PAGE
2
ועדת הכלכלה
09/07/2012

הכנסת השמונה-עשרה
נוסח לא מתוקן

מושב רביעי
<פרוטוקול מס' 907>
מישיבת ועדת הכלכלה
יום שני, י"ט בתמוז התשע"ב (09 ביולי 2012), שעה 09:30

<עמלת פירעון מוקדם על משכנתאות>

חברי הוועדה: >
כרמל שאמה-הכהן – היו"ר

>
חה"כ מיכאל בן-ארי



רונן כהן - מנהל תחום פרט וחריגים, משרד הבינוי והשיכון

דוד זקן - המפקח על הבנקים, בנק ישראל

רונן ניסים - מחלקה משפטית, בנק ישראל

עודדה פרץ - פיקוח על הבנקים, בנק ישראל

גרניט אופק - פיקוח על הבנקים, בנק ישראל

טל הראל - פיקוח על הבנקים, בנק ישראל


שלמה ימיני - פיקוח על הבנקים, בנק ישראל

יואב סופר - דוברות, בנק ישראל

ד"ר דני בן-שחר - מרצה בכיר בטכניון

משה פרל - מנכ"ל איגוד הבנקים

גלי כספרי - מנהלת מחלקת המחקר, איגוד הבנקים

טיבי רבינוביץ - מנהל קשרי חוץ, איגוד הבנקים

פרופ' צבי וינר - יועץ מחלקת מימון, איגוד הבנקים

רונית נוברט - מנהלת מדור פיתוח ותפעול משכנתאות, בנק מזרחי-טפחות, בנקים למשכנתאות

אלה ויגדר - מנהלת מחלקת ניהול נכסים והתחייבויות, בנק מזרחי-טפחות, בנקים למשכנתאות

דרור פלדמן - מנהל סקטור מטה משכנתאות, בנק מזרחי-טפחות, בנקים למשכנתאות

שלומי דגן - כלכלן, המועצה לצרכנות

נעמי שפירר - מנהלת אגף ניירות ערך ונכסים, בנק הפועלים

רון מאירי - אגף ניירות ערך ונכסים, בנק הפועלים

רועי קציר - מנהל רגולציה, בנק הפועלים

ברכיה רוזנברג - מנהל רגולציה, בנק לאומי

דוד קשני - יושב-ראש הפורום לדיור הציבורי בישראל

נסים עוג'ר - פעיל חברתי, משפטן ומרצה בנושא חוק ומשפט

יהודה סקר - ארגון הורים ארצי

לאה ורון

טלי רם
<עמלת פירעון מוקדם על משכנתאות>

בוקר טוב. אנחנו פותחים את ישיבת ועדת הכלכלה. על סדר-היום: עמלת פירעון מוקדם על משכנתאות. בישיבה משתתף כבוד המפקח על הבנקים מר דודו זקן, וד"ר דני בן-שחר, אשר חקר את העמלה ומציג תיאוריה שמטילה ספקות בצורך בעמלה כפי שהיא היום.
למי שלא מכיר, מדובר בעמלה שבה נוטלי משכנתאות נוטלים משכנתה בריבית מסוימת, ואם רוצים לבצע פירעון מוקדם לפני תום החזר מלוא ההתחייבות, מבוצע חישוב של הפרשי ריביות, חישוב מימוני מסוים. גובה העמלה יכול לנוע מאפס, ובמשכנתאות גדולות במיוחד עד מאות אלפי שקלים, במיוחד כשיש תנודות חדות ברמות הריבית.

אנחנו נתחיל את הדיון שכולו מבוסס על המחקר של ד"ר דני בן-שחר, אשר יציג אותו לוועדה ולאורחים בדיון, לאחר מכן נשמע את ההתייחסות של הפיקוח על הבנקים ונפתח את הדיון לכל מי שירצה ויירשם לזכות דיבור. בבקשה, ד"ר דני בן-שחר.

תודה רבה. אני רוצה להודות ליושב-ראש הוועדה שיזם את הדיון החשוב הזה. יש לומר, לא מדובר פה במחקר אקדמי במובן הצר של המילה, אבל יש פה בהחלט לימוד עמוק של הנושא, משותף שלי עם פרופ' נטע זיו מאוניברסיטת תל-אביב ועורכת-הדין אורה בלום, שתיהן מהפקולטה למשפטים בתל-אביב.
אגיד מילה באיזה רקע אני מדבר. אני כלכלן, תואר שני ושלישי מאוניברסיטת ברקלי בארצות-הברית והיום אני חוקר, מזה כמה שנים טובות, בטכניון.

אני אנסה בכמה דקות להציג את הבסיס ואת הטענה המרכזית שלנו בלימוד הנושא. בואו נבין מה המצב היום לגבי עמלת הפירעון המוקדם. סעיף 13 לפקודת הבנקאות, 1941, מקנה לכל לווה בהלוואת משכנתה לדיור, זכות לפירעון מוקדם של ההלוואה בכל עת, בכפוף לתנאים המנויים בחוק, כאשר על-פי צו הבנקאות, סעיף 3(3), תשס"ב-2002, תאגיד בנקאי רשאי להטיל עמלה בעת פירעון מוקדם של הלוואה בריבית קבועה – וחשוב להגיד שהוא רשאי, הוא לא חייב – שנתן לצורך רכישת דירת מגורים או במשכון של דירת מגורים.
הנוסחה המובאת בצו קובעת כי העמלה תחושב כהפרש בין התשלומים שטרם נפרעו, כשהם מהוונים לפי הריבית הממוצעת על המשכנתאות, כלומר הריבית הנוכחית בביצוע הפירעון המוקדם, בניכוי אותם תשלומים כשהם מהוונים לפי שער הריבית שנקבע בעת מתן ההלוואה. לא כל אחד יודע לחשב את זה, אולי אפילו רבים מהיושבים כאן לא בדיוק יודעים למה הכוונה, אבל כמו שיושב-ראש הוועדה ציין, הסכום יכול לנוע בין אלפים בודדים לבין מאות אלפים, תלוי בגודל ההלוואה, מועד הפירעון והשינוי שחל בשערי הריבית.

מה השינוי בנסיבות המוניטריות שחל ברקע של הדברים? חשוב לומר שהצו הזה הוטל בשנות ה-80, אחרי "תוכנית הייצוב" שבאה בעקבות ההיפר אינפלציה, ושיעורי הריבית אז ירדו באופן חד. מערכת הבנקאות היתה במקום אחר לפני שלושים וכמה שנים. הואיל וכך, נוצר מצב שהירידה החדה שהתרחשה בשערי הריבית עלולה היתה להביא לדעת המפקח באותם ימים – וכנראה בצדק – למיחזור גדול מאוד של משכנתאות. הריבית ירדה מסדר גודל של כ-13% ל-6%–7%, ומיחזור המוני – חשב המפקח על הבנקים בצדק באותה תקופה – אותו מיחזור המוני יסכן את יציבות הבנקים, ולכן תיקן את הצו וקבע את העמלה כפי שהראיתי לפני כן.
מה הנתונים היום בהשוואה למה שהיו לפני 30 שנה? כאמור, שערי הריבית במשק כבר לא באותן רמות וגם לא מאופיינים באותה תנודתיות חריפה, ולא קיים באמת חשש למיחזור המוני כמו שחשבו אז. ויתר על כן, מיחזור כלשהו לא יהיה בסכומים כמו שחושבו בימים ההם.

עוד צריך לציין שהבנקים היום כבר לא קשורים רק בהתחייבויות ארוכות טווח במתן משכנתאות, והגמישות שלהם היא רבה יותר לפיכך. בניגוד למצב בעבר, המקורות שלהם מאפשרים התאמה לתמורות במשק, יש להם מקורות בריביות משתנות, וכיוצא באלה.

עוד יש לומר, וזה אולי פרט סופר משמעותי בפער של מה שהיה לפני 30 שנה והיכן הוא היום, אפשרויות הגידור של הסיכון מבחינת הבנק הן רבות יותר ומגוונות יותר.

שינויים שחלו בתנאים המקרו-כלכליים והמוסדיים מסירים את החשש שהיה קיים ליציבות המערכת הבנקאית כתוצאה מפירעון מוקדם של המשכנתאות.

כלומר, היום נכנסים הלקוחות, הבנק יודע להעריך את הסיכון שלהם, יש לו את הכלים הפיננסיים המתקדמים והמשוכללים כדי לעשות את גידור הסיכונים, כדי לחסן את עצמו מפני הסיכונים, וגם הוא יכול לעשות את זה בעלויות נמוכות יחסית, ודאי וודאי ביחס לעלויות של משקי הבית.
השינויים האלה, די בהם כדי לשמוט את הקרקע מתחת להצדקת עמלת הפירעון המוקדם, שכן אלה היו הנימוקים של המפקח על הבנקים לפני 30 שנה לקביעת אותה עמלה. כאן אפשר היה לעצור את הדיון ולהגיד – אם כך, הרציונל שהוצג לנו בשנות ה-80 כבר לא נכון לישראל דהיום, ואי לכך אין הצדקה לעמלת פירעון מוקדם בכלל, בוודאי לא בצורתה הנוכחית.

אבל, יש גם מעבר לזה פגמים בעמלת הפירעון המוקדם כפי שהיא מנוסחת היום. יש פה פיצוי שהבנק מקבל בהיעדר של הפסד, כי אם ניקח את העמלה הנוכחית כמו שהיא מחושבת, יכול להיות מצב של לווה שלווה בשער ריבית גבוה מהריבית הממוצעת במשק – בגלל שהבנק העריך אותו ברמת סיכון מסוימת והוסיף לו איזושהי פרמיה – והוא בא ומבקש לפרוע את החוב מבעוד מועד, נאלץ לשלם עמלה שמחושבת הרי לפי הפער בין הריבית שלו לבין הריבית הנוכחית; אם במקור הוא קיבל ריבית גבוהה יותר, גם אם הריבית הנוכחית לא השתנתה הוא כבר משלם קנס או עמלת פירעון מוקדם.
כלומר, הבנק במקרה הזה מקבל גם פיצוי על זה שהוא גבה פרמיה מלכתחילה גבוהה מדי, וגם עוד לוקח פיצוי כאשר בא הפירעון המוקדם בדיעבד, וכל זאת כאשר שערי הריבית במשק בכלל לא השתנו.

ללקוחות "מסוכנים" יש גם איזושהי מידה של התאמה ללקוחות חלשים.

מייד אני אגע גם בנקודה הזאת, נקודה מהותית. עוד יש פה פיצוי על היעדר הפסד כי העמלה תלויה כאמור, בין היתר, בריבית, כמו שאמרנו, שנקבעה ללווה הספציפי, ומשקפת את פרופיל הסיכון שלו. לפיכך, ככל שפרמיית הסיכון בהלוואה המקורית היתה גבוהה יותר, העמלה בעת המימוש תהיה גדולה בהתאמה.

כל זאת כאשר בעת פירעון ההלוואה אין כבר כל נפקות לסיכון שהוערך על-ידי הבנק מראש כי הלווה, ביום החזר המשכנתה, הראה שהוא בעצם לא לווה "מסוכן", שמלכתחילה טעו לגביו, שהרי הוא מחזיר את הכסף. אז לא זו בלבד שהוא שילם פרמיה על היותו לווה "מסוכן" לכאורה, הוא בדיעבד גם משלם על ההחזר המוקדם קנס כפול בגלל שחשבו אותו מראש כלווה "מסוכן" וכשהוא בא להחזיר את הכסף, גובים ממנו עמלה גבוהה יותר בגלל הטעות שהיתה לבנק ביום מתן ההלוואה.
נקודה נוספת, וזה מה שחבר הכנסת שאמה ציין, היא שיש כאן אפליה בין לווים. פרמיית הסיכון על ההלוואה נקבעת על-פי היכולת הצפויה של פירעון החוב, וזו תלויה בעיקרה בפרמטרים כמו הכנסה, הכנסה שוטפת, מצב הנכסים, וכיוצא באלה, כמו שהבנק רואה אותם ביום מתן ההלוואה.
בהתאם לכך, הלווים החלשים משלמים עמלת פירעון גבוהה מהעמלה המשולמת על-ידי, סו קולד, הלווים החזקים, אלה שמראש חושבה להם פרמיית סיכון נמוכה ויותר, וזאת שוב, על אף שבדיעבד מסתבר שהערכת הסיכון הגבוהה היתה שגויה, שכן הלווה בא להחזיר את הכסף ומסתבר שהוא לא היה "מסוכן" כמו שחשבו אותו.

