PAGE
33
ועדת הכלכלה

15.11.11

הכנסת השמונה-עשרה






נוסח לא מתוקן

מושב רביעי

פרוטוקול מס' 658
מישיבת ועדת הכלכלה
יום שלישי, י"ח בחשוון התשע"ב, (15 בנובמבר 2011), שעה 13:00

תכניות להתחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38)

חברי הוועדה: כרמל שאמה - היו"ר

סופיה אלדור
מנהלת האגף לתכנון ובינוי ערים, משרד הבינוי והשיכון

עינת גנון
סגנית מנהלת אגף תכנון ובינוי ערים, משרד הבינוי והשיכון

יעל סיון גייסט
יועצת שימור אגף פיתוח ובקרה, משרד הפנים

זינה פרפליצין
האגף לתכנון נושאי, משרד הפנים

עו"ד דרורי שפירא
לשכה משפטית, משרד הפנים

צחי דוד
רפרנט שיכון, אגף התקציבים, משרד האוצר

ורד אולפינר
מנהלת תחום מיסוי מקרקעין, רשות המסים

יעל גליקמן
מרכזת בכירה בוועדה, ועדת ההיגוי להיערכות ישראל לרעידות אדמה

עו"ד נתן מאיר
יועץ משפטי, מרכז השלטון המקומי

רמזי חלבי
יועץ אסטרטגי, מרכז השלטון המקומי

חיים כהן
מהנדס העיר רמת גן

מוטי כידור
מנכ"ל התאחדות הקבלנים

איציק אמסלם
סגן נשיא התאחדות הקבלנים

תומר מוסקוביץ
יו"ר ועדת מיסוי, התאחדות הקבלנים

גיא ארד
יו"ר ועדת תמ"א 38 השרון ורכז תמ"א 38, התאחדות הקבלנים

ברוריה שור
יזמית בתחום תמ"א 38

עו"ד אליאב מנטל
יזם בתחום תמ"א 38
יצחק שגב
יו"ר ועדת תמ"א 38 מחוז ת"א, התאחדות הקבלנים

עופר אבן
יו"ר משותף לוועדת קניין ומקרקעין מחוז ת"א ומרכז לשכת עורכי הדין
אבי קלדרון
חברת חדש, שיכון ייזום וניהול

שאול סלח
ביבר ישראל אחזקות

דוד קשני
פורום לדיור ציבורי

משה בר
עמותת נכים לנכים

לאה ורון

ס.ל. חבר המתרגמים בע"מ

תכניות להתחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38)

צהריים טובים. אנחנו פותחים את ישיבת ועדת הכלכלה, שלישית היום. על סדר היום תכניות להתחדשות עירונית פינוי בינוי ותמ"א (תכנית מתאר) 38. זה דיון כללי. הכנסת הזאת, ביוזמת הממשלה, הובילה כבר מספר רפורמות בתחום הנדל"ן, רפורמה במינהל מקרקעי ישראל, רפורמת הווד"לים (ועדות דיור לאומיות) לקראת סיום או בתהליך מואץ כרגע בוועדה המשותפת של פנים וכלכלה, רפורמה בתכנון ובנייה, ונשאר לנו חלק לא פחות חשוב מכל אלה שהזכרתי קודם וזה נושא של הסרת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38, ששם זה המקור העיקרי לייצר מלאי חדש בלב אזורי הביקוש. היו שיחות בזמן הפגרה ברמה של כנסת וממשלה, ויש החלטה ברורה לרכז מאמץ בתחום הזה, זה על דעת ובעידודו של ראש הממשלה, שמאוד מאמין בכיוון הזה ולכן יש לנו הזדמנות אמיתית לבצע שינויים. גם דברים שהיו נראים קשים להשגה בכנסת, במיוחד נניח מול משרד המשפטים, עניינים של זכות הקניין וכל מה שקשור לתחום פינוי בינוי, הטבות מיסוי שהמדינה תיתן, הקלות במיסוי ובביורוקרטיה, יש נכונות כרגע ללכת לנושא הזה, ולכן מטרתו של הדיון הזה היא לשמוע את הזוויות השונות של העוסקים בתחום, בין אם זה התחום של תכנון ובנייה ברשויות המקומיות, היזמים, דיירים, היועצים המקצועיים, אם זה מהנדסים, עורכי דין, ולרכז את הנקודות העיקריות שלדעתנו צריך לשנות ושריאלי לשנות גם ברמה הפוליטית.

לכן ניתן היום זכות דיבור לכל מי שירצה לדבר, אין פה הצבעות ואין פה ויכוחים, אלא כל אחד יגיד מניסיונו מה חשוב וצריך לעשות ולאחר מכן אנחנו נוציא סיכום ישיבה שבהמשך לה נתקדם אל מול הממשלה ואל מול יוזמות חקיקה פרטיות. ראשון הדוברים, עורך דין עופר אבן, יושב ראש ועדת קניין ומקרקעין במחוז תל אביב המרכז של לשכת עורכי הדין, בבקשה.

אני אגע בכמה נקודות שעולות מתוך הפרקטיקה. אני אישית נוגע בנושא של התחדשות עירונית משנת 98' ורואים אמנם שבשנה האחרונה יש התקדמות בפועל בהוצאת היתרי בנייה ובקידום פרויקטים ורואים אפילו פרויקטים שמגיעים לכדי אכלוס, אבל עדיין יש מספר לא קטן של חסמים ואני אגע בכמה נקודות קטנות. נושא של דייר סרבן, או חוק פינוי בינוי (פיצויים), לא יוצר הבחנה בין דיירים שמתגוררים במתחם אל מול דיירים שמשכירים שם דירות ולמעשה הם מעין משקיעים, ואני חושב שזו נקודה שצריכים ליצור את ההבחנה, כי ברור שדייר שמתגורר שם, יש לבחון יותר לעומק את הסיבות להתנגדות שלו להליך אל מול דייר שמשכיר את דירתו שם.

אתה מדבר רק על מבחן הסרבנות או גם על מדד להכרעה, אם יש רוב או לא?

גם בשאלה של הרוב, יש ליצור הבחנה בין שני סוגי הדיירים האלה, להבנתי.

הנושא השני - במסגרת החוק היום בתחום של פינוי בינוי ניתן להתחיל בהליך של תביעה כנגד דייר סרבן רק לאחר קבלת תכנית מאושרת, תכנית שמתוכה ניתן להוציא היתר בנייה. בפועל זה מייצר תהליך של עבודה בטור ולא במקביל, כי קודם צריכים להגיע למצב של תכנית מאושרת בוועדות, הליך שלוקח שנים רבות, ורק אז להחל בהליך המשפטי, שגם הוא עם ערעורים יכול לקחת שנים רבות ולמעשה יש כאן עבודה בטור וניתן להתחיל בשני הנושאים האלה במקביל.

איך אתה יכול להכריע לגבי דייר סרבן אם אין לו תב"ע (תכנית בניין עיר) בתוקף?

אבל אפשר להגיע לפסק דין שמותנה באישור תכנית, כאשר תכנית עברה ועדה מקומית, עברה התנגדויות בוועדה מחוזית והתקדמה ולמעשה יש עדיין הליכים ביורוקרטים---

להכניס דייר להליכים משפטיים, להוצאות כספיות, לכל מה שכרוך בכך, כשאין ודאות שהתכנית תאושר ולא יודעים באיזה צורה היא תאושר? וגם חלק מהמבחן של סרבנות זה היחס של הדרישה לגודל העוגה וגודל העוגה גם נקבע על פי איך מאושרת התב"ע, מקוצצת, מורחבת, במקור. נראה לי מאוד---

מרחיק לכת, אבל אפשר למצוא את שביל הביניים. האלטרנטיבה היא להמתין, בהליכים של פינוי בינוי לדוגמה, לאישור תכנית במשך כארבע-חמש שנים בוועדות מקומיות ומחוזיות ורק אז להתחיל בהליך של תביעה כנגד אותם סרבנים על פי הרוב הנדרש, וזה מייצר רצף של עשרות שנים. כשאני מדבר על נושא של פינוי בינוי אני תמיד אומר שאנחנו אומרים את זה באותה נשימה, פינוי-בינוי, הבעיה היא שהפ-י-נ-ו-י יכול להימשך, עד שמגיעים לשלב הבינוי, הרבה מאוד שנים. הרעיון הוא למצוא הליך קצר יותר שכן מאפשר להתחיל בהליכים אל מול אותם דיירים שמזוהים כסרבנים, ודאי אם הם לא דיירים שמתגוררים באותו מתחם. זאת נקודה אחת.

נקודה שנייה היא איחוד הוראות לעניין סרבנים, גם בתכנית המתאר 38 וגם בנושא התחדשות עירונית. בפועל היום החקיקה מתייחסת רק לנושא של התחדשות עירונית של פינוי בינוי בנושא של דיירים סרבנים. יש את הליך המפקח הנדרש בתמ"א 38. הבנתי היא שאיחוד ופישוט ההליכים בשני המקרים יוביל להבנה וליעילות יותר גבוהה של הפעילות. בפועל היום חוסר הקוהרנטיות בין שניהם יוצר בלבול, גם אצל הדיירים וגם אצל הרשויות.

הנושא האחרון, רק במלה אחת, זה הנושא של המיסוי של תמ"א 38/2 שבפועל היא פינוי בינוי, כשעמדת נציבות מס ההכנסה היום היא שבפועל זו עסקת קומבינציה שמחייבת שימוש בפטורים של הדיירים, דבר שמהווה חסם באזורים שבהם לחלק גדול מהדיירים אין פטור מדירת מגורים וזה מחיל מס על אותה פעולה ואין שום סיבה לקחת את תמ"א 38/2 ולהפוך אותה לחריג בעניין.

מה החריג פה?

החריג הוא שיש בפועל מיסוי. אין פטור, זה לא פטור של פינוי בינוי ולא פטור של תמ"א 38/1 אלא עמדה של נציבות מס הכנסה שזו עסקת קומבינציה שחל עליה מס אלא אם כן הדיירים עושים שימוש בפטורים אישיים שיש להם מכוח מכירה כל ארבע שנים, מה שמ-2013 יהפוך להיות כל שמונה שנים.

תודה רבה.

מר איציק אמסלם, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, בבקשה.

האמת היא שהייתי רוצה לעשות הבחנה בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38. אני חושב שהממשלה, בכלל כל המשרדים השקיעו בשנתיים האחרונות לא מעט זמן וישיבות סביב כל מיני שולחנות במשרד הפנים ושיכון ובאמת אפשר לראות שחל איזה שהוא שינוי בתמ"א 38 ואנחנו רואים את זה כרגע בתיקון שנקרא תיקון 3. אני לא יכול להגיד את זה על פינוי בינוי ולמעשה אנחנו ערים לכך שמה שקורה היום במדינה שפינוי בינוי אפשר לספור פחות משניים או שלושה פרויקטים שהצליחו לצאת אל הפועל, וגם אם זה קרה, זה קרה אחרי תהליך של למעלה מעשר שנים, לפחות אלה הן הדוגמאות שקיימות היום. אם המדינה מבינה, ואני שמח שבזה פתחת, שהפתרון הזמין מחר בבוקר לאותה מצוקה של יחידות דיור יש לנו פה בהתחדשות העירונית, שלא לדבר על פינוי בינוי, יש לנו היצע של מאות אלפי יחידות דיור ואנחנו הגדרנו את זה בהתאחדות כאפילו פוטנציאל של מיליון יחידות דיור, והחשוב מכולם זה שזה נמצא במרכזי הערים ולא בפריפריה... אבל אם אנחנו רוצים לתת איזה שהוא סוג של מנוע צמיחה, או איזה שהיא רוח גבית ליזמים ולקבלנים לקדם את כל נושא תחום פינוי בינוי, אני מניתי פה שבעה נושאים שצריך לגעת בהם.

אני לא הולך לפי סדר החשיבות, אבל אני אגע בכולם. הבעיה הקריטית היא הבעיה התכנונית. בניגוד למה שהולך לקרות ברפורמת חוק תכנון ובנייה, אנחנו אמורים לעבור את כל הוועדות, כמתבקש מתכנית שבסמכות ועדה מחוזית. ההליך התכנוני הוא הליך ארוך, הליך מייגע, עם המון חוסר ודאות בתחום התכנוני, יש אלמנטים לא ברורים בין רצון המזמין לבין רצון הוועדות המחוזיות במכפיל. לצערנו, גם כשאנחנו מדברים על בניינים מלפני 30 ו-40 שנה, הצפיפויות הן כאלה שבמכפילים הכלכליים אנחנו למעשה חורגים מאותה תמ"א 35 שמגדירה צפיפות של 22. כאן צריכה להיות ועדה ייעודית, אנחנו אומרים את זה בכל מקום שאנחנו נמצאים, אם אני לא טועה זה נמצא גם ברפורמה בתוך הוועדה המקומית, אבל אנחנו קוראים לזה ועדה ייעודית לצורך דיונים בפינוי בינוי, ואפילו הצענו לאחרונה פתרון זמין ומהיר באותה מסגרת של ועדות הדיור הלאומי, הוו"דלים, בואו קחו את זה ותטפלו בזה שם ונצליח להגיע לתוצאות וללא מעט היצע של יחידות הדיור.

בנושא המיסויי יש שני דברים שהם עקב אכילס. שוב חוסר ודאות, גם כשאנחנו הולכים במסלולים של הכרזה, הן בהיטל ההשבחה וכמובן גם, הזכיר את זה ידידי, מס ערך מוסף בשיעור 0, גם בתמ"א וגם בפינוי בינוי. כמובן שאנחנו בוחרים תמיד את המסלול של ההכרזה. מסלול ההכרזה, כמובן בסמכות ובאישור הוועדה המקומית, הוא לא ערובה שבסיכומו של דבר לא יהיה היטל השבחה. אני חושב שזה נכון ליצור ודאות לכולנו ולהגדיר את זה במסגרת חוק גורף, כמו שידעתם לעשות בתמ"א 38, אותו נטל השבחה. אין שום סיבה בעולם שנתחיל תהליך של פינוי בינוי, והוא תהליך שלפחות ברמה התכנונית אדוני היושב ראש מבין שזה המון שנים, להגיע לשלב שיש אישור ויש תב"ע ואם צריך אחר כך לחפש להתחנחן לרשות המקומית, ליושב ראש הרשות, לאותם שר השיכון ושר הפנים, גם אחרי שהוא אישר, שמישהו ייתן לי פטור מהיטל השבחה. הרבה מאוד כסף, אחד החסמים הגדולים בנושא פינוי בינוי.

אתה אומר פטור מוחלט וכללי לכל פרויקט של פינוי בינוי?

חד משמעית בהיטל השבחה.

אולי נעצור בנקודה הזאת, כדי לקבל איזון לנקודה הזו. מר חיים כהן, איזה בעיה יכולה להיות לעירייה או לרשות מקומית עם החלטה כזו?

