פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וחמש

הכנסת



41
ועדת הפנים והגנת הסביבה
25/09/2024


מושב שני




פרוטוקול מס' 270
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום רביעי, כ"ב באלול התשפ"ד (25 בספטמבר 2024), שעה 12:10

הצעת טיוטת תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)(תוכנה וצורתה של עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ד-2024

חברי הוועדה: יעקב אשר – היו"ר
מטי צרפתי הרכבי – מ"מ היו"ר
יוראי להב הרצנו

כרמית יוליס - המשנה ליועצת המשפטית לממשלה לענייני משפט אזרחי, משרד המשפטים

תום פישר - רפרנט התחדשות עירונית, משרד המשפטים

נועה סרברו - ייעוץ וחקיקה אזרחי, משרד המשפטים

עשהאל צור - רפרנט שיכון באגף תקציבים, משרד האוצר

עפרה כרמון אבן - מנהלת תחום בכיר היבטים חברתיים בתכנון, משרד הרווחה והביטחון החברתי

עינת גנון - סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

ד"ר איריס פרנקל כהן - יועמ"ש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

תמיר קהילה - רכז תכנון עיר בכיר התחדשות עירונית, מרכז השלטון המקומי

איתמר פנץ - עו"ד, יו"ר ועדת התחדשות עירונית, לשכת עורכי הדין

אמיר עדיקא - עו"ד, יו"ר ועדת התחדשות עירונית, לשכת עו"ד במחוז ירושלים, ומייצג בעלי דירות

תומר צליח - חבר הנהלה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

יפית טווסי - סגנית מנהלת אגף יזמות ובניה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

ישי איצקוביץ' - יועמ"ש, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

אלי דהן - יועמ"ש, התאחדות הקבלנים ובוני הארץ

אלון וייזברג - יו"ר לשכת המארגנים בהתחדשות עירונית

אבי ברוקס - מנכ"ל לשכת המארגנים בהתחדשות עירונית

נרקיס רחמימוב אהרונוב - ועד מנהל, לשכת המארגנים בהתחדשות עירונית

נחמה בוגין - יו"ר לשכת שמאי מקרקעין

דוד סונינו - הפורום להתחדשות עירונית

דודו חמוט - הפורום להתחדשות עירונית

אסנת קולדצקי - ייעוץ וליווי דיירים

רעות בינג

לאה קריכלי

רעות חביב, חבר תרגומים


רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי-דיוקים והשמטות.


הצעת טיוטת תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)(תוכנה וצורתה של עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ד-2024

אני פותח את ישיבת הוועדה. על סדר היום הצעת טיוטת תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי)(תוכנה וצורתה של עסקת התחדשות עירונית), התשפ"ד-2024. אבל, לפני שאני מתחיל בישיבה אני רוצה, לא אני צריך לבשר על זה כי אני לא בטוח עד כמה אני שמח, אבל נודע לנו שעינת גנון מסיימת את תפקידה בקרוב, וכנראה זו ההופעה האחרונה כאן. עד ההצבעה.

זה אומר שמצביעים היום.

לא, כנראה שלא. אבל אני לא יודע, תחליטו ביניכם. אני אשמח להשלים את האירוע. באמת הרבה מילות הוקרה. ההיכרות שלי איתה הייתה עוד כשהייתי ראש עיר וממלא מקום ראש עיר, ויושב-ראש ועדת תכנון ובנייה. הרבה דרך עשינו בהרבה נקודות מפגש כאלה ואחרות. אני חושב שבכלל ההתחדשות העירונית בתקופה הזאת, שאת כיהנת בתפקיד שלך, עשתה דרך גדולה מאוד. היו ימים ותקופות שהיו מסתכלים על החזון שלכם כמשהו שהוא לא, אפילו אתם בעצמם לא תמיד האמנתם שזה יצליח. ואני חושב שבאמת יש לזה חשיבות גדולה. אנחנו רואים את זה היום.

אני מנסה לחשוב אם בנקודת הזמן הזו היום, עם הריבית הגבוהה והמלחמה, ואחרי הקורונה ואחרי הכול, עם משבר הדיור שמתחדש עלינו כל הזמן, אם לא הייתה גם הזרוע הזאת של התחדשות עירונית והעלייה המתמדת במספר יחידות הדיור, שבסופו של דבר בסך הכול נבנות בזכות הדבר הזה – אני חושב שמצבנו היה יכול להיות גרוע מאוד. לא שעכשיו הוא טוב, אבל יכול היה להיות גרוע מאוד. חבל לי אולי דבר אחד – השאיפה שלי, שהצטרפתם אליה גם כן, גם את וגם המנהל, השאיפה להפוך את ההתחדשות העירונית למשהו שעובר לסוחר גם בפריפריה הרחוקה – עדיין לא הגשמנו. אני מאוד מקווה שבחוק ההסדרים הזה, אני מקווה, אני לא יודע. אני אעשה כל מה שאני יכול. כי מה שאני יכול אני יודע ומה שאני לא יכול אני גם יודע.

לחתום ולקבל החלטות אני לא יכול. אני יכול לקדם את הדברים האלה, לגרום להם להיות. אנחנו כאן בוועדה, איך אומרים? איתך ובלעדייך נעשה את כל המאמץ הזה. סתם אנקדוטה שמישהו הדליף לי – את גרת או נולדת בקריית יובל.

נכון מאוד.

נאה דורש נאה מקיים – בקריית יובל הבנייה לפחות - - -

אגב, גם הבניין שנולדתי בו וגם הבניין שגדלתי בו בנעוריי – שניהם עוברים התחדשות.

אני לא קורא לזה נהרס. אנחנו קוראים לזה נבנה מחדש. כי אצלנו הריסות, חורבות ירושלים זה דבר חשוב כי זה נשאר. התכנים של המקום. אבל, ההתחדשות העירונית היא חשובה – יש לך הרבה חלק בזה. יהיה לך מה לספר לנכדים, לילדים.

לילדים כבר סיפרתי.

אז עכשיו שרק יזכרו לספר את זה לנכדים, שיהיו בקרוב, בעזרת השם. למה אני מתערב? ואני מאחל לך בהצלחה ותודה על שיתוף הפעולה עד היום. בהצלחה בהמשך דרכך.

תודה רבה, אדוני, על המילים החמות. הן הדדיות. אני חושבת שבלי שיתוף הפעולה המלא של הוועדה ברשותך לא היינו מגיעים להרבה מאוד הישגים שהגענו אליהם ביחד. אני חושבת שבמיוחד בשנים האחרונות נתנו המון כלים, בעיקר לבעלי הדירות. חיזקנו מאוד את בעלי הדירות. זה גם עיקרן של התקנות שנדון בהן היום. זה שינוי מאוד משמעותי שנעשה בשנים האחרונות, הרבה מאוד בזכותך. היה לי לעונג גם איתך לעבוד, וכמובן גם עם כל הלשכה של הוועדה בראשות לאה, ועם הלשכה המשפטית; רעות, וכמובן תומר וגלעד. אז בהחלט יש פינה חמה מאוד לכל התרומה שלכם, שתמיד הייתה באווירה סופר מקצועית ועניינית. אז תמשיכו לעשות טוב כאן.

תודה רבה. שיהיה בהצלחה לכולנו.

מי מציג את החוק? אני אגיד לך מה אני מתכנן להיום. אנחנו נציג את החוק. אנחנו לא ניכנס להקראה היום. אני מבקש להעלות היום את כל הסוגיות העקרוניות וגם הלא-עקרוניות. לא את כולן נצליח, אבל כדי לקבל את המושגים והכול. הישיבה הבאה כבר תהיה על הנוסח, סעיף-סעיף עם התיקונים. אבל חשוב לי שכן יעלה הכול כדי שאחר כך גם בישיבות הפנימיות שלנו וגם בהתייעצויות עם משרדי הממשלה נוכל להגיע בסוף. אתם יודעים, אני לא מקדש את המהירות, אני מקדש את הטיוב של הצעות החוק.

ואני כבר אומר, עוד לפני שכרמית, סגנית היועצת המשפטית, נכבד אותה בהצגת הדברים, אני אומר שהמטרה היא חשובה. היא באמת, כמו שאמרה עינת, מצטרפת להרבה דברים טובים שעשינו בחוק ההסדרים. חלקם הוצעו על ידי הממשלה וחלקם הוספו כאן בוועדה על ידי הוועדה ועל ידי חוכמת השולחן של הוועדה. וחוכמת השולחן זה הכול, זה לא רק החלק הזה. אבל, אני כבר אומר – אני נחוש להעביר את הדברים, לטייב אותם, לשמע את הכול, למצוא את הנוסחאות הנכונות שבסופו של דבר יביאו לשני דברים: לשמור על הזכויות של בעלי הדירות, כי הם בפוזיציה אחרת מאשר מוכר דירה רגילה או קונה דירה רגילה, מצד אחד, ומצד שני לא להקשות ברגולציה מיותרת – אני מדגיש את המילה מיותרת – את התהליכים עצמם, כי אנחנו רוצים שהתהליכים ירוצו.

האיזון ביניהם הוא לא פשוט אבל נמצא אותו, לא יודע אם באופן מלא אבל ברובו. אז בבקשה, כרמית.

תודה רבה, אדוני יושב-הראש. כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה לענייני משפט אזרחי. ראשית, אני רוצה להודות לאדוני ולוועדה, אני חושבת שאתם שותפים מאוד טובים של הממשלה ושלנו, ואתם מקדמים המון דברים. אני אגיד שאני חושבת שהתקנות האלה הן באמת מאוד טובות. וכשאני אומרת שהן טובות, הן טובות לציבור. והציבור, מבחינתנו, הוא רחב. הוא גם בעלי הדירות שמציעים להם עסקאות – הם בראש מעניינו – אבל לצידם גם בהחלט השוק העסקי והיזמים. אנחנו תמיד חושבים על התשואה הכוללת, לאיזו ווין-ווין, שבסוף עסקאות שהן טובות והן כתובות טוב ומה שכרוך בהן זה באמת טוב לדיירים, זה באמת גם טוב לשוק העסקי וזה באמת יוכל להתקדם.

אני רוצה גם להגיד מילה לעינת, שהיא שותפה מאוד ותיקה שלנו, ואני חושבת שהרבה מהמקום של שוק ההתחדשות העירונית נזקף לזכותה, מה שנקרא שלנו ושלכם – הוא שלה. עוד מהימים של איזושהי חטיבה בתוך משרד השיכון, כשהחזון הזה היה איזה אגף שאף אחד לא חשב שהוא יקרה, עד למקום שאנחנו חוזים בו היום, שבעצם שוק הנדל"ן העסקי הולך לשם. גם אשת מקצוע נדירה וגם קולגה. בשם כל גורמי הממשלה אנחנו מצטרפים. אבל, לא בזה אנחנו נפרדים. הם היו בסיור בלונדון אז אמרנו שגם אנחנו צריכים סיור בלונדון.

אפשר למחוא כפיים. ואם עברתי על תקנון הכנסת יש לי חסינות.
[מחיאות כפיים]

עינת, לא נראה לי שהיה דבר כזה אי פעם. זה ממש בזכותך.

אבל, אני מוכרח לבקש בקשה – אם אנחנו רוצים להתקדם, אז את כרגע מדברת בשם כל משרדי הממשלה.

[הצגת מצגת]

אז עכשיו אנחנו נתחיל. אנחנו מדברים על תקנות שהן בעינינו מאוד חשובות, כפי שאמרתי. למעשה, ההסדר הנורמטיבי שלהן זה חקיקת משנה, אבל הלכה למעשה הן בעצם קובעות איך תיראנה עסקאות להתחדשות עירונית מעתה ואילך. כמו לגבי הרבה הסדרים שעשינו אנחנו חושבים שליזמים הטובים והרציניים לא יהיה פה איזה חידוש גדול. אנחנו נוטים להניח שהדברים האלה הם ממילא קבועים בעסקאות שהם מציעים. אם עדיין יש כאלה שיש להם פה איזשהו חידוש – אנחנו חושבים שהוא חידוש נכון, שהוא טוב לשוק ושצריך להתקדם איתו.

אם אנחנו מדברים על ההגנה על בעלי הדירות במסגרת כל התהליך אנחנו יכולים לחלק אותה לכמה קטגוריות. לפני העסקה יש הוראות שחלות מכוח הדין והתקנות. אז בעצם, ניתן לראות בעמודה הימנית שכבר לפני העסקה חלים חובות מסוימים, כמו לכנס את כל בעלי הדירות עוד לפני שחותמים את העסקה הראשונה. זה היה שינוי דרמטי במובן שהמחוקק בעצם החיל את החובה הזאת באופן מפורש. בנוסף, צריך למסור מסמך של עיקרי ההצעה שבועיים לפני שחותמים על העסקה הראשונה בבית המשותף – אנשים צריכים לקחת את זה, ללמוד את זה, לקרוא את זה ולהבין על מה הם בעצם חותמים.

בנוסף, יש לנו הסדר שלם שנוגע לשמאי פינוי בינוי, שהמטרה שלהם היא לסייע בכל הנוגע לבדיקות של כדאיות כלכלית. שבוודאי אתם מכירים שזה עילת הסירוב הסביר, שעשויה להיות רחבה, ולגעת באוכלוסייה מאוד משמעותית. ובסוף אנחנו אומרים שגורם מקצועי בכיר צריך לבחון את זה. חוק של הכנסת, כמובן שהיה במקור גם ממשלתי והכנסת הרחיבה אותו, ובצדק בעיניי – מדבר על עילות לסירוב סביר לאוכלוסיות מוחלשות. גם אנשים עם מוגבלות, גם קשישים, אנשים שהם מאוד חולים, חלילה, וכולי. אני חושבת שזה גם הגביר אמון בצורה משמעותית בכל התהליך הזה וגם באמת עשה צדק עם אנשים שההמתנה הזאת לקבלת דירת התמורה היא באמת לא רלוונטית עבורם וצריך לתת להם מענים אחרים.

וכמובן, חובות גילוי שעוטפות את כל המהלך הזה, גם כדי להגביר אמון וגם שכולם ידעו מה נמצא בפנים. במהלך העסקה צריך להודיע, כשחותמים על העסקה הראשונה. אני מזכירה שזה עשוי להיות בעל משמעות בגלל שבעצם זה רלוונטי לכל מיני לוחות זמנים שמתחילים להימנות מהיום שבעצם חותמים על העסקה הראשונה. עכשיו אנחנו נדבר על איך עסקה צריכה להיראות, גם מבחינה צורנית וגם מבחינת תוכן. אני מזכירה שיש כוח לבעלי הדירות גם לבטל עסקה עם היזם אם כלל העסקאות במתחם לא התקדמו מספיק מהר. יש לנו מטריה שלמה שמסדירה את כל נושא ההחתמה הפוגענית. זה אומר סיטואציות קיצון ככלל – של עושק, של כפייה, של חוסר גילוי – שיכולים להביא גם לביטול העסקה על ידי הממונה על פניות דיירים.

