פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וארבע

הכנסת



2
ועדת הכספים
24/10/2021


מושב שני
פרוטוקול מס' 132
מישיבת ועדת הכספים
יום ראשון, י"ח בחשון התשפ"ב (24 באוקטובר 2021), שעה 9:35

פרק ז' (שכירות מוסדית), למעט סעיף 46 (חוק התכנון והבנייה) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021
פרק ז' – שכירות מוסדית (סעיפים 48-47, 49, 50(3) ו-52, עידוד השקעות הון)

חברי הוועדה: אלכס קושניר – היו"ר
ולדימיר בליאק
אימאן ח'טיב יאסין
נעמה לזימי
ג'ידא רינאוי זועבי
נירה שפק

ינון אזולאי
ניר ברקת
דסטה גדי יברקן
אלי כהן
אופיר כץ
יריב לוין
בצלאל סמוטריץ'
יואב קיש
שלמה קרעי
מירי רגב

מיכאל אסולין - מנהל תחום בכיר, עידוד השקעות הון, רשות המיסים, משרד האוצר

רואי זרנצנסקי - מנהל תחום בכיר מקצועית, מיסוי מקרקעין, רשות המיסים, משרד האוצר

ישי פרלמן - עו"ד, הלשכה המשפטית, רשות המיסים, משרד האוצר

יעל לינדנברג - רכזת שיכון, אגף התקציבים, משרד האוצר

יפתח עשהאל - רפרנט שיכון, אגף התקציבים, משרד האוצר

אלעד סלומיאנסקי - עו"ד, ייעוץ וחקיקה, כלכלי, משרד האוצר

סיון סיגטי - עו"ד, הלשכה המשפטית, משרד הכלכלה והתעשייה

משה חנוכה - עו"ד, עוזר למנהל רשות ההשקעות, משרד הכלכלה והתעשייה

אוראל יפרח - סמנכ"ל כספים, החברה הממשלתית, דירה להשכיר

חגית נעלי יוסף - מנהלת אגף תכנון אסטרטגי, עיריית תל אביב-יפו

דב צור - יועץ, התאחדות בוני הארץ

שי כהן - חבר ועדת מיסים, לשכת רואי החשבון בישראל

רועי אלרום - שדלן, חברת שבירו

שלומית ארליך

טמיר כהן

אהובה שרון, חבר תרגומים


פרק ז' (שכירות מוסדית), למעט סעיף 46 (חוק התכנון והבנייה) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021, מ/1443

פרק ז' – שכירות מוסדית (סעיפים 48-47, 49, 50(3) ו-52, עידוד השקעות הון)

בוקר טוב לכולם. היום יום ראשון י"ח בחשון התשפ"ב, ה-24 באוקטובר 2021 ואנחנו ממשיכים בדיונים על סעיפים בחוק ההסדרים. אנחנו דנים עכשיו על פרק ז' (שכירות מוסדית), למעט סעיף 46 (חוק התכנון והבנייה) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021. זה המשך דיון. התחלנו את הדיון ואם אני לא טועה, זה כבר דיון רביעי בנושא. אני אזכיר לכם שבדיון הקודם הפסקנו אותו באמצע ההקראה של הנוסח. אנחנו נסיים את ההקראה עכשיו ואחר כך נשארו לנו כמה פערים, בעיקר במודל עצמו, איך הוא נראה, ואנחנו נדון בזה ואחר כך נעבור להצבעות, גם על ההסתייגויות וגם על החוק עצמו.

אני מקדם בברכה את חבר הכנסת יריב לוין. תודה רבה שאתה מצטרף אלינו.

בפעם האחרונה עצרנו בעמוד 6, בסעיף קטן (ד). אפשר לחזור לעמוד 5, לסעיף קטן (ג) שזאת המהות.

(ג) אחרי סעיף קטן (ג) יבוא –

"(ג1) מכר בעל בניין לשכירות מוסדית את הדירות לשכירות מוסדית למשכיר ממשיך, יתנה מנהל רשות המיסים את מתן ההטבות כאמור סעיפים 53ג ו-53ד במתן ערובות – מאת המוכר, הרוכש או כל אדם אחר שיקבע – לתשלום המס והפרשי הצמדה וריבית כאמור בסעיף קטן |(ה), ובמתן הודעה מראש על המכירה במעוד שיקבע המנהל".

בדיון הקודם אמרנו שזה יהיה רק הרוכש ולא המוכר ולא כל אדם אחר. כך סיימנו את הדיון הקודם.

כן, אבל זה היה כאשר חשבנו שהמתווה יהיה של מס רכישה מוגדל. בעקבות הערות הייעוץ המשפטי של הוועדה, מציעים עכשיו מתווה אחר שאומר שאם מישהו יפר, אנחנו נחזור אחד אחורה. זו הייתה בקשת הוועדה מראש, לפני שחשבנו על המתווה החדש. כלומר, מי שהפר, ייקחו לו את כל ההטבות שהוא קיבל ואם משכיר ממשיך הפר, ייקחו מהמשכיר הממשיך את כל ההטבות וממי שהוא קנה ממנו את כל ההטבות, אבל אם היו שתי העברות, לא ייקחו מהמשכיר הראשון. כלומר, ייקחו רק ממי שהפר וממי שהוא קנה ממנו. ההנחה היא שבמסגרת החוזה ביניהם יהיה איזשהו סעיף שיגיד שאם האדם הפר, בעצם יהיה איזשהו מנגנון חוזי שיגרום לכך שמי שהפר ישלם.

ואם לא יהיה ביניהם את הסעיף הזה?

ברגע שנותנים את זה עכשיו בחוק, ההנחה היא שיהיה ביניהם את הסעיף הזה.

בוא נבין את תמונת המצב.

אתה מסתמך על כך שהם יכניסו את הסעיף הזה אבל אם לא מכניסים אותו? זה שהפר את ההסכם יגרום לזה שהיה בסדר שהוא כן ישלם?

כן. המדינה נתנה הטבה על פעולה שלא התבצעה. אנחנו באים מראש ואומרים לשני הצדדים ששניהם אחראיים. דרך אגב, זה כמו במנגנון הקיים היום בחוק במקרה של 50 דירות. זה קיים היום. בסוף של יום זה מועתק משם

אבל אם אנחנו לא רוצים לפגוע בזה שעמד בזה?

המדינה באה ואומרת שהיא נתנה הטבה על משהו שלא התקיים, שני הצדדים אחראיים להתקיימות העסקה הזאת, שהבניין יושכר דה פקטו ל-15 שנים או במקרה של שתי העברות, 10 שנים לכל הפחות. אומרים שכל עוד אנחנו בתחילת הפרויקט, ב-10 השנים הראשונות, אני רוצה את כל ההטבות כי לא מגיע לאף אחד. ברגע שהמוסר השלישי הפר, היד השלישית הפרה, אמיתית הבניין הושכר לפחות ל-10 שנים ולכן באנו ואמרנו שאנחנו דורשים את ההטבות שניתנו גם לשני וגם לשלישי. לראשון אנחנו מוותרים לאור הדרישה של הוועדה, של הייעוץ המשפטי של הוועדה כאן. אנחנו תמיד גורמים לשתי ידיים לבוא ולהחזיר את ההטבות. זה מועתק מהחוק הקיים היום.

מי שלא עמד במטרת החוק הזה, זה בסדר, הוא לא צריך לקבל הטבות. אבל אתה אומר שגם זה שיעמוד ביעדים, הוא ייפגע מההטבות אם הם לא חתמו על זה בחוזה ביניהם.

הוא לא באמת עמד ביעדים כי מבחינתנו הבניין צריך להיות מושכר 15 שנים אבל הוא לא הושכר ל-15 שנים, אז למה שניתן הטבה לגורם כלשהו?

הוא עמד ביעדים ומי שלא עמד ביעדים זה מי שבא אחריו והפר.

נכון.

ההנחה היא שהראשון התחייב בפני המדינה שהדירות יושכרו ל-15 שנים והמדינה נתנה לו הטבות על סמך ההתחייבות הזאת. הוא צריך לוודא שזה אמת קורה. זה אומר לכתוב בחוזה, אם הוא מוכר, שהדירות יושכרו.

איך הם מחשבנים ביניהם אחר כך הפגיעה אם השני מוכן לקחת על עצמו את הכול? לא מפריע לי כמדינה. אני עדיין ביטלתי את ההטבות שנתתי עבור מישהו שלא הגשים את המטרה.

אופיר, זה לא מנגנון חדש. זה מנגנון שקיים. מה שהיה בנוסח המקורי, רשות המסים רצתה להטיל אחריות גם בגלגול השלישי. זאת אומרת, במידה והשלישי מפר, הראשון היה צריך גם להיפגע. אמרנו לא. אמרנו שהגלגול הוא רק אחד אחורה.

בעצם היו כאן שני גלגולים בתהליך הזה. בפעם הראשונה באה רשות המסים ורצתה שזה יחזור עד הראשון. זאת אומרת, אם השני הפר, גם השני וגם הראשון ישלמו ואם השלישי הפר, גם השני וגם הראשון ישלמו. זאת אומרת, כל השרשרת לא תהיה זכאית להטבות וייקחו ממנה את ההטבות.


כאן אמרנו שהקשר הוא רחוק מדי כיוון שמדובר בכל זאת בסדר גודל של 15 שנים עם הטבות ששולמו כאשר לראשון לא הייתה יכולת לעקוב. אז ביקשה רשות המסים לעשות הסדר שהוא דומה ל-ריטים ובעצם למסות ב-15 אחוזים של מס רכישה. אמרנו שאין באמת זיקה בין ההטבות שניתנות כאן למס הרכישה וזה בעצם משמש כעונש שלוקחים תמורת ההפרה של השלישי בשרשרת.

עכשיו מה שמבקשים לעשות זה ללכת רק אחד אחורה. בוא נבהיר עוד פעם את נקודת המצב. אם הראשון הוא זה שבנה והוא הפר, לוקחים ממנו את ההטבות. הראשון בנה, מכר לשני, לוקחים גם מהשני את הטבות המס וגם מהראשון אם השלישי הפר, לוקחים מהשלישי ומהשני רק את ההטבות שלהן הם היו זכאים.

בסדר. ממשיכים.

מבחינת הסעיף הזה, מה אתם רוצים שיהיה עכשיו?

עכשיו אנחנו רוצים את הערובות מאת המוכר והרוכש.

אבל לא מכל אדם אחר.

לא. לא מכל אדם אחר למרות שזה קבוע בחוק.

זאת אומרת, "מכל אדם אחר" – נמחק.

זה יהיה מאת המוכר או הרוכש. אחר כך נחזור ונתקן לכל אורך הדרך היכן שצריך לתקן.

אפשר להוריד את המוכר. רק הרוכש.

בדיוק. רק הרוכש.

זה היה הסיכום בישיבה הקודמת.

לא. זה לא היה הסיכום.

דיברנו על זה. איך אתה רוצה שהמוכר ימכור ואתה חוזר אליו חמש שנים אחר כך? הוא מכר, הוא יצא מהעסקה.

הוא ידאג בחוזה, מכיוון שיש לו את הסעיף הזה.

הוא ידאג בחוזה אבל ממתי אתה ממשיך לרדוף אחרי המוכר, חמש שנים אחרי שהוא מכר?

קודם כל, יש דברים כאלה. היום זה קיים. זה בחוק הקיים של עידוד השקעות הון על מכירה של 50 דירות. זה קיים היום.

סיגל, את יכולה להסביר בדיוק מה קיים היום לגבי 50 דירות?

בפרויקט של 50 דירות מחויבים להשכיר חמש שנים. ניתן לבצע את המכירה לפני תום חמש השנים והמכירה מותנית בזה ששני הצדדים – גם המוכר וגם הקונה – ימציאו ערובות להנחת דעתו של המנהל, כמו שדיברנו בישיבה הקודמת עם ה-ריטים בזמנו. זה מנגנון שקיים היום לשני הצדדים. דרך אגב, היום זה קיים כמו שכתוב בנוסח המקורי – המוכר, הרוכש או כל אדם אחר.

בחוק הקיים אתה בא בטענות גם למוכר ולוקח לו גם את הטבות המס. לכן ברור למה אתה צריך להתעסק אתו. כאן אנחנו מגלגלים את הכול על הקונה.

אנחנו לא מגלגלים. אנחנו מאפשרים גם למוכר וגם לקונה. שוב, היום אנחנו מאפשרים לשלול את ההטבות משני גורמים בעסקה, מוכר וקונה. אם היה גלגול נוסף לעסקה, לגורם שלישי, בחמש השנים האחרונות, אז אנחנו מוותרים למוכר הראשון, ליזם שבנה את הבניין, אבל גם היום בחוק המוצע וגם בחוק הקיים, אנחנו הולכים לשני הגורמים, גם לקונה וגם למוכר.

המוכר לוקח כאן סיכון אדיר מה קורה אם הקונה לא יעמוד בהתחייבויות שלו, כשאין לו שום יכולת לאכוף את זה על הקונה.

היכולת שלו לאכוף את זה היא באמצעות מנגנון חוזי שהוא יבוא ויתמחר את זה. יתמחרו את זה בהתאם כמו שזה קיים היום.

בצלאל, זה ההפך. בעקבות זה שמראש אומרים לו את הדבר הזה, הוא ידאג לעשות חוזה בצורה כזאת שיגבה אותו.

מה הוא יכתוב בחוזה?

שיפוי של אחריות.

אם הקונה יפר, הוא יחזיר לו גם את מה שהוא היה צריך להחזיר למדינה?

זה ביניהם. אני לא נכנס ליחסים המסחריים שלהם.

לא נכנסים לזה.

זה בינם לבין עצמם. איך שהם רוצים לתמחר. אני כמדינה רוצה להבטיח שאני נותן הטבות בתמורה להשכרה של הבניין ל-15 שנים.

משרד הכלכלה. צריך להבין שהמנגנון הזה הוא בעצם מנגנון שבא להקל. זאת אומרת, יש כאן שתי חלופות כאשר אחת כבר קיימת היום בחוק, למכור לפחות 50 דירות לרוכש אחד שיתחייב להשכיר אותן, ויש עוד אפשרות – למכור אחרי חמש מתוך שבע שנים השכירות המוסדית. הרציונל צריך להיות שמי שקנה ישכיר לאורך 15 שנים מתוך 18 שנים. אין לנו כאן רצון שיהיו מעברים באמצע אבל כן מאפשרים את שתי החלופות כי יש מצבים טבעיים שקורים בשוק של הדירות. מבחינתנו זה קיים כבר היום שגם מי שמוכר וגם מי שקונה, נותנים את הבטוחות למנהל רשות המסים.

בסדר, אלא שהיום זה קיים לחמש שנים ואנחנו רוצים שזה יהיה קיים שזה יהיה קיים ל-15 שנים.

נכון. ברגע שזה כתוב בחוק, גם הצד שמתקשר בחוזה, הרי כשמישהו בא למכור לו, הוא שיווק לו את זה כמשהו שיש בו הטבות מס. כך ישווקו את המכירה הזאת. יגידו שיש כאן כתב אישור לבניין, תיהנה מהטבות מס. חזקה על מי שרוכש שיבדוק רגע מה הוא קונה. אם יש לזה כתב אישור, אז מה התנאים של החוק אומרים כדי לקבל את זה.

זה ברור. אני לא בא בטענות. ברור שאנחנו דורשים מכל מי שמחזיק עכשיו את הנכס לעמוד בתנאים. כל השאלה שלי היא האם זה בריא ונכון להמשיך את הזיקה שבין הקונה למוכר ולהמשיך להחזיק את המוכר. מי שנכנס לעסקה כזאת נכנס אליה לפחות ל-10 שנים.

נכון. בזה אתה צודק.

ובסוף זו המטרה שלנו. נזכור למה החוק הזה נועד.

זה לא הדיון. השאלה האם הדרך לעשות את זה היא להתעסק כל פעם עם מי שמחזיק בנכס ולאכוף עליו - אפילו בסנקציות דרקוניות, ואני בעד – את קיום ההסכם או לייצר משהו שבעיניי עקום בשוק שבו אנחנו ממשיכים להחזיק אנשים. הרי אחד היסודות הכי גדולים של דיני הקניין הוא כשמכרתי נכס, הקניין הוא סופי, או שזה שלי ואם אני מעביר את זה למישהו – אני כמעט לא זוכר תקדימים שמישהו מוכר נכס ועדיין ממשיך להיות קשור אליו.

בחוק הקודם היה. זה היה קיים.

זה קיים וזה עובד.

אמרתי. זה קיים לחמש שנים. זה לא משהו שלא עובד.

מה עשינו ב-ריט?

גם ב-ריט יש את העניין הזה שאם אתה מוכר ויש לך חצי אחוז מס רכישה, אותו דבר אם אתה מוכר את זה הלאה ויש התחייבות של הקונה.

אמרתי. של הקונה אבל לא של המוכר. ב-ריט לא הלכנו אחורה.

הלכנו. גם בחוק הזה הלכנו אחורה.

אני לא זוכר שב-ריט הלכנו אחורה. ב-ריט עשינו מה שאתה תיארת עכשיו.

דיברנו על 15 שנים. כאן אנחנו אומרים שחמש שנים הוא צריך לשמור את זה.

ב-ריט דיברנו על 25 שנים וכשה-ריט הראשון יוצא אחרי 15 שנים, הוא לא ממשיך להיות קשור לעסקה. אתה מדבר עם השני לעשר השנים הנוספות ואם הוא מפר את התנאים – אתה בא אליו בטענות. אתה לא הולך לקרן ה-ריט הראשונה.

אבל גם כאן אתה לא הולך לראשון.

אתה כן הולך לראשון.

לא.

אני מדבר בעולמות של דיני קניין בו יש את אחד התנאים הכי בסיסיים ואני אתן דוגמה. יש לא מעט פסקי דין על כך שאם בן אדם מוכר נכס בתנאי, התנאי יכול להתקיים לא יותר מחמש שנים. כאן הוא יכול להתקיים גם עשר שנים.

לא.

כן. אם אני הראשון ומכרתי אחרי חמש שנים, השני אחרי שמונה שנים לדוגמה מפר את ההסכם, אתה חוזר גם אלי. המשמעות היא שאני כיזם שיצר את הנכס ממשיך להיות קשור אל הנכס כבר שמונה שנים או תשע שנים.

רגע. מה שצריך לעשות זה בעצם לחלק את זה לשתי אפשרויות. אפשרות אחת, במידה והוא מוכר בחמש השנים הראשונות, ואני מדבר אתכם על השני, אז קיים התנאי הזה שהראשון מחויב, ואם הוא מוכר אחרי חמש השנים הראשונות - - -

לא, נניח שהוא לא מוכר. השני ממשיך להחזיק עשר שנים ובשנה התשיעית הוא מפר את ההסכם.

נגיד הוא ממשיך, הוא לא מכר אחרי חמש שנים, הוא מוכר אחרי שמונה שנים, השני.

פחות מ-15 שנים. למי הוא מוכר? למישהו שיהיה מחויב להמשיך.

עזוב. הוא מוכר לשוק הפרטי.

נגיד שהוא מפר את התנאי אחרי שמונה שנים.

מה הוא עושה? איך הוא מפר?

מוכר את זה בשוק החופשי.

מוכר את זה בשוק הפרטי.

ולא מחייב להמשיך השכרה?

כן.

אז זה בסדר.

אז כל האחריות עליו. זאת אומרת, בחמש השנים הראשונות האחריות מתחלקת בין השניים ואחרי חמש השנים זה מתחלק - - -

זה לפחות עושה שכל עם דיני הקניין. דיני הקניין לפעמים מכירים בזיקה של מוכר לנכס עד חמש שנים אחרי המכירה. הדוגמה הקלאסית היא מכירה בתנאי. התנאי יכול להיות תקף עד חמש שנים. דיני הקניין אומרים שאחרי חמש שנים אין חיה כזאת להמשיך לשמור.

אבל זאת לא רק שאלה של אחריות על ההטבות. זאת גם שאלה של איזה הטבות המדינה לוקחת בחזרה כנגד זה שהפרויקט לא התממש.

