פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וחמש

הכנסת



124
ועדת הפנים והגנת הסביבה
11/06/2023


מושב ראשון



פרוטוקול מס' 77
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום ראשון, כ"ב בסיון התשפ"ג (11 ביוני 2023), שעה 12:00

הצעת חוק רכבת תחתית (מטרו) (תיקון), התשפ"ג-2023 (מ/1446) (מ/1443)

הכנה לקריאה שנייה ושלישית – הדיון יהיה על עמודים 12-25 ו- 46-48 לנוסח המוצע לדיון המצ"ב

חברי הוועדה: יעקב אשר – היו"ר
מתן כהנא – מ"מ היו"ר
זאב אלקין

יאיר ארז
-
ראש צוות חלוץ מטרו, משרד התחבורה והבטיחות בדרכים

שרית דנה
-
ייעוץ משפטי לנת"ע – נתיבי תחבורה עירוניים

יניב ארג
-
רמ"ח לוט"ר ונושאים מיוחדים, המשרד לביטחון לאומי

תום חביב
-
עו"ד בלשכה המשפטית, משרד האוצר

דנה דובר
-
רפרנטית הסעת המונים באג"ת, משרד האוצר

איציק דניאל
-
רכז תשתיות באג"ת, משרד האוצר

יעל סלומון
-
מנהלת אגף בכיר תכנון מטרו, מינהל התכנון

אילנה טלר
-
מנהלת תחום ארצי בכירה תכנון ובניה בריאות, משרד הבריאות

ענבל קנקה
-
עו"ד, סגנית מנהל חטיבה מקרקעין, נת"ע – נתיבי תחבורה עירוניים

שירי סיני מסט
-
עו"ד, מנהלת אגף ייעוץ משפטי מטרו, נת"ע – נתיבי תחבורה עירוניים

קולין רונן
-
מנהלת תחום מדיניות, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

אסנת בנימין
-
מנהלת צבא הגנה לעצים ישראל

אורית בנטוב
-
פעילה חברתית, בינוי שפוי

חיים פייגלין
-
יו"ר אגף יזמות ובנייה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

ניצן פלדמן
-
עו"ד, סמנכ"ל ומנהלת אגף יזמות ובנייה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

אלישבע כהן
-
יועמ"ש התאחדות הקבלנים בוני הארץ

נחמה בוגין
-
יו"ר איגוד השמאים בישראל

סיון שמואלוביץ'
-
מנהלת קשרי ממשל

טל קדמי
-
עו"ד, משיג, ב"כ וממובילי המחאה

זהר גליל
-
מנהלת תחום ייצוג ציבור ארגון 15 דקות

נעמה בוגן
-
יו"ר לשכת שמאי מקרקעין

יריב גפני
-
נציגי תושבי רמת השרון

סטלה אבידן
-
עמותת יד אליהו הירוקה

משה פישר
-
בינוי שפוי

אוסי בנימין
-
פעילה

בני ארביב

גלעד קרן
רעות בינג

לאה קריכלי

חבר תרגומים; מיטל פורמוזה



רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי-דיוקים והשמטות




הצעת חוק רכבת תחתית (מטרו) (תיקון), התשפ"ג-2023, מ/1443

בוקר טוב, שבוע טוב לכולם. אני מתכבד לפתוח את ישיבת הוועדה. על סדר היום המשך חקיקה של הצעת חוק רכבת תחתית (מטרו) (תיקון), התשפ"ג-2023, מ/1446 ו- מ/1443. הכנה לקריאה שנייה ושלישית. כמו שפרסמנו, הדיון יהיה על עמודים 12-25 ו-46(48, לנוסח המוצע לדיון.

אני מבקש, אם יש תקלות להגיד לאנשים שמטפלים בזה ולא לקחת את המיקרופון לידיים מה שנקרא. אוקיי, היועץ המשפטי, כמה מילים על מה אנחנו אמורים לדון היום.

כן. צהריים טובים. אז אני אגיד רק בשתי מילים לפני שמשרד האוצר יציג את ההסדרים עצמם. אנחנו עוסקים היום בעניינים של מקרקעין. עניינים של זכויות קניין. הקניית מקרקעין, הפקעות, דברים כאלה. אני אגיד בקצרה, זכות הקניין היא כמובן זכות יסוד שמנויה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. כמובן שהזכות היא לא זכות מוחלטת, כמו כל שאר הזכויות. אפשר לפגוע בה במקרים מסוימים, כמובן על פי דין. בתנאי שעומדים בתנאים שקובע החוק לפגיעה בזכויות יסוד.

בכל מקרה, הוועדה צריכה לשים לב שהפגיעה, ככל שתהיה כזאת, היא תהיה פגיעה מידתית ותעמוד בכל תנאי הדין. אנחנו לפני הדיונים בכנסת הקודמת קיימנו מספר רב של פגישות עם נציגי הממשלה במטרה לטייב את הנוסח, להפוך אותו ליותר מידתי בהקשר הזה. אז קודם כל אני רוצה לציין לטובה את שיתוף הפעולה שקיבלנו, גם בכנסת הקודמת, גם בכנסת הזאת, מנציגי הממשלה. אפשר לראות בנוסח שאנחנו נעבור עליו שיש הרבה נושאים שהשתנו, שכמעט כולם היו שינויים שנעשו בהסכמה. ובאמת הנוסח שמונח בפניכם עכשיו הוא נוסח שהוא טוב יותר מהבחינה הזאת של הגנה על זכות הקניין.

כמובן שיש לנו עוד הערות נקודתיות בסעיפים מסוימים ואנחנו נעיר אותן.

ונשמע גם הערות.

כמובן. אנחנו נעיר גם את ההערות שלנו. כמובן שהנוסח הוא לא מושלם ואנחנו נעיר את מה שיש לנו בהסדרים עצמם, בסעיפים עצמם.

אפשר משהו קטן לפני שמתחילים, קטן? טכני, זה חשוב.

אם זה טכני ממש, בבקשה.

בבקשה. אנחנו בהצעת חוק שהיא שונה לחלוטין משיתופי הציבור שלנו. הפרוטוקולים הכרחיים. ואין פרוטוקולים לכל הדיונים בוועדה.

פרוטוקולים של מה?

לדיונים של ועדה יש פרוטוקולים.

איזה ועדה, הוועדה שלנו?

כן, שלך.

קודם כל, אין לך זכות דיבור כרגע.

עניתי לך.

אני ממש מבקשת. אנחנו בתל אביב, אנשים לא מאמינים שזה מה שקורה. כי אמרו לנו דברים אחרים בשיתוף ציבור ואני צריכה את הפרוטוקולים.

אני לא מבין את השיתוף ציבור. תקשיבי, יש פה ועדות בכנסת. ועדות מתנהלות לפי תקנון הכנסת, לפי איך שצריך להיות. אני לא יודע על מה את מדברת.

מתפרסם פרוטוקול בתום דיון.

רגע, סליחה. כשיתפרסם פרוטוקול מתפרסם פרוטוקול, זה הכול.

אין, גם לראשון אין, אין פרוטוקולים בכלל. זה לא תקין.

אנחנו נבדוק את העניין הזה. ואם זה שונה מוועדות אחרות. אין שום הנחיה, לא שלי ולא של אף אחד אחר להתנהל בצורה אחרת.

אני יודעת, לא האשמתי.

יש פה מערכת גדולה שעובדת על הדברים הללו. יכול להיות שזה לוקח זמן. אני לא יודע, אני אבקש לבדוק את העניין הזה. אוקיי, זו באמת הייתה הערה טכנית.

אוקיי, מי מציג בבקשה? אנחנו מתחילים ב-? עמוד 12 של החוק הגדול. נכון?

כן, עמוד 12 לנוסח הדיון, כפי שפורסם. בסעיף 8 החלפת כותרת סימן ג' בפרק ג'. וההסדר כמובן שמגיע מיד אחריו לגבי הקניית הקרקע.

קודם כל, צהריים טובים. איציק דניאל, אגף התקציבים, משרד האוצר. בעצם ההסדר עכשיו שאנחנו נעבור ונקריא אותו מחולק לשניים. אני אתחיל בהתחלה להסביר את החלק הראשון ולאחר מכן אחרי הקראה ונעבור לחלק השני אני אסביר את החלק השני בזמנו.

ההסדר שמונח לפניכם הוא בעצם הסדר חדשני, אפשר לבוא ולומר, שאנחנו בעצם יצרנו במסגרת פרויקט המטרו. כמו שזכור לכולם, החלק של מס השבחת מטרו, שבעצם מקנה למדינה חלק מהתקבולים בגין ההשבחה אושר במסגרת חוק ההסדרים של תקציב 2021 בכנסת. אנחנו מדברים פה על אופן, נקרא לזה חלוקת המס ואופן המימוש בו. מדינת ישראל באה ובעצם מקימה את המטרו וכמו שכולם ידעו המטרו פרוס על 24 רשויות, 109 תחנות. השאיפה שהתחנות האלו לא יהיו איזה שהוא פיל לבן מנותק לחלוטין מהסביבה האורבנית שבה הוא נמצא. אלא שיהיה פיתוח ופיתוח מאסיבי מסביב לאותן תחנות. זאת אומרת, שאנשים ישתמשו במטרו ויוכלו לנסוע ממקום למקום. תרומה לעסקים, למגורים ולמשק באופן כללי.

בשביל לעשות את זה בצורה טובה בעצם מה שהמדינה באה ואומרת המדינה בעצם את התקבולים של המס שאותם אנחנו אמורים לקבל במועד היטל ההשבחה המדינה באה ואומרת אנחנו רוצים כדי להבטיח את אותו מימוש של הקרקעות אנחנו נוכל לבוא ולקחת חלף אותו מס איזה שהוא רכיב מסוים במקרקעין. יצרנו פה מנגנון שהוא יחסית מנגנון מאוד מאוד מפורט. זאת אומרת, לא כל מתחם השפעה כזה יוכל לבוא ולעשות בו את המנגנון החדש שיצרנו. אלא רק מנגנונים מעל 80,000 מטר. אחרי ועדה, בהתאם לשיקולים שעוד מעט נקרא. ובין יתר השיקולים האלה יהיה את השיקול של יכולת לבוא ולממש את אותם היטלים.

שהם חלק מהמיסוי ולא מעל המיסוי.

לחלוטין חלק מהמיסוי. זאת אומרת, במסגרת התוכנית שתאושר, יש פה, עוד מעט נקרא בדיוק את המנגנון שיצרנו. יהיה צוות שיבוא ויבחן את השיקולים: יכולת המימוש, היקף הנכסים המפותחים מסביב, נכסים של המדינה שנמצאים בקרבת מקום. בעצם איזה שהם קריטריונים שפה הוועדה באה וקבעה שרק בהינתן שהם מתקיימים ניתן יהיה לבוא ולעשות חלף המס הכספי איזה שהוא היבט מקרקעין שלו.

כן נבוא ונגיד שזה ייעשה באופן יחסי. זאת אומרת שלא בעל מקרקעין מסוים ייקחו ממנו חלק יחסי יותר גבוה משותף שלו לחלקה. אלא באופן יחסי מכל בעלי המקרקעין. וכן יתאפשר גם לעשות את זה בין היתר באפשרות של תוכניות איחוד וחלוקה, כדי באמת ליצור את היכולת מימוש של המדינה. למדינה יש יכולת מימוש טובה יותר מאשר של השוק הפרטי וזה גם אחד הקריטריונים. בין אם על ידי קדם מימון, בין אם על ידי קידום תוכניות ודברים מן הסוג הזה. והשאיפה היא שבעצם המטרו לא יהיה פיל לבן, כמו שאמרתי בהתחלה. אלא מקרקעין מסביב לתחנות יבואו וימומשו בצורה הטובה ביותר. וברגע שהמדינה היא בעצם תהיה החלוץ אל מול המחנה ותבוא ותגיד הנה, אני באה ועכשיו מקימה ויוזמת ועושה, יבואו גם היזמים מסביב ויפתחו גם כן את המקרקעין הרלוונטיים להם.

וזה בעצם מטרת הסעיף. לבוא ולאפשר שסביב תחנות המטרו יהיה פיתוח ולא יישאר מקום שהוא בעצם מפותח על הנייר. זה החלק הראשון?

אוקיי. מי מקריא ומתחיל להסביר?

אנחנו צריכים לדעת על איזה אזור זה חל. האם זה תמ"א 70 או תמ"א 70(א). אנחנו מבקשים לדעת. לא כתוב אף פעם, אם זה תמ"א 70 או תמ"א 70(א). האם זה צמוד לתחנה?

עוד לא התחלנו להקריא.

נכון, אבל הוא מדבר תחומי השקעה. הוא מדבר על תחומי השקעה.

נאמתם עכשיו שעה. לא?

סליחה, אני מבקש שוב, לא יהיה פה בלי רשות דיבור. לא יהיה. אני מבקש. את יודעת להגיד את התשובה הזאת עכשיו? כי הם יכולים להגיד את זה גם בסעיף. אבל אם את יודעת להגיד, אז תגידי.

יעל סלומון, מנהלת אגף המטרו במינהל התכנון. תמ"א 70 קובעת את תחום ההשפעה, תמ"א 70(א) היא חלק מתמ"א 70. היא בעצם תוכנית מתאר ארצית מפורטת.

אז פה אנחנו מדברים על כל התמ"א 70.

על תמ"א 70, כן.

יפה.

שאלה אליך רק. אני רוצה לשאול אותך אדוני, אני מודה, אני נכנס לאירוע הזה קצת באיחור. הייתי רוב הזמן עסוק בוועדת חוקה, חוק ומשפט.

אני לא אגיד לך שאיחרת את הרכבת.

לא, אז זה בדיוק מה שרציתי. אני רוצה רגע להבין באמת את הנקודה בזמן בה אנחנו נמצאים, כדי להבין איפה אפשר עוד, אנחנו עכשיו כאילו בהקראה. ואז עובדים לשלב הגשת ההסתייגויות בגדול?

לא, עוד לא.

אז מה, איפה אנחנו?

אנחנו בעצם דנים על חוק שדנו בו בקדנציה הקודמת, כשכבודו היה בממשלה. והחוק אושר ולא הועבר, לא הועלה במליאה. ממילא לא אושר לקריאה שנייה ושלישית.

כאילו קריאה ראשונה כבר מאחורינו.

כן. זו הצעה ממשלתית ולכן כל הדיונים, היו דיונים על קריאה שנייה ושלישית ובסופו של דבר זה לא אושר בקדנציה הקודמת ולכן זה נפתח מחדש בקדנציה הזאת. אנחנו כבר מקיימים כרגע דיון לדעתי שלישי.

יותר. שביעי.

רביעי או שביעי, אני כבר לא יודע. מרוב שנהנים איבדנו כבר את ההתמצאות. ואנחנו עוברים על הדברים. הם מתייחסים גם לדברים שנעשו בקדנציה הקודמת וגם מטייבים ככל הניתן עוד דברים. יש לנו עוד לפנינו עוד פרק אחד או שניים.

נשמעו פה מומחים מתחום הקרקע, תשתיות, נדל"ן, מס רווח, מס, שואל, באמת.

היו דיונים בחלק הקודם. החוק היו לו שני חלקים. חלק אחד כן עבר קריאה שנייה ושלישית וחלק לא עבר. ואת החלק הזה אנחנו דנים. במהלך כל הדיונים צפו ועלו הנושאים האלה. אבל כדי שנחדד, אנחנו לא, מה שיש לפני הוועדה זה לא הכרעה איך לעשות את המטרו מבחינת, זאת אומרת, בוא נאמר שגם נושא של תוואי ואיפה הוא עובר ואת מי הוא ישרת והכל, זה גם כביכול באופן רשמי כרגע לא על שולחן הוועדה. אבל במקרה או שלא במקרה, מחר אנחנו גם עושים דיון על התוואי, לא במסגרת הצעת החוק, אלא במסגרת מקבילה כדי לדון בכל מיני דברים שהתעוררו ונאמרו שם. בעצם המהות של הצעת החוק הזאת היא הסדרה של המקרקעין, של הכספים, הניהול של המדינה. איך היא מתנהלת בעניין הזה.

נניח אם יש חוסר בסעיף שמתייחס לאחריות, למי האחריות לנזקים שקורים תוך כדי הביצוע? מתי הזמן הנכון להגיד, אדוני יושב ראש הוועדה, נראה לי נכון להכניס סעיף שדן בסיפור הזה?

אני לא יודע למה אתה מכוון בדיוק.

לא, דוגרי, אני גם לא יודע.

אבל אם אתה לא יודע אז אני מציע לך דבר אחד לעשות. מאחר ואני לא הולך לצאת מהארץ בזמן הקרוב כנראה והוועדה הולכת להמשיך כנראה והקואליציה הזאת גם תמשיך כנראה, למגינת ליבו של אדוני, לפחות בחלק הזה. אז אדוני ילמד את סעיפי החוק. כמובן, קודם כל יש הליך, שנגיע אליו, שהוא הסתייגויות לפני הצבעות וכו'. זה אחד. אבל לפני כן עוד, אם יש נקודות מסוימות על סעיף מסוים שדנו פה בוועדה ותרצה להעלות אותם, אין בעיה. חבר כנסת יכול לבוא ולהציע הצעה ונדון בה, גם אם, כמו שאמרתי, יש לנו עוד פרק אחד או שניים שאנחנו בדרך אליו. וחוץ מזה, יש לנו כל מיני דברים שדיברנו עליהם בישיבות הראשונות ואמרנו שלקראת הישיבות האחרונות אנחנו נטפל באותם דברים שכבר דנו בהם. אז יכול להיות שזה יהיה הזמן גם לדון במשהו שאתה תרצה להעלות שהיה.

ואולי אפילו נתאם בינינו מראש, כאילו שאני לא אפתיע אותך פה.

אפשר. אתה יכול לבדוק ואם יש לך נקודות, תוציא אפילו בנייר שאתה רוצה להעלות את הנושאים האלה מההיבטים האלה, להוציא נייר לוועדה. ואנחנו נדאג שיהיה על זה דיון.

בסדר גמור.

אבל ניירות שלך, זאת אומרת, כי עלו פה הרבה מאוד נושאים והעלו פה הרבה מאוד נושאים.

אגב, יכול להיות שאני אעלה משהו ותגיד לי תקשיב, דנו בזה, זה מאחורינו.

נותנים לאנשים לדבר ולהביע את דעתם. אבל אם יש נקודה שלא, שאתה רוצה להעלות אותה, בשמחה רבה.

בסדר גמור.

אוקיי. מי מקריא ומסביר?

אני אקריא והם יסבירו את ההצעה שלהם.

החלפת כותרת סימן ג' בפרק ג'
8.
במקום כותרת סימן ג' בפרק ג' לחוק העיקרי יבוא:

היטל השבחה, מס השבחת מטרו והקניית מקרקעין".



פה זה משהו טכני, משנים את הכותרת כי אנחנו מוסיפים סעיפים נוספים שלא היו בחוק המקורי בתוך הסימן הזה.

הוספת סעיפים 29 36 וסימן ד'
9.
אחרי סעיף 28 לחוק העיקרי יבוא:



"הקניית מקרקעין לפיתוח המטרו חלף מס השבחת המטרו והוועדה לפיתוח סובב המטרו
29.
(א) על אף האמור בסעיף 19, אושרה תוכנית משביחה המגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין מושבחים ב-80,000 מ"ר או יותר, יוקנה למדינה, מתוך השטח הכולל המותר לבנייה האמור במקרקעין המושבחים בתוכנית, שטח לפיתוח מסחרי בסביבת תחנת המטרו (בפרק זה – מקרקעין מוקנים); המקרקעין המוקנים יוקנו למדינה במועד אישור התוכנית המשביחה וחלף תשלום חלק יחסי מסכום מס השבחת המטרו החל על המקרקעין.





(ב) שר האוצר ימנה ועדה לפיתוח סובב המטרו (בפרק זה – ועדת הפיתוח) שתקבע את שיעור ההקניה לפי תוכנית משביחה כאמור בסעיף קטן (א), וחבריה הם:






(1) שני עובדים בכירים של משרד האוצר, שימנה שר האוצר, ואחד מהם יהיה יושב הראש;






(2) עובד בכיר של משרד ראש הממשלה שימנה ראש הממשלה;






(3) עובד בכיר של מינהל התכנון במשרד הפנים שימנה מנהל מינהל התכנון;






(4) עובד בכיר של רשות מקרקעי ישראל, שימנה ראש רשות מקרקעין ישראל;






(5) השמעי הממשלתי הראשי או נציגו;





(ג) המניין החוקי בישיבות ועדת הפיתוח הוא שלושה מחבריה, ובלבד שאחד מהם הוא נציג שר האוצר; היו הדעות שקולות, תכריע דעתו של יושב הראש; ועדת הפיתוח תקבע את סדרי עבודתה, ככל שלא נקבעו לפי חוק זה.





(ד) ועדת הפיתוח תקבע את שיעור המקרקעין המוקנים כשיעור מההשבחה במקרקעין בתוכנית המשביחה, לפי אחת ממדרגות אלה (בפרק זה – שיעור ההקניה):






(1) 20% מההשבחה במקרקעין;






(2) 10% מההשבחה במקרקעין;






(3) 0% מההשבחה במקרקעין – אם קבעה שאין צורך בהקניית מקרקעין למדינה.





(ה) ועדת הפיתוח תקבע את שיעור ההקניה במתחם ההשפעה לאחר בחינה ואפיון של מתחמי ההשפעה וקביעת הצורך בקידום הפיתוח המסחרי בו, בשים לב לשטח הכולל המותר לבנייה במקרקעי ישראל שבמתחם ההשפעה מתוך השטח הכולל המותר לבנייה במתחם השפעה, ובהתחשב, בין השאר, בשיקולים אלה:






(1) מספר בעלי המקרקעין במתחם ההשפעה;






(2) פוטנציאל הפיתוח של המקרקעין במתחם ההשפעה;






(3) מורכבות הפיתוח של המקרקעין במתחם ההשפעה;





(ו) ועדת הפיתוח תפרסם את החלטתה לעניין שיעורי ההקניה במתחמי ההשפעה באתר האינטרנט של משרד האוצר;





(ז) הוקנו מקרקעין לפי סעיף זה, יופחת שווי המקרקעין המוקנים מסכום מס השבחת המטרו שבו חב בעל המקרקעין; לעניין זה יחולו על שווי המקרקעין המוקנים הוראות ההצמדה הקבועות בסעיף 9 לתוספת השלישית; בסעיף זה, "השבחה במקרקעין" – עליית שווים של מקרקעין במתחם השפעה כפי שייקבע בהליך התכנוני;





(ח) שיעור ההקניה שיחול על תוכנית משביחה החלה על מתחמי השפעה שונים יהיה שיעור ההקניה הממוצע החל בשטח התוכנית;



אני מציע לעצור פה.

כן. אוקיי, מישהו שיסביר? למרות שהיה כבר התחלה, אבל לרדת יותר לרזולוציות המעשיות.

אז ננסה לעבור סעיף סעיף פחות או יותר. אז כמו שאמרנו, בכלל אנחנו נכנסים לכל המנגנון הזה של הקניית מקרקעין, רק מקרקעין מושבחים ב-80,000 מטר ומעלה.

רגע, אני רוצה לבין.

זה בעצם איזה רף מינימום.

כדי שנבין, נקבע השבחה, אוקיי?

אנחנו בשלב אישור התוכנית, אדוני יושב הראש, בסדר? לא בשלב היטל ההשבחה והסכום שלו. אלא בשלב אישור התוכנית. שהתוכנית עכשיו באה ומוסיפה בעצם איזה שהן תוספות. במקרה הזה מעל 80,000 מטר לפחות. רק אז אנחנו נכנסים בכלל לגדר אותה אפשרות לבוא ולהקנות מקרקעין. זה שער הכניסה שלנו בעצם לתוך המנגנון הזה.

כן, אבל אני צריך לראות את הממשק בינו לבין ההשבחה והיטל ההשבחה.

זה בשלב מקדים. זה לפני היטל ההשבחה. היטל ההשבחה מגיע בשלב יותר מתקדם. אנחנו בשלב שהתוכנית בעצם מאושרת והיא בעצם זו שמקנה את הזכויות. אנחנו בשלב הזה.

כן. אבל אם אתה לוקח והולך על שיטת הקניית הזכויות, השאלה אם זה לא הולך, זה אמור ללכת על חשבון היטל השבחה. לא יהיה כפל מבצעים.

כמו שכתוב פה בצורה מאוד ברורה.

כן, אבל היטל השבחה יש עוד שותפים. והשאלה פה.

זה על החלק של המדינה, אדוני יושב הראש. רק ה-35%, החלק של המדינה.

אז את זה רציתי שתבהיר.

בסדר. רשום בצורה ברורה.

בואו, אני מציע שנעבור בצורה כרונולוגית על סדר הדברים. כי מבחינה כרונולוגית מתחיל בוועדת הפיתוח שקובעת את החלק היחסי בכל מתחם השפעה. ורק אז, כאילו מה קורה כשבאות התוכניות.

ואיך זה קורה ביחד עם אישור התוכנית. יש כאן בעצם כמה תהליכים.

אתם רוצים לתאר את כל התהליך עד אישור התוכנית או מעבר, לשלב שאנחנו נכנסים לפה?

בהקשר הזה. השלב הראשון הוא בעצם ועדת הפיתוח למעשה.

אנחנו מדברים אחרי בעצם שהתוכנית אושרה. רק אז אנחנו מגיעים לפה.

לא. ועדת הפיתוח בעצם קובעת לפני.

לפני. אבל בעצם כל המנגנון פה מבוסס על זה שיש אישור לתוספת של המטרים. בסדר? אם לצורך העניין אין את האישור הזה, אז לא נכנסים לגדר הסעיף.

שתי מילים על ועדת הפיתוח.

אז בנימין, אתה רוצה? בכבוד.

תתחיל והוא ישלים.

יאללה, בנימין, בכבוד.

בני ארביב, מינהל התכנון, מטה התכנון. אני לא אדבר על ועדת הפיתוח. ועדת הפיתוח אתה תשלים. רק אני אתאר את ההליך.

כפי שנקבע בחוק שעבר כבר, החלק הראשון של חוק המטרו, היטל ההשבחה במתחמי ההשפעה, כשאני לא נכנס לכל מיני חריגים והוראות מעבר. אבל היטל השבחה במתחמי ההשפעה בתמ"א 70 יעמוד על 75% סך הכול. שמתוך זה 40% יהיו היטל השבחה רגיל מה שנקרא. ו-35% יהיו לא היטל השבחה, מס מטרו, שיועבר לקופת המדינה. זה הכלל.

כרגע אנחנו מדברים על ועדה. כבר נגיע לתפקיד של הוועדה, היא צריכה לקבוע מדרגות. יש שלוש מדרגות שהוצעו בהצעת החוק. אנחנו מדברים שהחלק של המדינה, אותם 35% מס מטרו, את חלקם ניתן יהיה לשלם במסגרת אישור התוכנית באמצעות מקרקעין מוקנים. ככל שמקרקעין מוקנים יועברו למדינה בשלב אישור התוכנית, כבר נתאר איך, זה יהיה במקום אותם 35%. עכשיו, המדרגות כפי שהוצעו בהצעת החוק ובסעיף שכבר הוקרא, 20% מהשבחה במקרקעין, 10% או 0. זאת אומרת, הוועדה תתכנס ותחליט באותו מתחם השפעה, כולו או חלקו, מה אחוז ההקניה שנכון לתת, לקבוע. באופן כללי, זה לא יהיה פר תוכנית. הוועדה תתכנס ותגיד מה אחוז ההקניה שנכון לקבוע במתחם הזה, כולו או חלקו. והיא יכולה לקבוע שלוש מדרגות כפי שמוצע, בשים לב לפרמטרים שנקבעו בחוק. אם זה 0 אז זה אומר שלא תהיה הקניה במקרקעין וכל ה-35% מס מטרו ישולמו במסגרת היטל השבחה בשלב המימוש, כמו היטל השבחה רגיל. אבל ככל שייקבע 10% או 20% כמובן שזה יקוזז מה-35%. אבל אלה מקרקעין שיועברו למדינה בשלב אישור התוכנית.

ברוב המכריע של המקרים זה יהיה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה. אם זה יותר מבעלים אחד בהכרח זה יהיה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה. לא ניכנס כרגע לדברים טכניים. אבל במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה שמה שהיא עושה היא משנה את המשטר הקנייני ובמסגרת זו היא תקבע את המקרקעין שיוקנו, המיקומים, המגרשים שיוקנו למדינה לפי הצעת החוק. ככל שזה בעלים אחד אין צורך, מקרים מאוד נדירים כנראה, אבל אין צורך בתוכנית איחוד וחלוקה וההקניה תהיה מכוח הוראות החוק. שוב, לא משנה כרגע הפרוצדורה.

וההקניה יכולה להיות מלאה וחלקית.

כן, יש פה שלוש מדרגות.

לא, גם השלוש מדרגות. אבל באופן כללי, זאת אומרת, בסוף בעצם הוא הופך להיות שותף עם המדינה בצורה כזו או אחרת.

נכון. יש שאיפה, אני לא יודע אם הקריאו את הסעיף הזה, שהמגרשים יהיו גם בצמידות לתחנות מטרו וגם במידת האפשר מגרשים נפרדים וכו'.

זה הסעיף הבא.

כדי שלא יהיה מושה של המדינה עם פרטיים, זה לא טוב לפיתוח וכו', אבל יש הוראות בעניין הזה גם.

מה שחשוב להגיד זה שני דברים: ראשית, כל זמן שוועדת הפיתוח לא קובעת את שיעורי ההקניה, לפי שלוש המדרגות – לא חל הסעיף הזה. זאת אומרת, התוכנית שכרגע רצות יש הוראת מעבר, אני לא זוכר כרגע בדיוק את המספר שלה, כבר נקריא אותה, שאומרת שכל תוכנית, אם אני זוכר נכון, ההחלטה להפקדה התקבלה לפני שוועדת הפיתוח התכנסה וקבעה את השיעורים – אז לא חל. זאת אומרת, זה לא עכשיו שרצות תוכניות ואף אחד לא יודע מה יחול עליהן. אם בשלב ההחלטה להפקדה אין החלטה של ועדת הפיתוח אז יהיה מס מטרו רגיל ולא יחול כל ההסדר של מקרקעין.

צריך בהקשר הזה לומר, בני, שגם מדובר שמתחמי ההשפעה יהיה סופיים.

יש עוד שלב של מתחמי, נכון. כל ההסדר הזה של הקניית מקרקעין הוא לא חל.

הוא נבנה אחרי החלטה של מה המתחם השפעה.

למרות שמס מטרו, אותם 35% ככלל לא בתוכניות להתחדשות עירונית יחול גם עכשיו, גם התוכניות שהחלטה להפקדה, שההפקדה הייתה אחרי ה-1.1.2023, אז מתחמי השפעה זמניים כפי שהוצעו בתמ"א 70 שהועברה להערות והשגות, חל מס המטרו. ואם יהיו שינויים בנוסח הסופי של תמ"א 70, מתחמים ייגרעו ממתחמי ההשפעה. אז יש מנגנון השבה שכבר נקבע בהצעת החוק שעבר. שאנחנו מדברים על הקניית מקרקעין מסיבות מובנות, להחזיר מקרקעין זה הרבה יותר מסובך מלהחזיר כסף וכו'. ההסדר הזה ייכנס רק אחרי שתמ"א 70 תאושר באופן סופי.

כולל ההגדרות מהם מתחמי ההשפעה.

בדיוק.

הודעה ברורה. וזה לא משהו אלסטי שאפשר לשחק איתו.

בדיוק.

נקבע, נקבע. לא נקבע, מת.

נכון.

עו"ד תום חביב, מהלשכה המשפטית באוצר. יש ממש הגדרה נפרדת למתחמי השפעה זמניים. מתחמי השפעה הם לא בהתאם למה שבהוראות המעבר קבועים. כלומר, מכיוון שפה ההגדרה היא מתחמי השפעה ולא מתחמי השפעה זמניים אז ברור שהכוונה היא למתחמי השפעה לאחר שאושר תמ"א 70 קודם.

בני, ברשותך נחזור רגע לוועדה ונסביר. אז כמו שהיועץ המשפטי במינהל התכנון תיאר עכשיו, אז זה החלק בעצם עד סעיף (ה) לצורך העניין. סעיף (ה) בעצם הסעיף של השיקולים, מה בעצם צריך להיות מונח בפני ועדת הפיתוח שתקבל את ההחלטה אם זה 0, 10% או 20%. ופה בעצם נכנס השיקולים של קידום הפיתוח המסחרי, מספר בעלי המקרקעין. מתוך הראייה שככל שיש יותר חברים יש אינטרס אולי יותר גדול לעשות את זה. פוטנציאל הפיתוח באותו מתחם ומורכבות הפיתוח שבעצם, כמו שתיארנו מקודם, לממשלה כן יש איזה שהוא יתרון יחסי בקידום אותן התוכניות.

ההחלטות של הוועדה צריכות להיות מפורסמות לציבור. וזהו. אם יש איזה שאלה ספציפית אז נענה.

אני אוסיף שני דברים. אז כמו שהתחלנו להגיד, בעצם השלב הראשון הוא קביעת מתחמי השפעה סופיים בתמ"א 70. אחר כך מתכנסת ועדת הפיתוח, שאנחנו מקריאים אותה פה, את ההרכב שלה. קובעת לכל מתחם השפעה את האחוז לאותו מתחם.

