פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וחמש

הכנסת



85
ועדת הפנים והגנת הסביבה
29/07/2024



מושב שני




פרוטוקול מס' 252
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום שני, כ"ג בתמוז התשפ"ד (29 ביולי 2024), שעה 12:56

הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד-2024

חברי הוועדה: יעקב אשר – היו"ר

נוי חסון גורדון - ראש אשכול חקיקה, משרד המשפטים

עמיר הרן - עו"ד, ראש האגף לאסדרת מקצועות ורשם המתווכים, משרד המשפטים

משה צבי קושנר - מתמחה, משרד המשפטים

עופרה קונס - ועדה מייצגת רשם המתווכים, משרד המשפטים

רועי יהודה גרין - חבר ועדה מייעצת יוצא, רשם המתווכים, משרד המשפטים

עדי כהן - עו"ד, ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

יאיר סילברג - מתמחה, משרד המשפטים

יערה למברג - ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

נחמה בוגין - יו"ר לשכת שמאי המקרקעין

אסף אפשטיין - סגן יו"ר ארצי, ארגון מתווכי מקרקעין בישראל

שי דרזי - יועץ עסקי ומנטור למתווכים

יצחק לוי - יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית

רן מלמד - מנכ"ל עמותת מפנה

אלחנן בניאל - בעלים של חברת תיווך בית שמש נכסים

סופי אוחנה - סמנכ"ל תפעול, רימקס ישראל

חיים יצחק כהן - משרד תיווך בית שמש, שיא הנכס

לירון הופפלד - עו"ד, הרשות להגנת הפרטיות

אבישג לוי - בת דודה של אליה כהן החטוף בעזה

יחיאל יהוד - אביהם של דולב , שנרצח ב-7.10 ושל ארבל, החטופה בעזה

יזהר ליפשיץ - אביו עודד ליפשיץ חטוף בעזה, מטה משפחות החטופים

חנה כהן - דודה של ענבר היימן שנחטפה ונרצחה וגופתה מוחזקת בעזה

יוסף ויצמן - עו"ד, נציג לשכת עורכי הדין

תומר רוזנר
רעות בינג
אביב מועלם (לשעה משפטית)

לאה קריכלי

חבר תרגומים, מיטל פורמוזה


רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי-דיוקים והשמטות.



הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד-2024

אני פותח את ישיבת הוועדה. על סדר היום הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד-2024. לפני שנתחיל בדיון נמצאים פה גם מפורום תקווה ומשפחות החטופים. אבישג לוי, בבקשה.

שלום לכולם. אני בת דודה של אליה כהן, שנחטף ממסיבת הנובה מהמיגונית בכביש 232 שהיום קרויה כמיגונית המוות. אליה נחטף כשהוא פצוע ירי ברגל. האמת שביקשנו להקרין סרטון. זה אפשרי?

כן.

(מוקרן סרטון)

תודה. אז אמת יש דיבורים על עסקה שככה לפי מה שאני מבינה, מה שמונח לנו על השולחן זו עסקה שתפקיר את בן דוד לי ועוד 100 חטופים פחות או יותר. כמו שאנחנו מבינים, חמאס לא יחזיר לנו את שאר החטופים כשהם לא מפסידים כלום. כרגע מנופי הלחץ שלנו הולכים ואוזלים, כי אנחנו מביאים להם סיוע הומניטרי וכי אנחנו משחררים להם מחבלים. ואנחנו רוצים לצאת מציר פילדלפי ולתת להם לחזור בחזרה לרצועה.

עם העסקה כרגע אי אפשר לחתור לניצחון. העסקה כרגע נותנת כוח חזק מאוד לחמאס. העסקה כרגע מפקירה את שאר החטופים ומי יודע מתי הם יחזרו? בכלל המילה עסקה היא מילה מאוד מכובסת. עסקה משמעותה ששני הצדדים מביאים דברים משלהם. כרגע רק אנחנו מביאים. רק אנחנו מביאים. החטופים הם שלנו. מה החמאס מפסיד בעסקה הזאת? מי ירצה להחזיר לנו את החטופים כשהוא לא מפסיד כלום?

עצם המשא ומתן הוא בפירוש כוח לחמאס. בואו נשמע מה אתם נותנים לנו. בואו נשמע מה אנחנו מוכנים להפסיד. הפסדנו כבר, נתנו להם יותר מידי. אנחנו לא מוכנים להביא להם עוד כלום. עוד כלום. אנחנו צריכים לרמוס אותם, לדרוך עליהם, להשפיל אותם עד עפר. ואנחנו יודעים טוב מאוד לעשות את זה. אנחנו דורשים שתהיה פעם אחת כולם יחזרו חיים ומתים, כולם זכאים, אם זה המתים לקבורה ואם זה החיים לשיקום.

אנחנו לא מוכנים, אני באופן אישי לא מוכנה שאליה יישאר מאחור. אני לא מוכנה לחשוב בכלל על עסקה כזאת. ומי אמר שברגע שהפעימה הראשונה תעבור הם לא יבקשו עוד דברים?

בן כמה אליה?

28. הוא נחטף כשהוא היה בן 27. הייתה לו יומולדת 28 שם. איך אני אסתכל לו בעיניים ואני אגיד לו הבאנו להם הכול, למי שחטף, שאנס, ששרף, שרצח? מגיע לו משהו בכלל? רק כוח צבאי חזק, רק דריכות. רק השפלה של החמאס תחזיר לנו את כולם. וכן, אנחנו יודעים לעשות את זה. וכן, אנחנו יכולים לעשות את זה. וכן, אנחנו צריכים לעשות את זה. אף אחד לא יישאר מאחור. בעסקה כרגע זה מה שהיא אומרת. כולם בפעם אחת, חיים ומתים. תודה רבה.

תודה רבה. פורום החטופים, יחיאל?

שלום. שמי יחיאל, ואני אביהם של דולב יהוד ושל ארבל, בתי, שמוחזקת כבת ערובה ואריאל בן זוגה. שניהם נחטפו מהממ"ד בקיבוץ ניר עוז. דולב בני היה חובש באיחוד הצלה ובמד"א וכאשר התחיל ירי הטילים הוא שמע קריאות לעזרה. הוא יצא החוצה לסייע. נרצח על ידי החמאס. שרידי גופתו לפני חודש וחצי אותרו בקיבוץ. אנחנו כל הזמן חשבנו שהוא בן ערובה, נמצא בשבי החמאס. אבל לפני חודש וחצי קיבלנו הודעה שאיתרו את שרידי גופתו שהיו שרופים כמעט ללא היכר וקברנו אותו.

אני נוקט במושג "בני ערובה", "בנות ערובה". לא חטופים. הם היו ב-7 באוקטובר חטופים וחטופות. מה-8 באוקטובר הם בני ערובה, הן בנות ערובה, לחיי המחבלים. המחבלים משתמשים בהם כמגן לפניהם. וזהו הכוח של המחבלים מולנו. כלומר, היום לבוא ולומר לחמאס בעסקה של כולם או בעסקה של חלקם – זה בכלל לא בידיים שלנו, זה בידיים של סינוואר. הוא אמנם מפלצת, אבל הוא לא טיפש. ואת כל מהלכי המשא ומתן עד כה הוא הוכיח לנו שהוא מנהל. לא נעשה כלום במשא ומתן בלי שסינוואר קובע.

אני אמרתי ב-5 בנובמבר לשר הביטחון גלנט אל תמשיך את המלחמה. כי נשק יום הדין בידיים של סינוואר ולא שלך. נשק יום הדין בידיים של סינוואר עם 240 בני ערובה ובנות ערובה במנהרות. ואתה עם כל הטנקים והמטוסים שלך לא תצליח. בלחץ הצבאי, במאבק הצבאי, במלחמה הצבאית שחררנו שבעה. במשא ומתן 110. אז צריך להתחיל את המשא ומתן מאיזה שהוא שלב. מה שהיה בפעם הקודמת, שזה היה מתווה אחד עם כמה פעימות, זה גם מה שיהיה עכשיו. הוא לא יוותר על המגן החי הזה. הוא לא יוותר על ארבל, הוא לא יוותר על אריאל. הוא לא יוותר על אליה. הוא לא יוותר על עודד ליפשיץ, הסבא רבא היחיד שנמצא שם. עד שעתידו ועתיד ארגונו לא יובטחו. ואני סומך עליו ואני סומך על החמאס ואני סומך על ארגוני המחבלים הסוררים שיתנו לנו עילה למחוק אותו בעתיד. שיתנו לנו עילה להיכנס שוב. וכל שר או שרה שאומרים לי 'אנחנו נאבד את המומנטום הצבאי'. נוותר עכשיו על פילדלפי, נוותר עכשיו על נצרים. אני אומר סליחה, אתם לא סומכים על צה"ל? אתם לא סומכים על מערכת הביטחון? ויש לי את כל הסיבות בעולם שלא לסמוך על צה"ל, לא לסמוך על מערכת הביטחון. ובכל זאת, זה מה שיש לי. זה מה שיש לנו. אין משהו אחר.

בקטע של החוסן החברתי שלנו, אנחנו חייבים להיות מאוחדים פורום תקווה, משפחות בני ערובה, במטרה אחת: להחזיר את בני הערובה אלינו. ברגע שאנחנו נחזיר את בני הערובה אלינו מי לקבר ישראל ומי לחיק משפחתו, הרוח של כל העם תתרומם. כיום יש הפרדה. קוראים לנו שמאלנים, בוגדים, מופקרים. זה פשוט לא יאומן איך שאנחנו פתאום נהיינו, ב-6 באוקטובר עוד היו בינינו איזה שהם חילוקי דעות כאלה ואחרים, פוליטיים. היום אנחנו פשוט חברה מפולגת. זה אחד ההישגים שלו. ואני אומר, לפחות בניצחון אחד, לפחות בהישג אחד ביבי נתניהו, שאני רואה בו ראשון ואחראי לזה שדולב נרצח, לזה שארבל בתי מוחזקת שם. הוא אחראי, הוא הראש. אני עד לפני שלושה חודשים עוד הייתי פחות או יותר ממלכתי בהופעות בתקשורת, בהופעות בפני פוליטיקאים. באמת, כי קיוויתי. ואפילו עם אשתו נפגשתי. כי כל כך קיוויתי שהוא עושה את הכול בשביל זה. אבל לא. ארבל כבר יכלה להיות פה שלוש פעמים. כל פעם מחדש הוא טרפד, מטעמים שלו. עם סמוטריץ' נפגשתי, עם בן גביר נפגשתי, עם אורית סטרוק נפגשתי. עם כולם. אני מבין את הראש שלהם.

הילדים שלנו מתפגרים. הכנסת יצאה לפגרה, הילדים שלנו מתפגרים שם. ואני נפגשתי עם השר גולדקנופף. אדוני יושב-הראש, בבית של דולב בני בכרמי גת, בדירה החלופית שהוא קיבל, והוא בא לבקשתי הוא קבע מזוזה. ואני אסיים את דבריי בקטע, הוא כתב שני דפי פוליו לדולב. מכתב לדולב. עוד לא ידענו ב-10 בינואר כשהשר גולדקנופף היה שדולב נרצח. והוא ישב אחרי קביעת המזוזה וכתב שני דפי פוליו. אני אקרא רק קטע קטן ממה שהוא השאיר שם.

"דיברתי על לב אשתך", אשתו סיגי, אלמנתו נכון להיום, "ונתתי לה הבטחה שאנחנו לא ננטוש אותך". זה הוא כותב לדולב, זה מכתב לדולב. "שאנחנו לא ננטוש אותך. אנחנו נעמוד כחומה בצורה לקיים את הבטחתנו שנעשה כל אשר לאל ידינו למען תשוב לביתך לראות את כל המשפחה שדואגת לך". זה קטע קטן ממה שהוא כתב. שהוא מבטא את המחויבות של השר גולדקנופף, שלך אדוני, של כל סיעת יהדות התורה, להביא את בני הערובה חזרה לחיק ישראל. ואותו דבר כמובן גם סיעת ש"ס. ופה אני אומר תפעילו את מנופי הלחץ שלכם על הממשלה. תפעילו את מנופי הלחץ שלכם על הממשלה. יש לכם כוח להחזיר את בני הערובה.

דיברנו ארוכות עם השר גולדקנופף, עם גפני, עם משה ארבל, עם השר דרעי. הנושא מצוות פדיון שבויים. זה ברור לכם, אתם אומרים לי כולכם ללא יוצא מן הכלל 'יחיאל, אתה מתפרץ לדלת פתוחה'. אין פה שאלה מבחינתנו. אז כמו שסמוטריץ וכמו שבן גביר מאיימים בפירוק הממשלה אם תתבצע עסקה מופקרת כהגדרתם תפעילו גם אתם את מנופי הלחץ. הרי מה שקורה בצפון, מה שקורה מדרום – זה הכול תוצאה של משבר בני ערובה בעזה. ברגע שתיפתר הבעיה הזאת, ברגע שייפתר משבר בני הערובה בעזה יהיה שקט בצפון. יהיה שקט בדרום, יהיה שקט בכל העולם.

הילדים הטהורים שנטבחו לפני יומיים במג'דל שמס זו תוצאה ישירה של המלחמה בעזה. שעד היום, כמו שאמרתי, לא השגנו כלום. עשרה חודשי לחימה ולא הכנענו ארגון טרור בן 30,000 מחבלים. המעצמה הגדולה באזור. וחשוב לזכור, לא בידינו להחליט. לא בידי ממשלת ישראל, בטח שלא בידינו משפחות בני הערובה ומשפחות השכולות. לא בידינו להחליט כמה ואיך ישוחררו. זה רק בידי הכלב ההוא. רק בידי סינוואר.

ואנחנו חייבים להיות מונעים לא מתוך תחושת נקם. לא מתוך תחושה של להשפיל אותם. זה לא יעזור, אנחנו לא ארגון פשע, אנחנו לא ארגון גרילה. אנחנו מדינה דמוקרטית, עצמאית, ממשלה, זה לא ארגון פשע. לדבר כל הזמן, לתופף בתופי המלחמה ולהגיד לרצוח אותם, להכניע אותם, לכתוש אותם. זה לא ילך. בטח לא כל עוד בני הערובה בידיים שלו. תודה רבה לכם.

תודה לך. יזהר.

נעשה את זה קצר. יחיא דיבר מדם ליבו וגם הגברת דיברה מדם ליבה. אבל אנחנו פתאום כולנו פה הפכנו לאסטרטגים בעל כורחנו ואנחנו בדיוק יודעים את הכול ומתי ללחוץ ומתי להילחם. לי התקופה הכי קשה הייתה דווקא כאשר לא נלחמו איזה ארבעה וחצי חודשים. סיפרו שנלחמו ומתו חטופים. זה היה זלזול בחיי אדם ישיר. וגם היום אני לא יודע אם הלחימה היא ב-100% או ב-30%. דבר אחד אני יודע: יש לנו ממשלה. יש לנו ראש ממשלה. יש לנו קבינט ביטחוני. וברגע זה יש השגות של ראש הממשלה על עסקה שהוא הגיש. יכול להיות שהוא ישיג עוד קצת יתרונות או פחות, אבל זה יגיע לשלב שצריך להחליט. לוקחים את זה או לא לוקחים את זה.

בשלב הזה זה מה שהוא דיבר על מנופי הלחץ. בשלב הזה אנחנו כנראה כשהוא יביא את הכי טוב שהוא יכול. וזה לא הכי טוב שאני אמליץ או שהכי הייתי רוצה. ב-7 באוקטובר אני באופן אישי הפסדתי. חטפו לי את ההורים. אבא שלי עוד שם. חטפו את כל הקהילה. 1 מתוך 4 או נאנס או נרצח או נחטף או סתם יצא משוגע, כי הוא היה בתוך הממ"ד. אנחנו הפסדנו. אנחנו רוצים את השארית להחזיר, כדי שנוכל בעתיד להגיע למשהו שאנחנו נראה בו כניצחון.

זהו. כשיגיע הרגע צריך לבחור אם לחתום – זה מה שאנחנו פונים פה. זה השלב שאומרים די. בעסקה הראשונה היו לנו עוד 20 חטופים חיים. בעסקה השנייה היו לנו עוד 10 חיים. בשלישית עוד 5 חיים. ועכשיו מתו עוד חמישה שהודיעו. אז ברור מה יהיו התנאים.

אני רוצה להגיד משהו שאולי לא פופולרי, אבל גם בשביל 20 חטופים חיים או לקבל כמו על 40. הוא לא ממש אוהב חטופים ומטפל בהם ביד יפה וטובה. ואנחנו פה ממשיכים לייצר אסטרטגיות בזמן שחטופים מעונים, נרצחים. חטופים חיים הופכים למתים. אנחנו רוצים התחלת תהליך שתגרום לכך שכולם יבואו ושיהפכו את עזה עוד פעם עם ה-D9 כדי לחפש כל אחת מהגוויות כדי להחזיר. וכאשר נבין שלא מצאו את הכול, נצטרך אנחנו להבין את המצב וזה מה שיהיה. ויהיו כאלה. לא צריך להיות נאיביים ולהגיד את כולם או זה. יהיו כאלה. חטופים מעידים שהבתים שהם היו בהם נהרסו. ותעלות ושפוצצו גם הרגו חטופים. וצה"ל גם ירה בצה"ל ו-10% זה אנחנו הרגנו את חיילינו. וטרגדיות הן חלק ממלחמה. וכאשר זה ייגמר ננסה להוציא את התוצאה הכי טובה שנוכל בכל המדדים. תודה רבה.

סליחה רגע. בעניין של זה שביקשתי מכם מנהיגי העם, כמנהיגים של הציבור הדתי ליצור את התנאים לאחדות שכל כך חשובה בינינו. כלומר, לעצור את הפילוג הזה. אני רוצה לספר סיפור אישי איך שזה מבטא את העניין של הפילוג. לפני שבועיים חניתי עם האוטו ליד השער של מושב דתי בהרי ירושלים. על האוטו שלי מאחורה יש את המדבקה של ארבל, של דולב ושל אריאל עם התמונות שלהם. עצר לידי רכב, זה מושב דתי. עצר לידי רכב שיצא מהמושב ויהודי נשוא פנים עם זקן וכיפה, כולו חזות דתית, מצביע על השלטים, על התמונות ואומר 'זה פרופגנדה זולה'. אמרתי לו 'סליחה? למה אתה מתכוון?'. הוא אומר לי 'זה תעמולה זולה. אתה עושה תעמולה זולה'. אז אמרתי לו 'תשמע אדוני, פה בתמונות יש את דולב בני שנרצח ב-7 באוקטובר כשיצא החוצה להציל חיים'.

לא כל אדם שהוא נשוא פנים, גם אם הוא דתי, זה לא אומר שהוא לא טיפש.

כן. 'ויש פה את ארבל בתי שהיא מוחזקת כבת ערובה. ויש פה את אריאל, בן הזוג שלה. הם פני הזוועה. אתה פני הרוע. אתה פני הרשע. אם אתה אומר לי דברים כאלה אתה פני הרשע'. הוא כמובן התרגש כולו ויצא החוצה ואומר לי 'תכפר לי, תן לי כפרה'. אמרתי לו 'אין בזה כפרה אמיתית'.

אם כך, הוא לא טיפש גמור.

אמרתי לו 'אין בזה כפרה אמיתית. כי לו הייתי בן אדם שאין לו נגיעה לאסון, היית מתווכח איתי. הם פני הזוועה, אתה פני הרשע'. הוא הלך וצילם את התמונה שלהם ואמר לי 'איך אני יכול?' אמרתי לו 'הערב בארוחת שישי כשאתה יושב עם המשפחה, אתה יושב עם הילדים ועם הנכדים, תספר לכם על המפגש שלך איתי. אולי מזה הם יבינו לא לחזור על הטעות של האבא ושל הסבא'. אז זה חלק אדוני יושב-הראש, זה חלק מהפילוג שקורה לנו בעם מה-7 באוקטובר. אני מגיל 3, למרות שאני אחר כך התאהבתי בבת קיבוץ והקמתי שם משפחה, הקיבוץ של השומר הצעיר. אני מגיל 3 בבית כנסת של אבא שלי, שאבא שלי בנה ב-1955 בראשון. אז שאף אחד לא ילמד אותי על דת. תודה אדוני.

