פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וארבע

הכנסת



27
ועדת הכספים
27/06/2022


מושב שני




פרוטוקול מס' 307
מישיבת ועדת הכספים
יום שני, כ"ח בסיון התשפ"ב (27 ביוני 2022), שעה 10:00

הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022, של ח"כ בצלאל סמוטריץ'

חברי הוועדה: אלכס קושניר – היו"ר
ינון אזולאי
ולדימיר בליאק
מיכל שיר סגמן
נירה שפק

יפתח עשהאל - משרד האוצר

ד"ר אפי צמח - משפטן, משרד המשפטים

עמית גרידי - ממונה חוק המכר, משרד הבינוי והשיכון

אפרת פרוקצ'יה - יועצת משפטית, משרד הבינוי והשיכון

אילן רויזמן - לשכה משפטית, משרד הבינוי והשיכון

אביעד פרידמן - המנהל הכללי, משרד הבינוי והשיכון

נסי אנג'ל כץ - יועץ מנכ"ל, משרד הבינוי והשיכון

קובי פלקסר - יועץ משפטי, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

ניצן פלדמן - סמנכ"לית, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

אהוד נדב - יועץ משפטי, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

יפית טווסי - סגנית מנהלת אגף, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

אמנון מרחב - מנכ"ל, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

נילי ברוש - מנהלת קשרי ממשל, התאחדות בוני הארץ

יצחק חסיד - יו"ר ועדה מוניציפאלית, התאחדות בוני הארץ

אגם דניאל - עו"ד, הרשות להגנת הצרכן

יונתן רלבג - עו"ד לשכה משפטית, רשות מקרקעי ישראל

פינחס מיכאלי - מנהל חקיקה וקשרי ממשל, לשכת עורכי הדין

איתן אלון - לוביסט, גלעד לובינג, לשכת עורכי הדין

ד"ר זיו נאור - הפיקוח על הבנקים- מנהלת היחידה הכלכלית, בנק ישראל

חזקיה העצני - יו"ר ו' חקיקה, לשכת שמאי מקרקעין

אלי אלישע - מנהל מגזר הנדסה חלוקה, חברת החשמל

פרופ' אייל זמיר - פרופ' למשפטים

ליאור לוי - עו"ד

ליאור בבאני - פעיל במחאה

עידן מירזנדה - נציגי זוכי מחיר למשתכן

אייל לב ארי
תמר בנתורה

טמיר כהן

יפעת קדם



הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022, מ/1548

בוקר טוב לכולם, היום יום שני, כ"ח בסיון התשפ"ב – 27 ביוני 2022, אנחנו ממשיכים דיון בהצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9). אני רק מעדכן אתכם שלפני חצי שעה אושר בוועדת הכנסת המיזוג של שלוש הצעות החוק – שלי, של בצלאל סמוטריץ' וההצעה הממשלתית. ההצעה קיבלה פטור מחובת הנחה בכפוף לסיום הדיונים בוועדה.

אני רוצה להתחיל מההיבטים המשפטיים, בסוגיות המשפטיות שקיימות בחוק הזה. קיבלנו הרבה מאוד ניירות עמדה והרבה מאוד מכתבים בנושא הזה שחייבים לשים על השולחן. אני מבקש מאייל, היועץ המשפטי, להעלות את הסוגיות ולאחר מכן משרד המשפטים ומשרד השיכון יתייחסו לסוגיה הזאת. ביקשנו ממשרד השיכון בדיון שהיה בשבוע שעבר להציג נתונים לגבי איחור במסירות, בעיקר באחוזים, ונתונים לגבי עוד כמה שאלות, אנחנו נשמח לקבל התייחסות. בבקשה, אייל.

עד כה התקיימו שני דיונים בהצעת החוק, נשמעו עמדות שונות, וקיבלנו ניירות עמדה בנושא. אני מבקש להתייחס לכמה נקודות בכל אחד משלושת הפרקים של הצעת החוק ולגביהן אני אבקש ממשרד המשפטים וממשרד השיכון להתייחס.

נתחיל בפיצוי בשל איחור במסירה, במקרים בהם העיכוב אינו נוגע למוכר, כמו הליכי רישוי שהוזכרו בוועדה כגורם מעכב, כמו מלחמה, מגפה, מחסור בעובדים, מחסור בחומרים. בהקשר הזה יש גם את אותן נסיבות של סיכול, כשדין הסיכול חל במקרים נדירים בישראל, הוא לא חל במצבים כמו מלחמה או מגפה. האם לא יעשה שיקול של הסיכונים במקרים האלה גם על ידי המוכר? האם עשויה להיות פגיעה ביכולת הבנקים לתת אשראי בעקבות נושא הפיצוי בשל איחור המסירה? בתום הדיון הקודם, כפי שגם ציין יושב ראש הוועדה עכשיו, התבקש משרד הבינוי והשיכון להביא נתונים לגבי אם ניתן להצביע על כמות האיחורים במסירה, כמה מקרים מגיעים לבית משפט, האם יש התייחסות לכל אחד ממקטעי האיחור, רישוי וכיוצא באלה. נטענו גם טענות ביחס לפגיעה בחופש החוזים, בין היתר ביחס לכך שלקבלן לא תהיה יכולת לחלק סיכונים במקרה של מגפה או מלחמה שאז האיחור לא ייספר במסגרת המועדים של מסירת הדירה. טענה נוספת התייחסה גם לפגיעה הקניינית, לכך שהפיצויים הקבועים היום בחוק הם פיצויים הרתעתיים. במצבי הביניים, כמו שהתייחס לכך משרד השיכון, כמו קורונה, כמו שביתות, אין אחריות למוכר. בהתאם לתיקון, גם באותם מצבי ביניים תהיה אחריות למוכר והפיצויים נהפכים לפיצויים עונשיים. חקיקה צרכנית היא חקיקה שמתערבת בחופש החוזים על חשבון זכויות אחרות, לכן השאלה היא התכלית. כמובן שהתכלית היא גם להגן על הרוכש וגם הרתעה. האם מדובר בהסדר מאוזן? האם נבחנו חלופות אחרות כמו קביעת חובות יידוע?

לגבי הגבלת ההצמדה, האם קיים בישראל או בעולם איסור הצמדה? איך יישמר ערך הכסף? צריך להבין גם את הזיקה בין האיחור להצמדה. ההצמדה אינה קנס, אינה מבטאת ענישה, ההצמדה מבטאת צורך להבטיח את ערך הכסף. האם לקחו בחשבון שהמוכר ייקח מקדמי ביטחון? האם צפויה האטה בבנייה? האם צפויים קשיי מימון? לגבי הנוסחה, האם היא ישימה? אם היא כן ישימה, האם היא ישימה בכל הפרויקטים? מה קורה בעסקאות קומבינציה, התחדשות עירונית ועסקאות דומות? גם בהקשר הזה נטענו טענות ביחס לפגיעה בחופש החוזים, בחופש העיסוק והקניין. צריך להבין שהחוק במהותו מתערב בחופש החוזים וככל הנראה גם נוצרו פרקטיקות שפוגעות ברוכשים. המוכר יכול לשקלל את הגבלת ההצמדה במחיר הדירה וגם אין הגבלה על המחיר שהמוכר יכול לדרוש. צריך להבין מה התכלית העומדת בבסיס התיקון. דובר בוועדה על ודאות, על הוזלת מחירים. בהקשר של הגבלת ההצמדה צריך להבין מדוע הממשלה קבעה איסור הצמדה לגבי רכיבים שאינם רכיבי המדינה, כיצד יישמר ערך הכסף. מדוע לא להצמיד את הרכיבים למדד המחירים לצרכן או לממד תשומות הבנייה, לפי הנמוך? האם שקלו את זה?

לגבי איסור ההשתתפות בהוצאות המשפטיות, האם נבחנה האפשרות שהדבר יביא לפגיעה ברישום הזכויות? מה המשמעויות של הכללת רכיב ההוצאות המשפטיות במחיר? האם תהיה השפעה על מחיר הדירה, הגדלת נטל המס וכו'? יש את ביטול ההבחנה בין רוכשי הדירות. היום ישנה הבחנה בין דירות שעלותן מתחת ל-4.6 מיליון שקלים חדשים לדירות שעלותן גבוהה יותר.

חלק גדול מהשאלות נדונו בהרחבה בשני הדיונים הקודמים וניתנו עליהן תשובות.

אני מודע לשני הדיונים.

משרד המשפטים, בבקשה.

אני אתחיל עם הנושא של עיכוב במסירה. טענה שחזרה בניירות העמדה נגעה לחופש החוזים, כשאני מניח שהטענה של חופש החוזים נעוצה באמירה שאנחנו לא מאפשרים לצדדים לחלק ביניהם את הסיכונים בכל הנוגע לעיכוב במסירה. מדין הסיכול הכללי הצדדים יכולים לסטות ולהחליט איך יחולקו הסיכונים ביניהם במקרים נדירים וקיצוניים. ההוראה כאן קובעת שהקבלן חב בפיצוי אלא אם כן יחולו הנסיבות הנדירות של סיכול. אנחנו סברנו שהחוק כשלעצמו, גם בנוסחו הנוכחי, לא מבסס איזו שהיא מניעה משפטית-חוקתית במישור של חופש החוזים. פגיעה בחופש החוזים, גם אם קיימת כזאת, לא מהווה כשלעצמה איזו שהיא מניעה משפטית. הרבה מאוד פעמים מאזנים את חופש החוזים אל מול תכליות אחרות. אני מזכיר שמדובר כאן בחקיקה צרכנית שעומדת בשורה אחת עם חקיקות צרכניות אחרות שמקדמות ערכים אחרים מעבר לחופש החוזים ונחשבות חשובות יותר.

