PAGE
16
ועדת הכספים

6.2.2008

הכנסת השבע-עשרה






נוסח לא מתוקן

מושב שלישי
פרוטוקול
מישיבת ועדת הכספים

יום רביעי, ל' שבט התשס"ח (6 בפברואר 2008), שעה 9:00

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 60), התשס"ז-2007

חברי הוועדה: סטס מיסז'ניקוב – היו"ר

חיים אורון

יצחק בן ישראל

אבשלום וילן

שי חרמש

יעקב ליצמן

ניסן סלומינסקי

ראובן ריבלין

ורד אולפינר

- מחלקה מקצועית, רשות המסים, משרד האוצר

מיכל הנר דויטש

- משרד האוצר

בתיה פודרביטל

- משרד האוצר

יעל מבורך

- משרד האוצר

עו"ד דלית זמיר

- משרד המשפטים

ארז קמינץ

- משרד המשפטים

נדב הכהן

- לשכת רואי החשבון בישראל

נח רפפורט

- התאחדות בוני ומפתחי ישראל

אשר שוחט

- סמנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים בישראל

עו"ד אהוד נדב

- יועץ משפטי, התאחדות הקבלנים והבונים בישראל

ראול סרוגו

- התאחדות הקבלנים והבונים בישראל

עמי גאון

- יו"ר ועדה מוניציפלית, התאחדות הקבלנים והבונים בישראל

ברוריה שור

- סמנכ"ל תלפיות – שדרוג והשבחה

גיא ארד


- תלפיות – שדרוג והשבחה

שגית אפיק

טמיר כהן

יפה קרינצה

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 60), התשס"ז-2007

בוקר טוב, אני פותח את ישיבת ועדת הכספים. הנושא הראשון על סדר היום הוא הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 60), התשס"ז-2007. בשפת העם תמ"א 38. בבקשה, אנשי אגף המיסים.

אתן קצת רקע אחרי הדיון הקודם. רשות המיסים החליטה לתת פטור במכירת זכויות הבניה שניתנות מכוח תמ"א 38, שמטרתן מימון שיפוץ וחיזוק מפני רעידות אדמה. הפטור ממס שבח יינתן לדיירים שמוכרים את זכויות הבניה ליזם בתמורה לחיזוק ולשיפוץ, ככל שזה מה שניתן בתמורה. היה ותינתן תמורה במזומן או תמורה בשווה ערך – לדוגמה, שירותי בניה או זכויות בניה אחרות - הפטור רק בחלקו, כשננטרל את היתרה העודפת.

בדיון הקודם קבענו הסמכה לתוספת הוצאות שכרוכות ביישום התמ"א. זאת תוספת שהסכמנו להוסיף, והיא דומה להוראה שקיימת כבר היום בעסקאות של פינוי בינוי, של עיבוי. יש הוצאות נוספות, שהן הוצאות כרוכות שישלמו לדיירים או שזה יהיה החזר הוצאות שהיזם ישלם לדיירים, וגם בהחזר ההוצאות הזה לא נקבע שזאת תמורה, ולכן כמובן שזה לא יקים חבות במס.


אלה ההטבות בעיקרן. לאחר שקיבלנו תגובות רבות מהציבור, מגורמים שונים שרובם יושבים כאן, החלטנו להוסיף הקלה נוספת, שמדברת על שינויים ברכוש המשותף. ככל שיבוצעו שינויים ברכוש המשותף בין הדיירים לצורך הוצאתה לפועל של התמ"א, אנחנו נסכים לקבוע ששינוי ההצמדות הללו לא יקים חבות כלשהי במס. צריך להבין שאם לא קובעים את ההוראה הזאת מדובר על מכירה של זכות במקרקעין שמקימה חבות במס שבח לדייר שמוותר על הרכוש המשותף, מקימה חבות במס רכישה לדייר שמקבל את הרכוש המשותף. לכן, מצאנו לנכון לקבוע שגם בסיטואציה הזאת, כשיהיו שינויים בהצמדות, נקבע פטור ממס.


בגדול, זו הצעת החוק. כמובן שהצעת החוק הזו היא המשך של חקיקת חוק המקרקעין, שכבר עבר, ושל חוק התכנון והבניה, שגם הוא כבר עבר. אנחנו התזכיר האחרון שמטפל בתמ"א.

תודה. בבקשה, מר הכהן.

בוקר טוב, יש לי שתי הערות, הערה עקרונית והערה פרטנית, שהן קצת מתנגשות ואסביר. ההערה העקרונית, אין גוף שמתנגד להקל במיסוי על מנת שאנשים יוכלו לבצע חיזוקים. אבל אנחנו חייבים לומר שבאופן מעשי ההצעה הזאת נותנת תמריץ משמעותי לדיירים שיש להם מקרקעין באזורים שבהן זכויות הבניה שוות כסף רב ותמריץ אפסי, אם בכלל, לאנשים שגרים במקומות אחרים, שבהם זכויות הבניה שוות מעט. לכן, באופן תיאורטי מבחינה חברתית, הדבר הנכון היה לגבות את המיסים מצד אחד, ולעומת זאת לתת עידוד משמעותי לכל מי שמבצע את החיזוקים, בין על ידי תמריץ ישיר – לדוגמה, בשלושה רבעים מהעלויות המדינה הייתה משתתפת - או ניכוי לצורכי מס, שירד מכל מקור שהוא. בסיטואציה דהיום, בפועל, המדינה נותנת את הסבסוד באופן לא שוויוני. אנשים שיש להם זכויות בניה במקומות עתירי ביקוש, מרכיב המיסים שהם חוסכים הוא מאוד משמעותי, ולכן יש פה עידוד מאוד משמעותי לבצע את הדבר הזה, ולעומת זאת - - -

ההיגיון של החוק הוא לעשות כל מה שביכולתנו כדי לאפשר התגוננות מפני רעידות אדמה. אתה מדבר על צדק סוציאלי ועל חלוקת הנטל, שזה דבר חשוב ביותר. אפשר אולי להגדיל את נטל המיסים ל-60%, כמו שחבר הכנסת אורון חושב. יש כאלה שחושבים שאלה שיכולים ישלמו יותר. הפער החברתי שנוצר הוא כתוצאה מכך שמפחיתים מיסים, ואלה שהפחתת המיסים לא נוגעת להם – כי הם לא משלמים מיסים, כי הם לא מרוויחים – לא נהנים ממנה. כל הדברים האלה נכונים.

