פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וחמש

הכנסת

1

31
ועדת הכספים
27/04/2023


מושב ראשון



פרוטוקול מס' 101
מישיבת ועדת הכספים
יום חמישי, ו' באייר התשפ"ג (27 באפריל 2023), שעה 13:05

פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור), למעט סעיפים 10-8 (התחדשות עירונית) מתוך הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023
פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור) סעיפים 5(1) דירות מעטפת

חברי הוועדה: משה גפני – היו"ר
ינון אזולאי
ולדימיר בליאק
אלי דלל
חנוך דב מלביצקי

אסף וקסלר - אגף תקציבים, משרד האוצר

יפתח עשהאל - רפרנט תקציבים, משרד האוצר

שי אהרונוביץ - סמנכ"ל בכיר מסמ"ק, רשות המסים, רשות המסים

רואי זרנצנסקי - מנהל תחום בכיר מקצועות, מיסוי מקרקעין, רשות המסים

רודין נפסון - עוזר ראשי משפטי, רשות המסים

עומר רחמים - עוזר שר האוצר

יוסי אלישע - יו"ר פורום מיסים, לשכת עורכי הדין

שי כהן - רו"ח, לשכת רואי החשבון בישראל

שלומית ארליך

טמיר כהן

ליאת קרפטי

ליאור ידידיה, חבר תרגומים


רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי -דיוקים והשמטות.

פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור), למעט סעיפים 10-8 (התחדשות עירונית) מתוך הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, מ/1612

אני עובר לסעיף הבא. פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור) מתוך הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית, סעיפים 5(1) דירות מעטפת. מי מציג את החוק?

יפתח עשהאל, אגף תקציבים באוצר. הצעת החוק הזו מובאת במסגרת תכנית ההתייעלות הכלכלית, כצעד שאמור להגדיל את ההכנסות ולהתכנס למסגרת ההוצאה בתקציב. הצעד בא לתקן לקונה שקיימת היום בחוק, של איזו שהיא התחמקות מס של דירות יוקרה. זהו צעד שממוקד רק בדירות יוקרה, שמצליחות להתחמק ממס רכישה.

בדירות יוקרה, לרוב, היזם לא משלים את כל הבנייה; קודם רוכשים את הדירה ואחר כך משלימים את הבנייה, כי יש כל מיני העדפות אישיות בסוג הזה של הדירות, ולכן לא משלמים את מס הרכישה של דירות מגורים. מבחינתנו, אנחנו רואים את זה כטעות בחוק והתחמקות ממס, ולכן אנחנו מתקנים אותו.

היום, כדי למנוע את ההתחמקות הזו, מגדירים דירת מעטפת כדירת יוקרה שממוקמת בבניין המיועד למגורים, והדירה עתידה לשמש למגורים. כך, מס הרכישה יהיה בהתאם למס הרכישה של דירת מגורים, כמו כל אזרח אחר שקונה דירה. אני יכול להקריא?

לפני ההקראה, הרב גפני, איפה ההטבה פה?

זוהי לא הטבה; הפוך.

היא יכולה להיות הטבה. מי שזו הדירה היחידה שלו, שקונה ברמת מעטפת – זו יכולה להיות הטבה עבורו.

של מה?

שיראו את זה כדירת מגורים.

אני אסביר. מס הרכישה על קרקע הוא גבוה יותר ממס רכישה על דירת יחידה, ונמוך יותר ממס רכישה על דירה למשקיעים. בגלל שמדובר בדירות יוקרה, לרוב אלה משקיעים - - -

מהן דירות יוקרה?

רגע, דירת מעטפת לא מתייחסת לדירות יוקרה. היישום של המודל של דירות מעטפת מגיע רק בדירות יוקרה, כי אז, באמת, יש את האינסנטיב הכלכלי לבקש את זה מהיזם ברמת מעטפת, ולא ברמת דירת מגורים. בדרך כלל, זה קורה בדירות שהשווי שלהן ממש גבוה.

אני רוצה להסביר רגע איך החוק עובד היום במס רכישה. במס רכישה, גם כשאני קונה זכות במקרקעין, זאת אומרת, אני קונה קרקע, ומי שמוכר לי אותה מתחייב לבנות לי שם דירת מגורים – זה נחשב לדירת מגורים, לטוב ולרע; זה נחשב לדירת מגורים יחידה, ומצד שני, זה נחשב לדירת מגורים נוספת. זה שונה ממוצרים אחרים. החוק קובע באופן מיוחד לגבי דירות מגורים, בזה ובמי שקונה בקבוצת רכישה.

החוק לא אומר "דירות יוקרה", אבל אנחנו מדברים על דירות שנרכשות בסכומים של עשרות מיליוני שקלים, בעיקר בתל אביב, קצת בנתניה אולי, תקנו אותי אם אני טועה.

אז תכתבו את זה בחוק.

יש להם אינסנטיב לבוא ולהגיד ליזם: "תקשיב, תמסור לי את הדירה ב-60%-70% גמר". ברגע שהוא מוסר לו אותה ברמה כזו, הוא בא ואומר: "אני לא קניתי דירת מגורים, כי היזם לא מסיים לי אותה, ולכן אני משלם מס רכישה לפי 5%, לעומת ה-8% בדירת מגורים נוספת". אנחנו נתקלנו במקרים האלה; אלה לא כמויות של מקרים בשנה - - -

זו השאלה שלי. מסתבר שיש לכם נתונים, לא סתם הייתם מביאים חוק. כמה דירות מעטפת כאלה יש בשנה? מה הסכומים שלהן? ובאיזה אזורים הן?

אפשר להגיד שאחרי התיקון בו הגדלנו את מס הרכישה למרובי דירות, זה הפך להיות מוצר הרבה יותר נפוץ, בעיקר בתל אביב, הרצליה, נתניה, איפה שהדירות יקרות. אנחנו נתקלים בעשרות כאלה בשנה.

צפי ההכנסות הצפוי מהתיקון הזה הוא כ-40 מיליון ₪ בשנה.

כמה היו לפני התיקון? וכמה יש עכשיו?

השאלה היא האם הדירה תמוסה כדירה או כנכס מקרקעין; זה ההבדל. הדירות ימשיכו להימכר באותה הצורה.

כל עוד והוא לא קיבל את זה כנכס מקרקעין; כל עוד הוא לא נכנס, נכון להיום.

אנחנו אומרים: כל עוד זה בבניין המיועד לשמש למגורים, גם אם בנייתה טרם הסתיימה, שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, בלבד שהסתיימה בנייתם של הקירות החיצוניים של הדירה – זה יוגדר כדירה. כמו שאנחנו עושים עם כל דירה אחרת – כך נעשה גם את הדירה הזו.

מהי ההצדקה המוסרית כדי לתבוע את זה בחוק? זה לא ראוי למגורים - - -

למה לא? זו דירה מקבלן.

אבל זו דירת מעטפת.

יש דירה בה יש קירות חיצוניים. אני לא יכול להתגורר שם; זו לא דירה שהיא למגורים. מהי ההצדקה המוסרית לחוק הזה? אני מבין שהיה בג"ץ - - -

לא היה בג"ץ, וזה משהו שאנחנו קצת מערבבים. היה איזה פסק דין של העליון שבכלל דיבר על מס שבח, ולא על מס רכישה; זה משהו אחר.