מה חשבתם לגבי הקשיים בהצעת החוק, גם אם הם לא עולים לכדי המניעה החוקתית שעכשיו ציינת?

לא חשבנו שיש איזו שהיא מניעה משפטית-חוקתית גם בנוסח הנוכחי. זאת חקיקה צרכנית שלפעמים מקדמת תכליות. אפשר לחשוב פה על כמה תכליות. תכלית אחת יכולה להיות מנקודת מבטו של הצרכן - להוסיף רובד הגנה על עניינו נוכח הנזקים שנגרמים עקב עיכוב במסירה, ותכלית אחרת יכולה להיות מנקודת מבטו של הקבלן - להוסיף הרתעה לאור העובדה שעיכוב במסירה זאת מכת מדינה.

הרתעה למי?

הרתעה למוכר. תכלית אחרת יכולה להיות מבחינה מצרפית, על ידי כך שאנחנו אומרים שלמרות שהחוק הזה מחמיר עם המוכר הרוכש במרבית המקרים בכלל לא יתבע, וגם אם הוא יתבע במורד הדרך, ההליכים המשפטיים יימשכו תקופה ארוכה והוא איפה שהוא יתפשר באמצע. אפשר לומר שמבחינה מצרפית החוק הזה שמחמיר עם הקבלנים יכול לאזן את התוצאות. ההחמרה הזאת, לדעתנו, היא לא משהו בלתי סביר שמרעיד אמות ספים חוקתיות גם בנוסח הנוכחי.

היועץ המשפטי שאל על הקשיים המקצועיים שיכולים להיות. יכולות להתעורר שאלות מקצועיות במישור החקיקה האזרחית ושאלות לגבי אם האיזונים שנעשו כרגע בחוק בנוגע לאיחור במסירה הם לא אופטימאליים. מי שירצה לטעון שהעיכוב במסירה בנוסחו המוצע לא מאוזן, הטענה לא תהיה חסרת בסיס. אני מזכיר שמלכתחילה מדובר בפיצוי מוגדל. כשאני מדבר על פיצוי מוגדל, אני מתכוון לפיצוי שהוא מעבר לנזק הריאלי, האקטואלי שנגרם לרוכש הדירה, שזה נזק שמתבטא באובדן היכולת להשתמש בדירה או בצורך לשכור דירה חלופית. זה פיצוי שמגמתו היא הרתעה. יש מקרים שבהם שאין תכלית להרתעה, שההרתעה לא רלוונטית. ההרתעה לא רלוונטית כאשר המורתע לא יכול להימנע או לא יכול לשלוט בנסיבות שגרמו לעיכוב.

איך תדע מי אשם בכל מקטע? תשלח את הרוכש להתקשקש שנים בבית המשפט כשנטל ההוכחה הוא עליו? אנחנו לא חיים בעולמות של מעבדה. הרי הקבלן יטען שזו האחריות של הרשות המקומית, והרשות המקומית תטען שזה הקבלן, והקבלן יטען שזה רמ"י, ורמ"י יטען שזה הקבלן, וחברת חשמל תטען שזה המפקח.

והרוכש ישלם הכל.

חקיקה מהסוג הזה תמיד מאזנת בין צדק לבין יעילות.

הפיצויים גבוהים יותר בגלל שכמות התביעות נורא נמוכה. צריך איכשהו לאזן, צריך לאפשר לקבלנים להפנים את העלויות.

התיקון קובע שני סייגים. סייג אחד זה כשהאיחור הוא באשמת הרוכש, והסייג הזה לא נדרש בחוק כי הוא נובע ממילא מהדין הנוהג. כאשר העיכוב הוא באשמתו של הרוכש ולא באשמתו של המוכר, המוכר זכאי לעכב את המסירה על פי דין. הסייג האחר הוא סיכול. הסיכול חל במקרים כל כך נדירים, לכן ספק אם מצאנו את נקודת האיזון הנכונה. אני אוכל לדבר על נסיבות מסוימות שיכולות להיכנס או נכנסו בפסיקה בגדר הסייג הנוכחי ולא במסגרת סיכול. קבלנים לא יכולים לכלול רשימת מכולת כעולה על רוחם ולקבוע מה לא בשליטתם, מה לא בגדר סיכון שהם נוטלים על עצמם. הפסיקה כבר בלמה את הדבר הזה בכך שהיא מאוד החמירה בכל הנוגע לסעיף קטן (ג). הבעיה בסעיף קטן (ג) זה שהוא מאפשר לקבלנים להיאחז בו ולטעון "זה לא בשליטתנו". בין אם הנוסח יתוקן ובין אם לא, סביר שהוא לא ישנה את אורחותיו של קבלן מפר. קבלן מפר שהיום מתגונן בטענה שזה לא בשליטתו, יתגונן מחר בטענה אחרת - סיכול, הפרה. אין לצפות שקבלן יראה את התיקון של סעיף קטן (ג), ויגיד: אני משלם לך מיד, הנה הצ'ק מונח פה. גם לא סביר שהתיקון הזה יקצר את ההליכים המשפטיים.

יהיו פחות הליכים משפטיים.

אולי יהיו פחות משפטים. צריך להתייחס לטענה שקבלנים מפרים תמיד יתנגדו בטענה של סעיף קטן (ג) הנוכחי אז בטענה אחרת. יש טענות חוזיות למכביר שניתן לטעון. זה לא קושי שמהווה מניעה משפטית-חוקתית מבחינת חופש החוזים. למה? כי בידי המחוקק ההחלטה ליצור הרתעה נוספת על הקבלן וליצור רובד הגנה נוסף על עניינו של הרוכש. אם הבעיה שאנחנו באים לפתור היא שהקבלנים לא משלמים, ספק אם התיקון הזה פותר את הבעיה.

יש לך הצעה מה כן היה פותר את הבעיה בהקשר הזה?

לנו כמשרד המשפטים אין הצעה. לעניין ההצמדה יש טענות שנוגעות לחופש החוזים, כפי שהיועץ המשפטי אמר, כשהכוונה היא התערבות בלב ליבו של החוזה בקביעת התמורות החוזיות. המגבלה על המחיר היא חריגה. אפילו חוק החוזים האחידים לא מרחיק לכת עד כדי התערבות במחיר. גם כשהוא קובע איסור מסוים או חזקת קיפוח בנוגע להצמדה, הוא לא קובע שההצמדה זה משהו אסור. הוא קובע שההצמדה אסורה כאשר היא נעשית באופן לא סימטרי, כאשר היא מלכתחילה מכוונת להגן רק על צד אחד – צד אחד במקרה הזה הוא הספק. עם ההסדר כרגע של ההצמדה אנחנו בייעוץ המשפטי חושבים שיש בעיה משמעותית.

להגביל את מדד תשומות הבנייה לגבי רכיב שבו המדד לא רלוונטי, זה דבר הגיוני, עושה שכל מבחינה משפטית, ניתן להצדקה, אבל עם הגבלת היכולת של הקבלן/המוכר להצמיד את המרכיבים האחרים למדד אחר יש בעיה, כי אנחנו לא מאפשרים לצד לחוזה לעמוד על זכויות כל כך לגיטימיות שלו.

זאת הייתה גם הדעה שלכם כשזה עבר בוועדת שרים לחקיקה?

כן.

זו לא השאלה. השאלה אם מותר לכם לפי התקשי"ר או לפי הוראות נציבות שירות המדינה להציג עמדה שהיא לא עמדת ממשלה. יש עמדת ממשלה תומכת. בתוך הממשלה תדונו כמה שאתם רוצים, פה צריך להציג את עמדת הממשלה.

אני מציג עכשיו את עמדת הממשלה. במציאות של אינפלציה, של עליית מחירים, של שחיקה בערך הכסף, לא לאפשר לצד לחוזה מנגנון פשוט שכל התכלית שלו זה לשמר את ערך הכסף - אנחנו חושבים שזו בעיה. על הבעיה הזאת דיברנו עם משרד הבינוי והשיכון לפני עליית ההצעה בוועדת שרים. הייתה הסכמה ממשלתית ברורה עם משרד השיכון ועם הלשכה המשפטית על כך שהקושי המשפטי הזה הוא אכן בעייתי והוא יבוא לידי ביטוי עם התקדמות הליך החקיקה בוועדה.

זו החלטת ועדת שרים לחקיקה? יש משהו כתוב בעניין הזה?

זה גם מעוגן בכתובים. לעניין ההצמדה על המרכיב האחר לא מצאנו קושי משפטי, המדיניות מקובלת בעניין הזה - לספק יותר ודאות לרוכש, לגלם את כל המרכיבים במחיר שלא תהיינה הפתעות.

האם לא נפגע הקשר בין עורך הדין לרוכש אם אנחנו מבטלים את התשלום?

יש חשש מסוים לכך שחובת הזהירות של עורך הדין כלפי הרוכש תקטן או לא תהיה קיימת. עורך הדין פועל בנוגע לפעולות רישום מכוח חוק המכר, מכוח חובתו של המוכר עצמו.

מה לגבי התכליות בהצמדה?

לגבי הפגיעה בחופש החוזים התכלית ברורה ומידתית. אנחנו חושבים שהתכלית לכך שהרוכש יהיה מיודע בכל הנוגע למחיר האמיתי, המשוער או המקורב כדי שיוכל לכלכל את צעדיו בהמשך, היא תכלית ראויה. אני לא מתייחס לתכלית שהוצגה לאורך הדיונים של הורדת מחירי הדירות, כי ספק אם יש קשר בין התכלית הזאת לבין התיקון. בכל הנוגע לחופש העיסוק, אולי יש פה מגבלה מסוימת על אופן מימוש העיסוק על ידי עורכי הדין, אבל זה לא שולל את עצם האפשרות לעסוק. ההוראה במקרה שלנו לא מגבילה את המחיר, היא רק אומרת לקבלן: בוא תשקלל מראש את הסיכונים ותיידע את הרוכש בהתאם.

