פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וארבע

הכנסת



20
ועדת הכלכלה
07/03/2022


מושב שני



פרוטוקול מס' 208
מישיבת ועדת הכלכלה
יום שני, ד' באדר ב' (07 במרץ 2022), שעה 12:00

מודלים מוצעים לדיור בר השגה לצעירים בפריפריה ובמרכז

חברי הוועדה: מיכאל מרדכי ביטון – היו"ר
מאזן גנאים
לימור מגן תלם
אורי מקלב
יסמין פרידמן

נירה שפק
אלי כהן
ענבר בזק

ניצן פלדמן - סמנכ"לית אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ

נילי ברוש - מנהלת קשרי ממשל, התאחדות בוני הארץ

שרגא בירן - נשיא ומייסד המכון, המכון לרפורמות מבניות

אורית פאיס - סמנכ"לית כלכלה, עמותת ג'ינדאס - העמותה להתחדשות עירונית

אופיר חגאג - מנהל קהילות, נציגי זוגות צעירים

אלון קנינגר - נציג הזוגות הצעירים

יורי גמרמן - ראש חטיבה בנייה חדשה, משרד הבינוי והשיכון

אסנת קמחי - סמנכ"לית בכירה לענייני הכפר, משרד הבינוי והשיכון

ניסים אברהם - מנהל אגף שיווק, רשות מקרקעי ישראל

דוד רוטר - מנהל תחום קידום מדיניות, הרשות להתחדשות עירונית

מילכה כרמל - ראש תחום תכנון וקרקעות, מרכז השלטון האזורי

יפית טווסי - אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ

אלה ובר - מתכננת בכירה יחידה לתכנון אסטרטגי, עיריית תל אביב-יפו, נציגי רשויות מקומיות ומועצות אזוריות

יפעת סולל - יו"ר המרכז לפלורליזם יהודי

ארז רוזנבוך - יו"ר חב' מגוריט שפועלת כקרן השקעות בנדל"ן

דניאל ברססט - מוביל תחום ממשל וכנסת, תנועת אור להתיישבות בנגב ובגליל

עידית חנוכה

איה לינצ'בסקי

מודלים מוצעים לדיור בר השגה לצעירים בפריפריה ובמרכז

שלום לכולם. אנחנו ממשיכים בדיוני ועדת הכלכלה. הנושא שעל סדר היום מודלים מוצעים לדיור בר השגה לצעירים בפריפריה ובמרכז. פעמים רבות אמרנו בוועדה שצריך להפסיק את הדיון העקר והלא מוצלח של הממשלה על יוקר הדירות בישראל כי הדירות רק ממשיכות להתייקר. במקביל אפשר לייצר מודלים של דיור בר השגה. זה בהחלט בכוחה של המדינה בשליטתה וביוזמתה.

כרגע המדינה מהמרת על כל הקופה במסלול אחד בלבד כמעט של דיור במחיר מופחת. זה כשלעצמו הוא רעיון טוב, אבל נשאלת השאלה איך יכול להיות שנעשה מחיר מופחת ומחירי הדירות עלו ב-10%-20% תוך בשנתיים שלוש האחרונות. אם נפחית ב-20% אבל שמרנו על המחירים של 2020, אז איך עזרנו לזוג צעיר לקבל בית?

אנחנו נבחן את התוכנית והשפעותיה. אני מקווה שהמשרד לא ישים את יהבו רק על התוכנית הזו כי היא לא תספק בתים זולים. לכן הצענו כמה מודלים שנציג אותם, נבקש מהמשרד לבדוק אותם ולחזור אלינו בתום הפגרה לשמוע איזה מיזמים הוא עושה סביב רעיונות חדשים של דיור בר השגה.

זימנו לדיון את מנכ"ל משרד השיכון, אבל שר השיכון וגם המנכ"ל היו עסוקים במשימה לא שלהם אבל חשובה לעולם ולמדינת ישראל, שכללה נסיעה של שר השיכון לרוסיה במאמצי התיווך של ממשלת ישראל בין אוקראינה לרוסיה. אנחנו מכירים במצב המיוחד שהם נמצאים בו ובעומס שהוטל עליהם ואישרנו להביא את ראש חטיבת הבנייה.

לצערי הוא לא הגיע לכאן. חוסר ההגעה הפיזית זה ביזיון הכנסת. האירוע של פקידים בכירים שלא באים לוועדה ועולים בזום יסתיים. החל מהמושב הבא לא יהיה פקיד שיעלה בזום אלא במצב חריג, אישי שאני אאשר מראש. כל פקידי הממשלה יהיו פה. כל פקיד שנבקש, יגיע ומי שלא יגיע אנחנו נטפל בו בכל הכלים של הכנסת, כולל יושב-ראש הכנסת שהודיע לנו שכל מנכ"ל וכל מנהל רשות שלא יגיע לעבודת הוועדות יטופל משמעתית.

אנחנו נותנים לכם זמן להתארגן, לכל משרדי הממשלה, במיוחד למשרדים שעובדים עם ועדת הכלכלה. החל מהמושב הבא, אנחנו נגיד מי יבוא לדיון ורק הוא עצמו יגיע לדיון. אם נחליט אחרת, רק אנחנו נחליט. באווירה הזו, גם יורי גמרמן נהנה מההפקר. אני מכיר את יורי גמרמן מעבודתי כראש רשות, הוא היה ברשות מקרקעי ישראל ועכשיו הוא במשרד השיכון בתפקיד מאוד חשוב, נעבוד מולו ואתו על הרעיונות האלה. יורי, בבקשה.

שלום אדוני יושב-ראש העבודה, אני מתנצל על היעדר בתיאום. בשום פנים ואופן זה לא זלזול בוועדה ובחבריה. כמו שביקשת, בפעמים הבאות נגיע פיזית. אני כרגע בזום ומוכן לענות על כל שאלה, לשמוע את כל הרעיונות ולהגיב עליהם.

יהיו כמה מרכיבים בדיון: אחד, אתה תציג בכמה דקות את המדיניות הממשלתית לדיור בר השגה. איך היא הולכת לבצע את זה? מה המודלים ואיך עובד המודל של המכרזים במחיר מופחת. אנחנו נציג לך מודלים אפשריים שלנו לדיור בר השגה ואתה תשקף לנו האם זה אפשרי ואיך אתם הולכים לבדוק את האפשרויות האלה. ניתן גם לגורמים שהם לא כנסת או ממשלה לשאול שאלות ולהעיר על הסוגיה של דיור בר השגה. ניתן התייחסות ייחודית למגזר הכפרי ומה שנעשה שם וגם למגזר הערבי ומה שנעשה בחברה הערבית, לכל אחד יש את הייחודיות שלו.

לפני שאתה משיב מה מדיניות הממשלה לדיור בר השגה, אנחנו רוצים ליזום שני מיזמים מרכזיים של דיור בר השגה בישראל: אחד שמותאם לפריפריה ואחד שמותאם למרכז הארץ. כל המיזמים שאני מדבר עליהם הם באדמות מדינה או בניהול המדינה. בפריפריה, במקום שיש אדמה בשפע וזמינות תב"עות לשווק לקבלנים מגרשים של רבע דונם. ברבע דונם להרים בית בגודל של 60-80 מטרים בלבד אבל בתב"ע של המגרש לאפשר תוספת עתידית של כ-60 מטרים נוספים מאושר בתב"ע מראש. שלב א' שנבנה ונמכר ללקוח הוא בית צמוד קרקע בגודל 60-80 מטרים לזוג צעיר עם שני חדרי שינה, אפשר לגדל בקלות שני ילדים זה מה שאני עשיתי בירוחם בשנת 93 והוא נמכר בזול על ידי המדינה.

לזוג תהיה אופציה עתידית להרים קומה שנייה ולהפוך את הבית ל-140-120 מטרים אחרי 10, 20 שנה כשירווח להם כלכלית. זה בית לכל החיים והעובדה שבונים מבנה קטן, מוזיל את עלויות הבניה, האדמה של המדינה, במקום הסבסוד על מחיר מופחת מסבסדים לקבלן שניגש למכרז הזה את מחיר הקרקע, שגם כך העלויות הם אפס וגם ככה מסבסדים "בנה ביתך" באזורי פריפריה. את אותו סבסוד לשים על הרבע דונם הזה. זה מודל שיותר פשוט בפריפריה והשם של המודל הוא: בית 60 מטר לזוג צעיר צומח ל-120 על רבע דונם.