יש בנוסף לזאת בעמלה הזאת פגיעה ביעילות הכלכלית, באופן הבא. לבנק, צריך לזכור, יש מומחיות בהערכת הסיכון לפירעון מוקדם, וכל מי שלמד שיעור מבוא לכלכלה יודע שהיינו רוצים לחלק, לעשות הקצאה במשק באופן כזה שכל אחד יתעסק במה שיש לו יתרון יחסי בו, במה שהוא מומחה בו.

הבנק מומחה בהערכת הסיכון של הלווים שלו, ולכן בעת נטילת ההלוואה יכול הבנק להעריך את המחיר אפריורית שתעלה לו עמלת הפירעון המוקדם, אותה עמלת פירעון מוקדם שעלולה להיות בעתיד.
לעומת זאת, הלווה לא רואה את עמלת הפירעון המוקדם, היא שקופה בעיניו. הלווה הסביר הוא לא כלכלן עם תואר שלישי בכלכלה. הוא לוקח את ההלוואה, הוא רואה את הריבית, הוא משווה אולי אפיקים שונים אבל בעיקרון ה"שופינג" שלו בין הבנקים הוא בריביות. הוא לא רואה או יודע לחשב את ההסתברות שאולי בעוד חמש שנים הוא ירצה לעשות פירעון מוקדם, בוודאי ובוודאי לא לחשב את הערך הנוכחי בריבית שהיתה לעומת הריבית הממוצעת שתהיה, וכולי וכולי.
כלומר, העלות של הפירעון המוקדם היא שקופה בעיניו, הוא לא רואה את "המחיר האמיתי" של המשכנתה שלו, ולכן הוא קונה מוצר שעליו הוא משלם מחיר שונה מ"המחיר האמיתי" שלו, על אף שהבנק כן יודע להעריך את "המחיר האמיתי".

ובכן, יש פה איזושהי בעיה של הקצאת מקורות באופן הזה שהצרכן קונה מוצר במחיר נמוך ממה שהמחיר בפועל בסופו של דבר או בדיעבד, מסתבר לו.

חצי מילה, ואני כבר מסיים, לגבי ההסדר בארצות-הברית. במהלך שנת 2010 נחקק חוק, או רפורמה בשוק המשכנתאות האמריקני, שעוסקת ברגולציה של השוק בעקבות המשבר שפרץ ב-2008. בחוק נערכו שינויים נרחבים ברגולציה על המשכנתאות, ובפרט בנושא של עמלות פירעון מוקדם.
הרפורמה – לפי השינוי שחל ב-2010 – אוסרת הטלת עמלות פירעון מוקדם, פרט להלוואות, מה שקוראים בארצות-הברית הלוואות פריים בריבית קבועה, כלומר שהן בסיכון נמוך, מה שמכונה Qualified Mortgage, אך גם כאשר מדובר בהלוואות פריים בריבית קבועה, חלה מגבלה משמעותית על העמלה ומשך הזמן שמותר לגבות אותה.

על ההלוואה בפרט, אותה הלוואה שהיא בסיכון נמוך כאמור, לעמוד בשורה של קריטריונים שקובעים שמדובר – לא רק שהיא בסיכון נמוך אלא שהיא במהותה הלוואה שאינה בעלת פרופיל סיכון גבוה, חל איסור מוחלט לכלול עמלת פירעון מוקדם. כלומר, עמלות בסיכון גבוה, אין עליהן פירעון מוקדם whatsoever.
לגבי אותן משכנתאות שהן בריביות שמשקפות ריביות ללווים שאינם ברמת סיכון גבוהה, או אפשר לומר ברמת סיכון נמוכה יחסית, חלות המגבלות המשמעותיות על היקף ומשך העמלה המותרת, כך שבשנה הראשונה, עמלת הפירעון מוגבלת ל-3%, בשנה השנייה ל-2%, ובשלישית ל-1% בלבד, ואילו מהשנה הרביעית ואילך חל איסור מוחלט על עמלת פירעון מוקדם.

בכל הצעת הלוואת משכנתה, אגב – לפי הרפורמה – שיש בה רכיב של עמלת פירעון מוקדם, חלה חובה על המלווה להציע הלוואה זהה מבחינת גובה הקרן ותקופת ההלוואה, ללא עמלת הפירעון המוקדם.

בשוק האמריקני דהיום, אותו שוק שאנחנו אוהבים להתחקות אחריו, זו הרפורמה. הרפורמה אומרת שבגדול אין עמלת פירעון מוקדם; אם יש עמלת פירעון מוקדם היא על משכנתאות לא מסוכנות, וגם אז עם סייגים רק עד השנה השלישית, ובכל מקרה על הבנק גם להציע משכנתה חלופית שהיא ללא עמלת פירעון מוקדם.

יכולה לבוא טענה שביטול עמלת הפירעון המוקדם תביא להעלאת הריבית על המשכנתאות, וכך תגלם את ערכה של עמלת הפירעון המוקדם. זו טענה לגיטימית. אני חושב שאם אכן יתממש תרחיש כזה, אין בנימוק הזה כדי לשכנע את השארת המצב על כנו.

האם יש אומדן על איזה סדר גודל של ייקור מדובר?

אני חושב שהבנקים עשויים בצדק לומר שמדובר על עלות גבוהה. אני חושב שבריבית הזאת יש תחרות גבוהה בין הבנקים, שלא כמו בעמלת הפירעון המוקדם, וזה בדיוק מה שאני רוצה לטעון כאן.
פערי הידע וחוסר יכולתם של הלווים להעריך את המשמעות הכלכלית של קיום העמלה, גורמים לכך שדווקא גילום העמלה בשער הריבית יהפוך אותה לשקופה יותר וניתנת להבנה ולשקלול על-ידי הלווים. תהיה תחרות על אותה פרמיה שהבנקים יכול להיות שיגבו בגין הסיכון הזה. אני חושב שהבנקים האמריקנים גובים אותו, זה יהיה שקוף ללווים, הם יוכלו לעשות "שופינג" בין הבנקים, יוכלו להשוות, והדבר הזה לא יהיה רכיב שקוף או נעלם מעיניהם בעת נטילת המשכנתה.
החלטתם של הלווים תהיה מבוססת על מידע גלוי ולא על חישוב רכיבים נסתרים, ותייצר תחרות הוגנת יותר בין הבנקים.
יתר על כן, ביטול העמלה יוביל לפתרון יעיל וכלכלי יותר הואיל ולבנק יש כאמור יתרון יחסי בגידור הסיכון הכרוך בפירעון המוקדם. העלייה האפשרית בריבית עקב ביטול העמלה תהיה כלכלית יותר מעלות העמלה שנאלץ בדיעבד לשלם הלווה הפורע את חובו בפירעון המוקדם.

אני חוזר ואומר – הבנקים יודעים להעריך את הסיכון, הם יתחרו על הרכיב הזה, הם יחשבו אותו. גם אם יוסיפו אותו לריבית, אני לא חושש מזה, אני חושב שבסופו של דבר העלות הזאת תהיה נמוכה בהרבה עבור הלווים מאשר העלות בדיעבד כשהם באים לעשות פירעון מוקדם, אותה עלות כאמור של עשרות אלפי שקלים.

תנו לי לסכם. עמלת הפירעון המוקדם היא תוצר לוואי של נסיבות היסטוריות שאבד עליהן הכלח ואין לה כל הצדקה כלכלית, משפטית וחברתית במציאות של המשק הישראלי היום.

ההסדר של עמלת הפירעון המוקדם במתכונתו הנוכחית אינו עומד – כמו שטענתי – בכללי הסבירות המצופים מהבנקים, פוגע ביעילות הכלכלית ואף פוגע בזכות לשוויון של לווים חלשים באמצעות נוסחת החישוב שנקבעה לו.

לאור הטענות המועלות כאן, יש לדעתי לבחון את ביטולו של ההסדר הקיים או לחלופין לערוך בו שינויים משמעותיים, כפי שמוצע בהסדר הקיים בעקבות הרפורמה בשוק המשכנתאות בארצות-הברית. תודה רבה לאדוני.

תודה רבה לד"ר דני בן-שחר. כפי שפתחנו, הדובר הבא יהיה המפקח על הבנקים. אני רק רוצה לשאול שאלה של נתונים אם תוכלו לתת לנו – מה סך העמלות שנגבה בשנה בגין פירעון מוקדם?

אין לי את זה פה אבל אנחנו יכולים לשלוח את הנתון לוועדה.

אוקיי.

בוקר טוב ליושב-ראש הוועדה, בוקר טוב לכולם. אני רוצה להתייחס לשני נושאים, ברשותך ד"ר בן-שחר, שהעלית, פחות לניואנסים כאלה או אחרים שעלו.

ראשית, לעצם קיומה של העמלה – אנחנו לא מדברים על עמלה תפעולית, מובן לכולם שמדובר באיזשהו פיצוי על הפרשי היוון, ופה עמדתנו שונה מעמדתך – ולגבי אופן חישוב העמלה שהצגת, קראת לזה הפגמים, פה עמדתנו דומה לעמדתך, אנחנו כן מסכימים עם הניתוח שהצגת.
נתחיל עם עמלת הפירעון המוקדם, או ליתר דיוק, עמלת ההיוון. כמו שהצגת, אכן יש הסדר מסוים שהוא לא סימטרי. הלווה רשאי לפרוע בכל עת את המשכנתה, ואנחנו חושבים שטוב שכך, כלומר טוב שקיים הסדר חוקי שכזה. מנגד, בנק לא יכול לבוא ולפרוע את ההתחייבויות שלו בפירעון מוקדם.

המחלוקת לגבי האם השתנו התנאים המוניטריים בינינו קיימת, כיוון שמה שהשתנה זה תמהיל המשכנתאות. זה נכון שהבנקים מגייסים גם לזמן קצר אבל גם נותנים אשראי לזמן קצר.

אנחנו היום רואים משקל גדול יותר בהלוואות בריבית משתנה. שם למעשה אין עמלת פירעון מוקדם, או אם אנחנו לוקחים משתנה עד חמש שנים, אזי עמלת הפירעון המוקדם מוגבלת לחמש שנים. אבל עדיין, כדי לתת אשראי לטווח ארוך צריך לגייס כסף לטווח ארוך.

כסף הוא מוצר. כסף לזמן קצר הוא מוצר מסוים, כסף לזמן ארוך הוא מוצר אחר. לכסף יש מחיר, והמחיר שלו משתנה מדי יום. אני בטוח שכולנו רוצים לקנות מוצר ואחרי שהמחיר שלו השתנה, לבוא ולהחליף כשהמחיר זול יותר, ואם המחיר יקר יותר, להשאיר את המוצר אצלנו.
לכן נקבע אותו הסדר. אגב, כשמוצג פה ההסדר בארצות-הברית – ואני אתייחס להסדר בארצות-הברית כי גם כשצו עמלת פירעון מוקדם תוקן, נדמה לי ב-2002, גם אז התייחסנו להסדר בארצות-הברית כדוגמה, ומה שמוצג פה, צריך להתייחס לכיוון בארצות-הברית. הכיוון בארצות-הברית הוא שלא היתה עמלת פירעון מוקדם והם הולכים למצב של כן עמלת פירעון מוקדם.
יש עוד מצב אחד בארצות-הברית שמקל לטפל באותה א-סימטריה ובאותו סיכון, זה הנושא של שוק משני למשכנתאות. מה שקורה בארצות-הברית, כל הנושא של עמלת פירעון מוקדם מתומחר בהלוואה, יש פרמיה בגין עמלת פירעון מוקדם, כמו שד"ר בן-שחר הציג שכנראה יהיה פה, ואותה פרמיה מועברת באמצעות איגרות חוב מגובות משכנתאות למשקיעים, והמשקיעים מקבלים יום אחד הודעה – איגרת החוב שלכם נפרעה, בבקשה קחו את הכסף. אותו סיכון מפוזר על כמות גדולה מאוד של משקיעים, וכך הם פתרו את הבעיה.
מיותר לציין ואני לא רוצה לציין את החוליים של איגרות חוב מגובות משכנתאות, אבל עובדתית, אין שוק משני למשכנתאות במדינת ישראל ואי-אפשר לטפל בדרך הזאת באותה א-סימטריה.