אבל שוב, מה אתה רוצה ממני אחרי שמונה שנים? אני עזבתי, חס וחלילה. הגעתי ל-120, מדובר כבר על היורשים שלי, החברה שלי כבר התפרקה. זה נצח. אני אומר שתיצמדו כמו שהיושב ראש אומר לפחות לעיקרון שקיים היום בדיני קניין. עד חמש שנים דיני הקניין במדינת ישראל עדיין מכירים בזיקה של מוכר לנכס שלו. אחרי חמש שנים, אין בעיה.

אבל המדינה נתנה הטבות מפליגות.

קח אותן מהקונה.

חבל על הוויכוח. הוויכוח מיותר.

תגדיל לרוכש את הערובה?

כן.

כן. במקום הראשון.

כן. תיקח גם אתה סיכון.

במקום הראשון. הראשון מחויב לעסקה במשך חמש השנים הבאות. עברו חמש שנים.

שחרר אותו.

הקונה לא הפר את התנאי, הוא ממשיך, נגיד הוא מחליט שהוא ממשיך לעוד חמש שנים, אז האחריות היא כבר עליו.

ואז צריך לבקש מהרוכש להגדיל את הערובות שהוא נתן.

או שכן או שלא. או שככל שהזמן חולף, גם הסיכון שלך יותר קטן. אחרי עשר שנים יש לך עדיין את הבטוחות של הקונה על החלק שלו וגם זה משהו. זה גם תמריץ. זה לא שאתה אומר אחרי עשר שנים הוא יכול למכור ולא יקרה לו שום דבר, אבל שחרר את הראשון כי אתה לא יכול להשאיר את המשק במבנה מעוות כזה.

אנחנו חושבים שזה מבנה מעוות של המשק להעביר לשני את הרווחיות של הראשון. אנחנו חושבים שיש כאן בעיה כדי להגיד לשני כמה בדיוק הוא יצטרך להחזיר במצב כזה. זה אומר הוא צריך לדעת בדיוק את הרווחיות של הראשון לצורכי מס ואנחנו חושבים שיש עם זה בעיה.

אני אומר שוב שאחרי עשר שנים תוותר על החלק של הראשון ותישאר עם השני. עדיין יש לך רווחים של עשר שנים שאתה לוקח לו.

במקרה כזה אתה לא תחזור אחורה. עיקר ההטבה הייתה אצל הרוכש הראשון כי הוא מכר את הדירות וקיבל עליהן את הטבת המס.

כן, אבל הוא עמד בכל התנאים. יותר מזה, הוא עמד בכל התנאים במשך חמש שנים נוספות שהוא כבר לא בעסקה. אתה לא יכול לבוא אליו ולהגיד לו בוא תהיה אחראי על העסקה לנצח.

הוא נתן לו את התנאים בהתניה שהבניין יעמוד להשכרה ל-15 שנים. אפקטיבית מה שאנחנו אומרים זה שאחרי חמש שנים השני יוכל למכור כי רק הראשון קיבל הטבה.

לא.

אין לו תמריץ להמשיך להחזיק לחמש שנים נוספות כי הוא לא יקבל.

בטח שכן. הוא מחזיר את הטבות המס שלו.

לא. הוא לא.

מה לא? אין לו הטבות?

הוא מחזיר אבל במקרה הזה אחרי חמש שנים - - -

המשמעות של ההטבות של השני היא שהן כבר הרבה יותר נמוכות מאשר של הראשון.

אבל זה לא מהוון במחיר? מחיר שיש בו פחות הטבות, זה מהוון במחיר.

לא. אחרי חמש שנים הרוכש השני נמצא בסיטואציה לפיה או שהוא משכיר לחמש שנים נוספות ונהנה מהטבות המס, או שהוא מוכר כרגע ולא נהנה מהטבות המס. האינטרס שלו בוודאי יהיה לממש באותו רגע כי הוא לא רואה את העלות של זה. הוא רואה רק את העלות של להמשיך להשכיר לעוד חמש שנים ואז לקבל את הטבות המס. בעצם אם השני מסתכל על המקום הזה, הוא צריך לשלם מעט כסף, ממש מעט כסף למדינה כדי למכור ברגע הנתון אחרי חמש שנים. אנחנו יוצרים לו תמריצים להפר את החוזה. זאת אומרת, המדינה תיתן את כל תמריצי המס לראשון.

אז תוסיף לו עוד קנס. אני לא נגד. תגיד שאם הוא מוכר אחרי עשר שנים, תן לו עוד עשרה אחוזים. עזוב את הראשון. אתם מעוותים את כל השוק.

יש כאן תמימות דעים אצל חברי הכנסת, גם קואליציה וגם אופוזיציה. אני מבקש לנסח את זה בנוסחה שעכשיו אמרנו.

אם כך אדוני היושב ראש, אנחנו רצינו לחזור רק למחזיק האחרון. עלתה כאן בעיה משפטית מצד היועצת המשפטית לוועדה וגם מצד משרד המשפטים לתת קנס לאחרון על חשבון ההטבות שהוא קיבל.

זה לא על חשבון. תן לו קנס כדי לקחת את התמריץ להפר את העסקה.

אם אפשר, אני רוצה להציע הסתכלות אחרת. בסוף אני לא בטוח שנקודת המוצא הנכונה היא הסתכלות מראי הרוכשים. אני רוצה להסתכל על זה דווקא מראי המדינה. המדינה באה ואומרת דבר פשוט. היא בסוף רוצה לקבל את השכירות הזאת לפרק הזמן שייקבע וכנגד זה היא מוכנה לתת הטבות. אנחנו מבינים שאי אפשר להגיד לבן אדם שאתה לא יכול למכור לשנים ארוכות קדימה את הנכס שלך. זה דבר לא הגיוני ולא סביר וגם לא יעמוד במבחן מציאות החיים. אבל אני חושב שהמדינה כן צריכה להגן על עצמה כשהיעד שלה אמור להיות בסוף להבטיח את זה שהשכירות תימשך לכל השנים כפי שהיא רצתה מהתחלה ולא משנה תחת איזה רוכש. זה צריך להיות היעד.

עכשיו צריך איך משיגים את היעד הזה כי מה שאנחנו עושים כאן, אם נאמץ את התיקונים האלה, אנחנו בעצם עושים הפוך. אנחנו בסוף מייצרים מצב שיכול גם להיות מנוצל לרעה ממש בכוונה. זאת אומרת, לעשות מין מכירה פיקטיבית או חצי פיקטיבית כדי להשתחרר מתוך המחויבות הזאת. גם אם הדברים הם הכי נקיים, הנכס הזה בסוף הוא נכס שלטוב או לרע הולך עם החובות האלה ועם הנטל הזה.

אני חושב שצריך לייצר מנגנון שבסוף יביא למצב אחד, שמה שנבנה במסלול הזה ישמש לייעודו לאורך כל התקופה.

זה בדיוק מה שאנחנו עושים.

איך נאזן אותו, זאת שאלה טובה. מה שמוצע כאן, זה בעצם לייצר מסלול עם עלויות מסוימות אולי אבל שמאפשר לצאת מהמהות של כל הדבר הזה.

זה לא מדויק. אנחנו אחרי שלושה דיונים על הנושא הזה.

לכן זה טוב שבא מישהו שלא היה.

בסוף אתה צריך לייצר מנגנון, כמו שאתה אמרת. זה יכול להיות יופי של מודל על הנייר אבל בשטח לא יקרה כלום. לכן אנחנו צריכים לאזן כאן נכון בין הכלכליות של המודל, הכדאיות הכלכלית שלו, לבין הרצון של המדינה. לכן מה שאמרנו, אמרנו שהמדינה בעצם כן מבטיחה 15 שנים שכירות, אפילו 20 שנים שכירות כי נתנו עוד אופציה נוספת. מה שעכשיו אנחנו דנים בו זה מה קורה כשיש הפרות ועל זה הדיון.

לכן אני אומר שאין שום סיבה בעולם "לקנוס" את היזם שבנה את הבניין ומכר אחרי חמש שנים לפי החוק כפי שהוא תכנן ובחמש השנים הבאות הקונה עמד בהתחייבויות אבל בשנה השישית – שזו כבר שנה 11 של הפרויקט - הוא מחליט שהוא מוכר את זה לשוק הפרטי, כל "האשמה" היא על הרוכש ולא על זה שמכר כי זה שמכר עמד בכל ההתחייבויות ויותר מזה, היה מחויב לעסקה לעוד חמש שנים נוספות.

לכן אתם צריכים למצוא מנגנון איך בתווך הזה, בין השנה השישית לצורך העניין - בעצם השנה ה-11 היא החיים של הפרויקט – לשנה ה-15 לחיים של הפרויקט, במידה שהרוכש הראשון שקנה את הבניין לא מוכר אותו ומוכר אותו רק בתקופה השנייה כביכול, אז כל האחריות על ההפרה צריכה להיות עליו. הרי מה היה קורה אם הוא כן היה מוכר לפי התנאים? אז האחריות הייתה עליו ועל הבא אחריו. זאת אומרת, הראשון יוצא מהעסקה. כאן אתה מייצר איזשהו עיוות שבמידה והרוכש לא מכר אחרי חמש שנים, עדיין הראשון שיזם אחראי. זה לא הגיוני.

אתה צריך לעשות וסטינג להטבה. לטובת העניין, אם הוא רוכש ל-15 שנים את הנכס וקיבל הטבות עבור 15 שנים, תעשה וסטינג על הערך הזה ל-15 שנים. אז אם הוא קיבל את כל ההטבה והשני לא השתמש בה, המדינה הפסידה.

עשינו את כל הדיון המהותי הזה ועם כל הכבוד אנחנו כבר דנים בנושא עשרות שעות וחלק מהרעיונות שעלו, כאן כבר עלו בדיון הראשון.

מותר לחברי הכנסת לשאול שאלות ולהעלות רעיונות.

אני רוצה לרענן. זה בדיוק מה שאני אומרת.

תעשי לנו סיכום קצר.

דווקא ינון הכי בסדר כי הוא נוכח בכל הדיונים.

לכן אני אומר שאני רוצה סיכום.

אי אפשר כל פעם לפתוח את זה מחדש.

כשאנחנו לא כאן, אתם מתלוננים. כשאנחנו כאן, אתם מתלוננים.

אנחנו מברכים כל אחד שהגיע לכאן. ברוכים הבאים.

אני שמחה על כל הפרשנויות ואני אומר עכשיו מה רציתי לומר. רציתי לומר שבסוף זה בא לתת מענה לשכירות ארוכת טווח. דיברנו על 20 שנים, דיברנו על 15 שנים ודיברנו על המשמעויות של זה לשוק השכירות בכללותו, למתן אפשרות לאנשים שאין להם יכולת לרכוש דירה, ולאו דווקא לצעירים, לשכור דירה.

אני אומרת שהבן אדם שמתחייב ואומר שהוא יודע לתת את המענה ל-15 שנים, הרי כשהוא בא לעשות את החוזה, הוא לא בא ואומר שאני אעשה את החוזה ואני אקח את זה ל-10 או ל-5 שנים ואחר כך אני אראה מה קורה הלאה. לא. מי שנכנס לפרויקט הזה, בעיניי הוא בא עם כוונות לפיהן הוא בא ל-15 שנים.

הוא בא עם כוונות להרוויח כסף.

בדיוק. אם הוא בא עם כוונות להרוויח כסף, אני רוצה שהוא יהיה מחויב עד הסוף. לא מדובר כאן שבשנה העשירית או בשנה השישית יעבירו את זה למישהו אחר שמשכיר. מדברים כאן על הפרה בוטה שבאה ואומרת שבחמש השנים האחרונות יעבירו את זה לשוק. זאת אומרת, נתנו את כל ההטבות האלה כדי לאבד שליש ממה שתכננו ולכן אני כן רוצה לחשק אותו.

אבל זה אחרי 15 שנים. עברו 10 שנים.

לא. זה בין 10 ל-15 שנים.

אבל רק אחרי 10 שנים מותר למכור למשכיר הבא.

לא. אחרי חמש שנים.

למשכיר וזה אינטרס של כולנו שמי שהתכוונו אליו, יקבל את זה. אני כן רוצה לחשק את אותו אחד שאם הוא התחייב, שהוא יהיה עד הסוף. אני מזכירה לכם שזה כבר קיים וזה לא משהו שהמצאנו. להיפך, רצו להחמיר כאן, לקחת שלושה אחורה ואמרנו שנישאר במצב הקיים של שניים.

אני אומרת שתזכרו את מי אנחנו מייצגים. אני לא מייצגת את הקבלן או את היזם. אני מייצגת את עם ישראל שכל המהלך הזה נעשה כדי לתת לו שכירות ארוכת טווח.

לכן ההטבה צריכה להיות פרוסה לתקופה של 15 שנים.

נכון.

היא צריכה להיות פרוסה ומי שמפר בסוף, משלם קנס.

על הכול.

על החלק שנשאר.

לא על החלק שנשאר.

השווי של מה שנשאר.

יותר מהחלק שנשאר.

אני לא נגד קנס לשני אם הוא מפר אבל עזוב את הראשון. היושב ראש, אני חושב שמוסכם כאן שאפשר לתת קנס לשני. לא צריך להצמיד את זה לרווח של הראשון כי אז הוא באמת לא יודע וגם אתם לא יודעים לחשב. בואו נקבע עכשיו, מעבר לזה שהוא מפסיד את הטבות המס, עוד עשרה אחוזים מס מכירה.

זה מה שהצענו בדיון הקודם.

אנחנו מסכימים.

זה כבר הוצע.

אני חושב שגם הם מסכימים. אני מבין שגם הקבלנים מסכימים. להעביר את הכול לשני.

אנחנו נתקדם ובהמשך נחזור לזה.

אנחנו בעמוד 6 למעלה.

(ד) בסעיף קטן (ד), במקום "בסעיף קטן (א) או (ב)" יבוא "בסעיפים קטנים (א), (ב) או (ב1)".

זאת האפשרות של המנהל לבקש להתנות את ההטבות באישור רואה חשבון. עשינו את התיקון הזה והוספנו את הסעיף הקיים.

(ה) בסעיף קטן (ה) -

(1) בפסקה (1), במקום "בסעיף קטן (א)" יבוא "בסעיפים קטנים (א) עד (ב1), לפי העניין", ובמקום "ובעל הבניין או משכיר הבניין" יבוא "ובעל הבניין, משכיר הבניין או משכיר ממשיך".

סעיף קטן (ה) הוא בעצם הסעיף שמדבר על שלילת ההטבות, בדיוק השיחה שניהלנו עכשיו. פסקה (1) מדברת על שמי שקיבל הטבות, צריך להחזיר אותן אם הוא לא עומד בתנאים.

(2) אחרי פסקה (1) יבוא:

"(1א) על אף האמור בפסקה (1), מכר בעל בניין לשכירות מוסדית את הדירות לשכירות מוסדית למשכיר ממשיך, ולא התקיים בבניין התנאי האמור בפסקה (2) להגדרת "בניין לשכירות מוסדית", לא יבוטלו למפרע ההטבות שניתנו לו.

(3) פסקה (2), אחרי "בניין להשכרה" יבוא "או בניין לשכירות מוסדית".

אתה יכול להסביר את (1)?

על זה בדיוק דיברנו והבנתי שמשאירים את זה לדיון נוסף.

כל הסיפור של ההפרות והקנסות, אנחנו נשאיר לדיון מאוחר יותר היום.

סעיף 53ג הוא הסעיף שנותן את ההטבות.

4. בסעיף 53ג -

(1) בכותרת השוליים, אחרי "בנין להשכרה" יבוא "ולבעל בניין לשכירות מוסדית".

תסביר את סעיף קטן (א).

זאת כותרת השוליים. הוספנו בניין לשכירות מוסדית ולכן אנחנו גם כותבים בכותרת השוליים שיש פה הטבות מס לבניין לשכירות מוסדית.

זה יישאר בניין חדש להשכרה. כאן מדובר בשיעורי הפחת כדי שיהיו 20 אחוזים של שיעורי פחת. נחזיר בחזרה את המילה "חדש".

(2) בסעיף קטן (א), אחרי "ולגבי בניין להשכרה" יבוא "או בניין לשכירות מוסדית".

יש הטבת פחת מואץ למי שבונה בניין או לבעל בניין לשכירות מוסדית. זה הסעיף שנותן את זה. זה 20 אחוזים פחת מואץ כל שנה.

(3) אחרי סעיף קטן (ד) יבוא:

"(ד1) על הכנסתו החייבת של בעל בניין לשכירות מוסדית ממכירה כהגדרתה בסעיף 88 לפקודה (בסעיף קטן זה – מכירה) או מהשכרה של דירות בבניין לשכירת מוסדית (בסעיף קטן זה – הדירות) יחולו שיעורי המס כמפורט להלן:

בעצם המילה "חברה" ירדה כאן כי אמרנו שזה חל גם לגבי יחידים וגם לגבי חברה. עכשיו אנחנו מדברים על הטבות המס.

(1) לעניין הכנסה שהופקה ממכירה או מהשכרה של הדירות החל במועד הראשון להשכרה – 11 אחוזים ולגבי הכנסה שחלות לגביה הוראות סעיף 126 לפקודה ו-29 אחוזים לגבי הכנסה שחלות לגביה הוראות סעיף 121 לפקודה, ובלבד שמתקיימים כל אלה:

אלה בעצם הבדלי שיעורי ההכנסות בין חברה לבין יחיד. בגלל שזה צריך לגלם את שיעור המס של יחיד, זה מגלם גם את שיעור המס על הדיבידנד. זה יצא מקביל. כלומר, לא יהיה לך אינטרס לעבוד כיחיד או כחברה, 11 אחוזים יהיו מס ברמת החברה ועוד 20 אחוזים על הדיבידנד שזה שווה ערך ל-29 אחוזים אם זה רק שלב אחד.

לא הבנתי. 11 ו עוד 20?

לא.

זה 11 ועוד 20 על ה-89.

זה 11 ומ-89 עוד 20. זה יוצא 29.

אני רוצה להגיד שהסעיף הזה הוא החמרה לעומת המצב החוקי היום לגבי יחידים. הוא החמרה כפולה ומכופלת גם משום שהיום אלה 20 אחוזים, ואני מבין שרוצים להחמיר כדי להשוות, אבל שיעור מס שבח על יחידים הוא 25 אחוזים. כשאתה מכניס מישהו לתוך תכנית עידוד, אתה מחמיר לו לעומת המצב הרגיל שלו של מכירת מקרקעין? נשגב מבינתי.

מה שהם עשו, הם בעצם הוציאו בהתחלה את היחידים והחזירו את זה במס יותר גבוה.

תסביר את הסיפור של מס שבח.

במס שבח אתה חייב ב-25 אחוזים.

והחברה?

חברה, שיעור המס של חברה, 23, הרגילים. כאן נתת להם הטבה. אני מבין שכאן רצו להשוות שכאילו המס על דיבידנד פלוס המס מוצע כן יגיע ל-29 אחוזים אבל זה חורג מהמס הרגיל של בן אדם שסתם קונה.

עדיף לי לא לבוא לעסקה.

זה נראה לי קצת לא הגיוני.

חשוב לדייק שזאת לא הסיטואציה. כמובן שבמצב הנתון ביחיד שמתעסק בנדל"ן כעסק ולא כדירה אחת או שתיים אלא ממש כעסק כמו שאנחנו מדברים כאן עם כמות של 15 ו-10 דירות – הוא ימוסה ב-50 אחוזים. החוק הזה בא להגן עליו.

למעשה היום בחוק מיסוי מקרקעין שנותן את ה-25 אחוזי מס שבח יש את סעיף 50 שקובע שאם פרויקט יכול להתמסות לפי החלק הפירותי העסקי של פקודת מס הכנסה, שזה 47 אחוזי מס, או לפי חוק מיסוי מקרקעין, הוא ימוסה לפי 47 אחוזים. זאת אומרת, נתתי לו הקלה, במקום 47 אחוזים – 29 אחוזים.

אבל הסברנו כבר שאחת הבעיות של החוק הזה, בכלל חוק עידוד השקעות הון, זה הון. צריכים לגייס הון. חלק מההון נמצא אצל הון פסיבי של כאלה שרוצים להשקיע, לא כי עכשיו הם סוחרי מקרקעין אלא רוצים לעשות השקעה ל-15 שנים.

הוא יכול לבחור.

דב, אתה לא יכול לקחת אופציה שהיא לא קיימת ולהגיד שזו האופציה הטובה. מה שהסבירו לך מרשות המסים, במידה והפרויקט מתנהל כעסק, הוא ימוסה לפי 47 אחוזים.

