פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וחמש

הכנסת



3
ועדת הפנים והגנת הסביבה
23/04/2023


מושב ראשון

פרוטוקול מס' 42
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום ראשון, ב' באייר התשפ"ג (23 באפריל 2023), שעה 14:27

פרק ט"ו – התחדשות עירונית – סעיפים 56(1), 56(2)(ב)(3), 56(2)(ג), 58, 59, 60 – מתוך הצ"ח התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 (מ/1612) - הכנה לקריאה שנייה והשלישית

חברי הוועדה: יעקב אשר – היו"ר
זאב אלקין
יוראי להב הרצנו

תום פישר - ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

אוהד עיני - השמאי הממשלתי הראשי, משרד המשפטים

דוד שני - הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, משרד המשפטים

אביעד אמרוסי - עו"ד, משנה לראש הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, משרד המשפטים

נור חאיך - עו"ד, לשכה משפטית, משרד האוצר

אסף וקסלר - רכז שיכון, אגף תקציבים, משרד האוצר

עשהאל צור - רפרנט שיכון, אגף תקציבים, משרד האוצר

רועי צוויבל - עו"ד, לשכה משפטית, משרד האוצר

רעות מנחם - משרד הבינוי והשיכון

מרים כהנא נויפלד - יועצת משפטית, רשות מקרקעי ישראל

אלעזר במברגר - מנכ"ל, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

עינת גנון - סמנכ"לית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

תמר עדיאל זכאי - עו"ד, ממונה על פניות דיירים בהתחדשות עירונית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

איריס פרנקל כהן - עו"ד, יועצת משפטית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

רונן קולין - מנהל תחום מדיניות, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

מירה סולומון - ראש מינהל משפט וכנסת, מרכז השלטון המקומי

תמיר קהילה - מינהלת המחלקה להתחדשות עירונית, עיריית תל אביב-יפו

מאיה קרבטרי - מנהלת מחלקת סביבה, אקלים ותכנון, פורום ה-15

דוד סונינו - יו"ר, הפורום להתחדשות עירונית

גדעון מור - מנהל פרויקטים בבנייה, הפורום להתחדשות עירונית

ניצן פלדמן - עו"ד, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

אליהו דהן - עו"ד, יועץ משפטי, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

תומר צליח - חבר הנהלה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

ישי איצקוביץ - עו"ד, יועץ משפטי, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

יותם דביר - שדלן, יועץ

תומר רוזנר
רעות בינג

לאה קריכלי

א.ב., חבר תרגומים



רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי-דיוקים והשמטות.











































פרק ט"ו – התחדשות עירונית – סעיפים 56(1), 56(2)(ב)(3), 56(2)(ג), 58, 59, 60 – מתוך הצ"ח התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 (מ/1612)
הכנה לקריאה שנייה והשלישית

שלום, אני פותח ישיבה שלישית מהבוקר הזה בוועדת הפנים והגנת הסביבה. מי שיכול להמליץ בפני יושב-ראש הכנסת לתת לנו איזה תעודת מצטיין או משהו, אם לא לי, לפחות למנהלת הוועדה ולצוות הייעוץ המשפטי. הנושא על סדר-היום, פרק ט"ו – התחדשות עירונית – סעיפים 56(1), 56(2)(ב)(3), 56(2)(ג), 58, 59, 60 – מתוך הצ"ח התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023 (מ/1612) הכנה לקריאה שנייה והשלישית. זו ישיבה שנייה. אנחנו נתחיל את הישיבה הזאת בשני נושאים שלא הספיקונו לדון בהם בישיבה הקודמת. אני מקווה שגם נצליח לארוז אותם, מה שנקרא. לאחר מכן אנחנו נעבור בעצם למן הקראה של נוסח הוועדה בעקבות הישיבה האחרונה, שאני מבין שתואמה פחות או יותר, ואני אומר את הפחות או יותר כי אני משאיר לעצמי את האפשרות לסגת או להתקדם בה. נשתדל לעשות את זה באמת בצורה טובה ומהירה וממוקדת.

היועץ המשפטי, על מה אנחנו הולכים לדבר?

הנושא הראשון לבקשת נציגי הממשלה הוא נושא שבעצם לא נכלל בהצעת החוק הממשלתית. ביקשו להוסיף אותו במסגרת הדיון. הוא קשור לנושאים שאנחנו דנים בהם ולכן לא ראינו מניעה משפטית לפחות לדון בו. אם תחליטו שאתם רוצים לכלול אותו לאחר מכן בהצעה או לא, זה כבר כמובן החלטה של הוועדה, אבל הנושא הוא בהחלט קשור לליבת הדיון שאנחנו מדברים בה כאן. הנושא בכותרת הוא נושא התמורה לקשישים. אנחנו נעלה נושא נוסף שקשור לעניין הזה, שגם לא מופיע בהצעה הממשלתית אבל קשור לעניין הקשישים.

אני רק מודיע, תומר, שאני כמובן שומר לעצמי זכות לטעון נושא חדש אחרי שנשמע ונלמד.

בהחלט.

אני מתבלט עם עצמי כבר 32 שניות האם לגנוב לך את הדבר הזה או לראות כמה זמן לוקח לך להגיד את זה. אחת השאלות ששאלתי את עצמי ולא עניתי, האם לשאול את תומר כבר עכשיו את חוות דעתו בעניין הזה כדי שנדע שנלך על קרקע מוצקה, אבל אני בהחלט הולך על קרקע מוצקה.

אמר תומר שזה לבקשת הממשלה. זה לא בדיוק רק לבקשת הממשלה. אני גם שמח שזה לבקשת הממשלה. כשאנחנו באים ומטפלים בנושא של התחדשות עירונית, אנחנו תמיד צריכים לראות, יש אוכלוסיות ויש אוכלוסיות. בתוך האוכלוסייה הזאת יש אנשים קשישים או נכים או אנשים שהיו צריכים יותר את העזרה ואת הביטחון שחלילה מישהו לא יפעל באופן אגרסיבי או בעייתי מולם, כי כוח התגובה שלהם הוא יותר חלש. התפקיד שלנו זה לעשות את זה, ואם על זה אתה תטען נושא חדש, יהיה לי נאום חבל על הזמן.

כחבר כנסת מאוד מנוסה, יודע שיש הבדל בין חשיבות הנושא שיש כמובן דרכים מקובלות לטפל בו כחקיקה פרטית או קריאה ראשונה, לבין סדרי דיון בכנסת.

אני אומר לך דבר אחד, אנחנו נשמור על זכויות הקשישים והנכים וגם על זכויותיהם של חברי האופוזיציה. איך זה?

יפה.

יותר טוב מזה אי אפשר לבקש.

מה שנבקש מנציגי הממשלה זה קודם כל להציג את ההסדר הקיים בכל הנוגע לקשישים, לאו דווקא בנקודה הספציפית שהם מדברים עליה אלא בכלל את ההסדר לגבי קשישים הן בפינוי ובינוי והן בחיזוק ובהריסה ובנייה מחדש לפי חוק המקרקעין, וגם איך זה עובד בפרקטיקה, ולאחר מכן את הבקשות שלהם.

ואם יש בקשות שלנו - - -

יש גם בקשות שלנו.

בבקשה, שם ותפקיד לפרוטוקול.

צוהריים טובים, תום פישר, ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים. בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) יש חלופות של סירוב סביר. אלה מצבים שבהם אם בעל הדירה מסרב לעסקת פינוי ובינוי בגלל אחד מהדברים שרשומים בעילות האלו, בית משפט, בעצם אין לו סמכות לכפות עליו את ביצוע העסקה בתביעה שמאפשר חוק פינוי ובינוי. במסגרת אותן עילות יש התייחסות ספציפית לאוכלוסייה של קשישים. אני לא אכנס כרגע להגדרה של קשיש. אני מבין שלייעוץ המשפטי יש בקשה לשנות גם את ההגדרה.

לא את ההגדרה, רק את הגיל.

הגיל כרגע בחוק פינוי ובינוי הוא 70.

בחיזוק רעידות אדמה זה 80.

זה סעיף אחר. זה סעיף שמתייחס לחיזוק של בניין ולא להריסה ובנייה, אבל בהריסה ובנייה בחוק פינוי ובינוי הגיל הוא 70, כשיש בגיל 75 חלופה טיפה יותר מיטיבה. בגיל 70 היזם נדרש להציע לבעל הדירה שלוש חלופות לפי בחירת היזם: או לקבל דירה ששטחה קטנה, וסכום כסף ששווה לדירת התמורה, או שתי דירות קטנות ששווין המצטבר שווה לשווי דירת תמורה אחת, או לאפשר לבעל הדירה הקשיש לבחור אחד מבין שלושת החלופות הבאות שאלה החלופות שבהן אנחנו נרצה לבצע תיקון, שזה מעבר לבית הורים, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף בשווי - - - . שלושת החלופות האלה שציינתי, מעבר לבית הורים, בית אבות, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף הן בשווי מהוון של דירת התמורה.

אני רגע אשלים את הסקירה ואז אני אגיד את התיקון שאנחנו מבקשים. בחוק החיזוק, חוק מקרקעין (חיזוק) שמתייחס לבניינים, מה שנקרא התחדשות בניינית, תמ"א 38 והתוכניות שמחליפות אותה. האסדר של הקשיש מצא ביטוי רק בתמ"א (חיזוק) בתוספת בנייה על בניין קיים לא הריסתו. שם גיל הקשיש הוא 80 במועד ביצוע העסקה הראשונה.

היה 80.

כרגע הוא עדיין 80. מה שהיזם נדרש להציע לו זה מגורים חלופיים בזמן עבודות הבנייה, מה שלא מוצע ליתר הדיירים בפרויקט של חיזוק. בפרויקט של הריסה ובנייה נכון להיום אין בכלל התייחסות לקשישים. ההצעה הממשלתית מבקשת לאמץ את מה שאמרתי כרגע שחל בחוק פינוי ובינוי על מתחמי פינוי ובינוי, גם על הריסה ובנייה של בניין בודד. את כל עילות הסירוב, אגב, לא רק של הקשישים, גם של אנשים עם מוגבלות, גם של כדאיות כלכלית לעסקה וכו'. בגלל שאנחנו עושים את האימוץ הזה שאני עליו מדבר כרגע, מצאנו לנכון לבקש מהכנסת לעשות תיקון נוסף שיפתור לנו איזושהי לקונה שלהבנתנו זאת לא הייתה כוונת המחוקק, והשמאי הממשלתי פה יבהיר על זה, כי השווי המהוון של דירת התמורה יכול לצאת במצבים מסוימים פחות מהשווי של הדירה הנוכחית המיועדת להריסה ביום של ערב הפינוי. אם אני עכשיו הקשיש הייתי מוכר את הדירה שלי בשוק החופשי, כנראה שהייתי מקבל יותר, לכן אנחנו מבקשים לעשות פה איזשהו תיקון שהוא בא לטובת אותם קשישים.

אוקיי.

אני אבקש מהשמאי הממשלתי להסביר את העניין השמאי.

אוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי, משרד המשפטים. שווי דירה מהוונת זה אומר בעצם, מאחר שאנחנו לא יודעים מה יהיה השווי העתידי של הדירה, אז אנחנו בוחנים לפי השווי הנוכחי של אותה דירה שהוא אמור לקבל בעודX שנים ומהוונים את זה. זה אומר שאנחנו קובעים שווי שהוא מופחת כי מקדימים לו את השווי.

כשאדם מוכר דירה שמיועדת להריסה במסגרת פינוי ובינוי, הוא בעצם מוכר שתי זכויות: גם את הזכות לקבל את אותה דירה, דירת תמורה בעתיד, וגם בתקופת ביניים שכר דירה לפי מה שיש לו. בעצם כשאנחנו מהוונים רק את הדירה העתידית, אז אנחנו מחסירים ממנו, מקפחים ממנו את אותה זכות לקבל את שכר הדירה בתקופת הביניים, לכן מה שאמר תום לפני כן, אם מישהו מוכר ערב קבלת ההיתר או ערב הפינוי דירה, הוא בעצם מוכר שתי זכויות. מה שאנחנו מבקשים להוסיף, זה להוסיף בעצם שהוא יקבל את כל הזכות שיש לו כאילו הוא מוכר את דירתו הנוכחית בשוק החופשי.

אז מה אתם מציעים?

לשנות את נוסח החוק בצורה כזאת שיהיה ברור שזה לא שווי דירת התמורה. היום כתוב שווי מהוון של דירת התמורה. אנחנו רוצים לבוא ולהגדיר אחרת מה זה שווי מהוון של דירת התמורה. זה אומר שווי של הדירה הנוכחית שלו היום - - -

הנוסח הזה מוטמע כבר?

לא.

זה לא במה שנשלח. אנחנו שלחנו את הנוסח - - -

שנייה, קטעת אותו באמצע.

אנחנו באים ואומרים, בעצם זה שווי של הדירה הנוכחית ערב הפינוי או ערב קבלת ההיתר או ביום קבלת ההיתר או לאחר קבלת ההיתר.

לא, זה חשוב מאוד. לפני קבלת ההיתר או אחרי קבלת ההיתר?

אני אוכל להקריא את הנוסח שהצענו לוועדה. שלחנו את זה ביום חמישי לייעוץ המשפטי.

בפסקה זו, שווי מהוון של דירת התמורה – שווי השוק של הדירה שבבעלותו במועד שלאחר קבלת ההיתר מכוחה של תוכנית פינוי ובינוי, הכולל את כל זכויות בעל הדירה אילו היה בוחר בעל הדירה באפשרות לקבל דירת תמורה.

אוקיי, שתי שאלות. קודם כל המונח "שווי שוק" אינו מונח מוגדר כידוע, ואנחנו נצטרך לכתוב שווי בעסקה ממוכר מרצון לקונה מרצון.

מקובל.

הדבר השני שאותו ציין מר עיני בדבריו, שאני לא בטוח שהוא בא לידי ביטוי בהצעה הזו, זה נושא דמי השכירות.

לכן כתבנו, זה הסיפה של ההגדרה, "הכולל את כל זכויות בעל הדירה אילו היה בוחר בעל הדירה באפשרות לקבל דירת תמורה". ההנחה היא שאם היה בוחר לקבל דירת תמורה, היה זכאי לכל אותן תמורות נוספות שמקבל דייר שנשאר בפרויקט.

צריך לדייק את הביטוי הזה, כי שווי הזכויות יכול להשתמע כשווי הזכויות במקרקעין, כי אנחנו מדברים על זכויות במקרקעין, שזאת לא זכות במקרקעין.

בקיצור, צריך לדייק את זה לכיוון של השכירות, שיובן שהשכירות זה חלק מהעניין.

זה מגולם בעיקרון במחיר הדירה. כשאתה בא ומדבר על שווי דירתו ביום קבלת היתר הבנייה, אז זה כל מה שהוא מוכר. מה שהוא מוכר זה בעצם גם את שכר הדירה וגם את הדירה העתידית בערך נוכחי של זה, שזה אומר היוון של שני אלה.

מן הסתם אנחנו יודעים שבשוק החופשי יש הפרש בין המחיר שאתה מקבל, אם אני מוכר את הזכויות שלי לפני הבנייה או לאחריה, ויש מה שנקרא פרמיית הסיכון שנלקחת בזה שאתה מוכר את הזכויות כאילו על הנייר.

אבל פה זה לאחר היתר בנייה, לפני הביצוע. כמה זמן מגולם פה שכירות?

אם אנחנו מדברים על שווי השוק, אז מחירי הדירות מגלמים את זה. אלה העסקאות בשוק.

מחירי הדירות משקפים את זה, זה נכון, אבל בהנחה שהבניין הזה הוא נגיד דירה יחידה שצריך לעשות עליה את המניפולציה הזאת, אין לך מחירי עסקאות דומות כי אין בסביבה בתים כאלה שהולכים. מה אתה עושה?

שאלה מצוינת.

התשובה היא שבעצם נדרש היוון של שני פרמטרים שהם בעצם משלימים אחד את השני. פרמטר אחד זה שכר הדירה לתקופה שבעצם בהסכמים בין היזם לבין כל בעלי הדירות הוא מבטיח להם שבעוד ארבע שנים למשל הוא ימסור להם את הדירה ועד אז יש להם שכר דירה, אז אתה מהוון את שכר הדירה לתקופה הזאת של ארבע שנים.

זה קל. את מחיר דירה איך אתה מעריך?

אתה קובע את השווי של מחיר הדירה לפי שוויה הנוכחי ודוחה אותו. זה נקרא להוון אותו לאותה תקופה של אותם ארבע שנים.

כשאני מוכר דירה בשוק החופשי בבניין, אז אני מוכר דירה בבניין. יודעים, יש עסקאות דומות. פה יש לי בניין שיש בו דירה שהיא שווה יותר מהשוק כי יש לה פוטנציאל של בנייה חדשה. אין לך עסקאות דומות.

איך אתה קובע את שווי הדירה?

ההיוון זה השווי.

השווי הבסיסי, על זה אני שואל.

בבניינים הסמוכים מוכרים דירות ב-2 מיליון שקלים. הדירה הזאת היא שווה יותר מ-2 מיליון שקלים כיוון שאנחנו יודעים שהולכים להרוס אותה ולבנות דירה יותר גדולה ויותר שווה.

הבנתי את השאלה, אני אענה. הדירה העתידית שהוא אמור לקבל היא דירה חדשה, גדולה יותר מהדירה הנוכחית שלו. זה אני יודע להעריך לערך נוכחי של דירה כזאת. נניח והוא אמור לקבל דירה של 100 מטרים חדשה, אני יודע להעריך כמה שווה היום דירה של 100 מטרים חדשה. את זה אני מהוון כי זה רק בעוד ארבע שנים. אני מהוון את זה לערך נוכחי שהוא פחות.

השאלה היא איך אתה עושה את ההיוון? מה שכתוב בחוק היום אם אני זוכר נכון, תקנו אותי אם אני טועה, שאת כללי ההיוון צריכים לקבוע בתקנות.

לדעתי זה לא ישתנה אבל אם אתה שואל אותי, אז אני מהוון את זה לארבע שנים ב-5% ריבית.

6% אני מקווה.

לא נתווכח על זה אבל באופן עקרוני - - -

לפחות.

בסדר, אפשר לדבר על זה אבל זה בדיוק עניין באמת לתקנות. את ההיוון של שכר הדירה אנחנו נהוון בשיעור פחות, סדר גודל של 3% עם ה-5% - - -

יש מקובלות בתחום הזה?

המספרים שאמרתי זה המקובלות, סדר גודל. אין מספר מדויק אבל יש סביבה.

לכן צריכים תקנות.

יכול להיות. אם יש עסקאות השוואה, אז לא צריך את התקנות כי עסקאות השוואה הן אלה שקובעות. אם אין עסקאות השוואה, אז צריך לקבוע איזה שהם כללים כדי להגדיר מה הוא שיעור הריבית.

בחוק השר צריך להתקין תקנות?

רשאי.

כן.

התאחדות בוני הארץ, ישי איציקוביץ. אני רק רוצה לסייע לשאלה של תומר. הוא למעשה שאל איך קובעים את שווי הדירה. למה הדבר דומה? הדבר דומה גם כאשר מנפיקים ערבויות חוק מכר לדירות החדשות לפני הפינוי, לכן התשובה היא שבשני המקרים נהוג ומקובל לקבוע לפי דוח האפס של הבנק שנערך לפני, שם נקבעות שווי הדירות, בהתאם לכך.

אבל עכשיו צריך להוון את זה לערך נוכחי.

שאלת לגבי הבסיס.

הבנתי, אבל צריך להוון את זה לערך נוכחי עכשיו.

כן, כן, על הבסיס לא נאמר, התשובה של דוח האפס.

התיקון המבוקש לא פוטר אותנו מלהתייחס לסוגיית ההיוון.

אם אתה רואה שהתקנות במקרים מסוימים יהיו הכרחיות כשאין לך נתוני השוואה וכו', האם אנחנו לא צריכים אולי לחייב שיהיה תקנות ולא "רשאי"?

אני חושב שבאופן עקרוני זה לא משהו שיהיה פה ויכוח עצום בין שמאים שיקבעו את השווי. אני חושב ששמאי, זה חלק בלתי נפרד מהמקצוע לקבוע ערך נוכחי של דירת מגורים כזאת, ושמאים יודעים לעשות את זה. אני מאמין שלא יהיה בזה סלעי מחלוקת גדולים.

כן, אבל יודע ששמאים לעיתים מגיעים לפערים של בין 30,000 שקל ל-3 מיליון.

זה תלוי במקרה. אני חושב שבמקרה הזה לא יהיו פערים כאלה. בסופו של דבר אנחנו מעריכים פה שווי של דירת מגורים. בזה אין פערים גדולים בדרך כלל.

זה לא סוג של שמאות של בניין, זכויות, אז נשאיר את זה "רשאי". הלאה.

אוקיי, אז אנחנו נצטרך לטייב את הנוסח בעניין הזה של הדבר הזה.

כן, אבל מה השינוי שהולך להיות?

הנה, הוא יקריא את השינוי שוב.

להקריא שוב את הנוסח?

כן, עם השינוי שדיברנו.

אוקיי. בסעיף 2 סעיף קטן (ב), פסקה 6, פסקת משנה (א):

לאחר פסקת משנה (3) יבוא:

בפסקה זו שווי בעסקה של מוכר מרצון וקונה מרצון של הדירה שבבעלותו במועד שלאחר קבלת היתר מכוחה של תוכנית פינוי ובינוי, הכולל את כל זכויות בעל הדירה אילו היה בוחר בעל הדירה באפשרות לקבלת דירת תמורה.

אולי כל התמורות.

אנחנו נטייב את הנוסח אתכם יחד.

אוקיי, אבל מקובל על הוועדה שזה יהיה - - - ?

כן, עם התיקונים הנדרשים.

אוקיי. הממשלה מציעה במסגרת הצעת החוק, אנחנו דיברנו על זה בישיבה הקודמת, מה שנקרא "השוואת תנאים" בין עסקאות הריסה ובנייה מחדש שבמסגרת תוכנית החיזוק, כלומר לפי חוק המקרקעין חיזוק בתים, לבין עסקאות פינוי ובינוי, כך שגם במקרים האלה בעצם לקשיש שהוא מעל גיל 70 יוצעו שלוש חלופות שמתוכן חייבים להציע לפחות אחת, את הראשונה, לקשיש שהוא מעל גיל 75. הממשלה מציעה, ולנו נראה שזה בסדר, להשוות את התנאים גם לנושא של קשישים בהקשר הזה.

אוקיי.

נותרנו עם העניין של עסקאות שהן עסקאות של חיזוק בתים מפני רעידות אדמה שאינם כרוכים בהריסה ובנייה מחדש. כרגע החוק מדבר על גיל 80. יושב-ראש הוועדה העלה את העניין ואנחנו סבורים שבהחלט יש לעשות את ההשוואה באופן זהה, ואולי אפילו על אחת כמה וכמה כאשר לא מפנים את הדיירים מהבניין, לקשיש כשהוא מעל גיל 70 או 75 לפי העניין. צריך בהחלט לאפשר את החלופה של כן לצאת מן הבניין ולוותר להיות תחת עבודות החיזוק, בייחוד כאשר אנחנו יודעים, כמובן בלי לעשות הכללות וכו', אבל המקרה נפוץ במסגרת האוכלוסייה הזאת שהם שוהים בבית רוב שעות היום או חלק גדול משעות היום, להבדיל מאנשים שהם בגיל העבודה שפחות נמצאים בבית, ולכן יש חיוניות לאפשר להם לצאת מן הבניין.

זה גם לאפשר וגם להוריד את הגיל.

כן, כן, להוריד את הגיל ל-70.

אוקיי. יש למישהו הערה בנושא?

מבחינתנו כשהבאנו את התיקון, דיברנו על השוואת תנאים של הליכים שהם התחדשות עירונית "אמיתית". במובן של החיזוק אנחנו חושבים שהוא עדיין לא שווה ערך לפינוי ובינוי בגלל שהערכים שלו הם עדיין נחותים מההתחדשות העירונית של הריסה ובנייה, בין אם של מתחם ובין אם של בניין יחיד, ולכן בהצעה שאנחנו הגשנו לוועדה סברנו שנכון יהיה להשוות את ההליכים של הריסה ובנייה לפינוי ובינוי. אנחנו סבורים שנכון להשאיר את זה ככה. אנחנו חושבים שנכון לייצר תמריצים גם ליזמים, גם לדיירים ללכת להליך הזה ולא להליך החלופי של החיזוק.

להיפך. אם אתה משאיר את הגיל כגיל 80, אתה יוצר ליזם תמריץ ללכת לחיזוק ולא להריסה.

לא ירדתי לסוף דעתך.

החובה של היזם להציע חלופות לקשיש היא מן הסתם מקשה עליו מעט, ואם אתה לא מטיל עליו את החובה הזאת, אז אתה יוצר לו תמריץ ללכת לחיזוק ולא להריסה.

גם פה לא הקלנו בשני הצדדים בנושא עברייני הבנייה. קראנו לזה בשם, אני כבר לא זוכר, אבל בנושא עברייני הבנייה גם לא הקלנו. אנחנו חושבים שנכון לשמור על התנאים כמו שהם כדי לייצר מנגנון שהוא יותר יציב בעולם של הפינוי ובינוי או הריסה ובנייה. זה בגדול מה שאנחנו סבורים בנושא.

טוב, אני מבקש שתחשבו על זה ותיתנו לנו תשובה בעניין.

כן, משרד המשפטים.

הגיל שהוצע זה גיל 70?

כן, השוואה.

בחוק עידוד מיזמים יש שתי מדרגות, לכן השאלה.

תומר, אתם מדברים על כל הסדר שחל בפינוי ובינוי - - -

נכון.

וביקשנו ליישם על תמ"א הריסה. אתם מבקשים גם בתמ"א חיזוק?

על אחת כמה וכמה.

זה לא אחד לאחד.

אם יש לכם שינויים שאתם חושבים שהם רלוונטיים, אז תציגו.

אני רק אסביר. בחוק פינוי ובינוי גיל הקשיש בעבר היה 75, והייתה מדרגה נוספת של גיל 80 שזה קבוע - - - . בחוק ההסדרים הקודם זה ירד ל-70 ו-75.

בצדק.

מעולה. בחוק החיזוק לא נעשה התיקון הזה אבל אם רוצים להשוות, הגיל צריך להיות 75 ולא 70 כי הוא צריך להיות צמוד למדרגה השנייה. גם בהריסה ובנייה דייר שהוא מעל גיל 70, אפשר להציע לו דירות תמורה וזה תהיה חלופה שאם הוא לא יסכים לה זה יהיה סירוב בלתי סביר. שתי דירות תמורה או דירת תמורה קטנה וכסף וכו'. הוא שחקן כמו יתר הדיירים שהולך וחוזר, ורק למי שהוא מעל גיל 75 חייבים להציע מעבר לבית הורים, קבלת סכום כסף או דירת קבע במקום אחר.

הטענה היא שאם עושים השוואה אל מול ההסדר הקיים בפינוי ובינוי, ההשוואה הרלוונטית היא למדרגה של 75.

תקשיבו, אם תיתנו לי תשובה חיובית מהר, יכול להיות שאני אסכים על הדבר הזה. האוצר, שמעתם? אל תיתנו לי לחשוב על עוד מחשבות.

