הכנסת השמונה-עשרה

PAGE
105
ועדת הכלכלה

1.2.2011


הכנסת השמונה-עשרה
נוסח לא מתוקן

מושב שלישי









פרוטוקול מס' 436

מישיבת ועדת הכלכלה

מיום שלישי, כ"ז בשבט, תשע"א (1 בפברואר, 2011) בשעה 11:30

הצעת חוק המכר (דירות)(תיקון מס' 5), התשס"ז-2006

חברי הוועדה: כרמל שאמה – היו"ר
חמד עמאר

נחמן שי

משרד הבינוי והשיכון: ציפי בירן – יועמ"ש

ליאורה זיידמן – מנהלת מנהל תכנון והנדסה

אמיר פז – עו"ד

שאול מוצפי – ניהול מקרקעין

עו"ד כרמית יוליס- עו"ד, ייעוץ וחקיקה

עו"ד אילנה יעקב

נתן חילו – מנהל האגף הטכני

מרדכי כידור – מנכ"ל

עו"ד אליאב בן שמעון – יועמ"ש

נסים בובליל – נשיא

ערן ניצן – סמנכ"ל

איציק אמסלם - סגן נשיא

אמין רמאל – חבר הנהלה

אהוד נדב –יועמ"ש

וירה לבן – ראש תחום פע"מ

סטפן שוורץ – מנהל היחידה לבחינה ואישור שיטות בניה, המכון הלאומי לחקר הבניה

פרופ' יחיאל רוזנפלד – ראש התכנית לניהול הבנייה

ד"ר יגאל שוחט – אוניברסיטת בן גוריון

פרופ' אייל זמיר – האוניברסיטה העבירת, הפקולטה למשפטים

עינת ברכה – יועמ"ש, אמון הציבור

עו"ד ואגיף אליאב – יועץ לרשות ההסתדרות

עו"ד זאב פרידמן – יועמ"ש, המועצה לצרכנות

שמואל פיין – חבר בוועדה הבינמשרדית

עמיאל מוזס – חבר בוועדה הבינמשרדית

יוסף מנור- חבר בוועדה הבינמשרדית

ניר ימין

לאה ורון

רשמה: לאה קיקיון

הצעת חוק המכר (דירות)(תיקון מס' 5), התשס"ז-2006

שלום לכולם, אני פותח את הישיבה השלישית של ועדת הכלכלה להיום, ועל סדר היום – הצעת חוק המכר (דירות)(תיקון מס' 5), התשס"ז-2006. אנחנו בעצם בהמשך לדיון הקודם מ-19 לינואר השנה. התחלנו בהקראה והצבעה על החוק. באיזה סעיף עצרנו?

הוועדה אישרה את סעיפים 1,2,3, בסעיף 4 התחיל דיון והוועדה לא אישרה אותו עדיין. סעיפים 5 עד 6 אישרנו.


לפרופ' זמיר יש הערה על אחד הסעיפים שאושרו ו הוא ביקש להבהיר איזה נושא. הוא פרסם מאמרים וכתב ספר בנושא.

אני חבר סגל באוניברסיטה העברית והקדשתי כמה שנים מחיי לכתיבת ספר על חוק מכר הדירות כך שאני מכיר אותו.


ההערה שלי מתייחסת לסעיף 4ב(ב) החדש. ההצדקה הבסיסית לסעיף זה מתייחסת למקרים שבהם קונה דירה פונה לחברת הבניה, היא מתקנת משהו שהוא לא אפקטיבי ואז הוא פונה שוב והיא מתקנת שוב. הרעיון כאן הוא שרצו לשים גבול – שאחרי פרק זמן מסוים הוא כבר יכול לתקן על חשבונו ולתבוע מהם את הוצאות הבניה. הצעת החוק כפי שפורסמה בכחול דיברה שעל אי התאמות בכלל זה יהיה שנה אחת, ובמקרה של בעיות של חדירת רטיבות זה יהיה עד החורף הבא- אם אני מודיע בפברואר, אז צריך לתקן ולראות שבחורף הבא זה עובד, אז רק ביולי של שנה אחרי זה. מתעוררות כאן שתי שאלות. אחת מהן – כפי שזה אושר בוועדה נמחקה הסיפה לגבי בעיות רטיבות והשנה הפכה להיות שנתיים, כמעין פשרה בין שלוש שנים שהציעו חברות הבניה לבין שנה אחת. על כך יש לי שתי הערות שנדמה לי שהשניה לא עמדה נגד עיניכם. הערה ראשונה – לא רצוי להאריך את זה משנה לשנתיים משום שבעצם זה אומר שהקונה שבוי בידי חברת הבניה. הרי לפעמים אלה תיקונים שאינם דחופים = נניח- האגרגטים יוצאים מהמרצפות, או שיש סדקים במרצפות. כיום, מה שההצעה הזו נועדה לעשות - - צריך לרדוף אחרי החברה לכל היותר שנה. אם הם לא מטפלים בזה במשך שנה אז אתה יכול לטפל בעצמך ולדרוש שיפוי על ההוצאות שהיו לך. אגב, רוב הקונים לא ששים ללכת להתדיינויות. יש חריגים. אז ההערה הראשונה שלי – אני חושב שההסדר המקורי, שזה שנה לגבי אי התאמות בכלל ובממוצע שנה וחצי לגבי רטיבויות - זה עדיף על פני עכשיו שזה יהיה שנתיים לכל הדברים.


הערה שניה קשורה לשאלה מה התוצאות מכך שקונה לא עמד בנטל, לא נתן הזדמנות סבירה לקבלן לתקן את אי ההתאמה. בעניין זה תיתכנה שתי פרשנויות. לשתיהן יש עיגון בפסיקה, אבל הפסיקה, בעיקרו של דבר הולכת לאפשרות השניה. האפשרות הראשונה היא - לא נתת הזדמנות לתקן – אתה לא יכול להסתמך על אי התאמה. איבדת את זכויותיך. ויש פסקי דין שכך עשו, אבל רוב הפסיקה, לרבות הפסיקה של בית המשפט העליון אומרת: אם אתה לא עמדת בנטל לאפשר תיקון של אי התאמה אתה לא תוכל לקבל פיצויים לפי כמה שעלה לך לתקן, אלא אתה תצטרך להסתפק בפיצוים לפי כמה היה עולה לחברת הבניה לתקן. בדרך כלל זה הפרש של בין 30 ל-50% משום שכשהחברה מתקנת בעצמה, אל"ף, יש לה ציוד וכוח עבודה בשטח, היא עושה את זה להרבה דירות והיא לא צריכה לשלם מע"מ ולא את הרווח של הקבלן האחר. אז הפסקה אומרת במקרים כאלה – הפיצויים יירדו. לא תקבל 150 אבל 100 תקבל. הפירוש הזה התאפשר בנוסח הנוכחי של 4ב שלא אומר שום דבר על התוצאות של אי עמידה בנטל לאפשר תיקון.


לעומת זאת לפי הסעיף החדש משתמע ממנו – וזה לא הפירוש ההכרחי, אבל פירוש מאד מתבקש, נאמר – רק אם הוא עשה והמתין שנה או שנתיים, אז רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון. יוצא מזה שאם הקונה לא עמד בנטל, הוא בכלל לא רשאי לתבוע את העלויות שלו. כמובן שלחברת הבניה יש אינטרס לגיטימי לתקן בעצמה, אבל אין לה אינטרס לגיטימי שבגלל שלא איפשרו לה לתקן בעצמה, עכשיו היא לא רק שלא צריכה לשלם 150 אלא גם לא לשאת בעלות של 100. לכן, דרך אחת לתקן את זה היא להוסיף עוד סעיף קטן (ג) לתיקון הזה שיבהיר – לא נתן הקונה למוכר הזדמנות נאותה לתקן אי התאמה – כאמור בסעיפים (א)ו –(ב), יישא המוכר בהוצאות התיקון לפי עלותו אילו בוצע בידי המוכר".

הערות?

יש כמה נושאים שמאד היה כדאי להוסיף אותם כי הסעיף הזה יוצא מתוך נקודת הנחה בסיסית שתמיד לצרכן תהיה כתובת איפה לבקש את אותם תיקונים כעבור שנה, שנתיים וכעבור שנים. ההנחה הזו – לא תמיד יש לה אחיזה במציאות. המציאות היא שהיום יש חברות או שיש מצבים של פרויקטים שלמים, יש זכיה של גורם במכרז, שוכרים קבלן כדי לבצע את העבודה, העמותה מתפרקת ולצרכן אין כתובת עם מי לדבר. יש גם מצבים שפותחים חברה. היא מבצעת בניה של פרויקט בניה מסוים. נמסר המפתח, אין לצרכן עם מי לדבר. אם נלך לפי דיני החברות הרגילות- הסיפור הוא מסובך ללכת ולבצע הרמת מסך. הדרך הנכונה היא שכאן, באותו סעיף של האחריות, נטיל אחריות אישית על אותן עמותות וחברות – אני לא אומר - -

זה הערה להערה שלו? אני ביקשתי הערות להערה שלו.

לא.

אנחנו משתמשים פה במושג שהוא "דחיפות", מושג שנתון לפרשנות. לדעתנו, פרק זמן של שנה זה בהחלט זמן סביר שקבלן יכול לתקן את הבעיה וזה בהחלט יכול למנוע מהצרכן את הצורך לבוא ולדון בערכאות משפטיות האם זו בעיה דחופה או לא. שנה זה בהחלט זמן סביר וכך זה גם מתפרש בפסיקה של בתי משפט. לבוא ולהגיד שלקבלן יש זכות לתקן את הבעיה תוך שנתיים, זה לדעתנו הרבה יותר מזמן סביר וזה גם ימנע מהצרכן מלדון אם זו בעיה דחופה או לא. ברגע שהוא יודע שיש לו את השנה, ואז הוא יקבל את ההחלטה הנבונה – האם הוא רוצה להמתין לתום השנה ולפעול באופן עצמאי או שהוא בא וטוען שזו בעיה דחופה. ברגע שאנחנו מגדילים את זה לשנתיים, אל"ף, זה פרק זמן בלתי ביר, ובי"ת- זה יצריך את הצרכן באותם מקרים שהוא יחשוב שזה לא מוצדק לחכות שנתיים, לגרום לו ללכת לערכאות משפטיות ולטעון שהבעיה היא דחופה.

אני חושב שבדברים יש בלבול בין שני עניינים. עניין אחד זה – האם באמת החלטה של הוועדה להאריך משנה לשנתיים את המועד? זו שאלה אחת. שאלה שניה – האם השימוש בביטוי "דחוף" הוא רלבנטי כאן. זה שני מסלולים חלופיים. יש את המסלול הרגיל, אם התיקון הוא לא דחוף - אז הוא צריך להמתין, כעת, בהתאם להחלטת הוועדה, שנתיים, ובהתאם לנוסח שהיה בכחול –שנה. ובתיקונים דחופים הוא לא יצטרך להמתין את השנה –שנתיים, הוא יכול לתקן אותם גם אחרי חודש או שבועיים, מתי שהתגלתה הבעיה, ובלבד שהיא דחופה.

אין לנו רשימה סגורה מה זה מקרים דחופים.

אבל מה שאתה מציע – אפילו במקרים דחופים הוא יצטרך להמתין.

לא, אני מדבר על המציאות. יש למישהו בעיה. לטענתו כל בעיה היא בעיה דחופה, שלא נשלה את עצמנו. ואז הוא יודע- יש את השנה שהחברה חייבת לתקן את זה. חלפו 9 חודשים, אני מעדיף להמתין עוד 3 חודשים ואם לא – אני פועל באופן עצמאי. ברגע שהוא יידע שהחברה חייבת לתקן תוך שנתיים ולדעתו הבעיה היא דחופה, הוא יצטרך להיכנס לויכוח כי פרק הזמן שמציע החוק הוא בלתי סביר. ברגע שפרק הזמן הוא יותר סביר, זה בעצם ימנע ממנו את הצורך מלהיכנס למחלוקות מיותרות כי שנה זה בהחלט זמן סביר ואין לנו רשימה סגורה מה זו "בעיה דחופה". אנחנו בעצם מונעים מהאנשים להיגרר לערכאות משפטיות ומונעים מהם צורך לפרש מושגים כאלה ואחרים. שנה זה בהחלט זמן סביר לתקן כל תקלה, ואז לא נצטרך לדון אם זה דחוף או לא. זה שקרמיקה מתפוררת – זה דחוף או לא? כל אחד והתשובה שלו. אני משער ששנה זה בהחלט זמן סביר שאפשר לתקן כמעט כל תקלה בדירה.

האמת היא שאני חוזר על מה שנאמר בפגישה הקודמת. הרחקתם את הסעיף ליותר משנה לנושא של האיטום. כפי שאתם יודעים – הטכנולוגיות משתנות בענף שלנו וכל נושא של שיטת הבניה הפך להיות בניה יותר מתועשת, יותר מתוחכמת, אבל בד בבד חושפת אותנו לכשלים שאנחנו מגלים אותם רק אחרי גשמים, בחורף. לכן אמרתי שכדי להימנע מאותן מחלוקות בבתי משפט לגבי מה זה איטום או לא איטום – אמרתי – בואו נגדיל, נרחיב. האמת היא שיקשנו שלוש אבל לא קיבלנו. מאחר וכל מעטפת הבניין היא בטכנולוגיה כזו – בין אם זו שיטת ברנוביץ כשאת האבן שמים בתבניות, בין אם זה נושא של חלונות וקירות מסך, בין אם זה נושא של אדני חלון, יש כל כך הרבה תשומות בבניין שאנחנו יכולים לבדוק אותם רק משנה לשנה בחורפים, אמרנו – כדי לא להיקלע לאותה מחלוקת בבתי המשפט מה זה איטום, בואו נרחיב את זה ליותר משנה, כי בסך הכל המטרה שלנו היא לתת שירות, לתת בדק, אין שום עניין למשוך את זה, אנחנו רוצים לנצל פשוט כמה שיותר זמן כדי לא להעביר את זה למישהו אחר. אך ורק מתן שירות.

אם אכן זו בעייה ייחודית כמו איטום, אז כמו שהיה בהצעה המקורית, בואו נפריד את זה מההצעה המקורית, כי לא ייתכן שנושא של קרמיקה או כל דבר אחר בדירה, הצרכן יחכה שנתיים בגלל שיש בעיה ייחודית באיטום. נפריד את האיטום לשנתיים, כמו שהיה בצעת החוק המקורית, ונשאיר את שאר הבעיות לשנה, זה ייתן מענה לאותם דברים שאמר הדובר.

מציגים את הנושא כאילו שהקבלן מחכה לתקופה שכתובה בחוק עד שהוא מתחיל לתקן. כתוב שאם חזרה והתגלתה אי התאמה הוא צריך לתקן תקופה סבירה אחרי שמודיעים לו. אבל אם חזרה ונתגלתה אי התאמה אז יש לו עוד פעם אחת לתקן, יש עוד הזדמנות חוזרת, ולא שיחכה שנתיים ויתחיל לתקן אחרי שנתיים. ההצגה הזו היא לא נכונה, זה לא ככה בפועל.

אז בעצם בשנה וחצי אנחנו מכניסים גם את הסיפור של החורף.

תלוי מתי אתה נותן את הדירה או מתי מתגלית הבעיה. לעניות דעתי, כדי לא ליצור מחלוקת ואי הבנה, שנתיים זה פרק זמן שהוא ברור לכולם, מרגע ההודעה, לעניות דעתי, תופסים פה שני חורפים במאה אחוז - -

קודם כל, האבחנה בין איטום ליתר הדברים, עם כל הקושי של פרשנות, קיים מקדמת דנא. גם היום בתקופת הבדק יש סעיף ספציפי שמדבר על חדירת רטיבות. אמנם לא השתמשו במונח "איטום", אבל במונח – חדירת רטיבות. כלומר, האבחנה בין רטיבות ודברים אחרים קיימת מאז ומעולם כאיזה שהוא קריטריון רלבנטי בחוק.


דבר שני – יכול להיות שהשימוש במילה "חורף", או "חורף קודם" היא פחות מעשית, אז אפשר באמת, אולי, להגיד – שנתיים, על נושא האיטום, שזה באמת לא הבדל משמעותי לעומת – חורף פלוס חורף קודם, וכך ליצור את האבחנה בין השנה לכל היתר ובין שנתיים לרטיבות, במקום "חורפים".

אני רוצה למקד מעט את הדיון. יש עניין אחד שהעלה פרופ' זמיר שזו ההבהרה שאם הוועדה באמת התכוונה אליה בדיון הקודם יכול להיות שאפשר לעשות אותה שלא במסגרת דיון מחדש, וזו הבהרה שאם הקונה לא נתן למוכר הזדמנות סבירה הוא יוכל להסתמך על אי התאמה רק בקובה ההוצאות שהמוכר היה נושא בהן אם הוא היה מתקן בעצמו. זה עניין אחד. העניינים האחרים שעולים כאן זה עניינים שכבר נדונו בישיבה הקודמת, גם העניין של שנה או שנתיים וגם ההוראה לגבי איטום, ולכן, להבנתי - -

נדונו ואושרו.

נכון. ולכן הנושאים האלה יצטרכו בוודאות דיון מחדש שלא כמו ההוראה לגבי ההבהרה שהיא עדיין בספק האם זה נובע מהחלטה קודמת של הוועדה ולא דורשת דיון מחדש, או שגם לגביה הוועדה תידרש לדון מחדש.

אפשר להתקדם בהקראה.

בישיבה הקודמת סוכם, הצעתי להוסיף שני סעיפים לנושא הדיון והעברתי גם לוועדה הצעה בהתייחס לשני סעיפים שהם מאד משמעותיים ומטפלים באחת הבעיות הצרכניות הכי מרכזיות בנושא, שקשורות לחוזה. נכון להיום צרכן, בשלב שהוא מנהל משא ומתן עדיין לא מקבל את החוזה, הוא לא לגמרי מבין את התנאים המהותיים של העסקה. מה שהצענו זה להוסיף סעיף שמחייב כבר בשלבים הראשונים למסור לצרכן גם עותק /של החוזה וגם למסור לו עותק של מסמך גילוי שכולל את המרכיבים המשמעותיים עבור הצרכן, של העסקה, לאו דווקא את המסמכים המשפטיים אבל – מה שטח הדירה, מה הסטנדרט של הדירה, מה שקשור לעולם השינויים, עולם הזיכויים, מה מהות הזכות שנמכרת - מסמך שדרכו, מסמך קצר - -

היא העבירה לי את המסמך ואני העברתי לך כאן, אדוני היושב ראש.

אז הגשנו הצעה מסודרת לסעיף שמסביר, בעצם, גם את כל שלב ההתקשרות החוזית. חובה למסור את החוזה, חובה למסור מסמך גילוי בלשון פשוטה ונגישה שמבהיר לקונה מה הם התנאים המרכזיים. קודם לשלב הזה – היום כשקונה מגיע לעורך הדין, אם הוא מגיע לעורך הדין זה כבר בשלב מאד מאוחר של העסקה, כאשר הרבה פעמים יכולות להיות אי בהירויות כי הוא לא לגמרי מבין את התנאים המהותיים של עסקה כולל מה שקשור למועד מסירה, לזכות ביטול. זו עסקה מאד מורכבת גם ככה, מאד משמעותית עבור הצרכן –הכי יקרה שיכולה להיות - -

לממשלה יש התייחסות להצעה הזו?

כן. אני חושבת שריבוי מסמכים רק יבלבל. אם תהיה סתירה בין התקציר לבין החוזה – לא צריך ל - -יש חוזה, הוא ברור. כל מסמך נוסף רק יבלבל, ויהווה מקור לסתירות.

אני רוצה להציף בעיה שקשורה לנושא – במועצה הישראלית לצרכנות התקבלו תלונות של צרכנים, בעיקר כלפי חברות מאד גדולות שמקיימות ערבי מכירות בפרויקטים. אנשים מגיעים למקום ואומרים להם – נכון שבאתם בלי עורך דין, נכון שאתם לא יודעים את הפרטים, אבל אם אתם רוצים לראות את החוזה או שנשמור לכם את הדירה עד שתבואו לשבת עם נציג מכירות שמוסמך לחתום על ההסכם – שלמו לנו דמי הסכם. זה מגיע בדרך כלל לעשרות אלפי שקלים. בתוך אותו הסכם שהוא אותו הסכם לכל דבר ועניין, מציינים שם שדמי השמירה לא יוחזרו בשום אופן - -

זה לא נכון. זה פשוט לא נכון, מהפרקטיקה .

תאפשרו לו לסיים את דבריו. הוא מדבר על תלונות שהתקבלו במועצה לצרכנות.

אדם נכנס לעסקה מקדימה בעצם לעסקת הרכישה. אני חושב שצריך ליצור איזו הגבלה על היכולת לחייב אדם או לקחת סכומים כאלה כתנאי לראות חוזה, כתנאי להתקשר בעסקה או כתנאי לקבל את הפרטים או כדמי שמירה, ואם זה באמת דמי שמירה ראויים אז צריכים להתאים אותם באופן מוגבל למה שזה באמת אמור להיות. התלונות שאנחנו קיבלנו דיברו על עשרות אלפי שקלים.

אבל זו עסקה גדולה, לפעמים של מיליונים. מה אתה רוצה שיהיו דמי השמירה?

דמי שמירה ליום אחד – עשרות אלפי שקלים? זה נראה על פניו מוגזם ומופרך.

אז אותו אדם לא חייב לתת דמי שמירה. אם יש לו אינטרס שלא ימכרו לאחר, הוא רוצה לשמור על זכות מסוימת, רוצה להגביל את המוכר, לא למכור לאחר בעסקה בשווי מיליוני שקלים, זה לא יכול להיות דמי שמירה של מאות שקלים, פרופורציונלית.

אם היו מוסרים לו את כל הניירת, את כל הפרטים, את כל מה שהוא זקוק לו כדי לבצע החלטה, יכול להיות שהדברים של אדוני היו מתקבלים - -

אבל אם הוא לא יכול לבצע החלטה, למה הוא צריך לשמור את הדירה?

משום שהוא לא מקבל את החוזה. הוא גם לא יכול לקבל את החוזה. אומרים לו לבוא לאיש המכירות שנמצא במשרד או במקום כלשהו. אין לך ברירה. אתה מתקשר בעסקה בלי שהתייעצת עם עורך הדין, לא התייעצת עם הקבלן שלך. אתה בעצם באת לקבל פרטים. את הפרטים לא נותנים לך, ואומרים לך – שלם עשרות אלפי שקלים כדי לקבל את הפרטים. זה נראה בלתי מתקבל על הדעת.

מחייבים אותך?

אין לו ברירה, אחרת הוא לא יקבל את החוזה. זה התנאי שלהם לקבל את החוזה.

לא, הוא יגיד – אני קובע אתכם לישיבה על החוזה. למה הוא צריך לשמור את הדירה?

נכון להיום, עד שאתה בעצם מחליט שאתה רוצה את העסקה, אתה לא מצליח לקבל את החוזה. יש פה מין היפוך של ביצה ותרנגולת, ואז – בשלב שאתה מקבל את החוזה זה כבר בעצם אחרי שברמה הכלכלית חתמת על איזה מסמך שמחייב אותך, לצורך העסקה. החברות מערימות הרבה מאד קשיים כדי לאפשר לצרכנים - -

מה, מחייבים את הבן אדם לשלם כסף לפני שהוא רואה את החוזה?

לפי התלונות – כן.

אני אסביר על הפרקטיקה. אני לא יודע מאיפה אתם שואבים את הדברים אבל הפרקטיקה היא מאד פשוטה. אנשים נכנסים למשרד המכירות. אף אחד לא מחייב אותם לשום דבר. הכל גלוי וחשוף – מפרט, טיוטה של הסכם. בפגישה הראשונה הוא לא קונה בכלל. גם לא בשניה. הם מגיעים עשרות פעמים עד שהם עושים בקשת הרשמה. בקשת ההרשמה מחייבת, בצ'ק, כי הוא רוצה את הדירה, רוצה שנשמור עליה. אנחנו לוקחים סדר גודל של 10,000 שקל ולא במספרים שאתה מדבר. הם הולכים לעורכי דין, מעבירים טיוטות של עורכי דין - -

צ'ק ביטחון או צ'ק שנפדה?

צ'ק ביטחון שלא חוזר, כי בכל מקרה – אחרי שלוש פעמים אתה שומר לו את הדירה. משא ומתן בין עורכי הדין של הצדדים לפעמים עורך כחודשיים. אין סיבה בעולם שה-10,000 שקל האלה לא ייפדו, למרות שבפרקטיקה אנחנו לא - -

אני לא מבין – נפדה הצ'ק או לא נפדה?

בוודאי שנפדה. אני רק רוצה להגיד שמשא ומתן על החוזה הוא כמעט חודשיים. אף אחד לא תחת לחץ, ובפרקטיקה- הכל חשוף, הכל גלוי. על מה שמדבר האדון - אולי זה על קבוצות הרכישה.

ואם המשא ומתן מתפוצץ.

ברוב המקרים – הכסף חוזר לצרכן.

מה פירוש – ברוב המקרים? מתי הוא לא חוזר?

בפרקטיקה, בקשת ההרשמה, כשהוא חותם, ה-10,000 שקל נשארים אצל החברה. בפרקטיקה זה חוזר אליו.

מתי זה לא חוזר אליו?

אין מצב כזה.

הפרקטיקה הזו מלמדת למה צריך כזה סעיף שאומר שבשלבים האלה הוא יקבל את החוזה, הוא יקבל מסמך עם הפרטים המהותיים - -

אין מצב שהקבלנים אינם מחזירים את ה- 10,000 שקל? זו הצהרה שלכם לפרוטוקול.

· - -

לפי מה שמוצג כאן – אין בעיה לעגן בחקיקה שדמי השמירה יוחזרו ללקוח בכל מקרה.

הוצג כאן סיפור מסוים שבו יש ערב שיווק - -

אתם לא יכולים להגיד דבר והיפוכו – אם אתם אומרים שדמי השמירה חוזרים ללקוח – ואין לכם בעיה עם זה, אז גם אין בעיה לעגן את זה. אם יש לכם בעיה, תסבירו אותה, יכול להיות שאתם צודקים, אבל שימו את הדברים על השולחן.

יש שני סוגי מקרים. יש הרבה שיווק, כמו שתיאר חברי כאן. זו תופעה שנוסדה אצל קבוצות רכישה, שזה ההפך מקבלנים, או המתחרים של הקבלנים. בערבי שיווק האלה יש כאלה שעושים מעין הרשמה. אף אחד עוד לא מכיר שום דבר בפרויקט הזה, למעט הפרזנטציות שמוצגות לנוכחים. למיטב ידיעתנו, אם בכלל ניתנה מקדמה או ניתן צ'ק בערב שיווק כזה, ואם בכלל היה דבר כזה של קבלנים, תמיד מחזירים את הדבר הזה. בכלל לא היתה גמירות דעת. הסיפור האחר מדבר על המקרה של מכירה רגילה, כשיש משרד מכירות באתר הבניה או אצל החברה הקבלנית. המשא ומתן הטרום חוזי מתחיל במספר מפגשים, בכלל, במשרד המכירות. הרוכש הפוטנציאלי מקבל חומר שיווקי. זה לא שיש 1 ל-1 הצלחה. אם היינו צריכים לחלק לכל אחד שמתעניין את החוזה היינו כורתים כנראה הרבה יערות, וזה לא היה מייעל לאף אחד את הסיפור. בשלב מסוים אומר הרוכש הפוטנציאלי – רוצה אני. הוא מקבל בעצם אופציה. הדירה נשמרת לו. מבחינת הקבלן הדירה יוצאת מהשוק, הוא לא יכול לשווק אותה לאחרים, והיא תהיה ככה לפחות חודש-חודשיים עד שיובהר האם נעשתה עסקה או לא.

גם המחיר?

הכל.

כשהוא משלם את זה בדרך כלל יש טופס, עמוד אחד שבעצם מדבר על התשלומים: איזו דירה, איפה היא מצויה ואיך מתפלגים התשלומים. הוא קיבל בעצם אופציה, ועכשיו הקבלן מפעיל את המנגנון שלו, ועל העובדה שהוא הוציא את זה מהשוק, וגם אם יבוא מישהו אחר ויציע לו 50 אלף שקל יותר – הוא לא ימכור לו את הדירה הזו. העובדה הזו יכולה בסוף היום לגרום לקבלן הפסד כיס אם הדירה לא תימכר לרוכש הפוטנציאלי הזה. הרוכש הפוטנציאלי הזה -זה לא שתפסו אותו בערב של חולשה. הוא שאל, הוא בירר, והרבה פעמים במשרד המכירות הוא מקבל דוגמה של חוזה אם הוא רוצה. אבל זה לא משנה, בכלל. בואו לא נתבלבל.

כשהוא משלם את דמי ההרשמה הוא כבר יודע מה יהיה מחיר הדירה?

בוודאי.

בוודאי. הוא יודע באיזו דירה ספציפית מדובר. בדרך כלל הפרקטיקה היא שאפילו אם יש תוספת מסוימת שהוא הצליח להוציא מאיש המכירות, גם היא כתובה על הנייר הזה – סוג שיש, ריצוף מסוג מסוים, עם מזגן, בלי מזגן- גם את זה רושמים בנייר הזה. כשיש לו תוספות עליהן הוא סיכם – הוא סיכם. אי אפשר לבוא להגיד לקבלן שעל כל מתעניין שנכנס אליו הוא יכין לו את סט המסמכים וגם אם הוא ירצה דמי הרשמה ויתבזבזו כמה חודשים טובים של מנגנון שעובד לטובת הלקוח הזה, הקבלן יפסיד עסקאות אחרות כי הוא שומר את הדירה ובסוף הוא גם יחזיר את הכסף. כל מקרה נבחן לגופו של עניין אצל הקבלנים בסצנריו השני שדיברתי עליו.


המשוואה אצל הקבלן היא מאד פשוטה. הוא רוצה שאנשים ירגישו נוח לחתום, להגיש את בקשה לרישום. ולכן, אם הם יידעו כולם שיש קנס, והוא דרקוני, וגם כמו שאמר כאן אדוני – אחרי יום לא יחזירו לו את הכסף, אז הוא יותר יירתע. יש מוניטין שנצבר בסיפור הזה. אז אחרי יום – מחזירים את הכסף, אבל אם בוזבזו כמה חודשים ובסוף הסתבר שהוא עשה לך גם תרגיל וקנה אצל השכן שלך או שהוא בא סתם כדי לסחוט אותך ולהוריד את מחיר הדירה שוב, או שמחיר הדירות בפרויקט הזה ירד ואתה הפסדת כמה עסקאות אלטרנטיביות – אני ממש לא חושב שזו גסות לבקש את המחיר שסוכם למקרה שכזה.


זה עניין אחד, ואחר כך ארצה גם להגיב להצעה של פרופ' זמיר.

לפני שארגוני הצרכנים יתייחסו יש לי שאלה: התקנות שנכנסו לתוקפן לפני חודש וחצי- חודשיים, תקנות ביטול עסקה, לא יחולו על עסקה כזו? גם במכירת דירה, ניתן, לכאורה לבטל את העסקה תוך שבועיים, אם אני זוכר נכון - -אין לי את התקנות לפני אבל למיטב זכרוני , מהדיונים שהיו פה, בוועדה - -

אפשר להחזיר דירה לקבלן?

עוד לא קרה כלום, בואו נזכור. שבועיים אחרי שהוא חתם - -

- - -

אנחנו מדברים על שלב טופס הרישום.

השאלה אם מהצד השני – לקבלן, ברגע ששילמתי דמי הרשמה- מה לא סגור? מה נשאר עוד פתוח?

אז מתחיל המשא ומתן בין עורכי הדין. בעצם אז אומר הרוכש – תשלח את החוזה ואני אשלח לעורך הדין שלי.

ואם לא הסתדרתם על החוזה?

אין חוזים אחידים, צריך להבין. אם לא הסתדרנו על החוזה – לא יצאה העסקה לפועל.

אז למה אני צריך לשלם קנס? למה תמיד - -

כי אתה קיבלת אופציה. אני שמרתי לך על הדירה.

אבל הצד שבגינו לא הגיעו להסכמה יכול להיות גם הקבלן.

אין כזה דבר. מה זאת אומרת? הקבלן - -

כמו שאמרת שחשדת בלקוח שיקנה אצל השכן. אני יכול לחשוד בקבלן שירצה למכור לשכן שלי - -. מאחר ועברו חודש ימים יכול להיות שהגיע קונה יותר הלהוט שמוכן לשלם יותר, יכול להיות שהמחירים בשוק עלו ואפשר לקבל יותר. יש כאן רק צד אחד שנוטל סיכון – זה הדבר היחיד שמפריע לי.

מי זה? זה הקבלן.

לא. הקבלן – לא, כי לקבלן יש פרמיה שהוא קיבל, ביטוח.

לא, לא. אני אסביר – הקבלן נותן את הכל ב- day one. מה זה הכל? הוא נותן את החוזה שהוא מוכן לחתום עליו. הוא נותן את המחיר שהוא מסכים לו, ומתחייב לו, הוא נותן את המפרט של הדירה. מבחינתו, תחתום. סגרת אותו. מה לוקח חודשיים? בא עורך הדין של הרוכש ומבקש שינויים בסעיפי החוזים. זה המשא ומתן. הקבלן לא יכול לסגת ממה שהוא כבר הציע.