תראה, לא כל פינוי בינוי ראוי לפטור מהיטל השבחה, כמובן. יש בעיר מקומות, ברמת גן לפחות, אזורים של פינוי בינוי שבהחלט אנחנו לא סבורים שצריך לפטור אותם מהיטל השבחה. מאז שאני עוסק בפינוי בינוי ישנה רק תכנית אחת שזכתה לפטור מהיטל השבחה, האחרות מראש אנחנו מודיעים ליזמים שייקחו את זה בחשבון, שלא יהיה פטור מהיטל השבחה.

כלומר רוב התכניות של פינוי בינוי, לפחות בעיר שאתה עובד בה, לא זוכות לפטור.

נכון.

ועדיין יצאו לפועל.

לא, אחת יצאה לפועל עד עכשיו.

אנחנו מרכזים אצלנו את פעולות הוועדה להתחדשות עירונית ובעצם כל הבקשות של מתחמי פינוי בינוי עוברות דרכנו. לעניין פטור מהיטל השבחה, כיום זה נתון, כפי שנאמר פה, להחלטה של מועצת הרשות המקומית. לכל הפרויקטים האלה יש אפשרות לפטור, אם הרשות המקומית הסכימה לכך, על ידי שרי הפנים והשיכון. מה שחשוב לומר שדווקא הפרויקטים שיצאו לפועל הם אלה שניתן בהם פטור מהיטל השבחה, אם זה בכפר סבא, אם זה בתל אביב, בנווה שרת, כך שבהחלט יש פה מנגנון שמסייע להוריד צפיפויות. זה דבר שחשוב לומר בהקשר לנקודה הראשונה שהועלתה פה, של הצפיפות בתכניות. זה מנגנון שמאוד מסייע להוריד צפיפויות והוא חשוב באמת בעיקר באזורים שערכי הקרקע בהם קצת יותר נמוכים, לא מאוד נמוכים אבל קצת יותר נמוכים. יש רשויות שעושות את זה באופן גורף, אם זה פתח תקווה ואם זה יהוד, שנותנות לכל הפרויקטים שבתחומן פטור מהיטל השבחה.

עוד מישהו בנקודה הזו?

התחדשות עירונית ותמ"א 38 אלה מטרות ראויות ואין ספק שצריך מאמץ משותף של השלטון המקומי והשלטון המרכזי לקיים אותן. המחיר הציבורי שאנחנו משלמים כדי לקדם את המטרה הזאת הוא בשלושה פרמטרים עיקריים, אחד זה בהגדלת זכויות הבנייה והצפיפות מעבר לאופטימום, ההנחה שהתכניות הקיימות הן האופטימום, היא לא תמיד נכונה, אבל כהנחה..., ונותנים עוד זכויות במודע, כדי לאפשר את הפרויקט, פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה והקלות במיסוי ממלכתי, מס שבח, מע"מ וכולי.

לגבי הנושא של הגדלת הצפיפות או אישור תב"עות, צריך מבחן אינדיבידואלי, כל חזקה, כל נושא התכנון, שיאזן בין האינטרסים, כמה הוא מוכן לשלם במטבע אחת של פגיעה באיכות החיים של הציבור כדי לקבל מטרה ראויה אחרת, של פינוי בינוי ושל עמידות בתים מפני רעידות אדמה. המבחן של היטל השבחה לא יכול להיות גורף, כי אין ספק, ופה אי אפשר להתווכח על זה, שאם יש פטור מלא מהיטל השבחה, זה מגדיל את האטרקטיביות ואת הישימות ואת ההיתכנות של אותו פרויקט, גם פינוי בינוי וגם תמ"א 38. השאלה היא אחרת, לא כל רשות מקומית יכולה להרשות לעצמה לתת פטור מלא מהיטל השבחה. פה הרשויות הן לא מאור אחד. להזכיר לכולנו, היטל השבחה הוא המכשיר לפיתוח עירוני, ממנו בונים מוסדות ציבור, ממנו משלמים פיצויים לפי סעיף 197, ממנו משלמים פיצויי הפקעה ולכן לא כל הרשויות מאור אחד. נדמה לי שאם אנחנו רוצים להגדיל את האטרקטיביות על ידי פטור מלא מהיטל השבחה, הממשלה צריכה לתת כתף וברשויות שאובייקטיבית, לפי מבחנים שייקבעו, הנטל הזה כבד עליהם, אבל הממשלה בכל זאת מעוניינת, כדי שהפרויקטים יתבצעו, לשתף את הרשות המקומית.

בכל פרט של פינוי בינוי יש את כל האלמנטים שאמרת, של בניית בנייני ציבור ו...?

לא בהכרח.

כמעט בהכרח כן. לכאורה כן, אנחנו משלשים או מרבעים את האוכלוסייה ואז הם צריכים יותר מוסדות ציבור, כנגד זה יש השפעה מקזזת שהפרויקטים הם בתחומי ערים ולפעמים יש אוכלוסייה שמזדקנת, היא כבר לא צורכת את כל מוסדות הציבור, יש גני ילדים ובתי ספר שהם ריקים, אני מכיר את התופעה הזאת, אבל שוב, בואו לא נהפוך את היוצרות, זו עדיין תופעה מקזזת חלקית, עדיין יש צורך מוניציפלי מובהק בכל הנושאים שהיטל השבחה אמור לענות עליהם.

איזה תועלת צומחת לרשות מקומית מיציאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי?

רשות מקומית היא משרתת הציבור, היא לא גוף שפועל למטרות רווח. נתחיל בתמ"א 38, אם הבניינים יעמדו בפני רעידות אדמה, אז הרשות המקומית, כמשרתת הציבור, כאחראית על תחום התכנון והבנייה, קיימה מטלה ציבורית מאוד חשובה. אם בתחום של פינוי בינוי היא סילקה מבנים מכוערים ומתמוטטים ממרכזי הערים ובמקומם יש בניינים יפים, אז היא גם עשתה טוב לדיירים שלה וגם עשתה טוב מבחינה אורבנית, למרקם העירוני, לחזות שלו, לנראות של העיר, וזה בעצם התפקיד שלה.

אוקי.

רציתי לגבי העניין להציע הצעה, שזה יהיה ההיפך; יהיה פטור מהיטל השבחה ואם הרשות תחשוב שלא ראוי לתת היטל השבחה, אז היא תצטרך להוכיח שזה לא ראוי לתת להם היטל השבחה. שזה יהיה הפוך, זה כל הסיפור. לא שקודם כל הוא חייב בהיטל השבחה והוא צריך לקבל פטור, שיהיה פטור מהיטל השבחה ואם לא, אז הרשות צריכה---

זאת אומרת שהמצב המוצע יהיה פטור והרשות תוכל בהחלטת מועצת עיר לעשות את הפעולה ההפוכה, להציג למה היא רוצה לגבות את היטל ההשבחה או את חלקו.

אותו דבר בעיקרון של תמ"א 38, החילו את זה על כולם ולרשות, לוועדה מקומית, מותר לתת פטור.

זה המצב היום.

לא, היום אין לך פטור.

אין לך פטור, אבל אתה נותן את הסמכות לרשות המקומית. מי כמונו יודע שברשות מקומית, שמעת את נציג הרשויות המקומיות, היטל השבחה זה חלק בלתי נפרד מבחינתם מהתקציב.

אז איך הרשויות המקומיות מתמודדות עם הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38?

תשאל אותם.

סובלות בשקט.

בתמ"א 38 היקף זכויות הבנייה שניתן כתמריץ לחיזוק הוא ידוע והוא מוגבל. זה היקף שקבוע בתמ"א והוא ידוע והרשויות המקומיות מתמודדות איתו. פה, בתכניות של פינוי בינוי, מדובר בתוספות לא מוגבלות וניתן לבחינה בתכנון ולכן גם הנושא של היטל השביחה ניתן לשיקול דעת.

אולי כדי לאזן את זה, ויש לנו שני פרויקטים של פינוי בינוי שמתבצעים בחברה שאני עובד בה; באחד מהם קיבלנו פטור וזה ברור ובשני אנחנו לא מבקשים אפילו את הפטור, כי שם קיבלנו יחס מאוד מאוד גבוה באזור ביקוש. מצד שני ברור שצריכה להיות איזה שהיא עמדת בסיס שממנה מתחילים. מכיוון שהדבר הכי נכון היה לקבוע עיקרון, וזה גם מתחבר למה שהגברת לפניי אמרה, אם נגיד נקבע שבאזור מחוז תל אביב יחס של עד 1 ל-3 יקבלו היטל השבחה אוטומטי, ירצה היזם להכין תכנית שהיא ביחס של 1 ל-5 ונגיד שתכנונית זה ישתלם, אין שום סיבה שהוא לא ישלם היטל השבחה, כי הוא הולך להרוויח הרבה כסף, אין סיבה שהוא לא יעזור גם לרשות המקומית. אבל אם יקבעו את הבסיס, כמו בתמ"א 38, שאומר 2.5 קומות - פטור, אותו דבר פה לקבוע, בעיר הזאת יחס של 1 ל-3, נגיד בבית שאן יחס 1 ל-12 פטור מהיטל השבחה, מעבר לזה תשלם. בתל אביב 1 ל-3.5, בקרית אונו 1 ל-4, או 1 ל-2, לא חשוב מה שיקבעו, זה ייתן ודאות שהיא היום מרכיב... היום כשאנחנו עושים את התחשיבים הבסיסיים של הפרויקטים, תמיד היטל ההשבחה הוא נעלם מאוד מאוד גדול ואנחנו לא יודעים איך לתחשב אותו וכל נקודה של אי ודאות מעכבת פרויקט. אם היינו יכולים לדעת בדיוק איפה אנחנו עומדים, זה היה מאוד עוזר לנו.

הייתי רוצה, ברשותך, לקחת קצת מתומר וקצת מנציגת משרד השיכון ולהעלות נושא שהיא נגעה בזה, אבל זה אחד מהנושאים העיקריים שיכולים לקבל את כל נושא הפינוי בינוי. המכפיל הוא אחד החסמים הכי גדולים בתכניות פינוי בינוי, הכי גדולים. אין לנו שום יכולת וגמישות להתמודד עם המכפילים האלה כי או שזה כלכלי או שזה לא כלכלי. הפטור הגורף מהיטל השבחה, או אותו פטור שאפשר לתת ליזמים, יכול להוציא אל הפועל תכניות שהיום הן יורדות מהשולחן בגלל בעיה כלכלית. אם אין לי את היטל ההשבחה אני יכול לצמצם את הנושא של המכפיל, במקום 1 ל-4, שהוא כלכלי, אני יכול לרדת 1 ל-3.5 ועדיין הפרויקט הופך להיות כלכלי, אני לא משלם היטל השבחה.

שימו את עצמכם בכובע של רשות מקומית ששמה לה למטרה לא להרוויח אבל גם לא להפסיד, דהיינו למלא את המטלות שלה בצורה מאוזנת בתחום המוצר המוניציפלי שהיא צריכה לתת כשיש שכונה חדשה או פרויקט, זה תשתיות או מוסדות ציבור, נגיד בגדול. תשתיות - דרכים, מים, ביוב, ומוסדות ציבור. מקורות המימון אלה שתי תתי מערכות שונים. תשתיות זה מול היטלי פיתוח שכולכם מכירים, ששם יש זיקה בין ההוצאות להיטלים, זה חוק עזר עירוני, ולכן רשות מקומית שצריכה לסלול כבישים ב-50 מיליון וההיטלים שלה הם רק 30 מיליון, אומרים לה 'תשני את התעריפים, תגישי תחשיב למשרד הפנים, ישנו לך, תהיה זיקה בין הדברים'. גם שם יש בעיות ותוקפים את זה ואומרים לפעמים שההיטלים גבוהים מדי, אבל עדיין ברמה העקרונית יש זיקה בין העלויות להוצאות. זאת אומרת רשות מקומית שאומרת 'אני לא יכולה לממן מהיטלי הפיתוח את התשתיות', אומרים לה 'המפתח אצלך, תעשי תחשיב, תגישי לאישור משרד הפנים. תשני את חוקי העזר'. בתת המערכת השנייה, שהיא היטל השבחה מול כל השאר, כל השאר זה מוסדות ציבור, פיצויי הפקעה, פיצויים לפי 197, שינוי או כל מטלות הפיתוח שהן לא תשתיות, אין זיקה בין אגף ההכנסות לאגף ההוצאות. תחום היטל ההשבחה הוא על פי חקיקה ממלכתית ואתה, כרשות מקומית, יורש מצב נתון, שמה שקובע אותה זה מבנה תכניות בניין עיר שירשת מפרנסי העיר הקודמים, מבנה בעלויות, אם זה קרקע פרטית או קרקע מינהל, והיכולת שלך להשפיע על אגף ההכנסות שואפת לאפס, ואז בהחלט יכול להיות מצב שהיטל ההשבחה הוא איקס והמטלות הן שלושה או ארבעה איקס. זה עוד לפני שאנחנו מגיעים לפרויקטים שלנו. זאת בעיה ששייכת לנושא הכלכלי האורבני, למערכת הפיתוח העירונית ולצורך לאזן גם את האגף הזה. כשבאים ואומרים שחייב להיות פטור מהיטל השבחה, אז כל אחד מדבר מהזווית שלו. ברור שלפרויקט יהיה יותר טוב אם יהיה פטור מהיטל השבחה, אבל לבוא ולהגיד מה תעשה הרשות והם יגידו 'הם יסתדרו, יש להם מספיק', זה לא רציני, כי הרשויות לא יסתדרו כי עוד לפני הפרויקט הזה לפעמים הן לא מסתדרות בין המטלות עם היטל ההשבחה שיש להם. לכן חייב להיות מבחן אינדיבידואלי פר כל רשות, ופה אני קורא לשלטון המרכזי שמגיע למסקנה שרשות מקומית באופן אובייקטיבי לא יכולה להתמודד, אז אם כולנו מעוניינים בקידום הפרויקטים האלה, וזה המצב, אז השלטון המרכזי ייתן כתף.

אני רציתי להפנות שאלה דווקא אל השלטון המקומי. כאשר אנחנו מדברים על פינוי בינוי, אנחנו מדברים על ארבע קומות שיעלו עליהם 14 קומות נאמר. הרי אותן 14 קומות ישלמו ארנונה, כל הכסף הזה שישלמו, אפשר באמת את היטל ההשבחה לבטל עבורם בגלל אותה קבלת ארנונה. כל הסיפור הזה, אנחנו---

השאלה אם ארנונה זה רווח.

זה ועוד איך רווח. אם אתה בונה בניין בתל אביב של 40 קומות על 2 דונם נאמר, אז אותן 40 קומות כולם משלמים ארנונה, אז בשביל מה ההיטל הזה? ההיטל הזה יכול לבוא על חשבון הארנונה. זה רעיון שצריך לבדוק אותו.

בבקשה, חיים, תענה.