המודל השני באדמות מדינה, באזורים במרכז הארץ, להרים בניינים בקומות והבניין הזה ירים דירות של 60-80 מטר גודל דירה בלבד, זה מה שיבנה הקבלן. הוא יכול להשאיר או עמודים או מעטפת חיצונית לא מושלמת של תוספת בנייה של 40-60 מטר באותו מגרש, אבל הבנייה הזו לא תושלם בשלב הרכישה. הדיירים ייכנסו לבניין הזה בגודל 60 מטרים ולאחר מכן יש להם זכות להרחבת הבניין בעוד 60 מטר לכל דירה מאושר בתב"ע מראש.

יש דבר כזה על קומות?

אין דבר כזה, אנחנו רוצים להציע את זה.

זה אפשרי טכנית?

כן, עושים מעטפת ולא מסיימים את הבניה. או אפילו בלי מעטפת, בונים רק 60 מטרים ומשאירים אדמה לתוספת בניה.

וכל הבניין צריך להסכים?

כן, כמו שעושים הרחבה ותוספת חדרים בבניינים קיימים. מסבסדים לקבלן את הקרקע לתמרץ אותו להרים את הבתים האלה ולא מסתבכים עם ערבויות מדינה מעבר לסבסוד הקרקע. גם במודל מחיר מופחת מסבסדים את הקרקע, משתמשים בקרקע כדי להוריד את המחיר. אלה שני המודלים.

מודל שלישי מעט שונה, לבנות בתים על ידי קבלנים על אדמות מדינה, אבל את חכירת הקרקע ומכירת הקרקע עושה הדייר מול המדינה בהלוואה נפרדת. הוא לא משלם לקבלן על הבית שבנה ועל הקרקע שהדירה הזאת נמצאת, אלא רק על הדירה שהוא בנה ויש הסכם תשלומים בין הדייר למדינה על חכירת הקרקע לאורך שנים, בהלוואה, במענקים, במחיר מופחת, מה שהמדינה תחליט.

מה שהיום קורה בעוטף שההתקשרות מול המנהל לגבי הקרקע ומול הקבלן לגבי המבנה.

בבית צמוד קרקע בישראל ההתקשרות היא מול המנהל. אבל כשקונים דירה, חלק מהנכס הוא שלך כולל האדמה, אבל מחיר הדירה לא מופרד בין הקרקע לדירה, משלמים על הכול ביחד. זה מודל מעט יותר מורכב אבל שמפריד את עלויות הבניה מעלות הקרקע ומשאיר את האפשרות למדינה לסייע בקרקע. שני המודלים הראשונים הם הכי חשובים.

למה לתת לקבלן?

לא לתת לקבלן.

אדם שמקבל היתר ל-250 שיבנה בעצמו, כמו בנה ביתך.

בנה ביתך זה משהו אחר, עושים את זה. לא בכל מקום יש בנה ביתך.

אבל אחד שיש לו זכאות ומצבו הכספי מאפשר לו, שהוא יבנה.

אנחנו בעד בנה ביתך. יש בנה ביתך רק במקומות שיש אדמה. אנשים בונים בית של 200 מטרים, נכנסים לחובות. אנחנו מדברים על בית צמוד קרקע של 60 מטרים, שקבלן בנה ולכן יהיה מוזל. בנה ביתך זו אפשרות והיא גם יותר מבוקשת במקומות מסוימים. אלה המודלים שאנחנו מציעים. אנא התייחס למודל של המדינה במחיר מופחת, התייחס התייחסות ראשונית למודלים האלה, כי זה ידרוש פגישות עבודה וקידום ואחרי זה נשמע את חברי הכנסת. בבקשה, יורי גמרמן, ראש חטיבת הבניה החדשה במשרד השיכון.

שלום לכולם, החטיבה כוללת ארבעה אגפים: אגף תכנון, שני אגפי פיתוח, תשתיות ואגף שיווק. זה נתח מאוד משמעותי מפעילות המשרד. אני אתחיל ברשותכם מפעילות המשרד ורמ"י שאנחנו עובדים ביחד בכל הקשור לדיור בהישג יד. בשנת 2021 הגענו לשיווק של יותר מ-100,000 יחידות דיור, זה שיא השיאים של פעילות ממשלתית בעשר השנים האחרונות. הגענו ליותר מ-60,000 עסקאות שיבשילו בהמשך לדירות. כך שמבחינת היצע הדיור אנחנו פועלים בקצב ניכר כדי לקדם את זה.

לגבי פעילות הממשלה בפועל שקשור למתן פתרונות לזוגות צעירים ומחוסרי דיור, הממשלה הנוכחית קדמה יוזמה ותוכנית מחיר מטרה. זה לא מחיר מופחת כמו שהיה בממשלה הקודמת אלא מחיר מטרה. מהות התוכנית: התוכנית חלה לא באזורי יוקרה אלא איפה שהקרקע בערכי מטר דירתי 20,000 פלוס מע"מ, זה נותן את אזור גוש דן רבתי וערים בכל הארץ כולל ירושלים.

לא הבנתי, אתה אומר שהפרויקט של מחיר מטרה היה גם דירה להשכיר בתקופות הקודמות, שזה ניתן רק למקומות שהעלות בנייה היא 20,000 שקל למטר?

פרויקט מחיר מטרה מופעל במקומות שהאדמה שווה מ-20,000 שקל ומעלה.

האדמה? לא הבנייה? זה לא מה שהוא אמר.

אני אתקן את עצמי אם לא הסברתי טוב. זה לא אדמה, מחיר מטר דירתי ממוצע לישוב. כלומר אם מדברים על ערים שנכללו בתוכנית, זה לא תל אביב אבל זה בהחלט פתח תקווה, ראשון לציון, נס ציונה וכן הלאה כלומר גוש דן רבתי.

זאת אומרת שלגבי דירה של 100 מטר, רק במקומות שדירות של 100 מטר עולות שני מיליון שקל ומעלה?

בממוצע יישובי. אם הבנתי נכון, יש שכונות עולות פחות ושכונות שעולות יותר ואתה עושה את זה רק בממוצע היישובי. ככל שהפער יותר גדול אתה מבין שזה משפיע.

המבחן הראשון הוא איזה ישוב ייכנס לתוכנית. המבחן הזה הוא נמדד לפי מטר ממוצע דירתי. כל מה שמעבר ל-20,000 שקל פלוס מע"מ לא נכלל בתוכנית. אנחנו מדברים על אזורים ספציפיים כמו תל אביב, רמת השרון שהם אזורי יוקרה, התוכנית לא נועדה לתת פתרונות במקומות האלה. בשאר חלקי הארץ, כמעט ברוב הערים התוכנית חלה.

אנחנו מקבעים את המחיר לסוף שנת 2020, הכוונה מחיר מטר דירתי שאנחנו מפרסמים במכרז והקבלן מחויב למחיר הזה פלוס הורדה של הנחה בשיעור של 20% או 300,000 שקל. אתן דוגמה, אם לוקחים דירה של 100 מטר והמחיר הוא 15,000 שקל למטר, אז מחיר הדירה יוצא 1,500,000. מהמחיר הזה אנחנו דורשים מהקבלן לתת הנחה של 20% או 300,000 שקל לפי הנמוך בין השניים.

בדוגמה שנתתי, אם אנחנו מדברים על 15,000 למטר דירתי, דירה של 100 מטר תעלה 1,500,000 ממחיר זה הקבלן מחויב לתת הנחה של 300,000 שקל כך שלזוג צעיר או מחוסר דיור הדירה תעלה 1,200,000 שקל.

זה המחיר למשתכן?

לא, שינו את זה, צורת החוזה בין הקבלן למדינה היא שונה. פה אתה יודע מראש את המחיר, לכן זה נקרא מחיר מטרה. מחיר למשתכן זה בין קבלנים והם יכולים עוד לשחק עם המחירים. פה הוא רוצה לגדר את המחיר מראש.

קובעים מראש לפי הערכת שמאי את מחיר המטר הדירתי שממנו גוזרים את מחיר הדירה.

