PAGE
2
ועדת הכספים
25/06/2013

הכנסת התשע-עשרה
נוסח לא מתוקן

מושב ראשון
<פרוטוקול מס' 85>
מישיבת ועדת הכספים
יום שלישי, י"ז בתמוז התשע"ג (25 ביוני 2013), שעה 13:00

<הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הסרת שעבוד תאגיד בנקאי מלווה), התשע"ג-2013, של חה"כ יריב לוין (פ/1074) >

חברי הוועדה: >
ניסן סלומינסקי – היו"ר
משה גפני
יצחק כהן

יעקב ליצמן

אראל מרגלית

ראובן ריבלין

יריב לוין

>
אסף מיכאלי - מנהל מחלקת ביטוח כללי באגף שוק ההון, משרד האוצר

אוהד מעודי - מחלקת ביטוח כללי, אגף שוק ההון, משרד האוצר

יונתן בר סימנטוב - רפרנט פנים, משרד האוצר

יוסי עדס - משרד האוצר

אסף נועם - מחלקת ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

אשר רוכברגר - המשמר החברתי, המשמר החברתי

אמיר פז - עו"ד, משרד הבינוי והשיכון

גלית ויטנברג - עו"ד לשכה משפטית, מינהל מקרקעי ישראל

טל הראל - פיקוח על הבנקים, בנק ישראל

רונן ניסים - עו"ד, הלשכה המשפטית, בנק ישראל

לבנת קופרשטיין דאש - מטעם איגוד הבנקים

לימור שושט שועה - מטעם איגוד הבנקים

רינה גרוסברד - מטעם איגוד הבנקים

גילי רווה - מטעם התאחדות בוני הארץ

שגית אפיק

טמיר כהן

ס.ל., חבר המתרגמים
<הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הסרת שעבוד תאגיד בנקאי מלווה), התשע"ג-2013>, של חה"כ יריב לוין (פ/1074)

אנחנו עוברים לחוק של יריב לוין. בבקשה. החוק עבר בקריאה ראשונה אלינו - - -

לא, קריאה טרומית, הכנה לקריאה ראשונה.

תודה רבה, אדוני היושב ראש. הצעת החוק הזו היא בעצם המשך של הצעה שהגשתי בכנסת הקודמת שעניינה הסדרה של הסוגיה שידועה כמכתבי החרגה בעת רכישת דירות. מכתב החרגה הוא מכתב שנותן הבנק המלווה לרוכש הדירה שבו הוא כותב שבהנחה שרוכש הדירה יעמוד בשורה של תנאים, שהעיקרי שבהם הוא כמובן תשלום מלוא תמורת הדירה לחשבון הליווי של פרויקט הבנייה, אותו בנק מלווה, שנתן את האשראי לקבלן ויש לו שעבוד על אותו פרויקט, יחריג את הדירה או הנכס שאותו קונה קנה מכלל השעבוד ויאפשר כמובן לרשום את הזכויות בו כשהן חופשיות בלשכת רישום המקרקעין או לבצע בו פעולות אחרות. לא אחת נוצר מצב שישנם חילוקי דעות בין הבנק המלווה לבין היזם או הקבלן שבונה את הדירה, או את הנכס.

צו ההחרגה נרשם כהערת אזהרה בטאבו?

לא.

אז איך הם יכולים למנוע את העברת ה - - -

לא, יש להם שעבוד לבנק על כל הפרויקט. הרי השיטה היא שהבנק משעבד את כל הפרויקט.

אז אתה קונה כשיש שעבוד.

לא, בוודאי שאתה קונה, אלא שמה שקורה הוא שלאחר שאתה השלמת את תשלום מלוא התמורה לחשבון הליווי, אתה מוצא - - -

לבנק?

לבנק המלווה, שלטובתו רשום השעבוד, אתה פתאום מוצא את עצמך במקום שבו בגלל סכסוך שישנו בין הבנק לקבלן, הבנק לא מוכן לשחרר את השעבוד על מכלול הפרויקט ואתה נמצא במצב שבו אתה הופך ל - - -

בחפציבה היה מקבל הקבלן את הכסף כדי להעביר, פה אתה מעביר ישר לבנק.

לא, אני רוצה להדגיש שאת בעיית חפציבה - - -

שם לא שילמו.

לא, שילמו לקבלן במקום לשלם ל - - -

את בעיית חפציבה החוק הזה לא פותר, כי אתה לא יכול להטיל על הבנק ולומר לו 'תסיר את השעבוד' במקום שלא שולם הכסף לחשבון הליווי. אבל אם אני שילמתי את חלקי המלא לחשבון הליווי על פי החוזה, במצב הזה אני לא יכול להיות בן ערובה במישור היחסים שבין הבנק לבין הקבלן ולכן קיים המנגנון הזה של מכתבי ההחרגה שנועד לבוא ולומר שבמקרה הזה אני מחריג את הדירה שלך, שילמת לי, אתה משוחרר.

הבעיה במכתבי ההחרגה קיימת בשני מקומות. האחד, במקום שבו כאשר נחתם החוזה לא מומצא המכתב הזה ואחר כך מכל מיני סיבות לא רוצים להמציא אותו, או לא מסכימים להמציא אותו ומי שאיננו עומד על כך לפני שהוא חתם על החוזה מוצא את עצמו בחשיפה שהיא בלתי מוצדקת לחלוטין. הבעיה קיימת גם במישור אחר, שהוא אולי היותר נפוץ, שכאשר לא מבקשים את המכתב מראש, אלא בדיעבד מבקשים אותו כאשר באיזה שהוא שלב בדרך מישהו עולה על זה שאין לו את המכתב הזה, הבנק אומר, 'אני מוכן לנפק אותו', אבל גובה עבורו איזה שהיא עמלה בשיעורים שיוכלים להגיע גם לאלפי שקלים במצבים מסוימים. וגם הדבר הזה בעיניי הוא בלתי סביר.

לכן הצעת החוק הזו בעצם באה לקבוע שכחלק בלתי נפרד מכל מערך ההתקשרות המשולש הזה, של הקבלן, הבנק ורוכש הדירות, יינתן מכתב החרגה בתוך 30 יום ממועד התשלום הראשון, שבו יאמר הבנק שבהנחה שהוא באמת קיבל את כל התשלומים באופן מסודר למקום שאליו הם אמורים להיות משולמים, הוא מחריג את אותה דירה והמכתב הזה יינתן כחלק מכל ההתקשרות, ללא איזה תשלום שהקונה נדרש לשלם, יוסדר במערכת היחסים שבין הבנק לקבלן כחלק מכל הסכם הליווי שלהם ובצורה הזאת באמת תבוא הסדרה של העניין הזה.

בעקבות הצעת החוק שהגשתי בשעתו הייתה התדיינות עוד במהלך הקדנציה הקודמת, גם עם בנק ישראל, גם עם משרד המשפטים, גם עם משרד השיכון, ואני באמת רוצה להודות לכולם על הנכונות והרצון - - -

אין איזה אלמנט של ביטוח לסיפור הזה?

לא, להבנתי לא, משום שיש הפרדה בין מה שקשור לערבויות הבנקאיות, שהן סיפור אחד, יש ערבות שאתה מקבל על התשלומים ויש ביטוח שאתה יכול לעשות במישור יחסים של הקבלן, כי הרי הנכס הוא לא של הרוכש, הוא לא יכול לבטח אותו כל עוד הוא לא קיבל את החזקה לידיו, לבין הצד שבא ואומר, אתה שילמת, אנחנו מזיזים אותך ומחריגים אותך מהוויכוחים שיש לנו עם הקבלן, אולי במישור רחב יותר, ובאמת הנוסח הזה שמובא כאן הוא נוסח שהוא תולדה של ההתדיינות המשותפת שבעקבותיה הגשתי בכנסת הזאת את החוק כבר על בסיס ההסכמות והניסוחים כפי שהיו. אני מניח שכשנעבור על זה אולי יידרש כאן איזה שהוא פיין טיונינג כזה או אחר, אבל בסך הכול העניין הוא בהסכמה.

היו כמה הערות בעיקר משני גורמים, אחד מאיגוד הבנקים שעמדו, ובצדק לטעמי, על כך שיובהר כאן באופן ברור שהדבר הזה מותנה בכך שהכספים שולמו כפי שצריך לחשבון הליווי, ומקרה כמו מקרה של חפציבה לא ייפול לתוך החוק הזה. נדמה לי שזה ברור, זה גם האינטרס הציבורי, שאנשים ישלמו את הכסף בצורה מסודרת למקום שאליו זה אמור להגיע, ולדבר הזה אני לפחותב אופן אישי מסכים לחלוטין. והיו מספר הערות שהגיעו שעניינן בעיקר מהתאחדות בוני הארץ, מהנציגות של הקבלנים, שאני מניח שנשמע אותה, שאת רובן אני לא כל כך מקבל, יכול להיות שבשוליים ישנם תיקונים שכן אפשר יהיה לעשות.

זאת הצגת הדברים מבחינתי.

