ישיבת ועדה של הכנסת ה-25 מתאריך 30/04/2023

פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור), רק סעיפים 10-8 (התחדשות עירונית) מתוך הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023

פרוטוקול

 
פרוטוקול של ישיבת ועדה


הכנסת העשרים-וחמש

הכנסת



207
ועדת הפנים והגנת הסביבה
30/04/2023


מושב ראשון




פרוטוקול מס' 46
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום ראשון, ט' באייר התשפ"ג (30 באפריל 2023), שעה 10:30
סדר היום
פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור), רק סעיפים 10-8 (התחדשות עירונית) מתוך הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023
נכחו
חברי הוועדה: יעקב אשר – היו"ר
מוזמנים
אסף וקסלר - רכז שיכון באג"ת, משרד האוצר

עשהאל צור - רפרנט שיכון באג"ת, משרד האוצר

שי אהרוניביץ - ממונה מסמ"ק רחובות, רשות המסים, משרד האוצר

שאול כהן - ממונה אכיפת הגביה, הוצל"פ וכינוסים, רשות המיסים, משרד האוצר

רואי זרנצ'נסקי - מנהל תחום בכיר, משרד האוצר

יניב כהן - רשות המיסים

עינת גונן - סמנכ"לית, הרשות להתחדשות עירונית

איריס פרנקל כהן - יועמ"ש, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

תומר צליח - יועמ"ש, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

ניצן פלדמן - סמנכ"ל ומנהלת אגף יזמות ובניה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

ישי איצקוביץ - יועמ"ש, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

תמיר קהילה - מנהל מחלקת התחדשות עירונית, עיריית תל אביב-יפו

רועי הוכמן - נציג לשכת רואי החשבון בישראל

נדב מופקדי - נציג לשכת רואי החשבון בישראל

יוסי אלישע - נציג לשכת עורכי הדין
ייעוץ משפטי
תומר רוזנר
רעות בינג
מנהלת הוועדה
לאה קריכלי
רישום פרלמנטרי
רעות חביב, חבר תרגומים


רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי-דיוקים והשמטות

פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור), רק סעיפים 10-8 (התחדשות עירונית) מתוך הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, מ/1612
היו"ר יעקב אשר
בוקר טוב ושבוע טוב לכולם. יש לנו סדר יום. אני תכף אומר אותו. אבל, אני קודם כל רוצה לפתוח באיחולי מזל טוב למנהלת הוועדה ליום הולדתה. חגגנו את זה, מה שנקרא, במקום חסוי, ואנחנו מאחלים לך באמת הרבה הרבה שנות עבודה מיטביות וטובות, והרבה נחת בבית, במשפחה, ובעבודה.
לאה קריכלי
תודה רבה.
היו"ר יעקב אשר
אני בטוח שכולם מצטרפים לזה. והנה גם בחוק ההסדרים נכנס פה מהו אחד טוב, מה שנקרא, לתוך העניין. עכשיו אני פותח את ישיבת הוועדה בנושא פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור), דיון בסעיפים 10-8 (התחדשות עירונית) מתוך הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, מ/1612. הכנה לקריאה שנייה ושלישית. אנחנו דנים בזה עכשיו, היום, לראשונה בחלק של המיסוי. אנחנו נעשה, סדר הדיון יהיה כזה; אנחנו נעבור את הנקודות אחד לאחד, סעיף סעיף. נדבר עליו, נתווכח, נחליט, נקל כיוונים. מה שלא יוחלט, אנחנו נצא אחר כך, כשנעבור על כל הנקודות, נצא להפסקה. נגבש נוסח. ולאחר ההפסקה אנחנו נבוא ונקריא נוסח יותר מגובש, כמעט סופי. ונקריא אותו. נגמור היום את ההקראה של הפרק הזה. אז כל אחד שרוצה להעיר משהו על אותו חלק שנדבר עליו, אז להעיר, נטייב אותו. כמה שנגיע יותר להבנות ולהסכמות, זה יהיה מצוין. יוכלו אחר כך לנסח את זה, ולהביא נוסח של הוועדה. נקריא אותו ונוכל להתקדם גם בדברים הנוספים שיש לנו, ורבים הם. בוקר טוב, שי, מה שלומך? רשות המיסים. שיהיה לידך מים. תדאגו שיהיה מים לידכם. אוקיי, אדוני, היועץ המשפטי אתה רוצה להתחיל?
תומר רוזנר
כן, אני רק אציע למי שמציג מהאוצר, אני מציע שפשוט אנחנו נעבור נושא נושא, כי זו סדרה של נושאים שלא בהכרח קשורים אחד לשני. כל נושא שאתם מציגים, פשוט תפנו לסעיפים הקטנים בסעיף 8 או 9 או 10, שאתם מדברים עליו. בסדר?
אסף וקסלר
בסדר גמור. אני אגיד ממש בשני משפטים, באופן כללי על התיקון. בסוף המוטיב המרכזי הוא ממשיך את הדיונים שדיברנו עליהם בנושא השוואת התנאים בין ההתחדשות הבניינית להתחדשות המתחמית. ולמעשה, יש פה הרחבה של הטבות מס, הרחבות התנהלותיות של יזמים מול דיירים בצורה משמעותית. וחוץ מזה, באמת כמו שהיועץ המפשטי אמר, יש פה עוד נושאים בודדים שעומדים בפני עצמם, ולכן פשוט נציג אותם אחד אחד.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי, אז שנתחיל. מי מדבר על הנושאים לפי הסדר?
שאול כהן
שאול כהן, רשות המיסים, המחלקה המשפטית. הנושא הראשון יהיה הנושא של המחאה בין יזמים. כאשר, במסגרת התחדשות עירונית - - -
תומר רוזנר
רגע, רגע. לפני. פשוט תגיד לאנשים על אילו פסקאות אנחנו מדברים, כי זה כמה פסקאות.
אסף וקסלר
זה 8(1), 8(6) ו-8(8).
תומר רוזנר
יפה, תודה.
שאול כהן
נושא ההמחאה בין יזמים, זה כאשר התחיל פרויקט של התחדשות עירונית. לאחר מכן, היזם שרוצה לצאת מתוך הפרויקט, ואז הוא ממחא את ההתחייבויות שלו ואת הזכויות שלו, על פי ההסכם, ליזם אחר. הרעיון שעומד מאחורי החקיקה בא ואומר שקודם כל רואים את זה כעסקה במקרקעין. כבר עכשיו רואים את זה כמכירה של זכות במקרקעין. ולעניין השווי, אני אגיד את זה במילים פשוטות, מסתכלים מה התמורה הוא מקבל על פי ההסכם. בכסף ובשווה כסף. כלומר, לא מתסכלים על השווי הכולל של הזכות במקרקעין, כמו שמסתכלים בדרך כלל, אלא מנכים את ההתחייבויות שעדייו לא בוצעו בפועל. ולכן, בגינן לא משולם בין היזמים, לא משולמת תמורה בין היזמים. אז אם אני אתחיל לקרוא.
תומר רוזנר
לא, לא. אנחנו לא קוראים כרגע. תסביר את הרגע לדבר הזה. מה שהסברתם גם בדברי ההסבר, אז תסביר את הכל.
היו"ר יעקב אשר
זה בעצם מצב שבו יזם.
תומר רוזנר
מעביר את הפרויקט.
היו"ר יעקב אשר
ממסחר את החתימות. החשש הוא שהוא ממחסר.
ניצן פלדמן
רק חייבים לעשות הפרדה. זה לא מאכרים. זה יזם שצריך לצאת מהעסקה מסיבות מסוימות.
היו"ר יעקב אשר
לא, לא. אוקיי.
שאול כהן
אף אחד לא אמר מאכרים.
ניצן פלדמן
רק להבהיר.
שאול כהן
הרקע לנושא, יום המכירה בהתחדשות עירונית, הוא לא יום המכירה הרגיל שמופיע בחוק מיסוי מקרקעין בעסקה רגילה, אלא בהתאם להוראות החקיקה, הוא נדחה ליום של התקיימות תנאים מסוימים בהסכם בין היזם לבין המתקשרים איתו. ולכן, מתעוררת השאלה מה קורה כאשר בתווך, בין יום החתימה על העסקה, לבין יום ההתקיימות עם התנאים, שזה יום המכירה, היזם ממחא את הזכויות שיש לו ליזם אחר. הנושא הזה נדון בעבר בהקשר של פעולה באיגוד מקרקעין, ששם באו ואמרו בפסיקה במחוזי, שיום המכירה הוא יום המכירה - - -
היו"ר יעקב אשר
עזוב רגע את הפסיקות ואת הדקדוק המשפטי. שאל אותך היועץ המשפטי, וזה מה שאני רוצה להבין, האם יש בעייתיות בעניין? מה הבעייתיות בעניין הזה? למה לא לתת לו את האפשרות לגלגל את זה הלאה? תסביר את הסיבות לתיקון.
רואי זרנצ'נסקי
אנחנו מדברים בעצם על גישה, הפתרון שאנחנו מציעים בחקיקה, זה מאין גישת ביניים. אני רואי זרנצ'נסקי, מחלקה מקצועית, רשות המיסים. זו בעצם גישת ביניים למצב שהיום. היום העמדה של רשות המיסים היא שבעצם כשקובעים שווי של זכות, מוסיפים גם את ההתחייבויות, את כלל ההתחייבויות.
תומר רוזנר
פסק הדין אמר שזה בכלל לא עסקה.
רואי זרנצ'נסקי
זה פסק דין של מחוזי שנגמר אחרי זה בפשרה. לא הגיע לעליון.
קריאה
הוא אמר שזה לא זכות במקרקעין.
קריאה
יש שלושה פסקי דין בעניין הזה. כולם קבעו את אותו דבר, לרבות חיזוק העמדה של רשות המיסים.
רואי זרנצ'נסקי
לא, אחד.
היו"ר יעקב אשר
שנייה, חברים. לאט לאט, אנחנו נשמע אתכם, אתם יודעים את זה.
רואי זרנצ'נסקי
אנחנו רוצים היום לגשת בעצם לגישת ביניים, שאומרת שהתמורה שעברה בין הצדדים, רק היא תמוצה, לצורך העניין, במס רכישה. שעד היום כמו שכבוד יושב ראש הוועדה יודע, שממסים זכות במקרקעין, ממסים על כל השווי שלה ללא קשר לרווח.
היו"ר יעקב אשר
ברור.
רואי זרנצ'נסקי
פה אנחנו רוצים למסות במס רכישה - - -
היו"ר יעקב אשר
פה אתם אומרים, ברגע שהחלטנו שאנחנו פותרים את המיסוי הזה, כל מה שקשור בעצם לפרויקט עצמו, נשאר.
רואי זרנצ'נסקי
להתחייבויות, לא ממסים את זה.
היו"ר יעקב אשר
ב"דלתא", שהוא עשה בדרך סיבוב, על זה אנחנו לא רוצים לתת לו את הבונוס.
רואי זרנצ'נסקי
נכון. בדיוק. וזו גישת ביניים בהחלט מקלה, לפחות לעמדה של רשות המיסים כיום. עמדת ביניים שתיצור וודאות. וגם לדעתנו, היא גם נכונה מוסרית ופותרת את כל העניין.
היו"ר יעקב אשר
השאלה, האוצר בכלל, לא רק רשות המיסים, האם אתם רואים בזה משהו שיכול אולי להוות חסם? הרי, אנחנו יושבים כאן.
אסף וקסלר
ברור.
היו"ר יעקב אשר
האם אתם, בשיקולים שלכן, הרי חלק גדול מהתמריץ שלנו לשבת בימים אלה כאן, זה כדי, מה שנקרא - - -
תומר רוזנר
להסיר חסמים.
היו"ר יעקב אשר
להסיר חסמים. להריץ דברים. להפוך את זה לכדאי יותר וכו' וכו' וכו'. האם הדבר הזה, שעל פניו נשמע צודק מבחינת מיסוי, אוקיי? האם הוא בסוף יהיה חסם או שאתם אומרים, בדקנו את עצמנו, צירך לעשות את הצדק הזה מבחינתנו, צדק המיסוי, וזה לא יהיה חסם. תשובה.
אסף וקסלר
להערכתנו הדבר הזה לא יהיה חסם.
היו"ר יעקב אשר
הסבר, נמק ופרט.
אסף וקסלר
אנחנו חושבים, כמו שרואי ציין, בסוף, היו פה כל מיני סברות והנושא נידון בערכות משפטיות, ובסוף אנחנו חושבים שנכון למסות רק את הרכיב שעובר בין שני היזמים. ולכן, בהינתן שיש פה איזשהו רכיב, הלכה למעשה, תשלום כזה או אחר שמתקבל אצל יזם אחד, נכון שיהיה עליו מס. בסוף, יש פה עסקה שהיא עסקת מקרקעין, שהיא אמורה לשרת עסקת מקרקעין. לכן, הדבר הזה הוא איזשהו פתרון שאנחנו חושבים שהוא נותן - - -
היו"ר יעקב אשר
למרות שבסוף זה יתגלגל ללקוח הקצה.
ניצן פלדמן
וזה גם בניגוד לפסיקה.
היו"ר יעקב אשר
פעם שנייה שאני מזכיר לכם שאנחנו ניתן לכם לדבר, ואני מבקש לא לבחון את ערנותי. התחלתי לשאול, לפני שהיא הפריעה לי, האם לקחתם בחשבון שבסוף זה גם ישתרשר, הרי, את ה"דלתא" הזאת הוא ישלם, השני, נכון? הוא לא פילנתרופ. הוא ישלם את זה הלאה. זאת אומרת, האם זה לא עוד פעם יביא ל...?
אסף וקסלר
הוא למעשה, ביצע פה איזשהו הליך של החתמה, ומזה הוא מניב שבח. יש לו איזשהו רווח מהדבר הזה. ורק הרכיב הזה, יש עליו מס. וצריך להגיד שזה נכון לכל התיקונים. יש פה הרבה מאוד תיקונים, ונדון בכולם היום, ודנו גם בחלק מהתיקונים שהם לא מיסוי, אלא תכנוניים יותר. בסוף, בוודאי שצריך לייצר איזשהו איזון בין המטרה של להבשיל את הפרויקט ולהסיר כמה שיותר חסמים וכו', לבין היכולת - - -
היו"ר יעקב אשר
ולא לפתוח מערכת עסקאות שהיא שאדם מרוויח רק על ההתארגנות שלו, ואחר כך הוא יתגלגל עם זה הלאה.
אסף וקסלר
נכון.
היו"ר יעקב אשר
ממשלה, יש למישהו משהו להוסיף?
תומר רוזנר
רגע, רגע. לפני שהממשלה מסיימת. תבהירו את משטר המיסוי גם בענייני מס שבח וגם בענייני מס רכישה.
שאול כהן
אם באמת יעבור התיקון וזה ייחשב לזכות במקרקעין, אז לעניין מס שבח, כמובן שזה יהיה, אם זה הוני זה יהיה במסלול של מס שבח רק על המס הישיר, על הרווח. אם זה, בדרך כלל זה יהיה יזמים, אז הם יהיו במס הכנסה. יגישו את ההכנסות שלהם את ההוצאות שלהם, יחול עליהם מס כמו שהמצב היום. בזה אין שינוי.
תומר רוזנר
מס רכישה.
שאול כהן
לעניין מס רכישה, עוד פעם אנחנו אומרים, אנחנו הופכים מס רכישה על המס הישיר, בעצם. אנחנו בעצם עושים פה את ה"שעטנז" הזה, שזה לא מס על כל שווי הזכות, כמו שאמרתי, אלא רק בעצם על הרווח של היזם הראשון. אני רוצה להגיד, שבאופן כללי, את השאלה ששואלים, אפשר לשאול את זה תמיד על מס רכישה, אם זה יתגלגל. אבל, פה אנחנו חושבים שזה גם פתרון שהוא צודק, והכי חשבו, זה ייצור וודאות וישוכלל במחיר של העסקה. וגם ההכנסה הזאת ממס רכישה, כמו כל הכנסה אחרת ממס רכישה, תלך למקומות שצריך, למקרקעין, שמרוויחים על מקרקעין.
היו"ר יעקב אשר
כן.
תומר רוזנר
רק הערה אחת שלנו. אנחנו חושבים שאת פסקה 1 שמתקנת, פשוט מבחינה גיאוגרפית, צריכה להיות בתוך סעיף הנוגע בדבר, ולא בחזקות שבסעיף 49(י"ט).
אסף וקסלר
זאת אומרת, ששניהם יהיו כמו בתמ"א, בפרויקט של ההתחדשות.
תומר רוזנר
כן, כן. וזה מוסכם, אני מבין, על רשות המיסים.
היו"ר יעקב אשר
אנחנו רוצים להגיע לאחידות בין הכל.
תומר רוזנר
זה עניין ניסוחי טכני. זה לא.
היו"ר יעקב אשר
בסדר, אוקיי.
יוסי אלישע
אפשר?
היו"ר יעקב אשר
כן, בבקשה.
יוסי אלישע
כן, שלום, אני עורך דין יוסי אלישע, לשכת עורכי הדין. אז ככה, אולי גם לשאלתו של היועץ המשפטי לוועדה, בוא קצת נעשה סדר. כי רשות המיסים לא הייתה בדעה, כפי שבאה לכאן היום. רשות המיסים הייתה בדעה שצריך למסות, וחשבה שצודק למסות את כלל התמורות. זאת אומרת, גם אם שילמו ליזם מיליון שקל בשביל שיצא, על מנת שייכנס יזם חדש. דרך אגב, זה לא רק הסבה של פרויקטים. צריך לזכור, יש כאן כניסה של משקיעים. יש פה גורמים ממנים. וצריך לתת את הדעת לכל המקרים האלה שאותו יזם נשאר בפרויקט ולאו דווקא יוצא החוצה. עכשיו, רשות המיסים באה וסברה שיש למסות - - -
היו"ר יעקב אשר
רגע, רגע, רגע. אם הוא נשאר.
תומר רוזנר
אז אין בעיה.
היו"ר יעקב אשר
רשות המיסים, אתם בהקשבה? אני מסכים אם מה שאתה אומר, שאם היזם נשאר, אז ההשתרשרות הזאת צריכה להמשיך האלה להכל. אבל, הוא לא נשאר.
יוסי אלישע
בהחלט במצבים שמדברים עליהם, יכולה להיות סיטואציה שמוכרים חלק מהפרויקט, קרי שיתוף של שני יזמין על מנת להוציא אותו לפועל. יכולה להיות סיטואציה שבכלל זה מגיע מלמעלה במקרה של הקצאת מניות, למשל, או מכירה של חלק ממניות אותה חברה. או שחברות מתמזגות. יכולות להיות הרבה סיטואציות. לאו דווקא מכירה החוצה. דרך אגב, מרבית המקרים הם לאו דווקא מכירה החוצה. אותו יזם יוצא, רוצה להישאר עם משהו, רוצה לפחות להשאיר, כי בטח ובטח כשהוא זה שהחתים את הדיירים ופעל מולם, ורוצה עדיין להישאר.
רואי זרנצ'נסקי
אנחנו רק נבהיר שאם הוא נשאר בחלק הפרויקט, והוא לא הרוויח על החלק שהוא מכר, אלא רק באמת מכניס, משקיע בלי שהוא מרוויח שקל עדיין, אז ברור שהוא גם לא ישלם את המס. לא יהיה פה מס רכישה, כי זה אפס. אבל, אם הוא מוכר חמישים אחוז, והוא רוצה על חמישים האחוזים האלה, אם הוא היה מוכר את הכל הוא היה מקבל מיליון שקל, אבל הוא מוכר חמישים אחוז אז הוא רוצה חצי מיליון, אז רק על חצי המיליון יש מס. זה ברור.
ניצן פלדמן
אבל, לפעמים אין לו ברירה.
יוסי אלישע
רגע, שנייה, תנו לי, זו רק ההקדמה. רשות המיסים הייתה בדעה שצריך למסות את הכל. זאת אומרת, אם אתה קיבלת מיליון שקלים, ויש לך מאה דיירים שהחתמת, ויש לך כנראה התחייבויות כלפיהם, לבנות מאה דירות, אז העסקה היא על 101 מיליון. הנושא הזה הגיעה לפתחו של בית המשפט. וכשהוא הגיע לבית המשפט, לא נקבעה שיטה צודקת שהיא מונחת פה לפנינו, נקבע שלא מדובר בזכות במקרקעין כלל. ולמה לא מדובר בזכות במקרקעין, שלהבדיל מעסקאות שעליהן דיבר רואי, בעסקה מסוג התחדשות עירונית, אתה לבד כדייר, לא יכול לחייב את כלל הבניין לעשות עסקה. לכן, אתה צריך רוח חתימות דרוש, אתה צריך אולי גם תב"ע בתוקף. דרך אגב, אם אנחנו נסתכל על חוק המיסוי במקרקעין, אנחנו נראה סעיף שכשאין תב"ע בתוקף, ועושים עסקה כזאת עם דיירים או בעלי קרקע, אפשר לדחות את יום המכירה גם כן. לא לשלים בינתיים שום דבר, עד שהעסקה תקרה.

