ישיבת ועדה של הכנסת ה-19 מתאריך 25/06/2013

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד-2013

פרוטוקול

 
PAGE
2
ועדת הכספים
25/06/2013

הכנסת התשע-עשרה
נוסח לא מתוקן

מושב ראשון
<פרוטוקול מס' 85>
מישיבת ועדת הכספים
יום שלישי, י"ז בתמוז התשע"ג (25 ביוני 2013), שעה 13:00
<סדר היום:>
<הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הסרת שעבוד תאגיד בנקאי מלווה), התשע"ג-2013, של חה"כ יריב לוין (פ/1074) >
נכחו
<חברי הוועדה:>
ניסן סלומינסקי – היו"ר
משה גפני
יצחק כהן

יעקב ליצמן

אראל מרגלית

ראובן ריבלין

יריב לוין
<מוזמנים:>
אסף מיכאלי - מנהל מחלקת ביטוח כללי באגף שוק ההון, משרד האוצר

אוהד מעודי - מחלקת ביטוח כללי, אגף שוק ההון, משרד האוצר

יונתן בר סימנטוב - רפרנט פנים, משרד האוצר

יוסי עדס - משרד האוצר

אסף נועם - מחלקת ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

אשר רוכברגר - המשמר החברתי, המשמר החברתי

אמיר פז - עו"ד, משרד הבינוי והשיכון

גלית ויטנברג - עו"ד לשכה משפטית, מינהל מקרקעי ישראל

טל הראל - פיקוח על הבנקים, בנק ישראל

רונן ניסים - עו"ד, הלשכה המשפטית, בנק ישראל

לבנת קופרשטיין דאש - מטעם איגוד הבנקים

לימור שושט שועה - מטעם איגוד הבנקים

רינה גרוסברד - מטעם איגוד הבנקים

גילי רווה - מטעם התאחדות בוני הארץ


<ייעוץ משפטי: >
שגית אפיק
<מנהל הוועדה:>
טמיר כהן
<רישום פרלמנטרי:>
ס.ל., חבר המתרגמים
<הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - הסרת שעבוד תאגיד בנקאי מלווה), התשע"ג-2013>, של חה"כ יריב לוין (פ/1074)
<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אנחנו עוברים לחוק של יריב לוין. בבקשה. החוק עבר בקריאה ראשונה אלינו - - -

<יריב לוין:>
לא, קריאה טרומית, הכנה לקריאה ראשונה.

תודה רבה, אדוני היושב ראש. הצעת החוק הזו היא בעצם המשך של הצעה שהגשתי בכנסת הקודמת שעניינה הסדרה של הסוגיה שידועה כמכתבי החרגה בעת רכישת דירות. מכתב החרגה הוא מכתב שנותן הבנק המלווה לרוכש הדירה שבו הוא כותב שבהנחה שרוכש הדירה יעמוד בשורה של תנאים, שהעיקרי שבהם הוא כמובן תשלום מלוא תמורת הדירה לחשבון הליווי של פרויקט הבנייה, אותו בנק מלווה, שנתן את האשראי לקבלן ויש לו שעבוד על אותו פרויקט, יחריג את הדירה או הנכס שאותו קונה קנה מכלל השעבוד ויאפשר כמובן לרשום את הזכויות בו כשהן חופשיות בלשכת רישום המקרקעין או לבצע בו פעולות אחרות. לא אחת נוצר מצב שישנם חילוקי דעות בין הבנק המלווה לבין היזם או הקבלן שבונה את הדירה, או את הנכס.
<ראובן ריבלין:>
צו ההחרגה נרשם כהערת אזהרה בטאבו?

<יריב לוין:>
לא.

<ראובן ריבלין:>
אז איך הם יכולים למנוע את העברת ה - - -

<יריב לוין:>
לא, יש להם שעבוד לבנק על כל הפרויקט. הרי השיטה היא שהבנק משעבד את כל הפרויקט.

<ראובן ריבלין:>
אז אתה קונה כשיש שעבוד.

<יריב לוין:>
לא, בוודאי שאתה קונה, אלא שמה שקורה הוא שלאחר שאתה השלמת את תשלום מלוא התמורה לחשבון הליווי, אתה מוצא - - -

<ראובן ריבלין:>
לבנק?

<יריב לוין:>
לבנק המלווה, שלטובתו רשום השעבוד, אתה פתאום מוצא את עצמך במקום שבו בגלל סכסוך שישנו בין הבנק לקבלן, הבנק לא מוכן לשחרר את השעבוד על מכלול הפרויקט ואתה נמצא במצב שבו אתה הופך ל - - -

<ראובן ריבלין:>
בחפציבה היה מקבל הקבלן את הכסף כדי להעביר, פה אתה מעביר ישר לבנק.

<יריב לוין:>
לא, אני רוצה להדגיש שאת בעיית חפציבה - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
שם לא שילמו.

<ראובן ריבלין:>
לא, שילמו לקבלן במקום לשלם ל - - -

<יריב לוין:>
את בעיית חפציבה החוק הזה לא פותר, כי אתה לא יכול להטיל על הבנק ולומר לו 'תסיר את השעבוד' במקום שלא שולם הכסף לחשבון הליווי. אבל אם אני שילמתי את חלקי המלא לחשבון הליווי על פי החוזה, במצב הזה אני לא יכול להיות בן ערובה במישור היחסים שבין הבנק לבין הקבלן ולכן קיים המנגנון הזה של מכתבי ההחרגה שנועד לבוא ולומר שבמקרה הזה אני מחריג את הדירה שלך, שילמת לי, אתה משוחרר.

הבעיה במכתבי ההחרגה קיימת בשני מקומות. האחד, במקום שבו כאשר נחתם החוזה לא מומצא המכתב הזה ואחר כך מכל מיני סיבות לא רוצים להמציא אותו, או לא מסכימים להמציא אותו ומי שאיננו עומד על כך לפני שהוא חתם על החוזה מוצא את עצמו בחשיפה שהיא בלתי מוצדקת לחלוטין. הבעיה קיימת גם במישור אחר, שהוא אולי היותר נפוץ, שכאשר לא מבקשים את המכתב מראש, אלא בדיעבד מבקשים אותו כאשר באיזה שהוא שלב בדרך מישהו עולה על זה שאין לו את המכתב הזה, הבנק אומר, 'אני מוכן לנפק אותו', אבל גובה עבורו איזה שהיא עמלה בשיעורים שיוכלים להגיע גם לאלפי שקלים במצבים מסוימים. וגם הדבר הזה בעיניי הוא בלתי סביר.

לכן הצעת החוק הזו בעצם באה לקבוע שכחלק בלתי נפרד מכל מערך ההתקשרות המשולש הזה, של הקבלן, הבנק ורוכש הדירות, יינתן מכתב החרגה בתוך 30 יום ממועד התשלום הראשון, שבו יאמר הבנק שבהנחה שהוא באמת קיבל את כל התשלומים באופן מסודר למקום שאליו הם אמורים להיות משולמים, הוא מחריג את אותה דירה והמכתב הזה יינתן כחלק מכל ההתקשרות, ללא איזה תשלום שהקונה נדרש לשלם, יוסדר במערכת היחסים שבין הבנק לקבלן כחלק מכל הסכם הליווי שלהם ובצורה הזאת באמת תבוא הסדרה של העניין הזה.

בעקבות הצעת החוק שהגשתי בשעתו הייתה התדיינות עוד במהלך הקדנציה הקודמת, גם עם בנק ישראל, גם עם משרד המשפטים, גם עם משרד השיכון, ואני באמת רוצה להודות לכולם על הנכונות והרצון - - -

<אראל מרגלית:>
אין איזה אלמנט של ביטוח לסיפור הזה?

<יריב לוין:>
לא, להבנתי לא, משום שיש הפרדה בין מה שקשור לערבויות הבנקאיות, שהן סיפור אחד, יש ערבות שאתה מקבל על התשלומים ויש ביטוח שאתה יכול לעשות במישור יחסים של הקבלן, כי הרי הנכס הוא לא של הרוכש, הוא לא יכול לבטח אותו כל עוד הוא לא קיבל את החזקה לידיו, לבין הצד שבא ואומר, אתה שילמת, אנחנו מזיזים אותך ומחריגים אותך מהוויכוחים שיש לנו עם הקבלן, אולי במישור רחב יותר, ובאמת הנוסח הזה שמובא כאן הוא נוסח שהוא תולדה של ההתדיינות המשותפת שבעקבותיה הגשתי בכנסת הזאת את החוק כבר על בסיס ההסכמות והניסוחים כפי שהיו. אני מניח שכשנעבור על זה אולי יידרש כאן איזה שהוא פיין טיונינג כזה או אחר, אבל בסך הכול העניין הוא בהסכמה.

היו כמה הערות בעיקר משני גורמים, אחד מאיגוד הבנקים שעמדו, ובצדק לטעמי, על כך שיובהר כאן באופן ברור שהדבר הזה מותנה בכך שהכספים שולמו כפי שצריך לחשבון הליווי, ומקרה כמו מקרה של חפציבה לא ייפול לתוך החוק הזה. נדמה לי שזה ברור, זה גם האינטרס הציבורי, שאנשים ישלמו את הכסף בצורה מסודרת למקום שאליו זה אמור להגיע, ולדבר הזה אני לפחותב אופן אישי מסכים לחלוטין. והיו מספר הערות שהגיעו שעניינן בעיקר מהתאחדות בוני הארץ, מהנציגות של הקבלנים, שאני מניח שנשמע אותה, שאת רובן אני לא כל כך מקבל, יכול להיות שבשוליים ישנם תיקונים שכן אפשר יהיה לעשות.

זאת הצגת הדברים מבחינתי.

<ראובן ריבלין:>
איך בכל זאת באמת הדבר היום מבחינת המציאות הקיימת לפני החוק הזה, בין הדרישה של הרישום בפנקס המקרקעין, שיש שעבוד, לבין החובה של הבנק לבוא ולשחרר אותך מהשעבוד, כי בכל זאת הרי יכולים אחרי זה, כתוצאה מהחוק הזה, לעשות בו שימוש לא נכון, שימוש מטעה. אני, אם היית מייצג אותי ברכישת דירה שלי, הייתי רוצה להיות בטוח שכשאגמור לשלם אני אוכל להעביר בטאבו. בכל זאת יש רישום של משכנתא. אז אני הייתי מבקש מהבנק בכל פעם שאני נותן לו את הכסף, לבוא ולשחרר או לתת מכתב לרישום המקרקעין שבו אני משוחרר מאותן התחייבויות.

