ישיבת ועדה של הכנסת ה-25 מתאריך 23/04/2023

פרק ט"ו, למעט סע' 56(2)(א) ו-(2)(ב)(2) (העמקת התחדשות עירונית באזורי ביקוש), 56(3) ו-57 (חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), 62-61 (פיצול דירות) מתוך הצ"ח התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023

פרוטוקול

 
פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וחמש

הכנסת



3
ועדת הפנים והגנת הסביבה
23/04/2023


מושב ראשון

פרוטוקול מס' 42
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום ראשון, ב' באייר התשפ"ג (23 באפריל 2023), שעה 14:27
סדר היום
פרק ט"ו – התחדשות עירונית – סעיפים 56(1), 56(2)(ב)(3), 56(2)(ג), 58, 59, 60 – מתוך הצ"ח התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 (מ/1612) - הכנה לקריאה שנייה והשלישית
נכחו
חברי הוועדה: יעקב אשר – היו"ר
זאב אלקין
יוראי להב הרצנו
מוזמנים
תום פישר - ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

אוהד עיני - השמאי הממשלתי הראשי, משרד המשפטים

דוד שני - הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, משרד המשפטים

אביעד אמרוסי - עו"ד, משנה לראש הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, משרד המשפטים

נור חאיך - עו"ד, לשכה משפטית, משרד האוצר

אסף וקסלר - רכז שיכון, אגף תקציבים, משרד האוצר

עשהאל צור - רפרנט שיכון, אגף תקציבים, משרד האוצר

רועי צוויבל - עו"ד, לשכה משפטית, משרד האוצר

רעות מנחם - משרד הבינוי והשיכון

מרים כהנא נויפלד - יועצת משפטית, רשות מקרקעי ישראל

אלעזר במברגר - מנכ"ל, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

עינת גנון - סמנכ"לית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

תמר עדיאל זכאי - עו"ד, ממונה על פניות דיירים בהתחדשות עירונית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

איריס פרנקל כהן - עו"ד, יועצת משפטית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

רונן קולין - מנהל תחום מדיניות, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

מירה סולומון - ראש מינהל משפט וכנסת, מרכז השלטון המקומי

תמיר קהילה - מינהלת המחלקה להתחדשות עירונית, עיריית תל אביב-יפו

מאיה קרבטרי - מנהלת מחלקת סביבה, אקלים ותכנון, פורום ה-15

דוד סונינו - יו"ר, הפורום להתחדשות עירונית

גדעון מור - מנהל פרויקטים בבנייה, הפורום להתחדשות עירונית

ניצן פלדמן - עו"ד, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

אליהו דהן - עו"ד, יועץ משפטי, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

תומר צליח - חבר הנהלה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

ישי איצקוביץ - עו"ד, יועץ משפטי, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

יותם דביר - שדלן, יועץ
ייעוץ משפטי
תומר רוזנר
רעות בינג
מנהלת הוועדה
לאה קריכלי
רישום פרלמנטרי
א.ב., חבר תרגומים



רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי-דיוקים והשמטות.











































פרק ט"ו – התחדשות עירונית – סעיפים 56(1), 56(2)(ב)(3), 56(2)(ג), 58, 59, 60 – מתוך הצ"ח התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 (מ/1612)
הכנה לקריאה שנייה והשלישית
היו"ר יעקב אשר
שלום, אני פותח ישיבה שלישית מהבוקר הזה בוועדת הפנים והגנת הסביבה. מי שיכול להמליץ בפני יושב-ראש הכנסת לתת לנו איזה תעודת מצטיין או משהו, אם לא לי, לפחות למנהלת הוועדה ולצוות הייעוץ המשפטי. הנושא על סדר-היום, פרק ט"ו – התחדשות עירונית – סעיפים 56(1), 56(2)(ב)(3), 56(2)(ג), 58, 59, 60 – מתוך הצ"ח התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 (מ/1612) הכנה לקריאה שנייה והשלישית. זו ישיבה שנייה. אנחנו נתחיל את הישיבה הזאת בשני נושאים שלא הספיקונו לדון בהם בישיבה הקודמת. אני מקווה שגם נצליח לארוז אותם, מה שנקרא. לאחר מכן אנחנו נעבור בעצם למן הקראה של נוסח הוועדה בעקבות הישיבה האחרונה, שאני מבין שתואמה פחות או יותר, ואני אומר את הפחות או יותר כי אני משאיר לעצמי את האפשרות לסגת או להתקדם בה. נשתדל לעשות את זה באמת בצורה טובה ומהירה וממוקדת.

היועץ המשפטי, על מה אנחנו הולכים לדבר?
תומר רוזנר
הנושא הראשון לבקשת נציגי הממשלה הוא נושא שבעצם לא נכלל בהצעת החוק הממשלתית. ביקשו להוסיף אותו במסגרת הדיון. הוא קשור לנושאים שאנחנו דנים בהם ולכן לא ראינו מניעה משפטית לפחות לדון בו. אם תחליטו שאתם רוצים לכלול אותו לאחר מכן בהצעה או לא, זה כבר כמובן החלטה של הוועדה, אבל הנושא הוא בהחלט קשור לליבת הדיון שאנחנו מדברים בה כאן. הנושא בכותרת הוא נושא התמורה לקשישים. אנחנו נעלה נושא נוסף שקשור לעניין הזה, שגם לא מופיע בהצעה הממשלתית אבל קשור לעניין הקשישים.
זאב אלקין (המחנה הממלכתי)
אני רק מודיע, תומר, שאני כמובן שומר לעצמי זכות לטעון נושא חדש אחרי שנשמע ונלמד.
תומר רוזנר
בהחלט.
היו"ר יעקב אשר
אני מתבלט עם עצמי כבר 32 שניות האם לגנוב לך את הדבר הזה או לראות כמה זמן לוקח לך להגיד את זה. אחת השאלות ששאלתי את עצמי ולא עניתי, האם לשאול את תומר כבר עכשיו את חוות דעתו בעניין הזה כדי שנדע שנלך על קרקע מוצקה, אבל אני בהחלט הולך על קרקע מוצקה.

אמר תומר שזה לבקשת הממשלה. זה לא בדיוק רק לבקשת הממשלה. אני גם שמח שזה לבקשת הממשלה. כשאנחנו באים ומטפלים בנושא של התחדשות עירונית, אנחנו תמיד צריכים לראות, יש אוכלוסיות ויש אוכלוסיות. בתוך האוכלוסייה הזאת יש אנשים קשישים או נכים או אנשים שהיו צריכים יותר את העזרה ואת הביטחון שחלילה מישהו לא יפעל באופן אגרסיבי או בעייתי מולם, כי כוח התגובה שלהם הוא יותר חלש. התפקיד שלנו זה לעשות את זה, ואם על זה אתה תטען נושא חדש, יהיה לי נאום חבל על הזמן.
זאב אלקין (המחנה הממלכתי)
כחבר כנסת מאוד מנוסה, יודע שיש הבדל בין חשיבות הנושא שיש כמובן דרכים מקובלות לטפל בו כחקיקה פרטית או קריאה ראשונה, לבין סדרי דיון בכנסת.
היו"ר יעקב אשר
אני אומר לך דבר אחד, אנחנו נשמור על זכויות הקשישים והנכים וגם על זכויותיהם של חברי האופוזיציה. איך זה?
זאב אלקין (המחנה הממלכתי)
יפה.
היו"ר יעקב אשר
יותר טוב מזה אי אפשר לבקש.
תומר רוזנר
מה שנבקש מנציגי הממשלה זה קודם כל להציג את ההסדר הקיים בכל הנוגע לקשישים, לאו דווקא בנקודה הספציפית שהם מדברים עליה אלא בכלל את ההסדר לגבי קשישים הן בפינוי ובינוי והן בחיזוק ובהריסה ובנייה מחדש לפי חוק המקרקעין, וגם איך זה עובד בפרקטיקה, ולאחר מכן את הבקשות שלהם.
היו"ר יעקב אשר
ואם יש בקשות שלנו - - -
תומר רוזנר
יש גם בקשות שלנו.
היו"ר יעקב אשר
בבקשה, שם ותפקיד לפרוטוקול.
תום פישר
צוהריים טובים, תום פישר, ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים. בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) יש חלופות של סירוב סביר. אלה מצבים שבהם אם בעל הדירה מסרב לעסקת פינוי ובינוי בגלל אחד מהדברים שרשומים בעילות האלו, בית משפט, בעצם אין לו סמכות לכפות עליו את ביצוע העסקה בתביעה שמאפשר חוק פינוי ובינוי. במסגרת אותן עילות יש התייחסות ספציפית לאוכלוסייה של קשישים. אני לא אכנס כרגע להגדרה של קשיש. אני מבין שלייעוץ המשפטי יש בקשה לשנות גם את ההגדרה.
היו"ר יעקב אשר
לא את ההגדרה, רק את הגיל.
תום פישר
הגיל כרגע בחוק פינוי ובינוי הוא 70.
היו"ר יעקב אשר
בחיזוק רעידות אדמה זה 80.
תום פישר
זה סעיף אחר. זה סעיף שמתייחס לחיזוק של בניין ולא להריסה ובנייה, אבל בהריסה ובנייה בחוק פינוי ובינוי הגיל הוא 70, כשיש בגיל 75 חלופה טיפה יותר מיטיבה. בגיל 70 היזם נדרש להציע לבעל הדירה שלוש חלופות לפי בחירת היזם: או לקבל דירה ששטחה קטנה, וסכום כסף ששווה לדירת התמורה, או שתי דירות קטנות ששווין המצטבר שווה לשווי דירת תמורה אחת, או לאפשר לבעל הדירה הקשיש לבחור אחד מבין שלושת החלופות הבאות שאלה החלופות שבהן אנחנו נרצה לבצע תיקון, שזה מעבר לבית הורים, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף בשווי - - - . שלושת החלופות האלה שציינתי, מעבר לבית הורים, בית אבות, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף הן בשווי מהוון של דירת התמורה.

אני רגע אשלים את הסקירה ואז אני אגיד את התיקון שאנחנו מבקשים. בחוק החיזוק, חוק מקרקעין (חיזוק) שמתייחס לבניינים, מה שנקרא התחדשות בניינית, תמ"א 38 והתוכניות שמחליפות אותה. האסדר של הקשיש מצא ביטוי רק בתמ"א (חיזוק) בתוספת בנייה על בניין קיים לא הריסתו. שם גיל הקשיש הוא 80 במועד ביצוע העסקה הראשונה.
היו"ר יעקב אשר
היה 80.
תום פישר
כרגע הוא עדיין 80. מה שהיזם נדרש להציע לו זה מגורים חלופיים בזמן עבודות הבנייה, מה שלא מוצע ליתר הדיירים בפרויקט של חיזוק. בפרויקט של הריסה ובנייה נכון להיום אין בכלל התייחסות לקשישים. ההצעה הממשלתית מבקשת לאמץ את מה שאמרתי כרגע שחל בחוק פינוי ובינוי על מתחמי פינוי ובינוי, גם על הריסה ובנייה של בניין בודד. את כל עילות הסירוב, אגב, לא רק של הקשישים, גם של אנשים עם מוגבלות, גם של כדאיות כלכלית לעסקה וכו'. בגלל שאנחנו עושים את האימוץ הזה שאני עליו מדבר כרגע, מצאנו לנכון לבקש מהכנסת לעשות תיקון נוסף שיפתור לנו איזושהי לקונה שלהבנתנו זאת לא הייתה כוונת המחוקק, והשמאי הממשלתי פה יבהיר על זה, כי השווי המהוון של דירת התמורה יכול לצאת במצבים מסוימים פחות מהשווי של הדירה הנוכחית המיועדת להריסה ביום של ערב הפינוי. אם אני עכשיו הקשיש הייתי מוכר את הדירה שלי בשוק החופשי, כנראה שהייתי מקבל יותר, לכן אנחנו מבקשים לעשות פה איזשהו תיקון שהוא בא לטובת אותם קשישים.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי.
תום פישר
אני אבקש מהשמאי הממשלתי להסביר את העניין השמאי.
אוהד עיני
אוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי, משרד המשפטים. שווי דירה מהוונת זה אומר בעצם, מאחר שאנחנו לא יודעים מה יהיה השווי העתידי של הדירה, אז אנחנו בוחנים לפי השווי הנוכחי של אותה דירה שהוא אמור לקבל בעודX שנים ומהוונים את זה. זה אומר שאנחנו קובעים שווי שהוא מופחת כי מקדימים לו את השווי.

כשאדם מוכר דירה שמיועדת להריסה במסגרת פינוי ובינוי, הוא בעצם מוכר שתי זכויות: גם את הזכות לקבל את אותה דירה, דירת תמורה בעתיד, וגם בתקופת ביניים שכר דירה לפי מה שיש לו. בעצם כשאנחנו מהוונים רק את הדירה העתידית, אז אנחנו מחסירים ממנו, מקפחים ממנו את אותה זכות לקבל את שכר הדירה בתקופת הביניים, לכן מה שאמר תום לפני כן, אם מישהו מוכר ערב קבלת ההיתר או ערב הפינוי דירה, הוא בעצם מוכר שתי זכויות. מה שאנחנו מבקשים להוסיף, זה להוסיף בעצם שהוא יקבל את כל הזכות שיש לו כאילו הוא מוכר את דירתו הנוכחית בשוק החופשי.
תומר רוזנר
אז מה אתם מציעים?
אוהד עיני
לשנות את נוסח החוק בצורה כזאת שיהיה ברור שזה לא שווי דירת התמורה. היום כתוב שווי מהוון של דירת התמורה. אנחנו רוצים לבוא ולהגדיר אחרת מה זה שווי מהוון של דירת התמורה. זה אומר שווי של הדירה הנוכחית שלו היום - - -
היו"ר יעקב אשר
הנוסח הזה מוטמע כבר?
תומר רוזנר
לא.
אוהד עיני
זה לא במה שנשלח. אנחנו שלחנו את הנוסח - - -
היו"ר יעקב אשר
שנייה, קטעת אותו באמצע.
אוהד עיני
אנחנו באים ואומרים, בעצם זה שווי של הדירה הנוכחית ערב הפינוי או ערב קבלת ההיתר או ביום קבלת ההיתר או לאחר קבלת ההיתר.
תומר רוזנר
לא, זה חשוב מאוד. לפני קבלת ההיתר או אחרי קבלת ההיתר?
תום פישר
אני אוכל להקריא את הנוסח שהצענו לוועדה. שלחנו את זה ביום חמישי לייעוץ המשפטי.

בפסקה זו, שווי מהוון של דירת התמורה – שווי השוק של הדירה שבבעלותו במועד שלאחר קבלת ההיתר מכוחה של תוכנית פינוי ובינוי, הכולל את כל זכויות בעל הדירה אילו היה בוחר בעל הדירה באפשרות לקבל דירת תמורה.
תומר רוזנר
אוקיי, שתי שאלות. קודם כל המונח "שווי שוק" אינו מונח מוגדר כידוע, ואנחנו נצטרך לכתוב שווי בעסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון.
תום פישר
מקובל.
תומר רוזנר
הדבר השני שאותו ציין מר עיני בדבריו, שאני לא בטוח שהוא בא לידי ביטוי בהצעה הזו, זה נושא דמי השכירות.
תום פישר
לכן כתבנו, זה הסיפה של ההגדרה, "הכולל את כל זכויות בעל הדירה אילו היה בוחר בעל הדירה באפשרות לקבל דירת תמורה". ההנחה היא שאם היה בוחר לקבל דירת תמורה, היה זכאי לכל אותן תמורות נוספות שמקבל דייר שנשאר בפרויקט.
תומר רוזנר
צריך לדייק את הביטוי הזה, כי שווי הזכויות יכול להשתמע כשווי הזכויות במקרקעין, כי אנחנו מדברים על זכויות במקרקעין, שזאת לא זכות במקרקעין.
היו"ר יעקב אשר
בקיצור, צריך לדייק את זה לכיוון של השכירות, שיובן שהשכירות זה חלק מהעניין.
אוהד עיני
זה מגולם בעיקרון במחיר הדירה. כשאתה בא ומדבר על שווי דירתו ביום קבלת היתר הבנייה, אז זה כל מה שהוא מוכר. מה שהוא מוכר זה בעצם גם את שכר הדירה וגם את הדירה העתידית בערך נוכחי של זה, שזה אומר היוון של שני אלה.
תומר רוזנר
מן הסתם אנחנו יודעים שבשוק החופשי יש הפרש בין המחיר שאתה מקבל, אם אני מוכר את הזכויות שלי לפני הבנייה או לאחריה, ויש מה שנקרא פרמיית הסיכון שנלקחת בזה שאתה מוכר את הזכויות כאילו על הנייר.
היו"ר יעקב אשר
אבל פה זה לאחר היתר בנייה, לפני הביצוע. כמה זמן מגולם פה שכירות?
אוהד עיני
אם אנחנו מדברים על שווי השוק, אז מחירי הדירות מגלמים את זה. אלה העסקאות בשוק.
תומר רוזנר
מחירי הדירות משקפים את זה, זה נכון, אבל בהנחה שהבניין הזה הוא נגיד דירה יחידה שצריך לעשות עליה את המניפולציה הזאת, אין לך מחירי עסקאות דומות כי אין בסביבה בתים כאלה שהולכים. מה אתה עושה?
היו"ר יעקב אשר
שאלה מצוינת.
אוהד עיני
התשובה היא שבעצם נדרש היוון של שני פרמטרים שהם בעצם משלימים אחד את השני. פרמטר אחד זה שכר הדירה לתקופה שבעצם בהסכמים בין היזם לבין כל בעלי הדירות הוא מבטיח להם שבעוד ארבע שנים למשל הוא ימסור להם את הדירה ועד אז יש להם שכר דירה, אז אתה מהוון את שכר הדירה לתקופה הזאת של ארבע שנים.
תומר רוזנר
זה קל. את מחיר דירה איך אתה מעריך?
אוהד עיני
אתה קובע את השווי של מחיר הדירה לפי שוויה הנוכחי ודוחה אותו. זה נקרא להוון אותו לאותה תקופה של אותם ארבע שנים.
תומר רוזנר
כשאני מוכר דירה בשוק החופשי בבניין, אז אני מוכר דירה בבניין. יודעים, יש עסקאות דומות. פה יש לי בניין שיש בו דירה שהיא שווה יותר מהשוק כי יש לה פוטנציאל של בנייה חדשה. אין לך עסקאות דומות.
היו"ר יעקב אשר
איך אתה קובע את שווי הדירה?
אוהד עיני
ההיוון זה השווי.
היו"ר יעקב אשר
השווי הבסיסי, על זה אני שואל.
תומר רוזנר
בבניינים הסמוכים מוכרים דירות ב-2 מיליון שקלים. הדירה הזאת היא שווה יותר מ-2 מיליון שקלים כיוון שאנחנו יודעים שהולכים להרוס אותה ולבנות דירה יותר גדולה ויותר שווה.
אוהד עיני
הבנתי את השאלה, אני אענה. הדירה העתידית שהוא אמור לקבל היא דירה חדשה, גדולה יותר מהדירה הנוכחית שלו. זה אני יודע להעריך לערך נוכחי של דירה כזאת. נניח והוא אמור לקבל דירה של 100 מטרים חדשה, אני יודע להעריך כמה שווה היום דירה של 100 מטרים חדשה. את זה אני מהוון כי זה רק בעוד ארבע שנים. אני מהוון את זה לערך נוכחי שהוא פחות.
תומר רוזנר
השאלה היא איך אתה עושה את ההיוון? מה שכתוב בחוק היום אם אני זוכר נכון, תקנו אותי אם אני טועה, שאת כללי ההיוון צריכים לקבוע בתקנות.
אוהד עיני
לדעתי זה לא ישתנה אבל אם אתה שואל אותי, אז אני מהוון את זה לארבע שנים ב-5% ריבית.
תומר רוזנר
6% אני מקווה.
אוהד עיני
לא נתווכח על זה אבל באופן עקרוני - - -
תומר רוזנר
לפחות.
אוהד עיני
בסדר, אפשר לדבר על זה אבל זה בדיוק עניין באמת לתקנות. את ההיוון של שכר הדירה אנחנו נהוון בשיעור פחות, סדר גודל של 3% עם ה-5% - - -
תומר רוזנר
יש מקובלות בתחום הזה?
אוהד עיני
המספרים שאמרתי זה המקובלות, סדר גודל. אין מספר מדויק אבל יש סביבה.
תומר רוזנר
לכן צריכים תקנות.
אוהד עיני
יכול להיות. אם יש עסקאות השוואה, אז לא צריך את התקנות כי עסקאות השוואה הן אלה שקובעות. אם אין עסקאות השוואה, אז צריך לקבוע איזה שהם כללים כדי להגדיר מה הוא שיעור הריבית.
היו"ר יעקב אשר
בחוק השר צריך להתקין תקנות?
תומר רוזנר
רשאי.
היו"ר יעקב אשר
כן.
ישי איציקוביץ
התאחדות בוני הארץ, ישי איציקוביץ. אני רק רוצה לסייע לשאלה של תומר. הוא למעשה שאל איך קובעים את שווי הדירה. למה הדבר דומה? הדבר דומה גם כאשר מנפיקים ערבויות חוק מכר לדירות החדשות לפני הפינוי, לכן התשובה היא שבשני המקרים נהוג ומקובל לקבוע לפי דוח האפס של הבנק שנערך לפני, שם נקבעות שווי הדירות, בהתאם לכך.
תומר רוזנר
אבל עכשיו צריך להוון את זה לערך נוכחי.
ישי איציקוביץ
שאלת לגבי הבסיס.
תומר רוזנר
הבנתי, אבל צריך להוון את זה לערך נוכחי עכשיו.
ישי איציקוביץ
כן, כן, על הבסיס לא נאמר, התשובה של דוח האפס.
תום פישר
התיקון המבוקש לא פוטר אותנו מלהתייחס לסוגיית ההיוון.
היו"ר יעקב אשר
אם אתה רואה שהתקנות במקרים מסוימים יהיו הכרחיות כשאין לך נתוני השוואה וכו', האם אנחנו לא צריכים אולי לחייב שיהיה תקנות ולא "רשאי"?
אוהד עיני
אני חושב שבאופן עקרוני זה לא משהו שיהיה פה ויכוח עצום בין שמאים שיקבעו את השווי. אני חושב ששמאי, זה חלק בלתי נפרד מהמקצוע לקבוע ערך נוכחי של דירת מגורים כזאת, ושמאים יודעים לעשות את זה. אני מאמין שלא יהיה בזה סלעי מחלוקת גדולים.
תומר רוזנר
כן, אבל יודע ששמאים לעיתים מגיעים לפערים של בין 30,000 שקל ל-3 מיליון.
אוהד עיני
זה תלוי במקרה. אני חושב שבמקרה הזה לא יהיו פערים כאלה. בסופו של דבר אנחנו מעריכים פה שווי של דירת מגורים. בזה אין פערים גדולים בדרך כלל.
היו"ר יעקב אשר
זה לא סוג של שמאות של בניין, זכויות, אז נשאיר את זה "רשאי". הלאה.
תומר רוזנר
אוקיי, אז אנחנו נצטרך לטייב את הנוסח בעניין הזה של הדבר הזה.
היו"ר יעקב אשר
כן, אבל מה השינוי שהולך להיות?
תומר רוזנר
הנה, הוא יקריא את השינוי שוב.
תום פישר
להקריא שוב את הנוסח?
תומר רוזנר
כן, עם השינוי שדיברנו.
תום פישר
אוקיי. בסעיף 2 סעיף קטן (ב), פסקה 6, פסקת משנה (א):

לאחר פסקת משנה (3) יבוא:

בפסקה זו שווי בעסקה של מוכר מרצון וקונה מרצון של הדירה שבבעלותו במועד שלאחר קבלת היתר מכוחה של תוכנית פינוי ובינוי, הכולל את כל זכויות בעל הדירה אילו היה בוחר בעל הדירה באפשרות לקבלת דירת תמורה.
תומר רוזנר
אולי כל התמורות.
תום פישר
אנחנו נטייב את הנוסח אתכם יחד.
תומר רוזנר
אוקיי, אבל מקובל על הוועדה שזה יהיה - - - ?
היו"ר יעקב אשר
כן, עם התיקונים הנדרשים.
תומר רוזנר
אוקיי. הממשלה מציעה במסגרת הצעת החוק, אנחנו דיברנו על זה בישיבה הקודמת, מה שנקרא "השוואת תנאים" בין עסקאות הריסה ובנייה מחדש שבמסגרת תוכנית החיזוק, כלומר לפי חוק המקרקעין חיזוק בתים, לבין עסקאות פינוי ובינוי, כך שגם במקרים האלה בעצם לקשיש שהוא מעל גיל 70 יוצעו שלוש חלופות שמתוכן חייבים להציע לפחות אחת, את הראשונה, לקשיש שהוא מעל גיל 75. הממשלה מציעה, ולנו נראה שזה בסדר, להשוות את התנאים גם לנושא של קשישים בהקשר הזה.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי.
תומר רוזנר
נותרנו עם העניין של עסקאות שהן עסקאות של חיזוק בתים מפני רעידות אדמה שאינם כרוכים בהריסה ובנייה מחדש. כרגע החוק מדבר על גיל 80. יושב-ראש הוועדה העלה את העניין ואנחנו סבורים שבהחלט יש לעשות את ההשוואה באופן זהה, ואולי אפילו על אחת כמה וכמה כאשר לא מפנים את הדיירים מהבניין, לקשיש כשהוא מעל גיל 70 או 75 לפי העניין. צריך בהחלט לאפשר את החלופה של כן לצאת מן הבניין ולוותר להיות תחת עבודות החיזוק, בייחוד כאשר אנחנו יודעים, כמובן בלי לעשות הכללות וכו', אבל המקרה נפוץ במסגרת האוכלוסייה הזאת שהם שוהים בבית רוב שעות היום או חלק גדול משעות היום, להבדיל מאנשים שהם בגיל העבודה שפחות נמצאים בבית, ולכן יש חיוניות לאפשר להם לצאת מן הבניין.
היו"ר יעקב אשר
זה גם לאפשר וגם להוריד את הגיל.
תומר רוזנר
כן, כן, להוריד את הגיל ל-70.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי. יש למישהו הערה בנושא?
אסף וקסלר
מבחינתנו כשהבאנו את התיקון, דיברנו על השוואת תנאים של הליכים שהם התחדשות עירונית "אמיתית". במובן של החיזוק אנחנו חושבים שהוא עדיין לא שווה ערך לפינוי ובינוי בגלל שהערכים שלו הם עדיין נחותים מההתחדשות העירונית של הריסה ובנייה, בין אם של מתחם ובין אם של בניין יחיד, ולכן בהצעה שאנחנו הגשנו לוועדה סברנו שנכון יהיה להשוות את ההליכים של הריסה ובנייה לפינוי ובינוי. אנחנו סבורים שנכון להשאיר את זה ככה. אנחנו חושבים שנכון לייצר תמריצים גם ליזמים, גם לדיירים ללכת להליך הזה ולא להליך החלופי של החיזוק.
תומר רוזנר
להיפך. אם אתה משאיר את הגיל כגיל 80, אתה יוצר ליזם תמריץ ללכת לחיזוק ולא להריסה.
אסף וקסלר
לא ירדתי לסוף דעתך.
תומר רוזנר
החובה של היזם להציע חלופות לקשיש היא מן הסתם מקשה עליו מעט, ואם אתה לא מטיל עליו את החובה הזאת, אז אתה יוצר לו תמריץ ללכת לחיזוק ולא להריסה.
אסף וקסלר
גם פה לא הקלנו בשני הצדדים בנושא עברייני הבנייה. קראנו לזה בשם, אני כבר לא זוכר, אבל בנושא עברייני הבנייה גם לא הקלנו. אנחנו חושבים שנכון לשמור על התנאים כמו שהם כדי לייצר מנגנון שהוא יותר יציב בעולם של הפינוי ובינוי או הריסה ובנייה. זה בגדול מה שאנחנו סבורים בנושא.
היו"ר יעקב אשר
טוב, אני מבקש שתחשבו על זה ותיתנו לנו תשובה בעניין.