תודה לך.

סליחה רגע, אני רק אוסיף אם אפשר, שבאמת יש לכם זכות שהיא חובה, לייצג אותנו ובאמת לבקש ולדרוש ומה שאתם חושבים. אבל להגיד את זה. פשוט להגיד את זה. זהו.

תודה. חנה כהן.

יושב-הראש, אם אפשר לומר כמה מילים בשם הלוחמים שנעצרו בגלל שחיסלו מחבלים ב-7 באוקטובר או שנעצרו.

לא, אנחנו לא מתחילים עכשיו. לא, לא. קודם כל תתאם פעם הבאה. אבל אני אומר כבר מראש, אנחנו כרגע מקדישים את - - -

אני אעשה את זה בצורה מהירה.

סליחה.

אוקיי.

בלי לחוות דעה על העניין הזה, ואני לא מחווה דעה בעניין הזה. יש הרבה דברים והרבה נושאים שהם עוולות או דברים שצריך לתקן אותם. אנחנו לא כל ישיבה נותנים - - -

זה לא איזה עוולה.

כבודו.

מדובר באנשים שיצאו מהבית - - - המערכת כשלה אבל.

סליחה, אין לך רשות דיבור כרגע. יש הרבה כישלונות, קשים מאוד, כמו אלה. וזה לא אומר מה דעתי. יכול להיות שדעתי אפילו עוד יותר קיצונית משלך, זה לא קשור. אבל אנחנו נותנים את הבמה למשפחות של החטופים, למשפחות שכולות.

מה עם במה לאלה - - - חטופים?

אז לא, התשובה היא לא. בבקשה חנה, אחרונה, חנה כהן.

אני דיברתי בפניך קודם, אז אני אקצר.

בסדר, יש אנשים אחרים.

כן, אני אקצר את זה. כולנו יודעים שמדובר, שהארגון הזה הוא ארגון טרור. ארגון אכזרי ביותר שאין לו חוקים, הוא לא כפוף לשום חוק ולשום דין. והוא עושה ככל העולה על רוחו. לכן כשאנחנו מדברים על לשחרר חטופים ולעשות את זה בשלבים. אנחנו צריכים לדעת. לדעת עם מי אנחנו מתעסקים ואת הסכנה שטמונה בזה. בסדר, הם ישחררו לנו בשלב ראשון כמה חטופים. נגיע לשלב השני והוא יתפוצץ. ואז שוב ניכנס למלחמה נגדם כי הם פוצצו את השלב השני ויכול להיות שאחרי עוד חצי שנה אנחנו נבוא איתם במשא ומתן על השלב השני.

כנראה ששוב, סביר להניח, הם יפוצצו אותו גם באמצע, אחרי שישחררו ארבעה חיילים או בחורים. ואז אנחנו מגיעים לשלב של החללים שהאחיינית שלי נמנית איתם. היא נרצחה בצורה אכזרית ביותר. אנחנו נרצחים איתה כמשפחה שלה כל יום, כל שעה, כל רגע. זר לא יכול להבין את זה. אף אחד לא יכול להבין מה שאנחנו, הייסורים שאנחנו עוברים. אף אחד לא יכול להבין אותם.

לכן אני אקצר בגלל שאתה כבר שמעת את משנתי. אני באה ומבקשת פה, אני לא חושבת שאפילו מנופי לחץ יעזרו בעניין הזה. כי זה ארגון שלא כפוף לשום חוק. לשום חוק. ואנחנו נפגשנו בזה, נפגשנו בזה. לכן אני טוענת ואומרת שאם זה כבר נעשה בשלבים, השלבים צריכים להיות מאוד קצרים עם מרווחים מאוד קצרים ולא של 60 יום וחודשיים ומה שהם מבקשים. כי זה מבטיח שאנחנו ניתקע בעסקה הראשונה. הם יתחמשו שוב.

דבר שני, אני מבקשת לא להשאיר את החללים לשלב השלישי. לא מדובר בחללים, לא מדובר בגופות, מדובר ביקירינו. בשבילנו זה עולם ומלואו. למרות שחלקכם לא תסכימו, אבל מי שלא נמצא במצב הזה לא יכול להבין. כמו שאני טענתי מלכתחילה על גולדין ושאול 'חללים, נו, אז?' אבל מי שלא נמצא במצב הזה לא יכול להבין. גם כמה שאני אדבר ואגיד, לא תבינו. לכן אני באה ומבקשת. לשלב את החללים יחד עם העסקאות של החיים. לא יתכן שישאירו אותם בסוף ויבנו את עזה על הגופות שלהם. לא יתכן. תודה רבה לך שנתת לי את ההזדמנות לדבר שוב.

תודה. שיהיו בשורות טובות.

אנחנו נחזור לנושא הישיבה. הצעת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד-2024. קיימנו שתי ישיבות. ישיבה אחרונה ניסינו לגשר על חלק גדול מהפערים. יצא נוסח של הוועדה. ואנחנו לא נחזור על כל הדברים. יש דברים שהגיעו להסכמות ויש דברים שיש עליהם, צריך לקבל הכרעה, אנחנו נקבל אותה תוך כדי הדיון. אדוני היועץ המשפטי?

כן. אני רק בקצרה אני אזכיר. אנחנו בוועדות הקודמות דנו באופן כללי וגם בתקנות ספציפיות 1 עד 6 מתוך הצעת הנוסח שמונחת בפניכם. התקנות 1 עד 6 תוקנו בתיקונים קלים שמסומנים בנוסח שבפניכם בצהוב, לא נחזור על זה. בעקבות ההחלטות שהוועדה קיבלה בישיבה הקודמת.

בעקבות הוועדה שהתקיימה בפעם הקודמת ולבקשת הוועדה נציגי הממשלה קיימו שולחן עגול או שיח עם נציגים של המתווכים שביקשו זאת.

בהמלצת הוועדה.

לבקשת הוועדה.

לבקשת הוועדה.

בעקבות זה גם דווחו לנו הבנות שהושגו בין נציגי משרד המשפטים לבין אותם מתווכים שהשתתפו בדיונים. הנוסח שמונח בפניכם מבטא בעיקרו את ההסכמות הללו. יש עוד עניינים ששנויים במחלוקת, בין אם הם בין המתווכים למשרד המשפטים. בין אם צוות הוועדה לבין הגופים האחרים. הדברים האלה יוצגו בהמשך.

אנחנו בעצם הקראנו עד תקנה 7(ב), בשביל לא לחזור על כך. אני רק אציין שבתוספת הראשונה שאותה כבר הקראנו לגבי הפרטים שעל מתווך למסור במסגרת חובת הגילוי שלו הושמטו מהתוספת הראשונה שני פרטים, בעקבות החלטת הוועדה: אחד הפרט שמבקש לצרף נסח מרוכז של הבית המשותף. זה פרט שהושמט. והפרט השני חובה של מתווך לגלות על ליקויים גלויים לעין שהיה בנוסח הקודם, עם פירוט מאוד נרחב. בעצם הפרט הזה כולו הושמט.

ולגבי החלק של הנסח?

הושמט. הוא צריך לתת נסח של הדירה הספציפית או של הנכס הספציפי שבו מדובר. אבל לא צריך לתת נסח מרוכב של כל הבניין.

אוקיי.

אלה שני הפרטים שהושמטו. עכשיו אני מציע שנקריא את תקנות 7(ג) ו-(ד) שהם חלק של התוספת השנייה שהיא השאלון שבעלי הנכס.

ואז נחזור לנקודות?

לא, לא, זה בהמשך.

אה, אלה דברים שלא הוקראו.

נכון.

הבנתי. אז אנחנו נקריא.

אדוני, רן מלמד, נקודת מפנה. ראשית, אני מתנצל שלא הייתי בדיונים הקודמים עקב בעיות רפואיות. בסעיף 2 של פרק ב' שכבר דנתם בו, ואישרתם אותו לכאורה, יש נקודה שאני חושב שהייתי רוצה להעלות בקצרה. ניסיתי לשאול גם את נציגי המתווכים וגם את אנשי משרד המשפטים מה זה סטנדרט מקצועי מקובל. ואני מודה שלא קיבלתי תשובה כל כך ברורה. ואני חושב שזאת נקודה שהיא מאוד מהותית.

שנייה, שנייה.

חובה של מתווך לפעול לפי סטנדרט מקצועי מקובל. אכן, הנקודה היא מאוד ברורה. בכל מקצוע יש התנהגות שצריכה להיות בהתאם לנוהג המקובל. גם אצל שמאים, גם רואי חשבון, גם עורכי דין וכו' וכו'. הנוהג המקובל נקבע באמצעות, מי שיצטרך להוכיח אותו כמובן זו התביעה המשמעתית אם היא תרצה להעמיד לדין משמעתי על העבירה הזאת. היא תצטרך להוכיח שקיים נוהג מקובל בשוק לנהוג בצורה מסוימת ושהמתווך הספציפי לא פעל בהתאם לאותו נוהל. זה מאוד פשוט.

אדוני, סליחה שאני מקשה, ברשותך.

לא, לא, תקשה.

כן, כן, זה הזמן והמקום.

עושים פה משהו שהוא נורא חשוב. הוא יוצא דופן.

מה הקושיה?

מה יוצא דופן?

אני חושב שצריך לנסות ולעגן טיפה יותר את המושג סטנדרט מקצועי. כי אם נציג המתווכים אומר לי אני לא יודע מה זה, לך תשאל את משרד המשפטים למה הם מתכוונים – יכול להיות שמתווכים לא יודעים מה זה סטנדרט מקצועי מקובל. לכן אני חושב שצריך לחדד את זה בצורה כזו או אחרת. אני יכול להציע איך, אבל אני משאיר את זה לכם.

רן, אני אענה לך. אתה לא רוצה לנאום, אתה רוצה לנסות לתקן.

נכון.

לדעתי, מניסיוני כבר. כל חידוד יגרום לכך שבכלל הן אתה תשמע לאו. כי הרי אתה לא יכול לפרט את הכול. אתה לא יכול לפרט מהו נוהל סטנדרטי. לכן אתה מתווה איזה שהוא דבר. אז אתה בא ואומר צא לשוק ותשאל, זה הסטנדרט? אין פה, תראה, אנחנו נמצאים בסוג של דבר שאתה לא יכול כל דבר לעגן בחקיקה בצורה ברורה. אנחנו הרבה דברים הורדנו מהטעם בגלל זה.

מתווך היום צריך לעבור בחינה ולקבל רישיון. זה אומר שבמסגרת הלימודים שלו מלמדים אותו משהו על סטנדרט מקצועי. אני חושב שאפשר למצוא. ואם לא מלמדים, חבל מאוד.

רן, אוקיי. הערה אחת שמענו. הלאה, הערה שנייה?

הדבר השני, כיוון שמדובר באמת בפעולה מאוד חשובה, אני הייתי מאוד מציע ומבקש לחייב שבכל הסכם שנחתם בין מתווך לבין הלקוח שלו יוסיפו בסוף ההסכם איזה שהן נקודות שמדברות על הזכויות והחובות של הלקוח ושל המתווך מבחינת המידע שהוא צריך לדעת. כי אחרת בנית תקנון שאולי הוא יהיה טוב למי שעוסק בתלונות, הוא לא יהיה טוב ללקוחות שלא יידעו אם הם יכולים בכלל להגיש תלונות, כי נעשה נגדם משהו שהוא לא תקין. ואני חושב שאתה מפספס את המהות של התקנות האלה. תודה.

נדמה לי שנאמר פה באחת מהישיבות שבטופס הזה מופיע, זאת אומרת יש איזה שהוא, זה לא טופס ממשלתי.

כן. יש תקנות של שר המשפטים שקובעות מה צריך לכלול טופס הזמנת עבודה. אבל משרד המשפטים יכול להרחיב.

השאלה אם יש את זה בטופס הזה.

התייחסות שלכם. שנייה רן. זה לא קשור לזה?

לא, זה קשור, אבל זה תקנות אחרות. אם רוצים לתקן את הטופס ולהגיד מה צריך להיות רשום בו ומה לא – זה צריך להיות בתקנות.

יש תקנות, פרטי הזמנה בכתב בחוק המתווכים.

אדוני היו"ר, אני יכולה להתייחס?

כן.

אז אני רוצה ברשותך להתייחס רגע לשתי נקודות שגם עלו פה. לעניין הסטנדרט המקצועי, אני רק אחזור בקצרה על מה שנאמר בישיבה הקודמת.

לא, את לא צריכה לשכנע אותי. השתכנעתי שזו הערה טובה, אבל המצב של עכשיו הוא הטוב ביותר. מה שנכנס יותר רק ירע את העניין.

רק מה שרציתי לומר שבעצם התשובה לשאלה שלך נמצאת בתקנות עצמן שיוצרות את הסטנדרט המקצועי כמו חובת הגילוי וחובת הצגת הרישיון לבקשה.

אז למה שלא תכתבי את זה?

רן, אתה יודע כמה אני מכבד אותך. נקודה. הלאה.

לגבי תקנות המתווכים במקרקעין ישנן תקנות ספציפיות שמתייחסות לפרטי ההזמנה בכתב. וככל שמעוניינים להוסיף או להשמיט.

אני לא מעוניין להוסיף הרבה. אני אומר עוד פעם, יכול להיות שאם יש דברים שהם מאוד ברורים שהם ברורים גם לכם וגם לזה, כדי שהלקוח יידע, אז אני לא יודע, לא הייתי עושה את זה וולונטרי או לא וולונטרי. אבל השאלה, שוב, אם להיכנס עכשיו לתוספות שלא נגמור איתן ובסוף זה יהיה ספר, אז אני לא רוצה. מה שיש כרגע זה תקנות רחבות.

מה שהוא הציע זה צריך להיות בתקנות האחרות, אם רוצים.

כן, אני מבין. אבל השאלה עוד פעם, כמה דברים, מה ההתייחסות שלכם?

אסף אפשטיין, סגן יושב ראש לשכת המתווכים הארצית. יו"ר מחוז ירושלים גם. אני רוצה שוב להוריד את הדברים לרמת השטח, הפרקטיקה. בפרקטיקה המשמעות של מה שרן אומר שבכל טופס הזמנה שהוא בדרך כלל עמוד A4 אחד, יצטרך לצרף את כל התקנות. כי המשמעות בעצם לפרש ולפשט מה הסטנדרט.

שלא תכתוב, יגידו אם לא כתוב.

ברור. הסטנדרט, אני לגמרי מתייחס ומתחבר למה שאמרה נוי.

בסדר, זה מופיע בתקנות.

לא, לא, ממש לא.

זה הסטנדרט.

ממש לא. ממש לא נכון.

לא, הוא צודק היועץ המשפטי. אני אגיד לכם מה אני חושב. אני אנסה לפרש ונראה אם תנוח דעתך. יש סטנדרטים שהם מופיעים בחוק, שהם, איך אומרים, עצם הלו"ז של הזה. יש סטנדרט התנהגותי. ופה, וזה כן דבר שלדעתי בבואו של מישהו לשפוט צריך להסתכל, צא לשוק ותראה מה אומרים הבריות. זאת אומרת איך זה עובד אצל המתווכים. ודבר כזה לעגן בתוך חקיקה או בתוך זה הוא כמעט בלתי אפשרי.

אני אתן רק דוגמה שתבהיר את המצב. יש נוהג בשוק היהלומים שלחיצת ידיים היא הסכם מחייב לכל דבר ועניין. זה נוהג השוק. כך נוהג שוק היהלומים. זה סטנדרט מקצועי מקובל.

דוגמה.

זאת אומרת אם הסטנדרט המקצועי אומר שאתה עושה משהו לא בסדר, אבל כולם עושים את זה, אז זה הופך להיות סטנדרט מקצועי שמותר לעשות אותו, למרות שהוא לא בסדר.

לא.

זה בעצם מה שאתה אומר.

לא. לא. אוקיי, רן הצלחת לעשות פה תמימות ביני, בין משרד המשפטים, לבין המתווכים, לבין היועץ המשפטי. אהרון רודף שלום ואוהב שלום זה understatement. תודה.

אנחנו נקרא את תקנות 7(ג) ו-(ד) של התוספת השנייה.

כן.

(ג) לא ימסור מתווך במקרקעין מידע על המצב התכנוני ועל אפשרויות תכנוניות לגבי נכס, אלא אם כן ציין את הפרסום הרשמי שעליו הוא הסתמך; בתקנת משנה זו -



"אפשרויות תכנוניות" – תוכניות מופקדות או בקשות להיתר שהוגשו לגבי הנכס, הכרזות לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, השתע"ו-2016;



"המצב התכנוני" – התוכניות החלות על הנכס והיתרים שניתנו לגבי הנכס;



"תוכניות והיתרים" – כהגדרתם בחוק התכנון ובנייה, תשכ"ה-1965;

אולי אני אסביר רק את הדבר הזה. בתקנות המקוריות, בהצעה הממשלתית המקורית הייתה חובה על המתווך למסור מידע תכנוני. בעצם כאן נאמר שאין חובה כזו, אבל אם המתווך בוחר למסור מידע תכנוני הוא צריך לתת את המקור. כלומר, את המקור הרשמי, על סמך מה הוא אמר לדוגמה שבבניין הזה אפשר לבנות ארבעה חדרים.

זה מדהים, איך שאני קורא את זה אני רואה פה סינית, אבל כששמעתי את המשפט שלך, מדויק. אוקיי, מדויק. אפשר פשוט לקחת את מה שאמרת ולשים את זה? כי אני איכשהו נמצא בתחום הזה 15 שנים, לא הבנתי מילה ואיך אני מיישם את זה ומה זה אומר.

זה מאוד פשוט.

אולי נעשה את זה בצורה פשוטה שאנשים יבינו?

בקשתך נשמעה. אני אבקש מהצוות המשפטי שלנו לנסות לעבור ולידד את זה טיפה יותר אם זה אפשרי.

לא.

זה תקנות. זה מסמך משפטי ויש הגדרות מקובלות.

אני אמרתי, הוספתי, קיבלתי גם תשובה מיד שלא. אבל בכל זאת אני אומר.

חזקה על רשם המתווכים שבמסגרת - - -

לא, כי ההערה של שי דרזי היא הערה שאני הרבה פעמים אומר אותה גם, שלפעמים בחקיקה, שהדברים יורדים למטה לשטח אנשים לא כל כך מבינים. אבל מצד שני, יש גם שפה לחקיקה.

אני רוצה להוסיף רק שבמסגרת ההכשרות שיצטרכו לעבור מתווכים חדשים בעתיד ואולי השתלמויות שיצטרכו לעבור מתווכים קיימים, חזקה על רשם המתווכים שהוא יתווך את הוראות התיווך במסגרת הכשרות מה צריך להסביר למתווכים חדשים, מה צריך להסביר למתווכים קיימים. ואם תהיה בעיה הדברים האלה יובהרו בגילויי דעת של רשם המתווכים.

מצוין. הלאה.

(ד)
(1) מתווך במקרקעין ימסור ללקוחו, המבקש לרכוש או לשכור נכס, מענה לשאלון שבו ביקש מבעל הנכס מידע המתייחס לכל אחד מהנושאים המפורטים בתוספת השנייה; סירב בעל הנכס למסור את המענה בנושאים האמורים, כולם או חלקם, יציין המתווך את הסירוב למסור את המענה כולו או חלקו בשאלון לאחר שנעשה מאמץ סביר לקבלו.




(2) הרשם רשאי לפרסם באתר האינטרנט של הרשם את נוסח השאלון.



עכשיו אני עוברת לתוספת השנייה שבה מפורטים הנושאים שצריך לפרט בשאלון.

אפשר שאלה רק?

אני אקריא את התוספת השנייה.

אפשר רק שאלה לגבי הפרסום באתר האינטרנט.

לא. כשהיא תסיים להקריא.