אבל לא אותו יחיד שהשקיע. לא אותו יחיד ששם כסף.

כן, אבל אם הוא השקיע, זה כבר סיפור אחר. אנחנו מדברים על יזם שבא לעשות עסק.

אם זה עסק, זה 47 אחוזים.

זה 47 אחוזים. אין אופציה אחרת.

זה שבפרקטיקה לפעמים זה מתנהל אחרת, אני מבין את זה אבל זה לא המצב החוקי.

אדם פרטי לא ייכנס לזה. כשאתה צריך להשכיר 15 שנים, אתה משקיע ל-15 שנים, רשות המסים תגיד לך שזה כבר עסק ולא השקעה.

למה בהתחלה זה היה 20 והחזרתם את זה ל-29? כלומר, בהתחלה באתם וכביכול אמרתם שאתם מוציאים את היחידים ואחר כך החזרתם אותם.

המצב שקיים היום בחוק הוא מצב מעוות של ה-20 אחוזים כי הוא לא משקלל את העדיפות.

כמה יחידים השתמשו בו?

נמצאת כאן רשות ההשקעות והיא יכולה לענות.

בערך אפס?

המטרה היא לשמור על הגמישות המיסויית בין פעילות כיחיד לבין פעילות כחברה. זה עיקרון שקיים ואנחנו שומרים עליו.

אגב, זה קיים בכל הענפים במשק.

העיקרון הזה היה קיים בחוק עידוד הקיים.

הוצאת והחזרת. כלומר, היו 20 אחוזים, הוצאת אותם ואמרת שעכשיו תחזיר לכם. כלומר, היה פה איזה משחק. אמרו שאני קודם כל מוציא לך את היחידים.

עזוב. ינון, אני לא משחק משחקים. זה שעשו טעות בפעם שעברה, זה לא אומר שצריך לחזור עליה. בסוף אתה צריך לוודא.

אז תמסה את זה ב-25 אחוזים.

לא. זה לא עניין של מספר. זה עניין של שוויון. אתה לא יכול לקחת שני עוסקים שאחד מאוגד בצורה אחת והשני מאוגד בצורה אחרת ולהטיל עליהם מסים שונים. זה לא הגיוני.

הרי רציתם להחזיר את היחידים. החזרנו אותם אבל זה לא מצב לתת להם עדיפות כאן.

במילה אחרת, אתה אומר לאותו יחיד שכנראה זה לא משתלם לך ואל תיכנס.

לא נכון. זה עדיין משתלם לו כי אחרת הוא היה משלם 47 אחוזים.

לא, כי אני מסתכל על מה שהיה.

מה שהיה, אמרו לך שבכלל לא היה ניצול של זה.

אבל למה הכנסת את זה? כדי להגיד להם שבכל מקרה הם במשחק.

בטח.

אין בעיה. אז תחזיר את זה ל-25 אחוזים.

אבל אין לזה היגיון.

גם אין היגיון ב-29.

ינון, דיברו עם כולנו.

חשוב לשמור על שוויון בין צורות שונות של התאגדות. חייב כי אחרת אתה מעוות כאן את הכול.

אני מזכירה לך שהדיון היה כשבאו ואמרו למה אתם מראש מונעים מאתנו, אני יודע להתחרות כמוהם, כמו חברה, אני עסק שיודע להתחרות, אל תוציאו אותי מהמשחק. זה היה הוגן והכנסנו אותם. המטרה היא שמי שיודע לעמוד בכללים ייכנס. אני גם מזכירה לך שיש את קרנות ה-ריט שבדיוק נועדו לזה ויש אופציות לאנשים שלא יכולים להיכנס דרך הקרנות האלה וגם שם עשינו מהלכים מקלים כדי לאפשר גם השקעה דרך זה. בסוף צריך להסתכל על התמונה הכוללת.

אני רוצה להגיש הסתייגות, להוריד את זה ל-25 אחוזים.

בסדר.

היושב ראש, אני רוצה לשאול שאלה שאולי נגעתם בה קודם בזמן שלא הייתי.

ההסתייגות בשם כל הסיעה.

ברור.

בסוף יש בפנינו איזשהו דוח או איזושהי הערכה מה החוק הזה ייתן? בסוף צריך לקבוע את שיעורי המיסוי על פי מצב שבו אנחנו יודעים מה היעד למספר הדירות שאנחנו רוצים להגיע אליהן אל מול יצירת הטבה מספיק אטרקטיבית כדי לקבל יזמים שייכנסו ויבנו את מספר הדירות הזה. הניתוח הזה נעשה? כי אם הוא לא נעשה, בעיניי כל הדיון מיותר לחלוטין. בסוף נכתוב כאן איזה מספר ויכול להיות שהמספר הזה, יאמרו לך הקבלנים שהוא בכלל לא מספיק אטרקטיבי והוא לא יביא אף אחד או הוא יביא מספר קטן מאוד של אנשים. בסוף אנחנו צריכים לשים את המספר שיביא לנו את התוצאה. הרי בסוף המטרה היא התוצאה. אם אנחנו רוצים רק להגיד שעשינו, הנה, פתחנו איזה מסלול אבל בסוף אם אף אחד לא יבוא ולא ייכנס למסלול הזה – לא עשינו בזה כלום.

בדיוק על זה אנחנו עובדים כבר ארבעה דיונים.

בסדר אבל אני שואל. הרי אנחנו לא נביאים ובסוף צריך אנליסט או מישהו שבא ועשה איזושהי הערכה שגם היא כמובן בעירבון מוגבל.

עשינו בדיוק את הדבר שאתה מדבר עליו כדי לוודא שהמספרים שאנחנו כותבים בחקיקה יניבו פרי. קרי, יהיו פרויקטים. כל מה שאנחנו רוצים זה שיהיו פרויקטים לדיור להשכרה ארוכת טווח.

מה זה יהיו פרויקטים? יהיו פרויקטים, זאת אמירה שאני לא מקבל אותה. את צריכה לייצר איקס דירות. אגב, יכול להיות שלא רק שיש לנו יעד לייצר דירות אלא יש לנו גם יעד לייצר ריכוז מסוים של דירות באזורים מסוימים שיכול להיות שגם זה צריך לבוא לידי ביטוי בהסדרים המיסויים. אז את אומרת לי, תשמע, אם אנחנו נשים רף כזה של מיסוי, אנחנו מעריכים שנקבל מספר דירות מסוים, אם אנחנו נוריד את המס הורדה מסוימת, זה כנראה יוסיף לנו תוספת של דירות נוספות. זה יש לנו? טבלה כזאת יש לנו ואנחנו יכולים לראות?

כשהצגנו את הנושא דיברנו על הדבר הזה. מה שעומד כאן בשורש השאלה זה עניין התשואה. צריך לוודא שתהיה כאן תשואה מספקת - היה גם שיח ער עם הקבלנים בדיוק על הנקודה הזאת - תשואה שתגרום לקבלנים להיכנס לתוך הכלי הזה, לממש אותו וליצור דירות לשכירות ארוכת טווח. זה מה שעשינו והראינו איך במודלים הכלכליים ובכל הפרמטרים שהנחנו שם - עם עליית מחירים ובלי עליית מחירים, כל המודלים - לאיזה תשואות אנחנו מגיעים. לפי זה להבנה אם בעצם יהיה בכלל רצון להיכנס לפרויקטים או לא יהיה רצון להיכנס. לכן הצגנו את זה מספר פעמים.

אם אנחנו מדברים על היחידים, כל מה שעשינו זה לדאוג שזה יהיה אקוויוולנטי למה שעשינו במודל על חברה כדי שלא יהיה כאן איזשהו עיוות במיסוי בין שני השחקנים האלה. זה כל מה שנעשה כאן לעניין היחידים.

כמה דירות רציתם לקבל כתוצאה מכל זה?

במודל שאנחנו הצגנו מראש, ואנחנו הראינו, כולל הפעולות שהממשלה עושה בקרקעות מדינה כדי להשלים את השוק הפרטי כאן, אנחנו רוצים להגיע ל-10 אחוזים משוק השכירות תוך עשור ואנחנו מעריכים שעם כל ההתאמות שעשינו במסלול, נוכל להגיע ליעד הזה יחסית בוודאות ואפילו לעבור אותו ולהגיע ל-13-12 אחוזים משוק השכירות בישראל.

אם נניח נוריד את המיסוי עוד חמישה אחוזים, מה זה יעשה?

המודל שאפשרנו את המכירה, היום יש ודאות הרבה יותר גדולה גם לחברות. עצם זה שאפשר כל חמש שנים לממש את המכירה למי שהוא משכיר ממשיך.

שאלתי מה יקרה אם נוריד את המיסוי בעוד חמישה אחוזים.

התשואה תהיה יותר גבוהה.

ברור שהיא תהיה יותר גבוהה. את זה גם אני יודע. השאלה מה זה יעשה.

אתה להוריד מ-7 ל-2 אחוזים?

אני אגיד לך מה אני מציע. אני מציע להבין לכמה דירות אנחנו רוצים להגיע ואל מול זה לראות מה שיעור המס שיביא את האנשים פנימה. אני אגיד לכם למה אני שואל את השאלות האלה. אני בשעתו עמדתי בדיוק באותה דילמה כשרציתי לייצר מצב שאני אניע את השוק של הקמת בתי מלון. היו הטבות להקמת בתי מלון והן היו מאוד טובות אלא שאף אחד לא בנה מלונות. הסבירו לי כמה ההטבות האלה הן נהדרות אבל בסוף בשטח לא קרה כלום. לכן השאלה היא פשוטה. אם רוצים להגיד נתנו הטבות, זה נהדר, אבל אם רוצים שיקרה משהו בשטח, נקודת המוצא צריכה להיות הפוכה.

אגב, אני גם חושב שצריך לקחת אותה עם הנחת עבודה מחמירה כי בסוף היקפי המס שמדובר בהם הם לא שוליים אבל הם גם לא דבר שהוא סוף העולם. יכול להיות שאם אתה תיתן עוד תמריץ קטן, תפסיד משהו אבל בוודאות הרבה יותר גדול התקבל תוצאה.

אבל למה לא לעדכן את אותו חוק? תמיד קודם כל הולכים על הפטור.

נעשה כאן ניתוח כלכלי ובחנו את המודלים מכל מיני כיוונים. נכון שיש פערים בניתוח בין אגף התקציבים ורשות המסים אל מול התאחדות הקבלנים ולכן יש עוד כמה דברים קטנים שאנחנו נצטרך לתקן, אבל על פניו המודל הזה אמור להיות מספיק כלכלי כדי לפתוח את השוק כדי שהיזמים ייכנסו. אם אנחנו נראה שתוך פרק זמן סוים המודל לא עובד, אז נצטרך לתקן אותו. אני מסכים לזה אבל אני משווה את זה למצב הקיים.

למה לא לעשות הפוך? אם אנחנו נראה שיש נהירה המונית יותר מדי גדולה, אז נעלה קצת. מי שנכנס ראשון, הרוויח.

אבל עכשיו יש פרצה מטורפת בחוק עידוד השקעות הון.

אם הקבלנים לא נכנסים לפרויקט הזה, בואו לא נעלה את החוק הזה ונסגור את התוכנית הקודמת וזהו. גם זאת אפשרות.

לא. אל תסגור את התוכנית הקודמת. זה מה שהם אומרים.

אבל התוכנית הקודמת ללא שכירות ארוכת טווח היא לקבל הטבה ולמכור אחרי חמש שנים ולדפוק את השוכר. אני לא מוכן לזה בחיים. אצלי זה לא יקרה. לכן אני לא מחזיר את הדיון אחורה. אנחנו ממשיכים קדימה.

יותר מזה. לא יכול להיות שהדיון עכשיו מתבסס על הדוגמה של ענף המלונאות שהוא ענף שונה בתכלית.

יכול להיות שבאמת הם מוכנים למשוך את החוק הזה.

מי? הקבלנים? עד כמה שאני יודע הם עוד לא מחוקקים את החוקים. זה שהם רוצים לשמור על התוכנית הקודמת, זה ברור לי, אבל למדינה יש מטרה אחרת ואנחנו ממשיכים קדימה.

נעמה, המודל הכלכלי שלך הוא להעלות את המסים פי שתיים ושהמדינה תבנה בתים לשכירות.

אתה צודק. המדינה צריכה לבנות. אני כל הזמן אומרת את זה. בהחלט .

המטרה של הקבלנים היא לבנות ולקבל הטבות מס וזה בסדר. המטרה שלנו היא להבטיח מלאי של דירות להשכרה ולדאוג לאינטרס הציבורי.

לכן צריך ששיעור המס יהיה כזה.

איך אתה יודע ששיעור המס עכשיו הוא לא מספיק?

לא באנו לכאן פעם ראשונה. כבר קיימנו שלושה דיונים. השקענו בזה.

אני רק שואל.

דווקא בגלל שהשקעתם בזה שלושה דיונים, אנחנו שמענו את הטענות שלהם.

אנחנו מקשיבים להם.

לא רק מקשיבים אלא גם מקבלים חלק מהטענות שלהם ומכניסים אותן לחוק.

החוק הזה הגיע כשהיחידים היו בחוץ. לכן אמרנו שלא יכול להיות שאנחנו נחליט כאן לפי צורת ההתאגדות והחזרנו את היחידים אבל אין סיבה לתת עכשיו ליחידים הטבת מס נוספת.

יותר מזה. אני מזכיר לך שכאשר נכנסנו לדיון הזה, המחויבות הייתה ל-15 שנים בלי אחריות למכור. התגמשנו ובנינו מודל אחר שמחלק את זה לשלוש תקופות פלוס תקופה רביעית עם הטבה נוספת. יש כאן עוד רצון לראות איך אנחנו משפרים את המצב של הקונה הראשון, זה שקונה מהיזם, מתוקף הבנה שהוא לא יכול לממש לא בהתחלה ולא בסוף. יש כאן רצון כן למצוא איזשהו מנגנון לטובתו כדי שיהיה לו כדאי להיכנס. לכן המודל שאנחנו מציעים היום הוא מודל חי והמודל הזה יעבוד ואני לא מוכן לפתוח את הדיון שוב על המודל. אנחנו אחרי שלושה דיונים על המודל.

אף אחד לא ייכנס לזה.

בוא נראה. בסוף מבחן המציאות יקבע.

בסופו של דבר המודל הזה יימדד בכמה דירות ייבנו והאם זה ילך ולא בכמה חברות קבלניות ייקחו את המודל הזה. אם יהיו עכשיו עשר חברות בישראל שיתלבשו על הסיפור הזה ויבנו, זה מצב אידיאלי.

יהיו כאלה. תשאלי את הקבלנים.

בעוד שנתיים נבחן את זה ותגיד לי אמרתי לך. אני בטוחה שזה לא יקרה אבל בוא נעשה את זה כך. בסופו של דבר לקבלנים יש עוד הרבה דרכים לבנות דירות. אני רואה את ההסתודדויות כאן.

אלי כהן הוא לא קבלן.

לא, הוא לא קבלן. בסדר. הכול טוב.

שמעתי את מה שאתה וולדימיר אמרתם ואתם צודקים. היינו כאן במספר דיונים ובאמת נעשו שינוים אבל גם הטענה שהייתה מהתחלה עם אלה שמתעסקים עם זה, הקבלנים והיזמים, הם אמרו והם אומרים גם עכשיו שהם לא רואים שמישהו יבוא וייכנס לפרויקט הזה, במיוחד שהם באים ורוצים לבטל את חמש השנים. אתם אומרים שזאת טעות מה שהיה, הכול בסדר. גם אם אנחנו עושים דבר כזה, אני אומר שיש תחנת ביניים שנצטרך לעצור בה. בסמכותנו להחליט אם אנחנו נרצה ולא לעשות את זה כמשהו קבוע ולראות באמת מה המצב של השוק כך שלנו כוועדה תהיה אפשרות לשנות את זה. מה שקורה עכשיו זה שאנחנו נותנים להם ואנחנו לא בטוחים שבאמת המודל הזה הוא נכון. נכון שהאוצר בא והציג לנו מודלים, אבל מנגד היזמים והקבלנים הציגו את המודל שלהם. היו כאן שאלות מכל מי שרק נוגע בנושא הזה ואומרים שבמצב כזה אני לא הולך להרחיב את ההיצע שלי ואני גם לא נכנס לתוכנית החדשה הזאת.

אם כן, אי אפשר להגיד שעשינו וזה נגמר. הכנסנו את היחידים . בהתחלה הוצאנו אותם כדי להכניס אותם בחזרה ולתת להם 29 אחוזים. להעלות את זה. לכן זה נעשה.

לא, לא כדי להעלות את זה. זה פשוט לא נכון. לא להעלות את זה.

להעלות את זה ממה שהיה.

אני אסביר לך. אמרו לך מרשות המסים שברגע שזה מגיע לכדי עסק, זה מס שולי, 47 אחוזים. זה שבפרקטיקה זה התנהל אחרת, זה משהו אחר.

בסדר, אבל אנחנו גם רוצים שזה יתנהל באיזושהי צורה שגם ישתלם לשני הצדדים.

אין כל בעיה. לכן נטל המס שווה בין חברה ליחיד.

אני רוצה להתייחס למשהו. כולנו נפגשנו עם נציגי ההתאחדות. אני מפרסמת כל דבר. עם ראול סרוגו יושב ראש התאחדות הקבלנים, עם רונית שבירו המנכ"לית, עם ארז רוזנבוך ממגורית, עם דורון לוי ושמענו את הדברים.

אני עוד לא הספקתי להיפגש אתם.

אנחנו הספקנו. יש לנו הרבה זמן.

אנחנו שלחנו את נירה שתיפגש בשבילנו.

נפגשנו כי אנחנו רוצים באמת לשמוע את כולם. הבאנו אותם לכאן והם עלו ב-זום. אני מרגישה – סליחה שאני אומרת את זה – שעובדים אתי בשיטת הסלאמי.

לא. נירה, לא.

אני אסביר למה. דיברו אתנו על כמה דברים. דיברו אתנו על זה שעלינו מ-5 ל-15 בלי לתת מדרגות - באנו ופתחנו את זה. אמרו תנו לנו אופציות להעביר הלאה ואל תחשקו אותנו - גם את זה עשינו. דיברו אתנו על הקטע הזה שלוקח בוועדות התכנון הרבה זמן ושנחשב את זה בהתאם – נכנסנו לזה. אני אראה לכם 15 נושאים שעברנו כאן אחד אחד והגענו להסכמות.

אני מסכימה, והייתי הראשונה לבוא ולהגיד, שאי אפשר לעשות איפה ואיפה. אם יבוא קבלן ויאמר רוצה אני, יכול אני – שייכנס אבל שייכנס באותם תנאים.

בואי, אני אגיד לך.

לא, אני לא מוכן. סליחה יריב. אני לא מחזיר את הדיון אחורה.

לא, אבל לפחות את נקודת המוצא.

על נקודת המוצא דיברנו במוצא. אני לא מוכן. רשות המסים, אנחנו ממשיכים את ההקראה.

זאת נקודת מוצא לא נכונה.

אלכס, מה זה הדבר הזה?

אני אגיד לך מה זה הדבר הזה. יש כאן היום שבעה חברי כנסת מהליכוד, אחרי הביקורת שחטפתם בסוף השבוע. אני רק אגיד לכם שתוך כדי דיונים, והיו כאן דיונים מאוד קשים ומאוד משמעותיים, היו כאן רק חבר כנסת אחד או שניים מהליכוד. היה כאן דיון מקצועי ואמיתי. באתם להחזיר את זה אחורה – לא יהיה.

ממש לא.

מי שרוצה להשתתף בדיונים, תמשיכו קדימה אתנו. מי שלא, בבקשה, הדלת פתוחה. אני ממשיך בהקראה.

עם כל הכבוד היושב ראש, לא מספיק שאנחנו לא יכולים להצביע - - -

חבר הכנסת יריב לוין, אני מבקש. לא נתתי לך זכות דיבור.

יריב לוין, אתה בחרת להיעדר מהדיונים.

לא נתתי לך זכות דיבור. גם לך לא. אתה היית כאן ארבע וחצי דקות והלכת. עוד לא דיברת על חיילים. תגיד משהו על חיילים ואתה יכול לצאת.