אני חושב שאנחנו סוטים מהדיון. היטל ההשבחה הוא לא החסם העיקרי, לא של פינוי בינוי וודאי לא בתמ"א 38. אני מחסידי תמ"א 38, אני חושב שזה ברמה של מהפכה, אני הייתי שוקל לתת לשמאי אסיף את פרס ישראל עבור הדבר הזה. לו היה יושב כאן דר' שפירא, יושב ראש הוועדה הבין משרדית לענייני רעידות אדמה, הוא היה אומר מה שאני אומר עכשיו, שסטטיסטית כל רגע יכולה להיות עכשיו רעידת אדמה. והדבר השני שאני רוצה להגיד, כל רעידת אדמה מעל 7 שתתרחש בין צור וצידון בצפון לבין אל עריש בדרום לבין רבת עמון במזרח, רוב הנפגעים יהיו בגוש דן, משום ששם הבתים לא מחוזקים. צריך להפריך את המיתוס הזה של השבר הסורי אפריקאי והסכנה שם, ימותו אנשים במקום שהבתים לא מחוזקים, חד וחלק, והם לא מחוזקים והם ישנים באזור גוש דן. מעבר לזה כמובן שעל הדרך, כמו שאומרים, ישנו האספקט החברתי המהפכני כאן, זה גם מגדיל את היצע הדירות, כמובן, וזה גם נותן הטבה למעמד הביניים שהוא גר בבית משותף ישן. זאת הטבה רצינית למעמד הביניים שגר בבית משותף ישן, לכן צריך לעשות כל דבר בשביל להוריד עוד ועוד חסמים מתמ"א 38, שהיא איננה תכנית שצריכה לעבור ועדה, זו הגשת בקשה להיתר מיד ומיד מבצעים, אין צורך בשום ועדות נוספות. כמובן שהחסם המרכזי בתמ"א 38 זה עדיין הסכמת בעלי הזכויות. אני לא יודע איך מתמודדים עם זה, שאלתי עורכי דין, עילה לתביעת נזיקין, פירוק שיתוף, אינני יודע, אני לא עורך דין, אבל הסכמה של בעלי הזכויות היא החסם העיקרי.

מה העמדה הנדרשת היום, הסכמת כל בעלי הזכויות?

לתמ"א 38, תוספת לבניין קיים, פחות---

בפועל היום יזמים לא נוגעים בבניינים שאין הסכמה של 100%. נדרש הליך משפטי מעל ה-66% ו---

סליחה, עצרנו את הדברים שלי בנושא של היטל השבחה, כי רצית לפתח את הדיון בהיטל ההשבחה, אז יורשה לי רק לסיים את העניינים של פינוי בינוי, כי ברחנו משם.

אל"ף, ידידי חיים כהן, אני יודע שבנפשך התמ"א 38 ולבנו איתך ואנחנו חלק מהעניין הזה, אבל תן לי רק בבקשה להשלים את נושא פינוי הבינוי, שלעניות דעתי, אם אנחנו מסתכלים בהיבט של גם צדק חברתי וגם הגדלת היצע משמעותי במדינת ישראל, אז צריך לדעת איפה לשים את כובד המשקל. ראש וראשון עושים בפינוי בינוי, שמשלימים את מה שאמרנו, זה נושא של דמי היתר למינהל. אני חושב שכשקבעו את כל חוק פינוי בינוי והגדירו מתי יש פטור מדמי היתר למינהל, אנחנו מדברים על קרקע מינהל, הגדירו הגדרה שיצרה איזה שהוא סוג של עיוות, שזה רלוונטי ויש פטור רק במקומות שהמקום הנהרס הוא בנייה רוויה והיכן שעושים את הפינוי בינוי כמובן שהוא בנייה רוויה. היכן שיש צמודי קרקע, או כל שימוש אחר, מסחר וכיוצא בזה, אין שום פטור בנושא של דמי היתר. לעניות דעתי זו טעות כשזה נכתב שם---

איפה זה כתוב?

בתקנות המינהל.

החלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל.

אנחנו לא נמצאים בשכונה בפתח תקווה, שכונה שהיא צמודת קרקע, שאלמלא לא היה את המגבלה של תשלום דמי היתר... יש לנו עוד שכונה אחת, דרך אגב היא שכונה אפילו מוכרזת, אפשר היה להוציא אותה לפועל וחבל, התיקון הזה הוא פשוט והוא יכול לצרף עוד לא מעט יחידות דיור בשכונות לתחום הפינוי בינוי.

כלומר אתה מדבר על פטור מוחלט מדמי היתר בפינוי בינוי.

מה שהיתה הכוונה להחיל את זה גם על צמודי קרקע, בוודאי.

ומשרד השיכון תומך בזה?

מאוד.

עם הרשות המקומית אנחנו בטח לא---

זו בדיוק דוגמה למאמץ ממלכתי .

ביחס לנקודה הזאת, אדוני היושב ראש, משלים לעניין הזה שהוא דיבר על הזכויות, הכל אלה דברים שהם מניסיון החיים העגום; לפעמים אפילו משרד השיכון הביא נושא תב"ע והוא צריך שטח כדי ליצור הגדלה שאפשר לבנות, שטח שהיה שייך לרשות המקומית, שטח של מבנה ציבור , לצרף אותו לשטח הבנייה. השטח הזה לא מביא איתו זכויות בנייה, כי זכויות הבנייה כולן יורדות מהבתים הישנים שהיו, ובשביל ליצור את המקום, את התכסית, מעבירים שטח כזה. המינהל על הדבר הזה דורש כסף מלא כאילו אלה היו בתי מגורים שהיו שייכים לו ב-100% וזה תוקע פרויקטים. למה אני מתכוון? מה שהיה מאוד חשוב אם היה נקבע שכמו שיש פטור מדמי היתר על מגרשי המגורים עצמם, אם התכנית סיפחה שטחים ציבוריים בהסכמת הרשות המקומית, לא שגנבו חס וחלילה, הרשות המקומית תרמה שטח מבנה ציבור שלה, נגיד, והשטח הזה לא הוליד זכויות בנייה, הוא רק נועד כדי לאפשר את התכסית של הבניינים, המינהל לא יגבה על השטח הזה כסף.

מה זה המבחן לא הוליד זכויות בנייה?

כי זכויות הבנייה האלה נובעות מהיחס. נגיד הרשות קבעה את זה 1 ל-3, אז זה שצירפתי עוד 300 מטר משטח של מבנה ציבורי בהסכמת העירייה, זה---

זה מקל את הצפיפות לדונם.

---יקבעו יחס של 1 ל-3 עם השטח הזה או בלי השטח הזה. זה לא שצירפתי שטח ואז מהדונם ה---

זה עניין של זווית הסתכלות, כי אם לא היית צריך לא היית מצרף. צירפת, אז יש לו תרומה.

אתה צריך תכסיתית, אבל אתה לא צריך מבחינת זכויות בנייה. זה לא שאני מצרף וגונב את זכויות הבנייה, השטח הזה בא בלי זכויות בנייה. הרבה פעמים בלי זה לא יהיה את הפרויקט, נגיד צריך את זה לחנייה או צריך את זה לדברים כאלה... אם העירייה, שהיא בעלת השטח, מסכימה, למה המינהל צריך להתעקש? זאת אומרת אפילו שטחים שהמינהל העביר אותם בבעלות לעירייה, לא רק בחכירה, זה שטח של רשות בבעלות על שם העירייה, המינהל אומר לא.

חיים, נתקלת במקרה כזה?

כן, בוודאי, ישנם מקרים כאלה. המינהל הוא גם גוף שבכל קרקע שלו שמצורפת לתכנית, אם היא משנה את הייעוד ומישהו נהנה ממנה, היא רוצה את חלקו שלו.

זו דווקא נקודה שאפשר, לדעתי לקדם. לא בכל אפשר, הנושא של פטור מהיטל השבחה מוחלט, כולנו היינו רוצים, אבל באמת צריך למצוא את האיזון לבחון בחינה, אם באמת הרשויות המקומיות, אם אנחנו לא משאירים אותן עם הידיים על הראש מהבחינה הזו. זה מבחן כלכלי. אבל המדינה, אין ספק שהיא צריכה לוותר על דמי היתר, את זה אני אומר לכם. יש להם אינטרס הרבה יותר רחב מאשר לרשות המקומית, המדינה, בניגוד לרשות המקומית, אחראית---

---ישר מקופת האוצר, זאת אומרת זה חלק מהתקבולים הכלליים של המדינה.

שני הדברים האחרונים זה נושא של הפחתת הכמות או תנאי הסף של ההגדרה מה הוא פינוי בינוי. היום פינוי בינוי, סף ההגדרה הוא 24 יחידות דיור. אנחנו מנסים, לא פעם ולא פעמיים להקטין את המינימום הזה ל-12.

אתם יכולים להכין נוסח של הצעת חוק בעניין הזה?

בוודאי.

זה יעזור מאוד לתמ"א 38, כי אז גם תמ"א 38/2 תיכנס לתוך זה.

אני רוצה רק לעדכן שיש הצעת חוק של חברך, חבר הכנסת אמנון כהן, בנושא פינוי בינוי, שבאה גם לתקן את העניין 24-12.

אבל זה משהו יותר רחב. נקודתית, כי אני יודע שאפשר לגבש על זה הסכמה. אני לא יודע מה כוללת ההצעה שם.

אני אעביר לך את ההצעה של חבר הכנסת אמנון כהן, הוא מטפל בשלושה נושאים מתוך השבעה צעדים שישבנו איתו, אחד זה הנושא של ההקטנה מ-24 ל-12, השני זה ביטול היטל ההשבחה, והשלישי זה הקטנת הרוב ל-66% ולא 80%.

היא עברה ועדת שרים לחקיקה?

עדיין לא, נדמה לי שעדיין לא הגישו אותה. סליחה, היושב ראש, מתקנים אותי חבריי, זה הונח השבוע. אלה שלושה הדברים שחבר הכנסת כהן הגיש באותה הצעה בנושא פינוי בינוי ולמעשה---

אני אסכם, אתה העלית פטור מהיטל השבחה, פטור מדמי היתר, המינימום של יחידות כדי להיות מוגדר כ---

מ-24 ל-12. הקטנה ל-66% ולא 80%.

אתה מדבר על הקטנה של הרוב הנדרש. לגבי ההצעה של עורך דין אבן, להבחין בין דיירים לבין משקיעים בעניין הזה?

אני לא יודע מה יש לידידי, אבל הרבה ניסיון אין לנו אם יש איזה שהוא הבדל קיצוני, אבל אם אדוני יודע לדבר על הבדל משמעותי, אני תומך.

אם מורידים את הרוב הנדרש ל-66%, יכול להיות שזה פותר את הבעיה, אבל אנחנו נתקלים בלא מעט פרויקטים, בראשון לציון, בקרית אונו, במקומות אחרים, שבהם יש לא מעט דיירים שמשכירים דירות מטות ליפול והם מנהלים משא ומתן מרוחק, דורשים דרישות מאוד גדולות ואם הם ייצאו מהדרישה של הרוב הנדרש יהיה קל יותר לנהל משא ומתן עם מי שמתגורר באותן חורבות ולקבל את ההסכמה. לכן הפתרון הוא או באמת לרדת מה-80% בהתחדשות עירונית בפינוי בינוי ל-66%, מה שמאפשר קידום של הפרויקטים, או ליצור הבחנה בין דיירים---

איזה אחוז הסכמה נדרש בתמ"א 38?

66%.

פנייה למפקח על בתים משותפים, אבל בפועל אם אין 100% לא ניתן לבנות יחידות נוספות. ניתן לבצע הרחבה או חיזוק, אבל ללא 100% לא ניתן לבנות יחידות נוספות אלא אם כן המפקח על רישום בתים משותפים כופה את זה על אותו מיעוט. לכן יזמים מלכתחילה לא פונים לאותם בניינים איך אמר לי אחד היזמים? יש ברמת גן 4,000 בניינים שראויים לתמ"א 38, למה שאני אתעקש על אותם אלה שהם קשים? אז נמשיך הלאה לבניינים הבאים.

אפשר לענות לעניין האחוזים?

כן, בבקשה.

קודם כל אני רוצה רק לדייק שבפינוי בינוי כדי לבצע בפועל צריך 100% הסכמות. אם רוצים להרוס בניין ולבנות תחתיו בניין חדש צריך 100% הסכמות. האחוזים שהושמעו פה מתייחסים לחוק פינוי בינוי (פיצויים) שמאפשר לתבוע תביעת נזיקין בהסתמך על רוב, תיכף אני אגיד באיזה מספרים, אבל מדובר אך ורק על תביעת נזיקין, לא על פינוי בכוח או שום דבר מהסוג הזה.

כלומר אין פסיקה בסוף שמחייבת את הפינוי של הדייר?

לא. הדבר ש---

כבר שילמתי את הפיצוי ובזה נגמר ה---

לא, מה שבפועל הפסיקה אמרה לאותם דיירים שסירבו ובית המשפט מצא שהסירוב היה בלתי סביר, אמרו להם, 'אוקי, אתם עכשיו פוגמים באפשרות של אותם דיירים, של הרוב הגדול, ליהנות מהשבחה של הנכס, אז בואו תשלמו להם', תלוי באיזה מקום, היו כל מיני תביעות, אבל היו סכומים מאוד גדולים שהדיירים הבינו שעדיף להם לחתום על העסקה ולהצטרף לפרויקט, כיוון שהתביעה שלהם היתה בלתי סבירה.

לגבי האחוזים, החוק תוקן רק לאחרונה בתחילת השנה והיום החוק עושה קודם כל הבחנה בין בניין לבין מקבץ, כשאנחנו מדברים על מקבץ שזה מספר הבניינים שצריך לפנות כדי להקים מבנה חדש והחוק אומר שבמקבץ צריך שיהיו 80%, אבל בכל אחד מהבניינים מספיק שיהיו לפחות 2/3. כמובן שאם זה מקבץ, צריך להיות רוב גדול יותר מהבניינים האחרים. אבל מה שעוד חשוב לציין פה, שהקמנו ערכאה חדשה שנקראת שמאי פינוי בינוי, שאליו אפשר לפנות באחוזים נמוכים יותר, שהם 2/3 במקבץ ו-51% בבניין, ואליו ניתן לפנות גם בשלב מוקדם יותר. זו תשובה לך, מתי אפשר לפנות לבית המשפט.

זה כבר עבר?

החוק כבר תוקן ועכשיו יש שני סוגי תקנות שאנחנו עובדים עליהן, תקנות השכר של אותו שמאי כבר הותקנו, ופורסמה ממש בימים אלה קריאה להגשת הצעות להיכלל במאגר השמאים, שזה ממש בימים אלה, תקנות סדרי דין נמצאות כרגע על שולחנה של הכנסת לאישור בוועדת חוקה.

אני מהתאחדות הקבלנים ואני רציתי לתת סקירה על החסמים והבעיות שקיימות בתמ"א 38 מספר 1, מה שנקרא בנייה על הגגות.

בכמה מלים על עצמי; אני קבלן משנת 83' וב-15 השנים האחרונות ההתמחות של החברה שלי היא בנייה על גגות. אני בניתי בתל אביב קרוב ל-70 יחידות דיור, עוד לפני תמ"א 38, ואני מכיר את הבעיות האלה.