אתם יכולים לראות בנוסח את השינויים שביצענו בכנסת הקודמת. אני אעבור עליהם בקצרה, זה חלק מההסבר. אז מבחינת השיקולים, לא לפי הסדר, מבחינת השיקולים של ועדת הפיתוח, אתם יכולים לראות את סעיף קטן (ה) שהשיקול המרכזי שהיה בהתחלה אחד מרשימת השיקולים, אבל הוא עבר לרישה, כדי להבהיר שהוא השיקול המרכזי בעניין ההקניה. והוא בעצם השטח שיש, השטח שהוא מקרקעי ישראל מתוך אותו שטח שהכוונה היא שככל שיש הרבה שטח שהוא גם ככה שטח של המדינה, אין צורך להקנות מקרקעין של גורמים פרטיים למדינה אם יש לה הרבה שטח באותו מתחם השפעה. כמובן שיש את שאר השיקולים שעליהם דיבר איציק.

מבחינת חברי הוועדה נקבע שכל חברי הוועדה יהיו עובדים בכירים של המשרדים שהם מייצגים. כמו כן, הוסף השמאי הממשלתי הראשי או נציגו כחבר בוועדה.

אני לא נכנס לכל דבר, אבל סעיף קטן (ח) בעצם סעיף שמסביר מה קורה במקרה שהתוכנית חלה על שני מתחמי השפעה שונים. במתחם השפעה אחד נקבע 10% לצורך העניין ובמתחם השפעה אחר שנקבע 20%. קבענו שבעצם שיעור השייכות זה שיעור הממוצע של שני הדברים האלה.

איך המקרה הזה?

יכול להיות בתוכנית, תוכנית שהיא חלה על שני, שיש בה שני מתחמי השפעה.

שני מתחמי השפעה. אוקיי.

ולכל אחד מהם נקבע שיעור שונה בוועדת הפיתוח.

בגלל הסיבות שלהם.

נכון.

אוקיי. הערות בבקשה.

הערות לסעיף הזה. קודם כל, שוב, האוצר ממנה את הרכב הוועדה. ומשרד התחבורה שהוא אמור שיהיה לו שם התחנה, המתחם שדורש צרכים ומסביבו הולך להתפתח כל המתחם הזה – לא מופיע. אז חבר'ה, תבינו שמשרד התחבורה חייב להיות בכל ועדה, מכל מיני שיקולים. ואם לא, זה נדל"ן בלבד.

שוב, האוצר ממנה את הוועדה הזאת.

נמצא כאן נציג משרד התחבורה, נכון?

כן.

אוקיי. הלאה.

אנחנו לא מבינים עכשיו אם כל הדברים שאתם אומרים, של ה-75% הם לפי מה שאני קראתי פה מאיגוד השמאים, אם זה מהמטר הראשון או רק מהתוספת של ה-80,000. אם זה מתחת לקרקע, אם זה מעל הקרקע, אם זה כולל קרקע שירותים וכל מיני פיתוחים של שפ"פים, שעכשיו זה אופנתי במקום לעשות שצ"פים. כל הדברים האלו עמומים לחלוטין בחוק הזה. והכל אנחנו משאירים לכמה אנשים בודדים בכירים שיושבים בוועדה. כולל מספר בעלים, פוטנציאל הפיתוח. מה זה אצבע? מה זה המידתיות הזאת? אנחנו עושים חקיקה, אנחנו דורשים לדעת פרמטרים ברורים עוד לפני התכנסות הוועדה ולא ככה בערך. אני נקבה, עובדת בתל אביב. זו ההרגשה שיש לי פה.

תודה רבה.

רגע, שנייה. דיברו שהחוק, יש משהו לא מובן ואני אבקש תשובה. אני הבנתי שהיטל ההשבחה מה-1.1.2023 מתחיל רק אחרי שמאושר תמ"א 70. עכשיו נאמר שלא. זה דברים שממש קשה לנו להבין. וגם הוראות המעבר, אבקש הסבר נוסף.

לא היה שינוי בעניין הזה.

זה בחוק שעבר, לא בסעיף.

זה בחוק שעבר ולא היה שינוי בעניין.

אז מה זה השפעה, לא השפעה. מעבר? משהו פה יותר מידי פירות בסלט הפירות הזה.

הערה אחת סופית שלי. אני כבר דיברתי עם הוועדה שלך אדוני, המסמך שאנחנו עובדים עליו אין לו שום הערות מכל הדיונים שדיברנו. אנחנו עובדים על טיוטה מקורית שהתחלנו את הדיונים.

לא הבנתי.

אתם לא מפרסמים את הנוסח בכלל.

הנוסח שאנחנו עובדים עליו זה הנוסח הראשוני שהתחלנו לפני שש ישיבות. אין עדכונים של הדברים שאנחנו מביאים פה.

לא, עדיין לא. כשיהיה אתם תדעו. אוקיי. כן, בבקשה? שם ותפקיד.

טל קדמי, עורך דין. אחד ממובילי המחאה, כן?

איזה מחאה? יש כמה מחאות עכשיו בכותרות. תגיד לי איזה.

המחאה שנקראת נפגעי נת"ע. למרות שלפי הפרסומים זאת הדרך לאבד את המטרו.

הערות לסעיף.

רצית לדעת שם ותפקיד, אז אני אומר. משיג, ב"כ מייצג תוכנית המטרו ואחד ממובילי המחאה נגד התכנון הדורסני. צר לי אם זה לא קצר כל כך.

אמרת את זה.

כן. לא, לא, עכשיו סיימתי.

רק רציתי שתכוון לי על מה המחאה.

כן, כן, עכשיו אני אגיד. אמרת שם ותפקיד. קודם כל, אני מצטרף להערות חברתי. האוצר מציג, שר האוצר ימנה. אין נציג, יש פה רשימה של חברים בוועדה. אין נציג אחד בוועדה פה, בסעיף, אין נציג משרד התחבורה. בסעיף, כן? אני לא מדבר על נוכחות פיזית פה.

זו הערת חברתך.

כן. אני מצטרף, אני מחדד אותה. וגם פה אני מפנה לסעיף הספציפי: "ובלבד שאחד מהם הוא נציג האוצר". שוב, כל התכנון הזה זה אוצר, זה כלכלי נטו. ובגלל זה אנחנו מקבלים תחנות בחור נידח, כי מה שמעניין זה איפה אפשר לבנות ולא איפה נשרת את הציבור. זה גם אמרתי את זה עוד לפני הפגרה הרי.

ההערה השנייה שלי, יש פה פשוט טענה לא נכונה במובן המקצועי. ואני שמח שראש לשכת השמאים נמצאת איתנו היום כאן ואני מברך על כך. אני עורך דין לליקויי בנייה, בין השאר. אני עובד ברמה היומית בעלייה או ירידת ערך במקרקעין. אוקיי? אני אומר לכם, אתם יכולים לזלזל בי עד מחר, כפי שאתם הרבה פעמים עושים. אין, ואגב, יש פה גם בסעיף קטן (3) יש את האפשרות הזאת גם 0% מהשבחה במקרקעין. וגם נת"ע באתר שלה בזמנו הודתה שאם תהיה השבחה זה רק במקום שהוא מספיק רחוק, ולא מספיק קרוב ולא מספיק רחוק. אין עליית ערך. אני מדבר על עליית ערך פה. אני יודע מה זה עלייה וירידת ערך במקרקעין ובאחריות שמאי מקרקעין, ואני עובד עם כאלה על בסיס שבועי.

אתה גם רוצה לשמוע תשובה לחלק הזה?

אני לא סיימתי עוד את האמירה. אני אשמח לשמוע.

לא, על החלק הזה. כי אומר היועץ המשפטי שאתה טועה.

ברור, אני טועה. אתה עורך דין לליקויי בנייה?

זה לא קשור.

תודה. זה קצת קשור.

טוב, אוקיי. אתה יודע מה? תנאם את הנאום.

לא, אבל לא נתתם לי לסיים.

לא קשור אם תהיה תשובה או לא.

אני אקשיב לו בשמחה.

מאה אחוז, מאה אחוז. הלאה.

אין עליית ערך במקרים - - -

הבנתי, הלאה.

רגע, אני אגיד למה.

לא, לא, לא.

לא? אז לא נותנים לי לדבר.

לא צריך, לא. אתה לא רוצה לשמוע.

למה לא?

אז לא נותנים לי לדבר.

חברים וחברות יקרים.

אז אוקיי, אני אקשיב לחברי ואז אני אמשיך.

בבקשה.

אבל נתת לי זכות דיבור.

תמשיך.

אמרת לי אל תתפרץ.

אבל היא לא בלתי מוגבלת. כן, הלאה?

אז אני אשמח לשמוע את חברי, אם זה כל כך מפריע שלא נתתי לחברי לדבר בזכות דיבור שלי. לא, אני, אוקיי, אז אני אשלים, אני מבין שזה. אין עליית ערך ולא תיתכן כשחופרים, כל אדם סביר לא ילך לקנות דירה או בית או משהו, כשחופרים לו מנהרות מתחת לבית או בסמוך לבית. לא צריך להיתמם ולחשוב אחרת זה נאיביות לשמה.

וההערה השלישית, כך שכל הדיבורים פה על עליית ערך הם פשוט לא נכונים ברמה המקצועית ואני אשמח שגם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין תגיב על זה. אוקיי? וההערה השלישית שהזכיר חברי. הנה, אני מקשיב לו ואני מגיב להערה שלו. על זכות הקניין. שהיא אכן זכות חוקית חוקתית מן המעלה הראשונה. וגם אמר היא לא בלתי פגיעה. אבל אני מזכיר רק, לפי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, צריך לפגוע בה באמצעי המינימלי. וזו אקסיומה, אנחנו לא נתווכח על זה. האמצעי המינימלי. אני פשוט אומר כי אתה הזכרת את זה. האמצעי המינימלי, מינימום פגיעה. זה הרחקת מבנים כמה שניתן. תודה.

תודה רבה. עוד הערות, בבקשה.

משה פישר, עמותת בינוי שפוי. ראשית, ברור שתהיה פה עליית מחירים מטורפת. המציאות שאנחנו נמצאים בה.

בלי קשר לזה. אתה מדבר על כל מסה שבאה אחר כך.

כל הדבר הזה של 40%-75%.

אני רוצה להקדים שנייה. דקה. אנחנו לא יכולים לשחק פעמיים על אותו מגרש. כי הטענה היא נכונה וטובה מה שאתה אומר. והיא גם עלתה וכנראה גם תעלה. אבל היא לא פעמיים. היא לא קורית פעמיים. זאת אומרת, פה יש חלף. זה או ה-75% על סך כל הניסוי או שמתוכו חלק יהיה בצורה כזאת. אז שנבין.

הבנו נכון. תהיה פה עלייה מטורפת. זה בניגוד לכל מה שאנחנו רוצים. וצריך לשקול את נושא המיסים פה שוב פעם נוספת. זה בפירוש להכניס את היד עמוק עמוק לכיסם של האזרחים. אמנם זו אמירה קצת פופוליסטית, אבל זו המציאות וזו האמת העובדתית.

אני גם, תרשה לי רק לומר, נאמרו פה דברי טעם על ידי חבריי. אני מציע לקחת אותם מאוד ברצינות ולא לזלזל. תודה.

חס וחלילה, לא מזלזל.

יריב גפני מרמת השרון, אני נציג ציבור.

שלום. כן, בבקשה.

אני מבקש את זכות הדיבור.

קיבלת.

תודה רבה. מה שאני רוצה לציין זה שלוש נקודות: הראשונה, הטענה שמדינה היא יותר יעילה מאשר האדם הפרטי, כאשר המדינה בשני העשורים האחרונים עשתה פעולות על מנת להנפיק גופים לגופים פרטיים. אז פתאום המדינה רוצה לאסוף זכויות? מה היא תעשה איתן? תעביר אותם במכרז לגופים גדולים שאוכלים את הציבור הקטן? במקום לתת לבעל הזכות באותו מקום את הזכויות שלו? ייקחו לו את הזכות. ואם הוא לא מסוגל לשלם, ייקחו לו את הנכס. זה מה שנאמר פה במילים יפות. זו נקודה ראשונה.

נקודה שנייה, אני מצטרף לחברי. אם רוצים להקטין נזק ולא להיכנס לעימות עם התושב, מרחיקים את הקו למקום, כאשר בהתנגדויות גם של עיריית רמת השרון וגם של תושבים הצגנו תוואי שכולו עובר מתחת לשטחים ציבוריים. אז אני לא מבין למה בכוח נכנסים מתחת לבניינים, מתחת לבתים. ובצורה עקיפה מונעים היום, עד שיהיה המטרו יכול להיות שיעברו שנות דור. עד אז אנחנו גם לא יכולים להשביח את הבניינים, תמ"א 38 בחלופה שלה, כי הקו הכחול מגביל והוא לא סופי. אלה דברים שיצר משרד האוצר והכניס את הציבור למן מלכודת שהציבור היום לא יודע מה לעשות. כמות החלפת הדירות קטנה מצד אחד, מחירי הדירות מאמירים ולא רק בגלל זמינות קרקע או ריבית. אלא בגלל שהמטרו יצר בגוש דן סביבה לא יציבה, לא ברורה, שאנשים מפחדים להזיז פוזיציות. תודה.

תראה, ברור שעד שלא יהיה תוכנית סדורה לגמרי, אז תמיד יש אי בהירות. כל תוכנית יש אי בהירות באמצע. אתה בא ואומר בואו תסיטו את הזה למקום שהאי בהירות כאילו משליכה פחות. אבל היא עדיין תשליך.

מינימלית.

וזה בדיוק סותר את מה שאמרתם קודם שהתכנון לא ילך לפי, דווקא לפי הדברים האלה. זאת אומרת, התכנון צריך להיות מיטבי תחבורה.

אדוני, אני רוצה להשלים.

הטיעון הזה הוא בדיוק הפוך.

אבל אני אשלים לאדוני. ברמת השרון העבירו 50% מהקו בשטחים חקלאיים שתמ"מ 5 מגדיר אותם ככאלה. הווה אומר 50 שנה הם מיועדים להיות רצועה ירוקה בין צפון תל אביב להמשך גוש דן. אז עכשיו הם הולכים לבנות שם, בניגוד לתמ"מ 5. בניגוד לתב"ע המקומית שכרגע היא בתהליכי אישור. זאת אומרת, הרציונל הוא נדל"ני ולא שירות ציבור. 65% מתושבי רמת השרון לא יהיו נגישים.

אתה מדבר עכשיו על התוואי. זה מחר, לא היום.

נכון. אבל אני אומר שהתוואי יצר עיוותים אחרים. והעיוות הזה שדובר, בעצם המדינה רוצה לקחת חזרה את השטחים הפרטיים גם לעצמה. 95% לא מספיקים.

אדוני יושב הראש, אתה מרשה לי שתי מילים לחדד משהו בנושא יוקר הדיור?

גם לעניין הטכני. כל הפרוטוקולים נמצאים באתר פורטל הוועדה. פרוטוקולים מתאריך 20.2, 26.2. לא לענות. לא לענות. 5.3, 16.3 ו-26.3. כולם נמצאים בפורטל הוועדה. אם מישהו רוצה הדרכה איך להיכנס לפורטל יש מוקדים של רשויות מקומיות שמלמדים את הדברים האלה.

יודעים, יודעים איך להיכנס.

אדוני, אתה מרשה לי לחדד בשני משפטים את הנושא של יוקר מחיר הדירה?

פעם אחרונה. ראשונה ואחרונה היום. כן?

איזה כיף. תקשיב, נותנים ליזם לכאורה יותר מטראז' כדי שישלם את המס, או בנכסים או בכסף.

לא, את מדברת על מטראז'.

כן. תמ"א 70 מגדיל את הזכויות. בוא תיקח את הסינרמה.

מי אמר שאני מגדילה את הזכויות? אנחנו לא יודעים.

ואני שואל אותך, אם לא יגדילו היום את הזכויות ותהיה שם תחנה, לא יבוא מישהו ויבקש להגדיל את הזכויות האלה בעתיד? בוודאי שכן. כל מקום שהופך להיות מקום יותר זה.

אדוני, זו לא הנקודה. הם מגדילים כרגע את הזה והם בונים את המטראז' הזה או בכסף או - - -

אוקיי, רצית מילה אחת לומר. כן, כן?

אז בסופו של זה, הבונה, היזם או מה שלא יהיה, יש לו הוצאות נוספות שהתגלגלו למחיר של הקונה או של השוכר. וזה גורם להתייקרות נוספת. אוקיי?

טוב. יש הרבה דברים שיקרו בשוק, אבל הם לא קשורים כרגע להצעת החוק הזאת.

לא, אבל זאת התייקרות יזומה.

תודה רבה. תודה.

לא - - -

בבקשה, נציג הבונים, ביקשת.

תודה אדוני. חיים פייגלין, סגן נשיא בהתאחדות. ההתאחדות סבורה שכל הסעיף הזה, אדוני, חייב לרדת מהצעת החוק הזו. הסעיף הזה כולל עוולות כפולות ומכופלות שהן חסרות תקדים עד היום. באמת, עד היום הכרנו הפקעות לצרכי ציבור. אנחנו לראשונה נתקלים פה בהפקעות לצרכים מסחריים גרידא, כאשר שולחים את היד אחרי שהטילו היטל מופרז ומופרך הייתי אומר, של 75% היטל השבחה שייקר את יוקר המחייה בגוש דן ובכל הארץ עוד עשרות שנים, אם הוא יתממש. ואני מקווה שהוא לא יתממש. אנשים לא יעשו פעולות, זה נאמר פה קודם בצדק. זה יקפיא את כל הבנייה בגוש דן. אנשים לא ייכנסו לסיכונים של 75% היטל השבחה שצריך לממן אותו אחר כך עשרות שנים. משום שהוא נגבה בעצם בתחילת הפרויקטים. ואנחנו יודעים מה זה תחילת הפרויקטים, הפרויקטים מתנהלים אחר כך עוד הרבה מאוד שנים.

זה אתה מדבר על ההיטל, על ההשבחה.

אני מדבר על היטל ההשבחה בשיעור 75%.

אוקיי, אבל זה לא הנושא כרגע. זאת אומרת, מתוכו מדובר על - - -

זה הנושא, כי בסופו של דבר - - -

לא, ברור שהוא חלק.

- - - מוסיפים פה חטא על פשע משום שהחטא הראשון הוא 75% היטל השבחה שהוא בעצם מלאים כבר את מירב הקרקע ומעביר את מירב הקרקע למדינה, מתוך הגדרה. עכשיו אומרים זה לא רק כסף, עכשיו אפשר גם לשלוח את היד לקרקע עצמה. ולא לקרקע לצרכי ציבור, לקרקע לצרכים מסחריים גרידא. זה דבר שאני חושב שהוא ביזיון אם הוא יעבור. אני חושב שזו פגיעה בשמה הטוב של הכנסת, של הוועדה בראשותך. אני לא חושב שבכלל אדוני צריך לתת יד לזה שסעיף כזה ייכנס לספר החוקים של המדינה הזאת. זה דבר חסר תקדים. פגיעה חסרת תקדים על משהו שעוד לא הוכח שיש פה בכלל עליית ערך. אולי יש בו ירידת ערך ובכלל יש בו פגיעה.

ולכן כל הדבר הזה הוא משהו שלדעתי ולדעתנו בהתאחדות, חייב לרדת מספר החוקים פה. זה דבר שהוא מופרך, הוא עוולה חסרת תקדים שישנה בחוק הזה.

אתה לוקח בחשבון שיכול להיות מתחמים כאן שהם מתחמים שבהם יהיו עבודות פיתוח מאוד אינטנסיביות, עם להדק וכל הדברים הללו.

זה החלק הבא של הדיון. אבל גם בחלק הזה, אנחנו מדברים רק על תוכניות שמלכתחילה משביחות, זאת אומרת מגדילות את השטח הכולל המותר לבנייה ב-180,000 מטר.

משביחות בגלל המטרו או משביחות בגלל שיש תוכנית אחרת? כי כרגע תמ"א 70 לא משביחה זכויות.

כרגע אין השבחה, אנחנו רואים בכלל בתל אביב 5,000 או תל אביב 5500, אנחנו רואים זכויות יותר גבוהות מאשר בתמ"א 70. אז מה ההשבחה פה?

אבל כאן השאלה לא בתוך תמ"א 70, אלא אחרי שתמ"א 70 תאושר ותהיה תוכנית שמגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה, תוכנית ספציפית שמגדילה את השטח המותר לבנייה, לצורך העניין ב-100,000 מטר.

מכוח המטרו או מכוח תוכנית? זה חשוב כי זה בדיוק העניין.

מכוח תוכנית.

אז סתם, אז בכלל יכול להיות שזה לא קשור למטרו. המטרו, יכול להיות שהמטרו הוריד, אין פה בכלל השבחה, אבל אתם עדיין תיקחו. למרות שזה בכלל לא קשור להשבחת המטרו.

עדיין יחול 75% מס.

לא, רגע, רגע, אני רוצה תשובות על העניין הזה. כן, בבקשה. במיוחד על החלק שמי אמר שזה ישביח בגלל המטרו? זאת אומרת, יכול להיות שהיו סיבות אחרות שזה השביח ועכשיו באה המדינה ואומרת גם אני שותף. אז כל עוד זה קשור למטרו וזה, אז יכול להיות, תשובה בבקשה.

דנה דובר, אגף תקציבים משרד האוצר. אז אני אתייחס בכמה חלקים לדברים שנאמרו פה. אני אזכיר שאנחנו באמת מדברים על תוכניות שיש בהן הגדלת זכויות בצורה מאוד משמעותית ואני אתחבר למה שדיברנו עליו מלכתחילה לגבי התכלית שיש להסדר הזה.

המטרה של ההסדר הזה היא באמת להבטיח שאנחנו מייצרים פה מערכת תחבורה שהיא מוטה לציבור, משרתת את הציבור וזו תחבורה שרואה תכנון ואורבניות ותושבים. ולכן אנחנו בהכרח מדברים על מתחמים שהם סובבים תחנות מטרו. ולכן אני שמה שנייה בצד את השאלה מאיזה תוכנית הם הגיעו. הרי אנחנו רוצים להבטיח שבאזורים שבהם אנחנו כמדינה שגידול האוכלוסין בה הוא מהגבוהים בעולם ואנחנו צריכים לצופף ואנחנו יוצרים מערכת הסעת המונים שיכולה לשרת את הציבור ויכולה להעביר מסות גדולות של אנשים – אנחנו נבטיח שבמקומות האלה יהיה ציפוף ואנחנו נבטיח שהתכנון האורבני יהיה כזה שמערכת ההמונים תשרת - - -

איך אתם מבטיחים את זה?

שנייה. אני אשמח לסיים את דבריי.

באיזה זכות אתם מצופפים אותנו?

סליחה. באיזה זכות אתה מדבר עכשיו?

אתה זוכר איפה הפעם הקודמת שצופפו אותנו?

אתה מוכן להירגע בבקשה?

לא, אני לא מבין.

אתה רוצה לצאת החוצה להירגע? בוא, אני מבקש. אתה תשמור פה על הדיונים. לקח לך קשה בהתחלה. הייתה לך הפסקה. נראה לאדוני ההגיוני שאתה לא תדבר בלי רשות, נקודה. זהו. מפה זה לא הגיוני. כן?

כמובן שהמדינה בכל מקום שהשוק הפרטי יכול לעשות את התוכניות האלה בעצמו תעדיף שהשוק יעשה זאת. אבל אנחנו מבינים שסביב גם התחזית הדמוגרפית והתחזיות ציפוף שאנחנו רוצים לייצר, אנחנו רוצים להבטיח שבמצב שבו המטרו יהיה מוכן, התחנות יהיו מוכנות לשימוש, אנחנו נצליח בעצם לייצר את התועלות לתושבים, לציבור, דרך מערכת הסעת ההמונים הזאת.

סביב המתחמים של התחנות אנחנו עשויים לגלות שיש מקומות שיהיה יכול להיות קושי מסוים, בגלל ריבוי בעלים, בגלל סיבות אחרות, להקים את התוכניות האלה במועד הקמת התחנות. ואנחנו באמת רוצים למנוע מצב שבו אנחנו לא מייצרים או לא מצליחים להשביע ולייצר את הציפוף הנכון והראוי בתוכנית האורבנית שמערכת המטרו תאפשר אותה. ולכן אנחנו אומרים במקומות האלה, במקומות שהשוק הפרטי אנחנו מגלים שיהיה לו קושי לעשות את זה בעצמו. במקומות, יש ועדה שבוחנת את זה.

השאלה שהיא שאלה, לחדד לשאלה הסופית בעצם שנשאלה. איך אנחנו יודעים שבאותו זמן נתון, זאת אומרת ההשבחה היא באמת בעקבות המטרו ולא. אם נגיד, יש מצב שיכול להיות שהמטרו מסיבות כאלה ואחרות הוריד את הערך?

אז אני אתייחס לזה בשתי אמירות: אמירה ראשונה היא שאנחנו מבינים שגם תוכניות שמתאימות בצורה משמעותית זכויות בנייה ולא נעשו סביב המטרו לוקחות בחשבון את המטרו, כשניתנות זכויות הבנייה האלה. ודבר שני הוא שהייעוד והתכלית של ההסדר שנוצר פה הוא כזה שמבטיח שגם בתוכניות שנעשו לא ממש בקשר ישיר וצמוד למטרו, באזורים הספציפיים שממילא היטל ההשבחה עליו גם דיברנו והוא כבר החוק הקיים. בשביל להבטיח שבאזורים הספציפיים האלה, בין אם הזכויות ניתנו ספציפית סביב תמ"א 70 או בין אם בתוכנית אחרת שלקחה בחשבון את המטרו נוכל לצופף את האזורים האלה ונוכל לייצר עירוניות שתתמוך בתחבורה ותחבורה שתתמוך בעירוניות. ולכן גם אם הזכויות האלה לא עוגנו ב- linkage ישיר למטרו, זה התכלית של ציפוף האזורים, אזורי ההשפעה של המטרו עדיין קיימת.

אבל האמת היא שההבדל בין, השאלה שלך היא טובה גם להיטל השבחה וגם לצורה הזאת, כך שזה לא משנה מעניין הזה. אתה מדבר על העניין העקרוני, כאילו למה צריך. ופה לא קיבלתי כל כך תשובה בחלק.

לא קיבלנו לגמרי תשובה.

תודה. לא קיבלתי תשובה על הנקודה שאני שאלתי, שאני חושב שהיא חלק מהעניין פה. זה שבמקרים מורכבים שבהם יש השקעות גדולות, כמו הדק והדברים הללו, אמנם נדון בזה אחר כך. אבל יכול להיות שדווקא אתה כיזם היית שמח שהמדינה תהיה איתך ביחד באותו זה, לטוב ולמוטב.

אני ממש לא הייתי שמח.

לא, אני שואל. אני מנסה לעורר בך שמחה. ואם לא, תסביר לי למה.

ממש אין בי שמחה. אני רואה שבכל מקום שהמדינה מעורבת כיזם, אנחנו רואים שאנחנו רק מתעכבים.

זה נכון.

במקומות שאני בונה על קרקע פרטית אני לא צריך חתימות של רמ"י ואני לא צריך שום דבר והכל זורם. במקומות שבהם רמ"י היא הפרטנר שלי אני רק מתעכב שנים. זה רק חיכוכים בין רמ"י לרשויות המקומיות, בין רמ"י לבין עצמה ומחסור בתשתיות וכן הלאה. אני מעדיף שלא להיות שותף עם המדינה על נכס, אלא להיות בעלים לבד.

אבל אני רוצה לשאול גם עוד שאלה. אנחנו מאמינים שעצם ההיטל הזה הוא זה שיכשיל בכלל את מימוש המטרו. הוא זה שימנע, הוא בעצם יביא להקפאה. הוא לא יביא כסף לתקציב המטרו.

אתה מדבר על ההיטל כולו.

אני מדבר על ההיטל כולו. ועכשיו אני רוצה לשאול, אם יתברר, בעיקר את האוצר. זאת שאלה ששאלתי גם אצל חברת הכנסת יוליה מלינובסקי. אם יתברר אחרי 10, 15, 20 שנה ששילמנו היטלי השבחה 75% אבל אין מטרו – האם יושבו לנו ההיטלים האלו? האם העודף הזה יוחזר לנו?

אני אגיד רגע, יושב ראש הוועדה, עוד איזה נקודה חשובה שחשוב להגיד.

אבל נשאלה השאלה הזאת וניתנה תשובה. אתה רוצה לחזור בשביל הפרוטוקול?

חשוב גם להציג בפני הכנסת, התאחדות הקבלנים, אני לא יודע בדיוק אם אתם אלה שמייצגים אותם בסיטואציה הזאת.

בדיוק, אנחנו בדיוק אלה.

מעולה. הגישו בג"ץ אגב אותו החוק. וכל הדיונים האלה מתנהלים בבג"ץ, אז אולי חבל לייתר פה את הדיון. נעשה את הדיון בבג"ץ, נשמיע את הדיונים.

לא, לא.

אל תתערבו. אתם לא נציגי ארגוני הארץ.

ברגע שיש דיון שמתנהל בבג"ץ מן הראוי לתת לו לסיים.

אתם באים מכיוון אחר. איך פתאום אתם שומרים על האינטרסים של זה?

אתה רואה? גם אנחנו - - -

לא, זה יפה, זה יפה. יש דינמיות בדיון.

רק למען הסדר, אנחנו הגענו בבית המשפט להסכמה שלא לדון בעתירה כל עוד מתנהל הדיון הזה כאן.

אתם ביקשתם, ביקשתם.

לא הגעתם להסכמה. ביקשתם.

מאיפה אתה יודע? זה נרשם בדיון?

אני מבקש, עוד פעם אחת התפרצות אני קורא אותך לסדר פעם ראשונה.

אנחנו צד לעתירה.

אני מודיע, לא יהיו התפרצויות. אוקיי.

הסתדרות הקבלנים הגישה בקשה לדחות את מועד הדיון בעקבות הזה.

אדוני, לפי הטיעון הזה נמתין ולא נחוקק.

ברור שלא.

גם יש פה הזדמנות לתקן את העיוות שנוצר.

איך אפשר לטעון שאי אפשר לדון על סעיף מסוים בחוק אם מתקיים, בגלל שמתקיים דיון בבג"ץ?

לא, מי אמר שאסור לדון?

זה סעיף שנחקק אדוני. זה סעיף שקיים בחוק ואושר.

זה הסעיף, בואו, כדי שתבינו. חסר לכם קצת, כי אתם קדנציה שעברה היית עסוק כשיוליה עבדה על זה. החלק הזה של ההיתרים עבר בקדנציה קודמת.

אבל הוא משפיע על החקיקה הזאת.

רגע, רגע. עבר קריאה שנייה ושלישית, לגבי ההיטל, לגבי ההשבחה וכו'. פה מדובר על משהו אחר. מדובר על טכניקה נוספת בתוך ה-75% של זה. הטענה המרכזית שלהם, יש טענות על כאן, ואנחנו דנים. בשביל זה כבר דיון שישי או שביעי בקדנציה הזאת אדוני. אבל לגבי המספר של ההיטל והכל שהוא כבר חקוק ונמצא בספר החוקים של מדינת ישראל – על זה אין כל כך עניין לדון. ברור שיש לו השלכות. ולכן אנחנו כולם יודעים מה הוא ויודעים את ההשלכות שלו הלאה גם כן. כן? את עוד לא דיברת, נכון.

אוסי בנימין, פעילה בתל אביב, בנושא תחבורה, עצים, סביבה.

אני מצטערת שזה צריך לעלות כאן, כי עד עכשיו לא הייתה לנו הזדמנות לדבר על הדברים. אבל אנחנו עברנו שיתופי ציבור. המספר הזה של ה-80,000 רק משקף לנו על מה אנחנו מדברים. אנחנו עברנו שיתופי ציבור שאמרו לנו שלא יקרה כלום פרט לאיפה שהתחנות. ממש צמוד לתחנות. ועכשיו מסתבר שהולכים להעצים את הבנייה בצורה מטורפת ולהכפיל את מחירי הדיור. וזה דברים שהם חלק מהדבר. עכשיו, הקו לא מאושר. תמ"א 70 לא מאושרת. בהצעת החוק לא כתוב אני מדבר על תמ"א 70 שחלה על 80% מגוש דן. אף אחד לא יודע על מה מדובר.

למה? זה כתוב.

תראה, תכתוב תמ"א 70. אני רוצה את התוכנית בנייה.

לא, הטענה הראשונה התחלת טוב. אחר כך את לוקחת.

שנייה, שנייה. לא, זה הכול ביחד.

הלאה, הלאה, בבקשה.

אסור לתת יד לדבר הזה. עכשיו, אנחנו פה נמצאים במצב שהם הולכים להעצים. האוצר אולי לא יודע, אבל הגידול הדמוגרפי, אנחנו בגוש דן צפופים. הגידול הדמוגרפי צריך להתפשט על פני הארץ. יש אזורים ריקים. אוקיי? ואנחנו לא צריכים את כל הגידול הדמוגרפי לעשות רק על תל אביב. ואם אתם רוצים לעשות אותו, אתם צריכים לשאול אותנו. ולא לעשות את זה באמצעות המטרו. וזה פשוט נורא.

אוקיי. תשובה רק לנקודה התכנונית הזאת בשיתופי הציבור וכו'.

אני רוצה להתייחס לכמה דברים. גם להערה האחרונה אבל גם למספר שאלות שעלו פה לפני. שוב, כי זה נוגע לפרשנות של הסעיף שהוקרא.