<יריב לוין:>
זה בדיוק מכתב ההחרגה, זה החוק. החוק אומר שאתה מקבל מכתב התחייבות מהבנק שאומר שבהנחה ששילמת את ה - - -

<ראובן ריבלין:>
היום זה לא קיים?

<יריב לוין:>
היום המכתב קיים, רק לא חובה לתת אותו והוא בדרך כלל - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
צריך להזמין אותו או לשלם עליו כסף.

<יריב לוין:>
צריך לבקש אותו באופן מיוחד. אגב, רובי, בהרבה מאוד מקומות, לצערי, או אנשים לא מיוצגים או אנשים שהייצוג שלהם לא היה מספיק טוב לא קיבלו מכתב כזה.

<ראובן ריבלין:>
זה נורא.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
יריב מתקן את הנושא.

<יריב לוין:>
המכתב הזה הוא לא רשות, הוא חייב להיות חלק מההתקשרות, חלק מהותי ממנה.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
טוב, אני רוצה לדעת אם חברי הכנסת רוצים להתייחס. חברי הכנסת רוצים להתייחס?

<אראל מרגלית:>
רק השאלה היחידה ששאלתי, אני אשאל אותה עוד פעם, אין פה איזה שהוא אלמנט ביטוחי סטטיסטי על זה שלא תהיה התאמה, נגיד במקרה כמו חפציבה או במקרים אחרים, שבו עם הקבלן קורית איזה שהיא בעיה, הבנק - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
לא, הוא צריך לשלם את זה, כשאתה משלם את זה מסודר לבנק. זה לא קשור לזה.

<יריב לוין:>
אראל, המנגנון קיים גם היום והוא נפוץ ב-95% מהמקרים, אני רוצה להגן על ה-5% שלא מקבלים את זה ואני רוצה למנוע את התשלום המופקע שנלקח על זה בדיעבד.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מה שאני מציע, אנחנו נקרא את החוק וכל מי שמסביב שרוצה להתייחס, יתייחס לפי הסעיפים כבר. וגם יהיה לנו כאן שינויי נוסח קטנים.

<שלומית ארליך:>
אז אנחנו מתחילים. (מקריאה)
"הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון - - -", פה אנחנו נבקש לעשות התאמה ניסוחית למהות של ההסדר ולקרוא לזה 'הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד', שזו תהיה הכותרת. "התשע"ג-2013".

"הוספת סעיף 2ג. 1. בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן – החוק העיקרי), אחרי סעיף 2ב יבוא:

"2ג. הודעה בדבר" - - - גם כאן זה יהיה 'מחיקת רישום שעבוד או התחייבות לשעבוד'. "(א) בתוך 30 ימים ממועד התשלום הראשון", נכניס כאן 'ששילם הקונה', אני קצת משנה רק מבחינה ניסוחית, "באמצעות פנקס שוברים", לא חובה לציין לפי סעיף 3ב. משרד השיכון פה? אמיר, מבחינתכם זה משפיע איכשהו על הנוסח אם אנחנו מפנים לסעיף 3ב?

<אמיר פז:>
לא.

<שלומית ארליך:>
בסדר, אז אנחנו נמחק 'לפי סעיף 3ב'. עכשיו כאן, לפי הנוסח "יפעל המוכר למתן הודעה בכתב בנוסח המובא בתוספת". השאלה כאן אם באמת להשאיר את הנוסח כך שידובר בכך שיפעל המוכר, כיוון שמי שממציא את מכתבי ההחרגה האלה היום אלה בעצם תאגיד בנקאי, המלווה/המבטח. השאלה אם לא להפנות ישירות ולציין שימציא תאגיד בנקאי מלווה או מבטח את ההודעה בכתב.

<לבנת קופרשטיין דאש:>
לא, החובה היא על המוכר, לא על התאגיד.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מי המדברות?

<לבנת קופרשטיין דאש:>
אני עורכת דין לבנת קופרשטיין דאש, מאיגוד הבנקים. חוק מכר הדירות מטיל את החובה על המוכר לפנות לתאגיד הבנקאי ולהוציא את פנקס השוברים.

<ראובן ריבלין:>
ומה אם המוכר לא פנה? אני הקונה, עליי אתם צריכים להגן. המוכר, מצוין, אומר יריב לוין שאנחנו רוצים להגן על הקונה. המוכר צריך לומר לבנק, הבנק צריך לשמוע מה המוכר, כל אחד צריך לשמוע ואני, שום דבר לא תלוי בי, אני רוצה לקבל מהמוכר נייר, להביא אותו לטאבו ולומר לו 'אדוני, תרשום את זה, כל הערת האזהרה לא מתייחסת לדירה שלי'. זה הכול, זה מה שהוא אומר בחוק.

<לבנת קופרשטיין דאש:>
אוקי, אז המוכר מוכר לקונה את הדירה, המוכר צריך להמציא את הבטוחות הנדרשות והוא בא ויש מספר בטוחות שאפשר להמציא לקונה, הוא יכול הערת אזהרה במקרים מסוימים וערבות בנקאית במקרים אחרים.

<שלומית ארליך:>
אבל מי ממציא את כתב ההחרגה היום, בפועל?

<לבנת קופרשטיין דאש:>
לא, זה משהו אחר, החרגה זה משהו אחר. את מדברת על הערבות?

<שלומית ארליך:>
לא, אני מדברת על ההחרגה. אנחנו מדברים על ההחרגה. מה שכתוב היום בנוסח זה שיפעל המוכר למתן הודעה בכתב, שהיא למעשה ההחרגה.

<גילי רווה:>
למה צריך את המוכר? למה המוכר צריך להיות פה בתמונה?

<ראובן ריבלין:>
הקבלן מקבל הלוואה מהבנק, בתמורה חלק מהבטוחות הוא נותן משכנתא שרשומה בטאבו. בא קונה, אומר 'אני רוצה לקנות את הדירה הזו, אני רק מפחד שאני משועבד לך', אומר לו הבנק, 'אם תשלם לי את כל הדברים בהתאם לזה אני אשחרר אותך כל פעם על חלקך בבניין שהקבלן בונה'. זאת אומרת יש פה שלושה צדדים, כל אחד הוא בפני עצמו והם כולם קשורים אחד לטבורו של השני. אחד זה הקבלן, השני זה הבנק והשלישי זה הקונה, שהוא היחידי שמשלם, הוא לא יודע מה היחסים בין אלה לבין אלה. פה אנחנו רוצים בחוק הזה ליצור מצב שהחוק מגן על הקונה אשר הוא משלם לא לקבלן אלא לבנק, משום שהקבלן אמר לו 'תשלם לבנק'. זה הכול.

<גילי רווה:>
ולכן מי שאמור להוציא את ההודעה הזו זה הבנק.

<ראובן ריבלין:>
זה בסדר.

<גילי רווה:>
ולמה בניסוח דהיום כתוב שהמוכר יפעל לבנק. למה להכניס את הגורם המתווך הזה כאשר הבנק יודע אם שולם הנכס.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
דקה. יריב, הם מנסים להוציא את המילה 'מוכר', אני מבין? אני רוצה להבין.

<גילי רווה:>
זה לא רק המילה.

<ראובן ריבלין:>
המוכר ו/או הבנק.

<גילי רווה:>
אם הבנק מסרב, למשל, למה ה - - -
היו"ר ניסן סלומינסקי
>
רגע, בואו נעשה סדר. את התחלת עם ההצעה, את אומרת שמאחר שהבנק צריך להוציא את הנייר הזה, אז למה יפעל המוכר?

<שלומית ארליך:>
בדיוק, מה המשמעות של 'יפעל המוכר'.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אלא לכתוב 'הבנק ימציא'.

<שלומית ארליך:>
פשוט 'ימציא התאגיד'.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מתי הוא ימציא? מי צריך לבקש?

<יריב לוין:>
לא, החוק קובע, תוך 30 יום ממועד התשלום הראשון.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אוקי. משרד השיכון?

<אמיר פז:>
הסיבה שזה נכתב כך, ושוב, אני לא אומר שאי אפשר לשנות, אני מנסה להסביר כדי להיות קוסטינטנטי עם החוק. החוק אמנם מטיל חובות מסוימות על הבנקים, בעקבות התיקון, אבל הקשר הישיר והחוזי הוא בין הדייר למוכר, כלומר הקבלן. זאת הסיבה שזה הוכנס כך. מבחינה צרכנית בוודאי שהחובה, חובת הפעולה בסופו של דבר מבחינת התוצאה שמחפש הקונה, היא של הבנק, כי הוא צריך להוציא את המכתב, הקבלן לא יכול להוציא במקומו מכתב כזה, כי הוא לא בעל השעבוד.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
כן. זאת אומרת אתה אומר שהמוכר צריך להיות בתמונה, כי ההסכם הוא עם המוכר ולא עם הבנק.

<קריאה:>
מצד שני כל הכסף עובר לבנק.

<ראובן ריבלין:>
יש פה הסכם בין שלושה צדדים, עם כל הכבוד.

<אמיר פז:>
נכון, יש פה משולש.

<שלומית ארליך:>
אמיר, אם אנחנו ננסח את זה כך שהמוכר יפנה לבנק על מנת שהבנק ימציא את הכתב?

<אמיר פז:>
במקום 'יפעל', יפנה אל הבנק?

<שלומית ארליך:>
כי כשאנחנו אומרים 'יפעל המוכר' לא כל כך ברורה המשמעות. מה זאת אומרת יפעל?

<גילי רווה:>
ומה אם הבנק יסרב, למשל?

<ראובן ריבלין:>
הוא לא יכול למסור, כי המסירה שלו לא שווה כלום אם אומרים שאין את הרשומה לטובת הבנק.

<יעקב ליצמן:>
הדיון כאן מי חייב.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מי שיכול להוציא זה רק הבנק. הקשר העסקי שקיים זה בין - - -

<יעקב ליצמן:>
מי שאחרי זה הקבלן.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
כן, זה הקשר העסקי ומצד שני הבנק, בגלל השעבוד, הוא זה שמוציא. צריכים כאן למצוא את הנוסח מי פונה. מי שחייב להוציא זה הבנק, מי פונה אל הבנק.

<אמיר פז:>
אל הבנק בוודאי לא פונה הרוכש, אין בבנק משרד מכירות ש - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אוקי, לכן הכנסתם פה 'יפעל המוכר למתן הודעה בכתב'?

<שלומית ארליך:>
אבל המוכר גם פונה, אמיר?

<ראובן ריבלין:>
זה לא מדויק מה שרשם הקבלנים אומר.

