PAGE
ועדת הכלכלה
7
26/2/2008

הכנסת השבע-עשרה
נוסח לא מתוקן
מושב שלישי

פרוטוקול מס' 508

מישיבת ועדת הכלכלה
‏יום שלישי, כ' באדר א התשס"ח (‏26 בפברואר, 2008), שעה 11:30

1.
צו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-2007

חברי הוועדה: חנא סוייד – מ"מ היו"ר

ליאורה זיידמן-לבקוביץ
-
סגן האדריכל הראשי, ראש תחום תכנון מבנים, משרד הבינוי והשיכון

עו"ד אמיר פז
-
הלשכה המשפטית, משרד הבינוי והשיכון

דוד פילזר
-
מנהל אגף הנחיות ותקנות תכנון ובנייה, משרד הפנים

רון ז"ק
-
יו"ר ועדת איכות הבנייה, התאחדות הקבלנים והבונים בישראל

נתן חילו
-
מנהל אגף טכני, התאחדות הקבלנים והבונים בישראל

איתי עצמון

לאה ורון

אירית שלהבת
צו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-2007

בוקר טוב, אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הכלכלה. על סדר היום צו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-2007.


שר הבינוי והשיכון העביר לוועדה ב-20 בדצמבר 2007 תיקון של הצו. על-פי החוק עליו ליידע את הוועדה על תיקון הצו. אבקש מנציגי משרד הבינוי והשיכון להציג את התיקון המוצע, בבקשה.

אני סגן האדריכל הראשי במשרד הבינוי והשיכון. אנחנו מתכוונים להציג את השינוי לצו מכר דירות, שעבדנו עליו במשך תקופה ארוכה מאוד עם כל הגורמים הרלוונטיים בענף הבנייה. מטרתו היתה לנסות להבהיר את הכללים לחישוב, לתמחור, להגדרה ולאבזור של דירה חדשה כך שגם המוכר וגם הקונה ידברו בשפה משותפת, באותם מונחים ומושגים ובאותם כללים.


המפרט השתנה גם בסגנון, גם בעריכה וגם בתוכן.


לגבי התוכן אני מבקשת להדגיש מספר נקודות, שפירט גם שר הבינוי והשיכון במכתבו לוועדה.


הנושא הראשון שהתיקון מטפל בו הוא אופן חישוב שטח הדירה. אנחנו יודעים שיש כללים רבים לחישוב שטח הדירה. מרוב כללים האזרח לא יודע מה הוא מקבל בשטח הדירה, מה כלול ומה לא כלול, לא יודע אם חלקים נכללים או לא נכללים בשטח הדירה עצמה, ובשטח הדירה ביחד עם חדרי המדרגות, ובשטח הדירה עם השטחים המשותפים. במפרט הזה קבענו כללים אחידים לחישוב שטח הדירה כדי שכאשר יאמרו 80, 90, 100 או 120 מטר מרובע יידעו בדיוק מה כלול בשטח הדירה.


השטח מתייחס לשטח הדירה עצמה כפי שאנחנו מכירים, לא כולל השטחים המשותפים, לא כולל חדרי מדרגות. הוא כולל את השטח שתָּחוּם בין קירות הדירה. לשטח זה מתווספים חלקים נוספים שיכולים להיות חלק מן המכירה של הדירה – מחסן, גינות, גגות, עוד שטחים כאלה או אחרים, שגם בהם קבענו את אופן כללי החישוב כך שהאדם יידע מה גודל הדירה שלו ומה השטחים שמתווספים אליה.

מפרקים את השטח לשטח העיקרי, שהוא שטח הדירה, פלוס שטחים נספחים או שטחים משותפים? יש פירוט?

שטח הדירה כפי שקבענו במפרט כולל גם את השטח העיקרי, שהוא שטח הדירה עצמה, וגם את שטח השירות, שבתוך הדירה הוא בעיקר שטח המרחב המוגן. כאשר דייר מקבל את הדירה הוא בעצם לא יודע אם זה שטח עיקרי או שטח שירות, אבל הוא יודע מה שטח הדירה שהוא אמור לקבל ולגור בה.

לא חשבתם לפרט את זה, לפחות שטח דירה פלוס שטחים נספחים?