טוב, הבנתי. זו סוגיה שעוד צריך להתעמק בה. זה לא סגור- לא לכאן ולא לכאן.

אני מבין מהקבלנים שהתלונה על כך שהמשא ומתן מתנהל בחוסר תום לב זמן ממושך. אפשר לקצוב בזמן. אם אחרי חודש לא הגיעו להסכמה – אז דמי הרישום חוזרים. אם אחרי חודש אכן ממשיך הצרכן לעשות בעיות ומנצל את המשא ומתן, לקצוב בזמן. אם הבעיה היא זמן, אז בואו נקצוב בזמן, שפרק זמן מסוים הצדדים רשאים לנהל משא ומתן, ואם הם לא מגיעים להסכמה אז הכסף מוחזר. אם אחרי חודש הצרכן אכן מנצל בחוסר תום לב את המשא ומתן, אז בהחלט יכול להיות ראוי שהוא ישלם. אבל אם הבעיה היא זמן, אז בואו נקצוב את זה בזמן מסוים, שאכן זה יהיה המענה לבעיה הזו.

ואם באותו חודש אפשר למוכר את הדירה ביומיים זה גם יהיה בסדר?

אתם כרגע התלוננתם על זה שצרכנים מושכים ומנצלים. ברוב המקרים מחזירים להם. אז אם מדברים על צרכן שמושך – שישלם, אחרי פרק זמן מסוים.

הנקודה הזו מוצתה, לעת אתה. אנחנו נשקול לפתוח על זה דיון בהמשך.

אדוני, הייתי מעוניין להגיב למה שפרופ' זמיר אמר קודם - -

אנחנו לא עוסקים בזה עכשיו.

סעיף 7. התקיים דיון והוועדה לא הצביעה עליו עדיין. אמרנו שנבוא עם נוסח לעניין מה הוא "סוג א'". ראינו שיש בחקיקה כל מיני אפשרויות. מה שאני כתבתי לעצמי – שיש שתי אפשרויות. או: "באיכות גבוהה ובהתאם למקובל בענף" או להגיד, אם מדובר על סוג א' יכול להיות שהכוונה היא – "באיכות מעולה". השאלה היא באמת למה התכוון המפרט כשהוא דיבר על סוג א'.

בעיקר – שזה לא סוג ב', לדעתי.

אנחנו חשבנו – שזה מהסוג הטוב ביותר שמקובל, כי מה שקורה, קבלנים לא מילאו – אלה התלונות שהיו – את הפרט המתאים במפרט, ואז, ברגע שלא היה איזה סוג ולא היה מה – ניצלו את זה לרעה. באיכות גבוהה.

הגבוהה ביותר.

לא. " "הגבוהה ביותר" זה מרחיק לכת, לדעתי.

"באיכות גבוהה", חשבנו.

"כמקובל בענף", "מתאים לתקנים". מה זה סוג א', אני צריך לקחת דווקא את הברז הכי יקר?

הנוסח הנוכחי של החוק אומר שאם הקבלן לא מילא את חיוביו לגבי המפרט – או שהוא צריך לצרף – דירה, כשכל דבר שהיה צריך לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין. אז אם זה דירה זולה – זה מתאים לדירה זולה, ואם זו דירה מעולה, זה מתאים לדירה מעולה. ההצעה להוסיף את סוג א' כאן לא נועדה לגרום לכך שקוני דירות זולות יקבלו פתאום מפרט יקר. המטרה כאן היא אחרת. המטרה היא לשים סנקציה – דע לך, אתה חייב למלא את המפרט ואם לא תמלא, אתה תצטרך לתת את הכי טוב, אז כדאי לך למלא את המפרט, ואם אתה מוכר דירה זולה אז תשים שם מפרט זול, ואם אתה עושה דירה בינונית תשים מפרט בינוני. כך שאם רוצים ללכת בכיוון הזה, מה שצריך להיכתב כאן זה משהו שהוא מעבר לציפיות הסבירות של הצדדים, משום שאנחנו רוצים להמריץ את הקבלנים לקיים את החובה, שהיא, אגב, חובה שיש עליה סנקציה פלילית, אם לא מקיימים אותה, למלא את המפרט כדרוש. אז יש כאן עוד איזשהו מקבל שאומר – אם לא תמלא, תצטרך לתת באיכות שהיא מעל לציפיות הרגילות של הקונה.

אבל גם בסונדרט אחר? כלומר, אני אתן בדירה עממית ברז של דירת יוקרה באקירוב?

אם תמלא את חובתך לפי חוק למסור מפרט, לא תצטרך לתת גרוש מעל למפרט. כל מה שאתה צריך זה למלא את המפרט. ויש חובה למלא את המפרט. חובה עם סנקציה פלילית. זה רק למקרה הפתולוגי, המקרה הלא בסדר שבו מולאה החובה, על פי החוק.

האיכות של המוצר נקבעת בתקנים. פעם היו תקנים, מדרגים של מוצרים. היום אולי יש תקן אחד בענף הזה שמדבר על מדרגים, וזה תקן רצוף. מלבד זה – אין. ברגע שאתה כותב "סוג א'", יש בעיה – מה זה סוג א'. התקן לא מגדיר אותו, מי קובע אותו?

לשאלתו של אדוני, לגבי – דירה ממוצעת, האם צריך להציב סטנדרטים של דירה באקירוב, אני חושב שהשאלה הזו לא עולה מהנוסח של הסעיף כי בהתאם להצעת החוק לא מוצע למחוק את הביטוי "מתאים ומקובל בנסיבות העניין".

זה מה שפרופ' זמיר אמר.

בהמשך יהיה כתוב באיזו איכות – באיכות הגבוהה ביותר, באיכות מעולה, אבל עדיין, להבנתי, זה באיכות הכי גבוהה בנסיבות העניין. כלומר, אם מדובר בדירה ממוצעת, זה באיכות הכי גבוהה לאותה דירה.

זה מקובל עלי.

אז איך מנסחים?

פשוט להחליט האם מדובר באיכות הגבוהה ביותר ועדיין המילים "בנסיבות העניין" יישארו - -

יגאל שוחט


אני מאוניברסיטת בן גוריון. הסעיף הזה נראה לי קצת מוזר כי לקבוע בדירה בסטנדרט מאד בינוני או אפילו נמוך, להכניס פתאום צנרת? נגיד שהוא לא הכניס את הצנרת שהוא היה צריך, אז עכשיו הוא יכניס שם צנרת - -

לא, אז עכשיו הסבירו לנו שלא. שזה יהיה "בנסיבות העניין". כלומר, בהתאם לסוג ה - -

זה נראה לי קצת להיסחף. זה מאד בעייתי לקבוע לשנות סטנדרט של רכיב מסוים כי הוא צריך להתאים לכל המערכות בבניין. אתה לא יכול לשים חלון בסטנדרט הכי גבוה - -

הוא לא מילא את המפרט. הוא צריך למלא את המפרט.

· - -

הכוונה לתת לו עונש בסופו של דבר עלולה להעניש גם את הקבלן וגם את הדייר, כי עלולה להיווצר דיכוטומיה שרכיבים שלא מתאימים בדירה יורכבו כי אתה רוצה להעניש אותו - -

· - -

אני מהטכניון. צריכה להיות פה זהירות ואני בהחלט מסכים אתך – הבעיה טמונה במפרטים שמקבלים הקונים שבעצם לא מפרטים איזה סוג חלון. יש סוגי חלונות ויש סוגי ריצוף ומדובר על אותו סוג שנמכר על פי רמת הדירה. אם מתגלה ליקוי שהוא חורג מאותה הגדרה של רמת המוצר הספציפי שהוגדר, אז צריך לתת - -אם המוצר הוגדר, אז שייתן אותו מוצר שהוא תקין, שעומד בסטנדרט של המוצר.

נשמע את ההגדרה.

סעיף 7.

"תיקון סעיף 5

7. בסעיף 5 לחוק העיקרי, בכל מקום אחרי "מתאים למקובל בנסיבות העניין" יבוא: "באיכות הגבוהה ביותר בהתאם למקובל לענף".

· - -

ישנם דברים שאכן מופיעים במפרט הטכני. לדעתי צריך לקשור את זה לא לסוג הדירה אלא למפרט הטכני: "באיכות גבוהה ביחס לדברים אשר מופיעים במפרט טכני". אז אנחנו שומרים על רמה מסוימת, כי אנחנו לא יודעים מה סוג הדירה.

לא. כל הרעיון הוא סנקציה.

ברגע שאתה אומר "בהתאם למקובל" – אז המקובל הוא באמת מה שכתוב במפרט הטכני.

פה מעלים טענות שיש דירה באקירוב - -

לא, בדירה באקירוב יש לה מפרט טכני - -

אז אנחנו מתייחסים למפרט טכני ככזה שקובע את הרמה.

אבל פה הוספנו את "בהתאם למקובל" בשביל התייחסות לדברים האלה.

"בהתאם למקובל ובהתאם למפרט הטכני התפקודי של הדירה" כי אתה לא יכול להכניס שם משהו שהוא לא מתאים.

ברור. אז זה נקרא "לא מקובל".

אם זה לא מתאים ומפריע לתפקוד של אותו אזור בבית, אז ממילא זו אי התאמה, בלי קשר לרמת המפרט. אז בדירה יש פגם תפקודי או אחר.

אני חושבת שבסופו של דבר נועד התיקון להבהיר שבעיות במפרט מטעם הקבלן לא ינוצלו כדי להוריד את הסטנדרט של הדירה, ולהבהיר שבמקרה כזה - - התוספת הזו היא נחוצה וחיונית כדי - -

אני רוצה להביע את עמדת התאחדות הקבלנים בקצרה מאד. אין לנו בעיה עקרונית עם התיקון. העובדה שאם לא נרשם במפרט משהו מסוים אז זה צריך להיות משהו ממה שאנחנו קוראים "סוג א'", מקובל עלינו. זה בוודאי לא לאיכות הגבוהה בענף, כי הענף מורכב גם מאקירוב וגם מ - -

אין "ענף". הורדנו.

זה בפירוש צריך להיות בשים לב למדרוג של הפרויקט הספציפי. הבעיה שלנו עם ,סוג א'" היתה שאין הגדרה לדבר הזה. גם לתיקון שמוצע כרגע על ידי הוועדה- אין הגדרה לדבר הזה. אם אתם שואלים אותנו, אישית, מה עדיף, עדיף סוג א', כי מי אומר סוג א'? שזה לא פגום, זו לא סחורה סוג ב'.

אבל אתם בדיון שעבר צחקתם על "סוג א'", עשיתם מזה גיחוך.

אני אסביר למה. אין כזה דבר, ולכן זה עלול להביא לריבוי התדיינויות, מיותרות. אנחנו צריכים לדאוג שזה יהיה משהו שהוא תקין ושהוא מקובל לפרויקטים מהסוג הזה.

אני לא מכיר מישהו שיכול להתנגד להגדרה של מה שמקובל. מה שמקובל אמור להיות מקובל על כולם.

זה כאן בחוק הנוכחי.

זה מה שאנחנו עושים כרגע.

באיכות או בסטנדרט הגבוהים ביותר, בהתאם למקובל.

למה הגבוהים ביותר?

משום שהקבלן לא מילא את חובתו לציין במפרט את האיכות ולכן ההוראה אומרת שאם לא מילאת, כמו הוראה דומה שיש לגבי התקנון, למשל, התקנון המצוי, אם לא מילאת את החובה שלך - -

אז אתה תקבל משהו באיכות גבוהה. בשים לב לפרויקט. פעמיים ההגדרה שלך לא משיגה את זה, כי פעם אחת היא אומרת: האיכות הגבוהה ביותר, שאני לא יודע מה זה, ושתיים – שמקובל בעניין, ולא ייחסת את זה לפרויקט במדרוג שלו.

לא שינינו בעניין הזה ממה שנמצא היום החוק.

יש בעיה לכתוב "בהתאם למקובל בפרויקטים מסוג זה?

אבל אז אין תמריץ למלא את המפרט.

היום סעיף 5א אומר: "מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2 ייראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שהיה צריך לפרט במפרט מתאים למקובל בנסיבות העניין". את זה החוק היום אומר. הוועדה לא משנה את הביטוי "בנסיבות העניין". מה שמציע משרד הבינוי והשיכון להוסיף, הציעו "מסוג א'", ומציעים עכשיו במקום זה לומר: "באיכות הגבוהה ביותר" או – "בסטנדרט הגבוה ביותר המקובלים".

אבל זה כבר לא "המקובל בנסיבות העניין", בהגדרה. עשית עכשיו משהו שסותר את החלק הראשון. אלה שני דברים שסותרים אחד את השני.

· --

אם זה יניח את דעתכם, אני חושב שזה ברור לכל מי שיושב כאן – אבל אם יפיס את דעתכם להגיד "באיכות ובסטנדרט הגבוהים ביותר בנסיבות האמורות" - -

למה המילה "ביותר"? אני לא מבין.

אנחנו מדברים על מקרה שבו המוכר היה צריך למלא את המפרט והוא לא מילא את המפרט כמו שצריך, ויכול להיות שבפרויקטים או בסוג הזה של הבניה - -בכל אחד משלושת המקרים שציינתי, הדירה הכי טובה, הדירה הכי פחות טובה – יכול להיות איזשהו מנעד, איזשהו טווח של סוגים שיכולים לציין, ורוצים שבתוך אותה דירה ממוצעת שיציבו או יכניסו מעין סנקציה. המילה "סקנציה" היא לא מדויקת, להבנתי, אלא – רוצים לתמרץ לציין במפרט. מוכר שימלא את החובות שלו ויציין במפרט – הסעיף הזה בכלל לא יחול עליו. אבל אם הוא לא מילא את חובתו ולא ציין במפרט את מה שהוא היה חייב, לפי החוק, אז הוא יצטרך לכלול מוצרים באיכות הגבוהה ביותר בהתאם למה שמקובל בדירה שהוא מוכר. לא יצפו ממנו בדירה בדרום תל אביב לשים מוצרים שיתאימו לדירה בצפון תל אביב או באקירוב, כפי שהעלו בדוגמה קודם כל.

לפעמים אנחנו באים לתקן משהו שהוא באמת הגדרה שדי פוגעת לרוב המקרים ומנסים לשפר אותה ולא מצליחים, וזו הדוגמה המצוינת. אבל בכל זאת, אין לנו שום התנגדות כי הכוונה שלנו היא לתת סוג א'. אבל אין כזה דבר, אז אפשר, אולי, להוסיף בסוף – "ובעל תו תקן". זאת אומרת, שאין דבר שהוא סוג ג' והוא בעל תו תקן.

אבל תו תקן הוא מינימום, להבנתי. הוא לא מקסימום.

אבל אנחנו מדברים על משהו שהוא לא משהו שהוא נחות.

אבל אם אתה אמור לתת, נניח, כיור מפואר – אתה נותן משהו עם תו תקן, אבל הוא הכיור הבסיסי, הלבן. אז פגעת בלקוח.

אבל כתוב פה "בנסיבות העניין", ובעל תו תקן. אז אני נותן בנסיבות העניין, באותה רמה של דירה – אבל אני נותן אוות עם תו תקן.

לכלהפירטים בדירה יש תווי תקן?

לא.

לדלת יש תו תקן, לריצופים יש תו תקן.

אני שואלת שאלה, לא מה יש. האם לכל הפריטים בדירה יש תו תקן?

התשובה היא- לא.

התשובה היא – לא. אנחנו יודעים שהתשובה היא לא.

אני אציע ניסוח פשרה. לפני כן אני רק אומר לגבי הצעת "תו תקן" – זה לא מוסיף כלום, משום שלפי סעיף 4 יש חובה כללית - - הייתי כותב: "הוא מאיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין".

בסדר.

מצויין.

אדוני, הערה קצרה – "באיכות גבוהה ביחס לפריטים אשר צוינו במפרט טכני". מה אנחנו רוצים לעשות? לא ציינת במפרט הטכני אז אנחנו דורשים ממך לספק משהו באיכות גבוהה.

"בנסיבות העניין".

"בנסיבות העניין" זה עוד פעם – כללי, כי מה זה "נסיבות העניין"? "באיכות גבוהה מהפריטים אשר צוינו במפרט הטכני". לא ציינת – תספק משהו באיכות גבוהה יותר. הרי מה הסנקציה בנסיבות העניין?

· - -

בסעיף 5, בכל מקום, במקום "מתאים למקובל בנסיבות העניין" יבוא: "באיכות גבוהה בנסיבות העניין", או "בסנטדרט גבוה".

לא, "סטנדרט" זו לא מילה נוחה.

"איכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין".

זה כמובן עוד לא נוסח סופי.

אוקיי. מי בעד הנוסח שהוקרא? תודה, אושר פה אחד.

"אחרי סעיף 5 לחוק העיקרי יבוא:

5א. (א) לבקשת הקונה יצרף המוכר לחוזה המכר את החוזים האלה, במועדים המפורטים בסעיף (א):

(1) תעודה המסכמת את בדיקות החובה והבדיקות המאשרות כי הדירה והבניין שהדירה מהווה חלק ממנו ממלאים אחר הדרישות הנוגעות לבניה ולאכלוס הדירה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. תעדוה כאמור תכלול את רשימת הבדיקות הנדרשות ולגבי כל בדיקה את תיאור מהות הבדיקה, מועד ביצועה, תוצאותיה, פרטי הגורם המבצע, מספר המסמך המאשר את ביצוע הבדיקה. נדרשה בדיקה על פי כל דין ושלא בוצעה או שאל בוצעה במלואה, יצוין הדבר במפורש ובפירוט בתעודה.

(2) תעודה המסכמת בדיקות חומרי הבניה ומוצרי הבניה של שלד הבניין שהדירה מהווה חלק ממנו. תעודה כאמור תיחתם בידי מהנדס המעבדה המאושרת אשר ערכה את הבדיקות והמהנדס המתכנן של הבניין.
(ב) מסמכים המפורסמים בפסקאות (1) עד (2) של סעיף (א) יצורפו לחוזה המכר בעת חתימתו, ואולם, אם אין בידי המוכר באותה עת את כל הפרטים הדרושים – בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. ביקש הקונה את המסמכים כאמור בסעיף קטן (א) לאחר העמדת הדירה לרשותו, יצרף המוכר את המסמכים האמורים בסמוך לאחר בקשתו ובלבד שהבקשה הוגשה בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה".

הסעיף הזה הוא יוזמה משותפת עם משרד התמ"ת שבאותה עת גם דיבר על כך שיש קושי לאכוף ולעקוב אחרי נושא ביצוע הבדיקות הנדרשות על פי דיני התכנון והבניה בדירה, וההנחה היתה שהן מבחינת יכולת האכיפה והן מבחנה צרכנית ישירה, מן הראוי שדייר שמעוניין לדעת איזה בדיקות בוצעו והאם בוצעו – יוכל לקבל את המידע הזה מהקבלן. הדרישה היא לא אוטומטית, אלא לבקשת דייר. מדובר פה על שני סוגים. אני אתחיל מהסוג השני שזה מה שנקרא "קונסטרוקציה", בדיקות שלד הבניין, יציקת בטונים של יסודות וכו'. אלה בדיקות שחייבים לעשות, וכן – בדיקות אחרות שחוק התכנון והבניה ותקנותיו מחייבים לעשות. אנחנו מדברים, כמובן, רק על בדיקות חובה.

אני רוצה להבהיר – אנחנו מבקשים פה תעודה מסכמת של הבדיקות ולא איזשהו אוגדן שכולל את כל הבדיקות שנעשו וכל המסמכים הנלווים הקשורים אליהם – אלא סיכום של איזה בדיקות בוצעו, האם בוצעו, וכן אישור של הגורם הרלבנטי, כאשר מדובר על מעבדה מאושרת, ככל שהיא נדרשת.

אתם יכולים להציג לוועדה מה הן אותן בדיקות החובה שחייבים לבצע?

כמו שאמרתי – החלק השני זה בדיקות חומרי בניה ומוצרי בניה של שלד הבניין. יש בדיקות, מה שידוע בדרך כלל כבדיקות בטונים. הקבלן רוצה לצקת יסודות, הוא חייב - -

תכתיב לרגע את רשימת בדיקות החובה.

זה מסובך להתחיל לפרוס את כל הבדיקות, אבל לגבי התנהלות ביצוע שלד המבנה יש בדיקות שאתה צריך לעשות בשלבים שונים של בדיקת הבטון - -

כלומר, זה שלד ומבנה. מה עוד?

יש גם מערכות- מערכות אינסטלציה, יש מערכות ניקוז, יש מערכות חשמל. יש מלאי גדול של בדיקות - -

איזה נייר בדיוק הקבלן אמור לתת לי?

אנחנו הבאנו חלק מהניירות.

מה שאנחנו מבקשים מהם זה לא לתת את התעודות עצמן אלא איזשהו סיכום – טבלה, נניח - -

אבל צריך להכין טבלה שהם צריכים - -

בדיוק, לקבוע סטנדרט לעניין הזה, כי הוא קבלן - -

אחרת כל אחד יעשה מה שהוא רוצה. תביא לנו משהו מסודר.

איזה בדיקות – הדין קובע.

אם הוא ייתן נייר שבו נאמר – ערכנו את כל הבדיקות והכל חיובי – זה נייר מסכם?

לא. כתוב בהצעה מה צריכה לכלול התעודה המסכמת הזו – רשימת הבדיקות, ולגבי כל בדיקה תיאור מהותה, המועד שבו היא בוצעה - -

איזה סוגי בדיקות אבל, אין לנו. איזה סוגי בדיקות מחויב הקבלן להעביר לדייר.

אי אפשר לעשות רשימה סגורה גם כי החקיקה והתקינה שנוגעות לאפיון הבדיקות של כל אחד מחלקי הבניין – משתנה. לאותה עת יש בדיקות חובה שהוא צריך לעשות. אין טעם כרגע לעשות רשימה סגורה.

- - לפי חוק, אז אנחנו נדע.

לא, לא. לפי חוק התכנון והבניה.

אגב, כל הבדיקות הן לפי חוק התכנון והבניה. אין דינים אחרים שמחייבים בדיקות לפי הנוסח הזה, והוא יהיה חייב לציין אותן.

אנחנו לא מצאנו מקום להרחיב את זה ולכתוב את זה באופן כוללני אלא להתמקד, באמת, בחוק התכנון והבניה ותקנותיו- למשל, תקנות בקש להיתר, שם יש את הפירוט של אינסטלציה, וכו'.

אני רוצה להסביר פה כי לדעתי חלק מהאנשים וגם אלה שהציעו את זה, לא מכירים מה קורה היום בשטח. כולנו יודעים שי שאת הנושא נקרא טופס 4 שאותו מקבל הקבלן לפני האיכלוס. הייתי רוצה לקחת אתכם טיפה אחורנית. כדי להוציא טופס 4 היום – לנו, הקבלנים, לוקח בין שלושה לארבעה חודשים. כאשר יושבים פה נציגים גם של הטכניון וגם של מכון התקנים, הם יכולים להעיד שכל יציקה שישנה בבניין חייבת לקבל אישור של מכון התקנים. כלומר, אנחנו מזמינים אותם, הם בודקים, ולאחר מכן מאשרים. המערך הזה של בדיקות הבטונים כולל, לפעמים, עשרות עמודים ומאות בדיקות בפרויקט ממוצא. מעבר לזה יש לנו את הבדיקות של האינסטלציה, ספרינקלרים, מערכות גילוי, איטום, מעליות, חשמל, על ידי כל הגורמים. אני חושב שמה שהולכים לעשות פה זה פשוט לפוצץ את כל המהלך הזה במסמכים אינסופיים במאות עמודים כאשר בסופו של יום אנחנו נגדיל את הביורוקרטיה ולא נקבל את זה. ביום האחרון, אחרי שאני עובר את הויה דולורזה של כל הגורמים – מכיבוי אש, כשאתם יודעים היום איזה צרות צרורות אנחנו עוברים, הג"א, מכון התקנים וגופים אחרים שבודקים, אני הולך למהנדס העיר, ברשות המקומית, אני מגיש לו את כל המסמכים, הוא בודק שכל המסמכים נכונים ואז הוא נותן לנו את הטופס הכללי שנקרא טופס 4 לאכלוס. אז מה שהתיקון הזה בא לעשות זה לגרום לביורוקרטיה נוראית, למאות מסמכים שיתרוצצו בין הדיירים לבינינו ואני לא יודע מה התוצאה שתשיג, כי אנחנו כבר היום עושים את כל המהלך ויש פה מסלול טיולים נוראי שלוקח בין 3 ל-4 חודשים לבניין פשוט, להוציא טופס 4.

קודם כל, אם אפשר להעיר כמה דברים – קודם כל, לא מצופה ממך לצרף את כל הטופסולוגיה של הבדיקות, אלא רק את תמצית הבדיקות. הדבר השני הוא שכולנו יודעים שהרשות המקומית לא בודקת, וכבר העירה על כך ועדת זיילר – לא בודקת את תכולת המסמכים ולא עושה שום דיוק האם בוצעו כל הבדיקות או לא בוצעו כל הבדיקות. אז להעביר את האכיפה למגרש של הרשות המקומית – אנחנו יודעים, הרי, שזה לא מתבצע ככה, והיו על זה הרבה דיונים והסכמות.


מה שמבוקש, בסך הכל, זה לעשות דף מסכם של תמצית הבדיקות, עם תוצאות הבדיקות, כדי לוודא שהם בוצעו ושהם עמדו בדרישות הנדרשות לאיכות המוצרים לפי התקינה או החקיקה בתוקף, זה הכל. לא מצופה ממך עכשיו לצרף את כל הטופסולוגיה, כי היא לא מעניינת, בסיטואציה הזו.

אם כבר ציינת את דוח ועדת זיילר אז אני חושב שמה שהולכים לעשות פה בדיוק מנוגד להמלצות של דוח ועדת זיילר, כי בדוח הוועדה השופט המליץ להעביר את כל העניין הזה למכון בקרה נפרד שהוא ייתן מסמך אחד לדייר, ולא מאות מסמכים. מה שעושים פה – מצד אחד יש ועדות שמדברות כיצד ניישם את דוח ועדת זיילר ונקים את מכוני הבקרה, ובמקביל, פה, אתם מבקשים ללכת בדיוק הפוך למה שזיילר המליץ ולעשות ריבוי של מסמכים וריבוי של בדיקות. הדבר הזה יגרום בסך הכל לבלבול, ביורוקרטיה בלתי נסבלת, שתוסיף לענף עוד ביורוקרטיה שקיימת כבר ללא סוף.

אדוני היושב ראש, אנחנו, במסמך שהגשנו לוועדה הצענו שהמסמכים האלה, כשהם נמסרים לרשות, שיישמרו בתיק הבניין? בצורה הזו הם יכולים להיות נגישים גם לצרכנים, ולקבוע שהם יוכלו לקבל אותם בכל עת כדי לצלם אותם ולקבל אותם. החשיבות שבזה לא מתעוררת בצורך המיידי של צרכן כשהוא מקבל את הדירה. כשמתעוררות לו בעיות של אי התאמה יסודית, או מתחילים להתעורר כל מיני שאלות והוא רוצה לעשות בדיקת רטרואקטיבית, לבדוק מה נעשה בבניין, כן נבדק- לא נבדק, שהמידע הזה פשוט יהיה זמין לו

המסמכים שמעבירים עכשיו הקבלנים לעיריות – לא נשמרים בעיריה?

בוודאי נשמר, נשמר.

לא תמיד.

אז צריך לדאוג שהם יישמרו בתיק הבניין באופן שבו זה יהיה נגיש לצרכן - לדייר בבניין - -תתקן את החוק באופן שציינו בטבלה.

אני קצת מצטער, ליאורה, אבל האמירה הזו על הרשויות קצת מקוממת אותי ואני לא מהרשויות, אני מהתאחדות הקבלנים. להגיד את מה שאמרת – הלוואי וזה היה קורה, מההיבט האגואיסטי שלנו. אנחנו מבלים בין 4 ל-6 חודשים ברשות. הם לא מפספסים, לא נייר ולא בדיקה. הם גם לא צריכים לבדוק הרבה, ליאורה, כי פשוט – מכון התקנים נותן להם את המערכים. מערך שלא גמור, ומערך יכול לכלול 200 או עשרות בדיקות. עד שכל הבדיקות האלה לא עוברות – בדיקה שניה, שלישית ורביעית, אנחנו לא מקבלים מערך 1 ו-2, כך שהרשות לא צריכה בכלל לבדוק, היא רק צריכה לראות שאני מביא להם את זה. מה שיש פה – זה תמצית. זה תמצית הבדיקות. זה רק הדף האחרון של מערך 1. זה רק הדף האחרון של מערך 2. כל זה אני נותן לרשות. בלי זה – אין טופס 4.

אני חושבת שמה שמפספסים פה זה שלא מצופה ממך לביצוע פעולות נוספות מעבר לזה שמתחייבות על פי החקיקה והתקינה. השוני הוא רק איפה יהיה התיעוד הזה – איפה הוא יישמר, באופן שהוא יהיה נגיש לבקשת הדייר כדי להגיע לתיעוד הזה. אז לא מצופה ממך לפעולות נוספות. התיעוד הזה, אם אתה אומר שממילא אתה מגיש אותו, אז הוא נמצא שם. אז אני לא מבינה את ההתקוממות לגבי - - בסך הכל הסעיף אומר: תהיה איזושהי אכסניה שדייר יוכל לקבל נגישות לאותו חומר.

כתוב פה, אם הדייר יבקש ממני במהלך שנה, אני צריך לתת לו. מה לתת לו, את זה?

תעודה מסכמת.

אתן לו טופס 4, בשמחה רבה. זה הסוף. בסוף אני מקבל את זה. אחרי כל הויה דולורוזה של 6 חודשים. אני מוכן לתת את זה לדייר, אין לי התנגדות. במסירת הדירה אני אתן לו טופס 4, אבל לא בדיקות.

לא מדובר פה בתוספת של ביורוקרטיה כמו שמנסים להציג, אלא בתהליך של שקיפות, בסופו של דבר, וזה קצת תמוהה גם שטענות של דפים, והרבה דפים עולות בסיטואציה כזו כשבסופו של דבר לקונה יש את הזכות הלגיטימית לקבל גישה למסמכים האלה. זה יכול להיות גם באמצעים אלקטרוניים. הוא לא צריך לסמוך על רשויות בהקשר הזה, כי מדובר פה, ההפך – ביצירת מנגנון של אכיפה שינתק את התלות של הקונה ברשויות, שלא תמיד מקפידות על זה שיתקבלו כל הטפסים. הדברים האלה קיימים. מדובר פה בקונה שרכש דירה לבעלותו, שיש לו אינטרס בבטיחות שלה, בתקינות שלה, בזה שהיא נבנתה כמו שצריך. מדובר פה בעוד אמצעי אכיפה, עוד אמצעי של שקיפות. אני באמת לא מצליחה להבין מה ההתנגדות שלצרכן תהיה נגישות מלאה לכל המסמכים האלה.

מה אומר משרד השיכון?

אני מציע שנזמין את התמ"ת.

הם לא הגיעו. הם הסבירו שזה 3-4 עמודים, וזה תעודות מסכמות - - הוצאה שלמה, ואני מציעה שהם יוזמנו לוועדה - -

הם הוזמנו, ושרית ממשרד התמ"ת הודיעה שהם לא יגיעו לדיון.

תגישו על זה הצעת חוק נפרדת.

אם אפשר להעיר – הנגישות, כן צריך לשמור על האפשרות של הנגישות של הדייר לביצוע הבדיקות – האם בוצעו, מה היו התוצאות שלהן, האם עמדו בתקינה, וכו', ולכל בדיקה יש, באמת, דף מסכם. אז על זה כן צריך לשמור. לא צריך לשפוך את התינוק עם המים. אבל אולי המחלוקת, אם יש תעודה שמסכמת את כל התוצאות של הבדיקות, או שמדובר, בעצם, באוסף של בדיקות של תעודות מסכמות לכל שלב ולכל בדיקה ולכל מערכת.

מה שמסכם זה טופס 4. אין משהו אחר. לכל פרק יש טופס מסכם, אבל תראי כמה פרקים, יש קרוב ל-20.

הבנתי. נמשיך בקריאה.

"5ב.

(1) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בחוק זה: "המועד החוזי") זכאי הקונה לפיצויים ללא הוכחת נזק בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה בעבור כל חודש או חלק ממנו מתוך שישים ימים לאחר המועד החוזי (בחוק זה –מועד תחילת הפיצויים) ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, הגבוה מביניהם.

(2) פיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש. החל בסיום החודש שתחילתו במועד תחילת הפיצויים.