<אמיר פז:>
אני לא רשם הקבלנים.

<ראובן ריבלין:>
לא חשוב, משרד השיכון.

<אמיר פז:>
גם הסמכויות הן לא של רשם הקבלנים.

<ראובן ריבלין:>
המוכר הוא הקבלן, בא הקונה ואומר 'הלכתי לטאבו וראיתי שיש שעבוד, איך אני מבטיח את עצמי?' הוא אומר 'אתה מרגע זה יוצא ידי חובתך על ידי כך שאתה נותן כל תמורה שאתה מחויב כלפיי לבנק המלווה', ולכן הוא נקרא בנק מלווה. זאת אומרת מאותו רגע נוצר הקשר המשפטי בין הבנק לבין הקונה והקונה יוצא ידי חובתו כלפי המוכר ברגע שהוא נותן לבנק. אז יש פה מחויבות כל עוד יש מחויבות של המוכר, כי המוכר הוא המוכר של הדירה וההסכם לרכישת הדירה הוא בין המוכר לקונה, אבל המוכר, מתוך הסכמה, אומר 'התחייבויותיך כלפיי הם על ידי מילואם כלפי הבנק'. מאותו רגע נוצר מצב שבו אתה לא יודע מתי או מי, לכן צריך להיות המוכר בוודאי, כי הוא המוכר.
<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
רק רגע, סליחה. רבותיי, שלומית, על דעתו של יריב. יש כאן איזה רעיון, תשמע אולי.

<שלומית ארליך:>
אולי נעשה 'ימציא התאגיד הבנקאי המלווה או המבטח לבקשת המוכר', ואז זה יפתור את הבעיה.

<יריב לוין:>
לא, אבל אני אומר לך מה מטריד אותי. צריך לזכור שבסוף יש חוזה, החוזה הוא חוזה של הקבלן מול הקונה. אם לא מולא התנאי הזה, לא קיים הקבלן את חובתו החוזית כלפי הקונה. ברגע שאני אטיל את זה על התאגיד הבנקאי אני כאילו מוציא את הקבלן מהמעגל הזה. לכן אני מסכים עם ההערה של רובי, שמבחינת המבנה הבסיסי של ההתקשרות הקונה עומד קודם כל מול הקבלן.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
לא, אז למי יש את הבעיה?

<יריב לוין:>
ואם לא נציע לקונה את הדבר הזה יש הפרה של ההסכם שהיא הפרה על ידי הקבלן, שמצדיקה למשל דחייה של התשלומים.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
יריב, תשמע רגע את הנוסח שלה, אם זה לא עונה גם על זה.

<שלומית ארליך:>
אבל אם אנחנו אומרים, 'ימציא התאגיד לבקשת המוכר', עדיין הבעיה עומדת, לדעתך?

<אמיר פז:>
עדיין יש חובה אז על המוכר לבקש.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
רגע, אני רוצה לשמוע את יריב, אם זה מניח את דעתו.

<שלומית ארליך:>
חבר הכנסת לוין, ממה שאני הבנתי, מה שקורה היום בפועל זה שהמוכר מבקש מהתאגיד והתאגיד מוציא. אז אם אנחנו כותבים שימציא התאגיד לבקשת המוכר, אנחנו - - -

<יריב לוין:>
אבל על מי חלה האחריות להמציא? על התאגיד או על המוכר?

<שלומית ארליך:>
התאגיד.

<יריב לוין:>
אני לא יכול לשחרר את המוכר מהחבות שלו בהמצאת המסמך הזה.

<אמיר פז:>
לכן זה לבקשת המוכר. יש עליו חובה. אם זה ימציא הבנק לבקשת המוכר, אז יש גם חובה על המוכר לבקש - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מה שאנחנו רוצים לעשות כאן, לחייב שני גופים ובואו נכתוב את זה ברור ונגמור.

משרד השיכון, אנחנו רוצים לחייב מצד אחד את המוכר לפנות לבנק ומצד שני אנחנו רוצים לחייב את הבנק לתת. נקודה. אז בואו נכתוב את שני הדברים במפורש ונגמור את זה. למה אנחנו צריכים להסתבך?

<שלומית ארליך:>
אז בעצם זה יהיה 'ימציא תאגיד בנקאי מלווה או מבטח', אנחנו בסוף נתייחס לתאגיד בנקאי מלווה שאינו תאגיד בנקאי מבטח, 'ימצא תאגיד בנקאי מלווה או מבטח, לבקשת המוכר'.

<לימור שושט שועה:>
למי הוא ימציא?

<שלומית ארליך:>
אנחנו ממשיכים להקריא. זה יהיה הודעה בכתב לקונה.

<לימור שושט שועה:>
אפשר הערה? אני עורכת דין לימור שושט שועה, גם מטעם איגוד הבנקים. קודם כל נכון להיום גם בערבויות חוק מכר החובה חלה על המוכר ועדיין זה מגיע לרוכשים ואין חובה ישירה על הבנק, ועדיין ההסדר הזה יוצא אל הפועל. דבר נוסף, לבנקים אין קשר ישיר עם הרוכשים וגם לרוכשים לא תמיד עדיף שיהיה להם - - -
<שלומית ארליך:>
לכן אמרנו 'לבקשת המוכר', המוכר יבקש מהבנק והבנק ימציא.

<לימור שושט שועה:>
אבל עדיין חובת ההמצאה היא על הבנק. לבנק אין קשר ישיר עם הרוכש. הוא ממציא את זה לרוכש.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אז מה הנוסח שאת היית רוצה שיהיה כתוב?

<לימור שושט שועה:>
אנחנו, גם לגבי ערבויות, לפחות חלק מהבנקים ממציאים את המסמכים למוכר והוא זה שמעביר אותם הלאה. אין לנו קשר ישיר עם הרוכשים.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אז אנחנו לא כותבים כאן שום קשר שביניכם לבין הרוכשים.

<יריב לוין:>
אדוני היושב ראש, אני חושב שהניסוח כמו שהוא מופיע כאן מבטא בדיוק את הסדר הנכון של הדברים. מי שממציא זה המוכר ומי שאחראי זה המוכר, ומי שמכין את הניירת מטבע הדברים זה הבנק - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אבל איפה כאן כתוב שהתאגיד הבנקאי מחויב לתת את זה.

<לימור שושט שועה:>
גם בערבות חוק מכר לא רשום ו - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אני שואל את יריב.

<יריב לוין:>
לא כתוב שהתאגיד הבנקאי מחויב.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אבל אתה לא רוצה להטיל עליו את החובה הזו?

<יריב לוין:>
אני לא יודע אם אני רוצה להטיל עליו את החובה, כי - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אז מה פירוש? המוכר יפנה והבנק לא ייתן.

<יריב לוין:>
הבנק לא ייתן? אז המוכר הפר את ההסכם. ההפרה היא של המוכר.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
לא, רגע, אנחנו רוצים שהקונה יקבל, נכון? כדי שהקונה יקבל אתה צריך להטיל מחויבות על שני גופים, על המוכר ועל התאגיד. זה מה שאני שואל, בנוסח שפה, מה שאני קורא ככה ברפרוף, אין חובה על התאגיד לתת. המוכר יפנה והתאגיד לא ייתן, מה עשינו?

<ראובן ריבלין:>
ההערה של היושב ראש צודקת מאוד.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מה עשינו? אני רוצה שיהיה כתוב, שמצד אחד המוכר חייב לפנות ומצד שני התאגיד חייב לתת.

<יריב לוין:>
אפשר להגיד יפעל המוכר וייתן התאגיד.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
לכן אנחנו צריכים להוסיף כאן מחויבות גם על התאגיד.

<ראובן ריבלין:>
ברשותך, אני רוצה לחזק את דבריך. יש קשר בין הקונה לבנק, שהוא נוצר על ידי העובדה שהקונה בא לבנק ואומר לו 'אני רוצה לקנות מהמוכר דירה, אבל היא משועבדת לך ולכן אני רוצה שאתה תיתן לי הסכמה שהוא יכול למכור לי, כי אני לא רוצה להיות תלוי בו כאשר אני תלוי גם בך'. ברגע שהוא בא ואומר לי 'תשלם לי', הוא כותב לו מכתב ואומר לו 'אם תשלם לי - - -

<יריב לוין:>
הוא לא כותב, זה חלק מהחוזה.

<ראובן ריבלין:>
חלק מהחוזה, 'אם תשלם לי את כל התחייבויותיך כלפי המוכר, אתה יכול לראות מבחינתי את הסכמתי ואת חובתי לשחרר את המשכנתא מכל הקשור ברכישה שאתה רכשת'. לכן יש פה - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
רבותיי, המוכר צריך להיות מחויב לפנות לתאגיד ומחויב התאגיד לתת ונגמר הסיפור. תמצאו רק את הנוסח המתאים.

<לימור שושט שועה:>
רק שיהיה רשום שניתן למוכר.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
בוודאי, לכן אני לא מזכיר את הקונה, מחויב המוכר לפנות לתאגיד ומחויב התאגיד לתת למוכר, ונוסח.

<שלומית ארליך:>
אז זה יהיה 'בנוסח המובא', במקום 'הקבוע בתוספת' (ממשיכה להקריא): "(להלן – ההודעה)". עכשיו כאן יש קצת חזרתיות, השאלה אם יש נחיצות ב- "מאת התאגיד הבנקאי המלווה או מאת המבטח, כמשמעותו בסעיף 2(2)". מבחינתנו אולי אפשר להשמיט את השורה וחצי הזו. אם אנחנו אומרים שיבקש המוכר או יפנה המוכר וימציא התאגיד הבנקאי, אין צורך לחזור על זה 'מאת התאגיד הבנקאי המלווה או מאת המבטח'.

<אמיר פז:>
אז זה ימציא התאגיד או המבטח.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
כן, התאגיד או המבטח. צריך את שניהם, התאגיד או המבטח, זה כן.

<שלומית ארליך:>
אין בעיה, 'כמשמעותו בסעיף 2(2)' יישאר.
(ממשיכה להקריא)
"לפיה" – פה אני מציעה שפשוט ננסח את זה כך שיימחק רישומם בהתאם לכל הסדר שקבענו, 'יימחק רישומם של שעבוד או התחייבות לשעבוד, לפי העניין'.

<לימור שושט שועה:>
לא, אי אפשר.

<שלומית ארליך:>
זה בעצם מה שאומר ההסדר.

