PAGE
2
ועדת הפנים והגנת הסביבה
09/12/2014

הכנסת התשע-עשרה
נוסח לא מתוקן

מושב שלישי
<פרוטוקול מס' 440>
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום שלישי, י"ז בכסלו התשע"ה (09 בדצמבר 2014), שעה 13:00

<הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 8) (התחדשות עירונית), התשע"ה-2014 (פ/1669), של חה"כ מאיר שטרית, שמעון אוחיון, עליזה לביא, איציק שמולי, ניצן הורוביץ, דב חנין, נסים זאב, רינה פרנקל ואורי מקלב – הכנה לקריאה שנייה ושלישית והצבעות>

חברי הוועדה: >
דב חנין – מ"מ היו"ר

>
שירה שפירא - מינהל התכנון, משרד הפנים

עו"ד כרמית יוליס - מח' ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

עו"ד נועה עמירב-פטאל - מח' ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

יהושע שפירא - מתמחה, מח' ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

עינת גנון - מנהלת אגף התחדשות עירונית, משרד הבינוי

עו"ד חנה גבאי - סגן יועץ משפטי בכיר, משרד הבינוי

עו"ד אמיר הלר - סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ

עו"ד ישי איצקוביץ' - יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ

עו"ד אהוד נדב - יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ

עו"ד לבנת קופרשטיין דאש - איגוד הבנקים בישראל

עו"ד תמר (תמי) בשיסט-סולומון - תחום משכנתאות, בנק הפועלים

עו"ד אורלי דותן - יועצת משפטית לעניין ליווי פרויקטים, בנק הפועלים

עו"ד שירלי אבנר - הלשכה המשפטית, בנק ישראל

פנינה סופר - המשמר החברתי

רונית גל - דוברות הוועדה

תומר רוזנר
רוני טיסר

גלעד קרן

נמרוד ארצי (מתמחה)

לאה קריכלי

אירית שלהבת
<<הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 8) (התחדשות עירונית), התשע"ה-2014 (פ/1669), של חה"כ מאיר שטרית, שמעון אוחיון, עליזה לביא, איציק שמולי, ניצן הורוביץ, דב חנין, נסים זאב, רינה פרנקל ואורי מקלב – הכנה לקריאה שנייה ושלישית והצבעות>>

גבירותי ורבותי, אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. על סדר יומנו הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' ...), התשע"ה-2014. אמור להיות לפניכם נוסח הצעת החוק.

גבירותי ורבותי, ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לא יכולה להתכנס מבלי להתייחס אפילו בקצרה לאסון דליפת הנפט החמור והמסוכן שהתרחש בערבה. חזרנו והתרענו, גם בדיונים של הוועדה הזו, שבענייני נפט אסון עלול להתרחש ומדינת ישראל חייבת ליצור כלים ומנגנונים שגם יידעו למנוע אותו מראש וגם יידעו להתמודד אתו בצורה אפקטיבית ברגע שהוא מתרחש. כל הדברים שמפניהם הזהרנו למרבית הצער התרחשו באסון הנפט בערבה. כמות אדירה של נפט – אנחנו מדברים על 5,000 מטרים מעוקבים – נשפכה לשטח הקרקע, אזור של 8-9 קילומטרים זוהם בנפט. הזיהום הזה הגיע למלחת עברונה, עם פגיעה קשה מאוד בערכים הסביבתיים המוגנים בשמורה הזו. אנחנו נמצאים בסכנה שאם יהיו היום שיטפונות אולי הזיהום הזה יישטף ויזיק גם במפרץ אילת.
אני חושב שאני מבטא את עמדתה של ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת באמירה שדבר כזה אסור היה שיקרה. אנחנו כמובן כוועדה גם נדרוש הסברים ותשובות ונבקש מכל הגורמים הרלוונטיים לתת לנו מענה, איך קרה הדבר הזה. אני מניח שיש גם חקירה. אנחנו לא ניכנס לעבודתם של הגורמים החוקרים ולא נחליף אותם, אבל בהחלט נרצה לקבל תמונה מה קרה כאן, איך קרה הדבר הזה, האם הגורמים הרלוונטיים ידעו ברגע האירוע שהוא באמת מתרחש, האם נסגרו המגופים של הצנרת, ואם לא למה, והאם היו מגופים.

כל הסוגיה של קצא"א מחייבת פיקוח ובקרה הרבה יותר רציניים של הכנסת. בפני הממשלה, בפני ועדת השרים לענייני חקיקה נמצאת הצעת חוק שלנו לתיקון חוק הנפט. נדמה לי שגם היושבת-ראש הקבועה של הוועדה היא אחת היוזמות של התיקון הזה, אני לא בטוח בכך. בכל מקרה, זו הצעה שמציעה להחיל על תחום הנפט סטנדרטים מודרניים, עדכניים ורלוונטיים של הגנה על הסביבה מפני קידוחי נפט, מפני תקריות נפט, מפני תקלות נפט, מפני תאונות נפט. חבל, חבל, חבל שהממשלה פעם אחר פעם, פעמיים דחתה את התיקון הזה. אני מקווה שהכנסת תדע להפיק לקחים ממה שהממשלה קצת מסרבת להפיק לקחים ממנו, כי תקרית קודמת היתה בשנת 2011 בשמורת נחל צין, גם שם קרה אסון סביבתי קשה. אגב, קרו שם שני אסונות בהפרש של שבועיים אחד מן השני. אנחנו רואים בערבה שהלקח ככל הנראה לא נלמד וחבל שכך. זו אחריות שלנו, גם בכנסת, לטפל, לדרוש תשובות ולעשות שינוי כדי שדברים כאלה לא יוכלו להתרחש בעתיד.

אם כן, הצעת החוק שפנינו היום היא הצעת חוק פרטית של חברי כנסת, שהראשון בהם, חבר הכנסת מאיר שטרית שלא נמצא אתנו – הוא מתנצל, הוא נמצא היום בחוץ לארץ – ביחד עם רשימת יוזמים. לא אקרא את שם היוזמים שלא נמצאים אתנו. אקרא רק את השם של חבר הכנסת דב חנין, אחד היוזמים, שנמצא אתנו. אנחנו נמצאים בהכנה לקריאה שנייה ושלישית.
כפי שאמרתי לכם בפתיחת הדברים, נעשו כמה תיקונים על-ידי הלשכה המשפטית. אנחנו נרצה לקיים דיון אחד יעיל ואפקטיבי על הצעת החוק. לכן, מכובדי היועצים המשפטיים, אני מציע שנפתח בהקראת הנוסח כדי שאם למישהו יש הערות, גם כלליות וגם פרטניות, הוא כבר יוכל להתייחס בצורה משולבת. למען הסדר, נקרא את הצעת החוק כולה, עם השינויים שהוכנסו בה. אנא תעקבו אחרי הטקסט. אם מישהו מאבד את עצמו בזה אז תסמנו לנו ונוכל לסייע. גברתי היועצת המשפטית, בבקשה.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' ), התשע"ה–2014
"הוספת סעיף 2א2
1.
בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974‏ (להלן – החוק העיקרי), אחרי סעיף 2א1 יבוא:



"הבטחת נכסים של בעלי דירות בעסקאות מסוג התחדשות עירונית
2א2.
(א)
בסעיף זה –







"בעל דירה" – כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), שהתקשר בעסקה מסוג התחדשות עירונית;







"דירה חדשה" – דירה שיזם מתחייב למסור לבעל דירה בעסקה מסוג התחדשות עירונית תמורת זכויותיו בדירה הקיימת;







"חוק פינוי ובינוי (פיצויים)" – חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו–2006‏;

(1)
מי שרוכש דירות במתחם פינוי ובינוי כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), לצורך פינוי המתחם לשם בינויו;








(2)
מי שרוכש דירות בבניין לצורך חיזוק הבניין בדרך של הריסה, בהתאם לתכנית החיזוק בדרך של הריסה;







"מתחם פינוי ובינוי" ו"שמאי פינוי ובינוי" – כהגדרתם בחוק פינוי ובינוי (פיצויים);







"עסקה מסוג התחדשות עירונית" – כל אחת מאלה:








(1)
חוזה בין יזם לבין בעל דירה במתחם לפינוי ובינוי שעל פיו בעל הדירה מתחייב למכור ליזם את כל זכויותיו בדירה, לצורך הריסת הבניין שבו נמצאת הדירה והקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965‏ כנגד קבלת דירה חדשה;








(2)
חוזה בין יזם לבין בעל דירה שעל פיו בעל הדירה מתחייב למכור ליזם את כל זכויותיו בדירה, לצורך יישום תכנית החיזוק בדרך של הריסה כנגד קבלת דירה חדשה;







"תכנית החיזוק בדרך של הריסה" – הוראות תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), בעניין הריסת מבנה והקמתו מחדש, כפי שתהיה בתוקף מעת לעת.







(ב)
לא יקבל יזם מבעל דירה בעסקה להתחדשות עירונית את החזקה בדירתו, ולא יקנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה, ובכלל זה בדרך של העברה, שעבוד, התחייבות להקניית זכות ולרבות בדרך של רישום הערת אזהרה על המקרקעין בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969, והכל על אף האמור בעסקה מסוג התחדשות עירונית, אלא אם כן עשה אחת מאלה כנגד מסירת החזקה בדירה או כנגד הקניית הזכויות, לפי המוקדם:








(1)
(א)
מסר לבעל הדירה ערבות בנקאית להבטחת תשלום של סכום השווה לערך הדירה החדשה, במקרה שלא יוכל להעביר לבעל הדירה בעלות או זכות אחרת בדירה החדשה כמוסכם בעסקה מסוג התחדשות עירונית, מחמת מקרה מהמקרים המפורטים בסעיף 2(1), ולעניין אותו סעיף יראו את היזם כמוכר ואת בעל הדירה כקונה הדירה החדשה.









(ב)
ערך הדירה החדשה לעניין פסקת משנה (א), ייקבע על ידי שמאי מקרקעין, ובהיעדר הסכמה על זהות השמאי – על ידי שמאי פינוי ובינוי.