איך בכל זאת באמת הדבר היום מבחינת המציאות הקיימת לפני החוק הזה, בין הדרישה של הרישום בפנקס המקרקעין, שיש שעבוד, לבין החובה של הבנק לבוא ולשחרר אותך מהשעבוד, כי בכל זאת הרי יכולים אחרי זה, כתוצאה מהחוק הזה, לעשות בו שימוש לא נכון, שימוש מטעה. אני, אם היית מייצג אותי ברכישת דירה שלי, הייתי רוצה להיות בטוח שכשאגמור לשלם אני אוכל להעביר בטאבו. בכל זאת יש רישום של משכנתא. אז אני הייתי מבקש מהבנק בכל פעם שאני נותן לו את הכסף, לבוא ולשחרר או לתת מכתב לרישום המקרקעין שבו אני משוחרר מאותן התחייבויות.

זה בדיוק מכתב ההחרגה, זה החוק. החוק אומר שאתה מקבל מכתב התחייבות מהבנק שאומר שבהנחה ששילמת את ה - - -

היום זה לא קיים?

היום המכתב קיים, רק לא חובה לתת אותו והוא בדרך כלל - - -

צריך להזמין אותו או לשלם עליו כסף.

צריך לבקש אותו באופן מיוחד. אגב, רובי, בהרבה מאוד מקומות, לצערי, או אנשים לא מיוצגים או אנשים שהייצוג שלהם לא היה מספיק טוב לא קיבלו מכתב כזה.

זה נורא.

יריב מתקן את הנושא.

המכתב הזה הוא לא רשות, הוא חייב להיות חלק מההתקשרות, חלק מהותי ממנה.

טוב, אני רוצה לדעת אם חברי הכנסת רוצים להתייחס. חברי הכנסת רוצים להתייחס?

רק השאלה היחידה ששאלתי, אני אשאל אותה עוד פעם, אין פה איזה שהוא אלמנט ביטוחי סטטיסטי על זה שלא תהיה התאמה, נגיד במקרה כמו חפציבה או במקרים אחרים, שבו עם הקבלן קורית איזה שהיא בעיה, הבנק - - -

לא, הוא צריך לשלם את זה, כשאתה משלם את זה מסודר לבנק. זה לא קשור לזה.

אראל, המנגנון קיים גם היום והוא נפוץ ב-95% מהמקרים, אני רוצה להגן על ה-5% שלא מקבלים את זה ואני רוצה למנוע את התשלום המופקע שנלקח על זה בדיעבד.

מה שאני מציע, אנחנו נקרא את החוק וכל מי שמסביב שרוצה להתייחס, יתייחס לפי הסעיפים כבר. וגם יהיה לנו כאן שינויי נוסח קטנים.

אז אנחנו מתחילים. (מקריאה): "הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - - -", פה אנחנו נבקש לעשות התאמה ניסוחית למהות של ההסדר ולקרוא לזה 'הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד', שזו תהיה הכותרת. "התשע"ג-2013".

"הוספת סעיף 2ג. 1. בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן – החוק העיקרי), אחרי סעיף 2ב יבוא:

"2ג. הודעה בדבר" - - - גם כאן זה יהיה 'מחיקת רישום שעבוד או התחייבות לשעבוד'. "(א) בתוך 30 ימים ממועד התשלום הראשון", נכניס כאן 'ששילם הקונה', אני קצת משנה רק מבחינה ניסוחית, "באמצעות פנקס שוברים", לא חובה לציין לפי סעיף 3ב. משרד השיכון פה? אמיר, מבחינתכם זה משפיע איכשהו על הנוסח אם אנחנו מפנים לסעיף 3ב?

לא.

בסדר, אז אנחנו נמחק 'לפי סעיף 3ב'. עכשיו כאן, לפי הנוסח "יפעל המוכר למתן הודעה בכתב בנוסח המובא בתוספת". השאלה כאן אם באמת להשאיר את הנוסח כך שידובר בכך שיפעל המוכר, כיוון שמי שממציא את מכתבי ההחרגה האלה היום אלה בעצם תאגיד בנקאי, המלווה/המבטח. השאלה אם לא להפנות ישירות ולציין שימציא תאגיד בנקאי מלווה או מבטח את ההודעה בכתב.

לא, החובה היא על המוכר, לא על התאגיד.

מי המדברות?

אני עורכת דין לבנת קופרשטיין דאש, מאיגוד הבנקים. חוק מכר הדירות מטיל את החובה על המוכר לפנות לתאגיד הבנקאי ולהוציא את פנקס השוברים.

ומה אם המוכר לא פנה? אני הקונה, עליי אתם צריכים להגן. המוכר, מצוין, אומר יריב לוין שאנחנו רוצים להגן על הקונה. המוכר צריך לומר לבנק, הבנק צריך לשמוע מה המוכר, כל אחד צריך לשמוע ואני, שום דבר לא תלוי בי, אני רוצה לקבל מהמוכר נייר, להביא אותו לטאבו ולומר לו 'אדוני, תרשום את זה, כל הערת האזהרה לא מתייחסת לדירה שלי'. זה הכול, זה מה שהוא אומר בחוק.

אוקי, אז המוכר מוכר לקונה את הדירה, המוכר צריך להמציא את הבטוחות הנדרשות והוא בא ויש מספר בטוחות שאפשר להמציא לקונה, הוא יכול הערת אזהרה במקרים מסוימים וערבות בנקאית במקרים אחרים.

אבל מי ממציא את כתב ההחרגה היום, בפועל?

לא, זה משהו אחר, החרגה זה משהו אחר. את מדברת על הערבות?

לא, אני מדברת על ההחרגה. אנחנו מדברים על ההחרגה. מה שכתוב היום בנוסח זה שיפעל המוכר למתן הודעה בכתב, שהיא למעשה ההחרגה.

למה צריך את המוכר? למה המוכר צריך להיות פה בתמונה?

הקבלן מקבל הלוואה מהבנק, בתמורה חלק מהבטוחות הוא נותן משכנתא שרשומה בטאבו. בא קונה, אומר 'אני רוצה לקנות את הדירה הזו, אני רק מפחד שאני משועבד לך', אומר לו הבנק, 'אם תשלם לי את כל הדברים בהתאם לזה אני אשחרר אותך כל פעם על חלקך בבניין שהקבלן בונה'. זאת אומרת יש פה שלושה צדדים, כל אחד הוא בפני עצמו והם כולם קשורים אחד לטבורו של השני. אחד זה הקבלן, השני זה הבנק והשלישי זה הקונה, שהוא היחידי שמשלם, הוא לא יודע מה היחסים בין אלה לבין אלה. פה אנחנו רוצים בחוק הזה ליצור מצב שהחוק מגן על הקונה אשר הוא משלם לא לקבלן אלא לבנק, משום שהקבלן אמר לו 'תשלם לבנק'. זה הכול.

ולכן מי שאמור להוציא את ההודעה הזו זה הבנק.

זה בסדר.

ולמה בניסוח דהיום כתוב שהמוכר יפעל לבנק. למה להכניס את הגורם המתווך הזה כאשר הבנק יודע אם שולם הנכס.

דקה. יריב, הם מנסים להוציא את המילה 'מוכר', אני מבין? אני רוצה להבין.

זה לא רק המילה.

המוכר ו/או הבנק.

אם הבנק מסרב, למשל, למה ה - - -

רגע, בואו נעשה סדר. את התחלת עם ההצעה, את אומרת שמאחר שהבנק צריך להוציא את הנייר הזה, אז למה יפעל המוכר?

בדיוק, מה המשמעות של 'יפעל המוכר'.

אלא לכתוב 'הבנק ימציא'.

פשוט 'ימציא התאגיד'.

מתי הוא ימציא? מי צריך לבקש?

לא, החוק קובע, תוך 30 יום ממועד התשלום הראשון.

אוקי. משרד השיכון?

הסיבה שזה נכתב כך, ושוב, אני לא אומר שאי אפשר לשנות, אני מנסה להסביר כדי להיות קוסטינטנטי עם החוק. החוק אמנם מטיל חובות מסוימות על הבנקים, בעקבות התיקון, אבל הקשר הישיר והחוזי הוא בין הדייר למוכר, כלומר הקבלן. זאת הסיבה שזה הוכנס כך. מבחינה צרכנית בוודאי שהחובה, חובת הפעולה בסופו של דבר מבחינת התוצאה שמחפש הקונה, היא של הבנק, כי הוא צריך להוציא את המכתב, הקבלן לא יכול להוציא במקומו מכתב כזה, כי הוא לא בעל השעבוד.

כן. זאת אומרת אתה אומר שהמוכר צריך להיות בתמונה, כי ההסכם הוא עם המוכר ולא עם הבנק.

מצד שני כל הכסף עובר לבנק.

יש פה הסכם בין שלושה צדדים, עם כל הכבוד.

נכון, יש פה משולש.

אמיר, אם אנחנו ננסח את זה כך שהמוכר יפנה לבנק על מנת שהבנק ימציא את הכתב?

במקום 'יפעל', יפנה אל הבנק?

כי כשאנחנו אומרים 'יפעל המוכר' לא כל כך ברורה המשמעות. מה זאת אומרת יפעל?

ומה אם הבנק יסרב, למשל?

הוא לא יכול למסור, כי המסירה שלו לא שווה כלום אם אומרים שאין את הרשומה לטובת הבנק.

הדיון כאן מי חייב.