אני אומר לך עוד משהו, לאוצר. אתם אוהבים יותר את החיזוק כי זה פחות כסף במקרה שאתם צריכים להיכנס לתמונה, שזה יקרה באיזשהו שלב, אבל אני יודע שבסוף גם אתם, וגם בשיחות שלי אתכם, יודעים שאם יהיה אינסנטיב יותר, בסוף אחרי שידברו על החיזוק הזה ויראו שחיזוק הוא בעצם מביא את אותו כיוון וללכת דווקא על התחדשות ולא על זה, אז הנה יצא שכרנו גם עוד יותר טוב.

כן, בבקשה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ והסביבה.

קודם כל אנחנו בהחלט תומכים באחידות החקיקה, שתהיה חקיקה זהה גם לפינוי ובינוי, גם לתמ"א 38, בין אם זה בעיבוי ובין אם זה בהריסה ובנייה מחדש.

רק לנושא של ההיוון אני מבקש להתייחס. קודם כל קיבלנו את זה רק עכשיו, אז אנחנו לומדים את זה.

לגבי ההצעה של היושב-ראש, אתם לא מתנגדים, של השוואת הגיל ל-70.

השוואה, אנחנו בהחלט בעד.

חשוב להבין. הם בין הצדדים שיכולים להיפגע. כמו שאני מכיר אותך, אתה סגרת איתם את זה עוד לפני הישיבה.

לא, לא.

פעם ראשונה ששמענו ואנחנו חושבים שבסך הכול זה נכון.

אני מקווה שזה סימן שאתם סומכים על זה שאני חושב על כולם, כי בסוף כולם פה בתוך התמונה. אם יהיה רק צד אחד של המשוואה ולא יהיו יזמים, או שיהיה יזמים ולא יהיה רשות שעובדת ורוצה, ואם לא יהיה דיירים וישמרו על הזכויות שלהם, אז אין כלום.

לא יהיו פרויקטים.

נכון.

אז אנחנו רוצים שיהיו פרויקטים ובוודאי שלא רוצים שקשישים ייפגעו, אבל גם לא רוצים שתהיה פה הטבה שונה מיתר הדיירים. לדעתנו ההצעה של השמאי הממשלתי דווקא מביאה לכך. למעשה למה נודע ההיוון? היוון נועד למעשה לכסות על זה שהיום אני לוקח הלוואה כדי לרכוש את דירתו של הקשיש. הלוואה הזאת עולה כסף וההיוון בא כנגדו פחות או יותר. מנגד, דמי השכירות בתקופת הפינוי באים לפצות את הדייר שנותר בתקופת הפינוי ללא דירה. כאשר אני רכשתי את דירתו והוא קיבל מזומן במקום, והלך ורכש לעצמו נניח דירה חדשה, אז הוא מקבל דמי שכירות אחרים מהדירה החדשה שהוא רכש. הדייר, יש לו כפל משום שהוא עכשיו רכש לעצמו דירה חדשה, מקבל עליה דמי שכירות. אצלי יש חוסר משום שאני פעם אחת שילמתי לו את הדירה העתידית. נניח שלקחתי הלוואה, אז אני משלם גם את ההלוואה כנגד, ועכשיו אם אני צריך להוסיף על זה דמי שכירות - - - . כלכלית אנחנו סבורים שאין מקום להוסיף - - -

אני תיכף אשאל אותך מה אתה מציע, אבל בוא נשמע את התשובה של השמאי הממשלתי.

התשובה היא שכשהוא מקבל כסף, השאלה כמה כסף הוא מקבל. אם הוא מקבל את מלוא הכסף כמו שתומר הציע פה, שיקנו ממנו את הדירה שלו, אז אין בעיה, אז זה בדיוק מה שאני אומר. שישלמו לו את מחיר הדירה שלו שהמחיר מגלם גם את שכר הדירה שהוא יקבל בתקופת הביניים ואת הדירה העתידית שהוא יקבל. ארגון הקבלנים אומר, לא, אנחנו נהוון לו רק חלק אחד, בשווי הדירה הנוכחי שלו, רק חלק אחד מהשווי. בעצם ניתן לו פחות מהשווי הנוכחי של הדירה אילו היה מוכר אותה בשוק החופשי. זה המשמעות של ההצעה - - -

אם הם נותנים לו דירה והוא לא הולך לשכירות, יהיה לו כסף לקנות דירה מחר בבוקר - - -

אבל יהיה לו כסף פחות ממה שיהיה לו אילו הוא היה מוכר את אותה דירה בשוק החופשי. את הדירה הנוכחית שלו היום, אם הוא היה מוכר אותה בשוק החופשי למישהו אחר בשוק - - - , היא מגלמת גם את שכר הדירה, גם את הדירה העתידית.

זה מתעתע אבל זה לא נכון, אדוני. למעשה אומר השמאי הממשלתי, הרי קבענו בהצעת החוק שזה יהיה השווי לאחר קבלת היתר הבנייה, אז כבר התמורה שהוא מקבל לוקחת בחשבון את השווי העתידי של הדירה שהוא צריך לקבל.

זה מה שהוא אומר.

אנחנו מהוונים את זה להיום.

אני רוצה להוסיף על זה. אני יועץ משפטי של התאחדות הקבלנים. אתם מתארים מצב שבו הוא יכול למכור אותה למי שהוא רוצה. כל הרעיון של הקשישים, ולכן גם ההתאחדות לא התנגדה להפחתת הגיל בדיון שהיה לפני מספר דקות, הוא לבוא וללכת לקראת אנשים קשישים, לחסוך מהם את המעבר הזה, לכן לבוא ולהעמיד את זה כאילו הוא מוכר את הדירה לצד ג' ולהשוות, היא לא השוואה נכונה. זה פן אחד.

למה לא?

משום שאם הוא מוכר לאדם שאינו קשיש, אין שום סיבה שאנחנו נקבל גם את הזכות לקבל את הכסף מראש. זה מה שאנחנו אומרים. הזכות לקבל את שווי הדירה מראש היא רק נתונה לקשישים, לא לכל מי שהוא ימכור לו. זה אחד.

לא הבנתי את הטיעון.

השמאי הממשלתי הראשי משווה את זה לאילו הוא היה מוכר את הדירה בשוק הפרטי. זה לא בדיוק, כי יש לו זכות מעבר. יש לו זכות לקבל את שווי הדירה בעת הפינוי ולא להמתין לסוף.

בשוק החופשי הוא מקבל את השווי מראש.

גם לדייר אחר בבניין מותר למכור אחרי שיש היתר בנייה, בהנחה שהחוזה לא אוסר.

אבל יש מס.

הוא גם ייחשב קבלן ראשי. צריך לקחת את זה בחשבון.

ישי, אם היה מוכר את זה בעצמו באותו מועד, הוא פשוט היה מקבל את התמורה הזאת as is לכיס. אנחנו רוצים לתת לו בדיוק את הדבר הזה.

אנחנו הופתענו מהנושא הזה. מה שמייד קפץ לנו זה שיש לנו למעשה סוג של כפל פה. הדייר נהנה למעשה פעמיים. הוא גם מקבל במזומן וגם מקבל דמי שכירות, שלמשה יש לו כבר דמי שכירות בתקופה, ואין על מה לפצות אותו משום שיש לו דירה.

כן, אבל דמי שכירות זה לא חלק מהתמורה. אפשר לומר שזה פיצוי למעשה על העובדה שהוא צריך להתפנות.

זה חלק מהשווי של הדירה שלו באותו מועד.

אי אפשר לראות את זה באותו קו. אנחנו חושבים שהשווי צריך להיקבע כמו שציינתי קודם, לפי דוח האפס שבסופו של דבר הוא המסגרת התקציבית, כי מקודם הוקרא פה הנוסח של מוכר מרצון וקונה מרצון, אז בהתאם לקביעה כמובן של דוח האפס. זה אחד.

שניים, אנחנו חושבים שהמועד צריך להיקבע 30 יום לפני שהוא מקבל את הכסף. זה יכול להיות סמוך לפני קבלת ההיתר, זה יכול להיות אחרי קבלת ההיתר. אנחנו רוצים להיות פרקטיים. בפרקטיקה מודיעים לדיירים, תתפנו תוך 120 יום או 90 יום או לא משנה.

אבל אתה מבין שיש ערך גם שזה לפני היתר או אחרי היתר.

אתה לא רוצה שיקרה מצב שיגידו לקשישים, אתם רשאים לקבל רק אחרי תום תקופת הפינוי, כי הוא מצא בדיוק דירה ואני ארצה לתת אותה לפני שכולם יתפנו - - -

תן לו מקדמה.

מקדמה, אבל לפי מה תקבע את השווי? אתה עדיין לא יודע את השווי.

למה אני לא יודע?

כי אתה אומר שהשווי ייקבע אחרי היתר הבנייה.

בוודאי, תמיד אחרי היתר הבנייה.

לא. לפעמים הפינוי נעשה לפני.

לא. אין דבר כזה. זאת החתמה פוגענית, אם הוא כתב פינוי לפני ההיתר.

לא, בוא נדבר רגע על הפרקטיקה. נשלחת הודעת פינוי 90 יום לפני, בסדר? אנשים מנסים לחפש דירות. אותו קשיש רוצה למצוא דירה כדי לעבור אליה, נכון? הוא לא יודע כמה כסף יש לו, כי אנחנו אומרים שהשווי ייקבע רק אחרי היתר הבנייה. הפינוי בפועל הוא כנגד היתר הבנייה, אבל הודעת הפינוי שנותנים לאנשים זמן למצוא דירות, היא לפני היתר הבנייה ולכן בשביל שזה יהיה לא פוגע בצד זה או צד אחר, אז נכון לקבוע שההיוון, השווי של הדירה ייקבע 30 יום לפני שהוא מקבל את הכסף, כי יכול להיות שהוא ימצא אחרי תקופת הפינוי או לפני תקופת הפינוי.

זה חייב להיות לפי השווי לאחר מתן היתר.

זה פשוט לא פרקטי. מה שיקרה זה שהקשישים, גם אם הוא ימצא דירה, הוא לא יהיה זכאי לכסף. הוא יקבל את זה רק אחרי הפינוי, וזה לדעתי דווקא פוגע בקשישים, אבל בסדר.

שני הדברים נכונים. קודם כל יש שווי אחר לפני היתר ואחרי היתר, זה ברור. גם מה שאתה אומר יש בו היגיון. השאלה איך מגשרים את ההיגיון הזה?

אם הקשיש בא ואומר, מצאתי דירה, אני רוצה את הכסף, זה גם נכון שמאית. גם כלכלית זה נכון. זה המועד שבו נקבע השווי וההיוון. יכול להיות שהוא מצא דירה רק ארבעה חודשים אחרי שכולם כבר התפנו. אנחנו לא נרצה לזרוק אותו, אז השווי מן הסתם אחר, לכן האיזון הנכון הוא לקבוע מנגנון לא לפני ולא אחרי, אלא לקבוע 30 יום לפני המועד שבו בעצם הוא קיבל את השווי של הדירה.

גם אם הקשיש ימצא את הדירה לפני היתר הבנייה, הוא לא משלם מראש את מלוא הסכום.

קודם כל אם הוא מצא דירה טובה, את רוצה לאפשר לו את זה. את לא רוצה להגביל אותו.

היא אומרת שהוא לא ישלם את הכול, אז גם אתם יכולים לעשות מנגנון - - -

כל הנושא של הקשישים הוא נושא מאוד מבורך, אבל הוא לא פרקטי בהרבה מאוד דברים. היכולת של קשיש למצוא דירה מהיום למחר היא מוגבלת, ויכול להיות שהוא ימצא דירה בטווח זמן קצר לאכלוס אם הוא ישלם את התמורה מראש. צריך להשאיר את כל האפשרויות הללו, לכן אם בפועל קרה שקשיש מצא דירה שתואמת את צרכיו, אז בואו נעשה את ההתאמה הזאת.

אנחנו מברכים על זה, אבל עדיין הסכום צריך להיקבע אחרי מתן ההיתר.

אבל הוא אומר, יכול להיות שהוא צריך את כל הסכום עכשיו. הפתרון לזה זה יכול להיות לתת לקשיש לבחור בין שני המסלולים.

נכון. גם השמאי יגיד לך לדעתי שהפערים לא יהיו כאלה גדולים. פשוט זה פרקטי כדי לאפשר את זה לקשישים.

חשוב לציין בהקשר הזה שנעשה תיקון שגם יגיע פה לשולחן, בחוק מיסוי מקרקעין בדיוק בנושא הזה, אז אני מציעה שנעשה את ההחלטה הסופית אם זה יהיה לפני היתר או אחרי היתר, יחד עם הדיון בחקיקת המיסוי.

אפשר למצוא גם איזשהו נוסח ביניים. השולחן יציע נוסח ביניים, שהשמאי ייקח בחשבון כאילו יש היתר בנייה. זה יכול להיות גם לפני כן, אבל כאילו כבר יש היתר בנייה.

שיהיה ברור, ההצעה לא מדברת על מתי צריך להציע, איך להציע ובאיזה מועד וכו'. ההצעה כוללת את אמת המידה לקביעת השווי.

הנוסח שכתוב כרגע זה כאילו השמאי צריך לחכות לשלב של אחרי ההיתר.

לא, הכוונה היא שהשווי ייקבע לפי השווי של הדירה לאחר - - -

זה רק עניין של ניסוח.

אם זה עניין של ניסוח, אז נתקן.

רק עוד מילה אחת להסביר. גם ההקשר הזה של הקשיש, הרי כדי שהוא יהיה זכאי לפטור הוא צריך לקנות בדירה הזאת 75% מהסכום שהוא קיבל, דירה חדשה. זה מה שכתוב בחוק המיסוי, לכן גם בחוק פינוי ובינוי אפשרו חצי שנה עוד לפני בעצם, את התהליך הזה, עוד לפני שכולם מתפנים, לאפשר לו למצוא דירה כדי להקל עליו.

מר איצקוביץ, האם אתם מקבלים את ההנחה שאמת המידה לקביעת השווי זה כאילו יש היתר בנייה?

אם יש הפחתה לצורך העניין של 2%, מכיוון שעד שיהיה היתר הבנייה אין אישור של פקיד מסוים וזה חלק מהסיכון, אז הוא צריך לבוא לידי ביטוי בשמאות.

זאת הבעיה.

אבל זו המציאות, אחרת מה שיקרה, היזמים לא ישלמו להם לפני הפינוי ואז מה יקרה? מצא דירה, יגיד לו יופי. הדירה שהוא מצא כבר לא תהיה רלוונטית כדי לאפשר את המסלול הזה, ואדם רוצה לקבל כמה חודשים קודם. אגב, זה נטל כבד ליזם כי זה בא מההון העצמי שלו, והוא מוכן כבר לתת לו את זה, אז בוא נסגור את העסקה עכשיו. זה נראה לי דבר הכי נכון ופרקטי. זה לא פוגע. אם הקשיש ירצה לקבל אחרי זה, אז יקבל אחרי זה.

אם הקשיש רוצה ואתה מגיע איתו להסכמה והוא חותם, אז הוא לא בעל דירה שסירב, לכן כל הסעיף הזה לא רלוונטי. אם הגעת איתו להסכמה והוא חתם, אז הוא חתם. אם אתה מוכן לתת לו סכום כסף אחר במועד מוקדם יותר - - -

לא, אני מוכן לתת לו את שווי הדירה החדשה מהוון ליום קבלת התמורה. זה מה שאני מסביר. החישוב צריך להיות ביום שהוא מקבל את הכסף.

אבל גם דוח האפס שלך מתבסס על החלטות שיוצאות מתוך הנחה שיש היתר בנייה. הכול בנוי מתוך העניין הזה.

נכון.

אז אני לא כל כך הבנתי לאן אתם בכלל - - -

אם אתה כותב שזה יהיה לפי דוח האפס, מצוין, זה מה שביקשתי.

אתה רוצה לומר משהו? שם ותפקיד.

גידי מור, הפורום להתחדשות עירונית. בנושא הקשישים אנחנו עוסקים באוכלוסייה שלא תמיד מתפלפלת כל יום בניסוחים. בבקשה, אם מדברים על הערך של שכירות, אנא כתבו זאת בניסוח. גם אותו זקן שילך לחפש מידע, יחפש מידע קליט וקריא. תעבדו על הניסוח שיהיה קליט וקריא לכל.

אני מסכים.

עינת, בבקשה.

אני רק אציין שבסעיף של המיסוי, במכירה מקשיש לכל אדם נעשה תיקון בפינוי ובינוי. אני לא מדברת על תמ"א אלא בפינוי ובינוי, שהמכירה נעשתה עד שישה חודשים לאחר מועד הפינוי של יחידת המגורים הנמכרת. אני מציעה שאנחנו נעשה עוד התייעצות בנושא הזה. רוח הדברים, אני חושבת, מוסכמת.

תנסו לעשות את ההתייעצות הזאת גם מולם, להגיע להבנה.

בהחלט.

תביאו את זה במעטפת, מה שנקרא. תוך כדי הדיון היועץ המשפטי, נציג האוצר, סימן לי במהלך הדיון שמבחינתם, וגם משרד המשפטים - - -

לאיזה גיל?

75 כמו שהצעתי, ההצעה שאני הצעתי. יפה מאוד. בזה תמו ההבחנות והבחינות שלנו לגבי אנשים מיוחדים, אוכלוסיות מיוחדות כמו זקנים, קשישים וכו', או שיש עוד משהו שאתם חושבים? דווקא עכשיו הפורום יצא.

בעקבות ההערה שנשמעה פה קודם אנחנו רוצים לוודא. בעסקאות של הריסה ובנייה לפי חוק המקרקעין אתם משווים בעצם את כל עילות הסירוב באותן עילות סירוב לגבי עסקאות פינוי ובינוי מתחמיות, מה שנקרא. לעומת זאת בחיזוק אנחנו מבינים שלגבי קשישים כתבתם הסדר אחר. מה עם שאר העילות לגבי אנשים עם מוגבלות?

הכול חל.

שאר העילות, איפה, בחיזוק?

כן.

בחיזוק יש הסדר בחקיקה גם לגבי אדם עם מוגבלות.

שאל יושב-ראש הוועדה מה ההבדלים?

ההבדלים נובעים מאופי הפרויקט, כשמדובר על הריסה ובנייה מחדש או מדובר על חיזוק.

השאלה אם זה ייכנס עכשיו לתוך זה? כי פה הערנו רק את הנושא של הגיל.

לא, זה חל גם על בן אדם עם מוגבלות. אדם עם מוגבלות, היזם נדרש להציע לו מגורים חלופיים בזמן תקופת הבנייה.

נגישים.

כן.

בחוק פינוי ובינוי הוא צריך להציע לו דירה עם התאמות.

כן, אבל בחוק לחיזוק הוא נשאר באותה דירה. הוא מקבל בסוף את אותה דירה עם עוד חדר.

כן, אז אנחנו רוצים לדעת אם הוא יקבל גם התאמות?

כן, כן, החוק כותב את זה כבר עכשיו עוד לפני התיקון. המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות.

לא החלופיים, הדירה החדשה.

עשהאל צור מאגף התקציבים. החילוק הוא ברור. בפינוי ובינוי או בתמ"א הריסה מדובר על הריסה ובנייה של הדירה מחדש. במקרה של תמ"א חיזוק מה שעושים, זה מחזקים את הדירה. מוסיפים לה בדרך כלל ממ"ד שזה מגדיל את הדירה, ומשאירים את הדירה סדר .

הרי מה הפריבילגיה שלו? שהוא מקבל שכירות בינתיים, מה שאחרים לאו דווקא יקבלו. הוא יקבל אותה נגישה. השאלה אם הוא מקבל גם את הדירה שלו נגישה, את אותה דירה, לא את ההריסה והפינוי? זה לא דירה חדשה.

נכון, זאת לא דירה חדשה.

אז למה שלא יהיה כתוב שהיא תהיה נגישה?

אני אומר עוד פעם, כי אם לצורך העניין יש ארבע קומות והקבלן מוסיף עוד כמה קומות, והוא נמצא בקומה רביעית, הדירה שלו לא נהרסת ונבנית מחדש. הדירה שלו נשארת אותו דבר. אם הדירה שלו הייתה נגישה, היא תישאר נגישה.

לא תמיד יש אפשרות להפוך אותה לנגישה, כי אתה לא הורס את הבניין. אני לא איש מקצוע בהקשר הזה, אבל בעולם ההנדסה אי אפשר תמיד לעשות את כל עבודות ההנגשה על מבנה בנוי.

אנחנו מבינים. הדוגמה שאתה נתת היא דוגמה מצוינת. הוסיפו את הטור ממ"דים ועכשיו צריך לעשות דלת לממ"ד כדי שהוא יוכל להיכנס עם הכיסא.

יש תקן לדלת ממ"ד - - -

יש תקן לממ"ד אבל אין חובה לעשות ממ"ד שלא מחובר למטבח, ואם הדלת נפתחת לממ"ד כי זה האופציה היחידה במגרש הזה, וחוסמת את היציאה של המטבח, אז אותו דייר שהיה לו קודם נגיש, עכשיו יש לו לא נגיש.

דוגמה מצוינת. אני חושב שבמצב שבו מוסיפים לו חדר ממ"ד שהוא לא יכול להיכנס אליו בגלל המבנה שהצורה שהקבלן רוצה, אז הסירוב שלו יהיה סביר.

רגע, ואם כל הבית שלו לא מונגש, כי הבית שלו לא מונגש כי זה היה הבית שלו ואי אפשר לנסוע עם כיסא גלגלים, אז הקבלן, תטיל עליו עכשיו להרוס את הבית שלו ולבנות אותו מחדש למרות שמדובר בפרויקט חיזוק?

אני רוצה להסב את תשומת לבכם לחוק. החוק שמחייב למעשה לפנות קשישים בתמ"א חיזוק, חל גם על אנשים עם מוגבלויות, שימו לב.

הוא מדבר על דירת הקבע שלו, האם היזם מחויב להנגיש לו את הדירה שכבר קיימת?

זאת שאלה.

אנחנו נעצור כאן. נעשה על זה חשיבה ואולי בנפרד.

משפט אחד, אדוני היושב-ראש. אני חושב שהנקודה הזאת, רק צריך לחדד אותה. זה עסקה שונה בתכלית. כשאתה הורס ובונה את כל הבניין, ברור שאתה יכול לייצר בנייה מודרנית עם התאמות. לא סביר, ואני חושב שזה אמירה שצריך לכבד, שקבלן עושה בפרויקט חיזוק משהו הרבה יותר מינורי ולא נוגע בדירה. אתה לא תחייב אותו להתאים את הדירה מחדש, שזה לא מהות הפרויקט.

אני לא אוהב את החיזוק, אני יותר אוהב את ההתחדשות ואת הפינוי ובינוי.

מבחינתנו כשיצאנו לדרך עם תיקון החקיקה הזה, הרעיון היה לייצר את ההסדרים שהם בפינוי ובינוי, שזה הריסה ובנייה, גם על הריסה ובנייה בעולם התמ"א.

לא, הוא אומר שחלק מהשכנועים שאולי ישכנעו את אותו נכה ויגידו לו, תקשיב, אם נהרוס את כל הבניין, אתה תקבל דירה מונגשת, מותאמת.

זה תמריץ, ודאי.

אני רק מזכירה שאותו אדם כנראה בקושי יצא מביתו ועכשיו תהיה לו מעלית, אז אנחנו משפרים את המצב לאין ערוך.

חד משמעי. אוקיי.

בעילות הנוספות, הן רלוונטיות או לא, תציגו את הדברים.

יתר העילות לא מדברות על אוכלוסייה, הן מדברות על כדאיות כלכלית, על ערבויות, על נסיבות מיוחדות.

יפה, וזה חל בחיזוק או לא?

לא חל בחיזוק.

למה?

חוק החיזוק במיוחד בפרויקטים של חיזוק, מה שמוביל אותם זה הצלת חיי אדם.

אנחנו כבר לא שם מזמן.

בחיזוק אני לא חושב שאנחנו לא שם מזמן.

אנחנו מניחים שהסיכון בבנייה הקיימת קיים לאזרח, בין אם הוא יחזקו ובין אם יהרסו או יבנו מחדש. אנחנו משפרים את מצבו הסייסמי.

התחדשות עירונית, שיפרת.

בוודאי וגם בחיזוק.

גם בחיזוק שיפרת, אבל פחות את איכות החיים.

היא הנותנת.

אנחנו נדבר על זה.

צריך לעשות את הבדיקה הזאת. בוודאי שלגבי ערבויות אין שום סיבה להבדיל. צריך לתת לזה מחשבה.

אפשר רגע לסכם את מה שאמרת וגם את מה שלא אמרת. תעברו על שש העילות הללו, אבל אני בהחלט לא רוצה שבסוף זה יגרום לכך שאנשים יעדיפו את החיזוקים הקטנים האלה ועוד איזה בונוס באמצע במקום ללכת על מה שצריך באמת, לכן תעברו על זה, תעבדו עם הצוות ביחד. נעבור על זה ונחליט.

יש עוד משהו, אדוני היועץ המשפטי בחלק הזה?

לגבי השוואת התנאים, חובת הגילוי.

רגע, אבל הם רצו משהו להעיר על קודם, איגוד הקבלנים.

בעיקר עניין של נוסח, כי למעשה בנוסח שפורסם ברשומות דובר על כך שבאמת מחילים את עילת הסירוב שבחוק פינוי ובינוי, אבל לא השמיטו את הנוסח הקיים בחוק החיזוק. אנחנו נדבר על זה ברמת הנוסח.

זה ממש לא נוסח. אנחנו לא פוגעים בשיקול דעתו הרחב של המפקח.

גם בחוק פינוי ובינוי לבית משפט יש שיקול דעת רחב.

בוודאי.

הנוסח צריך להיות זהה.

זה טיפה שונה.

נכון. אנחנו לא מסכימים עם ההערה הזאת. זה לא בעיה של נוסח.

בחוק פינוי ובינוי יש נסיבות אישיות שהוא יכול לשקול

נכון.

זה חלק מהעילות של סעיף 2.

גם הרישה של סעיף 2(ב), אלה העילות שבין היתר בית המשפט לא יראה בהן כסירוב בלתי סביר.

משווים את שיקול הדעת הרחב של המפקח לשיקול הדעת של בית משפט.

עדיף שהנוסח יהיה זהה, זה מה שאני אומר.

זה לא עניין של נוסח במהות. זו המהות.

שיהיה אחיד, זה מה שאנחנו מבקשים.

לא. גם בפינוי ובינוי וגם בחיזוק בתים מפני רעידות אדמה לא מדובר ברשימה סגורה. לבית המשפט יש שיקול דעת רחב וגם למפקח יש שיקול דעת.

אנחנו מסכימים.

אז אין בעיה.

אנחנו רוצים שיהיה נוסח אחיד.

אי אפשר לעשות נוסח אחיד.

בחוק החיזוק אין את המילה "סירוב".

נכון.

לכן יש שינויים בנוסח, אבל התוצאה היא אותה תוצאה.

התוצאה היא אותה תוצאה, בדיוק.

תנסו לבדוק ולהגיע לאותו - - -

כפי שהתחלתי לומר בנושא של "השוואת התנאים" - - -

שקיפות.

על שקיפות דיברנו פעם קודמת והוסכם על דעת הממשלה.