תמ"א 38 יצאה לאוויר במאי 2005, תכנית שעברה הרבה מאוד גלגולים, סך הכל עם כל הבעיות שלה היא תכנית טובה, כמו שאמר מר כהן, מצילת נפשות, וחובה על כולנו לדחוף אותה ולהביא אותה לידי ביצוע רחב היקף. כיום המצב בשטח, כפי שאתם יודעים, אני לא מחדש לאף אחד, יש אולי בכל הארץ 50 או 60 בניינים גמורים, עוד איזה 50 בתהליך ועוד 200 או 300 בתהליך כזה או אחר מתקדם של משא ומתן עם העיריות למיניהן. תמ"א 38 במתכונת שלה, במתכונת של בנייה על הגג, היא בעייתית. היא בעייתית בהיבט התכנוני, יש כאן בעיות של קווי בניין, עד כמה אפשר לעשות הרחבות, ויש כאן בעיות בביצוע עצמו. הביצוע בתמ"א 38 הוא מסוג הפרויקטים שתוך כדי הביצוע יש הרבה מאוד הפתעות. כלומר תחשיבי העלות, או תחשיבי הכדאיות שנעשים על ידי הקבלנים, על ידי היזמים, אלה תחשיבים שהם תחשיבים על בערך. יש צורך בהרבה מאוד אינטרווליות של חוסר ודאות על מנת להגיע לתחשיב המקומי ורוב הקבלנים שביצעו כבר, אני אומר לכם ואני אומר את זה על עצמי, קבלנים שביצעו הגיעו בסופו של דבר למצב שהעלויות עלו במשהו כמו 20%.

החסמים שישנם היום בתמ"א 38 מורכבים מכמה היבטים. קודם כל הדיירים. הדיירים מהססים, הדיירים פוחדים. דרך אגב, באזורי הביקוש, כמו תל אביב, אני חושב שגם ברמת גן, רוב הדיירים בבניינים אלה דיירים ששוכרים את הדירות. יש אזורים בתל אביב ש-70% מהדיירים אלה שוכרי דירות, כך שלהתחיל להשיג את הבעלים זו גם בעיה לוגיסטית, ולשכנע אותם ומה אני צריך את זה וכל הדברים האלה.

נאמר כאן שאנחנו, הקבלנים, הולכים רק על 100%. אני לא יודע איך זה אצל קבלנים אחרים, החברה שלנו מסתפקת ב-80% הסכמה, כאשר אתם צריכים להבין שמרגע שחותמים עם הדיירים ועד שמקבלים היתר בנייה זה לוקח זמן של בערך שנה, עד שעוברים את התקן וישראל דוד וכל הדברים האלה. בשנה הזאת האסטרטגיה שלנו, אנחנו מתלבשים על הסרבנים ומנסים לשכנע אותם ללכת איתנו. אל תשכחו שבבניין שבו יש 10 דיירים ו-8 הסכימו, יש גם לחץ בתוך הבניין על מנת לשכנע את אותם שני סרבנים. בדרך כלל הבעיות של הסרבנים אלה בעיות לוגיסטיות, אחד גר בארצות הברית, השני לא יודע, ובסופו של דבר מגיעים להסכמה. אני היום חתום על 12 בניינים, בכולם יש 100%, כאשר התחלתי האחוז היה נמוך יותר.

מה אנחנו יכולים לבקש על מנת להזיז את הפרויקט הזה של תמ"א 38/1 לדרך? קודם כל צריכה להיות כאן הסברה ממלכתית מסיבית ולא כמו הפרסום שהיה כאן, היה ניסיון לעשות הסברה כזו או אחרת, שזה היה, לפי דעתי, גם מבחינה מקצועית כישלון. צריכה להיות כאן הסברה והסברים לאנשים, לדיירים, על מה הם הולכים. כי מה שקורה היום, הדיירים רוצים את השיש בלובי, את הקרמיקה, את המעלית וכו', הם לא מבינים עוד שהדבר החשוב יותר זה דיני הנפשות, החיזוק.

בנוסף לכך ישנם חסמים שקשורים לכסף, שבזה הממשלה יכולה לעזור לנו, ואני אתן כמה דוגמאות. בבניין טיפוסי של 1,000 מטר, העלות שאנחנו מחשבים היא 6,000 שקל למטר. זאת אומרת 6 מיליון שקל עולה לנו לבנות את הבניין. מתוך זה, לפי החשבון שלי, אנחנו מגיעים ל-850,000 שקל מסים, מס רכישה-125,000 שקל, מע"מ (מס ערך מוסף) על שירותי בנייה, שזאת רעה חולה, שלא נותנים לנו, הקבלנים, לקזז את המע"מ על התשומות של העבודות שאנחנו עושים לדיירים, כמו החיזוק, כמו חלק יחסי מהמעלית, הלובי, חדר המדרגות, כל התוספות, על זה לא נותנים לנו לקזז, אומרים לנו זה חלק מהעלות. זאת אומרת שאם השקעתי סכום מסוים, עולה לי עוד 16% שאני לא יכול לקזז, וזה דבר שאנחנו לא מבינים למה זה לא קורה.

דבר אחרון שמביא את הסכום הזה שדיברתי עליו הוא אגרות הבנייה. על בניין כזה, כפי שהזכרתי, של 1,000 מטר בנייה חדשה, אנחנו משלמים אגרות בנייה בסדר גודל של 300,000 שקל.

היטלים.

אגרות והיטלים. נאמר שעל תמ"א 38, על אגרות הבנייה יש 50%, אבל חברים, אגרות הבנייה בתוך סך כל התשלום לעירייה הוא בערך 10% או 5%, אז ודאי שזה בטל בשישים, זו אחיזת עיניים. אנחנו משלמים בסך הכל במסגרת ה-6 מיליון שאמרתי, משהו כמו 850,000 שקל מסים לממשלה על הנושא הזה. אני לא מדבר על המסים הישירים, אני מדבר על המסים העקיפים. המסים הישירים, כל קבלן ישלם בהתאם לפטורים שיש לו, בהתאם להוצאות שיש לו, תקורות וכולי, על זה אנחנו לא מדברים.

בעיות נוספות שקיימות אלה בעיות של חניה ומעלית. בניינים קטנים, קווי בניין צרים, לא תמיד אפשר לפתור את בעיות החניה, הדיירים מאוד מאוד רוצים שיפתרו להם קודם כל את הבעיות. דייר שגר בנורדאו או בזמנהוף בתל אביב רוצה שיפתרו לו את הבעיות. אי אפשר לפתור את הבעיות האלה ואם רוצים לפתור את הבעיות במתקנים אוטומטיים שקיימים היום, במתקנים תת קרקעיים, אז אני אתן לכם סדר גודל, מתקן אוטומטי ל-20 מכוניות, כולל החפירה והטיפול, זה סדר גודל של 3 מיליון שקל, הפרויקט לא מכסה את זה. לכן אם אנחנו נלך לקראת הקבלנים ונוריד קצת מהעלויות של הדברים האלה, אנחנו נגיע למצב שזה יהיה יותר כדאי.

דבר נוסף שרציתי לומר בהיבט הכלכלי. כשאנחנו מדברים על תמ"א 38, על מה אנחנו מדברים למעשה? אנחנו מדברים על תל אביב, רעננה, גבעתיים, רמת גן. במתכונת הנוכחית אפילו חולון לא נכנסת, אני לא מדבר כרגע על תיקון מספר 3, אבל אני אומר שבמתכונת הנוכחית הכדאיות הכלכלית היא רק באזורי הביקוש המובהקים. נכון עשתה רמת גן שנתנה תב"ע מקומית של 2.5 קומות, אבל אל תשכחו שעל קומה וחצי נכון להיום ברמת גן, וגם על פי תיקון 3, משלמים מס שבח וגם, אני חושב, היטל השבחה. אבל מס שבח? מס שבח הוא מספיק כבד על העניין הזה. אל תשכחו דבר נוסף, כבוד היושב ראש, שמס השבח שמשלמים זה מס שצריך לגלם אותו. זאת אומרת אתה למעשה משלם כאילו עבור התמורה של הדיירים, התמורה גדלה בשיעור המס. לכן הדברים האלה הם בעייתיים.

נושא המעלית - ישנם בניינים שאי אפשר להתקין את המעלית. במקומות שחדר המדרגות צר, אנחנו צריכים להיכנס לדירות. זה הדבר שמבריח קבלנים, לא העניין של הרוב. הרוב, אנחנו מסתדרים, אבל אם צריך להיכנס לדירות וכשאתה נכנס לדירה ואתה צריך לעשות את הגימור אחרי המעלית, אתה לא יודע איפה אתה גומר.

אני מסכם. שוב, בסופו של דבר אני רוצה לומר שיש רשויות מקומיות שהן מאוד תומכות ומאוד מעודדות והתוצאות בשטח נראות בעניין, ויש רשויות מקומיות פסיביות או מעכבות. לפני שאני מסיים אני אומר משפט אחד, אני בניתי באיזה שהוא מקום בארץ, אני לא אגיד את העיר, במסגרת תכניות על פי תב"ע, ששם שילמתי היטל השבחה ומס שבח והכל והתהליך היה הרבה יותר קצר. תודה רבה.

תודה רבה.

מר חיים כהן, בבקשה.

הדיון קצת לא מסודר, אז אני בכל זאת אגיד משהו על הפינוי בינוי, שקצת אולי מתבכיין, ברמה של התבכיינות. בממשלה מקבלים החלטות ובכנסת מקבלים החלטות ולכולם ברור כמה זה חשוב להגדיל את היצע הדירות והדרך להגדיל את היצע הדירות בין היתר זה פינוי בינוי, אחרת במקום זה יפשירו קרקעות חקלאיות ואני חושב שלא צריך להפשיר קרקעות חקלאיות בשביל לבנות. אבל יש איזה שהוא נתק בין הממשלה, השרים והרמה הממשלתית וחברי הכנסת, לבין מה שקורה בוועדות המחוזיות. הדוגמה הציורית היא שאנחנו יושבים בקומה ה-13 בוועדה המחוזית ומתווכחים על תוספת כמה דירות לאיזה שהוא פרויקט כשלמטה הצומת חסום על ידי האוהלים. זה לא מגיע לקומה ה-13. משהו בדרך נעלם. את הדברים האלה אמרתי לכל מי שיכול לשמוע אותי, כולל לשוורץ לפני כמה ימים וזה בעייתי מאוד. יש פה אנשים בחדר שיודעים את זה, אנחנו מתווכחים על דברים שלא יאומנו, מעקשנות לא ברורה, כששופטים תכניות על סמך מבחנים כלכליים במקום לשפוט תכניות על סמך מבחנים אורבניים ולא על סמך מבחנים כלכליים. הזכירו כאן כל מיני מכפילים. אין דבר כזה בחוק התכנון, מכפיל 1 ל-3? אני לא בוחן תכניות על פי מכפילים, אני בוחן תכניות אם זה המקום לצופף את המקום או זה לא המקום לצופף את המקום, ואם לצופף, אז אם אפשר לצופף יותר, אז למה לא לצופף יותר? מה זה המגבלות האלה של מכפילים ובדיקות כלכליות ולתת את המינימום. הקמצנות הזאת של הוועדה המחוזית לא ברורה לי לחלוטין וזו רעה חולה מבחינתנו וזה תוקע הרבה מאוד פרויקטים, כי כשכבר מאושרות תכניות אז הן לא יוצאות לפועל. ויש לנו תכניות שמומנו על ידי המדינה שלא יוצאות לפועל, שהכרזה עליהן חודשה וחודשה וחודשה והן לא יוצאות לפועל, כי המינון שם הוא לא טוב. זה בשביל לסגור את העניין הזה של הפינוי בינוי, ההערה שלי לפינוי בינוי.

אני חוזר לתמ"א 38 ואנחנו מעודדים מאוד את תמ"א 38/2, שזה הריסה ובנייה מחדש, בעצם סוג של פינוי בינוי, וכפי שאמרתי, הבעיה הגדולה ביותר היא ההסכמה של בעלי הדירות ואכן מודעות זה חלק מהבעיה. לאנשים לא ברורה בדיוק הסכנה שהם חיים בה, אני אישית מקדיש מזמני להרבה מאוד מפגשים שכונתיים ואני מזמין את עצמי לישיבות של דיירים בבתים משותפים, זה קורה לי בערך אחת לשבוע, ואני מנסה לשכנע כמה שזה חשוב. כפי שאמרתי, אנחנו מעודדים את תמ"א 38/2, כן אנחנו מעודדים הנחות במיסוי בהיטלי הפיתוח שהוזכרו כאן, אבל לכל החלק התת קרקעי. כפי שכולם יודעים, היטלי הפיתוח לא מבחינים בין חלק תת קרקעי לחלק על קרקעי, על כל מטר מרובע אתה משלם היטל פיתוח, בערך 300 שקל למטר מרובע, ובשביל לעודד, שהחניה תהיה תת קרקעית ושלא יהיו מכוניות על פני הכביש, אנחנו רוצים לפטור מהיטלי פיתוח לכל חלק שקשור מתחת לאדמה. אנחנו פנינו לשר, קיבלנו פטור רק לקומה אחת, וכשביקשנו לכל הקומות, לא קיבלנו פטור בטענה שזה צריך להיות שוויוני גם למשרדים. לא הבנו מה הקשר שזה צריך להיות שוויוני למשרדים ובינתיים אין לנו פטור אלא רק לקומה אחת, ואני חושב שצריך שתהיה הנחה, בשביל לעודד, מכל הסיבות הטובות שחניה לא תהיה על פני הקרקע.

אני רוצה שתמקד לי, מה הדרישה שלכם?

שיהיה פטור מתשלום היטלי פיתוח לכל החלק התת קרקעי המיועד לחניה. זאת אומרת שקבלן יידע שאם הוא בונה חניון תת קרקעי, יש לו הנחה בעניין הזה. אני אומר עוד פעם---

אני רוצה להבין, זו החלטה של הרשות או של המחוקק?

הרשות המקומית מקבלת החלטה, ממליצה לשר הפנים והוא זה שמאשר או לא מאשר, עד כמה שאני יודע.

לא, זה בחוקי עזר. יש שתי אפשרויות, או שכל רשות בחוק עזר תשנה את חוק העזר, באישור שר הפנים, או שאם תהיה חקיקה ארצית, בנוסח 'על אף האמור בחוקי עזר של רשויות' יהיה כך וכך, זה מה שיקבע.

פטור מתשלום היטלי פיתוח לכל החלק התת קרקעי---

המיועד לחניה למגורים בלבד. כי הרווח הוא פעמיים, הוא גם סילוק המכוניות מעל פני הקרקע, יותר ירוק, יותר נעים ללכת ברחובות בלי המכוניות בכל מקום.