מי שיכול להוציא זה רק הבנק. הקשר העסקי שקיים זה בין - - -

מי שאחרי זה הקבלן.

כן, זה הקשר העסקי ומצד שני הבנק, בגלל השעבוד, הוא זה שמוציא. צריכים כאן למצוא את הנוסח מי פונה. מי שחייב להוציא זה הבנק, מי פונה אל הבנק.

אל הבנק בוודאי לא פונה הרוכש, אין בבנק משרד מכירות ש - - -

אוקי, לכן הכנסתם פה 'יפעל המוכר למתן הודעה בכתב'?

אבל המוכר גם פונה, אמיר?

זה לא מדויק מה שרשם הקבלנים אומר.

אני לא רשם הקבלנים.

לא חשוב, משרד השיכון.

גם הסמכויות הן לא של רשם הקבלנים.

המוכר הוא הקבלן, בא הקונה ואומר 'הלכתי לטאבו וראיתי שיש שעבוד, איך אני מבטיח את עצמי?' הוא אומר 'אתה מרגע זה יוצא ידי חובתך על ידי כך שאתה נותן כל תמורה שאתה מחויב כלפיי לבנק המלווה', ולכן הוא נקרא בנק מלווה. זאת אומרת מאותו רגע נוצר הקשר המשפטי בין הבנק לבין הקונה והקונה יוצא ידי חובתו כלפי המוכר ברגע שהוא נותן לבנק. אז יש פה מחויבות כל עוד יש מחויבות של המוכר, כי המוכר הוא המוכר של הדירה וההסכם לרכישת הדירה הוא בין המוכר לקונה, אבל המוכר, מתוך הסכמה, אומר 'התחייבויותיך כלפיי הם על ידי מילואם כלפי הבנק'. מאותו רגע נוצר מצב שבו אתה לא יודע מתי או מי, לכן צריך להיות המוכר בוודאי, כי הוא המוכר.

רק רגע, סליחה. רבותיי, שלומית, על דעתו של יריב. יש כאן איזה רעיון, תשמע אולי.

אולי נעשה 'ימציא התאגיד הבנקאי המלווה או המבטח לבקשת המוכר', ואז זה יפתור את הבעיה.

לא, אבל אני אומר לך מה מטריד אותי. צריך לזכור שבסוף יש חוזה, החוזה הוא חוזה של הקבלן מול הקונה. אם לא מולא התנאי הזה, לא קיים הקבלן את חובתו החוזית כלפי הקונה. ברגע שאני אטיל את זה על התאגיד הבנקאי אני כאילו מוציא את הקבלן מהמעגל הזה. לכן אני מסכים עם ההערה של רובי, שמבחינת המבנה הבסיסי של ההתקשרות הקונה עומד קודם כל מול הקבלן.

לא, אז למי יש את הבעיה?

ואם לא נציע לקונה את הדבר הזה יש הפרה של ההסכם שהיא הפרה על ידי הקבלן, שמצדיקה למשל דחייה של התשלומים.

יריב, תשמע רגע את הנוסח שלה, אם זה לא עונה גם על זה.

אבל אם אנחנו אומרים, 'ימציא התאגיד לבקשת המוכר', עדיין הבעיה עומדת, לדעתך?

עדיין יש חובה אז על המוכר לבקש.

רגע, אני רוצה לשמוע את יריב, אם זה מניח את דעתו.

חבר הכנסת לוין, ממה שאני הבנתי, מה שקורה היום בפועל זה שהמוכר מבקש מהתאגיד והתאגיד מוציא. אז אם אנחנו כותבים שימציא התאגיד לבקשת המוכר, אנחנו - - -

אבל על מי חלה האחריות להמציא? על התאגיד או על המוכר?

התאגיד.

אני לא יכול לשחרר את המוכר מהחבות שלו בהמצאת המסמך הזה.

לכן זה לבקשת המוכר. יש עליו חובה. אם זה ימציא הבנק לבקשת המוכר, אז יש גם חובה על המוכר לבקש - - -

מה שאנחנו רוצים לעשות כאן, לחייב שני גופים ובואו נכתוב את זה ברור ונגמור.

משרד השיכון, אנחנו רוצים לחייב מצד אחד את המוכר לפנות לבנק ומצד שני אנחנו רוצים לחייב את הבנק לתת. נקודה. אז בואו נכתוב את שני הדברים במפורש ונגמור את זה. למה אנחנו צריכים להסתבך?

אז בעצם זה יהיה 'ימציא תאגיד בנקאי מלווה או מבטח', אנחנו בסוף נתייחס לתאגיד בנקאי מלווה שאינו תאגיד בנקאי מבטח, 'ימצא תאגיד בנקאי מלווה או מבטח, לבקשת המוכר'.

למי הוא ימציא?

אנחנו ממשיכים להקריא. זה יהיה הודעה בכתב לקונה.

אפשר הערה? אני עורכת דין לימור שושט שועה, גם מטעם איגוד הבנקים. קודם כל נכון להיום גם בערבויות חוק מכר החובה חלה על המוכר ועדיין זה מגיע לרוכשים ואין חובה ישירה על הבנק, ועדיין ההסדר הזה יוצא אל הפועל. דבר נוסף, לבנקים אין קשר ישיר עם הרוכשים וגם לרוכשים לא תמיד עדיף שיהיה להם - - -

לכן אמרנו 'לבקשת המוכר', המוכר יבקש מהבנק והבנק ימציא.

אבל עדיין חובת ההמצאה היא על הבנק. לבנק אין קשר ישיר עם הרוכש. הוא ממציא את זה לרוכש.

אז מה הנוסח שאת היית רוצה שיהיה כתוב?

אנחנו, גם לגבי ערבויות, לפחות חלק מהבנקים ממציאים את המסמכים למוכר והוא זה שמעביר אותם הלאה. אין לנו קשר ישיר עם הרוכשים.

אז אנחנו לא כותבים כאן שום קשר שביניכם לבין הרוכשים.

אדוני היושב ראש, אני חושב שהניסוח כמו שהוא מופיע כאן מבטא בדיוק את הסדר הנכון של הדברים. מי שממציא זה המוכר ומי שאחראי זה המוכר, ומי שמכין את הניירת מטבע הדברים זה הבנק - - -

אבל איפה כאן כתוב שהתאגיד הבנקאי מחויב לתת את זה.

גם בערבות חוק מכר לא רשום ו - - -

אני שואל את יריב.

לא כתוב שהתאגיד הבנקאי מחויב.

אבל אתה לא רוצה להטיל עליו את החובה הזו?

אני לא יודע אם אני רוצה להטיל עליו את החובה, כי - - -

אז מה פירוש? המוכר יפנה והבנק לא ייתן.

הבנק לא ייתן? אז המוכר הפר את ההסכם. ההפרה היא של המוכר.

לא, רגע, אנחנו רוצים שהקונה יקבל, נכון? כדי שהקונה יקבל אתה צריך להטיל מחויבות על שני גופים, על המוכר ועל התאגיד. זה מה שאני שואל, בנוסח שפה, מה שאני קורא ככה ברפרוף, אין חובה על התאגיד לתת. המוכר יפנה והתאגיד לא ייתן, מה עשינו?

ההערה של היושב ראש צודקת מאוד.

מה עשינו? אני רוצה שיהיה כתוב, שמצד אחד המוכר חייב לפנות ומצד שני התאגיד חייב לתת.

אפשר להגיד יפעל המוכר וייתן התאגיד.

לכן אנחנו צריכים להוסיף כאן מחויבות גם על התאגיד.

ברשותך, אני רוצה לחזק את דבריך. יש קשר בין הקונה לבנק, שהוא נוצר על ידי העובדה שהקונה בא לבנק ואומר לו 'אני רוצה לקנות מהמוכר דירה, אבל היא משועבדת לך ולכן אני רוצה שאתה תיתן לי הסכמה שהוא יכול למכור לי, כי אני לא רוצה להיות תלוי בו כאשר אני תלוי גם בך'. ברגע שהוא בא ואומר לי 'תשלם לי', הוא כותב לו מכתב ואומר לו 'אם תשלם לי - - -

הוא לא כותב, זה חלק מהחוזה.

חלק מהחוזה, 'אם תשלם לי את כל התחייבויותיך כלפי המוכר, אתה יכול לראות מבחינתי את הסכמתי ואת חובתי לשחרר את המשכנתא מכל הקשור ברכישה שאתה רכשת'. לכן יש פה - - -

רבותיי, המוכר צריך להיות מחויב לפנות לתאגיד ומחויב התאגיד לתת ונגמר הסיפור. תמצאו רק את הנוסח המתאים.

רק שיהיה רשום שניתן למוכר.

בוודאי, לכן אני לא מזכיר את הקונה, מחויב המוכר לפנות לתאגיד ומחויב התאגיד לתת למוכר, ונוסח.

אז זה יהיה 'בנוסח המובא', במקום 'הקבוע בתוספת' (ממשיכה להקריא): "(להלן – ההודעה)". עכשיו כאן יש קצת חזרתיות, השאלה אם יש נחיצות ב- "מאת התאגיד הבנקאי המלווה או מאת המבטח, כמשמעותו בסעיף 2(2)". מבחינתנו אולי אפשר להשמיט את השורה וחצי הזו. אם אנחנו אומרים שיבקש המוכר או יפנה המוכר וימציא התאגיד הבנקאי, אין צורך לחזור על זה 'מאת התאגיד הבנקאי המלווה או מאת המבטח'.