יש עוד נקודה שהיה ראוי לציין, ובתיקונים לצו הנושאים האלה עלו וחשבנו עליהם. גם במבנה הנוכחי גלומות הנחות – עד 30% לכל מי שלקח הלוואה לדיור ועד 40% למשתכנים, לזכאים של משרד השיכון, הטבות שיורדות על פני זמן – די דומה למה שהוצג פה בארצות-הברית, יש איזושהי מגבלה, כלומר לוקחים בחשבון את אותן יכולות של הבנק מול היכולת של הלקוח, ו-built-in בצו יש מתווה של הנחות, כלומר אין פיצוי מלא לאותו הפסד פיננסי.

אגב, יש גם טיפול באוכלוסיות חלשות, כלומר אם יש פירעון מוקדם כפוי, אזי אין עמלת פירעון מוקדם.

זה תיקון חדש.

זה תיקון חדש, אבל זה תיקון.

עשינו בוועדת כלכלה.

וראוי לציין את זה לשבח, זה בסדר, אבל זה קיים.

אבל עדיין, אני חייב את ההתייחסות שלך לנקודה מאוד ספציפית. זוג לקח משכנתה היום – זוג מסוכן, זוג חלש, זוג בסיכון גבוה – מחזיר אותה בעוד חודש. לא השתנה כלום במשק, הוא נדרש לשלם עמלה אסטרונומית.

אדוני היושב-ראש, אני מגיע לנקודה הזאת, וזאת הנקודה. התחלנו עם הנקודה של העמלה. אני חושב שביטול העמלה למעשה יביא לתמחור מחדש של המשכנתאות, הם יכללו רכיב של אופציה לפירעון מוקדם, ואני מניח שד"ר בן-שחר יכול להסביר לנו את ההבדל בין מכשיר אחד עם אופציה לבין מכשיר אחד בלי אופציה, יש להם מחיר שונה. גם בשוק תחרותי יהיה להם מחיר שונה, והמחיר של זה עם האופציה יהיה גבוה יותר. כמה גבוה אנחנו לא יודעים אבל יהיה גבוה יותר.
ולעניין השקיפות, ד"ר בן-שחר, השאלה מה יותר טוב – להיות שקוף ולשלם על מוצר שאתה לא רוצה לצרוך, או הפוך?

אבל אם השקיפות מתבטאת בכך שמציבים לך את שתי האופציות ואתה בוחר?

אבל לא בטוח שאתה תצרוך את המוצר הזה של מיחזור משכנתה. אני שם את זה בצד ואני רוצה להגיע למה שכן יש לגביו הסכמה, לנושא שאנחנו כן מסכימים אתו וזה הנושא שבאופן חישוב העמלה היום, החישוב מבוסס על המחיר שהלווה לקח בפועל, כלומר מביא בחשבון איזשהו אלמנט של סיכון, ואנחנו סבורים – כמו ד"ר בן-שחר – שעמלת הפירעון המוקדם לא צריכה להביא בחשבון את הרכיב הזה, דהיינו היא צריכה להתבסס על שינויי הריבית בשוק, נקרא לזה ככה.

בין עוגן לעוגן.

בין עוגן לעוגן, איך שנחשב אותה, ואנחנו נפעל לשינוי צו עמלת פירעון מוקדם בהקשר הזה. תודה רבה.

התייחסות שלך.

אל"ף, אני שמח על החלק שיש בינינו הסכמות. אני חושב שזה באמת עיוות משווע שמשלמים קנס פעמיים – גם כשמוכיחים שבאמת היתה שגיאה והצרכן כן מחזיר את הכסף, הוא בכל זאת משלם קנס על הריבית הגבוהה שבטעות נתנו לו במקור.
אני מודה, באמת עם כל הכבוד, אבל לא השתכנעתי מתשובתך לגבי אותו רכיב שקוף ולא שקוף. יש גם ספרות מהתקופה האחרונה – ואני לא אלאה אתכם בספרות המשפטית-כלכלית החדשה – שמדברת על אותן אותיות קטנות בתוך החוזים שאף אחד לא קורא אותן ולא יודע שהוא חותם עליהן. כולנו לקחנו משכנתאות, חתמנו על דפים ארוכים מלאים במלל שמעולם לא קראנו.

יותר מזה. אפילו אם תסבירו ללקוח, תנו לו שיעור של שעתיים, תסבירו לו איך תחושב לו העמלה, אני אומר לכם – הלקוח הסביר לא יבין על מה מדובר.

כדי להיות שקופים – אין שום בעיה, נאסור את עמלת הפירעון המוקדם, הבנקים יודעים לחשב את מחיר האופציה הזאת יותר טוב ממני – ויושב פה פרופ' צבי וינר מהאוניברסיטה העברית, אני בטוח שהוא יעזור להם לחשב את האופציה הזאת – שיתחרו על מחיר האופציה הזאת, שהלקוח יראה את המחיר, את המחיר בריבית 3.2% או 3.25%, הוא יכול לראות את המספרים האלה מול העיניים, ושעליהם יתחרו הבנקים. הרכיב הזה לא יהיה יותר שקוף.
ואם אנחנו מתעקשים ובכל זאת רוצים להשאיר את עמלת הפירעון המוקדם, אז כאמור אפשר לפי השיטה האמריקנית להציע שתי משכנתאות, כמו שציין הרגע חבר הכנסת שאמה. תציעו שתי משכנתאות – האחת, תאפשרו לבנק להציע גם את המשכנתה האחרת, אבל תחייבו אותו לכל הפחות להציע גם משכנתה ללא עמלת פירעון מוקדם.

בבקשה.

שלום, שמי משה פרל, מנכ"ל איגוד הבנקים. ארבע הערות, ברשותכם. הדיון הזה הוא בעצם סוג של דיון תיאורטי.

לא, הוא כבר הפך להיות מעשי בעקבות התגובה של המפקח על הבנקים. שינוי בהוראות.

בצו.

אלא אם אני אטען אחרת, ואפילו אצליח לשכנע.

זה כן. זה תמיד נכון, אבל כבר משהו השתנה. אתה כבר צריך לשכנע.

אני בטוח שתיתן לי לנסות.

בבקשה.

קודם כול צריך להבין – בעניין הזה אני טיפה חוזר על דברי חבריי פה – המהות של העמלה הזאת שנקראת עמלה היא פשוט טעות סמנטית. זה נובע באמת מיחסי הא-סימטריה המוחלטים בין הלווה למלווה, והיא נובעת מעוד מקורות, לא רק מה שהוזכר כאן.

קודם כול, חשוב להסביר מה שנראה אולי טריוויאלי. אם אדם בוחר לקחת הלוואה שבה הוא רוצה ודאות, יציבות, כלומר ריבית קבועה, unlike אפשרות אחרת שיש לו לקחת את זה בריבית משתנה, זה מצב שהוא בחר בו ובוודאי א-סימטריה שנובעת מהעובדה שיש לו את זכות הפירעון ולא למלווה.
זה מתכתב עם דברים שאמר ד"ר בן-שחר, ואני רוצה לנסות להציג אותם באור קצת אחר. העמלה הזאת, או העובדה שחל גיוון ביכולת של הבנקים לנהל את הסיכונים, העובדה שפעם הם נמצאו במצב שבו הם נשענו רק על מקורות טווח ארוך ועשו הלוואת back-to-back, והיום יש מודלים נוספים לניהול הסיכון הזה – החל מהלוואות טווח קצר, שכאמור חושפות אותם לעולם אחר של סיכונים כי אם אני מקבל פיקדונות שבועיים אני לא יודע מה תהיה הריבית, או היכולת לגדר שהוזכרה כאן, וכו' – זה שיש יותר אפשרויות לנהל סיכונים לא אומר שהסיכונים נעלמו, זה רק אומר שיש יותר יכולת לנהל אותם אבל הסיכון הוא אותו סיכון והוא עולה כסף.

ועמלת הפירעון המוקדם, או מה שאנחנו קוראים עמלת הפירעון המוקדם, היא בעצם אופציה שמבטאת את הערך של הסיכון הזה, כלומר הלווה קיבל פה אופציה שיש לה ערך, ובגלל שיש לו משהו שיש לו ערך, במצבים שבהם הוא מממש את האופציה הזאת, חל על המצב הזה בעצם סוג של מנגנון מימוני – שאני, כמו ד"ר בן-שחר, לא אכנס אליו אלא אגיד במלים פשוטות.
העיקרון המימוני הזה מבטא את עיקרון החזרת המצב לקדמותו, כלומר אם שכרתי ממך דירה ורק לי יש זכות להפר את החוזה הזה ולעזוב באמצע, אתה מתגונן, לך אין את הזכות לעשות את אותו דבר אלי אבל יש לך זכות אחת – עלי תוטל החובה להביא שוכר חלופי שישיב מבחינתך את המצב לקדמותו.
הדבר הזה איננו קשור בכלל לסוגיה היציבותית שהוזכרה פה, לשנות ה-80, ולעובדה שחל גיוון במודלים וביכולות לנהל סיכונים. העיקרון הוא עיקרון השבת המצב לקדמותו, כלומר יש פה ערך לאופציה שכולם קיבלו.
אם אנחנו נלך למצב שהוצע פה, כלומר ביטול עמלת הפירעון המוקדם, אנחנו מגיעים למצב שבו תהיה חובה – ממש במובן המתמטי – של המלווים להביא לידי ביטוי את הערך של זה בריבית. אני לא אוכל, אני מודה, להגיד לך – אני יודע שאתה תשאל אותי – בכמה תעלה הריבית אבל אני אוכל לקבוע באופן ודאי שכל עוד הסיכון הזה קיים, ואני משוכנע שהוא קיים, אין על כך מחלוקת, הוא יצטרך לבוא לידי ביטוי לא בעמלת הפירעון המוקדם אלא בריבית.

אבל יש פה דבר מאוד מהותי שהשתנה ולא הוזכר עד עכשיו. בעוד שהיום אנחנו חיים בעולם שבו כל הלקוחות שבחרו מסלול ודאי של ריבית קבועה, קיבלו אופציה שיש לה ערך כלכלי, אבל אלה שישלמו אותו הם רק אלה שיחליטו לממש את האופציה, דהיינו לבצע את הפירעון, הרי בעולם שהוצע פה כל הלקוחות, גם אלה שמימשו את האופציה וביצעו פירעון וגם אלה שבחרו לא לעשות את זה, ישלמו את זה בריבית.

אבל זה רק בדיעבד.

לא, לא. קח שני לקוחות. כולם בחרו ללכת על המסלול הקבוע – הם רצו ודאות, הם רצו לדעת, 30 שנה, 20 שנה, 10 שנים, מה הם ישלמו. כולם עכשיו ישלמו בריבית את שוויה הכלכלי של האופציה הזאת, אבל רק - - -

זה בדיוק כמו בפרמיה של ביטוח. כולנו משלמים פרמיה אבל רק לחלקנו גונבים את הרכב.

נכון, אבל יש לזה תופעת לוואי שלא הוזכרה פה. אלה שמממשים את האופציה, בעצם נהנים מהעובדה שאחרים שלא עשו את זה, שילמו את זה. וחשוב להבהיר פה לפרוטוקול של הוועדה – מקובל, ואפשר להוכיח את זה, רוב האנשים שמבצעים את הפירעון המוקדם משתייכים לאחת משתי אוכלוסיות- או האוכלוסייה שממחזרת או אוכלוסייה שפשוט חזקה יותר ויש לה כסף. הוא ירש מסבתא שלו, הוא קיבל אופציות מצ'ק פוינט, הוא זכה בלוטו, הוא עכשיו עשיר, הוא החליט לשבור את המשכנתה.