זה לא משנה. הוא דיבר על המעטפת. מה זה משנה אם זה מס שבח או מס רכישה?

השאלה שלי היא בלי בג"ץ. היא לא קשורה לעניין. י

זה לא הקשר שלך לבג"ץ, הרב גפני.

מה שאני הבנתי הוא שאתם נדרשתם לעניין הזה – הרי לא מדובר על הרבה מקרים – בגלל שהיה בג"ץ לגבי מס שבח.

לא. זה היה לפני. ניסינו מאז את תיקון 76.

הכל בסדר. אני מתנצל, אני חוזר בי. לא בגלל הבג"ץ.

אמרתי לך, אף פעם אל תפרגן לבג"ץ.

אנחנו בעד בג"ץ.

מה שבג"ץ אמר לא מעלה ולא מוריד לגבי השאלה שלי. אני שואל: איזו הצדקה מוסרית? אתם מבקשים מאיתנו שנאשר את זה. בן אדם שאין לו דירה, יש לו רק מעטפת – למה אנחנו מחייבים אותו במיסוי?

מבחינה מוסרית, אנחנו חושבים שיש פה הצדקה מלאה, בגלל שמדובר על הדירות שהן הכי יקרות, ורק למי שיש יכולת לקבל את הנכס במצב הזה, ובהמשך להלביש עליו את הפריטים הנוספים – שם יש את האינסנטיב לעשות את התיקון הזה.

אז לפי דבריכם, כמו מה שאמר דלל בדיון הקודם, אם אתם זוכרים, תעשו את זה שאם הדירה בשווי X, לא משנה כמה - - -

אמרתם עשרות מיליונים.

אתם אומרים שאלה דירות של עשרות מיליונים. אז לפי דבריכם, לא אכפת להם שזה יהיה כך, נכון? למסות את זה מ-5 מיליון או מ-10 מיליון.

חברים, תראו, אני רוצה להיכנס לראש שלכם. מה אתם אומרים? שאנשים רוכשים דירות יקרות, והם לא משלמים את מס הרכישה במלואו. נכון? מי שקונה דירה ב-2 מיליון ₪, לאחר שהוא קנה אותה כמעטפת, הוא יכול להשקיע אולי כמה מאות אלפי שקלים. אולי, אני לא יודע. יכול להיות שהוא לא רצה מטבח או אמבטיה. אני מבין שאותן דירות שהמדינה מפסידה מהן את המס הן דירות יוקרה, שנמצאות באיזה שהוא פנטהאוז, שהוא קנה אותו ב-30 מיליון ₪ או ב-50 מיליון ₪, ואז הוא רוצה לעשות את הכל מזהב. פה אתם מפסידים את הכסף, וזה מוצדק לקחת את המס הזה מאותם אנשים ששילמו עשרות מיליוני שקלים עבור דירה.

אז בואו תעשו את ההבדל הזה. הלא, אם אני קונה דירה ב-2 מיליון ₪ ואני לא רוצה את המטבח של הקבלן – זה לא סוף העולם, אבל איפה שאתם באמת מפסידים מס וששם ישנה בעיה – עם זה אני זורם איתכם.

מה שאומר חבר הכנסת דלל, ואני מזדהה עם זה לגמרי: יש הצדקה מוסרית, כשאתם אומרים שלבן אדם יש פנטהאוז, הוא עשיר מאוד ויש לו את היכולות לתכנן את הדברים ולעשות את זה; פעם למכור ופעם לא למכור - -

הוא מביא אפילו אדריכל מאיטליה; אני מכיר את זה.

- - וכל מה שנלווה לעניין הזה. אתם אומרים שלא יכול להיות שבן אדם ינצל את החקיקה הקיימת, ולא ישלם את המס בדירת מעטפת, אבל כאשר מדובר על דירה רגילה, נורמלית, בסכומים מאוד מינוריים – למה שם צריך? איזו הצדקה מוסרית יש לזה?

קודם כל, אנחנו מדברים, כמובן, על כך שמי שקונה דירה יחידה ב-2 מיליון ₪, נכון למצב היום, אם הוא מקבל אותה ברמת מעטפת, כשאין התחייבות להשלמת בנייה עד הסוף – הוא לא נהנה מהטבת הדירה היחידה. זאת אומרת, אחד שקונה ב-2 מיליון ₪ וזו הדירה היחידה שלו, לא יבקש אותה ברמת המעטפת. לא עליו אנחנו מדברים, כי גם כך הוא יבקש את זה כדירה, כי זו תהיה הדירה היחידה שלו ולא יהיה לו מס רכישה בכלל.

מי שיבקש את זה יכול גם להיות משקיע שקונה דירה שנייה ב-7 מיליון ₪ או 8 מיליון ₪. ההפרש בין מס רכישה של 6% לבין מס רכישה של 8% והלאה מתמרץ אותו לבקש את זה ברמת מעטפת, כי החיסכון שלו במס רכישה מממן לו את השיפוץ של הדירה. אנחנו, בעצם, יצרנו מצב בו צריך להיות לא כלכלי, כשאתה משקיע סכומים גבוהים בדירה, שלא לבקש אותה ברמת מעטפת. זהו עיוות שאנחנו יצרנו, שאנחנו באים, כרגע, לתקן. בדירות של 50 מיליון ₪, אנחנו כבר לא ניתקל בכך שאנשים רוצים את זה כדירה, כי החיסכון במס רכישה הוא במיליונים, כי אתה כבר מגיע אפילו למדרגות של ה-10%, אתה חוסך את ה-8%-10%, ומשלם 6%. יותר מכך, יש הרבה שגם מבקשים את ההחזר של האחוז, אבל זהו נושא נפרד.

יש אנשים שמחזיקים קרקעות שיש אפשרות לבנות עליהן גם בניינים. הן שוות עשרות מיליונים, והם מחזיקים אותן שנים על גבי שנים. למה שם אתם לא ממסים יותר?

זה צעד נוסף שבדיוק הצגנו אותו הבוקר, וביום ראשון הבא אנחנו עוסקים בו: להחמיר את מס השבח על קרקעות לא מנוצלות. מי שיעשה – יקבל הטבה, ומי שלא – יקבל החמרה.

אדוני, אפשר להתייחס?

כן.

עו"ד יוסי אלישע, מלשכת עורכי הדין. קודם כל, בואו נעשה קצת סדר: בסך הכל, בעוד שנה וחצי הם כנראה יבואו לפה ויבקשו להפוך את התמונה שוב. למה? כי הוראת השעה של ה-8% וה-10% מסתיימת אוטוטו. דרך אגב, אדוני אולי לא יודע, אבל הקבלנים כבר מאוד לוחצים שהוראת השעה בכלל תקוצר, כי יש הקפאה מוחלטת של המכירות, וה-8% וה-10% מעכבים - - -

מתי זה מסתיים?

בעוד שנה וחצי בדיוק; בסוף 2024. זאת אומרת, כל הבלגן הזה הוא סביב איזה שהוא אירוע קטנטן, שיכול מאוד להיות שיקוצר, כמו שקרה עם השר ישראל כץ, בזמנו, שקיצר את זה בשביל להכניס קצת יותר השקעות בנדל"ן, לאחר שבעקבות תקופת הקורונה קפאו ההשקעות. זה המצב היום, בגלל הריבית והמצב. אנשים רוצים לקנות והקבלנים רוצים שיקנו, אבל אי אפשר, כי יש 8% ו-10%, אז אנחנו מדברים על משהו נקודתי, כי בעוד שנה וחצי אתה דווקא מקל על מי שקונה דירת מעטפת, מפני שאם דירה היא 3.5% - 5% זו המדרגה הבאה. זאת אומרת, בעוד שנה וחצי, יהיה לו יותר טוב, אפילו, לקנות דירה שהיא דירת מעטפת. לכן, אני בכלל לא מבין למה התיקון הזה כאן.

