ישיבת ועדה של הכנסת ה-18 מתאריך 14/02/2012

הצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע-2010

פרוטוקול

 
PAGE
2
ועדה משותפת פנים וכלכלה לדיון בהצ"ח התכנון והבנייה
14/02/2012

הכנסת השמונה-עשרה
נוסח לא מתוקן

מושב רביעי










*
<פרוטוקול מס' 54>
מישיבת ועדה משותפת של ועדת הפנים והגנת הסביבה ושל ועדת הכלכלה

לדיון בהצ"ח התכנון והבנייה
יום שלישי, כ"א בשבט התשע"ב (14 בפברואר 2012), שעה 11:30
סדר היום
<הצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע-2010>
נכחו
חברי הוועדה: >
אמנון כהן – היו"ר

דב חנין

אורי מקלב
זאב בילסקי
יוחנן פלסנר
חנא סוייד
מוזמנים
>
בינת שוורץ - מנהלת מינהל התכנון, משרד הפנים

יהודה זמרת - יועץ משפטי, משרד הפנים

ארז קמיניץ - ראש תחום יעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

כרמית יוליס - יעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

יאיר פינס - אג"ח, משרד האוצר

נתי ביאליסטוק-כהן - יועץ בכיר מנכ"ל, משרד התקשורת

נתי שוברט - סמנכ"ל בכיר ספקטרום ורישוי תדרים, משרד התקשורת

בת שבע נחמיה מיכאלי - עו"ד, הלשכה המשפטית, משרד התקשורת

רן שמל - אגף תכנון תחבורתי, משרד התחבורה

פרופ' רחל אלתרמן - יועצת הוועדה

אוהד דנוס - יושב ראש, לשכת שמאי מקרקעין

אריה קמיל - יו"ר ועדת חקיקה, חבר ועד הלשכה, לשכת שמאי מקרקעין

גלינה טלנקר - יועצת משפטית ללשכה, לשכת שמאי מקרקעין

יעקב קוינט - יועמ"ש, מינהל מקרקעי ישראל

נירית אהרון - לשכה משפטית, רשות הטבע והגנים הלאומיים

יואל לביא - ראש עיריית לוד, עיריות ומועצות

מוטי דלג'ו - ראש המועצה האזורית דרום השרון, עיריות ומועצות

אסף אדלשטיין - מנהל מח' רישוי עסקים, עיריית תל אביב-יפו, עיריות ומועצות

דנה שיחור - מנהלת מח' שומה והשבחה בעיריית ת"א, עיריות ומועצות

פזית ברץ-שלמון - סגנית יועמ"ש - עיריית תל אביב, עיריות ומועצות

ליאור ישראלי - מנהל מחלקת השבחה בעיריית אשדוד, עיריות ומועצות

אריה פאר - אדריכל ומהנדס גבעת זאב, מרכז השלטון המקומי

שלמה נער - מהנדס העיר אשדוד, עיריות ומועצות

יצחק -שייע ישועה - מנכ"ל, מרכז המועצות האזוריות

נתן מאיר - יועץ משפטי מרכז השלטון המקומי, פורום ה-15, איגוד מהנדסי ערים, מרכז השלטון המקומי

ירון מאיר - יועץ משפטי, מרכז המועצות האזוריות

יורם חג'בי - יו"ר פורום משותף של לשכת עורכי הדין וקניין

עמית יפרח - יו"ר אגף קרקעות ואגודות שיתופיות, תנועת המושבים

דב הלוי - יועץ, רכבת ישראל

ורד הרמנוף - קרנץ - מתאמת סטטוטורית, רכבת ישראל

רקפת תיבי - ממונה ארצית לתכנון סטטוטורי, חברת מקורות

מאיה אשכנזי - עו"ד, חברת מקורות

אריה פאר - נציג מטעם שלטון מקומי, איגוד מהנדסי ערים

בנימין היימן - קק"ל

אהרון רוני בן אריה - חבר ועד, איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות

מיכאל מאיר ברודניץ - מתכנן ערים ואדריכל, חבר איגוד, איגוד המתכננים בישראל

מאיר ברקן - תכנון ובניה, התאחדות בוני הארץ

נחמה בוגין - שמאית מקרקעין, מומחית לנושא היטל השבחה, התאחדות האיכרים

לינור דויטש - יועצת משפטית, התאחדות האיכרים

יואב אינגבר - חב' כביש חוצה ישראל, חברת כביש חוצה ישראל

מתיתיהו אבשלומוב - אבשלומוב אדריכלים ובינוי ערים בע"מ

רונן אהרוני - עו"ד, משרד עורכי דין אהרוני

פרופ' מירון איזקסון - פרדסן

חיים בר - מנהל שיווק - חב' בית וגן יזמות ופיתוח

אורי בר-קמה - משרד עורכי דין לאמעי סידר רהט צידון פינק

יבגני גוסיאטינסקי - רו"ח, משרד רו"ח בועז מקלר

יהושע דיאמנט - מייצג חקלאים פרטיים באזור המרכז

יפעת סלימי - נציגת בית וגן

יעקב פז - שמאי מקרקעין ועו"ד

גיא צדיק - שמאי פרטי

מיקי דרורי - עו"ד, יועמ"ש, התנועה הקיבוצית

איל חיימובסקי - סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ

איריס האן - רכזת, החברה להגנת הטבע

קרן הלפרין מוסרי - עו"ד, אדם, טבע ודין

עמי צדיק - ממ"מ
ייעוץ משפטי
איריס פרנקל כהן
מנהלת הוועדה
יפה שפירא
רשמת פרלמנטרית
הילה מליחי
<הצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע-2010>
היו"ר אמנון כהן
שוב שלום לכולם. אני פותח את הדיון של הוועדה המשותפת לפנים וכלכלה – הדיון בהצעת חוק התכנון והבניה, הכנה לקריאה שנייה ושלישית. על שולחן הוועדה הנושא של היום הוא היטל ההשבחה. הוועדה קיימה שלושה דיונים בנושא של היטל ההשבחה, אחד הפרקים המורכבים בתוך הרפורמה. אני מציין שהפורמה הולכת לעשות מהפך בתחום התכנון והבנייה במדינת ישראל – גם בתחום הרישוי, כמובן, בתחום ההפקעות, היטלי השבחה, שימושים חורגים. כל תחום שקשור לנושא הזה, למעשה מקבל את השינוי ואת הביטוי בהצעת החוק.
הוועדה דנה בנושא הזה עוד מקודמי, יושב-ראש הוועדה, חבר הכנסת דוד אזולאי, ואני ממשיך. עוד מעט שנתיים שהנושא מתגלגל כאן בכנסת. והנושא של היטל השבחה, למרות שדנו בו כבר שלושה דיונים, בגלל מורכבותו, ובגלל שהוועדה צריכה לקבל החלטה בסופו של דבר – אומנם יש לנו הצעת חוק ממשלתית, אנחנו לא תמיד רואים עין בעין את הסעיפים – לכן ביקשו חברי הוועדה שנעשה איזשהו ניתוח השפעות ושינויים בהיטל ההשבחה על-ידי מחקר המידע של הכנסת. ממש לראות בראייה עולמית, מקומית, שנקבל בסופו של דבר החלטה טובה ונבונה, ושאפשר יהיה לחיות איתה.
מכאן אני רוצה להודות למרכז המחקר והמידע של הכנסת, לתמיר אגמון ועמי צדיק, שהכינו לנו מסמך. המסמך הוא לא חסוי, מי שביקש את המסמך – קיבל עוד לפני הדיון. המטרה שנלמד את החוק ונלמד את המסמך הזה של ניתוח ההשפעות והשינויים ונשכיל ביחד. תנו לנו לקבל אינפורמציה שנוכל לקבל הכרעה והחלטה נכונה. התקשרו לוועדה גופים נוספים, אנשים נוספים, ואנחנו ביוזמתנו גם פנינו לרשויות המקומיות. רצינו לשמוע את האיזון הנכון בין העירייה, המועצה האזורית, המועצה המקומית, כי היטל ההשבחה מתפרס, שונה בכל אחד ואחד.
יש מקומות שיש להם יותר קרקע פרטית, יש מקומות שיש להם יותר קרקע של מנהל, ואז הנושא של חלף נכנס לתמונה. ההשקעות של המדינה יותר במקומות האלה, ואנחנו, בשביל לקבל החלטה, צריכים לדעת בסוף מה הכי טוב. ועד היום – אחרי שלושה דיונים, וגם המספר שאני קורא – עדיין לא התבשלתי לקבל החלטה מה הכי טוב. ולכן כל אחד שידבר, חשוב לי מאוד לשמוע אתכם. לאחר מכן אנחנו נעשה התדיינות פנימית אצלנו – קודם כל אצלנו בוועדה, גם עם חברי כנסת, ואחר לאחר מול הממשלה, ובסופו של דבר אנחנו רוצים להביא חוק מוגמר וטוב. וכמובן, כמו שציינתי, לאחר שנבוא עם תיאומים עם הממשלה, זה יפורסם באתר הוועדה. לפני ההצבעות, יהיו לגופים שבועיים להיערך ולעשות את הלובינג שלו – כל אחד כפי שהוא חושב, לפי סעיפים, לפי הסתייגויות שהוא רוצה להגיש.

המסמך, כמו שציינתי, עוסק בניתוח ההכנסות מהיטל ההשבחה לעומת חלף היטל השבחה, בנטרול הציפיות של שווי הנכס לפני השינוי התכנוני, ומעבר משיטת המדרגות לשיטת המקפצה, וחישוב של היטל ההשבחה. קצת נתונים – ביקשתי גם להגדיר את מדינת ישראל בראייה עולמית, איפה אנחנו עומדים. על-פי המסמך של הממ"מ לגבי צפיפות ושיעור גידול באוכלוסייה בישראל מבין המדינות המפותחות, מבחינת צפיפות האוכלוסייה, מספר הנפשות לקילומטר בישראל הוא מהגבוהים בעולם המערבי. כפי שאתם רואים במסמך, 332 נפשות לקילומטר מרובע, לעומת ממוצע של עולם המדינות המפותחות – 149 נפשות.
לגבי גידול האוכלוסייה, אנחנו במדינת ישראל כ-1.8% בשנה לעומת 0.7% במדינות המפותחות, שזה אומר עלינו – אנחנו צריכים להיערך גם לדיור לזוגות צעירים, לדור ההמשך. מדובר בקרקע שהוא למעשה משאב ציבורי חיוני, וצריך לטפל בו באופן מושכל, בראייה מערכתית, ומדיניות של פיתוח בר קיימא. כמובן, לא נעלם מעינינו ההיבט החברתי, ההיבט הסביבתי, ההיבט הכלכלי, בכל מה שקשור לנושא התכנוני בנושא קרקעות של המדינה.

לגבי מצב הבנייה בפועל, התחלות הבנייה, אנחנו רואים מ-2003 עד 2012, ממוצע רב-שנתי, וממוצע שנתי. אני חושב שזה לא היה מספיק, אבל בשנים האלה בערך 31,000 התחלות בנייה, כאשר מתוכם צמודי קרקע 13,400, שזה בערך 43%. זה לא פרופורציונאלי מבחינתנו כמדינה, שאנחנו צריכים יותר בנייה לגובה, לשמור על הקרקע, על הסביבה. כמובן גם לנושא הזה, התכנון שאנחנו הולכים לטפל בו ייתן את המענה, וגם בתיקונים שאנחנו מכניסים בנושא דיור בר השגה, גם שם בא ההיבט הזה, גם לגבי דירות קטנות – תיכף נגיע אליהן. בנושא של התחלות בנייה, כמו שאמרתי, לדירות לפי מספר חדרים – אנחנו רואים מ-2000 עד 2010 לגבי דירות שלושה חדרים נתון מדאיג, שיש ירידה של 73%. כמובן, יש פה ראשי עיר, שההסתכלות של עיר, ראש עיר – הוא רוצה להביא אוכלוסייה חזקה יותר, הוא רוצה להביא אוכלוסייה כלכלית שהיא כבר מבוססת יותר, ואז הוא בונה דירות ארבעה-חמישה-שישה חדרים, דופלקסים כדי שאוכלוסייה חזקה תבוא.

זו תפיסה, זה כבר לא עיר אחת או שתיים, זו תפיסה שאט-אט אנחנו מגיעים למצב שדירות של שלושה חדרים – שלזה זקוק זוג צעיר או משפחות קטנות, או קשישים, עולים שמגיעים ולא צריכים כרגע דירות גדולות – כמעט ולא נמצא. ואז כמובן, זה מייקר גם את השכירות, גם את המחיר. כמובן לזה ברפורמה אנחנו הכנסנו שינוי, בנושא של דיור בר השגה – שבכל תוכנית, בתכנון שלה כבר יבוא לידי ביטוי, ש-20% יהיו גם דירות קטנות. אנחנו מחתימים את זה בתוך התוכנית, גם היזם, גם עיר, שאנחנו צריכים לתת ביטוי בכל מדינת ישראל, שהנושא הזה יבוא לפתרונו.
בהמשך אנחנו רואים לגבי הסמכה שוועדות אמורות לעבור, שב-2006 היה תיקון לחוק, תיקון 76, שדיבר על הסמכה של וועדות מקומיות. זה היה וולונטארי ולא נתנו לזה תקציבים, אז מי שנכנס לנושא הזה, לסמכות, הן 12 רשויות מתוך 119. פה אני אומר למי שצריך ליישם את החוק, שלא יהיה מצב שרק 19 או 20 ועדות מקומיות יוסמכו, יקבלו את ההסמכה, ובסופו של דבר הם לא יעמדו על הרגליים, כי יהיה מצב שהפקידות בסוף תנהל את הוועדות האלה. זו לא המטרה של החוק. כרגע זה מוכתב בחוק כך, ואנחנו רוצים לקבל את השינוי.
האוצר אמר שהוא ייתן את כל הכסף לזה, והוא ייתן, אבל אנחנו רואים שבגלל תקציב, בגלל שזה היה וולונטארי, הנכונות היתה נמוכה מאוד. אני מאוד חושש שגם ברפורמה – שאנחנו הולכים להקים ועדות מקומיות מקצועיות שיעברו הסמכה – שאם אנחנו לא ניתן לזה את התקציב הראוי ולא נבנה את זה נכון; בעיקר במגזר, ששם למעשה נשקיע את מיטב הכספים – גם אנשים מוכשרים וגם תקציב – אם לא נעשה את זה גם שם, כמובן, נעמוד במצב שבסוף נלאים למעשה את כל הוועדות האלה, ואני חושב שזו לא מטרת המחוקק ולא של המדינה.
בנושא היטל ההשבחה – גם פה אנחנו מתלבטים האם 50%, כמו שיש לקרקע פרטית, אם מספיק או לא מספיק. וגם את החלף – כאשר אלו קרקעות של המדינה – פה ההתלבטות שלי מול השלטון המקומי כרשויות חזקות – ועל-פי המסמך שהכינו לנו – כאשר אנחנו רואים שרוב היטל ההשבחה זה בעיריות, מגיע לעיריות. המועצות המקומיות והמועצות האזוריות – יחסית לעיריות כמובן – זה מזערי. מדובר כאן בכך שמעל 80% מגיע לעיריות, כ-11% למועצות המקומיות, ו-5% למועצות האזוריות. גם פה צריך לראות את המידתיות של הנושא הזה – האם זה מה שרצינו, האם זה מה שאנחנו רוצים. האם זה פותר את העניין.
אם אנחנו כבר מדברים על עיריות, אז רוב היטל ההשבחה לפי מחוזות – אם אנחנו מחלקים את זה – הגיע למרכז ולתל-אביב. היטל השבחה על-פי פרמטר שנתי שזה מגיע – כ-80% הכנסות מהיטל השבחה – זה באזורים חזקים, אזור מרכז ותל-אביב. שם רואים ממש, באזור חיפה, ירושלים-דרום, אלו ממש תקציבים מזעריים. אז גם כאן, בזמנו דיברו על הקמה של איזושהי קרן שתאזן בין העיריות החזקות לעיריות החזקות, איזון שקראנו לו, וזה נפל. אני ראיתי את התנגדותן של 15 עיריות חזקות. אולי יש היגיון, הם אומרים הקרקע שלי, תחום השיפוט שלי, שהאזרחים שלי ייהנו. אבל אם אנחנו רוצים צדק חלוקתי, אז צריך לראות איך אנחנו מחלקים את העוגה של היטל ההשבחה, שגם בפריפריות, גם במקומות המוחלשים, שיזכו גם לנושאים האלה.
יש לנו פה גם ביטוי לנושא של השפעות השינוי המוצע בנטרול ציפיות. הממשלה באה ואמרה: יש פה ספקולציות לקרקעות של המדינה, לקרקעות חקלאיות יותר, והיא רוצה למנוע את זה. מצד אחד, כשאני מדבר עם הממשלה, הדיור הוא יקר. פה נמצא נוסחה לזוגות צעירים – נתערב במחיר השוק, ניתן להם הקלה, גם בשכירות, גם במכירה, בקנייה של הקרקע, של הדירה. בסופו של דבר, הם אומרים, קשה להתערב בשוק, אבל פה אומרים, לא, אנחנו רוצים להשים פה גדר, מתערבים בשוק. מצד אחד, אם השוק עושה את שלו, אז קרקע במקום מסוים יכול להיות X, קרקע במקום אחר Y, על-פי שווי שייקבע השמאי. זה דווקא מניע את הגלגלים של המשק. כל אחד שעיניו בראשו יבדוק את הקרקע. אבל פה אומרים, לא, אנחנו רוצים להוריד את זה, אולי בגלל שהיו כמה תביעות, בגלל הציפיות האלה, על-פי סעיף 197 אם ביטלו משהו.
אני יכול להבין, אבל אם אנחנו מתערבים בשוק כאן, בואו נתערב בשוק במחיר הדיור, במחיר ההשכרה. בכל דבר שיש כשל שוק – בואו נתערב. אז גם פה יש התלבטות עד כמה מגבילים, למה הסכום שמגבילים. הסכום הוא אחיד, זה שווה תל-אביב, אופקים וגם שלומי. זה אותו מחיר. זו התלבטות שלנו, אנחנו עדיין לא הגענו להכרעות. אז גם כאן אנחנו כמובן ניתן גם לציבור להגיד את מה שיש לו.
נושא חשוב שנשאר לנו, השפעת השינוי המוצע – במעבר משיטת המדרגות לשיטת המקפצות, על-פי שמאי שיקבע – יש פה גם שינוי. היו גם פסיקות של בתי משפט. אנחנו צריכים לכוון פה את המדינה, לכוון את בתי המשפט, מה הכי טוב לגבי פיצוי של אותה הקרקע, לגבי מימוש של אותה הקרקע, באיזה שלב זה נכנס. אז גם כאן יש דעות לכאן ולכאן, וכמובן אנחנו נקיים את הדיון ונשמע את הצדדים. את ראשית הדברים אני אתן כמובן לחברי כנסת, שיחד איתם יזמנו את העבודה שנתבקשו הממ"מ להכין. לאחר מכן נשמע גם את המשלחות. הממשלה בסוף תצטרך להגיב על כל הדברים שנאמרו כאן. יש לכם תשובות מוכנות מראש, ושמענו את זה כבר בשלושת דיונים הקודמים. אבל אנחנו כוועדה מתלבטים עדיין.
אני בעצמי לא יודע מה הכי טוב. גם כשאני שואל גופים שצריכים למעשה לבצע את החוק – אני מחוקק, אבל מי שצריך לבצע את החוק בסופו של תהליך, ומי שבסוף צריך לבנות, ומי שבסוף צריך להעריך את הקרקע, ומי שבסוף צריך לתכנן – אם הוא אומר לי שיש פה בעייתיות; ויש פה יזמים שרצו להוביל מהלכים והם אומרים: יש לנו קושי עם הדבר הזה, אז אנחנו צריכים להגיד: רגע, איפה אנחנו עומדים, שבסופו של דבר לא יהיה חוק, ואי-אפשר להתקדם איתו.
חבר הכנסת חנא סוויד, בבקשה. אתה היית בין אלה שביקשו שנקיים דיון נוסף ונכין את - - - וגם הח"כים האחרים שהיו רוצים מספר משפטים, בבקשה.
חנא סוייד
תודה, אדוני היושב-ראש. ראשית כל, אני מברך אותך על הסקירה המלומדת שעשית למסמך שהכין הממ"מ בעניין. אני גם רוצה להודות לאנשי הממ"מ על המסמך שהם הכינו בעניין – לתמיר ולעמי, שחקרו את העניין ונתנו המלצות ראויות. דבר שהוא ברור בהחלט מהעבודה שהוכנה כאן, מהניתוח, הוא שהשינוי במדיניות לגבי היטל השבחה, שינוי הטכניקה של חישוב היטל ההשבחה, וההנחות הבסיסיות יגרום לייקור של הדירות. על זה אין ויכוח. נכון שיש דיפרנציה בין פריפריה למרכז, אבל בסך-הכול, השינוי יגרום לעלייה של מחירי הדירות בישראל בכל האזורים. ואני חושב שזו שערורייה.
גם עלייה של שקל אחד במחיר הדיור כיום היא שערורייה, ושלא יגידו שזה רק 10% במרכז, ו-30% בפריפריה. אני אומר, עלייה של שקל אחד במחירי הדיור – כי מספיק, אני לא חושב שיש אזרח אחד במדינה שרוצה ומסכים שבמודע גורמים לכך שמחירי הדיור יעלו כתוצאה משינוי שיטה שהיתה נהוגה לזמן ארוך. לכן אני חושב, כמסקנה, אני מבקש ורוצה שאנחנו – במסגרת הדיון על הרפורמה – נמליץ בקטע הזה שלגבי שיטת החישוב לא יהיה שינוי. שהעניין של נטרול ציפיות יימחק – זה מנוגד לעקרונות השוק החופשי, כפי שאתה אמרת, זה יגרום למיסוי כפול, זה בניגוד לכל השיטה הכלכלית הנהוגה.
גם אם זה יעזור לעיריות, אני לא רוצה לשמוע על התירוצים האלה. אלו תירוצים. אם הממשלה רוצה לעזור לעיריות, אז אנא, תגדיל את החלף של היטל ההשבחה מ-10% ל-30%. ככה היא יכולה לעזור לרשויות המקומיות. אבל לטלטל את זה ולגלגל את זה שבסופו של דבר הציבור הוא זה שימלא את הקופות המתרוקנות של העיריות – זה לא מקובל עלי כנציג ציבור. ולכן זה דבר שלא ייעשה. העניין הזה שהוא מכופף, זה אונס את עקרונות השוק החופשי, לא מקובל בשום פנים ואופן.

בעניין החלף – אני אומר, ההצעה היא שזה לא יישאר – לא 10% ולא 12%. אני חושב שכאילו הסיכום שהיה, שזה יהיה 12%, זה עוד אונס של השלטון המקומי, שהסכימו על זה בלית ברירה. אני חושב שזה נושא שצריך לפתוח אותו, ולהעלות את חלף היטל ההשבחה בצורה משמעותית.
היו"ר אמנון כהן
כמו היטל השבחה.
חנא סוייד
היום המדינה היא סוחר אדמות. הרפורמה בחוק מינהל מקרקעי ישראל הפכה את המדינה לסוחר נדל"ן. ולכן אני חושב שאין מקום עדיין להשאיר את הטיפול באדמות המדינה בצורה שונה לחלוטין.
אני רוצה לנגוע בעניין של דיור בר השגה, אדוני היושב-ראש, שאתה הזכרת כאן. כמובן שדיור בר השגה– כפי שאמרנו בישיבה הקודמת – זה לא רק העניין של הקריטריונים. כאילו שהיום הדיבור על דיור בר השגה מתרכז ומתנקז לעניין של הקריטריונים. אני טוען שזה הדבר האחרון שאנחנו צריכים לדבר עליו. ראשית כל, אנחנו צריכים להבטיח שהדיור יהיה בר השגה במובן הזה שהמחירים של הדירות יהיו סבירים. אחר כך נתקוטט איך לחלק את זה, ומי ייקח את הנתח הזה מהעוגה, ומי ייקח את הנתח האחר. אבל ראשית כל, צריך לאפשר וליצור מצבים שבהם המחיר של הדיור יהיה מחיר סביר, וכמובן, בשטח סביר לכל משפחה ומשפחה.
אני רוצה לתקן אותך אדוני היושב-ראש, אין זהות בין דיור בר השגה לבין דירות קטנות. אני חושב שהזהות הזו היא זהות לא נכונה. לא צריך לדבר במובנים האלו. כי אם אתה רוצה לספק דיור בר השגה למשפחה ממוצעת של שלוש נפשות – ארבע נפשות, אתה צריך לספק לה את השטח הראוי. אתה לא יכול לזרוק אותה לחור שהוא זול, אבל היא לא יכולה לחיות שם - - -
היו"ר אמנון כהן
אין קשר, זכאי מבחינת תא משפחתי.
חנא סוייד
אז אני אומר, דיור בר השגה הוא מחיר סביר בשטח סביר. כאן אני רוצה להפנות את הזרקורים, אדוני היושב-ראש, לעניין של מדיניות התכנון. אני חושב – וזה מסתמך על מחקרים שנעשו בעולם – שיש קשר הדוק בין ההתייקרות של מחירי הדירות והדיור, לבין מדיניות התכנון, של מה שנקרא Compact או Smart Growth, כלומר, לצופף ולצופף ולצופף. נמצא שבארצות הברית, באוסטרליה, בקנדה, באירלנד, ובכל מקום בעולם, איפה שהמוטו הוא לצופף ולצופף – המחירים עולים. אי-אפשר לעשות את זה.
אני חושב שצריך לעשות שינוי בפרדיגמות של הפיתוח העירוני, שהעניין של הציפוף לא יהיה הקריטריון היחידי. צריך להסתכל על הקיימות בראייה כוללנית. כלומר, אי-אפשר לטעון שאתה רוצה לתקן את כל העולם ולבנות ולהבטיח פיתוח בר קיימא רק על-ידי ציפוף בנייה, וכל עם ישראל נוסע על ג'יפים 4X4, שהם זוללים אנרגיה; ואתה בונה דירה שבשביל לחמם ולקרר אותן, אתה צורך כל-כך הרבה אנרגיה, שהיא פוגעת בסביבה יותר מהשטח שאתה חוסך אותו.
לכן אני חושב, אדוני היושב-ראש, כהמשך, כהשלמה לטיפול שלנו בעניין מחירי הדיור, צריך להסתכל על ההנחות הבסיסיות של מדיניות התכנון, וזה בעצם מופנה לרשויות התכנון במדינת ישראל. ולבסוף אני אומר, צריך להיות באופן ברור, כפי שהאוצר, כפי שהמדינה פוטרת – נגיד ממס שבח – מי שקונה דירה ומי שמוכר דירה, אני חושב שכל אזרח, כל משפחה בישראל, דירה ראשונה חייבת להיות בפטור מהיטל השבחה. אני לא מתבייש בכלל להגיד את זה. דירה ראשונה למשפחה בישראל צריכה להיות בפטור.
היו"ר אמנון כהן
איך יעשו את הפיתוח?
חנא סוייד
המדינה תשקיע. הרשויות המקומיות ישקיעו. אני מדבר על דירה ראשונה, מי שרוצה לקנות דירה להשקעה – שישלם, לא אכפת לי כמה הוא ישלם. אבל אני מדגיש את זה, אחרת מה אנחנו עושים כאן כנציגי ציבור?
היו"ר אמנון כהן
יש עוד כמה דרכים להוזיל את המחיר, זו אחת הדרכים שאתה מציע.
חנא סוייד
אני אומר אחת הדרכים – שהיא מאוד לגיטימית וישירה – היא שדירה ראשונה היא בפטור מהיטל.
היו"ר אמנון כהן
תודה. הדברים שאמרת בתחילת דבריך לגבי כל מה שקורה כרגע גם לגבי היטל, גם לגבי כל הסיפור הזה שזה מייקר את הדירה – דווקא על-פי המסמך של הממ"מ, על-פי מה שהם אומרים – אני לא רואה שיעלה המחיר, זאת אומרת, שלא תהיה השפעה ישירה על מחיר הדירה. אני רואה בסעיף.
חנא סוייד
כן יש.
היו"ר אמנון כהן
לא. פעם שנייה אמרת את זה, ואני בדקתי את זה. גם המסמך אומר שלא בהכרח - - -
קריאה
זו השפעה מתונה.
היו"ר אמנון כהן
כן, מתונה - - -
חנא סוייד
תלוי. בגלל זה אני אמרתי, אדוני היושב-ראש, גם עלייה של שקל שהיא מתוכננת – גם עלייה של שקל שהיא מתוכננת – היא לא מקובלת.
קריאה
אנחנו חולקים עליהם באופן - - -
חנא סוייד
אנחנו לא מחפשים דרכים איך לייקר, ולו בשקל אחד.
היו"ר אמנון כהן
טוב. אוקיי. חבר הכנסת דב חנין, בבקשה.
דב חנין
תודה רבה, אדוני היושב-ראש - - -
היו"ר אמנון כהן
בואו, אנחנו, חברי הכנסת – בדיונים האלה כבר דיברנו המון. יש פה משלחות ואנשים שלא היו אף פעם, אז אנחנו טיפה נצטמצם, כדי שנוכל לשמוע אותם. חשוב לנו לשמוע אותם בשביל לקבל החלטות בסוף.
דב חנין
תודה רבה, אדוני היושב-ראש. אכן הרפורמה שאנחנו עוסקים בה היא חוק בעל משמעות כלכלית וחברתית מרחיקת לכת. ככל שאנחנו מתקדמים לסיום הדיון בחוק הזה, אדוני היושב-ראש, אנחנו מגיעים לשאלות חברתיות וכלכליות מאוד ישירות, כמו דיור בר השגה, שחברי התייחס אליו קודם – ואני מצטרף לדבריו – מצד אחד, והיטל ההשבחה, שזו סוגיה כלכלית ישירה עם משמעויות ישירות לכלל הציבור. יהיו כאלה שירוויחו ויהיו כאלה שיפסידו מהשינויים שאנחנו מתבקשים לאשר במסגרת הרפורמה.

אדוני היושב-ראש, אני עיינתי במחקר של מרכז המחקר והמידע, ואני רוצה להודות על העבודה שנעשתה, אבל אני חייב לומר שחלק מהשאלות שלי, ומההתלבטויות שלי לא נפתרו בעקבות המחקר הזה.
היו"ר אמנון כהן
יש לך התלבטויות ארוכות טווח.
דב חנין
גם ארוכות טווח וגם קצרות טווח.
היו"ר אמנון כהן
יש גם כאלה שלא באות לפתרונן.
דב חנין
יפה. אני אומר, יש פה מחקר מאוד מקיף וגם הצגה מאוד בהירה של העמדות השונות והטענות השונות של הגורמים השונים שנמצאים. אבל אני לא קיבלתי תשובה חד משמעית – ואני חושב שאנחנו צריכים לבקש תשובה יותר חד משמעית – לגבי הסוגיה המאוד מטרידה שהעלה חברי, חבר הכנסת סוייד, שאלת היתכנות של תוצאה שהמשמעות שלה היא עלייה משמעותית במחירי הדירות, לפי הניתוח שהוא הציג. האמירות בדוח של מרכז המחקר והמידע אומרות את הדברים בצורה – הייתי אומר – מאוד דיפלומטית.
היו"ר אמנון כהן
אין שם דיפלומטיה.
דב חנין
זאת התחושה שלי מקריאת הטקסט - - -
אורי מקלב
אלו הערכות, אלו לא נתונים ברורים.
דב חנין
אני הייתי רוצה, אדוני היושב-ראש, לקבל תשובות יותר חד משמעיות לגבי ארבע שאלות. שאלה ראשונה - - -
היו"ר אמנון כהן
ארז, אתה רושם?
ארז קמיניץ
תמיד.
דב חנין
שאלה ראשונה מהן המשמעויות החברתיות ביחס לקבוצות אוכלוסייה שונות – עשירים לעומת עניים, בעלי דירות לעומת חסרי דירות – שהשינוי הזה מייצר. שאלה שנייה: איפה עומד השינוי הזה ביחסי פריפריה-מרכז בחברה הישראלית. שאלה שלישית: איפה עומד השינוי הזה ביחסים שבין השלטון המרכזי לבין השלטון המקומי ויכולותיו של השלטון המקומי לעמוד במשימותיו ובמטלות שמוטלות עליו. שאלה רביעית: מה ההשלכות של השינויים האלה על מדיניות תכנון מקיימת במובן הרחב שלה. לגבי כל אחת מהשאלות האלה אני רוצה תשובה יותר ברורה ויותר מגובשת. לא רק את הצגת העמדות השונות שאנחנו שומעים פה בדיון, אלא תשובה יותר ברורה ויותר מגובשת.