תוספת שנייה (תקנה 7(ד))



(1) רטיבויות בנכס;



(2) חריגות בנייה בנכס;



(3) ליקויים מהותיים בתשתיות הנכס, לרבות מים, חשמל, ביוב וגז;



(4) מידע רשמי ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית בנוגע לסטטוס "בניין מסוכן";



(5) תביעות הנוגעות לנכס או לזכויות בו, ובכלל זאת הליכים פליליים הנוגעים לבניית הנכס או לשימוש בו והליכים משפטיים;



(6) חוות דעת מקצועיות הנוגעות לנושאים מהותיים באשר לנכס, למעט חוות דעת שמאיות;



(7) צורך בהחזקה מיוחדת או בשימוש בדרך מיוחדת כדי למנוע פגיעה למשתמש בו או לאדם אחר או לנכס תוך שימוש רגיל או טיפול רגיל של הנכס;



(8) ליקויים אחרים בנכס;



(9) מטרדי רעש, ריח, קרינה, או מטרדים אחרים הפוגעים באיכות החיים בנכס;



זה אמור להיות בשאלון שמפנים לבעל הנכס.

שהוא גם לא חייב לענות.

הוא לא חייב לענות. אבל אז צריך לשקף את זה שהוא סירב לענות.

אני רק אומר את עמדתי לגבי פסקה (6) שבה יש לי הסתייגות קלה. חובה למסור חוות דעת מקצועיות או מידע על חוות דעת מקצועיות שקיבל בעל הנכס לגבי הנכס. זה עלול להרתיע בעלי נכסים מלבקש חוות דעת מקצועיות. למשל חוות דעת של מהנדס לגבי מצב הבנייה, אם הוא יודע שהוא יצטרך למסור אותם בהמשך או לסרב למסור אותם ולהודיע שהוא מסרב למסור.

לכן אתה מציע? להשמיט את זה?

אני מציע שצריך לחשוב על זה.

לא, אין לחשוב. עכשיו אנחנו חושבים.

בוא נשמע את העמדות.

איזה תקנה מדובר? איזה סעיף?

בתוספת השנייה, פרט (6).

התוספת השנייה, מה שהיא הקריאה עכשיו. פרט (6).

משרד המשפטים, להערתו של היועץ המשפטי?

בעיקרון אנחנו עוברים על הנוסח שהגשנו.

זה אנחנו מבינים.

לא, אם כבר יש חוות דעת, אז היא מידע מהותי אני חושב גם בהיבט של חובות הגילוי בכלל כשעושים חוזה מקרקעין. זאת אומרת אם המוכר במסגרת ההצהרות קיבל חוות דעת מהנדס שיש איזה ליקוי מהותי בנכס, אז הוא חייב למסור את זה. לא אגיד חייב, אבל יש לזה משמעות בעסקת המכר עצמה. להגיד שהוא שומר את זה לעצמו זה בכל מקרה יש פה חובה. זה יכולה להיות הטעיה או טעות. זה פחות התחום שלי. אבל ברגע שיש כבר חוות דעת של בעל הנכס.

ניתן לומר שבמובנים מסוימים, אם אנחנו חושפים את חוות הדעת האלה בעיתוי הזה אנחנו גם יכולים למנוע התדיינויות עתידיות בין בעל הנכס לרוכש הפוטנציאלי. ככל שהוא חושף את חוות הדעת בשלב הזה. אז אנחנו רואים בזה בסך הכול חשיפה של המידע המשמעותי. .

זה מילים יפות מאוד, אבל מה זה קשור לי כמתווך? כי כנראה הנושא או הסעיף הזה - - -

תקשיב רגע, לא, סתם, אני נותן לך על ההתחלה. בואו נירגע.

אני רגוע, אני רגוע.

אצלך זה דיון שני, אצלי זה כבר דיון רביעי. אוקיי? יחי ההבדל הקטן. ואני מבקש, לא על כל דבר. דברים שיש לך מה לומר, תגיד בלי כל ההתלהמות.

קיבלתי, קיבלתי. בסדר גמור.

ענייני וקצר.

למעשה לגבי הדברים האלה אני אשמור את ההערות שלי לדברים יותר חשובים.

אתה מקשיב כשאני מדבר יפה.

אני איתך.

אני חושב שבכל מקרה, ושוב אני מתחבר למה שאמרו נציגי משרד המשפטים. הרי בכל מקרה אם ייכרת חוזה המוכר כחלק מההצהרות שלו מצהיר שלא ידוע לו או שכן ידוע לו. זאת אומרת, זה יבוא לידי ביטוי. זה לא יסתתר. בסוף זה יגיע.

לכן אין לך בעיה שזה נשאר.

לכן הכול בסדר.

אוקיי.

אלחנן בניאל, אני מנהל משרד תיווך בבית שמש, בית שמש נכסים. במידה והמוכר לא מעוניין למסור את השאלון, מסיבותיו הוא, כמו שאמרו מקודם, חוות דעת, אולי מרגיש לו שיפריע לו בשיווק, לא יודע מה. מחליט לא למסור את השאלון. איך אנחנו כמתווכים מוכיחים את זה? צריכים להחתים אותו על מסמך שהוא הסיר את זה?

שהוא מסרב, כן.

אני יכול להכניס את זה כסעיף בטופס של הבלעדיות?

אתה יכול מה שאתה רוצה. אתה צריך להראות שעשית מאמץ סביר לקבל ממנו והוא מסרב.

אתה רק אומר לו סירבת? תחתום. זה הכול. איך אומרים? קח את האחריות על עצמך, אין בעיה.

כן, רן?

כן. רציתי להגיד משהו לגבי סעיף (ד)(2). לגבי הנושא של פרסום באינטרנט. לוודא שהמילה רשאי אומרת שהוא יפרסם.

לא, הוא לא חייב.

אז אני מנסה, אני בכוונה מעלה את זה עוד פעם. כי הייעוץ המשפטי של הכנסת לפני לא מעט שנים, שהעליתי את נושא הרשאי, אמרו רשאי זה חייב. אז אני רוצה לוודא.

במקרים מסוימים זה נכון.

ואם זה לא חייב אז אני מבקש לשנות את המילה "רשאי" ל-"יפרסם". הרשם יפרסם. זה הדבר הראשון. הדבר השני, שהפרסום של הטופס, הרי זה פרסום פעם אחת, לא משנים את הטופס כל הזמן. הפרסום צריך להיעשות במספר שפות כדי שאנשים שעברית היא לא השפה שהם שולטים בה יוכלו לקרוא את הטופס כמו שצריך.

אוקיי. ההערה נשמעה. גברתי, רצית לומר משהו? אוקיי.

יש התייחסות להערה שלי?

כן. ההתייחסות היא שמבחינת, עוד פעם, רשאי זה רשאי.

אני חושב אדוני שיש פה בעיה של שקיפות. למה לא להכריח?

כי הוא לא חייב לפרסם.

כי הוא לא חייב לפרסם.

אבל למה שהרשם לא יפרסם?

הוא חייב שיהיו את הנקודות האלה בפנים, רק הוא לא חייב לפרסם אותם.

למה שהרשם, הרי מדובר על הרשם, לא המתווך.

רן, אני מבין מהר ואני אומר עוד פעם. אמרתי לו שאצלו זה הדיון השני ואצלי זה הדיון הרביעי. אצלך זה הדיון הראשון ואצלי זה הדיון הרביעי. סמוך עליי שאני כבר חושיי כבר די מחודדים. ובסוף מה לעשות? אני המחוקק. מה לעשות?

אתה הראש, אתה מחליט.

רצית להגיד אתה הראש, ברוך השם. עוד הערות? אוקיי, הלאה. נעבור ל-8.

מסירת מסמכים ושמירתם
8.
מתווך במקרקעין ימסור ללקוחו העתק מטופס ההזמנה בכתב, מהסכם הבלעדיות ומכל מסמך אחר שנדרש לערכו בכתב לפי כל דין, וישמור עותק ממסמכים אלו לתקופה של שבע שנים לפחות מיום חתימתם מבלי לפגוע בהוראות חוק אחר.

הערות?

שמרתי אותם שש שנים, מה יקרה אז?

אז אתה עושה עבירה אתית.

מה העניין בשבע שנים? איך הגיעו למספר הזה?

שבע שנים זו תקופת ההתיישנות.

יערה למברגר, משרד המשפטים, ייעוץ וחקיקה. אני אמרתי לא בדקתי את זה היום. זה יכול להיות לזה משמעויות אחרות מעבר לעבירה אתית. אני אומרת, לא בדקתי את כל התנאים, אבל זה יכול להיות הפרת חובה חקוקה. זאת אומרת יש משמעות לעובדה שיש חובה שקבועה בדין.

כן, רן?

אני מעלה את הנושא של הגדרת המילה עותק. האם מדובר על עותק מודפס, פיזית, דיגיטלית? אולי צריך לחשוב על איך אתה מגדיר אותו. כי אחרי שבע שנים אם יש נזילה, אם קורה משהו. פתאום יגידו שאין את הטופס. אולי שווה להגדיר מה זה עותק.

אני לא מבין בהגדרות.

אין צורך. התשובה היא אין חובה במקרה הזה בבחינת, שוב אני מדגיש, מבחינת דיני האתיקה, אין חובה לשמור את המקור ויכול להישמר עותק בי אם זה פיזי, בין אם זה דיגיטלי ובין אם זה וירטואלי בענן.

המגמה היא לעבור לעותקים - - -

זה הבהרה, אוקיי, הובהר.

אני לא אומר, כפי שאמרה גב' למברגר, זה לא מבטל הוראות דין אחרות שיכול להיות שאי שמירת מקור תהווה הפרה של זה.

אדוני, אני לא התכוונתי במקור במובן של מקור. התכוונתי איך אתה מוודא שיש העתק.

רן. מי התחילה לדבר בלי רשות?

אני ביקשתי רשות. סופי אוחנה מרימקס ישראל. למיטב ידיעתי הזמנת שירותי תיווך היא חלק מניהול ספרים, הוראות מס הכנסה לניהול ספרים. שהחובה שלך לשמור את ההזמנה במשך שבע שנים.

את הקבלה, לא? זה לא רק את הקבלה?

הזמנות שירותי תיווך הם חלק מפנקסי ניהול ספרים של מתווך.

אתה יש לך, איך אמרת? משרד?

תיווך בית שמש נכסים.

בית שמש נכסים. ואתה תהיה גדול כמוהם ותלמד. מה זה משנה אם היו נותנים שש ולא שבע? שבע זה שבע.

עוד הערות? הלאה.

חובת גילוי על קשר עם גורמים אחרים
9.
מתווך במקרקעין יגלה בכתב לאדם המבקש להתקשר עמו בעסקת תיווך על כל תשלום או טובת הנאה, בכסף או בשווה כסף, שהוא מקבל או עשוי לקבל מגורם שאינו צד לעסקת המקרקעין, בקשר לעסקת המקרקעין או לעסקת התיווך ויפעל בעניין זה כאמור בסעיף 10 לחוק.

שימוש במידע למטרה שלשמה נמסר
10.
(א) מתווך במקרקעין לא ישתמש בכל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מי מטעמו, ובכלל זה בפרטי התקשרות של הלקוח או של אדם אחר, במידע כהגדרתו בסעיף 7 לחוק הגנת הפרטיות, התשמ"א-1981, ובמידע אודות נכס מסוים, שלא לצורך עבורו נמסרה לו הידיעה, אלא בהסכמתו המפורשת של הלקוח שמסר את הידיעה.

איציק כהן בעל משרד תיווך שיא הנכס, בית שמש. הסעיף הזה הוא סעיף מאוד בעייתי. בגלל שזה הולך להגביל אותנו. כל לקוח שירצה לגרום לי, ימסור לי מידע על נכס מסוים ואוטומטית אני לא יכול לטפל בנכס, לא יכול להציג אותו ללקוח אחר. וזה יכול לגרום פה, כמו שהמטרה היא להגן על הלקוח זה יגרום לנו למשהו הפוך.

לא הבנתי.

בגלל שאז מפעולה, בגלל מידע שהוא מסר לי זה גורם לי אתית לא לטפל בנכס, כפי שנמסר פה בסעיף.

אני רוצה רק לחדד את מה שנאמר.

רגע, זה לא הובן.

אני לא הבנתי.

אולי צריך לחזור על הסעיף.

אז רגע, היא תחזור על הסעיף, תקשיב ואז תגיד, לא אתה, היא. היא תסביר את הסעיף ואז תראה אם יש לך עדיין שאלה.

הוא לא הבין את הסעיף.

רגע, נכון.

בסעיף אנחנו בעצם מציעים לקבוע מהו שימוש אסור במידע. בעצם שימוש בפרטים האישיים של הלקוח בשונה למשל מנכסים שאתה התייחסת אליהם. לא ברור לי למה אתה הסקת את המסקנה. הסעיף אומר שמתווך במקרקעין לא ישתמש בכל ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מי מטעמו ובכלל זה בפרטי התקשרות של הלקוח או של אדם אחר, כהגדרתו בסעיף 7 לחוק הגנת הפרטיות ובמידע אודות נכס מסוים שלא לצורך עבורו הוא נמסר. אם אדם מעביר לך מידע אישי או על נכס, אתה לא תעביר אותו לאדם אחר.

אם הוא מספר לך 'תקשיב, היה לי אותו סיפור בנכס זה וזה, מספר זה וזה, שרציתי' – אתה לא יכול לקחת את זה.

יש הבדל מהותי האם הלקוח אומר לי, האם אתה אומר מידע אישי לבין מידע אודות נכס מסוים.

מה מטריד אותך?

השאלה לאיזה מטרה נמסר לך המידע, זאת השאלה.

לקוח ראה נכס מסוים.

מה מטריד אותך? מה הסיטואציה?

מותר לשווק את הנכס?

רגע.

מה מטריד אותך?

מטריד אותי שבאותו רגע אם אתית אסור לי למסור על מידע אודות נכס שלקוח מסר לי את המידע הזה זה גורם לי, למשל אני אמחיש את הדוגמה, בתור דוגמה.

תן דוגמה, כן.

לקוח אמר לי ראיתי דירה שלושה חדרים ולכן הדירה שאתה הצעת לי היא לא דירה טובה, בגלל שאם אחת שתיים שלוש. כתוב לי פה שאסור לי למסור את המידע הזה שלא לצורך עבורו נמסר לו המידע.

נכון, מה אתה רוצה לעשות עם המידע?

מה אתה רוצה לעשות עם זה?

עם המידע שהוא אמר לך עכשיו ראיתי דירה אחרת לא טובה. מה אתה רוצה לעשות איתו?

לפי המידע הזה אני לא יכול להציג את הלקוח - - -

לא, מה אתה רוצה, לא לפי המידע הזה. מה אתה תעשה עם זה?

אם אני אוכל להשתמש עם המידע הזה לדוגמה לצורך דברים מסוימים.

להציג את הנכס הזה ללקוח אחר.

את הנכס שלו, שהוא ראה?

שלו, שהוא ראה?

כן.

זה בדיוק מה שאסור לך לעשות. זה בדיוק מה שאסור לך לעשות.

הוא ראה נכס והוא לא רוצה אותו בגלל סיבה אחת, שתיים שלוש.

נכון. אבל הוא לא מסר לך את זה בשביל שאתה תתווך את אותו נכס.

תשאל אותו רשות, יגיד לך כן. אבל הוא לא רוצה את זה.

אבל אם הוא נתן לך הסכמה אתה יכול לעשות את זה.

רן, תודה. זה בדיוק כוונת המחוקק. אם תגיד לו אבל תקשיב, אמרת לי מקודם משהו, יש לך בעיה שאני אתווך לך את זה? הוא יגיד לך כן, בשמחה רבה.

אבל יש לו כוח עכשיו למסור לי מידע ואז לשלוט בכוח הזה.

זאת אומרת הוא יבוא אליך, והוא הולך עכשיו לתקוע אותך בבית שמש. והוא יקריא לך רשימה של נכסים כדי לשרוף אותה.

לדוגמה.

איזה שטויות.

לא בשביל לשרוף, בשביל הוא עצמו יצר את זה בתום לב.

הוא לקוח, הוא לא מתווך.

נכון. אבל אני אחר כך לא יכול להשתמש במידע הזה בנכס אחר.

מה אתה רוצה לעשות?

אבל אתה לא צריך להשתמש בזה.

אני יכול להשתמש במידע הזה.

תודה. נמצא איתנו בזום לגבי סעיפים קודמים עו"ד יוסי ויצמן. למען הגילוי הנאות גם ידיד שלי ואפילו ידיד טוב. כן יוסי, מה?

שלום וברכה. אני אומר את דעתי היותר נקודתית שקשורה לנושא המתווכים ובעיקר בעולמות התוכן שמתווך יידע את מקומו ולא יחתים את הצדדים על חוזה מכר.

על איזה סעיף אתה מדבר?

לפי מה שרשום לי זה סעיף (ד). אני כבר אגיד בדיוק איזה סעיף מדובר. יכול להיות שאני טועה במספר הסעיף, הוא לא לפניי כעת. אגב, הגשנו גם את הדעה שלנו לוועדה.

זה הסעיף שמתייחס לעורכי הדין?

לנושא של השגת גבול המקצוע.

יש סעיף בהמשך. אז יחכה אדוני ובהמשך אנחנו ניתן לו לפרוץ לעניין. בסדר? כשנקריא אותו.

אני אמתין, תודה.

תודה. כן, הלאה.

יש עוד הערות?

לא.

אנחנו בסעיף 10(ב).

(ב) מתווך במקרקעין לא ישתמש בפרטי התקשרות שקיבל מאדם המתעניין בעסקת מקרקעין מסוימת על מנת להציע לאותו אדם עסקת מקרקעין אחרת, אלא אם התקיימו כל אלה:




(1) המתווך הודיע לאותו אדם כי פרטי ההתקשרות שמסר ישמשו לצורך הצעות לעסקאות מקרקעין דומות אחרות.




(2) המתווך נתן לאותו אדם הזדמנות להודיע לו כי הוא מסרב לשימוש בפרטי ההתקשרות ואותו אדם לא עשה כן.




(3) אדם רשאי להודיע בכל עת על סירובו לקבל הצעות לעסקאות מקרקעין אחרות ויראו זאת כסירוב לעניין פסקת משנה זו.

- - - מהנוסח המקורי שהייתה בהצעת התקנות הממשלתית, שביקשה בעצם במקרה הזה שתידרש הסכמה מפורשת של הלקוח. בעצם הפכנו את ברירת המחדל. זאת אומרת אם רוצים להציע ללקוח לשעבר או ללקוח קיים עסקאות אחרות אפשר להציע לו, אלא אם כן הוא מסרב. והסירוב הזה יכול להתעדכן בכל עת. כל עוד הוא לא סירב אפשר להמשיך להציע לו.

אם אפשר רק להוסיף, אני לא רוצה להרחיב על מה שעו"ד רוזנר אמר, אבל פשוט בקריאה נוספת של הסעיף אנחנו מציעים להוריד את המילה "מסוימת".

איפה? "בעסקת מקרקעין מסוימת"?

כן. כך שיהיה מתווך במקרקעין לא ישתמש בפרטי התקשרות שקיבל מאדם המתעניין בעסקת מקרקעין על מנת להציע לאותו אדם עסקת מקרקעין אחרת, אלא אם כן התקיימו כל אלה. ה-"מסוימת" מיותר.

אני הייתי מבקש שיסבירו לי מה זה המתווך נתן לאותו אדם הזדמנות להודיע לו.

לא, אנחנו לא הולכים אחורנית עכשיו.

לא, אני קורא את הקטע הצהוב שאתם הקראתם עכשיו.

מה השאלה?

הסבר מה זה אומר. מה זה אומר המתווך נתן לאותו אדם הזדמנות להודיע לו? איך זה עובד? מה, המתווך בא ואומר לבן האדם תגיד לי אם אתה עושה ככה וככה? מה, איך זה עובד?