<לימור שושט שועה:>
כן, אבל זה רק בשלב סופי. בשלב ראשון לבנק יש שעבוד על כל הפרויקט ויכול להיות, לדוגמה, שנמכרו חצי מהדירות. בשלב הזה מבחינה רישומית אי אפשר למחוק חצי מהשעבוד ולכן יש את מכתבי ההחרגה.
<שלומית ארליך:>
אבל זה יימחק בהתאם לתנאים האמורים בהודעה, לא אמורה להיות לך בעיה.

<לימור שושט שועה:>
לא, אבל המחיקה היא רק בשלב מאוחר יותר, כאשר נרשם ב - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מה בשלב הזה קורה?

<לימור שושט שועה:>
בשלב הזה יש את מכתבי ההחרגה. מכיוון שלא ניתן למחוק את השעבוד בפועל בעצם אנחנו מוציאים מכתבי החרגה שמודיעים להם, 'אם נממש את השעבוד, לא נממש אותו מתוך הנכס ש...'.

<יריב לוין:>
ברור, זה בסדר, את זה לא יכולים לשנות.

<שלומית ארליך:>
בזה לא נוגעים.

<אמיר פז:>
מה שהיא מתכוונת גם, את לא יכולה להוריד את המילים 'לא ימומשו', את לא יכולה להישאר רק עם 'יימחקו', כי אלה שתי חובות, גם לא ימומש וגם יימחק.

<יריב לוין:>
לא, זה ברור.

<אמיר פז:>
כי יימחק קורה בסוף והלא ימומש זו התחייבות מלכתחילה.

<יריב לוין:>
אי אפשר למחוק עד שלא מייחדים את הדירה הספציפית, אבל אי אפשר לממש בשום שלב וצריך למחוק ברגע שאפשר לבצע את הייחוד הזה. ועוד דבר אני אומר, שאם המשמעות של המכתב הזה שעד שלב הרישום בטאבו, כאשר הקבלן יוציא לך אישור זכויות על הדירה, היא תהיה נקייה מהשעבוד הזה של הליווי. זה העניין. זה סוגר את כל המעגל.

<ראובן ריבלין:>
אחרת הוא תלוי ברצון של כל אחד, 'תן לי עוד, כדי שאתן לך את המכתב'.

<שלומית ארליך:>
אז אנחנו משאירים את הנוסח.

<ראובן ריבלין:>
החוק הזה מחייב אותו לתת.

<יריב לוין:>
ודאי.

<ראובן ריבלין:>
זה לא משאיר את זה לשיקול דעת או להתניות ממין ההתניות הקודמות.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
המילה 'ויימחקו', איך את מסדרת את זה כך שזה לא יהיה עכשיו? כי עכשיו היא לא יכולה למחוק.

<שגית אפיק:>
היא משאירה את הנוסח כמו שהוא, היא לא נוגעת בנוסח.

<שלומית ארליך:>
זה יהיה
"לפי השעבוד או התחייבות לשעבוד, לפי העניין, שניתנו לטובת התאגיד הבנקאי המלווה או המבטח, לא ימומשו מתוך הדירה ויימחקו, בהתקיים התנאים האמורים בהודעה".
ועכשיו פה, במקום לעשות סעיף קטן (ב), בהמשך להערה של משרד השיכון, אולי פשוט נכניס את זה, שזה יחול גם לגבי תאגיד בנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה, רק שהוא ימציא הודעה בתוך - - -

<גילי רווה:>
אפשר להבהיר את הכוונה פה? מה הכוונה?

<שלומית ארליך:>
כמו סעיף קטן (ב), פשוט לא להפוך אותו לסעיף קטן (ב) - - -

<גילי רווה:>
כן, אבל מה הוא הסעיף עצמו.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מישהו יודע להסביר את סעיף (ב)?

<אמיר פז:>
יש שלוש אפשרויות. אנחנו מדברים הרי על בטוחה פיננסית, זה או תאגיד מלווה, או מבטח, או יש גם אפשרות, פחות נפוצה כמובן, אבל של תאגיד לא מלווה. כלומר תאגיד מלווה זה לא אפשרות שחייבת להיות לפי החוק.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מה ההבדל בין תאגיד לבין מבטח? מה זה מבטח ומה זה תאגיד? תאגיד מלווה אני יודע, מה זה תאגיד ומה זה מבטח?

<אמיר פז:>
מבטח זה חברת ביטוח, יש מקרים - - -

<יריב לוין:>
אני יכול לתת לך דוגמה.

<אמיר פז:>
מבטח נותן פוליסת ביטוח, במקום ערבות בנקאית.

<יריב לוין:>
זה דבר נדיר, בדרך כלל זה לא קורה, אבל נניח באופן תיאורטי שהבנק המלווה נתן הלוואה, העמיד אשראי, לצורך ביצוע פרויקט ויש לו שעבוד והסכים הבנק המלווה, נניח, לרישום שעבוד בדרגה שנייה לטובת איזה שהוא גורם שנתן לקבלן הלוואה במישור אחר לגמרי. תיאורטית. הסיכוי הוא קלוש, בדרך כלל זה לא קורה, אבל תיאורטית יכול להיות, ואז לכאורה אתה בא ואומר לקבלן, 'אדוני, אתה צריך לנקות אותי מכל השעבודים האלה ואתה צריך לקבל מכל אלה ששעבדת לטובתם אישור שהם מווחתרים ביום שאני שילמתי את כל הכסף'. זה ההסכם.

<אמיר פז:>
קבלן שצריך ליווי פיננסי, לפעמים יש קבלן שיש לו קרקע היסטורית שלו, שהוא לא היה צריך מימון לרכוש אותה, והוא רוצה לבנות בלי ליווי פיננסי, רק מה? הוא רוצה לתת ערבויות, אז הוא הולך לבנק והוא עושה איתו איזה שהוא הסדר שהבנק ייתן ערבויות, אבל בלי הסכם ליווי, ואז זה לא בנק מלווה.

<לימור שושט שועה:>
אבל אז אין שעבוד על הקרקע.

<ראובן ריבלין:>
למה אין שעבוד? אבל התניית השעבוד היא ביחסים בין הקבלן לבין המלווה.

<לימור שושט שועה:>
צריך להוסיף.

<יריב לוין:>
הוא נותן שעבוד בגלל זה קודם כל, הוא לא ייתן ערבויות בלי שעבוד. זה לא יכול להיות.

<יעקב ליצמן:>
אבל יכול להיות שמכניסים כסף לחשבון, שהבנק מתחייב על החשבון הזה והוא לא מוציא כסף בלי שעבוד.

<יריב לוין:>
כן, אבל אז זה לא חשבון מלווה במובן ה - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
זה בא לסגור אופציה.

<שלומית ארליך:>
אז השאלה היא אם להכניס את (ב) כחלק מ-(א), כי הבעיה שהעלה משרד השיכון היא שיכול להיות שלא חלות כל ההוראות ולכן אין טעם להפריד את זה, או לא נכון להפריד את זה לשני סעיפים קטנים ואז פשוט לומר שתאגיד בנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה ימציא הודעה כאמור בתוך 30 ימים ממועד התשלום הראשון על ידי הקונה.

<לימור שושט שועה:>
צריך רק להוסיף שאם הנכס שועבד לטובתו, כי כפי שציין משרד השיכון, יכול להיות מצב שהבנק רק הוציא ערבויות אבל הוא לא שעבד את הקרקע.

<אמיר פז:>
הוא כן שעבד.

<לימור שושט שועה:>
צריך לציין את זה, צריך להבהיר שמכתב ההחרגה ייצא. להוסיף פה שלטובתו ניתן שעבוד. כי אם הוצאתי ערבויות כנגד כסף, לדוגמה, אין לי מה להחריג.

<לבנת קופרשטיין דאש:>
לא היה התאגיד הבנקאי שלטובתו נוצר השעבוד.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מה אתם אומרים, משרד השיכון?

<אמיר פז:>
להוסיף 'שלטובתו ניתן שעבוד', אנחנו בעצמנו ביקשנו להכניס. אם לא ניתן שעבוד אז זה לא רלוונטי.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
יכול להיות, היום בימינו אפשר לתת הלוואות בלי לקחת שעבוד, כבר ראינו את זה. לצערנו.

<אמיר פז:>
לא בפרויקטים של בנייה.

<יעקב ליצמן:>
ולא לאזרח הפשוט.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
לא לאזרח הפשוט, בזה אתה צודק, אבל מי אמר שפה מדובר רק על האזרח הפשוט? יכול להיות שהוא קנה דירה ב-40 מיליון ועל זה מדובר פה בכלל, מה אתה יודע?

<שלומית ארליך:>
אני לא מצליחה להבין, האם יש סיבה להכניס את התיקון?

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אם אין שעבוד זה לא רלוונטי.

<אמיר פז:>
לא כל כך ברור לי איך את רוצה לשלב את זה מבחינת ה - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
תשאירי את זה. מה שהוא כותב, 'תאגיד בנקאי שנתן...'.

<שלומית ארליך:>
טוב, אנחנו נשאיר את הנוסח כפי שהוא. אני מקריאה את סעיף (ב):
(מקריאה)
"(ב) לא היה התאגיד הבנקאי שנתן ערבות בנקאית, בהתאם לסעיף 2(1)- - -

<לימור שושט שועה:>
ושלטובתו ניתן שעבוד.

<שלומית ארליך:>
שלטובתו ניתן שעבוד, (ממשיכה להקריא)
"תאגיד בנקאי מלווה, יפעל המוכר למתן ההודעה בתוך 30 ימים" - - -

<קריאה:>
לא, יפעל הקונה למתן ההודעה מאת התאגיד הבנקאי.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
הראשון, כי רק הוא.

<שלומית ארליך:>
'מאת התאגיד הבנקאי', בסדר. "בתוך 30 ימים ממועד התשלום הראשון על ידי הקונה".
<יריב לוין:>
אנחנו נעתיק את אותה תיבה שתהיה - - -

<שגית אפיק:>
כמו ב-(א) יהיה ב-(ב). אותו הדבר בדיוק.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
רק הפעם מדובר על תאגיד בנקאי שהוא לא מלווה.

<לימור שושט שועה:>
צריך רק פה, זו הערה שיש לנו אותה בהמשך, להכניס את נושא החשבון. רשום פה 'ממועד התשלום הראשון על ידי הקונה', לאן הוא משלם את הכסף? פה אין שוברים.

<קריאה:>
נכון, לכן את לא יכולה לכתוב לאן.

<ראובן ריבלין:>
בהתאם לחוזה.

<לימור שושט שועה:>
הכסף צריך להיכנס לבנק.