מישהו מוכן להחליף אותי חמש דקות? יש לי איזה טלפון דחוף.

(היו"ר מתן כהנא)

למען הסר ספק, אני רק אסביר שוב. חלק מהדברים נאמרו, אבל חשוב להסביר אותם שוב. הצעת החוק לא עוסקת כרגע במס המטרו. מס המטרו שהוא 75% עבר. נקבע בחוק שעבר, בחוק התקף, ש-35% ממס המטרו יועברו למדינה. כרגע אנחנו מדברים על זה שחלק ממס המטרו יוקנה באמצעות כסף באמצעות קרקע. זו הצעת החוק שלפניכם. לכן חלק גדול מהטענות שנטענו לא קשורות במישרין להצעת החוק.

לגבי השאלה מה זה 80,000 מטר. המספר הזה, שוב, אפשר להסביר מאיפה הוא הגיע. אבל הוא לא, אף אחד לא אומר שהוא קדוש. הרעיון היה תוכנית מאוד גדולה. אין פה שום אמירה תכנונית, שום אמירה שמתיימרת להיות אמירה תכנונית. 80,000 מטר שטח כולל מותר לבנייה זה שטח כולל, שטח שירות ושטח עיקרי בין בתת הקרקע ובין מעל הקרקע. זה מובן מאליו, זו ההגדרה של שטח כולל מותר לבנייה על פי חוק התכנון והבנייה.

מה זה הגדלה של השטח הכולל המותר לבנייה? זה גם אם יש תוכנית מתארית או תוכנית כוללנית שנותנת איזה שהוא רחק בסיסי או מירבי ובאה תוכנית מפורטת ומוסיפה, התכנון המפורט מוסיף 80,000 מטר, תחול הצעת החוק הזו. זה נכון גם למס המטרו וגם פה, כי יש תוכנית שמגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה ב-80,000 מטר. מגדילה זה לא שלא היה כלום. יכול להיות תכנון מתארי או כוללני. התוכנית המפורטת נחשבת תוכנית שהגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה.

קיבלתי תשובה, תודה.

כן, עו"ד טל.

אדוני, אם אפשר רק לציין, אם זה נופל פה על אוזניים ערלות וגם עכשיו יוצאים החוצה וכיף לנו גדול. אנחנו שמענו פה נאומים של רבע שעה. חוץ מתשובה מאוד פשוטה לטענה שלי כעורך דין לליקויי בנייה ולטענה של התאחדות הקבלנים בוני הארץ – אין עליית ערך. או לפחות ברוב המקרים אין עליית ערך. גם נת"ע מודה בזה. גם ההיגיון הפשוט אומר שאם נת"ע חופר לי מנהרות מתחת לבית אף אחד לא, לא, אבל תענו. אבל, או שתגידו 'אין לי תשובה' או 'אין לי תשובה טובה'. וזה בסדר שאין לכם תשובה. כי אני עובד בזה.

רגע, אוקיי.

אני רוצה להגיד משהו בבקשה.

רגע, שנייה. היא תגיד ואז אתה תגיב.

זה לא רק אליו.

כן, את יכולה להוסיף את דברייך. תציגי את עצמך.

שמי אורית בנטוב, קוגל, אני פעילה חברתית בנושא תוכנית המטרו וחוק המטרו. שייכת גם לארגון של בינוי שפוי. עכשיו, מה שאני רוצה לומר זה שאתם העליתם חומרים, עלו פה חומרים של שמאי בשם אריה קמיל, שהוא שמאי ידוע. שבעצם טוען בדיוק את אותם דברים: אין עליית מחיר, לא בכל מקום אפשר לאפשר הגדלת זכויות נדל"ן. תקראו את חוות הדעת שלו, מאוד מפורטת. למה בכלל, מה, זה אקסיומה? שהמחיר יעלה? אם אני, הבית שלי 600 מטר מהתחנה הבית שלי יעלה במחיר כי חופרים לו שתי מנהרות מתחת לבית, 600 מטר מהתחנה? אני בתוך תמ"א 70 מבחינתכם, ראיתי את הסכמה של תמ"א 70, אני בתוכו.

רגע, הגברת מהשמאות פה?

כמה דקות.

אז מעניין לשמוע אותה. אבל אנחנו רוצים עכשיו לשמוע תשובה על השאלה למה אתם חושבים שהמחיר הולך לעלות?

קודם כל, החוק לא אומר שום דבר בנוגע להשבחה, אם תהיה השבחה או לא תהיה השבחה. הדבר הזה ייקבע במסגרת ההליך התכנוני בנוגע לזה ובמסגרת שומת היטל השבחה, עם כמובן זכות ערר וכל מה שצריך, מי שחושב שלא תהיה השבחה. ויכול להיות שיש מקומות שלא תהיה השבחה. אז כמובן שלא יחול לא מס המטרו ולא ההצעה הזו, זה לא רלוונטי בכלל.

רק שאלה. אז הגברת הזאת, נניח, שהיום רוצה למכור את הבית שלה שנמצא 600 מטר מתחנה מתחת לנתיב. לכאורה לפי החוק הזה או לפי המצב הקיים כיום, יש לה היטל השבחה של 75%.

אני במתחם ההשפעה.

רק אם אושרה תוכנית משביחה.

רגע. אבל עכשיו, לצורך העניין, היא תקועה.

לא, לא, לא.

בוא, בוא תקנה את הבית שלה. בוא.

שנייה, רגע, רגע.

אם לא קונים, אז היא לא משלמת גם מס.

רגע, לא. אבל נניח שהיא רוצה למכור עכשיו את הבית שלה. רגע, בואו, נכיר במציאות. המציאות היא שבגלל שהחוק הזה עבר, עובר, בדרך, כולם מבינים שכל מה ש-800 מטר מתחנה או מתחת זה יושפע. ולכן אם היא עכשיו רוצה למכור את הבית שלה, הסיכוי שלה להצליח למכור את הבית שלה הוא נמוך.

לא, לא, לא, רגע, נסביר. אם לא אושרה תוכנית משביחה שהופקדה אחרי ה-1.1.2023 בכלל לא קשור להצעת החוק. אני מדבר על מס המטרו, כי פה זה בכלל לא קשור. צריך לחכות לתמ"א 70 המאושרת. אבל אם לא אושרה תוכנית משביחה ותוכנית משביחה זו תוכנית שהעלתה את ערך הקרקע. אם היא לא העלתה, היא לא העלתה. אז צריך שני תנאים: ראשית, שתאושר תוכנית משביחה. שההפקדה הייתה אחרי ה-1.1.2023 והיא תעלה את ערך הקרקע – אז בכלל אנחנו נכנסים לאירוע. בכלל נכנסים לאירוע.

במענה ישיר לשאלה שיתכן שאין השבחה התשובה היא נורא פשוטה: אין השבחה, אין אירוע מס, אין מס מטרו, אין את ההסדר הזה, לא קרה כלום. רק אם תוכח עליית ערך, קרי מכוח אישור תוכנית משביחה עלה ערך המקרקעין הספציפי אנחנו בכלל באירוע. אין מצב שמישהו היום יתקשה למכור את הקרקע שלו בגלל שהוא במחיר ההשבחה. יתרה מזאת, גם אם תאושר תוכנית משביחה, כיוון שבהגדרה תוכנית משביחה, אם יש השבחה אז ערך הקרקע עלה וגם 75% מס זה לא 100% מס אז בהגדרה המוכר התעשר. בהגדרה הוא התעשר.

אבל בני, ההשבחה היא לא מהמטרו, ההשבחה היא לא קשורה למטרו.

אני יכול לענות רק לשאלות שאני מבין.

למישהו מכם יש פה מנהרה מתחת לבית? התשובה היא לא.

תקשיב רגע. אם אתה, אני רוצה לתת לך עצה. אם הטונים של השאלות שלך יהיו כאלה אז אנשים לא יבינו את השאלות וגם לא יהיה להם חשק לענות לך. בוא תשאל רגע את השאלה בצורה נעימה ואז גם יוכלו לענות לך.

אדוני, הם ממשיכים לכאורה להיתמם. למה אני לא מכיר בכיר אחד בנת"ע, ב-ות"ל, במשהו, שיש לו מנהרה מתחת לבית? למה אצלם הם לא רוצים את זה? הם קוראים לנו נימבי, אבל הם לא ראיתי שהם מתלהבים או מקבלים את זה אצלם. כל אחד ששאלתי אותו או סיפר מיוזמתו הוא לא ליד מתחם ההשפעה. אוקיי? ואני אומר דבר כזה: אין ולא תהיה עליית ערך. כל אחד שינסה עכשיו למכור, זה אקסיומטי. אף אחד לא רוצה לקנות בית או דירה שהולכים לחפור תחתיה. למה אנחנו מיתממים? על איזה עליית ערך אתה מדבר? או על איזה יכולת למכור את הבית בכלל, אגב?

אדוני, אני מבקשת, סטלה אבידן, מעמותת יד אליהו ירוקה. אני מבקשת להדגיש משהו בנושאים שדיברו. כל הזמן מדברים פה השוק הפרטי לא יכול ליזום. זאת אומרת שהאוצר בפרק לכלכלה של היד הנעלמה נעלמו כנראה. כי יד נעלמה אמור לקדם אוטומטית אם הוא רואה פוטנציאל שם את הניצול, את ניצול השטח. זה אחד.

שתיים, כולם מדברים על ההוצאות הישירות. אף אחד לא מדבר על הוצאות חיצוניות. כך לדוגמה עיריית תל אביב הפנימה כבר בת.א 5500, חלק מתמ"א 70. ואז את הסינרמה שהיה 100 ומשהו אלף מטר בנוי הפכה אותם בלילה ל-200 ומשהו אלף מטר בנוי ויש לנו על זה ערר. אבל פיתוח המטרו, כפי שכתבתי בערר, לא יהיה תוך 10-20 שנה. זאת אומרת שאנחנו ניתקע עם פקקים גדולים ממה שקיימים היום, עם הוצאות זיהום אוויר, עם הוצאות של איבוד שעות עבודה. סתם דוגמה, אחת מכל הוצאות החיצוניות. את כל ההיבטים האלו הם מתעלמים ומקדמים נדל"ן. הגברת אומרת כן, אנחנו לא רוצים שיגיע המטרו ולא יהיה נדל"ן. אבל הם שמים את העגלה לפני הסוסים. הם שמים נדל"ן, פקקים, והמטרו אולי, אולי ב-2040, לא, 2040 אמרו עכשיו וכל מה שאנחנו יודעים על פי סקר של האוצר, תמיד לוקח עוד 50% זמן. מדברים 2070. אני, לצערי, כמו שאמרתי קודם, אראה את זה מלמטה. מלמעלה אני כבר לא אראה את זה. ואני אשלם עכשיו היטל השבחה, כשאני אלך לבית אבות ולא יהיה לי כסף, בגלל משהו שלא יהיה.

לא, את לא משלמת היטל השבחה עד שאת מממשת.

לא משנה.

אז את לא משלמת.

אדוני, אני אמכור כדי ללכת לבית אבות.

אם את מוכרת, שנייה.

אז אני צריכה לממש היטל השבחה.

אם יש השבחה, אז את משלמת - - -

אבל היא לא כתוצאה מהמטרו.

רגע, רגע, תנו לו לענות.

המטרו זה עוד 50 שנה. איזה השבחה?

תנו לו לענות. תענה.

אם יש השבחה והערך של הנכס שלך עלה אז את משלמת היטל השבחה. שנייה.

מי יקבע אם הנכס שלי עלה עם שתי מנהרות מתחת?

קודם כל, שוב, אנחנו - - -

מי יקבע אם הנכס שלי עלה עם שתי מנהרות מתחת?

הם גיבורים על הרכוש של אנשים, זה הכול. זה הכול.

מי הגוף שייקבע את זה?

שנייה, אני רוצה לשמוע את אדוני שם. כן?

אדוני יושב הראש, רק שנבין רגע מה נושא הדיון, על מה אנחנו מדברים? כי אנחנו כבר לא כל כך מדברים.

אנחנו מדברים על הטענות שהושמעו פה.

על הציבור.

אני שמח שאתה לא מבין.

כשיושב הראש הקבוע עזב זה היה הטענות שעלו.

אז רגע אני רק אחדד את הנקודה. אנחנו במסגרת דיון על הצעת חוק, ספציפית. הקראנו. היועץ המשפטי של הוועדה הקריא את הצעת החוק.

כתוב פה עליית ערך. כתוב פה עליית ערך. אתם דנים במשהו תיאורטי. לא יכול להיות שהחוק דן במשהו תיאורטי שלא יקרה.

אנחנו מנצלים את הזמן עד שיושב הראש הקבוע יחזור כדי להבין סוגיות נוספות.

הנה הוא.

בסדר, החלטנו לדחות את החוק. ובעזרת השם יהיה חוק יותר טוב. לא, לא, מה אתם מוחאים כפיים?
(היו"ר יעקב אשר)

זה מצטרף לבקשה שלכם פעם קודמת. אל תדבר ואל תעשה כלום, גם אם התרגלת כשלא הייתי.

היא דיברה. למה לא הערת לה?

אבל אני רק רוצה לומר לידידיי חברי הכנסת וזה אני יכול להגיד, כי אני בניגוד לזה פעלתי גם ככה. אבל אני הייתי בקדנציה הקודמת חבר אופוזיציה. והייתי, ליוויתי את הצעת החוק. היו לי גם הסתייגויות. אגב, אחת ההסתייגויות שלי שלא התקבלה זה היה הנושא של ה-75%.

נכון מאוד.

תודה. תודה על האישור. אבל בכל זאת, אני, למרות שהוועדה הזאת, כמו שאתה יודע, הייתה מורכבת משני חלקים: היה פיתוח ופרויקטים לאומיים וענייני דת. ובחלק אחד של הוועדה - - -

זה לא הוועדה הזאת.

הוועדה הזאת. ההיא? לא זאת.

כן, תשתיות.

אני מדבר כשאני הייתי באופוזיציה, זה לא היה מזמן. ולמרות שהיה לי הרבה מאוד מה לומר על החלק השני של הוועדה, ועל תרומתה לנושא של שירותי הדת במדינת ישראל, אני עדיין הייתי ענייני בנושא הזה של המטרו.

אה, והסוגייה הדת לא הייתה עניינית?

הפוך, בדיוק הפוך. משהו בהבנה אתה צריך לשפץ. אבל בנושא של המטרו בהחלט אני חושב שהייתי כמעט בין החברים היחידים שהצביעו אפילו בוועדה. גם הקואליציה וגם האופוזיציה. אבל אני רוצה להזכיר לכם שחלק מהביקורת הגדולה של חלק, לא רק אישרה ועדות, גם השתתפה בוועדות. אבל אני רוצה להזכיר לכם שחלק גדול מהמתקפה שהובלה על ידי הקואליציה נגד האופוזיציה בשלהי שלהי הקדנציה הקודמת הייתה למה האופוזיציה לא אישרה את המטרו, שזה כזה חוק טוב. ואנחנו לא פוגעים במדינת ישראל וחייבים כל רגע להעביר את זה.

כי הוא חובה.

זה מתוך נאומים שלכם. לא להפריע. מתוך נאומים שלכם, של חבריכם, מתוך הזה. אתם הייתם שרים וסגני שרים, הייתם עסוקים. אבל בוא נאמר, מסיעותיכם, כל אחד מהמקום שהוא היה. אני אתן לך לענות. ואז אמרתם תאשרו את זה וגם היו מוכנים לעשות דילים על העניין הזה. כבר מכרו תחנה לאיזה עיר במגזר מסוים שאינו יהודי ובאו אלינו עם הרבה מאוד הצעות על המטרו, כולל תקציבים וכולל דברים של חינוך וכולל דברים כאלה. ואמרנו לא. כי זה היה לא בגלל העניין עצמו, זה נכון, הייתה שם כבר הפוליטיקה. כי זה כבר היה מה שנקרא ששמענו את הצלילים של התרסקות הממשלה הקודמת.

חשבתי שבגלל שחשבת שאם זה לא יאושר בקדנציה קודמת אתה תנהל את הדיון בקדנציה הזאת ותוכל להעביר את ההסתייגות שלך אז שלא אושרה.

קודם כל, אני לא מוכשר כמו זאב אלקין, שיכולתי לחשבן את זה.

אף אחד לא יודע שיש ציבור.

לא להפריע, עכשיו זה שיח פוליטיקאים. זה לא על המטרו, תאמיני לי. תקשיבי אולי. אתם תגידו את שלכם וזה בסדר. ואני מכבד את זה ואנחנו מה שאנחנו יכולים מתקנים ומה שלא יכולים לא מתקנים. אל תתרשמו לא מפוליטיקאי מצד כזה ולא מצד אחר, אני אומר סתם, גם עליי לא. גם אם מחר מתחלף משהו.

לא סופרים אותנו.

לא, כן. תמחאו כפיים לאחד, בסוף תמצאו את עצמכם מוחאים כפיים להוא שאמר הפוך לפני שנה וכו'. ולכן אנחנו נישאר הלאה בדיון. אבל אני רק מזכיר לך, כדי שלא תברח לנו ההיסטוריה.

לא, לא, אדוני יושב הראש, אני אומר לך ברצינות רבה. הכוונה היא להיות הכי ענייניים שיש ולראות האם אפשר לשפר את החוק. זה הכול, אין שום כוונה. נוע תנוע.

אני עניתי לך, שלא יהיה חסר לך בעניין הזה.

הכול בסדר.

אפשר גם להזכיר משהו לגבי למה החוק לא עבר?

קשור לסעיף?

קשור למה שאדוני אמר עכשיו.

לא, לא. מה שאדוני אמר עכשיו זה היה שיח של פוליטיקאים. כשאתה רוצה להיות פוליטיקאי - - -

אני רוצה לצטט עוד פוליטיקאים.

- - - אנא ממך תגיש מועמדות בפריימריז.

ניסיתי, רצתי.

נו, ולא הצלחת. אז אני אשם?

כי ביבי ביטל לי את הזה בדקה ה-90, הכול בסדר.

אוקיי. טוב. יש עוד הערות בסעיף הזה?

כן, אני רוצה לומר משהו.

אבל את אמרת כבר בסעיף הזה. אין סיבוב שני.

היא מייצגת - - -

אני יודע. יהיו לה הזדמנויות להגיד. אתן דיברתן? יש לכן משהו להוסיף?

שתי שאלות ומשהו של חיים, רגע. רק שתי שאלות.

בסעיף הזה.

בסעיף הזה. ולדברים שנאמרו. ניצן פלדמן, סמנכ"לית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ. גם שאלה רגע על הניסוח, כי כתוב סביבת המטרו. מה זה סביבת המטרו? כי אני לא ראיתי הגדרה ואני אשמח להבהרה.

איזה סעיף מופיע המילה 'סביבת המטרו'?

29(א).

כן, צריך להגיע לרזולוציה יותר.

זה לניסוח. ואגף תקציבים אמר פה אמירה מאוד מעניינת על זה שהם יבטיחו את העצמת הזכויות בתוואי המטרו. אני ממש אודה לכם אם תוכלו להסביר פה בוועדה איך אתם הולכים לעשות את זה. כי נכון להיום תמ"א 70 לא מוסיפה זכויות.

הבטחנו? לא הבנתי מה, שוב, תחזרי על השאלה. מה הבנת שאנחנו אמרנו?

כן, היועצת המשפטית. אני מתנצלת שאני לא זוכרת את השם.

היא לא יועצת משפטית.

אני דנה.

אה, דנה. סליחה דנה. אני מתנצלת, אבל אמרת את המילה באמת שאני שמחה עליה והיא מאוד מעניינת. איך אתם הולכים להבטיח את העצמת הזכויות? פשוט זה מה שאמרת.

רגע. ועכשיו עוד מילה אחת על הפיצוי רגע, על הסעיף.

כן, זה אותו סעיף.

זה אותו סעיף, סעיף 40 לחוק.

אנחנו לא שם.

לא, אנחנו לא שם עוד.

באותו סעיף, סליחה. באותו סעיף. הפיצוי שמציעים פה להפקעה, כן? אני מזכיר, לצרכים מסחריים, לא לצרכי ציבור.

אבל אנחנו לא בסעיף של פיצוי אומר היועץ המשפטי.

כשנגיע לסעיף 40.

כי אין פיצוי. יש פה הקניה בלי פיצוי.

כי אם יש פה הפקעה בלי פיצוי.

אוקיי. בוא, בוא תשלים את השאלה.

אני חושב שאם, היה וזה יעבור, אני מקווה מאוד שזה לא יעבור, אז הפיצוי צריך להיות פיצוי של 100% בתוספת כל הפגיעה וכל ההוצאות.

אנחנו עוד לא שם, אנחנו נגיע לשם. ותשמור את השאלה הזאת. תשובתך? התחלת. איך את מבטיחה את הבטחתך? אני לא יודע אם הייתה הבטחה.

אמרתי שהמטרה שלנו היא לצופף כמה שיותר זכויות. בסופו של דבר, ומינהל תכנון יוכל לעזור לי אם אני לא מדייקת בדבריי. אבל בין היתר בתמ"א, אם נקבע רחק מינימלי כדי לוודא שבאזורים שסמוכי התחנות באמת יהיה העצמת זכויות ובתוכניות מפורטות לאחר מכן יהיה באמת קבוע התאמה של זכויות.

את יכולה להעריך, ולא להבטיח.

זה היה הרציונל שממנו גם יצא לאור תמ"א 70.

כן. אגב, אם הרציונל הזה לא יגיע, אז גם לא, אז גם לא תהיה חלוקה.

הבעיה היא שהיום לוקחים 75% היטל השבחה על תוכניות שבכלל לא קשורות למטרו.

בסדר. זה את שואלת שאלה שהיא שוב קשורה להחלטה הקודמת, שהיא כרגע לא נמצאת על שולחננו. אוקיי. אנחנו נמשיך, סעיף הבא להקריא.

כן, אנחנו בסעיף 30.

סליחה אדוני, רק הערה טכנית. תום חביב, הלשכה המשפטית משרד האוצר. רק בסעיף שמדבר על הנציגים של הוועדה, רשום ראש מינהל מקרקעי ישראל וזה צריך להיות מנהל רשות מקרקעי ישראל. רק הערה טכנית שצריך להיות מתוקן.

טוב.

עוברים לסעיף 30.



קביעת מיקום המקרקעין המוקנים
30.
מוסד התכנון יקבע את מיקום המקרקעין המוקנים בתוכנית המשביחה, בהתאם לשיעור ההקניה ולשווי ההשבחה במקרקעין; בקביעת מיקום המקרקעין המוקנים יפעל מוסד התכנון ככל האפשר בהתאם לעקרונות האלה:





(1) מיקום המקרקעין המוקנים יהיה במגרש או במבנה נפרדים, אחד או יותר, כך שפעולות פיתוח או מימוש שלהם יהיו בלתי תלויות בבעלי זכויות אחרים בתחום התוכנית המשביחה;





(2) בתוכניות לגבי מקרקעין הכוללים תחנת מטרו, מיקום המקרקעין המוקנים יהיה מעל תחנת המטרו או במיקום קרוב ונגיש אליה;





(3) מיקום המקרקעין ייקבע באופן שיאפשר את קידום הפיתוח באופן המיידי והיעיל ביותר;

לגבי הסביבה אמרנו מקודם.

כן, לגבי הסביבה.

לגבי השאלה שלך על הסביבה, איגוד הקבלנים.

מתחם ההשפעה.

אני אענה. מקרקעין מושבחים זה משהו שהוגדר כבר בחוק הקיים.

אז יש כן הגדרה על סביבה?

יש הגדרה למקרקעין מושבחים והם בהכרח נמצאים בסביבה של תחנות מטרו. לכן אנחנו מדברים על שטח שכולו הוא סובב סביב תחנת המטרו.

שזה הגדרה מיטבית?

מבחינתנו כן. אנחנו יכולים לפנות לזה שוב, אבל אנחנו חושבים.

היטל השבחה זה עוד 800 מטר וליו. האם לזה הכוונה?

מה מתחם ההשפעה שבו מוחל?

הם שאלו שאלה על המושג של סביבה. קיבלנו את התשובה?

הם קיבלו.

סליחה אדוני, אני לא הבנתי את התשובה.

הקניית מקרקעין בדרך של איחוד וחלוקה
31.
על הקנייה של מקרקעין מושבחים למדינה לפי תוכנית איחוד וחלוקה כמשמעותה בסימן ז' לפרק ג' בחוק התכנון והבנייה, יחולו, נוסף על הוראות חוק זה, הוראות הסימן האמור, אלא אם כן נקבעה הוראה מפורשת אחרת לפי חוק זה.



הוראות לעניין תוכנית החלה על מקרקעי ישראל במתחם השפעה
32.
בתוכנית לגבי מקרקעין הכלולים במתחם השפעה שכלולים בו גם מקרקעי ישראל, יקבע מוסד התכנון, ככל האפשר, שטח כולל המותר לבנייה במקרקעי ישראל בהתאם לעקרונות החלים לעניין מקרקעין מוקנים כאמור בסעיף 30.



ניהול חשבון תקבולים משיווק של מקרקעין מוקנים
33.
תקבולים משיווק של מקרקעין מוקנים, בניכוי הוצאות או התחייבויות כדין המוטלות על המדינה לשם מימושם, יוחזקו וינוהלו על ידי המדינה בחשבון נפרד וישמשו למימון ופיתוח מיזם המטרו בלבד.



אני אעצור פה. אני רוצה להדגיש את השינוי שעשינו בסעיף 33, שבו קבענו, זה לא מופיע פה כי זה בעצם מחיקה של משהו שהיה קודם.

אתם הורדתם את ההוצאות והתחייבויות.

לא. הייתה קודם אפשרות שהכסף ישמש במקרים מסוימים גם לדברים אחרים. אנחנו שינינו את הנוסח כך שיהיה ברור שכל הכסף שמתקבל כתוצאה מהקניית המקרקעין הזה והשימוש בו, כמו שנאמר קודם, לצרכים מסחריים – כל הכסף הזה ישמש אך ורק לעניין פיתוח מיזם המטרו. זאת אומרת, הכסף הזה צבוע. אי אפשר להשתמש בו, הוא לא נכנס לאוצר המדינה באופן נכללי, הוא צבוע לעניין המטרו.

אוקיי. הסבר בבקשה.

אז רק נגיד, בסעיף 30 זה בעצם מבנה באיזה שהוא מקום את שיקול הדעת של מוסדות התכנון לגבי איפה המקרקעין המוקנים יהיו. הם מחילים בעצם את הסעיף של איחוד וחלוקה גם כן בעצם מחילים את הסעיף, אלא אם כן יש הוראה מפורשת בסעיף הזה. ומחילים גם כן את האמור בסעיף 30 מן הסתם גם כן לגבי מקרקעי ישראל. וסעיף 33 בעצם כל התקבולים, כל הכסף שייכנס מאותם מקרקעין מוקנים וכו' כמובן, כמו גם כן המס, יהיו לטובת פיתוח מיזם המטרו. או בניכוי הוצאות התחייבויות אחרות.

אוקיי. עוד מישהו רוצה להוסיף על הסעיף הזה? אוקיי, בבקשה.

טוב. אני מתייחס בסעיף 30, ציטוט: "מיקום המקרקעין המוקנים בקביעת המיקום המקרקעין מיקום המקרקעין המוקנים יהיה מעל תחנת המטרו". המשמעות פה, שוב, זה מה שנקרא ניוד זכויות. אנחנו מתחילים להבין עד כמה החוק הזה הוא דרקוני, דורסני וצפון קוריאני. כי אנחנו פשוט מגרשים אנשים מהבתים שלהם. אוקיי? עכשיו, אנחנו לא מדברים על בניין שניים. אנחנו לא מדברים אפילו "רק" במירכאות כפולות ומכופלות על 100 משפחות בכפר שלם.

אם יכול אדוני טיפה להתרחק מהרמקול.

אה, סליחה, בוודאי.

כי שומעים אותך היטב.

תודה. אנחנו מדברים על כל גוש דן רבתי. מדרום נס ציונה, רחובות ועד צפונה הוד השרון כפר סבא. אנחנו מדברים על 24 רשויות. אנחנו מדברים פה על עשרות אם לא מאות אלפי מגורשים. עכשיו, אני רק אתן את הדוגמה שמוכרת גם לאיגוד התאחדות הקבלנים. כשאנחנו מדברים, למשל בתמ"א. תמ"א, אפשר לעשות ניוד זכויות בתמ"א. אבל מה? צריך הסכמה של X היה 80%, הורידו את זה עכשיו בדברים מסוימים ל-66%. פה אף אחד לא שואל אותך, כי זו הפקעה.

"קידום הפיתוח באופן המיידי והיעיל ביותר". שוב, זה אם כל חטאת. זה רוצים לא רק לדרוס אותנו, במירכאות, ואת זה, אגב, אמרה קודמתך בתפקיד מלינובסקי. היא אמרה אנחנו הולכים פה לדרוס. גם רוצים לעשות את זה באופן יעיל. אני לא מבין. אני פשוט בהלם שכאילו כולם יושבים פה אדישים לזה שמגרשים יהודים מהבית. משרד האוצר קורא לזה ציפוף. בואו, סליחה על הביטוי, תקראו לזה גטו ונגמור עניין.

זה השטח שלנו, ציבורי, איפה שאנחנו גרים.

תקראו לזה גטו.

כן, תודה. תודה.

שלנו, של תושבי העיר. זה לא, למה אף אחד לא עונה? למה אף אחד לא עונה? תענו.

שאלה.

נשמח לענות, אנחנו לא מבינים את השאלה.

בבקשה.

אני יכולה?

יש לך מה להוסיף מעבר לגירוש?

כן. יש לי מה להוסיף.

זה מצחיק אותך?

יש לי להוסיף בהמשך לתשובה הבלתי מספקת שקיבלנו קודם וזה ממשיך פה בסעיף הזה. מה זה הסביבה? אנחנו יודעים שחוק התמ"א וחוק המטרו פועל 800 מטר רדיוס מהתחנה. עכשיו, אם אני מחברת בין תחנה לתחנה 800 כמו שעושים בבית ספר, כיוונים שחותכים אחד את השני, אנחנו רואים שכל תל אביב נמצא בתוך המתחם.

נו, מה יקרה? מה יקרה לאותם אנשים?

מה יקרה? אני גרה 100 מטר מהתחנה כרגע.

מה יקרה?

אני בפועל גרה.

מה יקרה?

יקרה שאני צריכה לשלם היטלי השבחה או לסבול מכל מיני דברים של לתת על המתחם שלי אם יהיה פינוי בינוי קרקעות וכו' וכו'. על משהו שבפועל לא ידוע אם הוא יקום.

את לא נותנת בלי לקבל.

מה מקבלים? הבטחה תיאורטית.

הרי זה על כל דבר.

אני קצת לא בריאה כנראה בראש, אבל אני יודעת מה אני מדברת.

תקשיבי. בואו, בואו, חברים.

מה מקבלים? תגיד מה מקבלים.

את לא תפריעי באמצע, כי את לא תקבלי רשות דיבור.

מה מקבלים?

לא, אבל למה את מדברת באמצע?

כי אמרת שהיא מקבלת.

למה את מדברת באמצע? יש תהליכים בכל מדינה. מה שהיה פעם מקום שגרו בצורה מסוימת הפך להיות אחר. היו תוכניות, היו השבחות, היו שינויים. זה חלק מהתפתחות של מדינה. מטרו זו התפתחות של מדינה. מה לעשות? יכול להיות שוודאי שהיה עדיף למדינה אם היו עושים את המטרו הזה כשהיינו עוד, מה שנקרא, במצב אחר מבחינת כמות האנשים ובצפיפות שכבר קיימת. הכול היה נראה אחרת. גם במטרו, לא רק במטרו. גם מערכות הסעה המוניות אחרות. ואנחנו נמצאים במצב הזה. ובמצב הזה היום ברור לכולם שבמקומות שיש תחנות של הסעות המונים והכל יש השבחה. יש השבחה גם בנושאים מסחריים, במשרדים ודברים מן הסוג הזה. וגם בנושאים של דיור שאנחנו כולם יודעים שהנושא הזה של תחבורה, בטח בגוש דן, הוא דבר קריטי בנסיעות יום יום לעבודה.

אדוני.

לא, לא, בסדר.

אדוני, תרשה לי שנייה. משהו לא מובן.

רגע. עכשיו, לך יש דעה אחרת. ויכול להיות שיהיו כאלה שחושבים שמה שקורה היום במדינת ישראל באזור גוש דן הוא לא טוב ויכול להיות שהיה צריך להישאר מקום יותר נמוך ולחלק את הצפיפות לכל רחבי הארץ. יכול להיות. זו שאלה של מדיניות.

לא זו הנקודה שאני רציתי להביא, אני נורא מצטערת.

אוקיי, אבל זה הנקודה שאת אומרת.

לא.

לא, זה הנקודה שהיא אמרה.

אז לא הסברתי את עצמי. לוקחת אחריות ואני מנסה להסביר עוד פעם.

כן, סיכום.

הנושא הזה של היטל השבחה, קודם כל, כשלא היית נוכח בחדר נאמר פה שהם לא יכולים להבטיח שיהיה באמת השבחה. ההיפך הוא הנכון, אם אני הולכת לרחוב ההגנה, איפה שעוברים עכשיו את ההארכה הזאת.

אוקיי, אבל לא נחזור לזה. כי אם אין השבחה, אז אין השבחה לכל הכיוונים.