זאת אומרת, יש אי וודאות משמעותית לזה שבכלל תהיה כאן עסקה או שיהיה כאן פרויקט. ולכן, יש גם היגיון למה נדחה יום המכירה ולמה בית המשפט קבע, דרך אגב, בשלושה פסקי דין, שיום המכירה בהקשר הזה, הוא קריטי. גם בעניין האחרון שהיה בעניין סבא ונסה, למשל. רשות המיסים בעצמה טענה שיום המכירה הוא הקריטי לעניין החישוב במס רכישה, או לא לחייב במס רכישה. זאת אומרת, אם לא הגיע יום המכירה, לא מחייבים במס רכישה, כי כנראה עדיין לא התגבשה הזכות. ולכן, מה שאני הצעתי, הצעתי שגם אם רוצים ללכת במתווה הזה, שהוא חדשני, מפני שהיום, לכאורה, לא אמור להיות מס על הסבת הזכות הזאת. היא אינה בגדר זכות במקרקעין. אז לפחות, בואו נקבע כללי בסיס. קרי, שיש כבר רוב דרוש של דיירים בפרויקט הזה, שיש כבר תב"ע בתוקף. זאת אומרת, היזם אכן הסב משהו מוחשי, משהו בעל יכולת פוטנציאל למימוש. אחרת, אם הוא החתים ארבעה דיירים והסב את זה, עם כל הכבוד לזה שמישהו שילם על זה כסף, זה לא זכות במקרקעין. אם אני עושה איתך עסקה, לא בהכרח כל עסקה בנינו היא עסקה במקרקעין.
תומר רוזנר
מישהו מוכן לשלם על זה ושהוא ירוויח, אז הוא צריך לשלם.
יוסי אלישע
אבל הוא משלם מס שבח.
ניצן פלדמן
הם משלמים. הם משלמים מס.
יוסי אלישע
על מס הכנסה משלמים.
ניצן פלדמן
רוצים להוסיף עוד מס. על זה.
יוסי אלישע
כל הדיון פה, כל הדיון, צריך להבין, הוא על מס רכישה. אין דיון על מיסים, על המכירה. מי שהרוויח, הולך לשלם מס.
רואי זרנצ'נסקי
יוסי, זה ברור. אבל, הוא אומר, הוא שאל רק אם מישהו מוכן לשלם על זה, שישלם גם מס רכישה. זו הייתה האמירה.
יוסי אלישע
רגע. עכשיו, מס רכישה, צריך להבין את ההיגיון. מתי עושים הסבה של פרויקטים? אם יזם כל כך בטוח בעצמו והוא רוצה להתקדם, הוא לא מסב לאף אחד. פרויקטים מוסבים בשלבי משבר כאלה או אחרים. קרי, צריכים מימון. קרי, אין יכולת או פוטנציאל לממש, מפני שנניח, יזם קטן, הצטברו אצלו כל כך הרבה חתימות שכבר אין לו יכולת לעשות היקף כזה של פרויקט.
תומר רוזנר
לא, לא. אם זה משבר, הוא לא ירוויח, נכון?
יוסי אלישע
לא, לא. לא בהכרח.
תומר רוזנר
כן, כן.
יוסי אלישע
לא בהכרח. יש עדיין - - -
היו"ר יעקב אשר
כשאתה מוכר משהו שמשבר, אתה מוכר אותו במחיר הפסד.
יוסי אלישע
רגע, לא. אז שנייה, אני אסביר. זה לא מדויק מפני שיש עבודה שבוצעה. נניח, אם אתה צריך לגבש הסכמות של 100 אחוז, ואני הצלחתי לגבש 50 אחוז. יש שווי כבר למה שעשיתי בגיבוש 50 האחוזים. אין לי יכולת להגיע ל-100 אחוז, מפני ש-100 האחוזים מצריכים ממני עוד כספים. ואם אני מגיע ל-100 אחוז, זה מצריך ממני כבר להוציא היתר. לשים עשרות או מאות מיליונים. אין לי יכולת כזאת, או יכול להיות שנתקעתי. אבל, זה לא אומר שמה שהצלחתי לעשות לא שווה היום משהו. לכן, המשמעות היא שהיזם הנכנס, שנכנס בעצם בשביל להוציא את הפרויקט אל הפועל, שזאת כל המטרה פה. המטרה פה היא שאנחנו בעצם נשחרר חסמים, אז מה אנחנו עושים? מוסיפים חסם נוסף, שמה הוא יעשה? מה הוא יעשה? הרי, הוא יגולגל למחיר הדירה. אם יזם משלם עכשיו, 6 או 5 אחוזי מס רכישה, זה יגולגל למחיר הדירה.
קריאה
זה כניכוי גם. אל תשכח.
יוסי אלישע
זה מגולגל למחיר הדירה. גם עלויות הבנייה הן ניכוי. אז מה? אז זה לא מגולגל למחיר הדירה?
רואי זרנצ'נסקי
אבל זה בכל מס רכישה, יוסי.
יוסי אלישע
אבל, אנחנו פה מוסיפים מס רכישה בתקופה שהפרויקט לא וודאי. ההיפך, אנחנו בתקופה שאותו יוזם שיזם את הפרויקט, רוצה לצאת או רוצה להכניס מישהו. זאת אומרת שעוד יותר מתעורר ספק לגבי עצם יציאת הפרויקט לפועל.
קריאה
זה יהיה במחיר.
יוסי אלישע
והכי חשוב, העסקה בסוף לא יוצאת לפועל. צריך לתת את הדעת גם לזה שמס הרכישה הזה יוחזר, אם בכלל יוטל.
תומר רוזנר
מה זאת אומרת?
יוסי אלישע
או למה לא ללכת, בדיוק כמו שמתייחסים לזכות לקבל זכות. הרי, מה אנחנו עושים בחוק מקרקעין. אני יכול לעשות עסקה איתך, וחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לי לסחר את זה הלאה ללא מס. ללא מס. להסב את זה עוד פעם ועוד פעם ועוד פעם, עד שהאחרון יחליט לממש את העסקה מולך. בדיוק כמו שקורה כאן. בעניין הזה, אופציה למשל, חוק מיסוי מקרקעין קובע שאין מס. אתה יכול לממש כל הזמן, מי ישלם? האחרון שהחליט לממש.
שאול כהן
אני רק אגיד שזו אופציה ייחודית, העניין הזה. וגם במקרה הזה, אפשר תמיד לעשות אופציה ייחודית. להיכנס לפרק של אופציה ייחודית, לעמוד בתנאים, ולעשות את זה. הכל בסדר. אפשר.
יוסי אלישע
אז לכן, הסבת הזכות הזאת, האופציה הייחודית פה היא בעייתית מפני שאתה משאיר את היזם היוצא בפנים. אתה רוצה שהוא יצא. לכן, אתה צריך להגיד את זה כזכות לקבל זכות במקרקעין. על מנת שאותו יזם יצא, כך גם תהיה אפשרות למסות, בדיוק כמו שהם תיארו, למסות בעצם את התמורות שהוא מקבל בלי התחייבות לדיירים. כי באופציה אנחנו יודעים שממסים אך ורק על שווי האופציה. לא יותר מזה.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי.
תומר רוזנר
לא. פה יש, הנקודה היא, טוב בעצם שיגיד את ההערות הנוספות ואז אני אעיר.
יוסי אלישע
עכשיו, הנושא השני שרצית לדבר עליו, זה באמת הנושא של כניסת משקיעים. אנחנו קצת שוחחנו לפני, אבל צריך להיות ברור וצריך להיות מוחרג כאן שבמקרה של הקצאת מניות או כניסה של משקיע, שאין פה תמורה בעצם ליזם שאולי נשאר, אז ברור לחלוטין שלא אמור להיות מס רכישה, ואנחנו לא מנסים לתור עכשיו שווי כלשהו, כי זה באמת חסם לכניסה של משקיעים. העמדה שלהם, לפחות לפי מה שאני יודע - - -
שאול כהן
תן לנו להגיד את העמדה, יוסי.
יוסי אלישע
בסדר, אוקיי.
שאול כהן
שמענו את ההערה הזאת. זה באמת, יש עניין של הקצאה. מה שהוא מדבר זה הקצאה שקוראים לה הקצאה טהורה. שיש בחברה איגוד כלשהו שנכנס משקיע שמכניס כסף רק לחברה, ובעל מניות לא מרוויח מזה. זאת אומרת, בעל המניות שנשאר בחברה, לא לוקח את הכסף אליו הביתה. כשהיה תיקון 76, גם באיגודי מקרקעין, האירוע הזה היה פטור גם ממס שבח וגם ממס רכישה. החל מתיקון 76 ב-2014, הוחלט שהאירוע הזה יהיה פטור ממס שבח, אבל יהיה חייב במס רכישה. שמענו את ההערה הזאת. אנחנו כן מוכנים לשקול את זה בכובד ראש.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי, הבנתי. הלאה.
תומר רוזנר
תשובות היום.
היו"ר יעקב אשר
כן, כן. התשובות היום, חברים.
שאול כהן
כן, כן. בסדר.
היו"ר יעקב אשר
תצאו להפסקה, תלכו לאכול צהרים, ואז תיתנו את התשובות.
יוסי אלישע
לא בכדי אמרתי שיש בעייתיות עם הגדרה של זה כזכות במקרקעין, וזה בדיוק לאור ההערה של רואי, שמתייחסים לזה ובעצם אומרים, רגע, אז בהקצאה יש פה איזושהי זכות. אם היינו מגדירים את זה כזכות לקבל זכות במקרקעין, אז במקרה הזה שיש הקצאה, מה שנקרא, לא מיטיבה, אז אין שווי לזכות עצמה. כי גם כאן רשום שאנחנו מנכים את כל ההתחייבות.
היו"ר יעקב אשר
אתה מסביר את זה עוד פעם?
יוסי אלישע
לא, אני רק מסביר למה ההגדרה כפי שהיא, כזכות במקרקעין.
היו"ר יעקב אשר
אבל שמעת את מה שהוא אמר. הלאה.
יוסי אלישע
הוא ענה על ההקצאה, לא על העניין של הזכות לקבל זכות.
תומר רוזנר
בסדר, כן.
יוסי אלישע
אז את זה, לכאורה, מה הם אומרים? אומרים, נכון זה מתנהג כמו זכות לקבל זכות, אבל בואו לא נקרא לזה ככה. אז אני אומר, בואו נקרא לזה ככה ובואו נטפל בזה בצורה הזאת. ונקרא לזה כך רק אם יתקיימו תנאים מסוימים. ואני חושב שזה יכול להיות מצוין כי זה מייצר וודאות.
היו"ר יעקב אשר
תשובה. תשובה. זכות לקבל זכות.
שאול כהן
האמת, ההבחנה אם זכות לקבל זכות או זכות במקרקעין, זה יכול להוות קצת בעיה. אבל, נחשוב על זה גם ונחשוב איך נפתור את זה.
היו"ר יעקב אשר
אני מבקש מכולם, תשובות סופיות היום. הלאה. תודה רבה לך, בבקשה, גבירתי.
ניצן פלדמן
ניצן פלדמן מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ. אני חייבת רגע משהו כללי לתיקונים שמוצעים פה היום.
היו"ר יעקב אשר
על היום או בכלל?
תומר רוזנר
רק ספציפית.
ניצן פלדמן
על התיקונים, כמה תיקונים שנדבר, וגם וגם.
היו"ר יעקב אשר
את לא מתכוונת לדבר אחר כך?
ניצן פלדמן
גם וגם.
היו"ר יעקב אשר
אז למה גם וגם? חבל על הזמן.
תומר רוזנר
רק ספציפית.
ניצן פלדמן
לא, כי אדוני יושב הראש שאל פה האם מדובר בחסמים או בהתרת חסמים. כי זה בדיוק הפוך. אני חושבת שיש פה קצת אי דיוקים שהוצגו פה, ואנחנו כמובן ניגע בהם גם. אין פה שום התרת חסמים. יש פה הוספה של חסמים. כמו שאדוני מלשכת עורכי הדין, הציג פה. ספציפית בסעיף הזה, זה הוספה של מס. מס רכישה. העסקה ממוסה. צריך להבין. העסקה הזאת ממוסקה כמו כל דבר. עכשיו, אני רוצה להוסיף עוד דוגמא. היום אנחנו הולכים למדיניות של מתחמים בהתחדשות עירונית. יש רשויות מקומיות שמכריחות, ולפעמים גם בצדק, אני לא מתנגדת לזה, יזמים שונים להתאחד ביחד. להתאחד, להקים שותפות מיוחדת, בשביל לאחד את הפרויקטים. והם חייבים לבצע פה מכירה. והמכירה הזאת, עכשיו עוד פעם רוצים להוסיף עליה עוד מס.
תומר רוזנר
למה הם חייבים לבצע מכירה?
ניצן פלדמן
כי הרשות המקומית דורשת מהם, בשביל לקדם את הפרויקט, בגלל שהם רוצים מתחם. אז עכשיו, רשות המיסים רוצה למסות אותם.
תומר רוזנר
מה היא דורשת?
ניצן פלדמן
למסות אותם מס נוסף, מס רכישה נוסף.
תומר רוזנר
היא דורשת מהם לעשות שותפות, נכון? היא לא דורשת מהם למכור את זכויותיהם.
ניצן פלדמן
הם צריכים למכור אחד לשני את חלק מזכויותיהם, כן.
תומר רוזנר
מדוע?
קריאה
יוצרים שותפות.
ניצן פלדמן
זה יצירת שותפות.
תומר רוזנר
הם יוצרים שותפות, נכון, אז הם לא מוכרים.
קריאה
כל אחד שותף בחלק של האחר.
תומר רוזנר
בהחלט.
ניצן פלדמן
הם צריכים למכור. יש פה מכירה. זאת הסיטואציה.
תומר רוזנר
אוקיי. התייחסות?
היו"ר יעקב אשר
מישהו רוצה לענות על זה?
שאול כהן
כן, אנחנו חוזרים על זה, רק אם הוא הרוויח, אם הם יצרו שותפות ואף אחד לא הרוויח, אז אין מס על זה. אנחנו אמרנו את זה כבר חמש פעמים
ניצן פלדמן
הם מוכרים אחד לשני.
שאול כהן
מוכרים אחד לשני. אם המכירה הזאת היא באפס, אז היא באפס. אין מס.
עשהאל צור
עשהאל צור, מאגף תקציבים. הטענה שניצן מציגה פה, היא בעצם באה ואומרת שלפעמים רשות מקומית - - -
היו"ר יעקב אשר
בצדק.
ניצן פלדמן
נכון.
עשהאל צור
נכון. רשות מקומית דוחפת כמה יזמים ביחד. אבל, אנחנו ואמרים את אותה תשובה שענינו קודם, נכון מאוד, אם הם הרוויחו מזה אז אנחנו סבורים שהם צריכים לשלם על זה. אם, כמו שרואי אמר קודם, אם הם לא הרוויחו מזה, הם לא ישלמו.
ניצן פלדמן
אבל הם משלמים. הם משלמים.
קריאה
אבל אין רווח במס רכישה. זה הצד המשלם, לא המרוויח.
ניצן פלדמן
אתם הוספתם פה מס חדש. מס רכישה חדש על עסקה.
עשהאל צור
שנייה, רגע. הנושא הזה, בסופו של דבר, של להתאחד או לא להתאחד, הוא, שוב, הוא נושא בכירי של היזמים. הרשות המקומית אומרת אמירה - - -
ניצן פלדמן
זה לא נכון.
תומר רוזנר
לא, לא, לא.
היו"ר יעקב אשר
לא. אם הרשות באה ואומרת לך.
תומר רוזנר
אתה חייב.
היו"ר יעקב אשר
תקשיב, אני לא מוכנה חלק מהשכונה, אני רוצה את כל תא השטח הזה שיהיה הכל בתוכנית אחת. ובתא השטח הזה יושב מועמד אחר. הוא לא פראייר.
עשהאל צור
בסדר גמור. אז ככל שהייתה עסקה ביניהם והם הרוויחו, הם יצטרכו לשלם על זה.
תומר רוזנר
לא הרוויחו. שוב פעם, עשהאל - - -
ניצן פלדמן
אבל הם משלמים. למה להוסיף עוד מס רכישה?
תומר רוזנר
רק דקה. אנחנו מדברים על מס הרכישה. מס השבח או מס הכנסה, לצורך העניין, מטופל. אם יש רווח יש רווח, ואם אין רווח אין רווח. הטענה פה, היא טענה של עסקה שהיא סוג של כפויה, שנגיד שאין רווח, אפס, בסדר? מסכימים? אין מס שבח.
רואי זרנצ'נסקי
אז אין תמורה כספית. אנחנו לא נכנסים לסעיף.
קריאה
לא, יכולה להיות תמורה גם באין רווח.
היו"ר יעקב אשר
אני מבקש לא לעזור ליועץ המשפטי.
תומר רוזנר
קודם כל, אתם לא דיברתם רק על תמורה כספית, אתם דיברתם על כל התמורות.
ניצן פלדמן
נכון.
רואי זרנצ'נסקי
אבל זה התיקון שאנחנו עושים פה. זה נכון שאם יש עסקה שבא מישהו מקבל מקרקעין, יש מס רכישה גם אם הוא לא שילם. זה נכון.
תומר רוזנר
נו?
רואי זרנצ'נסקי
אבל פה אנחנו באים ואומרים, שעל התמורה הכספית, על הרווח שלו, זה מה שאנחנו עושים פה, אם הוא רוצה לקבל את זה שהוא מכניס - - -
תומר רוזנר
לא הרווח שלו. שנייה, בעסקה שמדובר - - -
רואי זרנצ'נסקי
יעברו כפים במקרה הזה ביניהם?
תומר רוזנר
לא.
רואי זרנצ'נסקי
אז איך נמסה את זה לפי הסעיף.
תומר רוזנר
הוא קיבל תמורה. הוא קיבל, לפי מה שמציגים.
רואי זרנצ'נסקי
זה התיקון אבל. זה התיקון. בגלל זה אמרתי שאנחנו מקלים.
תומר רוזנר
רק דקה. בוא אני אציג לך את העסקה ותגיד לי מה קורה שם, בסדר? יש לך יזם עם 300 דירות פוטנציאליות ויזם עם 500, לצורך העניין, בסדר? אומרת הרשות המקומית, לא, לא, לא, אני רוצה עסקה של 800 דירות, הכל ביחד, אבל, שאתם תהיו שווים. אתה תקבל 400 ואתה תקבל 400, בסדר? הם עושים את האיזונים, אוקיי? אין רווח. אף אחד לא מרוויח. היזם שקנה עכשיו את החלק שהעירייה חייבה אותו לקנות, לצורך העניין, יצטרך לשלם מס רכישה. אם אני מבין נכון.
רואי זרנצ'נסקי
אז הוא יקבל 100 דירות נוספות בלי שהוא מכניס כסף בכלל?
קריאה
לא ברורה השאלה.
רואי זרנצ'נסקי
זה לא יקרה בעולם. אם זה יקרה, אז זה לא יחויב במס. אבל זה לא יקרה. כי יהיה מזומן שהוא יצטרך להכניס כדי לקנות את 100 הדירות האלה. גם היום, דרך אגב, יש לך סעיף בחוק של איחוד וחלוקה, שחלוקת מקרקעין בין בעלים משותפים היא פטורה. כל עוד אין תשלומי איזון. יש תשלומי איזון, גם היום זה מחויב במס. נמסה אם יש תשלומים. אם אין תשלומים ביניהם, זה לא נכנס לסעיף שלנו.
תומר רוזנר
אוקיי. יבהירו נציגי הקבלנים על איזו עסקה מדובר ושיתייחסו.
תומר צליח
קודם כל, רואי כל הזמן מדבר על רווח ורווח. המילה רווח פה, אני חושב שהיא קצת מטעה משום שבדרך כלל, הסכומים שעוברים, או לפחות ברובם, לא מהווים רווח אלא מהווים איזשהו החזר הוצאות. כאשר יזם קידם פרויקט עד לשלב שאנחנו מדברים עליו, לא משנה אם יש תב"ע או אין תב"ע. מעצם החתמת הדיירים, יצאו כספים מאוד מאוד גדולים. אם הפרויקט הזה, עכשיו צריך להעביר, בין אם הוא נמכר לחלוטין כתוצאה מהכרח כזה או אחר, בין אם נכנס יזם נוסף לתוך הסיפור הזה, עוברים כספים, אפילו רק כדי לאזן את ההוצאות. זה היה לו, בדוגמא של תומר, זה שהיה לו 300 דירות, וזה שהיה לו 500 דירות, הם כנראה לא הוציאו את אותם סכומים, וצריך לאזן את ההוצאות שיצאו עד לאותה נקודת זמן. רק האיזונים על ההוצאות והנה הוספת פה הרבה מאוד מס. אתה כל פעם אומר רווח, אבל זה לא רווח, זה החזר הוצאות.
יוסי אלישע
לא, גם אין חשיבות לרווח. מדובר על הצד המשלם. לא על יכול להרוויח או לא יכול להרוויח. זה לא רלוונטי בכלל. הצד המשלם מחויב במס כאן. מי שממשיך את הפרויקט וצריך לקחת את זה בחשבון במחיר בסוף של הדירה.
היו"ר יעקב אשר
זה לא מי שממשיך, אתה אומר שזה בעצם שילוב.
יוסי אלישע
מי שמשלם מס רכישה זה בעצם מי שממשיך, הנכנס.
תומר רוזנר
תראו, אני רוצה להעיר הערה יסודית, שגם נאמרה פה ברמז על ידי רשות המיסים. ההיגיון שמאחורי מס רכישה הוא היגיון לא עסקי.
רואי זרנצ'נסקי
לא כלכלי, נכון.
תומר רוזנר
מס רכישה משלם גם קונה יחיד, המדינה חושבת, משיקולים שלה, שמי שקונה דירה צריך לשלם לה מס. אוקיי? אין לזה היגיון כלכלי. זה מיסוי כזה או אחר.
יוסי אלישע
כן, אבל אנחנו לא - - -
היו"ר יעקב אשר
רגע, רגע, רגע.
תומר רוזנר
כשאתם מדברים עכשיו על, אם אני מבין נכון, מוסכם עליכם שנושא מס השבח או מס הכנסה, לצורך העניין, הולך לפי רווח. אבל, במס רכישה תמיד אין רווח. או לא תמיד, בסדר, בהרבה מאוד מקרים.
קריאה
לא קשור לרווח.
תומר רוזנר
אז מה שאתם אומרים זה שאתם מערערים פה על ההיגיון שמאחורי מס רכישה. אז אפשר לערער עליו, אבל זה לא פה, זה ביסודות מס רכישה, מה שנקרא.
יוסי אלישע
אני אוסיף אולי על תומר, מדובר פה במהפכה למעשה.
תומר רוזנר
לא, להיפך.
יוסי אלישע
לא, שנייה אחת.
תומר רוזנר
להיפך.
קריאה
אתה מציע מהפכה.
יוסי אלישע
קודם כל, מעצם זה שאנחנו רוצים למסות דבר שהוא אינו עסקה במקרקעין. עכשיו, אם הוא היה עסקה במקרקעין, אז היה צריך ללכת לגישתה של רשות המיסים לפני פסק דין וגה, שדיבר על זה שבכלל צריך למסות את הכל.
קריאה
אני יכול להבין שרוצים עכשיו דרך ביניים.
ניצן פלדמן
רוצים להוסיף עוד מס. עוד מס ולהעלות את מחירי הדירות.
היו"ר יעקב אשר
דקה. הם מדברים, תומר, על קו התפר בין הראשון לשני. זאת אומרת, המדינה מכירה בחלק של הראשון, אבל כשאתה מתחיל להזיז הלאה או למכור או להתאחד עם עוד מישהו ולהתקדם עם זה הלאה, אז השני כבר לא ב"לופ". זאת השאלה.
אסף וקסלר
אז, זה בדיוק מה שהיועץ המשפטי אמר. ככה מתנהל מס רכישה, גם אם אני - - -
היו"ר יעקב אשר
כן, הכל טוב ויפה.
אסף וקסלר
לא, אם אני קניתי קרקע לפני שנה, בשיא המחירים של הקרקעות, ב-100 שקל, ומחר אני, מסיבה כזו או אחרת, מחליט למכור אותה ב-50, זה לא פותר אותי ממס רכישה. אני עדיין אשלם על זה מס רכישה.
יוסי אלישע
אתה משלם על הקנייה שלך, לא על המכירה.
ניצן פלדמן
אבל זה לא עסקת מקרקעין.
יוסי אלישע
אבל בכל מקרה אנחנו עוסקים בפרק של הסרת חסמים. התחדשות עירונית, אנחנו לוקחים עכישו ומוסיפים מס שלא היה לפני כן.
אסף וקסלר
לגישתנו הוא היה.
יוסי אלישע
לגישתכם הוא לא היה. בוא.
אסף וקסלר
אני רוצה, רגע, אני רוצה רגע לתת דוגמא. אני אתן רגע אולי דוגמא שתגיד למה זו גישת ביניים באמת. נצא רגע מהעולם של התחדשות עירונית, נגיד שיש עסקה שהיא קומבינציה רגילה.
יוסי אלישע
אבל אי אפשר - - -
אסף וקסלר
רגע, יוסי, תן לי שנייה.
יוסי אלישע
זה העיוות. אנחנו לא בחוק הכללי.
היו"ר יעקב אשר
אני הבנתי. הלאה.
אסף וקסלר
יש בעלים של קרקע. בא יזם ואומר לבעלים של הקרקע, אני אבנה לך חמש יחידות ואני אקבל קרקע של חמש יחידות. המיסוי במס רכישה לאותו אחד הוא על הקרקע של חמש היחידות שהוא מקבל. עכשיו, אותו יזם, אותו אחד קבלן, יוצא להסב את הפרויקט לצד ג' כלשהו. תהיה ביניהם עסקה. העסקה תהיה שהיזם החדש יצטרך לשלם מס רכישה גם על התמורה הישירה שהוא נותן ליזם הראשון, וגם על ההתחייבות כלפי הדיירים. זאת אומרת, מס רכישה יהיה לפי עלות הבנייה לחמש יחידות לבעלים המקורי, פלוס כמה שהוא צריך לשלם ליזם שיוצא. מה שאנחנו מציעים פה בגישת הביניים - - -
ניצן פלדמן
זה גם עיוות.
יוסי אלישע
זו דוגמא לעיוות הכי גדול שקיים בחוק מיסוי מקרקעין.
אסף וקסלר
רגע. מה שאנחנו מציעים פה.
ניצן פלדמן
זו הזדמנות לתקן את זה.
היו"ר יעקב אשר
חברים.
אסף וקסלר
לא מתקנים עכשיו את מס רכישה. איזה תיקון.
היו"ר יעקב אשר
אני מאבד את סבלנותי בקשב.
אסף וקסלר
מה שאנחנו מציעים פה כגישת ביניים, שאותו תשלום לבעלים על חמש היחידות שהוא בונה להם, אנחנו לא נחייב במס רכישה. מס הרכישה יהיה רק על התשלום שהוא נותן ליזם הראשון. זה הכל. בלי להוסיף את ההתחייבויות כלפי הבעלים. זו גישת הביניים שאנחנו מציעים.
ניצן פלדמן
הגיע הזמן.
תומר רוזנר
רגע, עכשיו, האם אפשר להוסיף לגישת הביניים שאתה מתאר, שהיא באמת מתיישבת עם עקרונות היסוד של מס רכישה, זאת שאלה כי אני לא יודע מספיק, אוקיי? טוענים פה שיש לו גם עלויות עסקה, בסדר? שהוא הוציא עלויות עסקה כדי להחתים. אתה אומר, את ההתחייבות עצמה לדיירים אני מתעלם, אבל מה עם הוצאות עסקה.
היו"ר יעקב אשר
לא רק התחייבות, גם התב"ע.
תומר רוזנר
כן.
אסף וקסלר
הדברים, הכסף שהוא הוציא והוא מקבל על זה את ההחזר, הוא נפגש עם הכסף, זה כן יהיה במס רכישה. התחייבות שהיא באוויר, שהוא עדיין צריך לעשות והיא לא נעשתה עדיין, לא תהיה חלק. אחרת, אנחנו נכנסים למקום שבו יזם אחד יגיד שהוא רוצה שני מיליון שקל ולצאת, בפנים הוא יביא בחשבן את העלויות שהיו לו ואת הרווח שהוא רוצה. יזם אחר יכול להגיד שהוא רוצה 100,000 שקל, פלוס תשלם לי את השאר. זה אותו דבר. אנחנו לא רוצים להיכנס למקום הזה. אבל, את ההתחייבות כלפי מחזיקי הקרקע, כלפי הדיירים, את זה לא נוסיף לצורך מס רכישה.
קריאה
שזה החלק הגדול בעצם.
אסף וקסלר
זה הרוב. זה המרכיב הכי גדול של העסקה.
היו"ר יעקב אשר
מה זה התחייבויות?
אסף וקסלר
כל עלות הבנייה שלהם, המימון של עורך הדין שלהם, התשלום עבור בעלי המקצוע שיעשו את זה. כל מה שקשור לשכר הדירה שלהם, הובלות שלהם. את זה, שיש על זה מס רכישה, לא נוסיף.
היו"ר יעקב אשר
לא שכר טרחת היזם, נקרא לזה ככה.
אסף וקסלר
נכון.
יוסי אלישע
אפשר אדוני?
היו"ר יעקב אשר
כן.
אסף וקסלר
זה גם לא היה במחלוקת לפני.
יוסי אלישע
רגע, אז קודם כל, גם מה שאמרת מקודם לא היה במחלוקת. שני דברים. אחד, לגבי הדוגמא שניתנה כאן. בדוגמא שניתנה, העסקה נכנסה לפועל, לכאורה, ביום החתימה עם אותו דייר שהיה אמור לקבל חמש יחידות. במקרה הזה, העסקה היא לא עסקה עדיין. במקרה של הפרק שאנחנו דנים בו. כל אימת שלא מוציאים היתר בנייה ומתחילה הבנייה. לכן, זה שני מקרים שונים לגמרי. דרך אגב, במקרה שהוא תיאר, אחד העיוותים הכי גדולים שקיימים בחוק מיסוי מקרקעין, שאז אתה אפילו לא יכול להוציא אישורי מיסים מול הדיירים שאתה נמצא מולם, כי אתה קנית מיזם אחר בכלל רק את הזכות. הוא קיבל מיליון שקל, העביר לך 100 מיליון פרויקט. אתה משלם על 101 מיליון. אתה ממשיך את ההתנהלות מולו. אתה בכלל לא מול הדיירים האלה. זו תקלה חמורה, אבל היא קיימת בחוק. אנחנו כנראה לא יכולים לתקן אותה כאן, אבל בטח לא צריך לתת אות כדוגמא. היא לא הדוגמא.