<ראובן ריבלין:>
בהתאם לחוזה, למה לבנק? הוא קיבל צ'ק, הוא עושה עם זה מה שהוא רוצה. הוא נותן קבלה, יש - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
לא, אם הבנק לא מקבל אז הוא לא מוציא.

<קריאה:>
הבנק יחריג כאשר הוא קיבל כסף.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
רק כשהוא מקבל.

<ראובן ריבלין:>
מלווה, זה לא חייב להיות בנק.

<יעקב ליצמן:>
לפי המוסכם.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
רגע, מה אתם מציעים שיכתבו שמה? בתוך 30 יום ממועד התשלום הראשון על ידי הקונה לבנק?

<לימור שושט שועה:>
לחשבון המוכר בבנק. משהו כזה. או כפי שיירשם במכתב.

<אמיר פז:>
זה לפי מה שקבעו בהסכם.

<לימור שושט שועה:>
כן, אבל לבנק יש בטוחה, הבטוחה שלו כנגד ה - - - הוא נתן אשראי למוכר לצורך בנייה וכנגד זה הוא שעבד את הקרקע, לא ייתכן מצב שהכסף לא ייכנס לבנק ועדיין הבנק יצטרך להחריג ויישאר בלי בטוחה.

<טל הראל:>
ההערה הזאת לא רלוונטית לשלב הזה, לדעתי היא רלוונטית לשלב הבא של התנאים למתן החרגה ולאיפה הכסף צריך להיכנס. כרגע מדובר על העיתוי, 30 יום ממועד התשלום, ולכן- - -

<לימור שושט שועה:>
כן, אבל לא ברור מה זה תשלום. רשום ממועד התשלום הראשון. בסעיף הראשון רשום באמצעות שובר, ולכן זה ברור, בסעיף השני אין התייחסות - - -

<שגית אפיק:>
כי אין שובר.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
השאלה לאן שילמו את זה. אם הקונה שילם לי את הכסף, סתם, אז הבנק צריך להוציא? לא, זה דבר פשוט שצריך להראות למי הוא שילם.

<יעקב ליצמן:>
יש הסכם ביניהם, לפי ההסכם הזה ככה יהיה רשום גם כאן, כפי שהוסכם בין - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
כן, אבל בהסכם חייב להיות שהכסף הזה צריך לעבור לבנק. שתבין, הבנק שצריך להוציא את ההחרגה, הוא חייב לקבל את הכסף, בלי זה הוא לא יוציא. אז אם אתה כותב כאן רק לתשלום על ידי הקונה והקונה שילם לך את הכסף?

<יריב לוין:>
לא, זה לא בא בחשבון.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
ודאי שלא. לכן אני אומר שצריך להיות כאן כתוב, באיזה שהיא דרך, שהבנק שצריך להוציא את ההחרגה קיבל את הכסף.

<אמיר פז:>
זאת סתם מגבלה שתפגע בקונה. יכול להיות שבהסכם יגיעו להסדר אחר, גם על דעת הבנק.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
שמה?

<אמיר פז:>
אני לא יודע.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אם זה על דעת הבנק זה אותו דבר.

<אמיר פז:>
ולכן 'על פי ההסכם'. ברוב המקרים בהסכם - --

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אבל אם הקונה והמוכר עשו הסכם והבנק לא בתמונה, אז מה?

<אמיר פז:>
מה זה הבנק לא בתמונה? הבנק נתן ערבויות וקיבל שעבוד, אין דבר כזה שהוא לא בתמונה, הוא לא יכול להיות לא בתמונה.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אתה מדבר כאן על תאגיד אחר, נכון?

<אמיר פז:>
נכון.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
שהוא לא מלווה.

<אמיר פז:>
הוא לא בתמונה כבנק מלווה, אבל הוא בתמונה בהכרח כי הוא זה שנות ןאת הערבויות ושקיבל שעבוד. יכול להיות שהכסף ייכנס לחשבון בבנק אחר, לא אצלו, אז אם תכתוב פה 'ובתנאי שהכסף היה צריך להיכנס לבנק שנתן את ה - - -

<ראובן ריבלין:>
בהתאם להסכם.

<אמיר פז:>
יכול להיות שזה לא מתאים להסכם.

<ראובן ריבלין:>
כאשר אני אבוא לקנות דירה שאני יודע שהקרקע עליה הולכת להיבנות, היא משועבדת, אני לא אקנה את הדירה עד אשר יהיה ברור לי שהמשעבד מסכים, אז יקבעו בחוזה כיצד אני משלם את זה. אומר לי הבנק המשעבד, 'אני מכבד את זכויותיך משום שאני הסכמתי עם המוכר/עם הקבלן שהוא יעביר את זה לפה', הכול בהתאם להסכם, רק אתה דואג פה בחוק למסכנים שאין להם עורכי דין, זו בעיה לא פשוטה, ואנחנו לא יכולים לומר לבנק עצמו, 'בהתאם למוסכם עם הבנק', הבנק המַלווה שאינו מלַווה.

<טל הראל:>
אנחנו, בנק ישראל, לא רואים שום בעיה בנוסח של סעיף (ב).

<ראובן ריבלין:>
זה הבנק, אתם תשלטו על ה - - -

<טל הראל:>
זה הנוסח שאתה אומר.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מה את אומרת?

<טל הראל:>
הדיון הזה רלוונטי לשלב השני שמדבר על התנאים, באיזה תנאים לתת את מכתב ההחרגה. הבנקים מעלים איזה שהיא טענה לגבי האם צריך לתת את מכתב ההחרגה, בהתקיים שהתשלום שולם כולו למוכר, או לחשבון הפרויקט. אני חושבת שכשנגיע נדון בו, בהתייחס לסעיף 2(ג)(ב), אין לי איתו שום בעיה - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אז את יכולה להוסיף פה 'על ידי הקונה בהתאם לסעיף', שיהיה שם.

<טל הראל:>
לא, בהתקיים התנאים האמורים בהודעה. כמו שכתוב.

<לימור שושט שועה:>
אבל אלה התנאים להחרגה, לא התנאים להוצאת המכתב. עכשיו אנחנו דנים בתנאים להוצאת המכתב. במכתב עצמו יש תנאים להחרגה, לכן אי אפשר להפנות - - -

<לבנת קופרשטיין דאש:>
--- איזה תאריך את רוצה, הרי הבנק לא יודע מתי, הוא גם לא יידע בהכרח, כי אין פה ליווי, אז זה בהכרח מתי שהוא שילם למוכר.

<לימור שושט שועה:>
כן, אבל צריך להיות איכשהו שזה יהיה לחשבון המוכר בבנק, או - --

<טל הראל:>
אז אולי ממועד הוצאת הערבות הבנקאית. יש לנו שליטה על הערבות הבנקאית. מועד הוצאת הערבות הבנקאית.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
זה משהו אחר. מוכרח להיות איזה משהו שקשור לבנק ש - --

<טל הראל:>
אז ערבות בנקאית הוא יודע, את זה הוא יודע.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אז מה הנוסח שאתם מציעים?

<טל הראל:>
בתוך 30 ימים ממועד הוצאת הערבות הבנקאית.

<שגית אפיק:>
ויימחקו המילים 'התשלום הראשון על ידי הקונה'.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
בסדר.

<אמיר פז:>
תוך כמה? 30 ימים? זה ארוך יותר. כי יש לו 14 יום בחוק, 14 ימי עסקים, נדמה לי, בהוראות שלכם להוציא את הערבות ועוד 30 יום, זה כבר 45.

<לימור שושט שועה:>
סביר להניח שזה יהיה ביחד.

<אמיר פז:>
הוא צריך להגיד, הוא צריך להיערך עד שיביאו לו - - -

<יריב לוין:>
אם אתה תעלה זה יותר מסובך, עם זה אפשר לחיות. לא יקרה כלום.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
בדרך כלל זה עם תאגיד מלווה.

<יריב לוין:>
אין בעיה, עם זה אפשר לחיות. יש לזה גם היגיון.

<שלומית ארליך:>
(מקריאה)
"תיקון סעיף 4ו. 2. בסעיף 4ו(ב) לחוק העיקרי, במקום "ביום תחילתו של חוק זה" יבוא "ביום ז' בתשרי התשס"ט (6 באוקטובר 2008)". שזה בעצם תיקון טעות שאנחנו מכניסים לנוסח.

<יריב לוין:>
זה מה שנקרא לתפוס טרמפ. בסדר.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
שגית, הייעוץ המשפטי שלנו הסכים לרטרואקטיביות. יו, וואו, וואו.

<שגית אפיק:>
זה לא רטרואקטיבי, ממש ממש לא.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
לא, אני מבקש להביא את אבי ליכט שיסביר למה זה לא רטרואקטיבי.

<שגית אפיק:>
אני אשמח, אבל זה לא רטרואקטיבי.

<שלומית ארליך:>
(מקריאה)
"הוספת תוספת. 3. אחרי סעיף 7 לחוק העיקרי יבוא:

"תוספת

"(סעיף 2ג)
"תאריך
"לכבוד _____________ (להלן – הקונה)" .
אלה בעצם הפרטים. "פרטי הדירה
גוש, חלקה; תכנית, מגרש; מספר בניין, מספר דירה (להלן – הדירה).

"פרטי המקרקעין עליהם נבנית הדירה _________ (להלן – המקרקעין).
"פרטי המוכר
___________ (להלן – המוכר).

"בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן – החוק), הרינו להודיעכם ולהתחייב כדלקמן:

"ככל שזכויות המוכר במקרקעין משועבדות לטובתנו או שניתנה התחייבות לשעבודן לטובתנו (להלן – השעבוד).

"אנו מתחייבים כי השעבוד לא ימומש מתוך הדירה בהתקיים כל אלה:"

כאן רק נוסח ולהתאים את זה להוראות חוק המכר. במקום "1. בנייתה של הדירה הסתיימה;", נכתוב 'בניית הדירה הושלמה'.

<ראובן ריבלין:>
זה להשתמש באותם - - -

<שלומית ארליך:>
בדיוק, באותם מונחים. זה בסדר שנוסיף 'בהתאם לחוזה המכר'? זה פשוט מה שמופיע היום בסעיף 2(ב).

<יריב לוין:>
שיהיה אחיד, כי אחרת זה יפתח סתם צרות.

<שלומית ארליך:>
אוקי. ב-2 גם נעשה התאמות נוסח. במקום "2. נמסרה החזקה בדירה לקונה;", נעשה 'החזקה בדירה נמסרה לקונה'.

"3. מלוא מחיר הדירה שולם למוכר בהתאם החוזה המכר;" , בסדר?