יש נושא נוסף שאנחנו רוצים להתלבט בו יחד עם הוועדה, וזה נושא צורתה ותוכנה של עסקה. בעסקאות פינוי ובינוי יש התייחסות לכך שייקבעו בתקנות צורתה ותוכנה של עסקת הפינוי ובינוי, וזאת בעיקר בשביל להגן על הדיירים כך שיהיה פה מדובר באיזושהי עסקה בנוסח שהם יכירו. לא מדובר בנוסח אחיד, אבל שיהיו בהסכם אלמנטים רלוונטיים גם מבחינת הצורה וגם מבחינת התוכן. שוב, לא מדובר בחוזה אחיד. אני מניח שלא ייקבעו בתקנות ממש הוראות פרטניות, אבל יהיו עקרונות שצריכים להופיע בהסכמים ואיך ההסכם צריך להיראות מבחינה צורנית וכו'. התקנות האלה צריכות להיות מותקנות על ידי שר המשפטים בהסכמת שר הבינוי ובאישור ועדה.

היו כבר בחקיקה הקודמת?

התקנות האלה קיימות לגבי עסקת פינוי ובינוי. כיוון שמדובר כפי שנאמר קודם, בעסקאות בעלות אופי מעט שונה, יש שאלה האם צריך בחיזוק להפעיל את אותו מנגנון גם על עסקאות מהסוג הזה?

זה עסקה מסוג אחר. חיזוק זה משהו אחר לגמרי.

הן לא חייבות להיות אחת לאחת, ההוראות לגבי תוכן העסקה.

התוכן והצורה.

כן.

ההצעה זה לא להשוות את התקנות, זה להשוות את סעיף ההסמכה.

את סעיף ההסמכה בחוק.

אני מסתכל על זה משני הצדדים. אני אקח את האיפכא מסתברא לשני הצדדים. מצד אחד אנחנו רוצים לעודד דווקא את ההתחדשות עירונית ואת הפינוי ובינוי ולא את החיזוק. מצד שני גם אלה שבסוף ילכו על חיזוק, מה שאנחנו עושים בכל הדברים הללו אולי, כי אנחנו עושים פה תאומים שהם לא תאומים לגמרי. אנחנו נגרום רק לייקר את החיזוק בסוף. בסוף גם במקומות שאין ברירה וחייבים לעשות חיזוק וכו', השאלה אם אנחנו לא מפילים?

אדוני היושב-ראש, מה שתומר מציע זה לא לחיזוק. הוא לא מדבר על חיזוק, על תוספת בנייה על בניין קיים.

נכון.

הוא מדבר על חוק החיזוק שמדבר גם על הריסה ובנייה מחדש.

אה, כולל הריסה.

רק שמדובר על התחדשות בניינית ולא מתחם פינוי ובינוי.

אוקיי, אז זה כן.

יש פה שיקולים לכאן ולכאן.

הרי איפה הנקודה? בסוף יש פה עסקה של קנייה/מכירה כאילו.

ונעשית עסקה קבלנית.

בדיוק. כן, התאחדות בוני הארץ, יש לכם בעיה בזה?

לא.

יופי. הלאה. תיכף אלקין יגיד שסיכמתי איתם את זה קודם.

אני מתרשם ממשהו אחר, שאתה סיכמת איתם מראש שתוכל לעשות מה שאתה רוצה.

אוקיי, עכשיו נעבור לסעיף היותר קל.

כן, אנחנו עוברים בעצם לסעיף האחרון.

אני אגיד לכם את סדר הדברים. אנחנו נדבר עכשיו על הסעיף הזה של הנושא של רישום הערת אזהרה, ולאחר מכן אנחנו מאוד נרצה לעבור על הנוסח של מה שהוסכם עד עכשיו כדי שנוכל פחות או יותר לשים את העניין מאחורינו במידה מסוימת. לא הצבעות ולא הסתייגויות אבל מבחינה לפחות המחשבתית/מערכתית, אז תקצרו בדבריכם.

בבקשה, הממשלה תציג את הסעיף שלא הוצג עד עכשיו. שם ותפקיד לפרוטוקול.

עו"ד נור חאיך מהלשכה המשפטית, משרד האוצר. אנחנו מדברים על סעיף 56, הסעיף הראשון שלא הספקנו לדון בו. לפי המצב המשפטי כיום, גם בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) וגם בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים) וגם בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), ניתנה סמכות לממונה כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית, שהיום היא הממונה והיא יושבת גם איתנו, משתתפת בדיון, יש סמכות לקבוע כי עסקת פינוי ובינוי היא בטלה או שפקעה לפי אותם סעיפים שמניתי עכשיו. במקביל לסמכות של הממונה יש סמכות גם לרשם המקרקעין לפי סעיף 132(א) פסקה 2, להורות על מחיקת הערת אזהרה שנרשמה במרשם, אם הוכח להנחת דעתו כי עילת הערת האזהרה בטלה.

גם אם העסקה בוטלה זה עדיין לא מספיק בשביל להוריד הערת אזהרה?

נכון. מה שאנחנו מציעים בתיקון הזה, זה פשוט לשלב בין שתי הסמכויות ביחד ולקבוע שבמקרים שהממונה מגיעה למסקנה שאותה עסקה, בגלל תנאים שכבר נקבעו בחוק והם קבועים מראש, זה לא סמכות רחבה, המחוקק כבר קבע שבהתקיימות התנאים העסקה בטלה או פקעה, אז איפה שהתנאים מתקיימים והממונה מגיעה למסקנה שהתנאים מתקיימים והיא נותנת אישור שהתנאים מתקיימים, אז פשוט אותו מסמך ישמש גם את רשם המקרקעין לצורך הפעלת הסמכות שניתנה לו בחוק, ובכך להביא למחיקה של אותה הערת אזהרה.

מי מוחק את זה בפועל?

רשם המקרקעין. זה הסמכות שלו בחוק. גם גורמי המקצוע תיכף יציגו. אנחנו מדברים על מצבים שאנשים התקשרו בעסקה וברור שאתה עסקה פקעה או שהתנאים שקבועים בחוק, שקובעים שהעסקה הזאת כבר בטלה, התקיימו, אבל בגלל אותה הערת אזהרה שכבר נרשמה לפני כמה שנים, הם היו סוג של תקועים והם לא יכולים, לא להתקשר עם יזם אחר, הם לא יכולים למכור את הדירה שלהם. אף אחד היום בשוק לא מוכן לקנות דירה בעסקה רגילה אפילו, לא בפינוי ובינוי, שרשום עליה הערת אזהרה.

הייתם צריכים להתחיל עם זה. הייתם צריכים לבוא ולומר, אנחנו רוצים שהשוק לא יתקע.

זה סעיף שהמטרה שלו להגן על בעלי הדירות. אנחנו תמיד משתדלים לבוא עם חקיקה מאוזנת. פה זה חד משמעית הגנה על בעלי הדירות שלא פעם נותרים עם הערת אזהרה למרות שהממונה כבר קבעה שהעסקה בטלה. לפי המצב החוקי היום הדיירים צריכים כדי למחוק את הערת האזהרה או הסכמה של היזם שכנראה לא ייתן את הסכמתו, או לחילופין החלטת בית משפט. מה שאנחנו רוצים זה לבוא ולהקל על אותם דיירים אחרי שכבר ישבו אצל הממונה, הממונה בחנה את התיק. זה לא על דברים שהם משהו שהיא החליטה רק על סמך התרשמות שלה, שגם זה החלטות שהיא יכולה לקבל. אנחנו מדברים רק על מצבים למשל שהחוק קובע שעברו פרקי זמן שנקבעו בחקיקה, שזאת סמכות מאוד ברורה. אנחנו מדברים על מצב של למשל החתמה פוגענית, אדם שלא יודע - - -

אנחנו יושבים כאן או קודמיי ישבו כאן וחוקקו כמה דברים שברגע שהם חלפו ולא מתקיימים יותר, אין בעצם שום זכות לאותו אחד, ועכשיו זה נשאר אצלו למיקוח בגלל שיש לנו בעיה מי יעשה את זה ואיך יעשה את זה ולמה יעשה את זה.

רק כדי להשלים את התמונה.

שם ותפקיד לפרוטוקול.

איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית לרשות הממשלתית. אני כבר מנחשת מה תהיה הטענה כנגד ולכן אני כבר באה ושמה - - -

איך את יודעת?

יש לי איזה היכרות עם הסיטואציה.

גם את היית בנעליו איזה שנה.

הייתה לי הזכות הגדולה.

לפני שאת תגידי את דעתך אני ארצה לשמוע כמובן את היועץ המשפטי של הוועדה. אני גם מכיר חלק מהעניין ואנחנו מדברים על זה. אני רוצה כבר לתת את התשובה קודם?

לא, אני רוצה לעשות מסגור של הדבר הזה. מגיעים דיירים לממונה עם טענות מטענות שונות, למשל החתימו אותנו בהחתמה פוגענית. הממונה מקבלת החלטה. ההחלטה הזאת זה לא החלטה של בית משפט. במובן הזה ברור לנו, זה החלטה של ממונה. המשמעות האופרטיבית שלה זה שהיא ראיה לכאורה, האם היא משנה את נטל הראיה? היא נעשית לאחר דיון, לאחר שמיעה של הצדדים. מה שההסדר הזה קובע, שברגע שנקבעה קביעה שכזו לאחר שמיעת הצדדים, מחכים 45 יום כדי שההחלטה הזאת תהיה חלוטה. רק אז אפשר לפנות אל הרשם, כי בפרק הזמן הזה אפשר להגיש עתירה כנגד החלטת הממונה, וגם אז כשההחלטה החלוטה הזו יושבת אצל הרשם, גם אז מכוח סעיף 132(ב) שזה הסעיף בחוק המקרקעין שמסמיך אותו לבטל את הערות האזהרה, גם אז מחויב לתת לצדדים שהות לפנות לבית משפט. היינו, יש שני פרקי זמן שאפשר לתקוף את החלטת הממונה ולהגיד, זה לא נכון לבטל את הערת האזהרה על סמך ההחלטה הזו.

אחרי שני פרקי הזמן, מה הרווחתי? אני גם ככה בסחבת.

אתה לא צריך בית משפט.

זאת אומרת, למנוע את ההליכה לבית משפט. את אומרת דבר כזה, מי שרוצה לשמור על הערת האזהרה שלו והוא בטוח בעצמו, שהוא ילך לבית משפט.

זה בדיוק הופך את המוציא מחברו, ממנו אליו, מהיזם לבעל הדירה.

המחוקק קבע שהעסקה הזאת בטלה. זה לא המוציא מחברו.

בוודאי שכן.

לא, אבל המחוקק כבר קבע שהעסקה הזאת - - -

אנחנו נלמד את הסוגיה הזאת בגמרא וניקח איתנו את אלקין, נעשה חברותא ביחד.

אני חייב להגיד שמכיוון שזה פוטר ומאזן, אז ההתאחדות לא מתנגדת לתיקון הזה. אפילו תומכת בכך.

היועץ המשפטי, בוא תגיד את דעתך.

אנחנו סבורים שהתיקון הזה בעייתי מאוד.

ידעתי שזה יקרה אם כולם מסכימים.

אני אבקש לתת כבוד ליועצים משפטיים.

אני נותן, אבל זה יהיה משעמם אם כולם יסכימו. אם כולם מסכימים, תומר צריך להכניס פלפל.

לא, לא, לא.

אתה ככה חושב?

בוודאי.

תומר יודע להכניס פלפל לוועדה, אבל זאת עמדתו בעניין הזה. אנחנו כבר מדברים על זה כמה ימים ומנסים ביחד. אגב, גם תומר מנסה למצוא איזה שהם כיוונים. אני אומר דבר אחד, אני חושב שזה חסם.

בזה אין ויכוח.

בזה אין ויכוח, ואני חושב שזה הרבה פעמים זה הופך לשרלטנות של זה. אני באמת מתחיל להיות מופתע מההסכמה שלכם אבל זה רק מראה שאתם באים ענייניים, בגלל שאתם שוב מסתכלים באופן רחב, כי יש חלק מהאנשים שהם מייצגים, שיבואו אליכם ויגידו, אני מחזיר לכם את תעודת הזה שלי על הדבר הזה. סתם אני אומר, אולי.

בדרך כלל האירוע הזה הוא אירוע של כל מיני קבלני חתימות וחאפרים שהחתימו חלקי בניינים, ואז פרויקט לא יכול לצאת לפועל.

האמן לי, אני יודע, אבל יש הרבה קבלנים שהיו פעם כאלה והפכו לכאלה וגם הפוך, לכן בואו לא ניכנס להגדרות. אין מחלוקת בשולחן הזה שהתופעה הזאת, חייבים לגמד ולהכניס אותה לסופיות, ושהחלק הזה, לא ניכנס כרגע ל"המוציא מחברו עליו הראיה", אבל בסופו של דבר מי שחושב שהוא בטוח בעצמו בעניין הזה, הוא ילך לבית משפט והוא גם יקבל אחר כך גם את הסעד לעניין הזה ואפילו את הוצאות הטרחה לצורך העניין. עכשיו השאלה איך עושה, מי עושה? מי עושה, לי יש כיוון שלי אבל אני פתוח לשמוע אותך שוב, אדוני היועץ המשפטי, ובואו ננסה למצוא ביחד.

אם אפשר עוד מילה אחת לפני תומר, ממש בקצרה.

את חושבת שזה יעזור?

אני לא חושבת שזה יעזור אבל אני בכל אופן אגיד. עד היום שום החלטה של הממונה לא נתקפה בבית משפט. אני חושבת שזה מדבר בעד עצמו.

כמה היו כאלה?

היו לה משמעויות אחרות.

כי אין לה משמעות של הערת אזהרה. הערת אזהרה, מחקת אותו סופית - - - .

הערת אזהרה היא מוסד קנייני בעל משמעות רבה מאוד. נכון שזאת לא זכות קניינית מוחלטת אבל יש בה משמעות קניינית רבת עוצמה. ביטול הערת אזהרה זה מעשה משפטי שיש לו משמעויות מרחיקות לכת, בין בהקשר הזה ובין בהקשרים אחרים.

חד משמעית, במיוחד בהקשרים אחרים.

לכן כשאנחנו מדברים על ביטול הערת אזהרה, למעשה מה שמוצע כאן זה בעצם לשלול את שיקול הדעת של הרשם ולקבוע שכאשר גורםX שתיכף נדבר עליו או הממונה בהקשר הזה קובע משהו, הרשם, אין לו שיקול דעת. הוא חייב למחוק את הערת האזהרה לאחר שהוא נתן הזדמנות לצדדים לפנות לבית המשפט, זאת אומרת, הרשם יוצא מהתמונה בעצם בהקשר הזה והופך להיות דבר חסר שיקול דעת, כי המחוקק קבע עבורו שזאת ראיה שהיא מבחינתו חייבת להניח את דעתו במובן הזה שההערה הזאת צריכה להימחק.

לרשם יש גם היום סמכות לעשות את זה. לכאורה יש גם היום סמכות לעשות את זה אם מוכיחים לו שהעסקה בטלה, זאת אומרת יציגו לו את הראיות והוא יכול למחוק. למה הוא לא עושה שימוש בסמכות הזאת, לא במקרה הזה ולא בכל מקרה אחר? לפחות למיטב ידיעתי, בכל מקרה אחר של הערת אזהרה, כיוון שאין לו סמכויות לברר את המקרה. אין לו סמכות לזמן עדים, אין לו סמכות לחקור, אין לו סמכות לבקש ראיות, לבקש מידע. להבדיל למשל מהמפקח על בתים משותפים שיש לו גם סמכות שיפוטית בהקשר סכסוכי שכנים וגם היום יש לו סמכות מנהלית, ובמסגרת סמכותו המנהלית יש לו גם סמכות - - -

יש נציג פה ממפקח על בתים משותפים?

אביעד אמרוסי מהטאבו. הטאבו כולל בתוכו מספר חטיבות.

למפקח על המקרקעין יש סמכות היום גם, אגב, במסגרת התקנות וחוק המקרקעין. יש לו סמכות לבטל רישומים, ובנוסף לכך להבדיל מהרשם יש לו סמכות של ועדת חקירה. הוא יכול לזמן עדים, הוא יכול לשמוע ראיות בלי קשר לסכסוכי שכנים. יש לו סמכויות גם במסגרת הסמכויות המנהליות שלו להפעיל סמכויות של ועדת חקירה. זה אומר סמכויות של זימון עדים, קבלת ראיות, השבעת עדים אפילו וכו'. הסמכויות האלה לא מופעלות כרגע למרות שהן יכולות להיות מופעלות.

אם הסמכות הזאת שאנחנו מדברים עליה, המסמך שיגיע למפקח מטעם הממונה, תיכף נדבר על החלק של הממונה, המפקח יוכל לברר את העניין בין אם במסגרת הליך מנהלי עם סמכויות של ועדת חקירה ובין אם במסגרת הליך מעין שיפוטי כמו שהוא מברר סכסוכי שכנים. זה יכול להיות בהחלט פתרון. מדוע אנחנו סבורים שזה בעיה קשה מבחינה משפטית לקבוע שמה שהממונה קובע הוא ראיה חלוטה לצורך העניין למעשה, שמחייבת את הרשם לפעול בלי שיקול דעת? כיוון שאנחנו סבורים שיש פה בעיה כפולה: אחת, בעיה מוסדית שהממונה שוכן במסגרת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שבמסגרתה יש בעיות של - - -

אתה קורא לזה ניגוד עניינים בעברית.

של כפיפות מקצועית, כפיפות מנהלית. הדברים האלה, אפשר לשמוע את הממונה בעצמה אם רוצים בהקשר הזה. אנחנו בישיבה מקדימה שמענו את הדברים מהממונה. אני לא הוזה ממוחי, הדברים נשמעו על ידי הממונה עצמה. אם תירצו, תשמעו אותה. זה בעיה אחת. הבעיה השנייה, שלממונה אין שום כלים, לא חומרים ולא סמכויות משפטיות לברר את המקרה. כפי שאני כבר הזכרתי, הסיבה שהרשמים לא מפעילים את סמכותם, כי אין להם כלים לברר את המקרה.

אין להם משאבים?

גם משאבים אבל גם סמכויות, גם חוסר תלות.

למי, לרשם?

גם לרשם גם לממונה.

גם לרשם אין סמכות?

נכון.

בחוק הוא כן יכול - - -

לא, אין לו סמכות. יש לו סמכות לבטל, אבל אין לו סמכות לברר את המקרה.

איך הוא מבטל בלי - - - ?

הרשם לא מבטל. הרשם מעביר לבית המשפט, שבית המשפט ישמע ראיות.

בוא נעביר את הכול לבית המשפט.

אנחנו בעד להעביר לבית המשפט.

כן, גם הם יאשרו חוזים וכל מיני דברים כאלה.

כבודו, אנחנו תומכים בהצעה כמו שהיא עכשיו, כמו שהיא נמצאת בהצעת החוק הנוכחית, שהראיה תהיה הוכחה להנחת דעתו של הרשם כפי שמוצע עכשיו בסעיף 7(א) שמבוקש להוסיפו לאחר סעיף 7. אנחנו סבורים שזאת דרך המלך.

שמי שכותב את זה יהיה בעצם אותו ממונה?

הממונה תכתוב. זה יהיה הוכחה כלשון ההצעה עכשיו להנחת דעתו של הרשם לפי סעיף 132.

אצלנו ברשות יש חטיבה נוספת שנקראת חטיבת המפקחים השיפוטיים. המפקחים השיפוטיים הם למעשה שופטי שלום לכל דבר ועניין, בעלי סמכויות של שופט שלום, אבל למעט עניין השכר שלהם שנשאיר את זה בצד.

והמפקחים הלא שיפוטיים?

המפקחים הלא שיפוטיים הם מפקחים מנהליים. הם למעשה במובנים מסוימים דומים יותר לרשם מאשר לגוף שיודע לברר.

דווקא להם יש יותר סמכויות ממה שיש לממונה היום.

לצורך העניין, ככל שרוצים לברר בצורה נכונה עם שמיעת ראיות, הגוף שעושה את זה היום ברשות זה המפקחים השיפוטיים. כפי שהציע יושב-ראש הוועדה, יכול להיות את זה בדיוק בית המשפט. הרשמים היום מעבירים את זה לבית המשפט ואין שום סיבה להעביר את זה למפקחים השיפוטיים. יתרה מכך, המפקחים השיפוטיים היום, הסמכות שלהם היא לדון בין דיירים בבית משותף. אין להם סמכות לדון בין דיירים בבית משותף לבין יזמים, אז אפשר ללכת לבית המשפט במקום להעמיס עוד טלאי על טלאי.

אנחנו לא רוצים שזה יגיע לבית המשפט.

בדיוק.

אני רוצה להוסיף את עיקרו של דבר. יש כאן שני מישורים שצריך לזכור ולמה יש צורך לתמוך בהצעה כפי שהיא עכשיו, כפי שהציגו אותה חבריי מהרשות. במישור הראשון, מישור המדיניות זה לא יקצר תהליכים. להכניס עכשיו פול של תיקים למפקחים השיפוטיים, ונניח לשיטתכם למפקחים המנהליים, זה לא יקצר דבר. תיק מתנהל אצל המפקחים השיפוטיים בין חצי שנה במקרה הטוב, לשנתיים לפני ערעורים לבית המשפט המחוזי ורשות ערעור לבית המשפט העליון. זה לא יקצר דבר. אנחנו רוצים להקל על האזרח.

יקצר את בית המשפט שזה יותר.

ההליך אצלנו הוא פחות או יותר כמו בבתי המשפט, לעיתים ארוך יותר גם מבית המשפט, תלוי בסוג התיק. יתרה מכך, אנחנו מדברים כאן על יזמים שיבואו עוצמתיים כי זה לחם חוקם. בסוף הולכים לבטל הערת אזהרת לטובתם. הם יבואו על המפקחים השיפוטיים. בסך הכול מפקחים שיפוטיים יש לנו, כבודו, עשרה מפקחים שיפוטיים בכל הארץ. מפקחים מנהליים פחות מכך, שלושה בלבד, והם אלה שרוצים להעמיס עליהם את הערות האזהרה האלה, את ביטולם, את שמיעת הראיות, את הסיכומים, את הערעורים. זה לא יעבוד. זה לא מקל על האזרח, זה מכביד על האזרח, ולכן דרך המלך היא ללכת בהצעה כפי שהוצגה כאן עכשיו. זה במישור המדיניות.

שבע דקות הפסקה של היושב-ראש.

(הישיבה נפסקה בשעה 15:39 ונתחדשה בשעה 15:50.)

חברים, אנחנו חידשנו את הישיבה.

כשאת נתקלת בדברים מסוג כזה, כי הרי בעצם את מטפלת בנושאים הללו בלי הקטע הזה של ביטול הערת האזהרה, כי אין לך את מה שנמצא כרגע על השולחן. כשאת רואה את הכמויות של הדברים, כמה מהדברים היית רואה שהרוב לא מוצדק? בגדול. אם אני מבין לפי הפתיח שלך, אני מבין שזה התשובה פחות או יותר.

כן. אין ספק שמה שעולה מהפניות הוא מצב שמצדיק התערבות שהיא לטובת הדייר, לטובת בעל הדירה.

זאת אומרת שמישהו מנצל את הנושא הזה שנקרא הערת אזהרה לצורך להישאר על הגלגל גם אם הוא לא אמור היה להישאר על הגלגל.

כן. אני יכולה לומר שרק בשבוע שעבר אני קיבלתי הודעה על 3,000 חוזים, בעצם של שם עורך דין מסוים שורבב אליהם מבלי שאותו עורך דין ידע. על פניו המצג שהוצג, שעורך הדין מייצג את בעלי הדירה, ובעצם הכול התחיל מפניות שאני פניתי. החלטתי לפנות וכל פעם ביצעתי את הפנייה למי שרשום בהסכם כמייצג את בעלי הדירות, כי בעלי הדירות רק צריך להבין, הם אפילו לא ידעו לומר איך הם התגלגלו והגיעו לאותו עורך דין. אין ספק שיש פה תופעה. אני לא רוצה להכליל.

לא, לא, בזהירות המתבקשת.

כן, ברור לחלוטין שיש מי שמתנהל בהגינות ובאופן ראוי, אבל מצב שבו בעלי דירות, בעצם חוסר המקצועיות שלהם מנוצל על ידי אי אילו גורמים שפועלים לקידום של מיזמים, כן, הוא מצב שאני בהחלט נתקלת בו לא אחת.

ולגופו של עניין? עכשיו תתייחסי גם לנושא הזה של ניגוד עניינים לכאורה או לא לכאורה, שוב, מנקודת המבט שלך מהשטח, לא כרגע כמשפטן או משהו כזה.

אני משפטנית.

לא כיועצת המשפטית של ועדת הפנים, כי המקום תפוס.

אני רוצה להבהיר את הסיטואציה שבפניה אני עומדת בשלב הראשון כשאני נדרשת להחליט למשל על בטלות של עסקה. אנחנו מדברים על בירור שמתבצע כשבפניי בעצם בעל דירה. לרוב הוא לא מיוצג. מהצד השני יש יזם, מארגן, ב"כ דיירים. על כל פנים, לרוב סוללה של עורכי דין. הא-סימטריה מובנית - - -

רוב הפניות אלייך זה בעצם אדם פרטי.

הרוב כן. קודם כל זו הסיטואציה. בנוסף, אנחנו מדברים על סיטואציה שבה אני צריכה לבחון מעמד החתמה של בעל דירה על עסקה. לרוב מעמד ההחתמה אירע לפני שנים. בכל אופן הוא לא תועד. כן עוד לא נתקלתי במצב שיש תיעוד של מעמד ההחתמה, ולרוב בעצם אני צריכה להחליט על בסיס שמיעה של הצדדים. אני לא יכולה לדרוש הגשת תצהירים. אני לא מוסמכת להשביע. בעצם המעמד של ההחלטה שלי כראיה לכאורה, אני מניחה מן הסתם, הוא נקבע בהלימה לסמכויות שנקבעו בדין ובכלל היכולת שלי לברר את הטענות. אין לי סמכות לבטל עסקה. יש לי סמכות לקבוע ברמה של ראיה לכאורה.

מה קורה היום בפועל בדברים שהחלטת?

לי לא ידוע על מישהו שהלך ובפועל הגיש איזשהו הליך או עתר כנגד ההחלטה שלי.

ואז מה קרה, העסקה בוטלה או לא בוטלה?

אני באמת לא יכולה לומר לך בשטח מה קורה.

תמר יכולה בעצמה להעיד שלא מעט מקרים שנדונו בפניה בעקבות עצם הדיון, הצדדים ביחד בהסכמה ביטלו את העסקה.

תיראו, יש לא מעט מקרים שבהם בעצם מעצם הפנייה שלי ליזם או למארגן, ההתנהלות הפוגענית הנטענת פוסקת, או מעצם התחייבות של אותו גורם שלא להמשיך ולפעול כפי שהוא פועל.

ואז מה הוא עושה? הוא הולך ומוריד את הערת האזהרה של עצמו?