(ג) על האף האמור בסעיף (א) רשאים הצדדים לחוזה המכר להסכים על דחיית מועד תחילת הפיצויים בשל קיומו של אירוע הקשור לחוזה והמונע את ביצועו (בסעיף זה – עילת האיחור) עד לחלוף עילת האיחור, בהתקיים כל אלה:

(1) עילת האחור במסירת הדירה אשר התקיימה בפועל נקבעה במפורש בחוזה המכר והיא לא היתה ניתנת לצפיה בעת כריתת החוזה;

(2) המוכר הוכיח כי הנסיבות שהביאו לקיומה של עילת האיחור לא היו בשליטתו;

(3) המוכר הוכיח כי לא יכול היה למנוע את קיומה של עילת האיחור;

(4) המוכר הוכיח כי על אף קיומה של עילת האיחור, עשה כל מאמץ להשלמת הבניה ולהעמדת הדירה לרשות הקונה;

(5) נקבע במפורש בחוזה המכר שהקונה רשאי, בכל מקרה של איחור במסירת הדירה, לבטל את החוזה לאחר שחלפה תקופה סבירה מקיומה של עילת האיחור, בלא תשלום פיצויים למוכר;"


הנושא של איחור במסירה או איחור בהשלמה ובמסירה של פרויקטים הוא בעיה מוכרת. יש לא מעט התדיינויות בנושא הזה, ומצאנו לנכון – יש גם דיונים בבתי דין לחוזים אחידים, יש פסיקה בנושא – לנסות להסדיר ולעשות סדר ולקבוע כללים ברורים בנושא הזה שמעמידים איזשהו סטנדרט של שישים יום. כמובן שמועד המסירה המקורי נתון לשליטת הקבלן – שזה מועד שהוא התחייב עליו בחוזה, לא מועד שנגזר משמים. מן הראוי היה שכאשר חותמים על החוזה הקבלן יביא בחשבון את כל מה שצפוי בהתחשב בניסיון שלו, במה שקורה במשק, בהיסטוריה, וכו' וכו'. ואם למרות זאת חלפה התקופה, אז אנחנו אומרים שלאחר שישים יום צריך בכל מקרה לתת סיוע בשכר דירה. החריג שמצאנו לנכון לקבוע הוא באמת רק בנסיבות מצומצמות. לא היה לנו ספק שאלה נסיבות מצומצמות ואנחנו חושבים שכך צריך להיות: נסיבות שלא ניתן היה לצפות, שנעשה כל מאמץ למנוע אותו, וכו' וכו', כפי שפורט פה, ובתוספת עוד תנאי, והוא: שאם חלפה תקופה סבירה והאיחור מתמשך ומתמשך, צריך לאפשר לדייר להשתחרר מהחוזה. שוב – זה לא אוטומטי. אנחנו אומרים שאם הקבלן רוצה להיות במצב שהוא רוצה להשתחרר מאותה חובת תשלום, אחרי שישים יום, אז הוא חייב לכלול את ההוראה הזו של מתן אפשרות להשתחרר מהחוזה - -

שאלה- הפיצוי פה הוא חודש שכר דירה לגבי כל חודש איחור - -זה הפיצוי המקסימלי, או שהוא יכול לתבוע על נזקים נוספים? זה פיצוי ללא הוכחת נזק.

קודם כל, החוק אומר – לקראת סופו, שהוא לא בא לגרוע מכל זכות - -"חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות לו לפי כל דין". אם הוא חושב שנגרם לו איזה נזק אדיר ונורא שהוא - -הבהיר אותו לקבלן, כי הוא חייב לצאת מאיזושהי דירה, ויש לו 7 ילדים - -אלף ואחד דברים, אז הדברים האלה יכולים לעמוד בעינם. פה מדובר על איזשהו פיצוי, נקרא לו – סוג של פיצוי בגין דיור חלוף על התקופה שבה הוא עדיין לא יכול לקבל את הדירה. אנחנו יודעים שאם היה מועד מסירה, הוא בדרך כלל – אין לו פתרון דיור סביר אחר, או שנגמר לו חוזה שכירות - -

בדרך כלל כשהוא הולך לחוזה כזה הוא כבר לא ישכור דירה לשנה, כי הוא לא יודע מתי הקבלן ייתן לו את זה – עוד חודש? עוד חודשיים? עוד שלוש? שכירות לטווח קצר היא בדרך כלל יותר יקרה מהשכירות הרגילה בענף. לדעתי צריך לתת פה איזה מקדם בעניין הזה.

כלומר, אם אני מבין נכון, אדוני אומר שזה לא צריך להיות לפי שכירות רגילה המקובלת בנסיבות העניין – אלא הגבוה יותר.

שכירות רגילה משקפת שכר דירה רגיל בהסכם רגיל. כשאני הולך להשכיר לרבעון או לחצי שנה, או אם אני רוצה לצאת בהתרעה קצרה – כל סעיף שהופך - - אני צריך פה משהו גמיש, מאד גמיש, ולתפור למשהו מאד ספציפי.

יש לזכור גם שכאשר דירה לא ניתנת במועד שנקבע לה, אז דיירים משלמים גם משכנתא, כי הם קנו דירה - -

אבל זו המגמה שלי. אני אומר - אני הייתי שם פה מקדם. ברבע, בשליש, בחצי, כפול – אני הייתי שם מקדם פה.

אז שיקבל את זה מהיום הראשון - -

לא, לא. מועד ההפעלה שקבעתם – אין יל בעיה אתו, אני יכול לחיות אתו. אני לא רוצה לרדוף אחרי קבלן אחרי כל יום איחור. איחור סביר שקבעתם - -

אבל את הכסף הוא לא יקבל עבור החודשיים האלה. אם הוא היה מקבל את זה מהיום הראשון – אז אולי זה ההפרש, שהוא יקבל יותר. ממה שאתה אומר – שנתנו לו פיצוי קצת יותר גדול, אז הוא לא יקבל את הכסף רק אחרי שישים יום.

אלה שתי שאלות נפרדות, צריך לשקול אותן.

אני רק אציין למה שאמרת, אדוני – שאולי הפיצוי יהיה פיצוי עונשי, במירכאות, מעבר לשכר הדירה - -

לא עונשי, אני לא מחפש להעניש אף אחד. אני מחפש שאותו אדם ירגיש בסופו של דבר בסדר.

אני רוצה פיצוי משמעותי, וזה לא פיצוי משמעותי.

גם לעניין הטרמינולוגיה בהצעת החוק, לעומת טרמינולוגיה אחרת, אולי אני אבהיר – הצעת החוק מדברת על פיצוי בלא הוכחת נזק. כלומר, מניחים שהיה איזשהו נזק לקונה, ומעניקים לו איזשהו פיצוי שהוא משוער.לא הולכים לפי דיני הנזיקין ומוכיחים את הנזק, אלא נותנים איזשהו פיצוי משוער בגובה שכר הדירה. יהיו קונים מסוימים שאולי זה יהיה להם יותר מדי פיצוי, במירכאות, כי יהיה להם איפה לגור ולא יהיה להם נזק אמיתי, ויהיו קונים אחרים שהפיצוי הזה יהיה נמוך מדי עבורם. לעומת זאת, יש הוראות, למשל – בחוק הגנת הצרכן, ויש גם בחוקים אחרים, שמדברים על פיצוי לדוגמה, שזה, באמת, פיצוי יותר עונשי, שרוצים להגיד למוכר- תיזהר כשאתה מאחר במסירה.

הקבלן לא רוצה גם לשלם את החודש. הוא היה מעדיף למסור את הדירה בזמן ולהתקדם הלאה לפרויקט הבא. אני אומר – היה והקבלן לא יצליח לעמוד, יש מצד שני את הדייר, שאפילו אם יש לו מקום לגור, יכול להיות שזה לא המקום שהוא רוצה לגור. יש אלף ואחת נסיבות של החיים שאי אפשר בכלל להקיף אותן. לכן, לבוא ורק לתת לו שכר דירה ראוי, סביר בהתאם לסוג הדירה, זה המינימום של המינימום שלדעתי – חסר פה, כי אל"ף, אנחנו משבשים לו את מהלך החיים. בי"ת, אולי מכניסים אותו גם לשכר דירה, בחלק מהמקרים שהוא אפילו גבוה יותר לאותו סוג של דירה.

אני חושב שהסעיף משמעותי להרבה קוני דירות שתולים תקוות באספקה במועד מסוים של הדירה, וכמעט באופן קבוע מסירת הדירות היא מאוחרת. זה מן המפורסמות. זה מעין ריטואל.

מה אחוז הדירות שנמסרות באיחור, לפי הנתונים שלכם?

אין לנו נתון מדויק. אני יכול לומר שרוב הדירות נמסרות במועד --

מה קורה עם השישים יום?

אני לא אכנס לזה עכשיו, כי אין לנו מידע מדויק.

מה עם השישים יום? לאותו אדם יש דירה, והוא מכר אותה - -

לדעתי יש פה הטיה מאד מכובדת לכיוון הקבלנים. כל הסעיפים האלה, מ – (1) עד (4) נועדו לסייע לקבלנים להגן על עצמם מפני תביעות של רוכשי הדירות. אני חושב שקודם כל צריך לחשוב גם על הקונה, לא רק על הקבלן שבונה, והדבר השני –אני חושב ששכר הדירה, וכו' זה פיצוי דל. הוא לא משמש זרז מספיק כדי לספק את הדירה במועד, וחייהם של אנשים משתבשים, כי כמו שאמרת, ידידי, חמד עמאר, הם מוכרים את הדירה שלהם, יוצאים מהדירה שלהם, נתקעים במעבר, בטוחים שהדירה מוכנה –כי יש פה עסקה כפולה, בדרך כלל אנשים עוברים ממקום למקום ואז הם נתקעים, וזה יכול להיות חודשים ארוכים. שכר דירה לחודש זו לא תשובה. גם כשאתה רוצה לשכור דירה, אתה לא שוכר לשישה חודשים או שלושה חודשים, אז אתה עושה ליותר, ואז זה הפסד אם פתאום הקבלן סיפק לך. בינתיים אתה כבר כבול להסכם של מכירת דירה. זה צריך להיות משמעותי באופן ש - -

אני שואל מה עם השישים יום?

אתה רוצה לקצר את זה?

כן, זה הרבה זמן.

אני רוצה להתייחס לנקודה הזו. האינטרס של הקבלן הוא למסור את הדירה כמה שיותר מהר. אם הוא יכול – הוא היה מעדיף להקדים. חבריי הקבלנים, הנשיא וסגן הנשיא, וכמאל אמין, שהוא קבלן מהצפון, יכולים להסביר מה המשמעות של להחזיק אתר, פתוח ועובד, מבחינת עלויות. אם הקבלן יכול להקדים, הוא ירצה להקדים. הוא לא ירצה את האתר הזה על הראש. ואני מניח שזה מובן.


מה הקבלן עושה גם היום? הוא צריך להגן על עצמו אל מול דברים של מציאות חיינו. לדוגמה – הנושא של עובדים. אני מדבר עליו כי אנחנו מחר דנים על הנושא הזה. עובדים זה לא דבר שהוא בשליטה מוחלטת של הקבלן. הוא מתחיל את הפרויקט, פרויקט הבניה. זה פרויקט שנמשך שנתיים ושלוש, ובמהלך התקופה הזו, למשל – בתקופות ביטחוניות בעייתיות יש סגרים ופועלים פלסטינאים לא מגיעים. בתקופות אחרות שאנחנו חיים בהם היום – כמות העובדים הזרים הולכת ויורדת. ואז הקבלן נמצא במין קאזינו, שבתחום כוח האדם הוא לא יודע אם יהיה לו את העובד בסוף הפרויקט או לא. מכיוון שזו המציאות, הוא צריך להגן על עצמו. לאן התיקון הזה יוביל? ראשית, זה סעיף שנכנס בכל חוזה של קבלן, גם היום. יש סעיף כזה שהקבלן, מול הרוכש – בהתאם להערכת המצב שלו, מכניס את הסעיף - -

בוא נתמקד בגובה הפיצוי. אנחנו מניחים שאתם חייבים בפיצוי. עכשיו נשאר הוויכוח על הגובה.

לא, אנחנו מדברים גם על השישים יום. השישים יום זה זמן קצר מדי.

שישים יום זה בונוס.

ייקבע שישים יום, אז מה שהקבלן יעשה - -

אם הקבלן עושה את זה מראש, זה כבר חוסך לאותו קונה. לא יכול להיות שהוא יתחייב לתאריך מסוים ויסחוב את הבן אדם שישים יום.

אבל אז, אנחנו מנסים להסתכל על הנושא באופן רחב. מה שיקרה, שהקבלן, כדי להגן על עצמו מראש, לא יגיד שהוא ימסור תוך שנתיים וחצי, כי הוא לא יודע מה יקרה. הוא יגיד – תוך שלוש שנים.

אבל מה שלוחץ אותו מצד שני, הוא רוצה למכור את הדירה. אם הוא יגיד לאנשים – אתן לכם תוך חמש שנים, בכוונה נקצין את זה – אז אף אחד לא יקנה ממנו את הדירות, כי השכן שלו, שיהיה ריאלי, ימכור את הדירה לפניו. יש פה את כוחות השוק.


אנחנו לא עוסקים פה במישור הפלילי, האם באמת מישהו אשם, אלא – נגרם איחור. יש לך גם צד שני, מעבר לקבלן, שיכול להיות שיש לו אלף ואחת נסיבות – פועלים ברחו, קבלן משנה פשט רגל. יש אדם שנשאר עם הילדים שלו בסיטואציה שמישהו צריך לפצות אותו. אם אתם לוקחים מראש את הסיכון - - אבל זה לא המצב. הקבלן פה הוא הגורם המקצוען, ועליו האחריות. כמו שהוא לא שותף אתך ברווחים, כשהוא מרוויח. נגרם פה נזק ממשי.

אנחנו צריכים להבין שאנחנו לא חיים בריק. יש דין ויש דיין, לרבות פיצויים מוסכמים, לרבות מועדי מסירה, לרבות הפרת חוזה ולרבות אפשרות לביטול חוזה אם הפר אחד הצדדים את החוזה. אנחנו כאן, נדמה לי שמה שהוועדה מתבקשת להחליט – איפה אנחנו מתערבים בחופש החוזים וכופים על הצדדים דברים שבמשא ומתן ביניהם לא נסגרו. אז בואו קודם כל נדבר על המצב שקיים היום. הפרקטיקה הקיימת היום, אחרי 3 עד 4 חודשים – ויש קבלנים שאצלם זה קצת יותר, משלמים כבר פיצוי לרוכש והפיצוי נאמד בסכום של שכר דירה. את השוט הזה השוק אימץ לעצמו וכמו שאמר היושב ראש- הוא אימץ את זה כי אחרת לא יקנו ממנו דירות. כי גם הרוכשים יודעים שלפעמים דירות שנבנות לא נמסרות בזמן. גם הם רוצים לבטח את עצמם. אנחנו כאן באים ואומרים, או – הוועדה כאן נדרשת להגיד שלמרות הפרקטיקה הזו אנחנו מזהים כשל שוק נוסף ואנחנו רוצים להגן עוד יותר.


אז צריך לדבר על שלושה מישורים בהגנה הנוספת הזו: ;. מה הוא פרק הזמן שנקרא לו – הלא סביר, לאיחור 2. מה הנסיבות שבהן, גם אם יש איחור שהוא לא סביר, יכול להיות שאנחנו נגיד שהקבלן לא צריך לשאת בנזק, או לא צריך לשאת בנזק לבדו, או, לאמיתו של דבר – לא צריך לשאת בנזק אוטומטית. כי זה מה שאנחנו עושים כאן – אוטומטית, לא משנה מי שאשם, הקבלן ישלם. גם אם הוא לא אשם בכלל, למשל – היתה מלחמה.

אדוני מתעלם מפסקה (ג) שבנוסח הצעת החוק?

אני ממש לא מתעלם, ואני אסביר. הפסיקה במדינת ישראל – יודעים כאן לפחות כל המשפטנים, אומרת שמלחמה זה דבר צפוי במדינת ישראל. זאת אומרת, פרצה, חלילה וחס, מלחמה, זו הפרת חוזה, בגלל המלחמה. לא יכול היה הקבלן לבנות בצפון כי נופלות שם קטיושות – לפי החוק הזה הוא היה צרי לצפות. לפי החוק הזה בתוספת הפסיקה הקיימת במדינת ישראל הוא היה צריך לצפות את הדבר הזה. האם אנחנו באמת חושבים שהקבלן לא בסדר והוא צריך לשאת בפיצויים? ונאמר גם – פיצויים לדוגמה, בגלל שהיתה מלחמה במדינת ישראל והוא לא יכול היה לבנות? נדמה לי - -

אבל זה מופיע, ב-(1) כתוב – "לא היתה ניתנת לצפיה בעת כריתת החוזה". אבל גם (2), ו (3) - -

קודם כל, הדרישה של סעיף קטן (ג) היא שיתקיימו כל התנאים האלה, לא אחד מהם.


קח את הפסיקה במדינת ישראל שאומרת ששביתה זה צפוי, ומלחמה זה צפוי, ואירועי פעולות איבה זה צפוי, וכדומה וכדומה. הקבלן היה צריך לצפות את הכל – מה שבשליטתו ומה שלא בשליטתו. לכן, בהקשר הזה אני מציע לחלק את הדיון לשניים: 1. דברים שבאמת הקבלן יכול היה למנוע – אם לא קמו לו עובדים לעבודה או אם הוא התמהמה ומנהל העבודה לא היה יעיל – אני מבין. אבל אם זה דברים שלא היו בשליטתו, אובייקטיבית, נדמה לי שלדבר על פיצויים לדוגמה או לדבר על שישים יום איחור שכזה, כאשר אנחנו יודעים שאם תהיה מלחמה, למזלנו הטוב - -

אני לא אומר פיצוי לדוגמה. אני אומר – פיצוי אמיתי.

נדמה לי שהיועץ המשפטי העלה כאן נקודה שהיא מאד מאד נכונה. אנחנו ממצעים את הפיצוי האמיתי. תראה, אם אנחנו רוצים פיצוי אמיתי אמיתי שיכול להיות פי 5 ופי 10 משכר הדירה החודשי, אז אנחנו צריכים להוכיח את הנזק הזה. והדין מאפשר. מה שקובעת כאן הוועדה זה לא אומר שעכשיו אי אפשר לתבוע את הפיצוי האמיתי. מי שיש לו "גולגולת דקה"- יש לו נזק גדול בצורה חריגה, אפשר לתבוע את הנזק הזה. אנחנו מדברים עכשיו על איזה שהוא מיצוע שהוא יחול אוטומטית. קבעו בחוזה, לא קבעו בחוזה – אוטומטית יהיה תג מחיר.

למה שלא נעשה הפוך? תרצה אתה – תלך ותוכיח שהפיצוי הוא גבוה מדי.

אני לא מכיר אח ורע לדבר הזה. זו המצאה משפטית שהיא יפה, היא מעניינת - צריך לדון בזהף אני לא פוסל את זה על הסף, אבל הכלל המשפטי אומר: המוציא מחברו – עליו הראיה. אתה רוצה שאני אוכיח שאין לי אחות או שאין לך אחות. שאני אוכיח שלך לא נגרם נזק. זה מה שאתה מבקש מהקבלן. הקבלן ילך עכשיו לבית משפט ויוכיח שלדייר, לרוכש –לא היה נזק.

כל מה שמבקשים זה שהקבלן יספק לרוכש את המוצר שהוא רכש, נקודה. כמו שקיים בכל המסחר שמתקיים במדינת ישראל.

אם זה מה שמבקשת הוועדה- זה קיים היום בחוק. יש חוזה, ואם יש הפרת חוזה, יש דינים של הפרת חוזה ויש פיצויים ויש ביטול ויש הכל –


אז דבר אחד זה לתקן את סעיף (ג) ולומר שזה לא כפוף לפסיקה – גם הוועדה וגם, נדמה לי מציעי החוק, בעצם – מה שאומרים: אם יש נסיבה חיצונית שהיא לא בשליטת הקבלן, אנחנו לא נפיל עליו הר כגיגית.

אתה לא מבטח את העסקים שלך מפני כל מיני - - ?

מפני דברים כאלה? – לא.

מפני כל דבר. גם מלחמה היא - - אוניות - -אתה צריך להגן על עצמך כי אני, הקונה, רוצה להגן על עצמי. איך אתה מגן? אתה אומר שאם מתחילה, חלילה, מלחמה – אתה כבר לא יכול לעמוד בשום התחייבות.

נדמה לי שכבודו באופן מיוחד יודע שכאשר יש בעיה של אירוע איבה – מלחמה וכאלה, זה עניין כבר של קרן פיצויים ומס רכוש. אלה דברים שבכל פוליסת ביטוח – מוחרגים מהביטוח.

אז קודם כל אני מציע לחלק את דיון, ברוח הדברים שנאמרו כאן – צריך להבחין בין שני מצבים, בין שתי שאלות. שאלה אחת, שמוסדרת בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), זה שאין נסיבות מסכלות, ויש מה לדבר על זה, ואחר כך, השאלה מה קורה בנסיבות מסכלות ואיך אנחנו מתמודדים אתן. אז מראש, כדי לא לדבר יותר מדי זמן אני אדבר רק על המקרה שאין נסיבות מסכלות. אני מציע לחלק את הדיון, למרות שהקריאו כאן טקסט מאד ארוך.


אם אנחנו מסתכלים רק על המקרה שבו אין נסיבות מסכלות, אלא יש ניהול לא טוב או קשיים שהם קצת יותר גשם, קצת יותר בצורת – דברים שהם צפויים, אז אני חושב שההצעה כאן היא בעיקרון הצעה ראויה, בכפוף לתיקונים קלים. קודם כל, נכון, כפי שנאמר כאן –אלה הם פיצויים ללא הוכחת נזק. נגרם לך נזק נוסף? – אתה תמיד יכול להוכיח אותו ולתבוע אותו. לגבי המינימום הזה, של פיצויים ללא הוכחת נזק, אז קודם כל יש כאן סטיה לרעת הצרכנים, לרעת הקונים, מבחינת תקופת החישוב של הפיצויים על דמי השכירות. הפסיקה החד משמעית אומרת: כתבת איזשהו מועד מסירה בחוזה, וכתבת שאיחור עד חודשיים לא ייחשב הפרה. זה הנוסח הסטנדרטי. הרי גם יכולת לכתוב מראש X פלוס 2, אבל לא עשית את זה. כתבת איזשהו מועד שיש לו משמעות, ואמרת – אבל איחור של חודשיים לא ייחשב כהפרה. אז אתה תיהנה מה- grace הזה, מארכת החסד, אם באמת איחרת בחודש או חודש וחצי. אבל ברגע שאיחרת בשישים ואחד יום, הפסיקה אומרת באופן חד משמעי: הפיצוי הוא על שישים ואחד יום.

מהיום הראשון?

מהיום הראשון.

אז זה לא בנוסח שלכם.

זה לא בנוסח.

אני חולק.

אני מפנה אותך לרשימה של כ-10 פסקי דין בהערת שוליים 186 בעמוד 326 עד 327.

מתי הספר הזה יצא?

ב-2002.


אז אני חושב שהרעיון הבסיסי בסעיף כאן הוא נכון. זה איזשהו משהו מינימאלי.

ה- grace הוא נכון, אבל רגע שעברנו אותו – מתחילים לשלם מהרגע הראשון.

כן. על זה הפסיקה היא חד משמעית, משום שאחרת אין משמעות - - -

זה גם מה שאמרו לי הח"כים שיצאו מהישיבה.

אחרת אין משמעות למה זו תקופת חסד ולא סתם מועד אחר.


עכשיו, לגבי מה שאתה רצית שזה יהיה – עם מקדם, אני מציע משהו שלא ימצא חן בעיני הקבלנים, אבל אולי ימצא חן בעיניהם יותר מאשר מה שאתה הצעת – וזה, בשורה השלישית כאן כתוב: "בסכום השווה לדמי שכירות לדירה דומה בגודלה ובמקומה" – הייתי מוסיף: "בהתחשב בתקופת השכירות".

זה כבר מתחיל להיות עבודה לשמאים.

אתה אומר- אדם שצריך לשכור דירה ל-3 חודשים - -

צריך שזה יהיה יותר ברור.

אבל אז הנאומים על חופש החוזים יהיו הרבה יותר חוצבי להבות במליאה, אני חושש.

כי אתה מתייחס רק לשכר דירה אבל באפקט של האיחור של מכירת דירה יש תחושות לא חיוביות - -

נזקים מאד גבוהים אצל הרוכשים.

ועלויות נוספות, שלא קשורות – של העברה, של התאמה של ריהוט, של נזק שנגרם לדברים בדרך ובחזרה, דברים שהולכים לאיבוד. אלה דברים שיש להם עלויות שקשה לכמת אותן בצורה ישירה, וצריך לפצות עליהם.

אבל זה הדין, שיש זכות לפיצוי.

אבל עיה – במצב שאדם מחכה לדירה ונמצא "בין לבין" – לשלוח אותו לעורכי דין ובתי משפט.

את זה הוא מגיש אחר כך, אחרי שהוא כבר - -

מדברים פה בפיצוי בהיקף של העסקה שהוא לא מהותי. כלומר, שכר הדירה הוא היום – 3% תשואה? כלומר – זה 0.25% לחודש מהיקף העסקה. לא דרמטי.

אני אמרתי קודם – אני מבין, כמובן, מה אומרים נציגי הקבלנים, ואני מבין שהם צריכים להגן על עצמם - -

אנחנו דיברנו כבר על עיקרון אחד – שברגע שהם יעברו את השישים ימים הם ישלמו פיצוי מהיום הראשון. זה מקובל גם על משרדי הממשלה.

על שישים הימים הם לא ישלמו כלום?

הם ישלמו, מהיום הראשון.

רק בתנאי שהדירה נמסרת לאחר שישים ימים.

האבחנה היא שאחרי ארבעים ימים הוא לא משלם כלום. זה איחור סביר.


עכשיו אנחנו שואלים שאלה – כמה הוא ישלם, בלי ללכת לבתי משפט ולהוכיח נזקים מיוחדים והוצאות. בהצעת החוק כתוב – שכר דירה של חודש אחד.

אני אומר – זה לא מספיק - -

אני גם אומר שזה לא מספיק. לכמה להעלות? זה מה שאני שואל אותך.

נשאל את הקבלנים.

מה קורה עם אלה שאין להם נזק? אנחנו מדרים על קנס אוטומטי, גם למי שאין לו נזק בכלל, ואולי אפילו - -

אין אחד כזה שאין לו נזק.

בוודאי שיש.

נזק יש לו אוטומטית.

נזק יש. גם אם הוא השאיר דירה בבעלותו –הוא כבר השכיר אותה.

ואם הוא הרוויח מהדולר או מהש"ח, או מכל דבר אחר?

יש לך איזושהי הצעה, חבר הכנסת נחמן שי?

אני הייתי לפחות מכפיל את זה. אם הקבלן לא יידע – ואני לא אומר דבר על יושרם או הגינותם של קבלנים, אני בטוח שהקבלן רוצה לסיים את העבודה, הוא לא ניהנה מהעובדה שהוא לא מוסר את הדירה, ברור שהוא רוצה למסור ולהמשיך הלאה. אני אומר את זה, אבל צריך להיות לו תמריץ משמעותי שידרבן אותו. ואני מכיר את כל הקשיים בשוק העבודה- עובדים באים ועובדים לא באים – צריך משהו שידרבן אותו לגמור במועד ולמסור - -

בוא לא נתבלבל – הוא לא מרוויח מזה שהוא משלם שכר דירה. הוא משלם שכר דירה שהוא לא תכנן לשלם.

התשלום לא יכול להיות משהו שהוא בדיוק מקביל, אלא משהו שהוא כפול, לפחות, כך אני מבין.

כאן נאמר על ידי חברים שצריך לתת לקבלן איזשהו תמריץ כדי שהוא יסיים בזמן. אז לקבלן יש תמריץ אדיר לסיים בזמן מפני שאחת המטלות הגדולות ביותר של קבלן זו תקורות האתר שלו והתקורות הכלליות. אנחנו עושים מאמצים גדולים מאד לסיים. כל יום שאנחנו מסיימים לפני הזמן אנחנו מרוויחים כסף, וזה התמריץ העיקרי שלנו. לכן, אין צורך לתת תמריץ לקבלן כדי לסיים בזמן. יכול להיות, ואני מקבל את הנימוק, שצריך לדאוג לפיצוי של הדייר, אבל תמריץ לקבלן – לא צריך לתת כדי שהוא יסיים. אבל לבוא ולומר שאנחנו, ללא שום הבהרה וללא שום הוכחת נזק עלינו לתת לדייר פי 2 או פי 1.5 משכר דירה, אתם הופכים את זה לקנס, פשוט קנס. אני חושב שזה לא המקום. אני חושב שאנחנו, כאנשי עסקים בשוק חופשי יכולים לסכם עם הרוכשים שלנו את תנאי ההתקשרות ואני חושב שהכנסת לא צריכה גם רגל גסה להיכנס לתוך תנאי ההתקשרות בינינו לבין הדיירים, ואני לא רואה את האסונות הגדולים שקורים במדינת ישראל במועדי מסירה, למרות כל הקשיים שניחתים עלינו יום יום. רוב הפרויקטים נמסרים בזמן, נמסרים ברמה טובה לדיירים. יש יוצאים מן הכל.

אבל זה התפקיד שלנו, בכנסת, עד כמה שאני מבין אותו, להגן על הצרכנים או הקונים, שאינם נמצאים פה בזה הרגע, גם, ולשמור על זכויותיהם.

הם נמצאים.

יכול להיות – הארגונים שלהם.


אז לכן – זה בדיוק התפקיד שלנו. אנחנו לא נכנסים לעסקאות, אנחנו לא שואלים באיזה סכום אתם מוכרים דירה ובאיזה כסף משלמים לכם וכן הלאה- זה שוק פתוח, אבל כשמדובר על הגנה על קוני הדירות, זה התפקיד שלנו. אבל אני ממש לא מתכוון כרגע להתנצל, אני חושב שזה צריך להיעשות בסדר גודל – לא דיברתי על פיצוי לקבלן על כך שהוא סיים קודם. אולי גם את זה אתם יכולים להכניס בחוזים, אם תגיעו להבנה עם הרוכש. אבל אם מסרתם באיחור, אז זה לא יכול להיות בהיקף הנוכחי כי זה לא תשובה. כך אני מבין את זה.

אולי נשלב – נעשה שבחצי השנה הראשונה, ההוצאות הראשונות והגדולות, אם האיחור הוא 5-6 חודשים, אז יש הוצאות שלא תחזורנה על עצמן – כמו המעבר, התאמה של ריהוט, אז נקבע פיצוי יותר גבוה בשישה החודשים הראשונים של האיחור, ואחרי שישה חודשים – נרד למשהו נמוך יותר. מקובל עליך, הרציונאל?

בששת החודשים הראשונים – הפיצוי יותר גבוה ואחר כך הוא יקטן? זאת אומרת, אם עברתי את ששת החודשים הראשונים, עכשיו –

לא, עדיין הוא ישלם פיצוי.

אז נעשה בששת החודשים הראשונים כפול ובששת החודשים שאחרי זה – 1.5. אני גם לא בטוח מה זה "שכר דירה". גם זה דבר מאד יחסי. "דירה דומה במיקומה ובגודלה"- כולנו יודעים שכל הסיפור הוא מיקום. איך אפשר בכלל להעריך את זה? רק על זה הם יריבו חודשים – מה זו דירה שמקבילה בגודלה ובמיקומה, באותו איזור או לא באותו איזור, אם הוא לא עבר עדיין, הוציא את הילדים מבית הספר או לא – זה ים, זה ים עמוק. אז בוא נקבע שבששת החודשים הראשונים – פי 2, ובששת החודשים האחרים – 1.5.

אז שתי הערות קצרות – ראשית, לבעיות שחבר הכנסת שי הצביע עליהן כרגע. הן אתנו ולא תיעלמנה, ואין דרך אחרת לפתור את זה.


אני עדיין רוצה להגן על עמדת הקבלנים כאן, ואני חושב שפי שניים נשמע לי מאד מופרז, וגם צריך לקחת בחשבון חשש נוסף – כאשר נושה בחוזה ניהנה מהפרה על ידי הצד השני, על ידי החייב, פתאום יש לו תמריץ לגרום שתהיה הפרה.

אז הצרכנים יבואו וינתקו את הצינורות בלילה?

הם לא יסכימו לקבל את הדירה – כי הברז הוא לא בדיוק כמו שהובטח להם - -

הם לא יקבלו את הדירה. ההתמקחות תהיה כזו שבאמת הוא לא יקבל את הדירה.

אתה מדבר עכשיו ברצינות שאדם לא ייכנס עם משפחתו לדירה כדי להרוויח - -?

אדוני הישוב ראש. מדברים פה שהכל באשמת הקבלן, למה הוא לא מוסר בזמן. אבל יש עוד כל מיני דברים מהצד השני של הקונה - -

אז בואו נוציא בכלל את הסעיף הזה? אם האשמה היא בקונה - -

לא, אני לא אומר. אני אומר שמה שמדברים פה הוא על למה הקבלן לא מוסר בזמן. יש סיטואציות, ואנחנו מוסרים דירות כל יום – שאם לדייר אין שום אינטרס להיכנס לדירה, יש לו כל מיני מנגנונים איך הוא מושך את מועד מסירת הדירה - בהלוך ושוב. אם דייר אוצר האת הדירה, מעגלים פינות. יש שריטה בריצוף? מבקשים תיקון למחרת. דייר שאין לו אינטרס לקבל את הדירה מתעקש, לא מגיע. יש סיטואציות, למשל – שהכסף העודף, ה-10% להשלמת הדירה, זה לא פוגש אותו ביום מסירת הדירה. מה קורה? אין לו את ה-10%. אשתו, אבא שלו, חמו הבטיח לו – אתה יודע איזה תירוצים?