יוסי, זה עיוות מבחינתנו, ואנחנו חיים עם זה בשלום.

לא הבנתי. הם רוצים שהוא ישלם את - - -

אין לי בעיה אדוני, אם זה היה מגיע מהמקום הזה – מצוין. יש לנו לא רק מס רכישה בתמונה, הרי, זה לא רק על קבלנים; זה גם על אדם שבנה בית ולא יכול להשלים אותו; הוא הגיע למצב של שלד כמעט גמור ורוצה למכור. הם אומרים לאותו אדם: "אתה לא תקבל פטור". הם ייקחו מס רכישה מהצד השני, כאילו הוא קנה בית, אבל האדם המסכן, שלא יכול להשלים את הדירה שלו – הם ייקחו לו מס מלא; הוא לא יקבל פטור. אז אם רוצים לדבר על מוסר, על היגיון ועל מה נכון לעשות – תהיו דו-צדדיים. אם זו דירה – זו דירה גם למס שבח וגם למס רכישה.

אלישע, כשאתה מדבר איתי על האדם המסכן, הם מדברים פה על אדם מסכן עם 40 מיליון ₪.

לא, אל תבלבל. אם החוק היה מדבר, כמו שהצעתם, על עסקאות של מעל ל-20 מיליון ₪ או 30 מיליון ₪ – כנראה שלא היינו מגיעים, אפילו, לדיון הזה. הם לא שם, והם גם לא מוכנים לקבל את ההערה.

סתם כדי לשמוע אותך, על כמה אתה חושב שכן? מאיזה סכום?

הם דיברו על עשרות מיליונים. הם מדברים על 20-30 מיליון ₪ לפחות. העסקאות האלה, שהן ספורות בעשרות בודדות – אתה יכול לעשות ממוצע; כל הממוצע הוא מעל 20 מיליון ₪.

יוסי, אני לא יורד לסוף דעתך. הם באים ואומרים: בדירת מעטפת – שהוא ישלם את המס. זה אירוע קטן? אירוע קטן. זה שנה וחצי? שנה וחצי. אתה יכול להגיד שאתה נגד זה, בסדר, אבל למה אתה מערער על זה?

אני אסביר. זה מגיע ממקום של רצון לגבות עוד מס בתקופת הביניים הזו. יש לנו תקופה של כשנה וחצי, שבמסגרתה יש מס נוסף על משקיעים; 8% ו-10%, כולם מכירים. בעוד שנה וחצי, המס הזה יורד ל-3.5%, מדרגה ראשונה. אבל אז, שאל חבר הכנסת ינון, אנחנו ניתן הטבה; אז זה כבר לא יהפוך להיות קנס, אלא הטבה. דרך אגב, ההגדרה של דירת מעטפת היא אמורפית לחלוטין. לכאורה, בניתי שלד וצבעתי עם טיח, וריק לגמרי בפנים – זו דירת מעטפת. דירה שההשלמה שלה היא עוד 70%-80% – היא דירת מעטפת. גם את זה צריך לתקן.

אם אנחנו הולכים למקום שבו דירת מעטפת היא דירת מגורים, אז היא צריכה להיות כזו גם למוכר וגם לקונה. לא יכול להיות שהמוכר ימכור קרקע, לא דירה, ויגידו לקונה, בשביל שישלם מס – אתה קנית דירה. או שזה מכר דירה וזה קנה דירה – או שאף אחד לא קנה דירה; אחרת יוצרים פה שעטנז שאי אפשר לחיות איתו.

גם היום השעטנז הזה קיים בחוק.

היום השעטנז הזה לא היה קיים, ואם היינו פה עכשיו בשנה הבאה – זה אפילו לא היה מגיע לסדר היום; אף אחד לא היה מבקש הצעה שחיה חצי שנה.

ממתי אתה קורא לזה דירת מעטפת?

כעקרון, התיקון בא ואומר שכשיש מכירה של נכס - - -

אני בניתי בית פרטי. זה לא חל על בתים פרטיים בכלל?

צריך גם התחייבות של המוכר - - -

ינון, תן לו להשלים את זה. ולכן, מה אתה אומר?

לכן, אני חושב שההצעה הזו צריכה לרדת מסדר היום, ואני בהחלט מוכן לקבל את ההצעה שהייתה - - -, שאנחנו נוגעים בנקודה שבאמת מפריעה להם. דרך הנקודה שמפריעה, הם רוצים להכניס את כל השוק לסיפור הזה.

מה זה כל השוק? רק דירות מעטפת.

בכל עסקה בין צדדים של בניית בית פרטי, עולה השאלה: אם אין טופס 4, האם מדובר בדירת - - -

אבל בבית פרטי הוא לא מתחייב להשלים לו את הבנייה למעטפת.

גם כאן אין התחייבות להשלים בנייה. זו ההגדרה.

עד למעטפת; זה לא שלד.

אני בשלב בו הגעתי למעטפת.

תודה. מה אתם אומרים?

שלד לא נקרא מעטפת, נכון?

שלד הוא לא מעטפת; הבנייה החיצונית של הבניין הסתיימה. זאת אומרת, אנחנו באים ממש להתמודד עם משהו נקודתי: שמוסרים את הדירה מבלי לעשות את עבודות הפנים, ואומרים לרוכש: אתה תעשה את עבודות הפנים; את החלוקה לחדרים, את השירותים, את המקלחת.

מה קורה עם קבלן שבנה בניין עם 4 דירות, נתקע והלך. זה בניין, זו דירה וזו מעטפת. הוא עשה הכל בחוץ, ובפנים השאיר - - -

אבל מראש הם כבר שילמו - - - לפי דירות.

אז אתה מחזיר להם?

רואי, זה יכול להימכר הלאה.

למה? תחשיבו את זה עדיין כקרקע, כי הוא עדיין לא מקבל את זה. תעשה גם הפוך. מצד אחד, אתה בא ואומר לי: עכשיו הוא תקוע עם הדירה הזו, שהיא כרגע דירת מעטפת - - -

בדרך כלל, מה שיקרה זה שהדירה תימכר, ויזם אחר ייכנס וישלים את הבנייה.

אבל כרגע זה נמצא במשפטים; בינתיים הוא שילם עשר שנים. אנחנו מכירים את זה; אני יכול להראות לך בניינים כאלה, שנתקעו שם. אז תביא גם הטבה לצד השני. אגב, יכול להיות ששם לא מדובר על דירות יוקרה - - -

אני לא חושב; זה לא הצד השני. אנחנו באים עכשיו רק לתקן עיוות שאנחנו יצרנו.

אבל איזה עוד עיוות? אם אתה רוצה להביא עיוות – תביא גם הפוך.

ראשית, לא צריך אפילו תיאום מחלקה. אם הם יפנו, ואנחנו נראה שהבנייה באמת נתקעה בגמר ואין יותר קבלן – יכול להיות שאנחנו נתקן, בתיקון שומה - - -

אז תכניס את זה גם בחוק הזה.