<לימור שושט שועה:>
פה יש לנו הערה.

במקום "4. ניתנה לכם ערובה", אולי שוב להתאים לחוק המכר, 'כספי הקונה הובטחו לפי סעיף 2(3), (4) או (5) לחוק". בסדר?

<ראובן ריבלין:>
אין בעיה.

<שלומית ארליך:>
"או התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 2ב(א) לחוק". ביחס לסעיף 2ב(א) לחוק, נוצר קצת הסדר שהוא כפול, כי למעשה בכתב ההחרגה פה אנחנו בעצם מתחייבים כבר שבניית הדירה הושלמה, שנמסרה החזקה ושולם מלוא המחיר ואם אנחנו מפנים גם בסעיף 2ב(א) אז שוב יש פה את אותם תנאים, הושלמה בניית הדירה, נמסרה החזקה, נחתם החוזה.

<קריאה:>
לא ברור מה את אומרת.

<שלומית ארליך:>
בסיפה של התנאים אנחנו מתייחסים גם לסעיף 2ב(א) וסעיף 2ב(א) אומר בעצם את אותם תנאים שכתובים פה למעלה.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
כאילו זה חזרה.

<רינה גרוסברד:>
הכוונה שזה קרקע מינהל.

<שלומית ארליך:>
אוקי, חשובה לכם ההפניה כדי להבהיר שזו קרקע מינהל?

<לימור שושט שועה:>
בקרקע מינהל הבטוחה היא חוזה החכירה שנחתם עם המינהל וזו לא אחת הבטוחות על פי סעיף 2.

<שלומית ארליך:>
ומתקיימים אותם תנאים ביחס - - -

<לימור שושט שועה:>
ברגע שמתקיימים התנאים של השלמת הבנייה ותשלום מלוא התמורה במסירת החזקה בעצם הרוכש מופנה למינהל והוא חותם עם המינהל על חוזה חכירה. זה כאילו הבטוחה השישית כביכול שהייתה צריכה להיות בסעיף 2. היה צריך להיות 2(6) ובמקום זה עשו את זה כ-2ב נפרד, שזה קרקע מינהל. אז חייבים להשאיר.

<שלומית ארליך:>
אתה רוצה להתייחס, אמיר? השאלה אם זה לא יוצר כפילות מיותרת.

<גילי רווה:>
אנחנו לא ראינו בשום מקום שזה כתוב שהערבויות שניתנו לרוכש הוחזרו. זאת אומרת כתוב שניתנו הערבויות אבל איפה המקום שהם הוחזרו? המוכר נותן ערבויות לרוכש - - -
<אמיר פז:>
אבל כתוב ב-(4) ניתנה לכם ערובה לפי - - -

<גילי רווה:>
ניתנה לכם, אבל אנחנו רוצים שיהיה כתוב שהערבות הזו גם הוחזרה.

<אמיר פז:>
אפשר אחרת לפי החוק. אנחנו לא נכתוב מחדש את כל החוק. אי אפשר, לא ייתנו לכם הערת אזהרה בלי להחזיר את הערבות.

<גילי רווה:>
ערבות המכר צריכה להיות מוחזרת גם. לא יכול להיות שיהיה כתוב רק שניתנה הערבות - - -

<ראובן ריבלין:>
ברגע שהוא מעביר בטאבו החוזה מסתיים.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
חבר'ה, בואו נתקדם. מה אתם אומרים? צריך לכתוב ברור.

<יריב לוין:>
אבל הערבות מסתיימת כאשר נשלם רישום הזכויות. אי אפשר לבטל את הערבות לפני שרישום הזכויות הסתיים.

<ראובן ריבלין:>
ודאי.

<יריב לוין:>
יותר מזה, גם מה שנקרא במרכאות החזרת הערבות הוא הרי בעצם הפקדה בנאמנות, בדרך כלל בידי העורך דין הקבלן, עד להשלמת הרישום של הזכויות. הרי זה מה שעושים בפועל. אי אפשר עכשיו לייצר פה מנגנון שבא ואומר 'אנחנו נקיים את ה - - -', אתם קיבלתם כסף.

<אמיר פז:>
הסיטואציה פה בעצם היא החלפה של הבטוחה הפיננסית, של הערבות או הביטוח, והבטוחה הרישומית, שזה בעצם מוסדר בסעיף 2א רבתי לחוק. מוכר שהבטיח את הכספים לפי 2(1) או (2) יהיה רשאי להחליף ב-2(3) או (4). זאת בעצם הסיטואציה, לכן אולי במקום להגיד 'הוחזרה ערבות' אפשר אולי להגיד 'ניתנה לכם ערובה לפי סעיף 2(3), (4) או (5) בהתאם לסעיף 2א רבתי לחוק. 2א רבתי לחוק הרי אומר שמדובר בסיטואציה של החלפת ערובה. אתה נותן הערת אזהרה כנגד זה שהקונה מחזיר לך את הערבות. זאת הסיטואציה.

<גילי רווה:>
אז זה יהיה בעצם כספי הקונה הובטחו לפי סעיף 2(3) - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
איך אתה מציע?

<יריב לוין:>
אבל זה לא מה שקורה דה פקטו.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מה אתה מציע? ובוא נתקדם.

<אמיר פז:>
איך התחלת את סעיף 4?

<שלומית ארליך:>
זה התחיל 'כספי הקונה הבטיחו לפי סעיף 2(3), (4) או (5) לחוק', ובעצם להוסיף 'בהתאם - - -

<אמיר פז:>
בהתאם לסעיף 2א רבתי. וזהו. 2א רבתי אומר שנותנים לצורך העניין הערת אזהרה כנגד החזרת הערבות.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
בסדר, החזרת הערבות נמצאת שם. אז זה מספיק.

<לבנת קופרשטיין דאש:>
לנו יש הערה. אני חוזרת לסעיף 3. 'שולם מלוא מחיר הדירה למוכר, על פי החוזה למכירת הדירה'. אני באה פה מהכיוון דווקא של חבר הכנסת יריב לוין. אנחנו רוצים שיהיה כתוב בפירוש שלא תהיינה סתירות, שהתנאי להחרגה, לא מספיק שיהיה כתוב 'שולם מלוא מחיר הדירה למוכר על פי החוזה', אלא שיהיה כתוב 'שולם מלוא מחיר הדירה באמצעות שוברים לחשבון הליווי'.

<שלומית ארליך:>
לא, אבל זה לא בהכרח שוברים, כי אמרנו שזה חל גם לגבי בנק מלווה.

<לבנת קופרשטיין דאש:>
אז אנחנו צריכים לתת מענה לשתי הסיטואציות האלה ושזה יהיה כתוב בפירוש. זה מאוד חשוב בגלל שאנחנו לא רוצים ליצור בשום אופן פריצה של הסדר השוברים בחפציבה. עצם העובדה שמדובר פה רק על חוזה למכירת הדירה, שאין פה קשירה לחשבון הליווי, לחשבון הפרויקט, אנחנו מפחדים פה שתהיה סיטואציה של זליגת כספים החוצה. לכן חשוב מאוד שהדבר הזה יותנה בהפקדת כספים לחשבון הליווי.

<ראובן ריבלין:>
כל הבלגן בחפציבה היה בגלל שהבנקים עשו יד אחת.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
לא, היו שם הסברים אחרים, אבל בואו נתקדם פה.

<יעקב ליצמן:>
לא, שם זו לא הבעיה.

<ראובן ריבלין:>
מה אתה אומר לי? זה מה שהיה.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מה שהיה זה שאנשים לא שילמו את הכסף שכאילו היה אמור ל - - - אבל עזוב, זה לא רלוונטי. אמיר, מה אתה מציע לנוסח?

<אמיר פז:>
שוב, אין לי בעיה מהותית עם זה, בעיניי זה מיותר פה, כי זאת חובה שכתובה ומפורטת בחוק, זה שחייבים רק לשלם רק את חשבון הליווי וכו'. אבל אין לי בעיה מהותית עם זה. זה פשוט נראה לי לא במקום פה להכניס את זה.

<יריב לוין:>
לא, אני גם מסכים, זה סתם מיותר. סתם יוסיף עוד - - -

<שלומית ארליך:>
אז בעצם אני מקריאה שוב את התנאים במהירות. זה יהיה: 1. בניית הדירה הושלמה בהתאם לחוזה המכר; 2. החזקה בדירה נמסרה לקונה; 3. מלוא מחיר הדירה שולם למוכר בהתאם לחוזה המכר; 4. כספי הקונה הובטחו לפי סעיף 2(3), (4) או (5) לחוק בהתאם לסעיף 2א לחוק, או התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 2ב(א) לחוק. והסיפה פה, אין בה הכרח כי כבר התייחסנו אליה.

<לימור שושט שועה:>
אנחנו רצינו לחזור של התשלום, זה אותו נושא שדיברנו עליו קודם בגוף החוק. הכספים צריכים להגיע לחשבון, אם זה חשבון הליווי אז לחשבון הליווי, ואם זה לא חשבון ליווי אז לחשבון הבנק. זה רק עוד דרך להודיע לקונה איך הוא צריך לשלם ולכן חייבים להתייחס לזה.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
תכפיפי את זה לשם.

<שלומית ארליך:>
לא, בסוף היא עשתה שם ממועד הוצאת הערבות.

<לימור שושט שועה:>
אפשר פשוט לציין את מספר החשבון ואז זה מתאים לכל המקרים, בתנאי ששולם למוכר, לחשבון מספר ____ ואז פשוט כל בנק ישלים את מספר החשבון, ואז זה מתאים לכל המקרים.

<טל הראל:>
אין לנו התנגדות שיהיה כתוב ששולם באמצעות שובר, אנחנו לא חושבים שזה נכון לכתוב את מספר החשבון כי זה דווקא מחזיר אותנו לחפציבה, כשהמוכרים כשלו בהתנהלותם מול הרוכשים ונתקענו במקרים ש - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אז מה את עושה לגבי - - - הם שואלים לגבי - - -

<טל הראל:>
לכן אנחנו אומרים שאין לנו בעיה שזה יהיה בהתאם לשוברים.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אבל אם אין שוברים אז מה עושים?