לעניין החיוב, צריך להבין, לא יכולה להיות סיטואציה שיהיה פה חיוב מס רכישה פעמיים. ואם אותו יזם מקבל החזר הוצאות שלאחר מכן, בדו"ח האפס שמוגש להם, ואותו יזם ממשיך ומגיש את דו"ח האפס, ומשלם מלא על אותו דבר, משלם מס רכישה, אז ברור שזה צריך להיות מנוכה.
אסף וקסלר
ממתי מנכים דברים כאלה? עם כל הכבוד.
יוסי אלישע
אז אני אסביר. אם נניח, עכשיו יזם יוצא, התחיל לשלם למתכננים, התחיל לשלם לעורכי דין וכדומה.
תומר רוזנר
נו.
יוסי אלישע
כשהוא יוצא ומגיש דו"ח אפס עכשיו לרשות המיסים, על מנת לחשב את מס הרכישה, העלויות האלה נמצאות עוד פעם בדו"ח האפס. ואם הן נמצאות עוד פעם, הוא כבר ישלם אותן ליזם היוצא. ברור לחלוטין שאי אפשר לחייב אותו פעם נוספת.
אסף וקסלר
לא, לא. יוסי. אם אותו יזם שכבר רכש ושילם את מס הרכישה, אחרי זה במימוש שלו, לא יהיה על המרכיב הזה פעמיים מס רכישה.
יוסי אלישע
יפה.
אסף וקסלר
אם אותו יזם מממש.
יוסי אלישע
זה בדיוק מה שאני חושב שתומר כיוון.
אסף וקסלר
לא אם הוא מסחרר את זה הלאה ויהיו סחרורים, בסדר?
יוסי אלישע
לא יהיה החזר הוצאות - - -
היו"ר יעקב אשר
איך אתה מכניס את זה לתוך זה?
יוסי אלישע
לכן, אני חושב, אדוני, דרך אגב, ההגדרה - - -
אסף וקסלר
אני חושב שזה די ברור גם.
תומר רוזנר
לא, לא. ממש לא.
ניצן פלדמן
לא ברור.
היו"ר יעקב אשר
רגע, רגע. אני מבקש שתחשבו על הנוסח.
אסף וקסלר
שוב פעם, אבל לא שעכשיו יש יזם שמביא יזם אחר, כל אחד מעביר אליו. אם אותו יזם קנה והוא בסוף זה שמממש, הוא לא ישלם על אותו מרכיב פעמיים.
היו"ר יעקב אשר
בסדר גמור.
תומר רוזנר
אז צריך להבהיר את זה.
היו"ר יעקב אשר
כן.
אסף וקסלר
אם זה לא מספיק ברור עכשיו, אז בסדר.
תומר רוזנר
אוקיי.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי. הלאה, נושא נוסף.
תומר רוזנר
יש הערות?
היו"ר יעקב אשר
יש הערות נוספות במקרה הזה? כן?
קריאה
הערה, להתייחס לנושא נוסף בסעיף הזה.
היו"ר יעקב אשר
לסעיף הזה?
קריאה
בסעיף 49.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי.
תומר רוזנר
לא, לא. על הפסקאות שאנחנו מדברים עליהן.
רעות בינג
פסקה 1, 6 ו-8.
היו"ר יעקב אשר
רגע, אתם רוצים להוסיף עוד משהו?
ניצן פלדמן
כן, אדוני ברשותך. הוצג פה נושא של עסקאות קומבינציה. זה עיוות לא פחות גדול, ואולי זו הזדמנות לתקן באמת את העיוות הזה.
קריאה
נו, באמת.
ניצן פלדמן
נו, באמת. אנחנו מדברים פה על התרת חסמים. וכנראה שרשות המיסים לא בעניין הזה, אלא רק איך להוסיף מיסים. אני מבקשת שזה יישקל בפני הוועדה. כי זה באמת מקומם התיקון הזה. הוספת מס על המיסים שכבר משלמים על העסקה הזאת, שזה בכלל לא עסקת מקרקעין.
שי אהרוניביץ
מי אמר שזו לא עסקת מקרקעין.
היו"ר יעקב אשר
בית המשפט.
ניצן פלדמן
בית המשפט.
יוסי אלישע
גם אתם בסבא ונסה.
שי אהרוניביץ
אנחנו לא הלכנו בעמדה הזאת, ובעמדה הזאת דווקא כן יש לנו תיקים. אנחנו פשוט רוצים להסדיר אותה. אם בסופו של דבר, בבית משפט - - -
ניצן פלדמן
אתם לא מסדירים את זה. אתם מסדירים את זה שתוכלו לגבות עוד מס מבלי להתווכח.
היו"ר יעקב אשר
שי. בקשתכם נשמעה. הלאה.
תומר צליח
אדוני, בבקשה עוד נקודה אחת.
היו"ר יעקב אשר
עוד נקודה אחת.
תומר צליח
מכיוון שרואי כבר לפחות הסכים רעיונית שכאשר מדובר על הקצאה בחברת פרויקט, אז לא יחול מס רכישה.
היו"ר יעקב אשר
נו אז למה אתה מדבר על זה עכשיו?
תומר צליח
לא, אבל, אם מדובר, אם זה לא חברת פרויקט, אלא מדובר, מכניסים משקיע לפרויקט בחברה שהיא לא חברת פרויקט, אלא חברה שיש לה פרויקטים - - -
היו"ר יעקב אשר
דרך מניות?
תומר צליח
לא דרך מניות, אלא, הרי אין הבדל מהותי בין להכניס משקיע לפרויקט לבין להכניס משקיע על ידי הקצאת מניות, שאת זה ניתן לעשות רק כאשר יש חברת פרויקט.
רואי זרנצ'נסקי
שהוא לא משלם שום דבר. דיברנו על זה, שהוא לא משלם שום דבר ליזם הראשון. דיברנו על זה.
ניצן פלדמן
אם הדברים לא ברורים, אז כנראה שצירך לכתוב אותם בצורה שונה.
תומר צליח
הדגש פה צריך להיות, אני חושב, החזר הוצאות הוא החזר הוצאות. צריך לשים אותו בנפרד. הוא לא רווח ועליו לא צריך לחול.
אסף וקסלר
אמרנו שעל זה לא יהיה פעמיים. מה שהוא לוקח כסף והוא מקבל כסף, זה משהו אחר.
תומר צליח
אז אני חושב שכבר בעסקת המקור לא צריך לחול על זה מס.
היו"ר יעקב אשר
כן, אבל אני לא רוצה לפתוח חלון חדש שנקרא החזר הוצאות שעכשיו יעמיסו עליו אלף דברים, שביניהם יהיה המושג רווח. לכל דבר יש שני צדדים.
תומר צליח
לא, ממילא צריך לעשות את זה לטובת מס שבח. הרי, מס שבח כן מנכים - - -
תומר רוזנר
כן, אבל איזו עסקה במס רכישה - - -
תומר צליח
כן מנכים לטובת מס שבח.
היו"ר יעקב אשר
הוא מדבר על מס רכישה.
תומר רוזנר
באיזו עסקה מתחשבים בהוצאות? בוא.
תומר צליח
נכון.
תומר רוזנר
מה נכון?
תומר צליח
אנחנו נמצאים בחריג.
היו"ר יעקב אשר
לא, אבל הוא אומר - - -
ניצן פלדמן
רוצים לעודד התחדשות עירונית או לא רוצים לעודד התחדשות עירונית?
יוסי אלישע
לא, אתה לא בעסקה רגילה כאן. אתה בעסקה שהמס עליה יחול רק אצל המממש האחרון. זה לא המקרה הרגיל. ולכן, אתה צריך לחשוב על זה שלא תהיה סיטואציה שהמממש האחרון שילם מס רכישה על אותו רכיב כמה פעמים.
תומר רוזנר
על זה הוא אמר שהוא ייתן פתרון.
היו"ר יעקב אשר
בסדר. על זה הוא אמר שהוא ייתן פתרון. תגידו, אתם נהנים לחזור על עצמכם?
ניצן פלדמן
לא, זה פשוט היה טוב יותר אם הסעיף הזה לא היה נמצא פה.
היו"ר יעקב אשר
היה טוב עוד הרבה דברים. להגיד לך על כל מה שהיה טוב?
ניצן פלדמן
אפשר. אבל, אנחנו כרגע ספציפית על הסעיף הזה.
היו"ר יעקב אשר
לא כדאי. לא כדאי. טוב, הלאה. נושא הבא.
אסף וקסלר
זה סעיף 8(2)(א) ו-(ב). הנושא הזה עוסק בעניין תמורת המזומן שיכול לקבל דייר. יש מקרים שבהם דייר יקבל דירה ותמורה נוספת של מזומן. בדרך כלל זה יהיה דירה באותו גודל או בגודל יותר קטן ותמורה נוספת. השאלה שנשאלת היא בסוף, איזה מיסוי יחול על אותו רכיב מזומן. במידה ואני, כבעל דירה אהיה פטור ממס על הדירה החלופית שאני מקבל, אז השאלה היא מה יחול על המזומן. כיום, יש למעשה, פטור נדחה. שזה אומר שהמזומן ממוסה רק ביום מכירת הנכס.
תומר רוזנר
תתחיל מהתחלה.
היו"ר יעקב אשר
מהתחלה בבקשה. ענייני פרוצדורה.
אסף וקסלר
אה נכון, נכון. זה גם 8(5). זה באותו נושא אז אפשר לדון על זה ביחד.
תומר רוזנר
אז (2) ו-(5).
אסף וקסלר
8(2)(א) ו-(ב) ו-8(5). אז אני חוזר. בסופו של דבר, נשאלת השאלה איך יחול המס על אותו רכיב בתמורת מזומן. כיום, המצב הקיים, שהוא, אנחנו כרגע מדברים על פינוי בינוי, וכמובן שאנחנו נעתיק את הדבר הזה גם - - -
היו"ר יעקב אשר
תמורת מזומן זה ההפרש חוץ מהדירה שהוא מקבל?
אסף וקסלר
נכון. היום הוא מקבל למעשה פטור נדחה. שזה אומר שיחול עליו מס רק ביום מכירת הנכס. כלומר, אני מחזיק את הדירה. כל עוד אני ממשיך להחזיק אותה, תמורת המזומן שאני מקבל מנגנון הצמדה בעתיד, ככה שביום שאני אמכור את הדירה, יחול עליי מס גם על שווי הדירה וגם על שווי המזומן שקיבלתי. פה אנחנו אומרים שנקדים את המיסוי תמורת המזומן ליום העסקה. אנחנו חושבים שיש פה איזשהו מנגנון שהוא לא נכון, שנוצר. הוא מעוות, הוא גם מאוד, בדרך כלל, לא שקוף לבן אדם שבקצה, שהוא לא מבין עד הסוף את הדבר הזה. ולכן, על תמורת המזומן, יחול עליו מס ביום העסקה. כן חשוב להגיד, אנחנו משאירים את הפטור הקיים, את המודל הקיים, למקרים החריגים, שזה בעיקר קשיש. קשיש ובעל דירה יחידה.
היו"ר יעקב אשר
כן, טוב. היו לנו על זה הערות.
תומר רוזנר
כן. זאת אומרת, בעצם, יושב ראש הוועדה, ההערות שהיו הן כך; ראשית, בעצם מה שאתם יוצרים כאן זה תמריץ לדייר, או בעל הדירה, לקחת את הדירה כמה שיותר גדולה, גם אם הוא לא צריך אותה.
היו"ר יעקב אשר
ברגע שאתה מטיל עליו מיסוי, על ההפרש, הרי אנחנו רוצים לתת לשוק לעבוד. אני מפרש את זה, מה שנקרא, לחיים. אנחנו רוצים שהדברים יזוזו. אתה בעצם בא וגורם לו לעשות את החשבון שעדיף לו את זה ואחר כך למכור את הדירה ההיא.
אסף וקסלר
אנחנו סבורים שיותר נכון לשקף לו את זה. את המיסוי שיחול על המזומן שלו, ביום העסקה. אנחנו חושבים שיש פה איזשהו עיוות.
היו"ר יעקב אשר
זה שירות ללקוח?
אסף וקסלר
לא, אנחנו באמת סבורים שיש עיוות שייווצר, שאנשים יבצעו עסקאות, אני לא יודע מה הם יחשבו ומה מספרים עליהם, שהם יקבלו דירה ועוד מזומן, והם לא מחויבים במס על המזומן. ויום אחד, שהם ימכרו את הדירה, הם יבינו שחבות המס שלהם, היא הרבה יותר גדולה ממה שהם חשבו לעצמם. בגלל שהם קיבלו תמורת מזומן.
קריאה
היום הם יכולים על זכויותיהם מול היזם. בעוד עשר שנים הם לא יוכלו.
ניצן פלדמן
ואם הם לא מוכרים את הדירה.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי, אוקיי. בואו ניתן רגע ליועץ המשפטי.
תומר רוזנר
לא, שאלת השקיפות זו שאלה שאפשר להטיל חובה על היזמין למסור את כל המידע.
ניצן פלדמן
נכון.
קריאה
זה קיים היום.
תומר רוזנר
זה לא טיעון.
ניצן פלדמן
אם הבעיה היא שקיפות, אפשר - - -
היו"ר יעקב אשר
סליחה. אתם לא תורמים ככה לדיון. תאמיני לי.
אסף וקסלר
מודל ההצמדה גם של אותה תמורת מזומן הוא גם מודל לא מאוד פשוט, ולי ככלכלן ג לקח כמה פעמים לקרוא אותו כדי להבין אותו. זה, לטעמנו יותר נכון, זה ככה גם נהוג בכל מנגנוני המס שחל ביום העסקה. אנחנו לא חושבים שהפטור הנדחה משרת. אני מקבל את הטענה של היועץ המשפטי, שיש פה איזשהו תמריץ קטן שמייצר לדירה ולא למזומן. אנחנו חושבים שזה עדיין יותר נכון ליישם את המודל כפי שהוא כך.
תומר רוזנר
אוקיי. השאלה, תכף נשאל את היזמים מהשטח, כמה משתמשים בדבר הזה ואיזה בעיות זה פותר, תכף נשמע. אבל, השאלה שאני מפנה אליך היא כזאת; מודל ההצמדה הוא מסובך גם לגבי דחיית המס על הדירה עצמה, אוקיי? גם כשהוא יצטרך למכור את הדירה, הוא לא יצליח לחשב את המס בעצמו. ולכן, הוא ממילא יצטרך לקבל ייעוץ.
רואי זרנצ'נסקי
ואז מה? הוא לא ירצה למכור את הדירה הזאת.
אסף וקסלר
כן.
רואי זרנצ'נסקי
אנחנו יוצרים מצב.
תומר רוזנר
למה?
רואי זרנצ'נסקי
אני אסביר. בוא נגיד שעכשיו אדם יכול לקבל דירת 140 מ"ר, הוא לא צריך, כמו שאמרת 140 מ"ר, מספיקה לו דירת 100 מ"ר. את ה-40 הנוספים הוא רוצה בכסף, נגיד זה 400,000 שקל.
תומר רוזנר
אוקיי.
רואי זרנצ'נסקי
אנחנו אומרים לו, תקשיב, ה-400,000 בעסקה עכשיו עם היזם, הכסף הזה פטור. בעתיד, כשתרצה למכור את דירת ה-100 מ"ר שקיבלת, נוסיף לך את ה-400,000 שקל לשווי המכירה. כשזה ממודד והכל. נגיד ה-400,000 האלה אחרי שמונה הופכים להיות 650,000 שקל.
תומר רוזנר
נכון.
רואי זרנצ'נסקי
כשהוא ימכור את הדירה שלו, כשהוא יודע שבדירות מגורים יש הקלה במס, הוא ישלם 25 אחוז מס. נגיד הוא ימכור בשני מיליון שקל.
תומר רוזנר
אם זו דירת השקעה, כמובן.
רואי זרנצ'נסקי
אם זו דירה יחידה נתנו פטור.
תומר רוזנר
נכון.
יוסי אלישע
לא, היא יכולה להיות דירה יחידה באותו מועד.
רואי זרנצ'נסקי
רגע, רגע. בוא נדבר רגע על המשקיע. יש לו דירה של שני מיליון שקלים. הוא רוצה למכור אותה והוא יודע שהוא יצטרך לשלם מס של 500,000 שקל, שזה 25 אחוזים.
היו"ר יעקב אשר
רגע, אם זה משקיע, מה זה משנה אם זו דירת ארבעה חדרים או שלושה חדרים.
רואי זרנצ'נסקי
נכון. לא, יכול להיות שהוא משקיע - - -
אסף וקסלר
יכול להיות שזו דירה - - -
רואי זרנצ'נסקי
רגע. על דירה יחידה וקשיש, אנחנו לא פוגעים בהם בעניין הזה.
היו"ר יעקב אשר
מה זה לא?
אסף וקסלר
אנחנו מאשרים את הפטור הנדחה, לאם קשיש או בעל דירה יחידה מעוניין להישאר במנגנון של פטור נדחה, הוא יוכל להמשיך להשתמש בו.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי.
רואי זרנצ'נסקי
עכשיו, ההוספה של הכסף הזה, של השניים, ואז הוא יצטרך לחשב את המס מ-2.650, למרות שהוא נפגש רק עם שני מיליון, אנחנו נשב פה עוד עשר שנים ואנחנו נצטרך למצוא מנגנון לעודד אותם למכור את הדירות. כדי למנוע את זה, עקרון יסוד במס, זה במועד המפגש עם הכסף יש תשלום. זה באמת חריג לכלל שברשות המיסים ובמס בכלל, שלא משלמים מס במועד המפגש עם הכסף, אלא דוחים את זה. בדרך כלל, כשדוחים את המס זה למועד המפגש עם הכסף.
תומר רוזנר
טוב, אבל זה לא טיעון. מכיוון - - -
אסף וקסלר
לא, אבל חבות המס שלו, בדוגמא שרואי נתן - - -
היו"ר יעקב אשר
רגע, רגע. מכיוון?
תומר רוזנר
מכיוון שדחיית המס ממילא מטילה עליו, דחיית המס בעסקה שהוא עושה בין הדירה הישנה שלו של ה-60 מ"ר ל-100 מ"ר, שאתה מדבר עליה, גם ככה מעמיסה עליו את מס היתר או איך שתסתכל על זה, במכירה.
רואי זרנצ'נסקי
לא, זה כל אחד שמשפץ דירה ומשביח אותה, הוא יודע את זה. זה לא אותו דבר. פה הוא נפגש עם כסף.
תומר רוזנר
הוא לא יודע.
רואי זרנצ'נסקי
הוא לא נפגש עם כסף - - -
היו"ר יעקב אשר
משום שאם הוא מגדיל.
רואי זרנצ'נסקי
אם הוא מגדיל את השטח והוא עושה את זה בעצמו ומשפץ לעצמו את הבית, הוא יודע שהבית יהיה שווה יותר. אבל, אין לו מפגש עם כסף. פה, הוא נפגש עם ה-650,000, בדוגמא שלי עם ה-400,000 שקל. ואתה אומר לו, אין בעיה, תיקח את הכסף, תבזבז, תעשה מה שאתה רוצה, בעתיד אבל, אני אטיל עליך מס. לזה אין אח ורע במיסים.
תומר רוזנר
בסדר, אין אח ורע כי זה הפטור שמצאו לתת.
רואי זרנצ'נסקי
כי היה בעבר רק דירה אחת, תזכור את זה. היה בעבר רק דירה אחת שגם ככה יכולת למכור כל ארבע שנים. היום, באנו ופתחנו את זה בלי הגבלה של מספר הדירות.
היו"ר יעקב אשר
עכשיו אני רוצה לשאול שאלה. והשאלה היא לאוצר, לא לרשות המיסים. האם לא פה המקום, אחד המקומות, יהיו עוד כמה מקומות כאלה, שבו אנחנו צריכים לעשות הבדל בין אזורי ביקוש לפריפריה?
רואי זרנצ'נסקי
אפשר לחשוב על זה.
היו"ר יעקב אשר
אני חוזר.
שי אהרוניביץ
לא, לא, זה דווקא, כבוד יושב הראש, זו דווקא כן שאלה לרשות המיסים. אנחנו, דיפרנציאליות אזורית היא מאוד בעייתית. היא קיימת, אמנם - - -
היו"ר יעקב אשר
רגע, שי, למה אני אמרתי שלא? כי לא רציתי לקבל תשובות טכניות.
שי אהרוניביץ
זה לא טכני.
היו"ר יעקב אשר
אני ידעתי שאתה תגיד את זה. לא ידעתי לגמרי, אבל הבנתי שסביר להניח שכן. אבל, דיפרנציאלית פה, זה לא בשביל שאני אגיד, אתה יודע מה, לא נצליח את הכל אז בוא נעשה חלק. לא זה. אני, מתחילת הדיונים, אתם לא הייתם כאן, אני מתחילת הדיונים בא ואומר, אנחנו פותרים פה חלק מהבעיות, יש כאלה שחושבים שאנחנו מעמיסים קצת. אבל בסוף, הכיוון הוא באמת יותר של לפתוח. היה אפשר לפתוח יותר עם וויכוחים כאן, וכאן יהיו לנו עוד וויכוחים. אבל, דבר אחד אני לא רואה עדיין בכל החקיקה הזאת שיושבת אצלי וחונה אצלי בוועדה. אני לא רואה איפה אנחנו נותנים את ה"בוסט".
רואי זרנצ'נסקי
לא, נתנו. נתנו פה. נתנו בפריפריה.
היו"ר יעקב אשר
אני יודע, אנחנו נגיע לשם תכף, אנחנו נגיע לעוד דברים. אני רק בא ואומר, לא דיברתי על זה שלא נתנו נגיעות, דיברתי על "בוסט", אוקיי? לא נתנו עדיין. ואלה דברים שקשורים גם לדיונים נוספים שאנחנו נעשה. אבל, אנחנו רוצים לגרום לכך, השוק, בואו אני אגיד לכם, מטרת העל שלי בהתחדשות עירונית, מטרת העל שלי היא לנסות לשחרר עד כמה שאפשר, חסמים ובעיות, באזורי הביקוש, כדי לתת לאנשים לעשות את הביזנס שלהם. ושם אפשר לעשות ביזנס. במקומות שבהם אתם צריך לגרום לעידוד של אנשים, שם לבוא עם הטבות מס ככל האפשר, עם הסתכלות. זה גם, אל תסתכל לי בדברים שאתה חושש, משקיע, שם אני צריך כן משקיעים. אני לא צריך לעודד משקיע שיש לו בתל אביב 10 דירות. זה לא מעניין אותי. אותי מעניין מישהו שיכול להזיז לי את המערכת שם, באזורי האי-ביקוש. תקרא לזה ככה.
רואי זרנצ'נסקי
עשינו כמה דברים, אני בטוח שאתה יודע. כמו לקבל שתי דירות וכמו בלי מגבלה. אני חושב - - -
היו"ר יעקב אשר
בוא, אתה רוצה זר פרחים?
רואי זרנצ'נסקי
לא, עוד פעם, לאחד בפריפריה, שזה דירה יחידה, גם הוא יוכל לקבל. אני חושב, אם אפשר לקבל הצעה, שנסיים את העניין גם של הפריפריה ואז נחשוב אם באמת אפשר לשקול את זה, אם גם את העניין של המזומן כדאי להוסיף בפריפריה.
תומר רוזנר
אוקיי.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי, אני מבקש על הדברים האלה לקבל תשובות היום.
אסף וקסלר
אני, כן חשוב לי לסיים את הדוגמא של רואי, להבהיר את הדבר הזה. על אותה דירה שווה שני מיליון, ותמורת המזומן שלו תפחה ל-650,000, יחול עליו מס לפי שווי של 2.65.
קריאה
למרות שהוא קיבל רק שני מיליון לכיס.
אסף וקסלר
הוא יקבל שני מיליון שקל לכיס, ביום מכירת העסקה, נגיד כעבור שמונה שנים. אבל, חבות המס שלו תהיה 2.65 מיליון. ולכן, זה יפגע בתמריץ שלו לעשות את העסקה בעתיד. אנחנו באמת מאמינים שהמודל הזה יותר נכן גם לבן אדם בקצה. אבל, שמענו את ההערה לגבי הפריפריה ואנחנו נשקול את זה.
ניצן פלדמן
ואם הוא לא ימכור את הדירה שלו? אז מה? סתם שילם?
תומר רוזנר
שנייה, אני רוצה לשמוע.
היו"ר יעקב אשר
רגע, עוד דקה נשמע אתכם, שנייה. כן.
תומר רוזנר
לא, אני דווקא רוצה לשמוע אותם. מה המקרים שבהם משתמשים בקומבינציה הזאת. מה המקרים הנפוצים? למה זה משמש?
תומר צליח
אני אשמח להשיב לתומר.
היו"ר יעקב אשר
בבקשה.
תומר צליח
קודם כל, בדרך כלל מדובר באנשים שאין להם ברירה, הם צריכים גם את המזומן. כן, יש לו דירה שהוא יכול לפחות חלק ממנה, הרי, מבחינת הדייר, הטוב ביותר, התמורה הגבוהה ביותר שהוא יכול לקבל, היא במגורים עצמם.
היו"ר יעקב אשר
אבל, אתה לא מדבר על הדייר, אתה מדבר על המשקיע.
תומר צליח
לא, אני מדבר על הדייר.
היו"ר יעקב אשר
הדייר פטור.
אסף וקסלר
אם זו דירה יחידה, ובאמת ידו אינה משגת, הוא לא ישלם.
תומר צליח
הדייר לא פטור, סליחה. ברוב המקרים שאנחנו מכירים. גם אם דייר, יש לו, נניח שהוא גר באיזושהי דירה, ואז הוא ירש שליש דירה, אז אותו אחד שירש.
היו"ר יעקב אשר
פה נגעת בנקודה שיש לה הצעת חוק נפרדת.
רואי זרנצ'נסקי
לא, אבל יש לנו גם התייחסות לזה. דירה יחידה זה גם מי שיש לו בנוסף שליש דירה. אמרנו, מי שזכאי ל(ב)(2), הוא נכנס. אפילו אם יש לו חצי דירה בירושה, לא שליש, או אפילו דירה שלמה בירושה, הוא עדיין נכנס לסעיף של (ב)(2), והוא יהיה פטור. יש חזקות למה זה דירה יחידה, והן יחולו גם כאן. זאת אומרת, עד שליש דירה, גם אם לא ירושה - - -