ינון, אבל אין להם סמכות על פי חוק; זה לא נכון.

הם גם יכולים לבטל את העסקה וזהו.

אבל אז הרוכש ירכוש דירה.

הם לא יכולים לבטל את העסקה; הם נמצאים בין שמים לארץ.

אם הם לא מבטלים – יבוא יזם אחר, שישלים להם את זה לדירת מגורים.

אבל לא בטוח שיזם יכול להיכנס עכשיו, כי יש קונה - - -

אז יש להם את הערבויות של שווי דירה חדשה.

אתה לא מגיע לבניינים? בוא נצא ביחד לרחובות.

יכול להיות שזו גם בעיה, אבל זו לא הבעיה של דירות המעטפת בכלל.

אני מדבר איתך על דירת מעטפת מהכיוון השני, שאם תעשה דבר כזה – תעזור למסכנים שקנו את הדירה שלהם ב-2 מיליון ₪ או 3 מיליון ₪.

דרך אגב, אם אנחנו נתקן את התיקון שלך למעטפת, הוא יפגע בכל מי שהוא בעל דירה יחידה, כי הוא לא שילם מס.

אבל זו לא הדירה היחידה.

ומי שזו הדירה היחידה שלו – ישלם מס?

מה זה משנה?

תודה רבה. תקריאו, בבקשה, את החוק, ותסבירו אותו, כדי שנוכל להבין על מה מדובר. בבקשה.

שלום לכולם. רודין נפסון מרשות המסים.

מה עם התשובה לשאלה ששאלתי על נושא המשמרות?

אנחנו נבדוק את זה.

זה סתם מחדל מיותר.

כן, לגמרי. השר חתם.

מה קרה?

יש את הנושא של משמרות.

נכון, דיברנו על זה בבוקר. יכול להיות שהם עובדים במשמרת שלישית, ועדיין לא סיימו.

בבקשה, תקריא.

תיקון חוק מיסוי מקרקעין
5.

בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963 (בפרק זה – חוק מיסוי מקרקעין) –
(1) בסעיף 9 –
(1) בסעיף קטן (ג), בהגדרה "דירת מגורים" –
(1) בפסקה (1), בסופה יבוא "והכול למעט דירה המנויה בפסקה (3)";

מה זה פסקה 3?

פסקה 3 זו ההגדרה של דירת מעטפת. אני עכשיו אקריא אותה.




(2) אחרי פסקה (2) יבוא:
"(3) דירת מעטפת המיועדת לשמש למגורים, לרבות דירה שבניית קירותיה החיצוניים טרם הסתיימה, אם יש עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את בנייתה כדירת מעטפת;

תסביר את החלק הזה.

אנחנו מחייבים דירת מגורים במס רכישה בשני מצבים: א', כשנמכרת דירה אחרי שהסתיימה הבנייה, ו-ב', כשיש דירת קבלן שיש בה התחייבות מוכר להשלמת הבנייה. פה אנחנו רוצים להגיד שגם קבלן שימכור מראש דירת מעטפת, עם התחייבות למסירה ברמת קירות חיצוניים – זה ייחשב כדירת מעטפת.

אז מה לגבי שלד בניין?

שנייה, אנחנו מדברים פה, לפי מה שכתבתם, על דירה שבניית קירותיה החיצוניים טרם הסתיימה. אין קירות חיצוניים, אז מה יש?

נכון, אבל יש התחייבות מוכר - - -

לפני ההתחייבות; מה יש?

היום אפילו יש קרקע.

ועל קרקע אני משלם מס רכישה?

במועד בו יש קרקע ואתה רוכש דירת מגורים מקבלן – אתה משלם מס רכישה של דירת מגורים. מה שאנחנו באים להגיד בתיקון, זה שגם אם הקבלן יגיד לך: "אני אמסור לך את זה ברמת מעטפת" – זה ייחשב כדירת מגורים.

כלומר, רק עמודים כבר נחשבים כדירה?

לא, אמרנו: סיום קירות חיצוניים.

סיום לגמרי?

סיום לגמרי; זו הרמה שבה הוא מוסר לך את זה.

אדוני, קירות חיצוניים זה כלום; הכל בפנים חלול. זה גם נחשב?

רק עבודות הפנים.

שליש מעלויות הבנייה.

כדי שהדברים יהיו ברורים יותר, אתם צריכים להפריד, לדעתי, בין בית קרקע, או צמוד קרקע, לבין בניין. ברגע שתפרידו את זה – זה יהיה יותר חכם.

אולי תקריאו את כל הסעיף ותסבירו אותו. אני לא הצלחתי להבין.

עומר בדרך אליך.

לא צריך שיבואו; רק שיחתמו.

אנחנו רוצים לקחת מקרה שבו קבלן יכול למסור את זה כדירות מגורים, והוא בוחר, ממיקוח עם הרוכש, למסור לו את זה ברמת מעטפת, במקום כדירת מגורים. זה לא יחול על בית פרטי, שבו הקבלן בונה - - -

אדוני היו"ר, אני ביקשתי פה הבהרה.

אני ביקשתי מהם שיקריאו את הסעיף ושיקריאו את כולו. בבקשה.

לעניין זה, "דירת מעטפת" – דירה, בבניין המיועד לשמש למגורים, שבנייתה טרם הסתיימה, שאין עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, ובלבד שהסתיימה בנייתם של הקירות החיצוניים של הדירה.";

תסביר, מתי כן? מתי לא?

כל המטרה היא - - -

הנה, עומר הגיע. שב, תגיד לנו מה קרה. איזו משמרת אתה עובד עכשיו?

באיזו משמרת אתה?

אני דואג לפריימריז של שר האוצר.

אין פריימריז.

איך אין פריימריז?

מה, יש לכם מועצת גדולי התורה?

ודאי.

אז למה אופיר סופר אמר שלי שהוא מתכונן?

פנו אליי עובדי משמרות. שר האוצר חתם על התקנות והיה צריך התייעצות עם שר הכלכלה. אני רציתי להביא את זה לדיון; יש לי חוק קטן, ואני יכול להכניס אותו באמצע. למה זה לא מגיע אלינו? הרי, שר האוצר חתם, ולא צריך חתימה של שר הכלכלה, אלא רק היוועצות עמו. תעבירו לנו את זה ואני אשים את זה בסדר היום.

אדוני היו"ר, השר רואה עין בעין לגמרי מבחינת התוכן. אנחנו העברנו את זה לשר הכלכלה, ואנחנו חייבים, על פי החוק, בהיוועצות איתו. פניתי כבר הבוקר לאנשי שר הכלכלה כדי לוודא שזה קורה. אני עדיין, משום מה, לא מצליח לקבל מהם תשובה. אני אצא ואנסה שוב. אין בינינו שום מחלוקת בעניין הזה.

אני מאוד מבקש ממך, אני לא עובד משמרות.

גם אני לא.

מה אתה כן עובד?

24/7.

הבעיה היא שביום שני, גם כשהם יקבלו משכורות – הם לא יקבלו את הניקוד.

חבר הכנסת בליאק, אין מחלוקת; אנחנו רוצים את זה כולנו יחד.

תעשה כל מאמץ, בבקשה. אני אוסיף את זה לסדר היום אם אתה חוזר אליי עם תשובה. התקנות שחתומות על ידי השר הן אצלי.

אנחנו מוכנים להישאר פה עד כניסת השבת.

