פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וחמש

הכנסת



74
ועדת הפנים והגנת הסביבה
20/04/2023


מושב ראשון


פרוטוקול מס' 38
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום חמישי, כ"ט בניסן התשפ"ג (20 באפריל 2023), שעה 10:00

פרק כ"ג (השכרה ארוכת טווח) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023
הכנה לקריאה שניה ושלישית

חברי הוועדה: יעקב אשר – היו"ר

מיכאל ביטון

אסף וקסלר - רכז שיכון באג"ת, משרד האוצר

אפרת נחלון - עו"ד, לשכה המשפטית, משרד האוצר

יפתח עשהאל - רפרנט שיכון באג"ת, משרד האוצר

תום פישר - עו"ד, רפרנט התחדשות עירונית ותכנון ובנייה, אשכול נדל"ן, משרד המשפטים

ד"ר מיכל מטרני - יועצת למנכ"ל מנהל התכנון, מנהל התכנון

שירה ברנד - מטה התכנון הלאומי

יצחק גורביץ' - מטה התכנון הלאומי

ליאור לוי - מטה התכנון הלאומי

מירה סלומון - ראש מנהל משפט וכנסת, מרכז השלטון המקומי

ליהי דרלי - ממונה תחום תכנון, חברת דירה להשכיר-החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה

אוראל יפרח - סמנכ"ל כספים ופיתוח עסקי, חברת דירה להשכיר- החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה

ארז רוזנבוך - יו"ר מגוריט ישראל בע"מ, קרן ריט קרן השקעות בנדל"ן

איתן אטיה - מנכ"ל פורום ה-15

ברק קיבוביץ'
גלעד קרן

לאה קריכלי

רינת בן מוחה, חבר תרגומים

רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי -דיוקים והשמטות

פרק כ"ג (השכרה ארוכת טווח) מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, מ/1612

בוקר טוב לכולם, אני פותח את ישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה. על סדר היום פרק כ"ג (השכרה ארוכת טווח) מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, מ/1612.

הנושא הוא נושא חשוב וחשוב מאוד, בוודאי שהוא חלק מהדברים שצריך לעשות כדי להתמודד עם הבעיה של משבר הדיור. השאלה היא מה הפתרונות שנמצאים כאן? האם הם הפתרונות הנכונים? האם אנחנו מקיפים את הבעיה מכל היבטיה? או האם אנחנו רק, מה שנקרא, נוגעים נגיעה פה נגיעה שם ולא נוגעים בסוף במטרה?

אני אבקש קודם כל, זה כל הפרק נכון?

כן כל הפרק.

אז אנחנו לא צריכים לכוון על מה ומו. אתה רוצה לומר כמה מילים קודם או שקודם כל נשמע אותם? דיור השכרה פה?

פה פה.

רציתי לראות שבטוח אני זוכר אותך.

הנה אתה רואה.

כי אתם משמשים פה בשני כובעים. נכון מבחינתי אני מסתכל עליכם פה כרגע כיועצים גם לעניין הזה. אני לא ידע אם אתם הייתם חלק מההכנה של זה או שצירפו אתכם ברגע האחרון. לא נפתח את הנושא הזה, גם לא שאני יודע, אני סתם אתה יודע.

אני חייב להגיד שבמקרה הזה יש שיתוף פעולה הדוק בין משרד האוצר.

שיתוף פעולה הדוק תמיד יש בין משרדי ממשלה, זה בטוח. אני רק נוגע בנקודה האם זה בא מתוך הפקת לקחים על דברים שקיימים היום, ואם כן, האם זה באמת נותן את הפתרון וכהנא וכהנא. אני רק מכין אתכם, אני עוד לא חיממתי מנועים, אז אני רק מכין אתכם בעניין הזה. ושוב, אני אומר למה אני אומר את כל הדברים הללו, אני לא בא עם דעה מראש ברורה ככה או ככה, אבל אני בסוף רוצה להיות פרקטי. כי אם אנחנו רק נחוקק אותיות מתות או דברים שהם לא נכונים ולא יביאו את המזור לעניין הזה, אז חבל על זמננו וחבל על המשאבים החוקתיים, החקיקתיים שאנחנו נוציא על הדבר הזה.

אז עד כאן ההקדמה הקצרה שלי ומכאן והלאה אני אבקש שמישהו יציג את זה. אבל אני אבקש להציג בהצגה יותר רחבה, בשונה מדברים אחרים שדנו עד היום. בהצגה רחבה אני רוצה לדעת מה המצב היום, מה המצב הסטטוטורי היום, התוספת השישית שהיא בעצם היום מככבת כרגע במציאות, ומהם התיקונים שאתם רוצים לעשות בהצעת החוק הזאת. בבקשה. מי מקריא?

בוקר טוב, אסף וקסלר אגף תקציבים. אז למעשה התיקון שמונח על שולחן הוועדה הבוקר הוא חלק מתוכנית רחבה שאנחנו מקדמים בחוק ההסדרים הזה לשוק השכירות, שהמטרה היא לחזק את שוק השכירות בישראל בכלל, את המוצר הזה שנקרא שכירות, לייצר מוצר שהוא יותר איכותי, נותן יותר ודאות לשוכרים. והמטרה היא בסוף שתהיה אלטרנטיבה איכותית וטובה לדיור בעלות. ואני חושב שהתיקון שמונח פה על שולחן הוועדה הוא אחד מהיותר משמעותיים בחוק ההסדרים הזה. שהמטרה שלו היא לייצר מודל, שמצד אחד נותן הטבות ותנאים טובים יותר לשוכרים ומצד שני מאפשר ליזמים לקדם פרויקטים כאלה בכדאיות כלכלית.

אנחנו ראינו בשנים האחרונות, מדינת ישראל נכנסה לתחום הזה של שכירות מוסדית בערך בשנת 2015-2013 אלו השנים שהתחילו התהליכים האלה. אנחנו הולכים עקב בצד אגודל ואנחנו מקדמים עוד ועוד תהליכים בנושא הזה, שבאמת המרכזי ביניהם הוא חברת דירה להשכיר, שפועלת בערוץ אקספוננציאלי ובשנה האחרונה הגיעה לשיאים שעוד לא הגיעה אליהם, והם עוד מעט יציגו. ובעצם, מה שמונח פה על השולחן הוא מייצר מוצר חדש שלא קיים עדיין בישראל הוא כן קיים בעולם, ולמעשה אנחנו לקחנו את מה שראינו בעולם ולמדנו מהם איך לייצר מוצר שכירות צפוף יותר, איכותי יותר שנותן שירותים רחבים ועוד שניה דירה להשכיר יציגו.

כשלמדת מהעולם למדת עם כל המרכיבים שלה? זאת אומרת עם כל השיטה או רק לקחת חלק?

אז אני אשאיר להם להציג ואני חושב שהם יתנו על זה תשובות.

זה בסדר.

שאלת אז אני אגיד, ואני מניח שניכנס לזה גם בהמשך הדיונים. מבחינת המסלולים שקיימים היום לדיור בהשכרה בערוץ המוסדי, אז הראשוני שבהם והכי משמעותי הוא שיווקי דירה להשכיר, דירה להשכיר משווקת קרקעות ובסוף יזם זוכה ומתחייב להשכיר לטווח ארוך זמן. בדרך כלל ה-20 שנים.

ערוץ שני שקיים לשכירות הוא ערוץ התוספת השישית לחוק התכנון והבניה שמאפשר תנאים כאלה ואחרים ליזמים לקדם תוכניות לשכירות ארוכות טווח. ערוץ שלישי זה ערוץ למעשה, דרך חוק עידוד השקעות הון שמאפשר לחברות לקדם פרויקטים לשכירות ארוכת טווח. להשכיר את הנכסים בתנאים משמעותיים של הטבות מס.

ומה אתם עושים בעניין הזה?

אז זה תיקון שהיה בחוק ההסדרים הקודם בעולם חוק עידוד השקעות הון.

כן אבל אתה יודע שהוא נשאל, היה פה הרי דיון על הנושא הזה איתכם ביחד. אני הייתי בטוח שהחדר יוצף פה עם מנהלי חברות ריט למיניהם. והגיע אחד ואמר שיש עוד מישהו חצי כזה שגם הוא הולך לסגור כנראה את הסיפור. אז השאלה האם אנחנו מכוונים את הזרקורים למקום הנכון או אולי לא?

אתה מוביל אותי אל הנושא הרביעי, שזה קרנות הריט זאת אומרת לא אותו מסלול של חוק עידוד השקעות הון. קרנות הריט זה מסלול אחר שהוא מבחינת מנגנון של תהליך התאגדות אחר, חברה אחרת, זה במובן הזה מוצר אחר. אכן יש היום שתי קרנות ריט שפועלות בתקווה שהשלישית אמורה להיכנס, בתהליכי התכנסות עכשיו. אנחנו זוכרים את הדיון יש אכן קשיים, אנחנו לא מתעלמים בעולם הזכירות ארוכת הטווח בגלל הריבית. הריבית היום מצננת השקעות במשק ופוגעת בפרויקטים לשכירות ארוכת טווח.

לכל מחלה יש את התרופה שלה. אבל אתה צריך להשתמש בתרופה. אם זה הפחתות מס והטבות מס וזה ודאות שאין להם היום.

אז הבאנו מספר תיקונים לעולם הזה של קרנות הריט, הם נידונים בוועדת כספים, לדעתי ביום ראשון הדיון, שהמטרה שלהם היא להקל על התהליכים של הקרנות ולעודד את המשך הפעילות הזו. אני אומר, אנחנו כן בוחנים דברים נוספים שניתן לעשות, אנחנו עושים חשיבה מאוד מתקדמת בנושא, וככל שיהיה לנו משהו קונקרטי אנחנו כמובן נביא את זה לוועדה.

אנחנו אומרים מפורשות, נושא השכירות ארוכת הטווח מאוד מאוד חשוב לממשלה, הממשלה רוצה לקדם את זה, היא לא מפחדת לאבד ערך קרקע משמעותי כשהיא הולכת ומשווקת דרך דירה להשכיר, היא לא מפחדת לתת הטבות מס במאות ומיליארדי שקלים לחברות שמקדמות את זה, בין אם זה במסלול הריטים ובן אם זה חוק עידוד השקעות הון, ואנחנו חושבים על דרכים נוספות שאנחנו יכולים לקדם את הנושא הזה. זה גם דרכים תכנוניות שהיום נדון בוועדה על מסלול תכנוני שלדעתנו יעזור מאוד לקדם את הנושא הזה, וזה גם דרכים נוספות.

אוקיי.

טוב, אז מה ההצעה?

עכשיו מה ההצעה?

מעביר את המקל לדירה להשכיר.

אוראל יפרח סמנכ"ל כספים בדירה להשכיר. קודם כל אני רוצה לפתוח בתודה גם לוועדה וגם ליו"ר הוועדה. זה דיון שני שלנו אני חושב, בתוך חודש-חודשיים בנושא הזה. נראה שהוועדה לקחה את הנושא של הדיור להשכרה ארוכת טווח בצורה רצינית ואנחנו שמחים שיש פה גוף שהחליט לקחת ולקדם את הנושא הזה.

בדיון הקודם הצגנו בעצם, לבקשתכם, איזושהי סקירה מאוד רחבה של שוק הדיור להשכרה בישראל, לעומת העולם, מה עשינו עד היום, מה אנחנו מתכוונים לעשות. ואני חושב שהיו לנו שם שתי מסקנות עיקריות, אם אני רגע מתמצת כדי לא לחזור על עצמי מהפעם הקודמת.

המסקנה הראשונה שאנחנו רואים גידול עקבי ומשמעותי בביקושים לדיור להשכרה ארוכת טווח. אנחנו רואים אם אנחנו משווים את זה לעומת עשור קודם, אנחנו רואים גידול, שימו לב למספר, של 250,000 משקי בית, רבע מיליון משקי בית, שעברו מבעלות לשכירות, או שנכנסו לתוך הפול הזה של השכירות. אם לפני עשור דיברנו על בערך 600,000 משקי בית שגרו בשכירות, היום אנחנו מדברים על 850,000 משקי בית שגרים בשכירות.

כן, אבל אתה צריך לקחת , מעבר לכך שגם האוכלוסייה גדלה שזה הפתעה מה שנקרא.

חד משמעית אין בעיה, השאלה אם השכירות ארוכת טווח גדלה.

לא, אבל יש גם עוד דבר, יש גם תופעה שהיא מגיעה, שוב, מיוקר הדיור, שאנשים קונים דירות זולות במקומות רחוקים, שוכרים ומשכירים. זאת אומרת, יכול להיות שיש גם נכנס העניין הזה גם, כמו שאתה אומר, אבל זה לא רק. צריך לדעת לפלח את זה.

גם שינויים בדפוסי הדיור של האנשים, יש לנו הרבה יותר.

שם כדי שיזכרו לכתוב אותך, שירה.

שירה ברנד ממטה התכנון הלאומי.

מה אמרת? לא שמעתי.

אמרתי שיש שינוי בדפוסי המגורים של הציבור. יותר צעירים גרים לבד, רווקים גרים לבד.

אוקיי זה בסדר, הדפוסים האלה הם כן בסדר.

שירה את נוגעת בנקודה.

זה הכל ביחד מסביר למה יש גידול בשכירות.

אני לא רוצה לגעת בדיון הקודם, אבל שירה נוגעת בנקודה חשובה.

השאלה מה הגידול באחוזים.

תנו לי שתי דקות אני מגיע לזה.

קיבלת

דיברנו על זה גם בדיון הקודם, על המוביליות התעסוקתית, על הדור הצעיר שרוצה לצרוך שירותים ולא להשתעבד לדירה. אנחנו מדברים היום על הריבית, זה שהריבית עולה ומקשה על יזמים היא גם מקשה על דיירים לרכוש דירה. ברגע שרוכש פוטנציאלי יודע שהוא הולך לשלם משכנתא של 6% ריבית, רגע, אולי נכון לי ללכת לגור בשכירות ארוכת טווח במחירים יציבים?

אז אני חושב שיש פה מספר מגמות שניתחנו אותם בדיון הקודם וחבל לחזור עליהם, אבל הן מביאות אותנו למסקנה אחת מאוד פשוטה וברורה, שאנחנו נמצאים היום במה שנקרא, בעיית ביקושים הפוכה. כלומר, יש לנו הרבה יותר ביקוש למוצר הזה שנקרא שכירות ארוכת טווח ממה שאנחנו יודעים לספק לשוק. אנחנו עושים את זה היום בעצם בכלי המרכזי שלנו, שזה באמצעות חברת דירה להשכיר, באמצעות החברה, שיווקי קרקע שאנחנו עושים ביחד עם משרד השיכון שגם יושבים פה, ביחד עם רשות מקרקעי ישראל, הגענו עד כה לסדר גודל של 20,000 יחידות דיור. אבל כשאנחנו משווים את זה למדינות ה-OECD, למדינות המערביות המפותחות, אנחנו רואים שישראל נמצאת על פחות מ-1% משוק הדיור שנמצא בשכירות מפוקחת, כשבמדינות אחרות מגיעים ל-20, 30 וגם 60 אחוזים. זה הפער שצריכים להשלים.

כפי שהצגנו בפעם הקודמת, אנחנו חושבים שהכלי של דירה להשכיר הוא הכלי המרכזי, המשמעותי, הציר המוביל, נקרא לו, אבל לצידו חייבים את השוק הפרטי, וחייבים את השוק הפרטי בשני כלים. ואני חושב שאלו הדיונים שאנחנו הולכים לעשות במסגרת חוק ההסדרים. הדיון הראשון שבא לפתחה של הוועדה זה בעצם הדיון על הנושא של התכנון. איך יוצרים מסלול תכנוני ייעודי לדיור להשכרה? והנושא השני זה איך מתמרצים גופים פרטיים כמו קרנות ריט כמו יזמים וכן הלאה? אנחנו אומרים את זה בצורה ברורה.

המזור לבעיית הביקושים ההפוכה שהגדרנו קודם לא יכולה לבוא רק מדירה להשכיר, היא חייבת את השוק הפרטי. אם השוק הפרטי לא יהיה פה בהיקפים משמעותיים וייצור את ה-scalability הזאת שאנחנו מדברים עליה כל הזמן של איך יוצרים עוד דיור להשכרה, לא יהיה פה שוק. אנחנו נשב פה בעוד 10 שנים, בעוד 15 שנים ונגיד איך לא באנו ועשינו את הפעולות הנדרשות.

עד כאן אני מסכים איתך.

מה שאנחנו רוצים להציג היום, ואם תרצו נפתח את זה גם לנושאים נוספים, אבל מה שאנחנו רוצים להציג היום זה בעצם חשיבה חדשה על איך מתכננים דיור להשכרה. עד היום, שיהיה ברור, זה אולי יישמע קצת מוזר, אבל עד היום דיור רגיל למגורים למכירה ודיור להשכרה תוכנן בדיוק באותו האופן, בדיוק באותו האופן. כלומר, באו גופי התכנון, קידמו תכנון, לצורך העניין 400 יחידות במתחם, אחרי שקידמו את התכנון עכשיו מחליטים האם זה ילך למכירה או להשכרה.

כמו שבעבר היו מתכננים שכונות כלליות, מה שנקרא, לציבור כללי, ושכונות לציבור עם אפיונים שונים למשל הציבור החרדי. עד לפני 8-10 שנים עשו תדריך של איך בונים שכונה, בגלל אופי, כמות הילדים, הזה שזה ציבור שהוא יותר מוטה תחבורה ציבורית וכו'. ואני מאוד בעד הדבר הזה, מאוד בעד ההסתכלות שבאמת אתה לא יכול, כל מוצר הוא לא שווה לכולם. אותו דבר גם באוכלוסייה הערבית. סוג צורת הבניה, ההתייחסות לבעיות האובייקטיביות שקיימות שם גם מבחינת תכנון ובניה וגם מבחינות אחרות.

אז אני חושב שהרעיון הוא נכון, השאלה, שוב, האם ההצעות שאנחנו מדברים עליהם כרגע, במסגרת חוק ההסדרים, יכול להיות שהיה מצופה שכאן יהיה דיון יותר רחב, יותר מעמיק ויותר גדול, כדי ליצור באמת מסלול, וזה מסלול שצריך אולי לקבל אפילו ביטוי גם בוועדות, אם זה ועדות מחוזיות, אם זה ועדות אחרות שזה תכנון אחר. זאת אומרת יכול להית אפילו ישיבות ועדות משנה או ישיבות ועדות רישוי שמיועדות עם אנשים ספציפיים שיותר מהתחום שמסתכל גם על הספציפיות של הדירות להשכיר וכו'.

השאלה, האם זה מה שנמצא כאן על השולחן עכשיו? או שמה שנמצא כאן על השולחן זה כמה כלים שרוצים לחזק את העניין הזה, אבל עדיין לא מטפלים בו? זאת השאלה. עכשיו, אני לא אקרא לשאלה הזאת בשמה, האם זה היה ראוי וזה נכון שזה יהיה בחוק ההסדרים, או בדיון מפוצל אחר רגוע יותר רחב יותר, עמוק יותר? אבל אני נותן לכם את הצ'אנס, בואו נתחיל. אם נשתכנע שאנחנו עושים דבר נכון, אפילו אם זה שלב אחד בדבר אבל עשינו אותו נכון, אז נתקדם עם זה הלאה כמה שאפשר. כל מה שאמרתי זה עד ההצבעות, ההצבעות אתם יודעים, אני כרגע אצלי אין לי סדר יום להצבעות. אני מזכיר לכם רק שלא תשכחו.

אז אם אני רגע צריך לתמצת ולמקד את מה שאנחנו הולכים להציג היום לבקשתך, אחד, אנחנו בעצם הולכים להציג פה תפיסה חדשה לאיך מתכננים, בסדר? אתם תראו תכנון שונה לגמרי, עם הסתכלות שונה לגמרי, אבל לעשות את זה לבד כנראה לא ייתן את התשובה.

החלק המשלים, החלק השני, המשלים של התדריך תכנון שאנחנו הולכים להציג עכשיו זה גם תוספת זכויות. חייב להיות לצד התכנון החדש תוספת זכויות ותוספת זכויות משמעותית לעומת המגורים למכירה. אנחנו מציעים פה מודל של פי שניים או פי שלוש, אנחנו תכף נכנס לפרטים. שבעצם בפרויקט שמתוכנן באופן ייעודי לשכירות ארוכת טווח עם כל היתרונות לשוכר שדיברנו עליהם בדיון הקודם, מי שבעצם יקדם את התכנון הזה במתחם שלו, בקרקע שלו, יוכל לקבל פי שלוש זכויות, תכף נציג את זה. ואני מציע שנצלול ישר, ברשותך, לתוך תדריך התכנון, תראו את העבודה שעשינו, נשמח גם כמובן, לשמוע הערות ולפתוח את זה לדיון, ואז נציג את תוספת הזכויות שאנחנו חושבים שצריך להכניס לכל אחד מהמתחמים שקודמו באופן הזה.

כן, אבל אז גם עלול להתפתח שוק, אני נוגע וחוזר חזרה לאיפה שאתה נמצא, עלול להתפתח שוק שיזמים יחפשו מתחמים או קרקעות או מקומות שבהן אופי הבינוי באותו אזור הוא אופי רגוע יותר, נקרא לזה ככה, ובלי קשר למה הולך לקרות בכל האזור, יתלבשו על מקום מסוים, ואז הם באים עם הקפצה של פי שתיים פי שלוש. זה דבר שהוא יכול להיות incentive מצוין, אין ספק. השאלה איך תיראה המדינה, ואיך תיראה אותה שכונה ,ואיך תראה אותו עיר כשאתה בא עם עוצמות כאלה שלא מתכתבות עם התכנון הכוללני, ועם התמ"אות למיניהם ועם כל החשיבה. אלא אם כן אין חשיבה, אז בוא נבטל את הדברים הכללים, ונלך ישר לדון כל פעם במשהו מסוים.

