PAGE
2
ועדת הכספים
27/10/2014

הכנסת התשע-עשרה
נוסח לא מתוקן

מושב שלישי
<פרוטוקול מס' 427>
מישיבת ועדת הכספים
יום שני, ג' בחשון התשע"ה (27 באוקטובר 2014), שעה 12:15

<הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45), התשע"ד-2014>
סעיפים 4, 5 ו-12 (מס שיעור אפס על מתן שירותי בנייה במסגרת תמ"א 38)

חברי הוועדה: >
ניסן סלומינסקי – היו"ר
עפר שלח – מ"מ היו"ר
דב ליפמן

שמעון סולומון

סתיו שפיר

יעקב אשר

>
ערן ניצן - סגן הממונה על התקציבים, משרד האוצר

גיא גולדמן - מנהל מחלקה בכיר, בלו, משרד האוצר

שי דותן - מנהל תחום בכיר כלכלה מע"מ, רשות המיסים, משרד האוצר

עופר שרון - ממונה מע"מ, רשות המסים, משרד האוצר

דוד שילון - מנהל תחום בכיר מלכ"רים, רשות המיסים, משרד האוצר

זינה פרפלידין - מנהלת תחום אגף לתכנון ארצי, משרד הפנים

משה כהן - מנהל מינהל מרקם ותיק, משרד הבינוי והשיכון

טל לוטוק קליין - עו"ד, עוזר ראשי, הלשכה המשפטית, משרד הבינוי והשיכון

רוני בריק - סגן נשיא ויו"ר אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ

אמיר הלר - עו"ד, סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ

אהוד נדב - עו"ד, יועץ משפטי התאחדות, בוני הארץ, התאחדות בוני הארץ

אייל אוכמן - יו"ר איגוד חברות תמ"א 38, איגוד לשכות המסחר

רון חן - חבר הנהלת איגוד חברות תמ"א 38, איגוד לשכות המסחר

זיו שרון - עו"ד, לשכת עורכי הדין

אשר רוכברג - המשמר החברתי

שגית אפיק
שלומית ארליך

טמיר כהן

אהובה שרון, חבר המתרגמים
<הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45), התשע"ד-2014>
סעיפים 4, 5 ו-12 (מס שיעור אפס על מתן שירותי בנייה במסגרת תמ"א 38)

אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הכספים. אלה שלא היו אתנו קודם לכן, ברוכים הבאים. אנחנו למעשה המשכנו לעבוד כל הזמן גם במשך הפגרה אבל בכל אופן, ברוכים הבאים לחברי הכנסת וגם לכל המצטרפים אלינו שעם חלקם עבדנו בזמן הפגרה ואני מניח שנמשיך לעבוד אתכם גם במושב הזה.
הסעיף הראשון שעל סדר היום הוא החלטה בדבר פיצול. כדי שנוכל לדון בסעיף הזה, אנחנו צריכים לפצל אותו מסעיף 45. חלק מהצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון מ' 45), התשע"ד-2014 והפיצול הוא מ-877, לפי סעיף 84(ב) לתקנון הכנסת. אנחנו מפצלים את זה לשבעה חלקים:

1. מס בשיעור אפס על מתן שירותי בנייה במסגרת תמ"א 38, סעיפים 4, 5 ו-12 בהם נדון עכשיו.

2. מועד החיוב במס לעוסקים וליצרנים קטנים, סעיפים 1, 2, 11(א) ו-13(א).

3. מס בשיעור אפס על שירותי פיקוח, תיאום ובקרה בקשר לביצוע ניסויים רפואיים, סעיף 4.

4.הוראות לעניין מס ששולם ביתר, סעיפים 6 ו-9.

5. גביית הפרשי הצמדה על פיגור בתשלום שהמועד לתשלומו חל ביום פרסום המדד, סעיף 7.

6. זקיפת תשלומים, סעיפים 8, 11(ב) ו-13(ב).

7. הגשת דוח מפורט ודוח תקופתי, סעיפים 10 ו-11(ג).

מי בעד הפיצול? מי נגד?
הצבעה

בעד – מיעוט
נגד – רוב
הפיצול לא אושר

אי אפשר לדון. אנחנו סוגרים את הישיבה אלא אם כן אתם רוצים לחשוב שוב. זה לא יכול לעבור ביחד ואני מציע שלא ינחו אתכם אנשים פוליטיים שהיה לי ויכוח אתם. המשמעות היא שזה בכלל לא יעבור ואתם גורמים נזק. אתמול אמר לי שר האוצר שאוי ואבוי אם זה לא יעבור, לא זה ולא השני. אמרתי לו שידע שהחבר'ה שלו, כפי שהוא יודע, מנסים לארגן כאן משהו. לא יעברו כולם ביחד. הם לא יכולים לעבור כולם ביחד ואין קשר בין אחד לשני. יש חלק שיש בו הטבות וחלק שיש בו גזרות. כל אחד צריך להידון לגופו. אני מציע לכם לחשוב שוב אם אתם מצביעים נגד הפיצול כי המשמעות היא שזה כלל לא יידון. תחשבו שוב. אם אתם רוצים, נעשה הפסקה חמש דקות להתייעצות סיעתית. דברו עם מי שצריך ותתייעצו. תודיעו למי שתודיעו שאם לא יפצלו, כלל לא ידונו בזה. יש כאן הטבות ויש כאן גזרות. על הגב של ההטבות, בלי לשים לב יאשרו גם גזרות. לא. אנחנו נדון בכל נושא בנפרד. שבעת הנושאים האלה, אין ביניהם קשר.
<(הישיבה נפסקה בשעה 12:20 ונתחדשה בשעה 12:25.)>

ההתייעצות הסיעתית הסתיימה. אני מעלה להצבעה את החלטת הפיצול שקראתי קודם. היום נדון בנושא הראשון ובעזרת השם מחר נדון בנושא השני.

מי בעד הפיצול?

הצבעה

בעד – רוב
נגד – מיעוט
הפיצול אושר

הפיצול אושר.

מה סוכם?

סוכם שאנחנו מתחילים לדון סעיף סעיף.

למה זה סוכם?

למה לא?