(ג)
השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית;








(2)
ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח), התשמ"א–1981, שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח, להבטחת תשלום של הסכום כאמור בפסקה (1), ובעל הדירה צוין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח.








(3)
שעבד את הדירה החדשה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובת בעל הדירה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת התשלומים האמורים בפסקה (1);








(4)
רשם לגבי הדירה החדשה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על העברת הזכויות בדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול, או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;








(5)
העביר על שם בעל הדירה את הבעלות או זכות אחרת בדירה החדשה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בעסקה מסוג התחדשות עירונית, כשהדירה החדשה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.







(ג)
לא יתקשר יזם בעסקה מסוג התחדשות עירונית, אלא אם כן הודיע לבעל הדירה בכתב, במועד החתימה על העסקה, על זכותו לפי חוק זה להבטחת זכויותיו, ועל הדרכים שנקבעו לפי החוק לעניין זה.







(ד)
יזם בעסקה להתחדשות עירונית שהבטיח את זכויותיו של בעל הדירה לפי סעיף קטן (ב)(1) או (2) יהיה רשאי להחליף את הערובה באחת מדרכי הערובה לפי סעיף קטן (ב)(3), (4) או (5), ובלבד שהושלמה בניית הדירה ונמסרה החזקה בה לבעל הדירה, והכל אם לא נקבע בעסקה להתחדשות עירונית שהמוכר אינו רשאי להחליף את הערובה; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 3.







(ה)
הוראות סעיפים 2ב, 2ג, 3א ו־3ד עד 3ח, יחולו גם לעניין עסקה מסוג התחדשות עירונית, בשינויים המחויבים ובשינוי זה: יראו את היזם כמוכר ואת בעל הדירה כקונה הדירה החדשה; ורשאי השר לקבוע מהם השינויים המחויבים בנוסח ההודעה שבתוספת."

תיקון סעיף 3א1
2.
בסעיף 3א1 לחוק העיקרי, האמור בו יסומן "(א)", ואחריו יבוא:



"(ב)
סכומים שהובטחו לפי סעיף 2א2(ב)(1) או (2), יוצמדו בהתאם לשיטת ההצמדה שעליה הוסכם בעסקה מסוג התחדשות עירונית לגבי ערך הדירה; לא נקבעה בעסקה מסוג התחדשות עירונית שיטת הצמדה כאמור, יוצמדו הסכומים שהובטחו למדד תשומות הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מן המדד שפורסם לאחרונה לפני מועד קביעתם עד המדד שפורסם לאחרונה לפני תשלומם לבעל הדירה במקרה מהמקרים המפורטים בסעיף 2(1)."

תיקון סעיף 3ב
3.
בסעיף 3ב לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ה) יבוא:



"(ו)
הסכם למימון עסקה מסוג התחדשות עירונית בין יזם לבין תאגיד בנקאי מלווה יכלול פרטים כפי שיקבע המפקח בהוראות ניהול בנקאי תקין."

תיקון סעיף 4
4.
בסעיף 4 לחוק העיקרי –



(1)
בסעיף קטן (א) –




(א)
בפסקה (1), בסופה יבוא "או לא יידע את בעל הדירה בדבר זכותו על פי חוק זה להבטחת זכויותיו, בניגוד להוראות סעיף 2א2(ג);";




(ב)
בפסקה (2), אחרי "עסקאות מכר" יבוא "או עסקאות מסוג התחדשות עירונית", ובסופה יבוא "לרבות כפי שהוחלו בסעיף 2א2(ד)";



(2)
בסעיף קטן (ב), אחרי פסקה (2) יבוא:




"(3)
קיבל מבעל דירה את החזקה בדירתו או הקנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה בלי שמסר לו בטוחה בהתאם להוראות סעיף 2א2(ב)."



(3)
בסעיף קטן (ד), אחרי "מוכר" יבוא "או יזם".



(4)
בסעיף קטן (ה), אחרי "שהוא קבלן" יבוא "יזם שהוא קבלן".

תיקון סעיף 4ב
5.
בסעיף 4ב(א) לחוק העיקרי –



(1)
ברישה, במקום "מוכר" יבוא "מוכר, יזם", ובמקום "המוכר" יבוא "המוכר, על היזם";



(2)
בפסקה (1), אחרי "המוכר" יבוא "או היזם", אחרי "דירה" יבוא "או על עסקה מסוג התחדשות עירונית, לפי העניין", ואחרי "סעיף 3ה" יבוא "לרבות כפי שהוחלו בסעיף 2א2(ד);";



(3)
בפסקה (2), אחרי "2א1" יבוא "או התקשרות בעסקה מסוג התחדשות עירונית על ידי היזם בלא יידוע בכתב של בעל הדירה בדבר זכותו על פי חוק זה, בניגוד להוראת סעיף 2א2(ג)";



(4)
אחרי פסקה (5) יבוא:




"(6)
קבלה של חזקה בדירתו של בעל דירה או הקניית זכויות במקרקעין של בעל הדירה לאחר בניגוד להוראות סעיף 2א2(ב) – עיצום כספי בסכום האמור בפסקה (5)."

תחילה ותחולה
6.
(א)
תחילתו של חוק זה שישה חודשים מיום פרסומו (להלן – יום התחילה).



(ב)
חוק זה יחול לגבי עסקאות להתחדשות עירונית כהגדרתן בסעיף 2א2 לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה ושנכרתו ביום התחילה ואילך."

תודה רבה, גברתי. אדוני היועץ המשפטי, אתה רוצה להוסיף?

כן. אסביר רק שבעקבות הערה שקיבלנו ממשרד הבינוי וממשרד המשפטים, אנחנו מציעים בסעיף 2א2(ב) פסקאות (3) עד (5) למחוק את האפשרות של הבטחת הזכויות באמצעות הערת אזהרה או שעבוד או העברת בעלות בחלק יחסי מהקרקע. בעצם להתמקד בכך שהבטוחה תינתן בדירה החדשה שנמסרת לקונה ולא בבטוחה שהיא חלק יחסי מן הקרקע שלא נותנת לו בעצם בטוחה מספיקה. לכן אנחנו מציעים למחוק את האפשרות של "או חלק יחסי מהקרקע".

תודה רבה, אדוני. ההערה שלך נרשמה. נתייחס אל הדברים בסיכום הדיון.

אנחנו בהכנה לקריאה השנייה והשלישית. הרציונל של הצעת החוק הזאת לדעתי ברור לכולנו. המדיניות שלנו היא לקדם, לעודד ולתמוך בתהליכים של התחדשות עירונית. כדי שהדבר הזה יקרה אנחנו צריכים לייצר, בין היתר, הגנות וביטחון לאותם אזרחים שמוותרים על הדירות שלהם במסגרת אותן עסקאות וצריכים לקבל ביטחון מספיק שהם יקבלו משהו אחר. לכן שמירת הזכויות או ההשקעות של רוכשי הדירות במסגרת תהליך ההתחדשות העירוני חיונית ודרושה לאותם אנשים והיא חיונית ודרושה לתהליכי ההתחדשות העירונית אם אנחנו רוצים שהם יתקדמו בפועל.

למה אני אומר את הדברים? אני אומר את הדברים כאיזו הערת פתיחה לקראת ההערות של הגורמים שמכונסים כאן. ייתכן שבעולם תיאורטי אולי נכון מבחינתכם למשוך את האיזונים שאנחנו קבענו קצת למקום כזה או קצת למקום אחר. בראייה ארוכת-טווח, אם כולנו משוכנעים שהמטרה אכן לקדם התחדשות עירונית אנחנו צריכים לייצר מנגנונים ואיזונים שיבטיחו באמת את אותם ביטחונות שיתנו לאותם אנשים שאנחנו רוצים להכניס אותם לתהליכי התחדשות עירונית, שיתנו להם את התחושה שזה הליך בטוח ומוגן, בדיוק כפי שאנחנו עושים, לצורך העניין, ברכישה של דירות חדשות. אפילו הייתי אומר שבמובן מסוים המצב של אנשים בהתחדשות עירונית מסובך יותר, כי ברכישה של דירה חדשה אדם נותן כסף ואילו כאן הוא נותן את הבית שלו. רמת הביטחון שהוא צריך לקבל כדי שהוא ירגיש בנוח עם המהלך הזה צריכה להיות מאוד-מאוד גבוהה וזה מה שניסינו לייצר בהצעת החוק הזאת.

חשוב לי להגיד את הדברים כבר בפתיחת הדיון כי אני מכיר את הנטייה הטבעית של כל אחד מאתנו לקחת את הדברים לאיזו זווית של קצת יותר אזור נוחות, לכל אחד מאתנו מהזווית שלו. זה לא כדי למנוע מכם לדבר, חס וחלילה. כל אחד יגיד את דעותיו. אני מציע לכם לנסות להסתכל על הצעת החוק הזאת גם מהזווית הרחבה הזאת.

עוד הערה מוקדמת אחת לפני שנפתח בדיון, אנחנו בהכנה לקריאה השנייה והשלישית. נשתדל להיות מאוד יעילים. לכן אנחנו לא צריכים בשלב הזה ברכות להצעת החוק, ליוזמי הצעת החוק או הצעות תמיכה כללית. כל זה אנחנו מניחים שנאמר. הנה, אני אומר את זה לטובת הפרוטוקול, שכולם חושבים שהצעת החוק חשובה. ומכאן אנחנו רוצים את ההערות שלכם. אנחנו רוצים את ה"אינפוטים" שלכם כדי לראות אם אותם איזונים שאנחנו יצרנו באמת יכולים להשיג את המטרה שאנחנו רוצים לקדם.

כל אחד יקבל בדיון הזה את רשות הדיבור פעם אחת. אנא עברו על הדברים בצורה מסודרת. כל גוף שמיוצג סביב השולחן צריך לקבוע לעצמו נציג אחד. לא נתחיל פה לעשות פינג-פונג בין הנציגים. מי שרוצה להתחיל ומוכן לייצג את כל הגוף שהוא בא מטעמו מוזמן להצביע וניתן לו את רשות הדיבור. נציגי משרד הבינוי, אתם רוצים להתחיל? ייקח לי שנים להסתגל לכך שכבר לא קוראים לו משרד הבינוי והשיכון.