וגם אנחנו דואגים לשקיפות – כל בעל דירה ומה הוא בעצם קיבל – זה מידע שאמור להיות שקוף לכולם. בסיום העסקה הדין מדבר על הנחות בארנונה, ובסיטואציות מסוימות יש גם חובה לשאת בהוצאות הבית המשותף למי שהוא נמנה עם אוכלוסיות יחסית מוחלשות: גיל פרישה וגמלת הבטחת הכנסה. אז מה שאנחנו מביאים עכשיו באמת מדבר על כל מיני חובות שנקבעות פה לראשונה לגבי איך תקנות אמורות להיראות. ההסדר המסמיך שלנו קבוע בחוק. הוא בעצם אומר ששר המשפטים, בהסכמת שר השיכון ובאישור הוועדה, יקבעו הוראות לגבי תוכנה וצורתה של עסקת פינוי, לרבות הוראות שבהפרתן ייראו את העסקה כבטלה.

אני אומרת את זה כי בוודאי אלה ההוראות הדרמטיות בהסדר, אבל תשימו לב שכבר הסעיף המסמיך מדבר על זה שבמקרים מסוימים אנחנו נגיע גם להסכם בטל מעיקרו. כמובן שיש מקום לדייק את זה ולפתוח את זה לדיור ציבורי כדי שמה שיהיה הביטול זה באמת הדברים החמורים ביותר, שהם יהיו בקונצנזוס יחסית רחב שאם הם לא נכנסים לעסקה זה נכון שהיא תגיע לביטול. הנחת העבודה המשפטית, שהיא לא שנויה במחלוקת, זה שחוק המכר דירות עצמו לא חל על עסקאות של התחדשות עירונית, ולכן כל ההגנות על בעלי הדירות נשענות על ההוראות החוזיות וכל ההסדרים שכן עשינו בחקיקה, שעומדים לטובת בעלי הדירות, שזה פחות או יותר כל מה שפירטתי לפני כן.

והמטרה של התקנות זה לוודא שיש פרטים מהותיים שבאמת נכללים בעסקה באופן מספק בצורה שהיא ברורה, עם יכולת להשלים פרטים. אנחנו נראה את זה. אז בעצם אנחנו התחלנו את הדיון הזה אי אז בנובמבר 2022 ועשינו שולחן עגול בעניין הזה. פרסמנו את הטיוטה להערות הציבור ממש כמה ימים לפני שפרצה המלחמה, לכן גם הארכנו את התקופה לקבלת הערות. בנובמבר 2023 עשינו היוועצות נוספת לגבי הנוסח של ערבות דירת התמורה, שעוד רגע אני אתייחס לערבויות. התקנות קובעות שלושה הסדרים: פרטים, שאם הם חסרים בעסקה המשמעות היא בטלות; פרטים שאפשר יהיה להשלים לפי דרישה, ששם בעצם ההעסקה לא בטלה; פרטים שהמחוקק, שזה אתם, חושב שנכון לכלול בעסקה אבל זה לא מביא לבטלות. כמובן, זה מעיד על החשיבות של ההסדר.

אז מבחינת דרישות צורניות אנחנו אומרים שחייבים שבעל הדירה יחתום על העסקה בנוכחות עורך דין, באופן שמאמתים שטר מכר. בסוף אנחנו חושבים שזה מאוד יבין שככה האדם יבין על מה הוא חותם. העסקה תהיה בכתב. יש לנו חוות דעת שמדברת על עסקאות בכתב באופן דיגיטלי – מבחינתנו, זה יכול להיות רלוונטי אבל הכלל החשוב הזה נשמר. צריך, כאמור, כמו שאמרתי, לקבוע את מועד החתימה של בעל הדירה ומועד העסקה הראשונה בבית המשותף, ולציין את השם של היזמים, כל הפרטים הרלוונטיים אליו, לרבות בעלי השליטה בו, גם עם כתובת, דרכי יצירת קשר, כתובת דואר אלקטרוני. זה אמור להיות טריוויאלי אבל מצאנו לנכון לציין את זה.

השקופית הזאת עוסקת בליבת ההסדר המשמעותי ביותר – הוראות שבלעדיהן העסקה תהיה בטלה. תשימו לב לרובריקה הימנית, המועדים המרביים שבעצם העסקה קובעת שהם התנאים המתלים בעסקה. אנחנו חושבים שגם אם העסקה כוללת הרבה מאוד תנאים מתלים, לכל הפחות צריך לקבוע להם מועדים מרביים. אחרת, הדייר הזה כבול עם היזם שהחתים אותו לעולמי עד, וזה ממש לא הגיוני. בכל זאת, צריך לשים איזשהו דד-ליין מתי ישיגו את הרוב הדרוש, מתי תתאשר התוכנית ומתי יוצא היתר. בנוסף, המועדים למסירת דירות התמורה ולסיום ביצוע העבודות – לגבי התמורה גם צריך לומר שבסוף זו ליבת העסקה – מה היא התמורה, ואם לא יודעים אותה בוודאות אז לכל הפחות העקרונות לקביעת התמורה. איך ייקבע שטח הדירה, שטח הרכוש המשותף, אפיוני הדירה, שטחי בנייה שלא נוצלו.

בנוסף, לאור ההצעה של הכנסת, שאנחנו לגמרי מקבלים, גם המפרט של דירת התמורה בהתאם למפרט חוק המכר. אם אנחנו יודעים על בתים משותפים נוספים שהיזם רוצה לכלול במיזם, אנחנו חושבים שזה מידע אקוטי עבור הדייר – האם הוא עכשיו חלק מעסקה שיש בה שני בניינים או שיש בה שבעה בניינים, זה עשוי להיות הבדל משמעותי. מה ההתחייבויות של היזם לגבי ליקויים בדירה בתקופת הבדק. והשתתפות היזם בהוצאות תחזוקה, שזה גם דבר אקוטי לבעלי הדירות. בסך הכול אלה סעיפים שהם די מוטמעים במרבית העסקאות, אבל גם אותם, לדעתנו, חייב לומר כי זה עניין מאוד משמעותי.

הנושא האחרון זה עניין אישי במיזם. זאת אומרת, אם היזם או בעל עניין בדרך כזאת או אחרת בפרויקט אז אנחנו גם חושבים שהוא חייב לומר את זה.

אלה הדברים של בטלות.

כן. יש פה הסדר ממש חדש ומשמעותי לגבי ערבויות. בעצם חובה להעמדת ערבות. ערבות יכולה להיות משלושה סוגים: גם ערבות לקבלת דירת התמורה, גם ערבות לשכירות בתקופת הביניים, ואם זה מיזם של רק חיזוק הבנייה או עיבוי אז זה גם ערבות הביצוע. בעצם אנחנו הגענו לאיזשהו נוסח שהוא, מבחינתנו, אחיד ומחייב. אני חושבת זה גם יכול גם לסייע מול הבנקים, שהם נותני האשראי. והסכום של הערבות של דירת התמורה הוא כמובן לא יפתח מהשווי של דירה חדשה. ביחס לערבות עבור תקופת השכירות – גם כן לא יפחת מדמי השכירות של הדירה המקורית, שבעצם ייקבע סמוך למועד הפינוי. גם שם יש כל מיני מנגנונים לגבי בחינת עדכון הסכומים.

ערבות ביצוע – מטרתה להבטיח את ביצוע העבודות ובסכום שייקבע בין הצדדים. הנושא הבא זה הוראות שלא נקבעו בעסקה אבל ניתן להשלים אותן. אנחנו מדברים על סכום דמי השכירות, האם הבניין ינוהל על ידי חברת ניהול אז מי תהיה חברת הניהול, ככל שיודעים. מי הגורם שיבצע את עבודות - - -

שאלה מקדמית לגבי הערבות. זאת אומרת, שתי הערבויות האלה יכולות להיות כערבות אחת? זאת אומרת שזה לא יעמיס.

לא, זה שני דברים ממש שונים.

אחת היא ערבות אוטונומית.

על השכירות, ואחת היא ערבות על עצם - - -

על הדירה שתקבל.

והערבות האוטונומית ניתנת לפירעון מיידי. ערבות שהיא נוסח חוק מכר – צריך להוכיח שלא התקיימו כל התנאים שקבועים בה.

זה הליך משפטי.

אז כאן זה הפרטים שאמרנו שאפשר להשלים אותם. כמובן, צריך לזה הסכמה של שני הצדדים אז גם הסכמה של בעל הדירה. אמרנו שהגורם שיבצע את העבודות, נותני שירותים, אם היזם מסב או מוכר את הזכויות שלו בעסקה, אם הוא מצרף או גורע בתים משותפים. זה דבר מאוד חשוב, הדבר האחרון. זה ההיבטים שנוגעים לנציגות. כמו שאתם יודעים, כל מעמד הנציגות לא קבוע בדין, וזאת תחילת ההסדרה שלו. הסדרה יחסית מאוד רזה ומאוד רכה אבל עדיין בעלת משמעות. כי בסוף יש בעל דירה שחותם על עסקה, ויכול להיות שלגבי חלק מההיבטים שכרוכים בעסקה בעת הביצוע הוא פתאום יגיד שהוא חשב שהחיפוי היה אמור להיות אחר לגמרי, שיש איזושהי רמה שהייתה אמורה להיות גבוהה, שכל הבניין היה אמור לקבל. היבטים שקשורים לביטוח או להרבה מאוד נושאים.

ואז יגידו "לא, אבל אתה חתמת שבעניין הזה אתה הסמכת שהנציגות היא למעשה תקבע מה יחול בדבר הזה והיא זאת שתבוא בקשר עם היזם". ואז בעלי הדירות יכולים להגיד "לא ידעתי, לא אמרו לי, לא הבנתי". אז זה גם כן עניין מאוד חשוב שחייבים לכלול – מי הנציגות, איך בחרו אותה ולמה היא מוסמכת.

אולי גם חייבים לכלול אבל גם חייבים לנסות להגדיר את זה נכון.

לתחום.

לא להתפרץ באמצע, גם אם אתה אומר דברים טובים.

גם להגדיר את זה. כי דבר אחד אני לא רוצה שיקרה. אחד הדברים שאנחנו פוחדים מהם זה, הרי תמיד יש לנו דייר סרבן, אז יכול להיות שיהיה לנו דייר שיהפוך להיות סרבן ואז אנחנו פותחים לו שלל דברים שאם אנחנו לא מכמתים אותם נכון ולא מגדירים אותם נכון, יכול להיות שאנחנו פותחים לעצמנו מחלקה משפטית חדשה שתטפל בכל העניין. וזה אני לא רוצה שיצא תחת ידינו. אני בטוח שגם אתם לא. אני אומר את זה כהערה כוללת, לא שאני חושב שלא צריך את האלמנטים האלה. אבל צריך לראות שלא ינוצלו לרעה.

אני מסכימה איתך לגמרי. נראה את זה בנוסח ונראה אם צריך לדייק משהו.

כן, ברור.

הדבר האחרון שרצינו להזכיר זה היבטים שנוגעים למחיקת הערה אזהרה. הסיטואציה שאנחנו מדברים עליה היא שבעצם יש איזשהו הסכם, או גם הסכם ארגון שהיה בזמנו, ואז כותבים הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין. ואחרי זה, בגלל שההסכם הזה מגיע לאיזשהו ביטול מאחת מהאופציות שאנחנו מונים פה, אז בעצם צריך למחוק את הערת האזהרה ויש כאן איזשהו שדרוג של העניין הזה. אני מזכירה, תסתכלו על הריבועים שלמעלה – מחיקת הערת אזהרה יכולה לפגוש אותנו אם יש לנו הסכם ארגון שפקע מכוח החוק, שבעצם זה אותו חוק המארגנים, שהיום כמובן יש לו שם אחר. או בגלל החתמה פוגענית, שזה סיטואציות מאוד חריגות שיכולות להביא לביטול.

וגם פה, בצורה בתוכן של עסקה, אם הסעיפים הם קוגנטיים ולא ניתן להתנות עליהם ובדיעבד אנחנו מגיעים למצב של ביטול, אז אנחנו בעצם מוחקים את הערת האזהרה. אז בעצם הסעיף בחוק המקרקעין אומר שהערה שנרשמה יכולה להימחק על ידי צו של בית משפט – על זה הייתה ביקורת, כי בעצם בסוף הדייר זכאי לזה שפנקסי המקרקעין ינוכו מאותה הערת אזהרה שנרשמה לטובת היזם, כי בסופו של יום העסקה איתו בוטלה. לכן הוספנו את הסיפה, שאם הרשם משתכנע בסיטואציות שמנויות פה אז גם כן ניתן למחוק את הערת האזהרה, לכאורה בלי צו של בית משפט. אז אחד, כמובן, אם יש איזה תיאום כוונות ושני הצדדים מסכימים – זה הצד הפשוט.

והשני זה שאם עילת ההערה בטלה, אבל אז הרשם מודיע מראש לצדדים - אם הם רוצים לפנות לבית משפט ולערער על זה שהוא הולך למחוק את הערת האזהרה הוא נותן להם את ההזדמנות לעשות את זה. אז היום, אחרי שיש לנו החלטת ממונה על פניות דיירים, שמהווה ראייה לכאורה, יש לנו תקופה שבה אפשר לפנות לרשם. בעל הדירה פונה לרשם והרשם נותן זמן סביר ליזם לפנות לבית משפט. וככל שלא הייתה פנייה לבית משפט, שאז זה מתברר באמת בפני ערכאה שיפוטית, אנחנו כן נגיע לסיטואציה של מחיקת ההערה.

בעצם מה שרצינו להראות פה זה שבסיטואציות שבהן עדיין לא יהיה ציות להוראות הדין החדשות זה גם יכול להביא למצב הזה שבאמצעות פנייה לממונה אנחנו נגיע למחיקות הערות האזהרה, שזה כמובן דבר מאוד משמעותי כלפי היזמים. אלה עיקרי הדברים.

אוקיי. כן, בבקשה, היועצת המשפטית.

אני רק אתייחס לכמה נקודות, כי זו באמת הייתה סקירה מאוד מקיפה. כמה נקודות שאני רוצה להעלות שיהיו ברקע שלה דיון, שחלק נאמרו וחלק בצורה קצת יותר מובלעת. הדבר הראשון הוא שצריך לזכור שהסעיף הזה שמסמיך את שר המשפטים ממש להתערב, לכאורה, בחוזים זה סעיף שנחקק יחד עם עוד שורה של הוראות, שאחת מהן הייתה הורדה של הרוב הדרוש להגשת תביעת דייר סרבן. עכשיו, זה חשוב להגיד כי אז זה נאמר בצורה שהייתה קצת מובלעת כי הסעיף עדיין לא פרט את התקנות ומה המשמעות של התייחסות לתוכן וצורה, והוראות שבהפרתן העסקה בטלה. אבל צריך להזכיר, אגב, שהפגיעה שדובר עליה ארוכות בזכותה קניין באמצעות ההוראה של הפחתת הרוב הדרוש, אז גם נכנסו עוד מנגנונים שנועדו להגן על הדיירים.