יוסי אלישע
יש לו דירה מלאה, הוא פטור?
רואי זרנצ'נסקי
דירה מלאה לפי (ב)(5), אם בירושה. אם הוא זכאי לפטור של (ב)(5).
יוסי אלישע
על הפטור של (ב)(5), לא על הדירה שיש לו בנוסף.
רואי זרנצ'נסקי
לא, יוסי.
יוסי אלישע
שהוא לא מתגורר בדירה ויש לו - - -
רואי זרנצ'נסקי
תקרא את החזקות של (ג). 49(ג). גם דירה נוספת מלאה שהיא בירושה. אם זו דירת ירושה של המוריש, כל התנאים האלה, אז הוא יהיה פטור על הדירה הזאת. אין בעיה. מחילים את החזקות של 49(ג), שזה פותר את הבעיה הזאת גם למי שיש שליש דירה, חצי דירה בירושה, או אפילו דירה שלמה בירושה.
תומר צליח
בכל מקרה, בדרך כלל השנמוך, לא מתייחס לדירה ההשקעה, הוא מתייחס לדירה - - -
תומר רוזנר
דירה יחידה.
תומר צליח
נכון, לא משנה.
תומר רוזנר
אבל הם ממשיכים לאפשר את זה.
תומר צליח
לדירה שבה אותו אדם מתגורר.
תומר רוזנר
אבל את זה הם ממשיכים לאפשר. אתה ראית את הסעיף.
תומר צליח
לא, לא. שמעתי את מה שרואי אומר.
תומר רוזנר
זה כתוב פה בהצעה.
תומר צליח
אבל, הדירה שבה אדם מתגורר, גם אם נניח שיש לו עוד דירה - - -
היו"ר יעקב אשר
טוב, כל זה, כשדיברתי איתך שאל תקרא לו דייר דווקא, תקרא לו משקיע. כי דייר, הבנתי את העניין.
ניצן פלדמן
זה לאו דווקא משקיע.
היו"ר יעקב אשר
אבל, מה שאתם טוענים, שכן מאפשרים. אגב, אני צריך לבדוק את זה. אני לא יודע.
תומר רוזנר
לא, לא, לא. זה כתוב במפורש.
היו"ר יעקב אשר
לא, כי אני מכיר מקרים שמישהו ירש איזה חמישית דירה. זה כבר פוגע בו.
רואי זרנצ'נסקי
לא, לא, לא. יש לך את סעיף 49(ג), שזה חזקה של דירה יחידה. סעיף 49(ג) קובע שגם אם בנוסף לדירה, יש מקרים שיש לך עוד שליש בדירה, או דירה בירושה, זה לא מוציא אותך מהגדרת דירה יחידה.
היו"ר יעקב אשר
זה לא נחשב, זה דירה יחידה?
רואי זרנצ'נסקי
נכון.
תומר צליח
בכל מקרה, מה שרציתי להגיד זה שבדרך כלל, הדירה שלגביה משנמכים, הרי משקיע שזו דירה שהוא לא מתגורר בה והוא לא מתכוון לחזור לגור בה, אז הוא יכול לעשות בה מה שהוא רוצה. דירה שאדם מתגורר בה, היא בדרך כלל דירה שאדם בוחר לשנמך, ולקחת דירה. בדרך כלל, בלית ברירה, יש לו עיקולים, יש לו זה, יש לו חובות. הוא צריך לקבל איזשהו מרכיב במזומן.
היו"ר יעקב אשר
הלאה.
תומר צליח
עכשיו, אדוני, צריך להבין את החטא הקדמון. החטא הקדמון פה הוא בכלל בבסיס, שאנחנו שני אנשים, אדם ושכנו, מקבלים את אותה תמורה, זה כסף וזה שווה כסף. אין הבדל בין כסף לשווה כסף. זה חייב במס וזה לא חייב במס. זה החטא הקדמון. פה הבעיה. עכשיו, מוסיפים חטא על פשע, ואומרים שבגלל שזה היה הנדחה, אנחנו מלכתחילה עושים פה איפה ואיפה. הנכון היה לבטל את האיפה ואיפה, לא הגדיל את האיפה ואיפה.
תומר רוזנר
אני לא כל כך הבנתי.
רואי זרנצ'נסקי
אני יכול להגיד שגם היום, דייר שרוצה לקבל את כל הדירה שלו בפרויקט, ודייר שרוצה לצאת ולקבל כסף. אחד יהיה חייב במס ואחד לא יהיה חייב במס. מי שרוצה לקבל כסף ולא רוצה לדירה בפרויקט, אומר ליזם שהוא רוצה לצאת. תן לי כסף אני יוצא. אז הוא משלם מס.
היו"ר יעקב אשר
אבל אם הוא רוצה דירה בפרויקט אחר של הקבלן, זה נקרא לצאת?
תומר צליח
כן, החוק היום מאפשר אבל.
תומר רוזנר
רק לקשיש.
רואי זרנצ'נסקי
תלוי איפה. בפינוי בינוי, אפשר לקבל דבר כזה, אם הוא רוצה לצאת, בתמ"א 38, לא.
תומר רוזנר
מה זאת אומרת?
רואי זרנצ'נסקי
בפינוי בינוי, הסברנו את זה אז, שבפינוי בינוי אתה מוכר את ה=כל הזכויות שלך ליזם.
תומר רוזנר
כן.
רואי זרנצ'נסקי
ואתה זכאי לקבל דירה אחרת. הדירה האחרת לא חייבת להיות גם באותו המתחם. אם היזם מוכן לתת לו דירה במקום אחר, מכל מיני אילוצים, זה גם יהיה פטור. בתמ"א 38 הוא נשאר עם זכויות באותה קרקע. זה ההבדל שדיברנו עליו.
היו"ר יעקב אשר
אם הוא מוותר על זה? זאת אומרת, הוא היה רוצה להמיר את זה בשכונה אחרת, באזור אחר. אני מנסה לפתוח את האפשרויות, כדי, עוד פעם, להזרים.
רואי זרנצ'נסקי
בפינוי בינוי, חייבת להיות מכירה של כל הזכויות. למה? כי בהרבה מקרים, הדירה שאתה מקבל היא לא באותה קרקע שהיית לפני זה. ואתם מכירים את זה, יש פינוי בינוי, יש בינוי פינוי. יש כל מיני דברים. יזם מקבל את כל הזכויות בקרקע ונותן דירות לדיירים. בתמ"א 38, זה אירוע בנייני. הבניין שנהרס יקום מחדש באותה קרקע בדיוק. ולכן, זה לא דומה, ולכן הפרקים האלה שונים קצת במהות שלהם.
תומר רוזנר
בסדר. אבל, עדיין שואל יושב הראש, האם ההיגיון שחל בפינוי בינוי, לא יהיה נכון גם לתמ"א 38? בהקשר הזה. זאת אומרת שאם הדייר, או בעל הדירה, רוצה לצאת, הוא לא רוצה להיות בפרויקט, כרגע נתתם את זה רק לקשיש שהוא יכול למכור ליזם וכו', נכון? אתם מוסיפים את זה. עכשיו, פה שואל יושב הראש, מה קורה במצב שבו הוא לא קשיש, בסדר? סתם בעל דירה בפרויקט אומר ליזם, תקשיב אני לא רוצה את כאב הראש הזה, קח את הדירה, תן לי כסף, אני אקנה דירה במקום אחר. או אתה תיתן לי דירה במקום אחר.
היו"ר יעקב אשר
אני רוצה תשובה בעניין הזה מהרשות להתחדשות עירונית. מכם אני רוצה את התשובות האלה. תראו, אני עושה פה עבודה, אין לי כרגע משיהו, אני לא מחפש להטיב פה עם מישהו על סקטור מסוים או משהו כזה. אני שואל, כשאנחנו פותחים את הדברים ומנסים להניע אותם, יש לנו כל מיני סרבנים, לא רוצה לגור שם, לא רוצה פה ולא רוצה שם. אנחנו מנסים לפתוח את הדברים כמה שיותר. השאלה היא האם הטיעון הזה שלי הוא נכון, לצורך העניין, ואז זה בסדר, נשמע מה הם אומרים.
רואי זרנצ'נסקי
רק אני אגיד שגם בפינוי בינוי אין פטור.
היו"ר יעקב אשר
זה לא נקרא שינוי עמדת הממשלה. אל תפחדי.
רואי זרנצ'נסקי
רק בפינוי בינוי אבל, זה לא נכון שאין מס רכישה. אם הדירה היא מחוץ לפרויקט, היזם, שהוא קונה את הדירה, הוא משלם מס רכישה.
יוסי אלישע
למעט אם הוא נותן דירה שלו.
רואי זרנצ'נסקי
גם עליה הוא שילם מס רכישה, כשהוא קנה את הקרקע.
יוסי אלישע
לא שילם, קנה את הקרקע. זה לא שהוא משלם מס רכישה על עסקה. זה לא נכון.
רואי זרנצ'נסקי
זה לא שיש פטור ממס רכישה על דירה במקום אחר. לדייר יהיה פטור, אבל היזם יצטרך לשלם מס רכישה על אותה דירה.
תומר רוזנר
זה בסדר, אנחנו מדברים על הדייר.
היו"ר יעקב אשר
אנחנו מדברים על הדייר עכשיו, לא על היזם.
רואי זרנצ'נסקי
אני לא בטוח שבדברים האלה, שפותחים את זה לכולם, שיכולים לדרוש את זה, זה כבר לא הופך אפילו לחסמים.
היו"ר יעקב אשר
זו השאלה. לכן אני שואל, האם זה נכון. הרי, אתם מכירים עסקאות תקועות. אתם מכירים בעיות שקיימות. אתם מכירים את זה מהשטח. צריך תשובה על זה.
איריס פרנקל כהן
כמו שרשות המיסים הציגה, הרציונל מלכתחילה, זה היה הרציונל, שאפילו בתוך הפרויקט עצמו מקבלים את דירת התמורה, לא בהכרח באותו מגרש. לא קיבלנו פניות שיש עסקאות שתקועות על זה, אחרת היינו מביאים את זה בהצעות החקיקה. אבל, עכשיו, כרעיון חדש שעלה על ידי יושב הראש, כמובן שנבחן אותו. אבל, לא הגיעו אלינו פניות.
היו"ר יעקב אשר
בואו. תחשבו בהיגיון.
רואי זרנצ'נסקי
אני כן רוצה להגיד משהו, אבל.
היו"ר יעקב אשר
זה לא אחד נגד השני. בסוף - - -
רואי זרנצ'נסקי
בידרה יחידה הפטור קיים.
איריס פרנקל כהן
לא, לגמרי לא. סליחה, רגע. אתה שאלת אם אנחנו נתקלים במגעים שלנו עם השטח, בבעיות מהסוג הזה. אז התשובה היא לא.
היו"ר יעקב אשר
רגע, אבל הוא אומר, אם זה לא רלוונטי לגבי דירה יחידה, כי יש לה פטור בכל מקרה.
רואי זרנצ'נסקי
בדירה יחידה יש את 24 החודשים. אולי פחות.
היו"ר יעקב אשר
פותח את השוק - - -
איריס פרנקל כהן
12 לא? גם את זה אתם מורידים?
רואי זרנצ'נסקי
כרגע 24.
תומר רוזנר
להשקיע?
היו"ר יעקב אשר
זה משקיע.
קריאה
ואתה מגדיל את עילות הסירוב, גם.
תומר רוזנר
שנייה, לא. שנייה. אם זה נכון מה שאתם אומרים, אז זה נכון גם בפינוי בינוי, אוקיי? גם כאן אנחנו דואגים למשקיע ולא לדייר. אז למה פה כן ופה לא?
ניצן פלדמן
נכון.
רואי זרנצ'נסקי
עוד פעם, המנגנון הזה, כמו שאמרת, גם בפינוי בינוי עם הפטור ממס רכישה, הוא רק אצל קשיש. והרציונל היה - - -
תומר רוזנר
לא, אתה אמרת - - -
רואי זרנצ'נסקי
בפינוי בינוי, אתה מוציא אותו מהמקום שלו. בתמ"א אתה לא מוציא אותו מהמקום שלו. אתה לא מוציא אותו מהמקום שלו. יכול להיות שאתה הורס את הבניין ומקים אותו מחדש. זה לא כמו בפינוי בינוי שאתה יכול להעביר אותו מהמקום שלו.
תומר רוזנר
לא, אתה מסתכל על זה בראייה צרה.
איריס פרנקל כהן
לא זאת הסוגייה. הסוגייה היא להקל על התהליך לבן אדם, שלא יצטרך לצאת ולחזור.
ניצן פלדמן
לצאת ולחזור ולצאת ולחזור.
תומר רוזנר
לצאת ולחזור.
רואי זרנצ'נסקי
אז להקל על זה, מישהו, באמת שזה לא קשיש, בואו, גיל 70, מי שזה באמת בצרכים האובייקטיביים שלו, הקושי הזה, אז נתנו את הפטור, והרחבנו את זה גם לתמ"א. זה לא היה קיים בכלל. לא היה שום מענה למי שבגיל 70 בתמ"א.
תומר רוזנר
אני אתן לך דוגמא, בסדר? יש לך נכה רגליים שגר בדירת קרקע. היזם לא יכול להציע לו דירת קרקע, כי את דירת הקרקע הוא עושה דירת גן, והוא לא יכול להציע לו את הדירה הזאת. זה לא בשווי.
היו"ר יעקב אשר
הוא רוצה להציע לו דירת קרקע במקום אחר.
תומר רוזנר
הוא רוצה להציע לו במקום אחר.
יוסי אלישע
וזאת לא דירתו היחידה, כן? תומר, לזה התכוונת.
תומר רוזנר
כן, כן. אבל הוא גר בה. אנחנו עכשיו מדברים על האינטרס של הפרויקט לצאת לפועל, נכון?
היו"ר יעקב אשר
אתה יודע מה? אפשר להכניס את זה רק אם הוא גר בה לפחות בשנתיים או שלוש האחרונות.
תומר רוזנר
זה ברור. זה בכל מקרה.
רואי זרנצ'נסקי
לא, אבל גם שיש בה את הצרכים האובייקטיביים שלו. אחרת, כולם יבואו וינסו לשפר את המקום שלהם, ואני חושב שאנחנו ניצור פה חסם. מגיע לך דירה במקום מסוים, אתה רוצה לשפר את המצב, את התבוא ליזם ותגיד לו, תיתן לי חלופה לגור במקום אחר.
קריאה
אתה עושה את זה בפינוי בינוי.
רואי זרנצ'נסקי
אני חושב שזה קצת - - -
היו"ר יעקב אשר
אתה מייצג כרגע את הקבלנים?
רואי זרנצ'נסקי
אני?
היו"ר יעקב אשר
לא, בקטע הזה.
רואי זרנצ'נסקי
אה, יכול להיות.
היו"ר יעקב אשר
אז אפשר את הייעוץ שלו?
יוסי אלישע
לא, עדיין לא.
היו"ר יעקב אשר
בעניין הזה.
אסף וקסלר
אבל שוב, אני מזכיר, זה רק בדירה השנייה.
היו"ר יעקב אשר
אבל זה נכון או לא נכון. אם זה מהווה חסם, אני לא שם.
יוסי אלישע
אדוני, צריך להבין משהו כזה.
היו"ר יעקב אשר
אם זה עובד בפינוי בינוי, זה לא היווה חסם, למה שזה יהווה חסם פה?
יוסי אלישע
אני האמת לא רואה שום הבחנה בין פינוי בינוי. זה שזה מוגדר מתחם, ובניין.
היו"ר יעקב אשר
רגע, אתה לא יזם. אתה עורך דין.
תומר צליח
קודם כל, בוודאי שאני מסכים. אין הבדל בין פינוי בינוי לתמ"א 38.
היו"ר יעקב אשר
זאת אומרת, אתה לא רואה בזה בעיה. הפוך.
תומר צליח
הנושא, השנמוך הוא אירוע שקורה כל הזמן.
תומר רוזנר
לא, לא שנמוך.
היו"ר יעקב אשר
לא שנמוך. אני מדבר על משהו אחר.
תומר צליח
דירה מחוץ למתחם, אני מכיר מעט מאוד מקרים של דירה מחוץ למתחם. בדרך כלל מדובר על אירועים של שנמוך. נתן פה תומר דוגמא מצוינת שעלולה לקרות, של אדם נכה.
עינת גנון
תומר, הקדמת מימון. אתם תצטרכו להעמיד את הכסף לרכישה עבור אותו בעל דירה, בסמוך לפינוי. אז יש פה עניין - - -
תומר רוזנר
לא, לא. אני לא רוצה - - -
קריאה
יותר מזה. יש פה הקדמת אירוע מכירה.
תומר רוזנר
שנייה, עינת, אני רוצה להבהיר. אנחנו לא מדברים עכשיו על הטלת חובה על היזם להיענות לבקשה הזאת, בסדר?
עינת גנון
ברור.
תומר רוזנר
אם יש הסכמה.
היו"ר יעקב אשר
אם יש אפשרות, אם יש הסכמה.
תומר רוזנר
היזם אומר, לקשיש הוא חייב לתת לו, נכון? אנחנו לא מדברים על זה. אנחנו מדברים עכשיו, נגיד, נתתי את הדוגמא של נכה שרוצה לעבור, רוצה לשמר את היותו בדירת קרקע. בסדר? אז הוא אומר, אני מניח שגם יש סיכוי לא קטן שאם הוא יתעקש, יגידו לו שסירובו הוא סירוב סביר כי הוא לא רוצה להיות לוי במעלית, בסדר? יכול להיות שיגידו שזה סירוב סביר. אני לא קובע מסמרות, כמו שאומרים. אבל, יש סיכוי שיגידו שנכה כזה, שגר בקומת קרקע, ולא רוצה לעלות שתי קומות כמקובל, כי הוא לא רוצה להיות תלוי במעלית. או, סתם ניתן דוגמא אחרת, אדם חרדי שלא רוצה לעלות מעבר לקומה שישית, כי הוא מקפיד על לא להשתמש במעלית שבת, אוקיי? והוא לא רוצה עכשיו לעלות ברגל 7 קומות. אוקיי? הוא אומר, עזבו, אני אלך למקום אחר.
תומר צליח
האירוע הזה קורה לנו כמעט בכל פרויקט של פינוי בינוי. אין כמעט פרויקט שאני לא קונה איזו דירה או שתיים בלית ברירה. אין ברירה.
תומר רוזנר
בהסכמה.
תומר צליח
כן, בהסכמה. אנחנו נאלצים, תמיד יש כאלה שלא מתאים להם התמורה בפרויקט, ואנחנו נאלצים לקנות את הדירה.
היו"ר יעקב אשר
זאת אומרת, הנאלצים הזה, אתה אומר שברגע שיכנס הרכיב הזה, אם אנחנו מכניסים את כמו - - -
תומר רוזנר
לא, אבל בתמ"א 38 זה קורה לכם גם?
יוסי אלישע
זה לא קורה כי אין את זה בדין, אין אפשרות כזאת. אז אף אחד לא מדבר עליה.
רואי זרנצ'נסקי
אז זה לא חסם היום.
היו"ר יעקב אשר
זאת השאלה.
תומר רוזנר
זאת השאלה. בדיוק.
היו"ר יעקב אשר
הפינג-פונג הזה הוא טוב לי. לכן, אתה לא תייצג אותם ושהם לא ייצגו אותך.
רואי זרנצ'נסקי
אני לפחות עוזר להם, לא שמעתי שהם מנסים לעזור לי.
תומר צליח
אני יכול להגיד באופן אישי, שזה קרה לי יותר מפעם אחת, בתמ"א 38.
תומר רוזנר
ואז מה קורה?
תומר צליח
היה מס אז היה מס.
תומר רוזנר
מי משלם אותו?
תומר צליח
עובר הדירה.
קריאה
או היזם.
רואי זרנצ'נסקי
זה לא אירוע, נו.
תומר צליח
איפשהו זה מגולם בתוך התמורה שאני נותן לו. כן? לא משנה אם אני אגיד לו, אני משלם לך.
היו"ר יעקב אשר
שאלה מורחבת, תהיו רגע פרקטיים. ההצעה שאני הצעתי, לדעתכם, נכונה בשביל לגלגל פרויקטים קדימה או לא?
קריאה
נכונה.
היו"ר יעקב אשר
מי עונה פה?
קריאה
כולם עונים פה.
תומר צליח
התאחדות הקבלנים.
יוסי אלישע
לשכת עורכי הדין.
נדב מופקדי
לשכת רואי החשבון. גם.
תומר רוזנר
אז רק תציג את עצמך קודם.
נדב מופקדי
נדב מופקדי.
היו"ר יעקב אשר
ותסביר למה אתה כל כך חושב שזה נכון.
נדב מופקדי
יש הרבה מקרים, גם בהתחדשות בניינית, שדייר אחד לא רוצה את הפרויקט. כי, לצורך העניין, הוא גר בדירת הגג, והוא רוצה גם לחזור לדירת הגג, ואי אפשר. אי אפשר לתת לו את זה.
היו"ר יעקב אשר
השאלה אבל, האם ההטבה הזאת שאני מדבר עליה עכשיו, לא תגרום לכך שכולם ידרשו בדיוק את אותו דבר.
יוסי אלישע
מאיפה הבעיה? הרי היזם צריך בסוף להעמיד את זה, ואין יכולת כלכלית ובסוף הדברים הם שכללי השוק קובעים, וככל שנאפשר יותר גמישות, כך ייטב. אתה נותן לו עוד כלים להתמודד עם הדיירים. זה רק דבר שיכול להועיל. לא השתמש בזה? לא קרה כלום. יהיה לו אילוץ? עולה לו עוד כסף? אבל לפחות הוא יכול לצאת לפועל ולא להיתקע או לתקוע את הפרויקט זה לעוד כמה שנים בגלל דייר כמו במקרה שתומר דיבר עליו.
תומר רוזנר
לא, אבל השאלה אם הדוגמאות שאני מציע - - -
היו"ר יעקב אשר
אם זה שכיח.
תומר רוזנר
מראשי הקודח. השאלה היא זה דברים שאתם נתקלים בהם.
יוסי אלישע
יש. יש מקרים כאלה.
תומר צליח
בהחלט.
קריאה
לא, לא נפוץ.
יוסי אלישע
אני דווקא חושב שהתיקון של השנמוך עכשיו, הוא שיוביל להרבה מאוד מקרים כאלה, למשל, כמו בפינוי בינוי. כי אתם שוכחים שבסוף, נושא השנמוך, הוא לאו דווקא, מקרה שהדייר ביקש. לפעמים הדייר לא רוצה שנמוך. הדייר אומר תקשיב, אני פיניתי 120 מ"ר, מגיע לי, סתם לפי התמהיל, התחשיב, 150 מ"ר. אני רוצה 150 מ"R או אני רוצה 130 מ"ר. אומר לו היזם, אין לי. ברמה התכנונית, הדירות האלה יהיו 120 מ"ר. זאת אומרת, אני לא יכול לתת לך את מה שמגיע לך. זאת אומרת, הדיון הוא בכלל לא ביניהם, הדיון הוא מה נתנה התוכנית.
תומר רוזנר
ואז הוא יצטרך לשלם מס.
יוסי אלישע
במקרים כאלה, תראו את האבסורד, הוא יצטרך לשלם מס, היזם כי בדרך כלל היזמים משלמים את המס, על כל התמורה הכספית שהוא יצטרך לתת לאותם דיירים, כי אי אפשר לתת להם בבנייה שפטורה ממס, את מה שהם רוצים. זאת אומרת, מי שיש לו דירה קטנה, ואפשר לתת לו דירה יותר גדולה. ומי שיצטרך לקבל תמורה כספית, ישלם מס. מה המשמעות? יצרת אפליה.
היו"ר יעקב אשר
זה לא על הרעיון שלי?
תומר רוזנר
זאת בעיה. לא, זה משהו אחר.
יוסי אלישע
יצרת אפליה בין שני דיירים. וההיפך, עכשיו מה שיקרה זה שדיירים יגידו ליזם, תקשיב, אנחנו לא רוצים תמורה כספית, תן לנו את זה בעוד מגורים. ואני אגיד לך איפה הבעיה היותר קשה. הבעיה היא יותר קשה עם דירות גדולות. אנחנו היום מתמודדים עם המון אנשים עם דירות גדולות, לכאורה, מי שמפנה 150 מ"ר, מגיע לו 200 מ"ר, לפי החוק, לפחות.
תומר רוזנר
כן.
יוסי אלישע
אין בפרויקט דירות כאלה. אין. אני יכול לתת לך שתיים. שתי דירות, נניח, של 120 או של 130 מ"ר. אז מה קורה? בעצם, אותו דייר, גם אם זו דירתו היחידה, ישלם מס מלא. זאת אומרת, היה עוד איפשהו פתרון של כסף. אבל, בכסף כזה, אני מזכיר לכם, האירוע הוא לפי יום החתימה. מיום החתימה, נניח זו דירתי היחידה. החלטתי לקחת כסף מזומן, עם דירה. כי אני בן שישים, ומה לעשות? פרויקט כזה כנראה ייקח עשור, ואני כבר מתייחס לתקופה העתידית, ואני אומר, אני אהיה כבר בין שבעים, אז אני מעדיף דירה לא של חמישה חדרים אלא ארבעה חדרים. תן לי מזומן.
תומר רוזנר
נו.
יוסי אלישע
לא קשיש לפי שבעים בחוק, ביום החתימה. בן שישים או שישים וחמש. זה גם מבוגר.
תומר רוזנר
זה פתור.
יוסי אלישע
אז מה יקרה? רגע. אז הוא, עכשיו, לכאורה, עם, חלילה בעוד עשר או חמש עשרה שנה שהוא יקבל את הדירה או שהוא כבר יחיה בדירה החדשה, תהיה לו עוד דירה שהוא קנה בשביל הפנסיה שלו בעוד עשר שנים, או שקיבל אותה בירושה, והיא לא ירושה מהמוריש שהוא פטור, רואי, בשבילך. האיש הזה יצטרך לשלם מס על התמורה שהוא קיבל לפני חמש עשרה שנה. למרות שזו הייתה דירתו היחידה, וסיפרו לנו את ההבחנה שהוא לא משקיע. אז אני אומר, אם נותנים פטור, ורוצים לעשות את ההבחנה בין משקיע, למי שזו דירתו היחידה. היא צריכה להיות הבחנה היום, ביום החתימה. לא יכול להיות שהיא תהיה איתו. 20 שנה הוא צריך להשאיר את הדירה הזאת יחידה. למה? או שהיום עושים את ההבחנה הזאת כמו שאתה עושה בחוק. זה חייב במס וזה פטור. ונותן לו את הפטור היום, לא עושה לו פטור מדומה, שבעוד עשרים שנה ייקחו ממנו מס.