אדוני היושב-ראש, אני מסיים. אני יודע שגם ליועצת המדעית של הוועדה, פרופסור אלתרמן, ישנה עמדה מאוד מגובשת ומאוד מעמיקה בסוגיה הזו, שהיא גם הציגה אותה בדיוני הוועדה. ואני הייתי מציע, אדוני היושב-ראש, שאנחנו נפנה לפרופסור אלתרמן כדי שהיא – אולי לתועלת כל חברי הוועדה, כי לא כולם משתתפים בכל הדיונים ועוקבים אחרי דיונים – בסוגיה הזאת, שהיא סוגיה בעלת משמעות - - -
היו"ר אמנון כהן
אני מבטיח לך שהם קוראים את הפרוטוקולים של הדיונים - -
דב חנין
אני בטוח.
היו"ר אמנון כהן
- - וחבר הכנסת פלסנר עבר על שנתיים דיונים – אני מכיר אותו – ביסודיות.
דב חנין
אין לי בכך שום ספק. הוא יידע לענות על כל שאלה שאדוני ישאל אותו.
היו"ר אמנון כהן
הוא יידע, סמוך עליו.
דב חנין
אני בטוח.
יוחנן פלסנר
אני סומך עליכם שנעשתה עבודה רצינית, ואם אני אוכל לתרום, ולו במעט כדי להעשיר הדיון - - -
היו"ר אמנון כהן
תרומתך חשובה, יקירי.
דב חנין
אבל אני הייתי מציע, אדוני, בהקשר הזה, לבקש מפרופסור אלתרמן לכתוב לכלל חברי הוועדה מסמך קצר של שני עמודים, לא יותר, כדי שבאמת חברי הוועדה יכירו לפחות את ההתלבטויות הרציניות שצריכות לעמוד לפנינו.
היו"ר אמנון כהן
תודה. חבר הכנסת מקלב, בבקשה.
אורי מקלב
תודה רבה לך, אדוני היושב-ראש, אתה נענית לבקשה לעשות דיון מיוחד בנושא היטל השבחה. החוק הזה הוא חוק גדול ורחב מאוד, אבל הפרק של היטל ההשבחה הוא הפרק אולי הכי חשוב בחוק הזה; והשינויים פה הם שינויים דרמטיים. בשונה אולי מפרקים אחרים שדנים, חלקם, בסדרי עבודה של הוועדות השונות – שינויים אדמיניסטרטיביים, מנהליים – כאן אנחנו מדברים על שינויים שהמשמעות לגבי האזרחים, לגבי התושבים, וההתנהלות כאן עושה מהפכה בכל נושא היטל ההשבחה.
מכיוון שאתה ביקשת לא להאריך – במיוחד אנחנו, החברים, שאנחנו משתתפים בוועדות השותפות – לתת לאנשים אחרים, שאני חושב שיש לזה משמעות; אבל בכל אופן, מה שנראה כאן, שהנושא המרכזי הוא הדוח של הממ"מ, וזה בעיקר בנושא נטרול הציפיות, מה שנקרא הפוטנציאל, במחירי הקרקע. גם לפי המסמך של הממ"מ, שמדבר על כך שמחירי הדירות הם בעיקר לפי היצע וביקוש, אבל אין ספק שיש בזה גם היבט ומימד של עלות. אם אנחנו באמת נממש את זה בלי שום הוראות מעבר, אנחנו מדברים על עלייה דרמטית בחלק גדול מקרקעות המדינה, ולכן גם עליית המחירים תהיה בהתאם, והדבר הזה צריך להיות ברור. מכיוון שלנושא הזה יש השפעה גדולה מאוד בחלקים - - כלומר, העלייה היא באחוזים גדולים מאוד במחירי הקרקע, זה יכול להגיע לעוד 50% כמעט.
בכל אופן, אם נקבל את זה, אני חושב שאנחנו צריכים להשים דגש על הוראות מעבר. הוראות המעבר הן החלק הכי קריטי בנושא הזה של היטל השבחה, מכיוון שאנחנו מדברים על לשנות מצב קיים – אנשים שכבר קנו את הדירות, כבר שילמו את זה, אנשים שהתבססו, אנשים שמחזיקים. יכולות להיות כאן השפעות, אנחנו הולכים לרושש לא מעט אנשים בהחלטה כזאת שלא תהיה מאוזנת. הוראות המעבר חייבות להיות מאוד מאוד ברורות, וסבלנות לדון בהן. וכאן צריך באמת לשמוע אחרים.

הדבר השני, יש כאן גם שינוי דרמטי בנושא של קבוצות רכישה, או אנשים אחרים, זה לא דווקא בנושא הפוטנציאל. גם בזה יש שינוי וזה גם קשור להיטל השבחה, זה להמשיך חיוב – אנשים שרוצים לקנות את הדירה הראשונה לא מקבלן, אלא על-ידי קבוצות רכישה, שהם יחויבו עכשיו בהיטל השבחה, ויש לזה משמעות מאוד גדולה. ואני רוצה להגיד שהנושא של קבוצות רכישה זה לאו דווקא בקונוטציה אולי שלילית, שאנשים מתארגנים, ואולי הקבלן ממציא את קבוצות הרכישה. יש גם קבוצות רכישה אמיתיות. אני רוצה להביא לך דוגמא – לא נלך רחוק, כאן, בירושלים – יש שתיים או שלוש משפחות או זוגות צעירים שיכולים להתארגן לקנות גג של מבנה. לא מדובר לא על קרקע ולא על רכישה, שהיום המשמעות שלהם, היום בשינוי היטל ההשבחה יהיה תוספת – אני שאלתי אנשים, אני יכול להביא גם מסמכים – של עוד 300,000 שקל על מחיר הדירה. 300,000 שקל. אם זה לא ייקור מחיר הדירות – מה כן נקרא ייקור מחיר הדירות?
ארז קמיניץ
רק על איזה פטור מדובר? לא הבנתי את ההערה האחרונה.
אורי מקלב
יש היום מה שנקרא פסק דין צורי, או הפטור שיש היום - - -
ארז קמיניץ
אה, צורי.
אורי מקלב
אבל אני מדבר על כול המשמעות, וזה גם נמצא בחוק. יש כאן שינוי מאוד דרמטי בנושא שימוש חורג. זה נראה דברים קטנים, אבל לכל אורך החוק של היטל ההשבחה, יש כאן נושאים רבים שהמשמעות של היטל ההשבחה היא משמעות דרמטית, גם הנושא שימוש חורג. איך מחשבים, מה לא מחשיבים. זה נראה היום שאנחנו דנים רק בדברים הגדולים. מעבר לזה יש דבר – אני לא ראיתי לגבי זה שום התייחסות של הממ"מ, בכלל אני חושב שהיה חשוב שהממ"מ גם יכין מסמך בהתייחסות למה שאנחנו מעלים בוועדה, והנושא המרכזי, כיום השינוי לאו דווקא בקרקע חקלאית, אלא גם מקומות שיש כבר היום בתוך הערים.
אם היום שיטת החישוב היא לפי היטל ההשבחה שהיה, והיום הקובע הוא היום שהתוכנית אושרה בתוספת ריביות והצמדות, הן הרבה יותר פחותות מהשווי של היום, לאור זה שאנחנו חיים היום במדינה שמחירי הדירות עלו מאוד, ויש יוקר במחירי הדירות. המשמעות היא כבר היום – בלי שיהיה פוטנציאל – שישלמו הרבה יותר. וזה נתון שאין עליו ויכוח.
אני אקצר, אדוני. יש כאן חלק שהם אנשי מקצוע שיכולים להבין, אבל אני לא בטוח שכולם מבינים את החלק הזה, מכיוון שהיום תוכנית שאושרה לפני 15 שנה, וצריך היום לשלם את היטל ההשבחה – לאותה תוכנית שתאשור היום, היטל ההשבחה יהיה הרבה יותר גבוה בגלל שהחישוב הקודם, לפי החוק הקודם הוא לפי התוכנית שאושרה ביום שאושרה התוכנית בתוספת הצמדות. ההצמדות הן הרבה יותר נמוכות ממחירי הדירות היום. וזה דבר שייקר באופן ממשי ומשמעותי מאוד - - -
היו"ר אמנון כהן
טוב, הם הבינו, הם ירשמו את זה ויגיבו לך. בבקשה, לשיטת המקפצה.
אורי מקלב
אם רק נחכה לתשובות שלהם – התשובות שלהם מוכנות עוד לפני שאני דיברתי. אז למה אני צריך לדבר? את התשובות שלהם אני יודע כבר.
היו"ר אמנון כהן
חבר הכנסת מקלב, אתה שותף פעיל בקידום החוק הזה. אנחנו יושבים ביחד גם אחר-כך, זאת אומרת, זה לא תשובה ונגמר.
אורי מקלב
אבל אני רוצה שיהיה ברור גם לנוכחים שאנחנו דנים היום בפרק היטל השבחה, יש עוד נושאים. יש את הפרק של - - - שבוטלו לגמרי בפרק הזה, עם משרד השיכון, של כל הרחבות הדיור, שיקום שכונות שבוטלו. יש את הנושא החשוב ביותר, זה הנושא של המגזר השלישי. יש שינוי קטן במילה אחת בחוק, שכל המגזר השלישי יוטל עליו עכשיו היטל השבחה על כל פעילות נדל"ן שהם עושים ויאתר אותם רק בנכס שהם פעלו בו שבע שנים קודם.
היו"ר אמנון כהן
יש פה נציגים, אנחנו נשמע אותם.
אורי מקלב
אני רק אומר משפט אחרון. אני חושב שהשקט שקנו אותו מהשלטון המקומי הוא על חשבון התושבים. אני בעד השלטון המקומי, ואני יודע את החסר שלהם. אני יודע מה שהם צריכים, ואני יודע שהם צריכים את היטל ההשבחה, אבל בסופו של דבר, הממשלה הגיעה להסכמים עם השלטון המקומי על חשבון הדייר. את היטל ההשבחה, שהיום ייקחו וירחיבו אותו – זה יהיה על חשבון התושבים, וגם ודאי שהדירות יתייקרו. אין ספק בעניין הזה.
היו"ר אמנון כהן
תודה רבה. בבקשה אדוני. חבר הכנסת פלסנר עכשיו.
יוחנן פלסנר
אני לא אאריך בדברים. תודה רבה. כפי שרמזת בדבריך, אני יודע שאתם מקיימים פה תהליך מאוד רציני ומאוד יסודי - - -
היו"ר אמנון כהן
לא רמזתי, זה אמיתי.
יוחנן פלסנר
אני יודע. רמזת לגבי משהו אחר. את התהליך אני מכיר, ואני יודע, והוא מאוד רציני, הוא לגבי תחום שבסוף משפיע על החיים של כל אחד ואחד מאיתנו. לצערי, למרות שהנושא מאוד חשוב ומאוד מעניין, אני גם מוביל תהליכים אחרים בוועדות אחרות, לכן אני לא חלק מהתהליך, ואין לי יומרה גם להתמצא בכל הראייה הכוללת. אז אני אגיד משהו שהוא יחסית קונקרטי – ואני סומך על שיקול הדעת שלכם, שאתם כאן נמצאים בתהליך כדי לראות איך זה מתחבר לתמונה הכוללת – לגבי השינוי שנדון בסעיף הספציפי הזה, היטל ההשבחה ומס שבח, שבמובן מסוים הופכים את היטל ההשבחה לסוג של מס שבח.
זה בעצם מס שבח כפול שתיים. הרי היטל ההשבחה – להבנתי לפחות – נוצר כתוצאה כשעושים איזשהו שינוי תכנוני שמגדיל את ערך הקרקע, אז בעל הקרקע משלם. מס שבח זה על העלייה לאורך השנים, האזור התפתח, וכן הלאה – אתה משלם מס שבח. שניהם מסים הגיוניים וצודקים. אבל כשאתה בא ומשנה את הכללים הנהוגים לגבי היטל השבחה, ובעצם מוריד את ערך הקרקע, זאת אומרת, מוריד את מרכיב הציפיות לאפס, אתה בעצם הופך את היטל ההשבחה למעין מס שבח כפול שתיים.

למה זה עשוי להיות בעייתי? אני קראתי את הדוח של הממ"מ – דבר ראשון, באמת העניין של ההשפעה על המחירים. הרי אנחנו יודעים שמרכיב גדול ממחיר דירות הוא המרכיב של המסים: מס שבח, היטלי פיתוח, מס רכישה, וכל הדברים האלה. הדבר המרכזי – אנחנו מלווים את משבר הדיור, לאו דווקא בוועדה הזאת ובדיון הזה, באופן כללי. אנחנו יודעים שאחד המאפיינים המרכזיים של מחירי הדירות הגבוהים במדינת ישראל זה בגלל ההיצעים. היתה בעיה של היצעים. הביקוש מידי שנה גדל בכמה אלפי – אם לא עשרות אלפי – דירות ביחס להיצעים, וההיצעים הם יחסית קשיחים. כאן, כשאנחנו מקפיצים את עלות הקרקע – שזה המרכיב הכי מרכזי – אתה בעצם מקפיץ את העלות בהיצע קשיח, אז זה מעלה את המחירים.

בדוח של הממ"מ כתוב באופן מאוד זהיר "העלאה מתונה". מה זה מתונה? 10% במרכז הארץ? דירת ארבעה חדרים בין גדרה לחדרה 10% ממיליון וחצי זה מעלה את זה ל-1.65 מיליון, זה עוד 150,000. וה-10% האלה לזוגות צעירים זה בדיוק המשכנתא שלהם, אז על 10% שולי אתה משלם הרבה יותר. לכן גם העלאה מתונה – שאתה אדוני היושב-ראש, התייחסת לזה באיזשהו סימן שאלה – זה יכול להיות מאוד דרמטי. יש הבדל גדול אם 10% הם ממה שאני משלם עם ההון העצמי ומה שאני משלם בקצה. זה דבר אחד ששם סימן שאלה מאוד משמעותי על הדבר הזה.
הדבר השני הוא גם שאלה גם קניינית וגם מוסרית, במיוחד שאני רואה שאנחנו אומרים למי שהחזיק בקרקע – אני לא מדבר על ספקולנטים, שכאן באמת צריך לראות בדיונים הפרטניים בוועדה איך עושים את ההבחנה בין מי שקנה קרקע כי הוא הימר, או אולי אפילו בצורה על גבול הלא עניינית, אמר, אני אשפיע על כך שיפשירו את הקרקע. קניתי לפני שנתיים, אני אעשה מהלכים, עניינים, לחץ, וכאן באמת, אם הוא - - -
אורי מקלב
יכול להיות שהוא השקיע, וזה אפיק השקעה שהיה לגיטימי למדינה - - -
יוחנן פלסנר
יכול להיות, אני אפילו אולי מעתה והלאה.
היו"ר אמנון כהן
הוא השקיע בתום לב.
יוחנן פלסנר
יכול להיות - - -
היו"ר אמנון כהן
הוא קנה לילדים שלו, לנכדים.
אורי מקלב
אף אחד לא אמר לו - - -
יוחנן פלסנר
יכול להיות שבתום לב. מאה אחוז.
אורי מקלב
- - זו השקעה, זה לא דווקא הימור - - -
יוחנן פלסנר
מאה אחוז. יכול להיות שזו השקעה, וזה בסדר גמור. אני עדיין אומר, אדוני היושב-ראש, הייתי מציע להבחין בין שלוש קטגוריות. אתם תמצאו את הדרך הנכונה להגדיר אותן. קטגוריה אחת של אנשים שהחזיקו בקרקע שנים ועיבדו ופיתחו. ואנחנו רואים שבמיוחד החבר'ה בפריפריה שהחזיקו בקרקע, זה הולך להגדיל את חבות המס שלהם באופן דרמטי. לפי הדוח כאן 27% לעומת גידול במרכז שהוא יותר קטן. אנשים שהחזיקו בקרקע וגידלו, חקלאים, וזה היה חלק מנכס שלהם, ונכס של המשפחה שלהם.
היו"ר אמנון כהן
זה אחד, שתיים?
יוחנן פלסנר
השני, אנשים שלפני כניסתו של החוק הזה נכנסו – וכאן צריך להחליט איך מתייחסים אליהם - - -
היו"ר אמנון כהן
הם מהיום והלאה.
יוחנן פלסנר
הם מעתה והלאה. זו הקטגוריה השלישית.
היו"ר אמנון כהן
משפט אחרון.
יוחנן פלסנר
זהו, האמת.
היו"ר אמנון כהן
אני ידעתי שאתה רוצה לסכם.
יוחנן פלסנר
אלו הנקודות. רק חשוב בעניין הזה לא למהר ולחוקק משהו - - -
היו"ר אמנון כהן
לאיפה יש למהר? מדינה צעירה, לאט-לאט נחוקק.
יוחנן פלסנר
בסדר.
היו"ר אמנון כהן
אנחנו עובדים שנתיים כבר, נעבוד עוד שנתיים.
יוחנן פלסנר
בוא נגיד שלא צריך לעשות הבחנה בין הכשלים התכנוניים ובין משהו שהוא בסוף עשוי לפגוע גם באנשים שירכשו את הקרקע בעתיד.
היו"ר אמנון כהן
תודה. השלטון המקומי פה מיוצג קבוע על-ידי אנשים מוכשרים ביותר. אנחנו זימנו לדיון אנשים שלא היו בדיונים קודמים.
חנא סוייד
אבל מוכשרים.
היו"ר אמנון כהן
מוכשרים לא פחות. הוכיחו את עצמם. אנחנו גם רוצים לשמוע את עמדותיהם, ולראות את ההבדל בין אלה שמייצגים אותם לבין אלה שבאים לבד. אנחנו רוצים לשמוע את ראש המועצה האזורית דרום השרון, ד"ר מוטי, בבקשה. קודם כל, תודה רבה שהגעת. אנחנו ביקשנו שתגיעו כי אני רציתי לשמוע גם אנשים שעובדים בשטח, לא נציגים, עורכי דין. כולם מוכשרים.
מוטי דלג'ו
אני רוצה להתמקד, ברשותך, דווקא - - -
היו"ר אמנון כהן
אתה הבנת את ההתלבטויות שלנו כחברי ועדה, ואנחנו צריכים להכריע, אבל בסוף כל זה יעבור אליך, ודרכך לאזרחים. אז אלה הנקודות שאנחנו צריכים - - בבקשה, אדוני.
מוטי דלג'ו
אני רוצה, ברשותכם, להעלות דווקא את הניואנסים השונים בין המועצות האזוריות לבין השלטון המקומי. מי שקרא את המחקר, רואה את המצב העגום של המועצות האזוריות. אם אנחנו רק ניקח קצת נתונים שאתה ציטטת – אבל כדי לחזק אותם – מ-2008 עד 2010, כאשר היטל ההשבחה וחלף היטל ההשבחה עלה בין 40%-30% במועצות המקומיות ובעיריות, במועצות האזוריות זה עלה ב-3.7%.

אם אנחנו ניקח רק את היטל ההשבחה – שכפי שידוע לכם, במועצות האזוריות המרכיב של הקרקע הפרטית הוא מזערי ביותר – זה עלה בין 34%-14% במועצות המקומיות ובעיריות. במועצות האזוריות זה 36%-. גם אם ניקח את סך הכול חלף היטל ההשבחה – שזה מרכיב מאוד חשוב מבחינת המועצות האזוריות – אנחנו נראה שישנה עלייה של 62% בהשוואה ל-147% במועצות המקומיות ובערים.

כמה הערות. ראשית, כנאמר, דבר שהוא גם על סמך ציטוטים, של חבר הכנסת חנא סוייד, על ניצול הקרקע. הוא הביא את הדוגמאות של אוסטרליה, ארצות-הברית, ומדינות שמשתמשות בקרקע – אני יכול לקרוא לזה בצורה פזרנית, אבל נקרא לזה בצורה של פיזור. צריך לזכור דבר אחד: המצב שלנו לא דומה למדינות האלה מבחינת משאב הקרקע. אנחנו אפילו לא הטעות הסטטיסטית של הקרקעות. צריך לקחת את זה בחשבון, חייבים במדינת ישראל לבנות לגובה.
חנא סוייד
אז תמשיך לשלם מחיר גבוה לדיור. בסדר.
מוטי דלג'ו
שמע, מי שמסתכל לטווח של עוד 30 שנה, חייב לעשות זאת. שניים, כמו שאמרתי, במועצות האזוריות אין קרקע פרטית כלל וכלל, והמרכיב של החלף הוא מרכיב מאוד רציני. מה שקורה הוא שמאחר ובמודל הזה משלמים חלף היטל השבחה, והמינהל משלם רק מהתגמולים שהוא מקבל, ואנחנו מכירים שבמועצות האזוריות – בעיקר בפריפריה – מינהל מקרקעי ישראל נותן הנחת קרקע, ואנחנו מאוד מברכים על זה.
דרך אגב, דרך זה אתה יכול להשפיע על מחירי הדירות, לא דרך השוק. השוק לעולם לא יתחשב בדברים האלה. כל קבלן ירצה לקבל את המחיר הכי גבוה, לא מעניין אותו מה חושבים עליו מבחינה חברתית או לא חברתית. אבל המדינה, מתפקידה לקבוע את המחיר דרך הקרקע. אנחנו רואים ששם כאשר המינהל נותן הנחה לקרקע, ונניח שבמקום 91% שהוא גובה, הוא גובה 31%, אז חלף היטל השבחה יורד לשליש. ודווקא הרשות הזו זקוקה להיטל ההשבחה או לחלף היטל השבחה כדי לפתח את הישוב. שניים – וכאן יש מרכיב שאנחנו כבר מעלים אותו - - -
היו"ר אמנון כהן
אתה צריך גם להציע לוועדה מה אתה חושב, מבחינת ניסיון שלך.
מוטי דלג'ו
אני יוצא מתוך הנחה שיושבים פה חברי כנסת שמבינים בדיוק למה אני מתכוון. אבל אם לא ברור, אז צריך במקרים האלה שמי שבעל הקרקע – בלי שום קשר להחלטה של המדינה לתת הנחה – הוא צריך לשלם, בהנחה שזה נמכר ב-91%. אין לי ספק בעניין הזה. עכשיו, יש נושא שהוא מאוד כואב. הסעיף הזה, 197 – אני מכיר אותו כמעט כמו את מגילת העצמאות, באותה מידה – זה אחד הסעיפים הכי פרובלמאטיים, והגיע הזמן שהוועדה הזאת תתייחס לעניין.
היו"ר אמנון כהן
מתקנים את זה.
מוטי דלג'ו
אבל גם כאן יש שינוי מאוד דרסטי בין העיריות לבין המועצות האזוריות. כאשר מובילים כביש בתחום של עיר או ליד עיר, כתוצאה מכך זה אכן משביח את הקרקע, ואנחנו יודעים שעם חלק גדול מהתביעות לפי 197, העיריות מסתדרות על-ידי כך שהם נותנים אחוזי בנייה. במועצות האזוריות אני לא יכול לתת אפילו מטר. וההחלטה של המדינה – 70%-30% – מאיפה המועצות האזוריות ישלמו את הכסף הזה? לכן, אחת ולתמיד, צריך את הסעיף הזה, לתת לו שיפוי מלא למועצות האזוריות. תודה.
היו"ר אמנון כהן
תודה רבה. תיכף נגיע גם לעיריות, אבל אני רוצה לשמוע קודם איזה ארגון. יושב-ראש מנהיגות אזרחית, יגאל בן שלום. יש כזה דבר? לא הגיע. יש לנו את פרופסור מירון איזקסון, בבקשה. הוא יציג את עצמו וגם ידבר אלינו. בבקשה, אדוני.
פרופ' מירון איזקסון
שלום. תודה ליושב-ראש ולחברי הכנסת. אני חייב להגיד, כבן לארץ הזאת, שאני מאוד מתרשם מהדיון – מעומקו ומהיחס הענייני. מאוד חשוב גם מה שתתקנו בענייני תכנון ובנייה, אבל תזכרו - - מיד אגיד כמה מילים על עצמי.
פרופ' רחל אלתרמן
סליחה, מאיפה אתה?
פרופ' מירון איזקסון
מיד אני אגיד.
היו"ר אמנון כהן
קודם כל תשבח את היושב-ראש, לאט-לאט.
פרופ' מירון איזקסון
אני רוצה לומר מניסיוני הדל, ותדעו את זה, שהמבחן האמיתי הוא בביצוע. ואני מקווה שגברת בינת-שוורץ, שהיתה פה ויצאה, תכניס רוח חדשה - - -
היו"ר אמנון כהן
היא תחזור. אני אגיד, שהוועדה לא יחשבו שהיא ברחה לאיזה מקום. כרגע יש דיון ב-12:00 אצל ראש הממשלה בנושא חוק הוד"לים, שהיא צריכה גם ליישם. גם את החוק הזה היא צריכה ליישם. לכן דעתה חשובה מאוד גם לנו. דרך אגב, יש פה נציג שלה שגם יעביר את המסר.
פרופ' מירון איזקסון
כי הדבר העיקרי הוא הביצוע, ולפעמים הוועדות הן קשות לביצוע.
היו"ר אמנון כהן
והיא תחזור.
פרופ' מירון איזקסון
שמי מירון איזקסון. אומנם גם פרופסור, אבל פרופסור לספרות, ועיקר חיי זה סביב כתיבה. אני בא הנה כדי לייצג או להביע בפניכם נקודת ראות של משפחה שהיא מהוותיקות בארץ, משפחת פרדסנים ותיקה. סבא של אבי, דוקטור מאזי"ה – שיש גם רחוב בירושלים על שמו – נטע את הפרדס הראשון שלנו ב-1890 ומשהו. גם סבא שלי, צבי איזקסון, וגם אבא שלי, אליהו איזקסון היו נשיאי התאחדות האיכרים בישראל. אבא שלי בנה לא מעט מצפים. מצד אימי – סיפרתי לחבר הכנסת חנין – אנחנו משפחת ציזלינג. אהרון ציזלינג, שר החקלאות הראשון של ישראל הוא אח של סבי.

אני חי את הנושא של האדמה והפרדסנות בצורה מאוד - - -
קריאות
ביקשו שאציג את עצמי, אז כך עשיתי. אם זה לא בסדר, אני מתנצל. אני חי את זה בצורה מאוד אינטנסיבית. אני מניח שאחרים ידעו להגיד מבחינה חוקית – למרות שבעוונותיי למדתי, בין השאר, גם משפטים, אני לא עובד כעורך דין - - -
ארז קמיניץ
לא כולם מושלמים.
פרופ' מירון איזקסון
אתה צודק לגמרי. אף אחד לא מושלם. את הצד הפורמאלי ידעו אחרים להגיד יותר טוב. אני רוצה להגיד את הצד העקרוני כפי שאני רואה אותו, גם מזווית אזרחית, יהודית וקניינית. אני לא מבין בשום אופן איך בכלל יש בלשוננו - - - מן המחשבה, שאדם או משפחה – וזה לא מוכרח להיות אנשים עשירים, תבינו את זה ותפנימו את זה בבקשה, בוודאי לא הטייקונים, הטייקונים הם כבר מזמן לא בעלי הקרקע בארץ, זה תחומים אחרים לגמרי – שמחזיקים 100 שנה או 80 שנה או 50 שנה או 30 שנה קרקע.
לפעמים סבא שלי היה מוכר אני לא יודע מה בשביל לא למכור את הפרדס, וכאשר כל החיסכון המשפחתי הלך והתמקד בדבר הזה, בשעות גם מאוד מאוד קשות שהיו לענפים מסוימים בחקלאות, וכאשר זוכים שקרקע מסוימת תופשר – ואף אחד לא עושה טובה, זה לא שהעירייה עשתה טובה. לפעמים מדובר באנשים שהם עזרו לעירייה לא פחות, הם גאלו את הקרקע, הם נטעו שם, הם עבדו שם, הם בילו את ימיהם שם – מדוע 50% היטל השבחה לא מספיק, חוץ מהפקעה, חוץ ממס שבח, וחוץ מדברים שאני אישית יודע אותם. ולעסוק עם העיריות – לפעמים, חוץ מראשי ערים נחמדים מסוימים – זה גם יכול להיות לא קל בפני עצמו.

אני לא מבין בכלל מאיפה באה המחשבה הזאת, שאפשר לבוא לבעלי מקרקעין כאלה, ולומר להם: זה שהיו ציפיות בעבר, זה כבר לא רלוונטי. אנחנו ניכנס לכיסכם, נחשב כאילו הקרקע היתה שווה 5,000 דולר, או 20,000 שקל, ותשלמו את כל ההפרש. למה? ככה. כי העיריות צריכות יותר כסף. אני מנסה להדגיש את הנקודה הזאת מעבר – ברור לי שמי שיפגע יותר הן הרשויות המקומיות החלשות, אין לי ספק. ברור לי שגם החקלאים החלשים יפגעו, ותראו מול עיניכם – מדובר גם באנשים שגרים בפרדס-חנה, חדרה, וזיכרון, שלזה יש עשרה דונם שם, וזה ירש מסבא שלו חמישה דונם שם, וכל החיים חיכו שמשהו יקרה עם זה. אני לא מבין באיזו רשות, באיזו זכות, ובאיזו נקודת מוצא המדינה יכולה להשתתף עוד יותר. חוץ מזה שזה יכה במדינה, כי ככל שהיטל ההשבחה גדל, מס השבח יקטן. חוץ מזה שזה יהיה בעיריות – כמו שאתה אמרת – העיריות החלשות יותר יסבלו יותר. החקלאים הקטנים יותר יסבלו יותר.