אם אפשר – שהתשובה לא תהיה בתקשורת.

בסדר, נכניס את זה בסדר היום. הודעתי; בלי נדר, זה יתווסף לסדר היום.

זה יהיה במאמר במערכת של יתד נאמן.

רק לא הפלס.

לא. ביתד נאמן כותבים רק עליי.

זו הערה לחבר הכנסת אזולאי.

עומר, תשתדל כמה שיותר מהר. טוב שלא למדתי משפטים. החיים הם אחרת. כן, אם אפשר – להסביר.

רגע. משפטית, מה זה אומר "התייעצות"? מתי התייעצות מתקיימת?

פשוט פונים ומתייעצים.

זו לא הסכמה אלא רק התייעצות.

הוא צריך להודיע שזה מוסכם עליו.

הוא צריך להודיע שהוא התייעץ עם שר הכלכלה.

הוא לא חייב לקבל הסכמה.

אז הוא יכול להודיע עכשיו, לכאורה.

ראש מטה שר הכלכלה הודיע לי עכשיו שהם חתמו על זה. הם מעבירים את זה מיד, ויהיה אפשר לדון על זה.

מזל שהיתד יוצא רק מחר, אחרת לא היינו שומעים את התשובה עכשיו.

תודה רבה. בבקשה, תסבירו לנו מתי כן ומתי לא.

אנחנו נמצאים במקרה מאוד פשוט: קבלן שבונה בניין ומוכר יחידות בנויות בבניין. בין אם הוא מוכר את הדירה כדירת מגורים שהבנייה שלה הסתיימה לגמרי, ובין אם הוא מוסר את הדירה כשהוא מחויב למסור אותה, ללא עבודות הפנים של הדירה – היא תחושב כדירת מגורים לצורך מס רכישה. זוהי כל מטרת התיקון.

ואם הוא לא מתחייב על זה שהוא סוגר את הקירות הפנימיים?

לא נראה לי שיש קבלן שבונה בניין ומוכר דירות, שאומר: "אני מוכר לכם את זה במצב - - -"

אתם כותבים את זה בחוק.

זה המקרה שאנחנו מתייחסים אליו; המקרה שבו קבלן בונה בניין, יש בניין שמיועד למגורים, בין אם הוא מוסר את זה כדירת מגורים, ובין אם הוא מוסר את זה - - -

שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה.

שאין עמה התחייבות; זאת אומרת, כשיש התחייבות לסיום בנייה – זו דירת מגורים.

אם יש התחייבות – הוא ממילא נכלל בתוך החוק. זו ממילא נחשבת דירת מגורים.

אבל אין עמה התחייבות?

נכון להיום, אם אין התחייבות להשלמת בנייה כדירת מגורים – זו לא דירת מגורים. התיקון בא להגיד שגם התחייבות להשלמת בניית דירת מעטפת - - -

"לעניין זה, "דירת מעטפת" – דירה, בבניין המיועד לשמש למגורים, שבנייתה טרם הסתיימה, שאין עימה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה, ובלבד שהסתיימה בנייתם של הקירות החיצוניים של הדירה". תסבירו לי.

אנחנו מדברים על מקרים של מכירה של דירה על הנייר. דירה על הנייר נמכרת כשעוד אין דירה, אבל יש התחייבות של המוכר להשלים את הבנייה. החוק היום אומר: להשלים את זה לבנייה של דירת מגורים. אנחנו רוצים להגיד שגם אם הוא מתחייב להשלים את זה עד לרמת מעטפת – זה גם ייכנס להגדרה של דירת מגורים.

למה?

על זה הדיון.

זה לא להתחמק. בדירת מעטפת, בן אדם יכול לשבת לפעמים תקופה עד שהוא ישלים אותה. למה שהוא ישלם את המס עכשיו?

זה לא אירוע מס; זה לא מתי מועד התשלום, אלא סיווג הנכס הנמכר עם דירת מגורים, או לא.

אבל זה משפיע.

זה לא משפיע. על שיעור המס; לא על מועד התשלום.

רק בשנה וחצי הקרובות.

לטובה, מבחינתכם לגבות מס?

לא. אם זו דירה יחידה.

למה? גם זו דירה יחידה.

אם זו דירה יחידה. אם זה משקיע – הוא ישלם יותר מס רכישה. דירה יחידה – ישלם פחות.

זה כרגע, אבל, כמו שאמרנו, יש הוראת שעה שצפויה - - -.

ואז כולם ישלמו.

ואז נבוא לפה עוד פעם ונשנה את זה הפוך.

חברים, אני זורם איתכם.

יפה שאתה זורם, אבל אני לא בטוח שצריך לזרום.

אני חושב שזה נכון, כי הוא מתייחס בעיקר לדירות היקרות, לאנשים שזו דירה שנייה שלהם - - -

דירות מעטפת הן לא בהכרח דירות יקרות.

זו דירה שנייה, כי בדירה הראשונה אין לך בעיה עם זה.

בדירה יחידה, אתה תתעקש שהוא ימסור לך את זה כדירת מגורים, כדי לקבל את הדירה היחידה ושלא יהיה לך אירוע מס.

אתם מגישים חוק למליאת הכנסת. אתם יודעים להגיד לנו על מה מדובר? כמה מקרים - - -

קודם כל, נדבר על המקרה המוסרי, שזה הכי - - -

אני לא השתכנעתי. חנוך צודק. הוא אומר: בן אדם לא מתכוון לגור שם הרבה זמן - - -

קבלן מוכר אותה כדירות מגורים. אתה מבקש ממנו: אל תמכור לי אותה כדירה; תן לי אותה כמעטפת.

כן, אני מבקש ממנו, כי אני עכשיו בבעיה כספית. אני, למשל, נכנסתי לסוג של עסקה בה אנחנו משנים את הרוב, מייצרים יותר התחדשות עירונית ועוד כל מיני דברים.

אבל פה אין אירוע; בהתחדשות עירונית אנחנו לא מחייבים במס רכישה את הבעלים.

תלוי כמה דירות יש לו.

את הבעלים. הבעלים הוא המוכר; הוא לא משלם מס רכישה על הדירות שלו.

הוא לא משלם, אבל זה מתגלגל בסוף, וזה מייקר את הדירה.

לא היית בתחילת הדיון, אז אני אסביר בקצרה: יצרנו עיוות מאוד גדול אחרי התיקון של מדרגות מס רכישה למשקיעים. למה נוצר עיוות? כי היום, כלכלית, בדירות של משקיעים, משתלם למקבלן למסור את זה ברמת מעטפת, כי רק החיסכון במס הרכישה יכול לממן את כל השיפוץ הפנימי של הדירה. זאת אומרת, זה לא כלכלי ולא מסחרי, ברמות הגבוהות של הדירה, ב-50 מיליון - - -. צריך להיות ממש לא כלכלי כדי לבקש אותה כדירת מגורים.

הבעיה היא שברגע שהוא מקבל אותה כדירת מעטפת, והיא עדיין לא נחשבת כדירה – אם הוא מוכר אותה בצורה הזו, ואני חושב שזה מה שאתה בא למנוע – אין לו מס על דירה; יש לו מס על קרקע.

לא. אני בא למנוע את מס הרכישה.

מה הם אומרים לך?