יש מן הנחה כזאת שהמטרה היא לחלק את הסיכונים באופן ראוי. כאן מתעוררת שאלה בכל הנוגע לכוחה של החקיקה האזרחית לשנות את ההקצאות החלוקתיות בין הצדדים לחוזה. אנחנו צריכים להבין שבהעדר פיקוח על המחיר, המחיר יעודכן לרעת הרוכש.

ולכן הקבלן לא ייפגע.

אנחנו צריכים להבין שאולי תוצאת הלוואי של החקיקה הזאת תהיה שהקבלן ייקר את המחירים כדי לא להיפגע.

אנחנו מעריכים שזה יתגלגל על מחיר הקרקע. זכותנו לקחת בחשבון ייקור מחירים.

חד משמעית.

בעולם של פערי כוחות כל כך גדולים ושוק עם כל כך הרבה עיוותים וכל כך הרבה כשלים כשהיחיד שמשלם את המחיר זה הלקוח, אנחנו מחלקים את הסיכונים קצת אחרת. מותר לנו לעשות את זה כמחוקקים, אין פה שום בעיה חוקתית. האם זה כדאי, לא כדאי, מועיל או מזיק, בסמכותנו כמחוקקים להחליט. אם הציבור יחשוב שדפקנו אותו הוא כנראה לא יצביע לנו.

הפגיעה היא פגיעה אפשרית, אף אחד לא אמר שהיא לא לגיטימית, וכמובן שהכנסת ריבונית לעשות את הדבר הזה. האמירה שזה יחלק את הסיכונים בין הצדדים באופן ראוי פחות מתקיימת במציאות.

לגבי הטענה של הסכומים שאנחנו מטילים על הקבלן.

את מדברת עכשיו על איחור במסירה.

כן. יש סיכונים שברור שהקבלן הוא זה שאחראי להם, ויש סיכונים שלא זה אחראי ולא זה אחראי. השאלה מה עושים עם הסיכונים באמצע. בסיכונים שלאו דווקא הקבלן אחראי עליהם באופן ישיר, הקבלן הוא זה שצריך לשאת בהם. למה אנחנו חושבים ככה? מעבר לוודאות שזה מקל על ההליכים, יש פה גם טענות לגופו שמצדיקות את הטלת האחריות על הקבלן. כפי שנאמר פה בפעם הקודמת, קבלנים יודעים להעריך את הסיכון לאיחורים ולעיכובים הרבה יותר מהרוכש. זה לא רק פער כוחות רגיל, זה פער כוחות של הבנה של הסיטואציה. קבלן שבונה מספר בניינים בעיר מסוימת יודע להעריך מה אורך הזמן שייקח לו לקבל היתר מהרשות המקומית הספציפית, הוא יודע כמה זמן ייקח לכיבוי אש לתת את האישור הרלוונטי. רוכש לא יודע ואין לו יכולת לדעת שום מידע לגבי העיכובים האלה. במאזן האינטרסים בין הרוכש למוכר הקבלן הוא זה שיודע לגבי הסיכונים, לכן נכון שהנטל הזה יהיה עליו.

הוא גם יכול להשפיע עליהם.

בדיוק. כשכל המידע נמצא אצלו הוא גם יכול לקבוע מועד מסירה ריאלי, מה שלא קיים היום. למה זה לא קיים היום? המוכר היום שקובע מועד מסירה קצר וקרוב מעריך את הדירה במחיר גבוה יותר. על ידי זה שהקבלן יקבע מועד מסירה ריאלי הוא יוכל לשלוט בסיכונים האלה. אנחנו חושבים שעל הסיטואציה שבה זה לא באחריות ישירה של הקבלן הוא זה שיכול לשאת באחריות.

תני דוגמה כשזה לא בידי הקבלן ולא בידי הרוכש.

למשל היתר של הרשות המקומית.

את אומרת שהקבלן יודע כמה זמן לוקח לו, לכן הוא תוחם את זה ב-36 חודשים, ב-24 חודשים. איזה דברים יכולים לקרות שלא תלויים בקבלן או ברוכש? למה אני שואל את זה? כי כשהרוכש יבוא לתבוע, יבוא הקבלן ויגיד לו: אלה דברים שלא בשליטתי. את מי אני כן תובע במצב כזה?

יש את החלק שהקבלן יודע, יש את החלק של הרוכש, ויש את הסיכונים באמצע שלא זה ולא זה יודעים. יכול להיות שהרשות המקומית תיתן את ההיתר אחרי חודשיים למרות שציפינו שזה יהיה חצי שנה, ויכול להיות הפוך. השאלה מי לוקח על עצמו את הסיכון. מי שיודע להעריך יותר טוב ומי שיש לו את היכולת לשלוט בסיטואציה זה הקבלן. אנחנו לא רואים סיבה לא להחיל את זה על מי שיודע להקצות את הסיכונים. אנחנו מניחים שכמו שבית המשפט מפרש את שאלת הסיכון לגבי אספקת מקררים, כך הוא יפרש את הסיכון לעניין אספקת דירות. בגלל שהדין החדש, ככל שייכנס לתוקף, יהיה בהיר יותר ופשוט יותר, כך לרוכשים גם יהיו פחות תביעות והם יוכלו למצות את הזכויות שלהם בצורה טובה יותר בעתיד.

מה לעניין גובה הפיצוי?

גובה הפיצוי לא רק כולל את הפיצוי האמיתי של 100% מגורים בדירה חלופית, הוא גם כולל אחוז נוסף שמוגדר כפיצוי עונשי. הפיצוי העונשי הזה נוצר לאו דווקא בגלל האיזון שהיה בחוק הקיים אלא בגלל האיזון אל מול כמות התביעות שקיימות. נכון להיום הרוכש שבוי בידי הקבלן. גם אחרי שהקבלן נתן את הדירה עדיין הרוכש צריך את האחריות שלו, עדיין הוא צריך תיקון ליקויים. יש שורה של דברים שעדיין רוכש תלוי בקבלן גם אחרי מסירת הדירה. 150% זה כדי לגרום לקבלן להפנים את ההשלכות השליליות שהוא יוצר על ידי זה שהוא מעכב.

אין דרך יותר פשוטה לעשות את זה?

הדרך הפשוטה היא לקבוע סכום גבוה יותר מ-100% שישקלל את הסיכון.

גם רוכש הדירה רוצה להגיע לבית שלו, וגם הקבלן רוצה לסיים מהר כדי לעבור לפרויקט הבא.

אגב, לפי מדד תשומות הבנייה הקיים זה בכלל לא בטוח.

העניין הוא לא שרוכש הדירה יקבל 300%, זה לא מעניין אף אחד, העניין הוא שאנחנו רוצים שהוא ייכנס בזמן לדירה שלו כי הוא משלם משכנתה ורוצה את השקט שלו, הוא לא רוצה לחיות בחוסר ידיעה איפה הוא יגור. אני חושב שגם הרצון של הקבלנים זה לסיים מהר כדי לעבור לפרויקט הבא. אפילו אם הקבלן ישלם 300%,200% או 150%, הוא עדיין יריב עם הרוכש על המצבים שבהם זה לא באחריותו. למי אותו רוכש דירה פונה? האם אנחנו שולחים אותו עוד פעם לבתי משפט להתגלגל מול הקבלנים, או שאנחנו אומרים לקבלן: העסק שלך עם הרשויות, עם העיריות, עם משרד השיכון? האם לא עדיף שנעשה דבר כזה כדי שרוכש הדירה לא יצטרך ליפול בין הפטיש לסדן?

צמצמנו את גדר המקרים על ידי כך שעכשיו אמרנו שבכל המקרים הקבלן אחראי, למעט סיכול ולמעט אם זה האשמה של הרוכש לבד. הסיכול זה נושא שנדון המון בבתי משפט. אגב, סיכול לא כולל מלחמה, סיכול לא כולל המון אפיזודות שקורות במשק הישראלי, לכן גם שביתה לא מוגדרת כסיכול. המקרים הם די ודאיים מבחינת הרוכש. אנחנו מצמצמים פה את החיכוך בין הרוכש למוכר. יהיו הרבה פחות התדיינויות בבתי משפט כי המצב החוקי הוא הרבה יותר ברור, ידוע מראש. אתה צודק שהמצב הקיים הוא בלגאן אחד גדול מבחינת הפרשניות ומבחינת מה חל ומה לא. ניסינו במסגרת הצעת החוק הממשלתית לצמצם עד לכדי מינימום את החיכוך.

אני חושב שכצעד מאזן לדבר הזה שעשינו פה נצטרך לבחון את גובה הפיצוי ואת כל הנושא של ויתור על תביעות בעתיד. יכול להיות שזה גם הכלי שיכול לעזור לרוכש לתבוע את הקבלן אחרי שהוא נכנס לדירה.

מה לגבי חובות יידוע? גם הן יכולות ליצור ודאות.

אנחנו עוד לא שם. עכשיו אני מבקש שתתייחסי לנושא של ההצמדה.

מעניין לשמוע מה הסכמתם עם משרד המשפטים.

הסכמנו עם משרד המשפטים שהדבר יכול להיות נדון בוועדה, ולכן אנחנו פותחים את הנושא לדיון.

עלתה פה טענה משפטית של משרד המשפטים, אני רוצה שתתייחסו לגופה של הטענה.