אבל אני מדבר פה על השאלה העקרונית שלפעמים אתה מוצא - - אתה יודע, מקימים ועדה חדשה, הולכים למהלך מעניין – מצוין. מה פה יכולים להגיד? אני אתן לכם דוגמא, למשל, אנחנו בשטח מסוים שלנו – אני רוצה לתת לך דוגמא, אדוני היושב-ראש, שתראה לאן האבסורד יכול להגיע. אנחנו בשטח אדמה מסוים. נניח שאבא שלי המנוח, עוד בחייו העביר לנו את רכושו. כיוון שאצלנו הפרדסים רשומים כחברה – זה נקרא "איגוד מקרקעין" – הייתי צריך לשלם מס רכישה מוקטן, אבל מס רכישה. אני לא מדייק עכשיו בפרטים, אני נותן דוגמא עקרונית.
המדינה אף פעם לא הסכימה שאנחנו נגיד ששטח דונם לצורך המסים האלה היה 20,000 שקל. אמרו: מה? לידך בפתח-תקווה מוכרים כבר ב-200,000 שקל, או ב-400,000 שקל, או במיליון שקל. שלם לפי זה. ושילמנו לפי זה, ואחרים ורבים טובים מאיתנו. איך עכשיו, כזה יופשר, יגידו לי: עכשיו מת. עכשיו תחשב את זה לפי 20,000. אבל כבר שילמתי למדינה מסים שונים. הבנקים נתנו - - -
היו"ר אמנון כהן
תקבל החזר. תקבל החזר.
פרופ' מירון איזקסון
הבנקים נתנו אשראי לפי אותו ערך. אתם רוצים להכות את הבנקים מהצד - - הבנקים נתנו אשראי לפי זה. זאת אומרת, יש פה משהו - - -
ארז קמיניץ
למה הם נתנו אשראי?
פרופ' מירון איזקסון
מה זאת אומרת? לאנשים - - -
ארז קמיניץ
- - - אבל אתה קיבלת - - -
פרופ' מירון איזקסון
לא, אני לא מדבר עלי. מה זאת אומרת? כביטחון. הם נתנו לפי - - -
אורי מקלב
שנייה, ארז, שלא יהיו לך טעויות - -
היו"ר אמנון כהן
הוא מדבר על עיקרון. ארז, אל תיבהל, אבל זה עיקרון נכון.
ארז קמיניץ
אני רק שאלתי על מה - - -
אורי מקלב
אני אומר לך שאזרחים פנו אלי, אנשים שקנו קרקעות כאלה, ולקחו הלוואות בבנקים - -
יוחנן פלסנר
ביטחונות.
פרופ' מירון איזקסון
על סמך הביטחונות.
אורי מקלב
- - כשהביטחון היה הקרקעות. כבר הבנק קרא להם ואמר להם: אדוני, אתה צריך - - -
היו"ר אמנון כהן
משרד האוצר יחזיר להם את הכסף. הוא יושב פה, הוא שומע.
אורי מקלב
אני אומר לכם היום, כשעוד לא אושר החוק, כבר הבנקים אומרים: שמע, זה כבר שווה פחות. אנחנו הולכים לעשות רעידת אדמה - - -
היו"ר אמנון כהן
הוא מציג את זה יפה. תודה.
פרופ' מירון איזקסון
אגב, זה מזכיר לי, אדוני היושב-ראש, שדיברת - - -
יוחנן פלסנר
- - - לביצוע, חלק מהפקידים כבר יעבדו בבנקים.
אורי מקלב
הם יהיו יועצים של - - -
היו"ר אמנון כהן
לא, אל תגיד דברים כאלה.
פרופ' מירון איזקסון
שדיברת על עיריות - - -
ארז קמיניץ
אין לי שום השכלה כלכלית, יש לי רק השכלה משפטית, אדוני.
היו"ר אמנון כהן
כלכלית – יש פה גם כלכלנים.
ארז קמיניץ
לא, אני רק אומר, אני לא הולך לעבוד בבנק כנראה.
פרופ' מירון איזקסון
אני גם לא עובד בבנק.
היו"ר אמנון כהן
זה לא על מה שאתה אמרת, זה על משהו אחר.
פרופ' מירון איזקסון
וזו גם לא בושה לעבוד בבנק.
היו"ר אמנון כהן
בבקשה, אדוני, אנחנו הבנו את המסר. תתחיל להצטמצם, כי יש פה עוד הרבה דוברים. תודה רבה.
פרופ' מירון איזקסון
מה שאני מבקש לומר, שאני חושב שהשינוי, הן בביטול למעשה ערך קודם, והן – לא צריך להתעלם, אדוני היושב-ראש, מהשינוי הנוסף שמבקשים לעשות אותו, שהחישוב יהיה לא לפי הערך החדש ביום האישור, אלא החישוב ביום המימוש; גם אם מאז זה עלה הרבה מאוד בגלל שינויי שוק. שני הדברים האלה גורמים לפגיעה קשה מאוד בזכות הקניין של אנשים רבים בארץ, מחוגים מאוד רחבים – ערבים כיהודים – בכל המקומות, בכפרים, במושב, ולפי עניות דעתי, זה גם לא עומד בקריטריונים החדשים של כבוד האדם וחירותו. אני חושב שצריך לחזור להסדר הקודם, ובוודאי ובוודאי לא להחיל את זה על בעלי קרקעות ותיקים.
היו"ר אמנון כהן
תודה רבה, אדוני. גיא צדיק – שמאי כתוב לי פה – יש פה כזה? בבקשה, אדוני. תודה רבה, אדוני הפרופסור, שהגעת לדיון, להגיד את הדברים. לנו חשוב לשמוע ולקבל החלטות בסוף. בקצרה ולעניין, בבקשה, אדוני.
גיא צדיק
אני אעשה את זה בקצרה.
היו"ר אמנון כהן
ביקשת להגיע – אתה פה. בבקשה.
גיא צדיק
ביקשו ממני להגיע, ואני פה. אני אעשה את זה באמת בקצרה, כי הרבה דברים חוזרים. אני קראתי את - - -
היו"ר אמנון כהן
דרך אגב, שמאי – יש פה את יושב-ראש - -
פרופ' רחל אלתרמן
סליחה, אתה שמאי כללי?
גיא צדיק
אני שמאי פרטי - -
היו"ר אמנון כהן
- - לשכת השמאים, שהוא מלווה את הוועדה - - -
גיא צדיק
- - אני מייצג - - -
היו"ר אמנון כהן
שנייה, אני פשוט אגיד – פתאום הבאתי שמאי אחר, שלא יתפרש. פרסמנו שכל מי שרוצה להגיע, יגיע, ואנשים הגיעו. אבל פה מיוצגים לשכת שמאי המקרקעין, ולמדנו המון מאהוד דנוס. הוא עושה את מלאכתו נאמנה. תודה רבה, אתה פה, אבל אנחנו רוצים לשמוע עוד דעה, נראה אם יש בעיה.
אורי מקלב
אני צריך להגיד בשקיפות מלאה, גיא צדיק פנה אלי באחד השלבים - - -
היו"ר אמנון כהן
מצוין, גם אלי פנו – אמרתי: תבוא.
אורי מקלב
- - אני אמרתי לו עכשיו - - -
היו"ר אמנון כהן
זה הזמן.
אורי מקלב
- - הוא אמר לי שאין שום בעיה עם אוהד, אדרבא, שם יש פתיחות והבנה טובה. גיא מייצג לא את הצד של הרשויות, הוא מייצג את הצד של האזרחים. כמו שאנחנו יודעים, יש הבדל בין פרטי לבין - - - אנחנו יודעים את זה. לפעמים גם בדבר הזה – לא שזה שנוי - - - אולי מכיר את החלק הזה של הפניות, מה המשמעויות בשטח. לכן - - -
היו"ר אמנון כהן
אני אמרתי את זה שלא יישמע פה, לחדשים – לשכת השמאים עשתה פה עבודה, אז היא עשתה מצוינת, אבל יש עוד דעה. בבקשה, אדוני, גיא, אתה בזכות דיבור.
אורי מקלב
לא, לשכת השמאים זה לא כמו לשכת עורכי הדין.
גיא צדיק
כמו שאמרתם, אני לא מתכוון להחליף את הדעה של הלשכה. אני באמת בא לייצג פה, כי אני שמאי שמייצג בעיקר אזרחים ולא רשויות, הרבה פעמים בוויכוחים שלהם אל מול הרשויות. יש איזושהי תחושה שהחוק בעיקר פתר את הבעיות שהיו לרשויות עם החוק הקודם, ואיפשהו העלים את האזרחים הקטנים. זאת אומרת, הוא יוצר מצב של חוק שעוסק בעיקר ברשויות מול יזמים, ולמעשה מתעלם מהאזרח הקטן, שגם הוא פעיל בשוק הנדל"ן. נכון שהוא פעיל קטן בשוק הנדל"ן, אבל הוא פעיל שם.
בעיקר פה, בירושלים, הדבר בא לידי ביטוי יותר – אנשים קונים גגות, בונים כל מיני דברים ועושים יזמויות כאלה ואחרות, שעד היום, הרווח הגדול ביותר של היזמויות שלהם היה בתחום התמרון שלהם בהיטל השבחה אל מול יזם. כלומר, אם אדם בא ליזום וצריך לספוג את כל עלויות התכנון עליו – שהן עלויות תכנון לא קטנות – יכול היה לעשות את זה בזכות ההפרשים בינו לבין יזם בעניין אותו נכס שהוא קנה עם ציפיות, והכירו בו, או בפטור כזה או אחר שהוא יכול לקבל לבנייה עצמית; כאשר היום יש בעיה עם זה, ולזה העבודה לא כל-כך עונה.
כלומר, העבודה נוגעת בנקודה או שתיים מאוד ספציפיות ולא לוקחת ומנתחת את כלל ההשפעות, כולל השפעות הפטורים. אם ניקח את כלל ההשפעות, אז אנחנו נראה שהשפעה קטנה ועוד השפעה קטנה ועוד השפעה קטנה, הן בסופו של דבר השפעות גדולות מספיק כדי לגרום לפרויקט להיות לא כדאי לאדם הבודד. הדבר עומד בניגוד מוחלט למגמה שרוצים במקומות אחרים לעודד אותה, שזה כן יזמויות, וכן ציפוף של הערים; ולא רק קרקע חקלאית אל מול קרקע של מגורים, אלא בנייה על הקיים. פשוט לא יהיה כדאי לעשות את זה. בצורה הזאת לא יהיה כדאי לעשות את זה.
ונשאלת השאלה מה קורה עם כל אותם האנשים שלאורך השנים קנו את הדברים האלה, עמלו עליהם בשביל לפתח אותם, על פעולות של חמש, ועשר שנים לפעמים להניע תב"א בשביל לפתור את כל הפלונטרים שיש לה בדרך. ההתעסקות עם דיירים בבניין שתלויים לשלם להם, אם לא נשאר לך אותו רווח שאתה עושה בזה שאתה שונה מיזם בתחום היטל ההשבחה - -
היו"ר אמנון כהן
ארז, רשמת, כן?
ארז קמיניץ
- - -
גיא צדיק
- - ופטור לבנייה עצמית, וכדומה, למעשה - - -
היו"ר אמנון כהן
ארז, אתה מקשיב?
ארז קמיניץ
אני מקשיב לגמרי.
גיא צדיק
למעשה, החוק, במתכונתו המוצעת למעשה נותן מוות לכל התחום הזה. פשוט לא יהיה משתלם להתעסק איתו, מה שבאופן טבעי יבריח את האנשים רק להפשרה של קרקעות חקלאיות, זה התחיל מנושא של - - -
היו"ר אמנון כהן
תודה. עוד משפט?
ארז קמיניץ
כל זה בגלל כל הפטור?
כרמית יוליס
בגלל הפטור לדירת מגורים?
גיא צדיק
השילוב של הפטור של דירת מגורים ראשונה, השילוב של אין פטור ל-140 מטר, אם הדירה שלך מעל 180, השילוב של נטרול הציפיות – כל אחד בפני עצמו יוצר לך עוד ועוד נגיסות ברווח, ולמעשה, אתה נשאר בלי כלום. אני חושב שגם עם כל הקביעה – אותה קביעה שאומרת: בואו ניקח את הקרקע וננטרל אותה, כאילו 20 שנה לא ניתן היה לבנות בה – יש פה איזושהי התערבות גדולה בעבודת השמאי, שלמעשה נקבע על-פי החוק שהוא יחשב את זה.
ארז קמיניץ
אפשר לשאול כדי להבין?
היו"ר אמנון כהן
בטח, שאל. אם אתה רוצה להבין – בוודאי תשאל.
ארז קמיניץ
אני רוצה להבין – אתה אומר ביטול פטור וכולי, בסופו של דבר, כשאנחנו - - -
היו"ר אמנון כהן
ארז הוא ממשרד המשפטים, ואחד המובילים את החקיקה, ככה שהוא בקי בפרטים.
ארז קמיניץ
אני רק רוצה להבין, בסופו של דבר, נניח - - העובדה שמנטרלים פוטנציאל – בוא לא נדבר על השלב של עכשיו, אלא העתידי. יש לנו תשובות לכל השאלות שנשאלו פה, אבל בכל זאת, כדי לדייק את השאלה שלך – בסופו של יום, היטל ההשבחה משולם מהשבחה. הוא משולם מהשבחה. לצורך העניין, גם אם אתה אומר שאדם לא נכנס לכל העסקה הזאת בלי לדעת שיש לו איזשהו רווח, אז בסדר, הוא עושה את החשבון שלו על סוף הדבר.
אז אם כל העלויות לא מצליחות להתגבש לכדי השבחה, הוא כנראה לא יעשה שום דבר. הוא כנראה לא יעשה שום דבר. אז להגיד שרק בגלל שאני – פטורים, נדבר על פטורים – רק בגלל שנטרלתי את מרכיב הפוטנציאל הוא לא ייכנס לעסקה – זה נראה לי קצת מוזר. הוא צריך להחליט שהוא מרוויח בכל מקרה.
גיא צדיק
לא, זה לא רק את מרכיב הפוטנציאל, נטרלת גם את מרכיב הפוטנציאל - - -
ארז קמיניץ
בסדר, אז אתה אומר, פטורים אני מבין - - -
גיא צדיק
אני מדבר על הפוטנציאל.
ארז קמיניץ
פטורים אני מבין, נענה על הפטורים, יש על זה תשובות אחרות.
גיא צדיק
אני אומר, בעצם זה שנטרלת את מרכיב הפוטנציאל, פגעת באפשרות שלנו - - -
היו"ר אמנון כהן
אוקיי, יש לך עוד סעיפים?
אורי מקלב
אתה לא מחשיב את כל ההוצאות שלו, ולכן זה לא יהיה כדאי לו. הוא צריך גם את הזמן שלו – אתה תקוע חמש שנים, עשר שנים - - -
היו"ר אמנון כהן
בסדר. גיא, תמשיך, מה יש לך עוד?
גיא צדיק
אני אשתדל לעשות את זה - - -
אורי מקלב
בנושא הפטורים, אולי שירחיב בנושא הפטורים. יש לנו אי-בהירות בנושא הפטורים. החוק הזה מבטל פטורים שהיו - - -
היו"ר אמנון כהן
על איזה פטורים מדבר אדוני? בקול רם, אני לא שומע אותך.
אורי מקלב
כל הפטורים של משרד השיכון למשל.
היו"ר אמנון כהן
משרד השיכון תיכף יתייחס.
אורי מקלב
לא, הוא צריך, כשמאי. הנושא של שימוש חורג – אם יש שינויים גם כן.
היו"ר אמנון כהן
מה קשור פה עכשיו שימוש חורג?
גיא צדיק
גם הפטור לשימוש עצמי איננו, גם הפטור של זכאי משרד השיכון. גם פטורים שהיו לבנייה - - -
כרמית יוליס
איזה זכאי משרד השיכון? על איזה פטור אתה מדבר?
אורי מקלב
שיקום שכונות.
גיא צדיק
היה אמור בחוק שפסיקה יצרה - - הפטור שהיה לזכאי משרד השיכון.
ארז קמיניץ
שזה כולנו.
כרמית יוליס
זה לפי תוכנית סיוע?
גיא צדיק
נכון.
כרמית יוליס
יש פסק דין שאומר שהקבוצה היא קבוצה ריקה, כי אין יותר תוכניות סיוע שמגבילות באמת.
גיא צדיק
בגלל - - - התקנות, אבל - - - לגמרי - - -
אורי מקלב
בסדר, אז תשאירו אותה. אם יהיה? אם אנחנו מחר נעשה את זה?
כרמית יוליס
זה לא קשור לתקנות, אין יותר תוכניות סיוע של משרד השיכון.
אורי מקלב
מחר משרד השיכון יחליט שכן, אז למה - - אז אם אין שיקום שכונות - - -
כרמית יוליס
זה לא - - - לחוקק משהו על תוכנית שלא קיימת.
אורי מקלב
אבל אלה תוכניות שמשרד השיכון יכול כל יום לעשות את זה. יהיה לחץ, רק דיור בהשגה - - שיקום שכונות - - -
גיא צדיק
- - - דירות חדשות – גם אין פטור, מה שאומר שרק האנשים הקיימים - - -
כרמית יוליס
לא, זה לא נכון. זה פשוט לא נכון. שיקום יש, בהחלט יש.
היו"ר אמנון כהן
אוקיי, תודה. תודה רבה. אין דו-שיח פה, סיימנו - -
כרמית יוליס
אפשר להכניס את זה לחוק החדש.
היו"ר אמנון כהן
- - נציג של - -
אורי מקלב
אדוני היושב-ראש - - -
היו"ר אמנון כהן
אני לא יכול.
אורי מקלב
שנייה, תשובה - - -
היו"ר אמנון כהן
נגמר. תשובות בסוף.
אורי מקלב
שאלה אחת, להעביר את הדבר הזה – האם זה נכון? אני רוצה לראות את ההסתכלות שלהם. תב"א שקיימת לפני 15 שנה, הולכים עכשיו לממש אותה. תב"ע – תוכנית שקיימת למגורים. לא פוטנציאל ולא קרקע חקלאית, זה בתוך עיר שקיימת, ויש מגרש. היום, כשהוא בא לממש את זה הוא צריך לשלם היטל השבחה. מה היה המחיר עד היום, ומה המחיר שיהיה היום, כשיבואו לעשות את החישוב לפי החישוב החדש? האם יש שינוי במחירים? אני שואל אותו עוד קודם.
ארז קמיניץ
אני אענה עוד מעט.
אורי מקלב
אתה תענה בסוף אבל, אני שואל את השמאי.
גיא צדיק
בנקודות מסוימות זה יכול להקפיץ את היטל ההשבחה גם בכפול ויותר. זאת אומרת, אם אתה לוקח את זה להיום – דרך אגב, פה מתייחסים לזה כשיטת המדרגות לעומת המקפצה, תוך התייחסות למקפצה כפי שהיתה קודם, שזה לא נכון כי החוק החדש לא מציע. קודם המקפצה היתה גם כן אל התוכנית האחרונה, והיום המקפצה היא למועד המימוש, שזה ביום העסקה. זה יכול להיות כמה שנים אחרי העסקה. ואם אנחנו מביאים את הכול להיום, לפחות בנקודת הזמן של היום, שמחירי הנדל"ן מאוד מאוד גבוהים, תהיה עלייה משמעותית בהכנסות.
אורי מקלב
זו היתה תשובה לשאלה האם מחירי הדירות יעלו או לא לפני המימוש - - -
היו"ר אמנון כהן
בסדר גמור. אני רוצה לשמוע את מייצג החקלאים הפרטיים, עורך הדין יהושע.
יהושע דיאמנט
יהושע דיאמנט, כן.
היו"ר אמנון כהן
בבקשה אדוני, בקצרה. מה הבעיה עם החקלאים שלנו, אם הם ציינו פה כמה אנשים? בבקשה.
יהושע דיאמנט
רק מהאנשים שאני מכיר פה, אני יודע שכל אחד מהם לבד יכול לדבר על הנושא יום שלם, גם אני. אני אשתדל לתמצת את זה לשתיים-שלוש דקות, כי חלק הדברים והעקרונות כבר נאמרו כאן. קודם כל, אני שמח למצוא את עצמי בדעה אחת עם חבר הכנסת אורי מקלב, ועם חבר הכנסת - - - ועם חבר הכנסת חנין.
היו"ר אמנון כהן
איפה אני?
אורי מקלב
הוא החליף. אמנון כהן, חבר הכנסת אמנון כהן.
יהושע דיאמנט
לא, חבר הכנסת - - -
קריאה
סוייד.
יהושע דיאמנט
אני רוצה להתמקד רק בנקודה אחת קטנה, והיא הנושא של השווי במצב תכנוני קודם – שכבר הזכיר אותו – פשוט מילות החוק - - - הניסוח של החוק המוצע. הנושא הזה – כפי שציינו אותו ברמז – זו פעם ראשונה שאני מכיר – ונדמה לי שאני כבר 35 שנה בנושא הזה של משפטים – שמחוקק מנסה להתערב בחקיקה ובהתנהלות מקצועית כזו או אחרת של אנשי מקצוע כאלה או אחרים; ולהתערב, הלכה למעשה, נגד כוחות השוק, כאלה או אחרים. וזה דבר שמבחינה עקרונית אני חושב שהוא לא יעמוד בפני מבחן בג"ץ, גם בהרכב בית המשפט החדש, כפי שכותבים בעיתונים. יש פה פגיעה חמורה בעיקרון השוויון, בעיקרון המסחר, והתוצאה של כל הפגיעות האלה היא תוצאה של פגיעה קשה מאוד בזכויות קניין – כפי שחלק כבר אמרו, ואני עוד אפרט בשניים-שלושה משפטים.

הנושא הזה של שווי קרקע במצב תכנוני קודם, בא לידי ביטוי בהצעת החוק, יש כמה אספקטים. אספקט אחד, היטל ההשבחה שאנחנו מדברים עליו היום. הוא בא בנושא של מה שקרוי היה סעיף 197 – שעכשיו יקבל מספר סעיף אחר בחוק התכנון המוצע – הוא בא לידי ביטוי בנושא של איחוד וחלוקה בין בעלי מקרקעין – גם כן יתחלף הסעיף, אני לא זוכר את מספר הסעיף החדש. הוא בא לידי ביטוי גם בחוק שלא בא לידי ביטוי בחוק הזה והוא לגבי פיצויי הפקעה.
כרמית יוליס
הוא בא לידי ביטוי בחוק הזה.
יהושע דיאמנט
גם יהיה בחוק הזה, אני לא זוכר.
ארז קמיניץ
לא לפי הפקודה. אולי צריך לשנות גם את הפקודה.
יהושע דיאמנט
נכון, זה מה שאני אומר, לא לפי הפקודה. עכשיו תראו דבר מעניין, העיקרון שמונח פה, העיקרון שעד עכשיו הכרנו אותו במדינת ישראל – וכמו שאני מכיר אותו בפסיקת בתי משפט וכל מיני ספרי - - - בכל רחבי העולם – שכאשר קרקע נפגעת, הרשות שפוגעת רשאית לפגוע – במידה והיא רשאית לפגוע – כנגד תשלום פיצוי על-פי שווי הקרקע שהיה בזמן הפגיעה.
פה מנסים לשנות עיקרון שמקובל בכל העולם, והמדינה תגיד גם מה הפגיעה שלך. לי יש קרקע, לי יש בית – לא קרקע, לא ספקולנט, לא חקלאי, לא כלום – לפי לחוקים מסוימים – ועשו את זה גם בעבר, במיוחד בשנים הראשונות של קום המדינה, הפקיעו לאנשים בתים בסכומים כאלו או אחרים – אז עכשיו היעלה על הדעת שמישהו שם - - - ויגיד: אדוני, אני מפקיע לך את הבית, אבל אני אגיד לך כמה אני אשלם לך, לפי מה אני אשלם לך. איך זה יכול להיות דבר כזה? זה לא מתקבל על הדעת.
היו"ר אמנון כהן
ארז, שמעת את זה?
ארז קמיניץ
שמעתי. אני רק רוצה להזכיר שהמחוקק גם קבע, עד התיקון עכשיו, שגם לא משלמים לך על 40% אם - - -
יהושע דיאמנט
בדיוק על זה אני בא להגיד - - -
ארז קמיניץ
גם את זה המחוקק קבע, ובפקודת הקרקעות 25%. אז כנראה שהמחוקק כן מתערב במה מגיע, מה לא מגיע. כנראה שהמחוקק מתערב.
יהושע דיאמנט
סליחה, ארז, תן לי רק להשלים - - -
ארז קמיניץ
אני רק רציתי להזכיר, לא לענות, כי יש לי תשובה יותר משמעותית. זו לא תשובה, שזה לא ייספר כתשובה, אדוני.
היו"ר אמנון כהן
לא, ודאי שלא.
יהושע דיאמנט
- - - להגיע גם ל-40% אם תרשה - - -
היו"ר אמנון כהן
תצביע על נקודות חשובות, ומה אתה מציע בסוף. בבקשה, אדוני.
פרופ' רחל אלתרמן
עורך דין דיאמנט, למה אתה מגיע עכשיו?
יהושע דיאמנט
תן לי להסביר את האבסורד עד הסוף. הפקודה שלפיה ניתן להפקיע היא פקודת הקרקעות, שמקורה בהודו. כבוד היושב-ראש, זה חוק שהמנדט הבריטי חוקק אותו בהודו בשנות ה-20 וה-30. זה חוק של השלטון הבריטי המהולל נגד ה-Natives ההודים, שהם ייבאו אותו למנדט הישראלי. שם המחוקק קובע – ועד היום הוא קובע ככה – שהפיצוי בגין הפקעה של קרקע הוא לפי שווי הקרקע. יש יום מוגדר שהוא יום ההפקעה. אף אחד לא אומר: אני אכנס לך, אני אבדוק את השווי, מה ספקולנט, מה לא ספקולנט, מה ציפיות, מה לא ציפיות. כמה ששווה הקרקע לפי שמאי – זה מה שלוקחים. אף מחוקק – גם המחוקק הבריטי הזה – לא העלה בדעתו להיכנס ולהתערב ולהגיד: אדוני, גם אני אקח לך, גם אני ארצח אותך, וגם אני אירש אותך, וזו התוצאה של החוק הזה, מה שיכול להיות.

פסיקת בתי המשפט היום, לאור כבוד יסוד האדם וחירותו, הקפידו מאוד – יש כמה פסקי דין: פסק דין בראון, פסק דין הורוביץ – על הנושא הזה של הגנת זכות הקניין, וההקפדה על בחינה מהותית של בחינת זכות הקניין. מה מציעים פה בעניין הזה של שווי המצב קודם? שווי המצב הקודם יהיה כך: תבוא המדינה עכשיו ותגיד לך לפי אילו ערכים אני אקח את שווי הקרקע שלך, לפי זה אתה תשלם היטל השבחה – זה פעם אחת. תיכף ידבר פה השמאי ג'קי - - - ויסביר את הנתונים שמופיעים - - -
היו"ר אמנון כהן
אף אחד לא מדבר פה.
ארז קמיניץ
בהיטל השבחה לא לוקחים רק את הקרקע.
היו"ר אמנון כהן
הוא מדבר מי שמקבל זכות דיבור.
יהושע דיאמנט
כן, אם אדוני היושב-ראש ייתן לו זכות דיבור. הנתונים שיש לכם בסקר הזה - - - ממ"מ הם פשוט מוטעים, ואינם משקפים את המציאות.
היו"ר אמנון כהן
לא יכול להיות.
פרופ' רחל אלתרמן
מאיזו בחינה?
יהושע דיאמנט
אתם תראו תיכף. תיכף תראו את הנתונים. התוצאה של החקיקה הזו - - -
היו"ר אמנון כהן
על איזה סעיף אתה מדבר, עבודה מאסיבית רצינית.
יהושע דיאמנט
הוא תיכף ידבר על זה, אני פשוט לא רוצה לקחת לו את - - -
היו"ר אמנון כהן
אני לא יודע אם תיקח לו, כי אני לא יודע אם הוא ידבר, לכן אני לא בטוח שאני - - אני אתן לנציג אחד, תחליטו אתם. תסכם כבר, כי יש עוד אנשים פה שהגיעו מרחוק.
יהושע דיאמנט
טבלה 10 בעמוד 10.
אורי מקלב
מה הנתונים?
יהושע דיאמנט
אני לא יודע את הנתונים, הוא יציג את הכול.
פרופ' רחל אלתרמן
מה הפואנטה, בבקשה?
יהושע דיאמנט
בניגוד למה שנאמר בדוח הזה, התוצאה של החקיקה הזו תהיה עלייה של מאות ועשרות אחוזים - - הוא יסביר, תנו לו, הוא פשוט עשה את המחקר - - -
היו"ר אמנון כהן
עוד מעט. אתה סיימת?
יהושע דיאמנט
זה דבר אחד. דבר שני, התוצאה של החקיקה הזו בנושא הזה הוא למעשה על אמת קרקע בכמה שלבים. פעם אחת מותר להפקיע 40% ולשלם פיצויים - - -
ארז קמיניץ
לא, רק ביטלנו את הדבר הזה.
יהושע דיאמנט
רק רגע, בסדר, דקה.
ארז קמיניץ
בסדר, אז אל תגיד דברים לא נכונים.
פרופ' רחל אלתרמן
ממילא בית המשפט כבר מוסס את זה, ואתה יודע את זה.
היו"ר אמנון כהן
בוא תתקדם. תנו לו לדבר, חבר'ה. אתה מדבר עכשיו, בבקשה.
יהושע דיאמנט
הנושא הזה – גם היטל ההשבחה מכמעט שווי אפס, גם מס שבח, שהוא גם כן בעצם משווי אפס. אז אחת מהשתיים: או שמס אחד ינטרל את המס השני – את כולו או את רובו – או ששני המסים האלה יחד ילאימו – אני לא יודע איזשהו חלק משווי הקרקע.
היו"ר אמנון כהן
איפה ההלאמה? תגיד לי, איפה אתה אומר שמלאימים?
יהושע דיאמנט
אם פעם אחת אתה צריך לשלם מס שבח מהשווי שקנית – נגיד בשנות ה-50 או שנות ה-60, כשהקרקע היתה חקלאית בשווי אפס – לשווי מצב חדש, לשווי שאתה מוכר – שהוא כולל גם את מרכיב היטל ההשבחה – זה החוק - - - ואומרים לך עכשיו שאת היטל השבחה אתה תשלם משווי קרקע במצב תכנוני קודם, שלפי ההגדרות שישנן פה עכשיו – גם כן, עד שיהיה פה מישהו שיבין בדיוק את כל ההגדרות שישנן פה, אבל גם על זה עוד מילה אחת נגיד.
היו"ר אמנון כהן
איפה היית ארבעה דיונים?
יהושע דיאמנט
לא יודע.
היו"ר אמנון כהן
מה אתה לא יודע?
יהושע דיאמנט
אף אחד לא קרא לי.
היו"ר אמנון כהן
מה לא קרא לך? יש אינטרנט, יש הכול, ברוך ה'. עולם המודרניזציה - - -
יהושע דיאמנט
כבוד היושב-ראש, המס הזה דומה למס שכבר הזכיר אותו, נדמה לי, חבר הכנסת פלסנר.
היו"ר אמנון כהן
הוא מוכשר דווקא, הוא בסדר.
יוחנן פלסנר
למה דווקא?
יהושע דיאמנט
אני לא רציתי לפתוח בשבח אכסניה, פשוט חבל על הזמן.
היו"ר אמנון כהן
כן, דבר, אוקיי. מילה אחת לא אמרת עלי, זה בסדר, לקחתי בחשבון.
יהושע דיאמנט
אני אומר שזה לא סביר. זה דבר לא סביר. יש פה פגיעה חמורה מידי בבעלי הקרקעות, ואני סבור וחושש שיש פה סיכוי גדול שזה אחד מסוגי החוקים שבהם בג"ץ - - -
היו"ר אמנון כהן
בג"ץ יהיה?
יהושע דיאמנט
בטח שיהיה.
היו"ר אמנון כהן
יפה מאוד, זה מה שצריך. מצוין.
יהושע דיאמנט
מה שאני רוצה להציע לכבוד היושב-ראש – כמו שאמרתי, אפשר לדבר על המסים האלה ימים שלמים, יש פה על מה לדבר. הנושא סבוך ומורכב, יש פה 21 אלף אספקטים. כל יתר חלקי חוק התכנון והבנייה – הוא חוק חשוב מאוד ורצוי מאוד שיחוקק במהרה. במהותו של כל הנושא של היטל השבחה, מצד אחד, והפגיעה - - - מצד שני, זה למעשה שני צדדים של אותו מטבע - - - בכמה פסקי דין. אני פשוט הייתי מציע שאת כל הנושא הזה להוציא מהחוק הזה, לחוקק אותו בחוק נפרד.
היו"ר אמנון כהן
מה אתה אומר?
יהושע דיאמנט
כן, זה מה שאני אומר, אדוני. אני יודע שזה לא מעשי - -
היו"ר אמנון כהן
לא, אתה טוב.
יהושע דיאמנט
- - אבל אם תחשבו על זה ברצינות - - רגע, עוד מילה אחת.
יוחנן פלסנר
השאלה אם יש קשר מהותי באמת בין זה לזה - - -
יהושע דיאמנט
יש קשר וקורלציה בין היטל ההשבחה לבין תביעת 197 – מה שהיה 197 – בין חוקי המיסוי האחרים – וכמו שחבר הכנסת מקלב אמר - - -
היו"ר אמנון כהן
עזוב, מה?
יהושע דיאמנט
- - ופרופסור איזקסון אמר, פה אתה משלם מס רכישה לפי שווי מלא של הקרקע, פה אתה משלם - - זה לא יכול להיות הדבר הזה, אתם צריכים להוציא את זה בחקיקה נפרדת.
היו"ר אמנון כהן
תודה רבה.
אורי מקלב
אדוני היושב-ראש, אנחנו עוד לא קיבלנו תשובה מה הפרק הזה קשור לרפורמה בתכנון ובנייה.
היו"ר אמנון כהן
עוד לא קיבלת, תיכף תקבל. דיברו על זה כבר ארבע פעמים, ידברו עוד פעם.
אורי מקלב
לא, הקשר בין זה לרפורמה – עוד לא שמענו אף מישהו. אבל אולי בשביל להשלים – אני לא נכנס לך בסדרי הדיון – אבל מכיוון שהוא משלים אותו, ושנוכל להבין. אתה מוכשר, אבל אני לא. הוא משלים את - - -
היו"ר אמנון כהן
תיכף, יש מסוים. עורך דין יורם חג'בי, יש דבר כזה?
יורם חג'בי
כן, נמצא פה.
היו"ר אמנון כהן
את מי אתה מייצג, אדוני, תגיד לנו?
יורם חג'בי
יו"ר פורום משותף של לשכת עורכי הדין וקניין.
פרופ' רחל אלתרמן
אתה כבר היית לא כן?
אורי מקלב
ודאי.
יורם חג'בי
הייתי בקטע של האכיפה. ראשית, אני מצטרף גם לדבריו של עורך הדין יהושע דיאמנט - -
היו"ר אמנון כהן
לא, אל תעשו לי פה עכשיו - - -
יורם חג'בי
- - שעוסק במקרקעין. הוא בא מאותו בית אולפנה שאני באתי ממנו – משרד עורכי הדין משה שוב. הוא עבד אחרי, הוא התמחה יחד איתי ועם שוב.
היו"ר אמנון כהן
לעניין עכשיו.
יורם חג'בי
אני אומר משהו, רבותי, יש לנו תחושה של אי-נוחות מאוד גדולה מאוד גדולה עם החוק הזה, ואני אומר שהוא גם בעיתי מאוד. אי-הנוחות נובעת מכך שמתערבים בעצם עבודתם של השמאים. אנחנו יודעים ששיטת השמאות המועדפת – נמצא פה מר דנוס – היא שיטת ההשוואה, לא שיטת הפוטנציאל הגלום אפילו. מדובר למשל בקרקעות חקלאיות, שאנשים שילמו סכום מסוים בגין הקרקעות האלה, דרך אגב, הרבה מהם הגיעו גם לדירות לאחר מכן.
מדוע לעקר 90% מהשווי שהם שילמו מהשווי הקודם? אם אדם שילם, היום, ברגע זה למשל לעשות עסקאות בצומת ירקונים, בפתח-תקווה, עסקאות, לפי קרקע חקלאית לדונם כ-400,000 שקל – הנה המחיר, תרשמו, דוח מס שבח – וחלק גדול מהסכום שישולם – כ-350,000 שקל – משולם בגין תוכנית שנקרא לה "פארק הירקון דרום, והוד השרון", כי יודעים שיקבלו זכויות בעתיד ליד כפר אברהם - - -
ארז קמיניץ
מה מצבה של התוכנית הזאת?
יורם חג'בי
היא תוכנית אב, היא לא מחייבת.
ארז קמיניץ
היא תוכנית אב?
יורם חג'בי
היא לא תוכנית שמחייבת בהיטל השבחה.
ארז קמיניץ
לא, עזוב מחייבת. מה מצבה הסטטוטורי?
יורם חג'בי
היא תוכנית אב - - -
ארז קמיניץ
אב. אתה מכיר בחוק - - -
יורם חג'בי
לא אמרתי, אבל השוק עכשיו - - אזרחים רוכשים שם קרקעות בגלל הפוטנציאל העתידי, שהם יוכלו להגיע לדירת מגורים בצד הדרומי באזור כפר אברהם. אלו דברים שנעשים עכשיו. בוא נאמר, לפי מה שמבקשים היום, כשהתוכנית תאושר סופית, 350,000 שקל מהמחיר שהם שילמו לא יחושב לצורך היטל ההשבחה, כאשר השוק היום קובע בעצם ההתנהלות שלו.
אנשים משלמים מס רכישה לפי 350,000 או 400,000 שקל, העסקה מוכרת במס שבח כשווי "מוכר מרצון קונה מרצון" ופה באים בחקיקה, וגם פסק דין - - - שואל - - - למאן דהו, אומרים בעצם: בוא ננייד את השווי הזה. עורך דין דיאמנט דיבר על נושא של חוק יסוד: זכות הקניין – אני שילמתי כסף הרי. אני שילמתי כסף אמיתי עבור הקרקע הזו.
נתן מאיר
גם בבורסה אתה משלם, אז מה? יש לך פוליסת ביטוח מהקופה הציבורית?
יורם חג'בי
אני אענה. קרקע זה לא בורסה. קרקע זה נכס מוחשי. קרקע זה נכס מוחשי. אני מצפה לקבל שם דירות. זה סכום ששילמתי אותו. רוב הרוכשים, רבותי, הם אנשים של משקי בית, שלא יכולים להגיע לדירה. דירה תעלה שם 1.7 מיליון, 1.8 מיליון.
ארז קמיניץ
אז את כל הכסף שלהם הם משקיעים בקרקע חקלאית?
יורם חג'בי
לא, הם משקיעים בקרקע - - -
ארז קמיניץ
אין להם כסף לקנות דירה, בחייך - - -
יורם חג'בי
סליחה רגע - - -
היו"ר אמנון כהן
שנייה, חבר'ה - - -
יורם חג'בי
ארז, ארז, ארז, ארז, ארז, ארז - - -
היו"ר אמנון כהן
דקה, דקה - - -
ארז קמיניץ
לאנשים אין דירה, יש להם 320,000, הם לא - - - הם יקנו קרקע חקלאית להשקעה.
היו"ר אמנון כהן
דקה אחת. אני מבקש ממשרדי הממשלה – למרות שמי שמדבר יהיה לא צודק ב-100% מהעמדה שלכם, תנו לו לדבר. אנחנו במדינה דמוקרטית, כן? אז אפילו אם לא מסכימים, בסוף תתייחס. בבקשה, עורך הדין המכובד.
יורם חג'בי
אני בכלל לא מבין – וארז, אני אומר לך בכנות, אני יושב פה - - -
היו"ר אמנון כהן
דבר אלי. דבר אלי. אתה מדבר איתו, הוא צריך להגיב לך. דבר אלי, אני היושב-ראש. כן.
יורם חג'בי
אני לא מבין בכלל איזו זכות – זכות של מחוקק כמובן, אתה יושב-ראש – יש למאן דהו להתערב בכלל בנושא – אמר את זה עורך הדין דיאמנט, אני אקצין את זה – שסכום שווי ששילמתי לקרקע, שרשות המיסוי גבתה 5% מס רכישה בגין הקרקע הזאת, והוא אומר לי: לא, יהיה לך שווי היטל השבחה 10,000 דולר, 50,000 שקל לקרקע לעיבוד חקלאי בלבד. אני לא מבין את זה בכלל. כסף ששולם - - - נכון שאפשר לומר – לפי גרסתו של ארז – היטל ההשבחה מוכר כניכוי בהוצאה. על כל ניכוי של הוצאה, הוא מוכר בשיעור של מס גבוה. הוא לא מוכר ב-20% המס - - - היום. זה דבר אחד.
דבר שני, אני חושב שאדם יכול להשקיע בכל דבר – עורך הדין נתן מאיר, אני אומר את זה לך, ואני מתפלא שאתה אומר את זה. ואני גם רוצה להעיר פה הערה, מישהו פה פגע בעורכי הדין, מי זה היה שאמר: "לא כמו עורכי הדין"? "השמאים לא כמו עורכי הדין" – מי זה היה?
קריאה
לא חשוב.
יורם חג'בי
הוא הלך? לא, נוציא את זה מהפרוטוקול. אדוני היושב-ראש, אני מוחה – נאמר פה: "השמאים הם לא כמו עורכי הדין". שמעתי את זה.
ארז קמיניץ
- - - הוא אמר את זה לדב?
יורם חג'בי
אני לא יודע למה הוא אמר את זה. בכל אופן, אם לטוב – אז אני נותן לו "מי שברך", אם לא לטוב – אני מוחה.
אוהד דנוס
אבל אם זה הפוך, אני אצטרך למחות.
פרופ' רחל אלתרמן
זה באמת לא כמו.
יורם חג'בי
שמעתי. בסדר. אפשר להמשיך.
היו"ר אמנון כהן
אתה צריך לסיים כבר.
יורם חג'בי
בלבלתם אותי. מה היה המשפט האחרון?
ארז קמיניץ
שאתה מוחה.
פרופ' רחל אלתרמן
שאתה מוחה.
יורם חג'בי
כן. ולכן, לאור המחייה הזאת – ארז, אני מבקש מכם למחות מספר החוקים - - לא, חס וחלילה, מה שאנחנו מוחים במצווה, במצוות דאורייתא. אני מבקש להסיר את כל הנושא של הציפיות, לאפשר לשמאים לקבוע כמו שקבעו עד היום, השיטה היא שיטה מצוינת, היא שיטה טובה. יש לנו המון פסיקה, זה עמד במבחני בתי המשפט.
היו"ר אמנון כהן
יופי. הדברים מוסברים ומובנים. תודה רבה.
יורם חג'בי
עכשיו, לגבי המדרגות והמקפצה – אני לא יודע מה החלטתם פה, יש שלוש שיטות - - -
היו"ר אמנון כהן
אני עוד לא החלטתי. מה אתה אומר? יש שלוש שיטות, כן.
יורם חג'בי
אדוני, המקפצה – אני אומר לכם בכנות, לעורכי הדין יש שיטה טובה. אנחנו מתפרנסים מזה טוב, ויש לנו מקרים שיש פיקות – למשל בתל-אביב, למשל בלב העיר - - -
היו"ר אמנון כהן
מה אתה חושב שהכי טוב?
יורם חג'בי
אני חושב דבר שהוא פשוט וקל ליישום – שלשמחתי ולצערי – זה שיטת המקפצה נכון להיום. כמו שאוהד דנוס. נושא שלישי היה לנו שם. נושא של מה שאמרתי לגבי הציפיות – ארז, אל תכעס עלי.
ארז קמיניץ
לא כועס.
יורם חג'בי
אל תכעס עלי. אתה עורך דין כמוני. גם אתה, הוא שקט היום.
ארז קמיניץ
הלאה.
יורם חג'בי
ואני אומר לגבי הנושא של העקרונות לגבי הפקעות ולגבי 197, צריך אחידות, ליצור אחידות.
היו"ר אמנון כהן
שיטת המקפצה יש רק בסוף, מקפצה - - -
יורם חג'בי
מקפצה, אני חושב - - -
היו"ר אמנון כהן
יש לך מקפצה, מדרגות, והמקפצה מנטרלת.
יורם חג'בי
המקפצה היא השיטה הקלה ליישום. אבל אני אומר, לגבי הנושא של הפקעות, נושא 197, נושא של היטל ההשבחה – צריכים ליצור מין אחידות מסוימת, כי יש השקה, זה כלים שלובים מבחינת זכות הקניין של האנשים.
היו"ר אמנון כהן
תודה רבה. רציתם להשלים משהו, דיאמנט. מי זה הבחור שרצה להשלים? בקצרה, ישלים משהו, וממ"מ – תהיו קשובים. בוא נראה, בבקשה.
יעקב פז
שמי יעקב פז, אני שמאי מקרקעין וגם עורך דין.
היו"ר אמנון כהן
באיזה תחום אתה - - -
יעקב פז
בתחום היטל ההשבחה, בשני אספקטים. האספקט האחד – שווי קרקע עם פוטנציאל. אנחנו מדברים על פוטנציאל כללי ולא על פוטנציאל שמושפע מתוכניות בהכנה או בהפקדה. מדינת ישראל מינתה 20 שמאים מכריעים על-פי חוק, מטובי השמאים במדינת ישראל, והשמאים האלה כבר דנו בסוגיה הזאת בשומות היטל ההשבחה. השומות האלה גם מפורסמות לכלל הציבור באתר מועצת השמאים. והפלא ופלא, אתה רואה שבשומות האלה באזור מרכז הארץ, ערכי השווי לדונם קרקע חקלאי נטול אלמנטים ספקולטיביים מובהקים - - -
יורם חג'בי
ציפיות, למה ספקולטיביים? אל תגיד ספקולטיביים.
יעקב פז
אני לא אומר. אני אומר נטול ציפייה ממשית, מה שנקרא. ציפייה שמושפעת מהתוכנית הספציפית – מגיע ל-700,000, ל-800,000 שקל לדונם, ואפילו מיליון שקל לדונם. ולכן בהכרח המצב הזה ישפיע על היטלי ההשבחה. היטל ההשבחה הזה יגולגל בסופו של יום אל ציבור רוכשי הדירות, כי לא בעל הקרקע יספוג אותו. קרקע זה מוצר קשיח, הוא מוצר מתכלה, בעל הקרקע יכול לשבת עם הקרקע הזאת עוד מספר שנים. הביקושים בינתיים ילכו ויעלו. את אותה קרקע הוא ימכור לקבלן או ייבנה בעצמו – זה לא משנה. והקבלן בוודאי שלא יספוג את העלות הנוספת, אלא זה יגולגל לרוכש הדירות.
האלמנט הנוסף הוא פגיעה בערך הנכסי של אותם בעלי קרקעות – ולא כולם באמת טייקונים או אנשים מאוד עשירים. יש הרבה אזרחים במדינת ישראל שמחליטים לפזר את ההשקעות שלהם – חלק בבנקים, חלק במניות, וחלק גם בקרקעות. ידוע המשפט: "לעולם ישלש אדם את הונו". ואותם בעלי נכסים או קרקעות, באה מדינת ישראל ועושה להם תספורת רצינית – אפילו יותר קצרה משלי – וגורעת מהערך הנכסי שלהם סכומים אדירים. זה כמעט כמו התספורת שעושים למחזיקי האג"ח היום.

