כנסת פתוחה

פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וארבע

הכנסת



2
ועדת הכספים
31/05/2022


מושב שני



פרוטוקול מס' 288
מישיבת ועדת הכספים
יום שלישי, א' בסיון התשפ"ב (31 במאי 2022), שעה 14:30

שכירות מוסדית ארוכת טווח וקרנות להשקעה במקרקעין ("ריט") - מעקב

חברי הוועדה: אלכס קושניר – היו"ר
ינון אזולאי
נעמה לזימי
נירה שפק

יפתח עשהאל - רפנט שיכון ודתות, משרד האוצר

אורפז משולם - רפרנט שיכון ומקרקעין כש"ל, משרד האוצר

ישי בן אלי - סגן החשב הכללי מקרקעין, משרד האוצר

צביקה אליהו - רפרנט שיכון ומקרקעין חשכ"ל, משרד האוצר

ניסים אברהם - מנהל אגף שיווק, רשות מקרקעין ישראל

ליאור לוי - אגף דיור וחדשנות, דירה להשכיר - החברה הממשלתית לדיור והשכרה

אוראל יפרח - סמנכ"ל כספים ופיתוח עסקי, שירה להשכיר - החברה הממשלתית לדיור והשכרה

ארז רוזנבוך - יו"ר מגוריט

מתנאל רנד - שדלן

תמר בנתורה

טמיר כהן

יפעת קדם



שכירות מוסדית ארוכת טווח וקרנות להשקעה במקרקעין ("ריט") - מעקב

אני רוצה להתחיל את הדיון ולהזכיר לכולם שבמהלך הדיונים על חוק ההסדרים עשינו שתי רפורמות מאוד משמעותיות בשני חוקים. בחוק עידוד השקעות הון נתנו הטבות מס משמעותיות מאוד, כולל שינוי מודל עבור יזמים שפועלים בתחום הזה של שכירות ארוכת טווח, ועשינו רפורמה משמעותית במה שקשור לקרנות ריט. אמרנו אז שנעשה מעקב אחרי התהליכים שקורים בשוק בעקבות זה, וזה בדיוק מטרת הדיון. בדיון הזה אני רוצה שנתמקד בעיקר בקרנות הריט, לראות איך השינויים שעשינו משפיעים. אני מזכיר לכם שבמהלך הדיונים אז דיברנו על הנושא של מתן ערבות לקרנות ריט על מנת להוזיל את עלויות המימון שלהן, זאת בתמורה להקצאת חלק מהדירות בשכירות מופחתת. אני חייב להגיד שמאז לא התקדמנו יותר מידי. נפגשתי פעם אחת עם החשב הכללי בנושא הזה והוצג לי איזה מודל כללי כזה, לא מודל אמיתי. על רקע המצב שאנחנו רואים בשוק הדיור, עליות מחירי הדירות ועליות מחירי השכירות, אני חושב שזה הזמן לעשות עוד מאמץ על מנת להנגיש בכמות יותר גדולה ובמחיר זול יותר את האלטרנטיבה של דירה להשכרה, לא דירה בבעלות, לאותם אלה שהיום מבקשים את הדיור ואת הדירות. אני מבקש מחברת דירה להשכיר לתת לנו איזו שהיא סקירה.

אנחנו ניתן איזו שהיא סקירה קצרה כדי לרענן את הזיכרון של כולם מה זה המוצר הזה של דיור להשכרה, מה עשינו עד עכשיו, ולאן הולכים קדימה. אני חושב שאת מה שהעברנו בהסדרים ביחד, גם אנשי האוצר, חשב כללי, משרד השיכון, רמ"י וכן הלאה, אנחנו רואים בשטח. יש פשוט מהפכה בתחום השכירות ארוכת הטווח בישראל, הדבר הזה סידר את השוק. היזמים היום מתכוונים בהתאם לחקיקה החדשה, בהתאם לרגולציה החדשה, ואנחנו רואים את זה גם במכרזים שלנו וגם בפניות של אותם יזמים וקרנות ריט אלינו על מנת ליישם את הדבר הזה.

אני אתן בקצרה רקע על הדיור להשכרה בישראל. אנחנו היום בישראל עם סדר גודל של 30% שכירות, 70% בעלות. כשאנחנו משווים את הנתונים האלה למדינות ה-OECD, אנחנו רואים שפחות או יותר, ואנחנו מנטרלים רגע את מדינות מזרח אירופה שקצת שונות בהיבט הזה, היחסים די בטווח הנורמה. אלא מה? שבתוך ה-30% השכרה במדינת ישראל, שזה סדר גודל של 800,000 משקי בית, פחות מאחוז גרים בשכירות ארוכת טווח. במדינות ה-OECD בין 20% ל-65% גרים בשכירות ארוכת טווח בכל מיני מודלים. המשימה שלנו כחברה, כממשלה וכמחוקקים לצמצם את הפער ולראות איך אנחנו נותנים מוצר טוב יותר לשוכרי הדירות במדינת ישראל, יוצרים להם אלטרנטיבה ראויה לדיור בבעלות.

היום שוק השכירות הוא שוק ספורדי, עם תקופות שכירות מאוד קצרות, סדר גודל של בין שנה לשנה וחצי, כשכל הכוח נמצא אצל המשכיר. השוכר נמצא בנקודת קצה מאוד בעייתית - הוא יחתום על כל מה שצריך, יעלו לו את שכר הדירה מתי שירצו. אנחנו רואים גם לא מעט דירות לא ראויות למגורים.

