פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וארבע

הכנסת



10
ועדת הכספים
28/06/2022


מושב שני



פרוטוקול מס' 309
מישיבת ועדת הכספים
יום שלישי, כ"ט בסיון התשפ"ב (28 ביוני 2022), שעה 10:30

הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022, של ח"כ בצלאל סמוטריץ'

חברי הוועדה: אלכס קושניר – היו"ר
ינון אזולאי
ולדימיר בליאק
אימאן ח'טיב יאסין
נירה שפק

בצלאל סמוטריץ

אביעד פרידמן - מנכ"ל, משרד הבינוי והשיכון

אפרת פרוקצ'יה - היועצת המשפטית, משרד הבינוי והשיכון

אילן רויזמן - לשכה משפטית, משרד הבינוי והשיכון

עמית גרידי - ממונה חוק המכר, משרד הבינוי והשיכון

נסי אנג'ל כץ - יועץ מנכ"ל, משרד הבינוי והשיכון

נטלי נבון גלעדי - מנהלת אגף דוברות תקשורת, משרד הבינוי והשיכון

ד"ר אפי צמח - משפטן, משרד המשפטים

יפתח עשהאל - משרד האוצר

דורון לוי - טפסר, ראש אגף הגנה כיבוי אש, המשרד לביטחון פנים

חיים תמם - טפסר, סגן הנציב לרגולציה, המשרד לביטחון פנים

יונתן רלבג - עו"ד לשכה משפטית, רשות מקרקעי ישראל

אילנית גוהר - חברת פורום מקרקעין, לשכת עורכי הדין

מוטי חזיזה - חבר פורום מקרקעין, לשכת עורכי הדין

יהודה גויטויליג - מהנדס אגף ירושלים והנגב ויו"ר, חברת החשמל

ניצן פלדמן - סמנכ"לית, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

נילי ברוש - מנהלת קשרי ממשל, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

יצחק חסיד - יו"ר ועדה מוניציפאלית, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

אמנון מרחב - מנכ"ל, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

ראול סרוגו - נשיא, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

אהוד נדב - יועץ משפטי, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

יפית טווסי - סגנית מנהלת אגף, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

חזקיה העצני - יו"ר ו' חקיקה, לשכת שמאי מקרקעין

אגם דניאל - עו"ד, הרשות להגנת הצרכן

יונתן ברלינר - התאחדות יועצי המשכנתאות

ליאור לוי - בעלים במשרד עו"ד

שלומית ארליך
תמר בנתורה

טמיר כהן

יפעת קדם



הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022, מ/1548

בוקר טוב לכולם, היום 28 ביוני 2022 - כ"ט בסיון התשפ"ב, אנחנו ממשיכים בדיון מהנקודה שעצרנו בה. נציגי הקבלנים, בבקשה, ואחר כך עורכי הדין.

החוק בנוסחו הנוכחי, וזה ברור לכולם, מלא בחורים ובבעיות. מתקיימות פה, לשמחתי, שיחות מאוד משמעותיות מחוץ לחדר הוועדה, כשאני שומע מכולם שברור שההצעה הזאת כפי שמובאת כאן לא תביא למטרה שיוזמי התיקון חפצו בה. מה בטוח לא יקרה? ההצעה לא תעזור בצינון שוק הדיור הרותח. אנחנו, הקבלנים, היינו צריכים להיות מחוץ לחדר ולתת לממשלה ולכנסת להמשיך לעשות כמעט את כל הטעויות האפשרויות. זאת לא המשמרת הראשונה שעושים בה את כל הטעויות בכל הנוגע לשוק הדיור, אנחנו רואים את זה כבר 15 שנים. אנחנו מצביעים פעם אחר פעם על הפתרונות הנכונים, כולל על העיוותים שאתם מנסים לתקן בחוק הזה. לצד ההבנה והאמפתיה בשיח הענייני שמתקיים מחוץ לחדר הוועדה, אנחנו עדיין נתקלים בקושי של להגיע לעיקר. החוק לא יגרום לצינון שוק הדיור, הוא רק יתרום לליבוי עליות המחירים. לכולם ברור, וזה עלה גם בדיון אתמול, שככל שההצעה כמות שהיא תתקבל בנושא ההצמדה, כך הסיכון יוטל בחזרה על רוכשי הדירה, וזאת הערכה גם של המשפטנים, גם של הכלכלנים וגם של ההדיוטות. בצד של הממשלה אומרים לי: אתם צודקים, אבל לפחות הזוגות הצעירים ידעו כמה עולה להם הדירה כולל ההצמדה. במסגרת השקיפות והוודאות בואו נגיד לזוגות הצעירים - -

היום זה לא מגולגל על הזוגות הצעירים?

ברור שזה מגולגל.

נכון. אם רוצים לפתור את הסוגיה, בואו נחשוב איך פותרים אותה. הבעיה שפה לא מביאים את הפתרונות האמיתיים. צריך לומר את האמת לציבור, לאלה שאנחנו רוצים לדאוג להם. אמר פה נשיא התאחדות הקבלנים בדיון הראשון שהקבלנים הם לא נגד רוכשי דירות. אני התקוממתי גם על האמירות של היועצת המשפטית של משרד השיכון, עם כל הכבוד, שחוזרת פעם אחר פעם על האמירה שהקבלנים נהנים ובכוונה לא מוסרים דירות. אני מוחה בתוקף על כל ניסיון להציב את הקבלנים בעימות מול רוכשי הדירות. נהפוך הוא – אנחנו כבר שנתיים מנהלים קמפיין ציבורי כדי לצנן את שוק הדיור, אנחנו מגלים עמדה ממלכתית אחראית ביותר. הקבלנים, לכאורה, היו צריכים לשבת בחוץ ולתת לשוק ולמחירים, אם זאת הגישה שלכם, להמשיך ולעלות למעלה, אבל הקבלנים מגלים אחריות ומביאים הצעות מאוד קונקרטיות, כולל איך לפתור את הבעיה הנוכחית בנושא ההצמדות.

אומרים לי שהתיקון של נושא האיחורים במסירה יביא ודאות לקונים, ודאות במועדי המסירה. אמר פה פרופסור זמיר דברים נחרצים בעניין הזה, אבל אני רוצה להציג לכם עוד זווית ראייה מעניינת. מה יעשו הקבלנים אם תטילו עליהם את האחריות המוחלטת עם קנסות דרקוניים בגין איחורים במסירה? הם יכתבו בחוזה מועד מסירה הכי רחוק שאפשר. אם זמן הבנייה היום של דירה ממוצעת הוא כ-31 חודשים, כאשר עוד חצי שנה היא יושבת ריקה עד שהרשויות נותנות לקבלנים טופס 4, הקבלן היום יכתוב 50 חודשים. זה ייתן ודאות לאיזה הוא קונה? לא. מה כתוב בעוד סעיף? שאפשר להקדים את מועד המסירה בהתראה מראש של חודשיים-שלושה. יכתבו בחוזים 50 חודשים, 60 חודשים כדי לא להיתפס כמי שאיחרו במועד הנקוב, ואז שלושה חודשים לפני המועד האמיתי כשסוף סוף כל הרשויות יגמרו את הבירוקרטיה, יודיע הקבלן: אדוני, אנא בוא לקבל את הדירה שלך. איפה זה יתפוס את הזוג הצעיר? אולי עם חוזה שכירות, אולי עם דירה שהוא צריך לפנות מהרגע להרגע, אולי עם משכנתה שהוא צריך להתארגן אליה. זה ייתן לו ודאות? להיפך, זה חוסר ודאות, זה עלויות נוספות. לכולם ברור שזאת תהיה התוצאה. ברור לכולם שלקבלן היום אין שליטה על מועד המסירה של הדירה. אדוני היושב-ראש, ההנחה שלך שביטאת אתמול על כך שהקבלן חזק מול הרשויות אל מול הממשלה - לא כך הוא.

אמרתי שהוא יותר חזק.

זה הזמן לעשות את השינוי, לא לשלוח עוד פעם את הקבלן להיאבק בכל הגופים הרגולטורים האלה. אחרי שנגמרים פה הדיונים אנחנו חוזרים להיות אזרחים במדינה. אתם יודעים כמה זה בלתי אפשרי, שאין עם מי לדבר. גם לידידיי שיושבים פה מכיבוי אש ומחברת חשמל יש את הקשיים האובייקטיבים שלהם – אין כוח אדם, שביתות, השבתות. אם אתה רוצה לבנות היום 80,000 דירות או 100,000 דירות, הגופים האלה לא ערוכים בכלל לבדוק כזאת כמות של דירות. ברור לכולם שאי אפשר להגיע ליעד הזה. אתם "הורגים" את הקבלן, אתם יודעים שאין סיכוי שהוא יעמוד בזה. אני מעריך מאוד את שר השיכון, את המנכ"ל ואת הפקידות הבכירה, אנחנו בקשר טוב, אבל הם כותבים בחוזים ובמכרזים שלהם נתונים שהם יודעים שאין לקבלנים סיכוי לעמוד בהם. מה אנחנו עושים פה? על מי אנחנו עובדים? את מה אנחנו מנסים לסדר? אמר חבר הכנסת סמוטריץ' באחד הדיונים האחרונים בעניין שאם נשים מכשול בפני עיוור השוק ימצא את הדרך לאכוף את זה. אביעד, כעסת עלינו שאנחנו אומרים שנלך לבתי המשפט, אבל אלה חלק מהאמצעים שיש במדינה דמוקרטית כדי לפקח על העבודה שנעשית.

זאת זכותכם המלאה.

אנחנו לא רוצים להיות שם.

אני לא במקום של לכעוס או לא לכעוס, אני במקום של להאמין שבדיון בכנסת לחברי הכנסת יש את הזכות לחוקק לא תחת איום.

זה לא איום. חלק מאקט דמוקרטי במדינה זה שהדברים נבחנים, זה חלק מהאיזון בין הרשויות. אומר פה גם משרד המשפטים ואומרים פרופסורים מהאקדמיה שיש קושי ממשי. משרד המשפטים אמר קושי ממשי בנושא של ההצמדות, ופרופסור זמיר אמר שזה לא יעלה על הדעת. חבר'ה, חייבים רגע לעצור. בשיחות המקצועיות כולנו עובדים על אותו בסיס, לכן הגיע הזמן להגיע לפתרונות. חבר'ה, האם הראו למישהו מה הסיבות לאיחורים? האם מישהו בדק? מה שהציגו אתמול במצגת לא מתיימר להיות איזו ביקורת או איזה סקר אמפירי נכון, פשוט אספו כל מיני תלונות שהגיעו למשרד השיכון לאורך כל השנים, לממונה על חוק המכר.