מבחינה משפטית יותר קל לכלול את מדד המחירים לצרכן. כמו שניתן לגלם את מדד תשומות הבנייה או מדדים אחרים, כך ניתן גם לגלם את הסיכון הזה. הבטחנו שזה יידון בכנסת, לכן מבחינתנו הדבר הזה אכן פתוח לדיון. העמדה שכוללת את מדד המחירים לצרכן היא העמדה הפשוטה יותר.

האם העמדה הלא פשוטה מגיעה לכדי קושי או לידי מניעה? איפה אתם עוצרים?

מניעה לא נאמר פה. אם זה היה מניעה זה לא היה מגיע לכנסת.

לא אמרנו מניעה. עמדת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה היא קושי משפטי ממשי. זה מונע הגנה על אינטרס מאוד לגיטימי של המוכר - ספק אם יש לו הצדקה.

אתה מכיר עוד מדינות בעולם שיש להן את ההגנה על האינטרס החשוב הזה שיש קושי משפטי ממשי לבטל אותו?

הפכת את הנטל. אני לא מכיר עוד הרבה מאוד הסדרים שמונעים - -

אני לא מכיר אף מדינה בעולם שיש בה מנגנון של הצמדה על דיור.

כשאנחנו בדקנו ראינו שדבריך נכונים.

אור לגויים זה נהדר, אבל אל תהפכו דבר שהוא המצאה ישראלית עקומה שאולי הייתה לה הצדקה בשנות ה-80 באינפלציה של 22% לחודש, למצב נורמאלי שפשוט לא קיים בעולם. המצאנו זכות שלא קיימת. לקבלן יש אין ספור דרכים להגן על עצמו. אני לא נגד המנגנון אם רוצים לקיים אותו, אבל אם אנחנו חושבים שהמנגנון הזה מייצר עיוותים - -

אין חוק מכר בעולם.

לא נכון.

מה נאמר בוועדת שרים? האם יש עוד מדינות שבהן יש איסור הצמדה?

הדבר הזה הוצף וסוכם שנדון בעניין הזה.

האם יש אפשרות משפטית לבטל את ההצמדה עבור חוזים קיימים כשיש איחור במסירה?

אנחנו רואים את זה כרטרואקטיבי אם זה מתערב בהקצאת סיכונים שכבר נעשתה בחוזים קיימים. הצדדים קובעים את התנאים ביניהם, הם מחלקים ביניהם את כל הסיכונים והסיכויים במועד הכריתה. התערבות שבאה לאחר מכן היא בגדר רטרואקטיבית, היא מתערבת בחוזה שכבר נכרת בעבר. החלת התיקון על חוזים שכבר נכרתו זאת בעיה, זאת דרישה חדשה שלא הוזכרה בדיונים הקודמים.

לא נכון, דנו בזה גם בדיון הראשון וגם בשני.

כאן יש הרבה יותר מקושי משפטי ממשי – ספק אם הוא יעמוד. יש פה פגיעה בהסתמכויות סבירות של אנשים על חוזים שנכרתו בהתאם לדין הקיים, יש פה פגיעה בזכויות מוקנות, חוזיות, קנייניות, שיבוש הקצאת סיכונים חוזיים בין הצדדים.

עיכוב במסירה של למעלה משנה זה אינטרס שאנחנו רוצים להגן על ההסתמכות עליו בראייה מערכתית? אתה רואה איזה היגיון בזה?

אתה דן איתי על מקרים ספציפיים.

לא ביקשנו להחיל את החוק רטרואקטיבית ובאופן גורף, באנו ואמרנו שיש מקרים מסומים שבהם אנחנו לא חושבים שיש אינטרס הסתמכות מספיק לגיטימי שכמחוקק אנחנו רוצים להגן עליו. אנחנו יודעים להבחין בין אינטרסים שיש לנו עניין להגן על ההסתמכות עליהם כיוון שהם אינטרסים שלגיטימי שאנשים שנכנסים כצדדים לחוזה יסתמכו עליהם, לבין אינטרסים שהם פשוט לא אינטרסים לגיטימיים. המצב היום זה ש-100% מהסיכון הוא על הרוכש. שנה אחרי מועד המסירה אני מוכן לקבל, אבל קבלן שמאחר שנתיים-שלוש במסירה והסתמך על זה שהרוכש ישלם לו את הסיכון הזה, בעיני זה לא אינטרס ציבורי לגיטימי שאני רוצה להגן עליו.

גם במקרה כזה יש פגיעה בזכויות מהותיות.

לא מדובר במקרה בודד.

גם במקרה של הקבלן המפר יש פגיעה בזכויות מהותיות. הקבלן מסתמך על הדין הנוהג, לכן בעת כריתת החוזה הוא יודע מה תג המחיר שנקבע בצד ההפרה.

אני לא מדבר עכשיו על קנסות, אני רק מדבר על הצמדה. אם היית צריך למסור את הדירה ולא מסרת, אתה עוד רוצה לגבות מהרוכש את הסיכון שנגרם לך כתוצאה מהאיחור?

בנוגע ליכולת של הקבלן ליהנות מהצמדה בתקופה הנגררת אחרי שהוא הפר חוזה, גם על פי הנוהג הוא לא יכול לתבוע את זה.

זו אמירה סופר חשובה.

במקרה שבו הקבלן הוא המפר והנזק בגין עליית המדד הוא נזק שנגרם עקב ההפרה, אני חושב שגם ככה על פי הדין - -

האם אין מניעה לבטל את ההצמדה במידה והאיחור במסירה הוא באשמתו של הקבלן?

הדין הנוהג מגיע לתוצאה כזאת במסגרת דיני התרופות.

לך לבית משפט ותוכיח שהקבלן אשם.

הדינים שמסדירים היום את התוצאות של הפרת חוזה יכולים להגיע לתוצאה דומה.

אם זה כבר קורה בשטח אני יכול להחיל את זה בחוק.

זה לא דומה לחוק שקובע את הקצאת הסיכון הזה מלכתחילה, שמשנה את תוכן החוזה.

אתה אומר שלפי הדין הנוהג אותו רוכש יכול ללכת לבית המשפט, לתבוע את הקבלן ולבטל את ההצמדה, נכון?

לא לבטל את ההצמדה, לתבוע אותו על הנזקים.

בית המשפט ייתן לו בדיעבד את הנזקים הכלכליים שנגרמו לו עקב ההצמדה הזאת, הוא לא יפגע בתוכן החוזה.

אם אני קובע בחוק שבמידה והייתה הפרה ההצמדה תבוטל גם אחורה וגם קדימה, מה הבעיה?

כי מגדירים מלכתחילה לבית המשפט את הסעד הספציפי שהוא ייתן. יכול להיות שבית המשפט יחליט לא לתת פיצוי בערך של כל ההצמדה.

אני התנסיתי כמו עוד הרבה אנשים כאן בלקנות בית. כשאני קניתי את הבית שלי והיה איחור במסירה, הקבלן אמר לי כך: "תקשיבי, מתוך ה-100% 50% מאיימים עלי שיתבעו אותי. מתוך ה-50% שיתבעו אותי 20% באמת תובעים אותי. מתוך 20% שתובעים אותי 10% ימשיכו תהליכים, 5% אולי ינצחו אותי - שווה לי כלכלית". המשפט הזה טבוע בי 20 שנה. האם זה אומר שכולם ככה? התשובה היא לא, אבל גם החוק הזה לא בא לדבר על כולם, הוא מדבר על אלה שמתנהלים ככה. התפקיד שלנו כח"כים הוא לראות שהחוסר איזון הזה על השולחן יקבל מענה.

לאדם שהיה צריך להגיע בשבוע שעבר לחתום ואמר שהוא מעדיף לחכות לחוק שיבוא, אמרו שהחוק לא יחול עליו. גם כשהוא ביקש לשלם את כל הכסף במיידי הם לא הסכימו. לשמוע שעושים את זה לרוכש דירה זה עוול.

אני מזכיר שאמרתי פה שאין בעיה שהקבלן יגלם את הסיכון במחיר, שאין בעיה שהקבלן יקבע מועד מסירה מאוחר יותר.

בדיון הקודם הועלו רעיונות לגבי האפשרות של הגדלת המימון של הבנקים עקב ההצמדה ולגבי האפשרות להקדמת התשלומים על ידי זה שנותנים או בונים איזה שהוא מנגנון הצמדה של חשבון הליווי של הקבלנים. קיימנו כמה דיונים עם המפקח על הבנקים. ד"ר זיו נאור, אני אשמח אם תוכלי להתייחס לשתי הסוגיות.

אנחנו ננסה למצוא איזה שהוא מנגנון שיאפשר להכניס את אותה הצמדה לתוך המשכנתה, לפחות באופן חלקי.

אנחנו לא מבקשים לשנות את התמהיל בין ההון העצמי למשכנתה, אנחנו מבקשים שהבנקים יוכלו להתייחס לנושא של ההצמדה ולתת במועד מאוחר יותר אפשרות להגדיל את המימון למשכנתה על מנת שהרוכשים לא יצטרכו לחפש מקורות מימון אחרים כדי לממן את ההצמדה.

הבקשה פה היא להגדיל את המשכנתאות באופן שיוכלו לגלם גם את ההוצאות הנוספות. אני לא יודעת להצביע בדיוק על הפתרון, אבל אנחנו חושבים באופן חיובי על פתרון שיאפשר לרוכשים להגדיל את ההלוואות שלהם באופן הזה שלא יפרוץ את המגבלות החוקיות שנקבעו בהוראות הפיקוח על הבנקים.

כשבעיקר את מדברת על גובה ההחזר אל מול גובה ההכנסה.