מה אומר המודל של דיור להשכרה ארוכת טווח במודל שדירה להשכיר מפתחת? יציבות וודאות. מה שאנחנו עושים זה יוצרים מוצר מקביל למוצר הדיור בבעלות, יוצרים יציבות וודאות לשוכר, עם הסכמים ארוכי טווח, עם הסכמי שכירות ל-10 שנים, עם גמישות לטובת השוכר בכל נקודת זמן שהוא רוצה, עם שכר דירה ידוע וקבוע מראש. דייר שנכנס היום לפרויקט של שכירות ארוכת טווח יודע כמה הוא ישלם ב-2032, לא משנה אם הריבית עלתה או לא עלתה. מחירי השכירות שעולים בצורה משמעותית, ואנחנו שומעים על זה עכשיו, לא משפיעים על הדיירים שגרים בפרויקטים שלנו. אנחנו מדברים על פרויקטים חדשים, עם קומפלקס מנוהל, עם חוזה בפיקוח דירה להשכיר, בפיקוח המדינה.

איך נראה המודל? אנחנו צריכים להפעיל את השוק הפרטי כך שיהיה לו אינסנטיב כלכלי מספיק גדול כדי להיכנס לפרויקטים האלה, כי המדינה לא מתכוונת להחזיק את הפרויקטים בבעלותה. אנחנו רוצים ליצור תמריצים כלכליים לטובת אותם יזמים ואותן קרנות ריט שנכנסים לפרויקט. אחד מהפרמטרים שעליו נשען המודל זה מכרז על הקרקע. אנחנו משווקים את הקרקע והיזם הוא זה שמתמחר את כל הפרמטרים שתיארתי לפני כן - חוזה ארוך טווח, מחירים יציבים, מחירים קבועים, פיקוח של המדינה. היזם יודע שבסוף התקופה, שזה בדרך כלל אחרי 20 שנה, הוא ימכור את הנכס, יש לו זכות למכור את הנכס. לצורך תחשיב התשואה רואים את ההכנסות ומגיעים לכדאיות הכלכלית הרלוונטית. אנחנו מדברים על תשואה פרוייקטלית של 6% ותשואה על ההון העצמי של 10%. התשואות האלו הן קצת נמוכות מהתשואות בעולם. המטרה שלנו היא לגשר גם על הפער הזה, כדי לגרום למוסדיים ולגופים אחרים להעביר את הכסף שהיום נמצא בהשקעות בפולין ובארצות הברית לישראל. אחרי שיש שיווק של הקרקעות יחד עם רשות מקרקעי ישראל היזם יוצא להיתר בנייה, מקים את הפרויקט יחד עם הליווי והפיקוח שלנו ומשכיר את הדירות באותם תנאים שתיארתי למשך 20 שנים. יש מקומות, ובדרך כלל זה חריג, שבהם אנחנו מצמצמים קצת את תקופת ההשכרה - בדרך כלל בפריפריה - אבל סך הכל אנחנו מדברים על סדר גודל של 20 שנה.

איך נראה המודל מבחינת הדייר? מתוך 100% מהדירות שמשווקות להשכרה בין 25% ל-50%, תלוי אם זאת תכנית ותמ"לית או תכנית רגילה, הן בשכר דירה מופחת. זכאי משרד השיכון, הזכאים של מחיר למשתכן, אותם זכאים שאין להם דירה, שזה תנאי הסף היחידי, יכולים להירשם לפרויקטים שלנו, להגרלות שלנו וליהנות משכר דירה מופחת של 20% מתחת למחיר השוק, בנוסף על כל פרמטר הפיקוח והתקופות הארוכות שתיארתי.

זה על קרקע מדינה.

נכון, זה על קרקע מדינה.

דירה להשכיר מציג את הממשלתי.

אני אגע גם באיך זה מתנהל בשוק הפרטי. אני תיכף מגיע לחוק ההסדרים, לגבי מה שעשינו ואיך בסוף החזון שלנו זה לראות שלכל אזרחי מדינת ישראל ברור מה זו שכירות ארוכת טווח, איך הם נכנסים לזה, בין בפרויקט דירה להשכיר, בין דרך יזמים במסגרת חוק עידוד השקעות הון, בין במסגרת חוק הריטים.

אני רוצה רגע להזכיר לכם את המודל עצמו. אפשר לראות את תקופות החוזה, את עדכון שכר הדירה וכן הלאה. כל עמך ישראל נמצאים בתוך הפרויקטים האלה. אנחנו רואים היקף משמעותי יותר של צעירים, בעיקר עד גיל 39. אתם יכולים לראות ש-77% מהדיירים הם עד גיל 40. אני חושב שמבחינת מעמד סוציו אקונומי יש מכל הסוגים ומכל המינים, כשאנחנו מדברים בעיקר על משפחות צעירות.

כמה כאלה יש? אתה לא אומר כמה כאלה יש.

יש לנו בעיית ביקוש הפוכה. מה זה אומר? זה אומר שהביקושים לפרויקטים שדירה להשכיר משווקת ולמוצר הזה של שכירות ארוכת טווח הם הרבה יותר גדולים ממה שכרגע ,לצערי, מדינת ישראל יכולה לתת. רשות מקרקעין ישראל מנסה לסייע לנו במה שאפשר כדי לקבל עוד מתחמים כאלה. רק בשנת 2021 שיווקנו 6,500 יחידות דיור, כאשר בשנת 2022 אנחנו צפויים לשווק 10,000 יחידות דיור.