מה לעשות, כשחושבים שהכול ריק מתוכן - - -

אני אתחיל להעיף אתכם מהחדר.

תעיף.

אתה בקריאה ראשונה.

זאת השיטה שלך.

גם אתה בקריאה ראשונה.

אף פעם לא ראיתי יושב ראש כזה חלש.

גם אתה בקריאה ראשונה.

במקום לשמוע תגובות ענייניות.

אתה פעם ראשונה כאן. אתה לא היית כאן ארבעה חודשים.

חבר הכנסת יואב קיש, אתה בקריאה שנייה.

קרעי, אתה הגעת לכל הדיונים.

מה זה קשור?

זה קשור כי באתם לפוצץ את הדיון.

לא. לא באנו לזה.

עניינית הסבירו לכם ואתם ממשיכים הלאה.

אני שאלתי על המודל הדיפרנציאלי. ביקשנו ניתוח רגישות ועדיין לא קיבלנו.

נכון. בסדר. מה זה קשור? ממשיכים בהקראה.

זה לא מכבד. יכולתם להשתתף בדיונים.

יריב, אני מבקש ממך.

אני לא חייב להשתתף בכל הדיונים. אני לא מבין את ההמצאה הזאת.

אתה סתם בא להפריע.

הייתי יושב ראש ועדת הפנים, ניהלתי ועדה, הגיע חבר כנסת שרצה לדבר, נתתי לו לדבר.

חבר הכנסת יואב קיש, אני מבקש להפסיק.

אם זה היה חשוב לך, היית מגיע לדיונים הקודמים.

אני מבקש לא להיגרר לזה. אני מבקש הקראה.

(1) הדירות הושכרו בהשכרה לטווח ארוך לתקופה של חמש שנים לפחות בממוצע מתוך שש השנים שלאחר המועד הראשון להשכרה (בסעיף קטן זה – תקופת השכירות הראשונה).

(2) הדירות לא נמכרו לפני שחלפו חמש שנים מהמועד הראשון להשכרה.

איך אפשר למדוד חמש מתוך שש אם הוא מוכר אחרי חמש שנים? נניח שהוא מכר חמש שנים והשכיר ארבע וחצי שנים. יש כאן סתירה בין שני הסעיפים. אם תקופת הבסיס שלנו היא חמש שנים - - -

בצלאל, אתה מפריע. מה אתה מדבר? אין לך זכות.

חבר הכנסת יואב קיש, אתה בקריאה שלישית. צא החוצה. חבר כנסת יואב קיש, החוצה.

אין לך זכות לדבר.

הוא דווקא היה כאן.

רק אחד שהיה כאן קודם יכול לדבר. פשוט בושה. אנשים רוצים להתבטא.

אתה יודע מה הבושה? בושה שדווקא בצלאל נמצא בכל הדיונים ומתעסק בזה בצורה עניינית אבל אתה מגיע לכאן. לא דיברת על חיילים. תגיד משהו על חיילים והחוצה.

כל כך כואב לכם, אפילו לחיילים לא נתתם. הנה, אמרתי.

יופי. תודה רבה. תוציאו אותו החוצה בבקשה.

פשוט בושה שכך מתנהג יושב ראש ועדה שאפילו לא נותן זכות דיבור לחברי כנסת וזכותם לא להיות כאן כל הזמן.

תוציאו אותו החוצה.

הם באים – תן להם לדבר. פשוט בושה.

אני אמרתי בהתחלה שמי שבא לכאן לנהל דיון ענייני, ברוך הבא. מי שבא לכאן לעשות פרובוקציות – יש לי אפס סובלנות והוא יצא החוצה.

לגבי ההערות שלך יריב. אנחנו דיברנו על זה כבר ואני לא מוכן להחזיר את כל הדיון לאחור. אנחנו התקדמנו.

אני לא מחזיר. נירה אומרת, אם אני אתרגם את מה שהיא אמרה, שאנחנו באים ומנסים עכשיו כל הזמן לשפר לטובת הקבלנים.

נכון.

אז הנה, אני אומר לך לא. אני אומר יותר מזה. כמו שאמרתי קודם, אני רוצה שיהיה לי מקסימום דירות לכל התקופה שנקבעה. לכן כשדובר קודם על לתת כל מיני הקלות שמאפשרות לצאת, אני אמרתי שלא יכול להיות, צריך להבטיח את זה ש-15 שנים זה יקרה בניגוד למה שאמרת ולמה שרמזת כאן. לעומת זאת עכשיו אני אומר שאני צריך לייצר תנאים לא כדי שהם ירוויחו יותר אלא לייצר בדיוק את הסף של התנאי שיגרום להם להיכנס.

אני אעיר עוד הערה כדי שאני לא אצטרך לדבר עוד פעם, וזאת הערה שגם היא חשובה. אני חושב שגם צריך למצוא מנגנון לא רק לבנייה חדשה בכלל. כל ההנחה שמדובר רק על בנייה חדשה, בעיניי היא שגיאה יסודית כי אם אתה תייצר מנגנון שנותן הטבה למי שיש לו כבר בניין קיים או דירות קיימות - -

דווקא לזה יש לך פתרון. יש לך קרנות ריט.

לא. אני לא רוצה קרנות ריט.

למה אתה לא רוצה קרנות ריט? זה הכי בטוח שאפשר.

אני לא רוצה רק אותן.

בקרנות ריט המדינה לא נתנה מספיק ערבויות. אתה זוכר שהמדינה לא נתנה ערבויות בקרנות ריט.

אז היא תיתן.

צריך להבין לבניין קיים יש יתרון ענק. הדירות עכשיו מוכנות והן כבר מושכרות.

אבל בבניין קיים חבר הכנסת יריב לוין אתה לא מייצר מלאי חדש. חוק עידוד השקעות הון בא לייצר מלאי חדש. ברגע שאתה לוקח בניין קיים, אין לך שום היגיון לתת תמריץ. תבינו באיזה מצב אנחנו נמצאים.

אנחנו ממשיכים את ההקראה.

שתי הסתייגויות ל-(ב). ארבע שנים ושש שנים במקום חמש.

אנחנו עוד לא בהסתייגויות.

אנחנו בהקראה. אפשר.

הערה קטנה. מה שיריב אומר זה לראות מבחן רגישות לרמת המיסוי. אנחנו סתם מנחשים.

לא. אנחנו לא מנחשים. נבנה כאן מודל כלכלי.

אבל אפשר לראות את מבחן הרגישות שלו?

מודל אחד על ידי BDO והשני על ידי - - -

אני לא מתווכח אבל אפשר לראות את המודל של מבחן הרגישות?

הציגו אותו.

אני אשמח לראות אותו.

הצגנו מצגת שהיא גם נשלחה לחברי הכנסת.

נכון. היא נשלחה לחברי הכנסת. אני מבקש הסבר לסעיף שהוקרא.

מה שהולך להיות בסעיף הזה, אנחנו בונים איזשהו מתווה מדורג כאשר לחמש שנות השכרה ראשונות שיעור המס יהיה 11 אחוזים, זה מתווה לשיעורי מס של חברה. בחמש שנות השכרה לאחר מכן, 9 אחוזים ואז 7 אחוזים ו-6.5 אחוזים. מה שהקראתי עכשיו זה לגבי התקופה הראשונה, לגבי חמש השנים הראשונות. כלומר, אם מי שבנה את הבניין מוכר את הדירה אחרי חמש שנים אבל אחרי פחות מעשר שנים, הוא בעצם מקבל 11 אחוזים על המכירות ועל ההשכרה. זה בעצם מה שכתוב כאן כאשר יש שני תנאים מצטברים, האחד, צריך שהדירות יושכרו לפחות לחמש שנים מתוך שש שנים לאחר המועד הראשון להשכרה, והשני, שהדירות לא יימכרו לפני שחלפו חמש שנים מהמועד הראשון להשכרה. אלה תנאים מצטברים.

היושב ראש, המשמעות היא שאי אפשר למכור אחרי חמש שנים אלא רק אחרי שש שנים אלא אם כן במשך חמש שנים הדירה הושכרה 365 ימים בשנה. זה לא עובד. הרי דיברנו על זה גם בקרנות ה-ריט.

זאת לא הייתה הכוונה.

בדיון הקודם אני דיברתי על הפער בין הנוסח כאן לנוסח של ה-ריט ושכנעתם אותי. בכל זאת אני חושב שאם אנחנו מדברים על תקופות של חמש שנים, בואו נגיד שהדירה הושכרה לפחות 4.5 שנים מתוך חמש שנים. הרי אתה עכשיו נותן לי למכור אחרי חמש שנים, מה אתה נותן לי מכנה של שש שנים?

אבל זה גם לא מה שאמרנו.

כן. אנחנו דיברנו על חמש שנים ולא על שש שנים.

אנחנו מדברים על חמש שנות השכרה.

אני אומר שוב שאם אתה לוקח כנתון כמו ב-ריט שאני יכול לפעמים לשפץ, יכול להיות שמתוך חמש השנים לא יהיה לי שוכר שלושה חודשים. במקום להגיד לי חמש מתוך שש, תגיד לי ארבע וחצי מתוך חמש ותשמור עלי בחמש השנים.

מה שבצלאל אומר זה נכון אבל צרך לעשות את זה בהנחה וזה כן רצוף, שתהיה הטענה של חמש שנים. בהנחה שיש פער ותחלופת שוכרים, שזה דבר שקל לוודא אותו, אתה צודק. יכול להיות פער.

אבל את מכניסה אותם לארבע וחצי מתוך חמש. למה להכניס אותם אחר כך לעוד פול?

אם יש השכרה לחמש שנים, אז מה הבעיה? אם יש לו רצף, למה שיהיה את הדבר הזה?

אנחנו צריכים להבין שאנחנו מדברים על בניין שלם. על כל הדירות. אנחנו לא מדברים רק על דירה אחת.

אבל כשאתה רוצה חמש מתוך שש, אתה אומר שאם אני רוצה למכור אחרי חמש שנים, אני צריך להראות מאה אחוזי השכרה של מאה אחוזים מהדירות. אין לי בעיה, תגיד לי ארבע ושני שליש, לא אכפת לי כמה אבל בוא נתייחס לחמש שנים.

בוא נדבר בתפוסה. לא בזמן.

היום אנחנו רוצים 15 שנות השכרה.

מה ההבדל בין חמש מתוך שש לארבע ושלושת רבעי מתוך חמש?

אמרנו 15 שנות השכרה מתוך 18 על הבניין.

בסופו של דבר יוצא לך 15 מתוך 18.

תסביר לי מה ההבדל בין 15 מתוך 18 ל-13.5 מתוך 15? אלה אותם אחוזים. אם החלטת שאתה מאפשר למכור אחרי חמש שנים, תן לי להגיע לחמש השנים האלה. דרשת ממני 90 אחוזי השכרה, תדרוש ממני 90 אחוזים לחמש שנים.

אנחנו הבנו שאלה חמש שנות שכירות.

אין בעיה, אבל גם חמש שנות שכירות יכולות להיות בברוטו.

אין דבר כזה. נתקעתי חודשיים בלי שוכר לאחת הדירות, שיפצתי את אחת הדירות במשך שלושה חודשים.

גם המוכר נקנס במקרה כזה.

חשוב להבהיר, היום בחוק הקיים ההתנהלות היא כזו שכאשר אנחנו מדברים על חמש שנות השכרה, זה חמש שנות השכרה ומאפשרים את התקופה גרייס אם לדוגמה אחרי תקופת הבנייה הוא לא הספיק לאכלס. בסוף אנחנו מדברים כאן על שנות השכרה. חשוב לנו להביא לציבור בניין שעומד לכל הפחות 15 שנים.

בצלאל, תזכור שאנחנו מכניסים כאן את התוספת השישית שמחייבת לחמש שנים השכרה מבחינת המשכיר אל השוכר.

זה לא אמור לפגוע בו .

אני לא נגד שתקבע איזה אחוז מוסה והזמן. אני מאוד בעד. אני רק טוען שיש כאן סתירה מיני וביי. אתה לא יכול לייצר מנגנון שמסתכל על כל אחד מהמחזיקים במשך חמש שנים ומטיל עליו מכנה שבודק אותו לאורך שש שנים. אין בזה היגיון. תגיד ארבע שנים ועשרה חודשים מתוך חמש. תגיד מה שאתה רוצה אבל תסתכל על חמש השנים כי אחרת אתה לא באמת נותן לי למכור אחרי חמש שנים. אני לא מבקש לשנות את היחס. הדירה צריכה להיות מושכרת. תעשה חשבון כמה זה חמש מתוך שש ותוריד את זה לאיקס מתוך חמש.

אבל תראה את סעיף (ב).

אותו דבר זה חוזר הלאה בכל הסעיפים.

לא. סעיף קטן (ב). הדירות לא נמכרו לפני שחלפו חמש שנים ממועד ההשכרה הראשון.

זה מה שאני טוען, שסעיף (ב) סותר. השכרתי, עזב שוכר וחודשיים לא מצאתי שוכר לאחת הדירות. עכשיו את כל הבניין זה תוקע לי כי אין לי מאה אחוזי השכרה.

אני מבין את חמש שנות השכרה. זה הגיוני כי בסוף אנחנו רוצים השכרה. אבל אנחנו כן צריכים להכניס – היות ואנחנו מדברים על בניין שלם ולא על דירה אחת בודדת – אחוזי תפוסה או משהו כזה. לחשוב על משהו שמאפשר גמישות.

הם עובדים על ממוצע. היה על זה דיון ארוך בפעם הקודמת. הם עובדים על ממוצע ואת זה קיבלנו אלא שהממוצע צריך להתכנס לתוך חמש השנים ולא לעבור אותן, אם אתה נותן לי תחנת יציאה אחרי חמש שנים.

דיברנו על חמש שנים. היום זה המצב בחוק. חמש שנות השכרה בממוצע לדירות. אני חושב שחברי הוועדה לא יקבלו בהכרח לאפשר חמש שנים בדיוק את המועד של המכירה. כאן אנחנו אומרים שימכור אחרי חמש וחצי שנים.

אפשר להבהיר שאפשרות המכירה מתבצעת אחרי חמש שנים של השכרה.

(2) לעניין הכנסה שהופקה ממכירה או מהשכרה של הדירות החל בשנת המס שלאחר תום תקופת השכירות הראשונה – 9 אחוזים לגבי הכנסה שחלות לגביה הוראות סעיף 126 לפקודה, ו-27.5 אחוזים לגבי הכנסה שחלות לגביה הוראות סעיף 121 לפקודה, ובלבד שמתקיימים כל אלה:

(1) הדירות הושכרו בהשכרה לטווח ארוך לתקופה של חמש שנים לפחות בממוצע מתוך שש השנים שלאחר תום תקופת השכירות הראשונה (בסעיף קטן זה – תקופת השכירות השנייה).

(2) הדירות לא נמכרו לפני שחלפו חמש שנים מתחום תקופת השכירות הראשונה.

(3) לעניין הכנסה שהופקה ממכירה או מהשכרה של הדירות החל בשנת המס שלאחר תום תקופת השכירות השנייה – 7 אחוזים לגבי הכנסה שחלות לגביה הוראות סעיף 126 לפקודה ו-25.5 אחוזים לגבי הכנסה שחלות לגביה הוראות סעיף 121 לפקודה, ובלבד שמתקיימים כל אלה:

(1) הדירות הושכרו בהשכרה לטווח ארוך תקופה של חמש שנים לפחות בממוצע מתוך שש השנים לאחר תום תקופת השכירות השנייה (סעיף קטן זה – תקופת השכירות השלישית).

(2) הדירות לא נמכרו לפני שחלפו חמש שנים מתום תקופת השכירות השנייה.

למה אתם מייצרים בשכירות השנייה והשלישית פער של חצי אחוז בין פרטי לחברות? בפעם הראשונה אמרתם שאתם רוצים אחידות, 11 ו-29 אחוזים. למה אחר כך זה לא 9 ו-27 אלא 27.5 ו-7, ו-25.5 ולא 7 אחוזים?

העניין הוא לא הפער. העניין הוא החישוב המשוקלל. החישוב המשוקלל של שני השלבים צריך להיות שווה למס בשלב אחד.

לשמור על ניטרליות. אדישות. זה אותו דבר.

אני שואל מאיפה לקחת את החצי אחוז?

בגלל תוצאת החישוב.

תוצאת החישוב של ה-20 אחוזים דיבידנד על 93 אחוזים רווח אחרי השבעה אחוזים.

איך יכול להיות שאותו יחס נשמר גם בסעיף 3? בסעיף 3 אתה צריך להיות עם 25 אחוזים ולא 25.5 אחוזים. לא יכול להיות שכשהורדת שני אחוזים ליחיד, זה שווה אחוז וחצי בחברה אצל השוכר השני, וכשהורדת עוד שני אחוזים, זה עדיין שווה.

זה 93 אחוזים בצלאל. זה בסדר.

הבנתי.

בעיקרון זה צריך להיות 25.6. אם נדייק.

(4) לעניין הכניסה שהופקה ממכירה או מהשכרה של הדירות החל בשנת המס שלאחר תום תקופת השכירות השלישית – 6.5 אחוזים לגבי הכנסה שחלות לגביה הוראות סעיף 126 לפקודה ו-25 אחוזים לגבי הכנסה שחלות לגביה הוראות סעיף 121 לפקודה, ובלבד שמתקיימים כל אלה:

(1) הדירות הושכרו בהשכרה לטווח ארוך לתקופה של חמש שנים לפחות בממוצע מתוך שש השנים שלאחר תום תקופת השכירות השלישית.

(2) הדירות לא נמכרו לפני שחלפו חמש שנים מתום תקופת השכירות השלישי

כאן אני לא מצליח להבין את ההיגיון. בתקופה שבה על פי החוק המחזיקים בנכס לכל אורך 15 השנים מחויבים להמשיך להחזיק אותו, אתה נותן להם כל שנה שני אחוזים במדרגה. כל חמש שנים מוריד להם בשני אחוזים. בתקופה שהם כבר יכולים למכור ואין להם שום סנקציה ושום הפסד ושום כלום, זה הזמן שאני הכי הרבה רוצה לתמרץ אותם, כאן אתה נותן להם רק חצי אחוז. גמרת 15 שנים. למשק יש אינטרס שהדירות האלה יישארו עוד שנים. כאן לא רק שלא הייתי נותן לו פחות אלא הייתי נותן לו שלושה אחוזים. אתם נותנים חצי אחוז – אף אחד לא יחזיק את הדירה. הרי ברור לך שאחרי 15 שנים התמריץ שלי להמשיך להחזיק את הדירה בשכירות ולא למכור אותה הוא הרבה יותר קטן כי את כל הרווחים של המס עשיתי ואם עכשיו אני מוכר, לא קונסים אותי. אתה נותן לי חצי אחוז? תן לי עכשיו שלושה אחוזים ואני אמשיך להחזיק את הדירה עוד עשר שנים.

אני מבין שהמגבלה נובעת מזה שבחוק עידוד השקעות הון כולו אין הטבה שהיא פחות מזה. אני מסכים עם ההיגיון הזה.

זה ממש צחוק.

מה אתם אומרים?

יש בזה היגיון.

תן לו לשלם כאן ארבעה אחוזים מס במקום שבעה, אז הוא ימשיך להחזיק את הדירה.

זאת הייתה הכוונה אבל שמו לי מגבלה.

ברור לך שחצי אחוז לא יעשה את זה.

רשות המסים, בבקשה.

אני חושב שהקושי להחזיק את זה יותר שנים, דירה שכבר הוחזקה 15 שנים, אנחנו מסכימים שכאן בתקופה האחרונה הטבת המס היא הרבה יותר גדולה ושנקודה חמישה אחוזים על המכירה של כל הדירות, אם הוא רוצה. כלומר, זה לא רק על תקופת ההשכרה אלא זה על המכירה. זאת גם לא חייבת להיות התקופה האחרונה. אם יש מכירה באמצע, הוא יכול למכור כביכול בתקופה הראשונה.

זה לא מה שבצלאל אומר. הוא אומר משהו שהוא הגיוני. ברגע שיש לנו שוק שכירות ואנחנו יכולים לא לאבד את הבניין הזה לטובת המכירה, בוא ניתן לו תמריץ כדי שזה יהיה.

