PAGE
2
ועדת הכספים
04/11/2013

הכנסת התשע-עשרה
נוסח לא מתוקן

מושב שני
<פרוטוקול מס' 200>
מישיבת ועדת הכספים
יום שני, א' בכסלו התשע"ד (04 בנובמבר 2013), שעה 13:00

<הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7) (הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד), התשע"ג-2013 (פ/1074)>

חברי הוועדה: >
ניסן סלומינסקי – היו"ר
קארין אלהרר

בועז טופורובסקי

יריב לוין

>
עו"ד אמיר פז - הלשכה המשפטית, משרד הבינוי והשיכון

עו"ד רעות אופק - משרד המשפטים

טל הראל - מנהלת יחידת ההסדרה, הפיקוח על הבנקים, בנק ישראל

עו"ד רונן נסים - המחלקה המשפטית, בנק ישראל

טיבי רבינוביץ - מנהל קשרי חוץ, איגוד הבנקים בישראל

עו"ד לבנת קופרשטיין דאש - איגוד הבנקים בישראל

עו"ד חגי לבל - בנק לאומי לישראל

עו"ד אהוד נדב - היועץ המשפטי, התאחדות בוני הארץ

עו"ד קובי פלקסר - יועץ, התאחדות בוני הארץ

צבי קסלר - לוביסט, התאחדות בוני הארץ, איגוד הבנקים

שלומית ארליך
אייל לב ארי

טמיר כהן

אהובה שרון – חבר המתרגמים
<הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7) (הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד), התשע"ג-2013> (פ/1074)

אנחנו מחדשים את ישיבת ועדת הכספים. על סדר היום הצעת חוק המכר (דירות) (הבטח השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7) (הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד), התשע"ג-2013, הצעת החוק של יריב לוין שיסביר לנו אותה.

תודה רבה אדוני היושב ראש ותודה על קביעת הדיון. אני אעשה את זה כמובן בקצרה מכיוון שדנו ארוכות בהכנת החוק לקריאה הראשונה.

המטרה של החוק היא להסדיר את הסוגיה של מה שמכונה מכתבי החרגה. כאשר אדם רוכש דירה מקבלן, המציאות היום היא שהוא זכאי לקבל – הוא יכול לדרוש – מכתב החרגה במסגרתו מוחרג השעבוד שלקח הקבלן ושרשום לטובת תאגיד בנקאי או גורם מלווה אחר על אותה קרקע. ההחרגה נעשית כאשר אותו רוכש אכן מילא את כל חובותיו ושילם את כל הכספים המגיעים ממנו, על מנת למנוע את המצב בו רוכש כזה ששילם את כל הכספים מוצא את עצמו קורבן לאיזשהו ויכוח שקיים בין הקבלן לבין הגורם המלווה ובאופן הזה נמנעת למשל השלמת רישום זכויותיו בדירה או דברים מן הסוג הזה.

המשמעות של מכתב ההחרגה היא שנאמר בו שאותו גורם מלווה מסכים להחרגת הדירה המסוימת הזאת מתוך כלל השעבוד על הפרויקט אם וכאשר אותו קונה ישלים את כל התחייבויותיו.

בדרך כלל אלה הבנקים?

בדרך כלל אלה הבנקים, כן. כמובן ישלים את התחייבויותיו לרבות תשלום הכספים לחשבון הליווי באופן מסודר וכן הלאה.

התפתחה איזושהי פרקטיקה בעניין הזה שמכתבי ההחרגה האלה לא ניתנים כדבר שבשגרה, כחלק מהסכם הרכישה. ברוב המקרים, כאשר הרוכש מודע לדבר הזה ודורש את זה מראש, הוא מקבל את המכתב הזה, אבל במקרים רבים שהדבר לא נדרש מראש, לא.

בדרך כלל נותנים את זה.

כן. בדרך כלל נותנים את זה בסופו של דבר, אבל אז גובים עמלות בשיעור משמעותי ויש לפעמים מצבים שאותו רוכש נשאר חשוף ולא מקבל את המסמך הזה שנדמה לי שאין חולק על כך שהוא מוצדק ומבטא נאמנה את האיזון הנכון במשולש היחסים הזה שבין הקבלן, המלווה ורוכש הדירה.

