פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וחמש

הכנסת



10
ועדת הכספים
08/05/2023


מושב ראשון




פרוטוקול מס' 133
מישיבת ועדת הכספים
יום שני, י"ז באייר התשפ"ג (08 במאי 2023), שעה 15:40

פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור), למעט סעיפים 10-8 (התחדשות עירונית) מתוך הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 (מ/1612)
הערה: סעיפים 5(1) דירות מעטפת – דיון והצבעות

חברי הוועדה: משה גפני – היו"ר
ינון אזולאי
ולדימיר בליאק
אלי דלל
אימאן ח'טיב יאסין
יונתן מישרקי
חנוך דב מלביצקי
משה סולומון
חוה אתי עטייה
חמד עמאר
יצחק פינדרוס
אורית פרקש הכהן
אליהו רביבו
עאידה תומא סלימאן

צבי ידידיה סוכות
יפעת שאשא ביטון

אסף וקסלר - רכז שיכון, אגף תקציבים, משרד האוצר

ישי פרלמן - רשות המיסים, משרד האוצר

רואי זרנצנסקי - מנהל תחום בכיר, מיסוי מקרקעין, רשות המיסים, משרד האוצר

שגית אפק - עו"ד, יועצת משפטית של הכנסת

יוסי אלישע - עו"ד, לשכת עורכי הדין

שלמה אייזק - נשיא לשכת סוכני הביטוח

שלומית ארליך
תמר בנתורה

טמיר כהן

א.ב., חבר תרגומים


רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי-דיוקים והשמטות.

פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור), למעט סעיפים 10-8 (התחדשות עירונית) מתוך הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 (מ/1612)
הערה: סעיפים 5(1) דירות מעטפת – דיון והצבעות

דירות מעטפת, בבקשה.

בדירות מעטפת לא היה לנו שאלות?

היה לנו. אני אגיד עכשיו.

אני רוצה לקבל הסבר על השינויים שהיו.

ביקשתי ממנה שתציג בגלל שזה הוקרא כבר ונדון.

כן, אבל מה שהבנתי עכשיו, שיש שינויים.

בכבוד.

לגבי הנושא של דירות המעטפת התקיים דיון בוועדה. במהלך הדיון עלתה הנקודה לגבי הדרך שבה צריך להגדיר את דירות המעטפת. סוכם שייעשה איזשהו ניסיון למצוא נוסח חלופי שלא יכלול שלד כדירת מעטפת. זו הייתה הערה שהועלתה במקור על ידי לשכת עורכי הדין. רשות המיסים הציעה להכניס איזשהו תיקון שנוגע לטיח הקירות. אני לא בטוחה שיש לה באמת משמעות מבחינת השלד, וחשבנו שנכון יהיה להביא את זה לדיון בפני הוועדה כדי לקבל החלטה האם נכון להגדיר כך, אז צריך שהוא יציג.

המטרה שלנו בדירת מעטפת שיהיה ברור שהקבלן מחויב להשלמת כל עבודות הבנייה של הבניין.

מה הכוונה כל עבודות הבנייה?

כל עבודות הבנייה החיצוניות, השטחים המשותפים, לסיים את כל הבנייה.

כולל השטחים המשותפים?

כולל השטחים המשותפים למעט עבודות הפנים של הדירה. הדבר היחידי שהוא משאיר לדייר, זאת אומרת שהבניין כבר מחובר לתשתיות והכול, והוא נותן לדייר את הדירה ברמה שישלים רק את עבודות הפנים של הדירה.

עד כמה זה נתון לפרשנות?

אני חושב שעכשיו בהעברה הזאת זה אמור להיות מקרה שהוא די ברור.

אין "אמור להיות די ברור". כל מה שאמור להיות די ברור יכול להיות גם מאוד מאוד פתוח.

בגלל זה באנו להבהיר את זה.

אז צריכים לכתוב את זה ולהבהיר את זה שלא יישארו אי הבנות. הגישה הזאת בעייתית.