צריך להסתכל על זה גם בפרספקטיבה הזאת – אמנם יש כאן איזושהי התערבות אבל היא כן באה לאזן בסופו של דבר את הפגיעה שנגרמה כתוצאה מהורדת הרוב הדרוש. אז זו ההערה הראשונה. ההערה השנייה נוגעת ליחס לחוק המכר, לשני חוקי המכר שמתייחסים לרוכש דירה. גם כאן נאמר, אבל אני כן רוצה להדגיש ולחדד שגם כאן אנחנו מדברים על מישהו שהוא לכאורה מוכר ולכן חוק המכר לא חל עליו, אבל במהות הוא גם נמצא באותה פוזיציה, שבמקרים רבים זו אחת העסקאות הגדולות בחייו, ולכן אין סיבה שהוא לא יהיה זכאי לפחות לחלק מההגנות של חוק המכר. ברור שזה לא בדיוק אותם יחסי כוחות ויש הבדלים בין קונה רגיל לבין אותו בעל דירה. אבל, אנחנו כן חשבנו שחשוב להסתכל על התקנות האלה ביחד עם חוק המכר ועם ההגנות שהוא נותן.

בחלק מהמקרים ממש יש התאמה לחוק המכר ובחלק מהמקרים, בגלל השוני – ההוראות של חוק המכר הוחלו בצורה טיפה אחרת – אבל אנחנו כן חשבנו שבהרבה נושאים חשובה השקיפות וחשוב שיהיה גילוי. ולכן, בחלק מהנושאים ביקשנו והממשלה גם ראתה לנכון לציין שגם אם לא תחול ההגנה המלאה של חוק המכר לפחות תהיה התייחסות של היזם בחוזה לעניינים האלה. הנקודה האחרונה, שהיא קשורה לנקודה שהעליתי קודם, היא שצריך לזכור שבעסקאות האלה בעצם מוקם בניין חדש שבו יהיו גם דיירים ותיקים, שעליהם בעצם חל ההסדר הזה, וגם דיירים שרוכשים דירה חדשה, שחוק המכר חל כמות שהוא.

יהיו קומות של כאלה שמקבלים את הגנת חוק המכר וקומות של אלה שאין להם הגנה.

בדיוק.

אז להשאיר אותם בלי הגנה לגמרי זה לא כל כך נכון.

כן. והדבר האחרון הוא שבאמת היה לנו שיח מוקדם עם הממשלה והתיקונים שאתם רואים ב"עקוב אחר שינויים" זה תיקונים שנציגי הממשלה הסכימו להכניס וחשבו שבאמת נכון. אני רוצה להגיד תודה על השיח ועל כל התהליך שהיה מאוד פורה.

מכללי הזהירות ומניסיוני, את התודות תשאירי לסוף.

חוץ מלעינת.

עינת זה משהו אחר. זה היה טקס לא מתוכנן אבל חשוב מאין כמותו. אוקיי, אז אנחנו נתחיל עם התאחדות הקבלנים בוני הארץ. תומר, אתה הראשון.

תודה, אדוני. קודם כול, אני מצטרף לברכות לעינת – באמת אבן יסוד.

ואתה עכשיו מוציא מידי חובה את כל הצד הזה של הוועדה.

העסקי.

יפה, אז הוצאתי אותם ידי חובה ואני שמח. ואני מאחל לה הרבה מאוד בהצלחה בהמשך. אדוני, הדרך לגיהינום רצופה בכוונות טובות. יכול להיות שהיו פה כוונות טובות אבל אנחנו בדרך לגיהינום. ואני אסביר.

המלצתי לכם בלי נאומים.

אנחנו בדרך לגיהינום לא בגלל זה.

נאומי כיכרות.

לא, אני אמנע מנאומים חוצבי להבות.

הגיהינום ולהבות זה בא ביחד.

במינימום ההכרחי אני חייב, אדוני. ההתערבות בחופש החוזים זה באמת הקיצון שבקיצון. ההתערבות גם לרמה כזאת שמבאה לבטלות של ההסכם זה הקיצון שבקיצון. לא הקיצון – הקיצון שבקיצון.

צריך להבין, אדוני, שיזם, כשהוא הגיע רק לחתימת הסכם, הוא כבר מושקע מיליונים בזמן עבודה. זמן עבודה שמושקע בלהגיע רק למועד חתימה, להצליח להביא עשרות ולפעמים למעלה מכך, משפחות של יהודים לחתום על הסכם, כל כך קשה.

אזרחים. אזרחים. תיקנתי, ואני מבקש, אדוני.

תודה על התיקון. כשהגענו לנקודה הזאת, אדוני, והתחלנו לחתום, אנחנו מושקעים כבר במיליונים בפרויקט. כבר שילמנו לעורכי דין, למארגנים, למפקחים, לאדריכלים.

רגע, ובבית פרטי שאתה מוכר לא שילמת כבר לבעל הקרקע? לא שילמת לאדריכלים?

שילמתי, אין ספק. אני אומר שאחרי שיזם מושקע בכל-כך הרבה כסף וכל-כך הרבה זמן, לפעמים אם הוא יפסיד את זה הוא יפסיד את כל מה שיש לו עלי האדמות וילך לפשיטת רגל. ולפעמים על הדבר הכי אזוטרי יבואו ויגידו לו "על זה לא רק שאנחנו מתערבים לך בחופש החוזים, אדוני, אנחנו מבטלים לך את ההסכם כאילו לא היה ולא נברא מעולם". להגיע לאירוע כזה זה באמת הקיצון שבקיצון שבקיצון. וזה בהרבה מהמקרים לקחת חברה ולהביא אותה לפשיטת רגל אם היא לא חברה מאוד חזקה.

רגע, מאחר ואמרתי בלי נאומים. רגע, הסברת שזה הקיצון. אני מנסה להנחות אותך, או יותר נכון את העד שידבר אחריך לפרטי פרטים יותר. אבל, אני בא ואומר דבר אחד – האם אתה חושב, האם האמירה שלכם, לא האמירה לפרוטוקול, האמירה להמשך הדיון הזה, שבכל האמצעים שאנחנו מדברים עליהם, אתם לא חושבים ששום אמצעי צריך להיות בבטלות בשום צורה שהיא או שיש דברים שאתה בא ואומר שכן?

את השם שלך אתה כן צריך לכתוב בעסקה? או שגם זה שנוי במחלוקת?

כן, אם לא כתבתי אין מסוימות להסכם.

אז על זה אנחנו מסכימים.

אבל זה כבר חופש - - -

גבירתי המשנה לא תעזור לי בשאלתי.

זה כבר חוק החוזים.

שאלתי – תענה לי. האם זה אומר שהעמדה שלכם, שהנושא הזה של בטלות, לא תהיה בכלל בתוך כל ההצעות לשמירת מעמדו של הלקוח, מה שנקרא?

יש דברים, כפי שהעלתה גם עורכת הדין בינג, נושא של חוק המכר, שאכן לא חל על בעלי קרקע בעסקת פינוי בינוי. להחיל את הנושא של ערבות בנוסח של חוק המכר, אם לא כתבו את זה בהסכם, אני לא מכיר הסכמים כאלה.

לא, חוץ מערבות.

שההסכם יהיה בטל מעיקרו. או להחיל, לצורך העניין, את ההסדרים של חוק המכר לעניין בדק ואחריות – אני גם מוכן לקבל. אבל, אדוני, אנחנו נמצאים פה - - -

אוקיי, עכשיו תתחילו לפרט. אני רוצה לדעת האם אתה אומר לי "עזוב, המילה הזאת, מבחינתנו, לא קיימת", כי אז יש לך מחלוקת קשה איתי.

לא, אז אני לא אגיד לגמרי. אבל, נניח, חוק המכר, שכן המחוקק כבר התערב בנושא של הגנות על רוכשי דירות, ומצבם של בעלי קרקע לא צריך להיות שונה או בוודאי שלא רע מאלה של רוכשי דירות. אז זה המקום שהמחוקק מתערב. וזה נכון להתערב וזה בסדר להתערב. אבל לבוא ולהגיד, ואני יורד עכשיו לפרטים, שאם לעובד שלי יש היכרות כלשהי עם מי מהדיירים בבניין ואני לא ידעתי מזה ולא יכולתי לדעת מזה – אין לי דרך לדעת, אני לא יכול לחקור את כל העובדים שלי מי מכיר את מי ולמה ומתי – ולא גיליתי את זה במקרה, ומישהו מהדיירים יודע מזה ויכול להשתמש בזה כנגדי ולבטל לי את ההסכם – על דבר כזה מבטלים הסכם?

סעיף נוסף, אדוני – תאריך של העסקה לרשום בצורה בולטת. אני אומר פה לפרוטוקול, מי שלא מכיר, כל אחד מגיע למשרד עורכי הדין וחותם בזמנו הפנוי והוא כותב את מועד החתימה שלו בעט. זו הפרקטיקה הנוהגת. זה לא מודפס מראש על גבי ההסכם משום שכל אחד מגיע ביום אחר לחתימה, ולכן כל אחד רושם את מועד החתימה שלו בעט. אם, חס וחלילה, זה לא בולט מספיק אז זה הופך את ההסכם לבטל מעיקרו?

זה עוצר את הזכויות של אחרים. מועד החתימה.

לא הבנתי. אם זה לא נכתב - - -

רגע.

אני מבקש מהחבר לא להפריע לי.

קודם כול, יפה שאתה מבקש, אני גם יכול להצטרף לבקשה שלך – אל תפריע בדיון. אצלי זה לא עובד ככה. מה לעשות? וזה לא שלא תקבל רשות דיבור. תרשום לך ותעיר בזמן. כן.

לקחת נושאים כאלה, כמו איש קשר, כמו תאריך בכתב מודגש, כמו עניין אישי שיש למישהו מעובדי החברה, ואת כל דבר כזה להפוך לאירוע שבעטיו ההסכם מתבטל – הדעת לא סובלת את זה.

אתם כתבתם "בולט", כן?

לא, הבולט - - -

לא משנה, אין "אתם". אנחנו עכשיו "אנחנו". אני שואל שאלות.

אדוני, אנחנו נמצאים בחודש הסליחות והרחמים - רק על קבלנים מסתבר שאין סליחה ואין מחילה, על טעות טכנית. יש פה דברים שהם טעויות טכניות, שרק לקבלנים אין סליחה ואין מחילה. לא עולה על הדעת. יש דברים, אדוני, שהם פשוט מנותקים מפרקטיקה נוהגת. ישי תכף ירחיב בעניין הזה. אני אתן שתי דוגמאות של מתי ניתן לתת לדייר או לרוכש דירה מפרט בנוסח של חוק המכר. חוק המכר, אדוני, דורש מאיתנו, יש טופס של המפרט, הוא מבקש מאיתנו הרבה מאוד פירוט ביחס למתקני הבניין, ביחס לדירה עצמה – דברים שאין לנו במועד אישור הוועדה. רק אחרי אישור ועדה אנחנו עוברים למכון בקרה, מקבלים הערות ותיקונים - - -

אני לא רוצה לשאול את השאלה, אבל אם אנחנו בארבע עיניים, האם אתה מכיר תופעה כזאת שאנשים עושים הסכמים ומוכרים דירות עוד לפני שההיתר הסופי יצא לפועל? האם הוא מכיר יזמים כאלה?

אני לא מכיר הרבה שיוצאים לשיווק, שיוצאים למכירות לפני שיש תכנון סופי. לא תקין לצאת למכירות לפני שיש תכנון סופי. אתה לא יודע עדיין מה אתה מוכר.

אני שאלתי אותך על היתר בנייה סופי, לא אמרתי לך תכנון סופי. יש תכנון סופי שהוא לשלב הזה. זאת אומרת, או שיש תכנון שהוא צופה פני היתר ואתה כבר מגיע איתו. אבל, איפה ההבדל בין שני הדברים?

אני לא יוצא למכירות אחרי שקיבלתי את הפידבק מכל מחלקות העירייה - - -

לא, חשוב לי שתגיד לי את ההבדל בין עסקת מכר רגילה לכאן מבחינת זה. כי אז נוכל לשים את הנקודה בזמן הנכון. אבל, הנקודה הזאת צריכה להיות באיזשהו שלב.

מסכים, חד משמעית.

יפה.

הנקודה צריכה להיות אחרי שיש לי תכנון סופי. לא יכול להיות שאני אוציא טופס של מפרט לפי חוק מכר, כאשר התכנון עדיין לא סופי וכפוף עדיין לתיקונים כאלה ואחרים של - - -

זה יקרה חודש לפני שהוא מפנה את הדירה שלו במסגרת אותו הסכם?

נכון.

אז זה לא טוב.

זה יקרה גם לפני. זה יקרה לפני. זה יקרה לפני שהוא משעבד את הדירה לבנק, בסדר? פחות או יותר זה לוחות הזמנים. כאשר יש לנו תכנון סופי מוציאים דוח אפס; אחרי שיש דוח אפס הם באים לחתום - - -

אני שומע את מה שאתה אומר, ובדרך כלל אני גם משתכנע כשמדברים עם עובדות. עכשיו, חשוב כל הזמן לדעת, כי יש לנו את חוק המכר שעומד מעל, ויש לנו את ההתחדשות העירונית. ברור שיש הבדלים ביניהם אבל אי אפשר להגיד שבגלל שזה לא בדיוק כמו זה אז לא צריך את כל מה שיש בזה. זה לא יהיה. אלא מה? צריך למצוא את נקודות הזמן האחרות, אוקיי?

אמת, אמת.

בסדר? יש לנו זמן למצוא את נקודת הזמן.

נכון, גם צריך למצוא את נקודות הזמן.

לא הרבה. לכן לא נאומים – הצעות.

בעל קרקע בחתימת הסכם פינוי בינוי, זה לא שהוא תלוש ממפרט – יש לו מפרט שהוא מקבל שהוא תמיד נספח להסכם פינוי בינוי. הוא לא מפרט שעונה להגדרות חוק המכר. לדוגמה, אדוני, יש מפרט שאנחנו מכירים, כולם פה מכירים, מפרטים של מחיר למשתכן. במחיר למשתכן יש איזשהו נוסח של מפרט שהוא לא תואם, כאשר המנהל מוציא מכרזים, יש מפרט והוא לא תואם לתו המכר טופס של מפרט, אבל הוא מפרט מאוד מקיף. בעיני, הרבה יותר מקיף ממפרט - - -

עצור שנייה. כן.

איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית לרשות הממשלתית להתחדשות. רק שאלה – האם אתה חושב שיש מועד שבו נכון וניתן לצרף מפרט? הרי, השאלה היא, אני חושבת שגם אתם מסכימים שצריך להיות מפרט.

יש, כן.

אוקיי.

ולכן זה מה שצריך לברר.

אוקיי, לא נמשיך את זה אבל זה היה בדיוק מה שהנחיתי את העד ואת עכשיו שמת לו את זה, מה שנקרא, על השולחן.

אז התשובה לשאלה, בעיני, היא 30 יום לפחות.

אל תיתן את התשובה עוד, כי יכול להיות שהתשובה לא מוצאת חן בעיני.

לפני חתימת הסכם ליווי. הרי, הדייר גם מגיע לחתום על הסכם ליווי. זה גם מועד שבו אנחנו פוגשים את הדייר. יש לו סנקציה, הכי גדולה שהוא יכול להטיל עליי, אם הוא לא חותם על הסכם הליווי, חס וחלילה. כל דייר חייב להגיע ולחתום על הסכם הליווי. ולכן זה מועד נכון. וזה גם מועד שיש לי כבר תכנון סופי, אחרת לא היה לי ליווי בנקאי.

הבנתי.

נקודה נוספת שהיא סוטה מהפרקטיקה הנוהגת – מתי מקבל הדייר את הערבות לפי נוסח חוק המכר, לצורך העניין. הבנקים בדרך כלל מבקשים לצורך העניין הזה גם רישום השעבוד לטובתם וגם פינוי בפועל של הדירות. בדרך כלל כנגד השעבוד נותנים בידי הדייר התחייבות בנקאית להנפקת ערבות, כאשר היא מונפקת כנגד פינוי הדירה, או שהערבות נמסרת לעורכי הדין כנגד כתב נאמנות. בסדר? אלה שתי האופציות שמכירים. אין אפשרות באמת להוציא ערבות ולמסור אותה לדייר במועד רישום השעבוד כשהוא עדיין לא פינה את הדירה. הבנקים לא הסכימו לזה גם, גם אנחנו חושבים שזה מאוד בעייתי. וזה גם סוטה מהפרקטיקה המקובלת בהסכמי פינוי בינוי. ישי, קח את זה לפרטים.

תודה, אדוני יושב-הראש. כפי שפתחתי גם בפעם הקודמת אני מבקש לפתוח - - -

לגבי נושא הערבות נאמרה כאן איזושהי נקודה.

אני ארחיב על הנקודה הזאת. ישי איצקוביץ', היועץ המשפטי של התאחדות בוני הארץ.

אני רוצה שכשיש דברים שאפשר לשמוע את התגובה הראשונית נדון כדי שהלאה נתכנן את צעדינו.

ראשית, תודה על רשות הדיבור. אני רוצה לפתוח כפי שפתחתי גם בפעם הקודמת – בתקווה לשלומם של החטופים ושלומים של כל החיילים והפצועים במהרה. אנחנו לכאורה בשגרה אבל אנחנו לא באמת בשגרה. ודבר שני – אני לא ארחיב ואחזור על זה, אבל באמת גם להודות לעינת על כל תרומתה. אנחנו הולכים כמעט יד ביד בתחום הזה מעל עשרים שנה. עוד מ-2003, 2004 ישבנו והתחלנו עם התחום הזה. לא פעם אומרים לאנשים - - -

שים לב, אני לא נכנסתי למספר השנים.

נכון, זו כבר הטעות הראשונה. אני רק אגיד משהו שלא אמרו פה, שלא פעם אומרים לאנשים שיצאו מהשירות הציבורי "כשתגיע לשוק הפרטי אתה תבין שמה שרואים מפה לא רואים משם" או הפוך, ואני חייב להגיד שעינת, ויש עוד כמה אנשים שמקדמים את התחום הזה גם ממשרד המשפטים אבל לא רק, לאורך כל השנים דווקא כן באו עם רצון להכיר את הפרקטיקה ולא באו עם ראש בקיר, והיה הרבה מאוד קשב. זה חלק מהסיבה לכך שההתחדשות העירונית הגיעה עד לכאן, ועינת באמת שיקפה את הדבר הזה.

תראה, אתה גורר אותי פה להמלצה הידועה שלי, גם למשרד האוצר ואולי גם למשרד המשפטים לעשות הפוך.

נכון. קודם ניסיון בפרקטיקה.

לצאת קצת לשטח ואז לחזור.

אז אני אומר שעינת, אם הייתי צריך להדגיש משהו שלא נאמר עד עכשיו זה באמת הדגש הזה. אז אני רוצה להגיד כמה דברים שהם רלוונטיים להראות כולם. קודם כול אני חושב, אגב, תומר הדגיש פה את היזם, הוא חזר על המילה "יזם", אני מייצג פה את התאחדות בוני הארץ, אבל נראה לי שמה שאני הולך להגיד עכשיו, שותפים לו גם גורמים נוספים בשוק הזה – דיירים, עורכי דין של דיירים ואפילו משרדי הממשלה. אז אם תוכלו להקשיב, אני חושב שתהיה פה איזושהי התקדמות אולי. בכל מקרה, אני חושב שכולם רוצים בהתקדמות של ההתחדשות העירונית, אין ספק בארץ ובפרט בפריפריה. כולם רוצים ודאות וכולם מבינים שבלי ודאות השוק הזה לא יכול לפעול. וגם כולם רוצים להגן על חלשים.

אני חושב שבהקשר הזה אין מחלוקת – את שלושת העקרונות האלה צריך לקדם, בוודאי יזמים ואני מניח שכולנו שותפים לזה. אבל, כשמקבלים תקנות שהופכות את הנוסח המוצע עכשיו, שרוב ההוראות בהן למעשה מבטלות את ההסכם מלכתחילה, זה יוצר שלושה דברים, שגם לגביהם אני חושב שכולם מסכימים איתי, מקווה לפחות. אחד זה אי ודאות. דבר שני – כאוס. כי ביום אחד קמת בבוקר ומסתבר שהחוזים שלך לא בתוקף. דבר שלישי זה ניצול לרעה. אני חושב שלא שמים על הפן הזה מספיק דגש. בניצול לרעה אני מתכוון לא רק למה שאדוני אמר על סרבן, שיכול לנצל זאת לרעה, אלא לפעמים מלחמה בין יזמים. זאת אומרת, יזם אחד יכול לעבוד, והשוק הוא לא נקי, לצערנו. איך מישהו אמר פעם? זה לא בית מרקחת. יכול להיות מצב שבו יזם עובד - - -

אם הוא היה בית מרקחת יכול להיות שלא היינו מגיעים לחקיקה הזאת.

כן, גם נכון. עכשיו, יכול להיות מצב שבו באמת יזם מקדם לפי הכללים, בדיוק לפי הכללים עם המנהלות ועם הנציגות ועשו מכרז, כל מה שצריך, אוקיי? יבוא יזם אחר או מיני יזם, אפילו לא נקרא לו יזם, והוא יבוא וישכנע כמה דיירים "בואו, תכתבו מכתב ליזם או לעורך הדין שלו שההסכמים הם בעצם לא בתוקף משום שחסר שם פרט כזה או אחר". זו תוצאה הרת אסון שלא רק שלא תביא את ההתחדשות קדימה אלא הרבה אחורה. אז אני חושב שאם מדברים על אי ודאות, מניעת כאוס ולא לתת כלי לניצול לרעה לאנשים - אם מסכימים על זה אפשר להתקדם להרבה מאוד הערות.

עכשיו אני רוצה לרדת לפרטים. עצם זה שהחוק קבע שיש תקנות שצריך לקבוע מתי הסקירה בטלה. עכשיו, אתה מכיר אותי, אדוני, אני אומר לא ולפעמים גם מציע הצעות, וזו המטרה שלי גם פה. אני חושב שיש מקום לתקנות האלה. אני חושב שיש דברים שהם בסיסיים שחייבים להיות בכל חוזה כדי לקיים את התכלית של להגן על החלשים. אבל, יש כמה דברים שצריך לזכור ברקע, ברמה משפטית. אחד – כשקובעים תקנות כאלה, שהן כל כך דרמטיות, כל ההוראות צריכות להיות ברורות, לא ניתנות לפרשנות. מונח כמו "בולט", שלא יהיה נתון לפרשנות סובייקטיבית, אלא שכולם יודעים מה הכוונה ואף אחד לא יכול לנצל את זה לרעה.

מסכים, חד משמעית.

העיקרון השני, אני חושב שכן צריך לתת זכות לפחות להסביר. הרי, לא מזמן קבענו שעל פי שני עדים או שלושה עדים יקום דבר – פה לפי התקנות אפילו לעד אחד אין את ההזדמנות הזאת. על זה גם צריך לחשוב, על זה שהמצב הזה בעצם נכפה בלי שום אפשרות פתרון אחרת.

הדבר השלישי הוא שהתקנות הללו צריכות לתאום את הפרקטיקה, שזה אומר מהבנקים וההסכמים שקיימים היום, וגם הם צריכים להביא בחשבון שלא יקימו עלויות נוספות, שגם ככה לפרויקטים הללו, בוודאי בפריפריה, יש הגבלה של כלכליות. אנחנו לא רוצים להעמיס עוד, וחלק מהדברים פה מעמיסים מאוד עלויות. אני אתייחס גם לזה. עוד שני דברים ואז נרד לפרטים.

הדבר הנוסף הוא שהוראת החוק הזאת נקבעה לפני שנתיים-שלוש בחוק ההסדרים. חלף זמן מאז ואני חושב שהתקנות האלה לא לקחו את זה בחשבון. השוק התקדם. ורק לדוגמה יש פה את העניין של המועדים המרביים. צריך לקבוע מועדים מרביים. עכשיו, בהסכמים תמיד כתוב "מועדים" ויש לנציגות אפשרות להאריך אותם בנסיבות מסוימות. פה רוצים מועד מירבי שבעצם הנציגות לא רשאית להאריך אותם. אבל מה שכחנו? שבינתיים חוק - - -

רגע, זה לא נכון.

רגע, שנייה. מה שכחנו בינתיים? שלאורך הזמן תוקן החוק באופן שיש בחוק מועדים קבועים שהם לא פשוטים שמאפשרים - - -

זה היה באותו חוק.

נכון.

תיקון.

בסדר, אז יש היום כבר חוק שבא וקובע שאם חולף מועד מסוים ולא משנה מה, דיירים רשאים לבטל את ההסכם. זאת אומרת, העיקרון עצמו - - -

בנסיבות ובתנאים מסוימים.

בסדר, אני רק אומר שחייב להיות סנכרון בין מה שקורה.

דבר נוסף – אני בהחלט מבין את הממשק בין חוק המכר לבין ההתחדשות העירוני. אני בהחלט שיש רואה מקום, וצריך לעשות את זה בשום שכל משום שיש הבדל מהותי. אחד – חוק מכר, אגב הוא משנת 1973, נועד לנסיבות של עסקה בין אדם בודד לבין יזם כשיש כבר תכנון. פינוי בינוי – יש שלושה מאפיינים עיקריים: עסקה עם מספר רב של אנשים – אי אפשר להתעלם מהנתון הזה. אי אפשר לתת לבן-אדם לבוא ולעצור, ולפגוע ביתר בעלי הדירות שכן רוצים את הפרויקט. על זה חוק המכר לא חשב.

דבר שני – חולף זמן רב ממועד החתימה עד מועד היישום. לזה גם חוק המכר לא רלוונטי, בשיקול הזה. והדבר השלישי שמאפיין אותו זה העיכובים והשינויים שקורים ממועד החתימה עד ההוצאה לפועל. אין תב"ע, אין כלום. אי אפשר להתעלם מזה. לכן, כשבאים ליישם את חוק המכר צריך לראות איך זה רלוונטי ולעשות את ההתאמות הנדרשות. כך לדוגמה עניין של מפרט חוק מכר – אני בהחלט מבין אותו, אבל חוק המכר קבע שצריך למצב אותו כאשר יזם מוכר דירה, לא כאשר אין תב"ע. ויש פתרון לזה, אני תכף אציע מה המועד הרלוונטי. אני יכול כבר להתייחס לנקודה הזאת של המפרט, אם אתם רוצים, או שאני אשלים אותה.

לי דווקא תוך כדי דיון מתעוררת לי נקודה אחרת שאמרת כאן, בהבדל בין חוק המכר לזה. שפה בעצם כל דייר הוא לחוד, כמו בחוק המכר, אבל בשונה, בסוף זו קבוצה שלמה של אנשים. ויכול להיות שהיה צריך לחשוב, ואני יודע שזה יהיה קצת לעבוד על זה ויכול להיות שזה יצריך כמה שעות עבודה, אבל יכול להיות שצריך לחשוב, ואני אומר את זה עכשיו תוך כדי דיון כשזה עולי לי לראש, ואם אני אומר שטויות תעצרו אותי בדרך כדי שלא אתבזה, שלא יהיה מצב פה שכל אחד יכול זה. זאת אומרת, יכול להיות שאם כקולקטיב, וצריך להחליט מה הוא קולקטיב, כי גם זה מסובך. אבל אם זאת הפרה זו הפרה לקבוצה. זאת אומרת, לקבוצה של אנשים.

זאת אומרת, אם אני אתרגם את עצמי נכון, להפוך בעצם את הקבוצה ליחיד שאז יחול עליו כמו חוק המכר. אם הבנתם אותי נכון. זו נקודה למחשבה.

רק לחדד – אתה מדבר רק בהקשר של המפרט או באופן כללי?

לא, על מה שהוא דיבר קודם. הוא דיבר על העיקרון.

אני שואלת על מה אתה מדבר.

אני עוד לא יודע לגמרי על מה אני מדבר אבל אני יודע מה מפריע לי. כעיקרון, על מה זה ישפיע? אם זה על המפרט או משהו. על הפרות. בסוף הפרות או הטיה של הלקוח, אוקיי? אבל, כשהוא בא וחידד את הנקודה הזאת, כי אמרתי כל הזמן שחוק המכר הוא טוב וחשוב, למרות שהוא ישן ובהחלט היה צריך לעדכן אותו. וההגנה כאן עליהם היא חשובה והיא חייבת להיות. אי אפשר להלביש בדיוק את המכנסיים של חוק המכר על זה. אי אפשר.

נכון.

ולכן, אני אומר במסגרת זה לנסות, אני לא מחפש פה פשרות פוליטיות. אני אומר מה שהגיוני. הרי, אם הוא מפר אז הוא לא מפר רק לאחד, לכאורה. אם יש משהו שאתה צריך - - -

להצדיק את ביטול ההסכם.

להצדיק את ביטול ההסכם – אתה לא מול דייר אחד בלבד. אתה גם לא מל 100%.