השפעה נוספת לזה תהיה – כפי שאמרו פה מספר אנשים – בנוגע לשערוך הביטחונות בבנקים. אותם אנשים – אני לא מדבר על קרקעות חקלאיות, אלו קרקעות שכבר שונה ייעודם – יושבים עם קרקע שיש עליה תוכנית שיכולים לממש אותה. הקרקע הזאת שועבדה על בסיס השווי שלה היום, בניכוי היטל ההשבחה - -
היו"ר אמנון כהן
הבנו את זה.
יעקב פז
- - ולכן יצטרכו לערוך שערוכים ולשערך את אותו שווי. חלקם יצטרכו לחזק ביטחונות, חלקם אין להם.
יורם חג'בי
יש - - - כינוס נכסים, ובלגאן. תגיד. ובאבטלה עוד הפעם.
יעקב פז
האלמנט הנוסף שאני רוצה לדבר עליו היא אותה גרירה, כל הגרירה המלאכותית של המועד הקובע למועד המימוש, שהזכיר אותה חבר הכנסת יוחנן פלסנר. הגרירה הזאת היא מלאכותית לחלוטין, אין בינה לבין התוכנית המשביחה ולא כלום. עד התוכנית המשביחה, באמת, התוכנית באותה נקודת זמן – אם תוכנית אושרה בשנת 90 – היא האלמנט המשגיח. ממנה והלאה יש הצמדה למדד המחירים או למדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מבין השניים. לבוא ולגרור היום את התאריך, כשאנחנו יודעים שמדינת ישראל – אומנם הגרף הולך ויורד, הוא משתנה, אבל העקומה היא כמעט תמיד בעלייה – היא פוגעת בזכות הקניין של אותו אדם. זה כפל מס שבח למעשה יש פה. אלו שני האלמנטים.
היו"ר אמנון כהן
תודה.
קריאה
לא הבנתי.
היו"ר אמנון כהן
מה לא הבנת?
כרמית יוליס
לא הבנו את המיסוי הכפול.
היו"ר אמנון כהן
לא הבינו את המיסוי הכפול. דבר אלי. המיסוי הכפול – הממשלה לא הבינה.
פרופ' מירון איזקסון
אם דוחים את היום הקובע, למה זה יוצא כפול?
יעקב פז
במדינת ישראל, לאורך ציר הזמן, מחירי הנדל"ן עולים. נכון שיש עליות וירידות לאורך הציר. הציר הוא כזה, אבל עם מגמת עלייה. בשנת 90 אושרה התוכנית, מחיר הקרקע היה X, ערב אישור התוכנית ואחריה, זה ההשבחה שנוצרה בגין אישור התוכנית. זו תכלית החוק.
כרמית יוליס
היא נותרת על כנה, אותה תכלית בדיוק.
יעקב פז
נכון, אבל כשאתה גורר את המועד הקובע למועד המימוש – שהוא יכול להיות גם עשר שנים אחר כך, ואולי גם 20 – אתה למעשה לקחת את האלמנט האחד – אם אתה מחלק את זה לשניים – עד למועד אישור התוכנית, וממועד אישור התוכנית עד המימוש. ממה נוצרה עליית הערך? משינוי המחירים בשוק הנדל"ן, לא קשור לתוכנית.
כרמית יוליס
זה לא מה שההצעה קובעת.
יעקב פז
אוקיי.
כרמית יוליס
אנחנו נשיב על זה עוד מעט.
יעקב פז
בסדר.
היו"ר אמנון כהן
בסדר?
כרמית יוליס
השבנו על זה ונשיב עוד פעם.
ארז קמיניץ
השבנו כבר שלוש פעמים.
היו"ר אמנון כהן
הוא לא היה. הוא לא היה.
יהושע דיאמנט
תגיד את זה עכשיו.
יעקב פז
נתתי להם נתונים.
יהושע דיאמנט
לא, אבל אנשים צריכים לשמוע את זה. אתה חייב להגיד את זה.
היו"ר אמנון כהן
את מה?
יהושע דיאמנט
את הנתונים ששאלת.
יעקב פז
אותם נתונים ששאלת זה אותם שומות שהתפרסמו באתר מועצת שמאי המקרקעין, של שמאים אחרים שמונו לפי תיקון 84, שקרקעות במרכז הארץ – בין היתר באזור פתח-תקווה, רמת-גן - - -
קריאה
- - -
יעקב פז
לא, אני הבאתי פה דוגמאות אחרות, אבל - - -
היו"ר אמנון כהן
ומה?
יעקב פז
המחירים של דונם קרקע חקלאי נטול ציפייה ממשית מהתוכנית שאושרה – 700,000, 800,000 ואפילו מיליון שקל.
יהושע דיאמנט
ולכן למה הדוח שלו לא נכון?
יעקב פז
הדוח התייחס שם לשווי קרקע חקלאית עם פוטנציאל במרכז הארץ באופן כללי. יכול להיות שיש אזורים ב-200,000 שקל. עכשיו, זה מעוות את התמונה.
יהושע דיאמנט
ולכן מה התוצאה הסופית?
יעקב פז
אין לי את התוצאה.
היו"ר אמנון כהן
עמי צדיק, בבקשה, אתה הכנת את הדוח, בבקשה אדוני.
עמי צדיק
קודם כל מדובר בטבלה 10 בדוח שלנו, ושם יש - - זה לא נתונים אלא דוגמאות בלבד. מדובר בדוגמא לגבי הפריפריה ולגבי מרכז הארץ. הדוגמאות נעשו בהתייעצות עם יושב-ראש לשכת - - -
קריאה
זה אני לא ידעתי, אני ידעתי רק היום.
עמי צדיק
לשכת שמאי המקרקעין, שהוא מצוי בעניין הזה - - -
קריאה
אני מכבד אותו, ודעתו כדעתי שזו תספורת גדולה מאוד להציע.
עמי צדיק
אני לא מדבר על העמדה הנורמטיבית אם בעד או נגד נטרול הציפיות, אנחנו לא נכנסנו לזה בכלל, לנו אין עמדה בנושא הזה. אנחנו רק מנסים להבין מה המשמעות של העניין הזה, וזה מה שניסינו להסביר במסמך הזה.

גם במקרים כאלה, כמו שאתה טוען, שבהם ערך הקרקע החקלאית – אם הפוטנציאל הוא מאוד גבוה, אז גם הערך אחרי ההשבחה גם יהיה מאוד גבוה, ואז החישוב הוא לא ישנה בהרבה את תמונה, אבל נבדוק את זה מבחינה מתמטית.
יעקב פז
אבל אני רוצה להשיב לך שהערך אחרי שינוי הייעוד הוא ערך קבוע. זאת אומרת, אם אנחנו יודעים מהו הערך, איפה הדלתא? הדלתא היא במצב הקודם, בין 40,000 שקל לדונם לבין 700,000 שקל לדונם. תחלק את זה למספר הדירות בתוכנית החדשה, וזו התוספת של ההשבחה.
עמי צדיק
זה נכון, אבל זה קשור גם לערך היטל ההשבחה - - -
יעקב פז
ודאי. אני מדבר כרגע על המצב הכללי.
עמי צדיק
צריך לעשות את החשבון ולראות מה - - -
יהושע דיאמנט
סליחה, אדוני היושב-ראש, הנקודה היא לא זאת.
היו"ר אמנון כהן
לא, נגמר הנקודות.
יהושע דיאמנט
לא, בהקשר לזה.
היו"ר אמנון כהן
בסדר, נגמרו. הנקודות נגמרו. תודה. נגמר. אי-אפשר פה דיון עד - - אוקיי, אנחנו, כמו שאמרתי, זימנו עוד אנשים. יזם ביקש לבוא. חיים בר, בבקשה אדוני, מה יש לך להגיד? שאל את הממשלה, אם יש לך שאלות. בבקשה אדוני.
חיים בר
שמי חיים, אדוני היושב-ראש, אני לא יזם, אני אדם פרטי מן היישוב - -
היו"ר אמנון כהן
אה, כך אתה רוצה את זה.
חיים בר
- - שמשפחתי לפני מספר שנים רכשה כ-130 דונם במחיר של 350,000 שקל לדונם, במקום די אסטרטגי.
קריאה
איזה ישוב?
היו"ר אמנון כהן
רגע, סליחה, אתה צריך לענות לו אחר כך. ארז, תקשיב, יש פה מקרה, ולפי זה אתה צריך לענות.
ארז קמיניץ
130 דונם.
קריאה
מאיזה ישוב?
חיים בר
מרכז הארץ.
היו"ר אמנון כהן
מרכז הארץ, הלאה. תתקדם, לא חשוב. תתקדם.
פרופ' רחל אלתרמן
מזכרת בתיה – ניחוש.
חיים בר
לא.
היו"ר אמנון כהן
לא צריך שמות.
חיים בר
באזור גן רווה.
היו"ר אמנון כהן
מה השאלה, אדוני?
חיים בר
השאלה הנשאלת – שילמתי מס רכישה לפי הסכום הזה של 350,000 ש"ח לדונם. אני למדתי להבין ממע"צ שיש להם כוונה להרחיב כביש מסוים, והם אמורים לפצות אותי – לקחת ממני לפחות בין 25 ל-30 דונם מהחלקה שרכשתי ב-350,000 שקל לדונם, ועל פניו הם אמורים לפצות אותי כספית. מה שאני למד להבין שיש מצב – שחס וחלילה אם הוא יקרה – יכול להיות שאני אקבל פיצוי של 20,000 שקל לדונם, ולא הסכום - - -
היו"ר אמנון כהן
שאתה השקעת.
חיים בר
כן, לפחות.
היו"ר אמנון כהן
בהפקעה.
ארז קמיניץ
זה לא קשור להיטל ההשבחה, זה פיצויים לפי פקודת הקרקעות. אבל אני אתייחס לזה.
היו"ר אמנון כהן
תתייחס לזה. עוד שאלה, אדוני? יש לך עוד שאלה?
חיים בר
אני חושב שאם זה יקרה, זה מצב של בריונות כזה דבר. אנשים השקיעו 350,000 שקל, חיכינו כבר כמה שנים, ואני אקבל פיצוי של 20,000 שקל. האם זה דבר הגיוני שיכול לקרות?
היו"ר אמנון כהן
אבל את מס הרכישה תקבל חזרה.
חיים בר
ממש. ממש.
היו"ר אמנון כהן
ארז, רשמת? רשמת. אנחנו ממשיכים, הגיע לפה משרד אדריכלים, שהוא לא השתתף בדיונים יום-יום, מתתיהו אבשלומוב. בבקשה, אדוני.
קריאה
הוותיקים ידברו היום, כבוד היושב-ראש?
היו"ר אמנון כהן
כל מי ששמעתי שנתיים – אני כבר יודע את העמדות, היו איתו דיונים. אני רוצה לשמוע חדשים, אולי יהיה איזה אור בקצה המנהרה, יהיה משהו אחר, שונה. אנחנו רוצים לשמוע.
מתתיהו אבשלומוב
שלום, צהריים טובים. תודה רבה. אני אגיד מראש, אני מתנצל על העברית, שאני עושה טעויות. אני אומר את זה מראש. אני קראתי את הדוח - - -
היו"ר אמנון כהן
אנחנו מדינה קולטת עלייה, דווקא משתבחים באנשים טובים וראויים. מאיפה אדוני הגיע?
מתתיהו אבשלומוב
מניו-יורק.
היו"ר אמנון כהן
ניו-יורק.
יורם חג'בי
מה עושים בניו-יורק?
מתתיהו אבשלומוב
אני יכול לדבר על זה שעות רבות, אבל אני דווקא רוצה לדבר על היטל ההשבחה. כשקראתי את הדוח הזה, יש פה את המילה "נטרול ציפיות" – המילה Neutral, שזו מילה לועזית – ואחרי זה "פוטנציאל" – שזה גם כן Potential – ואחרי זהSpeculations - -
פרופ' רחל אלתרמן
זה Neutralize.
מתתיהו אבשלומוב
- - וכן הלאה. אני חושב שיש פה איזשהו פגם הבנתי של המילים האלה, ומה הן צריכות להיות במדינת ישראל. המילה הנכונה צריכה להיות - - -
היו"ר אמנון כהן
יהודה, תקשיב טוב.
מתתיהו אבשלומוב
היא צריכה להיות "יזמות". אנחנו לא צריכים לפחד מיזמות. כל אזרח במדינת ישראל רוצה להגיע לבית ו/או דירה. זו זכותו. בסופו של דבר – לפי הדוח, ועל מה שאתה דיברת בתחילת הדיון הזה, של הצפיפות בין הגדולות בעולם – יהיה גידול, ויהיו ספקולציות, ואנחנו נבנה ב-20 השנים הקרובות. רוב הקרקעות – אם הן לא יופשרו לבנייה, אז אנחנו במצוקה, כי אז זה אומר שאנחנו נצטרך לכבוש, ואני לא יודע מה השכנים שלו יאמרו על הנושא הזה. ואני אומר את זה בצורה מאוד קיצונית. מאוד קיצונית, וזה לא סתם.
צריכים להבין, אנחנו צריכים לעודד יזמים. אני בא מהסקטור הפרטי, יש לי משרד אדריכלים, אני מייצג כמה יזמים שאני עושה להן טאבו. לאור המחאה החברתית שהיתה השנה הזו, כמה יזמים החליטו להרים את הכפפה, לרכוש קרקעות חקלאיות, וליזום טאבות על מנת שיהיה איזשהו דיור בר השגה. ברגע שעושים את כל - - -
היו"ר אמנון כהן
אתה אומר, אם המדינה לא עושה, אנחנו נעשה.
מתתיהו אבשלומוב
אין מה לעשות. אין מה לעשות, ואין בושה - - -
היו"ר אמנון כהן
לא מפריע לך, תרוויח. אנחנו רוצים שתרוויחו.
מתתיהו אבשלומוב
מאה אחוז, ואין פה בושה שהיזמים האלו מגיע להם להרוויח את הכסף שלהם.
קריאה
שייקנו בפריפריה.
מתתיהו אבשלומוב
היזמים האלה יכולים - - רגע, סליחה - - -
קריאה
בפריפריה שייקנו.
מתתיהו אבשלומוב
סליחה. הם גם קונים בפריפריה. אבל היטל ההשבחה חל גם כן על הפריפריה, זה לא רק המרכז. בחלק מהמקומות - - -
קריאה
זו הבעיה, אין שם היטל השבחה - - -
היו"ר אמנון כהן
לא להפריע, אדוני. אתה לא מפריע. אם אתה רוצה לדבר, תרים יד.
מתתיהו אבשלומוב
תן לי לסיים. עכשיו, כשעושים את התחשיב הכלכלי של הפרויקטים ולוקחים בחשבון שהיטל ההשבחה למעשה ישולם בסוף, באישור התוכנית, וקונים את הקרקע, ואז אנחנו מוסיפים לזה גם כן – בצורה איך שאתם רוצים לחשב את זה, על-פי קרקע שווי אפס או 20,000 שקל – למעשה הדייר הולך לשלם את הכסף. מאיפה הוא יביא את הכסף הזה? זה כסף מזומן שהוא יצטרך להביא, שלא נכלל ולא נחשב בתוך המשכנתא שהוא יכול להשיג. ואז מה זה אומר? שאנחנו מעלים למעשה את עלות הדירה בצורה אבסולוטית, כלומר, שקל לשקל.
אז כשאנחנו מדברים – וזה נאמר פה גם כן מקודם – 10%, לפי דעתי זה יותר מ-10%, כי 10% זה הרבה מאוד כסף. אנחנו מדברים על מעל 100,000 שקל במצב הנמוך. במצב הנמוך אנחנו מדברים על 100,000 שקל מינימום. אני לא יודע על זוג צעיר ששסוף-סוף מצליח לגרד מהכסף של החתונה שלו, מההורים וכן הלאה, שפתאום עוד 100,000 שקל יתווסף לעלות הדירה. אני חושב שזה שערורייתי, במיוחד בתקופה שמדינת ישראל נמצאת בה, שאנחנו דווקא צריכים להעלות – ואם לא להכפיל – מסים מסוימים בשביל המצרך שכל אזרח – וכל אחד פה יש לו משפחה, יש לו ילדים, או יהיו לו ילדים, והם יתחתנו, והם לא יוכלו להשיג פה דירות.
היו"ר אמנון כהן
אז אתה מדבר בעיקר על השווי של - - -
מתתיהו אבשלומוב
אני מדבר למעשה על שווי הקרקע, כי יש פה משהו שאנחנו לא יכולים להתעלם. וכמה שזה מוזר להגיד את זה, שכר העבודה במדינת ישראל הוא מצב נתון, הוא קיים. למעשה עמיר פרץ, שדיבר על 1,000 דולר מינימום לשכר עבודה, וכולם התנגדו, למעשה אנחנו כבר עברנו את זה, בגלל שער הדולר וכל מיני היבטים כאלו, ואני לא הולך לתת הרצאה על הנושא הזה. אבל מה שקורה, עולה כסף לבנות. עולה כסף לרכוש את הקרקע. את הדברים האלו צריכים לקחת בחשבון.
מדינת ישראל היא מאוד ייחודית, היא צפופה, והיא תמשיך להיות צפופה, ולכן הכסף לרשויות המקומיות צריך לבוא מארנונה, והפיתוח צריך לבוא מאגורת פיתוח של אותה השכונה. לא כולם צריכים לשלם את המחיר של הדבר הזה. היטל השבחה צריך להיות הגיוני, ולא דווקא בתקופה הזו להעלות את היטל ההשבחה. זה נראה פשוט אבסורד, ונגד המדיניות הממשלתית.
היו"ר אמנון כהן
תודה רבה. אנחנו מגיעים עוד פעם לעיריות. ראש עיריית רמלה, יואל לביא. תודה רבה על זמנך היקר. אני באמת ביקשתי שיבוא נציג ממועצה אזורית, נציג מעירייה. דרך אגב, זימנתי גם את פטר וייס, המועצה האזורית, רציתי לשמוע עוד דעה. תודה רבה שהגיע ידידי מוטי, ופה, ראש עיריית רמלה, בשביל לקבל - - יודעים מה המצב בתל-אביב, בשפלה – מה המצב? עיר מעורבת. מה כבודו יגיד לגבי היטל ההשבחה, חלף, איך? להשוות את זה, לבטל משהו? בבקשה, אדוני.
יואל לביא
אדוני היושב-ראש, אני שם לב שאתה חבר הכנסת היחיד שנותרת פה בוועדה. אבל הם בטח יקראו את הפרוטוקול - - -
היו"ר אמנון כהן
אסור להגיד שאני משובח. אסור להגיד.
פרופ' רחל אלתרמן
אבל קודם היתה נוכחות יותר גדולה מאשר בדרך כלל.
יואל לביא
אני לא אמרתי את זה בציניות, אני דייקתי - - -
פרופ' רחל אלתרמן
לא, אתה יודע את העובדות.
היו"ר אמנון כהן
אני רק אגיד על הדברים שציין כבוד ראש עיריית רמלה – חברי הכנסת חרוצים, והם חברים במספר ועדות הכנסת. הם לא ברחו, יש לכל אחד עוד דיונים בוועדות שונות. הם אומרים את מה שכואב להם בוועדה, מה שחשוב להם להציף, והם סומכים על יושב-הראש שיטמיע את דבריהם בסעיפים שיבואו, וישמע גם את התשובות במקומם, והם קוראים את הפרוטוקולים אחר כך.
פרופ' מירון איזקסון
סנגורם של ישראל אתה.
היו"ר אמנון כהן
בעזרת ה'. בבקשה.
יואל לביא
אדוני היושב-ראש, אני הצגתי את הדברים כפי שהם כדי שתוכל להסביר לנו היטב את חריצותם של חברי הכנסת. לנושא הזה אני חייב לומר – אני מקשיב לדיון הזה, ואני חי במציאות אחרת. לדאבוני, אני חי במציאות אחרת. הייתי שמח לו היטל ההשבחה או חלף ההשבחה באמת היה ממלא את קופתי. המציאות היא שונה לחלוטין. היטלי ההשבחה – עוד אני צריך לחבר לזה גם את היטלי הפיתוח – אינם עונים על הצרכים של פיתוח שכונה ואזור. פשוט אינם עונים.
ואני רק מסב תשומת לב שמעבר לעלויות הגדולות היום של פיתוח – שזה בערך 40,000 דולר לדונם, לפני ראות רחוב, לפני מוסדות חינוך וקהילה, כמו מעונות יום, כמו גני ילדים, כמו מוסדות חינוך, שלכל אחד מהם המדינה מתקצבת, אבל מתקצבת סכום חלקי שלא עונה לצורך של הצרכים הקהילתיים והמוסדות שאנחנו צריכים להקים בשכונות האלה, כמו גם התשתיות. ולכן, ראשית – כל אלה שתקפו פה את העניין של היטל ההשבחה – צאו מתוך הנחה שהוא אינו מספק את צורכי הרשויות המקומיות, וזה ממש לא כסף שממלא את הקופות שלנו.