כן, משרד המשפטים.
תום פישר
הגיל שהוצע זה גיל 70?
היו"ר יעקב אשר
כן, השוואה.
עינת גנון
בחוק עידוד מיזמים יש שתי מדרגות, לכן השאלה.
אלעזר במברגר
תומר, אתם מדברים על כל הסדר שחל בפינוי ובינוי - - -
תומר רוזנר
נכון.
אלעזר במברגר
וביקשנו ליישם על תמ"א הריסה. אתם מבקשים גם בתמ"א חיזוק?
תומר רוזנר
על אחת כמה וכמה.
עינת גנון
זה לא אחד לאחד.
תומר רוזנר
אם יש לכם שינויים שאתם חושבים שהם רלוונטיים, אז תציגו.
תום פישר
אני רק אסביר. בחוק פינוי ובינוי גיל הקשיש בעבר היה 75, והייתה מדרגה נוספת של גיל 80 שזה קבוע - - - . בחוק ההסדרים הקודם זה ירד ל-70 ו-75.
היו"ר יעקב אשר
בצדק.
תום פישר
מעולה. בחוק החיזוק לא נעשה התיקון הזה אבל אם רוצים להשוות, הגיל צריך להיות 75 ולא 70 כי הוא צריך להיות צמוד למדרגה השנייה. גם בהריסה ובנייה דייר שהוא מעל גיל 70, אפשר להציע לו דירות תמורה וזה תהיה חלופה שאם הוא לא יסכים לה זה יהיה סירוב בלתי סביר. שתי דירות תמורה או דירת תמורה קטנה וכסף וכו'. הוא שחקן כמו יתר הדיירים שהולך וחוזר, ורק למי שהוא מעל גיל 75 חייבים להציע מעבר לבית הורים, קבלת סכום כסף או דירת קבע במקום אחר.
אלעזר במברגר
הטענה היא שאם עושים השוואה אל מול ההסדר הקיים בפינוי ובינוי, ההשוואה הרלוונטית היא למדרגה של 75.
היו"ר יעקב אשר
תקשיבו, אם תיתנו לי תשובה חיובית מהר, יכול להיות שאני אסכים על הדבר הזה. האוצר, שמעתם? אל תיתנו לי לחשוב על עוד מחשבות.
היו"ר יעקב אשר
אני אומר לך עוד משהו, לאוצר. אתם אוהבים יותר את החיזוק כי זה פחות כסף במקרה שאתם צריכים להיכנס לתמונה, שזה יקרה באיזשהו שלב, אבל אני יודע שבסוף גם אתם, וגם בשיחות שלי אתכם, יודעים שאם יהיה אינסנטיב יותר, בסוף אחרי שידברו על החיזוק הזה ויראו שחיזוק הוא בעצם מביא את אותו כיוון וללכת דווקא על התחדשות ולא על זה, אז הנה יצא שכרנו גם עוד יותר טוב.

כן, בבקשה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ והסביבה.
תומר צליח
קודם כל אנחנו בהחלט תומכים באחידות החקיקה, שתהיה חקיקה זהה גם לפינוי ובינוי, גם לתמ"א 38, בין אם זה בעיבוי ובין אם זה בהריסה ובנייה מחדש.

רק לנושא של ההיוון אני מבקש להתייחס. קודם כל קיבלנו את זה רק עכשיו, אז אנחנו לומדים את זה.
זאב אלקין (המחנה הממלכתי)
לגבי ההצעה של היושב-ראש, אתם לא מתנגדים, של השוואת הגיל ל-70.
תומר צליח
השוואה, אנחנו בהחלט בעד.
זאב אלקין (המחנה הממלכתי)
חשוב להבין. הם בין הצדדים שיכולים להיפגע. כמו שאני מכיר אותך, אתה סגרת איתם את זה עוד לפני הישיבה.
היו"ר יעקב אשר
לא, לא.
תומר צליח
פעם ראשונה ששמענו ואנחנו חושבים שבסך הכול זה נכון.
היו"ר יעקב אשר
אני מקווה שזה סימן שאתם סומכים על זה שאני חושב על כולם, כי בסוף כולם פה בתוך התמונה. אם יהיה רק צד אחד של המשוואה ולא יהיו יזמים, או שיהיה יזמים ולא יהיה רשות שעובדת ורוצה, ואם לא יהיה דיירים וישמרו על הזכויות שלהם, אז אין כלום.
תומר צליח
לא יהיו פרויקטים.
היו"ר יעקב אשר
נכון.
תומר צליח
אז אנחנו רוצים שיהיו פרויקטים ובוודאי שלא רוצים שקשישים ייפגעו, אבל גם לא רוצים שתהיה פה הטבה שונה מיתר הדיירים. לדעתנו ההצעה של השמאי הממשלתי דווקא מביאה לכך. למעשה למה נודע ההיוון? היוון נועד למעשה לכסות על זה שהיום אני לוקח הלוואה כדי לרכוש את דירתו של הקשיש. הלוואה הזאת עולה כסף וההיוון בא כנגדו פחות או יותר. מנגד, דמי השכירות בתקופת הפינוי באים לפצות את הדייר שנותר בתקופת הפינוי ללא דירה. כאשר אני רכשתי את דירתו והוא קיבל מזומן במקום, והלך ורכש לעצמו נניח דירה חדשה, אז הוא מקבל דמי שכירות אחרים מהדירה החדשה שהוא רכש. הדייר, יש לו כפל משום שהוא עכשיו רכש לעצמו דירה חדשה, מקבל עליה דמי שכירות. אצלי יש חוסר משום שאני פעם אחת שילמתי לו את הדירה העתידית. נניח שלקחתי הלוואה, אז אני משלם גם את ההלוואה כנגד, ועכשיו אם אני צריך להוסיף על זה דמי שכירות - - - . כלכלית אנחנו סבורים שאין מקום להוסיף - - -
היו"ר יעקב אשר
אני תיכף אשאל אותך מה אתה מציע, אבל בוא נשמע את התשובה של השמאי הממשלתי.
אוהד עיני
התשובה היא שכשהוא מקבל כסף, השאלה כמה כסף הוא מקבל. אם הוא מקבל את מלוא הכסף כמו שתומר הציע פה, שיקנו ממנו את הדירה שלו, אז אין בעיה, אז זה בדיוק מה שאני אומר. שישלמו לו את מחיר הדירה שלו שהמחיר מגלם גם את שכר הדירה שהוא יקבל בתקופת הביניים ואת הדירה העתידית שהוא יקבל. ארגון הקבלנים אומר, לא, אנחנו נהוון לו רק חלק אחד, בשווי הדירה הנוכחי שלו, רק חלק אחד מהשווי. בעצם ניתן לו פחות מהשווי הנוכחי של הדירה אילו היה מוכר אותה בשוק החופשי. זה המשמעות של ההצעה - - -
היו"ר יעקב אשר
אם הם נותנים לו דירה והוא לא הולך לשכירות, יהיה לו כסף לקנות דירה מחר בבוקר - - -
אוהד עיני
אבל יהיה לו כסף פחות ממה שיהיה לו אילו הוא היה מוכר את אותה דירה בשוק החופשי. את הדירה הנוכחית שלו היום, אם הוא היה מוכר אותה בשוק החופשי למישהו אחר בשוק - - - , היא מגלמת גם את שכר הדירה, גם את הדירה העתידית.
תומר צליח
זה מתעתע אבל זה לא נכון, אדוני. למעשה אומר השמאי הממשלתי, הרי קבענו בהצעת החוק שזה יהיה השווי לאחר קבלת היתר הבנייה, אז כבר התמורה שהוא מקבל לוקחת בחשבון את השווי העתידי של הדירה שהוא צריך לקבל.
תומר רוזנר
זה מה שהוא אומר.
תומר צליח
אנחנו מהוונים את זה להיום.
ישי איציקוביץ
אני רוצה להוסיף על זה. אני יועץ משפטי של התאחדות הקבלנים. אתם מתארים מצב שבו הוא יכול למכור אותה למי שהוא רוצה. כל הרעיון של הקשישים, ולכן גם ההתאחדות לא התנגדה להפחתת הגיל בדיון שהיה לפני מספר דקות, הוא לבוא וללכת לקראת אנשים קשישים, לחסוך מהם את המעבר הזה, לכן לבוא ולהעמיד את זה כאילו הוא מוכר את הדירה לצד ג' ולהשוות, היא לא השוואה נכונה. זה פן אחד.
קריאה
למה לא?
ישי איציקוביץ
משום שאם הוא מוכר לאדם שאינו קשיש, אין שום סיבה שאנחנו נקבל גם את הזכות לקבל את הכסף מראש. זה מה שאנחנו אומרים. הזכות לקבל את שווי הדירה מראש היא רק נתונה לקשישים, לא לכל מי שהוא ימכור לו. זה אחד.
תומר רוזנר
לא הבנתי את הטיעון.
ישי איציקוביץ
השמאי הממשלתי הראשי משווה את זה לאילו הוא היה מוכר את הדירה בשוק הפרטי. זה לא בדיוק, כי יש לו זכות מעבר. יש לו זכות לקבל את שווי הדירה בעת הפינוי ולא להמתין לסוף.
אוהד עיני
בשוק החופשי הוא מקבל את השווי מראש.
תומר רוזנר
גם לדייר אחר בבניין מותר למכור אחרי שיש היתר בנייה, בהנחה שהחוזה לא אוסר.
ישי איציקוביץ
אבל יש מס.
תומר צליח
הוא גם ייחשב קבלן ראשי. צריך לקחת את זה בחשבון.
אלעזר במברגר
ישי, אם היה מוכר את זה בעצמו באותו מועד, הוא פשוט היה מקבל את התמורה הזאת as is לכיס. אנחנו רוצים לתת לו בדיוק את הדבר הזה.
תומר צליח
אנחנו הופתענו מהנושא הזה. מה שמייד קפץ לנו זה שיש לנו למעשה סוג של כפל פה. הדייר נהנה למעשה פעמיים. הוא גם מקבל במזומן וגם מקבל דמי שכירות, שלמשה יש לו כבר דמי שכירות בתקופה, ואין על מה לפצות אותו משום שיש לו דירה.
ישי איציקוביץ
כן, אבל דמי שכירות זה לא חלק מהתמורה. אפשר לומר שזה פיצוי למעשה על העובדה שהוא צריך להתפנות.
תומר צליח
זה חלק מהשווי של הדירה שלו באותו מועד.
ישי איציקוביץ
אי אפשר לראות את זה באותו קו. אנחנו חושבים שהשווי צריך להיקבע כמו שציינתי קודם, לפי דוח האפס שבסופו של דבר הוא המסגרת התקציבית, כי מקודם הוקרא פה הנוסח של מוכר מרצון וקונה מרצון, אז בהתאם לקביעה כמובן של דוח האפס. זה אחד.

שניים, אנחנו חושבים שהמועד צריך להיקבע 30 יום לפני שהוא מקבל את הכסף. זה יכול להיות סמוך לפני קבלת ההיתר, זה יכול להיות אחרי קבלת ההיתר. אנחנו רוצים להיות פרקטיים. בפרקטיקה מודיעים לדיירים, תתפנו תוך 120 יום או 90 יום או לא משנה.
היו"ר יעקב אשר
אבל אתה מבין שיש ערך גם שזה לפני היתר או אחרי היתר.
ישי איציקוביץ
אתה לא רוצה שיקרה מצב שיגידו לקשישים, אתם רשאים לקבל רק אחרי תום תקופת הפינוי, כי הוא מצא בדיוק דירה ואני ארצה לתת אותה לפני שכולם יתפנו - - -
תומר רוזנר
תן לו מקדמה.
ישי איציקוביץ
מקדמה, אבל לפי מה תקבע את השווי? אתה עדיין לא יודע את השווי.
תומר רוזנר
למה אני לא יודע?
ישי איציקוביץ
כי אתה אומר שהשווי ייקבע אחרי היתר הבנייה.
תומר רוזנר
בוודאי, תמיד אחרי היתר הבנייה.
ישי איציקוביץ
לא. לפעמים הפינוי נעשה לפני.
תומר רוזנר
לא. אין דבר כזה. זאת החתמה פוגענית, אם הוא כתב פינוי לפני ההיתר.
ישי איציקוביץ
לא, בוא נדבר רגע על הפרקטיקה. נשלחת הודעת פינוי 90 יום לפני, בסדר? אנשים מנסים לחפש דירות. אותו קשיש רוצה למצוא דירה כדי לעבור אליה, נכון? הוא לא יודע כמה כסף יש לו, כי אנחנו אומרים שהשווי ייקבע רק אחרי היתר הבנייה. הפינוי בפועל הוא כנגד היתר הבנייה, אבל הודעת הפינוי שנותנים לאנשים זמן למצוא דירות, היא לפני היתר הבנייה ולכן בשביל שזה יהיה לא פוגע בצד זה או צד אחר, אז נכון לקבוע שההיוון, השווי של הדירה ייקבע 30 יום לפני שהוא מקבל את הכסף, כי יכול להיות שהוא ימצא אחרי תקופת הפינוי או לפני תקופת הפינוי.
תומר רוזנר
זה חייב להיות לפי השווי לאחר מתן היתר.
ישי איציקוביץ
זה פשוט לא פרקטי. מה שיקרה זה שהקשישים, גם אם הוא ימצא דירה, הוא לא יהיה זכאי לכסף. הוא יקבל את זה רק אחרי הפינוי, וזה לדעתי דווקא פוגע בקשישים, אבל בסדר.
היו"ר יעקב אשר
שני הדברים נכונים. קודם כל יש שווי אחר לפני היתר ואחרי היתר, זה ברור. גם מה שאתה אומר יש בו היגיון. השאלה איך מגשרים את ההיגיון הזה?
ישי איציקוביץ
אם הקשיש בא ואומר, מצאתי דירה, אני רוצה את הכסף, זה גם נכון שמאית. גם כלכלית זה נכון. זה המועד שבו נקבע השווי וההיוון. יכול להיות שהוא מצא דירה רק ארבעה חודשים אחרי שכולם כבר התפנו. אנחנו לא נרצה לזרוק אותו, אז השווי מן הסתם אחר, לכן האיזון הנכון הוא לקבוע מנגנון לא לפני ולא אחרי, אלא לקבוע 30 יום לפני המועד שבו בעצם הוא קיבל את השווי של הדירה.
עינת גנון
גם אם הקשיש ימצא את הדירה לפני היתר הבנייה, הוא לא משלם מראש את מלוא הסכום.
ישי איציקוביץ
קודם כל אם הוא מצא דירה טובה, את רוצה לאפשר לו את זה. את לא רוצה להגביל אותו.
היו"ר יעקב אשר
היא אומרת שהוא לא ישלם את הכול, אז גם אתם יכולים לעשות מנגנון - - -
ישי איציקוביץ
כל הנושא של הקשישים הוא נושא מאוד מבורך, אבל הוא לא פרקטי בהרבה מאוד דברים. היכולת של קשיש למצוא דירה מהיום למחר היא מוגבלת, ויכול להיות שהוא ימצא דירה בטווח זמן קצר לאכלוס אם הוא ישלם את התמורה מראש. צריך להשאיר את כל האפשרויות הללו, לכן אם בפועל קרה שקשיש מצא דירה שתואמת את צרכיו, אז בואו נעשה את ההתאמה הזאת.
עינת גנון
אנחנו מברכים על זה, אבל עדיין הסכום צריך להיקבע אחרי מתן ההיתר.
זאב אלקין (המחנה הממלכתי)
אבל הוא אומר, יכול להיות שהוא צריך את כל הסכום עכשיו. הפתרון לזה זה יכול להיות לתת לקשיש לבחור בין שני המסלולים.
ישי איציקוביץ
נכון. גם השמאי יגיד לך לדעתי שהפערים לא יהיו כאלה גדולים. פשוט זה פרקטי כדי לאפשר את זה לקשישים.
עינת גנון
חשוב לציין בהקשר הזה שנעשה תיקון שגם יגיע פה לשולחן, בחוק מיסוי מקרקעין בדיוק בנושא הזה, אז אני מציעה שנעשה את ההחלטה הסופית אם זה יהיה לפני היתר או אחרי היתר, יחד עם הדיון בחקיקת המיסוי.
אוהד עיני
אפשר למצוא גם איזשהו נוסח ביניים. השולחן יציע נוסח ביניים, שהשמאי ייקח בחשבון כאילו יש היתר בנייה. זה יכול להיות גם לפני כן, אבל כאילו כבר יש היתר בנייה.
תומר רוזנר
שיהיה ברור, ההצעה לא מדברת על מתי צריך להציע, איך להציע ובאיזה מועד וכו'. ההצעה כוללת את אמת המידה לקביעת השווי.
אוהד עיני
הנוסח שכתוב כרגע זה כאילו השמאי צריך לחכות לשלב של אחרי ההיתר.
תומר רוזנר
לא, הכוונה היא שהשווי ייקבע לפי השווי של הדירה לאחר - - -
אלעזר במברגר
זה רק עניין של ניסוח.
תומר רוזנר
אם זה עניין של ניסוח, אז נתקן.
ישי איציקוביץ
רק עוד מילה אחת להסביר. גם ההקשר הזה של הקשיש, הרי כדי שהוא יהיה זכאי לפטור הוא צריך לקנות בדירה הזאת 75% מהסכום שהוא קיבל, דירה חדשה. זה מה שכתוב בחוק המיסוי, לכן גם בחוק פינוי ובינוי אפשרו חצי שנה עוד לפני בעצם, את התהליך הזה, עוד לפני שכולם מתפנים, לאפשר לו למצוא דירה כדי להקל עליו.
תומר רוזנר
מר איצקוביץ, האם אתם מקבלים את ההנחה שאמת המידה לקביעת השווי זה כאילו יש היתר בנייה?
ישי איציקוביץ
אם יש הפחתה לצורך העניין של 2%, מכיוון שעד שיהיה היתר הבנייה אין אישור של פקיד מסוים וזה חלק מהסיכון, אז הוא צריך לבוא לידי ביטוי בשמאות.
תומר רוזנר
זאת הבעיה.
ישי איציקוביץ
אבל זו המציאות, אחרת מה שיקרה, היזמים לא ישלמו להם לפני הפינוי ואז מה יקרה? מצא דירה, יגיד לו יופי. הדירה שהוא מצא כבר לא תהיה רלוונטית כדי לאפשר את המסלול הזה, ואדם רוצה לקבל כמה חודשים קודם. אגב, זה נטל כבד ליזם כי זה בא מההון העצמי שלו, והוא מוכן כבר לתת לו את זה, אז בוא נסגור את העסקה עכשיו. זה נראה לי דבר הכי נכון ופרקטי. זה לא פוגע. אם הקשיש ירצה לקבל אחרי זה, אז יקבל אחרי זה.
תום פישר
אם הקשיש רוצה ואתה מגיע איתו להסכמה והוא חותם, אז הוא לא בעל דירה שסירב, לכן כל הסעיף הזה לא רלוונטי. אם הגעת איתו להסכמה והוא חתם, אז הוא חתם. אם אתה מוכן לתת לו סכום כסף אחר במועד מוקדם יותר - - -
ישי איציקוביץ
לא, אני מוכן לתת לו את שווי הדירה החדשה מהוון ליום קבלת התמורה. זה מה שאני מסביר. החישוב צריך להיות ביום שהוא מקבל את הכסף.
קריאה
אבל גם דוח האפס שלך מתבסס על החלטות שיוצאות מתוך הנחה שיש היתר בנייה. הכול בנוי מתוך העניין הזה.
ישי איציקוביץ
נכון.
קריאה
אז אני לא כל כך הבנתי לאן אתם בכלל - - -
ישי איציקוביץ
אם אתה כותב שזה יהיה לפי דוח האפס, מצוין, זה מה שביקשתי.
היו"ר יעקב אשר
אתה רוצה לומר משהו? שם ותפקיד.
גידי מור
גידי מור, הפורום להתחדשות עירונית. בנושא הקשישים אנחנו עוסקים באוכלוסייה שלא תמיד מתפלפלת כל יום בניסוחים. בבקשה, אם מדברים על הערך של שכירות, אנא כתבו זאת בניסוח. גם אותו זקן שילך לחפש מידע, יחפש מידע קליט וקריא. תעבדו על הניסוח שיהיה קליט וקריא לכל.
היו"ר יעקב אשר
אני מסכים.

עינת, בבקשה.
עינת גנון
אני רק אציין שבסעיף של המיסוי, במכירה מקשיש לכל אדם נעשה תיקון בפינוי ובינוי. אני לא מדברת על תמ"א אלא בפינוי ובינוי, שהמכירה נעשתה עד שישה חודשים לאחר מועד הפינוי של יחידת המגורים הנמכרת. אני מציעה שאנחנו נעשה עוד התייעצות בנושא הזה. רוח הדברים, אני חושבת, מוסכמת.
היו"ר יעקב אשר
תנסו לעשות את ההתייעצות הזאת גם מולם, להגיע להבנה.
עינת גנון
בהחלט.
היו"ר יעקב אשר
תביאו את זה במעטפת, מה שנקרא. תוך כדי הדיון היועץ המשפטי, נציג האוצר, סימן לי במהלך הדיון שמבחינתם, וגם משרד המשפטים - - -
תום פישר
לאיזה גיל?
היו"ר יעקב אשר
75 כמו שהצעתי, ההצעה שאני הצעתי. יפה מאוד. בזה תמו ההבחנות והבחינות שלנו לגבי אנשים מיוחדים, אוכלוסיות מיוחדות כמו זקנים, קשישים וכו', או שיש עוד משהו שאתם חושבים? דווקא עכשיו הפורום יצא.
תומר רוזנר
בעקבות ההערה שנשמעה פה קודם אנחנו רוצים לוודא. בעסקאות של הריסה ובנייה לפי חוק המקרקעין אתם משווים בעצם את כל עילות הסירוב באותן עילות סירוב לגבי עסקאות פינוי ובינוי מתחמיות, מה שנקרא. לעומת זאת בחיזוק אנחנו מבינים שלגבי קשישים כתבתם הסדר אחר. מה עם שאר העילות לגבי אנשים עם מוגבלות?
עינת גנון
הכול חל.
תום פישר
שאר העילות, איפה, בחיזוק?
תומר רוזנר
כן.
תום פישר
בחיזוק יש הסדר בחקיקה גם לגבי אדם עם מוגבלות.
תומר רוזנר
שאל יושב-ראש הוועדה מה ההבדלים?
תום פישר
ההבדלים נובעים מאופי הפרויקט, כשמדובר על הריסה ובנייה מחדש או מדובר על חיזוק.
היו"ר יעקב אשר
השאלה אם זה ייכנס עכשיו לתוך זה? כי פה הערנו רק את הנושא של הגיל.
עינת גנון
לא, זה חל גם על בן אדם עם מוגבלות. אדם עם מוגבלות, היזם נדרש להציע לו מגורים חלופיים בזמן תקופת הבנייה.
היו"ר יעקב אשר
נגישים.
עינת גנון
כן.
תומר רוזנר
בחוק פינוי ובינוי הוא צריך להציע לו דירה עם התאמות.
תום פישר
כן, אבל בחוק לחיזוק הוא נשאר באותה דירה. הוא מקבל בסוף את אותה דירה עם עוד חדר.
תומר רוזנר
כן, אז אנחנו רוצים לדעת אם הוא יקבל גם התאמות?
עינת גנון
כן, כן, החוק כותב את זה כבר עכשיו עוד לפני התיקון. המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות.
תומר רוזנר
לא החלופיים, הדירה החדשה.
עשהאל צור
עשהאל צור מאגף התקציבים. החילוק הוא ברור. בפינוי ובינוי או בתמ"א הריסה מדובר על הריסה ובנייה של הדירה מחדש. במקרה של תמ"א חיזוק מה שעושים, זה מחזקים את הדירה. מוסיפים לה בדרך כלל ממ"ד שזה מגדיל את הדירה, ומשאירים את הדירה סדר .
היו"ר יעקב אשר
הרי מה הפריבילגיה שלו? שהוא מקבל שכירות בינתיים, מה שאחרים לאו דווקא יקבלו. הוא יקבל אותה נגישה. השאלה אם הוא מקבל גם את הדירה שלו נגישה, את אותה דירה, לא את ההריסה והפינוי? זה לא דירה חדשה.
עשהאל צור
נכון, זאת לא דירה חדשה.
היו"ר יעקב אשר
אז למה שלא יהיה כתוב שהיא תהיה נגישה?
עשהאל צור
אני אומר עוד פעם, כי אם לצורך העניין יש ארבע קומות והקבלן מוסיף עוד כמה קומות, והוא נמצא בקומה רביעית, הדירה שלו לא נהרסת ונבנית מחדש. הדירה שלו נשארת אותו דבר. אם הדירה שלו הייתה נגישה, היא תישאר נגישה.
קריאה
לא תמיד יש אפשרות להפוך אותה לנגישה, כי אתה לא הורס את הבניין. אני לא איש מקצוע בהקשר הזה, אבל בעולם ההנדסה אי אפשר תמיד לעשות את כל עבודות ההנגשה על מבנה בנוי.
תומר רוזנר
אנחנו מבינים. הדוגמה שאתה נתת היא דוגמה מצוינת. הוסיפו את הטור ממ"דים ועכשיו צריך לעשות דלת לממ"ד כדי שהוא יוכל להיכנס עם הכיסא.
עשהאל צור
יש תקן לדלת ממ"ד - - -
קריאה
יש תקן לממ"ד אבל אין חובה לעשות ממ"ד שלא מחובר למטבח, ואם הדלת נפתחת לממ"ד כי זה האופציה היחידה במגרש הזה, וחוסמת את היציאה של המטבח, אז אותו דייר שהיה לו קודם נגיש, עכשיו יש לו לא נגיש.
תומר רוזנר
דוגמה מצוינת. אני חושב שבמצב שבו מוסיפים לו חדר ממ"ד שהוא לא יכול להיכנס אליו בגלל המבנה שהצורה שהקבלן רוצה, אז הסירוב שלו יהיה סביר.
קריאה
רגע, ואם כל הבית שלו לא מונגש, כי הבית שלו לא מונגש כי זה היה הבית שלו ואי אפשר לנסוע עם כיסא גלגלים, אז הקבלן, תטיל עליו עכשיו להרוס את הבית שלו ולבנות אותו מחדש למרות שמדובר בפרויקט חיזוק?
ישי איציקוביץ
אני רוצה להסב את תשומת לבכם לחוק. החוק שמחייב למעשה לפנות קשישים בתמ"א חיזוק, חל גם על אנשים עם מוגבלויות, שימו לב.
קריאה
הוא מדבר על דירת הקבע שלו, האם היזם מחויב להנגיש לו את הדירה שכבר קיימת?
תומר רוזנר
זאת שאלה.
היו"ר יעקב אשר
אנחנו נעצור כאן. נעשה על זה חשיבה ואולי בנפרד.
אלעזר במברגר
משפט אחד, אדוני היושב-ראש. אני חושב שהנקודה הזאת, רק צריך לחדד אותה. זה עסקה שונה בתכלית. כשאתה הורס ובונה את כל הבניין, ברור שאתה יכול לייצר בנייה מודרנית עם התאמות. לא סביר, ואני חושב שזה אמירה שצריך לכבד, שקבלן עושה בפרויקט חיזוק משהו הרבה יותר מינורי ולא נוגע בדירה. אתה לא תחייב אותו להתאים את הדירה מחדש, שזה לא מהות הפרויקט.
היו"ר יעקב אשר
אני לא אוהב את החיזוק, אני יותר אוהב את ההתחדשות ואת הפינוי ובינוי.
אלעזר במברגר
מבחינתנו כשיצאנו לדרך עם תיקון החקיקה הזה, הרעיון היה לייצר את ההסדרים שהם בפינוי ובינוי, שזה הריסה ובנייה, גם על הריסה ובנייה בעולם התמ"א.
היו"ר יעקב אשר
לא, הוא אומר שחלק מהשכנועים שאולי ישכנעו את אותו נכה ויגידו לו, תקשיב, אם נהרוס את כל הבניין, אתה תקבל דירה מונגשת, מותאמת.
אלעזר במברגר
זה תמריץ, ודאי.
עינת גנון
אני רק מזכירה שאותו אדם כנראה בקושי יצא מביתו ועכשיו תהיה לו מעלית, אז אנחנו משפרים את המצב לאין ערוך.
היו"ר יעקב אשר
חד משמעי. אוקיי.
תומר רוזנר
בעילות הנוספות, הן רלוונטיות או לא, תציגו את הדברים.
תום פישר
יתר העילות לא מדברות על אוכלוסייה, הן מדברות על כדאיות כלכלית, על ערבויות, על נסיבות מיוחדות.
תומר רוזנר
יפה, וזה חל בחיזוק או לא?
תום פישר
לא חל בחיזוק.
תומר רוזנר
למה?
תום פישר
חוק החיזוק במיוחד בפרויקטים של חיזוק, מה שמוביל אותם זה הצלת חיי אדם.
תומר רוזנר
אנחנו כבר לא שם מזמן.
תום פישר
בחיזוק אני לא חושב שאנחנו לא שם מזמן.
תומר רוזנר
אנחנו מניחים שהסיכון בבנייה הקיימת קיים לאזרח, בין אם הוא יחזקו ובין אם יהרסו או יבנו מחדש. אנחנו משפרים את מצבו הסייסמי.
היו"ר יעקב אשר
התחדשות עירונית, שיפרת.
תומר רוזנר
בוודאי וגם בחיזוק.
היו"ר יעקב אשר
גם בחיזוק שיפרת, אבל פחות את איכות החיים.
תומר רוזנר
היא הנותנת.
היו"ר יעקב אשר
אנחנו נדבר על זה.
תומר רוזנר
צריך לעשות את הבדיקה הזאת. בוודאי שלגבי ערבויות אין שום סיבה להבדיל. צריך לתת לזה מחשבה.
היו"ר יעקב אשר
אפשר רגע לסכם את מה שאמרת וגם את מה שלא אמרת. תעברו על שש העילות הללו, אבל אני בהחלט לא רוצה שבסוף זה יגרום לכך שאנשים יעדיפו את החיזוקים הקטנים האלה ועוד איזה בונוס באמצע במקום ללכת על מה שצריך באמת, לכן תעברו על זה, תעבדו עם הצוות ביחד. נעבור על זה ונחליט.