נכון. אנחנו גם לא מדברים פה על פריצה של שיעורי המינוף.

זאת אומרת, תקרת המינוף תחושב לא מהסכום המקורי הנקוב בחוזה אלא מהסכום שכוללת ההצמדה. אם אני יכול 75% מהקרן, אני גם יכול 70% מההצמדה.

אני לא מתחייבת בדיוק על איך נעשה את זה. יכול להיות שנעשה את זה בציפיות להצמדה, משהו בסגנון הזה.

אם היינו יודעים ציפיות, לא היינו צריכים לדון על החוק הזה בכלל.

הדבר היחיד שאנחנו מבקשים זה שבמעמד החתימה על המשכנתה יהיה איזה שהוא סעיף שאומר שבמידה והייתה עלייה בעקבות הצמדה למדד כזה או אחר, תהיה אפשרות להגדיל את המשכנתה באותו שיעור מימון.

אני עוד לא יודעת איך נעשה את זה. אנחנו צריכים לשבת ולהחליט איך נעשה את זה מבחינת ההוראות שלנו.

יש לכם פחות או יותר הערכת זמן?

מוקדם לי להתחייב ללוחות זמנים.

אני רק מבקש שתעדכנו אותנו כוועדה על ההתקדמות.

אחת האפשרויות שעלו פה זה שהקבלנים יתנו אפשרות לרוכשים להקדים את התשלומים. באים הקבלנים ואומרים שמכיוון שהכסף שלהם שנמצא בחשבון הליווי לא צמוד לשום דבר, ערך הכסף נשחק. האם יש דרך להצמיד את הכסף שנמצא בחשבון הליווי בבנקים לאיזה שהוא מדד כזה או אחר, או להצמיד אותו לאיזה שהוא מכשיר פיננסי כזה או אחר?

לתקופה קצרה, כי היום זה רק שלוש שנים.

אנחנו לא יכולים להורות לבנקים להצמיד או לשלם ריביות מסוימות על מוצרים מסוימים.

לא להורות - לאפשר.

השאלה אם יש איסור.

האם אתם יכולים לאפשר לבנקים להשקיע את זה באג"חים ממשלתיים או משהו כזה?

זה משהו אחר. ברגע שאתה נותן להם לרכוש זה אומר שהכסף לא בוודאות שם.

יש סיכון מסוים בשחיקת ערך הכסף.

זה מעבר לשחיקת ערך הכסף, כי השווקים יכולים לרדת בדיוק ברגע המשמעותי שאז יכולה להיות שחיקה אפילו יותר משמעותית וניכרת.

אם השווקים ירדו - גם המדדים ירדו. אנחנו צריכים לגדר סיכונים. מה שמגן על הפרויקט היום זה הרוכש שבסוף צריך לשלם את המדד. אנחנו מנסים לאפשר הקדמה של תשלומים כך שהרוכש לא יצטרך לשלם 80%, לא יצטרך לשאת בהפרשי מדד עצומים. אני לא אומר שהוא ישלם את הכל עכשיו, אני אומר שהוא יקדים את התשלומים לפי קצב התקדמות הבנייה. מה אומרים הקבלנים? שאם הם היו מקבלים את הכסף הזה לעצמם, לא הייתה בעיה, הם היו יודעים איך לנהל את הכסף כך שהוא לא היה נשחק, אבל מכיוון שהם חייבים לשים אותו בחשבון הליווי ושם הוא נשחק, הם לא רוצים לגלגל את זה מהרוכש אליהם. מה אומרים הבנקים? שאם בנק ישראל יאפשר להם להשקיע את הכספים שנמצאים בחשבונות הליווי באפיקים סולידיים שינסו לצמצם את השחיקה של ערך הכסף, הם יוכלו לאפשר לרוכשים להקדים את התשלומים. לא מדובר על המון כסף, כי בסוף אנחנו מדברים על להקדים תשלומים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. ממילא הבנק משחרר לקבלן לפי קצב ההתקדמות.

אגב, זה רק במידה ובחוזה כתוב אחרת.

יש חוזים שממילא עובדים באבני דרך. בחוזה שעובד באבני דרך הקבלן גילם את הסיכון מראש במחיר.

השאלה אם יש איסור.

היום כן.

השאלה אם יש אפשרות לבחון את האיסור הזה שוב לאור הדברים ששמענו.

היום מנגנון ההגנה נשען על הרוכש. אנחנו רוצים ליצור מנגנון הגנה שלא נמצא אצל הרוכש, או לפחות לא כולו אצל הרוכש. המשמעות היא שצריך לתת לבנק, אם הקבלן רוצה, את האפשרות להשקיע באג"ח ממשלתי. לא נראה לי שאג"חים ממשלתיים עובדים בתנודתיות כזאת שפתאום כל הכסף בחשבון הליווי ייעלם ולקבלן לא יהיה מאיפה להשלים. אנחנו מדברים על תזוזות מאוד נמוכות. בדרך כלל אג"חים עולים כי הם מבוססי מנגנון של ריבית קבועה. נכון שהם אחר כך סחירים בשוק ויכולה להיות תנודתיות במחיר, אבל בסך הכל זה לא אג"ח שנעלם בבוקר אחד. גם במקרה כזה הקבלנים יישאו בנטל מסוים, כי אג"ח ממשלתי לא עושה מה שעושה הצמדה בעולמות של אינפלציה כמו שאנחנו נמצאים בהם היום. הקבלנים מוכנים לבוא לקראת הדיירים ולאפשר להם להקדים תשלומים לפי קצב התקדמות, בתנאי שהכסף שלהם לא ייקבר בחשבון הליווי. אני מסכים שזה עולם של ניהול סיכונים.

השאלה אם יש דרך לא להיכנס לעולם של סיכונים.

אין דבר כזה. אתה לא תקבל ריבית קבועה מאף אחד.

אתה יכול לאפשר לבנקים לתת איזו שהיא ריבית על הכסף.

גם היום הבנקים נותנים על הכסף הזה ריבית בנק ישראל. הריבית הייתה רבע אחוז, עכשיו היא שלושת רבעי אחוז.

למה שלא יתחרו אחד בשני במתן ריבית טובה?

גם היום הם מתחרים, אבל כנראה שהתחרות לא מספיק גדולה.

כיום אין תחרות בכלל. אמנון, איך אתה בוחר לאיזה בנק ללכת?

לא לפי הריבית.

לפי מה?

לפי כמה הוא מוכן לספק ליווי לדבר הזה, לפי איך שהוא מנתח את הפרויקט הזה, לפי איזה ריביות הוא גובה מאיתנו על הערבויות הבנקאיות שיוצאות אם יש מינוס לאורך תקופת החוזה.

האיסור להשקיע את הכסף בחשבון הליווי הוא איסור של בנק ישראל כדי לשמור על יציבות הפרויקט.

יש היגיון למה.

בסוף זו שאלה של ניהול סיכונים. אני לא אומר להיות מופקר עכשיו ולתת לו לעשות מה שהוא רוצה, אבל צריך לנהל סיכונים בצורה טיפה יותר מתירנית. היום כשאתה באפס סיכונים מי שמשלם את הסיכון זה הרוכש.

העמדה שלנו היא שצריך להגן על הכספים האלה, שלא ניתן להוציא אותם החוצה. אני מוכנה לחשוב על הנושא מחדש, אבל זאת העמדה שאיתה הגעתי.

אני מבקש ממשרד השיכון להציג את המצגת שלו על פי השאלות שהוא נשאל בפעם הקודמת.

במדגם של 18,600 דירות שעשינו והיה פרוס על פני כל הארץ לאורך ארבע השנים האחרונות, ראינו ש-83% מהדירות נמסרות באיחור העולה על 60 יום. 7.8% נמסרו באיחור של ארבעה חודשים, 5.6% נמסרו באיחור של שישה חודשים, ו-28% - עד שנה. מה שהכי כואב זה ש-42% מהדירות נמסרות באיחור של למעלה משנה. כשאנחנו מגיעים למספרים של למעלה משנה, המשמעות שאנשים צריכים לשלם שכר דירה ויש להם נזקים כאלה אחרים. מכיוון שכל היושבים פה בחדר בטח רכשו דירה פעם אחת בחייהם, כנראה שסטטיסטית גם להם איחרו. גם בשוק החופשי המספרים הם מטורפים. במחיר למשתכן יש אחוז יותר גבוה, אבל גם המספרים שאינם מחיר למשתכן הם מספרים מטורפים.

חשוב לציין שהרוב זה מחיר למשתכן.

אם פה זה 42%, בדירות שאינן מחיר למשתכן זה 35%.

אני עובר להבדל בין המצב של היום לבין הנחות העבודה במחירי השוק. כיום כל מחיר דירה מוצמד למדד תשומות הבנייה כך שהמחיר לא סופי, לא ידוע, אי אפשר לצפות אותו, והא לא נמצא בתוך המשכנתה. עליית המדד מהווה תמריץ שלילי למוכר למסור את הדירה. המוכר גובה הפרשי הצמדה למדד מעבר למועד המכירה החוזי גם כאשר העיכוב איננו באחריות הקונה.

המצב המשפטי הקיים מעודד את הקבלן לאחר במסירה. הוא מבחינתו יכול ליהנות ממדד תשומות הבנייה אחרי המועד הרלוונטי, כשמהצד השני יש את הרוכש שלא יכול לגלם את כל העלויות האלו במועד הרכישה החוזי. הרוכש הולך ולוקח משכנתה במועד שבו הוא יודע מחיר אחד, אבל המחיר האפקטיבי שהוא משלם הוא הרבה יותר גבוה בתום התקופה.