הדבר השני שצריך להיזכר ולזכור אותו, כשדנים בהיטל השבחה – כמו גם בחלף השבחה – בסופו של יום, אנחנו לא משפיעים על מחיר הדיור, כי מחיר הדיור הוא מחיר - - אנחנו מקבלים תקבולים ממחיר הקרקע שגובה מינהל מקרקעי ישראל במכרז. זאת אומרת, תנאי השוק הם אלה שקובעים מה עלות הקרקע, ואנחנו גוזרים איזשהו אחוז מסוים מתוך זה, תלוי במזלנו. העיר שאני מייצג – אין בה קרקעות פרטיים, ולכן היא חיה על 10% חלף השבחה. ואני אומר על זה איזושהי הערה, אני חושב שהניהול של זה הוא לא הכי שקוף לרשויות המקומיות. זאת אומרת, אני לא יודע מתי הכסף נכנס, אני לא יודע מתי אני מקבל אותו. יש לי הרבה ספקות לדברים נוספים. היינו בבג"ץ - - -
היו"ר אמנון כהן
איפה יענק'ה?
ארז קמיניץ
הוא יצא שנייה, אבל בעניין הזה, יש הסכמה בהסכם, עניין - - -
היו"ר אמנון כהן
איזו הסכמה?
ארז קמיניץ
ההסכמה היא - - -
היו"ר אמנון כהן
שלא מקובלת עלי, כן?
ארז קמיניץ
לא, אני מדבר על השקיפות. אנחנו נענה על הכול אחר כך.
היו"ר אמנון כהן
יש פה יועץ משפטי של המינהל, אז אני שאלתי איפה הוא. אז הוא מייצג אותו גם. כולם ביחד אלה.
יואל לביא
אני מציע שלא ינסו לשכנע אותי, כי אני חי את זה כבר 19 שנה ללא שקיפות, אז למה לנסות לשכנע אותי? אני אומר, מה שחשוב הוא שמחיר הקרקע לא מושפע, ואם הוא מושפע, הוא מושפע ממש בשוליים, כי מה שקובע בעצם את מחיר הקרקע זה ההיצע ביחס לרמות הביקוש אצלנו. פרופ' איזקסון עזב, ויש לי איזשהו תגובה - - -
קריאה
לא, הוא פה.
יואל לביא
סליחה, אדוני. יש לי איזושהי תגובה אחת קטנה, רק לשם איזון הדברים. אני באמת לא שותף לאדמות הפרטיות שלכם. רק אני – ובטח תושבי עירי – הגנו מסביב קצת, והשקיעו קצת בבניית המדינה גם כן. לכם יש את האופציה לא להתעסק בהיטל ההשבחה, אל תממשו את הזכויות, תחזירו למדינה, המדינה תהנה - - -
פרופ' מירון איזקסון
סליחה, אני מדבר על קרקע פרטית.
יואל לביא
אז תמכור אותה, למה שלא תשלם עליה?
פרופ' מירון איזקסון
אני אשלם עליה בשמחה, השאלה כמה.
יואל לביא
מה זה כמה?
פרופ' מירון איזקסון
- - - בוודאי שאני משלם עליה. בשמחה אני משלם.
יואל לביא
קבעו נוהל, עיצבו פרוצדורה, יש לך פרוצדורה שמאפשרת לך לערער. קבעו פרוצדורה, לאחר שאתה לא מסכים לה, יש שמאי מכריע.
פרופ' מירון איזקסון
זה בסדר גמור, אני מדבר על ההסדר המוצע, לא על הקיים. על הקיים – אני שלם איתו.
יורם חג'בי
הקיים בסדר גמור.
פרופ' מירון איזקסון
הקיים – אני חי איתו.
יורם חג'בי
הקיים בסדר, המוצע לא בסדר.
היו"ר אמנון כהן
אדוני ראש העיר, דבר אלי, כי יהיו תגובות עכשיו.
פרופ' מירון איזקסון
טוב שהוא אמר, שהוא הוציא את זה מליבו.
יואל לביא
עוד כמה הערות. חסר פה את המודעות למושג הזה של ירידת ערך, כמה אנחנו משלמים מידי פעם על ירידות ערך כתוצאה משינויי תוכניות, שהוועדה המקומית – הרעיונות שלה או מה שהיא ציפתה זה דברים אחרים. הוועדה המחוזית קובעת איזשהו הליך, ופתאום אנחנו חוטפים בראש תשלומים של ירידות ערך. אני אתן שתי דוגמאות: אנחנו באמצע בנייה של שכונת "קריית האומנים" – "פרדס מצליח" מה שנקרא. נאלצה הוועדה המחוזית לדון בשינוי תחבורתי כתוצאה מזה שאי-אפשר להעביר מחלף תת קרקעי ברחוב קלאוזנר, בכניסה לפיקוד העורף. מינהל הרכב הממשלתי תובע את הוועדה המקומית על ירידת ערך של מגרש זנוח – איפה שהיה מע"צ – בעשרה מיליון ש"ח. אני לא יודע אם זה בסוף יתגלגל לפתחו של בית משפט או לא, אבל תבינו, ירידות ערך כאלה – כל שני וחמישי אנחנו נתבעים היום. כל אחד בא עם איזושהי המצאה חדשה.
היו"ר אמנון כהן
ברפורמה הולכים להסדיר הנושא הזה.
יואל לביא
אז לא רק שחסר לנו כסף לדברים האלה, אנחנו גם נתבעים. אני גם רוצה להעיר פה משהו לתשומת לב האנשים: ארנונה אינה מהווה מענה. ידידנו האדריכל אבשלמוב, לא רק שאי-אפשר שנממן גם פיתוח מהארנונה, אני רק רוצה שתדע – יכול להיות שבניו-יורק זה שונה – הארנונה אינה מכסה 40% מההוצאות לסל השירותים העירונים. וגם אתה, ברמת הפרט, בלי לשאול אותך איפה אתה גר ובלי להביך אותך, אתה לא משלם. העירייה שלך בטח מוציאה בין 5,000 ל-8,000 שקל לשנה על כל נפש ברשות שאתה חי בה, וההכנסות מהארנונה שלך לא מגיעות ל-4,000-3,000 שקל שנתי. שנדע את זה. לפעמים חושבים שאנחנו ארנונות והיטלי פיתוח, והקופות שלנו מלאות. יש מספר רשויות שהן כאלה – נדמה לי 15, אלה הגדולות – האחרות מתנהלות על קביים כולן.

היתה נקודה מאוד מעניינת בחומר שנשלח אלינו לקראת הדיון הזה על תוכנית התחדשות מול פיתוח של שטחים פתוחים. מנקודת מבט עירונית, אני רוצה להוסיף על הדברים שנאמרו שם. הרבה יותר קל לנו להתמודד עם שטח פתוח. פשוט בתכנון אין כל-כך הרבה אילוצים כמו שיש בתוך שטח מבונה כבר, שאתה צריך להתחיל לדון על פינויים, ואתה צריך להתאים מערכת של דרכים ולעשות כל מיני דברים כאלה. ואם ילכו עכשיו ויקצצו בהיטל ההשבחה או בדברים כאלה שיעודדו כתוצאה מכך תוכניות התחדשות, הם יפגעו ביכולת שלנו להשקיע בפיתוח.
זאת אומרת, צריך למצוא מקור תחליפי שיממן את ההוצאות הנלוות, כי אלו הוצאות גדולות מאוד. מעבר לזה אני אומר שגם המדינה נוהגת בהעדפה לשטחים פתוחים, לא רק הרשויות המקומיות. ראה מקרה מודיעין ביחס למרכזי הישובים של לוד או רמלה, שבתשתית הקיימת היה אפשר להכיל – אני יכול להעיד על עירי – לפחות עוד 8,000 יחידות דיור בלי לבנות לגבהים לא סבירים. יחד עם זאת, ביחס לעבודה הזאת שהוגשה, או הוכנה לדיון הזה, בנייה צמודת קרקע היא הכרחית, גם כמענה חברתי, וגם לצורך מתן ערך כלכלי גבוה יותר לשכונות חדשות. היום אם אין לך בשכונה חדשה כמה צמודי קרקע – פשוט התוספת הקטנה הזאת מגדילה את ערך - - -
היו"ר אמנון כהן
צריך מידתי. בערים אני רואה שיש אזורים שהם רק צמודי קרקע. אני מבין מה שאתה אומר, וזה בשכונה מסוימת יש גם חלק מסוים קטן כזה של צמודי קרקע, זה גם מביא אוכלוסיות יותר חזקות. אבל אם המסמך מצביע שמעל 40% שהם למעשה צמודי קרקע, צריך לעשות פה איזושהי חשיבה וראייה כי הקרקע היא יקרה בסך הכול, ואנחנו מתפתחים. בסוף יהיה לנו חסר, נצטרף לכבוש עוד מדינות, אבל אנחנו לא רוצים להגיע לשם.
יואל לביא
אנחנו צריכים לעבור חדר כדי לדון בעניין. עוד נושא אחד – נגעתי בירידת ערך על היטלי השבחה. גם על חלף השבחה – היום יזמים, קבלנים, הולכים לתביעות כנגד חלף השבחה, והם זוכים בהם בבתי משפט, למרות שמנקודת המבט החוקתית וגם מנקודת המבט של אלה שעוסקים במלאכה בתוך העיר, אנחנו מבינים לחלוטין שיש פה איזושהי השבחה, ויחד עם זאת, בתי המשפט אינם רואים את הדברים באותה צורה. בשורה התחתונה, כיוון שאדוני מתלבט, אני לא יודע להגיד אם זה 12%. היה לי קשה עם ההחלטה של מרכז השלטון המקומי להגיע להסכמה עם - - -
היו"ר אמנון כהן
אבל היו פה כאלה, אדוני ראש העיר, שאמרו שאנסו אותם לקבל - - -
יואל לביא
הנה, גם אני אחד מאלה שחושב ש-12% אינם מהווים מענה. אפשר להציג את החישוב הכלכלי לכך אני חושב שהיה מקום להכפיל - - -
היו"ר אמנון כהן
פחות או יותר, כמה כבודו חושב?
יואל לביא
סביב 20%.
היו"ר אמנון כהן
למה לא נשווה את זה ביחד?
נתן מאיר
המחקר אומר 20%.
פרופ' רחל אלתרמן
למה בסיס חישוב אחר?
היו"ר אמנון כהן
עוד משהו, אדוני ראש העיר?
יואל לביא
יש להגדיל את חלף ההשבחה.
היו"ר אמנון כהן
הבנתי. קיבלנו המלצות, אנחנו נדון. משרדי הממשלה קשובים מאוד כשיושבים בוועדה. הם רושמים את ההערות. אני בשלב הזה - - -
יואל לביא
הכי חשוב, את זה צריך להבין, שזה ממש לא משפיע על מחיר הקרקע, כי מחיר הקרקע – גם היזמים לוקחים בחשבון את העלויות של היטלי הפיתוח, אגרות הבנייה - - -
היו"ר אמנון כהן
הבעיה היא כמה הצרכן משלם בסוף.
יואל לביא
אם היה אינטרס – אם תרשה לי, אני לא רציתי להתייחס לזה – למדינה או לשלטונות להפחית את מחיר הדיור בארץ, היו עושים את זה כבר מזמן. המודל מאוד פשוט. אני לא נוהג לשבח את מפא"י, כי אני לא בא מבית כזה, אבל מפא"י התמודדה עם אותן בעיות, אבל פתרה את זה יפה – היא הקימה חברות משכנות. החברות המשכנות לא התמודדו על מחיר הקרקע, ועל-ידי כך מחיר הקרקע לא עלה.
קריאה
הם קיבלו בחינם את הקרקע.
יואל לביא
ולאחר מכן הוציאו מכרזים לבנייה לפי מחיר - - -
היו"ר אמנון כהן
משתכן. זה מחיר למשתכן.
יואל לביא
בהתאם לבנייה עצמה. היתה תחרות – מי שהוריד את מחיר הבנייה - - -
היו"ר אמנון כהן
יש מודל כזה היום במשרד השיכון. השר מוביל מודל כזה היום במשרד השיכון.
ארז קמיניץ
מה זה מוביל, יש החלטות מועצה.
היו"ר אמנון כהן
אבל השר הוביל, תגיד משפט יפה לשר - -
פרופ' רחל אלתרמן
זה כבר מאמצע שנות ה-90 - -
היו"ר אמנון כהן
- - שר הבינוי והשיכון.
פרופ' רחל אלתרמן
- - - אחורה. הפטנט הוא ממצע שנות ה-90, הוא לא חדש.
קריאה
מה הפטנט היום?
פרופ' רחל אלתרמן
מחיר למשתכן – זה אותו רעיון, השאלה היא הזכאים.
ארז קמיניץ
יש החלטות מועצה, יש כמה פרויקטים כאלו.
היו"ר אמנון כהן
אדוני ראש העיר.
ארז קמיניץ
יואל, סליחה, יש לך פיתוח - - -
יואל לביא
מצאתי לנכון לשבח את מפא"י – זה כנראה לפני שנות ה-90.
פרופ' רחל אלתרמן
מחיר למשתכן זה מאמצע שנות ה-90.
יואל לביא
מחיר למשתכן זו סוגיה מעניינת שחבל שהמדינה לא התמודדה מול מבקר המדינה - - -
פרופ' רחל אלתרמן
במפא"י זה היה נטרול ערך הקרקע.
יואל לביא
רק שנייה, תני להשלים בבקשה את המשפט. המחיר למשתכן, או דירה - - אנחנו עשינו פרויקט כזה של 97 יחידות דיור בעיר. מבקר המדינה ביקר את ההליך, מי בסופו של דבר זכה לקבל את הדיור הזה. במקום לשדרג את יכולת הבקרה שלנו על ההליך, הפסקנו לעשות הליך שבאמת הוזיל מהותית את מחירי הדיור.
היו"ר אמנון כהן
תודה.
יואל לביא
לא אנחנו, מבקר המדינה, זה משפיע על מחירים של - - -
היו"ר אמנון כהן
בשלב הזה – אני עובר על הרשימה – ניסיתי לשמוע את הגורמים שלא השתתפו בדיונים בכלל, שזימנו אותם במיוחד, על מנת שחברי הוועדה, וגם משרדי הממשלה ישמעו את הטיעונים המעניינים והחשובים של כל אחד ואחד. היועצת המשפטית – ראיתי שרשמת הרבה הערות, שאנחנו צריכים עדיין לדון בהם מול הממשלה. אם יסכימו חברי – אני יודע שכולם יושבים כאן ומאזינים לכל אחד – שבשלב הזה אני אתן לתגובה של הממשלה, כי אתכם כבר שמענו בדיונים הקודמים - -
יהושע דיאמנט
אני מבקש להוסיף - - -
היו"ר אמנון כהן
אני יודע, שמעתי אתכם בדיונים הקודמים, אבל אם אני פותח, צריך לפתוח לכולם והזמן שלי קצת - - -
קריאה
מה זה, אז אנחנו לא נדבר היום בכלל?
היו"ר אמנון כהן
דיברו, המועצות האזוריות דיברו.
קריאה
מה עם תשובות - -
היו"ר אמנון כהן
אז זה מה שאני רוצה לשמוע – תשובות עכשיו.
קריאה
- - לשאלות ולנושאים שהיו בצריך עיון בפגישות הקודמות?
היו"ר אמנון כהן
ענו תשובות.
קריאה
מה עם הניסוח של 453, סעיף קטן, חלף היטל השבחה? אין לנו. לא קיבלנו.
היו"ר אמנון כהן
תיכף תקבל, תיכף נגיע לתשובות עכשיו.
קריאה
אדוני היושב-ראש - - -
היו"ר אמנון כהן
דיברתם כבר.
קריאה
כן, אבל יש לנו עדיין כמה דברים - - -
היו"ר אמנון כהן
זה אותו דיון, לא שינינו כלום.
נתן מאיר
סליחה, אני מזכיר לאדוני, באחת הישיבות הקודמות, אדוני אמר, לפחות לי – וזה בפרוטוקול – כשנגיע לנושא של היטל ההשבחה, נוכל להשלים את הדברים.
היו"ר אמנון כהן
דיברת כבר על זה בדיון הקודם.
נתן מאיר
לא, להיפך, אדוני - -
היו"ר אמנון כהן
זה דיון רביעי כבר.
נתן מאיר
- - לא דיברתי. אדוני היושב-ראש - - -
היו"ר אמנון כהן
שנייה אחת, אוקיי. מי עוד שם.
מאיר ברקן
אדוני היושב-ראש, נתבקשתי על-ידך להוסיף דברים בנושא הזה של היטל ההשבחה, ואני מבקש כן לקבל את רשות הדיבור לעניין הזה.
היו"ר אמנון כהן
לא מספיק כל הדיונים שדיברת?
מאיר ברקן
לא, מכיוון שישנם דברים חשובים נוספים - - -
היו"ר אמנון כהן
נוספים? זה אותו חוק, החוק לא השתנה בינתיים.
מאיר ברקן
אכן כן, אבל גם לאור הדיון המוקדם יותר הבוקר, אני חושב שיש מקום להוסיף הערה.
היו"ר אמנון כהן
הבנתי, על ההערה הזו - - בסדר, בקצרה, כי אנחנו שמענו. אני רוצה לשמוע את התשובות, והמשלחות שהגיעו – אמרו לכולם שבשעה 14:00 מסתיים הדיון. לכן אני רוצה שישמעו תשובות. בבקשה, קצר.
מאיר ברקן
קודם כל, התייחסותי לאכסניה ויושב-ראש הוועדה ידועים, כך שאני לא ארבה בכך, וגם את עמדתי כבר השמעתי בעבר בדיונים השוטפים. אבל אני רוצה להתייחס לשתיים-שלוש נקודות קצרות מאוד על מנת להבהיר את הנושא. הנקודה הראשונה החשובה, שבעבודה של הממ"מ לא הוזכר הנושא של החקיקה – חקיקת היטל ההשבחה – העובדה שבשום מקום בעולם אין נושא של היטל השבחה, וזה חוק ייחודי למדינת ישראל. הדבר השני – ובנושא הזה, דרך אגב, הרבתה להרצות בפני הוועדה פרופסור רחל אלתרמן – אני חושב - - -
פרופ' רחל אלתרמן
לא בשום מקום, אבל מעט מאוד.
מאיר ברקן
למיטב זכרוני, זה היה כמעט בשום מקום.
פרופ' רחל אלתרמן
נכון.
מאיר ברקן
אבל תוכלו לקרוא את הרצאתה המאלפת של פרופסור אלתרמן - - -
עמי צדיק
לא התייחסנו לזה במסמך הזה כי גם ככה - - -
היו"ר אמנון כהן
אדוני, אנחנו התווינו להם מדיניות מסוימת, נושאים מסוימים, לכן - - הם עשו עבודה מצוינת על-פי מה שאמרנו להם. אם נרחיב את זה על כל החוק, כל סעיף וסעיף, הם יעשו עבודה. הם אנשים מקצועיים.
מאיר ברקן
הנושא השני שאני רוצה להתייחס אליו זה אותה טבלה בעמוד 10, טבלה 10. ומניסיוני – הדל, אני יכול לומר לך – שברכישת קרקעות, לפחות באזור השרון, הפערים שנוצרו כתוצאה משווי קרקע ברכישה לעומת שווי קרקע יוצא בגין שינוי הזכויות הגיע לסדר גודל של כ-34% בפער שנוצר בין החישוב אם זו קרקע ללא הפוטנציאל הגלום בה לעומת שווי הקרקע הממשי. לעובדה הזו יש משמעות, מכיוון שאם מחיר הקרקע מהווה כ-50% משווי הדירה המבונה, משמעות הדבר עליית מחיר של בין 18%-15% בעליית מחירה של הדירה הסופית למשתכן.
היו"ר אמנון כהן
איך הגעת לזה?
מאיר ברקן
המוצר המוגמר.
היו"ר אמנון כהן
איך הגעת לזה? אל תפחיד את הציבור עכשיו.
יורם חג'בי
המוצר המוגמר - - -
מאיר ברקן
לא, אני לא ממשיך. אני לא ממשיך. רבותי, אמרתי שאני מביא מניסיוני - - -
היו"ר אמנון כהן
יש איזונים אחרים, אתה לא מזכיר אותם. אתה אומר לי עכשיו - - -
מאיר ברקן
אני מביא מניסיוני – זה מה שאמרתי. הדבר הנוסף שאני רוצה להעלות אותו – בדיון שהתקיים הבוקר בישיבה מוקדמת יותר של הצעת החוק למניעת זיהום קרקעות - - -
היו"ר אמנון כהן
חשוב לי שתשמעו את הנושא הזה, כי בבוקר דנתי בחוק של זיהום קרקעות שמביא גלעד ארדן, השר להגנת הסביבה. חוק חשוב, שנותן בסופו של דבר – אני חושב גם שזה מהחוקים ההיסטוריים - - -
יורם חג'בי
קרקע?
מאיר ברקן
טיהור קרקע.
היו"ר אמנון כהן
טיהור קרקע ושמירתו לעתיד, זאת אומרת, כל מפעל יידע איך הוא ישמור על הקרקע, לא לזהם אותה יותר. אבל פה מדובר בעיקר בעבר, על כל הזיהומים שבעבר, איך נטפל בהם. שם מרכיב העלות, יש לו בעייתיות, לכן פה העלו גם את המחיר.
ארז קמיניץ
אדוני, זו דוגמא מצוינת לעוד לרגולציה שהולכים לעשות על - - -
היו"ר אמנון כהן
הוא יעלה סוגיה, ואם יש מקום ברפורמה שנסדיר את זה, לא ניגע בזה שם. תחשוב, תקשיב.
מאיר ברקן
הנקודה החשובה, ארז, היא בכך שבעצם, ההשקעה הנדרשת לטיהור הקרקע אמור להילקח בחשבון כאשר אנחנו מחשבים את שווי הקרקע הנכנס לשווי הקרקע היוצא בעת מכירתה או בעת העברתה אם זה במסגרת של מינהל מקרקעי ישראל, או גוף אחר שהוא הבעלים של הקרקע. הנושא של שווי הטיהור חייב להילקח בחשבון במסגרת הערכים של היטל ההשבחה. זה דבר שצריך לבוא לידי פתרון גם במסגרת החוק הקיים או המוצע על-ידכם.

הנושא האחרון שאני רוצה להעלות – והוא ממש קטן – נושא היטל ההשבחה. אם בסופו של יום אכן החוק יקבע כי יש חשיבות בשיטת חישוב ההשבחה, שיחושב למועד התהוותו של גורם ההשבחה, דהיינו אישור התוכנית, ולא לעת המימוש – כמו שאנחנו חושבים שראוי – אנחנו מבקשים שתשלום היטל ההשבחה – ואת זה אני מבקש לעגן בחוק – ישולם במועד הוצאת תעודת האכלוס, מה שנקרא "טופס 4". אין שום חשיבות, בסופו של יום, אם תשלם את זה - - -
מוטי דלג'ו
צריך גם כסף בשביל הפיתוח, באכלוס כבר נמצאים התושבים.
היו"ר אמנון כהן
איך יפתחו את המקום?
מאיר ברקן
אין לזה שום משמעות בחוק. תראה, כל חוקי המס - - -
היו"ר אמנון כהן
איך הוא ייתן לו מפתח, בלי מדרכה, בלי תשתיות?
ארז קמיניץ
אתה מסתכל על זה כאילו זה חוק מס רגיל.
מאיר ברקן
כל מס – גם מס שבח – הוא מס נדחה. לכן אני אומר, גם את המס הזה ניתן לדחות אותו למועד האכלוס. קל יותר אז לשלם אותו, ראוי גם לשלם אותו, אנחנו איננו עומדים על כך שלא ישולם.
קריאה
תענה על הפיתוח, אתה לא עונה על הפיתוח.
מאיר ברקן
אני אבקש להתייחס לעניין הזה בהמשך.
היו"ר אמנון כהן
נתן, אתה צריך משפט-שניים.
נתן מאיר
לא, אדוני, אני צריך רבע שעה. ואם הלוגיקה של אדוני – מבלי לפגוע באף אחד מהמוזמנים שבאו לכאן – שהגופים הקבועים מיותרים. להגיד השלטון המקומי - -
היו"ר אמנון כהן
חס וחלילה, למה אתה אומר ככה?
נתן מאיר
- - מיותר בדיון כזה, אז אין לי מה להגיד.
היו"ר אמנון כהן
לא אמרתי מיותר.
נתן מאיר
יש לי לדבר, אדוני, רבע שעה. אני מקווה שכל רבע השעה לעניין, ואני משאיר לאדוני מתי לאפשר לי את זה.
יצחק -שייע ישועה
ואני מצטרף אליו, אני לא רבע שעה, פחות – 14 דקות. נסתדר. אם היינו יודעים שבאנו רק בשביל - - לא היינו באים, אני לא הייתי בא.
היו"ר אמנון כהן
שייע, מה המצב? איך הבריאות? מרגיש טוב?
יצחק -שייע ישועה
על סמך זה שלא הייתי בשתי ישיבות, אני רוצה יותר זמן.
היו"ר אמנון כהן
בבקשה אדוני. שייע, אתה בזכות דיבור. שייע עכשיו.
נתן מאיר
לא, המבקש על חברו נענה תחילה, אומנם נאמר במקורותינו. אני מבקש - - -
היו"ר אמנון כהן
בקצרה בבקשה.
יצחק -שייע ישועה
אני אשתדל לדבר מהר. אל"ף, אני מוכרח לומר משפט אחד ל-197, היות ומוטי נגע בעניין הזה. לידיעתכם, ההקלה שניתנה לרשויות, זה בדיחה – 30%. אני עשיתי סקר אצלנו במועצות לגבי הדרישה מ-197, חלק מהרשויות זה מאות מיליונים. 30% זה למוטט את כל הרשויות, לתשומת לב – איך אתה קורא להם – אנשי הממשלה.
ארז קמיניץ
שייע, עשית את הבדיקה בלי פוטנציאל גם?
יצחק -שייע ישועה
אני אתן לכם את הנתונים של המועצות, שאתה בטח יודע. דבר שני, עם כל הכבוד לאלה שרכשו קרקע בעת האחרונה – 100, 200, 300 דונם – אני מייצג פה 80% מכל הקרקע של מדינת ישראל, ואני אתן לכם שני סיפורים אולי שמעניינים אתכם. סיפור אחד: יישובים קנו קרקע פרטית מכספם. מכספם, אני מדגיש. אני הייתי גזבר, שילמתי כסף מלא מאנשים פרטיים. חונכנו שהקרקע היא של הלאום, נתנו את הקרקע למינהל, היום מתווכחים איתנו – תקבלו קרקע פיצוי חקלאי. סיפור אחד. סיפור שני, אני רוצה לספר - - -
היו"ר אמנון כהן
אתה שומע את זה, ארז?
ארז קמיניץ
אני שומע.
היו"ר אמנון כהן
בבקשה, אדוני.
יצחק -שייע ישועה
ארז ויהודה גם יודעים את זה.
ארז קמיניץ
- - - כל חקלאי הופך להיות יזם. אני שומע. כל הזמן אני שומע את זה. כל חקלאי שצריך לעשות - - -
היו"ר אמנון כהן
קנה בכספו הוא.
ארז קמיניץ
מכספו. בסדר, זה עוד יתברר בבית משפט.
יצחק -שייע ישועה
כבוד היושב-ראש, אני מדבר על הנטו של הזמן שלי.
ארז קמיניץ
- - - להיות סוחרי נדל"ן, זה כל הזמן מה שאני שומע.
יורם חג'בי
מה רע בסוחרי נדל"ן, ביזמות? יזמים, Enterprise. מה הבעיה בזה?
ארז קמיניץ
אין שום בעיה. כשזה בקרקע פרטית זה נחמד, אבל בקרקע של המדינה זה קצת בעייתי. כשבן אדם קיבל קרקע חקלאית לצורך שימוש חקלאי מהמדינה, כאשר היא משנה את ייעודה, ראוי שהוא ישלם על זה - - -
היו"ר אמנון כהן
תודה. אתה בזכות דיבור, שייע. דבר אלי אבל. דבר אלי.
יצחק -שייע ישועה
אני חושב שארז לא שמע. קרקע שקניתי מכספי, של חברי האגודה, לא קרקע מהמינהל, אז אל תטיף לי מוסר. קרקע מאנשים פרטיים. דבר שני שאני רוצה לומר, המדינה הפקיעה מהתושבים – לא קנו לפני חמש שנים, לפני 80 ו-100 שנה. רכשו את הקרקע והעלו את ההשבחה של כל האזור. קיבלו פיצוי קרקע חקלאית, והמדינה מכרה את זה במאות אלפי דולרים את הדונם הזה. אני לא מתווכח, אני מציין עובדה.

הערה נוספת, דיור בר השגה – אני אספר לכם סיפור – אני עשיתי. אני עשיתי דיור בר השגה. מדברים יותר מידי. שר השיכון היה אריק שרון, בניתי יישוב. הוא אמר לי: אדוני, את הקרקע אתה לא משלם. לא משלם אף שקל. ואנחנו עשינו עמותות שלנו, של המועצה, ורק שילמנו לקבלנים עבור בנייה. וזה הכול, תפסיקו לדבר על זה כל כך הרבה. מי שרוצה לתת דיור בר השגה, תורידו את הקרקע - - -
היו"ר אמנון כהן
ארז, תתחיל לעשות, תן את הקרקע.
ארז קמיניץ
אתה אמרת, שר הבינוי והשיכון.
יצחק -שייע ישועה
אבל רק שנייה - - -
היו"ר אמנון כהן
תן לו.
ארז קמיניץ
החלטות מועצה אחרונות הורידו את מחיר הקרקע.
היו"ר אמנון כהן
הוא רוצה לבטל, לא להוריד. לבטל.
יצחק -שייע ישועה
אם אתה רוצה לתת דיור בר השגה לחברים בלי יכולת, אז שהמדינה תוותר על הקרקע שלה והרשות תעשה את המכרז לבנייה עם קבלנים, והתושב ישלם רק את הבנייה. את זה עשיתי.
היו"ר אמנון כהן
זה הולך בכיוון.
יצחק -שייע ישועה
אני עשיתי את זה. מאות בנים באזור שלנו קנו את הבתים האלה במחיר אפסי, לא שילמו עבור הקרקע. הלאה, צפיפות. כבוד היושב-ראש אמר – ואני נתלה באילן גדול – יש פתרון לצפיפות במרכז הארץ. יש החלטת ממשלה מ-2005. לפריפריה – למה צריך לבנות במרכז הארץ? למה לא לבנות בצפון, בגליל ובנגב? אני לא מבין. אני לא מדבר על גידול טבעי של 5%-3%. לא צריך להגדיל את הערים בעוד תושבים. אין הצדקה לעניין. המדינה קבעה את זה גם.
אנחנו, כבעלי הקרקע במרכז הארץ אומרים לכם: אנחנו לא רוצים לבנות – חוץ מהשלמות פה ושם – יש בצפון ובדרום קרקע, ואין שום הצדקה לעניין הזה שימשיכו לבנות במרכז הארץ מאות אלפי יחידות. עוד מילה ואני מסיים, כבוד היושב-ראש, ואני מודה לך על - - -
היו"ר אמנון כהן
אני מקבל SMS – רוצים כמה דקות הפסקה, לנשום.
יצחק -שייע ישועה
מילה אחת אני רוצה לומר בנושא היטל ההשבחה. אחת ולתמיד תבינו – היטל ההשבחה חוזר לתושב. על מה אתם מדברים? אולי אנשים לא יודעים על מה הם מדברים. היטל השבחה לא הולך בכלל לתקציב השוטף. החוק לא מתיר לקחת את זה לתקציב השוטף.
ארז קמיניץ
נכון.
יצחק -שייע ישועה
היטל השבחה הולך לפיתוח, ולכן כשאתם תובעים על חשבון הרשויות לוותר על היטל ההשבחה, זה אומר שהתושב לא יקבל את העניין הזה. תודה ליושב-הראש, סיימתי.
היו"ר אמנון כהן
תודה, אנחנו נעשה הפסקה.
קריאה
כמה זמן, אדוני?
היו"ר אמנון כהן
אני תיכף אגיד. שאר הדוברים יהיו נתן – תבוא מהר - - -
קריאה
עיריית תל-אביב.
היו"ר אמנון כהן
תל-אביב דיברו, שמעתי אתכם. אחרי ההפסקה. רבע שעה מספיק? רבע שעה, 14:05. ראשון הדוברים – מאיר. ויש גם הקראה של סעיף הגדרות היום, מי שחשוב לו, שיישאר.

<(הישיבה נפסקה בשעה 13:45 ונתחדשה בשעה 14:05.)>
היו"ר אמנון כהן
אני מחדש את הישיבה של הוועדה המשותפת לפנים וכלכלה, בדיון על הצעת החוק התכנון והבנייה. ראשון הדוברים כרגע – ידידי, נתן מאיר, שמלווה את הוועדה, ויש לו מה לומר. אנחנו ניתן לו, במסגרת ההבנות שהגענו ביחד – שבע דקות. חצי-חצי. בבקשה, יקירי. תקשיב טוב, ארז, כי זה מהותי, מה שאומרים כאן, ואני מתחשב בדעתו, כי הוא מבחינתי מייצג את השלטון המקומי.
ארז קמיניץ
יש לי תחושה שהוא יסכים ל-12%. הוא יגיד שזה בסדר.
היו"ר אמנון כהן
אני לא יודע, זה לא אומר שזה בסדר. בינת, מה אמר ראש הממשלה על הוד"לים?
בינת שוורץ
שזה פתרון מצוין.
היו"ר אמנון כהן
את חושבת גם? במקום הרפורמה? הרפורמה מיותרת? אם את אומרת שהרפורמה מיותרת, אני קם והולך עכשיו. את מבחינתי בר סמכא בנושא הזה. משרד התקשורת גם מסכים. ארז, מה קורה פה? אתם לא מתואמים.
ארז קמיניץ
זה סוג של הזיה בעיני, אבל בסדר. כל אחד וההסתכלות שלו.
היו"ר אמנון כהן
נתן, בבקשה.
נתן מאיר
בדיון שהיה עד עכשיו, דיברו בנשימה אחת על שני היבטים שונים של היטל השבחה. היטל השבחה הוא קודם כל מכשיר חברתי, ניסויי, בצד מסים ותשלומי חובה אחרים שיש לנו. וכאן השאלה היא האם הוא מס צודק? האם הוא נגבה בצורה נכונה? האם אין בו עיוותים? אני אתייחס לחלק מהדברים שהועלו. ויש שאלה נפרדת לחלוטין – היטל השבחה כחלק ממערכת הפיתוח המוניציפאלי. בעוד שבחלק הראשון, ביחסים בין האזרח לרשות, המטרה שאנחנו רוצים להציב לעצמנו, שהמס יהיה צודק, הוגן, ולא יגרום לעיוותים ביחסי אזרח-שלטון – ופה הנושאים של ציפיות, נטרול ציפיות הם נושאים לגיטימיים, ואני אתייחס אליהם.

הנושא השני של היטל ההשבחה כתשלום שבא לממן את מערכת הפיתוח העירונית – פה המטרה היא שהרשות המקומית לא תעשה עושר, דהיינו, לא תגבה היטל השבחה למעלה מהצרכים שלה, למעלה מהראוי. מצד שני, שגם לא תהיה בגירעון, דהיינו, שהיטל ההשבחה יספיק לצרכים שלה. אני כבר אקדים ואומר בנושא השני, הנושא הוא יותר רחב. כשאנחנו מדברים על היטל השבחה כמכשיר פיתוח עירוני, אז השאלה היא מהי מערכת הפיתוח העירונית, מהו צד ההוצאות או העלויות, והאם יש מקורות הכנסה של היטל השבחה ומקורות אחרים שמכסים את צד העלויות.