לכן הוצע לעגן את החובה למסור את המכתב הזה וללא עלות נוספת כחלק מההוראות של חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). בעקבות הדיון שהיה בהכנת החוק לקריאה הראשונה נעשו שינויים מנוסח הקריאה הטרומית, גם במנגנון עצמו, גם בנוסח עצמו של מכתב ההחרגה כפי שמופיע כאן בתוספת. לאחר הקריאה הראשונה אני מבין שהייתה כאן התדיינות רחבה, שהייעוץ המשפטי של הוועדה ניהל מול כל הגורמים הרלוונטים, גובש נוסח שמבחינתי לפחות הוא עונה על מה שדרוש והוא טוב ומתאים והנוסח הזה מונח כאן, כפי שאני מבין, בפניכם.

אני מבין שלמעשה הצעת החוק שלך מוסיפה על החוק הקיים שני דברים. ראשית, שזה מוטל על הבנק לתת את זה ולא האיש צריך לרוץ ולבקש, ושנית, שגם לא יהיו כאן אגרות מיוחדות.

נכון. למעשה זה מוטל על הבנק אבל קיימת גם חובה של הקבלן בתוך המערכת הזאת לעגן את זה בחוזה שלו, לפנות לבנק ולדווח על מנת שהבנק יעביר את הדבר הזה בדרך כלל דרך הקבלן אל הרוכש. יש כאן גם נוסח של מכתב ההחרגה על מנת שגם בהיבט הזה לא יהיו התחמקויות או דברים שלפעמים הם לא ברורים, אלא שיהיו ניסוחים שבאמת יגנו כראוי על הרוכשים.

הצעה ראויה. יש מישהו מהיושבים סביב השולחן שרוצה להתייחס?

אנחנו רוצים לומר שני דברים.

תציג את שמך לפרוטוקול.

אהוד נדב, יועץ משפטי להתאחדות בוני הארץ.

אנחנו גם אמרנו בדיון הקודם שבסך הכול אנחנו בעד המנגנון הזה שגם קיים. נדמה לנו שני דברים - כשאנחנו מדברים על התערבות ביחסים החוזיים ועל איזשהו פטרנליזם של החוק שהוא בסדר בנושא של רוכשי דירות - שלא צריכים להתקיים כאן. האחד, אנחנו לא מוצאים מדוע המחוקק צריך להתערב ביחסים עסקיים כאשר הנכס הנמכר הוא עסקי ולא דירת מגורים של רוכשי מגורים. בנכס עסקי, כל הנושא הזה של אי שוויון בין הצדדים ואי ניהול משא ומתן ענייני ועסקי, כל ההנחות האלה לא מתקיימות. חוק הגנת הצרכן, גם הוא לא חל על מערכת יחסים עסקיים. לדעתנו זאת גם לא הייתה הכוונה המקורית של מציעי החוק כפי שבאה לידי ביטוי בדברי ההסבר. הכוונה הייתה להגן על רוכשי דירות ולא על עסקאות.

הנקודה השנייה.

הנקודה השנייה, בקטע של התנאים לקיום ההודעה של הבנק. קרי, לשחרור השעבוד. לנו נדמה שאחד התנאים צריך למנות במפורש החזרת הערבות הבנקאית. לא יכול להיות שיפעלו למחיקת השעבוד או יתקיימו התנאים שקשורים בהודעה מבלי שהקונה החזיר את הערבות הבנקאית שנועדה בעצם לאבטח את אותו דבר. מחיקת השעבוד נועדה להקנות לו את הנכס, הערבות הבנקאית נועדה להקנות לו בטוחה כל עוד הוא לא קיבל את הנכס. לדעתי יש כאן דאבל קאונטינג של אותו דבר. אנחנו חושבים שצריך להיות תנאי מפורש שהערבות הבנקאית הוחזרה.