ואז איך מתנהל המכרז?

אנחנו מפרסמים את המכרז עם הפרמטר הזה שדיברתי עליו, התחרות בין הקבלנים היא על ההצעה הגבוהה ביותר עבור הקרקע.

זאת אומרת שאתה יודע מה יהיה מחיר הדירה, בכל מקרה זה לא נדון במכרז. מי שישלם הכי גבוה על הקרקע יביא את הדירות, במחיר הקבוע מראש. לכן זה נקרא מחיר מטרה.

נתת שני פרמטרים, דבר אחד זה פרמטר הקרקע שהוא הגורם המשתנה, כי פה הקבלנים מתחרים ביניהם. דבר שני זה מחיר הבית שזה מחיר המטרה, שהוא הגורם הקבוע. האם יש גם הגדרה, שזו המהות בעיני, לקריטריונים, לסטנדרטיזציה? בסוף יכול לומר מישהו בקרקע אני אתן 800 ואז אפגע בסטנדרטיזציה של מה שהקבלן נותן. פה הנתח המרכזי.

אנחנו מצרפים לכל מכרז כזה מפרט. הקבלנים מחויבים לבנות לפי המפרט. הם לא יכולים לסטות מהמפרט. המפרט הדירתי הזה מאוד עשיר, בסופו של דבר הוא לא נופל מהשוק החופשי הרגיל.

כמה מכרזים כאלה של מחיר מטרה יצאו כבר?

הוצאנו סדר גודל של 15 מכרזים והיום עוד לא בדקתי אבל צריכה להגיע הצעה ראשונה. נסים אברהם הוא יו"ר ועדת מכרזים ברמ"י.

כמה יחידות דיור ביעד הממשלתי לשיווק בתוכנית מחיר מטרה ל-2022?

אני אפרט את היעדים: במכרזים שפרטתי אנחנו מחייבים את היזמים לבנות בין 60% ל-65% מהדירות לפי מחיר מטרה. היום כמעט כל המכרזים שאנחנו מפרסמים יוצאים לפי המתווה הזה אין היום מכירה חופשית חוץ מאזורי יוקרה. כל המכרזים שאנחנו מפרסמים יוצאים לפי מחיר מטרה. כל מכרז כזה כולל בין 60% ל-65% מהדירות לפי תוכנית של מחיר מטרה.

היעד הממשלתי לשיווק של כלל סוגי הדיור הוא 80,000 לשנת 2022. אנחנו מעריכים שנגיע לסדר גודל של 30,000-35,000 יחידות דיור שהם למעשה יענו להגדרה של מחיר מטרה.

ב-2022, 35,000 יחידות במסלול של מחיר מטרה?

אהיה זהיר - 30,000.

מחיר המטרה קשור למחיר הדירות כפי שהוא עכשיו והוא עלה ב-10% לפחות בשנה האחרונה. אם זה 20% מה הם ירוויחו? אם נניח מחיר הדירות בחמש השנים האלה עלה ב-20%, מה ירוויח הרוכש אם קיבל 20% הנחה?

את המחיר הזה אנחנו קובעים לא להיום אלא לסוף שנת 2020. המשמעות היא שהמחיר לא כולל את גל עליות המחירים האחרון.

לפי המחירים בשנת 2020?

2021. אם העלייה הייתה כ-10%, המחירים שאנחנו מבקשים לא כוללים את גל העליות האחרונות.

עוד נעמיק במודל הזה, עכשיו תתייחס בבקשה לשני הדברים שהצגתי.

נחזור למודל הזה?

במידה ונספיק, את רוצה שנספיק גם את המגזר הכפרי, אני רוצה שנספיק את כל הנושאים.

הערה נוספת, מעבר למחיר מטרה נוקטים בפעילות נוספת שהיא קידום דיור להשכרה.

לא נדון בזה עכשיו. תתייחס לשני המודלים שהצגתי, על האפשרות לבדוק לגביהם פיילוט ועל המעשיות שלהם. לפרוטוקול, אריק שרון עשה את זה כבר ב-93 וב-89 בכל הנגב ובצפון. בית צומח. מאות אלפי בתים נמכרו כך.

לגבי המודלים, נעשה תיקון ב - - - מקרקעי ישראל האחרונה, שלמעשה אנחנו מאפשרים היום גם את מודל של מחיר מטרה גם בבנייה צמודת קרקע בפריפריה, לא במרכז הארץ. אנחנו צריכים לקדם את זה עכשיו למכרזים שאנחנו מקדמים, אבל המודל יאפשר למכור מתחם צמודי קרקע ליזם והוא יצטרך, באמצעות הנחות, לתת את ההטבות לזוגות צעירים או מחוסרי דיור.

אבל הקרקע לא שווה בפריפריה.

נכון, אבל בסופו של דבר הוא מקבל גם כספים - - -

בגלל אוזלת ידה של הממשלה ואני מדבר על כל הממשלות, באופקים כבר מחיר הקרקע יותר מ-300,000 שקלים.

זה זול. בבאר שבע זה מיליון שקל, אפילו מיליון וחצי.

זה היה 50,000 לפני שלוש שנים. אתה מבין את אוזלת ידם של הממשלות.

מחיר הקרקע הוא לא פרמטר כזה דרמטי בפריפריה. כשאתה תיתן בפריפריה מחיר מטרה, לא הגדרת את גודל הבית והקבלן ימקסם את הבניה, את המטראז' שמותר לו ואז זה לא דיור בר השגה. אתה תגיד לו על צמודי קרקע והוא ירים 200 מטרים, איך זה בר השגה לזוג צעיר? אנחנו רוצים לבנות בתים קטנים שיגדלו, זה המודל שביקשתי. תתייחס למודל שהצגתי. הבנת את המודל שדיברתי עליו?

אני מבין, אתה משחזר את שנות ה-90 שאז המנהל, לא חייב את היזמים לבנות את מלוא השטח הבנוי אלא רק בניה של 60 מטר. אנחנו צריכים לבחון את זה. אנחנו עובדים על המכרזים הראשונים של בניה צמודת קרקע במסגרת תוכנית מחיר מטרה וכמו שאמרת, אחרי הפגרה נשמח להידברות.

בעיקר הרעיון של בית צומח. זה פתרון מידי לזוג צעיר שאחר כך הוא יכול לקבל אותו לכל החיים, זה הרעיון שמסתתר פה. קנית בית קטן ואתה גדל אתו. זה מודל צמודי הקרקע. לגבי מודל בניה רוויה באזורים יותר מבוקשים באדמות מדינה, האם אפשר לעשות דירה צומחת?

לדעתי זה יגרום עוול לאנשים, חוץ מזה שוועדות התכנון לדעתי לא יאשרו את זה. תחשוב שבסופו של דבר תגרום למצב שאתה תבנה בשכונות חדשות תמ"א 38. יצטרכו לגור חמש ושש שנים בתוך אתר בניה.

אז תבנה מעטפת לא פתוחה. יש גם מודלים שנבנו עם מעטפת.

תחשוב איך יראה בית כזה עם מעטפת, לדעתי זה נורא ואיום.

אז האסתטיקה מטרידה אותנו? הנושא הוא דיור בר השגה. כל המדינה מוצפת בהתחדשות עירונית בכל האזורים הוותיקים יבנו מאות אלפי בתים זה היעד של המדינה, אז לא יבנו באזור ותיק בגלל שאנחנו פוחדים שתהיה בנייה בהמשך? לא נמכור לאנשים דירות קטנות? מה שמפחיד אותנו זה בנייה בהמשך?

אדוני היושב-ראש, הייתי לאחרונה בטבריה בפוריה, יש שכונה חדשה שנבנית שנקראת נוף פוריה. יש שם מודל שבתכנון אתה יכול להוסיף עוד שני חדרים בהמשך.

זה מה שדיברנו עליו. אפשר להוסיף לגובה בהמשך. אני לא רוצה לגזול את כל הזמן על המודלים האלה. אני מבקש שבפגרת הכנסת תעשו סדרת פגישות במשרד השיכון ובמנהל על בית צומח, המודל של ועדת כלכלה. בית צומח צמוד קרקע בפריפריה ודירה צומחת במרכז הארץ. איך פותרים בעיות של אסתטיקה והיתרי בנייה, תאמין לי שעשיתי כמה היתרים ואתה יודע את זה. אני רוצה לראות ראש עיר שלא רוצה לעזור לזוגות הצעירים שלו לקבל דירה ב-60 מטר עם פוטנציאל להפוך ל-120. אני רוצה לראות ראש עיר שיבלום מודל כזה.