כדי לקבל פטור סוציאלי במס שבח, זו חייבת להיות דירת מגורים מזכה, שכבר נעשה בה שימוש למגורים, ושהשתמשו בה לפחות 18 חודשים. זאת אומרת, אנחנו לא באותו מקום.

פה אתה מדבר על דירת מגורים מזכה.

אין פטור לדירת מגורים שלא מזכה במס שבח.

אין לך פטור, אבל גם שיעור מס השבח הוא אחר.

הוא אותו הדבר היום; 25% למי שרוכש היום.

רואי, שיעור המס הלינארי כן נפגע. הייתה לו קרקע לפני 2014, ועכשיו הוא מוכר דירה ברמת מעטפת. בטח שהוא נפגע.

מה זה קשור? אנחנו מדברים על מס רכישה.

רבותיי, אתם יכולים להגיד לנו על אילו סדרי גודל אנחנו מדברים?

אנחנו מדברים בעיקר באזורי הביקוש, בבניינים הכי יקרים שנבנים, שאתם בטח שומעים עליהם.

כמה?

עשרות מיליונים.

האומדן התקציבי מדבר על כ-40 מיליון ₪. מדובר על עשרות דירות בשנה.

עשרות דירות שנהנות ממשהו שלא הייתה שום כוונה שייהנו ממנו.

אתם רוצים להתייחס? בבקשה.

שי כהן, רואה חשבון מלשכת רואי החשבון. שתי נקודות: א', ההגדרה של "דירת מעטפת" היא לא מספיק ברורה. הם מתכוונים לכך שאין שירותים ומטבח, אבל אפשר להכניס פה לחוק גם בניין במצב שלד, ואני לא מאמין שהם התכוונו להכניס את זה. ב', צריך לעשות השוואה למס שבח; שגם בדירת מעטפת יהיו זכאים - - -

הסברנו את מס השבח.

אני אסביר. במידה והוא מוכר – הוא זכאי, לכאורה, לשיעור מס לינארי מוטב.

אין שום שלד שקנה לפני ה-01 בינואר 2014?

פוט שיעשו גם השוואה למס שבח. חוץ מזה, אני חושב שהתיקון מבורך ונכון, ושהוא צריך להיות.

תודה רבה. עו"ד יוסי אלישע.

אדוני, אני מבקש לעשות כמה תיקונים, שאני חושב שגם עולים פה בדיון בוועדה. א', המכירות האלה יהיו מכירות רק מקבלן.

ממוכר שמתחייב להשלים בנייה.

ממוכר שהוא קבלן.

גם אם זו גברת ריקי כהן מחדרה, שמחליטה לבנות בניין ולמכור דירות – היא קבלן.

היא קבלן. ההגדרה כוללת שתי אפשרויות: באחת יש התחייבות; בשנייה, אני יכול להיות כבר במצב שבו אני נמצא ברמת דירת המעטפת, ואני לא צריך לתת, לרוכש שקונה היום, התחייבות לשום דבר. כבר הגעתי לשלב, ולכן אין התחייבות להתקדם.

אבל כבר יש דירת מעטפת.

נכון. בשלב הזה יש שלד; אין שום התחייבות לסיים שום דבר. לכן, זה צריך לחול על מי שבהגדרה, בנה את הבניין הזה כשהוא קבלן; לא כשהוא אדם פרטי, ומספר הדירות לא משנה. שם אתם מצביעים על התכנון הזה. אין תכנון כזה לאדם פרטי, שבנה, נתקע עם שלד ורוצה למכור לך, ועכשיו אתה ואני נשלם מס כפול 2.

אני אסביר לך, יוסי. זה תמוה, כי זה תיקון שאתה יודע שבא לתקן עיוות מאוד גדול.

אין תיקון, כי בעוד שנה וחצי – הוא יתהפך.

אנחנו מדברים על עכשיו.

לא יהיה עיוות, לא פה ולא פה.

אתה צריך להבין שאז זה יביא לבור תקציבים. היום זה יוסיף 40, ומחר זה יוריד אותם.

ה-8% וה-10% יישארו גם אחרי שנחזור ל-5% ול-6%.

רק מעל 15 מיליון ₪.

אז שם יעשו לך את זה, ואנחנו נתקן את זה. אני אתייחס לעניין של הקבלן: גם היום, אם א' קונה דירה מקבלן, ויש הבטחה של השלמת בנייה לדירה, אם א' ימכור ל-ב', גם ב' ישלם לפי דירת מגורים. אותו הדבר יהיה אם א' קנה דירת מעטפת - - -

אבל אין לי התחייבות; אני בעולם בלי התחייבות. אני הגעתי לקבלן - - -

יוסי, דקה. תגיד לי, מה זה, מבחינתכם, דירת מעטפת?

דירת מעטפת היא דירה בבניין שהושלמה הבנייה החיצונית שלו. הדירה נמסרת לקונה, כדי שיעשה את השיפוץ הפנימית.

אם זה שלד?

זה לא יכול להיות שלד, כי בשלד לא הושלמו הקירות החיצוניים.

בוודאי שכן; שלד הוא השלמה של קירות חיצוניים. ההגדרה של שלד, בתכנון ובנייה, היא עם קירות חיצוניים.

אנחנו מדברים על זה שהמעטפת של הבניין - - -

חלונות הושלמו; תגדיר מה הושלם. תגדיר את זה שאתה רוצה בניין גמור. אתה רוצה שירותים ומקלחת - - -

לא שירותים ומקלחת. אל תגיד לי שבלי אסלה זו לא דירה, כי כבר היום זו דירה.

בבקשה, תגיד מה זה דירת מעטפת. האם שלד נקרא דירת מעטפת? ומה ההגדרה של שלד?

מבחינתנו, ההגדרה של דירת מעטפת היא דירה בבניין המיועד למגורים, שהושלמה כל הבנייה החיצונית של הבניין, ומוסרים אותה לרוכש כדי שיעשה את עבודות הפנים בדירה; לא את העבודות של הרכוש המשותף.

השלים עבודות שחורות.

אם עשו קירות חיצוניים, ולא טייחו ולא צבעו – האם גם אז זו נקראת דירת מעטפת?

על פי ההגדרה – כן.

יש קירות שהם שלד. לא עשו טיח, לא עשו צביעה, לא עשו כלום. הוא בנה את הבניין והשאיר שם את הקירות, מבלי שהם ראויים למגורים בכלל. האם זה נכלל בהגדרה של שלד, שפטור ממה שאתם מציעים, או שזו הגדרה של דירת מעטפת, שחייבת?

כמו שאמרתי, הכוונה שלנו היא למנוע את התכנון הזה, לפיו יש בניין שבו יש הבטחה יש לסיים את העבודות, כדי שהוא יהיה מיועד למגורים, אבל חלק מהדירות נמכרות או נמסרות לרוכש כדי שיעשה בהן את עבודות הפנים. ברגע שאנחנו מבינים את התיקון - - -, אנחנו לא רוצים להשאיר את זה, כדי שלא יגיד לנו: "לא צבעתי את המשקוף של החלון, אז זו לא דירה".

אתם משאירים לעצמכם מרחב - - -

ממש לא. הדירות בבניין מיועדות למגורים, ורק עבודות החוץ הושלמו, לא עבודות הפנים.

הבניין מתחיל מהשלמה של עבודות חוץ, ולאחר מכן ממשיכים לעבודות הפנים. זאת אומרת, אנחנו מדברים על כך ש-30%-40% מהבנייה הם כבר דירה. זה לא הגיוני.