לפני שאני אתן ליריב לענות, יש עוד מישהו שרוצה להתייחס? אין. יריב.

זה נכון שהסוגיה של נכסים עסקיים באמת לא עמדה במרכז ההצעה. אני חושב שהיא עלתה בדיון שקיימנו כאן בקריאה ראשונה ואני חושב שהיא תוספת נכונה. בסך הכול, גם מי שרוכש נכס עסקי, אין שום סיבה שלא יהיה מוגן בהסדר הזה. אין שום הגיון שיהיה אחרת. צריך לומר שההסדר הזה לא בא לכפות משהו חדש ומשהו לא הגיוני אלא הוא בא להבטיח את זה שאותם שוליים בעייתיים שהיו לא יהיו מכיוון שברור שזאת דרך המלך. מי ששילם ושילם את כל מה שמגיע ממנו, שילם את כל מה שהוא צריך לשלם ועשה את זה כנדרש לחשבון הליווי ובאופן מסודר – לא צריך להיות חלק מהוויכוחים שיש אחר כך והנכס שלו צריך לצאת החוצה.

באשר לנקודה השנייה. צריך לזכור שהערבות הבנקאית מבטיחה דבר אחר לחלוטין. היא מבטיחה לא רק את זה שהנכס ייבנה ויימסר אלא היא גם מבטיחה את זה שיירשמו הזכויות באופן מסודר וכן הלאה. אין לה דבר וחצי דבר עם הנושא של החרגת השעבוד של הגורם המלווה מול הקבלן. הנושא של הערבות הבנקאית הוא דבר שנמצא במישור היחסים שבין הקבלן לבין אותו קונה. גם אם שילמתי את כל הכסף והחריגו את דירתי מתוך כלל הפרויקט, זה עדיין לא אומר שהקבלן סיים את התחייבויותיו. הוא צריך לרשום את זכויותיי והוא צריך לבצע את כל מה שכרוך בזה.

לכן שני הדברים אינם באים אחד במקום השני ולמעשה גם לא קשורים אחד בשני. כל הנושא הזה של מכתב ההחרגה נועד לדבר אחד. לקבלן יש, מהסיבות שלו, צורך במימון והוא כנגד המימון הזה משעבד את הפרויקט וההסדר הכלכלי הזה הוא בסדר גמור כל עוד ברגע שהוא קיבל את מלוא התמורה שמגיעה מהקונה, הנכס הזה מוחרג. בזה אנחנו מטפלים ולא במה שקשור במישור היחסים של מהי הנקודה בה צריך להחזיר את הערבות הבנקאית. אגב, אדוני היושב ראש, זה נושא ראוי שאולי פעם כדאי באמת להידרש אליו כי זאת באמת שאלה לא פשוטה, מהי נקודת הזמן בה באמת נכון לעשות את זה אבל זה לא נוגע לחוק הזה ואין כאן כפילות.

אני קורא להסתכל בעיני הקבלן. הקבלן, כאשר הוא מקבל ערבות בנקאית מהבנק, הוא צריך לתת ביטחונות, הוא משלם על הדבר הזה. הערבות הבנקאית, גם בסוף הבנייה או בעיקר בסוף הבנייה, היא על כל מחיר הדירה. למרות שהדירה כבר נבנתה, החזקה נמסרה, השעבוד הוסר, הוא עדיין פתוח – בשפה המקצועית – מול הבנק במלוא הדבר הזה. השעבוד מול הבנק, הוא משמש לאותו דבר. הוא בטוחה, הוא חלק מההון העצמי שנותן הקבלן לבנק כדי שהבנק ייתן לו מימון. כאשר אנחנו אומרים שזה לא קשור לזה, אנחנו בעצם אומרים לקבלן שאתה גם תישאר פתוח, אתה צריך לתת הון עצמי לבנק - כי הרי הבנק לא עובד בחינם – בדמות של השעבוד הזה, כל עוד השעבוד הזה קיים, או ניקח לך את השעבוד וגם הערבות הבנקאית עוד תקפה ואתה צריך להביא לו הון עצמי. איך הוא יעשה את הדבר הזה?

