PAGE
67
ועדת החוקה, חוק ומשפט

14.12.2010


הכנסת השמונה-עשרה

נוסח לא מתוקן

מושב שלישי









פרוטוקול מס' 290

מישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט

שהתקיימה ביום שלישי ז' בטבת התשע"א (14 בדצמבר 2010) בשעה 9:00

פרק י"ד (בינוי ושיכון), סעיפים 60-59 (פינוי בינוי) להצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010. הכנה לקריאה שנייה ושלישית – דיון.

חברי הוועדה: דוד רותם – היו"ר

דב חנין

סופיה אלדור – מנהלת האגף לתכנון ובינוי ערים, משרד הבינוי והשיכון

עינת גנון – סגנית מנהלת האגף לתכנון ובינוי ערים, משרד הבינוי והשיכון

עו"ד כרמית יוליס – ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

ראובן קוגן – רכז שיכון באגף תקציבים, משרד האוצר

עו"ד אלעזר במברגר – לשכה משפטית, משרד האוצר

יעל סיון גיסט – יועצת שימור אגף פיתוח ובקרה, משרד הפנים

עו"ד עידן ורטהיים – ייעוץ משפטי, מנהל מקרקעי ישראל

ארז כהן – יו"ר לשכת שמאי מקרקעין

עו"ד ענת לביא קוברסקי – יועצת משפטית, לשכת שמאי מקרקעין

יוסי נשרי – ראש עיריית קריית אונו

סמי מצלאווי – יו"ר מצלאווי חברה לבניין

אביב מצלאווי – מנהל פרויקט מצלאווי חברה לבניין

עו"ד תומר מוסקוביץ – מנכ"ל משהב חברה לשיכון בניין ופיתוח בע"מ

עו"ד יריב בר-דיין – בא כוחם של דיירי פינוי בינוי
יורם אסידון – מנהל פרויקטים א.ת.ו.ס, אסטרטגיה תכנון וסביבה

אבנר עורקבי – יו"ר אהב"ה, ארגון הנכים בישראל המיוחד

דורית ואג

נעמה מנחמי

שרון רפאלי

פרק י"ד (בינוי ושיכון), סעיפים 60-59 (פינוי בינוי) להצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים

2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010. הכנה לקריאה שנייה ושלישית – דיון

בוקר טוב. פרק י"ד (בינוי ושיכון), סעיפים 60-59 (פינוי בינוי) להצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010. יש כמה דברים שנשארו מהפעם הקודמת שנדון בהם, ואחר כך נתחיל לקרוא את החוק. אם נגיע בזמן עד 11:00 גם נצביע עליו. לכן קוגן, שב בשקט, תירגע, כי אתה רוצה שאני אצביע.

אני מדבר רק כשאתה נותן לי לדבר.

אתה לא צריך לדבר גם כשאני נותן לך, מותר לוותר על זכות הדיבור.

אחת השאלות שעלו בשבוע שעבר הייתה לגבי הנושא הזה של מקבץ – האם יש חובה להכליל את כל הבתים במקבץ או שאפשר לדוגמה לוותר או להשאיר רוב של 80% בבית האחרון. משרד השיכון אמר לנו שבמסגרת הליכי התכנון הדבר כבר בא לידי ביטוי כדי שהתוכנית תתאים פחות או יותר לרצונות הדיירים באותו מקום. היינו שמחים לדעת איך מוודאים שכל הדיירים שנמצאים, כולל הגברת בת ה-80 שלא יודעת לקרוא או לא מסוגלת לקרוא כי היא כבר לא רואה, איך גם היא יודעת על שינויי התכנון לגבי בבית שלה.

אני רוצה לחדד את השאלה. אנחנו מדברים על פרויקט כלכלי. ליזם כדאי להכניס לתוך המתחם כמה שיותר בניינים. אז אם הוא יכול להכניס לתוך התוכנית שנים-עשר בניינים הוא יכניס שנים-עשר בניינים אף על פי שאפשר לבצע את הפרויקט גם בשמונה בניינים. נכון שהוא מגיש תוכנית, ואז מכריזים על זה כמקבץ וזה בא לידיעת הדיירים ושולחים להם וכדומה. מה שמטריד אותי הוא מי מפקח על כך שהמקבץ הוא לא יותר ממה שבאמת צריך. אם אני הייתי קבלן כזה הייתי אומר, תנו לי את כל השכונה, למה אקח רק עשרה בתים? אני רוצה לדעת מי מוודא שלוקחים את המינימום האפשרי.

יש לנו שני מסלולים שבהם ניתן להכריז על מתחמים לפינוי בינוי. במסלול הרשויות המקומיות היוזמה היא של הרשות המקומית, אבל מרגע שנעשתה הכרזה של הממשלה, כעבור לכל היותר חודשיים, הרשות מחויבת לבצע פעולות הסברה לדיירים באופן תדיר, ואנחנו קבענו בדיוק את המועדים. בראש ובראשונה הם צריכים לקיים כנס ולבחור נציגות של הדיירים. כלומר הדיירים בוחרים לעצמם מי מהם ייצג אותם, ויהיה מעורב בכל התהליך. אחר כך הדיירים אחת למספר חודשים הודעות בכתב באופן אישי, כל אחד לתיבת הדואר שלו, שבהן מעדכנים אותם על כל שלב ושלב בהתקדמות הפרויקט. משרד השיכון לא משלם למתכננים ולמנהל הפרויקט אם לא הוכיחו לנו שהפעולות האלה התבצעו.

עצרי שנייה. אני מבין את זה. יש לי רק בעיה אחת: עם גברת זליבנסקי שהיא בת 85, היא נמצאת בבית שלה, היא בקושי זזה. מזמינים אותה ב-20:00 לארגון – היא לא תגיע לשם; שמים לה בתיבת הדואר, אז או שהיא לוקחת או לא כי זה הרי לא מסירה ביד. גם אחר כך אם הגברת הזאת מגיעה, אז יש לי בעיה כי בקושי שומעים אותה, ובדרך כלל יבחרו לנציגות הדיירים את החזקים מביניהם שרוצים להרוויח קצת כסף ולא אכפת להם מאחרים. זה מטריד אותי. לפעמים יש הליכים משפטיים שבהם לאנשים חלשים המדינה חייבת למנות להם עורך דין שייצג אותם בבית המשפט. אני רוצה לדעת איך אני יכול להיות בטוח שלאנשים החלשים במקבץ יש ייצוג הוגן ושקולם יישמע. אל תגידו לי שיש חברות מארגנות שמייצגות את הדיירים – קיבלתי את המכתב הזה. לא זה.

אני לא באה בשם חברות פרטיות.

לכן אנחנו שואלים אותך.

לכן אני שואל אותך כי מהחברות הפרטיות קיבלתי תשובה נורא ברורה: אנחנו מייצגים. נכון שאנחנו מקבלים כסף מהקבלן, אבל אנחנו מייצגים את הדיירים.

מה שעינת התחילה להגיד זה חלק מהתשובה- -

אמרת שאתה לא מדבר, אלא אם אני נותן לך את רשות הדיבור.

רק דבר אחד אני אסביר. עינת אמרה שאחד המסלולים שהוא היתר משמעותי היום הוא מסלול הרשויות המקומיות. כי אתה שאלת איך אתה מבטיח שהיזם לא הכניס כמה שיותר בניינים לתוך המתחם הזה כי זה הרווח שלו, ואז כמו שעינת הסבירה בחלק גדול מהמקרים ההכרזות במסלול הרשויות – התכנון הוא בכלל לא של היזם. כלומר הרשות המקומית היא זאת שתכננה את המתחמים, והקבלן קיבל את המתחם הזה ממנה.

ראובן, אני לא מטומטם לגמרי. אני קצת מבין, לא הרבה. אתה מבין שכשהרשות המקומית מכינה את המתחם הזה היא רוצה שתהיה שם התחדשות עירונית. לכן היא עושה את החשבון שכשהיא מתכננת היא תצטרך אחר כך קבלן שירים את הפרויקט. אבל היא יודעת שאם היא תיתן לקבלן הזה רק ארבעה מגרשים שהוא יכול לבנות עליהם בניין אחד, זה לא ישתלם לו, והוא לא יבוא.

הרשות גם שומרת על התושבים שמצביעים לה.

יש פה שיתוף אינטרסים. אנחנו רוצים התפתחות עירונית, אבל באיזשהו מקום הרשות דואגת למה שקורה ברשות, והיא רוצה שפה יהיו בניינים גדולים ומפוארים ותשתיות, וזה בסדר. אני כל הזמן מסתכל על גברת זליבנסקי. אני לא מסתכל על מכלול התושבים, אלא על אותה גברת זליבנסקי בקומה השנייה בבית האחרון שבעצם הכניסו אותה כי זה גם משתלם לרשות.


בבקשה.

המסלול השני, מה שמכונה מיסוי, הוא מסלול שמיועד ליזמים, ובו המדינה מקנה רק הטבות מס. ההכרזה נעשית בו אך ורק על בניינים שבהם נחתמו עסקאות שמאפשרות הקמת מבנה חדש. כלומר במסלול הזה הכרזת הממשלה שגם מאפשרת את התביעה לפי החוק שבו אנחנו דנים היום היא על חלקות. אני יכולה להביא דוגמה שבמקרה הממשלה הכריזה ביום חמישי האחרון על שתי חלקות; לא על המתחם כולו שהיזם תכנן, אלא ההכרזה היא ספציפית למקום שניתן לבצע בו. ובאמת, כמו שאדוני אמר, אם יש בקצה המתחם בניין שבו הדיירים לא מסכימים, אין הכרזה על הבניין הזה.

יופי. אני שמח שזאת התשובה שלך, לפחות לגבי החלק השני, אבל אז אני רוצה להבטיח שככה זה יישאר. אני הייתי רוצה לקבוע בחוק שכאשר הממשלה באה להכריז – או באה הרשות להכריז – הם יכניסו את המינימום האפשרי. למרות שזה רע. כי אם יש שכונה שיש בה 20 חלקות שנבנו בשנות ה-20 אני רוצה שייקחו את כל 20 החלקות האלה ויקימו להם בניינים. זה הרבה יותר טוב. זה שימוש נכון בקרקע, הכול נכון.

לגבי חוק מיסוי מקרקעין – זה כתוב בתקנות. כתוב שההכרזה על אותן חלקות נעשית אך ורק כאשר יש הסכמים שמאפשרים הקמת מבנה חדש. זה קיים בתקנות.

ההסכמים לא מעניינים אותי, אני רק רוצה לוודא שבהסכמים האלה בבית האחרון זה לא יהיה 60, אלא שם זה יישאר 80.

זה לא יכול להיות 60.

למה לא? הרי לפי החוק החדש אתם רוצים שזה יהיה 60 לצורך תביעה.

66%. זה עדיין חלק ממקבץ, זה לא יכול להיות בניין בפני עצמו. כל מה שזה מקנה זה את האפשרות לתביעה. לא זורקים את גברת זליבנסקי מהבית.

אני מסכים, אבל אני רוצה לוודא שאת הבית של גברת זליבנסקי לא הייתה ברירה והיו חייבים להכניס, כי אחרת אי אפשר להקים פרויקט.

אני מבקש להתייחס לעניין הזה. אני בטוח שיש הרבה מאוד מצבים שבהם אפשר לתכנן פרויקט על שמונה, על עשרה ועל שנים עשר בניינים. נראה לי שזאת לא השאלה הנכונה על כמה מינימום בניינים אפשר היה לתכנן את אותו תכנון של פינוי-בינוי.

יכול להיות שזאת לא השאלה הנכונה, אבל זאת השאלה שאני רוצה עליה תשובה.

בסדר גמור, אז אני אתייחס לשאלה שלך. החוק יצר מסד של כמה רבדים: קודם כול יש כאן שאלות הנדסיות, גיאוגרפיות, תכנוניות – זה שלב ראשון; שלב שני – מן הסתם יש כאן שיקולים של כדאיות כלכלית, ואדוני אמר נכון: צריכה להיות שם כדאיות כלכלית, ומן הסתם זה בתוך השיקולים שמגדירים את המתחם. זה לגיטימי לגמרי, אחרת הפרויקט לא ייצא לדרך וחבל לתכנן אותו. הרובד השלישי, וכאן, כמובן, המשקל הגדול הוא של המחוקק להגן על זכויותיו של המיעוט, וברובד הזה החוק יצר כאן איזונים בין מיעוט לבין רוב, כמו בהרבה מאוד הליכי תכנון אחרים. לכן כמו בהרבה הליכי תכנון אחרים יכול להיות מצב של מיעוט שצריך להיתרגם, צריך לבטא את עצמו וצריך לשמור על זכויותיו. זה לא יוצא דופן בעניין הזה מהרבה הליכי תכנון אחרים. האם נתנו כאן סיוע משפטי צמוד לדייר החלש כדי שיוכל להתארגן ולבנות נכון את המיעוט שלו? זה נכון שזה לא קיים בהרבה הליכי תכנון אחרים: בתמ"א 30, בהתנגדויות רגילות שמוגשות – אדם צריך לשמור על זכויותיו, וזה נכון שבחלקים החדשים של החברה לפעמים במבחן המציאות קשה.

אתה שוכח דבר אחד: ועדת החוקה דנה בנושא של 80% ו-66%, והיא החליטה על 80% ולא נתנה לכם 66%.

הוועדה דנה, והחוק חוקק.

עכשיו אתם רוצים לשנות את 66%?

לא להליך הזה.

אבל כשהוועדה דנה היא גם דנה בנושא של מקבץ מול בית ספציפי, וגם בזה היא הכריעה.

אתם מנסים עכשיו לגלגל את הגלגל אחורה כשלי יש עדיין אותן טרדות שהיו בפעם הקודמת.

זה נכון, רק בסופו של יום יש בעיה להגיד שהליך תכנוני שנמשך שמונה, תשע, עשר שנים שבה נקבע איך הבניין הזה ייראה – הרי זה עניין הנדסי איזה שטח הוא תופס בגלל הגובה שלו. הרי אתה לא יכול לתפוס בניין של עשרים קומות על חצי דונם כי הוא לא יעמוד. אז בהרבה מקרים העניין הזה הוא גם הנדסי. אפשר להגיד שמכיוון שהתנאים ההנדסיים חייבו שלוש חלקות שיש עליהן עכשיו שלושה בניינים אנחנו נבוא ונגיד, לא, בגלל הנושא של 66% נקים רק שניים.

לא, לא, אתה טועה. אני לא רוצה שתיקח את הבניין הרביעי.

נתתי דוגמה שאין בכלל רביעי.

ראובן, אתה נותן לי דוגמה שאתה נכנס לאוטו בבוקר, מדליק אותו, והאוטו נוסע לבד, לא צורך דלק ולא שום דבר. זה בסדר, זה בחלומות. איפה אני פוחד? כאשר מבחינה תכנונית צריכים שלושה מגרשים כדי להקים את הבניין הזה – מבחינה הנדסית הכול טוב ויפה. אבל היזם אומר שהוא יכין את תוכנית על ארבעה מגרשיים משום שאז הוא יכול לבנות עוד חנייה תת-קרקעית ועוד כל הסיפורים האלה. אז אני מפחד על הבית הרביעי שהכניסו למתחם. אני רוצה שיהיה כתוב שכאשר מכריזים על מתחם יכריזו על כמות החלקות הנדרשות בלבד מבחינה תכנונית והנדסית.

אני מבין, אבל הבעיה הזאת היא הוראה לוועדות התכנון.

אז אולי דרוש כאן תיקון עקיף.

מה שאתם מבקשים זאת הוראה לוועדות התכנון כשאתם בוחנים את התוכניות במקרה הזה של פינוי-בינוי. זה יכול להיות כל דבר אחר – זה גם יכול להיות תוכנית מגורים רגילה. תבואו ותגידו שהתכנון הוא יעיל – זה מה שאתם אומרים.

לא, לא. אתה רוצה שאני אגיד לך משהו? אני לא יודע אם זה התכנון היעיל. תכנון הרבה יותר יעיל הוא במקום אם להקים את הבית על שלושה מגרשים מבחינה הנדסית זה לקחת חמישה מגרשים ולעשות שם רחבה עם דשא ועם גן משחקים.

אלה גם דרישות, דרך אגב.

יוצא מן הכלל. אז תמיד כשאני יכול להגיד שאני עושה גן יותר גדול אני אמכור יותר בקלות. זה לא עניין של יעיל או לא יעיל. אין לי בעיה לעשות שינוי עקיף לחוק התכנון והבנייה בנושא- -

אבל הבעיה היא אחרת- -

למה לך להגיד שיש בעיה אחרת? אני יודע כמה בעיות יש. אתה עוד לא פתרת לי את הבעיות שיש, ואתה כבר מביא לי עוד בעיה. אין בעיה, תעלו עוד בעיות.