<טל הראל:>
בהתקיים בליווי פיננסי סגור, אז זה יהיה באמצעות שוברים, ובהיעדר ליווי פיננסי אז לציין בהתאם לחוזה. אין לנו גם בעיה שיציינו בהערה 'דע לך שמספר - - -

<ראובן ריבלין:>
גם בחוזה יהיה כתוב האם זה ליווי פיננסי, האם הוא יוצא ידי חובתו בתשלום - - - זה יהיה כתוב בחוזה, לא פה.
<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
רגע, שנייה. רגע, בואו נסכם. אנחנו מתפלפלים. שוברים יש לנו, במצב שאין שוברים מה לכתוב? משרד השיכון, בנק ישראל, מה אתם אומרים?
<אמיר פז:>
מקסימום לפי החוזה. אני לא הייתי מכניס מספר חשבון. ואם השתנה החשבון, אם שינו אותו?

<ראובן ריבלין:>
שהבנקים יחייבו אותו. אתם איגוד הבנקים, אתם תחייבו אותו כאשר תשלחו לו הסכם הלוואה שבהסכם המכר יאמרו איך הם רוצים את זה.

<קריאה:>
אנחנו מחייבים, אבל אנחנו לא רוצים שתהיה אפשרות - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אם זה יהיה כתוב בהתאם להסכם המכר? שלומית, תכתבי בהתאם להסכם המכר . רבותיי, אם יהיה כתוב שוברים או בהתאם להסכם המכר?

<לימור שושט שועה:>
אין לנו התנגדות, אבל עוד פעם, אין לנו התנגדות בנושא של שוברים - - -

<יריב לוין:>
אני חושב שצריך להיצמד, האחידות היא הדבר הכי חשוב. כל פתח שנפתח עם נתונים שונים הוא פתח לא טוב. לא צריך את זה. יש חוזה, אנחנו חיים לפי החוזה.

<שגית אפיק:>
אז אתה מקבל את זה שזה בהתאם לשוברים ובהתאם להסכם המכר?

<יריב לוין:>
כן, אני מקבל את ה - - -

<ראובן ריבלין:>
איגוד הבנקים לא מסכים.

<לימור שושט שועה:>
לגבי שוברים אנחנו - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
שוברים, את מסכימה. החלק השני?

<שגית אפיק:>
בהתאם להסכם המכר?

<יריב לוין:>
בהתאם לחוזה, כי אם אנחנו נלך עם הסכם אחר - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
רגע. לכם יש רעיון אחר?

<ראובן ריבלין:>
תאמרו למרשתכם - - -

<לימור שושט שועה:>
צריך להבין שהבנק הוא לא צד לחוזה המכר ולכן אנחנו יכולים להכתיב את הנוסח, אבל עדיין בפועל אפשר גם אחרי שהחוזה נחתם לשנות אותו בהסכמת הצדדים וזה דבר חוקי.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
לכן? מה את מציעה?

<לימור שושט שועה:>
בליווי סגור אנחנו מסכימים לרעיון של השוברים, בליווי פתוח אנחנו חושבים שצריך לרשום את מספר החשבון. זה לטובת הרוכש, כי בסופו של דבר אם הכספים לא יגיעו - - -

<ראובן ריבלין:>
תאמרו לו שלא תיתנו לו הלוואה אם הוא לא יחתום על החוזה.

<לימור שושט שועה:>
אבל עוד פעם, אנחנו מציעים - - -

<ראובן ריבלין:>
שמע, לעת עתה הכנסת אומרת לבנקים מה לעשות, לא הבנקים אומרים לכנסת.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
כן, אנחנו לא - - -

<ראובן ריבלין:>
אבל באמת אי אפשר - - -

<יעקב ליצמן:>
בחפציבה זו הייתה הבעיה.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
עזבו את חפציבה.

<לימור שושט שועה:>
דווקא בהתייחס לחפציבה - - -

<יעקב ליצמן:>
לא, הם פשטו את הרגל, מה?

<לימור שושט שועה:>
לא, בחפציבה הבעיה העיקרית דווקא לא הייתה שהרוכשים לא ידעו איך להפקיד את הכסף לחשבון, אלא שהם כלל לא ידעו שצריך להפקיד את הכסף לחשבון. לכן אנחנו סבורים שזה לטובת הרוכש להגיד לו לאן הוא צריך להפקיד את הכסף.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מה אתם מציעים? אתם מציעים לכתוב מספר חשבון. משרד השיכון ובנק ישראל ויריב? אתם אומרים?

<יריב לוין:>
אומרים כולנו לפי ההסכם.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
בנק ישראל, זה עונה? <>
<טל הראל:>
לפי השוברים או לפי ההסכם.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
בסדר.

<שלומית ארליך:>
אז בעצם סעיף 3 ינוסח כך ש'מלוא מחיר הדירה שולם למוכר בהתאם לחוזה המכר ככל שמדובר בתאגיד בנקאי מלווה או בהתאם לשוברים - - -

<לימור שושט שועה:>
אפשר רק עוד הערה קטנה?

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
יהיה לכם זמן לקראת קריאה שנייה ושלישית למצוא נוסח מקובל, אם תרצו לשנות. בינתיים לקריאה ראשונה ודאי שזה מספיק.

<שלומית ארליך:>
(מקריאה)
"בכפוף לאמור", לא צריך את המילה 'לעיל', "אנו מתחייבים לפעול", פה כדי להתאים זה לנוסח בסעיף המהותי, במקום "לפעול למחיקתו של כל רישום בקשר לתחולת השעבוד", נעשה "לפעול למחיקת רישום שעבוד על הדירה". בסדר?

<אמיר פז:>
לא, 'מחיקתו של כל רישום בקשר לשעבוד' זה הרבה יותר רחב מהשעבוד עצמו. שעבוד זה רק השעבוד בטאבו. כל רישום בקשר לשעבוד זה גם הערת אזהרה, התחייבות לרישום שעבוד, זה גם - - - לא יודע, איפה שהוא רשמו ברשם החברות, כי הקבלן הוא חברה.

<ראובן ריבלין:>
מאה אחוז, הגבלת השעבוד והסכמה למכירה.

<שלומית ארליך:>
אוקי, אז זה יישאר כפי שהיה, "לפעול למחיקתו של כל רישום" - - -

<לימור שושט שועה:>
רק הערה. השעבוד קודם כל מוגדר גם כהתחייבות לרישום שעבוד בהתחלה. יש בעיה עם הנושא 'כל רישום', כי לדוגמה אם לטובת הבנק רשום שעבוד שוטף על החברה כולה, אני לא חושבת שמישהו מצפה שנתחיל לתקן כל שעבוד שוטף ולהתחיל לרשום 'מהשעבוד הזה מוחרגות דירות 1, 2, 3, 4, 5', זה לא הגיוני. לכן צריך להתייחס לשעבודים שחלים על הדירה, כאשר בשלב שעליו אנחנו מדברים ממילא הבעלות עוברת על שם הרוכש.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אז לכתוב גם את זה וגם את זה, כי יכול להיות מצב - - -

<שגית אפיק:>
אבל זה בכתב השעבוד על הדירה. הנוסח הזה רשום.
<לימור שושט שועה:>
כן, אבל לכאורה שעבוד שוטף על החברה חל גם על הדירה.

<ראובן ריבלין:>
אתה לא יכול לרשום את הדירה אם לא יתנו לך.

<יריב לוין:>
הוא לא חל על הדירה, כי ביום שהוא שילם את כל התשלומים הזכויות שלו, אז הוא מוחרג מה - - -

<ראובן ריבלין:>
אם אתם מרשים ללווה שלכם פה, שהוא הקבלן של המוכר, אתם צריכים להבין שהקונה לא יכול להיות על כל גזרה שתיגזר באיזה אינטרפרטציה שלכם כלפי הקבלן להיות נגרר למחוזות שהוא לא יודע. אתם תגמרו את כל העניינים שלכם לפני שאתם נותנים הלוואה.
<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
רבותיי, אנחנו מתקדמים הלאה ואני אומר לאיגוד הבנקים, אחרי שתראו את זה כבר בקריאה ראשונה מאושר, אם תחשבו שיש הערות, תשבו עם היוזם, יש עוד זמן לקריאה שנייה, יש מסלול תיקון.

<ראובן ריבלין:>
עם היוזם או עם היועצים המשפטיים שלנו.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
תמיד דרך היוזם, תמיד דרך המוכר, כמו שאומרים.

<שלומית ארליך:>
אז בעצם זה יישאר כפי שזה?
<אמיר פז:>
סליחה, עליזה קן, היא בחו"ל, מנהלת הטאבו לצורך העניין, חשבה שמן הראוי כן להוסיף גם במפורש הערת אזהרה, לכתוב גם - - -
<שגית אפיק:>
זאת אומרת בנוסף על כל רישום, בקשר עם השעבוד, גם הערת אזהרה?

<אמיר פז:>
הערת אזהרה ורשם המשכונות.

<ראובן ריבלין:>
אלה שני דברים נפרדים, למרות הם רשומים.

<שגית אפיק:>
לא, מקודם הוא אמר שכל רישום בקשר לתחולת השעבוד, כולל גם הערת אזהרה, אז חשבנו שלא צריך - - -

<אמיר פז:>
אמרתי, היא אמרה, 'נכון, אבל מניסיוני אני חושבת שכדאי גם לכתוב - - - ', אני פשוט אומר לכם מה היא אמרה.

<יעקב ליצמן:>
אני חייב להגיד שאני חולק. אני חושב שמה שמפרטים יותר זה מוריד. אמר כאן היועץ המשפטי של משרד השיכון קודם לכתוב הערה שזה כולל הכול, לא צריך לפרט. אני חושב שהוא צדק ולא צריך להיכנס לכל מיני דברים.

<ראובן ריבלין:>
כי אם אתה כותב כללי ופרטי, הפרטי גובר.

<יריב לוין:>
כן, זה ברור לגמרי גם ככה.

<אמיר פז:>
דבר נוסף, רשם משכונות כן כדאי להכניס, כי זה לא הטאבו, זה נרשם - --

<שגית אפיק:>
זאת אומרת 'לרבות בלשכת רישום המקרקעין, רשם המשכונות או ברשות מקרקעי ישראל', זה מה שייכנס.

<יריב לוין:>
זה אפשר.

<ראובן ריבלין:>
הם דיברו גם על רשם החברות, כשמדובר בחברה.

<שגית אפיק:>
(מקריאה)
"בתוך זמן סביר לאחר שהדירה תירשם כיחידה רישומית". יש מילה כזו? אם אנחנו כותבים 'כיחידה נפרדת', זה מספיק ברור? בלי המילה 'רישומית'?
<קריאה:>
לא, להשאיר, יחידה רישומית נפרדת.

<שלומית ארליך:>
מה המשמעות של המילה רישומית?

<קריאה:>
המשמעות, בשלב ראשון הקרקע רשומה כחלקה אחת, זה יכול להיות אלף מטרים, כשנוצר בית משותף, נבנה בניין, מתחילים לעשות רישום ספציפי, כל יחידה נרשמת כיחידה רישומית נפרדת.