התלות בהקשר של התקנות האלה זה לא התוכן של ההתחייבות אלא עצם קיומה של התחייבות. זאת אומרת, אנחנו גם מאוד הקפדנו בתקנות האלה לא לקבוע - - -

עזוב, גם זה. אני עוד פעם, אני לא יודע את כל ההשלכות של זה, אני רק נותן לכם חומר למחשבה. כי פה בעצם כל אחד יכול לבוא ואז הוא תוקע את כל הפרויקט. זאת אומרת, אחד בודד מתוך כל הקבוצה.

הסעיף המסמיך בחוק קבע שאנחנו צריכים להתייחס להוראות שהפרתן או אי קיומן - - -

לא, אבל זאת לא השאלה. אני התכוונתי למשהו אחר. אני אתן לכם דוגמה. בפרקטיקה קיימים בהרבה מאוד חוזים, ויכול להיות שצריך להסדיר את זה כי לא כולם מיוצגים כהלכה - - -

מה שאתה התכוונת אליו זה לא מה שאני בהכרח מה שאני התכוונתי אליו.

אם, למשל, לצורך העניין יש הפרה של הסכם - - -

כשאמרת את העניין הזה של הקבוצה אל מול היזם, כשאתה מפר מול - - -

יש לזה המון שאלות. למשל, בחוזים אנחנו כותבים שאם יש הפרה של היזם אז דייר לא יכול לבוא ולטעון "ההסכם בטל הפרה" אלא הוא צריך רוב מסוים, אלא אם זה נוגע לדירה שלו. אבל, אם הוא חושב שהיזם הפר כי הוא מאחר במועד של הגשת היתר שרלוונטי לכל השכנים שלו, הוא לא יכול מחר לשלוח הודעה לבד, אין לה משמעות, עצם זה שההסכם בטל. כי אז אותו אחד עוצר את כל הפרויקט.

הוא נהיה השריף של השכונה.

בדיוק.

אני כן רוצה להגיד שזה גם קשור להערה הראשונה שהערתי, שקשורה גם להורדת הרוב. זה נכון, מה שאתה אומר, אבל זה תהליך שהוא מקביל לתהליך אחר.

הוא דו-צדדי.

נכון, היה פה שיח על זה.

שנתן יותר כוח בסוף גם ליזם מול הדיירים.

גם זה משתנה, אגב. אני חייב להגיד שגם זה משתנה. אני מכיר את שני הצדדים. בשנים האחרונות אני חושב שיש לא מעט כוח, לא יודע אם לדיירים אבל לעורכי הדין של הדיירים באופן שאני אומר לכם שיזמים ניגשים למכרזים, יש בחלק מהמקרים גם את עורכי הדין של הדיירים – מצרפים את החוזה הסופי כתנאי בכלל לחתום, "Take it to leave it". בלי שום משא ומתן על ההסכם. גם הפרקטיקה הזאת קיימת, ועכשיו תגידו לי אצל מי הכוח. אז גם זה השתנה עם השנים וגם את זה צריך להכיר. שוב, אני בעד להגן על החלשים במקום שצריך. לא כולם מיוצגים כהלכה וצריך לדאוג לאלה שלא.

לא, זה שצריך זה ודאי, השאלה היא איך. איך אתה לא נותן לזה כוח להרוס את העניין הזה.

נכון, בדיוק.

לא לשפוך את התינוק עם המים.

ישי שם פה דגש, שם תחת הפנס את העובדה שבסופו של יום הצד החלש בעסקה בהרבה מהמקרים הוא דווקא היזם ולא בעל הדירה.

בסדר, אני לא ביקשתי את הסיכום.

כן, אני מניחה שזה משפטי.

לא צריך את דברי הסיכום. אתה עוד לא ירדת לסוף דעתי. אנחנו כבר בדיון על הפרטים, בסדר? עזוב, בוא לא נעשה את זה עכשיו.

אבל הנקודה החשובה, אדוני, בסוף אנחנו מקבלים - - -

אתה עקשן. בסדר.

או שאני חותם על זה או שאין לי חומר גלם כדי לייצר.

אני רק רוצה לומר שאני חוזר בי מהמילים חזק או חלש, כי אני לא חושב שזה הדיון. זה נאמר מכיוון שנעשה פה שימוש מכיוון שהיזם חזק והדייר חלש. זה לא הדיון. אני חושב שצריך להסתכל על זה אחרת – איך מוציאים את הפרויקט לפועל. אין חזק וחלש. בסוף זה מתאזן איכשהו. לדעתי, זו הגישה.

אני לא רוצה לעזור לא לקבלן רמאי וגם לא לדייר רמאי.

נכון.

אבל במובנה יש חזק וחלש, שלא נתבלבל.

בטח בעסקה הזאת.

עכשיו בואו נרד רגע לפרטים. לגבי מה שתום אמר, אם כבר התייחסת לעניין הזה שהתקנות מחייבות, עדיין כתוב שאם אתה מתקן את ההסכם, על פי ההוראות אתה צריך להחתים כל אחד ואחד מהדיירים. אנחנו חושבים על פי עקרון הרוב שאם תיקנת את ההסכם על פי התקנות אתה לא צריך להחתים מחדש את כל האנשים. היטבת איתם ולכן מספיק שתחתים רוב.

אמת.

כי זה גם פרוצדורות וגם פתח, שוב, לסחטנות. כשאתה בא לאדם לחתום על משהו חדש - - -

שנייה, בלי קשר לדיני התחדשות עירונית – הסכם חוזי צריך הסכמה של שני צדדים. אי אפשר שצד אחד יכניס סעיף לחוזה גם אם זה מיטיב וגם אם זה מרע בלי הסכמה. זה עיקרון בסיסי.

ממילא יש לנו את הסדר הנציגות, שהיא יכולה בסמכותה לשנות כל מיני דברים ולקבוע כל מיני הסדרים. מעבר לזה אי אפשר לתקן את החוזה - - -

אם בחוזה עצמו אני מסמיך מישהו אחר להוסיף דברים או לשנות דברים אז אני נתתי לו את ההסכמה שלי לעשות את זה, כן? זה חלק מהחוזה. אבל אני לא יכול להכניס סעיפים חדשים או התחייבויות חדשות - - -

לא, זה לא נכון, חבר'ה. שמי עורך דין איתמר פנץ, לשכת עורכי הדין, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית. בפרקטיקה הנוהגת כיום היות והעסקאות האלה חיות, וחיות 19, 25 וגם 30 שנה, וידוע שאתה צריך לתקן תיקונים, אגב חיי העסקה, הנוהג הוא כזה. ואגב, הנוהג הזה גם מקבל ביטוי בחוזים.

מה זה כזה? שאם יש תיקון זה לטובת - - -

אני מסביר. מייד תבינו.

עורך דין פנץ, אם זה מופיע בחוזה - - -

רגע, אני אסביר איך החיים עובדים ואני חושב שאם היו מתייעצים עם לשכת עורכי הדין ולא רק עם עורכי דין, יכול להיות שגם התקנות האלו היו נראות קצת אחרות.

הייתם יכולים לשלוח לנו הערות.

העברתי. שלחתי הערות.

זה היה בפרסום.

ההערות קיימות. דיברתי על הפגישה. הערות יש, שלחנו במסודר ויש לנו דעה. אני רק אומר שהפרקטיקה היא שאם אתה עושה הסדר שהוא הסדר מיטיב אתה כותב כתב התחייבות חד צדדי בלתי חוזר של החברה היזמית לבעלים וזה תופס. ואם מדובר על מתחמים, רק שתבינו מה אתם מבקשים, בואו נבין כולנו – אם יש מתחמים, ואלה דווקא המתחמים שבעיני רלוונטיים, יותר מעניינים דווקא את הרשות ואת הרשות המקומית מתחמים של 300 דירות מצב נכנס, וזה אומר 700 בעלי דירות להחתים מחדש. אם זו המשמעות אנחנו הרגע יצרנו דבר חקיקה שהוא חסם להתחדשות העירונית ולא מקדם את ההתחדשות, כשאנחנו באים לטובת העניין.

על מה מדברים? מה הסיטואציה?

מי קובע אם היטיב או לא?

יש פה דברים שצריכים לתקן רטרואקטיבית, את ההסכם.

כמו מה?

יש בתוך התקנות המוצעות סעיפים שרשום שצריך לתקן, אז נאמר פה - - -

אז בואו ניקח דוגמה פשוטה, כמו למשל לא כתבת כמה דמי תחזוקה אתה נותן.

או דמי שכירות.

דמי שכירות. עכשיו אתה אומר "לא כתבתי כלום?" - לכאורה אפס, אז אני אתן לכם 250 שקל. לחלוטין לא סביר בבניין מסוים - - -

גם יש פתרון ביניים.

לא, בסדר.

אגב, אישור מהנציגות. תקבל אישור של 30% מהדיירים לסכום הזה אבל לא 100%.

אגב, בדיוק הדוגמה הזו, למשל בעיר ירושלים, כתנאי לפטור מהיטל אומרת העירייה "תן עשר שנים קרן", אז ברור שלא.

זה לא אותו דבר.

רגע, שנייה. זה הסדר שאני צריך להביא כלפי הבעלים. הם צריכים לדעת מזה.

רגע, דמי שכירות.

אני מיידע אותם על זה.

איתמר, דמי שכירות עבור התקופה שבה הוא מפנה את הדירה. אם הם לא היו כתובים במפורש ועכשיו אתה אומר לו "אני נותן לך 3,000" - - -

לא, חס וחלילה לכתוב במפורש, אתה חייב לדבר עקרונות.

אז מה? אז הוא לא צריך להסכים?

כרמית, יש פתרון ביניים, אבל.

יש כאן פער בין פרקטיקה - - -

נו, זה פתרון ביניים.

לא, פתרון ביניים זה להגיע להסדר שמציין דמי שכירות ראויים שהנציגות אישרה אותם - - -

לא, לא, לא.

וזה יחייב את כל - - -

אם אתה כותב את זה מראש אין בעיה.

חבר'ה, שנייה, חשוב לי לומר משהו. אני לא מכיר חוזה אחד, ואני לא רוצה לקחת את זמנו של חברי שמדבר עכשיו. אני אציג את הדברים ואני אומר עוד פעם גם לגבי דמי שכירות, ונראה לי שזה חשוב כדי שנוכל לקדם את הדיון.

לא, אתה כבר אומר חלק מהדברים שאתה אמור לומר אחר כך.

דמי שכירות – צריך לומר שאני לא מכיר אף הסכם ולו אחד, לא מדבר עכשיו על הימים שאת ואני נפגשנו לאחרונה, בעשר השנים האחרונות ומעלה אני לא מכיר הסכם שלא קובע תנאים לאיך קובעים דמי שכירות.

מצוין, אז אין שום בעיה.

רגע, לא סיימתי. זה אחד. אני גם לא מכיר הסכם שלא קובע תנאים לאופן הנפקת ערבויות. עכשיו, למה אני אומר את הדברים האלה? כי כשאתה בא להתקין תקנה ואתה מגיע כרגולטור ואתה בא לקבוע הוראות שהן הוראות בדין, רצוי שתעשה זאת במשורה לאור צורך, ואם הצורך לא קיים אז תכף נדבר על - - -

אבל אם הכול ככה עובד אין שום בעיה. זה הצד השני.

אין בעיה, תראו לי אחד – אני אשמח. אני לא מכיר. ואם יש אחד כזה - - -

אבל למה אתה מתנגד? אם זה הולם את האופן שבו כולם עובדים.

אפשר להגיד שזאת דרך לקבוע קווים נורמטיביים כשהעולם כבר נוהג ככה, אני פשוט חושב שכשאתה מגיע להליך שהוא הליך חקיקה, להליך שהוא הליך רגולטורי צריך לעשות את זה במשורה, כשהחשש הוא תמיד, כפי שאומר יושב-הראש, מישהו שהשתמש בהוראה או שהיא ברורה מידי או שהיא לא ברורה מספיק, על מנת לייצר חסם ולתקוע עסקאות. כאשר כולנו רוצים, ואני מדבר עכשיו בשם השוק, אני לא מייצג את היזמים ואני לא מייצג את הדיירים, אני מייצג איזשהו מאזן שצריך להיות בתוך אקט חקיקתי, בעיני. אני חושב שהדברים צריכים להיות מאוזנים.

אנחנו מסכימים וזה בדיוק מה שכתוב.

ההצעה פה היא לקחת הסכם, להטמיע בתקנות - - -

לא, אבל אתה לא חושב שאם אתה מראש יודע שאתה תבוא עם שינוים אחר כך שאתה לא צריך לבוא איתם, כי אתה אומר היום "הנה, היום הכול עובד כמו שצריך", אני הולך בראש שלך – אז מה הבעיה שזה גם יוסדר בחקיקה?

אז השאלה אם אנחנו בחקיקה שהיא למל"מ או חקיקה שבאה בסופו של דבר לייצר תנאים נורמטיביים. כפי שציינה היועצת המשפטית של הוועדה, היא אמרה "חברים, תבינו את הנסיבות שלאורן נחקק החוק שאפשר את התקנות". אנחנו היינו בנקודה שבה הופחת הרוב הדרוש, הייתה הרבה מאוד התרגשות, אגב דווקא לא בצד המקצועי שליווה את זה, והיה הרבה מאוד עניין סביב הפחת הרוב הדרוש, ואנחנו רצינו להראות שאנחנו נמשיך להגן ולא ילך לאיבוד המוחלש. ואני מקבל את זה, אני מבין גם ממה פחדו. אבל, הנה חלפו שלוש שנים והתקנות מחוקקות היום – האם בקץ שלוש שנים המוחלש כל כך פגוע? האם התקנות האלה משרתות את קידום עולם ההתחדשות העירונית? על מה אני מגן? מפני מה? או האם יש פה סכנה שאני מייצר חסם לשוק?

התשובה שלי היא מאוד שונה. אני רק אגיד שהתשובה שלנו, לאור מה שנאמר גם ממשרדי הממשלה, אני לא חושב שיש בעיה עם זה שמתן ערבות או דמי שכירות יופיע כסעיף בתקנות הללו. כי אם מה שנאמר זה שככה זה עובד אז אין מה לחשוש. אבל אני מתנגד לכך שבאותו סעיף יהיה פירוט של פרוצדורות שאי אפשר להתנות עליהן, ואם אתה לא עומד בהן על קוצו של יוד ההסכם בטל. זה שני דברים שונים. עכשיו, בואו נמשיך. גם חוק המכר, אין בעיה, הוראות חוק המכר לגבי - - -

בסדר, הלאה. עוד נקודות חשובות ואחר כך אני רוצה לשמוע אנשים אחרים, כי אין לנו הרבה זמן.