אני יכולה לדבר בשמי האישי, אני כבר 20 שנים עובדת המשרד וגם אני עוד לא הפנמתי את השינוי בשם.

אנחנו בעד שיכון, דרך אגב. חלק ממנו זה בינוי גם, אבל קודם כול שיהיה שיכון. בסדר, זה ויכוח אחר.

אני חייבת להגיד שאנחנו כמובן תומכים ומברכים, אבל מוחים על לחץ הזמן שהופעל עלינו כי ההתאמות לחוק המכר מורכבות מאוד, בגלל שעסקאות פינוי-בינוי הן מורכבות ושונות מעסקאות מכר רגילות. בעיני כרגע התוצר הסופי הוא קצת אילוץ כתוצאה מלוחות הזמנים הלחוצים.

ניסינו לשכנע את הכנסת, גם אם היא מתפזרת, להוסיף עוד שבוע של עבודה. אני בטוח שהיינו מייצרים תוצאות טובות יותר, אבל זה מה יש ועם זה ננצח, כפי שאומרים.

גם הפשרה שתומר רוזנר דיבר עליה, שהשעבוד או הרישום יהיו רק לגבי הדירה ולא לגבי החלק היחסי בזכויות, הוא איזשהו פתרון שאנחנו מסכימים לו, אבל בעינינו הוא לא הפתרון המיטבי.
אנחנו מבקשים לוודא קודם כול – היו על זה הרבה דיונים מאחורי הקלעים והם לא מצאו ביטוי בסופו של דבר בנוסח הצעת החוק. לכן חשוב לנו מאוד להבהיר – צריך להבין שעסקאות פינוי-בינוי, מכיוון שהן נעשות מול מספר רב של דיירים, אי אפשר לצפות שכל הדיירים יבואו כבר ביום הראשון לבנק כדי להסדיר את קבלת הערבות. משתדלים לרכז אותם כמובן לקראת פינוי הדירה או לקראת אחד המועדים האחרים שנקבעו, אבל זה לא נעשה כעדר שמגיע לבנק. לכן, בין היתר, חשוב לנו לאפשר, שיהיה ברור שניתן לאפשר גם אם לא כתוב בחוק איזה מנגנון של נאמנות שיופקד בידי עורך-דין. כלומר, שהערבות תופקד בידי עורך-דין עד ליום שהוא בעצם היום הקובע. חשוב לנו שזה ייאמר לפרוטוקול.

אומר עוד משפט אחד, שאין בזה סתירה לחובה החוקית שכתובה: "מסר לבעל הדירה ערבות בנקאית". זאת אומרת, המסירה לעורך-דין כנאמן מקיימת את החוק הזה, כי אחרת יש לזה כמובן השלכות שהן גם אישיות.

מעבר לכך, יש עוד מספר תיקונים שאנחנו מבקשים להוסיף. אנחנו מבקשים להתייחס לסיטואציה שקורית פעמים רבות, כאשר לדיירים הקיימים יש משכנתאות. לחלקם יש משכנתאות, לפעמים בסכומים יותר קטנים, לפעמים בסכומים יותר גדולים. הלכה למעשה היזם בעצם פעמים רבות נותן ערבות כנגד המשכנתה כדי לשחרר את הקרקע מכל שעבוד, על מנת שהבנק המלווה ייתן את הליווי הבנקאי.

אנחנו מבקשים להוסיף סעיף, שזה לשונו – זה לא ניסוח משפטי כרגע: "ככל שניתנה על-ידי היזם ערבות בנקאית להבטחת חובות של בעל הדירה כלפי צד ג' יופחת משווי ערבות המכר שווי הבטוחה האחרת". אם נפרעה הערבות על המשכנתה אז כמובן היא תנוכה.

היא תנוכה במובן הזה שבאותו שלב יצטרכו להוסיף?

לא.

אשאל אותך שאלה פשוט כדי שאני אבין. נניח שיש משכנתה. נניח שהביטחון שרוצים לתת לרוכש הוא מיליון שקלים. יש משכנתה של 100,000 שקלים. נותנים 100,000 שקלים תמורת המשכנתה ו-900,000 שקלים באחד המנגנונים האחרים. נניח שנפרעה המשכנתה.

מי פורע אותה, הדייר?

הדייר.

הוא הרי ממשיך לשלם את המשכנתה.

נניח שהוא פרע את המשכנתה. האם צורת הביטחון הזאת שאנחנו מגדירים בחוק תצטרך לעלות פה בחזרה לרמה הבסיסית?

התשובה היא כן.

כלומר שהערבות לחוק המכר תחזור בעצם להיות בשווי מיליון שקלים.

יש פתרון פרקטי לעניין הזה.

אני מעדיפה שהבנקים יענו מה הפתרון הפרקטי. בעיני התשובה היא חיובית אבל אני מעדיפה שהבנקים יתייחסו.

את אומרת: ברמת העיקרון, כן. איך עושים את זה – נשאל את הבנקים. בסדר, תודה.

והערה אחרונה, בסעיף 3ב נקבע שההסכם למימון עסקה "בין יזם לבין תאגיד בנקאי מלווה יכלול פרטים כפי שיקבע המפקח". צריך להוסיף גם "לעניין מבטח". כלומר, אם זה חברת ביטוח מי שיקבע את ההוראות הוא שר האוצר.

תודה רבה. איגוד הבנקים או בנק הפועלים.

אני כמובן מייצגת פה את כל הבנקים. אני יועצת משפטית בבנק הפועלים לעניין ליווי פרויקטים. רציתי פה להאיר את הצד הפרקטי של ליווי פרויקטים מהסוג הזה. הצעת החוק מטרתה מעולה אבל אני חושבת שמשהו ביישום שלה לא מעשי וייצא שכרו בהפסדו, פשוט נגיע למצב שיהיה קשה מאוד לעשות עסקאות.
אני מתכוונת לעניין הפרקטי של איך מתחילים עסקה. מתחילים עסקה כשאוספים את כל בעלי הדירות באותו מתחם או בניין שמדובר עליו, הם בעצם יוצרים שעבוד על הדירה הישנה שלהם, או על הזכויות בדירה הישנה אם הדירה הרוסה כבר. הם יוצרים שעבוד לטובת - - - או מבטח, שמאבטח את האשראי הבנקאי שכרוך בבניית הפרויקט החדש.

בנק לא יכול להוציא ערבויות לאותם דיירים עד אשר תהיה עסקה סגורה, במובן הזה שכולם, כל אותם דיירים יהיו בעצם בתוך העסקה – יחתמו עם היזם, ייצרו שעבודים – ואז כחבילה אחת מעמידים לכולם את הערבויות ויוצאים לדרך.

כלומר, אני לא יכולה לעבוד במצב שאראה דייר אחד, הוא ישעבד לי את הדירה, אתן לו ערבות, אבל למחרת אגלה ששאר השכנים שלו החליטו להתנער מהעסקה. אי אפשר לעבוד כך.

למה אי אפשר להחזיר פשוט את הערבות?

אם אני מוסרת לו ערבות ואין לי מנגנון שבמידה והעסקה לא תצא לפועל אפשר להשיב את המצב לקדמותו, אני לא עושה שום דבר.

מה הבעיה בנאמנות?

זה מה שהצענו. היתה פה התנגדות להשאיר את זה בתור מנגנון קביל.

אין התנגדות. המנגנון קביל ואתם יכולים לעשות אותו, כפי שאתם עושים כשנמסרת חזקה בדירה, אז הערבות נמסרת בנאמנות.

אנחנו לא עושים את זה.

לא עושים את זה? אראה לך כמה עסקאות אני מכיר שבהן אתם עושים את זה?

ערבות – אני חושבת שזה לא אותו מצב בכלל.

אתם עושים או לא עושים?

אנחנו לא עושים.

אולי בבנק הפועלים אתם לא עושים אבל בנקים אחרים עושים.

אבל הדוגמה שאתה מביא לא רלוונטית לסיטואציה. הסיטואציה פה היא שאתה מוסר ערבות לדייר. ברגע שאתה מוסר ערבות והוא משעבד, מבחינתי זה מצב בלתי הפיך, אלא אם כן תהיה הסכמה אחרת.

כפי שקיימת פרקטיקה כזו, שבה כאשר נמסרת חזקה בדירה ועדיין לא נמסר לדייר החוזה מרשות מקרקעי ישראל הערבות מופקדת בנאמנות אצל עורך-דין. נכון? יפה. זה לא כתוב בהצעת החוק.

מה זאת אומרת? אני לא מבינה את הדוגמה שלך לשאלה שאני מעלה.

הדוגמה מראה שאפשר להפקיד את הערבות בנאמנות וזה לא נוגד את החוק.

אין חובת מסירת ערבות.

בוודאי יש חובת מסירת ערבות. הערבות חייבת להיות קיימת עד שאת מוסרת לדייר זכויות קנייניות בקרקע.

אתה נותן לי דוגמה למשהו שאינו רלוונטי.

זה בוודאי רלוונטי.

החוק הזה אומר: חייבים למסור לדייר- - -

גם בעסקת מכר רגילה חייבים למסור ערבות.

היועץ המשפטי לוועדה אומר שלצורך העניין הזה, אם אתם מפקידים את הערבות בנאמנות אצל עורך-דין זה לא מנוגד לאמירה של להעביר לדייר. להעביר לדייר, קרי, בין היתר, כפי שזה קורה בעולם.

ברור לי, אבל כשאתה אומר להעביר ערבות בנאמנות לעורך-דין כוונתך להעברה בלתי הָדִירָה. אבל אני לא מתכוונת למצב הזה. אני אומרת שיש מצבים שאתה חייב לאסוף את כולם ורק כשאתה רואה שיש לך עסקה מלאה אתה רוצה לפעול בצורה בלתי הָדִירָה. אחרת, זה לא בסירה.