שנייה. כל החנויות סגורות. זאת אומרת, אם אני רוצה למכור היום חנות על מקום שיש היום עבודות מטרו או זה, בחיים לא תהיה לי השבחה, אלא להיפך. כי במשך 10 שנים אני תקועה בסגירת החנות למחסן. זאת אומרת, יש הרבה פרמטרים נוספים פה.

בנוסף לזה, כל החוק הזה מסתכל על הוצאות ישירות ולא על ההוצאות החיצוניות. כי כפי שנתתי דוגמה עיריית תל אביב כבר הפנימה את מה שאתה אומר, הכפילה בסינרמה את כמות המטראז' מ-100,000 ל-200,000 בנוי. ומתברר שהמטרו, שצריך להביא את הזרימה לשם, לא יהיה 30-40 שנה אחרי הבנייה הזאת. וכתוצאה מזה הפקקים יהיו יותר גרועים מעכשיו וההשבחה תקטן, לא תגדל. אוקיי?

אוקיי. היא תקטן, היא תקטן.

תהיה שלילית. אבל בנתיים אני משלמת. אם אני מוכרת מחר אני משלמת. אם אני בונה מחר אני משלמת.

איפה הפיצוי?

אוקיי. כן, נחמה?

טוב. צהריים טובים. אני רוצה שתיים שלוש התייחסויות עקרוניות. נחמה בוגין, יושבת ראש לשכת שמאי מקרקעין.

קודם כל, מבחינת הסעיפים הספציפיים שהוקראו עכשיו יש כאן אירוע שיש לו השלכות כלכליות שמאיות בלתי רגילות. ומשום מה, שמאי מקרקעין לא מספיק משולב פה. אז אם אני רוצה רגע להתייחס ספציפית לסעיפים שעליהם אני מדברת, בסעיף 8, אותה ועדה מהסדרת, מוזכרים שם אין סוף יועצים. והיועץ הכי רלוונטי לטעמי, על אף שאני לא אובייקטיבית, הוא שמאי מקרקעין. ואני חושבת שחשוב שיתווסף גם שמאי מקרקעין לצוות שאמון על הנושא הזה.

כן, אני קודם הבנתי, אבל איזה צוות?

על מה? על איזה סעיף את מדברת?

על איזה חלק את מדברת?

אני מדברת בסעיף 8(א)(5).

את מדברת על סעיף שדנו בו לפני שישה דיונים?

כן, כן.

המועצה המהסדרת? זה לא על סדר היום בכלל.

כן, זה נכון. אבל היא אומרת עכשיו משהו, אני רוצה לבחון את זה.

בסדר. רק אנחנו דנים בזה כבר כנסת שנייה ברציפות.

זה נכון. אבל זה מופיע בסעיפים שהוצאו לדיון היום.

חבל.

חבל. היא רק נכנסה לתפקיד בחודשים האחרונים, נכון? על איזה ועדה?

המועצה המהסדרת.

מועצה מהסדרת. זה לא בדיון.

הבנתי, אוקיי.

למה את חושבת שיש חשיבות שם בעניין של שמאי? דווקא שם? יש הרבה ועדות.

גם בוועדת הפיתוח, נחמה.

ועדת הפיתוח יש שמאי. שמאי ממשלתי ראשי נמצא.

כן. אבל אני חושבת שגם שם, בכל זאת כל אותם תהליכים שכרוכים בוועדה.

שם זה יותר רגולציה ודברים כאלה. אבל אנחנו נבחן את זה. בגלל שזה לא היה הדיון, אני מבקש רק להזכיר לי לדבר על זה בישיבות הפנימיות שלנו.

קודם כל, תודה אדוני. ואפרופו האזכור של השמאי הממשלתי, שבהחלט הנוכחות שלו חשובה, אני חושבת שצריך להיות נציג גם של לשכת שמאי מקרקעין. לא מספיקה נציגות של השמאי הממשלתי הראשי.

זה את מדברת על הוועדה שאנחנו מדברים פה.

נכון, נכון. משום שיש בכל זאת הרבה מאוד היבטים שקשורים באמת בכל הפעילות שסביב הנושאים האלה בשוק הפרטי ומאוד מאוד חשוב שתהיה גם הזווית הזאת בנוסף.

הזווית השמאית נמצאת, השאלה מאיזה זווית.

הוספנו את זה, מה שהוועדה הוסיפה בכנסת הקודמת.

כן. התוספת הזאת של ההשתתפות של השמאי הממשלתי, אם אני מבין נכון, לא הייתה בהצעת החוק הממשלתית הראשונה, זה תיקון.

נכון. אז אני, מכיוון שאנחנו מנסים להתקדם מכנסת לכנסת אני חושבת, אני חושבת, אנחנו אני מדברת כציבור, כי אני לא ייצגתי את הלשכה בכנסת הקודמת. אבל אני באמת חושבת שבכל הנושאים האלה של היטל השבחה, של תכנון ובנייה, שיש להם גם הרבה מאוד זוויות נוספות, מאוד מאוד חשוב שגם הזווית הזאת תוצג. זה לטובת העניין. כי אני לא אמרתי בתחילת דבריי ואני אולי אגיד את זה עכשיו, אני לגמרי מברכת על הפרויקט הזה ואני חושבת שהוא פרויקט חיוני למדינת ישראל. ואם הכוונה היא שהדבר הזה יצליח לצאת לדרך, אני חושבת שגם כל קולו של הציבור שאינו דווקא מזווית השמאי הממשלתי חשוב שיישמע.

נושא נוסף, בכל מה שקשור למס המטרו, לי היה חסר מנגנון ברור שמדבר על איך עורכים את השומה, על מנגנון השגה. סליחה?

את מעירה על סעיפים שכבר קיימים בחוק הקיים.

זה סעיף שכבר קיים.

זה חוק שעושר בעצם.

נכון. אבל אמרתי שאני מבקשת לנצל את ההזדמנות הזאת לכמה הערות כלליות בכל זאת.

היא לא דיברה הרבה אז אני אתן לה. ניקח בחשבון, עוד פעם, שהיא נכנסה לתפקידה לפני?

שלושה חודשים. עוד שלוש הערות כלליות. בסדר, אני יודעת שכבר דנו על הדברים האלה. אבל החוק הזה הוא עדיין לא מוצר מוגמר. ואני לא חושבת שמאוחר לשנות דברים שלטעמי, ואני אהיה פה קצת בוטה, שלטעמי הם יכולים בסוף להשאיר את החוק הזה כאות מתה. ואני אסביר בדיוק למה אני מתכוונת. אני חושבת שיש בעיה לוגית במנגנון המימון. משום שלמעשה אתם מדברים על לכידת ערך. לכידת ערך שתיווצר אם וכאשר יהיו תוכניות שמרחיבות מאוד את היקף הבנייה לצד המטרו ותהיה עליית ערך. העניין הוא שהיטל ההשבחה שאמור לבוא כתוצאה מעליית הערך, הוא אמור לממן מחצית מהפרויקט עצמו. לדעתי יש פה קצת עניין של ביצה ותרנגולת, תהיה בעיה מאוד קשה עם זה. מועד הגבייה של היטל השבחה, גם הוא בעייתי. אני, שוב, יודעת שהחוק כבר קיים ויודעת שהיו קנסות נוספים ולא נולדנו אתמול.

אני מציעה לעשות חשיבה מחדש לגבי המנגנון, כי אני חוששת שזה יכול להיות מאוד מאוד בעייתי. אני נמצאת בהרבה מאוד דיונים סביב העניין הזה. יש כמובן גם את השאלה מה כבר נמצא בתמ"א 70, מה תוכנית המטרו הוסיפה. אלו נקודות שכבר הועלו כאן ואני לא רוצה להאריך יתר על המידה. אני חושבת שיש כאן בעיה. ובאמת, לדעתי, יש כאן מנגנון שכל כולו מבוסס על הרציונל של יחידת ערך, אבל הערך הזה עדיין לא נוצר. ויש חוסר ודאות מאוד גדול בשוק האם הוא ייווצר ואם כן, אז מתי? ולכן גם מנגנון המימון, גם החידוד בדיוק על מה גובים היטל השבחה. כי מהניסוח נכון לעכשיו זה לא כל כך ברור האם אנחנו חוזרים אחורה לתוכניות שכבר היו קיימות קודם או מדברים רק על ההשבחה שהמטרו עצמו יצר. יש אפילו החלטות ראשונות של ועדות תכנון, של ועדות תכנון מרכז בראשות ערן ניצן, שכבר נתן למשל שם איזה שהוא רעיון מאוד מאוד חכם, להתחיל לדבר ברחק, בנפחים. שוב, לא צריך יותר מידי. יש טיפה סלט. יש טיפה סלט עם העניין הזה וצריך, רצוי מאוד לעשות סדר.

משפט אחרון זה באמת לעשות הבחנה בין קרקעות שנפגעות, ונפגעות אנושות כתוצאה מהתוואי לבין אלה שצפויות להיות מושבחות. ואין מחלוקת. אין מחלוקת, מי שיושב על הקו או בטווח מאוד מאוד קצר נפגע. אני לא ראיתי מספיק התארגנות תקציבית גם לצד הזה. מדברים רק על ההשבחה. אני לא רואה שמדברים גם על הנפגעים וזה לא פחות חשוב. אבל בתפיסה, חסרה לי ההבחנה בין שני הרכיבים האלה. תודה.

מה דעתך על שיעור ההיטל, נחמה? מה דעתך על הפקעות לצורך מסחר ולא לצרכי ציבור?

זה ראיון טלוויזיה?

בואו תגידו מה דעתכם פה.

ברשותך, סיימת?

כן.

מינהל תכנון, אתם רוצים לפני שאני אתייחס? מעולה. אז רגע נתייחס. כי באמת כמו שציין היועץ המשפטי של הוועדה, הסעיף לפחות המרכזי שהתייחסו אליו פה, סעיף שבעצם אושר כבר על ידי הכנסת בקריאה שנייה ושלישית, בסדר? זה לא סעיף שנדון כרגע בוועדה. כן אנחנו נשמח לבוא ולשמוע, דיברת על היבטי שמאות, איך בעצם באים ואומדים את הדברים. אז נשמח לעשות איזה שהוא שיח ביחד עם השמאי הממשלתי הראשי.

אני אשמח למקצה שיפורים בכל העניין הזה.

רגע, רגע, כולכם שמחים. רק אני לא שמח. אז אני בדיוק את זה רציתי לבוא ולומר. מאחר שפה מדובר בעצם על טיוב העניין עצמו. זה לא הבעת עמדה לגבי כל הפרויקט. אז אני כן מציע ואני מציע בגלל ששמעו מה ראיתי וגם זקנתי וזה מקצוע מסובך. מצד אחד, הוא מאוד קל. זה משהו שפה אני הגדרתי אותו לעשות ככה. אבל זה עדיין מקצוע מאוד מאוד מסובך. ואני חושב שדווקא כאן הנקודות הללו, גם אם דנו בהם וגם אם ראינו אותם, שווים בדיקה שלכם. זה לא במסגרת הדיון בוועדה כרגע. ולכן אני ממליץ כהמלצת יושב הראש, לא יותר, ותו לא, לעשות דיון ביחד עם השמאי הממשלתי, עם לשכת השמאים, כדי לבדוק ולבחון דברים ולראות שבאמת הם עשויים בצורה המיטבית שלהם, לפחות בחלק הטכני שמאי שהוא מאוד גדול.

דבר נוסף שאני כן, אני שואל את הייעוץ המשפטי שלנו. אני מבין שכל הניכויים וכל הדברים שאנחנו עושים זה מעבר. זאת אומרת, האם לקחתם בחשבון פה גם שיצטרכו פיצויים לאנשים? ואם כן, אני רוצה לקבל את ההתייחסות לעניין הזה ולראות את ההתייחסות בחוק שהיא מקבעת אותה. בלי לקבע כרגע אחוז כזה או אחר, אבל כמובן שכל הדברים, כל החלוקות למיניהן, בין הרשויות המקומיות למדינה על ההיטל של המטרו, בין המדינה לבין אחרים לגבי הנושא של הקרקעות בצורה שאנחנו מדברים עליהם כרגע, צריכה להיות כמובן, וליקויים כאלה ואחרים, שחלק מהעניין הוא שזה לא יבוא על חשבון אלה שנפגעים בתוך העניין הזה. כי בכל מתחם סביבה כזו או אחרת יש כאלה שמרוויחים מאוד, יש כאלה שמרוויחים פחות ויש כאלה שמפסידים. וגם הם צריכים להיות בתוך העניין הזה.

אז ראשון, ראשון, אחרון, אחרון. קודם כל, נקבל את המלצתך וזה בדיוק מה שהתחלתי להגיד, שאנחנו נשמח לקיים שיח מקצועי. להבנתנו, משיח ראשוני כבר עם השמאי הממשלתי הראשי, אלה לא הדברים, כמו שאמרת, שצריכים לבוא לידי ביטוי בחקיקה. באמת זה שיח מקצועי, שנשמח לשבת ללבן את הסוגיות.

אם יהיו דברים שאתם חושבים שהשתכנעתם שצריך זה, דברו איתי על זה.

אדוני, קודם כל אני מודה לאדוני.

אני רק אתייחס.

לא, אבל תני לו לסיים. תני לו לסיים. אנחנו מודים לטכנאים בסוף בדרך כלל.

אז באופן כללי לגבי רכיבי המימון, אז יש באמת מספר רכיבים של יחידת ערך. רכיב של מס השבחת מטרו בעצם הוא לא הרכיב המרכזי שאמור לממן 50% ובעצם אלה הסדרים שכבר עברו אז בחוק ההסדרים. יש השתתפות של רשויות מקומיות ויש תוספות כאלה ואחרות, שלא נפרט אותם כרגע. אבל לחלוטין מס השבחת מטרו לא אמור להגיע לסדר גודל של 50% מהפרויקט. יש לו חלק ונתח מאוד מאוד משמעותי. הרציונל שלו הוא באמת מי שנהנה מהפרויקט יבוא וישתתף בו. כי אחרת נטל המס, כמו שציינו פה חברים, זה נטל מס אחיד על כל תושבי מדינת ישראל. גם אותה גב' כהן מחדרה תשתתף. היא כבר היום משתתפת בסדר גודל של 50%. אבל הרציונל היה לבוא ובאמת שמי שנהנה גם ישתתף באחוזים מסוימים. וזה גם מה שמקובל בעולם וכו'. לא נפתח את זה. כאמור היה דיון, אושר בכנסת.

אין ויכוח על זה שמי שנהנה.

לא עכשיו.

דבר אחרון, אני אתייחס באמת להיבטי פיצוי. יש היום כבר בחוק הקיים, בלי קשר לחוק מטרו, שמתייחס סעיף 197 שכמובן מי שנפגע מתוכנית יכול לבוא ולתבוע ובעצם מקבל את השיפוי המגיע לו. כנ"ל לגבי היבטים שבמהלך עבודות. בסדר? במהלך עסקים רגיל, חוק הנזיקין. חוק הנזיקין חל. לא ביטלנו אותו במסגרת חוק המטרו. וכמובן שמי שנפגע זכאי לפיצוי שמגיע לו.

- - - חוק ההגנה.

סליחה, סליחה. השאלה רק, שוב, האם המנגנון הזה, אני שואל אתכם. האם הנקודה הזאת היא מספיק ברורה?

לא.

לא לענות במקום אף אחד אחר.

לא ידעתי את מי אתה שואל. אני יכול להוכיח לך.

אז אני מבקש אל תדבר. יש גבול לכל דבר גם. תכבד את עצמך גם. אני משתדל לכבד אותך, באמת, עם המון סבלנות.

מה שאני שואל ומבקש תשובה עכשיו או שנדבר על זה במסגרת הדברים שיש לנו לדבר. האם הנושא הזה של הפיצוי, זאת אומרת המצב של היום של 197 או פיצוי, שאנחנו גם על זה עוד נדבר וגם דיברנו שנעשה תיקונים מסוימים בעניין הזה, שדנו בישיבות הראשונות. עוד לא הגענו לדיון השני עליהם. אבל האם לדעתכם הנושא הזה קודם כל מעוגן כאן בתוך, או בצורה הזאת שלא יהיה מצב שזה יבוא על חשבון, זאת אומרת, כל החלוקות, ההשבחות למיניהן, שלא יבואו על חשבון אלה שלא נהנים מהעניין והם צריכים לקבל את הזה.

והאם אתם חושבים שבמסגרת החוק הזה היה צריך להיות איזה שהוא סעיף אחר או צורה אחרת, מנגנון אחר של פיצוי שמסתמך כמובן על ה-197 וכו', אבל אולי משהו שיותר מובנה למקרים שכאן. כי אנחנו מנסים לרדת לרזולוציות כמה שאפשר. למרות שאף פעם לא נגיע לרזולוציות האמיתיות.

אני רק אתייחס למשהו אחד שכן מוסדר ולא פירטתי לגביו. זה לגבי סעיף 197. באמת במקרה הזה של המטרו, בגלל ההבנה שהולכים להיות המון המון אנשים שאולי יכולים להיפגע מאישור התוכנית. בעצם הגענו להסכמה עם הרשויות המקומיות, יש הסכם שגם הוצג ל-ות"ל והרשויות המקומיות הרלוונטיות, מי שרצה יכול היה לבוא ולחתום עליו. בעצם אופן ניהול, כי בעצם תביעה 197 היא מול הוועדה המקומית ויש שיח שלם. וסידרנו בעצם איזה שהוא מנגנון ביחד עם הרשויות המקומיות לאופן הניהול, אופן הגשת הדברים.

מנגנון יותר נגיש, יותר מהיר.

והשתתפות בעצם של המדינה, הגדלת השתתפות המדינה, כחלק מאיזה שהוא שיח איתם במקביל להשתתפות שלהם במטרו. ונשמח להציג.

אני חושב שצריך להבחין בין שני דברים: בין המנגנון שכמו שאמר איציק, של פיצויים לפי חוק התכנון והבנייה, שזה בעצם אין הבדל בין כל תוכנית משביחה ותוכנית פוגעת ותוכנית שמשביחה והיחסים בין הדברים האלה. לבין הסיפור של פיצוי של בעלי עסקים למשל שנמצאים באזור של הבנייה של המטרו.

שזה נושא נוסף.

וזה נושא נוסף שאליו אין התייחסות בחקיקה, אבל למשל בקו האדום, עשינו דיונים על זה בוועדה. לפחות בעיריית תל אביב הייתה קרן.

קרן. ואמרנו פה שאנחנו רוצים ללמוד מהדברים, לנסות לעשות אותם יותר טוב ויש תשובות.

כמו שיש החמרה ספציפית בנושא היטל השבחה לבין נושא הקניית קרקעות מסחריות למדינה, ראוי שגם בנושא הזה יהיה משהו ספציפי. לדעתי.

אתם תומכים בזה, השמאים, בהקניית קרקעות מסחריות למדינה?

בוא, חיים ידידי. אתה בדיון הלא נכון. עזוב, זה כל אחד שרוצה לשמוע את מה שהוא רוצה לשמוע זה בסדר. אנחנו דנים כרגע על הנקודות. אמרתי, נתתי לה לומר את הדברים, בגלל שלא הייתה לה את האפשרות קודם לומר. כולל המשפט האחרון שאמרתי.

קודם כל תודה אדוני. ורק משפט אחד אחרון ששכחתי לומר קודם וגם הוא חשוב. אני חושבת שבכל הנושא, ועל זה יהיה אחר כך כבר בשיח מול האוצר, אבל אני מוצאת לנכון להעלות את זה גם כאן. אני חושבת ש-75% על פרויקטים של התחדשות עירונית של פינוי בינוי הוא מאוד מאוד בעייתי. היה כבר דיון ראשוני באוצר שבו עלה הנושא הזה והם לא פסלו את זה על הסף. אני רק מוצאת לנכון לומר את זה גם פה, שיהיה גם לאוזניכם.

כתשובה לחיים.

לא, לא כתשובה לחיים.

זאת אומרת, את גם מצטרפת להסתייגות שלי שהייתה אז ולא צלחה, מה לעשות.

נכון.

אני רוצה בבקשה אדוני להעיר.

כן, 20 שניות. אתה כבר הערת.

יש לנו תיעוד ממש חותך שמנהלת בכירה בנת"ע, אני יכולה גם להגיד את שמה, עינב רינגלר.

יש לך משהו? רגע, סליחה.

אמרה מאות מיליארדים.

סליחה, סליחה. יש לך תיעוד על משהו פלילי שנעשה?

לא, לא, רגע. אני מדברת על הנושא של הפקעות ופיצויים. בפירוש אמרה בהרצאה שמאות מיליארדים ילכו על הפקעות ופיצויים. המאות מיליארדים האלה לא מכומתים בפרויקט הזה. היא אמרה את זה במפורש.

טוב.

עכשיו, אם אנחנו מדברים על פיצוי, פיצוי זה תוך שלוש שנים. איך אני יכולה לתבוע תוך שלוש שנים כתושב אם בעוד 20 שנה רק יהיה לי המטרו?

תשובה?

במסגרת הליך של 197, ברגע שתוכנית מאושרת, למעשה יש שינוי ייעוד של הקרקע ולכן התביעה יכולה להיות מאותו רגע. לא מחכים ליום שבו המטרו יפעל בשביל לעשות.

הבית שלי מתפרק אחרי 20 שנה.

לא, מה שמתפרק או לא מתפרק זה כבר תביעת נזיקין, זה משהו אחר לגמרי. כל תוכנית שמשביחה מקום ונמצאת בתהליכים כאלה ואחרים תמיד יכולים להיות שינויים. אני זוכר את עצמי נכנס לעירייה כשדנו על תוכנית מסוימת, זה היה לפני 35 שנה. ואני כראש עיר, אחרי 20 שנה של מאמצים גדולים הצלחתי להביא אותה להפקדה ולמתן תוקף. בסדר, אנחנו חיים במדינת ישראל, למי שעדיין לא שם לב. וזו הבשורה הטובה.

אבל איך אפשר לתבוע תוך שלוש שנים?

לא, לא, לא.

איך אפשר לתבוע תוך שלוש שנים על אירוע שקורה בעוד 20 שנה?

אפילו התושבים באופן כללי אין להם מודעות.

טוב, בבקשה סעיף הבא.

הוראה לעניין תוכנית איחוד וחלוקה במתחם השפעה
34.
(א) תוכנית איחוד וחלוקה, כמשמעותה בסימן ז' לפרק ג' בחוק התכנון והבנייה, במתחם השפעה, תכלול אחד מאלה:






(1) מקרקעין הכלולים בתוכנית הנמצאים במתחם השפעה;






(2) מקרקעין הכלולים בתוכנית הנמצאים מחוץ למתחם השפעה, ובלבד שמעל 80% משטח התוכנית נמצא במתחם השפעה;





(ב) מוסד התכנון יהיה רשאי לסטות מהאמור בסעיף קטן (א) במקרים חריגים ומנימוקים מיוחדים שיירשמו;



סייגים להפקדת תוכנית
35.
מוסד תכנון לא יחליט על הפקדת תוכנית שלפי הוראות סימן זה חלה לגביה חובת הקניית מקרקעין, אלא אם כן היא אחת מאלה:





(1) תוכנית כוללנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה;





(2) תוכנית הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר מכוחה בלי צורך באישור תוכנית נוספת טרם מתן ההיתר;





(3) תוכנית אחרת שניתן לגביה אישור שר הפנים, לאחר התייעצות עם שר האוצר, ובלבד שמצא כי הובטחה הקניית המקרקעין למדינה בהתאם להוראות סימן זה;



דיור בהישג יד
36.
על מקרקעין מוקנים יחולו הוראות סעיף 4א(ו) עד (י) לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד-2014, כנוסחו במועד תחילתו של חוק רכבת תחתית (מטרו) (תיקון) התשפ"ג-2023 בשינויים המחויבים;



אני אבקש מבני להסביר את סעיפים 34 ו-35. אני רוצה להתייחס רגע לסעיף 36, שזה תוספת שהוועדה החליטה עליה בכנסת הקודמת. בעצם ההוראה הזאת אומרת אנחנו נדון בהסדר עצמו כשנגיע לתיקון העקיף של חוק ה-ותמ"ל מה שנקרא. זה בדיונים הבאים. אבל בגדול, הסעיף הזה אומר שגם בכל מה שקשור להקניית מקרקעין זה בעצם מחיל את ההסדר שאנחנו נדון בו בהמשך. אבל ההסדר בגדול הוא אומר ש-30% מהדירות שייבנו מהקניית המקרקעין למדינה יהיו דיור בהישג יד.

דיור בר השגה.

שזה כולל השכרה לטווח ארוך, השכרה במחיר מופחת. יכול גם לכלול מעונות סטודנטים ודיור מוגן. זה עוד איזה משהו שאנחנו, שבא להפוך, שוב, דיברנו על המידתיות של ההסדר. לאיפה הולך הכסף. אז אמרנו גם הולך לשימוש רק לטובת קידום המיזם וגם עוד מטרות שהן יותר ציבוריות באופי שלהן בנוסף לשימושים הסחירים שדיברנו עליהם קודם.

כן, בני, תסביר.

אני רק אסביר את סעיפים 34-35. 34 בעצם אומר בגלל שמס המטרו ובעקבותיו גם חלף מס המטרו, הקניית המקרקעין, חלים רק במתחמי השפעה או במקרקעין של לפחות 80%, נמצאים בתוך מתחם ההשפעה. שוב, זה בחוק שעבר. אז יש פה איזה שהיא הכוונה, איזה שהיא התוויה של מוסדות התכנון לא לכלול באותה תוכנית גם מגרשים שיחול עליהם מס המטרו והקניית מקרקעין וגם מגרשים שלא. כי זה ייצור, זאת אומרת אם באותה תוכנית, תוכנית איחוד וחלוקה יכללו גם מגרשים שצריך להקנות מקרקעין מוקנים לפי הצעת החוק וגם מגרשים שלא, זה ייצור סיבוך נוסף. לכן יש פה איזה שהיא התוויה שהתוכנית לא תכלול מגרשים בשיעורי מס שונים, כך שככלל, זה הכלל, לא יכללו - - -

כן, אבל איך אתה יודע לכוון את זה קודם? זאת אומרת, אם מגיעה תוכנית שיש בה כן זה ויגידו שרוצים ללכת על הכיוון?

זהו, אז יש לך את החריג. שוב, חריג שנמצא.

אתה הופך פה משהו של חורים. מה הדבר המוביל של העניין?

מינהל התכנון ביקש את סעיף קטן (ב) ולכן הוא נוסף. הכלל שהמחוקק מתווה זה בעצם שבאותה תוכנית לא יכללו מגרשים שחל עליהם מס מטרו והקניית מקרקעין ומגרשים שלא, כי זה ייצור סיבוך נוסף שלא צריך אפילו לפרט אותו. אבל בגלל שלא מתכננים בחוק וייתכנו בהחלט מצבים שהתכנון הנכון והמתחם לאיחוד וחלוקה יכלול גם חלק ממתחם השפעה וחלק לא, ולאו דווקא ביחס של 80-20 אז המחוקק מאפשר בסעיף קטן (ב) לסטות מהכלל הזה וכן לאשר. ויש פתרונות. זאת אומרת, זה לא משהו שלא עביר מבחינת תוכנית איחוד וחלוקה שיחולו שיעורי מס שונים וגם הקניית מקרקעין על מגרשים שונים. זה משהו שקורה גם היום. לפעמים יש פטור על היטל השבחה בחלק מהמגרשים. זה לא משהו שאנחנו לא יודעים לחיות איתו. אבל הכלל באמת שעדיף להימנע מזה ולכן יש פה כלל וחריג. זה סעיף 34.

סעיף 35 עוסק בהוראה אחרת. שוב, כיוון שאנחנו מדברים כרגע על הקניית מקרקעין. והקניית מקרקעין, בדיוק כמו שאמרנו קודם, ברוב המכריע של המקרים, ספק אם יהיו מקרים אחרים, תהיה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה, אז המחוקק בעצם אומר שמוסד התכנון, ההצעה שמוצעת פה שלא תהיה תוכנית מפורטת ללא איחוד וחלוקה. זה מה שכתוב בסעיף קטן (2). "תוכנית הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר מכוחה בלי צורך באישור תוכנית נוספת טרם מתן ההיתר". זו בעצם תוכנית שההליך התכנוני הסתיים. היא גם תוכנית מפורטת וגם היא כוללת את הוראות איחוד וחלוקה, למה זה מוצע. כי אם לא, אם תהיה תוכנית נוספת לאיחוד וחלוקה אז בעצם לא תהיה אפשרות, יחול מס, יחול היטל השבחה ומס על התוכנית הראשונה, אבל היא לא תוכל לכלול הקניית מקרקעין אם היא לא כוללת הוראות מפורטות לרבות הוראות איחוד וחלוקה. לכן מה שמוצע כאן בסעיף (2).

בסעיף קטן (1) "תוכנית כוללנית כמשמעותה בחוק התכנון" זה בעצם מכוון לזה שלא תאושר תוכנית מתארית. שוב, מאותה סיבה. תוכנית מתארית היא מהווה אירוע מס לפי החוק היום. גובים עליה היטל השבחה במכר, היא מהווה אירוע מס. אבל היא מצד שני לא כוללת הוראות איחוד וחלוקה. אז בתוכנית מתארית, לצורך הדוגמה, לא ניתן יהיה לגבות, להקנות מקרקעין, חלף מס המטרו. יש היטל השבחה, יש מס מטרו, אבל לא ניתן יהיה ליישם את המנגנון שהחוק מציע של חלף מס מטרו באמצעות מקרקעין מוקנים. לכן המתכנן מציע, זאת אומרת, הצעת החוק מדברת על תוכנית כוללנית כתוכנית כוללנית בכלל או מהווה - - -

אגב, מה - - - בהיטל השבחה שהוא הולך על תוכנית כוללנית, כמו שאמרת? זה דבר שנהוג היום גם בחוק התכנון ובנייה.

חוק התכנון לפני מספר שנים תוקנה הגדרת תוכנית בסעיף 1 לתוספת השלישית. והתוכנית הכוללנית לא מהווה אירוע מס. זה לא שיש פטור על זה, היא פשוט, ההשבחה ככל שנוצרה בתוכנית הכוללנית נדחית למועד אישור התוכנית המפורטת. אבל כיוון שאישור כוללנית הוא לא מהווה אירוע מס אז אין שום בעיה.

כאן נשאלת השאלה שלהם, של הנושא הזה למה במקרה הזה כן?

השאלה שעלתה פה ועלתה בדיונים הקודמים כפי שאדוני ודאי זוכר, זה האם מס המטרו נכון שהוא ימסה רק זכויות שהתאפשרו בגלל המטרו או גם זכויות שכביכול היו מתעשרות ללא קשר למטרו. זה נושא, נטען בעתירה, נושא שעלה ודובר – זה נושא אחר, לא קשור להצעת החוק כרגע שבפנינו.

מישהו עוד רוצה להסביר או מסתפקים בזה?

סעיף קטן (3) זה בדיוק החריגים, שוב, יתכן שגם החוק ישונה ולא יהיה היטל השבחה גם על מתארית כמו כוללנית. אנחנו מקווים שהחוק ישתנה. ועוד מצבים, סעיף קטן (3) מאפשר כן לאשר תוכנית שהיא לא כוללנית או מפורטת שכוללת זה. בכפוף לאישור שייתן שר הפנים בהתייעצות עם שר האוצר, זה מכוון ככלל לשינויי חקיקה כאלה ואחרים.

כן, בבקשה.

קודם כל, יש משהו מאוד מעוות, וזה לא פעם ראשונה שזה עולה, אבל גם בסעיפים האלה, שבעצם אנחנו מחוקקים חוק על תוכנית כמו תמ"א 70, שלמיטב ידיעתי עוד לא עברה. זאת אומרת, יש פה משהו, אנחנו נמצאים באיזה void, באיזה חסר. זה דבר ראשון.

דבר שני, שוב יש פה את אותו עניין של תוכנית, סעיף קטן (3) תוכנית אחרת שמניתן לגביה אישור שר הפנים, שהוא אחראי על ות"ל, הוועדה לתשתיות לאומיות. לאחר התייעצות עם שר האוצר, שהבנו. ושוב, לא שר התחבורה.

הדבר השלישי, לגבי סעיף 36 שזה פשוט מצחיק, משעשע אותי, סליחה. היו אומרים 'בחייאת' ועושים גם תנועה ככה עם האצבע ליד העין. אתם מדברים על דיור בר השגה? זה הרי תיאורטי, ואני מחמיא. אחרי שיש לנו פרויקט עם 75% מס, כלומר הורידו את זה 5% היטל השבחה אבל הוסיפו עוד 35% מס השבחת מטרו. אחרי שיש הודעה של נת"ע, כפי שהזכירה חברתי, במאות מיליארדים שצריך לפצות על הפקעות, כי התוכנית הרסנית יותר ממה שהיא צריכה, הרבה יותר. אחרי זה אתם מבטיחים לנו שיהיה לכם כסף לעשות את זה לדיור בר השגה? מישהו מאמין? יש פה מישהו שמאמין לזה?

אבל זה מצחיק אותך. פה היית אמור לבכות, לא לצחוק. אוקיי, השאלה הובנה. השאלה הובנה. תשובה על השאלה הזאת.

אני חייב, כי ממש לא הבנתי את השאלה. אני אשמח להסבר.

לא, אני יכול לחזור. אמרה הבכירה בנת"ע, שאין לי סיבה לחשוב שהיא משקרת חלילה, אמרה ומתועדת בווידיאו, ומי שירצה יקבל אותו.

