פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וחמש

הכנסת

1

50
ועדת הכספים
23/04/2023


מושב ראשון


פרוטוקול מס' 97
מישיבת ועדת הכספים
יום ראשון, ב' באייר התשפ"ג (23 באפריל 2023), שעה 11:10

פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור), למעט סעיפים 10-8 (התחדשות עירונית) מתוך הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023
סעיפים 11(1) ו-14 קרן ריט

חברי הוועדה: משה גפני – היו"ר
יצחק פינדרוס – מ"מ היו"ר
ינון אזולאי
ולדימיר בליאק
אלי דלל
שרן מרים השכל
יונתן מישרקי
משה סולומון
חוה אתי עטייה
חמד עמאר
יצחק קרויזר

אסף וקסלר - רכז שיכון, אגף התקציבים, משרד האוצר

יפתח עשהאל - רפרנט שיכון, אגף התקציבים, משרד האוצר

יהורם אלבז - כלכלן, משרד הבינוי והשיכון

יונתן חוברה - מרכז בכיר, משרד ראש הממשלה

רודין נפסון - עו"ד, עוזר משפטי ראשי, רשות המסים

אלישיב ממן - יועץ לסמנכ"לית תכנון וכלכלה, רשות המסים

רואי זרנצנסקי - מנהל תחום בכיר מיסוי מקרקעין, רשות המסים

ליאור לוי - רכז, דירה להשכיר - החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה

ערן ענבים - מנכ"ל, ריט אזורים ליווינג

ארז רוזנבוך - עו"ד, יו"ר, מגוריט ישראל בע"מ

מתי דב - מנכ"ל, מגוריט ישראל בע"מ

נתי גלבוע - מנהל תחום דיור להשכרה, שיכון ובינוי נדל"ן

איציק גורביץ - סמנכ"ל, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

שלומית ארליך

טמיר כהן

ליאור ידידיה, חבר תרגומים

רשימת הנוכחים על תואריהם מבוססת על המידע שהוזן במערכת המוזמנים הממוחשבת. ייתכנו אי -דיוקים והשמטות.

פרק ד' (מיסוי בשוק הדיור), למעט סעיפים 10-8 (התחדשות עירונית) מתוך הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, מ/1612

אני מחדש את הישיבה. אנחנו עוברים לפרק ד' בחוק ההתייעלות הכלכלית (מיסוי בשוק הדיור), סעיפים 11(1) ו-14 קרן ריט. מי מציג את החוק?

אסף וקסלר, אגף התקציבים. אנחנו היום דנים בנושא התיקונים שבתוך חוק ההסדרים, בנושא קרנות הריט. יצא לנו לדבר על זה טיפה בדיון הקודם שלנו, אם אני זוכר נכון, ביום שלישי שעבר. בדרך כלל אנחנו באים גם עם מצגת, אבל הפעם בחרנו שלא, בגלל שהיה דיון ארוך מאוד בנושא שוק השכירות וקרנות הריט, באופן ממוקד, לפני כמה שבועות בוועדה. לכן, הרגשנו שהרקע הנוסף לא נדרש, כי הוועדה מכירה טוב מאוד את הנושא.

מבחינת התיקונים שכרגע מונחים על השולחן, מדובר על שלושה תיקונים מרכזיים. הנושא הראשון הוא האפשרות של קרנות ריט לרכוש - - -

תסביר אולי לפני זה, בכמה מילים, מהי המשמעות של קרן ריט? במה זה שונה מהמסלול בעידוד השקעות הון? שיהיה קצת רקע.

מה ראשי התיבות של ריט?

אני אסביר הכל. יפתח עשהאל מאגף התקציבים. קרן ריט היא אחד מהמסלולים של דיור להשכרה. עסקנו בהסדרים הקודמים בחוק עידוד השקעות הון, שמדבר על כלל היזמים שיכולים להיכנס לפרויקטים להשכרה. יש לנו מסלולים של קרקע מדינה, שמשווקת חברת דירה להשכיר; יש לנו גם בתים תכנוניים, של התוספת השישית, וגם הצעה בתוספת התשיעית עכשיו, בוועדת הפנים; ויש מסלול של קרקע ציבורית. המסלול עליו אנחנו דנים פה הוא קרן ריט.

קרן ריט היא קרן להשקעה בנכסים - - -

מה משמעות המילה ריט?

Real Estate Investment Trust. קרן ריט היא גוף שיכול להשקיע בנכסים מניבים. מי שמשקיע בקרן הריט, נהנה מההכנסות השוטפות של הקרן.

כל אחד יכול להשקיע?

כל אחד יכול להשקיע; הן נסחרות בבורסה.

יש כרגע שתי קרנות, נכון?

יש היום שלוש קרנות פעילות של מגורים.

יש רק שתיים נסחרות.

יש שתיים נסחרות.

צדקתי.

הקרן קיימת כברה שלוש שנים לפני המסחר שלה, ומחויבת להיות נסחרת שלוש שנים אחרי ההקמה.

אחת על המדף.

אחת על המדף, ויש גם עוד כמה שנמצאות בתהליכים שונים. בעצם, הקרן מחזיקה נכסים, הציבור משקיע, ומי שנהנה מהתשואה הוא הציבור שמחזיק בקרן. זה מצד ההחזקה. הקרנות מחזיקות במבנה למשך 20 שנה לפחות שבהן הוא עומד להשכרה. אם אני שוכר בפרויקט לשכירות ארוכת טווח בבעלות קרן ריט – אני אדיש לחלוטין לשאלה האם מדובר בקרן ריט, חוק עידו השקעות הון או פרויקט תכנוני. אני מקבל אותם התנאים: אני גר בפרויקט עם חוזה ארוך של חמש פלוס חמש; זאת אומרת, יש לי ודאות לעשר שנים קדימה. בחמש השנים הראשונות, שכר הדירה מוצמד למדד עדכון ריאלי, ובחמש השנים הנוספות הוא מוצמד למדד. בעצם, אני נהנה מחוזה ארוך טווח, ומתגורר בפרויקט שכולו, או רובו, מיועד בהשכרה. מדובר בנפח דירות משמעותי, כך שיש גם ניהול לחוד - - -

מסייע לדיור.

כן, בשכירות, וגם ניהול הבניין הוא בבעלות אחודה. יש הרבה שטחים ציבוריים, הרבה דאגה לרווחת הדיירים וקהילתיות בפרויקטים כאלה. גם מאפשרים, לדוגמה, תכנון שונה. על חלק מזה דיברנו בשבוע שעבר.

הכל דירות לדיור? לא שטחי מסחר?

לדיור, והן יכולות לשלב גם מסחר. קרן ריט הייתה רק למסחר עד 2016, ועשו תיקון חקיקה שפתח אותה גם למגורים עם הטבות.

אתם מעודדים את זה? זה מה שאני מבין.

אנחנו מעודדים, וכחלק מהרפורמה בשוק השכירות, הבאנו פה, בחוק ההסדרים, גם כמה צעדים שמקלים על הפעילות של קרנות ריט.

מה אתם מציעים?

ישנם שלושה תיקונים מרכזיים - - -

אתם לא נוגעים הפעם בחוק לעידוד השקעות הון?

אנחנו לא נוגעים בו השנה.

בשום ועדה?

בשום ועדה. מה שקרה זה שבחוק ההסדרים הקודם, עשינו תיקון שהוא יחסית משמעותי.

חמש שנים עד סוף 2023, ואז הבאתם במקום זה הטבה - - -

של ה-15. בדיוק.

אני יודע שזה לא לפה, אבל כדאי שתבדקו, ואם יש לכם נתונים להביא לנו פה, כי בפעם שעברה דנו בזה בוועדת הכספים – כמה דירות קנו קבלנים מאז? מה יצא מהשינוי? עד כמה הוא היה לטובה? אולי צריך לחשוב על להאריך את זה? יפתח, מתחיל להיות לך כבר חם כשמתחילים לדבר על זה.

בשבוע שעבר גם דיברנו על זה קצת. בסופו של דבר, עוד מוקדם לבחון את הדבר הזה, כי הוראת המעבר היא עד סוף 2023, ואנחנו אומרים מפורשות: מבחינתנו המטרה היא שכירות ארוכת טווח. המנגנון הקודם שהיה, לא היה שכירות ארוכת טווח, הוא היה לחמש שנים. לכן, חשוב לנו שכשאנחנו נותנים הטבות מס – הן ילכו לשכירות ארוכת טווח.

אבל אם יזמים לא נכנסים לפרויקטים – לא תהיה שכירות בכלל. צריך לקחת את זה בחשבון, וזה גם מה שינון התכוון אליו.

נציגי לשכת רואי החשבון אמרו, בדיון הקודם, שזה פשוט לא - - -

אנחנו מדברים עכשיו על קרנות ריט, זה נכון, אבל אנחנו כן נדרוש – אני, בכל אופן, ואולי גם חברים שיצטרפו לפה – להאריך מעבר לשנת 2023, מה שביטלנו בפעם שעברה. אם זה נכון או לא נכון – צריך לעשות על זה דיון, ואני אבקש מהרב גפני שאולי יעשה את זה תוך כדי הדיונים בחוק ההסדרים, מכיוון שזהו נושא כבד. אם עדיין אין לכם נתונים – אני יכול להגיד לכם שהנתונים הם באמת - - -

איך אתם מעודדים את המשקיעים?

מאיזו בחינה?

אם אני רוצה להיות משקיע בקרן ריט, ואני חושב שיש בה איזו שהיא תשואה טובה, אם הממשלה או רשות המסים מעודדת – אני אעדיף את הקרן על פני דברים אחרים, לא?

נכון.

יפה. אתם אמרתם שזה דבר חשוב וטוב, ושאתם רוצים לעודד אותו, אז מה אתם עושים כדי לעודד את המשקיע?

רואי, רשות המסים. עיקר ההטבות בקרן ריט הן, כמובן, בעניינים של המיסוי. אנחנו מדברים על מגורים, ולא על קרן ריט מנכסים מניבים אחרים.

אני מדבר רק על מגורים.

בעבר, כמובן שתמיד קרן ריט יכלה להשקיע גם במגורים וגם במסחר. התיקון הקודם נועד לתת איזה שהן הטבות, כדי לשפר את התשואה במגורים. על זה אנחנו כאן – רק על המגורים.

מה אתם מבקשים לשפר?

ההטבות שאנחנו נותנים כיום במגורים, שלא קיימות במסלולים האחרים, הן, ראשית, חצי אחוז מס רכישה, בין אם קונים את הנכסים למגורים ובין אם קונים את הקרקע לצורך בניית המגורים. דבר נוסף הוא 20% למשקיעים בקרן, עד הבית. זאת אומרת, בדרך כלל יש את המיסוי הדו-שלבי. בקרנות אחרות שמניבות זה לפי המס השולי של היחיד; פה זה 20% עד הבית על כל ההכנסות של קרן הריט. חובה לחלק 90% מההכנסות של הקרן. ההכנסות שמגיעות ליחידים, לבעלי המניות, הן 20% עד הבית.

יש לכם נתונים על כמה דירות למגורים נמצאות כרגע בקרנות ריט?

נמצאים פה נציגי שתי הקרנות.
אררו

אני ארז רוזנבוך, יושב-ראש דירקטוריון מגוריט, אחת משתי הקרנות. הקרן השנייה יושבת משמאלך.

ערן ענבים, אזורים ליווינג.

אוקיי. כמה דירות יש בשתי הקרנות?

כ-1,500 דירות בנויות ומוכנות, נכון להיום, וכ-4,000 דירות בתהליך, בסך הכל.

1,500 כרגע ו-4,000 בתהליך?

1,500 מתוך 4,000.

אם היו הטבות כמו שצריך, זה צריך היה להיות - - -

עשרות אלפים.

ודאי. מה זה 1,500?

תן לי להתייחס לאמירה הזו. בסופו של דבר, התיקון היה רק ב-2016. תהליכי בנייה למגורים ואכלוס נכסים הם תהליכים שלוקחים הרבה מאוד זמן. לקח לשוק זמן להבין מה זה המוצר הזה, והגידול הוא אקספוננציאלי. ודאי שהוא היה הרבה יותר מהיר כשהריבית הייתה נמוכה - - -

צר לי להפריע. הגידול נעצר; אין גידול יותר.

למה הוא נעצר?

האם הקרן מחויבת לקנות רק דירה חדשה? או כל דירה ישנה?

קרן ריט? כל דירה ישנה.

כל דירה? זאת אומרת, בשבע השנים האלו יכלו לקנות גם בניינים שלמים - - -

זה חייב להיות במקבצים של 20 דירות.

אפשר היה לקנות - - - דירות שמוכנות תוך שנתיים-שלוש. לא היינו חייבים לחכות שבע שנים.

למה הגידול נעצר?

אם בעבר המודל הפיננסי של קרנות ריט היה מאוד מהודק, הפער בין שכר הדירה לבין הריבית היה פער קטן – היום אנחנו נמצאים במצב שבו הפער בין שכר הדירה לבין הריבית הוא הפוך: בחלק גדול מן המקרים, הריבית יקרה יותר משכר הדירה. הכדאיות הכלכלית היום ברכישת דירות להשכרה ארוכת טווח מאוד נפגעה. בחלק גדול מהמקרים, הכדאיות הכלכלית היום היא שלילית. אם אנחנו יכולים לקנות דירות ששכר הדירה בהן הוא 3%, כי זה, לפחות, מה שיש בשוק, ואנחנו רוצים להוריד עוד את שכר הדירה כדי לסייע לאוכלוסיות נזקקות, וכשהריבית שאנחנו מגייסים היא הריבית הנמוכה ביותר שאפשר, סביב 3.5% – יש פה בעיה עם כדאיות כלכלית.