הבעיה זו המדינה לא ראש העיר.

לגבי החכרת קרקע ישירה, דבר ראשון אני לא בטוח שאפשר לעשות את זה ואני לא בטוח שנדרש. היום יש פתרונות יותר פשוטים, לקיחת משכנתא עם ריבית משתנה של סדר גודל של אחוז. בסוף לא צריכים להכניס את רשות מקרקעי ישראל , להפוך אותה לבנק. אני לא רואה בזה צורך.

זו הייתה התייחסות להערה השלישית שלי על האפשרות שאדם קונה את הדירה מהקבלן במחיר הבניה ואת הקרקע הוא קונה ישירות מהמדינה, חוכר בהסכם תשלומים ופרישה. המדינה לא רוצה להיכנס לזה אבל זה יכול ממש לסדר את העניין כי אף אחד לא יערבב בין קרקע לבינוי. נעשה פגישת עבודה על הדבר הזה. את המודלים שהצגנו תתחיל לבחון. בבקשה חברת הכנסת נירה שפק.

אני מבקשת לתת לפני אפשרות לדבר חמש דקות לארז, יו"ר דירקטוריון מיגוריט, שכבר היה אצלך בשני דיונים ומציג עוד מודל בלי המדינה.

בבקשה, ארז רוזנבוך, יושב-ראש מיגוריט בישראל, חברה למגורים.

תודה. אנחנו בעצם החברה הכי גדולה בארץ היום לדיור להשכרה ארוכת טווח, קרוב ל-2,000 דירות.

סליחה, הנושא לא עוסק בהשכרה כרגע. זה יהיה דיון אחר בוועדה. הנושא הוא דיור בר השגה לקניה. כשיהיה דיון על השכרה תקבל את הבמה.

אני רוצה להודות על הדיון הזה כי הוא דיון חשוב. אנחנו כל פעם מדברים על דיור בר השגה, מקבלים כל מיני מודלים ולא רואים התקדמות כמו שמוצג. גם בנתונים שהוצגו כאן הצליחו לבלבל אותי, יורי הצליח לבלבל אותי ולא הצלחתי להבין, אולי באמת הדיון הבא צריך להיות כשיושבים פה ומבינים מה קורה. יורי הציג שכל המכרזים יהיו על פי הנוהל, לא תהיה מכירה חופשית, 60%-65% יהיו לפי מחיר מטרה. הוא דיבר על 80,000 מגרשים ליישום ומתוך זה התחייב על 30,000. זאת אומרת זה לא עומד לא ב-50%, לא ב-60% ולא ב-65%, לא מכירה את החשבון ואשמח שיהיה על זה זום אין. אולי גם עניין הזום מפריע לנו להבין.

אני רוצה להתייחס לדיון קודם שהיה כאן ולהבין כמה דברים: פעם אחת, כשנאמר 20% הנחה ואז אנחנו מבינים שזה צמוד למדד, האם 20% מהמחיר הסופי או מהמחיר ההתחלתי, כי אחרת זה לא 20%. אם מתחילים לפי מחירי 2020 והבית יהיה מוכן ב-2024 עם כל התוספות וכל המדדים, אז איפה בא לידי ביטוי ה-20%?

שאלה שניה, מה הבקרה שעושה משרד השיכון על פערים שזיהינו בדיון הקודם בנושא הפריפריה. קודם כל שלא נותנים משכנתאות ריאליות לפריפריה. אדוני היושב-ראש היית אתי בדיון הזה והצטמררנו ביחד.

אבל הוא לא הכתובת למשכנתאות

בסוף אם אתה רוצה דיור בר השגה, אתה צריך שהזוג הצעיר יוכל להביא.

הוא צריך לדאוג שמחיר הבית והדירה יהיו זולים. מי יעזור עם המשכנתאות זה לא הוא.

אם משרד השיכון אומר שהוא מביא שמאי לקבוע את מחיר הבית, הוא אומר, זו הערכת הדירה. לא יכול להיות שיבוא בנק ויגיד הערכה בחסר. אני מתכוונת שהשפה צריכה להיות משותפת.

אני מסכים אתך, רק שעכשיו אנחנו ממקדים איך משרד השיכון עושה מודל שמחיר הבית והדירה יהיו זולים יותר.

דבר שני, כבר היום קיים בפריפריה ובטח בעוטף עזה, דירות עם אפשרות להגדלה כמו שהצעת. בונים את המבנה עם אופציה להגדיל כדי לאפשר לצעירים וצעירות להגדיל את הבית בהמשך. אני כבר אומרת שבמרחב הכפרי, המרחב הקיבוצי, כבר לא מחפשים בית צמוד קרקע. יש היום הרבה קיבוצים שיודעים בעבודה מול המנהל , שפחות משש יחידות דיור זה לא יקרה. לכן יש כבר בנייה לזה ולא התייחסו לזה. גם במרחב הכפרי אפשר לבנות דירות של שתי קומות ושלוש קומות.

ארבע יחידות עם גינה ועוד שתי דירות גג יפות למעלה, זה בהחלט דבר טוב. עשינו מודלים כאלה יפיפיים וזה נראה כמו בית צמוד קרקע.

זה קיים בקיבוצים. דבר נוסף ואחרון, איך פותרים את הסיפור של לוח שתיים. יש הרבה ישובים בארץ שהגיעו למקסימום יכולת הבניה לפי לוח 2 וצריך למצוא את המענה האחר, שלא דרך לוח 2 מכיוון שזה תחת ועדות קבלה זה עצר הכול, איך משרד השיכון מאפשר לישובים שיש להם רשימות המתנה מטורפות, ששנים לא יכולים להתקדם. השאלה הזו בוערת.

יש בהחלט מצוקה גם במגזר הכפרי, חלקה דורשת נכונות של מנהיגי הישובים לעשותה רחבות קהילתיות וחלקה במנגנונים שהמדינה ידעה פעם לסייע ולהביא יחידות דיור לתוך הישובים. זה הלך ופחת.

אני מזכירה שאמרנו שאנחנו מוכנים ויש הסכמה של בני המקום עד 25% ו-75% במכרז פתוח.

תעדוף לילידי המקום.

אני מזכירה שבחרה הערבית רמ"י כתב ומשרד השיכון והאוצר שזה 75% עם יכולת הארכה ל-100%.

לא רק בחברה הערבית גם ביישובי פריפריה.

אז קדימה.

גם ביישובי פריפריה יש 50% העדפה לבני המקום במכרזים. חבר הכנסת מאזן גנאים, בבקשה.

הזכרת את ראשי הרשויות, בוא לא נשכח שלראשי הרשויות אין אדמה לחלק, זו אדמת מדינה ומי שצריך לחלק אדמה זו המדינה ולא ראשי הרשויות. מצד שני, מחיר למשתכן בחברה הערבית נכשל עד היום, השאלה מה פתרון של משרד השיכון? נושא מחיר למשתכן בחברה הערבית נכשל כי אנשים רגילים לגור במשהו כפרי ולהפוך אותם מכפרי לעירוני ועדיין לא מצליחים. השאלה אם יש תוכנית מגירה למשרד השיכון איך לפתור את הבעיה הזו.

תודה רבה. אני אבקש שתהיה התייחסות לחברה הערבית כי אל כל המודלים עובדים שם. חברת הכנסת יסמין פרידמן בבקשה.

באתי בעיקר ללמוד כי אני לא שולטת בנושא, אני רק רוצה לשאול אותך כראש עיר לשעבר, לגבי המודל של רבע דונם. אני חוששת שראשי העיר יתנגדו לזה כי מבחינת שטח מוניציפאלי צריך יותר פינוי זבל ויותר תאורה.