צריך להבחין בעצם בין שני מצבים, מצב שבו אנחנו מדברים בעצם על תוקף של עסקה. אם בעצם אותו יזם, הצד השני לעסקה עם בעל הדירה מוכן לבטל את העסקה, אז בעצם אני לא סוגרת את התיק עד שהערת האזהרה נמחקת, שזה מצב ראשון. בעלי דירות לא ערים לאופן שבו צריך להתנהל, ובסופו של דבר חלק גדול מבעלי הדירות גם פונים אליי מכיוון שהם בעצם לא מצליחים למכור את הדירה שלהם בגלל הערת האזהרה שנרשמה לטובת איזשהו גורם לפני שנים, שמזמן כבר ידוע שהוא לא יבצע את הפרויקט או שעדיין הוא רוצה אבל זה לא מעשי וכו'. צריך להבין שהסמכויות לקבוע שהסכם מגיע לידי סיום, הן שונות לחלוטין כפי שנקבעו בחוק לגבי הסכם ארגון סמכות לקביעת פקיעה לגבי עסקה, סמכות לקביעה בטלות ברמה של ראיה לכאורה וכו'.

מה שאני רוצה לומר זה שלגבי אותן החלטות של קביעת בטלות, ההחלטות שלי לא מבוססות ולא יכולות להתבסס. אני מעולם, אגב, לא נתקלתי בבעל דירה שהצליח להוכיח למשל את הנסיבות עצמן שהוא טוען להן, לכן אני חושבת, וכאן אני באמת מוצאת את עצמי מאוד מודאגת מהשאלה איך אני יכולה להגיע להחלטה, ואפילו אם מדובר באותה החלטה על בסיס אותן מה שנקרא ראיות או דברים שנאמרו, עדויות וכו' במסגרת הבירור, כשאני יודעת שבעצם מדובר בהחלטה שתשליך על הקניין עצמו, שבעקבות אותה החלטה הרשם מבחינתו יוכל למחוק את הערת האזהרה.

חייב למחוק.

חייב למחוק את הערת האזהרה, נכון. צריך להבין שבעצם המעמד של ראיה לכאורה בהליך משפטי, ככל שמדובר בעצם בהחלטה שלי שמדובר בפנייה שהיא מוצדקת בשל הפרת הוראת כל דין, המשמעות המעשית של אותה ראיה לכאורה היא שבעצם נקודת הפתיחה של בעל הדירה בהליך המשפטי היא שונה. הוא מראה שעל פניו יש קביעה בעניינו שהפנייה שלו היא מוצדקת ובעצם נטל הראיה עובר לצד השני. הדיון עצמו במהות, הולך להתקיים דיון מלא בפני בית המשפט באותה שאלה. זה מה שצריך להבין, להבדיל מהרשם שבעצם הפנייה אליו, זה נכון שתהיה עוד פנייה לצדדים והצדדים יוכלו לבוא ולהתנגד למחיקה, או שהם יוכלו לרוץ לבית המשפט אם עדיין מדובר באותם 45 יום. פה אנחנו מדברים על פרוצדורה ופה אנחנו מדברים על מהות. במהות, העובדה שבעצם מדובר באיזשהו סכסוך שעדיין לא עבר בירור וקיבל החלטה של גורם שיפוטי, העובדה הזאת נשארת.

יש אפשרות להגיע לבית משפט.

נכון.

אני רוצה שנייה לחדד בנקודה, תמר. רק בית משפט יכריע. במובן הזה שום דבר לא משתנה. בדיוק כפי שבהליך עצמו, שוב, עם המגבלות שלו אבל בסוף המחוקק נתן לתמר, לממונה את היכולת לקבל החלטה לכאורה, שזה משמעותי. אל תקלו בזה ראש. זה אומר שאם הולכים לדיון משפטי, נטל הראיה מתהפך. אדם מגיע במקום אחר לחלוטין שכבר יש מאחוריו קביעה שיש לה נפקות, יש לה משמעות משפטית.

מה היום המחוקק נתן?

המחוקק אומר שאם מתחיל הליך בבית משפט בין אותו פונה שסיים את הליך הבירור וקיבל החלטה שהיא ראיה לכאורה במשפט, המשמעות היא שהוא כבר מגיע עם תשתית ראייתית שבית המשפט מתייחס אליה אם יוצאים להליך משפטי אחרי הבירור.

זאת אומרת שיש משקל - - -

לבירור שנעשה ולהחלטה שהתקבלה.

בבית המשפט.

נכון. אנחנו רוצים לומר שגם בפנייה עם אותו אדם שהיום אנחנו מבחינתי, מכאן אני הגעתי לתהליך, סוג של שולחים אותו לדרכו עם ההחלטה הזאת, הוא עדיין תקוע עם הערת האזהרה על הנכס שלו ואנחנו אומרים לו, לך תיקח עורך דין ותנהל עכשיו הליך משפטי בבית משפט אחרי שכבר סיימת את כל התהליך אצל תמר, אז אנחנו אומרים לו היום, אתה הולך לרשם. הרשם יכול להתייחס להחלטה הזו כהחלטה שהיא מניחה את דעתו.

חייב.

חייב. מנחה אותו, מורה לו לצאת להליך שבו הוא מוחק את הערת האזהרה בכפוף, אם הצד השני מתנגד, להליך משפטי ובית המשפט יקבע.

אין בעיה בעיקרון, המעמד שלך בבית המשפט. עזבי כרגע את הפרוצדורה, אבל מבחינת המעמד בבית משפט, אין בזה משהו פסול שבית המשפט דן פה על משהו שלא נבדק כראוי.

לא, בית המשפט יכול להפוך את ההחלטה שלי. הוא יכול להחליט שאני צודקת. הכול נפתח מחדש. הבירור מתקיים מתחילתו כשרמת הראיות היא אחרת.

מי שכל כך בטוח בעצמו שבאמת נעשה לו עוול, שבמקרה הוא הצד לא של האדם הפרטי אלא הוא הצד היוזם, הוא הרי כנראה בשוק, יש לו עורך דין ויש לו מערכת שיכולה ליזום. אני מתאר לעצמי שאת גם כנראה שמה לב לכאלה שמבינים שבודקים אותם כמו שצריך, שהם הולכים אחורה וכבר לא נאבקים כל כך. אני סתם מנחש, לא דיברתי איתך קודם.

אני חושבת שבין השאר יש איזשהו היסוס של פנייה לבית המשפט מהסיבה שיש השלכות רוחב לדבר הזה. אני מניחה שיזם שההחלטה בעניינו היא שעסקה שנחתמה איתו בתנאים מסוימים היא עסקה בטלה, והיה כבר את המקרה הזה בבעלי דירות נוספים שהיו באותה סיטואציה - - -

זה כבר היום את עושה.

כן, אבל אני מנסה לחשוב למה אותו יזם לא פונה לבית המשפט. יש איזשהו סיכון מהיבט השלכות הרוחב.

אם ככה מה שאת אומרת לי, שיכול להיות שצריך לשנות את העניין. המחוקק היה צריך לשנות גם את העניין בחלק הזה של בטלות עסקה, שזה כרגע החוק הקיים. אנחנו מדברים כרגע על אם העסקה בטלה, פשוט לא להשאיר עוד - - - של העניין הזה. אם הוא ילך לבית משפט, ילך לבית משפט על הכול, גם על הטיעון הזה של הבטלה או לא בטלה וגם כמובן על עצם האקט של זה, כי זה בעצם מחובר ביחד.

נכון, אבל העניין הוא שהראיות שעל בסיסן אני מקבלת את ההחלטה שהעסקה בטלה, הן לא ראיות שבית משפט רשאי לדרוש, ולכן מהבחינה הזאת לעשות איזשהו שינוי בקניין של אדם, לשנות את המצב הקנייני בהמשך להחלטה שלי, בעיניי זה מצב מאוד בעייתי. אגב, יש פה לא מעט החלטות של הרשמים שאפילו כשאדם מערער על החלטה של מחוזי לעליון, אני חושבת אפילו שלך, עו"ד אמרוסי, אם אני לא טועה, שאז הרשם בעצם לא יתערב וימתין עד לקבלת הכרעה סופית.

אוקיי, תודה. אני מבין את רוח הדברים. את אומרת, את התופעה את יודעת למסגר ולתת את רוח הדברים, שבסוף זה האזרח הקטן מול מערכות יותר חזקות ממנו ברוב המקרים, רק את אומרת שאת לא בטוחה שמבחינת הבשלות השיפוטית של זה, זה מספיק, ויכול להיות שזה צריך להתבצע אצל הרשם.

כן. אני אומרת שלי אין את הכלים שיש לבית משפט.

הבנתי. אמרת את הדברים כמו שצריך.

משרד המשפטים, מה אתם אומרים?

משרד המשפטים תומך הצעת החוק כפי שהוגשה לכנסת. אני אנסה לעלות על המורכבויות.

הייתי רוצה לשמוע עוד מילה אחת כי אני הבטחתי גם להם, לשחרר אותם מוקדם בגלל עניין אישי מאוד הומניטרי, אז תגידו רק את דעתכם אחרי ששמעתם את הסבב הזה, לפני משרד המשפטים. היום אנחנו לא נחתוך את הנושא הזה בהצעת החוק. אנחנו נעשה על זה גם דיונים ביניכם ביחד איתי ולאחר מכן נביא את זה לוועדה כשזה יהיה בשל יותר. רק שתי מילים שלכם, בגדול.

דעתנו לא השתנה. להיפך, היא קיבלה חיזוק. תיכף נשמע את עמדת משרד המשפטים. אני רק מוסיף ואומר, אם דעתנו לא תישמע, דעת הרשות ומשרד המשפטים, ובכל זאת יוחלט שזה יגיע למפקחים השיפוטיים, אנחנו רוצים להציב תנאי מאוד ברור לעניין הזה, בדמות משאבים שדיברנו על זה גם עם הצוות המשפטי.

כן, ואני רוצה את התנאי הזה לעשות תנאי כפול, שזה יקרה בשני המקרים. אם נלך על הכיוון הזה, אז הממונה תצטרך - - -

אני עובדת לבד היום.

אני רוצה לומר לך שאני מאוד התרשמתי גם משיחות מקדמיות מהמקצועיות ומהידע. חשוב מאוד כי באמת מדובר פה בדבר, ואני גם רואה את הכאב שלך על האנשים. זה מבחינתי בסדר גמור. אני רק בא ואומר לאוזני האוצר עם עדים מהרשות להתחדשות עירונית. בשני המקרים אנחנו נצטרך לדבר על המשאבים. האוצר, אני לא הולך להתחנן, אתם יודעים. אנחנו נוגעים באמת בנקודות שהן חשובות לשחרר את השוק. זה לא רק לשחרר את השוק, זה גם לשחרר אנשים מכבליהם. אני מכיר את זה. אני לא רוצה להגיד מאיפה אני מכיר את זה כי אז יעשו לי סרטון אחר כך שאני מדבר עם אימא שלי בטלפון, אז אני נזהר. אני מכיר אנשים שלא מבינים בדברים האלה כלום, ומישהו קיבל באיזושהי צורה את האפשרות הזאת לחתום איתם בצורה כזו, בצורה אחרת, קבוצה או לא קבוצה, ופשוט הוא נשאר מחותן בהערת האזהרה עד שיקום איזשהו קשיש אמיץ וילך לבית המשפט. זה לא יקרה. את סוגיית המוציא מחברו אנחנו נלמד היטב. יש לנו עוד כמה סוגיות. יש לנו סוגיית סוכות ויש לנו סוגיה גם על חמץ שעבר עליו הפסח. אנחנו בתהליך חיזוק ארגוני מאוד חזק. אני צוחק.

אנחנו נמצא את האיזון. אנחנו לא ניבנה לבנה על לבנה, אבל בכל מקרה אם זה יוכרע לצד הזה, אז זה יהיה בנושא של משאבים. גם אם יוכרע לצד השני, יצטרכו לדעתי גם משאבים ולכן אני כרגע, אלא אם כן מישהו רוצה לומר עוד משהו שנורא דחוף לו לומר, ואם לא, אז אנחנו נעבור כרגע לחלק הראשון. משרד המשפטים, אנחנו נשמע את זה בדיון הפנימי, אוקיי? מותר לי לעשות דיונים פנימיים, נכון?

בהחלט אדוני.

תודה רבה. אנחנו עוברים עכשיו להקראות המוסכמות פחות או יותר, אני מקווה. אתם משוחררים, הרשמים.

מה שאנחנו עושים עכשיו זה בעצם הקראות של הסעיפים שבהם כבר דנו וסיכמנו את הדברים, כדי לשמוע הערות לנוסח עצמו.

אנחנו נתחיל עם סעיף 56 פסקה 2.

תיקון חוק
הרשות הממשלתית
להתחדשות עירונית 56. בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו- 2016 (בפרק זה – חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) -

(2) בסעיף 14 –

(1) בסעיף קטן (ד), הסיפה החל במילים "רשאי מנהל הרשות להכריז" תסומן כפסקה (1), ובה, במקום "רשאי מנהל הרשות" יבוא "מנהל הרשות רשאי".

מה המשמעות?

זה תיקון טכני.

(2) אחרי פסקה (1) יבוא:

"(2) מנהל הרשות יכריז על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה בהתקיים התנאים הקבועים בפסקאות (1) ו-(2) שבסעיף קטן (א), לפי העניין, גם בלא הסכמת הרשות המקומית, ובלבד שהתקיים לגבי התוכנית שלפיה יכריז כאמור אחד מאלה:

(1) הוועדה המקומית בתחומה של הרשות המקומית המליצה על הפקדת התוכנית לפי סעיף 62 לחוק התכנון והבנייה ובלבד שאם מדובר בוועדה מקומית כמשמעותה בסעיף 19 לחוק האמור, נציג הרשות המרחבית הנוגעת בדבר בוועדה תמך בהמלצה;

(2) הרשות המקומית נתנה את הסכמתה להגשת התוכנית לפי סעיף 9(ב1) לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד-2014;

(3) התוכנית בסמכותה של הוועדה המקומית שבתחומה של הרשות המקומית, והיא החליטה על הפקדתה ובלבד שאם מדובר בוועדה מקומית כמשמעותה בסעיף 19 לחוק התכנון והבנייה, נציג הרשות המרחבית הנוגעת בדבר תמך בהחלטה;

(4) ההכרזה תואמת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית כהגדרתה סעיף 64(ב2) לחוק התכנון והבנייה";

כן, הערות.

הערה קטנה. המונח "רשות מרחבית" זה מונח שקיים בסעיף 19 לחוק התכנון והבנייה ולא בחוק הרשות להתחדשות עירונית, ולכן או להוסיף גם שם כמשמעותה באותו סעיף או לנקוב פשוט ברשות מקומית, כי זה גם יותר מתכתב נכון עם הרישה. זאת עמדתנו.

אתה לא מתנגד לעניין עצמו.

לא, לא, אנחנו הסכמנו עליו כבר, אבל אני אומר רק על הנוסח. זה עניין נוסח. הביטוי "רשות מרחבית" זה משהו שהוא לא קיים בחוק הרשות להתחדשות עירונית.

ייבדק. לפני השלטון המקומי אני רוצה לשאול שאלה. "ההכרזה תואמת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית כהגדרתה סעיף 64(ב2)", תן לי את המקרה.

המקרה הוא שכבר הוועדה המחוזית למעשה אישרה תוכנית שהרשות המקומית הכינה לאיך תיראה התחדשות עירונית בתחומה.

בכלל?

בכלל הרשות או בחלק גדול ממנה.

זה כמו תוכנית מתאר?

זה תוכנית מתאר.

אוקיי. כמה רשויות, יש להן את זה?

כרגע אין אף רשות כי זה יחסית סעיף חדש בחוק התכנון והבנייה, אבל אנחנו בהחלט מכינים תוכנית.

לא, אני אומר אלה שהגישו. אני רוצה שזה לא יהיה הפוך, זאת אומרת שזה לא ימנע.

בוודאי שלא.

זה לא מונע. זה עוד אפשרות.

הבנתי. האם זה נקרא שהרשות הסכימה?

כן.

אני על משהו אחר עם פעמון בעניין. נגיע אליו כנראה.

כן, בבקשה, את רוצה להגיד שאתם מסכימים.

מירה סלומון, מרכז השלטון המקומי. אנחנו לא מסכימים לנוסח. אנחנו מזכירים שבדיון הקודם דיבר הנציג מטעמנו על הצורך לייצר בכל זאת סיטואציה שבה יש פער בין המצב שבו המלצנו, הרשות המקומית או הוועדה המקומית המליצה על ההפקדה של התוכנית, לבין ההפקדה עצמה יכולים להיעשות שינויים בתוכנית, שינויים מאוד משמעותיים ואנחנו רצינו לייצר מצב שבו אם הוועדה המקומית או הרשות המקומית הגישה התנגדות, אז לא יראו אותה כמסכימה, לא ייתרו את הצורך בקבלת הסכמתה להכרזה.

דיברנו שתהיה איזו הצעה, שבמקרה והתוכנית שונתה לגמרי או גדלה על שטחים נוספים - - -

שונתה משמעותית. אנחנו באנו בדין ודברים עם משרד המשפטים בנושא הזה. אנחנו לא הצלחנו עדיין להגיע להסכמה על נוסח או על הצעה.

אין לי הרבה זמן.

אז אנחנו נבקש את הכרעת הוועדה. לא הצלחנו להגיע להסכמה על הנקודה הזו.

אז עכשיו צריך להכריע.

אולי תספר לי את הצד השני.

ההצעה של המרכז לשלטון מקומי הייתה שאם הוגשה התנגדות מהותית לתוכנית או התנגדות לא מהותית שנדחתה, אז עדיין יצטרכו את הסכמת הרשות המקומית.

מה זה לא מהותית שנדחתה?

נגיד ביקש להוריד את גובה הקומות והוועדה המחוזית דחתה את ההתנגדות. במצב כזה הם רוצים שלא ייחשבו כמי שמסכימים. היה דיבור להסכים לאיזושהי התנגדות מהותית שהיא התנגדות שמבקשת את דחייתה של התכנית על הסף.

יש פה שאלה אחת. כשאותה ועדה מקומית המליצה על - - -

היא עשתה את זה בשלב מוקדם.

היא עשתה את זה בשלב מוקדם אבל המליצה נגיד על 100 יחידות דיור וכך וכך מטרים. עכשיו התוכנית הוכפלה בדרך.

הרעיון המסדר שלנו הוא לא מה האלמנט התכנוני פה, אם זה 100 יחידות דיור או 150 יחידות דיור, אלא על עצם ההסכמה לפרויקט פינוי ובינוי. את שאלות התכנון יקבע מוסד התכנון.

אדוני היושב-ראש, אתה מכיר את זה יותר טוב ממנו מהשלטון המקומי. בדרך כלל, שוב, אני שם רגע בצד ותמ"ל, ובאמת במקרה של ותמ"ל הם צריכים ממש לרצות וכולם יודעים מה זה ותמ"ל, ולכן הם צריכים ממש אקטיבית להגיד לפי החוק שהם צריכים לרצות ותמ"ל.

נכון, זה מה שהם טוענים גם פה.

נכון. אתם מנסים לייתר את זה. כאן יש לנו גם כן עוד ויתור על הכנסה.

רגע, אני רק אסיים את המשפט. אני אומר, בהינתן שהלכו לוועדה מחוזית ולא מדובר בותמ"ל, אנחנו יודעים שוועדה מחוזית לא משלשת את זכויות הבנייה בדרך כלל.

דווקא זה הפוך.

בדיוק. אני לא רציתי להגיד אבל לשם כיוונתי. במקרה של ותמ"ל אין שאלה, רשויות שממליצות לותמ"ל יודעות מה זה ותמ"ל, יודעות על מה הן חותמות ולכן אנחנו לא חושבים שיש פה מקום לעצירה של עוד שלב בתהליך הזה. הרשות המקומית יודעת על מה היא חתמה, והחשש העיקרי הוא שיהיה חילופי שלטון או כל מיני דברים כאלה שבסופו של דבר יביאו לחוסר ודאות בשוק ולתקיעה של פרויקטים.

אני מבקשת לומר שהטענה של נציג האוצר היא טענה בעיניי שדווקא מצדיקה את קבלת העמדה שלנו. אדרבה, אם האוצר לא חושש מכך שיהיו שינויים משמעותיים במועד של ההמלצה להפקדה לבין ההפקדה, אז אין שום סיבה שהוא יתנגד לזה שאנחנו נשאיר לעצמנו את האפשרות לדרוש קבלה של הסכמה שלנו במקרה של שינוי משמעותי.

בואי נעזוב את זה. עזבי את הוויכוח עם האוצר. על הדרך לא תרוויחי מזה כלום. אני שואל שאלה. אנחנו מבינים כל אחד על מה אנחנו מדברים. אני גם מסכים שאם התוכנית שונתה בצורה דרמטית או נכפה עליכם שינוי, כי אם הרשות המקומית גם החליטה ועכשיו בא ראש עיר אחר ומחליט אחרת, ואז יבוא ראש עיר אחר ויחליט אחרת, וישחק פינג פונג - - -

כפי שאמר אדוני, שינוי משמעותי זו נקודה חשובה.

לא, אבל צריך להגדיר אותו.

גברת סלומון, מה ההצעה שלכם לגבי שינוי משמעותי? מה הוא שינוי משמעותי?

כשאנחנו התחלנו לדבר על שינויים משמעותיים, דיברנו על שינויים של 20% בזכויות.

20% זה אפילו בתוך שבס.

אנחנו מדברים על שני תנאים מצטברים. אנחנו מדברים על שינוי משמעותי ואנחנו מדברים על התנגדות שמוגשת, לא על משהו שעובר ולא הגשנו התנגדות, לא עשינו שום מעשה אקטיבי.

התנגדות שמוגשת ל - - - ?

לוועדה.

אין כמעט תוכנית במדינת ישראל שמהנדס העיר לא מגיש התנגדות שהיא בדרך כלל על עניינים יותר עיצוביים, דברים מהסוג הזה.

מירה, אני לא רוצה להפוך את ההכרזה. אני לא חושב שגם אתם רוצים את זה. אני לא יודע, ככה נראה לי, את ההכרזה לכלי של מיקוח על עניינים תכנוניים, ארכיטקטוניים או דברים כאלה. המלחמות האלה הן טובות תמיד ולכן אנחנו צריכים למצוא איזושהי הגדרה או נפח או משהו כזה, או תוספת שטח הרבה מעבר לתוכנית, כאילו שזה פתאום יתרחב על עוד - - -

הוא לא יכול, זה שינוי קו כחול.

אז זה לא שייך במעמד הזה של ההפקדה. צריך למצוא משהו דרמטי, להגדיר אולי משהו דרמטי. תחשבי בינתיים עד שהם יגדירו. אני אצטרך תשובות.

כן, כן.

אני חוזר לרעיון המסדר שלנו, שהרעיון הוא הסכמה לפינוי ובינוי ולא לאיזה פינוי ובינוי, ואני רוצה להסביר. כשיזם ניגש עם תוכנית פינוי ובינוי למוסד תכנון, נעשים לו תחשיבים לפי מה שנקרא תקן 21, שמענו את זה כבר פה. תקן 21 לוקח בחשבון את הפטור או את השיעור החלקי של היטל ההשבחה שהיזם ישלם בסוף הדרך. אם הרשות המקומית משאירה אצלה במהלך הדרך התכנוני, בהמשך, את האפשרות להגיד לו, אתה לא תקבל את הפטור, אז בעצם את כל התוכנית, אפשר להגיד שאפשר לזרוק אותה לפח, כי כל התחשיבים הכלכליים שעשו ועל בסיסם אישרו או הפקידו את התוכנית, לא רלוונטיים פתאום, לכן אנחנו רצינו להחזיר את השלב הזה של הוודאות לשלב המקדמי, לשלב כמה שיותר קרוב להגשה, ולכן כל הדברים פה שמצוינים הם דברים שקרובים למועד ההגשה: דיון בוועדה המקומית על ההמלצה, הסכמה להגיש לותמ"ל. זה נובע משם. זה הרעיון המסדר שלנו, כי בסוף ההכרזה מפעילה את הפטור מהיטל השבחה.

סליחה שאני קוטעת, ההכרזה מפעילה גם הפוך. יש רשויות, בעיקר החזקות במרכז הארץ, שקבעו 50% היטל השבחה, וכל עוד המתחם לא יוכרז, דווקא הן אלה שיינזקו.

נכון.

אז הם יסכימו.

ולכן הן אולי לא יגידו לא, ולכן אין כאן שום בעיה.

בדיוק. ההפרדה פה בין ההיבט התכנוני להיבט המוניציפאלי היא הפרדה מלאכותית. אנחנו מדברים על המצב היום. אני רוצה להזכיר את המצב שהיה עד שנה לפני שנה וחצי. היינו צריכים ועדה מייעצת, דיון ציבורי יותר רחב. אנחנו ביטלנו את הדיון הציבורי והותרנו את הסמכות בידי מנהל הרשות בלבד, שזה הבדל שצריך לקחת אותו בחשבון. כשאנחנו מדברים בהיבט התכנוני לעומת ההיבט המוניציפאלי, לא הרי הסכמה שניתנת בזמן הפקדה, שכאשר הרשות המקומית יודעת שזה פחות או יותר סדר הגודל של התוכנית שמדובר בה, ככה היא תיראה פחות או יותר. בכל זאת העיר שלה חשובה לה והיא רוצה לדעת על מה מדובר. אם אנחנו מדברים על שלב המלצה, פתאום הוועדה המחוזית יכולה להגיד לה על תוכנית שהיא חשבה שצריך בשדרות הראשיות של העיר לעשות בניינים של 20 קומות, וככה הרשות הזאת תמיד חשבה ולכן היא הסכימה. באה הוועדה המחוזית ואומרת לה, לא, זה רק 12 קומות.

נגיד שזה המצב, איך זה רלוונטי להכרזה?

זה רלוונטי כי הרשות המקומית לא רוצה את הפרויקט הזה.

היא לא רוצה אבל מוסד התכנון מוסמך, אישר תוכנית ככה, כי זה מה שמוסד התכנון מוסמך, חושב. איך זה רלוונטי להכרזה?

לא תהיה הכרזה.

למה?

כי היום צריך הסכמה של הרשות המקומית.

אנחנו שואלים למה צריך את ההסכמה שלה בשלב כזה - - -

איך אתה תשתמש בתוכנית בלי הכרזה?

לכן אמרו שצריך ללכת יד ביד עם הרשות המקומית כדי לעשות הכרזה.

זה משהו תכנוני. בשביל זה יש הליך תכנוני.

לא. אם זה היה רק הליך תכנוני, אז לא הייתה הרשות מלכתחילה בכל העסק.

אם זה היה הליך תכנוני מנותק מהוויתור שלנו על היטלי ההשבחה שלנו, אז לא היה על מה לדבר, אבל ההכרזה משמעה ויתור על היטלי ההשבחה.

מירה, זה פשוט לא נכון. את חוזרת ואומרת את זה באופן גורף וזה לא נכון. זאת אופציה.

הוויתור על היטלי ההשבחה, כבר הסדרנו אותו - - - וזה מחולק כבר לאזורים. את ההחלטה שלכם איפה אתם רוצים לקדם פינוי ובינוי כבר קיבלתם.