ההצעה פוצלה לשבעה נושאים. שני הנושאים הראשונים מהווים הטבה, גם החיוב במזומן הוא הטבה, נושא שהיושב ראש התחייב שיובא לדיון מחר.

אבל מה סוכם?

זה מה שסוכם.

הפתעתם את החברים שלכם. הם יודעים שהיה צריך להיות עכשיו משהו אחר.

אני חשבתי שמאחר ואין קשר בין הנושאים, צריך לדון בכל אחד בנפרד.

סעיפים 4, 5 ו-12 מתוך הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45), התשע"ד-2014, מס בשיעור אפס על מתן שירותי בנייה במסגרת תמ"א 38.

רבותיי, זה לא מע"מ אפס בו אנחנו דנים אלא זה משהו אחר.

עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי הן היום עסקאות פטורות ממס.

אם אפשר, משפט כללי ליושב ראש והוא מתחבר לחלק מהמאמצים שמשרד האוצר, הממשלה, מקדם בהתחדשות עירונית. אני חושב שהתחדשות עירונית היא אחד הנושאים עם הקונצנזוס הגדול ביותר בתחום הבנייה בישראל. שותפים לו אנשי רשות המסים, משרד המשפטים, משרד השיכון ושאר האגפים במשרד האוצר וכל מי שעוסק בתחום משום שבעצם הוא מחבר את כל הטוב. הוא מאפשר ציפוף של ערים, הוא מאפשר הגבהה של ערים, הוא מאפשר פתרון בעיות נדל"ניות אבל גם בעיות חברתיות משמעותיות והוא מפתח של הצלחה. אבל אני חייב לומר שבשנים האחרונות עת אנחנו בוחנים את עצמנו, בעשרים השנים האחרונות, העובדה היא שלא הצלחנו מספיק – אני אומר זאת כממשלה – ואנחנו יודעים על שישה פרויקטים שהושלמו עד היום בנושא של פינוי בינוי ועוד כ-11 פרויקטים שנמצאים בתהליכים כאלה ואחרים של רישוי ובנייה וזה לא מספיק. בהצעה זאת אנחנו רואים התעוררות של פרויקטים בתמ"א 38, התעוררות שדרך אגב קרתה בין היתר בגלל עליית מחיר קרקע, הרחבת האפשרויות לרווח על ידי יזמים ובאופן הזה אנחנו רואים הרחבה של פרויקט 38 אבל עדיין לא בווליום שהיינו רוצים ולא בווליום שאני חושב שגם הוועדה הזאת בראשותך הייתה רוצה לראות כדי להתמודד עם האתגרים הגדולים.

יש תנועה בנושא הזה?

יש. גם בתמ"א 38. בעיקר השינוי הוא מוניציפאלי. הרשויות, המועצות, ראשי הערים לאורך השנים הציגו איזושהי אמביוולנטיות כלפי הנושא. אני חייב לומר שמההבנה שלנו השלטון המקומי הולך ונוטה יותר להתחדשות עירונית והוא מבין את היתרונות בשיקום המרקם הוותיק. לוועדת הכספים אני אומר שבפן הכלכלי ההתחדשות העירונית מאפשרת לנו להשתמש בבתי הספר, בטיפות החלב ובכל הדברים שנמצאים לעתים בשכונות ותיקות ולפעמים הם עומדים כאבן שאין לה הופכין. בשעה אנחנו בראש העין לדוגמה צפויים לבנות עשרות מבני ציבור כי אנחנו בונים שם שכונות חדשות, יש שכונות ותיקות בפתח תקווה שם מבני הציבור הללו עומדים ריקים. זאת דוגמה. אני חושב שיהיה נכון כלכלית כמשק גם לדאוג למרקמים הוותיקים הללו, לצד המאמצים שקיימים בשכונות אחרות.
מהטעם הזה אנחנו בין היתר מציעים ונציע - הדבר הזה יידון בשבועות הקרובים בכנסת – למשל את הקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית שמהווה צעד משמעותי נוסף אבל הצעד הזה שנדון ודובר שנים לצורך העניין נוגע באחת הסוגיות המיסויות המשמעותיות שיש לה שתי השלכות: ראשית, לגבי הרווחיות של הפרויקטים. יישום ההצעה כמו שמוצג כאן וכפי שיוצג מיד על ידי רשות המסים יאפשר להגביר רווחיות ליזמים. בתל אביב זה לא נדרש כי יש רווחיות עצומה, אבל מה זה כן יאפשר? זה יאפשר לאזורי הספר, רחוק יותר מתל אביב, לדוגמה בני ברק, אולי חדרה שהיום היא על גבול הכדאיות, להיכנס באופן מובהק לכדאיות וכך ליצור פרויקטים.

יש עוד דבר נוסף חשוב שדיברתי עליו גם עם עורך דין אהוד נדב שמכיר את הנושא מצוין וזה העניין של הפשטות של הפרויקט. כלומר, היום העירוב הזה והצורך להתקזז מול רשות המסים כאשר חלק מההוצאות מוכרות בפטור וחלק לא מוכרות בפטור, כל הדברים הללו יהיו פשוטים יותר - יושבים כאן אנשי מקצוע טובים יותר – בהתמודדות עם רשות המסים ואין להקל ראש בפשטות הזאת מול המדינה ורשות המסים.

מהטעם הזה עולה גם הצעת החוק הזאת והפיצול כאשר הכוונה לאשר אותה כאן. נדמה לי, ומיד יפסחו כאן על הסעיפים, שזאת הצעת חוק שיכולה בהחלט לקדם את ההתחדשות העירונית בישראל מקום נוסף קדימה.

אני רוצה לסיים ולהדגיש שזה עוד צעד אחד מיני הצעדים הרבים שאנחנו עושים. אני מניח שאנחנו ניפגש בוועדה כזו או אחרת בכנסת סביב הנושא של רשות להתחדשות עירונית כדי להוסיף עוד צעד ולהתקדם עוד צעד בעניין הזה.

תודה.

עפר, תנהל את הישיבה כי קוראים לי מוועדת הכנסת.