מה אתה מציע, איזה נוסח?

אני מציע שכל מה שמקריאים ונתון לפרשנות, נדון בו, נבין ונקבל הבהרה למה הם מתכוונים, נוודא שזה מעוגן ומקבל ביטוי ועל זה נצביע.

אני לא הבנתי.

לדעתך זה נתון לפרשנות עכשיו?

כשהוא יקריא לנו אנחנו נבין. הוא אמר "יכול להיות". המילה "יכול להיות" מלחיצה אותי.

אנחנו סבורים שהנוסח עכשיו הוא מבהיר את הדבר הזה, ולנו אין כל צל של ספק ביחס לדבר הזה.

בשביל זה יש לנו פה ייעוץ משפטי.

הנוסח מבהיר את זה?

הנוסח היום מתייחס לדירת מעטפת כדירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים, לרבות דירה שבניית קירותיה החיצוניים טרם הסתיימה, אם יש עימה התחייבות מצד המוכרים לסיים את בנייתה כדירת מעטפת, אבל כשמדובר בדירת מעטפת בהגדרה שלה, פה זה רק בהסכם להתקשרות. כשמדובר בהגדרת דירת מעטפת הכוונה היא לדירה בבניין המיועד לשמש למגורים, שבנייתה טרם הסתיימה, שאין עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, ובלבד שהסתיימה בנייתם של הקירות החיצוניים של הדירה. תסבירו בדיוק למה התכוונתם.

אני אומר שוב, הנושא של דירת מעטפת, הבאנו אותו לפתח הוועדה בגלל שנוצר מצב שבדירות שהן דירות של משקיעים ודירות יוקרה מבקשים - - -

אל תגיד דירות משקיעים. אל תתייחסו רק לדירות יוקרה.

לא, אמרתי איפה אנחנו נפגשים, איפה נפגשנו. שם נתקלנו עם זה.

זה חל על כל הדירות.

גם מי שהוא קונה דירה יחידה - - -

גם יחידה וגם לא משקיע וגם לא יוקרה.

בדירה יחידה אין לך אינטרס כבן אדם פרטי לבקש את הדבר הזה מכיוון שהמסלול של הדירה היחידה הוא מיטיב איתך מבחינת מס.

היום הוא מיטיב איתך.

אנחנו רוצים את המצב שבו קבלן בבניין שהוא בונה לצורכי מגורים, והוא בונה דירות מגורים, גם אם הוא מסיים את כל העבודות החיצוניות של הבניין כולל השטחים המשותפים ומוסר את הנכס לאדם הפרטי, את הדירה ברמה שלא נעשו בה עבודות הפנים זה ייחשב כדירת מגורים.

זה כרגע המצב. זה הנוסח שעומד כרגע בפני הוועדה.

אליהו, מה אתה אומר? מניח את דעתך?

כן, מדבר בעד עצמו. זה לא נתון לפרשנות.

יוסי אלישע.

שני דברים, אחד, ההגדרה עכשיו היא נותרה כפי שהייתה בדיון הראשון, אמורפית לחלוטין. לצורך העניין, בניין שעומד רק עם הקירות החיצוניים זה דירת מעטפת על אף שנדרש להשלים 70% מעלות הבנייה.

זה לא בנוי לפי העלות.

לא בנוי לפי עלות. לפי אחוזי סיום. אני גם חושב שלא נכון אולי להכניס את זה, כי זה קשה. הרי לא יבואו עם חוות דעת מהנדס כל פעם בשביל להגיד באיזה שלב של הבניין אנחנו נמצאים. מה שכן, בבניינים כאלה קיימת הפרדה בין טופס 4 לבניין עצמו לבין טופס 4 פר פרטני של דירה. כשהבניין מסתיים יש טופס 4 לבניין. הוא לא ייתן לך את הדירה אם אתה תסכן לו את טופס 4 ליתר הדיירים. זה לא יקרה, לכן אפשר או להגביל את טופס 4 או מה שדיברנו, שזו תהיה רק בבנייה רוויה, שאז ברור שלא נקנה את זה באוויר, ושזה יהיה רק ברכישה מקבלן. יכול להיות שזה לבד יביא את זה למצב שבעצם נדבר על דירות שהן גמורות כמעט לגמרי.