בדיונים של חוק ההסדרים הקודם נאמר מפורשות לוועדה שהמיפוי של האזורים הוא במנותק מההכרזה על מתחמים לפינוי ובינוי. נאמר את זה מפורשות כשניתן הסבר למה אתם רציתם מלכתחילה אזור של 50 דונם לפחות. ירדתם בסופו של דבר ל-30 דונם לפחות כפשרה, והמשכתם להזכיר את העיקרון הזה שהמיפוי של האזורים והקביעה מה יהיה היטל ההשבחה בגינם, הוא במנותק מההכרזה על מתחם לפינוי ובינוי.

עניין נוסף שאני רוצה לומר זה שאם הגשת התנגדות או קבלתה או אי קבלתה תדרוש בסוף את הסכמת הרשות המקומית, לדעתי יש פה זיהום מסוים של הליך ההתנגדויות בפני מוסד התכנון, כי מוסד התכנון יידע שאם הוא ידחה את התנגדות הרשות הקומית, תידרש הסכמתה.

בואו נשמע את השותף השלישי שלכם. בבקשה, להלן השותף.

אדוני, אנחנו מתנגדים להערה של מרכז השלטון המקומי. אני די מזועזע מהטיעון שלהם. הכרזה לא קשורה לעניין התכנוני. תכנון לחוד והכרזה לחוד. הכרזה הולכת לענייני מיסים. מה אומר לנו מרכז השלטון המקומי? הוא אומר פה בריש גלי, אנחנו נשקול שיקול לא ענייני לצורך עניין ההכרזה. ההכרזה זה עניין למיסים. אומר המרכז לשלטון מקומי, אני אשקול ענייניים תכנוניים. עניין תכנוני זה לא קשור. זה להגיד בריש גלי, אני אשקול שיקול שלא מן העניין. זה אפילו לא עומד במבחן בית משפט.

היועץ המשפטי לא מסכים איתך בעניין הזה.

היום כשאני שוקלת שיקולים - - -

זה שיקול לא ענייני.

כאשר מבקשים את ההסכמה שלי להכרזה, השיקולים שאני שוקלת כוללים גם שיקולים של איך המתחם הזה ייראה והאם הוא מקובל עליי.

לא, לא, פה אני אגיד לך איפה את נופלת בהגדרות. איך הוא ייראה ואיך הוא זה, זאת אומרת את יורדת איתי עכשיו לרזולוציות של תכנון ושל עיצוב, וזה לא הקייס. הקייס שאני יכול להתחבר אליו הוא רק קייס של באמת שינוי דרמטי שנכפה עליכם בצורה כזו או אחרת, או שקרה שלא בטובתכם.

אני לא מתווכחת על כך שרוצים לעשות פה שינוי, כיוון שבתחילת הדרך נתתי - - - ועכשיו צריך שינוי שהוא מהותי. במצב הדברים היום אם הייתי משרטטת בפני הוועדה ציר זמנים, הייתי מראה שהיום כאשר מחליטים לאשר הכרזה, בודקים גם היבטים מאוד משמעותיים תכנוניים. בודקים את זה בפועל היום ברשות המקומית כאשר מחליטים לאשר הכרזה. שיקול הדעת של הרשות המקומית כאשר היא מחליטה היום לאשר הכרזה או לא לאשר, לתמוך, לאשר את ההכרזה, הם לא מוגבלים בחוק היום. מבקשים לעשות בוועדה הזו שינוי. השינוי נשען על שני נדבכים: אחד, בראשית הדרך התכנונית כאשר אני רציתי להתקדם עם המלצה, אמרתי, ועדה מקומית, רוצה אני. נכון, זה כיוון שהוא נכון לי וטוב לי. שנית, וזה מה שאנחנו מבקשים, לא נעשה שינוי משמעותי.

בדבר הזה אני למעשה מוותרת במידה מסוימת על בחינות שהיום כן הייתי בוחנת אותן. זה נכון, ואני שמה את זה על השולחן, היום אני לא מוותרת על בחינות שבנוסח המוצע, ואפילו אם תתקבל עמדתנו, בנוסח המוצע אני כן אוותר על חלק מהבחינות שהיום אני בוחנת אותן, אבל להגיד שאני פועלת ושיוצא מרצע מן השק - - -

רגע, עזבי את המרצע מהשק. כל הנאום הזה היה בשביל להגיע למרצע מהשק? מה, אני אמרתי את זה? השותף שלך אמר את זה.

עכשיו לגבי הסוגיה של מה הוא שינוי מהותי.

יש לך הצעה?

כן. כפי שהוועדה ביקשה אני הצעתי. התייעצתי בחזרה שוב. מבחינתנו שינוי מהותי זה שינוי של 35% בהיקף של הזכויות או בהיקף יחידות הדיור. זה אחרי התייעצות. לא 20% כמו שדיברנו מלכתחילה, 35%. זה באמת משהו שהוא ממש משמעותי. זה גם היקף של תושבים.

אני חככתי בדעתי. אני אספר לכם סודות מאחורי המיקרופונים.

משרד המשפטים, אתה רוצה לומר משהו?

אני רק יכול להגיד שזה לא רלוונטי לכל החלופות שעשינו, כי למשל הסכמה על הגשת תוכנית לותמ"ל, עדיין אין תוכנית שהוגשה שאפשר לספור ממה 30%.

לא מדויק, מכיוון שיש הכרזה של הממשלה ובהכרזת הממשלה נקבע היקף הפרויקט.

אני חושב שבכל מקרה במקרה של ותמ"ל שכולם יודעים - - -

עזוב את ותמ"ל. נחריג את זה מותמ"ל.

בותמ"ל לא צריך.

אז בוודאי לא יצטרכו בכל מקרה.

כי בותמ"ל יש להם את ה'סיי' שלהם גם כן, נכון?

גם בוועדה המחוזית יש להם את ה'סיי' שלהם, וההליך התכנוני הוא הליך תכנוני. זה לא משפיע על ההליך התכנוני.

קיבלתי את ההערה - - - . ההכרזה ניתנת לפני הסכמת הרשות המקומית וזה בסדר.

אנחנו רק רוצים להגיד, אדוני היושב-ראש. קודם כל אנחנו חושבים שבכל מקרה ותמ"ל לא צריך בתוך הדבר הזה. כשרשות מכריזה תוכנית לותמ"ל היא יודעת מה היא מכריזה, ולכן ברור שלא צריך לחזור.

לא הבנתי מה אתה אומר.

אני חושב שגם האירוע הזה של 35% כמו שהציעה מירה, בסופו של דבר אנחנו רוצים שגוף התכנון יהיה כמה שיותר נטול פניות בדבר הזה. אנחנו לא רוצים לייצר איזשהו מספר שבסופו של דבר גוף התכנון יגיד, טוב, כדי לא לסרבל הליכים שנצטרך עכשיו להחזיר את זה חזרה כדי שיהיה עוד פעם החלטה, ולצורך העניין יכול להיות שהיו חילופי גברי בזמן הזה, הוא יגיד, אוקיי, אז אני לא אתן, למרות שהוא חושב שנכון לתת שם 40% לצורך העניין או 50% תוספת. הוא יגיד, לא, אני אשאר ב-35% כדי שלא ייצא מצב שאני אחר כך אתקע את התוכנית בעצמי, לכן אנחנו חושבים שאם עושים משהו, זה צריך להיות מאוד דרמטי. אני חושב ש-35% זה הרבה, אבל זה בטח לא מאוד מאוד דרמטי, וכן צריכים לייצר מספר שהוא באמת אומר, אוקיי, זה לא מה שהרשות המקומית התכוונה אליו בשום צורה, והרשויות המקומיות יודעות מה קורה - - -

עכשיו תחזור לותמ"ל רגע.

אני חושב שצורת ההתנהלות של ותמ"ל היא צורה ייחודית. זה כל המהות של הותמ"ל, וותמ"ל, הרבה פעמים הוא מאשר זכויות בנייה מאוד משמעותיות ולכן אנחנו כן חושבים שבמקרה הזה כן נכון להחריג במובן הזה את הותמ"ל גם אם נחליט שבמקרים כאלה ואחרים כן חוזרים אחר כך - - -

דווקא בותמ"ל לא הייתי רוצה לגעת.

אם אני מבין נכון, המנגנון בותמ"ל הוא שהולכים לממשלה עם הכרזה שבה כבר נקבע מספר יחידות הדיור.

השאלה אם זה לפני שהרשות המקומית נותנת את הסכמתה.

כן, לפני.

אם זה המצב, אז אפשר להחיל את זה גם על - - -

אז זה מתייתר.

את מה להחיל?

את ה-35.

אז לא צריך. אני מעדיף לא לגעת.

אי אפשר לחרוג ממה שהממשלה קבעה, נכון?

נכון.

אוקיי. עכשיו אני אספר. מאחורי המיקרופונים אנחנו התלבטנו בינינו בין 50% ל-40%, לכן אני מציע, ולא סתם כזריקה אלא באמת שזה משהו יותר משמעותי. אני חושב ש-45% בהיקף יחידות הדיור או בהיקף שטחי הבנייה. שטחי הבנייה, צריך לראות שזה לא ייפול לנו בעיקרי ולא עיקרי.

מדובר גם לשטחי הבנייה למגורים או גם שטחי בנייה?

השטח הכולל למגורים.

אדוני, משמעות הדבר היא שאנחנו פה נגביל את סמכותה של הוועדה המחוזית לתכנן ברמה כזאת, משום שמה שמציעים פה זה שהוועדה המחוזית יכולה להחליט והיא תחליט על תכנון כלשהו שנניח סטה בלמעלה מ-40% או בלמעלה מ-50% ממה שאושר במליאת הוועדה המקומית, ואז אם אני לא יכול לקבל הכרזה, אין שום משמעות להחלטת הוועדה המחוזית. עשינו את הפלסטר, היא לא שווה.

כבודו, תקשיב, למה אתה לא בא ואומר למה אני צריך בכלל הכרזה של רשות מקומית?

אני אומר את זה ואמרתי את זה בדיון הקודם ואני חוזר על זה.

למה אתה לא חוזר ואומר את זה? כי זה לא רלוונטי, נכון? זאת אומרת שהסכמנו שנושא ההכרזה הוא דבר חי, קיים ונושם, למה? ככה.

הכרזה צריך. למה צריך את הסכמת הרשות המקומית להכרזה שהיא עניין מיסויי, ואומרים פה בריש גלי, נשקול שיקולים לא ענייניים.

אבל זה קיים גם היום.

דיברנו על זה שבדיון הקודם הרשות לא הפעילה את הסמכות הזו, ויש לזה סיבה.

איפה אלעזר, הלך?

כן.

אוקיי.

מה זאת אומרת הרשות לא הפעילה את הסמכות?

דיברנו על זה שיש את הסמכות שפעם ראשונה הרשות מאשרת ואז יש לה היום את הסמכות לעצור את התוכנית.

מה זה?

את התיקון שאנחנו מבצעים פה. במקום פעמיים שאני פוגש את הרשות, אני הופך את זה לפעם אחת.

אני לא מבין על מה אתה מדבר. מה זה פעמיים אתה פוגש את הרשות?

בהליך ההכרזה. היום אני צריך ברמה העקרונית את האישור של הרשות בשתי פעמים.

למה?

זה בדיוק מה שאנחנו מביאים פה את התיקון.

לא, לא.

ממש לא.

את רוצה להסביר למה הוא מתכוון?

אתה פוגש פעמיים את הרשות בתהליך הזה. עכשיו אנחנו מפשטים למעשה לפעם אחת בשלב המקדמי.

סליחה, לא. בציר הזמנים אין את זה פעמיים.

יש תמיד את הפנייה הראשונה. הפנייה הראשונה הייתה כהכרזה או לא כהכרזה. אתם לא פניתם. יש תוכנית שרצה כבר. עוד לא פניתם. התחברתם לעסק הזה בדרך ועכשיו מבקשים את האישור, נכון?

נכון.

אנחנו באים להחמיר על הרשויות המקומיות ולומר, כשיבואו אליכם היום להגיד לכם, תנו לי עכשיו את הסטמפל, אל תתחילו לשחק איתי כאילו אתם לא מכירים את התוכנית הזאת. אתם מכירים אותה מזמן. זה גבולות הגזרה שלי. עם זה אני הולך. מצד שני אני גם לא יכול לבוא ולומר את אותו דבר כשבאו והפכו להם את כל הסיפור הזה לגמרי, ואני הולך על מספרים באמת חסרי תקדים שאני מקווה שגם לא קיימים במדינת ישראל. מאוד מקווה שלא, כי אני לא מכיר תוכנית שהוועדה המחוזית כפתה 45% יותר על הוועדה המקומית. אני לא מכיר דברים כאלה. אני לא יודע גם אם אתם מכירים, תבדקו אצלכם.

אלו תוכניות שהתרחבו.

אתה יודע מתי הן מתרחבות? כשהוועדה המחוזית מסכימה כשהרשות לוחצת אותה, לא הפוך.

אתה צודק.

אני בא ואומר לרשויות המקומיות, אל תהיו כאלה נאחסים, בסדר? הסכמת כבר פעם. אל תגידו לי עכשיו, אני צריך לבדוק מחדש. אלה מה, באה רשות מקומית ואומרת, תקשיבו, שלא יהיה לי משהו שבאתי לקחת את רחל והיא מלאה.

אבל יש בשביל זה את הוועדה המחוזית. תהליך ההכרזה לא קשור לזה.

חלילה. אני מבקשת גם להתייחס לדברים שנאמרו כאן, ולהזכיר שכבר היום יש לוועדה המחוזית סמכות לתכנן תוכניות לא למתחמי פינוי ובינוי אבל תוכניות של פינוי ובינוי שהן התחדשות עירונית. זה מוצהר שלא נהנה מההטבה של המס ולא מצריך את ההסכמה של הרשות המקומית. יכול להיות שאם הוועדה המחוזית בתרחיש הדמיוני, באמת נקווה שהוא דמיוני לחלוטין, שהוא סוטה ממה שהרשות המקומית רוצה - - -

משפט אחד ברשותך, אדוני. אני חושב שבאמת הדיון פה הוא לא לצורך. הרי צורך העניין, אם ועדה מחוזית מקדמת תוכנית והוועדה המקומית הגישה התנגדות כלכלית וכל הטעמים האלה, ההתנגדות התקבלה בחלקה או לא חלקה, אין טעם לתת כלי נוסף על מנת לסכל את התוכנית. זה דבר ראשון. אגב, לגבי מה שאמרה פה הנציגה, העמדה של ההתאחדות היא שגם בוועדות שלא עוברות דרך המקומית לא צריך את ההכרזה של המקומית, אבל נניח שבמידה וניתנה הסכמה, בין אם במפורש ובין אם - - - , כל הרעיון הזה לבוא ולתת לה שוב כלי נוסף הוא לא רלוונטי.

אני חושב שהעניין שוועדה מחוזית מוסיפה זכויות כפי שציינת, הוא באמת חריג, אבל שער לנפשך שמחירי הדירות יורדים ואנחנו מנסים לקדם פרויקט בפריפריה. כדי שתהיה כלכליות לפרויקט, כי כולנו יודעים שדברים לא קבועים, דווקא נדרשת הוספה כזאת, ובינתיים מתחלף השלטון המקומי באותה רשות. אני לא מדבר איתך על פריפריה קיצונית. הנושא הזה יכול בהחלט להיות, לצערנו אנחנו כנראה הולכים לכיוון. זה פן אחד. פן שני, אם יקבלו את הבקשה פה, אנחנו הולכים לעשות בלגאן מאוד גדול, מדוע? משום שההכרזה היא מיסויית. לפי חוק מיסוי מקרקעין, כדי לדחות את יום המכירה אתה צריך לקבל הכרזה מקדמית וגם - - - .

זה לא נכון. רק הכרזה מקדמית מספיקה לצורך דחיית יום המכירה.

בסדר.

אנחנו לא שם. אנחנו לא דנים בנושא הזה כרגע.

אנחנו גם בנושא הזה.

בסעיף הבא. עוד לא הקראנו אותו.

טוב, אז אני אחכה לסעיף הבא.

אני רוצה, היושב-ראש, להתייחס. לא משנה עכשיו איזה מספר נבחר ככל שנבחר ותהיה הסכמה למספר כזה או אחר. הישימות של המבחן הזה לדעתי בשטח לא יהיה קל כי בסופו של דבר יכול להיות מצב שבאמת יש תוספת של 40% של יחידות הדיור, 50% ואפילו 200%, אבל מצד שני פשוט מרחיבים את השטח של המתחם. יחס בין שטח לבין יחידת הדיור לאותו תא שטח, יכול להיות שהוא לא השתנה, ופשוט יכול להיות שאותה רשות מקומית כן מסכימה להרחיב את הגבולות של התוכנית.

אם היא תסכים אז היא לא באה אליך בטענות. מה שאתה אומר זה רק מחזק את הדברים שהם אמרו. אני הסכמתי על שכונת שרת שהקוטר שלה הוא כך וכך.

יכול להיות שקרו שני הדברים, גם הרחיבו את הגבולות של התוכנית וגם ציפפו קצת את הבנייה באותו תא שטח.

זה באמת משהו אחר.

אז מה אתה רוצה, לתפוס אותם על מה שהם אמרו אז בהתחלה על משהו אחר לגמרי?

לא, ההליך הוא תכנוני. הם יכולים להתנגד במסגרת התוכנית.

מה זה קשור?

הם לא יכולים להגיד גם לוועדה, דעו לכם, אם לא תקבלו את ההסתייגויות שלנו עכשיו, אז דעו לכם, אנחנו לא הולכים לתמוך בהכרזה.

בוודאי שיכולים.

אבל זה שימוש לרעה בסמכות.

ממש לא.

אז מה אתה רוצה?

להוציא אותם בכלל.

תן הנחיה לכל המחוזות, במקומות שאתם הולכים לשנות, תקראו קודם לרשות המקומית, בקשו ממנה הכרזה כחוק. פה מדובר לא על הכרזה שהייתה כמו שאתם עושים תמיד, אלא באתם ואמרתם, אם הרשות כבר נתנה יעד, אז לא צריך את ההכרזה. למה אתם בכלל חושבים שצריך הכרזה? אני שואל אתכם מה ששאלתם אותם.

יש דברים שצריך לבדוק, מספר יחידות דיור במצב נכנס, במצב יוצא.

את ההסכמה של הרשות להכרזה, למה אתה צריך?

אנחנו מבטלים את ההסכמה אם היא תמכה.

אם היא תמכה במויש'ה ופתאום הגיע לה אהרון - - -

אדוני היושב-ראש, אני רוצה שנייה להזכיר מה היה פה בחוק ההסדרים הקודם בנוגע להיטלי השבחה, ולנסות לגזור משם את הרעיון המסדר שעשינו אז. בנושא של היטלי השבחה, מה שפעם קודמת עשינו, בעצם אנחנו ביקשנו כמו שפעם המנגנון של היטלי השבחה. התשובה שהיזם היה מקבל הייתה בשלב מאוחר מאוד ואנחנו הקדמנו את התהליך. נתנו לרשות המקומית סמכות אבל אמרנו לה, תנו את זה בשלב מוקדם כי השוק רוצה ודאות. באותה מידה אנחנו באים ואומרים עכשיו, אנחנו רוצים שהשוק יידע לקראת מה הוא הולך. אנחנו רוצים שיזם שמקדם עכשיו תוכנית, שרוצה להתקדם איתה, יידע האם התוכנית זאת מוכרזת, האם ההטבות המיסויות שהוא צריך לקבל יתקבלו, ולא שייצא מצב שהוא מתקדם בתוכנית. התקדמות בתוכנית כוללת הרבה דברים.

אז תעשה את ההכרזה קודם.

זה בדיוק מה שאנחנו רוצים. אנחנו רוצים לתת את הוודאות.

למה הרשות המקומית בתהליך מבחינתכם?

כי זו תוכנית שמקודמת בתחומה והיא צריכה לתת את חוות דעתה.

לא חוות דעתה, את הסכמתה. למה?

האם התוכנית הזאת עומדת באיך שהעיר רואה את התכנון.

אתם מחזיקים את החבל משני הקצוות. יותר מזה אני רוצה לומר לכם, אתם גם מדברים על דברים שהם באמת סופר חריגים. אין לזה שום משמעות של עננה כבדה שמרחפת על הבנייה בארץ, כי אני לא מכיר כאלה תוכניות שהתהפכו בכאלה צורות, אלא אם כן הן גדלו לאזורים אחרים ואז אני יכול להצדיק את החשש. אתם רק מחזקים לי את החשש.

תסכימו איתי שאם יהיה שינוי דרמטי כזה כמו שאתה מדבר עליו, הכפלה נניח של היקף התוכנית, אז הרשות המקומית, יש לה 'סיי' בהליך התכנון. היא מעורבת פה בצורה כזו או אחרת. בסוף אם הוועדה תחליט ללכת על דבר אחר, על משהו שהוא מעל הרף שאנחנו מדברים עליו, אז בסופו של דבר הרשות המקומית תבוא ותגיד, יש לי מנוף לעצור את זה. היא תקבע הלכה למעשה את ההליך התכנוני.

קודם כל זה קיים כל הזמן. זה אחד.

זה בדיוק מה שאני אומר. זה קיים. יש לרשות את הכוח בהליך התכנוני.

אתה התחלת את הטיעון שלך מזה שאמרת לי, ואני אומר את זה במילים שלי, תקשיב, בוא לא ניתן שיתזזו אותנו סתם. אם הם הסכימו לתוכנית, אם הם עכשיו משנים את דעתם, סימן שיש סיבות אחרות. עכשיו מה שקורה זה שאנחנו הגדרנו את המשנים את דעתם. אמרנו, הם לא יכולים לשנות את דעתם סתם. הם ישנו את דעתם רק במקרה שהשתנה ממש בצורה דרמטית, שאין הרבה דברים כאלה שקרו, ולכן רק כדי לגדר את זה, כדי שזה לא יהיה גם ניצול לרעה הפוך ויגידו, הסתמכנו על מה שאז דיברתם בכלל על רחובות אחרים ועל מקום אחר והרבה יותר קטן, ופתאום זה גדל ככה. לדעתי זה האמצע הנכון ואני רוצה לסיים את הדיון בעניין הזה. כך אני חושב.

עוד חידוד קטן, בהסכמה עם השלטון המקומי.

חידוד בהסכמות תמיד יבוא.

שני חידודים: אחד, זה שזה הגדלה מהשטח הכולל המותר לבנייה למגורים, כי ההכרזה מתייחסת להיטלי השבחה למגורים בלבד. השני, שזה שני תנאים, גם שהייתה הגדלה מעל 45% וגם שהרשות הגישה התנגדות בעניין הזה.

אתה מכריח אותה להתנגד?

כן.

למה?

אם זה כל כך שינוי דרמטי שהיא לא רצתה בו, אז שתתנגד לו, ובהסכמה עם השלטון המקומי.

אתה מבין מה אתה אומר? היא התנגדה, ההתנגדות שלה נדחתה ואז מה?

ואז לא יהיה את הפטור המיסויי. יהיה מוצר אחר, כי אתם הגדלתם אותו וכנראה הוא גם כלכלי לכם - - -

תם הטקס. הלאה. לא הצבענו אבל זה עמדת הוועדה.

יש לך עוד הערה לנושא הזה?

כן, בבקשה. בעניין סעיף קטן (ד) שהתווסף על ההכרזה שתואמת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית כהגדרתה בסעיף 64(ב2) לחוק התכנון והבנייה, אז אנחנו עשינו בדיקה גם עם רשויות שמקדמות תוכניות כוללות להתחדשות עירונית, והאזורים שיש בתוכניות, הם מתחלקים לשני סוגים: סוג אחד שדורש עוד הגשה של תוכנית מפורטת, וסוג שני שאפשר להגיש כבר ישירות היתר. כאשר מדובר באזור שבו ניתן להגיש כבר היתר, אז באמת לא צריך אפילו לא את עומק הדעת הראשוני של הרשות המקומית כי כבר יש תוכנית כוללנית שהכול בה קודם וטוייב ונעשה. אפשר להבין את ההצדקה לזה, אבל כאשר מדובר באזור שיש בו צורך להגיש עוד תוכנית, אין כאן אפילו לא ראשית הבנה של הרשות המקומית, ושוב, עניינינו בהסכמה להכרזה, לכן אנחנו מבקשים לסייג את - - -

מירה, אני חושבת שצריך להבהיר, אולי זה כרגע לא ברור מהסעיף פה, שיש בנוסף לכך עוד שני תנאים שנדרשים לפני מתן ההכרזה, אחד זה תוכנית מפורטת מופקדת חוץ מזה שהאזור סומן. בדיוק כפי שאמרת, אז צריך תוכנית מפורטת - - - .

באיזה הקשרים את אומרת תוכנית מפורטת מופקדת? לא הבנתי מה את אומרת.

אני אומרת שמירה מביאה את זה כאיזושהי אמירה שצריך בנוסף לקדם גם תוכנית מפורטת, שלא מספיק להתבסס על התוכנית הכוללת. אני אומרת שבנוסף צריך לקדם את הפקדת התוכנית המפורטת והסכמה של בעלי הזכויות.

לא.

רק שזה לא מה שאמרתי. אני שוב אסביר מה שאמרתי. אתם בעצם מבקשים גם בסעיף המשנה הזה לייתר את הצורך בהסכמה של הרשות המקומית להכרזה.

התשובה לטענה הזו היא שבדיוק בשביל זה יש תוכנית כוללת, שהתוכנית הכוללת כוללת את הטווח שהרשות המקומית מסכימה לו. נכון שהיא לא אמרה בתוכנית הכוללת אם זה יהיה 22.5 קומות, אבל היא אמרה בתוכנית הכוללת שאפשר לעשות באזור הזה טווח של בין 15 ל-30 קומות לפי מה שיגישו בתוכנית המפורטת.

התוכנית הכוללת גם מחלקת את העיר לשטחים שבהם היא מבקשת תכנון מתחמי לעומת שטחים שהיא מבקשת תכנון נקודתי, אז במקום שבו היא הסכימה לתכנון מתחמי - - -

חברים, הלאה.

אם אפשר בבקשה בעניין הזה. תמיר קהילה מעיריית תל אביב, המחלקה להתחדשות עירונית. אנחנו היום מקדמים תוכנית כוללת. כמו שמירה אמרה, יש שני סוגי אזורים. באזור שאנחנו מתוקף התוכנית הכוללת נאפשר להוציא היתרים, אז הכול בסדר.

האזור שלא?

האזורים שלא, אנחנו עוד לא יודעים מה רוצים לראות שם. אין טווח עדיין.

מה התוכנית אומרת? זה לא תוכנית כוללת.

היא כוללת. היא רק אומרת שבאזורים האלה תצטרך לקדם תוכנית מפורטת לפי תוכנית המתאר.

מה כתוב בתוכנית כוללת? זה כתמים?

כן, כתמים, כאילו אזור לתכנון עתידי שצריך לעשות בו תוכנית לפי המתאר.

אז זה לא הגדרה של תוכנית כוללת.

אם מדובר על שטח לתכנון בעתיד כמו שתמיר הציג, אז אחד משניים: קודם כל ספק אם זה נכנס להגדרות של 64(ב) כי היא צריכה לחול על כל תחום העיר, אבל אם זה שטח שלא מתוכנן בתוכנית הכוללת, אז זה לא יהיה תואם לתוכנית הכוללת.

נכון.

איך אתה מבין את זה מהנוסח שכתוב כאן? "ההכרזה תואמת תוכנית כוללת להתחדשות עירונית כהגדרה בסעיף 64(ב2)".