ממש לא, זו לא הדרך שזה נעשה. זה לא נעשה מתוך תלונות. אם תרצה אני אשמח לחלוק איתך.

אמרנו שאנחנו רוצים, רק לא חלקתם איתנו בשיחות המוקדמות וגם לא לפני הוועדה.

גם בפני הוועדה ציינו את הסיבות. לא ציינו על פי אחוזים, אבל דיברנו על מכבי אש, דיברנו על טופס 4, דיברנו על חברת חשמל.

במצגת לא נתת גילוי נאות ואמרת שרוב האיחורים פה לא נגרמים בעטיים של הקבלנים אלא בעטיים של גורמים אחרים. גם הנתונים שהוצגו פה הם לא נתונים עובדתיים, אמפיריים, הם נתונים אקלקטיים שהתאספו במשרד השיכון מסוג מסוים של פרויקטים, כשאנחנו מבינים שחלק ניכר מהבעיות הן בכלל לא בעטיים של הקבלנים. עלתה על זה יפה מאוד חברת הכנסת שפק, כשביקשה ממשרד השיכון להביא ניתוח של הנתונים, כשביקשה להסביר מה לא בעטיים של הקבלנים אלא בעטיים של גורמים שונים. הם מפרסמים היום מכרזים באוויר עם מועד מסירה של 24 ו-26 חודשים, כאשר הם יודעים שאין קבלן במדינת ישראל שמסוגל לעמוד בזה. הם יבואו בעוד כמה חודשים ויגידו לכם: הקבלנים לא עומדים בלוחות הזמנים וצריך להחמיר בקנסות כך שזה יגיע ל-200% כי ב-150% הם לא מגיבים. הפתרונות שמציעים פה הם בין מעוותים לבין not good enough. די הסכמתם על כך שצריך לעשות רביזיה מאוד משמעותית בכל הדרך שבה הענף מתנהל. אמר חבר הכנסת אזולאי אתמול שצריך לייצר פתרון מקצה לקצה, הבעיה שכל אחד אומר שזה לא במשמרת שלו, שהוא לא יכול, שזה אמור להיות בוועדת הפנים ולא בוועדת כספים. פס הייצור של דירה בישראל מחזיק המון חוליות, כשבכל חוליה יש בעיה. אם תפתור בעיה בחוליה אחת הפקק יעבור לחוליה הבאה.

מה ההצעות שאנחנו מציעים? בלי הצמדה בכלל זה no go, זה לא נכון כלכלית. אמר פרופסור זמיר שזה מחיר הכסף, שזה שמירה על ערך הכסף, ואומרים את זה גם המשפטנים ממשרד המשפטים. מה הפתרון? תעשו הצמדה למדד תשומות הבנייה או למדד יוקר המחייה, לפי הנמוך ביניהם. אי אפשר בלי הצמדה בכלל. אתם יכולים לחשוב גם על רעיון שאומר שרמ"י תמכור את הקרקע בלי הצמדה, שהיא תפרוס לקבלן את תשלום הקרקע בלי הצמדות, ואז אנחנו נמכור back to back לציבור. אם כולם דואגים לציבור של רוכשי הדירה - שהמדינה תעשה את הצעד ותגיד: אני מקפיאה את מחירי הקרקעות, אני מוכרת את זה לקבלנים בפריסה של שלוש שנים בלי הצמדה. אפשר גם לחשוב על המצאת ערבות בנקאית על התשלומים של רמ"י. לא פיתחתי עד הסוף את הרעיונות, אבל אני מנסה לתת כיוונים שבעינינו באמת ייצרו את הפתרון. דיברנו אתמול עם כמה בנקאים ועם מנהלי סקטורי נדל"ן. הם אומרים שאפשר למצוא מכשיר פיננסי שיצמיד את הכסף בחשבון הליווי. ברגע שזה ייפתר הקבלנים יהיו מוכנים שיקדימו להם את התשלומים. הנחנו בפניכם בנושא הזה של ההצמדות שלושה כלים אפשריים שנכונים גם כלכלית, גם משפטית וגם ציבורית, בטח בעת הזאת.

אנחנו סבורים שהתהליך של איחורים במסירה, כמו שאמר פה פרופסור זמיר, אפילו אם תשימו 600% קנס לא יזוז, לא ישתנה במילימטר. מה שהייתם צריכים ליזום זה שינוי של הרגולציה לרישוי עצמי. או שתצמידו את זה לתהליכים של רישוי עצמי ואז הקבלן יהיה מוכן לקחת על עצמו גם את האיחורים במסירה, או שתאפשרו שלושה חודשים גרייס, אחרי שלושה חודשים 125%, ואחרי זה 150% עד הטווח של השנה.

זה מה שאתם מציעים?

כן.

מצוין.

אני לא מחדש למי שדיברנו איתו שום דבר.

אמנון, הסוגיה האקוטית כאן היא סוגיית ההצמדה. יכול להיות שכדאי שנציג מה אנחנו מציעים ביחס - -

אנחנו באים לדיון הזה עם כוונה לייצר פתרון שהוא פחות מעוות מהפתרון שמונח כרגע על השולחן, לא בגלל הניסיון לצבוע אותנו כקבלנים תאבי אני לא יודע מה שמזה אנחנו מסתייגים, אלא באמת מתוך ראייה ממלכתית, אחראית, ממוקדת בפתרון האמיתי.

אני מאוד מוטרד מהתהליך של עודף רגולציה שאתם מטילים. אני לא יודע מי מכם ראה את תקנות המשנה שמשרד השיכון פרסם, אבל הוא כבר נהיה לוי יצחק של הדירות. הוא עכשיו מוציא מחירונים לגבי כמה עולה מסמר, כמה עולה מטר בנייה, כמה עולה בטון. לאן נגיע עם הרגולציה? יצטרכו עכשיו להקים מחלקת מחירונים במשרד השיכון וכל שבועיים לעדכן את המחירונים כי פעם זה מלחמה באוקראינה, פעם זה שרשרות ייצור. עכשיו גם שמעתי שיש להם כוונה לפרסם SLA לבניית דירות, אחרת איך יחשבו איחורים במסירה. הם יפרסמו כמה זמן לוקח לבנות דירה של עד שלוש קומות, כמה לוקח לבנות מעל שש קומות.

נראה לך הגיוני שאותו זמן לוקח לבנות שלוש קומות ו-40 קומות?

למה להטיל את זה על הרגולטורים? מה יהיה בעוד שנה כשאתה לא תהיה שם? זו רגולציה מיותרת. הרגולטורים לא צריכים לעסוק בפרסום מדדי זמן לדירות, כי זה לא ייגמר וזה יתקע את השוק עוד פעם. אם היה משהו שהממשלה הזאת חרתה על עצמה, זה להקל את הרגולציה והבירוקרטיה. פה אתם מביאים את זה כמעט בדלת הראשית - לא נצא מזה. בואו נשנה רגע את כל העוקם הזה ונעשה עבודה מקצועית וטובה, כי כפי שאתם רואים ומכירים אותנו, אנחנו פרטנרים לכל פתרון טוב ומקצועי.

לשכת עורכי הדין, בבקשה.

אנחנו דנים היום בהצעה שעניינה להיטיב עם הציבור. אנחנו מדברים פה על שלושה תיקונים עיקריים. בסעיף 3 לתזכיר החוק, שזה תיקון סעיף 6 בדבר שכר טרחת עורך דין, מורידים את שכר הטרחה. בסעיף 1 לתזכיר החוק, שזה תיקון סעיף 5(א) בדבר פיצויים בגין איחור במסירה, אנחנו רוצים פיצויים מהקבלנים על כל איחור במסירה. סעיף 2 לתזכיר החוק זה הוספת סעיף 5(ג) בדבר מדד תשומות הבנייה. מי לא רוצה להיטיב עם הציבור? אנחנו בטח כלשכת עורכי הדין בעד להיטיב עם הציבור, להיטיב עם הלקוחות, אלא שבמקרה הזה הכוונות רצויות אבל המעשים לא רצויים. מה מכלול הפעולות שעושה עורך הדין לטובת אותו לקוח, לטובת אותו רוכש שרוכש את דירה? עורך הדין מדווח לרשויות המס, עורך הדין מדווח לממונה על חוק המכר, עורך הדין אחראי על כל ההתחייבויות למשכנתה, עורך הדין מבצע את כל הערות האזהרה, עורך הדין מבצע את כל הבטוחות שיש לאותו רוכש כדי להגן על זכויותיו, והדבר הכי חשוב שמשלים את כל העסקה במקרקעין - שהוא רושם את הבית המשותף ובסופו של דבר מוביל לידי זה שהרישום של אותה דירה תהיה רשומה על אותו קונה.

כל הדיון זה מי משלם את שכר טרחת עורך הדין. כל אלו חובות שמוטלות על הקבלן לפי חוק, הן חלק מחובתו במסגרת הסכם הרכישה.

הכנסת הנכבדה הזאת ישבה כבר בעבר באותה חקיקה, באותו תיקון לחוק המכר, כשאז היה שכר לא מוגבל לאותו עורך דין. ישבו על המדוכה ובאמת חשבו מה עושים כדי לצמצם ולהיטיב עם הציבור, ובסופו של דבר התקבלה החלטה לפצל את הדיון לשניים - לתת סכום סמלי לעורך הדין של 5,000 שקל עבור דירה שהיא לא דירת יוקרה עד ארבעה מיליון ומשהו, וסכום ללא הגבלה לדירה מארבעה מיליון ומשהו. הכנסת בתיקון החקיקה הזה רוצה לבטל את הזיקה בין עורך הדין לאותו לקוח. אם אתה מבטל את ה-5,000 שקל, שזה סכום סמלי, שהקונה משלם עבור עורך דין שמבצע עבורו את אותן הפעולות, אתה בעצם מבטל את כל הזיקה בין אותו עורך דין, שהוא עורך הדין של היזם, לבין - -

מה הנפקא מינה בשאלה אם יש זיקה או אין זיקה? הרי כל החובות שתיארת מוטלות כבר היום על הקבלן והקבלן חב בהן כלפי הרוכש. עורך הדין הוא בא כוחו של הקבלן למימוש חובותיו כלפי הרוכש על בסיס ההסכם. מה מוסיפה הזיקה של אותם חמשת אלפים ומשהו שקלים שקיימת היום בין עורך הדין לבין הלקוח?

אם עורך הדין מקבל תמורה מאותו לקוח הוא מחויב ללקוח.

ואם אין תשלום הוא לא מחויב?

אני מחויב ליזם, אני מחויב לקבלן.

כשיש תשלום אתה מייצג את הלקוח אל מול הקבלן?