בנקודה הזאת, ברשותך, אני רוצה להוסיף. אני למעשה מביא אתי הרבה ניסיון מהפרקטיקה. למעשה חוק המכר תוקן אחרי מקרה "חפציבה", באופן שהוא יצר בשעתו מחויבות בין הבנק לבין הרוכשים. הוא בעצמו קבע למעשה שתהיה התחייבות של הבנק לתת את הערבות. זה בעצם מה שנקבע. אותו מנגנון שאנחנו מבקשים פה, או שכלול שלו, הוא בעצם לקבוע שהבנק יתחייב לתת בתוך מועד מסוים את הערבות. כך אתה מתגבר על הקושי שהעלו פה הבנקים.

אבל שוב, אני לא יכולה להתחייב עד שלא תהיה עסקה סגורה.

ככל שהעסקה תהיה סגורה את מתחייבת.

כדי למנוע מצב שמגיעים 400 איש לטאבו.

ככל שהעסקה תיסגר אזי יש לך התחייבות למתן ערבות לפי חוק המכר, בוודאי.

זה משהו שהוא טכני אבל הוא שומט את הקרקע מההסדר הזה. זה הסדר יפה מאוד אבל הוא לא יהיה פרקטי.

באותה מידה שאתם מצפים שייתנו לכם שעבוד אתם צריכים לתת את הערבות. יש פה משוואה דו-צדדית.

אנחנו רוצים, אבל אנחנו רוצים שעבוד מכולם.

ברמה הרעיונית, הרי את לא מקבלת את השעבוד מכולם יחד אלא אחד אחרי השני.

לכן הוא לא משתכלל. גם יזם לא יוציא כסף על ערבויות לפני שהעסקה משתכללת לכדי עסקה. יש עלויות למתן ערבויות. יזם לא יתחיל לפזר כסף לפני שיש עסקה.

אם היזם לא מעוניין, או הבנק לא מעוניין לתת את הערבויות, שלא ירשום את השעבוד.

אבל הבנק מעוניין לתת ערבות.

אז כשהוא רושם את השעבוד ייתן את הערבות.

אתה לא עושה עסקה עם דייר אחד אלא עם קבוצת דיירים. זה לא עסקת מכר של דירה בודדת מקבלן, שכל אחד עומד לבד. אין עסקה של דייר אחד.

מצוין. הדייר יתחייב לשעבד, כפי שאתם תתחייבו לתת ערבות, וברגע שהעסקה תשתכלל שתי ההתחייבויות האלה יקוימו: אתם תיתנו את הערבות והוא ייתן את השעבוד.

בפרקטיקה זה שלא כך. עסקת פינוי-בינוי היא עסקה מורכבת שלוקחת הרבה מאוד זמן, גם בצד הדיירי, גם בצד הליווי, בצד כל הגורמים המעורבים. לכן עם השנים השתכללו כל מיני דרכים כדי שלא כאשר אגיע לשלב האחרון פתאום מישהו בשלב הראשון יתקע לי את התהליך כי הוא החליט שהוא עכשיו תוקע כי הוא רוצה לסחוט אותי יותר. לכן יש תהליך שבו יש שעבוד, ויש התחייבות למתן ערבות במידה והעסקה תתקיים. כפי שברשות המסים העסקה לא משתכללת לכדי עסקה, כלומר לא חבים במס רכישה עד שלא חותמים כלל הדיירים ועד שלא מתקיימים כלל התנאים, כולל היתר בנייה בסופו של תהליך, גם כאן ההתחייבות היא יפה, זו התחייבות של בנק לתת ערבויות במידה והעסקה מתקיימת.

והראיה, שחוק המכר קבע כך.

אין כאן חשש לכספו של הרוכש כי ממילא לפני שהתקיימה העסקה הוא לא מאבד שום דבר ולא הורסים לו את הבית. הרי כל הרעיון, כפי שאמר חבר הכנסת חנין, הוא להפוך את הנושא הזה להיות פרקטי וישים, עם ביטחון שהדיירים ירצו ללכת לתהליך כי הם מרגישים מובטחים מכל הפינות. אין כאן חשש לביטחון של הדיירים כי העסקה עדיין לא התקיימה.

אי-מציאת פתרון לעניין הזה יביא בסופו של דבר לסיטואציה שבה יצטרכו לקבוע מועד מוסכם, על 300-400 איש בפרויקטים כאלה גדולים, שכולם יגיעו ללשכת רישום המקרקעין ואז ייעשה זה כנגד זה. פשוט בפרקטיקה זה לא מעשי. נכון שכאשר מדובר באחד מול אחד יש באמת היגיון בשעבוד כנגד ערבות, אבל בפועל אין לזה שום פתרון ואני לא רואה מועד שיוסכם. תזכרו שיש פה יורשים ויש כאן מספר גדול מאוד של גורמים. זה הייחודיות של פרויקט פינוי-בינוי והתחדשות עירונית מפרויקטים רגילים או אפילו משעבוד של אדם יחיד. לכן חייבים לתת לזה התייחסות כי אחרת אחר-כך תהיה פה לקונה שתגרום לוויכוחים בין עורכי-דין של דיירים לעורכי-דין של יזמים ושל הבנקים. אני כרגע לא רואה פתרון פרקטי בנוסח הקיים.

פתרון פרקטי תמיד קיים.

כדי למנוע מצב של פרשנות שתמנע הוצאה לפועל של שעבוד כזה אנחנו מעדיפים שיהיה פתרון.

אומר לכם את גישתי העקרונית. אני אומר את זה ברמה העקרונית ואחר-כך נתייחס לפרטים. לא ייתכן מצב שבו אנשים מוותרים על בתיהם ולא מקבלים ביטחונות. זה לא צודק, זה לא הגיוני, זה לא צריך לקרות, וזה גם בסופו של דבר לא קורה כל-כך כי אנשים לא רוצים. לכן צריך לייצר פה מנגנון שישנה את המצב הזה. כולם רגילים לעבוד בצורה מסוימת. הצורה המסוימת כנראה לא מספיק טובה.

ההערות המעשיות שלכם, מה עלול לקרות ואיך עלול לקרות, יש להן תשובה. תיכף נשמע גם מהיועץ המשפטי לוועדה.

עוד גורמים רוצים להתייחס? גברתי ממשרד המשפטים, בבקשה.

הממשלה לגמרי מסכימה עם הרציונל שאתה אמרת. אני חייבת להגיד שבהיבט האישי אני לא זוכרת הצעת חוק פרטית – אמרתי את זה ליועצים המשפטיים של הוועדה – שהעסיקה כל-כך הרבה משפטנים בשירות המדינה.

אנחנו קודם כול רוצים לפנות אתכם לעוד דברים. כלומר, אנחנו מסיימים את החוק הזה כדי שתוכלו לעשות עוד המון דברים אחרים.

היא עוררה כל מיני קשיים כשרצינו ליישם אותה. מה שעולה עכשיו הוא קושי חדש, להבנתי, שלא דיברנו עליו בעבר. בעבר הצלחנו להתגבר ולהגיע לנוסח מוסכם אל מול הייעוץ המשפטי של הוועדה. לאורך כל הדרך, בכנות אני יכולה לומר שזה לא היה נקי מספקות משפטיים, אבל מכיוון שהמטרה פה היתה נראית לנו חשובה מאוד, ואנחנו מדברים על פרויקטים של התחדשות עירונית, גם היתה שאלה על משהו שאפשר לכנות אותו מדרון חלקלק, שאולי נרחיב את התחולה לעסקאות רגילות של קומבינציה, ושם חשבנו שזה לא יהיה נכון. ביחס לכל הקשיים המשפטיים שעלו עד כה הגענו לנוסח שאפשר לחיות אתו בשלום.

ביחס להערות שעלו כאן מהבנקים, אם יהיה פתרון יצירתי בדמות מנגנון נאמנות כזה או אחר אז אני חושבת שלא נתנגד לו. ככל שזה מעורר קושי פרקטי אז באמת אני מתלבטת מה נכון יהיה לעשות, כי אנחנו יכולים לחוקק חוק ולחשוב שהוא טוב ובסוף כשהוא יגיע לידי יישום הוא ייתקע בגלל דברים כאלה ואחרים.

לא חסרים לנו חסמים בפרויקטים של פינוי-בינוי.

זה ברור.

תיכף נשמע. יש פה נציגה של המפקח על הבנקים.
תודה לך, גברתי נציגת משרד המשפטים. אנחנו מדברים ללא ספק על חקיקה מורכבת מאוד ויכול להיות, בהחלט יכול להיות, אני מקווה שלא, אני מקווה שאנחנו מייצרים פה חוק טוב, אבל יכול להיות שבעתיד, בעוד כמה חודשים יתגלו פה קשיים ונצטרך להתמודד איתם. אבל תהיה טעות לדעתי לא לחוקק את החוק הזה. אם אנחנו רוצים להתקדם ובאמת לייצר את התשתית הנכונה יותר, המאוזנת יותר והבטוחה יותר, שתאפשר עסקאות של התחדשות עירונית, וזו אחת מספינות הדגל התכנוניות שלנו, לפחות ברמה העקרונית, אנחנו חייבים להתקדם, ותוך כדי התקדמות אולי נראה שנצטרך גם לתקן דברים בהמשך הדרך.

אתם רוצים להמשיך ולהתייחס? גברתי מבנק הפועלים, בבקשה.

הערה נוספת היא לגבי החלופות של הבטוחות. יש בעצם סעיף שהוא אקוויוולנט לבטוחות שמקבל רוכש מקבלן, עם התאמות לעסקה הזאת. אנחנו חושבים שצריך פה לדייק כמה דברים.

מעבר לערבות בנקאית שמקבל אותו מפונה או פוליסה, כתובות פה אפשרויות של לתת להם הערות אזהרה או העברת בעלות או שעבודים. שלוש האפשרויות האלה לא רלוונטיות כאשר בעלי הקרקע רשומים כבעלים, כי אם מישהו הוא בעלים של קרקע אתה לא יכול גם ליצור שעבוד לטובתו, זה פשוט לא עובד ביחד, או לרשום הערת אזהרה לטובתו. זה לא מתאים.