יש פירוט מדויק מאוד של השטחים בכל קומה והשימושים כך שהדייר יודע לא רק מה הוא מקבל בדירה, אלא גם איך הבניין שלו נראה – אם יש קומות מגורים, אם יש קומת מסחר, אם יש קומות ציבוריות, אם יש קומות חניה, כמה מקומות חניה. הוא יודע פחות או יותר איך הפרויקט נראה ולא רק איך הדירה שלו נראית. זה הנושא הראשון.


הנושא השני, הדירות השתכללו מאוד מבחינת חומרי הגמר, מבחינת השטחים שלהן, מבחינת המערכות. היום הבניין מתוחכם הרבה יותר מבחינת מערכות בטיחות, מערכות גילוי, מערכות מיזוג אוויר, חימום תת-רצפתי, והעולם הולך ומתפתח. פירטנו את המערכות הללו שהמפרט הקודם, שהיה מיושן למדי והיה נכון לתקופתו, לא פירט ולא התייחס אליהן. פירטנו את כל המערכות הפרטיות שבתוך הדירה, והמשותפות שהדייר מקבל גם בתוך הדירה שלו וגם בתוך השטחים המשותפים. כך הוא יודע בעצם מה יש לו בתוך הדירה, לא רק מבחינת חדרים ושטחים וחללים, אלא גם מה הוא צריך לתחזק, למה הוא צריך לדאוג, מה כלול בתוך הדירה.


עשינו הבחנה מדויקת יותר בין השטחים של הדירה ובין השטחים המשותפים כי יש גורמים שבתוך כללי החישוב שלהם כוללים לפעמים בתוך שטח הדירה גם חלק מהשטח המשותף של חדר המדרגות, ולפעמים השטח המשותף של חדר המדרגות כל-כך גדול שאדם מקבל דירה פצפונת וחדר מדרגות גדול. האדם צריך לדעת מה גודל הדירה שלו, לא מה גודל חדר המדרגות שמצטרף אליה. אבל כן עשינו הבחנה גם של השטחים המצטרפים – אם יש שני חדרי מדרגות או חדר מדרגות אחד, אם יש מעליות, אם יש עוד חללים משותפים – שיש להם משמעות לא רק בקנייה אלא גם אחר-כך. אם יש שטחים משותפים זה עולה לך יותר, אתה צריך לתחזק יותר, יש יותר דיירים, יותר שכנים, יש התנהלות קצת יותר כללית של הבניין.


נושא משמעותי מאוד שמצאנו לנכון להתייחס אליו הוא תחזוקת הדירה. אנו סבורים שנכון לראות את הבניין במעגל החיים השלם, מה קורה רגע אחרי שהדייר מקבל את הדירה, למה עליו לדאוג, איך הבניין צריך להתנהל. אכן יש המון מערכות. ככל שהבנייה צפופה יותר והבניינים גבוהים יותר יש יותר מערכות – מיזוג אוויר, פירי אשפה.

אבל אין חובה להעסיק חברות ניהול, אני מניחה.

לא חייבנו את שיטת התחזוקה, אבל כן חייבנו שהקבלן במעמד מסירת המסמכים ימסור את הוראות התחזוקה, ימסור את המסמכים שמסבירים לדייר ולוועד איך צריך לתחזק את הבניין כי בלי תחזוקה הבניינים פשוט יידרדרו. סברנו שזה חלק חשוב מאוד, שאי אפשר לא להתייחס אליו במפרט כזה.

בחישוב שטח הדירה ובסטנדרטיזציה של חישוב השטח, האם חשבתם גם על קורלציה כלשהי עם שטח החיוב לארנונה על-ידי העירייה? האם יש אחידות בהתייחסות לשטח בין מה שאתם עושים, הדרכים והשיטות שפיתחתם כאן, או שיפרתם, ובין גודל השטח כפי שרשום בעירייה והחיוב של הארנונה שהעירייה משיתה על הבעלים?

אני מהלשכה המשפטית במשרד הבינוי והשיכון. כפי שהציגה גברת ליאורה זיידמן-לבקוביץ, חלק מהבעיה נובע לא רק מן הפרקטיקה, אלא גם עקב כך שבדינים ובחיקוקים שונים הקיימים בישראל יש שונוּת רבה. יש את כל החקיקה העירונית ובה דרכי חישוב ארנונה, אבל יש גם דינים רבים אחרים עם שיטות חישוב שונות.

