ישיבת ועדה של הכנסת ה-18 מתאריך 23/11/2010

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 68), התשע"א-2010, חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 39), התשע"א-2010

פרוטוקול

 
PAGE
83
ועדת הכספים

23.11.2010


הכנסת השמונה עשרה





נוסח לא מתוקן

מושב שלישי

פרוטוקול

מישיבת ועדת הכספים

יום שלישי, ט"ז בכסלו התשע"א (23 בנובמבר 2010), שעה 10:00
סדר היום
הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010

פרק י"ב (מסים – מע"מ)

סעיפים 51(1), 51(3), 52 – חוק מע"מ (הטלת מע"מ על רכישת קרקע על ידי קבוצות רכישה

סעיפים 53(1), 53(3) – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (קבוצות רכישה)

הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010

פרק י"ב (מסים – מיסוי מקרקעין)

סעיפים 53(2), 53(3), 53(6), 53(9) עד (11), 53(13), 53(15) עד (23), 53(32) ו-(33) – חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה (רישום בעלות על נדל"ן)

סעיפים 53(4), 53(14), 53(7), 53(8), 53(12), 53(24), 53(25), 53(27), 53(26), 53(28) עד (30), 53(31), 54 – (חוק מיסוי מקרקעין)
נכחו
חברי הוועדה: משה גפני – היו"ר

אמנון כהן – מ"מ היו"ר

חיים אורון

שי חרמש

שלי יחימוביץ

ראלב מג'אדלה

מנחם אליעזר מוזס

ציון פיניאן

ליה שמטוב
מוזמנים
עו"ד מיכל הנר דויטש, מנהלת מחלקת חקיקה, רשות המסים, משרד האוצר

עו"ד ורד אולפינר, מנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין, רשות המסים, משרד האוצר

ראובן קוגן, רכז שיכון, אגף התקציבים, משרד האוצר

מאיר אסולין, מנהל אגף א', רות המסים, משרד האוצר

חן לב, אגף התקציבים, משרד האוצר

יוסי שבת, סגן מנהל אגף, משרד הבינוי והשיכון

עו"ד אמיר פז, משרד הבינוי והשיכון

יצחק אמסלם, סגן נשיא ויו"ר אגף יזמות הבנייה, התאחדות הקבלנים והבונים בישראל

יוסי גורדון, מנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים בישראל

ערן ניצן, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים בישראל

עו"ד תומר מוסקוביץ, יו"ר ועדת מיסוי, התאחדות הקבלנים והבונים בישראל

עו"ד אהוד נדב, יועץ משפטי, התאחדות הקבלנים והבונים בישראל

חנה ג'ינו, יו"ר ועדת חקיקה וייצוג בכנסת, לשכת יועצי המס

רו"ח סלי אילון, לשכת יועצי המס

רו"ח עופר מנירב, יו"ר ועדת המסים, לשכת רואי חשבון בישראל

רו"ח נדב הכהן, לשכת רואי החשבון בישראל

עדי גרינבאום, משפטנית, יועצת פרלמנטרית, לשכת רואי חשבון

עו"ד רונן סולומון, מנהל תחום נדל"ן, איגוד לשכות המסחר

עו"ד יצחק חג'ג', יו"ר פורום מארגני קבוצות רכישה, איגוד לשכות המסחר

שבתאי עזריאל, יו"ר נפגעי מס רכוש

חני הורוביץ, קבוצות הרכישה, חברת מגדלים

עו"ד פרופסור יצחק הדרי, לשכת עורכי הדין

עו"ד זיו שרון, לשכת עורכי הדין

ארז כהן, שמאי מקרקעין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל

עו"ד ענת לביא קוברסקי, יועצת משפטית, לשכת מאי מקרקעין בישראל

תמיר אגמון, מרכז המחקר והמידע, הכנסת
ייעוץ משפטי
שגית אפיק

ענת מימון
מנהל הוועדה
טמיר כהן
רשמה וערכה
אהובה שרון – חבר המתרגמים בע"מ

הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010

פרק י"ב (מסים – מע"מ)

סעיפים 51(1), 51(3), 52 – חוק מע"מ (הטלת מע"מ על רכישת קרקע על ידי קבוצות רכישה

סעיפים 53(1), 53(3) – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (קבוצות רכישה)

הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010

פרק י"ב (מסים – מיסוי מקרקעין)

סעיפים 53(2), 53(3), 53(6), 53(9) עד (11), 53(13), 53(15) עד (23), 53(32) ו-(33) – חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה (רישום בעלות על נדל"ן)

סעיפים 53(4), 53(14), 53(7), 53(8), 53(12), 53(24), 53(25), 53(27), 53(26), 53(28) עד (30), 53(31), 54 – (חוק מיסוי מקרקעין)
היו"ר משה גפני
בוקר טוב. אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הכספים. על סדר היום הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010, פרק י"ב (מסים – מע"מ), סעיפים 51(1), 51(3) ו-52, חוק מע"מ, הטלת מע"מ על רכישת קרקע על ידי קבוצות רכישה, סעיפים 53(1), 53(3), חוק מיסוי מקרקעין, שבח ורכישה, קבוצות רכישה.


מיכל, את מציגה את כל מה שיש בסעיף הזה. הכל ביחד. אין סיבה לפצל כי זה הכל קבוצות רכישה.
מיכל הנר דויטש
הנושא של קבוצות הרכישה מוסדר הן בתיקון המוצע לחוק מע"מ והן בתיקונים המוצעים ל-53(1) ו-(3) לחוק מיסוי מקרקעין.
היו"ר משה גפני
תסבירי את הכל ביחד.
מיכל הנר דויטש
בנושא הסדרת עיסוקן של קבוצות רכישה והיבטי המיסוי שלהם, מונתה ועדה אוצרית שדנה בנושא.
היו"ר משה גפני
לפני הוועדה האוצרית, תאמרי מה הייתה הבעיה שהביאה להקמת הוועדה. מה היה לא בסדר. לפעמים מקימים בעיה כי נוצרת בעיה שרוצים לפתור אותה. נדע עבור מה הוקמה הוועדה וכתוצאה מכך מה אנחנו צריכים לתקן עכשיו.
מיכל הנר דויטש
התופעה של קבוצות רכישה היא תופעה שרווחה בשנים האחרונות ועוררה סוגיות מיסויות בהבחנה שבין רכישת דירה או נכס מוגמר אחר של רוכש מאת קבלן לבין רכישה במסגרת התארגנות של קבוצות רכישה. שתי הסוגיות שבאות לידי ביטוי בהצעה הזאת הן האחת, החיוב במע"מ בעת רכישת הקרקע מאת אדם פרטי, והשנייה, שווי הרכישה של נכס שנרכש בתהליך של קבוצת רכישה.
אמנון כהן
מה זה אומר? עבור רכישת קרקע הוא משלם.
מיכל הנר דויטש
הסוגיה השנייה של שווי הרכישה, כאשר אתה רוכש נכס מוגמר במסגרת הליך שבנוי משלבים של רכישת קרקע בנפרד, הסכם שיתוף בקבוצה, רכישת שירותי בנייה מקבלן, והשאלה היא מה בעצם רכשת. האם רכשת נכס מוגמר או קרקע ושירותי בנייה בנפרד, וכמה שווה מה שרכשת. האם שווה רק שווי המקרקעין הפנויים או שמא שווי הרכישה של הנכס הוא הנכס המוגמר. שווי הרכישה של הנכס המוגמר, משמע כלל התמורות ששולמו כדי להגיע ליצירת אותו נכס מוגמר, האם זה שווי הרכישה שצריך למסות אותו מבחינת מס רכישה. יש פסיקה ענפה בנושא הזה. זה משהו שהתמודדה אתו רשות המסים מתחילת דרכן של קבוצות הרכישה. לעניין חיוב במע"מ, כפי שרואים גם בדוח הוועדה, בעצם הגענו למסקנה שלפי הוראות החוק הקיים מכירה של מקרקעין של אדם פרטי לקבוצת רכישה איננה במע"מ.
אמנון כהן
אדם פרטי, אבל אם חברה רוכשת?
מיכל הנר דויטש
אם קבלן רוכש?
אמנון כהן
קבלן משלם מע"מ.
מיכל הנר דויטש
כדי להשוות תנאים כך שמבחינה מיסויית לא תהיה הבחנה בין שתי פעולות שסופן הוא זהה, כך שבסופו של יום לרוכש בקבוצת הרכישה או לרוכש מקבלן יש את אותו נכס מוגמר ביד, אנחנו בעצם מציעים להשוות את המצב המיסויי, כאשר בטכניקה, במע"מ, אנחנו מציעים שהחיוב במע"מ יחול על המוכר כדי שלא יהיה אינסנטיב או תמריץ לקבוצת הרכישה להסתיר את היותה קבוצת רכישה ממוכר המקרקעין. אנחנו מבקשים להתנות את אישור המסים שניתן כך שישולם המע"מ בגין אותה עסקה.
שי חרמש
זה הבונוס לקבוצת רכישה.
שגית אפיק
המע"מ היום הוא רק לעוסק.
מיכל הנר דויטש
או אדם פרטי לקבלן.
שגית אפיק
הקבלן הוא עוסק.
ציון פיניאן
אני מבין שזה אומר חיסול קבוצות רכישה.
מיכל הנר דויטש
למה?
ציון פיניאן
אני שואל.
אמנון כהן
כי כבר לא כדאי להם.
מיכל הנר דויטש
בתוך שווי נכס מוגמר שאותו מוכר קבלן לרוכש ועליו מוטל מע"מ, יש פריטים נוספים שאנחנו לא מטפלים בהם במסגרת הזאת. המסגרת היחידה שאנחנו מבקשים לעשות השוואה והאחדה בטיפול המיסויי במשהו שנגמר אותו הדבר, זה אך ורק לגבי שווי הקרקע והטלת חיוב במע"מ.
אמנון כהן
ראיתי הצעת חוק שאומרת שזוג צעיר שרוכש דירה ראשונה יקבל פטור ממע"מ.
מיכל הנר דויטש
ההצעה שלנו לא קשורה כי היא מדברת על מערכת היחסים שבין מוכר שהוא עוסק, בין אדם פרטי, שבמובן הזה מוטל חיוב במע"מ לפי חוק מע"מ. הממשלה התנגדה להצעת החוק הפרטית הזאת.
אמנון כהן
אתם רוצים שיכנס כסף ולא שיצא כסף.
מיכל הנר דויטש
זה מעורר את סוגיית ניכוי מס התשומות. אני לא בטוחה שקבלנים יתמכו בנושא של פטור ממע"מ ברכישת דירת מגורים כי זה מעורר את כל הסוגיה של ניכוי מס על תשומות.
אמנון כהן
אני רוצה להוזיל את מחירי הדירות לזוגות צעירים.
היו"ר משה גפני
אני מציע שתעברי סעיף-סעיף ותסבירי. הבנו את העיקרון. את רוצה להטיל מע"מ, לאתר את קבוצות הרכישה ולראות מי באמת חל עליו החיוב של מע"מ.


חבר הכנסת חרמש, רצית להעיר משהו?
שי חרמש
כן. דבר אחד בהתייחסות לדברים כאן וגם לאמנון.
אמנון כהן
לא, לי אל תבהיר. אני יודע בדיוק מה הדברים. לא ביקשתי ממך הבהרה.
שי חרמש
אני רוצה להבהיר לציון. נושא קבוצות הרכישה הפך להיות לפיקציה. ביסודו זה נוצר ברעיון של קבוצת אנשים שמכירה אחד את השני והיא מתארגנת לבנייה. זה הפך לתרגיל שהוא פיקציה. המתארגנים לא מכירים אחד את השני. לפעמים יש קבוצות רכישה בפרוייקטים של 100-150, 200-240 וגם יותר יחידות דיור שזאת בנייה קבלנית לכל דבר והדבר היחיד שקבוצת הרכישה לוקחת על עצמה זה את הסיכון שאין מחיר סופי.
היו"ר משה גפני
אז למה צריך חוק?
שי חרמש
לא צריך חוק.
היו"ר משה גפני
שמע את השאלה שלי. אני מקשיב למה שאתה אומר. אני דווקא צריך הבהרות. אם אכן מדובר בניסיון למנוע את הפיקציות, אם זאת כוונת המחוקק או הכוונה בהצעת החוק, אפשר לקבוע כללים ולא צריך לעשות את זה בחקיקה. אפשר לקבוע כלל שלמשל אם יש עשרים אנשים שגרים באותו קיבוץ והם אוכלים יחד בחדר האוכל, והם החליטו להתארגן ולהקים קבוצת רכישה כדי לחסוך כסף.
חיים אורון
קיבוץ במובן של כולל.
היו"ר משה גפני
גם כולל. אף על פי שלדעתי הציבור החרדי לא עוסק היום בקבוצות רכישה.
שי חרמש
ודאי שכן.
היו"ר משה גפני
לפי דעתי מעט מאוד, אבל לא משנה. אני לא יודע.
ציון פיניאן
בטבריה יש.
היו"ר משה גפני
ג'ומס, למה אתה מכשיל אותי?
חיים אורון
לא, אני מקל עליך.
מנחם אליעזר מוזס
עכשיו היו מאה שנים לדגניה והתברר שאת המילה קיבוץ לקחו מנחמן מברסלב.
חיים אורון
נכון. לך התברר אחרי מאה שנים.
שי חרמש
אנחנו יותר קרובים לחסידים ממה שאתה חושב.
חיים אורון
זה מוסד חסידי ידוע. הרב מוזס, קיבוץ הוא מושג חסידי ידוע, טהור ומהתחלת הקיבוץ הם ידעו את זה.
שי חרמש
אנחנו לא מסתירים את זה.
היו"ר משה גפני
לפני מאה שנים, כאשר הקימו את הקיבוץ, ידעו על ר' נחמן מברסלב וידעו מה זה קיבוץ, אבל היום הנכדים של הקיבוצניקים, האם הם יודעים את זה היום?


נחזור לחיים הבעייתיים.
ציון פיניאן
הייתה מגמה או ניסיון לקבוצות רכישה בטבריה, דווקא של חרדים, 247 דיור. לא הצליחו להגיע ל-500 וזה ירד אבל כאשר בא יזם אחר, הוא לקח את זה והמחיר של הדירות בין קבוצות הרכישה לבין היזם, עד 300 אלף שקלים הבדל.
היו"ר משה גפני
אני הייתי באמצע שאלה. למה צריך להגיע לחקיקה? למה אי אפשר לקבוע כללים שפקיד השומה ידע לעשות את זה? זאת אומרת, הוא יכול לראות, בשיקול הדעת הוא יכול לראות ואפשר גם לעתור לבית המשפט וכנראה גם עותרים לבית המשפט על החלטות. יש כללים. הכלל שאם יש קבוצת אנשים שברור לחלוטין שהם לא עשו את זה על רקע של פיקציה, זאת קבוצת רכישה. אנחנו הרי רוצים להוזיל את מחירי הדירות ולא להעלות את מחירן. אם נראה שאחד גר בצפון תל אביב, השני בדרום תל אביב, השלישי בהרצליה ופתאום הם באים ואומרים שהם קבוצת רכישה, על פניו זה נראה שזאת פיקציה וזה לשיקול הדעת של פקיד השומה. למה אי אפשר דרך זה להתגבר על הבעיה שאתה מעורר ואני מסכים לה? למה אי אפשר להתגבר על זה בדרך הזאת?


מיכל, בבקשה, נעזוב עכשיו את העקרונות ונלך לפי הסדר. תלכי סעיף-סעיף ותסבירי אותו.
מיכל הנר דויטש
התיקון הראשון הוא ההגדרה של עסקת אקראי בחוק מיסוי מקרקעין.
שגית אפיק
עמוד 91.
סימן ז'
תיקון חוק מס ערך מוסף

51.
תיקון חוק מס ערך מוסף

בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (בפרק זה – חוק מס ערך מוסף) -


(1)
בסעיף 1, בהגדרה "עסקת אקראי", בסופה יבוא:

"(3)
מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין. לעניין זה -

"זכות במקרקעין" – כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

"קבוצת רכישה" – קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע באמצעות גורם מארגן שפועל בתמורה לארגון הקבוצה, לרבות הכנת מסגרת חוזית או אחרת שעל פיה תפעל הקבוצה לקבלת הנכס הבנוי על הקרקע שרכשה, והכל בעצמו או באמצעות אחר מטעמו. יראו קבוצה של עשרה רוכשים או יותר המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע כקבוצת רכישה, זול אם הוכח אחרת.




"תמורה" – לרבות בשווה כסף".
היו"ר משה גפני
תסבירי.
אמנון כהן
מה זה עד עשרה אנשים?
היו"ר משה גפני
עד עשרה אנשים, הם לא קבוצת רכישה.
שגית אפיק
לא, גם שלושה יכולים להיכנס להגדרה.
היו"ר משה גפני
מיכל, תסבירי.
מיכל הנר דויטש
נכון להיום ההגדרה של עסקת אקראי בחוק מע"מ כוללת שני סוגים של מכירות. הסוג הראשון הוא מכירה בעלת אופי מסחרי, והסוג השני הוא מה שדיברנו עליו קודם, מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין וכן מכירת מקרקעין בידי מי שאין עיסוקו במכירת מקרקעין למעט מכירת דירת מגורים למלכ"ר או למוסד כספי.


מה שאנחנו יוצרים, אנחנו מוסיפים עסקה לפיה מי שמוכר לקבוצת רכישה – ותכף ניכנס להגדרה – הוא אדם פרטי, הדבר הזה גם יהווה עסקת אקראי, כך שיחול חיוב במע"מ והחיוב במע"מ יחול על המוכר. אנחנו ביקשנו להגדיר את קבוצת הרכישה, לפי מה שאנחנו מכירים מהעולם שלנו, מעולם המס שבא במגע עם קבוצות, לעשות הגדרה מהותית שמדברת על קבוצה שפועלת לקבלת מוצר מוגמר, בין אם זה נכס בנוי שהוא דירת מגורים או בין אם זה נכס בנוי שהוא משרד או משהו אחר, כאשר אנחנו יוצרים חזקה שבעצם אומרת שמי שעושה את זה באמצעות עשרה אנשים או יותר, יראוהו כקבוצת רכישה.
אמנון כהן
והוא ישלם מע"מ.
מיכל הנר דויטש
אני אומר למה יצרנו את החזקה.
היו"ר משה גפני
אני עוד לא מבין מה יהיה על הקבוצה הזאת.
מיכל הנר דויטש
יחול על המוכר חיוב מע"מ.
היו"ר משה גפני
לפי המצב היום, מתי מוגדר מישהו כקבוצת רכישה?
מיכל הנר דויטש
היום, לפי המצב החוקי?
היו"ר משה גפני
כן, המצב החוקי. מתי מישהו מוגדר כקבוצת רכישה? ומה על פי ההצעה שלכם?
מיכל הנר דויטש
נכון להיום אין טיפול חוקי, אין בדין הוראה שמגדירה מהי קבוצת רכישה. היום לראשונה אנחנו באים ומבקשים להגדיר בחוק מע"מ מהי קבוצת רכישה כאשר אנחנו מחפשים כמה דברים שצריכים להתקיים בה. זאת צריכה להיות קבוצה, צריכה להיות פעילות לקבלת נכס מוגמר וצריך להיות גורם מארגן.
היו"ר משה גפני
זאת קבוצת רכישה.
מיכל הנר דויטש
נכון.
היו"ר משה גני
מה את מציעה עכשיו?
מיכל הנר דויטש
זאת הרישה של ההגדרה של קבוצת רכישה. לאור העובדה שהזיהוי של גורם מארגן הוא לפעמים בעייתי, אנחנו מבקשים להוסיף את הסיפא האומרת: קבוצה של עשרה רוכשים או יותר שמתארגנת לרכישת קרקע ולבנות על אותה הקרקע, גם אם אני לא מוצאת את אותו גורם שתופר וקושר את אותו תהליך שצריך להגיע בסוף לנכס בנוי מוגמר, יראוה כקבוצת רכישה.
היו"ר משה גפני
ואז מה יהיה הדין?
מיכל הנר דויטש
זה מהווה עסקת אקראי לפי חוק מע"מ.
היו"ר משה גפני
הוא ישלם מע"מ.
מיכל הנר דויטש
והמוכר ישלם מע"מ אם הוא אדם פרטי, כי אם הוא לא אדם פרטי, ממילא הוא חייב. אם עיסוקו ממילא במכירת מקרקעין, ממילא חל עליו חיוב במע"מ מכוח הגדרה ראשונה של עסקת אקראי.
היו"ר משה גפני
ואם יהיו חמישה אנשים?
מיכל הנר דויטש
אני כרשות מסים, הנטל שיוטל עלי כדי לקשור ולהראות שמדובר בקבוצת רכישה הוא יהיה יותר גבוה.
היו"ר משה גפני
ואם יהיו עשרה אנשים ואת תחשבי שזאת קבוצת רכישה?
מיכל הנר דויטש
אנחנו נטיל חיוב במע"מ על המוכר.
אמנון כהן
ואם הקבוצה מונה תשעה אנשים? לא. נכון? זה לא ייחשב?
מיכל הנר דויטש
ייחשב. גם ארבעה ייחשבו, אבל אני צריכה להוכיח את כל הנסיבות.
שגית אפיק
היא תצטרך להוכיח שיש גורם מארגן.
היו"ר משה גפני
לפי מה קבעתם עשרה אנשים? למה עשרה ולמה לא 12?
ראובן קוגן
אני אסביר.
היו"ר משה גפני
אגב, אגף התקציבים תומך בזה?
ראובן קוגן
אני במקרה הייתי משקיף בצוות של הוועדה של רשות המסים ואנחנו תומכים בזה.
היו"ר משה גפני
כמה כסף ייכנס לקופת האוצר כתוצאה מהחוק הזה?
ראובן קוגן
כ-200 מיליון שקלים - עסקאות בקרקעות פרטיות שכרגע הן פטורות ואנחנו מטילים עליהן מע"מ בתקציב 2011-2012. 200 מיליון שקלים בשנה.
מנחם אליעזר מוזס
400 מיליון שקלים.
ראובן קוגן
זה לא על חשבון האזרחים.
יצחק חג'ג'
האזרחים ישלמו.
ראובן קוגן
לגבי המספר עשרה. במהלך עבודת הוועדה של רשות המסים בנק ישראל הקדים במקצת את המהלכים שהוא עשה לעניין קבוצות הרכישה והגדיר את ייקור משכנתאות. אם אתם זוכרים, ייקרו את הריבית על המשכנתא לקבוצות רכישה לתהליך הבנייה עצמו ואז בנק ישראל הגדיר את הקבוצות האלה לעניינים שלהן כעשרה רוכשים או יותר. אנחנו בתוך הוועדה סברנו שלא כדאי לשחק עם ההגדרות האלה.
היו"ר משה גפני
לגבי מה הוא הגדיר את המספר הזה?
ראובן קוגן
לגבי קבוצת רכישה, לגבי הריבית על המשכנתה לתקופת בניית הבניין. בנק ישראל פחות או יותר לפני כשנה ומשהו אמר משכנתאות לקבוצות הרכישה יינתנו בריבית המשכנתה אבל בתקופת הבנייה של הבניין, אלה סיכונים של היזם, ייקרו להם את הריבית. הוא הגדיר את קבוצת הרכישה לעניינים שלו כעשרה אנשים ויותר, ואנחנו בצוות סברנו שלא כדאי לפתוח את ההגדרה הזאת בניגוד למה שהגדיר בנק ישראל והלכנו עם ההגדרה של בנק ישראל. זה נראה לנו סביר גם מבחינת היקף האנשים וגם מבחינת התהליכים של רשות המסים. כמו שאמרנו, כל מה שפחות יועבר לבדיקה פרטנית של הרשות וכל מה שיותר, פחות או יותר העניין שזאת קבוצת רכישה, ההוכחה תהיה יותר קלה לעניין הזה.
היו"ר משה גפני
זאת אומרת, הסתמכתם על המספר שקבע בנק ישראל, עשרה אנשים.
ראובן קוגן
הלכנו עם ההגדרות שקבע בנק ישראל גם לעצמו.
היו"ר משה גפני
מיכל, יש לך עוד מה להוסיף בעניין?


עמדת משרד השיכון מאוד חשובה לי וחשובה לכולנו.
אמיר פז
אנחנו לא היינו חברים בצוות.
אמנון כהן
אתם לא שייכים לעניין.
מיכל הנר דויטש
הם חלק מהממשלה.
אמיר פז
אין התנגדות עקרונית למהלך הזה. אין לנו התנגדות מהותית להסדר הזה. כמו שנאמר זאת תופעה שהתגברה בשנים האחרונות. גם אנחנו יושבים על המדוכה לגבי היבטים אחרים של ההסדרה של הנושא הזה. כמו שאמרתי, עקרונית, אין לנו התנגדות.
היו"ר משה גפני
אתם לא חוששים מייקור מחירי הדירות? אני דיברתי עם השר אטיאס – אני מדבר אתו במשך כל התקופה הזאת – והוא מאוד חרד מהעניין הזה של בועת הנדל"ן וייקור מחירי הדירות, ומפני המציאות הזאת שדירה שלפני זמן קצר עלתה חצי מיליון שקלים והיום היא עולה 700 אלף שקלים ואנשים לא יכולים להגיע לרכישתה. זוג צעיר לא יכול להגיע לקורת גג. הנושא של קבוצות הרכישה הוזיל את מחירי הדירות או לא ייקר אותן בעצם העובדה שלא שילמו את המע"מ או הטבות נוספות שיש בקבוצת רכישה. האם ההצעה הזאת לא תגרום לכך שמחירי הדירות יעלו, לפחות חלקן?
אמיר פז
שני היבטים לתשובה. האחד, ספק גדול אם תופעת קבוצות הרכישה כפי שהייתה בשנים האחרונות ציננה את השוק ויש טוענים אפילו להפך. יש כאן שאלה שהיא כלל לא ברורה. יש הרבה מאוד דעות לכאן ולכאן בשאלה הזאת. השר במפורש בהרבה מאוד דיונים אצלנו במשרד אמר שהוא חרד מכך שאין פיקוח על התופעה הזאת ויש לאזן בין הנושא של מחירי הדירות לבין ההגנה על הרוכשים. כולנו זוכרים את הדיונים כאן.
שגית אפיק
זה הקשר אחר.
אמיר פז
השאלה הייתה לגבי החשש מעליית מחירי הדירות. כמו שאמרתי, יכול להיות, יש הטוענים ואני חושב שיש אולי רגליים לסברה הזאת שצינון ההיבט הספציפי הזה של השוק לאו דווקא יעלה את מחירי הדירות אלא אולי יוריד אותן. יש כל מיני דעות לגבי מה קרה למחירי הקרקעות באזורים השונים בגלל קבוצות הרכישה.
היו"ר משה גפני
אתה מביא את עמדת השר.
אמיר פז
מה שאמרתי עכשיו הוא עניין כלכלי כללי כמו שאנחנו רואים אותו במשרד. לגבי עמדת השר, אני אומר שהשר בהחלט ביקש מאתנו – וזה מה שנעשה – בדיקה לגבי אפשרות להגביר את הרגולציה מתוך חשש שיש כאן איזשהו חוסר איזון אולי בין נושא התמחור לבין מצד שני ההגנה על רוכשי הדירות.