יש עוד משהו, אדוני היועץ המשפטי בחלק הזה?
תומר רוזנר
לגבי השוואת התנאים, חובת הגילוי.
היו"ר יעקב אשר
רגע, אבל הם רצו משהו להעיר על קודם, איגוד הקבלנים.
ישי איציקוביץ
בעיקר עניין של נוסח, כי למעשה בנוסח שפורסם ברשומות דובר על כך שבאמת מחילים את עילת הסירוב שבחוק פינוי ובינוי, אבל לא השמיטו את הנוסח הקיים בחוק החיזוק. אנחנו נדבר על זה ברמת הנוסח.
תומר רוזנר
זה ממש לא נוסח. אנחנו לא פוגעים בשיקול דעתו הרחב של המפקח.
תום פישר
גם בחוק פינוי ובינוי לבית משפט יש שיקול דעת רחב.
תומר רוזנר
בוודאי.
ישי איציקוביץ
הנוסח צריך להיות זהה.
תום פישר
זה טיפה שונה.
תומר רוזנר
נכון. אנחנו לא מסכימים עם ההערה הזאת. זה לא בעיה של נוסח.
ישי איציקוביץ
בחוק פינוי ובינוי יש נסיבות אישיות שהוא יכול לשקול
תומר רוזנר
נכון.
ישי איציקוביץ
זה חלק מהעילות של סעיף 2.
תום פישר
גם הרישה של סעיף 2(ב), אלה העילות שבין היתר בית המשפט לא יראה בהן כסירוב בלתי סביר.
רעות בינג
משווים את שיקול הדעת הרחב של המפקח לשיקול הדעת של בית משפט.
ישי איציקוביץ
עדיף שהנוסח יהיה זהה, זה מה שאני אומר.
רעות בינג
זה לא עניין של נוסח במהות. זו המהות.
ישי איציקוביץ
שיהיה אחיד, זה מה שאנחנו מבקשים.
תומר רוזנר
לא. גם בפינוי ובינוי וגם בחיזוק בתים מפני רעידות אדמה לא מדובר ברשימה סגורה. לבית המשפט יש שיקול דעת רחב וגם למפקח יש שיקול דעת.
ישי איציקוביץ
אנחנו מסכימים.
תומר רוזנר
אז אין בעיה.
ישי איציקוביץ
אנחנו רוצים שיהיה נוסח אחיד.
תומר רוזנר
אי אפשר לעשות נוסח אחיד.
קריאה
בחוק החיזוק אין את המילה "סירוב".
תומר רוזנר
נכון.
קריאה
לכן יש שינויים בנוסח, אבל התוצאה היא אותה תוצאה.
תומר רוזנר
התוצאה היא אותה תוצאה, בדיוק.
היו"ר יעקב אשר
תנסו לבדוק ולהגיע לאותו - - -
תומר רוזנר
כפי שהתחלתי לומר בנושא של "השוואת התנאים" - - -
היו"ר יעקב אשר
שקיפות.
תומר רוזנר
על שקיפות דיברנו פעם קודמת והוסכם על דעת הממשלה.

יש נושא נוסף שאנחנו רוצים להתלבט בו יחד עם הוועדה, וזה נושא צורתה ותוכנה של עסקה. בעסקאות פינוי ובינוי יש התייחסות לכך שייקבעו בתקנות צורתה ותוכנה של עסקת הפינוי ובינוי, וזאת בעיקר בשביל להגן על הדיירים כך שיהיה פה מדובר באיזושהי עסקה בנוסח שהם יכירו. לא מדובר בנוסח אחיד, אבל שיהיו בהסכם אלמנטים רלוונטיים גם מבחינת הצורה וגם מבחינת התוכן. שוב, לא מדובר בחוזה אחיד. אני מניח שלא ייקבעו בתקנות ממש הוראות פרטניות, אבל יהיו עקרונות שצריכים להופיע בהסכמים ואיך ההסכם צריך להיראות מבחינה צורנית וכו'. התקנות האלה צריכות להיות מותקנות על ידי שר המשפטים בהסכמת שר הבינוי ובאישור ועדה.
היו"ר יעקב אשר
היו כבר בחקיקה הקודמת?
תומר רוזנר
התקנות האלה קיימות לגבי עסקת פינוי ובינוי. כיוון שמדובר כפי שנאמר קודם, בעסקאות בעלות אופי מעט שונה, יש שאלה האם צריך בחיזוק להפעיל את אותו מנגנון גם על עסקאות מהסוג הזה?
היו"ר יעקב אשר
זה עסקה מסוג אחר. חיזוק זה משהו אחר לגמרי.
עינת גנון
הן לא חייבות להיות אחת לאחת, ההוראות לגבי תוכן העסקה.
תומר רוזנר
התוכן והצורה.
עינת גנון
כן.
תום פישר
ההצעה זה לא להשוות את התקנות, זה להשוות את סעיף ההסמכה.
תומר רוזנר
את סעיף ההסמכה בחוק.
היו"ר יעקב אשר
אני מסתכל על זה משני הצדדים. אני אקח את האיפכא מסתברא לשני הצדדים. מצד אחד אנחנו רוצים לעודד דווקא את ההתחדשות עירונית ואת הפינוי ובינוי ולא את החיזוק. מצד שני גם אלה שבסוף ילכו על חיזוק, מה שאנחנו עושים בכל הדברים הללו אולי, כי אנחנו עושים פה תאומים שהם לא תאומים לגמרי. אנחנו נגרום רק לייקר את החיזוק בסוף. בסוף גם במקומות שאין ברירה וחייבים לעשות חיזוק וכו', השאלה אם אנחנו לא מפילים?
תום פישר
אדוני היושב-ראש, מה שתומר מציע זה לא לחיזוק. הוא לא מדבר על חיזוק, על תוספת בנייה על בניין קיים.
תומר רוזנר
נכון.
תום פישר
הוא מדבר על חוק החיזוק שמדבר גם על הריסה ובנייה מחדש.
היו"ר יעקב אשר
אה, כולל הריסה.
תום פישר
רק שמדובר על התחדשות בניינית ולא מתחם פינוי ובינוי.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי, אז זה כן.
תומר רוזנר
יש פה שיקולים לכאן ולכאן.
היו"ר יעקב אשר
הרי איפה הנקודה? בסוף יש פה עסקה של קנייה/מכירה כאילו.
תומר רוזנר
ונעשית עסקה קבלנית.
היו"ר יעקב אשר
בדיוק. כן, התאחדות בוני הארץ, יש לכם בעיה בזה?
קריאה
לא.
היו"ר יעקב אשר
יופי. הלאה. תיכף אלקין יגיד שסיכמתי איתם את זה קודם.
זאב אלקין (המחנה הממלכתי)
אני מתרשם ממשהו אחר, שאתה סיכמת איתם מראש שתוכל לעשות מה שאתה רוצה.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי, עכשיו נעבור לסעיף היותר קל.
תומר רוזנר
כן, אנחנו עוברים בעצם לסעיף האחרון.
היו"ר יעקב אשר
אני אגיד לכם את סדר הדברים. אנחנו נדבר עכשיו על הסעיף הזה של הנושא של רישום הערת אזהרה, ולאחר מכן אנחנו מאוד נרצה לעבור על הנוסח של מה שהוסכם עד עכשיו כדי שנוכל פחות או יותר לשים את העניין מאחורינו במידה מסוימת. לא הצבעות ולא הסתייגויות אבל מבחינה לפחות המחשבתית/מערכתית, אז תקצרו בדבריכם.

בבקשה, הממשלה תציג את הסעיף שלא הוצג עד עכשיו. שם ותפקיד לפרוטוקול.
נור חאיך
עו"ד נור חאיך מהלשכה המשפטית, משרד האוצר. אנחנו מדברים על סעיף 56, הסעיף הראשון שלא הספקנו לדון בו. לפי המצב המשפטי כיום, גם בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) וגם בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים) וגם בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), ניתנה סמכות לממונה כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית, שהיום היא הממונה והיא יושבת גם איתנו, משתתפת בדיון, יש סמכות לקבוע כי עסקת פינוי ובינוי היא בטלה או שפקעה לפי אותם סעיפים שמניתי עכשיו. במקביל לסמכות של הממונה יש סמכות גם לרשם המקרקעין לפי סעיף 132(א) פסקה 2, להורות על מחיקת הערת אזהרה שנרשמה במרשם, אם הוכח להנחת דעתו כי עילת הערת האזהרה בטלה.
היו"ר יעקב אשר
גם אם העסקה בוטלה זה עדיין לא מספיק בשביל להוריד הערת אזהרה?
נור חאיך
נכון. מה שאנחנו מציעים בתיקון הזה, זה פשוט לשלב בין שתי הסמכויות ביחד ולקבוע שבמקרים שהממונה מגיעה למסקנה שאותה עסקה, בגלל תנאים שכבר נקבעו בחוק והם קבועים מראש, זה לא סמכות רחבה, המחוקק כבר קבע שבהתקיימות התנאים העסקה בטלה או פקעה, אז איפה שהתנאים מתקיימים והממונה מגיעה למסקנה שהתנאים מתקיימים והיא נותנת אישור שהתנאים מתקיימים, אז פשוט אותו מסמך ישמש גם את רשם המקרקעין לצורך הפעלת הסמכות שניתנה לו בחוק, ובכך להביא למחיקה של אותה הערת אזהרה.
היו"ר יעקב אשר
מי מוחק את זה בפועל?
נור חאיך
רשם המקרקעין. זה הסמכות שלו בחוק. גם גורמי המקצוע תיכף יציגו. אנחנו מדברים על מצבים שאנשים התקשרו בעסקה וברור שאתה עסקה פקעה או שהתנאים שקבועים בחוק, שקובעים שהעסקה הזאת כבר בטלה, התקיימו, אבל בגלל אותה הערת אזהרה שכבר נרשמה לפני כמה שנים, הם היו סוג של תקועים והם לא יכולים, לא להתקשר עם יזם אחר, הם לא יכולים למכור את הדירה שלהם. אף אחד היום בשוק לא מוכן לקנות דירה בעסקה רגילה אפילו, לא בפינוי ובינוי, שרשום עליה הערת אזהרה.
היו"ר יעקב אשר
הייתם צריכים להתחיל עם זה. הייתם צריכים לבוא ולומר, אנחנו רוצים שהשוק לא יתקע.
איריס פרנקל כהן
זה סעיף שהמטרה שלו להגן על בעלי הדירות. אנחנו תמיד משתדלים לבוא עם חקיקה מאוזנת. פה זה חד משמעית הגנה על בעלי הדירות שלא פעם נותרים עם הערת אזהרה למרות שהממונה כבר קבעה שהעסקה בטלה. לפי המצב החוקי היום הדיירים צריכים כדי למחוק את הערת האזהרה או הסכמה של היזם שכנראה לא ייתן את הסכמתו, או לחילופין החלטת בית משפט. מה שאנחנו רוצים זה לבוא ולהקל על אותם דיירים אחרי שכבר ישבו אצל הממונה, הממונה בחנה את התיק. זה לא על דברים שהם משהו שהיא החליטה רק על סמך התרשמות שלה, שגם זה החלטות שהיא יכולה לקבל. אנחנו מדברים רק על מצבים למשל שהחוק קובע שעברו פרקי זמן שנקבעו בחקיקה, שזאת סמכות מאוד ברורה. אנחנו מדברים על מצב של למשל החתמה פוגענית, אדם שלא יודע - - -
היו"ר יעקב אשר
אנחנו יושבים כאן או קודמיי ישבו כאן וחוקקו כמה דברים שברגע שהם חלפו ולא מתקיימים יותר, אין בעצם שום זכות לאותו אחד, ועכשיו זה נשאר אצלו למיקוח בגלל שיש לנו בעיה מי יעשה את זה ואיך יעשה את זה ולמה יעשה את זה.
איריס פרנקל כהן
רק כדי להשלים את התמונה.
היו"ר יעקב אשר
שם ותפקיד לפרוטוקול.
איריס פרנקל כהן
איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית לרשות הממשלתית. אני כבר מנחשת מה תהיה הטענה כנגד ולכן אני כבר באה ושמה - - -
היו"ר יעקב אשר
איך את יודעת?
איריס פרנקל כהן
יש לי איזה היכרות עם הסיטואציה.
היו"ר יעקב אשר
גם את היית בנעליו איזה שנה.
איריס פרנקל כהן
הייתה לי הזכות הגדולה.
היו"ר יעקב אשר
לפני שאת תגידי את דעתך אני ארצה לשמוע כמובן את היועץ המשפטי של הוועדה. אני גם מכיר חלק מהעניין ואנחנו מדברים על זה. אני רוצה כבר לתת את התשובה קודם?
איריס פרנקל כהן
לא, אני רוצה לעשות מסגור של הדבר הזה. מגיעים דיירים לממונה עם טענות מטענות שונות, למשל החתימו אותנו בהחתמה פוגענית. הממונה מקבלת החלטה. ההחלטה הזאת זה לא החלטה של בית משפט. במובן הזה ברור לנו, זה החלטה של ממונה. המשמעות האופרטיבית שלה זה שהיא ראיה לכאורה, האם היא משנה את נטל הראיה? היא נעשית לאחר דיון, לאחר שמיעה של הצדדים. מה שההסדר הזה קובע, שברגע שנקבעה קביעה שכזו לאחר שמיעת הצדדים, מחכים 45 יום כדי שההחלטה הזאת תהיה חלוטה. רק אז אפשר לפנות אל הרשם, כי בפרק הזמן הזה אפשר להגיש עתירה כנגד החלטת הממונה, וגם אז כשההחלטה החלוטה הזו יושבת אצל הרשם, גם אז מכוח סעיף 132(ב) שזה הסעיף בחוק המקרקעין שמסמיך אותו לבטל את הערות האזהרה, גם אז מחויב לתת לצדדים שהות לפנות לבית משפט. היינו, יש שני פרקי זמן שאפשר לתקוף את החלטת הממונה ולהגיד, זה לא נכון לבטל את הערת האזהרה על סמך ההחלטה הזו.
היו"ר יעקב אשר
אחרי שני פרקי הזמן, מה הרווחתי? אני גם ככה בסחבת.
איריס פרנקל כהן
אתה לא צריך בית משפט.
היו"ר יעקב אשר
זאת אומרת, למנוע את ההליכה לבית משפט. את אומרת דבר כזה, מי שרוצה לשמור על הערת האזהרה שלו והוא בטוח בעצמו, שהוא ילך לבית משפט.
עשהאל צור
זה בדיוק הופך את המוציא מחברו, ממנו אליו, מהיזם לבעל הדירה.
נור חאיך
המחוקק קבע שהעסקה הזאת בטלה. זה לא המוציא מחברו.
תומר רוזנר
בוודאי שכן.
נור חאיך
לא, אבל המחוקק כבר קבע שהעסקה הזאת - - -
היו"ר יעקב אשר
אנחנו נלמד את הסוגיה הזאת בגמרא וניקח איתנו את אלקין, נעשה חברותא ביחד.
ישי איציקוביץ
אני חייב להגיד שמכיוון שזה פוטר ומאזן, אז ההתאחדות לא מתנגדת לתיקון הזה. אפילו תומכת בכך.
היו"ר יעקב אשר
היועץ המשפטי, בוא תגיד את דעתך.
תומר רוזנר
אנחנו סבורים שהתיקון הזה בעייתי מאוד.
זאב אלקין (המחנה הממלכתי)
ידעתי שזה יקרה אם כולם מסכימים.
היו"ר יעקב אשר
אני אבקש לתת כבוד ליועצים משפטיים.
זאב אלקין (המחנה הממלכתי)
אני נותן, אבל זה יהיה משעמם אם כולם יסכימו. אם כולם מסכימים, תומר צריך להכניס פלפל.
היו"ר יעקב אשר
לא, לא, לא.
תומר רוזנר
אתה ככה חושב?
זאב אלקין (המחנה הממלכתי)
בוודאי.
היו"ר יעקב אשר
תומר יודע להכניס פלפל לוועדה, אבל זאת עמדתו בעניין הזה. אנחנו כבר מדברים על זה כמה ימים ומנסים ביחד. אגב, גם תומר מנסה למצוא איזה שהם כיוונים. אני אומר דבר אחד, אני חושב שזה חסם.
תומר רוזנר
בזה אין ויכוח.
היו"ר יעקב אשר
בזה אין ויכוח, ואני חושב שזה הרבה פעמים זה הופך לשרלטנות של זה. אני באמת מתחיל להיות מופתע מההסכמה שלכם אבל זה רק מראה שאתם באים ענייניים, בגלל שאתם שוב מסתכלים באופן רחב, כי יש חלק מהאנשים שהם מייצגים, שיבואו אליכם ויגידו, אני מחזיר לכם את תעודת הזה שלי על הדבר הזה. סתם אני אומר, אולי.
תומר צליח
בדרך כלל האירוע הזה הוא אירוע של כל מיני קבלני חתימות וחאפרים שהחתימו חלקי בניינים, ואז פרויקט לא יכול לצאת לפועל.
היו"ר יעקב אשר
האמן לי, אני יודע, אבל יש הרבה קבלנים שהיו פעם כאלה והפכו לכאלה וגם הפוך, לכן בואו לא ניכנס להגדרות. אין מחלוקת בשולחן הזה שהתופעה הזאת, חייבים לגמד ולהכניס אותה לסופיות, ושהחלק הזה, לא ניכנס כרגע ל"המוציא מחברו עליו הראיה", אבל בסופו של דבר מי שחושב שהוא בטוח בעצמו בעניין הזה, הוא ילך לבית משפט והוא גם יקבל אחר כך גם את הסעד לעניין הזה ואפילו את הוצאות הטרחה לצורך העניין. עכשיו השאלה איך עושה, מי עושה? מי עושה, לי יש כיוון שלי אבל אני פתוח לשמוע אותך שוב, אדוני היועץ המשפטי, ובואו ננסה למצוא ביחד.
עינת גנון
אם אפשר עוד מילה אחת לפני תומר, ממש בקצרה.
היו"ר יעקב אשר
את חושבת שזה יעזור?
עינת גנון
אני לא חושבת שזה יעזור אבל אני בכל אופן אגיד. עד היום שום החלטה של הממונה לא נתקפה בבית משפט. אני חושבת שזה מדבר בעד עצמו.
היו"ר יעקב אשר
כמה היו כאלה?
רעות בינג
היו לה משמעויות אחרות.
היו"ר יעקב אשר
כי אין לה משמעות של הערת אזהרה. הערת אזהרה, מחקת אותו סופית - - - .
תומר רוזנר
הערת אזהרה היא מוסד קנייני בעל משמעות רבה מאוד. נכון שזאת לא זכות קניינית מוחלטת אבל יש בה משמעות קניינית רבת עוצמה. ביטול הערת אזהרה זה מעשה משפטי שיש לו משמעויות מרחיקות לכת, בין בהקשר הזה ובין בהקשרים אחרים.
היו"ר יעקב אשר
חד משמעית, במיוחד בהקשרים אחרים.
תומר רוזנר
לכן כשאנחנו מדברים על ביטול הערת אזהרה, למעשה מה שמוצע כאן זה בעצם לשלול את שיקול הדעת של הרשם ולקבוע שכאשר גורםX שתיכף נדבר עליו או הממונה בהקשר הזה קובע משהו, הרשם, אין לו שיקול דעת. הוא חייב למחוק את הערת האזהרה לאחר שהוא נתן הזדמנות לצדדים לפנות לבית המשפט, זאת אומרת, הרשם יוצא מהתמונה בעצם בהקשר הזה והופך להיות דבר חסר שיקול דעת, כי המחוקק קבע עבורו שזאת ראיה שהיא מבחינתו חייבת להניח את דעתו במובן הזה שההערה הזאת צריכה להימחק.

לרשם יש גם היום סמכות לעשות את זה. לכאורה יש גם היום סמכות לעשות את זה אם מוכיחים לו שהעסקה בטלה, זאת אומרת יציגו לו את הראיות והוא יכול למחוק. למה הוא לא עושה שימוש בסמכות הזאת, לא במקרה הזה ולא בכל מקרה אחר? לפחות למיטב ידיעתי, בכל מקרה אחר של הערת אזהרה, כיוון שאין לו סמכויות לברר את המקרה. אין לו סמכות לזמן עדים, אין לו סמכות לחקור, אין לו סמכות לבקש ראיות, לבקש מידע. להבדיל למשל מהמפקח על בתים משותפים שיש לו גם סמכות שיפוטית בהקשר סכסוכי שכנים וגם היום יש לו סמכות מנהלית, ובמסגרת סמכותו המנהלית יש לו גם סמכות - - -
היו"ר יעקב אשר
יש נציג פה ממפקח על בתים משותפים?
אביעד אמרוסי
אביעד אמרוסי מהטאבו. הטאבו כולל בתוכו מספר חטיבות.
תומר רוזנר
למפקח על המקרקעין יש סמכות היום גם, אגב, במסגרת התקנות וחוק המקרקעין. יש לו סמכות לבטל רישומים, ובנוסף לכך להבדיל מהרשם יש לו סמכות של ועדת חקירה. הוא יכול לזמן עדים, הוא יכול לשמוע ראיות בלי קשר לסכסוכי שכנים. יש לו סמכויות גם במסגרת הסמכויות המנהליות שלו להפעיל סמכויות של ועדת חקירה. זה אומר סמכויות של זימון עדים, קבלת ראיות, השבעת עדים אפילו וכו'. הסמכויות האלה לא מופעלות כרגע למרות שהן יכולות להיות מופעלות.