רשות המיסים?

מוכר דירה שהוא גם מבצע את הבנייה זה קבלן. אנחנו לא ניכנס להגדרה מה זה קבלן. מי שבונה דירות ומוסר אותן תוך שהוא מתחייב להשלים את הבנייה זה קבלן. זה חל בדירות שקבלן מוסר אותן ומתחייב לסיים את הבנייה, וכמובן שגם מי שרכש את זה ככה ומוכר את זה הלאה, זאת אומרת לפני שהושלמה הבנייה מוכר את זה הלאה לדייר אחר, אז כמובן שהוא מסב את כל ההתחייבויות מהקבלן וגם זה רכישה מקבלן.

אבל יש פה התעלמות ממצב שהדירה כבר במצב הזה. הגענו כבר למצב של המעטפת, עכשיו הוא מוכר. אין שום התחייבות. זה מצב as is.

אם הוא הגיע למצב של מעטפת, זה דירה.

אז אתה כן רוצה מס רכישה במקרה הזה, נכון?

זה מובהר בסעיף.

אתה כן צריך להגדיר שזה קבלן כי הוא לא מתחייב לשום דבר אחר, ואתה כן צריך להגדיר שזה בבניין שיש בו לפחות ארבע יחידות.

סליחה מר יוסי אלישע, הוא הבהיר מה הוא קבלן.

לא, הוא לא הבהיר מה הוא קבלן.

הוא אמר שקבלן או מי שקנה מקבלן ומכר אותה באותה מצב לצורך העניין. לזה התכוונת, נכון?

קבלן זה מי שבונה בניין ומוכר דירות. גם מי שקנה מקבלן ומוכר הלאה לרוכש הבא, גם הוא רוכש מקבלן.

ישי פרלמן, רשות המיסים. אנחנו מדברים עכשיו בעצם על מאפיינים של הדירה שהיא מספיק קרובה לדירת מגורים כדי שאנחנו נראה בזה דירת מעטפת, והיא עומדת בתכליות של הסיבה למס רכישה. אנחנו לא מתכוונים פה לשלד ואנחנו לא מתכוונים פה לבניין שהוא לא גמור. אנחנו מתכוונים פה לדירת מעטפת. כל מי שבתחום הזה יודע מה זה דירת מעטפת, ובהגדרה אנחנו הבהרנו שזה בבניין שהוא בניין בנוי שהדירה עצמה, הקירות החיצוניים שלה בנויים. אנחנו חושבים שזה ממש מספק וזה ברור.

לא, אי אפשר להגיד שזה ברור. יכול להיות שההבהרה שלכם לפרוטוקול היא מנסה להבהיר את הדברים, אבל אי אפשר להגיד שזה ברור.

דרך אגב, אנחנו מדברים על סעיף של הגדרת דירת מגורים, שאנחנו מוסיפים להגדרה של דירת מגורים דירת מעטפת, וההתחייבות לסיום בנייה זה באותו נושא של קבלן, של רוכש מקבלן.

אדוני היושב-ראש, יש נקודה אחת. אם אני קניתי קרקע, אדם פרטי, נתקעתי באמצע הבנייה, רוצה למכור לך את הדירה. עכשיו תחשוב שפתאום יש לך תמריץ לקנות ממני, כי אם תקנה מהשכן שלי אז אתה - - -

אבל אתה לא מחויב להשלים את הבנייה, אז אין את הכניסה לסעיף.

אמרתי שאין התחייבות לסיים את הבנייה כשאתה מגיע לקבלן במצב שהדירה כבר במצב המעטפת שלה. אני לא צריך להשלים שום דבר, היא כבר במצב הזה, לכן אני לא רוצה שניפול ונכליל בתוך המכלול הזה גם אנשים פרטיים שנתקעו ורוצים למכור.