בסוגיה הזאת. אתה מסתכל על עמדת המיעוט, וצריך לזכור שיש כאן גם רוב בעל זכויות קנייניות וזכותו לממש אותן. אם יש בבניין הרביעי שאפשר לשלב אותו בתוכנית, רוב גבוה מאוד של 90% שמעוניינים להיות חלק מהתוכנית הזאת שיש בו כדאיות כלכלית, והוא טוב להם; יש שם דיירים מבוגרים שישדרגו את איכות החיים שלהם. ויש שם גם מיעוט קטן. זה בדיוק מה שהחוק עשה – הוא יצר את האיזון ואמר שאם רוב מסוים – 80% מהבניין הזה – חושב שהוא רוצה להצטרף לתוכנית, וזה אפשרי תכנונית והנדסית, ויש כדאיות כלכלית – צריך לשמור גם על זכותו של הרוב. למה להוציא אותו החוצה?

אני מסכים. אתה יכול להשאיר את זה ב-80% בבית הזה. אתה בהחלט צודק.

ואם הבית- -

עצרו. אני רוצה לשמוע את ראש העיר ואת המנכ"ל של משהב. אתם תכננו ביניכם את התשובה הבאה שלכם כי אתם יוצרים לעצמכם בעיה – כל אחד מכם אומר משהו אחר, ואחר כך אתם מתקנים אחד את השני.

לא נכון.

לא נכון? אין בעיה.

בוקר טוב, אדוני היושב ראש וכל הנוכחים פה. יושב פה גם סמי מצלאווי שהוא הפרויקטור הראשון במדינת ישראל שיצא בנושא פינוי-בינוי במדינת ישראל. אני שומע את הצליל של "כדאיות כלכלית" או לא כדאיות כלכלית. קודם כול צריך לומר ברישא של העניין שהנושא הוא נושא חברתי גרידא. אם אפשר לעשות שילובים בין הנושא החברתי לבין הנושא הכלכלי – עשינו עסקה. שנית בואו לא ניקח את הקטסטרופות שמאיימות עלינו משמים או לא משמים – רעידות אדמה. גם את זה אנחנו לוקחים בשיקולים שלנו. אנחנו רואים את המשולש שמורכב מבניינים שקמו לפני שנת 80, ויש בהם היתכנות בנושא תמ"א 38 או לחילופין פינוי-בינוי, והנושא הכלכלי הוא הדבר השלישי שנכנס לקטגוריה של הבדיקה. יש שני מסלולים, כמו שאמרו פה: יש מסלול אחד של משרד השיכון בנושא של מתחמי ההכרזה שלהם, ויש מסלול שהרשות המקומית מקדמת באמצעות התושבים.

החברה הכלכלית בקריית אונו לקחה את היוזמה, התחילה להחתים את הדיירים, עברה מדלת לדלת בנציגות העירייה, ולאחר שהגיעו למספר מקסימלי של חתימות עוד לפני שהגיע החוק בנושא של סרבן חתימה, היא הלכה למכרז. במכרז זכה סמי מצלאווי שיושב פה לשמאלי והתחילה את הפרויקט. אחרי שהפרויקט הזה התחיל להתבשל למדנו הרבה מתוך אותו פרויקט ראשון איך לפתור בעתיד הרבה מכשולים שהיו בדרך- -

מה היה המכרז?

המכרז היה על הקבלן שייקח את הפרויקט.

מה הוא שילם? מה הוא קיבל?

מי ייתן יותר זכויות לדירות הקיימות לפי מטרים. כמה אחוזים. אנחנו נתנו 1.7 לכל דירה על מה שקיים.

בשיא העניין חשוב מאוד שהרשות המקומית והמובילים, כמו ראש העיר וצוות הנהלת העיר יהיו minded לעניין הזה. כי לא מספיק שהתושבים ירצו להקים את הפרויקט. אם אין רצון של הרשות לקחת את הפרויקט הזה ולהבין את המשמעות של העניין, הפרויקטים האלה לא ייצאו לעולם – לא עם 80 חתימות ולא עם 100 חתימות.

כמה אנשים חתמו בפרויקט הזה אצלכם?

כולם. תוך שבוע-עשרה ימים הפרויקט בוצע.

הוא שואל על השלב שיצאתם למכרז בהתחלה. בטח לא היו 100% חתימות.

לא היו 100% חתימות, הלכנו בשלבים.

כאשר אתם תכננתם את הפרויקט כמה מגרשים היו בפרויקט?

היו אחד עשר מגרשים, ואחד עשר בניינים מוקמים עליהם, חלקם היו בניינים של שתים עשרה דירות ובחלקם היו שמונה-עשר וכן רכבות של 30. מתוך זה אנחנו הקמנו אחד עשר בניינים, ובהתאם לזה היו 167 דיירים שצריך היה לפנות אותם. בנינו 513 יחידות.

כמה מתוך 167 הדיירים חתמו על הסכמה?

להיום?

לא להיום, בשלב שאתה אומר לי שהחברה הכלכלית עברה מבית לבית.

בשלב הראשון החתמנו שני בניינים שמהם כמעט 80% היו חתומים. אחר כך עם הבהרה של כל מיני דברים ותנאים ואחרי שרצו יותר, פחות וכדומה – בסופו של דבר הצלחנו לשכנע את שני הבניינים הראשונים, הורדנו אותם והתחלנו לבנות, וככה הלכנו מבניין לבניין עד שבסופו של דבר החודש נהרוס את הבניין האחרון.

כאשר התוכנית אושרה, כמה מתחמים היו בה?

יש מתחם שלם.

הוא עבד בשלבים. סמי אומר שהיות שהיו צריכים לעבוד בשלבים כי התושבים לא האמינו - -

- - -

אני עכשיו בחקירה נגדית. תאמינו לי שאני יודע- -

צריך להסביר במה מדובר אולי.

תאמיני לי, בסוף העניין אני אדע במה מדובר. אני יודע מה אני רוצה לשאול ואיך אני רוצה לשאול. אל תעזרו לי, תאמינו לי – אני אגיע לזה.

יש פה פרויקט עם אוכלוסייה גם די בעייתית- -

בתוכנית בניין עיר – מה אושר?

אושר המתחם.

כל המתחם? 11 הבתים?

כן.

אבל כדי לבנות מבנה חדש הוא צריך לפנות בכל פעם בניין אחד.

אני אמרתי שאני אגיע לזה. אל תסבירו לי את הסוף לפני שאני יודע מאיפה מתחילים.

יש מתחם שאושר, והפינוי וההריסה בהתאם להתקדמות החתימות – אי אפשר להרוס בניין אם לא חתמו עליו כי הזכויות לא עוברות לקבלן. כל עוד הוא לא חתם הזכויות לא של הדייר ולא של הקבלן. בעצם חתימתו הוא מעביר את הזכויות הקנייניות שלו לטובת הקבלן כדי שיוכל לבצע את הפעילות. כל עוד זה איננו אין היתכנות לבנות, עם כל הרצון. לכן התכנון הוא תכנון, ומעבר לתכנון צריך הסכמה של הדיירים.

זאת אומרת שצריך 100% חתימות.

ודאי.

זה רק בשביל לפנות לשופט.

לאחר שחוקקתם את החוק ונתתם אפשרות לסרבן – 80% ואפשרות שהדיירים יכולים לתבוע את הדיירים האחרים אם הם לא מפנים, זה נתן זרז לכך שהסרבנים הסכימו בסופו של דבר להיכנס לפרויקט.

בניגוד לתמ"א 38 ששם המפקח על הבתים המשותפים נכנס לנעליו של השליש המסרב וחותם בשמם, פה בפינוי-בינוי בסופו היתר בנייה טעון הסכמת 100% מהדיירים. לכן המנגנונים האלה שאנחנו מדברים עליהם רק מאפשרים להאיץ את תהליך ההסכמה.

אני לא אוהב שמאיימים עליי – אם אתה לא תחתום אני אגיד שנגדך תביעה, ואתה תשלם כל מה שיש לך בחיים.

זה בדיוק מה שהחוק אומר.

אני יודע שזה בדיוק מה שהחוק אומר, ולכן אני כל כך נחרד ממנו כי אני פוחד שמאיימים עליי. אני אוהב לאיים על אחרים, אני לא אוהב שמאיימים עליי.

אבל לא יכול להיות מצב שאחד יסרב, ופרויקט שלם ייתקע.

אני לא אומר שאחד יסרב וכל הפרויקט ייתקע. אבל אם ניקח את הפרויקט שלכם שעשה הקבלן מצלאווי, האם היה הכרח שכל הבתים יהיו בפרויקט?

בוודאי.

אתה אומר לי "בוודאי". נניח שיש שם עוד בניין אחד של ארבע דירות. מכיוון שזה בניין קטן אומרים, נכניס אותו; מצלאווי היה עושה את הפרויקט גם בלי הבית הזה כי אחד עשר הבניינים שפינית הספיקו לו.

הוא לא יכול לעשות את זה, כבודו. כשאתה עושה תכנון עיר ותכנון של שכונה אתה חייב לקחת בחשבון שטחים תחומים, שטחים ירוקים, מקומות חנייה. הבניין האחרון יכול לשמש בסופו של דבר חנייה של השכונה ולא בונים עליו, אלא הוא הופך שצ"פ – שטח ציבורי פתוח. הראייה היא כן ראייה מרחבית.

אני מדבר על הבניין שאני יכול לקיים את הפרויקט גם בלעדיו, אבל אם יש בו עוד בניין של ארבע דירות שיושב על דונם אדמה, ואני אכניס אותו לפרויקט אז שם אצטרך לתת על ארבע דירות, אבל אני אוכל לבנות עוד שמונה-עשרה קומות. לכן אני מכניס גם אותו תוך כדי, מה זה חשוב? ובאמת תכנונית את הבניין הזה אני לא צריך.

זה לא עובד ככה.

זה לא עובד ככה, כי אתה אומר, סמוך עלינו אנחנו - - -

למה "סמוך"? זה לא עובד ככה. בעצם התכנון לא מסתדר מה שאתה אומר.

כבוד היושב ראש, בתוך התוכניות האלה ישנו קו כחול שמאשרים אותו בוועדה המקומית ואחר כך בוועדה המחוזית. אי אפשר לחרוג מהקו הכחול ולהכניס לתוך הפרויקט דברים אחרים, אלא מה שמתכוון כבוד היושב ראש, שאם בתוך המתחם עצמו - -

אני מתכוון שכשבאים לצייר את הקו הכחול האם מכניסים רק מה שהכרחי או שאומרים, יאללה, יש פה עוד בית, בואו נכניס אותו, ואז על הבית הנוסף הזה אני רוצה 80%.

בתנאי המיון שלנו יש יתרון. אנחנו נותנים ניקוד חיובי למתחמים קטנים. ככל שהמקבץ הזה שצריך כל פעם לפנות אותו בשביל לבנות מבנה חדש אחד הוא יותר קטן, כך הפרויקט מקבל אצלנו ציון יותר טוב, ויש יותר סיכוי לקבל- - -

מצוין.

למה?- -

אני מסכים איתך, אתם צודקים. לכן את העניין הזה אני רוצה להכניס לחוק.

רגע.

לא "רגע", אני אומר לכם בדיוק למה אני מתכוון.

אני רציתי להשלים. ברור שגם לנו, המערכת שרוצה לקדם פינוי ובינוי, שחושבת שזה פרויקט חשוב, וגם ליזמים, הרבה יותר נוח שכל פעם המתחם המתפנה הוא קטן. התוכנית היא גדולה, אבל שהחלוקה לחלקות היא כזאת שבכל אירוע הריסה יש מינימום וצריך לפנות לא שלושה בניינים, אלא בניין אחד או שניים. ללא ספק, זה האינטרס שלנו, אבל פה נכנסים שיקולים של ועדות מקומיות ומחוזיות. אני לפעמים רואה בפרויקטים שונים שהוועדות המקומיות והמחוזיות רוצים את הכי טוב – שהוא האויב הגרוע ביותר של הטוב – ואז מלכדים יחסית הרבה בניינים. כי תכנונית אם מלכדים יחד אפשר להפריש יותר לצורכי ציבור, שזה גם יעד חשוב. השיקולים של ישימות לא כל כך מטרידים אותם.


כפי שסיפרתי לכבודו- -

"כפי שסיפרתי לך", עזבו את ה"כבודו"; "כבודו" זה בבניין ממול, וברוך השם אני לא נכנס לשם. אני עוד אתבלבל.

אני רוצה לדבר בצורה ראויה.

בכל אופן במסגרת הפעילות של ההתחדשות העירונית בוועדה שלנו אין שום סמכות ויכולת להשקיע במהות ההחלטות של הוועדות המקומיות והמחוזיות וגם לא על אופן התנהלותן, לצערי, כי גם על זה אולי היו לנו השגות, כידוע. לכן אנחנו אומרים שבסך-הכול מבחינת פינוי-בינוי האירוע, גם אם יש שניים או אפילו שלושה בתים – זה אותו אירוע. כי במקומם בונים בניין אחד אחר כך. החלקה נקבעת לפי החלוקה החדשה, לא לפי החלוקה הישנה. החלוקה למנות נקבעת מהחלוקה בתוכנית החדשה. אז נוצרים מצבים, אמנם לא הרבה, שאירוע כזה כולו, יש בו אפילו 90% הסכמה, אבל בבית אחד יש קצת פחות מ-80%. אנחנו לא מדברים פה להוריד בהרבה את רמת ההסכמות, בסך-הכול ל-66% - אבל אנחנו מבקשים את זה כדי שכל המקבץ יוכל לפנות לבית משפט, וזכותו של בית המשפט וחובתו, כי כך כתוב בחוק, לשקול גם שיקולים הומאניים.

בסדר סופי, את עוברת הלאה.

יושב פה עו"ד יריב בר-דיין שהוא נציג הדיירים. כמו שהסברתי אנחנו לא עושים פה פרויקט נגד אנשים; הפרויקט הזה במהותו כל כך לטובת אנשים. אם הדירות הישנות גדלות ב-70% והופכות לדירות חדשות ויש מעלית ויש הכול ברור לגמרי שלא נעשית פעולה שלילית- -

ברור, זה הכול טוב, הכול מצוין.

- - אבל חייבים כלים להקל קצת.

הבנתי.

רק לשפץ, זה כל מה שאנחנו מבקשים, אף אחד לא נהיה - - -

ברשותך, היושב ראש, אני מצפה ממהות החוק שתיתן לנו אפשרות איך לתת טריגר לתושב ולרשות לקדם את הפרויקטים. אנחנו יודעים בדיוק מה מצבם של אותם בניינים. הרי לא הולכים להרוס בניין שנוסד בשנת 2000 ולא ב-1998, אלא משנות ה-80 ומטה. אלה הפרויקטים שנכנסים לתמ"א 38; הבניינים הישנים שהוקמו בשנות ה-50 וכשאתה נותן בהם מכה אתה שובר את האבן גם בלי פטיש, אלה בניינים שצריך לתת להם היתכנות חדשה. לכן יש משמעות לתת דרייב – רצון ומוטיבציה – לתושב עצמו ולרשות לקדם את הפרויקטים האלה כדי שנוכל למנוע את האסון הבא של רעידת אדמה שמי-יודע מתי היא תקרה לנו, והבניינים האלה ייפלו, אין לנו ספק בכלל שהם ייפלו.

רק כדי להפיס את דעתך, כיזם שיוזם פינוי-בינוי בקריית אונו ובמקומות אחרים האינטרס של היזם הוא שהבניין הזה לא יהיה בפנים. להפך, מה שמעניין את היזם זה בכלל לא כמה בניינים ישנים יהיו בפנים, אלא מהו יחס ההמרה שהוא יקבל, כלומר כמה דירות חדשות הוא יקבל על כל בניין. אם אני יודע שיש לי שתי אפשרויות: להרוס שלושה בניינים ולקבל יחס של 1:3.5 או לקבל את הבניין הרביעי עם כל הבעיות שיש בו, אני אעדיף שהבניין הרביעי יהיה בחוץ.

לא, אין לך בעיה בבניין הרביעי. בבניין הרביעי יש רק ארבע דירות - -

אבל אם יש שם דייר שמתנגד אני לא ארצה אותו בפנים, להפך, הוא מעכב אותי.

לא נכון. הוא לא יעכב אותך כי הם רוצים להוריד את הרוב ל-66%.

גם זה תהליך שייקח עשר שנים - -

עזוב, הוא יחתום לך כי הם רוצים שמאי מכריע, ואותו שמאי יגיד לדייר שהוא הולך להפסיד את המכנסיים.

במפת האינטרסים האינטרס של היזם הוא לא להכניס כמה שיותר בניינים ישנים, אלא להגדיל את הזכויות שהוא מקבל על הבניינים הקיימים שיש בפנים. כך שבכלל אין פה יזם שהרשויות התכנוניות צריכות לעמוד מולו, זה בדיוק הפוך: דווקא רשויות התכנון אומרות, לא, תתייחס לשטח בצורה כוללת, תוסיף עוד, שיהיו יותר שטחים. אנחנו כיזמים מעוניינים בשטחים קטנים. לפרויקט יש היתכנות הרבה יותר גבוהה עם שטחים קטנים שאני מפנה, הורס, בונה, מוכר וזהו. כך שאתה לא צריך לדאוג מאתנו שאנחנו נרצה להכניס את הבניין הנוסף. להפך, אנחנו נשמח להוציא- -

תומר, כיוון שאני כל כך בטוח שאתם רק רוצים את טובת המדינה ואת טובת האזרחים- -

- - -

לא, זה בסדר. אתה יודע מה, אני מציע לבטל את החוק הזה בכלל, וכשיש בית שיש בו ארבע דירות תבוא אליי, תציע לי כסף, אני אתן הקלות במס שבח ותבנה מה שאתה רוצה.