פה יש היגיון חוק שבו רשות המיסוי אומרת בצורה הברורה ביותר: אנחנו תורמים את חלקנו לנושא שבו אנחנו עוסקים, התגוננות מפני רעידות אדמה. הם מוכנים לפטור ממיסים כל עסקה שתכליתה להביא לחיזוק המבנים שבהם גרים. אתה מספר לנו שיש אזורים שונים. האיש בתל אביב לא יבקש לחזק את ביתו, ואם יקרה אשר כולנו פוחדים ממנו, נשאל את עצמנו מדוע לא עשינו. זאת אומרת, השיקול שלך הוא זר לתכלית החוק, כפי שהיא באה לידי ביטוי כאן.

אני, למשל, מבין מדוע אדם שרוכש דירה וכתוצאה מכך מחזק את הבניין, צריך לשלם מס רכישה. כי הוא רוצה לרכוש דירה. אבל אם אני מוכן לתת את החלק היחסי שלי ברכוש המשותף כדי לחזק את הבניין, ואני מוכן למכור אותו כדי להביא לתכלית שבה אני אישית לא מרוויח לכאורה – מלבד זה שהבניין יותר חזק – אז לא צריך לחייב במס שבח. זה דבר הגיוני, לא מבחינת צדק סוציאלי, אלא מבחינת ההיגיון של החוק.

יש לי שתי הערות פרטניות להצעה הקונקרטית. כתוב בחוק מס שבח שדין מס רכישה בדרך כלל כדין מס שבח, אז באופן תיאורטי בלאו הכי אם העסקה פטורה ממס שבח היא גם אמורה להיות פטורה ממס רכישה בידי היזם.

לא.

אם כך, אני מאוד שמח שאמרתי את זה, מכיוון שאם הכוונה של אנשי הרשויות זה לקחת מס רכישה, והמדינה רוצה לוותר על מיסים על מנת לתמרץ את הפעולות האלה, אז אנחנו חושבים שגם לא צריך לקחת מס רכישה, ובעיקר צריך לקבוע שהוא לא צריך לשלם מע"מ כשהוא מוכר את הזכות. כאן יש עיוות שהוא אינהרנטי לחוק מע"מ והוא כללי. יזם קונה קרקע מאדם פרטי, יוצר מזה דירה, מטילים מע"מ על הקרקע. זה עיוות, זה דבר שלא נכון.

זו הערה נכונה.

יש סעיף 5ב בחוק מע"מ שאומר שכשיזם קונה דירה מאדם פרטי ומוכר אותה, הוא משלם מע"מ רק על הרווח. זה דבר נכון, אבל מיוחד רק לדירת מגורים. אנחנו מציעים, לפחות במקרים האלה, אותו יזם שמקבל את זכויות הבניה ומשווק דירה בסוף הדרך, ישלם מע"מ רק על הרווח ולא על מרכיב הקרקע. תודה.

אם אנחנו כבר מדברים על המע"מ, בשיחות המקדימות עם רשות המיסים הצעתי שאותו בעל דירה, שהיזם מחזק את הבניין שלו והוא נהנה מחיזוק הבניין, לפטור אותו ממע"מ. לחלופין – או שני הדברים גם יחד - למצוא דרך לקזז מע"מ לאותו יזם שמחזק את הבניין.

צריך להיזהר רק שכל מי שהשירותים שלו לא בסדר והוא רוצה לתקן אותם, הוא יעשה בגלל רעידות אדמה.

אבל בעקיפין הוא נהנה מההטבות האלה. למשל, אם תוכנס מעלית לבניין, כל מי שנהנה מהמעלית חייב במע"מ, ואני מציע לפטור.

זה מסוכן מאוד. אתה לא יכול לדעת מה אדם עושה בשביל רעידת האדמה ומה עושה בשביל הפטור ממע"מ.

אני חושב שהחוק הוא לתכלית ראויה, ובשורה התחתונה אתמוך בו. עכשיו אגיד למה הוא לא טוב. אני יודע שאין לי אופציה להציע הצעה אמיתית אחרת.

אם מה שכתוב בעיתונים אמנם יהיה, הכנסת תחוקק במשך כמה שבועות שלושה-ארבעה חוקים, שהמשמעות העיקרית שלהם היא ששום כלב לא יבוא לגור בבאר שבע. למה? כי פטור על ארנונה יהיה גם במקום שבו כדאי. זאת אומרת, אם אני משלם הרבה מס ויש לי דירה ששוויה עד 800,000 שקל, אקבל שם פטור יותר גדול. זה הופך להיות שיקול. אם מחזק את הבית נגד רעידות אדמה, ככל שהבית יותר שווה כך התוספת יותר שווה וכך גם יהיה לי אינטרס וגם שותפים להשקיע בזה.

פטור ממס הוא כלי מצוין. יש לו רק בעיה אחת: נהנים ממנו רק חלק מסוים באוכלוסיה, ביחס הפוך למה שאנחנו רוצים. בכל צריך באיזשהו מקום לקשור את הדיונים של הבוקר לדיונים שיהיו במליאה אחרי הצהרים, ששם יביאו המון חוקים בשביל להקטין פערים, לצמצם פריפריה, לעזור לחלשים. מה אנחנו עושים בפועל?