אני אשמח להתייחס. לירון הופפלד, הרשות להגנת הפרטיות, המחלקה המשפטית. המשמעות של סעיף קטן (1) היא שעל המתווך להודיע לאדם שפרטי ההתקשרות שלו ישמשו להצעת עסקאות נוספות. כלומר, כשאדם מתקשר למשל ושואל שלום, ראיתי את המודעה על דירת ארבעה חדרים כאן וכאן, האם היא רלוונטית? ובסוף השיחה מגיעים למסקנה שהיא לא רלוונטית. המתווך צריך להגיד לו אני שומר את הפרטים שלך ואני אחזור אליך עם עסקאות דומות אחרות. ובאפשרות האדם שהתעניין להגיד 'אני לא מעוניין שתחזור אליי'.

זאת אבל בדיוק הנקודה. האם המתווך צריך להגיד לו מותר לך לסרב?

כן.

סליחה אדוני שאני אומר לך, כמי שעובד הרבה מאוד - - -

הוא לא יגיד.

הוא לא יגיד, כי זה גם לא כתוב ברור, סליחה.

טוב. לגבי הברור או לא ברור אנחנו - - -

אני רוצה להאמין אדוני שאם אני לא מצליח להבין כנראה שזה - - -

אני אומר, לגבי ברור לא ברור, הדברים עוד עוברים את ה-fine tuning שלהם.

אני חושב שאפשר לקבל פה את הנקודה שמעלה מר מלמד לגבי פסקה (2). נתן הזדמנות, זאת אומרת אנחנו רוצים להגיד שהוא הודיע לו במפורש על זכותו לסרב. זאת אומרת שתהיה חובה מפורשת.

יופי, תודה.

בסדר. יש בעיות? אין בעיה. הלאה. ישר כוח רן.

שמירה על סודיות של מי שמועסק על ידי מתווך במקרקעין במשימות מינהליות
10א.
מתווך במקרקעין ינקוט את האמצעים המתאימים כדי להבטיח שמועסק על ידיו במשימות מינהליות יפעל כאמור בסעיף 11 לחוק.

איסור התניית שירות בשירות
11.
לא יתנה מתווך במקרקעין מתן שירותי במקרקעין בקניית שירות אחר ממנו או מאדם אחר.

תיווך במקרקעין ושירותים נוספים
12.
מתווך במקרקעין המעניק שירותים נוספים, אשר אינם תיווך במקרקעין כהגדרתו בחוק, יבחין במפורש ובכתב בין סכום דמי התיווך הנקבע מן הלקוח בגין עסקת התיווך ובין סכומים הנגבים בעד השירותים הנוספים ויעדכן את הלקוח בכך.

רק פה הייתי מתקן לא סכום שנגבה מהלקוח, אלא הסכום שבו עשוי הלקוח להיות מחויב. כלומר לא תמיד הסכום הזה נקבע בפועל ולכן רצוי שזה יהיה מצב שבו הוא צריך לפרט מה דמי התיווך שהוא עלול, עשוי, יכול לשלם. ולא מה שנקבע בפועל.

מקובל. הלאה. אין הערות.

חובת העברת הצעות ללקוח
13.
מתווך במקרקעין יעביר ללקוחו תוך זמן סביר כל הצעה שקיבל מצד המבקש להתקשר בעסקת המקרקעין ויפעל בעניינים אלו לפי הוראות הלקוח.

איסור הערמת קשיים לקשר ישיר בין הצדדים לעסקת מקרקעין
14.
מתווך במקרקעין אשר התקשר עם לקוח בעסקת תיווך לא ימנע או יקשה על קיום קשר ישיר לבקשת לקוחו בין לקוחו ובין צד אחר במשא ומתן לעסקת המקרקעין, אלא אם כן סירב הצד האחר לקיים עמו קשר אישי.

סעיף 14 הוא סעיף שצריך לתקן אותו. הסעיף עצמו מהווה פה פתח להתכחשות.

"לדעתי צריך לתקן אותו" יאמר כבודו.

לדעתי צריך לתקן אותו. הסעיף הזה עצמו מהווה פה איזה שהוא פתח להתכחשות מצד הלקוח. אוקיי? מבחינת עניין של גורם יעיל. זאת אומרת לדוגמה היה ועכשיו מתווך במקרה שהוא לא בבלעדיות על הנכס עצמו, הציג נכס שהלקוח קונה. הלקוח הקונה נכנס לבית, העיף את המתווך הצידה, אני מדבר עם בעל הבית עצמו. סגרתי את העסקה עכשיו מול בעל הבית. איפה המתווך היה פה? המתווך עכשיו בעיקרון יצטרך לעשות פה כל מיני אלמנטים של הוכחת גורם יעיל שאין בידו לעשות. זאת אומרת הסעיף הזה הוא פתח - - -

מה אדוני רוצה לתקן?

מה כבודו רוצה לתקן?

אני רוצה בעיקרון להוסיף פה איזה שהוא סוג של הגנה מסוימת על המתווך עצמו. לא יכול לאפשר את הדבר הזה שיהיה פה עניין של אפשרות בלתי סבירה להתכחשות לעמלת תיווך. או שיהיה פה עניין של אפשרות להכניס בכך שמתווך אפשר את המפגש הזה היווה כגורם יעיל או שאכן הפגישה הזאת תתקיים בנוכחות המתווך. לא יכול להיות שעכשיו הקונה והמוכר ילכו בפני עצמם ולא יהיה פה שום אפשרות שהמתווך גורם יעיל. זה כעיקרון מהווה פה סכנה ואלמנט כזה, סעיף כזה יציף את בתי המשפט על כל עסקה שנייה בית משפט .

אבל יש לך פה, מר דרזי, אתה היית איתנו בישיבה הקודמת.

הייתי בישיבה - - -

אתה היית איתנו בישיבה שאנחנו דנו בסעיף הזה, ולכן הוספנו את "לבקשת לקוחו".

אז תסבירי מה התשובה שלכם לחשש שלו.

איפה יש פה בטוחה מבחינת עמלת התיווך? מבחינת העניין של גורם יעיל. איפה יש לי פה בטוחה? כרגע הדבר הזה מהווה פה סכנה מאוד מאוד ממשית על עמלת התיווך.

עו"ד עמיר הרן, ראש האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים ורשם המתווכים במקרקעין. הבטוחה היא בדין. הדין קובע מהו גורם יעיל. ובעצם ההפגשה המתווך עשוי להיות הגורם היעיל. אבל גם אם יש עניין שהוא מסכן את הגורם היעיל או לא מסכן את הגורם היעיל הוא לא יכול לכפות על הצדדים את נוכחותו בפגישות שהוא לא רצוי או את בקשתו של הלקוח. ראיתי את הדירה, תודה רבה לך אדוני המתווך, אני רוצה להמשיך לבד. וזו זכותו של הלקוח. והזכות הזאת גוברת והמתווך יהיה זכאי לשכרו אם הוא הגורם היעיל שאפשר את ההפגשה והחתים את הלקוח כמו שצריך ויש עסקה אז הוא זכאי - - -

מגניב. כל המילים האלו שיהיו פה. אוקיי? במידה ונכרת הסכם ביניהם יוכר המתווך כגורם יעיל.

מר דרזי, אבל זה צריך להבין את מגבלות הז'אנר. אנחנו בבית המחוקקים.

כל המילים האלו אם יהיו פה אנחנו נצטרך - - -

לא, לא, דבר מאוד פשוט: במידה ונכרת הסכם ביניהם המתווך יהיה גורם יעיל.

תקשיב גם.

לא, לא. אי אפשר.

אנחנו לא הולכים לכל דבר.

זה דבר מאוד מהותי הדבר הזה.

זה לא נכון.

אבל אמרת. אין לך רשות דיבור יותר כרגע. עכשיו יש לך רק רשות שמיעה. ואתה יכול גם להיאנח שלא קיבלו את דעתך. אבל מה שאני אומר, מאחר והדברים הם ברורים בדין מה מותר ומה אסור, התוספת שהוספנו דווקא בגלל בקשה שלכם. כדי שזה לא יהיה איזה משהו שקופץ סתם, אלא באמת אם זה בקשה של הלקוח. אם יש עוד איזה מילה שיכולה לתת לזה לשמוע את מה שהוא טוען.

ישנן שתי תיבות לתקנה. אדוני היו"ר, שמתייחסות לכך שלהתקשרות של הלקוח בעסקת תיווך. זאת אומרת שהייתה שם חתימה על הסכם עם המתווך ואת הבקשה של הלקוח לשיח עם הצד השני.

סעיף 9, זה החתמה. סעיף 9, איפה הגורם היעיל?

אבל אתה לא יכול לקשור בין החתימה על הסכם תיווך להיותו של המתווך כגורם יעיל. אתה מנסה להתגבר על מה שקבוע בחוק.

אפשרתי הפגשה.

אי אפשר לתת לזה יד בתקנות, כי מה שאתה מבקש הוא עוקף חוק.

כרגע אתם מהווים פה פתח. זו פרצה, זו פרצה - - -

לא, מה שאתה מבקש הוא עוקף חוק.

מה שאתם מבקשים - - -

תודה, עד כאן.

עצם החתימה על הסכם תיווך לא אומר שהוא הגורם היעיל.

בעצם חוק מודגש בסעיף 14א, 13. הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם המחייב. לכן אני גם מעריך ששי כל כך התעכב על זה, כי בסוף זה נתון לפרשנות משפטית ויש הרבה תקדימים של בית המשפט למרות שהמתווך הפגיש בין הצדדים.

פעם התקדים יהיה לטובתך ופעם התקדים יהיה לרעתך. אלה החיים, סה לה וי.

אני שואל את נציגי משרד המשפטים. מבחינת פרשנות משפטית, במידה והמתווך שאל בכתב, זאת אומרת קיבל תשובה בכתב מהלקוח שהוא אינו מעוניין בפגישה ובכך התרומה שלו לעסקה שהוא הפגיש בין הצדדים. האם הוא נחשב גורם יעיל מבחינה משפטית?

כל נסיבות של מקרה ייבחנו לגופם. וזה יהיה בהתאם לחוק ולפסיקה.

אז אתם מבינים שיש פה פרצה נוראית. כי אתם לא נותנים שום הגנה לזה.

לא, זה החוק. אי אפשר לעשות דרך התקנות תיקון של החוק.

תודה, תודה. בבקשה.

שוב, פרקטיקה, להחתים את הלקוח. לתעד. הרי אנחנו רוצים לחנך את עם המתווכים סוף סוף שנעבוד בצורה, לא כולם לא עובדים, אבל יש כאלה שצריכים להבין שצריך לעבוד בצורה אחרת. דיברנו על סטנדרט. זה חלק מהסטנדרטיזציה להרים את הרמה. חלק מהעניין אנחנו נצטרך ללמד ביחד עם משרד המשפטים את הקהל שלנו לתעד. זה יפתור המון בעיות אחר כך בבתי משפט. זה יפתור מראש בעיות אתיות. זה יפתור בעיות של ויכוחים. ולכן מתאים, זה בסדר גמור.

תודה.

צריך פה עוד משהו ללטש את הסעיף הזה.

אין לך רשות דיבור. סמוך עליי שאני יודע לשמוע ולהשתכנע ולפעמים גם לא להשתכנע. אז מה אתה רוצה? שאני אגיד לכולם לא השתכנעתי? לא. אז אני אומר לך להפסיק ותפסיק. הלאה. רן, אתה רוצה מה?

רק להגיד שאני באמת מצטרף למה - - -

אתה לא צריך, אני הצטרפתי כבר. הלאה.

מתווך הפועל בניגוד להוראות חוק השכירות והשאילה
14א.
מתווך במקרקעין לא יפעל בניגוד להוראות סעיף 25ט(ב)(3) לחוק השכירות והשאילה התשל"ט-1971.

כפי שכבר עלה בישיבות הקודמות אחת הנקודות שמטרידות מאוד, וזה גם משתקף בדוח הארכת אסדרה שהגיש משרד המשפטים. גם בדיונים שהיו כאן, אחת הנקודות שמטרידות מאוד את הציבור בהקשר של תיווך זה הנושא של תיווך בשכירות שמטילים על השוכר את דמי התיווך באופן בלעדי בעסקאות שכירות. חוק השכירות והשאילה התערב בסוגייה הזאת וקבע בהוראה שמופנית לשוכרים ולמשכירים שכאשר המתווך מייצג את המשכיר בלבד השוכר לא יישא בדמי תיווך. כמובן שאם המתווך מייצג את השוכר גם באותה עסקה מותר לו לגבות דמי תיווך וזה לא קשור למה שהמשכיר משלם או לא משלם באותה עסקה. אבל כאשר מדובר במתווך שמייצג את המשכיר בלבד החובה שנקבעה בחוק השכירות והשאילה שמטרידה מאוד את הציבור בעניין הזה זה שהמתווך לא יגבה דמי תיווך מהשוכר כאשר הוא מייצג את המשכיר בלבד.

כיוון שזה נושא שמאוד מטריד את הציבור וזה הפתרון שהמחוקק מצא לו בשלב זה, חשבנו שנכון שהנושא הזה יבוא לידי ביטוי גם באתיקה של המתווכים. כיוון שההוראה בחוק השכירות והשאילה לא מכוונת ישירות למתווכים אלא בין שוכר והמשכיר, חשבנו שצריך לכלול אותה גם כאן כמשלים להסדר החוקי הקיים. כמובן כיוון שאנחנו מפנים להסדר החוקי אין פה שינוי של ההסדר החוקי הקיים.

אני רוצה רק לשאול כמה שאלות כדי להבהיר את העניין. חוק השכירות והשאילה מסדיר את היחסים בין המשכיר לשוכר. ויש את חוק המתווכים שמסדיר את מערכת היחסים בין מתווך ללקוח שלו. מתווך זכאי לעמלת תיווך רק כשהוא מחתים את הלקוח על הזמנת שירותי תיווך. אני לא מבינה את המשמעות של הסעיף הזה, שהוא מפנה מתווך לא לפגוע ביחסים בין, מפנה לחוק, שלחוק הזה יש גם דברי הסבר שאדם רגיל מן היישוב לא יכול להבין ולקרוא את זה בשפה פשוטה. ואני ממשיכה את עמדת משרד המשפטים שיש דין, יש חוק המתווכים שמסדיר את העניין הזה. למה צריך להכניס את הדבר הזה שמבלבל את הציבור ויכול לגרום להרבה מאוד בעיות ששוכרים, וזה מהפרקטיקה בשטח, עו"ד רוזנר, מהפרקטיקה בשטח, שהרבה מאוד שוכרים מתקשרים אלינו והם בכלל לא חושבים - - -

אוקיי, בוא נשמע.

החוק הזה לפי ההבנה של אדם פשוט, ואני אומרת לגבי הרבה מאוד פניות שהיו אלינו, אנשים חושבים ששוכרים, החוק אומר ששוכר לא משנה מה, לא צריך לשלם עמלת תיווך. אני חושבת שאם כבר רוצים להעלות משהו כאן שיהיה ברור בצורה ברורה ולא לשלוח לדברי ההסבר של החוק, ששוכר שחתם על הזמנת שירותי תיווך צריך לשלם את עמלת התיווך.

בכל כללי האתיקה, שאנחנו מברכים עליהם, צריך להיות מאדו זהירים איפה יש פרצות שאנשים לא ישלמו את עמלת התיווך. שוכר פנה למתווך ורוצה את שירותיו וחתם צריך לשלם עמלת תיווך. והסעיף הזה מטעה ומבלבל.

נשמע קודם כל את דעת הצד הזה אחר כך נעבור לצד השני. ואז בסוף נגיע לצד השלישי.

הנוסח המקורי הראשון וגם הנוסח השני שהוצע, אני חושב שהם היו מאוד מבלבלים. הניסוח היה משפטי ברמה כנראה גבוהה וצריך לחשוב על אנשים שהם לא משפטנים, שבאים בשטח.

לכן הורדנו את זה.

לכן הגענו בהבנה, ואגב, אני הצעתי בדיוק את מה שכתוב. אני חושב שזה סוג של איזון בין מה שהוועדה ביקשה להכניס, כי הבנתי שכן יש רצון להכניס את זה.

לא, יש רצון לחדד את הנושא הזה. זה הרצון.

אז אני יכול להגיד רק שאנחנו בלשכת המתווכים הוצאנו חוות דעת מאוד ברורה שמסתמכת כמובן על חוק השכירות והשאילה וזה פתר המון בעיות. שידרנו את זה לכל המתווכים. וכאשר נוצרת בעיה בשטח מוציאים את זה. נפתרו רוב הבעיות, אין בעיה.

אתה לא רואה שזה יכול לסבך את העניין.

אני לא חושב. דעת הלשכה שזה בסדר גמור.

אוקיי. עזוב לשכה, דעתך האישית תגיד.

דעתי האישית, כן.

אני מתייחס ללשכה שלה גם בכבוד.

בסדר גמור, דעתי האישית.

המתווכים? למתווכים, סליחה, זה ברור. הציבור זה לא ברור לו, זה מה שאני אומרת.

בסדר, אבל הציבור בסוף, זה מיועד למתווך. הרי מה אנחנו באים ואומרים? דע לך, כשאתה מדבר על האתיקה ועל ההתנהלות שלך, אנחנו מזכירים לך רק שאי שם בחקיקה יש גם חוק השכירות והשאילה וצריך כך וכך. זה הכול.

יש עוד הרבה חקיקות שנוגעות לזה.

בסדר. אל תתני עוד רעיונות עכשיו. אין לי זמן לעוד רעיונות.

בכלל בעד להוריד את זה.

אוקיי, הבנתי אבל השתכנעתי שזה יישאר. כן, הלאה.

רק לומר שחוק השכירות והשאילה מתייחס לכך שלא יגולגלו תשלומים של המשכיר על השוכר הפוטנציאלי. וזה בעצם ההפניה שאנחנו עושים פה.

וייאמר לשבחם של משרד המשפטים שבאו בראש פתוח, ואני משבח את זה, אדוני, תן לי את כל התואר שלך כי אני שכחתי כבר, עו"ד עמיר הרן וכמובן הצוות שאיתך. שבאמת בישיבה שהייתה קצת ככה זה. באמת הקדשתם את הזמן, אני חושב, אני לא רוצה לפתוח פה, אבל אנחנו מתקדמים. אם נתקדם גם יהיה היום אישור. כן?

אני רוצה להוסיף לדבריך שבהמלצת הוועדה ומיוזמתו של עו"ד עמיר הרן הוא יצר את המפגש איתנו, עם החברה, עם מתווכים. הם באו ושמעו.

הוא אשר אמרתי.

כל הכבוד.

הוא אשר אמרתי. הלאה.

להמשיך?

בוודאי להמשיך.

ייצוג של יותר מצד אחד לעסקת המקרקעין
15.
מתווך במקרקעין אשר מעניק שירותי תיווך ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת ינהג בדרך המפורטת להלן:




(1) יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת המקרקעין המסוימת לכך שהוא מעניק את שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת המקרקעין;




(2) יתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים להם הוא מעניק שירותי תיווך באשר לעסקה במקרקעין;

בעסקה שנמצאת בבלעדיות, זאת אומרת דירה שנמצאת בשיווק בלעדי, מגיע קונה, רואה את הדירה. הקונה יודע שהמתווך מייצג את שני הצדדים. האם גם בעסקה כזאת הוא צריך ליידע או שאפשר למחוק את זה?

איך הוא יודע?

אם הסכם הבלעדיות לא איתו.

הוא יודע, כי הוא משווק את הדירה בבלעדיות.

לא, לא, שנייה. להבין את הסיטואציה. אתה שואל עכשיו, אתה מתווך של המוכר?

אני מתווך שמשווק את הדירה מצד המוכר בבלעדיות.

בבלעדיות. עכשיו בא קונה. איך הוא אמור לדעת שיש לך הסכם בלעדיות?

הקונה יודע שהדירה בשיווק בלעדי. אני אומר לו שיווק בלעדי.

איך הוא יודע?

הקונה רואה. אם הקונה לא רואה כנראה לא עשית אפיקי פרסום מינימליים ולא מגיע לך את עמלת התיווך.