אבל זה מה שאנחנו עושים, זה המצב.

לא, אני לא רוצה שתיתן לי דירה אחרת. אתה תבוא, תקנה ממני את הנכס, מכל אחד מהדיירים- -

יש גם מסלול כזה.

אם האוצר היה מסכים לזה אני בטח אשמח, אבל זה לא משנה.

לא, האוצר לא צריך להשתתף בזה בכלל.

אבל בכל מקרה אני קונה ממנו.

זאת עסקת קומבינציה רגילה.

- - -

- - - קומבינציה.

אדוני היושב ראש, אם אתם תסכימו לתת את הטבות המס של פינוי-בינוי גם לעסקאות קומבינציה, בוודאי שאנחנו נשמח, זה יעשה לנו טוב. הוויכוח שלך הוא לא איתי.

זה יעיף את ענף הנדל"ן למעלה.

בואו לסיור בקריית אונו לכמה שעות שתחליטו, תראו איך הדברים נעשים בשטח, ונחזור אחר כך לדיון.

הבנתי. אתה יכול כבר לקחת את המנהלת שלי, היא נורא אוהבת סיורים. סע איתה לקריית אונו, והיא תדווח לי.

בכיף. אחרי שעזרת לנו כל כך הרבה, בסדר. אתה לא רוצה לבקר אותנו?

חברה, אני צריך לעבוד. תפסיקו עם סיורים. המקום היחיד שאני מוכן לסייר בו בשנה הקרובה זה בית המשפט הכלכלי בדלאוור. זה אני מסביר לאוצר כל יום.

אני רוצה לומר עוד משפט אחד, ברשותך. הרבה פעמים כשוועדה מחוזית יוצרת חלקות גדולות של כמה בניינים יש עוד שיקול: שיש באותו אירוע בניינים שכשלעצמם הם לא כדאיים לפינוי בכלל. כלומר הם לפעמים מכניסים לאותו אירוע של הריסה ופינוי גם בניין פחות כלכלי כדי שהבניין החדש שמתקבל יתאזן על סמך שלושת הבניינים האלה יחד. גם הדברים האלה קורים.


יש עוד סיטואציה- -

סופי, יש כל כך הרבה סיטואציות. תאמיני לי, אם את תתארי לנו את כל הסיטואציות אנחנו לא נתקדם בחוק. אני שאלתי שאלה, קיבלתי תשובות. תודה רבה.

אני רוצה להעיר הערה מתוך השטח עצמו שאותה צריך לקחת בחשבון. יש סיטואציה שאנחנו מחתימים 100% מהדיירים ומתחילים לפנות אותם מהבניין. במקרה שלי יש לי בניין בן 24 יחידות דיור, ופינינו שמונה עשרה משפחות החוצה, ואני נשארתי עם שש יחידות עם בעיות כאלה ואחרות עד שיתאקלמו. אני פתאום נתקל בשתי משפחות שאומרות לי שלא רוצות להתפנות למרות שחתמו, הן רוצות עוד חדר. מה אני עושה עם האנשים האלה כשאני כבר משלם לשמונה עשרה משפחות שכר דירה, הרסנו להם את הבית בפנים כדי לא לשלם ארנונה, חשמל ומים? מה אני עושה אם יש לי שני דיירים שאומרים שלמרות שהם חתמו הם לא מתפנים?

החוק לא פותר את הבעיה.

זה נכון. אבל כבוד היושב ראש, אנחנו חייבים - -

אתה רוצה שאני אפתור לך את הבעיה?

לא, לא.

אני יכול לפתור לך את הבעיה.

הדברים האלה קיימים במדינות אחרות. אולי אנחנו צריכים להסתכל ימינה ושמאלה. צריכים לחוקק חוקים שדייר שיודע שהוא גר בבית משותף, הוא שותף, והוא צריך לקיים את ההתחייבות שלו לשותפות. אוספים את הדיירים ארבע פעמים, מסבירים להם הכול, מחתימים אותם על הדברים, נותנים להם את כל הביטחונות שצריכים להיות, ערבויות והכול – ובסופו של דבר הוא אומר, שברו את הכלים, לא משחקים. זה דבר שהמדינה צריכה לתת , ובית המשפט צריך לתת את דעתו בנושא הזה.

אין שום בעיה, אתה צודק. נמצא פה האוצר שיגישו הצעת חוק שבכלל מספיק רוב רק של 51% - לא צריך 66%, לא צריך 80%, וגם שיכניסו באותו סעיף שמי שחתם ואחר כך לא עומד בזה, למה צריך בית משפט? אני מכיר שיטה הרבה יותר טובה – היזם ייכנס הביתה, יוציא את הדברים. לא צריכה להיות בעיה.

אני עורך דין, ואני מייצג דיירים בהרבה מאוד מתחמים שהייחודיות שלהם היא שהמנגנון שבו הם עובדים הוא מנגנון מתוך הדיירים. אנחנו מרכזים את הדיירים, הדיירים יוזמים בעצמם בשיתוף הרשות המקומית את הפרויקטים האלה, מקבלים שיתוף פעולה מקסים ממשרד השיכון, והפרויקטים האלה מוכרזים. רק אחרי שעוברים את התהליך הארוך וההבשלה של הפרויקט, רק אז אנחנו עושים מכרזים פרטיים, והדיירים בוחרים את היזמים. רק כדי לסבר לכם את האוזן בשנה האחרונה ביצענו ארבעה מכרזים כאלה- -

איך הדיירים פונים אליכם?

הדיירים פונים אלינו מהניסיון המצטבר.

כמשרד עורכי דין?

כמשרד עורכי דין אנחנו עובדים בשיתוף פעולה עם אדריכלים, עם שמאים, עם חברות ניהול.

אתם עובדים בשיתוף פעולה עם חברה שנקראת "אתוס"?

"אתוס" זה כאן.

אתוס זה כאן?

אנחנו גוף פרטי לחלוטין שמייצג דיירים. זה מה שאנחנו יודעים לעשות. בשנה האחרונה הוצאנו ארבעה מכרזים בסדר גודל של 1,100 יחידות דיור- -

מי משלם לכם?

בסוף התהליך משלם היזם- -

תודה.

על בסיס של הצלחה.

תודה. אתה מבין שלי יש סחרחורת ושערי סומר כשאני שומע שעורכי דין וחברות מנהלות וכל מיני גופים כאלה שמייצגים את הדיירים מקבלים את השכר שלהם מהיזם.

אם הפרויקט יוצא למה שהדייר ישלם?

נפלא.

מותר שזה ייצור לי צמרמורת?

כן.

35 שנה הייתי עורך דין ולימדו אותי שאני יכול לקבל שכר טרחה רק מהלקוח שלי, אף פעם לא מהצד השני.

100 שקל אתה לא יכול לגבות- -

לא 100 שקל, 20 שקלים- -

יש למשפחות האלה כסף? - - - חברתית-כלכלית.

רבותיי היקרים, יש לכם בעיה עם זה? לי יש מזה צמרמורת, מה אני יכול לעשות?

הצמרמורת מוצדקת- -

- - -

רק רגע, אני לא סיימתי- -

אנחנו מקפידים לקבל את שכר הטרחה רק כשהדיירים מקבלים את הדירות החדשות, אחרי שהזכויות שלהם הובטחו, שש-שבע שנים של עבודה תוך סיכון עצום- -

זה בסדר גמור, אני מוכרח לומר שלי זה עושה- -

מישהו צריך לשלם את העבודה שלנו.

אין שום ספק. לי זה עושה צמרמורת.

מי, לפי אדוני, צריך לשלם את זה?

אמרתי לכם: אני מדבר על מצב נתון שיוצר לי צמרמורת. לכם זה לא יוצר צמרמורת – בסדר גמור.

זה נכון, צודק היושב ראש בהרגשה שלו.

אמרה לי פעם נשיאת בית המשפט העליון כשדיברנו על עורך דין כלשהו שזה עורך דין שיכול לייצג ארבעה צדדים בתיק ולקבל את שכר הטרחה מאחד חמישי. לי זה עושה צמרמורת. מצטער.

כבוד היושב ראש, אפשר רק לדעת שהאנשים האלה קשיי יום. גם ארנונה לעירייה הם לא משלמים. אתה בא לפנות אותם, אתה פותח את התיק וצריך לשלם עליהם 40-30 אלף שקל ארנונה של 5-4 של 200 שקל בחודש. חבר'ה, אתם צריכים להיכנס לגוף הבעיה.

בואו לשטח. אני הזמנתי אותך. בואו תראו את הדברים בשטח.

- - -

זה לא ויכוח בכלל.

זה באמת לא ויכוח כי יש נתק מוחלט ממה שקורה בשטח.

יכול להיות, כך אני מרגיש.

ניסיתי לגבות 650 שקל ממשפחות כדי לממן שמאי ומתכנן. אמרו לי, אדוני, אתה תברח עם הכסף לחו"ל. אמרתי, אוקיי- -

מותר לי להרגיש לא נוח מההתנהלות הזאת? בעיקר כשזה בנוי על בסיס הצלחה?

אבל יש פתרון אחר- -

סליחה, אני לא מחפש פתרון על כל דבר.

הייתי שמח לקיים את הדיון הזה ולמצוא שיטה שבה יוכל דייר לשלם, ולו מאית משכרי, ומהשכר שלנו, אבל זה ממש לא הדיון. אני רוצה רק לתת דגש מהזווית היומיומית של הדייר. התהליך הזה של התחדשות עירונית של פינוי-בינוי זה מסע שאם לא יהיו בראשיתו הכלים שיאפשרו את סיומו לא כדאי בכלל להתחיל את המסע הזה. חלק מהכלים נעשים פה. אין ולא יהיה מצב שבו בפרויקט הטוב ביותר, הכלכלי ביותר, התכנוני היפה ביותר תהיה הסכמה של 100%, גם לא של 80% וגם לא של 90%. התהליך הזה נבנה כתהליך של אמון מתמשך, ואם הדיירים לא יאמינו לא בעורכי הדין שלהם, לא באדריכלים שלהם, לא בשמאים שלהם ואחר כך גם לא בקבלן שלהם הם לא יחתמו גם בעוד 200 שנה. אבל בשביל ליצור את הבסיס של האמון הזה המדינה צריכה לתת כלים. הכלים האלה, בין היתר, הם בסילוק מכשלות. המכשלה העיקרית, לעניות דעתי, זה אותם דיירים שהם לא הדיירים עם הבעיות, אלא אלה שיש להם אספרציות של הסחיטה, והם מעכבים את הפרויקטים האלה. לכן אם הכלי הזה לא יהיה אין דרכים נוספות. הרי לא ילכו פה אקסטרה מייל. מה שהיה צריך להיות פה היה צריך להיות כמו שיש בתמ"א 38, והיה צריך לחייב דיירים, כי יש פה זכויות קנייניות אחרות שנפגעות. אם לא ילכו בתהליך הזה הכול יישאר בקיפאון. אם תרצו ארחיב אחר כך בדוגמאות ספציפיות.

תודה. אנחנו נמשיך.

הייתה לנו עוד שאלה מאוד קשורה למה שאמרת בנושא המפתח האחיד של פיצוי.

נכון.

אולי לא להגדיר את זה בהכרח כחובה בחוק, אלא לפחות להגדיר את זה- -

כל הזמן מדברים פה על המשפחה האחרונה הסחטנית. בואו נקבע בתוך החוק שאם נותנים כמו במכרז בקריית-אונו – 170%-140%- -

חוזים קובעים את זה, אז למה להתערב?

לבוא ולקבוע שהמפתח שניתן לכולם הוא מפתח אחד. כך שאותו דייר שרוצה לסחוט בסוף יגידו לו, אדוני, אתה לא יכול כי על פי החוק לכולם זה אותו דבר.

אני אבקש להתייחס. חייבים לעשות סדר ברמת תהליכי העבודה. אנחנו דנים בהצעת חוק ממשלתית שאנחנו מקדמים אותה אחרי הרבה מאוד עבודה משותפת בין כל המשרדים. בהערות של הייעוץ המשפטי של הוועדה היו הערות שכל אחת משמעותית בפני עצמה וראויה לדיון, אבל חורגות במובהק מהנושאים שבאנו לטפל בהם בעבודה הממשלתית- -

עצור פה. אני רוצה להגיד לך כבר – אני לא עובד אצלך, ואני לא עובד בממשלה. אתה יכול להגיד לי דבר אחד: אני לא רוצה את החוק כמו שאתה רוצה אותו, אני לוקח את החוק והולך איתו הביתה. אני אחליט איך החוק ייראה, ואני מצביע עליו. אם זה לא מוצא חן בעיניכם יש לכם רק פתרון אחד: תמשכו את החוק. כשאנחנו מעירים הערות – אתה יודע מה, לא קשור לחוק הזה בכלל, אלא לחוק מס הכנסה אז אם תיתן לי תשובה שתניח את דעתי אני אלך עם זה, ואם היא לא תניח את דעתי אני אתקן את החוק.

אני מבקש להשלים. אפשר להעלות כל נושא לדיון – זאת הוועדה, יש לה המנדט המלא לנהל איזה דיונים שהיא רוצה, וזה בסדר גמור. אני רק אומר שבהצעת החוק הממשלתית אנחנו מטפלים בנושאים שחשבנו עליהם הרבה מאוד, עשינו בהם איזונים, ואנחנו שלמים עם ההצעה שהגשנו. אם יעלו כאן נושאים נוספים שאפשר לדון בהם, אבל הם משמעותיים מאוד, והם דורשים בחינה מאוד מדוקדקת, למשל מפתח אחיד לפיצויים – זה לא עניין של מה בכך – אני מרגיש לא נוח בדיון של הוועדה, גם אם הוא ייקח שלוש שעות לשלב את זה בהצעת החוק הזאת. הממשלה צריכה להגיד את זה בתור הגורם שמוביל את הצעת החוק הזאת. אפשר לדון בזה. לעשות תיקון שהוא לא ב"הארד קור" של התיקונים הללו, שמדבר על ההתייחסות המקבצית ועל מנגנון של שמאי מעריך, ויש כאן עוד הרבה סוגיות נוספות שלא טיפלו בהן עד היום כשחוקקו את החוק הזה: ההגדרה המדויקת של עילות לסירוב סביר או לא סביר שהוא נושא כבד משקל בפני עצמו; קביעת מנגנון אחיד לפיצוי; מצב שבו יש קרובי משפחה שיש להם דירות באותו בניין, ועוד הרבה מאוד סוגיות נוספות שהשאירו את זה בלי הסדרה מפורטת בחקיקה המקורית של החוק – אנחנו לא התכוונו לטפל בהן, ולכן כממשלה אנחנו מבקשים למקד את הדיון בסוגיות שלנו.

אם כך, התשובה היא שלילית. אם זה לא מוצא חן בעיניכם אני כבר אומר לך – אתם יכולים למשוך את החוק, ואם אתם רוצים אין לי שום בעיה, אני אתן לכם שלושה חודשים להתכונן כדי שתבואו מסודרים. אני לא עושה חוקים פרטץ', אני לא ממשלת ישראל. אתם יכולים לעשות חוקים פרטץ'- -

החוק הקיים הוא פרטץ'?

כן. החוק הקיים הוא פרטץ', ולכן אתם באים עם תיקונים עליו. כי אם הייתם חושבים מראש לא הייתם מגיעים עם החוק הקודם, אלא כבר הייתם מסדירים את הכול. עצם העובדה שהוא נראה כמו שהוא נראה, ואתה אומר שהוא נראה לא טוב, אז אתם באים עכשיו לטפל בעוד כמה, ובעוד שבועיים תבואו עם עוד משהו. בחוק ההסדרים הבא, הרי צריך שיהיה לו נפח – מה תכניסו בחוק ההסדרים הבא?

להפך, אנחנו מנסים לצמצם.

אתם מנסים לצמצם? לא, אתם מנסים להרחיב.

כמה זמן אתם רוצים כדי לדון בכל השאלות שאנחנו העלינו פה, ואני אתן לכם את כל הזמן שבעולם.

יש בעיה יותר מהותית. הפיצוי האחיד – אני לא ממש יודע איך חשבתם לנסח את זה, אבל אין ספק שכל פרויקט שונה בפני עצמו. ההיבט של הפיצוי הראוי, בגלל זה אנחנו מנסים להקים פה מנגנונים מספיק גמישים בשביל להתחשב בכל עסקה ועסקה כי יש לה המאפיינים שלה. לכן להכניס עכשיו מנגנונים קשיחים מדי בעולם שהשונות בו מאוד גבוהה זה יקשה את התנאים ויקשה על התהליך ולא יקדם אותו.