אם הסמכות הזאת שאנחנו מדברים עליה, המסמך שיגיע למפקח מטעם הממונה, תיכף נדבר על החלק של הממונה, המפקח יוכל לברר את העניין בין אם במסגרת הליך מנהלי עם סמכויות של ועדת חקירה ובין אם במסגרת הליך מעין שיפוטי כמו שהוא מברר סכסוכי שכנים. זה יכול להיות בהחלט פתרון. מדוע אנחנו סבורים שזה בעיה קשה מבחינה משפטית לקבוע שמה שהממונה קובע הוא ראיה חלוטה לצורך העניין למעשה, שמחייבת את הרשם לפעול בלי שיקול דעת? כיוון שאנחנו סבורים שיש פה בעיה כפולה: אחת, בעיה מוסדית שהממונה שוכן במסגרת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שבמסגרתה יש בעיות של - - -
היו"ר יעקב אשר
אתה קורא לזה ניגוד עניינים בעברית.
תומר רוזנר
של כפיפות מקצועית, כפיפות מנהלית. הדברים האלה, אפשר לשמוע את הממונה בעצמה אם רוצים בהקשר הזה. אנחנו בישיבה מקדימה שמענו את הדברים מהממונה. אני לא הוזה ממוחי, הדברים נשמעו על ידי הממונה עצמה. אם תירצו, תשמעו אותה. זה בעיה אחת. הבעיה השנייה, שלממונה אין שום כלים, לא חומרים ולא סמכויות משפטיות לברר את המקרה. כפי שאני כבר הזכרתי, הסיבה שהרשמים לא מפעילים את סמכותם, כי אין להם כלים לברר את המקרה.
היו"ר יעקב אשר
אין להם משאבים?
תומר רוזנר
גם משאבים אבל גם סמכויות, גם חוסר תלות.
היו"ר יעקב אשר
למי, לרשם?
תומר רוזנר
גם לרשם גם לממונה.
היו"ר יעקב אשר
גם לרשם אין סמכות?
תומר רוזנר
נכון.
היו"ר יעקב אשר
בחוק הוא כן יכול - - -
תומר רוזנר
לא, אין לו סמכות. יש לו סמכות לבטל, אבל אין לו סמכות לברר את המקרה.
היו"ר יעקב אשר
איך הוא מבטל בלי - - - ?
אביעד אמרוסי
הרשם לא מבטל. הרשם מעביר לבית המשפט, שבית המשפט ישמע ראיות.
היו"ר יעקב אשר
בוא נעביר את הכול לבית המשפט.
אביעד אמרוסי
אנחנו בעד להעביר לבית המשפט.
היו"ר יעקב אשר
כן, גם הם יאשרו חוזים וכל מיני דברים כאלה.
אביעד אמרוסי
כבודו, אנחנו תומכים בהצעה כמו שהיא עכשיו, כמו שהיא נמצאת בהצעת החוק הנוכחית, שהראיה תהיה הוכחה להנחת דעתו של הרשם כפי שמוצע עכשיו בסעיף 7(א) שמבוקש להוסיפו לאחר סעיף 7. אנחנו סבורים שזאת דרך המלך.
היו"ר יעקב אשר
שמי שכותב את זה יהיה בעצם אותו ממונה?
אביעד אמרוסי
הממונה תכתוב. זה יהיה הוכחה כלשון ההצעה עכשיו להנחת דעתו של הרשם לפי סעיף 132.

אצלנו ברשות יש חטיבה נוספת שנקראת חטיבת המפקחים השיפוטיים. המפקחים השיפוטיים הם למעשה שופטי שלום לכל דבר ועניין, בעלי סמכויות של שופט שלום, אבל למעט עניין השכר שלהם שנשאיר את זה בצד.
תומר רוזנר
והמפקחים הלא שיפוטיים?
אביעד אמרוסי
המפקחים הלא שיפוטיים הם מפקחים מנהליים. הם למעשה במובנים מסוימים דומים יותר לרשם מאשר לגוף שיודע לברר.
רעות בינג
דווקא להם יש יותר סמכויות ממה שיש לממונה היום.
אביעד אמרוסי
לצורך העניין, ככל שרוצים לברר בצורה נכונה עם שמיעת ראיות, הגוף שעושה את זה היום ברשות זה המפקחים השיפוטיים. כפי שהציע יושב-ראש הוועדה, יכול להיות את זה בדיוק בית המשפט. הרשמים היום מעבירים את זה לבית המשפט ואין שום סיבה להעביר את זה למפקחים השיפוטיים. יתרה מכך, המפקחים השיפוטיים היום, הסמכות שלהם היא לדון בין דיירים בבית משותף. אין להם סמכות לדון בין דיירים בבית משותף לבין יזמים, אז אפשר ללכת לבית המשפט במקום להעמיס עוד טלאי על טלאי.
היו"ר יעקב אשר
אנחנו לא רוצים שזה יגיע לבית המשפט.
תומר רוזנר
בדיוק.
אביעד אמרוסי
אני רוצה להוסיף את עיקרו של דבר. יש כאן שני מישורים שצריך לזכור ולמה יש צורך לתמוך בהצעה כפי שהיא עכשיו, כפי שהציגו אותה חבריי מהרשות. במישור הראשון, מישור המדיניות זה לא יקצר תהליכים. להכניס עכשיו פול של תיקים למפקחים השיפוטיים, ונניח לשיטתכם למפקחים המנהליים, זה לא יקצר דבר. תיק מתנהל אצל המפקחים השיפוטיים בין חצי שנה במקרה הטוב, לשנתיים לפני ערעורים לבית המשפט המחוזי ורשות ערעור לבית המשפט העליון. זה לא יקצר דבר. אנחנו רוצים להקל על האזרח.
היו"ר יעקב אשר
יקצר את בית המשפט שזה יותר.
אביעד אמרוסי
ההליך אצלנו הוא פחות או יותר כמו בבתי המשפט, לעיתים ארוך יותר גם מבית המשפט, תלוי בסוג התיק. יתרה מכך, אנחנו מדברים כאן על יזמים שיבואו עוצמתיים כי זה לחם חוקם. בסוף הולכים לבטל הערת אזהרת לטובתם. הם יבואו על המפקחים השיפוטיים. בסך הכול מפקחים שיפוטיים יש לנו, כבודו, עשרה מפקחים שיפוטיים בכל הארץ. מפקחים מנהליים פחות מכך, שלושה בלבד, והם אלה שרוצים להעמיס עליהם את הערות האזהרה האלה, את ביטולם, את שמיעת הראיות, את הסיכומים, את הערעורים. זה לא יעבוד. זה לא מקל על האזרח, זה מכביד על האזרח, ולכן דרך המלך היא ללכת בהצעה כפי שהוצגה כאן עכשיו. זה במישור המדיניות.
היו"ר יעקב אשר
שבע דקות הפסקה של היושב-ראש.

(הישיבה נפסקה בשעה 15:39 ונתחדשה בשעה 15:50.)
היו"ר יעקב אשר
חברים, אנחנו חידשנו את הישיבה.

כשאת נתקלת בדברים מסוג כזה, כי הרי בעצם את מטפלת בנושאים הללו בלי הקטע הזה של ביטול הערת האזהרה, כי אין לך את מה שנמצא כרגע על השולחן. כשאת רואה את הכמויות של הדברים, כמה מהדברים היית רואה שהרוב לא מוצדק? בגדול. אם אני מבין לפי הפתיח שלך, אני מבין שזה התשובה פחות או יותר.
תמר עדיאל זכאי
כן. אין ספק שמה שעולה מהפניות הוא מצב שמצדיק התערבות שהיא לטובת הדייר, לטובת בעל הדירה.
היו"ר יעקב אשר
זאת אומרת שמישהו מנצל את הנושא הזה שנקרא הערת אזהרה לצורך להישאר על הגלגל גם אם הוא לא אמור היה להישאר על הגלגל.
תמר עדיאל זכאי
כן. אני יכולה לומר שרק בשבוע שעבר אני קיבלתי הודעה על 3,000 חוזים, בעצם של שם עורך דין מסוים שורבב אליהם מבלי שאותו עורך דין ידע. על פניו המצג שהוצג, שעורך הדין מייצג את בעלי הדירה, ובעצם הכול התחיל מפניות שאני פניתי. החלטתי לפנות וכל פעם ביצעתי את הפנייה למי שרשום בהסכם כמייצג את בעלי הדירות, כי בעלי הדירות רק צריך להבין, הם אפילו לא ידעו לומר איך הם התגלגלו והגיעו לאותו עורך דין. אין ספק שיש פה תופעה. אני לא רוצה להכליל.
היו"ר יעקב אשר
לא, לא, בזהירות המתבקשת.
תמר עדיאל זכאי
כן, ברור לחלוטין שיש מי שמתנהל בהגינות ובאופן ראוי, אבל מצב שבו בעלי דירות, בעצם חוסר המקצועיות שלהם מנוצל על ידי אי אילו גורמים שפועלים לקידום של מיזמים, כן, הוא מצב שאני בהחלט נתקלת בו לא אחת.
היו"ר יעקב אשר
ולגופו של עניין? עכשיו תתייחסי גם לנושא הזה של ניגוד עניינים לכאורה או לא לכאורה, שוב, מנקודת המבט שלך מהשטח, לא כרגע כמשפטן או משהו כזה.
תמר עדיאל זכאי
אני משפטנית.
היו"ר יעקב אשר
לא כיועצת המשפטית של ועדת הפנים, כי המקום תפוס.
תמר עדיאל זכאי
אני רוצה להבהיר את הסיטואציה שבפניה אני עומדת בשלב הראשון כשאני נדרשת להחליט למשל על בטלות של עסקה. אנחנו מדברים על בירור שמתבצע כשבפניי בעצם בעל דירה. לרוב הוא לא מיוצג. מהצד השני יש יזם, מארגן, ב"כ דיירים. על כל פנים, לרוב סוללה של עורכי דין. הא-סימטריה מובנית - - -
היו"ר יעקב אשר
רוב הפניות אלייך זה בעצם אדם פרטי.
תמר עדיאל זכאי
הרוב כן. קודם כל זו הסיטואציה. בנוסף, אנחנו מדברים על סיטואציה שבה אני צריכה לבחון מעמד החתמה של בעל דירה על עסקה. לרוב מעמד ההחתמה אירע לפני שנים. בכל אופן הוא לא תועד. כן עוד לא נתקלתי במצב שיש תיעוד של מעמד ההחתמה, ולרוב בעצם אני צריכה להחליט על בסיס שמיעה של הצדדים. אני לא יכולה לדרוש הגשת תצהירים. אני לא מוסמכת להשביע. בעצם המעמד של ההחלטה שלי כראיה לכאורה, אני מניחה מן הסתם, הוא נקבע בהלימה לסמכויות שנקבעו בדין ובכלל היכולת שלי לברר את הטענות. אין לי סמכות לבטל עסקה. יש לי סמכות לקבוע ברמה של ראיה לכאורה.
היו"ר יעקב אשר
מה קורה היום בפועל בדברים שהחלטת?
תמר עדיאל זכאי
לי לא ידוע על מישהו שהלך ובפועל הגיש איזשהו הליך או עתר כנגד ההחלטה שלי.
היו"ר יעקב אשר
ואז מה קרה, העסקה בוטלה או לא בוטלה?
תמר עדיאל זכאי
אני באמת לא יכולה לומר לך בשטח מה קורה.
עינת גנון
תמר יכולה בעצמה להעיד שלא מעט מקרים שנדונו בפניה בעקבות עצם הדיון, הצדדים ביחד בהסכמה ביטלו את העסקה.
תמר עדיאל זכאי
תיראו, יש לא מעט מקרים שבהם בעצם מעצם הפנייה שלי ליזם או למארגן, ההתנהלות הפוגענית הנטענת פוסקת, או מעצם התחייבות של אותו גורם שלא להמשיך ולפעול כפי שהוא פועל.
היו"ר יעקב אשר
ואז מה הוא עושה? הוא הולך ומוריד את הערת האזהרה של עצמו?
תמר עדיאל זכאי
צריך להבחין בעצם בין שני מצבים, מצב שבו אנחנו מדברים בעצם על תוקף של עסקה. אם בעצם אותו יזם, הצד השני לעסקה עם בעל הדירה מוכן לבטל את העסקה, אז בעצם אני לא סוגרת את התיק עד שהערת האזהרה נמחקת, שזה מצב ראשון. בעלי דירות לא ערים לאופן שבו צריך להתנהל, ובסופו של דבר חלק גדול מבעלי הדירות גם פונים אליי מכיוון שהם בעצם לא מצליחים למכור את הדירה שלהם בגלל הערת האזהרה שנרשמה לטובת איזשהו גורם לפני שנים, שמזמן כבר ידוע שהוא לא יבצע את הפרויקט או שעדיין הוא רוצה אבל זה לא מעשי וכו'. צריך להבין שהסמכויות לקבוע שהסכם מגיע לידי סיום, הן שונות לחלוטין כפי שנקבעו בחוק לגבי הסכם ארגון סמכות לקביעת פקיעה לגבי עסקה, סמכות לקביעה בטלות ברמה של ראיה לכאורה וכו'.

מה שאני רוצה לומר זה שלגבי אותן החלטות של קביעת בטלות, ההחלטות שלי לא מבוססות ולא יכולות להתבסס. אני מעולם, אגב, לא נתקלתי בבעל דירה שהצליח להוכיח למשל את הנסיבות עצמן שהוא טוען להן, לכן אני חושבת, וכאן אני באמת מוצאת את עצמי מאוד מודאגת מהשאלה איך אני יכולה להגיע להחלטה, ואפילו אם מדובר באותה החלטה על בסיס אותן מה שנקרא ראיות או דברים שנאמרו, עדויות וכו' במסגרת הבירור, כשאני יודעת שבעצם מדובר בהחלטה שתשליך על הקניין עצמו, שבעקבות אותה החלטה הרשם מבחינתו יוכל למחוק את הערת האזהרה.
תומר רוזנר
חייב למחוק.
תמר עדיאל זכאי
חייב למחוק את הערת האזהרה, נכון. צריך להבין שבעצם המעמד של ראיה לכאורה בהליך משפטי, ככל שמדובר בעצם בהחלטה שלי שמדובר בפנייה שהיא מוצדקת בשל הפרת הוראת כל דין, המשמעות המעשית של אותה ראיה לכאורה היא שבעצם נקודת הפתיחה של בעל הדירה בהליך המשפטי היא שונה. הוא מראה שעל פניו יש קביעה בעניינו שהפנייה שלו היא מוצדקת ובעצם נטל הראיה עובר לצד השני. הדיון עצמו במהות, הולך להתקיים דיון מלא בפני בית המשפט באותה שאלה. זה מה שצריך להבין, להבדיל מהרשם שבעצם הפנייה אליו, זה נכון שתהיה עוד פנייה לצדדים והצדדים יוכלו לבוא ולהתנגד למחיקה, או שהם יוכלו לרוץ לבית המשפט אם עדיין מדובר באותם 45 יום. פה אנחנו מדברים על פרוצדורה ופה אנחנו מדברים על מהות. במהות, העובדה שבעצם מדובר באיזשהו סכסוך שעדיין לא עבר בירור וקיבל החלטה של גורם שיפוטי, העובדה הזאת נשארת.
היו"ר יעקב אשר
יש אפשרות להגיע לבית משפט.
תמר עדיאל זכאי
נכון.
אלעזר במברגר
אני רוצה שנייה לחדד בנקודה, תמר. רק בית משפט יכריע. במובן הזה שום דבר לא משתנה. בדיוק כפי שבהליך עצמו, שוב, עם המגבלות שלו אבל בסוף המחוקק נתן לתמר, לממונה את היכולת לקבל החלטה לכאורה, שזה משמעותי. אל תקלו בזה ראש. זה אומר שאם הולכים לדיון משפטי, נטל הראיה מתהפך. אדם מגיע במקום אחר לחלוטין שכבר יש מאחוריו קביעה שיש לה נפקות, יש לה משמעות משפטית.
היו"ר יעקב אשר
מה היום המחוקק נתן?
אלעזר במברגר
המחוקק אומר שאם מתחיל הליך בבית משפט בין אותו פונה שסיים את הליך הבירור וקיבל החלטה שהיא ראיה לכאורה במשפט, המשמעות היא שהוא כבר מגיע עם תשתית ראייתית שבית המשפט מתייחס אליה אם יוצאים להליך משפטי אחרי הבירור.
היו"ר יעקב אשר
זאת אומרת שיש משקל - - -
אלעזר במברגר
לבירור שנעשה ולהחלטה שהתקבלה.
היו"ר יעקב אשר
בבית המשפט.
אלעזר במברגר
נכון. אנחנו רוצים לומר שגם בפנייה עם אותו אדם שהיום אנחנו מבחינתי, מכאן אני הגעתי לתהליך, סוג של שולחים אותו לדרכו עם ההחלטה הזאת, הוא עדיין תקוע עם הערת האזהרה על הנכס שלו ואנחנו אומרים לו, לך תיקח עורך דין ותנהל עכשיו הליך משפטי בבית משפט אחרי שכבר סיימת את כל התהליך אצל תמר, אז אנחנו אומרים לו היום, אתה הולך לרשם. הרשם יכול להתייחס להחלטה הזו כהחלטה שהיא מניחה את דעתו.
תומר רוזנר
חייב.
אלעזר במברגר
חייב. מנחה אותו, מורה לו לצאת להליך שבו הוא מוחק את הערת האזהרה בכפוף, אם הצד השני מתנגד, להליך משפטי ובית המשפט יקבע.
היו"ר יעקב אשר
אין בעיה בעיקרון, המעמד שלך בבית המשפט. עזבי כרגע את הפרוצדורה, אבל מבחינת המעמד בבית משפט, אין בזה משהו פסול שבית המשפט דן פה על משהו שלא נבדק כראוי.
תמר עדיאל זכאי
לא, בית המשפט יכול להפוך את ההחלטה שלי. הוא יכול להחליט שאני צודקת. הכול נפתח מחדש. הבירור מתקיים מתחילתו כשרמת הראיות היא אחרת.
היו"ר יעקב אשר
מי שכל כך בטוח בעצמו שבאמת נעשה לו עוול, שבמקרה הוא הצד לא של האדם הפרטי אלא הוא הצד היוזם, הוא הרי כנראה בשוק, יש לו עורך דין ויש לו מערכת שיכולה ליזום. אני מתאר לעצמי שאת גם כנראה שמה לב לכאלה שמבינים שבודקים אותם כמו שצריך, שהם הולכים אחורה וכבר לא נאבקים כל כך. אני סתם מנחש, לא דיברתי איתך קודם.
תמר עדיאל זכאי
אני חושבת שבין השאר יש איזשהו היסוס של פנייה לבית המשפט מהסיבה שיש השלכות רוחב לדבר הזה. אני מניחה שיזם שההחלטה בעניינו היא שעסקה שנחתמה איתו בתנאים מסוימים היא עסקה בטלה, והיה כבר את המקרה הזה בבעלי דירות נוספים שהיו באותה סיטואציה - - -
היו"ר יעקב אשר
זה כבר היום את עושה.
תמר עדיאל זכאי
כן, אבל אני מנסה לחשוב למה אותו יזם לא פונה לבית המשפט. יש איזשהו סיכון מהיבט השלכות הרוחב.
היו"ר יעקב אשר
אם ככה מה שאת אומרת לי, שיכול להיות שצריך לשנות את העניין. המחוקק היה צריך לשנות גם את העניין בחלק הזה של בטלות עסקה, שזה כרגע החוק הקיים. אנחנו מדברים כרגע על אם העסקה בטלה, פשוט לא להשאיר עוד - - - של העניין הזה. אם הוא ילך לבית משפט, ילך לבית משפט על הכול, גם על הטיעון הזה של הבטלה או לא בטלה וגם כמובן על עצם האקט של זה, כי זה בעצם מחובר ביחד.
תמר עדיאל זכאי
נכון, אבל העניין הוא שהראיות שעל בסיסן אני מקבלת את ההחלטה שהעסקה בטלה, הן לא ראיות שבית משפט רשאי לדרוש, ולכן מהבחינה הזאת לעשות איזשהו שינוי בקניין של אדם, לשנות את המצב הקנייני בהמשך להחלטה שלי, בעיניי זה מצב מאוד בעייתי. אגב, יש פה לא מעט החלטות של הרשמים שאפילו כשאדם מערער על החלטה של מחוזי לעליון, אני חושבת אפילו שלך, עו"ד אמרוסי, אם אני לא טועה, שאז הרשם בעצם לא יתערב וימתין עד לקבלת הכרעה סופית.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי, תודה. אני מבין את רוח הדברים. את אומרת, את התופעה את יודעת למסגר ולתת את רוח הדברים, שבסוף זה האזרח הקטן מול מערכות יותר חזקות ממנו ברוב המקרים, רק את אומרת שאת לא בטוחה שמבחינת הבשלות השיפוטית של זה, זה מספיק, ויכול להיות שזה צריך להתבצע אצל הרשם.
תמר עדיאל זכאי
כן. אני אומרת שלי אין את הכלים שיש לבית משפט.
היו"ר יעקב אשר
הבנתי. אמרת את הדברים כמו שצריך.

משרד המשפטים, מה אתם אומרים?
תום פישר
משרד המשפטים תומך הצעת החוק כפי שהוגשה לכנסת. אני אנסה לעלות על המורכבויות.
היו"ר יעקב אשר
הייתי רוצה לשמוע עוד מילה אחת כי אני הבטחתי גם להם, לשחרר אותם מוקדם בגלל עניין אישי מאוד הומניטרי, אז תגידו רק את דעתכם אחרי ששמעתם את הסבב הזה, לפני משרד המשפטים. היום אנחנו לא נחתוך את הנושא הזה בהצעת החוק. אנחנו נעשה על זה גם דיונים ביניכם ביחד איתי ולאחר מכן נביא את זה לוועדה כשזה יהיה בשל יותר. רק שתי מילים שלכם, בגדול.
קריאה
דעתנו לא השתנה. להיפך, היא קיבלה חיזוק. תיכף נשמע את עמדת משרד המשפטים. אני רק מוסיף ואומר, אם דעתנו לא תישמע, דעת הרשות ומשרד המשפטים, ובכל זאת יוחלט שזה יגיע למפקחים השיפוטיים, אנחנו רוצים להציב תנאי מאוד ברור לעניין הזה, בדמות משאבים שדיברנו על זה גם עם הצוות המשפטי.
היו"ר יעקב אשר
כן, ואני רוצה את התנאי הזה לעשות תנאי כפול, שזה יקרה בשני המקרים. אם נלך על הכיוון הזה, אז הממונה תצטרך - - -
תמר עדיאל זכאי
אני עובדת לבד היום.
היו"ר יעקב אשר
אני רוצה לומר לך שאני מאוד התרשמתי גם משיחות מקדמיות מהמקצועיות ומהידע. חשוב מאוד כי באמת מדובר פה בדבר, ואני גם רואה את הכאב שלך על האנשים. זה מבחינתי בסדר גמור. אני רק בא ואומר לאוזני האוצר עם עדים מהרשות להתחדשות עירונית. בשני המקרים אנחנו נצטרך לדבר על המשאבים. האוצר, אני לא הולך להתחנן, אתם יודעים. אנחנו נוגעים באמת בנקודות שהן חשובות לשחרר את השוק. זה לא רק לשחרר את השוק, זה גם לשחרר אנשים מכבליהם. אני מכיר את זה. אני לא רוצה להגיד מאיפה אני מכיר את זה כי אז יעשו לי סרטון אחר כך שאני מדבר עם אימא שלי בטלפון, אז אני נזהר. אני מכיר אנשים שלא מבינים בדברים האלה כלום, ומישהו קיבל באיזושהי צורה את האפשרות הזאת לחתום איתם בצורה כזו, בצורה אחרת, קבוצה או לא קבוצה, ופשוט הוא נשאר מחותן בהערת האזהרה עד שיקום איזשהו קשיש אמיץ וילך לבית המשפט. זה לא יקרה. את סוגיית המוציא מחברו אנחנו נלמד היטב. יש לנו עוד כמה סוגיות. יש לנו סוגיית סוכות ויש לנו סוגיה גם על חמץ שעבר עליו הפסח. אנחנו בתהליך חיזוק ארגוני מאוד חזק. אני צוחק.

אנחנו נמצא את האיזון. אנחנו לא ניבנה לבנה על לבנה, אבל בכל מקרה אם זה יוכרע לצד הזה, אז זה יהיה בנושא של משאבים. גם אם יוכרע לצד השני, יצטרכו לדעתי גם משאבים ולכן אני כרגע, אלא אם כן מישהו רוצה לומר עוד משהו שנורא דחוף לו לומר, ואם לא, אז אנחנו נעבור כרגע לחלק הראשון. משרד המשפטים, אנחנו נשמע את זה בדיון הפנימי, אוקיי? מותר לי לעשות דיונים פנימיים, נכון?
תומר רוזנר
בהחלט אדוני.
היו"ר יעקב אשר
תודה רבה. אנחנו עוברים עכשיו להקראות המוסכמות פחות או יותר, אני מקווה. אתם משוחררים, הרשמים.
תומר רוזנר
מה שאנחנו עושים עכשיו זה בעצם הקראות של הסעיפים שבהם כבר דנו וסיכמנו את הדברים, כדי לשמוע הערות לנוסח עצמו.
רעות בינג
אנחנו נתחיל עם סעיף 56 פסקה 2.

תיקון חוק
הרשות הממשלתית
להתחדשות עירונית 56. בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו- 2016 (בפרק זה – חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) -

(2) בסעיף 14 –

(1) בסעיף קטן (ד), הסיפה החל במילים "רשאי מנהל הרשות להכריז" תסומן כפסקה (1), ובה, במקום "רשאי מנהל הרשות" יבוא "מנהל הרשות רשאי".
היו"ר יעקב אשר
מה המשמעות?
רעות בינג
זה תיקון טכני.

(2) אחרי פסקה (1) יבוא:

"(2) מנהל הרשות יכריז על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה בהתקיים התנאים הקבועים בפסקאות (1) ו-(2) שבסעיף קטן (א), לפי העניין, גם בלא הסכמת הרשות המקומית, ובלבד שהתקיים לגבי התוכנית שלפיה יכריז כאמור אחד מאלה:

(1) הוועדה המקומית בתחומה של הרשות המקומית המליצה על הפקדת התוכנית לפי סעיף 62 לחוק התכנון והבנייה ובלבד שאם מדובר בוועדה מקומית כמשמעותה בסעיף 19 לחוק האמור, נציג הרשות המרחבית הנוגעת בדבר בוועדה תמך בהמלצה;

(2) הרשות המקומית נתנה את הסכמתה להגשת התוכנית לפי סעיף 9(ב1) לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד-2014;

(3) התוכנית בסמכותה של הוועדה המקומית שבתחומה של הרשות המקומית, והיא החליטה על הפקדתה ובלבד שאם מדובר בוועדה מקומית כמשמעותה בסעיף 19 לחוק התכנון והבנייה, נציג הרשות המרחבית הנוגעת בדבר תמך בהחלטה;

(4) ההכרזה תואמת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית כהגדרתה סעיף 64(ב2) לחוק התכנון והבנייה";
היו"ר יעקב אשר
כן, הערות.
תום פישר
הערה קטנה. המונח "רשות מרחבית" זה מונח שקיים בסעיף 19 לחוק התכנון והבנייה ולא בחוק הרשות להתחדשות עירונית, ולכן או להוסיף גם שם כמשמעותה באותו סעיף או לנקוב פשוט ברשות מקומית, כי זה גם יותר מתכתב נכון עם הרישה. זאת עמדתנו.
היו"ר יעקב אשר
אתה לא מתנגד לעניין עצמו.
תום פישר
לא, לא, אנחנו הסכמנו עליו כבר, אבל אני אומר רק על הנוסח. זה עניין נוסח. הביטוי "רשות מרחבית" זה משהו שהוא לא קיים בחוק הרשות להתחדשות עירונית.
היו"ר יעקב אשר
ייבדק. לפני השלטון המקומי אני רוצה לשאול שאלה. "ההכרזה תואמת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית כהגדרתה סעיף 64(ב2)", תן לי את המקרה.
תומר רוזנר
המקרה הוא שכבר הוועדה המחוזית למעשה אישרה תוכנית שהרשות המקומית הכינה לאיך תיראה התחדשות עירונית בתחומה.
היו"ר יעקב אשר
בכלל?
תומר רוזנר
בכלל הרשות או בחלק גדול ממנה.
היו"ר יעקב אשר
זה כמו תוכנית מתאר?
תומר רוזנר
זה תוכנית מתאר.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי. כמה רשויות, יש להן את זה?
עינת גנון
כרגע אין אף רשות כי זה יחסית סעיף חדש בחוק התכנון והבנייה, אבל אנחנו בהחלט מכינים תוכנית.
היו"ר יעקב אשר
לא, אני אומר אלה שהגישו. אני רוצה שזה לא יהיה הפוך, זאת אומרת שזה לא ימנע.
תומר רוזנר
בוודאי שלא.
עינת גנון
זה לא מונע. זה עוד אפשרות.
היו"ר יעקב אשר
הבנתי. האם זה נקרא שהרשות הסכימה?
עינת גנון
כן.
היו"ר יעקב אשר
אני על משהו אחר עם פעמון בעניין. נגיע אליו כנראה.