מה שאני אומר בשורה התחתונה זה שאנחנו לא רואים את נושא המחיר כעומד בפני עצמו אלא יש כאן עוד הרבה מאוד היבטים מסביב שצריך לראות את כולם והמחיר הוא לא חזות הכל כאן אלא רחוק מזה.
היו"ר משה גפני
הבנתי. אני תכף אאפשר לאורחים אבל אני רוצה קודם לשמוע את חברי הכנסת. יש מישהו ממשרדי הממשלה שרוצה להתייחס? בסדר. חבר הכנסת שי חרמש ואחריו חבר הכנסת מוזס.
שי חרמש
אתה יכול לעבור הלאה. אני הערתי קודם את מה שהיה לי להעיר.
מנחם אליעזר מוזס
אדוני היושב ראש, בחוק הזה אני רואה שמשהו קורה. מעשירים את קופת המדינה בעוד 400 מיליון שקלים בתקציב הדו שנתי, ששמענו מאיש האוצר שזאת ההכנסה הצפויה, ומי שעוקב אחרי מה שקורה במינהל מספסרי ישראל – ממש כך, ספסרי ישראל ואני מקווה שנמצא כאן מישהו מהמינהל –
ציון פיניאן
כל מילה בסלע.
היו"ר משה גפני
זה נכון. אנחנו מסכימים. הרב מוזס, לפני שאתה מתחיל בדבריך, קח בחשבון שדיברתי אתמול עם השר אטיאס ויש אנשים – כפי שאמרה קודם מיכל דויטש – שלהם אין בעיה של מחירי הדירות. הם מנצלים את הפרצה הזאת והם קבוצת רכישה, אבל הם אנשים עשירים אלה אנשים שבאמת צריכים לשלם מס.
מנחם אליעזר מוזס
לקחתי את זה בחשבון. אני אתייחס גם לזה.


אני רוצה ליידע את הציבור שהמכרז האחרון שיצא מהמינהל בימים אלה, המינהל הוציא מכרז באלעד ל-168 יחידות דיור בעשרים מיליון שקלים הקרקע בלבד. קרקע שהמינהל לא שם בה שום דבר, בלי פיתוח אלא הקרקע לבד, עשרים מיליון שקלים על 168 יחידות. תחלקו ותראו כמה זה ליחידה. מעל 120 אלף שקלים עונש לזוג צעיר שרוצה לגור במקום הזה. מי זכה בקרקע? מי שנתן עבורה שישים מיליון. זאת אומרת, כל זוג צעיר יקבל עונש וישלם קרוב ל-400 אלף שקלים רק עבור הקרקע. זה לא החשמל שמספקים והוא צריך לשלם, זה לא המים שמספקים והוא צריך לשלם אלא זאת הקרקע שכוללת אבנים וטרשים.
שי חרמש
עוד לא הבנתי מה זה שייך לקבוצות רכישה.
מנחם אליעזר מוזס
תכף אני אסביר לך. אני אגיע לזה.
שלי יחימוביץ
הזוגות שאתה מייצג מקימים קבוצות רכישה?
מנחם אליעזר מוזס
אני אגיע לזה. ודאי. אם תתנו לי לדבר, תשמעו את הכל.
אמנון כהן
הוא מתאר את המצוקה.
מנחם אליעזר מוזס
אם כן, המינהל כבר קיבל 60 מיליון, האוצר העשיר את הקופה בעוד 400 אלף שקלים מכל זוג צעיר. עכשיו בא המיסוי על כל הדירה הזאת, מעל חמישים אחוזים. תארו לעצמכם מה קורה כאן.

חבר הכנסת אמנון כהן מחליף את היושב ראש משה גפני בניהול הישיבה
שי חרמש
אני עוד לא הבנתי מה זה שייך לקבוצות רכישה.
מנחם אליעזר מוזס
רק רגע.
היו"ר אמנון כהן
תן לו לדבר. הוא לא חייב לדבר רק על קבוצות רכישה.
מנחם אליעזר מוזס
עוד חמישים אחוז מיסוי. אני שואל שאלה. זוגות צעירים – אני לא מדבר על מגדלי שרוני או מגדלי בבל או מגדלים אחרים שאני לא מכיר – למה שלא יוכלו להתארגן בקבוצות רכישה ולחסוך קצת מתשלום המע"מ. מספיק המדינה מרוויחה חמישים אחוזים מיסוי על הדירה בלי כל הסיפור הזה.
שי חרמש
אבל זאת קרקע ממשלתית וזאת קרקע פרטית. מה זה שייך?
היו"ר אמנון כהן
איך בסוף תצביע?
מיכל הנר דויטש
אולי כדאי שנסביר קודם להצבעה.
שי חרמש
מדובר בקרקע פרטית. קבוצות רכישה זאת קרקע פרטית.
מנחם אליעזר מוזס
באה קבוצת רכישה למי שכבר רכש קרקע מהמינהל עוד לפני עשר שנים. באה קבוצת רכישה עכשיו ורוצה לרכוש 400 יחידות דיור לזוגות צעירים. למה שיצטרכו לשלם עוד מע"מ?
מיכל הנר דויטש
אז הוא מנכה את המס שהוא שילם.
מנחם אליעזר מוזס
מאיפה הוא ינכה את זה? הרי אתם מייקרים את זה. אתם מייקרים את מחיר הדירה. אתם מוסיפים עוד מע"מ. אני מדבר על קרקע של המינהל שנרכשה לפני שנה.
מאיר אסולין
בקרקע של המינהל יש כבר מע"מ.
מנחם אליעזר מוזס
אבל באה אחר כך קבוצת רכישה ומתארגנת. אני מבקש להפריד בין מקרים של זוגות צעירים לעשירי העם.
היו"ר אמנון כהן
אתה אומר בקבוצות רכישה, אם מדובר בקבוצת חיילים משוחררים שהתארגנה ורוצה לקנות כקבוצת רכישה, לתת להם פטור.
מנחם אליעזר מוזס
כן.
שלי יחימוביץ
למי לא לתת פטור?
היו"ר אמנון כהן
לאלה שרוכשים דירה שנייה או משהו כזה.
מנחם אליעזר מוזס
אפשר גם לתחום את זה בסכום מסוים, שהדירה לא תעלה יותר ממיליון ומשהו.
מיכל הנר דויטש
אבל זאת קרקע ולא דירה.
מנחם אליעזר מוזס
התוצאה הסופית.
מיכל הנר דויטש
אבל אתה לא יודע את זה.
היו"ר אמנון כהן
חבר הכנסת מוזס, סיימת?
מנחם אליעזר מוזס
כן.
היו"ר אמנון כהן
אני מאוד מודה לך.
חיים אורון
אני מציע לשמוע את אנשי המקצוע. לשמוע את מוזס על נושא שלא שייך לדיון הזה, זה בסדר גמור.
היו"ר אמנון כהן
הוא אמר שיש קשר.
חיים אורון
אני לא הבנתי שזה שייך, אבל לא חשוב. כנראה אני לא מבין. שיאמרו אנשי המקצוע, ביניהם יש גם ויכוחים, מה הם אומרים על זה.
היו"ר אמנון כהן
לשכת עורכי הדין.
יצחק הדרי
אני יושב ראש פורום המסים של לשכת עורכי הדין. אני אעיר כללית ועורך דין זיו שרון, ימשיך וייכנס לפרטים.


קבוצות הרכישה, הטענה שלנו הכללית, אמורות להוזיל את הדירות. יש כאן אלמנט מיסוי ויש אלמנט שהוא לא של מיסוי. הן אמורות להוזיל דירות בהפרש שבין רווח של קבלן לעומת ההנהלה שמנהלת קבוצת רכישה. במידה שהמנהלים הם יותר מדיי תאבי בצע והם ייקחו רווח כמו של קבלן, האלמנט הזה נעלם אבל אם הם הגונים ויסתפקו בעמלה נאותה ורחבה, זה אמור להוזיל.


יש גם אלמנט של מיסוי. אלמנט המיסוי במע"מ הוא רק בקנייה מפרטי ולכן לא רלוונטית הקנייה מהמינהל. רק מפרטיים יש פטור ממע"מ וחיוב פרטיים במע"מ יסבך מאוד את הנושא משום שכנגד הפרטיים עומדת קבוצה שהיא קבוצה גדולה ומארגן של הקבוצה, כך שהנושא האופרטיבי בנושא זה – וזה סותר את כל הקונספציה של חוק מע"מ – הוא מאוד קשה.
היו"ר אמנון כהן
לא הבנתי אם אתה אומר שזה לא טוב או כן טוב.
יצחק הדרי
ההצעה הקיימת היא לא טובה. בהצעה הקיימת יש הרבה ליקויים ויהיו בה בעיות בגביית המע"מ וזה עלול לגרום למשבר בשוק הזה ובסופו של דבר לייקר דירות, דבר שהוא הפוך למדיניות הממשלה וחברי יפרט את הפרטים.


אני רוצה להעלות עוד נקודה. לא מזמן קיימנו במכללה האקדמית נתניה יום עיון על קבוצות רכישה. חצי ממנו דן ברגולציה וחצי ממנו דן במיסוי. היה אולם מלא והגיעו אנשים מכל הארץ. אני עמדתי בראש חצי היום שדן במיסוי.
היו"ר אמנון כהן
היו גם נציגי משרדי הממשלה?
יצחק הדרי
לא יודע. המסקנה הסופית של יום העיון הייתה שהכשל המרכזי שקיים הוא ברגולציה, שיש כאן חור שחור שאין רגולציה לשוק הזה. זאת אומרת, בשונה מחוק מכר דירות, וזה עניין של משרד השיכון ומשרד המשפטים – שאלתי אם יש כאן נציג של משרד המשפטים – זה עניין של חקיקה שלא קשורה למיסוי, שחייבת להיות כאן כי זה יתפוצץ יום אחד באוויר בגלל הסיבות האלה וזה בכלל לא קשור למס אלא זה פשוט מחדל של הממשלה בטיפול בנושא הזה.


אני טוען שאי אפשר להתחיל מהזנב אלא צריך להתחיל מהראש. אני מציע לפצל את כל הנושא הזה מחוק ההסדרים ולקבוע שהממשלה תוך זמן קצר תארגן גוף מקצועי שיסדיר ביחד ויביא הצהרה קוהרנטית ביחד, גם של הרגולציה, הגנה על רוכשי דירות, כמו חוק המכר דירות, וגם המיסוי.


אני אסבר לך את האוזן. חוק מכר דירות לא חל על מארגני קבוצת רכישה.
שי חרמש
הם עצמם בעלי הפרוייקט.
יצחק הדרי
הם לא בעלי פרוייקט. הם מארגנים. החוק לא חל. לעומת זאת, אם מישהו קנה דירה בקבוצת רכישה ומיד מוכר אותה, הוא חייב בערבויות חוק מכר. זה דבר אבסורדי משום שאיש לא חשב על זה. זה הטיעון שלי הגדול וזיו שרון יוכל להמשיך להתייחס.
זיו שרון
אם יש יוזמה לממשלה להפחית את מס השבח כדי לעודד בעלי קרקעות להוציא את הקרקעות, המהלך הזה מנוגד ויד ימין לא יודעת מה עושה יד שמאל, ואני אסביר את דבריי.


המהלך שמטיל את המע"מ על בעלי הקרקע, כשבעל הקרקע לא יודע אם נמצאת מולו קבוצת רכישה כי גם שלושה קונים יכולים להוות קבוצת רכישה, ודי בזה שאפילו אם זאת קרקע חקלאית ולא מתוכננת, אבל אלה שממולו מתארגנים בסופו של יום גם לבנייה, ואז הקבוצה הופכת להיות קבוצת רכישה. כשלבעל הקרקע יש אי ודאות, מה שהוא יעשה, הוא לא ילך לפי ההכרזה של הממשלה רק מהשבוע ויוציא קרקע אלא הוא יישאר עם הקרקע. הדרך היחידה לבעלי קרקעות פרטיים לדעת שהם לא יחויבו במע"מ היא אם הם ימכרו לקבלנים ולקבלנים בלבד, ואז הם יודעים שהמע"מ נופל על מישהו אחר.
מנחם אליעזר מוזס
זה ייקר את מחיר הדירות.
זיו שרון
תוצאת המהלך הזה היא אכן ייקור הדירות. לא זו בלבד אלא שהשיטה שבה הדברים מוצגים כרגע, אם יש לנו בעל קרקע שהוא גלגול של הרבה מוכרים מלפני כן, לפי הצעת החוק הנוכחית בעל הקרקע לא חוטף את המע"מ על הרווח שלו אלא על כל ערך הקרקע. ניקח לדוגמא בעל קרקע שקנה קרקע ב-200 ומכר ב-150, ברור שהוא הפסיד והוא עדיין ישלם מע"מ על מלוא 150. לטעמנו, בייחוד לאור ההכרזה של הממשלה מהשבוע, ונעזוב את הסיבות הרגולטוריות, גם מהסיבות שהדברים יהיו מתואמים, צריך את נושא קבוצות הרכישה להוציא מחוק ההסדרים ולעשות מהלך כולל של מיסוי.
שלי יחימוביץ
מה הרלוונטיות של לשכת עורכי הדין לדיון הזה?
זיו שרון
לשכת עורכי הדין כגוף מקצועי מביעה את דעתה אחרי שהיא דנה בנושא.
היו"ר אמנון כהן
כמו נציגי ציבור. הם מייצגים ציבור.
זיו שרון
אנחנו נציגי ציבור. אני מייצג גם קבלנים שלכאורה טוב להם המהלך הזה וגם קבוצות רכישה. לכן אני אדיש לעניין ואין לי אינטרס.
היו"ר אמנון כהן
תודה רבה. הבעת את העמדה.
מנחם אליעזר מוזס
אני רוצה לשאול הבהרה. עמותה של חיילים משוחררים שמתאגדת לרכוש קרקע מהמינהל, מה דינה במצב הזה?
זיו שרון
היא בכל מקרה משלמת מע"מ למינהל מקרקעי ישראל כי מינהל מקרקעי ישראל עוסק וגובה מע"מ על הקרקעות שהוא משווק. נקודה. היא בכל מקרה משלמת מע"מ למינהל.
יצחק חג'ג'
רק במקרה שזה מינהל. אם היא קנתה מפרטי, לא.
שי חרמש
אמנון, אתה יכול לייתר את הדיון. מדובר על רכישה רק מקרקע פרטית.
היו"ר אמנון כהן
אנחנו נשמע נציג קבוצת רכישה. תתייחס להערות ותאמר גם כמה בניתם בקבוצה, כמה הגיעו לגמר ומה מבחן התוצאה הסופי והעלות.
ציון פיניאן
שכנע אותי למה כדאי לי ללכת לקבוצת רכישה.
שי חרמש
את זה אתה יודע רק בסוף, כשאתה משלם.
היו"ר אמנון כהן
תאמר אם כקבוצת רכישה בניתם משהו בפריפריה.
יצחק חג'ג'
אני עורך דין יצחק חג'ג', יושב ראש התאחדות קבוצות הרכישה. קודם כל בכללי ואחרי כן אני אתייחס לדברים שעלו כאן. אנחנו כמובן מתנגדים להצעת החוק הזאת. אנחנו חושבים שהצעת החוק הזאת לא עושה כל הבחנה בשום פרמטר שהוא אלא היא אומרת מה יהיה מהיום לגבי כל אדם פרטי ותזכרו, אנחנו מדברים באנשים פרטיים. נשאלו כאן שאלות על ידי חברי הכנסת שאמרו שיש אנשים עשירים וכולי, אבל אם אתה הופך להיות עוסק, אוטומטית אתה לא בחוק ואתה משלם מע"מ. אז על מי אנחנו מחילים את זה? אנחנו מחילים את החוק הזה על אנשים פרטיים. אנחנו מדברים על אנשים פרטיים, זה חוק שנועד להתמודד עם אנשים פרטיים וכאשר האנשים הפרטים האלה עד היום הלכו ורכשו קרקע מגורם פרטי ולא שילמו מע"מ באופן שהפחית להם את עלות הדירה נטו, ואי אפשר להתווכח עם זה, היום מחייבים אותם במע"מ. מחיר הדירה אוטומטית עלה ב-16 אחוזים על הקרקע וזה לפני המס שמדברים עליו על דירת המגורים, שזה עוד מס נוסף.


בדירה נורמלית ממוצעת בפריפריה, אנחנו מדברים על עוד 200 אלף שקלים במחיר הדירה.
שלי יחימוביץ
יש קבוצות רכישה בפריפריה?
יצחק חג'ג'
ודאי.
מנחם אליעזר מוזס
יש בצפת.
יצחק חג'ג'
יש בבית שמש ואם תרצו, אני אתן לכם דוגמאות רבות.


עורך דין זיו שרון מלשכת עורכי הדין דיבר לפני ואמר דברים ברורים מאוד. החוק הזה בעצם הוא חוק שנועד באופן כללי להתמודד עם כל רכישת קרקע על ידי פרטיים. אגב, יש בו הרבה עיוותים אבל אני לא מתייחס אליהם כרגע אלא אני רוצה לדבר ברמה הכללית וזה בכוונה. יש בו המון עיוותים. לדוגמה, אדם שקנה את הדירה, קנה את הקרקע הזאת במסגרת קבוצה, שילם עבורה והוא רוצה למכור, איך הוא יזדכה על המע"מ? הוא לא יכול ולכן הוא הפסיד את המע"מ. זה אבסורד גמור. בחוק הזה יש עיוותים רבים ואחר כך ניכנס לספציפיקציות, כאשר נגיע לסעיפי החוק.


נדמה לי שלא יעלה על הדעת שאנחנו על המדוכה הציבורית ואנחנו מדברים יום יום על הפחתת מחירי הדיור, אנחנו מדברים אפילו על - וגם את זה הזכיר חברי עורך דין זיו שרון – הפחתת מיסוי, מס שבח על מוכרים כאשר יש חוק קיים. משלב מסוים יש מס בגובה של כמעט 45 אחוזים ואומרים שצריך לתקן אותו ולהפחית את המיסוי הזה כדי להפחית את המחיר לזוגות צעירים ולהוזיל את מחירי הנדל"ן בכלל. בואו ניקח חוק קיים, נתקן אותו, נפחית את המיסוי בחצי, אבל היד השנייה, שזאת היד הזאת, אומרת בוא נייקר מיסוי. יד ימין לא יודעת מה שמאל עושה? איך יכול להיות שכאשר הכנסת דנה כמעט ביום יום והנושא הכי פרובלמטי שעולה על הדוכן היום הוא נושא מחירי הדיור אבל היום באים ומנסים לייקר את מחירי הדיור באמתלה כזו או אחרת.


גם אם היה מקום לייקר, החוק הזה הוא חוק ללא הבחנות. הוא לא דן, הוא לא אומר אם את הזוג צעיר וכולי. דעו, כאשר אנחנו אומרים קבוצות רכישה, בואו נשים לרגע את הדברים במשבצת הנכונה שלהם. אנחנו מדברים בשנת 2009 על 25 אחוזים מרכישות הנדל"ן בישראל שהיו על ידי קבוצות רכישה. 25 אחוזים. רבע מהשוק, קבוצות רכישה בשנה שעברה. כשאנחנו מדברים על זה בצורה כללית, אם תסתכלו, מתוך הרבע הזה, עבור 46 אחוזים זאת הדירה היחידה שלהם. זאת אומרת, אנחנו מדברים על זוגות צעירים ממש. חצי מאלה שנמצאים בקבוצות רכישה הם זוגות צעירים. איך יכול להיות שבא חוק שלא מבחין בין כלום? לא אומר שאם יש לך דירה ראשונה, המע"מ לא חל עליך, אם אתה זוג צעיר, אם אתה חייל וכולי. זה חוק שאין לו שום כיוון מבחינת הבחנה והיום כולם עוסקים הבחנות האלה.


באופן כללי, אנחנו כמובן מתנגדים לחוק.


אני רוצה לומר עוד מילה אחת. מדי פעם נאמרה כאן המילה פיקציה או אמירות לגבי עשירים או עוסקים. תבינו, החוק הזה לא דן בהם. יש פסיקה קיימת. כאשר אדם הולך וקונה ארבע-חמש דירות ומוכר אותן, הכל חל עליו, חמישים אחוזים מס הכנסה וכולי.
מיכל הנר דויטש
אין חמישים אחוזים.
יצחק חג'ג'
בסדר. 45 אחוזים מס הכנסה. הבדל גדול. בחוק הזה אנחנו לא מתמודדים עם אותם עוסקים.
היו"ר אמנון כהן
זה פוגע בפרט.
יצחק חג'ג'
רק פרטיים.
היו"ר אמנון כהן
תודה רבה. לשכת שמאי המקרקעין.
ארז כהן
יושב ראש לשכת שמאי המקרקעין. לגבי הנושא של מע"מ, אני חושב שצריך לפוצץ את הבועה הזאת של מע"מ בנושא של קבוצות רכישה. רבותיי, כמי שמלווה קבוצות רכישה, אני מספר לכם שקבוצות הרכישה הגדולות במשק, אלה עם עשרות ומאות יחידות, משלמות בפועל מע"מ על רכישת הקרקע. קחו את דוגמת עסקת בסר בצמרות. רבותיי, קנו את זה ושילמו מע"מ טבין ותקילין. כלומר, אנחנו מדברים רק על אותן קבוצות רכישה של עד דונם, בין חצי דונם לדונם, עם עשרים יחידות. על זה אנחנו מדברים ולזה החוק מתייחס. רק למע"מ על עשרים יחידות.
שי חרמש
למה הגדולים משלמים?
ארז כהן
כי המוכרים במרבית המקרים הם עוסקים וגם אם הם לא עוסקים, יאמרו לך שהם כבר נכללים בהגדרות של החוק היום לעניין עסקת אקראי. כשאתה מוכר קרקע שהיא למאות יחידות, אתה כבר במע"מ מוגדר כעוסק, גם אם אתה פרטי.
שי חרמש
מיכל, זה נכון?
שגית אפיק
כן.
ארז כהן
אני אומר רק דברים נכונים אדוני.
חיים אורון
אם כך, אין בעיה.
ארז כהן
אני מנסה לומר לכבוד הוועדה שעל הסעיף הזה של מע"מ, זה בזבוז זמן מוחלט של הוועדה הזאת. חבל לדון בזה.
שלי יחימוביץ
אנחנו נחליט על כך.
ארז כהן
להשקפתי כמובן.
שי חרמש
אנחנו עובדים גלובאלי.
ארז כהן
התוצאה של החוק הזה היא העלאת מחיר הדירה. שיהיה לכם ברור. את המוכר זה לא מעניין אם הוא צריך לשלם מע"מ כי יעשו חשבונית עצמית והוא לא ייפגע אבל מי שייפגע, יהיה הרוכש הפרטי.
חיים אורון
בתור שמאי מוצלח תגיד לי, המוכר הזה שהוא לא משלם מע"מ הוא מוריד לי את מחיר הקרקע?
ארז כהן
המוכר לא יוריד לך.
חיים אורון
המוכר מוציא ממני כמה שהוא יכול. כך בנוי השוק. כאן משכנעים אותנו שאם לא יהיה מס, הוא יוציא פחות. אם השוק על ידו לא ייתן מחיר כולל המע"מ, הוא לא ימכור לי. אם הוא יוכל להוסיף לי עוד ארבעים אחוזים, לא 17 אחוזים מע"מ, הוא יוסיף ארבעים אחוזים וגם מאתיים אחוזים. כך הוא יעשה.
ארז כהן
אני מנסה להסביר לכם רבותיי חברי הכנסת שמבחינת המוכר הוא אדיש לגמרי. הוא לא יוסיף לך והוא לא יוריד לך גם אם החוק הזה יאושר כי מבחינתו זה לא משנה. למי שזה משנה, זה לרוכש שזה עולה לו יותר. העשירים ימצאו כבר את הדרך לקזז את המע"מ הזה כי הם יעשו את זה בקונסטלציה אחרת. אלה שבאמת אתם רוצים להשפיע על מחיר הדיור שלהם, להם המרכיב הזה רק יעלה יותר.
חיים אורון
הרבה פעמים באו לכאן עם האלמנה ושבעת היתומים ובסוף נתנו את הכסף למקומות אחרים. הרי כל החברים שבאים לכאן הם לא באים בשביל האלמנה ושבעת היתומים.
ארז כהן
אני מנסה להסביר לך.
חיים אורון
אם אתה נותן לי דרך להשאיר את הכסף אצל האלמנה ושבעת היתומים, אין לי בעיה אבל אתם לא נותנים לי דרך כזאת אלא אתם אומרים לי להשאיר את זה פתוח.
ארז כהן
זה לא בסעיף הזה אלא בסעיפים אחרים. זה לא כאן. את זה אני מנסה להסביר. אני מנסה להסביר לך שהמוכר לא ישנה את מחיר הקרקע כי מבחינתו הוא אדיש. הרוכש, אם הוא מתוחכם, הוא כבר ימצא דרך לקזז את זה כי אז הוא יקנה את זה בדרך של חברה והוא כבר ימצא את הקונסטלציה המתאימה. אם הוא לא מתוחכם, זה הרוכש הפשוט שאתה עליו מדבר, אותה אלמנה ושבעת יתומים, עליו, אם אתה שם את החוק הזה, זה רק יעלה לו את מחיר הדירה ולא יוריד לו אותה.
יצחק הדרי
רבותיי, מוכר פרטי ישאיר את המחיר ב-16 אחוזים. הבן אדם הזה מטעה אתכם. סלח לי, אבל מבחינת חוק המס אתה מטעה את הוועדה. מוכר פרטי שהיום אין עליו מע"מ ואתה משום מה מתעלם ממנו, הוא ייקר ב-16 אחוזים. אין בזה ספק בכלל. אתה מדבר על מוכר שהוא עוסק.