אבל אתה לא איחרת.

הוא לא מקבל את הדירה. אתם מדברים על מועד מסירת הדירה.

לא מועד שהעמידו את הדירה למסירה.

לא צריך לקשור בין מועד ההעמדה לרשות למועד של האיחור. אני רוצה להציע, בכל מקרה – צריך לקצוב את התקופה הזו. לא יכול להיות שתקופת השכירות תימשך לנצח. גם פה, גם במקרה שאין נסיבות מסכלות, לא יכול להיות שמעבר לתקופה של כמה חודשים, אני לא אקבל דירה במועד שהובטח לי בחוזה, כי אין נסיבות מסכלות, כביכול התקופה הזו יכולה להיות אין סופית.

כתוב- תקופה סבירה.

לא, זה כתוב בסעיף אחר. בסעיף הזה כתוב – עד להעמדת הדירה לרשותו. הסעיף של תקופה סבירה הוא רק כשיש נסיבות שהן מסכלות. באירוע הזה, כשאין נסיבות מסכלות – אין שום הגבלה על הדבר הזה.

מה משרד השיכון אומר על הדבר הזה?

יש חוק החוזים.

לא, לא – כתוב: עד להעמדה. זה חוק קונקרטי שאומר : עד העמדת הדירה לרשותו. לצורך העניין, אם, במשך שנה זה יכול להיות, אז עד להעמדה - -

בגלל זה אנחנו קובעים פיצוי שלא כל כך ישתלם לקבלן - -

צריך להציע – שאם עברה תקופה, התחייבתם למסור את הדירה במועד מסוים, עברה תקופה מסוימת, הוא לא קיבל? הוא יוכל לבטל את החוזה, לקבל חזרה את כספו עם הפרשי הצמדה וריבית, ועם איזשהו פיצוי והצדדים ישתחררו, החוזה ישתחרר בגלל הפרה יסודית מהותית של הקבלן, במקרה הזה.

אז זה מה שאומר חוק החוזים, חלק כללי, בחוק החוזים – תרופות. זו הפרה יסודית? אז יש לו כל יום זכות לבטל. זו הפרה לא יסודית? – אז הוא צריך להודיע, ולא מתקיים, אז הוא זכאי לבטל. אנחנו לא ממציאים את דיני החוזים כאן.

אנחנו מדברים פה על חוזה ייחודי, קונקרטי, שכרגע מסביר זכות אין סופית - -

אבל כאן נקבעות רק ההוראות שאתה סוטה מדיני החוזים, את לא חוזרת כאן על ההוראות של דיני החוזים.

אבל אנחנו מכירים בעיה של מסירת דירות באיחור. אנחנו, בחוזה הקונקרטי הזה מטפלים בבעיה הקונקרטית הזו. בנושא הזה יש לך grace של חודשיים. יש לך אחרי זה עוד תקופה שאתה יכול לשלם בה את השכירות. לאחר שגם קיבלת grace, גם שילמת שכירות, יש תקופה מסוימת שלאחריה צריך להגיד – עד כאן. כמו שבמקרה של נסיבות מסכלות – ניתנת האפשרות בנקודה מסוימת לצרכן לבטל את ההסכם, אנחנו מייצרים כאן איזשהו הסדר מלא, שלם, שמטפל בסיטואציה של - -

הסדר מלא שלם. זאת אומרת שהמשמעות של מה שאת אומרת – שבאותה שנה הוא לא רשאי לבטל את החוזה? נניח שאמרת שאחרי תקופה של שנה רשאי הקונה לבטל את החוזה. אז בתוך השנה הוא לא רשאי לבטל את החוזה?

זה ממש לא קשור.

אז תחליטי. במהלך השנה הוא רשאי לבטל את החוזה, ואחרי השנה הוא גם רשאי לבטל את החוזה. אז מה אמרת?

אני רוצה רק דבר אחד לומר – אני חושב שהתנתקנו מהסיבה העיקרית וממה שאנחנו דנים במועדים אחרים ובישיבות אחרות. הרי בסופו של יום, מה אנחנו רוצים? אנחנו רוצים שזוג צעיר יוכל לקנות דירה במחיר סביר ובתנאים הגונים וסבירים. ואתם חושבים שיטילו היום עוד 2,000 דולר ועוד 10,000 דולר פיצוי לקבלן והוא לא יחשב את זה ויכמת את זה במחיר הדירה?

אבל יש הנחה בסיסית בדברים שלך שאומרת שהוא לא יכול להתחמק מזה. זה לא משהו שמטילים עליו – מנדטורית אתה חייב לשלם את זה, ואז זה מתגלגל הלאה. קבלן שהוא מקצוען ומתנהל בצורה ראויה לא אמור להגיע למצבים האלה. אולי יש לו סיכון במצבי קיצון, ואז - -

אבל אנחנו קונים סיכונים - -

בסדר, אז תכפיל את זה בסיכויים שזה יקרה.

אז אני לא אומר שהקבלן כשהוא יתמחר את העלויות יכניס את זה- -

אז להפך – זה נותן לכם, הקבלנים הטובים, יתרון על הפחות טובים.

אני מודה לך שאמרת שאנחנו הטובים, אבל אני מדבר על כך שבסופו של דבר כל דבר יתומחר וישוקלל בתוך מכיר הדירות. אז אפשר לקבוע שכל חודש שכירות הדייר יקבל 10,000 דולר על איחור. אנחנו יודעים לתמחר את זה, וזה מה שיקרה. במקום ללכת למהלכים - -

אתה תייקר את מחיר הדירה בהתאם ל - - ?

כן. אני קונה סיכונים, אני מחשב סיכונים. יש כל מיני סיכונים שאני חייב לחשב אותם כי אם אני לוקח על עסקה שבה אין לי סיכון 3-4% רווחיות , או 7% רווחיות – ככל שאני מגדיל את הסיכון כך אני מכניס בלתי צפוי מראש.

השאלה אם זה לא סיכון שיש לך שליטה עליו.

חלק גדול מהסיכונים אין לי שליטה עליהם. אנחנו לא מדברים רק על הסיכונים שיש לי שליטה עליהם.

אז אנחנו נלך על השינויים הבאים: 1. שבחלוף שישים ימים הפיצוי יהיה מהיום הראשון. אני מבקש להתאים כך את הניסוח. נקבע שב-8 החודשים הראשונים של האיחור הפיצוי יהיה בשיעור של פעם וחצי, ולאחר מכן – פעם ורבע. הייתי מאד פשרן אתכם.

רק יכולנו להביע את דעתנו, מי שקובע זה אתם.

מאחר שבאמת מדובר כאן על פיצויים ללא הוכחת נזק שבאים לתת איזשהו שיערוך למה שהרוכש של הדירה סופג, בדרך כלל, כשיש איחורים כאלה במסירה, ואם באמת צפויים להתקיים עוד דיונים בהצעת החוק יכול להיות שאפשר לבקש ממרכז המחקר והמידע נתונים לגבי באילו נזקים נושאים הקונים באיחורים של מסירה, כדי לראות האם באמת הפעם וחצי הזו - -

ואז הם יבואו אלינו עם מסמך שצריך אולי פי שלוש, ונתחיל להסתבך עם הקבלנים. נשאיר את זה כך. כשאתה מבקש מסמך ממרכז המחקר – ביקשתי מהם מחקר על מרווחי השיווק של חברות הדלק, הם הודיעו לי שהממשלה לוקחת יותר וסיבכו את החיים של כולנו.

האם התקנה הזו תחול מהיום ו הלאה? או גם על חוזים שנחתמו לפני החקיקה?

כל הצעת החוק – זה רק מהיום והלאה.

לגבי הסכומים שמצוינים בסעיף קטן (א) של 5ב – יש התייחסות – פעם אחת : סכום השווה לדמי שכירות דומה בגודלה ובמיקומה או פיצויים שהוסכם עליו בחוזה המכר, לפי הגבוה. השאלה האם הסכומים האלה, האם יכול להיווצר פער בין המועד שבו הדירה היתה מועמדת לרשות הקונה ועד המועד שהיא הועמדה לו בפועל - האם הסכומים האלה צוברים ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, למשל.

אנחנו כתבנו שזה ישולם מדי חודש וחודשו ואז ההנחה היא שאין צורך בהצמדות וריביות.

אין כאן כשל שוק שהחקיקה הזו יכולה באמת לסדר אותו. אני חושב שהחקיקה הזו לא נועדה לקנוס או לתמרץ את הקבלנים. היא במרכזה נועדה לתת איזשהו פיצוי או רשת הגנה לרוכשים, זה העניין.

גם וגם.

אבל זה כלום – מה עם הריבית שהוא שילם לבנק? ומה עם ההכנסות? אלה ההוצאות הגדולות שלו. הוא ממילא מתומרץ. יש כאן, אני חושב, רשת ביטחון לדייר.

אם כך, הסעיף הוקרא, בשינויים שציינת – ראשית, אחרי איחור מסירה שנעשה באיחור של יותר שישים ימים, או – שישים ימים ואילך, בהתאם למה שכתוב בהצעת החוק, הפיצוי יהיה מהיום הראשון שבו הדירה היתה אמורה להיות מועמדת לרשות הקונה. לגבי הסכומים – בשמונה החודשים הראשונים של האיחור במועד המסירה, הסכום יהיה בהתאם למה שכתוב שם,

פי 1.5 מדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, ולאחר מכן – אחרי שמונה חודשים פי 1 ורבע.

עד- ?

עד אין סוף.

אין גג?

יש גג. כל יום, גם לפני כן, גם אחרי חודשיים ושלושה, יכול הקונה להגיד – אני מבטל את החוזה. זה חוק החוזים הרגיל.

אז אנחנו מצביעים. מי בעד 5ב', סעיפים קטנים (א) ו- (ב)? עם השינויים. התקבל פה אחד.


על (ג) יש הערות?

אלה הנסיבות המסכלות שהקבלנים העירו עליהן עוד קודם לכן.

בואו ננסה להידרש לסעיף סעיף כאשר אנחנו צריכים לזכור: כרגע, הדרישה היא שיתקיימו כל הסעיפים. לא מספיק אחד מהם.

זה כתוב כך – "בהתקיים כל אלה".

אבל היה נדמה שמספיק שיתקיים אחד הסעיפים כדי - -אני רוצה שנזכור שאנחנו כאן בתנאים מצטברים.


התנאי הראשון מדבר על כך שעילת האיחור שהתקיימה בפועל נקבעה במפורש בחוזה המכר, והיא לא היתה ניתנת לצפיה בעת כריתת החוזה.קודם כל יש כאן סתירה פנימית.

לא, אני אסביר לך. גם אני חשבתי בהתחלה כמוך, שיש סתירה. זה משהו שנקבע במפורש בחוזה, ולא ניתן היה לצפות את ההתרחשות שלו מראש. אין בזה סתירה.

· - לדבר על מלחמה.

אם אתה יודע שהולכת לפרוץ מלחמה וכותב את זה – אז פה נפלת. זו הכוונה. מלחמה זו לא דוגמה טובה. שביתה, למשל. יש סכסוך עבודה ואתה יודע שעומדת לפרוץ שביתה - -

איך אני יודע? אני קבלן.

אם אתה לא יודע – זה פוטר אותך. זו הכוונה. הכוונה היא – רשמת מראש בחוזה ולא יכולת לצפות את ההתרחשות. צפית את הסיכון שזה יקרה, לא יכולת לצפות את ההתרחשות בפועל.

אני כנראה לא מבין. נניח שביתה. כתבתי בחוזה שיש שביתה?

אין כאן בעיה. אני אסביר לך אחרי זה.

אז נניח שאין בעיה. במציאות הקיימת היום אנחנו מדברים על זה שהכל צפוי, או – כמעט הכל צפוי במדינת ישראל. רעידת אדמה גם היא צפויה. מלחמה – גם היא צפויה, בית המשפט כבר פסק. שביתה היא ודאי וודאי צפויה. בנסיבות האלה – האם אנחנו באמת - -

אתה יכול לצפות שתהיה רעידת אדמה, אתה בחיים לא יכול לצפות מתי שהיא תהיה – האם ב-2013, בינואר? בפברואר? ב-2014 ביוני? זו הכוונה. זה זו הכוונה. זה שיש איום זה ברור לכולנו. מתי הצפי שזה יקרה? לאף אחד אין צפי ודאי ולא קרוב לוודאי, וזה ההבדל בין הדברים. .

אז נכון, העניין הוא שלא זה מה שכתוב.

אז אולי גם אני לא הבנתי נכון.

זאת אומרת – אנחנו מדברים על מקרה קונקרטי. המבחן לעניין הזה הוא קונקרטי.

למה אתה מכוון?

במדינה שלנו – סוגי התרחשויות נוראיות שנדמה לי שכולנו יכולים להסכים שהן לא בשליטת הקבלן והוא לא יכול למנוע אותן - נפסק שהן צפויות. לכן, אם רוצים לבוא ולהגיד שלגבי אלה לא תחול הפסיקה הקיימת צריך לומר שהאירועים הקונקרטיים האלה לא נצפו.

ההרגשה שלי היא שהחצי השני של המשוואה הזו מנטרל את החצי הראשון שלה. במילים אחרות, אם אני רוצה לחתום אתך עכשיו על חוזה, אתה תגיד לי – כן, אני אעמוד בלוח הזמנים, ואם לא אני אפצה אותך, אבל תדע לך דבר אחד – ואתה צריך להסכים אתי, אין ברירה אחרת – אם יתקיימו כל הסעיפים האלה ממילא גם החלק הראשון לא מתקיים, לא יהיה פיצוי.

אבל הסכמת אתו מראש – מה אתה רוצה?

הקבלן לא יחתום על החוזה, והקונה – אין לו בריכה אחרת. כל ארבעת הסעיפים האלה מייתרים את הזמן שבזבזנו, בחצי השעה הראשונה, כי ברור שתימצא איזושהי סיבה – הפועלים הזרים, סגירת גבול, וכן הלאה. תאמינו לי, אנחנו מומחים בלהמציא סיבות. הפיצוי הזה צריך להינתן. זה לא פיצוי, אמרנו. האיש כבר עבר דירה, שכר דירה - -

בסדר, שלא יוותר מראש על הזכות שלו. כולם לוקחים פה עורכי דין. אף אחד לא חותם באופן אוטומטי על חוזה שקבלן מציע לו.

נכון שזה מבוסס על הסכמה אבל כאן זה סוגר את האופציה באופן שזה ייתר את החוזה הראשון. אחרת – מה?

התנאים הם מאד נוקשים כדי להיכנס לכאן.

אני לא יודע. נניח – היה מחסור במלט. תגיד - מפעל המלט עלה באש, לא יכולתי לסיים את הבניה בזמן. זו סיבה שלא היתה ניתנת לצפיה בעת כריתת החוזה? נגמר, לא קיבלת את הדירה.

כאן אני חושב דווקא שמבחן הצפיות דווקא יעבוד. יגידו שלמלט אתה צריך לדאוג. מלחמה, להבדיל – אני לא יכול.

מלחמה? כולנו מנופפים במלחמות. יש עוד מצבים שאני יכול לתאר לעצמי שהקבלן יאמר שאי אפשר היה לצפות אותם בעת כריתת החוזה, ולכן הוא לא עומד בחוזה, ולכן החלק הראשון לא תקף.

יש מצבים שהוא באמת קורבן לא פחות מהדייר, ויש לו את העלויות שהוא צריך לשאת בהן עקב כך.

אני מבין. אני יודע שלבנות זה לא פשוט, אבל אני רוצה לשמור על הצרכנים במקרה הזה.

צריך לקחת בחשבון –כל דבר כאן יש לו השלכה על עלויות. הקצאה שונה של הסיכונים בין הצדדים תשפיע על מחירי הדירות - לא באופן דרמטי, אבל היא יכולה להשפיע.

יש מחיר לכל דבר.

כן. אני גם מסכים לכך שיש בעיית ניסוח בפסקה ג(1). אי אפשר לכתוב באותה נשימה שהדבר נקבע במפורש בחוזה המכר ולא ניתן היה לצפיה. איך אתה יכול לכתוב משהו שלא ניתן לצפיה? אז אני מציע, בעניין ה זה- ממילא בהצעת הקודקס האזרחי נעשתה רפורמה בהוראת הסיכול, באופן שזנחו את מבחן הצפייה ועברו למבחן של הקצאת סיכונים. אז אני חושב שצריך לבקש ניסוח מחדש של פסקה (ג) ברוח הניסוח הנוכחי, אבל להוריד מכאן את הצפייה, כי זה היא לא לעניין.


בי"ת- העניין הזה של בלא תשלום פיצויים, בפסקה 5- אני לא מבין אותו. למה, אם הוא מבטל את החוזה כדין שמישהו יחשוב שהוא צריך לשלם פיצויים? זה גם לא מובן לי. צריך לנסח את זה - - צריך להגיד – בהשוואה למצב הקיים, הניסיון כאן הוא לעגן בחקיקה את מה שכיום נפסק בתנודות שונות בבית הדין לחוזים אחידים. מה בית הדין לחוזים אחידים מוכן לקבל כמקפח או לא מקפח. גם אם הניסוח יהיה לא הכי דווקני בעולם, יהיה בכך משום שיפור מצבם של הקונים, משום שכפי שההתניות מנוסחות היום, היום, הקבלנים, בהתניית הכוח העליון כותבים שהם אחראים, אלא אם כן יקרה משהו. זאת אומרת, הם בעצם הופכים את מועד המסירה לחיוב השתדלות, לא לחיוב תוצאה. אז בוודאי צריך לא לאפשר את הדבר הזה. הניסוח של (ג) צריך להיות צמוד יותר לניסוח של הוראת הסיכול בהצעת הקודקס, שזה סעיפים 130 ואילך, זה יפתור לנו גם את הבעיה של מבחן הצפיות. צריך, אולי – זה מתייחס גם לדברים שנאמרו פה קודם - כנראה שאחת הדרישות היא שתהיה אופציה, אחרי פרק זמן מסוים של איחור – לבטל את החוזה. כעניין עובדתי אני אגיד לכם – שקוני דירות לא מבטלים את החוזה.

ברור. הם כבר השקיעו כסף.

בוודאי בתקופה האחרונה.

אז הרעיון המרכזי של (ג) שצריך להיות סייג של סיכול – נראה לי נכון. אם רוצים להסתפק בסייג הסיכול, לכתוב: "אלא אם כן חל סעיף 18 של חוק התרופות" או מה שיהיה הסיכול – זה דבר שהוא בעיניי יותר אלגנטי, אבל לא ימצא חן בעיני הקבלנים כיוון שהוא צר מדי, כפי שהוא מתפרש היום. אפשר לעשות איזשהו משהו שהוא יותר רחב, אבל כאן הניסוח הוא בעייתי, אני מסכים. הוא בעייתי לעניין - - נקבע במפורש בחוזה המכר. אז קודם כל, זה, מבחינת הקבלנים לא איכפת להם, משום שהם כותבים במפורש – סעיף תניית כוח עליון הוא סעיף של חצי עמוד. זה סגר, זה מלט, מזג אוויר – הכל כלול. אני מציע לנסח מחדש את פסקה (ג), כשהבסיס יהיה דיני הסיכול הקיימים או דיני הסיכול המתוכננים.

יש לממשלה או לייעוץ המשפטי של הוועדה מה להגיד לגבי הניסוחים?

אני שאלתי בישיבה פנימית שקיימנו האם לא כדאי להפנות, פשוט – במקום סעיף קטן (ג) לסעיף 18 הקיים לחוק החוזים (תרופות). יש פסיקה ענפה לגביו. אם הכוונה של הממשלה שהנסיבות יהיו אותן נסיבות שקיימות בקשר לסיכול – אז לא ברור למה צריך לכתוב כאן סעיף חדש שמפרט נסיבות אחרות, שכותב סעיפים בצורה אחרת. זה עניין אחד.

מה שמטריד אותנו זה לא נושא הגדרת הסיכול אלא ההמשך. הרי אנחנו הכנסנו פה: "שהוכיח שהנסיבות לא היו בשליטתו" ו- "שלא יכול היה למנוע" ובכל זאת עשה כל מאמץ כדי להשלים את הבניה.

סעיף 18 אומר כך – היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן, או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למונען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים. במקרים האמורים בסעיף (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או על פי בחירה, לפי סעיף 9 לשלם לו את שוויו ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע להוצאות הסבירות שהוציא על ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות העניין ובמידה ונראה לו".

- - -

תעבדו על הניסוח.

יש שאלה שעלתה - האם הרישא של סעיף (ג) רלבנטי בכלל? – או להגיד שבאופן כללי, בהתקיים נסיבות סעיף 18 – הסעיף הזה לא יחול. השאלה האם רוצים להגיד את זה באופן מפורש, שאם יש סיכול לפי סעיף 18, הסעיף בנוגע לאיחור במסירה והפיצוי בלא הוכחת נזק – לא יחול, או שאנחנו אומרים שזה רק במקרה שהצדדים הסכימו על זה. ההנחה היא שברוב המקרים אם מדובר על סעיף שהוא לפחות תיאורטית לטובת המוכר, הצדדים כן ישלבו אותו בחוזה. השאלה אם צריך לכתוב את זה באופן מפורש, האם הם צריכים להסכים על זה באופן מפורש או להגיד שבכל מקרה ההוראה הזו תחול?

לא. שיסכימו על זה. עדיף הסכמה.

אני רוצה להבהיר מה המשמעות של ההפניה לסעיף 18 בהקשר הפרקטי. המשמעות היא שלדוגמה – היתה מלחמה, הקבלן לא היה יכול לבנות, הוא צריך לשלם לרוכשי הדירות פיצויים כאילו הוא לא בסדר. זו המשמעות, כי בית המשפט פסק בכמה פעמים, יש כמה וכמה פסיקות כאלה, בית המשפט העליון – שמלחמה בישראל זה דבר צפוי. קבלן לא לוקח בחשבון במהלך החיים של הפרויקט שתהיה מלחמה באמצע. הוא לא יודע מתי זה יצא. אני חושב שאנחנו צריכים לסייג את זה.

כמה פעמים היו מלחמות כשבאמת עבודות הבניה הפסיקו?

ב-4 השנים האחרונות? אז כשהיתה מלחמה בצפון, עד חיפה, אני מניח - -

לא בנו? המשק הושבת שם?

אסור היה לצאת לעבודה. הממשלה גם הציעה פיצוי לכולם.

יש פה קבלן מהצפון, הוא יספר לכם.

כמה זמן? יש חודשיים grace. כמה זמן זה היה?

אני קבלן מהצפון. רוב הזמן שהמלחמה היתה וההתרעות של ההפגזות – לא היית יכול להכין את עצמך לעבודה ממושכת, ולכן העבודה כמעט הופסקה.

מפרקטיקה, לא מחובה.

זה מתוך חשש לחיים.

יש חשש לחיים כל הזמן, אבל אנשים הלכו לעבוד. גכם אלה שעבדו שם, המסכנים, ברכבת, ונפלה עליהם הקטיושה. אנשים יצאו לעבוד. החיים שם לא נעצרו, רק בקטעים מאד קטנים. זה מה שרציתי להבחין. זו עדיין בעיה, אני לא אומר שזו לא בעיה. אני לא מצפה שאנשים יצאו לעבוד בחדווה תחת טילים.

מדברים על צפיות. עיקרון הסיכול היה בסדר גמור. הבעיה שלנו היא לא עם סעיף 18. בעיקרון – הבעיה שלנו היא עם איך שפירשה הפסיקה בישראל את הנושא של סיכול במציאות הבעייתית של מדינת ישראל. הוצע פה על ידי פרופ' זמיר טיפה לסגת ממבחן הצפיות ודווקא לקבוע את הסיכונים, לדבר על הסיכונים עצמם – איזה סיכון על הקבלן, ואיזה סיכון, לצורך העניין, לא על הקבלן. אנחנו עדיין לא אומרים על מי, אבל לא על הקבלן. נדמה לי שאו שמסייגים את הצפיות, מסייגים את סעיף 18, או שהולכים לדבר - -

אנחנו עושים הפסקה של 20 דקות בדיון. בינתיים היועצים המשפטיים ינסו לגבש נוסח.

הישיבה נפסקה בשעה 13:50


הישיבה התחדשה בשעה 14:20

אני מחדש את הדיון.

אני אציג את שתי האופציות שיש לגבי הסייג לעניין פיצוי ללא הוכחת נזק על איחור במסירה. אפשרות אחת היא להגיד שהסייג הזה יהיה כמו דיני הסיכול הקיימים. לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות), ומה שזה אומר- חלק מן האמת נמצאת בצד של הקבלנים, שלפי הפסיקה הקיימת, הסעיף הזה כמעט אף פעם - -

זו האופציה שמועדפת על ידי הקבלנים?

לא. זו האופציה שמועדפת על ידי משרדי הממשלה. להבנתי גם הסעיפים שהם הביאו בהתחלה עונים, או מנסים להגיע לתוצאה הזו. כפי שאמרתי – באמת, התוצאה של ההוראה הזו תהיה שב-99% מהמקרים הסייג הזה לא יחול. כלומר, כמעט בכל איחור במסירה בתנאים האלה, מעל שישים ימים וכו', הם לא יוכלו להפעיל את הסייג.


האפשרות השניה שהציע היועץ המשפטי של התאחדות הקבלנים הוא מה שהם קראו לו - -

פרופ' זמיר הציע את זה. אני לא לוקח קרדיט לא לי.

- -הוא מה ששמעתי את הייעוץ המשפטי מכנה "מבחן השליטה" - להתייחס לנסיבות שלא נמצאות בשליטתו של הקבלן. עכשיו אני רואה שגם למשרד הבינוי והשיכון יש נוסח. מה שאני מציע, ודברתי על כך עם היועצת המשפטית של הוועדה בהפסקה – שהסייג יחול על דיני הסיכול הקיימים, לפי סעיף 18, ולאפשר לשר לקבוע נסיבות מסוימות שבהן הוא יוכל להרחיב את הסייג הזה. לקבוע נסיבות שהוא לא יחשוב שעל הקבלנים יושתו בנסיבות האלה הקנסות בגין עיכוב המסירה.

יש פה סעיף שיש בו "שפיל" מסוים. חשבנו לכתוב: "סעיף זה לא יחול על איחור במסירת הדירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שהמוכר, בעת כריתת החוזה לא היה ולא היה עליו לראותן מרא, ולא יכול היה למנוע אותן".

איזה אופציה הכי נראית לכם?

זה פסיקה 18(א)

אמרנו שהפסיקה יכולה להשתנות. הנה, מכניסים את עניין תום הלב. הפסיקה היא לא חד משמעית.

בהצעת החוק המקורית ישנן שני סעיפים קטנים שבנוסח הזה לא קיימים ואני חושבת שכדאי לחשוב אם רוצים להוסיף אותם. אחד מדבר על זה שמוכר צריך להוכיח שלמרות שהתקיימה עילת האיחור הוא עשה את כל המאמצים להשלים את הבניה ולהעביר לקונה את הדירה. והשני – שבכל אופן, אם הקונה ירצה לבטל את החוזה אחרי שעברה תקופה סבירה מאז אותה עילת איחור, הוא יוכל לעשות את זה בלי תשלום פיצויים, כי בחוזה המכר שאני ראיתי היה קיים סעיף שאומר שאם הקונה ירצה לבטל בגלל שעבר פרק זמן מאותו מועד שהיה אמור לקבל את הדירה, הוא יצטרך לשלם איזשהו פיצוי מוסכם ומטרת פסקה (5) היתה להתמודד עם הסעיפים הדי סטנדרטים האלה, ולומר שאם זה בגלל סיכול – אמנם לא באשמתו של המוכר, אבל אם הקונה ירצה לבטל בגלל זה, אז גם הוא לא יצטרך לשלם פיצוי מסוג כלשהו.

יש מכנה משותף שאתם יכולים להגיע אליו? או שחברי הכנסת יצטרכו להכריע.

אני מציע לשמוע את פרופ' זמיר. יש כאן שתי גישות.

בשיחות שהיו כאן בהפסקה היו שני ניסוחים שעלו. אחד שכבר הוקרא, שהוא פראפראזה על סעיף הסיכול, סעיף 18, אם זה נסיבות שלא היה צריך לצפות והוא לא יכול היה למנוע. המשמעות המעשית היא שהפיצוי המוגדל, של ה-1.5 או 1.25 – כפי שהפסיקה היא עכשיו יחול תמיד. גם בנסיבות שבהן באמת ובתמים לא היה מה לעשות.

תן דוגמה כזו.

סקאדים על חיפה, או שיהאבים על תל אביב. השריפה בכרמל.

אנחנו יכולים לקבוע שלשר תהיה סמכות איזו תקופה לא תימנה מסיבות של כוח עליון?

לא איזו תקופה אלא – איזה נסיבות, לא.

לא. קמה צעקה במדינת ישראל, קבלנים לא יכלו לבנות באזור מסוים במשך חודשיים. לא שבוע או שבועיים, ולכולם ברור שהם צודקים. כדי להשאיר איזה סעיף קשיח אבל להשאיר איזשהו מפלט של היגיון שלשר תהיה סמכות לקבוע שממועד כזה וכזה באזור כזה וכזה – זה לא ייחשב במניין האיחור.

הוראה כזו, למיטב ידיעתי, קיימת. בפועל לא משתמשים בה, או מאד מהססים.

אם יבואו אלי, אם אני רואה מצב שבו נגרם נזק באמת שלא באחריות קבלנים, שעשו כל מה שהם יכולים כדי להימנע מהנזק, ובכל זאת, מכוח עליון של רעידת אדמה או עימות צבאי נמנע מהם לעמוד במועדים, למה שאני לא אעזור להם?

החשש שלי – כשמדובר בשר השיכון, ואני לא מדבר על שר פלוני או אלמוני אלא כל שר - שר השיכון הרבה יותר מהכנסת חשוף הרבה יותר לשדולה של הקבלנים - -

אז שר השיכון ושר המשפטים - -

או ועדת הכלכלה של הכנסת.

כן, וככה אנחנו יכולים לחיות עם משהו שהוא קשיח וחזק לטובת הצרכן ומצד שני לא נותנים אפילו אפשרות קטנה שקבלנים באמת ייפגעו בצורה דרסטית שלא לצורך. כי אתה יודע, אין יותר חזק מהיגיון. היום אנחנו לא יכולים לצפות את כל המקרים, אבל תוך כדי מקרה אתה רואה – ואז אתה מבין. אם לא נשאיר איזו שהיא תשתית חוקית לזה - - אם שר ירצה לעשות איזה "שירקס" עם קבלנים ולהשאיר אלפים שמחכים לדירות שלהם- יש פה איזונים. זה לא משהו שנעשה - -

עובדה היא שאנחנו עכשיו ב-2011 דנים בהצעת חוק מ- 2002. אז כנראה שלקבנלים יש השפעה לא קטנה.

אפשר להציג את זה אחרת – אנחנו דנים בהצעת חוק שהוצגה לי לפני פחות מחודש. אז למה אתה לא אופטימי?


יש לך התנגדות עקרונית למבנה הזה?

אין לי התנגדות עקרונית, אבל אם אנחנו רוצים להשתלב בכל זאת בנורמות המקובלות במשפט הישראלי, ומאחר ואנחנו לא מדברים פה על פטור מאחריות אלא על פטור מפיצויים מוגדלים - -

מפיצויים. לא מוגדלים.

מפיצויים מוגדלים ללא הוכחת נזק. הייתי מסתפק בהוראה שאומרת – "סעיף זה לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". זה פלגיאט לאיך שמנוסח הסיכול בהצעת הקודקס האזרחי שנמצאת עכשיו בוועדת השרים לחקיקה ובעזרת השם תתקדם. מבחן הסיכון פה מותיר שיקול דעת גדול לבית המשפט. הפעלה סבירה של שיקול הדעת תאמר – הדברים שבהם אנחנו חושבים שהקבלן צריך להיערך אליהם מראש, או שיכול להתגבר עליהם זה זה דברים שהסיכון מוטל עליו. אם זה מקרה כמו שריפה בכרמל והוא צריך לבנות באמצע – זה משהו שלא מוטל עליו. לי יש איזושהי חיבה - - החיסרון הוא שאנחנו נותנים יותר מדי שיקול דעת לבית המשפט והיתרון הוא שאנחנו נותנים פחות שיקול דעת לרשות המבצעת לקבוע בתקנות, ובסכסוכים בין קוני דירות ובוני דירה יש לי יותר אמון במערכת המשפט מאשר במערכת הרגולציה. וצריך לזכור- כל מה שזה אומר זה שהפיצויים המיוחדים לא יחולו, זה הכל.

לכם יש התנגדות לרעיון שהציעו פה– למשרד השיכון?

לא, אין לי התנגדות.

אז אני מציע שזה המנגנון שנלך עליו.

מה לגבי שני הסעיפים הקטנים שקיימים בהצעה המקורית? אחד אומר שהמוכר בכל אופן יצטרך להראות שהוא עשה כל מאמץ כדי להעמיד את הדירה לרשות הקונה, במועד - -כי גם אם, לצורך העניין, פרצה שריפה בכרמל, יכול להיות שלגבי המבנה הספציפי הזה, קיומה של השריפה, למרות שהוא עילה של כוח עליון קלאסי, לא ממש משפיע על הבניה של אותה דירה שהחוזה מתייחס אליה.