קודם כל אנחנו לא מדברים על בית פרטי.

יוסי, זה בדיוק כמו שאדם מוכר דירה. אני לא מבין מה הבעיה.

ממש לא.

הדוגמה שניתנה היא לא רלוונטית כי אנחנו מדברים על דירה בתוך מתחם - - -

בתוך בניין מגורים ולא לצורך העניין בבנה ביתך.

בבנייה הרוויה, בהגדרה זה קבלן.

איפה יש פה הגדרה של בנייה רוויה?

רשום בבניין.

בניין המיועד למגורים זה גם דירה אחת, נכון? כמה דירות צריכות להיות בבניין על מנת שהוא ייקרא בניין?

דבר נוסף שדובר עליו בעצם זה ההבחנה שיש בין מס שבח. במקום אחד אתם רואים דירת מעטפת בצורה מסוימת, ולעניין חיקוק אחר לא.

חבר הכנסת אזולאי, זה היה הנושא שאתה העלית בדיון הקודם.

של המגורים, שזה סותר.

כן.

זה דרך אגב קיים לכל אורך המיסוי מקרקעין. זה משהו שחוזר על עצמו כמעט בכל מצב. הם מסווגים לפי מה שנוח להם, שאפשר לגבות כמה שיותר.

לא, לא, זה לא נכון.

כרגע אמרת שזה נכון - - -

שנכון שזה הולך לאורך כל החוק, שיש הבדל בין מס רכישה למס שבח. כשאדם קונה דירה הוא משלם מס רכישה גם אם הדירה לא בנויה. הוא משלם מס רכישה של דירת מגורים גם כשיש התחייבות קבלן להשלים את הבנייה וכיום יש קרקע. הפטור למס שבח צריכה להיות דירת מגורים מזכה שכבר צריך להיות שימוש למגורים או שהיא יכולה כבר לשמש למגורים. גם יש עוד הבדל שזה למשל צריך להשתמש 18 חודש בדירה, שלא קיים במס רכישה.

היא יכולה להיות ריקה גם, זה לא קשור.

אז יש הבדלים. המחוקק כן בחר את ההטבה במס שבח למי שהרוויח מהדירה. מי שלא מרוויח מהדירה גם ככה לא משלם מס. מס רכישה זה מס עקיף, מס שבח זה ישיר. לא הרוויח מהדירה? הוא לא משלם כלום. הרוויח מהדירה והוא צריך לשלם? המחוקק הגביל את הפטור לדירה יחידה שהיא דירת מגורים מזכה ושימשה למגורים 18 חודש. לפתוח את זה עכשיו בגלל שאנחנו באים לתקן איזשהו עיוות במס רכישה עם הדירות מעטפת, זה לא נכון.

זה לא נכון - - -

ינון, בזה זה נכון. כדאי אולי מתישהו להעלות את כל הנושא הזה ואולי לייצר איזושהי השוואה אם זה נכון לעשות, אבל מה שהם עושים פה כרגע, אנחנו לא מרעים את המצב של האזרח.

ההתנגדות שלהם נבעה מזה שהם אמרו, תבחינו, ואנחנו נתנו פה את הדוגמה לאדם שבעצם מוכר את הבניין, מוכר את הקרקע ואני רוצה לבקש בדיוק כמו שלקונה ממני יש חיוב כדירת מעטפת, ואני אדם פרטי מוכר לו. למה שאני לא אקבל פטור? זה בדיוק אותו דבר. או מישהו שקנה דירת מעטפת ונתקע איתה, לא השלים את הבנייה. נתקע איתה, שילם מס רכישה כדירה 18 חודשים, ימכור, אומרים לו, לא, עכשיו אתה כבר לא קנית דירה, אחרי ששילם מס רכישה. מה הם אמרו? הם אמרו לך, תקשיב, אנחנו לא מחפשים את האנשים הפרטיים, אנחנו רוצים קבלנים, ובגלל זה דובר על קבלן. אז עכשיו חוזרים שוב פעם לאנשים הפרטיים.