היו"ר משה גפני שב לנהל את הישיבה
מיכל הנר דויטש
הוא אמר.
יצחק הדרי
הוא אומר שאין כמעט עסקאות למוכר פרטי, אבל יש גם מוכרים פרטיים.
ארז כהן
גם המוכר הפרטי הקטן, יעשו לו חשבונית עצמית והוא לא יעלה ולא יוריד את המחיר.
מיכל הנר דויטש
יש ויכוח בין לשכת השמאים לבין לשכת עורכי הדין.
היו"ר משה גפני
אני מבין שלשכת השמאים מתנגדת לחוק הזה.
ארז כהן
לא. לאותו סעיף מע"מ. אנחנו חושבים שהוא ייקר את מחיר הדירות לנושא של המע"מ. יש עוד סעיפים בחוק.
שי חרמש
זה עיקר הסיפור.
ארז כהן
לא, יש כאן עוד דברים.
שלי יחימוביץ
אפשר לשמוע את מיכל עונה לשאלות? לפני שאני מדברת, אני רוצה לשמוע את התשובה של מיכל.
היו"ר משה גפני
על מה?
שלי יחימוביץ
נשמעו כאן כמה טענות. אתה לא היית.
היו"ר משה גפני
כן, הייתי בוועדת הכנסת.
שלי יחימוביץ
נשמעו הערות גם מטעם השמאים שמתנגדים לסעיף הזה ואני רוצה לשמוע את התשובות של מיכל.
היו"ר משה גפני
בסדר. חבר הכנסת אמנון כהן.
אמנון כהן
אני מבין מהיכן החוק הזה בא. הוא בא כביכול להסדיר את השוק כך שיהיה מיסוי שווה לגבי קרקעות והטרנד הזה שהיה של קבוצות רכישה, איכשהו להוריד אותו. אני מבין את ההגיון ואני חושב שמבחינת מיסוי צריך להיות מס שווה, אבל אני חושב שזה לא צריך לבוא כך נקודתית. אנחנו לא רואים טיפול בשוק הנדל"ן במדינת ישראל ולכן צריך לבוא כאן משרד השיכון הייעודי ולפתור את הבעיה הזאת. הוא צריך לבוא עם פתרונות ולומר איך הוא משחרר את הקרקעות מבחינת המינהל, איך הוא עושה מבחנים לגבי זוגות צעירים, איך הוא עושה מבחנים לגבי משפרי דיור, אלה שיש להם דירה קטנה והם רוצים לרכוש דירה גדולה יותר – ואני מדבר על דירה ראשונה – ואז הוא אומר שבתוך זה הוא רוצה להסדיר את הנושא של המע"מ, של קבוצות רכישה. בוודאי שצריך לעשות את כל העבודה הזאת.


גם בחוק הבא שעברתי עליו, יש טלאי על טלאי. זיהינו בעיה ורוצים לסגור אותה כרגע, אבל זה לא עובד כך. אני חושב שבדברים האלה צריך להקים איזשהו צוות מקצועי בו ישתתפו הגורמים הרלוונטיים, המשרדים הרלוונטיים, כי לא יכול להיות שתעשו רק בנושא מיסוי ואין פתרון. לגבות כסף, לסגור את הנושא הזה כך שהכסף ייכנס לקופת המדינה, בסדר, אבל איפה אני מוצא פתרון לזוג צעיר? לחייל המשוחרר שרוצה מחר להקים את ביתו במדינת ישראל? הוא תרם שלוש שנים למדינה ועכשיו, איפה הוא יגור? לא אמרתי מתנות אלא הקלות. היום דירה הכי פשוטה עולה מיליון וחצי שקלים ואותו זוג משעבד את כל החיים שלו ואין לו את הכסף כי הוא צריך גם תקציב מסוים שיהיה שלו לאחר שהוא מקבל את המשכנתה.


אדוני היושב ראש, אני חושב שיש הגיון איכשהו להשוות את הנושא של המיסוי אבל לא בנקודה כזאת שרק יבוא כסף למדינה. אנחנו צריכים לראות איך אנחנו פותרים את הבעיה הסבוכה כך שנראה פתרון כולל ואז נוכל לבוא ולומר שיש הגיון בהצעה שלכם, אבל כמו שזה עכשיו, זה טלאי על גבי טלאי. רוצים לסדר משהו ואני גם לא יודע מה ההשלכות. אין כאן כל הפרדה בין אדם שיש לו דירה עשירית והוא קונה באמצעות קבוצת רכישה לבין זוג צעיר שזאת דירתו הראשונה. אין הבדל והכל אותו הדבר. אין הבחנה, אין עבודה מקצועית, אני לא רואה כאן משהו שאני יכול לומר שנעשתה כאן עבודה, יש שכל, יש הבנה, פותרים איזושהי בעיה וכולי. אני מוכן לתת כתף, אבל לא כך.
היו"ר משה גפני
תודה. לשכת יועצי המס.
סלי אילון
יש לנו שתי בעיות. הבעיה הראשונה היא לגבי אותה אלמנה ושבעת בניה. אדם פרטי שרוצה לקנות מגרש, לא יחויב במס למרות שהוא בונה את ביתו בדיוק כמו זה שבונה את ביתו כחייל משוחרר. אנחנו אומרים שאם רוצים להטיל חבות מע"מ, צריך להטיל על כל קרקע שהיא, ואם לא, לבטל את כל חבות המע"מ ולהשאיר את המצב כמו שהוא. אי אפשר לאחוז בחבל משני קצותיו כי זה גורם להעדפת העשירים במדינת ישראל.


התייחס חברי זיו שרון מלשכת עורכי הדין בנוגע למס תשומות. אין מנגנון כמו של דירת מגורים, אין מנגנון שמאפשר ניכוי מס תשומות ששולם בעת הרכישה. היום אדם פרטי שמוכר קרקע, אם הוא קנה את הקרקע מהמינהל שנה לפני כן, כשהוא ימכור את הקרקע לפי החוק היום, הוא ישלם מע"מ על כל הקרקע. זאת לא כוונת חוק מע"מ. כוונת המחוקק היא להטיל מס על הערך המוסף שנוצר לאותו נכס והערך המוסף במקרה של הדוגמה, הוא רק הרווח של עליית מחיר. ההצעה לא מבטלת את העיוות הזה.
מיכל הנר דויטש
אפשר להבהיר שלפי חוק מע"מ, מי ששילם מע"מ כאשר רכש ועכשיו מוכר במסגרת עסקת אקראי רשאי לנכות את המס ששילם?
יצחק חג'ג'
אבל זה לא במסגרת עסקת אקראי.
מיכל הנר דויטש
בוודאי שכן. אנחנו מתקנים את הגדרת עסקת אקראי. בעל קרקע פרטי שימכור את הקרקע לקבוצת רכישה יחויב במע"מ. אותה עסקה נחשבת עסקת אקראי לצורך חוק מע"מ. בגין אותו מס שהוא משלם בגין המכירה, הוא יוכל לנכות, זכאי החייב במס לנכות מהמס שהוא חייב בו את המס ששולם בשל רכישת המקרקעין.
סלי אילון
באופן מעשי זה לא יכול לקרות.
מיכל הנר דויטש
עברנו לאופן מעשי?
סלי אילון
כן.
מיכל הנר דויטש
אנחנו יודעים שיש כאלה שכן שמרו.
היו"ר משה גפני
אני רואה שיש כאן התנגדות גדולה. אני לא נגד החוק אלא אני רוצה להעביר אותו אבל אני רוצה גם גמישות מצדכם. תקשיבו לדברים. זה לא ניתן למשה מסיני. מה שכתוב כאן, לא ניתן למשה מסיני. כך אמרו לי. אם זה ניתן למשה מסיני, אני לא יכול לשנות את זה אבל כיוון שזה לא ניתן למשה מסיני, אני מודיע לך שאם אתם רוצים את התמיכה שלי כדי שהחוק הזה יעבור, אתם צריכים להיות גמישים. אתם צריכים לשמוע את האנשים, לא לתת להם את כל מה שהם מבקשים אף על פי שהטענות שלהם צודקות. בסדר, אני מבין את הצורך להתקדם עם העניין אבל תהיו גמישים. לא על כל דבר אני צריך לריב אתכם.
סלי אילון
בפועל חלק גדול מהאנשים שמחזיקים קרקע פרטית – בין אם קיבלו אותה בירושה ובין אם קנו אותה לפני זמן רב – לא שמרו את הקבלות ובהם זה פוגע.
שלי יחימוביץ
זה רטרואקטיבי?
יצחק הדרי
אם זאת ירושה, לפני חוק מע"מ, אין להם בכלל.
חיים אורון
גם לא שולם מע"מ.
סלי אילון
הכלל לגבי עשרה רוכשים, לדעתנו בטעות יסודו.
היו"ר משה גפני
לשכת רואי החשבון, עופר מנירב, לא הייתי כאן אבל קיבלתי עדכון מה הטענות שעלו מכל הקבוצות. ייקור מחירי הקרקע, הטלת מע"מ על דבר שהוא איננו עוסק. תהיה תמציתי ותגיד דבר שלא נאמר עד עכשיו. עופר, תעזור לי כי יש לנו יום ארוך.
עופר מנירב
אני אשתדל כמיטב יכולתי, כבוד היושב ראש. אני אתייחס קודם כל לדבריה של מיכל שאמרה בסוף. אני אדם פרטי וקניתי קרקע מאדם פרטי שקנה אותה מקבלן לפני שנתיים. הוא שילם מע"מ ואני קניתי את זה ממנו כאדם פרטי מאדם פרטי, הוא לקח בחשבון את המע"מ שהוא שילם וחייב אותי בהתאם לפי מה שעלה לו. אני מוכר את זה עכשיו הלאה ולא יכול להזדכות על כלום משום שאני לא שילמתי כביכול מע"מ אלא מי ששילם, זה מישהו לפני. הלך מע"מ לאיבוד ואני משלם מס מחזור בסך של 16 אחוזים דבר שמייקר את מחיר הקרקע ב-16 אחוזים. מי שיאמר לי משהו אחר, אני חושב שהוא טועה ומטעה. קודם כל שנבין שאנחנו מייקרים את מחירי הקרקע.


דבר שני. אנחנו לוקחים ציבור שלם והופכים אותו לבני ערובה כאשר הוא לא יודע אף פעם אם יהיה חייב או לא יהיה חייב והוא נתון לדברים שהם אקסהוגנים בכלל. לדוגמה. כיצד אני כמוכר יכול לדעת שיש כאן קבוצת רכישה או לא? אני רואה נסתרות? באים אלי קונים ומאיפה אני יודע אם זאת קבוצת רכישה או לא? אני לא יודע.


ידוע שהחוק מאפשר גם קנייה בנאמנות. מישהו בא וקונה בנאמנות. אני יכול לדעת אם זה בנאמנות או לא? אני יכול לדעת מי מסתתר מאחורי זה? לא.


מה יקרה אם חלילה יקנו ממני תשעה אנשים ומתוך תשעת האנשים, שזה לא קבוצת רכישה בהגדרה, אחד מהם ימכור לעוד שלושה וכבר אנחנו מדברים על 12 אנשים? אני יכול לדעת? אני אהיה חייב? אני לא אהיה חייב? אני לא יודע. אני בן ערובה. אני אמצא את עצמי מחר משלם כסף שלא חשבתי שאני צריך לשלם אותו ואם הייתי יודע, הייתי לוקח מחיר שונה.
קריאה
או שלא הייתי מוכר בכלל.
עופר מנירב
או שלא הייתי מוכר בכלל. המשמעות היא לגבי הפרטיים, הטלת מס מחזור ולא חשוב איך יקראו לזה. זה המצב.


אומרים לנו היום שכביכול משווים. יש היום עיוות ואותו עיוות שקיים היום קיים כאשר אני מוכר לקבלן. גם היום מחייבים אותי. רשויות המס יודעות שמדובר בדירה, נותנים לי את ההפרש של העלות, הולכים על הערך המוסף, אבל כאן אני משלם מס לא על הערך המוסף חד משמעית.
חיים אורון
אם אני מוכר היום לקבלן?
עופר מנירב
הקבלן מוציא חשבונית עצמית. הוא יכול לקזז את התשומות משום שהוא קבלן. מצד אחד הוא משלם, מצד שני הוא מקזז. הוא רשאי לקזז במע"מ. המשמעות תהיה אפס מע"מ. זה אחד כנגד השני. הדייר עצמו משלם בסוף מחיר דירה.
מיכל הנר דויטש
כולל מע"מ.
חיים אורון
עופר, אני רוצה שתשכנע אותי. אם תשכנע אותי עכשיו שיש קשר בין מחיר הדירה ובין מחיר השוק של הקרקע, אני הולך לא בחוק שלכם ואומר עכשיו שתעבירו את כל מחיר הקרקע לדייר, לא לקבלן, לא ליזם, לא לאלף הדירות שלכם כאן. אתם מדברים על חמישה אחוזים מהדירות ואני מדבר על השלושים אלף דירות. תעבירו את כל הכסף הזה, את כל הקרקע, תעבירו ישר עכשיו למשתכנים ואין קבלן באמצע, אין קונה באמצע, ותנו להם קרקע בחינם. תמיד כשאני מבקש את זה, אתם מסבירים לי כולכם שאף דירה לא תרד במחיר שלה בשקל אחד משום שבסוף ייקחו מהדייר כמה שאפשר לקבל בשוק. כך אתם מסבירים לי כל הזמן. הקבלנים מהנהנים בראשם. כל הטבה שאתה נותן למרכיב אחד בדרך, היא נעלמת כי מה שקובע הוא מחיר השוק. אתם משכנעים אולי כאן עכשיו שאני בעל קרקע פרטית אקח פחות על הקרקע מאשר השוק ייתן לי כי יש מס. לא. אם השכן שלי, אין לו פטור ממע"מ, הוא הצליח לקבל יותר, אני אקח בדיוק כמוהו.
עופר מנירב
אני אנסה להסביר.
חיים אורון
תנסו להסביר כי זה דבר מאוד מהותי. כל ההצעות בכנסת במשך שנים, מה שמוזס בעצם רוצה, בלי שהוא אמר את זה כך, תעבירו את הקרקע באלעד לחרדים במחיר אפס, הקבלן יקבל רק על מה שהוא בנה.
מנחם אליעזר מוזס
לחיילים משוחררים.
חיים אורון
כן. לחיילים משוחררים. בסדר. הקבלנים יגידו לך שזה לא עובד. בסוף הקבלן ייקח כמה שהשוק נותן עבור הדירה. בהיסטוריה, כאשר הורדנו את מחיר הקרקע, מחירי הדירות לא ירדו אלא המשיכו להיות במחיר השוק. אתה נתת מתנה נוספת לקבלנים, ואני מצטט את רובכם כאן כשדנים בדיון האמיתי על מחירי הקרקע. היום פתאום מצאתם איזה פלאג של 16 אחוזים שהוא משנה את כל העולם. שיגידו בכנות כאן השמאים והקבלנים אם יש מודל שאפשר להעביר קרקע יותר בזול שהיא תנוטרל ממחיר הדירות, לפי דעתי זה פרס נובל, כי אז אנחנו בכלל פותרים את הבעיה הכי גדולה שקיימת כאן.
עופר מנירב
אני אענה על פי מיטב יכולתי. המצב היום בשוק הוא כזה שמה שקרה לקבוצות הרכישה, להתארגנויות, שנוצרה תחרות נוספת לקבלנים והמחירים ירדו. הקבלנים חייבים להוריד את המחיר היום משום שיש אפשרויות אחרות. מה שרוצים היום לעשות, זה לבטל את התחרות שנוצרה בשוק והורידה את המחירים ולהעלות אותם מחדש. זה בדיוק מה שקורה. אם היום בקבוצות רכישה המחיר הוא יותר זול, בהנחה שאין מישהו שלוקח קופון, ורוב הקבוצות אלה לא הקבוצות הגדולות שממילא משלמות את המע"מ, אלא אלה אותן קבוצות קטנות שהתארגנו, של כמה חבר'ה מהשכונה, לאו דווקא זוגות צעירים, לפעמים זוגות מבוגרים, אבל התארגנה איזושהי קבוצה של כמה חברים וקונים ביחד, ועל ידי כך מצליחים להוזיל את המחיר. המחיר היום הוא בתחרות וירד. כמה שהוא עלה וכמה שהוא יקר, הוא יעלה עוד יותר משום שהיום יש אלטרנטיבה, אבל הולכים לבטל את האלטרנטיבה.
היו"ר משה גפני
הקבלנים בעד או נגד?
יצחק אמסלם
אני סגן נשיא התאחדות הקבלנים.
היו"ר משה גפני
אני מבקש לדבר בקצרה כי אין לנו זמן. אם אתם נגד, דבר הכי קצר. אם אתם בעד, דברו יותר כי אף אחד עוד לא דיבר בעד.
יצחק אמסלם
אני בעד. אני מברך על ההחלטות של רשות המסים. אני חושב שיש כאן מישהו שפוי שסוף סוף הלך ועשה איזשהו שוויון בין מה שקורה בקבוצות הרכישה. יש מישהו שפוי שסוף סוף בא והשווה את סך כל המיסוי בין קבוצות הרכישה לבין הקבלנים.


מה שעושות כאן קבוצות הרכישה, זה סוג של אחיזת עיניים. אם מישהו חשב שהולכים להוזיל את הדירות, אני בא לומר לכם שהמצב הפוך ואני אסביר למה אני מתכוון.


קבוצות הרכישה, מאחר שלא חל עליהן לא מע"מ ולא מס רכישה על כלל ההוצאות הנוספות של הבנייה, יכולות לאפשר לעצמן לקנות קרקע יותר טוב ממני ועובדה, ונמצא כאן אדון חג'ג', הוא קנה את הגימנסיה והוא קנה את הגוש הגדול.
יצחק חג'ג'
אני לא קניתי את הגימנסיה.
יצחק אמסלם
אתה נמצא שם.
היו"ר משה גפני
אתה יכול לדבר יותר ברגיעה כי ועדת הכספים היא בעד הקבלנים. לא קרה שום דבר. אל תגיד מה עושים כאן אנשים אלא דבר אלי ותגיד מה דעתך.
שלי יחימוביץ
זאת קביעה גורפת?
היו"ר משה גפני
יש דברים שאנחנו חולקים עליהם, אבל באופן עקרוני את לא בעד קבלנים בישראל?
שלי יחימוביץ
תלוי. לפעמים כן ולפעמים לא. תלוי באיזה עניין.
היו"ר משה גפני
באופן עקרוני אנחנו בעד.
שלי יחימוביץ
כשהם באים ורוצים להוריד היטל ידוע למלט, אני לא בעד הקבלנים.
היו"ר משה גפני
בסדר, זה ויכוח מקומי.
יצחק אמסלם
אני רוצה להסביר מהי אחיזת העיניים. מאחר שניתנה להם פריבילגיה ואנחנו כולנו עדים לכך קבוצות הרכישה הם חלק קטן בכל הפעילות של השלושים אלף יחידות דיור, כתוצאה מהפריבילגיה של המיסוי שניתנה להם, האפשרות שלהם לשלם יותר על הקרקע, ברורה לכולם. המחיר שהם משלמים היום על הקרקע זה למעשה מחיר המינימום של בעל קרקע נוסף, שכן, שרוצה למכור את הקרקע ואם הוא רוצה שקבוצת רכישה קנתה ב-400 או ב-500 אלף שקלים קרקע ליחידות דיור, הוא לא יבקש פחות מהקבלנים. אנחנו נאלצים לקנות את הקרקע במחיר שקבוצת הרכישה קנתה ולנו אין שום פריבילגיה, לא של מע"מ על הקרקע ולא של מס רכישה ליתר המרכיבים. מן הסתם מחיר הדירה ימשיך ויעלה. קבוצות הרכישה יהיו, מחירי הדירה יעלו.
היו"ר משה גפני
אז אתם בעד החוק.
יצחק אמסלם
אנחנו מברכים עליו.
היו"ר משה גפני
אם הבנתי אותך נכון, ותקן אותי אם אני טועה, אתה אומר שאתם קונים במחיר מסוים ואתם משלמים את המע"מ כי אתם הקבלנים, וקבוצות הרכישה, יש להן את הפריבילגיה שהן לא צריכות לשלם את המע"מ אבל בעצם הן מוכרות את הדירה במחיר שלכם.
יצחק אמסלם
לא, לא כך אמרתי. אמרתי שאני נאלץ לקנות את הקרקע במחיר שלהם ואני נאלץ לחייב את אותו דייר או זוג צעיר במע"מ. כך המדינה מטילה עלי.
היו"ר משה גפני
קבוצות הרכישה לא משלמות מס.
יצחק אמסלם
קבוצות הרכישה לא משלמות מס.
היו"ר משה גפני
אז ישלמו פחות על הדירה.
יצחק אמסלם
הם משלמים פחות.
היו"ר משה גפני
אז מה איכפת לך שהם משלמים פחות?
יצחק אמסלם
אני אסביר לך. לך זה משנה אבל לא לי. אני בונה שמונים אחוזים מההיקף ואני נאלץ לחייב שמונים אחוזים מהזוגות הצעירים במחיר יקר.
היו"ר משה גפני
מה איכפת לך שעשרים אחוזים לא ישלמו? למה זה מפריע לך?
חיים אורון
הוא אומר שזה מעלה את המחיר.
יצחק אמסלם
מחיר הקרקע עולה.
חיים אורון
זה קובע את בסיס מחיר הקרקע שעליה הוא מוסיף את המע"מ. זה הפוך ממה שמציגים, שזה מוריד.
היו"ר משה גפני
הבנתי. תודה.
חיים אורון
גפני, לפי הנתונים של משרד השיכון – וקודם שאלתי לגבי זה – המרכיב של קבוצות הרכישה בהן מדובר הוא בערך חמישה אחוזים מהשוק. 1,500 דירות מתוך שלושים אלף דירות. השאלה שאנחנו צריכים לשאול היא מה המשמעות לגבי ה-1,500 ומה המשמעות לגבי ה-30 אלף כי יש כאן שוק.
יצחק חג'ג'
מאיפה הנתון הזה? אלה נתונים של משרד האוצר.
חיים אורון
אלה נתונים שהוציאה הממשלה.
קריאה
זה על הוצאת היתרים.
יצחק חג'ג'
זה ממש לא נכון. אלה נתונים של משרד האוצר.
אמנון כהן
כמה אתם?
יצחק חג'ג'
26 אחוזים מההיקף ב-2009.
חני הורוביץ
אני מחברת מגדלים, חברה שמארגנת קבוצות רכישה ובשנת 2009 ארגנה 709 יחידות, מתוכן 500 לזוגות צעירים.


אני יכולה לדבר אקטואליה. לקחת קרקע שעליה כן שילמנו מע"מ – זה יותר מתייחס למס רכישה – אבל קרקע שאנחנו רכשנו מחברת אפריקה ישראל. אני חושבת שהכי נכון לדבר אקטואליה כי יש כאן אנשים שאומרים אחיזת עיניים. ברור שכאשר באה תחרות, רוצים להגיד על התחרות שהיא אחיזת עיניים. אקטואליה. קרקע שקנינו מאפריקה ישראל, שני מגרשים אפריקה מכרה, מגרש 2007, דירת ארבעה חדרים עם חברה מבצעת אלקטרה בנייה במחיר של מיליון ו-280 אלף שקלים. באו זוגות צעירים לחברת מגדלים, רכשו את אותה קרקע. אגב, עשינו מכרז קבלנים ולקחנו אחר כך את אותו קבלן מבצע ב-930 אלף שקלים מחיר משוער, שדרגנו את הדירות ואנחנו בקומה שביעית כרגע. אנחנו ב-970 אלף שקלים.
שי חרמש
אגב, בניתם כבר? כי יש חשבון סופי. קבוצות רכישה, המחיר הוא לא מחיר סופי.
יצחק חג'ג'
אחרי שיש הסכם קבלן, זה מחיר סופי.
חני הורוביץ
יש לך הסכם קבלן.
שלי יחימוביץ
תעשו יחסי ציבור במקום אחר.
היו"ר משה גפני
גברת הורוביץ, דברי על הנושא עצמו.
חני הורוביץ
אין בעיה לא לדבר על דוגמאות ספציפיות. אני יכולה לומר חד משמעית שקבוצות הרכישה חיזקו את הזוגות הצעירים וחיזקו את הוזלת מחירי הדירות. חד משמעית הקבלנים הוכו. אני מודה ואני מתנצלת אבל הכינו בקבלנים והקבלנים כאן הם רבים ויש להם תקציבים גדולים והם מפעילים לוביסטים ויחסי ציבור. כמה קבוצות רכישה יש? והן קטנות. זה בדיוק כמו סיפור חנוכה, מעטים מול רבים. באה אותה התאחדות הקבלנים הגדולה.


אני חושבת שהמודל עליו דיבר חבר הכנסת קיים והמודל להוזלת הדירות הוא קבוצות רכישה. חברי הכנסת צריכים לחזק אותן כי בסוף היום הן נותנות את טובת הציבור. אנחנו תרמנו לציבור. אפשר לדבר עם כל אחד ואחד ולשמוע את זה ממנו.
היו"ר משה גפני
תודה רבה. שלי, את רוצה לדבר אחרי שמיכל עונה?
שלי יחימוביץ
לא. אני אדבר בקצרה.