ממש לא. עיר בנויה בפריפריה, יש בה בנייה רוויה, יש בה צמודי קרקע, גם בבאר שבע יש כמה אלפי וילות וגם בירוחם. אבל וילה יקרה כי אתה בונה בית גדול על אדמה רחבה עם כל ההוצאות. הרעיון היה רבע דונם ומכרנו בירוחם כמה מאות רבעי דונם ומכרנו גם לקבלנים רבעי דונם והם בנו בית לא מוגזם ואפשר לקנות בית צמוד קרקע ב-800,000-900,000 אלף שקל.

זאת אומרת שאין סיבה - - -

הפוך. זה איזון בין הפריפריה שרוצים בית עם גינה ובין לא להגזים עם כולם עם חצאי דונם ויותר. יש בית עם גינה, תגור ב-60 מטר בזול, תגדל שני ילדים וכשירווח לך תעלה לקומה שנייה. עשו את זה, לפני 30 שנה מדינת ישראל ידעה לעשות את זה והאדמה קיימת. ראשי ערים ירצו את זה כי רבע דונם צמוד קרקע זה איכות חיים. זה קיים בפועל בשוק.

אני חייבת ללכת ושכחתי להעלות את הנושא של זוגות צעירים שבאים לעשות חקלאות ומחירי הנחלות. אני מבקשת שתוסיף את זה לדיון שייעשה, יעשו עבודה גם על כמה לבניה וכמה נחלה.

הנציגה של ענייני הכפר אתנו בזום והיא תשיב לנו בהמשך. חברת כנסת ענבר בזק בבקשה.

אני רוצה להגיד ארבע נקודות: קודם כל להצטרף למה שאמרה חברת הכנסת שפק על המרחב הכפרי. לאפשר בניה לגובה, הגיע הזמן שנלמד מהחברה הערבית שבונים במשפחה ומעלים קומות. אז גם במרחב הכפרי לאפשר למשפחות לבנות עוד קומות לילדים שלהם זה יכול להקל מאוד על נושא עלויות יוקר המחייה לזוגות צעירים. הורים שרוצים לעזור לילדים שלהם, הרבה יותר קל להם לבנות עוד קומה. היום זה לא אפשרי מבחינה חוקית, אז לבחון את זה.

יש מודל שהתוודעתי עליו לאחרונה ונקרא שכירות רוכשת, שהגיע לוועדת כספים בכנסת הקודמת ואז הכנסת פוזרה והייתי רוצה להחזיר אותו לבדיקה. הרעיון מדבר על זה שבמקום שזוג צעיר ישים את הסכום העיקרי בהתחלה ואז ישלם משכנתא, לפצל את עלות הבית לשכירות לאורך שנים, 20, 30 שנה ששוכרים את הבית ובסוף התקופה, אפ המשפחה רוצה לרכוש את הזכויות על הבית אז היא שמה את הסכום הראשוני, כמו ליסינג על אוטו. אחרי 30 שנה נותנים אפשרות לשים את הסכום הגדול בסוף. רוב הזוגות בגיל 20,30 אין להם את ההון העצמי, אבל אחרי 20, 30 שנה המשכורות גבוהות יותר, לפעמים יורשים כסף, לאפשר את זה. כאשר יש אפשרות בכל רגע נתון למכור את הנכס לזוג אחר, כמובן שזה מיועד רק לזוגות זכאים של משרד השיכון שאין להם בית. להעביר את הזכות, שהשכירות שמשלמים לאורך השנים נכנסת לקופה.

הבעיה במודל שהממשלה צריכה סופיות לדיון, אין לה כוח לדבר עם מישהו כל שנה. פה צריך לדבר אתו כל שנה מתי הוא רוצה לקנות את הבית.

הבעיה עם המודל הזה לדעתי שזה לא כלכלי לקבלנים והמדינה צריכה לשים אחריות, תגמול לקבלנים.

המדינה שמה בכל הפרויקטים שלה, היא מוותרת על הכנסות מהקרקע. במחיר מטרה היא מוותרת על הכנסות מהקרקע. יש לה יכולת לעשות את זה.

זה משהו ששווה לבחון בעיני ואם רוצים לעשות על זה פיילוט, אז לקחת את הנגב והגליל, את הפריפריה כפיילוט.

הכי חשוב לעשות פיילוטים של הרעיונות האלה ולראות מה מצליח.

מודל נוסף שאני לא יודעת אם עלה, זה דומה למה שאמרת, הפרדת מחיר הקרקע מהבית. דברת על זה שעל הקרקע נשלם חכירה במקום את הסכום המקורי, אופציה נוספת זה שאת הקרקע נשלם במכירה. הרעיון הוא, אנחנו רוצים שזוגות צעירים, משפחות שעוד אין להם בית יוכלו לקנות בית. אנחנו לא רוצים משקיעי נדל"ן שישתלטו על המגרשים הזולים האלה. לכן אם אנחנו אומרים שמחיר הבית הוא X ומחיר הקרקע הוא Y כרגע תשלם את ה-X וכשתמכור את הבית רק אז תשלם על הקרקע. המדינה לצורך העניין תקבל את הכסף שלה, לא היום אבל בעתיד, אבל כך אנחנו מבטיחים שמי שבאמת רוצה לגור בנגב ובגליל יבוא לגור שם ומי שבא לעשות נדל"ן ובא למכור, הרווח שלו יפחת.

נקודה נוספת שאני רוצה להעלות, היא פחות מודל אבל אם כבר מדברים על משרד השיכון ועל הורדת המחירים, אני רוצה לדבר על מדיניות הזכאות של משכנתאות למשרד השיכון. היה דיון בוועדת כספים במסגרת הדיונים על חוק ההסדרים שם התוועדתי לקריטריונים של הזכאים למימון משכנתאות של משרד השיכון והייתי בהלם לגלות שקריטריון של שירות צבאי לא נותן נקודות זכאות. אם כבר נמצאת זכאי, תוכל לקבל יותר כסף אם שרתת בצבא. הקריטריונים העיקריים מדברים על גודל המשפחה, כמה אחים יש למבקשים, כמה ילדים יש להם, גיל הנישואים שנות הנישואים, הרבה קריטריונים שאין להם התייחסות לשירות צבאי.

לדעתי אנחנו עושים פה עוול גדול לאוכלוסייה חילונית, יהודית, שבאה ממשפחות יחסית קטנות, שמשרתים בצבא והם בכלל לא נמצאים זכאים למשכנתאות מסובסדות כי הם לא עומדים בקריטריונים. בזמנו בדיון אמרו שתפתח מחשבה על הדבר הזה, לא זכור לי שזה קרה. אני קוראת פה למשרד השיכון לפתוח את הדיון מחדש לקריטריונים לזכאות של המשכנתאות ולראות איך מתגמלים אותם.

אתם שוב מסיטים את הדיון. אנחנו רוצים פה מודלים לבתים שאפשר לקנות בזול. לגבי המשכנתא והכללים, אל תסיטו את הדיון בבקשה.

אוקיי, קבלתי.

אני רוצה להתייחס על הנדל"ן ומשבר הנדל"ן. בעיני אנחנו מדברים על פצצה מתקתקת בחברה הישראלית שהיום זוגות צעירים לא יכולים לרכוש דירה. עצם זה שיחסית כמות חברי הכנסת שנוכחים בדיון דלה, זה מעיד על ניתוק מוחלט מהציבור בישראל. כולנו עוסקים בסוגיות של יוקר המחייה ועלויות כאלה ואחרות כאשר ההוצאה המרכזית של כל זוג במדינת ישראל היא הנדל"ן. מי שאחראי לעליית המחירים הקטסטרופלית זה מדינת ישראל בעצמה. זה משרד השיכון וזה מנהל מקרקעי ישראל.

כולנו יודעים ש-100 מטר של דירה עולה בין 600,000 ל-750,000 שקלים. אני גר בחולון, 2.7 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים זה דבר שהוא בלתי סביר. אני חושב שכל מי שנמצא עכשיו במנהל מקרקעי ישראל צריך לשים את המפתחות וללכת הביתה. הזוגות הצעירים נאנקים, לצערנו אנחנו בונים שני מעמדות, מעמד אחד של זוגות צעירים שההורים שלהם יכולים לעזור להם והמעמד האחר של כאלה שלא יכולים לעזור להם ורק יכולים לחלום על לרכוש דירה.