שם זה הצעות.

אבל את הכסף הטוב עושים פה. העניין מתחיל בממשלה, כי פטור ממס הוא לא כסף. אם הייתי אומר שהפטור ממס הזה שווה – כמה הוא שווה, לפי הערכתם?

אנחנו לא יודעים.

הם אפילו לא יודעים. אם הייתי אומר שאני מציע לתת חצי מיליארד שקל בשביל לחזק בתים – שזאת בטח עלות דומה - ואז ללכת לפי הבית הכי חלש במקום הכי דפוק, עם הציבור שאין לו ולחזק את הבית שלו. יגידו לי: חצי מיליארד שקל? הבוקר רוצים גדר עם מצרים; מחר רוצים גדר על יד הבית שלי – שעוד אין – מחרתיים רוצים משהו אחר, אין לנו כסף.

לפרוטוקול, הבית שלך על יד גבול חברון.

מה ההצעה שלך?

העמדה הבסיסית של הממשלה, ושמעתי את שר האוצר אומר אותה, שמורידים מסים. הורדת מס היא לא הוצאה. למה? כי היא לא מופיעה. אבל הורדת מס היא הוצאה בדיוק כמו לקחת כסף ולתת אותו.

או פטור ממס.

כן, ועם זה מתנהגים ברוחב לב, כי זה כאילו לא תקציב. אם הייתה עולה פה ההצעה שלך, של פטור ממע"מ, והיינו אומרים שזה 100 מיליון שקלים, יכול להיות שזה היה מתקבל. אחר כך היינו מחליפים דף ואומרים שצריך להעביר 100 מיליון לחדר המיון הקדמי באשדוד – היו מגרשים אותנו מהחדר. היו אומרים לנו: אין, השתגעתם? אף אחד גם לא מביא נתונים, על מה מדובר.

למה הנאום הזה קצת לא במקום? כי אני לא מסוגל להעביר הצעה של מה שאני אומר, ואז בין לא לעשות כלום לחיזוק מפני רעידות אדמה ובין לתמוך בזה - אתמוך בזה. אבל אנחנו הולכים במסלולים שיותר ויותר יגרמו לפערים, כאשר הכלי היחיד שבינתיים עבד הוא הכלי שקראו לו פעם הלוואת מקום. זאת אומרת, אדם קיבל כסף תמורת זה שהוא בא לגור באיזה מקום. זו הייתה הלוואה לעשר שנים, אם אתם רוצים תורידו את זה לשבע שנים. אם הוא גר בירוחם, למשל, שבע שנים הוא כבר פדה את ה-100,000 שקלים האלה, וזה הופך מענק. אמרו לי שזה מעלה את מחירי הדירות.

סיפורי סבתא.

את כל הרווח זה מעמיס על החברה.

ופה? יבוא אלי הקבלן ויגיד שהוא סוגר את העמודים למטה, והדיירים לא יידעו. זה לא יעבוד אותו דבר? אני אשאל כמה עולה לי הכול, הוא יגיד שזה עולה לי 100 במקום 130, ואנחנו מתחלקים בהפרש. הדייר והקבלן מתחלקים בהפרש של המס, ומצוין. זה לא יעלה את המחירים?

אני מסכים אתך. לא הצלחתי להעביר הלוואת מקום אפילו בחוק שדרות, שהפעלנו כוחניות יתר על מנת להעביר אותו.

זה יותר מאובן מעשרת הדיברות.

אני מסכים עם כל מה שאמרת. אחרי הנאום שלך אני פונה לרשות המיסים לבטל את המע"מ על העסקאות האלה, כי דווקא בנושא של ביטול מע"מ יכול להיות שנביא לאיזשהו צדק דיפרנציאלי לאותן שכבות שדיברת עליהן כרגע. קחו את זה בחשבון.


חבר הכנסת ליצמן, בבקשה.

אני רוצה להגיד לחבר הכנסת אורון שהכסף הזה תמורת מיגון רעידת אדמה יותר זול ממה שהממשלה משלמת תמורת רעידת האדמה הפוליטית.

נושא הפטור הזה צודק. אבל באותה הזדמנות אני רוצה להעלות דבר נוסף. היום, על פי חוק, צריך לבנות חדר נוסף, ממ"ד. אז למה לא לכלול את זה באותה הזדמנות? זה כלול?

הממ"ד כלול בתמ"א. אנחנו מתלבשים על התמ"א ואנחנו כותבים במפורש בהצעת החוק שלנו ששירותי הבניה מבחינתנו זה כל אחד מאלה, לפי הוראות תוכנית החיזוק. יש לנו פה גם הרחבת יחידות הדיור הקיימות. כלומר, נותנים.

האם הפטור שאתם מדברים עליו פה הוא רק לרעידת אדמה או שהוא כולל גם כולל ממ"ד? אם הוא לא כולל ממ"ד אני רוצה להגיש הסתייגות, כי אני רוצה שהוא יהיה כלול. היום חייבים לבנות בכל דירה חדשה ממ"ד. יש כאלה שקנו דירות מוכנות שניבנו מזמן, שאין בהן ממ"ד. אדם בא, רוצה להוסיף ממ"ד. למשל, בשדרות.

זאת לא עסקה במקרקעין.

אם אני רוצה לקנות קרקע נוספת ליד הדירה שלי בשדרות כדי לבנות ממ"ד, האם זה כלול?

זה לא קשור.

למה? אני יודע שזה לא קשור, אני רוצה להגיש הסתייגות.