לא, לא. עזוב מה שהיא אמרה. שאלת את זה עוד לפני מה שהיא אמרה. הוספת את זה כטענה דה מסייע. הוא בא ואומר בסוף - - -

יש פה מאות מיליארדים שייצאו מקופת המדינה.

והמדינה הולכת להפסיד.

זה לא שוקלל.

ברחמיו על כל מעשיו, הוא אומר אז איך אתם באים ואומרים שיהיה גם דיור בר השגה? איך אני כמתרגם שלך? חבל על הזמן.

אני אעשה את זה בצורה הכי פשוטה. יש חוק במדינת ישראל. סעיף 36 של החוק קובע שזה מה שיהיה. ואם הממשלה, שוב, נתנה את הסכמתה לדבר הזה, אז זה מה שזה יהיה.

התשובה היא פשוטה, אם הפרויקט לא יהיה זה, אז גם לא ישלמו פה היטלי השבחה.

אז גם לא יהיה פרויקט.

אז יכול להיות שגם לא יהיה פרויקט. זה חדה. תראה, בברוך כזה שיהיה, אז אחד הברוכים שיהיו מה שנקרא משלימים שלו זה הדיור בר השגה. אבל יהיו עשרה ברוכים קודם. אוקיי. כן, בבקשה.

ככה: הנייר סובל הכול.

גם המיקרופון סובל הכול. יש לך משהו על הסעיף הזה? בבקשה. אל תתחכמו איתי, אני אומר את זה באמת.

לא מתחכמת.

אני אומר את זה באמת. אני, תאמיני לי, אני נראה נורא נחמד וזה בסדר. כן, בבקשה.

הסעיף הזה, שמניסיון שבתוך מתחם השפעה יהיה הומוגניות של מגרשים או קרקעות שהם יהיו בעלי אותו מס.

לא נראה לך.

זה לא מסתדר לי בפאזל. זה קודם כל.

נרשם.

ואותו דבר הנושא של דיור בר השגה.

כן. את מצטרפת לעמדת קודמך. בבקשה, חיים פייגלין.

אני רוצה רק להפנות להתחדשות עירונית. התחדשות עירונית שזה דגל מאוד מרכזי של הממשלה בכלל באזורים הצפופים.

אני מקווה שהדגל שלה יהיה גם באזורים הלא צפופים.

כן, אני מקווה.

זה יהיה, בעזרת השם.

אבל כאן, בהקשר למטרו, אם לא יחריגו, הרי אנחנו לוקחים על עצמנו לפנות דיירים, לשלם להם שכירות לכמה שנים ולהחזיר אותם לדירות משופרות. וכל הדבר הזה בעידן של אי ודאות ושל ריבית שאנחנו מכירים, אגרסיבית, אם לא יגדירו פה שזה מוחרג מהיטל השבחה 75%. גם פרויקטים שהם דגל. אז הולכים לקבור, פשוט יקברו פה את כל ההתחדשות העירונית בגוש דן. וזה חבל מאוד.

טוב, זו שוב הערה, לצערי, שלא קשורה למה שנמצא כאן על השולחן.

אדוני, אם אפשר רגע להוסיף על זה.

להוסיף על משהו שלא על שולחננו.

לא, לא, זה כן על השולחן. כי בדיון הקודם, יש פה סתירה בין החוק שאושר כבר בנוגע לפינוי בינוי לבין התוספת השלישית, חוק מחוק ההסדרים לפני שנה וחצי בערך. ובדיון הקודם נמסר פה שיתקנו את הסתירה הזאת.

זה עדיין לא קשור לסעיף הספציפי הזה שאנחנו דנים בו כרגע.

מתי זה?

נכון. אבל אין פה את הסעיף הזה. זה העניין, שאין פה בתיקון את הסעיף הזה.

אני אתייחס.

נמסר בדיון הקודם שעובדים על ניסוח של הסעיף. רגע, שנייה. פשוט יש פה סתירה מהותית שהיא תוביל אותנו לכאוס. לא ברור, לא תהיה פה ודאות בשוק. כי לא ברור מתי יגבו את היטל ההשבחה.

אוקיי, זה דבר שאני מבין שעלה בישיבות הקודמות.

זה עלה, ונמסר שיבדקו ניסוח.

רגע, דקה, דקה. הערת, זה בסדר. בואו, תרגיעו.

למיטב הבנתי זה לא הדיון האחרון של הוועדה היום, נכון?

נכון.

מצוין. אז אנחנו, בתיאום עם היועץ המשפטי של הוועדה, אנחנו נהיה בשיח עם היועץ המשפטי של הוועדה וככל שבאמת תהיה הסכמה של הוועדה אנחנו נבוא ונציע את הפתרון.

כן, אבל אני גם רוצה שבתוך השיח הזה יאמרו גם דברים לגבי באמת גם אי הבהירות בין הסעיפים בהחלטה ההיא. וגם באמת מה קורה בהתחדשות עירונית או דברים כאלה, שהמדינה באה ונותנת הקלות. בעניין הזה, איך זה משתלב ביחד. כי פה בוא נאמר גם את הרשויות המקומיות לא יהיה לי בשביל לעזור לי פה בעניין.

המחוקק אז, לפני שנתיים, כשחוקק את החוק הראשי, חשב על זה. ויש מנגנון של התחדשות עירונית שנחקק כבר, הוא אושר. זה לא משהו חדש.

דקה. אז אני אומר, אני רק מספר מה יהיה גם מאחורי הקלעים בעניין הזה, כי אני עדיין אולי פחות מכיר את זה.

בסדר גמור.

תודה רבה על ההערה. הלאה בבקשה.

טוב, בעצם אנחנו עוברים, אנחנו סיימנו את החלק של הקניית המקרקעין, אנחנו עובדים לסימן ד'. אז אני מציע שמשרד האוצר יסביר בגדול מה ההסדר.

אז אנחנו נסביר שזה החלק השני, שאמרנו שנתייחס אליו. אני רגע אתייחס רגע, זה נושא חדש.

טוב, אנחנו נעשה הפסקה עכשיו. נתחיל את הדיון ב-וחצי. כי אני רוצה את הפרק הזה להשלים היום. אוקיי? בסדר. מתאים לכם?

ואם נגיד שלא?

לא, אני בודק. בדרך כלל יש דברים טבעיים שקופצים, לא רק לך קופץ הטבעי, גם לאחרים. אוקיי, אז הפסקה. ב-14:30 אנחנו שבים.


(הישיבה נפסקה בשעה 14:12 ונתחדשה בשעה 14:42.)

רק אדוני תגיד לי עד איזה שעה. כי אני איבדתי קצת את החוש בוועדה הזאת.

זה אחד הדברים שהקדוש ברוך הוא נתן לנו. זה מאוד תלוי בהתקדמות שלנו.

אה, אז אין לנו הגבלה היום.

מה? לא שיש הגבלה. יש הגבלה גם לנימוק. אני אומר, לכן אני לא יכול להגיד לך אם זה יהיה 16:00, 16:15 או 16:30. אנחנו נסיים היום את הפרקים שיש לנו על השולחן. זה כן.

אוקיי, זה מה שרציתי לדעת.

אוקיי, בבקשה.

אני אסביר או שנקריא קודם?

לא, נקריא.

בהקשר הזה אני מעדיף שיסביר. כן, כי זה אנחנו עוברים לנושא אחר.

ואחר כך נקריא מתוך זה. אוקיי.

נגיד כמה מילים גם כלליות ואז נקריא.

בבקשה.

אתה רוצה אז להתחיל אתה גלעד?

לא, אתה מתחיל.

תסביר קודם כל מה הנושא.

את הנושא.

הנושא הזה בעצם מדבר על פיתוח מקרקעין מיועדים, זו הכותרת של הסימן. בסעיף הזה בעצם אנחנו מדברים על מגוון, מקובץ הסעיפים אנחנו מדברים בעצם על מקרים שבהם המדינה באה והפקיעה איזה קרקע מסוימת לטובת פיתוח של משהו שקשור לתשתית. בסדר? לדוגמה ניקח את הדפו, למרות שזה לא יחול רק בהכרח על הדפו. בעצם לטובת התשתית הציבורית המדינה השקיעה, שילמה מול אותו אדם פרטי, עוקב קבוצה של אנשים פרטיים, את פיצויי ההפקעה המגיעים להם בהתאם לחוק. ולאחר מכן, על מנת לבוא ובאותו שטח של הדפו, לצורך העניין כמו שתיארנו, שלא יישאר שטח שומם.

אני איתך.

אז אמרנו, שוב, הדפואים ואותם בעצם מקרקעין שהופקעו ושולמו בגינם פיצויי הפקעה לאותם בעלי קרקע פרטיים, נכון לחוק המקורי היום האפשרות של מדינת ישראל לבוא ולפתח בהם איזה שהוא שימוש מסחרי באותם אזורי ביקוש הוא זניח. אפשר לעשות עמדות קפה או קצת דברים שהם מאוד מאוז זניחים. שלמעשה מימוש הפוטנציאל של אותה קרקע לא מתממש. כי בעצם המדינה הפקיעה קרקע ציבורית. אנחנו יוצרים פה איזה שהוא מנגנון שיאפשר לאותו יזם פרטי לאחר מכן לבוא ולקבל בעצם את המקרקעין בחזרה, את אותו השטח שהמדינה באה והפקיעה לטובת התשתית הציבורית. לתת לו את ההזדמנות לבוא ולפתח את המקרקעין בעצמו, בהתאם למנגנון שעוד מעט נקרא ובהתאם לקבועי זמן שנגדיר.

וזה מדובר בחלק מעל?

בחלק שמעל. בסדר? נגיד בדוגמה בדפו, זה החלק שמעל הדפו.

זה כרגע מדברים לא על סביבת המטרו.

אלא ממש תשתית שהופקעה נטו לטובת התשתית הציבורית. מדברים על המקרקעין מעליה. לפעמים זה זולג.

יכול להיות גם מתחת.

יכול להיות גם מתחת. אני מדבר על המקרקעין שהופקעו. כרגע אני אציין שלושה דברים חשובים, בסדר? הדבר הראשון, הסיבות שבגינן אנחנו יצרנו בכלל את המנגנון הזה והגענו לצורך לבוא ולעשות את זה, אנחנו רוצים, כמו שתיארנו בהתחלה, שאותן תשתיות של המטרו לא יישארו ריקות. אנחנו רוצים לבוא ולנצל את המטרו ואת האפשרות שלו לצופף ולבנות יותר. בין אם זה מסחר, בין אם זה מגורים ובין אם צרכים אחרים, סביב התחנות. ולאפשר לנו לפתח בצורה מאוד מאוד משמעותית. אנחנו כן רואים במדינה חלוץ לפני המחנה בעניין הזה. בסדר?

במקום הזה גם יחול היטל ההשבחה והיטל המטרו?

כל החוקים הרגילים. עוד מעט נתייחס בהקשר הספציפי. אנחנו אומרים, אנחנו רוצים, המדינה תהיה החלוץ לפני המחנה. היא תבוא ותאפשר בעצם לבוא ולפתח את אותה תשתית ואת אותה קרקע.

דבר שני, התשתיות האלה, אנחנו יודעים פחות או יותר איפה נמצאים הדפואים, לפחות בתוכניות שאושרו. ויש גם איזה שהוא תכנון צפוי שעכשיו יימצא בתהליכי אישור. נמצאים בלב אזורי ביקוש. חבל לנו שהקרקע הזאת תישאר יתומה. קרקע, אנחנו יודעים איך דפו נראה. חניון רכבות מאוד מאוד משמעותי. וחבל לנו שבעצם לא ינוצל באופן הראוי. וזאת מבחינתנו דרך לממש את הדבר הזה.

דבר שלישי, יש קשר מאוד הדוק ומשמעותי בין הבינוי מעל הדפו לבין התשתית הרכבתית מתחתיו. זאת אומרת, זה לא שזה משהו שהוא מנותק לחלוטין. המדינה היא זאת שתקדם את התוכניות ובהגדרה יש קשר ביניהם וסינרגיה מאוד מאוד משמעותי.

ברור לנו, בסדר? שיש פה פגיעה בזכויות הקניין. והשיח שהיה פה מקודם שציין היועץ המשפטי של הוועדה. הנושא הזה נדון גם בתוך הממשלה ביחד עם גורמי משרד המשפטים, גם פה בכנסת ואנחנו מודעים אליו. כן, אנחנו לא משפים את אותו אדם במאה אחוז, בשונה מאדם פרטי. והסיבות שבגינן לא עשינו, אם תרצה אני יכול לעשות את זה עכשיו או לאחר מכן. ראשית, אם המדינה בסוף תבחר לבוא ולממש בעצם את הנכסים מעל אותו הדפו לצורך העניין. אז הבן אדם נהנה מבלי שביצע שום פעולה. לא יצטרך לגבש קבוצה של יזמים נוספים בעלי הקרקע איתו, לא צריך לקדם תוכניות. לא עשה בעצם שום דבר, פשוט נהנה מתמורות מאוד מאוד משמעותיות, בעוד יזמים אחרים, שהנכס שלהם, לצערם, לא נמצא במתחם של הדפו, כן יצטרכו לשאת באותן עלויות אחרות. ויוצא מצב שהוא נשכר יותר. לכן בהקשר הזה הבאנו אחוז, נקרא לזה אני לא יודע אם שיפוי, אבל אחוז תמורה נמוך יותר מאותם רווחים. וזה בעצם המנגנון שנמצא לפניכם.

מה האחוז?

70%.

אנחנו נגיע לזה בסעיפים עצמם.

מה אומר העיקרון, לא הבנתי.

שבעצם העיקרון אומר המדינה הולכת לשווק בהנחה ואותו, נותנים הזדמנות ליזם לבוא ולממש. קח את פרק הזמן שלך ויש פה באמת מנגנון שלם בחוק.

את החלק מעל הדפו.

בדיוק, את החלק מעל. יש תוכניות, יש הכול. קח אתה, תעשה את ההשתדלות שלך ותממש. אחרי פרק זמן מסוים, במידה והוא לא הצליח, למדינה יש זכות לבוא ולהגיד לו 'תודה אדוני, לא הצלחת, אנחנו נשלם לך 70% מאותם רווחים אחרי קיזוז עלויות והכל והכל והכל, תקבל 70% מאותם רווחים. אנחנו המדינה נבוא ונפתח ונעשה בעצם את הפעולה בעצמנו'. והסיבה, כמו שאמרנו, שאותו בן אדם לא נושא בסיכון היזמי, לא צריך לקבץ את הקבוצה, לא לוקח חלק בקידום התוכניות, מקדמים לו את התוכניות ב-ות"ל במסגרת הליך מהיר. ולכן בעצם התמורה שהוא יושב ואל תעשה אמורה להיות באיזה שהוא אחוז מסוים של השתתפות וזה בעצם האחוז שנקבע בחוק.

אוקיי. תכף את תדברי על הסעיף. זה על תמ"א 70.

למה זה לא כתוב?

לא, לא, רגע, דקה. תשובה?

אני אומרת שזה לא רק, תמ"א 70(א) זה הבינוי מעל הדפו. זה יש פה מנגנון אחד. בנוסף, מה שהוזכר כאן שיש אפשרות לבנות מעל אלמנטים נוספים כמו תחנות – זה לא בתמ"א 70(א). זה יהיה במסגרת תוכניות אחרות. 70(א) זה בינוי מעל מתחמי הדפו.

אדוני, יש לי שאלה.

אבל בחלקיות זה נופל גם על תמ"א 70.

אדוני, יש לי שאלה. לא ברור לי מה שהאדון אמר, האוצר אמר. אם הפקיעו את הקרקע אז בעל הקרקע קיבל לכאורה איזה שהוא פיצוי. לא יודעת אם זה 100% או 30% או אפס, על פי החוק. המדינה מתכננת והיא מוציאה את זה למכרז אחר, ליזם אחר, שיממש את המימוש מעל הקרקע? תסבירו, כי לא מובן.

אני אסביר שוב. ראשית, המדינה מפקיעה את הקרקע לטובת הצורך של התשתית. הבן אדם קיבל.

זה המדינה עושה היום, גם בקו האדום זה היה ככה.

בכל תשתית שהמדינה עושה הבן אדם מקבל את מה שמגיע לו.

עד פה הבנתי.

יופי. לאחר מכן בונים את אותה תשתית, בסדר? ובמקרה הזה הבאנו את הדוגמה של הדפו, למרות שכמו שהבהירו פה זה לא יחול רק על הדפו. יש אפשרות מעל הדפו, בסדר? לבוא ולתת זכויות מסחריות נוספות. בין אם זה מגורים, או עסקים או כל דבר אחר. אז מן הראוי, הפקיעו לבן אדם את הקרקע, נותנים לו הזדמנות, קח אתה היזם, זאת הייתה הקרקע שלך.

ליהנות מזה.

ליהנות מזה. לתת לו הזדמנות לפתח בעצמו. ככל ואחרי המנגנון בפרק זמן מסוים של כמה שנים, הוא לא הצליח, המדינה אומרת לו אין בעיה.

אגב, מה שלא נתנו לי כראש עיר או כממלא מקום ראש עיר בתמ"א 572 שמסילות הרכבת עוברות בצפון העיר בני ברק ורצו לעשות שם דפו וזה ואנחנו ניסינו לקדם. לא משנה, את הדפו הצלחנו להוציא משם בזמנו. אבל הדפו אז היה כולו שינה לקרונות, כן? במרכז גוש דן, גבול תל אביב, רמת גן, בני ברק. מרכז לשינה לקרונות. ואז אנחנו, האדריכל, אני זוכר אותו זיכרונו לברכה, אדם מזור ושותפו אלי פירסט, סליחה אלי פירסט זיכרונו לברכה, אדם מזור אני לא יודע. מאחל לו אריכות ימים. הוא ניסה שם לקדם את הדק והוועדה המחוזית קפצה לשמיים בעניין הזה. זה היה מקום ראשון שניסינו לעשות את זה. אבל עברו מאז כבר 20 שנה וכנראה שמשהו נפל. כמו שאני תמיד צעקתי שצריך בשטחים ציבוריים לנצל ולא לעשות בתי ספר של שתי קומות ולשטוח אותם על מגרשים ענקיים ולא גני ילדים לבד, אלא גני ילדים ומעליהם אם זה בית כנסת או מעון או משהו, כדי לנצל את הקרקע. ושוב, בני ברק באה עם הרעיון הזה. כמובן שמצאו קשיים משפטיים לא קלים בעניין הזה. אבל אמרתי, יבוא יום ותל אביב ורמת גן יצטרכו את זה לא פחות. והיום הזה הגיע. זאת אומרת, הוא כבר כמה שנים הגיע. אבל זה סתם, מהרהורי ליבי. כן, היועץ המשפטי?

כן. אני אגיד כמה מילים לפני שנעבור להקראה של הסעיפים עצמם. כמה מילים כלליות. אז כמו שהציג נציג משרד האוצר, אנחנו בעצם עוסקים פה בהסדר חדש, הסדר ייחודי. שבו בעצם יש הפקעה של זכויות המימוש בקרקע למטרות שהן לא צורך ציבורי קלאסי, כמו שהיה עד היום, כמו שאיציק הציג.

לא רק לצורך הציבורי.

נכון. עד היום היית צריך להפקיע כדי להקים תחנת רכבת לדוגמה, אז מפקיע ומקים תחנת רכבת. כאן אנחנו מדברים על הפקעה לשימוש סחיר. וזה בעצם משהו שלא היה עד היום. שבעצם עיקר, זה לא משהו שהוא נספח צורך הציבורי, אלא משהו שהוא באחוזים גדולים, בהיקפים מאוד מאוד גדולים, שבעצם הפקעה לצורך שימוש סחיר.

ההסדר הזה מעורר שאלות משפטיות לא פשוטות. כמו שאמרתי בחלק הראשון של הדיון, ניסינו לטייב את ההצעה כדי להפוך אותה למידתית יותר ומאוזנת יותר. אנחנו נעיר את ההערות שלנו בסעיפים הספציפיים, בעיקר כל מה שנוגע לעניין של הפיצוי שאיציק התחיל לדבר עליו. אנחנו נעיר את ההערות הספציפיות שלנו שם. אבל אני אגיד באופן כללי שהמבחן של ההסדר הזה, של הפרק הזה, בעצם יהיה במימוש שלו בשטח לדעתנו. בעיקר בכל הנושא של זכות המימוש שניתנת לבעלים הפרטיים לפני שזה חוזר למדינה מה שנקרא. כרגע, בהצעת החוק, הנוסח כפי שהוא כתוב הוא מאפשר, הוא די גמיש. זאת אומרת, יכול להיות שייקבעו תנאים מאוד מקלים על הבעלים הפרטיים ושיאפשרו באמת את זכות המימוש הזאת וכל בן אדם יוכל להחליט האם הוא מממש בעצמו ויוכל לממש בעצמו אם הוא ירצה. ואם הוא יחליט שלא מממש, אז זה יחזור למדינה. ויכול להיות שיתקיימו תנאים מאוד מאוד מחמירים שמראש לא יאפשרו בכלל את זכות המימוש הזאת ואז אנחנו נהיה בבעיה. ולכן המבחן האמיתי פה יהיה, לטעמנו, בעניין מימוש הסעיפים האלה בשטח. חוץ מהנושא של הפיצוי, שעליו אנחנו נדבר באופן ספציפי כשנגיע לסעיף עצמו.

אני רק אבקש לחדד משהו קטן. הפקעה מלכתחילה היא נעשית לצורך התחבורתי. לאפשר איזה שהוא שימוש שהוא מעבר לצורך התחבורתי. הפקעה לצורך מסחרי, הפקעה לצורך תחבורתי שזה מנגנון שאולי יאפשר לעשות שימוש מעבר.

יש חלקה תלת ממדית, אפשר להפקיע רק חלק מסוים ולהשאיר.

לא, אבל ברגע שאתה מקים תחנה, תלת ממדי אתה תפקיע בעיקר בשביל המנהרות. להקים תחנה ושם הבינוי המדובר - - -

החלק הקלאסי, ואני לא יודע אם הטוב, לדעתי אנחנו היום בימים אחרים שצריך להתקדם. החלק הקלאסי הוא הפקעה לצורך רכבת, שלום על ישראל. אחר כך גם אם עירייה באה ומנסה ליזום משהו אומרים לה לא, אי אפשר, זה יש פה רכבת, יש פה זה, אל תעשו לי, אל תיגעו לי. זה לא נכון. כי בסוף מאוד יכול להיות שהמקומות הללו יכולים להפוך, במיוחד דפואים גדולים ורחבים שנמצאים באזורים שאפשר להפוך אותם למשהו הרבה יותר זה. כי בדרך כלל סביבת דפואים למיניהם הופכת לאזור לא נעים להסתובבות בשעות כאלה ואחרות. כך שהמגמה היא נכונה. הכול בסוף זה הביצוע.

ומה שעוד חסר לי פה זה גם, במהלך הדיונים אולי נראה בהמשך, לראות איך לעשות בלאנס בין החלקים. זאת אומרת, החלק של המתחמים שסביבת המטרו מה שנקרא ובין הדבר הזה. זאת אומרת, יכול להיות שיש פה בעייתיות של לעשות חיבור. למה אני אצא מנקודת הנחה שהמדינה תרצה לקדם דווקא את זה כשיש לה עוד דברים אחרים שהיא יכולה להרוויח בהם, כי היא כבר שותפה עם הזה בקרקע, עם האחרים. זאת אומרת, צריך למצוא איזה שהוא תעדוף. כי בואו לא נשכח דבר אחד: כדי לבנות על דק, לבנות על מטרו והכל, יש גם הרבה השקעות. ותמיד יש חשש שהמדינה תעדיף קודם כל לגבות את המצלצלים במקום שאפשר עם פחות השקעות. זה עוד נושא שאולי צריך למצוא לו איזה שהוא fine tuning כזה או אחר בהמשך. אוקיי, תקריא בבקשה.

טוב. אנחנו בעמוד 16, סימן ד': פיתוח מקרקעין מיועדים.

פיתוח מקרקעין מיועדים



הגדרות – סימן ד'
37.
בסימן זה -





"בעל קרקע" – מי שבמועד פרסום ההודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות היה אחד מאלה:






(1) מי שרשום בפנקסי המקרקעין כבעלים של הקרקע או מי שזכאי להירשם כאמור;






(2) בעל זכות חכירה ראשית בקרקע שהיא מקרקעי ישראל, על פי חוזה חכירה שמטרתו מגורים, תעשייה, מסחר או מלונאות, או מי שהועברה לו הזכות על ידי בעל זכות חכירה כאמור;





"דיני רכישת קרקעות" – פקודת הקרקעות והחוק לתיקון דיני הרכישה;





"זכויות הבנייה המקוריות" – השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין מיועדים כפי שהיה קבוע לפני אישור תמ"א 70;





"מקרקעין מיועדים" – מקרקעין במתחמי השפעה המיועדים לשמש אחד מאלה:






(1) מתחם דפו כפי שנקבע בתמ"א 70;






(2) תחנת מטרו מיועדת לפיתוח;






(3) מרכז תחבורתי משולב;






(4) תת-הקרקע של תחנה למערכת תחבורה עתירת נוסעים שנקבעה בתוכנית המטרו;





"השטח המיועד לפיתוח" – השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין מיועדים שנקבע לפי תמ"א 70, לפי התוכנית המפורטת הראשונה שאושרה לגבי המקרקעין המיועדים והמקיימת את התנאים המנויים בסעיף 39(א)(1) ו-(2), או לפי תוכנית המקיימת את התנאים האמורים שתיקנה תוכנית כאמור, אם הופקדה בתוך חמש שנים מיום שאושרה התוכנית הראשונה;





"תחנת מטרו מיועדת לפיתוח" – תחנת מטרו המוקמת על מקרקעין שברושם לא היו מיועדים לדרך ערב אישור תוכנית המטרו, בהתאם לתוכנית מקומית או לתוכנית מפורטת כמשמעותן בחוק התנכון והבנייה;

זאת אומרת בתוכנית תהיה קביעה מה הוא מקום שעומד לפיתוח ומה מקום שלא? תגידי את. לא, השאלה בהגדרה כללית. זאת אומרת, מתי יחליטו מה המקום שכן מיועד לפיתוח ומתי לא?

לא, אז יש הגדרה של מקרקעין מיועדים, זה הסימן הזה חל על מקרקעין מיועדים. ההגדרה של מקרקעין מיועדים אומרת או מתחם דפו או תחנת מטרו.

כל תחנה?

לא.

מתחם דפו. קודם כל מתחם דפו.

כל מתחם דפו, זה הבנתי.

זה אחד. שתיים, תחנת מטרו המיועדת לפיתוח. ויש פה הגדרה בדיוק מהי תחנת מטרו המיועדת לפיתוח. שזה מה שקראנו עכשיו.

אבל בסוף מי מחליט?

החוק. החוק אומר מה זה מקרקעין מיועדים. אתה שואל ספציפית?

מה החוק אומר אני הבנתי. אני שואל בסוף, איזה סטטוטוריקה מחליטה את העניין הזה? האם החלק התכנוני או מישהו אחר?

החלק התכנוני.

אני רוצה לשמוע את החלק התכנוני.

החלק התכנוני שבתת"מ.

הבנתי. ובאיזה שלב? זאת אומרת, בשלבים של אישור התוכניות. לא מצב שאחרי שאושרו תוכניות והכל באה המדינה ואומרת רגע, רגע, אני רוצה עוד שתיים שלוש תחנות שהם יהיו. זה גם לא הולך אוטומטי. לא כל תחנה בנויה להיות מקום שיכול להתפתח. את ההגדרות פה אני מבין. אני אומר עוד פעם.

זה לפי המצב הסטטוטורי ערב אישור - - -

מה מוביל בעניין הזה? החלק התכנוני.

המצב המאושר ערב אישור התת"לים, זה מה שמוביל.

הבנתי.

כן אפשר להגיד שבעתיד התת"לים יכולים גם להשתנות ולהתפתח. כן? זה לא שאנחנו בנקודת הזמן הזאת לא עשינו את השינוי ולעולם ועד הוא לא ישתנה.

בשלב הזה זה צריך לבוא מה שנקרא כתוצאת תכנון ולא משהו אחר.

נכון.





החלת הוראות לפי דיני רכישת קרקעות
38.
ההוראות לפי דיני רכישת קרקעות יחולו על רכישת זכויות במקרקעין מיועדים, אם לא נקבעו הוראות אחרות בסימן זה.



רכישת זכויות במקרקעין מיועדים
39.
(א) פורסמה הודעה לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות לגבי מקרקעין מיועדים, יוקנה למדינה השטח המיועד לפיתוח במקרקעין האמורים; המדינה רשאית לממש את השטח המיועד לפיתוח מיזם המטרו, ובלבד שיתקיימו כל אלה:






(1) בבקשה להיתר או להרשאה מכוח תוכנית המטרו נכללו הוראות מפורטות לעניין אפשרות המימוש והתנאים ההנדסיים למימוש השטח המיועד לפיתוח;






(2) אפשרות המימוש בשטח המיועד לפיתוח כרוכה בשימושים הכלולים בתוכנית המטרו מבחינה הנדסית, על פי חוות דעת מהנדס רשוי כמשמעותו לפי חוק המהנדסים והאדריכלים, שמינתה המועצה המאסדרת;






(3) שר האוצר מסר לבעל הקרקע הודעה לפי סעיף 44(1), בעניין זכותו לממש את השטח המיועד לפיתוח בעצמו או לקבל פיצוי כאמור בסעיף 40, נוסף על הפיצוי שהוא זכאי לו לפי דיני רכישת קרקעות, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב).





(ב) על אף האמור בדיני רכישת קרקעות, בחישוב הפיצויים בעד רכישת זכויות במקרקעין מיועדים, לא יובאו בחשבון שינויים בזכויות הבנייה המקוריות שחלו בעקבות תמ"א 70 או בעקבות תוכנית אחרת שהחליפה אותה;





(ג) לא התקיימו התנאים בסעיף קטן (א)(1) או (2), לא יחולו הוראות סימן זה לעניין מימוש על ידי המדינה ויחולו הוראות דיני רכישת קרקעות;



זה מתחבר לשאלה שנשאלה מקודם. ככל שהתנאים ההנדסיים לא מאפשרים את הפיתוח על הדפו, מעל התחנה במקרה ספציפי, ההסדר הזה לא חל. כל הסימן הזה לא חל ואנחנו בעצם חוזרים להסדר הרגיל של הפקעות רגילות לפי דיני רכישת הקרקעות.



פיצוי נוסף
40.
(א) פורסמה הודעה כאמור בסעיף 39(א), יהיה בעל הקרקע זכאי לפיצוי נוסף על הפיצוי האמור בסעיף 39(ב), בשיעור של 70% מהתמורה המתקבלת בפועל משיווק השטח המיועד לפיתוח, כולו או חלקו, לאחר שהופחתו ממנה פיצויים ששולמו לפי דיני רכישת קרקעות בעד זכויות הבנייה המקוריות כאמור בסעיף 39(ב); בסעיף זה, "התמורה משיווק השטח המיועד לפיתוח" – הכספים שהתקבלו ממכירת הזכויות בשטח המיועד לפיתוח, בניכוי כל אלה:






(1) עלויות התכנון, הפיתוח, הביסוס והקירוי הנדרשות למימוש השטח המיועד לפיתוח;






(2) סכום בגובה היטל ההשבחה ומס השבחת המטרו שהיה חל בשל השטח המיועד לפיתוח כאמור בסעיף 42(1);





(ב) הכנסות המדינה משיווק השטח המיועד לפיתוח, בניכוי החלק שיועבר לבעל הקרקע כאמור בסעיף קטן (א), ובניכוי הוצאות או התחייבויות כדין המוטלות על המדינה לשם מימוש השטח המיועד לפיתוח, ישמשו למימון מיזם המטרו בלבד;



אני מציע לעצור פה. כי זה סעיף שהוא אולי הכי קריטי בזה. אני רק אגיד כמה מילים לגבי הסעיף הזה.

בשים לב גם לתיקונים שנעשו.

נכון. אני אסביר על התיקונים שאנחנו הכנסנו בהקשר הזה. אז אני חוזר קצת על הדברים שאמרתי מקודם. אנחנו פה בהסדר חדש, ייחודי, של הפקעה שבשימוש למטרות סחירות. ודיברנו על הרציונלים ובאמת הרציונלים ברורים. כמו שאדוני אמר, אנחנו רוצים שיהיה פיתוח מעל. אנחנו רוצים שבעצם יהיה שימוש לקרקע הזאת והרציונלים ברורים.

בעצם מה שקורה בסעיף הזה שהמדינה מראש מכניסה מרכיב של רווח, אני לא יודע איך אפשר להגיד אחרת.

רווח בדברים ציבוריים כביכול.

אנחנו נגיע לשאלה הזאת. אבל היא קודם כל אומרת יש פה מרכיב של רווח. זאת אומרת, מה זה המרכיב של הרווח? היא אומרת אני אמכור את הקרקע ליזם פרטי. ומתוך המחיר שאני אקבל, אחרי כל הניכויים שיחזירו לי את כל מה שאני השקעתי קודם כל, את הקירוי, את התכנון, את כל המיסוי. אגב, היא מקבלת פה גם את מס המטרו וגם את היטל ההשבחה שהיה אמור להיות משולם לרשות המקומית, כאן הוא הולך למדינה ולא לרשות המקומית במקרה הזה. אחרי שהיא מקבלת חזרה את כל ההוצאות שהיא קבילה, זאת אומרת היא במצב שוויוני, שהיא לא הפסידה כסף, מתוך הסכום שנשאר אחר כך היא נותנת 70% לבעל הקרקע ומשאירה 30% לעצמה.