אדוני היושב-ראש, אתה ואני מכירים את אופקים, אתה יודע מה זה עוד 400,000 שקלים לזוג צעיר כשמחיר הדירה עלה? אתה יודע מה זה לחסוך 400,000 שקלים? אם אתם זוג צעיר וביחד אתם מרוויחים 15,000 שקל נטו בחודש, כמה אפשר לחסוך אחרי שמשלמים את כל התשלומים ושאר הדברים? מנהל מקרקעי ישראל מתעסק בספסרות של הקרקעות. שיטת המכרזים היא כזו שרק מעלה מחירים. מאז שהממשלה האחרונה נכנסה במשך תשעה חודשים הם עסוקים בחוק הגבלת כהונה, חוק ייצוא, חוק כתב אישום, תאמינו לי שזה לא מעניין את הציבור. זה לא מעניין את מי שהתחתן בחודש שעבר או מי שיתחתן בשלושת החודשים הבאים. רוצים להתעסק בדברים אחרים? בסדר. אבל תתעסקו קודם כל בדבר הזה. קודם כל בסוגיה הזו.

פונקציית המטרה של מנהל מקרקעי ישראל היא לא להבטיח כמה שיותר הכנסות למדינה. פונקציית המטרה של מנהל מקרקעי ישראל היא להבטיח דיור בר השגה בכל רחבי הארץ במחירים סבירים. אני מברך אותך על הדיון החשוב הזה, אני חושב שצריך לעשות עוד ועוד דיונים עד אשר מנהל מקרקעי ישראל יבין שהתפקיד שלו לשרת את האזרחים ולא הפוך, תודה.

כשאתה בודק מה זה יוקר המחייה, ההוצאה הכי גדולה זה בית. אלון קנינגר, נציג הזוגות הצעירים.

שלום לכולם. אני מודה ליושב-ראש הוועדה שדואג ומעלה את הנושא הזה שוב ושוב, אנחנו באמת רואים נוכחות דלה של חברי כנסת. אני יכול להגיד לכם באופן אישי שאני נפגע בשם הזוגות הצעירים, בשם אותם מאות אלפים שיושבים בבית ונאנקים - - -

כשחבר כנסת אומר את זה, יש לזה משמעות אחרת, יש פה דיונים רבים.

יש דיונים אחרים במקביל ואנשים רצים ביניהם.

אל תבקר חברי כנסת. זה לא התפקיד שלך, הם עומדים לבחירה.

נושא דיור בר השגה בעינינו זו הסוגיה החברתית שבוערת כרגע ברמת המדינה. זו הסוגיה הכי חברתית. נכון שאולי לא מתחברים אליה מכל מיני סיבות, אבל זו הסוגיה הכי חשובה.

יש פה עוד דיונים.

איפה כל הנציגות של הזוגות הצעירים? רק נציג אחד מכל הזוגות הצעירים? זה מראה כמה אתם לא מתייחסים וכמה זה חשוב לכם.

לתקוף את הזוגות הצעירים בתחום הזה - - -

דבר לעניין.

נעבור לגופו של עניין. דבר על המודלים והרעיונות.

היו כמה מודלים של תוכניות דיור בר השגה. זה התחיל במחיר למשתכן שנתן את ההנחות הכי גדולות בהיקפים, מבחינת השיווק הכי גדולים ובהיקפים של כל דירה מתוך פרויקט, הכי גדולים. זה המשיך בדיור במחיר מופחת של ליצמן, שאז הוא דילל את האזורים ודילל את ההנחה. היום אנחנו נמצאים בשיא המשבר, בו היחס בין השכר הממוצע לעלות הדירה הממוצעת הוא הגדול ביותר. משרד הבינוי והשיכון יחד עם משרד האוצר נותנים את התוכנית הכי פחות טובה שהייתה פה אי פעם.

כשמר יורי ממשרד השיכון אומר 20% עד 300,000 שקל זה אומר שאם היום לזוג צעיר יש את המזל והוא זכה בדירה באזורי מעגל שני, בפתח תקווה, בנתניה, בראשון לציון, ביהוד, בכל האזורים האלה. אז במקום לקנות את הדירה שעולה באזור 2.4 היום, הוא יקנה אותה ב-2.1 מיליון. אני מדבר על דירה פשוטה של ארבעה חדרים. זה הדיור בר השגה. אם זה לא הנחה מ-2.4 ל-2.1, אז זה מ-2.3 ל-2. עכשיו יש בצנרת מכרז בנתניה, עלות דירת ארבעה חדרים, 1,950,000, דירה בנתניה לדיור בר השגה. זאת הבעיה.

מה אתה מציע?

שנתיים לא הייתה פה הגרלה חדשה, בזמן הזה נרשמו הרבה זוגות צעירים. אני יכול להגיד לך שכזוג צעיר כל כך חיכיתי לממשלת השינוי, דברו על שינוי ובנושא הזה השינוי הוא לרעה. מה שאנחנו מציעים זה לתקן את התוכנית הנוכחית ולא ליזום חדשה כי אנחנו יודעים כמה זמן לוקח ליזום תוכנית חדשה בצינורות הבירוקרטיים האלה.

לכן, דבר ראשון להתאים את ההנחה. לא צריך תואר שני מהטכניון כדי להבין שאם נתתם 300,000 שקל בדירה במחיר מטרה ב-2014, מחירי הדיור עלו ב-50%, אתם לא יכולים לתת עוד פעם 300,000 שקל ב-2022. לא צריך להיות גאון בשביל להבין את זה.

דבר שני, אלמנט המזל הוא קטסטרופלי. היום ההסתברות לזכות היא בין 1% ל-2%. אני מדבר על ההגרלות האחרונות. ניסיתי לפנות למשרד השיכון בכמה אמצעים ולא הצלחתי. הצענו לתת עדיפות לנרשמים ותיקים. זה ייתן שני אפקטים מקבילים: הראשון, זה מתיישב עם השכל הישר, שמי שרשום ארבע שנים ולא זכה, לא יכול להיות שמישהו ירשם בחודש האחרון ויזכה לפניו. דבר שני, זה ישאיר את הזוגות הצעירים על הגדר. כי ככל שהזמן יעבור הסיכויים שלהם ילכו ויגדלו. זאת הצעה בלי נושא תקציבי, יש קצת נושא פוליטי שאולי השר וחברי משרד הבינוי והשיכון לא רוצים שהנרשמים החדשים יהיו מקופחים.

דבר נוסף, להתאים את שלביות התשלום. אחת הבעיות שזיהינו כזוגות צעירים זה הקושי לשלם את השכירות במקביל למשכנתא. היום, בשוק החופשי, בהרבה משרדי מכירות של קבלנים, אפשר לבוא ולשלם את ה-20% בחתימה, 80% במסירה. למה לא לעשות את זה בדיור בר השגה? אנחנו רואים היום הרבה זוגות צעירים שמוותרים על הנושא הזה.

נקודה אחרונה, אנחנו רואים שלמדינה מאוד קשה לוותר על ההכנסות מהקרקע. אנחנו אומרים, תקשיבו, כל ההכנסות האלה של המדינה מהקרקע זה על הגב שלנו, של מעמד הביניים, של הזוגות הצעירים. אתם גם אוכלים מהקרקע שאתם לא מוכנים לוותר מספיק וגם מקבלים מע"מ בסוף. אז לפחות גם ברמת חלופה, אנחנו מציעים שבמחיר מטרה ונוכח השנתיים האחרונות שלא הייתה פה שום הגרלה, לעבוד במתכונת חירום של שנה וחצי שנתיים ולבטל את המע"מ עבור אותם רוכשים. כל ההנחה של המע"מ תתגלגל במלואה לזוגות הצעירים. הקבלנים לא ייהנו מזה כי יש מחיר מטרה סופי.

תודה על הרעיונות. אני מבקש מנציגי משרד השיכון לפגוש אותך ולשמוע את הרעיונות האלה. אני לא יודע אם הם יתקבלו, אבל לפחות הזכות שלך להשמיע להם אתה דברים. יורי, תפגוש בבקשה את אלון קנינגר. בבקשה חבר הכנסת מקלב.