מה שאני מכירה מדירה להשכיר זה שגם בתוך מתחמים של מחיר למשתכן היה מודל משולב.

לא, אין מודל משולב.

נאות פרס חיפה זה מחיר למשתכן.

את מתכוונת לזה שחלק מהדירות מושכרות לזכאים במחיר יותר נמוך. 25% מהדירות מושכרות ב-20% הנחה לזכאים.

אז זה כן משולב, כי זה דירות לקנייה ו - -

זה לא מחיר למשתכן.

התכוונתי לבניינים של מחיר משתכן.

בבניינים של מחיר למשתכן אין גם וגם.

זה מתנהל בנפרד לגמרי. הדבר היחידי שזהה זו הזכאות.

באותה שכונה יש גם כאלה וגם כאלה.

זאת אומרת, בניין כזה ובניין כזה.

אפשר לראות ביקושים מאוד משמעותיים שאנחנו צריכים לענות עליהם. בשקף הקודם הראינו את תמונת המצב כפי שהראיתי בדיון האחרון בחוק ההסדרים - 10,000 יחידות דיור שנמצאות בשלבי הקמה שונים, בין באכלוס, בין בהקמה, בין בשיווק. עברו מאז קצת יותר משבעה חודשים. היום אנחנו רואים 16,000 יחידות דיור שנמצאות בכל מיני שלבים, גם בשלב האכלוס וגם בשלב ההקמה.

מי עושה את זה?

מכיוון שהתקופה שעברה מאז תיקון החקיקה ועד היום היא תקופה קצרה יחסית, הרוב מוחלט של הגידול פה נובע כתוצאה משיווקים נוספים ששיווקה דירה להשכיר. את הפעילות של חוק עידוד השקעות הון נראה לקראת סוף שנת 2022, תחילת 2023, כי הייתה הוראת שעה שאפשרה - -

לגבי המודל הישן.

בדיוק. הם מנצלים את אותו מקלט מס מפורסם שאנחנו מכירים מאז. אנחנו מקווים שזה סוף סוף יסתיים בסוף 2022 ונראה את ההשקעות הולכות לתוך הפרויקטים האלה. במודל החדש יש הטבות מס יותר משמעותיות, יש משוואה מאוד ברורה בין תקופת ההשכרה לבין הטבת המס. ככל שתקופת ההשכרה ארוכה יותר, כך גם הטבת המס.

זאת הייתה המטרה.

אם אני מסתכלת על הקטע המאוכלס, אני רואה שב-1,000 בערך עלינו מאז ההצגה הקודמת שלך. כשאני מסתכלת על מה התקדם ממצב של הקמה למצב של מאוכלס, אני רואה את אור יהודה שעברה שלב, אני רואה את ראשון, אני רואה את תל אביב.

גם שוהם עכשיו התאכלס.

זה לא כתוב במצגת. הצגתם לנו שתל אביב, ראשון לציון ואור יהודה היו צריכות להתאכלס בין כה וכה עד סוף 2021. אותי מעניין מה עלה בפועל בשבעת החודשים האלה. לפי מה שכתוב כאן לא עלינו, כי מראש התחייבת שזה יהיה בשנת 2021. אני רוצה שתחדד לי מה ב-2022.

הדבר השני זה שדרות ופריפריה אני יודעת מה הביקוש בשדרות, איזה אטרף בשדרות. אנחנו רואים שיש שם ועדות גבולות, יש ותמ"לים. אני מסתכלת מה הנתח שאנחנו נותנים לכאלה שלא יכולים לקנות בית בשדרות - אזור פריפריאלי שיש בו את מכללת ספיר ומלא מכללות מקצועיות מסביב. אני רואה שנשארנו עם אותם 49 יחידות דיור, כאילו לא דיברתי בפעם הקודמת.

מה שאת רואה זה שינוי פנימי, זה 1,000 יחידות שעברו משלב ההקמה לשלב האכלוס. מה שאני מנסה להראות פה זה תוספת של יחידות דיור שנכנסו לתוך הפול הזה, כשלתוך הפול הזה נכנסו עוד 6,000 יחידות דיור.

שאלתי רק על האכלוס.

מבחינת האכלוס עמדנו בציפיות.

כמה נכנס ב-2022? כל מה שכתוב פה בין כה וכה היה ב-2021. כמה אתה יודע להגיד שנכנס ב-2022?

נכנסו עד כה סדר גודל של כ-600 יחידות דיור. היה בימים האחרונים טקס אכלוס בשוהם, היום יש טקס אכלוס בלוד. לא הכנסנו את זה לפה, כיוון שהאכלוס עדיין לא מלא. צריך לזכור שכל הפרויקט הזה של 16,000 יחידות דיור הוא פרויקט של שש-שבע שנים. אנחנו רוצים תוך עשור להגיע ל-10% משוק השכירות במדינת ישראל, אנחנו רוצים ש-10% משוק השכירות במדינת ישראל יהיה שוק שכירות ארוך טווח. בשביל להגיע לזה אנחנו צריכים יותר שיווקים, אנחנו צריכים לקבל יותר קרקעות, להעמיק את ההטבות איפה שצריך. ביחד עם הפעילות הממשלתית שדירה להשכיר מובילה עם השוק הפרטי שיש לו את האינסנטיבים הכלכליים, וצריך, כמובן, לחזק אותם עוד, אפשר להגיע למספרים האלה.

שאפו על כל דבר כזה, באמת עושים עבודה, אבל מאוד חשוב לדעת מה מתוכנן לכל שנה. אם הבטחת 2,000, 600 זה לא טוב. אם הבטחת אפס, 600 זה המון. לא ענית לי לגבי שדרות והפריפריה.