שחקנים אחרים שייכנסו היום לעולם הריטינג יגייסו, להערכתי, באזור ה-5%-6%. הם לא יכולים להיכנס לשוק הזה. אנחנו כבר חברה גדולה, עם הון עצמי של מיליארד וחצי ₪. אנחנו רוצים שיהיו עשרות קרנות ריט בארץ; לא שתיים. אם המדינה לא תסייע, ואתם מכירים את הרעיון של ערבות מדינה, שאנחנו מדברים עליו, כבר שלוש שנים - - -

למה, באמת, לא נותנים ערבות מדינה? הרי, יש דירות שהן ערבות לעניין הזה.

הרב גפני, כי לא באמת רוצים לעודד את זה.

בואו נשמע אם הם יגידו את זה.

אני נתי גלבוע משיכון ובינוי. אנחנו עם פורטפוליו מאוד גדול של דיור להשכרה, ומושקעים בזה במיליארדים. אנחנו מאוד רוצים להיכנס לנושא של קרנות הריט. כשאתה בודק מה קרה עד היום, דע לך שיש לך שתי קרנות ריט, אולי עם אחת, כמו שנאמר פה, על המדף במוסך, לתיקונים. לא סביר שיש בישראל רק שתי קרנות ריט לדיור להשכרה עד היום. המודל הוא מודל נכה, ויש להכניס בו לא מעט שינויים.

אני יכול לדעת למה אין ערבות מדינה? למה אין סבסוד של העניין הזה? מה שקורה היום הוא שהמחירים יורדים, ואנחנו שמחים על כך, אבל השכירות עולה.

אבל גפני, רק זה חסר לנו. תראה איך מתנהלים עם הדיור הציבורי. אתה רוצה לתת ערבות מדינה גם על דבר כזה? בסוף אנחנו נפשוט את הרגל מהתנהלות חסרת אחריות.

זה יכול להיות כפרויקט Bio-T. זה לא צריך להיות דיור ציבורי.

צריך לאפשר להם, שזה לפחות יהיה זמין.

לא מנהלים פה דיאלוגים. מה את אומרת, שלא לתת ערבות מדינה?

אני לא בטוחה אם צריך לתת דבר כזה. אם הפרויקט הזה בהפסדים – למה המדינה צריכה - - -

הפרויקט לא בהפסדים; הפרויקט נעצר בגלל שאין עוד כסף.

סליחה, יש את הפרויקטים של דיור ציבורי, נכון? למה הם לא מצליחים? או למה כן מצליחים? שם אנחנו יכולים להשקיע, על אנשים שזקוקים לדיור.

אין הנידון דומה לראיה בכלל.

המדינה לא יודעת לעשות את זה יותר טוב מהשוק הפרטי. ההיפך. אם אנחנו רוצים לעזור לחלשים – יש את הדיור הציבורי. מעניקים להם שם דיור ומנסים לשפץ. עושים את זה לא הכי טוב, אבל עושים את זה. למה אתה מכניס את המדינה למקומות שבהם הציבור אחר כך יצטרך לשלם?

אנחנו משכירים חלק מאוד משמעותי מהדירות במחיר מופחת לזכאים.

זוהי שאלה של מדיניות. האם יש מדיניות לממשלת ישראל, לכל הממשלות, לעודד את העניין של דירה בשכירות?

שכירות ארוכת טווח.

אז בואו נקל על הבירוקרטיה; בואו נתגמל אותם בהפחתת המסים שלהם; בואו נראה איך אנחנו יכולים לעזור להם.

זוהי בדיוק השאלה: אילו חסמים עוד יש, מעבר לערבות?

החסם הכי משמעותי בתחום שלנו הוא מחיר הכסף. כשמחיר הכסף היה מאוד נמוך – היינו גבוליים במודל שלנו, והיה מודל רווחי.

אבל גם אז לא ממש התקדמתם.

היה מאוד קשה, היינו בתחילת הדרך, אבל הצלחנו להתקדם. היום נעצרנו.

אבל מחיר הכסף הוא לא חסם רגולטורי.

זה חסם שאפשר לפתור אותו, לפחות להגנת ינוקא, לעשר שנים. אני יכול לפתור אותו בערבות לעשר שנים; לא לנצח. אחרי עשר שנים, אני מניח שיהיו כבר מספיק קרנות, תהיה תחרות, יורידו את שכר הדירה ו - - -יהיו חזקים.

אני רוצה לעדכן את חברת הכנסת לזימי - - -

היא הכי לא לזימי.

השכל.

חברת הכנסת השכל; טעיתי בשם, סליחה. אנחנו משכירים חלק גדול מהדירות שלנו בשכר דירה מופחת. בהצעה שלנו כנגד ערבות מדינה, אנחנו משכירים כ-25% מהדירות לזכאי משרד השיכון, בהנחה של כ-20% ממחיר השוק. את מחיר השוק לא אנחנו קובעים, אלא שמאי ממשלתי. הרעיון הזה של לקבל ערבות מדינה כדי לעודד את שוק השכירות, לא לנצח, אלא לעשר שנים, לדעתי – יכול להיות רעיון מצוין. לעודד את שוק השכירות באזורי ביקוש ובפריפריה, ולעזור לאנשים לשכור בשכר דירה מופחת.

מהו גובה ערבות המדינה? 90%? 20%?

כשאנחנו לוקחים מימון, כשאנחנו קונים דירה להשכרה, באופן שכיח, אנחנו מקבלים מגופים מוסדיים כ-80% מימון על מחיר הדירה. על דירה שקנינו במיליון ₪ – אנחנו מקבלים ערבות מהמדינה בסך 800,000 ₪. אנחנו משעבדים את הדירה לטובת החוב הזה. כלומר, יש בטוחה מלאה. השלייקעס שהמדינה נותנת ערבות – לא באמת מסוכן. אנחנו מבינים כי יש שעבוד של דירה. אנחנו גם מוכנים לתת קובננטים וכל מיני תנאים פיננסיים כדי שהמדינה תרגיש נוח עם הערבות הזו. זה לא עולה למדינה אגורה שחוקה, אבל זה יאפשר להוציא לשוק עשרות אלפי דירות, בשכר דירה מופחת, מפוקח, כי דירה להשכיר היא הרגולטור שמפקח עלינו, גם באזורי הביקוש וגם בפריפריה. אני לא מצליח להבין את ההתנגדות.

יותר מכך, אם אתה תיתן ערבות – אתה תוכל, בעצם, להגיע למצב שאתה קובע להם בכמה אחוזים פחות מערך השוק הם יכולים להשכיר את הדירות. הם מוכנים לשמוע את הדברים האלה.

היה לנו דיון ארוך על הנושא הזה.

יש עלות לערבות.

(היו"ר יצחק פינדרוס)

אבל העלות שלה היא עלות תקציבית.

אבל צריך גם להבין כמה מהדירות האלה נמכרות.

לא. אם זו הייתה ערבות ללא בטוחות – אני מבין. אבל ברגע שיש בטוחות קשות, או דירות, או בשלב הבנייה של הדירות – אלה ערבויות חוק מכס. אלה ערבויות בנקאיות. יש לך ערבות בנקאית שהיא בטוחה או דירה שהיא בטוחה.

היושב-ראש, ניהלנו דיון של מעל לשעתיים על הנושא הזה. זהו לא הנושא שמונח כאן בוועדה.

אני לא מסכים איתך, לא ניהלנו דיון.

לפני כמה שבועות היינו בוועדת הכספים, בחדר המקורי של הוועדה, וניהלנו דיון על שוק השכירות, וגם, ספציפית, על הנושא של ערבות מדינה.

לא דיברנו שעתיים על הערבות.

אולי שני שליש מהשעתיים היו על הערבות. אגב, נציג החשב הכללי, בסופו של דבר, אנחנו, כשממשלה, לא חושבים שזה נכון שהממשלה תתערב בעלות ההון. בסופו של דבר, הממשלה נותנת ערבות מדינה במקרים מאוד חריגים, בהם יש בעיה בתמחור העלות הכספית והכלכלית של הדבר. פה, אנחנו לא חושבים שהשוק לא ידע לתמחר נכון את הדבר הזה, ואנחנו לא חושבים שזה נכון שהממשלה - - -

הוא שאל מה אתם מציעים. אומר לך כרגע ארז רוזנבוך שיש עצירה. אני לא צריך אותו בשביל להגיד לי שיש עצירה, כי גם אתה יודע שהאחוזים של עלות השכירות לדיור במדינת ישראל הם באחוזים. חלק מהסיבות שבגללן אין שוק דירות להשכרה הן עלויות לא ריאליות, במונחים כלכליים, בטח לא כשהריבית יותר למעלה. מה אתם מציעים? הרי, יש פה שני נתונים עובדתיים, שלא צריך להיות גאון כלכלי כדי לדעת אותם: א', מהו מחיר השכר דירה לעומת ההשקעה, ו-ב', שכרגע, הריביות עלו. אולי זה לא נכון, אבל כך היה כתוב בעיתון. אני שואל: מה אתם, כמדינה, אומרים? איך מוציאים את השוק הזה לאיזו שהיא התפתחות?

לסוג אחורנית, אפילו על ההתחלה הקטנה שהם עשו.

אנחנו מאוד מאמינים בשוק של השכירות המוסדית ארוכת הטווח. כמדינה, אנחנו מציעים הרבה פתרונות שמאפשרים לשוק הזה להתפתח. אני אזכיר: אם היינו יושבים פה לפני עשור – השוק הזה כמעט ולא היה קיים. בעשור האחרון הממשלה, בהובלת משרד האוצר, יחד עם משרד השיכון, הלכו וקידמו את זה. חלק מההטבות מתמקדות בהטבות מיסוי מאוד משמעותיות: גם בחוק עידוד השקעות הון וגם פה, בריטים.

אתה יכול לפרט אילו הטבות מיסוי? אני הייתי חושב שהמדינה לא צריכה לקחת אפילו שקל אחד, כי בעזרתם פותרים את בעיות הדיור. לפחות בעשר השנים הראשונות.

המיסוי הוא על גבול האפסי, ורואי מרשות המסים יוכל מיד להתייחס.

אני רוצה לדעת, מה זה אומר, על גבול האפסי?

חוץ מזה, ערוץ מאוד מרכזי, שדיברנו עליו דרך דירה להשכיר, הוא שיווקי קרקעות. המדינה משווקת קרקע שמיועדת לשכירות ארוכת טווח, חלף לשווק אותה ליזם שיבנה למגורים רגילים.

כמה בנו עד עכשיו, דירה להשכיר? יש חברה ממשלתית.

כ-3,600, בערך.

ליאור לוי מדירה להשכיר. מבחינת שיווקים, אנחנו עם מעל 22,000 יחידות דיור; כרגע כ-4,000 מאוכלסות, והשאר בהקמה או במכרז.

דירה להשכיר התחילו והתקדמו; אנחנו לא נמצאים איפה שהיינו לפני עשור. התחלתי עם זה. מישהו סיפר לי בלחש, לפני שנכנסתי לכאן, שקרה משהו בחודשים האחרונים, כשנושא הוא עלויות הריבית. עלות הכסף היא משמעותית. כשאומר יושב-ראש דירה להשכיר: "אנחנו במכרזים" – אם אני הייתי חברה, אתה מבין שלא הייתי מתמודד? אם שכר הדירה הוא 3%-4%, והריבית פתאום הגיעה ל-4%, זה אומר שזה כפול, כרגע. אתה צריך להגיע לכפול.

השאלה היא איך אתם נערכים למשבר הזה. אני מדבר על המשבר; אני לא מדבר באופן כללי, אני לא מדבר על זה שמשרד האוצר לא בעד. הרי, אנחנו בדיון על קרן ריט. היינו בדיונים בחוק ההסדרים הקודם, והשתתפתי בהם. אני שואל: יש כרגע משבר. איך אנחנו מתמודדים איתו? מספרים: "תשמע, הוצאנו מכרז וכתוב בעיתון שיש מכרז"? זה לא נשמע אמין.

הם הציעו ערבות מדינה על הכסף, שזה יכול לסייע בנושא הריבית. אתם אומרים לא; הבנתי. אז מה כן? בנושא של עלות הכסף, שכרגע מכפיל את עלות הפרויקט. מה המשמעות של זה? זה לא משהו שולי; עלות הריבית היא קריטית, כי 4% הם יותר מהסכום הריאלי של מה שעולה היום דירה להשכיר.

קודם כל, אנחנו מכירים את זה שהריבית מאוד מקשה עכשיו על פרויקטים; זה מקשה על כל השוק, וההשקעות בשוק פחתו בגלל זה. זה ברור לנו שיש עכשיו כמה שנים שבהן ההשקעה מצטמצמת, וזה פוגע, בעיקר, בפרויקטים של נדל"ן ופרויקטים להשכרה, שצריכים את הריבית ארוכת הטווח.

אנחנו כן מנסים ליצור כלים שכן יסייעו בתקופה הזו. למשל: הפחתת מס הרכישה בהגדרה לקרנות ריט מ-8% ל-0.5%.

זה כבר קיים.