אדוני יושב הראש, יפתח עשהאל מאגף תקציבים, רק חשוב להדגיש שוב דבר פה זה לא עקיפה של מערכת התכנון. הכל צריך לעבור תכנון בוועדות מחוזיות, בוועדות מקומיות בהתאם לסמכות. הכל ידון בוועדת התנגדויות.

לא זה לא עקיפה עם ק', זה אכיפה עם א' וכ'. אתה אוכף דברים.

יכול להיות שנסביר את אותו מהלך כשנגיע לזה.

יושב הראש, אני חושב שזה מוצר ייחודי, יכול להיות שהוא לא יתאים לכל מקום. דיור להשכרה קיים והוא ימשיך להתקיים בצורות שהוא התקיים עד היום. זה מסלול נוסף.

אני נותן לכם טעימות זה הכל, על מנת להכווין אתכם.

אז תסבירו גם לאן הוא מתאים לדעתכם.

אני מציע שהם יציגו את התדריך, שאני חושב שהוא עושה סדר מאוד טוב בנושא הזה של מה הרעיון שהוביל, הרעיון המסדר, ואז.

רק נחדד, אנחנו לא מציגים את ההיפך, אנחנו רק אומרים אם יוגדר שיהיה מקום מסוים שיהיה בו את המגורים לשכירות ארוכת טווח, אז איך צריך לעשות את זה? בסדר? אתה שואל על האיפה וזה נכון, צריך לעשות דיון על זה. אבל אנחנו עכשיו מדברים ורוצים להציג את האיך.

רגע, לא אין שום התייחסות פה לאיפה.

אבל אדוני היו"ר זה לא שונה מכל ייעוד אחר שמתכננים ומוסד התכנון בודק גם את המקום והתשתיות הרלוונטיות.

לא חשבתי שכתוב לי פה ארלוזורוב פינת דיזינגוף. אני אומר אין התייחסות למה קורה מסביב לאותו אזור, בסדר אנחנו נגיע לזה. אני רק מכניס אתכם לאווירה.

אז ליהי דרלי מאגף התכנון אצלנו תציג את התדריך.

כן, אבל היא חייבת לשבת במקום שהרמקול מגיע, ופה זה לא המקום הנכון גם אצלך לא, אז תחליפו. זה שנהייתי גם האיש הטכני פה זה מחמיא לי. זהו, בדיוק תשבי שם כי זה מגיע יותר קרוב.

שומע אותי? שומעים אותי? בוקר טוב לכולם, אז אני ליהי דרלי מאגף תכנון בדירה להשכיר ואני הולכת להציג בפניכם באמת את תדריך התכנון אחרי עבודה מאומצת שעשינו. למדנו את הפרויקטים שקיימים גם של דירה להשכיר, גם פרויקטים אחרים שיש להשכרה ארוכת טווח, למדנו גם את התוכניות.

רגע, מה תפקידך אני לא שמעתי?

אני ממונה תחום תכנון בדירה להשכיר. למדנו גם את הפרויקטים הקיימים שיש בתוך המרחב של השכרה ארוכת טווח, וגם תב"עות שהחברה מקדמת ספציפית להשכרה ארוכת טווח ומתוך הדבר הזה כמו שאוראל אמר למדנו בעצם מה - - -

עוד שאלה סליחה שאני חטטן כזה. מה התחיל קודם? זאת אומרת אתם התחלתם להכין תדריך ואז זה השתלב עם חוק ההסדרים? או שהייתה הצעה של חוק ההסדרים ואז הכנתם תדריך?

אני אענה על זה, התדריך הוא תוצאה של - - -

באמת חבר'ה, עזבו.

באמת הכל מתועד. החלטת הממשלה של חוק התוכנית הכלכלית של 2021-2022 הנחתה את דירה להשכיר להכין כזה תדריך. כבר אז הבנו שאנחנו שוקלים. אני חייב להגיד שהצד הזה הוא צד שלא טבעי למשרד האוצר. משרד האוצר תמיד התנגד לקבוע ייעוד של השכרה בקרקע, יש פה חשש של שחיקת ערך. אנחנו הולכים לזה אחרי שהבנו שהניצול המיטבי של הפרויקטים האלה יהיה דרך התכנון. פספסנו הרבה ערך משקי בשביל תכנון ייעודי להשכרה, ובהמשך לחוק ההסדרים הקודם שהנחו אותנו להכין את התדריך ולבחון אותו - - -

תסביר לי לגבי הערך המשקי אני לא כל כך הבנתי.

אנחנו נגיע לזה עוד מעט. כשאתה מתכנן פרויקט להשכרה אתה מנצל הרבה יותר טוב את יכולת התכנון של הפרויקט הזה מראש. שזה אומר לדוגמה, גם קהילתיות יותר טובה בתוך הפרויקט, דירות יותר מותאמות לאוכלוסיה.

לא אבל איפה ההפסד? אמרת שמבחינת המדינה, מבחינת האוצר אמרת. למה לא הייתם אמורים לאהוב את זה לכאורה?

החשש שלנו, כשפרויקט שהוחל עליו בעלות אחודה. עד היום יזם שבונה פרויקט ומוכר אותו אחרי 20 שנים זה מה שעשינו עד היום בפרויקט להשכרה. פה אנחנו הולכים למקום של ייעוד קרקע להשכרה, זה אומר שלצמיתות הפרויקט הזה יהיה דירה להשכרה וכל המודל הכלכלי של הקרקע משתנה.

ומה אתה מפסיד? את המיסוי?

קודם כל המדינה היא בעלת הקרקע. הציבור יפסיד פה כמות מאוד מאוד גבוהה של הכנסות.

אמרת המדינה היא בעלת הקרקע?

במרבית קרקעות ישראל הציבור הוא בעל הקרקע.

לא זה לא המדינה.

מדינת ישראל. הציבור הכוונה שלי מדינת ישראל. ההכנסות ממכירת הקרקע צריכה לבוא לציבור. הציבור בעצם היום, אנחנו כאילו, כמשרד האוצר, רואים לנכון לשחוק פה את ערך הקרקע מצד אחד בגלל שאנחנו קובעים פה ייעוד להשכרה, אבל מצד שני אנחנו רואים את התועלת המשקית של התכנון הייעודי להשכרה בגלל תוספת יחידות הדיור, בגלל יחידות הדיור הקטנות, בגלל הקהילתיות, החשיבה על הולך הרגל, החשיבה השכונתית.

אתה כבר גונב לו את כל המצגת.

אוקיי אז אני אתחיל במאפיינים הייחודיים שיש להשכרה ארוכת טווח בכלל, עוד רגע לפני שאני מתחילה לרדת לרזולוציה של התכנון. אז אנחנו מדברים על, בעצם, בניין בבעלות אחודה. זה מה שמאפשר לנו בעצם את האפשרות של ההשכרה ארוכת הטווח, קומפלקס שלם ומנוהל. זאת אומרת אותו שוכר יודע למי הוא צריך לפנות אם יש לו איזושהי בעיה בתוך הדירה.

מה ההגדרה הסטטוטורית? גבולות הגזרה של בעלות אחודה, היועץ המשפטי. ההגדרה?

בעלים אחד על כל.

בעלים אחד - - - אחוד או לא חשבתי בעלות אחודה שאם יש סוג של כמה בעלים. מה גבולות הגזרה?

לא, יכול להיות שותפות של כמה בעלים על אותו מתחם.

שכל הבניין כולו שייך לאותם בעלים.

זה ברור לכולם שיש כתובת אחת שאליה פונים מצד כלל הגורמים.

כי יש גם בעלות רגילה שהיא אותו דבר. לא חשבתי שזה מעמד סטטוטורי לבעלות אחודה.

לא ראינו שבנוסח כתוב שכל הבניין הוא בבעלות אחודה, אבל שכל יחידות הדיור בבעלות אחודה.

כן?

כן, כל יחידות הדיור להשכרה בבעלות אחודה. אני רק דייקתי דברים שנאמרו בוועדה, לא כל הבניין אלא כל יחידת דיור להשכרה.

אני יודע שזה לא זה לשאול, אבל אני כן שואל כי אני רוצה להבין את גבולות הגזרה.

הבעלות האחודה לפי הצו וגם לפי התוספת השלישית היום, חלה על הדירות שחלה עליהן התוספת. אם יש שימושים אחרים, למשל קומה ציבורית באותו בניין ,כמובן שהקומה הציבורית תהיה בבעלות הרשות המקומית.

לא, אבל אם נגיד אני עושה בניין הטרוגני, שלא כולו להשכרה חלקו להשכרה וחלקו לא, אז יכול להיות מצב שאני הבעלים רק של הקומות להשכרה ומישהו אחר הוא זה?

כן אפשרי לחלוטין. יכול להיות משרדים ותיירות.

משרדים לא משנה, או חנויות פלאפל. יכול להיות שבהגדרה הזאת, אם מחר אתה מדבר גם על תנאים נוספים של ניהול משותף והכל, השאלה , אם אתה בא ואומר לי תשמע בעלות אחודה כדשי שהעסק יעבוד והכל אני חייב שכל הבניין יהיה מתחילתו ועד סופו. אי לי בעיה שלאותו בן אדם שהוא מתחילתו עד סופו יש לו חלק להשכרה וחלק לא להשכרה, אבל זה אדם אחד. למה? כי יש לך עוד אלמנטים פה. ובאלמנטים האלה, אני מעלה את זה כרגע.

זו נקודה מאוד נכונה, אנחנו חשבנו על זה הרבה והיו לנו הרבה דיונים על זה, כרגע הנוסח שבסופו של דבר החלטנו שאנחנו חושבים שהוא נכון זה להתייחס רק לרכיב של השכירות. כלומר, כל יחידות הדיור שמיועדות לשכירות הן בבעלות אחודה, ואם יש חלק מסחר או וכו'.

בדגש על הכרגע.

אני שמה רגע בצד את עולם המשרד וצרכי הציבור שצריכים להיות בתוך הבניין, ומדברת רגע רק על המגורים. מתוך המאפיינים של התכנון אנחנו סבורים שהבניין צריך להיות שכירות ארוכת טווח בלבד ולא שילוב של שכירות ומכירה. אבל זה נכון כמו שאמרו פה, יכול להיות בעלים יחיד למגורים להשכרה, ובשילוב של מסחר.

את זה צריך לבדוק את זה מבחינה חברתית וסוציולוגית צריך לבדוק. האם נכון שיהיו במקום רק?

אנחנו בסוף אני מזכירה, נמצאים בתוך שכונה ולא רק.

זה ההבדל בין המצב הקיים היום בתוספת השישית .

שהיא מערבבת שימושים מה שנקרא.

נכון, לבין ההצעה כרגע שהיא הצעה שמדברת על מתחם כולל.

וזה לב העניין, אנחנו צריכים לבוא ולהשתכנע מה רע במצב היום איפה צריך לתקן? ולמה?

אבל זה שיקול גם שאנחנו משאירים למוסד התכנון בסוף לקבוע את התנאים האלה.

אוקיי, וכמובן שגם תמהיל ישחק פה כי תמהיל של דירות, אם אתה הולך רק על דירות קטנות של סטודנטים, אז הפכת את זה לפנימייה של סטודנטים. יכול להיות שזה טוב אני לא יודע, אבל יכול להיות שזה לא.

אוקיי. אני אעבור על המאפיינים הייחודיים של התכנון דיור להשכרה. כתבתי פה בעיקר את המאפיינים המרכזיים. דיברת על תמהיל, אז אנחנו באמת סבורים שתמהיל המגורים צריך להיות יחידות דיור קטנות ביחס למכירה, אבל לא דירות יחיד של מעונות סטודנטים.

אני אקח אותך רגע לעמוד אחד אחורה. חוויית מגורים קהילתית. למה את מתכוונת? אלו מילים חשובות לומר אותן, השאלה למה את מתכוונת בפרקטיקה.

אז אני אנסה לענות. אנחנו מזהים בהרבה מאוד פרויקטים שלנו באמת בגלל משרד הבית קטנים ויש הרבה מאוד צעירים ויש משפחות צעירות שיש חווית קהילה בתוך הבניין. אנחנו רואים שהיזמים שלנו יוזמים פעילויות כאלה. הדלקת נרות בחנוכה, חגיגות פורים.

אה את מתייחסת כרגע לעניינים, לא, חשבתי שאתם באים ואומרים שבבניין אני חייב שיהיה לפחות אולם קטן פנימי, חדר כושר, פינג-פונג וזה אני יודע. יש עוד פינג-פונג? זה עובד הדבר הזה?

קודם כל זה קיים, גם במכרזים שאנחנו.

אני רציתי קודם כל להראות את המאפיינים בשביל אחר כך לדבר בעצם איך זה בא לידי ביטוי.

אוקיי אז אני לא אפריע לך, אני מבטיח להשתדל. אמרתי שאני מבטיח להשתדל.

טוב אז אני אתחיל, ובשביל לא לבלבל אני אתמקד בשקף הזה, אז אני אתחיל מתמהיל המגורים. אז אנחנו באמת סבורים שמדובר על יחידות דיור קטנות, כמו שאמרתי לא יחידה אחת, אלא חדר, שני חדרים, שלושה חדרים. בעיקר 3-4 חדרים.

בעיקר שלושה עד ארבעה? זו לא הרוח שאני קיבלתי.

זה בין 2-4 חדרים. אני יכולה להראות בהמשך באמת את הפריסה של התמהיל. אבל בסוף כל תכנון, כל תכנון כאן יותאם לתכנון הספציפי של השכונה כמו שאמרת, באוכלוסיות אחרות, באוכלוסייה חרדית באוכלוסייה ערבית אנחנו נתאים את אותו תמהיל בהתאם לצרכים הספציפיים של האוכלוסייה.

סליחה, אני יכול לשאול?

כן כן.

אבל איך אפשר להתאים כשאתם אומרים פה צפיפות מינימלית, האם זה לא בהכרח יוצר יחידות דיור קטנות?

בדיוק, זה התנגשות.

יהיה קשה להגיד פה אנחנו עושים רק דירות גדולות כשהצפיפות שקבעתם מראש היא מאוד מאוד גבוהה באותו מתחם. ושאלה נוספת בהקשר הזה זה מבחינת התפיסה, האם אנחנו לא רוצים למשוך בעצם אוכלוסיות שהן היום פחות שוכרות, אוכלוסיות של משפחות שהן לא משפחות צעירות עם ילד אחד או שניים? זאת אומרת היום המצב הוא שמי ששוכר הוא בעיקר אנשים צעירים או משפחות צעירות, סטודנטים, אנשים בודדים. האם אנחנו לא רוצים בעצם למשוך אוכלוסיות נוספות? לעודד גם את המשפחות היותר גדולות להגיד אוקיי אנחנו לא קונים.

אני אשלים את מה שאומר גלעד. כי חלק מהניסיון לשינוי של המאפיינים של הדיור במדינת ישראל הם לא רק אצל הצעירים, גם היום שכירות היא עובדת, רק היא שכירות לא מוסדרת, היא שכירות בעייתית, אנחנו רוצים להסדיר אותה. מה שאומר גלעד, יכול להיות שאנחנו צריכים לכוון, ועוד פעם, זה סותר קצת את הדברים האחרים שהגשתם. אבל יכול להיות שצריך לכוון דווקא למשל תיקח דוגמה של משפחה שאנחנו אוהבים לקרוא להם משפרי דיור. משפחה שיש להם כבר היום 3-4 ילדים, אני לא מדבר איתך על 8-9, גם זה, משפרי דיור כל אחד, ונמצאים בדירה קטנה על הפנים שהם הצליחו לרכוש כשהם היו צעירים ויפים מה שנקרא, וזה בלתי אפשרי לחיות ככה. הם לא מצליחים להגיע להיות משפרי דיור גם אם הם ימכרו את הדירה שלהם הם לא מצליחים להגיע.

יכול להיות שהם גם היום שוכרים דירה.

יכול להיות שגם בגלל זה הם הולכים לשכור. ולכן אני חושב שכדי לשנות הרגלי חיים, זה בעצם שינוי של הרגלי חיים. כי אנחנו ידענו כל אחד מאיתנו ברגע שהוא התבגר זה שהמטרה שלו זה להגיע לדירה. קודם כל שתהיה לי לדירה. ברגע שאתה מוריד את הלחץ הזה מאנשים, אני מדבר איתך בעוד 10 שנים 15 שנים, זה תהליך שחייב להתחיל היום, התחיל כבר קודם. אז צריך גם לכוון כשאתה עושה תדריך וכשאתם בונים לכם את המערכות ואת הרצונות ,להתייחס גם לאוכלוסיות הללו, כי זה בסוף מביא לך אקורדיון יותר רחב.

אני אתחיל מהשאלה השנייה ואז ליאור יענה על השאלה הראשונה. כשאנחנו מנתחים את אוכלוסיית הצעירים, או את אוכלוסיית השוכרים, אנחנו רואים ש-58% הם צעירים, כשהגדרה של צעירים זה לא רק סטודנטים, אלא גילאי 25-44 זו ההגדרה, ויש כמעט התפלגות נורמלית בגילאים האלה. זה אחד.

מה המאפיינים שלהם? זוג?

לא, יש זוג, זוג עם שני ילדים. זה די מתפרס ודי משתנה, אנחנו רואים את זה בכל קבוצות הגילאים וסטטוס החיים.

אוקיי.

מה שכן צריך להגיד זה שהיום בשוק, בקידום פרויקטים למכירה אנחנו רואים טיפוסים של בניינים של 3-4 חדרים דירות גן דירות פנטהאוז, אלה פחות או יותר הטיפוסים. כבר כמעט ולא קיימים היום דירות של 2-2.5 חדרים. זה כמעט ולא קיים בדירות למכירה, כי זה כנראה מוצר שפחות מתאים למכירה.

מה שאנחנו מנסים לעשות פה זה איזשהו תמהיל, ואתם יכולים לראות אות פה, תמהיל של דירות שניים שלושה וארבעה חדרים. אני מבין את העמדה שאומרת בואו ניתן את זה כפתרון לכולם ואולי נעשה גם דירות גדולות יותר. אבל צריך גם לקחת בחשבון בסופו של דבר, שיש פה עניין של כלכליות.

כדאיות כלכלית.

אנחנו יכולים לבוא ולהגיד בסדר, נשים גם דירות גן, ודירות גג ופנטהאוזים וכן הלאה, אבל זה לא ייפול לנו על הצורך הכלכלי כי בסופו של דבר אנחנו שמים פה מעמסה על הקרקע. אנחנו באים ואומרים אתה עכשיו תשכיר את הדירות האלה באופן פרמננטי. בסדר? הדירות האלה יצטרכו להיות מושכרות לצמיתות, לטווח מאוד מאוד ארוך, וחייב איזשהו מודל כלכלי.

ככל שאנחנו לוקחים דירה קטנה יותר, התשואות בגין כל עלות השקעה יכולה להיות גבוהה יותר, ואז בעצם המודל הכלכלי יכול להיתפס. ועוד פעם, בסופו של דבר כמו שהציגו פה גם באגף תקציבים אנחנו לא מחליפים את מוסד התכנון, אנחנו פשוט שמים איזשהו תדריך של גבולות גזרה או כיוון מחשבה של איך צריך להתמודד עם זה. ליאור אתה רוצה לענות על השאלה הראשונה?

כן, אני רק אגיד שהרבה תופעות שדיברתם אנחנו רואים כבר היום בשוק הדיור להשכרה. גם את התחלופה וגם את הגיוון.

ומה תפקידך בכוח?

רכז דיור וחדשנות. הביקושים ואיפה שאנחנו לא מצליחים לתת מענה זה בדירות שלושה חדשים פלוס מינוס. תזכרו שגם לפעמים זה 2.5 ו-3.5 וממש יש מחסור בזה. אפשר להגיד באזורים מסוימים למשל בעיר מודיעין גם במגורים, לא רק בשכירות, אבל בשכירות זה המוצר המבוקש, אלו הדירות שהכי ניגשים להגרלה, אלו הדירות שהיזמים גם מבקשים, כי אם הוא מקבל פנטהאוז חמישה חדרים לפעמים הוא נשאר גם שמונה חודשים.

לא אבל זו לא הייתה השאלה.

שניה. זה נושא ראשון. דבר שני, גם בהיבט של הגמישות, אם אנחנו מסתכלים טיפה החוצה, אנחנו רואים בלא מעט פרויקטים, אפשר להגיד, תופעת הקן המתרוקן המון זוגות שכבר הילדים יוצאים עוברים לגור בשכירות ומוציאים החוצה לשוק דירה להשכרה אולי אחרת יותר גדולה ויש שימוש יותר יעיל בעצם של משאבים והמטרים המנוצלים שנמצאים באזור. ואנחנו לא פוסלים, אוראל אמר את זה בסוף, אנחנו לא פוסלים שיהיה אזור עם תמהיל של יחידות דיור יותר גדולות.

זאת השאלה, איך עושים את זה עם הצפיפות המינימלית שאתם מציעים? האם הצפיפות המינימלית שאתם מציעים לא בעצם מונעת בפועל תמהיל של 30% דירות, גדולה וגדולה מאוד.

היא לא מונעת, היא מייצרת תמהיל יותר נמוך וגם צריך לזכור.

הפתרון הזה הוא בסוף תכנוני. זה מה שהתדריך הזה בא לעשות. זה אולי לא מופיע פה, התדריך הזה יותר ארוך ממה שאתם רואים. אבל המבט התכנוני הוא משתנה. זה יכול לדבר על זה שלא יהיה ממ"ד בכל דירה אלא יהיה ממ"ק, זה יכול לדבר על זה שנפחית את סטנדרט כיווני האוויר, זה יכול לדבר על זה שנפחית את סטנדרט המרפסות. באמצעות תכנון יותר יעיל המטרה היא לייצר יותר דירות בקומה, ולהגדיל את הצפיפות של מספר יחידות הדיור לדונם. זו בעצם המטרה במודל הזה.

זה לא נותן תשובה למה שהוא שאל.

לחלוטין לא, ואין שום אפשרות לתכנן כזה דבר, אין פה שום תכנון. אני אשמח לקבל חיבור בשם השלטון המקומי בבקשה.

ובוודאי גם קיים כבר היום פרויקטים כאלה שהקדימו את זמננו.