הוא התגרש.

תן לי בבקשה, אני חושב שאני אצליח לשכנע אותך בעניין הזה, שהוא תיאורטי לחלוטין. הוא נהנה מהעובדה שאלה שלא ביצעו פירעון כי אין להם עכשיו משאבים, משלמים בתוך הריבית שלהם את הכסף שהם לא היו משלמים אלמלא היינו הולכים לעמלת הפירעון המוקדם.
וזה מוביל אותי לארצות-הברית, ואני מבקש להציג פה את הדברים כאשורם.

רק תסביר לי איפה ההנאה של זה שלקח משכנתה לחודש ינואר, ובפברואר רוצה לפרוע אותה - ולא השתנה שום דבר בעולם הריביות – הוא יצטרך לשלם עשרות או מאות אלפי שקלים.

אני אגיע לזה, אבל עוד הערה אחת לפני כן. אני אגיע לזה, ואם אני אשכח, תזכיר לי.
אני רוצה לקחת את סוגיית הסבסוד הצולב, שהיא קיצונית, ולעבור לעולם האמריקני. באמריקה כולם יודעים מה קרה, אני אדלג על זה, אבל אחרי זה דוד פרנק – מה שקרה ב-2010 זה שני שינויים גדולים. האחד, עולם הסאב-פריים בעצם נמחק מארצות-הברית. היום 0.13% מההלוואות שניתנות בארצות-הברית הן בעולם של הסאב-פריים, כלומר לווים שכושר ההחזר שלהם מאוד מאוד מפוקפק, ה"מסוכנים" מה שנקרא.
האמריקנים, אם אני אדבר במלים פשוטות, עזבו את עולם הסאב-פריים ועברו להלוואות משכנתה שנמצא בפריים. זה השינוי הראשון הרציני שנעשה.
השינוי השני הרציני שנעשה הוא שהאמריקנים הבינו שהמצב הקודם – קצת בצורה שלפחות אני הבנתי אותה הפוכה ממה שכבודו אמר – האמריקנים הבינו שכל עולם הפריים, כלומר הלווים האיכותיים- אל תתבלבלו, לא ריבית פריים אלא לווי פריים – לווים איכותיים שיש להם כושר החזר, ממצב שבו לא חלה עליהם עמלת פירעון מוקדם, האמריקנים הבינו את לקחי המשבר והביאו אותם למצב שבו כן תחול עמלת פירעון מוקדם עם סוג של מגבלות, וכולי.
זה צריך להיות פשוט לא סביר – ואני מנסה להיות עדין – שישראל תחליט לא ללמוד אפילו מהלקח של אמריקה. עולם המשכנתאות אצלנו, שהוא סופר תחרותי כפי שהוזכר פה – המרווחים מאוד קטנים – העולם הזה לא שגה בשום שגיאה, הוא כולו פריים. בישראל אין סאב-פריים, בישראל ה-LTV הוא 60%, שיעור המימון. לפעמים הלקוחות שלנו כועסים עלינו – תביא תלוש משכורת, תבדוק, תביא דוחות. בארצות-הברית נכנסת לאינטרנט, ב-9.99 הוצאת דרך האתר פתק שאתה יכול לקבל משכנתה והלכת לבנק.
ישראל לא נפלה בפח הזה. האמריקנים עכשיו מתקנים את זה, את כל הפריים הם מעבירים ממצב שבו לא היתה עמלת פירעון מוקדם ועכשיו תהיה, ופה מוצע אם אני מבין נכון, לחקות את המודל האמריקני שלפני המשבר, בואו נלמד מהעולם האמריקני.

עדיין תמשיך לבדוק את הלקוחות שלך ואת החוסן הפיננסי שלהם באותה צורה.

אם האמריקנים עברו מעולם שבו לא היתה עמלת פירעון מוקדם לזה שלווי פריים ישלמו אותה, קשה לי להבין למה ישראל – שהסתכלה וראתה מה קרה להם – לא תפיק את הלקח שהם בעצמם התחילו להפיק, ועכשיו אני הולך לדוגמה של מה ששאלת אותי.

ולכן, לסכם – אני בכלל לא רואה סיטואציה שבה אופציה בעלת ערך שניתנה לפלוני, תגולגל למצב שתהיה בריבית, ואלה שפרעו - - -

מה לעניין השקיפות? כלומר, שני המסלולים.

שתי הערות. שאלת אותי גם לגבי החודש וגם לגבי השקיפות. לגבי השקיפות אני חולק לחלוטין על מה שנאמר כאן, אני רוצה להגיד ההיפך.

המילה "עמלת פירעון מוקדם" כל הזמן מבלבלת את כולנו ובאמת הגיע הזמן לשנות.

עלות פירעון מוקדם.

זאת לא עמלה שהבנק מחליט עליה, זאת לא עמלה שהבנק מחשב אותה, זה לא שיושבים פה בנקאים והם מחשבים את זה. זה הפיקוח על הבנקים והכנסת קבעו, ועדת הכספים – הוא מחשב, הוא יצר את הנוסחה, הוא קבע את המנגנון. המנגנון הזה הוא ניטרלי, הוא דומה בין לקוח של בנק המזרחי-טפחות לבין לקוח של הפועלים או דיסקונט או אחר, כלומר אם יש משהו שאפשר להגיד עליו, זה בדיוק מה שד"ר בן-שחר אמר – שקיפות, אבל במובן החיובי של המילה, כלומר הלקוח שמשווה ריבית בין בנק אחד לאחר, סוגיית עמלת הפירעון המוקדם, שבכלל דודו זקן מחשב אותה, הוא אדיש אליה, היא שקופה, היא ניטרלית, היא דומה בכולם. להכניס אותה אל תוך זה, זה אומר להגיד לזה שלא יפרע שהוא ישלם ריבית בגין זה שכן יפרע.

אתה לא אומר כלום ללקוח. אני שוב רוצה לחדד. אתה מציב על השולחן ברגע שאתה סוגר את העסקה שתי אופציות – אחת עם המצב הנוכחי, פחות או יותר; והשנייה, ללא עמלת פירעון מוקדם. זה גילום של עלות.

אני התייחסתי לסוגיה כי נאמר פה כאילו כדאי לצרף אותה, להביא לידי ביטוי את כל הסיכון במחיר הריבית, שהרי העמלה הזאת, הוא ישמש במידה שקופה – אבל בעצם ד"ר בן-שחר התכוון אם אני מבין נכון – הלקוח לא באמת מבין, לא באמת יודע אותה.
אני אומר שהיא ניטרלית, הוא אדיש אליה משום שהיא זהה - המפקח מחשב אותה, לא הבנק.

הוא לא מזהה את גודלה, הוא לא יכול לזהות את גודלה. אולי הוא מזהה – אולי - שהיא קיימת, שיש אופציה שזה יקרה, יש סיכון שהוא יצטרך לשלם עמלה כזו בעתיד. הוא בהחלט לא יכול לזהות בערך נוכחי מה הערך שלה, אפילו לא סדר גודל.

נכון, אדוני צודק - -

גם לא יכול להשוות בין שתי משכנתאות שונות.

- - אבל בוודאי שלא ניטלת ממנו יכולת ההשוואה, הוא אדיש לחלוטין בהשוואה הזאת משום שמדובר במוצר שבכלל לא הבנק מטיל אותו אלא הרגולטור שלו מטיל אותו.

אני רוצה להתייחס לנקודה האחרונה שאתה ציינת לגבי העיוות הזה – אני מבקש פה לחלוק גם על עמדתו של המפקח על הבנקים ולנסות להסביר משהו שאני מודה שהוא קצת קשה לי, ואני צריך בשבילו דקה.

ברגע שהלקוח בחר – אני הלקוח בחרתי בהלוואת משכנתה שנותנת לי ודאות, יציבות, כלומר היא קבועה, כי בכל העולם שהיא לא קבועה באמת אנחנו בכלל לא במשחק – אני יצרתי לעצמי איזשהו ערך. הערך הזה הוא שאני יודע שגם בתשלום הראשון וגם בתשלום האחרון, בואו נגיד 36 תשלומים, אני משלם את אותה ריבית.
אבל האמת הכלכלית – וחבריי פה, אני מקווה, יסכימו אתי – היא שהסיכון שפוגש הבנק הוא משתנה. לקוח, בגיל הצעיר של ההלוואה – נגיד בתשלום השני או השלישי – הוא הרבה יותר "מסוכן" מבחינת הבנק ממצב של דיפולט משום שנותרו עוד 34 תשלומים לשלם, מאשר הוא נמצא בתשלום ה-34 שבו נותרו רק עוד שניים.

אדרבה ואדרבה, מה שאתה אומר עכשיו.

סליחה. לכן, בגלל שהלקוח הזה, בעצם הסיכון שהבנק פוגש הוא משתנה לאורך חיי ההלוואה, אבל התשלום שהלקוח בחר לקבל הוא זהה, הרי שאם הוא בא – זה לא דומה למה שאמר ד"ר בן-שחר , להבנתי – אם הלקוח הזה בא אחרי עשרה תשלומים ואומר: נכון, אני הוגדרתי לקוח מסוכן, כושר ההחזר שלי הוא אחר מאשר של פלוני, הריבית שלי היתה גבוהה, אבל עכשיו אני מחזיר אותה, עשרת התשלומים שהוא כבר שילם הם סוג של מספר שהוא מיצוע של רמות הסיכון השונות, אדוני היושב-ראש, לאורך כל חיי ההלוואה.

ולכן, עשרת התשלומים שהוא כבר שילם בהתחלה, הריבית עליהם ביטאה בעצם סיכון קטן יותר מאשר הם היו באמת, משום שכאמור היתה ריבית שממצעת, וזה בדיוק מבחינה מימונית המקום שבו עמלת הפירעון המוקדם נותנת את הערך.
במלים אחרות, זה דומה למה שאתה אמרת קודם. זה כמו לבוא ולהגיד – יש פרמיית סיכון אבל אני הלקוח הראיתי לכם שהיא לא התממשה ולכן תחזירו לי אותה.

הוא לא שילם שום תשלום. עוד לפני התשלום הראשון הוא בוחר להחזיר את המשכנתה.

אז אתה בוחר פה מצב טהור.

לא, כי זה ממחיש. אני רוצה להוכיח לך שאתה טועה גם בתזה שהצגת עכשיו, אז אני לוקח את זה לנקודת קיצון כי שם זה הכי ברור.
הוא לא שילם שום תשלום, לא השתנה שום דבר בעולם הכלכלי ובעולם הריביות. הוא סך הכול רוצה להחזיר את המשכנתה. להיפך, אתה מקבל החזר בנקודה הכי מסוכנת, לגישתך, של הלקוח, שהסיכון שלך הוא ברמת שיא, מחזירים לך את כל הכסף ואתה מגיש לו חשבון, מעבר לכל עלויות פתיחת התיק וכל החגיגה של אולי סגירת תיק, אתה אומר לו – תחזיר לי עכשיו את הפרשי הריביות, כשאין הפרשי ריביות.

אני מבין מה אדוני אומר. אתה לוקח מצב טהור – וזה עוזר לי אולי להסביר את הנקודה שלי. אם הסכמנו שהסיכון שהבנק פוגש לאורך חיי ההלוואה הוא דבר משתנה, ובהתחלה הוא הכי הכי גבוה, ואם ההלוואה עמדה, אצלי הלקוח בחנייה, פרק זמן מאוד מאוד קטן, עדיין לפרק הזמן הזה הבנק היה בחשיפה הכי גדולה.

לבוא לבנק ולהגיד לו – אני נהג מטורף ופרמיית ביטוח הרכב שלי מאוד מאוד גבוהה, יש לי אופנוע ואני נוסע ואני עושה כל שנה תאונת דרכים. השנה לא עשיתי תאונת דרכים, וחודש אחרי שעשיתי את הביטוח אני מוכר; לא היתה תאונת דרכים, תחזיר לי את הביטוח – זה בעצם מה שהוצע פה, להבנתי.