זה קיים, וזוהי הטבה מאוד משמעותית לקרנות ריט. דבר שני, קרקע מדינה. תמיד אומרים שהמדינה מספסרת בקרקעות. ממש לא; מחירי הקרקעות להשכרה שואפים לאפס. אנחנו לא מפסיקים את השיווקים, להיפך; אנחנו נותנים דרייב עכשיו בשיווקים של קרקעות להשכרה - - -

כמה קרקעות להשכרה יש עכשיו?

יש בערך כ-21,000 יחידות דיור בדרך. ליאור יוכל להרחיב יותר על כמה בדיוק משווקות וכמה בבנייה.

אבל אין היתכנות להקים אותן.

לפני שלוש וארבע שנים שיווקו כמה עשרות או כמה מאות יחידות דיור להשכרה; בשנה שעברה שיווקו כמעט 5,000, והשנה אנחנו ביעד של 10,000. המטרה היא לדחוף את השוק. זה נכון שיש עלויות מימון. זה יורד בכדאיות הכלכלית. אנחנו שוחקים את ערך הקרקע. המדינה מוותרת פה על מיליארדים בהכנסות - - -

תעדכן בכמה מכרזים אתם לא מצליחים. הנה, נמצא פה נציג דירה להשכיר.

מי יבנה?

אני רוצה רק להבהיר: יש כ-15,000 יחידות שהן בהקמה.

הן לא בהקמה – הן בתכנון.

אבל ליאור, מה זה אומר בהקמה?

זכה יזם בקרקע מתוכננת כבר, הוא יוצר להיתר ולבנייה. רובן כבר בבנייה.

חלק גדול מהם לא יזכו למימון.

תן לי מספרים. כמה זה רובם?

יש את המספרים המדויקים. אנחנו מדברים על 3,600 מאוכלסים ו-14,500 בהקמה. אגב, גם שלחתי את החומרים.

איך בהקמה?

בהקמה, יזם רוכש את הקרקע, משלים היתר, שזה לוקח כשנה-שנתיים, ואז בונה את הבניין.

כשאתה אומר 14,000, אני רוצה לדעת, מהנתונים שלך, כמה יהיו מוכנים למגורים כבר בשנת 2024? 2025? 2026?

חבר הכנסת דלל, אני מסכים עם השאלה שלך. אני מנסה להבין את המיתון ממה שהוא אומר. עברנו משבר; אי אפשר להתעלם ממנו. יזם זכה בקרקע באוגוסט - - -

הוא לא יבנה.

הרבה יזמים רוצים להחזיר את הקרקע.

כשהוא זכה באוגוסט – התחשיב הכלכלי היה לפי X ריבית. מאוגוסט ועד היום, בכמה עלתה הריבית?

הוא לא יבנה היום.

השאלה היא, האם אתם לא מזהים את זה שהיזם אומר: חבר'ה, התכוונתי לעלויות ריבית של 1.5%-2% והגעתי ל-4.5%. אני מתנצל, אבל אין לי מה לעשות עם הקרקע"? לא אמרתי שזה היה צריך להיות הלוואה בערבות מדינה לפני שנתיים, כי לא הייתה ריבית. כרגע אנחנו באירוע, ואנחנו קצת מתעלמים ממנו.

נציג האוצר אמר עכשיו שה-2% האלה מגולמים במחיר הקרקע במכרזים החדשים. זה טיעון; אתה מוריד את ה-2% האלה, לא מערך הקרקע אלא מערך הפרויקט. יש עוד יותר חמור מזה: אם יש לי 15,000 בחוץ – איפה הם אמורים להיות?

בסופו של דבר, אנחנו מדברים פה על שוק כלכלי חופשי. כל התנאים ידועים וברורים לכולם.

אבל יש פה כשל שוק של המדינה.

יש משתנה חדש, שהוא הריבית, ואתם לא מתייחסים אליו.

מדובר על נתון שהוא לא כשל שוק. זהו נתון כלכלי.

בטח שיש כשל שוק. אם בונים 40,000 יחידות דיור בשנה, וצריכים 100,000 יחידות בשנה – זה כשל שוק.

יש משבר נזילות. זה לא עניין של כשל שוק.

אם היינו מנהלים את הדיון הזה לפני עשור, הציפיה של המשקיעים לא הייתה, אולי, שיהיה עשור של ריבית כל כך נמוכה. יזמים הרוויחו הרבה כסף, והכל בסדר. אני לא באתי, כמדינה, ואמרתי: הגשת מחיר נמוך מדי לקרקע; תחזיר לי עוד כסף. בסופו של דבר, מדובר על שוק חופשי, כל הנתונים ידועים, והיזמים - - - ח

אני מסכים, אני רק שואל מה תהיה התוצאה.

התוצאה היא שאנחנו ממשיכים לשווק, מחיר הקרקע נשחק, בתקווה ובאמונה - - -

הם לא מורידים את מחיר הקרקע, כי במרכזים האלה אין קבלנים שבאים לקנות את הקרקע.

לא, הוא אומר כך: ה-2% שעלו בריבית הולכים להיות מגולמים במחיר הקרקע. מתוך ה-15,000 שרכשו, 8,000 יחזירו, במקרה הטוב, וזה יחזור לשוק במחיר יותר נמוך.

כשהיזמים קנו נכסים, לפני שנתיים-שלוש, אני בטוח שבמודלים שלהם הם לא העריכו שהנכס יעלה בכ-30%. עם זאת, מחירי הדיור בישראל עלו ב-30%, והשווי של תיק הנכסים שלהם עלה. בסופו של דבר, זה שוק כלכלי. - -

אבל עובדה שלא בונים.

לא, אל תתווכח. אבל אנחנו עכשיו אומרים לו שהוא לא יכול למכור את זה 10-20 שנים, לפי מה שהגשתם.

יש הרבה אי ודאות, ובסופו של דבר – מנהלים סיכונים כלכליים, והכל בסדר. הבאנו לוועדה שלושה תיקונים, שהמטרה שלהם היא להקל על התנהלות הקרנות ולאפשר לשוק הזה להמשיך להתקיים. הראשון הוא הפחתה של מספר יחידות הדיור הנדרשות בפריפריה, מ-20 יחידות דיור מתחם ל-15.

למה 15? למה לא 10? תחזק את הפריפריה.

אני אגיד גם לגבי השאלה הקודמת שלך, על חוק העידוד. אנחנו מקבלים את זה שמצד אחד אתה רוצה את טובת הציבור, אבל מהצד השני – אתה קצת מקשיח. כל עוד אתה דורש חוזה ארוך טווח וניהול יותר טוב – זה קצת מוריד את כמות הפרויקטים. אנחנו באים לאתגר את שוק השכירות. אנחנו שמים את הקו האדום איפה שאנחנו פוגעים בשוכרים. אנחנו רוצים מוצר חדש בשוק השכירות, שהוא פרויקט שמנוהל להשכרה עם חוזים ארוכי טווח. פחות מ-15 דירות זה לא פרויקט שמנוהל בבעלות אחודה; זה כבר כמו משקיע פרטי. אני רוצים פה משהו אחר, זו המטרה. אז נכון שיש שנים קשות. אנחנו באים להקל, אבל אנחנו לא רוצים לוותר על איכות המוצר. זו הכוונה.

אני חייב להגיד משהו על מחיר הקרקע; זה משהו שמשגע אותי. מחיר קרקע בפתח תקווה ירד, במרכז האחרון, מ-1.2 מיליון ₪ לבערך 200,000 ₪. אם בפתח תקווה המחיר ירד כך, הכמה ירד המחיר בפריפריה לא רחוקה, או אפילו פריפריה חברתית, כמו רמלה, אשקלון או אשדוד? מ-600,000 ₪ למינוס חצי מיליון ₪? אף אחד לא ייגש באזורים האלו בפריפריה.

מה שהם אומרים זה שאותם 2%-2.5% שמגולמים במחיר הקרקע - - -

זה טוב לאזורי ביקוש בלבד.

אני מדבר על הפער, 2.5%.

קצת יותר; 4%.

4% ריבית, אבל היה אחוז - - -

הריבית הייתה 0.1%, והיום היא עומדת על כ-5%, בערך.

הפריים עלה מ-1.6% לכ-6%.

אתה אומר שהעליות האלה לא יכולות להיות מגולמות במחיר הקרקע, רק במקומות כמו פתח תקווה, ירושלים ומקומות כאלה, אבל הן לא יכולות להיות מגולמות באשדוד, באשקלון או ברמלה.

נכון. וזה לא כלכלי גם באזורי הביקוש. אין בנקים שמממנים את זה היום. תבין את הסיטואציה: בריביות הגבוהות היום, כשאתה בא לבנק כדי שיממן, ואתה אומר לו: "אני הולך לקבל 3% שכר דירה ו-6% ריבית – הוא לא יממן.

ברור שהוא לא יממן, כי זה לא רווחי.

כמה מהדירות האלו אתם מוכרים בשנה?

אפס.

אסור להם למכור למשך 20 שנה. הם יכולים למכור את החברה; זה מה שהעברנו לפי חוק ההסדרים.

(היו"ר משה גפני)

זה מוביל אותנו לנושא השני שמתוקן פה - - -

לפני שאתה עובר לנושא הזה, תחזור להקלה שדיברת עליה קודם.

בפריפריה?

כן.

במקום המינימום של 20 יחידות דיור שנדרש כדי להנות מההטבות של מסלול הריט, המינימום יורד ל-15 יחידות דיור.

אלה דברים שמנהלי הקרן ביקשו? אולי זה לא מעניין אותם?

הם ביקשו. הם יכולים להגיד לכם שהתיקונים שמונחים כאן הם מבורכים וטובים. הם יגידו, ואנחנו יכולים לנהל על זה דיון, שהם רוצים עוד דברים, ואנחנו מנהלים איתם כל הזמן שיחות ושומעים את השוק.

אסף, אתם לא מנהלים איתנו שיחות, זה לא נכון. הזמנת אותנו לשיחה אחת בודדת בשנה האחרונה.

ארז, ישבנו רק אתה ואני לפחות פעמיים בשנה האחרונה, מאז שאני בתפקיד הזה.

פה במסדרונות?

לא פה במסדרונות, במשרד האוצר.

פעם אחת בשנה האחרונה.

צריך לשמוע את מנהלי הקרנות, אדוני היושב-ראש.

תן לנו להשלים את התיקונים, ואז אפשר לשמוע אותם בשמחה. היום יש דרישה להחזיק את הנכס שאתה רוכש לשכירות ארוכת טווח לפחות ל-15 שנה. לאחר מכן אתה יכול למכור אותו, אבל למישהו שישכיר אותו ל-10 שנים נוספות. כדי להקל על מנגנון המימון של חברות ולאפשר להן קצת יותר נזילות, אנחנו מורידים את המספר הזה מ-15 שנים לעשר שנים. כלומר, שיוכלו לממש אחרי עשר שנים.

שמענו מהקרנות שיש אזורים שבהם הן רוכשות נכסים שזמן ההבשלה שלהם הוא ארוך יותר ממה שמגדיר להם החוק; החוק אומר שהם חייבים לאכלס את הדירה תוך חמש שנים. אנחנו שמענו שיש מקומות שבהם הם לא מצליחים לעשות את זה, בגלל חסמים שלא תלויים בהם, ולכן אנחנו נותנים פה אפשרות של שנתיים נוספות.

כמו מה, למשל?

היתרי בנייה, שינויים תכנוניים שמתקבלים אחרי שהם רוכשים את הקרקע, וכל מיני דברים כאלה בעולמות הבנייה.

בתיקון נוסף, שהוא לא בחוק פקודת מס הכנסה אלא בפקודת המע"מ, אנחנו נותנים פטור ממע"מ על פרויקטים של השכרה שמופעלת על ידי קרנות ריט. זאת אומרת, הם יהיו פטורים גם מהכנסות על השכרה וגם על מהמחיר - - -

הפטור ממע"מ קיים בחוק מע"מ מאז ומעולם. זה לא מהווה שום חידוש לריטים.

לריטים הוא לא היה קיים, ולכן אנחנו מוסיפים את זה.

זה לא נכון.

עובדתית – מתקנים את זה עכשיו, ואנחנו מכניסים את זה.

זה דווקא תיקון חשוב.

אבל הוא לא פטור ממע"מ; הוא רק מסדיר לקונה.

הרבה גפני, אני אשמח אם תוכלו להגיד לנו אילו עוד הטבות אתם נדרשים - - -

צריך לשמוע פשוט את מנהלי הקרן.

אתם לא חושבים ש-3,600 דירות בשמונה שנים זה כישלון?

חבר הכנסת אזולאי, אנחנו לגמרי חושבים שזה שהמדינה, בשלוש השנים האחרונות, תפסה כיוון חדש והתחילה לקדם את הפרויקטים להשכרה – זה מבורך. זה כיוון נכון ואנחנו ממשיכים בו, אבל שנים לפני כן – היה חוסר.

אדוני היו"ר, אפשר לשמוע את מנהלי הקרנות?

להבין מה האתגרים שלהן, מה הן צריכות.

ערן ענבים, המנכ"ל של אזורים ליווינג, קרן הריט השנייה.

למה השנייה?

אנחנו יותר ותיקים. אזורים ליווינג היא יותר צעירה בקצת.

אזורים ליווינג מונפקת מאז 2020, פחות או יותר, ופועלת מ-2016.

אנחנו מנהלים דיאלוג עם הממשלה, עם משרד האוצר. מהם התנאים שאתם חושבים שאפשר לשפר, על מנת שהיו יותר דירות להשכרה?