אדוני היושב-ראש תודה על קיום הדיון, אני באמת חושב שאתה ממקד דיון בדבר מסוים שיש בזה יותר תועלת מאשר לדבר על משברים שיש בהם הרבה אפקטים. אני לא יכול להביא מעולם הדימויים שלי מה זה מודלים לדיור בר השגה כשהזוגות הצעירים אצלנו באוכלוסייה החרדית גרים בחניות שסוגרים אותם, 15 מטרים. מי שרוצה לראות איך זוג צעיר גר ב-15 מטרים בחניה יראה איך יוצרים יחידת דיור. ברי המזל גרים ב-22 מטרים והמסכנים הם אלה שאין לתינוק מקום לזחול וצריך לנסוע למשפחה או חברים כדי לתת לילד את מרחב הזחילה.

מה ההיצע שאני חושב שיכול להתאים למה שאתה חושב נכון לעשות, לא לעשות מודלים של בניה שהיא מודולרית ושהיא מוסיפה חדרים אלא הפוך. לקחת את החזר ההלוואות ואת המשכנתא המודולרית כי זוג צעיר צריך להחזיר משכנתא. המודלים צריכים להיות בגידול ובשינוי במשכנתא עצמה. בעצם אנחנו מדברים על דיור שהוא ליסינג כמו שקיים ברכב. בסופו של דבר אתה משלם שכירות והדירה או הרכב נשארים אצלך.

יש לזה כמה יתרונות, אחד, אדם שומר על הדירה שלו ובסוף מקבל אותה אבל גם, אתה לא חייב להישאר בדירה הזאת, אתה יכול גם להחליף אותה לדירה משודרגת יותר אבל הרבה יותר מכך, אתה יכול לשנות את התמהיל של המשכנתא בלי מה שזה כרוך היום. יש היום יזמים שרק עם ערבות המדינה, הם לא מבקשים מהמדינה שום דבר, הם מוכנים לבנות בניינים שלמים, שכונות שלמות רק עם ערבות מדינה לתת את זה לזוגות צעירים לגור בהחזרי משכנתא שמשתנים לפי ההכנסה שלך ולפי ההתבססות שלך בתחילת החיים ובסוף החיים.

בזה אתה מקבל בעצם דירה של שלושה, ארבעה חדרים ומשלם על דירה של חדר וחצי בהתחלה. זה גודל החזר המשכנתא שלך. לאחר מכן אתה יכול גם לצמצם את השנים, להגדיל את ההחזרים שלך, אם התבססת ואתה מתפרנס טוב אתה יכול להגיע למצב שתוך 15 שנים להחזיר את כל המשכנתא. כל נקודות היציאה, כל ההסכמים שלך שהיום גוררים קנסות וגוררת ריביות והם בעצם נגישים ולא מעשיים, את כל זה לעשות הרבה יותר נגיש, פעם בשנה, פעם בשנתיים. יש הרבה מודלים של עסקאות של כמה מסלולים ואפשר לעבור ממסלול למסלול. זה מתחיל עם דירה של חדר וחצי ואפשר להגיע יותר. אנחנו מניחים ש-80% יכולים להישאר במשחק עד שאתה מקבל דירה שמתאימה לך.

תודה רבה. שרגא בירן, המכון לרפורמות לבניות בבקשה. אני חושב שהצגנו חלק מהמחשבות שלך, תשלים את הדברים שהצגת בעבר.

הוזמנו לדבר על הנושא של דיור בהישג יד לזוגות צעירים. הזוגות הצעירים במדינת ישראל זה בערך כשני מיליון מתוך כעשרה מיליון תושבים. זוגו צעיר נחשב היום בין גיל 20-39. מתוך שני המיליון של הזוגות הצעירים הנשואים, מספר בני 25-30 ירד בשיעור של עד כ-50%. אנשים אינם נישאים וגרים בקומבינציות שונות ומוזרות כיוון שאין להם דירה, יש כמובן עוד סיבות נוספות אבל הסיבה המרכזית היא שאין להם דירה. כלומר הבעיה במדינת ישראל של דיור לצעירים היא בעיה של חיים ונישואים. מימוש האפשרות להינשא אינה קיימת.

בכל שנה מתחתנים בין 50,000 ל-60,000 זוגות. מתוכם, ל-60% אין הון עצמי, אין דיור, אין הכנסה שיכולה לפתור משכנתא. נכון להיום יש כ-350,000 זוגות צעירים שאין להם את ההון העצמי, לא את ההכנסה ולא את האפשרות להיכנס לכל אחת מהתוכניות האלה שלא מיועדות לאנשים מהמעמד של חמשת העשורים התחתונים של מדינת ישראל. הם נדונים לחיי חרפה משום שלגדל ילדים בדירות כאלה - - -

אתה כל זה אמרת בוועדה לפני כמה שבועות, לא נחזור על זה.

אני מבקש ממך דבר אחד, אי אפשר לדבר על העניין הזה בלי להיכנס לעובי הקורה.

השקפים האלה היו פה בוועדה לפני כמה שבועות. אני מבקש ממך להגיד בשורה תחתונה מה המודל המוצע שלך? לך להצעה המעשית שלך בבקשה.

עבדנו על העניין הזה לעומק.

אז תביא את ההצעה. ראינו כבר את השקפים האלה. כבר ראינו את המצגת הזו לפני כמה שבועות. בוא נשמע את ההמלצות המעשיות שלכם לדיור בר השגה.

בזה שהצבעת על המצגת הזו כרגע הבנתי דבר אחד מרכזי, שאנחנו מדברים על בעיה לאומית שנוגעת לזוגות צעירים בהיקף של כשני מיליון תושבים במדינת ישראל. אי פתרון העניין הזה גורם לצרות בהשכלה, בטיפוח הילדים וכן האלה. אני רוצה לגשת לפתרון שלנו, כל אחד מתייחס למחיר הקרקע שנוצר כתוצאה מספקולציה כמחיר שהוא בעצם קובע את העניין במרבית השטחים של מדינת ישראל, כולל בפריפריה. הדבר הזה הוא אבסורד, משום שככל שמשווקים קרקע במקומות עם ביקושים אדירים בצורה ספקולטיבית, זאת אומרת לכל המרבה במחיר, המחיר רק עולה. ככל ש-100,000 הדירות יעלו, כך הקרקע עולה. לכן אנחנו אומרים כדבר בסיסי ביותר, הקרקע צריכה להיקבע על פי מחיר של הדירה בהישג יד. לא הקרקע הספקולטיבית המונופוליסטית תקבע את מחיר הדירה, אלא דירה בהישג יד, שאנחנו צריכים לקבוע מראש כמו מחיר של לחם אחיד, כמו של קוטג', של כל מצרך שנמצא בפיקוח כתוצאה מזה שזה מונופול.

לגבי המונופול הזה, אדוני היושב-ראש, אני לא יודע אם אתה ער לנקודה שבשנת 2020 מדינת ישראל קבלה במישרין או בעקיפין 24 מיליארד שקל מהכנסות שיווק קרקעות בצורה ספקולטיבית, סדר גודל של כ-30 מיליארד שקל ממסים על הנדל"ן ועל הדירות בצורה כזו או אחרת. הבנקים למשכנתאות גבו את הרווח של 19 מיליארד שקל. כמובן שזה גורם לכל שהמחירים עולים וכל הזמן ימשיכו לעלות ככל שהשיטה הזאת תמשיך לעבוד.

לכן הנושא של הקרקע, שהוא אחד משלושת המרכיבים, נמצא בידיים של מדינת ישראל. הקרקע צריכה להיות נושא למה שנקרא בעולם כולו, באנגליה הקפיטליסטית, בתאצ'ר של הנאו-ליברליזם, בכל מקום היום בעולם הנאור הקרקע צריכה להיקבע כשומה חברתית לדיור בהישג יד. כמו שנקבע הלחם.

הדבר השני, צריכה להיות סגמנטציה, פילוח של שוק הקרקעות גם לזוגות צעירים. הפילוח הזה הכוונה שאתה לא קובע את אותו מחיר עצמו ואת אותו שיווק ואת אותה דירה עצמה ל - - - של שדה התעופה של צפון תל אביב.

אני צריך שתסיים. לצערי אתה לא הולך לשורה האחרונה ואני אצטרך להפסיק אותך.

