את ההתקדמות בנושאים שהוצגו.

ידועה כבר השעה?

ב-29 בפברואר, אם זה יום שני, אז ב-12:30.

ב-12:30, וישיבה נוספת ב-7 במרס. אנחנו ב-29 בפברואר נרצה לראות את ההתייחסויות על בסיס הנקודות שעלו כאן.

ככלל, גופים שיש להם הערות נוספות יוכלו להעביר זאת לוועדה לא יאוחר מיום ה-25 בפברואר, כלומר כעשרה ימים מהיום. כמובן שחלק מהגופים כבר העבירו את הערותיהם, אבל מי שירצה יוכל להעביר את זה עד אז.

אני מבקש ממשרד האוצר, ממטה הדיור, להציג את ההתייחסויות שלהם 72 שעות לפני הישיבה, עד ה-26 בפברואר, כלומר אין הרבה הערות מעבר לזה. ככל שאנחנו נתקדם בישיבה אנחנו נעבור באותה ישיבה גם להקראה ולהסתייגויות, כך שב-7 במרס – למרות שנקבעה ישיבה גם ב-14 – אנחנו מתכוונים ב-7 במרס לבוא ולראות איך אנחנו מסיימים.

אגב, לפני שאני אתן הערות ספציפיות, האם אין חשש בעצם הקמת קרנות הריט למגורים, שייווצר ביקוש - - -

שזה יגרום לזה שיהיו ביקושים?

שיהיה ביקוש למגורים?

תראה, בכל מהלך שאתה עושה, ואתה מקל על הציבור, כל מוצר שאתה מפחית את ה-value שלו, מרחיק את המחיר שלו, אז כמובן שהביקוש גדל. אבל הנושא של שוק ההשכרה בעינינו הוא לא פחות חשוב משוק הדירות בבעלות, והיינו רוצים לראות הרחבה של השוק הזה בצורה יותר מסיבית כי היכולת של המדינה הזאת היום היא לייצר בסביבות 42–43 אלף דירות בשנה, זה ממש לא מספיק לכל משקי הבית שנוצרים במדינה הזאת, ומבחינתנו השוק הוא שוק כולל גם דירות להשכרה וגם דירות בבעלות.

כמובן, בעיקר באזורי ביקוש ששם היכולת להנגיש דירות לאוכלוסייה היא - - -

אנחנו מאמינים שהמקומות שבהם קרנות הריט יקנו זה מקומות שבהם התשואה היא גדולה יותר, כמובן כי הממוצע הארצי כמו שאנחנו יודעים הוא ממוצע ויש מקומות שזה יותר נמוך, ובדרך כלל התשואות הן כאלה שהן פחות או יותר בקורלציה כזאת או אחרת לאזורי ביקוש להשכרה.

אנחנו היינו מצפים גם שבעלי דירות פרטיות לאט-לאט, באמצעות מנגנון כזה או אחר, יתחילו להיפטר קצת מהדירות להשקעה, ואולי נצליח להביא אותם לכיוון המוסדיים.

דירות להשכרה זה גם יד שנייה או שזה רק בנייה חדשה להשכרה?

גם יד שנייה.

גם יד שנייה.

אבל עשינו הגבלה.

יש הגבלה של כמות, לא כל דירה.

- - -

בואו ניתן לאביגדור לסיים. בבקשה.

גם הנושא הזה של כמות הדירות – 20 או 200 או אחת – אנחנו נדבר על זה ונחשוב על זה לקראת הישיבה הבאה, כך שבסך הכול אני חושב שהמטרה של כולם היא אותו דבר. זה שיקומו קרנות ריט נוספות זה מאוד יעודד אני חושב את השוק כולו ויהפוך את השוק ליותר משוכלל מאשר הוא היום, ובסופו של דבר אנחנו מאמינים שזה אחד הכלים החשובים לפתרון משבר הדיור, ובסוף בצורה כזאת או בצורה אחרת אנחנו כנראה גם בעזרתכם נחוקק אותו ונביא אותו בפני הציבור, והציבור הוא זה שבסופו של דבר ישפוט אם הצלחנו או לא.