לא. אתה פרסמת את הדירה בתוך מתווך.

פרסמתי בבלעדיות. האם זה נקרא שיידעתי אותו?

אבל הוא לא יודע הקונה.

פרסמתי בבלעדיות.

לא, הוא כותב בפרסום.

אני כותב במודעה. אני כותב בפרסום בשיווק בלעדי.

אז הוא יודע שהוא - - -

האם זה נחשב הודעה?

אם אתה אומר אני המשווק הבלעדי של הדירה הזאת, כן? זה מה שאתה אומר, נכון?

יש שלט למכירה בבלעדיות, שתי המילים האלו.

כן, למכירה בבלעדיות. ואז יש מה? את הטלפון של המתווך.

מישהי רצתה להציע משהו? כן?

כיוונתי לדעת גדולים של עו"ד רוזנר. אם יש שלט על הבניין בתיווך בלעדי של מר, עם מספר טלפון, זה נכנס.

לא, חשבתי שאת רוצה להציע משהו, לא לתמוך.

אפשר להוסיף את זה לסעיף?

רגע, אני מציע שיסתכלו אולי בנוסח.

אגב, אתה יכול לרשום את זה גם כשאתה מחתים את הקונה. אין פה שום נגע. הרי אתה מחתים אותו, נכון?

יש טופס החתמה קבוע. לפעמים אתה עושה סיור - - -

אתה יכול להוסיף את זה על טופס ההחתמה הקבוע. אם אתה רוצה להיזהר אז אתה כותב הנכס, אתה כותב טופס החתמה על כל נכס. אתה כותב את זה ואתה יוצא ידי.

כיום הטופס החתמה הוא על כמה נכסים ביחד. זאת אומרת לא על כל נכס עושים טופס החתמה חדש. לצד הנכס אני אכתוב בלעדיות?

זה חמור מאוד. חמור מאוד. לא יודע מאיפה הם הביאו את זה, לא עובדים ככה. חמור מאוד.

מה חמור?

הכוונה שיש חתימה דיגיטלית על כל מסמך. אני אדייק את מה שהוא אמר. יש חתימה דיגיטלית על כל מסמך. גם אם אני אציג לו נכס בבלעדיות וגם אם אני אציג לו נכס שלא נמצא בבלעדיות את אותה חתימה אני רוצה גם על נכס שמשווק על ידי בבלעדיות וגם על נכס שלא משווק על ידי בבלעדיות.

כן. אני יכול להכניס כמה דירות באותו מסמך, זה מה שאמרתי.

לפי הכללים החדשים אתה צריך גם לצרף לכל הסכם כזה את הנסח.

את הנסח?

של הדירה. אוקיי? אז ברור שאתה צריך להודיע לו שאתה מייצג את אותו בעל נכס.

אבל אם אפשר להכניס פה ניסוח שכאשר הנכס בבלעדיות לא יצטרכו להודיע וזה מובן מאליו.

למה לא יצטרכו להודיע? לא הבנתי.

כי זה מובן מאליו.

מה ההסתרה פה? למה צריך להסתיר את זה, לא הבנתי.

זה לא הסתרה, זה פשוט לא רלוונטי. כי זה מובן מאליו. זו שוב פרצה לא לשלם את עמלת התיווך.

למה? הפרצה אתה תסגור אותה בהכי קלות, אתה תגיד לו אני מייצג את הבעלים.

כשאתה משווק נכס בבלעדיות אתה מכניס המון קונים לפעמים.

מה קשור שיידע שזה בבלעדיות?

לא, בלעדיות בוודאי שלא.

זה אינטרס של המתווך.

לא חשוב שהוא יידע שזה בבלעדיות. מי שחשוב שיידע בבלעדיות זה המוכר. המוכר צריך לדעת שהוא לא יכול לפנות למתווכים אחרים. הקונה לא מעניין אותו אם זה בבלעדיות או לא בבלעדיות. אוקיי? יש לו מתווך שכנראה הוא יחתים אותו גם כלקוח שלו והוא צריך לדעת שהוא מייצג גם את המוכר.

אה, שהוא מייצג גם.

זה ברור, זה מה שאני אומר. זה ברור בבלעדיות שזה כבר ברור ומובן מאליו.

שום דבר לא ברור. אתה תכתוב שאתה מייצג גם את המוכר. מה הבעיה?

מחר יגיד מישהו בלעדיות? לא הבנתי שאתה זה. ומה הבעיה שאתה כותב את זה ככה?

טוב.

יש שאלה לגבי סעיף (ב) פה. סעיף (ב) מה זה נותן עכשיו ללקוח? אם עכשיו בעיקרון המוכר מוכר בשני מיליון שקלים. קיבלתי הצעה עכשיו מלקוח קונה ב-1.5 מיליון, ואיכשהו הגענו ל-1.9 מיליון, כל הדרך הזאת, איך זה יתרום למוכר לדעת שההצעה הראשונית הייתה 1.5? איך זה יתרום למישהו? מה זה ייתן? זה סתם איזה שהוא סרבול מיותר, הסעיף הזה כשלעצמו, סעיף (ב) לא נותן פה שום ערך מוסף לא לקונה, לא למוכר ולא למתווך.

משרד המשפטים, למה צריך את זה באמת?

אנחנו נתקלנו לא אחת במצבים ותלונות שהתקבלו אצלנו שלקוחות פשוט לא קיבלו את כל ההצעות שהועברו אליהם. אינטרסים כאלה ואחרים של מתווכים, להעלות את עמלת התיווך.

למה לא להעביר ללקוח?

למה לא להעביר בעצם ללקוח? נשאל את זה באמת הפוך. למה לא להעביר ללקוח כל הצעה שהוא קיבל על הנכס?

זה לא הסעיף הזה, זה סעיף אחר.

כתוב יתעד בכתב. יש הבדל בין להעביר ללתעד בכתב.

אם הסעיף היה אומר שהמתווך - - -

רגע, אחד אחד. אנחנו לא מבינים את מה שאתם אומרים.

הסעיף הזה עוסק במצב שבו המתווך מייצג יותר מצד אחד. זאת אומרת מראש יש לו בעיית ניגוד עניינים אינהרנטית. יש לו שני לקוחות שהוא חייב להם חובת נאמנות. ואז עלתה השאלה איך מוודאים שבמצב הזה שומרים על חובת הנאמנות לכל הצדדים. אגב, היה פה עוד רכיב של שקיפות. אני מזכיר שירדנו, כדי להתאים את זה למה שהשוק יכול. ואמרנו המתווך, גם כי להגן עליו בעצמו, יתעד לעצמו, במקרה כזה שיש לו חובת אמון מוגברת, כפולה, כיוון שאחר כך יכול להיות שיהיו טענות, הוא ירשום לעצמו מה היה מהלך ההצעות שהועברו. כדי שאם יגידו אחר כך לא העברת כי היית יותר מחויב אליו או יותר מחויב לזה, יהיה לו תיעוד מסוים. יש עליו חובה לתעד את ההצעות שהועברו. זאת אומרת מה עבר דרכו ואיך הוא התנהל ביחס לשני הצדדים שהוא חייב להם חובת נאמנות.

כן, אבל כל אחד מבין שלמתווך יש אינטרס. הרי הוא לא יסתיר הצעה יותר, ברור.

יותר גבוהה. לא נסתיר לא גבוהה ולא נמוכה.

אה, אתה אומר הפוך. הפוך. אוקיי.

לא גבוהה ולא נמוכה. אין שום אינטרס להסתיר שום אינטרס.

אני מתווך טוב כבר לא אהיה.

ופה לא מדובר על להעביר, אדוני יושב-הראש, מדובר על הרישום הפנימי של המתווך. חובת העברת כל הצעה דיברנו עליה בסעיף 13, זה כבר עברנו. כל הצעה הוא חייב להעביר, כי הוא נאמן.

הצעה כתובה.

כן. פה מדובר על זה שאם הוא מייצג כמה צדדים הוא צריך לתעד את מהלך ההצעות שהועבר באמצעותו.

כתובות.

רשמתי לעצמי במחברת בבית. מה זה עוזר?

אני אגיד לך למה. לא, לא, לא. יש דבר אחד שאני חושש ממנו, עו"ד רוזנר.

לא, לא, אני מתקן את יושב-הראש, לפי ההצעה כרגע זה לאו דווקא הצעות כתובות.

אז אני כן רוצה כתובות ואני אסביר לך גם למה. בגלל שבעל פה מישהו אמר משהו, זרק משהו, שכחתי, לא אמרתי.

אין לזה סוף.

אני חושב. מה אתם אומרים?

בואו תגידו אתם, את ההצעות שאתם מקבלים הן לא תמיד כתובות?

אבל מה הבעיה לכתוב מזכר?

רגע, רגע.

צריך להיזהר מהצעת מחיר מחייבת שהיא מסמך משפטי שאסור למתווך לערוך לבין הצעה מסחרית. היום ההצעות יכולות להיות בכתב, בווטסאפ וגם לזרוק איזה משהו באוויר.

לא. אבל עם ה-'לזרוק משהו באוויר' יש לי בעיה.

אני גם.

לא, לא משהו באוויר. אומר הלקוח למתווך, בדוגמה שניתנה כאן קודם.

אומר לו אני מוכן לתת לך כך וכך. נכון?

אני מוכן לתת מיליון וחצי.

יפה. הוא אמר - - -

לא, השאלה אם הוא צריך להעביר את זה לצד השני או לא?

אבל השאלה אם הוא אמר לו את זה בצורה כזאת - - -

אני מוכן לשלם מיליון וחצי.

תקשיב. אם היה לי מצב רוח היום הייתי חושב על זה.

למה שהוא לא יעביר?

כי הוא לא רוצה שיהיה מחיר כזה.

אני בא ואומר דבר אחד: אם יצא אליך או בכתב או אפילו בווטסאפ מבחינתי הצעה כתובה שבה נאמר אני מוכן לתת על הנכס הזה, כן. הוא אמר בעל פה, אני לא יודע, זכרתי, לא זכרתי. היה בדיוק רעש של אוטובוס, לא שמעתי. לא יודע.

הרוב המוחלט של ההצעות כעיקרון מועברות בעל פה, בשיחות, בפגישות אישיות.

רוב ההצעות.

אין לזה סוף. בגלל שבסוף יש הצעות מחיר לכל דירה, יכול להיות לי עשרות הצעות. רק הצעות פרקטיות מעבירות. ויש פעמים שאני גם מעביר הצעות בעל פה.

ואתה לא חושב שצריך להיות גלוי עם המוכר שיש לו הצעות - - -

כי כמתווך יש לי אינטרס להעביר כל הצעה, גבוהה כנמוכה או כל דבר, חד משמעית.

לא נכון. לא נכון.

חד משמעית, בטח שכן.

לא, לא, לא.

יש לי אינטרס להעביר כל הצעה. אבל התיעוד עצמו מה הוא תורם ולמי?

אולי אתה באופן אישי כזה.

מה הוא תורם ולמי?

בני אדם הם לא תמיד כאלה.

בוא נגיד שאולי לא עסקתם בתיווך. יש לי אינטרס גם להעביר כל הצעה שיש.

עסקתי בדברים אחרים שקשורים לאופי בני אדם ויושרם.

בסדר גמור. הסעיף עצמו, מה התיעוד נותן? תיארתי שקיבלתי עכשיו הצעה מ-1.4 מיליון, 1.5 מיליון, 1.6 מיליון, 1,470,000 עד שהגענו ל-1.9 מיליון? מה זה עוזר למישהו?

זה מוכיח שעשית עבודה - - -

אני אגיד לך מה זה נותן. אני לא רוצה שיפגוש מחר מישהו ויגיד לו תקשיב, הדירה שלך, אני הייתי אצל המתווך, הצעתי כך וכך.

אם הייתי יודע.

את האמת, הדבר הזה רק מעורר פה, יעורר פה עוד מחלוקות. רגע, מה? בהתחלה הוא הציע ככה? מה פתאום, הייתי - - -

נכון, נכון. אתה צריך להעביר את ההצעה הזאת, כן.

זה לא נותן.

טוב.

התפקיד שלנו להעביר את הבן אדם תהליך. אם אני אתן לו כל הצעה שהוא נתן, יש הצעות, דבר ראשון יש הצעות נמוכות שהוא מעדיף לא לשמוע אותן. ואם הוא ידע שהוא קיבל את ההצעה, אני בסוף שורה תחתונה, צריך לתת לו הצעה שהיא תעבור גם מבחינת המוכר וגם מבחינת הקונה.

באו אנשים נתנו מחירים מעל לזה.

אנחנו לא יכולים להחליט.

אני הייתי אולי מציין רק בהצעה גבוהה יותר.

אנחנו לא יכולים להחליט בשם הלקוחות אם ההצעה היא טובה או הצעה היא לא טובה. יכול להיות שבנקודת זמן מסוימת ההצעה היא מצוינת ואנחנו לא יכולים להיכנס לתוך נפשו ולדעת אם הוא יקבל את ההצעה או לא. לכן כל הצעה שמתווך מקבל הוא מחויב להעביר אותה. אין עם זה בעיה. הבעיה היא בתיעוד. מה התיעוד נותן?

זה לא תיעוד שאתה שולח לו. אתה לא מחויב לשלוח לו תיעוד. העניין הוא, שוב, אני רוצה שתבינו דבר אחד. כי זה נראה פה כאילו מישהו בא להפיל עליכם דברים ואתם זה. אנחנו ממסדים את המקצוע. זה בסך הכול בסוף יביא לכם גם את זה, שכל מיני חאפרים קטנים ומזדמנים לא ייקחו את פרנסתכם.

ואנחנו נשמח.

טוב שתשמח, אבל אתה תשמח רק אם אני אתן לך רשות דיבור. אבל לכן אני אומר, יש דברים שנכון, הם פעם ראשונה, אבל אני חושב שכן צריך שיהיה איזה שהוא דבר. אם הייתה הצעה מאוד מאוד ברורה אני כן מצפה ממתווך ששמע בטלפון הצעה יפה ומכובדת ואפילו לא רשם אותה ואחר כך בא הביתה והילדים שלו שיגעו לו את הראש והוא שכח מזה, למה שלא יירשם בתוך התיק? הוא לא חייב להוציא לו מברק באותו רגע 'הגיעה עכשיו הצעה כזאת'. שתדע אבל. כן רן?

אני סבור, אדוני, שצריך לתעד את כל ההצעות. אני חושב שמתווך צריך בתוך כרטסת הלקוח או כרטיס הלקוח או איך שהוא לא יקרא לזה, לנהל מעין יומן מבצעים או יומן פעילות.

בסדר, זה דיברנו. אל תפחיד לי את הקליינטים.

לא אדוני, אבל שכולל בתוכו בניגוד למה שכתוב פה בסעיף, לא רק את מה שהועבר ללקוח, אלא גם מה שלא הועבר ללקוח כל הצעה שהמתווך קיבל צריך לרשום. בתאריך כזה וכזה קיבלתי הצעה על ככה וככה, העברתי אותה. קיבלתי הצעה ככה וככה – לא העברתי.

אין לא העברתי.

אין לא העברתי. אין אדם משים עצמו רשע. הלאה.

אדוני, זה גם יעזור לו אחר כך אם הוא יצטרך להוכיח על הפעילות.

רן, תודה. כן גברתי?

עופרה קונס, חברת ועדה מייעצת לרשם המתווכים. אני רוצה להציע ניסוח שיתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו בעל פה או בכתב באמצעותו לצדדים. פשוט לציין את זה, כי רוב ההצעות מועברות בעל פה.

אין צורך להוסיף. אם זה לא בעל פה ולא בכתב, אז אני לא יודע מה זה.

נתחיל בעל פה או בכתב?

אין צורך.

אין לדבר סוף.

הניסוח הקיים נותן את אותו דבר.

תודה רבה. דנו הדיונים לסעיף זה. הלאה.

אנחנו בסעיף 16.

שיווק נכסים שלא בהסכמת בעל הנכס
16.
(א) מתווך במקרקעין לא יבצע פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין, לרבות לעניין פעולות השיווק, ללא הסכמת בעל הזכות בנכס. ואם היה הנכס דירת מגורים או בבעלותו של יחיד, לא יבצע מתווך פעולות כאמור אלא אם הסכמת בעל הזכות בנכס ניתנה בכתב.



(ב) מתווך במקרקעין יחדל מביצוע פעולות שיווק אם ביקש ממנו בעל הזכות בנכס לעשות כן, למעט פעולות שיווק של נכס בתוך תקופת בלעדיות שהמתווך רשאי לבצע מכוח הסכם עם הלוקח. ואולם אם כללה עסקת התיווך תקופת בלעדיות כאמור, יחדל המתווך מביצוע פעולות שיווק בתום תקופת הבלעדיות אלא אם כן קיבל הסכמה לכך מבעל הזכות בנכס כאמור בסעיף קטן (א).

כן?

כן. יש בעיה שדיברנו עליה ולא הגענו להסכמה.

מה המחלוקת?

ב-16(א) המילה האחרונה, "בכתב". יש פה בעיה. אני רוצה שוב להוריד את כולנו לפרקטיקה. יש הרבה מאוד מקרים שהם לא תיווך בבלעדיות שבהם בעל נכס אומר למתווך אין לי שום בעיה שאתה מפרסם, תצלם, תשווק, תביא לקוחות, תעשה עסקה, גם תקבל כסף. אני לא חותם. או שעורך דין הלקוח או יועץ, יש מספיק יועצים במשפחה, 'אל תחתום על כלום'. מה עושה המתווך? בעצם הוא עובר פה עבירה אתית. ולכן החלק הראשון של סעיף (א) אנחנו מאוד שמחים שהוא נכנס, כיוון שזה נותן פתרון מצוין לכל התחום המסחרי שדיברנו עליו והוא תחום שמדמם פה, כי אין להם פתרון. כי הרבה פעמים בדרגים הגבוהים של חברות מאוד גדולות אף אחד לא יחתום על טיפול בנכס. דיברנו על זה ויש פה פתרון.

מה אתה רוצה שיהיה כתוב? הסכים בעל הזכות בנכס?

כן. המילה "בכתב" מאוד מגבילה את עבודת המתווכים. מאוד. ואגב, שנייה, עוד משפט. הרי אנחנו לא מדברים על עמלת התיווך. הרי אני כמתווך חייב לדאוג כדי לבוא בדרישה של עמלת תיווך להחתים. אז החתימה פה לא מדבר על טופס הסכמה. רק אנחנו מדברים על שיווק. רק על שיווק.

אני חייב לציין שסעיף 16 באמת בעיקרון הוא סעיף יחסית טוב. המילה "בכתב" מיותרת לחלוטין. זה איכשהו זורק אותנו שוב לסעיף 9 חובת החתמת לקוח. וגם אם עכשיו לקוח מסרב בעיקרון לעבוד איתי ואומר לי אוקיי, אתה רשאי לפרסם, למעשה אני שוב מאלץ אותו להגיע כמו לשלב של החתמה ולמעשה זה לא, זה פשוט להסיר את הקטע הזה של המילה "בכתב" וזה הכול.

איך אתם מתגברים על המצב שאנחנו מכירים אותו, לא יודע אם נפוץ מאוד, אבל קיים לצערנו הרב. שמפרסמים דירות שאין בכלל שום קשר בינם לבין בעל הדירה, כדי למשוך לקוחות.

זו תופעה שהיא קיימת.

נכון.

ואנחנו מתנגדים לה.

אז איך אתה מתגבר עליה. זו השאלה שלי. המטרה של הסעיף הזה הייתה להתגבר על התופעה הזאת.

זה ברור, זה נכון.

אם יש לך דרך אחרת.

אבל צריכים להבין מה קורה בשוק, בפועל. שוב, יש עניין של תיאוריה ואנחנו מסכימים שצריך להגביל. בשביל זה התקנות. אבל עדיין, זה הופך 75% מעשיית המתווך לעבירה על תקנות. אז מה עשינו בזה?

לא, אני שואל אותך, שוב, בתור מי שמדבר מהשטח. מה, איך אתה מתגבר?

מה אני מציע?

כן.