(היו"ר עפר שלח)

כפי שאמרתי, היום עסקאות תמ"א 38, גם שירותי החיזוק, גם מכירת הזכויות, עסקאות פטורות ממס. מה שאנחנו עושים היום, אנחנו מרחיבים את ההקלה הזאת ונותנים על זה מס בשיעור אפס. מס בשיעור אפס מאפשר לנכות את מס התשומות על נכסים שמשמשים בעסקאות האלה. מצד אחד זה יהפוך את הפרויקטים האלה לכלכליים יותר, מצד שני אובדן ההכנסות זניח ואין השלכות רוחב שליליות, בעיות תפעוליות וכיוצא באלה.

זאת ההצעה.

למה אובדן הכנסות זניח? איך זה יכול להיות?

ביחס לתועלת הכלכלית שתצמח מהפרויקטים, בעיקר בגלל מספר הפרויקטים הצפוי שהוא לא גדול. תזכרו גם שמדובר בעסקאות שהן כבר היום פטורות ואין עליהן מס. מה שאנחנו עושים, מס בשיעור אפס מאפשר ניכוי מס תשומות. מה שהיום הקבלנים היו צריכים לצבוע, מס תשומות, מה משמש לעסקה חייבת ואפשר לנכות ומה משמש לעסקה פטורה ואסור בניכוי, אנחנו אומרים שגם מה ששימש לעסקה הפטורה, לתמ"א 38, לפינוי בינוי, מותר לכם לנכות.

כמה בפועל בסופו של דבר מגיע לקצה?

אני יכול לציין שזה לא רק הפסד הכנסה. בסופו של דבר אם הפרויקטים האלו יצליחו, גם תמ"א וגם פינוי בינוי, אנחנו נראה תוספת הכנסות ממסים כי המכירות האלה יניבו מע"מ בסופו של דבר ואם נצליח לעודד את הדיור במיוחד באזורי הביקוש, כמו שערן אמר, בתחום הקרוב לתל אביב, בסופו של דבר גם נגדיל את היצע הדירות, גם נקל ונגדיל את ההיצע וגם בסופו של דבר אם הדירות האלה יימכרו – וזו מטרת היזמים והקבלנים – נראה תוספת מסים.

אבל הדירות האלה יהיו יותר זולות בגלל ההטבה הזאת או שבעצם זה לא משנה?

זה עניין של היצע וביקוש.

אני חושב שזה קישור שאנחנו לא יכולים לעמוד מאחוריו. אנחנו לא רוצים לומר שהצעד הזה יהפוך את הדירות לזולות יותר. זה לא המצב.

אני אשמח אם תוכל להסביר באופן פשוט מה המשמעות לתושב ולקבלן, ואני מתכוון בפינוי בינוי. מה המשמעויות המעשיות? איך זה יעזור להם או איך זה יפשט את התהליך?

המשמעות היא שהיום העלות של פרויקט מהסוג הזה היא יקרה יותר כיוון שחומרים שמשמשים קבלנים בביצוע הפרויקטים, קבלנים חייבים בתשלום מע"מ עליהם. ההצעה באה ואומרת שהחומרים שהם רוכשים, הנכסים שהם רוכשים לשימוש בפרויקטים האלה, יהיו פטורים ממע"מ. הם יוכלו לנכות את מס התשומות על חומרים שהם רכשו לשימוש בפרויקטים האלה. כיום זה חייב במס, אותם חומרים, ואם הוועדה תאשר את ההצעה, זה יהיה פטור. הם יוכלו לנכות את מס התשומות. חומרים ושירותים.

מי בסופו של דבר מרוויח מזה?

איך אנחנו מוודאים שזה מגיע לצרכן.

לא הסברת לי את החלק השני, לגבי הצרכן.

הסיפור הוא יחסית פשוט. בסוף היזם, הקבלן, קונה שק מלט כדי לבצע את הפרויקט שלו. היום הוא היה קונה את שק המלט, בונה את הבית, מוכר, מבצע את העסקה ובאמת לצורך העניין הרווח היה פטור ממע"מ אבל שק המלט שהוא קנה אותו ושילם עליו מע"מ, הוא לא יכול היה להזדכות עליו. מדוע? כי החוק קבע שיהיה לך פטור ממע"מ ולא מע"מ אפס. דרך אגב, אגדה אורבנית טוענת שהכוונה הייתה לפטור ממע"מ בכלל ולא עמדו על הדקדוק הזה.

לא. תדחה את זה.

אני דוחה את זה על הסף וחוזר בי.

אל תאמין לאגדות.

העובדה שזה בפטור ולא באפס, לא מאפשרת לקזז את שק המלט. סתם כדוגמה. מה יקרה כאשר שק המלט יקוזז? הכדאיות של הפרויקטים עבור יזמים תגדל. איפה זה חשוב מאוד? לא בלב אזורי הביקוש החמים, שם קורים פרויקטים ויש חסמים אחרים – יש דיירים ויש בעיות עם אנשים – אלא זה חשוב במקומות שהכדאיות הכלכלית מוטלת בספק והמוטיבציה של היזמים מאוד מצומצמת.

ההטבה תהיה גם באזורי הביקוש.

כן. כך אנחנו יודעים לעבוד. אני אומר שהאפקט האמיתי – אני לוקח את מקרה חדרה שם אותו פרויקט נמצא באיזשהו ספק כלכלי, מה שבעצם מקעקע את המוטיבציה של היזמים לגשת לשם, לדבר עם הדיירים, להחתים אותם ולהתחיל לקדם את הפרויקט, הכדאיות הכלכלית תגדל ואנחנו מצפים שהיזמים הללו יתחילו להגיע גם לאזורים הללו כי אלה האזורים שמאוד חשובים לנו.

לפני שתגיעו לאזורים הללו, אנחנו גם מצפים שבסופו של דבר אם בעקבות הדבר הזה נוצרת להם כדאיות כלכלית - כדאיות כלכלית לא נעצרת באיזשהו מקום – שזה יגיע ויתגלגל בסופו של דבר גם לאזרח. יכול להיות שצריך איזשהו מנגנון של פיקוח כזה או אחר שבו הדברים הללו בסופו של יום יבואו גם לאזרח.