בוא נייצר כאן דיפרנציאציה. אם הוא ימכור, תן לו 6.5 אחוזים. אין לי עניין לתת לו יותר הנחה במכירה כי אני לא רוצה שהוא ימכור. אבל אם הוא ישכיר עד 25 שנים כמו ב-ריט, תן לו ארבעה אחוזים.

עד 20.

אפילו עד 25. זה לא משנה. כל שנה נוספת.

אם הוא ממשיך, בסדר.

לפחות בשכירות תוריד לו עוד אחוזים כדי לתמרץ אותו להמשיך להשכיר.

רשות המסים, אגף התקציבים.

השלכות הרוחב כאן הן השלכות רוחב שאנחנו לא רוצים. אתם מתמקדים בחוק עידוד שלא קיים כי אנחנו לא רוצים ליצור את ההשלכות האלה גם לשאר. יש הרבה מסלולים בחוק עידוד ואנחנו לא רוצים ליצור כאן איזשהו תקדים שישליך על שאר המסלולים בחוק עידוד.

אתם רוצים 6.5 אחוזים.

כן.

איפה יש לך בחוק עידוד מצב שאתה מסתכל שנים קדימה ואתה מפחד מתקדים?

זה מסלול ייחודי בחוק עידוד, זה נכון.

לכן זה לא תקדים לשום דבר. אין היגיון. תמחק את הסעיף הזה. אף אחד לא יחזיק את הדירות עוד חמש שנים או עוד שש שנים - כי חמש מתוך שש הוא צריך להשכיר - כדי לקבל אחר כך חצי אחוז הנחה במס שבח שלו.

אני מזכיר שההפחתה נבעה מבקשה של הוועדה לתת סכומים נמוכים יותר כבר בשנים הראשונות. בהצעה הראשונית כן היה תמרוץ יותר גדול.

אני לא מתווכח אתך. רצינו להגיע לאופטימום שיגרום ליזמים להיכנס. אני רק אומר שבסוף המשמעות היא שאחרי 15 שנים אנשים ימכרו. אף אחד לא יחזיק את הדירה עוד חמש שנים בשביל לקבל אחר כך חצי אחוז הנחה במס שבח שלו.

נכון. בצלאל צודק.

אם רוצים לייצר איזשהו אינסנטיב. כיוון שב-ריט הסתכלנו על 25 שנים, זאת אומרת שאורך החיים של דירה להשכרה אמור להיות 25 שנים, אז בואו ניתן ל-25 שנים מוטיבציה כי אחרת חבל על הזמן.

אני רוצה קודם כל התייחסות כללית אחת. היום המצב של דירות להשכרה במדינת ישראל הוא בעייתי. הבעיה בחוק הזה שבו אנחנו למעשה מקשיחים ומחריפים חלק מהתנאים באופן שהכדאיות לבנות דירות להשכרה יורדת. לכן כל הקשחה שקיימת כאן, היא לא סבירה ואני רוצה להתייחס לשני דברים עיקריים.

קודם כל, הדרישה להעלות את זה מ-50 ל-66 אחוזים. אם זה כל כך טוב, שיעשו גם 100 אחוזים. למעשה ההקשחה הזאת כמובן שתוריד את המוטיבציה ותקטין את היקף הדירות.

הדבר השני, העלאת המס על יחידים. אנחנו צריכים ללכת בדיוק הפוך, להפחתת מסים גם ליחידים וגם לחברות. בטוח לא ללכת להעלאת מסים. בעניין היחיד, אל תשכחו שהיחיד נפגש עם כסף אחרי שהוא ישלם או מס הכנסה או שהוא שילם דיבידנד ולכן ההשוואה לא תמיד במקומה.

יתרה מזאת, יש כל כך הרבה מקומות שבהם אין תאימות ואין שוויון בין המס ליחיד לבין המס לחברה. לדוגמה מיסוי על הכנסות משכר דירה. האם זה אותו דבר? ממש לא. יש מסלולים שונים, יש דברים שונים. לכן העלאת המסים כאן היא פסולה והיא לא תשיג את המטרה. אם מטרת החוק הזה היא לבנות יותר דירות להשכרה – ואני חושב שיש כאן תמימות דעים שזה מה שצריך – תבטלו את ה-66 אחוזים ותבטלו את העלאת המס.

מה שאתם אומרים שיקרה, שיבנו יותר יחידים, מצוין. תקבעו את זה כהוראה לשלוש שנים ואחרי שלוש שנים יגיעו לוועדת כספים. אם נראה שבנו כל כך הרבה דירות במסלול האישי, אפשר לשנות את זה. אבל דבר אחד צריך להיות - בטח שלא להעלות מסים. העלאת מסים תקטין את מספר הדירות להשכרה. ההקשחה של ה-66 אחוזים היא טעות.

אלה שני הדברים, וכל הקשחה אחרת, שבעיניי צריך לתקן. תודה.

אני רוצה לחזור להערה של חבר הכנסת סמוטריץ'. אתם אמרתם לי שיש איזושהי מגבלה בחוק עידוד השקעות הון עצמו. מלכתחילה הכוונה הייתה כן להוריד את זה ואני מבקש מכם שוב לחשוב על זה ובשנה ה-15 ואילך להעמיד את ההטבה על ארבעה אחוזים.

לא ההטבה של המכירה. אתה לא רוצה לעודד אותו למכור.

לא.

אם הוא ימשיך להשכיר עוד חמש שנים, בסוף חמש השנים הוא יקבל את ההטבה במכירה. אתה רוצה לייצר לו אינסנטיב לעוד חמש שנים.

תשנו את הנוסח.

לא, זה לא לשנות את הנוסח.

זה רק לכתוב 4 במקום 6.5.

וגם בחברות.

מדובר כאן על אחרי 15 שנים.

לא. אחרי 20.

לא. אחרי 15 שנים.

אחרי 20. אם הוא סיים את חמש השנים שאחרי ה-15, הוא מקבל את ההטבה.

זה לא מה שכתוב כאן.

ההטבה היא כל חמש שנים.

כתוב כאן שזה אחרי 15 שנים.

לא.

תסבירו.

האמירה כאן אומרת שהדירות לא נמכרו מתום תקופת השכירות השלישית. תום תקופת השכירות השלישית זה אחרי 20 שנים, אז אנחנו נותנים אקסטרה הטבה. זה גם מה שסוכם.

כתוב כאן.

תום השכירות השלישית זה 15 שנים.

עוד חמש שנים מתום תקופת השכירות, זה עשרים.

זה לא המודל שדיברנו עליו.

אני לא יודע אבל זה מה שכתוב כאן.

אנחנו דיברנו על 11 אחוזים בחמש השנים הראשונות, 9 אחוזים בחמש השנים השניות.

לא. בסוף.

7 אחוזים בחמש שנים השלישיות ו-6.5 אחוזים בחמש השנים הרביעיות שזה מ-15 עד 20.

זה נכון לגבי שיעורי המס. שיעורי המס, מ-15 עד 20 יהיו שיעורי המס המוטבים.

6.5.

6.5. נכון. כדי לקבל בשנה ה-16 הכנסות משכירות של 6.5 אחוזים, צריך להחזיק את זה עד השנה ה-20.

זאת אומרת שאם הוא ימכור, הוא יקבל ארבעה אחוזים, אם יקבלו את מה שאנחנו מבקשים, אחורי 20 שנים.

זה צריך להיות ארבעה אחוזים לחברות ו-23 אחוזים ליחידים.

מי יודע מה יהיו שיעורי המס באותה תקופה?

זה המס. זאת לא הטבה. זה המס עצמו.

ואם שיעור המס בעוד 20 שנים יהיה יותר נמוך?

נדייק את זה.

ואם המדינה תבנה דירות ולכולנו יהיה?

למה אתה מחייך? אתה לא יודע מה יהיה.

יריב, סביר להניח שאם שיעורי המס ירדו, באותו חוק שיורידו את המס יתקנו גם את החוק הזה. אתה תמיד בונה מס על סמך מדרגת המס הקיימת.

צריך לעשות כמובן התאמה ל-25.

דיברנו על הסוגיה התקדימית והיא חשובה לנו. לכן ארבעה אחוזים זה משהו שלא קיים במסגרת החקיקה הרלוונטית.

יופי. זה יביא כניסה מסיבית של אנשים לתוך העניין הזה.

מדובר במסלול ייחודי שגם ככה לא קיים.

יעל, תחשבי מה זה יכול לעשות. את נותנת אינסנטיב. זה יכול להתגלגל מבחינת הכדאיות אפילו לשני.

לראשון. היזם שייכנס יודע שיש לו אופק. הוא יודע למי למכור.

אנחנו נדבר על זה בנפרד ונראה.

בסדר. כדי לדייק. היזם שבנה את הבניין, בחמש השנים הראשונות מקבל 11 אחוזים? אם הוא ממשיך, הוא מקבל 9 אחוזים. נכון?

נכון.

אם אותו יזם ממשיך.

אם הוא מסיים את עשר השנים.

כן. כמובן. בסדר. ממשיכים.

רגע. עוד שאלה שהתעוררה סביב השאלה שלך. שאלה שהתחדדה אצלי דרך השאלה שלך. אם הראשון מוכר אחרי שמונה שנים, כמה זמן השני צריך להחזיק? הוא בכל מקרה צריך עוד שבע שנים כדי להשלים ל-15 שנים. הוא לא יכול למכור אחרי שנתיים אלא הוא צריך מינימום חמש שנים.

נכון.

כשהמוכר הראשון ימכור אחרי שמונה שנים, הוא ישלם על חלק 11 ועל חלק 9?

לא. רק 11.

למה?

אתה מתמרץ אותו למכור אחרי חמש שנים ולא להחזיק שמונה שנים.

לא.

זאת לא הייתה המטרה.

למה לא תיתן דיפרנציאציה בתוך השנים?

בצלאל, אנחנו עמדנו אצלי בחדר – עם הרבה אנשים - עם הלוח וציירנו את המדרגות בצורה מפורשת. תיכנס רגע לראש של הקבלן. אם אתה לא מתמרץ אותו להמשיך, הוא לא ימשיך. לא משנה מי מחזיק בבניין, זה משנה כמה זמן הבניין באוויר. לכן בשנה השישית אותו קבלן שבנה ומחזיק את זה צריך לקבל את ההטבה כי אחרת לא עשינו כלום.

אדוני היושב ראש הציע בגרף ונאמר שמי שמתחייב להשכיר לחמש שנים ומוכר אחרי חמש שנים, מקבל 11 אחוזים. מי שמוכר אחרי עשר שנים, יקבל 9 אחוזים במכירה ולאורך השנים בין ה-5 ל-10 יקבל 9 אחוזים על המס. זאת הכוונה. נדרש להשלים את 10 השנים כדי לקבל.

מה אכפת לך אם הוא מוכר אחרי 8 שנים?

אין לי בעיה.

למישהו שיתחייב לשבע שנים?

לא. לשנתיים. המדרגה שלך היא ב-10.

לא. זה שיקנה אחרי 8 שנים חייב להתחייב לפחות ל-5 שנים. הוא לא יכול למכור אחרי שנתיים. זה קבענו כדי שלא תהיה תחלופה והשוכרים לא יידפקו ויחליפו להם בעלים. אין דבר כזה שאתה מחזיק פחות מ-5 שנים. אם אני אחרי 5 שנים יכול למכור ובין 5 ל-10 לא הרווחתי כלום, אז אני אמכור בהזדמנות הראשונה. מה אכפת לך להגיד שעושים את זה דיפרנציאלי?

אבל אתה כן הרווחת. במודל הזה אתה כן מרוויח.

לא.

אם אתה מחזיק 10 שנים.

ואם אני מחזיק 8 שנים? תן לי על 5 השנים הראשונות את ה-11 ועל ה-3 השנים הנוספות תן לי את ה-9 כי ההוא שיבוא בנעליי גם ימשיך ב-9. הוא יהיה 5 שנים ב-9 ואחרי 5 שנים יעבור ל-7. אתה רק מרוויח מזה.

הוא מתחיל מ-11. 5 שנים ראשונות זה 11 גם לשני. השני לא יורד ל-9.

מה פתאום? ודאי שהשני יורד ל-9. זה מה שכתבת. כתבת על המחזיק השני. תקופת השכירות השנייה.

כל פעם שנכנסת יד נוספת, היא מתחילה מחדש את ה-11.

אז למה שמישהו ימכור? אתם השתגעתם? זה לא מה שכתוב בחוק. בחוק אתם מתייחסים לתקופת שכירות ראשונה, תקופת שכירות שנייה, תקופת שכירות שלישית. בשום מקום לא כתוב שאם הקונה שנכנס לתקופת השכירות השנייה יוצא אחרי 5 שנים, הוא משלם 11. בתקופת השכירות הראשונה, יש 11. בשנייה יש 9 ובשלישית 7. זה מה שכתוב.

אנחנו צריכים להפריד. ההצעה של היושב ראש הועלתה לפני שתי ישיבות. אנחנו מסתכלים על הבניין עצמו שעומד כולו ל-15 שנים בכל מקרה. מבחינת הבעלים, כל בעלי הבניין, כל עוד הוא משכיר יותר שנים, הוא נהנה מיותר זכויות. נתנו דוגמה שזה יכול להיות 11 אחוזים, 11 אחוזים, 11 אחוזים אם מוכרים כל פעם אחרי 5 שנים. אם אותו יזם מחזיק בבניין לתקופה של 10 שנים, הוא ייהנה מ-9 אחוזי מס בסוף התקופה.

אבל זה מה שכתוב לכם כאן?

זה מה שכתוב.

זה מופיע בחלופה הראשונה שמדברת על תקופת השכירות הראשונה שנמדדת מהמועד הראשון להשכרה. המועד הראשון להשכרה מוגדר לגבי יזם תום תקופת הבנייה ולגבי משכיר ממשיך, מיום הרכישה. לכן זה מסדר את זה שכל 5 שנים אני מתחיל תקופת שכירות חדשה.

אחרי 9 שנים הוא משלם 11?

כן.

היזם היום, כבר בתום 5 שנים, יצהיר והוא אומר שאני הולך להשכיר לעוד 5 שנים, אני הולך להשכיר ל-10 שנים, וכבר אוטומטית מהשנה החמישית הוא יקבל הטבה של 9 אחוזים בידיעה שהוא צריך להתחייב לכל 10 השנים. בתום 10 שנים הוא יוכל למכור ולקבל 9 אחוזים. במידה והוא מוכר לפני, הוא ייהנה רק מ-11 אחוזים ולא 9 אחוזים.

וגם זה שיבוא בנעליו יתחיל מחדש את ה-11.

נכון.

(ד2) על אף האמור בסעיף 125ב לפקודה, על דיבידנד ששולם שמקורו בהכנסה חייבת שהופקה ממכירה או מהשכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית בניכוי המס החל עליה, יחול מס בשיעור של 20 אחוזים.

כאן יש הטבה על המס של הדיבידנד שמוריד את זה ל-20 אחוזים בשיעור מס של 25 אחוזים או 30 אחוזים.

למודל יש שתי הערות. האחת, הנושא של 4 אחוזים, מה שדיברנו עליו, והנושא השני עליו דיברנו בדיון הקודם הוא לגבי הרוכש השני, להכניס אופציה של הנחה במס רכישה. אני מבקש את תשובתכם.

לסעיף שהקריאו עכשיו, יש לי עוד שאלה, לסעיף (ד2). איך אתם תחשבו בדיבידנד? בסוף יש לכם רק נדל"ן, חברת ניהול נכסים גדולה, יש לה המון נכסים. בסוף יש לה איקס רווח בסוף השנה והיא מחלקת דיבידנד לבעלים. איך תדע לבודד את רכיב הדיבידנד? אתה מייצר כאן דיבידנד רגיל, 25 אחוזים, 30 אחוזים, דיבידנד שמקורו בהכנסות כאלה – 20 אחוזים. איך תדע לבודד?

זה קורה הרבה.

זה מנגנון שקיים היום באופן כללי בחוק עידוד השקעות הון. מפעלי תעשייה שיש להם את ההקלה על הדיבידנד רק על ההכנסה המוטבת או המועדפת. מנהלים מעקב עודפים.

באישור רואה חשבון.

אז אם יש להם שכל, הם יחלקו תמיד את כל הדיבידנד מהסעיף הזה וישאירו את ההון בחברה ממקומות אחרים.

זה מה שהחברות עושות. טיפלנו בזה בפרק של... אתה אומר שלא יעשו את זה.

(ד) בסעיף קטן (ה), אחרי "ההכנסה החייבת מבניין להשכרה" יבוא "או מבניין לשכירות מוסדית", במקום "סעיף קטן (ב)" יבוא "סעיף קטן (ב) – לגבי בניין להשכרה, או רק כנגד הכנסת בעל הבניין לשכירות מוסדית – לגבי בניין לשכירות מוסדית", אחרי "מעלות הבניין להשכרה" יבוא "או מעלות הבניין לשכירות מוסדית" ואחרי "בעת המכירה" יבוא "לפי העניין".

זה סעיף שאומר שאת הפחת המואץ שמקבלים, אפשר לנכות רק כנגד הכנסות מאותו סוג של בניין.

(5) בסעיף 53ג1(א)(2), בפסקת משנה (ג)(1), במקום "כמשמעותה בהגדרה "סיום בנייה" שבסעיף 19(4)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין" יבוא "כמשמעותה בהגדרה "תום הבנייה"".

זה סעיף שהוא רק תיקון נוסח בעקבות הוספת הגדרת תום בנייה בסעיף ההגדרות.

(6) בסעיף 53ד, בסעיף קטן (ב), אחרי "בניין להשכרה" יבוא "או בניין לשכירות מוסדית".

סעיף 53ד נותן הטבות נוספות. ההטבה הרלוונטית היא ששר הפנים יהיה רשאי, בהתייעצות עם שר האוצר, לתת פטור מאגרת היתר לבנייה גם לבניין לשכירות מוסדות, לפי החוק הזה.

בפועל היום השרים נותנים?

כן. יש תקנות ייעודיות לעניין הזה.

שיחולו אוטומטית גם על זה? או שאתם צריכים לתקן עכשיו את התקנות?

אני חושבת שצריך יהיה לתקן את התקנות. כן. בהתאם לחוק.

אנחנו מבקשים.

רגע. פשוט הסבו את תשומת לבי למשהו אחר. אפשר לחזור אחורה? מה נאמר?

הסעיף הזה, סעיף (6), הוא סמכות של שר האוצר ושר הפנים לתת פטור מאגרות בנייה למבנים לשכירות. שאלתי איך זה ניתן והיא אומרת שזה בתקנות. המשמעות היא שיצטרכו לתקן את התקנות לפי החוק הזה. אני מציע לא להכניס את זה בחוק אבל שהוועדה כן תבקש לפרוטוקול לוחות זמנים לתיקון התקנות. זה תיקון פשוט, רק להוסיף את המושג הזה.

מתי אתם יודעים להביא את התקנות?

אני לא יודעת. משרד הפנים לא נמצא כאן. אנחנו יכולים לבדוק.

אפשר להביא אותם להמשך הדיון ב-זום? תודה.

שלא יהיה מצב של א-סימטריה בין ההסדר הקודם להסדר הזה.

אני רוצה לומר משהו. אני רוצה לחזור לגבי הסעיף הקודם בו דנו. זה מתקשר למה שביקשנו בדיונים הראשונים, שיהיה מודל דיפרנציאלי שייקח בחשבון גם יותר מ-20-15 שנים. נכנס כאן מוטיב דיפרנציאלי במודל החדש שקיבלנו אבל מכיוון שהוא עדיין לא מספק, אני כן חושב שצריך להפחית משמעותית יותר את סעיף 4 כי זה לא רק ל-5 שנים. אמנם התנאי הוא שלא חלפו 5 שנים מתום תקופת השכירות השלישית, אבל זה יכול להיות בתוקף לעוד 10 שנים ולעוד 20 שנים אחר כך.

אתה מדבר על 4 אחוזים במקום 6.5.

כן. מכיוון שהסעיף הזה לא מדבר רק על 5 שנים. הוא מדבר גם על 20 שנים. יכול להיות שהבניין יהיה מושכר שכירות ארוכת טווח ל-30 ו-40 שנים. אף אחד לא מגביל אותנו.