אתה לא מבין מה אני אומר. כל פרויקט בפני עצמו יהיה בו מפתח אחיד.

אבל מי יקבע? לי יש דירת גן, ולו יש דירה בקומה רביעית, ולו יש דירת גג- -

אחד פלש ללא היתר.

אני רוצה להעיר הערה: אנחנו מתכוונים ב-1.7 לבנייה הבסיסית שנבנתה בזמן שהבניין קיבל את אישורו בשנות ה-60-50 כשבן אדם עשה תוספת או שיש לו שינויים בבנייה עצמה. אלה נחשבים לפי 1.7. אני אסביר גם למה: מפני שאם היום אנחנו מגישים תוכנית שבה מפנים 100 יחידות דיור מקבלים 300 – 1:3. זאת אומרת כל דירה שהיא בת 40 מטר או 80 מטר או 120 מטר מקבלת שלוש, אבל את התוספת של הבנייה שיש לו, עליה אנחנו נותנים לו 1.7. אני אתן דוגמה: יש דירות שנבנו בגודל של 42 מטר עד 54 מטר. אנחנו קבענו לעצמנו קריטריון ש-42 ו-54 בכל מקרה מקבלים דירה של 90 מטר – שלושה חדרים + ממ"ד. זה עבד יפה מאוד. דירה שנבנתה 62-60 מטר קיבלה ארבעה חדרים של 110 מטר שטח עיקרי.

וממ"ד.

וממ"ד. כשיש לבן אדם תוספת אותה תוספת נמדדת. נניח שהוא הוסיף 30 מטר, אז על 30 המטרים האלה הוא מקבל עוד 1.7. כי בדרך כלל 50% מהתוספות שיש להם הם אפילו ללא היתרים, אתה צריך לקחת את זה בחשבון. מה שקיים בהיתר הוא יקבל לפי תוצאות המכרז; מה שלא קיים בהיתר הוא מקבל לפי ההשקעה שלו בשטח. אני שמתי את הדבר הזה לעצמי בלבד, וזה עבד יפה מאוד. כשדיירים לא סבלו מזה שהשקיעו בנו עוד חדר בכסף שלהם, השתמשו בו ללא היתר. שערכנו את זה לפי 900 שקל למטר ושילמנו להם. זה הכול. יש הרבה היבטים. צריך להיכנס למערכת הזאת בצורה נכונה. כמו שאומר היושב ראש, אי אפשר לבוא ולפתח את זה לכל מיני גופים אחרים, אחרת על כל תוכנית כזאת נצטרך לדון במקום 10 שנים, 20 שנה. הצעתי בפורומים אחרים, גם עם שר האוצר, שיקימו משרד לפינוי בינוי ויעמוד בראשו שר שינהל את כל נושא פינוי-בינוי במדינת ישראל.

אפשר לומר כמה משפטים, בבקשה?

הגיע חבר הכנסת דב חנין, ויש לו זכות לפני כולם.

אני מתנצל בפני כל הנוכחים על הצורה הלא כל כך תקינה של ההשתתפות שלי בדיון, פשוט אני משתתף בדיון מקביל בוועדת פנים, ואני חייב גם שם לנמק כמה דברים. אני הגשתי רשימה של הסתייגויות מפורטות, והן כמובן מדברות בעד עצמן, אבל אני רוצה להציג את נקודת המוצא העקרונית שלי בשאלה הזאת. ברמה החברתית המנגנונים של פינוי-בינוי יכולים להביא לתוצאות מאוד בעייתיות ורעות. אנחנו מכירים לא מעט מקרים שבהם חברות קבלניות יזמיות עם הרבה מאוד כסף ומשאבים מגיעות למתחמים של אוכלוסיה שאין לה ייצוג משפטי ואין בדיוק יכולות כלכליות, ומפתות אנשים ומציעות להם עסקאות של פינוי-בינוי. כך מתחיל להתגלגל מהלך שאותה קבוצה קטנה של תושבים שרוצה לעמוד על זכויותיה וגם על זכויותיה הקנייניות נדרסת על-ידי מהלך יזמי שמצליח להגיע ולגייס רוב מסוים בקרב הדיירים. בסופו של דבר אנחנו פוגעים כך בקבוצות החברתיות הכי חלשות בחברה הישראלית. אני מכיר לא מעט מקרים כאלה. אני לא רוצה להאריך בדברים, אבל אני יכול להביא הרבה מאוד דוגמאות של מתחמים ואזורים שבהם פרויקטים של פינוי-בינוי נעשו תוך פגיעה מאוד קשה בקבוצות הכי מוחלשות בעסקאות שבסופו של דבר אם זה היה אזור יותר חזק מבחינה כלכלית- -

היכן?

אני מכיר דברים כאלה באזור תל-אביב, אבל גם במקומות אחרים.

בתל-אביב יש פינוי-בינוי?

- - -

לא, לא, סליחה.

כלום.

קודם כול, אל תגידו כלום, כי אני מכיר את הדוגמאות האלה. לא כל הדברים האלה יצאו אל הפועל. יש דברים שנמצאים בקנה ובמערכת. אבל בסופו של דבר מה שמשותף להם זה יחסי כוחות מאוד לא שוויוניים בין חברה יזמית שיש לה משאבים, כסף וכוח וגם יכולת שיווק, כולל גם לרוב הדיירים, ומן הצד השני אזרחים שיש להם דירה בבניין משותף, ואין להם לא האנרגיה, לא הכוח ולא המשאבים לגייס את ההתנגדות הנדרשת מול היוזמה הזאת.

אתה שוכח שיש רוב דיירים שגם להם יש זכויות קנייניות וכן רוצים את הפרויקט.

נכון. יש רוב דיירים שמעוניין, אבל אנחנו מייצרים פה מנגנון שמאפשר לרוב הזה להתגבר על זכויותיו הקנייניות של המיעוט. המנגנון הזה הוא מנגנון יוצא דופן.

במנגנון ההפוך אתה נותן למיעוט את המנגנון להשתלט על זכויותיו של הרוב.

אבל ההבדל העקרוני ברמה העיונית הוא שהמיעוט והרוב שותפים כולם באותה מערכת של זכויות קנייניות שהם רכשו. עכשיו אנחנו מדברים על שינוי במשטר הקנייני, ושינוי במשטר הקנייני – מכוח הדברים שכולנו למדנו באותה פקולטה – הוא עוד דבר שמחייב- -

זה בית משותף.

אז אני ער לכך שגם בית המשפט העליון בפסק דין שניתן לא מזמן אומר שזכות הקניין בבית משותף איננה מוחלטת, והיא מוגבלת על-ידי העובדה שאנשים בחרו לגור בבית משותף; מצד שני, גבירותיי ורבותיי, בואו נזכור שזה הקניין שיש לרוב אזרחי ישראל. הקניין היחיד שיש להם זאת אותה זכות קניין בבית משותף. רוב האנשים לא גרים בוילות צמודות קרקע. אנחנו מבצעים מהלך מאוד מרחיק לכת של פגיעה בזכויות הקנייניות של אזרחיות ישראל והגבלתן. יושב ראש הוועדה אומר, ובצדק, שזה מהלך של רוב, אבל אפשר לגייס את הרוב הזה. במציאות הריאלית מי שמגייס את הרוב הזה הם חברות יזמיות שיש להן יכולות, משאבים וכוחות. לכן אם אנחנו באמת רוצים להגן על זכויות הקניין אנחנו צריכים להגן דווקא על זכויות הקניין של המיעוט.

לכן הקו המרכזי בהסתייגויות שהצעתי אומר לא לחסל לגמרי את המנגנון שמאפשר להתגבר על המיעוט ולבטל את זכויותיו הקנייניות, אלא ליצור רף מגבלות יותר גבוה: רוב יותר חזק או עילות נוספות שמאפשרות גם למיעוט להתגונן מפני עסקה של פינוי-בינוי.

האמת היא שלגישתך, דב, אתה צריך לתמוך בחוק.

בדיוק.

כשאני מדבר בוודאי שאף אחד לא מדבר.

גם אם תומכים בדעתו של יושב ראש הוועדה כדאי לעשות את זה בהנהון שקט.

מה שמבקשת הממשלה – ואני לא רגוע מזה, שיהיה לך ברור למרות שכבר אמרו לי, זה מה שאנחנו רוצים, אל תוסיף לנו ואל תתקן לנו. בסדר, הם גם כן חדשים פה. הרי בסופו של דבר כדי לפנות בניין צריך הסכמה של 100%. נניח שאני גר בבניין כזה- -

למעט פינוי-בינוי.

לא, לא.

- - -

בסדר, יש סנקציה נזיקית.

זה גם לא סנקציה נזיקית. כאשר יש רוב בבניין של 66% אני נותן להם הזכות לתבוע אותך על הנזק שגרמת להם. אתה תוכל להתגונן ולומר שלא גרמת נזק, העסקה לא כדאית, יש לי בעיות נוספות – אני לא נותן להם את האפשרות הזאת. כל זמן שלא תחתום אי אפשר יהיה להוציא אותך מהדירה. סיפר לנו הקבלן מצלאווי קודם שהיה לו בניין של שמונה-עשר דיירים, הוא פינה שישה-עשר מהם, שכר להם דירות, והיו שתי משפחות שאמרו שלמרות שחתמו הן לא רוצות, והוא היה צריך לשלם, כי אחרת הם לא יחתמו. לגישתך, אותן שתי משפחות אחרונות פוגעות בשמונה-עשרה. אז אני חסיד הרוב.

השאלה של אדוני היא כמובן במקום. התשובה שלי היא תשובה במישור של המציאות המעשית. אותי מטרידה זכות הקניין של אותם אנשים מוחלשים שכשהם מקבלים תביעת נזיקין – לא כמו אדוני או כמוני שיודעים מה לעשות עם תביעת נזיקין ולא מתרגשים ממנה מאוד – חרב עליהם עולמם. ואז ברמה הריאלית הם אומרים, טוב, מה אני צריך? הגישו תביעת נזיקין, אני אצטרך לפצות- -

דב, בדרך כלל אתה קורא חוקים טוב יותר מכולם. הם אומרים שקודם כול ימונה שמאי. עוד אין תביעת נזיקין- -

קודם כול הוא צריך לקבוע כדאיות כלכלית.

מכל הבחינות. זה לא רק כדאיות כלכלית כי אני המוחלש שגר בדירה של 60 מטר עם גינה של 150 מטר; הוא צריך לבדוק ששווה הערך שאני מקבל הוא ראוי והגון. אני שומע פה שאנשים מקבלים 170%. דהיינו בן אדם שגר בדירה של 60 מטר מקבל 100 מטר, ועכשיו הוא גם יכול ללכת לבית אבות אם הוא רוצה. הוא גם לא ישלם מס שבח.

הגישה שמתמקדת בכדאיות כלכלית יש בה שתי בעיות: בעיה ראשונה היא צורך בהעברה בסעיף. יכול להיות שהסעיף ברור כפי שהוא מנוסח, אבל לטעמי הוא לא מספיק מדויק. הכדאיות הכלכלית לא צריכה להיות כדאיות כלכלית מצטברת של העסקה בכללותה, אלא כדאיות כלכלית מול כל דייר.

בגלל זה ביקשנו לראות דוח של שמאי כלשהו, אפילו בעניין תמ"א 38. לצערנו, עוד לא קיבלנו.

הנקודה השנייה היא שהכדאיות הכלכלית איננה המבחן היחיד. הנסיבות המיוחדות שלהם לא כל כך קיצוניות שהם ייכנסו לסעיף הזה של הנסיבות האישיות המיוחדות. אבל יכול להיות שאותה גברת שגרה בדירה, אישה קצת חולה ומבחינתה אם הייתה רוצה לקנות דירה גדולה ולמכור את דירתה הייתה עושה את זה. היא קנתה לה דירה, זה המקום שבו היא חיה, היא לא רוצה לשפר ולא לעשות אחרת, רוצה לחיות את חייה בשקט.

עם כל הכבוד, בגלל הרצון של הגברת היא לא יכולה לפגוע בי שאני רוצה דירה יותר גדולה. אנחנו בסך-הכול ארבעה דיירים בבניין, שלושה מאיתנו רוצים להרחיב את הדירה כי יש לנו ילדים קטנים, והגברת הזאת אומרת שהיא לא רוצה להגדיל את הדירה שלה, טוב לה בה, היא רגילה ללכלוך על הקיר ולזה שאין לה הסקה, ומבקשת שיעזבו אותה במנוחה. למה הזכות הזאת שלה יותר חזקה מהזכות שלי לקבל דירה יותר גדולה?

כי הזכות שלך נעצרת במקום שבו הזכות שלה מתחילה. זה מה שלמדנו על זכויות קניין.

אבל גם הפוך.

לא, לא.

למה?

אנחנו מדברים פה על מושכלות יסודיות בתחום הקניין. לפי הבנתי, זכות הקניין היא קודם כול זכות הגנתית, היא לא זכות של טרנספורמציה של המצב הקיים, אלא קודם כול הזכות לשמור בידיי ולקיים את מה שיש לי. זוהי זכות הקניין. אני אומר את הדברים כי לטעמי יש ספק חוקתי בשינויים האלה, ואני לא חושב שהדברים האלה נקיים מספק במישור החוקתי. לדעתי, זכות הקניין היא לא זכות שמאפשרת לנו לבצע טרנספורמציה של המצב הקיים, אלא היא זכות שמאפשרת לנו לשמר ולקיים את המצב הקיים כמו שהוא.

מה זה שונה מפירוק-שיתוף?

אדוני קיבל רשות דיבור?

לא יכולתי להתאפק.

לא יכולת להתאפק, אתה תכף תהיה בחוץ.

בסופו של דבר החוק הזה נועד למנוע את הסחטנות.

מצד אחד יש סחטנות שהיא דבר לא טוב, ומצד שני יש הצורך להגן על אותו מיעוט שרוצה להמשיך לחיות את חייו אפילו בלי פרמטרים כלכליים, שזאת זכות ראויה, גם היא, אפילו אם על הנייר אותה גברת הולכת לקבל דירה יותר טובה.

באיזון שבין שני הדברים – כי גם אני לא אומר שבן אדם אחד במקבץ של 100 דירות יכול לבלום את כל השינוי שכולם רוצים בו. השאלה היא שאלת האיזון- -

זה קורה.

שאלת האיזון עומדת בהצעת החוק כרגע בנקודה לא נכונה. צריך לראות את הדברים במבט ריאליסטי ולא פורמלי; לראות איך זה בבית משותף, איך זה נראה אצל אנשים שאין להם כסף ואין להם יכולת, ומינו להם שמאי, והם קיבלו מכתבים מעורך דין, אז כבר חרב עליהם עולמם; ואלה שחתמו לא באמת מבינים את הדברים עד הסוף, ותמיד באים אליהם סוכני שיווק מאוד מהוקצעים, שעושים את עבודתם – שאין לי טענה אליהם – ויודעים להראות בתמונות מאוד חזותיות איך הבית החדש ייראה כל כך הרבה יותר יפה מהבית הישן, ויהיו בו שלושה מפלסים וגם מעלית פנימית. זה נראה נהדר. לכן הרבה אנשים חותמים על זה, ואותם אנשים שרוצים להגן על זכויותיהם ועל ביתם הלא מושלם כמו שהוא קיים, נסחפים ונדרסים עם המנגנון שאנחנו מייצרים.

לכן בשורה התחתונה, אדוני היושב ראש, ואני שוב חוזר ומתנצל, אני בטוח שיהיו תשובות מאוד מלומדות לדברים שאמרתי, אני מבטיח לכם שאני אקרא אותם בפרוטוקול, אבל זאת עמדתי. לדעתי, נקודת האיזון עומדת לא במקום הנכון. אנחנו צריכים להגדיל את הרוב גם למנגנון של השמאות, להגדיל את הרוב גם לצורך הוצאה לפועל של עסקה של פינוי-בינוי. לדעתי, יש בכלל מקום להבחנה בין מתחם של פינוי-בינוי שוועדה ציבורית קבעה שצריך לפנות אותו בגלל שיקולים חברתיים כאלה ואחרים לבין עסקאות וולונטריות. לדעתי, בעסקאות וולונטריות הרוב צריך להיות יותר חזק ויותר גדול, כי אנחנו לא מדברים פה על שיקול רחב, אלא על שיקולים כלכליים ספציפיים. אני שב ומתנצל, אדוני היושב ראש, בפניך ובפני המשתתפים שאני משתתף בדיון בצורה כל כך חלקית. מודה לכם.

אבל חבל מאוד שחבר הכנסת נכנס לחדר וזורק פצצות שאף אחד לא יודע מאיפה הוא הביא את זה, ואנחנו לא יכולים להתעמת איתו- -

קודם כול, אדוני, אני מבטיח לך שאני אקרא את דבריך בעיון רב.