עבודות הפנים של הדירה לא נעשו.

את מי אתה רוצה למסות? את בעל הדירה או את הרוכש?

את הרוכש, כרוכש של דירת מגורים, ולא כרוכש של נכס שאינו דירת מגורים.

את הרוכש, כרוכש של מעטפת?

מי שרוכש מעטפת מקבלן, בבניין מגורים, יהיה בדיוק כמו אחד שרוכש דירת מגורים, כדי למנוע את תכנון המס לפיו הוא יבקש מקבלנים למסור את הדירה כמעטפת.

איך אתה נותן הערכה? לפי דירות דומות?

לפי התמורה שהם משלמים בפועל. הסיווג יהיה לפי שיעורי המס של דירת מגורים, ואנחנו לא נתערב בתמורה.

זאת אומרת, שווה לו לקנות מעטפת.

נכון, זה מה שאמרנו. שווה לו, כדי שמדרגות המס שלו יהיו נמוכות יותר.

אדוני, רק עוד שתי הערות קטנות. אם זה כך, אדם שרוכש דירה כזו, לא עובר לגור בה כי הוא נקלע לקשיים, משאיר אותה כפי שהיא ומוכר אותה לאחר כ-18 חודשים. לשיטתכם, הוא צריך לקבל פטור על דירת מגורים.

לא, כי זו לא דירת מגורים מזכה.

אתה מבין מה קורה פה? הוא יקנה וישלם מס רכישה. הוא לא יכול להיכנס לדירה, יחכה שנה וחצי - - -

זהו עיקרון יסוד: דירת מגורים מזכה. במס רכישה אין דירת מגורים מזכה. במס שבח היא צריכה להיות מזכה.

אומרים לאותו אדם: אנחנו מיסינו אותך על דירה ביום שבו קנית אותה. עכשיו, כשאתה מוכר אותה, באותו המצב בדיוק – זוהי לא דירה. תעשה טיח, באופן מלאכותי, תצבע את הקירות מהר, ואז ניתן לך דירה.

לא כל דירה היא דירת מגורים מזכה; יש הבדל. אלה שתי הגדרות שונות.

אבל הם רוצים אותה כדירת מגורים.

היום, מי שיקנה דירת מגורים, ימוסה לפי דירת מגורים ובסוף יעשה בה שימוש, נניח, כמשרד – גם לא יקבל את הפטור של דירת מגורים, כי היא לא בשימוש. עבור מי שלא עשה בה שימוש, שהשאיר אותה ללא עבודות פנים, זו לא תהיה דירת מגורים מזכה.

אבל אם הוא היה קונה, עם עבודות הפנים, והיה מוכר – היית נותן לו ללא שום בעיה.

מה שאתה אומר קיים גם היום, כשאתה קונה דירה מקבלן.

בדיוק. אם עושים תיקון – צריך לעשות תיקון גם על זה.

למה צריך לעשות לזה תיקון?

כי אתם מסתכלים עכשיו רק על צד אחד - - -

פטור ממס שבח הוא פטור סוציאלי, שבא להקל עם מי שעשה שימוש בדירת המגורים היחידה שלו לפחות 18 חודשים.

ממש לא. דירה ריקה היא דירה שנחשבת לשימוש על פי החוק.

אבל היא דירה שיכולה לשמש למגורים. פה, הדירה הזו עוד לא יכולה לשמש.

תודה רבה. נשאלות שתי שאלות: א', אני רוצה הגדרה מדויקת של מה זה דירת מעטפת. לא לעשות מזה עכשיו פרשנויות; בסוף, לא אתם תהיו ולא אנחנו, זה יגיע לאנשים וכל אחד יפרש את זה איך שהוא רוצה. מהי ההגדרה של דירת מעטפת? מה שכתוב בחוק – לא ברור.

אפשר ללכת על מה שאמרנו, עם העבודות החיצוניות, ואפשר ללכת על עבודות פנים בדירה.

אני רוצה ניסוח מדויק, כדי שאם נרצה להצביע עליו – נוכל לעשות זאת. דירת מעטפת, כפי שהוגדרה בחוק שאתם הבאתם, איננה הגדרה שאפשר להצביע עליה.

אנחנו נתקן את זה.

הדבר השני, שצורם פה כל הזמן, הוא שאתם מגדירים את הדירה כדירת מגורים. לכן, אם הוא ימכור אותה – הוא יהיה פטור.

לא. דירת מגורים במס שבח צריכה להיות מזכה. מי שקונה דירה, והשימוש בה לא נעשה למגורים – הוא לא מקבל פטור.

אם הוא לא נעשה למגורים, או בשימוש חורג? זה עולם אחר.

תמונת המצב היא כזו: אתה בא אליו ואומר לו: אם אנחנו מתקנים את החוק, אתה קנית את הדירה הזו, ומכיוון שהיא דירת מעטפת – אנחנו מתייחסים אליה כדירת מגורים, וממילא, בגלל שזו דירת מגורים, אתה צריך לשלם מס רכישה של 8%.

או לא לשלם בכלל, אם זו דירה יחידה.

אבל יש תקרה לפטור בדירה יחידה, נכון?

כן, יש מדרגות.

אתם עושים את זה בכוונה, כדי שאני אתבלבל?

לא. זו תהיה דירת מגורים לטוב ולרע, מבחינת שיעור המס.

לי יש דירה נוספת. על האנשים האלה אנחנו מדברים; זהו נושא הדיון, זוהי הצעת החוק. אתם אומרים בחוק: זו נחשבת כדירה שנייה, אפילו שהיא רק דירת מעטפת. כעבור 18 חודשים, אני מבקש למכור אותה למישהו שלישי, שהוא לא הקבלן שבנה, אז הוא אומר: "היות וזו דירת מגורים, אני מבקש פטור; את מה שמגיע לי בשעה שאני מקבל, באותם החודשים, דירת מגורים". אז אתם באים ואומרים: "לא, זו לא דירת מגורים"? מה אתם אומרים?

לא. אנחנו לא נוגעים בזה; זהו המצב גם היום.

לא, היום זה לא המצב.

גם היום, המצב הוא שההגדרה של דירת מגורים למס רכישה שונה מהגדרת דירת מגורים למס שבח. דירת מגורים למס רכישה היא גם דירה על הנייר. דירת מגורים למס שבח היא לא דירה על הנייר. מי שיקנה דירה על הנייר – ישלם מס רכישה לפי - - -

אדוני, זה לא נכון. הדירה, מהרגע שנמסרה - - -

אני לא ממשיך בדיון הזה. עם כל הכבוד, הדירה הזו, אתה תצטרך לנסח אותה בחוק באיזו שהיא צורה שאנחנו נבין, ונדע להגיד שמה שכתוב מובן. מהי דירת מעטפת? זה הדבר הראשון שאמרתי. הדבר השני: אחרי שאתה מביא את הניסוח הזה, מהי ההגדרה של דירת המעטפת?

דירת מגורים למס רכישה היא דירה שיש עליה התחייבות מוכר להשלמת בנייה, או דירה שהושלמה בנייתה. זאת אומרת, גם דירה שהושלמה בנייתה וגם דירה על הנייר. למס שבח – דירת מגורים היא רק דירת מגורים שהושלמה לגביה הבנייה. זאת אומרת, מי שקונה דירת מגורים למס רכישה, לפני שהושלמה הבנייה, והקבלן מחויב להשלים את הבנייה – משלם מס רכישה לפי דירת מגורים. אם הוא מוכר את דירת המגורים לפני שהושלמה הבנייה – הוא לא מקבל את הפטור של דירת מגורים. זה גם המצב היום. לצורך מס שבח, צריך דירה שהושלמה בנייתה; שהדירה משמשת, או ראויה כבר לשמש למגורים, לפחות מזה 18 חודשים.