אין מנגנון פיקוח. אם זה תמ"א 38, הרי הוא מקבל חיזוק והרבה פעמים תנאי הדיור של הדיירים מוטבים. למשל הם מקבלים חיזוק מבנה, הם יכולים לקבל מעלית יותר חדשה, חדר מדרגות חדש, סביבה חדשה, דיור שהוא יותר ראוי ויותר איכותי. אם אנחנו נעודד את הפרויקטים האלה, בסך הכול יהיה יותר היצע של דירות. אנחנו מניחים שאם יהיה יותר היצע, זה גם יבוא לידי ביטוי בהטבות.

אני מניח שהמרווח של הקבלן בסופו של דבר, אם תנאי השוק יכתיבו ירידת מחירים, יאפשר לקבלן להוריד את המחירים.

גם אם זה לא יוריד את המחיר, עדיין כרגע פר פרויקט יש יותר רווח לקבלן.

זה מייצר דירות היכן שהיום אין דירות.

הוא אומר לך שבמקום שבו יהיה לחץ, יכול להיות שבתנאי אפס הקבלן ינסה לגלגל את הכול לכיס שלו, אבל הוא אומר, אחד, שהרוכש ירוויח תנאים יותר איכותיים של הדירה, ושנית, במקום שבו תנאי השוק יכתיבו ירידה כלפי מטה, הקבלן יהיה עם יותר מרווח כדי להוריד את זה כלפי מטה.

אתה מגביר היצע.

בהמשך לשאלה של חבר הכנסת אשר נשאלת השאלה אם יש אפשרות להכניס לדבר הזה משהו שיכתיב התחייבות הקבלן ובסופו של דבר להוריד את המחיר כך שזה יגולגל לצרכן.

איזושהי התחייבות.

אם אנחנו רוצים להוריד חסמים כדי להניע את התהליכים האלה, אני חושב שמנגנון פיקוח מצדנו – הוא גם בעייתי מבחינת האכיפה שלו וגם הוא מהווה עוד חסם שאנחנו לא חושבים שצריך להיות.

הוא לא חסם. אתה נתת לו זה עתה הטבה. להפך. במצב הקיים נתת לו הטבה. האינטרס שלנו הוא שההטבה תתגלגל לצרכן. אם היית אומר לי שזה בלתי אפשרי, זה דבר שאני מוכן לקבל.

בואו נשמע מה אומרים הקבלנים. אולי הם מסכימים. בהכירי אותם אני בטוח שהם יסכימו לפיקוח.

לשכת עורכי הדין. כרגע אנחנו יודעים שחלק גדול מהחסמים של ירידת מחירי הדירות היא בעיה שיש ביקוש וההיצע לא מסופק. יחידות קרקע בתמ"א 38 ובפינוי בינוי, זאת קרקע זמינה שלא צריכה לעבור הליכי תכנון ארוכים. ברור שככל שאנחנו מורידים את החסם הכלכלי לביצוע של אותן עסקאות, אנחנו מגדילים את ההיצע. הגדלת ההיצע בסופו של יום, בסופו של דבר, היא הדבר שיגרום להורדת המחיר.

מצוין, אבל על הדרך מישהו מרוויח יותר על פרויקט.

לא בהכרח.

אם לא בהכרח, אז בוא נוותר על זה.

הדייר יכול לקבל למשל עוד מרפסת או עוד ציפוי אבן לבניין.

השאלה אם הוא יקבל. השאלה אם הוא יודע את החשבון הכלכלי הזה. אדם יודע עת הוא בא לקנות דירה כי אומרים לו שיש מע"מ אפס.

יש עורכי דין שמבינים בנושא והם מנחים אותם.

אתה בעצם מאפשר לקבלן לעשות קיזוזים כאלה ואחרים שהם לא תמיד נמצאים בתכנית הכלכלית של אותו פרויקט שאתה יכול לזהות אותם ולדעת לבקש את המרפסת הנוספת.

הוא אומר לך שהמחיר הוא לא פיקס פרייס.

זה נכון.

מכיוון שמתנהל משא ומתן, אפילו אם הלקוח לא יודע, הקבלן יודע שהוא יכול לרדת יותר. הוא רוצה להיות תחרותי.

אני רוצה עוד לומר ששני השווקים האלה מתאפיינים בכך שהם שוק שהוא דווקא בשליטת בעלי הקרקעות. היכן זה הכי מאופיין? בשונה מרוב עסקאות המקרקעין, בעסקאות האלה הקבלנים והיזמים, מי שמבצע בסופו של דבר את עבודות הבנייה, לוקח על עצמו את המסים של הבעלים. כלומר, זה שוק שהוא עד כדי כך משוכלל שבעלי הדירות גם מטילים את המס ולכן אין כאן באמת מה לחשוש כי השוק הזה הוא שוק משוכלל. כל מה שקורה בפועל הוא שבסופו של דבר המטרה היא גם להגדיל את הטווח הכלכלי. מקום שהעסקאות לא כלכליות, הן פשוט לא מתבצעות. אפשר להמשיך לשבת בחיבוק ידיים אבל המטרה של הממשלה הזאת, אחת מהמטרות העיקריות, היא להגדיל את ההיצע כדי להוריד את מחירי הדיור וכדי לספק את היצע הדיור לכל מי שצריך לגור.