אני מבטיח לך שאין ממה שאמרת אולי 10%.

מר מצלאווי- -

- - - שאתה אומר את זה.

- - -

סלח לי עכשיו אתה. קודם כול לא מתעמתים עם חבר כנסת. זכותו לבוא, להגיד מה שהוא רוצה. אתה יכול לבוא ואחר כך להפריך את מה שהוא אומר. אין פה ויכוח ביניכם, זאת עמדתו, הוא מייצג אנשים, מותר לו להגיד את זה. אי אפשר להעיר לו מה הוא עשה, איפה הוא יעשה ואיך הוא יעשה. אתה חושב אחרת – תגיד מה שאתה חושב.

אני מתנצל בפניך, אדוני. אני מבטיח לך שאת הדברים שלך אני בהחלט אקרא.

אני מוכן לקחת אותך ל-130 משפחות ולהשמיע לך את דעתם - -

גם את דעת המיעוט.

לא, לא, לא. אני מוכן- -

אה, אין מיעוט.

מתי שתרצה, בכיף.

רבותיי, אנחנו נמשיך.

אנחנו היינו רוצים לדעת קצת יותר בנושא השמאי. במקום "שמאי מעריך" קראנו לו "שמאי פינוי בינוי" רק כדי שזה יהיה קצת יותר ברור. אני מניחה שאין לאף אחד התנגדות לגבי זה. אבל בכל מקרה חשוב לנו מאוד לדעת איך אתם רואים את השמאי הזה, מי ישלם את שכרו- -

קודם כול אני רוצה לדעת איך ממנים אותו.

לדעתי, הגענו להסכמה איך ממנים. מה שעשינו זה שלגבי רשימת שמאי פינוי בינוי הפנינו לוועדה לעניין שמאים מכריעים שתכריע גם בעניין הזה. במקום לייצר ועדה חדשה או מנגנון חדש אנחנו נשתמש במנגנון הקיים.

מי משלם לו?

מי משלם לשמאי?

בשני המסלולים, אם אפשר לשאול: במסלול המיסוי העצמאי ובמסלול הרשויות המקומיות.

זה לא משנה.

אין שום הבדל. באותו שלב זה אותו דבר.

מי משלם לו?

אנחנו מבקשים לקבוע את הסעיף הזה בתקנות כי זה דבר שמצריך חשיבה מאוד מעמיקה כדי שלא יהיה מצב - -

רבותיי, צר לי לומר לכם – כל דבר שבאים לחוקק מצריך חשיבה. אם אתם חושבים שאני קודם מחוקק, ואחר כך אתם תחשבו, אז אוקיי, גם אני רוצה לחשוב. קוגן, זה מקובל עליכם שאני אחשוב קצת או רק לכם מותר לחשוב?

אצלנו הבעיה היא לא של "מותר-אסור", הבעיה היא של יכולת.

יכולת? בזה יש לי בעיה, לכן יש לי יועצים משפטיים. אתם יכולים לחשוב. אני צריך שהיועצים יחשבו בשבילי.

בסופו של דבר הכסף היחידי שמגיע לעסקה הזאת זה הכסף של היזמים. אבל בכל זאת נאמר פה נכון שצריך לנתק את הזיקה הישירה הזאת בין היזם לבין שמאי פינוי-בינוי. לכן חשבנו על מנגנון שיעבוד כמנגנון של נאמנות, כלומר הכסף יועבר לנאמנות, כמו שעושים את זה בעסקאות אחרות.

יועבר על ידי מי?

על-ידי הגוף המשלם, שלצורך העניין זה היזם. אבל מי שיעסוק בתשלום לשמאי עצמו יהיה הנאמן שימונה לעסקה הזאת. לכן מצד אחד מאחר שזה המקור הכסף יגיע מאותו מקור שהוא מגיע בדרך כלל בעסקאות כאלה, ומצד שני אנחנו נפריד בין היזם לבין השמאי כדי שלא יהיה, ולו למראית עין, הקשר הישיר הזה.

אפשר לשאול?

אי אפשר לשאול כלום.

לא קיבלתי זכות דיבור.

אז לא קיבלת זכות דיבור. אני לא מבין, אני חייב לתת למישהו זכות דיבור?

יש לי הערה ספציפית לגבי זה.

אז קודם נתתי למר מצלאווי, וכשהוא יגמור. אתה תרים את היד.

הואיל ומשרד השיכון מממן את התכנון הראשוני על כל מתחם שמאושר על-ידו, שמשרד השיכון ייקח את זה על עצמו. אל תכניסו את השמאי אלינו. בסוף הם יבואו ויגידו, תפרת עם השמאי, לקחת אותו, נתת לו קפה, נתת לו תה. משרד השיכון מממן את התכנון, שיממן גם את השמאות.

תודה.

מה קורה במיסוי עצמאי שלפי המסלול הזה אני עובד?

יש לך הערה?

כן.

בשאלות אתה יכול לפנות אחר-כך.

זאת שאלה שרלוונטית לנושא השמאי.

בכל אחד מהפרויקטים זה יהיה אותו דבר.

בפרויקטים שאני מנהל ומייצג מאות משפחות כדי לשמור על עיקרון השוויון שמר מצלאווי מכיר אותו יותר טוב ממני – הוא קדוש בפרויקטים של פינוי-בינוי – אנחנו ממנים שמאי מטעם הבעלים. מה קורה במקרה הזה מול השמאי המכריע שמעריך את הייעוץ הכלכלי?

תוכל להסביר את השאלה שוב?

במסגרת צוותי העבודה שאנחנו מקימים כמי שמייצג את הדיירים אנחנו מצוותים שמאי, אדריכל ועורך דין. השמאי מטעם הבעלים, תפקידו לקבוע את הערבויות לשווי הדירה החדשה, תפקידו לדרג את הדירות הקיימות מול החדשות ולטפל בכל נושא השמאות מטעם הבעלים. מול הצוות הזה או מאחוריו או לידו יעמוד השמאי שמדובר בו בהצעת החוק. איך שני השמאים האלה עומדים להתמודד זה מול זה?

זה לא קשור אחד לשני.

בתשובה לשאלה שלו – אנחנו מדברים על מנגנון של שמאי בהכרעות במחלוקות, לא ששמאי יבוא לבצע את העבודה. לכן אפשר שהשמאי או של הבעלים או של היזם יופיע ויהיה דיון בפני אותו שמאי שפותר את המחלוקות, כי זאת הכוונה בעניין המינוי.

להצעת כבוד יושב ראש הוועדה לשאלה מי ישלם את השכר: הרעיון של משרד השיכון הוא רעיון טוב, אבל לא תמיד כל הפרויקטים ממומנים על-ידי משרד השיכון. אז נשאלת השאלה היא אם אנחנו נותנים פתרון ספציפי רק לפרויקטים האלה או פתרון כולל. אנחנו הצענו בדיון הקודם מנגנון שאני קראתי לו "פיקדון" שאפילו יופקד ברשות המקומית כדי למנוע את אותו קשר בין המינוי לבין השכר. הבעיה שמשרד השיכון הוא לא פתרון לכל המקרים, הוא פתרון למקרים מאוד ספציפיים.

ואז הסכום ישולם בלי קשר לתוצאה?

בוודאי שבלי קשר לתוצאה.

ברור.

לא דיברנו על שכר לפי תוצאה.

אנחנו אמנם מדברים על מנגנון חדש בעסקאות פינוי-בינוי, אבל אם המנגנון הכי קרוב לזה הוא מנגנון "שמאי מכריע" אז כל הדברים האלה כבר מעוגנים ועובדים במנגנון "שמאי מכריע".

מה קורה ב"שמאי מכריע"?

ב"שמאי מכריע" הצדדים משלמים חצי-חצי על השמאות, ויש לשמאי הסמכות לבוא במקרים מיוחדים ולהטיל על צד מסוים אם התביעה שלו הייתה קנטרנית ולא סבירה או טורדנית.

זאת אומרת ש-50% מדרי בית משותף יוכלו לגרום ל-50% הנוספים - -

לא 50% - 66%.

50%, צודק.

- - -

כל מה שאמרתי, נעמה, הוא שגם אם הדיון הזה לא מתקיים לעולם ב"שמאי מכריע" זה מה שעובד. לא שאלו, כנראה, מישהו, אבל ככה זה עובד היום. זה המנגנון הקיים.

מכיוון שאתם אומרים שזה לא בדיוק שמאי מכריע, אלא קצת יותר מזה כי הולכים כאן בדרך לכיוון מסוים, כל מה ששאלתם הוא מיהו הגוף שמשלם לשמאי כי רוצים לשמור על עצמאות שיקול הדעת שלו. לכן הצענו את מנגנון הנאמנות כדי לחצוץ בין שני אלה. להגיד שבכל העסקאות הצדדים משלמים על השמאות הזאת, ופה זה יוטל על המדינה, זה לא סביר- -

למה?

כי אז המדינה צריכה לקחת את כל ההכרעות בין הצדדים תמיד לאיזשהו מימון עצמי. ככה לא עובדת הכלכלה.

זה לא נכון.

לא הכול כלכלי.

פה אני דווקא מסכים עם היושב ראש שהעסקה הזאת היא עסקה כלכלית.

זאת הבעיה, שמסתכלים על זה בעיניים כלכליות ולא מעבר לזה.

ראובן, אני אוהב את זה אצלך, אתה תמיד מסתדר עם היושב ראש. פעם אתם אומרים לי שזה חברתי, פעם זה שימור קרקע- -

אין לי ברירה.

נכון שאין לך ברירה.

זה שאתם אומרים שיכניסו את הכסף לפיקדון, ואחר כך ישלמו את זה, זה לא מנתק שום קשר. בסופו של דבר השמאי יודע מאיפה הכסף שלו בא.

ואז מה? אתה צודק שבנושאים של ייעוצים ושל חוות דעת אתה אומר שבפעם הבאה לא יזכרו אותך; אבל פה מי שקבע את השמאי לעסקה הזאת זה לא צד כזה או אחר- -

זה גוף של המדינה.

נכון, זה גוף של המדינה. מתי אתה אומר שאתה מפחד מהקשר? כשאתה אומר שאם היום לא תעשה משהו שהצד המממן רוצה ממך בפעם הבאה הוא לא ייקח אותך. אין פה התלות הזאת.

המדינה, משרד השיכון, משלמת עבור פרויקט הכרזה. אז אם הוא ייקח עליו סעיף נוסף של שמאות מכרעת עליו, מה קרה? לא מדברים במיליונים, מדברים על כסף קטן.

זה לא אותם- - -

אני חשבתי או שמשרד השיכון ישלם ויגבה את זה אחר כך חזרה.

ממי ודרך מה?

בכל פרויקט כזה יקימו קרן ממשרד השיכון, וכל פרויקט כזה ישים סכום כסף. זה לא בשביל השמאי, אלא קרן כללית – בין אם זה יוצא לפועל ובין אם זה לא יוצא לפועל. הכסף נמצא שם, ועם זה משלמים. אני גם לא חושב שהמדינה צריכה לשלם את התכנון, אבל זאת בעיה שלי כי אני לא עובד באוצר, אני נותן לכם רק רעיונות. בסוף אני עוד אעבוד באוצר.

זה לא ברור, מי ישים את הקרן?

הוא עוד לא סיים.

זה הסיום. כל מי שרוצה להיכנס לפרויקט פינוי-בינוי- -

האזרחים או היזמים?

היזמים, הרשויות, המדינה – לא מעניין אותי מי. ירצה להיכנס לפרויקט – ישים בקרן סכום כסף.

- - -

אין בעיה, רק איפה הבעיה- -

הנה, אומר לי ראש העיר – לא טוב. למה? כי מה פתאום שהרשות תשלם?

נכון.

יזם יסכים לסכן את הכסף- -

יזם לא יסכים לסכן את הכסף, שלא יעשה אותו.

הוא יסכים לסכן אותו כשהוא יודע בוודאות שיש לו פרויקט ביד.

יש לי הצעה לפתרון בשביל היושב ראש. אם משרד השיכון הולך על מסלול של הכרזה, צודק אדוני שמשרד השיכון ישים את הביטחונות לעניין. אם הרשות המקומית מקדמת באמצעות החברה הכלכלית שלה את הפרויקט הנקודתי בעיר שלה, החברה הכלכלית תשים את הכסף לייעוד שלה, וכך היא עושה. אם יבואו היזמים הפרטיים, כלומר הדיירים, ויתאגדו באמצעות עורך דין או באמצעות גוף שהם החליטו, שהם ישימו את הערבות. למה אני צריך כרשות לממן את התושבים שמקדמים פרויקט שלהם?

כאשר התושבים מתאגדים ומנהלים את הפרויקט הזה הוא בכלל לא בחוק שלי.

רוב השיחה פה זה על זה. זה בדיוק העניין.

הרוב מתארגן, ועכשיו הוא רוצה לקדם את הפרויקט.

הרוב מתארגן והולך לעשות שיחה עם קבלן. אני בכלל לא מתערב, אין לו שם שמאי מעריך- -

יש לו עדיין מיעוט שמתנגד.

יש לך סרבן שמתנגד.

רבותיי היקרים, אם יש סרבן שמתנגד שילכו איתו – לא מעניין אותי. כל הסיפור הזה לא מעניין אותי כאשר מדובר בהתארגנות של דיירים.

רוב הפרויקטים זה ככה.

אתם יודעים מה? טוב שאתם אומרים לי. לא ידעתי שרוב הפרויקטים הם ככה. חבר'ה, אתם לא צריכים את החוק.

- - -

למה?

בבית שלי יש שמונה דיירים, ואנחנו רוצים להקים פרויקט.

משרד השיכון צריך לאשר אותו קודם.

אבל זה לא חל על שמונה. המספר המינימלי להתארגנון הוא 24 יחידות דיור.

למה? סליחה- -

24 כדי להיות בתוך הפרויקט. אם זה שמונה זה קומבינציה, זה לא מעניין.

להיות בתוך איזה פרויקט?

בוא נחזור למסגרת הדיון. אחד הדברים שביקשו שנקדם ובסוף לא הסכמנו הוא שנקטין את מספר יחידות הדיור המינימלי להכרזה. רצו להוריד את זה ל-24 היום- -

מי רצה?

השוק רצה.

באה הממשלה ואמרה שהפרויקטים של פינוי-בינוי זה לא עסקאות קומבינציה רגילות, וההטבות שניתנות במסגרתו הן לא הטבות של עסקאות קומבינציה רגילות. לכן אנחנו משאירים את היקף יחידות הדיור על 24. למה? כי מצד אחד 24 זה כבר פרויקט מספיק משמעותי בשביל לתת לזה את האקסטרנליטים החיוביים שלו על הרשות המקומית והמורכבות של הגעה להסכמות בין 24 דיירים זה הרבה יותר מורכב. לכן זה לא משנה אם גם מתוך 24 יחידות דיור 20 דיירים מתארגנים ורוצים ללכת למסלול ומקבלים את ההכרזה מתוקף החלטה של ועדה בין-משרדית, ארבעת הדיירים הנותרים עדיין יכולים להיות סרבנים ולטרפד את המהלך. לכן אז הסעיף הזה אכן חל גם על העסקאות האלה.

למה אתה לא מפיל את זה על משרד השיכון? כמה כסף זה?

מאיפה אני יודע?

20-10 אלף שקל.

אז אני אאמץ את ההצעה של היושב ראש- -

כמה סרבנים יש לך כבר, סופיה?

בכל פרויקט.

כמה? שני אנשים מתנגדים?

זאת בעיה מבנית.

אדוני היושב ראש, מדברים על סרבן אחד או שניים בפרויקט. לא מדברים על 300 איש. עושים מזה טררם יותר ממה שזה באמת.

כל השמאות יכולה להגיע ל-10,000 שקל.

חברים, זה לא עניין של כסף כי עובדה שהתכנון שמשרד השיכון מממן- -

אז תוסיף לו את זה.

זה כלום כסף, נו.

משרד השיכון לא יתעסק עם הדברים האלה של גבייה והחזר של הכספים מהיזמים והלאה, לא מכיוון שאין לו כסף. יש גם בעיה של כסף, אבל בהיקפים כאלה זה לא עניין של כסף, אלא של תפעול מערך שמשרד השיכון לא ערוך אליו. הוא לא בנק, הוא לא יודע לגבות ואחר כך לשלם ולבדוק בגין מה הוא שילם.

ממילא יש התקצוב שמועבר לרשות המקומית? אז שיכניס את זה לתוך התקציב הזה.

ומה קורה במיסוי?

סליחה, את הוויכוחים ביניכם תנהלו אחר כך.

בהמשך למה שראובן אמר זה באמת מה שקורה בעניין "שמאי מכריע". נכון שיש כאן הבדל, אבל נראה לי שאפשר להתגבר עליו במסגרת התקנות. נראה לי נכון שהכלל הרגיל יהיה שהצדדים שמידיינים בפני אותו שמאי פינוי-בינוי ישאו בשכר שלו בחלקים שווים. זה בעצם מה שקורה בהרבה מנגנונים אחרים של בוררות או עניין מקצועי שבא להכרעה בפני גורם מוסמך. ובסופו של דבר משלמים חצי-חצי.