אני חושב שיש פה עיוות בהבנה איך קבלנים עובדים. קבלן לא מרוויח מכל האירוע הזה כי הוא משלם לבנקים ריביות, הוא ממומן וממונף עד מעל הראש. זה חלק מהביקורת ששמענו כשהיינו אצל הנגיד שאמר שהבנקים חילקו פה מימונים. תבינו שזה עולה לקבלנים כסף. כל יום שהקבלן עומד באתר עולה לו כסף - הוא משלם תקורות, הוא משלם למנהלי העבודה, הוא משלם אין ספור כספים. הנחת העבודה שלכם סביב השולחן צריכה להיות שונה ב-180 מעלות. בכל מקום יש את הפירות הרקובים, אבל רובם של הקבלנים באים לעבוד ורוצים שהלקוחות שלהם יהיו הכי מרוצים. אני מוחה פה על הניסיון לזרוק את הקבלנים כאילו לזירה של גלדיאטורים כדי להתגושש.

אין שום כוונה כזאת.

הקבלן רוצה למסור דירות, רוצה לעבוד, רוצה להרוויח בכבוד לא פחות מהלקוח שלו שלא רוצה לשלם שלא לצורך. בואו תסתכלו על הבעיות האמיתיות. משרד השיכון בתכנית החדשה שלו קובע זמנים של 26 חודשים למסירה, כשברור לכולם שאין סיכוי. משרד השיכון יבוא לפה עוד שנה ויגיד לכם: תראו, 90% מהקבלנים מאחרים, לא 88%. ההתקוממות שלנו היא על זה שהולכים והופכים פה ציבור שלם של אנשים לאסקופה נדרסת.

אמנון, זה לא נכון.

עורכת הדין פרוקצ'ה אומרת מה המצב המשפטי מאפשר. מה שהמצב המשפטי מאפשר זה התייחסות משפטית. הקבלן הוא לא אויב, ואנחנו גם לא שמים אתכם כגלדיאטורים. בסך הכל החקיקה הזאת נועדה לייצר תמריצים כי השוק מגיב לתמריצים.

אמרנו לך מה התמריצים.

התאריכים נקבעים רק מיום מתן ההיתר. מצאנו לנכון להרחיב את התאריכים ולייצר בידול בין בניין של שלוש קומות לבניין של 12 קומות ולבניין של 26 קומות. עשינו עבודה גם על התאריכים וגם על הסוגים של הבניינים בעקבות הפנייה. יהיה דיון איתכם על הדברים ועל העבודה המקצועית שהכנו כי מצאנו שבטענה שלכם יש אמת.

הסטטיסטיקה תשתנה בעקבות זה.

מה עושה התיקון החדש? הנחת העבודה שלנו היא שהגבלת ההצמדה תגביר את הוודאות של הקונה לגבי התשלום הסופי, ותקטין בצורה משמעותית את התשלומים להפרשי הצמדה בלתי צפויים כך שהיקף התשלומים שאינם מכוסים במסגרת המשכנתה יקטן. הפתרון של בנק ישראל עוזר לנו כדי להקטין את רמת חוסר הוודאות. אנחנו חושבים שיהיה תאריך שלכולם יהיה אינטרס לעמוד בו.

פיצוי בגין איחור מסירת הדירה. כיום חוסר השוויון מגיע לידי ביטוי בצורה החזקה ביותר בנושא הפיצוי, כי כמעט כל הסיכונים נמצאים על הקונה. הקונה הוא השחקן החלש, הוא לא יודע מי זה רמ"י, הוא לא יודע מי העירייה, הוא לא יודע מי הכבאי, הוא לא יודע מי המים. בחלק גדול מהמקרים זו גם דירתו הראשונה והיחידה. כל הסכנה היום נמצאת עליו. לא תמיד לקונה, שכבר מגיע חסר כסף ועם לשון בחוץ ביום המסירה, יש כוח ללכת מול הקבלן הגדול לתהליך של תביעה. מועדי המסירה כיום הם לא ריאליים. איחור ממוצע היום עומד על 316 ימים. גם אם תגידו לי שלפי הנתונים שלכם הוא עומד על 278 ימים, זה מבחינתי לא משנה את העובדה שהאיחור הממוצע הוא מאוד גדול ויש משמעות מאוד קשה לזוגות הצעירים במיוחד.

מה הסיבה?

בפעם הקודמת ביקשנו להבין למה יש את האיחור הזה.

האיחור הממוצע תלוי בהרבה מאוד גורמים. הוא תלוי בכבאות, הוא תלוי בטופס 4, הוא תלוי בעיריות, הוא תלוי במים, הוא תלוי בחשמל. יש דבר אחד שהוא לא תלוי בו - הרוכש. ב-99% מהמקרים זה לא תלוי ברוכש. התשלום כן נופל על הרוכש. המטרה שלנו בחוק היא שביום הראשון יגיד הקבלן: הסיכוי שאני אמסור בזמן הוא מאוד מאוד נמוך - -

אתה מצפה מהקבלן שיהיה אמיתי ויגיד לו: שמע, יש לך עוד שנה, יש לך עוד שמונה חודשים לקבל את הדירה.

והמחיר יגלם את ההנחה הזאת.

גם רמ"י וגם אני כמשרד השיכון נצטרך בסוף להעריך. 40% מהדירות, או לפעמים יותר, נמכרו בשוק החופשי. מה שקרה זה שהזמנים היו לא ריאליים בהרבה מאוד פרויקטים בשוק החופשי ובמחיר למשתכן. הסיבה שהם היו לא ריאליים היא שאף אחד לא שילם את המחיר הזה.

איך אתה עכשיו קבעת לעצמך שהאיחור הזה נובע גם בגללך? מה עשית?

אם אני נותן שלוש שנים כשאני יודע שזה לא שלוש שנים אלא ארבע שנים, הקבלן יגיד ששלוש שנים זה לא ריאלי והוא יציע פחות כסף על הקרקע. אני לא רוצה שהוא יציע פחות כסף על הקרקע כי בסוף אני מפסיד. לי יהיה את כל האינטרס לתת מאוחר יותר, לתת בזמנים יותר ריאליים.

זה קורה בלפלנד, שם יש קרקע למכביר.

אחת הבעיות הגדולות זה שאתה לא רוצה שהוא ישלם את המחיר הכי נמוך על הקרקע.

אני היום לוקח את כל הסיכון על הקרקע.

בואו נזכור שמי שמשלם על כל האירוע הזה הוא הרוכש. יושב הזוג המסכן הזה שכל היום מוסיפים לו עלויות וגם לא יכול לקחת את המימון הזה. אנחנו טיפה משנים את הנוסחה הזאת, לא קרה שום דבר. אם יש למישהו סיכוי להשפיע כדי שהממשלה וכל מוסדות הממשלה יתחילו לעבוד בצורה יעילה וטובה יותר זה הקבלנים, כי הם הרבה יותר חזקים מהרוכשים. ככל שאנחנו מעבירים את הנטל על הקבלנים זה יותר טוב.

זה בגלל הדרך הקלוקלת שמתחילה ברמ"י. אנחנו שמים פה פלסטר, אנחנו לא מטפלים. אם היינו מטפלים בראש וראשונה ברמ"י, זה היה אחרת. אם הצעת החוק שלי על כך שקק"ל ישווקו את ה-7%, לא רמ"י, הייתה עוברת, זה גם היה נראה אחרת. אם תטפלו במחצבות זה גם ייראה אחרת.

חבר הכנסת אזולאי, החוק הזה לא מדבר על רמ"י.

החוק הזה לא מטפל בזה. בחוק המכר אתה לא מטפל בהקצאת קרקעות.

הנחת העבודה בתיקון החוק זה שלא יוקצו לקונה סיכונים שאינם בשליטתו. לא יהיה תמריץ לקבוע מועדי מסירה לא ריאליים, כדי שהאדם שיבוא לקנות דירה ידע בסבירות יותר גבוהה מתי הוא יקבל את הדירה. הקבלן צריך לשים על השולחן: אם אתה קונה בפרויקט בעפולה, אתה הולך לחכות שלוש שנים עד שתקבל את הדירה והדירה תעלה x, ואם תקנה במטולה, זה ייקח ארבע שנים והדירה תעלהx מינוס 10%. אנחנו מצמצמים פה את גדר המחלוקת בין הצדדים במקרה של מחלוקת על הזכות לפיצוי. המטרה שלנו לא לייצר מנגנון מאוד מסובך שהרוכש לא יודע להתמודד איתו, כי בסוף הרוכש הוא הצד החלש.

אתם לא פותרים את הבעיה שלו.

אני חולק עליך. יש פה את הגבלת האפשרות להטיל על הקונה את עלות ההוצאות המשפטיות. כיום המוכר רשאי, ובפועל המוכר עושה את זה תמיד, להטיל על הקונה את מרב הסכום שהוא יכול לשלם - 6,000 שקל כולל מע"מ. בפועל כולם גובים את הסכום המקסימאלי. קונים רבים משוכנעים שעורך הדין של המוכר מייצג אותם בעסקה, כשבפועל עורך הדין לא מייצג אותם בעסקה.

מאיפה הגיע הסכום הזה?

פעם היה מותר לגבות כחצי אחוז ממחיר הדירה. חבר הכנסת שטרית רצה בזמנו לבטל לגמרי את הנושא של עורכי הדין, אבל בסוף הפשרה הייתה - -

מה יקרה מחר אם עורך הדין יגיד: שמע, אין לי שום מחויבות כלפיך? איך אנחנו מעגנים בחוק את המחויבות כלפיי?

בחוק מעוגנת המחויבות הזאת.