כן, בבקשה, את רוצה להגיד שאתם מסכימים.
מירה סולומון
מירה סלומון, מרכז השלטון המקומי. אנחנו לא מסכימים לנוסח. אנחנו מזכירים שבדיון הקודם דיבר הנציג מטעמנו על הצורך לייצר בכל זאת סיטואציה שבה יש פער בין המצב שבו המלצנו, הרשות המקומית או הוועדה המקומית המליצה על ההפקדה של התוכנית, לבין ההפקדה עצמה יכולים להיעשות שינויים בתוכנית, שינויים מאוד משמעותיים ואנחנו רצינו לייצר מצב שבו אם הוועדה המקומית או הרשות המקומית הגישה התנגדות, אז לא יראו אותה כמסכימה, לא ייתרו את הצורך בקבלת הסכמתה להכרזה.
היו"ר יעקב אשר
דיברנו שתהיה איזו הצעה, שבמקרה והתוכנית שונתה לגמרי או גדלה על שטחים נוספים - - -
מירה סולומון
שונתה משמעותית. אנחנו באנו בדין ודברים עם משרד המשפטים בנושא הזה. אנחנו לא הצלחנו עדיין להגיע להסכמה על נוסח או על הצעה.
היו"ר יעקב אשר
אין לי הרבה זמן.
מירה סולומון
אז אנחנו נבקש את הכרעת הוועדה. לא הצלחנו להגיע להסכמה על הנקודה הזו.
תומר רוזנר
אז עכשיו צריך להכריע.
היו"ר יעקב אשר
אולי תספר לי את הצד השני.
תום פישר
ההצעה של המרכז לשלטון מקומי הייתה שאם הוגשה התנגדות מהותית לתוכנית או התנגדות לא מהותית שנדחתה, אז עדיין יצטרכו את הסכמת הרשות המקומית.
היו"ר יעקב אשר
מה זה לא מהותית שנדחתה?
תום פישר
נגיד ביקש להוריד את גובה הקומות והוועדה המחוזית דחתה את ההתנגדות. במצב כזה הם רוצים שלא ייחשבו כמי שמסכימים. היה דיבור להסכים לאיזושהי התנגדות מהותית שהיא התנגדות שמבקשת את דחייתה של התכנית על הסף.
היו"ר יעקב אשר
יש פה שאלה אחת. כשאותה ועדה מקומית המליצה על - - -
תום פישר
היא עשתה את זה בשלב מוקדם.
היו"ר יעקב אשר
היא עשתה את זה בשלב מוקדם אבל המליצה נגיד על 100 יחידות דיור וכך וכך מטרים. עכשיו התוכנית הוכפלה בדרך.
תום פישר
הרעיון המסדר שלנו הוא לא מה האלמנט התכנוני פה, אם זה 100 יחידות דיור או 150 יחידות דיור, אלא על עצם ההסכמה לפרויקט פינוי ובינוי. את שאלות התכנון יקבע מוסד התכנון.
עשהאל צור
אדוני היושב-ראש, אתה מכיר את זה יותר טוב ממנו מהשלטון המקומי. בדרך כלל, שוב, אני שם רגע בצד ותמ"ל, ובאמת במקרה של ותמ"ל הם צריכים ממש לרצות וכולם יודעים מה זה ותמ"ל, ולכן הם צריכים ממש אקטיבית להגיד לפי החוק שהם צריכים לרצות ותמ"ל.
היו"ר יעקב אשר
נכון, זה מה שהם טוענים גם פה.
מירה סולומון
נכון. אתם מנסים לייתר את זה. כאן יש לנו גם כן עוד ויתור על הכנסה.
עשהאל צור
רגע, אני רק אסיים את המשפט. אני אומר, בהינתן שהלכו לוועדה מחוזית ולא מדובר בותמ"ל, אנחנו יודעים שוועדה מחוזית לא משלשת את זכויות הבנייה בדרך כלל.
היו"ר יעקב אשר
דווקא זה הפוך.
עשהאל צור
בדיוק. אני לא רציתי להגיד אבל לשם כיוונתי. במקרה של ותמ"ל אין שאלה, רשויות שממליצות לותמ"ל יודעות מה זה ותמ"ל, יודעות על מה הן חותמות ולכן אנחנו לא חושבים שיש פה מקום לעצירה של עוד שלב בתהליך הזה. הרשות המקומית יודעת על מה היא חתמה, והחשש העיקרי הוא שיהיה חילופי שלטון או כל מיני דברים כאלה שבסופו של דבר יביאו לחוסר ודאות בשוק ולתקיעה של פרויקטים.
מירה סולומון
אני מבקשת לומר שהטענה של נציג האוצר היא טענה בעיניי שדווקא מצדיקה את קבלת העמדה שלנו. אדרבה, אם האוצר לא חושש מכך שיהיו שינויים משמעותיים במועד של ההמלצה להפקדה לבין ההפקדה, אז אין שום סיבה שהוא יתנגד לזה שאנחנו נשאיר לעצמנו את האפשרות לדרוש קבלה של הסכמה שלנו במקרה של שינוי משמעותי.
היו"ר יעקב אשר
בואי נעזוב את זה. עזבי את הוויכוח עם האוצר. על הדרך לא תרוויחי מזה כלום. אני שואל שאלה. אנחנו מבינים כל אחד על מה אנחנו מדברים. אני גם מסכים שאם התוכנית שונתה בצורה דרמטית או נכפה עליכם שינוי, כי אם הרשות המקומית גם החליטה ועכשיו בא ראש עיר אחר ומחליט אחרת, ואז יבוא ראש עיר אחר ויחליט אחרת, וישחק פינג פונג - - -
מירה סולומון
כפי שאמר אדוני, שינוי משמעותי זו נקודה חשובה.
היו"ר יעקב אשר
לא, אבל צריך להגדיר אותו.
תומר רוזנר
גברת סלומון, מה ההצעה שלכם לגבי שינוי משמעותי? מה הוא שינוי משמעותי?
מירה סולומון
כשאנחנו התחלנו לדבר על שינויים משמעותיים, דיברנו על שינויים של 20% בזכויות.
היו"ר יעקב אשר
20% זה אפילו בתוך שבס.
מירה סולומון
אנחנו מדברים על שני תנאים מצטברים. אנחנו מדברים על שינוי משמעותי ואנחנו מדברים על התנגדות שמוגשת, לא על משהו שעובר ולא הגשנו התנגדות, לא עשינו שום מעשה אקטיבי.
היו"ר יעקב אשר
התנגדות שמוגשת ל - - - ?
מירה סולומון
לוועדה.
עינת גנון
אין כמעט תוכנית במדינת ישראל שמהנדס העיר לא מגיש התנגדות שהיא בדרך כלל על עניינים יותר עיצוביים, דברים מהסוג הזה.
היו"ר יעקב אשר
מירה, אני לא רוצה להפוך את ההכרזה. אני לא חושב שגם אתם רוצים את זה. אני לא יודע, ככה נראה לי, את ההכרזה לכלי של מיקוח על עניינים תכנוניים, ארכיטקטוניים או דברים כאלה. המלחמות האלה הן טובות תמיד ולכן אנחנו צריכים למצוא איזושהי הגדרה או נפח או משהו כזה, או תוספת שטח הרבה מעבר לתוכנית, כאילו שזה פתאום יתרחב על עוד - - -
תומר רוזנר
הוא לא יכול, זה שינוי קו כחול.
היו"ר יעקב אשר
אז זה לא שייך במעמד הזה של ההפקדה. צריך למצוא משהו דרמטי, להגדיר אולי משהו דרמטי. תחשבי בינתיים עד שהם יגדירו. אני אצטרך תשובות.
מירה סולומון
כן, כן.
תום פישר
אני חוזר לרעיון המסדר שלנו, שהרעיון הוא הסכמה לפינוי ובינוי ולא לאיזה פינוי ובינוי, ואני רוצה להסביר. כשיזם ניגש עם תוכנית פינוי ובינוי למוסד תכנון, נעשים לו תחשיבים לפי מה שנקרא תקן 21, שמענו את זה כבר פה. תקן 21 לוקח בחשבון את הפטור או את השיעור החלקי של היטל ההשבחה שהיזם ישלם בסוף הדרך. אם הרשות המקומית משאירה אצלה במהלך הדרך התכנוני, בהמשך, את האפשרות להגיד לו, אתה לא תקבל את הפטור, אז בעצם את כל התוכנית, אפשר להגיד שאפשר לזרוק אותה לפח, כי כל התחשיבים הכלכליים שעשו ועל בסיסם אישרו או הפקידו את התוכנית, לא רלוונטיים פתאום, לכן אנחנו רצינו להחזיר את השלב הזה של הוודאות לשלב המקדמי, לשלב כמה שיותר קרוב להגשה, ולכן כל הדברים פה שמצוינים הם דברים שקרובים למועד ההגשה: דיון בוועדה המקומית על ההמלצה, הסכמה להגיש לותמ"ל. זה נובע משם. זה הרעיון המסדר שלנו, כי בסוף ההכרזה מפעילה את הפטור מהיטל השבחה.
עינת גנון
סליחה שאני קוטעת, ההכרזה מפעילה גם הפוך. יש רשויות, בעיקר החזקות במרכז הארץ, שקבעו 50% היטל השבחה, וכל עוד המתחם לא יוכרז, דווקא הן אלה שיינזקו.
היו"ר יעקב אשר
נכון.
תומר רוזנר
אז הם יסכימו.
עינת גנון
ולכן הן אולי לא יגידו לא, ולכן אין כאן שום בעיה.
תומר רוזנר
בדיוק. ההפרדה פה בין ההיבט התכנוני להיבט המוניציפאלי היא הפרדה מלאכותית. אנחנו מדברים על המצב היום. אני רוצה להזכיר את המצב שהיה עד שנה לפני שנה וחצי. היינו צריכים ועדה מייעצת, דיון ציבורי יותר רחב. אנחנו ביטלנו את הדיון הציבורי והותרנו את הסמכות בידי מנהל הרשות בלבד, שזה הבדל שצריך לקחת אותו בחשבון. כשאנחנו מדברים בהיבט התכנוני לעומת ההיבט המוניציפאלי, לא הרי הסכמה שניתנת בזמן הפקדה, שכאשר הרשות המקומית יודעת שזה פחות או יותר סדר הגודל של התוכנית שמדובר בה, ככה היא תיראה פחות או יותר. בכל זאת העיר שלה חשובה לה והיא רוצה לדעת על מה מדובר. אם אנחנו מדברים על שלב המלצה, פתאום הוועדה המחוזית יכולה להגיד לה על תוכנית שהיא חשבה שצריך בשדרות הראשיות של העיר לעשות בניינים של 20 קומות, וככה הרשות הזאת תמיד חשבה ולכן היא הסכימה. באה הוועדה המחוזית ואומרת לה, לא, זה רק 12 קומות.
תום פישר
נגיד שזה המצב, איך זה רלוונטי להכרזה?
תומר רוזנר
זה רלוונטי כי הרשות המקומית לא רוצה את הפרויקט הזה.
תום פישר
היא לא רוצה אבל מוסד התכנון מוסמך, אישר תוכנית ככה, כי זה מה שמוסד התכנון מוסמך, חושב. איך זה רלוונטי להכרזה?
תומר רוזנר
לא תהיה הכרזה.
תום פישר
למה?
תומר רוזנר
כי היום צריך הסכמה של הרשות המקומית.
תום פישר
אנחנו שואלים למה צריך את ההסכמה שלה בשלב כזה - - -
נור חאיך
איך אתה תשתמש בתוכנית בלי הכרזה?
תומר רוזנר
לכן אמרו שצריך ללכת יד ביד עם הרשות המקומית כדי לעשות הכרזה.
נור חאיך
זה משהו תכנוני. בשביל זה יש הליך תכנוני.
תומר רוזנר
לא. אם זה היה רק הליך תכנוני, אז לא הייתה הרשות מלכתחילה בכל העסק.
מירה סולומון
אם זה היה הליך תכנוני מנותק מהוויתור שלנו על היטלי ההשבחה שלנו, אז לא היה על מה לדבר, אבל ההכרזה משמעה ויתור על היטלי ההשבחה.
עינת גנון
מירה, זה פשוט לא נכון. את חוזרת ואומרת את זה באופן גורף וזה לא נכון. זאת אופציה.
נור חאיך
הוויתור על היטלי ההשבחה, כבר הסדרנו אותו - - - וזה מחולק כבר לאזורים. את ההחלטה שלכם איפה אתם רוצים לקדם פינוי ובינוי כבר קיבלתם.
מירה סולומון
בדיונים של חוק ההסדרים הקודם נאמר מפורשות לוועדה שהמיפוי של האזורים הוא במנותק מההכרזה על מתחמים לפינוי ובינוי. נאמר את זה מפורשות כשניתן הסבר למה אתם רציתם מלכתחילה אזור של 50 דונם לפחות. ירדתם בסופו של דבר ל-30 דונם לפחות כפשרה, והמשכתם להזכיר את העיקרון הזה שהמיפוי של האזורים והקביעה מה יהיה היטל ההשבחה בגינם, הוא במנותק מההכרזה על מתחם לפינוי ובינוי.
תום פישר
עניין נוסף שאני רוצה לומר זה שאם הגשת התנגדות או קבלתה או אי קבלתה תדרוש בסוף את הסכמת הרשות המקומית, לדעתי יש פה זיהום מסוים של הליך ההתנגדויות בפני מוסד התכנון, כי מוסד התכנון יידע שאם הוא ידחה את התנגדות הרשות הקומית, תידרש הסכמתה.
היו"ר יעקב אשר
בואו נשמע את השותף השלישי שלכם. בבקשה, להלן השותף.
תומר צליח
אדוני, אנחנו מתנגדים להערה של מרכז השלטון המקומי. אני די מזועזע מהטיעון שלהם. הכרזה לא קשורה לעניין התכנוני. תכנון לחוד והכרזה לחוד. הכרזה הולכת לענייני מיסים. מה אומר לנו מרכז השלטון המקומי? הוא אומר פה בריש גלי, אנחנו נשקול שיקול לא ענייני לצורך עניין ההכרזה. ההכרזה זה עניין למיסים. אומר המרכז לשלטון מקומי, אני אשקול ענייניים תכנוניים. עניין תכנוני זה לא קשור. זה להגיד בריש גלי, אני אשקול שיקול שלא מן העניין. זה אפילו לא עומד במבחן בית משפט.
היו"ר יעקב אשר
היועץ המשפטי לא מסכים איתך בעניין הזה.
מירה סולומון
היום כשאני שוקלת שיקולים - - -
תומר צליח
זה שיקול לא ענייני.
מירה סולומון
כאשר מבקשים את ההסכמה שלי להכרזה, השיקולים שאני שוקלת כוללים גם שיקולים של איך המתחם הזה ייראה והאם הוא מקובל עליי.
היו"ר יעקב אשר
לא, לא, פה אני אגיד לך איפה את נופלת בהגדרות. איך הוא ייראה ואיך הוא זה, זאת אומרת את יורדת איתי עכשיו לרזולוציות של תכנון ושל עיצוב, וזה לא הקייס. הקייס שאני יכול להתחבר אליו הוא רק קייס של באמת שינוי דרמטי שנכפה עליכם בצורה כזו או אחרת, או שקרה שלא בטובתכם.
מירה סולומון
אני לא מתווכחת על כך שרוצים לעשות פה שינוי, כיוון שבתחילת הדרך נתתי - - - ועכשיו צריך שינוי שהוא מהותי. במצב הדברים היום אם הייתי משרטטת בפני הוועדה ציר זמנים, הייתי מראה שהיום כאשר מחליטים לאשר הכרזה, בודקים גם היבטים מאוד משמעותיים תכנוניים. בודקים את זה בפועל היום ברשות המקומית כאשר מחליטים לאשר הכרזה. שיקול הדעת של הרשות המקומית כאשר היא מחליטה היום לאשר הכרזה או לא לאשר, לתמוך, לאשר את ההכרזה, הם לא מוגבלים בחוק היום. מבקשים לעשות בוועדה הזו שינוי. השינוי נשען על שני נדבכים: אחד, בראשית הדרך התכנונית כאשר אני רציתי להתקדם עם המלצה, אמרתי, ועדה מקומית, רוצה אני. נכון, זה כיוון שהוא נכון לי וטוב לי. שנית, וזה מה שאנחנו מבקשים, לא נעשה שינוי משמעותי.

בדבר הזה אני למעשה מוותרת במידה מסוימת על בחינות שהיום כן הייתי בוחנת אותן. זה נכון, ואני שמה את זה על השולחן, היום אני לא מוותרת על בחינות שבנוסח המוצע, ואפילו אם תתקבל עמדתנו, בנוסח המוצע אני כן אוותר על חלק מהבחינות שהיום אני בוחנת אותן, אבל להגיד שאני פועלת ושיוצא מרצע מן השק - - -
היו"ר יעקב אשר
רגע, עזבי את המרצע מהשק. כל הנאום הזה היה בשביל להגיע למרצע מהשק? מה, אני אמרתי את זה? השותף שלך אמר את זה.
מירה סולומון
עכשיו לגבי הסוגיה של מה הוא שינוי מהותי.
היו"ר יעקב אשר
יש לך הצעה?
מירה סולומון
כן. כפי שהוועדה ביקשה אני הצעתי. התייעצתי בחזרה שוב. מבחינתנו שינוי מהותי זה שינוי של 35% בהיקף של הזכויות או בהיקף יחידות הדיור. זה אחרי התייעצות. לא 20% כמו שדיברנו מלכתחילה, 35%. זה באמת משהו שהוא ממש משמעותי. זה גם היקף של תושבים.
היו"ר יעקב אשר
אני חככתי בדעתי. אני אספר לכם סודות מאחורי המיקרופונים.

משרד המשפטים, אתה רוצה לומר משהו?
תום פישר
אני רק יכול להגיד שזה לא רלוונטי לכל החלופות שעשינו, כי למשל הסכמה על הגשת תוכנית לותמ"ל, עדיין אין תוכנית שהוגשה שאפשר לספור ממה 30%.
תומר רוזנר
לא מדויק, מכיוון שיש הכרזה של הממשלה ובהכרזת הממשלה נקבע היקף הפרויקט.
עשהאל צור
אני חושב שבכל מקרה במקרה של ותמ"ל שכולם יודעים - - -
היו"ר יעקב אשר
עזוב את ותמ"ל. נחריג את זה מותמ"ל.
תומר רוזנר
בותמ"ל לא צריך.
עשהאל צור
אז בוודאי לא יצטרכו בכל מקרה.
היו"ר יעקב אשר
כי בותמ"ל יש להם את ה'סיי' שלהם גם כן, נכון?
קריאה
גם בוועדה המחוזית יש להם את ה'סיי' שלהם, וההליך התכנוני הוא הליך תכנוני. זה לא משפיע על ההליך התכנוני.
קריאה
קיבלתי את ההערה - - - . ההכרזה ניתנת לפני הסכמת הרשות המקומית וזה בסדר.
עשהאל צור
אנחנו רק רוצים להגיד, אדוני היושב-ראש. קודם כל אנחנו חושבים שבכל מקרה ותמ"ל לא צריך בתוך הדבר הזה. כשרשות מכריזה תוכנית לותמ"ל היא יודעת מה היא מכריזה, ולכן ברור שלא צריך לחזור.
תומר רוזנר
לא הבנתי מה אתה אומר.
עשהאל צור
אני חושב שגם האירוע הזה של 35% כמו שהציעה מירה, בסופו של דבר אנחנו רוצים שגוף התכנון יהיה כמה שיותר נטול פניות בדבר הזה. אנחנו לא רוצים לייצר איזשהו מספר שבסופו של דבר גוף התכנון יגיד, טוב, כדי לא לסרבל הליכים שנצטרך עכשיו להחזיר את זה חזרה כדי שיהיה עוד פעם החלטה, ולצורך העניין יכול להיות שהיו חילופי גברי בזמן הזה, הוא יגיד, אוקיי, אז אני לא אתן, למרות שהוא חושב שנכון לתת שם 40% לצורך העניין או 50% תוספת. הוא יגיד, לא, אני אשאר ב-35% כדי שלא ייצא מצב שאני אחר כך אתקע את התוכנית בעצמי, לכן אנחנו חושבים שאם עושים משהו, זה צריך להיות מאוד דרמטי. אני חושב ש-35% זה הרבה, אבל זה בטח לא מאוד מאוד דרמטי, וכן צריכים לייצר מספר שהוא באמת אומר, אוקיי, זה לא מה שהרשות המקומית התכוונה אליו בשום צורה, והרשויות המקומיות יודעות מה קורה - - -
היו"ר יעקב אשר
עכשיו תחזור לותמ"ל רגע.
עשהאל צור
אני חושב שצורת ההתנהלות של ותמ"ל היא צורה ייחודית. זה כל המהות של הותמ"ל, וותמ"ל, הרבה פעמים הוא מאשר זכויות בנייה מאוד משמעותיות ולכן אנחנו כן חושבים שבמקרה הזה כן נכון להחריג במובן הזה את הותמ"ל גם אם נחליט שבמקרים כאלה ואחרים כן חוזרים אחר כך - - -
היו"ר יעקב אשר
דווקא בותמ"ל לא הייתי רוצה לגעת.
תומר רוזנר
אם אני מבין נכון, המנגנון בותמ"ל הוא שהולכים לממשלה עם הכרזה שבה כבר נקבע מספר יחידות הדיור.
קריאה
השאלה אם זה לפני שהרשות המקומית נותנת את הסכמתה.
תומר רוזנר
כן, לפני.
קריאה
אם זה המצב, אז אפשר להחיל את זה גם על - - -
היו"ר יעקב אשר
אז זה מתייתר.
תומר רוזנר
את מה להחיל?
קריאה
את ה-35.
היו"ר יעקב אשר
אז לא צריך. אני מעדיף לא לגעת.
תומר רוזנר
אי אפשר לחרוג ממה שהממשלה קבעה, נכון?
קריאה
נכון.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי. עכשיו אני אספר. מאחורי המיקרופונים אנחנו התלבטנו בינינו בין 50% ל-40%, לכן אני מציע, ולא סתם כזריקה אלא באמת שזה משהו יותר משמעותי. אני חושב ש-45% בהיקף יחידות הדיור או בהיקף שטחי הבנייה. שטחי הבנייה, צריך לראות שזה לא ייפול לנו בעיקרי ולא עיקרי.
קריאה
מדובר גם לשטחי הבנייה למגורים או גם שטחי בנייה?
תומר רוזנר
השטח הכולל למגורים.
תומר צליח
אדוני, משמעות הדבר היא שאנחנו פה נגביל את סמכותה של הוועדה המחוזית לתכנן ברמה כזאת, משום שמה שמציעים פה זה שהוועדה המחוזית יכולה להחליט והיא תחליט על תכנון כלשהו שנניח סטה בלמעלה מ-40% או בלמעלה מ-50% ממה שאושר במליאת הוועדה המקומית, ואז אם אני לא יכול לקבל הכרזה, אין שום משמעות להחלטת הוועדה המחוזית. עשינו את הפלסטר, היא לא שווה.
היו"ר יעקב אשר
כבודו, תקשיב, למה אתה לא בא ואומר למה אני צריך בכלל הכרזה של רשות מקומית?
תומר צליח
אני אומר את זה ואמרתי את זה בדיון הקודם ואני חוזר על זה.
היו"ר יעקב אשר
למה אתה לא חוזר ואומר את זה? כי זה לא רלוונטי, נכון? זאת אומרת שהסכמנו שנושא ההכרזה הוא דבר חי, קיים ונושם, למה? ככה.
תומר צליח
הכרזה צריך. למה צריך את הסכמת הרשות המקומית להכרזה שהיא עניין מיסויי, ואומרים פה בריש גלי, נשקול שיקולים לא ענייניים.
היו"ר יעקב אשר
אבל זה קיים גם היום.
אסף וקסלר
דיברנו על זה שבדיון הקודם הרשות לא הפעילה את הסמכות הזו, ויש לזה סיבה.
היו"ר יעקב אשר
איפה אלעזר, הלך?
קריאה
כן.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי.
תומר רוזנר
מה זאת אומרת הרשות לא הפעילה את הסמכות?
אסף וקסלר
דיברנו על זה שיש את הסמכות שפעם ראשונה הרשות מאשרת ואז יש לה היום את הסמכות לעצור את התוכנית.
תומר רוזנר
מה זה?
אסף וקסלר
את התיקון שאנחנו מבצעים פה. במקום פעמיים שאני פוגש את הרשות, אני הופך את זה לפעם אחת.
תומר רוזנר
אני לא מבין על מה אתה מדבר. מה זה פעמיים אתה פוגש את הרשות?
אסף וקסלר
בהליך ההכרזה. היום אני צריך ברמה העקרונית את האישור של הרשות בשתי פעמים.
תומר רוזנר
למה?
אסף וקסלר
זה בדיוק מה שאנחנו מביאים פה את התיקון.
היו"ר יעקב אשר
לא, לא.
תומר רוזנר
ממש לא.
היו"ר יעקב אשר
את רוצה להסביר למה הוא מתכוון?
אסף וקסלר
אתה פוגש פעמיים את הרשות בתהליך הזה. עכשיו אנחנו מפשטים למעשה לפעם אחת בשלב המקדמי.
מירה סולומון
סליחה, לא. בציר הזמנים אין את זה פעמיים.
היו"ר יעקב אשר
יש תמיד את הפנייה הראשונה. הפנייה הראשונה הייתה כהכרזה או לא כהכרזה. אתם לא פניתם. יש תוכנית שרצה כבר. עוד לא פניתם. התחברתם לעסק הזה בדרך ועכשיו מבקשים את האישור, נכון?
תומר רוזנר
נכון.
היו"ר יעקב אשר
אנחנו באים להחמיר על הרשויות המקומיות ולומר, כשיבואו אליכם היום להגיד לכם, תנו לי עכשיו את הסטמפל, אל תתחילו לשחק איתי כאילו אתם לא מכירים את התוכנית הזאת. אתם מכירים אותה מזמן. זה גבולות הגזרה שלי. עם זה אני הולך. מצד שני אני גם לא יכול לבוא ולומר את אותו דבר כשבאו והפכו להם את כל הסיפור הזה לגמרי, ואני הולך על מספרים באמת חסרי תקדים שאני מקווה שגם לא קיימים במדינת ישראל. מאוד מקווה שלא, כי אני לא מכיר תוכנית שהוועדה המחוזית כפתה 45% יותר על הוועדה המקומית. אני לא מכיר דברים כאלה. אני לא יודע גם אם אתם מכירים, תבדקו אצלכם.
תומר צליח
אלו תוכניות שהתרחבו.
היו"ר יעקב אשר
אתה יודע מתי הן מתרחבות? כשהוועדה המחוזית מסכימה כשהרשות לוחצת אותה, לא הפוך.
תומר צליח
אתה צודק.
היו"ר יעקב אשר
אני בא ואומר לרשויות המקומיות, אל תהיו כאלה נאחסים, בסדר? הסכמת כבר פעם. אל תגידו לי עכשיו, אני צריך לבדוק מחדש. אלה מה, באה רשות מקומית ואומרת, תקשיבו, שלא יהיה לי משהו שבאתי לקחת את רחל והיא מלאה.
קריאה
אבל יש בשביל זה את הוועדה המחוזית. תהליך ההכרזה לא קשור לזה.
מירה סולומון
חלילה. אני מבקשת גם להתייחס לדברים שנאמרו כאן, ולהזכיר שכבר היום יש לוועדה המחוזית סמכות לתכנן תוכניות לא למתחמי פינוי ובינוי אבל תוכניות של פינוי ובינוי שהן התחדשות עירונית. זה מוצהר שלא נהנה מההטבה של המס ולא מצריך את ההסכמה של הרשות המקומית. יכול להיות שאם הוועדה המחוזית בתרחיש הדמיוני, באמת נקווה שהוא דמיוני לחלוטין, שהוא סוטה ממה שהרשות המקומית רוצה - - -
ישי איציקוביץ
משפט אחד ברשותך, אדוני. אני חושב שבאמת הדיון פה הוא לא לצורך. הרי צורך העניין, אם ועדה מחוזית מקדמת תוכנית והוועדה המקומית הגישה התנגדות כלכלית וכל הטעמים האלה, ההתנגדות התקבלה בחלקה או לא חלקה, אין טעם לתת כלי נוסף על מנת לסכל את התוכנית. זה דבר ראשון. אגב, לגבי מה שאמרה פה הנציגה, העמדה של ההתאחדות היא שגם בוועדות שלא עוברות דרך המקומית לא צריך את ההכרזה של המקומית, אבל נניח שבמידה וניתנה הסכמה, בין אם במפורש ובין אם - - - , כל הרעיון הזה לבוא ולתת לה שוב כלי נוסף הוא לא רלוונטי.