אני רוצה שתגידי לי איפה יש דבר כזה שאני מכריח אדם ללכת לדבר כזה, ואז אני אשלם חצי-חצי.

אין לי דוגמאות.

אז למה שאני אצור משהו חדש? זה לא ככה קיים.

בסופו של ההליך המקצועי שדן בשמאות יכולות להיות שתי אלטרנטיבות: או שהשמאי המעריך יחשוב שהעסקה הזאת היא לגמרי כדאית מבחינה כלכלית, והאדם שסירב, כנראה, סירב מנימוקים לא ענייניים – אולי רצה לסחוט יותר, אולי רצה לקבל יותר. זאת אופציה אחת שיכולה להיות בסיום ההליך. אופציה אחרת היא שהוא יגיד שסירוב שלו היה מוצדק לחלוטין: הציעו לו פחות מאחרים, הדירה שלו הייתה שווה יותר, לא העריכו אותה נכון. מה שעושים בסיטואציה הזאת בסופו של יום ישתנה לפי ההכרעה. כלומר הכלל הבסיסי הוא שהצדדים ישאו בחלקים שווים. יש פה כשל שיש אדם שלא רצה בכלל את ההידיינות הזאת והיא נכפתה עליו, אבל העניין הזה יכול לבוא לידי ביטוי בתוצר של השמאות. אם השמאות תאמר שהוא באמת סירב מנימוקים סבירים, והעסקה שהציעו לו לא הייתה כדאית, אז בהחלט יש מקום שמי שישא בשכר יהיה רק הצד שכנגד. אם התוצר יהיה הפוך, אז להפך.

למה להפך, אני לא מבין? אני לא רוצה את השמאות הזאת, היא לא מעניינת אותי. אני בכלל לא רוצה לחתום. הרי כל השמאות הזאת נעשית כדי לאפשר לאחרים להגיש את התביעה לבית משפט.

אבל אתה לא רוצה את העסקה כי אתה חושב שהיא לא כדאית- -

אני לא רוצה את העסקה, נקודה.

נשארו לו עוד חמש שנים לחיות, והוא מעדיף להישאר בבית.

בדיוק ככה.

אז לא הולכים לשמאי מעריך. הולכים לשמאי כאשר יש מחלוקת כלכלית.

רק כשיש מחלוקת אם העסקה כדאית או לא.

אני גר בדירה של 60 מטר, רגוע, שקט, תנו לי לישון בשקט, אל תבלבלו לי את הראש, לא רוצה דירה של 120 מטר, לא רוצה לצאת- -

לא כי אתה חושב שזה לא כדאי.

נכון. לא מעניין אותי אם זה כדאי או לא. אל תעירו אותי בבוקר, העולם לא שווה להתעורר בשבילו.

יש הסוג השלישי, כבוד היושב ראש- -

סליחה, אי אפשר ככה. אני יודע בדיוק את עמדתך, תאמין לי, קראתי אותה שלוש פעמים.

משום מה אני מקבל את הרושם שאני נתפס כאויב הציבור במקום להבין שרק באמצעות המנגנון שאני הקמתי פרויקטים כאלה יוצאים אל הפועל.

מצוין. רק באמצעות המנגנונים שלכם – אני יודע.

ועדיין החלטתם, כנראה, בישיבה הקודמת לא להפחית את אחוזי ההסכמה- -

נכון.

זה פשוט מדהים. לאור אחוז הישימות הנמוך מאוד- -

זה מאוד מדהים – יכול להיות.

אז נחזור לפה בעוד שנה-שנתיים ונספר לכם שרק 5% מהפרויקטים יוצאים אל הפועל- -

כל זמן שאני יושב פה לא יורידו את אחוז ההסכמה.

אדוני, אני רוצה להתייחס לשאלה שלך גם בהתייחס לדבריו של חבר הכנסת חנין. בסיטואציות שיש אדם שלא רוצה להיכנס לעסקה הזאת מטעמים שלא קשורים בכלל לשאלת הכדאיות הכלכלית אני לא חושבת שהמנגנון שצריך להכריע בדבר הזה יהיה אותו שמאי. מה לשמאי ולשיקולים מהסוג שדב חנין העלה? בכלל לא רלוונטי אליו. מגיעים אליו רק בשאלות שמדברות באמת על כדאיות – אם 1.7 זה כדאי או לא, והוא רוצה 300. סביר או לא סביר?

הרי זה לא עניין של "סביר" או "לא סביר", ואני רוצה 300. אני אומר דבר מאוד פשוט: טוב לי בדירה הקטנה שלי שאני רגיל אליה. כשאני נכנס הביתה אני יודע בעיניים עצומות איפה הקפה, איפה כל דבר. אתם רוצים שאני אזוז מפה? בשביל לזוז מפה אני מוכן ללכת לבית של שלוש קומות עם מעלית פנימית. זה בכלל לא עניין של כדאיות כלכלית.

זה כן.

אם אתה אומר שיש משהו רגשי שאני לא זז מפה- -

גם זה כסף.

לא, זה לא כסף.

אני יודע שזאת סחטנות- -

אז אתה אומר, בוא נקדם את זה.

לא, אבל אני חושש- -

הוא רוצה להתמודד עם זה, זה מה שהוא אומר לכם. אין לו הכלים להתמודד עם זה.

תנו לי את הכלים. מה קורה כשאני אומר- -

אתה סרבן פינוי. התושבים תובעים אותך.

אבל לא ילכו לשמאי?

לא.

מה יש ללכת לשמאי? הוא אומר שהוא לא רוצה, נקודה. למה? הסבא שלי קבור מעבר לבית, אז מה יגידו לו, תעביר את הקבר?

יכול להיות שבית המשפט יבקש שמאי לגובה הפיצוי.

בדברים שאמר חבר הכנסת חנין יש באמת השאלה של הפגיעה בזכות הקניין כפי שהיא. יכולה להיות סיטואציה של אישה שבאמת לא רוצה לזוז מהבית שלה ולא משנה מה יציעו לה. זה יכול להיות כל אדם. בהקשר הזה אנחנו דווקא סברנו שנוכח כל איזון האינטרסים ועל אף הפגיעה לכאורה בזכות הקניין – כי באמת לא פוגעים בזכות הקניין במובן הפשוט שלו כי צריך את ההסכמה שלה כדי לבצע את הפרויקט – סברנו שהצעת החוק מציעה איזון ראוי.

בכל ההיבטים שנוגעים לכדאיות כלכלית המנגנון שמתאים להכריע בו הוא אותו שמאי. כיוון שהוויכוח הוא ויכוח כלכלי שמאי יש בהחלט מקום לקבוע ששני הצדדים ישאו בשכר שלו בחלקים שווים. אם אחד הצדדים יתברר כטורדני, כקנטרני, כסחטני – בסופו של ההליך יוכל אותו שמאי מעריך להטיל את נטל שכר הטרחה שלו בחלקים שאינם שווים. זה מאוד דומה לשמאי מכריע, ודווקא מכיוון שאנחנו מסתכלים פה בראייה שכל המחלוקת היא שמאית וכלכלית יש מקום להעתיק את המנגנון הזה.

בהבדל אחד שחייבים להיות ערים לו: בתיקון שאנחנו מציעים יש רוב אחר לעניין היציאה לתהליך של שמאי מעריך ורוב אחר לעניין תביעת הנזיקין. לכן אולי במקום הזה בהבדל מהמנגנון שם הנטייה צריכה להיות יותר לכיוון שכר השמאי על הפונה. יכול להיות אדם שהוא חיצוני לחלוטין לתהליך ולא מודע אפילו לתהליך, והתהליך רק מתחיל, ויש רוב שהתגבש רק לצורך הפנייה לשמאי. יכול להיות שבהבדל מהמנגנון שם הנטייה צריכה להיות יותר לכיוון הפונה. אלא אם כן יהיו כאן שיקולים מיוחדים לאור ההתנהלות הלא מקובלת של המתנגדים להטיל עליהם חלק.

זאת הסיבה שאנחנו רוצים לדעת מה יהיה מנגנון התשלום לשמאי. כי חלק מהוראות החוק כן מושפעות ממי שמשלם.

לנקודה הזאת התייחס ראובן. מכיוון שהמנגנון כאן הוא שהשמאי הוא חלק מרשימה שהוא נכנס אליה בדין, והוא נבחר על-ידי יושב ראש הוועדה להתחדשות עירונית ונשאלת השאלה מה הקשר, לכאורה הוא אפילו לא צריך לדעת תיאורטית מי הפונה. הוא מקבל עבודה, עסקה, והוא צריך לבחון שאלה שמאית כלכלית.

הוא יודע.

הוא יודע כי באופן טיפוסי הפונה יהיה היזם. אבל זה לא משנה, הוא מנותק מזה לחלוטין. הוא מקבל שכר, ועקרונית יכול להיות שהוא יקבל את השכר טכנית ופרקטית מיושב ראש הוועדה. מה זה משנה? הוא מקבל את השכר על העבודה שהוא ביצע, והוא מנותק לחלוטין מהפונה.

תשאיר את זה למחשבות נוספות כדי לצמצם חלק מהשאלות.


מאחר שכבר קראנו את סעיפי החוק אני מציעה שנתעכב שוב על סעיפים שאולי מושפעים. אני מפנה אתכם להגדרה של מקבץ.

הצענו מספר תיקונים בעקבות הישיבה הקודמת.

נגיע אליהם, נלך לפי הסדר כדי שלא נשכח שום דבר.


כרמית, "מקבץ לפינוי ובינוי? או "מקבץ פינוי ובינוי"? כי אחר כך כתבתם "מתחם פינוי ובינוי.

זה עניין של נוסח. אנשי הנוסח של הכנסת יוכלו לטפל בזה.

אפשר להוסיף את ה-ל'.

את זה אנחנו נזכור יחד עם התיקון לחוק התכנון והבנייה. בהגדרה של מתחם פינוי ובינוי במקום "מתחם" כתבתי "שטח" בתוך ההגדרה עצמה. זה בסדר?

ראינו שמבחינה לשונית זה יותר מתאים.

אולי "מקרקעין".

"שטח" זה מה שמופיע ב-49כח לחוק מיסוי מקרקעין. אם תחזרו אליי עם סיבה אחרת, בשמחה.

סעיף שנוגע לרוב מיוחס מבין בעלי הדירות: עניין של נוסח. "מבין בעלי הדירות" – אפשר להוריד?

פשוט נצמדנו לנוסח הקיים, אבל זה עניין לשוני, ואם אנשי הנוסח רושמים- -

זה מה שהיה קודם – "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות"?

כן.

כן, אני רואה.

נשארנו איתו, אבל גם מבחינתנו אפשר לוותר אם זה נכון יותר מבחינה ניסוחית.

הוספנו הגדרה של "תוכנית והיתר בנייה כמשמעותם בחוק התכנון והבנייה".

אני לא מתעכבת על שינויי הנוסח של "שמאי פינוי-בינוי".

מה קורה במצב שבו מונה שמאי פינוי-בינוי כזה, ואני מקבלת בתור דיירת מכתב עם השם של אותו שמאי, ואז מתברר לי שהוא בעצם אדם שאני מכירה, ואולי הוא לא זוכר, ואנחנו מכירים מהצבא? מה יקרה?

ההנחה היא שהוא לא ישמש שמאי מעריך בסיטואציה הזאת.

מה נוהל הפנייה? איך עושים?

בעניין השמאים המעריכים קבענו הנחיות שנוגעות לסיטואציה הזאת וקובעות מה זה בכלל נחשב ניגוד עניינים – זאת גם שאלה שיש לה הרבה מאוד פנים. אם אותו שמאי מעריך עבד לפני שמונה עשרה שנה מול אפריקה-ישראל, והיום היא באה להידיין - - - זה נחשב שיש לו ניגוד עניינים? יש הרבה מאוד רזולוציות שאני לא חושבת שהמקום לקבוע- - -

אם אני דייר, ואני רוצה להבין מהחוק מה אני אמורה לעשות אם אני רוצה לערער על זהות השמאי?

יש כאן סעיף ברור שאומר שיש כאן קביעה של סדרי דין ודיון בבקשות שיוגשו לשמאי מעריך. זה גם לעניין דרך הגשת הבקשות, מועדים להגשתם, דיון בהם וקבלת החלטה בהם.

זה אומר שעד שאתם לא מביאים לנו בעניין זה תקנות או כללים החוק לא נכנס לתוקף?

הסעיף הזה הוא סעיף שהתחילה תלויה בו. כרגע הוא, כמובן, באישור הוועדה. אבל התחילה של המנגנון תלויה בכניסת התקנות לתוקף.

של מנגנון מינוי השמאים.

סדרי דין. מה ששאלת כרגע.

אני רוצה לענות לך. בעניין שמאי מכריע יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין ממנה. פה זה יושב ראש הוועדה. אנחנו מקבלים הרבה מאוד פניות ומתעסקים איתם באופן שוטף של צד שאומר, מיניתם את השמאי הזה והזה, אבל לדעתי, הוא בניגוד עניינים כי פעם הוא ייצג את הצד השני. אנחנו דנים בדבר הזה ומוציאים לו החלטה אם זה מהווה ניגוד עניינים או לא.

זאת אומרת שבמסגרת סדרי דין אתם תגדירו גם זמנים שאפשר לפנות לשמאי שלא יתחיל את בעבודה עד שהוא לא- -

זה לא רלוונטי לסדרי דין, אני חייבת לומר לך.

כי בשמאים אחרים כן הכנסתם את זה לתוך החוק, בגלל זה אני שואלת את זה.

מה הכנסנו?

יש הוראות שכן נוגעות לשאלה אם הוא יוסר מהרשימה או לא.

זה בהחלט סדרי דין.

אין שום בעיה. אני רק רוצה לוודא שזה ייכנס - -

- - - שיש לצד המתנגד. אבל זאת גם בקשה. זאת בקשה לפסילתו או לאי מינויו. זה בהחלט סדרי דין, וזה בהחלט במסגרת הזאת.

החוק יותנה בכך שסדרי הדין האלה ייכנסו לתוקף?

זה המצב כרגע.

אני רק אוודא את זה.


סעיף 2(א). מאחר שמי שממנה מתוך אותה רשימה שאני לא יודעת איך היא נקבעת, יש קריטריונים כלשהם? אני מניחה שהיו קריטריונים בשמאים מכריעים.

כן, אבל זה ממש שונה. שמאים מכריעים סוגרים את משרדם. אנחנו מדברים על נושא אחר לגמרי.

אולי צריכים שיהיו קריטריונים.

מחר מגישים לך 500 אנשים מועמדות להיות שמאי פינוי בינוי. איך אתה בוחר מתוך 500 את אותה רשימה הגיונית של 50, 100, 200.

רשימה, כי הם רוצים אנשים שמחויבים - -

זה מה שאני שואלת.

עדיין אין קריטריונים.

למה צריך רשימה? שוב לסגור קליקה כזאת של רשימה?

אדוני ראש העיר, צריך רשימה כי אחרת יהיה בלגן כי לא נדע איך בוחרים את האנשים.

מי שיבוא לפני משרד השיכון יגיש תצהיר שהוא שמאי מוכר, ויכול לגשת. למה עוד פעם לעשות כמו עם שמאי הרכבים ושמאי רכוש – לתת רק למספר אנשים לטפל בעניין?

אתה צודק, כל שמאי יכול לטפל בעניין. לכן לקחתי רשימה והכנסתי את כל השמאים לתוך הרשימה. מגיע פרויקט, ויש בעיה – צריך לבחור אחד מהם. לא כל 500 השמאים יהיו ברשימה- -

הוא עומד בקריטריונים.

יש אלף שעומדים בקריטריונים. מתוך אלף האלה- -

היא צודקת, נניח שיגישו 50, אז בתוך ה-50 היא רוצה קריטריונים. יש בעיה?

יש בעיה לקבוע קריטריונים?

לא, אין בעיה.

אני רק אומרת שזה לא המספרים שאנחנו מדברים עליהם. זה לא שיגישו 500.

כמו שיש קריטריונים לכל בחירה.

אתם, משרד המשפטים, יש לכם לפעמים רעיונות מדהימים. "אנחנו יודעים", "ברור לנו". ב"שמאי מכריע" היה צריך לסגור את המשרד, אז הגישו 120. פה אני יכול לעשות את זה על הדרך, למה שלא יגישו אלף?

יש פתרון פשוט. העליתם שתי נקודות: אחת, איך בדיוק קובעים מי נכנס לרשימה- -

והגדרנו בזה שזאת הוועדה.

ראיתי שהוועדה הציעה את נושא הוועדה המייעצת.

הנושא האחר שעלה כבר בישיבה הקודמת הוא איך בוחרים מתוך הרשימה. אמרנו שמבחינתנו ההיגיון אומר שזה יהיה לפי סבב מחזורי הוגן. כל מי שברשימה אנחנו רואים בו מי שכשיר לבצע את העבודה. כל מה שנשאר זה לעשות סבב מחזורי הוגן שאותו יכול לקבוע יושב ראש הוועדה שממנים.