סעיף 4 מדבר על תקופת שכירות, לא רק על ה-5 שנים שבין 15 ל-20 אלא הוא מדבר על כל השנים שאחרי 15 שנים.

נכון.

זה יכול להיות גם עד 25 שנים או 30 שנים. לכן כאן ההטבה צריכה להיות יותר משמעותית מכיוון שלא עשינו כאן דיפרנציאציה של 20, של 25 ושל 30 שנים כמו שדיברנו בתחילת הדרך שאולי נעשה. כאן אולי כן לתת הטבה משמעותית. למשל, 5 אחוזים במקום 6.5 אחוזים ו-20 אחוזים במקום 25 אחוזים, כדי לתת מוטיבציה מספיק טובה להמשיך.

כן. אני ביקשתי 4 אחוזים. בוא נראה מה הם יגידו.

בסדר אני אומר שגם היחיד, שירד לו ל-20 אחוזים, מדרגה משמעותית, כדי שירצה להשכיר להרבה יותר שנים.

כן. כאן מה שחשוב זה לשמור על השוויון, שזה יהיה אותו הדבר.

אל תשכח שזאת הטבת מס מצטברת.

ברור. עדיין, אבל לא משנה.

כן צריך שהיא תהיה משמעותית כי לא מדובר רק על 5 שנים. אם היא תהיה מספיק אטרקטיבית, תהיה לעוד 20 שנים.

זה יכול להשפיע על הראשון. חד משמעית. אני מסכים אתך.

סעיף 48 הוא בעצם הוראת מעבר. הוא סעיף מסובך ולכן אני אסביר. יש חברות שרכשו כבר דירות במטרה להיכנס לחוק לעידוד השקעות הון בנוסחו הקיים והן בעצם עשו תחשיב כלכלי ורכשו את הדירות במסגרת מכרז שבו לפי תנאי המכרז הם חייבים להשכיר למשך 15 שנים לפחות ואנחנו לא רואים צורך להעמיק את ההטבות שלהם ביחס למה שהם חשבו בהתחלה כי כל מה שזה יעשה, כי הם כבר התחייבו להשכיר את כל תקופת ההשכרה, זה לא ייתן לנו שום דבר תמורת ההטבות. אנחנו בעצם רוצים להשאיר אותם במצב הקודם.

אנחנו קובעים שלגבי חברות כאלה, הן יקבלו 11 אחוזים לכל אורך התקופה.

כמה כאלה יש היום שכבר רכשו את הדירות בצורה הזאת? אתה מדבר על סעיף שכבר ניגשו למכרז.

אנחנו מדברים על מכרזים של קרקע מדינה שדירה להשכיר עושה. הרי כל המנגנון כאן הוא מנגנון של תמריצים. אם אנחנו לא צריכים לתמרץ והם כבר בנו על שיעור מס אחר שהיה בחקיקה הקודמת והם הגישו בהתאם למה שהם שיערו אז את ההצעה שלהם במכרז וזכו על פיה – אין צורך לשנות שם את החוזה.

הם כבר אכלסו את הדיירים? סיימו את הבנייה? מה המצב?

אפשר לשאול את אוראל מדירה להשכיר.

מה שקורה במכרזים שכבר יצאו וזכו בהם יזמים, מכיוון שכאשר המודל העסקי של הפרויקט הזה נשען על כך שאין מחיר מינימום לקרקע, היזם מכניס את כל ההוצאות שלו, את כל ההכנסות שצפויות, את החזר המס הקיים ונותן הצעה על הקרקע. מכיוון שהוא כבר התבסס על הסדר המס הקיים, אנחנו לא חושבים שצריך לתת לו הטבה נוספת בהסדר המס הזה כי זה כבר נכנס במה שהוא שם על הקרקע.

כמה כאלה יש לכם היום שעברו את המכרז ומה המצב שלהם?

כמו שאמרתי בפעם הקודמת יש לנו סך הכול כ-14 אלף יחידות דיור מתוכן כ-7,000 בהקמה עכשיו, פרויקטים שהם כבר בתהליך בנייה, ועוד כ-4,000-3,000 בתהליכי מכרז. המכרזים שכבר באוויר, חלק ייסגרו לפני המועד הקובע וחלק ייסגרו לאחר המועד הקובע.

למה לא לגרוע את אלה שבתהליך המכרז? אם הם יראו את זה עכשיו יוצא, זה בעצם פוגע בהם.

זה מאוד תלוי בהוראת השעה. אפשר לשאול את רשות המסים.

רשות המסים, תכף אני אדבר על הקיימים אבל על ה-4,000-3,000 שהוא מדבר עליהן, הם עדיין בהליך מכרז. עדיין לא נסגר המכרז שלהם. אנחנו בעצם יוצרים כאן איזושהי עוולה. מצד אחד אנחנו מעבירים כאן חוק שהוא מיטיב יותר, מצד שני הם נמצאים בתוך הליך מכרז שהם נכנסו אליו אבל עדיין לא סגרו אתו.

אני אתן תשובה לחבר הכנסת אזולאי. התשובה היא שהוראת המעבר חלה על מכרזים שמועד הסגירה שלהם, מועד סוף המכרז, שאי אפשר להציע יותר, הוא לפני יום תיקון החוק. ברגע שיעבור במליאה חוק - - -

עכשיו אתה אומר להם שיום אחרי שזה ייסגר, אתה מעביר במליאה. גם משפטית אני לא יודע אם זה יעבור.

יכולנו לאחד את מועדי סגירת המכרזים שפתוחים עכשיו כדי שאפשר יהיה להתנהל.

זאת גם אפשרות. אני אומר למה יש כאן אדישות מבחינת היזם. בסוף היזם כאן הוא במכרז שוק חופשי על הקרקע. הוא בסוף אומר שיש לי כך וכך אחוזי מס.

אתה לא חושש מזה שהוא יגיד שאני אחכה, אני עכשיו לא ניגש, כי מצד אחד אתם אומרים שהוא מקבל כאן הטבה יותר גדולה.

הוא משלם יותר על הקרקע.

הוא משלם יותר על הקרקע.

בסדר, אבל הוא יהיה במצב שהוא לא יודע.

יצרנו לו ודאות.

התנאים האלה יותר טובים, נכון?

כן.

יכול להיות שיותר ישתלם לו להיות במקום הזה.

מה שאנחנו יוצרים כאן, זה את הוודאות.

אתה מכניס אותו לאי ודאות כי אתה לוחץ אותו.

לא, דווקא אנחנו יוצרים לו כאן את הוודאות בגלל שהוא יודע בדיוק לאיזה מכרז הוא ניגש והוא שואל את עצמו מה המצב החוקתי במכרז הזה.

מבחינה משפטית אין עם זה בעיה?

זה ליצור ודאות, כדי שהיזם יכיר בדיוק מה אחוזי המס שחלים עליו כשהוא ניגש למכרז ו הוא לא יצטרך למהר להגיש בהוראת מעבר. אנחנו יוצרים לו ודאות. אנחנו אומרים לו שעד התאריך הזה, זה המס שיחול עליך, ומהתאריך הזה ואילך, זה המס.

אבל מה התאריך הקובע?

התאריך הקובע הוא יום מעבר החוק.

עוד יומיים.

לא. מכרזים שכבר נסגרו, יהיו לו את שיעורי המס הקודמים. מכרזים שעתידים להיסגר לאחר העברת החוק, הם כבר יוכלו לקבל את ההטבות הגבוהות יותר. זאת אומרת, מי שהמכרז שלו נסגר אחרי, אנחנו יודעים שהוא כבר יילקח בחשבון.

אנחנו נוציא הודעת הבהרה ליזמים לקראת המכרזים שיהיו לאחר תיקון החוק כדי שיכירו שיש את הסדר המס החדש והם ייקחו את זה בחשבון בהצעות שלהם.

תיקון החקיקה פוגע לכם בפרויקט?

כמו שהסברתי לחבר הכנסת אזולאי, זה לא באמת משנה. בסופו של דבר מה שהיזם רואה לנגד עיניו זאת תשואת מטרה. הוא רוצה להגיע לתשואה ספציפית מסוימת. דיברנו על זה. זה בין 9 ל-12 אחוזים. זאת התשואה שהוא מבקש. אם הוא מקבל את זה באמצעות הטבת המס, הוא מקבל את זה באמצעות ערך הקרקע, הוא אדיש לזה.

זה לא משנה לו.

48. תיקון חוק לעידוד השקעות הון – הוראת מעבר

(1) על אף האמור בסעיף 53ג(ד1) לחוק לעידוד השקעות הון, כנוסחו בחוק זה, על הכנסה חייבת של בעל בניין לשכירות מוסדית ממכירה או מהשכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית שנבנה על מקרקעין שנרכשו במכרז מטעם המדינה יחול מס בשיעור של 11 אחוזים לגבי הכנסה המיוחסת לחברה, ובשיעור של 29 אחוזים לגבי הכנסה המיוחסת ליחיד" ובלבד שהתקיים האמור בסעיף 53ב(ב1)(1) לחוק עידוד השקעות הון, כנוסחו בחוק זה. לעניין זה, "מכרז מטעם המדינה" – מכרז שפרסמה המדינה או החברה הממשלתית לדיור להשכרה כשהיא פועלת בשם המדינה, שלפיו תנאיו שיעור של 66 אחוזים לפחות מסך הדירות שייבנו במקרקעין, ואם הבניין נמצא באזור פריפריאלי – שיעור של 30 אחוזים לפחות מסך הדירות שישיבנו במקרקעין, ישמשו להשכרה לטווח ארוך בלבד, לתקופה שנקבעה בתנאי המכרז שלא תפחת מ-15 שנים, ואשר המועד האחרון להגשת הצעות במכרז כאמור חל לפני יום הפרסום של חוק התכנית הכלכלית.

מה זה סעיף 53ב(ב1)(1)?

אלה סעיפים שקובעים את הזכאות להטבה. צריכה להתקיים בו הזכאות להטבה.

אם יורשה לי חבר הכנסת סמוטריץ', בישיבה הקודמת דיברנו על התנאים, על זה שצריך להשכיר חמש מתוך שש ועל זה שבעצם צריך להשכיר כל בניין לשכירות מוסדית. אתה ביקשת שבהתאם לחוק ה-ריטים דירה להשכיר, החברה הממשלתית, תיתן אישורים. היא תפקח על השכרה של חמש פלוס חמש לפי ההגדרה של טווח ארוך.

ביקשתי שמי שאליו אפשר יהיה לפנות לגבי ייקור מחירים וכולי.

כן. רק לציין שלעניין הזה חשוב לי להבהיר כאן בפורום הזה שאם חברת דירה להשכיר כחברה ממשלתית תיגש למסלול החדש, היא לא תהיה זכאית להטבות מס משום שגורם שמפקח לא יכול גם לקבל הטבת מס. יש כאן איזושהי אנומליה. יחד עם זאת, היא כן תוכל לקבל כתב אישור לבניין ואם היא תמכור את זה למשכיר ממשיך או בחלופה של לפחות 50 דירות לרוכש שהתחייב להיכנס בנעליה, זה כן יתאפשר ובכפוף לעמידתו בתנאים, הוא יוכל לקבל כתב אישור. הוא יוכל לקבל הטבות.

בדירה להשכיר הוא ייחשב כאילו הוא הרוכש הראשון ובאותם תנאים כאילו הוא היה הרוכש הראשון כמו חברה אחרת.

הוא לא יקבל הטבות מס.

זה יימנע ממנו.

דירה להשכיר כביכול קיבלה את התנאים

תגיד גם את המחויבות שלכם.

אני אחדד את זה. בסוף מדברים כאן על מסלול נוסף שיש לדירה להשכיר, זה נקרא פרויקט להשכיר ומהר, שבו אנחנו רוכשים פרויקטים, מאכלסים אותם והשאיפה היא למכור את זה כנכס מניב למוסדיים או ליזמים אחרים. כלומר, להגדיל את היכולות של דירה להשכיר להוסיף עוד פרויקטים לשוק. מה שיקרה כאן במסלול הזה, מכיוון שאנחנו מעין גורם מחולל האירוע, אני לא רוצה ליהנות מהטבות המס אלא אני מעדיף שמי שאני קונה ממנו ייהנה, מי שקונה ממני ייהנה ובסוף לא אכפת לי לשלם את המס כי בסופו של דבר זה עוד פרויקטים לדיור להשכרה. כל עוד ההסדר הזה יימשך, אין לנו בעיה לוותר על תקופת הביניים בה אנחנו כחברה ממשלתית לא נקבל את הטבות המס.

סעיף 53ב(ב1)(1) זה הסעיף שמחריג אותם מלקבל את ההטבות?

כרגע זה לא בנוסח. נבקש להכניס את זה לנוסח.

העלו כאן סוגיה שהיא נפרדת לסעיף בו דובר. הסעיף בו דובר – יתקנו אותי מרשות המסים אם אני טועה – הכוונה היא לתנאים שצריך לעמוד בהם כדי לקבל את ההטבות בחוק החדש, על מנת לעמוד בתנאים של בניין להשכרה בשכירות מוסדית. לזה הכוונה.

אבל אתם אומרים שהם נקראים בכל מקרה הראשונים, לגבי הבא אחריו לאחר חמש שנים, השני והשלישי. אם אתם לא מקבלים את ההטבה, זה לא אומר שאתם לא נמצאים. הקונה ממך לא יהיה הראשון אלא הוא יהיה השני.

כן. הקונה ממני יוכל ליהנות.

אחרי כמה שנים אתה יכול למכור?

אנחנו, השאיפה שלנו היא להשלים את הקמת הבניין, לאכלס אותו ולמכור אותו במהירות האפשרית.

זה משהו מאוד מאוד שולי. אלה מקרים בודדים שקרו.

מה שהם אומרים זה שעלי לא יחולו בכלל הטבות המס מכיוון שאני מפקח.

אין בעיה. השאלה מה קורה אחרי שנתיים בן אדם בא וקנה את הדירה ממך, נשארות לו שלוש שנים או שמונה שנים?

זאת שאלה.

למה המפקח מונע ממנו לקבל את ההטבות?

יש עם זה בעיה. הוא מפקח.

צריך להבהיר לחברי הכנסת שזה אירוע מאוד מאוד נישתי. לא מדובר על פרויקטים בקרקע מדינה שדירה להשכיר משווקת ואז יש זוכה. אלה לא המקרים האלה. שם זה ייכנס למודל החדש בדיוק כמו שדיברנו. צוין כאן על ידי משרד הכלכלה שיש מקרים מאוד מאוד נישתיים, אולי יש שניים כאלה, שדירה להשכיר נכנסה כיזם, זה דבר ניסיוני, זה פיילוט שהיא מבצעת בעצמה. לעניין המקרים האלה, רק רצו לחדד שזה במידה ודירה להשכיר היא היזם. שוב, זה כמעט ולא קורה.

אבל יכול להיות שזה יקרה, אם תתנו להם את ההטבה.

אם היא היזם, מה קורה?

ההעברה כאן היא בגלל שהיא היזם והיא גם הגורם המפקח ואז היא לא תוכל ליהנות מההטבות האלה.

איך זה משליך על מי שקונה ממנה?

אחרי שלוש שנים הוא קנה ממנה את הפרויקט, מה קורה לגביו, לגבי הספירה של השנים?

אני אבהיר. כיוון שמדובר במקרים מאוד מאוד נישתיים וקטנים, ובגלל שהחברה לא תהיה זכאית להטבות - - -

צריך להבהיר את החריגים בחוק, בגלל שהוא הזה נישתי.

רגע. אני רוצה לקבל תשובה.

זה כתוב בחוק.

זה עוד לא כתוב.

תמיד התנגדו לזה. אתם צריכים להגדיר מה קורה.

לא הייתה התנגדות של דירה להשכיר. מדובר בהתנהלות פנימית.

תגיד מה אתם רוצים.

אני אבהיר. עד היום זה עסק שהתנהל בתוך הממשלה, עם הסכמה בתוך הממשלה, שהחברה לא קיבלה את ההטבות אלא היא הייתה סוג של מגשר. הייתה לזה איזושהי פרוצדורה שבוצעה. גם זה מה שיקרה בחוק הבא. זאת אומרת, החברה כאן אדישה לנושא הזה.

לגבי החברה אני מבין. מה קורה בהמשך?

למשרד הכלכלה היה חשוב להבהיר ולהגיד שבגלל שדירה להשכיר היא המפקחת, לא יחול עליה החוק. במקרים כאלה יש כאן פתרון שנתנה רשות המסים. זה לא יפגע לא בבונה הבניין ולא ברוכש הבניין. כל אחד מהם ייכנס לחוק עידוד השקעות הון ויוכל לבקש להיכנס לחוק עידוד השקעות הון. זה לא סעיף שכתוב אבל היה חשוב למשרד הכלכלה להבהיר לפרוטוקול שזה לא יחול על דירה להשכיר.

אם כן, מה אתם מבקשים להוסיף?

אני עוד לא מבין את העיקרון ומה קורה.

הסעיף הזה ידבר על מקרה אחד ספציפי ורלוונטי בו דירה להשכיר בעצמה תיגש למשרד הכלכלה ותבקש לקבל את ההטבות לפרויקט. במקרה כזה מה שמשרד הכלכלה מבקש להבהיר הוא שחברה להשכיר תיכנס בתור המשכיר הראשון, בתור בונה הבניין, אך היא לא תהיה זכאית להטבות אבל היא תוכל למכור. מי שקונה יהיה זכאי להטבות.

למה היא לא תהיה זכאית להטבות? בגלל שהיא המפקחת?

כן.

תביא גוף אחר.

ינון, למה אתה צריך שחברה ממשלתית תהיה זכאית להטבות?

כדי להגדיל את ההיצע. יש להם את היכולות, דבר שאין לאחרים. את המגדיל את ההיצע.

לא במקרה הזה.

אני רוצה להבין מה קורה לרוכש שקונה מדירה להשכיר אחרי תקופה של שלוש שנים.

בפרויקט הבודד הזה שעליו כולנו מדברים עכשיו - - -

יהיו עוד כאלה?

זה עכשיו פיילוט מאוד ניסיוני אבל ההבנה שלנו וגם של דירה להשכיר היא שבסוף אנחנו כן מצפים. יש חברות יזמיות, יש חברות קבלניות. הכי נכון שהשוק יעשה את הדברים האלה ואם נצליח ואם התשואות יראו כמו שהראינו במודל, אנחנו לא צריכים שדירה להשכיר בעצמה תיכנס כגורם יזמי. כי זה לא נכון וזה פחות נכון.

יעל, את לא עונה לשאלה שאני שאלתי. לא צריך מקדמות. תעני לשאלה.

אני אגיד. ברגע שהשני שירכוש ממנה יקבל את ההטבות, זה רק לעניין הזה שהיא כחברה ראשונה.

כמה זמן היא תחזיק את הבניין?

מכיוון שמדובר ב-50 דירות, יש לה גם פרוצדורה, יש סעיף בחוק שדיברנו עליו בפעם הקודמת והוא הוקרא, בגלל שאלה פרויקטים גדולים של יותר מ-50 דירות. היא תוכל למכור את זה גם לפני תום חמש שנים.

אבל אם אלה פרויקטים נמוכים מ-50 דירות?

היא לא תיכנס.

איך אני יודע שהיא לא תיכנס?

אם היא תרצה להיכנס, היא לא תהיה זכאית להטבות.

מה שמעניין אותי זה מי ייכנס אחריה.

היא גם זוכה בהטבות וגם מוכרת את הדירות.

חברת הכנסת מירי רגב, שנייה.

זה סתם לעשות סיבוב.

לא. זה ממש לא לעשות סיבוב.

אני רוצה להבין. דירה להשכיר קנתה פרויקט. עוברות שלוש שנים, היא מוכרת. היזם שנכנס וקונה, באיזה סטטוס הוא?

אם מדובר ביותר מ-50 דירות, שאלה הפרויקטים היחידים - - -

פחות מ-50 דירות.

50 דירות. חברה להשכיר תצטרך להחזיק חמש שנים בפרויקט ורק לאחר מכן למכור.

תביאו את הנוסח.

בנוסח צריך להיות כתוב שהיא לא יכולה למכור לפני חמש שנים.

לגבי הפרויקט הנישתי הזה, האם אתם מתכננים להגדיל את מספר הפרויקטים האלה? אם כן, צריך להסדיר את זה.