אני חושב שהעניין שוועדה מחוזית מוסיפה זכויות כפי שציינת, הוא באמת חריג, אבל שער לנפשך שמחירי הדירות יורדים ואנחנו מנסים לקדם פרויקט בפריפריה. כדי שתהיה כלכליות לפרויקט, כי כולנו יודעים שדברים לא קבועים, דווקא נדרשת הוספה כזאת, ובינתיים מתחלף השלטון המקומי באותה רשות. אני לא מדבר איתך על פריפריה קיצונית. הנושא הזה יכול בהחלט להיות, לצערנו אנחנו כנראה הולכים לכיוון. זה פן אחד. פן שני, אם יקבלו את הבקשה פה, אנחנו הולכים לעשות בלגאן מאוד גדול, מדוע? משום שההכרזה היא מיסויית. לפי חוק מיסוי מקרקעין, כדי לדחות את יום המכירה אתה צריך לקבל הכרזה מקדמית וגם - - - .
תומר רוזנר
זה לא נכון. רק הכרזה מקדמית מספיקה לצורך דחיית יום המכירה.
ישי איציקוביץ
בסדר.
תומר רוזנר
אנחנו לא שם. אנחנו לא דנים בנושא הזה כרגע.
ישי איציקוביץ
אנחנו גם בנושא הזה.
תומר רוזנר
בסעיף הבא. עוד לא הקראנו אותו.
ישי איציקוביץ
טוב, אז אני אחכה לסעיף הבא.
נור חאיך
אני רוצה, היושב-ראש, להתייחס. לא משנה עכשיו איזה מספר נבחר ככל שנבחר ותהיה הסכמה למספר כזה או אחר. הישימות של המבחן הזה לדעתי בשטח לא יהיה קל כי בסופו של דבר יכול להיות מצב שבאמת יש תוספת של 40% של יחידות הדיור, 50% ואפילו 200%, אבל מצד שני פשוט מרחיבים את השטח של המתחם. יחס בין שטח לבין יחידת הדיור לאותו תא שטח, יכול להיות שהוא לא השתנה, ופשוט יכול להיות שאותה רשות מקומית כן מסכימה להרחיב את הגבולות של התוכנית.
היו"ר יעקב אשר
אם היא תסכים אז היא לא באה אליך בטענות. מה שאתה אומר זה רק מחזק את הדברים שהם אמרו. אני הסכמתי על שכונת שרת שהקוטר שלה הוא כך וכך.
נור חאיך
יכול להיות שקרו שני הדברים, גם הרחיבו את הגבולות של התוכנית וגם ציפפו קצת את הבנייה באותו תא שטח.
תומר רוזנר
זה באמת משהו אחר.
היו"ר יעקב אשר
אז מה אתה רוצה, לתפוס אותם על מה שהם אמרו אז בהתחלה על משהו אחר לגמרי?
נור חאיך
לא, ההליך הוא תכנוני. הם יכולים להתנגד במסגרת התוכנית.
תומר רוזנר
מה זה קשור?
נור חאיך
הם לא יכולים להגיד גם לוועדה, דעו לכם, אם לא תקבלו את ההסתייגויות שלנו עכשיו, אז דעו לכם, אנחנו לא הולכים לתמוך בהכרזה.
תומר רוזנר
בוודאי שיכולים.
נור חאיך
אבל זה שימוש לרעה בסמכות.
תומר רוזנר
ממש לא.
היו"ר יעקב אשר
אז מה אתה רוצה?
תומר רוזנר
להוציא אותם בכלל.
היו"ר יעקב אשר
תן הנחיה לכל המחוזות, במקומות שאתם הולכים לשנות, תקראו קודם לרשות המקומית, בקשו ממנה הכרזה כחוק. פה מדובר לא על הכרזה שהייתה כמו שאתם עושים תמיד, אלא באתם ואמרתם, אם הרשות כבר נתנה יעד, אז לא צריך את ההכרזה. למה אתם בכלל חושבים שצריך הכרזה? אני שואל אתכם מה ששאלתם אותם.
נור חאיך
יש דברים שצריך לבדוק, מספר יחידות דיור במצב נכנס, במצב יוצא.
היו"ר יעקב אשר
את ההסכמה של הרשות להכרזה, למה אתה צריך?
נור חאיך
אנחנו מבטלים את ההסכמה אם היא תמכה.
היו"ר יעקב אשר
אם היא תמכה במויש'ה ופתאום הגיע לה אהרון - - -
עשהאל צור
אדוני היושב-ראש, אני רוצה שנייה להזכיר מה היה פה בחוק ההסדרים הקודם בנוגע להיטלי השבחה, ולנסות לגזור משם את הרעיון המסדר שעשינו אז. בנושא של היטלי השבחה, מה שפעם קודמת עשינו, בעצם אנחנו ביקשנו כמו שפעם המנגנון של היטלי השבחה. התשובה שהיזם היה מקבל הייתה בשלב מאוחר מאוד ואנחנו הקדמנו את התהליך. נתנו לרשות המקומית סמכות אבל אמרנו לה, תנו את זה בשלב מוקדם כי השוק רוצה ודאות. באותה מידה אנחנו באים ואומרים עכשיו, אנחנו רוצים שהשוק יידע לקראת מה הוא הולך. אנחנו רוצים שיזם שמקדם עכשיו תוכנית, שרוצה להתקדם איתה, יידע האם התוכנית זאת מוכרזת, האם ההטבות המיסויות שהוא צריך לקבל יתקבלו, ולא שייצא מצב שהוא מתקדם בתוכנית. התקדמות בתוכנית כוללת הרבה דברים.
היו"ר יעקב אשר
אז תעשה את ההכרזה קודם.
עשהאל צור
זה בדיוק מה שאנחנו רוצים. אנחנו רוצים לתת את הוודאות.
תומר רוזנר
למה הרשות המקומית בתהליך מבחינתכם?
עשהאל צור
כי זו תוכנית שמקודמת בתחומה והיא צריכה לתת את חוות דעתה.
תומר רוזנר
לא חוות דעתה, את הסכמתה. למה?
עשהאל צור
האם התוכנית הזאת עומדת באיך שהעיר רואה את התכנון.
היו"ר יעקב אשר
אתם מחזיקים את החבל משני הקצוות. יותר מזה אני רוצה לומר לכם, אתם גם מדברים על דברים שהם באמת סופר חריגים. אין לזה שום משמעות של עננה כבדה שמרחפת על הבנייה בארץ, כי אני לא מכיר כאלה תוכניות שהתהפכו בכאלה צורות, אלא אם כן הן גדלו לאזורים אחרים ואז אני יכול להצדיק את החשש. אתם רק מחזקים לי את החשש.
אסף וקסלר
תסכימו איתי שאם יהיה שינוי דרמטי כזה כמו שאתה מדבר עליו, הכפלה נניח של היקף התוכנית, אז הרשות המקומית, יש לה 'סיי' בהליך התכנון. היא מעורבת פה בצורה כזו או אחרת. בסוף אם הוועדה תחליט ללכת על דבר אחר, על משהו שהוא מעל הרף שאנחנו מדברים עליו, אז בסופו של דבר הרשות המקומית תבוא ותגיד, יש לי מנוף לעצור את זה. היא תקבע הלכה למעשה את ההליך התכנוני.
היו"ר יעקב אשר
קודם כל זה קיים כל הזמן. זה אחד.
אסף וקסלר
זה בדיוק מה שאני אומר. זה קיים. יש לרשות את הכוח בהליך התכנוני.
היו"ר יעקב אשר
אתה התחלת את הטיעון שלך מזה שאמרת לי, ואני אומר את זה במילים שלי, תקשיב, בוא לא ניתן שיתזזו אותנו סתם. אם הם הסכימו לתוכנית, אם הם עכשיו משנים את דעתם, סימן שיש סיבות אחרות. עכשיו מה שקורה זה שאנחנו הגדרנו את המשנים את דעתם. אמרנו, הם לא יכולים לשנות את דעתם סתם. הם ישנו את דעתם רק במקרה שהשתנה ממש בצורה דרמטית, שאין הרבה דברים כאלה שקרו, ולכן רק כדי לגדר את זה, כדי שזה לא יהיה גם ניצול לרעה הפוך ויגידו, הסתמכנו על מה שאז דיברתם בכלל על רחובות אחרים ועל מקום אחר והרבה יותר קטן, ופתאום זה גדל ככה. לדעתי זה האמצע הנכון ואני רוצה לסיים את הדיון בעניין הזה. כך אני חושב.
תום פישר
עוד חידוד קטן, בהסכמה עם השלטון המקומי.
היו"ר יעקב אשר
חידוד בהסכמות תמיד יבוא.
תום פישר
שני חידודים: אחד, זה שזה הגדלה מהשטח הכולל המותר לבנייה למגורים, כי ההכרזה מתייחסת להיטלי השבחה למגורים בלבד. השני, שזה שני תנאים, גם שהייתה הגדלה מעל 45% וגם שהרשות הגישה התנגדות בעניין הזה.
תומר רוזנר
אתה מכריח אותה להתנגד?
תום פישר
כן.
תומר רוזנר
למה?
תום פישר
אם זה כל כך שינוי דרמטי שהיא לא רצתה בו, אז שתתנגד לו, ובהסכמה עם השלטון המקומי.
קריאה
אתה מבין מה אתה אומר? היא התנגדה, ההתנגדות שלה נדחתה ואז מה?
מירה סולומון
ואז לא יהיה את הפטור המיסויי. יהיה מוצר אחר, כי אתם הגדלתם אותו וכנראה הוא גם כלכלי לכם - - -
היו"ר יעקב אשר
תם הטקס. הלאה. לא הצבענו אבל זה עמדת הוועדה.
תומר רוזנר
יש לך עוד הערה לנושא הזה?
מירה סולומון
כן, בבקשה. בעניין סעיף קטן (ד) שהתווסף על ההכרזה שתואמת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית כהגדרתה בסעיף 64(ב2) לחוק התכנון והבנייה, אז אנחנו עשינו בדיקה גם עם רשויות שמקדמות תוכניות כוללות להתחדשות עירונית, והאזורים שיש בתוכניות, הם מתחלקים לשני סוגים: סוג אחד שדורש עוד הגשה של תוכנית מפורטת, וסוג שני שאפשר להגיש כבר ישירות היתר. כאשר מדובר באזור שבו ניתן להגיש כבר היתר, אז באמת לא צריך אפילו לא את עומק הדעת הראשוני של הרשות המקומית כי כבר יש תוכנית כוללנית שהכול בה קודם וטוייב ונעשה. אפשר להבין את ההצדקה לזה, אבל כאשר מדובר באזור שיש בו צורך להגיש עוד תוכנית, אין כאן אפילו לא ראשית הבנה של הרשות המקומית, ושוב, עניינינו בהסכמה להכרזה, לכן אנחנו מבקשים לסייג את - - -
עינת גנון
מירה, אני חושבת שצריך להבהיר, אולי זה כרגע לא ברור מהסעיף פה, שיש בנוסף לכך עוד שני תנאים שנדרשים לפני מתן ההכרזה, אחד זה תוכנית מפורטת מופקדת חוץ מזה שהאזור סומן. בדיוק כפי שאמרת, אז צריך תוכנית מפורטת - - - .
תומר רוזנר
באיזה הקשרים את אומרת תוכנית מפורטת מופקדת? לא הבנתי מה את אומרת.
עינת גנון
אני אומרת שמירה מביאה את זה כאיזושהי אמירה שצריך בנוסף לקדם גם תוכנית מפורטת, שלא מספיק להתבסס על התוכנית הכוללת. אני אומרת שבנוסף צריך לקדם את הפקדת התוכנית המפורטת והסכמה של בעלי הזכויות.
תומר רוזנר
לא.
מירה סולומון
רק שזה לא מה שאמרתי. אני שוב אסביר מה שאמרתי. אתם בעצם מבקשים גם בסעיף המשנה הזה לייתר את הצורך בהסכמה של הרשות המקומית להכרזה.
תומר רוזנר
התשובה לטענה הזו היא שבדיוק בשביל זה יש תוכנית כוללת, שהתוכנית הכוללת כוללת את הטווח שהרשות המקומית מסכימה לו. נכון שהיא לא אמרה בתוכנית הכוללת אם זה יהיה 22.5 קומות, אבל היא אמרה בתוכנית הכוללת שאפשר לעשות באזור הזה טווח של בין 15 ל-30 קומות לפי מה שיגישו בתוכנית המפורטת.
תום פישר
התוכנית הכוללת גם מחלקת את העיר לשטחים שבהם היא מבקשת תכנון מתחמי לעומת שטחים שהיא מבקשת תכנון נקודתי, אז במקום שבו היא הסכימה לתכנון מתחמי - - -
היו"ר יעקב אשר
חברים, הלאה.
תמיר קהילה
אם אפשר בבקשה בעניין הזה. תמיר קהילה מעיריית תל אביב, המחלקה להתחדשות עירונית. אנחנו היום מקדמים תוכנית כוללת. כמו שמירה אמרה, יש שני סוגי אזורים. באזור שאנחנו מתוקף התוכנית הכוללת נאפשר להוציא היתרים, אז הכול בסדר.
תומר רוזנר
האזור שלא?
תמיר קהילה
האזורים שלא, אנחנו עוד לא יודעים מה רוצים לראות שם. אין טווח עדיין.
תומר רוזנר
מה התוכנית אומרת? זה לא תוכנית כוללת.
תמיר קהילה
היא כוללת. היא רק אומרת שבאזורים האלה תצטרך לקדם תוכנית מפורטת לפי תוכנית המתאר.
היו"ר יעקב אשר
מה כתוב בתוכנית כוללת? זה כתמים?
תמיר קהילה
כן, כתמים, כאילו אזור לתכנון עתידי שצריך לעשות בו תוכנית לפי המתאר.
היו"ר יעקב אשר
אז זה לא הגדרה של תוכנית כוללת.
תום פישר
אם מדובר על שטח לתכנון בעתיד כמו שתמיר הציג, אז אחד משניים: קודם כל ספק אם זה נכנס להגדרות של 64(ב) כי היא צריכה לחול על כל תחום העיר, אבל אם זה שטח שלא מתוכנן בתוכנית הכוללת, אז זה לא יהיה תואם לתוכנית הכוללת.
תומר רוזנר
נכון.
מירה סולומון
איך אתה מבין את זה מהנוסח שכתוב כאן? "ההכרזה תואמת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית כהגדרה בסעיף 64(ב2)".
תום פישר
תומר, בנוסח אפשר לרשום אולי שטח שמיועד לתכנון מתחמי כהגדרתו בסעיף 64(ב).
תומר רוזנר
יש שם הגדרה כזאת?
תום פישר
יש שם, כן. "סעיף 64(ב2) פסקה א, שטח שמיועד לתכנון מתחמי לפי תוכנית כוללת להתחדשות עירונית".
היו"ר יעקב אשר
מקובל, זה הכול.
תומר רוזנר
בהחלט.
היו"ר יעקב אשר
יפה. כשעשיתם משהו שבאמת לא באתם וקבעתם אלא איזשהו ענן כזה, אני לא רוצה להסתמך על ענן כזה כהסכמה, אבל כשיש תוכנית אז זה בסדר. מקובל עליכם, הרשות? משרד האוצר? הלאה.
תומר רוזנר
אנחנו עוברים לנושא הבא שהוא האישור המקדמי לתוכנית להתחדשות עירונית. לפי המצב שהיה קיים לפני שנה וחצי, הייתה צריכה להתקבל החלטה של הוועדה המייעצת שיש לה כוונה להכריז על מתחם ואז בעצם המשמעות העיקרית הייתה באמת משמעות מיסויית. בתיקון שנעשה בחוק ההסדרים האחרון בעצם נקבע שצריך אישור מקדמי כזה. צריך את הסכמת מהנדס הרשות המקומית הנוגעת בדבר. בהצעת החוק הממשלתית קיבלנו הצעה אחת שמדברת על התייעצות במקום הסכמה.
תום פישר
הייתה דרושה הסכמת רשות מקומית, לא מהנדס רשות מקומית.
תומר רוזנר
הסכמת הרשות המקומית. תודה על התיקון, ולכן כעת מבקשים שזה יהיה התייעצות לא עם הרשות המקומית, קרי עם ראש הרשות או המועצה אלא עם - - -
היו"ר יעקב אשר
אנחנו מדברים פה על מה?
תומר רוזנר
אישור מקדמי.
עינת גנון
אבל גם הסברנו שזאת הייתה טעות בתיקון החקיקה הקודם. בתקנות כתוב כמו שאמרת קודם, תומר, הסכמה של מהנדס העיר, כך שבעצם במהות מבחינתנו התיקון הוא במקום הסכמה, להיוועצות.
תומר רוזנר
בהצעת החוק הממשלתית נכללה דרישה לקביעת תקנות שיגדירו את הכללים לפיהם יבוצע האישור המקדמי וכעת יש התפתחות בעמדת הממשלה המבקשת לשנות גם מההצעה המקורית שלה.
עינת גנון
לא התכוונו לתקנות, התכוונו לכללים.
תומר רוזנר
אנחנו יודעים לקרוא את נוסח הצעת החוק.
היו"ר יעקב אשר
מתקנות זה הופך לכללים?
עינת גנון
אנחנו כתבנו כללים.
עשהאל צור
הייעוץ המשפטי בוועדה הסביר שהכללים האלה לא יכולים להיות כללים, לדעתו, פנימיים כמו שהממשלה חשבה, אז הממשלה בחרה בדרך אחרת, אבל באופן מהותי, תומר, זאת לא הייתה הכוונה. זה לא שאמרנו, ניתן סמכות. ברגע שאתה אמרת שהכללים האלה צריכים לבוא לאישור ועדה וצריכים לעבור - - -
תומר רוזנר
לא אמרתי שזה צריך לבוא לאישור ועדה. זה סיפור אחר, בנפרד.
נור חאיך
תומר, עכשיו מה שאנחנו מבטלים לא יוכלל בנוסח המעודכן ששלחנו - - -
תומר רוזנר
לכן אמרתי שיש עכשיו התפתחות.
נור חאיך
זה גם אופציה, תומר, שאתם דיברתם עליה, או שמביאים את התקנות, אמרתם, או שתכניסו את התקנות אל תוך החוק. הסתכלנו מה יש בתקנות ולקחנו שם את התנאים שחשובים שיהיו לנו, והכנסנו את זה בתוך החוק.
תומר רוזנר
המשמעות העיקרית של האישור המקדמי באמת מיסויית למול רשות מיסוי מקרקעין.
היו"ר יעקב אשר
אבל עד שאין הכרזה זה לא - - -
תומר רוזנר
לא, לא. יש שתי משמעותיות לאישור המקדמי. משמעות אחת היא שיש ועדה מקומית עצמאית מיוחדת שיכולה לתכנן שם, שזה הרשות המקומית עצמה, אז זה פחות נוגע לרשות המקומית, ומבחינת היזמים שהם יכולים להתחיל לעשות עסקאות עם הדיירים למעשה, בעלי הדירות, ולדחות את מועד המכירה כבר בשלב המקדמי. זה מאפשר להם להתחיל לחתום.
היו"ר יעקב אשר
ומה קורה אם אחר כך אין הכרזה?
תומר רוזנר
זאת שאלה ששאלת בישיבה הקודמת לגבי הנושא של הסתמכות, אז משרד המשפטים התבקש להביא תשובה.
נור חאיך
אנחנו השבנו בישיבה הקודמת שכל האישורים, גם אני חושב שעינת הקריאה מהאישורים, תמיד יש כל מיני הערות אזהרה שזה בכפוף - - - .
עינת גנון
הקראתי את זה. כתוב ברחל ביתך הקטנה שזה לא מהווה שום בסיס להליכים תכנוניים.
היו"ר יעקב אשר
אתם מדברים פה על היוועצות עם מהנדס העיר.
עינת גנון
נכון.
היו"ר יעקב אשר
אם מהנדס העיר אומר לכם לא?
עינת גנון
עדיין לפי ההצעה יש לנו סמכות לאשר. מה שעלה פה בדיון הקודם, עלתה איזושהי הצעה שנציין באותו אישור שהאישור ניתן על אף הסתייגותו של מהנדס העיר.
היו"ר יעקב אשר
זה גם דיברנו.
נור חאיך
הסכמתם להכניס את המשפט הזה בתוך האישורים.
עינת גנון
כן, אין לנו התנגדות.
היו"ר יעקב אשר
מרכז שלטון מקומי, באישור מקדמי איפה הבעיה שלכם בעניין? איפה זה קושר אתכם לאירוע?
מירה סולומון
ברגע שמוותרים בצורך בהסכמה שלנו ומדברים על התייעצות באישור מקדמי, וכבר שם בהתייעצות אנחנו מתנגדים, ובכל זאת מתקדמים, אז זה במידה מסוימת לשים בפני עיוור מכשול, כי אנחנו כבר גילינו את דעתנו שאנחנו לא מעוניינים לאשר את ההכרזה הזו. אנחנו גילינו את דעתנו שהמצב לא מקובל עלינו.
נור חאיך
ועל זה הם הכניסו באישורים שלהם.
מירה סולומון
אתה חושף את בעלי הנכס.
עינת גנון
מצד שני אתה חושף את היזם לזה שהוא צריך לשלם מס.
תומר רוזנר
מנקודת מבטה של הרשות המקומית, אם הרשות המקומית הודיעה לרשות להתחדשות עירונית שהיא מתנגדת, לצורך העניין מהנדס הרשות, למרות שאין זהות בין מהנדס הרשות לרשות המקומית, אבל נניח שבמקרה זה.
מירה סולומון
נניח.
תומר רוזנר
מתוך הנחה, והרשות המקומית לא קיבלה את עמדתה. לפי ההצעה יכולה הרשות המקומית להתקדם עם ההכרזה.
נור חאיך
הרשות להתחדשות עירונית.
עינת גנון
עם ההחלטה המקדמית בלבד.
תומר רוזנר
נכון. עכשיו מגיע שלב ההכרזה, בין אם זה במסגרת ההצעה הזו או בין אם במסגרת המצב הקודם, לא משנה, צריכים להכריז. באה הרשות המקומית ואומרת, אני לא מסכימה. יבוא היזם, וזאת השאלה שעלתה בדיון הקודם. יבוא היזם ויגיד, אני הסתמכתי.
היו"ר יעקב אשר
הסתמך על מה?
תומר רוזנר
על זה שנתנו לי אישור מקדמי.
היו"ר יעקב אשר
מי נתן?
תומר רוזנר
הרשות להתחדשות.
נור חאיך
איך אפשר להסתמך על אישור כזה?
תומר רוזנר
הוא מסתמך.
היו"ר יעקב אשר
זה עדיין לא חושף את הרשות המקומית.
תומר רוזנר
בהחלט כן. יגידו לה, כשאת מתנגדת עכשיו להכרזה, את היית צריכה לשקול שהיזם כבר פעל. הוא כבר הסתמך, הוא כבר עשה עסקאות.
היו"ר יעקב אשר
אתם במילים אחרות בעצם גורמים לרשות המקומית או למהנדס העיר לקבל הנחייה מהיועץ המשפטי של העירייה שיגיד לו מראש, אל תסכים, לא בגלל סיבות תכנוניות אלא בגלל שמחר יגידו שההסכמה שלך - - -
תומר רוזנר
נכון מאוד.
תום פישר
אפשר להוריד לגמרי את הצורך בהיוועצות עם הרשות המקומית. זה באמת לא רלוונטי לרשות המקומית כי זה רק דחיית מס. זה אפשרות אחת. אפשרות שנייה שדיברנו עליה בדיון הקודם, אני אזכיר לכם, היה את הסוגיה שבאה במסגרת האישור. הרשות תציין בפני היזם מה הייתה עמדת מהנדס העיר, אם הוא הסכים או לא הסכים.
היו"ר יעקב אשר
כן, זה אני הצעתי אז. מה מפחיד אותי בהצעה הזאת? יכול להיות שהרשות לא תרצה לקשור את עצמה עכשיו בהסכמה למרות שמהנדס העיר יגיד שהתוכנית היא נהדרת, אבל הוא מפחד שזה יקשור לו את הידיים ואת הרגליים, אז הוא לא יעשה כלום.
תמיר קהילה
על המקדמי יש גם השפעה בעצם על התכנון, כי אם יזם מקבל כזה אישור מקדמי ועל סמך זה מחתים על חוזים ומבטיח דברים כשעוד אין בעצם תוכנית, אחר כך אנחנו מחשקים - - -
היו"ר יעקב אשר
עכשיו כשיהיה כתוב "בכפוף", זה אמיתי. ככה יגידו, היה הליך מקדמי. הפוך, אני חושב שזה מחזק אתכם יותר ככה. לא הייתם בתמונה, מישהו בא, נסע עם משאית על הראש שלכם. סע קדימה.
תומר רוזנר
מה עמדתם?
היו"ר יעקב אשר
אני לפי עמדתם רואה שאני לא צריך לשאול אותם מה עמדתם. הבנתי. קיבלתי החלטה לבד, לא שהסכמתם. אפילו צרחתם ככרוכיה.
רעות בינג
בלי הסכמה?
היו"ר יעקב אשר
כן.
נור חאיך
בלי היוועצות, הכוונה. אין הסכמה.
תומר רוזנר
בלי היוועצות.
היו"ר יעקב אשר
אין היוועצות. חזקה על הרשות שהיא יודעת לדבר עם רשויות מקומיות, וחזקה על היזמים שיודעים לדבר עם שניהם, וחזקה על כולם, בוא נשחרר.
קריאה
הממשלה לא מתנגדת.
היו"ר יעקב אשר
הלאה.
תום פישר
לגבי הסוגיה של כללים, אם זה תקנות או לא, נור, אתה רוצה להקריא את הנוסח שהצענו לוועדה?
נור חאיך
להקריא את סעיף ג' בנוסח המוצע?
תומר רוזנר
בבקשה.
נור חאיך
זה שילוב, מה ששלחנו לבין התיקון של היושב-ראש עכשיו.
תומר רוזנר
אוקיי.
נור חאיך
(3) בסעיף קטן (ג), במקום "בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר" יבוא "אם יש תכנון ראשוני לפינוי ובינוי בשטח שבו קיימות 24 יחידות דיור לפחות".
היו"ר יעקב אשר
טוב, הלאה.
רעות בינג
מה החלטנו לגבי הנוסח הזה?
היו"ר יעקב אשר
יהיה עוד נוסח סופי, מה שנקרא. זה גם יהיה נוסח להסתייגויות.
תומר רוזנר
כן, הלאה, נושא הבא.
רעות בינג
הנושא הבא, אנחנו עוברים בעצם לתיקון חוק פינוי ובינוי, סעיף 58, זה עמוד 7 בנוסח שפרסמנו.