אנחנו נמצאים כרגע בסיטואציה בה חרף כל השינויים שמוצעים פה – אנחנו לא נצליח לקדם פה עוד פרויקטים של דיור להשכרה במצב הפיננסי הקיים. יכול להיות שהחבר'ה חושבים שזה ייבלם או יאט; אני חושב שזה פשוט יכניס את השוק הזה לשוק, והיות וזה נשען, כרגע, על שחקנים פרטים – פשוט ניסוג אחורה.

למה?

כי הכלכליות פה לא מאפשרת את זה.

למה?

הריבית.

אי אפשר להגיד את המילה ריבית?

אני אגיד. זה נכון שאנחנו שחקנים פרטיים ושנכנסנו עם שיקולים כלכליים, אבל כולנו נכנסנו, כמו שאמרו כאן קודם, בסביבת ריבית אחרת, והיום אנחנו נמצאים בסביבת ריבית שהיא פי שלוש ממה שהייתה כשנכנסנו למכרזים האלה. אנחנו לא יכולים להקים את הפרויקטים האלה בשום צורה, כי גם אם אנחנו, כשחקנים אופטימיים בשוק, שמאמינים בשוק הזה לטווח ארוך – בסוף, נדל"ן מבוסס על מימון.

בסיטואציה הנוכחית, שבה הריבית היא 7% אחוזים בבנקים אל מול תשואה של 3% מהנכס בשכירות – הבנקים לא מממנים. זה לא משנה אם אני אפסיד קצת כסף על הפרויקט הזה או אם אשחק את מחיר הקרקע; זה לא יביא לכך שבנק בישראל יאפשר קידום של פרויקטים כאלה היום, בלי איזו שהיא הגנה, בשיעורי מינוף הגיוניים ובריבית הגיונית.

מהם הרעיונות שלכם?

הפתרונות היחידים שאפשר להביא לשולחן, כרגע, הם פתרונות פיננסיים. כפי שאמר ארז, בסיטואציה הנוכחית צריך לפתור את המצוקה של השוק בראשית דרכו. פתרונות פיננסיים יכולים להיות: א', איזו שהיא הגנה על הריבית, רשת ביטחון, ערבויות. אני מבין שיש התנגדות רבה לכך, אבל כנראה שזה המענה הישיר.

מה אכפת לך שיש התנגדויות? תגיד לי מה הפתרון.

זה המענה הישיר.

סבסוד הריבית.

ברגע שיש ערבות והגנה על הריבית, באיזו שהיא צורה, שתייצר לנו - - -

מה זה הגנה על הריבית? זה סבסוד הריבית.

בסבסוד ריבית המדינה משלמת כסף מהכיס; בערבות מדינה, המדינה לא מוציאה כסף מהכיס. זה פתרון הרבה יותר טוב מאשר סבסוד.

אני שמח שיש אנשים שרוצים לנהל את התפקיד שלנו במקומנו. יש לנו שיקולים רבים ביחס לאיך מנהלים תקציב מדינה. ערבות מדינה זה דבר מורכב; ניהלנו על זה דיון. שוק השכירות, בכללותו, הוא הצד השני של עלות המימון. התשואה על שכירות בישראל, בהשוואה בין-לאומית, היא יחסית נמוכה. זה נובע מכך ששוק השכירות בישראל מבוסס, ברובו, על משכירים פרטיים, שהם, מסיבות תרבותיות או כלכליות, מוכנים להתפשר על תשואות יותר נמוכות. כלומר, היום בישראל, ההכנסה משכירות שוטפת היא נמוכה ביחס לשווי הנכס. זה קשור גם לכך שבמובנים תרבותיים – ישראלים רוצים להחזיק דירה בבעלותם, ומעדיפים לגור בדירה.

על מה כל הדיבורים האלה? אתה יכול להגיד: "אני לא רוצה פתרון, אני לא רוצה להוציא כסף", אבל שוק השכירות חוטף מכה אחר מכה, והסיבה המרכזית לכך היא הריבית. אתם באים ואומרים: אנחנו לא רוצים שכירות במדיניות שלנו, בגלל שאף אחד לא יסכים להשקיע בזה. לא ישקיעו בפריפריה או במרכז. אין את הכסף לממן את זה בגלל שהריבית היא גבוהה, ואתם לא רוצים לתת ערבות או לסבסד את זה. התוצאה היא בלתי נמנעת. מה הפתרון שלכם?

בישראל התשואה נמוכה, ולכן לשוק השכירות המוסדית קשה יותר להתרומם. אנחנו מביאים פתרונות שאנחנו חושבים שיקלו על הקרנות האלו להמשיך ולהתנהל. אנחנו מבינים שבתקופה של ריבית גבוהה - - -

הקרנות בעצמן אומרות שהפתרון שאתה מביא כאן לא יעזור להן.

מה שחבר הכנסת עמאר אומר זה שהבנו שאתם מביאים לפה הטבות, אבל הקרנות טוענות שההטבות האלו לא מספיקות.

אנחנו מקווים שבסוף האינפלציה תאט, ושבנק ישראל יפעל בהתאם להחלטות שלו לניהול המדיניות להורדת הריבית. אנחנו עושים תיקונים להסדרה ארוכת טווח של שוק השכירות המוסדית. עד שזה יקרה, אנחנו נמשיך לשווק קרקעות בצורה מסיבית, תוך אובדן ערך הקרקע - - -

אבל מי יקנה את הקרקעות האלה?

אני לא קונה אותן.

גם אני לא.

אתה לא יכול לממן את הקרקע. אתה הולך עכשיו לחדש את ההלוואה על הקרקע ואומרים לך: תן לי עוד בטחונות, כי המחיר של הקרקע הוא חצי ממה שהוא היה, כי זכו באפס, או שלא זוכים בכלל. אני יושב עם כל הגופים המוסדיים ועם הבנקים בכל יום, כי אנחנו רוצים להקים קרן ריט, בשיכון ובינוי, ואומרים לנו: חבר'ה, המודל הזה לא עובד. אנחנו באים מהשוק, מהעשייה. אתם צריכים להסתכל על זה ולהגיד: יש פה בעיה. בואו נעשה אפליה מתקנת לעשר שנים. תקצוב אותה. כמו שעשו כבישים PPP ומודלים של Bio-T – תעשה אותו הדבר. זה לא עולה כסף למדינה וכולנו נהנה מזה. כשיהיו עשרים בריטים, תגיד: "חבר'ה, הגעתם לתשואה מעבר לתשואה הנורמטיבית", ותיקח לנו כסף בחזרה. כמו בחשמל.

אם תתנו הלוואה לרכישת הקרקע, נניח, ללא ריבית, ללא כלום. מה המדינה תפסיד?

אבל אם נותנים קרקע בערך אפס – זה אותו הדבר.

לשכירות, חבר'ה, עבור התושבים. חסרות דירות. קחו עשר שנים ותגידו: אנחנו משווקים קרקע כהלוואה. מה קרה? יחזירו את זה בעוד עשר שנים. המדינה יכולה להרשות לעצמה. הלא יש לנו פה בעיה עם הנושא של הדיור. מי שוכר את הדירה הזו? אזרחי המדינה, שאין להם דירות. זו בדיוק הנקודה, זה מה שצריך להיות. אתם יכולים לשווק כמה שאתם רוצים; אם לא יקנו ולא יבנו – לא יקרה כלום, עם כל ההטבות שאתם נותנים.

הדירות האלה, ברובן, לא באות כתוספת למספר הדירות בשוק. גם אם הן לא ילכו לקרנות הריט או לגופים שמשקיעים דרך חוק עידוד השקעות הון – הן ייבנו וילכו לשוק הפרטי.

אבל אתה מגדיל את הבעיה.

לא, הפוך.

אני מרגיש שאתם נמצאים בבועה אחרת, לצערי; לא במדינת ישראל. זה לא הגיוני, אני רוצה שתבינו, אתם כאילו נמצאים במשהו אחר לגמרי, ולא מבינים שיש פה בעיה. למה הקבלנים לא בונים היום? למה השנה ייבנו רק כ-40,000 יחידות דיור?

אנחנו אחרי שיא של מספר התחלות הבנייה ושיווקים. השיא של כל הזמנים היה ב-2021 ו-2022. אנחנו עושים את הכל, ויש גם מספר תיקונים שהם לא על השולחן.

ולא ברור לך שזה ירד?

אני מאוד מקווה שהן ירדו.

תודה רבותיי. תכף נחזור אליכם. איציק גורביץ, סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ.

תודה. אני רוצה לחזור שוב לסוגייה. משרד האוצר הגדיר ששכירות צריכה להיות - - - לפחות ל-15 שנה. לעומת ההגדרה הזו, היה מסלול, שהולך להסתיים בסוף השנה, שהניב כ-13,665 דירות לשכירות, על פי נתוני משרד הכלכלה, בו לא באו וביקשו סבסוד מהמדינה. היה מסלול שאפשר ליזמים לבנות דירות לשכירות, דווקא באזורי ביקוש. מי שהיה גר בדירות הללו היה גר בדירה חדשה, לחמש שנים ואולי יותר. האינטרס של היזם היה לשמור על ערך הדירה הזו, כי בסוף הוא היה מוכר אותה עם הטבת מס, כי זו המטרה.

מציגים לכם פה תכניות, שנים על גבי שנים, שלא יוצאות מהן דירות. במקום שבו יש תכניות שיוצאות מהן דירות – פתאום עוצרים, כי זה לא 15 שנה, וכי היזם זוכה להטבת מס כדי לפצות על זה שהשכירות היא לא באותו הרווח של מכירת דירה.

אני מציע שידברו על הארכת המועד של המסלול הקודם, שאפשר חמש שנים בהמשך. כדי להיכנס למודל הזה, יזמים צריכים לתכנן דירות בהתאם כבר עכשיו, ולהגיש היתרים למרכז ההשקעות.

מה טוב במסלול הזה שאין היום?

מה שהיה אז, זה שכשהיזם הסתכל על הפרויקט – הוא ראה הטבת מס, שאפשרה לו לסגור את הפער של חמש השנים. הריבית הייתה יותר נמוכה מהיום, ובכל זאת, הוא הסתכל על הפרויקט הזה, שנתן לו תשואה של 5.5%. בסביבת ריבית כזו, בה יש אי ודאות לגבי מחירי הדירות בהמשך, אותו רווח עוני – מה יוצא מזה? אין היגיון בלעצור את המסלול הזה עכשיו.

אתם יכולים להאריך את התכנית הזו?

אנחנו חושבים שזו תהיה טעות מאוד קשה להאריך את הדבר הזה.

למה?

בסופו של דבר, זו לא השכרה ארוכת טווח. הייתה פה הטבה שקבלנים ויזמים נהנו ממנה בצורה מאוד משמעותית, עם עלות מאוד גבוהה, שלא יצרה מוצר של שכירות ארוכת טווח.

למה? יש לך חמש שנים במינימום.

זה יצר אפשרות לקלנים לבנות דירות, להחזיק אותן למשך חמש שנים ולמכור אותן לאחר מכן. אנחנו לא השגנו פה מוצר של שכירות ארוכת טווח, בהטבה שהייתה בעלות מאוד גבוהה למדינה, על חשבון כל הציבור.

כמה העלות?

כ-250 מיליון ₪ בשנה. בסופו של דבר, היא לא יצרה את המוצר שאנחנו רוצים שיהיה, שהוא שכירות ארוכת טווח.

אפשר להגדיל את המודל שאתה מציג לטווח ארוך יותר? לעשר שנים, ולא לחמש שנים?

זה בדיוק מה שעשינו בהסדרים.

הם עשו את המהלך הזה, אבל כדי להגדיל אותו – אתה מחויב להכניס פה סוגיות של מימון. ברגע שאתה מכניס סוגיות של מימון וגורמים מממנים – הריבית הזו לא מאפשרת.

בכמה הגדילו? לכמה שנים במקום חמש?

ל-15 שנים, אבל העלו את הטבות המס בצורה מאוד משמעותית.

צריך להבין את הסוגייה: כולם מדברים על אותם 10%. 90% מהשוק מתנהל בלי שום בקרה או פיקוח. פתאום חמש שנים זה לא סביר? פתאום חמש שנים לדירה חדשה זה לא סביר? כ-90% מהזוגות הצעירים גרים בדיור לא מסודר, וזה בסדר. אבל אותן חמש השנים בהן היזמים באמת נהנו – זה לא טוב? הרי, זה הביא 13,665 דירות.

זה לא טוב לשוכרים.

על 90% אין שום הטבה. פה, כשנותנים לך הטבה – אנחנו רוצים איזו שהיא בקרה. ק

יש בקרה.

אני טוען שמנגנון הבקרה צריך בכלל להיות על המחיר שהדייר מקבל. אני יכול להגיד לך שהמנגנון הזה הוא לא בדיוק נכון, כי אתה רואה שבסופו של דבר מגיעים, פחות או יותר, למחירים שבשוק. אני מוכן לקבל מכל אחד שיושב פה, ומחזיק דירות להשכרה, את המחירון שלו, ואני אומר לכם – אלה בדיוק המחירים שיש בשוק. בשוק אתה גם יכול לחסוך יותר, כי אם אתה נמצא בדירה עשר שנים או שבע שנים – הרבה פעמים בעל הדירה לא מעלה את השכירויות, כי אתה דייר טוב וטוב לו. כשזה יהיה עם אותן החברות – הן יעלו, כי הן מסתכלות באופן רווחי, על מה שטוב להן.