בשנה האחרונה אנחנו עושים מאמצים אדירים כדי להיכנס לפריפריה. יש שם קשיים לא פשוטים, אם בגלל פעילות מאוד ענפה של מחיר למשתכן שבסוף מכניסה הרבה מאוד יחידות דיור למכירה בהנחה, ואם בגלל מגבלת כלכליות ידועה – ככל שאתה הולך ומרחיק מהמרכז, ככה ערך הקרקע הולך ופוחת, ככה היכולת שלנו, הבאפר שלנו כדי להיכנס לתוך הפרויקטים האלה מורכב יותר. מה שכן קורה היום, ואני אומר את בצורה ברורה, זה שאנחנו לא מפספסים שום פרויקט שאיך שהוא יכול להיות רלוונטי. כל פרויקט שרשות מקרקעי ישראל תיתן לי באופקים, בדימונה, בטירת הכרמל, בנהריה, בשדרות אנחנו ניקח, נעשה לו את ההתאמות הנדרשות ונשווק אותו. מה שאנחנו רואים פה בינתיים, וראיתם את הפריסה של הפרויקטים, זה קודם כל הוכחת היתכנות שהדבר הזה עובד. מי חשב לפני כמה שנים שבשדרות אפשר לעשות פרויקט שכירות ארוכת טווח ל-15 שנים.

כמה יש לכם היום בשדרות?

בשדרות זה פרויקט יחסית קטן, זה פרויקט של 100 יחידות דיור שהיינו צריכים לעשות 50 מתוכו למכירה מיידית כדי שיסבסד - -

בשבוע שעבר היה ותמ"ל על חמישה מתחמים לדיור בעיר שדרות שלא הוצג בו אפילו לא מסלול אחד של דירה להשכיר. לא מקובל שמביאים אלפי יחידות ולא נותנים מענה לצעירים בפריפריה, למשפרי דיור בפריפריה. אני מבקשת שבכל מתחם שמוקם בפריפריה תינתן גם נגזרת לדבר הזה, כי בפריפריה צריך את זה יותר.

אתם יכולים לראות בגרף את הגידול שצפוי להיות שנתיים קדימה, גידול מאוד משמעותי. זה תלוי בהמשך המענה הכלכלי שאנחנו מקבלים מכם, מהמחוקקים, ובקבלת קרקעות מרשות מקרקעי ישראל. זה לגבי הצפי לעתיד. בשנת 2022 היעד הממשלתי היה 10,000 יחידות דיור, פי שניים וחצי לעומת יעד - -

כמה אתה עומד היום ביעד?

השיווקים הם עונתיים. ברבעון הראשון של השנה יש יחסית מעט שיווקים, ברבעונים האחרונים יש יותר. היום אנחנו עומדים על סדר גודל של קצת פחות מ-5,000. צריך להגיד ששיטת הספירה השתנתה - זה לא לפי מודעות, זה לפי חוברות. אני חושב שעם עוד הרבה מאמץ ועבודה קשה שאנחנו עושים נגיע ליעד.

כשאתה מדבר על היעד שהגעתם אליו, אתה מדבר על המאוכלסים?

לא, זה שיווק.

מתי האכלוס יהיה?

יש דיליי של בערך בין שלוש לארבע שנים מהמועד שבו אנחנו עושים את השיווק עד למועד שבו הדיירים מקבלים את המפתחות ונכנסים לדירה.

אוראל, זה חמש-שש שנים, זה לא שלוש שנים.

בפרויקטים שלנו, כשאנחנו מחתימים את היזמים על חוזים שהם צריכים לסיים - -

זה הגיוני להגיד חמש-שש שנים, כי אתה רואה שגם הדירות למשתכן הן לא פחות מחמש שנים.

התכניות שאנחנו משווקים הן בדרך כלל תכניות עם תב"ע בתוקף. אנחנו מסייעים ליזמים להוציא את היתרי הבנייה מהר.

אתה לא יכול לעזור להם להוציא את זה מהר, זה לא תלוי בך.

אני רוצה להראות מה עשיתם במסגרת ההסדרים, איך זה השפיע על השוק, ומה עוד ניתן לעשות הלאה. במסגרת חוק ההסדרים האחרון הגדרנו לראשונה מה זו שכירות ארוכת טווח. הייתה הגדרה מסוימת בחוק עידוד, הגדרה אחרת בחוק התכנון והבנייה בתוספת השישית, הגדרה בחוק הריטים, הגדרה בפקודת מס הכנסה. לראשונה יצרנו אחידות כדי שלשוק יהיה ברור מה זה המוצר הזה. הגדרנו ששכירות ארוכת טווח זה לפחות 10 שנים, עם חוזים של חמש פלוס חמש, עם התנאי שלא ניתן להעלות את שכר הדירה. יצרנו מסלול שמושך את היזמים לעבור מעולם של להקים פרויקט, להשכיר אותו לטווחים של שנה, שנתיים ושלוש ואז למכור את הפרויקט וליהנות מההטבות, למסלול של 10,15 ו-20 שנה, כאשר ככל שהתקופה עולה ככה שיעור המס פוחת. הנקודה השלישית, וזה הסיפור של הדיון פה, זה קרנות הריט. מה שהעברנו לגבי קרנות הריט כולנו פה ביחד זה צעד שמקשה, שמעמיס על קרנות הריט. זה טוב לציבור אבל מקשה על קרנות הריט. למה אני מתכוון? הדבר היחידי שהחלנו עליהם זה את הרגולציה של שכירות ארוכת טווח. אותה קרן ריט שהייתה יכולה עד אתמול להשכיר את הדירות שלה בחוזים קצרים של שנה ולהעלות כל שנה את שכר הדירה, היום לא יכולה לעשות את זה, היא חייבת חמש פלוס חמש שנים.