עניין החניה - זה רלוונטי מאוד לתמ"א 38/1. יש קושי גדול מאוד לתת פתרון לחניה, לפי מה שקובע החוק, נכון שהדיירים רוצים לעצמם, אבל התמ"א קובעת שאתה צריך לכל דירה נוספת שהוספת בבניין לתת מקום חניה. לפעמים זה קשה מאוד. התקנות מאפשרות דרכי פעולה אחרות, למשל לבנות מקום חניה בסמוך, לשלם לקרן חניה להקמת חניונים ציבוריים ובסופו של דבר גם פטור של הוועדה המחוזית. הוועדה המחוזית לא נותנת לתת פטור, אין דבר כזה אצלה פטורים, זו סמכותה. זה קבוע בתקנות. במקרים מובהקים, שאנחנו לא רוצים ואי אפשר לעבור בשבילים ציבוריים עם כלי רכב בשביל להגיע לבניין, הם לא מוכנים לתת את הפטור, מכוונים אותנו להקמת חניונים ציבוריים וכשאנחנו מגיעים לתכנון חניון ציבורי, הם אומרים לנו, 'כן, אבל לא בגינות ציבוריות'. רק לא בגינות ציבוריות, תעשו את זה בבתי ספר, תעשו את זה בכל מיני מקומות כאלה, לא בגינות ציבוריות. בקיצור אני משדר כאן מצוקה גדולה מאוד שלנו מול הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, לפחות אצלנו במחוז תל אביב.

הדבר האחרון שיש לי להגיד על הנושא הזה, זה כבר נאמר כאן, אבל כנראה שמס השבח הוא גם כן בעייתי, בתמ"א 38/2. בתמ"א 38/1 הוא פטור, בתמ"א 38/2 חל מס שבח וצריך להשוות את זה באמת לפינוי בינוי, ופינוי בינוי היום ב-24 דירות ומעלה שאתה מפנה, אתה מקבל במסלול מיסוי פטור ממס שבח, אין שום סיבה שבתמ"א 38 זה לא יהיה זה, וכפי שמוצע כאן, אפילו בפחות מזה, ב-12 דירות, לפינוי בינוי ולתמ"א 38 בכלל לא.

פטור ממס שבח בתמ"א 38/2.

נכון. ועוד פעם, כל הפטורים האלה, אני צריך להגיד, גם בפינוי בינוי וגם בתמ"א 38/2 המרוויח הגדול הוא בעל הנכס. לא הקבלן, אלא בעל הנכס הוא המרוויח הגדול, וכל ישראל מבינים, יש להם יועצים, הם לא פראיירים, הם מרוויחים מזה ואי אפשר להגיד שבגלל שנותנים איזה שהוא פטור למשהו, או הקלה במשהו, המחיר של הדירה נקבע בהיצע וביקוש ולכן המרווח הולך לטובת הקבלן. לא, מי שמרוויח זה התושב, הדייר, בעל הנכס. תודה.

אני עורך דין בהשכלתי, אני חלק מחברה קבלנית שכבר בנינו פרויקט אחד בתמ"א 38 ויש עוד מספר פרויקטים שנחתמו ואנחנו לקראת ביצוע, אבל יש הרבה מאוד פרויקטים וכאן אני רוצה להתייחס לדברים של אלון וחיים כהן שיושבים על הגדר כי החסם הוא לא הדיירים, לפחות לא ממה שאני עושה ביום יום וכבר 4.5 שנים 3 פעמים בשבוע אני בישיבות דיירים, בכמה מאות בניינים. פרויקטים לא יוצאים לדרך בגלל החסמים, כי זו ביצה ותרנגולת, אם החסמים יוסרו, ואני אתייחס לחמישה חסמים, יהיו יותר פרויקטים ואם יהיו יותר פרויקטים, יהיה יותר אמון של הציבור בפרויקטים, יהיה לנו יותר ניסיון ביצועי, גם נדע איך לבצע את זה יותר טוב. אם נסיר את החסמים יהיה הרבה יותר קל עם הדיירים.

החסמים, בקצרה ועל רגל אחת, כי למע"מ כבר התייחסו. זה נראה כמו טעות היסטורית, הנושא של מע"מ 0 או פטור ממע"מ---

זו לא טעות, אנחנו יודעים שזו לא טעות.

אוקי, אבל צריך לתקן את זה. אין שום סיבה לחייב במע"מ, או לא לזכות בגין שירותי הבנייה שניתנים לדיירים, אין לזה שום הסבר, אין לזה שום רציונל, בוא נאמר. זה דבר אחד.

הדבר השני - לכאורה יש פטור ממס שבח, אני לא מדבר על תיקון 2 בתמ"א 38, זה עניין אחר, היה תיקון בחוק מיסוי מקרקעין באמצעות חיקוק סעיף 49לג, לכאורה ניתן פטור בעסקה בין הדיירים לבין הקבלן, אבל אז אתה בא למיסוי מקרקעין, אחרי שאתה מדווח את העסקה אז הם מנסים להפריד. כלומר רגע, מה שבנית מכוח תמ"א 38 מגיע לך פטור, אבל בגין תכנית הגגות, מה שבנית, לא מגיע לך פטור. זו לא היתה הכוונה והפטור ממס שבח אמור להיות פטור מלא. זו המשמעות של התיקון שיצר את סעיף 49לג והמריבה שלנו מול רשויות המס פשוט אל"ף, יוצרת חוסר כדאיות ובי"ת, אתה לא יודע איך לאכול את זה מלכתחילה, אתה לא יודע איך לתמחר את זה. זה חסם שצריך להסיר אותו, זו היתה כוונת המחוקק כשתיקנו את 49לג.

עניין נוסף - המיסוי המוניציפלי. דיברו עליו כאן, אני מדבר על היטלי הפיתוח. גם כאן זה נראה כמו סוג של... כשתיקנו את התיקון לחוק התכנון והבנייה שהעמיד את אגרות הבנייה על 50% מתוך האגרות של ההיטלים שאנחנו משלמים לבניין, 300,000-400,000 שקל היטלים לבניין קטן, לתת לנו הנחה של 10,000 שקלים, זו לא היתה הכוונה. הכוונה היתה שהרשות המקומית מקבלת פחות היטלי פיתוח בפרויקטים שהיא מעוניינת לעודד של תמ"א 38, ואיך יצא שזה נהיה לצ'ופצ'יק, לאגרות הבנייה? זה מגוחך, ההנחה שזה מקנה לי זה 7,000 שקל. הרעיון הוא שאם לא פטור מלא מהיטלי פיתוח יש שיקולים אחרים, נרחבים, והרשות צריכה---

זה חוק?

לא, הפטור של ה-50% ניתן רק על אגרת הבנייה.

מאיפה נובע הפטור של 50%?

בחקיקה. חוק התכנון והבנייה.

אתה רוצה להגיד לי שבכל הדיונים אמרו שזה 50% מהכל ופתאום ב...

ככה זה נראה. כשאני מקבל חשבון מהעירייה, אני מקבל חשבון אגרות והיטלים, מפרידים לי שורה אחת ו---

השאלה מה התכוון המחוקק. אתה יכול להוציא את זה מדברי ההסבר לחוק, אתה יכול להוציא את זה מהפרוטוקולים, מהדברים במליאה? הדברים צריכים להיות ברורים.

זה ברור, אפשר לעמוד על ההיסטוריה וללכת לבדוק בדברי ההסבר, אבל כששואלים אותנו, הזמינו אותנו לכאן לדבר על החסמים, זה בהחלט חסם אדיר. ואני מזכיר, אמנם לרשות המקומית יש משק סגור וכן הלאה, מה שאמר עורך דין נתן מאיר, אבל עדיין הרשות לא נדרשת---

אתה אומר שההנחה של 50% חלה היום רק על האגרות?

רק על אגרה---

כשהאגרות הן 10% בערך מסך כל ההיטלים, פחות או יותר.

בסופו של דבר מתמטית הנחה של 10%.

של 5%. 10% מתוך ה-50 זה 5%. גם אם נניח שזו לא היתה הכוונה, זה בהחלט חסם אדיר. אני מדבר למהותם של דברים, אז אם, כפי ששמענו, מדובר על משק סגור וכן הלאה ויש לרשות המקומית את המטלות שלה, היא צריכה איפה שהוא להשתתף, היא צריכה איפה שהוא לתת כתף ובנושא של היטלי פיתוח, שלא יכולה להיות מחלוקת שבבניין פרטני מסוים... הרי ההחלטה שלי כקבלן אם לבנות או לא לבנות היא החלטה שלי, זאת אומרת לבניין הזה לא לקחו בחשבון את היטלי הפיתוח האלה, זה למעשה נטו כמו מס, משהו שרשות מקומית לא אמורה להטיל, היא אמורה לכסות את הוצאותיה, אז גם אם היא תצטרך לבנות על בתי ספר וכן הלאה וכן הלאה, עדיין היא צריכה לתת כאן כתף, ולתת כאן כתף זה אומר לפחות את ה-50% להחיל על כל היטלי הפיתוח ולא רק על הרכיב של אגרות הבנייה.

לגבי מאיפה זה צריך לבוא, מלמעלה או מלמטה, נראה לי שאין ספק שזה צריך לבוא מלמעלה, כי אם ניתן את זה בשיקול דעת של הרשות המקומית, היא לא תיתן.

למה? עכשיו ישב פה מהנדס רשות מקומית וביקש פטור מלא, לא? אנחנו מדברים על אותו דבר.

גם עיריית רעננה ביקשה 50% הנחה על היטלי הפיתוח והיא לא הצליחה להעביר את זה.

אני מדבר על כפר סבא. בכפר סבא זה יצטרך לבוא מלמעלה.

בנושא היטלי פיתוח, במפורש לא היתה כוונה בחוק תכנון ובנייה, תיקון 96, שנותן פטור מלא מהיטל השבחה וגם מאפשר לשר הפנים לתת הנחה בהיטלי היתר בלבד, שזה היטלים מאוד קטנים, לא דובר שם במפורש על היטלי פיתוח.

לא יכול להיות מדובר. חוק התכנון והבנייה עוסק באגרות בנייה ובהיטל השבחה. אם אפשר לתת פטור מהיטלי פיתוח, זה לא בחוק התכנון והבנייה.

כלומר לא היתה כוונת המחוקק.

במפורש יש אפשרות להעניק הקלות בהיטלי פיתוח מכוח חוקי עזר עירוניים, ושר הפנים מאשר את זה באופן נקודתי וזה נושא שלא כל כך---

התכתבתי איתך בנושא הזה.

טענת שזה מצב מורכב ופרשנות.

אמרתי שזה צריך לבוא מלמעלה, כי לפחות ברשויות מקומיות שאני עובד איתן זה לא יקרה.

כן, הכוונה שמה שלא יהיה פה, אין פרשנות מעוותת של החקיקה. זה מה שהמחוקק התכוון. אולי זה לא המצב התקין, אבל זה מה שהמחוקק התכוון.

אני אומר שזה חסם.

מה שאמרת שלא יכול להיות שהתכוונו - כן התכוונו.

בסדר, זה שהיתה כוונה, זה לא אומר שלא צריך לשנות.

עוד נושא אחד של חסם, התייחסתי לנושא של פטור על מס שבח בעסקה בין הדיירים לבין הקבלן, אני מדבר על החלה רטרואקטיבית. הווה אומר שתהיינה עכשיו זכויות נוספות במסגרת תיקון 3. אני אומר שיש מקום שמס השבח יהיה 0 גם אם הזכויות תוכרנה מכוח תיקון 3 ולא רק יחזירו אותנו למועד שבו הגשת את הבקשה להיתר בנייה. אין שום סיבה לבוא ולגבות מס כאשר לו היית מגיש בקשה להיתר בנייה יום אחרי, היית מקבל פטור.

אני גם חבר בהתאחדות הקבלנים ואני גם קבלן שמבצע את תמ"א 38. ביצעתי עד היום שני פרויקטים של תמ"א 38. אני גם נמצא הרבה בוועדות ואני די פעיל בתחום הזה. הייתי בחקיקה די מהתחלה, והיתה רוח, היום אולי פחות, של 'היזמים שמרוויחים מיליונים ואין צורך לעזור להם כי הם גם כך מתעשרים', ואני יכול להגיד, בשם חבריי ומניסיון אישי שלי, בפרויקטים שנעשו עד היום בתמ"א 38, אני חושב שכמעט כולם הפסידו כסף, יעידו פה החברים שביצעו כבר, והיום, פרויקטים שעשינו עד היום, לא היינו מתחילים אותם מהתחלה. פחות או יותר אני מדבר על כל החברים. אז למה אנחנו יושבים פה היום? כי אנחנו כן רוצים פרויקטים שיהיו רווחיים ונוכל לעשות כמות של פרויקטים ותמ"א 38, אני חושב שהיא תכנית טובה.

כמה דברים שאני גם אדבר עליהם, אני חושב שבתמ"א 38 צריך לחשוב על שני דברים, על יעילות ועל ודאות. תמ"א 38 אלה פרויקטים מורכבים ומסובכים, אנחנו לא רוצים להעמיס אותם בחוסר יעילות ובחוסר ודאות, מה שניתן לעשות. יש דברים שאין מה לעשות, צריכים לחפור מתחת לקרקע ולמצוא מציאות שם, אין מה לעשות, זה חלק מתמ"א 38. נושא מע"מ לדוגמה, הוא נושא מצוין של חוסר יעילות וחוסר ודאות. בגלל שהמע"מ לא בשיעור 0, אז זה לא רק הסכום של המע"מ, אנחנו לא יודעים בדיוק כמה זה יהיה, וההתמודדות מול העניין הזה היא התמודדות יקרה. אנחנו צריכים בתיאוריה לספור כל שק מלט, אם הוא הלך לדירות החדשות, או הלך לדיירים, ולבדוק כל דבר לאן הלך ואחר כך להתמודד עם מע"מ, ואם חס וחלילה נצטרך להתמודד בעניין הזה אז עוד עורכי דין, עוד שמאים והדבר הזה הוא מאוד יקר. לדעתי, זה יעלה כמו המס עצמו.

היטלי השבחה - אני חושב שבעניין היטלי השבחה צריך לקחת בחשבון שתמ"א 38, ההוספות לא גדולות והבניין קיים, התשתיות קיימות. אנחנו מחליפים את התשתיות בתוך הבניין, מה שמבחוץ לא נוגעים בדרך כלל, הביוב קיים, המערכות קיימות, התשתיות קיימות, אז כן אפשר להתחשב בעניין הזה, כי זה לא שבונים פה פתאום 500 יחידות דיור בשכונה חדשה שצריך להקים לה תשתיות. התשתיות קיימות ומשתמשים בהן, והן יכולות להחזיק את תוספת היחידות.