אני מסכים איתך על זה שאפשר לחשוב על להאריך את זה מעבר ל-2023. צריך חשיבה. אני רק אומר סביב השולחן הזה, ואני אחזור ואגיד את זה: המנגנון של דירה להשכיר הוא לא המנגנון המועיל ביותר, כי אנחנו רואים שבשמונה שנים – 3,600 יחידות דיור - - -

אבל בשנתיים האחרונות אנחנו מדברים על יותר מ-12,000 יחידות דיור - -

עזוב את השנתיים האחרונות. את מה שאתם עשיתם בשמונה שנים – הם עשו - - -

זה לא נכון, כי חלק מיחידות הדיור הן משלנו.

אם אתה רוצה לשנות מנגנון – תשנה אותו אצלך. הם העלו את זה כבר בשנה שעברה, וגם בקדנציה הקודמת, בחוק ההסדרים הקודם. תורידו מהטבות המס ותנו להם את ערבות המדינה. הם יוכלו להסתדר, ושם המדינה תוכל להיכנס לקרביים שלהם גם מבחינת עלויות השכירות, שניתנות לאותם שוכרים וזוגות וצעירים, שכולנו מסביב לשולחן, לפחות כך אומרים, רוצים לדאוג להם.

באותו מסלול, של חוק עידוד השקעות הון, התאפשרה גם בניית דירות לשכירות במרכזי ערים ותיקות, צפופות וכו'. זאת אומרת, יש פה איזה שהוא כיוון של מיתון מחירי השכירות. לא צריך לבנות רק באזורים בהם הקרקע היא - - -

אנחנו אומרים, גם בפריפריה, בכל מקום, בתוך הערים ומחוץ לערים, הכל טוב ויפה. אני רק טוען שלא משנה מה נעשה פה – צריך שיהיה מנגנון עם בקרה על השכירויות. לא יכול להיות ששכירות של דירת שלושה חדרים מגיעה ל-4,000 ₪. זה דבר לא הגיוני. מה הם חושבים? שאנשים הולכים ונעשים יותר מיליונרים?

לנו יש כ-2,000 יחידות דיור שהן פרויקטים של דירה להשכיר. כמו שאמר ארז, יש פיקוח על הדירות הקיימות, בשוק החופשי.

פיקוח על המחיר לצרכן?

מחיר שכר הדירה לצרכן.

אל תיתן לי לבקש נתונים. שכל אחד יציג פה נתונים של המחיר שהוא לוקח מהשוכר שלו על דירת שלושה, ארבעה או חמישה חדרים.

אני אתן לך; אני חברה ציבורית. המידע מפורסם; זו שמאות.

אם אתה מביא את אותו המחיר כמו שכל אחד מביא – לא מגיעה לך שום הטבת מס. גם לא על 5% פחות.

חבר הכנסת אזולאי, דיברנו על זה שכנגד ערבות מדינה, אנחנו נשכיר כ-25% מהדירות ב-20% הנחה לזכאי משרד השיכון.

אני מסכים. אני לא מבקש את זה עבור כולם, אלא לזכאי משרד השיכון. כיום, ואתה יודע את זה טוב מאוד, מחיר הדירות שאתה משכיר בערים – חופף למחירים בשוק.

נכון, זה אותו הדבר כמו מחיר השוק.

תודה. אתה מסתכל רווחית בגלל הריביות שאתה מקבל; אני לא מאשים אותך, אגב. אני בא ואומר: אם היו שומעים אתכם, היינו יכולים להגיע למצב שהיינו מקבלים, כמו שאתה אומר, 20%-25% פחות. ערן אומר לי: "אתה צודק, כי אין לי אפשרות גם אם אני רוצה, ואני לא יכול לסבסד. אני לא רוצה את ההטבה. תן לי את ערבות המדינה, פחות 25%". זו הבקרה שלנו; זו תהיה הבשורה לאותם זכאים.

נכון. אנחנו יודעים לקנות דירות במקומות שבהם למדינת ישראל אין אפשרות לשווק קרקעות. למדינת ישראל אין קרקעות בכל מקום; אין לה קרקעות באזורי הביקוש. להגן על זוגות צעירים בפריפריה זה חשוב, אבל אנחנו גורמים לערים כמו כפר סבא, רעננה, הרצליה, פתח תקווה, גבעת שמואל, יהוד, קריית אונו, חולון או בת ים, להפוך לערים לעשירים בלבד. מי שיכולים לקנות שם דירה הם רק העשירים, ובקצב הזה – מי שיוכלו לשכור שם דירה יהיו רק העשירים.

אנחנו יודעים לקנות דירות. זה מה שאנחנו עושים. דירות שמגיעות לשוק תוך שנתיים-שלוש, ולא כמו שש-שבע שנים. אנחנו יודעים לפתור את משבר שוק השכירות תוך שנתיים-שלוש, ולהביא מסה ענקית של דירות לאזורי הביקוש, בהנחה משמעותית. כל מה שנדרש מהמדינה זה חתימה על צטלה.

תודה רבה.

הם מוכנים להתחייב על כמות הדירות שהם קונים בזמן מסוים ועל שכירות, רק בערבות מדינה. אני לא מבין על מה המדינה מתעקשת. אומרים שעשו פה דיונים; אני לא שמעתי דיונים כאלה, שהם באמת מעמיקים, על למה לא לתת ערבות מדינה. הם אומרים: "אל תיתן לי הטבות; תן לי רק את ערבות המדינה, ואביא לך ב-25% פחות לאותם הזכאים". אתה יודע איזו בשורה זו?

תודה. חבר הכנסת סלומון.

זה ברור לכל מי שיושב כאן שצריך פתרון לסוגיית השכירות. בסוף, יש איזו שהיא מחלוקת. אני מנסה לפנות גם לאוצר וגם לקרנות: למה לא נותנים את ההטבה הזו, לכאורה? כי אנחנו מבינים שכרגע יש ריבית מסוימת, ושבעתיד עלול להיות מצב שהריבית תרד. אז, למעשה, הרווח הוא מאוד גדול, וזה אולי לא מידתי.

אני מנסה לראות האם יש לאוצר איזו שהיא הצעה כדי להרחיב את המעגל? גם דרך ארז, ערן והגופים האחרים. האם יש הצעה שהיא בין לבין? כלומר, שמצד אחד, היא לא מאפשרת את מה שאתם כרגע מתנגדים לו, ומצד שני היא לא נשארת שמרנית למה שהיה? כי מה שהיה הוא לא טוב.

בגלל זה אנחנו כאן. בדיוק למסלול שהם דיברו עליו עכשיו, של השוק החופשי - - -

דקה. אפשר ללכת נגדנו - - -

לא, אני רק רוצה להסביר שהמסלול שדיברו עליו עכשיו - - -

כשאתם מסבירים – אני מתחיל לא להבין. אנחנו יודעים, גם מהדיון הזה, אבל גם ידענו את זה קודם, שאנחנו נמצאים במשבר גדול מבחינת הנושא של הדיור בכלל, והשכירות בפרט. המציאות הזו, שבה יותר ויותר חברות לא ישקיעו בזה – אנחנו רואים אותה מול העיניים. כל עוד הריבית עולה – לא יהיה פתרון לעניין, ובינתיים הכל יגווע; אנשים יפסיקו להשקיע, והחברות לא ימשיכו לפעול, עד שהאינפלציה תרד ועד שנגיד בנק ישראל יסכים להוריד את הריבית.

אנחנו מדברים על בינתיים; זה התפקיד שלנו. אתם לא מציעים פתרון. אתם נותנים הטבות; זה יפה מאוד, הכל בסדר, אבל זה לא פותר את הבעיה. ישנם כמה פתרון. ינון אזולאי מציע פתרון אחד, שאני שאלתי לגביו בתחילת הישיבה: האם אתם מסכימים לתת ערבות מדינה כדי שזה יוציא את המשבר הזה מהעניין, או לתת סבסוד לריבית הגבוהה הזו? מכאן ואילך – תתחילו לעבוד עלינו. תגידו כל מיני מילים יפות בעברית, ושאנחנו, אולי, לא נשים לב, וזה הכל.

הרב גפני, אתה מתכונן להצביע על זה היום?

לא.

הוא הבטיח לאימאן ח'טיב לא להצביע היום, שכחת?

אני אתייחס. הבאנו את התיקונים האלה כי אלה תיקונים שישבנו, בתוך הממשלה, והבנו שהם מספיק בשלים כדי להביא אותם. אנחנו ממשיכים לבחון, כל העת, פתרונות נוספים. כרגע, מבחינתנו, מה שמונח על שולחן הוועדה הם הפתרונות שקיימים, ואנחנו בוחנים פתרונות נוספים. כרגע הם לא הגיעו לשלב בשלות, כך שיכלנו להכניס אותם לתיקון הזה. אנחנו שוקלים חלופות כאלה ואחרות שנוכל לקדם גם בתוך השנה. מן הסתם, נצטרך להגיע לשר האוצר ולממשלה עם הדבר הזה.

מה למשל?

אני לא רוצה לתת דוגמאות ספציפיות, כי זה עוד לא שם.

אגב, אני מצאתי מכנה משותף בינינו: גם אנחנו שוקלים חלופות.

נכון.

יש בינינו עוד כמה.

יש ארבעה מסלולים בקרנות ריט. המסלול עליו אנחנו מדברים עכשיו, עם ההטבות שאנחנו מביאים, הוא אותו מסלול שהוא לא בשיווקים של המדינה, אלא מסלול שבו אדם פרטי מוכר, וקרן ריט רוצה לרכוש ממנו כדי להשכיר לטווח ארוך. למרות שזה שוק חופשי, ולמרות שזה לא מכרז שמייעד את הקרע למגורים – אנחנו נותנים פה הטבות משמעותיות, שהראשונה שבהן היא בקרקע; זוהי הטבה מטורפת, מ-8% ל-0.5%.

נתתם את זה ב-2016, ריבונו של עולם; לא עכשיו.

שנייה. עכשיו אנחנו באים ונותנים עוד הטבות. במסלולים של המדינה אין לכם את המחויבות של 20 השנים. המקום היחידי בו הקרן מחויבת להחזיק את זה כ-20 שנה הוא המסלול הזה. שמענו אתכם; שמענו את הבעיות. לכן, הבאנו הטבות בדיוק למסלול הזה: מכירה אחרי 10 שנים, ולא להחזיק 20 שנה; אפשרות להכניס יזם אחר; ב-18 בנובמבר 2021, לאור בקשה שעלתה, הורדנו ל-15, ועכשיו זה יורד לעשר.

זה לא עוזר לנו.

אין יזם שיקנה את זה.

אנחנו מדברים על המסלול הזה של הרכישה מהשוק הפרטי; לא מזה שבו שהמדינה משווקת את הקרקע.

למה אתם לא יכולים לתת ערבות מדינה? הרי, יש דירות.

אז אנחנו נותנים את זה במס רכישה, שזה מסתכם במאות אלפים - - -

אתה לא ערבות מדינה.

ערבות מדינה זה אצל יפתח.

החשב הכללי במשרד האוצר עשה בחינה מאוד מעמיקה לעניין ערבות המדינה. בסוף, יש הרבה השלכות משקיות. המדינה יכולה לשים כסף; השאלה היא איך היא שמה את הכסף. המהות של לשים כסף דרך ערבות מדינה – הוא מעוות; הוא מתעסק בעלויות המימון; יש לזה השלכות רוחב מאוד מהותיו; קשה לתחום את זה בקרנות ריט; יש לזה עלות תקציבית מאוד גבוהה, והבחינה של השקל השולי ששמים, לעומת מה שזה מביא - - -

למה? אבל יש דירות ערבות.

את זה כבר הבנק אומר. היום, הבנק יודע להגיד: יש בטוחה. בגלל זה עלות המימון היא יחסית נמוכה, בהשוואה לשוק, בפרויקטים של נדל"ן שהם להשכרה.

אבל יש ערבות; יש בטוחה.

גם לבנק יש את הבטוחה. בגלל זה הכשל פה הוא לא גבוה. היום, פער המימון בין ריבית בנק ישראל המוצהרת לבין הריבית שמשיג גוף להשכרה מוסדית הוא לא גדול, בגלל שיש את הבטוחה. בגלל זה המדינה לא צריכה להתערב פה.

אני מאבד את הסבלנות. אני הגשתי הצעת חוק, יחד עם חברים רבים בוועדה, על הנושא של ההעלאה בריבית, עם המגורים וכל מה שנלווה לכך. אתם עמדתם על רגליכם האחוריות, יחד עם נגיד בנק ישראל, בצדק, מבחינתכם, בשום פנים ואופן לא לאשר את החוק הזה. אבל המציאות היא שהריבית עולה, פעם אחר פעם. את המכה המרכזית, מעבר לזו שזוגות צעירים ומשפחות מקבלים בהעלאת הריבית, מקבלות חברות השכירות. קרן ריט חוטפת את המכה הכי גדולה, מכיוון שהיא לא תבנה. אז לא רק שאנחנו מעלים את הריבית ולא נותנים פתרון דיור לזוגות הצעירים – אנחנו גם לא נותנים להם שכירות.