ברור שרעידת אדמה במקסיקו סיטי לא קשורה.

- - לא ברור. בחוזה המכר הניסוח הוא בדרך כלל - -

אני רוצה לראות את הקבלן שיבוא ויטען על אירועים בעוטף עזה לגבי מסירת דירה במרכז הארץ. זה קצת ייראה מגוחך. לטעון אפשר הכל, תמיד, אבל זה לא מחזיק מים.

הפסקה הבאה נוגעת לזכות לבטל בלי לשלם פיצוי. שוב – זה סעיף שלא ניתן להתנות עליו בחוזה המכר, מה שהיום מקובל.

אבל כבר לפי החוק היום, ביטול לפי חוק החוזים - אנחנו לא סותרים אותו בזה שאנחנו לא כותבים כאן. השאלה אם הפסקה הזו נדרשת.

היא נדרשת כדי לפטור מתשלום פיצויים מותנה, בחוזה. בחוזה אפשר לציין שאתה זכאי אמנם לבטל, על פי הדין, אבל אז תשלם סוג מסוים של פיצויים. כאשר אנחנו אומרים שבנסיבות כאלה לא מוצדק שהצרכן ישלם את הפיצויים אנחנו נקבע בחוק אצלנו שאין תשלום פיצוי, והצרכן יקבל את כספו כשהוא צמוד, כפי שהוא, ואז זה מתגבר על אותן תניות בחוזים כשכן מטילים עליו פיצויים בשל הביטול.

מה אתם אומרים?

אני חושב שזו תהיה טעות לנסות בהזדמנות חגיגית זו לפתור את כל בעיות האנושות, או לפחות את כל בעיות שוק הבניה. אנחנו מדברים כעת אך ורק על הגדרת הסייג לפיצויים המוגדרים.

המוגדלים.

אבל אסור לי להגיד. להוסיף את זה זה בעצם אומר שלא יהיה סייג, משום שכל קבלן שישקול – האם הוא מצד אחד רוצה לקחת בסיכון,
מה הסיכוי שאני אצטרך מצד אחד לשלם את הפיצויים המוגדרים האלה, גם בנסיבות של סיכול, זה – מצד אחד, לעומת האפשרות שאני עכשיו נותן "קרד בלאנש" לקונים לבטל את העסקה בנסיבות שאחרת הייתי נאבק שהם לא יבטלו. זה לא ייכנס אף פעם לחוזים ולכן גם הסייג לא יחול אף פעם.

שני דברים- לנושא סמכות לשר, והשני לגבי העניין של הביטול. אתחיל בביטול - תראו מאיפה באנו ולאן אנחנו הולכים. באנו ממקום שהיו כל מיני תנאים, הכיוון המתגבש, אם אני מבין נכון – זה ללכת למבחן הסיכול, שהוא כבר קבוע בחוק. אני לא צריך בשביל זה להידרש לפטור כאן. סיכול קבוע בחוק החוזים והוא חל גם בחוזה שלנו. אי אפשר להתנות על הדבר הזה. ועוד אומרים לי – כדי שתיהנה מהסיכול של חוק המכר - דירות, אז תוסיף גם את ההוראה בחוזה שאתה נותן לקונה אפשרות ללכת בלי לסבול שום דבר גם אם אתה, הקבלן, היית בסדר. אז אני מסכים עם האמירה כאן ששום קבלן סביר לא יכניס כזה דבר, כי ממילא סיכול יש לו לפי סעיף 18 לחוק החוזים הכללי. החוק כאן לא נתן לו שום דבר. הטיל עליו הר כגיגית, ולא נתן לו שום מוצא שהוא. ואם יהיה שר כזה או אחר שיקבע בתקנות איזה שהן נסיבות קיצון או להסמיך אותו בדיעבד לפטור, במקרה כזה או אחר - אוי לו לאותו שר – אנחנו לא צריכים את זה ואין לזה שום משמעות אפקטיבית.


וכאן אני מגיע לאותה סמכות של שר. צריך להבין – אני מקבל, לא מאשר, אבל מוכן להבין את מי שחושב שבבוא היום, חלילה וחס, תהיה נסיבת קיצון כזו או אחרת, יהיה לחץ מצד הקבלנים להכריז על הדבר הזה כעל משהו שלפחות מקפיא את ההתחייבויות שלהם לאותה תקופה, כמובן- באזור הרלבנטי, וכדומה.


מה שאני לא מבין – למה יש כאן איזושהי סברה שהלחץ של הקבלנים הוא הלחץ הרלבנטי. דמיינו לעצמכם עכשיו שאנחנו נמצאים 4 שנים אחורה, ובאזור חיפה נופלים טילים. המשמעות של החלטה של שר – לכאן או לכאן, היא לא טובה. אם הוא יחליט נגד הקבלנים אז כמו שאמרו כאן , הלובי של הקבלנים לא יאהב את העניין הזה. אבל – האמנם שר יכול לקבל עכשיו החלטה עם הלחץ הציבורי שמשמעותה היא שבעצם יאמר ללא מעט דיירים: סליחה, אתם נשארים וידיכם על ראשיכם, אין לכם כלום?

רוב האנשים הסבירים, כשהם רואים מצב כזה, קיצוני, רואים גם את הקבלנים, מבינים אותם. כמו שאני יכול להגיד לך שאנשים שמאחרים ללא סיבה יוצאים מגדרם ושום פיצוי בעצם לא יפצה אותם באמת, אני יכול להגיד לך שקונה סביר כשהוא רואה אסון או משהו שלא תלוי באף אחד – מבין שהוא היה חסר מזל בסיפור הזה. הם בטח לא ייצאו להפגנות נגד אותו שר שיפטור את הקבלנים מאחריות בסיפור הזה.

- - -

אתה לא יועץ פוליטי לשר שאמור לשבת בסיפור הזה.

אני אומר – ההחלטה לא להחליט ולהשאיר את זה- -

אם אני שר, ואני רואה קבלנים שכורעים תחת נטל של אסון – יש לי חובה לעזור להם, אני לא עושה שיקולים פוליטיים. בהחלטה לגבי גורל של קבלנים אני אעשה שיקול פוליטי?

השאלה היא מה ברירת המחדל, כל עוד לא התערב השר ולא קבע לכאו או לכאן. האם באמת ברירת המחדל בסוגיות האלה – מלחמה, שריפה – האם באמת ברירת המחדל היא שהקבלן משלם פיצוי מוגדל והדייר – לא כלום? האם זו נקודת האיזון הנכונה שהוועדה סוברת?

כן.

מה שהוועדה עכשיו חושבת זה שנלך על הסעיף הקשיח, כמו שהצעתם. הסייג של השר מבחינתי מוצע לכם. אתם רוצים לוותר עליו?

לא, לא דיברנו לוותר. מדובר כאן על הנושא של הביטול.

זה אחרי זה. את השר אתם רוצים? אתם רק יכולים להרוויח מהאופציה הזו. לא אומרים שיש לו סמכות להכפיל לכם את הפיצוי.

כן, בגלל שברירת המחדל היא - -

אז צריך להוסיף בסוף – "או מסיבות אחרות שקבע השר בתקנות"?

אז זו השאלה – השאלה היא אם השר קודם קובע את הנסיבות, שזה נראה לי דרך המלך, ואז – אחרי שהוא קובע נסיבות מסוימות מראש, ובהתקיים אותן נסיבות – מפעילים אותן, התקנות חלות. ולא להגיד בדיעבד שפרצה שריפה במקום מסוים ואז - -

למה? על מקרים ספציפיים? דווקא לא מראש לקבוע אלא – הוא ישקול, בדיעבד.

- - -

אני חייב להודות שאני לא מכיר תקנות שמתייחסות למקרה מסוים בדיעבד - -

לא למקרה מסוים. לשר יש סמכות לקבוע שסעיף כזה וכזה מוקפא בתאריכים מסוימים, באזורים מסוימים, זה הכל. באישור הוועדה, ברור.

אבל ההצעה מדברת על זה שזה יהיה בדיעבד. שאחרי שקרה המקרה - -

איך הוא יכול מראש?

שיגיד שבנסיבות מסוימות - -

אם היו נסיבות – הייתי עושה את זה עכשיו. הבעיה היא שאנחנו מדברים פה על מקרים שאתה לא יכול לאמוד אותם לאיך הם מתגלגלים, איך הם נגמרים ואיך הם באמת השפיעו על השוק הזה. זה ממש מה שצריך לבחון.

השאלה היא אם זו לא התערבות בוטה מדי. זה בחוזים, מילא בחוק – אבל בחקיקת משנה?

אבל זו חקיקת משנה שבאה מכוח חוק ראשי.

זה נראה לי יותר קשה, בצד המשפטי.

אני לא מכיר דוגמה כזו. אם היושב ראש רוצה, אני יכול לבחון את זה.

החוק יאפשר – יהיה שיקול דעת לשר לשקול.

את ההצעה הבנתי, רק שאני לא מכיר הצעה דומה להצעה הזו.

עלפי רוב נותנים בחוק סמכות לשר להתקין תקנות באישור של ועדה, מונים את העילות, את המקרים שלגביהם השר - -

חקיקת משנה לא מתייחסת לחוזים בין שני צדדים פרטיים שכבר נכרתו, בעבר.

אבל החוזים נכרתו – אחרי שהחוק הזה כבר יהיה קיים. אז הם יידעו שיש דבר כזה.

אבל התקנות יותקנו אחרי שהחוזים כבר נחתמו.

אבל תקנות שמדברות על חוק שהתריע על כך מראש. יידע כל אדם שרוכש דירה, מרגע שפורסם החוק, שהיה ויהיה איזה אסון או מקרה קיצוני וכוח עליון שמונע מהקבלן, יכול להיות שהשר באישור ועדת הכלכלה ויקפיאו חלק מזמן האיחור. ובמחיר הזה – עוד קונים כל הצרכנים כמעט הגנה מוחלטת. כלומר, האינטרס של הצרכנים פה נשמר פי כמה וכמה. מי שמשלם את המחיר, במזומן, זה הקבלנים, כי הם בשוטף, עכשיו, יהיו פחות יכולים לתקוף את הסעיף הזה, הוא הופך להיות קשיח מבחינתם, ורק במקרה קיצון – וגם אז צריך ששר יחליט שהם צודקים, ויקבל את אישור ועדת הכלכלה. תראו כמה סייגים.

השאלה היא האם ההצעה שהציע פרופ' זמיר, שלפי מה שאני מבינה היא מתבססת על הקודקס האזרחי, שאני מודה שהוא לא בתחום התמחותי ואני לא מכירה אותו מספיק טוב, על אף שהמחלקה שלנו מלווה אותו מאד – השאלה אם זה לא פותר את הבעיה. הרי יש לנו את הסעיף הקיים ויש את העניין של הצפיות, שככל הנראה, עם השנים, פורש בפסיקה באופן מצמצם עד מאד, וכאן מוצע קונספט אחר שמדבר על מבחן הסיכון – האם הסיכון בשליטת הקבלן או לא. אולי הסעיף הזה שמוצע פה, בוא נהיה אופטימיים – אולי הוא יעשה את ההבחנה כמו שאנחנו רוצים שהיא תהיה, כלומר, שבמקרים שבהם ראוי שהסעיף הזה יחול, של שביתה מאד חמורה, שריפה בכרמל, מלחמה אמיתית, אז לא תחול חובת הפיצוי. אולי באמת, לפי הסעיף הזה גם לא נצטרך חקיקת משנה פרטנית שמשנה את אותם - -

מאחר שבדרך כלל כשמדברים על אסון, לא עומד פה אדם אחד מול קבלן אחד. יעמדו פה מאות או אלפי אנשים מול מספר קבלנים. זו תהיה בעיה ציבורית. לשלוח את כולם לעשרות דיונים בבתי משפט נראה לי כאוס שלם. יבוא אדם, אחרי דיון בוועדה כשיתנו החלטה לפטור מהפיצוי, זה נראה לי הכי יעיל.

אבל כבר מעכשיו אתה צריך לעכב את זה, אתה אומר שהתקנות שהשר יתקין תהיינה רטרואקטיביות או רטרוספקטיביות לכל הפחות – כי הם יחולו על חוזים שכבר נחתמו. יש חוזה שנחתם ב-1 בינואר, באפריל יש שריפה בכרמל – במאי השר יתקין תקנות שכל החוזים שנחתמו בינואר – יוקפאו מבחינת הסעיף - -

אתה יכול להתגבר על זה בקלות אם תוסיף את הסעיף "ובלבד שהתתניה הזו תופיע בחוזה".

· --

אם יחזיר שר על אירוע אסון, בדיוק כמו בחוק דחיית מועדים, ששם, גם כן – יש סמכות לשר לבצע הכרזה, ועל ההכרזה חלות כל מיני הוראות קטנות. אם כלל הקבלן סעיף שכזה, שהיה ויכריז השר על אירוע אסון, או על אירוע מסכל – יחולו התנאים שקבע לגביהם השר.

יש בחוק התכנון והבניה שהשר יכול להכריז על אזור שהוא מוקפא, תכנונית. אז מה, מישהו אומר שזה רטרואקטיבית? קניתי דירה לפני שנה, לא הודעת לי?

אני מניח שההוראה הזו של השר חלה מכאן ואילך – אלא אם כן נאמר במפורש - -

לא – אני כבר קניתי דירה, אני רוצה להוציא אישור בניה --

כרמית יוליס;


בסדר, יש על זה זכות פיצוי, לא עושים את זה בכל יום - -

פה יעמדו גם כל הזכויות וגם פה אפשר לתקוף את שיקול הדעת של השר, ברור שזה לא מוחלט.

שוב, אני חושבת שזה לא אותו הדבר במובן שבחוק התכנון והבניה אתה עומד מול רשות שלטונית, וזה אדם מול רשות וכאן זה שני צדדים פרטיים. ולכן ההתערבות בחוזה אצלם בעיניים שלי היא יותר בעייתית.

למה? אני התקשרתי עם הקבלן נסים בובליל על מנת שירחיב לי את הדירה, נניח. חתמנו, נתתי לו גם סכום כסף על החשבון, ובבוקר אני רואה את הפרסום על הודעה 77-78. זו לא התערבות בחוזה בין שני צדדים פרטיים?

למוסד התכנון לא משנה אם זה אתה או הקבלן – זו הרשות מול - -

גם פה, היינו הך.

החוק במילא מתערב בחוזה וניתנת פה זכות, שלא קיימת בחוזה, היא קיימת בחוק. אז אותו חוק קובע סייג שלשר יש סמכות לקבוע באיזה מקרה הזכות הזו לא תינתן לצרכנים. אנחנו לא רואים פה סתירה לחופש החוזים.

אני לא יכול להכריע בסוגיות משפטיות. אני רק יכול להציע רעיון. אם הוא לא טוב משפטית – זו בעיה.

אני מהטכניון. אני חושב שהצעתו של פרופ' זמיר נשמעת ההגיונית ביותר משום שמשום מה כולם איכשהו נלכדו באיזושהי בעיה לאומית. אבל יש הרבה מצבים שנוגעים לפרויקט ספציפי – נמצאו עצמות אדם בפרויקט והוא התעכב שנה וחצי, או שחברת חשמל היתה צריכה להעביר קו מתח גבוה ולא עשתה את זה, או שהרשות המקומית לא הכינה את התשתיות. זה מעבר ליכולתו של הקבלן לצפות, הבטיחו לו, וכו', וגם לזה צריך לתת מענה. לכן הניסוח השני של פרופ' זמיר נראה לי עונה יפה על כל ה - -

אנחנו באמת לא רוצים שהמקרים האלה יחולו, ויהיו עילה לסיכול.

נמצאו עצמות אדם. רשות העתיקות סגרה את השטח – אתם רוצים שהקבלן, לא מספיק שסגרו לו את הפרויקט, גם ישלם מדי חודש בחודשו?

אמיר פז;


המשרד שלנו מפעיל המון עבודות פיתוח ואנחנו מתמודדים בדיוק עם הבעיות האלה של מה קורה אם נמצאו עתיקות, וכו'. מתמודדים עם זה. נכון, זו בעיה, אבל זו בעיה אבל זו בעיה מוכרת, שמתמודדים אתה.

אבל אתה הולך עכשיו לא להתמודד אתה, אתה הולך לקבור אותה. כאשר יש עתיקות או עצמות אדם – המדינה עוצרת את הפרויקט, זה לא אף גורם פרטי.

אתה קנית קרקע – אתה מראש יודע שיש סיכון?

לא. בכל קרקע, כשתחפור, יכול להיות שתפגוש בעתיקות או עצמות.

קיבלת אישור בניה והתחלת לבנות.

מישהו בא ובודק אם יש עצמות?

על פי החוק אתה מחויב, ברגע שאתה מגלה שרידים ארכיאולוגיים או עצמות – לדווח, ואז - -

אבל זה עוצר לך את העבודה על פי חוק. אם חוק עוצר אותך – אני חושב שאתה פטור.

· - -

אני חושב שאם חוק עוצר אותך, אתה פטור.

אבל בחוק שאדוני הציע זה לא כתוב.

· - -

בדרך כלל הקבלנים, מכניסים בחוזה סעיף, ואתם תכניסו בחוזים את מה שהוצע, שלשר יש סמכות להוציא צו שבנסיבות מסוימות תהיה הקפאה, זה לא ייחשב.

כלומר, אנחנו מדברים עכשיו פרויקט –פרויקט. זה לא קורא אחת לשנה.

זה שיהיה כתוב בחוזה שיכול להיות שהשר יקבע משהו, אני לא איזו ודאות זה נותן לקונה ולמוכר. אם אני קונה דירה היום ואני יודע שיכול להיות שבאופן תיאורטי – או שהשר יקבע משהו, ואני לא יודע מתי הוא יקבע או שהוא לא יקבע שום דבר, אני לא יודע איזו ודאות זה נותן לי לעניין החוזה שאני חותם עליו עם המוכר. אני יודע שיכולה להיות סיטואציה שמתי שהוא הוא יקבע משהו, ויכולה להיות אופציה שהוא לא יקבע, למרות שאני כצרכן חושב שנכון היה לקבוע- אני לא חושב שזה נותן ודאות. לכן אני אומר שאם היתה דרך, גם בהמשך למה שאתה אומר – שלהשאיר שיקול דעת לשר לקבוע נסיבות מסוימות שבהן ההוראה הזו לא תחול, כלומר, לא יחול הפיצוי הזה, לקבוע אותן מראש, ואז, באמת, כשאני חותם על חזוה אני יודע באיזה נסיבות אני חשוף לכך שהפיצוי הזה שללא הוכחת נזק – אני לא אהיה זכאי לו – זה נראה לי משהו שכן מוכר באופן יותר בסיסי בפסיקה.

אתה יכול לכתוב, אבל לא רשימה סגורה.

אני חושב שאפשר להכווין את שיקול הדעת – להגיד אפילו באופן כללי: "השר רשאי לקבוע נסיבות שבהן הסעיף הזה לא יחול, ובכלל זה....." – אם הוועדה כבר יודעת את הרשימה –מלחמה, למשל, שזה לא יחול - -רשימה של - -

אבל זה לא אומר שאם יש מלחמה הוא חייב לחתום על הצו.

ודאי. זה שיקול דעת שהוא רשות. אני מקווה שלא יפרשו את זה בנסיבות מסוימות כחובה.

משרד המשפטים מתנגד – אנחנו לא יכולים - -

האופציה השניה – באמת לקבוע את ההוראה הזו מראש, את הנסיבות, ולהתוות את שיקול הדעת של השר מראש, אני לא רואה עם זה בעיה, עם ההצעה של אדוני. להגיד – ההוראה הכללית אומרת שהדינים של 18א שנוגעים לסיכול – חלות, אבל הוועדה משאירה לשר שיקול דעת לקבוע נסיבות מסוימות שבהן הסייג הזה לא יחול.

הם לא רוצים לתת לשר שיקול דעת בעניין הזה.

כרמית יוליס;


התייעצתי עכשיו עם הממונים עלי, וגם המשנה ליועץ המשפטי לממשלה חושבת שזה ממש לא מקובל ששרים יתערבו בחוזים אזרחיים שכבר נכרתו, בסכסוך אזרחי - -

לא, לא שכבר נכרתו. אנחנו עכשיו בהצעה אחרת. עכשיו אנחנו מדברים על נסיבות מסוימות שבהן סעיף הפיצוי לא יחול. שהוועדה תגיד שלשר יש סמכות לקבוע נסיבות מסוימות שבהן זה לא יחול. זה לא יחול על חוזים שכבר נכרתו – כי התקנות תהיינה פרוספקטיביות.

כי זו לא תהיה הכרזה, נניח – כמו אחרי השריפה בכרמל - -

לא, לא. אלה תהיינה נסיבות כלליות.

· - -

אם מדובר בקביעה בדיעבד – צו בעניין העצמות האלה, או צו לעניין החשמל שלא עבד בחברת חשמל – אני חושב שזה לא מעשי. זה מצד אחד. אם מדובר בקביעת קריטריונים מראש – אני מעדיף לא להפקיד בידי השר את קביעת הקריטריונים האלה משום שהם ייראו בדיוק כפי שנראים היום סעיפים הכוח העליון בסעיפים של החברות, כלומר –זה יכלול הכל.

ואם זה השר באישור הוועדה- עם פיקוח פרלמנטרי?

אז אתם יותר מנוסים ממני, אבל החשש שלי, במיוחד לאור העובדה שסעיפים (א) ו-(ב) כפי שעברו כאן הולכים כברת דרך מאד גדולה לטובת הקונים, השובר של השטר יהיה כזה שלא יישאר הרבה מ- (א) ו-(ב). לכן אני חוזר ומציע את ההצעה שלי, שאני תומך בה- "סעיף זה לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". חלק מהניסוח הזה מבוסס על חוק החוזים האחידים, שקובע אילו תניות בחוזים אחידים יש עליהם חזקות קיפוח. בין היתר יש חזקת קיפוח, חזקת אי סבירות בחוזה אחיד, אם מדובר בחוזה שמאפשר לספק באופן חד צדדי לשנות מועדים, וכו'. אז כתוב: ,אלא אם כן זה לא בשליטתו". אם זה לא בשליטתו, אין חזקה שזה לא סביר.


הדבר השני – הכנסתי את מבחן הסיכון, שלקוח מהקודיפיקציה: "...ושהסיכון להתרחשותן או לתוצאותיהן אינו מוטל עליו..." ואני מניח שתהיה התבונה השיפוטית במקרים שיגיעו לבתי המשפט, האם זה מסוג הדברים שכל קבלן סביר צריך להיערך אליהם מראש, ולכן הוא יצטרך לשלם 150% דמי שכירות למשך 7 חודשים, או שזה מקרים שהוא לא היה צריך לקחת את הסיכון עליו. תמיד צריך לזכור, כפי שאמר חבר הכנסת שי – לכל דבר יש מחיר. אנחנו צריכים לכוון לדברים שגם הקונים מעוניינים בהם, ואם יש משהו שהקונים לא מעוניינים לשלם בעדו, אז לא צריך לתת להם אותו.

אני מציע שככל שאנחנו מעניקים סמכות לשר או שאנחנו קובעים את התניה שבה אנחנו מגבילים את זכות הפיצוי של הצרכן, במקביל ייקבע מנגנון שמאריך את המועדים שנקבעו לקיום חיובי הצרכן. לא ייתכן מצב שבו אנחנו מקפיאים את החובות של הקבלן לפרק זמן שיכול להיות חצי שנה ויותר, והצרכן חייב להמשיך לשלם את התשלומים כסדרם, וכל איחור וכל דחייה ייחשבו - -גם מהסיבה הפשוטה, כיוון שלפעמים התשלום מהווה בטוחה מסוימת לצרכן. ככל שהוא לא מסיים את התשלומים, וגם כיון שזה לא צודק, בנסיבות העניין שנותנים איזשהו מנגנון הקפאה לצד אחד, צודק ככל שיהיה. צריכה להיות כאן איזושהי סימטריה. במקרה מונח לפני חוזה של אחת החברות. סעיף אחד מדבר על – "אם תחול הפרה בבניה או עיכוב בהשלמת הדירה או במסירתה, כתוצאה מגורמים שאינם תלויים בחברה, או שאין שליטה עליהם, כולל, ומבלי לפגוע בכלליות...." ויש כאן רשימה של פסקה שלמה – מה ניתן לצפות שתהיה הפסקה הבאה? שהחברה משחררת את הלקוח לאיזה פרק זמן. אבל לא. הפסקה הבאה היא : "אחר הקונה במילוי אחת או יותר מחבויותיו שבחוזה במלואן, ובמועדן – הרי מבלי לפגוע ביתר מהתרופות שעומדות לחברה, על פי החוזה או על פי כל דין – יתיר הדבר לחברה דחייה מקבילה במילוי התחייבויותיה".


אני חושב שהעניין של ליצור פה את הסימטריה הוא הכרחי. אז אם אנחנו מתירים לקבלן לדחות בלי פיצויים ואפילו אם אנחנו מתירים לו לדחות עם פיצויים – אני לא בטוח שזה לא היה מוצדק לעשות כן.

אין לי בעיה עם חברי, למעט העובדה שלדעתי הוא לא קרא טוב את ההסכם. קודם כל צריך לזכור שאנחנו לא מדברים על כמה חיובים. אנחנו מדברים על הישורת האחרונה, או למעשה – על קו הסיום, על מסירת הדירה. אין לנו כל מיני חיובים נוספים מעבר לזה.

בהנחה שיש – בהנחה שנותרו חיובים - -

אם אין איחור במסירת הדירה – אנחנו לא מדברים.

· - -

אבל אנחנו מדברים על איחור במסירת הדירה, כשהוא נודע בדרך כלל – תמיד, מסירת הדירה היא כנגד התשלום האחרון. אין לנו בעיה, וההימור שלי הוא שזה כתוב גם בהסכם הזה שחברי הציג כדרקוני, שאם יש איחור במסירה, ממילא גם התשלום שנועד ליום המסירה, נדחה בהתאמה. כל הסכם ככה עובד. אם חברי יסתכל הוא יראה.

אבל לא מדובר על התשלום האחרון.

אבל יש המשך לחוזה – מה מועד התשלום האחרון?

מה רלבנטי החוזה? זה חוזה נקודתי.

אין ספק שבמועד המסירה יש גם את מועד התשלום האחרון. מועד המסירה זז? – זז גם התשלום האחרון.

אנשים מוטרדים מכל מיני דברים ביחסים שבין קבלן לרוכש, אבל אנחנו לא פותרים עכשיו את כל הבעיות, לרבות לא את השאלה הגדולה של היחס בין חיובי הצדדים, שנדונה בסדרה של פסקי דין. השאלה כרגע היא מתי אנחנו מסייגים את התחולה של הפיצויים המוגדלים-המוגדרים, אני חושב שהשאלה של איך זה משפיע על הדברים האחרים בחוזה היא כרגע לא רלבנטית כרגע לסעיף הזה.

ההצעה הזו היא מ-2006. חיכינו כל כך הרבה זמן אז עדיף כבר לעשות איזה הסדר סביר שכולל גם את ההסדרה של כלל הצדדים בחוזה, ולא נתקן רק צד אחד בחוזה. ובמקרה זה מדובר ממש בחלקים שהם ממש עניין של סימטריה, שאם אתה לא מתקן אותם אתה משאיר את הצרכנים בעמדה של נחיתות. ושוב, אני חייב לומר לקבלנים – אני לא מדבר על הקבלנים הטובים, ההגונים והישרים, שהם רוב רובם של הקבלנים, אלא דווקא על אותם מקרי קיצון שבהם אנחנו כן נזקקים לבדוק כל תג ופסיק.

אני אציג את שתי האפשרויות שמונחות כרגע על השולחן, להבנתי – האפשרות הראשונה היא להמשיך ולהיצמד לקו של סעיף 18א', להשתמש בנוסח שקיים בו, ולדבר על נסיבות שהמוכר לא היה יכול לראות ולא היה יכול למנוע, בהתאם למה שכתוב בסעיף 18א' לחוק החוזים (תרופות), להוסיף סעיף, בהתאם להצעה של אדוני, עם שינוי מסוים, שמותיר שיקול דעת לשר הבינוי והשיכון, אולי בהתייעצות עם עוד שר – המשפטים, ובאישור הוועדה, לקבוע כי בנסיבות מסוימות, עילת הפיצוי בלא הוכחת נזק לא תחול. לקבוע, אם הוועדה יודעת, רשימה של נסיבות – היא יכולה להגיד איזה נסיבות היא כבר יודעת שהיא לא רוצה שהסעיף הזה יחול בהתקיימן, ולהשאיר לו, כמובן, שיקול דעת, שהוא יוכל לקבוע נסיבות נוספות או מקרים נוספים. זו האופציה הראשונה.


האופציה השניה – מה שהציע פרופ' זמיר, שמתבסס על מה שכתוב בקודקס האזרחי המוצע, שהסעיף לא יחול על איחור במסירה שנמסר כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. להבנתי, הסעיף הזה סוטה באופן די ניכר ממה שיש היום לגבי הסיכול. הוא מאפשר לברוח מהפיצוי ללא הוכחת נזק בצורה הרבה יותר מקלה גם מה שהממשלה הציע, בהתחלה.

רק אם הוא יצליח להוכיח שהסיכון לא היה בשליטתו.


אני חושבת שבמהות אנחנו מסכימים. בגלל הניסוח של היום שיצר איזושהי - - אני חושבת שזו הצעה טובה.

לשאלתך – איך המבחן הזה יעמוד לעומת הסיכול – אז התשובה היא שאף אחד לא יודע. זה פה מושגי שסתום וגם שם- מושגי שסתום. היתה אי שביעות רצון ממבחן הצפיות מסיבות שכבר עמדו עליהן היום, ולכן עזבו אותו. כמי שקורא את הפסיקה על ליקויי בניה אז אני חושב שלקבלנים אין סיבה להיות אופטימיים שיגידו להם – על זה ועל זה לא הייתם צריכים לשאת בסיכון. אני חושב שהנטיה של בתי המשפט תהיה לקבוע שהם כן צריכים לשאת בסיכון של עיכוב בהגעת מלט לישראל וכו'.

בואו נמשיך לסעיף 9 ונחזור אחר כך לסעיף 8 –

אני קורא: "1. בסעיף 6(ג) לחוק העיקרי, אחרי ,בסעיף זה" יבוא "ובסעיף 6א" ובסופו יבוא "(ובחוק זה – חוק המקרקעין)". זה משהו טכני.

אני מבין שאין התנגדויות. סעיף 9 אושר פה אחד.

אני ממשיך בקריאה:


"10. אחרי סעיף 6 לחוק העיקרי יבוא:

"רישום זכויות 6ב. (א) המוכר דירה בבית הניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף 142 לחוק המקרקעין חייב:

(1) לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים המוטלים עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצאת הדירה, במועד המוקדם ביותר האפשרי;

(2) לגרום לרישום הבית בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום תשעה חודשים ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור פסקה (1), או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מבינהם;
(3) לגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים לא יאוחר מתום ארבעה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם.
(ב) המוכר דירה בבית אשר אינו ניתן לרישום בפנקס בתים משותפים כאמור בסעיף קטן (א) לחייב לבצע ולקיים את האמור בפסקה (1) לסעיף קטן (א) ולגרום לרישום זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין לא יאוחר מתום ארבעה חודשים ממועד הרישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע כאמור בפסקה (1) או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, המאוחר מביניהם.

(ג) בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו במניין תקופות שלגביהן הוכיח המוכר כי נגרם עיכוב בביצוע הרישום עקב נסיבות שלא בשליטתו ואשר לא יכול היה למנוע את קיומו".


מדברים פה על נושא של רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין בטאבו. מדברים פה על שלושה שלבים: פרצלציה, רישום הבית המשותף – כאשר מדובר על בית שיכול להירשם ככזה, לבסוף – רישום זכויו הקונה. לגבי הנושא של פרצלציה נקבע חיוב השתדלות. זאת אומרת, צריך להגיע לתוצאה במועד המוקדם ביותר שניתן לעשות זאת, מבלי להגדיר את הזמן, ושני השלבים הבאים הוגדרו זמניים – חובה לבצע רישום בית תוך תשעה חודשים וארבעה חודשים לרישום הזכויות.


יש ועדה בין משרדית להאצת הרישום במקרקעין כבר די הרבה שנים. הממשלה גם אימצה המלצות של הוועדה הזו ב-98, שבין היתר קבעו לוחות זמנים לביצוע הרישום. מאוחר יותר הוועדה האריכה את התקופות המקוריות. אז דובר על שישה ושלושה חודשים, בהתאמה, והאריכו לתשעה וארבע חודשים, וזה מה שמוצע כאן. התקופות האלה, כמובן – יש להן סייג והוא כאשר נגרם עיכוב מסיבות שלא בשליטת המוכר ושהוא לא יכול למנוע את קיומן, הדוגמה המפורסמת שתמיד נותנים - של השביתה בטאבו או רשויות אחרות שמעכבות דברים – דברים שקורים לפעמים. זה יכול לקרות במנהל, או מצדדים אחרים - למשל אם נדרש שיתוף פעולה עם דייר שלא משתף פעולה מסיבות כאלה ואחרות. אז לעתים זה גם יכול להוות עילה- -

הצרכן משלם עבור שירותי הרישום האלה?