כן, אני אנסה לתמצת. אני חושב שהפתיח היה רלוונטי לרוב ההערות ועכשיו אני רוצה לתת כמה דוגמאות. קודם כול העניין האישי. אני הולך לפי הסדר. העניין האישי, שלאדם אין קשר אישי או עסקי, זה נתון לפרשנות. שוב, אם הדבר הזה כפוף לדיון ולהוכחות ולהסביר – מצוין, אבל אם כל אדם מחר יכול לטעון שיש עניין אישי ליזם עם מישהו מסוים - - -

בוא, אני אחסוך לך. אני אומר לך, אני גם חושב שדבר כזה הוא לא משהו שצריך להגיע לבטלות אלא אולי צריך להגיע למשהו מסוג אחר, וגם בסוגים של הדברים - - -

אז אני אדלג על הדברים. אני אשאיר את זה לדיון הבא. כל הדברים שהם "בולט" וזה, זה רלוונטי למה שאמרתי.

תן עוד כמה דגשים.

אם הסכמתם על העיקרון שכל דבר צריך להיות ברור ולא נתון לפרשנות, הרבה הערות כבר יורדות. עכשיו, העניין הזה של - - -

הסכמנו לעיקרון אבל יכול להיות שבנוסח אנחנו נתווכח.

לא, בסדר, אני אומר שעל הנוסח יהיה דיון.

יכול להיות שאנחנו נגיד שהוא ברור ואתה תגיד שהוא לא ברור או הפוך.

אוקיי, בוא נדבר רגע על מפרט. שוב, העיקרון נלקח מחוק המכר. בפועל אני חושב שזה לא ישים לבוא ולחייב את היזם לצרף מפרט להסכם פינוי בינוי. זה אפילו מטעה את הדייר משום שאין לו תב"ע, אין לו - - -

בוא, אני אתן לך כבר מחשבות.

אני אגיד לך מה הפתרון.

קוראים לזה ספוילר. אני בא ואומר דבר אחד – קודם כול חייב להיות משהו בסיסי מאוד ברור.

נכון.

ויותר ממה שאתה אולי חושב. זה אחד. שתיים – אני רוצה לוח זמנים מתי כן המפרט - - -

יפה, אז קודם כול - - -

לוח הזמנים הזה לא יכול להיות קרוב למועד שבו הוא כבר עם פעקלאך בדלת, אוקיי?

אז אני אסביר.

המפרט המפורט הסופי חייב להיות - - -

חברים, אני אומר עוד פעם, אני אומר לך את הכיוון.

המפרט העקרוני כן, אגב. גם יש.

המפרט העקרוני צריך להיות יותר מעקרוני. הוא צריך להיות עקרוני מאוד. מאוד-מאוד, שהשפיל בתוכו הוא לא גדול, ואם יש שפיל במטרים אבל הוא הולך עם עקרונות ככה שזה לא משנה. אבל עדיין עם כל זה גם הדבר, המוצר הכמעט-סופי או הסופי לגמרי צריך להיות קרוב, לא קרוב מידי לזמן שהוא כבר לא יכול לעשות.

יפה, אז הנה דוגמה טובה מאוד לפתרונות שקיימים בעניין המפרט, לאור מה שאדוני אמר.

עזוב.

אני רוצה לתת את הפתרון. בהרבה מאוד הסכמים כתוב שהמפרט של הדיירים לא יפחת מדירות היזם, שזו, אגב, הוראה שמבטיחה לא מעט את זכויות הדיירים ופותר לך את העניין הזה. שמפרט הדירות של הדיירים לא יפחת מהדירות שהוא מוכר – זו הגנה משמעותית שקיימים בהרבה מאוד חוזים. הנקודה השנייה – הזכויות של הדיירים מובטחות באופן שבו יזם לא יכול לצאת לשיווק לפני שהדיירים בחרו את הדירות, אוקיי? יזם רוצה לצאת לפרי-סייל, זה הרי לפני הפינוי. עכשיו, אם אתה מחייב לפני תהליך בחירת הדירות לתת להם את המפרטים פתרת את כל הבעיות. זה כי מעשי. או אחרי היתר. זאת אומרת, יש כל מיני פתרונות שקיימים בחוזים, נגיד שעובדים בשוק. צריך לחשוב על זה.

כן, אבל אני עדיין רוצה שתמיד תהיה להם את האחיזה.

אז אפשר עד שלושים יום אחרי היתר.

לא, אבל מה האחיזה? אוקיי, בסדר, נדבר על הפתרון. הלאה, עוד נקודות?

כן, עוד שתי נקודות. לגבי הערבויות – חשוב כן לציין שעצם מתן הערבויות, אם זה לא מופיע בהסכמים, אני גם לא מכיר את זה, אבל חובה שזה יהיה בהסכמים כאלה, אין לי בכלל ספק.

אוקיי, הלאה.

כל מה שקשור לאופן שבו, מתי ניתנו הערבויות – חייב להיות תואם את הפרקטיקה, ואני אסביר. היום כשאתה ניגש לבנק הבנק בא ואומר "אני אנפיק את הערבויות אחרי שהאחרון פינה". מה אני כן עושה כבנק? אני נותן כתב התחייבות לדיירים שבתום שלושים יום או 15, לא משנה, מרגע שהאחרון פינה אני אנפיק את הערבויות בפועל לדיירים. עכשיו, למה זה חשוב? זה חלק מהמאפיינים המיוחדים של התחדשות עירונית. למה? כי נניח, אתה, לפי מה שכתוב בתקנות היום אתה צריך להנפיק להם במועד רישום השעבוד, שזה יכול להיות בערך חצי שעה לפני הודעת הפינוי. ונניח שעכשיו יש אחד שלא מפנה ומעכב את כולם, אוקיי? לכן הבנק אומר "עד שהאחרון לא".

עכשיו, מה התקנות האלה אומרות? שאם לא כתבת את זה ככה ההסכם בטל, ואם אתה רוצה לקיים את זה מראש המשמעות היא שאתה, כיזם, צריך להנפיק ערבויות חודשים לפני הצורך, ומעמיס עלויות מיותרות שלא צריך על הפרויקט. עזוב פריפריה, גם במרכז. ולכן יש פתרונות, שכל עוד התקנות האלה קובעות שאי אפשר להתנות אלא לטובת בעל הדירה והמשמעות היא ביטול – המשמעות היא שינוי דרמטי של השוק, כאוס שהבנקים יישאו.

הצענו ניסוח, אגב, שפותר את העניין הזה.

זה אכן לא פרקטי.

דבר נוסף - - -

רגע, יש תשובה לעניין הזה? בקצרה.

קודם כול, התשובה בקצרה היא שאנחנו נכונים לעשות את ההתאמות הנדרשות כדי שהיא תהיה תואמת לשוק.

הבנתי.

ערבות נוספת שהיא הכרחית, לדעתי, לדיירים זה ערבות להבטחת דמי השכירות. אין מחלוקת על זה. אבל הפרקטיקה באה ואומרת שאתה נותן ערבות שעם הזמן היא פוחתת – התקנות לא כותבות את זה ככה. זו הפרקטיקה, יש לה משמעות כלכלית דרמטית. שוב, התוצאה של הסכם בטל מעיקרו ושאי אפשר להתנות - - -

פוחתת עם כל חודש.

אבל זה לא כתוב בתקנות. בתקנות כתוב לך סעיף בסוף - - -

אנחנו חושבים שהנוסח כן מאפשר, אבל מוכנים - - -

אתה לא יכול להשאיר את זה בספק.

רגע, ישי. אנחנו מוכנים - - -

ישי, תרגיע. אתה כל כך טוב כשאתה מדבר רגיל אז אל תעשה את זה.

אנחנו מוכנים לחדד את הנוסח כדי שזה יהיה ברור.

מצוין.

אני מודיע לכם – אם לא הייתם מוכנים, הייתם מוכנים בסוף.

עכשיו נקודה אחרונה שרציתי לדבר עליה, זה היה לגבי הערבויות. לגבי הארכת מרבית של מועדים – דיברנו על זה שהפרקטיקה אומרת שאתה כן חייב לתת לקבוצה מסוימת אפשרות להאריך מועדים של יזם. כי אם רוב הדיירים השתכנעו, הנציגות השתכנעה שזה באמת לא תלוי בו אלא ברשות המקומית, אז למה לתת לאחד, זאת אומרת כן מנגנון של דינמיות. ויש גם את החוק שקובע מנגנונים בסוף. לכן, המרבית, המילה "מרבית" היא בעייתית. עצם העובדה שצריך להיות מועדים, אין על כך ספק.

אוקיי.

רגע, עוד דבר אחרון, הכי חשוב.

אני רק רוצה להגיד לגבי המועדים – מה שכתוב כאן, וזה לא סתם כתוב ככה, זה שהוא יכול לקבוע כללים להארכתם המרבית.

אז תחדדו את זה כדי שלא יבוא מישהו יגיד שלנציגות אין סמכות.

טוב.

הנקודה הכי חשובה זה העניין של התחולה, אוקיי? הוראות התחולה המוצעת קובעת שלמעשה אם התקנות ייכנסו לצורך העניין ב-1 בינואר 2025, ויסלח לי אדוני שאני לא זוכר מה התאריך העברי באותה עת, בסדר? אז התקנות פורסמו ונכנסנו לתוקף – מה קובעת ההוראה פה? שזה לא יחייב את מי שעוד לא חתם על ההסכם, אבל זה יחול על פרויקטים שבהם כבר התחילו לחתום. כך לעצמך דוגמה של 100 דירות לפרויקט או אפילו 200 – חתמו 40%, ה-1 בינואר 2025 - עכשיו אין חובה לתקן אחורה, יש חובה לתקן קדימה. עורך הדין של הדיירים, אני מצפה שהוא יבוא ויגיד, ואת זה אני דווקא אומר לכם מהצד השני, שהוא ידרוש תיקון שהיה גם בחוזים הקודמים.

המשמעות היא להחתים את כל הדיירים מחדש שחתמו עד עכשיו. זה אומר שכל פרויקט ופרויקט שנחתמו בו הסכמי פינוי בינוי יצריך למעשה החתמה מחדש של כל הדיירים שחתמו עד היום, כי גם פה כתוב שכל שינוי ייעשה בהסכמת אותו צד. והתחולה הזאת היא דרמטית, היא תעכב משמעותית ותתקע טריז בהרבה מאוד פרויקטים.

כן, מה המענה?

עורך דין אמיר עדיקא, אני יו"ר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין מחוז ירושלים. אולי בניגוד לדוברים האחרים כאן כרגע, המשרד שלנו מייצג בעלי דירות בלבד בפרויקטים של התחדשות עירונית, אז אני רוצה להתייחס לזה מהאספקט של בעלי הדירות.

גם חשוב מאוד.

הבשורה המרכזית שאני רואה בתקנות האלה, אם תאושרנה, היא אחרת לגמרי. אחת זה שאפשר להחתים בחתימה דיגיטלית והשנייה היא שיש התייחסות לערבויות. אלה דברים שאני חושב שהם בשורה. יתר הדברים, חשוב להגיד, אדוני, אמרו פה חבריי – זה נכון להגיד שבכל החוזים בעשר השנים האחרונות, שאני מכיר, ואנחנו מלווים פרויקטים למעלה מ-15 שנים, רוב הסעיפים נמצאים. אז אני לא רואה פה איזה דרמה דרמטית. רוב הסעיפים פה נמצאים בתוך החוזים היום וכל ההסדרים שמופיעים - - -

מה אתה אומר לי בתור אדם שמייצג אזרחים בלבד? אתה לא מייצג אף יזם בעניין הזה?

אני לא מייצג אף פעם יזמים, רק בעלי דירות.

אוקיי, אתה אומר להעביר את החוק הזה?

לא, אני אומר משהו אחר. אני אומר שיש דברים שבגינם חשוב שהחוק הזה יקרה – הדברים שציינתי קודם. צריך להסתכל על החוק הזה ביחס לתקנות נוספות. אדוני דיבר בדיון הקודם על אסתטיקה של חקיקה. כבר כיום יש הסדר שהוא די דומה להסדר הזה בתקנות כינוס. תקנות כינוס קובעות שרגע לפני חתימה ראשונה צריך היזם לפרסם המון נושאים, יש חפיפה של 70%-80% בין הנושאים שמופיעים בתקנות כינוס לבין הנושאים שמופיעים בתקנות כאן. שם הסנקציה היא טיפה שונה. סנקציה שיותר מתאימה למה שבאמת צריך.

אני כן מסכים שבטלות היא בעייתית. הסנקציה שקבועה בתקנות כינוס מפנה לחוק ואומרת שאם יזם לא קיים את חובת הכינוס שבחוק, אזי אם לא חתמו על ההסכם 40% מבעלי הדירות אז רוב של בעלי הדירות יכולים לבטל את ההסכם. אין סנקציה של בטלות. סנקציית הבטלות, גם בעיני מי שמייצג רק בעלי דירות ומבין את ההליכים הארוכים, היא סנקציה לא נכונה לסיטואציה של הדבר הזה. אני חושב שגם אם רוצים להחליט שחלק מהדברים הם בטלות זה חייב להיות עם פנייה יזומה של אותו אדם ספציפית ליזם, להגיד לו לתקן את ההפרה, לקבוע 45 ימים.

כן, זה כבר ברור לי - - -

זה בוודאות, אני אומר. זה אחד. ודבר שני זה לזכור שלסנקציה הזאת צריך להיות תאריך תפוגה כדי לייצר ודאות. פה, נניח שהגיעו לרוב דרוש בפרויקט, יש היתר בנייה ומקבלים ליווי בנקאי. פתאום ייזכר איזשהו דייר שלא כתוב את שם היזם בהסכם מאיזושהי סיבה, אני לא יודע למה, ועכשיו כבר אין רוב דרוש ולא ניתן לקבל ליווי בנקאי. לכן, גם להוראות הבטלות חייבים לקבוע תאריך תפוגה. זה צריך להיות דומה כדי לייצר אסתטיקה חקיקתית עם מה שיש היום בחוק. 40% חתימת בעלי הדירות או רוב דרוש. אם הגיע למצב שרוב דרוש חתמו אז ההנחה היא שאנשים, ההנחה בתקנות האלה שצריך להגן על בעלי הדירות.

אני רק אומר שבעלי הדירות, אנחנו מכירים המון סוגים של בעלי דירות – קשה לומר היום שהם נבערים ולא יודעים מה הם עושים. ואם 67% מבעלי הדירות החליטו לחתום על הסכם גם אם לא מופיע בו תאריך בולט אני חושב שאפשר לקבל את רצונם. לכן צריך לקבוע גם לסנקציות הבטלות תאריך תפוגה, כדי לייצר ודאות גם להיתרים, גם לתכנון. הרי, בוא נניח ש-60% חתמו ואפשר להוציא תוכנית, מחר מישהו טוען שיש בטלות ואי אפשר כבר להוציא תוכנית, חוזרים אחורה. ליווי בנקאי צריך 100% - מישהו יטען בטלות, אין כבר 100%.