תודה. מספר הערות שאני מבקש גם שישקלו. ככלל, להערכתי, בסוף היום מבחינת מבנה שוק הון, כנראה שיהיו קרנות מתמחות בנדל"ן מניב וקרנות מתמחות בתחום המגורים. אני חושב שזאת תהיה העדפה של המשקיעים אבל אין לדעת.

אבל יחד עם זאת, אחד, אני חושב שלפחות לגבי התחום למגורים צריך לתת את אותן הקלות גם לגבי הקרנות הקיימות. כלומר, אם הקרן, היא פועלת בתחום הנדל"ן המניב – ואני מזכיר לכם שעיקר הדבר שלנו כאן זה לעודד את שוק המגורים ושוק ההשכרה למגורים לטווח ארוך – לכן את אותה הקלה שאנחנו נותנים בתחום המגורים לקרנות חדשות, אם יש קרן קיימת שפועלת ורוצה גם היא להיכנס להשכרות למגורים, אני חושב שמן הראוי לבוא ולשקול.

היא תקבל. את החצי אחוז היא תקבל.

לא, גם את הנושא של הפטור ממס שבח.

דחייה.

הדחייה.

אנחנו אמרנו שאנחנו הולכים על כל הנקודות שעלו ואנחנו ניתן תשובה.

אני רוצה לחדד. את אותן הקלות שניתנות עבור הקרנות החדשות בכל מה שקשור לנושא של המגורים, אני חושב שתשקלו ותיתנו לנו את התייחסותכם, לתת גם את אותן הקלות בתחום המגורים - -

לקרנות הקיימות.

- - גם עבור הקרנות הקיימות. זה לעניין השאלה שעלתה כאן.

שנית, תבחנו את הנושא של איגוד מקרקעין. אגב, אלי בן חמו – שאני מכבד אותו – אני לא חושב שצריך לוותר על המס רכישה, אבל אם בגין איגוד מקרקעין יש לצורך העניין תשלום של מס רכישה - -

יש.

- - ואפשר לבוא ולהגדיל את השוק, אני רוצה שבאמת רשות המסים תבוא ותבחן את הסוגיה הזאת.

נושא ההגדלה של ה-25% שעלה כאן, אז אלי, כאן שוב זה מגבלה שתהיה יותר על הקרנות דווקא החדשות ולא הקרנות הקיימות, כאשר אנחנו דווקא רוצים לבוא ולעודד את הפעילות בישראל בעיקר בתחום המגורים, כפי שנאמר כאן.

אני רוצה שתתייחסו להערה שהעלה חבר הכנסת קיש בעניין של קיצור התקופה. אני רוצה שתחשבו על זה ואני מבקש שגם עד ה-26 בחודש תעמדו אתו בקשר, ובנקודות הנוספות.

לכן, אני בטוח ואני מכיר את אביגדור שיודע לבוא ולהביא את הדברים לכדי הסכמה – שוב, במה שניתן – אבל בסוף היום אנחנו נכריע אם צריך, אבל אני מבקש באמת עד ה-26 בחודש תהיו בקשר גם עם ההערות של חברי הכנסת שעלו כאן – של חבר הכנסת קיש ואם יהיו חברי כנסת נוספים.

עם רשות ניירות ערך והבורסה – מכיוון שאנחנו רוצים גם לבוא ולעודד את המכשירים האלה, וגם עם איגוד הקרנות, לבוא ולראות. וב-29 בחודש – ואמרנו שלושה ימים לפני כן – תציגו את ההערות גם לייעוץ המשפטי שלנו כאן על מנת שב-29 בחודש נציג את כל הדברים.

תודה רבה, הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 14:10.