ברשות היושב ראש, אני רוצה להסביר. לאור השאלות וההרהורים שהעלו היושב ראש והרב ליצמן, אני מציע שנתרכז בחוק בלבד ונפסיק להרחיב אותו, כי נגיע למחוזות שאינם קשורים. אני חושב שבכל מה שקשור לביטחון האישי של הבן-אדם, בכל מה שקשור לסכנה לאדם ולא סכנת רעידת אדמה, צריך להרחיב את החוקים. אני מוכן ללכת יחד אתך על הצעת חוק מיוחדת המרחיבה את הנושאים האלה.

כאשר מדברים בתכלית של רעידת אדמה אפשרית – ברוך השם, מאה שנה חסכנו את העניין הזה ואנחנו רק חרדים למצב שתתרגש עלינו אותה מכה בגלל חטאינו על הארץ, ואנחנו עומדים בפני כוחות שאנחנו לא יכולים להתגונן מפניהם - נתרכז בהצעת החוק כפי שהיא, ולא נרחיב כפי שמציעים חברי הכנסת מסז'ניקוב וליצמן. ודאי עוד נקבל הצעות כהנה וכהנה מחברים אחרים, שהם מלאי רעיונות, ואני בטוח שהם גם צודקים. הרעיונות שלהם יכולים לעזור גם במידה מסוימת בנושא רעידת האדמה, אבל היה מתעורר גם בלי שום רעידת אדמה.

הרעיון שלי בא להשלים את התמונה שהציג חבר הכנסת אורון, ואני מתחבר אליה. אני חושב שזה צודק, כי זה יכול לעשות את החלוקה הדיפרנציאלית על מנת לעזור לאותן שכבות, שהבתים שלהם אולי לא נראים מי יודע מה, והן לא ייהנו מאותם שיפורים וחיזוקים שמהם ייהנו בעלי הבתים הטובים והגדולים במרכז הארץ.

המטרה שלך ראויה ומצוינת. אין מקומה בנושא שבו אנחנו עוסקים, התגוננות מפני רעידות אדמה. אם ננצל את העניין הזה, בסופו של דבר נגיע למחוזות לא הגיוניים.

אני יכול להגיש הסתייגות? הסתייגות לגבי ממ"ד בכל מקום בארץ, וחדר מוגן בקו העימות.

אתה מדבר על הממ"ד שמשפצים או מוסיפים כאשר משפצים את הבית?

ברור.

בבקשה, אדוני.

בעיקרון, אנחנו מברכים על הצעת החוק. אנחנו סבורים שהיא טוב לנושא של רעידות אדמה. אבל כמו הטיפול בכלל ברעידות אדמה של ממשלת ישראל ורשות המיסים, אין בכך די.

אני לא מתכוון להלך אימים על אף אחד, אבל כל מי שיש לו נגיעה בנושא של רעידות אדמה, אם זה המכון הסיסמולוגי, אם זה מומחים בארץ ובעולם, מדברים על תרחיש קטסטרופלי, אפוקליפטי, אם תקרה רעידת אדמה במדינת ישראל. היא יכולה לקרות, חס וחלילה, עוד כמה דקות, עוד חודש, עוד שנה או עוד עשר שנים. היינו עדים בשנים האחרונות לרעידות אדמה בכל רחבי הארץ, כולל רעידת אדמה באזור השפלה לפני מספר חודשים. הייתה רעידת אדמה גדולה מאוד בשנת 95' באזור סיני, שכתוצאה ממנה בתים שלמים נפגעו באילת עד כדי הרס מוחלט. למשל, המלון הידוע "גני שולמית", שנהרס עד היסוד.

הרסו אותו כי הוא הוכרז כבניין מסוכן.

נכון. מדברים על עשרות אלפי הרוגים, עשרות אלפי פצועים או מאות אלפים, מאות אלפי אנשים שיישארו חסרי קורת גג. אנחנו מדברים על נושאים קיומיים ולא על פריפריה, סדרי עדיפויות ופערים חברתיים. יש פה עניין קיומי.

תמ"א 38, מטרתה לחסוך כסף למדינת ישראל, למנוע מצב שבו מדינת ישראל תצטרך להשקיע כסף מהתקציב שלה במיגון נגד רעידת אדמה, שהוא נדרש. כשמדובר בכוחות אופקיים שיהרסו עשרות אלפי בתים, זה אותו דבר כמו שישלחו מאות או אלפי סקאדים ורובם יפגעו במרכזי אוכלוסין. זו אותה תוצאה. מדינת ישראל השקיעה הון תועפות, מיליארדים, בנושא של פיתוח טיל "החץ" למשל, שיגן נגד הטילים, ונגד רעידות אדמה לא נעשה דבר. הזכירו פה את ועדת וינוגרד, היא רק הקדמה לוועדת חקירה ממלכתית שתהיה אם, חלילה, מחר תהיה רעידת אדמה.

חבר הכנסת אורון אמר דבר נכון מאוד: חייבת להיות השקעה תקציבית במקומות שבהם תמ"א 38 לא נותנת כלום. לא מדובר בהרבה כסף. אם יתבצע דיון מעמיק בנושא הזה, יביאו מהנדסים, תראו שעלות המיגון נגד רעידות אדמה היא סדר גודל של 5,000 עד 8,000 דולר ליחידת דיור. מדובר בכ-100,000 יחידות דיור באזורים כמו בית שאן, עפולה, טבריה, קרית שמונה, ערד, אילת – לאורך השבר הסורי-אפריקני, ששם הבעיה אמיתית וקשה. שם גם ערכי הקרקע נמוכים ותמ"א לא תעזור בהם. לכן, צריכה להיעשות עבודה יסודית בעניין הזה, ואני קורא לוועדת הכספים להיות הגורם שיניע את הממשלה להקדיש לכך משאבים.