אני יכול להציע אולי תוספת: בכתב, במייל, בהודעה בווטסאפ, בהודעה קולית או בשיחה.

לא, אז פה לא הבנת.

אז אנחנו נפרט.

רגע, רגע, אז אני רוצה להבהיר. המילה בכתב אין כוונה למסמך בכתב. גם ווטסאפ, גם מייל, גם מסרון S.M.S, גם כל דבר.

הקלטה של שיחה?

ולכן הודעה קולית היא בסדר. ולכן גם בשיח.

הודעה קולית זה גם בסדר, זה גם בכתב. אני רק אתן לכם קוריוז. יש פסיקה של בית המשפט העליון שאומרת שמספר שילדה של רכב שמופיע על השילדה של הרכב זה בכתב. כי בכתב זה מה שנקרא יש לו טביעה.

אבל לא בעל פה. לא אני ואתה ישבנו ובאו אליי באותו יום 400 מתווכים ואני רק היום פרסמתי את הנכס שלי ואני לא מבינה עוד מה קורה.

לא, המילה בכתב מפורשת - - -

זה כבר שיקול דעתך. זה לא שיקול דעתך.

גם הודעה קולית היא בכתב.

רגע, אבל המילה "בכתב" כשאני קורא אותה ואני מבין שאני צריך להתחיל לכתוב מכתב. אין לי כוח בשביל זה. זה הכול.

רק להסיר את המילה הזאת, מה ביקשנו?

מה הבעיה להסיר?

הסעיף עצמו מאוד מאוד ברור. הסעיף עצמו מאוד ברור.

מתועד. הודעה מתועדת.

מתועדת זה בסדר.

הסעיף עצמו מאוד ברור. רק עם סעיף (ב) של אותו סעיף.

המתועדת בעיניי יוצא מן אי בהירות לא ברורה למה זה אומר. בכתב אמרנו יכול להיות גם ווטסאפ, יכול להיות זה.

אמרנו, אבל לא כתבנו את זה.

לא, אבל זה הפירוש.

אנחנו נסביר את זה למתווכים.

אבל זה יפתח פתח לתלונות על עבירות אתיות. אנחנו לא רוצים שזה מה שיקרה. אנחנו מנסים לייעל עבודה, לא לשים חסמים. וזה שם חסם מאוד גדול על עבודה יום יומית של המתווכים.

יש פה שתי נקודות. נקודה אחת, אוקיי, שסעיף 16(א) הוא למעשה מאוד מאוד ברור, רק המילה "בכתב" היא לא טובה. הנושא הזה של סעיף (ב). 16(ב), הוא למעשה מאפשר ללקוח פשוט - - -

רגע, אבל אתה אמרת שרק מפריע לך המילה "בכתב".

אבל אם אנחנו נוסיף בכתב או בדרך מתועדת אחרת?

בעיניי אם אתה כותב את זה, בעיניי כוונתך טובה אבל אתה עושה נזק. בגלל שהפרשנות של "בכתב" בפסיקה כמו שעו"ד רוזנר הציג היא רחבה. ואם אתה כותב "בכתב או בדרך מתועדת אחרת" בעיניי אתה יצרת פה הסדר ספציפי - - -

הודעה קולית זה חד משמעית כמו בכתב?

אתה יצרת פה הסדר ספציפי.

אני שואל אותך. הודעה קולית זה כמו בכתב? הודעתי לו, הודעה קולית 'שלום, כאן מנחם'.

מבחינתנו כן.

במפגש איתך פנים מול פנים אמרת לי כן, תפרסם.

אמרנו את זה גם בישיבה הקודמת לגבי מספר דברים אחרים וגם פה. אפשר בהחלט יש סמכות לרשם אני חושב, לרשם המתווכים, במקרה הזה עו"ד הרן המוכשר, לפרסם גילויי דעת איך מפרשים את התקנות. במקרה הזה יכול להיות שיש מקום כבר לחשוב על גילוי דעת ספציפי בעניין הזה, שאנחנו מדברים על תיעוד בדרך שקיימת טביעה מה שנקרא.

אבל אני רוצה דווקא להתייחס למשפט של הגברת, סליחה ששכחתי את השם.

יערה.

יערה אמרה, הפרשנות המשפטית. זו בדיוק הבעיה. אנשי השטח הם לא משפטנים, לקוחות הם לא משפטנים. מתווך לא חייב להיות משפטן. זה מסבך את עבודתנו.

תקשיב, אנחנו לא כותבים פה מנשר לתושבים. אנחנו מאשרים תקנות. גם אני הרבה פעמים לוקח לי זמן להתכתב עם עצמי בעניין. אבל זו שפה משפטית.

עמיר, אתה מוכן לפרסם גילוי דעת?

אמרתי כבר שיש פה הרבה נושאים שאנחנו נצטרך לפרסם תדריך. זה אפילו לא רק גילוי דעת רק על הנושא הזה. יש הרבה נושאים. מן הסתם יעברו התקנות, יעלו הרבה שאלות ואנחנו נפרסם מדריך או איזה שהיא הדרכה, גם באתר של רשם המתווכים, איך המתווך אמור להתמודד עם זה. ואנחנו ניתן מענה לשאלה הזאת ואנחנו ניתן מענה לשאלות אחרות שיעלו תוך כדי.

אני אומר עוד פעם, מבחינתנו בכתב לפי הפסיקה ולפי הזה, זה כל דרך של הצגה או הצגה של תיעוד שיש לו איזה שהוא, אפשר להגיד שגם הקלטה קולית היא איזה שהוא משהו שיש אותו בקובץ. הקובץ הוא איזה שהוא כתב. ולכן צריך שתהיה איזה שהיא ראיה שתוכיח. אין פה שום בעיה. בסוף זו עבירה שאנחנו אוכפים. אם תהיה תלונה ומישהו יביא הקלטה - - -

אבל תראה, יש כאלה שיגיעו לתלונה.

ב-(ב) כבר נותן גב ללקוח.

אדוני לא מסתכל אפילו לכאן. יש כאלו שיגיעו לתלונה ויש כאלו שלא יגיעו לתלונה. יכול להיות מתווך שלא היה כל כך חרוץ בקורס או בדיוק יצא החוצה כי חמותו התקשרה אליו והוא פחד. כשאני קורא את זה, אלא אם כן, אם אם הסכמת בעל הזכות, אני הייתי עושה את זה יותר קל, יותר פשוט. לא יבצע מתווך פעולות כאמור, אלא בהסכמה - - -

בהסכמת בעל הנכס, נקודה. זה בסדר. אחרי זה אם יגיעו דיונים אפשר יהיה לבוא ולהגיד הנה, זו ההסכמה. או לא הייתה לי הסכמה, עשיתי משהו בניגוד.

אם יגיד בעל פה, הוא אמר לי.

זה בסדר גמור. סעיף (ב) אומר לנו פה אם מתווך במקרקעין יחדל מביצוע פעולות שיווק אם ביקש ממנו בעל הנכס לעשות כן. יש לו פה הגנה, יש לו פה מעטפת לבעל הבית.

לא, לא, אנחנו לא רוצים להטיל עליו את הנטל. זה בדיוק העניין.

גם אני לא רוצה, אבל בכל זאת, המילה הזאת "בכתב" מהווה פה איזה שהוא סוג של בעיה.

אפשר במקום "בכתב" לציין "בדרך מתועדת"?

הסעיף עצמו מאוד מאוד ברור. ה-"בכתב" מיותר.

זו ההצעה הכי הגיונית. ועד הקלטת שיחה. וזה לא נותן מקום לפרשנות. תיעדתי, זהו, חובת ההוכחה עליי.

כן, אני חושב שאפשר לכתוב.

אולי תנסחי את זה. אתם יוצאים מנקודת הנחה שהוא לא ייתן לו את זה. "בהסכמה מתועדת של בעל הזכות בנכס".

בהסכמה כלשהי?

אבל השאלה, אני חושבת שאפשר לפרש ללא הסכמת בעל הזכות בנכס כחזקה שתהיה על המתווך להוכיח שהוא קיבל את ההסכמה. ואז זה בעצם ייכנס בין תיעוד בכתב. זו דעתי. השאלה אם הפרשנות הזאת מקובלת על הוועדה?

תכתבו או בכתב או בדרך מתועדת אחרת.

בדיוק.

אדוני, אם אפשר לשאול למה רק על דירת מגורים או נכס בבעלות יחיד ולא על מסחרי?

הסבירו מקודם.

דיברנו אבל, זו בדיוק הבעיה.

אתה רוצה לחזור על ההסבר?

עוד פעם על כל הסיפור?

לטובת ידידך משכבר הימים?

מגיל 12. רן, אתה לא מקשיב בשיעורים.

לא, לא הקשבתי, נכון.

בנכסים מסחריים יש הרבה פעמים בעיה להחתים את הבעלים. כי לפעמים זו חברה מאוד גדולה. הרבה פעמים זה קונצרנים, זה חברות שבהן אתה לא יכול כאיש מקצוע להגיע.

הוא הבין, אני רואה את זה. הוא הבין מהר. כן?

אבל אתה לא מקבל ממנו הסכמה אף פעם או שאתה מקבל אותה בדרך כלל בעל פה? אז אם קיבלת בעל פה או בכתב אז יש לך תיעוד. אז התיעוד רלוונטי גם לכאן בכל מקרה.

האמירה שבדרך מתועדת אחרת מצמצמת כל פעם שיהיה כתוב במקום אחר ובכתב.

אנחנו נעביר את ההגדרה, המילה "בכתב" להגדרות ונכתוב "בכתב, לרבות בכל דרך מתועדת" וזה יופיע בכל הסעיפים.

בסדר, זה טוב. זה בסדר.

אוקיי, תודה רבה.

הכול פתיר פה בוועדה. הלאה.

17? או שיש עוד הערות?

לא, אין הערות.

אז 17 בבקשה.

חובת פרסום היות המפרסם מתווך במקרקעין
17.
(א) מתווך במקרקעין יציין בכל פרסום מטעמו שהוא פעולת שיווק את שמו, היותו מתווך במקרקעין ואת מספר רישיונו.



(ב) בלי לגרוע מהאמור בתקנת משנה (א), בכל פרסום של נכס שבו מצוינים פרטי ההתקשרות עם מתווך במקרקעין יציין המתווך את עובדת היותו מתווך ואת הפרטים האמורים בתקנת משנה (א).



(ג) מתווך במקרקעין יסיר פרסום מטעמו או יעדכן בהקדם האפשרי אם נכס שפרסם כבר אינו מיועד למכירה או להשכרה.

מה אומר הסעיף?

כשאתה מפרסם דירה, אני בלשון בני אדם מדבר. כן? כאשר המתווך מפרסם דירה ומופיע הטלפון של המתווך, שידע קורא המודעה שהוא מתקשר למתווך.

אבל כתוב שם גם כן מספר רישיון. לא מגבילים את זה במה. אם אני מעלה סטורי או סטטוס לווטסאפ.

מי חייב לכתוב? איפה כתוב שחייבים?

מספר רישיונו. מספר רישיון, אז ביד 2 יש אופציה להוסיף מספר רישיון. אם אני צריך בכל עיתון, על כל מודעה, לכתוב מספר רישיון, בכל סטורי בווטסאפ, זה דבר לא הגיוני. כמו שאנחנו לא רואים את זה באף מקצוע אחר.

זה לא מדויק מה שאתה אומר. היום כבר בחקיקה המודרנית, בעיקר אם אתה גם שומע פרסומות ורואה פרסומות בעיתונים וכו'. היום, למשל לדוגמה, לגבי נותני שירותים פיננסיים מוסדרים יש חובה לפרסם את מספר הרישיון.

אבל רגע, מה אנחנו רוצים בסעיף הזה?

מספר טלפון של מתווך.

רגע, לא. ידעו שאתה מתווך. אתה רוצה, או שתכתוב מתווך, בשביל מה צריך את הרישיון?

לא, אני אגיד אדוני, אני אסביר. יש הרבה מתווך אלי כהן בתל אביב. ואנחנו מדברים ב-17(א) שיש פרסום. למשל אם מישהו פרסם דירה שהיא לא אקטואלית, פרסום לא לפי התקנות האלה. אנחנו רוצים לאכוף, איך אני אדע להשיג? יש היום 25,000 מתווכים. לפי השמות אני לא יודע.

לפי טלפון.

אגב, סייגנו את זה לפי לא כל פרסום. לא כל אינסטגרם. פרסום שהוא פעולת שיווק. כשאתה מפרסם נכס, פרסום שהוא אגב נכס תרשום את מספר הרישיון. אם זה פרסום סתם לאווירה או כל מיני דברים שאנשים מעלים בסטורי שהוא לא פועלת שיווק. זאת אומרת פעולה שמטרתה תיווך בנכס.

אז זה שוב נתון לפרשנות.

רגע.

זה לא נתון לפרשנות, זה מה שכתוב.

רק דקה, אני רוצה לשאול אותך שאלה פרקטית. משרד, אני לא אתן שמות. אבל משרד של א.ס. מפרסם נכס. הוא לא מפרסם אותו בשם מתווך ספציפי. אלא הוא אומר משרד תיווך א.ס. ואנחנו מפרסמים את הנכס הזה למכירה.

שזו בעיה בפני עצמה, כי החוק קובע שהתיווך צריך להיות, פעולות התיווך עצמן צריכות להיות על ידי בעל רישיון.

אין בעיה. אבל פרסום לא קובע שהפרסום חייב להיות על ידי המתווך עצמו.

הפרסום הוא חלק.

אני לא יודע.

עשוי להיות.

עשוי להיות. לא משנה. בוא נגיד חזקה עליכם שלא תפרשו פעולת שיווק כזו כפעולת שיווק אסורה.

כבוד יושב הראש.

אני עוד שואל שאלה. אני רוצה לקבל תשובה, בבקשה. מה אתם, במקרה כזה מה אתם מציעים שיקרה

אני מציע שכאשר מתווך פועל, משרד תיווך לא ישות. אם אתם רוצים, כל עוד שאין חוק וכל התקנות האלה לא חלות על משרדים, חלות על מתווך, ככל שהוא פועל בפעולה המקצועית שלו כמתווך צריך להיות מתווך שחתום על זה, כדי שהציבור יהיה מוגן. אחרת המשרד עצמו אני לא יודע לבוא בשם הציבור ולאכוף עליו אתיקה ואת כל הכללים שקבענו.

אז מה אתה רוצה שהוא יפרסם המשרד?

את שם אחד המתווכים שחתום על הדבר הזה.

עם הרישיון שלו?

כן.

אוקיי.

אפשר להציע להוריד את מספר הרישיון, להשאיר רק שם וטלפון?

אפשר גם לכתוב שם של אחד המתווכים במשרד.

המתווך שאחראי על הפרסום. אחרת כל מה שקבעתם לא ניתן לאכיפה. אם אמרנו שאסור לפרסם דירה שהיא לא - - -

זאת אומרת חברת רימקס, היום הם כותבים מודעה, רימקס. ויש לך דירה עכשיו צריכים לכתוב גם את השם של המתווך המיועד?

יש סוכנים.

כן, אני רוצה רגע.

רגע, זה מה שאת עושה היום?

יש קטלוגים של נכסים שלא מפורסם שם המתווך, זה באמת על שם משרד. כי יש מקום מסוים לפרסום. רוצים לתת מקום לנכס, לא לכל המתווך וכל זה. זה תחת משרד. זה אחד. דבר נוסף, יש צוותים גם.

אבל מה החוק, למה החוק צריך לדעת את זה עכשיו? אם תהיה הפרה היא תהיה בהמשך. תוכל לדעת מי הזה.

יש תביעה נגדו.

איך אני אדע?

יש מספר טלפון. אני רוצה רגע.

הוא יתבע את משרד א', ב', ג'.

אין לי משרד, אני לא יכול לתבוע משרד.

הוא לא צריך לתבוע את המשרד, למה הוא צריך לתבוע את המשרד? אני רוצה רגע.

אגב, בראיית חשבון עשו תיקון ויש ישות למשרד. אפשר לבוא בחשבון במשרד רואה חשבון על הפרה. פה החוק לא מאפשר לנו. הרגולציה שהיא בנויה, כל החובות שקבענו.

אני רוצה לומר משהו. אני מפרידה בין שיווק עצמי של מתווך, בואו אליי, יש לי מוניטין, כל הדברים האלה, מכרתי.

אני לא יודע איך להפריד את זה פה.

לבין שיווק של נכס שמי שעומד בפרונט זה הנכס. ואני חושבת שההתערבות יתר פה באיך לפרסם, מה ומילים בפרסום ונראות של פרסום זה קצת מוגזם. אני מסכימה שכאשר מתווך מפרסם את עצמו צריך שיהיה את כל מה שצריך. אבל בשיווק של נכס. יש לנו הרבה מאוד קטלוגים, יש הרבה מאוד פרסומים. יש רשתות שאין מקום לכל הדבר הזה.

מה זאת אומרת אין מקום?

יש צוותים, כמו שמקובל בארצות הברית, שיש ראש צוות עם סוכני קונים. ראש צוות מגייס נכסים וסוכני קונים שיש להם רישיון. הם משווקים גם את הנכס.

לכתוב את השם של הסוכן הספציפי.

רישיון של מי אתם רוצים? של מי שהחתים את בעל הנכס?

של מישהו אחד, שיש מתווך שאחראי.

אבל הסוכן קונים עכשיו משווק גם את הנכס.

אין בעיה, שיש מתוך אחד שאני יודע.

אני חושבת שיש פה חוסר הבנה של הפרקטיקה בשטח של שיווק ופרסום של נכסים.

אחרת אני, אם פרסם נכס לא אקטואלי ואני רוצה לבוא בטענות, למי אני אבוא בטענות?

יש מספר טלפון.

מספר טלפון.

אני לא יודע, אני אתקשר לטלפון, הטלפון מנותק.

לא נכון.

איך מנותק? מי שרוצה שיבואו אליו לקוחות.

חבר'ה, אולי שיוסיפו אם עושים שם של משרד, על ידי נגיד יוסי כהן או מספר רישיון. זאת אומרת יצטרך לתת או את השם שלו או מספר רישיון.

למה לא מספיק טלפון?

אדוני יושב-הראש, יש פה כמה דברים יותר עמוקים. כי הנושא הזה של פעולות שיווק, אלה דברים שמנויים בתקנות פעולות השיווק.

לא בהכרח.

שנייה אחת, רגע אחד. שנייה אחת, ברשותך, אפשר רגע?

לא, אני רק מתקן אותך.

בסדר גמור, אוקיי, שנייה אחת.

מה שכתוב בתקנות השיווק, אני מכוון אותך.

אוקיי.

מה שכתוב בתקנות השיווק זה פעולות שיווק מינימליות.

מגניב, בסדר גמור. שום מתווך לא עושה את המינימום, עושים את המקסימום.

אני שמח שאני מגניב.

אני רוצה לשאול שאלה. למעשה יש פעולת שיווק בתקנות, כן? שמוגדרת. למשל הצבת שלט. עשינו שלט. יש פה עניין של למכירה, מספר חדרים, טלפון. איפה אני ארשום את מספר רישיון תיווך?

מעל הטלפון, באותו שלט תעשה - - -

אני הקשבתי לך. תן לי לסיים. דבר נוסף, אני הייתי רוצה - - -

לא. אם אתה רוצה רק לסיים בשביל פרוטוקול - - -. אם אתה רוצה תשובה.

תשובה, בסדר גמור. לגבי העניין של פרסום היום בדיגיטל. אפשר לשים את הנושא הזה שהמתווך ירשום בביוגרפיה באודות של הדפים העסקיים שלו, בדף הפרטי שלו, באתר שלו, זה מצוין. אבל בכל פרסום, בכל פיפס, בכל ריסק, בכל מודעה, בכל סטורי.

כבוד יושב-הראש, יש לי דגש מאוד מיוחד לציבור שלנו. הציבור החרדי לא מסתכל באינטרנט, הוא קורא עיתונים. וכל פרסום בעיתון, כל מילה עולה הרבה מאוד כסף. אם אני מפרסם ביתד נאמן עכשיו מודה על דירה שיש לי, זה עולה לי הון תועפות. כל מילה. כל אות עולה מלא כסף. כל מילה עולה הרבה מאוד כסף.