אבל אני רוצה רגע להתייחס בכמה מילים לנושא הראשון, ולהתחיל אולי מהנושא של נטרול הציפיות, שחברי הקדישו לו כל כך הרבה. קודם כל, מקובלת עלי הגישה שהציגו עורכי דין מהמגזר הפרטי של זכות הקניין, חשיבות זכות הקניין, ומניעת עיוותים או פגיעה בזכות הקניין. יחד עם זה, הנושא הוצג בצורה לא נכונה. חלק מהדברים היו יכולים להיות אפילו מטעים. הרעיון של נטרול ציפיות זה לא איזה רעיון שעלה במוחם הקודח של משרד הפנים ומשרד המשפטים, אלא הוא בא לתת ביטוי לפסיקה קיימת ששמה גבול מאוד ברור בין זכות קניין – שצריך להגן עליה – שאם פוגעים בה על-ידי נורמה שלטונית, אז הקופה הציבורית צריכה לפצות עליה; לבין תקוות ספקולטיביות שנכזבו, שעליהן קופה ציבורית לא צריכה לפצות. ויש הבדל בין שני המקרים.
לכן, אם נלך לדוגמאות שהביאו, אם אני קונה קרקע חקלאית באזור השרון, ומשלם 300,000 שקל לדונם, על סמך תוכנית קונקרטית שהיא עומדת להיות שכונת מגורים, תוכנית שכבר הגיעה לשלב כזה שהציפיות שלי הן בגדר ציפיות סבירות, אז גם הפסיקה אומרת: כן. במקרה הזה היו לך ציפיות סבירות, ולכן קופת הציבור תפצה אותך.
היו"ר אמנון כהן
באיזה מחיר?
יורם חג'בי
מלא, מה ששילמת.
ארז קמיניץ
מה זה ציפייה סבירה?
היו"ר אמנון כהן
לא, אני שואל אותו.
יורם חג'בי
כן, הוא עונה.
היו"ר אמנון כהן
לא, הוא לא ענה.
נתן מאיר
אני אגמור את הסקירה ואני - - - לחקירה, ואז אני אענה על כל השאלות.
היו"ר אמנון כהן
שנייה, נתן. אני רוצה ללמוד. אני לא רוצה לעשות עוול למישהו. בן אדם רכש – היה פה אזרח שאמר: קניתי כך וכך דונמים. אני לא יודע מה היו הציפיות, אני לא יודע מה יש בקרקע שלו, אבל הוא אמר שכרגע רוצים להפקיע. אני שילמתי, כמו שאמרת, 350-300, עכשיו מע"צ הולכים לעשות שם כביש, כמה הוא יקבל פיצוי?
נתן מאיר
בואו נעשה סדר בסוגיה. ניקח שלושה סוגי קונים. הקונה הראשון קנה קרקע לבנייה, ובאה תוכנית ואמרה שפה יהיה ערך, או יהיה אזור לבניין ציבורי. השני קנה קרקע חקלאית שכבר היתה תוכנית מופקדת שמייעדת אותה לשכונת מגורים. והשלישי קנה קרקע חקלאית כי כולם אמרו שפה תהיה תוכנית של שכונת מגורים או בתי מלון.

הראשון שקנה קרקע עם זכויות בנייה, אכן נפגעו הזכויות שלו. בעבר הרחוק – דרך אגב, הפסיקה הקלאסית אמרה שפגיעה בזכויות בנייה זה לא כמו פגיעה קניינית. זה כבר מזמן לא המצב. הפסיקה המודרנית והגישה בפסיקה – וגם של המחוקק – שפגיעה בזכויות בנייה היא כמו פגיעה קניינית וצריך לפצות עליה באופן מלא.

מי שקנה קרקע חקלאית עם תוכנית מופקדת, ואחר כך, למרות שהתוכנית היתה מופקדת, החליטו לבטל אותה או לגנוז אותה, מצבו דומה למצב הראשון. על זה באה הפסיקה ואמרה: פגעו בציפיות לגיטימיות שלו, ולכן הקופה הציבורית צריכה לפצות אותו. אני לא נכנס לוויכוח החברתי אם באמת קופת הציבור צריכה לפצות. קופת הציבור זה אתה ואני וכולנו, אבל כך הפסיקה קבעה.

הדוגמא השלישית, של מישהו שקנה קרקע חקלאית, ושילם כסף – לא רק הוא, היו הרבה אחרים – הגישה הפשטנית הזאת אומרת: אני שילמתי 350,000, יש לי את הקבלות. לא רק אני שלמתי, גם השכנים שלי שילמו. על זה באה הפסיקה ואומרת: גם אם אתה קורא לזה "מחיר שוק", מחיר שוק זה לא חזות הכול. היה אולי מחיר שוק לתקופה שהיו שמועות, והשמועות האלה התבדו. במקום התוכנית של שכונת מגורים, באו ועשו שם תוכנית לפארק נופש מטרופוליני. ואז השווי ירד. למה קופת הציבור צריכה לפצות במקרה כזה? אומרת הפסיקה – וזאת גם הגישה של החוק – לא צריך לפצות על תקוות ספקולטיביות שנכזבו. כאן עובר קו הגבול.

בישיבות קודמות אני אמרתי – ופה אחד החברים ציין, שאמרתי ברוב הגינותי, כי זה כאילו "נגד האינטרס של השלטון המקומי", אבל מנת שהתמונה תהיה שלמה – צריך להבדיל בין תקוות ספקולטיביות לבין קרקע, כולל קרקע חקלאית, שבגלל המיקום שלה יש לה שווי אינהרנטי יותר גבוה מאשר סתם קרקע חקלאית. קרקע חקלאית ברמת השרון, בתל-אביב תהיה תמיד שווה יותר מקרקע חקלאית במצפה רמון או בירוחם, גם אם מבחינה חקלאית הן ניתנות לאותו סוג עיבוד חקלאי, וגם אם אין תוכנית קונקרטית להפשרה. כמובן, השוויים לא יהיו כמו קרקע חקלאית שיש לגביה תוכנית קונקרטית, הם יהיו יותר נמוכים, אבל עדיין, יותר גבוהים ממחירי קרקע חקלאית גרידא.
כמובן, השאלה הגדולה איך מבחינים בין המקרים, וזה לא מתמטיקה, לפעמים קשה להשים את האצבע מבחינה שמאית מה שייך למקרה הראשון, מה שייך למקרה השני ומה שייך למקרה השלישי. אבל העיקרון הוא ברור, וכך אני עונה לחברי, עורכי הדין, שדיברו על זכות הקניין. זכות הקניין – זכות שראויה להגנה. פגיעה בזכויות בנייה, כמוה כפגיעה בזכויות קניין. פגיעה בציפיות שנשענות על מצגים מובהקים של השלטון, כמוה כפגיעה קניינית, אבל כאן כבר שמים את הגבול. פגיעה בציפיות ספקולטיביות שנכזבו – קופה ציבורית לא מפצה עליה. לא בתחום המקרקעין ולא בתחום אחר.
אחד מחברי אמר לי – שוקי, אתה אמרת לי, אני חושב – שמקרקעין זה לא בורסה, למה אתה משווה את זה לבורסה? בלוגיקה הזאת שלנו, כן, מקרקעין הם כמו בורסה. מי שקונה קרקע חקלאית על סמך שמועות שאולי תהיה כאן תוכנית, הוא כמו מי שקונה מנייה של חברה בבורסה, שאומרים שהיא פיתחה תרופה, והמניות שלה יקפצו פי עשרה. אז כפי שלא מאשרים את התרופה לשימוש והמניות צונחות, ככה פה לא אישרו תוכנית, מעולם לא היתה לך ביד תוכנית, לא היתה לך ציפייה לגיטימית שתהיה תוכנית. היתה לך ציפייה ספקולטיבית, לך ולאחרים שבתוכנית - -
היו"ר אמנון כהן
אוקיי. עוד דקה וחצי. מה נשאר עוד?
נתן מאיר
- - והיו גם אנשים שהיו מוכנים לשלם לך על זה. אדוני, אם אתה נותן לי דקה וחצי, אני מפסיק עכשיו כי יש לי עוד הרבה מה להגיד. אני מבקש לא להאיץ.
יהושע דיאמנט
הוא אומר דברים חשובים.
היו"ר אמנון כהן
מישהו אמר שלא? אתה דיברת לא חשוב? מישהו דיבר פה דברים לא חשובים? כל מילה בסלע.
נתן מאיר
ולכן בהיבט החברתי, הרעיון הסוציאלי של היטל השבחה הוא שמי שיתעשר, שהמקרקעין, ערכם עלה כתוצאה מפעולה תכנונית, מן הראוי שהוא ישתתף בהוצאות של הקופה הציבורית למימון צרכים ציבוריים. והיטל ההשבחה הוא בשיעור של 50%. זה אחוז שהוא כבר עתיק כימי בראשית, עוד מתקופת המנדט. בכותרת של איזון אינטרסים, דהיינו, ניתן לך להתעשר, אבל נמתן את העושר שלך – נגבה ממך 50%, לעומת זאת, כשאתה נפגע, נפצה אותך ב-100%. אני חושב שהמס הוא צודק, והמס הוא לגיטימי.
המעבר מהשיטה הקיימת לשיטת קביעת הערכים בעת המימוש גם הוא צודק ונכון. אני לא מבין את אותם חברים שבאו להגן על השיטה הקיימת, שהיא שעטנז חסר משמעות של ערכים ביום אישור תוכנית עם הצמדה למדד הנמוך. להיפך, מה נכון יותר, צודק יותר, טבעי יותר, שכשאתה מממש ימדדו את הערכים ליום המימוש. זה יהיה יותר נכון מבחינה ההנאה שאתה מפיק, זאת תהיה שומה יותר מדויקת, להבדיל משומה היסטורית, ואתה משלם לפי ערכים שהם באמת ערכי הקרקע המעודכנים והנכונים, ולא לפי שעטנז חסר משמעות של ערך היסטורי עם הצמדה למדד הנמוך.

עד כאן לגבי הנושא של היטל ההשבחה כמכשיר סוציאלי, ולכן המעבר ליום המימוש הוא נכון. הנושא של שיטת המדרגות, שיטת המקפצה - - -
אורי מקלב
- - - במיוחד בתחום הנדל"ן. אנחנו מאוד מעריכים את המקצועיות שלך. ב"ויש" אחד אתה אומר: זה הצדק, וזה הנכון לעשות. לא הקמת אתמול את המדינה. אתה לא מקים יחד עם החוק את המדינה.
ארז קמיניץ
לא, הוא דיבר על הפסיקה הקיימת. הוא עשה ניתוח של הפסיקה הקיימת - -
יורם חג'בי
אבל מה הוא מציע לכתוב בחוק?
ארז קמיניץ
- - שככלל, הניתוח של הפסיקה הקיימת – אנחנו רואים עין בעין - - -
יורם חג'בי
זה מה שכתוב. אז זה לא טוב. זה נגד מה שהוא אמר.
ארז קמיניץ
זה ממש לא.
יורם חג'בי
זה נגד מה שהוא אמר.
ארז קמיניץ
זה בדיוק מה שהוא אמר. הדבר היחיד - - -
נתן מאיר
רבותי, המשורר עוד פה.
ארז קמיניץ
אבל זה לא משנה. אני לא רוצה לגזול מזמנו. אני אגיד אחר כך.
היו"ר אמנון כהן
זה באמת כבר הרבה זמן, לכן אתה תיכנס, תגיד לי - - -
ארז קמיניץ
הוא דיבר על הדין הקיים, הוא לא דיבר - - -
נתן מאיר
אדוני, אני מבקש להתייחס לקריאות הביניים כאל זמן פציעות.
היו"ר אמנון כהן
למרות זאת כבר הרבה - - בבקשה, תסיים.
נתן מאיר
בנושא של היטל ההשבחה כמכשיר לפיתוח מוניציפאלי – אין משמעות לנושא אלא כשרואים את זה בראייה כללית. אז קודם כל, אני רוצה להציף את המטרה. אני חושב שמקובל על כולנו שהמטרה צריכה להיות שרשות מקומית שיש לה משימות פיתוח, צריכה שיהיו לה המקורות הכספיים לבצע את מטלות הפיתוח. לא יותר ולא פחות. דהיינו, היא לא צריכה להתעשר, חס וחלילה, והיא לא צריכה לצאת בחיסרון.

בשלטון המקומי יש שני סוגי תקציבים: שירותים שוטפים מול ארנונה. שאר המקורות השוטפים, בעיקר ארנונה, ויש לנו מטלות פיתוח. בואו נתחיל מצד העלויות. העלויות הן ריכוז קרקע לצורכי ציבור, דהיינו, ייעוד קרקע ותשלום פיצויים לפי סעיף 197 במקרה של פגיעה, הפקעת הקרקע ותשלום פיצויי הפקעה, בניית תשתיות, ובניית מוסדות ציבור.
קריאה
ותכנון.
נתן מאיר
והתכנון שנלווה אליהם. זה בצד העלויות. צד העלויות מאוד ברור. צד המקורות הכספיים – יש לנו בעצם שני תתי מערכות. יש לנו תת מערכת ראשונה: תשתיות מול היטלי פיתוח. יש לנו תת מערכת שנייה: מוסדות ציבור, פיצויים, וכל השאר מול היטל השבחה. יש הבדל עקרוני בין שני תתי המערכות האלה. תת המערכת הראשונה היא מערכת מבחינה זאת שאמורה להיות זיקה בין צד ההוצאות לצד ההכנסות. אם ניקח היטל סלילת דרכים, הוא מחושב לפי נוסחה של עלות הכבישים שטרם נסללו חלקי זכויות הבנייה שטרם נוצלו, ואנחנו מחלקים את זה בין כל הנכסים בעיר. זה מודל אופטימאלי – כל נכס נושא בחלקו היחסי בפיתוח העירוני. זה עיקרון שאמור להיות בכל המערכת.
עיקרון העל בנושא הפיתוח הוא – אנחנו לוקחים את כל הפיתוח העירוני, אם ביום אחד אנחנו צריכים לבנות את כל מוסדות הציבור בעיר ואת כל התשתיות בעיר לפי מחירי שוק, זה צריך לעלות 700 מיליון שקל. את 700 מיליון השקלים האלה אנחנו הולכים לחלק בין הנכסים לפי מפתח לא רק של שטח, אלא מפתח משולב של שטח וזכויות בנייה, ככה שכל נכס יישא בחלקו היחסי. זאת נוסחת העל וכל השאר זה טכניקה. אז בתת המערכת של תשתיות מול היטלים, כשההיטל הוא נמוך, מצפים מהרשות המקומית שתתקן אותו. יש כל הזמן מרדף של עדכון היטלים כדי שההיטלים יהיו ברמה הנדסית ראויה, והמצב האופטימאלי הוא שההיטלים מספיקים בדיוק למימון התשתיות.

לעומת זאת, תת מערכת השנייה, של היטל ההשבחה מול השאר היא לא מערכת. אין שום זיקה בין אגף ההכנסות לאגף ההוצאות. היטל ההשבחה שרשות יכולה להטיל לא נובע מחוק עזר, אלא מחוק המדינה, והוא תלוי במבנה של תוכניות בניין עיר, בעלויות וכולי. אם ניקח רשויות באזור השרון, דווקא רשויות מקומיות – אני לא אנקוב בשמות, אבל אני אביא דוגמא מהחיים – שפרנסי העיר של שנות ה-60 וה-70 דאגו לכסות את הרשות ברשת של תוכניות גם באזורים הבלתי בנויים – זה היה לה לרועץ, כי היום מודדים את היטל ההשבחה מהזכויות של פעם לזכויות החדשות שרוצים לתת. לעומת זאת, רשות מקומית שהיתה פחות אחראית, שפרנסי היישוב השאירו את הקרקע חקלאית, משלמים – לפחות בקרקע פרטית – היטל השבחה מלא. ולכן האפשרות של רשות מקומית להשפיע על היטל ההשבחה שואפת לאפס. מבחינה זאת, לדבר על היטל השבחה נמוך, היטל השבחה גבוה, זה כמעט חסר משמעות. המבחן צריך מבחן אינדיבידואלי פר רשות.

בעצם, אם אנחנו רוצים לשמור על העיקרון של מעגל סגור, אנחנו צריכים תשלום חובה משלים להיטל השבחה, במקרה שהיטל ההשבחה לא מספיק. כמו שיואל - - -
היו"ר אמנון כהן
מאיפה?
נתן מאיר
עלה בזמנו הרעיון של היטל מבני ציבור, דהיינו, היטל שבא להשלים - - -
היו"ר אמנון כהן
כלומר, כרגע אין פתרון.
נתן מאיר
מה שאני אומר, הואיל והיטל ההשבחה, הצד הסוציאלי שלו הוא מאוד מוצדק, הואיל והמציאות מראה שהיטל ההשבחה ברוב המקרים לא מספיק, לא הייתי נוגע בהיטל ההשבחה. כל הדיבורים שנאמרו, תקפו את היטל ההשבחה משתי זוויות: אחת, בנושא של עיוות בין הרשות לפרט בנושא של ציפיות, נטרול ציפיות וכולי. אז פה אמרתי מה שיש לי להגיד, אני לא אחזור על זה. ותקפו אותו גם מבחינת – אז מה, עכשיו יהיה היטל השבחה, הרשויות מקומיות יתעשרו? זה מן סיסמא חסרת משמעות. יתעשרו או לא יתעשרו – זה רק במקרה שהתקבולים של היטל ההשבחה הם יותר מהמטלות שעומדות מולם. זה לא קיים כמעט בשום מקרה. אם רוצים לבחון את זה, צריך לראות את זה בהקשר הכללי. עכשיו כמה מילים לגבי מינהל מקרקעי ישראל - - -
היו"ר אמנון כהן
לא, אדוני, סיימנו. סיימנו. מספיק.
נתן מאיר
חבל אדוני, יש לי - - -
היו"ר אמנון כהן
תודה, בסדר. מה אני אעשה, הוא מדבר על מה שהוא רוצה, אני רוצה לשמוע מה אני רוצה, אבל הוא מדבר. הוא כבר חזר על הדברים האלה כבר דיון רביעי. בסדר. אני כבר זוכר בעל-פה את מה שהוא רוצה להגיד. אבל דברים חשובים, אין ספק, גם נעימים לשמיעה של משרדי הממשלה. אני לא מסכים עם הכול כמובן, אבל אני שמעתי את ידידי המלומד. אוהד, לשכת השמאים, אתה רוצה להגיד משפט-שניים? שמעתי, אבל דיברו על נושאים שלך, אז אתה תשלים. לא אשאיר אותך בלי תגובה.
אוהד דנוס
כן, בהחלט. שמענו פה כל מיני דברים. אני אתרכז, ברשותך, אדוני היושב-ראש, בשני נושאים. הנושא הראשון, שיטת התחשיב – עמדת לשכת השמאים. ובאמת, בלי לפגוע בכבודו של אף שמאי שיושב כאן – ולשמחתי יושבים כאן רבים – עמדת לשכת השמאים היא ששיטת המדרגות היא שיטה לא נכונה, היא שיטה מעוותת לא פחות משיטת המקפצה. היא מביאה לתוצאות בלתי סבירות, היא קושרת ומייצרת מצב שאנשים שילמו גם את מחיר הנכס שלהם כהיטל השבחה. ובהחלט אנחנו חושבים ששיטת המקפצה היא השיטה הנכונה, לא שיטת המדרגות, היא שיטה מדויקת יותר. אנחנו, אנשי מקצוע, נוכל לעשות עבודתנו נאמנה יותר, ולדייק את ההשבחה. ובהחלט, בעניין הזה, זו עמדת הלשכה, וכפי שהבעתי אותה – ואפשר לראות אותה גם בדוח – זה המצב בהקשר הזה.