חוזרים ואומרים יהיה תכנון יהיה תכנון, זה לא אומר שזה נכון. איך יהיה פה תכנון? מה שאתם עושים זה למנוע תכנון.

רגע רגע, סדרי הדיון זה הם מציגים, אנחנו שומעים בסבלנות כל אחד רושם לעצמו את הערותיו, ואז מתפתח דיון. מתורבת כמובן. כן?

אוקיי אני אמשיך לשאלתו של גלעד, אנחנו באמת עשינו איזשהו פירוט של תמהיל יחידות הדיור שהוא המלצה וכמו שאתה רואה, גם פה, כן אנחנו שמנו תמהיל של דירות גדולות באחוזים יותר קטנים אבל כן בשביל לתת מענה.

אנחנו מסתכלים על אותה מצגת? כן.

בסדר?

כן.

אנחנו שאלנו גם אני וגם יושב הראש בעצם על הכותרת של העמוד הזה. אתם אומרים שתמהיל יחידות הדיור צריך להתאים לצרכי אוכלוסיית השוכרים בהווה. והשאלה היא האם אנחנו לא רוצים ליצור אוכלוסייה מעבר למי שכבר שוכרים בהווה?

אני חושבת שליאור ענה על זה, אנחנו בתהליך משתנה, כרגע אנחנו מזהים שאוכלוסיית השוכרים הם עדיין משקי בית קטנים. ככל והדבר ישתנה בסוף יכול להיות שנחנו נזהה שינוי. ואנחנו גם עושים את זה היום, אנחנו מתכננים.

יכול להיות שאם משפחה שהיום היא לא שוכרת כי אין לה איפה לשכור לטווח ארוך. משפחה עם שלושה ילדים לא רוצה לעבור בכל שנה דירה, ולא רוצה להיות תלויה בחסדי השוכר כל שנה כי יש עניינים של לימודים וגנים ודברים כאלה. יכול להיות שאם משפחות גדולות יהיה להם את הביטחון הזה שאם הם יוכלו לגור במקום מסוים מינימום עשר שנים, אז הם כן ילכו לעניין של השכירות, ואנחנו נראה - - - היא שונה.

זה נכון, אני חושב שמה שאתה אומר הוא נכון לחלוטין, והוא כבר היום קיים והוא ימשיך להתקיים. בפרויקטים שדירה להשכיר משווקת יש גם יחידות דיור גדולות שמבטיחים שכירות ארוכת טווח לחמש ועשר שנים בדירות גם כאלה. אני חושב שהמוצר הזה, בגלל שהוא כמו שדיברנו, הוא מייצר צמיתות לנצח ומשנה את המודל הכלכלי שעד היום התנהלו לפי שכירות ארוכת טווח, שהמודל התבסס בין היתר על המכירה בתום אותה תקופת השכירות, אז במודל הזה, כמו שאוראל אמר בצורה מאוד נכונה, אתה צריך לשנות את המודל הכלכלי ולתאים אותו כך שהוא יעבוד גם פה.

כן? שם ותפקיד?

מנהל התכנון, יועצת מנכל מנהל התכנון, מיכל מטרני. מבחינה תכנונית אני עוזבת את עניין הצפיפות רגע, אני אדבר יותר על המודל. היתרון של צורת התכנון הזאת הוא שבאותו מבנה יש בנוסף ליחידות הדיור יש שטחים שהם שטחים לרווחת הדיירים. בתפיסה התכנונית הזאת אני יכולה לספק שהיא יותר קטנה, 80-90 מטר גם למשק בית של 5-7 אפילו 8-9 נפשות כשהן מקבלות מענה לחלק גדול מהצרכים שלהם מחוץ ליחידת הדיור בעצם אזור מגורים אחר.

מה, הממ"ק?

לא, יותר מועדון דיירים, בתוספת של בית כנסת, בתוספת של גני ילדים. זאת אומרת אני בונה מבנה שהוא לא מגורים נפרדים כמו שאנחנו רואים אותו היום אלא משהו אחר. זה בעצם מוצר תכנוני חדש.

אני רוצה עוד התייחסות ברשותך, קטנה, לשאלה של גלעד, כי זאת שאלה חשובה ואני לא רוצה שתרגישו שאתם לא מקבלים עליה תשובה מלאה. אתה צודק, אבל, אתה צודק אם היינו במצב כמו במדינות אחרות באירופה שיש מלאי של 100-300 אלף יחידות כאלה. ואז אתה אומר איך אני נותן מענה גם למשפחות הגדולות שצריכות את הפתרון? אבל בואו חברים לא נתייפייף, אנחנו לא שם. אין כרגע פרויקט אחד אפילו שמתוכנן בצורה הזאת. השאלה שלך נכונה היא רק מקדימה את עצמה באיזשהו עשור פחות או יותר. כשנציג למצב שיש לנו 100,000 יחידות דיור כאלה, אז נגיע לשם.

רציתי לומר מקודם, התחלתי להפריע לו באמצע אבל הפסקתי שאני יכול להבין שתאם הולכים בטור. אבל אני צריך לראות את הטור. אתם באים ואומרים אנחנו מטפלים כרגע במקום שיש בו באמת את הסוג שיש בו הכי הרבה ביקוש. אבל אם אתם תהיו ממוקדים רק בזה, בסוף, אם זה יצליח כל העניין הזה, אז זה רק מה שיהיה, וזה מה ששואל גלעד. כי הוא אומר בסוף לא תייצר את השינוי שאתה רוצה גם בזה. אבל אוקיי, אנחנו התפלספנו יותר מידי, הלאה.

אני אחזור לשקף הקודם, באמת למאפיינים של דיור להשכרה בעקבות תמהיל המגורים הקטן, יש עוד מאפיינים כמו אנחנו ממליצים באמת להשתמש בממ"קים, במרחב מוגן קומתי במקום מרחב מוגן דירתי. הדבר הזה מאפשר לנו גמישות ברמת הבניין, לתכנן את הבניין ולייצר דירות הרבה יותר איכותיות, דירות שבהן הממ"ד הוא מחוץ לדירה, הן דירות יותר טובות. וגם בצורה הזאת בעצם הממ"ק.

איך זה משפיע היום זה שהממ"ד? הממ"ד היום הוא חדר בדירה. זה שאתה מוציא.

הן לא יותר טובות, הן יותר זולות, הבניה יותר זולה.

זה משפיע בשני פרמטרים. הפרמטרים הראשון זה בסוף אחרי שאתה עושה תוכנית ומגדיר זכויות בניה וכן הלאה, יש את התצורה שבה מעמידים את הבניין עצמו. ככל שאתה שם פחות עמודות של ממ"דים - -

אתה פחות מוגבל.

- - ככה היכולת שלך לשחק ולהיות גמיש יותר, גם עם כיווני האוויר, גם עם ניצול התכסית, הוא הרבה יותר גבוה. זה אחד. שניים, ועוד פעם אני חוזר תסלחו לי על זה, ההיבט של הכלכליות. לשים עמודת ממ"קים במקום 12 עמודות ממ"דים זה אירוע אחר לגמרי. אגב, זה גם משפיע על החניון התת קרקעי. במקום שיהיו לי עכשיו עמודים עם כלונסאות עם עומק עד 10 מטרים.

נכון. אבל רגע אתה עוררת אותי לחשוב עכשיו על משהו אחר ותכניסו את זה אולי, וזה גם נותן תשובה אולי גם לגלעד, אבל תכניסו את זה אולי לראש כי זו הצעה שלי, אני לא אבקש על זה תמלוגים, אבל יכול להיות שאפשר - - -

רק ראשי ערים באים לדיון?

אני מבקש רגע לעצור את דיוני הוועדה, ולקחת נשימה ארוכה.

לא אני רואה שזה דיון לראשי ערים, כלונסאות עניינים.

ראשי ערים? מהסוג הטוב מה שנקרא. מה שלומך ידידי?

טוב טוב.

תוך כדי שדיברת על הגמישות יכול להיות שאחד הפתרונות, אבל צריך לחשבן אותם קודם, שיכול להיות, אתה מכיר את הדבר הזה של דירה גודלת עם המשפחה? זאת אומרת יכול מאוד להיות שאפשר לחשוב על אפשריות שזוג צעיר שכר לעשר שנים את הדירה ותהיה אפשרות אחר כך אולי לאחד דירות.

או לעבור לדירה אחרת בפרויקט לדוגמה.

זה כולנו יודעים, רק אני אומר יכול להיות מאוד להיות שזה יכול להפוך את זה למשהו.

רבי יעקב אני כתבתי נייר עמדה על זה.

הנה הוא הולך להוריד אותנו עכשיו לקרקע.

לא, אני כתבתי על זה נייר עמדה. הרי מה הבעיה גם בשכירות ארוכת טווח וגם בקניית בתים? זה שרוב הדירות שנבנות היום נבנות בגודל של 100 ו-120 אז התשומות גבוהות, עלות הבניה. אמרנו לאוצר בואו נבנה דירות של 60 מ"ר לזוג צעיר. אז הוא אומר מה, אף אחד לא רוצה 60 מ"ר. אמרנו נשאיר שטח אדמה במגרש להרחבת הבניין. אמרו מי ייכנס שם?

הרי בכל ההתחדשות העירונית אנחנו נכנסים בכל מקום. אם אתה מתכנן את הכניסה הזאת ואת ציר הכניסה, אתה משאיר אדמה בבניין לתוספת של 60 מטר. עכשיו, אריק שרון ידע לעשות משהו, אז הוא מכר בפריפריה עשרות אלפי בתים 60 מטר על רבע דונם עם היתר בניה עוד 60. בן אדם קנה 60 מטר, עברו 10 שנים, שיפר מצבו, בנה קומה שניה. באתי לאוצר אמרתי בואו נעשה דירה צומחת, מה שאתה אומר. הדבר הזה הוא גאוני והוא נכון אנחנו לא צריכים לפחד ממנו, אנחנו לא מצליחים להוזיל את המחירים.

ומה התשובה הייתה?

שאי אפשר, לא יודעים, אולי.

לא יודעים אני מסכים.

אני אומר לך שזה דבר ראוי לעשות.

אני אומר לך שחוץ מאריק שרון, אני בעברי הייתי גם ממלא מקום ראש עיר באילת ויושב ראש ועדת תכנון ובניה, תקופה של שלוש שנים לפני הרבה זמן, וזו הייתה עיר חדשה. ואני קידמתי שם תב"ע על כל העיר. של אפשרות תוספת, זאת אומרת תב"ע שאתה לא צריך מה שנקרא, אתה צריך היתר בניה אבל אתה לא צריך תב"ע של תוספת.

עשינו את זה אז בצורה הדרגתית וכמובן שזה באופן מושלם לפי אגפים, ממש אתה יכול לבנות. מתארגנים אותם ארבעה, חמישה, שישה דיירים באותו צד ויכולים לבנות. פה אני אומר את זה גם בהמשך לדיבורים שהיו לנו קודם, על זה שאנחנו רוצים. אם אנחנו רוצים לשנות את הרגלי החיים במדינת ישראל שילכו לשכירות ויהיו רגועים ולא יצטרכו להיות במרוץ של דירה לכל החיים, אז זה חייב לתת גם תשובה למשפרי דיור שגדלים עם הדירה ולא שיתחילו לחפש את עצמם עכשיו במקומות אחרים.

כן, זו שאלה נוקבת. כאילו האם הם יכולים לשלוף את התשובה? פרויקטים שלהשכרה של המדינה כבר רצים כמה שנים. מה ממוצע עלות השכירות של הפרויקטים האלה לחודש לשוכר?

עכשיו הבאת אותם למקום .

לא, תגיד לי כמה זה עולה?

זה היה דיון בפני עצמו.

ואז אתה תגלה שזה לא שכירות ברת השגה לקבוצות החלשות, זה בכלל לא רלוונטי. וגם מחיר המטרה בסוף נרכש על ידי מעמד ביניים גבוה. זאת אומרת שהמדינה מסבסדת מכל הכיוונים מעמד ביניים גבוה, את החלשים היא לא מסבסדת .

זה נכון.

זה החלק העצוב.

אתה רוצה לתת לו תשובה?

כמה שכירות קבועה בפרויקטים שהיו, בממוצע?

אז אני אענה על זה בשני חלקים.

לא, טעית. מספרים, ראשי עיר. חלקים זה לרדיו.

רגע אני מדבר על מספרים.

לא, השאלה היא מדויקת.

תן לו תו לו.

מחיר ממוצע לשכירות על פני שלוש השנים האחרונות של שכר דירה קבוע בפרויקטים שלכם?

אז לצערי בדיון הקודם שהיה פה, שבו הצגנו את כל המספרים לא היית.

נכון, תודה על הנזיפה, אבל זה לא יקל עליך את הנסיבות שתדע.

ולמרות זאת אנחנו נעביר כמובן את כל הנתונים כדי שיהיו לך. אבל רגע אני רוצה לענות כי שאלת שאלה חשובה אז תן לי לענות עליה. הפרויקטים של מכרזי דירה להשכיר נותנים מענה בשני אופנים, אחד כל הדירות, אבל כל הדירות 100% מהדירות הן בשכר דירה קבוע. זה אומר, בטח היום כשאנחנו רואים - - -

מה עם המספר?

רגע.

שניה שניה.

קבוע שאלתי, זה כבר בגוף השאלה קבוע.

זה אומר את הדבר הבא, שדייר שסגר חוזה בשנת 2023.

מכירים, אל תלמד אותנו את המודל.

זה אחד. שניים, בין 25% ל-50% מהדירות הן בשכר דירה מופחת של 20% מתחת מחיר השוק.

אבל השוק עלה ב-20% בשנתיים. אז את מי הצלת בשנתיים האלה?

השוק לא עלה למי שגר בדירה להשכיר.

כמה כסף? איך קוראים לך אדוני?

אוראל.

אוראל. כמה כסף? תגיד.

זה נע ומשתנה. אין לי פה את כל הטבלה של הנתונים.

תגידו מספר. פתאום אתם לא טובים במספרים?

דירה בירוחם או דירה בהרצליה?

אין בירוחם את הפרויקטים האלה, אל תגיד לנו דברים שאתה לא עושה. תעשה את זה בירוחם, תעשה בטבריה, תעשה בקרית שמונה נראה אותך.

אז תן לי לחדש לך, הוצאנו - - -

מה עושים? לא עושים כלום, אל תספר לי סיפורים. לא עושים כלום. אין בשום מקום בפריפריה פרויקט כזה.

אני אשמח לקחת אותך לסיור

כמה כסף? בינתיים היה דיון מילולי, כמה כסף?

אני אומר שוב, המספרים לא לפני, זה לא היה מהות הדיון, אתה תקבל אותם.

אם זה היה מישהו אחר הייתי עוצר אותו מזמן, אבל זה מיכאל, אני לא - - -

לא, אני רק רוצה לדעת כמה כסף. אתה יודע מה? עשו מחקר מי נהנה ממחיר מטרה? איזה קבוצות ומה גודל ההכנסה שלהם?

לא, זה לא התחום שלו.

עשית מחקר מי נהנה מדיור להשכרה? איזה קבוצות? מי השתתף בזה?

כן זה כן.

כן.

אז כמה כסף ומי ננהה?

עוד פעם, אם היית .

אז תגיד את הנתונים, אתה יודע אותם.

רגע שניה, אני לא מתחמק משום שאלה.

בינתיים לא נתת שום תשובה.

אני חושב שיושב הראש ראה את זה, אני לא מתחמק משום שאלה. הצגנו את כל הנתונים המספריים, אם תרצה תקבל רותם.

טוב בקיצור תודה אוראל שמרחת אותי.

אוראל אני אתן לו תשובה כמה זה אצלנו בחולון לפחות נתון אחד.

רגע ארז ברשותך לפני זה, כי דיברו פה על הפריפריה, וכיליד הפריפריה אני כן אתייחס לזה. יש לנו פרויקטים בירוחם, 81 יחידות דיור, באשקלון, חצור הגלילית.

מה זה 81?

רגע רגע, קרית גת, באר שבע, - - -

רגע רגע רגע רגע אוראל, ה-81 של ירוחם באיזה סטטוס זה נמצא?

במכרז.

הבנת? אפילו אין קבלן זוכה.

את זה לא ידעת, תבדוק את המודיעין.

ובכרמיאל יש לנו 180.

אין את זה, אין כלום. אין בקרית שמונה, אין בשלומי, אין במצפה רמון. אל תספרו סיפורים פריפריה אגדות. פתאום אתה שולף לי 81 שאף אחד עוד לא זכה במכרז?

יש גם בכרמיאל.

כרמיאל זה לא נחשב צפון, שם הרכבת מגיעה. תלך למקומות שאין רכבת. פריפריה זה מקום שאין רכבת.

אילת, יש באילת.

קריית שמונה יש לנו עכשיו בתכנון גם.

אילת זה בגלל שיש תיירות, העושר הנדל"ניסטי מושפע מתיירות, זה לא נתון רלוונטי.

מיכאל תגיד לי מתי סיימת.

אני אוהב אותך אז אני אפסיק עכשיו. לא, אני אגיד לך את האמת אני באתי לדיון הזה כי הוא נושק לסיפור של דיור בר השגה. אבל אני לא אוהב את הבלוף שהמדינה אומרת אני אעשה דיור בר השגה, ואני שואל מי נהנה מזה? האם אדם שמרוויח 6,000 שקלים? הרי אדם, הרי שכר מינימום נניח 5,000, אדם מרוויח 6,000, שניים הלכו לעבודה 10,000 שקלים הכנסה? האם הם יצליחו לקנות דירה בשיטות של המדינה במחיר מטרה מופחת? כלום, אין להם סיכוי. כי המשכנתא אפילו לא מתכנסת. האם הם ייכנסו לפרויקטים כאלה של שכר דירה ארוך? לא יכנסו. אולי אם יצליחו לעשות בירוחם, אבל עוד לא הצליחו, זה רחוק. הכלכליות שם נפגעת.

אנחנו לאורך כל הציר, אנחנו פה בכמה וכמה דיונים אבל בנושאים שונים, גם בהתחדשות עירונית וגם בזה, אחת הבעיות הגדולות שיש לנו, שהכלכליות אם יש כלכליות בדברים מהסוג הזה, היא בדרך כלל באזורים מסוימים, באזורים שבו אתה יכול להגדיל אחוזי בניה, לבנות.

אבל זה לא מה שכואב לי.

רגע רגע דקה. ואז בעצם אתה גם לא מגיע. קודם כל אני מדבר איתך על הנושא של הפריפריה, וזה דבר שאני אומר כל פעם לאוצר, תסתובבו איפה שלא תסתובבו ותביאו את זה ככה או ככה או ככה, לא תתחמקו מזה שכדי לפתור את בעיית הפריפריה צריך להביא כסף. כסף חי. אין משהו אחר. אפשר לקרוא לו tax credit ואפשר לעשות איתו ככה וככה ואחרת, שיטות יש הרבה, אבל בסוף זה כסף.

אבל זה יותר חמור מזה.

רגע רגע.

זה יותר חמור, תן לי שניה אני חייב לעצור אותך.

טוב אני לא יכול עליך.

אני אגיד לך למה זה חשוב. כמה כסף אתה נותן כמדינה לאזרח במחיר מטרה? כסף, כמה כסף ויתרת הכנסה על שווי הקרקע?

הרבה למישהו שפחות - - -

אתה נותן מאות אלפים, אתה נותן בסביבות 400, 500, 600.

במקום לפזר את זה נכון יותר, נכון.

אתה נותן לאדם עם הכנסה גבוהה במחיר מטרה במרכז הארץ 400-500 אלף שקלים.

נכון וגם יותר.

ומוותר על הכנסות מדינה.

היה גם יותר, היה גם 800.

כן, ביחד לשווי הדירה בחוץ..

בראשון היה.

אז אם הייתם נותנים בחצור 200-300 אלף לבן אדם. הוא היה מקבל בני ביתך בחינם.

אגב, 200-300 אלף שאתה אמרה, זרקת מספר סתם אבל לא סתם.

לא סתם.

רגע, 200-300 אלף זה בדיוק בערך הפער כדי שפרויקטים של התחדשות עירונית יהיו כלכליים באזורים האלה.

כן כן.

זה הפער, זה בדיוק הפער.

יותר גרוע מזה, המדינה נותנת בני ביתך בפריפריה, מסבסדת ב-100,000 שקלים לאנשים יזמים. תעבירו 200,000 למי שאין בית לאפס למי שיש בית. למה כל מגרש מסובסד ב-100,000 שקלים. אתה מכיר את זה אוראל?

קודם כל מיכאל אני רק אזכיר, אני כבר לא עובד במשרד האוצר, אני בדירה להשכיר.

אהה זהו ואני מנסה.

אה אני נפלתי עליך על הכל, טוב אני אחכה, אבל אני אוהב את יעקב אשר אז זהו, אני אבקש שיביאו לי קפה ואני אירגע.

מיכאל, איפה העוזר שלך שיעשה לך קפה?

כן, תמשיך תמשיך.

בנקודה אבל שנגעת זה נכון. זאת אומרת, שוב, זה גם עניין של החלטה. אבל מה שבעצם הם כרגע, אנחנו באמצע מה שנקרא לצלול לעניין הם בעצם מדברים על דבר שלא זאת הייתה כוונת המשורר אולי. הם באים ואומרים תקשיב, והוא אומר לך בגאווה, תקשיב לפחות קודם כל אנחנו עושים ככה, שאנחנו 20% פחות ממחיר השוק של אותו מקום.

לא, זה רק חלק מהדירות.

לא, הוא מדבר על החלק של הדירות להשכיר בדירה להשכיר.

בדירה להשכיר לא כל הדירות הן ב-20%.

בין 25-50 אחוז מהדירות בדירה להשכיר הן במחיר מופחת.