ברור.

לכן, גם לדברים האלה צריך תאריך תפוגה. אז אלה סנקציות שצריך לחשוב עליהן. לא בטלות אלא זכות ביטול. זה אחד. דבר שני שבעיני הוא החשוב ביותר, חוץ מהתאמה לתקנות הכינוס, שאני חושב שעונות על מרבית הדברים שיש כאן, וצריך לייצר אסתטיקה כי זה מייצר בלבול, זה נושא הערבויות. יש שלושה סוגי ערבויות שנמצאות בתקנות האלה, וזו בשורה נהדרת. ערבות אחת היא ערבות לפי חוק מכר או ערבות בעלים בשווי דירה חדשה. ערבות שנייה זה ערבית לדמי שכירות וערבות שלישית היא ערבות לפרויקטים של תמ"א 38.

הבעיה עם הערבות המרכזית, שהיא ערבות לפי חוק מכר, לפי נוסח התקנות שאני קראתי זה שהיא מנרמלת את האפשרות של בנק מלווה לבעוט את בעלי הדירות החוצה ולתת להם את גובה הערבות. וזה דבר נורא. אין שום דבר חקיקה שמאפשר את זה עד היום. בדבר החקיקה שקיים פה כתוב במפורש שבנק מלווה יכול להחליט למכור את הפרויקט לצד שלישי ואז לתת לבעלי הדירות את גובה הערבות. עכשיו, מי שמכיר איך נקבע גובה ערבות מבין את הקושי בדבר הזה. מה הקושי בדבר הזה? גובה הערבות נקבע בדרך כלל שלוש שנים לפני הליך של חדלות פירעון. מה שיש בגובה ערבות לא תואם את שווי הדירה באותה עת. ונותנים אפשרות לבנק להגיד "אוקיי, הדירה היום שווה יותר, קחו את הערבויות ותממשו אותן, ואני עכשיו אמכור את הפרויקט החוצה". זה לא כמו דירת קבלן. בעלי הדירות הם בעלי הקרקע.

ולכן, צריך לקבוע שם דבר כזה שאת מימוש הערבות ניתן לתת במניעה מוחלטת בלבד. אם לבנק יש אפשרות לבנות את הפרויקט או להעביר אותו לקבלן אחר שיבנה את הפרויקט, הפררוגטיבה של קבלת הערבות או קבלת הדירה צריכה להיות של בעל הדירה, לא של הבנק המלווה, בוודאי. צריך להבין את זה. בנקים היום, בסיטואציה שלהם, ברגע שהם נכנסים לתוך הדבר הזה הם לא סופרים את היזם, אבל יותר מזה – הם לא סופרים את בעלי הדירות. כיום בנק יכול להעיף את בעל הדירה, לתת לו את גובה הערבות שלרוב נקבע על ידי שמאי הבנק, שזו צרה אחרת – ערבות צריכה להיקבע על ידי שמאי הבעלים, שיקבע את הערך האמיתי שלה, ולא שמאי הבנק שמסתכל על הצרכים והאינטרסים של הבנק.

ובכל מקרה, מקום שבו אין מניעה מוחלטת לקיים את הפרויקט ויזם חדל או יזם פשט רגל ומעבירים את הפרויקט ליזם אחר - - -

אוקיי, תקשיב, אנחנו בדיון ראשון. ואני מקווה שאתה מתכוון להופיע גם בדיונים הבאים. חשוב גם הפן הזה כמובן. אנחנו מעלים פה נקודות.

עוד משהו קטן לגבי ערבות, אדוני. ערבות אחרת, עליה לא דיברתי.

אבל אנחנו לא הולכים לדון בזה כרגע. זה רק שיעורי בית לממשלה.

אנחנו לרשותם, אגב, וגם שלחנו מכתב.

רגע, אני בא ואומר שזמננו מאוד קצר. אנחנו כבר באיחור מאוד גדול. אני כן רוצה לשמוע לפחות את אלה שניגשו כרגע, ואת השאר אנחנו נשמע בהמשך הדרך. ואני אסכם כמובן אחר כך, והסיכום שלי, שוב, כמו שאני נוהג, אנחנו נעשה סנכרון של הדברים מחדש. אני לא אקרא לזה שולחנות עגולים כי השולחנות האלה מתפרקים בסוף. השולחן שלנו הוא שולחן עגול, גם אם הוא נראה קצת אחרת. ולכן, חשוב לי שכן יהיו נקודות מלמעלה ולא נקודות המבט.

אני אבקש פה מחברת הכנסת מטי שתמשיך את זכויות הדיבור שביקשו כאן. אני תכף אחזור. יושב-ראש הכנסת אמר שחשוב שאבוא לדיון אחר. אחזור ונעשה את הסיכום. אבל כן הייתי רוצה שהוועדה תשמע ושמשרדי הממשלה ישמעו את כל ההיבטים.

אני חושב שהדיון הוא מצוין, אוקיי? הדיון הוא מצוין. כולנו פה רוצים אותו דבר, אף אחד לא רוצה שתצא תקלה תחת ידיי הממשלה ובוודאי לא הוועדה, שרק נעצור ככה דברים. אבל, מצד שני, נשמור על מה שצריך לשמור. וזה עדיין לא דברי הסיכום, הם יהיו עוד עשר דקות בערך.

[היו"ר מטי צרפתי הרכבי, 13:30]

טוב. תמיר קהילה מעיריית תל אביב, בבקשה.

תודה על רשות הדיבור. מספר קטן של נקודות שחשובות בשביל לקדם את ההתחדשות, לשמור על הזכויות וגם לוודא שהדברים מתקדמים לפי מדיניות עירונית. אז קודם כול לוודא שעורך הדין שנמצא במועד החתימה, עורך הדין שמייצג את הדיירים - - -

שיש לו ייפוי כוח?

כן, שהוא לא עורך דין מטעם היזם. זה לא מובהר כאן.

דבר שני, שעותק של העסקה הראשונה, קודם כול שיירשם עליה גם שהיא העסקה הראשונה, ושהעותק של העסקה הראשונה יעבור לרשות המקומית למינהל ההנדסה או מי מטעם הרשות המקומית, או המינהלת העירונית של הרשות להתחדשות עירונית. יש לזה חשיבות, גם לעקוב אחרי המגמה במתחם, של ההחתמות, של ההסכמות. גם לראות אם יש החתמות חוסמות וגם באמת לוודא שמה שמובטח לאנשים תואם את המדיניות העירונית ולא יתקע אחר כך שנים את המתחם.

רק בעניין הזה אני רוצה להגיד שזה חורג, לדעתי, מהסמכות של התקנות האלה. אבל זה כן משהו.

זה לא גוף התקנות. הרי, התקנות עוסקות בקשר שבין בעלי הדירות ליזם.

נכון, נכון.

ולא בקשרים עם גופים חיצוניים. גם לנו יש לא מעט דברים שהיינו רוצים וזה לא התקנות האלה.

אגב, יש תקנות של ארגון, שכבר כוללות הזמנה, למשל, אם עושים דברים בחלקם. אגב, לרבות מפרט, כבר קיים בתוך - - -

מאחר ואנחנו בלוחות זמנים קצובים, ההערה נאמרה ואנחנו נמשיך בדיון.

אני רק אוסיף שבתקנות הכינוס, שזה לפני שנחתמה העסקה הראשונה, יש חובה לשלוח הודעה גם למינהלת. הודעה על כינוס. וזה השלב הנכון שבו המינהלת צריכה לדעת על זה שיזם פוגש דיירים ולייעץ וללוות אותם, לא אחרי שנחתמה העסקה.

יכול להיות שאת התקנות ההן, בהנחה שצריך לעשות להן איזשהו עדכון, צריך להכניס את זה לשם. בכול אופן היה חשוב להעלות את זה.

זה קיים שם.

לא, לא. זה קיים רק על זה שצריך להזמין לכינוס.

לא, צריך להודיע למינהלת.

ליידע על הכינוס, לא על עיקרי העסקה.

לא.

טוב, תודה רבה. עוד נקודות?

לא, זהו. אלה הדברים.

תודה רבה לך, תמיר. הגברת אסנת קולדצקי, יזמית התחדשות עירונית.

סליחה, נקודה אחת ששכחתי. זה לא קיים אבל במידה ולא הומצא מסמך שמוכיח על בחירה של נציגות או שהנציגות נבחרה אחרי שהיה יזם, אז מוצע אולי להכניס לעסקה איזשהו סעיף שאומר שצריך לאשרר את הנציגות. הרבה פעמים עסקאות נחתמות לפני שיש נציגות, שאנחנו מבינים שזה הסדר הנכון לעשות את הדברים.

סליחה. איריס פרנקל כהן, הרשות הממשלתית. הנושא של נציגות הוא עולם ומלואו. אנחנו נגענו במושג הזה בזהירות ובמינימום ההכרחי. מכיוון שיש פה עניין של הסדרה – אנחנו לחלוטין לא נכנסים לזה. זה ליוזמה החקיקתית הבאה.

אוקיי, תודה רבה. כן, בבקשה, אסנת.

נעים מאוד, אני פה בשני כובעים. אני שנים מלווה דיירים ובתקופה האחרונה אני גם הצטרפתי לחלק מהפרויקטים כיזמית. אני רואה את העסקה הזו משני הכובעים, ואני חייבת להגיד שזאת עסקת ווין-ווין. עכשיו, אם היא לא תהיה עסקת ווין-ווין אז אין עסקה. כי זה בסוף יפגוש אותנו במקומות אחרים. זאת אומרת, יכול להיות שעכשיו היזם הגיע לרוב הדרוש והוא מנופף עם זה והוא מרוצה והכול, אבל אם בעסקה שלו לא יהיה ווין-ווין זה יפגוש אותו בכל התהליך, בסדר? עכשיו, איך שאני רואה את העסקה הזו, כשאנחנו עושים חוזה, הרי זאת עסקת קומבינציה מסוימת, נכון? עסקת מכר – הם מוכרים את הזכויות, אנחנו מביאים את הבנייה, בונים ונוצרת לנו עסקת פינוי בינוי. עכשיו, בעסקת הקומבינציה הזאת בדרך כלל יש שוויון – פה אין שוויון.

מובנה. השוויון הוא לא באופן מובנה.

אנחנו מנסים לייצר שוויון חוזי, אבל תמיד הוא יהיה רק חוזי ולא מהותי. כי, כידוע, היזמים הם הכיס העמוק, הם חזקים, הם בדרך כלל בטוחים. גם אם יש דיירים שהם מאוד מוצלחים וחכמים עדיין החוזה יביא שוויון חוזי, לא מהותי. זה ברור לחלוטין. ואני נתקלת בדיירים מאוד חכמים. הם מאוד חכמים בתחום העבודה שלהם והם יכולים להיות פרופסורים ואנשי מקצוע ומנכ"לים והכול, שיש להם דירות ואלה דירות שניות או משהו כזה, אבל בתחום ההתחדשות העירונית הם לא יודעים דבר.

מותר להם.

כן, והצד השני מנצל את החולשה ומזהה את זה בניהול המשא-ומתן. אני רואה את זה כל הזמן. אני יושבת בהרבה שעות משא ומתן ואני רואה את זה.

הם לא חלשים.

הם לא חלשים. בתחום הזה. הם לא חלשים בכלל.

הם לא חלשים אבל יש להם ידע מוגבל בהשוואה ליזמים. כן, אוקיי.

אני אומרת שזה חייב להיות עסקת ווין-ווין וזה חייב להיות מובנה בעסקה. ולכן, המלצה שלי – כל התחייבות של יזם, שהיא התחייבות של יזם שהוא צריך לתת, חייבת להיות מעוגנת בערבות, כי אחר כך להוציא את זה מיזם, יש פרשנות חוזית והוא לא ייתן והוא כן ייתן, ותמיד החזק מנצח, לצערי הרב. שזה אומר פה, היא הציגה שלוש ערבויות, כרמית, והן ערבויות מעולות אבל זה לא מספיק. צריך ערבות דמי ניהול, ערבות הליכים משפטיים. עכשיו, זה צריך להיות מובנה בחוק. כי יש יזמים שהם טובים והם מעולים והם ייתנו את זה בחוזה שלהם, ויש יזמים שאני אצטרך להביא אותם למכרז בשביל להביא את זה ויש יזמים שגם במכרז לא ייתנו את זה, אבל מה? הם עשו מצגת מאוד יפה, הם הצליחו לתת מתנות יפות לדיירים והם הצליחו לזכות בפרויקט בלי להביא דברים בסיסיים.

ובורקסים טעימים.

והדיירים קונים את זה, לצערי. ולכן, ברגע שזה מופיע בחקיקה וזה קיים ב"בולט" של החוזה כי זה חובה, אז זה חובה.

אוקיי.

והם יתמודדו עם זה מבחינה כלכלית. אם הם לא יתמודדו אז תשני להם תקן 21, בסדר? תוסיפו להם עוד שתי דירות שיממנו להם את ערבות ההליכים המשפטיים או ערבות דמי ניהול או כל ערבות אחרת.

אוקיי, תודה.

זו ההערה שלי. עכשיו, לגבי מה שהוא טען, לגבי המפרט הטכני. אנחנו, מה שאנחנו מוסיפים בדרך כלל במכרזים ורוב היזמים היום מקבלים את זה, בחוזים מלפני שלוש וארבע שנים זה לא היה אבל עכשיו זה קיים כבר – פשוט מפרט אחיד לדירות יזם, דירות בעלים. ואז מה שהוא מוכר בחוץ - - -

את לא נותנת חופש בחירה ליזם אלא פשוט לקבוע איזה מפרט.

120 מ"ר נתת – תיתן גם לדייר שלנו.

הכי הוגן.

אוקיי.

ואז אין לו את הבעיה הזו והוא לא צריך להוציא ולא צריך את הזה. זה חשוב.

תודה רבה, גבירתי. גברת בוגין.

כן, יש מסמך מפורט שנשלח על ידנו, ויש עותק גם אצל כרמית וכמובן גם אצלכם, אצל אלעזר וברשות. אני אגיד בקצרה למה הכוונה – לא נראה לי סביר שעסקה של פינוי בינוי לא תהיה מחויבת בקביעות שמאיות במקום שזה נדרש. ושוב, גם אני מדברת מתוך השטח וגם אני מלווה הרבה מאוד דיירים וקורה הרבה מאוד פעמים שמגיעים למצב שבו יש בהסכם תמורות או התייחסות לדמי שכירות שהם לא סבירים בעליל. ואני חושבת שיש פה צורך מאוד חשוב לשמור על זכויות הדיירים. הבקשה שלנו היא שבקום שבו נקבעת התמורה ובמקום שבו נקבעים דמי שכירות ומנגנון של קביעת דמי שכירות, זה יהיה מלווה בחוות דעת של שמאי מקרקעין. לטעמי, זה מאוד חשוב. תודה.