נושא הפוטנציאל הוא נושא שאנחנו למעשה היינו חלק מהגופים שעוררו אותו כאן. אנחנו בהחלט חושבים שצריך לבחון את הסעיף הזה. ההשפעות הן דרמטיות. ההשפעות בנושא הפקעות – סעיף 197 – הן השפעות דרמטיות. אנחנו לא נכנסנו להיבטים החוקתיים, המשפטיים שכרוכים, אבל אנחנו בהחלט, כאנשי מקצוע שעיקר עיסוקנו בהערכות שווי וכסף, הראנו לוועדה, והסברנו והמחשנו משהו שכרגע יש פה הסכמה גורפת, שבהחלט תהיה הפחתת ערך של מחיר הקרקעות בכל הארץ.
עם זאת, אני חייב לציין, שבהקשר של היטל השבחה – ונטענו איזשהן טענות לגבי טבלה 10, הרי הטבלה הציגה עיקרון, והעיקרון אמר שככל ששווי הקרקע במצב החדש נמוך יותר, דהיינו בפריפריה, הרי שההשפעה של השינוי על ההיטל תהיה יותר דרמטית. ואת העיקרון הזה אף אחד לא סתר ואי-אפשר לסתור. יש קרקעות חקלאיות שנמכרות ב-200,000 שקל לדונם, ויש קרקעות חקלאיות שאפשר לקנות גם ב-700,000 ובמיליון שקל.
היו"ר אמנון כהן
אני שומע פה בדיון שפוגעים במקצועיות שלכם, בעבודה שלכם. ציינו פה אנשים שיש כאלה שהשקיעו, יש ספקולציה, אבל למה לא נלך לכיוון של שווי קרקע? שווי שוק?
אוהד דנוס
אנחנו - - -
יהושע דיאמנט
הוא בעד זה.
יורם חג'בי
אבל הוא מסייג קצת, שווי שוק.
היו"ר אמנון כהן
שנייה, שנייה. ואז למעשה, באזור מסוים שווי קרקע בזמן מסוים – אל"ף, לפי זה יחשיבו אותו במקום מסוים. בי"ת, אני אמרתי שאנחנו כמחוקקים רוצים להתערב בעבודה של השוק. ואני מאוד מבקש שהממשלה גם תתערב בכשל שוק בתחום הדיור לטובת זכאים, שגם נתערב, ואתם בתפיסה לא מתערבים בשוק. השוק יודע לעשות את העבודה. אבל כשיש כשל שוק, אתה אומר: אני נכנס. זו דרישה שלי כיושב-ראש ועדה בנושא של דיור בר השגה, שהסעיפים שעדיין לא הגעתי איתם להבנות, שגם פה תתערבו כי יש כשל שוק. לתקופה מוגבלת, עד שתיכנס שהרפורמה – רפורמה מצוינת – תעבור, עד שהיא תיכנס, בינתיים בתקופה המסוימת, אנחנו צריכים למצוא פתרונות לזוגות צעירים, הן להשכרה והן לרכישה. פה אנחנו צריכים להיכנס. אבל פה אני כבר מתלבט, באים אנשים ואומרים: אני השקעתי ממיטב כספי, אני לא אתבע לפי סעיף 197 שהיה, אבל - - -
אוהד דנוס
בעניין הזה, שוב, אני אומר עוד פעם: צריך להבין, גם בהיטל השבחה יש שינוי. בניגוד לדברים שנאמרו כאן, לשיטתנו מחירי הדירות הם אלה שקובעים את מחיר הקרקע ולא להיפך. ואם הכסף – אותו כסף שמיוחס לדירות לשווי הקרקע – מתחלק בצורה שונה, דהיינו, יותר למדינה, פחות לבעלי הקרקע, הרי שזה לא אמור להשפיע על מחיר הדירות. זאת הגישה שלנו בנושא הזה. אנחנו כן חושבים שבהפקעות, בסעיף 197, הפגיעה יכולה פגיעה לא מידתית. אמרנו את זה כמה פעמים. כשמישהו קנה קרקע או ירש קרקע וציפה לסכום מסוים, והנה באים ואומרים לו: קח עכשיו 2%, 3%, 4%, 5% מהסכום הזה. זה עד כאן, תודה.
אורי מקלב
אדוני היושב-ראש, אני רק רוצה לשאול שאלה. לא מדובר על אנשים שציפו, אנשים ששילמו על קרקע.
אוהד דנוס
בהחלט, גם כאלה.
אורי מקלב
- - - קרקע במחיר הפסד.
היו"ר אמנון כהן
בציפייה מסוימת.
יורם חג'בי
הוא לא ימכור את זה. הוא לא ימכור את הקרקע.
אוהד דנוס
עוד פעם, אני אתכם בנקודה הזאת. נושא הפוטנציאל הוא נושא חשוב מאוד - - -
אורי מקלב
אני אשאל אותך - - - אתה התייחסת למחקר של הממ"מ, לטבלה, ולא התייחסת בעמוד 12, להשפעה על מחירי הדיור. ההשפעה היא מינימאלית. השאלה היא אם גם היום – ואמרו לי גם בשמך, אתה לבד או השמאים בכל אופן, איגוד השמאים – אתה עומד מאחורי הקביעה הזאת שההשפעה תהיה מאוד מינימאלית.
אוהד דנוס
כן, אנחנו חושבים שההשפעה – אמרתי את זה עכשיו עוד פעם. שוב, מחירי הדירות במדינת ישראל – והיטיב ראש העיר רמלה להביע את זה – הם פונקציה של ביקוש והיצע. תציף את השוק בקרקעות באזורי ביקוש, תגיע למצב שמחירי הדירות ירדו. מן הסתם, היטלי ההשבחה אוטומאטית גם ירדו, כי כשמחיר הקרקע יורד, גם היטל ההשבחה יורד. גם הוא יורד בהתאם. צריך לקחת בחשבון - - -
יורם חג'בי
מדברים על ה-Before, לא על ה-After.
אוהד דנוס
לא, לא, ה-Before - - -
יורם חג'בי
מה לא? אנחנו מדברים על ה-Before – אם אתה מוציא אותו, אז משלמים היטל השבחה גבוה.
אוהד דנוס
אין בעיה. נכון, ישלמו היטלים יותר גבוהים. אני חושב שגם בדוגמא הזאת רואים את זה. אני עדין אומר שלעניין של מכירת דירות, ההשפעה לדעתנו לא תהיה גבוהה. דרך אגב, הדוח קובע שההשפעה תהיה מתונה.
אורי מקלב
ארז, הוא הרי קובע את היטל ההשבחה, את השינוי - - -
אוהד דנוס
אבל לא לפי שווי - - -
היו"ר אמנון כהן
אבל הוא קובע את התקרה.
אורי מקלב
הוא קובע את השווי. האם באמת, לפי שיטת החישוב החדשה זה לא ישפיע - - -
אוהד דנוס
עכשיו אנחנו - - -
היו"ר אמנון כהן
הוא מדבר על המקפצה.
אוהד דנוס
אתה עכשיו מדבר על שיטת החישוב.
אורי מקלב
- - - המקפצה יש זמן מאישור התוכנית עד - - -
אוהד דנוס
שיטת החישוב - - אתה יודע, יש פה פרק מאלף בדוח שמנתח את פסק דין פמיני, שזה אותו פסק דין שהביא אותנו לשיטת המדרגות. מה שבית המשפט לא עשה שם זה פעולה קטנה של הצמדת ההיטל לפי שיטת המדרגות. אנחנו בדקנו, ההצמדה האמיתית היא פי 9. זאת אומרת, גם בדוגמא שמופיעה פה ההיטל היה אמור לעלות – אותו היטל של 11,000 דולר שמוצע כאן, או השבחה – היה צריך לעלות פי 9, והתוצאה שהיתה מתקבלת היא יותר גבוהה משיטת המקפצה המנטרלת, שאותה בית המשפט דחה. זאת אומרת - -
ארז קמיניץ
בסדר, גם בית משפט טועה לפעמים.
אוהד דנוס
- - צריך להבין, אמרנו את זה והסברנו את זה – ולדעתי גם הממ"מ הבין את זה בשלב מסוים – שהדברים האלה – איך אמר פה מישהו – חלק ירוויחו וחלק יפסידו. זאת אומרת, השינוי הזה יגרום לחלק מהאנשים לשלם יותר היטל השבחה, הוא יגרום לחלק אחר מהנישומים לשלם פחות היטל השבחה. צריך לקחת בחשבון בנוסף שיש בהצעת החוק החדשה דחייה של תשלומי היטל על תוכניות ככליות, ועוד כהנה וכהנה, שבהחלט יביאו גם להפחתות של היטלי השבחה. זאת אומרת, קשה מאוד להשים את האצבע בראייה ארצית, ולהגיד: ההיטלים יעלו או ההיטלים יפחתו.
היו"ר אמנון כהן
תודה, אוהד. ארז, תתחיל להתכנס, אנשים פשוט צריכים ללכת, אמרתי להם עד 14:00.
ארז קמיניץ
יש כמה עניינים עקרוניים שאנחנו רוצים לענות עליהם, אחד מהם זה חלף, ואני מבקש שהיועץ המשפטי של המינהל יענה.
היו"ר אמנון כהן
יענק'ה, בבקשה. תתכונן שהחלף יעלה בסוף.
יעקב קוינט
אני מכין את הצ'קים, יהיה לנו ממה לקזז.
היו"ר אמנון כהן
אנחנו גם נסגור שלא תוכל לקזז. זה יעבור לרשויות המקומיות לפיתוח. חבר'ה, אני הבטחתי לאנשים, באו אורחים, אמרתי שעד 14:00 זה יסתיים.
יעקב קוינט
אני מניח שאתם יודעים שאנחנו הגענו להסכמות לגבי השיעור, לכן - - -
היו"ר אמנון כהן
עם מי?
יעקב קוינט
עם מרכז השלטון המקומי. יותר ממה שהם רוצים, אני מניח - - -
היו"ר אמנון כהן
יענקה, אני אגיד לך, אנחנו כוועדה לא התערבנו, גם לא עשינו דיון בגלל שהיו לכם את הדיונים מול בתי המשפט, מול השלטון המקומי, על מנת לא להביע עמדה לכאן ולכאן, תמצו את הדיון הזה. אבל זה בהחלט לא אומר שאנחנו מסכימים לו. ואנחנו בהחלט אומרים שאנחנו נשאיר את זה איך שזה. אבל לא רצינו להתערב בעבודתכם, עשיתם עבודה. אני גם שמעתי את השלטון המקומי בחלקים שלו, איך שאמרו מה עשיתם בשביל שהם יסכימו. זה לא משנה, עובדתית, אנחנו כוועדה נשנה את זה בכל מקרה. זה לא יהיה מה שאתם סיכמתם. לכן עכשיו תן תשובות לאנשים.
יעקב קוינט
אני באמת גם רציתי לברך על העבודה המעמיקה שעשו הממ"מ. גם הם, בטבלה שלהם, מגיעים לנקודת איזון בשיעור ה-20%, גם אם אני לא מסכים לכל אחד מהנתונים. שיעור של 20%, ועם הערה נוספת שאומרת שלא נלקח בחשבון הוויתור על התביעות לפי סעיף 197, התשלומים הנוספים שהמינהל מעביר. סתם לדוגמא, רק בגין שצ"פים ומוסדות ציבור, המינהל העביר בשנתיים האחרונות למעלה מ-220 מיליון שקל. בגדול, סדר גודל של כל אחוז בחלף, מדובר על בין 50-40 מיליון שקל בשיווקים של השנים האחרונות. זאת אומרת, אם תיקח את כל הסכומים האלה ותסכום אותם, את הוויתור על דמי חכירה בהקצאה לרשויות המקומיות – נוכל לבדוק במה מדובר, אפשר לאמוד את זה, אבל צריך לעשות שמאויות לכל נכס ונכס.
ויתור על תביעות לפי סעיף 197 – ההשתתפות של המדינה בפיתוח, אמרתי, לקחתי רק שני רכיבים: מימון בניית מוסדות ציבור ושצ"פים. מדובר למעלה מ-220 מיליון שקל רק בשנתיים האחרונות. אנחנו עוברים בהרבה את נקודת האיזון. ואני אומר, זה לא שאני מסכים לנקודת האיזון, הזאת, אני חושב שהיא נמוכה בהרבה. מעבר לזה, המינהל, והמדינה בכלל, משתתפים גם בפינויים ובהוצאות שלא נלקחים בחשבון. פינוי מחנות צה"ל – כדי לייצור עתודות קרקע, כדי שיהיו ערוכות לפיתוח, המינהל עובד בתקופה האחרונה לדוגמא על העתקת בסיסי צה"ל. יאיר, בכמה מיליארדים מדובר, הפרויקט הזה?
יאיר פינס
רק מעבר צה"ל לנגב – 19 מיליארד.
היו"ר אמנון כהן
אני שמעתי מספר 25.
יעקב קוינט
אתה יודע מה, אנחנו לא נתווכח על - - -
יורם חג'בי
כולל הטיהור?
היו"ר אמנון כהן
כן, תתקדם. זה לא הנושא עכשיו. זה לא נושא לדיון – עיר הבה"דים.
יעקב קוינט
אבל אלה הוצאות שהמינהל והמדינה מוציאים כדי להעמיד - - -
היו"ר אמנון כהן
יענק'ה, שאלה. השאלה אם החלף הזה הוא מספיק, ואני באמת מתלבט עם עצמי. אני אומר לך, אני לא יודע. בשביל זה הזמנתי את ראשי הרשויות, ראשי המועצות האזוריות, הזמנתי את המקומיות – לא כולם יכלו להגיע – גם מבחינת הסתכלות רוחבית במדינה – צפון, דרום, מרכז – איך אנחנו דואגים שהחלוקה תהיה צודקת. אני לא יודע אם 12% צודקים. כל ראש עיר שאני מדבר איתו אומר לי: אף פעם זה לא מספיק. משהו פה לא בסדר. אז אם אני עושה רפורמה - - -
יעקב קוינט
כנראה ששום דבר לא מספיק, אבל העבודה - - -
היו"ר אמנון כהן
תן לי רק לסיים את הנקודה. אם אנחנו כבר עושים רפורמה, אם אנחנו כבר משנים משהו, בואו ניתן איזו מחשבה נכונה, שבסוף ניתן גם לשלטון המקומי לעבוד בכל הרבדים – מועצה מקומית, מועצה אזורית, עירייה – שהם יידעו שהם נותנים פיתרון לצורכי האוכלוסייה בכל אזור ואזור. אני מדבר על שלומי מצפון, כל האזורים המוחלשים, ובדרום, וגם במרכז. במרכז יודעים להסתדר כי יש להם את היטל ההשבחה של קרקעות פרטיות.
יעקב קוינט
נכון, וזה בדיוק מה שהעבודה קבעה את נקודת האיזון. היום, אם תיקח את ההוצאות של המדינה לצורך - - - ההשקעות של המדינה הם הרבה מעבר לנקודת האיזון, דווקא בגלל שנעשתה העבודה. אתה רואה את זה בתקציב של המינהל שהוא מעמיד לטובת פיצויים. יש חקלאים בקרקע, אנחנו צריכים לפנות אותם, אנחנו משלמים על זה גם מאות מיליוני שקלים בשנה. כל ההוצאות האלה לא מנוכות כאשר אנחנו מעבירים את חלף היטל ההשבחה. החלף נגזר מהתמורה שמתקבלת במינהל.
שמעתי את מוטי דלג'ו שמדבר על הנחות. ראשי רשויות מגיעים למינהל ומבקשים מהמינהל להיכלל במסגרת ההנחות בקרקע. אגב, אם היו הנחות וגם היית לוקח את שיעור היטל ההשבחה מתוך התמורה המלאה, אז ממילא התמורה היא כזאת אחרי הנחות.
אני חושב שקודם כל זה שאנחנו מסכימים שצריך להיות מנגנון של חלף ולא מנגנון של היטל השבחה, זה כבר טוב. לגבי השיעור, כמו שאמרתי, אנחנו חורגים הרבה מעבר לנקודת האיזון בהוצאות הנוספות שלנו. אם זה ביטול 197, השצ"פים, מוסדות הציבור, העלויות של הפינוי, ההוצאות, התכנון, הרישום של הנכסים, הפעולות שהמינהל מבצע לפני השיווק, שזה מיפוי ומדידות, הרישום של הפרצלציות. אני חושב טוב שנעשתה העבודה, אנחנו הרבה מעבר לסכומים האלה.
ארז קמיניץ
בנקודה הספציפית הזאת, רק להוסיף, לא מזמן – בשבועות האחרונים – התקבלו שתי החלטות ממשלה – סתם כדוגמא – ביחס לסבסוד עלויות פיתוח. לא רק המינהל משלם על עלויות פיתוח, עוזר בפיתוח, אלא גם משרד השיכון, המדינה, המדינה בכלל, משרדי הממשלה משלמים סכומים רבים כדי להניע פיתוח במקומות שצריך להניע, וצריך לשלם יותר כסף כדי לייצר את אפשרויות הפיתוח האלה. ולכן אני לא בטוח – שוב, נעשתה פה עבודה, יענק'ה אמר, נקודת האיזון אומרת ש-20% - - -
היו"ר אמנון כהן
נעשתה עבודה, אמרו ש-20%.
ארז קמיניץ
אנחנו הרבה יותר - - בסדר. אבל אמרו 20%. 20% בחלף שווה 50% בהיטל רגיל. להזכיר, לפי ההסכם, המדינה והשלטון המקומי הגיעו להגדלה מ-10% ל-12%, ומשכך, למעשה, אם אני לוקח רק את היטלי ההשבחה בהשוואת נקודת האיזון, לכאורה ראוי היה להוסיף עוד 8%. אבל זו אמירה מטעה. מציין הדוח את ההסתייגות לעניין הטעות הזאת, הוא מציין בתוך הדוח עצמו, כי הוא אומר: לא לקחתי בחשבון את כל מה שהמדינה משקיעה בפיתוח, מה שהיטל ההשבחה צריך לממן. את כל המיליונים הרבים - - -
היו"ר אמנון כהן
בעבודה שנעשתה זה לא נלקח בחשבון?
ארז קמיניץ
לא נלקח בחשבון. הוא כותב באופן מפורש: "בחישוב נקודת האיזון יש לקחת בחשבון את מכלול" וכולי. הוא לא לקח בחשבון את אותן החלטות הממשלה, את כל אותן החלטות המועצה שמעבירות כספים בשיעורים רבים לפיתוח. הוא לא לקח בחשבון את העובדה שמדינת ישראל מוותרת על פיצויי ההפקעה – וכמו שאמר יענק'ה, על פיצויי הפקעה ופיצויי 197. הוא לא לקח בחשבון את העובדה שבמקרים רבים מדינת ישראל מקצה קרקע לרשויות המקומיות במחיר אפס, שאל מול גורמים נניח מהמגזר השלישי היא אפילו לוקחת קצת יותר מאפס. האמירות האלה, החשבונות האלה, הוויתורים האלה לא נלקחו בחשבון בכלל. אפשר לעשות גם את העבודה הזאת, אבל זה על פני הדברים.
אם אתה סוכם את כל התגמולים שמשולמים, והוויתורים שנעשים בהקשר הזה, אתה תגיע להרבה יותר מ-8%. ואפשר להציע. אפשר להציע לרשות – ניקח את צפת לדוגמא, או את כרמיאל, שעלויות הפיתוח שם הן מאוד גבוהות בגלל הטופוגרפיה, ולהציע להן: בואו קחו50% או 20% היטל השבחה, או מה שאנחנו מעבירים לכם בפיתוח, הנחות אזורי עדיפות לאומית. עשו אחד מול השני, תגידו מה אתם רוצים. אני בטוח שהתשובה תהיה - - -
היו"ר אמנון כהן
לכן עשיתי את הדיון היום, בשביל לשמוע את התשובה. אבל עוד לא שמעתי עדיין.
ארז קמיניץ
אני לא בטוח מה התשובה שאדוני שמע. רשויות מקומיות – אם אתה לוקח את הגזרה הצרה של היטל השבחה – בוודאי שהם יגידו: צריך להעלות את היטל ההשבחה. אבל הם יגידו את זה בכל מצב, כי לעולם זה לא מספיק. אז בוודאי שהם יגידו - - -
אורי מקלב
אתם מערערים על המצב, ובמיוחד המינהל, המינהל מעביר לממשלה כסף, בסיכומו של יום, בשנה הרבה יותר מאשר המדינה מוציאה על פיתוח. אין ספק בעניין הזה שהמינהל בסופו של דבר מעביר הרבה יותר ממה שהמדינה נותנת.
היו"ר אמנון כהן
- - - בשיכון, במשרדים האחרים גם, בוודאי.
יעקב קוינט
ההקצאה של העתקת בסיסי צה"ל היא לא נופלת רק על מינהל מקרקעי ישראל.
היו"ר אמנון כהן
יענק'ה, תודה. ארז, האזרח רוצה לצאת.
ארז קמיניץ
אין שום בעיה, לפוטנציאל.
היו"ר אמנון כהן
על הפוטנציאל ועל - - -
פרופ' רחל אלתרמן
- - -
היו"ר אמנון כהן
אני אתן לך, אבל הוא צריך לצאת, מי ששאל שאלה. האזרח ששאל שאלה צריך לצאת, אז תענה על הפוטנציאל. גם ההוא שקנה קרקע – נתן מאיר דיבר על זה, אבל הוא לא היה, הבן אדם. בקצרה תגיד את זה, שהם ידעו, ואז אנחנו ניתן לפרופסור אלתרמן – יש לה גם מה לומר בנושא הזה.
ארז קמיניץ
לעניין הפוטנציאל, אני חושב שהתקיים דיון ארוך בוועדה בהקשרים שונים, ואנחנו הסברנו, אבל נסביר שוב. שאלת הפוטנציאל מבחינתנו היא שאלה רוחבית. היא מעלה סוגיה רוחבית, והפיתרון לה הוא פיתרון רוחבי. נקודת המוצא – אני אחזור אולי ממש בשורות כי באמת היו דיונים ארוכים על העניין הזה. נקודת המוצא שלנו היא שככל שהפוטנציאל נכנס כמרכיב לחישוב בקרקע, הן לעניין 197, הן לעניין הפקעות, הן לעניין היטל השבחה, הרי נוצר עיוות משמעותי, בוא נגיד, בתכליות חוק תכנון ובנייה כפי שאנחנו רואים אותם.
דיברנו על סעיף 197 למשל. העובדה שאם אני משאיר את הצורך לשלם עבור פוטנציאל – ואני מדבר על הפוטנציאל מהמעגל השלישי, שעורך דין מאיר דיבר עליו, המעגל של אין תוכנית קונקרטית בקרקע, אלא פוטנציאל, אני גר ליד אזור מגורים, אני צמוד דופן, וכולי. אם אני אשאיר את הפיצוי על ציפייה הזאת – אם להשתמש במילים עבריות – אני יוצר עיוות מהותי, לא מוצדק בתכנון. תכנון צריך לקחת בחשבון עלויות כלכליות. הוא לא צריך לקחת בחשבון עיוות של העלויות האלה. אם אני צריך לפתח קרקע, אז אני אדאג למצוא את המקום שבו הקרקע תפותח. מוסד התכנון המוסמך ידאג למצוא את המקום שבו הקרקע תפותח, ואת המקום שבו צרכי הציבור ישרתו את הפיתוח הזה. ואם אני צריך לעשות במחוז מרכז תוכנית שהיא כוללת בתוכה גם נופש מטרופולינים, לא יכול להיות שאני אחשוש לעשות את התוכנית הזאת, כי נופש מטרופוליני משרת את כולנו, את צורכי הציבור. לא יכול להיות שאני אחשוש לעשות את התוכנית הזאת משום שאני אחשוש לשלם פיצויים לאנשים שציפו שהשטח החקלאי שלהם יהפוך למגורים. זה מייצר עיוות בלתי אפשרי בתכנון. אי-אפשר לתכנן ככה.
יורם חג'בי
אם עלה הערך – קח היטל השבחה, אם ירד – תשלם. עלה – קח היטל השבחה, ירד – תשלם. מה יותר פשוט? יש שמאים פה, שווי שוק – עלה ערך, אתה לוקח - - -
ארז קמיניץ
אתה לא הבנת לחלוטין - - -
היו"ר אמנון כהן
לא, הוא הבין. הוא הבין.
יורם חג'בי
- - - עלה – תשלם, תרד - - להיפך, אני אשלם - - -
ארז קמיניץ
לא הבנת. כאשר יש קרקע חקלאית ואדם חושב שמגיע לו על הקרקע החקלאית הזאת לקבל 300,000 שקל - - -
יורם חג'בי
הוא לא חושב, הוא השמאי, הוא יקבע את השווי.
פרופ' רחל אלתרמן
אבל זה לא קשור.
ארז קמיניץ
אין בעיה - - -
יורם חג'בי
זה כן קשור.
ארז קמיניץ
קודם כל, כשאדם חושב - -
יורם חג'בי
- - -
ארז קמיניץ
תיכף אני אדבר על שווי השוק הזה שאתה מדבר, ושמאים – בסדר. אני תיכף אדבר. אני רק קודם כל רוצה להסביר את העיוות התכנוני שנוצר מהדבר הזה, ואחר כך נידרש לשאלה השמאית. יש פה עיוות תכנוני משמעותי. המשמעות היא שאם יש שטח פתוח שהוא חקלאות, ואפילו לא שיניתי את הייעוד שלו בתוכנית חדשה, אני עכשיו צריך לשלם פיצוי לאותו אדם מ-5,000 או 10,000 או 20,000 שקל ל-300,000 שקל.
יורם חג'בי
כי השוק קבע שזה מוכר ברצון, קונה ברצון.
ארז קמיניץ
הבנתי שהשוק קבע - -
יורם חג'בי
מוכר מרצון, קונה מרצון.
ארז קמיניץ
- - אז השוק טועה, אדוני.
יורם חג'בי
אנחנו כולנו מתנהגים - - -
ארז קמיניץ
תקשיב - - -
מתתיהו אבשלומוב
למה כל השוק טועה ואתה צודק?
יורם חג'בי
כולנו מתנהגים ככה - - - מוכר מרצון, קונה מרצון. זה השווי. אין שווי - - -
ארז קמיניץ
אז אני אגיד לך, מבחינתנו - - -
היו"ר אמנון כהן
זה מחיר שוק, ארז.
יורם חג'בי
אין שווי תכנון. ארז החכם, אתה נכנס אותי לנישה שהיא לא נכונה.
ארז קמיניץ
עורך דין חג'בי - - -
היו"ר אמנון כהן
תן לו להמשיך.
ארז קמיניץ
עורך דין חג'בי, אני מבקש לא להפריע לי. אני רוצה לסיים. אני לא הפרעתי לך, אני רוצה לסיים. אדוני היושב-ראש, אנחנו ענינו על הדבר הזה כבר בעבר. חבל שעורך דין חג'בי לא היה, כי עניתי על זה ואני אענה שוב. בית המשפט העליון קבע בפסקי דין - - -
היו"ר אמנון כהן
נתן, אני שומע אותך עד לכאן.
נתן מאיר
האמת היא שעל חלף היטל השבחה לא דיברתי, ואני חושב שכדאי שאני אדבר.
היו"ר אמנון כהן
הבנתי את העמדה שלך, ראיתי במסמך. אין טעם לדבר על זה.
ארז קמיניץ
אדוני, עכשיו לעניין שאלת שווי השוק. זה בסדר – שמאים, כבודם במקומם מונח - - -
היו"ר אמנון כהן
אבל זה אזרח בסוף, לא שמאי. זה האזרח שהשקיע את הכסף.
ארז קמיניץ
בסוף אני אענה על הכול. בסדר? אי-אפשר, כי אנשים - - -
היו"ר אמנון כהן
אנשים הורגים אותי במיילים, בטלפונים – מה אתה עושה לי עוול? השקעתי חיסכון לבן, לדור העתיד, שמתי כסף, חשבתי לפחות לבן שלי יהיה - - -
ארז קמיניץ
130 דונם. בסדר - - -
היו"ר אמנון כהן
לא, דונם אחד - - - מסכן.
ארז קמיניץ
דונם אחד. אנחנו נדבר על הדונם.
קריאה
אני הייתי רוצה שהוא יבוא להפקיע 65 דונם, אדוני.
ארז קמיניץ
על הדונם האחד - - -
היו"ר אמנון כהן
למה האזרח אשם?
ארז קמיניץ
אפשר לתת לי לענות? רק שנייה, לפחות מה- benefitשל עורך הדין נתן מאיר אני יכול ליהנות? זה בסדר? אפשר שבע דקות, זה בסדר?
היו"ר אמנון כהן
כן, קיבלת.
ארז קמיניץ
כמה דיברתי כבר, שלוש דקות? אני מבקש, עוד מעט, כי אי-אפשר לענות בכותרות. צריך להבין את כל החשיבה - - -
זאב בילסקי
מה עם איחוד וחלוקה – אפשר לעשות? מה דעתך למשל?
ארז קמיניץ
בוודאי שאפשר - - -
זאב בילסקי
אני מכיר ערים, תאמין לי, דליקטס, שכולם נהנו מזה שעשינו איחוד וחלוקה.
ארז קמיניץ
מעולה.
זאב בילסקי
נו?
ארז קמיניץ
תעשו איחוד וחלוקה. מישהו אמר לא לעשות איחוד וחלוקה? נהדר.
היו"ר אמנון כהן
חבר הכנסת בילסקי, שהיה בחדר ושמע בשידור ישיר את הדיון החשוב הזה, זנח את הכול, בא לכאן. ראש עיר ותיק, מנוסה, פיתח - - לפריימריז זה יעזור לך? אתה לא חבר כנסת, אתה לא יכול לדבר עכשיו. הוא עבר פריימריז.
ארז קמיניץ
אם ניקח את ה-50% - - - שרעננה דואגת - - -
היו"ר אמנון כהן
אכן ראש עיר מוכשר לשעבר, חבר כנסת בהווה - - -
ארז קמיניץ
- - -
היו"ר אמנון כהן
תן לי רגע לסיים.
ארז קמיניץ
אבל הוא אמר משהו, אני מסכים לחלוטין.
היו"ר אמנון כהן
ושר חשוב בממשלה הבאה. ואנחנו דואגים שהוא יהיה בחמישייה הפותחת במפלגה שלו. לכן הוא שאל שאלה.
ארז קמיניץ
אני איתו באיחוד וחלוקה לגמרי, אבל ב-30 השניות שנשארו, אני אדבר - - -
היו"ר אמנון כהן
אתה תדבר שבע דקות מהתחלה. לא להפריע, אני רוצה לשמוע את התשובה, כי התקשרו אלי עשרות אנשים, אי-הבנה. אומרים שהכול תקוע, ולא יודעים כבר מה לעשות. הוא אומר: בחסכונות האחרונים שלי אני כבר קניתי לילד שלי, ועכשיו הוא אומר: שילמתי 100,000 דולר במקום טוב, ועכשיו אומרים לי: תקבל פיצוי 20,000 שקל. הוא בא אלי הביתה, הוא אומר אני אקח את הבית שלך אם אתה תעביר את החוק. מאיימים עלי, ארז. תציל אותי. מה עושים עכשיו? עכשיו ניתן שבע דקות לארז.
ארז קמיניץ
מרגע שהבנו שהתחשבות בציפייה ביחס לציפיות סתמיות, שאין תוכנית באופק, או שיש תוכנית אב – מה זה תוכנית אב? היום תוכנית אב כזאת, מחר תוכנית אב אחרת. היום יש מתכנן מחוז כזה, מחר יש מתכן מחוז אחר. מה זה תוכנית אב? הסתמכות על תוכנית אב? מה זה הדבר הזה בכלל? אז יש לי איזו ציפייה סבירה, איזה מישהו אמר – כמו שאמר עורך הדין נתן מאיר – מישהו אמר שיש תוכנית אב, עכשיו בגלל זה אני לא אתכנן כמו שצריך את הקרקע כי אני פוחד שלאותו אדם שהסתמך על תוכנית אב אני אצטרך לשלם 300,000 שקל לדונם.
התביעות בתמ"מ 3/21, אדוני, הן מאות מיליוני שקלים רק בגלל ציפייה. למה? כי עשו שם נופש מטרופוליני, איפה שצריך נופש מטרופולינים. לא שינו ייעוד בכלל. אנשים בקרקע חקלאית יכולים אפילו הרבה פעמים להמשיך להשתמש בקרקע החקלאית. אבל התביעות הן על מה? על זה שיכולתי לקבל מגורים. חשבתי.
היו"ר אמנון כהן
אבל לא רוצים לתבוע, לא רוצים לתבוע האנשים.
ארז קמיניץ
תובעים. מה זה לא רוצים?
היו"ר אמנון כהן
אנשים לא רוצים לתבוע.
ארז קמיניץ
תובעים. תובעים בעשרות, אם לא מאות מיליונים.
היו"ר אמנון כהן
לא, אומרים לי אם אתה רוצה מחר להפקיע לי, תן לי פיצוי לפי מה שהשקעתי, זה מה שהוא אומר.
ארז קמיניץ
אז רגע, אני רוצה לדבר על ההשקעה - - -
יורם חג'בי
- - -
היו"ר אמנון כהן
שנייה, לא להפריע.
ארז קמיניץ
עורך הדין חג'בי, אתה שוב ושוב מפריע.
היו"ר אמנון כהן
תן לי לגמור את הסוגיה. אנשים לא נותנים לי. אני כבר לא יודע איך להתקדם.
ארז קמיניץ
אין בעיה. עכשיו, בוא נדבר על שווי שוק רגע. זה מאוד נחמד לומר שמעת ששמאי קבע שווי שוק מסוים – כזה ראה וקדש. אני מדבר אפילו על שמאי מכריע בשומה הכי מכרעת שיש. זה מאוד נחמד להגיד את זה, רק שזה לא נכון. מה לעשות, בית המשפט העליון כבר אמר את זה. אז ברוב המצבים – 95%-90%, אפילו יותר מזה – זה יהיה נכון. אלא מה? שבית משפט אומר שמי שבסופו של דבר קובע מהו שווי שוק – כמו שמי שקובע על חוות דעת של רופא, האם יש התרשלות או אין התרשלות זה לא הרופא, ולא השמאי, אלא בסופו של יום בית משפט.
ובאותה מידה, אדוני, גם המחוקק יכול להתערב בשווי שוק. וגם אדוני אמר בעצמו שהוא מתערב בשווי שוק. הוא רוצה להתערב בדיור בר השגה. זאת אומרת, להגיד שהמשפט על שלוחותיו ועל רשויותיו השונות לא יכול להתערב בשווי שוק, במיוחד כאשר הוא רואה כשל שוק – ובסוגריים, אדוני, עיוות בתכנון הוא כשל שוק משמעותי מאוד בשוק התכנון – בוודאי שהמחוקק יכול להתערב. זה פשיטא, ומי שאמר שלא ניתן להתערב, השמאי קבע, וזה מה שיהיה - -
היו"ר אמנון כהן
איך אני מפצה את האזרח?
ארז קמיניץ
- - מה לעשות, השוק קבע. השמאי, השוק – לא משנה, השוק קבע, ולא ניתן להתערב - -
היו"ר אמנון כהן
ארז, בסוף איך אני מפצה את האזרח?
ארז קמיניץ
- - אין בעיה. עכשיו הגענו לשאלה מה אני עושה במצב שבו אני משנה רגולציה על הקרקע או על דבר אחר, לא משנה, אבל אנחנו עכשיו עוסקים בקרקעות. מה אני עושה? אז אדוני התחיל את הדיון בקרקעות מזהמות, יש שם שינויים משמעותיים מאוד ברגולציה על הקרקע. אדוני יודע שלמשל חוק - - -
היו"ר אמנון כהן
התעשיינים מתנגדים.
ארז קמיניץ
זה נהדר. חוק קרנוביץ או - - -
היו"ר אמנון כהן
הם רוצים להעתיק את המפעלים שלהם להודו. לא תהיה פה תעסוקה בסוף.
ארז קמיניץ
אדוני, כל חוק בסדר גמור - -
היו"ר אמנון כהן
תן לי לעבוד, אתה - - -
ארז קמיניץ
- - אין בעיה, ובסופו של דבר - - -
זאב בילסקי
זה לא להודו, זה סין עכשיו.
היו"ר אמנון כהן
לא, סין נכנסים ל-OECD לאט-לאט.
זאב בילסקי
לא, גם המשרד להגנת העורף עובר לסין. הכול עובר לסין.
ארז קמיניץ
נניח שהחוק עובר​ – יש אינטרס מאוד חשוב לניקוי – אדוני יטיל הוצאות משמעותיות על בעלי קרקעות לצורך ניקוי. כאלה שמה קרה? הזיהום נפל אצלם בקרקע. הוא יטיל עליהם הוצאות בצורה כזאת או בצורה אחרת, בצורה מידתית כזאת או אחרת. כשעושים רגולציה על הקרקע, אין מה לעשות, מישהו צריך לשלם על הרגולציה החדשה הזאת.