אמרתי שכרגע התפיסה היא שאנחנו חושבים שנכון יותר שהשוק יעשה את הדברים האלה. הרבה יותר נכון שדירה ממשלתית תהיה בצד המפקח. אם נראה שהפיילוטים מצליחים באופן שיפתיע אותנו או נראה שיש בעיה בשוק, כמובן שנוכל לחזק ולהשתמש בכלי הזה. כרגע הצפי הוא שזה ממש לא הכלי ולא עליו מתבסס כל המודל.

אני אזכיר שמדובר בשני פרויקטים מאוד ראשוניים. כרגע אין כוונה להרחיב אותם. כרגע הכוונה היא שמה שיורחב זה השוק - השוק הפרטי, היזמים, הקבלנים.

אני רוצה לשאול שאלה.

בבקשה, חברת הכנסת מירי רגב.

איזה סיבה יש ליזמים לקנות דירות להשכרה בפריפריה אם זה לא ליד אוניברסיטאות? שנית, איך את מוודאת שאנחנו לא עוד פעם מחזקים את החזקים כך שרק באזור המרכז יהיו דירות להשכרה? אגב, אני בעד דירות להשכרה. אני חושבת שזה פרויקט נכון. דיברנו על זה בעבר וזה לא יצא לפועל ובעיקר בהתנגדות משרד האוצר והמיסוי. ברור לחלוטין שהדירות להשכרה יהיו רק במקומות שהם באזורים חזקים, באזור המרכז. אין שום הטבה באמת שהן יהיו בפריפריה ואני שואלת איך תימנעי מזה שדירות להשכרה יהיו חלקן דירות להשכרה בבניין וחלקן דירות למכירה בבניין ובעצם מי מפקח על זה? באמת הרגולטור שנותן תמריץ כמו משרד הכלכלה במקרה הזה, לא יכול באמת לפקח על העניין הזה, ודאי לא משרד השיכון.

אם כן, מי מפקח על זה ומוודא שהתמריצים לא הולכים לחזקים ואיך אנחנו מוודאים שדירות להשכרה יהיו גם באזור הפריפריה והאם בכלל יש ביקוש לכך?

אני אתייחס. ציינו את זה גם בישיבות הקודמות. יש כאן שני מסלולים. יש מסלול ייעודי לפריפריה. במסלול הפריפריה, בגלל שההבנה היא שערכי הקרקע שנמוכים יותר, הבנו שצריך מסלול קצת שונה. לכן שיעורי ההשכרה שם וההטבה משתנים באופן שייתן שם את התשואה ואת הכדאיות הכלכלית. זה לעניין קרקע פרטית.

עשיתם מודל כזה? בדקתם את זה עם מודל כלכלי?

כן. יש כאן מודל. בנוסף, וזה נראה לי שאת מכירה, בקרקע מדינה, חלק מהשיווקים הם בהתאם למה שסוכם בוותמ"ל ושם יש פרויקטים ייעודיים שהשיווקים בפריפריה מחויב המציאות שהם יהיו לצורך שכירות.

אבל בוותמ"ל כמו שאת יודעת יש גם חריג שהכנסנו אז, אני לא יודעת אם הוא קיים היום, שבעצם מאפשר גם דירות קטנות. תמהיל של דירות קטנות ודירות גדולות. ראשי הערים הגדולות לא רוצים דירות קטנות כי מבחינתם דירה קטנה היא לאוכלוסייה חלשה. הם רוצים רק דירות גדולות ואז זוגות צעירים שאין להם מקומות עבודה בפריפריה ולא יכולים להגיע למרכז, נוצר מצב שאין להם גם יכולת לשכור דירה קטנה כי ראשי הערים הגדולות והחזקות לא רוצים דירות קטנות. האם יש איזשהו תמהיל של דירות קטנות שזוג צעיר שלא רוצה בהתחלה לקנות דירה כי גם אין לו את היכולת ואין לו עדיין את הרצון, הוא עוד לא יודע איפה הוא יתבסס, הוא יכול לשכור גם דירה קטנה?

התשובה היא כן. אם רוצים, אוראל ירחיב.

לא. אם אתם אומרים שזה כתוב בחוק, בסדר. שיש שתמהיל של דירות קטנות ודירות גדולות גם במרכז וגם בפריפריה, זה חשוב. השאלה אם יש את זה בחוק.

לגבי גודל הדירה, לא, אבל לגבי הפרדה בין פריפריה למרכז, כן.

אבל צריך להיות כתוב לגבי גודל הדירה כי גודל הדירה הוא המפתח.

לא. אני לא מסכים אתך.

תזכרו על מה התנגדו 15 הערים הגדולות. הם התנגדו לדירות קטנות.

יכול להיות שזה שהם יכולים למכור חלק מהדירות ואנחנו לא מגבילים אותם מבחינת המטרז', את הדירות הגדולות הם יעשו למכירה ואת הקטנות יותר לשכירות.

לא יודעת. אני רק אומרת שהמחוקק צריך להגן על זה. אגב, זאת לא רק אוכלוסייה צעירה אלא גם קשישים וחד הוריות שרוצות דירות יותר קטנות.

אגב, מה עם דיור ציבורי?

דיברנו על זה בחוק ה-ריטים. לא כאן. לא דיור ציבורי. דיברנו על שכירות מופחתת.

לגבי דיור ציבורי, למה אנחנו לא מכניסים בכל פרויקט כזה גם אחוז מסוים?

את זה אנחנו נעשה בדירה להשכיר, בקרקע ממשלה ולא בקרקע פרטית.

בדיוק. בפרטית אתה לא יכול לחייב.

אני רוצה להבין. אם הם מכרו אחרי שלוש שנים את הפרויקט, החישוב, הספירה לגבי זה שקנה, שהוא השנה, שהוא בעצם התחנה השנייה, האם הוא מתחיל את הספירה שלו משלוש שנים?

מאפס. כך אני מבין את העניין.

כמו כל אחד אחר, אין כאן שינוי.

שני דברים. קודם שאלתי ואמרו לי שאחרי דירה להשכיר הוא נחשב השני ולא הראשון. אני חושב שאולי כדאי לחדד את זה יותר.

אבל הם עוד לא ניסחו את זה.

בסדר.

הוא מוכר אחרי חמש שנים, הוא מתחיל להיספר.

הוא מתחיל לספור לו עד השנה השמינית?

אופיר, עכשיו החלטנו שדירה להשכיר לא יכולה למכור בפחות מחמש שנים. אין דבר כזה.

הם מוכרים מחמש שנים ואילך.

הם לא יכולים רק אם הם עם פחות מ-50 דירות.

כן, אבל פחות מ-50 דירות, הם כמו כולם.

הם הולכים לקבל הטבה של תקופת השכירות השנייה?

לא.

אגב, גם על זה צריך לחשוב. על ה-50 דירות.

הדבר הנוסף ששאלתי קודם ולא קיבלתי תשובה. אומרים שלדירה להשכיר אין הטבה בגלל שהם מפקחים. אם הבעיה היא הפיקוח, שמשרד השיכון יפקח על זה.

אתם דרשתם כאן בדיון שהם יפקחו ולכן הכנסנו אותם.

אני לא מבין את הבעיה. שהם יפקחו וגם יקבלו.

בנוסח הראשוני הם לא היו הגורם המפקח. הייתה כאן דרישה שהם ייכנסו כמפקח והכנסנו אותם. לכן עלתה הסוגיה.

גם אין טעם לתת למדינה הטבה לעצמה.

מצד אחד אתה צודק, מה אכפת לי, חברה ממשלתית, מוציאים מכיס אחד לכיס שני. מצד שני זה לא נכון. מי שיודע איך חברות ממשלתיות עובדות, בסוף הוא צריך להראות שורת רווח והוא צריך להיות יעיל.

אני לא מדבר על שני המקרים החריגים שהיו, כפי שאמרתם, וזה באמת לא מעניין אותי. אני מסתכל על מה קורה ממחר בבוקר אחרי המודל הזה. על פניו דווקא בגלל שדירה להשכיר היא חברה ממשלתית, אם היא תיכנס, היא תיכנס לאזורים פריפריאליים בהם יש פחות כדאיות כלכלית ליזמים פרטיים. דווקא שם אני רוצה לתת לה את הטבת המס. אני יוצא מנקודת הנחה שחברה ממשלתית שבסוף צריכה להראות ביצועים, זו המשימה שלה, הוא הולך הביתה – לא חס וחלילה ברמה האישית – אבל החברה לא מספקת את הסחורה ולא עומדת ביעדים שהוגדרו לה, אם אין יותר ויותר מלאי דירות להשכרה במשק הישראלי. אני מניח שמה שתעשה דירה להשכיר, היא תסתכל על השוק, תראה היכן השוק עושה את שלו וכן הצלחנו להגיע כאן לאיזושהי נקודת איזון שתגרום ליזמים להיכנס, והיכן לא. במקומות שלא, היא תנסה להיכנס בעצמה ושם היא צריכה לקבל הטבת מס כי אחרת היא לא תיכנס גם שם כי מה שלא כלכלי לאחרים, ודאי לא יהיה כלכלי לה.

הצבת תמונה כאקסיומה שאני פשוט לא מצליח להבין אותה. נכון, אנחנו ביקשנו שלשוכרים תהיה כתובת אחת שאם מתעמרים בהם בהעלאת שכר דירה וכולי, הם יכולים לפנות אליה. זאת גם כתובת שמבינה עניין ויודעת לבדוק את זה. זאת לא רשות המסים ולא כל מיני גופים שלא מתעסקים בזה. הצגתם כאן כאקסיומה שברגע שדירה להשכיר היא הגורם המפקח, היא לא יכולה לקבל הטבות מס. את זה לא הבנתי. אם אתם רוצים להגיד שכיוון שהיא הגורם המפקח היא בכלל לא יכולה לשחק במשק כי אתה לא יכול ביד אחת לפקח וביד שנייה לגשת למכרזים בעצמך – את זה אני עוד יכול להבין. אם את זה אתם לא קובעים והיא יכולה להיות גם מפקחת על אחרים וגם שחקנית בעצמה, אני לא מבין מאיפה הבאתם את זה שהיא לא יכולה לקבל הטבות מס. מה הקשר?

זאת חברה ממשלתית. הכסף באמת חוזר אל המדינה, אל הציבור. אני נוטה להסכים אתך בעניין הזה.

תנו לה תמריץ להיכנס למקומות שהיא תראה שהשוק לא עושה את זה לבד.

דווקא שתשקיע כאן יותר.

משרד האוצר.

זאת לא הייתה הטענה שעלתה אצלנו. נשמח אם משרד הכלכלה יתייחס.

דרך אלגנטית לומר אין לנו מושג מה משרד הכלכלה רוצה.

הדברים לא קלוטים מהאוויר. גם היום בחוק עידוד, הרי חוק עידוד מדבר על שתי הטבות, גם למפעלי תעשייה וגם לבניינים להשכרה למגורים. בעולם של מפעלי תעשייה המחוקק כבר קבע בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים שחברה בבעלות ממשלתית, או אגודה שיתופית שחבריה הם בחברות ממשלתיות, או שותפות כאשר השותפויות בתוכה הן חברות ממשלתיות – לא תהיה זכאית למענק. המחוקק קבע את זה.

בלי קשר לשאלה אם הן מפקחות?

בלי שום קשר.

את זה אני יכול להבין.

שוב, זה מתוך אותו רציונל שהכסף יוצא מכיס ימין ונכנס לכיס שמאל. זה היה הרציונל.

מה זה קשור לעובדה שהיא גורם מפקח, כמו שאמרת קודם?

בהשכרה למגורים יש לנו כאן שני דברים כאשר האחד הוא שהיא גורם מפקח. אנחנו סבורים שיש כאן בעיה שגורם מפקח גם נותן לעצמו את האישורים.

מי זה אנחנו סבורים? לא, הוא לא נותן לעצמו את האישורים.

כן.

לא. הוא לא נותן לעצמו את האישורים. הוא נכנס כשחקן למכרז כמו כל אחד אחר ואם הוא זוכה במכרז, הוא מקבל את המכרז. מי שנותן לו את המכרז, זה לא הוא. הוא נכנס כגורם מפקח אחרי שהפרויקט כבר עומד על הרגליים. אם החברה שמשכירה לי מתעמרת בי, מעלה לי את המחיר באופן חד צדדי ואני טוען שהיא מעלה את זה בחוסר פרופורציה לממוצע באזור, על זה אני הולך אליה.

אם את רוצה לטעון שכאשר היא מפקחת היא בכלל לא יכולה להיות שחקנית בשוק הדיור, זאת סברה אני יכול להבין אותה. אבל את לא אומרת את זה כיוון שאתם לא מבקשים למנוע ממנה להיכנס למכרז. אתם רק לא רוצים שהיא תקבל הטבות מס.

נכון.

היא תיגש למכרז, היא תהיה שחקנית והיא שחקנית. כבר היום יש לה 14 אלף דירות ואני רוצה שהיא תהיה שחקנית כי אנחנו בשוק שרחוק מלהיות רווי.

לכן - שוב, במחילה, קצת השכלה משפטית יש לי - אין שום קשר בין העובדה שהיא מפקחת לשאלה אם היא מקבלת או לא מקבלת הטבות מס. אמרתי שאם הייתם אומרים שהיא לא יכולה להיות שחקן, או תהיה רגולטור או תהיה שחקן, אני מבין. ברגע שהיא שחקן, אין שום משמעות לשאלת הטבת המס.

אחרי שנתתי נאום, יש לי שאלה. מי זה אנחנו?

משרד הכלכלה.

משרד הכלכלה לא רלוונטי, עם כל הכבוד לו. במחילה, אל תיעלבי, זה לא אישי. אם זה עניין משפטי, שיבוא לכאן משרד המשפטים ויסביר אם יש מניעה משפטית שגורם שמפקח יקבל הטבות מס. לא שמעתי דבר כזה מעודי וסביר להניח שהוא לא יבוא לכאן.

בצלאל, זו שאלת מדיניות. עזוב.

אבל משרד הכלכלה לא קובע מדיניות.

אני רוצה לשמוע את דירה להשכיר. אוראל, בבקשה.

אם כבר פתחנו את הנושא הזה, אני חייב לציין משהו. כל המודל הזה של פרויקט להשכיר, בו אנחנו רוכשים פרויקטים, יש עלי פיקוח. החשב הכללי שממנו אני מקבל את ההלוואות לצורך הרכישה מחייב אותי להשכיר את הפרויקטים.

אתה מבחינתך אדיש להטבה?

בסוף צריך גם לומר שאני מעלה דיבידנד למדינה. כמו שתיארתם, דירה להשכיר היא חברה שמאוחדת מאה אחוזים בתוך מדינת ישראל. לכן לכאורה בראייה משקית או בראייה ממשלתית, אין באמת הבדל.

לכן עדיף לך לתת לה הטבת מס.

עזוב משקית. אתה כשחקן במשק.

ברור לי שאם אני אקבל את הטבות המס וגם בתקופת הביניים אני אוכל לשלם מס נמוך - - -

מה זה תקופת הביניים?

בכמה השנים שאני אחזיק את הפרויקט. ברור שיהיה לי אינסנטיב כלכלי גבוה יותר לרכוש פרויקטים גם פריפריאליים יותר ולהניע את השוק שם, כמו שעשיתי עכשיו.

מה אכפת לך לתת לו? ביד השנייה הוא מחזיר את זה למדינה.

רכשתי פרויקט בנהריה. מי עוד היה עושה את הדבר הזה?

רק אתה.

רכשתי פרויקט בנהריה כדי להפוך אותו לדיור להשכרה.

משרד האוצר, דעתכם.

אני חושבת שמדובר כאן בסוגיה משפטית.

אז אני רוצה לשמוע את משרד המשפטים.

משרד המשפטים. בוודאי שיש כאן בעיה מבחינת עניין המס. בסוף החברה כאן מפקחת לעניין הטבות המס האלה ואם היא תזכה, היא גם תוכל להיות זכאית להטבת המדינה וגם לפקח. יש כאן בעיה, גם לפקח וגם לקבל את ההטבות.

איך היא מפקחת על הטבות המס?

בחלק מהדרישות של החוק, אם הם יהיו זכאים להטבה, שהיא תפקח ותראה שעומדים בתנאים כדי לקבל את הטבות המס. כדי להמשיך בהטבות המס.

לאשר את הזכאות.

לאשר את הזכאות. היא תאשר לעצמה?

אם אתה רוצה לקבוע שהיא לא יכולה לשחק במגרש, תוציא אותה מהמגרש. אם היא יכולה לשחק במגרש, השאלה אם היא מקבלת הטבת מס או לא, את ניגוד העניינים המוסדי שבין גוף מפקח לשחקן, יש ברגע שנתת לה להיכנס למגרש. שאלת הטבת המס היא לא רלוונטית. אתה לא מוציא אותה מהמשחק כי היא חברה דירה להשכיר.

אבל אם היא לא מקבלת הטבת מס, היא לא מפקחת על עצמה. זה לא קשור לזה שהיא שחקן או לא. היא לא שחקן בתוך מגרש ההטבות.

בטח שכן.

היא לא.

אבל היום היא עושה פרויקטים כאלה.

כן, אבל בלי הטבות.

בלי הטבות, ואז מה?

ואז בעצם היא מפקחת על אלה שהם כן עם הטבות והיא כאילו שחקן מסוג אחר. ההיגיון הכלכלי ברור ואני חושב שהכוונה של כולם מאוד ברורה. אם גוף כמו דירה להשכיר יודע להיכנס לפרויקטים במקומות שיזמים אחרים לא ייכנסו, האם הבעיה המשפטית שאתה מעלה היא פתירה.

למה אנחנו צריכים לפתור בעיה שלא קיימת?

שאלתי את משרד המשפטים.

הבעיה שאני דיברתי עליה היא בעיה שבן אדם יקבל הטבות מס וחלק מהתנאים להטבת המס היא עמידה בפיקוח שלו עצמו. זו בעיה אחת. מה היושב ראש שואל לגבי בעיה שהיא לא פתירה?

הבעיה הזאת שהעלית עכשיו.

היא לא פתירה.

בסדר. ממשיכים.

אנחנו עכשיו בסעיף קטן (ב) בהוראת המעבר.

(2) (1) בעל בניין להשכרה שקיבל כתב אישור לתכנית כאמור בסעיף 3(2) לחוק לעידוד השקעות הון, לפני יום פרסומו של חוק זה ועד יום י"ט בטבת התשפ"ד (31 בדצמבר 2023), רשאי, בהודעה למינהלת הרשות שימסור עד לאותו מועד, לבחור בקבלת מכלול ההטבות שלפי החוק לעידוד השקעות הון כנוסחו בחוק זה, במקום ההטבות שלפי חוק לעידוד השקעות הון ערב תחילתו של חוק זה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(1) לא נעשתה מכירה כהגדרתה בסעיף 88 לפקודה של הדירות להשכרה לפי כתב האישור שניתן לתכנית המקורית.

(2) הוא משכיר בבניין 10 דירות לפחות, ואם הבניין באזור פריפריאלי – 6 דירות לפחות.

(2) הוגשה הודעה לפי פסקה (1), יראו את יום ההודעה כמועד הראשון להשכרה.

זה סעיף שהוספנו לבקשת הוועדה בדיונים הקודמים. הסעיף אומר שאם מישהו ניגש לקבל אישור לפי המסלול הישן והוא עומד בכל התנאים של המסלול החדש, הוא יוכל להמשיך להשכיר ולקבל את הטבות המס הנוספות של המסלול החדש. בהקשר הזה, כשאני קראתי את זה שמתי לב שאין כאן את התנאי הזה שצריך לעמוד בכל התנאים ואנחנו נבקש להוסיף זאת בנוסח. ככלל, אם מישהו כבר בתוך התכנית הישנה ורוצה להיות בתכנית החדשה, הוא יכול לעבור לתכנית החדשה.