תומר, בנוסח אפשר לרשום אולי שטח שמיועד לתכנון מתחמי כהגדרתו בסעיף 64(ב).

יש שם הגדרה כזאת?

יש שם, כן. "סעיף 64(ב2) פסקה א, שטח שמיועד לתכנון מתחמי לפי תוכנית כוללת להתחדשות עירונית".

מקובל, זה הכול.

בהחלט.

יפה. כשעשיתם משהו שבאמת לא באתם וקבעתם אלא איזשהו ענן כזה, אני לא רוצה להסתמך על ענן כזה כהסכמה, אבל כשיש תוכנית אז זה בסדר. מקובל עליכם, הרשות? משרד האוצר? הלאה.

אנחנו עוברים לנושא הבא שהוא האישור המקדמי לתוכנית להתחדשות עירונית. לפי המצב שהיה קיים לפני שנה וחצי, הייתה צריכה להתקבל החלטה של הוועדה המייעצת שיש לה כוונה להכריז על מתחם ואז בעצם המשמעות העיקרית הייתה באמת משמעות מיסויית. בתיקון שנעשה בחוק ההסדרים האחרון בעצם נקבע שצריך אישור מקדמי כזה. צריך את הסכמת מהנדס הרשות המקומית הנוגעת בדבר. בהצעת החוק הממשלתית קיבלנו הצעה אחת שמדברת על התייעצות במקום הסכמה.

הייתה דרושה הסכמת רשות מקומית, לא מהנדס רשות מקומית.

הסכמת הרשות המקומית. תודה על התיקון, ולכן כעת מבקשים שזה יהיה התייעצות לא עם הרשות המקומית, קרי עם ראש הרשות או המועצה אלא עם - - -

אנחנו מדברים פה על מה?

אישור מקדמי.

אבל גם הסברנו שזאת הייתה טעות בתיקון החקיקה הקודם. בתקנות כתוב כמו שאמרת קודם, תומר, הסכמה של מהנדס העיר, כך שבעצם במהות מבחינתנו התיקון הוא במקום הסכמה, להיוועצות.

בהצעת החוק הממשלתית נכללה דרישה לקביעת תקנות שיגדירו את הכללים לפיהם יבוצע האישור המקדמי וכעת יש התפתחות בעמדת הממשלה המבקשת לשנות גם מההצעה המקורית שלה.

לא התכוונו לתקנות, התכוונו לכללים.

אנחנו יודעים לקרוא את נוסח הצעת החוק.

מתקנות זה הופך לכללים?

אנחנו כתבנו כללים.

הייעוץ המשפטי בוועדה הסביר שהכללים האלה לא יכולים להיות כללים, לדעתו, פנימיים כמו שהממשלה חשבה, אז הממשלה בחרה בדרך אחרת, אבל באופן מהותי, תומר, זאת לא הייתה הכוונה. זה לא שאמרנו, ניתן סמכות. ברגע שאתה אמרת שהכללים האלה צריכים לבוא לאישור ועדה וצריכים לעבור - - -

לא אמרתי שזה צריך לבוא לאישור ועדה. זה סיפור אחר, בנפרד.

תומר, עכשיו מה שאנחנו מבטלים לא יוכלל בנוסח המעודכן ששלחנו - - -

לכן אמרתי שיש עכשיו התפתחות.

זה גם אופציה, תומר, שאתם דיברתם עליה, או שמביאים את התקנות, אמרתם, או שתכניסו את התקנות אל תוך החוק. הסתכלנו מה יש בתקנות ולקחנו שם את התנאים שחשובים שיהיו לנו, והכנסנו את זה בתוך החוק.

המשמעות העיקרית של האישור המקדמי באמת מיסויית למול רשות מיסוי מקרקעין.

אבל עד שאין הכרזה זה לא - - -

לא, לא. יש שתי משמעותיות לאישור המקדמי. משמעות אחת היא שיש ועדה מקומית עצמאית מיוחדת שיכולה לתכנן שם, שזה הרשות המקומית עצמה, אז זה פחות נוגע לרשות המקומית, ומבחינת היזמים שהם יכולים להתחיל לעשות עסקאות עם הדיירים למעשה, בעלי הדירות, ולדחות את מועד המכירה כבר בשלב המקדמי. זה מאפשר להם להתחיל לחתום.

ומה קורה אם אחר כך אין הכרזה?

זאת שאלה ששאלת בישיבה הקודמת לגבי הנושא של הסתמכות, אז משרד המשפטים התבקש להביא תשובה.

אנחנו השבנו בישיבה הקודמת שכל האישורים, גם אני חושב שעינת הקריאה מהאישורים, תמיד יש כל מיני הערות אזהרה שזה בכפוף - - - .

הקראתי את זה. כתוב ברחל ביתך הקטנה שזה לא מהווה שום בסיס להליכים תכנוניים.

אתם מדברים פה על היוועצות עם מהנדס העיר.

נכון.

אם מהנדס העיר אומר לכם לא?

עדיין לפי ההצעה יש לנו סמכות לאשר. מה שעלה פה בדיון הקודם, עלתה איזושהי הצעה שנציין באותו אישור שהאישור ניתן על אף הסתייגותו של מהנדס העיר.

זה גם דיברנו.

הסכמתם להכניס את המשפט הזה בתוך האישורים.

כן, אין לנו התנגדות.

מרכז שלטון מקומי, באישור מקדמי איפה הבעיה שלכם בעניין? איפה זה קושר אתכם לאירוע?

ברגע שמוותרים בצורך בהסכמה שלנו ומדברים על התייעצות באישור מקדמי, וכבר שם בהתייעצות אנחנו מתנגדים, ובכל זאת מתקדמים, אז זה במידה מסוימת לשים בפני עיוור מכשול, כי אנחנו כבר גילינו את דעתנו שאנחנו לא מעוניינים לאשר את ההכרזה הזו. אנחנו גילינו את דעתנו שהמצב לא מקובל עלינו.

ועל זה הם הכניסו באישורים שלהם.

אתה חושף את בעלי הנכס.

מצד שני אתה חושף את היזם לזה שהוא צריך לשלם מס.

מנקודת מבטה של הרשות המקומית, אם הרשות המקומית הודיעה לרשות להתחדשות עירונית שהיא מתנגדת, לצורך העניין מהנדס הרשות, למרות שאין זהות בין מהנדס הרשות לרשות המקומית, אבל נניח שבמקרה זה.

נניח.

מתוך הנחה, והרשות המקומית לא קיבלה את עמדתה. לפי ההצעה יכולה הרשות המקומית להתקדם עם ההכרזה.

הרשות להתחדשות עירונית.

עם ההחלטה המקדמית בלבד.

נכון. עכשיו מגיע שלב ההכרזה, בין אם זה במסגרת ההצעה הזו או בין אם במסגרת המצב הקודם, לא משנה, צריכים להכריז. באה הרשות המקומית ואומרת, אני לא מסכימה. יבוא היזם, וזאת השאלה שעלתה בדיון הקודם. יבוא היזם ויגיד, אני הסתמכתי.

הסתמך על מה?

על זה שנתנו לי אישור מקדמי.

מי נתן?

הרשות להתחדשות.

איך אפשר להסתמך על אישור כזה?

הוא מסתמך.

זה עדיין לא חושף את הרשות המקומית.

בהחלט כן. יגידו לה, כשאת מתנגדת עכשיו להכרזה, את היית צריכה לשקול שהיזם כבר פעל. הוא כבר הסתמך, הוא כבר עשה עסקאות.

אתם במילים אחרות בעצם גורמים לרשות המקומית או למהנדס העיר לקבל הנחייה מהיועץ המשפטי של העירייה שיגיד לו מראש, אל תסכים, לא בגלל סיבות תכנוניות אלא בגלל שמחר יגידו שההסכמה שלך - - -

נכון מאוד.

אפשר להוריד לגמרי את הצורך בהיוועצות עם הרשות המקומית. זה באמת לא רלוונטי לרשות המקומית כי זה רק דחיית מס. זה אפשרות אחת. אפשרות שנייה שדיברנו עליה בדיון הקודם, אני אזכיר לכם, היה את הסוגיה שבאה במסגרת האישור. הרשות תציין בפני היזם מה הייתה עמדת מהנדס העיר, אם הוא הסכים או לא הסכים.

כן, זה אני הצעתי אז. מה מפחיד אותי בהצעה הזאת? יכול להיות שהרשות לא תרצה לקשור את עצמה עכשיו בהסכמה למרות שמהנדס העיר יגיד שהתוכנית היא נהדרת, אבל הוא מפחד שזה יקשור לו את הידיים ואת הרגליים, אז הוא לא יעשה כלום.

על המקדמי יש גם השפעה בעצם על התכנון, כי אם יזם מקבל כזה אישור מקדמי ועל סמך זה מחתים על חוזים ומבטיח דברים כשעוד אין בעצם תוכנית, אחר כך אנחנו מחשקים - - -

עכשיו כשיהיה כתוב "בכפוף", זה אמיתי. ככה יגידו, היה הליך מקדמי. הפוך, אני חושב שזה מחזק אתכם יותר ככה. לא הייתם בתמונה, מישהו בא, נסע עם משאית על הראש שלכם. סע קדימה.

מה עמדתם?

אני לפי עמדתם רואה שאני לא צריך לשאול אותם מה עמדתם. הבנתי. קיבלתי החלטה לבד, לא שהסכמתם. אפילו צרחתם ככרוכיה.

בלי הסכמה?

כן.

בלי היוועצות, הכוונה. אין הסכמה.

בלי היוועצות.

אין היוועצות. חזקה על הרשות שהיא יודעת לדבר עם רשויות מקומיות, וחזקה על היזמים שיודעים לדבר עם שניהם, וחזקה על כולם, בוא נשחרר.

הממשלה לא מתנגדת.

הלאה.

לגבי הסוגיה של כללים, אם זה תקנות או לא, נור, אתה רוצה להקריא את הנוסח שהצענו לוועדה?

להקריא את סעיף ג' בנוסח המוצע?

בבקשה.

זה שילוב, מה ששלחנו לבין התיקון של היושב-ראש עכשיו.

אוקיי.

(3) בסעיף קטן (ג), במקום "בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר" יבוא "אם יש תכנון ראשוני לפינוי ובינוי בשטח שבו קיימות 24 יחידות דיור לפחות".

טוב, הלאה.

מה החלטנו לגבי הנוסח הזה?

יהיה עוד נוסח סופי, מה שנקרא. זה גם יהיה נוסח להסתייגויות.

כן, הלאה, נושא הבא.

הנושא הבא, אנחנו עוברים בעצם לתיקון חוק פינוי ובינוי, סעיף 58, זה עמוד 7 בנוסח שפרסמנו.

תיקון חוק
פינוי ובינוי 58. בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (בפרק זה – חוק פינוי ובינוי) –

(1) בסעיף 1 בהסדרה "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית"

(1) ברישא, במקום "ושבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ ושני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים" יבוא "שמתקיימים";

(2) בפסקה (1) במקום "ממחצית" יבוא "משתי חמישיות";

(3) בפסקה (2) במקום "ממחצית" יבוא "משתי חמישיות";

זה בעצם הרוב שנדרש לצורך פנייה לשמאי שיבחן את כדאיות העסקה. בעצם הממשלה הציעה בהצעת החוק הממשלתית להוריד את זה ל-50%, והוועדה המליצה שזה יהיה 40%.

מה המשמעות של מחיקת הרישא עם השני שלישים מהמקבץ?

היום יש רוב מצטבר. צריך שני שליש מהמגרש ומחצית מכל בית משותף שבמקבץ. אנחנו רוצים שיהיה כלל פשוט, שתי חמישיות מכל בית משותף, וזהו. זה ביחד ייצא גם שתי חמישיות מהמקבץ. אנחנו לא רוצים לעשות רוב גדול למקבץ, אלא רוב נמוך לבית משותף.

בנוסח המקורי היה פער בין רמת המקבץ לבית הבית המשותף.

אני אגיד לכם למה אני לארג' עם הדבר הזה, כי אני חושב שהדבר הזה רק יכול לקדם. כשאתה בא לבן אדם ואתה כבר מדבר איתו על מספרים ואתה יודע מה אתה הולך לתת לו, זה אחרת לגמרי מאשר אתה אומר לו, תראה, זה בכפוף לבדיקה כזאת ואחרת. בכל זאת אנחנו משאירים משהו. 45% או 40%?

40%.

הלאה.

(2) בסעיף 2א –

(1) בסעיף קטן (א) במקום "רשאי, יבוא "או יזם עסקת הפינוי ובינוי רשאים";
(2) במקום סעיף קטן (ו) יבוא:

"והיה ושר המשפטים באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת יקבע כללים והגבלות שיחולו על שמאי פינוי ובינוי, לגבי טיפולו בעניינים נוספים הנוגעים לעסקאות פינוי ובינוי שלא מכוח מינוי כאמור בסעיף קטן (ב)";

עד היום היזם - - -

לא יכל לבקש. אנחנו נבקש להשאיר שהוא לא יוכל לבקש שמאי פינוי ובינוי, ונסביר למה.

בהצעת הממשלה הראשונית לא היה.

לא היה.

אנחנו ביקשנו את זה.

אני לא בטוח שזה נכון.

אנחנו סבורים גם שזה לא נכון. אנחנו חושבים שוואנס, הורדנו את הרוב ל-40%, אז גם יזם שרוצה יכול לפנות ל-40% אליהם כדי שיגידו - - -

במיוחד שהיום הוא לא יכול היה לפני 66%, אז עכשיו לא רק שגם לא 40%, אלא לבד מעצמו.

המשמעות היא שלא צריך הסכמה של הדיירים.

בדיוק.

אין משמעות. חשוב גם לחדד פה שיש משמעות ויש השלכה גם לחוות הדעת הזאת. היא לא מנותקת מהדיירים. מה שיקבע השמאי למרות שמדובר בהליך מאוד מוקדם, בסופו של דבר חוות הדעת שלו שהיא בתחילת הדר, יכולה לפגוש את הדיירים בסוף הדרך, לכן צריך עדיין את הרוב המינימלי של ה-40%.

אז אתה אומר כמוני, את ה-40%.

בלי היזם.

אני חושב שאם בא יזם הוגן ויש לא מעט כאלה, והוא רוצה לבוא כי יש - - -

אני אגיד לך למה, כי הם לא חשופים. הם באים, הוא מסביר. 40%, למצוא אנשים שפויים, אפשר. כך אני חושב.

הוא צריך 40% לא לעסקה, אלא 40% שיחתים אותם על פנייה.

כדי להגיד גם לזה לא, זה משהו הפוך. כל בן אדם רוצה לדעת כמה זה, אבל מה, הוא רוצה להיות מעורב בעניין, לדעת. בצורה שמופיע בחלק השני זה נופל עליהם בהפתעה. פתאום הוא בא כבר עם דוח שמאי. דבר ראשון יגיד, לא מאמין לך. תיכנסו לפסיכולוגיה הזאת. אל תקפצו על כל איזה משהו שהוא נראה לכם כי בסוף זה שאלה של דרך סבירה ונורמלית, וזה דרך סבירה ונורמלית. לא צריך פה רוב. הפוך, מספיק כאן מיעוט, אבל זה מכריח אותך לדבר איתם.

שאלה לא קשורה לנושא אבל קשורה. איך מתבצע הדבר הזה בפועל, במובן הזה שלמיטב ידיעתי לצורך עריכת שומה נדרש ביקור בנכס. איך פועלים לגבי בעלי הדירות שלא הסכימו לפינוי ובינוי?

אני מזכירה שבשלב הזה אנחנו לא מדברים על שומה של דירה פרטית. הוא צריך להיכנס לדירה טיפוסית. בדרך כלל בבניינים האלה יש שתיים, מקסימום שלוש דירות טיפוסיות, אז הוא יכנס לאלה שכן הסכימו.

יש תקנות מכוח הסעיף הזה שמסדירות. חוות הדעת הראשונית היא חוות דעת כללית על העסקה ולא לדירה מסוימת כמו שעינת ציינה כרגע, ואם בעל דירה מבקש, הוא רשאי לבקש גם חוות דעת שתהיה לדירה הספציפית שלו, וזו חוות הדעת שמשמשת אחר כך - - -

הלאה. אגב, אם למישהו יש הערה והוא רוצה לצעוק, שיצעק, שיודיע.

(3) בסעיף 4, במקום "ייחשבו הדירות של מי" יבוא "ייחשב בעל הדירה".

זה תיקון ניסוחי שפשוט הנושא הוא בעל הדירה ולא הדירות.

התיקון של ההיוון שהקראנו בתחילת הדיון, אתם רוצים להקריא אותו עכשיו?

יש לכם כבר נוסח?

כשנגיע, נקריא אותו.

ל"הגיע" זה בחוק הזה. אנחנו עוברים עכשיו לחוק הבא.

אם יש לכם נוסח שהוא מסוכם, אז אתם יכולים.

לא עם רשות המיסים.

עם זה נבוא לדיון הבא.

הדיון המיסויי.

הדיון המיסויי, בסדר.

בכל מקרה אין הצבעות.

תיקון חוק פינוי
ובינוי – תחילה 59. תחילו של סעיף 2א לחוק פינוי ובינוי, כנוסחו בסעיף 58(2) לחוק זה, ביום תחילתן של תקנות לפי סעיף קטן (ו) של סעיף 2א האמור.

השינוי בנושא של ניגוד עניינים של השמאי, אז זה ייכנס לתוקף רק כשיהיו תקנות.

ועד אז יחולו ההסדרים שקבועים היום בחוק.

זה תקנות שצריך אישור ועדה?

כן, זה מה שביקשת.

כן, אבל צריך לדאוג שזה יקרה אם אתם רוצים שהשקיפות - - -

אנחנו מאוד רוצים וכבר יש לנו איזושהי הצעה לא סופית כמובן.

אם תביאו משהו טוב נעיף את זה מהר, לא במהלך חוק ההסדרים.

אנחנו נביא, אבל גם אם לא, אז יש בינתיים את ההסדר שהמחוקק קבע, שאין ואקום.

בסדר, ואקום אין אבל גם אין התקדמות.

אנחנו עוברים עכשיו לחוק החיזוק.

תיקון חוק
המקרקעין (חיזוק
בתים משותפים
מפני רעידות אדמה) 60. בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008) –

(1) בסעיף 5א –

(1) בסעיף קטן (א), במקום "אף אם לא התקבלה החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף" יבוא "אף אם לא התקבלה החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות, ויותר משני בעלי דירות" ובמקום "בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם" יבוא "בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם (להלן – הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה)";

על זה אין בעיה, נכון? סיכמנו, השוואת תנאים. למישהו יש משהו לומר?

אנחנו רק נדגיש שאנחנו אמרנו כבר דיון שעסק בחוק פינוי ובינוי, שעמדתנו היא שהורדת הרוב הנדרש מעוררת קשיים ואנחנו לא שינינו את עמדתנו גם בהקשר הזה.

כן, בסדר. זה מה שנקרא, באותו קושי וזה עבר, עם אותו קושי זה יעבור גם עכשיו.

אני רק אומר את זה בכותרת.

איך אומרים? מזכיר את הקושי. אני לא מזלזל בקושי, אגב. הלאה.

(2) אחרי סעיף קטן (א) יבוא:

(א1) המפקח רשאי לקבוע כי בחישוב הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה, לא יובאו בחשבון זכויותיו או חלק מזכויותיו של בעל דירה שלא הסכים לביצוע העבודה (בסעיף זה – בעל דירה מתנגד), אם מצא שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין, בין השאר בהתחשב בהיקף הבנייה או השימוש כאמור ובפרק הזמן שעבר מאז החלו, או שהתנגדותו נובעת מפיצול הדירה שבבעלותו לדירה אחת נוספת לפחות, והכול ובלבד שלא ניתנה לבנייה, שימוש או פיצול כאמור, לפי העניין, הסכמת שאר בעלי הדירות בבית המשותף או בעלי השטח הגובל בבניין, לפי העניין, ככל שהיא נדרשת, ובלבד שהוגשה בקשה לכך למפקח בהליך תביעה לפי סעיף קטן (א) או בהליך נפרד וצורפו לתביעה שני אלה:

(1) ראיה לבנייה או לשימוש ברכוש המשותף או בשטח הגובל לבניין או לפיצול דירות כאמור;

(2) ראיה לכך שיותר ממחצית מכלל בעלי הדירות בבית המשותף שבו נמצאת דירתו של בעל הדירה המתנגד, שיש בבעלותם יותר ממחצית מהרכוש המשותף בבית המשותף, מסכימים לביצוע העבודה; בפסקה זו, "כלל בעלי הדירות בבית המשותף" לרבות בעלי הדירות המתנגדים.

אנחנו מתנגדים לתיקון שהייעוץ המשפטי לוועדה הציע. אנחנו רואים קושי במציאת בעלי הדירות שאני לא יודעת מתי הסכימו או לא הסכימו לעבירת הבנייה. אני לא מכירה אירוע שבו חתמו במועד ביצוע העבירה לבעל הדירה, והסכימו כל בעלי שאר - - -

אני רוצה להדגיש, לא מדובר כאן על זה שבגלל זה מגיע להם זכויות נוספות.

נכון.

פה מדובר על משהו אחר לגמרי, ואני לא רוצה למצוא כל מיני הגדרות למה נגרם לאנשים, וקוראים להם עבריין או קוראים להם משהו אחר, שיכול להיות שמתברר, יכול להיות גם שלא.

בשביל זה הולכים לבית המשפט.

על זה?

כן.

ברור שזה נידון. אדוני היושב-ראש, אנחנו מדברים רק על תנאי סף האם אפשר בכלל לגשת לבית משפט? האם בכלל אפשר להוריד את הזכויות שלו מתחת למה שיש לו? השופט עדיין צריך להקשיב ובדיוק לשמוע את הטיעונים האלה. אם יש דייר שיבוא ויגיד שאני קיבלתי את ההסכמה של השכנים שלי לבנות בשטח המשותף, והשופט ישתכנע, אז הוא פשוט ישתכנע ולא יעשה איתו שום דבר. זה עדיין צריך לעבור את המסננת של שופט שצריך להקשיב לראיות שמביאים בפניו.

היועץ המשפטי.

כן, אני אסביר. כבר בדיון בחוק ההסדרים שעבר, הודו נציגי הממשלה שההוראה הזאת לא מגיעה לבתי המשפט ולא בכדי. ההליך של דייר סרבן או דייר מסתייג או דייר כזה לא מגיע לבית משפט ולא בכדי.

מה זאת אומרת? לא הבנו.

ועוד איך שמגיע.

במהות זה סירוב בלתי סביר.

אבל אנחנו עוד לא בסירוב בלתי סביר. אנחנו בשלב מקדמי.

סליחה, אני מבקש לתת ליועץ המשפטי להשלים.

לא הבנו פשוט את האמירה.

אז הוא יסביר את עצמו.

אני אחזור שוב. הליכים לפי סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי לא מגיעים כמעט לבית המשפט, והסיבה היא פשוטה. הדיירים הם דיירים בחלק ניכר מהמקרים וכך גם הוסבר על ידי נציגי הממשלה בחוק ההסדרים הקודם, שבאים אליהם עם הוראות החוק ואומרים להם, אם אתה תתנגד, אז תדע לך שאתה תהיה דייר סרבן ואנחנו נלך איתך לבית משפט ואתה תשלם אלפי או מאות אלפי שקלים הוצאות, לכן התיקים האלה לא מגיעים לבתי המשפט אלא במקרים מאוד נדירים, כיוון שבעלי הדירות מורתעים עוד מראש מלפנות לבית המשפט ולכן הם נותנים את הסכמתם. זאת המציאות. יש מעט מאוד תיקים שמגיעים לבית המשפט.

פשוט לא נכון.

אתה חולק על הממשלה, לא עליי.

אין לזה אחיזה. נביא לדיון הבא את רשימת התיקים.

רשימת התיקים שמתנהלים בבית המשפט.

אנחנו מכירים לא מעט.

שהגיעו לפסק דין.

מה זה משנה?

בזמנו עלתה השאלה מה עושים עם הדייר שלוקח בחשבון זכויות ש"לא מגיעות לו". עלתה השאלה באיזה מקרים אנחנו מטפלים, שבהם הדייר מתנגד על יסוד זכויות שלא מגיעות לו. עלתה השאלה מה אנחנו מביאים בחשבון לעניין זה. כרגע המצב בחוק פינוי ובינוי הוא, שמתחשבים בשאלה האם מדובר בעבירות תכנון ובנייה, כן או לא, או האם ניתנה הסכמת הדיירים האחרים, כן או לא. יש פה שני היבטים שמביאים אותם בחשבון לעניין הזה. גם אם מתברר שכל השכנים הסכימו אבל עדיין מדובר בעבירת בנייה על פי חוק התכנון והבנייה, לכאורה הסעיף הזה נכנס לתוקף.

אין הסכמת שאר בעלי הדירות בחוק פינוי ובינוי.

לא הבנתי את האמירה.

אתה אמרת שבחוק פינוי ובינוי כתוב שנדרשת הסכמה של בעלי הדירות - - -

בחוק כתוב "שלא כדין". "שלא כדין" יכול להיות באחד משני היבטים: או שהשגתי גבולו של אחר ללא הסכמתו ואז פעלתי שלא כדין, או שפעלתי ללא היתר בנייה מבחינת הרגולציה של דיני תכנון ובנייה. אלה שני המקרים שאני מכיר על בנייה או שימוש שלא כדין בשטח משותף. יש להם שני היבטים, היבט של תכנון ובנייה והיבט של הסכמה קניינית. אם לא קיבלתי הסכמה קניינית, זה גם פעלתי שלא כדין.

זה לא מקנה לו זכויות יתר.

בוודאי שלא.

תומר, מישהו גידר את החצר המשותפת - - -

וכולם הסכימו.

מה זה הסכימו? אף אחד לא חתם. אין איזה מסמך שחתם עליו.

לא, אבל הוא משלם לוועד הבית כל חודש 400 שקל.

הוא לא משלם על השטח המגודר.

או שכן או שלא.

צריך לזכור מי הרבה פעמים האנשים האלה. זה שלא התנגדו אקטיבית זה לא אומר שהם עשו את זה בהסכמה.

ויכול להיות שהוא גם איים עליהם.

הרבה פעמים אנחנו - - -

הרבה פעמים גם יכול להיות דבר אחר, לכן אני לא יודע אם אנחנו צריכים להיכנס לזה.

חשוב להגיד, היה על זה דיון מעמיק בשנה שעברה ובסוף נוצר איזשהו הסדר שאנחנו חושבים שהוא סביר ומאוזן ואנחנו בסופו של דבר מעתיקים אותו.

בחוק פינוי ובינוי, כן.

זה היה מוסכם בין הוועדה לבין הממשלה. הנוסח שעבר בוועדה זה לא הנוסח שאנחנו הגשנו אותו, זה נוסח מרוכך לבקשת הוועדה.

אני יודע שהיה בזמנו, עבר משהו שגם אז היועץ המשפטי אמר שלא נוח לו בעניין הזה.

על מה שעבר? אני חושב על מה שהגשנו, לא על מה שעבר.

גם על מה שעבר, אני מדייק בלשוני. אני מבקש לא לנסות לסכסך ביני לבין היועץ המשפטי כי זה לא יעזור. במקרה הזה אני לא יודע מה היה אז החלטת הוועדה וכו'.