אתם אומרים לנו על דיון מעמיק אצל החשב הכללי, והמימון פה הוא נורא ואיום. למי אתם מספרים את הסיפורים האלה? הרי, אתה נותן ערבות לחברה, והחברה הזו בונה; על זה יש את הערבות. יש את הבטוחה, שהן הדירות, ואז יש כסף. מה אמר הדיון המעמיק, שהגעתם בו למסקנה שאפשר לממן את השכירות?

או את הריבית.

אתם עובדים עלינו? יש שתי שפות שאני מכיר: עברית ואוצרית. עברית זה דבר אחד, ואוצרית זה ההיפך.

איזו שפה יותר קשה?

אוצרית קשה, אלא אם כן אתה לומד את זה בסדנאות. אתם מספרים לנו סיפורים ומשאירים את האזרחים בלי דירות, עם ריבית עצומה ובלי שכירות. הרי, באתם לפה עם בשורה. אני אישרתי את תכניות הריט, ואתם באים והורסים את זה עכשיו. לא באשמתכם, אלא באשמת הריבית. אתם לא מסכימים לשמוע על שום פתרון. אתה רצית להתייחס?

כן. ההטבות מצד מס הכנסה, שדובר עליהן כאן, הן הטבות שניתנו ב-2016, ואלו ההטבות שהביאו אותנו עד הלום. עם כל ההטבות הללו, הגענו למצב בו שתי קרנות הריט, אחרי כשבע שנים שבהן החוק הזה כבר בתוקף, מחזיקות כ-1,500 דירות.

רק שתי קרנות גם.

רק שתי קרנות, שבעיני זה כשלון טוטאלי של המודל. רצינו שיהיו 10-20 קרנות, שתהיה תחרות שתוריד את שכר הדירה לדיירים. אנחנו מעודדים תחרות ורוצים אותה. אני לא יודע כמה פעמים שמעתם משחקן שהוא עומד להתחרות ורוצה שיוסיפו לו עוד תחרות. הרי, זה אבסורד, נכון? לא, זה לא אבסורד. אני חושב שאם יהיו בשוק הזה עשרות אלפי דירות של השכרה ארוכת טווח בשכירות מוסדית – כל השוק הזה ישתפר. אני מבקש שתביאו לי עוד תחרות. נשמע מוזר, נכון? זה מה שאני מבקש.

אתם אומרים שאי אפשר לעשות את הנושא הזה של ערבות המדינה? אני מבקש הגנה על הריבית. עשיתם את זה בעסקים קטנים, עשיתם את זה כמה פעמים בעבר. זו הבעיה שמעלות החברות. אני מבקש הגנה על הריבית לפרק זמן מסוים, שבו הן יוכלו להמשיך להתקיים ולבנות.

אנחנו נעשה חשיבה נוספת ונחזור לוועדה. בסופו של דבר, בין אם ערבות מדינה, הגנת ריבית או מנגנונים כאלה ואחרים – המדינה מזהה כשיש כשל שוק בתמחור של הסיכון. במקרה הזה, אנחנו לא סבורים שיש כשל שוק בתמחור של הסיכון, והריבית מתמחרת נאמנה את הסיכון.

זה לא עניין של סיכון, אדוני היושב-ראש, אלא של זה שלא יבנו.

הרב גפני אמר: "מדברים אוצרית". בסוף, יש פה משהו שגם אתם מודעים אליו. אמרתם קודם שאתם עושים זה דרך מחיר הקרקע, והתברר שמחיר הקרקע יכול לעזור במקומות יקרים, ולא במקומות זולים. יש מציאות מסוימת כרגע, וכל יזם יאמר לך את זה, לא צריך אפילו להגיע לוועדה בשביל זה – שבגלל מחיר הריבית, דירה להשכיר הוא דבר שהוא לא בר השגה. זה לא כלכלי, זה לא יעבוד. לכן, מצדי, שהחשב הכללי, משרד המשפטים, משרד האוצר, המשרד לאיכות הסביבה ומשרד הכלכלה יבואו לוועדה, כי בסוף – האזרחים צריכים לקבל דירה.

כרגע, יש פה כשל, בגלל הריבית שעלתה, בגלל האינפלציה, בגלל כל הסיבות הטובות והנכונות. אתם לא אשמים בזה, בסדר? אבל זו המציאות, ובמציאות הזו – אתם צריכים לחזור לוועדה ולהגיד לנו מה הפתרון המעשי. כמו שאמרתם שמחיר הקרקע יכול להיות טוב באזורים שבהם מחירי הקרקע הם באמת משמעותיים. הפתרונות האלה הם נכונים וטובים בין 2016 ל-2021. מ-2022, כשהריבית התחילה לעלות – יש פה כשל. איך אנחנו מתמודדים עם הכשל הזה?

לא שאלנו מהו כשל השוק, לא אמרנו שמישהו אשם, שזה לא נכון, לא כלכלי ולא שוק חופשי. אנחנו מסכימים על הכל. יש עובדה. בסוף, יושב משה, באשקלון ובאשדוד, ולא יכול לקבל דירה לשכירות.

עשיתם הגנה על הריבית גם בקרנות המעוף.

שם זה קרה כי אנחנו, כמדינה, סברנו שהתמחור של הסיכון הוא לא נכון.

אפילו אם זה נכון – יש פה בעיה. מה זה לא נכון? כמו שאומר הרב גפני, בסוף יושב משה באשדוד ולא יכול לשכור דירה.

חבר הכנסת פינדרוס, זאת לא הצעה שאני ממציא ממוחי הקודח; אתם עשיתם את זה; בקרנות המעוף, בדירה להשכיר, בתחילת הדרך, ובעסקים קטנים ובינוניים. הגענו עכשיו למצב חירום, מבחינת דירות להשכרה. אתם רוצים לתקן את זה; הכוונה שלכם היא טובה ורצויה, וההטבות שאתם נותנים הן הטבות טובות, אבל זה לא פותר את הבעיה. אנחנו נשארים באותו המקום, ולא יבנו. אני מבקש שתהיה הגנה. זו הבעיה; תגידו מה אתם רוצים לעשות. תבואו עם בדיקה. אחרת, אנחנו עומדים מול אזרחי מדינת ישראל. אתם ואנחנו התחייבנו להם שיהיו דירות להשכרה. אנחנו אישרנו את זה פה לפני כמה שנים, ואין לנו פתרון.

אני רוצה להוסיף עוד משפט אחרון ואחר כך לא אפריע יותר.

אתה לא מפריע.

אל תתחייב על משפט אחרון פה.

הפתרון של דרך הקרקע הוא פתרון מצוין, אבל הוא נותן דירות לעוד שבע שנים. מה שאנחנו מציעים זה פתרון לדירות לעוד כשנתיים. הפער הזה, שבין 2025 ל-2030, הוא משמעותי להמון תושבים. זה בסדר גמור שדירה להשכיר משווקת דירות; הלב שלהם במקום הנכון, והם משווקים קרקעות מצוין, בהנחה יפה. אני לא רואה מי ניגש לזה כרגע, אבל זה מצוין, כמודל. אבל אלה דירות לעוד המון זמן. השולחן שלכם צריך לספק דירות לאנשים בקיץ הקרוב, בקיץ הבא ובעוד שנתיים.

תודה רבה.

אדוני היושב-ראש, יש עוד לקונות בנושא של הריט. אנחנו, כחברה שרוצה להצטרף לתחום הזה, העלנו אותן בפני החברים ברשות המסים ובאג"ת. אחת מהן, למשל, היא התקופה לרישום. היום, התקופה לרישום מוגדרת בסך הכל עד שנתיים, עם אפשרות להארכה לשלוש. היום, בכלל, לבוא לשוק עם ריט – כבר הבנת מה מזג האוויר; אין סיכוי, תחזור הביתה. אבל גם בימים כתיקונם, כשאנחנו באים עם פרויקטים שהרישוי שלהם עורך לפחות חמש שנים, עד שאתה מגיע עם הנווה לשוק כדי שיתמחרו אותך נכון – פרק הזמן הזה צריך להיות ארוך יותר משמעותית. אנחנו הצענו שבע שנים, אמרו לנו חמש שנים. אני יודע שגם הבורסה וגם הרשות לניירות ערך תומכות בזה.

דבר אחר שעלה פה הוא הנושא של תיקון המע"מ. זה תיקון של לקונה היסטורית, אבל יש בעיה רצינית בנושא הזה, כי אנחנו, בתור קרנות ריט, נושאים במע"מ ומממנים אותו עבור המדינה עד קץ הדורות, כשאולי נמכור את הדירות האלה בעוד 20 שנה. אין בזה שום היגיון. מצד אחד, אנחנו לוקחים את המע"מ הזה עלינו, ומצד שני, אנחנו לא יכולים להתנקות מהתשומות הללו.

אדוני היושב-ראש, האם אתם שאלתם את דעתו של שר האוצר בעניין של ערבות המדינה?

התערבות המדינה נידונה כבר לפני מספר חודשים. הוצא דו"ח של - - - לפני, לדעתי.

כיום, יש איזו שהיא חוות דעת? מהי דעתו של שר האוצר בעניין?

אני יכול לבדוק.

אז תבדוק, ותזכיר לו שב-17 לאוקטובר 2021, כשישבנו פה, הוא הגיש יחד איתנו הסתייגות על ערבות מדינה בנושא קרן ריט. תשאל אותו האם דעתו השתנתה מאז. בסדר? כי הוא אמר גם, בוועדה, שהוא - - -. בסדר, דלל? תודה. יצ

הוא היה, לפני הדיון, אצל החשב הכללי. לא הבנתי.

ינון, יפה. יש לך ניסיון מידיעה אישית.

היה דיון מעמיק.

לפני הדיון המעמיק, בדיוק.

מתי היה הדיון המעמיק?

17 באוקטובר. גם אז הוא לא היה מעמיק.

הדיון המעמיק היה, כנראה, עם חברי הכנסת.

מה אתם אומרים?

ביחס לתיקונים שנתי התחיל להגיד – אנחנו נבחן את זה. ביחס לתיקון הראשון – על פניו, זה נשמע לי משהו קצת יותר - - -

אגב, צביקה אליהו ממשרד השיכון לא נמצא פה, נכון? הוא אמר שהם יבדקו את זה בחיוב; בחיוב מאוד, אפילו. תבדקו, גם איתו, אם גם הוא בדק את זה מהצד שלו. תחברו את הכל, ויכול להיות שבסוף נגיע למצב שבו זה כן כדאי את הערבות.

ממה שאני רואה מהדיון עד עכשיו, כל התיקונים שאתם מביאים – לא מביאים לכלום, ולא מוסיפים דירה אחת להשכרה. לכן, אני חושב שצריך להוריד גם את זה מחוק ההסדרים.

אני מאמין שהקרנות לא יסכימו על כך שזה לא מוסיף.

הן אמרו בעצמן; לא אנחנו אמרנו.

בהסתכלות לטווח הארוך, בסוף מדובר פה בהטבות מס. אנחנו, כממשלה, לרוב לא באים לשולחן הכנסת עם הטבות מס כל כך - - -

המטרה של הממשלה היא להביא כמה שיותר דירות להשכרה.

אבל זה לא משהו שמשנה את המציאות; זו הבעיה.

זה לא משנה שום דבר.

זה טוב ל-2026. כעיקרון, זה לטווח ארוך.

המטרה היא לייצר מודל שיהיה Sustainable.

מי נמצא פה ממשרד השיכון? בבקשה.

אני יהורם אלבז ממשרד השיכון, אגף תכנון אסטרטגי. אין לנו תגובות; בעיקרון, אנחנו בעד ההטבות האלו.

בדקתם את הנושא של ערבות המדינה? כי צביקה אליהו אמר שיבדקו את זה.

זה רק של צביקה אליהו מהחשבות, אין לנו - - -

בגלל שהוא מהחשבות – הוא מבין את הערבויות. האם אפשר לבדוק איתו?

משרד השיכון תפקידו לספק לנו כמה שיותר דירות. האם התיקונים האלה - - -

חמד, האם אתם תאפשרו לי לנהל דיאלוג עם נציג משרד השיכון?

אנחנו רק רצינו לעזור לך. אנחנו יודעים שאתה מנהל את הדיון.

אנחנו הבנו את מה שהממשלה מציעה. ההצעות האלה הן הצעות טובות, שנותנות הטבות וכו'. מה שעולה מהדיון כאן הוא שההצעות האלה לא פותרות את הבעיה; אנחנו נשארים באותו המקום. המדינה משקיעה כסף, משקיעה בהטבות וכו', ואין פתרון. אנחנו מציעים כמה הצעות: בין היתר, שהמדינה תיתן ערבות, או שהמדינה תיתן מגן להעלאת הריבית. הריבית הורסת את החברות האלה, ולא יהיו דירות להשכרה. אני רוצה לדעת האם למשרד השיכון יש עמדה לגבי מה שאנחנו מעלים כאן?

משרד השיכון לא מתערב באופי ההטבות שמציע האוצר. אין לי יותר מה להגיד מעבר לזה.

בסוף, אתה מנהל אגף התכנון האסטרטגי.

אני לא מנהל אגף התכנון האסטרטגי.

אתה מאגף התכנון האסטרטגי. בסוף, אנחנו נבוא לאגף שלכם ונשאל: "ב-2023, אסטרטגית, מה ראיתם שקורה לשוק הדיור?". אתה אומר: "תשמע, זה מה שהאוצר אומר לי". הבנתי. אבל אני שואל אותך: מה אתם חושבים שיכול לפתור את הבעיה שהועלתה פה על ידי כל חברי הוועדה?