אני משמש גם כיזם תמ"א 38 בהתחדשות עירונית וגם כיושב ראש איגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר. קודם כל כמו שצוין, השוק הזה נורא משוכלל. יש מאות שחקנים. יש משפט שאומר שעגל קטן אוכל הרבה ופרה גדולה אוכלת הרבה ואנחנו מבינים את זה. אנחנו מתנהלים מתוך המשפט הזה. בסופו של דבר על כל בניין שהוא רלוונטי, מתחרים הרבה מאוד אנשים ובסוף יהיה מישהו שיהיה מוכן להרוויח פחות בהנחה שאפשר להרוויח פחות. קודם כל, לאן זה יתגלגל? בסוף הכול מתגלגל קודם כל לצרכן ואלה הם הדיירים עצמם. אין שום ספק שהדבר הזה יעלה את האפשרות לדעת לתכנן עוד ועוד יחידות דיור באזורי ביקוש שכולם רוצים לחיות ולגור בהם, ואין שום ספק שהדבר הזה יעבוד. אנחנו מסתכלים גם על רמת גן שהייתה חלוצה בתמ"א 38 עם סדר גודל של 4,000 ו-5,000 יחידות בנייה חדשות תוך שנתיים. שם באמת טיפלו בתמ"א חזק וכן ניסו להניע את הדבר הזה והוא עובד. אין לי שום ספק שבעקבות זה המחירים ברמת גן ירדו או כבר היום יורדים. בסופו של דבר באמת מדובר במשהו שגם מרחיב את המעגל וגם מאפשר לבצע תמ"א 38 באזורים שלא נמצאים בהם. אגב, גם באזורי ביקוש ובאזורים בהם ערכי הקרקע גבוהים, בדרך כלל התכניות גם מאפשרות צמצום של זכויות הבנייה. קרי, בתל אביב אין שתיים וחצי קומות אלא קומה וחצי וזאת בגלל ערכי קרקע גבוהים וכן הלאה וכן הלאה.

בסופו של דבר אנחנו חושבים שהדבר הזה יהיה מאוד מבורך ויצליח לחזק עוד ועוד בניינים. תמ"א 38 היום גם מייצרת חדרי ביטחון לבניינים שלא עומדים בתקן וזה עוד דבר מבורך שנכון לעשות אותו והוא נעשה. בסופו של דבר אנחנו באמת לא רואים את הדבר הזה כדבר שעולה כסף אלא אפילו דבר שמכניס כסף. בטח באזורי ביקוש, כמו בתל אביב, 18 אחוזים מע"מ מלמעלה, זה מה שהמדינה מרוויחה על כל עסקה שקורית בגלל שהיא כלכלית יותר והיא לא קורית אם בסוף היא נתקעת כי היא לא כלכלית, ובסופו של דבר אנחנו רואים שכולם מרוויחים מזה וגם קופת המדינה תעשיר את עצמה כתוצאה מהצעת החוק המבורכת הזאת.

שלא תבין לא נכון, אנחנו בעד. מע"מ אפס באופן כללי, כל מי שנראה כמוני הוא נגד מסיבות נוספות. אני אומר שמה שמטריד אותי קצת זה באמת החלק הזה שבוודאי אי אפשר לקבוע כאן מחיר מטרה ואת זה אני מבין היטב.

אני שב לשאלה אחרת שלא קיבלתי עליה תשובה ברורה. האם זה לא צריך לחול גם על עסקאות שנעשו בחצי שנה האחרונה? עסקאות שנחתמו ולא בוצעו ולא שולמו?

אם עוד לא יצא היתר בנייה, יחול. אם עוד לא יצא היתר בנייה על העסקאות האלה, זה יחול.

לא היתר בנייה. עלייה על הקרקע.

לא הבנתי. תחזור שוב על הדברים.

התשובה צריכה להינתן על ידי רשות המסים.

רשות המסים אמרה היתר בנייה.

זאת אומרת שאם אין היתר בנייה, עדיין אני יכול היום לקבל את ההטבה הזאת על עסקה שחתמתי עם אותם בעלי קרקע לפני חצי שנה.

כן.

ועכשיו רק מתחדדת יותר ויותר השאלה שאני שאלתי קודם והחרו והחזיקו אחרי חבריי. אז בעצם במעמד חתימת ההסכם ישב הקבלן מול הרווחים וההפסדים, ואסור שקבלן יפסיד כי כאשר קבלן מפסיד, בסוף כולם אוכלים אותה. כשהוא חתם על העסקה עם אותם בעלי קרקע אז, הוא לא לקח בחשבון שיש לו את המרווח הזה.

הוא לקח בחשבון כי הדברים האלה נאמרו על ידי שר האוצר כבר בחודש אפריל-מאי.

אפילו עפר לא נותן לו קרדיט כזה. אני לא בא לחפש כאן חסרונות אלא אני אומר כמי שמכיר היטב את הנושא הזה של תמ"א 38, גם בהיותי ראש עיר. אני אומר לך חד משמעית שעד היום נחתמו עסקאות בהן אותם עורכי דין ששלחת אותי אליהם קודם ואמרת שיש להם עורכי דין שיבדקו, והם גם ייקחו רואה חשבון או כלכלן כדי שיבדוק באמת את הדבר הזה, אבל מה שהם ראו קודם - אין לדיין אלא מה שעיניו רואות – זה החשבון של הקבלן לפני ההטבה הזאת.
לכן לדעתי צריך להגדיר באיזושהי צורה שעסקאות שנחתמו קודם, או שייפתחו מחדש בעקבות הדבר הזה ואז בסופו של דבר הצרכן יקבל עוד חדר או עוד מרפסת או עוד מעלית יותר משוכללת.

עסקאות שיצאו לפועל לפני תיקון החוק, כבר היו כלכליות בלי ההטבה הנוספת.

לא בהכרח.

המחיר כבר נקבע ולכן אם ההטבה אפשרית לאחר מעשה, היא כולה תהיה.

מבחן הכלכליות של עסקה נבחן ערב העלייה על הקרקע.

צריך למצוא לזה פתרון. אפשר למצוא לזה פתרון?

רק קיזוז התשומות.

כל מה שהחוק הזה מביא.

מבחן הכלכליות של עסקה נבחן ערב העלייה על הקרקע. באותו זמן אותו בנק שמלווה את העסקה מלווה אותה ובעצם על בסיס אותו אפס המעודכן ערב העלייה על הקרקע. אני יכול להביא ערמות של דוגמאות של עסקאות שנחתמו. עסקאות תמ"א 38 הן עסקאות מותלות ובכל עסקה כתוב שהיזם ערב העלייה על הקרקע יכול לבדוק את העסקה ואם היא לא כלכלית, הוא לא יממש אותה. הוא יכול שלא לממש אותה.

תראה לי חוזים כאלה.