אבל היום, אם אני זוכר נכון, היום יש לך שם של משרד - - -

לא, אין כלום. היום מה שמקובל בחלק מהמקרים, אני לא מכליל על כל המתווכים. אומר דירת שני חדרים, טלפון. זהו.

רגע, לא, לא.

בסדר גמור.

לא, ממש לא בסדר.

הנכס בפרונט.

ממש לא בסדר.

עו"ד רוזנר, אני רוצה לומר משהו.

אני עושה גם, אני עושה את זה.

אם כללי אתיקה באים לתקן חריגים רק, את השוליים, לא עשינו בזה כלום. אנחנו רוצים ליצור סטנדרט מקצועי וצריך לתת אמון פה באנשים שרוצים לפרסם נכסים.

דקה, שנייה. אני לא יודע למה הסבירו לי מקודם שם של משרד זה לא מספיק.

אין לנו רשימת משרדים.

לא, לא צריך להיות לך רשימה. הוא צריך להזדהות. המשרד שלו, מישהו צריך להיות מאחורי הדבר הזה. אז אם הוא יכתוב, או מבחינתי שלוש אפשרויות יש: או שם של משרד, או שם של המתווך עצמו או מספר רישיון.

מעולה.

מה זה שם? בלי מספר רישיון? אלי כהן, תל אביב? מה אני אעשה עם זה?

אז אתה תרים טלפון.

תהיה תלונה אחר כך לרשם המתווכים.

מספר טלפון.

ברע שיש לך את השם או את הטלפון אתה מגיע תוך שנייה בעידן של היום.

אנחנו רוצים להיות כתובת לציבור, אנחנו רוצים לאכוף.

אפשר לעשות את זה בביוגרפיה, לא צריך במודעה.

אפשר לבדוק בגוגל מספר רישיון.

משרד על פרסום בעיתון זה הון תועפות.

מספר טלפון זה מספר מזהה יותר מרישיון.

לא, ממש לא.

לא, ממש לא.

אני לא רוצה להתקשר למספר טלפון של מתווך. אני לא רוצה מראש לעסקאות שדרך מתווך. אני לא רוצה.

אתה רוצה לשלוח את הציבור לפנקס המתווכים?

לא.

לא, את הרשם לשלוח לפנקס. אני רוצה שאני אוכל להיעזר בפנקס המתווכים כדי לאכוף לטובת הציבור. זה לא עניין שלי, זה עניין של כל החובות.

מה אתה רוצה לאכוף? שיידעו שזה מתווך, נכון?

לא, זה בסעיף (ב). אני מדבר על זה שיש פרסום. הפרסום שמתווך ושה צריך להיות מזוהה איתו באופן חד חד ערכי כדי שמה שאתם קבעתם פה שלמשל מפרסם דירה לא אקטואלית, מפרסם דירה שלא קיבל רשות. הוא יגיד לי מי, זה לא אני.

מה הוא יגיד זה לא אני? אבל אם ייכנסו שם למשרד א.ג. נכסים.

אין לו מה לעשות עם זה.

רגע, עם טלפון. אי אפשר לברר מי זה?

לא, זה גם יכול להיות בן אדם בלי רישיון. יכול היום אדם להחזיק חברה מסוימת או להיות עוסק מורשה שהוא לא מתווך והוא משרד והוא מחזיק מתווכים. אני אין לי סיג ושיח איתו, הוא לא ברגולציה שלי. אני חייב, אם אנחנו רוצים לאכוף את התקנות האלה שהפרסומים סמוכים על שולחנם של בעלי רישיון. שיש בעל רישיון אחד שאם הוא פועל כמתווך הוא חתום מולי על העניין הזה.

אני אומר לכם את האמת. אני רואה בזה, אני לא מתנגד לזה, אבל אני חושב שלעשות את זה, ועל כל דירה זה ככה.

כן. בסוף אנחנו הכי נידפק, הציבור שלנו, גם מזה. כי אנחנו מפרסמים בעיקר בעיתונים ולא באינטרנט.

גם לפעמים יש מגבלה של מקום מבחינת מלל.

זה כמו שרופאים מנתחים פלסטיים ישימו תמונה של כל אישה עם המספר רישיון במקום על הביוגרפיה.

תגיד לי רגע. בדרך כלל משרדים.

רופא בחותמת שלו יש מספר רישיון.

מתווך רגיל, שמפרסמים בעיתון בדרך כלל. בדרך כלל מפרסמים איזה שתיים שלוש דירות בשבוע.

אפילו יותר, לפעמים 10-20 דירות.

אז יכול להיות שאפשר לא להצמיד את זה לכל, מה אתה כותב היום?

כל נכס יש לו מספר טלפון של הסוכן, של מי שמייצג את הנכס.

אתה כותב שם א.ד. נכסים?

אתה כותב בקיצור או שאתה מחבר מילים. זה עולה המון כסף כל מילה.

אתה עכשיו שמת חמש דירות, אוקיי? על כל דירה אתה כותב למטה א.י. נגיד. נכסים או נכסות, מה שאתה רוצה. ומספר טלפון פעם של המתווך הזה, פעם של הסוכן הזה שלך ופעם הסוכן הזה. נכון?

כן.

יפה. הרישיון הוא רישיון ל-?

רישיון לכל אחד בנפרד. כל סוכן יש לו רישיון תיווך.

אין לזה סוף.

אין לזה סוף.

גם לפעמים יש הגבלה של פרסום. לפעמים אני מעלה פרסום, אין לי מקום למלל, גם אם אני רוצה.

אין דבר כזה אין מקום. אין דבר כזה.

מבחינת עיצוב. אם מבחינת עיצוב רשמתי את השם שלי ואת הטלפון, לפעמים מבחינת מספר אני לא יכול להכניס מספר.

צפוף, צפוף. עו"ד רוזנר.

יש לי תמונה קטנה. כתוב פה בכל פרסום. בכל פרסום, גם אם העליתי תמונה קטנה, בכל פרסום.

עו"ד הרן, אולי נוסיף את העניין של ביוגרפיה, באתר. לרשום את הנתונים האלה. שהמתווך שיהיה חייב לרשום את הנתונים בביוגרפיה, באודות.

זה בסדר. אבל אמרתי לכם שזה בסדר.

מגניב. אבל לא כל פרסום.

אם יש אתר, זה צריך להופיע באתר פעם אחת. אם יש דף פייסבוק, זה צריך להופיע פעם אחת. לא חייב להיות בכול. אני מדבר על שיוך הפרסום.

לא, יש לוח מילים, אז לא צריך לפרסם את התמונה. בעיתונות כשמפרסמים את הנכס, מפרסמים את הנכסים בלוח מילים.

ויש פעמים שמפרסם גם במודעות ואז בכל פרסום?

הפרסום חייב להיות משויך למספר רישיון.

אני לא גומר את הפרסום הזה.

מצוין. אז אפשר פשוט לשים את זה שהמתווך יהיה מחויב לשים את הדברים האלה בדפים העסקיים שלו.

אבל הם מדברים על עיתונים, על מודעות.

בשיווק העצמי שלו זה בסדר. אבל לא על כך נכס.

מה זאת אומרת על כל נכס? פרסום של מתווך צריך שיהיה עליו איזה מספר, שאנחנו נדע מי המתווך שפרסום אותו. אחרת אנחנו לא נדע לזהות את המתווכים.

שם וטלפון.

אפשר לבדוק בגוגל היום מספר רישיון.

אתם אומרים, זה חוכמה נורא גדולה. אנחנו מחפשים את האנשים, לא מוצאים אותם.

שם וטלפון אתה לא מוצא? שם וטלפון.

לא מוצאים, לא מוצאים.

תקשיב. אם מתווך שם את השם שלו והטלפון שלו ולא מוצאים אותו הוא יפשוט רגל מהר מאוד.

או שהוא לא פעיל.

אדוני, אנחנו צריכים להוכיח את זה בוועדת משמעת ברמה של הוכחה של 95% של משפט פלילי. אנחנו לא פחות יודעים לחפש גוגל. העניין הוא שצריך פה ראיות.

שם וטלפון זה ראיה מספיק טובה.

אני חבר הוועדה המייעצת היוצא, נציג ציבור צרכנים. מה שאני רוצה להגיד שלפעמים אתה עושה בגלל מה יקרה אם אתה לא תעשה אותו. המצב היום הוא שאנחנו רואים בשטח הרבה מאוד אנשים שאין להם רישיון תיווך. ברגע שצריך לרשום רישיון תיווך, ואני לא נכנס לפרטים של איפה יירשם מספר הרישיון. אבל ברגע שיש מספר רישיון גלוי באותו רגע העפת מהמשחק את כל אלה שאין להם רישיון תיווך. וזה דבר שהיום קשה לאכוף אותו.

כן. אבל הבעיה היא אחת, שאתה צריך להוסיף. כל מודעה.

גם איך הוא מעיף מהמשחק? מי שעובד בלי רישיון תיווך הוא רשלן.

הוא מבצע עבירה פלילית.

הוא מבצע עבירה פלילי. הוא עבריין. אז מה, אם הוא יפרסם, לא יפרסם בעיתונים אז הוא כבר לא יעשה את זה? בן אדם שעובר עבירה פלילית בריש גלי, מסתובב עם לקוחות, מראה להם דירות, מגייס נכסים, אז מה שירתיע אותו זה לפרסם בעיתון?

אז אני רוצה קצת להוסיף לך שלא תמיד משרד המשפטים אוכף את זה. יש גוף נוסף שצריך לאכוף את זה, זה הגנת הצרכן. אני נציג ציבור צרכנים ואני אומר לך, זה לא ויכוח, אני פשוט אומר לך שקיים קושי. ואני מניסיון החיים אני נתקל הרבה פעמים באנשים שאין להם רישיון תיווך ומתווכים. ומאוד קשה לעלות על זה.

אף אחד לא אמר לא לרשום רישיון תיווך.

אז נתחיל לבדוק כל מתווך שלא פרסום עם רישיון? עם רישיון או בלי רישיון?

הנדון פה רק בכל פרסום. אין בעיה להוסיף מספר רישיון. אני אוסיף את זה באתר, אני אוסיף את זה בהרבה הזדמנויות.

בסדר, אז השאלה איפה אפשר אולי לדון בה.

אנחנו דנים פה על מילה בכל פרסום.

אתה יכול לכתוב באתרים מרכזיים כמו יד 2.

אין לי בעיה שזה יהיה שם וטלפון ומספיק לי. הבעיה שבדרך כלל משרדים אוהבים, לא כותבים שם וטלפון.

אבל הם יכולים לרשום שלנושא הפרסום יש אחראי אחד, שהוא מבחינתם אחראי לפרסום. הוא לא אחראי לנכס, הוא אחראי לפרסום.

ואם יש פקידה?

אז פקידה לא.

פקידה עושה דברים משרדיים. פקידה עושה דברים משרדיים, היא לא עושה פעולות שיווק.

פעולת שיווק זה פעולה של המתווך.

היא מתחזקת עכשיו בעיקרון את האתר של המשרד.

נו, אל תתווכח על זה.

בסדר. יש פה אבל את הנושא אם עכשיו בלי לגרוע מהאמור בתקנת משנה (א) בכל אמצעי פרסום, לא נכס, במקום נכס. לא כל נכס. בכל אמצעי פרסום. פרסמתי עכשיו בפייסבוק, בביוגרפיה או באודות של הפייסבוק שלי יהיה לי את רישיון התיווך. אוקיי? באתר שלי יהיה רישיון תיווך. לא כל נכס.

למה?

למה? כי עכשיו, אם עכשיו אני משווק מהאתר שלי נכסים.

הפקידה שלך תשים את השם שלך, זה הכול, כי אתה אחראי לזה.

אתה אומר כל נכס. לשווק נכס זה דף נחיתה. שיווק נכס זה דף נחיתה. כל דף נחיתה בפני עצמו, זה איכשהו מסרבל. זה עושה את העבודה מסורבלת וקשה הרבה יותר ליישום.

לא. כשאתה שם שלט על בית, אתה כן רוצה שיהיה כתוב. למה לא?

מספר רישיון תיווך, גם עם מספר טלפון? למה לא? המטרה שלי שיתקשרו אליי, לא מספר רישיון תיווך.

מה זה אכפת לך? היום כשאתה מפרסם קבלן על בניין, כתוב מספר רישיון שלו. בכל מקום כתוב. מה הבעיה? מה אתה רוצה להסתיר?

אני לא רוצה להסתיר שום דבר.

לא מסתירים שום דבר, אנחנו מדייקים.

אני רק אומר כרגע שאתה מסרבל אותי. כל שנייה אני צריך לפרסם את הדברים האלה. אם אנחנו עכשיו באים ומתכוונים בקטע של אמצעי פרסום, לא כל נכס, אוקיי? למשל יש לי אמצעי פרסום, יש לי עכשיו דף טיק טוק ויש לי עכשיו דף עסקי בפייסבוק, באינסטגרם, בביוגרפיה אני אצטרך לרשום את זה. אבל לא כל פרסום. לא כל נכס, לא כל מודעה.

בסדר. אמרנו בתמונה שלך, אבל לא בכל reals, בסדר. אבל עכשיו השאלה לעניין עיתונות.

יפה. אז בואו נרשום באמצעי במקום בכל נכס.

אנחנו מתווכחים על "בכל פרסום".

אפשר לחזור להצעה של יושב-הראש, שהוא הציע לכתוב שם וטלפון או משרד וטלפון ולהסיר את מספר הרישיון?

הבעיה שמשרד הם אומרים לא. לכם אם אתה אומר שם וטלפון לא כל מתווך כותב את השם שלו בעיתון, כי הוא לא זה. הוא משרד, הוא מזוהה כמשרד, כולם יודעים שזה הוא. הוא לא חייב לכתוב, אה, שם פרטי.

אם מדובר משרד, אי אפשר להגיע למשרד? למנהל של המשרד ?

אין לזה אכיפה משפטית. אם אתם רוצים לתקן את החוק שגם משרדים יהיה להם מעמד בחוק. כרגע זה לא המצב.

אנחנו גם צריכים לזכור שיש פה עוד צורך, שזה צורך שלנו. יש יותר מידי פרסומים שהם סרק ויש יותר מידי פרסומים מטעים. ויש יותר מידי, סליחה על המילה, זבל בדיגיטל, שאנחנו רוצים לנקות אותו. זה יהיה טוב לנו, זה בעיקר יהיה טוב לצרכנים. אז אני אומר משהו שהוא אולי לא פופולרי, ואולי מקשה עלינו. אבל לדעתי, למעט עיתונות כתובה.

בעיתונות הכתובה.

אז יכול להיות שאפשר לחשוב אם זה נכון טקטית לעשות החרגה לגבי עיתונות כתובה. אולי. אם זה מתאים לכם.

זה פשוט המון כסף. אתה גם לקוח שבוי. זאת אומרת אתה, אם לא תגיע דרך העיתונים הזה, אתה לא תגיע.

אני יכול להחריג את העיתון מהטעם נהזה שאם אני רוצה בחקירה אני יכול להזמין את העיתון ולשאול אותו מי פרסם את המודעה. זה אגב שונה מסתם לשים שלט באיזה שהוא מקום. אז אפשר לחשוב על איזה החרגה.

שנייה, מה ההחרגה? ההחרגה שלא יהיה מספר רישיון. אבל שם של מתווך חייב להיות.

תגדיר מה צריך להיות בעיתון. שם וטלפון.

שם וטלפון של המתווך.

כן. אפשר במודעה בעיתון, אפשר בשביל לחסוך.

משרד לבד לא יספיק?

לא.

בעיתון משרד? לכתוב רק משרד בעיתון?

לא.

אני לא יודע מה זה משרד.

אבל חייב להיות מספר טלפון איך פונים למודעה הזאת.

זה ברור. אני מכניס אתכם לרגישויות מגזריות. בסדר? לא כל אחד רוצה שהשם שלו יופיע המתווך הגדול. הוא חלם להיות ראש ישיבה, יצא מתווך.

כן, אנשים בקהילה לא רוצים לפעמים.

אתה יודע מה? אני חושב שבעיתון אפשר להסתפק באמירה טלפון ותיווך. שיידעו שזה תיווך.

כתוב תיווך. הוא חייב לכתוב.

מעולה, זו הצעה טובה.

בגלל שאתה לא רוצה שיפנה מישהו שלא רוצה להיות לקוח.

תיווך א.ד., תיווך משה הנגבי.

מעולה.

ואז תפנה לבעל העיתון ותשאל מי פרסם.

מה ההבדל בין יד 2 לעיתון?

ביד 2 לא עולה כסף לפי מילה.

ביד 2 רשום לנו את מספר הרישיון, אגב.

בעיתונים חרדים כל מילה זה הרבה כסף.

לא רק בחרדים. כי באחרים אין כבר.

כן, אחרים אין להם עיתונים. אנחנו משתמשים בעיתונים.

אני אבקש לעשות את זה הוראת שעה עד שיפסיקו העיתונים.

אנחנו משאירים את זה ככה ואנחנו אומרים עם מודעה.

מודעה בעיתון כתוב, אנחנו נמצא את הנוסח.

סעיף 2 לחוק המתווכים, איסור עיסוק ללא רישיון, כבר חל על זה. יש כבר סעיף 2 לחוק המתווכים "לא יעסוק אדם בתיווך אלא אם כן הוא בעל רישיון תיווך. (ב) לא יפרסם אדם ברבים" - - -

אתה מקריא, מקריא, מקריא ולא מקשיב.

אני מקשיב.

הוא לא מדבר כרגע על החוק. הוא אומר איך אני יודע להתמודד מול התופעה הזאת שאדם מציג את עצמו, אז הוא שם את זה. אני בדיגיטל לא רואה שום בעיה, שיכתוב כן, גם את מספר הרישיון וגם את הגובה שלו מצידי גם כן. שיזהו אותו. ואתה יודע מה? שישים גם תמונה שזה מישהו לא מתחזה. מה אכפת לי? אני פה הסתכלתי רק על דבר אחד: שזה כסף, עולה לך יותר כסף. ואתה מדבר על עסקים שהם עסקים קטנים ובינוניים. הם לא כולם גדולים כמוך.

אם יש שם, תמונה ומספר טלפון זה מספיק?

לא, מספר רישיון.

בואו נתקדם. הסברנו למה עיתון, כיוון שמישהו מזמין מודעה ובמערכת מסודרת משלם עליה ויש בן אדם ששילם על המודעה.

כל אות אתה משלם.

ואתה רשום, יש את זה במערכת המודעות של המודיע.

מילים גדולות, קטנות, מודגשות, לא מודגשות, קו נטוי, לא נטוי. כל דבר זה עוד כסף.

הלאה.

רגע, מה בעיתון?

את העובדה שמדובר במודעה שמקורה בתיווך. בפרסום שמקוקו בתיווך.

היותו מתווך.

אפשר להוסיף גם במגבלה של מקום של פרסום? אם יש מגבלה במקום של הפרסום אפשר גם להוסיף את אותה הערה? את אותה הסתייגות?

לא. מה זה מגבלה במקום?

יש לי 10 מילים להכניס, כולל מספר טלפון, לדוגמה. מבחינת עיצוב של גרפיקה של מודעה. מדיה, סתם תמונת פרסום בסטטוס. סתם דוגמה.

לא, לא.

יש לי מגבלה של פרסום.

אז תוריד שתי מילים מיותרות אחרות.

סטטוס אמרתם שבכל מקרה זה לא נחשב פעולות שיווק. זה מה שהם אמרו קודם.

אם זה פעולת שיווק זו פעולת שיווק.

סטטוס, סטורי, אמרתם שזה נחשב.

תלוי מה תוכנות. אם זה מפרסם נכס מסוים, אז זה פעולת שיווק.

מקודם.

אם אתה מפרסם את עצמך זה לא פעולת שיווק. אם אתה מפרסם נכס, תכתוב בבקשה בסטטוס.