אדוני היושב-ראש, אולי יקל לשמוע גם מצד הקרנות מה הן נותנות מעבר ל-25% שהן אמרו קודם לכן.

את מי אתה שואל?

את ארז, למשל. אנחנו נותנים עכשיו ערבות מדינה והגנה על ריביות. אתה דיברת על כך שאנחנו נותנים במחיר מופחת. השאלה היא, אם הולכים על שני הסעיפים הללו, או על אחד מהם – האם אתם יכולים ללכת על משהו מעבר ל-25% האלה?

אנחנו נפתח את כל המודל הפיננסי שלנו; הכל פתוח וגלוי. רק שינהלו דיאלוג ונמצא פתרונות. עכשיו, אתה ואני מנהלים משא ומתן על זה שצד אחד לא מוכן לתת.

יכול להיות שאם אתה תיתן משהו טיפה יותר רחוק מזה – הוא יבוא.

הכל על השולחן; רק שיגידו: "מוכנים אנחנו" – ונמצא לזה פתרונות. הם לא מוכנים.

כמה דיונים קיימתם לפני שהביאו את התיקונים האלה?

אחד. להערכתי, הוא היה לפני כמעט שנה. היו הרבה שיחות לפני שנתיים ושלוש, אבל בשנה האחרונה – היה דיון אחד, שבו די זרקו אותנו מכל המדרגות.

תודה.

והחוק בא לתת הטבות לאותן קרנות.

מי נמצא פה ממשרד ראש הממשלה? אני רק רוצה להגיד לך, יהורם אלבז ממשרד השיכון: אני מבקש שתחזור למשרד ותגיד את מה שהיה כאן. אני מבקש לדעת עמדה של משרד השיכון.

בעניין הערבויות?

בעניין הערבויות או ההגנה על הריבית. הרי, אין פתרון. אני רוצה להסביר לך את צורת המשטר של מדינת ישראל. אני מתנצל שאני עכשיו עושה את זה דרמטי.

שיעור אזרחות.

לא שיעור אזרחות. אתה אחראי על השיכון במדינת ישראל. אתה אחראי לכך שלזוג צעיר תהיה דירה, או בקנייה או בשכירות. הם לא אחראיים. הם אחראיים על התקציב של מדינת ישראל. הם יגידו: "אם זה תלוי בנו – אנחנו סוגרים את תקציב משרד השיכון; לא צריך אותו". תעשה לי טובה, לי יש חסינות, מותר לי להגיד מה שאני רוצה. זו העמדה של משרד האוצר.

אתה, משרד השיכון, התפקיד שלך הוא אחר במשטר שבו אנחנו חיים. התפקיד שלך הוא שלאנשים יהיו דירות; או ברכישה או בשכירות. היה כאן דיון עכשיו. אין קואליציה ואופוזיציה, כל חברי הוועדה. אם הייתי מביא לפה 120 חברי כנסת – הם היו אומרים את אותו הדבר: צריך למצוא לעניין הזה פתרון.

מה שהאוצר מביא עם ההטבות הוא יפה, אבל צריך למצוא פתרון. אתה אומר לא ערבות מדינה? תגיד הגנה על הריבית. לא הגנה על הריבית? תגיד ערבות מדינה. תגיד את מה שאתה חושב שצריך לעשות כדי להגיע לפתרון. לבוא ולהגיד: "אני מתחבא מאחורי כנפיהם של משרד האוצר" – זו לא תשובה. אני לא אמרתי את זה בחיים שלי. אני לא מתחבא מול משרד האוצר; אני עומד מול הציבור, מול האזרחים, ואני צריך לתת להם פתרון. אם אין לי פתרון – אני צריך להסביר למה.

אוקיי.

אני מתנצל.

בסדר, מובן.

בבקשה, משרד ראש הממשלה. ראש הממשלה התחייב שהוא ייתן פתרון בנושא הדיור.

הוא התחייב להרבה דברים; גם להוריד את יוקר המחיה.

אני לא מקבל את מה שהוא אומר. ראש הממשלה הוא ראש ממשלה מצוין.

הוא גם הבטיח להקפיא את הארנונה, וחינוך חינם מגיל אפס עד שלוש.

ראש הממשלה הוא ראש ממשלה מצוין.

כן. הוא גם הבטיח לחסל את החמאס.

הראייה היא שרוב תושבי מדינת ישראל הצביעו עבורו. נכון שהרוב היום לא קובע; מי שקובע זה רק אהרון ברק, לבד - - -

אבל זה לא אומר שהוא לא ראש ממשלה מצוין.

אתה אמרת שהוא התחייב. אנחנו רוצים לראות מה הוא עושה עכשיו לגבי ההתחייבות שאמרת.

מה עם ארנונה?

מה עם ההתחייבות הזאת?

הורדת מחירי חשמל, מה עם זה?

אתם מעמידים אותי במצב בלתי אפשרי. אני יכול לבוא ולהגיד: יש חוק הסדרים, הממשלה החליטה עליו, אני בקואליציה. נצביע עליו – לא היום, כמובן, בשבוע הבא – נצביע ושלום. - -

למה היום לא?

- - אני לא אומר את זה. אני אומר: בואו נתמודד עם הדברים. אני תמכתי בראש הממשלה ואני תומך בראש הממשלה, ולא עוזר כל ה-, אני שואל על זה. אני רוצה לדעת האם יש פתרון.

עצרת באמצע משפט; ולא עוזר מה?

שמעת את הדיון כאן. אני מבקש לדעת - - -

שמעתי את הדיון. אני לא באתי לפה עם פתרונות. אני כרגע באתי לפה בתור מקשיב - - -

מה התפקיד שלך במשרד ראש הממשלה, בבקשה?

אני באגף כלכלת תשתיות. אני באתי בתור מקשיב, כרגע, ולא באתי עם איזו שהיא עמדה.

אני מבקש תשובה. אנחנו לא מצביעים היום, בגלל כמה סיבות, אבל העיקרית שבהן - - -

רגע, מהן הסיבות?

רגע, עד שהוא הגיע לעיקרית שבהן.

העיקרית שבהן היא כי הבטחתי לחברת הוועדה, חברת הכנסת אימאן ח'טיב יאסין, בגלל שיש היום את החג של המוסלמים - - -

איזה חג?

העיד אל פיטר. אני פה כל השנים ולא יודע? הרי, מאשימים אותי כל הזמן בכך שאני חבר של המוסלמים. אבל האמת היא שאני חבר של הדרוזים.

אתה חבר של הדרוזים?

גם.

גם.

אז קיבלת את כל מה שאתה רוצה.

ביום חמישי יהיו הצבעות?

יש חג לדרוזים, מה הצבעות?

רק אל תבטל לנו ביום חמישי.

אנחנו לא מצביעים היום. אני מבקש ממך שלפני ההצבעה – שתהיה עמדה של משרד ראש הממשלה.

הגיע הזמן שתהיה עמדה.

זה לא פתרון. ההצעות שהוצעו פה הן הצעות טובות, ואני לא מתכוון לוותר עליהן, אבל אני חושב שצריך למצוא פתרון. זוהי העמדה של כל חברי הוועדה, קואליציה ואופוזיציה. אני מבקש שתחזור לכאן עם תשובה. תבואו ותגידו: "אנחנו לא מתערבים"? זו גם תשובה, אבל זו תשובה מסוכנת. ראש ממשלה צריך להגיד עמדה בנושא של הדיור. אני חושב שעמדה חיובית הייתה מאוד תורמת לעניין. גם אתם וגם משרד השיכון, ובסופו של דבר – גם משרד האוצר.

אני חושב שההצעה שלך, של ההגנה על הריבית, היא ההצעה הכי טובה שיש במצב הנוכחי בו אנחנו נמצאים, עם העלייה של הריבית.

מבחינת עלות תקציבית – ערבות מדינה תעלה למדינה אפס ₪. זה רק סיכון של אחוזים - - -

אנחנו מציעים את כל האופציות. אם ערבות מדינה היא דבר נכון, וללא עלות – בבקשה. שמשרד האוצר יגיד את זה. הרי, אנחנו לא לבד על המגרש.

אבל התקיים דיון מעמיק אצל החשב הכללי בנושא.

בסדר, תודה רבה. יש עוד מישהו שרצה להוסיף? בבקשה.

כן, כבוד היושב-ראש. אם אפשר, בינתיים, להביא הארכת תוקף של אותם החוקים שאפשרו, במסגרת חוק עידוד השקעות הון, מעבר ל-2023? זה כן נותן מענה וימשיך לתת מענה.

שמה?

התוקף של חוק עידוד השקעות הון הוא עד סוף 2023. אני ציינתי נתונים של משרד הכלכלה; זה הביא לכמעט 14,000 יחידות דירות להשכרה. הביא בפועל; לא על הנייר.

יש לכם עמדה בעניין הזה?

התייחסנו. אנחנו חושבים שזה יהיה לא נכון להאריך - - -

בסדר, תבדקו את זה גם כן. אני מסיים את הדיון בעניין הזה. האמת היא שאני חושב שאפשר להקריא.

אתה רוצה להצביע?

אולי נצביע?

מי מקריא?

תיקון פקודת מס הכנסה
11.
(א)
בפקודת מס הכנסה –
(1) בסעיף 64א2 –
(1) בהגדרה "הכנסות חריגות" של קרן להשקעות במקרקעין" – אחרי פסקה (3) יבוא:
"(4) הכנסה ממכירת מקרקעין כאמור בפסקה (4) להגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה", ששיעורה הכולל עולה על 10% מכלל הכנסותיה של הקרן בשנת המס.";



פה, בעצם, מוצע לקבוע כי הכנסות - - - המשכיר, כהגדרתו בתיקון, לא יהוו יותר מ-10% מכלל הכנסות הקרן. אם יעלו ההכנסות – הן ייחשבו כהכנסות חריגות, שעליהן יש סנקציה, לפי סעיפים 64א4 ו-64א5.

איך זה נכנס במסגרת ההטבות שדיברתם עליהן?

לא דובר על זה.

זה לתת את האפשרות.

זו לא הטבה, נכון? זה צמצום ההטבה.

הכוונה של ה-10% היא לאפשר לפרויקט למכור, אחרי עשר שנים, רק לחלק מהפרויקטים; רק ל-10% מהפרויקטים שברשות הקרן.

לא ל-10% מהפרויקטים; 10% מההכנסות.

מההכנסות.

זה בדרך כלל מאפשר למכור 0.3% מהפרויקט. 10% מההכנסות. ריבונו של עולם, זה כלום. על מה אתה מדבר בכלל?

שמענו את ההערה.

אם התשואה היא 3% – 10% הם 0.3%.

זה היה ניסיון להגביל. בעצם, אנחנו נותנים הטבה במקום 20 השנים, ומצמצמים את זה משמעותית. יחד עם זאת, אנחנו מנסים לשמור על זה, כך שיהיה חלק קטן מהפרויקט, ולא הכל.

0.3% מהפרויקט.

ההטבה הזו היא 0.3%?
א

שליש דירה מתוך 100 דירות. אם יש לך 100 דירות בפרויקט, מאפשרים לך למכור שליש דירה אחרי עשר שנים.

אדוני היושב-ראש, שליש דירה מתוך 100 דירות – מה זה?

זו בדיחה. אפשר להבין מה זה?

הכוונה הייתה להגביל את כמות הפרויקטים. העלו פה שמדובר בהכנסה, ולא בכמות הפרויקטים של הגוף.

למה כשאתם מביאים דבר טוב – אתם צריכים להכניס גם משהו רע? מהי הסיבה הפסיכולוגית לכך?

לא להכניס משהו רע, אלא בסוף, יש יתרון בכך שגוף מחזיק את זה ל-20 שנה.

אני מבקש למחוק את זה. הלאה.

(2) בהגדרה "מכירה למשכיר" במקום "15" יבוא "10";



בעצם, במקום שהם יחזיקו בנכסים במשך 15 שנה עד שיוכלו למכור בלי הסנקציה – עכשיו, הם יוכלו למכור לאחר 10 שנים.

אוקיי. הלאה.

בהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" אנחנו מוסיפים שני מקרים נוספים למה שיש היום. א' זה המקרה הקיים. אתה רוצה שאקרא הכל?

אני לא רוצה, אבל אם אתם לא רוצים לחוקק – אתה לא צריך לקרוא. אם אתם רוצים לחוקק – תקרא.

(3) בהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה", במקום פסקה (4) יבוא:
"(4) מתקיים לגבי המקרקעין אחד מהתנאים המפורטים להלן, והכול אם אישרה החברה הממשלתית לדיור להשכרה כי יחידות הדיור ישמשו למטרה של השכרה לטווח ארוך בלבד ואם נתנה החברה האמורה בתום כל שנת מס אישור כי כל יחידות הדיור שימשו להשכרה לטווח ארוך כאמור, בשנת המס שחלפה:

זה, בעצם, חלק ממה שכבר קיים.

כן, במקרים אחרים. (א) הוא מקרה שכבר קיים היום.




(1) נרכשו על ידי קרן להשקעות במקרקעין 20 יחידות דיור למגורים לפחות, במתחם מקרקעין רצוף, או שנבנו 20 יחידות דיור כאמור לפחות עד תום חמש שנים מיום רכישת המקרקעין, ובמקרקעין שהוגשה לגביהם בקשה לתוספת זכויות בתוך שנתיים מיום הרכישה – עד תום שבע שנים;



תוספת המקרה הראשון.