חבל, תקשיב, אתה מדבר על שלושה דברים: קרקע, מימון ותכנון. אני מדבר אתך על הקרקע. לא תבין את העניין של הקרקע, אנחנו מסתמכים - - -

אני מבין, עם כל הכבוד לך, אני מבין את ענין הקרקע. ישבתי אתך על הדבר הזה המון זמן וגם הצגת את זה כבר פה.

אני מדבר על המודל שמדבר על כך שזוג צעיר יכול - - -

אתה יכול להגיד את ההמלצה המעשית שלך?

ההמלצה המעשית שלי אומרת שיש היום במדינת ישראל את חוק מימון הדירות שמאפשר להפעיל דבר שנקרא משכנתא מכוונת והלוואה עומדת. הקרקע בהערכה כפי שציינתי נכנסת כהלוואה עומדת, זה חוק שקיים וצריך רק להפעיל אותו לזוגות צעירים. אז אתה מפעיל את העניין בצורה כזו שהקרקע נרכשת במשכנתא שנייה לבנק. פעלנו עם אחד הבנקים הגדולים ויש לנו סיכום בעניין הזה. זה ניתן למימוש באופן מידי. אז הקרקע נכנסת במחיר של הלוואה עומדת.

זה מה שהצענו במודל השלישי, שמפרידים את רכש הבית מרכש הקרקע וזה נעשה במסלול בנפרד. יש הלוואה עומדת ויש מודלים. המדינה צריכה לרצות להתקשר עם הלקוח בנפרד על הקרקע.

זה נראה באופק?

אני חושב שלא.

יש חוק שמסדיר את זה.

יש חוק אבל נאבקים על זה מעל 15 שנה.

משום שלא רוצים לשמוע. משום שלעניים אין קול, צריך להבין את זה. אני כאן מדבר בשם 1.2 מיליון זוגות צעירים שלא יכולים להגיע. אני אקח אותך לאחת הדירות הקלאסיות - - -

מאה אחוז, אני אתך.

אני בת 49, אין לי בית, מעולם לא היה לי - -

יכול היה להיות לך בית.

- - ולא יכולתי לקנות אף פעם. אלה לא רק הזוגות הצעירים, זו בעיה יותר רחבה.

צריך לשמוע, צריך לפתוח את האוזניים של השלטון ולא לדבר על השטויות שנקראות מחיר קרקע ספקולטיבי.

תודה רבה. נשמע את יורי בהתייחסות לדברים שעלו בבקשה. אני מתנצל בפני מי שלא הספיק לדבר, אנחנו בחריגת זמן, יהיו עוד דיונים, תירשמו ואתן לכם עדיפות לדיבור בדיון הבא.

אנחנו נתייחס בכובד ראש להצעות שעלו, למרות שחלק מההצעות כבר נדונו אצלנו ונתנו התייחסות במסגרת מכרזים ותוכניות. לגבי ההגרלות, חשוב לציין, נציג הזוגות הצעירים העלה את הנושא, אני רוצה לבשר שהשנה אנחנו מתכננים להגריל כ-30,000 דירות. ההגרלה הראשונה תהיה כבר בסוף החודש, כך שאנחנו פועלים בנושא הזה בקצב שלא היה כמותו. כמות כזו עוד לא הגרילו במדינה וזו הכוונה שלנו, 30,000 דירות. אני אשתמש בבמה לקרוא לאנשים שעוד לא הנפיקו תעודות זכאות להנפיק ולהשתתף בהגרלות.

לגבי העדיפויות לאוכלוסיות כאלה ואחרות, או שנרשמים קודם ואחר כך, אני לא בטוח שזה הכיוון, בסופו של דבר מחוסר דיור זה מחוסר דיור. אם לא היה מספיק זהיר להירשם בעבר ועכשיו נרשם, אז לא בטוח שצריך לקפח אותו. יש לנו פגישה עם הנציגות של מחוסרי הדיור ביומן, נשמח לשמוע את ההצעות ולהתייחס ככל שנמצא אותן הגיוניות.

תודה רבה לך. ראשית לגבי המאמץ של הממשלה לקיים את פרויקט מחיר מטרה, שהופך להיות פרויקט הדגל של הממשלה, יש שאלות ודאגות שעלו כלפי המודל הזה, חלק מהדאגות והשאלות עלו בדיון, בעיקר העובדה שבסוף הפרויקט הזה מתייחס למחירי השוק. אם השוק הגזים ועלה בעשרות אחוזים, אז בפועל ההנחה היא לא משמעותית, אבל גם במחירים מוחלטים, זוג שיידרש לקנות בנתניה ב-2,00,000 או בראשון לציון ב-2,500,000, כנראה זה לא זוג עני שיכול לקנות את הדירה ולכן זה לא דיור בר השגה במובן שאנחנו מדברים עליו כי העלות המוחלטת של הדירה, למרות ההנחה, היא באזור ה-2 מיליון וזה בעייתי. יש הערות על המודל ורצון לשפר אותו. שמענו את אלון קנינגר שהציג אותם, הוא יפגוש אותך יורי וישמיע בפניך את ההצעות ותראו מה אתם יכולים לשפר במודל מחיר מטרה.

לגבי מחיר מטרה בפריפריה ובכלל, יכול להיות שחלק מהוזלת הדירות זה שבמחיר מטרה תבנו דירות קטנות יותר ולכן העלות שלהם תהיה קטנה יותר ואז אי אפשר יהיה להוזיל בשל גודל הדירה, לא רק בשל הקרקע שאתם מוכנים לספוג את חלקה.

אנחנו מבקשים ממשרד השיכון לבחון את הפרויקט של בית צומח צמוד קרקע בפריפריה. 60 ועוד 60 בתב"ע מראש, בין אם במעטפת, בין אם בזכאות לבנות בהמשך. הדבר הזה נעשה על רבעי דונם. יש זמינות של אדמות כאלה. לעשות פיילוט כדי להרגיש את זה ומשם לצאת לעוד פרויקטים.

לבחון את הפרויקט של דירה צומחת. בונים דירה של 60 מטר, אולי מעטפת נוספת לעוד 60. נכנסים ל-60 מטר הבאים בעתיד, מוזילים את עלות הבנייה. זוג צעיר נכנס לדירה של 60 מטר ויש לו זכויות באותו בניין לתוספת של 60 מטרים.

עלה פה רעיון של דירת ליסינג, שאתה שוכר וביום אחד מחליט אם לקנות או לעבור לבית אחר בהסדר הזה. נקרא למודל הזה דירת ליסינג ונשמח אם תאמצו אותו.

עלה המודל של שרגא בירן וגם אנחנו הצגנו אותו, של הפרדה בין רכישת הדירה ועלות הבנייה שלה לבין רכישת הקרקע. את הדירה ואת הבניין קונים מהקבלן. את האדמה קונים מהמדינה על פני שנים בהטבות, בהוזלות, בהלוואה עומדת, בהלוואת מקום ובכל דרך אחרת. אז בעצם אין שום מניפולציה ואין שום קשר בין האדמה לעלות הבניה. הכלי של המדינה, הקרקע שברשותה, ישמש אותה להקל על האדם ולשלם את זה לטווח ארוך יותר ובתנאים טובים יותר.

אנחנו מבקשים לעבוד בפגרה על כל המודלים האלה ומיד אחרי הפגרה יהיה דיון בוועדת כלכלה איך המודלים האלה פועלים ומי שירצה פגישות עבודה אתכם, גם מחברי הכנסת, יעשה זאת. אני אישית אפגוש אותך יורי לפגישת עבודה בנושא הזה.

לבחון גם את האמירה במודל המרחב הכפרי, שיש נכונות לבניית שש יחידות דיור על דונם ולייצר סמי רוויה קטנה ואסתטית גם במגזר הכפרי. נאמר על ידי חברת הכנסת נירה שפק שיש רצון כזה, אולי לעשות פיילוט כזה כי המחסור בדירות גם במגזר הכפרי ניכר לעין.

אני מודה לך יורי שהיית אתנו. אני מצטער שלא היית פה פיזית, להבא זה לא יקרה. חמש דקות הפסקה ונמשיך בדיון על מבנים מסוכנים עם משרד השיכון. תודה לכולם, ישיבה זו נעולה.


הישיבה ננעלה בשעה 13:16.