אז זה ימציא התאגיד או המבטח.

כן, התאגיד או המבטח. צריך את שניהם, התאגיד או המבטח, זה כן.

אין בעיה, 'כמשמעותו בסעיף 2(2)' יישאר.

"לפיה" – פה אני מציעה שפשוט ננסח את זה כך שיימחק רישומם בהתאם לכל הסדר שקבענו, 'יימחק רישומם של שעבוד או התחייבות לשעבוד, לפי העניין'.

לא, אי אפשר.

זה בעצם מה שאומר ההסדר.

כן, אבל זה רק בשלב סופי. בשלב ראשון לבנק יש שעבוד על כל הפרויקט ויכול להיות, לדוגמה, שנמכרו חצי מהדירות. בשלב הזה מבחינה רישומית אי אפשר למחוק חצי מהשעבוד ולכן יש את מכתבי ההחרגה.

אבל זה יימחק בהתאם לתנאים האמורים בהודעה, לא אמורה להיות לך בעיה.

לא, אבל המחיקה היא רק בשלב מאוחר יותר, כאשר נרשם ב - - -

מה בשלב הזה קורה?

בשלב הזה יש את מכתבי ההחרגה. מכיוון שלא ניתן למחוק את השעבוד בפועל בעצם אנחנו מוציאים מכתבי החרגה שמודיעים להם, 'אם נממש את השעבוד, לא נממש אותו מתוך הנכס ש...'.

ברור, זה בסדר, את זה לא יכולים לשנות.

בזה לא נוגעים.

מה שהיא מתכוונת גם, את לא יכולה להוריד את המילים 'לא ימומשו', את לא יכולה להישאר רק עם 'יימחקו', כי אלה שתי חובות, גם לא ימומש וגם יימחק.

לא, זה ברור.

כי יימחק קורה בסוף והלא ימומש זו התחייבות מלכתחילה.

אי אפשר למחוק עד שלא מייחדים את הדירה הספציפית, אבל אי אפשר לממש בשום שלב וצריך למחוק ברגע שאפשר לבצע את הייחוד הזה. ועוד דבר אני אומר, שאם המשמעות של המכתב הזה שעד שלב הרישום בטאבו, כאשר הקבלן יוציא לך אישור זכויות על הדירה, היא תהיה נקייה מהשעבוד הזה של הליווי. זה העניין. זה סוגר את כל המעגל.

אחרת הוא תלוי ברצון של כל אחד, 'תן לי עוד, כדי שאתן לך את המכתב'.

אז אנחנו משאירים את הנוסח.

החוק הזה מחייב אותו לתת.

ודאי.

זה לא משאיר את זה לשיקול דעת או להתניות ממין ההתניות הקודמות.

המילה 'ויימחקו', איך את מסדרת את זה כך שזה לא יהיה עכשיו? כי עכשיו היא לא יכולה למחוק.

היא משאירה את הנוסח כמו שהוא, היא לא נוגעת בנוסח.

זה יהיה: "לפי השעבוד או התחייבות לשעבוד, לפי העניין, שניתנו לטובת התאגיד הבנקאי המלווה או המבטח, לא ימומשו מתוך הדירה ויימחקו, בהתקיים התנאים האמורים בהודעה".
ועכשיו פה, במקום לעשות סעיף קטן (ב), בהמשך להערה של משרד השיכון, אולי פשוט נכניס את זה, שזה יחול גם לגבי תאגיד בנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה, רק שהוא ימציא הודעה בתוך - - -

אפשר להבהיר את הכוונה פה? מה הכוונה?

כמו סעיף קטן (ב), פשוט לא להפוך אותו לסעיף קטן (ב) - - -

כן, אבל מה הוא הסעיף עצמו.

מישהו יודע להסביר את סעיף (ב)?

יש שלוש אפשרויות. אנחנו מדברים הרי על בטוחה פיננסית, זה או תאגיד מלווה, או מבטח, או יש גם אפשרות, פחות נפוצה כמובן, אבל של תאגיד לא מלווה. כלומר תאגיד מלווה זה לא אפשרות שחייבת להיות לפי החוק.

מה ההבדל בין תאגיד לבין מבטח? מה זה מבטח ומה זה תאגיד? תאגיד מלווה אני יודע, מה זה תאגיד ומה זה מבטח?

מבטח זה חברת ביטוח, יש מקרים - - -

אני יכול לתת לך דוגמה.

מבטח נותן פוליסת ביטוח, במקום ערבות בנקאית.

זה דבר נדיר, בדרך כלל זה לא קורה, אבל נניח באופן תיאורטי שהבנק המלווה נתן הלוואה, העמיד אשראי, לצורך ביצוע פרויקט ויש לו שעבוד והסכים הבנק המלווה, נניח, לרישום שעבוד בדרגה שנייה לטובת איזה שהוא גורם שנתן לקבלן הלוואה במישור אחר לגמרי. תיאורטית. הסיכוי הוא קלוש, בדרך כלל זה לא קורה, אבל תיאורטית יכול להיות, ואז לכאורה אתה בא ואומר לקבלן, 'אדוני, אתה צריך לנקות אותי מכל השעבודים האלה ואתה צריך לקבל מכל אלה ששעבדת לטובתם אישור שהם מווחתרים ביום שאני שילמתי את כל הכסף'. זה ההסכם.

קבלן שצריך ליווי פיננסי, לפעמים יש קבלן שיש לו קרקע היסטורית שלו, שהוא לא היה צריך מימון לרכוש אותה, והוא רוצה לבנות בלי ליווי פיננסי, רק מה? הוא רוצה לתת ערבויות, אז הוא הולך לבנק והוא עושה איתו איזה שהוא הסדר שהבנק ייתן ערבויות, אבל בלי הסכם ליווי, ואז זה לא בנק מלווה.

אבל אז אין שעבוד על הקרקע.

למה אין שעבוד? אבל התניית השעבוד היא ביחסים בין הקבלן לבין המלווה.

צריך להוסיף.

הוא נותן שעבוד בגלל זה קודם כל, הוא לא ייתן ערבויות בלי שעבוד. זה לא יכול להיות.

אבל יכול להיות שמכניסים כסף לחשבון, שהבנק מתחייב על החשבון הזה והוא לא מוציא כסף בלי שעבוד.

כן, אבל אז זה לא חשבון מלווה במובן ה - - -

זה בא לסגור אופציה.

אז השאלה היא אם להכניס את (ב) כחלק מ-(א), כי הבעיה שהעלה משרד השיכון היא שיכול להיות שלא חלות כל ההוראות ולכן אין טעם להפריד את זה, או לא נכון להפריד את זה לשני סעיפים קטנים ואז פשוט לומר שתאגיד בנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה ימציא הודעה כאמור בתוך 30 ימים ממועד התשלום הראשון על ידי הקונה.

צריך רק להוסיף שאם הנכס שועבד לטובתו, כי כפי שציין משרד השיכון, יכול להיות מצב שהבנק רק הוציא ערבויות אבל הוא לא שעבד את הקרקע.

הוא כן שעבד.

צריך לציין את זה, צריך להבהיר שמכתב ההחרגה ייצא. להוסיף פה שלטובתו ניתן שעבוד. כי אם הוצאתי ערבויות כנגד כסף, לדוגמה, אין לי מה להחריג.

לא היה התאגיד הבנקאי שלטובתו נוצר השעבוד.

מה אתם אומרים, משרד השיכון?

להוסיף 'שלטובתו ניתן שעבוד', אנחנו בעצמנו ביקשנו להכניס. אם לא ניתן שעבוד אז זה לא רלוונטי.

יכול להיות, היום בימינו אפשר לתת הלוואות בלי לקחת שעבוד, כבר ראינו את זה. לצערנו.

לא בפרויקטים של בנייה.

ולא לאזרח הפשוט.

לא לאזרח הפשוט, בזה אתה צודק, אבל מי אמר שפה מדובר רק על האזרח הפשוט? יכול להיות שהוא קנה דירה ב-40 מיליון ועל זה מדובר פה בכלל, מה אתה יודע?

אני לא מצליחה להבין, האם יש סיבה להכניס את התיקון?

אם אין שעבוד זה לא רלוונטי.

לא כל כך ברור לי איך את רוצה לשלב את זה מבחינת ה - - -

תשאירי את זה. מה שהוא כותב, 'תאגיד בנקאי שנתן...'.

טוב, אנחנו נשאיר את הנוסח כפי שהוא. אני מקריאה את סעיף (ב):

"(ב) לא היה התאגיד הבנקאי שנתן ערבות בנקאית, בהתאם לסעיף 2(1)- - -

ושלטובתו ניתן שעבוד.

שלטובתו ניתן שעבוד, (ממשיכה להקריא): "תאגיד בנקאי מלווה, יפעל המוכר למתן ההודעה בתוך 30 ימים" - - -

לא, יפעל הקונה למתן ההודעה מאת התאגיד הבנקאי.

הראשון, כי רק הוא.