זה גם מה שקורה אני חושב בעולם הביטוח. אם אתה מבטל פוליסה, אתה מקבל - - -

על התקופה שלא היתה תאונה אתה מקבל חזרה. זה מה שהוצע פה.

לא. אתה מקבל את החלק היחסי על התקופה שבה אתה לא צריך לשלם יותר.

אבל כאשר אני החזרתי את ההלוואה אחרי שלב מסוים אני מסכים לטענה שעצם ההחזר מאיין את הסיכון שהבנק צופה מכאן וצפונה, אבל אני מתעקש וטוען שפרק הזמן שבו ההלוואה היתה אצלי ושהחזרתי בגינה תשלומים ושילמתי ריבית אישית, היא לא שיקפה והיא לא הביאה לידי ביטוי אמיתי את הסיכון ששרר באותה תקופה בגלל צורך למצע שנגזר מהעובדה שאני הלקוח בחרתי הלוואה קבועה.

ועכשיו, ברשותך אדוני, נמצא פה כפי שהוצג, פרופ' צבי וינר, שאני רוצה שיחדד את סוגיית הסבסוד הצולב כי נראה לי שהיא קריטית בהבנה שלה. אני לא בטוח שהייתי מספיק משכנע, הוא בוודאי בקי בזה יותר ואני אשמח אם תיתן לו את רשות הדיבור.

הוא יקבל את רשות הדיבור עוד מעט, אבל לפני כן שלומי דגן, כלכלן המועצה לצרכנות, בבקשה.

לגבי עמלת פירעון מוקדם - אני חושב שאנחנו צריכים לחזור לצרכנים פה, ואם אנחנו נשאל את הצרכנים מה הם חושבים לגבי העמלה, הם בטוח יגידו שזה לא אינטואיטיבי ולא הגיוני.

בעצם לוקחים מאתנו עמלה, קונסים אותנו על זה שאנחנו מחזירים כספים. בדרך כלל אמורים לתת לנו פרס מסוים או לעודד אותנו להחזיר כספים. במקרה הזה של הבנקאות אנחנו מחזירים כספים ואז קונסים אותנו.
המנגנון המוזר הזה, מה הוא עושה? הוא מונע מאתנו לפרוע משכנתה לפני הזמן, הוא מונע מאתנו למחזר משכנתה לפני הזמן, ובעצם העניין שהוא מונע מאתנו לעשות את שני הדברים האלה, הוא מונע מאתנו להפחית את ההחזר החודשי ומונע מאתנו לצמצם את ההוצאות שלנו.

אנחנו כלואים עם המשכנתה. הרבה אנשים, גם אם זה כלכלי להם, לא ירצו לשלם את אותה עמלה כי היא מתפרשת אצלם בתור קנס, בתור עונש מסוים.

אני חושב שאנחנו צריכים לקשור את עמלת פירעון מוקדם למגמה שמתרחשת מסביבנו בכל התחומים. קחו את תחום הטלקומוניקציה – לפני שנתיים-שלוש-ארבע התחילה המגמה של הסרת חסמים, ואני צריך להסביר את עצמי.

עמלת פירעון מוקדם היא חסם, היא מונעת מהצרכן לפרוע את ההלוואה שלו. בתחום הטלקומוניקציה ראינו כמה מהלכים שהסירו חסמים וכתוצאה מכך רווחת הצרכן גדלה.
נדמה לי שהישיבה הבאה של ועדת הכלכלה עוסקת עוד פעם בהסרת חסמים לגבי שירותים מתמשכים, שצרכן יוכל לעזוב כאשר הוא רוצה שירות שהוא לא צריך אותו, מבלי שייקנס על כך.

הנזק הנוסף שנוצר בעקבות עמלת פירעון מוקדם זה העניין של השקיפות – אסור להמעיט בעניין הזה. צרכן לא יודע לשקלל, לא מבין את עמלת פירעון מוקדם, הוא מבחינתו רואה את הריבית, הבנק מציע לו 4.0, הוא לא מבין שמתישהו ככל הנראה הוא יפרע את המשכנתה שלו פירעון מוקדם והריבית הזאת היא לא הריבית האפקטיבית. מבחינתו הוא היה צריך לשקלל ולהפוך את זה ל-4.1, 4.2.

אנחנו קוראים לביטול עמלת פירעון מוקדם כמובן. לגבי דברי המפקח על הבנקים יש לי שתי הערות.

ציינת שצרכן יכול ללכת להלוואה עם פירעון מוקדם, בלי פירעון מוקדם. לנוכח התקנה שנכנסה לתוקף ביוני 2011, שקובעת ששליש מסך הלוואה יהיה עם מרכיב קבוע, פריים, הבחירה של הצרכן כתוצאה מכך היא יותר מופחתת. זה משהו שכן צריך לקחת בחשבון כשקובעים את עמלת פירעון מוקדם. גם ציינת את העניין שאחרי שנה-שנתיים יש הנחות בשיעור 20%, 30%, 40%, שזה סוג של הנחות, ונוצר רושם מדבריך שההנחות האלה זה סוג של מתנה לצרכן.
מה שבנק ישראל הסביר לפני כמה שנים, שההנחות האלה הן כתוצאה מכך שבתחילת התקופה גובים יותר ריבית ובסוף התקופה גובים יותר קרן, אז מכיוון שאנחנו משלמים בתחילת התקופה יותר ריבית, העניין של ההנחות בא לפצות על כך. אם זה לא נכון, תגיד.

זה לא נכון.

אוקיי. מה שאמר איגוד הבנקים לגבי ההשוואה – עדיין, עמלת פירעון מוקדם מקשה להשוות בין סוגי משכנתאות שונים, בין משכנתאות לתקופות שונות, ואחד הדברים הכי חמורים לגבי העניין הזה, שהצרכן לא מכיר את עמלת פירעון מוקדם.

אני יכול לתת דוגמה מעצמי. רציתי לפרוע עמלת פירעון מוקדם ופתאום גיליתי שהיא פחתה ב-5,000 שקלים מכיוון שהייתי זכאי להנחה מסוימת – אני מניח שהצרכן הסביר לא היה מכיר את העניין הזה והיה פורע לפני מתן ההנחה. תודה רבה.

פרופ' צבי וינר, איגוד הבנקים, בבקשה.

שלום לכולם. אני מרצה למימון בבית-ספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, עוסק בתחום המחקר וההוראה, כל התחום של השקעות, איגרות חוב. עבדתי בעבר ב"וולסטריט" בתחום של מוצרים מגובי משכנתאות וכרגע נתבקשתי על-ידי איגוד הבנקים להציג את הנושא.
קודם כול אני רוצה להקדים ולהגיד – הנושא של משכנתאות בארץ הוא יחסית תחרותי. יחסית לשאר הפלחים של השווקים הפיננסיים בארץ יש פה תחרות, יש פה תחרות עזה, בנקים מתחרים על הלקוחות וזה מצב רצוי. זה לא אומר שאי-אפשר לשפר אותו אבל זה מצב לא רע.
לגבי עמלת פירעון מוקדם – אני רוצה לעשות הפרדה בין עמלת פירעון מוקדם ועלות פירעון מוקדם. חייבים לתת אופציה לאנשים לפרוע משכנתה כי כל מיני אירועים קורים במהלך החיים. לאופציה הזאת יש עלות.

עמלת פירעון מוקדם זה משהו מלאכותי, בזמנו בנק ישראל הכניס את זה בצו, וזה נובע מהצו. אני רוצה קודם כול להתמקד בעלות ואחר כך לראות איך אפשר לתרגם את זה לעמלה.

העלות היא קיימת, אפשר לחשב את העלות. יש שתי שיטות מרכזיות איך גובים את העלות הזאת- השיטה הישראלית והשיטה, נקרא לה, האמריקנית.

בשיטה הישראלית, מי שמנצל את האופציה, מי שמממש את האופציה, הוא צריך לשלם על הנזק שהוא גרם – עוד מעט אני אגע בשיטת החישוב.

בשיטה האמריקנית, את העלות מכניסים מלכתחילה לתוך הריבית וכל אחד משלם אותה. אחר כך חלק מממשים, חלק לא מממשים.

בואו ננסה להשוות בין שתי השיטות האלה. השיטה הישראלית – שהיא בגדול נובעת מאותו צו של בנק ישראל – היא לא מושלמת. יש שם פגמים. חלק מהפגמים, מה שד"ר בן-שחר ציין, למשל זה שגובים עמלה על כך שאתה לקוח פחות טוב מהממוצע, בעיני זה לא מוצדק, אני לא רואה שום הצדקה לגבות את החלק הזה.
אבל, אסור לשכוח שיש פגם שני. אותן ההפחתות, מה שנובע מסעיף 8 בצו של בנק ישראל, אותן הפחתות פועלות בדיוק בכיוון ההפוך.
לכן, נכון להיום, יש שני פגמים בשיטת קביעת עמלת פירעון מוקדם. אין לי נתונים מדויקים, לדעתי הם די מנטרלים אחד את השני, כשבממוצע לא ברור מי מרוויח – הלקוחות או הבנקים.
מה שעשיתי לפני שהגעתי לישיבה, שאלתי כמה מהחברים שלי את השאלה הבאה – נניח יש בן אדם ששכר דירה תמורת 1,000 שקלים לחודש, למשך שנה, וזה המחיר הממוצע של אותה דירה, נניח שעוד היו דירות כאלה.
כעבור חצי שנה הבן אדם החליט לעזוב את הדירה. השאלה אם נגרם נזק למשכיר וכמה הוא צריך לפצות אותו.

נניח שבאותה נקודה, שכר דירה לאותה דירה הוא 900 שקלים לחודש. מבחינת המשכיר יש שני סוגים של נזק. הראשון הוא כאב ראש, עכשיו הוא צריך לחפש שוכר חדש. השני הוא הפסד כספי – מעכשיו, אם הוא משכיר את זה לבן אדם חדש, הוא מקבל רק 900 שקלים לחודש.

סתם, שאלתי חברים שלי שהם ממש לא מתחום המימון מה לדעתם החלוקה ההוגנת במקרה הזה, התשובה שקיבלתי היתה כזאת. כאב הראש צריך ללכת למי שמשכיר את הדירה, הוא צריך לוודא שהדייר שלו מספיק טוב, הוא צריך לטפל בזה.

במקרה שלנו זה מקביל לאותן היכולות שיש היום לבנקים למצוא שוכר חלופי, למצוא מישהו שרוצה לקחת הלוואה.
מה שהדייר שעוזב צריך לפצות זה רק על 100 שקלים לשישה חודשים. למה הוא צריך לפצות? כי זה מה שהמשכיר מפסיד. הוא הפסיד שישה תשלומים של 100 שקלים, זה מה שהוא צריך לפצות אותו.

גם בעיני זה נראה הסדר הוגן. אני כמובן לא אתייחס לאותה נקודה שבצדק העלית, שזה לא כולל את הפרמיה הספציפית של דייר כזה או אחר, אבל פה אני גם רוצה להדגיש. נניח שאנחנו מסתכלים על 1,000 אנשים שלקחו משכנתאות היום, ונניח הריבית הממוצעת ביום שהם לקחו משכנתאות היתה 4%.

מתוך 1,000 היו 500 שהם קצת יותר מסוכנים, והם קיבלו הלוואת משכנתה בריבית של 5% - אחוז אחד מעל הממוצע – והיו 500 שהם פחות מסוכנים והם קיבלו משכנתה בריבית 3%, מתחת לממוצע.

נניח במהלך חיי המשכנתה כל האנשים האלה החליטו לפרוע. כל אחד ניגש לבנק ורצה פירעון מוקדם, ונניח שבאמת הריביות ירדו – מה שקרה בארץ בשנים האחרונות - מה שיקרה , הנוסחה הנוכחית שיש בה עיוות – ואני מסכים אתך – הלקוחות החלשים ישלמו קנס, הלקוחות החזקים ירוויחו כי הם ישלמו קנס הרבה יותר נמוך, בממוצע הבנק נשאר באותו מצב – הבנק לא ירוויח, לא יפסיד, בערך.