אני חייבת לומר שבאתי לא מגובשת מבחינת עמדה אבל ככל ששמעתי כאן את הדוברים, השתכנעתי שהסעיף הזה בחוק ההסדרים הוא סעיף טוב ונכון. אף אחד לא אוהב מס. מס זה דבר לא נעים בכל צורה שלו, בין אם זה מע"מ, בין אם זה מס הכנסה, אבל תפקידה של מדינה להטיל מס בכל עת שהיא סבורה שמס כזה אכן ראוי שיוטל. אני שומעת את האנשים, כולל הבכי והנהי הזה על מעטים מול רבים, הקטן מול הבריון של השכונה, וגם שמעתי את ההגדרה כמה חבר'ה מהשכונה התארגנו ובנו להם ביחד והקימו קבוצת רכישה. אנחנו מכירים את המציאות ויודעים שזה לא כך. מדובר בעסקה כלכלית שיש בה הרבה אנשים בדרך שגוזרים קופון ובמיזמים מאוד גדולים שהם סוג של חלופה לקבלנים והם משתלמים להרבה מאוד גורמים ולא מדובר בכמה חבר'ה מהשכונה ולא בכמה חבר'ה שהשתחררו עכשיו מהסיירת והחליטו לפתוח במיזם של קבוצת רכישה. המציאות היא לא כזאת. כל הלהט והדפיקות על השולחן, לא ישכנעו אותי שהמציאות היא כזאת.


כל סוגיית פתרון בעיית הדיור בארץ, דיור לזוגות צעירים, לא רלוונטית למקרה הזה. היא לא רלוונטית. יש כאן סוגיה של מיסוי ובא מס הכנסה ואומר שהוא מבקש לייצר האחדה ופורמט אחיד ולטפל בייצור בן הכלאיים החדש הזה שקם, שלדעתנו מבצע סוג מסוים של פיצול מלאכותי. כאן אנחנו נכנסים. אנחנו רוצים לגבות מיסוי דומה למיסוי שאנחנו גובים מהקבלנים ויש טעם בדבר הזה. זה לא עורבא פרח. קבוצות הרכישה הן לא הפתרון לדיור בר השגה. אני מאוד מצטערת. הן לא הפתרון ובמיוחד התחזקתי בעמדה הזאת כששמעתי כאן שאנחנו מדברים על קבוצה מאוד קטנה. כלומר, אנחנו פותרים כאן את בעיית הדיור לזוגות הצעירים באמצעות אותם חמישה אחוזים או אפילו שלושים אחוזים? לא. זה לא הפתרון. הפתרון בכלל צריך להגיע ממקומות אחרים. זה לא הדיון כאן אלא הדיון כאן הוא תשלום מס אמת שכנראה כרגע בנקודה הזאת לא משולם. החרגה של קבוצות רכישה מכלל רוכשי הדירות ואיזושהי הקלה במיסוי, היא לא מקובלת עלי. היא פשוט לא שוויונית.


לכן בעיקרון אני בעד הסעיף הזה אם כי אני מודה שיש בו כל מיני מורכבויות שלא ירדתי לעומקן ואני באמת חושבת, ולא כקריאת תיגר על חוק ההסדרים, שהמקום שלו לא בחוק ההסדרים אלא אנחנו צריכים להקדיש לו לפחות שלוש ישיבות מעמיקות ולתקוף את כל הסוגיות ועולות כאן כל מיני סוגיות. צריך להתייחס אליו ברצינות. אני כבר אומרת לאוצר שאני בעד, אבל יש כמה תיקונים שאנחנו יכולים להכניס ואנחנו לא נוכל להכניס אותם במהלך הדיון הזה.
היו"ר משה גפני
אחד הדברים שאני חשבתי, ואני גם אמרתי, באופן עקרוני שמעת שמלכתחילה אמרתי שאני חושב שצריך להעביר את החוק הזה אבל צריך לעשות בו שינוי. למשל, לרשות המסים יש שיקול דעת להחליט על קבוצת רכישה. למה הם הגבילו את זה לעשרה אנשים? אני יודע שיש מקרים של עשרים אנשים. הרי שיקול הדעת הוא אצלם והם יכולים גם לפסול שלושה אנשים. למה עשרה אנשים? מה ההגבלה? בגלל בנק ישראל? אתם תצטרכו להגדיל את זה. יש מושגים של קבוצות רכישה שכולנו מסכימים שזאת לא גזירת קופון אלא זאת באמת קבוצת אנשים שהתארגנה כדי להוזיל לעצמה.
שלי יחימוביץ
זה הולך ופוחת.
היו"ר משה גפני
אז הולך ופוחת. בסדר.
שלי יחימוביץ
זה הולך והופך לתעשייתי יותר ויותר.
שי חרמש
זהות הרוכשים נעלמת.
שלי יחימוביץ
גפני, רק דבר אחד בהתייחס לדבריך. דווקא כאן אני כן חושבת שיש מקום לקריטריונים ברורים ולא לאפשר כל פעם דיון מחדש.
היו"ר משה גפני
הלוואי, אבל גם עכשיו הם לא באים עם קריטריון ברור.
שלי יחימוביץ
אז אנחנו מייצרים תרבות חדשה.
היו"ר משה גפני
גם בחוק שהם מביאים אין קריטריונים ברורים.
שלי יחימוביץ
צריך לגבש קריטריונים ולצורך כך אנחנו צריכים יותר זמן.
היו"ר משה גפני
ג'ומס.
חיים אורון
דווקא הדוגמה של החברה שדיברה בסוף שכנעה אותי שיש מקום לקבוצות רכישה כי אתם אמרתם שרכשתם מאפריקה ישראל ושם יש מע"מ אבל בכל זאת הם מתחרים. אם כן, קדימה. כל הדיון כאן הוא לא על התחרות שלכם. כל הוויכוח הוא לא אם יש לכם יתרון אחרי הקרקע. השאלה היא אם משווים את כולם ברמה של הקרקע בלי להתייחס לשאלה באיזה טריק לוקחים את הקרקע. זאת כל השאלה. התחום היחידי בו אנחנו מדברים הוא הקרקע מרוכש פרטי שקוראים לזה קבוצת רכישה. אמרה לי אחת הקבוצות שבאה לדבר אתי לפני הישיבה שבסוף הרפרנס הוא דירה ליד שאותה קונה קבלן עם רווח יזמי. אמרתי שאני חושב שזה לא מוצדק. אם מדברים באמת על נטרול מחיר הקרקע ואם אתם מצליחים לבנות ברווח יזמי יותר נמוך, תבורכו, בסדר גמור אבל רק על החלק הזה ולא על החלק של הקרקע. בוא נשים את התחרות איפה שאנחנו רוצים ואני חושב שנכון לנטרל את המרכיב הקצת טריקי מהקרקע בסיפור הזה.


במקרה אני מכיר את האנשים שהתחילו את קבוצות הרכישה. כל אחד עם ההיסטוריה האישית שלו אבל אני לא אספר בדיוק למה. אחד מהם דווקא היה קיבוצניק לשעבר. זה התחיל כדבר אחד ובסוף זה הפך לסוג של מקלט מס, ואני אומר את זה בעדינות. אני רוצה לחסום את זה. מה שבונה פידה, בונה פידה, אבל אם זה טריק שהוא למטרה אחת ובסוף יוצא דבר אחר, כי אני גם קורא בעיתונים על מגדלים ענקיים שהם גם בתוך הסיפור הזה פתאום. למה אני צריך לתת לזה הטבת מס? תסבירו לי למה אני צריך לתת לזה הטבת מס.


אם תמציאו פטנט שמנטרל את מחיר הקרקע ממחיר הרווח היזמי, הרווח היזמי יותר נמוך, בבקשה. קחו אותו כולכם אליכם ותתחרו עם הקבלנים. אני לא עובד אצל הקבלנים כמו שאני לא עובד אצלכם.
שבתאי עזריאל
תוריד את המע"מ על הקרקע בכלל.
חיים אורון
עוד הפעם. אני מציע להוריד את המע"מ על הקרקע ולשלם רק שליש ממחיר הקרקע למינהל. באו לכאן עשרות כלכלנים לאורך התקופה ואמרו לי לשכוח מהסיפור. אחרי חצי שנה מה שיקבע זה מחיר השוק – ואתה מהנהן בראשך שכנראה זה נכון – וכל המדרגה הזאת תעלם בתוך חצי שנה ואתה הגדלת את הרווח של הקבלן, שאני לא רוצה להגיע לזה. אני מחפש כבר עשר שנים איך לנטרל במחיר הקרקע ובמחיר הבנייה. אתה יודע כמוני שמחיר הקרקע הופך להיות מרכיב יותר מרכזי ממחיר הדירה והופך להיות מרכיב מרכזי גם ברווח של הקבלן. אתה שולח אותי עכשיו כאילו לא לראות את זה, אבל אני רואה את זה. לכן אני לא יודע איך לבצע את מה שמוזס רוצה, אבל זה באמת דיון יותר רחב.


לכן גם אני כמו שלי חושב שהחוק הזה ביסודו הוא נכון. יכול להיות שצריך לכייל את ההגדרה של קבוצת רכישה אבל אני לא בטוח אם בתחום של המספר ואולי בדברים אחרים.
היו"ר משה גפני
לפי דעתי גם המספר מהווה גורם, אבל אני מסכים לדבריך.
חיים אורון
בגדול זה לא יהיה הגורם בו יהיה כדאי למישהו להתארגן בצורה כזאת או אחרת.
היו"ר משה גפני
תודה רבה. חבר הכנסת ציון פיניאן.
ציון פיניאן
תודה רבה אדוני היושב ראש. ראשית, אני מוחה על כך שנציג משרד השיכון לא הובא בסוד העניינים כי משרד השיכון הוא קלף רציני בנושא הזה.
קריאה
למה לא הובא בסוד העניינים?
ציון פיניאן
כך שמעתי.
היו"ר משה גפני
אתה צודק.
ציון פיניאן
הוא הבונה ולכן קוראים לו משרד השיכון.
שי חרמש
אם הוא יבנה, נקרא לו שיכון.
שלי יחימוביץ
ראשית, הוא לא בונה וזאת הבעיה. ושנית, אתה לא יודע שרק השר קובע לכל המשרדים?
ציון פיניאן
אני מתחיל להבין. בנושא משרד השיכון יש לי הרבה חילוקי דעות. השאלה היא אם קבוצות הרכישה מוזילות או לא מוזילות את מחיר הדירה וזה הנושא. אם הן מוזילות, מה טובו עליך יעקב. אם הן לא מוזילות, כולנו נישאר במשכנותיך ישראל. אני מבין שהן מוזילות, כך השתכנעתי מהדוברים כאן, ואם הן מוזילות, זה לא הזמן ולא העיתוי – כאשר יש לך בועת נדל"ן – לפגוע בהן. יכול להיות שבעוד שלוש-ארבע שנים, כשהמצב יתייצב בעזרת השם, אז אולי אפשר לבוא ולדבר על שינוי בנושא הזה.
ראלב מג'אדלה
מישהו ביקש לפגוע בהן?
ציון פיניאן
החוק הזה.


מה שמדאיג אותי בכל הנושא הזה זאת ההגנה על הרוכש. כאן צריך להתייחס לזה כך שתהיה הגנה על הרוכשים. אדם יכול להשקיע כאן את מיטב כספו ובסוף הכל יורד.
שי חרמש
ציון, הוא שותף בפרוייקט. מיה יש להגן עליו? הוא שותף. תבינו את ההגדרה.
היו"ר משה גפני
למה אתה חושב שהוא מבין פחות ממך?
שי חרמש
לא אמרתי שהוא מבין פחות ממני, רק הערתי לו שהם שותפים בפרוייקט וזה עסק שלהם.
ציון פיניאן
יש לי דוגמה אחרת.


אני רוצה להתייחס לדבריו של חבר הכנסת מוזס בנושא של מינהל מקרקעי ישראל או מינהל ספסרי ישראל. זאת נקודה ששם זה מתחיל ושם זה נגמר.
היו"ר משה גפני
נכון.
ציון פיניאן
כפי שאמרה מירי רגב שלא נמצאת כאן, זה משרד בלי חמלה, כל שר שיכון שמגיע אומר שהוא יטפל במינהל מקרקעי ישראל אבל ההר מוליד עכבר.
שי חרמש
המפתח בידך כיושב ראש הקואליציה בוועדת הכספים. אנחנו נעזור לך.
ציון פיניאן
הבעתי את דעתי עכשיו. אתה תדבר אחרי ותגיד מה שאתה רוצה.
היו"ר משה גפני
תודה. שי חרמש.
שי חרמש
יש הרגשה שמדברים ומדברים. יש כאן שתי שיטות בנייה, כאשר האחת היא שקבוצת אנשים מחליטה להיות שותפה בפרוייקט והשיטה השנייה היא שאתה הולך למישהו לקנות סחורה. מנסים לערב מין בשאינו מינו וזה לא יכול ללכת. אף אחד לא אחראי – תסלחי לי הגברת – אם קבוצת אנשים מחליטה לבנות פרוייקט והוא קורס בדרך או אם העריכו שהעלות היא מיליון שקלים ומה אפשר לעשות, הייתה טעות בהערכה ומדובר במיליון ו-200 אלף שקלים או במיליון ו-500 אלף שקלים וחברי קבוצת הרכישה חייבים לשלם את הסכום הזה. זאת שותפות.
היו"ר משה גפני
אתה תומך בחוק.
שי חרמש
ודאי. אמרתי את זה בהתחלה.
היו"ר משה גפני
לאשר אותו כמות שהוא?
שי חרמש
דקה. עוד לא אמרתי את הכל. אני מרגיש שהיחיד שכל פעם משבשים אותו כאן, זה אני. אנחנו צריכים לומר שתחרות קבוצות הרכישה במודל שאני קורא לו שותפות ולא קבוצת רכישה מול קבלן, צריכה להיות בעלויות הבנייה וברכש הקבלני. נקודת ההתחלה לא יכולה לצאת מעיוות מס. מה שיוצא כאן כרגע זה עיוות מס.


אני מסכים שהחוק מורכב ואולי צריך לתקן אותו. מיכל, יש לך כאן אופוזיציה תומכת חזקה בחוק וזה דבר שלא קורה בכל חוק. תוציאו את זה הצידה. גפני מבטיח שתוך שלושה חודשים מסיימים את זה.
היו"ר משה גפני
לא. אתה אמרת אופוזיציה תומכת ואתה יכול לכלול גם אותי.
שי חרמש
יש דברים שבאים להעביר בחוק ההסדרים כי יש חשש שידחו את זה, אבל יש לכם כאן תמיכה יותר חזקה מאשר ציפיתם לה. תנו לנו להעביר את זה בחקיקה רגילה וזה יעבור כיוון שזה נכון, זה בא למנוע עיוות מס ויוצר תחרות שווה בין קונספציה אחת של שותפות לקונספציה שנייה של קבלן בניין וזה לגיטימי.
היו"ר משה גפני
תודה. ראלב מג'אדלה.
ראלב מג'אדלה
עד כמה שאני יודע, כמעט כל היושבים סביב השולחן בעד תחרות במשק. אנחנו מאמינים שכך האזרח יוצא נשכר. אם קמה קבוצת רכישה והיא כנראה מתחרה עם התאחדות הקבלנים, אני לא חושב שאנחנו צריכים לעצור בעדה. אנחנו צריכים לעודד את היזמות.
היו"ר משה גפני
כן, אבל הדיון כאן הוא אחר.
ראלב מג'אדלה
אני יודע מה הדיון. אני יושב כאן כמעט יותר ממך כי אתה יצאת ונכנסת. אנחנו גם מטפלים בחוק שעוסק במיסוי. מה הקשר בין שני הדברים? למה הזמנתם את האנשים לבוא לכאן ולהתחיל לדבר כמה חשובה קבוצת הרכישה ומה המאבק בינן לבין התאחדות הקבלנים? מה הקשר? אלה שני נושאים נפרדים, אלה שני מסלולים נפרדים.


אנחנו לא אנשי מקצוע אבל אנחנו רוצים שאנשי המקצוע יאמרו לנו לגבי החוק הזה אם הוא באמת טוב. אם צריך לתקן, נתקן, אבל אם החוק הזה בא כדי להבטיח שישולם מס אמת ושאנשים לא יעשו קומבינציה וירוויחו כך שמה שאחרים משלמים הם לא משלמים, אנחנו לא בעד. חקיקה באה כדי לתקן. מצד שני, אני לא חושב שאנחנו צריכים להפוך את זה כאילו יש כאן אנשים שהם גזלנים, להפך, אנחנו בעד תחרות. הלוואי ויקומו קבוצות רכישה. אני אומר לכם שאני בא מהכפר ולא מהעיר, כפר קטן במרכז הארץ, אני בניתי בית ראשון, לא נגעתי בו אבל אבי עליו השלום עשה את הכל, לא ידעתי איך הוא בנה אותו. את הבית השני אני בניתי ואני יודע מה זה.
היו"ר משה גפני
אתה בנית להשקעה?
ראלב מג'אדלה
לא. המשפחה התרחבה.
אמנון כהן
שילמת מס רכישה?
ראלב מג'אדלה
הכל משולם. אל תדאג. אני אומר לך שאני בניתי ואני עקבתי אחר כל שלב, והבית עלה הרבה פחות. אנשים רוצים להרוויח, בבקשה.


לכן אני אומר לך שאתה צריך להפריד בין החוק עצמו לבין המאבק הזה שמתחולל כאן. בינתיים מצוקת הדיור עולה. לא קיבלנו עד עכשיו לא ממשרד השיכון, לא מקבוצת הרכישה, לא מהתאחדות הקבלנים, אף גורם בינתיים לא מתמודד עם הבעיה של מצוקת הדיור ובינתיים כולם מרוויחים אבל האזרח סובל, ובמיוחד הדור הצעיר.
היו"ר משה גפני
תודה רבה. שבתאי עזריאל.
שבתאי עזריאל
אני פחות או יותר מייצג את האלמנה ושבעת בניה.
שי חרמש
אפילו אני לא מתיימר לעשות זאת.
שבתאי עזריאל
אני יושב ראש נפגעי מס רכוש והאיש שהוביל את ביטול מס רכוש ויכול להיות שכל קבוצות הרכישה בעצם נוצרו בגלל ביטול מס רכוש. אולי כל הישיבה הזאת באיזשהו מקום, אני הגורם לקיומה.


להעביר את זה בחוק הסדרים, נראה לי שזה בלתי אפשרי. אלה חוקי מס. הדברים כאן לא מוסדרים ויש כאן שפע של בעיות אין סופיות נוצרות בחוקי מס, שאני הייתי עד להן. אני טיפלתי בנפגעים ועד היום יש לי נפגעי מס רכוש שמגיעים אלי עם קשיים וצרות בגלל חוקי מס לא מוסדרים ולא ברורים. אם אנחנו מעבירים דבר כזה בחוק הסדרים, זה כאילו ישבה ועדה והחליטה שאנחנו מסדרים מכונית עם גלגלים של אופניים ואחר כך נפתור את הבעיות. קודם כל, להעביר את זה בחוק ההסדרים, זה פשוט בלתי אפשרי.
היו"ר משה גפני
איפה להעביר את זה? יש לנו מספיק זמן.
שבתאי עזריאל
לשבת בצורה רצינית.
היו"ר משה גפני
זה לא חוק הסדרים. הנה, אנחנו מקיימים דיון כבר עוד מעט שעתיים ואנחנו נמשיך כנראה עוד שעתיים ונקיים עוד דיון. איפה הבעיה? ביום חמישי יש לנו עוד ישיבה. אם לא נספיק, לא נביא להצבעה.
שבתאי עזריאל
אתה לא תגיע עם חוק הסדרים לטיפול בכל מה שצריך.
היו"ר משה גפני
לא, רק במה שהם הביאו.
קריאה
עוד לא נכנסנו לסעיפים.
שבתאי עזריאל
מעבר לזה, יש נהלים שאתה צריך להכניס.
היו"ר משה גפני
אם כן, ההצעה שלך היא שזה לא יהיה בחוק ההסדרים. כמה דיונים לפי דעתך צריך לקיים בנושא?
שבתאי עזריאל
אני לא יודע. אני לא מכיר את כל הדברים.
היו"ר משה גפני
שלושה דיונים, ארבעה דיונים?
שבתאי עזריאל
אני לא יודע. תושיב קבוצה רצינית מקצועית של אנשים שידונו בכל ההשלכות. יש למשל בעיה עם חוקי מע"מ, יש לי קרקע פרטית, אני רוצה לעשות עסקת קומבינציה, באים ואומרים לי שאני את המע"מ אשלם עכשיו. סליחה, אבל אני עוד לא מכרתי דירה. לא מעניין אותם, הם עכשיו רוצים את המע"מ. מס שבח מותר לי לדחות? אומרים לי, לא, אתה תשלם עכשיו.
שי חרמש
זה לא הדיון הזה.
שבתאי עזריאל
אני יודע שזה לא הדיון הזה, אבל זאת בעיה שנוצרת.
שי חרמש
היא לא נוצרת. היא קיימת ממילא, עם זה ובלי זה.
היו"ר משה גפני
שבתאי, תעשה לי טובה, יש לי הרבה עבודה. מה שאתה אומר עכשיו, אתה מדבר על סעיף אחר שהוא לא נדון עכשיו.
מיכל הנר דויטש
הוא גם לא נמצא במסגרת.
היו"ר משה גפני
הוא כן נמצא.
מיכל הנר דויטש
נמצא בחוק מע"מ אבל לא קשור לדיון כאן. הוא מדבר סתם על קומבינציה ועל מועד החיוב במע"מ.
היו"ר משה גפני
שבתאי, לגבי הסעיף הזה, קבוצות רכישה, יש לך מה לומר?
שבתאי עזריאל
כן. צריך לתת אלטרנטיבה נוספת לבעלי קרקעות. לא רק קבלנים אלא גם קבוצות רכישה. הם צריכים שיהיו להם שני מסלולים ויחליטו. כשאתה הולך במסלול אחד, אין לך אלטרנטיבה ועושים אתך מה שרוצים.
היו"ר משה גפני
הבנתי. תודה רבה. גם מלשכת רואי החשבון וגם ממארגני קבוצות רכישה ביקשו להתייחס ואני לא רוצה לסרב להם. אני לא אפתח את הנושא לדיון פילוסופי. מי שנרשם, זה נדב הכהן, רואה חשבון.
נדב הכהן
כן. אני אקצר מאוד. שלוש הערות. ראשית, נאמר כאן שבעל הקרקע מנסה למכור במחיר המקסימלי וברוב המקרים זה נכון. הוא בא אלי ואל החברים שלי ואומר לי שנעשה לו חשבון מה יישאר לו. זה מה שמעניין אותו. הוא רוצה למכור במחיר מקסימלי אבל מה שקובע את ההחלטה שלו זה מה נשאר לו. היות שממחר יישארו לו 16 חלקי 116 פחות, זה יהיה תמריץ שלילי למכור את הקרקע וזה חד משמעית.
שי חרמש
לא, הוא יעלה את המחיר.
נדב הכהן
זאת הערה ראשונה.
שי חרמש
המחיר נקבע בהיצע וביקוש.
נדב הכהן
אני אחזור על מה שאמרתי. אם יישאר לו פחות, הוא יגיד שהוא לא מוכר.


הערה שנייה. הדבר מעוות לגמרי. חברי עופר מנירב כבר הסביר ואני אומר זאת עוד פעם טלגרפית. לא יכול להיות שכאשר ראובן קנה קרקע אתמול משמעון ב-80 והיום הוא מוכר לקבוצה - ונגיד שהוא יודע שזאת קבוצת רכישה – ב-100, לא יכול להיות שהוא ישלם מע"מ על ה-100 אלא הוא צריך לשלם מע"מ על ה-20. זה חד משמעית. המצב הנוכחי הוא עקום והוא לא נכון. גם במצב הנוכחי, כאשר קבלן קונה מפרטי ובסוף מוכר דירה, הוא צריך לשלם מע"מ גם על הקרקע שהוא קנה. זה עקום, זה טעון תיקון. לא יכול להיות שרשות המסים תתקן רק מה שנוח לה ותעצום את העיניים לגבי מה שהיא לא רוצה. מוטי אילון אמר לי אישית לפני 25 שנים שהסעיף שמאפשר להטיל מע"מ רק על הערך המוסף הוא קיים, אבל רק בדירות מגורים. עוסק במקרקעין שקונה דירת מגורים מפרטי, משפץ ומוכר, המס הוא רק על הערך המוסף. זה מה שצריך היה להיות. מוטי אילון אמר לי לפני 25 שנים שהם תיקנו דבר אחד ושאחכה קצת כי הם יתקנו גם את הדבר השני. עברו 25 שנים.


הערה שלישית. רק מה שאמרה חברת הכנסת שלי יחימוביץ. דיון מסודר, לחשוב טוב, לא להיחפז ולעשות דבר שגם ימנע מקלטי מס בלתי הוגנים אבל גם ימנע עיוותי מס בלתי מתקבלים על הדעת.
היו"ר משה גפני
תודה. קרן בן דוד.
קרן בן דוד
עורכת דין קרן בן דוד מחברת מגדלים. אני לא רוצה לחזור על הדברים שנאמרו אלא אתייחס לגופו של עניין. נאמרו כאן הרבה דברים שאני מסכימה להם, אבל יש דבר אחד שחשוב לי להוסיף ולא התייחסתם כאן אליו. כולם בעד קבוצות הרכישה וכולם בעד הקונספציה הזאת, כולם באים ואומרים שאם יש אפשרות להוזיל את מחירי הדירות לזוגות צעירים, בואו ונעשה זאת. השיטה הזאת שקראתם לה קודם טרנד, שהיא כבר מזמן לא טרנד אלא הפכה להיות שיטה שהיא די קונבנציונאלית וחלופית לרכישת דירה מקבלן, הצליחה לייצר דירות לזוגות צעירים גם בפריפריות. לא מזמן ראינו שיש קבוצות רכישה גם באזורים של אשקלון, גם באזורים של חדרה, גם באזורים שהם מחוץ למעגל הראשון של תל אביב, כך שאנשים שהפרוטה לא מצויה בכיסם יכולים ללכת ולרכוש בקונסטלציה של קבוצת רכישה. הכל טוב ויפה שכולם תומכים בקבוצות רכישה, אבל יש דבר אחד שחייבים להבין אותו. אם החוק הזה יעבור, לא רק שעלולים לחסל את קבוצות הרכישה אלא אפשר באמת להגיע למצב שקבוצות הרכישה ימותו וזה מה שיקרה.