עכשיו, אנחנו מסכימים, אין ספק בשאלה שהמדינה לא צריכה להפסיד כסף בהקשר הזה. גם אין ספק, לטעמנו לפחות, בשאלה שהמדינה לא צריכה לקחת סיכון של הפסד כסף. זאת אומרת, צריך לעשות איזה שהוא מרווח שאנחנו לא נהיה במצב של סיכון.

הם יוכלו לקחת את מס ההשבחה וההיטל.

הם לוקחים.

כן. גם זה. אתה אומר, על כל זה.

על כל זה, ה-30% הזה, זה נשמע על פניו, שוב, זה נשמע על פניו הרבה יחסית. כמובן יסבירו את הרציונלים.

לא, השאלה היא עקרונית בלי ה-30%. גם אם זה היה 15% השאלה היא עקרונית.

שוב, אנחנו חושבים שהמדינה לא צריכה להרוויח כתוצאה מההפקעות. כמובן שהיא צריכה לגדר את הסיכון שלה ולהבטיח את המצב שהיא לא מפסידה. זה אין ספק. השאלה אם אנחנו במצב שאנחנו מגדרים את הסיכון או שאנחנו בעצם עושים פה מרכיב של רווח?

מה התשובה שקיבלנו?

אז אני אענה בקצרה.

לא, רגע, רגע, לפני שאתה עונה.

יושב הראש ביקש שנגיד גם איזה שינויים עשינו בהקשר הזה.

קודם כל, מה התשובה שקיבלתם על זה?

התשובה איציק.

לא. מה, אני שואל אותך. מה שאיציק יגיד אני יודע מה שאיציק יגיד. אני שואל אותך, כשקיבלתם תשובות אז.

אז התשובה מתחלקת לשניים: החלק הראשון של התשובה, ושוב, אני מניח שאיציק יתקן אותי אם אני לא מדייק בדברים שהציגו משרדי הממשלה. החלק הראשון של התשובה אומר בעצם האזרח, בעל הקרקע, מרוויח פה משהו שהוא לא היה מרוויח במצב הרגיל. זאת אומרת, אם היינו הולכים על דמי הפקעות רגילים אז הוא היה מרוויח את ה-40% משווי הקרקע המקורי שהוא לא גדול, אין זכויות בנייה מעל הדפואים והוא היה מסתפק בזה. כאן הוא מרוויח בעצם הרבה יותר ממה שהוא היה מרוויח במצב ההתחלתי. זה צד אחד של הסתכלות על הדברים. ואני חושב שזה לא, משפטית זה לא הצד הנכון שצריך להסתכל עליו. אלא השאלה למה המדינה צריכה להרוויח בלי קשר להאם האזרח ירוויח הרבה או פחות כתוצאה מההפקעה הזאת.

זה לא שאלה משפטית, זו שאלה ציבורית.

לא, כי הרציונל הוא שהמדינה לא אמורה להרוויח כתוצאה מהפקעות. בלי קשר אם אזרח הרוויח הרבה או מעט.

לא, התשובה לזה שברגע שאתה באת ותיקנת שכל הכסף הולך רק לטובת המטרו, אז אתה נתת תשובה לעניין הזה. אבל עדיין זו לא תשובה מלאה בהסתכלות הציבורית. ולכן אני לא קורא לה משפטית כל כך, עם כל הכבוד. בהצעה הממשלתית הראשונה זה היה מלכתחילה ככה או שזה היה מספרים שונים?

לא, המספרים הם אותם מספרים בהקשר הזה של הפיצוי. מה שכן, סעיף מאוד מאוד משמעותי שאנחנו הכנסנו פה בדיונים בכנסת הקודמת זה בעצם סעיף קטן (ב) של סעיף 40 שאומר שכל ההכנסות מהשיווק של השטח בניכוי כמובן הפיצוי שהועבר לבעל הקרקע, ישמשו רק למימון מיזם המטרו. ושוב, כמו שאמרנו גם בחלק הקודם.

כשאנחנו מדברים על מימון מיזם המטרו אנחנו גם מדברים על פיצויים שיגיעו לאנשים. אנחנו מדברים עכשיו גם על מלא דברים שנדון בישיבה הזאת, הישיבה האחרונה, הנושא של כמו שעשו את הכרם בתל אביב, לעשות משהו אחר יותר רוחבי ויותר נכון לגבי הפרעות, רעש וכל הדברים הללו. שזה בעצם מה שאומר התיקון הזה, נכון? כי הפרויקט הוא מתוקצב. יש, הם לא בונים על הדבר הזה של המסילות. נכון?

כן, זה חלק מהתקציב.

אני שואל, למה אתה ענה לי במקומם?

אמרת לי לענות במקומם.

מקודם, לא עצרתי אותך. אוקיי. עוד משהו שאתם רוצים להוסיף?

לא, אז אמרת, בעצם ביקשת ממני להגיד מה הטענות של המדינה להערות שלנו. אז הצגתי דבר אחד, שזה בעצם הרווח של בעלי הקרקע הפרטיים.

לא, הטיעון הראשון הוא טיעון, אין ספק. שבהסתכלות על רווח של הבעלים הפרטיים.

נכון, אנחנו לא אמרנו שזה בלתי אפשרי. החלק השני של התשובה שלהם אני חושב נוגעת לשאלה, שוב, של ההשקעה של המדינה בפרויקט, בהשקעה של הפיתוח, בהשקעה של התכנון. שזו השקעה מאוד גדולה והתשומות שהיא משקיעה והסיכון שהיא לוקחת. בעיקר הסיכון שהיא לוקחת.

כשנגיע לסיכון תכף נחדד. כן, בבקשה.

אני אגיד רגע נקודה אחת שהיא חוזרת כחוט השני בכל האירוע הזה. ההגדרה של ה-30% לצורך העניין, מה שנותר אחרי ה-70% כאיזה שהוא רווח למדינה, היא בעינינו הגדרה לא נכונה. אין פה רווח למדינה. המדינה היא לא גוף עסקי. זה לא שיש פה אנשים בממשלה שמרוויחים דיבידנד מתוך האירוע הזה. הכסף כולו, בין אם לא היה נכנס הסעיף שמפנה אותו לפרויקט המטרו, שבעינינו הוא ראוי ונכון וצודק. נכון להפנות את אותו הכסף לפרויקט המטרו. אבל בסופו של דבר, הכסף הזה היה חוזר לתושבי מדינת ישראל בצורה כזו או אחרת.

זווית ההסתכלות שלנו היא דווקא מהזווית של אותו יזם ביחס ליזמים אחרים. בואו נסתכל על אחרים, יזמים אחרים שהתמזל מזלם והקרקע שלהם לא נפלה בדפו. איזה תהליך הם צריכים לעבור אל מול אותו בן אדם שנפל מזלו, וכנראה בשמחתו אם אנחנו לא היינו עושים את התיקון הזה. התהליך שהוא היה עובר הוא תהליך שונה לחלוטין מתוך התהליך שאנחנו מציגים פה עכשיו. המדינה, כידוע, יודעת להסיר חסמים. מקדמת לו את התוכנית, עוזרת לו בהיתרים. כל התהליך שהוא רואה פה לעומת יזם אחר שונה בתכלית. ולכן אנחנו חשבנו שמן הראוי לבוא ושאותו בן אדם לא רק יישב ואל תעשה, כי לפי מה שאדוני אומר היה מקבל את מלוא התמורה, כמו שכל בן אדם היה הולך ויושב. אומר אני מחכה, בין אם אני אצליח לפתח בעצמי. למה לי להשקיע עלויות: עורכי דין, זמן, קבוצה, עניינים – תהליך מאוד מאוד ארוך. אני אשב, מדינת ישראל תלך תעשה את העבודה בשבילי. בבוא היום אני אקבל 100% מהתמורה, אז ממה נפשך?

בשביל שבאמת אנחנו נבוא ונסתכל על המטרה העיקרית שלנו וזה שאותם מתחמים יהיו מפותחים ואנחנו רוצים שתהיה עליהם פעילות עסקית מסחרית, כמו שהיועץ המשפטי של הוועדה תיאר. אנחנו רוצים שזה יקרה. הרכיב הזה של ה-70% הוא מבחינתנו תמורה ראויה לאדם שקיבל את ההזדמנות שלו ולא הצליח, בשביל לבוא ולהשוות את מצבו לעומת אנשים אחרים.

אוקיי, אז תכף נשמע את משרד המשפטים בעניין.

אפשר להוסיף בבקשה?

כן, בבקשה.

עו"ד תום חביב מהלשכה המשפטית באוצר. אנחנו פשוט עצרנו לפני הסעיף הבא. אבל ברירת המחדל היא שבעל המקרקעין הוא זה שקודם יכול לממש בעצמו. המנגנון הזה של ה-30% זה רק ככל שהוא לא יכול לממש בעצמו. וזה בעצם כאילו הנגזרת של כל המנגנון הזה.

אני לא הבנתי.

זה לא נגזרת, כי אתה ניכית את ההוצאות, זה לא נגזרת.

אני אמרתי את זה גם בדברי הפתיחה. שבעצם המבחן העיקרי הוא באמת אם זכות המימוש ייתן. זה נכון שכאילו המדינה מפקיעה, ואז אומרת לבעל הקרקע תשים לב, יש לך הזדמנות לפתח את הקרקע בעצמך. אנחנו קובעים לך מועדים, תנאים וכו' וכו'.

על הדפו.

כן. בואו תעשו איזה הסכם ביניכם כל בעלי הקרקע, תקדמו, יש לנו לוחות זמנים. אנחנו תכף ניגע בלוחות הזמנים ובתנאים וכו'. ואם לא תצליחו או תוותרו אז הקרקע עוברת, זאת אומרת, אז המדינה תממש ואז הפיצוי הזה של ה-70%. ולכן אני אמרתי בדברי הפתיחה שלי שאחד הדברים המרכזיים היא בעצם מה יהיו התנאים שייקבעו לבעלי הקרקע שיענו על השאלה האם זכות המימוש הזאת היא זכות אמיתית, שבאמת אפשר לממש והוא לא הצליח או לא רצה. או שבעצם קבעו לו תנאים שהוא בעצם לא יכול לממש מלכתחילה.

כמובן כמה זמן ובאיזה תקופה של זמן.

שלוחות הזמנים פה, ואנחנו תכף ניגע, אבל לוחות הזמנים פה לפרטיים מה שנקרא הם הרבה יותר קצרים מהלוחות שנקבעו למדינה עצמה ברגע שזה מגיע אליה.

כן. ויש גם סיבה שזה צריך להיות קצר. תכף אני אשאל שאלה אחרת. כן, תמשיך.

רק רציתי להדגיש שהרלוונטיות של הדברים זה בגלל המדינה, שבגלל שהמדינה היא היחידה שיכולה לעשות את זה, רק בגלל זה בעצם יש את ההכנסות האלה. כלומר, הייתה סיטואציה שבה הוא לא יכול היה לעשות את זה בעצמו. כלומר, לא היו בכלל הכנסות, ככל שהמדינה לא הייתה עושה את זה בעצמה. ולכן רק במצב כזה שבו המדינה בעצמה עושה את זה, לוקחת את הסיכונים.

אבל אתה עדיין מאפשר לו לעשות את זה לבד.

נכון, כמובן. מאפשר לו, הוא לא יכול לעשות את זה.

אם הוא לא יכול לעשות את זה.

נכון, נכון. אם הוא לא יכול לעשות את זה בעצמו זה אומר שרק בזכות המדינה ניתן לקבל את ההכנסות.

כן, אבל גם אם הוא עושה את זה בעצמו זה בזכות המדינה הוא הצליח לעשות את זה.

גם. אז פה זה אפילו יותר. לא רק שבגלל התכנון של המדינה.

אם הוא עושה את זה בעצמו אין לו את ה-30%?

לא, אם הוא עושה את זה בעצמו, אז מה שהוא הרוויח, הרוויח. כמובן שהוא צריך לשלם את העלויות של כל.

ברור, ברור.

ודבר נוסף, כמובן שככל שזה נגיד היה 100% אז כמובן שאין לו שום תמריץ לעשות את זה בעצמו. הוא פשוט שהמדינה תעשה את זה. הוא יקבל את אותן הכנסות באותה מידה, גם אם המדינה תעשה את זה וגם אם לא.

זהו. לכן אני מסתכל על זה כל הזמן כמשהו הפוך. אני מנסה להסתכל על זה מהמקום שאני בא לחוק הזה. אני רואה בזה משהו הפוך. אני רואה ב-30% האלה איזה שהיא תעודת ביטוח שהמדינה תרצה לעשות את זה, בוא נקרא לזה ככה. אוקיי? למרות שאני סומך על המדינה וזה, אבל לפעמים יש סדרי עדיפויות אחרים. ופה אני רואה בזה דווקא נאמר הפוך. אני לא בטוח כמה אנשים יבואו ויגידו תנו לנו לבד לעשות את הדבר הזה, לדעתי. ודווקא אותו אינסנטיב שיש למדינה נקראה לזה בהגדלת ההכנסות שלה או קסמי הגרעונות שלה מהמטרו, אם יהיו הרבה תביעות לפיצויים מוצדקות וכו' וכו', הוא אינסנטיב טוב, זאת אומרת מהבחינה שאני מסתכל עליו.

אבל פה יש לי שאלה נוספת. ופה, אנשי התכנון לא פה, אבל אני אשאל את השאלה. כן, חלק. מתי בעצם, אולי ניכנס לזה בלוח הזמנים אחר כך, אבל סתם תחשבו את זה לעכשיו. אני רוצה להבין דבר אחד: אם נקבע במקום מסוים, בעצם נקבע פה על כל הדפואים שהם הולכים להיות ניצול של הקרקע.

לא רק הדפואים, כמו שהגדרנו קודם.

רגע, רגע. בוא נתחיל עם מה שנקבע על כולם, אוקיי? עזוב רגע את התחנות. ברור לכולם שבשלב ממש טרום ביצוע זה כבר צריך להיות תוכנית כבר לביסוסים ולדקים ולכל. זאת אומרת, יש פה, אני רוצה מנגנון שמחייב אתכם, בהנחה שאתם תעשו את זה, להשקיע את הכסף כבר בשלבים האלה. ולא שיקימו לי דפו ויגידו יש אפשרות אחר כך לבוא ולעשות.

אז נגיד, נחלק רק לשני דברים. ראשית כל, ויעל, תקני אותי אם אני טועה.

אני יכולה להשלים לפחות את נושא התכנון. זאת אומרת, קודם כל מהבחינה הזאת, גם מינהל התכנון וגם מחברת נת"ע - - -

זאת אומרת, כבר היום אתם מגישים את זה עם תכנון?

התוכנית הראשונה כבר הוחלט בשבוע שעבר להעביר להערות והשגות, אחרי שלוש שנים בערך של תכנון. התכנון הוא מאוד מורכב, כי כמו שאתה אומר, זה תכנון לא רק לשים בינוי מעל, אלא איך הוא משתלב בחלק התחתון. איפה הביסוסים.

ברור. חניות, מעליות, זה. חבר'ה, אמרתי לכם שאני מכיר את הנושא של דק, אולי מהראשונים בארץ שמכיר את זה. שנשארתי רק עם גרמושקות בסוף. אבל מזה אני פוחד עכשיו גם.

זה הגיע לרזולוציה מאוד ממוקדת כדי להבטיח שזה עובד ביחד. זה תמ"א 70(א). היו ועדות אורחים וועדות היגוי ושנים בעצם של גם ישיבות עם העירייה לתיאומים, על תמלילים ועל בינוי והוצאות.

כן. ברגע שתגיעו לדגם אחד זה כבר יהיה גזור הדבק בהתאמות כמובן לכל דבר.

ואחר כך התכנון המפורט.

ברור. ואותו דבר גם לגבי אותן תחנות שיהיה בהן את.

אז נחדד שנייה את הנקודה הזאת. כשאנחנו מפקיעים אנחנו משלמים את הכול. מאה אחוז. בסדר? בשלב הראשון. אנחנו כן עושים בדיקה, אני לא רוצה להתייחס. לא.

באמת. תנסה לנהל הליך משפטי פעם מול המדינה.

הוא לא אמר. מה אתה קופץ?

לא, בוא נחיה בסרט.

אל תגיד לי 'בוא'. אתה קופץ גם לא לעניין. אני שומר על כבודך עכשיו.

אני לא ראיתי איך אתה שומר על כבודי. על כבודם דווקא.

הוא לא דיבר על לשלם למדינה, הוא לא דיבר לשלם לקרקע. הוא דיבר על תשלום אחר, לפני שאתה קופץ.

אנחנו אומרים שאנחנו עושים את הבדיקה הזאת ביחד עם גורמי התכנון. ביחד עם גורמי התכנון אנחנו עושים את הבדיקה לגבי כדאיות. יהיו מקרים מסוימים שהאפשרות לבוא ולבנות לא משתלמת כדאית ביחס לצורך העניין לקירוי שאמרת. אנחנו עושים את הבדיקות האלה בשלבי התכנון. השלבים האלה עכשיו, ביחד עם מינהל התכנון, כמו שתיארה יעל. ממש בשלבים האלה, ככל שהדבר מאוד מאוד מתקדם ומתאפשר, אפילו התוכניות פה כמו שיעל תיארה, מתקדמות בצורה שבעת רצון. ויש מקומות שנגיד תשמעו חברים, לא כדאי לעשות את זה.

אתה מדבר על תחנות עכשיו או על דפואים?

אנחנו כרגע מדברים על הדפואים. אותה בדיקה תיעשה גם לגבי התחנות. אנחנו לא מתחייבים שבכל התחנות ובכל הדפואים אנחנו נעשה קירוי ויהיו זכויות. יכול להיות שמקרים מסוימים נגיד זה לא משתלם. היקף הזכויות שנבנות מעל הדפו לא מאפשר כדאיות כלכלית.

אבל יהיה שלב לפני אישור התוכנית שבו אתה כן תדע את זה.

אנחנו בדיוק בשלב הזה עכשיו. כמו שיעל תיארה, אנחנו בדיוק בשלבים הראשונים.

זה השלב שבו זה יוכרע.

זה תמ"א 70(א). יש גם תמ"א 65 לכל מרכזי התחבורה משולבים.

עכשיו אני שואל עוד שאלה. אחרי שהכל עבר והכל זה, אני לא סתם שואל את השאלות האלה, האמן לי. כשכל הדברים האלו יעברו ויהיו, יש היתכנות שאתם, אני מדבר, שוב פעם, על דפו כרגע. תחנות עוד סיפור. האם יש היתכנות לבנות את הדפו או לעשות את הדפו מבלי להחיל את כל תשתיות הבנייה מעל וכו'?

ככל ואנחנו נראה שאין היתכנות כלכלית מעל הדפו לעשות את אותן זכויות נוספות כדי שבעצם העלות מאוד מאוד יקרה. אנחנו לא נבוא ונעשה. לא ניצור את האפשרות הזאת מלכתחילה.

יושב הראש שואל במידה ורוצים, האם הבינוי - - -

יש היתכנות, עבר התוכנית. בשלב הביצוע, האם כשמדינת ישראל תעלה על השופלים הגדולים, האם פתאום יבואו ויגידו אנחנו בונים כרגע שלב א' של הדפו ושלב ב' יהיה אחר כך וכו' וכו'.

אנחנו, בעצם הטענה המרכזית שלנו פה שאי אפשר לנתק בין שני החלקים. זאת אומרת, ככל ואנחנו נחליט לבנות זכויות מעל, כבר בשלב הראשוני של הדפו אנחנו נצטרך לעשות את הפעולות האלה כדי לבוא ולאפשר את הבנייה מעל. ככל ונחליט שלא עושים, כי אין כדאיות כלכלית, לא נעשה את זה גם בביסוס. אבל ככל והחלטנו שכן, אנחנו, אנחנו נעשה את זה. כי באמת העבודות, גם בשלב התכנון וגם בשלב הביצוע, מחייבות את זה.

אני שואל שאלה. האם התהליך הסטטוטורי בעצם מוביל כשהחלטתם להכניס בתוכנית בנייה מעל הדפו או מעל תחנה. זה אחרי שזה עבר את ההחלטות שלכם האם יש היתכנות או אין היתכנות.

כן, התשובה היא כן.

שהן החלטות הנדסיות, רוחביות, אולי גם כלכליות, אני לא יודע.

התשובה היא כן.

ברגע שהתוכנית נכנסת לעניין הזה, האם הביצוע הוא One way ticket, כן או לא?

ברגע שהתוכנית אושרה. לא שבודקים את ההיתכנות. התשובה היא כן.

ברור שהיא אושרה.

לא. תום פישר ממשרד המשפטים. אני אנסה לחדד את השאלה של יושב הראש.

למה? הוא הבין.

לא, אני חושב שהתשובה, האם בתוכניות של הדפואים, של הבינוי מעל הדפו, נרשם שתנאי להיתר שזה יהיה בהינף אחד עם הדפו? זאת השאלה.

אז זה קצת יותר מורכב מזה, זאת לא השאלה.

אני מדבר על דבר אחד מאוד ברור, שהוא ההשקעה הגדולה שאתה צריך לעשות כדי שיהיה לך פרויקט עליו. פרויקט פשוט תלכו למטר. אוקיי? אבל הוצאות פיתוח יש הבדל בין הר, בין לחצוב בקרקע קשה לבין קרקע חולית או קרקע כזו או אחרת. וודאי וודאי אם אתה צריך לחצוב את כל הקרקע בדק מלאכותי. אבל אתה יודע מה? אתה גם מעורר שאלה טובה לא פחות כדי שלא יישארו לנו פילים לבנים.

אז אני אנסה להסביר.

רגע, רגע, תני לי את השיח. ולכן, מה חושב משרד המשפטים?

אני יכול לתת הסבר כללי על הסעיף. אני חושב שמה שאנחנו צריכים להבטיח כדי - - -

מה דעתכם לאור - - - שהושמעו בעבר על ידי הייעוץ המשפטי.

אז אני אתחיל מהתחלה. כמו שהציג הייעוץ המשפטי של הכנסת, זה באמת סעיף חריג בדיני הפקעות. חריג ויצירתי שנועד להתמודד עם סיטואציה.

אה, רגע. מה חסר לי בכל השאלות ששאלתי עד עכשיו? כי אם התשובה אליהם היא כן, כמו שעניתם לי עד עכשיו נציגי האוצר, אז אני עוד יכול להבין את האלמנט של סיכון של השקעה. למרות שמתמרים אותה ומורידים אותה אחר כך מזה. אבל יש פה משהו שהמדינה לקחה הובלה על דבר והשקיעה בו, לא רק דיברה עליו ורק גבתה עליו כסף. אלא הפוך, עוד לא גבתה עליו כסף וכבר משקיעה בו. אוקיי? זה טיפה מניח את דעתי, לא המשפטית כמובן, כי אני לא משפטן. אני חושב שיותר חשוב העניין הציבורי. אבל משפטי ככה אוהבים לקרוא לזה, לא יודע למה. כן?

אז כמו שהייעוץ המשפטי של הכנסת אמר, יש פה סעיף חריג ויצירתי בדיני הפקעות. שהנקודה הראשונה שבו היא שבאמת יש פה הפקעה שמטרת ההפקעה בעצם איננה מטרה ציבורית או מוסדות ציבור או שימוש ציבורי, כמו שאנחנו רגילים בדיני ההפקעות הרגילות. אלא דווקא של זכויות סחירות. המורכבות הזאת מעוררת מספר דילמות.

אגב, שאני לא אשכח, אוקיי? אני מתנצל שאני קוטע אותך. שאני לא אשכח. מה קורה על אותה בנייה שאמורים, באותה תוכנית, וזה דווקא התיכנון. הרי יהיו גם הפקעות כביכול שיצטרכו להפקיע מהדבר המופקע שהוחזר. זאת אומרת, מחר יכול להיות שיצטרכו גן ילדים או כביש על הזה או דברים אחרים. איך זה הולך לעבוד?

אז בעיקרון, אחרי באמת עכשיו אנחנו אישרנו את התכנון ובשלב הבא הולך להיות תרשים בתלת ממד וכל הזכויות שמעל הקרקע יהיה באיחוד וחלוקה. ששם יהיו, נכון, ההפרשות לבתי ספר.

יהיו גם הפרשות לצרכי ציבור.

כן.

אם יצטרכו. זאת אומרת, תלוי כל דבר מה שצריך.

לא, צריך. יש כבר בתי ספר שם.

אבל גם לדעתי צריך לתת הפקעות לצרכי ציבור וגם, זה לא חייב להיות בית ספר. אם אין שם מגורים, אם אין מגורים אז לא, יכול להיות שיש מקומות שיהיו מרכזי קניות, קניונים או דברים מהסוג הזה. ואז פחות צריך את הדברים האלה. אבל עדיין צריך מרכזי תרבות למיניהם, כל מיני דברים. השאלה האם המדינה תדע להפקיע גם מעצמה, כי היא כבר שותפה בכל העניין. היא שותפה רצינית לצרכי הציבור של הרשויות המקומיות.

בעיקרון כן, זה עם תשריט איחוד וחלוקה. כמו שהוזכר מקודם - - -

מה חל על זה אבל? על ההפרשות לצורכי ציבור מה יחול במקרה כזה?

לא, זה מפוקע. אבל המנגנון הוא שאחר זה חוזר לבעלים עם ההחזר, עכשיו זה חוזר לבעלים. וכמובן התוכנית כוללת את ההפרשות הנדרשות.

יפה. וממנה יפקיעו צורכי ציבור. וזה יורד מהרווחים, זאת אומרת המדינה היא בעצם היא חלק מהבעלים שיורד לה גם החלק הזה. או שהיא תרוויח על החלק שהולך להיות של בתי הספר?

מלכתחילה אנחנו לא הבעלים. המטרה היא להחזיר בעצם את הנכסים. אנחנו רק בהינתן שהוא לא מצליח, אנחנו חוזרים.

תהיה שותף, אוקיי. אז אני שואל, במקרה הזה?

נבדוק את זה בהגדרות של הנוסח אם זה נכנס, כן או לא.

בוא, צריך להיות מאוד ברור הדבר הזה. זאת אומרת, זה צריך להיות בסוף אני לא רוצה לקרוא לזה, כי אני לא משפטן, ואני עלול לחבל בדבר המשפטי הזה. אבל אני קורא לזה דמי טיפול סיכון, את כל הנושא שמעורר כאבי בטן כאלה ואחרים בעניין הזה.

אבל אני כן רוצה לראות שאותו חלק שנשאר, נגיד אם זה 30% זה יישאר 30%, שהוא 30% נקי מכל הדברים האחרים, ההשתתפות של המדינה הייתה מלא מלא מה שנקרא.

נבדוק את זה.

מלא מלא. כולל ההפקעות שיהיו על הדק עצמו. כי גם שם יש צורכי ציבור. יש עדיין אנשים שייחיו שם. בתי ספר, גני ילדים, כבישים. והכל, שישרתו גם את הפרויקט.

אני אומר שעקרונית מבדיקה ראשונית לשאלה שלך, אז בסעיף 40 מדובר על שילוב בשטח המיועד לפיתוח כולו או חלקו. זאת אומרת, יכול להיות שמלכתחילה המדינה תגיד אוקיי, לקחתי את השטח, אני מוכרת 80% ממנו.

השאלה, בדיוק, אז איפה נופל פה למשל? אני רק שואל דבר אחד: האם זה מנוכה גם מרווחיה של המדינה, so called.

נבדוק את זה.

השאלה היא במקרה הזה לפי הנוסח כרגע, אם היא מוכרת עד 80% מהשטח אז, זאת אומרת ה-70% זה מהכסף שנכנס. לא נכנס כסף זה לא נכלל בתוך הכסף שממנו יורד.

זאת אומרת, אם לא גובים מהבעלים אז גם לא, המדינה לא.

אם יש שם צורך ציבורי שניתן לצורך העניין לרשות המקומית, אז המדינה לא תקבל תקבולים בגין זה ולכן זה לא ייספר מתוך ה-100%.

אוקיי. אז אני רוצה שתבדקו את התהליך הזה עד תומו אם אפשר.

אנחנו נבדוק.

אוקיי? אני אתן לו רגע לומר משהו ואחר כך אתה תשלים את עמדת משרד המשפטים. כן?

אנחנו ראינו וכדאי לנו לזכור וללמוד מהעבר הלא רחוק דברים שהם רלוונטיים. לדוגמה ב-ותמ"לים, גב' יעל, ב-ותמ"לים, אנחנו רואים שגם אחרי שהמימוש פג כי הרי לפי חוק ה-ותמ"ל תוך כמה שנים צריך לממש?

אבל זה לא ותמ"ל, זה ות"ל. ארבע בעיקרון, כן?

ארבע. אז גם אחרי ארבע שנים המדינה עושה תרגילים ומתקשה להקיא חזרה את מה שכבר נמצא אצלה בפה. ואנחנו צריכים ללמוד מזה ולשים פה את הסייגים. ואני שמח שאתה מדבר גם מניסיונך וגם מהידע שלך בתחום הזה. כי אתה לוקח את זה מניסיון מעשי.

ומה אתה חושש שיהיה פה?

ואנחנו גם רואים שב-ותמ"לים לקחו אדמות, לא ב-ותמ"ל אחד, בעשרות ותמ"לים, המדינה לקחה אדמות.

מה פירוש לקחה אדמות? הפקיעה לצורכי ציבור.

לצורכי ציבור.

אוקיי. מה זה ותמ"לים? ועדה מחוזית גם הייתה עושה את זה פעם כשהיא עשתה את זה.

שנייה. לקחה אדמות. לדוגמה לקחה מאדמית אדמות, כרתה 30,000 עצים, 30,000. וכעבור חמש שנים, היום, בנתה אולי 20% מהתכנון. אז אנחנו צריכים להיות מאוד ערים לנקודה. לא לקבל את הדברים.

כן. לא ה-ותמ"ל בונה, אבל אתה אומר צריך להיות הקשר בין ההחלטות התכנוניות לבין הביצוע שלהן בסוף.

אז יש לזה התייחסות בהמשך הסעיפים, לגבי לוחות הזמנים שניתנים למדינה לבצע בעצמה. ומה קורה אם היא לא מבצעת תוך כמה שנים ובאיזה מקרים הקרקע חוזרת לבעלי הקרקע. זאת אומרת, תוספת וכו', אנחנו נתייחס לזה בהמשך.

אז הדברים מוצגים כאילו הכול ברור והכל אוטומטי. זה לא כך.

לא, ממש לא.

ממש לא כך.

זה נכון. אוקיי. רגע, משרד המשפטים ישלים. או שאתה יודע מה? אני אתן להם להשלים ואז אתה תיתן את הסופי שלך. בבקשה.

יש לי כמה שאלות.

רק לא לחזור ולא שאלות שכבר נדונו.

יעל, אני שואלת אותך, סליחה. יעל, אני שואלת אותך האם חל שינוי גם על הדפואים בקשר לרק"ל בעקבות התוכנית הזאת? כי עיריית תל אביב מתייחסת לרק"לים כמטרו גם מבחינת, מהרבה בחינות. השאלה שלי אם הולך ל חול שינוי גם על הדפואים של הרק"ל, בגלל זה.

באופן עקרוני, אם יש דפו שהוא כבר בנוי בפועל, אז ההיתכנות של זה היא די אפסית, מה שבנוי בפועל.

לא, אבל אני רק, יעל, אני אחדד. בחוק המטרו אנחנו מדברים על המטרו ועל מה שמוגדר כמערכות מטרו. ולכן מה שחל פה פשוט לא יכול מבחינה חוקית.

זה כן יכול להיות.

זה כן יכול להיות.

אולי תיסגרו על גירסה?

לא קשור. לא, לא, לא.

זה על המטרו. אבל זה מבחינה תכנונית.

לא, לא, היא לא שואלת כרגע את השאלה, היא שואלת כרגע האם סטטוטורית הדברים שחלים על המטרו יחולו גם באופן אוטומטי על הזה? אם אני מבין מהייעוץ המשפטי, התשובה היא לא.

נכון.

מהבחינה של מה שחוק המטרו חל, לא.

אז זהו, זו התשובה.

מבחינה תכנונית אם תהיה חשיבה - - -

מבחינה תכנונית כל רעיון טוב אפשר להשאיל אותו. הלאה, שאלה הבאה.

עכשיו אני שואלת ככה: אז מה שבעצם האדם מקבל את הפיצוי אחרי שאומרים שיש רווח וגמרנו, זה בסוף התהליך.

לא, לא.

מתי?

ברגע שהמדינה מוכרת את הקרקע בתחילת התהליך.

ואז היא מקבלת את הערכת הרווח.

ברגע שהמדינה מוכרת את הקרקע ומקבלת כסף, צריך להעביר את הפיצוי.

מוכרת למי? אם אני, אם זה חוזר.

ליזם, ליזם. שנייה. השאלה שלי היא כזאת.

שאלה שלישית.

בעצם כולם עושים כאן מסחרה על הקרקע של האדם.

זה כבר לא שאלה, זה סימן קריאה.

שנייה. לא, רגע, יש לי שאלה.

בסדר, בסדר.

אוקיי? בוא נדבר עסקים. בוא נדבר ביזנס. כולם עושים פה עסקים. הפכו את כולנו בעצם למשקיעים בדירות שלנו, כי הכול נזיל. למה אתה לא משאיר, גם כשהמדינה לוקחת את זה, למה היא לא שומרת על האדם בעצם בתוך התהליך? למה היא לא שומרת עליו עם הזכויות לקבל החלטות? כי אם לא, מי שיגרוף את כל הרווחים זה הסחורות.