הבנתי, לא משנה, על אותן האלה. ושיש ודאות במשך שנים. אבל עדיין השאלה שאומר מיכאל היא רלוונטית, כי אני לא צריך להתייחס רק למחירי השוק, זה שהשוק משתולל עכשיו, זה אומר שגם מה שחשבת מההתחלה שאתה הולך ומנגיש לאוכלוסיות חלשות יותר את הדיור בר השגה, הוא לא מנגיש בסוף. למה? כי הוא נשחק עם עליית המחיר והכל. מה שאומר מיכאל הוא מתכוון למשהו אחר. הוא מתכון שהמדינה באיזושהי צורה תדאג, אוקיי? למחירים שהיא תחליט, אלה המחירים של דיור בר השגה, לא מעניין אותי מה קורה בשוק, לא מעניין אותי מה קורה בשוק.

אז אף אחד לא יבנה את הפרויקטים האלה.

מי אמר?

קודם כל זה נכון ולא נכון. בגלל שלמדינה יש כלי פיצוי, וכלי מיסוי.

מיסוי זה על רווח. אנחנו מדברים על הפסד. מיסוי לא יעזור כשאתה מפסיד.

בוא בוא בוא, אני לא מדבר איתך על 10 שקלים לדירה, כן? אני אומר עוד פעם, יש תמיד את הדיליי, כמה הדיליי של הרווח? גם רווח מתחיל ממשהו מסוים והופך - - -

אם היית בונה דירות של 60 מטר בסובב תל אביב על אדמות מדינה בסבסוד של המדינה של הקרקע, איזה מחיר היית יכול להביא?

ארז רוזנבוך יושב ראש דירקטוריון מגוריט, אנחנו השחקן הכי גדול בארץ בתחום הדיור להשכרה. היינו כאן בישיבה הקודמת גם.

יפה, נכון.

ואנחנו בעצם הפרקטיקה והשוק הפרטי. אני רוצה להתייחס למה שאמרת וגם לכל הדיון פה.

רק לשאלה פה.

אני אענה על השאלה תכף, אני אחשב לך את זה בשנייה. הדיון שאנחנו עושים פה ואני מתייחס למה שיושב הראש אמר בתחילת הישיבה, הוא לטעמי, מאוד חשוב ואולי אפילו קריטי לעתיד של האוכלוסייה במדינת ישראל. אבל אנחנו באמת עוסקים בשטויות.

אנחנו מדברים על פתרון שלהערכתי לא יקרה, תכף תשמעו גם את הרשויות המקומיות למה זה לא יקרה. הסבירות שלו לצאת לפועל ברמה הכלכלית היום שואפת לאפס מלמטה. אין אף יזם שיבנה אף פרויקט כזה, זה מאוד חשוב שיהיו כאלה רק אני לא מאמין שזה נכנס לכלכלה, ואני אסביר לכם בשנייה למה.

לבנות דירת ארבעה חדרים בישראל היום עולה בערך 1.3-1.35 מיליון שקלים, זאת העלות שלה.

בלי קרקע?

בלי קרקע, לבנות, בלוק. עם התכנון והבניה והמימון בדרך והכל. עם ה-17% מע"מ, הדירה עולה לבנות אותה בערך 1.6 מיליון שקלים. ארבעה חדרים.

איזה גודל?

ארבעה חדרים דיברתי, 100 מטר ארבעה חדרים, משהו פשוט. בכוונה כדי לתת דוגמה פשוטה, אחר כך אפשר לרדת לרזולוציה שתרצה.

אני רוצה שתתן לי דוגמה - - -

אין בעיה אני ארד איתך גם לדוגמה אחר כך. דירת ארבעה חדרים עולה 1.6 שקלים all in all לבנות אותה כולל מע"מ. אם היזם, אם זו דירה לצמיתות היזם לעולם לא יוכל למכור אותה אלא רק להשכרה, והיום הריביות בשוק, ריבית בנק ישראל היא 4.5%, הפריים 6%, פריים+1% משהו סטנדרטי זה 7%.

אם הפרויקט יניב 7% הוא על גבול הכלכליות ליזמים, אתם מבינים שזה לא כלכלי. אבל נגיד שהוא מניב 7%, ונגיד שיימצא יזם שילך על זה ב-7% תשואה. 7% תשואה על דירה של 1.6 מיליון שקלים זה 112,000 שקלים בשנה. זו שכירות של 9,300 אלף שקלים בחודש. רבותיי על מה אנחנו מדברים? איפה אתם רוצים להשכיר דירות ב-9,300 שקלים לחודש? זו הכלכלה. עכשיו אפשר לשחק איתה. עשיתי להם מודל מאוד נאיבי ומאוד פשוט, המודלים הרבה יותר מורכבים מזה. אבל המשמעות היא שאנחנו עושים פה דיון שלטעמי מאוד חשוב, אך הוא לא רלוונטי.

זה מה שאמרתי בתחילת הדיון, אני רוצה לראות - - -

ואני הנחתי שהקרקע נמסרת ליזמים בחינם. אם מדינת ישראל לא תתייחס לנושא של עלויות המימון וגם אמרנו את זה בישיבה הקודמת, אם המדינה לא תסייע בנושא של המימון, חברים, אנחנו עכשיו מוצאים פתרונות לעוד 10 שנים ו-20 שנים וזה טוב, ואני מניח שעד אז יהיו התייחסויות לדבר הזה.

אבל המצוקה בשוק הדיור, מה שחבר הכנסת ביטון אני מתייחס אליו, היא היום. צריכים למצוא פתרונות לקיץ הקרוב, לקיץ שאחריו, לקיץ שאחריהם, לשנה שנתיים שלוש הקרובות. גם אם הפרויקט הזה יצא לדרך, אני לא חושב שיש פה ספק, גם אם הפרויקט הזה יצא לדרך ויכול להיות שזה מבורך, הדייר הראשון שייכנס אליו יהיה באזור 2035-2036. הרי זה לא יקרה ב-10-13 שנים הקרובות. אז על מה אנחנו מדברים?

אני שמח שבאת לדיון, אני יכול לנוח קצת.

אני לא רוצה להשוויץ - - -

אתה רק בצד הפסימי כל הזמן?

לא, הוא אומר את האמת הנוקבת

אני אעשה משהו ואתם תעשו משהו.

שיש מחדל בדיור, ואין חשיבה יצירתית ואין אומץ לב לבנות דירות קטנות, לעשות עוד רעיונות, אין נחישות בדבר הזה, הוא אומר את האמת.

לא לא נכון, חבר הכנסת ביטון אני לא אומר את זה, אני אומר שחברה מדירה להשכיר עושים פה עבודת קודש, הם עושים מאמצים אדירים למצוא פתרונות יצירתיים עם אפס כלים. החבר'ה של דירה להשכיר מנסים למצוא פתרונות יצירתיים לעוד 10-20 שנים, מנסים לתפור סוודר בלי מסרגות.

בלי צמר.

הם מנסים לתפור את הסוודר הזה בלי צמר. אם היה להם צמר הם היו מוצאים הרבה יותר פתרונות יצירתיים וטובים, אין להם את הצמר הזה.

אתה צודק.

אני שואל שאלה, כל ההנחה שנתת פה מקודם זה במקר הלש קרקע מדינה, נכון? שאין עלות.

בחינם, שניתנת בחינם.

אז איך אתה עדיין מסביר כן את הכמות אמנם הלא גדולה, איך אתה מסביר שיש כן התקדמות במה שדירה להשכיר - - - בפעם הקודמת?

אני אסביר. החברה של דירה להשכיר, הלב שלהם נמצא במקום הנכון.

לא, זה.

אני אתן לך תשובה על זה. כהם שיווקו את הקרקעות שלהם, מרביתם, גם אני קניתי כאלה ארבעה מכרזים. הם שיווקו את הקרקעות האלה בשנים האחרונות כשהריבית הייתה אחרת. אנחנו נמצאים היו בעולם אחר, צריך להבין, העולם השתנה.

הריבית היום, לא אמורה, מקווים שלא תישאר ככה.

אני לא יודע, אבל כל הנחת עבודה אחרת.

אבל כל הנחת העבודה שלך מבוססת על שיעורי ריבית.

אני מסתכל היום, אני לא יודע לנתח לך מה יקרה בעתיד. אני מסתכל מה המצב היום.

לא, אבל כשאתה אומר את זה ואתה אומר לא יכול ב-10-15 שנים הקרובות, זה - - -

לא, 10-15 שנים הקרובות אני לא יודע מה תהיה הריבית. כל איש עסקים שעושה - - - עסקי בונה על המצב הנוכחי.

תקשיב, אני אומר עוד פעם, אני מכיר את כל תחזיות הככה וככה, ואני גם כשהקמתי את ה-BBC מיכאל, את המגדלים, כשהתחלנו להריץ את זה.

חשבתי את ה-BBC של אנגליה. גם את זה?

לא, בכוונה רציתי. בני ברק ביזנס סנטר. גם הגיעו אליי כל מיני ואמרו לי תשמע, זה יהיה פילים לבנים, לא צריך כל כך הרבה לתעסוקה ולא צריך כל כך הרבה זה. לכל דבר יש את הפיקים. פעם זה ככה ופעם זה ככה, אתה יודע, בסוף זה מתאזן באיזושהי צורה.

ולכן ,אי אוהב את הביקורת שלך, אני לא אוהב שאתה לוקח את זה צפונה מידי. זאת אומרת, זה עלול להיות, כן? אם יישאר המצב הריבית ככה ועוד תטפס יותר אז יצטרכו פה חשיבה אחרת לגמרי בהרבה נושאים לא רק בנושא הזה אגב. יהיו פה הרבה הומלסים, הרבה אנשים שלקחו משכנתאות שעוד היום מחזיקים עוד חודש עוד חודשיים עוד שלוש. הם לא ימשכו את זה עוד שנה שנתיים שלוש, יתחילו לעוף פה אנשים שייקחו להם את הבתים ויפסיקו לשלם את המשכנתא. בוא, אוי ואבוי אם אנחנו נעשה את הנחת העבודה על זה.

אני לא מניח שהריבית תעלה, אני מניח שהמצב יישאר כמות שהוא. וגם אם הריבית תרד בחצי אחוז, אתם מבינים שזה לא ישנה שום דבר.

מבחינת המצב שיישאר כמו שהוא בריבית הזאת, זה רע מאוד, אם אתה מדבר על הטווח של כמה שנים.

אז גם במודל שאמרתי לך.

עד כאן הייתה התפרצות.

התהליך הזה אנחנו מגיעים אחרי עבודה של שנה, שבמסגרתו גם ישבנו עם יזמים, עשינו פאנל שימוע ליזמים, הראנו להם את המודל הראשוני ושמענו הערות שלהם, והכנסנו הרבה הערות שלהם למודל. היו שמונה או תשעה יזמים למיטב ידיעתי מהכי גדולים בשוק, שעוסקים בנושא הזה של ייזום שכירות ארוכת טווח. וכולם אמרו לנו ללא צל של ספק, אתם עושים פה מהלך מבורך, זה יעזור לשוק השכירות בישראל וזה יקדם אותו.

עכשיו חשוב לי להגיד עוד משהו. המודל הזה ארז התייחס לעלויות הבניה, המודל יעזור ליזמים להוזיל את עלויות הבניה, דיברנו על זה בין אם מבחינת ממדים, בין אם מבחינת חניות ועוד הרבה רכיבים שיש במודל הזה שמאפשרים את הורדת - - -

איפה הרכיבים של כסף? מיסוי.

כלומר זה מוריד את עלויות הבניה. דבר נוסף, ארז דיבר פה על שיווקים של קרקע.

- - - מוריד את המע"מ על - - -

יש פטור ממע"מ על פרויקטים להשכרה.

לגמרי?

לגמרי. גם על הכנסות וגם על מכירה.

גם לא מזדכים על המע"מ אז זה לא עוזר.

היו"ר, דיברו כאן על שירותי קרקע של המדינה. דירה להשכיר משווקת באלפי יחידות דיור בשנה בשחיקת ערך הקרקע. אנחנו פה מדברים על מודל אחר, זה ימשיך להתקיים לצד זה, אנחנו רוצים להציע לך עוד מודל, וחשוב לי להגיד מילה לסיום, אתמול או שלשום, היינו כאן בכנסת בדיון בוועדה הזו ונאמר, האויב של הטוב מאוד הוא המעולה. אני חושב שאנחנו מייצרים פה מודל שהוא טוב מאוד, ואנחנו רוצים לייצר עוד מודל לעולם השכירות. אנחנו צריכים את המודל הזה כי הוא יאפשר את הכדאיות הכלכלית, והוא ימשיך להתקיים לצד המודלים שמתקיימים כיום, לצד חוק עידוד השקעות הון, לצד השיווקים של דירה להשכיר, ואנחנו סבורים שזה יעזור לשוק הזה, השכירות המוסדית, להתפתח בצורה משמעותית. ואת זה אמרו לנו גם לפחות שמונה יזמים שישבנו איתם על הנושא הזה.

תביא אותם לישיבה.

בדקת כמה מתוכם כבר מכרו את הדירות להשכרה בחצי השנה האחרונה?

אף אחד.

אף אחד מהם לא מכר?

אוקיי בוא נעצור.

אם אפשר התייחסות קצרה על הנקודות האלה?

ותחזרו למצגת. תחזרו למצגת כי אנחנו מתחילים לשקוע.

אז רק ברשותך אדוני יושב הראש, חוב קטן לחבר הכנסת ביטון, ביקשת מספרים?

כן

אז ממש בקצרה מספרים. פרויקט בירושלים בחלומות ארנונה דמי שכירות בשוק החופשי לדירת ארבעה חדרים, שוק חופשי 6,400 שקלים. בפרויקט של דירה להשכיר ארבעה חדרים 4,340. בוא נלך לכרמיאל.

זה המחיר המופחת?

זה המחיר המופחת. המחיר המופחת פה הוא 32% פחות. 32% אפקטיבי. אבל רגע בוא נלך לכרמיאל, אמרת לי פריפריה.

הוא אמר שכרמיאל זה לא פריפריה.

לא משנה, נו הוויכוח הזה עקר.

בוא נלך רגע עם הקונספציה הזאת. בדירת ארבעה חדרים בכרמיאל 3,850 דירת דירה להשכיר בארבעה חדרים 2,800 שקלים. תל אביב 7,150 מול 4,755, רמלה 5,200 מול 4,080 ואני יכול להמשיך ולהמשיך. אבל רגע, הסיפור המרכזי בעיניי ואני כן רוצה להתחבר גם להערה של אסף וגם לארז, ומפה גם להמשיך את ההצגה שלנו.

מצגת.

זה שהממוצע.

אדם ברמלה ששילם 5,500 שקלים שכירות, נכון?

לא שילם 5,500 שילם 4,080.

אתה אמרת רמלה שילם 5,200.

לא, זה במחיר מלא, בדירה להשכיר הוא ישלם 4,080.

אוקיי. עכשיו הבן אדם הזה יכול גם לקחת משכנתא, נכון? ולקנות דירה. ואז השאלה מה אתה תיתן לו? אם היית בונה לו דירה של 60-70 מטר, עלות הבניה שלה הייתה פחות ממיליון שקל וודאי, והוא יכול לקחת משכנתא ב-4000-5000 שקלים.

על מה?

לקנות את הדירה הזאת. הוא לא צריך מחיר כזה, הוא לא צריך ללכת למסלול כזה. ברגע ששכר הדירה כל כך גבוה, לעומת דירות שאפשר היה לקנות בסבסוד ממשלה, הבן אדם היה משקיע את זה בלקנות בית. מה, אני מעודד אנשים, כל הדוגמה של תל אביב לא רלוונטית, כי זה 7,500 שקלים שכירות, זה קבוצות מסוימות מאוד.

טוב, חברים. מיכאל ברשותך. אני רק רוצה להעיר, גם אוראל, קודם כל שאנחנו שמענו גם את הנתונים האלה גם בישיבה הקודמת, וצריך לציין שזה, בוא נאמר מכל פרויקט שיש לך כזה זה 25% מהפרויקט במחירים הללו, אוקיי אבל זה אומר שאפשר לעשות את זה. השאלה מה המחיר? אנחנו כל הזמן בורחים ממה המחיר? ואני כל הזמן מנסה להכניס לכם בתודעה על השולחן שיש מחיר. על כל דבר, על כל פעולה אתה צריך להשלים אותה עם משהו. אם אתה הולך - - - כלכלית אתה לא יכול להתעלם מזה. זה הכל. להמשיך את המצגת בבקשה.

שמתי פה שקף עם כל הפריסה של המאפיינים ואני אעבור עליהם מהר. אז מתקני שירות. בדיור להשכרה אנחנו מזהים שצריך לתת באמת שטחי שירות הרבה יותר גדולים, גם אנחנו רואים שצריך מחסנים עבור אוכלוסיית השוכרים, גם חניה אנחנו רואים שאפשר לצמצם את תקני החניה, אחד הדברים שאנחנו זיהינו זה שכדאי באמת לשים את הפרויקטים האלה במקומות מרכזיים ליד תחבורה ציבורית וככה באמת לצמצם את השימוש ברכב פרטי, להישען על מערכות תחבורה ציבורית, ובכך הוזלה בעצם של ירידה לתת הקרקע עבור חניות.

ניהול מערכות משותפות, זה אחד הדברים שדיברו איתנו היזמים, שבעצם בגלל שמדובר במערכת בבעלות אחת, בבעלות יחיד אז חלק מהמערות אפשר, כמו מערכות גז, מערכות מים, מערכות מיזוג אוויר, אפשר לנהל במערכות משותפות ולהוציא אותן מתוך הדירות, זה עוזר גם לתחזוקה השוטפת, וגם לתחזוקת שבר, ובסופו של יום לתת תחזוקה הרבה יותר טובה ממקום שבו יש לכל דירה את אותן מערכות.

תפעול, אחזקה ואחסנה. אז אנחנו ממש זיהינו שצריכים לתת זכויות ספציפיות וחללים ספציפיים לכל הדבר הזה. אם בבניין רגיל, לכל בעל דירה יש חלקי חילוף לדוגמה, של מרצפות לדוגמה, בתוך המחסן שלו.

המחסן משותף.

אז פה בגלל שבעצם הבניין מנוהל על ידי בעלים יחיד, והוא גם, כמו שאמרתי גם מקודם, הוא מנהל לא רק את החללים המשותפים, הוא גם חי בעצם על הדירות, אז אנחנו צריכים מחסן עבור חלקי החילוף, אנחנו צריכים איזשהו משרד לשיווק הדיירים, בעצם יש תחלופה של דיירים, צריך שיהיה משרד בבניין שינהל את הדבר הזה.

דבר נוסף, זה מה שדיברנו עליו מקודם לגבי הקהילה. אחד הדברים שאנחנו מזהים זה באמת שטחים לרווחת הדיירים. אנחנו מדברים על חללים משותפים, אולי חללי עבודה, מועדון דיירים, גג ירוק, שזה באמצעות בעלות אחודה אנחנו רואים שהרבה יותר קל לנהל את החללים האלה. ואחרון - - -

את מדברת על מתחם? או על בניין?

אני מדברת גם על בנייןו גם על מתחם.

לא לא.

רגע אני רק אגיד. במקומות שבהן יש לנו מתחם וזה דובר בבעלים יחיד, אז כמובן מכיוון שיש לנו יתרון לגודל ויש לנו הרבה יותר יעילות, אנחנו נוכל לתת מענה הרבה יותר גדול של שטחים לרווחת התושבים. נוכל לפזר את זה, נוכל לשים בחלל אחד חלל עבודה, בבניין אחר ג'ימבורי, ובבניין אחר - - -

למה אני מתכוון? אני בא ואומר, שאם כל הדברים היפים והנכונים האלה אמורים להתנקז על בניין אחד, חייב להיות איזה מגדל של 50-60 קומות שיוכל לתת את כל ה-facilities האלה. לכן, צריך להיות ריאלי, עוד פעם, צריך לראות האם אנחנו ריאליים בעניין או לא. אני יכול להבין שאם זה מתחם של - - - מיכאל אתה סידרת לי?

כן.

וואלק. אני עכשיו בניגוד עניינים, לא יכול לנהל את הדיון. במתחם אז אני יכול להבין יותר את הדבר הזה

אנחנו בשביל לא להשאיר את זה באוויר, כן נתנו - - - ספציפיות ונתנו ממש נתונים ספציפיים כמה אנחנו חושבים שצריך - - -

לא, כי אתם שוב נוגעים עכשיו בהכפלות ובזה, הרי זה מאלץ אתכם להגיע לדברים שאנחנו לא יודעים לבלוע אותם.

בניין אחד יכול להיות רק בלב אזורי הביקוש. בכל מקום אחר צריך להיות מתחם. זו החלטה תכנונית.

וגם בבניין אחד אנחנו לא נעמיס את הכל, גם ג'ימבורי, וגם חלל עבודה, אנחנו נעשה איזשהו פיזור סביר. אני אגיד על הנקודה האחרונה, - - - בינוי והעצמת זכויות.

אנחנו עוד לא הגענו לכתוב. כשנגיע לכתוב נשאל איפה זה כתוב.

רציתי לדבר על טיפולוגיות בינוי והעצמת זכויות - -

אם נגיע.

אז באמת עשינו איזשהו ניתוח של טיפולוגיות הבינוי וראינו שאפשר לייצר את אותן צפיפויות גם בבינוי מרקמי וגם בבינוי מגדלי, וגם במתחם משולב, וחלק מהדברים שאנחנו באמת סגורים זה בגלל הצורך לתחזוקה, והצורך בתוספת זכויות וצפיפות גבוהה, אז באמת מדובר על מתחמים של לפחות 100 יחידות דיור בצפיפויות גבוהות.

את יכולה לסיבר את השקף הזה? את הטבלה?

זו דוגמה לאיזשהו ניתוח שערכנו כדי להבין איפה אנחנו עומדים מבחינת הצפיפויות. יש לנו פה מתחם שהוא משולב שהוא גם מרקמי וגם מגדלי, יש לנו מתחם מגדלי, יש לנו מגדל על מרקמי, זאת אומרת אנחנו רואים איך הדבר הזה בעצם יכול לעבוד.

ומה קורה כשאלה הזכויות הקיימות?

אנחנו נצטרך ללכת לעוד תוספת זכויות.

נכפיל אותם?

זה ביחס לזה שמדובר בקרקע ריקה, ואני באתי לעשות תוכנית חדשה.

כן אבל את מבינה.