הדבר היותר חמור מכל העניין הזה הוא שאפשר להגיע למצב שבו ברגע שאתה מוסיף את עלויות המס האלה, אתה תמגר את קבוצות הרכישה ותגיע למצב שממילא אתה תקטין את ההיצע. ברגע שאתה מקטין את ההיצע של הדירות בשוק, לא בטוח שהיקף ההכנסות של המדינה יגדל בעקבות התוצאה של החוק הזה.
חיים אורון
בלי הטבות המס אין יתרון לקבוצות רכישה. את אומרת כרגע שבלי הטבת המס אין יתרון לקבוצת הרכישה.
קרן בן דוד
אני אומרת שלולא הטבת המס, ממילא יש בסיס – וזה נכון מה שאמרתם קודם – יש מחיר בסיס בשוק שממנו יוצאים אבל המחיר הזה יישאר קבוע כי הוא נתון של כוחות השוק. אף אחד לא יכול להשפיע עליו ואני מסכימה אתך, אבל אם תיקח את הבסיס הזה ותוסיף עליו את המיסוי, אנחנו, קבוצות הרכישה, נצטרך לתמחר את המחיר לדייר באופן כזה שהוא יהיה יותר גבוה.


אמר חבר הכנסת שי חרמש קודם דברים חשובים. הוא אמר שקבוצות הרכישה שותפות לתהליך וזה נכון, אתה צודק במאה אחוזים. אנחנו, חברי קבוצות הרכישה, אנחנו כמארגנים, כמי שמוכר לחברי קבוצות הרכישה, לוקחים סיכוי מול סיכון בתהליך הזה. זה תהליך שהוא שונה לחלוטין במהות שלו מאשר רכישה מקבלן.
היו"ר משה גפני
אני מבקש להביע את עמדתי ואחרי כן מיכל תשיב.


אני תומך בחוק. אני חושב שיש כאן עיוות של מדיניות המס. אני נגד להמית את קבוצות הרכישה. אני נגד. גם אם זה יהיה אחוז אחד, גם אם אלה יהיו שני אחוזים, לא חשוב. כל מאמץ שאפשר לעשות, שאם באמת יש אנשים רגילים שלא גוזרים קופונים - ועובדה שגם בעבר זה עבד – אני בעד זה שקבוצות הרכישה האמיתיות ימשיכו הלאה לעשות את זה עד שיהיה מה שיהיה, שהממשלה תתערב בנושא של מחירי הדירות אבל עד היום היא לא עשתה דבר וחצי דבר. כלום. היא לא עשתה כלום. גם ימוטטו את הכלכלה הישראלית שהיא כלכלה חזקה עם בועת הנדל"ן. יושבת ממשלה – אני לא רוצה לומר מה אני חושב עלי ה- שלא עושה שום דבר אלא עומדת מהצד.
אמנון כהן
תגיד איזה משרד.
היו"ר משה גפני
לא. הממשלה. זאת שקודם אמרו שזאת העמדה שלה. הממשלה. לא עושה כלום. לוקחת את הקרקעות. אמר קודם הרב מוזס וציון, לוקחת את הקרקעות וזה לא שלה.
שי חרמש
תגיד ספסרות.
היו"ר משה גפני
עכשיו באים אלינו עם הצעת חוק שבעיקרה היא נכונה. אני לא מתווכח על שיטת המיסוי אבל היא עלולה לגרום נזק נוסף לעליית מחירי הדירות. היא עלולה לגרום זאת ואני מדבר על הקבוצות האמיתיות ולא על קבוצות של אנשים עשירים ושל חברות. על כל פנים, אני לא רוצה להמית את קבוצות הרכישה.


אני חושב שקודם הוצע כאן על ידי חלק מהחברים. אני מבקש, בעזרת השם יש לנו ישיבה נוספת ביום חמישי ואני מבקש מכם לבוא עם הצעה. שמעתם את החברים, גם את המתנגדים וגם את התומכים וכולם אומרים שצריך לשנות, להעלות את מספר האנשים, ואכן לדעתי צריך להעלות את מספר האנשים שגם זה קריטריון אבל זה לא הדבר היחיד. להכין קריטריונים יותר ברורים ולא לבוא ולומר שאנחנו מרוויחים כסף מהחוק הזה ובזה נגמר העניין. זה טיעון מאוד חשוב אבל לא הטיעון היחיד. אגב, הרווח של ה-200 מיליון שקלים האלה, להן ילך? את יודעת לאן ילכו ה-200 מיליון שקלים שיבואו מהחוק? ראובן, זה ילך לסבסוד פרוייקטים לדיור?
ראובן קוגן
הכל ילך לפתרון הבעיות, חלקן בעיות בנושא הזה.
שי חרמש
זה יממן חלק מביטול ההקפאה ביש"ע.
היו"ר משה גפני
מיכל, את הבנת מה אני אומר? תתייעצי עם האנשים. אם לא תהיה ברירה, נצטרך לפצל את זה. החוק הזה בעזרת השם לטעמי יעבור, אבל אם אנחנו רוצים להתקדם אתו ומהר, תבואו עם הצעה קונסטרוקטיבית ליום חמישי. אם אף אחד מכם לא נמצא בסין, בבקשה, כי בינתיים כולכם נוסעים לסין ואני צריך לשמור על המדינה.
שי חרמש
מי נסע לסין?
היו"ר משה גפני
נסעו מאגף התקציבים. לכן דחיתי את הסעיף של עידוד השקעות הון כי מתברר לי שגם ביום ששמנו אותו על סדר היום הם עדיין בסין.


מיכל, את רוצה להשיב?
מיכל הנר דויטש
כן. ראובן רוצה להשיב קודם כל לגבי כמה דברי מקרו.
היו"ר משה גפני
בסדר.
ראובן קוגן
לגבי התהליך. הוועדה הבין משרדית שהקימו ברשות המסים, בעקבות הדוח שלה גובש תיקון החקיקה שאנחנו דנים בו כרגע, פעלה במקביל לוועדה שהקים משרד השיכון אצלו שדנה באותן סוגיות עליהן דיבר אמנון כהן ועוד חברים נוספים, כאשר עסק ברגולציה על קבוצות הרכישה. הגענו לדיון בממשלה על חוק המדיניות הכלכלית, שתי ההצעות האלה הובאו לממשלה כאשר משרד המשפטים ביקש – בגלל שהנושא של הרגולציה הוא נושא הרבה יותר מסובך בגלל הקושי לאתר את המארגן, כי בעצם אם אתה פועל ברגולציה על קבוצות רכישה, אתה צריך לעשות רגולציה למארגן – לדחות בחודשיים-שלושה את הניסוח של החקיקה שמן הסתם הוא הרבה יותר מורכב מתיקון כזה או אחר בתחום חוק המע"מ. החלטת הממשלה קבעה שהצוות של משרד המשפטים, משרד השיכון ומשרד האוצר ינסח חקיקה שתבטיח רגולציה נאותה יותר בתחום הזה. זאת אומרת, זה לא משהו שאנחנו מדברים כרגע על הנושא הזה אלא זה חלק.
היו"ר משה גפני
ראובן, אמרתי בתחילת הישיבה ואתה לא היית שהממשלה מעניינת אותי כמו השלג דאשתקד. כל התהליכים שהיו בממשלה לא רלוונטיים מבחינתי. אתה אגף התקציבים, אתה רוצה 200 מיליון שקלים ואני בעד. אנחנו עכשיו מדברים רק על פרטים. אז תעזוב אותי עם הממשלה.
ראובן קוגן
אמרתי שעובדים על זה.
היו"ר משה גפני
עובדים. הוועדה של משרד השיכון, משרד המשפטים ומשרד האוצר. מעניין אותי מה הממשלה עושה. אני יודע בוודאות מה היא לא עושה. את זה אני יודע בלי ועדות. היא הייתה צריכה לטפל בבעיית הדיור אבל היא לא נוקפת אצבע. היא עושה מסיבת עיתונאים של ראש הממשלה.
שלי יחימוביץ
מה, לא התרשמת ממסיבת העיתונאים?
היו"ר משה גפני
לא, לא התרשמתי.


ראובן, מה אתה אומר?
ראובן קוגן
נעשתה כאן עבודה שארכה כמה חודשים של צוות בין משרדי וזה לא משהו שנולד בלילה אחד ולמחרת הגישו את זה לחוק ההסדרים. שנית, גם הצד השני של הרגולציה על קבוצות הרכישה, וחלק גדול מהאנשים כאן היו מודאגים מהסיפור הזה, גם זה נמצא בטיפול. אני מסכים עם היושב ראש, אכן לפעמים התהליכים האלה לוקחים זמן ויכול להיות שיותר מדיי זמן, אבל אין מה לעשות, הממשלה פועלת בלוחות הזמנים של עצמה.


לגבי הסוגיה של זוגות צעירים מול המשקיעים. דווקא ההצעה הכוללת הזאת – ועוד מעט נגיע לפרק של מס הרכישה – מטפלת בסוגיה הזאת ומה שנמצא בהצעה הזאת כרגע זאת הפרדה בין מס רכישה אחיד שנגבה עד היום מקבוצות הרכישה ברכישת קרקעות, שזה 5 אחוזים על כלל הקרקע. ביטלו את המס הזה ובמקומו שמו מס רכישה על הדירה. מס רכישה על דירה מופרד בין רוכשי דירה יחידה, קרי, זוגות צעירים, לבין רוכשי דירה להשקעה. עכשיו הורידו את מס הרכישה בהיקף של חמישה אחוזים על הקרקע מהעסקה, וזוג צעיר שירכוש את הדירה היחידה שלו, בעצם בפועל כמעט ולא ישלם מס רכישה כי מס רכישה לזוג צעיר עד מיליון שקלים הוא אפס אחוזים, וממיליון-מיליון וחצי עוד 3,5 אחוזים כאשר על דירת השקעה המס הוא 5 אחוזים מהשקל הראשון. לכן בהיבט הזה ההצעה הזאת הולכת לקראת ההבחנה בין זוגות צעירים לבין המשקיעים.


הוועדה הגיעה למסקנה מאוד חותכת, שקבוצות רכישה זה לא דבר רע בשוק אלא שזה לא נכון להפלות במחירי התשומות בין גורמים שונים בשוק, לצורך העניין בין בנייה קבלנית לבין בנייה של קבוצת רכישה, על ידי מיסוי. זה דבר שהוא לא נכון. לקבוצת הרכישה יש יתרון אחד מובנה בעצם היותה יזם וזה כל החסכון של שיווק, רווח יזמי ולפעמים גם הוצאות המימון. את זה אף אחד לא לוקח מהקבוצות ואני חושב שזה דבר נכון.
שי חרמש
והסיכון לביטחון.
ראובן קוגן
התשלום עבור החסכון הזה, זה הסיכון. מכיוון שהסיכון בקבוצת הרכישה הוא יותר גדול ויש לנו מספיק סיפורים ובגלל זה רוצים גם לטפל ברגולציה, בגלל הסיכונים האלה, מצד שני את כל הרווח היזמי שהם חוסכים לעצמם, מגיע להם בדין ואף אחד לא אמר שצריך להטיל עליהם איזשהו מיסוי נוסף. כל מה שהוועדה אמרה ואומרת את זה בהצעת החוק הזאת זה שלא רוצים להפלות במיסוי במחירי התשומות בין שני המסלולים, אבל שני המסלולים צריכים להישאר ואף אחד לא אמר שמישהו רוצה לפגוע בזה.


מבחינת ההיקפים. אני חושב שגם זה דבר חשוב. בסופו של יום בגלל שאתה מפלה במחירי התשומות לחלק קטן מהשוק, בדרך כלל זה גורם לנזק ולא מביא תועלת. צדקו אלה שאמרו כאן שבגלל שהמחיר של קרקע ברוטו הוא בסופו של דבר משהו שנחסם מלמעלה על ידי הנכונות של הציבור לשלם על הדירה, אם למישהו יש הטבה כזאת או אחרת על מחיר הקרקע, מחיר הקרקע עלול לעלות למישהו שיש לו הטבת מס כי הוא מסוגל להתחלק בין הרוכש לבין הקונה על חשבון משלם המסים. אז באות אותן שמאויות שדיברו על מינהל מקרקעי ישראל, שמשתמשים על עסקאות שהתבצעו לפני יומיים-שלושה ושבועיים והם רואים מחירים יותר גבוהים. בפועל יכול להיות מצב שדווקא ההטבה הזאת מעלה את מחירי הקרקעות בשוק. שוב, זה לא אומר מה יקרה לגבי מחיר הדירה בסוף אבל זה בטח לא אומר שהטבת המס מורידה את מחיר הדירה. מה שמוריד את מחיר הדירה לקבוצת רכישה, אם כבר בכלל, זאת אותה יכולת שלה לקחת סיכון ולחסוך את העשרים אחוזים של הרווח היזמי ובזה אף אחד לא נוגע.


אני חושב שזה בהיבט של מדיניות, למה הגענו למסקנה שאנחנו רוצים לעשות את הדברים האלה. אני חושב שכל פעם שהממשלה מביאה הצעות לוועדת הכספים, תמיד יש הערות ואנחנו מנסים להתחשב בהן ולהגיע להבנות. לצערי עד עכשיו לא שמעתי שום הערה קונקרטית. שמעתי למה זה אסון, שמעתי למה זה יהרוג את כולם אבל לא שמעתי איזושהי הערה לנוסח.
קריאה
עוד לא התחלנו לדון בנוסח.
ראובן קוגן
חוץ ממספר חברי הקבוצה, עשרה.
היו"ר משה גפני
הקריטריונים.
ראובן קוגן
יש קריטריונים. אמרו שהקריטריונים לא טובים, אבל לא אמרו מה צריך לעשות כדי לשפר אותם.
היו"ר משה גפני
אמרנו.
קריאה
הקראנו רק את ההגדרה.
היו"ר משה גפני
אמרנו. אמרנו לקבוע קריטריונים לגבי קבוצת רכישה. דיברנו על המספר.
ראובן קוגן
את הטענה לגבי המספר שמעתי.
היו"ר משה גפני
גם לגבי הקריטריונים. מה המבחנים על פיהם קובעים.
שגית אפיק
היום יש מבחני משנה בפסיקה. יש גם הוראת חוזר של מנהל רשות המסים.

חבר הכנסת אמנון כהן מחליף את היושב ראש בניהול הישיבה
ראובן קוגן
אנחנו מוכנים לשמוע.


אני רוצה לומר עוד דבר אחד ואני מניח שמיכל תתייחס אליו. עד עכשיו הסברנו את העיקרון. אני חושב שהעיקרון הוא מאוד מאוד נכון. הסיבוכים בנוסח נובעים בין היתר מטכניקה מיסויית שהיינו צריכים לנקוט בה כדי לבוא וליישם את העיקרון הנכון הזה בפועל ואת זה מיכל תסביר כאשר היא תתייחס לכל הסוגיות שעלו כאן קודם לכן.

שוב, ככל שיהיו הערות קונקרטיות לנוסח שניתן לקבל אותן והן לא נוגדות את הפסיקה – ושוב, אנחנו מוצאים איזשהו מצב נתון בשטח כבר היום – אני חושב שאנחנו תמיד הצלחנו להגיע להבנות עם הוועדה.
היו"ר אמנון כהן
תודה רבה. היועצת המשפטית של הוועדה רוצה לשאול שאלה.
שגית אפיק
כן. בהמשך למה שאמרתי קודם. היום יש לכם הוראת חוזר, הוראת נוהל שמבוססת גם על מבחני המשנה שקיימים בפסיקה לגבי הבחנה בין מצב שבו מדובר בעסקה של קבוצת רכישה שהפיצול בה הוא מלאכותי ואתם יכולים לפסול את זה ולהתייחס לזה בדרך אחרת. למה לא אימצתם את המבחנים האלה והלכתם להגדרה אחרת שהיא קצת יותר נוקשה?


שאלה נוספת שנשאלה כאן קודם לכן וגם לי לא ברור איך המוכר ידע שעומדת לפניו קבוצת רכישה. אני באמת לא מבינה את זה.


בהמלצות הוועדה היו שלוש המלצות כאשר שתיים מהן היו לתקן את החקיקה לגבי מע"מ ומס רכישה וההמלצה השלישית לא כרוכה בתיקון חקיקה. היא מדברת על מנגנון ממוחשב שהמטרה שלו היא באמת לעקוב אחרי המארגנים ואחרי רכישת דירות על ידי קבוצות רכישה. אני רוצה לשאול אם זה דבר שנעשה כי בשבילו לא היה צריך חקיקה והאם זה התקדם כי הבנתי שזה חלק מהמהלך.


עוד שתי שאלות קטנות. האם הוועדה בזמן שהיא דנה עשתה איזושהי הבחנה בין קבוצות רכישה שעוסקות בעיקר בדירת מגורים ראשונה לבין קבוצות של משקיעים, ואם יש לכם פילוח נתונים כזה.
ראובן קוגן
בכל פרוייקט יש לך גם וגם, כמו בכל פרוייקט מגורים רגיל.
שגית אפיק
הוועדה קיבלה נתונים בעניין הזה?
ראובן קוגן
במקרו יש פילוח נתונים גם כאשר מינהל הכנסות המדינה עושה את הדיווח הרבעוני ואת הדיווח החודשי שלו, אז הוא מציין מה שיעור קבוצות הרכישה בעסקאות באותו חודש ומה שיעור המשקיעים בתוך קבוצות הרכישה, אבל זה נעשה במקרו. רשות המסים שמסתכלת על כל פרוייקט ופרוייקט, ברור שאין פרוייקטים שהם רק לזוגות צעירים ורק למשקיעים אלא תמיד זה מעורב בתמהיל כזה או אחר.
היו"ר אמנון כהן
מיכל, בבקשה. אני יכול לומר משהו אישי? להגיד לך יום הולדת שמח? קיבלתי SMS שיש לך יום הולדת. אני מאחל לך אריכות שנים, נחת והרבה עשייה למען הציבור. אנחנו מצטרפים לברכות.
מיכל הנר דויטש
תודה.
חיים אורון
תזהיר אותה שלא יכול להיות שהמתנה שלה יהיה אישור החוק היום.
מיכל הנר דויטש
ההתייחסות שאנחנו מביאים בהצעת החוק הזאת, לא רואה בקבוצות רכישה משהו מלאכותי או משהו שאנחנו צריכים לתקוף במובן של יש כאן משהו לא לגיטימי. לכן ההתפתחות שעברה רשות המסים והפסיקה בכל ההתייחסות למה שעושות קבוצות רכישה היא התפתחות טבעית והתמודדות עם הסיטואציה. אנחנו היום באנו עם הגדרה שלקחה שלוש נסיבות רלוונטיות, בין זה לבין רכישת נכס מוגמר ממי שעיסוקו בזה. אם הנכס המוגמר הוא אותו נכס מוגמר, אם יש קבוצה שמחייבת את עצמה כך שהיא לא יכולה למכור את הקרקע בלבד אלא שתהליך כולו כרוך ושלוב ושכל פרט באותה קבוצה מחויב מהתחלה ועד הסוף עד לנכס המוגמר, ושיש גוף או גורם שקושר את כל הקצוות כדי להגיע לנכס הסופי, אנחנו חושבים, כמו שראובן אמר בתחילת הדרך, שהמיסוי לא צריך להיות פקטור. כלומר, המיסוי צריך להיות אותו מיסוי, בין אם אתה מגיע לנכס המוגמר דרך קבוצת רכישה שפועלת דרך גורם מארגן ובין אם אתה רוכש את הנכס המוגמר מקבלן, והמיסוי לא אמור ליצור העדפה לדרך כזו או אחרת.


הסיפא של מי אותה קבוצה אותה אנחנו נראה כקבוצת רכישה, שרואים אותה כרוכשת נכס מוגמר כבר מהתחלה, באה להקל במצבים בהם נורא קשה לזהות גורם מארגן. ברור לכולם שיש גורם מארגן ובתיק ספציפי, כשאת קוראת חוזה או בתיק ספציפי של בית משפט, יותר קל לי להתמודד עם אותה סוגיה של מי הוא הגורם המארגן ואיך לחשוף אותו, אבל כשאני באה לחוק שאמור להיות חוק כללי – ואנחנו רואים את ההתפתחות, איך היו קבוצות רכישה בהתחלה כאשר הכל היה מאוד ברור, הכריכות בין החוזים וכיום הכריכות בין החוזים היא לא כזאת ברורה – מפסק דין לפסק דין ההתנהלות של קבוצות הרכישה משתנה בהיבטי המס.


אנחנו באים היום ומנסים ליצור חזקה שתעזור בקושי בזיהוי הגורם המארגן, אבל אין בזה אמירה שמדובר במשהו מלאכותי או לא לגיטימי. יש בזה אמירה שאומרת שאם אתם יודעים מראש ואתם כרוכים ומחויבים מראש לנכס סופי, בואו נתייחס אליכם כאילו קניתם נכס סופי ממי שעיסוקו במכירת נכסים סופיים כמו קבלן. אם זוג או יחיד שאין לו דירה קונה קרקע ושירותי בנייה דרך גורם מארגן, כך שהוא רואה בסוף דירה, אני רוצה להתייחס אליו כאל מי שקנה דירה. אני רוצה להטיל עליו מס רכישה כאילו הוא קנה דירה, או במדרגות של אפס, 3,5 ו-5, ולא חמישה אחוזים מס רכישה על שווי הקרקע. אם הוא רואה לנגד עיניו רכישת נכס בנוי מלא וגמור, מה שהוא קנה זה נכס בנוי. השווי של אותו נכס בנוי הוא כלל התמורות שהוא שילם. מס הרכישה שצריך לחול עליו זה הזיהוי של הנכס הבנוי. אם מדובר באדם שאין לו דירה, יחול עליו אפס אחוז מס רכישה עד מיליון ו-100 אלף שקלים. עד היום הם היו מדווחים על מס רכישה בשיעור של 5 אחוזים על שווי הקרקע כי כך הקבוצה או הגורם המארגן יכול היה לשווק את זה כמשהו שעולה פחות, אבל בעצם אם בסוף אנחנו מסתכלים על המוצר הסופי, אם בסוף המוצר הסופי – והוא רואה את זה בתחילת הדרך – הוא נכס בנוי וגמור, למה שתהיה העדפה לדרך?
חיים אורון
איך קובעים את המספר הסופי?
מיכל הנר דויטש
איך הם הציגו את זה כאן? הם לוקחים את שווי הקרקע ואת שווי שירותי הבנייה המוערך.
חיים אורון
הדירה הקונקרטית, לא בהשוואה לדירה קבלנית.
מיכל הנר דויטש
דירה קונקרטית. הם עושים סיכום של הכל בגין אותו נכס.
חיים אורון
עלויות בפועל של אותו נכס.
מיכל הנר דויטש
בדיוק.
זיו שרון
אלה הוצאות שעוד לא הוצאו כאשר נרכשה הקרקע. איך עושים סיכום של העלויות האלה?
מיכל הנר דויטש
יש לך דוח אפס.


אנחנו אומרים שאנחנו לא נגד קבוצות הרכישה. אנחנו לא חושבים שזה מלאכותי, אנחנו לא חושבים שזה לא לגיטימי, אבל יש פריטים עליהם יש מיסוי ולכן את התשומה הזאת שנקראת קרקע, אנחנו רוצים להשוות בין אם הרוכש הוא קבלן ובין אם הרוכש הוא פרט בקבוצת רכישה, אבל גם במס הרכישה אנחנו לא נראה 5 אחוזים משווי הקרקע. במס הרכישה אנחנו נראה מדרגות - אם מדובר בדירת מגורים - שחלות על דירת מגורים על כלל התמורות. אם מדובר בנכס שאינו דירת מגורים, יחול שיעור מס פלט של 5 אחוזים על הנכס הבנוי, אבל אנחנו רואים לנגד עינינו נכס בנוי.
שגית אפיק
לא עניתם על המנגנון הממוחשב.
מאיר אסולין
במסגרת הצעת החקיקה, מסדרים גם את הנושא של המחשוב כדי לזהות את קבוצות הרכישה ואת אותם אנשים, את אותם שחקנים, ואז נוכל גם לעקוב אחרי הפעילות שלהם.
שגית אפיק
היום זה בעצם לא קיים.
מאיר אסולין
היום זה קיים פרטנית. ברגע שאנחנו מזהים פעילות יתר של מכירות של אדם, אוטומטית מעבירים את זה למס הכנסה, אבל כקבוצת רכישה ספציפית עדיין אין.
שגית אפיק
אתם יכולים לפרט בהגדרה של קבוצת רכישה. המבחן יוצא מבחן מאוד נוקשה. "לרבות הכנת מסגרת חוזית או אחרת שעל פיה תפעל הקבוצה לקבלת הנכס הבנוי על הקרקע שרכשה". איך תבדקו את העניין הזה של הכנת מסגרת חוזית או אחרת? איך זה יעבוד באופן מעשי?
מאיר אסולין
צריך להבין כיצד מתארגנת הקבוצה הזאת. יש לנו את המארגן שהוא פונה לבעל הקרקע, מגיע אתו למשא ומתן, בגדול הוא סוגר את המחיר ואומר שהוא ימתין עד שתהיה קבוצה, אם זה בדרך של נאמנות או בדרך אופציה או בדרך אחרת. כלומר, גם בעל הקרקע יודע שמתארגנת כאן קבוצה.
קריאה
איך הוא יודע?
מאיר אסולין
הוא ידוע. אתה כמארגן אומר לו שימתין כי אתה הולך להשיג קבוצה.
היו"ר אמנון כהן
או שיש קבוצה במאגר.
שגית אפיק
איך הוא ידע? איך המוכר ידע?
מאיר אסולין
הוא יודע. עם כל הכבוד, יש לך את האופציה שאתה מקבל.
יצחק חג'ג'
לא תמיד יש אופציה.
מאיר אסולין
יש לך נאמנות.
יצחק חג'ג'
לא, אתה לא צריך לציין נאמנות. אתה איש מס שבח. אתם אומרים דברים שאני לא מבין אותם.
מאיר אסולין
אנחנו רואים את זה בפועל. אנחנו מקבלים מיד בעסקה את כל החוזים. בחוזים האלה, ביום שאנחנו מקבלים את המש"ח, יש לנו הסכם שיתוף, יש לנו הסכם עם בעל הקרקע על האופציה ויש לנו הסכם.
היו"ר אמנון כהן
כשאתה רואה את ההסכם, אתה אומר שיש כאן פעולה.
מאיר אסולין
ביום שהוא מקבל את המש"ח. זה נותן לי כבר את כל המכלול ואני כן יודע. לדעתי הוא גם מתמחר את הקרקע יותר כשהוא מסתכל על קבוצת רכישה.
מיכל הנר דויטש
אם אפשר להשלים עוד משהו אחד. כדי לתמרץ את קבוצת הרכישה או את הגורם המארגן לפי העניין שלא להסתיר את היותם קבוצת רכישה מהמוכר, אמרנו שאתם הרי תרצו בסוף אישורי מסים, אתם תרצו לרשום את אותה דירה על שם הרוכשים או את אותו משרד על שם הרוכשים, ובלי אישור ממנהל מע"מ ששולם המע"מ בגין המכירה לקבוצת רכישה, לא תוכלו לרשום, לא תקבלו את אישורי המסים של חוק מיסוי מקרקעין. הם גם יצטרכו לזהות את עצמם בפני המוכר, בדיוק כמו שקבלן מזהה את עצמו בפני מוכר ואומר שהוא קבלן. גורם מארגן או קבוצת רכישה תזהה את עצמה כקבוצת רכישה.
יצחק חג'ג'
אני חושב שבראש ובראשונה צריך להפריד בין מהות לבין טכניקה. במהות אני חושב שהדברים יותר ברורים. לדעתנו באופן די ברור, למרות כל מה ששמענו, ממחר בבוקר כל קרקע שפרטי מוכר היא עולה 16 אחוזים יותר וזה רק לגבי המע"מ. זה במהות. אבל יש את העניין של הטכניקה. אנחנו שמענו את כל הגורמים המקצועיים, אם אלה לשכת עורכי הדין, רואי החשבון, יועצי המס, השמאים, וכולם אמרו שזה חוק לא ברור. זה חוק שאנחנו לא יודעים ולא מבינים אותו. זה חוק שיש בו עיוותים. זה חוק שהמוכר לא יכול לדעת אם הוא מוכר לקבוצה או לא והוא לא יכול לתכנן את הצעדים שלו מחר. אני אומר לכם שזה חוק שלפיו מחר כל מוכר קרקע פרטי שמוכר לבן אדם פרטי יחשוב שהוא מוכר לקבוצה.