תיקון חוק
פינוי ובינוי 58. בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (בפרק זה – חוק פינוי ובינוי) –

(1) בסעיף 1 בהסדרה "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית"

(1) ברישא, במקום "ושבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ ושני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים" יבוא "שמתקיימים";

(2) בפסקה (1) במקום "ממחצית" יבוא "משתי חמישיות";

(3) בפסקה (2) במקום "ממחצית" יבוא "משתי חמישיות";
תומר רוזנר
זה בעצם הרוב שנדרש לצורך פנייה לשמאי שיבחן את כדאיות העסקה. בעצם הממשלה הציעה בהצעת החוק הממשלתית להוריד את זה ל-50%, והוועדה המליצה שזה יהיה 40%.

מה המשמעות של מחיקת הרישא עם השני שלישים מהמקבץ?
תום פישר
היום יש רוב מצטבר. צריך שני שליש מהמגרש ומחצית מכל בית משותף שבמקבץ. אנחנו רוצים שיהיה כלל פשוט, שתי חמישיות מכל בית משותף, וזהו. זה ביחד ייצא גם שתי חמישיות מהמקבץ. אנחנו לא רוצים לעשות רוב גדול למקבץ, אלא רוב נמוך לבית משותף.
נור חאיך
בנוסח המקורי היה פער בין רמת המקבץ לבית הבית המשותף.
היו"ר יעקב אשר
אני אגיד לכם למה אני לארג' עם הדבר הזה, כי אני חושב שהדבר הזה רק יכול לקדם. כשאתה בא לבן אדם ואתה כבר מדבר איתו על מספרים ואתה יודע מה אתה הולך לתת לו, זה אחרת לגמרי מאשר אתה אומר לו, תראה, זה בכפוף לבדיקה כזאת ואחרת. בכל זאת אנחנו משאירים משהו. 45% או 40%?
תומר רוזנר
40%.
היו"ר יעקב אשר
הלאה.
רעות בינג
(2) בסעיף 2א –

(1) בסעיף קטן (א) במקום "רשאי, יבוא "או יזם עסקת הפינוי ובינוי רשאים";
(2) במקום סעיף קטן (ו) יבוא:

"והיה ושר המשפטים באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת יקבע כללים והגבלות שיחולו על שמאי פינוי ובינוי, לגבי טיפולו בעניינים נוספים הנוגעים לעסקאות פינוי ובינוי שלא מכוח מינוי כאמור בסעיף קטן (ב)";
היו"ר יעקב אשר
עד היום היזם - - -
תום פישר
לא יכל לבקש. אנחנו נבקש להשאיר שהוא לא יוכל לבקש שמאי פינוי ובינוי, ונסביר למה.
היו"ר יעקב אשר
בהצעת הממשלה הראשונית לא היה.
תום פישר
לא היה.
תומר רוזנר
אנחנו ביקשנו את זה.
היו"ר יעקב אשר
אני לא בטוח שזה נכון.
תום פישר
אנחנו סבורים גם שזה לא נכון. אנחנו חושבים שוואנס, הורדנו את הרוב ל-40%, אז גם יזם שרוצה יכול לפנות ל-40% אליהם כדי שיגידו - - -
היו"ר יעקב אשר
במיוחד שהיום הוא לא יכול היה לפני 66%, אז עכשיו לא רק שגם לא 40%, אלא לבד מעצמו.
נור חאיך
המשמעות היא שלא צריך הסכמה של הדיירים.
היו"ר יעקב אשר
בדיוק.
נור חאיך
אין משמעות. חשוב גם לחדד פה שיש משמעות ויש השלכה גם לחוות הדעת הזאת. היא לא מנותקת מהדיירים. מה שיקבע השמאי למרות שמדובר בהליך מאוד מוקדם, בסופו של דבר חוות הדעת שלו שהיא בתחילת הדר, יכולה לפגוש את הדיירים בסוף הדרך, לכן צריך עדיין את הרוב המינימלי של ה-40%.
היו"ר יעקב אשר
אז אתה אומר כמוני, את ה-40%.
נור חאיך
בלי היזם.
ישי איצקוביץ
אני חושב שאם בא יזם הוגן ויש לא מעט כאלה, והוא רוצה לבוא כי יש - - -
היו"ר יעקב אשר
אני אגיד לך למה, כי הם לא חשופים. הם באים, הוא מסביר. 40%, למצוא אנשים שפויים, אפשר. כך אני חושב.
תום פישר
הוא צריך 40% לא לעסקה, אלא 40% שיחתים אותם על פנייה.
היו"ר יעקב אשר
כדי להגיד גם לזה לא, זה משהו הפוך. כל בן אדם רוצה לדעת כמה זה, אבל מה, הוא רוצה להיות מעורב בעניין, לדעת. בצורה שמופיע בחלק השני זה נופל עליהם בהפתעה. פתאום הוא בא כבר עם דוח שמאי. דבר ראשון יגיד, לא מאמין לך. תיכנסו לפסיכולוגיה הזאת. אל תקפצו על כל איזה משהו שהוא נראה לכם כי בסוף זה שאלה של דרך סבירה ונורמלית, וזה דרך סבירה ונורמלית. לא צריך פה רוב. הפוך, מספיק כאן מיעוט, אבל זה מכריח אותך לדבר איתם.
תומר רוזנר
שאלה לא קשורה לנושא אבל קשורה. איך מתבצע הדבר הזה בפועל, במובן הזה שלמיטב ידיעתי לצורך עריכת שומה נדרש ביקור בנכס. איך פועלים לגבי בעלי הדירות שלא הסכימו לפינוי ובינוי?
עינת גנון
אני מזכירה שבשלב הזה אנחנו לא מדברים על שומה של דירה פרטית. הוא צריך להיכנס לדירה טיפוסית. בדרך כלל בבניינים האלה יש שתיים, מקסימום שלוש דירות טיפוסיות, אז הוא יכנס לאלה שכן הסכימו.
תום פישר
יש תקנות מכוח הסעיף הזה שמסדירות. חוות הדעת הראשונית היא חוות דעת כללית על העסקה ולא לדירה מסוימת כמו שעינת ציינה כרגע, ואם בעל דירה מבקש, הוא רשאי לבקש גם חוות דעת שתהיה לדירה הספציפית שלו, וזו חוות הדעת שמשמשת אחר כך - - -
היו"ר יעקב אשר
הלאה. אגב, אם למישהו יש הערה והוא רוצה לצעוק, שיצעק, שיודיע.
רעות בינג
(3) בסעיף 4, במקום "ייחשבו הדירות של מי" יבוא "ייחשב בעל הדירה".
רעות בינג
זה תיקון ניסוחי שפשוט הנושא הוא בעל הדירה ולא הדירות.
תום פישר
התיקון של ההיוון שהקראנו בתחילת הדיון, אתם רוצים להקריא אותו עכשיו?
תומר רוזנר
יש לכם כבר נוסח?
היו"ר יעקב אשר
כשנגיע, נקריא אותו.
תום פישר
ל"הגיע" זה בחוק הזה. אנחנו עוברים עכשיו לחוק הבא.
תומר רוזנר
אם יש לכם נוסח שהוא מסוכם, אז אתם יכולים.
תום פישר
לא עם רשות המיסים.
קריאה
עם זה נבוא לדיון הבא.
היו"ר יעקב אשר
הדיון המיסויי.
תומר רוזנר
הדיון המיסויי, בסדר.
היו"ר יעקב אשר
בכל מקרה אין הצבעות.
רעות בינג
תיקון חוק פינוי
ובינוי – תחילה 59. תחילו של סעיף 2א לחוק פינוי ובינוי, כנוסחו בסעיף 58(2) לחוק זה, ביום תחילתן של תקנות לפי סעיף קטן (ו) של סעיף 2א האמור.
תומר רוזנר
השינוי בנושא של ניגוד עניינים של השמאי, אז זה ייכנס לתוקף רק כשיהיו תקנות.
רעות בינג
ועד אז יחולו ההסדרים שקבועים היום בחוק.
היו"ר יעקב אשר
זה תקנות שצריך אישור ועדה?
תומר רוזנר
כן, זה מה שביקשת.
היו"ר יעקב אשר
כן, אבל צריך לדאוג שזה יקרה אם אתם רוצים שהשקיפות - - -
עינת גנון
אנחנו מאוד רוצים וכבר יש לנו איזושהי הצעה לא סופית כמובן.
היו"ר יעקב אשר
אם תביאו משהו טוב נעיף את זה מהר, לא במהלך חוק ההסדרים.
תום פישר
אנחנו נביא, אבל גם אם לא, אז יש בינתיים את ההסדר שהמחוקק קבע, שאין ואקום.
היו"ר יעקב אשר
בסדר, ואקום אין אבל גם אין התקדמות.
רעות בינג
אנחנו עוברים עכשיו לחוק החיזוק.

תיקון חוק
המקרקעין (חיזוק
בתים משותפים
מפני רעידות אדמה) 60. בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008) –

(1) בסעיף 5א –

(1) בסעיף קטן (א), במקום "אף אם לא התקבלה החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף" יבוא "אף אם לא התקבלה החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות, ויותר משני בעלי דירות" ובמקום "בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם" יבוא "בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם (להלן – הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה)";
היו"ר יעקב אשר
על זה אין בעיה, נכון? סיכמנו, השוואת תנאים. למישהו יש משהו לומר?
תומר רוזנר
אנחנו רק נדגיש שאנחנו אמרנו כבר דיון שעסק בחוק פינוי ובינוי, שעמדתנו היא שהורדת הרוב הנדרש מעוררת קשיים ואנחנו לא שינינו את עמדתנו גם בהקשר הזה.
היו"ר יעקב אשר
כן, בסדר. זה מה שנקרא, באותו קושי וזה עבר, עם אותו קושי זה יעבור גם עכשיו.
תומר רוזנר
אני רק אומר את זה בכותרת.
היו"ר יעקב אשר
איך אומרים? מזכיר את הקושי. אני לא מזלזל בקושי, אגב. הלאה.
רעות בינג
(2) אחרי סעיף קטן (א) יבוא:

(א1) המפקח רשאי לקבוע כי בחישוב הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה, לא יובאו בחשבון זכויותיו או חלק מזכויותיו של בעל דירה שלא הסכים לביצוע העבודה (בסעיף זה – בעל דירה מתנגד), אם מצא שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין, בין השאר בהתחשב בהיקף הבנייה או השימוש כאמור ובפרק הזמן שעבר מאז החלו, או שהתנגדותו נובעת מפיצול הדירה שבבעלותו לדירה אחת נוספת לפחות, והכול ובלבד שלא ניתנה לבנייה, שימוש או פיצול כאמור, לפי העניין, הסכמת שאר בעלי הדירות בבית המשותף או בעלי השטח הגובל בבניין, לפי העניין, ככל שהיא נדרשת, ובלבד שהוגשה בקשה לכך למפקח בהליך תביעה לפי סעיף קטן (א) או בהליך נפרד וצורפו לתביעה שני אלה:

(1) ראיה לבנייה או לשימוש ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין או לפיצול דירות כאמור;

(2) ראיה לכך שיותר ממחצית מכלל בעלי הדירות בבית המשותף שבו נמצאת דירתו של בעל הדירה המתנגד, שיש בבעלותם יותר ממחצית מהרכוש המשותף בבית המשותף, מסכימים לביצוע העבודה; בפסקה זו, "כלל בעלי הדירות בבית המשותף" לרבות בעלי הדירות המתנגדים.
עינת גנון
אנחנו מתנגדים לתיקון שהייעוץ המשפטי לוועדה הציע. אנחנו רואים קושי במציאת בעלי הדירות שאני לא יודעת מתי הסכימו או לא הסכימו לעבירת הבנייה. אני לא מכירה אירוע שבו חתמו במועד ביצוע העבירה לבעל הדירה, והסכימו כל בעלי שאר - - -
היו"ר יעקב אשר
אני רוצה להדגיש, לא מדובר כאן על זה שבגלל זה מגיע להם זכויות נוספות.
רעות בינג
נכון.
היו"ר יעקב אשר
פה מדובר על משהו אחר לגמרי, ואני לא רוצה למצוא כל מיני הגדרות למה נגרם לאנשים, וקוראים להם עבריין או קוראים להם משהו אחר, שיכול להיות שמתברר, יכול להיות גם שלא.
עינת גנון
בשביל זה הולכים לבית המשפט.
היו"ר יעקב אשר
על זה?
עינת גנון
כן.
נור חאיך
ברור שזה נידון. אדוני היושב-ראש, אנחנו מדברים רק על תנאי סף האם אפשר בכלל לגשת לבית משפט? האם בכלל אפשר להוריד את הזכויות שלו מתחת למה שיש לו? השופט עדיין צריך להקשיב ובדיוק לשמוע את הטיעונים האלה. אם יש דייר שיבוא ויגיד שאני קיבלתי את ההסכמה של השכנים שלי לבנות בשטח המשותף, והשופט ישתכנע, אז הוא פשוט ישתכנע ולא יעשה איתו שום דבר. זה עדיין צריך לעבור את המסננת של שופט שצריך להקשיב לראיות שמביאים בפניו.
היו"ר יעקב אשר
היועץ המשפטי.
תומר רוזנר
כן, אני אסביר. כבר בדיון בחוק ההסדרים שעבר, הודו נציגי הממשלה שההוראה הזאת לא מגיעה לבתי המשפט ולא בכדי. ההליך של דייר סרבן או דייר מסתייג או דייר כזה לא מגיע לבית משפט ולא בכדי.
עינת גנון
מה זאת אומרת? לא הבנו.
נור חאיך
ועוד איך שמגיע.
רעות בינג
במהות זה סירוב בלתי סביר.
נור חאיך
אבל אנחנו עוד לא בסירוב בלתי סביר. אנחנו בשלב מקדמי.
היו"ר יעקב אשר
סליחה, אני מבקש לתת ליועץ המשפטי להשלים.
עינת גנון
לא הבנו פשוט את האמירה.
היו"ר יעקב אשר
אז הוא יסביר את עצמו.
תומר רוזנר
אני אחזור שוב. הליכים לפי סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי לא מגיעים כמעט לבית המשפט, והסיבה היא פשוטה. הדיירים הם דיירים בחלק ניכר מהמקרים וכך גם הוסבר על ידי נציגי הממשלה בחוק ההסדרים הקודם, שבאים אליהם עם הוראות החוק ואומרים להם, אם אתה תתנגד, אז תדע לך שאתה תהיה דייר סרבן ואנחנו נלך איתך לבית משפט ואתה תשלם אלפי או מאות אלפי שקלים הוצאות, לכן התיקים האלה לא מגיעים לבתי המשפט אלא במקרים מאוד נדירים, כיוון שבעלי הדירות מורתעים עוד מראש מלפנות לבית המשפט ולכן הם נותנים את הסכמתם. זאת המציאות. יש מעט מאוד תיקים שמגיעים לבית המשפט.
קריאה
פשוט לא נכון.
תומר רוזנר
אתה חולק על הממשלה, לא עליי.
קריאה
אין לזה אחיזה. נביא לדיון הבא את רשימת התיקים.
תומר רוזנר
רשימת התיקים שמתנהלים בבית המשפט.
קריאה
אנחנו מכירים לא מעט.
תומר רוזנר
שהגיעו לפסק דין.
קריאה
מה זה משנה?
תומר רוזנר
בזמנו עלתה השאלה מה עושים עם הדייר שלוקח בחשבון זכויות ש"לא מגיעות לו". עלתה השאלה באיזה מקרים אנחנו מטפלים, שבהם הדייר מתנגד על יסוד זכויות שלא מגיעות לו. עלתה השאלה מה אנחנו מביאים בחשבון לעניין זה. כרגע המצב בחוק פינוי ובינוי הוא, שמתחשבים בשאלה האם מדובר בעבירות תכנון ובנייה, כן או לא, או האם ניתנה הסכמת הדיירים האחרים, כן או לא. יש פה שני היבטים שמביאים אותם בחשבון לעניין הזה. גם אם מתברר שכל השכנים הסכימו אבל עדיין מדובר בעבירת בנייה על פי חוק התכנון והבנייה, לכאורה הסעיף הזה נכנס לתוקף.
עינת גנון
אין הסכמת שאר בעלי הדירות בחוק פינוי ובינוי.
תומר רוזנר
לא הבנתי את האמירה.
עינת גנון
אתה אמרת שבחוק פינוי ובינוי כתוב שנדרשת הסכמה של בעלי הדירות - - -
תומר רוזנר
בחוק כתוב "שלא כדין". "שלא כדין" יכול להיות באחד משני היבטים: או שהשגתי גבולו של אחר ללא הסכמתו ואז פעלתי שלא כדין, או שפעלתי ללא היתר בנייה מבחינת הרגולציה של דיני תכנון ובנייה. אלה שני המקרים שאני מכיר על בנייה או שימוש שלא כדין בשטח משותף. יש להם שני היבטים, היבט של תכנון ובנייה והיבט של הסכמה קניינית. אם לא קיבלתי הסכמה קניינית, זה גם פעלתי שלא כדין.
היו"ר יעקב אשר
זה לא מקנה לו זכויות יתר.
תומר רוזנר
בוודאי שלא.
עינת גנון
תומר, מישהו גידר את החצר המשותפת - - -
תומר רוזנר
וכולם הסכימו.
עינת גנון
מה זה הסכימו? אף אחד לא חתם. אין איזה מסמך שחתם עליו.
תומר רוזנר
לא, אבל הוא משלם לוועד הבית כל חודש 400 שקל.
עינת גנון
הוא לא משלם על השטח המגודר.
תומר רוזנר
או שכן או שלא.
קריאה
צריך לזכור מי הרבה פעמים האנשים האלה. זה שלא התנגדו אקטיבית זה לא אומר שהם עשו את זה בהסכמה.
עינת גנון
ויכול להיות שהוא גם איים עליהם.
קריאה
הרבה פעמים אנחנו - - -
היו"ר יעקב אשר
הרבה פעמים גם יכול להיות דבר אחר, לכן אני לא יודע אם אנחנו צריכים להיכנס לזה.
אסף וקסלר
חשוב להגיד, היה על זה דיון מעמיק בשנה שעברה ובסוף נוצר איזשהו הסדר שאנחנו חושבים שהוא סביר ומאוזן ואנחנו בסופו של דבר מעתיקים אותו.
תומר רוזנר
בחוק פינוי ובינוי, כן.
נור חאיך
זה היה מוסכם בין הוועדה לבין הממשלה. הנוסח שעבר בוועדה זה לא הנוסח שאנחנו הגשנו אותו, זה נוסח מרוכך לבקשת הוועדה.
היו"ר יעקב אשר
אני יודע שהיה בזמנו, עבר משהו שגם אז היועץ המשפטי אמר שלא נוח לו בעניין הזה.
נור חאיך
על מה שעבר? אני חושב על מה שהגשנו, לא על מה שעבר.
היו"ר יעקב אשר
גם על מה שעבר, אני מדייק בלשוני. אני מבקש לא לנסות לסכסך ביני לבין היועץ המשפטי כי זה לא יעזור. במקרה הזה אני לא יודע מה היה אז החלטת הוועדה וכו'.
תומר רוזנר
הייתה החלטה שמתחשבת בשני המצבים.
היו"ר יעקב אשר
אנחנו מדברים כרגע לא על החלק של מה שמגיע לו. זה לא מחייב בעצם - - -
עינת גנון
אבל זה משליך.
היו"ר יעקב אשר
זה משליך אבל בגלל ששמו לו סטמפל מסוים, אז הוא גם לא יכול להביע דעה.
עינת גנון
לא נכון. הוא מביע דעה בפני המפקח.
היו"ר יעקב אשר
דקה, יש פה יהודי שמנסה לדבר.
דוד סונינו
דוד סונינו, יושב-ראש הפורום להתחדשות עירונית. אני מסכים עם מה שאומר תומר. אם הדייר שהוא גידר, הוא משלם את הוועד, זאת אומרת יש פה הסכמה דפקטו.
תומר רוזנר
נכון.
דוד סונינו
זו הסכמה ממש דה פקטו. יש הרבה מקרים כאלה שאני נתקלתי בהם, שאם הדייר משלם את ועד הבית לבניין, אז יש הסכמה.
עשהאל צור
גם אם יש הסכמה בכתב, מה זה משנה?
דוד סונינו
באים פה ואומרים, אני מונע ממנו את זכות הטיעון גם לטעון.
עשהאל צור
רק נגיד מה הייתה ההצעה. ההצעה לא הייתה חס וחלילה שלא יתחשבו בזכויותיו. זה לא נאמר.
תומר רוזנר
שלא יובאו בחשבון זכויותיו.
עינת גנון
אבל את המשך המשפט: "אם המפקח מצא שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף". קודם כל צריך לשכנע את המפקח.
עשהאל צור
אדוני היושב-ראש, אם צריך לחדד את זה במילים, אנחנו נחדד. בסופו של דבר כמו שבחוק פינוי ובינוי זה היה בית המשפט, עכשיו זה המפקח. בסופו של דבר המפקח צריך להשתכנע שזה היה שלא כדין. אם המצב שהוא מתאר, שמישהו סגר גינה וכולם הסכימו לזה, והמפקח השתכנע שזה המצב, הוא לא יגיד שזה לא כדין.
תומר רוזנר
בוודאי שהוא יגיד.
עינת גנון
אנחנו מדברים על עניין הסירוב, לא על עניין העבירה.
תום פישר
אנחנו לא מגבילים את שיקול הדעת שלו.
עשהאל צור
נכון, לא הגבלנו את שיקול הדעת שלו.
רעות בינג
צריך גם להזכיר את העניין של האיום, שברגע שיאיימו על הפנייה למפקח, דווקא בעלי הדירות שהם לא עשו את זה מהמקום העברייני אלא ממקום יותר תמים, דווקא הם - - -
עינת גנון
אם זה במקום יותר תמים, הם לא דורשים תמורה עודפת.
היו"ר יעקב אשר
עינת, פשוט זה לא יופיע בפרוטוקול. לא תוכלו להגיד אפילו "אמרתי". אפילו את זה אני לוקח לכם, כי פשוט אומרת לי הקצרנית שההקלטה לא עובדת ככה בעניין הזה.