בקרקע ריקה את אומרת לוועדה המחוזית תתני כפול למה שהיית נותנת אם זה היה לפרויקט רגיל. אז לפי מה את מגיעה למספרים האלה לא הבנתי איך?

צריך שוב לחדד. התמהיל והחקיקה חיים אחד לצד השני. התמהיל, הוא מסמך תכנוני שהוא קובע את גבולות הגזרה כמו שאמרו, ואת האורים והתומים של הפרויקטים האלה. כמובן שמהתמהיל הוועדה בשיקול דעתה, תצטרך לחרוג קצת ימינה קצת שמאלה, היא תעשה את זה. בחקיקה אנחנו קובעים את גבולות הגזרה לדבר הזה, אנחנו מסדירים את זה בחוק, אנחנו דורשים את הרגולציה המינימלית שאנחנו דורשים מהמוצר הזה, ואנחנו מסדירים את כל התהליך הזה.

בוא נדבר רגע על הפיל שבחדר, אוקיי? הרי אנחנו כולנו מבינים שההיתכנות לכמויות כאלה, שזה מה ששאלתי קודם עוד פעם, במתחמים זה יכול להיות אחרת, שוב, במקומות שבהם שם במתחמים יותר גדולים שאין היום זכויות קיימות שהן כל כך גדולות. אבל כשאתה רוצה להגיע לתעצומות כאלה, שזה בדרך כלל מגדלים, זה מגדל יוקרה מה שנקרא, שאתה הופך אותו בצורה כזו או אחרת. זה יכול לקרות רק באזורי הביקוש המאוד גדולים, רק באזורים רוויי - - - מה לעשות שהאזורים האלה בדרך כלל הם גם רווי אחוזי זכויות היום.

זאת אומרת זה לא הרי תל אביב לא נהייתה מבוקשת עכשיו. אם אנחנו נגלה תל אביב חדשה שכרגע שם יש זכויות של כלום, ואתה יודע להבטיח ליזם שיהיה לו ביקוש מטורף שם כי הולך להיות שם לא יודע מה, המקום המטרו לא יודע, אז אני מבין. מה שקורה פה בעצם, שאתם מדברים על המקומות, כשאתה מדבר על הכפלה וזה ולהגיע, אתה צריך להגיע למשהו מטורף, שהתכנון לא יודע לעמוד בזה, לא יודע להסתדר עם זה.

זו רק הערה. תל אביב לא צריכה את דירה להשכיר, היא פועלת גם לבדה.

זה מה שאני אומר, זה כבר אזורים עתירי - - -

היא גם פועלת בעצמה לדיור בהישג.

הערה מעולה, כי המודל הזה הוא לא לדירה להשכיר. דירה להשכיר כגורם שמקדמת מדיניות שכירות.

לא דיברתי על דירה להשכיר.

לא אבל היא אומרת הוא לא צריך את דירה להשכיר. זה נכון, המודל הזה לא מיועד לדירה להשכיר.

זאת הייתה הערת צד.

אני לא עצרתי אותך קודם, אבל עכשיו אני אעצור.

בתל אביב יש לך רח"ק 20, מה אתה רוצה? רח"ק 40?

בדיוק, על זה אני מדבר.

אז אני אגיד, המוצר הזה, אמרתי את זה ואני חוזר על זה שוב. הוא מוצר ייחודי והוא ימשיך להתקיים לצד מוצרי השכירות שקיימים היום, וימשיכו להתקיים

תסביר לנו איפה?

איך?

הוא ימשיך להתקיים, אנחנו סבורים שהוא יוכל להתקיים בכל הארץ. המודלים שקיימים היום בתוספת השישית לפי המודלים שרצים לפי דירה להשכיר.

אם אתה בא היום לירוחם ולוקח מקום שעד היום היה אפשר לבנות שם 4-5 קומות. אתה בא ואומר אני עכשיו עושה שכונה של 40 קומות ואני גם יודע, יש לי וודאות שזה הולך להיות מבוקש חבל על הזמן. אוקיי? זו הדרך היחידה שלך בשביל להגיע ל-200 ו-300 אחוז הכפלות ודברים האלה כדי שזה יהיה סביר ונורמלי. אבל זה לא סביר ונורמלי. כי בירוחם אתה לא תבנה כאלה מגדלים וגם לא בדימונה, וגם לא במקומות אחרים.

אני חושב ואנחנו בהחלט סבורים שיהיה ניתן ליישם את המודל הזה במגוון מקומות בארץ, ולתת שם כפל זכויות בניה. אני חושב שזה האתגר בסוף של הוועדה ביחד עם היזם למצוא את הפתרונות האלה כדי שיהיו פה יותר יחידות דיור. אנחנו רוצים שתהיה כדאיות כלכלית, ואם לא נמקסם את יחידות הדיור בפרויקט הזה, לא נצליח להגיע לזה.

אני כן מציע שנעבור על הנוסח והפיל שבחדר שאמרת הוא באמת אחד מהסעיפים היחסית ראשונים בנוסח. נדון על זה, כן שמענו מראש את ההערות של היועץ המשפטי של הוועדה. למדנו את זה, יש לנו רעיונות שאנחנו חושבים שניתן למצוא את הפתרונות להערות שעלו, ואני מציע שנתחיל להתקדם ותוך כדי זה נגיב.

אפשר לחזור לשקף של הדונמים?

אבל אני הייתי שמח לראות עבודה שנעשתה, שאתם יודעים להראות מקומות שבהם הדבר הזה יכול להיות. עוד פעם, יכול להיות שבדיון פנימי אני לא יודע כי אנחנו לא רוצים למסחר פה, אבל אני אומר השאלה אם באמת נעשתה פה עבודה שבה אתם יכולים להראות לעצמכם שהנה, יש היתכנויות לדברים האלה, ולא דווקא הכל באותו מקום שאנחנו יודעים כבר שיש שם , הוא כבר עתיר אחוזי בניה היום, וכל מילה על הכפלה והכל היא פשוט לא ריאלית ולא מתחילה אפילו.

יפתח עשהאל מאגף התקציבים. עשינו עבודה מאוד משמעותית עם חברת ייעוץ שעשתה בדיקה שמתמחה בנושא הנדלן ובדוחות אפס. בדקה את הכדאיות הכלכלית של המודל שאנחנו מציעים. אין ספק שקביעת בעלות אחודה פוגעת מאוד בכדאיות הכלכלית ובערך הקרקע. יחד עם זאת, תוספת הזכויות כן מפצה על חלק מהאובדן, לא על כל האובדן. יש עוד דרכים לפצות על האובדן. ככל ונותנים יותר תוספת זכויות, ככה הפרויקטים יהיו יותר רלוונטיים ביותר אזורים במדינה. כל עוד אנחנו לא נותנים תוספת זכויות ולא מכבדים תוספת זכויות זה כמובן מתכנס יותר ויותר לכיוון תל אביב.

אבל זה 25 קומות פה. שלושת הדגמים זה 25 קומות.

זו דוגמה מיכאל. זו דוגמה למשהו שברור שבמקומות אחרים נתאים כמו שאנחנו עושים בכל תכנון.

רשום למעלה לפחות 100 יחידות דיור.

למה בחרנו לשים את ה-25 קומות? יכול להיות שזה היה טעות בתוך ההצגה, והיינו צריכים באמת לשים את הבינוי המרקמי שמראה גם תשע קומות כי גם אותו יכלנו.

טעות שיווקית. אבל ההבדל בין משולב למגדלי זה 50 יחידות, וזה עדיין 25 קומות.

נכון, זה מציג לך את הגובה המקסימלי, אבל ברור שבמתחמי יש גם תשע קומות, שזה בינוי מרקמי.

טוב.

אבל אני מקבלת את ההערה השיווקית.

אני אקבל את זה כלא אקטואלי למה שמטריד אותי.

אבל הכוונה שלנו שככל שיש יותר זכויות, הפרויקטים יהיו רלוונטיים ליותר אזורים בארץ, והכדאיות הכלכלית גדולה יותר, יש לנו תחשיבים.

תגידו, וכמה כסף ישלם אדם דמי אחזקה במגדל כזה ? יש גידור לדמי אחזקה?

לא.

יודיעם את זה מראש אבל.

אנחנו נכנס עוד מעט להקראה.

בהצעה אין גידור.

עכשיו אין, אולי אם תהיה חקיקה, בהצעה אין.

בהצעה יש חובה שזה ייכלל מראש להסכם, כלומר השוכר יודע בדיוק למה הוא ננכס.

כמה עולה? מגדל? מעלית? שומר? מתחם?

הרעיון פה הוא מחיר שוק. היזם, אין לו הכנסות אחרות בלי שוכרים אין לו הכנסות, יש לו אינטרס שיבואו אליו ולכן הוא לא יקבע עכשיו מחירים שיהיו כאלה שירתיעו אנשים.

לא, אני שואל האם עניים יוכלו לשלם את זה? בכמה אחוז זה מייקר את ההשכרה?

העלות של דבר כזה בדרך כלל היא 15-16 שקלים למטר.

הרי עשינו שכירות זולה, נכון?

לא, מחיר שוק.

גברתי התפרצה וגם אדוני.

אנחנו עושים מודל שהוא צריך לחיות כלכלי. יזם צריך להיות מסוגל להרוויח מהפרויקט הזה. אנחנו לא מתעלמים מזה.

אבל שואל אותך מיכאל, אם באמת הגעת למצב שבו הצלחת להוריד את השכירות, ונתת לו ודאות להרבה זמן, אבל השכירות היא לא מציאה גדולה, היא מחיר השוק מינוס משהו.

לא מינוס משהו.

מחיר השוק, אם אנחנו נוכל להוזיל את עלויות הבניה.

רגע, תוסיף על זה את עלויות האחזקה וכל העלויות הללו שדיבר עליהם. אומר מיכאל יכול להיות שאתם, מיכאל כרגע מייצג פלח מסוים, שאני מעריץ אותו בשביל הדבר הזה. אנחנו הרבה פעמים ביחד עושים את זה כל הזמן. אתם מדברים כרגע לא על דיור בר השגה.

נכון, אנחנו מדברים - - -

רגע. ומיכאל בא ואומר שאת כל ההפיכה הזאת שאתם עושים, אם אתם לא מביאים את הפתרונות של דיור בר השגה, אז מה עשינו פה?

בוא נגיד שזה לא בר השגה, ונגיד שהשכירות תהיה פה 4,000 שקלים, אבל דמי אחזקת הבניין יכולים להיות 1,500 שקלים. כי הכלכליות של בנין שעולה ל-25 מתייקרת. עד 9-10 יש סוג של יוקר מסוים, מעלית גבוהה מסוימת, דברים אחרים. זאת אומרת, ההתייקרות של האחזקה יכולה להיות מקזזת דברים אחרים.

אז אני אגיד, אנחנו קובעים פה שדמי הניהול צריכים להיקבע ביחד עם דמי השכירות ביום חתימת החוזה לטווח ארוך. הם לא יכולים להשתנות במהלך חיי - - -

זה לא כתוב.

זה תיקון נוסח שאנחנו.

אבל אתה מוותר על הניהול, על הפיקוח על הניהול.

אבל עשיתם אומדנים?

אני אגיד ליועץ המשפטי שזה לא כתוב אבל זה יהיה כתוב, לא משנה. אז לא.

רגע, עשיתם אומדנים של עלות אחזקה. אומדן? כמה יעלה? אני אומר לך שזה 1,000 ומשהו שקלים במגדל של 25 קומות.

יש פה מגוון של פרויקטים, ראינו דוגמה. יש עוד הרבה דוגמאות. זה מאוד תלוי איזה פרויקטים? אנחנו רוצים שייבנו פרויקטים גם בלב תל אביב, יכול היות שהם יהיו לפלח אוכלוסייה מסוים, וגם לבאר שבע ואשקלון וכרמיאל ואז יש מגוון.

אבל הנה בדיוק התשובה של מה שאתה אומר. כשאתה מדבר על המגוון הזה, אתה אומר אני הולך עם מודל אחד שיהיה נכון גם לתל אביב וגם לזה, אז יכול להיות שבתל אביב הוא באמת יתאים לזוגות צעירים עשירים יותר ממשפחות יותר אמידות או שמרווחים יותר ויכולים להרשות לעצמם גם את תשלום הזה. במקום אחר זה לא יעבוד.

יושב הראש חשוב לי להגיד משהו, אני אומר את זה שוב, המודל הזה יתקיים לצד המודלים הקיימים, והלכנו על המודל.

איפה זה כתוב?

זה לא צריך להיות כתוב, היום בחוק קיימת התוספת השישית אנחנו לא מבטלים אותה.

רגע רגע אנחנו נגיע לזה.

אנחנו מייצרים מודל קיים שימשיך להתקיים לצד מודלים קיימים. אם אנחנו לא נאפשר למודל הזה להיות כלכלי, הוא לא יתקיים. המודל הזה חייב לעמוד ולהיות כלכלי כי אחרת הוא פשוט לא יהיה. זו תהיה אות מתה, אנחנו נהיה כולנו מאושרים בסוף, נקבע את החקיקה הזאת, ואף יזם לא יקדם את הדבר הזה.

תקשיב בוא נסיים רגע. יש לך עוד שאלות? כי אני רוצה לסכם את החלק הזה כדי לעבור. אני רוצה לומר דבר אחד, קודם כל הנושא הזה של וודאות זה דבר חשוב. הנושא הזה של מחיר שהוא לא יהיה משוגע, כי היום השמיים הם הגבול לאיפה ואיך תעלה השכירות, הוא גם דבר חשוב, הוא דבר מצוין. ואני יכול גם להבין אתכם, אם אני מסתכל בראייה ארוכת טווח, אני אומר לפעמים, הרי מה המטרה בעצם? בסוף אנחנו רוצים להציף את המדינה עם כאלו אפשרויות שכירות רבות ומגוונות, גדולות, יקרות יותר ויקרות פחות. שאז השוק כבר ידבר את שלו. זה נכון. ולכן אני יכול להבין את זה. אבל עדיין בטווח של השנים הקרובות הנראות לעיין זה לא פותר לנו את הבעיות האקוטיות ולכן צריך פה הרבה מאוד balance בעניין הזה.

אני אומר עוד פעם, אני מבין את מה שאומר מיכאל מאוד, כי בסוף, לא הבאת את הפתרון, עשית דבר טוב, אתם עושים פה משהו מאוד טוב. ואני גם מסכים שאם פרויקט הוא לא כלכלי, אז היזם לא יהיו לך יזמים ולא יעשו אותם.

אני רק אומר שלדעתי, אתם הייתם צריכים לבנות מן תוכנית כזאת, לטווח של 15 שנים קדימה, שהיא באופן דיפרנציאלי מקבלת תמיכה ממשלתית מעבר, עוד פעם אני מגיע לכם לברינקס, לא יעזור כלום, אני מגיע לכספת לא יעזור כלום. אתה רוצה להכניס משהו ,להרגיל משהו לעשות משהו, להציף את המדינה עם דברים כאלה, אז תבוא ותאמר הנה תוכנית עכשיו שאנחנו עושים אותה 15 שנים, הגדלת זכויות, סגירה של כל העניין שיהיה מחיר שלא יתרוצץ והכל, אבל אתה מתחיל עם זה בשנים הראשונות עם עזרה ממשלתית יותר כדי שזה יהיה כלכלי ואז אתה גם מביא את זה במחירים יותר סבירים לזה, כי ברגע שזה כלכלי יותר הוא לא יגבה מהם את ההפסדים שלו.

אחר כך לאט לאט המדינה תיפרד מזה לאט לאט ואז הפכת, נתת לכוחות השוק לעשות את שלהם. ואז יהיו לך כאלה זולות יותר ופחות ואני מסכים איתך שבתל אביב, במקומות הכי, ליד ככר הבימה, גם שכירות שם לא צריכה להיות שכירות מסובסדת, לא. היא צריכה להיות שכירות סבירה של דירה קטנה והכל, זה בסדר. לא שם המטרה הגדולה שלנו. שם כוחות השוק יעשו את שלהם.

אם אפשר רק במילה להתייחס לזה, תראו, אני חושב שאסור לנתק.

תסכם את זה, אנחנו נצא להפסקה כמה דקות ואז נמשיך. התייעצות סיעתית מיכאל.

במשפט אחד, אסור לנתק את הצעד הזה לצעדים נוספים שאנחנו מביאים גם בוועדת כספים וגם בחוק ההסדרים האחרון. כלומר, יש פה רצף של הרבה מאוד צעדים שצריך להסתכל עליהם במכלול ביחד ומה השפעה המצרפית של כולם ביחד? נכון שהצעד הזה לבד, כי פה אנחנו מדברים על מחירי שוק חופשי ובצעד אחר אנחנו מדברים על מחירים מופחתים, ובצעד אחר בסיוע לקרנות ריט ובסיוע ליזמים וכן הלאה, צריך להסתכל על זה במקשה אחת.

מה נתתם ליזם הזה שבסוף אתם אומרים המחיר יהיה שוק חופשי, אבל מה הוא קיבל מכם? מה ה-incentive?

אז עוד פעם אני אומר, במישור הזה הוא קיבל זכויות, אם הוא עומד בחוק עידוד השקעות הון הוא יקבל הטבת מס, אם הוא ריט הוא יקבל מס רכישה מופחת יש רשימה מאוד ארוכה של צעדים ופעולות שעשינו ואנחנו עושים ואנחנו גם רוצים להמשיך לעשות, שרק ביחד, חייב להסתכל עליהם ביחד אי אפשר להסתכל עליהם בנפרד.

במודל הזה מה שאתם מעניקים לו זה זכויות בניה.

זה זכויות תוספתיות.

זה האוצר אוהב להעניק תמיד בשפע, זה לא עולה לו כסף.

אבל אתם יודעים, שהעניקו את זה לפניכם, שבס, כן. שבס אנחנו קוראים לזה. שבס. אנחנו כבר נתנו את זה בלעדיכם, מה לא? עשינו שבס.

היה ונגמר.

נגמר נגמר.

אתם עכשיו המצאתם את הגלגל. אם תלכו לאריק שרון.

אבל תאמין לי שהרשויות הקדימו אתכם וכבר עשו תוכניות שבלעו את שבס בתוכו.

ותעשו הצפנה בתיק הכל יהיה טוב. אם כולנו היינו הולכים ללמוד מאריק שרון - - -

רגע לפני ההפסקה, אתה רוצה לומר משהו גם כן מנהל התכנון?

אנחנו ברמה העקרונית גם מטה התכנון וגם מנהל התכנון סבורים שחשוב שיהיו בתוכניות מקרקעין מיועדים להשכרה ארוכת טווח. אלו פרויקטים שחשוב מאוד לקדם אותם. אנחנו רואים בזה חשיבות, נכון, הייתה לנו מחלוקת, עדיין יש לנו, אבל נצטרך הצעה ממשלתית.

מה עיקר המחלוקת?

על הסיפור של מה שדיברנו פה.

על האם צריך בחקיקה לקבוע את היקף הזכויות לפרויקטים האלה?

זה תכנון חקיקתי.

האמת שיאמר לזכותם אבל, שהם רוצים לבנות דירות קטנות. בזה אני איתם.

מי?

המיזם הזה מעודד דירות קטנות לא גדולות.

הוא מעודד מגוון יחידות דיור, אני חושבת שזה נכון.

לא, אבל אני חושב שצריך כן תמהיל.

תמהיל כן אבל בר השגה זה קטנות.

אבל מצד שני אני הייתי גם מוכן להתפשר על דירות צומחות אם זה ייבנה בצורה כזאת של דירה צומחת.

תדע לך דירה צומחת זה העתיד, אבל יש פחד מזה, אבל זה העתיד. זה בית צומח. בית צומח ודירה צומחת זה העתיד של האירוע הזה. זוג צעיר לא צריך, כשיש ברשותו ארבעה ילדים הוא צריך 120 מטר.

מישהו עוד רוצה להעיר משהו בשלב הזה? או שנעשה את זה אחרי ההפסקה של 10 דקות? רוצה עכשיו?

לא, כל האגף צומח לצידו. מקסימום עמודים. אבל מראש מי שחתם שם יודע , כמו התחדשות עירונית.

מיכאל אני לא רוצה לקרוא אותך לסדר.

גם אל תוציא אותי כי תישאר לבד. אתה רוצה שיהיה לך משעמם?

הוויכוחים הכי טובים קורים פה כשאני לבד. בבקשה, שם ותפקיד?

בוקר טוב, יצחק גורביץ' אני סמנכ"ל התאחדות הקבלנים. קודם כל המודל שהוצג הוא מעניין, יפה ויש פה חשיבה ללא ספק. אני רק חושב שהעיתוי, כרגע, אל מול המציאות ששוק הדיור להשכרה סובל ומדמם ברגעים אלה, אני חושב שהעיתוי של ההצגה הוא פחות רלוונטי.

למה אתה מתכוון סובל ומדמם?

אני אומר שבסביבת ריבית כזאת גבוהה, ולאור העובדה שחלק מהמסלולים שלדעתנו היו יותר כדאיים כלכלית שאושרו, הייתי אומר שמה שהוצג זו תשובה יפה לשאלה אחרת. כרגע, המציאות שאנחנו נדרשים בעיקר כשאנחנו מדברים על אישור התקציב וכל הצעדים שנלווים, צעדים שיתנו מענה עכשיו לשוק הדיור להשכרה, ושוב אני אומר, העבודה היא ממש ראויה לשבח, יש חשיבת עומק, וניצול של כלים וכו', אבל מה קורה כרגע? ומה שכרגע קורה זה שהצעדים ומה שמוגש לוועדה לא נותן מענה ולא לפחות עוצר חלק מאותו דימום שהשוק הזה עובר.

ומה המענה לדעתך? מה היית עושה במקומם או במקומנו?

אנחנו קודם כל מה שהיינו עושים, לצד כל הנושא של היצע הדירות וכו', מה שכן היינו אומרים, לשמר את המסלול שהיה קיים במסגרת חוק עידוד השקעות הון, גם אם הדבר הזה יש לו משמעויות של מיסוי, כי אותו מסלול חולל אלפי דירות בשנים האחרונות. המסלול הזה הולך - - -

שכירות?