אני קניתי דירה מהקבלן, הושלמה הבנייה והכל בסדר, ואני מוכר אותה כעבור עשרה חודשים.

רק אחרי 18 חודשים, בדירה יחידה, מגיע פטור.

אז אני נחשב כדירת מגורים. כשמכרתי אותה – אני פטור.

נכון.

נכון. ואתה קורא לדירת המעטפת הזו דירת מגורים.

אני קורה לה דירת מגורים לצורך מס רכישה, בדיוק כמו שיש היום בדירה שיש התחייבות - - -

ואז, אם אני מוכר אותה, אני מקבל פטור?

אחרי שתחזיק בה כ-18 חודשים ותשלים - - -

אם זו הדירה השנייה שלי?

בדירה שנייה, בכל מקרה, אף פעם לא מקבלים. גם בחוק היום לא מקבלים.

אני יכול לנסות להסביר, הרב גפני? מה שהם באים ואומרים, אם אני מבין נכון, זה כזה דבר: אם זו דירתך היחידה, אין לך דירה בלתה ואתה גר בשכירות - - -

דירת המעטפת.

דירת המעטפת. קנית ומכרת אחרי 18 חודשים – יש פטור.

לא. אם הושלמה הבנייה - - -

אם היא לא הושלמה.

אז זו לא דירת מגורים.

הוא אומר לך להשלים באופן מלאכותי.

אז הבנתי את מה שהרב גפני אומר, ואתם לא יכולים לעשות את זה. אם אתם ממסים את זה על דירת מגורים, ואתם רואים בה דירת מגורים – אתם צריכים - - -

ברור. כמובן, רק אם זה הושלם.

אני אסביר את זה; זה מה שניסיתי להגיד. גם במצב החוקי היום, כשמישהו קונה דירה מקבלן - - -

אתה עכשיו משפר משהו, נכון? אתה מתעלם מהמצב בפועל - - -

לא. בשני המצבים, אני רוצה שתושלם הבנייה, ושהיא תהיה ראויה למגורים.

אתה רוצה, אבל לא יוצא. אתה בא וממסה, ובכך שאתה ממסה – אתה לא נותן תמריץ להשלמה, אלא תמריץ לקנות אותה כמעטפת.

למה? אם אני נותן את הפטור רק למי שהדירה שלו ראויה לשמש למגורים – אני מעודד אותו להשלמה; לא להחזיק את הדירה במשך 18 חודשים כדירת מעטפת.

יכולת לחייב אותו, מבחינת המיסוי, גם כשהוא קונה את הדירה כך; לקבוע משהו אחר, לשחק עם השיעורים או משהו כזה.

אני לא רוצה לתמרץ אנשים להשאיר דירה ברמת מעטפת למשך 18 חודשים, כאשר היא לא משמשת למגורים.

אם אתה כבר בא ומשפר מצב, ואומר: מבחינת מס רכישה – אני רואה את זה כדירה, אבל מבחינת מס שבח – זה ימשיך לא להיראות לי כדירה - - -

והיא תיחשב כדירה נוספת אם יש לך עוד דירה.

רק למס רכישה; לא למס שבח.

יש לי בקשה. אנחנו מסיימים את הדיון כאן; אני לא מצביע. אני הסברתי את זה בדיון הקודם. א', אני מבקש ניסוח, כדי שנדע מהי דירת מעטפת. גם כשאנחנו אלה שקיימו את הדיון כאן, בוועדה – בעוד כמה שנים, כשיהיה מקרה כזה – שנדע להבין את מה שכתוב בחוק, כי זה יהיה כתוב במפורש. אני מבקש ניסוח לקראת ההצבעה.

אם אפשר, אדוני היושב-ראש, גם לבקש מהם שיציינו, באותו הניסוח, לכמה זמן ההגדרה יכולה להיחשב כסבירה לתכנון, ומה הקשר בין לזה לבין שבח? אני מבקש לקבל את ההסברים האלה. יש פה יותר מדי סימני שאלה, ואני ממש תמה; אני קורא חומר, מקשיב, הולך וחוזר. אני מנסה להבין: את מי ואת מה אתם באמת מנסים לקדם? באיזה היגיון? אני לא שומע אתכם נאבקים למען אנשים שאוספים שקל לשקל בשביל לקנות דירה במיליון וחצי ₪, או 2 מיליון ₪.

אני רוצה להשלים. אנחנו לא נסכים לכך שתהיה הגדרה אחת לעניין מסוים, והגדרה אחרת - - -

אני אמרתי שזה גם המצב היום, כי הפטור למס שבח נסמך על הגדרה אחרת.

המצב היום יכול להישאר כפי שהוא, אם הדירה הזו היא דירת מגורים – היא תהיה דירת מגורים גם כשהוא ימכור אותה לאדם שלישי.

אדוני היושב-ראש, זהו רגע חשוב מבחינה משקית. המחוקק שקבע את הפטור ממס שבח, קבע אותו לדירת מגורים של אדם שזוהי דירתו היחידה; לא למשקיע. אנחנו, מבחינה משקית, לא רוצים להפוך את הטבות המס ולגרום לאנשים לא לסיים את הבנייה של הדירה שלהם. הטבות מס של דירה יחידה - - -

אנחנו מדברים על קבלן.

בבקשה, לא להפריע. הפטור מדירת מגורים יחידה נועד למשפחה שמחזיקה בדירת מגורים, שהם גרו בה לפחות כ-18 חודשים. אנחנו לא רוצים ליצור פה ספקולציות; זהו פטור שנועד לדירת מגורים ואנחנו לא רוצים לגעת בו. אין פה קשר; זה משהו אחר לגמרי.

טוב. אני מבקש שתביאו לניסוח את מה שעלה כאן, ואנחנו נחליט; נצביע בעד או נצביע נגד, אני לא יודע בדיוק מה נעשה. אני לא שלם עם כל הדבר הזה.

אדוני, תיקון אחד קטן: אין כאן התייחסות למצב שבו אותו קבלן מוכר לקבלן אחר. לצורך העניין, לא כקבלן שישלים וימכור, אלא למישהו אחר שייקח את הדירות וישכיר אותן. המשמעות היא שאותו קבלן, שהיום ישלם רק 5% או 6% – קופץ לו המס ל-10%. כמובן, אני מניח שהם לא כיוונו לשם. אנחנו דיברנו על אותו מתכנן; תתפסו את אותו המתכנן.

היה לך מקרה כזה אי פעם?

בוודאי. מקרים של מכירת בניין באמצע לבניין להשכרה? ברור. מכירה של פרויקט.

תודה רבה. רבותיי, אנחנו סיימנו את הדיון בעניין הזה. תביאו ניסוח, שיהיה ניסוח שעונה על הדברים שעלו כאן. אנחנו נצטרך להצביע בעד, נגד או להימנע; נראה מה נעשה. הפסקה של חצי שעה, וב-14:30 אנחנו דנים על דיווח מקוון.


הישיבה ננעלה בשעה 14:00.