כמה אנשים יהיו ברשימה שלכם?

לפי דרישת הוועדה נקבע שיהיו חמישה שמאים לפחות כדי שיהיה "בשר" במנגנון.

מה זה "סבב מינויים הוגן"?

צריך להקפיד על שוויון, כמו שאנחנו עושים - -

תסביר לי מה זה "סבב הוגן" בין חמישה אנשים.

זה אומר שיהיו לך חמש עסקאות, ואתה משתדל לתת אחת לכל אחת- -

מה זה אתה "משתדל"?

על יושב ראש הוועדה רובצות חובות מנהליות של שוויון, של שקיפות – הוא מחויב להן. כך הוא צריך לפעול.

יושב ראש הוועדה הוא נציג של משרד השיכון?

היא יושבת כאן.

אפשר לסמוך עליה.

אפילו לשכת השמאים סומכת את ידה עליה.

לא תצא לפנסיה לעולם. כולם סומכים עלייך, לא מוותרים.

סופי, אנחנו נותנים לך הרבה קרדיט.

אמנם העברתם את זה לוועדה המייעצת, וזה טוב, אבל הוועדה המייעצת עובדת כרגע על-פי קריטריונים אחרים לגמרי של שמאי מכריע. יצטרכו לעשות קריטריונים לנושא הזה, כי זה לא אותו דבר.

נכון.

אבל זאת ועדה שהיא כבר- -

ללא ספק, יהיו קריטריונים. אלה צריכים להיות אנשים עם ניסיון. לא כל מי שמקבל תעודה אתמול - - -

בנושא של ניגוד עניינים קיבלנו הצעה של משרד האוצר. אני אשמח להציע נוסח אחר. אני לא יודעת אם יש לכם כבר בנוסח.

אני אקרא: "שמאי פינוי בינוי או אחר מטעמו או בעבורו לא יקבל טובת הנאה במישרין או בעקיפין ממי שעניינו נדון בפניו שהיה צד להערכה שניתנה על ידו אם טרם חלפו שנתיים מיום שקיבל החלטה בעניינו" – זה תואם את מה שהיה לנו עד עכשיו – "ולא יקבל טובת הנאה בקשר עם עניין שנדונו או הובא בפניו במהלך תפקידו כשמאי פינוי בינוי, זולת שכר והחזר הוצאות בגין עבודה שביצע לפי סעיף זה בהתאם לכללים שנקבעו".

כאן הרעיון הוא להוסיף הוראה שמה שמשותף לה הוא שטובת ההנאה הוא עבור אותו נושא- -

זה בסדר, משרד האוצר מסכים לזה. אני סיכמתי איתם שמעכשיו עד סוף הדיון הם שותקים.

הרציונל הוא שלא משנה ממי הוא מקבל את זה. כל עוד זה בקשר עם אותו עניין, אז חוץ מהשכר שיוסדר בכללים – שום דבר. זה לא מוגבל בשנתיים כי זה באמת באותו קשר לאותו עניין.

אני רוצה להוסיף: "לא יקבל טובת הנאה במישרין או בעקיפין למעט שכר טרחתו".

הוספנו את זה – "זולת שכר".

לא, השכר מופיע לעניין אחר.

הוא מופיע בהמשך.

"עניין שנדון והובא בפניו במהלך תפקידו, זולת שכר"

אז אתה רוצה ש"זולת שכר" יופיע פעמיים.

נכון. מגיע לו כסף. אני לא רוצה שיעבוד בלי שום מחיר.

לא היה חשש שלא ישלמו לו, אל תדאג.

אם זה תלוי במשרד האוצר, הוא מעדיף לא לשלם.

סעיף נוסף שהוסיף משרד האוצר בהמשך לדיון שהיה לנו בשאלה האם שמאי פינוי-בינוי יכול לתת חוות דעת גם בפרויקטים של פינוי-בינוי גם מטעמים אחרים.

לפני שאנחנו נכנסים לזה, רבותיי, חמש דקות הפסקה.

(5 דקות הפסקה)

אנחנו ממשיכים.

היינו בסעיף ניגוד עניינים 2א(ו) החדש שהוסיף לנו משרד האוצר:

(ו) שמאי פינוי בינוי שמונה כאמור בסעיף קטן (ב) לא יטפל בעסקאות פינוי בינוי שלא מכוח מינוי כאמור, ולא יטפל בעניינו של מי – נכתב במקור: שעיקר עיסוקו גם בעסקאות פינוי בינוי, שלא מכוח מינוי כאמור, עד חלוף שישה חודשים ממועד בו חדל להיות רשום ברשימת שמאי פינוי בינוי. שר המשפטים רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף קטן זה.

יש כאן תיקון קטן ביחס לנוסח שהצענו שהוא בעייתי. בגדול הלכנו לפי ההערה של הוועדה ובנינו סעיף שמרחיב מאוד את הסדר ניגוד העניינים. המשמעות היא, כמובן, שאין אפשרות לשמאי מעריך שנותן חוות דעת לטפל בשום עסקת פינוי-בינוי, ואפילו במישהו שמבקש אותו לא לצורך עסקת פינוי-בינוי- -

אבל למה שישה חודשים?

זה לא שישה חודשים, זה כל עוד הוא שמאי מעריך ברשימה, ושישה חודשים לאחר מכן כסוג של תקופת צינון. זה מעל ומעבר.

למה רק שישה חודשים תקופת צינון?

יכול להיות שאת חוות הדעת הוא נתן כבר לפני ארבע שנים כשהוא היה ברשימה. אבל הוא עדיין ברשימה, ואנחנו אומרים שהוא לא יטפל בעסקאות פינוי-בינוי, וכשהוא פסק מלהיות רשום ברשימה מחכים עוד שישה חודשים, ואז צריך לסיים את זה מתישהו. אז אני מחדד: גם שלא יטפל בעסקאות פינוי-בינוי וגם לא יטפל בעניינו של מי של מי שעיקר עיסוקו הוא עסקאות פינוי-בינוי.

מקובל עליי.

אבל תיקנתם את הנוסח שהצענו וביטלתם את המילים "עיקר עיסוקו" עסקאות פינוי-בינוי. מי שעיסוקו הוא עסקאות פינוי-בינוי, יכול להיות שזה תופס אצלו אחד פרומיל מהפעילות, וכל הפעילות שלו היא לא בעסקאות פינוי-בינוי. בעינינו זה מרחיב מדי. התכוונו לומר שאותו אדם שנתן פה חוות דעת בעסקת פינוי-בינוי, אנחנו לא רוצים לראות אותו מייצג אחר כך בעסקאות אחרות לגמרי חברה שכל ענייניה הם עסקאות פינוי-בינוי.

בוא נאמר שחברה גדולה כמו "אפריקה-ישראל" גם עוסקת בפינוי-בינוי. זאת טובת הנאה במישרין ובעקיפין. זה בדיוק "בעקיפין".

יכול להיות שזה הוחל כבר בסעיף הראשון.

זה אומר שאותו אדם שנתן פה חוות דעת. אגב, אנחנו לא מבטיחים לו פה נפח פעילות מלא. הוא נתן חוות דעת נקודתית, ואתה בעצם מבקש שבשל אותה חוות דעת הוא לא יוכל לייצג את כל החברות הגדולות שיש להן נתח פעילות- -

אבל זה רק בעסקאות פינוי-בינוי.

אני רוצה שהוא לא יוכל לייצג אותן בעסקאות פינוי בינוי.

זה כתוב ברישא. אסור לו לעסוק בעסקאות פינוי-בינוי.

"לא יטפל שלא מכוח מינוי כאמור ולא יטפל בעניינו של מי שעיסוקו גם בעסקאות פינוי-בינוי.

אז הרישא הזה אומר שהאיש הזה לא ייגע יותר בעסקאות פינוי-בינוי של כל אדם.

נכון.

אני רוצה פה שני תנאים מצטברים: "עד חלוף שישה חודשים ממועד בו חדל להיות רשום ברשימת שמאי פינוי-בינוי" או "עד תום שנים עשר חודשים מיום שנתן את חוות הדעת האחרונה".

בסדר, ברור.

אני רוצה להפנות את כבודו לבעיה שעלולה להיווצר מהמגבלות האלה. סופיה קודם ציינה שאחד הקריטריונים שהיא הייתה רוצה לראות בשמאים שימונו זה ניסיון קודם בנושא של פינוי בינוי. כלומר לא עוד שמאי מעוד רשימה, אלא מישהו שבא מאיזה רקורד. כבודו, שים לב, שאם אנחנו רוצים לקחת את האנשים המיומנים יותר בתחום המגבלה הזאת שמופיעה בסעיף או הנוקשות שלה היא כזאת שיש חשש אמיתי ששמאים כאלה בכלל לא ירצו להיות ממונים בתיק הזה.

אז מה אתה רוצה, שאני אאפשר לאדם לייצג פעם אחת בתור שמאי פינוי-בינוי ואחר כך הוא ייצג את אותה חברה בפינוי-בינוי אחר?

אז אני אומר שכשהוא נמצא בתקופת הרשימה, כמובן, זאת מגבלה מחויבת.

ושישה חודשים אחר-כך?

שישה חודשים מתום הרשימה?

כן.

זה סביר.

ביום האחרון של העסקה- -

אני לא רוצה שיהיה מצב ששמאי נתן הכרעה ולמחרת אתה עובד עם אפריקה-ישראל. זה ייראה דבר נוראי.

זה כבר נכנס לסעיף הראשון. יש לי תחושה שאנחנו עושים פה קצת כפל.

אז תתקני את הניסוח.

צריך לזכור שיש מיעוט שיוכלו לקחת את המגבלה הזאת. היא בהחלט מגבלה כבדה, זה מה שאני רוצה להסביר לוועדה.

זה גם צריך להיראות. האדון הזה הולך לשמאי מכריע, מקבל החלטה – אוהב או לא אוהב אותה, זה לא חשוב - ואחרי יומיים הוא רואה- -

אחרי יומיים ברור שלא.

מה פירוש? שישה חודשים ברור לך שצריך להיות. בוא נאמר שהוא עושה את זה, ופתאום הוא רואה שאחרי שישה חודשים אותו אדם שנתן החלטה לטובת יזם מסוים פתאום עובד אצל אותו יזם. לכן שישה חודשים מתום הרשימה או שנים עשר חודשים מיום שהוא נתן את אותה חוות דעת לגבי אותו אדם.

כאן באמת היה ערבוב: אצל אותו יזם אסור לו לעבוד מכוח הסעיף שעניינו לא לקבל טובת הנאה- -

לא, אצל אותו אדם גם אם- -

הסעיף הזה הרבה יותר רחב. אתה מדבר על לעבוד אצל אדם אחר לחלוטין בעסקה אחרת לחלוטין, אלא שעניינה פינוי-בינוי.

אני לא רוצה שאיזה אפריקה-ישראל למרות שזה לא - - -

זה מה שאני מנסה לומר- -

יש מעט מאוד אנשים שמבינים בפינוי-בינוי מספיק כדי להתעסק עם זה.

אם הוא לא יכול לעבוד עם אותו גוף זה כמעט יהיה מסננת בלי עבִירה.

בזמן שהוא בתוך הרשימה אנחנו חשבנו שכיוון שכל התפקיד שלו הוא להכריע בסוגיות של פינוי בינוי יהיה נכון להגביל אותו לא לעבוד גם עם צדדים אחרים שבכלל לא מידיינים בפניו. אבל אם הסוגיה של פינוי-בינוי, בזמן שהוא ברשימה הוא לא יתעסק בפינוי-בינוי, גם אם הם לא דנים בפניו.

זה לא מה שמפריע לו. מפריע לו אם יש עכשיו אותו גוף שעושה עסקת מגורים רגילה לגמרי בכלל בצפון הארץ, למשל.

אז כאן התיקון אומר בעניין הזה שאם עיקר עיסוקו של הגוף האחר הוא יזם פינוי בינוי – אז נכון, אסור לו לעבוד שם.

כולם עוסקים בפינוי-בינוי, אי אפשר להימלט מזה.

אבל ברגע שנחתמו מספיק הסכמים והבניין נהרס זה הופך להיות עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין. מצלאווי בעיקר עוסק בפינוי-בינוי, אבל הוא קבלן גדול.

אבל זה עיקר עיסוקו, חברים.

מה זה "עיקר עיסוקו".

שזה מה שהוא עושה. עיקר עיסוקה של "אפריקה-ישראל" זה לא פינוי-בינוי.

אם אנחנו משאירים את "עיקר עיסוקו" זה פותר לכם את הבעיה?

זה מה שהצענו.

זה מונח מקובל בחקיקה, אפשר להגיד שזה דרך העיסוק המרכזית שלו.

לכן גם הערנו שהמילים האלה מאוד קריטיות.

לכן הבנו את הרעיון.

2ב.
(א)
שר המשפטים יקבע, על פי המלצת הוועדה המייעצת שהוקמה לפי סעיף 202ד לחוק התכנון והבניה רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאי פינוי בינוי (בחוק זה – רשימת שמאי פינוי בינוי);

יתר הסעיף לא שונה מאז הדיון הקודם.

אגב, תהיתי לגבי סעיף (ו) החדש: בסוף קבענו הוראות שנוגעות לתקנות. מה היחס בין התקנות שפה לבין היחס של התקנות שבסעיף 7? אני אסביר את השאלה: גם בסעיף (ה) וגם בסעיף (ו), בשני נושאים ספציפיים של ניגוד עניינים אנחנו קבענו ששר המשפטים באישור ועדת חוקה, חוק ומשפט יקבע הוראות.

בנוסח שמוצע לא נכלל אישור ועדה, אבל לגופו של עניין- -

אצלנו תמיד נכנס.

בנוסח שהממשלה הציעה לא מופיע אישור הוועדה.

בוודאי, הממשלה, בכל נוסח שהיא מציעה – אם אפשר שבכלל לא יהיה פרלמנט.

ההצעה עברה בקריאה ראשונה בכנסת.

זה נכון שהיא עברה בקריאה ראשונה בכנסת.

לגופו של עניין אין בעיה עם ההערה.

רק לפרוטוקול: גם בסעיף (ו) אנחנו מוסיפים "חוקה, חוק ומשפט" שנשמט.

לאיזה עניין?

ניגוד עניינים.

זה בעיקר לא הכרחי.

אני אסביר לך את השוני שאני רואה: ב"שמאי מכריע" אתה קבעת את ההוראות האלה בחוק, פה אתה רוצה לקבוע אותן - - -

את יכולה להפנות לאיזה סעיף את מתייחסת כשאת מדברת על תיקון 84 שנקבע בחוק. אני מכירה את התיקון הזה מאוד טוב. בניגוד עניינים מה שרלוונטי ניסינו להכניס גם לפה. אגב, אין שום תקנות שעוסקות בניגוד עניינים.

יש הוראות לעניין ערר על זהות השמאי המכריע.

איך ערר זה בקשר לניגוד עניינים?

כי אם אחת העילות לערר זה ניגוד עניינים אז מן הסתם זה קשור.

זה פשוט לא נכון.

יכול להיות שאני טועה.

כל מה שניסינו לומר הוא שתוספת של סעיף קטן (ה) ו-(ו) שאומרת שיש כאן אפשרות לקבוע כללים בתקנות, זה נכון – ההערה היא נכונה שלכאורה זה לא מוסיף על ההסמכה הכללית לשר המשפטים שהוספנו אותו כממונה על ביצוע החוק שיכול לקבוע מכוח זה תקנות בעניינים שונים. בדרך כלל מקובל בסעיפים מהסוג הזה לומר באופן קונקרטי באותו סעיף שלעניין הזה שר המשפטים רשאי לקבוע כללים. זה נכון ששר המשפטים לא מאבד את הסמכות הזאת, והיא קיימת גם מכוח סעיף ההסמכה הכללית. זה עניין ניסוחי קצת.

בסעיף ההסמכה הכללית אתם נדרשים להסכמת שר הבינוי והשיכון. כאן אתם לא נדרשים להסכמת שר הבינוי והשיכון.

זה עניינים של ניגוד עניינים, זה לא רלוונטי כל כך דווקא לניסוח.

אנחנו לא רואים עצמנו מומחים לכללים האלה.

"באישור ועדת חוקה".

לא.

אתה רוצה למשוך את החוק?

אני רוצה שהוועדה לא תבקש- -

הוועדה תבקש משום שזה עניין של ניגוד עניינים, וניגוד עניינים זה דבר שאני רוצה לראות שאכן קבוע בכללים. הוא לא חייב לקבוע כללים, וזה לא יגיע אליי; והוא יכול לקבוע כללים של שני סעיפים, וזה יגיע אליי, וזה יאושר בתוך שבוע ימים אם הם יהיו סבירים. הרי את כל התקנות יביאו אליי.

לא- -

ראובן, כן.

אנחנו מבקשים- -

אתם מבקשים – אני שמעתי.