תומר רוזנר
לא, אז זה אני חושב שזה צריך להיות ברור.
יוסי אלישע
לא, הוא אומר לך ייקחו ממנו את המס בעתיד.
רואי זרנצ'נסקי
רגע, קודם כל, אנחנו חזרנו אחורה עכשיו. זה כבר לא הנושא שדיברנו עליו.
היו"ר יעקב אשר
התעוררת דקה אחרי הסעיף, אבל בסדר.
יוסי אלישע
לא, אבל אני ביקשתי לדבר. הייתי סבלני.
היו"ר יעקב אשר
אתה דיברת.
יוסי אלישע
לא, בנושא הזה עוד לא דיברתי. יש עוד הרבה הערות בנושא הזה.
אסף וקסלר
יושב הראש, אני כן רוצה להשלים את ההתייחסות לנושא שאנחנו עוסקים בו עכשיו. אפשר אולי אחרי זה לחזור לנושא הקודם.
היו"ר יעקב אשר
כן.
אסף וקסלר
בסופו של דבר, חשוב להגיד, הפטור קיים מהשבח, לבעלים דירה יחידה. כלומר, אם אני מוכר ליזם, או לכל אחד אחר, והולך וקונה דירה חדשה, אני פטור מעצם זו שזו דירתי היחידה. ולכן, מה שאנחנו מדברים עליו כאן, זה רק למי שיש לו יותר מדירה אחת. והוא לא קשיש גם.
תומר רוזנר
לא, בסדר. הנכה שיש לו דירת קרקע.
אסף וקסלר
עכשיו, צריך להגיד, בהצעת החוק הזו, בניגוד לרוב הצעות החוק שעליהן אנחנו מנהלים דיונים בוועדה, הן הצעות חוק עם משמעויות תקציביות.
היו"ר יעקב אשר
שהוא מתגורר בדירה.
תומר רוזנר
שהוא מתגורר בדירה, כמובן.
אסף וקסלר
רגע, אני אשלים ואז אני אתייחס. אלה הצעות חוק עם משמעויות תקציביות. זה אומר שאנחנו הגענו עם מסגרת.
היו"ר יעקב אשר
או, תגיד את זה בהתחלה
אסף וקסלר
מדובר פה בהרבה מאוד הטבות, ולכן כל שינוי פה הוא הרבה יותר מורכב.
יוסי אלישע
אז בואו נבין, כמה זה בספר התקציב?
אסף וקסלר
תנו לי להשלים את דבריי בבקשה.
היו"ר יעקב אשר
סליחה, סליחה.
אסף וקסלר
אני אומר, מדובר פה בהצעות חוק תקציביות עם עלות תקציבית גדולה, וכל שינוי פה הוא דורש מאיתנו התאמות במקום אחר, כי אנחנו בסוף, כל התהליך הזה הוא חלק מכינוס מסגרות התקציב. ולכן, לטעמנו, וודאי לא נכון לעשות תיקון שידרוש ממנו להביא התאמות, בעולם שאני נותן פה הטבה לבן אדם שזו כנראה דירתו השנייה. יכול להיות שיש מקרה חריג אחד או שניים, או אולי עשרה, שזו לא דירתם היחידה, ואני נותן פה הטבה לבן אדם - - -
יוסי אלישע
אתה לא נותן הטבה. ההטבה קיימת היום בחוק. אתה רוצה לשלול את ההטבה.
אסף וקסלר
ממש לא.
יוסי אלישע
אתה שולל היום הטבה שקיימת.
היו"ר יעקב אשר
סליחה.
אסף וקסלר
זה לא נכון.
תומר רוזנר
לא, הוא לא מדבר - - -
יוסי אלישע
מה לא? מה לא? סליחה.
רואי זרנצ'נסקי
הוא מדבר על הנושא, יוסי, אתה לא במקום הנכון.
היו"ר יעקב אשר
הוא בסעיף הזה, לא מה שנזכרת אחר כך.
רואי זרנצ'נסקי
עשינו פה מסגרת של הרבה דברים.
יוסי אלישע
לא, הוא גם אמר שיש לזה השלכות תקציביות.
היו"ר יעקב אשר
אבל אתה לא יכול להשתלט לי על הדיון.
יוסי אלישע
סליחה.
אסף וקסלר
עשינו פה מסגרת של הרבה צעדים, ביחד עם צעדים נוספים שנידונים בוועדת הכספים, שמאפשרים לנו לקבל איזושהי מסגרת שאני אגיד, ואמרנו את זה גם במחליטים, יש לזה עלות תקציבית של סדר גודל של 300 מיליון שקל, אם אני זוכר נכון. לכל ההצעות שמובאות יחד. כל הרחבה שלהן תדרוש מאיתנו להביא להן מקור, שזה אתגר לא קטן. אנחנו לא חושבים שפה נכון להביא את הפתרון.
היו"ר יעקב אשר
תוריד את זה מכמה שהמדינה תשלם על רעידות אדמה כשהן יקרו. תוריד את זה על זה. על הפריפריה, על כל הדברים הללו. על מחלוקות רווחה בפריפריה. על מה שאתה רוצה. על חינוך בפריפריה, שאתה משלם הרבה כסף.
אסף וקסלר
אז בגלל זה הבאנו חבילה של צעדים שיש להם עלות תקציבית לא מבוטלת.
היו"ר יעקב אשר
לכן אני אומר, אתם נמצאים במקום גמיש.
אסף וקסלר
להרחיב את זה, יוצר לנו אתגר.
היו"ר יעקב אשר
המקום הזה הוא גמיש. הוועדה הזאת היא גמישה, והכנסת היא גמישה. אבל, אני בא הפוך, אני בא ואומר לכם, אני מבין שאתם רוצים להזיז את המערכות. אתם רוצים להגיע לתוצאות
תומר רוזנר
זה אינטרס של המדינה.
היו"ר יעקב אשר
האינטרס הוא שלכם. עכשיו, אתם מביאים משהו שהוא חצי חלבי וחצי בשרי. ככה הוא יראה בסוף.
אסף וקסלר
אני לא מסכים.
היו"ר יעקב אשר
אתה לא מסכים, בסדר. אז מה אם אתה לא מסכים.
אסף וקסלר
לא, הכל בסדר.
היו"ר יעקב אשר
אתה לא רב, אתה לא יודע חלבי ובשרי.
אסף וקסלר
אני נותן את ההתייחסות שלנו. לדעתנו, המנגנון שאנחנו יוצרים, והפתרון הזה, הוא כן טוב. הוא לא חלבי.
היו"ר יעקב אשר
המנגנון שלכם, המנגנון שאתם יוצרים, הוא בכיוון הטוב. בנקודות מסוימות צריך לטייב. רק אני בא ואומר, הוא יכול להיות טוב, ויכול להיות טוב מאוד, ויכול להיות, מה שנקרא, משנה גישה. ולכן אני אומר, תעשו את הבדיקות שלכם ותראו. זה לא שבאים פה לבקש מענקי משהו. אנחנו באים ואומרים, המדינה, בסופו של דבר, צריכה להיות חלק מהעניין הזה, כדי שאנשים שיושבים כאן ומקטרים, לא יקטרו הרבה, ויעבדו, ויעשו עסקאות. ובמקומות שבהם יכולים לעשות עסקאות לבד, שלא נפריע להם הרבה. אבל, איפה שאני רוצה לגרום להם ללכת לעשות עסקאות, בפריפריה, ששם, על זה אנחנו צריכים. וגם הנוקדה הזאת דיברה על משהו בכיוון הזה.
ניצן פלדמן
כרגע, התיקונים עושים בדיוק הפוך. הם בטח לא מעודדים התחדשות עירונית.
היו"ר יעקב אשר
טוב, אוקיי, את זה אני הבנתי. ככה זה תמיד. כל אחד אוהב להגיד את קצה האפס שלו.
ניצן פלדמן
אז בואו תוכיחו שזה מעודד התחדשות עירונית. תוכיחו שזה מעודד עסקאות.
רואי זרנצ'נסקי
אני יכול להגיד רק שהתיקונים האלה כאן, הם באמת אחרי שהבנו מה החסמים. כמובן שהרשות להתחדשות עירונית הייתה חל מהשיח, האוצר. ובאמת, באנו לפה בשביל להוריד חסמים.
היו"ר יעקב אשר
אני שאלתי שאלה. זה מונח לפתחכם. האם הדבר הזה, מעבר לפריפריה שדיברנו, שאמרתי גם.
אסף וקסלר
שני נושאים. פריפריה ומס שבח לדירה אחרת.
היו"ר יעקב אשר
גם הנקודה הזאת. וגם בנקודה הזאת תבדקו. האם זה יכול להאיץ את המערכת. אני חושב שכן. כמו שאמרו מקודם. זה מגוון כלים ליזם, להסתדר על עושי צרות, או אפילו לא עושי צרות.
תומר רוזנר
או מישהו שבאמת צריך.
היו"ר יעקב אשר
או אנשים שנקראים עושי צרות, אבל באמת שקשה להם מסיבות אובייקטיביות כאלה ואחרות.
נדב מופקדי
חשוב לחדד שלא מדובר רק במשקיעים, בסדר? כי בהסבר לחוק, מה שבאים ואומרים, עושים הפרדה בין זכויות בנייה, לבין הדירה. אז על החלק של הדירה אולי יינתן פטור, אבל חלק מאוד משמעותי מהתמורה הכספית שהדייר יקבל, גם אם זו דירתו היחידה, הוא ישלם מס. ואם הוא היה ממתין עד סוף הפרויקט, על הסכום הזה, גם אם זו לא הייתה דירתו היחידה, הוא היה משלם אחוזים בודדים של כסף. אם תסתכלו איך כתבו את זה. כתוב במפורש שלקחו לו - - -
יוסי אלישע
רואי, אמרת שזו טעות ואתה צריך לתקן.
נדב מופקדי
סעיף 49(ז). דבר נוסף, צריך לחשוב על זה.
יוסי אלישע
מה זה? רציני?
קריאה
לא דיברנו על זה. על זה לא דיברנו.
יוסי אלישע
על 49(ז), על היחיד?
תומר רוזנר
שנייה, שנייה.
היו"ר יעקב אשר
מתי דיברתם? היום? כאן?
יוסי אלישע
היום, לפני שבועיים.
היו"ר יעקב אשר
אה, לפני שבועיים. אז תזכיר לו את זה.
יוסי אלישע
מה זאת אומרת?
היו"ר יעקב אשר
תגיד את זה אתה בזמן שלך, דקה. תן לו רגע.
נדב מופקדי
אז, דבר אחד, אז הדיון פה הוא לא רק על משקיעים, הוא ביחס לכולם. עכשיו הדבר השני, זה יוצר מצב, בסדר? שלפעמים צריך לתת עוד כלים. הסעיף הזה הוא דרמה בהתחדשות העירונית. כי צריך לתת עוד כלים ליזם.
תומר רוזנר
איזה סעיף?
רואי זרנצ'נסקי
מדברים שוב פעם על התמורה הנוספת. על התמורה הכספית.
נדב מופקדי
על למסות את המזומן.
תומר רוזנר
רגע, שנייה. אסף וקסלר התייחס לא לנושא התמורה הנוספת.
רואי זרנצ'נסקי
נכון, נכון. אנחנו חוזרים אחורה.
תומר רוזנר
אוקיי, רגע. סיימנו את הנושא הזה?
היו"ר יעקב אשר
כן. אני רוצה שייתן תשובה.
רואי זרנצ'נסקי
לא, רגע. אני רק רוצה להגיד שמסתכלים על פינוי בינוי, שזה מתחם, למול ההתחדשות הבניינית, זה ממש לא אותו דבר. לא מבחינת פרקי הזמן שמבקשים מדייר לצאת, לא מבחינת המורכבות של העסקה. אם היינו פה ב-18 בנובמבר 2021, שאתם זוכרים את הדיונים שהיו. כל הזמן הסבירו לנו למה התחדשות עירונית או פינוי בינוי, זה הקושי הגדול. שם יש את הבעיה. אני חושב שבהתחדשות הבניינית, לפחות באזורי הביקוש, לא צריך לעזור יותר מבחינת הרווחים שיש ליזמים. זה נכון שבפריפריה, שם זה עוד לא טוב.
היו"ר יעקב אשר
נכון.
רואי זרנצ'נסקי
במקומות של הביקוש, אני לא חושב ששם בכלל צריך את העזרה שלנו.
תומר רוזנר
בסדר. שנייה רגע. אז גם בנקודה הזאת בעצם, אולי נכון לאפשר את זה בפריפריה.
רואי זרנצ'נסקי
אמרנו שאת זה נשקול. כשנראה את כל ההטבות ביחד לפריפריה, נראה אם צריך.
תומר רוזנר
עכשיו, אם אני מבין את ההצעה שעל השולחן, לגבי התמורה הנוספת שאנחנו חוזרים אליה כרגע, היא בעצם לא לדבר על דירה יחידה או קשיש, אלא על מתגורר בדירה.
רואי זרנצ'נסקי
מתגורר בדירה זה גם יכול להיות מישהו שיש לו עוד 100 דירות.
תומר רוזנר
יש לו עוד 100 דירות, אבל זו הדירה שהוא גר בה.
רואי זרנצ'נסקי
זו הדירה שהוא גר בה. אנחנו לא אומרים שהוא לא יכול לקבל כסף. הוא יכול לקבל כסף, רק שישלם את המס עבור אותו מרכיב מזומן שהוא קיבל. אתה מבין? שאותה דירה שבעתיד הוא ירצה למכור, שהוא לא יגיד, אני לא מוכר בגלל שיעור המס הכל כך גבוה שהולך להיות לי בעתיד. ואז נבוא ונעשה הוראת שעה למכירת הדירות, כדי לעודד אותם למכור.
יוסי אלישע
זאת אומרת, המבחן שלך הוא ביום הקבלה, ביום החתימה. דווקא דירה שהוא מתגורר בה, הסיכוי מאוד גדול שהוא מסתכל על הדירה הזאת, אל כדירת השקעה. זאת אומרת, גם אם יש לו, באותה שנייה שהוא חותם, עוד דירה נוספת, בעוד עשר שנים הדירה שהיו מתגורר בה, היא תהיה דירתו היחידה. והוא ישלם. לכן אמרתי, וזה גם פותר את מה שאמר נדב, אני זכרתי, אבל אם טעיתי אז טעיתי, ואני רוצה לחזור על זה עכשיו.
היו"ר יעקב אשר
תחזור.
יוסי אלישע
צריך להיות ברור. ההערה שעלתה פה, אם היא לא מתוקנת, זה ממש להפוך את התמונה. כי אומרים לך, שדייר, גם אם זו דירתו היחידה, יקבל מזומן, הרי מה הוא מוכר ליזם? הוא תמיד מוכר את הדירה שיש לו עם זכויות הבנייה. הרי, היזם קונה ממנו בעצם זכויות בנייה. ולכן, לעולם, לפי סעיף 49(ז), בהנחה ואנחנו עוברים את התקרה של 2.2, ואנחנו עוברים אותה בדירות, במרבית המקרים, למעט הפריפריה. הוא משלם מס. גם בעל הדירה היחידה. עכשיו, כשאני שאלתי את השאלה, אמרו לי, לא, לא, אם יש משהו בניסוח שהוא לא מובן, זה יובהר שזה לא. אז יכול להיות שאני שמעתי לא טוב. אבל אם זה כך, אז כל ההצגה עכשיו פה שכאילו דירה פטורה. הוא לא פטור.
היו"ר יעקב אשר
ומה המצב היום?
יוסי אלישע
המצב היום הוא שאין מס לאף אחד. לא מסתכלים. אתה נותן ליזם את הכלי. לא שואל אותו כמה דירות יש לך, אין לך. אני גמיש לחלוטין להציע לראובן ולשמואל וליעקב את אותו תמריץ, לא מייצר אפליה ביניהם. לא מייצר כל מיני אינטריגות. יודע לייצר לכולם תמורה שווה. בלי לייצר עכשיו הבחנה.
היו"ר יעקב אשר
מה ההגדרה? של דירה יחידה?
יוסי אלישע
לא, גם אם לא דירה יחידה.
היו"ר יעקב אשר
גם לא דירה יחידה.
נדב מופקדי
משקיעי דירות משלמים את המס בסוף. בסדר? כשהם ימכרו את הדירה, בסדר? הם ימכרו.
יוסי אלישע
אם זו לא תהיה דירה יחידה, הוא לא ישלם מס על זה.
נדב מופקדי
רם זו לא תהיה יחידה, הוא ימכור את זה בלינארי, באחוזים בודדים.
יוסי אלישע
אבל, המבחן, אדוני יושב הראש, הוא לא היום. הוא ביום שהוא ימכור. זה יכול להיות עוד עשרים שנה. זאת אומרת, היום, רוצים ממנו מס על משהו שיכול להיות שהוא לא יתקיים בכלל עוד שנה. שזה יהיה פטור. אז, לכן, כל הרעיון פה לקחת, אנחנו מדברים על הסרת חסמים, ואנחנו בשני הפרקים הראשונים, שהם בעיקר הוספת חסמים. ועוד לא הגענו בכלל לפרק השלישי, של מחזיקים, שזה עוד חסם.
תומר רוזנר
שנייה, מה ההתייחסות שלכם לתרחיש שהציגו כאן, שבאמת אין אפשרות לתת לו, מבחינה, נגיד, תכנונית.
היו"ר יעקב אשר
בסוף הוא ישלם את המס.
תומר רוזנר
בסוף הוא ישלם, אבל באמת אי אפשר לתת לו.
רואי זרנצסקי
רגע, אז לאור מה שהוא הציג עכשיו, אז אני אומר, מי שיש לו שתי דירות השקעה, וזו לא הדירה היחידה שלו, על המזומן שהוא יקבל, הוא ישלם את המס. אני לא מדבר פה, אנחנו עושים את זה כאילו זה עונש. זה לא עונה לקבל כסף ולשלם על זה מס. אנחנו לא מענישים פה אף אחד.
יוסי אלישע
רועי, אתה אומר - - -
רואי זרנצסקי
רגע.
יוסי אלישע
אבל, תענה ל-49(ז).
רואי זרנצסקי
אבל הוא שאל אותי שאלה אחרת. אני אענה לך או לו?
היו"ר יעקב אשר
לא, לא. אני רוצה, תענה לו ואחר כך תענה ל-49(ז).
רואי זרנצסקי
בסדר, אז אני עונה לעניין הזה.
תומר רוזנר
זה שני דברים שונים.
רואי זרנצסקי
כן, זה שני דברים שונים.
תומר רוזנר
זה שני היבטים של אותו עניין.
רואי זרנצסקי
נכון, אז אני אומר שהוא ישלם את המס על המרכיב שהוא קיבל, המזומן שהוא קיבל. ואם צריכים להביא היזם והדייר, בחוזה ביניהם, איזושהי הסתכלות על זה, אז בסדר. אבל, זה קורה בכל עסקה, גם היום, שמישהו רוצה, לא רוצה דירה יותר גדולה, הוא רוצה לצאת מהפרויקט ולקבל כסף. אתה ממסה אותו על זה. אין פטור היום על קבלת מזומן אם אתה לא בפרויקט.
אסף וקסלר
אגב, בוודאי שאפשר לתמחר בעסקה את המזומן, לפי המיסוי גם. צריך לקחת את זה בחשבון.
תומר רוזנר
אני רוצה למקד את זה. אני רוצה למקד את העניין. אני מבין את העיוות שנוצר בזה שכשתיקנו את החוק ואמרו שאפשר למכור יותר מדירה אחת, אוקיי?
רואי זרנצסקי
אין מגבלה בכלל.
תומר רוזנר
אין מגבלה בכלל. אז הטענה שצריך למסות את התמורה הנוספת, אם זה יותר מדירה אחת, היא טענה שאוחזת מים, מה שנקרא.
יוסי אלישע
היא לא קשורה למתחם.
תומר רוזנר
אוקיי? אין סיבה לאפשר לו תמורה נוספת בלתי מוגבלת. אבל, אם זו דירה אחת, ולא קשור אם זו יחידה או לא יחידה. זאת אומרת, או שהוא מתגורר בה, או שזאת דירה, הוא נהנה מהדבר הזה רק בדירה אחת, יכול להיות שכן צריך אפשר את זה. כדי לתת את הגמישות ליזמים לתת אתה תמורות האלה איפה שצריך.
רואי זרנצסקי
אני אגיד, אל תשכח שאנחנו אחרי תיקון.
תומר רוזנר
אנשים לא רוצים לשלם.
רואי זרנצסקי
אנשים לא רוצים לשלם, ובגלל זה אנחנו פה.
תומר רוזנר
לא, בסדר. אבל, השאלה היא - - -
רואי זרנצסקי
אנחנו לא מדברים, עוד פעם, אנחנו מדברים איפה זה נכון.
תומר רוזנר
רואי, השאלה היא אם לא נכון לחשוב לתת את האפשרות לתמורה נוספת. תחשבו על זה רק, אני מעלה את זה כאפשרות.
רואי זרנצסקי
אבל, אם אנחנו מסתכלים על התפיסה בכלל, הרי כשבאנו ודיברנו על דירה יחידה, על הפטור לדירה יחידה, אמרנו שלא משנה איפה בן אדם גר, ואם זו הדירה שהוא מתגורר בה או לא, לא נתנו פטור על הדירה שבן אדם מתגורר בה. כל התיקון שעשינו על דירה יחידה, הוא על דירה שבן אדם מחזיק, שהיא היחידה שלו, הוא מקבל את הפטור. זה עכשיו, לשנות מהגישה הזאת, ולהגיד, לא, ניתן לו את הפטור על איפה שהוא מתגורר, לא משנה כמה דירות יש לו.
יוסי אלישע
אילו שני פטורים שונים. אין קשר.
תומר רוזנר
שני פטורים שונים.
רואי זרנצסקי
אילו שני פטורים שונים, אבל שמסתכלים בסוף על אותה גישה.
יוסי אלישע
שונים לגמרי. עכשיו הוספתם את הגישה הזאת.
רואי זרנצסקי
זה לחזור בעצם. רגע.
יוסי אלישע
היא לא הייתה בחקיקה עד היום.
אסף וקסלר
בכל מקרה אנחנו מרחיבים את ההטבות בהתחדשות בניינית.
רואי זרנצסקי
לא, היא לא הייתה אבל אנחנו הרחבנו את ההטבה בצורה משמעותית.
תומר רוזנר
נכון.
רואי זרנצסקי
אז אפשר להגיד, לא משנה, גם אם זו דירה יחידה ואתה לא מתגורר בה, תשלם את המס. איפה יהיה יותר נזק.
היו"ר יעקב אשר
אגב, הרחבנו גם, כשאתה מדבר על הרחבה משמעותית, אתה מתכוון על ההשוואה, נכון?
רואי זרנצסקי
לא, שבפינוי בינוי הייתה עד היום דירה במתחם והגדלנו - - -
היו"ר יעקב אשר
כן, כן. עד היום היה גם 75 אחוז, ועכשיו מורידים ל-76 אחוז. או כל מיני דברים כאלה. אנחנו הולכים מכל הכיוונים. זו החלטה גורפת שלנו להביא את הכל למצב אחד. אז איך אומרים , לטוב ולמותטב. אתם לא יכולים, אבל - - -
רואי זרנצסקי
רגע, אבל אני חושב שיהיה מצב שאם נלך לבן אדם שמתגורר בדירה, אתה תפגע בבן אדם שזו הדירה היחידה שלו.
תומר רוזנר
לא. מה קשור.
רואי זרנצסקי
למה? אז מה ההבדל? מבחינה סוציאלית, על המקום של הדירה היחידה, הוא הרבה יותר נכון. בן אדם שיש לו דירת 100 מ"ר, וזה הופך להיות דירת 120 מ"ר, אם הוא מסכים להישאר בדירת 100 מ"ר, כדי שיישאר לו לדמי הניהול, לסוג הבנייה החדשה, שיוכל באמת להישאר בבניין כזה, לאפשר לו לקבל כסף, זה צודק. זה צודק לתת לו כסף שהוא יוכל להשתמש בו.
קריאה
אתה לא מאפשר לו.
רואי זרנצסקי
בן אדם שיש לו עוד דירות. בן אדם שהכסף הזה זה לא מה שמשנה לו את הפרויקט, יכול לשלם את המס על זה.
אסף וקסלר
וגם אם היום הוא דורש 400,000 שקל, והוא חושב, או לא יןדע מה הוא חושב, על המיסוי העתידי, או שהוא לא ימכור את הדירה לעולם. הוא יכול מחר להגיע ליזם, אני רוצה 400,000 שקל נטו, תביא לי תמורה יותר גבוהה, אני אשלם את 25 אחוזי המס, וזה הכל.
יוסי אלישע
תבינו את מה שנוצר. יש פה איזה לקונה שצריך להבין אותה כלכלית.
אסף וקסלר
שידרוש 25 אחוזים.
יוסי אלישע
אדוני יושב הראש, הרי, המזומן הוא חלף לבנים. תראה את האבסורד שנוצר. אם אני אדרוש ממנו לבנים, אני בעצם אהיה חייב במס בסוף, דרך אגב, בדיוק עם הפרשי הצמדה. אני אהיה חייב במס על הלבנים האלה בסוף. רצו בזמנו לעשות השוואה בין מי שיבקש לבנים נוספות, לבין מי שיבקש כסף. שניכם תשלמו בסוף. עכשיו, מה שקורה, מי שיבקש את הדירה, מה שנקרא, בגודל המלא, נניח, מ-120 ל-140 מ"ר, אז הוא לא ישלם מס. ומי שיצטרכו לתת לו, בגלל אילוצים תכנוניים, 120, ועל 20 מ"ר, שהוא מקבל מזומן, במקום להגיד לו כמו ההקבלה למי שהיה לו 140, אומרים לו תשלם בסוף, אומרים לו, לא, לא, אתה תשלם היום. אבל מי משלם היום? היזם. אז אנחנו לא בהסרת חסמים, אנחנו בהוספת חסמים.