תמ"א 38, אם מסתכלים עליה נכון, היא תצורה אחת מתוך שלוש תצורות של מה שקרוי התחדשות עירוני. יש פינוי בינוי, שם עוצמת השינוי ועוצמת הצפיפות גדולות מאוד. על בית קיים מקבלים פי ארבעה או פי חמישה. עיבוי בינוי, שהוא משהו באמצע. מכפילים כמות יחידות דיור בבניין תמורת החיזוק שלו ללא הריסת המבנה החדש. תמ"א 38, שההשפעה שלה היא מינורית, הוספת קומה אחת בלבד. אי-אפשר לעשות פינוי בינוי בכל הארץ, אי-אפשר לקחת עיר שלמה ולהפוך את כולה למגדלי מגורים. זה לא ישים, אין לזה תשתיות תחבורתיות, והצפיפות גבוהה מאוד. כשמגישים בקשה להיתר, הרשות המקומית דורשת שינויים נוספים, בצדק רב. היא לא רוצה רק את הבטונים שיקשרו את העמודים לצורך המיגון, היא רוצה גם הוספת מרפסות, שיפור החזיתות. בצדק רב, כי זה הדבר הנכון לעשות. אז תמ"א 38 היא סוג של התחדשות עירונית, לא שונה לחלוטין מפינוי בינוי. זאת אומרת, כל הטבות המס שניתנות בפינוי בינוי צריכות להיכלל גם כאן. אין הבדל בין השניים. להיפך.

למה אתה מגלה את התרגילים שלכם?

אין פה שום תרגיל.

אתה אומר שכאן זכאים לקבל מה שמקבלים בפינוי בינוי.

אנחנו דנים בתמ"א 38, אין הבדל בינה לבין פינוי בינוי בנושא הטבות המס שתמ"א צריכה לקבל.

בסופו של דבר, אתם רואים שגם בערכי הקרקע הגבוהים ביותר, בתל אביב, שום דבר לא נעשה בנושא תמ"א 38 נכון להיום. למה? כי זה לא כלכלי. רשות המיסים צריכה להיות טריגר לעניין הזה. אני חולק על כך שיש אובדן הכנסות, גם אם יינתן פטור מלא ולא ישולם שקל מס: לא מע"מ על הדירות החדשות, לא מיסי רכישה, כלום. לא יכול להיות מצב של אובדן הכנסות כי בתמ"א 38 אנחנו עושים יש מאין. זה לא כמו בפטורים שונים ומשונים, שיוצרים חור תקציבי ואז טוענים שהחור הזה יעודד את הענף, ימכרו יותר דירות ותהיה יותר הכנסה. כאן כל שקל שרשות המיסים תגבה מהדירות החדשות שייווצרו הוא הכנסה נטו. הפטורים האלה הם אובדן הכנסה שלא קיימת בכלל, לכן כל שקל שיתווסף הוא הכנסה נטו. לא לחינם ורד אולפינר לא יודעת לומר לך מה אובדן ההכנסות, כי אין הכנסות. היא לא יכולה לדעת.

לא בגלל זה.

חייב להיכנס כאן נושא המע"מ, שהציע היושב ראש, חייב כאן הפטור ממס רכישה לרכישת הזכויות הנוספות על ידי היזם. בסופו של דבר, היזם הוא זה שנושא בכל העלויות, בעלי הקרקע לא נושאים בשום עלויות. גם מס השבח נופל היום על היזם, כי הבעלים לא מוכן לשלם. תרבות המגורים במדינת ישראל היא כזאת שאדם לא משקיע שום דבר בביתו, לא בשיפוץ חיצוני ובטח לא בחיזוק נגד רעידות אדמה. לכן, חייב להיות כאן מהלך של פטור ממס רכישה או לחילופין מס רכישה בשיעור של חצי אחוז על רכישת הזכויות לקומה הנוספת, חייב להיכנס לכאן המע"מ. זה הטריגר שיניע.

תעשו את החישוב מה יקרה אם תהיה רעידת אדמה, כמה עלויות מדינת ישראל תצטרך לשאת, שלא לדבר על אובדן חיי אדם. יש כאן טיפול מונע. הגאוניות של תמ"א 38 והיצירתיות שבה הן שהיא לא יוצרת עול תקציבי על מדינת ישראל, גם אם היא נותנת פטור מלא ממיסים.

תודה. בבקשה, אדוני.

אני נציג התאחדות בוני ומפתחי ישראל, מה שנקרא התאחדות הקבלנים החדשה.

זה משהו שונה?

פוליטיקה, זה לא שונה.

אני מוחה. התאחדות הקבלנים החדשה – אין חיה כזאת. הם התאחדות בוני ומפתחי ישראל.

ההערה שלי מתייחסת למה שחבר הכנסת ליצמן אמר בנושא הממ"דים. אני מהנדס במקצועי, וכל תמ"א 38 מבוססת על תוכנית חיזוק. הדבר הטריוויאלי בתוכנית החיזוק זה לבנות ממ"ד או פיר מעלית. מדובר על כוחות אופקיים, כשהממ"ד משמש בדיוק לאותן מטרות. התוכנית הבסיסית תהיה הוספת ממ"דים, שתהווה את תוכנית החיזוק.

תודה. בבקשה, גברתי.

אני רוצה להעיר לגבי הצדק הסוציאלי והדיפרנציאליות בין מקומות. גם במרכזי ערים שנחשבות לערים נפלאות, אנחנו מדברים על דירות קטנות של 60-70 מטר. דירות קטנות, בבתים שאין בהם מעליות. אנחנו לא מדברים על עשירי גוש דן.