מה שקורה בפועל, אחוז האנשים שממחזרים משכנתה, אחוז האנשים שמחזירים משכנתה הוא הרבה יותר גבוה בין האנשים האמידים, בין אנשים שיש להם אמצעים מאשר בין אנשים שהם אנשים יותר חלשים.

האם יש לך נתונים למסור לוועדה כמה אנשים מדי שנה מממשים משכנתה?

אני מקווה שיש פה נציגים של איגוד הבנקים שיוכלו לעזור לי בנושא הזה.

שאלנו אותם, הם לא יודעים.

אפשר לבדוק את זה.

מה שיקרה בסופו של דבר – האנשים שמחזירים משכנתאות, כרגע יש מצב שהוא לא מצב סימטרי, אבל אסור לשכוח שיש שני פגמים בעמלת פירעון מוקדם הנוכחית, ואם לתקן – צריך לתקן את שניהם ביחד.

הפגם הראשון, כמו שציינת, זה הקנס המיותר על רמת סיכון שלך אישית. הפגם השני זה אותן ההפחתות, אז אם מתקנים צריך לתקן הכול ביחד. כרגע זה נראה כמו נוסחה שמישהו ניסה לפתור משוואה ועשה שתי שגיאות שביטלו אחת את השנייה. לתקן אחת מהן זה לא תמיד משפר את התוצאה.
עוד מילה על השיטה האמריקנית. אם בכל זאת הוועדה והכנסת ובנק ישראל החליטו ללכת לשיטה האמריקנית, שאומרת – אין עמלה רשמית, עדיין יש עלות – מה יקרה עם העלות? יכניסו את העלות הזאת לתוך הריביות.

במצב השוק של היום – ואין לי נתונים אבל אני מעריך – העלות הנוספת תהיה קטנה, אבל אל תשכחו שאנחנו מדברים על משכנתאות. זה חוזים לעשרות שנים ואי-אפשר להסתכל רק על מצב השוק היום. היסטורית, ריביות – גם בארץ, גם בעולם – הרבה יותר גבוהות מאותם 2%, 3% שיש על משכנתאות היום.
לכן, אם אנחנו חושבים בפרספקטיבה היסטורית, חייבים להבין שתהיה העלאה משמעותית ובסופו של דבר כולם ישלמו על אותה אופציה, שרק החזקים או בעיקר החזקים יממשו. זה גורם לסובסידיה מיותרת. מה שיקרה, כולם יצטרכו לשלם בתשלומי משכנתאות על אופציה – מה שיש בשוק האמריקני, נכון להיום – ורק חלק קטן יממשו את האופציה, רק חלק ייהנו מזה, ואת זה אני ממש לא אוהב.

אני אישית חושב – ואני מסכם – ראשית, שהשיטה הנוכחית היא לא מושלמת ואולי יש דרך לתקן אותה אבל אם לתקן, בשני ההיבטים.
שנית, מאוד מאוד חשוב לא לפגוע בתחרות. הפחד הגדול, שהמערכת התחרותית שקיימת היום בתחום המשכנתאות עלולה להיפגע משינויים רגולטוריים, וצריך לעשות את זה מאוד מאוד בעדינות, אם בכלל.

שלישית, אם לעשות שינוי, לדעתי בשום פנים ואופן לא ללכת בכיוון של השוק האמריקני. זו ממש לא הדוגמה שממנה אנחנו צריכים ללמוד משוק המשכנתאות. זה הסאב-פריימים שגרמו למשבר 2007. אנחנו נמצאים היום בסערה פיננסית בכל העולם. רוב הספינות, רוב המדינות מסביבנו נמצאות בבעיה, פתאום מצאנו איזושהי בעיה בתחום שהוא עובד אבל אפשר לתקן משהו – מתחילים לתקן בכיוון של ספינה שהיא לא טובעת, אבל בואו נגיד ככה, לא במצב הכי טוב.

בזה אני חושב שאני רוצה לסכם. לדעתי, הבעיה קיימת. אני לא בטוח אם כדאי לפתור אותה או לא, אבל אם כן, צריך לעשות את זה מאוד מאוד בזהירות, ובכל מקרה לדעתי לא בכיוון של השיטה האמריקנית.

מילה, אדוני, על סוגיית עיוות ההפחתות. אני מודה שאני לא מבין לעומק למה בכלל הלכו על מהלך ההפחתות האלה, אבל אני רוצה להדגיש שמבחינת המתמטיקה של הדברים או מבחינה רציונלית טהורה, גם סוגיית ההפחתות הזאת יוצרת אפקט של סבסוד צולב משום שהאופן שבו הבנקים או המלווים חייבים להביא לידי ביטוי את הסיכון שהם פוגשים בגלל ההפחתה, הם צריכים להחיל את זה על המחיר, ובמחיר – אין מה לעשות – הציבור, זה שלא פורע, משלם או מממן בריבית שהוא משלם את הציבור שמחליט כן לפרוע, ונכון מה שאמר פרופ' וינר, אנחנו גם רואים אינדיקציה לכך אצל הלקוחות שלנו. בדרך כלל יש קורלציה בין נטייה לפרוע הלוואות לבין מצב כלכלי טוב יותר, עושר פיננסי גבוה יותר.
ולכן, גם ההפחתות האלה שהן עיוות, משיתות איזשהו סבסוד צולב שבו עניים יותר מממנים עשירים יותר.

האם יש התייחסות?

אני מודה שלנפנף בדגל, תמיד אפשר להתחיל את הטיעון, להגיד - העשירים ישלמו פחות והעניים ישלמו יותר, זהו השתכנענו ובזה נגמור את הדיון.

אתה אומר שזה לא נכון?

ברשותך, רק במילה. בואו נדבר לגופו של עניין. ההצעה שעומדת על המדוכה היא מאוד פשוטה. הטענה שלי – ואני חושב שאתם מסכימים – היא שהבנקים יודעים לחשב את הסיכון. אמרת, הם לא סתם יודעים לחשב את הסיכון, הם יודעים לחשב אותו לאורך זמן, בכל נקודת זמן הם יכולים להגיד לי את הסיכון כדי להגיד לי מה הממוצע שהם צריכים לחשב בסופו של דבר על פני זמן.

זאת אומרת, הם יודעים לחשב את הסיכון, יודעים לחשב את מחיר האופציה. שיגלמו את המחיר הזה כאמור בריבית.

כל הטענה שלי אומרת – תכניסו אותה אל תוך הריבית. גם העשירים, גם העניים יראו את המחיר מול העיניים, החכמים והטיפשים, החלשים, החזקים, כולם יראו את המחיר מול העיניים ואז יחליטו מה יקר יותר ומה זול יותר.

במקביל אני אומר למפקח על הבנקים – ואני לא אומר אגב לבנקים, אני אומר למפקח על הבנקים, זו החלטה שלו, אני אומר - תחייב אותם להציע שני מסלולים: אחד ללא עמלת פירעון מוקדם, והשני עם עמלת פירעון מוקדם. ללא עמלת פירעון מוקדם, הבנקים יגלמו את זה בתוך הריבית.

שני המסלולים האלה, תגידו לציבור – לא צריך להיות מאוד מתוחכם – עומדים בפניך שני מסלולים אפשריים, תבחר ביניהם. אגב, זה ישכלל את התחרות בין הבנקים בכלל כי זה יביא לתחרות בין הבנקים בריביות ולא באיזשהן עלויות נסתרות.
אני חושב שלהגיד, אנחנו לא צריכים לא מהאמריקנים – פתאום מצאנו סוגיה, צבי, שהוא באמת ידיד הרבה שנים, אבל אני אומר: פתאום מצאת סוגיה, כאן לא ללמוד מהאמריקנים. כל דבר אחר אנחנו צריכים ללמוד בכלכלה האמריקנית אבל את הסוגיה הזאת לא צריך ללמוד מהאמריקנים.
אמר מר פרל שהאמריקנים שינו, הרפורמה באה ממקום שלא היה בכלל פירעון מוקדם ועכשיו יש עמלת פירעון מוקדם. אני אומר – מאה אחוז, קחו את הרפורמה כמו שהיא, כמו שכרגע היא מוצעת, כאשר ברפורמה במפורש נאמר, מציעים שני מסלולים – אם קיימת עמלת פירעון מוקדם אזי חייבים גם להציע משכנתה שהיא ללא עמלת פירעון מוקדם. בואו נאמץ את המודל הזה, אני חושב שבזה אנחנו ניטיב עם כלכלת ישראל – לא יודע אם זה עם החלשים, עם החזקים, אני חושב שתהיה פשוט תחרות הוגנת יותר בין הבנקים.
מילה אחרונה לגבי הדוגמה של פרופ' צבי וינר באשר לשכירות. אני חייב לומר, אל"ף, לא רק שמדובר פה על סכומים כמו בדוגמה של 600 שקלים ואולי זה יגיע לעוד כמה מאות שקלים, שזה לא המקבילה לסיפור שאנחנו מדברים עליו. אנחנו מדברים פה על מוצר שהוא לא מוצר מותרות. אנחנו מדברים פה לא על הלוואה בין שני גופים עסקיים. אנחנו מדברים על הלוואה לדיור בין מוסד פיננסי חזק לבין לווים, משקי בית, שבמקרה הסביר, במקרה המוכר, הטיפוסי, הם נטולי-מידע, נטולי-ידע, עושים את העסקה הגדולה בחייהם. יש מביניהם כאלה שביום מן הימים מתאפשר להם לעשות פירעון מוקדם, ואו אז נאמר להם – לא, לא כדאי, כל מה שחשבתם שמשתלם לכם, את כל החלק הזה בעוגה אנחנו לוקחים מכם.
כאן מדובר לא בין חוזה של בעל דירה שחסך כסף ומשכיר דירה לשוכר, לאיזשהו משק-בית אחר שהוא השוכר, אלא מדובר פה על הלוואה בין מוסדות פיננסיים איתנים לבין משקי-בית פרטיים, אני חושב שזו סיטואציה שונה בתכלית.

אני חייב לתת שלוש תשובות לד"ר בן-שחר. קודם כול, היות וזה עולה פה בווריאציות שונות, שכולנו נבין שאנחנו מבינים נכון את התהליך שקרה בארצות-הברית. בארצות-הברית הלכו ועשו שינוי לגבי שתי אוכלוסיות – פריים וסאב-פריים – פה יש רק אחת מהן, והשינוי שנעשה שם הוא ממצב של אין עמלה, להשית עמלה. אני לא יכול להבין איך אתה רואה את המצב אחרת ואיך אתה מציג את זה כאילו אנחנו נאחזים באיזה פיקסל ופתאום נוח לנו, ואני לא אומר את זה לשם פרובוקציה, באמת כך אני מרגיש.
דבר שני, קיימות כבר שתי חלופות. אם יורשה לי אני אפילו אספר סיפור אישי. היום, כלקוח, אתה יכול ללכת להלוואה שהיא איננה בריבית קבועה.

זו לא החלופה שאנחנו דיברנו עליה. מר פרל, אתה מספיק מבין את המאטריה כדי לא להציג את זה כחלופה, ואתה מספיק מכיר אותנו כדי לא להציג לנו דבר כזה כחלופה.

אז כנראה שאני לא מספיק מבין.

לא, אתה מבין.

אוקיי. ללקוח קיימות החלופות, הוא מבין, והעובדה שיש שם עמלה, מנגנון מימוני שהשית עליו המחוקק או הרגולטור, או שניהם גם יחד, איננה קשורה בשום מצב ליכולת שלו להשוות, ולא משנה את הפוזיציה הצרכנית שלו.
ועוד מילה למה שפתחת בו, ברשותך, ובאמת עם כל הכבוד. זה שאתה מבטל את דבריי ופותח את הדברים שלך ואומר – כל דבר אפשר להציג כאילו עניים יממנו את העשירים – אתה צריך לבוא ולהגיד לי האם אני טועה.