אנחנו בחסם מאוד משמעותי. תראה, הסיבה שבגללה זה עולה עכשיו, זה שבדרך כלל, מרובת הדירות העיקרית, ושמבקשת לשנמך את הדירות, זו המדינה. אבל, המדינה - - -
היו"ר יעקב אשר
רגע. מה אמרת?
איריס פרנקל כהן
הבעיה היא במע"מ. יש פטור מס שבח למדינה, כך שהקושי הוא - - -
יוסי אלישע
לא, מע"מ, נפתרה הבעיה. במע"מ נפתרה הבעיה.
איריס פרנקל כהן
לא, אבל כשיש מזומן, אז עדיין.
יוסי אלישע
על מזומן אין בעיה, כי המזומן משולם, לכאורה, על המלכ"ר, ועל זה אני מוציא חשבונית בעצמי. אני, כיזם, אני לא בבעיה על המזומן.
איריס פרנקל כהן
אז תדבר עם היזמים קצת.
רואי זרנצסקי
צריך להבין גם שהמסה - - -
יוסי אלישע
רגע, אבל, שנייה. בואו לא נערב.
רואי זרנצסקי
יופחת מהתמורה שמשולמת לדייר.
יוסי אלישע
בסופו של דבר, יש לי שני דיירים. אני, נניח, יש לי מקבל דירות מוגבל. אני יכול להוסיף לתומר עוד עשרים מטר, אף אחד לא משלם מס, הכל פטור. לך, אדוני יושב הראש, נגמרו הדירות, אני חייב לתת לך מזומן בשביל שתהיה שווה לתומר, אבל אומרים לי, לא, אתה תשלם 25 אחוז או אפילו יותר, לצורך העניין, לפי רכישת הדירה, ואז המשמעות היא שאני צריך לתת - - -
היו"ר יעקב אשר
עצור.
תומר רוזנר
אנחנו רוצים לתת על דירה אחת, ולא משנה אם היא יחידה או לא.
היו"ר יעקב אשר
תעשו על זה חשיבה, ואולי בהצעה של תומר, עם דירה אחת. אני אומר לכם ככה, אני לא חושב שאנחנו צריכים במערכת החקיקה שלנו עכשיו, להתחיל להחמיל דברים על מה שלא היו קורים.
רואי זרנצסקי
אני רוצה לתת דוגמא קיצונית.
היו"ר יעקב אשר
אלא אם כן דברים שהם ממש.
רואי זרנצסקי
אני רוצה לתת דוגמא קיצונית רגע. אני דייר, מקבל דירה חדשה בשווי מיליון שקל היום. ואני, נגיד, מקבל תמורת מזומן של חצי מיליון שקל. יעברו עשר שנים, אני ארצה למכור את הדירה, קרה ולא היו עליית מחירים בשוק הדיור, והדירה עדיין נשארה מיליון שקל. אבל, הייתה אינפלציה של , נניח, 100 אחוז, לשם הקלות. אז 500,000 שקל, מתומחרים היום במיליון שקל. אני, על דירה של מיליון שקל, שהיא הייתה שווה לפני עשור מיליון שקל, והיום אני מוכר אותה במיליון שקל, אני צריך לשלם תמורת מס של שני מיליון שקל. אנחנו אומרים, העיוות פה, הוא כל כך לא סביר. והוא פוגע בעיקר בדייר בקצה.
יוסי אלישע
אבל זה שיקול שלו. הוא יכול לבחור לשלם מע"מ, תן לו את האפשרות. הוא ייבחר.
רואי זרנצסקי
זה שיקול שלו, אבל בסוף - - -
יוסי אלישע
הוא ייבחר. אתה, אל תעשה הוקוס פוקוס על אנשים.
רואי זרנצסקי
ולכן אנחנו חושבים שזה מנגנון שהוא לא נכון ברמה המהותית.
היו"ר יעקב אשר
טוב. היזמים.
יוסי אלישע
דרך אגב, את אותו דבר הוא משאיר לבעל דירה יחידה. את הבעיה הזאת הוא משאיר לבעל דירה יחידה, שחלילה, בעוד עשרים שנה קנה עוד דירה על הפנסיה, הוא ישלם את שני המיליון שקלים.
היו"ר יעקב אשר
הבנו. את אמרת את זה מקודם. אתם באותה דעה? אני שואל אתכם רגע?
תומר צליח
חד משמעית. החטא הקדמון הוא שעושים פה איפה ואיפה בין אדם ושכנו.
היו"ר יעקב אשר
הבנתי. היועץ המשפטי.
תומר צליח
אדם מקבל כסף ושווה כסף.
היו"ר יעקב אשר
הבנתי.
תומר רוזנר
בכל מקרה, צריך להבהיר, ואם זה לא המצב, אז באמת זו בעיה מאוד קשה. אם המועד הקובע, הוא מועד המכירה ולא מועד ההסכם, אז אתם מבינים?
רואי זרנצסקי
אין כוונה להחיל את זה על מי שכבר חתם, ויש פרויקט, וחתם, ועכשיו אנחנו נהפוך להיות חסר.
תומר רוזנר
לא, לא.
היו"ר יעקב אשר
הוא מדבר בעתיד.
תומר רוזנר
בעתיד. יש לי עכשיו דירה יחידה. אני מקבל את התמורה הנוספת, אני לא אשלם, נכון?
רואי זרנצסקי
אם אתה נשאר עם דירה יחידה - - -
יוסי אלישע
רגע, לא ענית על 49(ז).
היו"ר יעקב אשר
רגע.
תומר רוזנר
ואם קניתי אחרי שנתיים דירה נוספת, מה קורה?
רואי זרנצסקי
לא קורה כלום. השאלה, כשאתה מוכר את הדירה שקיבלת מהקבלן, אם זו באמת הדירה היחידה שלך במועד המכירה.
תומר רוזנר
במועד המכירה.
רואי זרנצסקי
כן, במועד המכירה. אם זו דירה יחידה.
תומר רוזנר
אז זה לא קשור אם הוא יקנה עוד עשר שנים.
רואי זרנצסקי
ברור שלא. אני לא ממסה אותו, אם הוא קונה דירה, פתאום אני אומר לו, רגע, אני אחייב אותך במס עכשיו. אני אחייב אותו במס במועד המכירה.
יוסי אלישע
במועד המכירה הוא יחייב אותו. הייתה לו דירה יחידה.
רואי זרנצסקי
אבל, זה, אני אומר פעם, בגלל זה אמרתי שהחלטנו לא לצבוע דירות.
יוסי אלישע
עוד עשרים שנה הוא יחייב עליה מס.
רואי זרנצסקי
החלטנו להסתכל על מצב של בן אדם במועד המכירה.
תומר רוזנר
אני לא מבין. יש לי עכשיו דירה יחידה, וקיבלתי תמורה נוספת, סבבה?
רואי זרנצסקי
כן. קנית עוד שלושים דירות.
תומר רוזנר
מעולה.
רואי זרנצסקי
עכשיו, אתה רוצה למכור את הדירה של היזם. מתי? שהיא דירתך היחידה, או שיש לך עוד שלושים דירות?
רעות בינג
שלושים דירות.
תומר רוזנר
שהיא לא.
רואי זרנצסקי
יש לך עוד שלושים דירות. יהיה לך את המנגנון שמצרפים את זה לשווי הדירה, ואתה משלם מס על החלק הזה.
רעות בינג
על התמורה, על החלק הזה.
תומר רוזנר
ברטרואקטיבי.
רואי זרנצסקי
כי אתה, כל הדירה שלך לא פטורה.
יוסי אלישע
אומרים לאנשים שמתסכלים, אל תקנו עוד דירות.
אסף וקסלר
אם אני קניתי דירה נוספת - - -
היו"ר יעקב אשר
אז, מה?
תומר רוזנר
זה לא הגיוני.
היו"ר יעקב אשר
אתם לקוחים עוד פעם אפשרות.
רואי זרנצסקי
זה גם המצב היום. למה? למה זה לא הגיוני
יוסי אלישע
היום הוא שווה לכולם.
אסף וקסלר
אם אני היום נכנס לפרויקט פינוי בינוי, ואני מקבל דירה יותר גדולה, לא משנה, מקבל דירה.
תומר רוזנר
כן.
אסף וקסלר
מחר אני הולך וקונה עוד דירה, ומוכר את הדירה הראשונה שקיבלתי בפרויקט של אותו פינוי בינוי. וודאי שאני אשלם.
יוסי אלישע
אתה לא משלם, אתה משפר דיור במקרה הזה.
אסף וקסלר
לא, אם אני קניתי דירה שנייה, ואני מוכר את הדירה הראשונה - - -
רואי זרנצסקי
אתה לא מתחייב למכור. אל תתחכם, יוסי.
אסף וקסלר
בוודאי שמשלם עליה מיסוי מלא. יש לי שתי דירות בבעלותי, אני משלם על הדירה השנייה.
יוסי אלישע
יכול להיות גם הפוך. יכול להיות שבעוד עשרים שנה זו תהיה דירתך היחידה, ואז יהיה לך פטור שהיום אתה רוצה לקחת לי, את הפטור הזה.
אסף וקסלר
לא הבנתי. אם יש לי, תמורת המזומן הזו, משקפת החזקה בנכס. כל עוד אני מחזיק. זה ממוסה.
יוסי אלישע
בסדר, זה במקום לבנים.
תומר רוזנר
הבנתי. מתוחכם. הוא אומר כך; תתייחסו לסיטואציה הבאה.
היו"ר יעקב אשר
מי זה הוא?
תומר רוזנר
נציג לשכת עורכי הדין. יש לי שתי דירות. קיבלתי על דירה אחת תמורה נוספת. אני אהיה חייב במס היום. אבל, את הדירה עצמה אני מוכר עוד עשרים שנה. ובזמן שאני מוכר אותה היא דירתי היחידה. לכאורה, במצב שלא חייבת אותי במס, הייתי פטור בסוף.
יוסי אלישע
נכון.
תומר רוזנר
ועכשיו, שילמתי כבר.
יוסי אלישע
והמקרה ההפוך יותר מדאיג אותי. הרבה יותר מדאיג אותי, ההפוך.
רואי זרנצסקי
אם המכירה היא במועד מסוים, אנחנו נפתח את זה עכשיו, יש לזה אין סוף. בן אדם שמוכר את הדירה, והיא דירה נוספת שלו, אבל בסוף הוא יהיה מתישהו עם דירה יחידה. במועד שהוא יהיה עם דירה יחידה, שם הוא מקבל את הפטור. תמיד מסתכלים על המועד הזה. לא לצבוע דירה.
היו"ר יעקב אשר
עכשיו אתם שיניתם. השאלה, מה ההבדל בין מה שהיה עד כה, לבין השינוי עכשיו.
יוסי אלישע
אני אסביר, אמרתי, הם יוצרים היום אפליה בין דיירים שונים. זאת אומרת, הם יוצרים תמריץ ברור גם ליזם וגם לדייר, מס מגולגל, לקבל היום לבנים, לקבל בעצם עוד מטרים. אל תיתן לי, זאת אומרת, אם יש לך בעיה תכנונית, תפתור אותה. נכון להיום, הגמישות הזאת שאפשרה, תחשבו על יזם שרוצה להוציא פרויקט, והוא אומר, אני גמיש במטרים, למה אתם מקשים עליי?
היו"ר יעקב אשר
אני מבקש. תלמדו את המשמעות התקציבית שלכם בעניין הזה.
יוסי אלישע
אין לזה משמעות תקציבית.
אסף וקסלר
אבל זו לא אפליה, הוא נפגש עם הכסף. זה מה שאנחנו אומרים בדיוק. ברגע שהוא נפגש עם הכסף, הוא צריך להיות חייב במס
היו"ר יעקב אשר
אני כבר לא יודע מתי הוא נפגש הוא הכסף ומתי הכסף נפגש איתו. אני רק אומר דבר אחד. אתם לוקחים משהו מארגז הכלים של היזם. אז זה נכון, אוקיי, ברור שאם זו הייתה הטבה, הם לא היו מדברים והם היו אומרים שהכל בסדר. אבל, אני אומר עוד פעם, השאלה, כשאתה בא ומשנה היום, השאלה אם זה נכון. אני מבקש תשובה בנושא הזה. מה נשאר לך עוד פעם עם הסעיף הקודם שאמרת? אתם בדקתם? רגע, לא. ראיתי שדיברתם ביניכם. אתם רוצים לתת לנו תשובה על זה אחר כך? אוקיי. הוא הבין. הכל בסדר, אנשים שומעים, מדברים, מבינים את רוח הדברים.
נדב מופקדי
צריך לזכור שני דברים. א', הרציונל שבהתחלה נתנו את המזומן הזה, זה, לצורך העניין, אנשים שצריכים את הכסף.
היו"ר יעקב אשר
חוזר אחורה?
נדב מופקדי
רגע, לא. אני רק מחבר. צריכים את הכסף בשביל לעזור לילדים. זה הרציונל של החקיקה המקורית, על למה יש מזומן. וזה גם עוד כלי לתת ליזמים.
היו"ר יעקב אשר
זה נכון.
נדב מופקדי
שם בצד. עכשיו, מה הולך להיות בשוק. שתבינו, הוראות התחולה באות ואומרות, שמי שחתם עד היום על ההסכם, אז הוא, לצורך העניין, לא צריך לשלם מס על הדבר הזה. מי שיחתום מחר בבוקר, הוא כן.
היו"ר יעקב אשר
גוג ומגוג.
נדב מופקדי
ואיפה עקרון השוויון של הרשות להתחדשות עירונית? כל החוק הזה, שבא ואומר שהתמורה זהה.
רואי זרנצסקי
אנחנו אמרנו, כבר הוצגה לנו הבעיה, ואנחנו אמרנו שאפילו ניתן פרק זמן מסוים ואנחנו נפתור את זה. גם הייעוץ המשפטי כאן, אם אני לא טועה ואני זוכר נכון, העלה את העניין של התחולה, ואמרנו שניתן לזה פתרון. זה לא יהיה בעיה. בסדר?
אסף וקסלר
האמירה היא אומרת שאי אפשר לשנות שום דבר.
יוסי אלישע
הבעיה היא הרבה יותר עמוקה.
היו"ר יעקב אשר
לא, לא.
נדב מופקדי
לך תסביר לדייר למה השכן שלו משלם מיסים.
היו"ר יעקב אשר
בסדר. תראה, אתה חוסם, במה שאתה אומר עכשיו, אתה גם חוסם דברים נוספים שנרצה לעשות בהמשך. דקה. דברים שהם תועלת, אוקיי? אבל, מה לעשות? אי אפשר להחיל את הכל רטרואקטיבי. יש דברים, מחר יבואו מענקים למקומות האלה. תמיד אתה יכול לטעון את הטענה הזאת, אז בואו נסגור את החשיבה על איך אנחנו מקדמים. אבל, אני מסכים.
נדב מופקדי
הפרויקטים שהתחילו את החתימות.
היו"ר יעקב אשר
אני הבנתי.
נדב מופקדי
בסדר? התחילו חתימות.
היו"ר יעקב אשר
על זה הוא ענה לך.
נדב מופקדי
לא. על זה הוא אמר שהוא נותן תקופת חסד.
היו"ר יעקב אשר
אז בואו, תתווכחו אחר כך על עוד מילה ועל עוד שתי מילים, ועוד תקופת זמן. עוד שנה ועוד חצי שנה.
נדב מופקדי
ועוד משהו שאנחנו רוצים לדון עליו, זה למעשה איך - - -
היו"ר יעקב אשר
אגב, תבואו גם עם הפירוט של זה לסיום האירוע.
נדב מופקדי
אתם צריכים להבין שזה לשב עם דיירים. לכל דייר יש את משטר המס של עצמו. לשבת עם קשישה, להסביר לה מתי היא רכשה את הדירה, בכמה היא קנתה.
היו"ר יעקב אשר
אני אומר לכם, בגדול, חברים, גם אם יש איזשהו צדק במה שאתם אומרים, זה לדעתי מסבך את העניין בצורה מאוד משמעותית.
אסף וקסלר
לאיזה עניין אתה מתייחס?
היו"ר יעקב אשר
זה תוקע גלגלים בעניין.
תומר רוזנר
אני מציע שיחשבו על הנושא של דירה יחידה.
אסף וקסלר
לאיזה עניין התייחסת? לתמורת מזומן?
תומר רוזנר
תמורה נוספת, כן.
נדב מופקדי
וזה ממוסה גם ככה היום, לפי החוק שקיים היום.
אסף וקסלר
זה ממוסה ביום המכירה.
נדב מופקדי
אז שיהיה ממוסה ביום המכירה.
רואי זרנצסקי
עד היום השוק התמודד עם זה יפה מאוד.
אסף וקסלר
אנחנו נעשה עוד חשיבה.
היו"ר יעקב אשר
תעשו חשיבה. תבדוק מה? כמה? עלויות. בסוף, אתה פותח את השוק. אתה פותח את השוק, אז זה כבר טוב. הלאה.
תומר רוזנר
הכיוון שאני מציע שתחשבו עליו, הוא באמת על דירה אחת, במקום בלתי מוגבל.
אסף וקסלר
מה הכוונה דירה אחת?
תומר רוזנר
שעל דירה אחת, תהיה אפשרות לתת.
קריאה
דירה אחת במתחם?
תומר רוזנר
כן.
רעות בינג
בפרויקט. במתחם.
היו"ר יעקב אשר
כן.
תומר רוזנר
של אותו בעלים.
רואי זרנצסקי
אל תשכחו שמנגד, מזה שאנחנו מצמצמים, אנחנו מציפים את האפשרות למזומן בתמ"א. לא הייתה קיימת עד היום האפשרות למזומן. ואת זה - - -
היו"ר יעקב אשר
אז תיקח כדור הרגעה, ותלך עם זה הלאה. בואו, חבר'ה, תקשיבו אליי. אתם צריכים, אתם בצד, כל אחד פה עושה את הצד שלו. תתחלפו לפעמים. אני הייתי עושה את זה אצלי, אצל מנהלים בעירייה. הייתי נותן להם תקופה לבת במחלקות אחרות כדי להבין. תיכנסו לנעליים. אתה צדוק, אני לא אומר שאתה אומר דברים סתם. אותה לא רשע, ואתה לא סתם בא ומדבר. אתה בא, אתה מייצג את מה שאתה מייצג, וזה בסדר גמור. אבל, אנחנו רוצים לעשות תהליכים. עכשיו, אני לא רוצה שרמאים ירוויחו לי בתהליכים האלה. אני לא רוצה, אבל אתה יודע מה? אני יודע שגם יהיו, יהיה אחוז מסוים שלא היה מגיע להם להרוויח בתהליך והרוויחו, אבל, עם ישראל ירוויח מזה. וגם האוצר ירוויח מזה. כי מה שהאוצר רוצה היום, לפחות מה שאני מנסה להיות משוכנע, זה להזיז את הגלגלים האלה של התחדשות עירונית ופינוי בינוי וכל זה. כשאני רוצה, וכמו שהגדרתי, לתת את ההרצה של זה במקומות עם הרווח האקראי אז אני, בשביל למצוא את ההטבות ואת כל הדברים כדי לסגור את הפער, במקומות שאין רווח.
רואי זרנצסקי
אני יכול להגיד לך שאנחנו לגמרי איתך.
היו"ר יעקב אשר
תתכוונו לעניין הזה, ואנחנו נתסדר.
רואי זרנצסקי
אנחנו שם. אנחנו פשוט, וניסה להגיד את זה אסף כמה פעמים, אנחנו רוצים למנוע מצב שעוד עשר שנים, שיתחילו לבוא ולמכור את הדירות האלה, נהיה במצב שיבואו ויגידו, איך אנחנו פותרים את מה שהאלה שם עשו שם.
קריאה
זה יהיה אחוזים בודדים.
רואי זרנצסקי
זה הכל. אנחנו לא רוצים להיות במצב שיצרנו באמת.
קריאה
אבל, יצרת משהו שלא עונה על הבעיה הזאת בכלל.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי, הלאה.
תומר רוזנר
נעבור לנושא הבא?
היו"ר יעקב אשר
כן.
תומר רוזנר
פסקה 2, פסקת משנה ג'. נכון?
אסף וקסלר
כן. 8(2)(ג). אז, לעניין שיעור הזכאות.
היו"ר יעקב אשר
רגע, אולי, אתם יודעים מה? בואו נעשה הפסקה של עשר דקות. תוכלו גם לדון בהכל, ונמשיך הלאה.