'מאת התאגיד הבנקאי', בסדר. "בתוך 30 ימים ממועד התשלום הראשון על ידי הקונה".

אנחנו נעתיק את אותה תיבה שתהיה - - -

כמו ב-(א) יהיה ב-(ב). אותו הדבר בדיוק.

רק הפעם מדובר על תאגיד בנקאי שהוא לא מלווה.

צריך רק פה, זו הערה שיש לנו אותה בהמשך, להכניס את נושא החשבון. רשום פה 'ממועד התשלום הראשון על ידי הקונה', לאן הוא משלם את הכסף? פה אין שוברים.

נכון, לכן את לא יכולה לכתוב לאן.

בהתאם לחוזה.

הכסף צריך להיכנס לבנק.

בהתאם לחוזה, למה לבנק? הוא קיבל צ'ק, הוא עושה עם זה מה שהוא רוצה. הוא נותן קבלה, יש - - -

לא, אם הבנק לא מקבל אז הוא לא מוציא.

הבנק יחריג כאשר הוא קיבל כסף.

רק כשהוא מקבל.

מלווה, זה לא חייב להיות בנק.

לפי המוסכם.

רגע, מה אתם מציעים שיכתבו שמה? בתוך 30 יום ממועד התשלום הראשון על ידי הקונה לבנק?

לחשבון המוכר בבנק. משהו כזה. או כפי שיירשם במכתב.

זה לפי מה שקבעו בהסכם.

כן, אבל לבנק יש בטוחה, הבטוחה שלו כנגד ה - - - הוא נתן אשראי למוכר לצורך בנייה וכנגד זה הוא שעבד את הקרקע, לא ייתכן מצב שהכסף לא ייכנס לבנק ועדיין הבנק יצטרך להחריג ויישאר בלי בטוחה.

ההערה הזאת לא רלוונטית לשלב הזה, לדעתי היא רלוונטית לשלב הבא של התנאים למתן החרגה ולאיפה הכסף צריך להיכנס. כרגע מדובר על העיתוי, 30 יום ממועד התשלום, ולכן- - -

כן, אבל לא ברור מה זה תשלום. רשום ממועד התשלום הראשון. בסעיף הראשון רשום באמצעות שובר, ולכן זה ברור, בסעיף השני אין התייחסות - - -

כי אין שובר.

השאלה לאן שילמו את זה. אם הקונה שילם לי את הכסף, סתם, אז הבנק צריך להוציא? לא, זה דבר פשוט שצריך להראות למי הוא שילם.

יש הסכם ביניהם, לפי ההסכם הזה ככה יהיה רשום גם כאן, כפי שהוסכם בין - - -

כן, אבל בהסכם חייב להיות שהכסף הזה צריך לעבור לבנק. שתבין, הבנק שצריך להוציא את ההחרגה, הוא חייב לקבל את הכסף, בלי זה הוא לא יוציא. אז אם אתה כותב כאן רק לתשלום על ידי הקונה והקונה שילם לך את הכסף?

לא, זה לא בא בחשבון.

ודאי שלא. לכן אני אומר שצריך להיות כאן כתוב, באיזה שהיא דרך, שהבנק שצריך להוציא את ההחרגה קיבל את הכסף.

זאת סתם מגבלה שתפגע בקונה. יכול להיות שבהסכם יגיעו להסדר אחר, גם על דעת הבנק.

שמה?

אני לא יודע.

אם זה על דעת הבנק זה אותו דבר.

ולכן 'על פי ההסכם'. ברוב המקרים בהסכם - --

אבל אם הקונה והמוכר עשו הסכם והבנק לא בתמונה, אז מה?

מה זה הבנק לא בתמונה? הבנק נתן ערבויות וקיבל שעבוד, אין דבר כזה שהוא לא בתמונה, הוא לא יכול להיות לא בתמונה.

אתה מדבר כאן על תאגיד אחר, נכון?

נכון.

שהוא לא מלווה.

הוא לא בתמונה כבנק מלווה, אבל הוא בתמונה בהכרח כי הוא זה שנות ןאת הערבויות ושקיבל שעבוד. יכול להיות שהכסף ייכנס לחשבון בבנק אחר, לא אצלו, אז אם תכתוב פה 'ובתנאי שהכסף היה צריך להיכנס לבנק שנתן את ה - - -

בהתאם להסכם.

יכול להיות שזה לא מתאים להסכם.

כאשר אני אבוא לקנות דירה שאני יודע שהקרקע עליה הולכת להיבנות, היא משועבדת, אני לא אקנה את הדירה עד אשר יהיה ברור לי שהמשעבד מסכים, אז יקבעו בחוזה כיצד אני משלם את זה. אומר לי הבנק המשעבד, 'אני מכבד את זכויותיך משום שאני הסכמתי עם המוכר/עם הקבלן שהוא יעביר את זה לפה', הכול בהתאם להסכם, רק אתה דואג פה בחוק למסכנים שאין להם עורכי דין, זו בעיה לא פשוטה, ואנחנו לא יכולים לומר לבנק עצמו, 'בהתאם למוסכם עם הבנק', הבנק המַלווה שאינו מלַווה.

אנחנו, בנק ישראל, לא רואים שום בעיה בנוסח של סעיף (ב).

זה הבנק, אתם תשלטו על ה - - -

זה הנוסח שאתה אומר.

מה את אומרת?

הדיון הזה רלוונטי לשלב השני שמדבר על התנאים, באיזה תנאים לתת את מכתב ההחרגה. הבנקים מעלים איזה שהיא טענה לגבי האם צריך לתת את מכתב ההחרגה, בהתקיים שהתשלום שולם כולו למוכר, או לחשבון הפרויקט. אני חושבת שכשנגיע נדון בו, בהתייחס לסעיף 2(ג)(ב), אין לי איתו שום בעיה - - -

אז את יכולה להוסיף פה 'על ידי הקונה בהתאם לסעיף', שיהיה שם.

לא, בהתקיים התנאים האמורים בהודעה. כמו שכתוב.

אבל אלה התנאים להחרגה, לא התנאים להוצאת המכתב. עכשיו אנחנו דנים בתנאים להוצאת המכתב. במכתב עצמו יש תנאים להחרגה, לכן אי אפשר להפנות - - -

--- איזה תאריך את רוצה, הרי הבנק לא יודע מתי, הוא גם לא יידע בהכרח, כי אין פה ליווי, אז זה בהכרח מתי שהוא שילם למוכר.

כן, אבל צריך להיות איכשהו שזה יהיה לחשבון המוכר בבנק, או - --

אז אולי ממועד הוצאת הערבות הבנקאית. יש לנו שליטה על הערבות הבנקאית. מועד הוצאת הערבות הבנקאית.

זה משהו אחר. מוכרח להיות איזה משהו שקשור לבנק ש - --

אז ערבות בנקאית הוא יודע, את זה הוא יודע.

אז מה הנוסח שאתם מציעים?

בתוך 30 ימים ממועד הוצאת הערבות הבנקאית.

ויימחקו המילים 'התשלום הראשון על ידי הקונה'.

בסדר.

תוך כמה? 30 ימים? זה ארוך יותר. כי יש לו 14 יום בחוק, 14 ימי עסקים, נדמה לי, בהוראות שלכם להוציא את הערבות ועוד 30 יום, זה כבר 45.

סביר להניח שזה יהיה ביחד.

הוא צריך להגיד, הוא צריך להיערך עד שיביאו לו - - -

אם אתה תעלה זה יותר מסובך, עם זה אפשר לחיות. לא יקרה כלום.

בדרך כלל זה עם תאגיד מלווה.

אין בעיה, עם זה אפשר לחיות. יש לזה גם היגיון.

(מקריאה): "תיקון סעיף 4ו. 2. בסעיף 4ו(ב) לחוק העיקרי, במקום "ביום תחילתו של חוק זה" יבוא "ביום ז' בתשרי התשס"ט (6 באוקטובר 2008)". שזה בעצם תיקון טעות שאנחנו מכניסים לנוסח.

זה מה שנקרא לתפוס טרמפ. בסדר.

שגית, הייעוץ המשפטי שלנו הסכים לרטרואקטיביות. יו, וואו, וואו.

זה לא רטרואקטיבי, ממש ממש לא.

לא, אני מבקש להביא את אבי ליכט שיסביר למה זה לא רטרואקטיבי.

אני אשמח, אבל זה לא רטרואקטיבי.

(מקריאה): "הוספת תוספת. 3. אחרי סעיף 7 לחוק העיקרי יבוא:

"תוספת

"(סעיף 2ג)

"לכבוד _____________ (להלן – הקונה)" .

גוש, חלקה; תכנית, מגרש; מספר בניין, מספר דירה (להלן – הדירה).

"פרטי המקרקעין עליהם נבנית הדירה _________ (להלן – המקרקעין).

___________ (להלן – המוכר).

"בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן – החוק), הרינו להודיעכם ולהתחייב כדלקמן:

"ככל שזכויות המוכר במקרקעין משועבדות לטובתנו או שניתנה התחייבות לשעבודן לטובתנו (להלן – השעבוד).