המון. ערמות על ערמות על ערמות. עם החוזים האלה שנרקמו והכספים שהושקעו כדי לייצר אותם, אפשר היה לחזק חצי מדינה. אני מסכים אתך שהיה כאן הרבה מאוד כסף – לא אמרת אבל אני אומר זאת – שירד לטמיון. בסופו של דבר מבחן הכלכליות של עסקה הוא ערב העלייה על הקרקע ולכן גם בעסקת תמ"א 38, יום העסקה הוא יום היתר בנייה, מתוך אותה הבנה של רשות המסים שברגע שנחתם הסכם בין דיירים לבין יזם - - -

אתה אומר לי שאם אני דייר ועשיתי עסקה במסגרת תמ"א 38, אם עוד לא יצא היתר בנייה ואני שומע על הדבר הזה, אני אוכל לחזור לקבלן ולומר לו שאני רוצה שהוא יוריד במחיר?

לא. אם אין היתר בנייה, הקבלן יכול לחזור בו ולהגיד שהוא לא מתכוון לממש את העסקה.

מה שאתה אומר לא שייך לענייננו.

שייך.

לא. העסקה הייתה כדאית לקבלן וכדאית לקונה במחיר הקודם. עכשיו באנו ונתנו לקבלן הטבה. מכיוון שהמחיר כבר נקבע ואני כקונה לא יכול לחזור ממנו, הקבלן לא יבטל את העסקה.

בחלק מהעסקאות כן, ובחלק מהעסקאות שהשוק חי בהן, יש עסקאות שנחתמו, כבר הגיעו למצב של היתר בנייה או קרוב להיתר בנייה, לפני תשלום אגרות עושה הקבלן שוב פעם עבודה כלכלית שיכול לקרות מצב שבסוף הוא לא מממש את העסקה. זה כן יכול להציל עסקאות כאלה.

אני אנסה לענות. אני מהתאחדות בוני הארץ. אנחנו נוגעים בנקודה שהיא חשובה אבל היא המיקרו של המיקרו של ההטבה המצוינת הזאת שרשות המסים, משרד האוצר, מנסה לקדם בנושא התחדשות עירונית. כיום, רק לסבר את האוזן, ערן דיבר על פרויקטים של פינוי בינוי, יש מעט מאוד פרויקטים שנמצאים בהליכים. תמ"א 38 לבדה מייצרת עוד 6,000 יחידות דיור בשנה לפי דוח משרד הפנים. אנחנו מדברים על מתן דחיפה עצומה לפרויקטים העתידיים האלה.

אבל לא על חשבון זכויות של בעלי הדירות.

יש לי חדשות לכולם. ההטבה תאושר.

במקרה הזה גם אני בעד.

בואו נאמר שההטבה חלה מינואר 2015. נגיד. מה בדיוק יקרה? מי שכבר אוחז בידו משהו, איזשהו סיכום עם יזמים, אני אגיד לכם מה יקרה. דרך אגב, הדיירים מרוצים כי הם קיבלו את החניה, הם קיבלו את השדרוג והם הגיעו להבנה שהיא לא רק כלכלית אלא מדובר על הבנה כמעט סוציאלית חברתית. בסוף זה חבר של אנשים שיושבים בבניין הזה עם השכנה המסוימת ועם השכן המסוים. מה שלדעתי יקרה – ושוב, יש כאן מומחים יותר גדולים – זה שהיזם יעדכן אותם ויגיד להם שיחתמו שהחוזה חל מה-1 בינואר 2015. אתה גם לא עוסק בשוק רווי, במאות עסקאות. אני אומר לפרוטוקול שיש כמה עסקאות שעשויות ליהנות "מן ההפקר" שהן נחתמו בתנאים מסוימים ואנחנו משנים אותם.

יש מאות פרויקטים. מאחורי כל פרויקט יש 15-16 דיירים.

כשאתה אומר מאות, זה יכול להיות גם 900 וזה יכול להיות גם 200. אם אני לא טועה, יש בסביבות 200-300 היתרים שמתנהלים בשנה.

לדעתי יש אלפיים.

לא. ממש לא.

אף אחד לא מפצה יזם על כל הטרחה ועל כל הקוסקוס שהוא אוכל אצל כל שכנה כדי שבסוף היא תחתום.

אתה מעלה משהו שהוא לא ממין העניין. צרותיו של הקבלן קיימות אבל הן לא ממין העניין. אני רוצה לדעת אם מישהו יכול לתת לי כאן מספר כמה עסקאות נמצאות בשלב הזה שבין זה שנסגרה העסקה לבין זה שהתקבל היתר בנייה. על כמה מקרים אנחנו מדברים? מישהו יכול להגיד מספר?

לדעתי, אלפים בכל הארץ.

לא. ממש לא. זה לא יכול להגיע לאלפים. המרחק בין חתימת החוזה עם הדיירים להיתר בנייה הוא סביב שנה בממוצע כלל ארצי.

זאת אומרת שבשנה יש 200-300 עסקאות.

במקסימום.

יכול להיות שאותן עסקאות שהוא חתם עם הדייר, הוא חשב על זכויות בנייה מסוימות וכשהוא הגיע לתהליך ההיתר, הרשות המקומית מקצצת לו את הזכויות שהוא חשב. אז לכאורה הוא לא יכול לצאת לדרך עם הפרויקט.

הוא כבר חתם על חוזה.

נכון, אבל החוזה הזה, בשונה מחוזים אחרים, הוא חוזה מותלה שהוא לא מתקיים אם לא מתקיימים כל התנאים המתלים ואחד מהם הוא היתר בנייה. לראיה, גם רשות המסים לא גובה מס רכישה עבור העסקה הזאת עד שאין את היתר הבנייה כי היא יודע כמה עסקאות כאלה נופלות בדרך.

הוא ידע לשריין את עצמו והדיירים לא יכולים לשריין את עצמם.

למשרד הפנים יש מספר של כמות ההיתרים שניתנה בשנה שעברה אבל הוא לא יכול לדעת כמה היתרים התחילו.

בשנת 2013 אושרו 770 בקשות להיתר בנייה לפי תמ"א 38. בפועל זה קצת יותר מ-770 כי אנחנו לא קיבלנו נתונים מכל הוועדות.

יעקב, אני רוצה להתכנס להצבעה. האם לך יש הצעה קונקרטית מה לעשות עם מקרה הביניים הזה? אם לא, אז לא, אז הרוויחו הקבלנים.