הקבלן היום מחויב בביצוע הרישום על פי חוק. כמובן שהחובה היא עליו או על מי מטעמו. אם הוא הטיל את זה על עורך דין מטעמו, החובה הופכת להיות שלו.

אם יש לו עורך דין מטעמו, כל החובות הן על עורך הדין מטעמו?

אם אני תובעת את הקבלן והקבלן נעלם, הוא תמיד יכול לשלוח הודעת צד ג' לעורך הדין שהוא הטיל עליו. אני כרוכשת יכולה לתבוע את עורך הדין שמחויב לקבלן לבצע את הרישום. החובה לא התאיינה כתוצאה מהתיקון.

אין קשר בין מה שאמרת לבין מה שקורה במציאות.

יש את הרישום שעורך הדין של הקבלן מחויב לעשות. הוא לא מייצג את הרוכש בהליך הרכישה.

ולכן החוק מאפשר לבטל לגמרי.

הנושא שהוא מאוד מהותי לי זה איחור המסירה. כדי לדעת לעבד את זה חסר לי על איזו תקופה מדובר. האם תקופת הקורונה עושה סטיית תקן למה שזה? חשוב לדעת ממתי נספר האיחור בעבודה שלהם - האם מחתימת החוזה, האם מקבלת ההיתר. חסר לי גם הפילוח של הבדיקות, אם זה צפון יותר, דרום יותר, מרכז יותר. חסרות לי הסיבות לאיחור. קבלנים שדיברתי איתם אומרים: העניין של השינויים מאריך את הזמן, לכן עדיף שייקחו את מה שקנו. יכול להיות שיבואו ויגידו שאם הבית הוא as is, זו התחייבות x , והבית עם שינויים בתכנון הוא y. אותם רוכשים לא יכולים לעשות את השינויים כי הרי אף קבלן לא ייתן להכניס בעלי מקצוע תוך כדי העבודה שלהם.

כ-80% מתוך המספרים הם משנת 2016 עד 2020. ניסינו לנכות את הנושא של הקורונה, כי לקורונה בוודאי יש השפעה על - -

אלו השנים של המחיר למשתכן.

זה גם מחיר למשתכן וגם לא מחיר למשתכן. הנתונים שאנחנו נותנים הם בכל רחבי הארץ, ממטולה עד אילת. האם יש עיכובים יותר גדולים במקום אחד או במקום אחר? לא זיהינו איזו שהיא שונות מאוד גדולה. יש שונות בקבלנים בכך שלא כל הקבלנים מאחרים באותו זמן. יש קבלנים שמוסרים יותר בזמן, יש קבלנים שמאחרים. יש קבלנים שאתה יכול לדעת מראש שהתאריך שהם כותבים הוא לא התאריך שהם פוגשים, ויש קבלנים מאוד הגונים שנותנים תאריך וכוללים בתוכו את הדברים האלה ולכן נמצאים בתוך הטווח. יש אפילו קבלנים שמצליחים להקדים את המסירה.

אני לא רוצה לדבר על כל הבעיות שהתעוררו כאן ונדונו, למדתי המון בישיבות האלו, אני רוצה להתמקד בהצעות החקיקה. יש לנו כאן שלוש סוגיות נפרדות עם מטרות שונות, עם ממצאים שונים. הסוגיה הראשונה זה הנושא של האיחורים במסירה. החוק הקיים אומר שבניגוד לכל הפרת חוזה על איחור במסירה יש פיצויים מוגדלים – 150% על שמונת החודשים הראשונים, 125% - -

אנחנו חושבים להפוך את הסדר.

חלק מזה זה לפצות על נזקים שקשה מאוד לכמת אותם, חלק גדול זה הרתעה. החוק הנוכחי אומר שהפיצויים המוגדלים חלים אלא אם כן המצב נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. כדי שהקבלן יהיה פטור מהפיצויים המוגדלים הוא צריך לעמוד בשני תנאים. א', זה לא בשליטתו, וב', הסיכון לא מוטל עליו. המקרים של איחורים בעירייה, איחורים בלשכת התכנון ואיחורים במכבי אש לא פוטרים את הקבלנים.

זה מוטל עליהם.

הפסיקה מבינה את זה. זאת גם הייתה כוונת המחוקק כשניסחתי את זה ב-2011.

הרוכש לא יכול למנוע.

המצב המשפטי הנוכחי הוא שהקבלנים צריכים לשלם יותר גם אם זה לא בשליטתם. מה הבעיה שמשרד השיכון מזהה? הבעיה שמשרד השיכון מזהה היא שזה לא קורה במציאות. במציאות יש פערי כוחות בין הצדדים. כשהרוכש עוד לא קיבל את הדירה הוא מתפשר. זה בדיוק כמו הלנת שכר. על הלנת שכר צריך לשלם פי כמה, אבל בפועל המציאות היא שהעובדים תמיד מתפשרים. למה? הם מתפשרים בגלל פערי הכוחות. הבעיה כאן היא לא בכלל המשפטי, הבעיה כאן היא באכיפה, הבעיה כאן בפערי הכוחות. מה מציע החוק? לחפש את המטבע מתחת לפנס, לא איפה שהוא נפל. הבעיה היא בעיית אכיפה, הבעיה היא לא בעיה בדין. מה שמציעים פה זה לתקן עיוות אחד על ידי עיוות אחר. כלל הסיכול פה לא יעבוד. סיכול, כפי שאמרו כל היועצים לפניי, זה מקרים שלא מתקיימים במציאות. אם ייפול מטאוריט על הבניין אתה יכול לקרוא לזה סיכול. אפילו קורונה לא ברור שזה סיכול במצבים שונים. הוראת הסיכול היא מאוד קיצונית, כשהמשק והמשפט מתמודדים. איך מתמודדים? א', משום שאפשר להתנות על הוראת הסיכול. אמנם בחוזה מכר דירות זה לא תופס בגלל הסעיף הזה, אבל במקומות אחרים עושים את זה. וב', במשפט יש הרבה מאוד מנגנונים אחרים, כמו פרשנות, חוזה על תנאי, טעות בכריתה. להסתמך כאן על הסיכול בעצם אומר שאנחנו מטילים על הקבלן סיכול גם במקרים של שביתה, גם במקרים של בעיות בכל אחת מהרשויות, גם במקרים של מלחמה, של גיוס כללי, וזה פשוט לא עושה היגיון.

אני מציע שילוב של שני תיקונים. אחד זה לקבוע חזקה שניתנת לסתירה, ושניים, לקבוע שאפשר לתבוע גם אחרי מועד הכניסה. מה קורה היום? אני לא יכול לתבוע את הקבלן כל עוד אני צריך אותו, ואני צריך אותו עד מועד המסירה. במסירה הקבלן מחתים אותי על ויתור תביעות, שזאת השיטה הכי טובה להימלט. אם מצד אחד נקבע חזקה ומצד שני נקבע שאי אפשר להתנות על הוראת הסעיף הזה גם לא במועד המסירה, זה לדעתי יכול להיות מנגנון חליפי. מה שאמרתי עכשיו עוסק יותר בשלב האכיפה, פחות במקטע של הדין המהותי.

שתי ההצעות האלו נראות לי הגיוניות, אבל אני לא בטוח עד כמה הן סוטות מהדין הקיים. כבר היום סעיף 7א(ב) לחוק אומר: ויתור לרבות בכתב על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה בקשר לאי התאמה או אי התאמה יסודית המהווה תנאי להעברת זכויות - -

זה רק אי התאמה או אי התאמה יסודית. רק ביחס לטענת אי התאמה או התאמה יסודית אי אפשר להתנות.

אני חושב שזה רעיון לא רע להגדיל את הקוגנטיות של 7א(ב) לכלל הוראות החוק, בטח למקרה של עיכוב במסירה. זה נשמע לי יותר סביר מההצעה שמונחת.

מה לגבי החזקה?

אני לא בטוח שהדין הנוכחי לא טוען את מה שאתה אומר. כבר היום, כפי שניתן גם ללמוד מהפסיקה, מטילים את הנטל על הקבלנים והם בדרך כלל נכשלים. את הקושי שבסופו של דבר רק אחוז קטן עומד על זכויותיו עד הסוף בפני הקבלנים אנחנו לא נוכל, לצערי, לשנות בוועדה הזאת.

אם אני אאפשר לרוכש לתבוע כשאימת הקבלן היא לא עליו - -

אתה לא תוכל לשלול את התוקף של פשרות לקראת בית משפט, בבית משפט.

זה כן. כשאני עושה עם הקבלן את סיבוב המסירה, הקבלן לא נותן לי מפתח בלי שאני חותם לו באותיות הקטנות למטה שאני מוותר על כל תביעה או טענה.

על זה דובר.

אני חושב שזה יגדיל בצורה דרמטית את התביעות.

יכול להיות.

זה יוריד ודאות ויגרום להמון תביעות, לכן במישור הזה אין באמת שינוי מאוד גדול ביחס לחוק הקיים.

או שהקבלנים ישלמו כי הם יפסידו בכל התביעות.

פה אני רוצה להשיב לטענה שאנחנו מתעסקים באכיפה ולא במהות. הטענה הזאת לא נכונה. דבר אחד שנעלם זו העובדה שיש לקבלן דרך לפתור את העניין הזה כי הוא זה שקובע את מועד המסירה. אנחנו לא מדברים פה על אכיפה, אנחנו מדברים פה על תמריצים. החקיקה הקיימת מתמרצת את הקבלנים לקבוע מועד מסירה מוקדם כי בסופו של יום הם יודעים שהם יצטרכו לשאת בתשלום על העיכוב. ברגע שאנחנו אומרים שלא ניתן להקצות את הסיכונים האלה על הרוכש והקבלן הוא זה שיישא בהם, אנחנו משנים פה תמריצים. הבעיה שבאנו לתקן אותה כרגע היא לא העדר האכיפה. העדר האכיפה יטופל על ידי ה-150%, ואת זה לא תיקנו.