אני חושב שיש הבדל בין זכויות שמגיע לו לבין הזכות שלו להתנגד.
תומר רוזנר
בדיוק.
היו"ר יעקב אשר
אני חושב שיש הבדל מהותי. אני פשוט חושש שהמילים שכולנו אוהבים, "עבריין" וכו', לפעמים זה לא בדיוק עבריין. לפעמים זה אדם שגר שם, נכה, והם נתנו לו להוציא. כולם הסכימו כי הוא עשה להם את תיבות הדואר, אז אולי יש הסכם, אולי אין הסכם, אני לא יודע, אבל אתם מתייגים אותו עכשיו אוטומטית ואתם שולחים אותו - - -
נור חאיך
זה פשוט לא ההצעה.
היו"ר יעקב אשר
שמעתי בקשב את מה שאמר תומר גם בישיבה הקודמת, גם בישיבות שהיה לנו בעניין הזה. יש פה בעייתיות מסוימת של הדבר לדבר שהוא - - - . אתה לא יכול לפגוע בזכויות שלו לפחות לגבי החלק היחסי שלו.
נור חאיך
אתה מראש מונע ממנו.
קריאה
אתם עכשיו מערבבים בין העניין של הסירוב לבין העניין - - -
היו"ר יעקב אשר
לא, הוא לא מערבב, הוא בדיוק מדייק. אנחנו מדברים רק על הסירוב. הוא לא מקבל כוח יתר בגלל השטח שיש לו יותר. הוא עדיין דייר, הוא עדיין קנה שם דירה בזמנו.
תומר צליח
אדוני, אם אפשר כמה מילים לתת כיוון טיפה שונה לדיון. יש לנו הרבה מאוד פרויקטים שתקועים על דייר שעשה הרחבת בנייה כזו או אחרת, בין אם הייתה בהסכמה ובין אם לא הייתה בהסכמה.
היו"ר יעקב אשר
כמה אחוזים אתה צריך על סירוב? כמה היית צריך עד היום?
תומר צליח
80%.
היו"ר יעקב אשר
כמה עכשיו לא ברגע זה, אם יהיו הצבעות?
תומר צליח
בעזרת השם יהיה פחות.
היו"ר יעקב אשר
כמה?
תומר צליח
66%.
היו"ר יעקב אשר
מה אתה אומר, גם זה, גם זה?
תומר צליח
אין קשר, אדוני.
היו"ר יעקב אשר
יש קשר.
תומר צליח
יש גם דרך אגב, אתה יודע, בין הדיירים, בינם לבין עצמם שרואים שקול דאלים גבר ומי שפשע, אז מקבל יותר.
היו"ר יעקב אשר
תקשיב, אם אתה תגיע לפרויקט שיש שם את הקול דאלים גבר כמו שכתבת לו, תאמין לי שהפרויקט לא יהיה בלעדיו, בין אם הוא הספיק לפלוש או בין אם הוא לא הספיק לבקש את הסכמת השכנים.
תומר צליח
לדאבוננו התמודדנו גם עם כאלה.
היו"ר יעקב אשר
בסדר, גם אני התמודדתי עם כמה כאלה, תאמין לי. יש היום כבישים במקומות האלה. בסוף זה נגמר עם הסכמים
תומר צליח
צריך להבין שיש מקרים שבהם הדייר לא יכול לקבל את מה שאני מציע לו, כי אני מציע לו אך ורק על פי מה שניבנה בהיתר, ומנגד, הוא לא מוכן לקבל את מה שאני מציע לו משום שהוא לא מוכן לקבל פחות ממה שיש לו, בין אם הדיירים הסכימו ובין אם הדיירים לא הסכימו. אני לא יכול לתת לו מעבר למה שאני יכול לתת לו, כי החוק לא מאפשר לי לתת לו יותר.
היו"ר יעקב אשר
תקשיב אליי רגע. הרי אם הוא קול דאלים גבר, אז זה בדיוק הפוך פה, אני אגיד לך למה. כשאתה בא ואומר, אין לך בכלל אפשרות, אתה לא משתתף במשחק אלא אם הולך למשהו אחר, תיכף תתקנו אותי, אתה שולח אותו פה בעצם שהוא יאסוף את החתימות של השכנים שאתה מפחד כל כך שהוא הולך לארגן לך. הם יגידו לו, תתנגד אתה, אנחנו, טוב לנו, הכול בסדר, לא הולכים איתך. אם אתה מביא אותו לפינה הזאת שהוא לא יכול אפילו לומר את דעתו, בין אם הוא קול דאלים גבר או בין אם הוא לא כל כך גבר - - -
קריאה
הוא יכול להגיד את דעתו.
היו"ר יעקב אשר
הוא לא יכול להגיד את דעתו.
עשהאל צור
האמירה כל הזמן לפיה, אז לא יתחשבו בזכויותיו, אנחנו רק טוענים שזאת לא עמדת הממשלה. אם צריך לחדד את מה הייתה עמדת הממשלה, ואם צריך גם לחדד נוסח כדי שנסביר, זה לא מה שהתכוונו.
היו"ר יעקב אשר
אז תסביר.
נור חאיך
אני אסביר. אני אתחיל מהסוף. היום כדי לסיים פרויקט של פינוי ובינוי, ולא משנה אם אנחנו בהתחדשות הקלאסית או בעסקת חיזוק, צריך הסכמה של 100% מבעלי הדירות. החוק בא ואומר שאפשר איפה שאין לך 100% ולא משנה כמה יש לך, 90%, 95%, 98%, איפה שחסר לך 2% אתה יכול לפנות לבית משפט או במקרה הזה למפקח ולבקש סעד ממנו, ולבוא ולהגיד שאותם 2%, למרות שהם לא הסכימו, אתה השופט או המפקח תסכים במקומם. תן לי את הסעד הזה שבית משפט מחליף את החתימה של אותו דייר, זאת אומרת אני עדיין מחפש את ה-100%. איפה שחסר לי הוא משלים לי. זאת המעטפת הכללית.

בא המחוקק ואמר, למרות שההסדר הזה קיים ואותו בית משפט יכול להחליף את אותם 2% שחסרים לך, כדי שבכלל תוכל להגיע לשם, לדפוק בדלת של בית משפט ולהיכנס ולבקש את הסעד הזה, אני רוצה תנאי סף. מה תנאי הסף הזה אומר? מקודם זה היה 80% ועכשיו הורדנו את הרוב הדרוש. זה מה שנקרא רוב דרוש. הרוב הדרוש הוא לא רוב דרוש שאם אני מגיע אליו יש לי עסקת פינוי ובינוי. זה רוב דרוש שמאפשר לי בכלל לגשת לבית המשפט. אם הגעתי לבית משפט, מתחיל דיון מאפס על הדייר הסרבן, אותם 2% שחסרים לי. נקשתי שם בדלת, אמרו לי, תיכנסו כולכם. כולם נכנסים, כל ה-100% כולל הסרבן, כולל עבריין הבנייה. כולם נכנסים לשם ועדיין שומעים את כולם.

כל המסגרת שאנחנו מדברים עליה פה זה הרוב הדרוש כדי להגיע לבית משפט. מה יש בתוך בית המשפט או בתוך ההליך מול המפקח? זה לא הסעיף. זה לא קשור בכלל. אנחנו מדברים רק על תנאי סף לגשת לבית משפט. מה באנו ואמרנו? שהרוב הדרוש אחרי שמורידים אותו ל-60%, לא משנה מה הרוב עצמו - - -
היו"ר יעקב אשר
אה, לא משנה פתאום.
נור חאיך
אני אומר, לא משנה אם זה לפי המצב הקיים או לפי המצב החדש. לזה הכוונה שלי. מה שאנחנו באים ואומרים, שכשאתה מחשב את אותם 67% רק כדי להגיע לבית משפט, אם יש לך בדרך לפני שהגעת לבית משפט מקרה של עבריין בנייה או מישהו שהשתלט על הרכוש המשותף, לצורך הספירה של אותם 67%, רק כדי שתוכל להגיע לבית משפט אפשר פשוט להפחית את הזכויות שלו. אם אתה מגיע לבית משפט, השופט, ברור שישמע אותו.
עינת גנון
אפשר להגיע לזה רק אחרי שהמפקח השתכנע שיש בנייה שלא כדין.
נור חאיך
זה כבר התנאים בתוך הסעיף.
עינת גנון
אבל זה המהות.
היו"ר יעקב אשר
אתה רוצה לחדד משהו?
ישי איצקוביץ
כן, עוד שני איזונים שאפשר להוסיף לדיון הזה, שמי שמגיש את התביעה זה בעצם בעלי הדירות.
תומר רוזנר
כן, בוודאי.
ישי איצקוביץ
מי שחתום ומי שמגיש, זאת אומרת יש את האיזון והחשש לקבל הסכמות. הרי הם בסופו של דבר מגישים את התביעה, את זה צריך לזכור. דבר שני, יש פה עוד איזשהו איזון שדורש 50% הסכמה על הסכם פינוי ובינוי. יש פה את כל האיזונים שצריך על מנת לפתוח פתח כחודו של מחט על מנת שבכלל יהיה אפשר לדון בשאלה. אגב, זה לא אומר שהוא לא יהיה זכאי לתמורה עבור הדבר הזה.
תומר רוזנר
זה בוודאי.
היו"ר יעקב אשר
נעשה שמונה דקות הפסקה.

(הישיבה נפסקה בשעה 17:42 ונתחדשה בשעה 18:12.)
היו"ר יעקב אשר
כן, בבקשה.
איריס פרנקל כהן
אני קצת מזכירה לנו. הסיטואציה שמנסים לתת לה מענה כרגע זה סיטואציה שיש תחושה לא הוגנת כלפי אדם. אני פשוט מתחברת למקרה. אדם משתמש באיזשהו שטח 30 שנה. אף אחד לא התנגד, אף אחד לא אמר כלום. אולי הסכימו, אולי זה לקח את החלק הזה של החצר, ההוא לקח את החלק הזה של החצר ועכשיו באים ואומרים לו שלא כדין ואי אפשר להתחשב בזכויותיך.

בדיוק מהסיבות האלה, בנוסח שצוין מלכתחילה נקבע שהמפקח רשאי להתחשב בהיקף הבנייה או השימוש, בפרק הזמן שחלף. אני חושבת שהשיקולים האלה בדיוק מכוונים אותו לכך שבסיטואציה מהסוג הזה, אותו אדם ש-30 שנה משתמש וגם השכנים שלו משתמשים, לא יאכוף עליו את אותה הוראה, בוודאי לא במשמעות הקיצונית שלה. היינו, אם יש לו 10% אז אולי הוא יגיד, בגלל שאתה משתמש לא חוקי, נוריד לך אחוז. יש לו את המנעד גם של שיקול הדעת. אני חושבת שחשבנו על הדבר הזה ולכן ריככנו. בהתחלה לא היה שום שיקול דעת. זה היה, אם לא חוקי, אז. מתוך הבנה שכן אפשר להבין שיש נסיבות שצריך להתחשב בהן, בדיוק הסיבות האלה נכללו, אבל להכניס את העניין של הסכמת בעלי הדירות, שמאוד קשה לדעת, כן הסכימו, לא הסכימו, למה הסכימו, כי היה להם אקדח לרכה או כי הם נורא נחמדים וגם הם עושים את זה? לכן צריך להסתכל על שיקולים אובייקטיבים, ונדמה לי שזה כבר קיים פה.
היו"ר יעקב אשר
תשובה, אדוני היועץ המשפטי.
תומר רוזנר
לא שוכנענו שיש רלוונטיות לעניין חריגה מדיני התכנון והבנייה, והמינוח "שלא כדין" קושר אותנו לדיני תכנון ובנייה שהם לא רלוונטיים לעניין. מה שרלוונטי, האם נעשתה פגיעה קניינית בדיירים האחרים שלא בהסכמתם? זה הדבר שמעניין, כי אם הם הסכימו, וזה לא רלוונטי אם יש היתר בנייה או אין היתר בנייה, אז הם הסכימו, ואם הם לא הסכימו, אז לא צריך להתחשב במה שהם לא הסכימו.
היו"ר יעקב אשר
מי יבדוק את זה?
תומר רוזנר
המפקח יבדוק.
היו"ר יעקב אשר
אם את סומכת כל כך על המפקח, אז למה את לא סומכת עליו בעניין הזה גם כן? אוקיי, שמעתי את הדברים. אני נוטה לכיוון הזה. אנחנו לא נסגור את זה כרגע אבל הנטייה שלי לתקן את זה כעמדת הייעוץ המשפטי ועמדתי שלי. אני לא מתחבא מאחורי הייעוץ המשפטי בלבד, אבל נטייה. אנחנו עוד לא סגרנו שום דבר.
ניצן פלדמן
אם אפשר רק עוד משפט בעניין, ברשותך.
היו"ר יעקב אשר
כן, תשכנעי אותי.
ניצן פלדמן
אני אנסה. ניצן פלדמן מהתאחדות הקבלנים. זו תופעה מאוד שכיחה התנגדויות, בגלל שהם רוצים לקבל עוד זכויות על השטח הזה שהם לקחו. אי אפשר להתעלם מזה. ברגע שכותבים פה דבר כזה, זה מכשיר את העניין. נכון שזה לא מכשיר אותו קניינית, אני מבינה את זה, אבל זה פשוט תופעה שכיחה, פרויקטים נתקעים בצורה הזאת וזה רק עוזר להם עוד יותר. הם נתקעים לא בגלל שהוא סתם מסרב. הם נתקעים בגלל שהוא מסרב כי הוא רוצה יותר זכויות או יותר כסף בגלל השטח הנוסף שהוא לקח לעצמו, לא משנה אם זה בהסכמה או לא בהסכמה. זאת המציאות ופרויקטים נתקעים ככה. הרי המפקח כמו שהסבירו פה טוב מאוד לפניי, הוא שוקל את כל השיקולים והוא שומע את כולם. אין ברירה אחרת. להכניס את סעיף הזה לחוק זה פשוט יתקע עוד יותר את הפרויקטים.
היו"ר יעקב אשר
זה לא להכניס סעיף כזה כבר. אתם הכנסתם סעיף לחוק ואנחנו מנסים למתן אותו.
ניצן פלדמן
להכניס את ההתייחסות הזאת זה יתקע את הפרויקטים עוד יותר.
היו"ר יעקב אשר
אז אולי תחשבו לוותר על ההגדרה הזאת.
ישי איצקוביץ
אפשר עוד מילה ברשותך להוסיף? אני חושב שאגב, זה רלוונטי להרבה מאוד נקודות. אתה ציינת את זה מספר פעמים בדיון, שאנחנו הגורם השלישי, הצד השלישי. יש גם צד רביעי וזה יתר בעלי הדירות. אני בעוונותיי או לא בעוונותיי גם צברתי לא מעט ניסיון בייצוג דיירים למרות שפה אני מייצג את ההתאחדות. אני יכול לומר לך שבדרך כלל המקרים הללו שבא מישהו ומשתלט, אדם שגם יוצר יראה כלפי אחרים. הם לא רוצים להתעסק איתו, יגידו מה שהוא רוצה.
היו"ר יעקב אשר
תקשיב רגע, אני אענה לך על זה לפני שתשלים, ואני בא מהאוניברסיטה של החיים, מה שנקרא. לא צריך בגרות בשבילה אבל צריך להיות בוגר בשביל להבין אותה. שוב, באותם מקומות שבו יהיה לך את הקול דאלים גבר, מה שנקרא, ושיהיה לך שם דייר כזה שההשתלטות שלו על השטח באה מתוקף היותו קול דאלים גבר, לא יעזור לך ככה או ככה, כי אלים נשאר אלים. הוא ממשיך לגבור גם כשמתחילים לאסוף חתימות והוא מתחיל לשגע את כל השכנים שלו בצורות אחרות לגמרי.
ניצן פלדמן
אבל יש פתרון לזה.
היו"ר יעקב אשר
יש פתרון לזה. יש גם פתרון לזה, לכן אני בא ואומר, אני מסתכל בדיוק על הצד השני. זכות העמידה והטיעון כדייר נשארת לו, ואתם מונעים את זה ממנו.
נור חאיך
לא מונעים. ניסיתי להסביר את זה.
היו"ר יעקב אשר
בסיטואציה מסוימת אתה מונע את זה ממנו.
נור חאיך
בשום סיטואציה אנחנו לא מונעים ממנו.
היו"ר יעקב אשר
לא מונע ממנו להגיע לבית המשפט, אבל אתה מונע ממנו תנאי סף, שיתחשבו בו.
נור חאיך
לא, אנחנו מתחשבים בו.
היו"ר יעקב אשר
אם אתה לא חושש, אז תיתן בהבניה של שיקול הדעת גם את מה שאנחנו מציעים, זה הכול. זה הבניה של שיקול הדעת של המפקח. מה הבעיה? אתם כל כך הסברתם לי שאפשר לסמוך עליו, אז תסמכו עליו.
תומר צליח
זה בדיוק שאותו עבריין במרכאות או שלא במרכאות ימנע מאיתנו או מהדיירים להיכנס אפילו לפתחו של המפקח - - -
ניצן פלדמן
גם לא כתוב פה בנוסח הספציפי שזה עוד אחד מהשיקולים שהמפקח צריך לשקול, אלא שזה - - -
היו"ר יעקב אשר
אז אפשר להוסיף את זה.
נור חאיך
לא ברור בנוסח המוצע מה המשמעות של ההסכמה בעניין תכנון ובנייה?
תומר רוזנר
שתכנון ובנייה לא רלוונטי.
נור חאיך
הוא בנוסח.
תומר רוזנר
איפה בנוסח?
תום פישר
בתיקון שעשיתם, אם הולכים לכיוון שלכם נדרשים עוד התאמות כי למשל פסקה 1 שצריך להגיש ראיה לבנייה או לשימוש שלא כדין, לא משנה, אנחנו נדבר על הנוסח.
תומר רוזנר
כן, שלא בהסכמה.
נור חאיך
פיצול דירה, מה הקשר של הסכמת דיירים?
תומר רוזנר
מה זאת אומרת מה הקשר? למה דיני תכנון ובנייה מבקשים הסכמה של הדיירים לפיצול דירה?
עינת גנון
אם הדיירים הסכימו והוא פיצל את הדירה, זה בסדר?
תומר רוזנר
מבחינת החוק הזה, כן.
עשהאל צור
יש לו רק דירה אחת והוא מבקש ממני שתי דירות. הוא לא יכול לבקש שתי דירות כשיש לו רק דירה אחת. אי אפשר לתת לו.
נור חאיך
אי אפשר לנתק את הבניין מהתכנון ובנייה.
תומר רוזנר
אפשר ואפשר.
נור חאיך
אני אסביר למה התכוונתי. אם מבחינת התכנון והבנייה יש לך זכויות לדירה אחת ואתה מחליט לפצל את הדירה, איפה שכתוב שמגיע לך דירה אחת ולא שלוש דירות, זה בעולם התכנון והבנייה. בדיוק הדוגמה הזאת ממחישה למה אי אפשר בהיבט הזה לנתק את התכנון והבנייה מהקניין, כי מבחינת הדיירים הם כן יכולים. מבחינת היחס בין הדיירים בתוך הבניין לבין אותו דייר, הם כן יכולים להסכים שהוא מפצל את הדירה שלו לשלוש דירות. מבחינת הציבור ועולם התכנון והבנייה הוא כן משפיע על הקניין כי הציבור נתן לו דירה אחת ופתאום הוא מצמיח את הדירה הזאת, מכפיל אותה בשלוש.
תומר רוזנר
מה זה קשור לעניין ההסכמות - - - ?
ישי איצקוביץ
אני אסביר. לצורך העניין נניח שיש לך פרויקט שבו אחד, יש לו שלוש דירות שהוא פיצל אותן. הוא מן הסתם ידרוש גם שלוש דירות חדשות וגם ידרוש דמי שכירות פי שלוש ממה שיתר הדיירים מקבלים. פה זה פוגע כלכלית בפרויקט. אם בית משפט יבוא ויקבע שבאמת יש לו זכויות, מצוין, אבל מראש לבוא ולתת לו מעמד באופן כזה שבעצם הוא מקבל עודף על האחרים? במקרה של פיצול דירה, לשכנים האחרים זה לא משנה. מה אכפת להם?
היו"ר יעקב אשר
אבל הוא לא מקבל עודף.
ישי איצקוביץ
הוא כן. אני אתן לכם דוגמה מפרויקט שיש לי וזה אולי ימחיש. יש לי פרויקט, דווקא שם אני מייצג דיירים. קידמנו תוכנית בבת ים. שם לצורך העניין חתמו כמעט הרוב הנדרש. חלקם היו לא פולשים אבל הם היו סרבנים סחטנים, ואחד למעשה היה שם פולש. לא יכולנו להגיש תביעה אפילו כנגד אף אחד, כי לא הגענו לרוב בגלל שאותו אחד בעצם עשה שימוש בחריגות שלו כדי למנוע בכלל גישה לבית המשפט, לא לדיון לגופם של דברים כזכאי או לא.
קריאה
מכיוון שהדיירים הסכימו גם לתת לו את החריגות האלה.
ישי איצקוביץ
מי אמר את זה?
קריאה
אני מכיר את המקרה הזה.
ישי איצקוביץ
הדיירים מפחדים להתעמת איתו.
קריאה
זה הגיע למפקחת על הבתים המשותפים.
ישי איצקוביץ
לא, זה פינוי ובינוי, זה בית משפט. זה לא המפקחת.
קריאה
זה הגיע למחוזי וזה הגיע לעליון.
היו"ר יעקב אשר
לא משנה, גם אם אתה לא מכיר את המקרה הזה.
ניצן פלדמן
יש הרבה כאלה, זה שכיח.
היו"ר יעקב אשר
חברים, אנחנו מיצינו. זה אחד הדברים שנשארים במחלוקת. אמרתי לכם מה נטיית ליבי אבל אנחנו נראה. עד שנגיע, נחשוב על זה ונחשוב על כל ההיבטים של העניין. הלאה.
תומר רוזנר
אני אומר שההסדר צריך להיות שווה בין פינוי ובינוי לחיזוק, זאת אומרת אם יהיה שינוי כאן, יהיה שינוי שם. אם לא יהיה שינוי כאן, אז לא יהיה שינוי שם. זאת הצעתנו.
אסף וקסלר
זה יפגע בקידום פרויקטים, בשורה התחתונה.
עשהאל צור
לדראון עולם ייתקעו פה פרויקטים.
אסף וקסלר
בין זכויות דיירים לבין היכולת לקדם פרויקטים, ואנחנו מאמינים באמת ובתמים שזה יפגע בקידום פרויקטים.
היו"ר יעקב אשר
אוקיי, דעתכם נשמעה באופן צלול וברור. נחשוב, נקבל הכרעה ונעדכן.
תומר רוזנר
הנושא הבא.
רעות בינג
אנחנו ממשיכים. סעיף קטן א(2)

(א2) לצורך חישוב הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה בבית משותף שבו שש דירות או יותר, יחולו הוראות סעיף 4 לחוק פינוי ובינוי, בשינויים המחויבים;
תומר רוזנר
הסעיף שמדובר בו זה סעיף שמדבר על דירות משקיעים. אם לאדם יש יותר מ-30% מהדירות בבניין, בחישוב חלקו היחסי בבניין מתחשבים ב-30% שיש לו, ובהפרש רק בשליש.
היו"ר יעקב אשר
גם אם הוא נהייה בעלים רק בשנה-שנתיים האחרונות למשל?
תומר רוזנר
אין התייחסות לשאלת המועד שבו נוצר לו מלאי הדירות. בכל מקרה אני רק אתן את הדוגמה המספרית כדי שזה יומחש. אם למשל יש לו 45% מן הדירות בבניין, אז משקלו היחסי יהיה 35%, כלומר 30% ועוד שליש מה-15 שזה 5.
היו"ר יעקב אשר
איך?
תומר רוזנר
אם יש לו 45% מהדירות בבניין, אז לצורך חישוב הרוב הנדרש יש לו 35%. זה 30% פלוס שליש מה-15.
היו"ר יעקב אשר
למה שליש מה-15?
תומר רוזנר
זאת הנוסחה שנקבעה.
נור חאיך
בכל מקרה הוא מקבל 30% פלוס שליש מהעודף.
רעות בינג
בחוק ההסדרים הקודם. לפני כן היה הסדר אמר.
תום פישר
הסעיף הזה נועד להתמודד עם אנשים שמשתלטים על בניין ורוכשים דירות רק כדי להגיע בעצמם לרוב הדרוש כדי להגיש תביעה על היתר שנותר, לכן מי שמחזיק במעל 30% מבעלי הדירות, אנחנו מחלישים כל אחוז נוסף שיש לו בשני שליש. נשאר לו שליש מתוך זה.
תומר רוזנר
אוקיי. זה מתגבר על המצב הקלאסי כביכול שאותו אדם עושה את זה. זה לא מתגבר על מצב כמובן שעושים את זה באמצעות שלוחים, זאת אומרת מספר בעלי דירות שאינם אותה ישות משפטית.
תום פישר
אתה יכול להעביר את הדירה לבן שלך ואז כבר לא יהיה לך 30%.
תומר רוזנר
בדיוק, זאת אומרת אתה יכול להתגבר על - - -
נור חאיך
תא משפחתי.
תומר רוזנר
לאו דווקא תא משפחתי.
היו"ר יעקב אשר
אולי אפשר להכניס בתוכו עוד מקדם שדיברנו על זה בינינו לגבי העניין, אם זה עד שלוש שנים, שלפחות שלוש שנים דיירים שם, בעלי דירות.
אסף וקסלר
שוב, אנחנו נוגעים פה בנקודה, ביכולת של פרויקטים להגיע לכדי בשלות ולהתקדם, וגם פה אנחנו סבורים שיש פה צעד די משמעותי שהוא במקרה הזה הוא גם בניגוד לעמדה המקורית של הממשלה בהסדר הקודם, התקבל איזשהו נוסח ואנחנו החלטנו ללכת - - -
היו"ר יעקב אשר
תראה, אם אתה הולך על כל מה שהיה בממשלות הקודמות, אז תלך על הכול, אין בעיה. בוא נעצור כאן ונישאר בממשלה הקודמת.
אסף וקסלר
הלכנו על השוואת תנאים והחלטנו, למרות שפעם קודמת בניגוד לעמדת הממשלה התקבל - - - , הלכנו על אותו מנגנון כי אמרנו, אנחנו רוצים לפשט את הדברים, לאפשר לפרויקטים להתקדם.
היו"ר יעקב אשר
אני לא מחפש לתקוע אותם. אני רק בא ואומר, אני לא רוצה לקיים עוולות. אפשר ללכת על כיוון של עד שלוש שנים בעלות, זאת אומרת שבתוך הרוב שצריך, מתוך ה-66% זה יותר משלוש שנים של בעלות של ותיקים למעט מי שזה דירתו היחידה. אני לא רוצה מצב שבו מגיע יזם ומתחיל לקנות דירות. דיברת קודם על כל מיני צורות שהן לא כל כך נכונות ואמיתיות, והוא יוצר לעצמו רוב מלאכותי. מה הבעיה ברוב מלאכותי? יש כאלה שזה לא מתאים להם, אבל יותר מזה, בסוף זה יוצר פה שני סוגי קליינטים, הקליינטים הראשונים והקליינטים הקיימים שבמקרה הם כן חיים שם או נמצאים שם.
נור חאיך
הסעיף בא להתמודד בדיוק עם הדוגמה שהיושב-ראש נתן עכשיו.
היו"ר יעקב אשר
כן, הוא בא להתמודד. השאלה אם הוא מתמודד מספיק בעניין.
נור חאיך
אתה מתכוון להפחית יותר את הזכויות מעבר להפחתה שעשינו?
תום פישר
לא, הוא התכוון לזה שיכול להיות שבתוך ה-45% זה יהיה - - -
היו"ר יעקב אשר
בבקשה, תנו ליועץ המשפטי להסביר.
תומר רוזנר
אני רק אסביר אולי לעו"ד חאיך את הסיטואציה. הנוסחה שבחוק פינוי ובינוי שרוצים להפעיל אותה גם פה, מתייחסת לבעלים אחד שיש לו יותר מ-30%. החשש הוא מפני כך שיזם לאו דווקא ירשום את הדירות שהוא רוכש לצורך הדבר הזה על שם בעלים אחד ויחיד, אלא על שם קבוצה של שלוחים לצורך העניין, כפי שעשה וולט דיסני כשהוא קנה את אדמות דיסנילנד, כידוע, וכך בעצם יעקוף את האיסור הזה ובעצם ייצור רוב כפי שאמר היושב-ראש, של בעלי דירות שסרים למרותו לצורך העניין, ובעצם יעשוק את המיעוט. זה החשש.
עשהאל צור
מה ההצעה?
תומר רוזנר
ההצעה שהציע היושב-ראש, אם אני מבין נכון, שמתוך הרוב של ה-66% יצטרך איזשהו אחוז מסוים להיות כזה שהוא בעל דירה ותיק, מה שנקרא, זאת אומרת יותר משלוש שנים.
נור חאיך
באופן כללי על ה-66%, לא רק על איפה שיש 30%? הסדר שיחול על הכול?
היו"ר יעקב אשר
ה-30% חי בפני עצמו.
עשהאל צור
זאת התערבות כל כך בשוק. לצורך העניין, אני עכשיו רוצה לקנות דירה במקום שאני יודע שהוא עתיד לעבור התחדשות עירונית, כי אני רוצה לגור שם ואני יודע שהבניין - - -
תומר רוזנר
זאת דירתך היחידה? זה מה שהיושב-ראש אמר.
עשהאל צור
זה נראה לנו פשוט להכניס מנגנונים מאוד מסרבלים.
נור חאיך