דבר נוסף שדיברנו עליו זה העניין הרטרואקטיבי - הרי תמ"א 38 תקועה אצלנו, היזמים, אנחנו כולנו מחכים עם כל מיני הצעות. שואלים אותנו הדיירים, 'מה קורה? מה קורה?' אנחנו מחכים, למה אנחנו מחכים? כי אנחנו מכירים את מדינת ישראל, אנחנו יודעים שאם חתמנו היום על חוזה או עשינו איזה תהליך ומחר ישתנה המס, נצטרך ללכת אחורה, חקיקה רטרואקטיבית לאיזה שהוא זמן שייקבע תפתח את תמ"א 38 היום, תיתן לעסק להתקדם, ואני חושב שזה אחד הדברים---

חקיקה רטרואקטיבית שתאמר מה?

החלה של הפטורים, שנוכל להגיש היום---

יש חוזים חתומים ואנחנו לא מגישים אותם, למה שנגיש? שנפסיד עוד פעם כסף? כבר הפסדנו פעם אחת.

אני יזמית בתחום תמ"א 38, אני עוסקת בתחום מאז כניסת התכנית לתוקף והרבה כישלונות היו בשולחנות האלה ובוועדות אחרות, כולל לעניין המע"מ, אבל אני רוצה לדבר על מה שריאלי, שהוא לא בדיוק רלוונטי לוועדת הכנסת אבל הוא חשוב על מנת לשחרר חסמים וחשוב שיהיו בוועדה הזאת מודעים למה הוא תיקון 3 ואיזה חסמים נוצרים שוב בתיקון 3.

הערת צד אחת, למה אנחנו כן צריכים הסכמות של 100%, והמלחמה על 100% היא מלחמה מטורפת, סיזיפית, כי 1/12 בבניין של 12 דירות הוא קטין בדרום אפריקה. זה ברור לכם שמהציור הזה אני מדברת על דוגמה אמיתית, וכאלה אנחנו יכולים לגמור את היום. אנחנו כן צריכים את ה-100%, לא בגלל שזו התפנקות, אלא בגלל שמטר בנייה מעבר לתכנית תמ"א 38 לא מאפשר לגשת למפקח על בתים משותפים. זאת אומרת שנכון להיום מה שמותר לנו לעשות במסגרת תמ"א 38, זו קומה טיפוסית אחת, עם זה אפשר ללכת למפקח. תכנית שכוללת רק קומה טיפוסית אחת לדעתי לא כלכלית אפילו במרכז תל אביב, ברחובות הכי יקרים. באקירוב אולי. לא, שם יש הרבה דירות. זה לא כלכלי ולכן זה לא ריאלי. לכן הטענה שיש חקיקה עם 2/3 היא תיאורטית בלבד. אנחנו ישבנו בוועדת הפנים פעם אחר פעם, עוד זה היה חבר הכנסת אופיר פינס בזמנו, אמרנו שזה לא ריאלי, והתיקון שעשו שוב היה תיקון לא טוב. מה כן אפשר לעשות במיידי? זה לא קשור לוועדת הכנסת אבל זה קשור לחסמים בהתנהלות מול תמ"א 38. תיקון מספר 3, שכרגע הוא אחרי פרסום וכרגע עובדים על ההשגות לקראת מתן תוקף לתיקון, יש פה חסמים חדשים. המטרה היתה מטרה ראויה מאוד, מטרה שמדברת על הגדלת זכויות הבנייה, אבל בתוך התיקון יש חסמים חדשים, חסמים מיותרים לחלוטין. החסמים הם חסמים של תכנון. עשו הבחנה שמהתחלה הבחנה חכמה, לקחו את הגדלת הזכויות ואמרו 'נלך לפי ערים, לפי מדד סוציו אקונומי של ערים', עשה משרד השיכון עבודה יפהפייה בעניין ובדקו לאיזה ערים קומה וחצי ולאיזה ערים שתיים וחצי קומות, מוסיפים עוד חצי קומה לתמ"א הקיימת שהיא קומה, או עוד קומה וחצי. אבל מתוך מחשבה נכונה פתאום באה תוספת של קומה וחצי בערים במרכז, בגוש, בערים היותר יקרות, יספיק. פתאום פותחים את תיקון מספר 3 וקוראים אותו ואז מסתבר שבעצם מדובר בתכנית הגגות ולא בחצי קומה. המשמעות הכספית ליזם בהבדל בין חצי קומה ובין תכנית גגות, שבהרבה פעמים תכנית הגגות, כמו ברעננה למשל, כמו בגבעתיים, היא קטנה מאוד, זה בעצם נותן קומה ורבע, זה לא מאפשר... זה מורכב, זה גלגלי שיניים, זה לא מאפשר לפעול מול המפקח על מה שהוא מעבר לקומה ורבע באותן 21 ערים, וגם כלכלית המשמעות של עוד תוספת של נניח 25 מטר בבניין של ארבע קומות, 100 מטר נוספים בנייה לפי תב"ע, זה נשמע נורא קטן, נורא קליינישקייט, נורא 'על מה אנחנו מדברים בכלל'. אז גם יש את העניין שאין הסכמות וגם אותם 100 מטר עולים במיסוי היטל השבחה ומס שבח בממוצע בין ערים מגיע לרמה של 700,000-800,000 שקל, תלוי בעיר, זה יכול להיות טיפה פחות וטיפה יותר, זה סכום עצום, זה סכום שמפיל פרויקטים, זה סכום שמרחיק יזמים קילומטרים מהבניין, אז למה לעשות את זה? כשכל הקונספט הכלכלי של תמ"א 38, התיקון דיבר על קומה וחצי. עשו מצגת יפה, לקחו חברה רצינית, איך נהיה שפתאום בערים יש לנו קומה ורבע בלבד? ולא די, הוסיפו לזה מגבלה תכנונית שזה נראה נורא סתמי בתוך התיקון, כלום כזה, אבל מגבלה תכנונית שאומרת שכל החדרים אחרי היציאה לגג הם מתוך הדירות שמתחתינו. זו דרישה נחמדה, אם אתה עובד על בניין חדש שאתה יכול לתכנן הכל. כשהתכנון כל כך מורכב וכל כך מסובך, מול בניין ישן, זה מוטרף, אתה צריך לעשות ממ"דים, אתה צריך לא לפגוע בחניות, אתה צריך כל כך הרבה דברים וכל כך הרבה אילוצים, זה פשוט מוטרף. מול זה פתאום מוסיפים לנו עוד מגבלה, החדרים מהגג שייצאו רק מהדירה מתחת, למה? אם אנחנו מדברים במטרות של מדינה, אם היינו יכולים לתכנן קומה אחת עם הדירות הטיפוסיות ועוד קומה עם משחק של דירות, היינו מקבלים תמהיל דירות פנטסטי, גם דירות באותו בניין עצמו, בתוך מרכז העיר, במקומות הכי טובים, גם דירות שהן דירות יחסית זולות, כי הן כמו הדירות הטיפוסיות, וגם דירות יותר גדולות שמאפשרות ליזם מרווח כלכלי. למה למנוע את זה? אין לזה שום היגיון ברמת החשיבות של התכנית הזאת, החשיבות של הוספת דירות, רק טוב יכול לצאת מזה ואנחנו מדברים על תכנית שהאפשרות להתחיל לבנות בה זה תוך שנה-שנתיים, אם רק ישחררו את החסמים ולא יבנו חדשים.

ומכאן גם נבנו עוד חסמים, אני מדלגת למקום נוסף וזה הנושא הקונסטרוקטיבי. משום מה במהלך הדיונים במועצה הארצית, מישהו, איש מקצוע טוב, אין ספק, פנה ואמר שנתחיל ליצור תנאים לדרישות קונסטרוקטיביות. הכל טוב ויפה, הדרישות נהדרות, חלקן סוננו בכל מיני דברים, חלקן כרגע במצב שלפעמים, אם הזכרתם רחובות בתל אביב, אני במקרה הייתי בנתן חכם בתל אביב, אין שם את המרחקים הנדרשים בין שני הבתים, בטח אי אפשר לבנות את זה מול בניין אחד.

אז מה שאני מבקשת זה באמת פעילות מול המועצה הארצית ולפעול לשחרר את החסמים. זה ככה, בקלות, משחררים את החסמים האלה, רק להסתכל, לראות את חוסר ההיגיון והתמ"א יכולה לפרוץ בצורה יפהפייה.

יש לי פה קצת חומר שאני יכול לפזר לכם. אנחנו ריכזנו, עשינו מה שנקרא קצת שיעורי בית כי כשזה מול העיניים זה יהיה יותר מובן ויותר ברור.

קודם כל מאוד שמחתי לשמוע את מר חיים כהן. כששמעתי אותו באמת ראיתי או חשתי בן אדם שמדבר, וממפגשים ומעבודת שטח, שהוא חי ונושם בדיוק את מה שקורה, ואני רוצה לחדד את הנושא שלו שיש פער גדול בין מה שקורה באמת בשטח למטה לבין ועדות התכנון שנמצאות מלמעלה. בעזרתנו, בעזרת הדברים שכרגע נוכל להעלות, אולי אפשר יהיה לצמצם את הפערים האלה על מנת באמת לפרוץ את הנושא של חיזוק הבניינים. הרי חוץ מהבעיה של רעידות אדמה, אנחנו גם נמצאים במדינה בתוך מזרח תיכון שכולנו יודעים מה המצב הביטחוני ומה קורה סביבנו כרגע, ואי אפשר להסתכל על זה בצורה שזה לא חלק מהמצב שצריך לחזק את המבנים, לעבות אותם, אם זה בממ"דים, אם זה בדבר כזה או אחר, על מנת שהציבור יוכל להיות פה קצת בצורה בטוחה יותר.

מה החסמים?

אם כולם יעברו לדף מספר 3, אנחנו ריכזנו פה למעשה את ההשגות שלנו לתכנית. בסעיף 11.1.2 יש הגדרה שאומרת, 'ההגדרה של תוספת בנייה על הגג מנוסחת כתוספת של קומה אחת בלבד'. כשאנחנו ישבנו מול הוועדות ומול המתכננים של הערים, הם מפרשים את זה שהקומה היא קומה טיפוסית. זאת אומרת שאם אותה קומה שאנחנו קיבלנו, סתם לצורך הדוגמה, אם הגג הוא גג של 300 מטר, אפשר לבנות קומה של 300 מטר ואם ניצלנו מתוך אותם 300 מטר מבחינה תכנונית יותר חכם לדוגמה לעשות רק 270 מטר, להרחיב מרפסות כדי לנצל את הזכויות העודפות למקומות אחרים, זה לא מתפרש ככה, זאת אומרת הם לא נותנים את זה. תיקון מאוד קל, מאוד פשוט, שיכול לפתור את הבעיה.

חיים, זה נכון? זה המצב?

לא, אנחנו מפרשים יותר בקלות.

אצלך לא, אבל אני יכול לתת לך רשימה---

אפשר לשכפל את חיים כהן?

על חיים כהן אני חייב להגיד שהוא ועיריית רעננה הן עיריות יוצאות דופן, זה לא אלה שאתה נפגש איתם בחוץ. זאת אומרת עיריית רמת גן ועיריית רעננה, גם עיריית רעננה נעצרה עכשיו קצת, אבל הן החלוצות. הלוואי וכולם היו כמו חיים כהן וכמו מה שהעירייה הזאת עושה בנושא.

רמת גן היתה חכמה והוציאה תב"ע מהתחלה, רעננה - אבוד לה.

לא אבוד לה, היא בהכנה, גם לרעננה אנחנו מכינים.

אני רק רוצה לחדד, התיקון הפשוט שצריך להיות פה זה למעשה תוספת של זכויות בנייה של קומה אחת בלבד. זאת אומרת שאם הגג הוא 300 מטר אז אתה מקבל זכויות של 300 מטר ואז אתה יכול לנצל רק את ה-250 מטר לאותה קומה ואת השאר אתה יכול לשים על תוספת הגג, שזה תיקון מאוד קטן, מאוד פשוט, גם אחוזי הבנייה הם מאוד קטנים ופשוטים, אבל בפועל בשביל לייצר פרויקט רווחי יותר, יש לזה משמעות מאוד מאוד גדולה.

הנושא השני שהוא נושא מאוד משמעותי, ברוריה נגעה בו, אני רק רוצה קצת לחדד אותו ועשיתי פה בהמשך תסריט שמסביר על מה מדובר, זה הנושא של חצי הקומה המדוברת, שלמעשה זה לא חצי קומה, זו היצמדות לתכניות גגות של ערים שברוב הערים, אני יכול אפילו להרשות לעצמי להגיד בכל הערים, יש תכניות גגות שמדברות על 23 מטר נוספים שאם נעבור כרגע ברשותכם לדף מספר 5, זה דף שממחיש במה מדובר. בדף מספר 5 לקחנו דוגמה של גג עם שתי דירות בקומה, זאת אומרת שאם אנחנו מנתחים ונותנים היום את הנתונים של הבניינים, אנחנו מדברים על בניינים שהדירות האלה נעות בין גודל של 65 מטר ל-95 מטרים. זה נתון נכון להיום, אם יש מישהו שחולק על דעתי, שיגיד את זה. אלה הנתונים של היום של הבניינים שבנויים במרכז הארץ. התיקון מספר 3 של התמ"א בא ואומר לבנות תוספת של שתי יחידות גג, זאת אומרת של שתי דירות שהן דירות עם יציאות גג של 23 מטר. אלה דירות שהן קצת יותר יקרות למשק, למעמד שצריך את הדירות האלה, אלה דירות שהן במרכזי ערים שאין להן כמעט ביקוש ומבחינה תכנונית הן דירות לא נכונות. מה שאנחנו אומרים, מבחינת התיקון שלנו, שזה לתת את חצי הקומה כחצי קומה בזכויות בנייה, כמו התיקון של זכויות הבנייה של הקומה הטיפוסית, ומה שזה אומר שזה נותן, לצורך הדוגמה, בניין של 300 מטר גג, זה נותן 450 מטר זכויות בנייה, כשאת זכויות הבנייה האלה אפשר להוסיף יחידות למעלה כיחידות נפרדות ולצורך הדוגמה זה יוצר במקום בתמ"א 38 שתי דירות גג, לצורך הדוגמה, אנחנו מייצרים שתי דירות של שלושה וארבעה חדרים, שאלה דירות שמעמד הביניים במרכזי הערים זקוק להן היום, כולם מדברים על זה, יש לי פה כתבות של השר, ודירה אחת דופלקס על הגג. זאת אומרת שבתמהיל כפול, מכפיל של 10, במקום בתמ"א 38/3 של היום אנחנו מייצרים 10 דירות גג, אנחנו מייצרים 10 דירות של שלושה-ארבעה חדרים פלוס 5 דירות פנטהאוז שמסכמות את הפרויקט. התמהיל הוא הרבה יותר טוב, הרבה יותר נכון ויש לו הרבה יותר צורך, בסופו של דבר, בצפיפות ובמרכזי הערים.

עובדה, גם ככה נעשה ברמת גן.

בתב"ע החדשה שהוא עשה. דרך אגב, גם הרצליה עושה את זה ורעננה, רק אתם יכולים לעשות את זה עכשיו ולקצר את כל ההליך.