ואני שואל אותך, אתה דוקטור לכלכלה – ואני טעיתי ואפילו הענקתי לך פרופסורה – האם אתה חולק על מצב שאם האופציה הזאת, שכולנו הסכמנו שהיא בעלת ערך, תגולגל אל תוך הריבית – כמו שהאמריקנים כבר החליטו לא לעשות, החליטו להימנע מזה – אבל אתה תשכנע את כולם ללכת לשם, האם אתה חולק על אפקט הסבסוד הצולב? והאם אתה חולק על אמירתי שפה אני מתחייב לה, שהנטייה, ויש קורלציה בין עשירים ועניים בנטייה שלהם לבצע או לא לבצע פירעון מוקדם, האם אתה חולק על הטענה שבעצם זה משית על אלה שלא קיבלו כסף באמצע החיים של ההלוואה ונאלצים לשלם אותה לאורך כל החיים שלה, בעצם בריבית שלהם מממנים את אלה שכן פגשו כסף כי קיבלו ירושה או כל מקרה אחר, ופודים את ההלוואה הזאת ולא קיים פירעון מוקדם?
אם אתה חולק על זה - תסביר לי, ואם אתה לא חולק על זה – אל תבטל את דבריי כשאתה אומר, למה אתה מנפנף בעשירים ובעניים כאילו אני טוען טענה פופוליסטית.

יש לך איזשהו מקבץ של נתונים שמפלחים את פורעי המשכנתאות טרם המועד הסופי?

לא, אבל אני חושב שאני לא מטעה את הוועדה, אולי הפיקוח על הבנקים יכול להגיד. אני אומר לך שיש קורלציה. יש שתי תופעות שאנחנו רואים, שההלוואה עוצרת את החיים שלה. אחת, מיחזור – שזה דבר שכיח רוחבי; ואחת, פירעון. בפירעון, הנטייה של אנשים שיש להם כסף לעשות.

לפיכך, אתה אומר שאין סבסוד צולב. אם כך, אין סבסוד צולב כי אתה אומר – אני יודע לזהות את העשיר ואת העני ואני יודע לפיכך לתמחר את עמלת הפירעון המוקדם - -

לא. זה לא מה שאני אומר.

- - מראש של העשיר, כי אתה אומר בעצמך – אני יודע לזהות שמתנהגים אחרת - - -

- - -

אני שואל שאלה, אם הוא עשיר למה הוא לקח משכנתה? המציאות הזאת שאדם, נופלת לו באמצע החיים האפשרות להתפרנס טיפה יותר טוב או כפי שאמרת, הוא מקבל ירושה או קיבל החזר מס הכנסה או אני לא יודע מה, זה מעשים של יום-יום, זה יכול לקרות לכל אחד.
לכן, האמירה הזאת שיש קורלציה בין עשירים לעניים בעניין הזה של החזרת משכנתאות היא בהחלט לא מסתברת כי מי שעשיר לא לוקח משכנתה, הוא פשוט משלם כי יש לו כסף, וזה שאדם, נופל לו כסף באמצע החיים זה יכול לקרות לכל אדם ואדם, כל אדם מצפה שזה יקרה לו. זה קורה בצורות טובות, זה קורה בצורות אחרות, אבל אדם, זה יכול לקרות לו. מי שהיה לו כסף לא לוקח משכנתה, מי רוצה לשלם משכנתה?

תתפלא.

אז מי שרוצה לשלם משכנתה, לא מחזיר אותה אם כן.

הלווים שלנו, כפי שאמרתי, ש"מחסלים" את ההלוואה לא בסוף חייה אלא מממשים בעצם את האופציה לפרוע אותה באופן מוקדם, נחלקים לשתי אוכלוסיות: אלה שעשו מיחזור כי הם זיהו באופן נכון את תנאי הריבית המשתנים במשק, ואלה ששינו את מצבם הכלכלי - או בגלל שהם ירשו ירושה או בגלל שהם זכו בלוטו או בגלל שהם קיבלו בונוס או בגלל שעבדו בסטארט-אפ שעשה "אקזיט", ומיליון ואחת דוגמאות שזה לא כלכלי להגיד אותן אבל הן קיימות, וזה לא משנה את עצם קיומן.
במצב חיים כזה הם לפעמים באים לממש את ההלוואה, כמו דוגמה שניתנה פה מעולם השכירות, ואם הם עושים את זה, מושת עליהם אותו מנגנון מימוני שיש עליו רק דגל אחד – החזרת המצב לקדמותו מבחינת נקודת מבטו של המלווה. זה הכול.

בדרך כלל זו אוכלוסייה שפגשה כסף בשלב מסוים של החיים שלה, להבדיל מכזאת שלא עשתה את זה ולא בחרה לבצע את הפירעון המוקדם.

אני הערתי לגבי ההערה שלך שאמרת - - -

אתה אמרת שעשירים לא לוקחים משכנתה. אני לא יודע להגיב על דבר כזה.

אתה אמרת שמנת חלקם של העשירים בפירעון החוב המוקדם היא גדולה יותר מאשר של העניים, אלא אם כן לא הבנתי נכון.

אמרתי שבאוכלוסייה שמבצעת את הפירעון באופן מוקדם יש מתאם בין מצבם הכלכלי ומעמדם הכלכלי לבין אלה שלא בחרו לעשות את זה, אני חושב שזה אפילו אינטואיטיבי.

בוא נשאל שאלת תם. אתה אומר שיש מתאם. יש לך נתונים?

נשאלתי את השאלה הזאת והתשובה היא שלא, שאין לי נתונים.

התשובה היא שלא, אז - - -

זה לא אומר שאני טועה.

זה מה שנקרא דברים בעלמא.

בסדר, אם לא שכנעתי אותך – לא שכנעתי אותך.

חברים, מיציתם את הוויכוח הנקודתי. אני יכול להגיד לך, מניסיוני הקצר, שרוב האנשים ש"בכו" לי במהלך החיים שנתקלו באותה עמלת פירעון מוקדם או עלות פירעון מוקדם לא היו אנשים עשירים.

קודם רציתי לספר לך סיפור אישי, ובצדק אתה הפסקת אותי, אבל אם אני אעשה עכשיו פאול בדיון הזה באמת – אני בעצמי התלבטתי, יצא לי כמה פעמים לקחת משכנתה, ובפעם האחרונה שלקחתי היתה לי הערכה שאני לא אצטרך את זה ל-20 שנה אבל רציתי את זה ל-20 שנה כדי להקטין את ההחזר החודשי, ולכן התעקשתי לקחת סוג של הלוואה שאפילו העלתה לי את הריבית כדי לייצר לעצמי את חלונות הפירעון הזה, ואכן מימשתי את זה.

מאז הדיון פנו אלי שתי עובדות כנסת באותו נושא.

אז שישמעו את זה. מה קרה מאז הדיון?

מאז ששמנו על סדר-היום את נושא הדיון פנו אלי שתי עובדות של הכנסת לגבי העמלה הגבוהה של הפירעון המוקדם שהן נתבקשו לשלם.

עובדות כנסת לא נחשבות עשירון עליון.

הן לא נחשבות לעשירון העליון. למכור בית קטן יותר ולרכוש בית יותר גדול על מנת לאפשר לעוד ילד חדר.

בגלל המציאות הכלכלית המשתנה ובגלל שבדרך כלל רוב האנשים שלוקחים משכנתאות, מדובר בצעירים שהם בתחילת דרכם בחיים, בזוגות נשואים, הוצאות הילדים הקטנים הן הוצאות גדולות ביותר, אפשרות הפירעון היא בדרך כלל אפשרות קטנה – הם בתחילת דרכם בשוק התעסוקתי, השכר שלהם בדרך כלל הוא שכר מאוד מאוד נמוך, הם לא יכולים ובצדק להעריך בשעה שבה הם לקחו את המשכנתה מה תהיה האפשרות שלהם. לפעמים הדברים הם הפוכים, ואז אנחנו נכנסים למציאות שאנשים, חולטים להם את הבתים שלהם ודברים אחרים שהם דברים נוראיים ואיומים.
ישנו ציבור כזה שזה הולך ומשתנה אצלו, ולפי דעתי אין קורלציה בין עניים לעשירים- אני לא יודע איך אתה יודע למדוד מיהו עשיר ומיהו עני, כל אחד נותן לך את הצהרת ההון שלו? אני לא מצליח להבין, לפי מה אתה בודק אם הוא עשיר או עני? לפי איזה מדד אתה יכול לבדוק את זה? לפי השכר שלו? לפי ההון שהוא מחזיק? לפי העסקים? לפי התמיכה של ההורים? לפי מה?
ולכן, לא יכולתי לקבל את ההערה הזאת כי זו הערה לא מדעית, אלא אם כן יש לך כלים מדעיים שאנחנו לא מכירים אותם כדי לבדוק את הדברים האלה.

ואני אומר שוב, הנושא הזה של עמלת הפירעון, שאני עצמי – כאיש צעיר, שהמשכנתה עמדה לי ככה על הראש, עבדתי שתי משרות, עשיתי ככל שביכולתי כדי לחסל את הדבר הזה שנקרא משכנתה, הרבה אנשים מרגישים שזה תקוע להם בגרון - הייתי צריך לשלם את עמלת הפירעון. הייתי צריך לשלם את עמלת הפירעון, וכל פעם לא הבנתי מאיפה זה בא לי שאני אמור לשלם את הדבר הזה.
אתם מדברים על סיפור אישי, אבל הסיפור האישי הוא לא שלי. הוא של רבים רבים מאזרחי ישראל, רבים רבים מהזוגות הצעירים, ששוב כמו שאמרתי, המצב שלהם בתחילת דרכם אינו דומה למה שקורה לאחר שנתיים ולאחר שלוש שנים. רוב רובם של הצעירים מצליחים למצב את מצבם הכלכלי.

אתה מרשה לי לתת לך תיאור שאולי יעזור לי להסביר את עצמי?

רק בקצרה בבקשה, מר פרל.

אתה בעל דירה ואתה משכיר אותה. בכל המצבים, שאני אתאר רק שניים מהם, לשוכרים ששוכרים ממך את הדירה יש זכות לקום באמצע תקופת ההסכם ולצאת מהדירה.

הדייר שלך מממש את זכותו לשבור את ההסכם ביניכם באמצע – אגב, לך אין את הזכות הזאת באופן סימטרי, אתה לא יכול לזרוק אותו, הוא יכול לקום וללכת. בתרחיש א' הוא לקח על עצמו את החובה למצוא דייר חלופי, באותו מחיר, כתנאי לכך שהוא יוכל להשתחרר מההסכם. זכותו לפרוע את זה, זכותו להחליט שהוא פודה, אבל הוא חייב להביא דייר חלופי כדי שאתה לא תיפגע אם מחירי הדירות צנחו ועכשיו אתה לא יכול באותו מחיר כי התחייבת כבר לכסף.

יש לו באופן א-סימטרי כפי שתיארתי את הזכות לפרוש באמצע התקופה אבל הוא לא חייב לך כלום. הוא הולך, ואתה נשאר עם הבעיה. אתה גם תצטרך למצוא דייר אחר, ואם מחירי השכירות צנחו אתה תקבל פחות ממה שחשבת ומה שתכננת, וכבר התחייבת על הכספים.
אתה מסכים אתי ששני המצבים האלה שונים? אתה מסכים אתי שבעל הדירה פגש שני סיכונים שונים? אני חושב שכן. אם אני צודק, אתה תצטרך להביא את זה לידי ביטוי. זה הסיכון, ויש לו מחיר.

אני רוצה לסכם ולומר. אני חושב שדוגמת השכירות היא דוגמה מצוינת, ואני רוצה לומר שאם היית משכיר מאות אלפי דירות והיית תאגיד בנקאי שמתעסק בהשכרה של מאות אלפי דירות, והיית עם אותה אחריות מול אותם שוכרים שהיו שוכרים דירות ל-30 שנה – לא לשנה אלא ל-20 או ל-30 שנה – והיה בא שוכר באמצע התקופה ורוצה לעזוב את הדירה, אני חושב שהרגולטור היה צריך להתערב בשוק הזה, שוק השכירות שבו יש משכירים מאוד גדולים, מול שוכרים שהם משקי-בית קטנים - -

ולהבטיח מצב שאני לא אתקע - - -

- - ולהגיד – בואו נציע אפשרות שבה אנחנו מתמחרים את אותו סיכון שהשוכר יצא אחרי עשר שנים או חמש שנים מהנכס, בואו נתמחר את זה אקס-אנטה, מראש, במחיר השכירות, שיהיה מסלול שהשוכר יוכל לבחור: מסלול אחד שבו הבנק גובה ממנו מראש את המחיר הזה, מה שבדיון שלנו נקרא הריבית; או לחילופין, הבנק לא גובה את זה בתוך הריבית, ובאמת אותו סיכון נופל על השוכר.