הייתה החלטה שמתחשבת בשני המצבים.

אנחנו מדברים כרגע לא על החלק של מה שמגיע לו. זה לא מחייב בעצם - - -

אבל זה משליך.

זה משליך אבל בגלל ששמו לו סטמפל מסוים, אז הוא גם לא יכול להביע דעה.

לא נכון. הוא מביע דעה בפני המפקח.

דקה, יש פה יהודי שמנסה לדבר.

דוד סונינו, יושב-ראש הפורום להתחדשות עירונית. אני מסכים עם מה שאומר תומר. אם הדייר שהוא גידר, הוא משלם את הוועד, זאת אומרת יש פה הסכמה דפקטו.

נכון.

זו הסכמה ממש דה פקטו. יש הרבה מקרים כאלה שאני נתקלתי בהם, שאם הדייר משלם את ועד הבית לבניין, אז יש הסכמה.

גם אם יש הסכמה בכתב, מה זה משנה?

באים פה ואומרים, אני מונע ממנו את זכות הטיעון גם לטעון.

רק נגיד מה הייתה ההצעה. ההצעה לא הייתה חס וחלילה שלא יתחשבו בזכויותיו. זה לא נאמר.

שלא יובאו בחשבון זכויותיו.

אבל את המשך המשפט: "אם המפקח מצא שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף". קודם כל צריך לשכנע את המפקח.

אדוני היושב-ראש, אם צריך לחדד את זה במילים, אנחנו נחדד. בסופו של דבר כמו שבחוק פינוי ובינוי זה היה בית המשפט, עכשיו זה המפקח. בסופו של דבר המפקח צריך להשתכנע שזה היה שלא כדין. אם המצב שהוא מתאר, שמישהו סגר גינה וכולם הסכימו לזה, והמפקח השתכנע שזה המצב, הוא לא יגיד שזה לא כדין.

בוודאי שהוא יגיד.

אנחנו מדברים על עניין הסירוב, לא על עניין העבירה.

אנחנו לא מגבילים את שיקול הדעת שלו.

נכון, לא הגבלנו את שיקול הדעת שלו.

צריך גם להזכיר את העניין של האיום, שברגע שיאיימו על הפנייה למפקח, דווקא בעלי הדירות שהם לא עשו את זה מהמקום העברייני אלא ממקום יותר תמים, דווקא הם - - -

אם זה במקום יותר תמים, הם לא דורשים תמורה עודפת.

עינת, פשוט זה לא יופיע בפרוטוקול. לא תוכלו להגיד אפילו "אמרתי". אפילו את זה אני לוקח לכם, כי פשוט אומרת לי הקצרנית שההקלטה לא עובדת ככה בעניין הזה.

אני חושב שיש הבדל בין זכויות שמגיע לו לבין הזכות שלו להתנגד.

בדיוק.

אני חושב שיש הבדל מהותי. אני פשוט חושש שהמילים שכולנו אוהבים, "עבריין" וכו', לפעמים זה לא בדיוק עבריין. לפעמים זה אדם שגר שם, נכה, והם נתנו לו להוציא. כולם הסכימו כי הוא עשה להם את תיבות הדואר, אז אולי יש הסכם, אולי אין הסכם, אני לא יודע, אבל אתם מתייגים אותו עכשיו אוטומטית ואתם שולחים אותו - - -

זה פשוט לא ההצעה.

שמעתי בקשב את מה שאמר תומר גם בישיבה הקודמת, גם בישיבות שהיה לנו בעניין הזה. יש פה בעייתיות מסוימת של הדבר לדבר שהוא - - - . אתה לא יכול לפגוע בזכויות שלו לפחות לגבי החלק היחסי שלו.

אתה מראש מונע ממנו.

אתם עכשיו מערבבים בין העניין של הסירוב לבין העניין - - -

לא, הוא לא מערבב, הוא בדיוק מדייק. אנחנו מדברים רק על הסירוב. הוא לא מקבל כוח יתר בגלל השטח שיש לו יותר. הוא עדיין דייר, הוא עדיין קנה שם דירה בזמנו.

אדוני, אם אפשר כמה מילים לתת כיוון טיפה שונה לדיון. יש לנו הרבה מאוד פרויקטים שתקועים על דייר שעשה הרחבת בנייה כזו או אחרת, בין אם הייתה בהסכמה ובין אם לא הייתה בהסכמה.

כמה אחוזים אתה צריך על סירוב? כמה היית צריך עד היום?

80%.

כמה עכשיו לא ברגע זה, אם יהיו הצבעות?

בעזרת השם יהיה פחות.

כמה?

66%.

מה אתה אומר, גם זה, גם זה?

אין קשר, אדוני.

יש קשר.

יש גם דרך אגב, אתה יודע, בין הדיירים, בינם לבין עצמם שרואים שקול דאלים גבר ומי שפשע, אז מקבל יותר.

תקשיב, אם אתה תגיע לפרויקט שיש שם את הקול דאלים גבר כמו שכתבת לו, תאמין לי שהפרויקט לא יהיה בלעדיו, בין אם הוא הספיק לפלוש או בין אם הוא לא הספיק לבקש את הסכמת השכנים.

לדאבוננו התמודדנו גם עם כאלה.

בסדר, גם אני התמודדתי עם כמה כאלה, תאמין לי. יש היום כבישים במקומות האלה. בסוף זה נגמר עם הסכמים

צריך להבין שיש מקרים שבהם הדייר לא יכול לקבל את מה שאני מציע לו, כי אני מציע לו אך ורק על פי מה שניבנה בהיתר, ומנגד, הוא לא מוכן לקבל את מה שאני מציע לו משום שהוא לא מוכן לקבל פחות ממה שיש לו, בין אם הדיירים הסכימו ובין אם הדיירים לא הסכימו. אני לא יכול לתת לו מעבר למה שאני יכול לתת לו, כי החוק לא מאפשר לי לתת לו יותר.

תקשיב אליי רגע. הרי אם הוא קול דאלים גבר, אז זה בדיוק הפוך פה, אני אגיד לך למה. כשאתה בא ואומר, אין לך בכלל אפשרות, אתה לא משתתף במשחק אלא אם הולך למשהו אחר, תיכף תתקנו אותי, אתה שולח אותו פה בעצם שהוא יאסוף את החתימות של השכנים שאתה מפחד כל כך שהוא הולך לארגן לך. הם יגידו לו, תתנגד אתה, אנחנו, טוב לנו, הכול בסדר, לא הולכים איתך. אם אתה מביא אותו לפינה הזאת שהוא לא יכול אפילו לומר את דעתו, בין אם הוא קול דאלים גבר או בין אם הוא לא כל כך גבר - - -

הוא יכול להגיד את דעתו.

הוא לא יכול להגיד את דעתו.

האמירה כל הזמן לפיה, אז לא יתחשבו בזכויותיו, אנחנו רק טוענים שזאת לא עמדת הממשלה. אם צריך לחדד את מה הייתה עמדת הממשלה, ואם צריך גם לחדד נוסח כדי שנסביר, זה לא מה שהתכוונו.

אז תסביר.

אני אסביר. אני אתחיל מהסוף. היום כדי לסיים פרויקט של פינוי ובינוי, ולא משנה אם אנחנו בהתחדשות הקלאסית או בעסקת חיזוק, צריך הסכמה של 100% מבעלי הדירות. החוק בא ואומר שאפשר איפה שאין לך 100% ולא משנה כמה יש לך, 90%, 95%, 98%, איפה שחסר לך 2% אתה יכול לפנות לבית משפט או במקרה הזה למפקח ולבקש סעד ממנו, ולבוא ולהגיד שאותם 2%, למרות שהם לא הסכימו, אתה השופט או המפקח תסכים במקומם. תן לי את הסעד הזה שבית משפט מחליף את החתימה של אותו דייר, זאת אומרת אני עדיין מחפש את ה-100%. איפה שחסר לי הוא משלים לי. זאת המעטפת הכללית.

בא המחוקק ואמר, למרות שההסדר הזה קיים ואותו בית משפט יכול להחליף את אותם 2% שחסרים לך, כדי שבכלל תוכל להגיע לשם, לדפוק בדלת של בית משפט ולהיכנס ולבקש את הסעד הזה, אני רוצה תנאי סף. מה תנאי הסף הזה אומר? מקודם זה היה 80% ועכשיו הורדנו את הרוב הדרוש. זה מה שנקרא רוב דרוש. הרוב הדרוש הוא לא רוב דרוש שאם אני מגיע אליו יש לי עסקת פינוי ובינוי. זה רוב דרוש שמאפשר לי בכלל לגשת לבית המשפט. אם הגעתי לבית משפט, מתחיל דיון מאפס על הדייר הסרבן, אותם 2% שחסרים לי. נקשתי שם בדלת, אמרו לי, תיכנסו כולכם. כולם נכנסים, כל ה-100% כולל הסרבן, כולל עבריין הבנייה. כולם נכנסים לשם ועדיין שומעים את כולם.

כל המסגרת שאנחנו מדברים עליה פה זה הרוב הדרוש כדי להגיע לבית משפט. מה יש בתוך בית המשפט או בתוך ההליך מול המפקח? זה לא הסעיף. זה לא קשור בכלל. אנחנו מדברים רק על תנאי סף לגשת לבית משפט. מה באנו ואמרנו? שהרוב הדרוש אחרי שמורידים אותו ל-60%, לא משנה מה הרוב עצמו - - -

אה, לא משנה פתאום.

אני אומר, לא משנה אם זה לפי המצב הקיים או לפי המצב החדש. לזה הכוונה שלי. מה שאנחנו באים ואומרים, שכשאתה מחשב את אותם 67% רק כדי להגיע לבית משפט, אם יש לך בדרך לפני שהגעת לבית משפט מקרה של עבריין בנייה או מישהו שהשתלט על הרכוש המשותף, לצורך הספירה של אותם 67%, רק כדי שתוכל להגיע לבית משפט אפשר פשוט להפחית את הזכויות שלו. אם אתה מגיע לבית משפט, השופט, ברור שישמע אותו.

אפשר להגיע לזה רק אחרי שהמפקח השתכנע שיש בנייה שלא כדין.

זה כבר התנאים בתוך הסעיף.

אבל זה המהות.

אתה רוצה לחדד משהו?

כן, עוד שני איזונים שאפשר להוסיף לדיון הזה, שמי שמגיש את התביעה זה בעצם בעלי הדירות.

כן, בוודאי.

מי שחתום ומי שמגיש, זאת אומרת יש את האיזון והחשש לקבל הסכמות. הרי הם בסופו של דבר מגישים את התביעה, את זה צריך לזכור. דבר שני, יש פה עוד איזשהו איזון שדורש 50% הסכמה על הסכם פינוי ובינוי. יש פה את כל האיזונים שצריך על מנת לפתוח פתח כחודו של מחט על מנת שבכלל יהיה אפשר לדון בשאלה. אגב, זה לא אומר שהוא לא יהיה זכאי לתמורה עבור הדבר הזה.

זה בוודאי.

נעשה שמונה דקות הפסקה.

(הישיבה נפסקה בשעה 17:42 ונתחדשה בשעה 18:12.)

כן, בבקשה.

אני קצת מזכירה לנו. הסיטואציה שמנסים לתת לה מענה כרגע זה סיטואציה שיש תחושה לא הוגנת כלפי אדם. אני פשוט מתחברת למקרה. אדם משתמש באיזשהו שטח 30 שנה. אף אחד לא התנגד, אף אחד לא אמר כלום. אולי הסכימו, אולי זה לקח את החלק הזה של החצר, ההוא לקח את החלק הזה של החצר ועכשיו באים ואומרים לו שלא כדין ואי אפשר להתחשב בזכויותיך.

בדיוק מהסיבות האלה, בנוסח שצוין מלכתחילה נקבע שהמפקח רשאי להתחשב בהיקף הבנייה או השימוש, בפרק הזמן שחלף. אני חושבת שהשיקולים האלה בדיוק מכוונים אותו לכך שבסיטואציה מהסוג הזה, אותו אדם ש-30 שנה משתמש וגם השכנים שלו משתמשים, לא יאכוף עליו את אותה הוראה, בוודאי לא במשמעות הקיצונית שלה. היינו, אם יש לו 10% אז אולי הוא יגיד, בגלל שאתה משתמש לא חוקי, נוריד לך אחוז. יש לו את המנעד גם של שיקול הדעת. אני חושבת שחשבנו על הדבר הזה ולכן ריככנו. בהתחלה לא היה שום שיקול דעת. זה היה, אם לא חוקי, אז. מתוך הבנה שכן אפשר להבין שיש נסיבות שצריך להתחשב בהן, בדיוק הסיבות האלה נכללו, אבל להכניס את העניין של הסכמת בעלי הדירות, שמאוד קשה לדעת, כן הסכימו, לא הסכימו, למה הסכימו, כי היה להם אקדח לרכה או כי הם נורא נחמדים וגם הם עושים את זה? לכן צריך להסתכל על שיקולים אובייקטיבים, ונדמה לי שזה כבר קיים פה.

תשובה, אדוני היועץ המשפטי.

לא שוכנענו שיש רלוונטיות לעניין חריגה מדיני התכנון והבנייה, והמינוח "שלא כדין" קושר אותנו לדיני תכנון ובנייה שהם לא רלוונטיים לעניין. מה שרלוונטי, האם נעשתה פגיעה קניינית בדיירים האחרים שלא בהסכמתם? זה הדבר שמעניין, כי אם הם הסכימו, וזה לא רלוונטי אם יש היתר בנייה או אין היתר בנייה, אז הם הסכימו, ואם הם לא הסכימו, אז לא צריך להתחשב במה שהם לא הסכימו.

מי יבדוק את זה?

המפקח יבדוק.

אם את סומכת כל כך על המפקח, אז למה את לא סומכת עליו בעניין הזה גם כן? אוקיי, שמעתי את הדברים. אני נוטה לכיוון הזה. אנחנו לא נסגור את זה כרגע אבל הנטייה שלי לתקן את זה כעמדת הייעוץ המשפטי ועמדתי שלי. אני לא מתחבא מאחורי הייעוץ המשפטי בלבד, אבל נטייה. אנחנו עוד לא סגרנו שום דבר.

אם אפשר רק עוד משפט בעניין, ברשותך.

כן, תשכנעי אותי.

אני אנסה. ניצן פלדמן מהתאחדות הקבלנים. זו תופעה מאוד שכיחה התנגדויות, בגלל שהם רוצים לקבל עוד זכויות על השטח הזה שהם לקחו. אי אפשר להתעלם מזה. ברגע שכותבים פה דבר כזה, זה מכשיר את העניין. נכון שזה לא מכשיר אותו קניינית, אני מבינה את זה, אבל זה פשוט תופעה שכיחה, פרויקטים נתקעים בצורה הזאת וזה רק עוזר להם עוד יותר. הם נתקעים לא בגלל שהוא סתם מסרב. הם נתקעים בגלל שהוא מסרב כי הוא רוצה יותר זכויות או יותר כסף בגלל השטח הנוסף שהוא לקח לעצמו, לא משנה אם זה בהסכמה או לא בהסכמה. זאת המציאות ופרויקטים נתקעים ככה. הרי המפקח כמו שהסבירו פה טוב מאוד לפניי, הוא שוקל את כל השיקולים והוא שומע את כולם. אין ברירה אחרת. להכניס את סעיף הזה לחוק זה פשוט יתקע עוד יותר את הפרויקטים.

זה לא להכניס סעיף כזה כבר. אתם הכנסתם סעיף לחוק ואנחנו מנסים למתן אותו.

להכניס את ההתייחסות הזאת זה יתקע את הפרויקטים עוד יותר.

אז אולי תחשבו לוותר על ההגדרה הזאת.

אפשר עוד מילה ברשותך להוסיף? אני חושב שאגב, זה רלוונטי להרבה מאוד נקודות. אתה ציינת את זה מספר פעמים בדיון, שאנחנו הגורם השלישי, הצד השלישי. יש גם צד רביעי וזה יתר בעלי הדירות. אני בעוונותיי או לא בעוונותיי גם צברתי לא מעט ניסיון בייצוג דיירים למרות שפה אני מייצג את ההתאחדות. אני יכול לומר לך שבדרך כלל המקרים הללו שבא מישהו ומשתלט, אדם שגם יוצר יראה כלפי אחרים. הם לא רוצים להתעסק איתו, יגידו מה שהוא רוצה.

תקשיב רגע, אני אענה לך על זה לפני שתשלים, ואני בא מהאוניברסיטה של החיים, מה שנקרא. לא צריך בגרות בשבילה אבל צריך להיות בוגר בשביל להבין אותה. שוב, באותם מקומות שבו יהיה לך את הקול דאלים גבר, מה שנקרא, ושיהיה לך שם דייר כזה שההשתלטות שלו על השטח באה מתוקף היותו קול דאלים גבר, לא יעזור לך ככה או ככה, כי אלים נשאר אלים. הוא ממשיך לגבור גם כשמתחילים לאסוף חתימות והוא מתחיל לשגע את כל השכנים שלו בצורות אחרות לגמרי.

אבל יש פתרון לזה.

יש פתרון לזה. יש גם פתרון לזה, לכן אני בא ואומר, אני מסתכל בדיוק על הצד השני. זכות העמידה והטיעון כדייר נשארת לו, ואתם מונעים את זה ממנו.

לא מונעים. ניסיתי להסביר את זה.

בסיטואציה מסוימת אתה מונע את זה ממנו.

בשום סיטואציה אנחנו לא מונעים ממנו.

לא מונע ממנו להגיע לבית המשפט, אבל אתה מונע ממנו תנאי סף, שיתחשבו בו.

לא, אנחנו מתחשבים בו.

אם אתה לא חושש, אז תיתן בהבניה של שיקול הדעת גם את מה שאנחנו מציעים, זה הכול. זה הבניה של שיקול הדעת של המפקח. מה הבעיה? אתם כל כך הסברתם לי שאפשר לסמוך עליו, אז תסמכו עליו.

זה בדיוק שאותו עבריין במרכאות או שלא במרכאות ימנע מאיתנו או מהדיירים להיכנס אפילו לפתחו של המפקח - - -

גם לא כתוב פה בנוסח הספציפי שזה עוד אחד מהשיקולים שהמפקח צריך לשקול, אלא שזה - - -

אז אפשר להוסיף את זה.

לא ברור בנוסח המוצע מה המשמעות של ההסכמה בעניין תכנון ובנייה?

שתכנון ובנייה לא רלוונטי.

הוא בנוסח.

איפה בנוסח?

בתיקון שעשיתם, אם הולכים לכיוון שלכם נדרשים עוד התאמות כי למשל פסקה 1 שצריך להגיש ראיה לבנייה או לשימוש שלא כדין, לא משנה, אנחנו נדבר על הנוסח.

כן, שלא בהסכמה.

פיצול דירה, מה הקשר של הסכמת דיירים?

מה זאת אומרת מה הקשר? למה דיני תכנון ובנייה מבקשים הסכמה של הדיירים לפיצול דירה?

אם הדיירים הסכימו והוא פיצל את הדירה, זה בסדר?

מבחינת החוק הזה, כן.

יש לו רק דירה אחת והוא מבקש ממני שתי דירות. הוא לא יכול לבקש שתי דירות כשיש לו רק דירה אחת. אי אפשר לתת לו.

אי אפשר לנתק את הבניין מהתכנון ובנייה.

אפשר ואפשר.

אני אסביר למה התכוונתי. אם מבחינת התכנון והבנייה יש לך זכויות לדירה אחת ואתה מחליט לפצל את הדירה, איפה שכתוב שמגיע לך דירה אחת ולא שלוש דירות, זה בעולם התכנון והבנייה. בדיוק הדוגמה הזאת ממחישה למה אי אפשר בהיבט הזה לנתק את התכנון והבנייה מהקניין, כי מבחינת הדיירים הם כן יכולים. מבחינת היחס בין הדיירים בתוך הבניין לבין אותו דייר, הם כן יכולים להסכים שהוא מפצל את הדירה שלו לשלוש דירות. מבחינת הציבור ועולם התכנון והבנייה הוא כן משפיע על הקניין כי הציבור נתן לו דירה אחת ופתאום הוא מצמיח את הדירה הזאת, מכפיל אותה בשלוש.

מה זה קשור לעניין ההסכמות - - - ?

אני אסביר. לצורך העניין נניח שיש לך פרויקט שבו אחד, יש לו שלוש דירות שהוא פיצל אותן. הוא מן הסתם ידרוש גם שלוש דירות חדשות וגם ידרוש דמי שכירות פי שלוש ממה שיתר הדיירים מקבלים. פה זה פוגע כלכלית בפרויקט. אם בית משפט יבוא ויקבע שבאמת יש לו זכויות, מצוין, אבל מראש לבוא ולתת לו מעמד באופן כזה שבעצם הוא מקבל עודף על האחרים? במקרה של פיצול דירה, לשכנים האחרים זה לא משנה. מה אכפת להם?

אבל הוא לא מקבל עודף.

הוא כן. אני אתן לכם דוגמה מפרויקט שיש לי וזה אולי ימחיש. יש לי פרויקט, דווקא שם אני מייצג דיירים. קידמנו תוכנית בבת ים. שם לצורך העניין חתמו כמעט הרוב הנדרש. חלקם היו לא פולשים אבל הם היו סרבנים סחטנים, ואחד למעשה היה שם פולש. לא יכולנו להגיש תביעה אפילו כנגד אף אחד, כי לא הגענו לרוב בגלל שאותו אחד בעצם עשה שימוש בחריגות שלו כדי למנוע בכלל גישה לבית המשפט, לא לדיון לגופם של דברים כזכאי או לא.

מכיוון שהדיירים הסכימו גם לתת לו את החריגות האלה.

מי אמר את זה?

אני מכיר את המקרה הזה.

הדיירים מפחדים להתעמת איתו.

זה הגיע למפקחת על הבתים המשותפים.

לא, זה פינוי ובינוי, זה בית משפט. זה לא המפקחת.

זה הגיע למחוזי וזה הגיע לעליון.

לא משנה, גם אם אתה לא מכיר את המקרה הזה.

יש הרבה כאלה, זה שכיח.

חברים, אנחנו מיצינו. זה אחד הדברים שנשארים במחלוקת. אמרתי לכם מה נטיית ליבי אבל אנחנו נראה. עד שנגיע, נחשוב על זה ונחשוב על כל ההיבטים של העניין. הלאה.

אני אומר שההסדר צריך להיות שווה בין פינוי ובינוי לחיזוק, זאת אומרת אם יהיה שינוי כאן, יהיה שינוי שם. אם לא יהיה שינוי כאן, אז לא יהיה שינוי שם. זאת הצעתנו.

זה יפגע בקידום פרויקטים, בשורה התחתונה.

לדראון עולם ייתקעו פה פרויקטים.

בין זכויות דיירים לבין היכולת לקדם פרויקטים, ואנחנו מאמינים באמת ובתמים שזה יפגע בקידום פרויקטים.

אוקיי, דעתכם נשמעה באופן צלול וברור. נחשוב, נקבל הכרעה ונעדכן.

הנושא הבא.

אנחנו ממשיכים. סעיף קטן א(2)

(א2) לצורך חישוב הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה בבית משותף שבו שש דירות או יותר, יחולו הוראות סעיף 4 לחוק פינוי ובינוי, בשינויים המחויבים;

הסעיף שמדובר בו זה סעיף שמדבר על דירות משקיעים. אם לאדם יש יותר מ-30% מהדירות בבניין, בחישוב חלקו היחסי בבניין מתחשבים ב-30% שיש לו, ובהפרש רק בשליש.

גם אם הוא נהייה בעלים רק בשנה-שנתיים האחרונות למשל?

אין התייחסות לשאלת המועד שבו נוצר לו מלאי הדירות. בכל מקרה אני רק אתן את הדוגמה המספרית כדי שזה יומחש. אם למשל יש לו 45% מן הדירות בבניין, אז משקלו היחסי יהיה 35%, כלומר 30% ועוד שליש מה-15 שזה 5.

איך?

אם יש לו 45% מהדירות בבניין, אז לצורך חישוב הרוב הנדרש יש לו 35%. זה 30% פלוס שליש מה-15.

למה שליש מה-15?

זאת הנוסחה שנקבעה.

בכל מקרה הוא מקבל 30% פלוס שליש מהעודף.

בחוק ההסדרים הקודם. לפני כן היה הסדר אמר.

הסעיף הזה נועד להתמודד עם אנשים שמשתלטים על בניין ורוכשים דירות רק כדי להגיע בעצמם לרוב הדרוש כדי להגיש תביעה על היתר שנותר, לכן מי שמחזיק במעל 30% מבעלי הדירות, אנחנו מחלישים כל אחוז נוסף שיש לו בשני שליש. נשאר לו שליש מתוך זה.

אוקיי. זה מתגבר על המצב הקלאסי כביכול שאותו אדם עושה את זה. זה לא מתגבר על מצב כמובן שעושים את זה באמצעות שלוחים, זאת אומרת מספר בעלי דירות שאינם אותה ישות משפטית.

אתה יכול להעביר את הדירה לבן שלך ואז כבר לא יהיה לך 30%.

בדיוק, זאת אומרת אתה יכול להתגבר על - - -

תא משפחתי.

לאו דווקא תא משפחתי.

אולי אפשר להכניס בתוכו עוד מקדם שדיברנו על זה בינינו לגבי העניין, אם זה עד שלוש שנים, שלפחות שלוש שנים דיירים שם, בעלי דירות.

שוב, אנחנו נוגעים פה בנקודה, ביכולת של פרויקטים להגיע לכדי בשלות ולהתקדם, וגם פה אנחנו סבורים שיש פה צעד די משמעותי שהוא במקרה הזה הוא גם בניגוד לעמדה המקורית של הממשלה בהסדר הקודם, התקבל איזשהו נוסח ואנחנו החלטנו ללכת - - -

תראה, אם אתה הולך על כל מה שהיה בממשלות הקודמות, אז תלך על הכול, אין בעיה. בוא נעצור כאן ונישאר בממשלה הקודמת.

הלכנו על השוואת תנאים והחלטנו, למרות שפעם קודמת בניגוד לעמדת הממשלה התקבל - - - , הלכנו על אותו מנגנון כי אמרנו, אנחנו רוצים לפשט את הדברים, לאפשר לפרויקטים להתקדם.

אני לא מחפש לתקוע אותם. אני רק בא ואומר, אני לא רוצה לקיים עוולות. אפשר ללכת על כיוון של עד שלוש שנים בעלות, זאת אומרת שבתוך הרוב שצריך, מתוך ה-66% זה יותר משלוש שנים של בעלות של ותיקים למעט מי שזה דירתו היחידה. אני לא רוצה מצב שבו מגיע יזם ומתחיל לקנות דירות. דיברת קודם על כל מיני צורות שהן לא כל כך נכונות ואמיתיות, והוא יוצר לעצמו רוב מלאכותי. מה הבעיה ברוב מלאכותי? יש כאלה שזה לא מתאים להם, אבל יותר מזה, בסוף זה יוצר פה שני סוגי קליינטים, הקליינטים הראשונים והקליינטים הקיימים שבמקרה הם כן חיים שם או נמצאים שם.

הסעיף בא להתמודד בדיוק עם הדוגמה שהיושב-ראש נתן עכשיו.