גם למינהל מקרקעי ישראל יש שיטות חישוב.

יש שיטות חישוב למינהל מקרקעי ישראל; יש תקן ישראלי לחישוב שטח דירה שיש בו כמה וכמה הגדרות לצרכים שונים; יש את כל נושא הבנייה הביטחונית והוראות שונות על הכללה של ממ"דים בשטח, או אי הכללתם; יש את תקנות התכנון והבנייה שמתייחסות בצורה אחרת – שם למשל, לפחות בחלק מן המקרים, ממ"ד לא נכלל בכלל בחישוב שטחים בעוד שאנחנו יודעים שמבחינה צרכנית, וזה הדגש אצלנו, אם לאדם יש חדר, ממש חדר שהוא גם ממ"ד, זה חדר שהוא חלק מן הדירה ונמצא בתוך הדירה. לא יהיה נכון לא להחשיב אותו רק כי יש הגדרה באיזה חיקוק אחר שנוגעת לממ"דים כי זה מטעה את הדייר.

תסכים אתי שמה שהכי מטעה את הדיירים, שמול כל רשות צריך לזכור מספר אחר ולאמץ שיטת חישוב אחרת. מה עם מרכז השלטון המקומי? האם שוחחתם איתם בעניין הזה?

המשרד מנסה להוביל מגמה של יתר אחידות, אבל זה לא יכול לעבוד בשיטת ה'זבנג וגמרנו'. יש כאן צעד ראשון חשוב מאוד. עד כה לא היתה כאן שיטה בכלל – היה צו מכר דירות, ונאמר בו שהקבלן יגיד את שטח הדירה, אבל לא נקבע איך ייחשב אותו.


זה נעשה בתיאום עם גורמים רבים מאוד, מתוך מגמה שזה ייתן נקודת ציון שאחר-כך יוכלו לעשות בה שימוש הולך וגובר. נעשה תיאום בין השאר גם עם לשכת שמאי המקרקעין, שהוציאה לא מזמן הנחיות לשמאי המקרקעין איך לחשב שטחים של דירות. שמאי מקרקעין הם אחד הגורמים המשמעותיים מבחינת חישוב שטחי דירות וזה נעשה בתיאום איתם, מתוך התאמה לנהלים שלהם. זה רלוונטי גם לעיריות, ששולחות מודדים ושמאים כאשר מתעוררים ויכוחים עם אנשים איך לחשב את שטח הדירה.

אני מבקש לשאול שאלה פשוטה. האם היה לנגד עיניכם ניסיון ללכת לאחידות רבה יותר, כך שלא יצטרכו להציג מול מינהל מקרקעי ישראל גודל שטח אחד ואילו מול העירייה גודל שטח אחר ומול הקונה גודל שטח אחר? תסכים אתי שנוצר כאן בלבול. מכיוון שאתם האחרונים שמנסים לעשות דבר מה בעניין הזה, האם לא היה לנגד עיניכם ניסיון דווקא להתכנס לאיזו שיטה, ולא להתבדר עוד פעם ולהציג אסכולה נוספת או שיטה אחרת?

קודם כול, אנחנו סבורים שזאת לא עוד שיטה.

אתה מסכים אתי שזה מבלבל, שלאזרח עדיף שיידע גודל שטח שכולם מסכימים שהוא השטח.

קודם כול, לא תמיד לכל הצרכים צריך אותה שיטת חישוב. לפעמים מוצדק שתהיה שיטה אחרת לצורך מסוים, תלוי מה הצורך.

אתה מוכן להבהיר את הטענה הזאת?

אני אומר את זה כאמירה כללית.

האם לשם גביית ארנונה השטח של הדירה יהיה פתאום גדול יותר מהשטח האובייקטיבי שלה? זה לא ברור.

הוא לא גדול יותר מאשר בשיטה הזאת. למיטב ידיעתי, גם כאזרח, העירייה לא גובה ארנונה על חלק יחסי של התושב בחדר המדרגות, וגם כשהיא שולחת אליו מודד הוא מודד את שטח הדירה ולא את חדר המדרגות והעירייה מחשבת לפי זה.