(הישיבה נפסקה בשעה 12:36 ונתחדשה בשעה 13:03.)
היו"ר יעקב אשר
אפשר? אוקיי. הנושא הבא.
רעות בינג
סעיף קטן ג'.
אסף וקסלר
כן, 8(2)(ג).
תומר רוזנר
מה זה? על מה אנחנו מדברים עכשיו? מה הנושא?
אסף וקסלר
אני אציג? סעיף 8(2)(ג). הנושא הזה מדבר על שיעור הזכאות שבמסגרתה ניתן להנות מפטור ממס שבח. בעצם, אנחנו מסדירים את המצב כך שאדם יוכל להנות מהפטור בהתאם להיקף הדירה, היקף הבעלות על הדירה שבבעלותו. כלומר, אנחנו רוצים למנוע מצב שבו יש דירה אחת בבעלות שני אנשים, לדוגמא, שכל אחד מחזיק, נגיד, 50 אחוז, ואז התמורה שהם יקבלו תהיה שתי דירות, ובעצם הם ייהנו מפטור מלא מס שבח. אנחנו אומרים, לא, אתה תקבל פטור לפי אחוז הבעלות שיצאת ממנו. כלומר, שווי של 50 אחוז, לשם הדוגמא.
היו"ר יעקב אשר
זה רק במקרה שיש שניים.
אסף וקסלר
שיש בעלות משותפת. זה יכול להיות גם שלושה, ארבעה, או חמישה אנשים.
היו"ר יעקב אשר
הלאה. הערות?
נדב מופקדי
כן. נדב מופקדי, לשכת רואי החשבון.
היו"ר יעקב אשר
כן.
נדב מופקדי
הסעיף הזה זה עוד כלי, אם אנחנו מדברים על לשחרר חסמים, זה עוד כלי של תנועה בנדל"ן. אני אתן לך דוגמא. זה מקרה שיש דירת ירושה עם שני יורשים. אחד רוצה את הפרויקט, אחד לא רוצה את הפרויקט. או אחד רוצה להשאיר את הדירה הזאת והשני רוצה למכור אותה. הכלי הזה, שניתן ליזם, בסדר? זה לתת לכל אחד לפצל אותם. אם מסחרית זה עובד, למה לקחת את הכלי הזה.
תומר רוזנר
מה זאת אומרת לפצל אותם?
נדב מופקדי
לפצל אותם. זה אומר שאם מגיעה להם דירת תמורה של 100 מ"ר.
היו"ר יעקב אשר
אבל בטוטאל הם יקבלו הטבה שאף אחד אחר לא מקבל.
נדב מופקדי
לא, רגע.
תומר רוזנר
רגע, אם מגיעה להם תמורה של 100 מ"ר.
נדב מופקדי
מגיע להם 100 מ"ר, והשווי של הדירה הזאת היא שני מיליון שקל, כל אחד יכול לצאת לדירה נפרדת, ששווה מיליון שקל. בסדר? של 40 מ"ר. אוקיי? אין פה חסכון, אין פה עלות תקציבית בכלל. זה עוד כלי שניתן, רק מבחינת המס. ואם זה עובד מסחרית, אז למה לקחת את זה.
היו"ר יעקב אשר
תשובה.
נדב מופקדי
זה יאפשר את התנועה בנדל"ן.
אסף וקסלר
זה לא נכון. יש פה התחמקות ממס פשוט.
נדב מופקדי
אין התחמקות ממיסים.
היו"ר יעקב אשר
לא, הוא אומר לך שהשווי נשאר אותו דבר.
רואי זרנצסקי
גם היום, בן אדם שיש לו דירה, והוא אמור לקבל דירה במקום הדירה הזאת שיש לו, הוא יכול לקבל את זה בדירה אחת. הוא לא יכול להגיד, תן לי שתי דירות שהשווי שלהן הוא כמו הדירה האחת. למעט, שוב פעם, בפריפריה או קשיש. אנחנו רוצים שגם כאן, המצב הזה יישאר. ברגע שביטלנו גם את המגבלה על מספר הדירות בפינוי בינוי, ביטלנו גם את הסעיף האנטי-תכנוני שאי אפשר למכור. כי הרי, בן אדם יכול לקבל את הפטורים ללא הגבלה. אז אין טעם להגבלה בהעברות של הדירה. אנחנו לא רוצים שיהיה מצב שנגיד, יהיה מישהו שמחזיק דירה, מעביר לו תמורה לבן, מכניס שותף, ועכשיו בא ליזם ואומר, אני עכשיו רוצה שתי דירות.
היו"ר יעקב אשר
הבנתי.
תומר רוזנר
כן. זה מאוד הגיוני.
היו"ר יעקב אשר
הלאה.
רעות בינג
רגע, לפני כן, לגבי סעיף 49(כ"ב). הערנו שיש הפנייה שם לסעיף שהוא כבר לא קיים, ואנחנו נבקש שתבדקו מה הפנייה הנכונה.
רואי זרנצסקי
לא, אנחנו רצינו להישאר שם, כי זה סעיף, לכאורה, שבוטל, אבל נותרה בו ההגדרה של זכויות בנייה. אנחנו דיברנו. פשוט נעתיק את ההגדרה של זכויות בנייה.
תומר רוזנר
בסדר.
רעות בינג
בסדר גמור.
היו"ר יעקב אשר
בסדר גמור. ענייני ניסוח. כן.
אסף וקסלר
שאול, אתה רוצה להציג? סעיף 8(3) ו-(4).
שאול כהן
שאול כהן, יועץ משפטי במחלקה המשפטית ברשות המיסים. במכירה לקשיש, ישנן שתי אפשרויות. אפשרות אחת זה מכירה על ידי קשיש, של הדירה החלופית שהוא מקבל, לכל אדם. ואז הוא קונה בתמורה, הוא קונה דירה בבית אבות או דירה אחרת. זאת אפשרות אחת. אפשרות שנייה זה שהוא מוכר את זה ליזם. את הדירה החלופית. ועם הכסף הוא משתמש. בסעיף אין הגדרה ברורה, נכון להיום, גם ב-(כ"ב)(1) וגם ב-(כ"ב)(2), אין הגדרה ברורה תוך כמה זמן הוא צריך לבצע את המכירה של הדירה החליפית שהוא מקבל. אנחנו באים פה ומגדירים מה משך הזמן שהוא צריך לבצע את המכירה. ולכן, אנחנו באים ואומרים, שכאשר מדובר במכירה לכל אדם, שם המכירה צריכה להיעשות עד שישה חודשים לאחר מועד הפינוי של יחידת המגורים הנמכרת. כאשר מדובר במכירה ליזם, אז משך הזמן זה עד שנקלטה במוסד התכנון המוסמך, לפי חוק התכנון, בקשה להיתר בנייה. זאת ההוראה של הסעיף. של שני הסעיפים האלה.
היו"ר יעקב אשר
טוב. הערות? אין. הלאה.
תומר רוזנר
רגע, רגע. כאן יש לנו את ההערה שהתקבלה מהציבור, שאנחנו רוצים התייחסות של הממשלה אליה. המדינה מצאה לנכון לאפשר לקשישים, לתת את האפשרות לקשיש, במקרה הזה, לצאת מהפרויקט בשלב מוקדם, ונתנה לו את האפשרות למכור את הדירה או את הדירה החלופית בשני מסלולים. או ליזם או לכל אדם. מתברר שיש בעיה, ככל שזה נוגע לתמ"א 38, אנחנו תכף נגיע להחלה של הסעיפים, הסעיפים האלה יחולו, לפי ההצעה המוצעת כאן, גם על עסקאות של תמ"א 38. מתברר שבמצב שנוצר, הוא יקבל אמנם את הפטור ממס רכישה וממס שבח, כלומר, יהיה פטור ממס שבח וממס רכישה.
היו"ר יעקב אשר
אבל?
תומר רוזנר
אבל, כיוון שזה לפני, בכל מהמקרים לפחות, לפני מתן היתר הבנייה, הוא יצטרך לשלם היטל השבחה. ועל זה לא יהיו לו פטור. לטעמנו הטענה הזאת היא נכונה וצריך לתת לה מענה. ונשמח לשמוע את עמדת הממשלה.
אסף וקסלר
אז אני אגיד, קיבלנו גם את הפנייה. ראינו אותה. אני אודה שעוד לא הספקנו לקיים דיון שלם בנושא, גם עם משרד הפנים וגם הרשויות המקומיות, שזה ישפיע בעיקר עליהן, הדבר הזה. כי הממשלה, כמו שאמרת, נתנה את הפטור ולא נהנית מהמיסוי, והרשות המקומית, במקרה הזה, כן. אנחנו מבינים את ההצעה.
תומר רוזנר
לא, אני רק אסביר, שבמובן הזה, זה הופך את ההוראה שבחוק עידוד מיזמי פינוי בינוי, שחייבים להציע לו את האופציות האלה, היא לא אמיתית.
היו"ר יעקב אשר
זה הופך לאות מתה.
תומר רוזנר
בדיוק.
אסף וקסלר
אני אשמח אם נוכל, גם ככה התיקון הזה, ככל שהוא יקרה, הוא בחוק התכנון והבנייה. ולכן, אני מציע, אם נוכל לקיים, לתת תשובה ולקיים את הדיון המעמיק בנושא הזה, כשנחזור לתיקונים שם.
תומר רוזנר
לא, תנצלו את ההפסקה.
אסף וקסלר
לא, נעשה את הבדיקות. ננצל את ההפסקה.
תומר רוזנר
לא, לא, לא. זה פה. זה פה.
אסף וקסלר
התיקון אבל, הוא לא בחוק מיסוי מקרקעין.
תומר רוזנר
מה זה משנה?
אסף וקסלר
אין נציגי שלטון מקומי.
תומר רוזנר
הזמינו את כל הנציגים. מי שלא בא, זו בעיה שלא.
היו"ר יעקב אשר
תקשיבו, עוד פעם, תעשו את ההתייעצות ותעדכנו במה שצריך לעדכן, ותגידו את רוח הוועדה בעניין הזה. אנחנו חושבים, כשהמדינה באה ומבינה שצריכה לתת את האפשרות לקשיש.
תומר רוזנר
לצאת מהפרויקט.
היו"ר יעקב אשר
לצאת מהפרויקט, ועדיין לחיות באריכות ימים ולהנות מהעניין הזה, אז זה לא יכול להיות שהוא יתקע עם משהו אחר. שאמנם, הוא לא כסף שמגיע לאוצר, אבל הוא בסוף כסף שהוא צריך לשלם, וזה יעצור את ההתניידות שלו בעניין הזה. הלאה. אנחנו כן רוצים להגיע להבנה בעניין הזה, ואם צריך איפשהו לתקן את זה, את זה כבר היועצים המשפטיים ידעו לעשות.
תומר רוזנר
לא, אכן התיקון הוא בחוק התכנון והבנייה.
היו"ר יעקב אשר
לכן אמרתי שאתם תדעו. הלאה. סעיף הבא.
אסף וקסלר
סעיף הבא זה סעיף 8(7), זה למעשה סעיף ההגדרות. אתם רוצים להשאיר אותו לסוף?
תומר רוזנר
לא, לא.
רעות בינג
רגע, לפני כן, יש לנו הערה על 49(כ"ז).
תומר רוזנר
כן, ההערה לגבי הבהרה, וזאת בעצם הבהרה שאני חושב שהממשלה תהיה מעוניינת בה.
אסף וקסלר
איפה זה רק בדיוק?
רעות בינג
הוא סעיף שלא מתוקן.
תומר רוזנר
סעיף שאתם לא מציעים לתקן אותו. הסעיף מדבר על כך שכל ההסדרים, למעט הסדרי הקשיש והסיעודי, שתכף נדבר עליו בנפרד בהקשר של תמ"א 38, יחולו על דירה גם אם אינה דירת מגורים, אוקיי? ובסופו של הסעיף, התמעטו במפורש סעיפי הקשיש. אוקיי? כיוון שאתם מוסיפים סעיף קשיש חדש, מן הראוי למעט גם אותו.
רעות בינג
(א)(3).
היו"ר יעקב אשר
טכני.
רואי זרנצסקי
אבל מה שהוא לא דירה, לאחל על קשיש בכל מקרה.
תומר רוזנר
שוב, אז למה מיעטת את הסעיפים האחרים. זה נכון גם לגבי שאר הסעיפים. שאתה ממעט אותם במפורש. תסתכל על זה ותראה.
רעות בינג
תבדקו.
היו"ר יעקב אשר
תסתכלו ותבדקו. הלאה.
רעות בינג
ועוד עניין שקשור לניסוח, לפני שאנחנו עוברים לפרק הבא שמתייחס לכל תוכנית החיזוק. אנחנו רק מבהירים שצריך לתקן את הכותרת של הפרק. בסדר?
רואי זרנצסקי
הבנתי שכבר יש איזה נוסח. נכון?
רעות בינג
כן.
היו"ר יעקב אשר
היא מזכירה לכם רק. זה הכל. הלאה.
תומר רוזנר
סעיף ההגדרות. כן. אנחנו עוברים עכשיו לשינויים לגבי תוכניות החיזוק השונות. כפי שאתם יודעים, היום יש, לפי החוק הקיים, יש פטורים מסוימים לעסקאות של תמ"א 38, או תוכניות שנגזרות מתמ"א 38. מה שנקרא, תוכניות ת=לפי סעיף 23. ובעצם, אחת המטרות היא להשוות את ההסדרים גם למסלולים החדשים של התחדשות בניינית. מה שידוע בעגה כחלופת שקד. וגם לעשות התאמות נוספות לפרויקטים של פינוי בינוי. נתחיל בפרק ההגדרות, אז תציגו.
תמיר קהילה
אפשר בבקשה לעלות נושא לפני החיזוק? בנושא שקשור לפינוי בינוי, מטעם מרכז השלטון המקומי.
היו"ר יעקב אשר
ביקשתי כל כך יפה.
תומר רוזנר
אה, השלטון המקומי נמצא פה.
היו"ר יעקב אשר
אה השלטון המקומי פה.
עינת גנון
הוא לא נציג השלטון המקומי, הוא נציג עיריית תל אביב.
תמיר קהילה
אני נציג עיריית תל אביב, אני מייצג בנושא שאני רוצה להעלות, את השלטון המקומי.
תומר רוזנר
אז הוא מייצג את השלטון המקומי.
היו"ר יעקב אשר
בבקשה. לא, אבל הוא לא מוסמך להגיד תשובה בעניין.
תמיר קהילה
תמיר קהילה, עיריית תל אביב, המחלקה להתחדשות עירונית.
היו"ר יעקב אשר
יש לכם מחלקות גדולות. כל כך הרבה עובדים חדשים של תל אביב הכרתי בשבועיים האחרונים. כן.
תמיר קהילה
אני רוצה להעלות נושא, ושוב לא רק מטעם תל אביב. הנושא הזה בקשר גם עם באר שבע, לוד, ראשון לציון.
היו"ר יעקב אשר
כן.
תמיר קהילה
הנושא הוא בעצם חסם תכנוני חברתי, שאנחנו נתקלים בו במתחמי התחדשות עירונית. בעצם, במתחמים שהם מאוד מאוד צפופים, במצב הנכנס שלהם. אנחנו מדברים על 12, 20, אפילו 25 ויותר, יחידות דיור לדונם, במצב הנכנס. אם אנחנו הורסים ובונים את כל המתחם, את כל המבנים, אנחנו מקבלים צפיפות במצב היוצא. מעמסה גדולה על שטחי ציבור.
היו"ר יעקב אשר
אתה מדבר על החוק הזה או על תכנון ובנייה? על מיסוי?
תמיר קהילה
אני מסביר רציונל כדי להעביר תיקון בחוק הזה.
היו"ר יעקב אשר
במיסוי, אוקיי.
תמיר קהילה
כן, בדיוק. אנחנו יוצרים מעמסה מאוד גדולה על התשתיות, ואחר הפתרונות, אחת הפרקטיקות שאנחנו משתמשים בהן, זה לייצר תוכנית שקובעת שחלק מהבניינים נהרסים ונבנים, וחלק לא בהכרח. מה שנקרא, עוברים עיבוי, שדרוג. יש לזה יתרונות. העברתי לכם גם איזשהו דף. יש פה יתרונות חברתיים, כלכליים, סביבתיים, ותכנוניים כמובן. אחת הבעיות שזה יוצר, היא שאנשים, תושבים, בעלי דירות, לא בהכרח יקבלו אותה תמורה. וזה חסם, חסם לאותה פרקטיקה שיכולה להקל מאוד על תוצר תכנוני הרבה יותר טוב, וכמובן, חברתי, שאנשים יוכלו להישאר בשכונה. אנשים יוכלו לחיות בבניין עם תחזוקה מופחתת וכו'. כדי לקיים את הפרקטיקה הזאת, וכדי לתת את האופציה לאנשים לקבל את התמורה הזהה, אנחנו רוצים שתהיה הכרה בפטורים במתחמי התחדשות, גם למי שדירתו לא נהרסת, אבל הוא מקבל מהיזם דירה חדשה באותו פרויקט. בעצם, דירות שלא נהרסות, בניינים שלא נהרסים, הופכים להיות חלק מהתמריצים שמקבל היזם.