בסדר, מקובל.

הלאה. יעבדו קצת יותר, המזכירה. איך קראת לה קודם, המזכירה? תעבוד קצת יותר.

פרק ג': חובות ואיסורים כלפי חברים למקצוע

שמירה על כבוד עמיתים למקצוע
18.
מתווך במקרקעין ינהג בכבוד ובהגינות כלפי חבריו למקצוע, זאת מבלי לפגוע בחובת הנאמנות ללקוחותיו.

שיתוף פעולה עם מתווכים אחרים במקרקעין
19.
מתווך במקרקעין רשאי לשתף פעולה עם מתווכים במקרקעין אחרים בשירותי התיווך שהוא מעניק ללקוח, ובלבד שאין בשיתוף הפעולה כדי לפגוע, בדרך זו או אחרת, בלקוחו.

חובות ואיסורים כלפי חברים למקצוע

שמירה על כבוד הזולת
20.
מתווך במקרקעין ינהג בכבוד, בהגינות ובמקצועיות כלפי צד לעסקת מקרקעין שהוא אינו מעניק לו שירותי תיווך בעסקה.

איסור פעולות משפטיות
21.
(א) בלי לפגוע בכלליות האמור בסעיף 12 לחוק, מתווך במקרקעין לא יערוך או ימסור למי מהצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים לעסקה במקרקעין.



(ב) מתווך במקרקעין שהוא עורך דין לא יבצע פעולות שיוחדו לעורך דין לפי סעיף 20 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961 (בתקנת משנה זו – פעולות משפטיות) לגבי נכס שהוא פועל או פעל לגביו כמתווך ולא יעסוק בתיווך במקרקעין לגבי נכס שהוא ביצע לגביו פעולות משפטיות כאמור, זולת אם חלפו שלוש שנים בין ביצוע הפעולות האחרות לבין העיסוק בתיווך כאמור.

רציתם להעלות את יוסי ויצמן.

אני יודע.

נסביר. יש בחוק כבר הוראה כללית שמדברת על איסור פעולות משפטיות של מתווך שאינו עורך דין. מתווך שאינו עורך דין אסור לו לבצע פעולות משפטיות ויש הוראה בחוק שאוסרת וזה גם כבר כיום עבירה אתית. מבקש משרד המשפטים לתת קונקרטיזציה ספציפית לעניין זה שהיא כנראה מכשלה שנכשלו בה מתווכים ומי שעוסק בדברים האלה. להבהיר, זה לא חידוש, אין פה חידוש מעבר למה שהחוק אומר. שהכנת זיכרון דברים או סיוע בהכנת זיכרון דברים או הסכם – זו פעולה משפטית שאסור למתווך לעשות אותה אם הוא לא עורך דין. אם הוא עורך דין יש כללי אתיקה של עורכי דין שזה בעצם תמונת הראי שלהם. עורך דין שהוא מתווך אסור לו לעסוק בתיווך באותה עסקה, אלא אם כן חלפו שלוש שנים. זה כבר קיים היום בכללי לשכת עורכי הדין.

מה בסוף?

וזו תמונת הראי של הדבר הזה. זה הכול.

הוא יכול לסייע אבל כשהוא יושב עם עורך הדין? זאת אומרת, המתווך אומר לבעל הדירה תגיד לי, לכתוב ככה או ככה. הוא יכול לסייע לו?

תלוי מה הוא עושה.

החוק אוסר עליו לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי.

לא לערוך. לערוך מסמך זה משהו אחר. אומר תבוא איתי לפגישה עם עורך דין.

הוא יכול לבוא איתו. אבל כתוב בחוק - - -

הוא יכול לבוא איתו ואם הוא רוצה להגיד לו מילה טובה או רעה?

אני כבול ללשון המחוקק, שאומר לא יערוך ולא יסייע לערוך.

הוא יכול לבוא איתו.

יסייע לערוך.

זה המחוקק פה.

תראו, יש מתווכים, בדרך כלל הם הטובים שהם לא רק מומחים, אלא אנשים שסומכים עליהם. הוא אומר תבוא איתי לחתימה. למה לא?

חזקה שאם הוא הלך איתו לעורך הדין ועורך הדין לוקח אחריות על העסקה זה לא המקרים שהסעיף הזה מדבר עליהם. הסעיף הזה מדבר על מצב לכאורה שהצדדים פה לא מיוצגים אולי או באופן חלקי. ואז המתווך נוטל חלק או מסייע להם לערוך איזה שהוא חוזה. המצב הסביר וההגיוני אנחנו לא נכנסים לשם. ברור שאם יש עורכי דין לשני הצדדים וגם המתווך נוכח בחדר לא על זה הוא יועמד לדין, על זה שהוא סייע לערוך כי הוא בא ואמר כמה מילים. זה לא הכוונה.

שיירשם בפרוטוקול שלא יועמד על זה לדין. עו"ד ויצמן, בבקשה.

כן, שלום וברכה. אז בדיוק כפי שנאמר, המטרה בסופו של דבר שהמתווך יעשה את מלאכתו ולא ילך לאפיקים המשפטיים של ניסוח הסכמים. הדברים הם לא בדיוק כמו שנאמר. למה? כי אם יש איזה שהיא עסקה והצדדים מאוד חמים ובשעת ערב מאוחרת ואז אומרים רגע, אז בואו ננסח איזה שהוא מסמך זמני. דברים שקורים ביום יום. ואז אותו מסמך הוא לא שמים לב שהמסמך הזה בסופו של דבר הוא חוזה לכל דבר ועניין.

נו, אז זה מה שכתוב פה. כתוב שהוא לא יכול לעשות את זה.

הוא לא יכול לעזור להם.

לא. שזה לא יהיה מוגבל לזיכרון דברים או כל דבר אחר. כל מסמך, כל מסמך שיש לו אופי משפטי.

זו כבר הוראה שקיימת בחוק. היא קיימת בחוק והיא רחבה מאוד. פה הם הביאו רק כדוגמה.

מה שנפוץ.

את מה שנפוץ. זה בשביל יותר כללי אתיקה. אנחנו נמצאים בתקנות. התקנות בעצם מסתנכרנות עם, החוק חי בפני עצמו והוא קיים והוא רחב.

יש גם את החוק, סעיף 20 לחוק לשכת עורכי הדין שבתוכו אנחנו עובדים. זה בסדר גמור. רק רצינו להבהיר שזה יהיה רשום בצורה ברורה ביותר, שגם בהסכמים שהם נחזים להיות - - -

אומר עו"ד רוזנר עמיתך שזה מובן. זה החוק. אין שום צורך.

לא, יש הוראה בחוק.

סעיף 12 לחוק.

אולי תקריאי את סעיף 12 להניח את דעתו של עו"ד ויצמן.

סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין קובע שמתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטים לקראת עריכת מסמך כזה.

אין יותר ברור מזה.

בהחלט. רק רצינו להבהיר את הדברים, שזה יהיה ברור.

זה הובהר גם לפרוטוקול. ותגיד שרצית להגיד לי שלום, זה הכול.

עוד הזדמנות לומר שלום לכולם. תודה.

תודה רבה עו"ד ויצמן, סגן יושב-ראש לשכת עורכי הדין. כן. אפשר להתקדם. אפשר לסיים גם.

איסור פעולות שמאיות
22.
(א) מתווך במקרקעין שאינו שמאי מקרקעין לא יעסוק בשומת מקרקעין ולא יעשה פעולות שיוחדו לשמאי מקרקעין, לפי סעיף 13 לחוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001.



(3) מתווך מקרקעין שהוא שמעי מקרקעין לא יערוך שומת מקרקעין לגבי נכס שהוא פועל או פעל לגביו כמתווך כמשמעו בחוק ולא יעסוק בתיווך במקרקעין לגבי נכס שהוא ערך לגביו שומה, זולת אם חלפו 3 שנים בין עריכת השומה לבין פעולות התיווך.

להוריד את משמעו בחוק.

אם הלקוח ביקש את השירות הספציפי של אותו אדם?

יש עבירה אתית, אז זה אסור.

אני סומך רק עליך, בוא, כאילו אני רוצה רק אותך. רק אתה תעזור לי.

אסור. אסור למתווך לעשות את זה. זו עבירה אתית. לעורך דין אסור לטפל באותו עניין שמתווך טיפול בו כמתווך. מה לעשות? וגם לשמאי אותו דבר. זה החוק היום.

כן?

איסור גביית דמי תיווך כצד לעסקה
23.
מתווך במקרקעין לא יגבה דמי תיווך מלקוח עבור עסקה במקרקעין שבה קיימת לו זכות במקרקעין.

איסור גביית כספים שאינם דמי תיווך
24.
(א) מתווך במקרקעין לא יגבה כספים, במישרין או בעקיפין, מאדם עבור שירותי תיווך במקרקעין כהגדרתם בחוק, אלא בהתאם לסעיף 14 לחוק ובכלל זאת לא יגבה עבור תיווך במקרקעין דמי קדימה או דמי רצינות לצורך קבלת שירותי התיווך או תשלום בדין חידוש חוזה או מימוש אופציה בחוזה.



(ב) מתווך במקרקעין לא יתנה מתן שירותי תיווך בתשלומים כאמור בתקנת משנה (א).

המילים "כהגדרתם בחוק" מיותרות.

כן?

סעיף 24 למעשה מונע ממתווך לספק שירות שהוא מאוד מאוד נדרש מצד משקיעים, אוקיי? למעשה אם תיקח לדוגמה, אם אני עכשיו מחפש נגיד נכס ב-500,000 שקלים עם 8% תשואה. קשה מאוד למצוא דבר כזה. בשביל שמתווך יבוא ויירתם עכשיו לתהליך למצוא נכס כל כך ספציפי וכל כך מיוחד, אוקיי? זה למעשה מתאפשר רק מתי שבאמת איכשהו הלקוח באמת מגלה פה איזה שהיא רצינות מסוימת לתת פה איזה סוג של מקדמה.

יש את הנושא הזה של דמי רצינות. הדבר הזה בעיניי באמת שערורייה ויש באמת היגיון להכניס את הנושא הזה. אבל דמי קדימה, אוקיי? לגבי עניין של עסקאות מיוחדות. ויש לא מעט ביקושים לעסקאות מיוחדות שקשה מאוד למצוא אותן. זה לא נמצא על המדף. זה דורש עבודה מאוד מאוד קשה מצד המתווך.

אומר וכנראה שקצת אפילו בצדק, שצריך אולי להחריג. היה לנו החרגה בעסקאות מקרקעין.

מסחריות.

מסחריות.

אגב, זה לא חייב להיות עסקה מסחרית. יכול להיות שבא מישהו מלוס אנג'לס, אומר אני רוצה שתמצא לי - - -

נו, זה מה שהוא אמר, הוא נתן דוגמה.

לא, לא מסחרי. תמצא לי וילה, עם זה לים.

תשואה של 8%, תיקח את הזמן שלך, תעבוד. בסדר. אז מותר לו לבוא ולהגיד תן לי דמי קדימה, כל עוד שזה מופיע בצורה ברורה בחוזה.

זו שאלה.

ואם הוא לא מוצא אז הוא צריך להחזיר לו את דמי הקדימה?

זה כבר הסכם סחר, זה סביר, בין הלקוח לבין המתווך.

אם זה יקוזז משכר הטרחה בסופו של יום וזה ייתן מענה באופן כזה, אפשר להבין. אבל אם הוא צריך להחזיר את זה אם הוא לא מוצא?

רגע, אז אולי תעשו שזה לא אסור לעשות את זה. שבמקרים כאלה יהיה רשאי, יהיו רשאים לחתום על הסכם. לעשות הסכם ביניהם.

אדוני, אבל יש פה משהו שבחוק עצמו לא מוסדר. החוק קובע כדי לקבל דמי תיווך על תיווך כמשמעו בחוק, המחוקק קבע הסדרים מיוחדים. וקבע שמתווך לא זכאי לדמי תיווך אם לא היה הסכם מחייב בין שני הצדדים. זו אמירה של המחוקק שכופה מערכת יחסים מסחרית חריגה מאוד.

אז הנה, לכן אני אומר. אני מציע, שייחתם הסכם. לזה. למה לא?

כי זה החוק עצמו קובע שמתוך במקרקעין לא יכול לקבל שכר אלא אם כן היה הסכם מחייב. זו ההגדרה של החוק.

אני עכשיו משלם על המתווך, שיאתר לי עכשיו עסקה טובה. איתר לי עסקה טובה.

זה לא דמי תיווך.

אני צריך אותו.

זה לא דמי תיווך.

אוקיי. זאת אומרת שדמי הקדימה לאותו מתווך שימצא לי עכשיו איזה שהוא נכס מסוים.

רגע, אז אולי זה ייעוץ בכלל?

אולי ליווי.

זה ליווי משקיע. יש מה שנקרא ליווי משקיע.

ליווי משקיע זה משהו אחר.

אם אתה יוצא לגמרי מעולם דמי התיווך.

למה? אל תכבול את עצמך. אני חושב שאתה עושה רק טעות. אני יכול לקחת גם שמאי, לקחת מתווך שיספר אותי, שיהיה הספר שלי. אתה יכול לקחת אותו כיועץ.

בדיוק. חבל גם להשחית פה מילים ולסבך. הרעיון היה ככל שאתה דמי התיווך חלים ההוראות ואסור לגבות כסף. ככל שאתה נותן שירות אחר שהוא לא תיווך במקרקעין או שירות ייחודי כזה או אחר, החוק לא מתייחס לזה.

לא. אבל השאלה היא, אני כן חוזר. יש פה נקודה שהיא כן, הטרידה גם אותי אני חייב לומר. יש, אני בכוונה משתמש בדוגמה. אדם שגר בחו"ל, רוצה שתמצא לו וילה על שני דונם באזור מושב שמתחיל באות א' והוא אומר לך תחפש לי, תהיה שם. כשיש נכס תודיע לי. והוא אומר לו עם זה יהיה בסדר. ודמי קדימה. ואומר לו המתווך תן לי דמי קדימה, כי זה לוקח לי זמן. אני צריך להסתובב במושב, אני צריך לשאול אנשים, אני צריך להכיר וכו'. בסדר? ואחרי שנתיים הוא מוצא לו משהו, בא המתווך שמח וטוב לב, אומר לא צריך כבר, שלום. זאת השאלה.

אם המתווך באמת יעבוד שנתיים בלי לבדוק עם הלקוח שלו שהוא רלוונטי. חבל שבשביל מקרי קיצון.

לא, אני שואל מה הפתרון שלך?

הפתרון לדעתי צריך להיות לדעתי הסכם - - -

מעולם החוזים, בדיוק.

- - - מראש כייעוץ. זה הכול.

שאינו נכנס תחת הגדרת דמי תיווך.

הלאה.

המלצה על שירותים נוספים
25.
מתווך במקרקעין אשר סבור שיש צורך במתן שירות על ידי בעל מקצוע אחר, בנוגע למאפיין מהותי של עסקת המקרקעין או של הנכס, יעדכן את הלקוח בצורך זה על מנת שהלקוח יוכל להזמין בעל מקצוע אחר כנדרש, על פי שיקול דעתו.

ה-25 הזה, אנחנו צריכים להבין, דבר ראשון זה איכשהו כבר קורה בשטח. יחד עם זאת, אנחנו צריכים להבין שלא כל בעל נכס, לא כל לקוח באמת שמח לשמוע ולקבל דברים כאלו. יהיו בעלי נכסים שאיכשהו יכעסו לקבל את הדברים האלו. זאת אומרת, לא כל אחד רוצה עכשיו לקבל את הנתונים האלו. אם עכשיו אני בא ואומר לך תשמע, אתה צריך עכשיו לצבוע את הבית שלך. אל תביא לי עכשיו הוצאות. לא רוצה את ההוצאות שלך.

סעיף?

אם המתווך חושב שצריך לקחת עורך דין שיגיד ללקוח שהוא צריך לקחת עורך דין.

ואם אני חושב שצריך לקחת צבעי? מה אתה מפיל עליי עכשיו צבעי? למה אני צריך לשמוע את הדברים שלך?

מהותי או לא מהותי?

לא, מה זה נותן?

דיברנו על מידע מהותי. ואגב, אתה, חובתך המקצועית, אולי אדוני זה הפער. אנחנו אומרים יש סטנדרט מקצועי. אתה תגיד, לא תפחד מהלקוח. כמו שהשמאי לא מפחד להגיד ללקוח, כמו שעורך הדין. אתה תגיד את דעתך.

האחרים מקבלים כסף לפני.

פרופסור, תקשיב. מדובר פה במאפיין מהותי של עסקת המקרקעין. לא כל דבר אתה יכול. זה לומר משהו שזה בעצם אומר שאם אתה לא תגיד לו תקשיב, תלך לרופא מומחה בעניין הזה אתה יכול להיות שאתה מזיק לו לכל החיים. את זה לא רוצים לעשות אפילו לא בתפקיד.

הדוגמה הכי קלאסית כשבא לקוח ושואל האם אפשר לעשות פה תמ"א 38? הוא אומר לו תתייעץ עם עורך דין, תתייעץ עם מתכנן.

תחילה
26.
תחילתן של תקנות אלה בתום שישה חודשים מפרסומן.

רק אני אומר פה לגבי התקופה, אנחנו מצפים, אני חושב שהוועדה צריכה לצפות, כפי שאמר הממונה על המקצועות, על אסדרת המקצועות, עו"ד הרן, שבתקופה הזאת תנוצל לשם הכנת מדריך יותר מפורט ופעולות הסברה ופעולות הטמעה.

תיקחו אתכם גם איזה איש מקצוע בנושא של הסברה. כי לפעמים זה יכול להיראות כאילו הנה, הטלתם עליהם דברים. לא, הפוך. אנחנו מסבירים, נותנים לכם מעמד, שומרים על הזה שלכם. אבל לצורך זה תתמקצעו, תעשו זה.

מילה אחרונה, רן מלמד. רגע, לפני שאתה תענה לי.

לפני. לכן אני מקבל את מה שאמר הרשם לגבי זה שהם אולי יכינו מדריך. אני הייתי מציע להוסיף סעיף בסוף שאומר הרשם יפרסם באתר האינטרנט שלו את תקנון האתיקה שהוא כתוב בצורה פשוטה וברורה. אני חושב שזה השלב הראשון בדרך להסברה נכונה.

אז אני לא אכתוב את זה בחוק. אני אומר את זה לרשם. הרשם עצמו אמר שהוא יעשה את זה. וברגע שהרשם הזה בכבודו ובעצמו יעשה את זה, לא יהיה רשם אחריו שלא יעשה את זה כאן.

שהתחולה של זה תהיה שישה חודשים גם.

לגבי הסברה, מה הנוסח? שינויי נוסח אנחנו משארים לכם. אני רק שאלתי שאלה לגבי הסברה, אני מבקש.

אנחנו רשמנו. גם יש תוכנית עבודה שלמה של הטמעת התקנות, גם בהיבט של ההסברה ואנחנו נעשה את זה בשותפות.

אז אני אומר לך עוד פעם. תגיד הסברת הטענות גם באספקט של הטמעתן.

הסברה והטמעה על התקנות אנחנו נעשה גם כלפי הציבור בכללותו וגם כלפי המתווכים באמצעים שעומדים לרשותנו וגם למשרד המשפטים.

אני יכול להצביע אדוני?

כן.

תודה. מי בעד אישור טיוטת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024 ירים את ידו. מי נגד? אין מתנגדים. מי נמנע? אין נמנעים.

הצבעה

התקנות אושרו.

בשעה טובה ומוצלחת.

תודה רבה אדוני.

תודה רבה למשרד המשפטים, לכל החבורה. תודה רבה הלשכות השונות. לשכה יש אחת, מייצגים יש הרבה. ותודה גם לחבר'ה הנחמדים מבית שמש שהארתם את עינינו. ואני מקווה שלא נצטרך בעתיד לתקן את זה. אם נצטרך ואני אהיה עדיין בתפקיד, אז יאללה, נראה.


הישיבה ננעלה בשעה 15:14.