כן, הוא בא להתמודד. השאלה אם הוא מתמודד מספיק בעניין.

אתה מתכוון להפחית יותר את הזכויות מעבר להפחתה שעשינו?

לא, הוא התכוון לזה שיכול להיות שבתוך ה-45% זה יהיה - - -

בבקשה, תנו ליועץ המשפטי להסביר.

אני רק אסביר אולי לעו"ד חאיך את הסיטואציה. הנוסחה שבחוק פינוי ובינוי שרוצים להפעיל אותה גם פה, מתייחסת לבעלים אחד שיש לו יותר מ-30%. החשש הוא מפני כך שיזם לאו דווקא ירשום את הדירות שהוא רוכש לצורך הדבר הזה על שם בעלים אחד ויחיד, אלא על שם קבוצה של שלוחים לצורך העניין, כפי שעשה וולט דיסני כשהוא קנה את אדמות דיסנילנד, כידוע, וכך בעצם יעקוף את האיסור הזה ובעצם ייצור רוב כפי שאמר היושב-ראש, של בעלי דירות שסרים למרותו לצורך העניין, ובעצם יעשוק את המיעוט. זה החשש.

מה ההצעה?

ההצעה שהציע היושב-ראש, אם אני מבין נכון, שמתוך הרוב של ה-66% יצטרך איזשהו אחוז מסוים להיות כזה שהוא בעל דירה ותיק, מה שנקרא, זאת אומרת יותר משלוש שנים.

באופן כללי על ה-66%, לא רק על איפה שיש 30%? הסדר שיחול על הכול?

ה-30% חי בפני עצמו.

זאת התערבות כל כך בשוק. לצורך העניין, אני עכשיו רוצה לקנות דירה במקום שאני יודע שהוא עתיד לעבור התחדשות עירונית, כי אני רוצה לגור שם ואני יודע שהבניין - - -

זאת דירתך היחידה? זה מה שהיושב-ראש אמר.

זה נראה לנו פשוט להכניס מנגנונים מאוד מסרבלים.

מה זה משנה אם היא הראשונה או השנייה?

השאלה אם הוא משקיע או לא משקיע?

לעניין הזה אין לי בעיה שהוא ישקיע.

אני מצטער שאני מגן על יזמים, אבל גם אם בן אדם משקיע ומקדם הליכים של התחדשות עירונית, אני לא חושב שיש בזה שום דבר רע. בסופו של דבר אנחנו רוצים הליכי התחדשות עירונית. אנחנו מייצרים איזון בין הזכויות של הדיירים הקיימים ולכן אנחנו מחלישים את הזכות של המשקיע, אבל הליכי התחדשות עירונית זה משהו שאנחנו רוצים ביקרו.

אני אסביר. בחוק ההסדרים האחרון וגם בחוק ההסדרים הזה מבקשים לשנות את מערכת המיסוי שתחול על משקיעים. עד כה משקיע שהיה קונה דירה בבניין לצורך התחדשות עירונית, היה לו פטור לדירה אחת, ולכן התופעה של משקיעים שקונים דירות רבות בבניין אחד הייתה תופעה נדירה. כעת שינינו את החוק בחוק פינוי ובינוי ומבקשים לשנות אותו גם פה, כך שמשקיע יוכל לקבל פטור עד כל הדירות שיש - - -

עד שתי דירות, אלא אם כן זה בפריפריה, ששם על כל הדירות.

יפה, אז אנחנו מרחיבים את תופעת המשקיעים, שזה בסדר.

אני חושב שזה בסדר גמור. אם יהיו יזמים שבאזורי פריפריה ירצו לקנות בניין שלם, למה זה רע? למה אני צריך להגביל את כוחם?

אני לא מגביל את כולם, אני שומר על אנשים.

של עושק המיעוט. כיוון שזה תופעה שהיא לא פסולה, עדיין בבניין הזה ייווצר מיעוט. הרי אנחנו מכירים בכך שמצב שבו יש רוב משקיעים בבניין, צריך להגן על המיעוט שאינם מהסוג הזה. בגלל זה גם הוכנס סעיף 4 במקורו לחוק פינוי ובינוי והוא מועתק לפה.

איך זה קשור לאנשי קש? לא הבנתי. אנחנו מדברים על בעיה אחרת לגמרי של משקיעים.

אני חושב שמערבבים פה מספר דברים ביחד.

אם אני מבין את היושב-ראש, מה שהוא מציע בעצם, זה שכאשר מונים את הרוב הנדרש לצורך ה-66%, שאנחנו מקטינים אותו כבר מ-80%, אז אנחנו נתחשב. אגב, זו הצעה שעלתה גם בדיון הקודם והיא לא התלבנה כי היא עלתה ברגע האחרון. עלתה כבר בדיון שהיה בחוק ההסדרים הקודם ולא התלבנה לגופה, אבל אם היושב-ראש מעלה אותה שוב פה אז אנחנו נצטרך ללבן אותה.

מה זה הקודם?

בחוק ההסדרים הקודם.

לפני שנה.

זה עלה ברגע האחרון פשוט. העלו את זה כמה חברי כנסת.

אוקיי. זה לא ידעתי אפילו.

כן, שם דיברו על 50% מתוך הרוב הנדרש, אבל זה לא התלבן.

באיזה צורה?

אמרו שאם אנחנו מורידים את הרוב הנדרש, אנחנו נדרוש שלפחות מחציתו יהיה כאלה שמתגוררים במקום.

לפחות תקופה מסוימת.

נכון, אבל זה לא התלבן.

ואז זה סימן שהם אינם אנשים שנשלחו לצורך העניין הזה.

אחוז מסוים מתוך ה-66% יהיו כאלה, או שזו דירתם היחידה או שהם מחזיקים בדירה או בעלי הדירה יותר משלוש שנים, נכון? זה מה שאתה מבקש.

כן. אם זה פחות משלוש שנים - - -

הם יכולים להימנות במחצית השנייה, זאת אומרת אם אתה אומר שרוב צריך להיות - - - , הם יכולים להיות חלק מה-66% האחרים שמסכימים.

אדוני, אני רוצה רגע להבין. בכנות רבה נאמר גם על ידך וגם על ידי עו"ד רוזנר שאני מאוד מעריך באופן אישי ומקצועי, שהתנגדו גם אז להורדת הרוב. נראה שעכשיו מנסים בעצם לעשות שינוי של - - - הרוב מחוק ההסדרים האחרון, כי מה בעצם אני מבין? הדיון היה על סעיף של 30%. אם אתה רוצה ב-30% להוסיף תנאי נוסף של בעלות שלוש שנים, זה דיון אחד. מה שאני מבין כרגע, שדרך הסעיף של ה-30% הפכנו לסעיף הכללי שמדבר על כך שכל הגשת תביעה של פינוי ובינוי תדרוש לוודא מעבר לרוב הנדרש, שמתגוררים לפחות שנים או בעלים של שלוש שנים. מעבר לכך זה גם קשה מאוד לאכוף את זה כי אחד יגור, אחד לא יגור.

את ההצעה הזאת אני הצעתי. זה לא קשור לדיונים הקודמים. נדמה לי שאפילו זרקתי אותה פה בישיבה כעוד מסננת, נדמה לי, אני לא בטוח, בכל אופן בישיבות הפנימיות שלנו ודאי. יכול להיות ששני הדברים ביחד לא מסתדרים לך כל כך.

אז זה לא קשור ל-30%, הדיון.

זה לא קשור. זה אמצעי אחר שהוא מטפל בבעיה אחרת, כי זה לא אדם אחד. יש לך תרופה לבעייתיות, אם זה אדם אחד, ויש לך תרופה לבעייתיות אם זה חבורת קש. עוד פעם, אני לא מחפש לא לעצור ולא לעכב ולא כלום. אני רק בא ואומר, בסוף יש אנשים מאחורי העניין הזה. נגיד יש לך עכשיו שישה אנשים שהם בעלי הדירות. כולם קנו את זה במהלך חצי השנה האחרונה. מה זה אומר?

כל אחד בנפרד ללא קשר ביניהם.

אני לא יודע. אתה יודע?

אם לצורך סעיף ריבוי הדירות, אז אני יכול אולי לקיים איזה דיון בהקשר הזה, אבל אם אנחנו מדברים באופן כללי בלי קשר לריבוי הדירות, אני גם אגיד לך תופעה אחרת. לא אחת בעלי הדירות מבקשים מהקבלן לקנות את הדירה שלהם ומנצלים את ההזדמנות על מנת שהם יוכלו למכור את הדירה שלהם למשקיעים כי הולך להיות פה פרויקט פינוי ובינוי ויחסוך מהם את הכול והם יוכלו לקנות דירה אחרת. אתם תחסמו גם את הדבר הזה.

ממש לא.

אתה יודע כמה פעמים דיירים באים ליזם ואומרים, בוא תקנה ממני עכשיו את הדירה, אני לא רוצה לחכות כל כך הרבה שנים.

אתה אומר, מה שיחסום זה ה-30%.

ליזם אני יכול להבין, אבל אם יבוא אדם מן היישוב שיש לו יותר מדירה אחת, ומוכן לשלם את הפרמיה שלא לחיות בפינוי בינוי ולגרום לאותו בן אדם לצאת מהפרויקט עם שווי של יותר בגלל שיש פה קידום פרויקט של פינוי בינוי, אתה מונע ממנו, כי צד ג' לא ירכוש את הדירה אם הוא יודע שיש לו תקופת צינון של שלוש שנים.

אם היזם רוכש את הדירה, אז אני לא מאפשר לו - - -

היזם יכול הכול לעשות.

אבל אז הוא רוכש והוא לא מצא את הפתרון. הפתרון הכי יקר בשביל היזם זה פשוט לרכוש את הדירה. במקרה הזה אנחנו אומרים לו, אתה, לא סופרים אותך.

אני חושב שבסוף מה שיקרה, שאלה שהיו בסיבוב הראשון של הרכישות הללו שהן רכישות שהן לא תמיד בעיניים פקוחות לגמרי - - -

אין בעיה אם הוא משקיע נטו. אני לא מדבר על מקרה של אנשי קש. אם הוא משקיע והוא זיהה את הפוטנציאל - - -

למה לא התנגדת ל-30%? למה לאזן? מה הבעיה? הוא קנה.

לא, אז אנחנו מאזנים את זה.

עד מתי תפסח על שני הסעיפים?

קוראים לזה איזונים.

גם לרעיון שלי קוראים איזונים ואתם קוראים לו סכנה.

אבל בתוך השלוש שנים אני נותן לו אפס. זה ההבדל. ההצעה שלנו, מי שיש לו 50%, את ה-30% אני נותן לו ועל העודף אני נותן לו עוד שליש, זאת אומרת אני לא מתעלם משום זכות שלו, רק אני אומר לו, את ה-30% אתה תקבל ועל ה-20% ניתן לך חלק מזה. אני לא אומר לו, בשלוש השנים הראשונות פשוט לא סופרים אותך לגמרי.

לא אמרנו שלא סופרים אותו, סליחה. ההצעה היא לא שלא סופרים אותו. ממש לא.

בשלוש השנים האחרונות.

ממש לא.

הוא לא נספר לצורך הרוב.

ודאי שהוא נספר. מה שמציע היושב-ראש, שאחוז מסוים מתוך ה- 66%, למשל לצורך העניין 30% מתוך ה-66% צריכים להיות מתגוררים.

לעניין ה-30% אתה סופר אותו?

לא, אבל אם צריך אותו לצורך השלמה ל-66%, אז כן.

יש הרבה מקומות בארץ. לדוגמה, נסתכל על העיר באר שבע, עיר עם הרבה משקיעים. בסביבה של האוניברסיטה יש הרבה בניינים שבהם גרים כמעט ורק שוכרים. למה למנוע מבניין כזה לעבור הליך התחדשות עירונית? אם יש שם יכולת להעצים זכויות, לחדש את השכונה - - -

אתה יודע מה? שהוא גר בפועל שלוש שנים.

למה זכותו של מי שגר בפועל? למה שאני אמנע הליכי התחדשות עירונית באזורים כאלה?

זה גם היה ההצעה שלכם אז. אני מדבר על מה שאני חושב היום.

אני חושב שדווקא אפילו ההיפך. באזורים כאלה יש התנגדות פחותה יותר לקדם הליכי התחדשות עירונית ולכן חשוב להמשיך לדחוף אותם להתקיים. אנחנו לא רוצים להחליש מהאזורים האלה שבהם יש תנופה של הליכי התחדשות עירונית, כי בהם אין התנגדות משמעותית של דיירים להמשיך ולהתקדם.

משרד המשפטים.

אין לנו בעיה עם משקיעים כמשקיעים. השקעה בנכסים זה תופעה חיובית בשוק.

מה ההגדרה שלך "משקיע"?

משקיע, אדם שרוכש דירה לא כדי לגור בה, כדי שהיא תהיה נכס מניב שבעתיד הוא גם יוכל לקבל אולי דירה חדשה בפרויקט של מיזם בהתחדשות עירונית.

ומה קורה אם יש לו שתיים-שלוש דירות במתחם?

אנחנו רוצים להתמודד עם תופעה מסוימת שאותה אנחנו רואים כתופעה שלילית, שזה בן אדם שבא ומשתלט על מספר דירות באותו בית רק כדי להגיע בעצמו. הוא רוכש דירה, אחר דירה, אחר דירה, אחר דירה באותו בית.

באמצעות מה? אולי באמצעות אנשים שונים? מה התרופה שלך לאנשי קש?

אנחנו אבל לא מזהים את הבעיה הזו, אדוני.

כי את לא מכירה.

איך אדוני יודע שהיא קיימת?

אנשי קש זה אנשי הצללים, מה שנקרא. לא מזהים אותם.

אבל איך אנחנו יודעים שיש פה תופעה כזאת?

כמו שאנחנו יודעים על הרבה תופעות אחרות.

שוב אני אומר לך, אני לא יכול לדעת אם זה אנשי קש או לא אנשי קש. אם יש ריבוי בעלים והם יכולים להיות כולם משקיעים, אנחנו לא חושבים שיש הצדקה משפטית לתת משקל שונה לאותה זכות קניינית, שמדובר פה על זכות בעלות בדירה, ולתת משקל אחד למי שגר בדירה, ומשקל אחר למי שלא גר בדירה. אנחנו חושבים שיש לזה השלכות רוחב על כל קבלות החלטות בבית משותף, לא רק בפרויקטים של התחדשות עירונית. ההפרדה הזאת בין אנשים שמתגוררים באותה דירה וגם בעלים שלה לבין בעלים שאינם מתגוררים בדירה, הם בסוף כולם בעלי אותה זכות קניינית, זכות הבעלות בדירה.

אני מסכים עם מה שאתה אומר. אני לא רוצה לחסום משקיע שמגיע למקום וקונה דירה כי הוא רואה את הפוטנציאל של התחדשות בעתיד וכל זה בסדר. מצד שני אנחנו גם לא שמים פה איזשהו חסם כזה. אנחנו עושים איזשהו בלנס טיפה, כדי שאתה בא ומסתכל בסוף, הנה יש לנו קבוצה פה. מי הקבוצה הזאת? אז זה אחד המסננות, הבלנס של העניין.

אדוני, בכל אופן נקודת המוצא היא שהורידו את הרוב ל-66%.

בבניין שאני גר בו, דוגמה, אין בו בן אדם אחד שהוא בעלים. כולם שם שוכרים.

דוגמה קלאסית לפרויקטי התחדשות עירונית. יש לנו מיעוט קטן של דיירים, של בעלי דירות שגם מתגוררים.

אבל לא מספר דירות ששייך לאותו בעל נכס.

טיפת תרבות דיבור ותיתן לאנשים להשלים משפט ואל תתפרץ. תודה רבה.

מה שאדוני נתן, מר פישר, אני מניח שהבעלים של הדירות שלך הם לא מחזיקים בהם שלוש שנים. רובם מחזיקים בהם הרבה שנים.

לא בהכרח.

לא בהכרח, מסכים.

אגב, יש הרבה פעילות עסקית על נכסים שאנחנו יודעים שהם לקראת התחדשות עירונית. זה השלב הכי שווה למכור את הדירה. יכול להיות שיש הרבה עסקאות בשלב הזה שקרוב למועד של העסקה. תנאי שכזה שאתם מציעים הוא תנאי כזה שיכול לצנן עסקאות.

אדוני, בכל הכבוד באמת, אבל אני מנסה להבין מה הרציונל של התיקון הזה שאתם מציעים. מה הרציונל שלו? איזה בעיה הוא בא לתקן?

אין ניגוד אינטרסים בין בעל דירה שמתגורר לבין בעל דירה שאינו מתגורר. האינטרס הוא אינטרס זהה לחלוטין.

זהו, שהוא לא זהה.

הוא זהה.

אבל המטרה פה היא התחדשות עירונית.

יותר מזה שהוא זהה, גם ההסכם של כלל הדיירים חייב להיות הסכם זהה. אין איפה ואיפה בין דייר לדייר, ואין דייר שמקבל יותר.

אסור על פי חוק לעשות איפה ואיפה.

אין איפה ואיפה בין דיירים ואסור שיהיה, ולכן גם אין ניגוד אינטרסים ביניהם.

האינטרס היחידי שצריך להיות פה זה לקדם את הפרויקטים האלה.

תומר, אתה אומר שמי שיש לו יותר מדירה אחת, אם יש לך יותר מידי זכויות באותו בניין אז מאזנים לך את מערך הזכויות. מבחינה קניינית לבוא לבן אדם ולהגיד שבגלל שאין לך את הדירה הזאת למשך שלוש שנים, אז אני פחות מתחשב בך - - -

לא אמרנו שפחות מתחשב.

בגמרא יש סימן או סיבה. זה סימן, זה לא סיבה. זה לא ברור לגמרי אבל זה סימן.

היושב-ראש, הסימן הזה יכול להוביל למצב שבסופו של דבר אני פשוט לא מתחשב בו. אני מסכים עם היושב-ראש שיכול להיות שיש איזשהו חתך בין שתי הקבוצות שבאמצע באמת אנחנו מזהים חלק מהאנשים, אבל באמת יכול להיות מצב שמדובר במישהו שהוא לא איש קש ורכש את הזכות הקניינית שלו. למה להגביל אותו? אני לא מכיר הגבלה קניינית בגלל ותק בבעלות על דירה.

אדוני, בעבריין מבקשים להתחשב ובמי שקנה לצורך השקעה מבקשים לא להתחשב?

קניין שהוא כתוצאה של ותק זה - - -

משפטית, יש פה בעיה חמורה.

אני לא מכיר תקדים כזה, ותק לצורך הערכה קניינית של הנכס. אני לא מכיר תקדים שבו ככל שיש לך ותק יותר בנכס, אז אתה שווה יותר מבחינה קניינית.

אני גם לא מכיר תקדים של משקיעים שמתחשבים רק בחלק - - -

משקיעים זה קיים. זה חוק שאושר בוועדה לפני שנה.

סליחה, לפי מה שאתה אומר, בן אדם שגר 30 שנה במקום והיה לו איזשהו מטר וחצי-שניים שהוא קיבל הסכמה מהשכנים וכביכול ניכס את זה אליו, המעמד שלו אל מול מישהו שקנה ואולי בשליחות של יזם כזה או אחר, לפני שבועיים את הנכס, הוא מעמד עודף לשני.

לא, אני לא אמרתי שהוא עודף.

הוא עודף.

לא, הוא לא עודף. אנחנו חוזרים לדיון הקודם שבו המפקח יצטרך לראות שאותם מטר וחצי, הוא זה שגרם לאותו בן אדם להתנגד - - -

אדוני, להתחדשות עירונית יש ערכים נוספים. אני לא מנהל הרשות אבל להתחדשות עירונית יש ערכים נוספים. המטרה, אני מניח, של המחוקק וגם כצורך, כאילוץ זה לקדם את ההתחדשות העירונית. קבלת הוראה שמגבילה לשלוש שנים, תגרום לכך שקיפאון של שלוש שנים, הרי אני מזכיר שבשנה שעברה דרשו לראות נתונים. הביאו נתונים והראו שהפחתת הרוב מקדמת את ההתחדשות העירונית.

לא הביאו ולו נתון אחד.

קודם כל הביאו נתונים.

אני בנושא הקודם אמרתי למה אני נוטה. פה אני עוד לא נוטה גם כן, בגלל שאני שומע את מה שאתם אומרים. זה לא שאני לא שומע. יש פה פנים לכאן ולכאן. אני שומע ואפילו שומע היטב. אני רוצה לראות אם נמצא משהו שונה שיכול לאזן את זה או לתת את התרופה לזה או לא. יכול להיות שגם לא, אבל אני רוצה שתבינו. אנחנו באים והולכים באמת על פישוט והורדה וכו'. אני רוצה לעשות את זה בשום שכל, לכן אני אומר, אני רוצה לחשוב על זה. פה נעצור את זה כרגע. זה נשאר לנו במחלוקת. יש לנו שלושה דברים עד כה. נחזור אליהם בסוף אם תרצה. מה יש לנו עד עכשיו?

הנושא הבא זה בעצם המשך של השוואת התנאים בהמשך להורדת הרוב הדרוש.

משרד המשפטים, אני מציע שתחשבו אתם אולי על תרופה יותר טובה לפחות מהתרופה שאני הצעתי, אם היא תרופה. אולי היא לא תרופה ואולי היא הורגת.

אנחנו לא בטוחים שיש חולה.

חולים, אני יכול להסתובב ולהראות לך כמה כאלה, בגלל שיש בסוף בני אדם מאחורי הדבר הזה ולפעמים בגורף אנחנו מפילים גם כאלה שהם לא עם כוונות כאלה ולא כאלה, ודווקא בדבר תמים שאדם מגיע כביכול וקנה, מתברר בסוף שהוא איש קש או משהו כזה, וזה מה שמטריד אותי.

בייחוד בשינוי האקלים המיסויי, שמאפשרים עכשיו.

שאנחנו מתקרבים אליו תיכף בישיבות. כן.

אני ממשיכה.

(א3) בלי לגרוע מהאמור בסעיף קטן (א), לא יאשר המפקח את ביצוע העבודה כאמור בסעיף קטן (א), אם בעל דירה התנגד בשל אחת הנסיבות המפורטות בפסקאות (1) עד (7) לסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי, בשינויים המחויבים ובשינויים אלה:

(1) יקראו את הפסקאות האמורות ברישה כך שבכל מקום, במקום "עסקת פינוי ובינוי" יבוא "עסקה לפי תוכנית החיזוק";

(2) לעניין פסקה (1) האמורה ברישה, שמאי פינוי ובינוי יהיה שמאי שמונה לפי סעיף 6א לחוק זה.

(2) אחרי סעיף 5ד יבוא:

חובת גילוי
ושקיפות 5ה (א) כל אחד מהמנויים להלן יציין באופן ברור בפנייה הראשונה לבעלי הדירות, לפני חתימה על עסקה לפי תוכנית החיזוק וכן בהסכם ההתקשרות בעסקה לפי תוכנית החיזוק, אם הוא אחד מאלה:

(1) מי שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקה לפי תוכנית החיזוק;

(2) מי שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן שעתיד לבצע את העבודה;

(3) מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקה לפי תוכנית החיזוק.

(ב) אדם כאמור בסעיף קטן (א) ידווח מיוזמתו לבעלי דירות בבית המשותף על כל שינוי בתמורה, שאינו זניח, שיקבל בעל דירה בבית המשותף, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו בית משותף.

(3) הפר אדם כאמור בסעיף קטן (א) הוראה מהוראות סעיפים קטנים (א) או (ב), תהיה בכך עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן לעסקה לפי תוכנית החיזוק, אף אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.

אנחנו רוצים את ההבהרה שלכם לגבי שני דברים: אחד, לגבי הנושא שהתבלטנו בו קודם, ולא ברורה לנו עמדת הממשלה לגבי נושא של צורתה ותוכנה של עסקת חיזוק. האם אתם סבורים שזה נכון להוסיף הסמכה לשר לקבוע הוראות בעניין זה?

אנחנו ניתן את התשובות במרוכז על כל הנושאים.

יפה. לא ידעתי את כישורייך בתחום הזה.

הנושא האחרון שהממשלה התבקשה לתת את דעתה עליו זה הנושא של הוראת מעבר לגבי עסקאות שנמצאות בתהליך.

העברנו ביום חמישי נוסח.

אז תציגו אותו.

מדובר על הוראת מעבר לסעיף של הורדת הרוב. היא נועדה בעצם להגן על יזמים או על בתים משותפים שהגיעו לשלב מתקדם כבר היום עם 80% והם יכולים למעשה להגיש תביעה כנגד מי שסירב. בתביעה כזאת אנחנו לא רוצים להחיל את ההגנות שאנחנו עכשיו מחילים, אלא הם יסתמכו על החוק הישן ואנחנו רוצים לתת להם את האפשרות להמשיך להסתמך על החוק - - -

לא ראיתם את הוראות המעבר האלה?

אני לא. הוא אומר שהם שלחו ביום חמישי. אני לא הספקתי לראות את זה.

אני חושב שהדיון עכשיו יהיה מאוד לא - - - .

לא משנה, אבל שיציגו.

מבחינה עקרונית אפשר להציג.

אני יכול להציג מבחינה עקרונית בלי להקריא מה שצריך לקרוא.

תקריא, ואם יהיה לנו הערות, נגיד. אם לא, אז לא נצטרך לחזור.

אוקיי.

תקריא כדי שלא נצטרך לחזור לזה.

סעיף 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) כנוסחו בסעיף 60 לחוק זה לא יחול על בית משותף שבעלי הדירות אשר בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בו וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, התקשרו בעסקה לפי תוכנית החיזוק לצורך ביצוע העבודה עד ליום התחילה, ויחולו עליו הוראות סעיף 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) כנוסחו ערב יום התחילה.

טוב.

יש סעיף של תחילה מקודם.

נכון, סליחה. קודם לזה סעיף תחילה שאנחנו נעשה תחילה מאוחרת לסעיף של הורדת הרוב.

למה מאוחרת?

אני אסביר. יכול להיות שיש יזמים שנמצאים היום על 75% והם כבר סיכמו עם הדייר לחתום איתו, והם יחתמו איתו ב-2 ביוני טרם ייכנס עליהם משטר חדש, אז אנחנו נותנים פה תחילה מאוחרת סך הכול של חודש יותר מהחוק המוצע.

חודש אחרי חוק ההסדרים.

בדיוק.

תחילתו של סעיף 5א לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) כנוסחו בסעיף 60 לחוק זה, ביום 1 ביולי 2023 (בסעיף זה יום התחילה).

בפרק זה, אתה מתכוון.

בסעיף זה, כי זה רק לסעיף הזה.

לא, זה גם בהוראת המעבר אני מניח.

לא, הוראת המעבר זה בתוך אותו סעיף. זה סעיף 61, זה 1 -2.

הבנתי, בסדר.

טוב, אוקיי, אנחנו נפרדים בתוך הסכמה כמעט מלאה, עם כמה נקודות לחשיבה שחלקם באי הסכמה כמובן. אנחנו ניפגש בהמשך הדרך בעזרת השם.

תודה רבה, אני מקווה שהסנדוויצ'ים נעמו לחיככם, ותודה למנהלת הוועדה.


הישיבה ננעלה בשעה 18:56.