שכירות כן. ואני מבין את ההגדרה של שכריות ארוכת טווח והיא נכונה וכו', עדיין אנשים צריכים לחיות בשכירות בלי להגדיר את ארוכת הטווח, והמסלול הזה נתן מענה, אוקיי? הוא הולך להסתיים בסוף 2023. אני חושב שצריך להאריך אותו לפחות לעוד שנה כדי שייכנסו עוד פרויקטים. כל הדברים האלה שנאמרים פה, הרי יתנו מענה. כל הדבר הזה ייתן מענה, החשיבה היא נכונה, אבל חברים, זה לא ייתן מענה.

תשובה ממוקדת על זה? זה בכל מקרה לא בוועדה כאן.

אני אענה על זה ממוקד. עשינו את הדיונים האלה בוועדת כספים, אני חושב בדיונים הקודמים בחוק ההסדרים הקודם. אני חושב שהיה ברור לכולנו שחוק עידוד השקעות הון הישן, אגב לכל החברים במשכן הזה, היה ברור שחוק עידוד השקעות הון במתכונתו הקודמת הוא לא אחר, וסליחה על הביטוי, מקלט מס. זה לא שכירות ארוכת טווח. שום דבר, אבל שום דבר מכל הערכים שדיברנו עליהם, לא משתרשר לצרכן הסופי, לדייר הסופי לא וודאות לא - - -

הבנתי, טוב.

חוץ ממקום לגור בו. חוץ מדירה.

מספר הדירות בישראל לא גדל.

אוקיי, מאחר והדיון הזה בכל מקרה, גם אם אני אעורר אותו, לא יתקיים כאן, ומאחר ויש לי עוד כמה דברים לעשות במסגרת חוק ההסדרים כאן, אז אני אעצור את הוויכוח הזה כאן. ונצא להפסקה. ב-12:00 נחדש את הדיון.

(הישיבה נפסקה בשעה 11:47 ונתחדשה בשעה 12:30.)

רגע איפה מי שמציגה את המצגת שצריכה לסיים? מי שמציג? אתם מסיימים את הצגת המצגת נכון?

אנחנו סיימנו מבחינתנו.

אה אתם סיימתם? כי אמרו לי שלא. אוקיי. עוד מישהו רוצה כרגע להעיר בשלב הזה? לא, טוב. אני רוצה לגעת בכמה נקודות שמטרידות אותנו ודיברנו עליהן, ואני רוצה שתנצלו את הזמן בין הישיבה הזאת לישיבה הבאה שתהייה, הבאה לא היום כן? כדי להתגבש לכיוונים. אתה רוצה להגיד כמה מילים או שאני אגיד ואתה תרחיב?

את ההערות שלנו אנחנו נעיר כשננקה את הנוסח. כמובן, יכול להיות ש - - -בסופו ישתנה.

הוא ישתנה, הוא חייב להשתנות. אני רוצה להעלות את הנושא שדיברנו בהתחלה, את הבעייתיות בנוסח הקיים כרגע של אילוץ התכנון ,או תכנון חוקתי שהוא לא מקובל ולא צריך שהוא יהיה. מצד שני אני מבין את הצורך כדי לגרום לכלכליות ולהגביר את העניין הזה. והשאלה, האם אתה יודעים לדבר על פתרון? תציגו לוועדה את הכיוון של הדברים.

אז אני אגיד, באמת בנוסח שמונח על שולחן הוועדה קבענו איזשהם כללים מינימליים לתכנון. אם זה כפל זכויות, אם זו התייחסות למספר יחידות הדיור, נתנו שם ערוץ גם דרך המועצה הארצית לשנות ולהתאים כללים כאלה ואחרים. באמת שמענו את הביקורת גם בחצי הקודם של הדיון, וגם קודם לכן בהערות שקיבלנו מהייעוץ המשפטי. באמת עשינו איזושהי חשיבה משותפת גם בימים האחרונים וגם אפילו תוך כדי ההפסקה, לגבי חלופה לדבר הזה, ואנחנו נגבש נוסח ונציע אותו לוועדה, נוסח ממשלתי מעודכן שיחליף למעשה.

בגדול?

בגדול מה שהוא אומר הוא מסתכל על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, אל מול פרויקט אחר שהיה יכול להיות מאושר באותו תא השטח. ולמעשה, נותן התייחסות כלכלית לערך הכלכלי שיצמח מהפרויקט לשכירות ארוכת טווח.

הבנתי. ואם תהיה התנגשות בין התכנון לבין הערך הכלכלי, מה קורה?

אז לא תוכל להיות מאושרת תוכנית כזאת, אם אין לה כלכליות.

משרד התכנון מקבל את ההחלטה זאת אומרת?

משרד התכנון יקבל את ההחלטה. מוסד התכנון יבחן את הכלכליות, יבחן את התכנון, ינסה למצוא פתרון ששני הדברים האלה מדברים באותה שפה. אם לא תהיה כלכליות לפרויקט הזה, הוא לא יאשר שכירות ארוכת טווח באותו תא שטח.

לא אבל שוב, השאלה היא האם מוסד התכנון יבחן את הכלכליות של הפרויקט הספציפי שאותו הוא מתכנן? כאילו בהקשר הספציפי של האם הפרויקט הזה רווחי או לא רווחי, האם יזמים יבואו או לא יבואו? האם צריך לבחון אותו? אתה אומר לי לא?

לא, אל מול מה שהיה מאושר לולא השכירות ארוכת הטווח.

למה הנקודה הזאת רלוונטית לשאלה. אתם אומרים אנחנו רוצים לצופף ולהגדיל את זכויות הבניה כדי שיבואו יזמים, כדי שהפרויקט יהיה רווחי וכלכלי, אחרת הם לא יבואו. למה השאלה מה היה קורה אם היה פרויקט אחר שהוא לא להשכרה, רלוונטית לנושא הזה?

אני אנסה לענות. זה דומה קצת לתקן 21 בתפיסה הזאת חברת ה - - - השמאית היא מעין base line שאומר למוסד התכנון יש פה כדאיות כלכלית ,אתה בכלל יכול להתייחס לכדאיות ולבחון אותה תכנונית. בסופו של דבר הבחינה של מוסד התכנון הוא בחינה תכנונית, מערכת השיקולים היא כמובן אחד הדברים. בדיוק כפי שתקן 21 אנחנו מגדירים אותו כתקן base line ואחר כך מתחיל הדיון התכנוני והוא לא שיקול הדעת הבלעדי של אותו תיקון, גם בהתחדשות עירונית. זו ממש אותה תפיסה.

אני לא.

ממה אתה מוטרד?

דבר.

כי השאלה האם הרווח שהיה יוצא אם היינו מוכרים את זה למגורים רגיל.

לא, זה לא חייב להיות מגורים רגיל, זה מה שמוסד התכנון היה, יכול להיות שזה היה שצ"פ, יכול להיות שזה היה קניון, יכול להיות שזה היה מלונאות, אנחנו לא יודעים. צריך יהיה להשוות את זה למה שמוסד התכנון שוקל פה, אם לא, מגרש. זה הרי צבוע בצבע אחר, זה לא אותו מגורים רגיל.

מה הדאגה שלך? שמוסד התכנון לא יאשר את זה? אז לא יאשר.

אני רוצה להבין מה החשש שלהם?

החשש של מי?

של נציגי הממשלה. אם הפרויקט רווחי של דיור להשכרה עם 200 יחידות דיור בשטח הזה, הוא רווחי ויבואו יזמים וזה טוב להם, אז למה רלוונטית השאלה מה היינו מחליטים אחרת? יכול להיות שאם הייתם עושים את זה למלונאות או למגורים רגיל, ערך הקרקע היה יותר גבוה והמדינה הייתה מרוויחה יותר כסף. אבל זה לא רלוונטי לשאלה של הרווחיות של הפרויקט הספציפי. אמר מקודם מר וקלסר שהמדינה לא מפחדת לאבד את ערך הקרקע בשביל הדיור להשכרה.

זה לא זה, אני מסתכלת על זה מבחינה תכנונית, אם אנחנו רוצים להכניס לשוק שלנו מוצר חדש, מוצר של דיור להשכרה אנחנו צריכים לפחות בשלבים הראשונים, בשנים הראשונות להבטיח שהוא כדאי כלכלי יותר מאשר כל דבר חלופי אחר, כי זו הדרך שלנו לעודד, בעצם, את המוצר הזה של דיור להשכרה על פני, למשל, דיורים רגילים. כי אחרת איזו סיבה יש לשוק היזמי גם - - -

להיכנס להשקעה.

המדינה לא מפחדת אבל היזם בהחלט מפחד.

אפשר להסביר את זה בדוגמה פשוטה. בוא ניקח לצורך העניין מתחם שלפי הזכויות יש עליו 100 יחידות, 100 יחידות דיור למכירה. ברור שהשווי פר מטר למכירה גבוה יותר מהשכרה. מה שנצטרך לעשות פה, או מה שהוועדה תצטרך לעשות פה, זה לתמחר את הפער שנדרש בשביל להגיע לאותו שווי, לאותה רווחיות, לאותה תשואת המטרה של היזם, ואז יכולים להיות שני מצבים. יכול להיות שאתה אומר, שהתוספת הנדרשת תהיה רק 40 יחידות דיור נוספות או 40%, יכול להיות שזה יהיה 80%, יכול להיות שזה יהיה 70%. יתבצע איזשהו אקוויוולנט בין שווי המגורים לשווי המכירה, ולפי זה יתנו בעצם את תוספת הזכויות. בין השווי למכירה לשווי להשכרה, זה בסוף הרציונל.

אבל לא יהיו חייבים לתת את הדירות האלה.

אם לא יתנו את התוספת, לא יהיה פרויקט.

עכשיו אני רוצה להגיד עוד משהו, - - -תפיסה של מנהל התכנון, תפיסה תכנונית.

כן.

מרכז תל אביב ידע למצוא את הדרכים אם יש לי מוצר שהוא מוצר טוב, רווחי, זה יקרה שם. התפיסה הזאת שאומרת בואו ניתן חוות דעת כלכלית, וחוות דעת מתכננת, מאפשר אצלי בעצם, לתת את המוצר הזה גם באזורים אחרים. אני יכולה לתת את זה גם בפריפריה, גם באזורים שהם לא אזורי ביקוש טבעיים אם אני רק מבטיחה את הכדאיות הכלכלית, ואז אני חייבת לתת - - -

אבל בפריפריה הכלים שלך הם מועטים.

אנחנו נבקש מהם לבחון את התוכנית לאור ההקשר המרכזי שבו נמצאת. ולכן, התמהיל באזורי פריפריה הוא תמהיל שונה, יש את היכולת, מהטבלה שהוצגה פה לכיוונים אחרים. יכול לתת תמהיל של דירות יותר גדולות, או תמהיל של דירות יותר קטנות אם הוא באזור שהוא חושב שזה המענה הנכון לאותו תא שטח. זאת אומרת הוא לא חייב - - -

אבל אז הכדאיות הכלכלית יורדת במקביל. איך את מאזנת את זה?

זה בדיוק יהיה חלק מאותה חוות דעת שאולי צריך לתת בשביל - - -

או יותר דירות בבניין אחר שהוא גם שלו. זה דבר שאפשר לשחק איתו, אבל מה שהיה פה בהצעה המקורית היה הבניה מאוד מובנית של שיקול הדעת. קודם כל נתחיל מכפל, ואז נראה מה קורה. ופה מה שאנחנו אומרים לא, תשווה את זה, תראה אם צריך לתת השלמה במקומות אחרים. זה אותו יזם, זו אותה בעלות, אותה חלוקת זכויות. אפשר לתת לו גם במקום אחר.

חלוקת זכויות נגיד משכונה X?

לא לא, באותו פרויקט. כרגע אחנו לא מדברים על להזיז משכונה לשכונה או מיישוב ליישוב.

פתאום התחלתי לשמוע פעמי משיח.

כרגע אנחנו מדברים על אותו פרויקט.

אני לא בדוק שלא צריכים להגיע לזה.

את זה יכול להיות.

דווקא בפריפריה.

אבל אנחנו עוד לא במשיח, אנחנו במציאות של עכשיו.

ולמה ההשפעה של הפריפריה הזאת ישפיע או לא ישפיע?

ומה ההצעה?

אוקיי אנחנו נראה את ההצעה. אני מציע לא לחכות עם זה לוועדה אלא כבר לשבת עם הצוות המשפטי שלנו, ולנסות להוריד את זה לנקודה הזאת. עכשיו, בנושא תמהיל הדירות, אני חושב שאנחנו חייבים לתת לזה דגש. לא יכול להיות שיהיה רק סוג דירות מסוים, לא, זה צריך לבוא לידי ביטוי בהחלטות. זה בנושא של תמהיל הדירות. אני מסכים שאני לא חייב פה את הדירות פנטהאוז של ה-6-7 החדרים ולא את הזה, אבל את הגמישות הזה של דירות של ה2.5, אני דווקא אהבתי את ה2.5, 2.5, 3.5, ועד ה-4, 4+, כי זה יכול לייצר צורת זה. נכון, יכול להיות שזה יוריד מהערך של הפרויקט.

בהנחיה שאנחנו נוציא למוסד התכנון אנחנו נבקש מהם להתייחס למרחב שבו הם עוסקים.

רגע, זו נקודה נוספת, עכשיו את מגיעה איתי לקטע של באמת המרחב. תהיו בהאזנה חברים. המרחב, והייתי קורא לזה אפילו סוג התכנון וסוג האוכלוסייה. אני חושב שבפריפריה ובמקומות הללו צריך ללכת על בניה מרקמית יותר, שוב אבל אין לה כדאיות כלכלית, היא פחות כדאית כלכלית. צריך לדעת לאזן פה את הדברים ולראות איך לשחק עם זה. יכול להיות שצריך לעשות איזשהם דברים, אפילו נועזים, אני לא הייתי מבטל ככה את הדבר הזה שנקרא תוספת זכויות בפרויקט אחר באותו עיר או משהו מהסוג הזה.

אנחנו לא מבטלים את זה בכלל, אני רק אומרת זה לא יכול להית באותה תוכנית מבחינת התכנון. זה יכול להיות בשיווקים של רמ"י, זה יכול להיות - - -

קו כחול יודע לשחק בתוכנית אחת על שתי מקומות, הוא יודע לשחק.

נכון.

ויש את הכלי הסטטוטורי לעשות את זה. תצאו קצת מחוץ לקופסה, אני יודע.

אבל אני לא צריכה בשביל זה הוראת חוק. בשביל קו כחול באותה רשות, לשני פרויקטים, אנחנו יודעים לעשות את זה.

לא, כי אם זה לא יהיה בהוראת חוק, אז היועצים המשפטיים אצלך לא יתנו לך לעשות את זה.

למה? אתה אומר שהיום זה אפשרי, אתה גם רואה, אין לנו הוראת חוק כזאת.

לא, זה אפשרי, דם יזע דמעות וכו' ואומר לך אחד שהוציא על זה גם דם, גם יזע וגם דמעות.

אבל בזכות זה אנחנו היום יודעים שזה אפשרי.

ואגב, אני לא יודע אם את יודעת, את מכירה את הדבר הזה שהיום על פי החקיקה זה אפשרי. של הצרחה של שטח ירוק מול שטח חום בסמכות מקומית או בסמכות זה. המאבקים הראשונים היו שלי, לא נתנו לי את זה חוות דעת של - - - נדמה לי בעניין הזה, דם יזע ודמעות under statement מה שאני הוצאתי שמה.

- - - תכנונית לפעמים נקנית בדם, יזע ודמעות.

כן.

חשוב לי להגיד, גם במודל הזה שאנחנו מדברים עליו לפרויקט ספציפי , וארז התייחס לזה מקודם, אנחנו מגרדים את הכדאיות הכלכלית מלמעלה. אנחנו ממש על הגבול. ועכשיו להתחיל לשנות את המודל ולהתנות אותו בעוד פרמטרים, אנחנו חושבים שזה יהפוך את זה לאות מתה, וזה פשוט לא יאפשר לנו לקדם.

בדיוק הפוך, בדיוק הפוך, אני נוגע בדיוק בנקודה שאתה מגרד אותו מלמעלה או מלמטה לא הבנתי מה ההבדל לצורך העניין הזה.

הוא אומר בינתיים אנחנו קצת מעל.

אנחנו קצת מעל, ואני חושב שאם נתחיל ליישם על המודל עוד ועוד התניות, ואני חושב שפה בתיקון שאנחנו מציעים בהקשרי התכנון, אני חושב - - -

אבל זה לא התניה, זה הפוך, אני אומר תביא עוד בונוס. קחי לך את האפשרות לתת עוד בונוס.

אבל אנחנו לא שוללים אותה. בהצעה הזאת היא לא נשללת.

לא יודע אולי - -

הכל פתוח, זה כל ההבדל.

באיזושהי צורה לא יודע.

התיקון עכשיו שאנחנו מציעים שהגענו אליו בהסכמה, הוא מאפשר למוסד התכנון את כל הגמישות, וזאת הייתה הכוונה. הוא כבר לא מקבע אותו בדיוק בפרויקט הזה, בבניין הזה תתן לו את הזכויות.

אבל כשאת מדברת על גמישות מה יקרה אם בהצעה כזו או אחרת לא תהיה הכוונה שאת חייבת להשתמש בזה, אלא שהגמישות נותנת לך.

אז אני אשמח לענות רגע, אני חושב שהבשורה הגדולה זו, וזה המודל החדש שהוא באמת מודל חדשני, שבמקום לבוא עם תוכנית ולהגיד לכלכלה תתאימי את עצמך, פונקציית המטרה הופכת להיות, יש פה פרויקט שצריך להיות כלכלי, פונקציית המטרה הופכת להיות תשואת המטרה ליזם, הוא חייב להיות רווחי, הוא חייב להיות כלכלי, עכשיו בוא, בתוך זה תשחק בשלושה פרמטרים מרכזיים. פרמטר אחד זה תמהיל הדירות שניים שלושה ארבעה, מעל ארבעה, אפשר לשחק עם זה. פרמטר שני זה היחס בין מגורים למסחר לשימושים ציבוריים, וכן הלאה. ופרמטר שלישי זה תוספת.

שאגב, אם המסחר נותן לך כדאיות כלכלית, תשתמש בו ביותר.

בדיוק. ושניה רק כדי להסביר את הרעיון עד הסוף. הפרמטר השלישי צריך להיות בעצם תוספת הזכויות. כל היופי במודל הזה, שבעצם הגדרנו שפונקציית המטרה היא הכלכליות, אתה יכול לשחק בשלושת הפרמטרים. יכול להיות שבפרויקט אחד תגיד פרמטר אחד מספיק לי. בפרויקט אחד תצטרך את שלושתם ביחד, בפרויקט אחר אתה תעשה 80% מהסיוע לכלכליות באמצעות הזכויות ורק 20% במסחר וכן הלאה.

זה היופי בגמישות שאנחנו נותנים פה, אבל תחת שלושת הפרמטרים. אני חושב שברגע שאנחנו הולכים ומנסים עכשיו להוסיף פה עוד מתחמים אחרים או להגדיר קו כחול ולשחק עוד תוספת זכויות במקומות אחרים, אנחנו הופכים את זה כבר למורכב מידי. צריך לשמור את זה פשוט, שלושת הפרמטרים האלה צריכים לתת מענה כל אחד בהיקף שלו, ובשימוש שנצטרך להשתמש בו, אבל עדיין לשמור את זה keep it simple כדי שזה יעבוד.

אוקיי. עכשיו במסגרת ההתאמה לפריפריה, ובהתאמה התכנונית לאוכלוסיות. קודם כל אני חושב שצריך ללכת, הרי פה התוכנית מדברת על צמיתות נכון?

עד שתבוא עוד תוכנית אחרת.

מה?

כן לצמיתות.

כל ייעוד הוא לצמיתות עד שמחליפים אותו. לצמיתות פה זה - - -

זה היה בניגוד לתוספת השישית שזה מראש מוגבל ל-20 שנה.

זה לא מוגבל, אבל גם הצמיתות הזאתי בסוף זה - - -

גם בניינים הורסים ובונים בניינים חדשים.

שינוי תכנוני יכול להתקיים גם בצמיתות, זה שינוי תכנוני, כן.

זאת אומרת שאותו יזם שמגיע לפי כל ההסברים של כולכם, אבל בסוף אותו יזם מבין שיכול להיות שזה גם יהיה לצמיתות, ואז הוא גם עושה את החשבון לפי זה, נכון?

ברור.

יפה. אז זה פחות כלכלי, נכון?

נכון.

נכון, גם זה נכון. ולכן עכשיו אני חושב שמה שנכון באזורי ביקוש כמו תל אביב וכו' שזה יהיה נכון לעשות את זה. באזורי הפריפריה אני חושב שאנחנו צריכים כן להגביל את זה ולתת את האפשרות של אחרי 15 או 20 שנים אפילו הייתי יורד ל-15, אפשרות של מכירה.

המודל הזה כבר קיים בתוספת השישית.

הוא קיים? אוקיי. אני לא יודע איך זה רוקד בין זה לזה. בסדר? אני אומר, אני הייתי רוצה.

בתוספת השישית הוא גם יכול לעשות דיור מופחת, ויכול לעשות דברים אחרים שלא מופיעים.

ופה אני אומר, הלכתם על מודל מסוים, אני לא מבין, תתאימו אותו. אהבתי את מה שאת אמרת, שאני לא מבין למה צריך בכלל את כל החקיקה. תנו לה לטפל בזה לבד, היא תביא לכם גם כן פרויקטים כאלה, לא צריך בכלל את החקיקה. אתה צריך אותה בשביל הדברים אחרים שאתה רוצה לקבע בתוכו.

אבל אני בא ואומר, אם אתם באים עם תוכנית רחבה מהסוג הזה, תתאימו אותה לפי האזורים שלה. תתאימו אותה כדי, ותכף נגיע גם לעניין הזה שנדבר על ה- balance. אני לא רוצה, שכשאני אקרא את קורות חיי, אני אראה שעשיתי מהלך, עזרתי לכם לעשות, אתם עשיתם, אני רק הפרעתי פחות, אבל הייתי חלק ממהלך שגרם לכך שבאזורים מסוימים במדינת ישראל הגיעה רווחה, הגיעה אפשרות לשכירות וכו' וכו', והרבה אנשים בחלק גדול ממדינת ישראל נהנים.