אני מייצג את הרוכש.

אתה מחויב לעשות את זה בחוק כאחד שמייצג את הקבלן.

אבל אתה מאבד את הזיקה שלי מול אותו רוכש.

מה מוסיפה הזיקה? תנו לי תרחיש מציאותי שבו יש הבדל כשקיימת זיקה כזאת לבין שלא קיימת זיקה.

מה קורה במצב שהקבלן פתאום לא קיים, במצב שבו הוא יצא מהתמונה? אם הקבלן יוצא מהתמונה, אוטומטית גם עורך הדין יוצא מהתמונה ואז אנחנו נשארים עם חברה משכנת שבמקרה הטוב יש נאמנים כאלה ואחרים שאמורים להמשיך עם רישום הזכויות. ברגע שעורך הדין מקבל את הכסף מאותו רוכש, עורך הדין מחויב לו בהתאם לכל כללי הלשכה ומבצע עבורו את כל הפעולות שהוא צריך לעשות.

אם הקבלן פשט את הרגל הרוכש לא יכול לתבוע את עורך הדין? הקבלן לא יכול להגיש הודעת צד ג' כלפי הרוכשים?

איזו זיקה יש לך כלפי עורך הדין?

אם הבעיה היא יידוע של הרוכש: דע לך, עורך דין ככה וככה מונה על ידי לבצע א', ב', ג', ד', אז נדאג לכתוב את זה בחקיקה.

אם אני עורך הדין של הקבלן, אני צריך להיתבע עכשיו על ידי בית המשפט?

נעשה הבחנה בין התשלום לבין החובה. היום עורך דין מחויב לבצע את הרישום בעבור שניים. הוא אומנם מתקשר עם הקבלן, אבל החובה שלו היא לגבי שני אנשים – גם לגבי הרוכש וגם לגבי הקבלן. אם אתם חושבים שטעינו וצריך להבהיר שהחובה היא לשניהם, נבהיר יותר ואולי גם נוסיף הוראה שהקבלן צריך ליידע את הרוכש לגבי זהות עורך הדין שאמור לרשום. הדבר הזה לא קשור לתשלום, כי ממילא יש חובה היום לבצע את הרישום בעבור שניהם.

תתבעי את הקבלן, מה את רוצה ממני כעורך דין?

יש קושי לייצר עכשיו זיקה וחבות יש מאין של עורך הדין לא כבא כוחו של הקבלן. כל עוד עורך הדין הוא בא כוחו של הקבלן, הקבלן מחויב. אם רכשתי דירה ונפלה לי המרפסת, האם אני יכול לתבוע את המהנדס למרות שאני לא מכיר אותו, לא ראיתי אותו ולא שילמתי לו? המהנדס יגיד לי אני שאלך לקבלן.

אין ספק שזה הופך להיות פחות פשוט. ניתן להגיד בחקיקה שעורך הדין שממנה הקבלן יידע שהחבות המשפטית היא כלפי שני אנשים ויש זיקה ישירה בינו לבין הרוכש. אפשר ליצור את הזיקה הזאת גם ללא תשלום.

הנפקות יכולה להתבטא כשבוצע תשלום ואחר כך הרוכש רוצה לתבוע, למשל, על פגם ברישום או על התרשלות של עורך הדין, ואז יש גם עילה חוזית, לא רק עילה נזיקית. העילה החוזית נובעת מכך שנכרת חיוב השתדלות בין הקבלן לבין הרוכש. נפקות אחרת היא הרחבת חובת הזהירות במסגרת התביעה הרשלנית.

מה לדעתך נכון?

ככל שיש חשש לירידה בהיקף האחריות של עורך הדין, החשש הזה לא נכון.

זאת אומרת, יכול להיות שאנחנו רוצים להיטיב עם הרוכש, אבל בסוף הזקנו לא יותר מאשר - -

זה דורש תיקון הדבר הזה.

בצלאל סמוטריץ' (הציונות הדתית): << דובר

הסכום הזה נחשב חלק מסכום הדירה והוא ממוסה.

הגרף שהראו פה בדיון הקודם ולפני שני דיונים לא משקף את ההכנסות על הקרקע בפועל או את רווחי הקבלנים.

צריך לתקן את ה-RIA כי הסתמכנו על זה.

אין בעיה. בימים הקרובים נפרסם ניתוח מאוד מעמיק שביצעה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שמראה שעליית המחירים לא מושפעת מרכיב הקרקע או תשומות הבנייה. בין אם תשומות הבנייה או ערך הקרקע יורדים או עולים, הקבלנים מוכרים את הדירות בשוק החופשי בהתאם למחיר השוק.

אני מסכים עם המחקר. ברור שהקבלן יצטרך לגלגל את זה לאן שהוא. במכרזי רמ"י הוא יגלגל את זה על מחיר הקרקע כי יש לו לאן לגלגל.

הוא אמר שמחיר הדירה לא מושפע ממחיר הקרקע.

זו לא אמירה שעושה שכל.

כאשר מחירי הדירות עולים, הקבלנים מציעים יותר על הקרקע. כשמדד תשומות הבנייה ירד ב-2020 וב-2010, מחירי הדירות דווקא עלו.

כי מחיר הקרקע בחיים לא ירד פה. רמ"י כל הזמן משווקת במחירים - -

אני מבקש שתתייחס להצעה שנאמרה על ידי אמנון לגבי פריסת התשלומים עבור הקרקע לרמ"י ולגבי הנושא של ההצמדה.

אנחנו מתנגדים להצעה הזאת. אנחנו לא חושבים שזה ייתן את האפקט, מכיוון שהקבלן ישקף את הסיכונים ואת מחיר הדירה על מחיר הקרקע. כבר היום אנחנו יודעים שמועצת רמ"י קובעת את ההצמדה במסגרת ההחלטה והקבלנים משקפים את זה בהצעה על הקרקע. בין אם יש סיכון או אין סיכון, זה ישוקף במחיר הקרקע הראשוני. פריסה לתשלומים יכולה להעלות את המחיר של הקרקע או להפחית את המחיר של הקרקע בהתאם לסיכון.

כשאני מפחית את מחיר הקרקע אני מפחית את מחיר הדירה.

לא, זה לא מה שקורה. קבלן ימכור דירה ב-2021 וב-2022 בהתאם למחיר השוק, בין אם הוא קיבל את הקרקע הזאת בחינם, קנה אותה ב-500 מיליון או במיליארד.

ככה בנוי שוק חופשי, שכל אחד מוכר במקסימום שהוא יכול למכור.

מה לגבי מחיר מטרה?

במחיר מטרה המנגנון הוא אחר. במחיר מטרה המחיר בסוף הוא קבוע. מה לא קבוע? מחיר הקרקע, לכן המדינה נותנת הנחה מאוד משמעותית על הקרקע. כאשר אנחנו משווקים במחיר מטרה המדינה מרוויחה פחות.

דיברנו על החבות החוזית אל מול הנזיקית, אבל יש עוד חבות שחלה - כללי לשכת עורכי הדין. סעיף 5 בכללי לשכת עורכי הדין מחייב את עורך הדין לפעול בנאמנות גם לרוכש וגם למוכר.

אני לא דן פה על כללי עורכי הדין. השמאים, בבקשה.

בהתחלה חשבנו בינינו לבין עצמנו אם להתערב או לא להתערב בהצעת החוק הזאת, אבל אחרי שנכנסנו לעומק החלטנו שאנחנו רוצים להתערב רק בדברים הטכניים. אנחנו מברכים על כל הצעות החוק הפרטיות והממשלתיות שבאות להוריד את הנטל מהרוכשים ולשפר את יוקר המחייה בארץ לטובת כולנו. אנחנו כרגע לא אומרים אם אנחנו נגד או בעד הצעת החוק, אנחנו רק רוצים לשים פוקוס על שתי נקודות מרכזיות. אני חושב שיש כאן עודף רגולציה ויש כבר כלים שקיימים היום, שכבר נמצאים היום ויכולים לעזור להצעת החוק הזאת. בהתחלה דיברתם על זה שיהיה איזה שהוא ממוצע כללי של 5,500, כשאני מבין ששוב יש דיונים בנושא הזה ומדברים על משהו יותר שטוח. עדיין אנחנו חושבים שלבוא ולדבר על ממוצע כלשהו זה לא נכון. יזם לא יכול למכור דירות על הנייר אם הוא לא מביא ערבויות כשהוא לוקח מימון בנקאי. הערבויות והמימון הבנקאי הם לפי דוח אפס. דוח אפס עובר בקרה של השמאים של הבנקים, יש בדיקות מאוד מורכבות. יש לי שתי קבוצות רכישה עם אותם מנהלים, עם אותו קבלן בשכונת גילה בירושלים. אחד נמצא מעל המדרון של הכביש, אחד מתחת למדרון של הכביש. מדובר על כמעט אותן יחידות דיור בהיתרי הבנייה שלהן, אבל אני רואה שהפער הוא כמעט 800,880 שקל פר מטר. לבוא ולומר שיש איזה ממוצע ארצי של עיר, זה לא נכון, זה יהפוך את המילה "צדק" לאיזה שהוא שם של כוכב, לא באמת לצדק אמיתי. אתם מנסים להיטיב עם רוכשי הדירות, אבל בכך, לדעתי, תפגעו ברוכשי הדירות, כי יהיה רוכש אחד שתהיה לו הצמדה גבוהה יותר ואחד עם הצמדה נמוכה יותר.

בהתחדשות עירונית היום היזם לא משלם כסף על הקרקע שהוא מקבל אלא עלויות בנייה. עלויות הבנייה בהתחדשות עירונית הן לפעמים אפילו כפולות מעלויות בנייה רגילות. אם תצמיד את כל עלויות הבנייה כך שמי שירכוש היום בפרויקט של התחדשות עירונית יהיו לו עלויות בנייה הרבה יותר גבוהות, אתה תהרוג את הנושא של ההתחדשות העירונית.

משרד השיכון, אתם רוצים להתייחס לסוגיה של דוח אפס ולסוגיה של התחדשות עירונית?

הבעיה בדוח אפס היא קודם כל שלא כולם מחויבים בו; שתיים, שאין כללים ברורים איך מבצעים את דוח האפס כך שאין יכולת לעשות בקרה ולבדוק איך נקבע ערך הקרקע מסך התשלום הכולל, ושלוש, יש בדוח אפס נתונים שאני מניחה שקבלנים רבים, ובצדק, לא ירצו לגלות. יהיה קשה לגרום לקבלן להראות לרוכש את כל הפרטים בדוח האפס, לכן הוא גם לא אכיף מבחינת הרוכש.

הנושא של התחדשות עירונית מחולק לשניים. יש את הבן אדם שהיה בדירה שלא משלם כלום.