אתה בטוח בכך? אני לא בטוח. אם יש לובי של הבניין, ובאותו בניין יש קומת משרדים, החיוב עבור המבואה של הבניין הולך למעשה לפי החלק היחסי של כל שימוש. אתה ער לכך?

זה חוזר לטיעון הראשון שאמרתי, שייתכן שהעירייה גובה ארנונה על-פי קורלציה כלשהי בין שירותים שהיא נותנת ברמת המקרו ובין האנשים שגרים בתחומה, כאשר הדרך הבסיסית שזה נעשה זה שטח המגורים, הרי לא עושים את החלוקה לפי הכנסה – ונעזוב כרגע הנחות בצד. זה צורך אחד, אבל זה לא דומה לצורך של דייר שקונה דירה לדעת מה שטח הדירה שבה הוא יגור.

אתה אומר שבעצם זה משרת מטרה אחת ויחידה, של העברת המידע בין המוכר והקונה, ולא צריכות להיות השלכות אחרות.

זה המטרה הבסיסית. מכיוון שזה נעשה מתוך קורלציה ותיאום עם גורמים מקצועיים רבים, כולל איגוד האדריכלים והמהנדסים ושמאי המקרקעין ואיגוד הקבלנים, ומכיוון שזה יהפוך להיות הפן הצרכני העיקרי כי כך ייכתב בחוזים של הדיירים מול הקבלן, אנחנו סבורים שזה ייהפך לבסיס, ואפילו אם הדברים לא יתיישרו כלפיו זה יהיה נקודת הייחוס.

יכול פוטנציאלית, אבל אין כאן מאמץ עקבי ומובנה להגיע לאחידות, לפחות עם העיריות.

זה השלב הבא.

בענייני ארנונה יש חוק הקפאה מ-2003 שקובע שאסור לעירייה לשנות שיטת חישוב ארנונה עירונית. אז בוודאי שהעיריות לא יוכלו לשנות את שיטת החישוב ולאמץ את השיטה שלכם אם אין מאמץ משותף של כולם, שבסופו של דבר יציג שיטת חישוב סטנדרטית אחת ואחידה שכולם יאמצו אותה. אתה יכול ללכת על דרך הצמצום, להגיד: זה רק למטרת העברת מידע בין מוכר וקונה. זה לא מחייב אותך, אבל אני פשוט שואל.

באופן ישיר זה נכון בוודאי, זה מיועד בעיקר להעברת המידע בין מוכר וקונה. אם היינו רוצים לפתור עכשיו את כל הנושא הכתובת לא היתה שר הבינוי והשיכון, אלא יש שרים אחרים ולא כל אחד רוצה להזיז את הנושא או לגעת בו. בנושא הארנונה יש גם בעיה של סמכויות שר הפנים מול הרשויות המקומיות, שלכל אחת יש שיטות החישוב שלה על-פי חקיקת עזר עירונית וכולי. אילו ניסינו לעשות מהלך כזה ייתכן שהיה נמשך עוד שנים רבות. אבל אני אומר, זה צעד ראשון. בצעד הבא נצטרך להיפגש עם משרד הפנים ולחשוב איך לקדם את האחידות בשיטות החישוב.

אני יושב-ראש ועדת איכות הבנייה של התאחדות הקבלנים.


קודם כול, אני מבקש לציין שהשתתפנו בלא מעט ישיבות עם אנשי משרד הבינוי והשיכון. קודם כול עמדה מטרה אחת, להתאים את המפרט לשנות האלפיים כי המפרט הישן נכתב כבר לפני עשרים שנים, וכפי שאמרו כאן לא התאים לשנות האלפיים.


הכוונה גם היתה לעשות מפרט ידידותי, שיובן על-ידי הדיירים. לא יצא בדיוק מה שחשבנו, אבל בסופו של דבר הגענו למפרט פחות או יותר מוסכם גם עלינו כמוכרים, ואנחנו מדברים מהפן של המוכר. אני סבור שהמפרט הזה מכסה היום את כל הפרמטרים שנדרשים לקונה דירה, שיוכל להבין בעצם מה הוא קונה.


אנשים שקונים דירות גמורות רואים מה יש להם, כי באמת אין הבדל אם אדם קונה סלון של 25 מטרים או 24 מטרים או 27 מטרים, הוא רואה מה הוא קונה ואם זה מתאים לו, אבל במדינת ישראל לא אחת קורה שמוכרים דירות 'על הנייר', כאשר יש עדיין רק קרקע, ולא כל אחד מבין תוכניות, ולא כל אחד רואה את התוכניות.