"אנו מתחייבים כי השעבוד לא ימומש מתוך הדירה בהתקיים כל אלה:"

כאן רק נוסח ולהתאים את זה להוראות חוק המכר. במקום "1. בנייתה של הדירה הסתיימה;", נכתוב 'בניית הדירה הושלמה'.

זה להשתמש באותם - - -

בדיוק, באותם מונחים. זה בסדר שנוסיף 'בהתאם לחוזה המכר'? זה פשוט מה שמופיע היום בסעיף 2(ב).

שיהיה אחיד, כי אחרת זה יפתח סתם צרות.

אוקי. ב-2 גם נעשה התאמות נוסח. במקום "2. נמסרה החזקה בדירה לקונה;", נעשה 'החזקה בדירה נמסרה לקונה'.

"3. מלוא מחיר הדירה שולם למוכר בהתאם החוזה המכר;" , בסדר?

פה יש לנו הערה.

במקום "4. ניתנה לכם ערובה", אולי שוב להתאים לחוק המכר, 'כספי הקונה הובטחו לפי סעיף 2(3), (4) או (5) לחוק". בסדר?

אין בעיה.

"או התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 2ב(א) לחוק". ביחס לסעיף 2ב(א) לחוק, נוצר קצת הסדר שהוא כפול, כי למעשה בכתב ההחרגה פה אנחנו בעצם מתחייבים כבר שבניית הדירה הושלמה, שנמסרה החזקה ושולם מלוא המחיר ואם אנחנו מפנים גם בסעיף 2ב(א) אז שוב יש פה את אותם תנאים, הושלמה בניית הדירה, נמסרה החזקה, נחתם החוזה.

לא ברור מה את אומרת.

בסיפה של התנאים אנחנו מתייחסים גם לסעיף 2ב(א) וסעיף 2ב(א) אומר בעצם את אותם תנאים שכתובים פה למעלה.

כאילו זה חזרה.

הכוונה שזה קרקע מינהל.

אוקי, חשובה לכם ההפניה כדי להבהיר שזו קרקע מינהל?

בקרקע מינהל הבטוחה היא חוזה החכירה שנחתם עם המינהל וזו לא אחת הבטוחות על פי סעיף 2.

ומתקיימים אותם תנאים ביחס - - -

ברגע שמתקיימים התנאים של השלמת הבנייה ותשלום מלוא התמורה במסירת החזקה בעצם הרוכש מופנה למינהל והוא חותם עם המינהל על חוזה חכירה. זה כאילו הבטוחה השישית כביכול שהייתה צריכה להיות בסעיף 2. היה צריך להיות 2(6) ובמקום זה עשו את זה כ-2ב נפרד, שזה קרקע מינהל. אז חייבים להשאיר.

אתה רוצה להתייחס, אמיר? השאלה אם זה לא יוצר כפילות מיותרת.

אנחנו לא ראינו בשום מקום שזה כתוב שהערבויות שניתנו לרוכש הוחזרו. זאת אומרת כתוב שניתנו הערבויות אבל איפה המקום שהם הוחזרו? המוכר נותן ערבויות לרוכש - - -

אבל כתוב ב-(4) ניתנה לכם ערובה לפי - - -

ניתנה לכם, אבל אנחנו רוצים שיהיה כתוב שהערבות הזו גם הוחזרה.

אפשר אחרת לפי החוק. אנחנו לא נכתוב מחדש את כל החוק. אי אפשר, לא ייתנו לכם הערת אזהרה בלי להחזיר את הערבות.

ערבות המכר צריכה להיות מוחזרת גם. לא יכול להיות שיהיה כתוב רק שניתנה הערבות - - -

ברגע שהוא מעביר בטאבו החוזה מסתיים.

חבר'ה, בואו נתקדם. מה אתם אומרים? צריך לכתוב ברור.

אבל הערבות מסתיימת כאשר נשלם רישום הזכויות. אי אפשר לבטל את הערבות לפני שרישום הזכויות הסתיים.

ודאי.

יותר מזה, גם מה שנקרא במרכאות החזרת הערבות הוא הרי בעצם הפקדה בנאמנות, בדרך כלל בידי העורך דין הקבלן, עד להשלמת הרישום של הזכויות. הרי זה מה שעושים בפועל. אי אפשר עכשיו לייצר פה מנגנון שבא ואומר 'אנחנו נקיים את ה - - -', אתם קיבלתם כסף.

הסיטואציה פה בעצם היא החלפה של הבטוחה הפיננסית, של הערבות או הביטוח, והבטוחה הרישומית, שזה בעצם מוסדר בסעיף 2א רבתי לחוק. מוכר שהבטיח את הכספים לפי 2(1) או (2) יהיה רשאי להחליף ב-2(3) או (4). זאת בעצם הסיטואציה, לכן אולי במקום להגיד 'הוחזרה ערבות' אפשר אולי להגיד 'ניתנה לכם ערובה לפי סעיף 2(3), (4) או (5) בהתאם לסעיף 2א רבתי לחוק. 2א רבתי לחוק הרי אומר שמדובר בסיטואציה של החלפת ערובה. אתה נותן הערת אזהרה כנגד זה שהקונה מחזיר לך את הערבות. זאת הסיטואציה.

אז זה יהיה בעצם כספי הקונה הובטחו לפי סעיף 2(3) - - -

איך אתה מציע?

אבל זה לא מה שקורה דה פקטו.

מה אתה מציע? ובוא נתקדם.

איך התחלת את סעיף 4?

זה התחיל 'כספי הקונה הבטיחו לפי סעיף 2(3), (4) או (5) לחוק', ובעצם להוסיף 'בהתאם - - -

בהתאם לסעיף 2א רבתי. וזהו. 2א רבתי אומר שנותנים לצורך העניין הערת אזהרה כנגד החזרת הערבות.

בסדר, החזרת הערבות נמצאת שם. אז זה מספיק.

לנו יש הערה. אני חוזרת לסעיף 3. 'שולם מלוא מחיר הדירה למוכר, על פי החוזה למכירת הדירה'. אני באה פה מהכיוון דווקא של חבר הכנסת יריב לוין. אנחנו רוצים שיהיה כתוב בפירוש שלא תהיינה סתירות, שהתנאי להחרגה, לא מספיק שיהיה כתוב 'שולם מלוא מחיר הדירה למוכר על פי החוזה', אלא שיהיה כתוב 'שולם מלוא מחיר הדירה באמצעות שוברים לחשבון הליווי'.

לא, אבל זה לא בהכרח שוברים, כי אמרנו שזה חל גם לגבי בנק מלווה.

אז אנחנו צריכים לתת מענה לשתי הסיטואציות האלה ושזה יהיה כתוב בפירוש. זה מאוד חשוב בגלל שאנחנו לא רוצים ליצור בשום אופן פריצה של הסדר השוברים בחפציבה. עצם העובדה שמדובר פה רק על חוזה למכירת הדירה, שאין פה קשירה לחשבון הליווי, לחשבון הפרויקט, אנחנו מפחדים פה שתהיה סיטואציה של זליגת כספים החוצה. לכן חשוב מאוד שהדבר הזה יותנה בהפקדת כספים לחשבון הליווי.

כל הבלגן בחפציבה היה בגלל שהבנקים עשו יד אחת.

לא, היו שם הסברים אחרים, אבל בואו נתקדם פה.

לא, שם זו לא הבעיה.

מה אתה אומר לי? זה מה שהיה.

מה שהיה זה שאנשים לא שילמו את הכסף שכאילו היה אמור ל - - - אבל עזוב, זה לא רלוונטי. אמיר, מה אתה מציע לנוסח?

שוב, אין לי בעיה מהותית עם זה, בעיניי זה מיותר פה, כי זאת חובה שכתובה ומפורטת בחוק, זה שחייבים רק לשלם רק את חשבון הליווי וכו'. אבל אין לי בעיה מהותית עם זה. זה פשוט נראה לי לא במקום פה להכניס את זה.

לא, אני גם מסכים, זה סתם מיותר. סתם יוסיף עוד - - -

אז בעצם אני מקריאה שוב את התנאים במהירות. זה יהיה: 1. בניית הדירה הושלמה בהתאם לחוזה המכר; 2. החזקה בדירה נמסרה לקונה; 3. מלוא מחיר הדירה שולם למוכר בהתאם לחוזה המכר; 4. כספי הקונה הובטחו לפי סעיף 2(3), (4) או (5) לחוק בהתאם לסעיף 2א לחוק, או התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 2ב(א) לחוק. והסיפה פה, אין בה הכרח כי כבר התייחסנו אליה.

אנחנו רצינו לחזור של התשלום, זה אותו נושא שדיברנו עליו קודם בגוף החוק. הכספים צריכים להגיע לחשבון, אם זה חשבון הליווי אז לחשבון הליווי, ואם זה לא חשבון ליווי אז לחשבון הבנק. זה רק עוד דרך להודיע לקונה איך הוא צריך לשלם ולכן חייבים להתייחס לזה.

תכפיפי את זה לשם.

לא, בסוף היא עשתה שם ממועד הוצאת הערבות.

אפשר פשוט לציין את מספר החשבון ואז זה מתאים לכל המקרים, בתנאי ששולם למוכר, לחשבון מספר ____ ואז פשוט כל בנק ישלים את מספר החשבון, ואז זה מתאים לכל המקרים.