אפשר רק על הדירה החדשה.

אבל הדירה החדשה עוד לא נבנתה. אנחנו מדברים על שלב של טרום עסקה.

לכן הוא לא יכול לתת את הבטוחה הזאת כאשר הדירה החדשה עוד לא נבנתה.

אז למה אתם רושמים את האפשרויות האלה? אתם רושמים משהו לא מתאים.

הצעת החוק בעצם מכסה מגוון רחב מאוד של מצבים אפשריים. הרעיון של יצירת חלופות, שכל אחת מהן טובה בפני עצמה לאותה סיטואציה, הוא רעיון נכון. בהחלט, כפי שגברתי אומרת, יש מצבים שאין עוד דירה חדשה, אז מה שמתקשר לדירה החדשה לא רלוונטי כי היא לא קיימת. במצב הזה האופציות האלה נופלות ואנחנו חוזרים לאופציות האחרות.

אזכיר לך, אדוני, שהבטוחות האלה מדברות על תחילת העסקה. כתוב "דייר לא יפנה דירתו הישנה אלא אם כן הוא יקבל בטוחה". איך אתה יכול לכתוב שכאשר הוא יפנה את הדירה הישנה הוא יקבל רישום על הדירה החדשה?

אני למשל יודע שמשרד הבינוי מקדם היום רעיונות יצירתיים מאוד, שבהם הוא אומר: אנחנו בונים במקום אחד ומפנים אנשים במקום אחר. זה קורה. אגב, זה רעיון מאוד-מאוד יפה כי אנשים יראו את הבית החדש שלהם עוד לפני שמפנים את הישן שלהם, זה יפה מאוד. זה רלוונטי למצבים כאלה. כמה רוֹוְחים הם יהיו?

פה המקום להוסיף שאם הוא יקבל דירה בפרויקט אחר אז הוא יכול גם לקבל ערבות בנקאית בקשר לדירה בפרויקט אחר.

אז הוא לא צריך. הוא מקבל את הדירה והוא לא צריך לקבל ערבות.

אם הוא מקבל את הדירה למה הוא צריך את הערבות?

אתה מזכיר אפשרות נוספת, שמישהו פינה את דירתו והקבלן אמר לו: קח עכשיו דירה בפרויקט אחר שלי. יכול להיות שהדירה הזאת עוד לא נבנתה והוא ייתן לו ערבות בנקאית לגבי הדירה החדשה במקום הערבות הזאת.

אם היא לא נבנתה הוא ייתן לו ערבות.

אין פה חלופה כזאת.

לאנשים מבוגרים זה קורה לא מעט.

אם תהיה הדירה החדשה- - -

אבל הדירה עדיין לא נבנתה. אנחנו מדברים על ערבות שמבטיחה את הדירה החדשה.

זה עונה להגדרה "הדירה החדשה": דירה שיזם מתחייב למסור לבעל דירה.

כן, אבל אין חלופה כזאת, אין חלופה של ערבות בנקאית שיוצאת בגין דירה חדשה בפרויקט אחר.

אבל הדירה החדשה יכולה להיות בכל מקום, או באותו פרויקט או בפרויקט אחר.

אבל אין חלופה של ערבות בנקאית לפי חוק המכר שמתייחסת לדירה החדשה.

אני נתקל פה במצב חסר תקדים בהיסטוריה של ועדת הפנים והגנת הסביבה, שאני חבר בה 8 שנים. היועץ המשפטי שיושב לשמאלי אומר שהוא לא מבין. עוד לא נתקלתי בדבר כזה. זו סוגיה שמחייבת אותי להיערכות מחודשת. כנראה שגברתי תצטרך להסביר את עצמה בהרחבה רבה יותר.

חשוב שתבינו שההערות שלנו הן לטובת החקיקה.

סליחה, לא הבנת אותי. אני מתייחס במלוא הרצינות להערה. אני פשוט מודאג, אם תומר רוזנר לא מבין משהו אז אנחנו שוברים תקדימים בכנסת. אנא תסבירי את עצמך בצורה יותר מפורטת.

אסביר את עצמי שוב. אני מסתכלת על החלופות. בואו נסתכל על החלופה שאדם מפונה, היזם עשה אתו עסקה ונותן לו דירה בשווי כלשהו בפרויקט אחר אך הדירה הזאת עדיין לא מוכנה. על הדירה הזאת מנפיקים ערבות בנקאית או פוליסה בפרויקט אחר. האם הערבות הזאת לדעתכם היא חלופה לערבות שכתובה פה?

זאת הערבות שכתובה פה.

זאת הערבות שכתובה פה. זה לא חלופה.

דירה חדשה לא חייבת להיות באותו מקום.

זה לא אומר שהדירה החדשה שלגביה ניתנה ערבות חייבת להיות במקרקעין שאת מפנה.

אבל היא מדברת על ערך מסוים ועל נוסח מסוים.

על הערך של הדירה החדשה.

אבל הנוסח לא יכסה את זה.

למה? "מסר לבעל הדירה"- - -

יהיה לכם נוסח מוכתב לעסקאות התחדשות עירונית, ערבות חוק מכר מותאמת?

לא חייבים שיהיה. יש אפשרות שיהיה. ערבות רגילה יש אבל אין חובה ש- - -

היא חייבת להיות כי הערבות הרגילה אינה מתאימה בנוסח הצעת החוק.

בסדר, אמרנו ששר הבינוי יוכל לקבוע את הנוסח החדש.

אנחנו מדברים על שתי ערבויות שונות שיכולות להיות פה.

יכול להיות.

אני חושבת שהנוסח לא תומך בזה, זאת עמדתי.

מה האפשרות השנייה? לא הבנתי.

אפשרות שנייה נוספת היא שאתה מקבל דירה בנויה כבר בפרויקט אחר. איך אני יכולה בגלל הקבלה של הדירה הזאת לצאת מהתחולה של הסעיף הזה? הוא הרי כבר קיבל דירה.

אלה פסקאות (3), (4) ו-(5). אם יש דירה חדשה שכבר מוכנה יכול היזם לתת את הבעלות בדירה החדשה והוא לא צריך לתת ערבות.

ואם זאת דירת רשות מקרקעי ישראל?

אז יש אפשרות בסעיף 2ב לחוק, שחל כאן, להחליף את הערבות בחוזה החכירה מרשות מקרקעי ישראל.

יש גם מקרים אחרים של- - -

הנקודה הזאת מוצתה. המשך ההערות שלכם, אם יש לך, גברתי, עוד משהו להשלים.

אני מציעה עוד דבר. בפרקטיקה אני מציעה עוד חלופה שישית שלא קיימת פה. אם בעלי הקרקע נשארו בעלים של הדירה וקיבלו את הדירה מוכנה, אם הם מקבלים מכתב החרגה מהבנק, כפי שמקבל רוכש דירה בפרויקט רגיל, בעצם יהיה אפשר כבר להמיר את הבטוחה במכתב ההחרגה.

זה קיים. אנחנו מחילים על הצעת החוק הזאת את הוראות סעיף 2ג לחוק, שמאפשר את מכתב ההחרגה.

אבל זה לא חלופה להמרה של הערבות.

בדיוק כמו בעסקת מכר רגילה.

לא, אני לא מבינה איך זה קורה.

זה סעיף ההחלה.

אבל זאת צריכה להיות חלופה לביטול הערבות, להמרת הערבות בחלופה אחרת.

בסעיף 2א2(ה) בעמוד 5.

אני לא מבינה איך זה מאפשר את ביטול הערבות.

אנחנו אומרים שיחול בעניין הזה סעיף 2ג לחוק, בשינויים המחויבים, שמאפשר את מכתב ההחרגה בעסקה רגילה.

את זה הבנתי. אבל איך המכתב הזה מאפשר לי את ביטול הערבות?

כי זה בדיוק מה שסעיף 2ג אומר בעניין מתן מכתב החרגה. אנחנו מחילים אותו גם כאן. תסתכלי בסעיף 2ג לחוק הקיים.

החוק אומר שחובת הבנק להוציא אישור, לפיו הוא אומר לדייר: אם שילמת את כל הכסף, אם ביטלת את הערבויות ואם הדירה מוכנה אני בעצם מאשר שלא אממש את השעבוד שלי.

זה מכתב החרגה.

השאלה האם אני יכולה במצב הזה לבטל את הערבות עצמה, כלומר האם זאת תהיה חלופה לביטול הערבות. מתי אני יכולה לבטל את הערבות?

כשאת מוסרת את החזקה בדירה וזכויות קנייניות בדירה.

מכתב החרגה כזה נחשב מספיק טוב?

כמו בעסקה רגילה. מה את עושה בעסקה רגילה?

יש הערת אזהרה. זה לא אותו דבר.

אבל בעסקה רגילה הדייר הוא לא בעל זכות קניינית מראש. הוא בעל זכות חוזית.

בעסקה רגילה יש לך חלופה של הערת אזהרה. פה אין לך חלופה של הערת אזהרה.

למה אין?

כי אם הוא נשאר בעלים אתה לא יכול לרשום לו הערת אזהרה.

על הדירה החדשה.

אתה לא יכול משפטית לרשום הערת אזהרה.

הערת אזהרה חלה על בעלות לפי חוק המקרקעין.

אני יכול לרשום הערת אזהרה. אם הדירה החדשה יוחדה, היא כבר קיימת ברישום, אפשר לרשום עליה הערת אזהרה. אם היא לא קיימת אז אי אפשר.

אז יש פה בעיה.

אז יש את החלופות האחרות. תודה רבה. התאחדות בוני הארץ, בבקשה.

רק לעניין הזה. בדירה רגילה שאנחנו מוכרים הבניין עדיין לא רשום כאשר נותנים הערת אזהרה לדייר. נותנים לו הערת אזהרה על הקרקע, על המגרש. אין רישום על דירה חדשה. התיקון שעכשיו תומר רוזנר הציע, שאומר: אני לא נותן את החלופה האחרת לגבי הזכויות הקנייניות במקרקעין אלא אני דורש שזה יהיה מסוג מיוחד על הדירה החדשה, הוא יהיה אפקטיבי רק אחרי שהבית נרשם בטאבו, שזה 3 שנים אחרי שנגמרה הבנייה.