אני מדבר על העלויות של מי שקונה מהיזם.

בהתחדשות עירונית יש שני סוגים - יש את מי שהיה בבניין שלא משלם שום דבר ומקבל דירה גדולה יותר ולגביו החוק לא רלוונטי, ויש את הדייר החדש שמגיע ואז החלוקה תהיה בהתאם לכל אדם שקונה דירה חדשה. במסגרת טיוטת התקנות הצענו מגנון מסוים שאמור לחול על הדייר החדש.

המשמעות היא שגם בהתחדשות עירונית היזם משלם את מחיר הקרקע בדירות שהוא נותן לדיירים הוותיקים.

אבל עלות הבנייה היא כפולה.

בנייה מורכבת מערך קרקע ומעלות בנייה. איך אתה משלם על הקרקע? כשאתה קונה קרקע בתולית מרמ"י או משחקן פרטי אתה משלם כסף מזומן על הקרקע, אבל כשאתה נכנס לעסקת קומבינציה אתה לא משלם במזומן על הקרקע אלא עושה איזה שהוא סיכום על חלוקה מסוימת של הדירות. כשאתה נתת לבעל הקרקע בעסקת קומבינציה 10 דירות בפרויקט, 10 הדירות האלו זה הסכום ששילמת על הקרקע. אותו אחד שקונה דירה מהקומה ה-11 והלאה לא צריך לשלם את ערך הקרקע שאתה החלטת שאתה משלם בבטון.

כשתחשבתי את שווי שירותי הבנייה לבעל הקרקע, לקחתי בחשבון עלות מסוימת, רק שהעלות הזאת הולכת ועולה.

נניח שבעסקת קומבינציה סגרת עכשיו עם בעל קרקע שהוא מקבל 10 דירות במפרט מסוים, בגודל מסוים. סגרת איתו בתאריך מסוים על בסיס מדד תשומות בנייה מסוים. האם כשאתה מוסר לו את הדירה שלוש או ארבע שנים אחר כך הוא משלם לך את פער המדד?

לא.

אז למה אתה רוצה לגלגל את זה על הרוכש מהקומה ה-11 והלאה?

אני הבטחתי לו דירות. כששווי הקרקע גם במשך הזמן עלה, הוא לא בא אלי בדרישה שאני אשלם לו על זה ששווי הקרקע עלה. אתם באים וטוענים שאני לא צריך להצמיד את רכיב הקרקע כי שילמתי עליה כבר.

לא.

זה מה שאתם טוענים בעסקה רגילה, לא בעסקת קומבינציה. במצב של עסקת קומבינציה, עסקת פינוי-בינוי או התחדשות עירונית התמורה בגין הקרקע לא ניתנה כי היא ניתנת בצורה של שירותי בנייה. כששירותי הבנייה עולים, גם מחיר הקרקע עולה, וכשמחיר הקרקע עולה, אני מגן על עצמי באמצעות הדירות שמכרתי. בעסקאות מהסוג הזה חייבים לעשות הצמדה מלאה. החוק הזה לא יכול לחול על עסקאות קומבינציה ועל עסקאות התחדשות עירונית.

המשרד שלנו יצג בשלוש או ארבע השנים האחרונות כ-2,000 רוכשים במסגרת מחיר למשתכן ובמסגרת השוק החופשי. אנחנו חיים את העולם הזה. יש לי לקוחה שעברה מבאר שבע לגור לפתח תקווה. היא התקשרה אלי בשבוע שעבר ושאלה אותי מה קורה עם הדיון לגבי האיחור במסירה כי הגשנו תביעה נגד הקבלן. היא הייתה צריכה לקבל את הדירה באפריל 2020. דיון ההוכחות יהיה בספטמבר השנה, ב-2022, וככל הנראה יהיה פסק דין מתי שהוא ב-2023. היא באה לקבלן בעיניים דומעות באוגוסט ואמרה לו: "תקשיב, אין לי איפה לגור, נגמר לי חוזה השכירות, אני לא יודעת מה לעשות, אני אישה מבוגרת ואין לי איפה לחיות". הקבלן פשוט אמר לה: "אין בעיה, כנסי לדירה בלי טופס 4". מדובר על דירה שלא ראויה למגורים. קורה הרבה שרוכשים נכנסים לדירות לא ראויות למגורים. היא חיה בדירה חצי שנה עד שמונה חודשים עם חיבור לחשמל מחדר המדרגות. לפני שהיא נכנסה לדירה הוא החתים אותה על טופס שהיא מוותרת על הפיצוי. כשהיא באה אלי עם הטופס הזה, אמרתי לה: "לא לקחת עורך דין שייצג אותך?", ואז היא אמרה: "למה אני צריכה לשלם פעמיים לעורך דין אם שילמתי לעורך הדין של הקבלן?" זו התשובה לפרופסור המכובד שהיה פה אתמול ודיבר על כך שלפעמים הרוכשים מתבלבלים. בסופו של דבר אותו קבלן לא מפצה. משפחת כהן מאור-עקיבא רכשה דירה במחיר למשתכן בחדרה, בגבעת אולגה. הם היו אמורים להיכנס במאי שנה שעברה. הקבלן מאחר במסירה מעל לחצי שנה, לא מפצה, ומספר את הסיפורים שהעירייה הייתה צריכה לסלול, סיפורים של תשתיות וכו'. כשאני פונה לעירייה על מנת להצליב את המידע, מינהל ההנדסה אומר לי: "תקשיב, הוא ידע על הבעיה הזאת עוד לפני שהוא קיבל היתר בנייה אבל זה לא נרשם". אותה משפחת כהן נוסעת כל יום מאור-עקיבא לחדרה, מסיעה כל יום את הילדים. הם אמרו לי שה-150% פיצוי זה כלום, כי אפילו דמי השכירות לדירה לחודש באזור יותר גבוהים. אבי, לקוח שלי מעפולה, רכש במחיר למשתכן והיה לו איחור של מעל שנתיים.

כל הנושא של איחורים במסירה זאת מכת מדינה. הקבלנים לא משלמים. יש לי פה מכתבים של פרויקטים שכל מכתב כזה זה איחור של בין חצי שנה לשנה במסירה. פעם אלה היו קבלנים קטנים, אבל היום גם קבלנים גדולים מאחרים בחודשים רבים, קבלנים של חברות בורסאיות שמדווחות על רווחים. הצעת החוק הזאת תפתור את הסיטואציה הזאת, היא תחייב אותם לשלם. הבעיה היא שאותם רוכשים שמשלמים גם שכירות וגם משכנתה באים אלי, ואז אני חייב לגבות כסף, תשלום נוסף כי אני צריך לתבוע בבית משפט. אין להם את היכולת הכלכלית לעשות את זה, הם נחנקים. השילוב של האיחורים במסירה עם מדד תשומות הבנייה חונק את האנשים. אותם רוכשים נחנקים. בין 10% ל-20% מהלקוחות שלי, בהערכה עדינה, לא יצליחו להשלים את העסקאות האלו, הם יצטרכו לבטל את ההסכמים, הם לא יוכלו לשלם את התשלומים, הם לא יצליחו לשלם את המשכנתה לבנק. אתם לוקחים מהאנשים האלה את התקווה. אם תיקחו מהאנשים האלה את התקווה, הם לא יקימו אוהלים, הם ישרפו את הרחובות. הם נמצאים כרגע בבעיה שהיא קריטית. החוק הזה, ואני מסכים עם מה שאמנון אמר, כנראה שלא יפתור את כל החולות הרעות של שוק הנדל"ן בישראל, אבל הוא ייתן איזה שהוא פתרון כדי שאנשים יוכלו להרים את הראש מעל המים ולנשום. יושב פה נציג משרד המשפטים שמדבר על החלה רטרואקטיבית. חייבים לעשות פה פעולה מיידית, כי האנשים האלה כרגע נמצאים במצב שהוא מאוד מאוד בעייתי. דיבר פה הבחור על זה שה-15 לחודש זה יום שחור - אתם לא מבינים כמה. האנשים האלה כל 15 לחודש צריכים להביא עשרות אלפי שקלים מההון העצמי.

יש פה הזדמנות לעשות מעשה, והמעשה הזה יעזור לעשרות אלפי לקוחות שרוכשים דירה כל שנה. יש פה מעשה שאתם חייבים לעשות אותו. משרד הבינוי והשיכון קובע במכרזים החדשים שאם מאפשרים לרוכש להקדים תשלומים הוא לא ישלם מדדים. אני לא מדבר על זה שהיו קבלנים שנתנו לרוכשים להקדים תשלומים ועדיין חייבו במדדים.

לגבי איחור במסירה - אם יבוא רוכש בשוק החופשי ויראה שעוד 50 חודשים הוא יקבל את הדירה, הוא יוכל להחליט אם הוא קונה את הדירה או לא. הוא תמיד יכול להוסיף סעיף שאם מקדימים את מועד המסירה ביותר מחודשיים, זה מחייב לקבל את הסכמת הרוכש, כדי שלא יהיה מצב, כמו שאמנון תיאר, שהוא עדיין כלוא בהסכם שכירות וכו'. אותם רוכשים במחיר למשתכן נמצאים בהסכמי שכירות, הם לא יודעים מתי הם יקבלו את הדירות. גם במחיר למשתכן וגם בשוק החופשי לא ברור מתי משלמים את המדד - האם זה המדד הידוע במועד התשלום, האם מדד בגין חודש התשלום. אני מכיר את הבעיה של הקבלנים לגבי איחורים במסירה במחיר למשתכן. דיברתי עם משרד הבינוי והשיכון על כך שהולכים לטובת הרוכשים וקובעים להם מועדים מוקדמים שהקבלנים לא עומדים בהם. חייבים שיהיו שולחנות עגולים על בסיס קבוע. יש פרויקט בחיפה שיש שם בעיה של תב"ע, מחלף, משרד הבינוי והשיכון, רמ"י. אם אותם גורמים רלוונטיים ישבו בשולחן עגול הם יצליחו לפתור את הסיטואציות האלו. חייבים לפתור את הדברים האלה בצורה הזאת.

התאחדות יועצי ההשקעות.

כמי שמלווה את אותם רוכשי דירות אני יכול לומר שהדבר הכי חשוב להם זה הביטחון והוודאות. יש קושי אמיתי ומצוקה גדולה עם מדד תשומות הבנייה לרוכשים שכבר חתמו חוזים ונדרשים לשלם עשרות אלפי שקלים נוספים. הם לא יכולים לקבל את הכסף הזה במשכנתה. אותו רוכש צריך לגרד כסף בהלוואות משלימות במסגרת חוץ בנקאית. או שבמסגרת החוק תיתנו לזה פתרון, או שבנק ישראל ייתן לנושא הזה פתרון.