אני חושב שבכל מקרה, גם אם המהות כן מוסכמת, מה שצריך לעשות זה להוציא את זה מחוק ההסדרים, לדון בזה לגופו, לשמוע באריכות את עמדת כל הגופים המקצועיים ואז לדון בזה ובצורה מסודרת לחוקק חקיקה נכונה.
היו"ר אמנון כהן
תודה. אני מסכם את הדיון שלא נשלם ולא הסתיים אלא יהיה דיון המשך. נדמה לי שקבענו המשך דיון ביום חמישי.
שגית אפיק
כן.
היו"ר אמנון כהן
אני מבקש ממיכל וצוות הוועדה שתיקחו בחשבון את כל הדברים שנאמרו כאן בישיבה. מראובן אני מבקש להביא את הנתונים לגבי מאגר שיש לכם על דירה ראשונה, דירה שנייה, דירה שלישית וכולי. אמרת שיש לך אפשרות לתת פילוח ואת הפילוח הזה אני מבקש.
שגית אפיק
אמרת שיש לך גם פילוח לגבי זוגות צעירים.
היו"ר אמנון כהן
אני מבקש לקחת בחשבון את הדברים שנאמרו בוועדה. לא קל לי עם החקיקה הזאת. כמו שאמרתי, אני מבין את ההגיון כך שהמס יהיה שווה לכולם, אבל היכן שגובים, אני צריך לדעת היכן אני משחרר לזוגות הצעירים.
מיכל הנר דויטש
במס רכישה.
היו"ר אמנון כהן
גם שם יש לי הערות, אבל זה הדיון הבא.


אם כן, את הדיון הזה נמשיך וכל אחד יכין את התשובות לשאלות שהועלו כאן. אנחנו נראה איך נוכל לשלב את ההערות – ראיתי שיש גם הערות של לשכת רואי החשבון בישראל ואלה הערות חשובות - בתוך החקיקה שמתגבשת.


הדיון בסעיף הזה הסתיים. חמש דקות הפסקה ובשעה 12:30 מתחדש הדיון בסעיף הבא. תודה רבה.

הישיבה הופסקה בשעה 12:30 וחודשה בשעה 13:00
היו"ר משה גפני
אני מחדש את הישיבה.
מיכל הנר דויטש
סעיף 35(1), זה הצד השני.
אמנון כהן
רגע. היועצות המשפטיות לא כאן.
מיכל הנר דויטש
אני יכולה בינתיים להקריא?
היו"ר משה גפני
לא. הנה, הן כאן.
מיכל הנר דויטש
כהשלמה למהלך של קבוצות רכישה שנעשה במסגרת התיקון של חוק מע"מ, אנחנו מבקשים גם לקבוע שכמו שנמכר קרקע ושירותי בנייה, כך שבסוף הרוכשים רואים לנגד עיניהם את המוצר המוגמר לצורכי מס רכישה – עמוד 93, סעיף 53, פסקאות (1) ו-(3) – אנחנו מבקשים לקבוע, שלאור העובדה שחבר הקבוצה לא יכול לסגת מהמנגנון אליו הוא נכנס, כך שבסופו של יום הוא רוכש מוצר מוגמר, אנחנו מציעים לתקן את סעיף 9 לחוק שעניינו מס רכישה ולראות ברכישה שמתבצעת באמצעות קבוצת רכישה כאילו נרכש המוצר המוגמר, דירה או מבנה אחר.


אנחנו מבקשים לקבוע בסעיף 9, בסעיף קטן (א) אשר קובע את הכלל לפיו רוכש יהיה חייב במס רכישה על השווי, לגבי מכירת זכות במקרקעין – וכאן אני צריכה להוסיף שלוש מלים: לרוכש שנמנה עם קבוצת רכישה – יהיה שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים, כאשר לעניין זה זאת אותה הגדרה שמופיעה בחוק מע"מ, ואנחנו נעשה עליה חשיבה מחודשת לפי ההנחיה שקיבלנו מהוועדה, לגבי החזקה.
שגית אפיק
לא רק לגבי החזקה. ההנחיה הייתה לגבי כל ההגדרה.
היו"ר משה גפני
יש לך הערות לסעיף הזה?
שגית אפיק
לא.
היו"ר משה גפני
תקריאי אותו.
מיכל הנר דויטש
סימן ט': תיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)

53.
תיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)

בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (בפרק זה – חוק מיסוי מקרקעין) -


(1)
בסעיף 9 -

(א)
בסעיף קטן (א), בסופו יבוא "ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים.




לעניין זה -

"קבוצת רכישה" – קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע באמצעות גורם מארגן שפועל בתמורה לארגון הקבוצה, לרבות הכנת מסגרת חוזית או אחרת שעל פיה תפעל הקבוצה לקבלת הנכס הבנוי על הקרקע שרכשה, שאינו דירת מגורים, והכל בעצמו או באמצעות אחר מטעמו. יראו קבוצה של עשרה רוכשים או יותר המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע כקבוצת רכישה, זולת אם הוכח אחרת.




"תמורה" – לרבות בשווה כסף.


סעיף 9(א) הוא הסעיף הכללי. סעיף 9(ג) שהוא (ב).
זה הסעיף הספציפי שקובע את המדרגות של מס רכישה לגבי דירת מגורים

(ב)
בסעיף קטן (ג), בהגדרה "דירת מגורים", בתחילתה יבוא "כל אחת מאלה". האמור בה יסומן "(1)" ואחריו יבוא:




"(2)
זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה. לעניין זה -

"קבוצת רכישה" – קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של דירות המיועדות לשמש למגורים, באמצעות גורם מארגן שפועל, בתמורה, לארגון הקבוצה, לרבות הכנת מסגרת חוזית או אחרת שעל פיה תפעל הקבוצה לקבלת הנכס הבנוי על הקרקע שרכשה, שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים, והכל בעצמו או באמצעות אחר מטעמו. יראו קבוצה של עשרה רוכשים או יותר המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של דירות המיועדות לשמש למגורים כקבוצת רכישה, זולת אם הוכח אחרת.





"תמורה" – לרבות בשווה כסף".



(ג)
בסעיף קטן (ג1), בסופו יבוא:

"(3)
לעניין סעיף קטן זה, שווי הזכות הנמכרת במכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה יהא שווי המכירה של הנכס הבנוי שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים. לעניין זה, "קבוצת רכישה" – כמשמעותה בפסקה (2) בהגדרה "דירת מגורים" שבסעיף קטן (ג)".
אמנון כהן
זה לא אותו הדבר. יש שוני.
מיכל הנר דויטש
כך אנחנו בעצם אומרים שרוכש שנמנה על קבוצת רכישה, למרות שהוא מפצל בין הרכיבים של העסקה, את מס הרכישה הוא ישלם לפי זהות הנכס הבנוי ולפי שוויו.


הצד השני, פסקה (3) היא התיקון לסעיף 16(א).
שגית אפיק
שאלה לפני פסקה (3). גם לגבי הפסקה הקודמת יש לך הוראת נוהל היום שמבחינה בין נסיבות שמחזקות את המסקנה שמדובר בדירת מגורים לנסיבות אחרות. למה אי אפשר להסתפק בזה?
מיכל הנר דויטש
יש לי היום שתי הוראות מס, האחת חלה על הכלל והשנייה חלה על דירת מגורים. עשינו את הכלל של מה שאינו דירת מגורים ומה שכתבנו זה נכס שאינו דירת מגורים.
שגית אפיק
הבנתי.
מאיר אסולין
חשוב כאן להבין שאני מגדיר בחוק את מה שאנחנו רוצים וזה מקטין חיכוך וכולם יודעים במה המדובר. היום אנשים מבצעים את העסקה בחוזים מפוצלים, מגישים את החוזים ואז אנחנו מתמודדים בהליכים. כך אנחנו מונעים חיכוכים וכולם יודעים מה הכללים ומשחקים לפיהם.
היו"ר משה גפני
לגבי הסעיף הזה, אותה הנחיה. עשרה רוכשים, קריטריונים, קבוצת רכישה.
מיכל הנר דויטש
יותר גמיש? בסדר.
שגית אפיק
שלא יהיה מבחן נוקשה וחד משמעי שיסגור את הגולל על כל קבוצות הרכישה אלא שיבחין בין סוגים שונים.
היו"ר משה גפני
העיקרון הוא כפי שאמרתי, לא להמית את קבוצות הרכישה. אם אנחנו הולכים על זה, אנחנו כמעט ממיתים אותן.
מיכל הנר דויטש
לכן ביקשנו גורם מארגן. לכן עשינו את זה כתנאי, אבל בסדר, אנחנו נדבר בינינו ונחזור אליכם.
היו"ר משה גפני
בסדר. אבל תחזרו עד יום חמישי.
מיכל הנר דויטש
בסדר.


(3)
בסעיף 16(א), במקום פסקה (2) יבוא:
אמנון כהן
על פסקה (2) אנחנו לא מדברים היום?
מיכל הנר דויטש
אני מבינה שזה הנושא הבא.
היו"ר משה גפני
אנחנו ממשיכים.
אמנון כהן
זה לא ברצף. קפצו על פסקה (2).
היו"ר משה גפני
זה גם מופיע בסדר היום. אלה עדיין קבוצות רכישה. הסעיפים הקודמים, אלה כבר נושא אחר. זה לא הולך ברצף. שאלתי את שגית למה זה כך והיא אמרה שכך זה.
מיכל הנר דויטש
אנחנו מציעים לתקן את סעיף 16(א). התיקון המוצע בסעיף 16 בעצם בא לתמרץ את קבוצות הרכישה להיחשף כקבוצת רכישה.
היו"ר משה גפני
תקריאי אותו קודם.
מיכל הנר דויטש
(3)
בסעיף 16(א), במקום פסקה (2) יבוא:

"(2)
מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין אלא אם כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על פי שומה שנעשתה לפי הוראות סעיף 78(ב)(1) או (2). לא נעשתה שומה כאמור, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל, לגבי ההפרש שבין 20 אחוזים מן התמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית כמשמעותה בסעיף 78(א) או (ב)(3), להבטחת תשלום המס שיגיע. תוקפה של ערבות או ערובה כאמור יהיה לתקופה שיקבע המנהל ובלבד שלא תעלה על תשעה חודשים מיום שנמסרה למנהל ההצהרה כאמור בסעיף 73. ולגבי מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה, כמשמעותה בסעיף 9(א) או (ג) לפי העניין – ובלבד שהומצא גם אישור מהמנהל, כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן – חוק מע"מ), לפי סעיף 136 לחוק מע"מ, ששולם המס המגיע לפי חוק מע"מ בשל אותה מכירה או שניתנה ערובה לתשלומו במועדו".


המטרה של הסיפא היא לתמרץ את קבוצות הרכישה כך שהן יחשפו את עצמן בפני המוכר שהן קבוצת רכישה, כי הטלנו חיוב על המוכר לשלם את המע"מ הנובע, כך שכאשר הן יבואו וידווחו למס שבח על העסקה שהן ביצעו, כדי לקבל את אישור תשלום המסים שהם חייבים לפי חוק מיסוי מקרקעין, הן לא יקבלו עד שהן לא יציגו אישור ממנהל מע"מ על תשלום המע"מ הנובע מהתיקון שהצענו בדיון הקודם.
היו"ר משה גפני
שגית, יש לך הערות?
שגית אפיק
מה חל היום? אני מבינה שהם לא יוכלו לרשום אלא אם כן אישרתם שזה פטור ממע"מ. מה קורה היום?
מיכל הנר דויטש
זה לא פטור.
שגית אפיק
אלא אם כן אישרתם לכולם.
מיכל הנר דויטש
כן.
שגית אפיק
מה קורה היום לגבי קבלן? גם לו יש התניה כזאת בין הרישום לבין המע"מ או שזה לא רלוונטי?
מיכל הנר דויטש
לא. הוא הקונה. כאן אנחנו בגלל הסיטואציה שאת מחילה את המע"מ על המוכר. עלה כאן בדיון שיש חשיפה.
שגית אפיק
למוכר יש בעיה לזהות את קבוצת הרכישה.
מיכל הנר דויטש
אנחנו בעצם אומרים שכדי לקשור בין קבוצת הרכישה, בסוף באים הרוכשים ורוצים לרשום את הדירה על שמם וכדי לרשום את הדירה על שמם, כבר היום, לפי סעיף 16, הם צריכים אישורי מסים, אישורי מס שבח ומס רכישה ובמקרה הזה הם יצטרכו ואז הם יודעים שכאשר הם באים והם לא יכולים להסתיר את עצמם מפני המוכר שהם קבוצת רכישה, מהטעם שיגיע היום שבו הם ירצו לרשום את הנכס, ואז הם יצטרכו גם את האישור ממנהל המע"מ על כך ששולם המע"מ.
עופר מנירב
אני חושב שיש כאן ערבוב של שני תחומים באותו סעיף. גם הנושא של המע"מ מצד אחד, אבל בין היתר גם מורידים את התינוק. מדוע? משום שאם מנהל כאן לא מוציא שומה, כמו שהוא חייב כבר תקופה מסוימת, אני חייב לתת לו עשרים אחוזים ערבות. מה אומר החוק בסעיף אחר? הוא אומר שהקונה צריך להעביר – ונדבר על זה אחר כך – 15 אחוזים מהתמורה על חשבון המסים, ואז אני אמור לקבל אישור אוטומטי אבל כאן הוא אומר שאני לא אקבל את האישור האוטומטי משום שזה סותר אם אין שומה. אם לא מוציאים שומה, אני בן ערובה? גם קיבלו את ה-15 אחוזים וגם אני לא אקבל?
היו"ר משה גפני
תודה. מה את עונה לו?
מיכל הנר דויטש
לא הבנתי איזו שומה. של מי?
עופר מנירב
78. כתוב כאן. תקראי את תחילת הסעיף שקראת.
שגית אפיק
אתה מדבר על ההתחלה והיא מדברת על הסיפא.
מיכל הנר דויטש
אנחנו בסיטואציה והסיטואציה המדוברת כאן היא שנמכרה קרקע מבעל פרטי לקבוצת רכישה. הלכו וקיבלו את הטופס של תשלום המע"מ.
עופר מנירב
אני מדבר על מס שבח. 78 מדבר על מס שבח.
מיכל הנר דויטש
באו ודיברו למס שבח על מכירת הקרקע.
עופר מנירב
ולא הוציאו שומה.
מיכל הנר דויטש
78(א) זאת השומה האוטומטית. זה 00.
עופר מנירב
אבל לא הוציאו שומה. כתוב שצריך להוציא.
מיכל הנר דויטש
יצא.
עופר מנירב
לא. תקראי, הוא לא יצא. לא יצא והקונה שילם את ה-15 אחוזים.
מיכל הנר דויטש
אבל 78, אין לא יצא. 78 אומר שברגע שהגשת דיווח, זה יצא.
היו"ר משה גפני
עופר, אם מה שאתה אומר נכון, מיכל תצטרך לשנות את זה כי אי אפשר להחזיק בן ערובה כי אין שומה. אם זה לא נכון אלא נכון מה שמיכל אומרת, אני מבקש שתבהירי לו את זה. הרי כאן זאת שאלה של עובדה ואין ויכוח ביניכם. אנחנו נמשיך הלאה.


אנחנו עוברים לפרק י"ב, מסים. תסבירו מה אתם רוצים.
מיכל הנר דויטש
אתה מדבר עכשיו על הסעיפים של ה-דוינג ביזנס.
היו"ר משה גפני
דברי אתי בעברית.
מיכל הנר דויטש
ניהול רשומה.
שגית אפיק
לא כולל התיקונים האחרים של פינוי-בינוי ובית אבות. זה מדבר על מה שאתם קוראים הרפורמה.
היו"ר משה גפני
יש כאן על חוק מיסוי מקרקעין, שבח, רכישה, רישום, בעלות על נדל"ן.
מיכל הנר דויטש
זה הכל חוק מיסוי מקרקעין שבנוי משלוש זרועות.
היו"ר משה גפני
את רוצה להסביר לוועדה מה החשיבות בעניין הזה שהוא נוגע לחוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012?
אמנון כהן
כסף.
היו"ר משה גפני
יש כסף בעניין הזה?
אמנון כהן
בכל התהליך הזה יש כסף. חלק קטן הן הטבות. זה 200 מיליון שקלים שהוזכרו קודם לכן.
מיכל הנר דויטש
לא, זה לא קשור.
היו"ר משה גפני
לא קשור לתקציב המדינה?
מיכל הנר דויטש
זה לא אותו נושא.
ראובן קוגן
לא קשור לקבוצות רכישה.
היו"ר משה גפני
מיכל, תאמרי לוועדה בבקשה מה אתם רוצים בסעיפים האלה.
מיכל הנר דויטש
חן מאגף התקציבים יתייחס לזה.
חן לב
קצת פרספקטיבה, לפני שמיכל תציג את פרטי החוק המוצע. דוח עשיית עסקים, דוח דוינג ביזנס של הבנק העולמי דירג את ישראל במקום ה-30, בשנת 2009 במקום ה-29, בקלות עשיית עסקים.
היו"ר משה גפני
ראובן, אתה הולך?
ראובן קוגן
לדוח דוינג ביזנס נמצא כאן חן לב.
היו"ר משה גפני
רק רציתי להגיד לך שלום.
חן לב
הבנק העולמי, במסגרת הדירוג שלו את 183 הכלכלות בעולם שהוא בוחן, בוחן עשרה קריטריונים שונים, עשרה סעיפים שונים בדוח עבור כל מדינה ומשווה את המדינות על בסיס קלות ביצוע פרוצדורות שונות לעסקים. בנושא העברת בעלות על נכס, מדינת ישראל מדורגת במקום ה-147, הרבה מאחורי מדינות מערב אירופאיות ומערב אפריקאיות רבות. לצורך השוואה, העברת בעלות על נכס ברמאללה קלה בצורה משמעותית מאשר בישראל, שטחי הגדה המערבית ועזה מדורגים במקום ה-76 בדוח, ובחינה קצת יותר מדוקדקת של האמור בדוח מגלה – מדובר בדוח עשיית עסקים של הבנק העולמי שמפורסם אחת לשנה ובוחן למעשה את הקשיים הבירוקרטיים.
היו"ר משה גפני
עושים צחוק מהוועדה. הדבר הזה שייך לחוק ההסדרים?
אמנון כהן
הוא מסביר למה זה שייך.
חן לב
הדוח מצביע על כך שהעיכוב העיקרי בהליכי העברת בעלות על נכס נובע מההתנהלות מול רשות המסים. למעשה השלמת העסקה ורישום הקונה כבעלים של הנכס ברשם המקרקעין מותנה באישור רשות המסים על תשלום כלל חובות המס, הן מצד המוכר והן מצד הקונה. למעשה השלמת העסקה מעוכבת על ידי רשות המסים בפרק זמן שיכול לנוע בין מספר שבועות למספר חודשים. לפי הבנק העולמי מדובר על עיכוב של 135 ימים בתהליך, מה שמביא לתהליך שנמשך בסך הכל קרוב לחצי שנה.


לכן בשיתוף עם רשות המסים אנחנו מבקשים להפריד למעשה את הליך השלמת העסקה שהוא העברת בעלות על מקרקעין מהליך המיסוי, למעשה מהליך גביית המס, בו חייב המוכר בעסקה, בצורה כזאת שהקונה שמעונין לרשום את עצמו כבעל זכות במקרקעין ולממש את זכויותיו, לא יהיה תלוי בתשלום או אי תשלום חובותיו של המוכר לרשות המסים.
שגית אפיק
יש הוראות על רישום בכלל בכל הפרק הזה? אין רישום.
ציון פיניאן
זה בניגוד לחוק הארנונה.
שגית אפיק
מדובר אך ורק בתשלום מס שבח. לא? רק האישור.
חן לב
אין התייחסות לרישום.
שגית אפיק
למה אתם מניחים שבין למוכר אינטרס לסיים את העסקה? מאיפה באה ההנחה הזאת שלמוכר אין אינטרס לסיים את העסקה? פעם אתם אומרים שאין לו ופעם אתם אומרים שיש לו.
חן לב
אני לא חושב שצריכה להיות כאן התייחסות לאינטרס של המוכר כאשר הקונה מוחזק בן ערובה והמוכר רשאי להחליט אם יש לו אינטרס או אין לו.
שגית אפיק
הוא אומר שזה ייעול הרישום. שאלנו אם יש כאן הוראות לרישום. אנחנו לא ראינו כאן הוראות על רישום.
חן לב
אני אחדד.
היו"ר משה גפני
לפני כן. אנחנו נצטרך להיכנס לסעיפים ואני לא רוצה לעכב את החוק אלא אני רוצה לקיים בו דיון. אני רק רוצה הסבר למה זה צריך להיות בחוק המדיניות הכלכלית. למה זה צריך להיות כאן? למה זה לא בהליך חקיקה רגיל? אני אמשיך את הדיון. תסביר לי במה זה קשור לחוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012. רישום, דירוג ישראל, בסדר, אני אתך. אני בעד לסדר את זה, כמובן נעבור סעיף-סעיף לפי הסדר, אבל למה זה נוגע לחוק המדיניות הכלכלית?
חן לב
כמו שציינתי, החוק למעשה מקצר משמעותית את תהליך הרישום בטאבו אבל זה תהליך שנפגעים ממנו בשל אורך הזמן המשמעותי שלו.
היו"ר משה גפני
נניח שזה מקצר. זה לא מקצר, זה כן מקצר, בסדר, אבל במה זה נוגע לחוק המדיניות הכלכלית?
חן לב
אני אשאיר לעמיתיי ברשות המסים להראות באיזה אופן השינוי מקצר.
היו"ר משה גפני
בסדר, קיצר את התהליכים, אבל במה זה קשור לחוק המדיניות הכלכלית?
חן לב
עלויות העסקה שכרוכות באותה העברת רישום בעלות על נכס, אלה עלויות נוספות שמוטלות הן על פרטיים והן על עסקים באופן שגרתי, באופן שלמעשה התרגלנו אליו ואולי שלא בצדק.
ציון פיניאן
יש מזה הכנסות למדינה?
חן לב
לא.
ציון פיניאן
אם אין כסף, אז מה? למה זה כאן?
היו"ר משה גפני
אני לא מעכב את החוק אלא אני ממשיך את החקיקה. אני עושה הפסקה לרבע שעה. אני מבקש שייתנו לי תשובה אם אפשר לפצל את החוק הזה. לפצל, הכוונה היא שאני ממשיך את הדיון ואני לא מעכב את זה.
אמנון כהן
בינואר.
היו"ר משה גפני
לא. ממשיך רגיל. ביום חמישי נמשיך את הדיון, אבל לא במסגרת חוק המדיניות הכלכלית. אם לא נסיים עד 31 בדצמבר, נמשיך בינואר. יכול להיות שזה חוק טוב, אני לא מתווכח על זה בכלל. יכול להיות שזה גם מייעל. יש כאן טענות שזה לא מייעל. נעשה הפסקה של רבע שעה ואני מבקש אחר כך לקבל תשובות.
אמנון כהן
תשובות למה? היא עוד לא הבינה.
היו"ר משה גפני
סמוך עליה שהיא הבינה. בשעה 13:45 נחדש את הישיבה.

הישיבה הופסקה בשעה 13:30 וחודשה בשעה 14:00
היו"ר משה גפני
אני מחדש את הישיבה.


לפי בקשת משרד האוצר אני לא מפצל את הסעיפים האלה ואני עובר עכשיו לסעיפים הבאים, סעיפים 53(4) וכולי, חוק מיסוי מקרקעין.
שגית אפיק
התיקונים השונים בחוק מיסוי מקרקעין שהם לא ה-דוינג ביזנס.
היו"ר משה גפני
את רוצה שאני אדון בבעיה הזאת עכשיו בלי חברי כנסת ורק כאשר חלק מהם נמצא?
שגית אפיק
עמוד 95, פסקה (4).
היו"ר משה גפני
הדבר היחיד שחשוב לי בכל הדיון הזה הוא לשמור על כבודה של ועדת הכספים, כל עוד אני היושב ראש.
שגית אפיק
נעבור לעמוד 95, לסעיף (4) בסעיף 19.