בכל הכבוד, זה לא עובד כך. הרי כולנו יודעים שקודם כל השלב שבו לכאורה מגיעה חזרה הערבות הבנקאית, הוא השלב שבו הפרויקט נגמר והכסף שולם. לכן משם היה אמור לבוא גם המימון לערבות ככל שעדיין היא קיימת. לכן הניסיון הזה לתלות את הדברים אחד בשני, הוא לא נכון. אין בכלל שאלה שבמצב שבו אתה עדיין מחזיק ערבות בנקאית ואני כקונה שילמתי לך את כל הכסף, זאת אומרת שאני נתתי לך את הכסף שממנו אתה יכול להתנהל מול הבנק. אגב, אני אומר עוד פעם שזאת סוגיה חשובה מאוד אבל לא שייכת לכאן.

נכון. היא לא שייכת לכאן.

לגבי הנקודה של הערבות. לכתחילה כל ההסדר של מכתב ההחרגה בא במצב שבו הקבלן והבנק רוצים לקבל חזרה את הערבות. הרי זה כל העניין. אתה אומר כן, אבל אני חושב שאתה לא צודק בטיעון שלך, כי הרי מה אומר כאן נוסח מכתב ההחרגה? אחד התנאים, סעיף 4, הוא שכספי הקונה הובטחו לפי סעיף 2, 3 או 4. כלומר, בשפת העם, ניתנה לו הערת אזהרה נקיה. כל המטרה של זה היא שהקבלן יוכל לקבל חזרה את הערבות ולהחזיר אותה לבנק.

נכון. זה מה שביקשנו, לקבל את הערבות הבנקאית.

ממילא זה סוגר את המעגל כי זה מה שאומר גם התיקון. זאת הייתה המטרה.

אבל היא הנותנת. כל העניין הוא רק כדי לשחרר את הערבות ואנחנו לא קובעים את התנאי הזה, ואגב, בכל מכתבי ההחרגה הקיימים ---

לא רק כדי לשחרר את הערבות.

לעניין העסקים.

זה ברור. גם כאן לא צריך "להתעלל" בו.

אני מבין את הבעיה המסוימת שיש בזה שהגדרת דירה בחוק הזה היא גם למגורים וגם לעסק או לכל מטרה אחרת. יש כאן איזושהי דיספרופורציה כי ברור שהוא מכוון בעיקרו לדירות מגורים, אבל זאת סוגיה – סוגיה כבדה – שיכול להיות שבאמת צריך לתת עליה את הדעת ולעשות איזושהי הבחנה בחוק, אבל לא אגב אותו תיקון שבסופו של דבר בא להסדיר מנגנון ולא את מהות הזכויות.

נקרא את הצעת החוק.

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטח השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7) (הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד), התשע"ד-2013

1. הוספת סעיף 2ג

בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן – החוק העיקרי), אחרי סעיף 2ב יבוא:

2ג.
הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד

(1) בסעיף זה –

(1) תאגיד בנקאי מלווה שהמציא ערבות בנקאית לפי סעיף 3ב.

(2) תאגיד בנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה שהמציא ערבות בנקאית לפי סעיף 2(1).

"מבטח" – מבטח כאמור בסעיף 2(2), שהמציא פוליסת ביטוח לפי אותו סעיף.

(2) מוכר יפנה בכתב לתאגיד בנקאי או למבטח, לפי העניין, בדרישה שימציא הודעה בכתב, בנוסח שבתוספת, ולפיה שעבוד או התחייבות לשעבוד, שניתנו לטובת התאגיד הבנקאי או המבטח, לא ימומשו מתוך הדירה ורישומם יימחק, בהתאם לתנאים האמורים בהודעה (בסעיף זה – ההודעה). פנייה כאמור תיעשה בתוך שלושים ימים מאחד המועדים האלה:

(1) ממועד התשלום הראשון ששילם קונה באמצעות פנקס שוברים אם הערבות הבנקאית ניתנה על ידי תאגיד בנקאי מלווה כאמור בפסקה (1) להגדרה "תאגיד בנקאי".