זה משהו שאנחנו עוסקים בו מול המפקח על הבנקים. זה ייפתר.

בתקופה של ריביות עולות רוכשים רוצים להקדים תשלומים לקבלן ולא יכולים. זה לא רק נוגע למדד תשומות הבנייה, זה גם נוגע לריביות בבנקים שעולות. בן אדם שיודע היום שבעוד חצי שנה הריביות יהיו יקרות בחצי אחוז או אחוז, רוצה לשחרר היום את הכסף. אחרי 20 שנה הוא יצטרך לשלם ריבית גבוהה בחצי אחוז. אם יהיה אפשר להקדים תשלומים בצורה כזאת או אחרת, גם הבנקים יוכלו להיערך לזה וגם הקבלנים, זה ייתן פתרון אדיר לרוכשים.

אביעד, האם במכרזים החדשים של המדינה אתם יכולים להכניס סעיפים בחוזה שמאפשרים הקדמת תשלום?

אני לא מוצא סיבה למה לא.

אתם יכולים לקבוע את תנאי התשלום.

צריך את ההסכמה של הקבלן ושל הרוכש לדבר הזה.

כמו שהכתבתם במכרזים שלכם את התנאים ביחס למדד, כך אתם יכולים להכתיב את התנאים - -

אתה מעלה פה תכלית שבעיני מאוד ראויה ונכונה, רק אני רוצה לבדוק משפטית.

זה לא רק לבדוק משפטית, זה גם לבדוק מקצועית.

בעבר זה היה ניתן. בחוזים הראשונים של מחיר למשתכן רוכשים היו יכולים להקדים תשלומים, אבל בחוזים שיצאו אחרי זה הם כבר לא יכלו ונקבע במפורש שזה תלוי בהסכמת הקבלן.

אני רוצה להתחיל מזה שהקבלנים הם לא אויב, הם לא גלדיאטור - הם אנשים טובים שבונים, מפתחים את הארץ, נותנים שירות טוב. הם גם מרוויחים, שזה מצוין כי אין שוק שיכול לעבוד בלי רווח. אף אחד לא בא אליהם בטענות. זה חשוב לומר, כי אתמול היו קצת תחושות או אמירות אחרות. אני משבח את השיח האמיתי והכן. אמנון, אתם בוודאי לא אשמים בכל הרעות החולות, גם לא ברובן.

אתמול דובר כאן בהרחבה על הפגיעה בחופש החוזים ועל הגבלת מימוש חופש העיסוק שזה כל מהותו של כל חוק המכר. אפשר לדון על תכליותיו, להשוות את זה למה שקורה במדינות אחרות, אבל נקודת המוצא שעומדת ביסוד החוק הזה היא שיש פערים מאוד מאוד גדולים, פערי כוחות בין הקבלן לבין הרוכש, בין אם בשאלות של ידע והבנה, בין אם בשאלות של סוג של מונופול. צריך לזכור שהרוכש, וזה גם מאוד רלוונטי לתיקון שאנחנו מציעים כאן עכשיו, הוא השחקן שיש לו הכי פחות השפעה, אם בכלל. אין לו בכלל השפעה על כל שרשרת התהליכים שבסוף מביאה לכך שהפרויקט מתקדם או לא מתקדם בקצב או באופן שבו רצינו שהוא יתקדם.

אני רוצה לומר מה החוק הזה עושה ומה החוק הזה לא עושה. החוק הזה עושה צדק, מכיוון שיש היום, ודיברו על זה כולם, שלל כשלים בשרשרת הייצור של תהליך הבנייה. אני ארשה לעצמי להיות אפילו יותר דרמטי ולומר שהשוק הזה מעוות לחלוטין כמעט מכל כיוון שבו מסתכלים עליו. זה נכון ביחס לרמ"י, למשרד השיכון, לרשויות המקומיות, לקבלנים ולגופים הרגולטוריים. המצב הנוכחי היום הוא שמי שנושא באופן בלעדי בסיכון, לפחות ביחס למה שנוגע לשחיקת ערך הכסף, זה הרוכש. כולם לא בסדר, אבל היחיד שמשלם את המחיר זה הרוכש. זה לא פייר. למה הרוכש צריך לשאת בעלות הזאת לבד? זה לא צודק מוסרית וגם לא נכון פרקטית. אתה הולך לגורם שאין לו שום יכולת השפעה באף אחת מן החוליות בשרשרת ועליו מטיל את כל העלות של העיכובים, האיחורים ושחיקת ערך הכסף.

החוק הזה אמנם לא מאפשר לגלגל את כל השרשרת על הרוכש, אבל לחלוטין לא פותר את הכשלים והעיוותים בשוק הדיור. מה הוא כן יעשה? החוק הזה יתחיל להניע, הוא יאלץ את כל השחקנים להתחיל להניע תהליכים שלאט לאט יתקנו עוד ועוד עיוותים בשוק הזה. המצב הנוכחי לא באמת מייצר איזה שהוא אינסנטיב למי מהשחקנים לפעול לתיקון העיוותים, בגלל שיש את הרוכשים שהם חברת הביטוח. הקבלנים אומרים: אם אני אתבע את חברת החשמל, היא תגרזן לי את הצורה בפרויקטים הבאים. ואני אומר, אדוני, תתבע את חברת החשמל. אם היא תפגע בך, תלך למבקר המדינה, תפעיל חוקרים פרטיים ותגרזן לה את הצורה בחזרה. תתבע את רמ"י, תתבע את משרד השיכון, תתבע את ראש הרשות המקומית. אם ראש הרשות המקומית ינקום בך בפרויקט הבא, תדאג שהוא לא ייבחר בפעם הבאה, תתרום למתמודדים נגדו בהתאם לחוק. לא רק הקבלן יהיה בדבר הזה, גם אנחנו נהיה חיילים בדבר הזה. היום לכולם מאוד נוח עם הסיטואציה שכל השוק מעוות, שכל אחד דואג לעצמו ומי שמשלם זה הלקוח. החוק הזה אמנם לא יפתור את הבעיות, אבל הוא יוציא את כולם מאזור הנוחות שבו יש מי שסופג את כל הנזקים. הוא יחייב את כולם להתחיל לשנות את השוק הזה כך שמשהו פה יזוז.

אמרו אתמול בדיון גם ד"ר צמח וגם פרופסור זמיר שיש קושי משמעותי. אין שום קושי, חברים. אין שום זכות קנויה בשום מדינה בעולם לגבות מדד, זאת המצאה ישראלית משנות ה-80, מעולם אינפלציוני של 22% בחודש. זה לא קיים בשום מדינה בעולם. אני לא טוען שאסור להצמיד. מי שרוצה, גם יכול להצמיד לקצב הטלת הביצים של תרנגולת מזן מסוים בלול מסוים. אין זכות שהמחוקק אסור לו לפגוע בה. מותר למחוקק לומר שבעיניו הסדר מסוים הוא הסדר מפלה באופן קיצוני לרעת הלקוח ושיש למנוע את העיוות. זה שנמנע את העיוות הזה לא יתקן את העיוותים האחרים, זה בהחלט יחייב את כולם להניע תהליכים של תיקון. מותר לנו מכאן והלאה לקבוע שאין מנגנון כזה. תבטחו את עצמכם במגוון דברים אחרים - תעלו את המחירים, תתנו הצעות נמוכות יותר על הקרקע, תפתחו שיטות בנייה חדשות.

מה עם זה שהמדינה מצמידה?

המדינה לא בסדר בהמון תחומים. כולנו נצטרך להתניע תהליכים שיתקנו את זה. עכשיו את אף אחד זה לא מעניין כי הלקוח משלם בקצה. תתבע תביעות אישיות, מבחינתי, את עובדי המדינה שלשיטתך מועלים בתפקידם, תתחיל לעבוד. אני לא טוען שאין כשלים, יש המון, אבל השוק הזה מעוות הרבה כתוצאה מהדבר הזה.

בארצות הברית מוכרים דירות מוכנות, אין דבר כזה למכור דירה על הנייר. מאיפה מגיע העניין של למכור דירה על הנייר? השוק צריך מימון. כשאתה הולך לבנק ולוקח מימון, מי משלם למי? הקבלן משלם לבנק ריבית והצמדה. פה אתה הולך לבנק שנקרא רוכש ומבקש ממנו מימון מוקדם. אני לא משלם על הטלוויזיה כאשר מזמינים את השבבים מסין, אני משלם כשהמוצר מוכן. יכול להיות שאם הייתי מזמין אותה חודשיים מראש הייתי משלם קצת פחות, עדיין מדובר במוצר מוכן. פה לא רק שהקבלן לוקח מהרוכש מימון ולא משלם לו ריבית והצמדה על זה, הוא עוד גובה ממנו הפרשי הצמדה. חבר'ה, עולם הפוך ראיתי. אני אנסה בכנסת הבאה לבטל לחלוטין את מושג ההצמדה, כי כל השוק מעוות בגלל הדבר הזה. לא צריכה להיות הצמדה בשוק הדיור כמו שאין הצמדה בשוק הטלוויזיות. אם כתוצאה מזה ימכרו לי דירות מוכנות ולא על הנייר, מצוין. האם זה יעלה את המחירים? אני בכלל לא משוכנע. אני מסכים שמחיר הבנייה מושפע גם ממחיר הקרקע - יהיה מעניין לראות את המחקר של הכלכלנית הראשית - וגם מההיצע והביקוש ומהיכולות לגבות בשוק. השוק היום עובד עקום לחלוטין. אביעד, אני לא מצליח להבין איך יש פערים אדירים בין התנאים שאתם מכתיבים במכרז ביחס למועדים, לבין מה שהקבלנים מחתימים את הלקוח. אתה מוציא מכרז שבו יש מועד מסירה של x זמן מקבלת המגרש, של x זמן מהיתר בנייה, אבל החוזה מגדיר זמנים אחרים לגמרי. מה קובע? בא הקבלן ואומר: "אדוני, אתה חתמת איתי על חוזה, אל תתערב בין מה שביני לבין משרד השיכון". צריך להבין שהעולם הזה הוא הפוך, שאנחנו פשוט בונים פירמידה מהראש. אני כלקוח משלם היום את כל הכשלים בשרשרת רק כי אני קונה דירה שהיא עוד אפילו לא הנייר, היא פתק בכותל. כשהדירה היא פתק בכותל אני כבר משלם עליה ונושא בכל הנזקים שבאמצע. אין שום היגיון להיכנס לעסקה בשלב הזה. מי שרוצה שייכנס, אבל לי מותר כמחוקק לרצות להסדיר את השוק אחרת. אני חושב שצריך ללכת לעולם שבו אין מדד בכלל - השוק יתאים את עצמו. הדבר הזה יניע שורה של תהליכים, יניע גלגלי שיניים שיתקנו את האופן שבו הדבר הזה עובד. אני מוכן להיות חייל של זה בכל קונסטלציה שבה אני אהיה בכנסת הבאה, אם אני אהיה. אני חושב שנכון לתת לכם מכרזים, נכון שתתכננו ותבנו, אבל אני לא מוכן שהלקוח הקטן בקצה יהיה זה שישלם את כל הכשלים של המערכת. על ידי זה שאנחנו קובעים היום שיש רכיב הצמדה מסוים אנחנו לא פוגעים בשום זכות. דובר פה אתמול על זה שאנחנו פוגעים ביכולת של הקבלן להגן על האינטרס הלגיטימי שלו. אנחנו לא פוגעים פה באף אחד. תגן על זה איך שאתה רוצה, רק לא במנגנון הזה.