נושא אחרון שאני רוצה לגעת בו וזה סעיף 14, אתם יכולים לראות בדף מספר 3, זה נושא שמדבר על שילוב בין תב"ע לתמ"א. נכון להיום כל הוועדות, כל הרשויות, חוץ מעיריית תל אביב, שאני לא רואה פה אף נציג שלהם, לא נתנה לעשות ערבוב בין תב"ע לתמ"א, והסעיף הזה להפתעתנו אומר שהוא לא מאפשר שיתוף בין תב"ע לתמ"א. זאת אומרת אם יש לך עכשיו הקלות, קיבלת את הקומה וחצי, ואני מקווה שהחבר'ה פה יבינו את הטענות ויאשרו ויתקנו, ואתה אחר כך צריך להשתמש בעוד הקלות שזה נותן לך ברמה של עוד 20-30 מטרים זכויות בנייה, שזה כלום, כי הם בדרך כלל מצמצמים לך את זה מההרחבות של המרפסות, זה נושא בפני עצמו, אז זה נותן עוד קצת תמריץ לייצר דירות יותר נכונות ואנחנו מדברים פה באחוזים אפסיים. בדף מספר 9 אתם יכולים לראות שבסיכומו של דבר בבניינים גדולים, של 4 דירות של 95 מטר, אנחנו מדברים על 98 מטר בנייה.

היום לוועדה המקומית אין שיקול דעת לאפשר את זה?

היום כן, הם עושים ככה, אבל תיקון מספר 3 פתאום אומר להם 'אסור', הופ, עצור. זאת אומרת נכון להיום, אם יש איזה 200 תכניות שידידנו אמר שעומדות בפתח לאישור, התכניות האלה נמשכות החוצה. הם לוקחים את התכניות האלה חזרה.

יש לכם תגובה?

דרך אגב בתל אביב יש תכנית רובעים שמאפשרת.

שינוי מספר 3 נערך על בסיס עבודה כלכלית מאוד מקיפה שערך משרד הבינוי והשיכון, מועצה ארצית בחנה את העבודה הזאת וערכה את השינוי שהועבר להערות והשגות. השינוי הזה מגדיל בצורה מטורפת את היקף התמריצים הכלכליים שתמ"א 38 מעניקה ויש הרבה מאוד גורמים שחושבים שהמועצה הארצית הלכה רחוק מדי והיא פוגעת גם ברקמות אורבניות וגם ביכולת לחזק את הבניינים, ושינוי 3 מאזן בין אלף ואחד דברים מאוד סותרים ומנסה ללכת בין הטיפות. השינוי הזה הועבר להערות והשגות וכל הגורמים האלה שיושבים פה הגישו הערות והשגות. יש פרוצדורה מאוד מובנית בחוק תכנון ובנייה איך בוחנים את ההערות וההשגות, מונה חוקר שכבר הזמין את כל המשיגים להופיע בפניו, כל הטענות ייבחנו לגופו של עניין והמועצה הארצית תבחן מחדש, ייתכן שיש מקום לעידונים, אנחנו לא יכולים עכשיו להתייחס לגופו של עניין לכל טענה שהועלתה פה. אבל בסך הכל השינוי מאוד מבורך.

אני רק אסכם, המטרה שאנחנו נמצאים פה, זינה, זה באמת התיקון של מספר---

אני לא מבינה מה המעמד פה, הוזמנתם להופיע ואני לא חושבת שהכנסת יכולה לעשות אוברולינג לחוקר ולא על ההחלטות של---

הכנסת יכולה לעשות הכל, זה לא אומר שהיא רוצה.

לכן אנחנו פה. תיקון מספר 3 הוא באמת מיטיב, חוץ מנספח 2 שנמצא שם, שבנספח 2 מדברים על ערים מסוימות שאחוזי הבנייה זה לקומה פלוס יציאות הגג, ששם הוא עשה יותר נזק מהמצב הקיים, שהוא כיום, שבמשך חמש השנים האלה עשו הרבה דברים. נכון להיום התכנית הזאת נמצאת ב-85% במקום טוב, נשארו עוד 15% דברים קטנים שצריכים לשפר, שזה יפתח את השוק, ואפשר לראות שעד היום אין הרבה פרויקטים.

אני יושב ראש עמותת נכים למען נכים. אני רציתי לשאול שאלה, כששמעתי על בעיית החניה והדברים, זה יפה להוסיף עוד אלפי יחידות דיור בכל עיר, האם מישהו פה לקח בחשבון איפה יהיו החניות. היום אין חניות לנכים בעיר, אין חניות לאנשים בעיר, כולם חונים על המדרכות. אם היום לוקח לי מבת ים להגיע לתל אביב שעה, ייקח לי שעתיים להגיע. האם מישהו חשב כמה השעות האלה יעלו למשק, העיקר ולבנות ולבנות ולבנות. זה נכון, זה ייתן הרבה מאוד לעירייה, ייתן הרבה מאוד לזה, האם יש הגבלה גם על זה לרשויות? האם כל רשות יכולה לעשות כמה שהיא רוצה? אני יודע שבבת ים שמעתי שעומדים להרוס בתים של ארבע קומות ולהקים שם 40 ו-60 קומות, האם מישהו נתן על זה את חוות הדעת?

יהיו חניונים תת קרקעיים.

חניונים תת קרקעיים יהיו רק לדיירים, ומה עם האורחים שלהם, מה עם האנשים הנוספים?

יש תקן חניה לכל---

גם המצב היום הוא לא טוב.

גם היום התקן הוא לא שונה.

אני רוצה באמת במשפט אחד, כל מי שיושב כאן, כשבנינו את תמ"א 38, העובדה שאנחנו מסתכלים עכשיו על תיקון 3, ו אני לא אתייחס להערות כי אני לא חושב שזה הפורום והזמן, ואנחנו מפחדים מהחסמים שהולכים להיות שם, אז זה במקור, אבל צריך להבין מאיפה זה בא. בתור מי שביצע, כולנו ביצענו פרויקט אחד או שניים של תמ"א 38, אנחנו לא מבצעים את הבאים בתור בגלל החסמים. על מה אנחנו בוכים, על הפיצ'יפקס הקטנים האלה, על המע"מ---

תודה, העלית את הנקודות.

בלי זה זה לא יילך.

בגלל זה התכנסנו פה, לנסות לעזור. אנחנו יושבים כמעט שעתיים, לא היינו חייבים לקיים את הדיון הזה, בלי תקשורת, מקיימים דיון ענייני בלי להתווכח יותר מדי, מנסים למצוא פתרונות וזה לא הדיון האחרון, אני מבטיח לך.

מבחינת המשק, לתת את המע"מ הזה, זה כלום.

אין פה נציג של רשות המסים?

כן, רשות המסים.

רציתי להגיב, אבל יש פה---

את הדמות הכי חשובה פה.

מאוד חשוב לי לשמוע את העמדה של רשות המסים.

אבל, איציק, אני גם חייבת להתייחס לדברים שאתה אמרת. אני חושבת שאנחנו ברשות המסים, והראיה לכך היא החקיקה הענפה שעשינו בכל התחום של התחדשות עירונית, מתחזקים את הפרק של פינוי בינוי, של הטבות המס בפרויקטים של פינוי בינוי, ושוב ושוב מתקנים אותו ושוב ושוב נותנים הטבות, כשחלק מההטבות זה הטבות שאנחנו יוזמים, כי אנחנו מוצאים שיש חסמים. אנחנו עובדים בשיתוף פעולה מלא עם משרד השיכון, עם הוועדה להתחדשות עירונית ואנחנו שוב ושוב מנסים למצוא פתרונות, גם לפרויקטים של פינוי בינוי וגם לפרויקטים של תמ"א 38. אני חייבת לומר שאכן מדובר על התחדשות עירונית, אבל אנחנו כן מבחינים וכן סבורים שיש הבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי. בפרק של פינוי בינוי, הקלות המס הן הקלות מס שאין להן שני בכל חקיקת המס בכלל. יש שם הטבות מס כל כך מרחיקות לכת ואנחנו כל כך שלמים לתת את הטבות המס הללו, כי אנחנו מבינים שפינוי בינוי הוא פינוי של אזורים, הוא פינוי של שכונות, הוא פינוי של אוכלוסייה שהיא לא דייר או שניים וגם לא עשרה, ולכן כדי שאפשר יהיה להמשיך ולתת את הקלות המס המשמעותיות הללו, ואני מדברת על הקלות מס גם בקבלת תמורה במזומן, בלי להתנסות כלל, אנחנו מדברים על מתן פטור נוסף בלי ניצול הפטור האישי, הקלות מס בתקרה מאוד מאוד גבוהה שאפשר לקבל. אם אנחנו נדע שלפרק הפינוי בינוי יכולות להיכנס עסקאות קומבינציה פשוטות יחסית, אז ודאי וודאי שאי אפשר יהיה להמשיך ולתת עוד ועוד ועוד הקלות, כי בשורה התחתונה עסקאות קומבינציה צריך למסות. אפשר לבוא ולהגיד, אוקי, אנחנו לא נמסה אף עסקה בנדל"ן, אבל אני לא חושבת שיש פה מישהו בחדר שמסכים עם האמירה הזאת. הנושא, אגב, של כמות היחידות בפינוי בינוי הוא נושא שנדון לפני תקופה אצל המנהל הכללי במשרד ראש הממשלה, בפורום מאוד מאוד רחב של כל המשרדים הממשלתיים שישבו באותו דיון, אני רק רוצה להזכיר לכל הנוכחים שבעבר כמות היחידות היתה 50 והופחתה ל-24 אחרי עבודה שעשה משרד השיכון בזמנו, כאשר כמובן היום מבקשים שוב ושוב להוריד את כמות היחידות בפינוי בינוי.

מה הסכנה? שיחדרו עסקאות קומבינציה?

עסקאות קומבינציה. וכאן אני כן רוצה להתחבר לתמ"א 38 ולתמ"א 38/2. בנוגע לתמ"א 38/1, שהנושא גם עלה---

אבל פינוי בינוי זה במהות הסכם קומבינציה.

נכון, אבל מרובה דיירים. הוא עסקת קומבינציה מרובת דיירים ולכן בא המחוקק ואמר, בגלל שאנחנו ערים לקשיים להשיג הרבה הסכמות וזה לא רק מקבוצה של חמישה, שישה, או עשרה יורשים, שזה אנחנו מכירים, אלה עסקאות שקיימות הרבה מאוד בשטח, ניתן פה פוש נוסף, ניתן עוד הקלות, וזה בעצם הפרק הספציפי של פינוי בינוי.

רגע, ואם זה יורד ל-12? בוא נעשה מבחן איפה נופלת הבעיה? 12 עם בעלויות שונות?

אתה מכניס לכאן עסקאות קומבינציה.

למה? אני לא מבין מה ההבדל. אם יש בניין עם 24 יחידות דיור ובניין עם 12 יחידות דיור ובוא ניקח את המצב האופטימלי שאין בעלות זהה אפילו בשתי דירות מסוימות, מה ההבדל?

ההבדל הוא שבעצם בא המחוקק ואמר, אני צריך לתת פה איזה שהוא יתרון מיסויי נוסף כשקיים קושי להשיג הסכמות ואז באו ואמרו, אוקי, מתי קיים קושי להשיג הסכמות? כשיש ריבוי---

אז זה כבר לא החשש מהקומבינציה.

רגע, אני אמשיך. כאשר יש ריבוי של דיירים. אנחנו מכירים עסקאות קומבינציה שיש לנו 12 בעלים, 10 בעלים, יש לנו קבוצות של יורשים שהם למעלה מ-10 דיירים שמחזיקים בבניין שהיה פעם בניין בבעלות של משפחה אחת, אותם בניינים שהוחזקו גם כחברות גוש/חלקה בתל אביב, וכל העסקאות הללו יהפכו להיות עסקאות פינוי בינוי. בניין אחד. הרעיון בפינוי בינוי---

אפשר ללכת אחורה ולבדוק ולעשות החרגות, אבל כמה מקרים כאלה יש ביחס מסך כל המקרים של בניינים בסדר הגודל הזה, של בעלות של משפחה אחת לעומת המקרים הנורמטיביים? אני חושב שזה בטל בשישים.

כן, אבל השאלה בסיטואציה שאין לנו ריבוי דיירים ואין בעיה להוציא לפועל עסקת קומבינציה רגילה, למה צריך לתת עוד הטבות? אני מזכירה לכל הנוכחים בחדר שבעסקת קומבינציה רגילה, ואני מניחה שגם כבוד היושב ראש מכיר את זה, אין מסים, אין מס שבח לדיירים. היום חוק מיסוי מקרקעין, ואולי מכאן אנחנו נתחבר לתמ"א 38/2, כי לדעתי יש פה איזה שהיא אי הבנה בין כל הנוכחים, כאשר היום אנחנו ממסים עסקת קומבינציה ויש ריבוי דיירים, הדיירים לא מתמסים. הם לא מתמסים כי הם מנצלים את הפטור האישי שלהם וחוק מיסוי מקרקעין גם יודע לתת פטור נוסף על מכירת זכויות בנייה ולכן התוצאה האפקטיבית היא שלדיירים אין מס שבח. אם אנחנו לא צריכים לעודד את ה---

זה 49ז.

לא, זו אמירה ממש לא נכונה. אם אנחנו נסתכל, אגב, על הדיווחים של תמ"א 38/2, אם נתחבר לתמ"א 38/2, שהיא קלאסי עסקת קומבינציה, כי זה תמ"א 38/2, היא עסקת קומבינציה טהורה, אם תרצו, מבדיקות שאנחנו עשינו, ואני חייבת לומר שאני עוד לא ראיתי תיק אחד שהגיע לערר בתמ"א 38/2, הבעיה היחידה היא לאותם דיירים שניצלו את הפטור האישי שלהם. ומי ניצל את הפטור האישי שלו? אותו אחד שהוא מרובה דירות. אני מזכירה לכל הנוכחים שנכון להיום לכל אחד ואחד מאיתנו יש שלושה פטורים מדירות מגורים, ולא אחד, כי הכנסת חוקקה גם חוק של הגדלת היצע ואפשרה בנוסף לפטור האישי שני פטורים נוספים. זאת אומרת שבבקשה של חלקם אנחנו רוצים להעניק פטור רביעי, לא שלושה פטורים, אלא פטור רביעי. אגב, הבקשה שלנו---

ורד, תגידי שזה היה ב-2012 עד ינואר 2013.

נכון, יש לנו עכשיו עוד שנה, אנחנו כבר עברנו אוטוטו שנה.

כמה שימוש נעשה בסעיף החדש הזה?

אנחנו יכולים לעשות בדיקה. אתה גם יכול לשאול את חיים.

אני מדבר בסעיף של עידוד ההיצע.