מאה אחוז. אני בעד פטור לכל אלה שיש להם דירה עד 100 מטר. תמיד באים לפה ומסבירים לי שבסך הכול זה בשביל האלמנה ושבעת היתומים. יורם גבאי, כשהיה באוצר, אמר לי לפני כמה שנים: בדוק את הפטורים מטיפול שיניים ועד ההלוואות האחרות ותגלה ש-90% זה לעשירון העליון ו-10% לכל תשעת העשירונים האחרים. אני חותם שכשנבוא לבדוק את ההטבה הזאת בעוד כמה שנים נגלה אותו דבר. למרות שפה נדבר על הבית בשכונת התקווה, על הקומה התחתונה בעומר – בסוף נראה מה יהיה. את מסכימה אתי?

לא.

הבהרת את עמדתך.

אני קבלן, מהנדס בהשכלתי, עוסק בתחום הזה הלכה למעשה. לעומת כל היושבים כאן, לי יש ניסיון מה נעשה בשטח. בעניין המיסוי יש צדק חברתי, מפני שאנחנו לא צריכים את הוועדה הזאת בשביל מרכז תל אביב והבתים היקרים. שם מסתדרים לבד, יש שם מספיק כסף. הבעיה שלנו היא באזורים האחרים, בבניינים הפחות טובים, בכפר סבא, הוד השרון, הרצליה, שם לא יכולים בלי הקלות במיסוי. שם זה לא כלכלי.

נכון להיום התמ"א לא קמה כי זה לא כלכלי. היא יכולה לקום באזורים טובים בתל אביב, וזו לא מטרת הוועדה. ברגע שייכנסו הקלות מיסים - גם עניין מע"מ משמעותי מאוד פה – אז נוכל להרחיב את זה.

אז אתה מקבל את הצעתי: הטבה שהיא מעל 100,000 דולר לא פטורה ממס.

זה קיים, כי מדובר על הטבה שהיא מעבר לחיזוק.

אבל החיזוק הזה יהיה פטור לכולם, גם לעשירים וגם לעניים. כמו שאומר חבר הכנסת אורון, בסוף תמצא שרק העשירים ניצלו את ההזדמנות.

לעשירים אתה נותן דבר בעל ערך כלכלי בעוד שהעניים, למרות שירצו לנצל, לא יוכלו לנצל כי הערך הכלכלי לא קיים. אני מדבר על מבחן התוצאה, כי ארגון הקבלנים הישן אמר בצורה הברורה ביותר שכרגע אף אחד לא חושב על רעידת אדמה, כי אומרים: לי זה לא יקרה, וגם אם תהיה רעידת אדמה היא לא תהיה בבית שלי. זאת אומרת, האנשים לא מתייחסים לעניין הזה. הוא רוצה לתת להם אנסיאטיבה לתקן את הבתים על ידי כך שייתן להם הטבות כאלה שיפתו אותם מתוך שלא לשמה להגיע לשמה.

אני בטוח בהוגנות ובניקיון הדעה של הדובר. אבל יש אפשרות לפרש את זה גם בדרך אחרת.

תודה. בבקשה, אדוני.

שמענו הרבה שיקולים וענייני מדיניות, צריך לרדת גם למיקרו כי הוועדה הזאת צריכה להוציא נוסח קונקרטי. הממ"ד לא כלול כרגע בהצעת החוק. דרך אגב, תמ"א 38 לא חלה על כל הבניינים. יש הרבה בניינים שאין בהם ממ"ד, תמ"א 38 לא חלה עליהם. גם בבניינים שכן חלה עליהם תמ"א 38 הממ"ד לא זוכה להקלות מס. אם בגדר ההרחבה יש במקרה גם ממ"ד, אז הוא ייכנס מכוח התמ"א 38.

אז למה לא לחבר את שניהם יחד בהזדמנות זו?

אני חושב שכן, אבל זה עניין של הוועדה, לא של תמ"א 38. זה דיון חשוב, לדעתי, ואולי הסיכוי שנצטרך ממ"ד בכל בניין בישראל הוא קטן יותר מאשר הסיכוי שכל בניין בישראל יהיה נשוא רעידת אדמה, אבל גם זה סיכון שצריך לטפל בו.

דבר שני, היינו בוועדה הזאת לפני שלושה חודשים. מאז היו שתי רעידות אדמה במדינת ישראל, תודה לאל לא באזור המרכז ותודה לאל, לא חזקות. סיפרו לי שהיו ארבע, אבל אני יודע מכלי התקשורת על שתיים שהיו. אנחנו לא מדברים באוויר.

עוד נתון אמפירי, בנושא של תמ"א 38 ישבה ועדה על המדוכה מתחילת שנות ה-2000. ב-2005 פורסמה התמ"א וקיבלה תוקף. היום אנחנו ב-2008, מספר הפרויקטים, גם בתל אביב וגם באזורי הביקוש הכי גדולים, אפסי. אין לי נתונים מדויקים, אבל ברור לנו שיש כשל שוק בעניין הזה. ברור לנו שהחסמים, שעל חלקם אנחנו מדברים היום - - -

לא, לא, אין כשל שוק. השוק עובד מצוין. אנחנו רוצים לעזור לשוק עם מיסים. זה בדיוק הפוך ממה שאתה אומר. השוק אומר: לא כדאי לי. אתה אומר: אם לא כדאי לשוק, נביא כסף. כל הוויכוח מאיפה להביא את הכסף.

או נוריד חסמים.

יש בפניכם את העמדה הכתובה שלנו. אני רוצה לגעת בנושא של מס הרכישה ושירותי ממע"מ, שעלו כאן מכמה דוברים. אין לנו ספק שהדייר לא יוציא שקל מכיסו, אין לנו ספק שהיזם לא יפסיד בעסקה הזאת. אנחנו יודעים שהעסקאות האלה לא נמצאו רווחיות, ואנחנו יודעים את זה לפי התנהגות השוק. יש שתי עלויות שאנחנו יכולים להסיר. למעשה, אנחנו לוקחים עלות שהמדינה הייתה צריכה לממן, של חיזוק הבניה, ומעבירים אותה ליזמים. לא ייתכן שבגין נטילת המטלה הזאת, שמוטלת על הממשלה, היזמים ישלמו מע"מ, כשהם נותנים שירותי בניה לדיירים, וזאת משמעות של המע"מ. לא ייתכן שהיזמים ישלמו מס רכישה כדי לבצע את הדבר הזה.