לאן אני מגיע? אני מגיע לזה שתמיד כשיש רגולציה על הקרקע, כשיש שינוי, אז מישהו סובל. השאלה אם מידת הסבל שלו אחת, היא סבירה, ושתיים, האם מוצדק היה שהוא יסתמך – עיקרון שאלת ההסתמכות היא המשמעותית בבחינת חוקיות או אי-חוקיותו של חוק. עכשיו, אני צריך לשאול את עצמי האם אותם אנשים שרכשו, שקיבלו בירושה, שעשו עסקה כזאת או אחרת, האם הסתמכותם על מחיר השוק – אם ירשו, אני לא יודע איזו הסתמכות, אבל לצורך העניין, באופן כללי – האם הסתמכותם אל"ף היא מוצדקת, בי"ת, סבירה.
איך אני בודק את ההסתמכות הזאת? בסופו של דבר, על מנת לייצר הסדר שיעמוד במבחנים החוקתיים צריך לבדוק איזו הסתמכות, האם ההסתמכות הזאת היתה כדין ומה מידת הפגיעה. ועכשיו, האם יש הסתמכות על כך שערך קרקע בציפייה כזאת עלומה של תוכנית אב – שמענו מה אמר עורך דין נתן מאיר, שעם כל הכבוד והצניעות, אני מסכים לניתוח שלו את הפסיקה. בסופו של יום, אין הסתמכות שבית המשפט לחלוטין הכיר בה באיזה מין ציפייה עלומה וסבירה לשינוי ייעוד. אין כזה דבר.
יורם חג'בי
- - -
ארז קמיניץ
אדוני, עורך הדין חג'בי, לא הפרעתי. פעם אחרונה.
היו"ר אמנון כהן
את זה כבר אני אומר.
ארז קמיניץ
האם אנחנו צריכים בכל זאת לייצר הוראת מעבר נוכח העובדה שכנראה השוק נוהג לא בדיוק איך שהפסיקה מכוונת אותו, או שהפסיקה לא מספיק ברורה, או שבהפסיקה אמרה פעם כך ופעם כך – זה בדיוק, אדוני, מה שאמרנו שנבדוק כבר לפני שלושה וארבעה דיונים. אמרנו: צריך לבחון את הסוגיה הזאת על רקע מידת ההצדקה של ההסתמכות של האנשים על מחיר הקרקע בעת עריכת העסקאות, לראות עד כמה זה מוצדק שהם יסתמכו, ולייצר איזושהי הוראת מעבר בהינתן העובדה שהם הסתמכו. לייצר איזושהי הוראת מעבר מסוימת - - -
היו"ר אמנון כהן
- - - אני אתן לך. שהוראת המעבר תגיד: כל מי שרכש קרקע לפני הרפורמה, דינו יהיה א', ב', ג'. ומי שיקנה את הקרקע לאחר הרפורמה, לא יעשה ספקולציות, לא יעשה - - דינו יהיה - - שכולם ידעו. שלא יהיה מצב שמישהו רכש, מסכן, לא ידע, פתאום אתה מטיל עליו, עכשיו מכניס יד לכיס שלו.
ארז קמיניץ
מה שאני מנסה להגיד לאדוני, זה שלפחות ברמה המשפטית, שבסופו של דבר, בהקשר הזה, מי שקבע זה בית משפט, זה לא אף אחד אחר. ברמה המשפטית, אם מישהו יטען ויגיד לי: אני הסתמכתי על תוכנית אב בזה שקניתי קרקע ושילמתי על קרקע חקלאית 300,000, אני אגיד לו: אדוני, אני מצטער, לא פירשת נכון את הדין. אני אומר לו: לא פירשת נכון את הדין. ואם זה המצב, לא פירשת נכון את הדין, אז אומרים במקומותינו: מה לעשות? עשית טעות בפרשנות של הדין. עכשיו, אני לא אומר את זה. אני אומר, אנחנו בכל זאת מבינים שיש כאן איזושהי בעיה שנוצרה כנראה אולי מהעמימות של הפסיקה, אולי מהעובדה שהשמאים העריכו שווי קרקע בצורה כזאת או אחרת ויש פסיקות כאלו ואחרות של שמאים אחרים, בסדר. צריך לבדוק לעומק - - -
היו"ר אמנון כהן
מה יהיה?
ארז קמיניץ
אני לא יודע. אנחנו צריכים לייצר הוראת מעבר שתייחס בצורה רצינית, עניינית. אני לא יודע להגיד לך עכשיו, אדוני, שכל מי שרכש את הקרקע - - -
היו"ר אמנון כהן
אבל אני צריך להביא את זה להצבעה עוד מעט.
ארז קמיניץ
בסדר, נכון.
קריאה
אבל, ארז, גם הדין הקיים הוא אותו דבר.
ארז קמיניץ
אמרנו שבנוסח של ההצבעות - - -
יורם חג'בי
- - - הדין הקיים.
היו"ר אמנון כהן
אתה כבר חושב ארבעה דיונים, תחשוב כבר לעומק.
ארז קמיניץ
יש לי רעיונות שאני רוצה לשתף אותם איתך.
היו"ר אמנון כהן
הבנתי, אז זה בסדר.
ארז קמיניץ
אז בסדר. אז עכשיו, האמירה הזאת של הוראת מעבר – שלא תהיה פה איזושהי ציפייה. שלא עכשיו יסתמכו על הציפייה ויגידו: הנה, אמרתי שיש הוראות מעבר, אז בוא נקנה קרקעות על סמך תוכנית אב בפרדס חנה או בזיכרון יעקב, 200,000 לדונם חקלאי. יש פרסומות – 200,000 שקל בזיכרון יעקב.
פרופ' רחל אלתרמן
חצי דונם.
ארז קמיניץ
חצי דונם. 200,000 שקל לחצי דונם, נכון?
פרופ' רחל אלתרמן
כן, 250,000.
ארז קמיניץ
אדוני יחשוב על מוסד התכנון - - -
קריאה
דונם על הירח.
היו"ר אמנון כהן
לא, הוא לא רוצה שתעבוד על האזרח.
יורם חג'בי
- - - של ה-5%, הוא לא מכיר בשווי - - -
ארז קמיניץ
אין שום בעיה - - -
יורם חג'בי
הוא מכיר בשווי, הוא מכיר - - -
היו"ר אמנון כהן
חג'בי.
ארז קמיניץ
אני רוצה לקחת את הדוגמא הזאת כדי שאדוני יחשוב עכשיו על משרד התכנון, שבאים אליו האנשים שמתקשרים אליך, ואומרים למתכנן המחוז, לוועדה המחוזית: אבל אני רכשתי את הקרקע, למה אתם עושים לי נופש מטרופולינים? זה יהיה שווה עכשיו 5,000. אני רכשתי את הקרקע ב-200,000. מה יהיה עכשיו? אז מה הם יגידו לו, אתה תקבל פיצויי הפקעה? 200 אנשים שיקבלו פיצוי הפקעה של 200,000 שקל לדונם או לחצי דונם – נראה לך שמוסד תכנון כזה יגיד: אין בעיה, נעשה נופש מטרופוליני. נעביר כביש, אין שום בעיה. נשלם 200 כפול 200,000 שקל.
היו"ר אמנון כהן
אנחנו נשב על זה בנושא של הוראות מעבר. נמצא איזושהי נוסחה.
ארז קמיניץ
אנחנו בהחלט חושבים שצריך לייצר הוראת מעבר, רק צריך להבין שהוראת המעבר הזאת צריכה להיות עדינה, נעסוק בה בפינצטה, מתוך מטרה שהיא תהיה סבירה והוגנת, ותתחשב בהסתמכות האמיתית של אנשים שאנחנו חושבים שראוי היה שיסתמכו. זה מה שיש לי להגיד - - -
יהושע דיאמנט
- - -
היו"ר אמנון כהן
סליחה, אין פה שאלות-תשובות.
פרופ' רחל אלתרמן
זה אותי לשאול, לא אותו. אותי תשאל.
היו"ר אמנון כהן
יהודה זמרת, אתה רוצה להשלים משפט או שניים מטעם משרד הפנים? היועץ המשפטי המוכשר - - -
פרופ' רחל אלתרמן
מחוקק לא חייב להיות חוקר השוואתי.
היו"ר אמנון כהן
סליחה. אין פה דו-שיח.
יהודה זמרת
צריך לזכור, כוחות השוק – במידה מסוימת מערכת התכנון צריכה לקבל את ההחלטות שלה באופן הכי ניטראלי שאפשר. היא צריכה לקבל את ההחלטה המושכלת התכנונית. המצב הקיים עם הפוטנציאל הביא את מוסדות התכנון למערך שכוחות השוק בעצם גורמים לתכנון. אני צריך להעביר כרגע כביש, אני צריך לחשוב איפה כוחות השוק העלו. כלומר, אני לא מעביר את הכביש במקום המיטבי, אני צריך לבדוק איפה אני אשלם פחות פיצויים.
כך מתקבלות החלטות תכנוניות שלא מושפעות מזה שהיתה תוכנית ברמה ההיררכית הגבוהה ביותר שקבעה כאן כביש, כאן לא כביש, אלא בעצם על-ידי ספקולציה של קרקעות, אתה מכוון את היכולת התכנונית של מדינת ישראל. אנחנו חושבים שבמידה מסוימת מערכת התכנון צריכה לקבל את העצמאות שלה. חלק ממה שאנחנו מדברים כרגע - - - הפוטנציאל, במיוחד ב-197, גם בהיטל ההשבה, המטרה שלהם לאפשר תכנון מושכל, תכנון יעיל, ולא תכנון שכוחות חיצוניים למוסדות התכנון יכולים לכוון אותו בקבלת ההחלטות.
היו"ר אמנון כהן
תודה רבה.
ארז קמיניץ
אנחנו רוצים להמשיך אל התשובות. רק עוד תשובה אחת לאדפטציה בהיטל השבחה, כי זה כן חשוב להבנה שגם בהיטל השבחה יש משמעות רבה לכך שאנחנו מבקשים - - - ללא פוטנציאל. העובדה שבקרקע פתוחה שמשנה ייעודה למגורים, הדרישה לפיתוח בה היא הרבה יותר משמעותית, היא ברורה. כשאני מפתח קרקע חדשה, אני צריך לייצר באותה הקרקע הזאת, בקרקע הבתולה, שטח פתוח חקלאי, אני צריך לייצר תשתיות מחדש. אני צריך להעביר כביש, אני צריך לייצר בתי ספר, אני צריך לבנות מוסדות ציבור אחרים, אני צריך להעביר קווי תשתית. אני צריך להקים שכונה חדשה. ברמת הפיתוח זה עולה הרבה יותר מאשר להישען על תשתיות קיימות.
ולכן, אדם שיש לו קרקע שהיא שטח פתוח, קרקע חקלאית צריך לשלם את היטל ההשבחה שישקף את הצורך המשמעותי בפיתוח דווקא בשטח הפתוח. אז לבוא ולהגיד שהוא ישלם דווקא פחות היטל השבחה זה לא צודק, זה לא שוויוני. זה אומר שמחיר של דירה בפנים העיר צריך לסבסד את הפיתוח של הדירה מחוץ לעיר, וזה לא בסדר.
יורם חג'בי
היא רק משלימה בעבר - - -
היו"ר אמנון כהן
סליחה. יש לך משהו להשלים לתשובה?
ארז קמיניץ
זה לעניין היטל השבחה. זה לעניין פוטנציאל. עלו פה הערות נקודתיות - - -
היו"ר אמנון כהן
רק שנייה, לפני שתענה לנקודתיות, חבר הכנסת בילסקי הגיע במיוחד לאחר ששמע את השידור, ואנחנו נשמע את דעתו.
זאב בילסקי
אני גם ידעתי שיושב-הראש מאוד ישמח אם אני אבוא כדי להאיר את עיני הוועדה בדברים.
היו"ר אמנון כהן
תמיד. תמיד, אדוני.
זאב בילסקי
אז קודם כל, אני רוצה להגיד לידידי מהמינהל שגם את ה-10% - - -
ארז קמיניץ
אני לא מהמינהל, אני ממשרד המשפטים.
היו"ר אמנון כהן
הוא ממשרד המשפטים. יענק'ה יצא, הוא היה פה, אבל הוא מייצג אותו גם.
זאב בילסקי
לא משנה, קצת למינהל, שיקבלו מה שראוי להגיד להם. גם ה-10% - עד שאנחנו מקבלים את ה-10% יוצאת הנשמה. היינו צריכים להביא מחשבי חישובים מיוחדים כדי לבדוק מה שמגיע לנו - - -
היו"ר אמנון כהן
לא, הכול שקוף.
זאב בילסקי
מה זה שקוף..
היו"ר אמנון כהן
יודעים מראש כמה יקבלו.
זאב בילסקי
כל כך שקוף שלא - - -
ארז קמיניץ
זה חלק מההסכמה החדשה. הכול יהיה שקוף.
זאב בילסקי
כן, אבל תבין, אני יושב פה ומקשיב לך כבר חצי שעה, ובאמת, אתה מנסה להסביר כמיטב יכולתך. אבל אני אומר לכם, יכולתם לעשות פה מדינה בונבוניירה. לא עשיתם את זה. אתם כל הזמן - - מה שמנסים לעשות ברשויות המקומיות, או שזה נתקע אצל המינהל, או שזה נתקע אצל יהודה. מישהו תמיד תוקע את זה איכשהו. אתם צריכים להבין, ה-10% הזה – למה אתם צריכים להתווכח במקום לבוא ולעודד את הרשויות המקומיות, להגיד: בוא, אני אתן לך 20%, בוא תעשה, אתה יודע כמה עולה לפתח שטח. איחוד וחלוקה – תאמין לי, זה כלי שאתה מספק כל כך הרבה אנשים. תלכו עם זה, לא ראיתי פעם אחת שיזמתם. כל דבר היה צריך להיות - - -
פרופ' רחל אלתרמן
משרד המשפטים?
זאב בילסקי
לא משרד המשפטים. אני מסתכל עליך, פשוט ישב ההוא מהמינהל. המינהל הוא הבעלים של כמה, 93%, בינת, מקרקעות המדינה? פעם אחת לא ראיתי – נער הייתי וגם זקנתי, לא ראיתי צדיק נעזב, לא ראיתי את זרעו מבקש לחם, ולא ראיתי את המינהל בא לרשות מקומית ואומר: בוא נעשה משהו. בוא נעשה את זה באיחוד וחלוקה. בוא נתייחס, אתה יודע - - -
קריאה
עם פרטי?
זאב בילסקי
עם פרטי, מה קרה? מה יש? עם פרטיים, ואז אתה תוכל לסלול כבישים, תוכל לעשות מבני ציבור, תוכל להפקיע - - -
ארז קמיניץ
מאיפה - - -
זאב בילסקי
תקשיב לי טוב, תוכל להפקיע. יש מקומות שאפילו מפקיעים 70% לצורכי ציבור. הציבור נהנה, הפרטיים – לא חסר להם. קצת תבואו לאנשים שעשו את זה בחיים שלהם, תלמדו, ואז תראו איך אפשר לעשות את הכול. במקום זה אנחנו כל הזמן צריכים לריב על ה-10%. שמעתי עכשיו 12% - קשה, אתה יודע. מה קרה להם? למה לא? אדוני היושב-ראש, בכוחך לעשות דברים גדולים. בוא נכריז - - -
היו"ר אמנון כהן
על כמה, 100%?
יהושע דיאמנט
20%. לפי המחקר, 20%.
זאב בילסקי
לא 100%, אבל אתה יודע, קצת שנוכל לנשום, שנוכל לפתח, שנוכל לעשות ערים, שנוכל לעשות תוכניות. עכשיו, לא קרה שום דבר אם ניקח פרטיים ומינהל ביחד. נושיב אותם ביחד, נעשה איחוד וחלוקה. אתה יודע מה, יש אנשים - - אומר היושב-ראש שצלצלו אליו אנשים. אתה צריך להבין, אנשים לא יושבים פה כמונו. הם לא מבינים מה זה איחוד. הם לא יודעים שום דבר. הם יודעים שסבא שלו קנה מגרש, זה קנה דונם פה, זה קנה דונם פה. זה יצא לו משם 12 דירות ו-15 קוטג'ים, והוא עוד מתווכח כי יש לו שלושה ילדים ורק שני קוטג'ים, אז איך הוא יסתדר? ואחד אחר מפקיעים לו לכביש, לא יוצא לו שום דבר. אתה לא יכול להסביר את זה לא ליושב-ראש הוועדה, והוא לא יכול להסביר את זה לאחרים. אם אתם יוזמים - - -
ארז קמיניץ
יש לי חבר שיש לו שיער בלונדיני ועיניים כחולות. מה לעשות? הכול שאלה - - אתה מכיר את הפסיקה טוב מאוד - - -
זאב בילסקי
אתה חוסך, אבל תבין, בתוכניות כאלה - - -
ארז קמיניץ
לא, אבל יש בה הגיון.
זאב בילסקי
אתה יודע מה - -
ארז קמיניץ
יש בה היגיון.
זאב בילסקי
- - אני אספר לך, עוד בזמני אנחנו אפשרנו לכביש 531 – זה אחד הכבישים המרכזיים במדינת ישראל – למה אני אומר לך שזה כביש חשוב? אני הייתי 16.5 ראש העיר, התעסקתי בזה. קודמי היה 20 שנה, התעסק בזה, ועוד לא בדקנו עם קודמו של קודמו כמה זמן הוא התעסק ב-531.
היו"ר אמנון כהן
ועוד ימשיך להתעסק האחר.
זאב בילסקי
עשינו תוכנית. עיריית רעננה עשתה תוכנית, וזה שמחליף אותי עכשיו עושה את - - מי שתקע את זה, זה משרד הפנים, אתה שומע, מינהל התכנון תקע את התוכנית שאפשרה גם את הכביש, גם איחוד וחלוקה, גם פיצויים לכולם. אמרו: אתם לא צריכים לסדר את העניינים - - -
היו"ר אמנון כהן
חזק וברוך. זאביק, אתה צריך לבוא יותר לוועדה.
ארז קמיניץ
אדוני, החוק הקיים – כל האפשרות להפקיע - - -
היו"ר אמנון כהן
אני רוצה להיכנס להגדרות. מי קורא את ההגדרות?
ארז קמיניץ
אנחנו.
היו"ר אמנון כהן
יש לך עוד דברים קטנים שאתה צריך לענות לאנשים?
ארז קמיניץ
האמת היא שענינו על הכול בעבר.
היו"ר אמנון כהן
לא, אבל לחדשים שהגיעו. אנשים שבאו.
ארז קמיניץ
היה פה חלף, פוטנציאל היה במקור, מה היה?
פרופ' רחל אלתרמן
כן, בקצרה. ראשית, אני רוצה לברך מאוד את ממ"מ. הם עשו עבודה מצוינת בנסיבות. ממ"מ בכל זאת זה אגף מחקר שמשרת את כל הכנסת בכול הנושאים. אני חוזרת ואומרת את שאמרתי בכול הפרקים של הדיונים הפיננסיים – זו היתה חובתה של הממשלה להביא את ההשלכות התקציביות, הן מאקרו והן מיקרו, בכל הכיוונים יחד עם החוק. גם כן הלכתי לאוצר ואמרתי שרק משום זה תקציבים של השלטון המקומי, זה לא אומר שאת זה אפשר להשאיר רק בידי משרד המשפטים, שאומנם עושה עבודה מצוינת, אבל לא הכלים שלו לראות את ההשלכות.

אז רק במקרה, אחרי שחזרתי על הנושא הרבה מאוד פעמים, בפעם האחרונה, באמת, חבר הכנסת חנא סוייד הרים את הכפפה, ביקש מכבוד היושב-ראש, ואומנם יש לנו את הדוח הזה. אבל אין לצפות מממ"מ את האפשרויות שיש לאוצר ולמרכז שלטון מקומי לעשות עבודה כזאת. יש עוד דברים לחקור ולבחון, וזה לא סביר בעיני להגיש הצעה כזאת, שיש לה כל כך הרבה השלכות ללא עבודה מסוג זה.

עכשיו לעצם העניינים, קודם כל לגבי חלף היטל השבחה, כפי שאני טענתי ושיערתי – גם העבודה של הממ"מ מראה – חלף ההיטל אותי מטריד משום – פן שלא נדון, פערים בין הרשויות המקומיות, יש כ-140 – שהפערים בין הרשויות המקומיות יגדלו מאוד כיום; משום שהחלף נשאר חלף למרות שהוא עוד איזשהו אחוזונים קטנים, וקצת יותר שקיפות, שממילא היתה צריכה להיות שם תמיד; ואילו היטל ההשבחה כן יגדל, בין אם זה 11% או 20% וכמה.
דהיינו, הפערים בין רשויות שנאלצות להישען ולהמשיך להישען על החלף, משום שככה יצא הגורל, ויש להם מקרקעי ישראל, לבין הרשויות שיש להן כבר אזור מפותח, בין אם הוא פרטי ובין אם הוא כבר מוחכר, או שיש להם קרקע חקלאית פרטית. ההבדלים יגדלו – וקחו לדוגמא את הוד השרון על-יד ראש העין. הוד השרון תקבל יותר כסף – גם 15% תוספת היטל השבחה בהוד השרון, זה אחוז גבוה. ואילו ראש העין – שכולה מקרקעי ישראל, באזור די קרוב – תישאר עם גירעון.

עכשיו לגבי עצם העניין, כבוד היושב-ראש מתלבט בנושא של החלף. יש כאן עירוב של רשויות שצריכות להיות מופרדות. הממשלה אומרת: אני גם עושה תשתיות, אני גם מוותרת גל תביעות פיצויים. יפה מאוד – המדינה מוותרת על תביעת פיצויים מתקציבי הרשויות המקומיות. הללויה. יופי של ג'סטה מטעם המדינה. המדינה מוותרת על כספי פיצויים על כבישים שהיא טווה ברחבי המדינה. זה בכלל נושא אחר, וזה שהממ"מ לא עשה צד כמותי, לא כימת את ההשקעות שהמדינה עושה מעת לעת ברשויות שונות אינו חלק מהעניין, אני רוצה להבדיל.
ממשלה צריכה את הגמישות בקבלת החלטות, והיא משנה את דעתה מעת לעת, וכך צריך להיות, זה תפקיד הזרוע הביצועית. אגב, ביקש ממני אחד משני הארגונים הבינלאומיים הגדולים ביותר – אסור לי להגיד את שמו, אז אתם תטילו מטבע, שניים מהענקיים ביותר בעולם – לעשות עבודה על מדיניות הדיור במקרקעי ישראל בישראל. זה נעשה ב-2002, ושם אני מראה מראשית קום המדינה את המדיניות. המדיניות ממשיכה להשתנות, היא משתנה מעת לעת, היא משתנה עם חילופי שלטון, היא משתנה עם חילופי שרים. על זה הכנסת לא צריכה לתת את הדעת, משום שגם המדינה תפקידה – מה זה איזו מדינה זרה? תפקידה של המדינה לעזור לפיתוח איפה שהיא חושבת שהמדיניות ראויה. תפקידה של המדינה לעזור לפיתוח גם כשיש קרקעות פרטיות, למשל במגזר הערבי.
ארז קמיניץ
היא עושה את זה.
פרופ' רחל אלתרמן
בסדר, אבל זה לא חלק מהחקיקה. החקיקה צריכה לקבוע נורמה יציבה שאיננה קשורה, היא פעם השקעה כזאת, פעם הטבה כזאת. יתר על כן, השארת החלף – אני אתן תיכף פיתרון – ממשיכה לעשות סוג א' וסוג ב' בין הרשויות המקומיות בישראל, כבוד היושב-ראש. כל אלה עם החלף ממשיכות להיות מלחכי פנכה. זה לא סוד שהם צריכים לבוא כל פעם במשא ומתן עם השלטון המרכזי. לא מספיק שמקרקעי ישראל הוא מונופול, הם צריכים גם על הכסף הזה – שהעיקרון של המחוקק היה שהכסף הזה הולך במין אוטומט לרשויות המקומיות – גם בזה הם צריכים לבוא ולעשות משא ומתן סביב כאן חסר לי, כאן לא חסר לי, וכולי.
אגב, כולם פה יודעים שאחד המאפיינים של שינויי המדיניות בחלף זה כמובן שערך הקרקע נקבע על-ידי המדינה, ופעם האוצר כן נותן סבסוד לפריפריה, ופעם האוצר לא, בפעם בחצי מחיר. הנושאים של מדיניות תשתיות משתנה, עכשיו האוצר רוצה קופה סגורה, יש תקופות שהוא כן רצה לסבסד את זה. זה לא קשור עם חקיקה של הכנסת. התשובה לחלף צריכה להיות שזה צריך להיות היטל השבחה רגיל. הלכתי לאוצר ושוחחתי על העניין הזה, כי נראה לי מאוד מוזר שהסדר שנולד בצורה מאוד בצורה מאוד מוגזמת, ונתן העיר - - -
נתן מאיר
את יודעת מה היה הרקע.
פרופ' רחל אלתרמן
כן. הוא הזכיר לי את זה. יש לו זכויות רבות בעניין, הוא הזכיר לי מה שאני שכחתי, אני כתבתי את זה בזמנו. זה נולד כאשר – זה קצת מסובך - - בסדר, בקיצור, היה פער משפטי לא ברור. בשנות ה-70 כשלחוק התכנון והבנייה עוד לא היתה את התוספת השלישית והיה אי-ודאות מוחלט על מי חל מס השבחה. ואז עשו מן הסדר כזה, וההסדר הזה לא סביר. זו היתה מדינה אחרת, מדינה צנטרליסטית. לא סביר שהיום הוא חל על אותן רשויות מקומיות שבמקרה נפל גורלן ויש להן מקרקעי ישראל. יתר על כן, זה עובד בניגוד למדיניות הממשלה של הוד"לים, משום שכל הוד"לים זה על מקרקעי ישראל. וכל הוד"לים יקבלו פחות כסף היטל השבחה ויצטרכו להמשיך ולהתחנן.

אני לא מבינה את מרכז שלטון מקומי. מדוע מספר גדול של רשויות מקומיות, שיש להן הרבה מקרקעי ישראל, לא מתאחדים יחד ולא נמצאים כאן. בכלל, אני מוכרחה להביע את פליאתי, שרק כאשר יש דוח, שרק באופן מקרי אני חזרתי ואמרתי שיש דוח, אז מגיעים. היה צריך לרוץ הנה כשלא היו נתונים, ולצעוק למה אין נתונים, למה אין דוח. אז לגבי החלף, שאלתי את משרד האוצר למה אי-אפשר לעשות היטל השבחה רגיל, כי משרד האוצר אומר: זה בערך אותו הדבר, בבקשה, אם זה בערך אותו דבר, אז למה לא?
אז התשובה היתה שאחת הבעיות היא שהמדינה לא רוצה לעמוד בפני הויכוח על השומה של השמאים. אני חושבת שזה בהחלט שיקול מוצדק. אבל יש לזה פיתרון חקיקתי. ניתן לעשות שההיטל במקרה של המדינה – שהיא בכל זאת בסטאטוס אחר – יהיה על-ידי שמאי ממשלתי או דרך מעין זאת, שהיא לא תהיה למשא ומתן. וחבר'ה, אל תספרו לי שהרשויות המקומיות רוצות את זה, עם כל הטובות של פה ושם - -
היו"ר אמנון כהן
שמעת את זה, ארז?
ארז קמיניץ
כן, אני לא מסכים לגמרי.
פרופ' רחל אלתרמן
- - אילו היו רוצות את זה - - אני משוכנעת - -
ארז קמיניץ
מ-א' עד ת' - - -
היו"ר אמנון כהן
בסדר, אני מסכים עם מה שאתה אומר, אבל אתה - - -
פרופ' רחל אלתרמן
- - אבל משרד המשפטים מעולם, ארז, לא היה ממציא את הדבר הזה - - -
קריאה
יש עמדה קבועה של מרכז השלטון. רחל - - -
פרופ' רחל אלתרמן
משרד המשפטים לא היה ממציא את החלף מעולם, כי זה לא בא מהעולם המשפטי, זה מהעולם של Convenience, של איזשהו מנגנון שהוא נוח למדינה, והוא משאיר את סוג א' וסוג ב' של - - -
ארז קמיניץ
יש שאלה של מנגנון ויש שאלה של אחוז. שאלת המנגנון - - -
פרופ' רחל אלתרמן
האחוז לא צריך להיות חלף, צריך להיות 50%. עוד מילה אחת לגבי החלף, עבודה שהצגתי בקצרה, שעשיתי עם סטודנט, מראה שכבר היום יש קשר סטטיסטי בין אחוז מקרקעי ישראל לבין הערים באשכולות יותר נמוכים. זה לא בגלל שזה מקרקעי ישראל, ככה המצב. אבל לא צריך לעשות אותם עוד יותר עניים. אז עכשיו הפער עוד יותר גדול. איפה צדק חלוקתי? איפה המחאות – זה בכלל יורד להם מתחת לרדאר כל הנושא הזה. הפערים יגדלו משום שראשי הערים בפריפריה לא יכולים לעמוד בפני התושבים ולהגיד להם: חבר'ה, זה חלף מס שרוב האנשים - - -
ארז קמיניץ
ואם הם יקבלו 50% הכול יהיה בסדר?
פרופ' רחל אלתרמן
לא אמרתי שהכול יהיה בסדר. תפקיד השלטון המרכזי הוא תמיד לאזן, ליזום ולעזור, הוא לא במדינה זרה. ממילא השלטון המקומי בישראל הוא חלש וסמכויותיו באופן השוואתי ללא שום שיעור. אז זה תפקיד השלטון המרכזי. אבל זה עדיין לא צריך להפוך אותם לסוג ב'. אם זה כל כך טוב, אז תנו להם - - חוץ מזה שאם זה כל כך טוב אז תעבירו את הקרקעות לקרקעות מוניציפאליות, אל תעשו טובות גדולות.

לגבי המקרקעין הפרטיים – אני תומכת בעמדה של החוק הזה, של נטרול ערך הציפיות. אני כן תומכת בהוראות מעבר, ואני חושבת שטוב שמשרד המשפטים והיושב-ראש ידונו בעניין הזה, אבל אני מדגישה שוב שהשינוי של בסיס החישוב יגרום להגדלת הפערים. ועל כן אני אמרתי שצריך היה, בהזדמנות הזאת, שיש טלטלה, לעשות מנגנון חלוקתי אזורי או לאומי של היטל השבחה. כי כפי שכבר נאמר – ויפה הציג את זה נתן מאיר, בכך אני מסיימת – היטל השבחה איננו קשור ישירות עם הצרכים. ההיגיון שלו איננו מה צריך. זה היגיון אחר, לזה אני קראתי "היטל השפעה", שאיננו קיים בישראל, במה הפיתוח החדש משפיע על שירותי ציבור. זה היטל השבחה שההיגיון שלו הוא צדק חלוקתי.
אגב, צריך היה להיות צדק חלוקתי אזורי ולא מקומי. במקרה יוצא שאין רשויות מקומיות בארץ – אני חושבת – שהתקבולים של זה הם כל כך גבוהים שהם יותר מידי. אבל זה עדיין מאוד מאוד בלתי שוויוני, והוא לא קשור עם הצרכים. על כן צריך היה מנגנון אזורי לחלק את העניין הזה. אני חושבת שצריך הצעת חוק חדשה, אם עכשיו זה לא יעבור – הצעת חוק חדשה. אני יודעת שמרכז שלטון מקומי מאוד נגד זה, אבל זה משום שמרכז השלטון המקומי לא מייצג – וצריך לייצג – את כל ראשי הערים. צריך להסביר להם את העניינים האלה, וכשהם ילחצו, זה יהיה.
היו"ר אמנון כהן
טוב. תודה. כמובן, תם ולא נשלם הנושא הזה. אנחנו עדיין נדון בזה עוד בינינו בין הממשלה לבין הוועדה. גם חברי כנסת שותפים לזה בוודאי. אנחנו שמענו, נשכיל, נעשה עבודת מטה. כל מי שהביע את עמדתו כאן – זה נפל על אוזניים קשובות. ואנחנו נשתדל, בעזרת ה', להוציא הצעת חוק ראויה, טובה ומידתית, שפויה, שאפשר לעבוד איתה, ושכל גם אחד יידע איפה הוא עומד, כולל הוראות מעבר שייתנו את המענה לשאר הדברים. מרגע זה אנחנו נעבור להגדרות. מי מתחיל להקריא את ההגדרות? מי שרוצה להתייחס להגדרות יכול להישאר. מי מקריא את ההגדרות? אתם לא עובדים, ממשלה.
ארז קמיניץ
כרמית.
היו"ר אמנון כהן
כרמית, עוד פעם עשו אותך? יהודה יכול לקרוא לבד, הוא ג'נטלמן.
יהודה זמרת
את חלקי ברפורמה כבר עשיתי.
היו"ר אמנון כהן
בכבוד.
כרמית יוליס
"בחוק זה – "אגרת בנייה" – אגרה שיש לשלמה" - - -
קריאה
לא שומעים אותך בכלל.
כרמית יוליס
"בחוק זה – "אגרת בנייה" – אגרה שיש לשלמה בעד בקשה להיתר; "אדריכל" – אדריכל רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים, לפי חוק המהנדסים והאדריכלים; "אדריכל רשוי" – כמשמעותו לפי חוק המהנדסים והאדריכלים; "אקלום" – פעולות שמטרתן התאמת בניין לתנאי אקלים, לרבות כדי לייעל את השימוש במשאבי מים ואנרגיה; "ארגונים חברתיים" – ארגונים ציבוריים ללא כוונת רווח הפועלים בפריסה ארצית משמעותית, שמטרתם ופעילותם בקידום רווחה חברתית, כפי שקבע שר הרווחה והשירותים החברתיים; "ארגונים מקצועיים בתחומי התכנון והבנייה" – הארגונים המייצגים את המהנדסים במקצועות הבנייה, האדריכלים או מתכנני הערים, ומפורטים בתוספת הראשונה; "אתר מוצע לשימור" – אתר שנקבע ברשימה לפי סעיף 219".

""אתר לשימור" – מקום או בניין, ובכלל זה קבוצת בניינים או חלק מהם, לרבות סביבתו הקרובה, הראוי לשימור בשל חשיבותו ההיסטורית, הלאומית, החברתית, התרבותית, האדריכלית או הארכיאולוגית; "בנייה ירוקה" – פעולות שמטרתן התאמת מקום או בניין לתנאי אקלים ופעולות של טיפול בפסולת ומחזורה ושל חיסכון וייעול בשימוש במשאבי מים, אנרגיה ומשאבים מתכלים נוספים; "בניין" – כל מבנה המחובר חיבור של קבע לקרקע או מונח עליה, ולרבות –
(1)
כל חלק של מבנה כאמור ברישה וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע;
(2)
קיר, סוללה, גדר וכיוצא באלה;

"בעל קרקע" – כל אחד מאלה:
(1)
מי שרשום בפנקסי המקרקעין כבעלים;
(2)
מי שזכאי להירשם כבעלים ומחזיק כדין בקרקע;
(3)
חוכר לדורות".

""בעל זכות בקרקע" – בעל הקרקע, בעל זכות חכירה כמשמעותה בחוק המקרקעין ודייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר; "בעל זכות לרכישה מחדש" – כהגדרתו בסעיף 470, או כמשמעותו בסעיף 14 לפקודת הקרקעות; "הגופים הציבוריים שעניינם בשמירת איכות הסביבה" – הגופים המנויים בחלק א' בתוספת לחוק ייצוג גופים שעניינם בשמירת איכות הסביבה (תיקוני חקיקה), התשס"ג–2002; "גוף מוסמך לעניין שימור אתרים" - גוף שעיסוקו בשימור אתרים בפריסה ארצית ואשר הוטל עליו לנהל אתר לאומי מכוח חוק גנים לאומיים ושמורות טבע, שנקבע לעניין זה על ידי השר". הוטל עליו לנהל אתר לאומי או - - -

סליחה. ""גורם מאשר" – מי שאינו מוסד תכנון ואישורו מהווה תנאי להיתר לפי חוק זה או לפי חוק אחר; "דיון פנימי" – דיון שמשתתפים בו חברי מוסד התכנון, המשקיפים בו, עובדיו ויועציו, וכן מי שהוזמן לדיוני מוסד התכנון לפי סעיפים 19(ב) ו-30(ב), או שהוזמן לדיון במוסד תכנון לפי חוק זה, ואלה בלבד; "דרך" – תוואי מעבר לרכב, לאופניים, להולכי רגל או לבעלי חיים, לרבות מבנה דרך, מתקן דרך, אי-תנועה, קיר תומך, מסלעה, קיר או סוללה למניעת רעש, וכן תעלה, חפיר או מעביר מים בצד הדרך או מתחתיה; "הגשה מקוונת" – הגשת תכנית או בקשה להיתר באמצעי אלקטרוני; "הוראות תכנית" – תשריט התכנית, תקנון התכנית ומסמכי התכנית האחרים; "היתר" – היתר לבנייה או לשימוש לפי חוק זה, לרבות הרשאה; " המלצת ארגונים" – המלצה של מרבית הארגונים הנוגעים בדבר".
היו"ר אמנון כהן
יש לנו הערה על זה, כן?
כרמית יוליס
כן. ""הקלה"" - - -
איריס פרנקל כהן
כרמית, בהקשר הזה, אני לא יודעת אם אתם עדיין עומדים על ההגדרה הזו, אנחנו בסך הכול לא דנו בוועדה בעבר. אני מבינה מאיפה זה בא, איזשהו רצון לקבל החלטות טכנית ומהירה, אבל היא גם בהחלט יכולה להביא לעיוותים, בטח אם מדובר - - -
כרמית יוליס
לא להשאיר את זה לדיון אין-סופי בתוך הארגונים, זה יכול - - -
איריס פרנקל כהן
יש לנו מנגנון בתוך החוק, המנגנון הזה אומר: תהיה המלצה של הארגונים, אנחנו לא קובעים איך. ואם תוך 90 יום אין המלצה כזאת, השר קובע מי - - -
ארז קמיניץ
לא, ואם תהינה כמה המלצות?
איריס פרנקל כהן
אז השר יקבע. השר, לפי המלצה, הוא יכול להחליט שזו המלצה של כולם, שזו המלצה של חלקם – לא חשוב, הוא יקבע. לא צריך להכתיב לו כל צעד ושעל.
היו"ר אמנון כהן
יהיו לו ארבע המלצות, והוא יקבע מתוך ההמלצות האלה אחת ונגמר הסיפור.
איריס פרנקל כהן
- - - של מתכננים. זה ברור, יש קואליציה נגד.
ארז קמיניץ
זה לא נועד כדי להדיר אף אחד.
איריס פרנקל כהן
ברור שזה לא בא מכוונה רעה, אבל זה עלול ליצור בעיה.
היו"ר אמנון כהן
התקדמנו, הלאה. תגובות אחר כך. אנחנו מקריאים עכשיו, זה ייעוץ משפטי של הוועדה.
כרמית יוליס
""הקלה" – אישור לבצע עבודה הטעונה היתר לפי חוק זה, בסטייה מהוראות תכנית החלה על המקרקעין; "התאמה ביטחונית" – כמשמעותה בסעיף 15 לחוק שירות הביטחון הכללי, התשס"ב–2002; "ועד מקומי" – כמשמעותו בסעיף 3 לפקודת המועצות המקומיות; "ועדה מוסמכת" – ועדה מקומית שהוסמכה בהתאם להוראות פרק ה' בחלק ב' וסמכויותיה לא הועברו לוועדה למילוי תפקידי ועדות מקומיות על פי סימן ג' באותו פרק; "ועדה מחוזית" – ועדה מחוזית לתכנון ובנייה שהוקמה בסעיף 22; "ועדה מיוחדת" – ועדה מקומית במרחב תכנון מיוחד, שהוקמה בסעיף 98;
"הוועדה למילוי תפקידי עדות מקומיות" – כמשמעותה בפרק ו' לחלק ב'; "ועדה מקומית" – כל אחת מאלה: ועדה מקומית ברשות אחת, ועדה מרחבית, ועדה מרחבית הכוללת רשות גדולה, ועדה מקומית-מחוזית או ועדה מיוחדת".

""ועדה מקומית ברשות אחת" – כמשמעותה בסעיף 57; "ועדה מקומית-מחוזית" – ועדה מחוזית בסמכותה כוועדה מקומית במרחב תכנון מקומי-מחוזי, שהוקמה בסעיף 95; "ועדה מרחבית" – כמשמעותה בסעיף 58; "ועדה מרחבית הכוללת רשות גדולה" – כמשמעותה בסעיף 61; "הוועדה לשמירת הסביבה החופית" – הוועדה לשמירת הסביבה החופית שליד המועצה הארצית שהוקמה בסעיף 22א; "ועדת משנה" –ועדת משנה שמינה מוסד תכנון מבין חבריו או ועדת משנה שהוקמה בחוק זה; "ועדת המשנה הארצית לעררים" – ועדת משנה לעררים של המועצה הארצית שהוקמה בסעיף 17; "ועדת המשנה למתקנים ביטחוניים" – ועדת משנה של המועצה הארצית, שהוקמה בסעיף 19; "ועדת המשנה לשמיעת התנגדויות ביטחוניות" – ועדת משנה של הוועדה למתקנים ביטחוניים, שהוקמה בסעיף 275".

""ועדת המשנה לתכניות ארציות לתשתיות" – ועדת משנה של המועצה הארצית לתכניות מתאר ארציות לתשתיות, שהוקמה בסעיף 14; "הוועדה למתקנים ביטחוניים" – כמשמעותה בסעיף 132; "ועדת הערר הארצית" – ועדת הערר הארצית להיתרים, לפיצויים ולהיטל השבחה שהוקמה בסעיף 34; "ועדת ערר להיתרים" – ועדת ערר להיתרים שהוקמה בסעיף 37; "ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה" – ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה שהוקמה בסעיף 49; "ועדת ערר לתכניות" – ועדת ערר לתכניות שהוקמה בסעיף 45; "חבר מקרב הציבור" – כמשמעותו בסימן ה' בפרק ח' בחלק ב'; "חברה ממשלתית" – לרבות חברת בת ממשלתית, כהגדרתן בחוק החברות הממשלתיות; "חוות דעת סביבתית" – מסמך הסוקר את הנושאים הסביבתיים בתחום תכנית ואת הקשר שבין תכנית מוצעת ובין סביבתה, לרבות כל אלה" - - -
איריס פרנקל כהן
כרמית, את זה לדעתי כבר הקראנו. אז אולי חוות דעת סיבתית ותחבורתית - - -
כרמית יוליס