- - שהתיקונים- -

אני שאתם מבקשים, ואני אומר לך כבר. היום הגיע אליי מכתב משר האוצר שהוא מבקש שמאתמול עד מחר אני אתקן את תקנות המכרזים. למה צריך להביא את זה אליי? כי החוק קובע כך. אז גם ניגוד עניינים- -

למה שנעשה את הטעות הזאת פעם נוספת?

זה נכון. מכיוון שאני יודע כמה כוח יש לכם למה שאעשה את הטעות הנוספת הזאת ואתן לכם שוב לעשות משהו בלי אישור שלי?

כי כל הרעיון בדיון הנרחב הזה בחוק – ההערות של החוק לא מעניינות, אז נדון בתקנות.

ראובן, אתה צודק, אבל זה אתם אומרים לי. כשאני שואל אתכם על ניגוד עניינים אתם אומרים לי, עזוב, אנחנו נכסה את זה בתקנות. אני מסכים להכניס לכאן את הפרק של ניגוד עניינים.

יש סוגיות שהן לעניין של חקיקה ראשית, ויש סוגיות שהן לעניין תקנות.

ניגוד עניינים זה הדבר הכי קריטי בחקיקה ראשית. אין לי בעיה, ולכן אני אומר שכל התקנות באות לאישור. אתה יודע מה? אתם מביאים אליי לאישור להחליף ברירות קנס בברירות משפט, אז אני שמח, אתה מבין? אתה אומר ככה: בשטויות תתעסק אתה, בדברים הרציניים אנחנו נסגור עם השר. טעות.

זה לא עניין של לסגור עם השר. זה עם שר המשפטים.

שר המשפטים? לרדת מתחת לשולחן?

למה?

להיבהל? כי אתה אומר "שר המשפטים".

- - -

רק מהאוצר, תאמיני לי. האוצר זה הגוף הכי חזק והכי רציני במדינה.

כל מה שאפשר להגיד בנושא, בעיניי, שיש כאן חלוקה מאוד ברורה בין הסדרים ראשוניים למשניים. הכנסת מחוקקת הסדרים ראשוניים, ודווקא בחוק הזה ניגוד עניינים מחוקק בצורה רחבה יחסית ומפורטת, אני חייב לומר. עלתה כאן שאלה נכונה קודם – מה זה "עיקר עיסוקו" – 50%, 51%, 80%? שאלה טובה. ברזולוציה הזאת שהיא בעיניי הסדרים משניים זה קלאסי לשר המשפטים להגדיר מה זה בדיוק. דווקא אלה פרטים שאולי הוועדה לא צריכה להיכנס אליהם.

אני לא מקבל את הגישה הזאת.

אני מוכנה לבדוק את זה לישיבה הבאה.


סעיף 2ב(ב) – לא היה לנו כאן תיקון; סעיף (ג) גם הוא אושר;

סעיף (ד)(4) – תיקנו: "רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמש השנים שלפני הגשת המועמדות". היו כאן עוד כמה תיקוני נוסח, ואם יש למישהו בעיה שפשוט יפנה. חבל לבזבז על זה את הזמן. חלק מהנוסח נראה אולי קצת פחות מוצלח, אבל התאמנו אותו לנוסח שיש בשמאי המקרקעין. מבחינת נוסח החוק העדיפו שתהיה עדיפות.


סעיף 4 – הצעה שלי: בנושא של מיסוי יש הוראה שקובעת שמי שהעביר את הדירה שלו לקרוב שלא בתמורה אז לעניין הטבות המיסוי יראו את זה כאילו הדירה לא הועברה עדיין כדי למנוע עקיפה של מגבלות הטבות המיסוי. חשבתי שאולי נכון שגם כאן- -

אתם נורא רוצים את הסעיף הזה.

זה לא קשור אליהם.

זה "סעיפי נעמה". אנחנו מגבים אותה.

אני אומר שאתם נורא רוצים את הסעיף הזה.

זה יש להם כבר.

ואני נורא לא רוצה אותו.

איזה סעיף?

4. התוספת.

אנחנו לא קיבלנו אותו.

מרוב שאנחנו רוצים אנחנו לא יודעים מה זה.

אני אקריא את סעיף 4 ואחר כך את ההמשך שחשבתי לשקול.

הם לא יודעים על הסעיף הזה?

לא, אני הוספתי.

תורידי אותו, אני לא רוצה אותו.

הרווחתם.

6.
"אדם הפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי בינוי ולרבות אם הוא מקבל או עתיד לקבל שכר מהיזם" – נכתוב "טובת הנאה" – "או ששכרו תלוי בביצועה של עסקת פינוי, יציין בכל פנייה, בכתב או בעל פה עם דייר שעסקת הפינוי בינוי עשויה לחול על רכושו, כי הוא פועל מטעמו של היזם או ששכרו תלוי בביצועה של עסקת הפינוי בינוי".

בסדר גמור.

שיהיה ברור לכל הדיירים.

גילוי נאות. זה ככה עובד, זה בסדר גמור.

אם זה ככה עובד, אז אדרבה.

אני לא יודע אם בכל פנייה כי יש המון פניות, אבל בהתקשרות עם הדייר הוא צריך לציין את זה. כל פנייה זה משהו שאפשר לעמוד בו, אבל בהתקשרות- -

אתה כותב לו מכתב.

לא בכל מכתב אני אכתוב לו שאני עתיד - -

"פועל מטעם".

תחתום: "פועל מטעמו של"

לא, אני פועל מטעם עצמי ומטעמו. מדובר רק על השכר. הרעיון של השקיפות הוא מצוין. בהתקשרות זה חייב להופיע, אבל לא בכל פנייה, זה לא משהו ישים.

אנחנו מפרטים במקרה שלנו כמה אנחנו מקבלים ושמדובר בתמורה אחידה. יש הסכם מסודר, ברור לגמרי. השקיפות היא ברמות קיצוניות במקרה שלנו.

אוקיי, נתקן את זה.

כדי שלא יבואו למראית עין ויגידו שאנחנו מקבלים מתחת לשולחן אנחנו אומרים בדיוק כמה אנחנו מקבלים.

אז מה עושים?

בהתקשרות.

לא, לא. בפעם הראשונה אתה תגיד לו את זה; אחר כך פעם בחצי שנה תזכיר לו את זה. אין ברירה.


אתה כבר עוסק בהרבה התקשרויות. כמה פעמים אתה קראת את החוזה שאתה חותם עליו?

בכל פעם.

אני אגיד לך את האמת, אני חתמתי על כל כך הרבה חוזים בחיים שלי ואף פעם לא קראתי אותם.

טוב שלשכת עורכי הדין לא נמצאת פה.

לשכת עורכי הדין הייתה שמחה שאני לא קורא את החוזים.

אולי צריך לציין באופן ברור כדי שזה לא יהיה במסגרת החוזה.

לציין באופן ברור זה גם בסדר, אבל לא בכל פנייה.

בפנייה ראשונה ולפני חתימה?

ובהתקשרות.

מה זה "התקשרות"? אין לי הגדרה של התקשרות.

כאשר תנאי ההתקשרות הם שונים. במסמך ההתקשרות בין אותו גורם שציינתם אותו לבין הדייר שזה מסמך, ייפוי כוח או הסכם או כל מסמך משפטי אחר – זה חייב להופיע.

אז נגיד באופן ברור: לפני חתימה- -

לפני חתימה על מסמך שקושר בין הצדדים. הרי ניגוד העניינים, אפילו למראית עין, נוצר ברגע ההתקשרות ולא לפני כן.

אתם שמים לב מה קורה במדינה הזאת? זה משודר. אתם מבינים מה קורה? איך כל רגע מגיע מישהו אחר ממשרד האוצר ומהממשלה ללחוץ עליי – תסכים פה, תסכים שם. חבר'ה, אתם תסכימו למה שאני רוצה הפעם.

זה אולי סמנטי אבל שיצוין "שכר טרחה" ולא "טובת הנאה"?

"טובת הנאה" זה נשמע רע מאוד.

עם כל הכבוד אנחנו עובדים קשה בשביל הכסף הזה, ואנחנו מבקשים שייכתב "שכר טרחה".

כתוב "שכר", אבל חשבתי שאולי עדיף "טובת הנאה" כי זה כולל יותר.

זה נשמע רע מאוד, הוא צודק. שכר.

אז בוא נכתוב: "שכר טרחה", ואם קיימת טובת הנאה אז גם את טובת ההנאה.

רבותיי היקרים, "טובת הנאה" זאת לא מילה גסה.

זאת מילה עם קונוטציה שלילית.

חבל כי זאת לא המטרה. "טובת הנאה" מבחינת החקיקה היא לא בעלת קונוטציה שלילית.

תמורה זה שם כולל.

"כל שכר או תמורה"

בחוק המקורי שאותו אנחנו מתקנים יש הגדרה של עסקת פינוי-בינוי. חוזים בין יזם לבין בעלי דירות אשר על-פיהם מתחייבים בעלי הדירות למכור את זכויותיהם בו לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו.

בפסקה 7(א) הוספנו בסוף הסעיף: "בכפוף להוראות סעיפים קטנים (ב) עד (ד): (א) שר המשפטים ממונה על ביצועו של חוק זה, והוא רשאי, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת חוקה, חוק ומשפט, להתקין תקנות בכל העניין הנוגע לביצועו. הוספנו: "בכפוף להוראות סעיפים קטנים (ב) עד (ד)". כדי שלא יהיה חוסר בהירות לגבי מה שקורה עם תקנות (ב) עד (ד).

למה "בכפוף"? אם יש דברים שלא קשורים ל-(ב) עד (ד)?

זה בסדר, זה אומר שהסמכות הכללית היא בסעיף הזה, אבל יש עניינים מסוימים- -

כי בסעיפים אחרים יש הסכמות אחרות שנדרשות. באופן כללי למעט בסעיפים (ב) עד (ד) שבהם יש הסכמות ספציפיות, השומה הכללית היא (א).

זה צריך להיות: "על אף האמור".

נוסח החוק הגדיר לנו את זה כך. אנחנו מבינים את העיקרון, ואם יהיה צורך לתקן נראה לי שאין בעיה.

אין בעיה. יש עוד הערות?

יש לי הערה שהיא לא בקשר לחוק. אמר כאן דב חנין דברים נגד החוק הזה. אנחנו, בעלי המגבלה, נכים שגרים במתחמים צמודי קרקע, אנחנו נכים עם כיסאות גלגלים, ואנחנו נכללים גם במקומות של פינוי בינוי. עבדך הנאמן נכלל גם בפינוי-בינוי ויוצא כנגד זה מכיוון שאני זקוק לדירה צמודת קרקע. מה גם שאם אנחנו גרים בדירה צמודת קרקע של ארבעה דיירים אומרים שיהיה לנו יותר טוב. אני מדבר על אוכלוסיות מאוד חלשות שברגע שיעברו לגור בבניין גבוה תושת עליהם ארנונה יותר גבוהה, ועד בית שהם לא משלמים היום, גז שהם לא משלמים היום, אלא פעם בחצי שנה, הרעש מסביב – דברים מאוד קונקרטיים שמתאימים לכל האוכלוסייה החלשה.

אני נכה על כיסא גלגלים, ואני לא מוכן להתפנות מהדירה שלי, אלא אך ורק לדירת קרקע. הקבלן שלנו אומר שלא מרשים לו לבנות על הקרקע. אז אוקיי, אני לא יכול להתפנות אז אני נחשב דייר סרבן.

לא.

רק משרד השיכון יענה.

אני ביקשתי שלחוק הזה תוכנס אפשרות של הגנה על בעלי מוגבלויות שהם נכים בכיסאות גלגליים. נכים בכיסאות גלגלים חייבים דירות צמודות קרקע. אני לא מדבר על אנשים שיש להם אפשרות לרדת במדרגות.

ניתן לזה מענה בתיקון לחוק שנעשה ב-2008, והוא בהחלט מתייחס לבעלי מוגבלויות. אם יש צורך נעביר לוועדה את הסעיף.

תעני לו מה הפתרון.

יש לי פה התקנות.

זה לא התקנות, זה החוק עצמו שקובע שאם מדובר על אדם עם מוגבלות הוא לא ייחשב דייר סרבן.

אבל אתם עוסקים פה חוק, ויכול להיות שהוא ינגוד את החוק הזה.

אפשר לקרוא את הסעיף הספציפי? אלה סעיפים שמצטרפים לעילות של הסירוב: "היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות, והתקיים אחד מאלה: א. כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית לבעל הדירה, והדירה האמורה אינה כוללת התאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניה של דירת הקבע החלופית. לא כללה עסקת פינוי-בינוי מתן דירת קבע חלופית, כאמור, בפסקת משנה (א), העסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות".

יש רק שאלה אחת. הוא אומר שהוא גר בדירה קומת קרקע, ועכשיו אומרים לו שהוא יקבל דירה בקומה ראשונה שיש בה מדרגות, מעלית וכל הדברים האלה - -

אז הסירוב שלו הוא סביר. זה מה שאומר החוק.

בסדר.

תקנות התכנון והבנייה מחייבות הקמת בניינים, דירות, מפתחי מעליות, מפתחי דלתות בהתאם לחוק נגישות.

הוא לא רוצה מעלית.

אז אני מגדיר את זה כסירוב סביר.

בסדר.

- - -

רבותיי היקרים, אני חרדי ולא משתמש במעלית שבת.

כנ"ל.

את רואה? יש לנו דברים משותפים.

לעניין השכר- -

זה יתוקן.

רצינו להציע הצעה שבמקום שיעברו שוב תקנות חדשות באישור שרים וועדה יש תקנות קיימות בחוק שאת דיברת עליהם ובתקנות שכר טרחת שמאי מכריע.

לא. אני לא קובע כסף, אני רק מאשר.

זאת המלצה. אני רציתי רק להמליץ.

הם צריכים להחליט. אם הם ירצו את זה, בבקשה.

יש משהו מוכן, אז למה- -

יש משהו מוכן לעניין הזה?

לעניין תקנות שכר טרחת שמאי מכריע.

אני לא בטוחה שזה מאותו סוג.

אפשר לתת לזה הנחה, אבל יש שם דירוג.

כשייקבעו השיעורים בוודאי שנסתכל על מה שיש- -

ונתייעץ איתכם.

וגם נתייעץ איתכם. אתם בוודאי תהיו שותפים מלאים לזה.

מאז הישיבה הקודמת הורדנו - -

ב-(ג) הורדתי לכם את שר המשפטים.

אני אקרא את סעיף (ב) של סעיף 7 החדש או סעיף התקנות: "שר המשפטים בהסכמת שר האוצר ובהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת חוק, חוק ומשפט, יקבע הוראות ובהן כללים לקביעת שכרו של שמאי מעריך".


(ג) "שר המשפטים בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת חוקה, חוק ומשפט, רשאי לקבוע הוראות לעניין קביעת רשימת שמאי פינוי-בינוי, לרבות תנאים למחיקה או להתליה מהרשימה". הורדנו את "באישור ועדת חוקה, חוק ומשפט".


(ד) שר המשפטים יקבע, באישור ועדת חוקה, חוק ומשפט סדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי בינוי ובכלל זה לעניין דרך הגשת הבקשות כאמור והמועדים להגשתן, לדיון בהן ולקבלת החלטה בהן".

משרד האוצר הסכים לשינוי משני שמאים לחמישה כתנאי בסיס לתחולת החוק. אנחנו שמחים על השינוי.

נשארנו עם שאלה אחת שנוגעת לשני סעיפים: בנושא הרוב המיוחס והגדרת מקבץ, אותו בית אחרון בשורה. אני פשוט מחכה לכללים שיעביר לי משרד השיכון לגבי הדרך שזה נעשה בה, איך אנחנו שומרים על זכויות הדיירים.

זה דבר שנמצא באינטרנט.

סליחה- -

אני אמרתי לנעמה שברגע שתסתיים הישיבה אני אעביר לכם.

אין לנו תקציב לאינטרנט. משרד האוצר לא מאשר לנו אינטרנט, לא מאשר לנו נייר, אנחנו לא יכולים להדפיס את זה.

הדיון בשידור.

הדיון בשידור, והכול אמת.

זה נושא שאנחנו עדיין מוטרדים לגביו. עדיין לא ברור לנו לחלוטין איך אנחנו שומרים על זכויותיהם של דיירים שלא בהכרח חייבים להיכנס לאותו מקבץ, ולכן נשארו שני סעיפים – אחד בנושא הגדרת המקבץ, והשני הוא בעניין הרוב המיוחס הנדרש באותו בניין אחרון.

רבותיי היקרים, החוק כפי שהוא כפוף לשני התיקונים האלה אושר.

איזה שני תיקונים?

שמדברת עליהם נעמה שנקבל את הכללים. אם יהיה צורך אקבע ישיבה נוספת ביום ראשון כדי להצביע בעד ההסתייגויות ולאשר את החוק לקריאה שנייה ושלישית. תודה רבה.

הישיבה ננעלה ב-11:50