יש דיונים פילוסופיים מאוד גדולים בעולם המשפט על אמת ויציב, על מה עדיף. לפעמים אמת עדיף, לפעמים יציב עדיף, ואנחנו בדרך כלל צריכים לאזן. זה נכון במנגנוני גביית מס, זה נכון באין ספור תהליכים. בסוף אנחנו צריכים למצוא מנגנון שיאזן בין הצדק האבסולוטי לבין הצורך להיות יעילים. מאיפה מגיע הפער הזה בין אמת ויציב? אנחנו לא יודעים עכשיו בכל פרויקט לשים את האצבע על מי הגורם שאחראי, מה החלק היחסי שלו באחריות לכל הנזקים שנוצרו כאן. אני מסכים שיש בעיה לקבוע כמה עולה דירה בכל מקום. בכל המנגנונים האלה אנחנו מנסים למצוא איזונים בין נכון וצודק בנקודת המוצא, לבין מה שבסוף יעבוד נכון בשוק ולא יזרוק את כולם לבתי משפט. האיזון הוא בניסיון לגלגל את האחריות לכשלים על כל השחקנים כך שחלק מזה ייספג במחיר הקרקע והמדינה תישא את חלקה, בחלק מזה הקבלנים ישאו, בחלק מזה הרוכשים ישאו.

הערה כללית בסוגיית הפיצוי. אני לא חושב שקנסות על איחורים זה אמצעי מרתיע. צריך להבין שכאשר יש עיכוב במסירת דירה יש נזקים שקל לכמת אותם, כמו למשל שכירת דירה, ויש המון נזקים שאני לא יכול לכמת. המון נזקים נגרמים לבן אדם כתוצאה מזה שהוא תכנן לגור במקום מסוים, בזמן מסוים והוא בסוף לא מקבל את זה. צריך להבין שאיחור במסירה גורם נזק מאוד משמעותי שלא בא לידי ביטוי רק בעלות השכירות. אני לא יודע אם השיעור הנוסף בא להרתיע, אבל זה בהחלט נותן תמריץ חיובי לקבלן לעשות את כל מה שביכולתו, כולל לתבוע את חברת חשמל, כולל לתבוע את מי שמתעכב, כולל זה שהוא לוקח סיכון שהוא יסתבך.

לא עולה על דעתך לטפל בחוליה שגורמת לבעיה?

אני רוצה לטפל בהכל. הדבר הזה עכשיו יחייב את כולנו. היום אף אחד מאיתנו לא מספיק רוצה לטפל בהכל - אני לוקח את האחריות גם על עצמי - כי נורא נוח לנו שיש בסוף מי שמשלם. אני רוצה להוציא את כולנו מאזור הנוחות ולא לקבל את זה שיהיה את הפראייר שישלם בקצה. אמנון, אתם, המדינה ואנחנו כח"כים נצטרך להתניע עכשיו תהליכים ולתקן את העיוותים האלה. המנגנון הנוכחי הוא זה שמאפשר לכולם להרגיש נוח עם העיוותים האלה.

יש עוד קושי שצריך לשים על השולחן בהקשר של החקיקה הזאת, וזאת ההצדקה של ההתערבות בשוק באמצעות חקיקה. אם היה לנו ארגון קבלנים יציג שאפשר היה לנהל איתו מו"מ ולהגיע איתו להסכמות שמחייבות עכשיו את המשק כולו, ייתכן שחלק מהמרכיבים לא היו צריכים להיות בחקיקה או שיכולנו לרכך את החקיקה מול הסכמות אחרות, הבעיה שזה, לצערנו, לא המצב. אנחנו רוצים להגיע להסכמות, ואין ספק שלהסכמות יש יתרונות גדולים, אבל ההסכמות האלו הן לא אכיפות. מי שנמצא כאן יכבד את ההסכמות האלו וינסה גם לחלחל את זה למטה לשוק, אבל בסוף כל קבלן שירצה יעשה מה שהוא רוצה, וכל קבלן שירצה ילך לבג"ץ. כל עוד ההסכמות הן לא ברות אכיפה אנחנו בלית ברירה צריכים לייצר את האסדרה, את המנגנונים ואת האכיפה באמצעות חקיקה, גם אם זה לא יהיה הכי ישיר בעולם אבל לפחות יניע את התהליכים החיוביים.

אני רוצה לדבר על עיקרון הרטרואקטיביות. המחוקק רשאי לחוקק חוקים שהם בעלי תחולה רטרואקטיבית. חוק הגנת הדייר שחוקק בתשל"ב-1972 מתערב בחוזים קיימים, הוא שינה התניות בהם, הוא קבע שלא ניתן לפנות דיירים גם אם הם לא שילמו את דמי השכירות שהם התחייבו בחוזה. החוק הזה גובר אפילו על פסקי דין חלוטים שניתנו על בסיס הסכמות חוזיות של שני צדדים שחתמו עליו. הרבה יותר חריף מזה הוא חוק ההסדרים במגזר החקלאי המשפחתי 1992, כשסעיף 7 לאותו חוק קובע שאין להמשיך בהליכים לגבי גביית חובות. המציאות הנוכחית שמה עשרות אלפי רוכשים וזוגות צעירים בפני שוקת שבורה. זה לא אירוע מינורי. יש אין ספור דוגמאות לעיכובים של שלוש וארבע שנים של אנשים שנכנסו לעסקה וצריכים להוסיף עוד 200,000 ו-250,000 שקל שאין להם. הפתרון של לאפשר להם לקחת את זה מהמשכנתה הוא פתרון חלקי, כי אמרה בצדק נציגת המפקח על הבנקים שזה בסוף יהיה פונקציה של יכולת ההחזר אל מול ההכנסה החודשית שלהם. מותר למחוקק לחוקק רטרואקטיבית, ומותר לו בחקיקה רטרואקטיבית גם לפגוע בזכויות במקומות שבהם הוא רוצה לתקן עוול ולא להגן על אינטרס הסתמכות לא לגיטימי. אני חושב שאפשר להחיל את החוק על חוזים שכבר נחתמו והתשלומים הן מכאן והלאה. קבלן שמסתמך על זה שמותר לו לאחר במסירה ולגלגל את האחריות על הלקוח זה לא אינטרס הסתמכות לגיטימי שאני כמחוקק רוצה להגן עליו. יש היום עוול בשוק. בכך שאני קובע שכשעבר מועד המסירה המקורי הנקוב בחוזה אסור לגבות הצמדה אני לא פוגע בשום אינטרס הסתמכות לגיטימי, אני מתקן עוול, שזה הדבר הכי טריוויאלי והכי לגיטימי. אם עד אתמול המחוקק התיר לקבלן לדפוק את הלקוח, הוא יכול להמשיך לדפוק אותו.

זה לא ככה.

זה ככה בדיוק. אני חושב שאפשר להחיל את זה רטרואקטיבית על חוזים שמועד המסירה שלהם יחול מכאן והלאה – לא בהיבט של הקנסות. אנחנו נעבוד מול המפקח על הבנקים כדי לנסות לפתור את שאלת מימון המשכנתה כך שהתקרה לא תהיה מהסכום הנקוב בחוזה, אלא מהתשלום בפועל לרבות ההצמדה. אני חושב, אדוני היושב ראש, שאנחנו צריכים להיכנס יותר לעומק מול המפקח על הבנקים. אני חושב שהעמדה השמרנית בניהול הסיכונים שהוא מציג עכשיו ביחס ליכולת להשקיע את הכספים בחשבון הליווי לא נכונה באירוע כזה. הייתי נותן הוראת שעה, לפחות בתקופות האלו, שמאפשרת לשים את הכסף הזה באיזה שהוא אג"ח ממשלתי, באיזה משהו שיש בו קצת יותר סיכון אבל הוא מאוזן, כדי שהקבלנים יסכימו לקבל תשלומים.

מי שזוכה היום במחיר למשתכן לא יכול למכור את הדירה, לכן אני מבקש שתשקלו הוראת שעה. יש אנשים שזכו לפני ארבע שנים וחמש שנים שפשוט לא מסוגלים להשלים את העסקה. אם הם יפרו את החוזה ויגידו לקבלן: "קח את הדירה ותחזיר את הכסף", הם יצטרכו לשאת בקנסות. זה גם הפסדים לקבלן. צריך לראות איך אנשים שיכולים לא יעשו על זה סיבוב, אבל בהחלט לחשוב על איזה שהוא פתרון לאותם 10%, 15% מהאנשים שלא מסוגלים להשלים את זה. זה פתרון נורא ואיום כי הם רוצים דירה, אבל צריך לאפשר להתגבר על ההוראה הזאת ולפחות להעביר את זה לזכאי אחר. תביאו הצעה שגם תפטור את מס השבח. אולי תאפשרו להעביר את זה לזכאי אחר, כמובן עם איזה שהוא פיקוח מחירים שלכם כדי שאותו אחד לא ירוויח כסף אלא יקבל את מה שהוא שילם. צריך לתת מענה למקרי קצה שהם טרגדיה. אנחנו נעבוד מול הפיקוח על הבנקים גם בשאלת גובה המשכנתה וגם בשאלת הקדמת התשלומים, ואתם תנסו לראות אם אפשר לתת פתרון למקרי קצה. כך אנחנו נותנים איזה שהוא סל שהוא אמנם לא מושלם אבל לפחות לא משאיר אנשים בפני שוקת שבורה.

אנחנו כל פעם שמים פלסטר ועוד פלסטר, אנחנו לא מסתכלים על כלל המרכיבים. ככל שאנחנו מתקדמים בדיון אנחנו מוצאים עוד חלק שהוא לא בסדר. אנחנו כל הזמן מדברים על היחס בין הרוכשים לבין הקבלנים. כבר כמה פעמים ביקשנו להבין, וחלק מהחומרים ניתנו במצגת של משרד השיכון, את הפילוח הפנימי גם באיחורים.