כן, בין אחוז או שניים לעורך דינו של הקבלן או עורך דין מטעם הקבלן, כי לעורך הדין של הקבלן אסור לייצג את הדייר, אבל מותר לו במפורש, גם לפי הדין - -

למה לא להתנות חלק מהתשלום הזה עד לסיום ביצוע הפעולות?

מה שקורה בדרך כלל שהוא מקבל את התשלום הזה מראש. הקבלן עוד מקבל עד מסירת הדירה - -בכל מקרה, אנחנו לא מכניסים גורם נוסף -

אמרתי – צריך להתנות חלק מהתשלום, כמו במסירת הדירה – בהשלמת הרישום. כל עוד הוא לא השלים את עבודתו, למה הוא צריך לקבל את מלוא שכר הטרחה שלו?

בכל מקרה אנחנו לא מכניסים פה גורם נוסף. מבחינת הקונה הוא לא צריך להתעסק עם גורמים שונים. הצד שעומד מולו בחוזה זה הקבלן?

והקבלן הוא זה שמבטיח בחוזה את התשלום לעורך דינו.

נכון. בדרך כלל צריך לשלם בנפרד לעורך דין, אבל החובה – המוכר, הקבלן לוקח על עצמו בחוזה את ההתחייבות לדאוג לרישום הזכויות. זה שהוא מבצע את זה באמצעות גורם מקצועי, שהוא עורך הדין, שלא משלמים – זה לא סותר את זה. ההתחייבות לרשום את זכויות הדייר - -

כמו שלא לקחת את כל הכסף על הדירה עד שלא מסרת אותה, למה אי אפשר להגיד – אל תיקח את כל הכסף על השירות המשפטי עד שהוא לא יסתיים? מה הבעיה? יש מבחן אחד והוא –השלמת העבודה. בדיוק כמו שאתה מתערב בעסקה הרבה יותר גדולה והרבה יותר מהותית ואומר לקבלן שהוא בשום פנים לא מקבל את כל הכסף עד שהוא לא מסר את הדירה, למה, באותו מובן, לא לתת גם כאן את הוראות ההגבלה, לגבי השירותים המשפטיים?

אני אסביר – ברגע שעורך הדין גומר את רישום הבית המשותף, הדייר הוא כבר שקוף, הוא אדיש לעניין. זאת אומרת, גמרתי את העבודה -- אין לו מה לעשות, הוא רשם. לכן זה לא יכול להיות אחרי. זה לא משהו שאתה רוצה לתת לדייר ואומר לו – הנה, אני נותן לך, תשלם לי כסף. העורך דין עושה את כל רישום הבית המשותף, גומר את כל התהליך אחרי שנה-שנה וחצי. אני גמרתי את התהליך. הוא לא יכול להגיד לדייר – אם לא תשלם לי אני לא רושם את זה על שמך. הוא גמר את הרישום, הדייר רשום בדירה.

ברוב המקרים זה לא כמו שאמרת. ברוב המקרים אומרים לקונה- תשלם 2% ממחיר הדירה לקבלן ש –

לא, לא. זה מופרד.

לא בכדי הוציאו את ההנחיה של הממונה על הגנת הצרכן על זה שזה מחיר כולל והייתם צריכים לרשום את הכל כמחיר אחד ולא לפצל את זה. אם אני הייתי מנהל את המשא ומתן עם עורך הדין הוא לא היה מקבל 2%, הוא היה מקבל אחוז אחד, כמו שאני בא אליו לעסקאות.

אני הייתי רוצה להתייחס לעניין של הרישום. זה אינטרס משותף, לא רק של הרוכשים – גם של הקבלנים וגם של היזמים. השלב של הרישום הוא שלב מאד חשוב גם לקבלנים וליזמים. זה בעצם השלב שבו אנחנו נפרדים מהדייר ומוסרים לו את מלוא הזכויות שלו. לכן הדבר הזה חשוב לנו, גם כן. אבל יש לנו מגבלה והיא מאד בעייתית, בנושא של לוחות הזמנים. אנחנו בעד העניין הזה, אבל היינו רוצים שטיפה נרחיב את לוח הזמנים.

הסיבה להרחבה – יש פה הרי שלושה שלבים. השלב הראשון שהגדירו אותו כהשתדלות וזה חלוקה, פרצלציה. השלב השני זה בעצם רישום הביתה משותף, שנקבעה לו כאן תקופה של - - חודשים. אנחנו מבקשים להגדיל את התקופות האלה, ואפילו להכפיל אותם כי ברישום הבית המשותף אנחנו תלויים בכל מיני גורמים חיצוניים חוץ מאתנו, אם זה חברת חשמל, לצורך רישום של חדרי טרנספורמציה, לצורך העניין, אם זה בנקים, בליווי, ואם זה הסדרים מל המנהל. כמו שציין פה נשיא ההתאחדות – מבחינת האינטרס, הוא אינטרס משותף שלנו, אפילו אינטרס גדול שלנו, כי בעצם, במעמד הרישום ורישום הזכויות אנחנו מסיימים את היחסים עם הדייר, עם הקונה שלנו באופן רשמי. אני לא מדבר על תקופות האחריות. אנחנו בעצם מבצעים מסירה מושלמת. הבעיה היא עם התקופות שנקובות כרגע בחוק.


לעניין הרישום של הבית המשותף, אנחנו תלויים בהרבה גורמים חיצוניים, כמו שאמרתי – חברת חשמל, בנקים, מנהל, שמעכבים אותנו ברישום הבית המשותף. אחרי זה, ברישום הזכויות עצמן על שם הדייר אנחנו נכנסים לעוד תחום שאנחנו עובדים ישירות מול הדייר. אני יכול עד מחר לבקש מהדייר שיביא לי את אישור מס הרכישה, לצורך הרישום, ופתאום אני לא מקבל – כי הוא לא ענה לי. אז נכון שיש פה את סעיף הסל, (ג), שמוציא את הדברים שהם לא בשליטתי. אבל יש גם שינויים שבוצעו בדירה, והם צריכים לבוא לידי ביטוי. לכן, התקופות פה צריכות להיות יותר ארוכות, פשוט.

לא הבנו למה סעיף (ג) לא עונה על הצרכים.

סעיף (ג) מתייחס לתקופה של אחרי רישום הבית המשותף ובעצם – איחוד הזכויות ברמה המקצועית, איחוד הזכויות לדייר עצמו.

לא, זה חישוב כל התקופות הרלבנטיות.

הדוגמאות שנתת הן בדיוק הדוגמאות לסעיף זה, כי באמת אין לנו שום מטרה להגיע למצב שכולם עוברים על החוק.

הדוגמאות שנתתי – אני רואה אותם בדיוק בתחום האפור. אם אני לא קיבלתי מחברת חשמל אישור על חדר טרנספורמציה לצורך רישום הבית המשותף אז אתה תבוא מהצד השני, או הרוכשים יבואו מהצד השני ויטענו שאני לא לחצתי מספיק על חברת החשמל לצורך העניין.

או שלא מילאת אחרי כל התנאים שחברת חשמל ביקשו.

אני יוצא מנקודת הנחה שמלאנו אחרי התנאים ועדיין לא קיבלנו כי בחברת חשמל לא חתמו עוד על שטר המכר לצורך העניין, או לא קיבלו עוד מסמכי משכנתא, לשחרור ליווי בנקאי ודברים כאלה.

אנחנו מתנגדים. יושבת ועדה בין משרדית בראשות ראובן קוגן, ונציגים של המשרד שלנו ועדו נציגים של משרדים אחרים, והם קבעו את המועדים האלה, דחו אותם כבר פעם אחת, הרחיבו את המועדים, זה היה שישה ושלושה, הרחיבו את זה לתשעה וארבעה, ואין גבול להרחבות האלה. צריך להזדרז ולעשות הכל – אנחנו מעוניינים שהרישומים ייעשו וגם הזכויות של הדיריים - שיירשמו במהרה.

זה לא יכול לקרות בפועל. עובדתית אנחנו לא מצליחים לעמוד ביעדים האלה.

טוב – אנחנו נשנה – אני אהיה מאד מרוצה אם זה יהיה בתקופה קצת אפילו יותר ארוכה.

אנחנו לא יכולים לעמוד בזה.

ב-(2) נשנה מתשעה חודשים לשנה וב- (3) מארבעה חודשים לשישה חודשים.

יש לי שאלה- מי אחראי לרישום הערת אזהרה?

זו אחת הבטוחות של הרוכש.

עורך הדין של הרוכש רושם.

הערת אזהרה יכול לרשום כל אחד: היועץ המשפטי של הרוכש, ברגע שיש לו הסכם הוא יכול רשום .

עם דמי השמירה אפשר לרשום הערת אזהרה?

לא, כי זה לא הסכם, זו הצעת רכישה שהרוכש נותן לקונה.

אני לא בטוח שהם צודקים.

בעסקאות כאלה לא נוהגים לתת הערת אזהרה. הערת אזהרה יש בעסקאות של רכישת דירה מיד שניה. בעסקאות כאלה יש לווי בנקאי, שזה יותר טוב. הבטוחה שמקבל הקונה זו ערבות בנקאית. אין צורך ולא נוהגים לתת הערת אזהרה בעסקאות כאלה.

עוד הערות לסעיף?

שתי הערות – סעיף (א)(2) – במקום תשעה חודשים – שנה, בסעיף (א)(3) במקום ארבעה חודשים – שישה חודשים. אני רק רציתי להפנות את תשומת הלב בסעיף 5(ב)(ג) לגבי הנסיבות שבהן המוכר יהיה פטור מהפיצוי בלא הוכחת נזק בסעיף (ג) יש שוב התייחסות מסוימת לשתי פסקאות מתוך סעיף (ג) שב-6(ב) האמור. מדובר על כך שנגרם עיכוב בביצוע רישום עקב נסיבות שלא היה בשליטתו – זה 5(ב)(ג)(2), "ואשר לא היה יכול למנוע את קיומן". השאלה אם הכוונה היתה בהתחלה, מה שהממשלה הציעה דיבר על כך שכל הנסיבות, במצטבר, לפחות, ב- 5(ב)(ג) יתייחסו לדיני הסיכול. השאלה איך אתם רואים את הסעיפים הקטנים האלה.

זה בכוונה מרוכך. אין כאן כוונה להחיל את כל ההוראות של הסיכול.

מי בעד סעיף 10 לרבות השינויים? התקבל פה אחד.


סעיף 11.

"11. בסעיף 7 לחוק העיקרי אחרי "הקונה" יבוא "או קונה המשנה".

הערות? אין.

הקונה וקונה המשנה – צריך להבין שאנחנו לא יכולים לדבר סימולטנית על שניהם. אז לסעיף הזה – זה הקונה או קונה המשנה, לפי העניין. תלוי אם יש כבר קונה משנה או לא. אבל צריך לזכור- קונה המשנה מחליף את הקונה. בדיונים שהיו בפעם הקודמת זה לא עלה.

יש הצעה לשינוי הנוסח שאתה חושב שצריך לעשות פה?

"לפי העניין".

פה אני לא חושב שצריך לכתוב "לפי העניין". כאן כתוב – "חוק זה אינו גורע מזכויות הקונה או קונה המשנה הניתנות לו לפי כל דין". יכול להיות שיש זכויות לקונה שניתנות לו לפי כל דין ולקונה המשנה יש זכויות אחרות מכוח החוק הזה. אני לא רוצה לגרוע מזכויותיו של קונה שלא קשורות אפילו לחוק הזה. "לפי כל דין" -שהוא לא החוק הזה. אני בוודאי לא רוצה לגרוע מזכויותיו של קונה שיש לו מחוקים אחרים, כלפיכם, בגלל שיש קונה משנה שיש לו טענות כלפיכם לפי החוק הזה.

אבל זה עדיין נכון. לפי העניין.

- - -

הבעיה העיקרית שאנחנו בעצם יכולים למצוא את עצמנו במצב שעל אותה סוגיה או בעיה שהיתה לנו מול הקונה העיקרי, פתאום אנחנו צריכים להתמודד גם מול קונה המשנה. לדוגמה – אם הייה אירוע או ליקוי בבית, ותקנו אותו לקונה העיקרי, או נתנו לו פיצוי כספי, יכול לבוא קונה המשנה ולהגיד – לא, אני רוצה את התיקון ולא את הפיצוי שניתן לקונה העיקרי.

זה לא קשור לסעיף זה.

סעיף 11 אושר.

"12. בסעיף 7א לחוק העיקרי אחרי "הקונה" יבוא – "או קונה המשנה". ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה לרבות בכתב, בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות המהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה – בטל".

דיברנו בינינו לפני הישיבה, לפני הצהריים שעלול להשתמע מהנוסח שהוא גורע מהרישה. אני אקרא את הסעיף כפי שהוא היום – סעיף 7א אומר: "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה". מוצע להוסיף בהצעת החוק שויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה, לרבות בכתב, בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות המהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה – בטל".
צריך להבהיר כאן שאין בכך כדי לגרוע מההוראות שאומרות שאסור להתנות על החוק הזה אלא לטובת הקונה. אז או להוסיף איזה ביטוי שאומר – בלי לגרוע ממה שקיים היום בסעף (א), והתוספת המוצעת תהיה (ב) - -

אין בעיה – איך שאתה רוצה. תנסחו ותמספרו.

- - -

אני אומר למה השאלה הזו עלתה – מאחר שמדובר כאן על סיטואציה ספציפית שבה המוכר אומר– כתנאי לזה שאתן את המפתח או החזקה בדירה, אתה צריך לוותר על זכויות מסוימות שיש לך, לעניין אי התאמה יסודית. השאלה היתה מה קורה לגבי כל הזכויות האחרות, שאנחנו לא אומרים את זה - -האם הן, כשהן סותרות את 7א האם הן לא בטלות, מזה שאנחנו אומרים רק לגבי ההוראה הזו שהיא בטלה. לכן חשבנו שלכל הפחות צריך להגיד "בלי לגרוע" העלה פרופ' זמיר בהפסקה סיטואציות נוספות שמכירים מניסיון החיים והפרקטיקה שנמצאים בחוזה המכר, ולכן אולי גם אליהם צריך להתייחס, באופן ספציפי.

אין סוף לפרט פה סיטואציות - -

לפי איך שהבנתי את הצעת משרד הבינוי והשיכון, את הצעת הממשלה הכוונה היתה, כפי שהבנתי – להתייחס להסדר שהם ראו שחוזר על עצמו הרבה פעמים בחוזה המכר, ויש הערות - -

בגלל זה אל תוסיף הסדרים אחרים.

אבל אומרים שיש אולי עוד סיטואציות - -

המצב הקריטי, שבעצם רוכש הדירה נמצא במצב מאד קריטי ואומרים לו – לפני שנותנים לך את המפתח, תחתום על ויתור על א', ב' ו-ג'. אז אנחנו לא - -

הלשון ברורה פה.

יש עוד שתי סיטואציות שאני לא זוכר כרגע, אבל דיברנו עליהן –לפני הישיבה.

· - -

יכולים להיות עוד מצבים שבהם אחרי כריתת החוזה, בשלב מאוחר, מחתימים את הקונים על כתבי ויתור בנסיבות בהן הם נאלצים לחתום ובעצם אין להם ברירה. שלוש הסיטואציות הטיפוסיות, כפי שנאמר כאן, הן – או כתנאי לקבלת הדירה, או, כשהקונה רוצה למכור את הדירה והיא עוד לא רשומה בטאבו אז צריך את שינוי הרישום ואז מגישים טפסים גם לקונה וגם לקונה המשנ ה- שיחתמו, או במקרה שאם הוא רוצה שיתקנו – הוא צריך לחתום שזה בסדר.


התוספת כאן מכוסה בפסיקה, יש לומר. זאת אומרת, בשלושת המצבים האלה הפסיקה אומרת שאין תוקף לכתבי הוויתור, אבל ממשיכים לעשות את זה כי מניחים שהקונים לא יודעים. זה גם לא יפתור את הבעיה אם הם לא קוראים את החוק הזה. אם רוצים להיות חצי זהירים אז אפשר לכתוב: "מבלי לגורע מהאמור לעיל, ויתור על זכויות..." וכו' – ואם רוצים להיות עוד יותר זהירים אפשר לכתוב: "ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה, לרבות בכתב, בקשר לאי התאמות יסודיות המהווה תנאי לקבלת החזקה בדירה או להעברת זכויות מקונה לקונה המשנה או לביצוע תיקונים – בטל".

מקובל.

אני רוצה לצאת נגד דבר אחד - שפיכת התינוק עם המים. אנחנו בהחלט רואים מצבים שבהם מגיעים לפשרות. ניתן פיצוי כספי או פיצוי כזה או אחר לרוכש, והוא מסתפק בזה. הכיור לא היה בסדר, הוא קיבל 2,000 שקל, הוא מרוצה, אני מרוצה והלכנו לדרכנו. הכיוון שכאן חוטא, לטעמנו, בשניים: דבר ראשון, הוא בעצם לא מאפשר כאלה דברים, לפחות לא בתקנות זמן מסוימות. הוא לא בוחן, כמו שהפסיקה באמת בחנה, האם הסידור הזה, הפשרה הזו, ההסדר הזה בין המוכר לקונה הוא סביר או לא סביר. הוא קובע כאן, באופן קטגורי – בטל. יש מקרים שאכן זה מגיע אפילו כדי עושק כלכלי, נקבע בפסיקה. אין לזה תוקף, זה באמת בטל. אבל יש מקרים אחרים שבהם הצדדים רשאים לקבוע – אני נותן לך ככה ואתה נותן לי ככה. וכאן החוק עכשיו לא מאפשר את הדבר הזה. אני לא יודע מי יותר סובל מהדבר הזה. אני חושב שצריך להכניס כאן מבחן ערכי, האם ההסדר היה סביר או לא סביר. זה דבר אחד.


הדבר השני הוא מה שהתחלתי לומר קודם והוא, בעצם, מה שהיה צריך להיות נדון במושב הקודם של הוועדה הזו: יש קונה ויש קונה משנה. עד עכשיו היה קונה, לפחות לפי חוק. בענייננו יש כאן עכשיו קונה משנה שעכשיו יש לו זכויות עצמאיות. הזכויות העצמאיות האלה חייבות להיות שהוא נכנס לנעליו של הקונה הראשי. לא יכול להיות שלקונה הראשי אין זכות מסוימת ופתאום, לקונה המשנה, ראה זה פלא – צמחה לו זכות. היה סדק בכיור, לצורך העניין. הקונה הראשי הגיע להסכמה, לא במועד המסירה, אין שום בעיית טיימינג – וקיבל על זה כסף, ובא כעבור חצי שנה או שנה קונה המשנה ואומר: סליחה, יש לי סדק בכיור, אני רוצה כסף. הניסוח של היום לא אומר שהוא נכנס לנעליו של הקונה הראשי, שהוא מוגבל, בעצם, בטענות הקונה הראשי. אני לא חושב שיש לזה אח ורע בשום מקום אחר.


אני חושב שמה שאנחנו צריכים לעשות בעניין הזה זה – הבהרה, שקונה משנה נכנס בעצם, מקבל את הזכויות והחובות של הקונה הראשי, ודבר שני – זה לא בטל אוטומטית, זה בטל אלא אם כן אחד הצדדים יראה שזה סביר.

יש לנו את הנוסח?

כן. יש לי רק שתי שאלות לגבי מה שאמר פרופ' זמיר – ראשית, הכוונה היא לשלב רק את העניין של העברת זכויות מקונה לקונה משנה, לא להיכנס לסיטואציות - -

זה לא משנה למי הוא מעביר.

זה בלי לגרוע.

העניין השני – האם צריך לומר "המהווה תנאי לקבלת חזקה בדירה", או – "המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה", כמו שמופיע בחלקים אחרים בחוק? אני יודע שיש לזה משמעות מבחינה משפטית, השאלה למה הכוונה כאן.

זה לא משנה.

אז כדאי לשמור על אחידות – "להעמדת הדירה לרשות הקונה".

קיבלנו.

"בסעיף 7א לחוק העיקרי, אחרי "הקונה" יבוא "או קונה המשנה". – זה סעיף (א).

"(ב) מבלי לגורע מהאמור בהוראות סעיף (א), ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה, לרבות בכתב, בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות, העברת זכויות מקונה לקונה המשנה וביצוע ...." - -

לא, לא. "המהווה תנאי ל.." - -

למה זה משנה, בסדר?

כי זה בדיוק העניין - רק כשזה מהווה תנאי. אם הגיעו להסכמות לא כי הקבלן העמיד את זה כתנאי לביצוע תיקון או לביצוע הבהרה, רק אם הוא העמיד את זה כתנאי זה בטל. אם באמת יש ביניהם אחר כך הסכמות כאלה ואחרות מותר להם להגיע לעמק השווה. אנחנו לא שוללים את זה.

אז יש כאן שלוש סיטואציות. הסיטואציה הראשונה - ויתור בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות. הסיטואציה השניה היא ויתור לגבי - -

לא. השלוש אפשרויות הן: "המהווה תנאי ל..."

אז סעיף (ב) יהיה: "מבלי לגרוע מהאמור בסעיף (א), ויתור על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה לרבות בכתב בקשר לאי התאמות או אי התאמות יסודיות המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה או להעברת זכויות מהקונה לקונה המשנה או לביצוע תיקונים – בטל".

מי בעד? אושר פה אחד. סעיף 13.

"13. בסעיף 8(ב) לחוק העיקרי אחרי "מהקונה" יבוא "או מקונה המשנה". זה טכני.

אושר פה אחד.

"14. בסעיף 10 לחוק העיקרי אחרי 2(א) יבוא "2א(1)".

הערה רוחבית אבל חשוב להתייחס אליה – סעיף 10 הוא סעיף העונשין, מי שביודעין לא מילא אחרי הוראות סעיפים מסוימים, דינו קנס – 50 אלף לירות. בלי קשר לעניין של נקיבת גובה הקנס בלירות ולא בשקלים, שאולי כדאי לשנות את זה בהזדמנות הזו, אני חושב שזו סנקציה מאד צרה לגבי כל ההוראות שקיימות בחוק. אני לא יודע אם יש נתונים למשרד כמה כתבי אישום הגישו לגבי מי שהפר הוראה מההוראות האלה, ואם המשרד לא רוצה לבחון הוראות שנוגעות לסנקציות מנהליות או הוראות אחרות שכדאי לשלב אותן כאן כדי שהאכיפה לגבי הוראות אלה תהיה אפקטיבית.

כמה זה 50 אלף לירות בערכים של היום?

5,000 שקל או משהו כזה.

לסכום הזה אין היום שום משמעות אופרטיבית, משום שיש חוק לעדכון קנסות באופן גורף- שעדכן את כל הקנסות בחקיקה, כך אפשר להתעלם ממנו.

אבל אפשר לקבוע סכום אחר.

אבל כדאי לפני כן שנדע מה הסכום שקבוע עכשיו ומה החקיקה הפלילית קובעת במקרים שכאלה.


לגבי אכיפה מנהלית – היא קיימת כי עבירה על חוק זה מהווה גם אחת העילות לפי חוק רישום קבלנים לנקוט סנקציות לפי החוק האחר.

זו עילה למחיקה, ומבצעים את זה.

ולגבי השאלה כמה כתבי אישום מוגשים – נכון למועד כתיבת הספר היה מדובר במספרים נמוכים מאד. כפי שאולי ראיתם מהסעיף של התמ"ת כאן – סיכום בדיקות וכו', הניסיון בחקיקה מהסוג הזה הוא שמערכת האכיפה הפלילית איננה מסוגלת לטפל בה ואפשר להבין שבשרשרת העבירות השונות שמתבצעות בישראל ושמערכת אכיפת החוק מטפלת בהן, הדברים האלה הם בשוליים משום שזה בעיקר סכסוכים אזרחיים, בגלל שהמשאבים מוגבלים, וכו'. לכן היה חשוב להם שם בעצם לבקש מהקונים – תעשו את העבודה שלנו, אנחנו לא מצליחים לעשות בקרה על כל סיכומי הבדיקות, אולי תעזרו לנו לאכוף את החוק. כך שאל תבנו על זה. צריך להוסיף כאן את א(1)למען האלגנטיות. אבל מכאן לא תבוא הישועה לכלום.

אבל עדיין יש קנס כספי?

אייל זמיר;


אבל אין מי שיאכוף את זה.

השאלה אם למשרד הבינוי והשיכון יש נתונים לגבי אכיפה מנהלית שנעשתה. כשדיברתי על אכיפה מנהלית דיברתי על עיצומים כספיים.

רשם הקבלנים מטפל בתלונות של דיירים, למשל, ואחד מהסעיפים של מה שנקרא – ערעור מהימנות, כלומר, שמאפשר לו להטיל סנקציות כרשם קבלנים, כרגולטור על קבלנים זה עבירה על החוק הזה, הוא משתמש בזה ועושים את זה באופן שוטף.

אני רוצה להתייחס ברשותכם, לעניין הזה. זה מאד נחמד שאמרת שרשם הקבלנים פועל ביתר אינטנסיביות בשנה האחרונה - -

זה לא מה שאמרתי.

אני אומר שנחמד שהוא פועל, וזה בסדר, וזה יותר בשנה האחרונה, בתקופה האחרונה הוא פועל יותר. אבל שנדע טיפה את הנתונים: במדינת ישראל נבנים יותר מ-20% מהבניה על ידי קבלנים שלא כפופים לשום חוק, לשום חוק. ושם אין לכם את הכוח ואתם לא מבצעים שום דבר, וגם לא רשם הקבלנים. אנחנו יושבים פה, הקבלנים, שמשתדלים לעבוד על פי החוק. אבל בכל הקטע של הבניה הבלתי חוקית אין לכם לא את הכוח ולא את המשאבים לטפל ואתם לא מטפלים. אז בואו נשאיר את העניין הזה. אני לא חושב שפה הנקודה שאנחנו צריכים עוד יותר להטיל קנסות ועיצומים נוספים. בוא נטפל למשל – בבניה הבלתי חוקית שמשתוללת במדינת ישראל שנעשית לא על ידי קבלנים רשומים בכלל, לא על ידי משלמי מסים והרבה פעמים גם לא בקרקעות בבעלות.

אני מסכים אתך.


יש לי שאלה – כמה צריך להיות הקנס, לדעתך, למי שמוציא לכם שם רע.

אני לא יודע מה זה 50 אלף לירות.

וגם צריך לציין שמה שאמר פרופ' זמיר לגבי אכיפה אזרחית – כרגע, הוועדה עוד לא אישרה את הסעיפים -כרגע האכיפה האזרחית נוגעת, למיטב זכרוני, רק לעניין הפיצוי באיחור במסירה. אין אכיפה אזרחית בסעיפים אחרים בחוק, כרגע.

עדיין לא שמעתי כמה הקנס פה.

אני מציעה, בהקשר הזה, כמו שמקובל גם בחוק הגנת הצרכן, בחקיקה צרכנית, להפנות לחוק העונשין ולסכומים שמתעדכנים בחוק העונשין.

זה קיים. יש חוק כללי שעדכן את כל הסכומים.

בחוק העונשין יש מדרגות – אם אני זוכר נכון, המדרגה הנמוכה ביותר היא בסביבות 13 אלף שקלים, לאחר מכן – 22 או 27 אלף שקלים, לאחר מכן – 60 אלף ובסוף -200 אלף שקל.

כמה מטילים הים על קבלן אם הוא מעסיק עובד ללא רישיון?

אין תופעה כזו מפני שיש בעיה אחרת – שלילת רישיון הקבלן שזה איום יותר גדול מאשר הקנס עצמו.

יש מקום לעדכן את היעד של הקנס ולומר שכאשר זה מדובר על חברה שזה יוטל על האורגן שקיבל את ההחלטה או שביצע אותה. הנשוא של הקנס לא צריך להיות הדינים הכלליים כאשר מדובר בחברה או עמותה שמתאגדת לצרכי בניה. זה כן צריך להיות באופן ספציפי הבן אדם, האורגן שעומד מאחורי אותה פעולה.

אתה רוצה ליצור אחריות נושא משרה בתאגיד - -

בדיוק כמו שקיים בחוק הגנת הצרכן, בסעיף 25, כשאתה מטיל את האחריות על נושא המשרה. אין שום סיבה שלא תטיל את אותה אחריות על הקבלן שהקים חברה לצורך פרויקט ספציפי ונעלם.

אומר לי היועץ המשפטי שלפי הבדיקה הראשונית זה מפנה לקנס של 5,000 שקל, וזה מגוחך.

זה בטוח לא נכון כי כבר ב-2002 כשהספר התפרסם זה היה 9,600.

גם זה מגוחך.

העדכון פה הוא עדכון על ידי השר, בתקנות, לפי סמכותו לפי סעיף 64 לחוק העונשין. אז צריך לראות מה הוא קבע.

יש לכם מה להגיד לגבי גובה הקנס?

יש שתי הוראות – יש הוראה אחת שמדברת על המרה מלירות לשקלים. אם אנחנו לוקחים את הסכום הזה, נומינאלית, אני חושב שזה מה שדובר עליו- בסביבות 5,000 שקל. אחר כך, מכיוון שיש את העדכונים השוטפים האלה, אז באמת הסכום הזה עלה, אבל הוא לא עלה בצורה משמעותית. הוא לא היגיע ל- 50 אלף שקל, למשל, למיטב ידיעתי.

צריך רק לקחת בחשבון שמדברים פה על דירה. לא שאנחנו מסכימים לזה, אבל אם כך – קחו בחשבון שהבניינים הם מ-50 יחידות ומעלה, אז תכפילו כל מספר ב-50.

זה פר דירה?

כך אני מבין. כן ביודעין או לא ביודעין – לך תוכיח, אבל תכפיל כל מספר ב-50 דירות ואתה מגיע פה לקטסטרופה.

נכון.

נאשר את הסעיף. סעיף 14 – מאושר, עם השינויים - -

אין כרגע שינויים – אין סנקציה אחרת. סנקציה אזרחית – צריך לשקול אותה, גם סנקציה מנהלית שהיא לא ביטול רישיון זה לא משהו שקבוע היום, וזה תיקון מאד מקיף, אם רוצים לעשות.

לא דיברנו על סנקציה. מה שקיים.


טוב, אני אגיש הסתייגות.

לגבי מה?

סכום של קנס.

בסדר, אפשר להשאיר את זה כך. אני מקווה שאתה מסמיך אותנו לכתוב את זה בנוסח שמקובל היום לגבי הוראות עונשיות.

ברור. סעיף 14 אושר פה אחד.


סעיף 15.

אבל צריך לשקול עוד פעם לכתובת של אותן סנקציות – לא בשביל להטיל דופי, אלא דווקא באותו מקרה קיצון, כשמדובר באותו חברות שקמות לפרויקט, הטלת האחריות לנושא המשרה היא מאד מאד - -

עוברים לסעיף 15.

"15. בסעיף 11 לחוק העיקרי –

(1) בסעיף קטן 0ב) במקום "תיקון מספר 3" יבוא "תיקון מס' 2". זה תיקון טעות סופר של תיקון קודם.

"(2) אחרי סעיף קטן (ב) יבוא:

"(ג) חוק המכר (דירות)(תיקון מס' 3), התשס"ו-2005 לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5. על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות) כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5".

זו הוראת המעבר, כמובן – לא להחיל את זה על חוזים שכבר קיימים או על בניינים שכבר הסתיימה בנייתם.

זה בעצם גם וגם – לא על אלה ולא על אלה.

נכון. כל אחד בפני עצמו.

הסכום הנוכחי הוא 14,400.

בחוק הגנת הצרכן יש מתכונת של פי 7 מהקנס האמור בסעיף הזה.

מייד נחזור לזה. סעיף 15 כולו טכני?

הוא מדבר על זה שהחוק יחול מכאן ואילך.

אושר פה אחד. סעיף 16.

"16. בסעיף 13 לחוק העקירי – במקום "שר השיכון" יבוא "השר".

זה טכני. אושר פה אחד.

"17. במקום התוספת יבוא:

תוספת

(סעיף 4)

(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים

(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה- שנתיים
(3) כשל בתפקוד וקיים של מכונות ודוודים – שלוש שנים".

מה זה אומר "וקיים"?

משך החיים. כלומר – הוא כשל לעומת משך החיים הצפוי שלו.

כשל בתפקוד אורך החיים התפקודי שלו. זה מושג שמתאר את העמידות או את היכולת של הרכיב לתפקד בתנאים סבירים לאורך זמן. Durability.

לאה ורון


בתוספת עצמה, לפני שתיקנו אותה, היה כתוב – מנועים. למה הם חסרים כאן?

היתה החלטה של הוועדה שיושבת לפניכם שמינה המנכ"ל, שייעצה לגבי כל הנושא של האחריות בבדק, והיא הגיעה למסקנה בעקבות הערות הקבלנים שהם בעצם לא יצרני המנועים - -

הם גם לא יצרני הדוודים. וגם לא המכונות - -

מכונה זה מכונה, על כל מה שבא. אם במכונה הזו יש גם מנוע - אם במעלית יש מנוע, אז ממילא המנוע נכלל, הוא חלק מהמכונה.

ההמלצה היתה להסיר את המנועים מאחר והוועדה בדקה שלגביהם אחריות היצרן בהרבה מקרים פחותה מהתקופה שהוצעה, ולא הגיוני להעמיס על הקבלן אחריות שהוא לא מקבל מספק המנועים.