(4)
בסעיף 19, אחרי פסקה (3) יבוא:

"(3א)
במכירת זכות במקרקעין המותנית בהתקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו אפשרויות הניצול של הזכות לפי תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, שתמורתה הושפעה מהגדלת אפשרויות הניצול כאמור וכולה אינה בכסף – יום אישור התוכנית".
מיכל הנר דויטש
יחד אתו הולך גם סעיף 14 בעמוד 99.
שגית אפיק
(14)
אחרי סעיף 5 יבוא:



"75א.
הודעה על עסקה המותנית בתנאי עתידי

נעשתה עסקה שיום המכירה שלה נקבע לפי הוראות סעיף 19(3א), ימסרו הצדדים למנהל בתוך שלושים ימים מן היום שהיה נקבע כיום המכירה אילולא היו חלות הוראות סעיף 19(3א), הודעה על ביצוע העסקה, בטופס שקבע המנהל".
היו"ר משה גפני
מיכל, תסבירי.
מיכל הנר דויטש
הכלל של חוק מיסוי מקרקעין, יום המכירה הוא היום שבו בוצעה העסקה. כדי להקטין חיכוך עם הנישומים אנחנו בעצם ניסינו לזהות את העסקאות בהן יש דיווח אבל יותר מדיי פרטים לא ברורים ומאוד קשה לכמת את אותה העסקה. לכן אנחנו מציעים לתקן את סעיף 19 של החוק כך שאם יש עסקה לפיה העסקה מותנית בשינוי תוכנית עתידית והתמורה שתגיע למוכר תלויה באותן זכויות שיינתנו בעקבות אותו שינוי עתידי, אנחנו רוצים לדחות את המועד של העסקה ליום אישור התוכנית. כך אותו יום אישור תוכנית, ביום אישור התוכנית, התמורה ברורה, התנאי המתלה התקיים, אנחנו יודעים לכמת את זה נכון, זה לא מוערך ביתר, לא מוערך בחסר כפי שזה קורה היום ואז אנחנו ממשיכים להליכי שומה, ומה שאנחנו מבקשים במקביל זה שאם היום נדחה, שיודיעו לנו שהתקיימה כזאת עסקה והיא קיימת.
אהוד נדב
מעבר למה שאדוני הציע עוד לפני ההפסקה, יש כאן מהפכה שלמה ונדמה לי שכולנו מסכימים.
שגית אפיק
אנחנו לא במהפכה. עכשיו אנחנו בתיקונים שונים בחוק מיסוי מקרקעין.
מיכל הנר דויטש
אנחנו לא בעסקים.
היו"ר משה גפני
אני לא חוזר למהפכה כי חלק מחברי הכנסת עזבו ואז זה יידון בישיבה הבאה.
אהוד נדב
אבל זה חלק מהמהפכה.
היו"ר משה גפני
לא. זה דווקא דבר טוב.
אהוד נדב
הסעיף הזה הוא לא דבר טוב ואני אסביר למה. ראשית, על קצה המזלג, היסטוריה. בעבר הרחוק, בשנות ה-80 שלטה ההלכה של בית המשפט העליון, הלכת גן, שדיברה על כך שעסקה היא תנאי מתלה על מועד אירוע המס, וממילא תשלום המס, וכשהתקיים התנאי המתלה. מאוחר יותר פסיקה אחרת של בית המשפט העליון, עשר שנים אחר כך, פסק דין אלדר-שרון שתמך בעמדת רשות המסים באותו זמן שאמרה שעסקה עם תנאי מתלה, מועד אירוע המס, הוא ביום עריכת החוזה ולא ביום התקיימות התנאי. אם לא התקיים התנאי, לא תהיה עסקה ויוחזר המס, 102 וכולי.


מה קרה. כל השוק הייזומי מאורגן היום לפי הנתונים הידועים בזמן חתימת העסקה. התמורה מחושבת לפי מה שידוע בזמן עריכת העסקה. כאשר עושה קבלן דוח פרפורמה, בודק מה העלויות שיהיו לו, הוא בודק את זה היום. הוא יודע מה יש לו. ההצעה הזאת כאן, מה שהיא מבקשת לעשות זה להעביר את הכל למועד התקיימות התנאי שיכול להיות גם שנה-שנתיים ויותר קדימה, ואז המחירים הם אחרים. כאשר אני התקשרתי לרכישת הקרקע, עם התנאים, עם עדכון התמורה, אני גם לקחתי סיכונים מסוימים.
שגית אפיק
אתה טוען שהתמורה עלולה להיות גבוהה יותר?
אהוד נדב
התמורה לדוגמה עלולה להיות גבוהה יותר. אני לא לקחתי את זה בחשבון כאשר תמחרתי את הפרוייקט הזה.
מיכל הנר דויטש
היום אנחנו בשיטת שוק. יש לי חוזה ביד עם עסקה שהפרטים בה מאוד מאוד עמומים, תלויים ביותר מדיי דברים שצריכים להתקיים בעתיד, ועכשיו או שאני אעריך בחסר, הם יגישו מש"ח עם איזה סוג של אומדן של מה שצפוי, מנהל מיסוי מקרקעין זה או אחר יעריך אותה כך או אחרת, התמחור יכול להיות בחסר או ביתר. גם כמדינה אנחנו רוצים לשום עסקאות אמת. אני לא רוצה להפסיד, אני גם לא רוצה להרוויח. אני לא רוצה יותר אבל גם לא פחות.
היו"ר משה גפני
תודה רבה. פסקה (7).
שגית אפיק
(7)
בסעיף 49כב -



(א)
בסעיף קטן (א)(1), בהגדרה "תקרת השווי" אחרי פסקה (2) יבוא:

"(3)
שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם, ששטחה 150 אחוזים משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ-200 מ"ר".



(ב)
אחרי סעיף קטן (א) יבוא:

"(א1)
המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת במתחם, שתמורתה בכסף בלבד, זכאי בשל המכירה לפטור ממס לפי הוראות סעיף קטן (א), בתנאים הקבועים בו, ובלבד שהוא רכש, בכספי התמורה, כולה או חלקה, בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה, זכות למגורים בבית אבות, למגוריו או למגורי בן זוגו, והתקיים בו או בבן זוגו אחד מאלה:





(1)
מלאו לו 60 שנים.





(2)
טרם מלאו לו 60 שנים והוא נזקק לשירותי סיעוד.




בסעיף זה -




"בית אבות", "זכות למגורים בבית אבות" – כהגדרתם בסעיף 49יג(ד).




"שירותי סיעוד" – כמשמעותם בסעיף 49יג(ב)".
היו"ר משה גפני
בסדר. חבל שהבאתם את זה היום. הייתם צריכים להביא את זה כבר לפני שלוש שנים.
אהוד נדב
הערה טכנית. צריך לשנות את הניסוח. כנראה שרצו לברך ויצאו מקללים. נכון להיום בפינוי-בינוי התמורה יכולה להשתלם גם במזומן ועדיין יש פטור. כל עוד התמורה היא עד 150 אחוזים משווי הזכויות, יש פטור. רצו כאן כנראה לברך.
ורד אולפינר
זה לא מדויק. אי אפשר לקבל רק מזומן. אתה יכול לקבל יחידה קטנה פלוס מזומן.
אהוד נדב
אפשר לקבל גם מזומן.
ורד אולפינר
לא רק מזומן.
אהוד נדב
כאן רצו לתת לקשישים שאמורים לעבור לדיור מוגן, וזה בסדר גמור, להעלות אפילו את התקרה ל-200 אחוזים אלא ששפכו את התינוק עם המים. ה-150 אחוזים שהיו ממילא למזומן, עכשיו הפכו להיות רק לבני שישים ומעלה.
מיכל הנר דויטש
לא.
שגית אפיק
לא. זה בנוסף.
מיכל הנר דויטש
זה בנוסף.
אהוד נדב
זה לא בנוסף.
מיכל הנר דויטש
לא החלפנו את ההגדרה תקרת השווי. יש שלוש חלופות.
היו"ר משה גפני
מיכל, היות שאין ויכוח על הרעיון, תעיר בבקשה ליועצת המשפטית של הוועדה. אם אכן יתברר שצריך לשנות את הניסוח כך שהוא יהיה מותאם למה שהם אומרים ברשות המסים, נעשה זאת.
שגית אפיק
אין צורך. אני מסתכלת ואין צורך. נשארו שתי הפסקאות הקיימות. אין בעיה.
היו"ר משה גפני
בסדר. פסקה (8).
שגית אפיק
(8)
אחרי סעיף 49לב יבוא:



"49לב1
יום המכירה

על אף האמור בחוק זה, הייתה המכירה של הזכות הנמכרת מותנית בתנאי מתלה, או מכירה של זכות לרכישת זכות במקרקעין (בפרק זה – האופציה), יום המכירה יהיה המוקדם מבין אלה, ובלבד שנמסרה הודעה למנהל כאמור בסעיף 49לב2.

(1) המועד שבו התקיים התנאי או שבו מומשה האופציה, לפי העניין.



(2) המועד שבו הוחל במתן שירותי בנייה לפי תכנית החיוק.

49לב2
חובת הודעה ודיווח

(א)
המוכר יודיע למנהל על הסכם למכירה כאמור בסעיף 49לב1 בתוך שלושים ימים מיום ההסכם, על גבי טופס שקבע המנהל.

(ב)
לעניין הצהרה על מכירת הזכות הנמכרת, יחולו הוראות חוק זה מיום המכירה כמשמעותו בסעיף 49לב1".
היו"ר משה גפני
צריך גם לקרוא את פסקה (12) בעמוד 99?
מיכל הנר דויטש
לא. זאת מהימנות.
היו"ר משה גפני
הסבר.
מיכל הנר דויטש
בדומה להוראה שקיימת בפרק של פינוי-בינוי שדוחה את יום המכירה עד למועד התקיימות העסקה השלמה, גם בתמ"א 38, בעסקאות של תמ"א 38, אלה עסקאות עם הרבה שלבים. כלומר, מתחילים מהדייר הראשון, משהו שלוקח יותר זמן. אנחנו באים ואומרים שעד שלא מתקיים התנאי המתלה או שבא היזם ומממש את אותה אופציה או שהוא מתחיל בשירותי הבנייה, אתה לא צריך לבוא אליו. אתה לא צריך להגיש מש"ח על כל דירה בנפרד אלא אתה צריך רק ביום שבו התקיים אחד מאלה להגיש מש"ח כולל אבל רק תודיע שאתה שם. מאוד דומה להוראות שמופיעות בפרק 54.
יו"ר משה גפני
תודה. הערות.
אהוד נדב
עד כמה שאני רואה, זה יצא גורף. תמ"א 38, זה ברור אבל לכאורה יצא כאן מצב שכל עסקה שיש אופציה, גם אופציה רגילה בזכות במקרקעין.
מיכל הנר דויטש
לא, זה מפרק אחר.
אהוד נדב
אבל כתוב "על אף האמור בחוק זה".
מיכל הנר דויטש
אותו דבר כמו פינוי-בינוי. כאשר אתה משתמש בהגדרות, תסתכל בשימוש בהגדרות שמשמשות רק בפרק הזה, תסתכל בסעיף המקביל בפינוי-בינוי, על אף האמור בחוק זה, אם מדובר במכירה של זכות נמכרת, כלומר, אם ההגדרות רק של הזכות הזו.
אהוד נדב
מה שאני אומר זה לטובתכם. אם דעתכם נחה, בסדר, אבל לדעתי כתוב בחוק זה ולא בפרק זה. תקנו כך שיהיה כתוב בפרק זה ולא בחוק זה.
שגית אפיק
מיכל, התחילה של זה לגבי איזה עסקות תהיה? אתם תחילו את זה רטרואקטיבית?
קריאה
אין כרגע סעיף רטרואקטיבי.
שגית אפיק
אז בואו נגדיר. אין סעיף רטרואקטיבי.
ורד אולפינר
אנחנו רוצים להחיל את זה רטרואקטיבית.
שגית אפיק
איך? ממתי?
ורד אולפינר
מהמועד שהחלנו את החוק.
היו"ר משה גפני
איך מנסחים את זה?
מאיר אסולין
באותן עסקאות שהמכלול לא התגבש. כלומר, הרעיון הוא שהוא חותם עם כל דייר ודייר, הוא לא השיג את כל החתימות בכל הבניין.
מיכל הנר דויטש
אין לכם בעיה לעשות את זה רטרואקטיבית.
שגית אפיק
ממתי?
מיכל הנר דויטש
2003?
אהוד נדב
עם כניסתו של הפרק לתוקף. זה 2007 או 2008.
שגית אפיק
(12)
בסעיף 74, במקום "רשאי להודיע למנהל" יבוא "יודיע למנהל, בטופס שקבע המנהל".
מיכל הנר דויטש
היום יש לנו בעיה עם עסקאות של נאמנות. לפי הוראות החוק אדם שרוכש זכות במקרקעין על שמו אבל עבור אחר, רשאי להודיע למנהל שהוא עושה את זה בנאמנות עבור אחר אבל הוא לא חייב. לאחר מכן, כשהוא בא ומוכר את זה, שזה יכול להיות שנים רבות לאחר מכן, הוא בעצם אומר שכשהוא קנה אז, הוא בעצם היה נאמן. יש לנו בעיית הוכחה, מה שמגביר את החיכוך שלנו מול אותו נישום אם כן היה נאמן או לא היה נאמן. אנחנו מבקשים שהוא יאמר לנו.
היו"ר משה גפני
הבנתי. יש הערות?
אהוד נדב
זה לא פותר להם את הבעיה.
היו"ר משה גפני
אני מתחיל להיות מודאג מכך שאתם שם מתחילים לדאוג לרשות המסים.
זיו שרון
זה לא פותר את הבעיה לכולם כי יש מצבים, במיוחד מצבי ביניים ובמיוחד במצבים של תושבי חוץ שאין שליטה גם בדברים האלה עד הסוף, שהרבה פעמים גם אין מודעות לידיעה של הנאמנות ועדיין הוויכוחים אם הייתה נאמנות או לא הייתה נאמנות, ובית המשפט העליון אמר את דברו לדברים האלה בפסק דין בשם אביגדור זיו שאם הייתה נאמנות מהותית, שאלת הדיווח או אי הדיווח לא צריכה לפסול את קיומה של הנאמנות המהותית.
קריאה
אבל גם עכשיו זה לא מפריע.
מאיר אסולין
הוא יצטרך להוכיח נאמנות מהותית ולא תהיה בעיה.
מיכל הנר דויטש
לא תיקנו את זה שדיווח הופך להיות תנאי בלעדיו אין לנאמנות.
זיו שרון
שזה יירשם בפרוטוקול.
מיכל הנר דויטש
זה כתוב.
היו"ר משה גפני
נרשם בפרוטוקול.
מיכל הנר דויטש
(24)
בסעיף 89(ב), במקום הרישה עד המלים "לא להגדילה" יבוא "הוועדה רשאית לאשר את השומה, להפחיתה, להגדילה, לבטלה או להחליט בדרך אחרת כפי שתראה לנכון".


בדומה לדיני המס האחרים, אנחנו היום נמצאים בסיטואציה לפיה הנישום נמצא בווין-וין. המקסימום שיכול להיקבע לו זה מה שהמנהל קבע. אם הוועדה מוצאת לנכון או שהיא מגלה משהו אחר על פניו, כך שצריך להגדיל את השומה, ידיה כבולות. אותו בית משפט שדן במס הכנסה, אותו בית משפט שדן במע"מ, לבית המשפט יש את הפרורוגטיבה להקטין, לתקן, לבטל ולהגדיל. אותו דבר אנחנו מבקשים שיחול גם במיסוי מקרקעין.
היו"ר משה גפני
להוריד את זה מהחוק?
מיכל הנר דויטש
לא.
אהוד נדב
זה חלק מהרפורמה. יש לנו כאן ערכאה שיפוטית שיושבת בבית המשפט המחוזי והיא בודקת את שיקול הדעת. ועדת ערר, שמה הוא קצת מטעה. אלה שופטים של בית המשפט העליון בדימוס, לפחות יושב ראש הוועדה, אלה דיונים שמתקיימים בבית המשפט המחוזי, אלה דיונים שסדרי הדין של בית המשפט חלים עליהם, זאת ערכאה שיפוטית עד הסוף ולא עד האמצע. זאת לא השגה או מעין השגה או השגה סופר. בערכאה זאת בודקים את שיקול דעתו של המשיב כאשר הוא קבע את השומות שלו. זה כל תכליתה. בוודאי בסופו של דבר אנחנו בדין המינהלי וקובעים האם בדין הוא קבע את מה שקבע או לא. לבוא ולומר שעכשיו אנחנו ניתן יותר, לא המשיב טען את זה, לא הנישום טען את זה, זה משהו שדורש התייחסות.
היו"ר משה גפני
תודה רבה. מיכל, אני שאלתי אותך האם אלה הטבות ואת אמרת שאלה הטבות. אתם מיטיבים עם הציבור וזה גם התפקיד שלכם. מה שקורה בסעיף הזה, אתם עושים הרעה. למה? מכיוון שעל פי החוק הקיים ועדת ערר לא יכולה להגדיל אלא היא יכולה רק להפחית או לאשר. היא לא יכולה להגדיל. ברגע שאנחנו נוסיף את הסעיף הזה שאתם מציעים עכשיו, אנשים פשוט לא יגישו ערר כי הם יפחדו שיגדילו להם.
מיכל הנר דויטש
מדברים בסיטואציה מאוד נדירה.
היו"ר משה גפני
אבל זה הערר.
מיכל הנר דויטש
אנחנו מדברים על סיטואציה מאוד נדירה. בית המשפט הוא לא בית דין מינהלי. בית המשפט שדן בערעורי מס הכנסה, אני לא רואה שאין לי ערעורים במס הכנסה, אני לא רואה שאין לי ערעורים במע"מ. זה מעמד של בית משפט שעליו יש ערעור לעליון. זה מעמד של בית משפט מחוזי לכל דבר ועניין.
היו"ר משה גפני
מה את רוצה לומר בזה?
מיכל הנר דויטש
הוא לא דן בשיקול הדעת של המנהל.
היו"ר משה גפני
אנחנו מדברים על ועדת ערר ולא על בית משפט.
מיכל הנר דויטש
זה בית משפט.
היו"ר משה גפני
כשאני רואה חוקים של פעם, אני חושב שאלה שעשו את החוקים האלה היה להם גם הגיון. אני מתחיל לחשוב מה ההגיון. החוק הקיים אומר שהם לא יכולים להגדיל. כתוב במפורש בחוק. למה כתבו את זה? "אך לא להגדילה". למה? למה כתבו את זה?
מיכל הנר דויטש
צריך לקרוא את הפרוטוקול.
היו"ר משה גפני
תקראי את הפרוטוקול. אני לא רוצה לגרום להרעה.
מיכל הנר דויטש
למה אנחנו צריכים לכבול את ידי בית המשפט? בערעורי מע"מ אפשר להגדיל.
היו"ר משה גפני
למה כבלנו?
מיכל הנר דויטש
המחוקק יכול גם לטעות. דווקא כאן יושבים שני נציגי ציבור.
שגית אפיק
אז זה לא בית משפט. אלה שני נציגי ציבור.
היו"ר משה גפני
אני שאלתי אותך שאלה. לא מצאתי אף פעם בשאלות ששאלתי אותך אומרת שאת לא יודעת.
מיכל הנר דויטש
הנה, מצאת.
היו"ר משה גפני
אם את אומרת שאת לא יודעת למה, את מסתירה משהו ואני אסביר לך למה אני מתכוון. לא חס וחלילה שאין תום לב. את יודעת למה קבעו את זה, מכיוון שמדברים על ועדת ערר. אתם רוצים לשנות עכשיו את העניין. ללכת לבית המשפט, הולכים לבית המשפט, בסדר, אין ברירה.
מיכל הנר דויטש
אז בוא נשנה את זה לבית משפט מחוזי.
היו"ר משה גפני
לא.
מיכל הנר דויטש
זה אותו הדבר.
זיו שרון
צריך לזכור שערעור על החלטתה של ועדת ערר לבית המשפט העליון הוא בשאלה משפטית בלבד. התוצאה של ההצעה של רשות המסים היא כזאת שאם מגדילים את השווי, וזה עניין של שווי, אין רשות ערעור. זה לא יכול לעבור, זה לא הגיוני שזה יעבור, אלא אם כן בית המשפט העליון יוכל לדון בכל העניינים שנדונו בשלב של ועדת הערר.
היו"ר משה גפני
פסקה (25). מיכל, אני לא אתן להעביר את זה.
שגית אפיק
(25)
במקום סעיף 90א יבוא:
מיכל הנר דויטש
זה ביחד עם (27), עם ניהול הליכים. (25) עד (27).
שגית אפיק
גם (27), גם (28).
היו"ר משה גפני
תאמרו לי מה בטוח שייך לכאן.
מיכל הנר דויטש
(26). זה שייך לדיון עכשיו.
שגית אפיק
(26)
בסעיף 91, במקום סעיפים קטנים (א) ו-(ב) יבוא:

(א)
נמסרה לאדם הודעת שומה לפי סעיף 86, חייב הוא בתוך 15 ימים מיום מסירת הודעת השומה, לשלם את יתרת המס המגיעה ממנו לפיה, ואם הגיש השגה לפי סעיף 87 – ישלם את סכום המס שדאינו שנוי במחלוקת בתוך שלושים ימים מיום מסירת ההודעה כאמור.

(ב)
נמסרה לאדם החלטה בהשגה לפי סעיף 87, ישלם את סכום המס המגיע ממנו לפיה בתוך 15 ימים מיום שנמסרה לו ההחלטה. הגיש ערר לפי סעיף 88 – ישלם את סכום המס שאינו שנוי במחלוקת בתך שלושים ימים מיום שנמסרה לו ההחלטה.

(ב1)
ניתנה החלטה של ועדת ערר לפי סעיף 89 – ישולם סכום המס המגיע לפי ההחלטה בתוך 45 ימים מיום שניתנה, זולת אם קבע בית המשפט העליון אחרת.

(ב2)
ניתן פסק דין של בית המשפט העליון בערעור לפי סעיף 90 – ישולם סכום המס המגיע לפי פסק הדין בתוך 15 ימים מיום שניתן".
מיכל הנר דויטש
ההוראה הזו היא בעצם הוראה שאנחנו מציעים, זאת הוראה שקיימת ביתר חוקי המס. היום בחוק מיסוי מקרקעין יש עיכוב ביצוע אוטומטי ברגע שמוגשת השגה, ערר או ערעור, כך שלא קמה חובה לשלם את המס שאינו שנוי במחלוקת כל עוד לא ניתנה החלטה או פסק דין בערכאה הבאה. הדבר הזה מרחיק את המנהל מאפשרות גביית המס. אנחנו מבקשים שעצם הגשת השגה, ערר או ערעור לא ייצרו עיכוב ביצוע אוטומטי בדיוק כמו בפקודת מס הכנסה או בחוק מע"מ, מה שאינו שנוי במחלוקת, אתה צריך לשלם.
קריאה
יש השגה על השומה, הוא לא משלם כלום. בואו נגיד את העובדות.
מאיר אסולין
הכוונה בתיקון הזה היא הסיפא של 91(א) שבו כאשר מתקבלת החלטה בוועדת ערר, הוא לא חייב לשלם את פסק הדין, את אותו מס שנובע מההחלטה אם הוא פונה לעליון. כל הדין הכללי, אתה חייב ליישם את ההחלטה של הערכאה הנמוכה, אלא אם קיבלת צו עיכוב ביצוע. זה מה שאנחנו מבקשים לעשות. כאשר מתקבלת החלטה של ועדת ערר או שהמנהל זכה או שהוא הפסיד או שהנישום זכה או שהוא הפסיד, ליישם את ההחלטה.
שגית אפיק
מה המצב היום במס שבח?
מאיר אסולין
אם הוא הולך לעליון, הוא לא צריך לבצע את פסק הדין.
שגית אפיק
עד שהעליון מכריע.
מאיר אסולין
נכון.
מיכל הנר דויטש
וזה יכול לקחת שבע שנים ועשר שנים. זה בדיוק מה שקורה בפקודת מס הכנסה. הוא צריך לקבל עיכוב ביצוע. פקודת מס הכנסה בחוק מע"מ, וגם הדין הכללי, עיכוב ביצוע, אין עיכוב ביצוע מעצם הגשת ערעור לעליון.
שגית אפיק
הזמנים שאת קובעת לסכום השנוי במחלוקת, הם לא קצרים מדיי?
מאיר אסולין
זה בחוק הקיים.
מיכל הנר דויטש
זה בחוק הקיים. זה מועתק משם. השינוי היחידי הוא (ב1).
שגית אפיק
בית המשפט העליון, שביטלתם את עיכוב הביצוע.
מיכל הנר דויטש
כן. זה השינוי היחידי.
מאיר אסולין
לא ביטלנו אלא הוא צריך לבקש. יש לו את הזכות לבקש את עיכוב הביצוע. אם בית המשפט העליון אישר לו, ועדת הערר אישרה, אין בעיה.
היו"ר משה גפני
אם הוא ביקש ובית המשפט העליון עדיין לא קבע?
מיכל הנר דויטש
מחכים להחלטה. בעיכוב ביצוע, זאת החלטה מיידית.
היו"ר משה גפני
אבל אם הוא הגיש בקשה והיא עדיין לא נדונה בבית המשפט העליון?
מיכל הנר דויטש
לעיכוב ביצוע פסק הדין של ועדת הערר?
היו"ר משה גפני
כן.
מיכל הנר דויטש
לא גובים.
היו"ר משה גפני
אתם מתקנים את החוק.
מיכל הנר דויטש
אנחנו לא גובים.
היו"ר משה גפני
יושב פקיד שומה רשע באיזשהו מקום.
מיכל הנר דויטש
זה לא פקיד השומה אלא זה מנהל מקרקעין. אלה צדיקים.
היו"ר משה גפני
אני מדבר על הקדנציה הבאה. הוא קורא לו ואומר לו שגפני תיקן כאן את החוק ואתה צריך לשלם. יש לך עיכוב ביצוע או אין לך? אין לך ביד עיכוב ביצוע.
מיכל הנר דויטש
יש הנחיה.
היו"ר משה גפני
מה זה הנחיה? אנחנו מדברים על חקיקה ראשית.
שגית אפיק
אבל היום המצב שונה.
מיכל הנר דויטש
נכון אבל יש הנחיות.
שגית אפיק
היום לבית המשפט אין סמכות להורות על עיכוב התשלום?
מיכל הנר דויטש
לא צריך.
שגית אפיק
בלי חקיקה לבית המשפט העליון אין סמכות?
מיכל הנר דויטש
לא, היום הנישום יודע שהוא לא צריך לשלם כי הוא הגיש ערעור לעליון.
שגית אפיק
ובית המשפט יכול להורות על עיכוב ביצוע.
מיכל הנר דויטש
יש עיכוב ביצוע.
היו"ר משה גפני
היום הוא לא משלם והיום הכל בסדר.
מיכל הנר דויטש
היום הוא לא משלם כי יש לו את הזכות ואז הוא יכול לחכות עם המס עשר שנים ואז לך תחפש את סכום המס אחרי עשר שנים.
היו"ר משה גפני
לא צריך לחפש. אתם תמיד מוצאים את האנשים. היום זה בסדר והוא לא צריך לשלם. אתם רוצים לתקן את החוק. החוק אומר, מה שכתוב כאן, שאם אני מקבל עיכוב ביצוע, אני לא צריך לשלם. כל עוד שאין לי עיכוב ביצוע, אני חייב לשלם. אני הגשתי בקשה לעיכוב ביצוע, ההחלטה בעיניי היא לא נכונה, הגשתי בקשה לעיכוב ביצוע, בית המשפט בשביתה, הקלדניות שבתו ואי אפשר לפתוח את שערי בית המשפט, אני בא לצדיקים שלכם ואני אומר להם שהגשתי בקשה, אומר לי אותו צדיק שהאמת היא שהוא באמת צדיק, שהוא רוצה לעזור לי, הוא אומר לי שאני אפילו צודק, אבל זה מה שגפני עשה בחוק. הוא אמר: תראה לי עיכוב ביצוע, אל תספר לי על שביתות, על כך שבית המשפט עדיין לא דן, ולכן אתה צריך לשלם. הנחיות או לא הנחיות, אבל מה מעניין אותי הנחיות?
אהוד נדב
אין כאן סכנה לזליגת מס.
עופר מנירב
אני אחדד את מה שאמר נדב. אין בעיה משום שאתם לא נותנים אישור להעביר את הנכס בטאבו. זאת אומרת, הנכס נשאר כבן ערובה עד שייגמר כל הדיון. אין בעיה שלא תקבלו את המס, כי תמיד תקבלו אותו ויש לכם ביטחון את מלוא הנכס, כך שאין לכם בעיה.
זיו שרון
הערה נוספת. אם כבר הולכים לכיוון הזה, שתהיה גם הדדיות. היה והנישום שילם את הכסף, שהמנהל לא יחזיק את הכסף עד לגמר הדיון בבית המשפט העליון אלא שיחזיר את הכסף.
מיכל הנר דויטש
אותו הדבר.
זיו שרון
כאן כתוב שישולם סכום המס המגיע על פי החלטה.
היו"ר משה גפני
הוא צודק. צריך לנסח את זה.
אהוד נדב
אני רוצה להזכיר כמה דברים שקיימים בחוק היום. קודם כל, הנושא של עיכוב ביצוע. ההלכה היום בנושא של עיכוב ביצוע, הלכה מאז ומתמיד בנושא של עיכוב ביצוע, כאשר אנחנו עוסקים בכספים, אין עיכוב ביצוע. זאת ההלכה בכל בתי המשפט, כולל העליון. זאת אומרת, כאשר אנחנו מדברים על כך שבית המשפט ייתן עיכוב ביצוע, אלא אם כן יש נסיבות חריגות שבחריגות וכסף זה לא מסוג הדברים האלה, אין עיכוב ביצוע. זאת אומרת, הנישום נאלץ להביא כסף על דברים שהרבה פעמים בסוף בית המשפט העליון יקבל את ערעורו.