אוקיי, תודה רבה. איתמר פנץ, מלשכת עורכי הדין, בבקשה.

כן, תודה רבה. אני דיברתי קודם לכן, אמנם באמירת אגב, דיברתי על נושא של מאזן חקיקה ראשית. אני אמרתי באמירות ביניים ואני לא אחזור יותר מידי, אמרתי שכשנכנסים לחקיקה ראשית או חקיקת משנה במקום שבו אין צורך לקיים אותה, אז אני חושב שלפעמים מוטב לא לקיים אותה ולא לרוץ, מה שנקרא, קצת לפני העדר, שממילא העדר הולך בכיוון, כדי להגיד "הנה, אני מייצר הובלה". הדברים קצת דומים לכך, כיוון שאם כבר קיימים בכל ההסכמים הסדרים שנוגעים לערבויות והשאלה איך קובעים את הערבות או איך לא קובעים את הערבות, לרבות מה שאמר פה חברי מוועד מחוז ירושלים – אין פה גורם די משמעותי, אגב, לשיח כזה, והוא גורם מטעם הבנקים. אם מתחילים לדבר על ערבויות ואיך צריכה להיראות ערבות צריך שיהיו פה הגורמים הממנים.

אני רק אומר שלדיון הבא אנחנו ננסה להזמין את איגוד הבנקים.

כן, כן. אז כשהשלמה על הצדדים שחסרים פה, כאשר מדברים על מתי - - -

רק סליחה שאני קוטעת, כמובן שערכנו היוועצות עם איגוד הבנקים וכמובן עם המפקח על הבנקים.

מאחר וזאת ישיבה ראשונה נכון יהיה שהם גם יהיו נוכחים סביב השולחן.

ברור, ברור. אני רק אומרת שהתקנות נעשו בהיוועצות.

כן, אבל לא עם ראשי הסקטורים בבנקים. אני אסביר למה. כיוון שאם בסופו של דבר התוצאה היא שקיימת הוראה בתקנה שהיא איננה ישימה בעליל – ממש ככה – השאלה של מתי מנפיקים את הערבות היא מתי משעבדים את הקרקע - - -

אבל כבר אמרנו שאנחנו נכונים לערוך שינויים והתאמות.

ברור לי, עינת, הכול בסדר, אני לא אמרתי שלא התייעצתם, אני רק אמרתי שיש גורמים מהפרקטיקה, זה כמו לומר - - -

לא, רק אמרנו שאנחנו נכונים לעשות שינויים.

ברור לי, אני רק מסביר. זה סתם לדוגמה. דבר נוסף שחסר פה – כאשר מדברים על מתי ניתן לספק מפרט טכני, מתי הוא עקרוני ומתי הוא ערוך כמפרט טכני על פי הוראות חוק המכר – זו אמירה אחרת – כדאי שיהיה פה גורם ארגון המהנדסים. ואני חייב להגיד שתמיד, אגב זה נכון גם לגבי שמאים, נחמה היקרה, אבל אני כן אומר שאין היום עסקה שלא מלוות כבר מראשיתה עם מפקח הנדסי מטעם הבעלים. כמעט ואין. שמאי מצטרף אחר כך. לטעמי, הפרקטיקה צריכה גם לצרף את השמאי כבר בהתחלה, לא כי לא מנסחים סעיפים, שתואמים את ההערה של נחמה בוגין עכשיו, בכל החוזים שבהם קובעים מנגנונים שנבחנים על ידי שמאי, אלא כי נכון שהסעיפים האלה ינוסחו כשכבר קיים שמאי ליד. כי הרבה פעמים עורכי דין מנסחים יופי של הסכם שלא תואמים תמיד את הפרקטיקה השמאית.

אני אשאל שאלה של הדיוט שלא מכיר כל כך את התחום – כשיש חברה מלווה את היזמים, זה לא משהו שהחברה נותנת כשירות? חוות דעת הנדסית, חוות דעת שמאית?

אני אענה על זה. קודם כול השאלה מה הקבלן נותן או לא נותן או מה הדיירים דורשים או לא דורשים היא שאלה די רחבה. הציג פה חברי נציג הקבלנים, אמר חבר'ה, בפרקטיקה היום הרבה פעמים יש מכרזי יזמים. מכרזי יזמים כבר כוללים בתוכם, אחרי שבעלי הדירות התאגדו, יש נציגות, יש אנשי מקצוע" עורכי דין, שמאים, מפקחים, לפעמים יש גם יועצת ביטוח – כל הדבר הזה כולל נוסח הסכם מלא.

אז למה צריך את זה גם בחקיקה?

אני לא חושב שזה צריך להיות בחקיקה. אני אמרתי שבעיני החקיקה הזאת צריכה להיות חקיקה, ופה אני רוצה לדבר על נושא נורמטיבי מנורמות קיימות במקומות אחרים – יש את חוק החוזים, סעיף 8 המפורסם אומר שעסקה במקרקעין תהיה בכתב. יש דרישת כתב. שם האירוע נגמר. עכשיו זה לא אומר שעסקאות מקרקעין חפות מטעויות, זה לא אומר שאין תביעות רשלנות. בעולמות התוכן שלנו, כעורכי דין, על עסקאות מקרקעין, ברוך השם, יש ויש הרבה. זה תופס נתח די משמעותי מסך הסוגיות של האתיקה וגם הסוגיות של הרשלנות. אבל בזה נגמר ההסדר החקיקתי. עכשיו, זה לא נכון שזה מגיע לחוק המכר, בעיקר מה שקרה, אמנם אמר פה חברי שמ-1973 חוק המכר (הבטחת השקעות), אבל חוק המכר (הבטחת השקעות) תוקן דרמטית מאז אירוע חפציבה, כך שלומר שזה מ-1973 זה לא לגמרי מדויק.

חוק המכר הוא חוק מעובה מאוד, כי 15 שנה חוק המכר היה עמוד וחצי בלי חקיקה משלימה, בלי תקנות, וקרה מה שקרה. אבל אפשר לומר שב-15 השנים האחרונות חוק המכר קיבל הרבה מאוד הגנות מתאימות. וצריך להסתכל על זה ככזה. גם בהתייחסות, כשאנחנו מגיעים מעולם התוכן של התחדשות עירונית, כי אנחנו באים להגן על אוכלוסייה שהיא מוחלשת. וזה נכון – עיקר העסקאות בהתחדשות עירונית, חלק ניכר מהאוכלוסייה הוא מוחלש. אנחנו מדברים על בערך שליש מפרויקט. אזורים שהם מוטי התחדשות עירונית מזמנים אליהם הרבה מאוד משקיעים – הם גם בתוך הנציגות. זאת אומרת, ההסתכלות על הדיירים בהכרח כמוחלש היא לא תמיד נכונה.

ולכן צריך להסתכל על מאזן אינטרסים. זה לא אומר שאין כאלה שם – יש כאלה שם וצריך להגן עליהם. אבל צריך להסתכל על מאזן אינטרסים, ואני חושב שהאינטרס הראשוני של ועדת פנים או של הממשלה שבאה לחוקק זה להגיד מה המטרה שלנו, והמטרה היא לקדם הליכי התחדשות עירונית.

ולהגן על החלשים. אני חייבת לומר את זה.

היא באה לקדם - - -

בסוף חייבים לומר את זה.

לא, אני לא אומר שאין מטרות משנה.

אנחנו באים להגן על הציבור.

יש מטרות משנה ויש להן הרבה מאוד משמעות. אבל המטרה היא קודם כול חידוש הערים.

אני לא יודעת מה המטרה הראשונה, אתה יודע, זה כמו מטרות המלחמה. אבל בהחלט ההגנה על הציבור ועל האזרח היא בראש מעייננו. כל שאר המטרות הן מטרות נלוות לטובת ההתחדשות העירונית.

לחלוטין, נכון. אבל אני חייב לומר שכשאני אומר לקדם את ההתחדשות זה לא כדי להעשיר את כיסאו של היזם או כיסאם של עורכי הדין, זה כי יש מרחב עירוני שמחייב הגנה מפני טילים, מחייב הגנה מפני רעידות אדמה, מחייב התאמה לצרכים משתנים, מחייב פתרון משבר הדיור – מחייב דברים שהוגדרו כמטרות ממשלה.

זאת אומרת, יש החלטות ממשלה בנושא, יש את המועצה הכלכלית בנושא. זאת אומרת, הגנת הדייר היא אירוע משמעותי מאוד, אתה לא יכול לרמוס, אנחנו לא קומוניסטים אבל אנחנו צריכים להיזהר מיצר סוציאליזם שיתקע. זאת אומרת, צריך להגיע לאמצע. ואני מזהה פה, אמרתי, בתוך החקיקה, אני לא נופל מהכיסא כי ממילא ההסדרים קיימים. מה שמפיל אותי מהכיסא זה הביטול, הבטלות – זה דבר שחייבים לעסוק בו. הסעד המבוקש והנפקות של היעדר. זה דבר שאני אומר באופן כללי.

ועכשיו אני נכנס, ברשותכם, היות ואני כבר מבין שאנחנו עומדים בתוך התקנות והן לא לא תהיינה, אז יש א' את חוות הדעת שהעברנו. אני חייב להגיד שאני רואה בהגדרת עסקה, כן חשוב שזה לא רק אופן החיתום של העסקה – חשוב שיהיה חיתום, כפי שהגדרתם היום את האופי שמוגדר - - -

אני רק אומר שבדיונים הבאים אנחנו נעבור תקנה-תקנה.

אז אולי זה לא המקום.

בדיוק.

מעבר לפרולוג הזה שלי.

אז אם יש לך משפט לסיכום, ואם לא אז נמשיך.

לא, אני חושב שאם אנחנו נשארים בגובה, בשיח מאקרו, אז אני נשאר בשיח מאקרו. אמרתי את מה שאמרתי.

תודה רבה לך.

[היו"ר יעקב אשר, 13:48]

גם לגבי הסוגיות הנורמטיביות המקבילות. ואני גם רוצה להצטרף לעינת – חוץ מזה שלכתך אחרי הרבה מאוד זמן למקומות שאני בטוח שהם טובים יותר, באמת אין לי ספק כי יש המון כישורים – אני מאוד מודאג, ואת זה אני כן רוצה לומר לוועדה, כי אני מסתכל גם צעד קדימה על היום שאחרי, מה שנקרא. היום שאחרי, כבוד יושב-הראש, אני עכשיו בסוגיית עינת, כמו שפתחנו, ואמרתי שאני מודאג, מעבר לברכות, ובאמת אני חושב שאנחנו צריכים להיות כמדינת ישראל אסירי תודה, אבל אני כן רוצה לומר שאנחנו לא פחות מוטרדים מהסוגייה של מה קורה אחר כך, ביום של אחרי, מבחינת עינת. אני אומר למחליפים ברשות, אנחנו מסתכלים, כי זה הרבה מאוד ידע ארגוני לאומי שהולך איתך. אז צריך לומר שאנחנו מברכים מאוד אבל גם מסתכלים חצי מוטרדים.

מוטרדים ומאמינים שהכול יהיה בסדר, ואני בטוח שיחפפו ואני בטוח שכשיצטרכו את ההיוועצות עם עינת היא לא תטרוק לאף אחד את הטלפון, כמו שאני מכיר את האחריות שלה. אז איך אומרים? אנחנו מאמינים אז בואו נישאר אנשים מאמינים.

אני רוצה לסכם את הדיון. קודם כול אני חושב שהיה דיון טוב. אני רוצה לסכם בלי להוסיף יותר מידי דברים – קודם כול אני מבקש מאלה שיושבים כאן ואלה שלא, גם אלה שכתבו לוועדה, לאור הדיון היום אני כן הייתי מבקש אם אפשר יהיה להוציא, אבל אני אומר עוד פעם – בלי אלף פעמים להסביר את המהות, כשיש מהות ואחר כך הנקודות – בואו נדבר על הנקודות, לאו דווקא על הניסוח. זאת אומרת, כדאי גם רעיונות לניסוח וכיוונים והכול.

כמובן זה לא רק הוועדה אלא הוועדה ביחד עם משרדי הממשלה, אנחנו נכניס את הכול לבלנדר וננסה לעשות את הסדר בין ההערות. כי אם העקרונות די מוסכמים על כולם, ואני חושב שהעקרונות מוסכמים על כולם – ככה אני התרשמתי ואפילו המשנה ליועצת המשפטית התרשמה ככה – אז אני חושב שעכשיו אנחנו צריכים לסלול את הדרכים הנכונות. שוב, כששני הדברים לנגד עינינו. מצד אחד טובת האזרח ומהצד השני, שהוא גם טובת האזרח, שלא ייעצר התהליך הטוב ולא נשים מקלות בגלגלים למשק בכלל, וגם לאותם אזרחים. הרי, בסוף זה מורכב מבניין שלם מהרבה אנשים, ויכול להיות שבן-אדם אחד ינצל לרעה את רצוננו הכול-כך טוב, גם של משרדי הממשלה וגם שלנו, ובסוף יזיק לכל שכניו, שהם בכלל לא בעניין הזה, ובסוף הם יצטרכו לחכות עוד חודש ועוד חודשיים ועוד שלושה, ואם בכלל.

ושלא נדבר על משמעות של ביטול הסכם – זה אומר לפתוח מחדש, זה פרויקט חדש, זה הכול אחרת. ואז יכול להיות שבינתיים יתחלף איזה מהנדס עיר באיזה עיר ואז הוא יגיד "רגע" וכל ההסכמות שהיו היו עם הקודם, לא היו עם אלה. אנחנו חייבים להסתכל על הכול. יש פה המון עבודה. יש פה הרבה עבודה אבל אנחנו נעשה אותה כי היא חשובה. ואני מבקש מהנוכחים כאן ומהגופים הללו – אנחנו רוצים לשמוע אתכם. תכתבו לנו את זה בצורה מסודרת ואנחנו נעביר את זה לשולחן שלנו, ואם נצטרך גם נעשה, לא רוצה להצהיר הצהרות על שולחנות עגולים אבל אני יודע לקרוא לאנשים לישיבות כשצריך.

ואני בטוח שלישיבה הבאה אנחנו נבוא עם דברים יותר מקצועיים, יותר מלוטשים, ויכול להיות שיישארו דברים במחלוקת ובהם בסוף הוועדה תצטרך להכריע. אבל את התהליך הזה אנחנו נתחיל עכשיו, ובואו ננצל עוד את הזמן של הפגרה בשביל לפחות להגיע לישיבה הבאה מוכנים הרבה יותר טוב.

זהו, שתהיה לכולם שנה טובה, גמר חתימה טובה ובשורות טובות לעם ישראל.


הישיבה ננעלה בשעה 13:54.