אני רוצה שזה יגיע לכולם, וזה התפקיד שלנו כאן לנסות להכווין את זה ולגרום לכך שיהיה את ה-balance הזה. ולכן, כל התאמה שאתם צריכים לעשות, אם זה בהתאמה גם שאמרתי לכם בקו הכחול שמפחיד אתכם, הכל, אני לא מחפש את זה תמצאו לי משהו אחר, אין בעיה אבל הרי היא לא תוכל להתפרע במקום פריפריאלי עם אחוזים למעלה כמו במקום אחר. אז אתם חייבים למצוא פה כלים נוספים.

עכשיו, אחד הכלים שהם לא תכנוניים, אלא הם יותר בהגדרות כדי שזה יהפוך לכדאי, אותו יזם שהוא יתעניין בכמה פרויקטים, והוא יראה פרויקט בפריפריה ששמה הוא מחויב והוא יכול אחרי 15 שנים למכור, או 20 שנים, אז זה אחרת, עכשיו זה לא סותר את הפרויקטים שאתם תעשו בקרקע מדינה, זה לא סותר. למה אתה מפחד כל כך? אתה נראה לי מפוחד וקסלר, מה?

אני מפוחד, כן.

אתה אומר ישבור לי את השוק?

אנחנו נחשוב על זה.

למה? מה הבעיה?

שוב, המודל הזה המטרה שלו היא לייצר שוק שכירות מוסדית ארוכת טווח, להרבה שנים.

ומה הבעיה שמודל עובד במקומות מסוימים.

הדירות פה מתוכננות אחרת והן נראות אחרת. אם אנחנו נייצר מלאי שבכל 15 או 20 שנים יתחלף, זה אומר שתהיה לנו איזושהי מגבלה של כמות של דירות שייכנסו למאגר הזה. זאת אומרת שכל דירה שנכניס תהיה אחרי זה דירה שתצא מהשוק.

אנחנו רוצים שיהיו פה דירות להרבה שנים, שילכו לשוק השכירות ואני חושב שזה לא משרת את המטרה שלשמה באנו לוועדה פה, לייצר פה שוק שכירות מוסדי חזק. אני חושב שהמודלים - - -

אתה יודע מה? אז תבנה אולי מודל, להלן המודל הכותרת הראשית של המודל, מודל אחד, ואותו מודל אבל בהתאמה לזה.

אז אני אומר, דירה להשכיר היום משווקת פרויקטים, אולי היא צריכה להמשיך ולהגדיל את מספר השיווקים בפריפריה, אני לא מתווכח עם זה. אז זה פחות או יותר המודל שציינת, שכירות ארוכת טווח בפריפריה ל-15-20 שנים, המודל הכלכלי שמתבסס על מכירה - - -

דירה להשכיר עובדת על קרקע מדינה נכון?

נכון.

מי - - - שהמדינה תספק לה עוד קרקעות לדברים האלה?

זה בדיוק האירוע הכלכלי.

אני דואג לו עכשיו שיהיה לו עבודה עוד הרבה.

שאלת שאלה טובה.

גם לדירה להשכיר יש קשיים לשווק בפריפריה בגלל ערך קרקע נמוך, והמדינה יכולה להרשות לעצמה לספוג את הירידה בשווי ערך הקרקע, והיא משווקת קרקעות על גבול החינם בפריפריה כדי שיהיה שם דיור להשכרה ארוכת טווח. בעוד אני חושב שיזם לא יוכל לחיות עם מודל כזה בשום צורה.

אבל ביום שאתה תרגיש שאתה מייצר מספיק דירות בדגם הזה, באזורים, ולא אכפת לך באיזה אזורים יהיה, אז אתה תעצור במקומות אחרים. למה תגיע לפריפריה? למה לשבור את הידיים ואת הרגליים?

בפריפריה נצטרך לספק כלים אחרים ש - - -

בראבו, על זה אני מדבר.

- - -החלטה תכנונית. מגיעה תוכנית בפריפריה למוסד תכנוני.

לא רק החלטה תכנונית.

למשל התמהיל צריך להיות תמהיל שונה, שלמשל היחס בין המגורים לבין המסחר צריך להיות אחר.

ולמשל, ששם כדי שזה יהיה כלכלי אפשר יהיה למכור אחרי 15 או 20 שנים, אז תשנו שם את הדגמים.

אני רוצה שניה להתייחס להצעה שהעלית בצורה כלכלית.

אני לא מדבר על הצעות.

לא לא, למודל הזה

אני אומר שאם אני לא יודע להביא אותם לאיזשהו - - - אז אני לא יודע לחיות עם זה.

אין ספק. אז אני רוצה להתייחס לזה ברמה הכלכלית. אין ספק שלקחת פרויקט ולהגדיר אותו לצמיתות במודל הזה, אני לא מדבר עכשיו על השיווקים של דירה להשכיר בקרקע מדינה. במודל הזה בפריפריה כשאתה מגדיר לצמיתות בגלל שערך הקרקע יותר נמוך ,ולכן הבשר מראש מלכתחילה הוא יותר מצומצם הוא יותר מורכב. אני חושב ששווה שנעשה איזושהי חשיבה לעשות דיפרנציאציה בין אזורי המרכז לאזורי פריפריה.

בסדר. אין בעיה. אמרת את הכל מה שאמרתי, רק הוספת את הדיפרנציאציה כי שכחתי להגיד אותה. אגב, באותו דבר תקשיב, אותו דבר גם בדמי ניהול. תעשה דגם א' דגם ב' אתה יודע מה? דגם א' דגם ב' דגם ג'.

שוב, זה מה שניסינו לייצר פה. התוספת השישית, אני חושב שהיא נותנת מענה.

היא כבר דגם א'.

דגם א', והשאר אנחנו מביאים דגם ב' שהוא לצמיתות.

כמה פרויקטים יש לפי התוספת השישית?

אז יכול להיות שהתיקון שיושב הראש מציע אפשר להטמיע אותו בתוך התוספת השישית.

כמה פרויקטים יש היום לפי התוספת השישית?

אז הבאנו תיקונים לוועדה בשביל לאפשר יותר פרויקטים לפי התוספת השישית, אנחנו מודים, התוספת השישית לא עובדת עד היום מספיק טוב ולכן אנחנו מבצעים תיקונים בה.

למה?

יש מגוון סיבות, נגיע לזה כשנעבור על ההקראה. גם האירוע של הכדאיות הכלכלית שלו.

תגיד לי בפרויקטים שלך דירה להשכיר, תזכיר לי מה היה בישיבה הקודמת, תזכיר לא תשכיר. כמה באזורי הפריפריה? פריפריה אפילו פריפריה - - -

לאיזה תקופה אנחנו עושים או כמה יחידות?

לא, כמה באחוזים.

כמה יחידות מתוך סך השוק?

שלכם.

אני לא זוכר את המספר בדיוק.

50%?

לא לא, פחות מ-50%. אני ממניח שבאזור ה-20%. והיינו רוצים, אגב, הרבה יותר. היזמים מעדיפים לעשות שם כי יש שם תשואה גבוהה יותר ביחס לשווי הנכס. אבל עוד פעם, יש פה בעיית כדאיות כלכלית , דיברנו על זה גם.

אבל על זה אני מדבר, על מה אני מדבר?

אז אנחנו איתך. תן לנו רק לבנות איזשהו מודל דיפרנציאלי שעושה שכל ונותן מענה.

אני רוצה שזה יהיה פשוט. כאילו הם זורקים אותי לתוספת השישית.

לא לא, התוספת השישית לא מתאימה פה. צריך להגיד התוספת השישית לא עובדת.

התוספת השישית גם מדברת על עוד תנאים שתהפוך, את זה לעוד יותר לא כלכלי. אני בא ואומר תיצור משהו, בין התוספת, איך היא נקראת זאת? התשיעית?

התשיעית.

בין התשיעית לשישית, התשיעית תהיה לאזורי הביקוש הטובים, בין השישית לתשיעית, אולי אפילו בשתי דרגות תהיה באזורי פריפריה. פריפריה של קריית אתא וכו' ופריפריה של טיזינבי.

נחשוב על זה, לקראת הדיון הבא נגיע עם משהו, קשה לי להתייחס.

אתה מבוהל מה קרה? הכל טוב.

לא, הכל מעולה, הכל בסדר גמור.

רק קצת יותר עבודה.

עבודה לא מפחידה אותנו.

אבל תאמין לי שזה הדבר הנכון. כי בסוף, עכשיו יש לי עוד דבר אחר שחסר לי. דירה להשכיר? עוד דבר שחסר לי, אני לא יודע איך לבנות אותו, לא יודע איך לעשות אותו. אבל בחקיקה עשינו דברים מסוג כזה אבל אני הייתי רוצה לבנות סלים, אפילו לתקופה. זאת אומרת סל של יחידות דיור שיאושרו על פי, אני אגיד דברים שחלק יגידו מה הוא מדבר לא לעניין ברור שוועדות מחוזיות יכולות לאשר אבל מאחר ואנחנו פה לא נכנסים הרבה לתוך הוועדות המחוזיות, אז זה עדיין, אבל אני רוצה לשאול ואני אומר את זה גם ליועץ המשפטי שלי וגם לכם, אני הייתי רוצה ליצור משהו שאני יודע שבסוף כמות יחידות הדיור, לא משנה כרגע כמות אם זה אותו הדבר או לא אותו דבר, אבל התנופה שתהיה בנושא באזורי הביקוש תהיה אותו דבר גם באזורי הלא ביקוש, אוקיי? ובאזורי הלא ביקוש כנראה שגם צריך קרקע מדינה יותר.

איך אני בונה כלי כזה בתוך חקיקה? אבל כלי. כמה אנשים מגחכים עכשיו.

שאלת שאלה מעניינת, לא, זאת תשובה קשה לשאלה טובה.

לא, זאת שאלה טובה, השאלה אם זה כלי כלכלי או כלי תכנוני? כי מה שאתה שואל יותר מתאים לכלי כלכלי ופחות לכלי תכנוני.

אתה יודע מה? לא מעניין אותי מתכנוני או כלכלי. מעניין אותי רק שיהיו לו שיניים, שהוא יחייב את המדינה, שהוא יחייב אתכם, שאתם תדעו שהבוננזה שהתחילה לכם, נגיד, שהתחילה לכם, לא לכם זה למדינה, זה לכולנו. באזורי המרכז וכו' ששם נגיד זה ילך, לא תיעצר רק שם, שיהיה לכם את האינטרס, הפוך, היא תיעצר שם אם אתם לא תייצרו אותה במקומות אחרים שבהם אתם צריכים להכניס טיפה את היד לכיס או לכל מיני שינויים כאלה ואחרים.

תראה אני יכול להגיד רק דבר אחר, אני יכול להגיד שאם יהיו כלים כלכליים - -

אני יודע זה משהו מוזר שמעתי.

אני אומר אם יהיו כלים כלכליים, ואם יהיו קרקעות שנקבל באזורים האלה, אני יכול להגיד שאנחנו נוכל להוציא כמות שיווקים הרבה יותר גבוהה, ואני יודע להגיד שיהיו ביקושים גם של היזמים.

אתה יודע מה, אני אתן לך דוגמה. לא יאושרו על כל 10 תוכניות גדולות של, לא יודע, מינימום דירות כך וכך שיאושרו במסגרת הדבר הזה, המדינה תצטרך להפריש עוד קרקעות לבניה בשכירות בצורה הזאת.

אבל מניסיון העבר במודלים האלה הם לא - - - את זה.

לא באישור תוכניות. מה שמנסה - - -

אני מבין שזה לא באישור תוכניות.

ההנחיה צריכה להיות לבעל הבית שמשווק את הקרקע, לא למוסדות התכנון, זה מה שאני מנסה להגיד.

מה שאומר יושב הראש זה שלצורך העניין אם מוסדות התכנון אישרו 1,000 יחידות דיור באזור המרכז, המדינה תצטרך לשווק 500 יחידות דיור בהשכרה.

זה מה שאני מנסה להגיד, מצד אחד אתה מדבר באישור תוכנית - - -

אבל את יודעת מה, אגב, עם בעל הבית הסטטוטורי אין לי בעיה. כי אם אני בא היום לרמ"י ואומר להם תקשיבו, אני רוצה ממכם, בלי קשר למה שקורה כי זה קרקע פרטית זה לא קשור אליהם מה קורה בתל אביב או באזור הביקוש, אבל סתם אני אומר במסגרת פתרון, חבל שהאוצר לא שומע את זה, אם אני אומר לרמ"י מהכסף שאתה מקבל על הקרקע במקומות שאתה מרוויח עליהם והכל, אני רוצה 10 מיליארד לזה. הוא, אין לו בעיה. הוא נותן את זה מחר, אני סוגר מחר עסקה. האבא הגדול לא ייתן לו. האבא הגדול לא ייתן לו.

לכן שאלתי עם בעל הבית אין לי בעיה להסתדר עם דבר כזה, עם סוג כזה של דבר. כי אני מחר רמ"י, מי אמר לי שדירה להשכיר תקבל עוד קרקעות לסוג הזה של השכירות. למה? עד היום קיבלו כמה היה? פה שם קצת גירדו, נתנו עוד אחד עוד זה, אנחנו נשתפר והכל, אם בנינו מודלים כלכליים והתאמנו אותנו והכל, וחלק כדי שזה יהיה כלכלי ושזה יהיה במקרים האלה שזה יהיה בקרקע מדינה ופחות לקרקע פרטית, אז אנחנו נבנה אותה גם בקרקע פרטית כמודל עסקי, איך אני קושר ויודע שהדברים האלה יעבדו ביחד? זאת השאלה שלי. תחשבו על זה.

אני רק אומר שבאמת לדיון הזה צריך לצרף את השחקן שלא נמצא פה, וזה רשות מקרקעי ישראל, וכמובן שאפשר לקיים דיון, נקיים דיון עם כל השחקנים.

אני לא רוצה לעשות את זה כי אם אני אעשה את זה הם יתחילו לריב פה.

לא לא, אני מדברת על הדיון שנעשה מאחורי הקלעים. אז אנחנו נעשה כמובן איתם ואיתנו.

אז תספרי לי מה היה. יכול להיות שנצטרך לשבת באמת ביחד. אבל אני אומר עוד פעם, אני חוזר על זה ואומר, אני אתכם, אתה רואה שאני הולך על הרפורמות האלה, על לפתוח את זה, לאפשר באמת שזה גם יהיה רק לא דיבורים באוויר. אתם צריכים להתייחס ואני מקווה שבאמת כמו שאמרתם, התייעצתם עם חברות שמתמחות בדוחות אפס מה שנקרא, ובכלכליות של פרויקטים והכל.

אני רוצה לשחרר אותכם, אני רוצה לשחרר את השוק, אני רוצה. אבל אני לא רוצה לגרום שתישאר, אני לא אומר את המילה אנשים עניים ועניים כולם עניים. תדעו לכם כשאני נהייתי ראש עיר הדבר הראשון שאמרתי לדובר שלי שיהיה בריא, אמרתי לו מהיום והלאה תפסיק לדבר על בני ברק כעיר ענייה ביותר. פעם זה היה טוב והיית מוציא תקציבים ככה, העיר הענייה ביותר סוציואקונומי הכי נמוך. לא, לעניים נותנים נדבה, לעניים לא נותנים פתרון.

אני רוצה פתרון אבל אני רוצה פתרון גם לפריפריה, וגם לאוכלוסיות מיוחדות וגם אצל הערבים וגם אצל החרדים וגם אצל הצ'רקסיים. במקביל להצלחה מטאורית באזור גוש דן, אין לי בעיה. הלאה. מה עוד יש לנו? עוד נקודות תזכירי לי אם אני טועה? כן.

דיברנו על דמי הניהול. גם פה צריך, עוד פעם בדמי הניהול זה חייב להיות שוב, זו לא יכולה להיות אותה תוכנית לתל אביב ואותה תוכנית לאזורי פריפריה.

הנוסח, כמו שאנחנו מבינים אותו ושוב יכול להיות שצריך לדייק את זה, דמי הניהול נקבעים בשוק החופשי ולכן זה מייצר את הפתרון. נדבר על זה כשנגיע לסעיף, אני לא חושב שזה נושא מהותי, אני בטוח שנצליח לפתור אותו.

לא אבל אני אומר, אם אנחנו מדברים על שתי דגמים, או זה מה שאני חותר להגיע ואני מקווה שאתם חושבים על זה ומתכוונים, פה יכולה להיות חלק מהדיפרנציאליות שהוא אמר יכולה להיות גם בדברים הללו.

אנחנו מדגישים ככל שנעמיס יותר על הפרויקטים האלה ונגביל אותם יותר, הם פחות יקרו. אז אם אנחנו גם בפריפריה ששם הכדאיות הכלכליות קשה יותר, גם נגביל יותר.

אז איך תרבע את המעגל? תעשה להם דמי ניהול יותר גבוהים?

לא דמי ניהול יותר גבוהים.

לא דמי ניהול יותר גבוהים, אבל אם אתה לא מגביל את דמי הניהול. הרי היום בעצם אתה לא מגביל אותם נכון?

היום אנחנו קובעים שוק חופשי, נכון.

אם אתה עושה שוק חופשי במקום שהוא על סף כדאיות כלכלית, אז היזם מצא את המקום מאיפה הוא מתחיל להחזיר לעצמו את ההפסדים. ואז הרגת את האנשים, ולא את העניים, את האנשים הלא עניים אבל גם לא עשירים במיוחד, לא אמידים.

בסוף צריך לזכור שיש איזשהו טרייד אוף בין שכר הדירה לדמי הניהול. כשדייר מגיע ורוצה לשכור דירה הוא לא מסתכל רק על שכר הדירה - -

נכון.

- - הוא מסתכל ביחד. ולכן אני חושב שהרבה יותר משמעותית הנקודה הראשונה שהצגת. הדיפרנציאציה בתקופות שתאפשר את המודל. אחר כך, כשיהיו פרויקטים כאלה, גם תהיה תחרות בין יזמים, וככה אולי גם שכר הדירה יתאזן בהתאם לתחרות - -

אולי.

דמי הניהול בסופו של דבר, הם נגזרים מהצורך שצריך לתת את השירות. עכשיו, כשאנחנו מדברים על פריפריה ממילא זה לא מגדלים של 40 קומות.

בדיוק, אז תתאימו את זה.

זה כנראה מגדלים של 10 קומות, אז אתה צריך פחות עלויות. אני אומר זה יקרה לבד, השוק יעשה את זה לבד. אם תפתור את - - - של - - -

אבל השוק לא יעשה את זה לבד, כי היזם, ברגע איך אומרים, פרצה קוראת לא לגנב חלילה, ליזם במצוקה, ליזם במצוקה.

בהצעה שלכם מצד אחד אתם מגבילים את שכר הדירה.

לא, הוא נקבע קבוע - - -

שניה, אבל לא סיימתי לדבר, גם בתוספת השישית וגם פה זה בעצם אותו מנגנון לגבי השכרה ארוכת טווח, שמחיר השכירות נקבע בשנה הראשונה לפי מחיר השוק ,ואז יש מנגנון של איך הוא עולה לפי מדד וכו', זה המנגנון שקיים בתוספת השישית ואתם מציעים אותו גם עכשיו בתוספת השישית, זאת אומרת יש הגבלה על מחיר השכירות. מצד אחד.

מצד שני, דמי הניהול אין שום הגבלה, אין שום קריטריונים, אז ברור, כמו שאומר יושב הראש, שהגבלת את המשכיר בדמי השכירות, לא הגבלת אותו בדמי הניהול. אז הוא יגיד אוקיי, פה אני יכול לקחת X אני לא יכול לקחת יותר. אז בדמי הניהול אני אקח כמה שאני רוצה, ואני אהפוך את זה לכלכלי יותר עבורי, ופחות טוב.

שוב, אני מדבר איתך על דגם B.

כרגע בהצעת חוק הכוונה היא שכבר מ-day one צריך לקבוע את כל מנגנוני העדכון לכל תקופת החוזה. אם יש הצעות נוספות שהוועדה מוכנה אנחנו גם בתוך הפשרה שאנחנו נציג. אפשר גם להגיע למשהו בסגנון הזה של דמי השכירות.

תשבו על זה ותביאו. אתם צריכים להתייחס, שוב כמו שאמרתי גם מקודם, לאוכלוסיות, ולכן אני מדבר על A ו-B ואולי גם C. אוקיי? יש מעמד גבוה, יש בינוני, יש נמוך. אתם צריכים להתייחס לדברים האלה ולא בצורה הזאת שבעצם זה משהו אחד לכולם, ואלה שזה לא יתאים להם, אז נלך לתוספת השישית ולרצון הטוב של רמ"י כמה קרקעות הוא ייתו לא ייתן, ועל זה דיברנו גם על לראות איך אנחנו קושרים בין הדברים שלזה אני גם מחכה לתשובה.

ההתאמות צריכות להיות גם על אופי העיר ואופי האוכלוסייה. אז אני יכול לדבר גם על מרקמי, יש אוכלוסיות שגם לא בונות לגובה יותר מידי שצריך לקחת את זה בחשבון אגב, זה לא רק החרדים גם ערבים, אני חושב שזה מסיבות אחרות, מסיבות של מעליות שבת וזה ממשהו אחר. נושא של סוכות שצריך לקחת בחשבון. זאת אומרת אם התכנון יהיה תכנון מה שמתכנן שלא יודע מה זה סוכה מכין אותו וזה הדגם, ברור שסוכה היא גם יש לה עלויות בבנייה, זאת אומרת מה זה עלויות, אתה צריך ניצול אחר של הזה.