אנחנו לא ממציאים שום גלגל. הגלגל הזה קיים בחוק בנושאים הרבה פחות אקוטיים מרעידת אדמה, כמו למשל פינוי בינוי.

תודה רבה. ורד אולפינר, כל התשובות, כולל התייחסות לבקשה שלי ושל עוד כמה אנשים.

נתחיל מנושא המע"מ בהמשך לבקשה. בחנו אותו והחלטנו לתת הקלות במע"מ, בדיוק כמו בפינוי בינוי. כמובן שיש שונות בעסקה, פינוי בינוי מדובר על פינוי והריסת המבנים וכאן יש רק את שירותי הבניה של החיזוק והשיפוץ. החלטנו שיש מקום לתת את הפטור ממע"מ על שירותי הבניה של החיזוק והשיפוץ בלבד. כמובן שזה לא קשור לבניית הדירות הנוספות על-ידי היזם. זה לא רלוונטי. אנחנו מדברים רק על שירותי הבניה של החיזוק והשיפוץ, שזה מה שמענייננו כאן. אנחנו דואגים לדיירים, שהבניין יחוזק וישופץ.

פטור הוא שיעור אפס. זאת אומרת, אי-אפשר לנכות מס.

בדיוק כמו ב-31א, פינוי בינוי זהה לחלוטין. קיבלנו פה הסבר מפורט מראול סרוגו, שפינוי בינוי דומה.

האם אני, כקבלן, אוכל לקזז את החומרים שמשלם עליהם מע"מ מהדוח החודשי שלי?

על שירותי הבניה האלה לא.

זה יהיה במשק סגור? יהיה חשבון נפרד?

כן. גם היום אנחנו יודעים לפצל את זה. בעסקאות פינוי בינוי אנחנו כבר נתקלים בזה. אנחנו צריכים לפצל את שירותי הבניה שניתנים לדיירים לעומת שאר שירותי הבניה ליחידות הנוספות. אנחנו יודעים כבר היום לעשות את החישובים האלה, ונעשה אותם גם כאן.

בנוגע לשאלת הממ"ד, ככל שהיא קשורה לתסקיר החוק הספציפי הזה, היא רק כאשר מדובר על מכירת זכויות בניה. תסקיר החוק של תמ"א 38 קובע את הפטור כשמוכרים זכויות בניה ומקבלים שירותי בניה. אם הדיירים יקבלו שירותי בניה שהם ממ"ד, מבחינתנו אלה שירותי בניה של חיזוק ושיפוץ וזה נכנס לרשימה, והם לא יתמסו. אבל ככל שמדובר על ממ"דים אחרים, זה לא רלוונטי פה.

אם יש לי דירה בשדרות, ואני רוצה לקנות לי קרקע קטנה כדי לבנות עוד חדר כממ"ד או חדר מיגון – אני אומר פה שתי הגדרות נפרדות - רוצה פטור על הקרקע הזאת.

אתה רוצה פטור ממס רכישה. זה משהו אחר לגמרי.

אני רוצה להתחיל בזה.

החוק הזה לא נותן פטור ממס רכישה.

זה לא שייך.

לא תוכל לרכוש עוד קרקע. תוכל רק בתוך אותו שטח שהקונטור קיים בו.

החוק הזה נותן פטור לזכויות הבניה. אתה מנצל חלק מזכויות הבניה שלך לצורך הרחבת הדירה ובניית הממ"ד. זכויות הבניה האלה כבר שלך. אתה לא צריך לרכוש אותן.

רציתי להיכנס לפתח.

הנקודה האחרונה שאנחנו צריכים להתייחס אליה היא מס רכישה. דיברנו על זה בדיון הקודם: אין הקלות במס רכישה ליזמים, לא בפינוי בינוי, לא בעיבוי ולא בשם מקום אחר בחוק מיסוי מקרקעין. כל עוד מס רכישה חי וקיים, מס רכישה שישולם על-ידי היזמים הוא 5% ואין הקלה.

שגית, תקראי בבקשה את החוק.

"הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (הוראת שעה), התשס"ח-2008, הוספת פרק חמישי 5.

בחוק מיסוי מקרקעין, אחרי סעיף 49לא יבוא: פרק חמישי 5: פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה עלתה בשל זכויות בניה לפי תמ"א 38.

הגדרות 49לב. בפרק זה - "זכויות בניה לפי תכנית החיזוק" - זכויות לבניה נוספת שהוקנו לפי הוראות תוכנית החיזוק; "מס מכירה" - כהגדרתו בסעיף 72ג; "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" - כל אחד מאלה, לפי הוראות תכנית החיזוק:

(1) חיזוק של מבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בהגדרה זו – מבנה), מפני רעידות אדמה;

(2) הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה; 

(3)התקנת מעלית במבנה;

(4) עיצוב המבנה ושיפוצו;

(5) תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות כפי שיקבע המנהל;" – זה שינוי ביחס לקריאה הראשונה. זה בעקבות הערת הקבלנים.

"תכנית החיזוק" - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38 ).

פטור ממס וממס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תוכנית החיזוק. 49 לג. (א) מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בניה לפי תוכנית החיזוק (בסעיף זה – הזכות הנמכרת), תהיה פטורה ממס וממס מכירה, עד גובה שוויין של זכויות הבניה כאמור, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:

(1) התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תוכנית החיזוק;"

לא, אין דבר כזה.