אין לנו התנגדות שיהיה כתוב ששולם באמצעות שובר, אנחנו לא חושבים שזה נכון לכתוב את מספר החשבון כי זה דווקא מחזיר אותנו לחפציבה, כשהמוכרים כשלו בהתנהלותם מול הרוכשים ונתקענו במקרים ש - - -

אז מה את עושה לגבי - - - הם שואלים לגבי - - -

לכן אנחנו אומרים שאין לנו בעיה שזה יהיה בהתאם לשוברים.

אבל אם אין שוברים אז מה עושים?

בהתקיים בליווי פיננסי סגור, אז זה יהיה באמצעות שוברים, ובהיעדר ליווי פיננסי אז לציין בהתאם לחוזה. אין לנו גם בעיה שיציינו בהערה 'דע לך שמספר - - -

גם בחוזה יהיה כתוב האם זה ליווי פיננסי, האם הוא יוצא ידי חובתו בתשלום - - - זה יהיה כתוב בחוזה, לא פה.

רגע, שנייה. רגע, בואו נסכם. אנחנו מתפלפלים. שוברים יש לנו, במצב שאין שוברים מה לכתוב? משרד השיכון, בנק ישראל, מה אתם אומרים?

מקסימום לפי החוזה. אני לא הייתי מכניס מספר חשבון. ואם השתנה החשבון, אם שינו אותו?

שהבנקים יחייבו אותו. אתם איגוד הבנקים, אתם תחייבו אותו כאשר תשלחו לו הסכם הלוואה שבהסכם המכר יאמרו איך הם רוצים את זה.

אנחנו מחייבים, אבל אנחנו לא רוצים שתהיה אפשרות - - -

אם זה יהיה כתוב בהתאם להסכם המכר? שלומית, תכתבי בהתאם להסכם המכר . רבותיי, אם יהיה כתוב שוברים או בהתאם להסכם המכר?

אין לנו התנגדות, אבל עוד פעם, אין לנו התנגדות בנושא של שוברים - - -

אני חושב שצריך להיצמד, האחידות היא הדבר הכי חשוב. כל פתח שנפתח עם נתונים שונים הוא פתח לא טוב. לא צריך את זה. יש חוזה, אנחנו חיים לפי החוזה.

אז אתה מקבל את זה שזה בהתאם לשוברים ובהתאם להסכם המכר?

כן, אני מקבל את ה - - -

איגוד הבנקים לא מסכים.

לגבי שוברים אנחנו - - -

שוברים, את מסכימה. החלק השני?

בהתאם להסכם המכר?

בהתאם לחוזה, כי אם אנחנו נלך עם הסכם אחר - - -

רגע. לכם יש רעיון אחר?

תאמרו למרשתכם - - -

צריך להבין שהבנק הוא לא צד לחוזה המכר ולכן אנחנו יכולים להכתיב את הנוסח, אבל עדיין בפועל אפשר גם אחרי שהחוזה נחתם לשנות אותו בהסכמת הצדדים וזה דבר חוקי.

לכן? מה את מציעה?

בליווי סגור אנחנו מסכימים לרעיון של השוברים, בליווי פתוח אנחנו חושבים שצריך לרשום את מספר החשבון. זה לטובת הרוכש, כי בסופו של דבר אם הכספים לא יגיעו - - -

תאמרו לו שלא תיתנו לו הלוואה אם הוא לא יחתום על החוזה.

אבל עוד פעם, אנחנו מציעים - - -

שמע, לעת עתה הכנסת אומרת לבנקים מה לעשות, לא הבנקים אומרים לכנסת.

כן, אנחנו לא - - -

אבל באמת אי אפשר - - -

בחפציבה זו הייתה הבעיה.

עזבו את חפציבה.

דווקא בהתייחס לחפציבה - - -

לא, הם פשטו את הרגל, מה?

לא, בחפציבה הבעיה העיקרית דווקא לא הייתה שהרוכשים לא ידעו איך להפקיד את הכסף לחשבון, אלא שהם כלל לא ידעו שצריך להפקיד את הכסף לחשבון. לכן אנחנו סבורים שזה לטובת הרוכש להגיד לו לאן הוא צריך להפקיד את הכסף.

מה אתם מציעים? אתם מציעים לכתוב מספר חשבון. משרד השיכון ובנק ישראל ויריב? אתם אומרים?

אומרים כולנו לפי ההסכם.

בנק ישראל, זה עונה? <>

לפי השוברים או לפי ההסכם.

בסדר.

אז בעצם סעיף 3 ינוסח כך ש'מלוא מחיר הדירה שולם למוכר בהתאם לחוזה המכר ככל שמדובר בתאגיד בנקאי מלווה או בהתאם לשוברים - - -

אפשר רק עוד הערה קטנה?

יהיה לכם זמן לקראת קריאה שנייה ושלישית למצוא נוסח מקובל, אם תרצו לשנות. בינתיים לקריאה ראשונה ודאי שזה מספיק.

(מקריאה): "בכפוף לאמור", לא צריך את המילה 'לעיל', "אנו מתחייבים לפעול", פה כדי להתאים זה לנוסח בסעיף המהותי, במקום "לפעול למחיקתו של כל רישום בקשר לתחולת השעבוד", נעשה "לפעול למחיקת רישום שעבוד על הדירה". בסדר?

לא, 'מחיקתו של כל רישום בקשר לשעבוד' זה הרבה יותר רחב מהשעבוד עצמו. שעבוד זה רק השעבוד בטאבו. כל רישום בקשר לשעבוד זה גם הערת אזהרה, התחייבות לרישום שעבוד, זה גם - - - לא יודע, איפה שהוא רשמו ברשם החברות, כי הקבלן הוא חברה.

מאה אחוז, הגבלת השעבוד והסכמה למכירה.

אוקי, אז זה יישאר כפי שהיה, "לפעול למחיקתו של כל רישום" - - -

רק הערה. השעבוד קודם כל מוגדר גם כהתחייבות לרישום שעבוד בהתחלה. יש בעיה עם הנושא 'כל רישום', כי לדוגמה אם לטובת הבנק רשום שעבוד שוטף על החברה כולה, אני לא חושבת שמישהו מצפה שנתחיל לתקן כל שעבוד שוטף ולהתחיל לרשום 'מהשעבוד הזה מוחרגות דירות 1, 2, 3, 4, 5', זה לא הגיוני. לכן צריך להתייחס לשעבודים שחלים על הדירה, כאשר בשלב שעליו אנחנו מדברים ממילא הבעלות עוברת על שם הרוכש.

אז לכתוב גם את זה וגם את זה, כי יכול להיות מצב - - -

אבל זה בכתב השעבוד על הדירה. הנוסח הזה רשום.

כן, אבל לכאורה שעבוד שוטף על החברה חל גם על הדירה.

אתה לא יכול לרשום את הדירה אם לא יתנו לך.

הוא לא חל על הדירה, כי ביום שהוא שילם את כל התשלומים הזכויות שלו, אז הוא מוחרג מה - - -

אם אתם מרשים ללווה שלכם פה, שהוא הקבלן של המוכר, אתם צריכים להבין שהקונה לא יכול להיות על כל גזרה שתיגזר באיזה אינטרפרטציה שלכם כלפי הקבלן להיות נגרר למחוזות שהוא לא יודע. אתם תגמרו את כל העניינים שלכם לפני שאתם נותנים הלוואה.

רבותיי, אנחנו מתקדמים הלאה ואני אומר לאיגוד הבנקים, אחרי שתראו את זה כבר בקריאה ראשונה מאושר, אם תחשבו שיש הערות, תשבו עם היוזם, יש עוד זמן לקריאה שנייה, יש מסלול תיקון.

עם היוזם או עם היועצים המשפטיים שלנו.

תמיד דרך היוזם, תמיד דרך המוכר, כמו שאומרים.

אז בעצם זה יישאר כפי שזה?

סליחה, עליזה קן, היא בחו"ל, מנהלת הטאבו לצורך העניין, חשבה שמן הראוי כן להוסיף גם במפורש הערת אזהרה, לכתוב גם - - -

זאת אומרת בנוסף על כל רישום, בקשר עם השעבוד, גם הערת אזהרה?

הערת אזהרה ורשם המשכונות.

אלה שני דברים נפרדים, למרות הם רשומים.

לא, מקודם הוא אמר שכל רישום בקשר לתחולת השעבוד, כולל גם הערת אזהרה, אז חשבנו שלא צריך - - -

אמרתי, היא אמרה, 'נכון, אבל מניסיוני אני חושבת שכדאי גם לכתוב - - - ', אני פשוט אומר לכם מה היא אמרה.

אני חייב להגיד שאני חולק. אני חושב שמה שמפרטים יותר זה מוריד. אמר כאן היועץ המשפטי של משרד השיכון קודם לכתוב הערה שזה כולל הכול, לא צריך לפרט. אני חושב שהוא צדק ולא צריך להיכנס לכל מיני דברים.

כי אם אתה כותב כללי ופרטי, הפרטי גובר.

כן, זה ברור לגמרי גם ככה.

דבר נוסף, רשם משכונות כן כדאי להכניס, כי זה לא הטאבו, זה נרשם - --

זאת אומרת 'לרבות בלשכת רישום המקרקעין, רשם המשכונות או ברשות מקרקעי ישראל', זה מה שייכנס.