או 30 שנים אחרי שנגמרה הבנייה.

נכון, יש גם מקרים כאלה. אז הוא לא אפקטיבי. אתה לא משווה את זה למקרה הקיים הרגיל אלא להיפך, אתה אומר שבמקרה הקיים הרגיל לא נוכל לעשות את זה.

אתה מדבר על המקרה הזה, לא על המקרה הקיים הרגיל. במקרה הזה, להבדיל מהמקרה הקיים הרגיל, לא תוכל לעשות את זה.

הוא יוכל לעשות את זה כאשר הדירה האחרת לא תהיה באותו פרויקט אלא בפרויקט אחר.

זה קצה של הקצה. זה לא קיים.

אכן אתה צודק בדבריך, אבל אנחנו סבורים שהחוק המקורי מלכתחילה לא היה צריך לאפשר מתן הערת אזהרה על חלק יחסי בקרקע כי זה לא נותן מענה לדייר, לא מבטיח אותו מספיק. אבל אנחנו לא מתקנים עכשיו את החוק העיקרי. כפי שאמרה עו"ד גבאי בשיחה מוקדמת, התקדמנו מאז החוק המקורי ויכול להיות שאם היינו מחוקקים היום את החוק המקורי לא היינו נותנים אפשרות של מתן הערת אזהרה על חלק יחסי מן הקרקע בעסקה רגילה.

למה? אילו תקלות היו? איפה ראית תקלות מהסוג הזה בגלל הערת אזהרה? איפה ראית שהיתה רשומה הערת אזהרה ובאו ולקחו מאדם את הזכות הקניינית? ראית מקרה אחד כזה?

לא, הטענה היא שזה לא מבטיח אותו בצורה המיטבית.

אבל זה כן מבטיח אותו.

אין מה שיותר מבטיח אותו מבחינת בעלות.

זה מה שקובע חוק המקרקעין. הערת אזהרה מבטיחה אותו כנגד מפרק או כנגד כונס נכסים, כנגד כולם.

הוא לא מקנה רישום ובפועל הקבלנים ברובם לא נותנים.

ננהל את הדיון בצורה מסודרת. אני מבין שכולם מתרגשים, זה יפה, זה חשוב. גברתי, נציגת משרד המשפטים.

רציתי להתייחס להערות שעלו פה.

לא סיימנו את ההערות שלנו, אדוני היושב-ראש.

אני יודע. אנחנו מדברים על הנקודה הזאת.

רציתי להתייחס לסוגיה שעלתה פה ביחס לאפשרות החלפת הערובות, שהיום בחוק הרגיל אפשרית בסיטואציות מסוימות. כאן הטענה שעלתה מדברת על האפשרות להחליף את הערובה, שאולי הופכת להיות בלתי אפשרית אם הדייר הוא בעל זכות בקרקע ואז אי אפשר לכתוב שעבוד על הקרקע שלו. זה נוגע לסוגיה בליבה של ההצעה, שדנו בה בעבר ביחד עם הייעוץ המשפטי ובנפרד, וכפי שאמרתי דנו בה הרבה, מכיוון שעלתה השאלה מה בעצם ההצעה רוצה להבטיח. ככל שאנחנו יוצאים מנקודת הנחה שהדייר נותר בעל זכות קניינית בקרקע וככל שלא מוחקים אותו מהמרשם למה בכלל אנחנו רוצים לתת לו את "השלייקעס על שלייקעס" הזה בדמות בטוחות? הנחת העבודה הכי בסיסית היא שאם אתה בעל זכות קניין בקרקע משמע שהזכות שלך מאוד-מאוד חזקה.

כאן אני מתחברת לאמירה הקודמת שלי, שזה באמת היה שנוי במחלוקת בכל מיני פורומים, כשבסוף מה שהכריע את הכף היה האינטרס של ההתחדשות העירונית, בדגש על האינטרס הספציפי כזה שיצדיק את מתן הבטוחה גם אל מול המורכבות המשפטית הזאת, שזה בהחלט לא המהלך הטבעי של הדברים. בעסקאות אחרות אם היו מתייעצים אתנו בהחלט היינו אומרים שאין בזה בכלל צורך כי מי שהוא בעל זכות קניין ורשום ולא מוחקים אותו אין אתו בעיה. הדבר שביקשנו להכניס בהקשר הזה הוא שהחוזה ידבר לכל הפחות על כך שהדייר המקורי מכר את מלוא הזכויות שלו בקרקע. כלומר, לפחות בהיבט החוזי הוא מבחינה חוזית נפרד מהמקרקעין האלה.

עכשיו השאלה מה קורה בפרקטיקה. כאשר נפרדת מהמקרקעין האלה לכאורה המהלך הבא אומר שימחקו אותך גם מהמרשם. אלא מכיוון שאתה עתיד לחזור אליהם אז כנראה חוסכים את זה בדרך כזאת או אחרת.

אבל הנחת העבודה, שאתה לעולם תישאר הבעל הרשום בקרקע – ועל זה עוד יתנו לך בטוחות, ומה נעשה כשנרצה להחליף אותן – היא בסימן שאלה מכיוון שבאופן עקרוני החוק הזה נותן לך ערבות רק במצב שאתה מכרת את מלוא הזכויות. אם מכרת את מלוא הזכויות אז בהחלט יכולים להיות מקרים שהזכויות שלך גם יימחקו, בין אם דירת התמורה שלך תהיה במגרש אחר, ואז בוודאי הן יימחקו מהמגרש המקורי, וגם באופן עקרוני כשאתה תחזור למגרש המקורי. יכול להיות שיהיו שלבי ביניים באמצע שהמרשם ישתנה בהתאם.

רק את זה רציתי להוסיף, כי אם אתה נמחק מן הקרקע אין שום בעיה גם בהחלפת הבטוחות. הקושי מתעורר כשאתה נשאר בעל הזכויות בקרקע, וזה קושי גם בהקשר של החלפת הבטוחות וגם קושי מהותי בכל ההסדרה. אני מודה שאנחנו בהחלט התחבטנו בו מכיוון שכפי שאמרתי, אם אתה בעל זכות קניין אולי אתה בכלל לא צריך עוד בטוחה.

יש לי משהו להוסיף, ברשותכם. אני נתקלת בשוק בכך שעורכי-דין שמייצגים דיירים לא מעוניינים בכלל להעביר את הזכויות בפועל על שם היזם כי זה מין קו הגנה עבורם. הם אומרים: כל עוד לא קיבלנו את התמורה של הדירה החדשה אנחנו מעדיפים להישאר בעלים רשומים. כלומר, זה מה שנפוץ. ההעברה היא סיכון מבחינתם. אני חושב שהמקרים הנפוצים הם שלא עוברת בעלות על שם היזם כל עוד לא מסתיימת בניית הדירה. אלה המקרים הרגילים. פה יש בעיה, פה אין מענה.

ברשותכם, חשוב לי מאוד לציין משהו כללי. פרויקט פינוי-בינוי הוא פרויקט מורכב מאוד, ארוך-טווח, עם הרבה מאוד סיכונים, ויש בו הרבה מאוד היבטים פסיכולוגיים וצריך להיות קשובים לכל דייר ודייר. חלק מן הבעיות שמעלים פה רלוונטיות להתמודדות היום-יומית הזאת. זאת אומרת, כאשר רוצים להבטיח לדייר מבוגר, שלא רוצה עכשיו לצאת למסע לדירה זמנית ואחרי כן לחזור לקרקע, ומציעים להבטיח לו דירה בפרויקט אחר כבר עכשיו, זה נועד בדיוק לתת את הפתרון הזה. אם לא יהיה בחוק מענה לבנקים וגם ליזמים, פתרונות שלא ייקרו את עלויות העסקה, אז למעשה נתעקש שגם לאנשים מבוגרים שרוצים לבוא לקראתם בסופו של דבר לא יתנו את הפתרונות האלה משיקולים כלכליים.

למה שלא יקבל דירה חדשה?

במגרש חדש זה הכי פשוט.

בסופו של דבר, לדוגמה, ההשלכה של מה שעכשיו דיברו עליו, של החזקת הערבות במשך תקופה ארוכה מאוד, יש לכך עלויות עסקה. להחזיק ערבות בתוקף אחרי שנמסרה הדירה, עד שהיא תירשם על שמו- - -

כמו בעסקה רגילה.

בעסקה רגילה זה לא כך. בעסקה רגילה כאשר יש הערת אזהרה אתה מבטל את הערבות. תבינו מה זה שווי של ערבות ליזם, נאמר קצת מספרים. אם דירה עולה 1.5 מיליון שקל – זאת דירה ממוצעת חדשה בישראל – התשלום שניתן עבור הערבות הזאת הוא 0.8% במהלך השוטף ו-0.4% בערך אחרי מסירת הדירה. מדובר על עלויות מטורפות. אם יזם צריך להמשיך להחזיק את ה-0.4% מ-1.5 מיליון שקל לאורך שנה ועוד שנה ועוד שנה, עד שיסתיים הבית המשותף, אולי זה תמריץ מהיר מאוד בשביל עורכי-דין לרשום את הבית המשותף אבל אנחנו יודעים שלא הכול נעשה בשביל הנושא הזה. זה עלול להכשיל עסקאות.

ברשותכם, אני רוצה להגיד עוד כמה הערות שמתקשרות לפרקטיקה. הצעת החוק הזאת חיובית. גם אדוני היושב-ראש אמר שבפרקטיקה רוב העסקאות, אם לא כולן, מתבצעות כיום במנגנון כזה שניתנת ערבות חוק מכר. זה מבוצע. למעשה הצעת החוק הזאת רוצה למַסמֵך את המצב הקיים החיובי שבו ניתנת ערבות. אנחנו רואים שבצורה שהיא ממַסמֵכת היא לא מציינת את תמונת מצב הקיים, איך הפרקטיקה הנהוגה מול הבנקים בין יזמים ובין דיירים, אלא היא גורמת לקשיים משפטיים כאלה ואחרים שעלולים לפגוע בהתממשות עסקאות כאלה, ולשם אנחנו לא רוצים להגיע.