ד"ר בן-שחר, הרגולטור עשה את זה, ועכשיו גם עמיתו בארצות-הברית עושה את זה. ואתה בא ומציע לשניהם – תחזרו ל-2008.

בדיוק הפוך. הרפורמה באה ב-2010, אדוני.

יש פה הערה נוספת, הדוגמה של השכירות היא לא נכונה.

חבר הכנסת בן-ארי, שנייה. ד"ר בן-שחר, אותך אני רוצה לשאול שאלה. נניח בעוד תקופת זמן נחזור לרמת ריבית גבוהה יותר, אנשים לוקחים משכנתאות. פתאום מאיזושהי סערה כלכלית או משהו אחר, הריביות נוחתות לתקופה קצרה.

האם ברגע שאתה משחרר את העמלה אין סיכון שפשוט כולם יחזירו את הכסף לבנק והבנק ייתקע עם מצב שהוא בעייתי?

כאמור, בהמלצות שלי – וזה כתוב כאן על השקף - - -

לא תהיה עמלה כי הריבית עלתה. אין עמלה במצב שאתה תיארת.

לא, אמרתי ההפך. לא הקשבת.

הריבית יורדת.

הפחד ממיחזור המוני.

אני מציע שהבנק יציע, כאמור – ואגב, אני לא פונה לבנקים; הבנקים עושים את העבודה שלהם נאמנה, אין לי טענות לכך שהם רוצים להרוויח כסף, בשביל זה יש רגולטור שמתעסק בנושא הזה – כל הטענה שלי היא מול המפקח על הבנקים, היא לא מול הבנקים.
והטענה שלי מול המפקח על הבנקים, למקרה שמציג יושב-ראש הוועדה, חבר הכנסת שאמה – תחייב את הבנקים להציע שני מסלולים. שהלקוח, יהיה שקוף בעיניו מה שעומד, מה שהוא קונה. שהמוצר שהוא רואה יהיה לו ברור, שהוא יוכל לקחת משכנתה שבה הוא משלם את עמלת הפירעון המוקדם, את הפרמיה שלה, בתוך הריבית. הבנקים יתחרו עליה, לא חשוב באיזו סביבה זה יקרה. אגב, הסביבה שלנו לא שונה בהרבה מהסביבה האמריקנית דהיום, אין סיבה שהם יכולים להציע את הדבר הזה ואנחנו לא. משכנתה אחרת שבה אומרים ללקוח – קח את כל הסיכון עליך ואם תרצה לעשות פירעון מוקדם תשלם בבוא היום את אותו מחיר של הפירעון המוקדם.

אדוני לא התייחס לסוגיית הסבסוד הצולב. אני לא הבנתי אם אני צודק בעיניך או לא.

אני חושב שלא. אני חושב שאם אתה אומר שיש לך נתונים על הלווים, אתה יודע אם כך להעריך כל לווה - -

באופן תיאורטי.

- - את רמת הסיכון שלו, אתה מראש יודע להגיד בחוק המספרים הגדולים על אותה קבוצה של לווים, מתי הם הולכים לעשות את הפירעון ולחייב אותם פרמיה מתאימה, כמו שאתה יודע לחייב פרמיה של דיפולט – לא על כל לווה אתה מטיל את אותה פרמיה של דיפולט – גם פרמיה של פירעון מוקדם לא תטיל על כל לווה את אותה פרמיה.

אתה חולק על מצב שאם הכול יהיה בתוך הריבית אז חלק מהלקוחות שפורעים ייהנו מאלה שלא פורעים. עזוב לאיזו קבוצה הם שייכים – עשירים, עניים – עזוב, לא הבאתי נתונים, האחריות היא שלי, אני חוזר בי לצורך התעלול האינטלקטואלי, אבל אתה עדיין לא מקבל מצב שכל הלווים קיבלו אופציה בעלת ערך ומצב שבו הם לא שילמו עליה, והכול נמצא בריבית. אלה שהשתמשו בה נהנים מאלה שלא השתמשו בה. באופן העיוני אתה לא מסכים עם זה?

לאור הנתונים שיש לכם, כל אחד ישלם את הפרמיה בתוך הריבית שמתאימה לרמת הסיכון שלו.

אבל מה ההבדל בין זה שמימש את הפירעון לבין זה שלא מימש את הפירעון?

יגלם את רמת הסיכון שלו לפירעון המוקדם.

כמו בכל מערכת ביטוחית, אני לא מבין את ההבדל.

אותו דבר בדיוק.

בכל מערכת של ביטוח ופוליסה, חלק מממשים וחלק לא. לא מבין מה ההבדל, אני באמת לא מבין את ההבדל.

כל השאלה היא בזמן אפס. בזמן אפס אף אחד לא יודע – אני והוא יושבים בחדר, לא יודעים מי מאתנו יצטרך לממש את זה – ושנינו רוצים את האופציה הכי זולה לגדר את הסיכון שלנו.

אז אם יש אופציה unlike עולם הביטוח שבו אתה תוכל ליצור איזושהי זיקה בין אלה שהולכים לממש את הנכס הזה, את ערכו הכלכלי – להלן: לפרוע – יש לך כלי שמאפשר לך לקשור בין זה שכולם מקבלים את האופציה בחינם, אלה שישלמו אותה זה רק אלה שמימשו אותה, ואתה מעלה את זה למעלה - - -

אנחנו צריכים לסיים, אבל אדם שיישב אצלך בדלפק – ולא משנה איזה בנק אתה כרגע מייצג – הוא יודע יותר טוב ממך לעתיד אם צפוי לו כסף מסוים, הוא יבחר גם את המסלול שיותר נראה לו.

לזה אני מסכים.

ואז תהיה חלוקה גם יותר יעילה בהקצאה של הסיכון - - -

תרשה לי להתנגד למה שאמרת.

הערה קטנה, אם יורשה לי להעיר לגבי ההבדל. ההבדל – אני מניח שגם ד"ר בן-שחר יסכים – אפשר לתמחר את הפרמיה הזאת, אפשר לתמחר את הממוצע של הפרמיה הזאת. אי-אפשר לתמחר את הפרמיה הזאת כאשר יש ירידה דרסטית וכולם באים לפרוע פירעון מוקדם או כמות גדולה באה לפרוע פירעון מוקדם. אם יש יכולת לעשות את זה, אני קורא למומחים למימון – אנחנו נהיה מוכנים לשבת ולראות את זה.

הבעיה היא לא בתמחור בממוצע. הבעיה היא בתמחור באותו, מה שקרוי תרחיש קיצון, זאת הסיבה שיש את הנושא של העמלה. אבל, כפי שאמרתי בהתחלה, נושא של אופן החישוב – אנחנו מסכימים לעמדה שהוצגה על-ידי ד"ר בן-שחר ובכוונתנו לתקן את הנושא. אנחנו חושבים שזה כן ייטיב עם אותה אוכלוסייה חלשה, אותה אוכלוסייה שפרמיית הסיכון שלה היא גבוהה.

מילת סיכום. יש אופן לטפל בתרחישי קיצון. אני לא חושב שצריך לטפל בגלל תרחיש הקיצון בכל התרחישים שהם לא תרחישי קיצון.

ד"ר בן-שחר, אני מזמין אותך אלי שנשב ותראה לי.

בשמחה. תודה על ההזמנה.

אדוני היושב-ראש, כיוון שהוא שאל שאלה אני רוצה לענות.

לגבי מה?

לעניין הדוגמה של השכירות. הדוגמה של השכירות היא בעצם אולי הדוגמה הטובה ביותר לומר למה האזרח או במקרה זה הלווה, מרגיש סוג של שק אגרוף מכל צד אפשרי.

במידה שאני שוכר דירה, יש לי את האופציה לצאת באמצע ולמצוא שוכר במקומי, יש כאלה דברים. אני יכול לפרסם ולמצוא את השוכר במקומי, והדברים האלה אין בהם תנודתיות מי יודע מה, בדרך כלל ברוב המקרים.

במקרה הזה שאתה הבאת, אין הנידון דומה לראיה – כמו שנוהגים להגיד בגמרא. ברגע שאני החזרתי את החוב אתה יכול ברוב המקרים לקחת את הכסף הזה ולהלוות אותו למישהו אחר, ולפעמים בתנאים טובים יותר, לפעמים בתנאים טובים פחות.
ואם שאלנו על ממוצע, הממוצע של המציאות הוא הממוצע. זה מה שצריך להיות, זה בסופו של דבר מה שצריך לפצות אותך כביכול על כך שאדם החזיר לך את כספו. במשך כמה שנים נהנית מהריביות שלו, עכשיו אתה רוצה גם ליהנות מכל ההנאה כולה וגם אחר כך להשתמש בכסף הזה שוב. הדברים האלה לא יכולים להיות מקובלים על-ידי הציבור.

לכן, צריך למצוא פה את הדרך איך אנחנו ואיך אתם לא נהנים מכל העולמות ונותנים לאזרח ונותנים ללווה את האפשרות להסיר מעליו את העול הזה של המשכנתה, שלא יחנוק אותו, הואיל ובכל מקרה אתה חייב להמשיך להחזיר 20 שנה פי כמה וכמה מאשר מה שלווית. תודה.

אנחנו מסכמים את הדיון. כמובן, ועדת הכלכלה רואה בחיוב ומשבחת את ההחלטה שהובעה כאן במהלך הדיון של הפיקוח על הבנקים לשינוי בצו עמלת פירעון מוקדם לגבי שיטת החישוב, כך שלא תיקח בחשבון את היכולת הצפויה לפירעון החוב האישית של כל לקוח, כלומר "הסיכון" שהלווה יחזיר את ההלוואה.
יחד עם זאת, ועדת הכלכלה עדיין קוראת לפיקוח על הבנקים לבחון ולבצע שינוי בהוראות כך שהבנקים יחויבו להציג שתי אופציות ללקוח – אופציה אחת שמגלמת את האופציה לפירעון מוקדם, ואת האופציה הקיימת היום. כך באמת גם נביא רמה של שקיפות גבוהה יותר, שזה תמיד בריא ללקוח, לדעתי גם נביא להגברת התחרות ולהורדת העלויות הכלליות שגלומות בפירעון מוקדם.

הוועדה ביקשה מהפיקוח על הבנקים את הנתונים הבאים - את סך העמלות שנגבות בקטגוריה הזו, סך העלויות שנגבות מהלקוחות, וכמובן שהפרמטר של סך העלויות האלה חלקי סך הריביות שגובים הבנקים במקטע הזה מהווה פחות או יותר את הפרופורציה לגילום המחיר הזה בריביות, כך שנוכל לאמוד גם מה המשמעות בסדר גודל.

אפשר לקבל את הנתון הזה בימים הקרובים? נניח תוך יומיים-שלושה?

הוא הבטיח במהלך היום.

לא במהלך היום. צריך להפריד. הפיקוח על הבנקים לא ממציא את הנתונים. הוא פשוט אוסף את הנתונים מהבנקים, עושה את החיבור ומביא. הזמן הזה לא ייקח הרבה.

מעבר לכך, אנחנו מודים כמובן לד"ר דני בן-שחר על המחקר – אני קורא לזה מחקר - על הסיכום המבורך, גם על כך שהגעת והצגת לנו את זה בצורה ממצה ומפורטת, וכן ירבו שיתופי פעולה כאלה.

תודה-תודה.

תודה רבה לכולם, הישיבה נעולה.
<הישיבה ננעלה בשעה 11:00.>