נתנו להם תרופות על הדבר הזה.

לקרנות הריט לא נתנו.

אפשרנו להם להשתתף בפרויקטים של פינוי-בינוי.

אבל לא ספציפית למקרים - -

אף אחד לא השתתף בהם, וגם אף אחד לא ישתתף בהם.

יש מגוון קרנות ריט. אני שומע מקרנות ריט אחרות דברים אחרים. השוק המשני של דיור להשכרה בא לטובת קרנות הריט, כי הן יכולות לרכוש פרויקטים ממי שממשיך לחול עליו חוק עידוד.

מאז שהעברנו את החקיקה עד היום היו שינויים בשוק - אנחנו רואים את האינפלציה שעלתה, את הריבית שעולה כדי להתמודד עם האינפלציה, מה שמקשה מאוד על קרנות הריט. המודל שלהם נבנה על תשואה תזרימית שוטפת מאוד קטנה, עם נטל מימון מאוד משמעותי. מכיוון שקרנות הריט מחזיקות את הפרויקטים למשך 20 שנים לפחות, התשואה התזרימית שלהם הולכת ומצטמצמת ברגע שעלויות המימון הולכות וגדלות.

הם העלו את זה גם בדיון פה, וגם אנחנו כחברי כנסת העלינו את הנושא הזה. לא ניתן לזה מענה אז. יכול להיות שזה אחד מהדברים שגורמים לחוסר הכדאיות שלהם להשקיע. אני חושב שחייבות להיות כמה שיותר השקעות בקרנות הריט בשביל הדיור הזה.

אנחנו מתחילים לחשוב קדימה. 20 שנים זה יפה, אבל אנחנו רוצים להתחיל לחשוב על ליצור פרויקטים לצמיתות, שלא יהיה מצב שבעוד כמה שנים תסתכלו על הפרויקטים ותגידו, אוקי, אלה שנכנסו לפני חמש שנים עומדים לצאת עוד 10,15 שנה.

אנחנו בעד שיהיה כמה שיותר ארוך, שיהיה לצמיתות, אבל יש את העניין של חידוש הדירות. נתנו 20,25 שנה מקסימום בגלל העניין של החידוש. אתה יכול לתת אחד מול אחד, להגיד שאתה לא מתחיל עם זה עד שאתה לא מסיים עם זה.

יש פתרונות לנושאים שאתם מעלים, אבל אני חושב שאנחנו קודם כל צריכים להתחיל לחשוב על איך אנחנו מגיעים לשם. אלה דברים שקורים בעולם, אנחנו לא צריכים להמציא את הגלגל. אחת מהדרכים המרכזיות ליצור פרויקטים פרמננטים, פרויקטים לצמיתות, היא דרך קרנות הריט. המשקיעים בקרן ריט - גם פרטיים יכולים להשקיע כסף באמצעות המניה - רוצים לראות תשואה שוטפת, פחות מעניין אתם המכירה. אני חושב שהמכשיר הזה הוא מכשיר אפקטיבי כדי להגיע לתקופות ארוכות יותר מ-20 שנה. אני חושב שהמדינה צריכה להתחיל ללכת לכיוון הזה.

תודה רבה. רמ"י, בבקשה.

הדיור להשכרה הוא ענף בעץ של דיור בר השגה. היעד של הממשלה ל-2022 הוא של 10,000 דירות. כדי לשפר את הדברים האלה אנחנו מוסיפים גם מכרזי מקב"ת.

מה זה?

מכרז קרקע בהליך תכנון זה תהליך דו שלבי שיכול להיות שבמקומות מסוימים, לפחות בשטחים חומים במרכזי הערים, יש צורך מסוים - -

זה לא קשור לדיור להשכרה.

אנחנו מכניסים מקב"תים לדיור להשכרה.

שיווקנו לפני כמה חודשים מקב"ת של - -

מה המשמעות של זה? אני הבנתי שהיעד של הממשלה בשיווקים בשנת 2022 הוא 10,000 דירות להשכרה. מה היעד ב-2023?

אין לנו יעד ל-2023.

מינהל התכנון לא מציג לכם צרכים ל-2023?

אין בהחלטת הממשלה יעדי שיווק ל-2023.

מתי אתה מחליט איך אתה מוציא מכרזים ב-2023?

אני מקבל את היעדים לפני, בסוף בשנת 2022.

באמצע 2023 אתה מתחיל להוציא את המכרזים?

כמה זמן לוקח מהרגע שקיבלת יעד עד להוצאה שלו?

אם אין בעיות של חסמים המכרזים יוצאים די במהירות.

יש לפעמים בעיות של חסמים?

בוודאי.

אתה מסתכל על תכנית מתאר ארצית, נכון? יש לך מתחמים שאתה יודע מה מוכן לשיווק ומה לא מוכן לשיווק, אני צודק?

כן.

למה יש מגבלה של 10,000 אם אתה יכול להוציא 20,000?

לא תמיד ניתן להוציא 10,000 בשנה.

מה משתנה בין דצמבר לינואר?