טוב. הסעיפים של השמירה על האדם נמצאים במקומות אחרים שאנחנו חלקם נחזור אליהם גם.

לא נכון. זה לא נכון.

כן, כן. בעניין הזה אין אדם. בבקשה, רגע, לפי הסדר.

ladies First, לא? אבל בסדר. בסדר, בלי זה. אני אעיר ממש בקצרה. נאמר מטעם האוצר, ציטוט: "המדינה היא לא" - - -

ladies First ולכבד ladies זה גם כאלה שבמקרה מנהלות ועדה.

לא היה לי שום ויכוח עם מנהלת הוועדה.

לא, לא, אמרתי, אל תענה לי.

אבל למה אתה מעיר?

אל תענה לי. אם אתה כזה ג'נטלמן, נתתי לך עוד סעיף בחוק.

לא, אני לא התווכחתי איתה. אני דיברתי איתה.

אבל למה אתה עונה לי עכשיו? ביקשתי שלא תענה לי. לי מותר לזרוק משהו.

כי אתה קיבלת רושם לא נכון. אבל בסדר, תשאל אותה אחרי זה.

אני לא כל כך מבריק. כן?

אוקיי. נאמר על ידי האוצר, ציטוט: "המדינה היא לא גוף עסקי". ובעצם הפכו את המדינה פה, וזה כבר העיר על זה פה, העירו על זה מהקבלנים. הפכו את המדינה ליזם נדל"ן מסחרי וזה לא נכון בעינינו. זה לא השיקולים שצריך להוביל אותה, בטח לא בפרויקט תחבורה. אני רוצה להזכיר שוב שמדברים פה כל הזמן על הפקעות ועל בניית נדל"ן כדי כביכול כדי לממן את הפרויקט. אבל יש הרבה קולות, גם בוועדה פה אמרו, של פשוט לעבור, לעשות רגע stop ולעבור לשיטה אחרת.

זה באופן כללי.

לשיטה אחרת.

באופן כללי, כן, בסדר, אבל לא עכשיו.

לא, לא. אוקיי. עכשיו, תמ"א 70(א) זה בדיוק מתקשר להערה קודמת שלי. שמענו ממינהל התכנון שרק השבוע הייתה החלטה להעביר אותה להערות הציבור. זאת אומרת, התוכנית עוד לא נכנסה סטטוטורית ואנחנו עכשיו דנים על חוק.

דבר אחרון. דבר אחרון. אני רציתי להעיר פה, שוב, על משהו, יש איזה גישה של 'טוב, נו, ניקח לכם, נפצה אתכם, בטח'. כל מי שניהל הליך אחד, ואני ייצגתי בכמה הליכים מול המדינה. ואדוני היה ראש עיר, אז כנראה גם מכיר את זה, ראש עירייה. אתה מתנהל מול המדינה, עשרות שנים של עוגמת נפש. זה לא יאללה, יתנו לך. המדינה קודם כל לא נותנת לך. או נותנת לך סכום מזערי. ועכשיו תנהל איתה הליכים עשרות שנים. אתם מניחים כאילו החיים שלנו סוגים בשושנים.

אתה מדבר כעת על הפיצוי, לא על החלק הזה של החוק. בבקשה גברתי. קצר מאוד.

אוקיי. אני באה ואני אומרת, אוקיי, יש לי קרקע, באתם, הפקעתם.

יש לך קרקע בדפו? אני צריך לדעת.

יש לי קרקע 100 מטר משם. אולי יחליטו שגם שם.

לא, לא, כרגע אנחנו מדברים על דפו, זה הסעיף. דפו או תחנה.

לא, זה גם תחנות מטרו. זה כל התמ"א 70.

או תחנה.

יפה. אני גרה בלה גווארדיה.

או, תגידי. לפחות שאני אשמח בשבילך קצת. אוקיי.

אוקיי. אז מחליטים שאני חלק מאזור ההשפעה, שעוד לא ברור מה זה אזור השפעה.

זה לא מתחם ההשפעה. אתם שוב מתעקשים. אם אתם חושבים שאתם משכנעים אותי יותר.

לא, אני לא.

לא, רגע, אל תיעלבו. אל תיעלבו. את שאלת שאלות, קיבלת תשובות.

לא, אבל תכתוב על מה זה חל.

אני אומר לה בעניין הזה כרגע זה לא הסעיף הזה. וחבל סתם. אני מכבד אתכם, אני נותן לכם לדבר. אתם חוזרים על עצמכם. אני יותר חשוב לי לגעת בנקודות, להעלות אותן ולהגיע אליהן בסוף.

עכשיו אני שואלת משהו כאזרחית פלונית שגרה ממש בצמוד או על המתחם, אוקיי? שמיועד לתמ"א. הם באים, יש לי הערך השמאות שהיה, חבל שהשמאים וכל החבר'ה של זה יצאו. נניח יש לי קרקע שמגדירים אותה לצורך הפקעה 100 שקלים. באים, לא נותנים 100 שקלים, כי אנחנו יודעים, אני עובדת, אני יועצת שיתוף ציבור, אני יודעת מה קורה עם הפקעות, מקבלים הרבה פחות. ואז המדינה אומרת אני לא רוצה פיל לבן ולכן אני מפתח או שאני נותנת הזדמנות לגורם אחר במכרז או whatever לפתח. ואו שהבן אדם שהפקעתי לו יפתח. הזיג זג הזה לא מובן לי. או שאתה לא מפקיע או שאתה מפקיע. ולפתח לא לצורכי ציבור, כשעושים הפקעה זה לצורכי ציבור בלבד. אבל פה זה לצרכים שבסוף הם לא ציבוריים בסופו של התהליך. ואת ה-30% האחרונים שאתה, הוא קורא לזה תקורה, לא רווח. מה זה? הרי ביצעתם את כל זה ביצעתם מה-75% היטל השבחה שלקחתם מכל האזור. זאת אומרת, זה כסף שלי שמושקע שם. אמן שכל ה-50% של התהליך נעשה על ידי מס הכנסה שגם אני משלמת מס הכנסה.

תודה.

אז לא מובן. הזיג זגים האלה לא מובנים לי.

תודה.

אני מבקשת שבכל סעיף נדע למה זה מתייחס. אני שוב מתחננת, אנחנו לא יודעים.

נראה את זה פעם אחת, שלא נצטרך לחזור על זה כל סעיף וסעיף. אנחנו הקראנו קודם את ההגדרה של מקרקעין מיועדים וזה המקומות שחל עליהם הפרק של הסימן הזה:
1. מתחם דפו.
2. תחנת מטרו מיועדת לפיתוח שיש לה הגדרה בפני עצמה.
3. מרכז תחבורתי משולב.
4. תת הקרקע של תחנה למערכת תחבורה עתירת נוסעים.

יש הגדרה של מקרקעין מיועדים. במקומות הספציפיים האלה.

אפשר לקבל מפה של זה?

לא, אנחנו לא בשלב, בעניין.

בבקשה.

יש גם תושבים שם.

כן, אבל אנחנו לא נמצאים בחלק של התכנון הסטטוטורי, מה לעשות? אם הייתי אדריכל יכול להיות שהייתי יושב שם. אני יושב כאן כי אני לא אדריכל. כן, בבקשה?

אני זהר גליל, אחראית על תחום של ייצוג ציבור בארגון 15 דקות. ואני אשמח לייצג את הציבור שלא נמצא פה, של נושא התחבורה הציבורית.

אני אתן לכם. אני לא יודע אם יש לך משהו להגיד על הסעיף עצמו. אבל אני אגיד לכם כללית שאתם לא, יכולתם להגיב על הסעיף זה וזה ואז להגיד כמה זה חשוב. אבל לא התחכמתם וזה בסדר, מקבל.

נכון. ואני רוצה לדבר על האופן שהדיון הזה מתנהל וכמה שחשוב - - -

לא, לא, האופן של הדיון לא צריך. דברי על הדבר עצמו.

אני אהיה עניינית. אז אני רוצה להגיד שאני מייצגת כאן 10,000 אנשים שהביאו בפנינו באופן אקטיבי את הצורך במטרו בישראל. חצי מהם בסקר וחצי מהם בעצמם.

בסקר? וואו.

פשוט ההתנהגות הזאת היא כל כך לא מכובדת.

בלתי נסבל, הם מקבלים כסף.

אדוני, הם פה בתשלום.

סליחה, סליחה. אני לא רוצה להגיד לך שיש כאלו שיגידו את זה גם עלייך. ואני לא אשמע אותם. אני לא אשמע אותם.

יש למישהו הוכחה שקיבלנו כסף?

או שאני לא אשמע עליך, עליה.

היא הודתה שהיא בתשלום.

אני לא אשמע ותפסיקו להתנהג בבריונות.

טוב, אנחנו בריונים. אנחנו נפגעים. אנחנו נפגעים.

אתם יושבים בצורה, באמת, די. אתם מאבדים את היכולת להעביר את המסרים הכן חשובים.

זה האשמת הקורבן, אדוני. זה האשמת הקורבן. זה מה שעושים לחרדים גם. זה מה שעושים לחרדים גם. חבל מאוד שאתה היית - - -

אמרת חרדים?

לא, אתה יודע מה אמרת בכנסת הקודמת.

תעצור בבקשה.

הפוך בדיוק דיברת. הכול מפה זה יציאה.

תעצור בבקשה.

בסדר.

יש אנשים שהם חפים - - - כן?

העמותה שלנו מייצגת את נושא התחבורה הציבורית. וכמו שאמרתי, 10,000 איש הביעו בפנינו באופן אקטיבי את הצורך.

רק ל-10,000 הגעתם? יש עוד יותר לדעתי.

זה בדיוק.

ברור שיש הרבה שרוצים.

אבל הם לא נשמעים פה בדיון.

למה הם לא באים?

אני קורא לך לסדר פעם ראשונה. זהו, עד כאן.

לא, הם באים אליך בטענות אבל.

פעם שנייה עכשיו. עכשיו פעם שנייה.

אוקיי.

אתה יודע כמה רחוק שתיים משלוש.

62% מעוני הסקר שלנו הם לא תושבי גוש דן ובכל זאת הביעו את הצורך שלהם במטרו.

יפה. אז אני רוצה לומר, 15 דקות, כי שלא, לא תמיד אני מקבל את מה שאומרים 15 דקות ולא מקבל את מה שאומרים אחרים וכו'. אין שום ספק שאם יהיה סקר בגוש דן רבתי יהיה 80% אולי אפילו יותר, שיגידו שרוצים מטרו. אין בזה שום ספק. יש אנשים שמוטרדים, ודאי אלה שגרים בסביבות של המקום הזה. ואם מישהו חושב שאנחנו לא מודעים לזה, אז הוא טועה. רק יש כאלה שאומרים איך הדרך שלהם, שלא יהיו מוטרדים, שלא יהיה בכלל. אז זהו, שבלא יהיה בכלל יש 80% שחושבים אחרת. אבל גם 80% יכולים לחשוב שצריך לנסות לשמור עד כמה שניתן. וזה מה שאנחנו נעשה כאן בוועדה. תודה רבה לך, עמדתך הובהרה. בבקשה.

עו"ד אלישבע כהן מטעם התאחדות הקבלנים. אני רוצה להעיר כמה נקודות על הסעיף הזה. נכון שברירת המחדל היא שיהיה מימוש עצמי על ידי בעל הקרקע. אבל יש כל מיני תנאים בחוק שבעצם גורמים למימוש העצמי הזה - - -

למשל?

למשל תנאים שאנחנו כרגע לא יודעים מה הם יהיו, ששר האוצר יקבע בהסכם.

אז רגע, אומר היועץ המשפטי ואני מבין שאת מתכוונת לאלה, ונראה אחר כך. יש תנאים אחר כך בסעיפים הבאים. ואם אז תראי שאין הלימה, אז תגידי לנו.

אוקיי. עכשיו, מה שבעצם יגרום לזה שהמדינה תיקח את הקרקע ותממש אותה בעצמה. ואז מה שהיא תיתן לבעל הקרקע זה רק 70% אחרי שהיא מנכה את כל עלויות התכנון, את היטל ההשבחה, את מס השבחת המטרו ותישאר עם רווח של 30%. למה שהמדינה מראש לא תעשה את זה? תקבע תנאים כל כך מחמירים שלא יתנו לבעל הקרקע מימוש עצמי. לא, אבל כרגע התנאים לא ידועים.

את רוצה שייקבעו תנאים שהוא לא יוכל לעשות את זה?

היא אומרת שיש חשש המדינה תקבע תנאים.

אוקיי, אז אנחנו נדבר על התנאים האלה ונראה.

אבל עדיין הפיצוי צריך להיות 100%.

בכל מקרה.

בכל מקרה. אחרי שמורידים את כל העלויות שהמדינה השקיעה והיטל ההשבחה ואת מס השבחת המטרו הפיצוי אמור להיות 100%.

מאה אחוז. משרד המשפטים, לסיכום החלק הזה, היית באמצע גם.

כן. אז כמו שאמר הייעוץ המשפטי של הכנסת, זה סעיף חריג. זה סעיף חריג בדיני הפקעות. יצירתי, שנועד להתמודד עם סיטואציה יצירתית. ואני רוצה רגע לדבר על התכלית, כי זה חשוב להבין את זה. וזה מחבר אותנו גם לחלק הקודם שהיה בדיון הקודם. הרעיון שהמדינה תהיה בעלת קרקעות גם במתחמי השפעה, סביבת תחנת המטרו, וגם בחלק שמעל תחנת המטרו נועד לזה שהמדינה תוכל להיות עם יד על השלטר של להיות מחוללת פיתוח באותם אזורים. כי הרעיון שהמטרו יוביל לאזורים פעילים מאוכלוסים ולא לאזורים שוממים. כי אם זה יהיה המצב, אם נחכה שאם יהיה מישהו בשוק הפרטי שיתאים לו אחרי שהוא יצליח לאגד את כל בעלי הזכויות שאיתו שותפים בנכס וכו' וכו' והוא יעשה את זה לבד, יכול להיות שאנחנו בנתיים רוצים להקים את המטרו שאנשים ייסעו בו. אז זו תוכנית אחת שעמדה בפנינו.

המורכבות של ההסדר הזה, כמו שהציג הייעוץ המשפטי של הכנסת, שמפקיעים חלק שהוא חלק סחיר. עכשיו, בתוך המאזניים האלה יכולנו לעשות הליך, אני אגיד שכן הושקעו על הסעיף הזה המון המון דיונים.

ומסקנותיהם?

שבמסקנותיהם אנחנו חושבים שבסוף מדובר בהליך מאוזן שעומד בפסגת ההגבלה של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו ומידתי. אנחנו חושבים שזכות הקניין שאנחנו נהנים להגן עליה ואנחנו נמשיך להגן עליה, נדרשת לאיזונים מול צורכי ציבור. אנחנו רואים את זה בהתחדשות עירוני, אתה בוועדה דן בתיקונים בהקשר הזה גם לאחרונה בחוק ההסדרים. וגם פה, כשיש ערכים ציבוריים נוספים שפוגשים את זכות הקניין צריך להסתכל על הכלל של האחריות החברתית של הקניין. דברים שמייצרים איזונים כדי להגיע לתוצאה שיוצאת בסוף סוג של win-win.

אני רוצה רגע להיכנס לפרטי הסעיף הזה. מכיוון שמדובר בהפקעה של תוכנית משביחה. בעצם בחלק מושבח, כן? זה לא משהו שאנחנו רגילים אליו בדיני הפקעות רגילים. בדיני הפקעות רגילים יש לך קרקע, שינו לה את הייעוד לשימוש ציבורי. זה בדרך כלל שימוש פוגע. אתה מקבל פיצויים לפי 197 ולאחר מכן בטקט השני הפקעה על הערך שנשאר. פה אנחנו מדברים על סיטואציה הפוכה ולכן זה בעצם, אני אנסה לדבר על זה לא במינוחים המשפטיים. אבל מה שהסימן הזה מציע זה בעצם לתת לבעל הקרקע את ההזדמנות. הוא יהיה בעל זכות הראשונים לקבוע אם הוא עושה את זה בעצמו. אם כן, כמובן הוא יצטרך דרישה, לעמוד בתנאים שאנחנו נדבר עליהם, שהוא יכול לעשות את זה בעצמו. ואם הוא יכול, הוא יעשה את זה והוא ירוויח את כל, הוא לוקח את הסיכון עליו והוא גם ירוויח את כל הרווח שהוא יכול להפיק מעצמו.

השאלה אם יהיו דברים אובייקטיביים שעליהם בסופו של דבר מחליטה מדינה. ואם יהיו כאלה דברים אובייקטיביים ויגידו אי אפשר, אי אפשר, כי לא אושר עדיין תוכנית כזו או לא אושר הליך אחר או מה? זה אנחנו צריכים לראות שהמסלול הזה, כמו שדיברה נציגת הסתדרות הבונים היא באמת מסלול ירוק, שמאפשר לו. ואם הוא עומד בתנאים הכנראה כספיים ולוחות זמנים ודברים מן הסוג הזה, לאפשר לו להיכנס לעניין לפני המדינה.

אז אני מניח שנגיע לסעיף הבא שמדבר על התנאים ואנחנו נראה אותם אחד אחד ונדבר עליהם.

אני מאמין שכבר ראית אותם.

שוב, ההסדר הזה גובש במצב כזה שאנחנו יכולים, שוב, להראות שבאמת בעל הקרקע מסוגלות לבצע את הפרויקט. אם הפרויקט, זה פרויקט מסובך. לא בטוח שכל מי שמחזיק קרקע היום יכול לעשות את זה. כן? הוא צריך להיות אדם בעל ניסיון. הוא צריך למצוא אדם בעל ניסיון שירכוש ממנו את הקרקע. מאוד מאוד מסובכים. שחלק מהעניין שלהם, ואתם תראו את זה גם בתנאים, שהם צריכים ממשק.

זה ברור שלא כל אחד שמחזיק באיזה קרקע יכול להיות יזם לבניין או שניים לא יכול להרים דבר כזה לבד.

וזה גם פרויקטים שדורשים ממשק. לכן אחד התנאים גם זה עריכת הסכם עם המדינה, בגלל שיש ממשק פיזי בין הדפו לבין השטח הסחיר.

כן, משרד האוצר.

שנייה, שנייה. אני רוצה להשלים. בגלל שמדובר על מצב שבו אנחנו מפקיעים קרקע סחירה, אז הראייה צריכה להיות פה כאילו אנחנו מכניסים אותך כשותף. אוקיי? אבל זה שותף שלא לוקח על עצמו שום סיכון. הוא יכול להכריז מהרגע הראשון, אגב, כן? שהוא לא מעונין לעשות את זה בעצמו והוא רוצה שהמדינה תיכנס. ומאותו רגע הוא למעשה, אני לא אגיד את זה, אבל הוא יושב ומחכה ומקבל את התקבולים שהמדינה תזכה בהם.

ואם הוא רוצה את הזכות בדירה במקום שהוא גר קודם או זכות נכס מסחרי במקום? זאת אומרת, למה אתה לא שומר עליו בתוך התמונה? למה אתה מעביר את כל הזכות למישהו אחר? אתה מבין? יש כאן גם ערך של קהילה. יש עסקים של הרבה שנים.

לא, אני לא מצליח להבין את זה.

אז אומרים יעבור התהליך, ואני רוצה בכל זאת חנות שם, במקום זה. אני רוצה את זכות הראשונים. זאת אומרת, יכולים להחזיק אותו בתוך התהליך.

שוב, להבנתנו מדובר בסכומים יותר גדולים מאשר לקבל דירה בתוך המתחם הזה.

ברור. אבל אתה מבין מה אני אומרת.

כן, אבל את מסתכלת כרגע מנקודת מבט מאוד זה. דווקא בנקודת מבט כזו היא בסופו של דבר, ברגע שיש יזם ומספר אנשים מתאגדים ולוקחים יזם שיעשה את זה, אז הוא שומר על הזכויות שלהם.

אבל הם לא יכולים לעשות את זה. אנחנו מבינים שזה פרויקטים בהיקף שמעט מאוד אנשים יכולים לעשות את זה.

אבל כשיש לך כסף בקצה אז אתה יודע לתמחר את זה. וכשיהיה יזם בפנים, אז היזם אולי אפילו ישמח לתת ארבע חמש דירות במקום להוציא סכום. אבל זה כבר החיים יעשו את שלהם. זה לא שאלה לכרגע.

צריך להיות כאן נתיב ביניים ששומר על האנשים בסוף התהליך.

אוקיי. סיימת?

אין לנו מה להוסיף.

טוב. אני אקריא מספר סעיפים ביחד, כדי שנראה את ההיתר הכולל של כל הכללים.



זכות למימוש על ידי בעל הקרקע
41.
(א) על אף האמור בסעיף 39, ובכפוף לתנאים המנויים בסעיף 42, בעל הקרקע שלגביה נוסף השטח המיועד לפיתוח, שבבעלותו לפחות 50% מהקרקע, רשאי לממש בעצמו את השטח המיועד לפיתוח, ואם הייתה הקרקע בבעלות משותפת של כמה בעלי קרקע – הם רשאים לפעול יחד למימוש השטח המיועד לפיתוח, בהתקיים כל אלה:






(1) בבעלותם יחד 50% לפחות מזכויות הבעלות בקרקע;






(2) בעלי הקרקע התאגדו כחברה לפי חוק החברות, בתשנ"ט-1999, או כשותפות לפי פקודת השותפויות [נוסח חדש], השתשל"ה-1975 (בסימן זה – הקבוצה), והקבוצה מינתה מורשה חתימה מטעמה שהוסמך לחייב ולזכות אותה בחתימתו לכל דבר ועניין;






(3) הקבוצה הציעה לכלל בעלי הקרקע להצטרף להליך מימוש השטח המיועד לפיתוח, בתנאים זהים לתנאים שנקבעו לכלל חברי הקבוצה וניתן להם פרק זמן של שישים ימים לקבל החלטה בעניין;





(ב) במימוש לפי סעיף זה ימומשו מלוא זכויות המימוש בקרקע, של כלל בעלי הקרקע, ובלבד שלכלל בעלי הקרקע שלא הצטרפו להליך מימוש השטח המיועד לפיתוח הוצע, בתוך תשעים ימים מיום הודעת השר לפי סעיף 44(1) הסדר סביר בכל הנוגע להליך המימוש; בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן זה, אי הסכמה בנוגע להסדר לפי סעיף קטן זה, ובכלל זה לעניין תשלומים או הגשת תביעה לפיצויים, לא יהיו עילה לעיכוב המימוש לפי סעיף זה;





(ג) לעניין חוכר במקרקעי ישראל כהגדרתו בפסקה (2) להגדרה "בעל קרקע", הזכות למימוש לפי סעיף זה תהיה כפופה לחוזה החכירה המקורי ותנאיו;



תנאים לעניין מימוש על ידי בעל קרקע או קבוצה
42.
לא יממשו בעל קרקע או קבוצה כמשמעותה בסעיף 41(א)(2), לפי העניין, את השטח המיועד לפיתוח, אלא אם כן התקיימו כל אלה:






(1) הם שילמו למדינה סכום בגובה היטל ההשבחה ומס השבחת המטרו שהיה חל על השטח המיועד לפיתוח לפי חוק זה, אלמלא רכשה המדינה את הזכויות במקרקעין המיועדים לפי חוק זה; הסכום יחושב בהתאם לשומה שיערוך השמאי הממשלתי הראשי לגבי השטח המיועד לפיתוח;
לעניין פסקה זו -







(א) שולם הסכום שקבע השמאי הממשלתי, לא יחולו הוראות סעיף 196א והתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, למעט סעיף 21 שבה, בשינויים המחויבים, והוראות סימן ג' לפרק ג' לחוק זה;







(ב) חלקו בעל הקרקע או הקבוצה על הסכום שקבע השמאי הממשלתי לפי פסקה זו, ייושב הסכסוך בידי שמאי מכריע או ועדת השגות כמשמעותם בסעיף 9א לפקודת הקרקעות, ויחולו לעניין זה הוראות הסעיף האמור, בשינויים המחויבים;






(2) הם שילמו למדינה סכום בשווי ההוצאות שהוציאה בעד תכנון השטח המיועד לפיתוח, העמקת היסודות ובינוי הקירוי מעל המקרקעין המיודעים והוצאות סבירות אחרות שהוציאה המדינה לשם מימוש השטח המיועד לפיתוח, והכל בהתאם לקביעת שר האוצר או מי שהוא הסמיך לכך;






(3) הם התחייבו בהסכם שערך שר האוצר או מי מטעמו ויכלול את כל אלה:







(א) הגדרת זמן סביר לגמר בנייה במלוא השטח המיועד לפיתוח ואבני הדרך להבטחת המימוש כאמור;







(ב) הסדרת הממשק שבין פעילות מערכת המטרו ובין השימושים המותרים במקרקעין המיועדים, ובכלל זה הסדרת היבטי הפיתוח והתפעול;







(ג) קביעת מנגנונים להבטחת עמידת בעל הקרקע או הקבוצה בהוראות כל דין, ובכלל זה הוראות החלות על המקרקעין המיועדים מכוח תוכנית לגבי מימוש השימושים המותרים בהם, וכן מתן ערובות לעמידה בהוראות כאמור;







(ד) תנאים נוספים הנדרשים למימוש השימושים המותרים במקרקעין המיועדים תוך המשך פעילות סדירה ותקינה של מערכת המטרו;



הודעה על הפקדת תוכנית
43.
הופקדה במוסד תכנון תוכנית לשטח המיועד לפיתוח, או הועברה תוכנית כאמור להערות הוועדות המחוזיות, לפי העניין, יודיע שר האוצר לבעל הקרקע על הפקדת התוכנית בתוך שלושים ימים.



הוראות ביצוע – מימוש שטח מיועד לפיתוח לאחר אישור התוכנית
44.
אושרה תוכנית המגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין מיועדים, יחולו הוראות אלה:






(1) בתוך שישים ימים מיום אישור התוכנית יודיע שר האוצר לבעל הקרקע על זכותו לממש את השטח המיועד לפיתוח ועל התנאים למימוש כמפורט בסעיפים 41 ו-42, בהתאמה, או על זכותו לקבל פיצוי, כאמור בסעיף 40, נוסף על הפיצוי שהוא זכאי לו לפי דיני רכישת קרקעות; הודיע שר האוצר כאמור, ימסור לו בעל הקרקע בתוך תשעים ימים ממועד מתן הודעת שר האוצר לפי פסקה זו, הודעה בכתב שיציין בה אם בכוונתו לממש את השטח המיועד לפיתוח;






(2) מסר בעל הקרקע הודעה על כוונתו לממש את השטח המיועד לפיתוח, ימלא אחר ההוראות והתנאים הקבועים בסעיפים 41 ו-402 בתוך תקופה שלא תעלה על 180 ימים מיום שמסר הודעה לפי פסקה זו; לבקשת בעל הקרקע, שר האוצר רשאי להאריך תקופה זו בשישים ימים נוספים;






(3) עמד בעל הקרקע במלוא ההוראות והתנאים כאמור בפסקה (2), יוקנה לו השטח המיועד לפיתוח בהתאם להודעה שימסור שר האוצר לרשם המקרקעין לעניין זה, וייערכו הרישומים הנדרשים בפנקסי המקרקעין בהתאם;





















אני רוצה להפנות את תשומת לבכם למספר שינויים שעשינו בסעיפים האלה שבאמת נועדו לעשות הסדר יותר מאוזן מהבחינה הזאת של לממש את האפשרות של בעל הקרקע לפתח בעצמו. אז קודם כל, סעיף 43 שסעיף שהתווסף להצעה שאומר שכבר במועד ההפקדה למעשה, אומרים לבעל הקרקע שים לב, הופקדה תוכנית שיכולה להיות כזאת וכזאת. תשים לב, תיערך בהתאם. כבר תיקח בחשבון שיש תוכנית כזאת ותתחיל לבדוק את האפשרויות שלך.

בנוסף, הארכנו פה את לוחות הזמנים גם בסעיף 44, גם בפסקה (1) ובפסקה (2), אפשרות להאריך את התקופות במקרים של עסקה מורכבת. גם בסעיף 41, פסקה (3), הארכנו את זה מ-45 ימים ל-60 ימים. בסעיף 42, בעמוד 21 למטה, בפסקה (3)(א) מדובר על הסכם שהם צריכים להתחייב בהסכם שעורך שר האוצר או מי מטעמו וכולל מספר דברים. אז אנחנו הוספנו פה שבמסגרת ההסכם הזה ייקבע זמן סביר לגמר הבנייה. מה זה אומר? בנוסח המקורי לא היה ברור. זאת אומרת, היו יכולים לקבוע להם אם אתם לא מסיימים את הבנייה תוך שנה, אז הקרקע עוברת למדינה. אז רצינו להבהיר שברור, דיברנו על המורכבות של הפרויקט, ברור שאי אפשר לקבוע דבר כזה. זה ברור שצריך להיות זמן סביר. גם לבנייה עצמה, לא רק להחלטה על עצם הבנייה, אלא לוחות הזמנים צריכים להיות סבירים.

זה לגבי הסעיפים האלה. אנחנו, הייתה לנו הערה לגבי פסקה (3) לגבי מי עורך את ההסכם. אם צריך איזה שהוא גורם מקצועי שיודע באמת, בעמוד 21 למטה, בפסקה (3), לגבי ההסכם שעורך שר האוצר. אנחנו חשבנו שנכון יהיה להוסיף איזה שהוא גורם מקצועי בתחום התכנון והבנייה ששר האוצר יתייעץ איתו לגבי ההסכם הזה שהוא הסכם שעוסק בענייני תכנון ובנייה של פרויקט כל כך מורכב, שבאמת התנאים יהיו תנאים מקצועיים.

ומה תשובת המדינה?

חזקה ששר האוצר באמת ייקח גורם מקצוע רלוונטי, בין אם מתוך המשרד ובין אם לא. ויציע את ההסכם הנכון. אנחנו לא חושבים שנכון לבוא ולשלב.

לא, כי פעם היה שר אוצר שהיה אחראי גם על מינהל התכנון. אבל אולי בשביל זה התבלבלתם. אני נותן לכם סולם.

כרגע, במצב הדברים, אנחנו לא חושבים שנכון להוסיף. כאילו, יכול לקרות הרבה דברים. לפי דעתנו נכון להשאיר את זה כרגע. אם הוועדה מבקשת לשנות, כמובן זו סמכות של הוועדה.

תרשמו. אחד הדברים שנצטרך לחשוב עליהם. לא, אני לא הייתי רוצה גורם, שני גורמים שעורכים. אני רוצה בסוף אחד אחראי. אבל התייעצות גם גוף מקצועי.

תהליך עבודה ממשלתי גוזר בכל מקרה שיח בין גורמי המקצוע.

זו טענה שנכונה לכל.

תן לנו תשובה כן בערך. אבל לא.

יש מאות מקומות בחקיקה שכתוב התייעצות עם גורמים.

תשלים עד סוף הפרק.

מימוש על ידי שר האוצר
45.
(א) לא מסר בעל הקרקע הודעה לשר האוצר לפי סעיף 44(2), או שלא עמד בהוראות או בתנאים המפורטים בסעיפים 41 ו-42 בתוך התקופה הקבועה בסעיף 44(2), רשאי שר האוצר לממש את השטח המיועד לפיתוח, ובכלל זה להעביר את הבעלות בו לאחר;





(ב) הוקנה השטח המיועד לפיתוח לבעל הקרקע כאמור בסעיף 44(3), ולא עמד בעל הקרקע בהתחייבות, אחת או יותר, לפי ההסכם האמור בסעיף 42(3), רשאי שר האוצר לתת לו, בהודעה בכתב, אורכה של תשעים ימים לתיקון ההפרה; חלפו תשעים הימים כאמור ולא תיקן בעל הקרקע את ההפרה, רשאי שר האוצר, לאחר שנתן לבעל הקרקע הזדמנות להשמיע את טענותיו, להורות בצו על הקניית השטח המיועד לפיתוח למדינה; הורה כאמור, יוקנה השטח המיועד לפיתוח למדינה וייערכו הרישומים הנדרשים בפנקסי המקרקעין; כמו כן ימומשו הערובות שהעמיד בעל הקרקע לפי ההסכם כאמור בסעיף 42(3)(ג);





(ג) חל האמור בסעיפים קטנים (א) או (ב), יהיה בעל הקרקע זכאי לפיצוי נוסף בהתאם לסעיף 40.





(ד) הוקנה השטח המיועד לפיתוח למדינה ולא מומש בתוך שבע שנים מהיום שבו ניתנו היתר בנייה או הרשאה לבינוי מקרקעין מיועדים, ימסור שר האוצר לבעל הקרקע הודעה כאמור בסעיף 44(1) ויחולו הוראות סעיפים 41 עד 44, וישוב וימסור הודעה כאמור בסעיף קטן זה לבעל הקרקע בחלוף חמש שנים נוספות, וכן בחלוף שלוש השנים שלאחריהן, ובלבד שבמהלך התקופות שחלפו בין הודעות השר לפי סעיף 44(1) ולפי סעיף קטן זה, טרם מומש, במצטבר, השטח המיועד לפיתוח כאמור; לעניין סעיף קטן זה, "מימוש" – מכירה או העברה בדרך אחרת של 25% לפחות מהשטח המיועד לפיתוח;

רגע, תסביר לי שנייה את ההיגיון. זאת אומרת, אנחנו באים ואומרים, נגיד הקבלן או היזם לא הביע נכונות או שלא רצה.