למה שמישהו שלא קיבל בכלל דירת מגורים, מוכר את הבנייה?

נתקע, אין לו כסף להשלים אותה.

אין בעיה. אם הוא נתקע, הוא לא ימכור ברווח.

מה זה משנה?

זה משנה ועוד איך. זה בדיוק מה שמשנה.

גם אם מכר ברווח, אין לו כסף להשלים. הוא צריך למכור בשביל שיהיה לו כסף.

יוסי, מי שתקוע ולא הרוויח לא ימכור ברווח, אז אין לו גם ככה מיסוי.

למה לא ימכור ברווח? איך זה בכלל קשור?

יוסי, את מי אתה מייצג?

לשכת עורכי הדין.

אוקיי, ומה בעצם הטענה?

יש פה מצב שבן אדם ירכוש משהו שהוא לא דירה היום בדין. אומרים לו, לא, בשבילך זאת תהיה דירה. אמרנו, גם בשביל המוכר שזאת תהיה דירה, מפני שאם מדובר באדם פרטי, אז מגיע לו פטור.

אתה מתמרץ פה אנשים לעשות עסקאות על הדברים האלה וזה בדיוק מה שלא רוצים. רוצים שהבן אדם יגמור לבנות, ואתה מתמרץ פה לעשות עסקאות - - -

להיפך. אני לא מכיר תמרוץ היום לעסקאות כאלה. אף אחד לא מתומרץ למכור דירה באמצע הדרך.

ברוך לי לחלוטין גם למה לשכת עורכי הדין רוצה לעשות את זה, אבל זה לא נכון.

מצד שני יש כאן איזה אי סימטריה, כי מתחילים להטיל משהו, כדירה לצורך אחד, ומהצד השני של העסקה זה לא דירה. הוא מעלה כאן נקודה משפטית. חנוך, אתה עורך דין.

אני מסביר לך שלכל אורך חוק מיסוי מקרקעין יש את האי סימטריה הזו וזה אי סימטריה שהיא בכוונה והיא נמצאת שנים.

לא, זה לא נכון.

אל תגיד לי שזה לא נכון. זה חד משמעית כן נכון.

הדירה עם התחייבות להשלים בנייה ולכן זה לא נכון.

רבותיי, אנחנו מיצינו את הדיון בעניין הזה ואני מעביר את ההצבעה על החוק למחר בעזרת השם. כל הנושאים שלא דנו עליהם היום עוברים למחר.

נקבל סדר-יום למחר?

סדר-יום מסודר.

באיזה שעה?

מ-22:00 עד חצות.

למה עד חצות? אחרי חצות.

אין הגבלת זמן.

לא נצביע על קרן הארנונה בלי נתונים.

אנחנו רוצים להיות במליאה. חשוב לנו להיות במליאה.

אדוני היושב-ראש, יורשה לי שנייה?

כן.

שלמה אייזק, נשיא לשכת סוכני הביטוח. אני מוחה בתוקף על העובדה שהתנהל משא ומתן בין חברות הביטוח, בתי ההשקעות והאוצר ואנחנו היינו מחוץ לסידור הזה. אני חושב שזה פגום. זה פוגע בתהליך וזה לא תקין.

צודק.

אימאן ח'טיב יאסין (רע"מ – הרשימה הערבית המאוחדת):

זה לא תקין בכלל. איך זה קרה?

צודק במאה אחוז. כך צריך להיות.

אימאן ח'טיב יאסין (רע"מ – הרשימה הערבית המאוחדת):

צודק, אבל מה עושים?

אני מאחל לכל מי שנוסע למירון נסיעה טובה.

אימאן ח'טיב יאסין (רע"מ – הרשימה הערבית המאוחדת):

כבוד היושב-ראש, יש תגובה?

תודה רבה, הישיבה נעולה.


הישיבה ננעלה בשעה 15:55.