לא הובא בחשבון בכלל נושא הארנונה. שאלת שאלה נכונה מאוד ובאמת כבדת-משקל. כל עירייה מפרשת אחרת – אחת לוקחת על חניה חצי ושנייה לוקחת על חניה מלא, אחת לוקחת על חניה כמו שטח עיקרי ולא שטח שירות, אחת לוקחת על מחסן כך או אחרת, אחת מחשבת בבתים רבי-קומות את הרכוש המשותף ומחלקת את השטח בין כלל הדיירים ושנייה לא. הנושא הזה לא במישור שלנו, אלא במישור של קביעת שיטה אחידה לגביית ארנונה. אני לא בטוח שדבר כזה יצליח לעבור כי כל רשות אכן מפרשת את זה אחרת.


הגענו עם משרד הבינוי והשיכון למפרט מוסכם פחות או יותר. הכירו גם בבעיות שלנו. לא רק לצרכנים יש בעיות, גם לנו כמוכרים יש בעיות ואנחנו רוצים באמת למכור. כך אנחנו באים עם ידיים נקיות, רוצים למכור את המוצר, שהדייר יידע את מה הוא קונה ולא יבוא אחר-כך בטענות, כדי לצמצם את האי-ודאות. לכך הגענו.

אני מנהל האגף להנחיות ולתקנות תכנון ובנייה במשרד הפנים.


תקנות חישוב שטחים ואחוזי בנייה לתוכניות והיתרים שהתקין שר הפנים אכן שונות במקצת מצו מכר הדירות. הן עושות הבחנה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות ולשטחים שונים. אנחנו רואים בצו הזה התקדמות ומגמה של התאמה. גם אנחנו מתכוונים לשנות את התקנות לחישוב השטחים והצו של משרד הבינוי והשיכון תואם למדי את הראייה שלנו של הנושא בגדול.

מצוין, זאת התקדמות רצינית בכל זאת.

הצו לפי חוק המכר מובא לידיעת הוועדה והוועדה מקיימת בו דיון וכך ממלאת את חובתה על-פי החוק.

אני מבקש לסכם את הדיון, אלא אם כן נציגי המשרד מבקשים להגיד דבר מה נוסף.


אנחנו רואים בחיוב את הכוונה של משרד הבינוי והשיכון, לאחר כל-כך הרבה שנים, לחדש את הצו ולהפוך אותו למודרני יותר ומתאים יותר למציאות של היום, במיוחד בהיבטים של מערכות מכניות וכל המערכות הנלוות.


אנחנו ממליצים למשרד הבינוי והשיכון להתחיל כבר עתה לבחון עם כל הגורמים הנוגעים בדבר את חישוב שטחי הדירה בראייה אחידה כדי שכולם יגיעו בסופו של דבר למספר ידוע. ייתכן שגודל השטח יהיה מורכב משני מרכיבים עיקריים, שטח עיקרי ושטחי שירות, גם זה טוב מאוד, והאמירה של משרד הפנים כאן היא בוודאי אמירה מעודדת בעניין הזה.


בסופו של דבר אני מבין שזה לא יבוא מארגון הקבלנים אלא מצד משרדי הממשלה, כמובן בהתייעצות עם ארגון הקבלנים ועם העיריות, אבל יש כאן נציגות של משרד הבינוי והשיכון ומשרד הפנים, ולמשרד התעשייה, המסחר והתעסוקה יש בוודאי מה להגיד בעניין הזה ואולי גם למשרדים נוספים, וגם למינהל מקרקעי ישראל יש מה להגיד. רצוי שתהיה יוזמה מצד משרדי הממשלה שאמונים על כל התחומים שעניינם שטח דירה ודיוק רב ככל האפשר בתיאור המוצר. לכן הוועדה קוראת לחזק את המיזם הזה ולנסות להגיע לשיטת חישוב אחידה שכולם יאמצו אותה.


אני מאשר שהצו הובא לידיעת הוועדה.


תודה רבה. הישיבה נעולה.

הישיבה ננעלה בשעה 12:00