בתכנית העבודה שאנחנו מתכננים אנחנו לוקחים את כל מה שניתן להוציא ואנחנו מוציאים, אין משהו שיושב על המדפים וממתין לשיווק.

איך נקבע יעד ממשלתי? מי קובע אותו?

זו עבודה משותפת של כל הממשלה. האוצר שותף איתנו, דירה להשכיר שותפה.

למה לא לקבוע 30,000 כדי שיהיה יותר היצע?

כל מה שרק ניתן להוציא יוצא.

העיר שדרות, שיש בה 33,000 תושבים, מתוכננת להגיע בחמש השנים הקרובות ל-50,000 תושבים. לקחו שטחים לפי 70,000 ואז קם רמ"י ואמר ש-70,000 לא מספיק בתחזיות שלו והוא לוקח עוד ארבעה מתחמים. תראו לאיזו רמת דיוק אפשר להגיע כשלוקחים שטחים אחרים. איך אין דבר כזה בנושא הזה? משהו מאוד מוזר לי כאן בלוגיקה.

30% מהותמ"לים אמורים להיות לשכירות.

30% מהותמ"ל שנלקח ביום חמישי הולך להיות לשכירות ארוכת טווח?

במסגרת החקיקה יש אפשרות לחלוקה של הותמ"לים.

האם יש כלל כזה?

מה היעד בשנת 2022 בכלל?

היעד הממשלתי ל-2022 זה 80,000 יחידות דיור בחוברות, 50,000 בעסקאות.

מה היעד בשכירות?

10,000.

אתה רוצה להגיד לי שיותר מ-10% מהדירות שאתה משווק הן לשכירות ארוכת טווח?

זה היחס בין 10,000 ל-80,000.

מה היה בשנת 2021?

בשנת 2021 היה מספור שונה. בשנת 2021 ספרנו פרסומים ועסקאות, לא חוברות, כי השינוי בתכנית העבודה של 2022 אמר שעוברים לספירה של חוברות, לא של פרסומים.

מה היה היחס בין שכירות לבין מכירה בשנת 2021?

הגענו ל-62,000 עסקאות, מתוכן כ-6,000 בדיור להשכרה.

זאת אומרת, אתם נמצאים באותם 10%, לא הגדלתם את הקצאת הקרקע לשיווק.

אני אגיד איך אני חושב שאפשר להגדיל את הדברים האלה. בשנה שעברה היו כ-65,000 חוברות ו-62,000, 63,000 עסקאות במכרזי רמ"י. היו אחוזי הצלחה גבוהים מאוד, כמעט כל מכרז נלקח.

ב-2021 שיווקנו 6,500 פרסומים מתוך מעל 100,000 פרסומים של רמ"י. היעד היה 4,000. אמנם עברנו את היעד, אבל זה לא מספיק. השנה אנחנו ב-10,000 חוברות, לא פרסומים.

למה השינוי? אמרת שהיעד הפך להיות גם חברות וגם עסקאות. למה הפעם זה ביחד?

פעם היו רק פרסומים, שזה שום דבר. היום סופרים משהו הרבה יותר משמעותי.

בסוף העסקאות זה מה - -

מה מוגדר בעסקאות?

מדובר על אותן חוברות שעולות לפרסומים ולגביהן יש תחרות של המכרזים.

אני מבינה שחוברת זה כלום בינתיים.

ממש לא. הפרסום זה קריאה לשוק להיערך, ואז מתחילים עם הבחינות מול הרשויות המקומיות כדי להסדיר את כל נושא הסדרי הפיתוח. כשכל התיאומים האלה נגמרים מגיעים לחוברת, שזה התהליך שמוצג ליזמים בשוק. העסקאות זה כשאנשים מגישים את ההצעות שלהם, כשהעסקאות בפועל נחתמות עם היזמים.

למי מה היעד?

היום היעדים של הממשלה הם 80 בחברות ו-50 בעסקאות. אלה יעדי הממשלה ל-2022. אני מאמין שאם נעשה את ה-80 חברות נקבל יותר מ-50.

דיברו כאן על איך אפשר להגדיל את היקפי השכירות המסובסדת. אנחנו מתחילים לעשות חשיבה שנצטרך לשלב בה גם את אגף תקציבים, גם את החשכ"ל. חלק מהדירות הן בשכירות רגילה, חלק הן בשכירות מופחתת. אני חושב שיש איזו שהיא בשלות לשנות את התמהילים ולהעלות את הכמות של הדיור בשכירות מופחתת.

באמצעות מה?

המכרז עצמו.

איך אתה מתמודד עם הכדאיות הכלכלית אם אתה מגדיל את כמות הדירות בשכירות מופחתת?

בסוף הקרקע תספוג את זה.

זו לא גישה. אני לא מקבל את הגישה הזאת. אני רוצה לעבור לחשב הכללי. לפני שבעה חודשים ביקשתי מכם לטפל בנושא של מתן ערבות, כשמאז אתם מורחים ומורחים ומורחים ומורחים. איפה זה עומד? אל תגיד לי שאתם בעבודת מטה, כי שבעה חודשים זה מספיק בשביל עבודת מטה.

עשינו עבודת מטה שבאמת באה לבחון בצורה חיובית את הנושא הזה של מתן ערבות, אבל לצערי יש עם זה המון בעיות, ביניהן בעיות משפטיות שבשלב הזה אנחנו לא יודעים להתמודד איתן ולא יודעים לקבל החלטה.

מה הבעיות?

אנחנו לא בטוחים שנכון לתמוך בכלי הזה.

מי בעד ומי נגד? מה הטיעונים בעד ומה הטיעונים נגד?