אם היא פחותה לכדי שנה, אז תעגנו בתוספת – שלמנועים שנה, אבל אל תסירו את - -

אבל כל יצרן - -

יש גם תקופה שיורית של שנה. אנחנו נגיע לזה.

ברירת המחדל היא שנה.

"הקיים" - חוק התכנון והבניה – מי שמתעסק בו הוא בעלי מקצוע בעוד שהחוק הזה, מי שאמור אמור להסתמך עליו זה הדיוטות, כמוני. אם אני לא הכרתי את זה אני מניח שגם שאר הקונים לא יכירו.

· - -

אז מה המשמעות כאן? כשכתוב "קיים של מכונות ודוודים – שלוש שנים", מה זה אומר?

שהוא מתפקד בצורה סבירה. למשל – מנוע של תריס.

אנחנו כאן מדברים על תקופות הבדק. זה לא אומר שהקיים של המערכות האלה שלגביהן תקופות הבדק יותר ארוכות משנה, זה שלוש שנים או חמש שנים. קיים, בדרך כלל צריך להיות, ושואפים לזה, ואני בטוח שכל הקבלנים גם שואפים לזה – הרבה יותר ארוך. ההבדל בין תקופת הבדק ותקופת האחריות היא צמודה לכל אחד מהסעיפים האלה, ובעצם - מי צריך להוכיח אי התאמה בתקופות הראשונות – אלה תקופות הבדק, הדייר טוען שזה לא מתפקד, זה לקוי. חובת ההוכחה שזה לא נכון חלה על המבצע, על הקבלן. מעבר לתקופת הבדק יש תקופות אחריות והן מוצדקות, הן צריכות להיות. אין שום סיבה שמערכת צנרת מים – הקיים שלה יהיה חמש שנים, שבידוד טרמי אחרי שלוש שנים לא יהיה יותר. ין שום סיבה לזה. יש פה רק עניין של החלוקה הזו על מי מוטלת החובה להוכיח את קיום הליקוי, קיום אי ההתאמה. אי אפשר לגרור את הקבלנים שנים רבות להיות אלה שצריכים להוכיח כל הזמן שהם היו בסדר. אומרים שמעבר לתקופה מסוימת, שהיא סבירה שהדייר יכול לגלות את הליקוי – לא כל דבר אפשר תוך שנה. יש דברים שלא מתגלים תוך שנה.

אני חושבת שאולי בכל זאת נחפזנו מדי בהורדת המילה "קיים" כי הכוונה היא שהמוצר יהיה מוצר במתכונת שהותקנה, זאת אומרת – הוא לא יתפורר, הוא לא יימס, וזה לא כשל בתפקוד, זה הקיים. המעטפת, המוצר – שיהיה לאורך הזמן בצורה שבה הוא תוכנן אליה לכל משך חייו.

אי אפשר, לא ייתכן, אין מנועים שמתפוררים תוך שנתיים. אין דבר כזה.

אולי להגיד – "עמידות", במקום "קיים".

אפשר.

הוא שואל עם מה אנחנו לא מסכימים – עם (6) ו-(7), וגם במידה מסוימת עם (5).

אז מה קורה עם (4) – לאן הלכו המדרכות וקומת הקרקע, ובמערכות – למה נמחקה מערכת הסקה ומרזבים?

המדרכות – נכללות ממילא, כי אנחנו הרחבנו בכלל, לפיתוח חצר- לרבות שבילים, משטחים – זה כל סוגי המשטחים.

גם מים, ביוב וניקוז הוספתם. הרחבה של הפיתוח.

מדרכות נכלל במשטחים? וקומת קרקע, כאשר אני מבינה שהכוונה היתה לקומות הקרקע המפולשות, קומת העמודים, מה שנקרא - -

זה פיתוח.

זה גם נמחק. והקומה המפולשת זה היא חשובה מאד.

כן.

קומה המפולשת- היא לא מוגדרת כחצר.

קומת עמודים, המשטח של קומת העמודים זה פיתוח חצר.

אני מציעה שהיועץ המשפטי לוועדה יבדוק את זה. אם קומת העמודים המפולשת היא חלק מחצר, אז בסדר. אם לא, אז - -

אם היא לא חצר אז היא דירה, ואם היא דירה אז היא כבר כלולה פה בתקופות הבדק.

היא לא שטח מובנה, היא השטח הפנוי, בנכס.

אני מצטרף להצעה – לקחת את מה שמופיע עכשיו בפסקאות (5) ו- (6) - שקיעת מרצפות בקומת הקרקע, שקיעת מרצפות בחניות, מדרכות וכו', ובפסקה (4) כשכתוב – "ליקוי בפיתוח חצר לרבות שקיעות", מה זה "לרבות שקיעות"? צריך לכתוב : "לרבות שקיעות של מרצפות בקומת הקרקע ושל מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין". זאת אומרת, החיסכון פה של כמה מילים הוא בא על חשבון הבהירות. אז אין סיבה למחוק את הדברים האלה שהיו בניסוח של ועדת זלינגר.

בסדר, אין בעיה.

יש כאן הגדרה, בפסקה (4)- לעניין זה: "מערכות" - -

כשמשתמשים בזה ב-(5) ו – (6).

הכוונה בסעיף (4) זה לא רק חומרי הגמר, המדרכות והשבילים, זה גם כל המערכות שנמצאים בתוך השטח שאינו מבונה בתוך הנכס. כלומר, יש צנרת ביוב שעוברת, מחוץ לתחומי הבניין, מחוץ לגבול המגרש, או מערכת ניקוז – כל הדברים. שלא יחשוב מישהו שזה רק הגמר העליון.

אבל ב- (5) ו-(6) המערכות שמדובר עליהן הן לא המערכות של (4)? זה לא אותו הדבר?

ההסבר המוצע אינו מתיישב עם לשון התוספת, משום שיש אחר כך ב-(6) כשל מערכות צנרת, לרבות מים…וביבו – חמש שנים".

זה בניין וזה פיתוח.

בכל אופן – כרגע אתה לא י כול להגדיר "מערכות" כשאתה לא משתמש במילה "מערכות".

אנחנו משתמשים בהן בהגדרה של פיתוח חצר, ודרך שם זה נכנס - -

זה מאד לא אלגנטי, הפאזל הזה שאתם עושים לקורא. אז תכתבו - "לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, אלמנטים ומערכות מים, ביוב ניקוז…" - -

לאן הלכה מערכת ההסקה והמרזבים? זה קשור למערכות - -

מערכות זה מערכות צנרת. זה מופיע ב- (6).

בתוספת עצמה, לפני שתיקנו אותה, הופיע: "צנרת הכוללת מערכת הסקה ומרזבים". ובמילה "מערכות", עכשיו – לא כללתם לא את מערכת ההסקה ולא את המרזבים.

זה סעיפים שונים. קודם, הצנרת, כולל הסקה ומרזבים – זה צנרת בדירה. אנחנו מדברים עכשיו על סעיף (4) שמדבר רק על החצר. אנחנו נגיע אחר כך לצנרת בדירה.

אבל יכול להיות, לאור השאלות, כי אתם לא הבנתם את הלוגיקה של ההפרדה בין השטח המבונה לבין השטח הפנוי – אולי צריך לעשות איזו הבהרה בעניין הזה.

לא.

מי שאחראי לזה מבין את זה.

בפסקה (4), בהגדרה של פיתוח חצר, אולי במקום "אלמנטים" אפשר להגיד "מרכיבים"? במקום להשתמש במינוח בלועזית.

דווקא בפיתוח כל האלמנטים נקראים "אלמנטי פיתוח".

אפשר – "רכיבים בנויים במערכות".

אז במקום אלמנטים יבוא – רכיבים בנויים.

אפשר הערה לפרוטוקול, בבקשה? הרי פה מכפילים את תקופת הבדק. אני רוצה שיהיה ברור לפרוטוקול וגם לחברי הוועדה שיושבים פה שפה אנחנו קונים, בעצם, ביטוח לתקופה כפולה מהזמן. קרי, אנחנו מעלים, על ידי זה, את עלויות הבניה, שאנחנו מכפילים את תקופת הביטוח. יש פה דרישה של משרד השיכון, של הציבור, אבל כפי שאנחנו יודעים, כל ביטוח, אם הוא נערך לשנה – יש לו עלות. אם הוא נערך לשנתיים אז כנראה שיש לו עלות כפולה, ואם זה שלוש שנים זה פי שלוש.

אבל עד עכשיו דיברנו על סעיפים שלא הוכפלו.

זה ברור, אבל אין כאן שום חידוש. למעשה, תקופות הבדק כמעט ולא השתנו. יש רק הבהרות.

זה לא נכון. זה לא נכון. (6) ו-(7) – משנתיים לחמש שנים. זה לא כפול. גם הראשונים הוארכו.

תסתכלו בניסוחים הקודמים – סדקים עוברים בקירות חמש שנים. חיפויים – 7 שנים.

אני מדבר על (6) ו- (7).

· -

אני ממשיך בקריאה:

"(5) כשל בקיים..." – שוב, גם כאן זה יהיה: "עמידות"; "כשל בעמידות של מערכות הבידוד הטרמי למעט תפקוד מערכות הבידוד – שלוש שנים.

אבל אמרנו קודם: "בתפקוד או בעמידות".

נכון. אבל פה זה עמידות, פה אין תפקוד. פה יש רק נושא של עמידות.

למה? יש פה מערכות. מערכות יכול שיתפקדו. אני רוצה להוסיף פה גם את הנושא של תפקוד כי אנחנו מדברים על מערכות.

אני רוצה להסביר את ההבדל בין הסעיף הקודם ובין השונות שמופיעה פה, שמופיע כשל בקיים, שהיום קראנו לו – עמידות, לבין תפקוד מערכות הבידוד. הכוונה היתה פה – למעט, לבודד את הנושא של תפקוד מערכות הבידוד. היתה כוונה שלא באים לבדוק את ההתאמה של מערכות הבידוד לתקינה, לעמידה בתקינה ובחקיקה, אלא לבדוק את העמידות של אותם חומרי בידוד שהשתמשת בהם, האם הם לא מתכלים, לא נעלמים, לא מתבלים – או שלא שמת אותם. זו היתה הכוונה, והאם המערכת בשלמותה נותנת את המענה הנכון מבחירת הדרישות של התקינה, אלא התייחסות למוצרים עצמם, לחומרים ששמו, בעצם, האם הם עומדים לאורך זמן ולא קורה להם שום דבר..

הבעיה עם הסעיף הזה שלא ניתן לבדוק אותו, אין שיטה ואין דרך. אני מסכים לקביעה של ליאורה זיידמן שמערכת בידוד כושלת – צריך לתקן אותה, אין על כך ויכוח, אבל צריך לכתוב את זה בצורה אחרת, שגם אפשר לבדוק ולראות מה זה. כי כשל מערכת הבידוד- איך עושים את זה מבחינה מעשית? יש לי צינור. אם אני בודק מלכתחילה את הבידוד שלו, שעטפתי את הצינור – זה בסדר. אז אני מביא את התוצאות של הבדיקה של הבידוד.

מדברים על מערכת בידוד טרמי. על מעטפת המבנה.

כן, אבל איך אני בודק את זה? זה דבר שאי אפשר לבדוק אותו - -

אתה לא יכול לבדוק? קשה לאמת את זה?

ללא בידוד טרמי? – אפשר לבדוק. כשל בקיים? קשה לבדוק. מה עושים מבחינה מעשית, קודחים בגג?

אם היתה צריכה להיות שכבת בידוד על הגג, ויש לך בעיה מבחינת הבידוד – אתה לא יכול לבדוק אם השכבה הזו קיימת או לא?

אז בואו נכתוב – יש או אין.

· - -

אבל האחריות היא לעמידות, להשתמש בחומרים שהם חומרים עמידים שיבטיחו את הבידוד הטרמי לאורך זמן, אין פה ויכוח על זה בכלל. אם אי אפשר לבדוק, או מה הם האמצעים הטכניים כדי לבדוק – זו בכלל לא השאלה.

אז נכתוב מה שאמרת – זה בסדר גמור "השתמשו בחומרים...." כפי שאמרת.

לא כל כך ברור אם יש בינינו ויכוח.

דבר שאי אפשר לבדוק אותו יכניס אותנו לבעיות – גם אותנו, גם את הדיירים, וגם את כולם. יטענו שיש עובש. יש כמה סיבות לעובש, ואחת מהן זה הבידוד. דברים אחרים קיימים גם כן.

אם היו צריכים להשתמש בחומרים מסוימים לבידוד טרמי והחומרים האלה התכלו במשך הזמן, אז אין אחריות לנושא ולקבלן?

אני שואל – איך בודקים. את מסכימה לעשות קידוח בגג?

השאלה לא רלבנטית. השאלה היא לגבי אחריות הקבלן לתקופות מבחינת הבטחת הבידוד הטרמי.

- - -איך בודקים?

אין ספק שהקבלן אחראי לזה שיהיו חומרי בידוד טרמיים ושיתפקדו ויעמדו לאורך זמן ויהיו קיימים. אם בודקים או לא בודקים – יש חברות שאפשר להזמין.

אין שיטות ישימות.

אם מצליחים לבודק את יציבות חיפוי האבן, אחרי 30 שנה אפשר גם לבדוק את מערכות הבידוד הטרמי.

אפשר לבדוק. יש שיטות לבדוק.

בגדול, במערכות בידוד טרמי יש תקלות רבות והיום בכלל כשיש מגמה ירוקה וחסכון באנרגיה, הדברים האלה מקבלים משנה תוקף. אנחנו, בעצם, אמורים להבטיח קיים לאורך זמן, תפקוד לאורך זמן, ועדו פעם – גם כאן יש חלוקה של תקופת הבדק מול תקופת האחריות. זה לא נגמר ב-3 שנים, שהבידוד יכול להיגמר. הלכנו, בוודאי, והיו על זה המון דיונים – להקל על הקבלנים כדי לא לייקר את הדברים, את הביטוחים. יש מקרים שבהם בכלל לא מבצעים בידוד טרמי, ואפשר לגלות את זה. כלומר, דברים שניתן בצורה סבירה, כך או אחרת, לגלות – אם זה שהצנרת לא מבודדת, גלויה, או אם יש כשלים טרמיים שלא טופלו כפי שהתקן מחייב, ופתאום אתה רואה את זה, או שאתה עושה בדיקה של טמפרטורות, ואתה יכול לגלות בצורה סבירה תוך שנה אם כן או לא – זו הקלה.


אם אתם שואלים אותי, אני הייתי מוריד את זה, משאיר שלוש שנים ולא להסתפק בזה.

אוקיי, תודה. הוויכוח הזה לא מוביל לשום מקום.

עו"ד פז קרא את פסקה (5) כפי שהיא, כפי שעשינו בפרט אחר בתוספת, במקום "קיים" – השאלה היא אם לכתוב רק "בעמידות" או "בתפקוד ועמידות" וגם - מה היחס ב "למעט" של הסיפה של פרט (5) כי הוא מתייחס למעט תפקוד מערכות הבידוד, ולא מערכות הבידוד הטרמי, כפי שמופיע בתחילת הפרט. השאלה אם הכוונה היא למעט גם בידוד שהוא לא טרמי, או רק את הבידוד הטרמי.

הכוונה פה היא לאותו הדבר.

ואני הייתי פה כן כותבת "עמידות ותפקוד" כי אותו סייג שהבנתי מחברי הוועדה, שלא רוצים לבדוק את התאמת מערכות הבידוד לדרישות התקן, זה בעצם רלבנטי לכולם, אז לא היה טעם לסייג דווקא פה. אז כן הייתי כותבת "עמידות ותפקוד".

כלומר – "כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד הטרמי"

כן. ואז, אין "למעט".

"(6) כשל במערכות צנרת לרבות מים, דלוחין וביוב – חמש שנים (לעניין זה – כשל, לרבות נזילות).

יש הערות?

בוודאי. סעיף מאד בעייתי. כן. ל- (6)ו 7).

אז נקרא את (7) ונדון בהם יחד.

"(7) כשל באיטום המבנה לרבות בחללים תת קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – חמש שנים".

אני מבין שכל הבעיה היא עם התקופה.

כל הבעיה היא עם התקופה, ודווקא בשני הדברים האלה. לשם שינוי, התאחדות הקבלנים די הולכת לגבי העניין. סעיף (5) הוא חדש ואנחנו זורמים אתו. סעיפים 6 ו-7 – אני רוצה להזכיר מה היה בקודם – סעיף (6) בקודם היה שנתיים, וסעיף (7) בקודם היה שלוש שנים. אז אין שום בעיה להאריך את זה. מה שאתם רוצים, תעשו. רק תבינו שלציבור הקבלנים זו גזירה שפשוט אינה נסבלת. אגיד את זה ואאחד את זה לשני הדברים האלה. מה שטוב באיטום נמדד בשלוש שנים. לא צריך יותר מזה. כל העניין של חמש שנים וכל העניין של הסעיף הקודם, גם בנושא נזילות של צנרת, מה שטוב לשנתיים – לא צריך יותר מזה. כל יתר השנים – אנחנו הופכים לחברת תחזוקה של הדיירים. אם לא קרתה נזילה בצנרת במשך שנתיים – לא תקרה אחר כך. אם האיטום בגג, אחרי שעבר את כל ההצפה של מכון התקנים, אחרי שנתיים הכל יבש? לא יקרה אחרי שלוש שנים. כל החמרה פה – אלה גזירות בלתי נסבלות. תחליטו אתם, כל החמרה פה זה יותר כסף, זה גזירות פשוט בלתי נסבלות. חמש שנים – אנחנו הופכים להיות בתקופת הבדק, חברת האחזקה, תחזוקה של הדיירים. אני לא אוכל להוכיח בחיים אם עלה מתקין המיזוג על הגג ועשה חור באיטום. אי אפשר להוכיח את זה. זה לא רק מזגנים – זה HOT, או אנשי YES עם הצלחות - -אין ספור בעלי מקצוע עולים על הגג, אין לנו שליטה על זה. מה שלא קורה תוך שנתיים שלוש – אין צורך לחמש.

אז אתה רוצה להחזיר את זה לשנתיים?

לדעתי אין צורך. אין צורך יותר.

אני הייתי בין חברי הוועדה ושמענו את כל הצדדים. דווקא אני חושב שבמחשבה שניה שיש צדק בדבריו. השיפור הוא דרמטי בין מתי שנקבעו התקופות הקודמות לפני 20 שנה ובין האיכות של החומרים היום. לכן, אם לא התגלה ליקוי תוך שנתיים, כנראה נוצר באשמת דיירים או באי כוחם. המערכות הן באמת טובות היום. אם זה עובד שנתיים זה יעבוד הלאה.

למה אתה מתייחס?

על איטום ועל צנרת.

על צנרת אני ממש לא מסכים אתך. אני הולך ליזום עכשיו במכון התקנים פעילות לדברים האלה. יש קטסטרופות במאות דירות בצנרות חדישות, כביכול, שאחרי שנתיים שלוש הן לא מתפקדות.

על איטום אתה מסכים?

אני, כמובן, לא מומחה לצדדים ההנדסיים, אבל ההיגיון לגבי כשל באיטום, כהדיוט – נניח שיש שנתיים –שלוש שנות בצורת ואז יש שנה רביעית עם גשם חזק, ואז –כל התקרה מלאה רטיבות. האם אתה יכול להגיד שבנסיבות האלה קרוב לוודאי שהכשל היה מלכתחילה, או שאתה לא יכול להגיד?

הבעיה היא שאין בצרות שהיא באמת בצורת של אפס גשמים.

אבל מהדירות בהן אני גרתי אני יודע שבשנה גשומה יש בעיה, ובשנה לא גשומה- אין בעיה. הרציונאל של התקופות צריך להיות זה- אם התגלתה אי התאמה בתקופה הזו, אז אנחנו די בטוחים שהיתה בעיה מלכתחילה. זה הקריטריון.

אני חושב שאנחנו מדלגים פה על שלב – שאלה מעניינת תהיה אם יהיו מספר שנים ללא גשם, אבל לפני שאנחנו מאכלסים אנחנו עושים הצפה בכל מקרה, ומקבלים תעודת אחריות, תעודת בדיקה ממכון התקנים.

הצפה זה שאנחנו ממלאים את הגג למשך 48 שעות – הגג כמו אמבטיה. ומה שאטום הוא אטום לשנתיים וכנראה גם לחמש שנים.

יש גם תקופת אחריות, אנחנו שוכחים את זה, למעט תקופת הבדק. זאת אומרת, אם יש את העניין שאתה העלית – יש גם את תקופת האחריות. אנחנו מדברים רק איפה זה נופל, תקופת הבצורת - האם אצל הקבלן או אצל הדייר. אני חושב שלהרחיב את זה לתקופה כל כך ארוכה, בדבר שנבדק מספר פעמים הוא דבר מיותר לחלוטין.

לנושא הקיים – אני הבנתי שהחומרים נותנים היום ביצועים הרבה יותר גבוהים מאשר נתנו בעבר, בתקופה המקורית. היום, התקופה הממוצעת להופעת כשל במערכות איטום, כשהן נעשות טוב, היא 10 שנים ויותר. ההסתברות שזה יקרה לפני זה היא מאד מאד קטנה. כך שאם אני לוקח את זה משנתיים ומעלה את זה לחמש שנים, לדעתי – אם הקבלן הוא טוב, אני לא משית עליו סיכון גדול, ובראיה שלי, ועשיתי סקרים של מערכות איטום, עשיתי סקרים גדולים של סוגים שונים של איטום – הדברים יכולים להופיע פעם ראשונה אחרי ארבע שנים, כי פתאום היה שיטפון גדול שקודם לא היה, ואז, במקרה הזה, אם נשמור על הערך הנוכחי של שנתיים, הדייר יצטרך להוכיח שהיה שם ליקוי ולא הפוך, שהקבלן יצטרך לתקן.


לכן, לדעתי, למרות שלקבלנים זה נראה סיכון גדול, לדעתי לקבלן טוב הסיכון פה הוא קטן מאד. הזמן הממוצע להופעת כשל במערכות איטום הוא מעל 10 שנים. אגב, אורך החיים של איטום בארצות הברית, ששם יש תנאים יותר קשים מכאן, הוא 20 שנה. כך שאם אני לוקח פה חמש שנים אני לוקח 25% מאורך החיים הסביר וזה לא נראה לי החמרה או גזירה שהקבלנים לא יוכלו לעמוד בה.

נמשיך בקריאה.

כתוב ,צנרת" ולא כתוב "מערכת הסקה " – אני מניח שהניחו שזה מובן מאליו.

נכון. אין בעיה.

אני לא יודע כי אולי יש הסקה שהיא לא על מים אלא על שמן – אז כאילו - -

אז תוסיפו "מערכת הסקה".

"(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים- חמש שנים".

אלה רכיבים שאין להם חלק מיציבות המבנה. לא הקונסטרוקציה.

"(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים.


(10) כל אי התאמה אחרת לרבות תפקוד מערכות הבידוד הטרמי, שאינה אי התאמה יסודית – שנה אחת'/

כמובן – לאור התיקון שעשינו קודם – צריך להוריד את "לרבות תפקוד מערכת הבידוד הטרמי". הכנסנו אותה כבר.

"בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקיד המוצר או המערכת וכן ליקוי בקיים לרבות אי שמירה על יצמיבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול;"

אז כל השינויים שכבר הזכרתם, נצביע עליהם כבר. בסעיף (6) ו-(7) - -

ובסעיף (10) בהגדרה "ליקוי", במקום "קיים" זה צריך להיות בעמידות.

תפקוד ועמידות.

זה כתוב כבר קודם. ליקוי בעמידות.

הליקוי בעמידות מתייחס גם למוצר ולמערכת?

כן, ברור.

אז אפשר להגיד – "ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת".

כתוב פה – הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול, אז זה גם - -

צריך לנסח את זה. ואז אפשר לכתוב: ולרבות אי שמירה על יציבות, וכו'.

יש לך אישור מראש לשינויי ניסוח בכל מה שאישרנו.

בסעיף (6) ו-(7) – אני מבקש לשנות את התקופות- מחמש שנים לארבע שנים.

אוי ואבוי. אוי ואבוי. קטסטרופה. זה קטסטרופה בעניין האינסטלציה.

דבר אתי אחרי זה. ממה ששמעתי פה זה נשמע לי סביר, אבל דבר אתי אחרי זה.

בשתי המערכות – איטום ואינסטלציה, כשכל מיני גורמים זרים נוגעים בהם, אנחנו בעצם שומרים את הקבלנים שיהיו - -

הוא מחליף את הברז - -

אם לא היתה מחלוקת ביניכם לא היה איכפת לי להשאיר את זה במתכונת הקודמת.

יחיאל, היית חבר בוועדה המייעצת ואתה שותף, כנראה, להמלצותיה.

באינסטלציה, אני מחבר את הברז ושם את הגומיה. אני באסלה שם את הגומיה של ה-4 צול ומחבר. אם שמתי את הגומיה טוב – זה לעולם ועד. אם שמתי את הגומיה לא טוב, זה ינזל היום וינזל בעוד שנה. אינסטלציה ואיטום אלה שני פרקים שאסור לגעת בהם. גם שנתיים ושלוש זו גזירה משמים. אסור לגעת. הסכמנו על כל הסעיפים הראשונים. הוספתם חדשים, הארכתם אותם. הבידוד הטרמי, סעיף (5) הוא חדש, בכלל. הסכמנו, כי אין בעיה עם זה. מה שאין בעיה ואנחנו שולטים – אין בעיה. באיטום ואינסטלציה – הדיירים מחליפים ברזים, טושים, שומו שמיים. מחליפים את הכיור, את האסלה.

אם הם החליפו אז אין בעיה.

אני לא יודע. אני רואה מה היא האסלה?

אבל אם הוא אומר לך לבוא ולתקן, אתה בא ורואה שזה לא מה שאתה שמת.

300 דירות לכל קבלן בשנה. מי יודע איזה אסלה הוא שם בכל אתר? תפסיקו.

אני חושב שהקבלנים מגזימים פה עם התמונה שהם מציגים.זמן ממוצע עד כשל ראשון בביצוע סריקה הוא הרבה יותר ארוך - -

אני שמעתי ולקחתי בחשבון את דבריך.

סליחה – כאן יש מחלוקת מקצועית. אנחנו טוענים שהמוצר שלנו מתאים למשך כל תקופת הבדק והאחריות. הטענה היחידה שלנו שאתה מוסיף עוד שלוש שנים לבדק. אין לנו בעיה עם סך כל התקופה, אבל זה שאתה הכנסת את זה לתוך הבדק- שם הבעיה שלנו, כי לנו אין אפשרות להוכיח שהדייר עלה למעלה והרכיב שם, על הגג, כל מיני מערכות או טיפל בהן או פגע בהן.

את זה אתם כן יכולים להוכיח, אבל אם אנחנו מדברים על האיטום של המעטפת - -

- - -

חברים, עד שהחוק יגיע למליאה יהיה לכם זמן לדבר אתי, לשכנע אותי שהוועדה טעתה בסוגיה הזו.

עמדת המשרד שלנו, ואני לא אחזור על הדברים של יגאל שוחט – כשל במערכות איטום הוא כשל שלא רק לוקח זמן עד שהוא מתגלה, גם קשה לאתר אותו, ולכן זה לא כל כך פשוט ויואילו בטובם הקבלנים להתחיל למצוא את הסיבה לרטיבות, איזה מהחלק של מערכת האיטום ממנו נכנסים המים - זה בדק בית על כל הבניין.

ואתם ביקשתם שלוש שנים.

שלוש שנים גם עכשיו. זה כתוב שלוש שנים בקודם. אין לנו בעיה עם זה. אנחנו, לפחות בעניין הזה – עקביים.

אנחנו מצביעים על התוספת, בשינויים שהוכנסו ונחזור לסעיף שלא דנו בו – סעיף 4.

לפני כן, בסעיף העונשין נמסר לי שהסכום המעודכן היום הוא 61א(1) לחוק העונשין - -

אין בעיה. אנחנו מפנים לשם. 61א (1) לחוק העונשין.


את סעיף 4 לא אישרנו – הסיפור של ה-30 שנים. נשמע את הטיעון של נציג הקבלנים. תבחרו נציג אחד שידבר.

אני אומר כך – הסעיף הזה הוא דרמטי מבחינתנו, לא פחות. הכל בטל בשישים לידו. יש לתיקון שמוצע בעצם שני מישורים נפרדים שמשום מה, נדמה לי בדיון הקודם – לא יותר מדי הבחינו ביניהם. הדיון האחד הוא התקיפה. הדיון השני הוא טיב האחריות, או טיב כללי המשחק. מה שמוצע כרגע – המצב היום הוא שאי התאמה יסודית היא לתקופה בלתי מוגבלת. לכאורה – גם 100 שנה. זה המצב היום. המצב הקיים היום, שמבחינת כללי המשחק, צריך הקונה להוכיח שלא רק שזו אי התאמה יסודית, קרי אי התאמה בקונסטרוקציה, אלא – שהדירה אינה מתאימה לשמש לייעודה. זה המצב הקיים היום. זאת אומרת, התקופה היא בלתי מוגבלת, והקונה צריך להוכיח שזו בעיה בקונסטרוקציה, יהיה זה אחרי 10 שנים או אחרי 50 שנה – שזו בעיה בקונסטרוקציה שבגללה הדירה איננה מתאימה לשמש לייעודה.

זה לא נכון. זה מה שהוא חושב. פרשנות - -

- - -כלומר, אין לך תקופת בדק - -?

אז מה תקופת הבדק לגבי אי התאמה יסודית, להבנתך, לשיטתך?

כנראה שבע שנים. לא כתוב. התוספת לחוק הקיים היום לא מונעת - -

· -

אתה טוען שהיום, נכון להיום, צריך להוכיח שזו בעיה קונסטרוקטיבית ושזה גורם לכך שהדירה לא יכולה לשמש לייעודה.

ואני גם מפנה לסעיפים הרלבנטיים – אנחנו מדברים על סעיף 4 לחוק הקיים. הוא מגדיר אי התאמה יסודית – להלן: אי התאמה בנושא קונסטרוקציה. וולגבי אי התאמה יסודית אומר סעיף 4(א)(4) – "התגלתה אף לאחר תקופת האחריות אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה". זאת אומרת, הפעם היחידה שמדובר על אי התאמה יסודית - -

לא, אבל זה בהקשר של "המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה".

נכון, זה כל העניין: תקופת בדק, תקופת אחריות – הכל בא תחת סעיף 4 "המוכר לא קיים את חיוביו". אי התאמה, במונחי חוק המכר. הרלבנטיות היחידה היום של אי התאמה יסודית לפי החוק הקיים זה הנושא של בעיית קונסטרוקציה, שהדירה אינה ראויה לשמש לייעודה. ישבה ועדה לפני כמה שנים בשיתוף של משרד השיכון ואנשי אקדמיה. ביקשנו לראות את הדוח של הוועדה, את ממצאיה. לא קיבלנו. אבל הוצהר כאן שהממצא היה שהתכוונו להגביל את תקופת האחריות של הקבלן. היא היתה בלתי מוגבלת. התכוונו להגביל. ואפילו אדוני בישיבה הקודמת אמר – זה בא להיטיב עם הקבלן. במקום שתהיה לו אחריות לתקופה בלתי מוגבלת רוצים להגביל את זה ל30 שנה.

לא אחריות. תקופת בדק.

לא , לא. זה לא היה תקופת בדק אף פעם.

ככה אתה מפרש.

ואם זה היה אז לא הייתם צריכים את התיקון הזה. אבל מייד תראו לי, אולי אני טועה. רצו להגביל את התקופה של אי ההתאמה ל-30 שנה במקום עד אין סוף. העניין הזה, כמובן – התאחדות הקבלנים לא צריכה להתנגד לזה, ואם במקום עד אין סוף זה יהיה ל-30 שנה, אנחנו רק נודה.


אבל יצרו כאן – ותסתכלו בניסוח, היום, לפי המוצע, האחריות הפכה להיות אחריות מוגברת. בעבר נאמר "אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה ראויה לשמש לייעודה". עכשיו נאמר, זו אחריות בדק, ונשמט הנושא של "אינה ראויה לשמש לייעודה".

זה כתוב.

לא. היום יצרו שתי מדרגות. והנה בדיוק העניין – סעיף (4) וסעיף (5) להצעה. סעיף קטן (5) זהה בעצם לדין הקיים היום. הוא לא מוגבל בזמן. אין הגבלה, על אי התאמה יסודית בגללה אין הדירה ראויה לשמש לייעודה, בדיוק כפי שכתוב היום בחוק, זה נשאר לפי ההצעה, קיים, ולא מוגבל ב-30 שנה. האחריות הקיימת היום נשארת בדיוק כפי שהיא. הוסיפו מדרגה נוספת, זה כל מה שעשו. זה סעיף (4) שאומר – תהיה מדרגה של אחריות מוגברת. המדרגה הזו תהיה ל-30 שנה, כך, לפי ההצעה, ואז אומרים – נגדיל לך את האחריות, זה יהפוך להיות אחריות בדק. אתה צריך להוכיח שזה לא בגללך. הרי אין שום אפשרות אחרי 15, 20 שנה לדעת מה עשה הקונה. אתה צריך להוכיח את זה. זאת אומרת, מה קרה, בשורה התחתונה? להגביל את התקופה- לא הגבילו אפילו ביום, כי סעיף קטן (5) אומר : אי התאמה שבגינה אין הדירה ראויה לשמש לייעודה –נשארת, לא מוגבל בזמן. הגדילו את אחריותנו בסעיף (4) ואמרו: תקופת בדק למשך 30 שנה. רבותיי, הלכנו ובדקנו עם BDO מה מקובל בעולם בדברים האלה. אין כזו חיה. נדמה לי שבאירופה מדובר על בין 10 ל-15 שנים תקופת אחריות. אין בדק. מה זה בדק? - בדק זה שאני צריך להוכיח שאין לי אחות. הדירה היא אצלו במשך 15 שנה ואני צריך להוכיח,, איך אני יכול?