אני לא יודע להיכנס לפרטי ההצעה אבל התגובה של רשות המסים הייתה שאפשר לתקן את הדבר הזה. צריך להטיל עליה.

התשובה היא שכולנו עושים מאמצים לטובת התחדשות עירונית. עושים מאמצים גדולים.

כן, אבל על הדרך אתה עושה עוולות.

לא. אני לא רואה את זה כך. אין כאן עוולה. זאת לא עוולה שנוצרת.

אין כאן עוולה אלא יש כאן רצון שלנו שההטבה תתגלגל לצרכנים גם במקרה הזה. השאלה אם זה אפשרי או לא.

יש מישור של רשות המסים מול הקבלן שהוא העוסק שהוא החייב במס. יש מישור של יחסים שמוסדרים בחוק בין המדינה, בינינו לבין הקבלן לבין העוסק. מה שקורה ביחסים שבין הקבלן לבין קונה הדירה זה לא חלק ממערכת המס אלא זה חלק מההתקשרות הפרטית שלהם. אנחנו לא נמצאים שם. אני מניח שזה נכון שיהיו כמה מקרים של ביניים כאלה שבאמת רק עכשיו זה ייכנס לתוקף והקבלן ייהנה מזה, אבל אלה מקרים שאני לא יודע אם הם רבים.

זה גם יקפיא את השוק. אנשים לא יחתמו עד ינואר 2015 אלא יחכו.

נדמה לי שיש תקרה שהקבלן יכול להרוויח. האם יש תקרה שהקבלן יכול להרוויח? הבנתי שמעל עשרים אחוזים הוא לא יכול להרוויח.

לא. אין תקרה.

אני רוצה להציע הצעה אותה אני לא יכול לנסח אבל אולי היועצות המשפטיות יעזרו לנו בעניין הזה. אולי אפשר להוסיף שבגלל שהשינוי הזה קרה תוך כדי ביצוע עסקאות כאלה ואחרות שטרם ניתן עליהן היתר בנייה, לא תיחשב הפרה אם יבואו הדיירים ויאמרו שהם רוצים לפתוח את החוזה כדי לבדוק את העניין הזה. לא תיחשב הפרה מצד הרוכשים ולא מצד הקבלנים.

באת לברך ואתה יוצא מקלל. אתה מבין מה זה יגרום לשוק? איזה דייר לא יודיע עכשיו לקבלן שהוא שם אותו על הולד ורוצה להתחיל מהתחלה? הוא צריך להיות טיפש לא לעשות את זה.

אלה עסקאות שלוקח שנים לקדם אותן ולהגיע להסכמות עם דיירים.

אני יודע מה זה. תאמין לי שאני יודע.

אני יודע שאתה יודע.

אם אי אפשר ללכת על משהו שבו תהיה חובה עליכם - לא גרם הפרה. הפרה אני אומר כי אין ברירה – ואתם תצטרכו לקחת בחשבון ולשנות גם הסכמים כלפי מטה, בגלל הדבר הזה.

אנחנו ניקח על עצמנו - אני מודיע גם לפרוטוקול - יחד עם רשות המסים ואולי גם עם התאחדות בוני הארץ לייצר קמפיין שיעורר מודעות לעניין הזה, שזאת המשמעות, שזה מה שקרה עכשיו. כל חבר דיירים ישמע את הקמפיין הזה ויחליט לאן הוא לוקח את הדבר הזה. האם הוא רוצה לקרוא ליזם ולדבר אתו שוב. ברגע שתהיה מודעות, אתם הרי חוששים מאיזושהי סיטואציה שהדיירים לא יודעים שמצבו של הקבלן השתנה לטובה והם לא יכולים באיזושהי דרך למנף את זה. אם תהיה מודעות, אני חושב שאפשר יהיה להתגבר על זה.

לנו יש כמעט עשרים פרויקטים. יש לנו שישה פרויקטים חתומים ובחוזה יש סעיף שאומר שאם חוק מע"מ אפס עובר, הדיירים מקבלים איקס, ואם הוא לא עובר, הם מקבלים ואי. תבינו שהדיירים כבר מאפריל מכירים את זה.

זה מצוין.

אני לא היחיד. הדיירים יותר חכמים מאתנו. הם קוראים עיתונים, הם יודעים מה קורה וכל אחד באייפון רואה בדיוק מה קורה.

אני מציע פשוט לעגן את זה כמו שאתם עשיתם.

אם הבנתי נכון, הדייר לא יכול להשתחרר מהחוזה בשלב שבין חתימתו לבין היתר הבנייה.

נכון.

אם הוא יודע את זה, הוא רק יהיה מתוסכל.

אתם מדברים על מקרים בודדים בהם הקבלן מרוויח יותר, אבל יש גם הרבה מקרים שהקבלן בכלל לא מרוויח בפרויקטים האלה.

(היו"ר ניסן סלומינסקי)

עפר, תמשיך.

להבנתי, חבר הכנסת אשר ואנכי, ניסינו להגיע למצב שבו מצב הביניים הזה, בו כבר נחתם חוזה אבל עוד לא ניתן היתר בנייה ההטבה תתגלגל לצרכן. אני לא חושב שהגענו לזה וחבל שההטבה הזאת תעכב. לכן אני מציע להעלות את הנושא להצבעה.

הנושא הזה יהיה על מע"מ אפס עצמו? מי שחתם חוזה אבל עוד אין היתר בנייה, יבקשו להחיל את זה.

הוא אומר לך שהיום נחתמים חוזים שאם מע"מ אפס חל, הם נפתחים מחדש.