ניתן את הניסוח המתאים בכל מקרה.

זה רטרואקטיבי, ולכן יש מס מכירה.

(2) בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תוכנית החיזוק, מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תוכנית החיזוק.
(ב) תמורה בעד המכירה כאמור בסעיף קטן (א) שניתנה שלא בשירותי בניה לפי תוכנית החיזוק, יראו אותה כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות הנמכרת, כיחס שבין התמורה האמורה לבין שווי הזכות הנמכרת, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.

סייג לפטור, 49לד. הוראות פרק זה לא יחולו על מכירת זכות במקרקעין, במקרקעין המהווים מלאי עסקי כהגדרתו בסעיף 85 לפקודה בידי המוכר.

פטור נוסף 49לה. מוכר זכאי לפטור כאמור בפרק זה נוסף על כל פטור אחר ממס שהוא זכאי לו, ואין בזכאותו לפטור כאמור כדי לפגוע בזכאות לפטור אחר ממס, לרבות לפי פרק חמישי 1.

הוראת שעה. פרק חמישי 5 לחוק העיקרי כנוסחו בחוק זה, יחול על מכירת זכות במקרקעין שנעשתה בתקופה שמיום ט' באייר התשס"ה (18 במאי 2005) ועד יום ב' בטבת התשע"ז (31 בדצמבר 2016)."

עכשיו נקרא את הוראת הפטור ממע"מ.

נעתיק את ההוראה, כמו 31א לחוק מע"מ, נעשה תיקון עקיף לחוק מע"מ. כלומר, למונחים המופיעים בסעיף זה תהיה המשמעות הנודעת בפרק חמישי 5. נכתוב שבמתן שירותי בניה לפי תוכנית החיזוק, אבל לפי פסקאות 1 עד 4 בלבד - - -

עד 5.

אמרנו שניתן פטור ממע"מ לשיפוץ ולחיזוק. זה מה שרלוונטי, לא לכיסוי הוצאות. לא לתשלום לעורכי הדין - - -

מה עם כל הרכוש המשותף?

זה לא קשור, זה סעיף אחר.

למה הוצאות עורך דין ורואה חשבון לא נכללות?

כי אמרנו שניתן את הפטור ממע"מ לשיפוץ ולחיזוק של המבנה, לא להחזר הוצאות. כשדייר עומד בהוצאה והקבלן מחזיר לו את ההוצאה - - -

אבל לא כתוב "שיפוץ המבנה".

שאלתי אתכם שאלה, שהייתה לכאורה תמימה, אבל היא לא תמימה. שאלתי אתכם: אם אני רוכש מספקים מלט, אבני בניה וכל מיני דברים שצריך כדי לבנות בניין, בסכומים אדירים, האם אוכל לקזז את המע"מ ששילמתי? אמרתם: לא. זאת אומרת, הכנסתם את זה למשק סגור. אם זה משק סגור – מצוין. כל מה שקשור בבניה והוא נמצא במשק הסגור ייחשב. אז פסקה 5 גם נחשבת, משום שצריכים לעסקה עורך דין, משום שיש שינוי צו בתים משותפים. כל הדברים האלה נמצאים באותו מכלול, שצריך אותו כדי להביא לכלל השלמה. אם הם היו פטורים ממע"מ ולא היה סכום מע"מ אפס והיו יכולים לקזז – הייתי אומר שאתם צודקים. יש להם עורך דין, הוא משמש בכל הדברים, ואז לא פוטרים ולא נותנים.

אבל אתם אומרים שהכול במשק סגור, הכול בחישוב נפרד, שאותו אנחנו יכולים להפעיל בהתאם לחוק פינוי פיצוי. אז בהחלט יכול להיות שצריך גם את עורכי הדין, כי בלעדיהם אין. זה לא רק עניין של חוזה פורמלי, יש פה עבודות נלוות שעורך הדין מחויב לעשות אותן. כמו: תיקון צו בתים משותפים, כמו העברת המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין.

כמו פינוי הדיירים.

כל אותם דברים שבאים כדי לבצע אותו רעיון שתכליתו החוק הזה. אני בהחלט חושב שהם צודקים.

לא יכולים לעשות רכישה בלי עורך דין.

ברגע שהם קבעו, בצדק, שמדובר במשק סגור, אז כל המשק הזה סגור, כלוא. אין אפשרות להכניס דבר או להוציא דבר.

בסדר. אתה משכנע, כמו תמיד.

מתן שירותי בניה לפי תוכנית החיזוק בתמורה לרכישת זכויות בניה לפי תוכנית החיזוק – שני המונחים הללו מוגדרים בפרק חמישי 5 שמתווסף במסגרת החוק הזה – שנעשתה בהתאם להוראות פרק חמישי 5 לחוק מקרקעין פטור ממס. שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע כללים והוראות לעניין סעיף זה.

אלה יהיו שלושה סעיפים משנה, כנראה של סעיף 31ב רבא לחוק מע"מ. אני צריכה לבדוק שזה נכנס למקום הנכון. דיברנו בהתחלה שנפטור גם מכירת רכוש משותף בין בעלי הזכויות הקיימים לפני ביצוע החיזוק, כדי לאפשר את אותה תוכנית חיזוק. המכירה הזאת תהיה פטורה גם ממס שבח וגם ממס מכירה. הסמיכו אותנו לנסח את הסעיף הזה.

הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 60), התשס"ז-2007, עם כל התיקונים והתוספות, מע"מ, הסמכה וכל מה שדיברנו היום. מי בעד? מי נגד?

הצבעה

בעד - פה אחד.

נגד – אין

הצעת החוק אושרה

תודה רבה, הצעת החוק אושרה פה אחד. אני נועל את הישיבה.

הישיבה ננעלה בשעה 10:10.