אנחנו יכולים לעשות בדיקה, אני לא בדקתי את זה לקראת הדיון. בנקודה הזאת אני חייבת רק להשלים, הבקשה לבוא ולומר שהפרק של הקלות המס של תמ"א, מבחינתנו זו תמ"א 38/1 אבל זה לא משנה, יחול גם על תמ"א 38/2, זאת אומרת בסיטואציה של הריסה, זו פשוט שגיאה ואני אסביר גם למה. זה להכניס את כל הדיירים, כולם כאחד, לחבות מס אוטומטית, כי כולנו יודעים שכאשר מתבצעת עסקה של תמ"א 38/2 נעשה שימוש מיידי בזכויות בנייה מכוח תב"עות אחרות. ואם אנחנו הולכים לפורמט של עסקת קומבינציה, הדיירים יוצאים בפטור מלא כי הם לא עוברים את התקרה וזו בדיקה ודאית, הם מקבלים דירות שהם 70 פלוס, 80 מטר, הם לא מקבלים דירות גדולות, הדיירים יוצאים בפטור מלא, בעוד שלפי בקשתכם, ואני שמעתי את כולכם, אבל אני חושבת שאולי כדאי שתעשו תחשיבים כלכליים, כי לפי בקשתכם, אם אנחנו נחיל את הפרק של תמ"א 38 על תמ"א 38/2, כל הדיירים ייצאו עם חבות מס, שזה אומר חיכוך מול רשות המסים, מיותר לחלוטין, שזה אומר חבות במס עם ליניאריות, זאת אומרת מס שולי של 40% פלוס עם ליניאריות. אני לא מצליחה להבין בכלל את מהות הבקשה. ואני חייבת לומר שכל הפונים שפנו אלינו בבקשה להחיל את זה ונענו בשלילה אמרו תודה, כי הם החילו את עסקת קומבינציה, 49(ב)(1), לפטור אישי פלוס קומבינציה והדיירים יצאו בפטור מלא, בלי ששילמו ולו שקל אחד מס.

זה ברור, כי במצב השני לא עושים את העסקה.

לא, זה לא נכון.

ומה לגבי הנושא של מע"מ שירותי בנייה לדיירים?

הנושא של מע"מ זה גם נושא שעולה שוב ושוב. נכון להיום נקבע שזו עסקה פטורה ממע"מ ולכן אי אפשר לקזז. זו פשוט שאלה של עלות תקציבית. אנחנו עכשיו עובדים על הכנת העלות התקציבית.

לפני העלות התקציבית, מה צודק, מה נכון מבחינה מיסויית? אחרי זה יש גם שיקול של אולי עלות תקציבית.

אין פה נכון, זו ממש שאלה של עלות תקציבית. אין לי איזה משהו אינטליגנטי להסביר מדוע זה חייב להיות פטור ולא מע"מ בשיעור 0.

ובעיה של פרצה גם אין?

כמובן שברגע שזה יחול על תמ"א 38, מיד זה ירוץ על פינוי בינוי וזה כבר כדור שלג כזה. המדינה החליטה שהיא רוצה לתת עדיפות לאומית לפרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי, תמ"א 38, אני דווקא מתחברת למה ש---

באיזה סדר גודל של הכנסה מדובר בשנה?

אנחנו בדיוק עכשיו עובדים על המספרים לקראת יום ראשון.

אין פרויקטים, אז אין הכנסה.

אני ממש לא מתחברת לאמירה הזאת שנזרקת לאוויר. אני תמיד אומרת שתמ"א 38 הן שתי מלות קסם וזה נכון, תמ"א 38 היא תכנית חשובה, אני חושבת שאנחנו, גם ברשות המסים, הבנו שזו תכנית חשובה ונתנו הקלות מס והקלות מס משמעותיות, אבל לבוא ולומר בכל מקרה שמשתמשים בשתי מלות הקסם האלה ולהתחיל לתת הטבות מס גורפות או הטבות נוספות שדובר עליהן כאן בחדר, צריך לעשות איזון. חייבים למצוא את האיזון ואיפה אנחנו מעודדים, אבל גם איפה אנחנו עוצרים, כי אין סוף להטבות המס. אפשר לבוא ולהגיד, אוקי, לא נגבה מסים מנדל"ן ואז נראה מה התוצאה, אבל חייבים ליצור את האיזון. אני חושבת שנכון להיום החקיקה היא כזו שהיא יוצרת איזון. בפינוי בינוי אנחנו נתנו פטורים נוספים לאוכלוסייה מבוגרת, לצורך מעבר לבית אבות, נתנו פטורים לסיטואציה---

נוכל לקבל מכם אומדן של הטווח של העלות התקציבית של המע"מ.

כן.

הוועדה תמתין לדיווח שלכם בעניין הזה?

כן.

איזה עוד נקודות הקשורות למס עלו שהיא לא התייחסה?

לנושא המיסוי של מס השבח, על מה שהוא מעבר ל... אני מדבר על תמ"א 38 הרגילה, לגבי החיוב במס שבח---

על מה שבא מכוח תב"ע?

על תכנית הגגות וכן הלאה.

למה ההבחנה הזאת באמת?

כשהדיונים בוועדת הכספים התקיימו בנושא הפטור ממס שבח אנחנו באנו ואמרנו שאנחנו ברשות המסים לא יכולים לבחון על מה כן לתת את הפטור ועל מה לא, ואז האמירה היתה מאוד פשוטה, ברגע שאנחנו רואים בהיתר הפנייה שהזכויות ניתנו מכוח תמ"א 38, אוטומטית יהיה פטור ממס שבח. מבחינתנו, היה והזכויות לחדרי היציאה לגג יהיו מכוח תמ"א 38, אוטומטית יהיה פטור ממס שבח. אנחנו לא יכולים לבוא ולומר שגם על מכירת זכויות מכוח תב"ע אנחנו ניתן פטור ממס שבח, זה לא קיים, ויש הרבה עסקאות על גגות תל אביב, אני הבנתי שיש פה יזם שעוסק בזה, אנחנו ודאי וודאי לא יכולים לקבוע שכל מכירת זכויות בנייה---

לא, אבל את יכולה לדעת בוודאות שהבסיס זה תמ"א 38 ויש תוספת, ואת יכולה גם לגדר את התוספת כאחוז מהמטראז', כאחוז ביחס לתוספת, כאחוז ביחס לבנייה הכללית, כלל מאוד ברור, ולתת את המרווח הזה, ואני חושב שזה יקל.

אבל בתמ"א 38 כתוב בפירוש שהגגות זה בכלל בתכנית תמ"א 38, סעיף 11.2.ג אני אקריא: 'תכניות לבנייה על גגות בתים, ככל שחלות על המבנה, יחולו על גג הקומה הנוספת על פי תכנית זו, ובלבד שאין בה כדי לפגוע בחוזקו של המבנה'. לפי מה שוורד אומרת, זה פטור. זו תמ"א המקורית, זו תמ"א שעברה כבר.

אני חושבת שאנחנו לא הכתובת לנקודה הזו. אנחנו באנו ובזמנו פנינו לשמאי אסיף וביקשנו שינחה את הוועדות כך שהיתרי הבנייה יהיו מדויקים, ומבחינתנו אנחנו נצמדים למה שנקבע בהיתרי הבנייה. אם ייקבע שהזכויות הן מכוח תמ"א 38, זו בכלל לא סמכות שלנו, אנחנו אוטומטית ניתן את הפטור ממס שבח. זאת אומרת שהאמירה שנאמרה על ידי החבר הנכבד פה לא קשורה לגמרי לרשות המסים. מבחינתנו אם בהיתר הבנייה ייקבע שזה מכוח התמ"א, אוטומטית יש פטור ממס שבח. אנחנו לא הגוף שאמור---

אבל הרשות המקומית לא יכולה לפעול בניגוד לסעיף 11.ג.

אנחנו לא יכולים לקבוע שיינתן פטור ממס שבח אלא אם מדובר על זכויות בנייה מכוח התמ"א. מה הן זכויות הבנייה מכוח התמ"א? זה לא אנחנו קובעים, אנחנו נצמדים לקביעות---

היתר הבנייה.

לגמרי. לא קשור אלינו.

רק להעיר, הכנסת חוקקה חוק שקבע שעסקאות לפי תמ"א 38 פטורות ממס שבח. רשות המסים באה והחריגה את תמ"א 38/2 ואמרה, מבחינתנו זו עסקת קומבינציה. זו ההחלטה של רשות המסים שלכאורה עומדת בסתירה להוראות החוק. אני חושב שברמת המקרו בכנסת צריכה להיעשות בדיקה של הסיכון, כמו שמר חיים כהן אמר, חלילה אם תהיה רעידת אדמה מה יהיה הנזק למדינה, אל מול ההכנסות ממסים שנובעות מעסקאות של גבייה של עוד קצת מס שבח על קומות או יציאות לגג, או תמ"א 38/2, כי בין כה וכה היום באותן עסקאות של תמ"א 38/2 שמבצעים עושים שימוש בפטורים אישיים, אבל אין הרבה עסקאות כאלה. השאלה למה להחריג את זה ולא לאפשר, אם החשש שבאמת זו תהיה עסקת קומבינציה של אותן עסקאות בודדות בתל אביב, של חברות גוש/חלקה וכולי... צריכים לאמוד את שני הדברים אחד אל מול השני ולראות את הסיכון אל מול הסיכוי ולקבל החלטה. כי רשות המסים כרגע החריגה את תמ"א 38/2 ואמרה למעשה שהוראת הכנסת לא חלה עליה בעניין הפטור.

מר אמסלם, בבקשה.

צר לי, ורד, לא רציתי להתחיל בזה, אבל קשה לי להסכים עם האמירה שלך בנושא מיסוי תמ"א 38 תיקון 2. אני רוצה להגיד לך שאנחנו משתמשים בהתאחדות וגם בארגונים הפרטיים שלנו במיטב היועצים, כמו מזרחי, והייתי שמח מאוד אם הייתי יכול להגיד את הנתון כמה תמ"א 38 תיקון 2 יצאו לדרך. יש לי חדשות בשבילך, כל עסקה בתיקון 2 לא כלכלית מהיבטי המיסוי, קרי שבח וכיוצא בזה, ולכן הבקשה שלנו היא בקשה עניינית, היא אלטרנטיבה ללא לעשות כלום, כי אם יכולנו לעשות בתיקון 1 את התמ"א 38 בוודאי לא היינו ממציאים את 2.

אבל, אדוני היושב ראש, אני רוצה לבקש בקשה אחת. תמ"א 38 תיקון 3 עשתה דבר נפלא ופריצת דרך מבחינת הזכויות הנוספות ובאמת מלה טובה גם למשרד השיכון וגם לזינה מהפנים, אבל אני רוצה לספר לאדוני היושב ראש שמרגע שהתחלנו לדבר על הזכויות הנוספות, שזה כבר הולך במישור של לאשר את זה, יש קיפאון מוחלט בענף בתמ"א 38. אף אחד לא יוצא לכלל היתרי בנייה, כי כולם ממתינים לאישור סופי של המועצה הארצית. זה מתגלגל שנה ואף אחד פה בחדר לא יכול להגיד לנו מתי זה יהיה סופי. אני מבקש מאדוני היושב ראש, הצעה, תגידו שזה יחול רטרואקטיבית, לא משנה מתי המועצה הארצית תאשר את זה, מהיום, מלפני חצי שנה, מהאישור העקרוני של המועצה הארצית, כי אף אחד מהחברים שלנו לא עושה תמ"א 38.

המועצה הארצית יכולה לקבל החלטה פרטנית כזו לפני האישור, עקרונית?

למיטב ידיעתי לא קיימת תכנית שחלה רטרואקטיבית. מינהל התכנון מודע שתמ"א 38 היא תכנית דחופה, אנחנו מטפלים בסדר עדיפויות גבוה ביותר.

מה הצפי לסיום?

מספר חודשים.

90 יום התנגדויות הסתיימו, נדמה לי, ב-15 באוקטובר, עדיין אין מועד לשמיעת התנגדויות, אף אחד לא יודע את כמות ההתנגדויות---

יש מועד.

אמצע דצמבר.

4 לדצמבר, חודשיים אחרי שכבר נגמר, אף אחד לא יודע את כמות ההתנגדויות, הדיון בהתנגדויות, התיקון של התכנית---

רגע, אבל משהו שהוא מיטיב יכול להיות רטרואקטיבי, לא?

זו תכנית חדשה---

אין ספק שתמ"א לא יכולה לחול רטרואקטיבית כי היא ברמה של חקיקת משנה, אבל אין שום בעיה ליצור מסגרת של חקיקה ראשית שתגיד שהתמ"א הזאת, לכשהיא תאושר, היא תחול ממועד זה וזה. זה רק אם רוצים ללכת.

זה ישחרר את כל הדברים האלה, ואז היום יוגשו בקשות במקום שנמתין.

רק לגבי הסיפור של המע"מ, זה מע"מ כפול. כל הזמן אומרים שעושים לנו טובה, המע"מ של זה הוא מע"מ כפול, זה מע"מ שאנחנו לא מזדכים עליו, זה מע"מ שהוצאנו אותו ובמכירת הדירות אנחנו מוכרים את הדירות וזה מע"מ שהוא כפול. זה לא איזה טובה שעושים לנו פה, אנחנו רק רוצים, קנינו, שילמנו מע"מ על שירותי הבנייה, הרי בנינו וחיזקנו, שילמנו מע"מ על הקבלנים, ובמכירה שילמנו את כל המע"מ, כל מה שמכרנו שילמנו מע"מ למדינה. זה מע"מ כפול.

לא, זה ממש לא.

זה מע"מ שלא ניתן לקיזוז.

הסיטואציה מבחינה עקרונית דומה מאוד לסיטואציה של המכירה מלא עוסק לעוסק, ששם נאמר שחובת המע"מ תחול על הקונה והוא יוציא חשבונית ערוכה על שמו הוא, תקנה 6(ב) לתקנות מע"מ. נכון שפה אלה שירותי בנייה שהמע"מ חל על נותן השירותים, אבל במהות זאת הרי אותה מהות, זו עסקה דומה, יש לנו אחד שהוא לא עוסק, אדם פרטי שמחכה בסוף הדרך או בתחילת הדרך, לכן מבחינה עקרונית אם רוב ימות השנה זו התוצאה המיסויית במע"מ בעסקת קומבינציה רגילה, מקל וחומר של לעשות את חצי הצעד הזה ולתת פטור על המע"מ, כששירותי בנייה זה כמעט מתבקש מאליו.

חברים, עלו מספר נקודות. יש כמה נקודות שבאמת אפשר לאחוז בהן ולהתקדם. אנחנו נקיים להערכתי עוד ישיבה בתחילת החודש הבא בנושא הזה, זה נחשב קצב מהיר של ישיבות בוועדת הכלכלה, לאור ריבוי הנושאים הבוערים על שולחננו.

אני גם אתחיל לדבר עם מי שצריך באוצר, משרד הבינוי והשיכון, משרד ראש הממשלה, לראות על מה אפשר לגבש הסכמה מהירה, על מה יש היתכנות, אולי אחרי עוד מספר דיונים, כדי גם שיהיה פירות לדיונים האלה, ואני מקווה שאני אראה אתכם גם בדיון הבא.

הישיבה ננעלה בשעה 15:00