יכול להיות, ואנחנו גם בזה לא בטוחים, שמתן הערבות יגדיל את מלאי הדירות להשכרה לטווח ארוך. אנחנו לא בטוחים שהנתונים שהוצגו לנו לאור הריביות של הגיוס שהיו עד עכשיו מצדיקים, יביאו לאיזה שהוא שינוי - -

היום אתה במציאות שונה קצת.

נכון, ולא בחנו את המציאות השונה שקרתה רק עכשיו. דבר שני, השוק הזה מאוד מצומצם. להשתמש בכלי כזה בשוק כזה מצומצם, שהוא כלי מאוד מפלה, זה בעייתי מאוד בהיבטים המשפטיים.

את מי הוא מפלה?

אנחנו באים למגזר מאוד מצומצם ונותנים לו הטבה מאוד משמעותית.

אני יכול להראות לך מאות דוגמאות.

יכול להיות. הממשלה משתמשת בכלי הזה רק במצב שיש בו כשל שוק.

יש פה כשל שוק.

אנחנו לא בטוחים.

במה אתם כן בטוחים בשבעה חודשים? יש משהו שאתם בטוחים בו?

כל המספרים ששמעתם הם ל-20 שנה. בעוד 20 שנה המלאי הזה לא יהיה. החשב הכללי רוצה לקדם, ואני שמח על מה שאוראל אמר ועל מה שנאמר על ידי רמ"י, מודלים של 50, 100 שנה, או שכירות לעולם. כל ההצלחה האדירה של היום בעוד 20 שנה תחזור חזרה לשוק, לא תהיה שכירות ארוכת טווח.

בזה אתם כן בטוחים?

זה המצב היום.

אתם מניחים שלא יהיה מלאי חדש שיתחדש כל - -

אנחנו לא רק רוצים ליצור מלאי חדש, וגם לזה אנחנו דואגים.

איך אתם דואגים?

אנחנו דואגים שיהיו שיווקים בכמות שהממשלה הציבה ואנחנו רוצים לקדם שכירות ארוכת טווח לא ל-20 שנה.

איך?

יש כמה אופציות. אופציה ראשונה היא לבוא ולעשות שינוי חקיקה.

שעושה מה?

שבאה ואומרת שיהיה דיור להשכרה, שתהיה קרקע עם ייעוד לדיור להשכרה. היום אין את זה.

מה קורה אז?

ואז הקרקע הזאת היא להשכרה לעולם.

כשביקשתי להוסיף את זה בחוק שנידון בוועדת הפנים, אמרתם לי שאתם מתנגדים לזה.

לא אמר את זה החשב הכללי. אני לא יודע מי אמר לך.

כשביקשתי להכניס את זה כהסתייגות, אז גם לזה התנגדו. אני חושב שזה אחד הפתרונות הכי טובים שיש, רק שאתם לא מתקדמים עם זה.

אני אשמח מאוד שיעלו את זה.

מה קורה בהינתן שמשנים את ההגדרה?

ואז כל הבאים בתור לא ייגמרו אחרי 20 שנה.

איך אתה מייצר להם כדאיות כלכלית כדי שהם יהיו שם?

הכדאיות הכלכלית תבוא על חשבון הקרקע. אנחנו רוצים לקדם כמה פיילוטים כדי לראות.

כמה זמן לוקח פיילוט כזה?

אנחנו קודם צריכים להציג את זה בפני שר האוצר. אנחנו מקווים שיהיו כמה פיילוטים עוד השנה.

מתי הבניין יהיה מוכן? מה זה "פיילוט עוד השנה"?

לצאת למכרזים.

מתי הפיילוט יהיה מוכן?

מכרז של דירה להשכיר יוצא בשל יותר ממכרז לדיור למכירה, לכן תוך שלוש-ארבע שנים האכלוס.

למה הוא יותר בשל?

הוא יותר בשל מבחינה תכנונית.

איך זה סותר את מה שאני דיברתי עליו?

זה לא סותר, אלה שני דברים שונים.

תשובה של "לא בטוח" אחרי שבעה חודשים אני לא מקבל.

בשלב הזה משרד האוצר לא יודע לתת מענה לדבר הזה.

צריך לתת תשובה של כן או לא, ואם כן, למה כן, ואם לא, למה לא ומה אפשר לעשות כדי שיהיה כן.

בשלב הזה אין עדיין החלטה שכן. אני לא רוצה להגיד שלא, כי אני מקווה שאולי זה ישתנה, אבל בשלב הזה אין עדיין החלטה שכן.

במשך שבעה חודשים אני מחכה מכם לתשובה. קיימתי פגישה אחת עם החשב הכללי, אחר כך עשינו פגישה בזום, אבל לא ראיתי שום מספר, לא ראיתי שום מודל, שמעתי רק דיבורים בעלמא. המודל הזה הוא כל כך סודי שאתם לא יכולים להראות אותו? הבנתי שהדרך של פגישות עבודה איתכם לא עובדת, לכן אמרתי שאקיים דיון בוועדה. כשאני מקיים דיון בוועדה אני ממשיך לראות ולשמוע את אותה מריחה. אדוני, זה לא מקובל עלי. אני מבקש שלדיון הבא תבואו לפה עם מצגת, עם נתונים, עם מספרים, ותציגו לנו את המודל. הידע הוא לא רק אצלכם, השכל לא רק אצלכם, לכן "אני לא בטוח" או "אני כן בטוח" לא מקובל עלי. ייקבע דיון נוסף בו תציגו את המודל. אני גם מבקש מהחשב הכללי עצמו לבוא לדיון הזה. לא יכול להיות ששבעה חודשים אני לא מקבל תשובה נורמאלית מאגף החשב הכללי, זה פשוט לא יכול לעבוד ככה. אתה אומר לי שיש מודל אחר שאולי אתם חושבים עליו, וזה בסדר, תוכלו להציג אותו, וגם יכול להיות שיש עוד פתרונות בתחום המיסוי, אני לא יודע, אבל לא יכול להיות שאנחנו אומרים שזה חשוב, שאנחנו חייבים את זה, שצריך את זה, אבל אנחנו רק חושבים על זה ואין שום פעולה. בחוק ההסדרים עשינו צעד חשוב, אבל זה לא מספיק, אנחנו רואים שזה לא מספיק. ההתנהלות הזאת לא מקובלת עלי.