(2) ממועד הוצאת ערבות בנקאית ראשונה אם ניתנה על ידי תאגיד בנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה כאמור בפסקה (2) להגדרה "תאגיד בנקאי".
(3) ממועד הוצאת פוליסת הביטוח על ידי מבטח.

(3) פנה המוכר לתאגיד הבנקאי או למבטח כאמור בסעיף קטן (ב), ימסור לו התאגיד הבנקאי או המבטח את ההודעה בתוך שלושים ימים ממועד פניית המוכר אליו. עם פנייתו של המוכר לתאגיד הבנקאי או למבטח, יודיע על כך המוכר לקונה, ועם קבלת ההודעה מהתאגיד הבנקאי או המבטח יעבירה לקונה.

אתם צריכים להסתכל ביחס לכחול, זה רק על סעיף (2). המבנה השתנה כך שהגדרנו מראש את התאגיד הבנקאי למבטח ואז יוצא שהסעיפים העיקריים הם (ב) ו-(ג) שהם מאוד דומים ויש בהם תיקונים קלים.

האמת היא שאלה דברים שלטעמי לא כולם דוברו בפעם הקודמת, כמו לדוגמה המנגנון הזה שגם לא ברור לי איך הוא עובד. המוכר מודיע לתאגיד הבנקאי, התאגיד הבנקאי מוציא תוך שלושים ימים ומעביר את זה למוכר?

איך זה עובד היום? הרי היום אני חותם אתך על הסכם ואתה מעביר העתק של החוזה לבנק, הבנק מנפק את הערבות ומעביר אותה אליך ואתה נותן לי. עם כל הכבוד, כך זה עובד מאז ומעולם. אתה רוצה דרך אחרת? אתה רוצה שזה יבוא עם יוני דואר?

אני אסביר. אני רוצה שניקח נושא אחד שהחוק כבר טיפל בו, נושא של הסדר השוברים. הסדר השוברים היפה בו מבחינה צרכנית, מבחינת הגנה על הרוכש, שמרגע שהקונה משלם לבנק את התשלום לפי השובר, הבנק מעביר לקונה גם אם המוכר אומר לו אל תעביר, גם אם המוכר נכנס לפירוק. הבנק אוטומטית, תוך 14 ימים בהסדר השוברים, מעביר את זה לקונה.

מה מפריעה לך הדרך השנייה? אתה הרי מייצג את הקבלנים. נכון?

נכון. אנחנו לא רוצים בירוקרטיה. אנחנו לא רוצים שזה יעבור ככה. בדיוק כמו הערבות הבנקאית.

מכובד. מאה אחוז. אבל אין לך בעיה, פרט לנושא הבירוקרטי. אין לך בעיה מיוחדת.

אני אסביר לאדוני. נניח שעברו שלושים הימים והבנק לא הוציא. הקונה, הכתובת שלו כאן היא של המוכר. הוא יבוא אלי. הוא יבוא אל המוכר בתלונות ולא אל הבנק.

ברור.

החוק מחייב גם את הבנק וגם את הקבלן. יש כאן מערכת חיובים וזה בסדר גמור.

הקונה לא רודף אחרי הבנק. הוא בא אליך.

שמענו את דבריך. נרשום הערה שאתה רוצה לחסוך בבירוקרטיה וזה יפה מאוד. אני חושב שבמקרה הזה אנחנו רוצים שכן תהיה מחויבות כפולה, גם הבנק וגם הקבלן, בפרט שהקבלן הוא זה שבדרך כלל עומד מול הבנק.

את הערבות הבנקאית, אתם לא חושבים שצריך אחריות כפולה? בערבות הבנקאית שולם לבנק, הבנק צריך להוציא. זה מגן יותר טוב על הצרכן. אין יריבות בכלל בהצעה הנוכחית בין הבנק לבין הרוכש. הרוכש בא אל המוכר. הוא צריך לקבל את זה מהמוכר.

מאיפה הוא בכלל מכיר את הבנק?

מה לי ולבנק?