תראו, יש נתונים אובייקטיביים ויש נתונים סובייקטיביים. כאשר אנחנו מדברים על הדבר הזה אפשר להראות שהתכנון לא היה נכון – עשו עמודים בהיקף מסוים והיה צריך להיות בהיקף אחר, או שלא לקחו בחשבון את יכולת הנשיאה של הקרקע. את זה יכול להוכיח כל אחד משני הצדדים. אבל יש נתונים סובייקטיביים של דברים שנעשו באתר. את הדבר הזה, המידע הזה – מצוי אצל הדיירים - -

מה, לדוגמה? על מה אתה מדבר, אנחנו מדברים על שלד המבנה. המידע שנמצא בידי הקבלן ובידי הדייר לגבי אופן ביצוע היסודות הוא מידע זהה?

המידע האובייקטיבי נמצא אצל הקבלן.

המידע לגבי התכנון והביצוע נמצא אצל הקבלן, נקודה.

הוא נמצא אצל הקבלן. הוא נמצא בהישג יד זהה גם לדייר. יש תכניות, יש בדיקות.

זה מטעה את הוועדה. אולי נשאל אנשי מקצוע האם המידע באמת זהה אצל הדייר ואצל המתכננים.

תני לו להשלים. גם לי ברור שהמידע נמצא יותר אצל הקבלן.

אני חוזר על מה שאמרתי כי כנראה לא הובנתי נכון - יש מידע אובייקטיבי ויש מידע סובייקטיבי. אני אומר את אותם הדברים שאמרתי. המידע האובייקטיבי בוודאי נמצא אצל הקבלן. המידע הסובייקטיבי – בווודאי לא.

מה זה מידע סובייקטיבי?

הדברים שקרו מהיום שבו הוא מסר את הבניין עד אחרי 15 שנה. לדוגמה – עשו חפירות, טיפלו בקרקע, הורידו - -

אוי, באמת. מה הורידו, הורידו עמודים.

כן, כבר ראינו את זה.

כן. באסון ורסאי הורידו עמודים.

בנו בחלקה השניה.

אתה לא רואה שבנו בחלקה השכנה?

מה, אני גר שם? אני אלך לבדוק מה בנו, מתי ואיך? אנחנו מדברים על 30 שנה. מנהל העבודה שהיה אז כבר מזמן בפנסיה.

עד איזה limit היית מוכן לתת בדק?

אני חושב שהוועדה הזו צריכה לחזור למה שכנראה באמת היתה הכוונה של הוועדה המקצועית שלא ראינו את מסקנותיה, וגם מה שמקובל. צריך קודם כל לאבחן בין תקופת הבדק לבין האחריות על אי התאמה יסודית שבגינה הדירה אינה ראויה לשמש. אני חושב שהדבר הראשון שצרו לעשות זה להגביל את האחריות הקיימת היום ל-30 שנה. אני חושב שזה מבורך לגבי אי התאמה יסודית שבגינה אין הדירה יכולה לשמש לייעודה , וכאן לא צריך לשנות את כללי האחריות.


לגבי תקופת הבדק, אני חושב שאנחנו צריכים לקחת את התקופה המקסימלית שיש היום.

תקופת הבדק היא כרגע 7 שנים - -

לאיזה רכיב?

לחיפוי חיצוני, אם אני זוכר נכון. ועליה יש גם תקופת אחריות. ואחר כך - יהיו, בקיצור – שלוש מדרגות: תקופת בדק, שזה אחריות של הקבלן, מעין אחריות מוחלטת או כמעט מוחלטת של הקבלן, תקופת אחריות, שבה הקונה צריך להוכיח ומתקנים, ותקופת אי התאמה יסודית מקורית, מה שמופיע היום בסעיף 5 – אי התאמה יסודית שבגינה אין הדירה ראויה לשמש לייעודה. היא צריכה להיות מוגבלת ל-30 שנה, בדיוק כפי שהציעו פה.

רבותיי, זה נושא מאד מאד כבד. אני מדבר לא רק כחבר הוועדה המייעצת. דנו חודשים, כולל שמיעת דעות גם של קבלנים, וגם נציגי איגוד המהנדסים שזה משליך גם עליהם. בסופו של דבר, אי ההתאמה היסודית הזו, ברוב המכריע של המקרים, נובעת מליקויי תקן ואז מגלגלים את זה גם עליהם. אי ההגבלה בכלל כאשר משמעות החוק – ואני גם טיפלתי בלא מעט כשלים, זה בעצם כשתקופת הבדק היום היא בלתי מוגבלת. למעשה, מתגלה משהו שלדיירים נראה שזה לא ראוי לשימוש – מי שצריך להוכיח שזה לא נכון ומי שהוא היחידי שבעצם יכול, כי אצלו יש את המסמכים, אם ישנם, לפעמים גם אצל הקבלן אין, אחרי 10 או 20 שנה. ורבותיי, כשלים כאלה מתגלים אחרי 30 וגם יותר שנים. אז דנה הוועדה ושמעה את כל הצדדים שמעורבים לזה והגיעה למסקנה שבמקום שתהיה תקופת בדק בלתי מוגבלת, תהיה תקופת בדק של 30 שנה - -

אבל זה לא נכון. תקופת האחריות בלתי מוגבלת.

זה כן נכון.

- -תקופה שמאפשרת, ברוב המקרים, ברוב המקרים שאנחנו מכירים שהיו כשלים כאלה שבאמת הביאו - - הם לא רבים אבל הם קורים. ואז, בעצם, מכיוון שההוכחה האם זה באמת אי התאמה יסודית או לא – מה הגורם שלה, היא רק על ידי מסמכים שלא נמצאים בידי הקונים. זה חייב להיות. זה לא אומר שאפשר להגביל את זה, כיוון שיש דברים שמתנהלים גם אחריהם – תקופת חיים תכנונית של מבנה רגיל היא 50 שנה, וזה לא אומר שאחרי 50 שנה המבנים מתים. מחדשים אותם, דורשים תחזוקה, טיפולים – אפילו יסודיים, וממשיכים לחיות. זה לא סביר שהדברים האלה, שיכולים להתגלות – ואני טיפלתי בבניין בערד שאחרי 40 שנה הגיע למצב שבאמת היה לא ראוי.

כתוצאה ממה? תיחזקו את הבניין?

לדברים כאלה אין סיבה אחת. זו שרשרת. סקר קרקע לא כמו שצריך, מערכת - - יש הרבה מקרים כאלה, שזה שילוב.

קודם כל – אתחיל מהסוף. מאחר שאני חושב שהצגת המצב המשפטי על ידי עורך הדין של הקבלנים היא מחוסרת בסיס, אז מבחינת הגנת הצרכן אפשר פשוט למחוק את שני הסעיפים האלה, מאחר שהם באמת לטובת הקבלנים אפשר למחוק אותם, זה לא פוגע בזכויות הצרכנים בכלל.

אנחנו בעד.

מה אומר החוק, ואיך החוק הנוכחי בנוי? מה המצב המשפטי היום? – שיש את תקופת הבדק - -

אתה משפטן?

אני פרופ' למשפטים. דיקן הפקולטה למשפטים, לשעבר, בירושלים.


ההסדר הנוכחי הוא – יש את תקופת הבדק, אתה אחראי, אלא אם כן תוכיח שמישהו אחר גרם. הנטל על המוכר לא חל. תקופת האחריות היא עוד שלוש שנים. תקופת האחריות היא ישראבלוף. אין לה שום משמעות משפטית כלשהי, משום שבתקופת האחריות, כדי להטיל אחריות, הקונה צריך להוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בעבודה ובחומרים. אם הקונה מצליח להוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים – פשיטא שאי ההתאמה היתה קיימת מלכתחילה. אם כבר הוא הוכיח שאי ההתאמה היתה קיימת מלכתחילה, הוא בכלל לא צריך את התקופות שבחוק המכר _(דירות) משום שיש אחריות לפי חוק המכר הכללי. אז מניין צמח הייצור המוזר הזה של תקופת האחריות? זה דבר שהקבלנים מכרו לוועדת זלינגר. ועדת זלינגר במקור רצתה לקבוע תקופות בדק ארוכות יותר. אמרו הקבלנים – בואו, תקצרו את תקופות הבדק, ואנחנו במקום זה נוסיף עוד שלוש שנים של אחריות. אבל שלוש שנים של אחריות אין להן שום משמעות. הוכחת האחריות בתוך תקופת האחריות או אחרי תקופת האחריות זה אותו הדבר. אין כאן שום הקלה עם הקונים וגם ברור שבתום תקופת האחריות לא נגמרת האחריות, משום שכתוב – "אין בהוראות חוק זה כדי לגורע מזכויות הקונה לפי כל דין אחר". קונה שיכול להוכיח שהיתה אי התאמה נסתרת במשך 8 שנים בכל דבר, יכול לתבוע. אז תקופת האחריות, אין לה שום משמעות מעשית.


לגבי תקופת האחריות – המצב המשפטי הנוהג הוא, לפי סעיף 4א(4) – אני אקרא במהירות – "בתוך תקופת הבדק התגלתה אי התאמה בדירה זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה". אחר כך באה תקופת האחריות – "בתוך תקופת האחריות התגלתה אי התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים". ב- 4 זה: "התגלתה לאחר תקופת האחריות אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה". "אי התאמה יסודית מוגדרת בסעיף (ג) כ "אי התאמה של הקונסטרוקציה שפוגעת ביציבות שלה". ברור שהסייג של "זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגמרה בשל מעשה או מחדל של הקונה" לא חל על אי התאמה יסודית וגם הצורך שהקונה יוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים – לא חל על אי התאמה יסודית. במקרה של אי התאמה יסודית בניסוח הנוכחי האחריות היא מוחלטת, לרבות על הקולוסאום.


נציגי הקבלנים בישיבות של ועדת הכלכלה שנערכו ב-13 במרץ, 1990 וב- 26 ביוני, 1990, ב-23 ביולי, 1990 עמדו על הרגליים האחוריות נגד האחריות הבלתי מוגבלת הזו, בזמן, שאין בה לא הגבלה בזמן, לא צורך להוכיח מה גרם לזה, ואפילו לא אפשרות להוכיח שהקונה או מישהו אחר גרם לאי ההתאמה. הם אמרו שזה קטסטרופה, וועדת הכלכלה דחתה את עמדת הקבלנים ואמרה: אם זה עניין של יציבות, אנחנו רוצים אחריות כמו על הקולוסיאום. שיעמוד לעד. צדקו הקבלנים אז, והם לא צודקים היום. אז הם צדקו, זה בלתי סביר שאחריות לשלד תהיה של מאות ואלפי שנים. זה לא סביר. השאלה הקריטית היא- בתוך איזו תקופה שבה אנחנו מגלים אי יציבות של השלד אנחנו יכולים להיות פחות או יותר בטוחים שהבעיה קיימת מלכתחילה, אלא אם כן תוכיחו שחפרו שם על יד, או אינני יודע. התשובה היא כנראה – אני לא יודע אם זה צריך להיות 20 או 30 - -

אבל המבנה של הסעיף – אתה תומך בו באופן מלא? אתה תומך במה שכתוב ב-4(2)?

-- -

בהסתייגות אחת. קודם כל – מה שהוסיפו כאן, פסקה (5) – "התגלתה אף לאחר תקופת הבדק אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה למגורים והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, עבודה או חומרים...." – זה מיותר. אם הקונה יכול להוכיח שבנו את השלד לא נכון בגלל שהתכנון היה לא נכון, או החומרים לא מתאימים, או העבודה פגומה, אז הוא לא צריך את החוק הזה. האחריות היא מובנת מאליה. יש אחריות לפי חוק, כך שהסעיף הזה - -

אבל זה לא מפריע לך שזה נמצא פה.

נניח שהסתבר שמקור התקלה היא בפעולה חבלנית עוינת. זאת אומרת, אחד העובדים שם השתייך לארגון טרור, בכוונה עשה משהו לא בסדר. אז זו לא בעיה בתכנון - -

אז זו בעיה בעבודה.

אתה שואל אותי אם זה לא מזיק?

אז אתה אומר – (5) לא מזיק, אתה אומר – לא מועיל.

הוא לא נורא מזיק, הוא בטח לא מועיל.

אם אנחנו רוצים שזה בהכרח לא יזיק ולא יהיו שאלות פרשניות לגבי סיטואציה שבה לא בטוח אם זה חלק מהעבודה או החומרים וכו', אפשר להשוות את זה לנוסח שקיים לגבי המוכר, שיבטיח שזה מעשה או מחדל של המוכר - -

פרופ' זמיר, אני ממקד אותך על פסקה (4) – תתעלם מהמילה "שלושים". יש לך הערות לגבי זה?

אז כאן יש עוד נקודה אחת שקשורה להגדרה של אי התאמה יסודית בדין הנוהג – שאתם יכולים לשקול אם אתם רוצים או לא רוצים לתקן. כרגע, ההגדרה של "אי התאמה יסודית" היא מאד מאד מצמצמת, משום שלפי סעיף 4(ג) צריך שזה יהיה בשלד, וצריך שזה יהיה נוגע להבטחת יציבותו ולבטיחותו. זה שהמרחק בין הכלונסאות הוא 3 מ' במקום 4 מ' זו לא אי התאמה יסודית. אם זה לא פוגע ביציבות או בבטיחות זו לא אי התאמה יסודית. אז צריך שזה יהיה אי התאמה בשלד שנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו.


אחר כך, בסעיף האופרטיבי כתוב – שזה לא מספיק אפילו, צריך – "שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה". הרי למה צריך פה גם חגורה וגם שלייקס? האם ייתכן שמבנה שהוא לא יציב, אז בכל זאת הדירות מתאימות לייעודן? אז יש לזה הסבר היסטורי. בבדוח של ועדת זלינגר ההגדרה של אי התאמה יסודית היתה רחבה, אולי רחבה מדי. היו שני תנאים חלופיים: או שזה פוגע ביציבות השלד, או שבגללה הדירה אינה מתאימה לייעודה. ועדת הכלכלה קיבלה אז עזרה בניסוח מנציגי הקבלנים והפכו את שתי החלופות האלה לתנאים מצטברים. אז אם אתם שואלים אותי – אין כאן הצדקה למילים - -

- - -

צריך להיות "או" ולא "ו".

אני חושב ש "בגללה" זה פשוט מיותר. אם השלד לא בטוח ולא יציב, זהו .

ולגבי התקופה?

אני צריך להגיד שבבהצעת החוק מ-2002 – היה 20 שנה ואיכשהו זה התארך, בוועדה שלכם.

למה הגדלתם מ-20 ל-30?

יש סיכוי שליקויים כאלה יכולים להתגלות לאורך זמן. למשל – עומסים - - לפעמים אי ההתאמה היא כזו שהיא לא מתגלה. אין לה אפשרות להתגלות כי אין איזה אירוע שמעמיס את המבנה בצורה שהיא לא על גבולות התכן אבל קרוב לגבולות התכן, וכתוצאה מזה אתה לא יכול לראות את הליקוי הזה, או תנאים בקרקע שלמשל – לחות בקרקע או רטיבות בקרקע שגורמת לקרקע להיות חלשה, ואז להיכשל למרות שהמבנה לא הגיע לגבולות התכן שלו, המקוריים. כך שאני חושב שמה שאנחנו מציעים זה הרבה יותר טוב ממה שהיה קודם. קודם היה בדק בלתי מוגבל, ועכשיו הבדק מוגבל ל-30 שנה. נראה לנו ש-30 שנה זה יותר נכון מ-10 ו-15.

אני שואל את הקבלנים – מה ההבדל, מבחינתכם, האחריות – בדק ל-20 שנים במקרה הזה, או ל-30 שנים? כי הערך של האחריות בין ה-20 ל-30, בערך נוכחי להיום - -אם אני צריך לבטח אירוע שיקרה אולי רק אחרי 20 שנה, בין 20 ל-30 שנה, הערך שלו הנוכחי, מהוון להיום הוא אפסי. אתם יכולים לחשוש מהשנים הראשונות כי אז הערך שלו בערכים נוכחיים הוא בעייתי.

הבעיה האמיתית שלנו היא הגדלה של הבדק. כל עוד זה תקופת בדק- מתי המוכר יהיה פטור? רק אם הוא יצליח להראות שהקונה עשה את זה. אם המוכר בנה לפי כל התקנים, לפי הייעוץ הכי טוב שיש היום, לפי הידע הכי טוב שיש היום בטכניון, עשה את כל מה שהוא יכול היה לעשות, ובפועל, עוד כמה שנים ייצא איזה תקן חדש שיבוא ויגיד שצריך לעשות עמודים יותר רחבים או – יותר עמודים על מטר, המוכר - -תסתכלו על מה שמוגדר כאן.

אם התקן ישתנה בעתיד, לקבלן יש אחריות?

התשובה היא כן, בגלל - -

בתקנות התכנון והבנה כתוב שאתה מחויב לעבוד על פי התקינה והחקיקה בעת הגשת קבלת היתר הבניה. אז אני לא מבינה מאיפה אתה מרחיב את היריעה לכל הכיוונים האלה.

אז אני אסביר. בשנת 79 לא היה תקן מחייב במדינת ישראל לבניה שעמידה ברעידות אדמה. אנחנו מכירים את זה היום טוב – תמ"א 38. בשנת 79, קבלן שבנה הכי טוב שהשוק ידע לעשות, כמו שצריך, בהתאם לכל התקנים – אם הוא היה בשנת 85 עם חוק כזה, היה מוצא את עצמו - יש בניין שמבחינת העמידות שלו יכו להיות שכבר יש בעיה בשלד. עובדה שנכנס תקן שמחייב אותו לבנות אחרת.

תקן עתידי לא מחייב אותך היום.

אבל האחריות שלי לא קשורה לתקן. אם היינו אומרים כאן שבתקופה הזו, כל עוד אין לי אחריות, אם בניתי לפי התקן אני בסדר – מעולה. אבל מה אומרת אחריות הבדק? היא מטילה אחריות מוחלטת.

אבל היא לא קשורה לתקן העתידי. היא קשורה לביצוע.

- - --

שום בית משפט לא יחייב - -

הפטור היחיד שלי לפי החקיקה המוצעת – אם אני אראה שהקונה עשה את זה.

למה אתם מוטרדים מזה בכלל?

מראש אנחנו לא מוטרדים. אין חברת ביטוח אחת שמוכנה לבטח אותנו בעניין הזה.

אם תבואו כקולקטיב- אני בטוח שכן.

מי יודע מה עוד ימציא המחוקק לשנים לבוא.

המחוקק לא ממציא. הוא מחוקק חוקים, אני מבקש לתקן אותך.

הוא ממציא חוקים, לא?

לא, הוא מחוקק חוקים.

מה שאני רוצה להגיד – אם אנחנו הולכים על תקופת בדק, ואגב- 10 שנים, 20 שנה או 30 שנה, אנחנו חייבים לקבוע מתי גם הקבלן בסדר. אם הוא בנה בסדר, לפי הידע שיש היום, ויסתבר מחר שיש בעיה עם הידע שיש היום, אנחנו במשך 20 שנה נטיל עליו אחריות? זה מה שכתוב. היום, הפטור היחיד זה שאם הקונה היה לא בסדר. תגיד שאם הוא בנה לפי התקן ובנה לפי הידע הקיים היום, זה בסדר – אין לי בעיה אתך, לא ב-20 ולא ב-30 שנה.

זה מה שקיים היום.

אבל זה לא מה שכתוב. רבותיי, זה לא מה שכתוב.

הסעיף המוצע לא משנה את המהות מבחינת האחריות. מה שהוא משנה זה את נטל ההוכחה, זה הכל. נטל ההוכחה לא עובר באופן אוטומטי. הקונה עדיין צריך להוכיח שיש אי התאמה יסודית. רק אז הוא ירים את נטל ההוכחה. הוא לא משנה שום דבר מבחינת האחריות. הסעיף הקודם אכן היה קיים.

"אי התאמה יסודית" זה רק עניין של קונסטרוקציה.

פנו אלי חברי כנסת דווקא בקשר לסעיף הזה. אני לא יודע מי דיבר אתם. אחד אמר – אני מתנגד לנוסח הקיים.שאלתי אותו מה הוא מציע, והוא אחד שמבין בבניין ובניה, לדעתי. הוא הציע שהמועד יתחיל להיספר רק מחתימת החוזה ולא ממסירת הדירה. בכמה שנים מדובר?

שנתיים.

תלוי אם הוא קנה חודש לפני המסירה או שהוא קנה את הדירה על הנייר. שנתיים -0 –

זה יכול להאריך - - יכול להיות שיש להם מלאי דירות והם מוכרים אותן רק כשהדירה מוכנה, אז זה יאריך את התקופה.

זה לא מהותי.

אני מעלה רק מה שאמרו חברי כנסת. שניים פנו אלי ואמרו שהם מסכימים עם כל החוק, ויש להם בעיה עם ה-30 שנים, ואחד הציע לתקן לפי מועד המסירה הזה, שזה לא עוזר לכם הרבה, והשני לא הציע הצעה אחרת, הוא רק אמר שזה נשמע לו קצת בעייתי. דרך אגב- למי פונים אחרי 30 שנה?

למי שקיים. אם הוא לא קיים - -

אורך חיים של חברה קבלנית ממוצעת – 7 שנים.

אני רוצה להתייחס לזה ולמה שאני מוטרד. אתה שאלת פה את שאלת המפתח – למי פונים אחרי 30 שנה, וזו שאלה ראויה וצריך להתייחס ברצינות אבל אני גם מוטרד שאם החוק הזה יעבור תישאל השאלה למי פונים אחרי 3 שנים. אני חושש מדבר אחד פשוט: אני חושב שאני בין הוותיקים פה בענף, שנמצאים סביב השולחן, ואני עוד זוכר תקופה שאבי, ז"ל, בנה, והוא בנה במסגרת חברות גוש-חלקה. מי שלא מכיר את המושג הזה אני טיפה אסביר. קנו קרקע ואפילו לא טרחו לקרוא לחברה בשם - -

אבל ככה חברה לא יוצרת, אולי, מוניטין - -

כון, יש עם זה בעיה אחרת, אבל הקבלנים יצטרכו לשקול את הדברים ויבנו פרויקטים. פרויקט לבניין, חברה לבניין, יסיימו אותה, ימסרו את הדירות, ירשמו את הדירות על שם הדיירים, ולמחרת בבוקר יתחילו בתהליכי פירוק החברה, וככה נקבל במקום 30 שנה – אולי 3 שנים.

אני מזכירה לך את מה שאמר עו"ד פרידמן, נציג המועצה לצרכנות בפתח הדיון – שאין לרוכשים לאן לפנות אחרי זה - -הוא אמר שממילא החברות נרשמות לפרויקט, נסגרות - -

אבל זה לא המצב היום. אנחנו יודעים שזה לא המצב היום.

גוזרים גזירה שהציבור – של הקבלנים, במקרה הזה- לא יכול לעמוד בה. הם יחפשו מה לעשות.

· -

לא מדובר על בדק לקרמיקות, ולאסלות. מדובר על בדק ליסודות של הבניין, דבר שיש לנו את האינטרס הכי גדול שהקבלן ייזהר בו בעת הבניה. זה כבר לא כסף, זה דיני נפשות. אני חייב להגיד לכם שהדברים ששמעתי מפרופ' זמיר בעניין הזה, בסעיף הזה. הדבר היחיד שמושך אותי לחרוג מהצעת הממשלה זה שהוועדה הקודמת דיברה על 20 שנים. אז נאשר את הסעיף הזה בשינוי שבמקום תוך תקופה של 30 שנים יבוא – תוך תקופה של 24 שנים - -

למה שלא יובא בפני אדוני מה מקובל בעולם בעניין הזה?

אני אשמח לראות. בהקדם. אני תמיד אוכל להגיש רביזיה, עד שלא אישרנו את זה במליאה, וכנראה שבשבוע הקרוב לא נאשר את זה במליאה. יש לכם זמן, אני לא נעול על שום דבר. אני צריך אבל טיעונים אמיתיים ואובייקטיביים, מעבר לטיעונים חד צדדיים.

אם אפשר להעיר- הבקרה שעובר תכנון במקומות אחרים במהלך התכנון ואחר כך במהלך הביצוע, שונים לחלוטין ממה שקורה היום. אז אי אפשר לנתק את תקופות הבדק מהסיטואציה.

אני מבקש – תערכו מסמך, עם דוגמאות מהעולם, אני בעד הגישה הזו – שיעבור לתגובה של משרד השיכון ויגיע אלי, ואם אני מוצא לנכון, אני מכנס את הוועדה ופותח את החוק מחדש. אבל בהקדם, בבקשה. אין לי בעיה.


אז נצביע על סעיף 4 עם השינוי שהצגתי.

היתה עוד הערה של פרופ' זמיר - להשמיט את הביטוי "...שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה" גם בפסקה 4 וגם בפסקה 5.

אני בעד.

הערה אחרונה- האם הוועדה מבקשת להצביע גם על השמטת ההוראה שעניינה – "..שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים"?

ירדתי מזה.

- -

ההערה של פרופ' זמיר מדברת על אי יכולת התיקון הזה שהוא התבקש, ולא שמענו כל כך ברור שהוקרא- אם אפשר להקריא שוב.

כן. התיקון הראשון, כפי שציין יושב הראש, בפסקה 4 – במקום שלושים יבוא -24.


שני התיקונים האחרים – בפסקה 4- המילים "..שבגללה אין הדירה מתאימה לייעודה" – יימחקו.

מדוע שיימחקו? מה ההיגיון? לא הבנתי.

ההגדרה המקורית של ועדת זלינגר, היתה שאי התאמה יסודית זה דבר רחב. זה או – גם בשלד, שפוגע ביציבות שלו, או כל דבר אחר שהופך את הדירה לבלתי ראויה למגורים. למשל – בעיית רטיבות קריטית היתה נכנסת לאי התאמה יסודית. ואז, אי התאמה יסודית היא דבר מאד רחב. בנוסח, כפי שהתקבל בסוף, עשו את שני הדברים האלה כתנאים מצטברים. צריך גם שהשלד לא יציב ולא בטוח וגם שבגלל שהשלד לא יציב ולא בטוח הדירה בלתי ראויה למגורים.

אם השלד לא יציב ולא בטוח – אף אחד לא יאפשר לך להיכנס לבית הזה.

מאחר ואי יציבות של השלד מיני ובי הופכת את הדירה לבלתי ראויה למגורים, אין צורך במילים האלה.

אז אם זה לא מפריע לך – שיישאר.

אם זה לא מפריע אז עדיף להשמיט, כי המחוקק אינו משחית את דבריו לריק.

יש מי שתומך בדבריו של בובליל?

להעיר על זה – היה מוצדק להפריד את הדברים האלה, כיוון שיש מקרים, עוד פעם – נדירים מאד שקורים דברים - -

אז אתה תומך בשינוי?

תומך במה שאמר פרופ' זמיר.

יש מישהו בצד שלכם שמתנגד, למעט מר בובליל?

ורק רציתי לוודא עם משרד הבינוי והשיכון שכאן, בסעיף 4, כשמדובר על אי התאמה, הסעיף עושה את ההבחנה בין אי התאמה לבין אי התאמה יסודית, ולכן – בסעיפים אחרים, אולי נתייחס אליהם גם, ואני חושב שגם פרופ' זמיר כתב על זה – שיש מקומות שבהם יש הבחנה בין אי התאמה לאי התאמה יסודית, ומקומות שבהם מתייחסים רק לאי התאמה, ולא ברור אם היא כוללת גם אי התאמה יסודית או לא.

זה במסגרת הסמכות שנתן לך היושב ראש לתקן שינויי נוסח.

אנחנו מצביעים על סעיף 4 לרבות כל השינויים שהוצעו.

אז אם אדוני מסמיך אותי - השאלה הזו לגבי אי התאמה יסודית עולה בסעיף 4א'. בישיבה פנימית שקיימתי עם משרד הבינוי והשיכון סוכם שזה אמור לחול על פסקה (2) - -

לאורך כל הדרך.


סעיף 4 התקבל, כולל כל השינויים.


סעיף 8 קשור לתמ"ת, שלא הגיעו – אני מציע למחוק את 5א(א) ו- (ב). המחיקה התקבלה פה אחד.

יש גם את 5ב (ג) – הוועדה הסכימה - -

· - -

אולי נמחוק את 5- -

התמ"ת לא בא ולא קיבלנו הסברים. אני לא מוכן לאשר כך. ירצו – שיציעו הצעת חוק נפרדת, נטפל להם בזה.

היו שתי אופציות בפני הוועדה והיה צריך להכריע- אנחנו מדברים על המקרה שבו יחול הסייג לפיו הפיצוי בלא הוכחת נזק בשל איחור במסירה לא יחול. מתי אנחנו פוטרים את הקבלנים מהפיצוי הזה. האפשרות הראשונה – ללכת לפי ההוראות שקיימות היום בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) שנוגע לסיכול. מדברים על נסיבות שהמוכר לא היה יכול לצפות אותן ולא יכול היה למנוע אותן. עלתה השאלה האם זו תהיה רשימה סגורה, מאחר והפסיקה לגבי סיכול היא מאד מאד מצומצמת, והסעיף מחמיר מדי עם הקבלנים – האם צריך לאפשר לשר להחליט לגבי נסיבות מסוימות שבהן סעיף הפיצוי בכל זאת לא יחול – מלחמה, אסון טבע – אם הוועדה מכירה נסיבות נוספות אפשר לקבוע אותן עכשיו, ואפשר להשאיר חלק לשר. זו אפשרות אחת.


האופציה השניה היא זו שהעלה פרופ' זמיר, על בסיס מה שקיים בהצעת הקודקס האזרחי - -

איזה נוסח נראה לכם?

זה.

של פרופ'' זמיר.

אבל ברור – בלי אפשרות לסייג של השר.

נקרא שוב את הנוסח.

כמובן שזה נוסח לא סופי, אבל זה העיקרון -"סעיף זה לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, שהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

מי בעד? תודה, התקבל.

שאלה אחרונה, שפרופ' זמיר התייחס אליה בפתיחת הישיבה, לפני שהוועדה יצאה להפסקה -הבהרה לעניין סעיף 4ב'. הוועדה אישרה אותו בישיבה הקודמת שלה. אתה רוצה לחזור על מה שאמרת?

יש שאלה פרוצדוראלית - -

אני לא מדבר על השנה –שנתיים, כי זה מחייב דיון מחדש, בהכרח. אני מדבר על נטלים בעניין - -

אני הצעתי להבהיר. המטרה של הסעיף החדש היתה שהקונה לא יצטרך להמשיך לרוץ לתיקונים חוזרים ונשנים עד אין סוף. מה שרציתי להבהיר זה שהדבר הזה לא פוגע באפשרות - -מה התוצאות של אי עמידתו בנטל? התוצאות של זה שהוא לא ייתן הזדמנות נאותה לקבלן לתקן, בין אם בכלל ובין אם מספיק הזדמנויות, כפי שנדרש בסעיף, אני מציע, ברוח מה שקובעת רוב הפסיקה, שבמקרה כזה יישא המוכר בהוצאות התיקון לפי עלותו אילו בוצע בידי המוכר.

אתם רוצים את זה?

לא - -

הם, כמובן מעדיפים שאם הוא לא עמד בנטל התיקון, אז הם לא אחראים לאי התאמה. הפסיקה לא נותנת להם, למוכרים, לברוח - -

אפשר להצביע?

מה היתה החלטתך?

לא נוגעים בזה.


אם כך, הצעת החוק מאושרת לקריאה שניה ושלישית. כמו שאמרתי – אהיה מוכן להגיש בקשה לרביזיה, לדיון מחדש בנושאים שונים כשאשוכנע, ולאחר שההצעה תיבחן על ידי משרד הבינוי והשיכון, כל עוד לא הונחה הצעת החוק על שולחן הכנסת, ואני אדאג לזה שהיא לא תונח עד ה-14 לחודש הזה.

אני רוצה לחזור להצעות שהצעתי, להוסיף סעיפים שמתייחסים לשלב הטרום חוזי, לכל מה שקשור להצגת החוזים, מסמך גילוי.

תני לי את זה, אגיש הצעת חוק.

יש הצעת חוק שמצורפת למסמך שהגשתי.

אני רק רוצה שלא ישתמע מכך שהוועדה לא החליטה להוסיף את הסעיף הזה אי אפשר לפרש אותו בפסיקה כאילו זו התוצאה שלו. הוועדה לא החליטה שזו לא התוצאה, היא רק לא קבעה באופן פוזיטיבי - -

ברור, ברור. הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 17:40