אני לא רוצה להיות כופר בעניין קידום החקיקה בהקדם ובמהרה, אבל הצעת החוק הזאת לא מצילת חיים והפרקטיקה היא כזאת שאין כרגע לקונות שאלפי דיירים בעסקאות פינוי-בינוי נמצאים ללא ערבויות. הייתי מציע לקחת עוד קצת זמן ולנסח את הצעת החוק הזאת, עם כל החלופות. שלא נגיע למצב שאחרי זה צריך לתקן את החקיקה בגלל שהיא באה לעשות טוב אבל בסוף היא פוגעת בעסקאות. זה דבר אחד כללי, שאני חושב שנכון לכולנו לעשות חקיקה נכונה, שמצד אחד מגנה על הדייר, ומצד שני לא פוגעת בהתחדשות העירונית.

תודה. הערות נקודתיות נוספות?

הדברים הנוספים, בסעיף 1(ב), אחת האפשרויות היא: "לא ישנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה, ובכלל זה בדרך של העברה, שעבוד, התחייבות להקניית זכות...". "התחייבות להקנות זכות" זה מה שאנחנו קוראים לו בשפה בין הבנקים ליזמים pre-sale.

בפרויקט פינוי-בינוי כדי שאקבל מימון מהבנק הבנק רוצה לראות שאני מכרתי חלק מן הדירות. הדירות לא באמת נמכרות כי עדיין אין היתר בנייה ועדיין אין התממשות של העסקה, שכל הזכויות עברו אלי, אבל יש סוג של התחייבות למכירת דירה במידה והעסקה הזאת אכן תתממש. כפי שאמרנו גם בנושא של ההתחייבות לתת לפי חוק המכר, גם כאן יש התחייבות למכירת דירה ככל שהעסקה תתממש.
בנוסח הזה של "התחייבות להקנות זכות" למעשה נמנעת ממני האפשרות לעשות pre-sale, או אחד הבנקים עלול לפרש את זה, או החוק או מישהו יכול להגיד שיש לי מניעה לעשות pre-sale, או עורך-הדין של הדיירים עלול להגיד לי: אסור לך למכור דירות או לתת התחייבות למכירת דירות חדשות עד שאני לא מקבל את הבטוחה שלי. זה דבר שיפגע באופן טוטלי באפשרות שלי לקבל מימון מהבנק. לא אצליח להרים את הפרויקט הזה מבחינה מימונית.

חשוב להבין בהקשר הזה שבנוסח הראשון של הצעת החוק למעשה נקבע שיש לתת ערבות כנגד מסירת החזקה. לאחר מכן, בצדק, כאמור הסיפור של הדייר הוא מעבר למסירה אלא גם במקרה של שעבוד כי אם הקרקע שלו משועבדת לבנק המלווה אז ברור שפגעו לו מהותית בזכות. ולכן לא רק במקרה של מסירת החזקה אלא גם במקרה של השעבוד, לפי המוקדם. כך זה באמת התווסף. לאחר מכן הוסיפו חלופות נוספות, שלמען האמת לא כל-כך הבנתי מה כוונתן, אבל הפרשנות באמת יכולה לגרום לפגיעה באפשרות של pre-sale, מה שימנע בחלק מן המקרים קבלת ליווי ובחלק המקרים יגרום לעלויות עסקה שיש להן כמובן השלכות גם על מחירי הדיור בהמשך.

הערה שנייה, מה שנאמר לגבי פינוי-בינוי יכול להיות רלוונטי גם לתמורות אחרות שניתנות, לרבות דיור מוגן או הוסטלים, לרבות תמורה כספית, לרבות כל תמורה אחרת שהדייר מוכן לקבל בתמורה למסירת הזכות במקרקעין שלו. לכן זה רק עניין טכני, שאף אחד לא התכוון שהוא גם יקבל ערבות חוק מכר וגם יקבל עוד דירה או הוסטל או עוד תמורה כספית עבור אותה זכות במקרקעין. צריך למצוא איזו דרך לנסח את זה כך שהסעיף לא ישתמע לשתי פנים.

תודה רבה. איגוד הבנקים.

דיברתם על הערבות?

על ההפחתה היא דיברה.

יש לי הערה, אולי קצת טכנית, אבל אין פה מענה למצב הבא. בדרך כלל החוזים של התחדשות עירונית נחתמים במשך תקופה ארוכה. אם החוק נכנס לתוקף ויהיו לי חוזים שנחתמו לפני כניסתו לתוקף, שהם לא יהיו בתנאי החוק הזה, גם זה יכול להיות בעיה.

כתוב שזה רק חוזים חדשים.

אבל יכול להיות שבאותו פרויקט יהיו חוזים חדשים וחוזים ישנים. אז מה אעשה? לפי מה אלך? צריך לחשוב גם על זה.

אבל אי אפשר שבאותו פרויקט יהיו חוזים שונים.

יש לזה פתרון. בחוק מע"מ אפס, שכנראה "נקבר"- - -

לא "כנראה". אל תפחיד אותנו. הוא "נקבר". אחר-כך עוד יצטטו אותך בהודעה לעיתונות ותהיה מהומה במשק...

אני מקווה שזה לא ייצא כך, לפחות לא ממני. אני איש מקצוע.

אני לפחות אומר למען הפרוטוקול, הוא "נקבר" וכולנו ציינו את מותו בטקס אשכבה ממלכתי.

בהמשך לחוק ש"נקבר" או לא "נקבר" היו תקנות שדיברו על מפרט הדירה, ואמרו שבמקום שבו נמכרו דירות לפי מפרט שכבר נמכר אז הוא יהיה רשאי למכור לזכאים את הדירות באותו מפרט שנמכר והוא ייראה עדיין כעסקה מוטבת. ולכן גם כאן אני חושב שניתן לומר שבמקום שבו כבר נחתמו מספר חוזים אל מול דיירים בנוסח מסוים עוד לפני כניסתו לתוקף של החוק, יוכל אותו יזם להמשיך לכרות את אותם חוזים אל מול הדיירים הנוספים כאשר העסקאות בעצם נחתמות אחרי כניסתו לתוקף של החוק. יש פתרון פרקטי.

ואז לא תחול החובה לתת לו בטוחה.

כן, אבל גם כך נותנים בטוחה.

החוק הזה עם ההוראות הספציפיות שלו לא יחול.

אין היום עסקאות שלא ניתנת בהן בטוחה.

תודה רבה. הבנו את הרעיון שלכם לגבי שאלת התחולה. בבקשה, גברתי.

הערה קטנה מאוד. אני מבנק הפועלים, מתחום המשכנתאות. אני לא מברכת, כי לא הרשית, אבל אגיד שבראייה שלנו אנחנו מתחברים מאוד למה שמגיע לדייר, כי יש לנו גם חובות כבנק לדאוג לדייר. אז אני רוצה להתחבר למה שאמרה עו"ד כרמית יוליס ממשרד המשפטים. הסברת שהדייר מוכר את כל זכויותיו במקרקעין אך פה נוּסח בהגדרות שהוא מוכר את כל זכויותיו בדירה. אני לא בטוחה שזאת ההגדרה הכי מדויקת. אולי כדאי לכתוב "כל זכויותיו במקרקעין, לרבות זכויות הבנייה", כי אתם רוצים לציין שזה מכר מלא ושלא נשארות לו זכויות. לשיקול דעתכם. לדעתי זה מדויק יותר.

תודה רבה. הערות נוספות? מישהו רוצה להעיר משהו חשוב? אדוני היועץ המשפטי, בבקשה.

אתייחס, בבקשה, לכמה נקודות, לאו דווקא לפי הסדר, ואני מתנצל.

לגבי ההערה האחרונה שנשמעה, הנוסח כאן נלקח מן הנוסח שמופיע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ואני לא מציע לסטות ממנו כי אנחנו רוצים להבטיח את אחידות הניסוח.

לגבי ההערה של גברת גנון לגבי סעיף 3ב, אני מסכים שהאסדרה של עסקאות הליווי הפיננסי צריכה היתה לחול גם על מבטחים, אך משום מה המחוקק בעת שחוקק את התיקון לחוק המכר (דירות) בנושא הסדרת הליווי הפיננסי הוא התייחס אך ורק לתאגידים בנקאיים. אני לא חושב שדווקא כאן אנחנו צריכים – אם משרד הבינוי סבור שיש מקום ליצור אסדרה גם לעסקאות ליווי פיננסי של מבטחים האסדרה הזאת צריכה להיות רוחבית לגבי כל העסקאות ולאו דווקא לגבי עסקאות מסוג פינוי-בינוי או עסקאות מסוג התחדשות עירונית. לכן אני לא מציע כרגע לדון בנושא הזה.

אם אפשר להגיב. בסעיף קטן (ב)(2) יש התייחסות למבטח.

זה בסדר, זה מי שנותן את הערבות הבנקאית. זה לא הבנק המלווה. ההערה שלך היתה לגבי אסדרת היחסים בין הבנק המלווה למתן הערבות. פה זה לא מבטח שנותן את הערבות הבנקאית. אני מסכים אתך שהחוק קצת מוזר בעניין זה כשהוא מתייחס רק לתאגיד בנקאי. אני לא יודע להסביר, לא בדקתי את הנקודה הזאת, למה כשעשו את תיקון "חפציבה" שבו נוסף כל הסיפור הזה התייחסו רק לתאגידים בנקאיים שנותנים ליווי פיננסי ולא לגורמים אחרים שנותנים ליווי פיננסי. זה המצב כרגע. מוזר, אך זו נקודה שאתם צריכים לטפל בה באופן כללי.

אני מבקשת לשאול שאלה בהקשר הזה.

לא, אי אפשר לשאול עכשיו שאלה.