נכון להיום אין לנו את המידע הזה. כשיש איחור אנחנו יודעים את התאריך של האיחור. לא עשינו תחקיר על כל הדברים האלה. את מה שאני יכול לתת אני נותן.

זה בדיוק מה שמביא אותי לדוח מבקר המדינה שניתן ב-2021 ודיבר באופן כלי על הסכמי הגג. נאמר שם שאין מנגנון דיווח, שאין מנגנון בקרה על קצב השיווק ועל החסמים שמונעים עמידה ביעדים שהוגדרו.

זה מתוך הדוח על הסכמי הגג. הבקשה שלך היא לא על הסכמי הגג, הבקשה שלך היא על כלל השוק.

בכוונה אמרתי מראש שזה על הסכמי הגג, כי אנחנו צריכים גם לדעת להקיש מאחד לשני.

הדבר הזה ייקח זמן, הוא דורש העמקה. לא נמסרו נתונים לא מתוך זלזול אלא פשוט כי הם אינם.

תפקידנו ברגע שאנחנו רואים משהו זה להתחיל לדבר עליו, להתחיל לגרום לכך שהוא יפעל. דיברנו בשבוע שעבר על המשכנתה. אנחנו ביקשנו, ואני חושבת שזה נכון, לבוא ולהתאים את ההלוואה לערך הנכון, לא לערך הנומינאלי ההתחלתי. נאמר כאן, מעבר לעניין המשפטי אם כן או לא, שצריך לראות את יכולת ההשתכרות. במקום לקחת את זה בתנאים שהם יותר נוחים, עם יכולת פריסה לאורך זמן, לוקחים את זה בהלוואות בנקאיות אחרות שאנחנו יודעים מה הריביות עליהן, או בהלוואות חוץ בנקאיות. אני מבינה את העיקרון שנאמר אתמול, אבל גם פה יש מה לעשות.

לא ברור לי, וגם אין נתון כמה בסוף לא נכנסים לבתים כי אין להם את הכסף, כי הם נתקעו, כי הם לא ידעו לחשב 1.3 או 1.5. ביקשתי לדעת כמה תובעים יש, כמה בסוף מקבלים ועל מה. ביקשתי לדעת את הפילוח הגיאוגרפי, הסוציו-אקונומי של ההתפלגות של הטבלה שהצגתם. הייתי שמחה לקבל לוחות זמנים מתי זה יוצג לנו, כי זה רלוונטי לא רק לחוק.

השאלות ששואלת נירה הן שאלות חשובות בשביל לפתור או להבין את כל הכשלים בשוק הנדל"ן בישראל. החוק הזה, כפי שאמר בצלאל, ואני מסכים איתו, לא נועד לפתור את כל הבעיות של שוק הנדל"ן ושל מדינת ישראל, הוא ממוקד בנקודה מאוד ספציפית, מאוד חשובה. השאלות שנירה שואלת הן שאלות נכונות שאני מצפה מהממשלה להכין את התשובות עליהן לא במסגרת החוק הזה.

הן רלוונטיות לאיחורים במסירה.

אני רוצה שהוועדה הזאת תסכם שנותנים לשאלות האלו מענה, כי הנושא של המשכנתה, למשל, מאוד רלוונטי למה שמדברים היום.

הנושא הראשון שהעלה חבר הכנסת סמוטריץ זה הנושא של הקדמת מועדי התשלום. אפשרי לעשות את זה. אנחנו מוסיפים לכל ההגרלות החדשות עכשיו את זה שהמוכר יתחייב בחוזה לאפשר לרוכש להקדים את התשלומים.

זה מידע מאוד חשוב לציבור, כדאי שתפרסמו את זה.

אני אשמח.

זה מעורר את השאלה: מה היחס בין תנאי המכרז לבין מה שכתוב בסוף בחוזה.

זה רק במחיר מטרה, רק בדברים של המדינה שבהם אני יכול לכפות. הנושא השני שהעלית, חבר הכנסת סמוטריץ, זה הנושא של אנשים שאינם יכולים לעמוד בתשלומים. יש היום ועדה שהקמנו לאור הדברים האלה שמאפשרת לאנשים שחיכו שבע שנים ממועד ביצוע ההגרלה, או חמש שנים מיום תעודת הגמר, למכור. אנחנו מקבלים על עצמנו, לאור הערה שלך, לבחון להכניס גם שיקול של אי יכולת עמידה בעקבות ההצמדה.

מה עושים עם הסוגיה של מס שבח?

הסוגיה של מס שבח היא לא אצלנו, היא במשרד האוצר. שתי ההערות שהוועדה ביקשה אני מקבל על עצמי להכניס לתוך הקריטריונים כבר בהגרלות הקרובות.

אנחנו לא נגד חבר הכנסת סמוטריץ, אנחנו לא נגד שמוכר ימכור את הדירה בסיומה. אפשר לכתוב שורה אחת בחוק המכר שתבטל 90% מכל חוק המכר הזה, רק צריך לייצר מנגנונים של מימון וגם שהדיירים יבינו שהם לא יוכלו לעשות שינויים. אנחנו מעדיפים את זה, כי אז אנחנו רצים מהר מאוד בלי שינויים, בלי תקלות. זה מונע ויכוחים עם דיירים.

מה מונע ממך לעשות את זה?

החוק. אם חלק ימכרו דירות על הנייר וחלק ימכרו דירות בסוף, זה ייצר עיוות.

אני לא מתכונן לאסור בחוק את האפשרות למכור על הנייר, אני בעד שוק חופשי.

אני מסכים עם רוב הדברים שאמרת, בצלאל. אני מסכים שיש כאן איזה שהוא מעגל שוטה, שיש הרבה דברים כאן לא סדירים והדיירים הם אלה שמשלמים את המחיר. הטענה שלנו היא, וזה ההבדל ביני לבינך, שכל עוד לא תשנה את הנושא של הסיבות לאיחורים, את הנושא של בנק ישראל, את הנושא של מכירת הדירות וכל הרעות החולות שיש היום בענף, עדיין הדייר ישלם את המחיר. אם אני צריך לשלם על היטלי השבחה הפרשי הצמדה ולשלם תשלומים כאלה ואחרים על איחורים שלא תלויים בי, ברור שיהיו שחקנים בשוק שיגיבו. התגובה בעידן שבו הביקוש עולה על ההיצע היא עליית מחירים מיידית. כתוצאה מהחוק הזה הרבה זוגות צעירים בכלל לא יוכלו לקנות דירות כי המחירים ימשיכו לעלות. כשאנחנו מציעים שהפרשי ההצמדה יהיו לפי מדד תשומת הבנייה או מדד המחירים לצרכן, לפי הנמוך ביניהם, זו איזו פשרה שלא תכביד על הקבלן והוא לא יגלגל את זה על רוכש הדירה. מה שאתם עושים היום הוא בעיתוי לא טוב. אם היינו בשלב שבו ההיצע עולה על הביקוש, אהלן וסהלן, תעשו את השינויים האלה, אבל היום העיתוי הוא אומלל.

הרעה החולה שנמצאת כאן על השולחן בחדר זה שכל הנטל שקיים היום של הפרשי הצמדה נופל רק על גורם אחד, וזה הגורם המסכן ביותר, החלש ביותר, מחוסר הידע ומחוסר יכולת מיקוח. את הדבר הזה אנחנו הולכים לתקן. ראול, אמרת עוד דבר שנשמע לי קצת מוזר. אמרת שמחירי הדירות יעלו והרוכשים לא יוכלו לקנות את הדירות. במבוא לכלכלה א' אומרים שאם המחיר עולה ואין מי שיקנה אז המחיר בסופו של דבר יורד כי זה עניין של היצע וביקוש. אני מסכים איתך שיש פער בין היצע וביקוש ושהיצע, היצע והיצע זה הפתרון. אגב, הממשלה מתקדמת טוב בכיוון הזה, ראינו את התחלות הבנייה, ראינו את השיווקים. זה נכון שאנחנו גם רואים ירידה בגמר בנייה, מה שמאוד מדאיג, אבל אני בטוח שיש פה אנשי מקצוע שידעו לטפל בזה. לא כל הפתרונות נמצאים בהיצע. יש כאן עיוות, ודיברו על זה מספיק גם בצלאל, גם נירה וגם הרבה מאוד נציגים, ואת העיוות הזה אנחנו חייבים לתקן. העיוות הזה, כמו שאמרתי, נופל על הרוכש.

אני רואה שתי תכליות לפחות בחוק הזה. אחת, לתקן את חוסר הוודאות שקיים לרוכש הדירה, כי היום לקונה דירה אין מושג כמה הוא ישלם עליה בעוד x זמן כשהיא תהיה מוכנה. תכלית שנייה היא לטפל בחוסר הסימטריה של האחריות בכל מה שקשור לאיחור במסירה בין הקבלן לבין הרוכש. אני לא נכנס איתכם עכשיו לפתרונות איך אנחנו נעשה את זה, אבל אלו שתי התכליות.

יש לנו שלושה סעיפים עיקריים. אחד, תשלום לעורכי הדין, ושמענו את הטענות של הלשכה ואת הטענות של אנשי המקצוע; שניים, הנושא של הקנסות והאחריות, ושלוש, סוגית ההצמדה.


(הישיבה נפסקה בשעה 12:35 ונתחדשה בשעה 13:15.)

אני מחדש את הדיון. אני רוצה להתייחס ולהציג את המתווה שהוסכם על חברי הוועדה. אין שום ספק שמדובר בהצעת חוק מורכבת שמתערבת בחוזים, אבל כפי שנאמר כאן בוועדה על ידי כמה חברי כנסת, יש פה תכלית שהיא תכלית ראויה. אני רוצה להתייחס לשתי תכליות שלדעתי הן התכליות המשמעותיות. אחת זה צמצום מרחב אי הוודאות לרוכשי הדירות בכל מה שקשור להצמדה, והשנייה היא תיקון של חוסר הסימטריה שקיים בין הקבלן לבין הרוכש בכל מה שקשור למועדים שקשורים לאיחור במסירה. יש גם פה חלוקת סיכונים נכונה יותר בין השחקנים במשק - מדינה, קבלנים ורוכשים.

הצעת חוק הממשלתית כללה שלושה סעיפים עיקריים. אחד, תשלום לעורכי הדין, שאת זה החלטנו לא לאמץ כוועדה. אנחנו מבקשים ממשרד השיכון, היות וגם ככה הסכום נקוב בתקנות, לעשות עבודה מקצועית בנושא הזה ולהביא את זה לוועדה הכלכלה בהקדם כדי לדון בסוגיה הזאת שם.