<שלומית ארליך:>
אוקי, ואם נרשום כיחידת רישום נפרדת? פשוט אין מונח כזה 'רישומית'.

<לימור שושט שועה:>
בסדר.

<שלומית ארליך:>
אז זה יהיה 'כיחידת רישום נפרדת'.

<לימור שושט שועה:>
צריך לרשום רק 'בלשכת רישום המקרקעין, או במינהל מקרקעי ישראל'. פשוט להבהיר איפה.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
זה כמו פיצול שותפות, לא? צריך לקבל את האישור של ויינשטיין. בעמונה הוא לא נותן לנו לעשות את זה.

<לימור שושט שועה:>
צריך לרשום איפה הרישום, כי למשל יכול להיות שבעירייה זה - - -

<שלומית ארליך:>
אז אתם רוצים לחזור על זה עוד פעם?

<לימור שושט שועה:>
לא, רק להבהיר, ביחידה רישום נפרדת בלשכת רישום המקרקעין - - -

<ראובן ריבלין:>
נעביר להם מה שעבר בקריאה ראשונה ושיעירו את כל ההערות.

<שלומית ארליך:>
אז יהיה
(מקריאה): "הדירה תירשם כיחידת רישום נפרדת וניתן יהיה לפעול כאמור לגבי הדירה בנפרד מיתר המקרקעין.

"אנו נהיה רשאים לממש את השעבוד מתוך יתר חלקי המקרקעין, למעט הדירה, בכל עת וללא צורך בקבלת", בגלל שמדובר בפנייה של הקונה אז זה יהיה "הסכמתך", במקום ' הסכמת הקונה'.
<לימור שושט שועה:>
ורק לאחר קיומם של התנאים אנחנו - - -

<לבנת קופרשטיין דאש:>
נשמט פה משהו, זה צריך להיות עם קיום התנאים לעיל, אנחנו נהיה רשאים לממש את השעבוד מתוך יתר חלקי המקרקעין.

<שלומית ארליך:>
אז זה לאחר קיום התנאים האמורים?

<ראובן ריבלין:>
מה שהם אומרים זה דבר שיכול להתפרש רע מאוד. רע מאוד. אני אסביר לך למה. אתם אומרים שרק עם מימוש, ואם לא מומש הכול, אז אתם יכולים לעשות מה שאתם רוצים, למרות - - -

<לבנת קופרשטיין דאש:>
לא.

<ראובן ריבלין:>
אני קורא רק מה שאתם כותבים. תאמרו עוד פעם מה שאמרתם, 'רק לאחר מימוש'. זאת אומרת עד מימוש אני הפקר.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
לא, הם לא אומרים את זה.

<לימור שושט שועה:>
עד לקיומם של התנאים הבטוחה של הרוכש זה ערבות המכר. אם חס וחלילה חל כשל באמצע הפרויקט, הרוכש רשאי לקבל את הכספים על פי ערבויות המכר. רק לאחר שהוא שילם את כל התמורה וקיבל חזקה בעצם ערבויות המכר בטלות והבטוחה שלו זה הדירה עצמה. זאת אומרת הוא מקבל את הדירה. כל עוד לא התקיימו התנאים להחרגת הדירה בעצם הבטוח שלו זה ערבות המכר. ולכן רק לאחר קיום התנאים, ערבויות המכר בטלות ולכן ההחרגה הזאת נכנסת לתוקף.

<יריב לוין:>
אפשר לחבר את הפסקה הזו לפסקה הקודמת.

<לבנת קופרשטיין דאש:>
זו הייתה הכוונה. כפוף לפסקה (1).

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אז מה אתם מציעים?

<יריב לוין:>
לחבר, לא לשנות אף מילה. לא שתי פסקאות, אלא לחבר את זה ל - - -

<לבנת קופרשטיין דאש:>
זו הייתה הכוונה מלכתחילה.

<שלומית ארליך:>
(מקריאה)
"מובהר כי האמור לא יחול לגבי שעבוד או לגבי", כאן באמת הכוונה להתחייבות לרישום משכנתא? כי עד עכשיו לא התייחסנו ל - - -

<לימור שושט שועה:>
אנחנו סבורים שגם קודם היה צריך לרשום.

<יריב לוין:>
לא, זה ברור. הרי אם כן ברור, אם אני לקחתי הלוואה על הדירה שקניתי זה סיפור אחר, זה לא פה.

<שלומית ארליך:>
(מקריאה)
"שניתנו בשל אשראי שהועמד לקונה על ידינו או שסוכם עם הקונה כי הדירה תבטיח אותו.
"חתימה ___________".

רק עוד עניין נוסף שצריך להתייחס אליו, זה לגבי התחילה והתחולה, שלא קבענו מתי זה יחול ועל מי.

<יריב לוין:>
לטעמי זה יכול לחול רק על התקשרויות שהן החל מ - - - אי אפשר לעשות את זה אחורה, זה בוודאי.

<קריאה:>
צריך להיות ברור שזה רק על הסכמים והסכמי ליווי שנחתמו לאחר - - -

<שלומית ארליך:>
קודם כל מבחינת התחילה של החוק?

<יריב לוין:>
30 יום, אין בעיה.

<שלומית ארליך:>
אז 'תחילתו של חוק זה 30 ימים מיום פרסומו (להלן – יום התחילה), חוק זה יחול', אולי נעשה על חוזי מכר שנכרתו מיום התחילה ואילך.

<לימור שושט שועה:>
והסכמי ליווי.

<יריב לוין:>
לא, זה צריך להיות - - -

<קריאה:>
זה לא רק החוזים, יש פה בין הקבלן ובין הבנק שגם הקבלן צריך - --

<שלומית ארליך:>
אז מה את מציעה?

<קריאה:>
הסכמי מימון, כמו שמצוין פה בצדק, ממועד הפרסום. כי אחרת זה לא הוסדר עדיין, כל המהלך הזה מול - - -

<יריב לוין:>
לא, אני לא יכול לקבוע את זה לתוך הסכמים קודמים, זה ברור.

<קריאה:>
נכון, כל התהליך, כל הדיווח, כל ה - - -

<ראובן ריבלין:>
מאה אחוז, מיום פרסומו של חוק זה.

<יעקב ליצמן:>
ניסן, אפשר להצביע?

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
אמיר?

<אמיר פז:>
זה בדיוק מה שנעשה בהוראות התחילה של תיקון מספר 4.

<שלומית ארליך:>
הסתכלתי, זה שונה שם קצת.

<אמיר פז:>
עשו שם שתי אפשרויות - - -

<שגית אפיק:>
שתי אפשרויות, הסכמי מכר או ליווי.

<אמיר פז:>
או חוזי מכר, או אם הסכמי ליווי שנחתם לאחר, לפי המאוחר.

<שגית אפיק:>
לא היה שם 'לפי המאוחר'. הסתכלנו על זה אתמול.

<יריב לוין:>
אבל זה מה שצריך להיות.

<שלומית ארליך:>
כך היה תיקון מספר 4, חוק זה יחול לגבי חוזי מכר שנכרתו ביום התחילה ואילך, ובלבד שהוראות סעיף כך וכך לחוק העיקרי יחולו על הסכמי ליווי ועל חוזי מכר - - -

<אמיר פז:>
זה מצטבר.

<קריאה:>
אני חושבת שהמילה היא לא ליווי אלא מימון, כי יש מקרים שאין ליווי ואדם צריך את המימון.

<אמיר פז:>
אז ליווי או מימון.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מה ההערה?

<גילי רווה:>
כרגע, לפני נוסח הצעת החוק זה בעצם חל גם על רוכשים פרטיים וגם על מגורים וגם על רוכשי דירה לעסק - - -

<ראובן ריבלין:>
כל מה שחוק המכר חל עליו.

<יריב לוין:>
זה חל על הכול.

<גילי רווה:>
לפי דברי ההסבר להצעת החוק ברור שהכוונה היא להגן על אנשים שרוכשים דירות למגורים - - -

<יריב לוין:>
וגם חנויות, ואם הוא רוכש חנות?

<קריאה:>
לכן אנחנו מבקשים להחריג את זה לאנשים כאלה ולא לכל - - -

<יריב לוין:>
למה? אם הוא מכר חנות, הוא לא צריך לקבל הגנה?

<גילי רווה:>
אנחנו חושבים שעסק קודם כל - - -

<יעקב ליצמן:>
מי שרכש - - -

<גילי רווה:>
המצב נכון להיום הוא שלנו לא ידוע על - - -

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
רבותיי, אז בוני הארץ, אתם גם יש לכם את ההזדמנות עוד לשבת איתו אחרי קריאה ראשונה. לקריאה ראשונה, אני חושב שזה טוב.

רבותיי, אם כך סיימנו.

<שלומית ארליך:>
רק עוד דבר אחד שצריך להבהיר. כשאנחנו הקראנו את הנוסח אנחנו התייחסנו לתאגיד בנקאי מלווה יחד עם מבטח, אבל היום, לפי ההסדר, המבטח לא הולך לפי הסדר השוברים ולכן הוא צריך להיות בסיפה יחד עם התאגיד הבנקאי שאינו תאגיד בנקאי מלווה.

<שגית אפיק:>
זאת אומרת לא בסעיף קטן (א), אלא בהסדר של סעיף קטן (ב).

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
בסדר, אוקי.

טוב, רבותיי, מי בעד? אני יכול להצביע על הכול או כל סעיף בנפרד?

<שגית אפיק:>
הכול, זו קריאה ראשונה. יש מישהו מאגף התקציבים לדיון הזה? עלות תקציבית?
<יעקב ליצמן:>
אין עלות, איזה עלות?

<שגית אפיק:>
שיגידו. אנחנו צריכים אותם.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
מה אמרת? אין עלות?
<יונתן בר סימנטוב:>
אנחנו לא יודעים, אנחנו יכולים לבדוק ולתת תשובה.

<שגית אפיק:>
אוקי, יונתן. תחזרו.

<היו"ר ניסן סלומינסקי:>
תודיעו לנו.

רבותיי, מי בעד לאשר לקריאה ראשונה את הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון – הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד), התשע"ג-2013. מי בעד? ירים את ידו. מי נגד? ירים את ידו.

הצבעה
בעד הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון – הודעה בדבר מחיקת רישום שעבוד), התשע"ג-2013 – פה אחד
ההצעה אושרה
הישיבה ננעלה בשעה 14:40.

קוד המקור של הנתונים