הנקודה השנייה שאני רוצה להתייחס אליה היא נושא שחשוב לנו להבהיר אותו לפרוטוקול, נקודה שעלתה כאן על-ידי נציגי הבנקים. אנחנו לא רואים שום מניעה משפטית, ולדעתנו הדבר הזה יתאפשר כפי שהוא מתאפשר לגבי ערבויות חוק מכר כיום, להפקיד את הערבות בנאמנות. לפיכך אם יש שלביות בעסקה אין שום מניעה שכנגד השעבוד תימסר ערבות שתופקד בנאמנות בידי גורם שלישי.
לא מתקבל על דעתנו מצב שבו הדייר משעבד את זכויותיו ומקבל איזושהי התחייבות חוזית חלשה כנגד אותו שעבוד קנייני.

לכן אנחנו ממליצים לא להתייחס לנקודה הזאת בחקיקה אלא לאפשר את הנאמנות הזאת, אם רוצים אותה, כפי שנעשה היום לגבי ערבויות חוק מכר, שהיום גם מפקידים בנאמנות וגם משעבדים במקרה הצורך אם יש גרירת משכנתה, כפי שבוודאי נציגי הבנקים יודעים. החוק לא מתייחס לנקודות האלה והפרקטיקה מתבצעת ולא נמנעת. כאשר נאמר "מסירה לידי רוכש הדירה" הכוונה שאין מניעה שהמסירה תהיה לידי שלוחו של אותו אדם. כידוע, שלוחו של אותו אדם כמותו. לכן מסירה לנאמן כמוה כמסירה לדייר. לפחות מבחינת הכוונה כפי שאנחנו חושבים, ואני מקווה שהכנסת תאמץ את העניין הזה, לא תהיה מניעה לעשות את זה. לכן אני מציע לא להביא את ההערה הזאת לידי ביטוי בהצעת החוק.

זה אומר שאני צריך- - -

רגע, אדוני, אין לך רשות דיבור.

נקודה נוספת שאני סבור שאנחנו צריכים לתת עליה את הדעת בעקבות ההערות של התאחדות בוני הארץ היא הנקודה על שעבוד חלק יחסי בקרקע. הצעתי בתחילת הדברים לא לאפשר שעבוד של חלק יחסי בקרקע, אבל הטענה שנאמרת כאן בהחלט צריך לתת עליה את הדעת, לגבי מצב שבו הדירה החדשה טרם נרשמת אבל מצד שני כן רוצים לתת הערת אזהרה. הייתי מבקש שהוועדה תאפשר לנו להתייעץ בנושא הזה כמה דקות עם נציגי הממשלה ועם גורמים אחרים כדי שנוכל לתת מענה נכון לנקודה הזאת, כדי לא ליצור מצב שיושתו על היזמים עלויות מיותרות. גם כך יש כרגע מגמה במשרד הבינוי, נשקלת לפחות האפשרות להפחית את סכום הערבויות בכלל כאשר מדובר בדירה לאחר מסירת החזקה. לכן בטח אנחנו לא רוצים להטיל יותר ממה שצריך.

כשזה קרקע של רשות מקרקעי ישראל.

לכן אנחנו לא רוצים להטיל כאן יותר ממה שצריך.
אני מצטרף לדבריה של גברת יוליס ממשרד המשפטים לגבי הספקות וההתלבטויות שהיו, גם להם וגם לנו, בנושא הצורך בהצעת החוק בכלל. לא אחזור על הדברים.

יש עוד נושא שאני צריך להתייחס אליו?

כן, קיזוז הערבויות.

לגבי קיזוז הערבויות, אנחנו חושבים שבהחלט אפשר להתייחס לנושא הזה. הנוסח שגברת גנון הקריאה נראה לנו שהוא בסדר. צריך רק להבהיר שהנוסח מתייחס לחובות שרובצים על הדירה ולא לכל חוב שיש לאותו דייר כלפי גורם כזה או אחר. זאת אומרת, נדבר על חובות שרובצים על הדירה.

מה לגבי פינוי-בינוי להוסטלים?

לגבי תמורות אחרות – העברה לדיור מוגן וכולי זה דירה לכל דבר אם נותנים שם זכויות קנייניות. אם לא נותנים זכויות קנייניות בעצם הצעת החוק לא תחול. זאת אומרת, אם אנחנו מדברים על עסקה שהיא דירה תמורת כסף, לפחות כרגע הצעת החוק לא תחול על העסקה הזאת כי ההגדרה של העסקה היא "עסקה שבה נמסרת דירה כנגד דירה". אם מדובר בדיור מוגן שבו ניתנות זכויות קניין לדייר אז זאת דירה, ואם זאת לא דירה ובעסקה אין דירה כנגד דירה אז זה לא נכנס להגדרת העסקה שבה אנו עוסקים.

חייבים לעשות אבחנה קטנה אבל חשובה. כשאתה אומר "זכות קניין כנגד זכות קניין"- - -

זכויות בדירה.

בואו נדבר על סיטואציה שבה יזם מקדם פרויקט של פינוי-בינוי ובדיוק סיים לא רחוק בנייה של פרויקט אחר במסגרת בנייה רגילה. הוא נותן לדייר דירה חדשה בפרויקט אחר.

אין מניעה.

אבל הזכויות עדיין לא רשומות על הדייר בדירה החדשה. כך אני מבין את זה, שעדיין צריך לתת ערבות, לפי מה שאתה אומר.

נכון, כי הוא איננו זכות קניינית.

חברים, הנקודה ברורה.

אז לא יתנו דירות כאלה.

חברות וחברים, שמעתם את הערותיו של היועץ המשפטי לוועדה. יש שאלה פתוחה שלגביה נצטרך להתייעץ. אני מודיע על הפסקת הישיבה בנושא הזה. אנחנו נחזור ונתכנס לסיכום ולהחלטות בשעה 14:30.

תודה רבה לכם. הוועדה מייד מחדשת את הדיון בעניינים אחרים.

<(הישיבה נפסקה בשעה 14:05 ונתחדשה בשעה 14:45.)>

אני מתנצל על האיחור. אנחנו מחדשים את ישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה בסוגיית הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).
קודם כול, תודה לכולכם על ההערות שהשמעתם בדיון. אני רוצה לסכם ולהגיע להחלטות.

אני מודה לכם על ההערות שהשמעתם, לא רק ברמה הנימוסית והפורמלית אלא מכיוון שהצגתם בפנינו כמה שאלות שאנחנו חייבים להתייחס אליהן.

היועץ המשפטי של הוועדה נתן מענה לחלק מן השאלות שהועלו, אבל עדיין נותרנו עם כמה שאלות שאנחנו מתלבטים בהן.

"פרימום נון נוקרה", זאת אומרת, "קודם כול אל תזיק".

אני כאחד מיוזמי הצעת החוק מודה בפניכם, מאוד-מאוד רציתי לסיים את החקיקה הזו, גם מכיוון שאני מאמין בה. אני חושב שאנחנו צריכים לייצר את האיזון החדש הזה, שנותן גם ביטחון טוב יותר לרוכשי הדירות במסגרת של עסקת התחדשות עירונית. אני רואה בזה מרכיב חשוב מאוד בקידום עסקאות של התחדשות עירונית.

מצד שני, חלק מן השאלות שאתם העליתם עוררו אצלנו, וגם אצלי ברמה האישית, ספקות האם אנחנו לא מייצרים בעצם, בהיבטים מסוימים של המהלך, קשיים שבמקום לעודד עסקאות של התחדשות עירונית יוכלו בפועל ליצור סוג של תמריץ שלילי, אם בהעלאת העלויות של העסקה הזאת לרמות שאולי יהיו פחות כדאיות ואם ברמת הקשיים המעשיים של מימוש העסקה בפועל.

אנחנו רוצים לאשר את הצעת החוק הזאת לקריאה שנייה ושלישית בכנסת הנוכחית שמסיימת את דרכה. לצורך זה נקיים ישיבה נוספת של ועדת הפנים והגנת הסביבה בעוד חודש. אם נצליח לפתור את כל הבעיות, ואני מעריך שנצליח לפתור את כל הבעיות, נייצר נוסח. הכנסת עובדת היום על בסיס של משטר הסכמות ובמסגרת משטר ההסכמות הזה אנחנו נעלה את הצעת החוק לקריאה השנייה והשלישית.

כדי שהדבר הזה יקרה אני פונה קודם כול לנציגי כל הגופים שהשתתפו בדיון, אם זה התאחדות בוני הארץ, אם זה הבנקים השונים, בנק הפועלים והבנקים האחרים, איגוד הבנקים וכדומה. העליתם שורה של סוגיות. תצאו מתוך הנחה שאנחנו מתכוונים להשלים את החוק. אנחנו לא רוצים רק את השאלות. אנחנו רוצים גם לראות מה התשובות שלכם, מה ההצעות שלכם.

אנחנו מבקשים, מכיוון שאתם מכירים את הסוגיות מספיק טוב, שתייצרו עבורנו את הרעיונות שלכם ברמה של מענה, בהנחה שהחוק הולך להיחקק, ניסוחים שלדעתכם נראים נכונים יותר, מדויקים יותר ופותרים קשיים שאתם העליתם. אנא העבירו את הניסוחים האלה ליועץ המשפטי של הוועדה תוך 10 ימים מהיום. מהוועדה נעביר את זה כמובן למשרדי הממשלה השונים כדי לאפשר להם לגבש גם הם את דעתם ולראות את התייחסותם לנושא. ואז אני מקווה שבעוד 25 ימים בערך מהיום נוכל להפיץ נוסח ונתכנס לדון עליו בעוד כחודש מהיום.

אתה בטוח שתהיה מליאה?

מליאה תהיה אם יהיו הסכמות בבית. זה תלוי ברמה הפוליטית. אנחנו נעשה מבחינתנו את המאמץ. בואו ננסה אנחנו לייצר את הפתרון. אם נייצר פתרון מספיק טוב אני משוכנע שנייצר סביבו הסכמה פוליטית רחבה.

אני ממש מודה לכם על ההערות ועל הדיון הזה. שיהיה לכולנו בהצלחה. תודה רבה.

<הישיבה ננעלה בשעה 14:50.>