יש לי דבר נוסף. בזמנו העליתי הצעת חוק שלצערי ועדת שרים דחתה אותה ואז נאמר לי במשרד האוצר שאולי יכלילו אותה בתוך ההצעה הזאת. אני חושב שאם אפשר להוסיף את זה אולי כהסתייגות, את הנושא של הממ"דים. של מע"מ אפס על שירותי בנייה של ממ"דים. זאת עלות מזערית ליד כל העלויות האחרות שמסתובבות כאן בסביבות המע"מ. זה דבר שהוא גם תורם לביטחון וגם בסופו של יום גם מרחיב דירה ומשפר דיור דבר שעוזר בכל הנושא של הדיור בכלל. בזמנו אמרו לי אנשי האוצר – יותר נכון לשכת שר האוצר – שמנסים לבדוק אולי אפשר לכלול את זה בתוך החוק של תמ"א 38. אני חושב שזה דבר מבורך, דבר הכרחי, דבר שבגדר פיקוח נפש. ראינו את זה בצוק איתן עת כל המדינה הייתה חזית. זה דבר שיכול להיות ההבדל בין אם אדם בונה ממ"ד או לא. ממ"ד עולה בסביבות 120-125 אלף שקלים, תלוי באיזה אזורים, ואם יורד החלק הזה של המע"מ, המחיר יכול להיות הרבה יותר אפקטיבי. השאלה אם זה אפשרי.

בממ"דים יש מע"מ אפס?

לא.

פה זה קיים מע"מ אפס. במקלטים אני מבין שזה בכלל לא קיים. זה סיפור אחרי לגמרי.

אפשר להגיד שחלק מהממ"דים נבנים במסגרת תכנית תמ"א 38.

אז אין בעיה.

אני מדבר על אלה שהם לא במסגרת תמ"א 38.

שם אתה רוצה לשחרר אותם מע"מ וזה סיפור אחר.

אני לא יודע מי שכנע אותך שמדובר על עלויות זניחות. בישראל חסרים מאות אלפי ממ"דים, ולא אני אמרתי את זה אלא אני חושב שמרכז המחקר והמידע של הכנסת אמר זאת ואמר את זה מבקר המדינה. זה נושא ענק. זה פיל ועכבר. אתה לא יכול לקבל את החוק הזה ולשים עליו מע"מ אפס על ממ"דים.

אני מסכים אתך. כל ממ"ד ששייך לתמ"א 38, ודאי שהוא ייכנס.

תקריאו.

(4)
בסעיף 31א(ב) לחוק העיקרי, במקום "יהיה אותו חלק" יבוא "יהיה המס על אותו חלק" ובמקום "פטור ממס" יבוא "בשיעור אפס".

(5)
בסעיף 31ב(ב) לחוק העיקרי, במקום "מתן שירות בנייה" יבוא "על מתן שירותי בנייה", במקום "סעיף 49לג" יבוא "סעיפים 49לג ו-49לג(1)" – שאגב, זה תמ"א 38(2) שנכנס גם הוא. תמ"א 38(2) זה חיזוק בדרך של הריסה. לא הייתה לו הקלה וגם לא היה לו פטור, אבל עכשיו יהיה לו שיעור אפס. גם זה מופיע בהצעת החוק הזאת - ובמקום "יהיה פטור ממס" יבוא "יהיה מס בשיעור אפס".

(12)
הוראות סעיפים 31(א) ו-31(ב) לחוק העיקרי כנוסחם בסעיפים (4) ו-(5) לחוק זה, יחולו לגבי מכירת זכות ביחידת מגורים חלופית או מתן שירותי בנייה שמועד החיוב במס לגביהם לפי פרק - - -

אנחנו מדברים רק על מועד חיוב המס. אנחנו מדברים על מועד מתן היתר בנייה.

או העלייה על הקרקע, לפי המוקדם ביניהם.

איך אפשר לעלות על הקרקע בלי היתר? זה לא לפי המוקדם.

הכוונה היא למה שמוקדם.

אני אחזור שוב על סעיף (12).

(12)
הוראות סעיפים 31(א) ו-31(ב) לחוק העיקרי כנוסחם בסעיפים (4) ו-(5) לחוק זה, יחולו לגבי מכירת זכות ביחידת מגורים חלופית או מתן שירותי בנייה שמועד החיוב במס לגביהם לפי פרק ו' לחוק העיקרי חל ביום פרסומו של חוק זה או לאחריו. לעניין זה – "מכירת זכות ביחידת מגורים חלופית או מתן שירותי בנייה", כמשמעותם בסעיף 31(א) לחוק העיקרי.

אנחנו רוצים שזה יעבור ויעבוד ולא רק יעבור ונסמן וי. לכן אני לפחות חייב מבחינת המצפון שלי לומר את הערותיי.

אנחנו מחליטים שזה יעבור ושזה גם יעבוד.

יעקב, יש לך שתי הסתייגויות.

כן. אני רוצה להוסיף את ההסתייגות לגבי מע"מ אפס על בניית ממ"ד. להחיל את הפטור הזה גם על בנייה שלא במסגרת תמ"א 38 לנושא ממ"ד בלבד.

הסתייגות שנייה. אני רוצה להוסיף את מה שאמרנו קודם. במידה וההסכמים נחתמו לפני אישור החוק הזה, על הקבלן ליידע את בעלי הדירות או את בעלי המגרשים לצורך העניין על ההטבה הזאת ויתאפשר לדיירים לערוך בדיקה נוספת שלא תיחשב כהפרה של ההסכם.

זאת ההסתייגות שלי. לדעתי במאמץ קטן אפשר למצוא את הדרך לעשות את זה.

מי בעד ההסתייגות הראשונה לגבי ממ"ד של חבר הכנסת יעקב אשר?

הצבעה

בעד – מיעוט
נגד – רוב
ההסתייגות לא התקבלה

ההסתייגות נפלה ואם תרצה, תעלה למליאה.

מי בעד ההסתייגות השנייה של חבר הכנסת אשר?

הצבעה

בעד – מיעוט
נגד – רוב
ההסתייגות לא התקבלה

ההסתייגות נפלה ואם תרצה, תעלה למליאה.

תכתבי את ההסתייגות בשם יהדות התורה ו-ש"ס.

החוק נשאר כפי שהוא.

מי בעד אישור סעיפים 4, 5 ו-12 בהצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45), התשע"ד-2014? מי נגד? מי נמנע?

הצבעה

בעד – רוב
נגד – מיעוט
סעיפים 4, 5 ו-12 אושרו

הסעיפים אושרו.

תודה רבה.

<הישיבה ננעלה בשעה 13:05.>