הבעלים הפרטיים.

הבעלים הפרטיים, אוקיי, נקרא לזה כך. היזם או הבעלים, איך שתקרא לזה. לא הביע נכונות. באה המדינה, אמרה אנחנו לוקחים את זה על עצמנו. התחילה להתקדם. אמה מה, עברו שבע שנים, המדינה לא מתקדמת, לא עושה כלום. מה? מה קורה?

מה שקורה אחרי שבע שנים, אם המדינה, זאת אומרת, מבחינת הגדרה מה זה לא עושה כלום? מה שהמדינה צריכה לעשות, לא, יש הגדרה לזה. מה שהמדינה צריכה לעשות.

לא קידמה את זה.

מה שהמדינה צריכה לעשות בשלב הזה, בשבע השנים הראשונות, זה למכור או להעביר 25% מהשטח. זאת אומרת, היא לא צריכה להתחיל לבנות כלום. היא צריכה, יש לה שבע שנים למכור את השטח, רבע מהשטח. אם היא לא עשתה את זה בשבע שנים הראשונות.

והוא יחכה עם הרווחים שלו עד מתי כאילו?

עד שהיא תמכור.

זאת אומרת, אם המדינה מוכרת עכשיו ב-25% מתחלקת עם בעל הקרקע. בניכוי ה-30%.

בניכוי כל מה שדיברנו קודם.

לא, מה שדיברנו קודם אני מבין. את ה-30% אני מבין פחות.

נראה לי שהסברנו.

לא, אני מבין אותם היטב, אבל כשאתה הולך על חלק קצת יותר גדול מזה. מה זה 25% האלה?

זה מה שמוגדר כמימוש.

להראות שהתחיל.

בדיוק, להראות שהתחיל התהליך.

יש גם בהמשך, אנחנו אם נקרא עד הסוף אנחנו נראה גם את השאלה של מתי מסיימים לבנות וכו', או מתחילים לבנות יותר נכון.

(מדבר בטלפון) "אני באמצע ועדה, זה דחוף או לחזור אליך?" טוב, אז אני עושה הפסקה של חמש דקות.


(הישיבה נפסקה בשעה 16:01 ונתחדשה בשעה 16:09.)

אז דיברנו על לוחות הזמנים של המדינה למימוש.

אני מבקש מהמדינה לא להפריע.

אז יש לוחות זמנים שמתייחסים למכירה ויש בסעיף הבא שאני תכף אקריא והייתי לקראת הקראה שלו בסעיף קטן (ה) יש לוחות זמנים שמדברים על עצם תחילת המימוש של הביצוע. אני אקריא עד הסוף ואז אני אגיד את ההערות שלנו בהקשר הזה.

אז אנחנו בסעיף קטן (ה) בעמוד 24.





(ה) חלפו שבע שנים מהמועד שבו ניתנו היתר בנייה או הרשאה לבינוי מקרקעין מיועדים בשטח המיועד לפיתוח, וטרם הוחל בביצוע קירוי המקרקעין המיועדים בשטח האמור, יוקנה השטח המיועד לפיתוח לבעל הקרקע, אם לא ויתר על ההקניה, כאמור בסעיף קטן (ו), בהתאם להודעה שימסור שר האוצר לרשם המקרקעין לעניין זה, וייערכו הרישומים הנדרשים בפנקסי המקרקעין בהתאם; שר האוצר רשאי להאריך, בהחלטה בכתב, את התקופה האמורה, ובלבד שלא תעלה על 10 שנים מהמועד שבו ניתנו היתר בנייה או הרשאה לבינוי המקרקעין המיועדים בשטח המיועד לפיתוח כאמור;





(ו) שר האוצר ימסור לבעל הקרקע הודעה על חלוף התקופה האמורה בסעיף קטן (ה) ועל זכותו לוותר על הקניית השטח המיועד לפיתוח; בעל הקרקע רשאי להודיע לשר האוצר, בתוך תשעים ימים מיום מסירת ההודעה כאמור, כי הוא מוותר על הקניית השטח המיועד לפיתוח;





(ז) השטח המיועד לפיתוח יוקנה לבעל הקרקע בהתאם לאמור בסעיף קטן (ה), לאחר שישיב למדינה סכום בגובה ההוצאות שהוציאה בעד תכנון השטח המיועד לפיתוח, העמקת היסודות וכל כל הוצאה אחרת שהוציאה המדינה לשם מימוש השטח המיועד לפיתוח, והכל בהתאם לקביעת שר האוצר או מי שהוא הסמיך לכך; ואולם, הודיע בעל הקרקע כי הוא מוותר על הקניית השטח המיועד לפיתוח, כאמור בסעיף קטן (ו) או לא השיב למדינה את הסכום כאמור, רשאי שר האוצר להשתמש בקרקע לכל מטרה שהיא, לרבות העברת הבעלות בה לאחר, בכפוף להוראות כל דין, בלא תשלום כל פיצוי נוסף בשל כך.";

החלפת סימונים בפרק ג'
10.
סימנים ד' ו-ה' בפרק ג' לחוק העיקרי יסומנו "סימן ה'" ו"סימן ו'", וסעיפים 29 עד 32 יסומנו כסעיפים 46 עד 49.

אז פה אנחנו מדברים על מה קורה בעצם כשזה מגיע חזרה למדינה. כמו שאתם רואים, אנחנו שינינו.

כשזה מגיע חזרה למדינה.

כן. בעל הקרקע או שהוא ויתר או שהוא לא עמד בתנאים שהציבו לו והמדינה צריכה לממש את זה בעצמה. אז אנחנו עשינו פה מספר שינויים שנוגעים בעיקר ללוחות הזמנים שיש למדינה עצמה לפתח, למכור את השטח או להתחיל לבנות בפועל את המבנים.

והוספנו עוד סעיף שמאפשר לבעל הקרקע בעצם לוותר. זאת אומרת, אם המדינה לא עומדת בתנאים שקבועים בחוק מבחינת לוחות זמנים אז ההצעה המקורית אמרה הקרקע תחזור לבעל הקרקע והוא יצטרך לשלם למדינה את כל מה שהיא הוציאה.

זה החלק שבו המדינה הרימה ידיים?

או שלא עמדה בתנאים של החוק. ואנחנו אמרנו רגע, יכול להיות שבכלל בעל הקרקע לא רוצה לקבל חזרה לידיו ולשלם עכשיו מיליארד שקלים על הוצאות הפיתוח. תשאירו את זה אצלכם. אתם לא עמדתם בהתחייבויות שלכם.

ולכן מה הוספתם?

אז הוספנו את הסעיף שהוא יכול לוותר על ההחזרה, בסעיף קטן (ו). מבחינת לוחות הזמנים של המדינה, אני מדבר על הנוסח המקורי וזה גם נכון, גם היום אחרי ששינינו קצת.

ואז מה? הוא נפרד מהקרקע הזאת לעולמים.

כן, הוא מוותר על זה, כן. אבל הוא לא צריך לשלם את כל העלויות שהוצאו.

ברור. רגע, ואז מה קורה? ואם המדינה אז כן עושה?

אז שוב, אם היא תעשה בסוף היא תצטרך לתת לו פיצוי, אבל זה נשאר בהסדר הרגיל.

אוקיי. חשוב מאוד.

לגבי לוחות הזמנים של המדינה, מה שאני אומר זה נכון בעיקר להסדר המקורי שהיה, אבל זה נכון גם אחרי השינויים שביצענו אנחנו חושבים שעדיין זה לא מושלם. לוחות הזמנים שנקבעו פה למדינה, התחלנו לגעת בזה מקודם כששאלת לגבי סעיף קטן (ד), קצת סותרים את הרציונל של כל ההסדר הזה. מצד אחד באה המדינה ואומרת אנחנו רוצים שזה ימומש כמה שיותר מהר ולכן אנחנו קובעים לוחות זמנים מאוד מאוד קצרים. יש לך 90 יום, 60 יום להתחיל וכו' וכו', אתה צריך לעמוד בלוחות זמנים מאוד מאוד קצרים. מצד שני, בא סעיף קטן (ד) ואומר למדינה יש שבע שנים רק למכור רבע מהקרקע בשלב הראשון. ואחרי זה, ואם עדיין, ואחרי זה יש לה עוד חמש ועוד שלוש. זה דברים שקיצרנו, אבל זה היה הרבה יותר ארוך. בנוסח המקורי זה הגיע ל-20 שנה כמעט אני חושב רק למכירה של הקרקע.

בסעיף קטן (ה), שוב, כאן קיצרנו לדעתי מעשר שנים לשבע שנים, מרגע שניתן היתר בנייה. זאת אומרת, כבר יש היתר, אתה יכול להתחיל לבנות. ועד הרגע שהתחיל הביצוע של הקירוי.

איזה קירוי? דק?

של הדק, כן.

הדק אבל אמור להיות כשהתחנה מוקמת. כשהדפו מוקם, בלי קשר להמשך הסרט.

כאן אומרים יש היתר בנייה לדפו, אתה יכול להתחיל לבנות את הדפו. תוך כמה זמן אתה מתחיל לבנות את הדק. וכאן הסעיף, אנחנו קיצרנו את זה מעשר שנים לשבע שנים. זה עדיין לוחות זמנים - - -

לא, לא הבנתי. עכשיו לא הבנתי. אני שאלתי שאלה קודם, מזמן, במהלך השידור, שאלתי האם אנחנו מתחילים בחלקים בעניין הזה או זה? האם כשהמדינה שלפי התכנון יישבו שם דפו ויש היתר לעניין הזה. האם המדינה כחלק מהסיכון שהיא לוקחת וכחלק מהזה שהיא לוקחת הובלה בעניין הזה כדי לגרום לכך שיהיה משהו מוסדר והכל, האם היא מחויבת להשלים את הכול כשהיא בונה את אותו?

אין סתירה בין הדברים. כמו שהייעוץ המשפטי של הוועדה אמר, כשעושים היתר להתחלת עבודות של הדפו, דפו לא נבנה בשנה ולא בשנתיים וגם לא בשלוש. זה פרק זמן מאוד מאוד ארוך ומשמעותי. בסדר?

לא, פרק זמן שלוקח הדפו זה בסדר.

אז זה בדיוק זה.

השאלה אם לוקחים בחשבון, אני רוצה לדעת כשיש איזה שהוא סעיף שבא ואומר דבר אחד: שדפו נבנה כשיש מעליו, אם אמור להיות מעליו בנייה והכל, זה לא משנה אם סגור עם הקבלן, לא סגור עם היזם, עם בעל הקרקע. אם המדינה לקחה על עצמה את זה לגמרי או שהיא עוד לא יודעת מה היא תעשה עם זה בעתיד. כשעושים את הכול.

אנחנו אומרים שוב, אנחנו לא מתחייבים שבכל הדפואים אנחנו נעשה את הקירוי הזה. בהגדרה אנחנו אומרים את זה. יהיו מקומות שלא יהיה כדאיות כלכלית ולא יהיה. גם לגבי התחנות, לגבי כל דבר. אנחנו פה אומרים במידה וכן יש כדאיות כלכלית ויש תכנון והתכנון הזה אושר ויהיה קירוי והכל, אז זה המנגנון. אנחנו לא אומרים בוודאות בהגדרה. יהיו מקומות שלא ישתלם לעשות את הקירוי הזה. הוא מאוד מאוד יקר, כידוע לך, כמו שאמרת שבדקת, שלא משתלם לעשות אותו.

אני שואל שאלה אחרת. אתה צודק מיליון אחוז. לא מאה אחוז, מיליון אחוז. זה הרבה מיליון. אבל יש דפו שנבנה. ומעליו, בשלב מסוים, עכשיו אין כדאיות כלכלית, מחר יהיה בו כדאיות כלכלית. אתה מבין את ההפרשים גם בעלויות וגם בקושי של ביצוע לעשות משהו על דבר קיים, שכבר נחים להם קרונות ועובדים שם אנשים.

זה לא מתאפשר להפריד בין הדברים. זאת אומרת, בהגדרה ברגע שאנחנו אומרים שהדפו הזה מעליו יהיה קירוי וכו', כבר הדפו עצמו, בסדר? סתם לדוגמה, המרווח בין המסילות גוזר משמעויות על התוכנית.

החלטת על מקום שאין בו כדאיות כלכלית לא יהיה בו מעליו שום בינוי.

נכון. לא יתאפשר בעתיד לעשות עליו בינוי נוסף.

זה הכול. זה מה שאני רוצה שנדע. כי אז אין, אני לא רוצה להטעות אנשים.

הוא יחליט רק אחרי 12 שנה?

אז היא תסביר לך. אני לא יכול להסביר את עצמי כל הזמן.

אני שואלת. לא הבנתי מה.

לא, אני עניתי לה, לא עניתי לך. את שאלת משהו אחר והיא שאלה משהו אחר. היא אמרה שהיא לא הבינה, אז תסבירי לה. אני כרגע שואל שוב, השאלה אם זה בא לידי ביטוי? אני לא רוצה, אני רוצה דבר אחד: אני רוצה לקשור את האינסנטיב הכי גדול שצריך להיות למדינה בעניין הזה, שיהיה דפו. כי אחרת אם אין דפו, אז זה רכבות, אוקיי? זה הכול בסוף הרי שרשרת אחת. אני רוצה רק לדעת דבר אחד. אם מחליטים שיש דפו. והדפו הזה, החליטו שיש לו כדאיות כלכלית והוא נכלל בכל זה, זה one way ticket. זה אומר שכשאתם בונים, כשאתם מוציאים את ההיתרים, אתם מוציאים אותו בשלמות עם הדק, עם כל הכניסות לביוב ולמים ולכבישים ולכל הדברים האלה. כן או לא?

נכון.

אז צריך לעשות, עכשיו היא אומרת ברור שכן.

כן, כן, המורכבות ההנדסית שיש מראש שנלקחת בחשבון כבר בתכנון של הדפואים בפוטנציה, בשביל שיהיה אפשר לבנות מעליהם מלמעלה, משנה את כל התכנון של התחנות עצמן.

מה מפריע לך שבע שנים? אם אין עוד תחנה, אני רגוע, אז אין לו שבע שנים. הוא ירצה שיהיה לו פחות משבע שנים. אני רוצה לדעת, לא יכול לפעול דפו או תחנה או מאן דהוא מהדברים הללו כשהוא לא בנוי לתלפיות מה שנקרא, גמור.

אז אני אנסה רגע אולי להסביר שנייה איך הדברים.

אני לא מדבר על הבניינים מעל. הבניינים מעל זה כבר שלב הבא.

נכון, בדיוק. המשמעות היא כשעכשיו לוקחים בחשבון תכנון של דפו, כשמעל הדפו צריך להיות בניין זה אומר ש-א' לא רק העלויות של הדק, אלא כל העלויות של הביסוס, של איך מתוכנן הדפו, הן כבר מתוכננות ככאלה שיהיה אפשר לעשות את הבינוי מלמעלה.

הבנתי. אחרי זה נבחן כדאיות כלכלית או לא. לא אחרי זה בזמן, עוד קודם.

נכון.

ואם החלטתם שיש כדאיות כלכלית אז עושים את הכול בו זמנים. היתר הבנייה וטופס 4 לדפו יצאו רק כשיש דק, כשיש הכול מוכן לבנייה עתידית.

אנחנו לא יודעים, שוב, בסופו של דבר הדפו הזה, מרגע שמחליטים שיש קירוי, מרגע שעושים את הקירוי זה לא רק דפו נמצא מתחת. יש משמעויות גם לבנייה מעל. בסדר? לדוגמה דיברנו על חניות ודברים אחרים, דיברת על ביוב. יש הרבה מאוד משמעויות לתוך הקירוי הזה של הדפו. זה לא שמתחת לקרקע יש הפרדה מוחלטת, אלא ממש יש עירוב מאוד משמעותי. אז בסופו של דבר, אנחנו מדברים על הדפו, על התשתית הרכבתית. ויהיו גם את התשתיות הנוספות. כשאנחנו בונים את הדפו ואם החלטנו כדאיות כלכלית ויש תוכנית מאושרת, בשלב ההקמה זה כבר יקרה. אי אפשר להפריד.

אתה מדבר להכנות לאינסטלציה וכל זה.

כולל אפילו מקום לגרעינים. כי אי אפשר יהיה אחר כך להוריד גרעינים. את הכול.

אני מה שמפריע לי בשבע שנים זה שני דברים, בהקשר לשאלות של אדוני. אנחנו בכל החוק הזה באים ומדברים על כמה אנחנו רוצים שהכל יהיה כמה שיותר מהר. הצבנו לוחות זמנים לכולם, לכל הגורמים, תענו תוך 30 ימים, תענו תוך 40 ימים. פה הצבנו, במיוחד פה, בהקשר הזה, המדינה אומרת אנחנו עושים פה הסדר ייחודי שלא היה פה קודם. אנחנו מפקיעים קרקע למטרות סחירות כי הסיבה, הסיבה העיקרית שאנחנו רוצים שלוחות הזמנים יהיו מהירים ולהבטיח את המימוש כמה שיותר מהר. ואז באה המדינה ואומרת, והמקרה הוא שבעצם, שמתחילים לבנות את הדפו, אז זאת אומרת אי אפשר לבנות את הדפו בלי לבנות את הקירוי, מבחינת בסיס. זה מה שאומרת המדינה. אנחנו לא מבינים בתחום. ואז היא אומרת מצד שני יש לי שבע שנים להתחיל בכלל את הקירוי הזה. למה? אם כבר קיבלת היתר בנייה לדפו ואתה אומר שצריך לעשות כמה שיותר מהר, למה אתה מציב לעצמך שבע שנים?

יש חלוקה בהיתר שיוצא?

שנייה, אני אנסה לרגע לעשות סדר.

אגב, זה עם אפשרות הארכה לעשר שנים.

לא, מבחינתי שבע שנים או הארכה לעשר שנים זה אותו דבר. ורק אם בתנאי שההיתר, וזה תקשיבו אתם, תגידו לי אם זה משתלב במה שאתם יודעים, שההיתר לדפו יוצא ביחד עם הדק ועם כל הדברים הללו. אני לא מוכן שיהיה מצב שיהיה היתר לדפו ואז תגידו אה, עכשיו אנחנו שוקלים לעשות גם את זה. ואז אני אגיד לך מה יהיה השלב הבא: בואו נפתח את הדפו כרגע עם קירוי זמני. נבנה אחר כך מעליו והכל. זה עוד פעם, תשכנעו אותי, אין הרבה סיכוי. אבל לא נראה לי שזה הגיוני.

אז אני רוצה להתייחס שנייה לכמה היבטים במורכבות הענפית של הסיפור הזה.

ברור לכם העניין הזה או שאתם רוצים לחשוב עליו ולתת תשובות? אני מבחינתי זה הכול צריך להיות בהינף אחד. גם ההיתר, גם הביצוע וגם הטופס 4 לדפו. הדפו צריך להיות מוכן כמו שאתה הסברת מקודם. לא רק למטה, אלא גם למעלה מה שצריך להיות מוכן. לא הבניינים עצמם. גרעיני הביוב, גרעיני המעליות, גרעיני החניה, גרעינים לבנים ובוטנים מצידי.

וגם יסודות.

וגם יסודות, ודאי.

התוכנית היום של הדפו, כשלוקחים אותה בחשבון, היא כזאת שכבר כל המבנה של הדפו הוא כזה שמותאם את הבינוי מלמעלה, בהינתן שזאת באמת התוכנית שאנחנו עושים. ולכן זה לא משהו שאפשר לבנות בשלבים, כי מראש המרווח בין המסילות, עמודי התווך, זה הכול דברים שנלקחים בחשבון וכך הדפו ייבנה. זה לא דברים שאפשר לעשות בשני לגים.

עם זאת, ברור שהשאיפה של המדינה והרצון הגבוה ביותר של המדינה הוא שנצליח לייצר את הכול בהינף אחד. אנחנו מבינים שיכול להיות פה איזה שהוא קושי בין שני הדברים.

אני לא מוכן לדברים היתר בנייה.

לא, אבל היתר בנייה לבינוי מעל.

אז זו השאלה.

יש את הדפו עם הבינוי מעל ויש את הבניינים.

לא, אבל זה מה שכתוב בסעיף. שבע שנים מהמועד שבו ניתנו היתר בנייה או הרשאה לבינוי מקרקעין מיועדים. ההגדרה של מקרקעין מיועדים זה התחנה עצמה, הדפו עצמו.

וטרם הוחל ביצוע.

אז רגע, שנייה, בואו נפריד בין הדברים. החלק של הקירוי שמנו רגע בצד. אנחנו מדברים על זמן שיש למדינה לממש, זה אנחנו מדברים עכשיו.

לא, לא, שנייה. יש שני סעיפים.

בוא תחדד.

תראה, לגבי הזמן אני יכול לתת לך הערות למה אתה רוצה שבע שנים ועשר שנים וכו'. אני יכול גם להבין. אתה אומר תשמע, אני לא יודע, אני לא יודע להסביר אותך, בסדר? אני רק דבר אחד כן רוצה להיות ברור, ברור לי דבר אחד. שאתה מחליט לדחות את הדפו לשבע שנים, עשר שנים. אני לא מצליח להבין למה, אבל בסדר.

אתה יכול להכווין אותנו לסעיף גלעד, שאתה? כי באמת יש.

אני אגיד לך מה הסעיף, (ה). "חלפו שבע שנים מהמועד בו ניתנו היתר בנייה או הרשאה לבינוי מקרקעין מיועדים". מה שכתוב פה בעצם זה לא אומר שמקרקעין מיועדים על כל תכולתם, אם החלטתם שזה בעל כדאיות כלכלית וזה הולך לבוא. אני מבין שלא הבניינים שיהיו למעלה. אבל אני מדבר על הקומפלקס המלא שמעליו אפשר להתחיל לבוא ולבנות בניינים, גם אם זה יהיה עוד עשר שנים. אז אם צריך לחדד את זה, אנא חדדו.

אתה יכול לחזור שוב על הנקודה?

אם אתם מתנגדים לזה.

לא, אני רוצה להבין את הנקודה לפני שאני אתנגד. אבל מה?

החלטת להתנגד ואתה רוצה להבין.

אני עכשיו רוצה להבין על מה.

להבין על מה אתה מתנגד.

מתי מחליטים על כדאיות?

אל תפריעי לי. תני לי רגע אחד שנייה. תני לי דקה. אני אומר עוד פעם, אתם הסברתם מקודם שאתם לא הולכים לעשות את זה. תהיו איתי פה, מינהל התכנון, כי אתם מדינה אחת בסוף ואני מדבר עם שניכם ביחד. ואם יש אי היתכנות מאחד משניכם אני רוצה לדעת היום ועכשיו. כשאתם דיברתם על בנייה של, אמרתם אנחנו לא מחויבים לעשות בכל מקום בנייה כזאת. יכול להיות שנחליט שאין כדאיות כלכלית אחרי הדק ואחרי כל הדברים האלה. ואולי אפילו יגיעו ימים קשים במדינת ישראל, או ימים טובים שהפריפריה ממלאת עשרות אלפי יחידות דיור ומסחר והכל, בזכות איזה יושב ראש שהיה פה וניסה לדחוף התחדשות עירונית לפריפריה ואז אין כדאיות כלכלית כרגע לעשות את זה. ואז בעצם נפרדים מהחלום הזה, ותודה רבה למדינה שחלמה איתנו ביחד. החלטתם שזהו, לא יהיה פה. יהיה פה דפו רגיל, עם גג יפה, דקורטיבי. מהגשם, הקרונות יוכלו לנוח בשלווה על משכבותיהם בלילה, אבל שם לא יהיה בינוי מאסיבי של יחידות דיור, מסחר או משהו מהסוג הזה. אוקיי? זה בסדר, אני נותן לכם את האפשרות להחליט.

אמה מה, ההחלטה שלכם צריכה להיות בסוף החלטה לפני שיוצא היתר על המקום הזה ולפני שמתחילים להניח שם את הלבנה הראשונה. כי ההיתר והלבנה הראשונה למתחם שהולכים לבנות מעליו 30,000-40,000 מטר מרובע על מקום מסוים או הרבה יותר אם זה מקום יותר רחב. אבל אם זה הולך על מתחם, אז זה מיליון מטר מרובע ככה יכול לעוף, אוקיי? אם זה מתחם גדול. לכן אני אומר, אני רוצה לדעת דבר אחד: אין פה שלביות בעניין הזה. פה יש, החלטתם, once החלטתם שזה כלכלי, ככה יוצא ההיתר, ככה יוצא תוכניות עבודה, כך יוצא טופס 4. וכשאתם מסיימים אותו והתחנה תקבל את אישור ההפעלה שלה, זה כשהיא מושלמת, התחנה תקבל את אישור ההפעלה שלה כשהיא מושלמת כהכנה לבניין. אל תבנו כרגע לא את הקניון ולא זה.

אני לא נכנס עכשיו לדקויות מה אישור הניתן, כן השלמה לבניין, לא קיים השלמה לבניין. באמת, החוק אפילו לא מתייחס לנקודות. אני כן אגיד רגע לשאלתך. הסעיף הזה הוא לטובת בעלי הקרקע הפרטיים. הוא בא וקובע סד זמנים למדינה והוא אומר להם אתם המדינה, אם לא תבנו את הקירוי תוך שבע שנים מאותו מועד וכו' וכו' הזכות תעבור, תצא מכם. אז בהקשר הזה הוא לטובת בעלי הקרקע הפרטיים. זה לקבוע סד זמנים למדינה.

אם המדינה לא רוצה שזה יהיה, תעבור, למי היא תעבור?

אני מפריד אבל בין הדברים.

מה הוא יעשה עם זה? הוא יגרד עם זה את האף.

אנחנו אבל מפרידים בין הדברים. מה שאמרת לגבי הרצון של המדינה, ודיברנו כדאיות כלכלית ותוכנית ואישורים בהינף אחד והכל שרר וקיים. פה אנחנו מדברים על סעיף מאוד מאוד ספציפי שבא ומאפשר לבעלי הקרקע הפרטיים לקבל את הנכס בחזרה אם המדינה לא עומדת בהתחייבויות שלה לגבי השבע שנים. ושוב, אנחנו התחלנו עם עשר וצמצמנו. זה לקבוע בעצם סד זמנים למדינה שמעביר את האפשרות לבעלי הקרקע הפרטיים לממש. זה מה שהסעיף הזה אומר.

לגבי הסעיף מה הוא אומר פה אני לא יודע. אני שואל שאלה, זה אתה תגיד לי. אני לא יודע אם זה הסעיף הזה או סעיף אחר או שאין סעיף. אם מה שהוא אמר עכשיו שמבחינת המדינה גם אם יש עיכוב עד שבע שנים, לא יודע מה.

נשמח לחזור לעשר שנים, לצורך העניין.

או עשר שנים או לא יודע, מה שאתה רוצה, הוא עיכוב על הכול. מהלבנה הראשונה של הדפו עד הלבנה האחרונה שלו, כולל הזה, אז זה בסדר, אין לי בעיה. יש לי בן ערובה. למה? כי אני יודע שדפו תצטרך. את הדפו תצטרך, אתה תעשה את כל מה שהבטחת. אבל אני רק צריך לדעת שאין לי פה דברים שמתחלקים לשלביות.

החוק לא מגדיר את, השאלה של ההיתר, אם הוא ניתן לדפו עצמו עם הקירוי.

אז אני מבקש.

אבל אם היא עכשיו אמרה שהם הפקידו תוכנית, האם התוכנית הזאת כבר מיישמת את הכדאיות הכלכלית.

אני אנסה להסביר את הרציונל שהיה לנו בדיונים.

היא אמרה שהם מפקידים תוכנית, הם סיכמו, נכון? עיריית ראשון מדברת כבר על דפו אחד שיש שם 2,700 יחידות דיור. אז האם זה השלב? האם זה עכשיו של שלב ההחלטה?

התוכנית היא אחת. התוכנית יכולה להיות שתי תוכניות. היא יכולה להיות שתי תוכניות: דפו כולל הכנה לקירוי והכנות ואחר כך הסחיר.

נכון. מה שיש מעל.

השאלה אם זה מעוגן בתוך החוק הזה? לא משנה כרגע באיזה סעיף. בסעיף 7, 10, 11, אני רק רוצה לדעת אם זו כוונת המשורר.

זו אכן כוונת המשורר. אני לא חושבת שיש ספציפית סעיף בחוק שממנו אפשר להבין את זה. אני כן אגיד שכאילו הרציונל שהיה, גלעד, אם אתם הבנתם את זה אחרת בדיונים שהיו לנו דאז, תקן אותי. אבל אם סעיף (ה) אומר שאם למדינה לוקח הרבה מאוד זמן כרגע לבנות את היסודות ואת ההכנות, אז הרי שהחמש שנים או הזמן המאוד קצר שנתנו - - -

אז תחליטו שאין כדאיות כלכלית על הכול, אין לי בעיה.

לא, לא קשור. לא קשור לכדאיות כלכלית.

אין לי בעיה.

זה לא אמירה של כדאיות כלכלית. אני אומרת דבר אחר, הסעיף הזה נועד למטרה אחת. הוא אומר אם גם ככה לוקח לכם המון זמן לבנות את כל הקונסטרוקציה ביחד של הדפו עם הקירוי מלמעלה, זה אומר שהייתם יכולים לתת יותר - - -

תגידי, על מה אתם לוקחים שכר טרחה של 30%? אם אתם, תקשיבו, אני יכולתי להביא, ואמרתי את זה כאן באומץ, גם ליד אנשים שלא רוצים את הפרויקט הזה בכלל. אוקיי? וכל מילה שאני אומר יגידו זה. באתי ואמרתי, גם אחרי שמשרד המשפטים מתקפל על הכיסא והסביר פחות או יותר איך זה מסתדר לו. אני באתי ואמרתי על השולחן, ואני לא מפחד לומר את זה. אני חושב שטוב לי שיש דבר שהמדינה יהיה לה אינסנטיב, כי היא תרצה באמת לפתח את זה. היא לוקחת סיכון, היא משקיעה, היא שמה כסף. אז היא אומרת בסוף לבעל הקרקע תקשיב, בוא, אם אני לא הייתי, לא היה. 'אם אני לא טס, אף אחד לא טס'. מכירים את זה, נכון? יופי. עכשיו, כל רגע פתאום מתקלף לי איזה חתיכה אחרת ואני לא מרגיש עם זה נוח. זה ליקויי בנייה כשמתכנסים דברים תוך כדי בנייה.

לכן אני מציע, אל תענו לי תשובה עכשיו. כי אני מריח שהתשובה היא לא ברורה. אני צריך שבחוק תהיה לזה הגדרה. אני לא מוכן שייצאו לי היתרים חלקיים, נקרא לזה חישוב כלכלי שלכם כי זה המון השקעה. נכון? בשביל המון השקעה הזאת אתם אמורים לעשות המון רווח. המון רווח. או רווח יפה, לא המון, יפה. אוקיי? אז זה ההיגיון שאני רואה בכל העניין הזה.

חשוב רק להגיד נקודה אחת.

תעצור אותי שלא יהיה לי.

אתה אף פעם לא טועה.

אני אף פעם לא טועה? תן לי את זה בכתב.

אל תעצור, אל תעצור.

אני מבקש אישור שהיועץ המשפטי אמר את זה.

זה מצולם. לא, זה מתועד.

אתה תרגיע את עצמך.

אני חושב שהסעיף הזה הוא כן יכול לענות, הוא כן בא במידה מסוימת לענות על החששות שלך במובן הזה שהוא אומר שהוא מגביל, הוא כן מגביל את לוחות הזמנים של המדינה.

כן, זה אני הבנתי.

לא, אבל זה נכון שאין סעיף שאומר שההיתר חייב לצאת ביחד. אבל לצורך העניין, הסעיף זה אומר אם אתם לא פועלים - - -

ביחד עם מה אדוני מתכוון?

היתר של הדפו והקירוי. אתה אומר שזה יהיה בשלב אחד.

אני לא חשבתי לעולם שיש פה שני שלבים.

יכול להיות שאין.

כרגע בתוכנית אין שני שלבים בלאו הכי. בסדר?

אז אם בתוכנית אין, בהיגיון אין ואפילו הוא מבין שאין, אז שנינו מבינים שאין, אז למה אתם עדיין מבינים שאולי יכול?

כי בסופו של דבר, התהליכים האלה הם תהליכים מורכבים. ואנחנו מבינים אותו היום בצורה מסוימת, בעוד X שנים יכולים להבין אותם בצורה אחרת. אנחנו כן אבל מחדדים נקודה, וזה מה שגלעד ניסה להגיד. בסופו של דבר יש פה תמריץ למדינה לבוא ולפתח. יש פה סד זמנים למדינה.

ולכן הסד זמנים הזה ארוך.

לכן הסד זמנים נועד. עוד נקודה אחת חשובה, יושב ראש הוועדה, ברשותך. רגע, אני אגיד עוד נקודה אחת.

כי כל, אתה אומר יש לה סד זמנים, כי אם לא, מה יקרה?

האפשרות לממש תעבור לבעלי הזכויות הפרטיים.

יפה.

כשכבר יכול להיות שאחרי שבע שנים כבר יכול להיות שהנסיבות השתנו.

אני לא בטוח שבעל זכויות שרואה שהמדינה עוד לא התחילה להשקיע גרם אחד בקירוי וייכנס לעניין הזה. אלא אם כן הוא מתאבד.

ונגיד עוד נקודה אחת חשובה.