אגב, שירה זה אליך, באותם ריכוכים בחוק התכנון והבניה, במקומות הללו, אם זה באזורים חרדים או של אוכלוסיות חרדיות, או ערבי בדברים אחרים לא בסוכה במקום למנגל, לא יודע מה, סתם אני אומר, הרי יש תדריכי תכנון שונים לאוכלוסיות האלה. אני חושב שפה ההקלות צריכות להיות גם באחוזים וגם בזה, אבל גם בדברים נוספים. אולי בקווי בניין או דברים מהסוג הזה כדי שהבניה המרקמית, כדי שלא יבואו הסוכות על חשבון מספר, למשל, יחידות דיור שאתה יכול לעשות במקום.

- - - תכנוני.

כן, אבל זה צריך להיות מובנה הנושא הזה של אוכלוסיות וזה, אני רוצה שזה יהיה מובנה.

נכון זה מובנה, אבל לא בחקיקה. זה מובנה בתדריך התכנוני. יש תדריך מסודר של מנהל תכנון שגם אושר בממשלה, שבדיוק מדבר על הגיוון ועל השוני.

אני רוצה לראות את הנוסח. אחרי ההסכמה שלכם.

ואנחנו עכשיו גם עוסקים בסיפור של מרפסות סוכה.

אגב, אני הולך להעלות את זה גם בישיבה הבאה. יש לנו?

תכנון ובניה.

הישיבה הבאה של תכנון ובניה יש לנו חלק אחד של הברוטו ונטו גם, נכון? אם נגיע לזה אני חושב. אז גם אני מתכוון להעלות את זה גם שם, אז אם יש לך חידושים בשבילי לעניין הזה.

החידוש הוא שאנחנו בוחנים את זה עכשיו, זה החידוש.

אה. זה חידוש קלוש.

לא לא זה לא קלוש, לא בחנו את זה עד היום.

אבל תקשיבי אני אומר עוד פעם. אתם הגעתם להבנה, כי היום בעצם בחקיקה עצמה היה כתוב במפורש מה אתם צריכים לעשות ומה אתם לא צריכים לעשות. זה יבוא בצורה אחרת נכון? זה לא שיתעלמו מזה לגמרי. זה יהיה כתוב גם בחקיקה באיזושהי צורה אם אני מבין נכון. בוא נראה, אני רוצה לראות את הנוסח שלכם ,ושם בתוכו להבנות.

החקיקה תדבר על העיקרון.

אני גם לא הולך להכניס לך שם תב"ע מספר זה וזה שאת חייבת לעשות בכל מקום. בהבניית שיקול הדעת, כדי שמחר לא תהיה לך חוות דעת משפטית או לא משפטית, אין לי שום דבר נגד יועצים משפטיים, שזה כבר סטייה ניכרת, או שזה לא דבר שנכון לעשות אותו, וכל מיני הנחיות, הרי חלק מהדברים הגדולים שנפלנו או שנופלים הרבה רשויות מול התכנון זה מההנחיות האלה, שאין להן בדרך כלל גם אבא ואמא אמיתיים. אלו הנחיות ככה הסתובבו, ככה זה עבד על החלפת שטחים, הצרחה של שטחים. אני אומר לך אני לא סתם אומר, זו שריטה בנפש שלי בתקופה ההיא.

זה ישב על הנחיות משפטיות בחוזר מנכ"ל של משרד הפנים.

כן, זה פורשן ופורשן את יודעת. כל הנחיה מתחילה ככה. את יודעת מה? אומרים שבבני ברק רב סרן שמועתי הוא כמעט רב אלוף. היה סיפור בדיוק נזכרנו בזה בפסח הזה, אצל אחי, גר בבני ברק והיה לו שריפה במטבח שלו בליל הסדר. באו אליהם ובסדר, הוא גר ברחוב אחר אני גר ברחוב אחר, הייתי אז ראש עיר. והשריפה במטבח, זהו. עד מוצאי החג, זה הגיע לקצה של בני ברק. זה התחיל ככה זה התחיל עם שריפה במטבח של אח של ראש העיר, בסדר, התקדם לשכונה הבאה, זה כבר עבר לבית שלי, בשכונה האחרונה במוצאי שבת זה כבר הגיע הבית של ראש העיר נשרף כליל. אותו דבר גם כאן ודי למבין.

אז אוקיי אנחנו נראה את הנוסח ואז נראה. שוב, אני מדבר על הבניה של שיקול דעת ולתת לזה את הדעת. כי גם הם רוצים ואני עכשיו תומך בעניין הזה, הם רוצים לתת לכם אפשרות להשתולל גם כן, אבל להשתולל כשאתם גם עם הרגל על הברקס מבחינה תכנונית מקצועית. שזה ההבדל בין הנוסח הקודם שלכם שאתם קבעתם אולי בחקיקה איך בונים בניין, ובאיזה מקום ואיך וכמה ולמה? אותו דבר גם את הדברים שיושב הראש אומר להבנות אותם בתוכו. אני חושב שמיצינו את הרצונות שלי. לא שמעתי את משרד השיכון. יש לך מה לומר הרבנית?

אנחנו רק נגיד שעקרונית מכוח התוספת השישית והתשיעית המוצעת יש כוונה למנות בהתאם לתוספת השישית כבר יש צורך למנות ממונה שהוא יהיה אחראי על כל שכירות ארוכת טווח, הוא יבצע את כל האישורים, הוא ירשום את הפרויקטים הרלוונטיים, יפתור סכסוכים. הדבר הזה עד היום לא נעשה. בעקבות הסכמה בין אגף התקציבים למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יש הסכמה על תקן נוסף לראש אגף. אנחנו נקים את האגף החדש שבעצם יפקח על כל התחום הזה, יטיל עיצומים כספיים, יברר את הכל וגם ירשום את כל מה שנדרש.

כן אבל אל תפחידו את היזמים יותר מידי.

לא, הכל בהתאם להוראות החוק.

הנה אני רואה שאתה כאן, מה אתה אומר לא?

אני יחיד, אתה שם לב? כל פעם אני בא לבד נכון?

בסדר, אתה מייצג אותם, נכון? הגוף היציג, להלן הגוף היציג.

מה שאומר שאנחנו מתחילים לעבוד על סט תקנות בהתאם לתוספת השישית שאני מניחה שהן יהיו די דומות בתוספת התשיעית, כי בסופו של יום אין הבדל מהותי בין שתי התוספות, ואת מה שנדרש גם נביא לאישור הוועדה בחודשים הקרובים, הכוונה היא להקים אגף.

אבל החוכמה תהיה כאן בעניין הזה היא לא לאחד את התוספת השישית איתה ביחד, זה לקחת את הדברים הטובים שיכולים להיות כאן וכאן ולהבדיל את ההבדלים שאנחנו רוצים במקומות שאנחנו רוצים לתת incentive לכאן או לכאן. ולכן אני אומר גם זה, גם הדיפרנציאליות שאתה דיברת עליה אבל אני אמרתי אותה במילים אחרות, של דגמים, והשילוב הזה. אבל בסוף זה גוף אחד שמפקח על הכל?

נכון.

אוקיי.

ולגבי מה שדיברנו על הדיפרנציאליות אנחנו נכנס דיון, אני אבקש דיון אצלנו.

עכשיו אותן תקנות שיהיו שם, כמובן חלקן, מה שצריך ,יבוא לאישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה.

חלק מהתקנות אמורות להגיע לוועדת הפנים. אנחנו כמובן נביא, אנחנו עובדים על תקנות אצלנו, מה שצריך אנחנו נעביר, נקיים דיון לגבי החלופה הכלכלית לראות אם ניתן לעשות דברים בדיפרנציאליות בין פריפריה לבין מרכז, ונחזור לוועדה.

והמשימה הכי גדולה מתוך המשימות שאמרתי, זה לראות איך אנחנו קושרים. לי הייתה הצעה, אוקיי? אני אספר לכם משהו אחר. האוצר, צחי לא אהב את זה אוקיי? אבל אני חסיד גדול של זה. נגיד למשל שעושים קרן להתחדשות, על מה עשינו את זה אני לא זוכר כרגע אני צריך להיזכר על משהו שהמדינה הייתה צריכה לקדם, כך וכך יחידות דיור, אני בהסכמים הקואליציוניים רציתי, לצערי זה לא נחתם בסוף, שיהיה קולמוס. קולמוס לאוצר. מה זה קולמוס לאוצר? אני לא הולך לפטר אף אחד כן? אבל אם צריך לעשות כך וכך, לשווק כך וכך יחידות דיור בשנה או משהו כזה, זה היה על שיווק יחידות דיור או משהו כזה?

מה שהיה במקור זה היה על דיור בהישג יד.

בדיור בהישג יד זה היה ככה? לא, לא הסכימו אז על זה אני חושב. אני אמרתי, על כל נגיד היו צריכים לשווק 20,000 יחידות דיור, שיווקו 17-18, האוצר מעביר סך 100,000 ₪ על יחידת דיור לקרן להתחדשות עירונית. למה אני מספר את כל זה? זה לא הלך לי כן? אבל פה זה ילך לי. פה אני רוצה לדעת ולהיות בטוח שכשהמנגנון יעבוד על מה שאתם הבאתם פה היום, והתכוונתם לכל הארץ אבל זה באמת אתם יודעים כמוני איפה זה יעבוד באמת, יהיה לי ביטחון שהדברים האלה קורים גם בפריפריה, בהתאמות הנכונות. ואם זה מחייב שקרקעות של המדינה יותר ואם זה מחייב הטבות יותר, נקשור את זה אחד בשני. תמצאו את הדרך. אני מאתגר גם אתכם, גלעד. כן? מרכז שלטון מקומי.

תודה אדוני, מירה סלומון, מרכז השלטון המקומי. קודם כל אנחנו שמחים שחיכינו לאחרי ההפסקה לומר את דברינו כיוון שהיה שינוי דרמטי במהלך ההפסקה. אנחנו מאוד מברכים על הרצון באמת לעצור את התפיסה של תכנון באמצעות חקיקה כלל ארצית, רוחבית, שמגבילה כל שיקול דעת ופשוט קובעת יעדים. זה משהו שאנחנו מברכים עליו.

אנחנו חושבים שכאשר מסמיכים ועדה לפרוץ תוכנית כוללנית, שזאת תוכנית אסטרטגית שהושקע בה זמן ומאמץ רב, שהרבה פעמים גם נערכים בה תיקונים, כאשר מסמיכים אותה אי אפשר להסתכל רק באספקלריה של הישימות הכלכלית, מעבר לנקודות שאדוני העלה, כן? אי אפשר להסתכל על זה רק באספקלריה של ישימות כלכלית צריך לבדוק גם פיזור של מוסדות ציבור ובעניין הזה, ובניגוד למה שאמר נציג דירה להשכיר, מוסדות ציבור לא מוסיפים בהכרח את הערך הכלכלי, זה עוד משהו שהיזם אולי יכול לראות בו כקושי כלכלי מהזווית שלו, זה מעלה אולי את הערך עבור התושבים, אבל עבור יזם משכיר זה לא בהכרח מוסיף כלכליות, אבל זה משהו שחייבים לבחון אותו. חייבים לבחון דרכי גישה.

כן אנחנו נגע בזה כשנרד לסעיפים עצמם.

חייבים לוודא שגם אם זה פורץ תוכנית כוללנית זה בוודאי לא פורץ תמ"א 35. גם זה משהו שחייבים להבין כי הציפו, באופן כללי בארץ חייב להיות מסודר. אי אפשר לעשות פריצה של ערכים בכל מחיר. אז גם זה משהו שחייבים לשים לב אליו. אנחנו בהתייחס להצעות.

אם אין כזה דבר אז תגידי.

אין היום כזה דבר ציפוף פורץ תמ"א 35.

תמ"א מינימום.

תמיד מינימום, אז אין פה פורץ תמ"א. פורץ תמ"א אולי בשימושי קרקע.

אני מבהירה את הנקודה כאן, כאשר מדובר בלפחות בנוסח הכחול, כאשר דובר על כפל התוכנית הכוללנית לכל הפחות, לכאורה יכולים היו לקרות מצבים, אני אומרת את זה במלוא הזהירות ולכאורה.

בסדר, היה. ברוך דיין האמת.

שזה פורץ תמ"א 35. כעת כאשר מדובר - - -

הוא לא מת בהפסקה גם, הוא מת עוד קודם.

אנחנו שמחים עוד יותר על הבשורה הזו, אבל כאשר עכשיו אנחנו מדברים על המודל החדש, צריך לשים לב שלא תצא טעות מתחת ידי החקיקה בעניין הזה. כי הנה כבר היה אפשר לכאורה לחשוב שזה פורץ תמ"א 35. אז זו הייתה ההערה שאני עומדת עליה, שירה, סורי. הנקודה האחרונה שאני מבקשת להתייחס לעניין דמי הניהול שהיא נקודה מאוד חשובה שהעלתה הוועדה. דמי הניהול, כאשר מדובר ביזם שהוא בעל רוב הדירות אם לא כל הדירות, בעל דבוקה מאוד משמעותית של דירות באותו בניין, הוא בעל נכס שיש לו say מאוד גדול באיך ייראה התקנון, באיך ייראה האופן שבו הבניין מתנהל. דמי הניהול הוא מרכיב, שוב, כלכלי, אבל הוא לא לבדו עומד. צריך לוודא שיש לנו תקנון שהוא לא פוגעני בדרכים אחרות.

את ממשיכה עוד קצת ואני מתחיל להציע הצעה שביבס יבוא לפה עכשיו עם מסוק. הורדת ארנונה במבנים האלה.

כנגד שיפוי מהמדינה למה שנתנגד לזה? למה שנתנגד אדוני? כנגד שיפוי מהמדינה נראה שיש ארנק פתוח והיד רושמת.

אגב, זה מנגנון לא רע במקומות מסוימים לעשות אותו, כי אתה יודע גם לכמת את זה. אבל לא שיפוי לתל אביב.

לעניין הדיפרנציאליות.

בדיוק.

לעניין הדיפרנציאליות אדוני.

חבל שאני לא עבדתי באוצר, הייתם נראים אחרת קצת. נו הלאה.

בעניין הדיפרנציאליות אדוני אני מבקשת להזכיר שתי נקודות. אחת, פריפריה חברתית יש גם באזורי המרכז, זה לא יכול להתייחס אך ורק לפריפריה גיאוגרפית. גם אזורי ביקוש לא תמיד כל האזור כולו נהנה מאותו הביקוש, אז כאשר מדברים על מודלים צריך לקחת בחשבון גם פריפריה חברתית זו הנקודה הראשונה.

הנקודה השנייה, גם במקומות העשירים והעשירונים היותר גבוהים של החברה, מאוד חשוב לקבל תמהיל של מעמד בינוני ואפילו בינוני נמוך כגון שוטרים, כבאים, עובדי הוראה, תומכי הוראה, העובדים הללו הם חשובים בכל רשות ורשות.

כשאני דיברתי על תמהיל, דיברתי על תמהיל בכל המקומות.

וחייבים לוודא שיש שכירות, שידם משגת גם לתמהילים האלה.

אמרתי בפריפריה זה צריך להיות יותר מותאם.

כמובן, אנחנו רק רצינו להביע את התייחסותנו גם לנקודות האלה.

אוקיי.

דיברתי גם בשם הפורום בנקודה הזאת נכון? לעת עתה. תודה רבה.

הפורום נהיה שקט חבל על הזמן, כנראה שאצל גפני הכל בסדר שם עם הקרן ארנונה.

אותי הביאו לפה כדי לרדת לחייהם של החבר'ה של האוצר על ההצעה המקורית.

הבנתי. טוב, נשאיר לך את כל המרץ לקרן ארנונה.

שומרים כוחות.

היה לכם דיון אתמול לא?

מה?

אפילו לא הספקתי לעקוב, לא היה דיון בסוף?

הדיון אתמול היה בנכס הרוס, היה בנושאים אחרים באותו הפרק.

רוקדים סביב הפיל כולם.

בדיוק.

איך אומרים? על הדבר הזה שהנושא הזה לא הגיע אליי לוועדה, אומרים ברוך שעשה לי נס במקום הזה. טוב עוד מישהו?

אני רוצה להגיד משפט אחד שמדובר פה כל הזמן על השכירות לנצח, נצח נצחים, לעולם ולעולמי עד, בהצלחה לכולנו.

לא, אני שואל אותך שאלה עכשיו, אוקיי? ואל תהיה ציני ואל תלך ליל צפון כי בסוף אתה איש עסקים, אתה יודע לבדוק כל דבר, ומה שאמרת כאן זה לא בהכרח אתה תעשה מחר. אבל אני שואל שאלה, במקומות כמו תל אביב, מרכז תל אביב, במקומות יותר באזור הזה, אתה רואה בקטע, בפריפריה אני חושב שנצח יהרגד פרויקט אלא אם כן מביאים לו כסף כל חודש, אבל במקומות כאלה אני לא בטוח.

אני חושב שבאזור תל אביב, אם ניקח את תל אביב ממש תל אביב.

כן?

אם שכר הדירה יהיה בסביבות 10,000 שקלים, זה יכול לגרד את - - -

עזוב, אתה מדבר כרגע כשהריבית היא בנקודה כזאת או אחרת. אני מדבר, תנסה רגע.

בחודש הבא היא כנראה עולה.

אתה מזכיר לי את אלה שאמרו לי אל תקים פה מרכז עסקים זה יהיה פילים לבנים. עזוב, אני אומר במצב נורמלי, אוקיי? נלך קצת אחורה, מצב נורמלי. תל אביב שרק הופכת להיות עיר יותר אטרקטיבית לאוכלוסיות מסוימות, ואתה מייצר בעצם מקומות שבהן אנשים באים לשכירות לכמה שנים עד שהם עוברים למקומות יותר שקטים וכו', זאת אומרת תמיד יהיה שם ביקוש, תמיד, אתה חושב שיזם יפחד להיכנס לזה בגלל שיש פה נצחיות? לא יכול למכור?

כן, חד משמעית, אני לא חושב שאף יזם יכנס לזה. אני חושב שכשמדברים על ריבית נורמלית, צריכים לזכור שהריבית היום דומה מאוד לריבית שהייתה פה לפני 15 שנים. אז נכון שהייתה לנו תקופה ארוכה של ריבית נמוכה, אבל חזרנו לריבית של לפני 15-20 שנים. אז אני לא יודע מה זה נורמלי, כשאנחנו מסתכלים על ריבית שהיא ארוכת טווח.

טוב.

טוב, אני לא יודע, אולי היזמים שאני מכיר לא נורמליים, אבל זה אמרו לי נגיד דיברתי איתם על נושא של חוק עידוד השקעות הון, אמרו לי מצידי היית קובע 20 או 25 ולא את ה-15, כי אני בא להשכיר לנצח. יש הרבה פרויקטים היום כבר קיימים וקורים שהם שכירות לנצח, בין אם אני חייבתי את היזם בחוק, מבחינת הטבות המס שאני נותן ובין אם לא. אז פה אני חושב שאנחנו נותנים תועלות נוספות לצמיתות.

אני מאחר ואני לא יודע לשפוט, אני באמצע עבודה המאסטר שלי בכלכלה, אז אני רק הייתי מציע שתבדקו את עצמכם שוב לאור הדברים שהוא אומר. אני נראה לי שהוא לקח צד קיצוני קצת, אבל בסדר יכול להיות שאני טועה.

נכון להיום אנחנו השחקן הכי גדול בתחום הזה, צריכים לעודד אותנו שאנחנו נעשה את זה.

ברוך שעדיף משכנתא בבית שלך, בסדר, אבל אתה מדבר על מקומות כאלה שלא יגיעו בחיים לדירה, בטח שלא במקומות האלה. ולכן אני אומר דווקא, אתם יודעים מה? דווקא בפריפריה אם אנחנו נגביל את זה כן ל-15-20 שנים יכול להיות שזה, שוב בתנאים מסוימים, בתקופות מסוימות, עם ריבית נמוכה יותר, עם משכנתא יותר, יכול להיות שזה יביא למצב שאנשים שגרו באותה דירה בשכירות 15 שנים, ירכשו את הדירה שלהם מהיזם. יכול להיות שהיזם גם יבנה את זה בתוכנית הכלכלית שלו כאופציה. אה, שכחנו לדבר על הנושא הזה של האפשרות, את זה גם נכניס אולי בהבניה של השיקול דעת של מבנה מתרחב.

דירה צומחת? כאילו מנגנון.

או דיר צומחת, או איחוד דירות, מה קורה במקרה? אני לא יודע, אני זורק את הדברים. מה קרה? מה?

לא, ירדנו מלהתערב בתכנון בחקיקה.

דירה להשכיר בוודאי חייבת להכניס את זה אצלה בתוכנית עבודה בזה. לדעתי, אם אתה שואל אותי, כי זה נותן אופק, אני חושב אני לא יודע, תסתכל עליי ככה אני חושב, רק אני אומר אוקיי אמרת.

כבוד יושב הראש בהתייחס להערה שציינת, אולי שווה להגדיר או אפשרות להגדיר שבמקום מינימום יחידות דיור שיוגדרו מבחינת גמישות, מינימום שטחי דיור. מטרים.

יש גם וגם.

יש גם וגם?

בהצעה המקורית היה גם וגם.

לא, אין עכשיו לא זה ולא זה.

ואז יש לך אפשרות להתאים את המציאות הזאת.

אה, אתה אומר זה יעזור לחלק הגמישותי כאילו?

ברור. כי אם אתה מגדיר במספר יחידות דיור, כבר קבעתם איזשהן מגבלות. אם אתה מגדיר את זה - - -

הבנתי. או שנעשה שבס מינוס? הורדה עד 10%.

אם ההשוואה מקבילה, לצורך העניין, אם המקבילה למשל זה נדל"ן מסחרי, הרי בסופו של דבר אתה לא מגדיל רק מספר - - -

נכון.

אני מזכיר ששינינו את המודל לפי כלכליות ולכן כל הגמישות קיימת. כל התערבות עכשיו רק תצמצם את הגמישות ולא תרחיב אותו. מה זה משנה אם זה שטחי - - - זה לפי כדאיות כלכלית.

הבנתי, נבחן נשמע ונקווה שנסתדר. עוד מישהו? תודה רבה לכולם, אני נועל את הישיבה.


הישיבה ננעלה בשעה 13:26.