לאורך כל הדיונים שעשינו בנושא הזה העלנו מספר רעיונות שרצו כאן בין הגופים, כולל בדיונים עם קרנות הריט. בהינתן המצב הנוכחי וההבנה של מה שנאמר כאן שקרנות הריט כנראה לא קיבלו את המענה המספק כדי להתקדם, האם יש יכולת לעשות שילוב כך שבחלק מהאזור יהיו רישיונות לתעסוקה ולמסחר, בחלק תהיה אפשרות לעשות מגורים?

יש את זה.

תציגו לי, אני אשמח לדעת איך קידמנו את הנושא הזה.

אמרתי בישיבה הקודמת שהעיירה נשרפת והסבתא מסתרקת. יש לנו פה אירוע דרמטי - אנחנו רואים בשטח מה קורה עם שכר הדירה, עם הדיירים, אנחנו רואים ששכר הדירה עלה ב-20%,30% בחצי השנה האחרונה, בארבעת החודשים האחרונים. אנחנו מדברים על 30% מאוכלוסיית ישראל, האוכלוסייה היותר חלשה. כל הפתרונות שדירה להשכיר מציעה הם פתרונות מעולים, רק הם פתרונות שיש להם כמה מגבלות. מגבלה ראשונה, זה לוקח זמן. פרויקט של דירה להשכיר לוקח בממוצע חמש שנים, לא שלוש-ארבע שנים. המגבלה השנייה, האזורים שיש למדינת ישראל קרקעות בהם. למדינת ישראל יש בעיקר קרקעות לשכירות בפריפריה, אין לה קרקעות באזורי הביקוש. מה שאנחנו כקרנות ריט יודעים לעשות, בהנחה שנקבל את ערבות המדינה הזאת, זה לקנות דירות באזורי ביקוש. למדינת ישראל אין קרקעות בכפר סבא, ברעננה, ברמת גן, בחולון, בפתח תקווה, בבת ים. אנחנו יודעים לקנות קרקעות באזורים האלה ולהשכיר אותם בשכר דירה מפוקח ומופחת. מה שנדרש מהמדינה הוא לא להשקיע שקל או לירה בדבר הזה, מה שנדרש זה לתת ערבות מדינה. בחודשיים-שלושה האחרונים הריביות עלו כך שקשה מאוד היום לממן פרויקט להשכרה. אם שכר הדירה הממוצע בארץ הוא בערך 2.8%, 3% והמימון עולה משהו כמו 3%, זה כבר לא כדאי. את כל המודל של 10,000 דירות או 20,000 דירות שתוציאו בשנים הקרובות לא תוכלו לשווק אלא אם תשווקו את הקרקע במחיר מאוד מופחת. מה המשמעות? שהמדינה נותנת מתנה. באירוע שאנחנו מציעים לא רוצים מתנה מהמדינה, רק רוצים את העזרה של הערבות. למדינה זה לא עולה שקל. במקום שהמדינה תחלק מאות מיליונים או מיליארדים של שקלים בהנחות על הקרקע, בואו נעשה אותו דבר ונפריט את זה כך שעדיין נהיה מפוקחים על ידי דירה להשכיר, שעושה עבודה מדהימה, כך שעדיין נעשה שכירות ארוכת טווח. נעשה את כל מה שצריך לעשות. אנחנו כמגזר פרטי מוכנים לקחת את זה על עצמנו, אנחנו רק צריכים שיתוף פעולה. לא הייתי בצבא הסורי, ואני גם לא הולך להתגייס לצבא הסורי, אבל אני לא אויב. בואו נעשה את זה ביחד. לא משתפים איתנו פעולה, הכל במחשכים, אין לי מושג מה קורה. אני כבר למעלה משנתיים רץ אחרי האוצר עם הדבר הזה אבל לא קורה כלום.

יש לך פגישה עם החשב הכללי השבוע.

זה אחרי שלחצתי נורא. אני גם לא יודע מה יהיה שם. כשהציבור סובל, ובמשרד האוצר יודעים שנתיים מראש שהציבור הולך לסבול ולא עושים כלום, זה כואב.

תודה רבה, ארז. אני מבקש לדעת עוד היום מתי תהיו מוכנים להציג לנו את המודל. עוד היום אני מבקש לקבל על זה תשובה. אולי אתם צודקים, אולי לא, אולי יש פתרונות אחרים. אתם מספיק מקצועיים ומספיק יצירתיים כדי לבוא ולהגיד מה לא ומה כן. לא יכול להיות ששבעה חודשים ועדת כספים לא מקבלת תשובות. תודה רבה.


הישיבה ננעלה בשעה 15:30.