לא תמיד הוא יודע מי זה הבנק המלווה.

הוא משלם לבנק. אני מזכיר, בהסדר השוברים הוא משלם לבנק.

הוא משלם דרך המוכר.

זה ממש לא נכון. הוא משלם רק לבנק.

תמשיכי לקרוא.

2. תיקון סעיף 4ו
בסעיף 4ו(ב) לחוק העיקרי, במקום "ביום תחילתו של חוק זה" יבוא "ביום ז' בתשרי התשס"ט (6 באוקטובר 2008)".


זה תיקון טעות שגם הופיעה בנוסח הכחול.

3. הוספת תוספת

אחרי סעיף 7 לחוק העיקרי יבוא:

"תוספת

(סעיף 2ג)










תאריך__________

לכבוד ​​​​​​​​​​​__________ (להלן – הקונה)

גוש
חלקה

תכנית

מגרש

מספר בניין

מספר דירה

(להלן – הדירה)

__________ (להלן – המקרקעין).

_______________ (להלן – המוכר).

בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1973) (להלן – החוק), הרינו להודיעכם ולהתחייב כדלקמן:

ככל שזכויות המוכר במקרקעין משועבדות לטובתנו או שניתנה התחייבות לשעבודן לטובתנו (להלן – השעבוד), אנו מתחייבים כי השעבוד לא ימומש מתוך הדירה בהתקיים כל אלה:

1. בניית הדירה הושלמה.

בכחול הופיע בהתאם לחוזה המכר, אבל לבקשת הגופים הורדנו את המלים האלה.

ביקשנו להשמיט מכיוון שעלולה להתעורר איזושהי מחלוקת האם באמת הבנייה הושלמה בהתאם לחוזה המכר, חוזה המכר קובע כך או אחרת, מה גם שבחוק עצמו הדרישה היא להוכיח את סיום הבנייה בדרכים אחרות ולא בהתאם לחוזה המכר.

2. ההחזקה בדירה נמסרה לקונה.
3. מלוא מחיר הדירה שולם למוכר בהתאם לפנקס השוברים (לעניין תאגיד בנקאי מלווה) או בהתאם לחוזה המכר (לעניין תאגיד בנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה או מבטח).

4. כספי הקונה הובטחו לפי סעיף 2(3), (4) או (5) לחוק, בהתאם לסעיף 2א לחוק, או התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 2ב(א) לחוק.

בכפוף לאמור, אנו מתחייבים לפעול למחיקתו של כל רישום בקשר לתחולת השעבוד על הדירה, לרבות בפנקסי המקרקעין, אצל רשות מקרקעי ישראל או במאגר המשכונות, בתוך זמן סביר לאחר שהדירה תירשם כיחידת רישום נפרדת ויהיה אפשר לפעול כאמור לגבי הדירה בנפרד מיתר המקרקעין. אנו נהיה רשאים לממש את השעבוד מתוך יתר חלקי המקרקעין, למעט הדירה, בכל עת וללא צורך בקבלת הסכמת הקונה.

מובהר כי האמור לא יחול לגבי שעבוד או לגבי התחייבות לרישום משכנתה שניתנו בשל אשראי שהועמד לקונה על ידינו או שסוכם עם הקונה כי הדירה תבטיח אותו.








חתימה ______________"

4 תחילה ותחולה

(1) תחילתו של חוק זה שלושים ימים מיום פרסומו (להלן – יום התחילה).

(2) הוראות סעיף 2ג והתוספת לחוק העיקרי, כנוסחם בסעיפים 1 ו-3 לחוק זה, יחולו על הסכמי ליווי או הסכמי מימון ועל חוזי מכר במסגרת פרויקט הבנייה נושא הסכם הליווי או הסכם המימון, שנכרתו ביום התחילה ואילך.

אנחנו נצביע לקריאה שנייה ושלישית.

הצבעה

בעד – 3

אושר פה אחד

אושר פה אחד. שיהיה בהצלחה.
תודה רבה. הישיבה נעולה.

<הישיבה ננעלה בשעה 13:30.>