תסביר את המשמעות של (א), גם אם זה קיים היום.

זאת אומרת, לתת אפשרות להגדיל את תקופת הבנייה מחמש שנים לשבע שנים.

זה גם משהו טוב שהכנסתם. מצד שני, הכנסתם תנאים שבודקים האם מותר או האם לא יותר.

אם רוצים שניכנס ונסביר את הרציונל של זה – אנחנו נסביר.

רואי, אנחנו דיברנו איתכם על זה. התנאים האלה מיותרים.

הם לא מיותרים בכלל. על זה לא הסכמנו, כי בסופו של דבר, אנחנו צריכים לראות, בקצה, שמי שמחזיק בקרנות הריט זה הציבור. אנחנו לא רוצים שהציבור ייכנס לקרקעות, כי לא יהיו שם מגורים, בוודאות. אנחנו רוצים קרקעות זמינות. דיברנו על חמש שנים, שזה זמן סביר בקרקע שהיא זמינה, ולא ספקולנטית. דיברו איתנו על זה שלפעמים יש גם קרקעות של המדינה, כשהתקופה שלוקח להוציא היתר ולבנות היא שבע שנים. איפה שהמדינה נמצאת – זה פחות ספקולנטי ופחות מסוכן. לכן, אנחנו מוכנים לתת שם שבע שנים, אם לא ניתן להוציא את ההיתר באשמת במדינה.

זה אמיתי, התיקון הנוכחי שאני אקריא, (ב). זה מה שהוא הסביר עכשיו.

אתה רוצה להסביר את (א)?

(א) זה המצב הקיים. זה לא תיקון: כשיש מצב שבו צריך לבנות תוך חמש שנים, ובמצב מסוים בפריפריה אפשר גם לבנות תוך שבע שנים, בגלל שבבדיקות שעשו – ראו שלוקח יותר זמן להוציא את ההיתר בפריפריה.

בעצם, הארכת לשבע שנים רק במצבים חריגים, בהם המדינה מעכבת.

כן.

זה לבנות את בית החולים מתחת לגשר. במקום שנפתור את הבירוקרטיה – אנחנו נותנים עוד הארכה.

זה לא בחוקי המס, כמובן.

זה לא בחוקי המס.

ההערה היא נכונה. יש בירוקרטיה עודפת בהליכי תכנון, ואנחנו מקווים לקצר אותה באמצעות תיקונים בחוק ההסדרים בוועדת הפנים.

הלאה.

(2) נבנו על ידי קרן להשקעות במקרקעין 20 יחידות דיור למגורים לפחות עד תום שבע שנים מיום רכישת המקרקעין בידי הקרן, ובלבד שהמקרקעין נרכשו במכרז שפורסם על ידי המדינה או החברה הממשלתית לדיור להשכרה כשהיא פועלת בשם המדינה, והוכח להנחת דעתו של המנהל, כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, שלא היה ניתן להוציא היתר בנייה בתוך תקופה של 36 חודשים מיום רכישת המקרקעין;



פה מדובר על להאריך את פרק הזמן הניתן להשלמת הבנייה של כ-20 יחידות דיור לתקופה של שבע שנים, במקום חמש שנים, זאת אם הוכח, להנחת דעתו של המנהל, שלא ניתן להוציא היתר בנייה בתוך תקופה של 36 חודשים.

איך מוכיחים את הנחת דעתו של המנהל?

זה במכרזים של שיווקים של קרקעות המדינה, שבהם אנחנו באמת יכולים לבדוק למה לא הוציאו את ההיתר. אם זה באמת לא בגלל חוסר הפעילות של היזם, אלא בגלל עיכובים של המדינה, שינויים שהיא עשתה או מגבלות שהיא נתנה. זו הכוונה.

מהי הפעולה שצריך לבצע כדי להוכיח את זה?

להגיש בקשה למנהל על כך שהם חרגו מהתקופה של החמש שנים ויעמדו בשבע השנים, ואז בודקים שזה באמת בגלל מהמדינה, ולא עיכוב של היזם. זה לא בירוקרטי, כי זה תהליך מאוד פשוט, בו פונים למנהל.

איזו סיבה יש לי להחזיק את הקרקע למטרות ספקולנטיות, כשהריבית נושפת בעורפי, שלא לומר – בעכוזי?

להגדיל את היחידות, למשל, לא יודע.

אם אני אגדיל – זה לטובת המדינה.

שוב, אנחנו מאריכים את הטווח לשבע שנים.

ולמה היתר בניה של 36 חודשים? מאיפה זה הגיע?

אחרי שיש היתר – שלוש שנים זה זמן מספיק לבנייה. ככל ומוציאים היתר תוך 36 חודשים – לא תהיה הבעיה של חמש השנים בגלל הבניה, אלא בגלל ההיתר.

בדקתם כמה זמן לוקח בממוצע?

כן. שוב, אנחנו מדברים על קרקעות זמינות. אנחנו לא מדברים, כרגע, על קרקעות ספקולנטיות, שם אנחנו לא רוצים את הציבור; אנחנו לא רוצים להכניס אותו לפילים לבנים או לקרקעות שיעמדו ריקות, בסופו של דבר.

(3) נרכשו על ידי קרן להשקעות במקרקעין 15 יחידות דיור למגורים לפחות, במתחם מקרקעין רצוף, או שנבנו 15 יחידות דיור כאמור לפחות עד תום שבע שנים מיום רכישת המקרקעין, ובלבד שהן מצויות במקרקעין באזור הנגב או הגליל כהגדרתם בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב–1991, ובחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג–1993, בהתאמה;";



פה, כדי לעודד שכירות ארוכה, אנחנו מציעים להוריד את מספר יחידות הדיור המינימלי מ-20 יחידות דיור לכ-15 יחידות דיור באזורים בפריפריה.

זה אחרי שבדקתם שאם אתם מורידים את זה ל-15 יהיו יותר דירות? או שזה שרירותי?

לא, זה מפניות שנעשו. כמובן שברגע שהמגבלה יורדת – זה יוסיף. במקום שיהיה מקבץ של 2- - יהיו 15, שלדעתנו, כמו שהסבירו לפני – זה המוצר.

למה אתם לא מגדירים מחדש את הנגב והגליל? הרי, בחוק הגליל יש את יוקנעם. הוא לא צריך את העזרה שלכם. א

רצינו להישאר בהגדרות קיימות. לא רצינו לעשות שינוי חד מדי בנושא שהוא לא רק לנו, אלא שמשפיע על עוד דברים, מן הסתם.

מתוך 3,600 הדירות שבהשכרה עכשיו – כמה מהן בפריפריה? בגליל ובנגב?

אני רק מזכיר שזה כ-20,000.

אני מדבר רק על הדירות שמושכרות עכשיו.

בנגב ובגליל כמעט ולא.

אז למה אני מוריד את זה ל-15 אם אין לי בכלל - - -

המסלול עליו מדובר פה הוא לא של מכרזי דירה להשכיר, אלא מסלול רביעי, נוסף, בו הם יוכלו לרכוש בחוץ. במכרזי דירה להשכיר אין את הבעיה הזו.

יש לכם כבר מכרזי דירה להשכיר ביהודה ושומרון?

צריך לבדוק. אני לא מאגף השיווק.

תבדוק, כי אז היה לנו פיצוץ.

זה היה על חוק עידוד; לא על זה.

כן. תבדוק אם אנחנו לא הולכים לאותו הדבר.

מתי נקבל תשובה לגבי השאלה הזו?

בדיון הבא.

קודם כל, אם אתה יכול לומר לחבר הכנסת ינון אזולאי, ששאל, וגם לנו.

סעיף 14, בבקשה.

עכשיו אתה מקריא את סעיף 14 בעמוד 895.

תיקון חוק מס ערך מוסף
14.


בסעיף 31 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו – 1975, אחרי סעיף קטן (1א) יבוא:
"(1ב) מכירת מקרקעין לצורכי דיור להשכרה על ידי קרן להשקעות במקרקעין, ובלבד ששימשו לצורכי השכרה במשך חמש שנים לפחות בהתאם להוראות ולתנאים שנקבעו לפי חלק ד', פרק שני 1 לפקודת מס הכנסה, ושההכנסה ממכירתם לא הייתה הכנסה חריגה; לעניין זה, "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה", "קרן להשקעות במקרקעין" ו"הכנסה חריגה" – כהגדרתם בסעיף 64א2 לפקודת מס הכנסה."



הפטור במע"מ פה הוא לא על דמי השכירות, אלא על מכירת הנכסים במסגרת התכנית המדוברת.

אין קשר ל-11(1)?

יש לזה קשר. זו מכירה למשכיר; זו המכירה הזאת.

אז אם אתה רוצה, בעצם, להוריד את פסקה 11(1)א שהקראנו – צריך גם למחוק את זה.

את המע"מ, כן.

זה פטור ממע"מ?

כן. לא על דמי השכירות, אלא על עסקת המכירה.

מה צריך למחוק את זה?

ככל ויש מכירת נכסים על ידי המשכיר לאחר עשר או 15 שנה, כפי שאנחנו רוצים להגדיר – אנחנו רוצים לתת פטור במע"מ.

אין בעיה לגבי הפטור מהמע"מ, אבל כשהתייחסנו ל-11(1)א, לנושא של ההכנסות החריגות - - -

זה לא הכנסות חריגות; זו מכירה למשכיר. זה יותר 11ב.

אבל יש שם את הנושא שלפיו ההכנסה ממכירתם לא הייתה הכנסה חריגה. למה צריך לסייג את זה?

כי הכנסה חריגה זה כשהקרן לא עמדה בתנאים של השכרה לטווח ארוך לפי המסלול הרביעי.

הדירות שמקבלות פטור ממע"מ הן הדירות שהם השכירו בהשכרה לטווח ארוך, בהתאם לתנאים של הריטים.

אם לא עומדים בתנאים ומוכרים אותן לפני הזמן – זו הכנסה חריגה.

אני לא רוצה למחוק את הסעיף הזה בשום אופן. זה דווקא בסדר גמור.

מה לגבי מע"מ בשיעור אפס? למה פטור ממע"מ ולא מע"מ בשיעור אפס?

כל העניין פה הוא לאפשר לקרן הריט, שהיא זו שבונה את הבניין, לא לאחר לתקנה שאחרי שנתיים יש מע"מ על שווי הדירות, אלא, בעצם, שיהיה פטור ממע"מ על ההשכרה, ופטור בסוף, על המכירה של הדירות. לא היה את זה במע"מ; זה היה צריך להיות מההתחלה, ועכשיו זה מוסדר. אחרת, זה בדיוק כמו בחוק עידוד השקעות הון.

אני עובר על מה שמרכז המחקר והמידע של הכנסת הוציא. אני צריך גם להגיד את האמת, חברות קרן הריט. לא נראה שעמדתם לקבל קמחא דפסחא בשנת 2023 אחרי הרווחים ב-2022, מלבד אתם, שהיו לכם הפסדים ב-2022. כלומר, גם השכירויות פה, שהיה עליהן רווח, אני חושב שמן הראוי – ואני יודע שאתם חברה עם שקיפות מלאה, והכל טוב – שגם אתם, כחברה כלכלית לכל דבר, צריכים לשים לב, במצב של היום, לתת גם פחות בשביל אותם אלה.

נכון שבשנה האחרונה הריביות עלו, ולכן גם ההוצאה שלכם עלתה, אבל כנגד – אנחנו יודעים גם את שווי הנדל"ן שעלה. מצד שני, אתם גם לא יכולים למכור את זה כרגע, כי אתם מחויבים לכך, והאוצר לא יסכים לכם גם אם תבואו. בשקלול, במקרה שגם מחולקים דיבידנדים בצורה כזו, אני אומר: תשימו לב. אנחנו באים ורוצים לעזור לכם, כי אנחנו לא מסתכלים עליכם ועל הכיס שלכם. אם להגיד את האמת – זה פחות מעניין אותי. מעניין אותי שתרוויחו כדיש שגם הצד השני, כלומר, שגם אותו שוכר דירה זכאי ירוויח, כדי שבסופו של דבר, גם הוא יוכל להתחיל ולגמור את החודש שלו בצורה מכובדת.

אנחנו רוצים לעזור, אבל חשוב שגם אתם תבואו עם בשורה לאותם שוכרים, אם אלה זוגות צעירים או זוגות עם ילדים, שעדיין יושבים בשכירויות, ומגיע להם. ולכם אני מאחל בהצלחה; שבשנה הבאה תרוויחו, כדי שגם אתם תוכלו לעשות את זה.

מאה אחוז. רבותיי, אנחנו סיימנו את הדיון בעניין הזה. אני מבקש שתהיה תשובה לגבי הנושא של הפתרון שעלה כאן בדיון, של ערבות מדינה או של הגנה על הריבית. אנחנו עומדים בבעיה קשה עם העלאת הריבית, שעולה כבר הרבה מדי. החברות האלה פשוט ייפלו, וכשהן יפלו – אנחנו נהיה אשמים. לא אתם. אנחנו לא רוצים לקחת את האשמה הזו. אני פונה גם למשרד השיכון וגם למשרד ראש הממשלה: אני מבקש להביא את העמדה שלכם לגבי הדברים שהעלנו.

אני מודה לכם על הדיון. תודה רבה. אנחנו ממשיכים את הסעיף הבא בעוד כשלוש דקות.


הישיבה ננעלה בשעה 12:47.