תומר רוזנר
מה?
היו"ר יעקב אשר
לא הבנת?
תומר רוזנר
לא.
היו"ר יעקב אשר
אני הבנתי.
תמיר קהילה
אז אני אסביר שוב.
היו"ר יעקב אשר
אני מבין את ההשלכה.
עינת גנון
הכוונה היא שיש מתחם משולב שיש בו בניין אחד שעובר הריסה או בנייה מחדש, והבניין השני לא, אלא מעבים אותו. ואת הדיירים, מהבניין לעיבוי, מעבירים לדירות החדשות בבניין החדש שנהרס.
תמיר קהילה
באותה תוכנית.
עינת גנון
באותה תוכנית.
תמיר קהילה
אותו קו כחול.
עינת גנון
והבקשה היא להכיר גם בדיירים שעוברים לבניין החדש, כמכרו את זכויותיהם ליזם, ולמרות שהדירה הקיימת שלהם לא נהרסת.
היו"ר יעקב אשר
לא נהרסת אבל נשארת על שם מי?
תומר רוזנר
אני לא מבין.
עינת גנון
היא עוברת, בעצם הדייר מוכר אותה ליזם. היא עכשיו תהיה דירת היזם.
תומר רוזנר
שנייה, הם אמרו לנו קודם, בחלק הקודם של הדיון, הם אמרו לנו, זה מה שאמר רשות המיסים, שאם הוא מוכר את כל זכויותיו, זה לא משנה אם הוא מקבל דירה אחרת.
רואי זרנצסקי
לא, אני אנסה רגע להגיד את הנקודה. הסעיף אומר, שבמכירת זכויות ליזם, ובפינוי לשם בינוי, מכירת כל הזכויות ליזם. המצב, הבעיה שמציגים כעת, היא שבעצם זה לא פינוי לשם בינוי, כי הבניין לא נהרס, אבל הדייר כן מוכר את כל זכויותיו פשוט בעיבוי, במקרה של עיבוי. הבניין נשאר על תילו, מחוזק והכל, פשוט הדייר עובר למקום אחר.
תומר רוזנר
אוקיי.
רואי זרנצסקי
זאת אומרת, זה לא פרויקט של פינוי בינוי, הנקודה הספציפית הזאת, אלא זה עיבוי.
תומר רוזנר
כן.
רואי זרנצסקי
ובעיבוי, זה כמו תמ"א חיזוק. בתמ"א חיזוק, לא מעבירים דייר למקום אחר. הדייר נשאר בדירה שלו.
תומר רוזנר
כן, כן. נו.
רואי זרנצסקי
אז מה שמציעים פה, זה שגם בעיבוי, אם הדייר מוכר את כל הזכויות ליזם, אפילו שהבניין של הדיי לא נהרס, ייתנו לו לקבל בפטור דירה במקום אחר.
תמיר קהילה
אני חייב להגיד שבמתחמים מאוד צפופים או בבניינים של חמש קומות ומעלה, שהיום לא מצליחים להיכנס, או אף אחד לא רוצה אותם בתוך תוכנית, ולא מצליחים להיכנס לתוכניות של התחדשות עירונית. זה פתרון שיכול להכניס עוד מבנים ותושבים למעגל של התחדשות עירונית.
היו"ר יעקב אשר
את זה אני מבין.
עשהאל צור
אדוני יושב הראש, אפשר לענות?
היו"ר יעקב אשר
כן.
עשהאל צור
עשהאל צור, אנחנו מכירים את הנושא והוא מקובל.
היו"ר יעקב אשר
הוא מקובל?
עשהאל צור
אני אציג את עמדת הממשלה, וזה ברוח הפשרות שנעשות פה בוועדה כל הזמן.
היו"ר יעקב אשר
לא, לא. עזוב את הפשרות. ברוח כמו שאני אמרתי, לקדם כמה שיותר את הדברים הללו.
עשהאל צור
הוצאת לי את המילים מהפה. אנחנו חושבים שיש פה אמירה, אני אומר אמירה שהיא קצת תכנונית אבל היא חשובה. בסופו של דבר, יש הבדלים משמעותיים בערכי הקרקע בין כמה סוגי מקומות. בסופו של דבר, סתם כדוגמא, עיריית תל אביב מחליטה לא להכניס בניין מסוים לתוך פרויקט התחדשות עירונית, ואומרת שאותו היא רק רוצה לעבות, אני אזהר קצת במילים, אבל זאת פריבילגיה של מחירי תל אביב. בסדר? היא יכולה, בסופו של דבר, גם את הפרויקט הזה, להכניס, והוא יהיה כדאי. כי המחירים מאוד גבוהים. אממה, לדוגמא, אם אני מקדם פרויקט עכשיו בבאר שבע, או במקומות יותר רחוקים, ובו יש לי מתחם ויש מבנה אחד שהוא באמת גבוה, ואת המבנה הזה אני לא יכול להרוס ולבנות מחדש. למה? כי זה לא כדאי. מצד שני, אני רוצה שהמבנה הזה יחוזק. ולכן, אני רוצה לבוא ולהגיד ליזם, תראה, כחלק מכלל המתחם אני רוצה שתחזק גם את המבנה הזה. אז אנחנו חושבים שבמקומות האלה, במקומות שהם פריפריה, זה כן נכון לתת את הדבר הזה. כן לאפשר לאותם דיירים מהמבנה הישן, שאותו אי אפשר להרוס ולבנות מחדש.
היו"ר יעקב אשר
להחיל את רעיון תל אביב על הפריפריה.
תומר רוזנר
אבל למה הוא לא נכון גם לתל אביב?
עשהאל צור
אז אני אגיד עוד פעם. אני אגיד עוד פעם.
תומר רוזנר
הבנתי למה הוא נכון לבאר שבע, אבל למה הוא לא נכון לתל אביב?
עשהאל צור
כי בסופו של דבר, בתל אביב, גם מבנים שנכנסים במצב מאוד מאוד צפוף, יכולים לעשות התחדשות. יש מספיק כדאיות, כדי שאם העירייה באמת רוצה וחשוב לה שכל הדיירים יעברו, אז יהרסו ויבנו גם את הבניין ההוא, שאותו הם החליטו משום מה שהם לא רוצים.
רואי זרנצסקי
שיעצימו זכויות.
עשהאל צור
שיעצימו זכויות. הם יכולים לעשות את זה. עם ערכי קרקע גבוהים, זאת לא בעיה לעשות את זה. בבאר שבע, אי אפשר לפתור חלק מהמתחמים. כי יש בניין שהוא שמונה קומות, אז אתה מצד אחד רוצה שהוא יהיה מחוזק, ומצד שני אתה יודע שלהרוס אותו ולבנות אותו מחדש, זה להשית עכשיו עלויות מאוד מאוד גבוהות על היזם. ולכן, נראה לנו שבמקומות בהם ערכי הקרקע הם פחות גבוהים, זה כן נכון לתת את הפתרון.
היו"ר יעקב אשר
אז אתם מוכנים לתת את ההטבה הזאת?
עשהאל צור
כן.
היו"ר יעקב אשר
אבל, לא באזורי ביקוש.
עשהאל צור
אני חושב שזה גם יותר נכון תכנונית. כי אם ערכי הקרקע תומכים בזה, אז שיעשו הריסה ואם צריך, שיעצימו קצת זכויות, ושיחדשו את כל הבניינים. אין סיבה לתת שם את ההטבה הזו.
עינת גנון
אני רק אחדד ואומר. זו פונקציה, כן צריך לקחת בחשבון, כמו שנאמר פה על ידי עיריית תל אביב, של הצפיפות הנכנסת. כלומר, זה כן שילוב של הדברים. זה שילוב ש צפיפות נכנסת וערכי קרקע.
היו"ר יעקב אשר
זאת אומרת, את אומרת שלפעמים היבט התכנוני צריך לגבור פה בעניין הזה?
עינת גנון
להשתלב. כן.
היו"ר יעקב אשר
אז זה בניגוד למה שאומרים חברינו פה.
תומר רוזנר
האוצר.
תמיר קהילה
נושא מכפילים ושטחים, מכפילי יחידות דיור ושטחי בנייה שניתנים כתמריץ, הם לא תמיד הפתרון, מכיוון שהצפיפות הנכנסת יכולה להיות מאוד גבוה גם במקום שבו ערכי הקרקע גבוהים. זאת אומרת, מכפיל גבוה יכול לייצר תוצר טוב תכנונית, אם הצפיפות הנכנסת נמוכה. במקום שבו הצפיפות הנכנסת היא גבוהה אנחנו משלמים על זה כולנו. הציבור, מי שחי שם בעיקר, משלם על זה. בשכונה שלא יכולה לשאת בעומס, בחוסר בשטחי ציבור. בהכרח רק בשכונה שהופכת להיות מגדלים שהמגורים בה יקרים יותר, ואנשים נדחקים החוצה. זאת אומרת, ההיבט התכנוני פה, מאוד רלוונטי לתוצר שמקבלים. ולא כל דבר אפשר לפתור רק בהעצמת זכויות.
עשהאל צור
בעיריית תל אביב קצת קשה להגיד את זה, ספציפית, זה אולי המקום היחיד בארץ שכמעט אי אפשר להגיד את זה.
תמיר קהילה
אבל זה לא רק תל אביב.
עשהאל צור
בסדר, ולכן אמרתי ששומעים את מנציג תל אביב, אז זה קצת זה, כי תל אביב היא כמעט לא נכונה לדבר הזה. אבל, שנייה, בסופו של דבר, יש כלל, ונכון, כנראה שגם באזורי ביקוש יש מקומות ספציפיים מאוד שבהם המצב הנכנס הוא מאוד מאוד משמעותי. עם זאת, אנחנו נותנים פה איזושהי הטבה. אנחנו כן חושבים שבמקומות שבהם ערכי הקרקע הם נמוכים, בפריפריה בעיקר, כן נכון לתת את זה באופן גורף. יכול להיות שיש מקום או שניים במרכז, שבהם באמת יש צפיפות מאוד מאוד גבוהה נכנסת, וגם הם, זה לא נותן להם מענה. אני לא מתכחש לזה, יכול להיות דבר כזה. כשאנחנו מדברים על כלל, נראה לי שהחלוקה הזאת לנושא של ערכי קרקע, של מרכז ופריפריה - - -
היו"ר יעקב אשר
אבל, ממה נובע החשש שלך? מהפסד כספי של המדינה? או מזה שאתה חושש שהם לא ינצלו אחוזי בנייה שהם יכולים, וילכו פחות על הריסת מבנים?
עשהאל צור
אז, אני בעיקר מוטרד מהנושא השני במקרה הזה.
היו"ר יעקב אשר
הייתה לי הרגשה שדווקא הפוך.
עשהאל צור
לא, אבל אני אגיד גם, רגע, גם הנושא הראשון - - -
היו"ר יעקב אשר
שהם פחות ילכו על הורדה.
עשהאל צור
אני חושב שזה יקל. זה יקל על רשויות כאלה, בסדר? על וועדות כאלה. כן. לא להעצים זכויות במקומות האלה. שהם יכלו לפתור את זה בהעצמת זכויות, במקומות שערכי הקרקע תומכים בזה. וזה, הפתרון הזה מאפשר להם לא להעצים מספיק זכויות. אני אגיב לנושא הראשון שאמרת. יש פה אירוע, בעינינו, קצת חריג. אנחנו מוכנים להתחשב בזה שיש פה אירוע חריג ולהכי רבו כאירוע חריג. עם זאת, אנחנו חושבים, כאמירה מקצועית, שנכון לעשות את זה במקומות שבאמת הצורך הכלכלי תומך בפתרון הזה. במקומות שבהם הצורך הכלכלי לא תומך, וזה רק בחירה של רשות לא להעצים עוד קצת זכויות, אנחנו לא חושבים שזה נכון לתת.
תומר רוזנר
אוקיי, ממה שאני מבין אותך, אתה אומר שבמעגל הראשון אנחנו לא צריכים לתת את זה. ואתה לא חולק שאנחנו צריכים לתת את זה במעגל השלישי והרביעי.
עשהאל צור
מה זה שני אז?
היו"ר יעקב אשר
יכול להיות שגם שני.
תמיר קהילה
אבל, יש גם מעגלים כלכליים חברתיים. לא רק גיאוגרפיים.
עשהאל צור
אין בעיה. אז ישלנו פריפריה חברתית. אפשר גם בפריפריה החברתית.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי.
תומר רוזנר
רגע, שנייה.
עשהאל צור
בסדר, יש לנו הגדרה כזאת.
היו"ר יעקב אשר
ששם אגב, בדרך כלל, אלה המקומות הצפופים.
תמיר קהילה
נכון.
עשהאל צור
נכון. כל מיני שיכונים. יש שיכונים, לדוגמא, שנבנו בצורה מאוד מאוד צפופה. אשקלון.
תומר רוזנר
רגע, רגע.
היו"ר יעקב אשר
רגע.
תמיר קהילה
גם בתל אביב יש כאלה.
היו"ר יעקב אשר
כן, כן, אני הבנתי.
עשהאל צור
בסדר, אז אם בתל אביב יש כאלה שהם נחשבים פריפריה חברתית.
תומר רוזנר
שנייה רגע. המבנה של המדד הכלכלי חברתי הוא לפי, לפי מיטב ידיעתי, לפי רשות מקומית או יישובים בתוך רשות מקומית. בתוך מועצות אזוריות.
היו"ר יעקב אשר
שכונות.
קריאה
זה היום לפי שכונות.
תומר רוזנר
לפי שכונות.
עינת גנון
בנוסף, יש דירוג שהוא יישובי, ויש דירוג לפי אזורים סטטיסטיים. לא לפי שכונות. לפעמים אזור סטטיסטי חוצה שכונה.
תומר רוזנר
חוצה שכונה?
עינת גנון
כן.
תומר רוזנר
זהו, אז איך אתם רוצים להתמודד עם הדבר הזה?
עינת גנון
אני חושבת שכדאי שנחשוב על הצעה יותר קונקרטית.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי. שתשלב את העניין הזה.
נדב מופקדי
אשמח להתייחס.
היו"ר יעקב אשר
גם האוצר מסכים. כן, אתה רוצה לקלקל עכשיו או לעזור?
נדב מופקדי
לעזור, לעזור.
היו"ר יעקב אשר
אל תעזור יותר מידי, אבל.
נדב מופקדי
אוקיי, צריך להבין שההטבה הזאת, בסוף יש שני דיירים, בסדר? התוכנית חלה על מתחם שבניין אחד הולך לעיבוי, ובניין אחד - - -
היו"ר יעקב אשר
אל תשכנע אותי. אל תשכנע אותי.
נדב מופקדי
רגע. יש פה שונות בין הדיירים. יש דייר שגר בבניין של העיבוי, ולצורך העניין, הוא מקבל את התמורה, והוא רואה את השכן שלו מעבר לכביש, שהוא מקבל דירה חדשה.
תומר רוזנר
אבל, גם הוא מקבל דירה חדשה. מה זאת אומרת.
נדב מופקדי
לא, הוא נשאר באותה דירה.
תומר רוזנר
לא.
היו"ר יעקב אשר
לא. הוא דיבר בדיוק הפוך.
תמיר קהילה
אם יש פטור.
נדב מופקדי
זו המטרה.
תמיר קהילה
אם אין פטור, לא יתנו דירה חדשה.
היו"ר יעקב אשר
לא, אבל אתה הצגת מקודם הפוך.
נדב מופקדי
לא. מה שאנחנו רוצים - - -
היו"ר יעקב אשר
רגע, רגע, שהוא יענה לי.
תמיר קהילה
המטרה היא, שדייר שמעבים את הדירה שלו, זו כבר לא תהיה דירת התמורה שלו, שהוא יקבל דירה חדשה. בשביל זה, צריך את העזרה עם הפטור.
נדב מופקדי
כרגע, מבניין של עיבוי, אי אפשר להוציא לבניין אחר.
תומר רוזנר
הבנתי.
נדב מופקדי
זו הסוגייה. זה נכון לגבי קשישים. תבינו שקשישים, לצורך העניין, אם רוצים להוציא אותם מבניין של עיבוי, שעובר תמ"א 1, אי אפשר להוציא אותם.
תומר רוזנר
אני שואל את נציגי האוצר. אם מוסד התכנון אישר את הדבר הזה, וחושב שזה הדבר הנכון תכנונית לעשות, מה הבעיה?
היו"ר יעקב אשר
מה הבעיה?
אסף וקסלר
זה נותן תמריצים לעיבוי, בעוד המטרה של כל התמריצים שעליהם אנחנו מדברים בפרקים האלה, הם להתחדשות עירונית, של הריסה ובנייה.
תומר רוזנר
מה עמדת הרשות להתחדשות עירונית?
נדב מופקדי
אבל,