בכל מה שקשור לאיחור במסירה אנחנו מבינים שלא כל האחריות תמיד נמצאת אצל הקבלנים, אבל בגלל חוסר הסימטריה החלטנו להשאיר את הסעיף כפי שהוא, כשמה שאנחנו מתקנים זה את נוסחת הפיצויים שהקבלן ישלם לרוכש במידה ומדובר באיחור. בחודש הראשון לא יהיה תשלום בכלל; בחודש השני, השלישי והרביעי התשלום יהיה 100%; מחודש חמישי, שישי, שביעי, שמיני, תשיעי, עשירי התשלום יהיה 125%, והחל מהחודש ה-11 ואילך התשלום יהיה 150%.

דבר נוסף הוא נושא ההצמדה. ההצעה הממשלתית מבקשת להצמיד רק את רכיב הבנייה למדד תשומות הבנייה. היות והדבר הזה מייצר הרבה מאוד מורכבויות ויש גם תלות באישור התקנות, החלטנו להציע איזו שהיא הוראת מעבר כך שה-20% הראשונים, שהם התשלום הראשון שלא מוצמד, לא נצמיד אותו, ושאר התשלומים יוצמדו בערך של 50% על כל תשלום למדד תשומות הבנייה. מדובר בהוראת מעבר עד לתקינת התקנות שמשרד השיכון צריך להביא לאישור ועדת הכלכלה.

יש עוד כמה סוגיות שאני חייב לדבר עליהן. אנחנו פועלים מול המפקח על הבנקים על מנת להגדיל את המימון למשכנתה בהתאם לעלייה במדד תשומות הבנייה, ואנחנו ממשיכים לפעול מול המפקח על הבנקים בכל מה שקשור לבניית מסלול שיאפשר להצמיד את הכסף שנמצא בחשבון הליווי כדי לעודד את הקבלנים להקדים את התשלומים לבקשת הרוכשים. לגבי האפשרות של הקדמת התשלום במכרזים של המדינה מכאן ואילך, אמרנו שמשרד השיכון יבצע. לגבי מכירת קרקעות של רשות מקרקעי ישראל ללא הצמדת הקרקע נמשיך לפעול על מנת להקל על הקבלנים וגם לחלק את הסיכונים עוד יותר נכון. בכל מה שקשור לסוגיה הרטרואקטיבית, סוגיה כואבת לכולם, קיים מכשול משפטי מאוד מאוד קשה, לכן החלטנו לא לכלול את זה בחוק ולנסות לפתור אותו באמצעות אותה הגדלת מימון. אני מודע לזה שלא מדובר בפתרון מושלם ובפתרון מלא, אבל זה הפתרון היחיד שנמצא היום על השולחן שאותו אפשר להציע לאותם זוגות שנפגעו באופן מאוד מאוד קשה מאותה עליית מדד שראינו בשנה האחרונה.

האם הנוסחה שאתם מציעים תחול גם על מועצת רמ"י, על קרקעות רמ"י?

את זה הממשלה צריכה להגיד לנו.

מועצת רמ"י צריכה לקבל את ההחלטות האלו.

חשוב שבמסגרת הסיכום גם תירשם הודעתו של מנכ"ל משרד השיכון על כך שהם ינחו את ועדת החריגים לבחון את הבקשה של מכירה מוקדמת על בסיס חוסר יכולת העמידה של הרוכש בתשלומים על רקע עליית המדדים וכו', ושאם ועדת החריגים תאפשר מכירה, זאת תהיה מכירה במחיר שוק וישולם מס שבח. ביחס להקדמת התשלומים שתעשו מכאן והלאה, חשוב שהקדמת התשלומים תהיה על בסיס שלבי ההתקדמות על פי לוח הזמנים המקורי בחוזה. אתם אומרים שתחייבו במכרזים שלכם את הקבלן לקבל את התשלום לפי קצב התקדמות הבנייה. אני לא רוצה שזה יהיה לפי קצב התקדמות הדירה בפועל, אלא כפי שהוא היה אמור להיות בחוזה. אם הקבלן מאחר, זה בסדר גמור, אבל את הקדמת התשלום הוא צריך לקבל. שלא יהיה מצב שיש לו אינסנטיב לאחר כשיש לו קופת חיסכון שצוברת מדדים יפים מכיסו של הלקוח.

אני חושב שבחקיקה המאוזנת שאתם מובילים אין לקבלן אינסנטיב לאחר.

אני יכול להראות לך דוגמאות לפערים מאוד גדולים בין קצב ההתקדמות שאמור היה להיות לפי החוזה, לבין קצב ההתקדמות בפועל.

לפי התקנות הלקוח יכול להקדים.

נכון להיות יש פערים בלא מעט חוזים. אתם מחייבים את הקבלן לתנאים מסוימים, אבל בפועל הקבלן מחתים את הרוכש על חוזה עם תנאים אחרים. משפטית, במישור היחסים בין הקבלן לרוכש מה שמחייב זה החוזה שביניהם. השאלה מה הסנקציות שלכם כמשרד השיכון.

יש סנקציות. הוראות החוזה חייבות להיות תואמות את המכרז. אם אין לא תואמות אנחנו מחלטים ערבויות.

אתם מחלטים ערבויות ונותנים אותם ללקוחות?

זה לא מונע מהרוכש לתבוע את המוכר.

באיזו עילה?

אנחנו מחלטים לקבלן ערבות אם הוא לא עומד בהוראות של המכרז, ואנחנו אומרים לרוכש שהוא יכול לתבוע על זה שהחוזה לא תואם את הוראות המכרז.

אם חתמת על החוזה בנפש חפצה, איזו עילת תביעה יש לך כרוכש?

הוא חתם על משהו שלקבלן לא הייתה סמכות להכניס.

עילה של הטעיה?

כן.

אני לא שלם עם החוק הזה - אולי גם אתם לא שלמים איתו - כי אני חושב שזה עוד פלסטר ולא טיפול שורש, לא טיפול בבעיה. צריך להביא לפה חוק שיטפל טיפול שורש בכל נושא הדיור, כשכל נושא הדיור מתחיל מרמ"י, דרך הקבלן, ומסתיים ברוכש הדירה שמגיע לו לרכוש את הדירה הכי זולה והכי טובה. משרד השיכון מחייב את הקבלנים במועדי מסירה שאותם גם רואה הרוכש. צריכה להיות ודאות לגבי מועד המסירה.

אני חושב שאתה צודק. בשבועיים הקרובים ייקבע דיון עם הקבלנים שהתוצאה שלו בסוף תהיה שמצבם מבחינת התאריכים יוטב ביחס להיום בחלק מהדירות הרלוונטיות.

הביאו לי פה ערמה של מכתבים שקיבלו הרוכשים לגבי דחייה, כשאף פעם הקבלן לא אשם. יכול להיות שהקבלן לא אשם, רק מי שבסופו של דבר מפסיד זה רוכש הדירה. צריך לדעת אחת ולתמיד על מי אנחנו מפילים את האשמה, ופה לא שמנו את האצבע על מי נופלת האשמה. יש דירות של מחיר למשתכן מההגרלה הקודמת שאמרו לקבלנים להזדרז כי החוק הזה לא יחול להם. צריך שתהיה אמירה שעל מי שעדיין לא חתם חוזה מההגרלה הקודמת החוק הזה יחול.

ממועד כריתת החוזה, לא רלוונטי מתי יצאנו עם הדבר הזה.

אנחנו כמובן לא שבעי רצון מהמתווה שאתם מעלים פה, לא בגלל שהוא מקפח את הקבלנים, אלא כי הוא לא עושה טוב לענף. יש פה פצע שלא יירפא, אבל נשאיר את זה להמשך.

התקיימו פה דיונים רציניים שאנחנו לא רואים כמובן מאליו. גם במליאת הוועדה וגם מחוצה לה הייתם קשובים מאוד לפניות שלנו, להצעות שלנו. אנחנו רואים פה אנשים משני צידי השולחן שבאמת מנסים לעשות טוב, אם זה עמיתנו במשרד השיכון, אם זה משרד האוצר. אנחנו מאוד מעריכים את הניסיון ואנחנו מקווים שעד ההצבעה תשפרו את זה עוד קצת לטובת האנשים כולם. ושוב תודה על המהלך המקצועי.

אני הראשונה שבאתי ואמרתי שקשה לי עם המענה הלא שלם, אבל אני מברכת על החוק הזה. אני מברכת גם את מציעי החוק, את משרדי הממשלה וכל הגופים שבאו וניהלו שיח. זה לא פוטר מלטפל בכל הדברים שביקשתי שיטפלו, כי בלי זה אנחנו נשארים בחסר. במבחן התוצאה צריך להעביר את החוק הזה.

נדמה לי שאתם, הקבלנים, יכולים גם היום לאפשר הקדמת תשלומים במקרים מסוימים. זה אחד הדברים הכי קריטיים לרוכשים.

אני מצטרף למה שאתה אומר ומסכים איתך. אני יכול לומר לך שבעסקאות בשוק החופשי רובם של הקבלנים מסכימים להקדמת תשלומים אף יותר מהתקדמות הבנייה. יש כאלה שרוצים לשלם 100% בחוזה והקבלנים מקבלים את זה. הבעיה היחידה בהקדמת תשלומים קיימת במכרזי מטרה, במחיר למשתכן ששם הכל צפוף, הרווחיות של הקבלן נמוכה וכל תזוזה שם משפיעה. דרך מכרזי רמ"י הבעיה נפתרת.

אני בכל זאת מציע שעל אלה שכבר במכרזי מחיר למשתכן תייצרו איזה שהוא שיח אצלכם בבית. אתם לא יכולים לחייב, אבל אני חושב שאם תצאו בקריאה להקדים תשלומים אתם תעשו לעצמכם יחסי ציבור טובים. תוציאו אתם פנייה לקבלנים להתחשב כמה שיותר.

אני כנשיא התאחדות הקבלנים ממליץ לכל הקבלנים בישראל לאפשר הקדמת תשלומים לרוכשי הדירות.

ראול, זאת אמירה מאוד מאוד חשובה.

אני מרגיש שהדיון הזה היה סופר מקצועי, נכנס להרבה אירועים. אני ואנשי משרדי למדנו מהדיון הזה. הגענו עם עמדות, הגענו עם דברים, כשלפחות שישה דברים בעקבות הדיונים האלה השתנו. חלק מהם כבר השתנו, חלק מהם ישתנו.

תודה רבה.


הישיבה ננעלה בשעה 14:30.