הבעיה שמוותרים על ה-150% וגם ימשיכו לוותר. אם תכפיל את הפיצויים על הלנת שכר פי 30, זה לא ישנה שום דבר – ההיפך.

הפתרון הוא רק לאפשר לתבוע אחרי שמסתיימים יחסי עובד-מעביד, שזה החוק היום בדיני עבודה.

אנחנו רוצים שהרוכש ידע מה הזכויות שלו, כי נכון להיום הדין הוא כזה שקשה לו לדעת מה הזכויות שלו.

אז תעשו הסברה.

כאשר ברור לו שרוב הסיכונים, למעט הסיכונים שהוא אחראי עליהם באופן אישי, מוטלים על הקבלן, הוא יודע מה הזכויות שלו, הוא יודע לתבוע אותן, וגם הקבלן יודע להעריך מה מועד המסירה החוזי.

הנושא השני זה הנושא של ההצמדות. יש המון גורמים שמשפיעים על עליית מחירי הדירות. הייתה קפיצה בביקוש עם העלייה של תחילת שנות ה-90, והייתה קפיצה בביקוש בעקבות משבר הסאב פריים. בשני המקרים האלה אנחנו רואים קפיצות. מה שיפה בקפיצות זה שבין המתחרים אין עלייה ומי שמממש את ההזדמנות זה המונופול, זה מינהל מקרקעי ישראל. העלויות של הבנייה לא השתנו. מי שמנצל את העלייה בביקוש ומטיס את המחירים למעלה זה מינהל מקרקעי ישראל. אני מעריך שההתמודדות הנקודתית בנושא של ההצמדה לא תפתור את הבעיה. אני חושב שזו לא גישה קונסטרוקטיבית להגיד: אנחנו נעשה מנגנון שיגרום לקבלנים להציע מחירים יותר נמוכים למינהל מקרקעי ישראל, ונעשה מנגנון שיגרום לקבלנים לצ'פר את הרשויות המקומיות. אם הבעיה במינהל במקרקעי ישראל, בשיווק, צריך לטפל בשיווק, ואם הבעיה היא בבירוקרטיה, צריך לטפל בבירוקרטיה. אני רואה היגיון בהצעה שאומרת שמרכיבים שונים של שינויי המחיר יהיו מוצמדים להצמדות שונות, אבל יש עדיין שתי בעיות מרכזיות. בעיה מרכזית אחת זה שעל כל המרכיבים שהם אינם עלויות הבנייה של הדירה לא תהיה שום הצמדה. הסיבה שבגללה מצמידים את התשלומים זה משום שככל שהזמן עובר ויש אינפלציה כוח הקנייה של כל שקל שאני מקבל יותר נמוך, וזה לא משהו שהוא בשליטת המוכר או הקונה, זה משהו שהוא מקרו כלכלי. הדבר הגרוע ביותר שאנחנו יכולים לעשות זה לאסור על הצמדות. היה לנו משק שלא ידע להתמודד עם האינפלציה בשנות ה-70 וה-80 והתוצאות היו קטסטרופליות.

מה עושים בארצות הברית? מה עושים במדינות אחרות בעולם? הרי זאת המצאה ישראלית.

מדינות שונות מעניקות טווח שונה של הגנות על רוכשי דירות. אין שום דבר שדומה בקצת לחוק מכר דירות.

אנחנו דנים עכשיו על להגן על האינטרס של הקבלן, לא של הרוכש. איך מגינים בארצות הברית על ערך הכסף של הקבלן?

בארצות הברית מוכרים דירות מוכנות.

תמכור דירות מוכנות. אני אמרתי לך למכור דירות על הנייר? אני טוען שכל השוק הישראלי הוא מעוות.

אני צריך לממן את זה.

תממן ותגלם. מה הבעיה?

אומר לכם פרופסור זמיר שזה לא הפתרון, שתיקון חוק המכר לא יפתור את הבעיות של השוק.

אין ויכוח על זה. לרגע לא חשבנו שהוא יפתור את הבעיות של השוק.

הוא רק ייצור עיוותים אחרים.

נקודת המוצא בכל מדינות העולם המערבי זה חופש החוזים. האיסור על הצמדה של חלק גדול מהמחיר, שזה רוב המרכיבים, אומר שזה לא משנה אם הקבלן ישתמש בכסף הזה כדי לקנות לעצמו אוכל, כדי לקנות דירה לילדים שלו או כל דבר אחר. צריך שאני אדע שאם אני עושה חוזה לטווח ארוך אני לא לוקח את הסיכון של האינפלציה כי זה מגדיל את המחיר. מה שהבנתי מדבריך זה שעל זה אפילו אין מחלוקת.

לא אמרתי שאין מחלוקת. אני הצעתי מודל של חלוקה של שליש, שליש ושליש של הסיכונים – חלק המדינה, חלק הקבלנים וחלק הרוכשים.

להגיד שעל החלק שהוא לא עלויות בנייה לא תהיה בכלל הצמדה זה דבר שלא יעלה על הדעת. לשלול את ההצמדה של חלק גדול מהמחיר לא יעלה על הדעת, משום שהכסף שהרוכש משלם מאבד מערכו בתנאי אינפלציה. בניגוד ל-20 השנים האחרונות יכול להיות שאנחנו בתחילתה של תקופת אינפלציה. הודפס די הרבה כסף בתקופת הקורונה, לכן יש סיבות לדאגה.

הבעיה השנייה שאני רואה עם ההצעה, וזה כבר יותר לרדת לפרטים, זה המנגנון שנקבע בתקנות שמשרד השיכון הפיץ במקביל. משרד השיכון מתיימר שם לקבוע כמה בשקלים עולה לבנות דירות.

אני לא רוצה שנדבר על התקנות עכשיו, זה דיון אחר.

סעיף 6ג זה העניין של שכר הטרחה של עורכי הדין. משרד השיכון והצעת החוק מונים ארבעה נימוקים למה האיסור על הגבייה יועיל לרוכשי הדירות. מתוך ארבע הסיבות אני חושב ששלוש לא משכנעות בכלל. אני חושב שהסיבה היחידה שמחזיקה מים זה העניין הזה של עלויות נזכרות. חיסרון אחד בהצעה הזאת זה שזה יעלה את העלות הכוללת של רכישת הדירה משום שעכשיו גם על החלק הזה יחול המיסוי שהוא עכשיו כאילו בנפרד.

לקבלן שמוכר 300 או לפעמים 3,000 דירות יש משרד עורכי דין שעושה לו את זה. הוא לא ייקח לו עכשיו עוד 5,000 שקל. הוא מנהל מו"מ, לוקח את משרד עורכי הדין שהולך לייצג אותו בכל העסקה הגדולה הזאת. אם עורך הדין ייקח את ה-5,000 או לא ייקח, זה - -

עורך הדין ייקח את שכרו בכל מקרה.

כיוון שזו עסקה מאוד גדולה והקבלן הוא בדרך כלל גם חזק, עורך הדין ייקח את שכרו.

חיסרון שני זה שזה מיד יעלה את המדד. הנקודה האחרונה שהיא קצת יותר משמעותית משתי הראשונות זה היחסים שבין הלקוח לבין עורך הדין.

זו הדילמה המרכזית.

החשש של רוכשי הדירות לחשוב שעורך הדין שהם שילמו בעדו מייצג אותם ולכן הם לא לוקחים עורך דין משלהם, אני חושב שזה חשש לא משמעותי. מחקרים השוואתיים בארצות הברית ובמקומות אחרים מראים שכשאנשים קונים דירה חדשה הם לא לוקחים עורך דין וכשהם קונים דירה יד שנייה הם לוקחים עורך דין. כשאנשים מתייעצים איתי אם לקחת עורך דין, אני אומר להם: חוץ מהשם של הקבלן הכל פה מקפח. מצבכם במקרה של עימות יהיה טוב יותר אם תחתמו על זה מאשר אם תנהלו מו"מ עם עורך דין שישנה לכם שם איזה שהוא פסיק אבל אחר כך יוכלו להגיד שהיה לכם עורך דין ברכישה. כאן התשלום הוא לא על ייצוג, הוא על פעולות הרישום. אם הולכים לבנות בנק משותף של 100 דירות, כמובן שהרישום צריך להיעשות על ידי עורך דין אחד, לא על ידי 100 עורכי הדין של הלקוחות.

את זה גם החוק קובע היום. מה המשמעות של חובת הזהירות שחב עורך הדין של הקבלן כלפי הלקוח? מה קורה אם אנחנו מבטלים את זה? מה הדיפולט שאנחנו מפסידים פה? לא בטוח שכדאי לחשוף את הרוכש לסיכונים על כל המיליון שקל בשביל לחסוך לו 5,000 שקל. השאלה אם יש פה סיכון.

אני לא מומחה לאתיקה של עורכי דין, אולי אחרים יוכלו לדבר על זה, אבל אני חושב שעורך דין שקיבל כסף מהלקוח יש לו חובת אמון יותר גדולה מאשר עורך דין שמקבל כסף רק מהקבלן.

הפתרון שהצעתי בדיונים הסגורים זה להסיר 1,000 שקל כדי לשמר את אותה זיקה.

הורידו את זה בזמנו אחוז וחצי משווי הדירה.

אנחנו נאלצים לסיים את הדיון ולהמשיך מאותה נקודה מחר.


הישיבה ננעלה בשעה 12:15.