זה אפשר.

הם דיברו גם על רשם החברות, כשמדובר בחברה.

(מקריאה): "בתוך זמן סביר לאחר שהדירה תירשם כיחידה רישומית". יש מילה כזו? אם אנחנו כותבים 'כיחידה נפרדת', זה מספיק ברור? בלי המילה 'רישומית'?

לא, להשאיר, יחידה רישומית נפרדת.

מה המשמעות של המילה רישומית?

המשמעות, בשלב ראשון הקרקע רשומה כחלקה אחת, זה יכול להיות אלף מטרים, כשנוצר בית משותף, נבנה בניין, מתחילים לעשות רישום ספציפי, כל יחידה נרשמת כיחידה רישומית נפרדת.

אוקי, ואם נרשום כיחידת רישום נפרדת? פשוט אין מונח כזה 'רישומית'.

בסדר.

אז זה יהיה 'כיחידת רישום נפרדת'.

צריך לרשום רק 'בלשכת רישום המקרקעין, או במינהל מקרקעי ישראל'. פשוט להבהיר איפה.

זה כמו פיצול שותפות, לא? צריך לקבל את האישור של ויינשטיין. בעמונה הוא לא נותן לנו לעשות את זה.

צריך לרשום איפה הרישום, כי למשל יכול להיות שבעירייה זה - - -

אז אתם רוצים לחזור על זה עוד פעם?

לא, רק להבהיר, ביחידה רישום נפרדת בלשכת רישום המקרקעין - - -

נעביר להם מה שעבר בקריאה ראשונה ושיעירו את כל ההערות.

אז יהיה: (מקריאה): "הדירה תירשם כיחידת רישום נפרדת וניתן יהיה לפעול כאמור לגבי הדירה בנפרד מיתר המקרקעין.

"אנו נהיה רשאים לממש את השעבוד מתוך יתר חלקי המקרקעין, למעט הדירה, בכל עת וללא צורך בקבלת", בגלל שמדובר בפנייה של הקונה אז זה יהיה "הסכמתך", במקום ' הסכמת הקונה'.

ורק לאחר קיומם של התנאים אנחנו - - -

נשמט פה משהו, זה צריך להיות עם קיום התנאים לעיל, אנחנו נהיה רשאים לממש את השעבוד מתוך יתר חלקי המקרקעין.

אז זה לאחר קיום התנאים האמורים?

מה שהם אומרים זה דבר שיכול להתפרש רע מאוד. רע מאוד. אני אסביר לך למה. אתם אומרים שרק עם מימוש, ואם לא מומש הכול, אז אתם יכולים לעשות מה שאתם רוצים, למרות - - -

לא.

אני קורא רק מה שאתם כותבים. תאמרו עוד פעם מה שאמרתם, 'רק לאחר מימוש'. זאת אומרת עד מימוש אני הפקר.

לא, הם לא אומרים את זה.

עד לקיומם של התנאים הבטוחה של הרוכש זה ערבות המכר. אם חס וחלילה חל כשל באמצע הפרויקט, הרוכש רשאי לקבל את הכספים על פי ערבויות המכר. רק לאחר שהוא שילם את כל התמורה וקיבל חזקה בעצם ערבויות המכר בטלות והבטוחה שלו זה הדירה עצמה. זאת אומרת הוא מקבל את הדירה. כל עוד לא התקיימו התנאים להחרגת הדירה בעצם הבטוח שלו זה ערבות המכר. ולכן רק לאחר קיום התנאים, ערבויות המכר בטלות ולכן ההחרגה הזאת נכנסת לתוקף.

אפשר לחבר את הפסקה הזו לפסקה הקודמת.

זו הייתה הכוונה. כפוף לפסקה (1).

אז מה אתם מציעים?

לחבר, לא לשנות אף מילה. לא שתי פסקאות, אלא לחבר את זה ל - - -

זו הייתה הכוונה מלכתחילה.

(מקריאה): "מובהר כי האמור לא יחול לגבי שעבוד או לגבי", כאן באמת הכוונה להתחייבות לרישום משכנתא? כי עד עכשיו לא התייחסנו ל - - -

אנחנו סבורים שגם קודם היה צריך לרשום.

לא, זה ברור. הרי אם כן ברור, אם אני לקחתי הלוואה על הדירה שקניתי זה סיפור אחר, זה לא פה.

(מקריאה): "שניתנו בשל אשראי שהועמד לקונה על ידינו או שסוכם עם הקונה כי הדירה תבטיח אותו.
"חתימה ___________".

רק עוד עניין נוסף שצריך להתייחס אליו, זה לגבי התחילה והתחולה, שלא קבענו מתי זה יחול ועל מי.

לטעמי זה יכול לחול רק על התקשרויות שהן החל מ - - - אי אפשר לעשות את זה אחורה, זה בוודאי.

צריך להיות ברור שזה רק על הסכמים והסכמי ליווי שנחתמו לאחר - - -

קודם כל מבחינת התחילה של החוק?

30 יום, אין בעיה.

אז 'תחילתו של חוק זה 30 ימים מיום פרסומו (להלן – יום התחילה), חוק זה יחול', אולי נעשה על חוזי מכר שנכרתו מיום התחילה ואילך.

והסכמי ליווי.

לא, זה צריך להיות - - -

זה לא רק החוזים, יש פה בין הקבלן ובין הבנק שגם הקבלן צריך - --

אז מה את מציעה?

הסכמי מימון, כמו שמצוין פה בצדק, ממועד הפרסום. כי אחרת זה לא הוסדר עדיין, כל המהלך הזה מול - - -

לא, אני לא יכול לקבוע את זה לתוך הסכמים קודמים, זה ברור.

נכון, כל התהליך, כל הדיווח, כל ה - - -

מאה אחוז, מיום פרסומו של חוק זה.

ניסן, אפשר להצביע?

אמיר?

זה בדיוק מה שנעשה בהוראות התחילה של תיקון מספר 4.

הסתכלתי, זה שונה שם קצת.

עשו שם שתי אפשרויות - - -

שתי אפשרויות, הסכמי מכר או ליווי.

או חוזי מכר, או אם הסכמי ליווי שנחתם לאחר, לפי המאוחר.

לא היה שם 'לפי המאוחר'. הסתכלנו על זה אתמול.

אבל זה מה שצריך להיות.

כך היה תיקון מספר 4, חוק זה יחול לגבי חוזי מכר שנכרתו ביום התחילה ואילך, ובלבד שהוראות סעיף כך וכך לחוק העיקרי יחולו על הסכמי ליווי ועל חוזי מכר - - -

זה מצטבר.

אני חושבת שהמילה היא לא ליווי אלא מימון, כי יש מקרים שאין ליווי ואדם צריך את המימון.

אז ליווי או מימון.

מה ההערה?

כרגע, לפני נוסח הצעת החוק זה בעצם חל גם על רוכשים פרטיים וגם על מגורים וגם על רוכשי דירה לעסק - - -

כל מה שחוק המכר חל עליו.

זה חל על הכול.

לפי דברי ההסבר להצעת החוק ברור שהכוונה היא להגן על אנשים שרוכשים דירות למגורים - - -

וגם חנויות, ואם הוא רוכש חנות?

לכן אנחנו מבקשים להחריג את זה לאנשים כאלה ולא לכל - - -

למה? אם הוא מכר חנות, הוא לא צריך לקבל הגנה?

אנחנו חושבים שעסק קודם כל - - -

מי שרכש - - -

המצב נכון להיום הוא שלנו לא ידוע על - - -

רבותיי, אז בוני הארץ, אתם גם יש לכם את ההזדמנות עוד לשבת איתו אחרי קריאה ראשונה. לקריאה ראשונה, אני חושב שזה טוב.

רבותיי, אם כך סיימנו.

רק עוד דבר אחד שצריך להבהיר. כשאנחנו הקראנו את הנוסח אנחנו התייחסנו לתאגיד בנקאי מלווה יחד עם מבטח, אבל היום, לפי ההסדר, המבטח לא הולך לפי הסדר השוברים ולכן הוא צריך להיות בסיפה יחד עם התאגיד הבנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה.

זאת אומרת לא בסעיף קטן (א), אלא בהסדר של סעיף קטן (ב).

בסדר, אוקי.

טוב, רבותיי, מי בעד? אני יכול להצביע על הכול או כל סעיף בנפרד?

הכול, זו קריאה ראשונה. יש מישהו מאגף התקציבים לדיון הזה? עלות תקציבית?

אין עלות, איזה עלות?

שיגידו. אנחנו צריכים אותם.

מה אמרת? אין עלות?

אנחנו לא יודעים, אנחנו יכולים לבדוק ולתת תשובה.

אוקי, יונתן. תחזרו.

תודיעו לנו.

רבותיי, מי בעד לאשר לקריאה ראשונה את הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון – הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד), התשע"ג-2013. מי בעד? ירים את ידו. מי נגד? ירים את ידו.

הצבעה
בעד הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון – הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד), התשע"ג-2013 – פה אחד
ההצעה אושרה
<הישיבה ננעלה בשעה 14:40.>