הדבר השני. אנחנו צריכים להבחין בין שני תשלומי מס. סכום שאינו שנוי במחלוקת משולם. אנחנו לא מדברים על הסכום הזה. זה סכום שכבר נמצא אצל רשות המסים עוד בשלבים המוקדמים יותר. אנחנו מדברים רק על הסכום שהוא שנוי במחלוקת וזה לא הכל. הכסף הזה בוודאי מאיפה יבוא אותו הנישום?


הדבר השלישי. כמו שאמרו כאן חבריי, אנחנו מדברים כאן במס שבח להבדיל ממס הכנסה שבאמת יכול להיות שעוד עשר שנים לא יהיה ממי לגבות. אנחנו מדברים כאן במס שבח. יש כל הזמן ממי לגבות. זה מהנכס וממי שרוצה שהנכס יירשם על שמו.
מאיר אסולין
תחזור על המשפט האחרון שלך.
אתה אומר שאם המוכר לא ישלם לי את מס השבח, הקונה ששילם את מלוא התמורה, הוא יביא עוד כסף מהבית.
עופר מנירב
בדיוק הפוך. הקונה לא שילם את מלוא התמורה, הוא שומר על חלק כפיקדון עד לקבלת האישור. הקונה לא ישלם את מלוא התמורה משום שעורך הדין שלו אחרת יפוטר והוא יהיה אשם ברשלנות מקצועית. הוא ידאג לשמור כסף עד לקבלת האישור להעברת הנכס. זאת אומרת, אם היום המוכר יצטרך לשלם את המס, אין לו מאיפה, הקונה מעכב את הכסף אצלו, לא מעביר לו עד לאישור, ואז הוא יצטרך להביא כסף מהיכן שאין לו.
מאיר אסולין
אין כאן בעיית גבייה.
היו"ר משה גפני
קודם כל, לגבי ההערות הקודמות, אני מבקש לנסח את זה. שגית, אני מבקש לנסח את זה גם לגבי הנושא הזה שהוא הגיש בקשה לבית המשפט – לא גובים ממנו את הכסף.
מיכל הנר דויטש
והדדיות.
היו"ר משה גפני
הנושא של ההדדיות.
מאיר אסולין
לפני שבוע היה פסק דין של העליון של גד שילר שהגיש בקשה לקבל אישורי מסים. הוא הרוכש. עורך הדין, המומחה למסים, ביקש פיקדון של 45 אלף דולר כאשר החוב היה 900 אלף שקלים. 45 אלף דולר אלה לא כיסו את המס והוא נאלץ ללכת לבית המשפט ולבקש אישור. בית המשפט כפה עליו עוד 120 אלף שקלים. אלה אותם אנשים שאתה בונה עליהם שהם שומרים פיקדונות וכל מיני דברים כאלה. חבר'ה, יש לנו כאן מיליארדים של חובות במס שבח. בקצה השני יושבים רוכשים שלא יקבלו לעולם.
שגית אפיק
זה יפתור את זה?
מיכל הנר דויטש
זה יקרב אותם לגמר העסקה.
מאיר אסולין
זה יקצר כי כאשר אתה מרחיק את תשלום המס מיום המכירה, הסיכוי שתגבה את הכסף הוא קשה מאוד.
שגית אפיק
ואחרי פסק דין, איך אתם מחזירים אם פסק הדין יהפוך?
מאיר אסולין
מיד. עם הפרשי הצמדה וריבית, הוא מקבל את זה מיד.
היו"ר משה גפני
נמשיך.
שגית אפיק
יש את הקנס שזה סעיף (28). זה גם שם וגם כאן. זה גם וגם.
היו"ר משה גפני
אבל כאן זאת הגדלה.
מיכל הנר דויטש
תלוי מה סכום המס. הרי היום זה אחוז מהמס.
שגית אפיק
לגבי מוכר.
היו"ר משה גפני
מה זה 500 שקלים ו-400 שקלים?
שגית אפיק
נדון בזה שם.


אנחנו עוברים לסעיף (31). זאת הגדלה לגבי הקונה ולגבי המוכר אי אפשר לדעת.
מיכל הנר דויטש
למה לגבי הקונה?
מאיר אסולין
אני אגיד בגדול מה זה. לגבי עסקאות פטורות, מי שלא הצהיר בזמן, אין עליו קנס. לגביו זאת הגדלה. כלומר, הוא יהיה חייב אם הוא לא הצהיר במועד. אנחנו מטילים עליו קנס כי אנחנו רוצים שגם הוא יהיה שותף לדיווח. לגבי עסקאות חייבות, זאת הקטנה כי היום שיעור הקנס הוא 39 אחוזים לשנה. אנחנו היום מורידים את זה ל-500 שקלים לכל 14 ימים, שבגדול זה 11 אלף או 13 אלף שקלים. כלומר, מבחינת חייבי המס זאת הקטנה, מבחינת הפטורים, זאת הגדלה. עדיין זה סכום סביר וקצוב, 500 שקלים.
שגית אפיק
נדון בזה ברפורמה.
מיכל הנר דויטש
אין סנקציה על מישהו שלא מדווח. כל החוק הזה בנוי על דיווח.
שגית אפיק
יש היום סנקציה.
מיכל הנר דויטש
זה 0.000025. זה 25 שקלים ישנים.
היו"ר משה גפני
לכן אני חושב שזאת הגדלה.
שגית אפיק
זאת הגדלה.
מיכל הנר דויטש
אלה עסקאות פטורות. זה שניים שלא דיווחו.
קריאה
היום זה 2.5 אגורות.
שגית אפיק
בעסקאות פטורות, זאת תהיה הגדלה.
מיכל הנר דויטש
רוב העסקאות פטורות אבל כדי שאני אדע שהן פטורות, הם צריכים לדווח לי על כך. כל החוק הזה בנוי על דיווח.
היו"ר משה גפני
למה 500 שקלים?
מיכל הנר דויטש
כל החוק הזה בנוי על דיווח. דיווח במס הכנסה זה 1,400 שקלים.
היו"ר משה גפני
למה לא מאה שקלים? זה לא מספיק?
מיכל הנר דויטש
תלוי מה שווה לי, לדווח או לא לדווח.
היו"ר משה גפני
לא חשוב. אנחנו נדון בזה שם.
שגית אפיק
אנחנו עוברים לעמוד 106, סעיף (31).


(31)
אחרי סעיף 95 יבוא:



"95א.
גביית מס בנסיבות מיוחדות

(א)
בסעיף זה, "חוב מס סופי" – חוב מס כמשמעותו בסעיף 94ד שאין לגביו עוד זכות להשגה, לערר או לערעור.

(ב)
היה לאדם חוב מס סופי, והוא העביר את נכסיו למי שיש לו עמו יחסים מיוחדים בלא תמורה או בתמורה חלקית, או העבירם לאחר בלא תמורה, ולא נותרו לו אמצעים בישראל לסילוק חובו האמור, אפשר לגבות את חוב המס הסופי -



(1)
אם המעביד הוא איגוד – ממי שקיבל את הנכסים מאותו איגוד בנסיבות האמורות.

(2)
אם המעביר או יחיד – ממי שקיבל את הנכסים מאותו יחיד בנסיבות האמורות, כל עוד לא חלפו שלוש שנים מתום השנה שבה הועברו הנכסים כאמור, או מתום השנה שבה היה חוב המס לסופי, לפי המאוחר.

(ג)
לא ייגבה ממי שקיבל את הנכסים כאמור בסעיף קטן (א) יותר משווי הנכסים שקיבל בלא תמורה או מההפרש שבין התמורה החלקית ששילם לבין שווי הנכסים, לפי העניין, ואם שילם מס בקשר להעברת הנכסים או הפעילות כאמור – לא יותר מהשווי או מההפרש כאמור, פחות סכום המס ששילם.




(ד)
על גביית סכומים לפי סעיף זה תחול פקודת המסים (גבייה).


(ה)
החליט המנהל לפעול לפי סעיף זה, יודיע על כך למעביר ולנעבר. על החלטת המנהל אפשר להשיג לפני המנהל בתוך 21 ימים מיום שנמסרה. על החלטת המנהל בהשגה אפשר לערור, בתוך שלושים ימים מיום שנמסרה, לפני ועדת הערר כמשמעותה בסעיף 89".
מיכל הנר דויטש
זאת התאמה לסיטואציה שהיום חוק מיסוי מקרקעין לא מטפל בה. בדומה להוראות 119(א) ו-106 לחוק מע"מ שמדברות על דחיית מס ממי שקיבל נכסים בדרך שלא שולמו המסים על ידי המעביר, ללכת לנעבר ולגבות ממנו את המס המגיע, אך לא יותר ממה שהוא קיבל.
זיו שרון
אני שומע מה אומרים כאן אנשים אבל יכול להיווצר כאן מס על מס. אם יש קביעה בחוק מהסוג הזה, והייתה לפני כן העברה ללא תמורה שהופטרה ממס, אז נוצר כאן גם מס על חוב המס וגם מס נוסף שנוצר כתוצאה מזה שהחוק קובע את החיוב במס על הנעבר, ואת זה צריך למנוע.


אני אסביר. אב העביר לבתו נכס מקרקעין אבל מעבר לזה, הוא מכר במכירה חייבת נכס מקרקעין אחר ולא שילם את המס על נכס המקרקעין הראשון. ברגע שהסעיף הזה נכנס לתוקף, המשמעות שלו היא שברגע שהחוק מחייב את הבת לשלם את המס של האבא, אותה עסקה שנייה מפסיקה להיות עסקה ללא תמורה ונוצר כאן מס על מס. נוצר כאן מס נוסף גם בגין העסקה שהייתה העסקה ללא תמורה.


להסביר שוב את הדברים?
שגית אפיק
אני לא הבנתי.
זיו שרון
אני אסביר שוב. אב העביר לבתו ללא תמורה נכס מקרקעין. הוא לא היה חייב במס בגין העברת הנכס הזה. הוא העביר אותו ללא תמורה. ללא קשר אותו אב עשה עסקת מקרקעין עם אחר ונוצר לו חוב מס בגין העסקה האחרת. עכשיו אומרים שאותה עסקה שהוא עשה העברה ללא תמורה, פוסלים אותה ולוקחים את המס על העסקה עם האחר מהעסקה עם הבת. באותה דקה שלקחנו את המס מהעסקה עם הבת, יעלה המנהל טענה נוספת שאינני רוצה שתעלה, שגם העסקה עם הבת כבר הפכה להיות עסקה ללא תמורה ועובדה שהבת משלמת את המס של האבא.
שגית אפיק
זה מה שיקרה?
מיכל הנר דויטש
לא, מה פתאום?
זיו שרון
אני רוצה שזה יובטח שזה לא מה שיקרה.
מיכל הנר דויטש
יש את 119(א) ואת 106 לחוק מע"מ ולפקודת מס הכנסה. יש שני פסקי דין שדנים בזה ומסבירים. הסיטואציה היא שיש לאדם חוב מס מעסקה. יש לו חוב מס מעסקה.
זיו שרון
אני מקבל את ההצעה שלכם. אני רק רוצה לסייג אותה.
מאיר אסולין
תקרא את זה בסעיף.
זיו שרון
זה כתוב גורף.
שגית אפיק
היה לאדם חוב מס ואז הוא העביר.
מאיר אסולין
אז הוא העביר. כלומר, בעצם הוא הבריח נכסים. זאת המשמעות.
עופר מנירב
איפה כתוב שהוא העביר לאחריו כמו שאתה אומר? תכתבו שלאחריו הוא העביר.
מאיר אסולין
היה לאדם חוב מס סופי, יש לו חוב מס סופי, והעביר נכסים.
עופר מנירב
מתי? איפה כתוב מתי?
שגית אפיק
ולאחר מכן. זה מה שכתוב.
עופר מנירב
נכון, כתוב לאחר מכן.
מיכל הנר דויטש
אני לא רוצה שמכלל ההן יישמע ה-לאו. לאור העובדה שיש שני סעיפים זהים בחוקי המס האחרים וכך מופעל הסעיף, ויש שתי פסיקות שמדברות על זה, וזו העמדה הפרשנית לגבי אותו סעיף, היה לאדם חוב מס סופי והוא העביר את נכסיו לאחר.
עופר מנירב
אבל זה לא אומר שלאחר מכן. מיכל, את יודעת בדיוק שזה לא אומר.
מיכל הנר דויטש
זה בדיוק מה שאנחנו טוענים, שזה לאחר מכן.
עופר מנירב
אבל מחר תטענו אחרת.
מיכל הנר דויטש
אני לא רוצה שיטענו אחרת כי כאן יהיה כתוב לאחר מכן וב-119(א) וב-106 לא יהיה כתוב אחרת.
עופר מנירב
תכתבי גם שם. אין לי בעיה. תכתבי גם שם. כמו שאת כותבת כאן, זה יכול להיות דבר ישן. אם כאן זה לא נכון, תקני גם שם.
מיכל הנר דויטש
זה לא חלק מהפרורוגטיבה שלי כרגע.
עופר מנירב
תבדקי את הפרורוגטיבה שלך ותחזרי עוד פעם. לא יכול להיות שאת עושה עכשיו חוק שהוא לא נכון בגלל שיש בעיה במקום אחר. לא יעלה על הדעת.
מיכל הנר דויטש
אני לא יכולה לתקן.
עופר מנירב
אז תורידי את הסעיף בכלל. או שתבטלי את הסעיף הזה בכלל או שתתקני גם שם.
מיכל הנר דויטש
זה ברור. כך זה עובד. ישנן פסיקות על 119(א).
היו"ר משה גפני
אם זה ברור, מה איכפת לך לכתוב?
מיכל הנר דויטש
לכתוב מה?
שגית אפיק
לאחר מכן.
מיכל הנר דויטש
לאחר מכן באותו יום? לאחר מכן מה? יש לי אדם עם חוב מס סופי כהגדרתו. כל הסעיף הזה הוא סעיף הברחת נכסים.
שגית אפיק
אז מה הבעיה לכתוב את זה?
היו"ר משה גפני
מיכל, מה שאת רוצה, תנסחי, אבל תנסחי. לאחר מכן בעוד שעתיים, בעוד שעתיים. בעוד שבועיים, בעוד שבועיים. תנסחי. נראה לי שמחנכים אתכם שאם עורכי הדין ורואי החשבון מבקשים משהו, לומר להם קודם כל לא. האמת היא שאתם צודקים אבל במקרה הזה תיעתרו לבקשתם.


תנסחי איך שאת רוצה, אבל תנסחי. הם מעלים טענה צודקת. את אומרת שאתם נוהגים כך, זה בסדר, אבל תכתבו את זה. את אומרת שלא בתוך שעתיים, אז בתוך שבועיים.
נדב הכהן
יש לי הערה נוספת. הנכסים שהועברו בתמורה חלקית יכולים גם להיות נכסי מקרקעין. אם הנכסים האחרים שהועברו בתמורה חלקית הם נושאי מקרקעין, לפי החוק יוציאו שומה למעביר לפי השווי המלא ויגבו ממנו מס שבח על השווי המלא. מצד אחד יגבו ממנו מס שבח על השווי המלא, ומצד שני ייקחו כסף נוסף ממקבל הנכס. כאן יש בעיה. אי אפשר להעניש את שני הצדדים.
מאיר אסולין
כשאני לוקח נכס, ואני במצב של היום, יש לך חוב ואני מעקל לך את הנכס ומוציא אותו למכירה בהוצאה לפועל. במכירה הזאת יש מס שבח? יש. חלק מהתמורה מכסה את החוב האחר שאני בעצם הזוכה בו. זה אותו הדבר.
נדב הכהן
אולי לא הבהרתי את עצמי. אתה גובה ממקבל הנכס. אם אתה גובה תמורה נוספת ממקבל הנכס בשביל המסים, יוצא שזה כבר לא מכירה בתמורה חלקית.
מאיר אסולין
אני לא מקבל ממקבל הנכס. הוא קיבל נכס עם זכות שעבוד או זכות של חוב. הוא לא מוציא שקל מהכיס שלו.
נדב הכהן
יהיה חוב מס סופי, תגבו מאחד שקיבל נכס בתמורה חלקית. תגבו. יוצא שהתמורה שבה נמכר הנכס שהוא קיבל בתמורה חלקית, גדלה במאה שקלים, ואם לא תתקנו את זה, זה יהיה פעמיים מס.
זיו שרון
בקיצור, צריך לקזז את המס שכבר שולם על העסקה.


יש כאן בעיה נוספת. ממילא ללא תמורה, אני מצליח להבין אבל השאלה תמורה חלקית היא משהו שממילא תמיד נמצא במחלוקת עם מנהל מס שבח, האם התמורה שדווחה היא מלוא התמורה או לא מלוא התמורה ואתם מכניסים כאן למעגל הזה משהו שהוא לכאורה נשוא לערערים והוא הופך להיות אוטומטי.
מיכל הנר דויטש
זיו, זה לא אוטומטי. החלטת המנהל, ניתן להשיג עליה. המנהל הוא לא משהו שעושה וישר מגיע לגבות את החוב מהנכס האחר. בסעיף נאמר שהחליט המנהל, יודיע על כך ועל החלטת המנהל אפשר להשיג.
זיו שרון
אם היית נותנת לי לסיים את דבריי, הייתי מציע לך הצעת ייעול. השאלה אם מדובר בתמורה חלקית תיקבע ממילא בוועדת ערר ולא המנהל יקבע אותה, כפי שעצם השאלה האם שולמה מלוא התמורה ואתם עושים דיוני שווי כמעט על כל דבר ואתם עושים אותם בוועדת הערר. לא המנהל יקבע את זה.
היו"ר משה גפני
מה התשובה, כן או לא?
מיכל הנר דויטש
31. זה אותו סעיף שקיים ב-119(א) באותה סיטואציה.
זיו שרון
אף חוק מס לא עושה כל כך הרבה דיונים על עצם מלוא התמורה או אי מלוא התמורה כמו חוק מיסוי מקרקעין. כמות הערערים שמתעסקת אך ורק בעניין הזה וכמות הבדיקות.
מיכל הנר דויטש
אי אפשר לאפשר מצב בו יועבר שקל תמורת נכס ששווה מיליון ואז אני לא אצליח לגבות את המס.
היו"ר משה גפני
מיכל, אני מבקש ממך לבדוק את מה שהוא אמר. תנו תשובה לפני ההצבעות.
שגית אפיק
סעיף (32).
מיכל הנר דויטש
לא, הוא לא רלוונטי.
זיו שרון
סעיף (54) צריך לעבור שינוי לאור מה שאמרתם על תמ"א 38.
שגית אפיק
(33)
אחרי סעיף 113 יבוא:



112א.
מסירה באופן מקוון



מי שחייב למסור מידע או דיווח לפי חוק זה, ימסור אותו באופן מקוון, אם דרש זאת המנהל, ובתנאים שיורה המנהל.
היו"ר משה גפני
זה באמת כתוב בעברית? יכול להיות שאני לא קורא נכון? את הסכמת שהסעיף הזה יהיה כתוב? את משפטנית רצינית. זאת אומרת, אנחנו כך מכניסים בדרך אגב בחקיקה ראשית הסמכה למנהל?
מיכל הנר דויטש
לקבוע את אופן ההגשה.
היו"ר משה גפני
באמת? לי אין השגות על דיווח מקוון? כמה דיונים עשינו על דיווח מקוון בחקיקה ראשית? בפברואר עוד רבתם בין משרדי הממשלה ורק אחרי שהואלתם בטובכם, הייתי צריך לאשר את זה לפני חודש. אני לא למדתי משפטים, מודה, לא למדתי באוניברסיטה, מודה, לא מבין בכלכלה כלום, לא מבין במשפטים שום דבר, אבל את אמרת לי שדבר כזה אסור לעשות. נותנים הסמכה ככה בדרך אגב למנהל?
מיכל הנר דויטש
סעיף 72(א) ו-(ב) לחוק מע"מ, המנהל רשאי לדרוש כי דוחות נוספות שקבע לפי סעיף 72(א) יוגשו באופן מקוון.
שגית אפיק
אבל אלה נוספים וזה אחרי שגם היו כאן דיונים ארוכים על דיווח מקוון במע"מ והוכנסו כל החריגים.
מיכל הנר דויטש
אבל הכוונה היא לא להפוך את חוק מיסוי מקרקעין לאופן הגשה באופן מקוון.
שגית אפיק
לא צריך את זה.
היו"ר משה גפני
אני לא יכול. אני לא יכול כי אמרתי לך, אני הבנתי מכן כל הזמן שלא עושים חקיקה כזאת. זה לא מקצועי. כך הסבירו לי. אני לא ידעתי את זה. בכולל לא למדתי את זה אבל לי אמרו שזה לא מקצועי. אתה נותן הסמכה בחקיקה ראשית מבלי שהתקיים דיון על העניין הזה, אתה נותן הסמכה למנהל להחליט עבורי שאני צריך להגיש את זה באופן מקוון. לי אין מקוון. איך הסמכתי אותו? קיימתי דיון?
מאיר אסולין
זה לא שאני אומר מעתה שכל עם ישראל יגיש באופן גורף.
היו"ר משה גפני
אני הבנתי. אני יודע לקרוא. אתה טעית במה שאני לא יודע. עם כל הכבוד, אתה הבנת שאני לא למדתי כלום אבל אני למדתי משהו. הבנתי מה שכתוב כאן. מה שכתוב, זה לא בסדר. אני הבנתי שזה לא גורף.
מיכל הנר דויטש
הבנו.
היו"ר משה גפני
הוא אמר שאני טעיתי לחשוב כאילו מדובר על כך שכולם יצטרכו להגיש מקוון. לא.
קריאה
רק מי שהמנהל ירצה.
שגית אפיק
יכול להיות שכן.
היו"ר משה גפני
כן, אם המנהל יחליט.
מיכל הנר דויטש
בסדר. הורדנו.
היו"ר משה גפני
סעיף (54).
שגית אפיק
צריך להיות שינוי לאור מה שאמרנו.
מיכל הנר דויטש
שינוי לגבי התמ"א, לא לגבי פינוי-בינוי.
שגית אפיק
נכון, לגבי תמ"א 38.

התחילה כאן היא ב-1 בינואר 2011, יחול לגבי מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין לפי העניין שנעשתה החל ביום האמור.
היו"ר משה גפני
ביום חמישי בעזרת השם אני מבקש לקבל תשובות מדויקות לגבי קבוצות רכישה ואז נמשיך את מה שאנחנו לא מפצלים.


תודה רבה לכם גבירותיי ורבותיי, הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 14:50

קוד המקור של הנתונים