השילוב כאן בין דירות להשכרה לדירות למכירה הוא שילוב מאוד בעייתי בניהול הבניין. הוא יוצר בעיה מאוד מאוד גדולה. ואני לא מבינה למה אי אפשר ללכת על דירות שהן בניין שהוא כולו להשכרה ובניין שהוא כולו למכירה. השילוב הזה מקשה מאוד והוא בסופו של דבר גם לא ישיג את מטרתו והוא יבוא לידי ביטוי ומימושו יהיה רק במרכז. אף אחד בפריפריה לא ילך על זה. ניהול של בניין כזה שאין עליו פיקוח, הוא אחד הדברים הקשים והמורכבים ביותר שיכולים להיות. אין כאן שום תנאים איך בניין מוסדי כזה מנוהל, כאשר חלקו דירות להשכרה וחלקו דירות למכירה. ההיפך הוא הנכון. בעיניי אתה מעודד, אחרי שנתת לו את ההטבה ואת התמרוץ להשכרה, למכור את הדירות.

אתם יכולים להסתודד ביניכם אנשי האוצר, אני יודעת שזה קשה לכם, אתם מסתכלים על הכול דרך החור של הגרוש לא מסתכלים באמת על תמרוץ והטבה אמיתית. השילוב של בניין שהוא גם השכרה וגם מכירה, הוא יוצר בעיה מאוד גדולה והוא מתמרץ אותם למכור דירות ולא להשאיר אתן להשכרה. שנו את זה בחוק. שנו את זה בנוסח. תעשו בניינים להשכרה לבד ובניינים למכירה לבד ואז באמת התמריצים יהיו תמריצים אמיתיים להמשך השכרה בתמהיל נכון של שוכרים וקונים, בניהול נכון ובפיקוח נכון שאתה נותן להם את התמריץ.

אנחנו מסכימים שבמרבית המקרים את צודקת שכאשר בניין כולו מנוהל בצורה אחידה, יש לזה תועלות וגם הצגנו את זה. עם זאת את גם רוצה להשאיר לפעמים איזושהי גמישות ליזמים כדי שיהיה לך יותר. ברור שבמקרים שיש לך מעל 60 אחוזים בבניין, עדיין התועלות האלה נשמרות. כלומר, חברה שהיא חברת ניהול יכולה לנהל את הנכס הזה גם אם זה מעל 50 אחוזים ומעל 60 אחוזים מהבניין הזה. לכן אני מסכימה אתך שאם זאת הייתה דירה פה ודירה שם, משהו ספורדי.

את יודעת שבעבר גם ניסו להפוך את עמידר לחברה מהסוג הזה וזה לא הלך בגלל סוגיית הניהול.

כבר היום יש לך פרויקטים כאלה.

כל החוק הזה מדבר לא על מכירה אלא על השכרה.

מירי, יש שלב שאת גם מקשיבה?

משתדלת.

המצב הקיים הוא שהיזם יכול למכור 50 אחוזים מהדירות שלו. בחוק אנחנו מתקנים ואומרים שהוא יכול למכור רק שליש. גם אנחנו רוצים שיהיו מאה אחוזי דירות להשכרה אבל אז זה לא מייצג שום כדאיות כלכלית לקבלנים לבנות. זאת אומרת, יהיה לך אחלה פרויקט על הנייר אבל בסוף לא יקרה אתו כלום כי הם לא יבנו. אחת הדרכים לאפשר תשואה כדאית כלכלית זה לאפשר להם לממש חלק מהדירות. הקבלנים רוצים 50 אחוזים ואנחנו מתעקשים על שליש. לכן זה האיזון בין מה שאת אומרת בצדק לבין מה שקורה בשטח. בסוף צריך איכשהו לאזן את זה.

החוק הזה לא צריך להיות חלק מחוק ההסדרים אלא חוק רציני שמגיע אחרי התקציב ואחרי חוק ההסדרים. אין שום סיבה להכניס חוק כזה לחוק ההסדרים. פשוט מאוד. זה חוק מאוד מורכב, חוק שמשפיע מאוד על היצע הדירות שגם כך הוא בעייתי. מחירי הדירות כל הזמן הולכים ועולים. זוג צעיר לא יכול היום לקנות דירה, לא בפריפריה ולא במרכז אם הוא לא נעזר בהורים.

לכן מציעים לו שכירות.

לכן השכירות. אם החוק הזה מובא, וזה חוק טוב וחשוב ואני מברכת עליו, אז בוא נביא אותו לא כחלק מחוק ההסדרים.

למה? זה כבר דיון חמישי.

בחוק ההסדרים מביאים רק דברים דחופים וחשובים.

זה דבר חשוב ודחוף.

זה חשוב מאוד אבל לא צרך להביא אותו בצורה כזאת בחוק ההסדרים.

הקדשנו לו ארבעה דיונים ארוכים ומקצועיים.

כדי להכניס עוד קצת מסים למדינה.

להיפך, זה נותן הטבות מס. זה עושה בדיוק הפוך.

אם היינו מבטלים את המנגנון הקיים וזהו אבל מה שאנחנו עושים כאן זה דבר הפוך. אנחנו מעמיקים את הטבות המס כדי שיהיו יותר פרויקטים ויותר שנים. לכאן אין כאן אומדן של חסכון מהדבר הזה אלא להיפך. אם היינו עכשיו באירוע שרק מבטלים את המנגנון הקיים, זו הייתה התוצאה. לכן ההסתכלות עלי, כשדיברת על החור בגרוש, אני מערערת עליה כי היא לא נכונה.

שאלה. המועד הראשון להשכרה הוא לכאורה המועד שהבניין עומד ואפשר להשכיר אותו . בסעיף הזה אנחנו מדברים על יזם שנכנס, הגיש תכניות וקיבל את כל האישורים שהוא צריך. אתם כותבים כאן ש"הוגשה הודעה לפי פסקה (1), יראו את יום ההודעה כמועד הראשון להשכרה". יכול להיות שיום ההודעה הוא שנתיים לפני שהבניין עומד.

לא. הכוונה כבר לבניין שעומד ומושכר. בניין שעדיין לא הושלמה בנייתו, יכול להגיש בקשה למסלול החדש והכול בסדר.

מה זה "בעל בניין להשכרה שקיבל כתב אישור לתכנית כאמור בסעיף".

בעל בניין להשכרה זה מי שנכנס למסלול הקודם. המטרה של הסעיף הזה היא לומר שמי שכבר התחייב להשכיר לחמש שנים בהטבות המס הקודמות, הוא רוצה לומר, רגע, אני רוצה להשכיר ל-20 שנים או ל-15 שנים, תנו לי להיכנס למסלול הזה. אנחנו אומרים לו שאתה כבר משכיר את הבניין, אם הוא עוד לא השלים את הבנייה – הוא יכול להגיש בקשה למסלול החדש והכול בסדר. אם הוא כבר קיבל אישור והבניין מאוכלס – הוא לא יכול להגיש בקשה כדרך המלך אלא הוא צריך לבוא למשרד הכלכלה ולומר להם שהוא במסלול הישן והוא רוצה לעבור למסלול החדש.

למה אתה מגביל את זה ל-31 בדצמבר 2023? מה אכפת לך שבעצם בכל שלב? הרי המסלול הקודם נגמר תוך חמש שנים. כל רגע לפני שהוא מסיים את חמש השנים, הוא יכול לעבור. זה אינטרס שלנו לתת לו כמה שיותר.

השאלה איפה זה פוגש אותך. בסופו של יום יש המון תכניות קיימות. בחוק הקיים אין מגבלה של תקופת הטבות ואנחנו מגיעים היום לבניינים שמוכרים אחרי 20 ו-30 שנים ועדיין זכאים להטבות והכול בסדר עם זה וזה טוב מאוד. הנקודה היא שבסופו של יום האמירה היא שמי שהשכיר כבר 20 שנים או 15 שנים או 10 שנים, ועכשיו אני נותן לו הטבת מס גבוהה יותר, הוא כבר עמד ב-15 שנים או ב-20 שנים והוא לא צריך לקבל עכשיו את התקופה הרביעית מלכתחילה. אני אתן לו את הטבת המס של התקופה הרביעית והשלישית אם מכאן ואילך הוא ייצור לי עוד 15 שנות השכרה.

על זה הסכמתי אתך. שאלתי למה אתה נותן לו את היכולת להודיע להצטרף למסלול החדש רק עד ה-31 בדצמבר.

מדובר באלה שעדיין לא קיבלו היתרים.

לא. זה מה ששאלתי קודם. מדובר על מי שכבר בנה והבניין עומד.

הוא כבר נהנה מהטבות המס לפי המסלול הישן.

או עוד לא נכנס.

אם הוא עוד לא נכנס, הוא יכול להיכנס לפי המסלול החדש ואין בעיה.

זה בכל מקרה.

לא. הוא גם יכול להיכנס לפי המסלול הישן.

בשנתיים הקרובות, כן.

בשנתיים הקרובות, כן.

כן. חבר הכנסת סמוטריץ' שלא לגבי הסעיף שמאפשר למי שכבר אכלס את הבניין, הוא לא בניין חדש כך שהוא לא יכול להגיש בקשה חדשה.

לקראת סיום חמש השנים.

לקראת סיום חמש השנים או במהלך חמש השנים. הסיבה שאנחנו הגבלנו את זה לשנתיים, זה כדי ליצור את הוודאות לשוכרים. להגיד שאנחנו נותנים ליזמים שנתיים לעשות חושבים ולהגיד אם אנחנו רוצים להשכיר עכשיו לטווח הארוך או אנחנו רוצים למכור את הדירות. אם רוצים להשכיר לטווח הארוך, שייכנסו למסלול החדש, שכבר יסבו את החוזים לעשר שנים לדיירים וייתנו את הוודאות לעצמם ולשוכרים עצמם כדי שיהיו להם את ההתראה של השנתיים האלה.

שוכנעתי.

אסולין, דיברת קודם על אותו אחד שכבר נמצא בחוק הישן אחרי 15 שנים, יש לנו כמה כאלה, הוא בא ואומר שהוא רוצה להיכנס למסלול החדש. עד דצמבר 2023 הוא יכול?

נכון.

אתה גורם כאן שעכשיו יהיה לו לעוד 15 שנים. אתה לוקח לתקופה ארוכת טווח, אפילו יותר מקרן ה-ריט, כאשר הוא בעצם נמצא בבניין משומש ל-30 שנים. זה לא מפריע עכשיו?

הוא שואל מה אכפת לך שהיום הראשון להשכרה יהיה היום שבו הוא התחיל להשכיר, אם זה בשנתיים-שלוש האחרונות.

הוא כבר השכיר 20 שנים ומתוך ידיעה שהוא מקבל 11 אחוזים.

לא. מדברים על מי שנכנס למסלול הקודם שכל המסלול הוא חמש שנים.

לצורך העניין, מי שקיבל כתב אישור בשנת 1974 – ונתקלתי במקרה כזה - שמימש את הדירות. מי שקיבל כתב אישור כזה בשנת 1974 ישכיר כבר את כל השנים האלה. אין לו יותר מחויבות אמיתית. הוא נהנה מתשואת השכירות. עכשיו הוא רוצה למכור, הוא רוצה להמשיך להיכנס להטבות הקיימות היום שהן עמוקות יותר, במקום 11 אחוזים הוא רוצה להיכנס ולקבל את שיעור המס של 9 ו-7 אחוזים. אין לי אינטרס לתת לו ביום הראשון שאני מכניס את החוק את שבעת האחוזים.

זה עושה שכל.

לא את זה שאלתי. אתה אומר שתיתן לו עוד 15 שנים. קודם דיברנו על שנים ואתה אומר 15 שנים, 20 שנים, הוא כבר רוצה להחליט כן לטווח ארוך או לא. פתאום אתה אומר עוד 15 שנים כך שאם הוא כבר בתוך 15 שנים, אתה מאריך ל-30 שנים או ל-35 שנים.

הוא יכול למכור היום ולקבל את ה-11 אחוזים.

אני מבין אבל אתה פתאום מכניס אותו לדירות ישנות ולא לדירות חדשות.

אני לא מכניס אותו. אני לו תמשיך להשכיר. כמו שאמרנו קודם, בתמריץ של התקופה הרביעית לבוא ולהעמיק אותו. אני מעמיק לו את האפשרות, את התמריץ להשכיר מעבר לתקופה שכבר הושכר.

אתה בעצם אומר לו שעכשיו כביכול אתה הופך אותו למשהו חדש, למסלול חדש, ועל מה הוא מחיל את זה? על דירות ישנות.

הכוונה לדירות שהן יחסית חדשות.

הן לא חדשות כי אתה אומר 15 שנים הן כבר שם. שוב, אין לי בעיה אלא שאני מחדד את זה.

אם אני לוקח בניין קיים שגרים אנשים ואני אומר למישהו שיבוא לקנות את הדירות ויעיף את כולם כדי להשכיר את הדירות ולקבל את ההטבות – זה משהו שאני לא רוצה.

אתה גם לא רוצה שיהיו 20 שנים ו-15 שנים.

כן, אבל כאן יש לי פרויקט שכבר מושכר. אני לא צריך להעיף מישהו מהדירות.

אני רוצה להמשיך. סעיף 49.

49. תיקון חוק מס ערך מוסף

בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, בסעיף 31(1א) במקום "כבניין להשכרה לפי חוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 והחלק היה מושכר במשך חמש שניים לפחות" יבוא "כבניין להשכרה או כבנין לשכירות מוסדית לפי חוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959".

יש כאן את הוראות המס בחוק מס ערך מוסף. דירות שהושכרו, כאשר מוכרים אותן יש פטור ממס ערך מוסף. כאן רצינו לאפשר גם במסלול החדש לקבל את ההטבה הזאת ובנוסף לתקן איזושהי בעיה שהייתה לנו שלא יהיה על הדירות המושכרות שהיום אין פטור ממס במעבר של ה-50 דירות מהראשון לשני, אז רצינו גם לאפשר את זה.

סליחה, שאלה על הסעיף הקודם. בהתניה של 10 דירות לפחות או 6 דירות בפריפריה, גם אם זה לא שני שליש? למה כאן אתה לא מכניס את השני שלישים?

זה היה לבקשת חבר הכנסת שהכנסנו את הנטו ולא את הברוטו. הכוונה היא 15 מתוך 10.

אבל לפני כן כתבת הגבוה מביניהם. הגבוה מבין 10 דירות או שני שלישים? כאן, כשאתה נותן לו להצטרף לבעל כתב אישור קיים, אתה לא מבקש ממנו שני שליש. יכול להיות שיש בבניין 20 דירות והוא ישכיר רק 10.

הוא כבר נהנה מהמכירה של ה-50 אחוזים. במסלול הישן הוא נהנה מהמכירה של ה-50 אחוזים והיום אני אומר לו שאתה צריך את כל הדירות שאתה משכיר, תמשיך להשכיר אותן.

ואם הוא עדיין לא מכר, אתה מאפשר לו למכור.

לא. מאה אחוזים מהדירות שהוא משכיר, הוא צריך - - -

מה הסיבה, איזה אינטרס יש לנו לתת למישהו שכבר נמצא על המסלול להיכנס?

הוא יכול לבחור או כאן או כאן.

לא. הוא נמצא כבר במסלול הישן.

הוא יאריך עוד 15 שנים.

אבל כאן אתה נותן לו את המסלול החדש ובלי שני השליש.

אבל הוא לא יכול למכור את הדירות. הוא כבר מכר.

ואם הוא לא מכר?

הוא לא יכול. התנאי הראשון אומר שלא נעשתה מכירה כהגדרתה בסעיף 88 לדירות של ההשכרה לפי כתב האישור.

אז לא נעשתה מכירה.

ככל שהוא לא מכר במסגרת 50 האחוזים הראשוניים או לא משנה כמה, אם הוא התנדב להשכיר 70 או 80 אחוזים, כל מה שהוא לא מכר ומוגדר בתוך כתב האישור כדירות שלא נמכרות אלא מושכרות – הוא לא יכול לממש אותן ובתנאי שיש לפחות 6 או 10 דירות.

אבל אתה לא אומר לו שהוא לא יכול לממש.

יכול. זה כתוב בסעיף (א).

לא. "לא נעשתה מכירה" אבל מכאן והלאה?

ברגע אתה נכנס למסלול, אתה כבר בתוכו. אתה לא יכול למכור תוך כדי המסלול בוודאות. זה התנאי שלך לכניסה למסלול.

אם נכנסת למסלול, אתה נכנס גם לתנאים של המסלול של הדירות. לא כתוב כאן.

זה מה שאמרתי שצריך להוסיף.

דבר נוסף. למה אתה מאפשר רק לכאלה שקיבלו כתב אישור? שוב, למה לא לתת לפרויקטים קיימים, פרויקטים להשכרה שעומדים בתנאים של החוק שגם הם ייכנסו?

אבל עכשיו היה על זה דיון.

היה דיון כבר כמה פעמים ועדיין אני שואל.

כפי שאמרנו הכוונה היא להכניס כאן את הדירות. חוק עידוד השקעות הון במהותו הוא חוק שמדבר על בנייה חדשה ואנחנו גם רוצים להגדיל כאן את המלאי, גם את מלאי הדירות וגם את מלאי הדירות להשכרה. גם הכוונה היא שהאיכות תהיה של דירות חדשות ושל דירות איכותיות.

יש כאן שתי מטרות, גם להגדיל את מלאי הדירות ושכירות מוסדית ארוכת טווח.

נכון, אבל גם שכירות מוסדית, הכוונה שאלה כן יהיו הדירות החדשות והאיכותיות שגם ליזם יש את האינטרס לשמור עליהן כאלה עד לתום המכירה אחרי 15 שנים. מבחינת האפשרות, כפי שעשינו את המודל הזה, זה היה לבקשת הוועדה, וזה עדיין מדבר על דירות שהסתיימה בנייתן בחמש השנים האחרונות. אלה עדיין דירות חדשות.

ברגע שאתה לוקח בניין קיים שהוא לשכירות וכאילו ממשיך אותו, זאת כבר לא השקעת הון כי אין השקעת הון חדשה. הבניין קיים, אז זה לא יכול להיות בתוך חוק עידוד.

אבל לזה הם כן הסכימו קודם. אני שאלתי אותם והם הסכימו. קודם הם אמרו שהם לא רוצים אחד שהיה לו 20 שנים ו-5 שנים, זה כבר בניין ישן, זה כביכול בניין שכבר קיים. אתה כן נותן לו להאריך לעוד 15 שנים.

נכון.

אז אתה כן נותן להאריך את הבניין הישן.

לא. איפה אני נותן להאריך בניין ישן?

בטח. בפועל זה בניין ישן.

לא. אנחנו דיברנו על בניין שהוא עד חמש שנים. לא דיברנו על כל הבניינים בעולם.

אין לנו התנגדות להוסיף את זה. ודאי שאין לנו התנגדות להוסיף את זה כאן. חשבנו שזה משהו שהוועדה רצתה.

מה להוסיף?

שמי שיוכל לעבור מסלול, זה רק בניין - - -

למה אתה מגביל? אל תגביל. הם לא רצו להגביל את זה.

הם צודקים. אותו רציונל שאמרנו קודם שאנחנו לא רוצים לתת לך לקנות בניין קיים אלא אנחנו רוצים להגדיל את ההיצע. כשאתה לוקח בניין בן 15 או 20 שנים, בניין שנבנה ב-1974 ונותן לו עוד 15 שנים, לא הרווחת שום דבר. להיפך, שימכור ויבנה מחדש. אם אתם לא רוצים לקנות בניין קיים ולהיכנס למסלול, אז אל תתנו לי להאריך בניין שכבר קיים.

אני מבקש להגביל כאן לחמש שנים.

אלכס, אני חושב שאתה עושה טעות עכשיו עם הבקשה. אם הם מוכנים לתת הטבות גם מעבר לזה, מה אכפת לך שתהיה יותר שכירות ארוכת טווח?

הפוך. אני מעדיף שהיזם ימכור וייכנס לפרויקט חדש.

הוא יעשה את זה אם זה ישתלם לו.

יש לך בניין ישן שכבר מזמן הושקע בו ואתה מאריך עכשיו בניין עם דירות בנות 30 שנים בלי מעלית וכולי.

יש הבדל בין 5 שנים ל-30 שנים. ואם זה 10 שנים? זה גם בניין חדש.

אתה יכול לעשות 10 שנים, 10 ועוד 15 שנים עושה שכל כמו ב-ריט למשל שזה מגיע עד ל-25. 15 ו-10. כאן זה הפוך.

עד 10 שנים.

ואז זאת דירה שעוד אפשר לחיות בה ולגור בה.

בדיוק.

משרד האוצר, עד 10 שנים. בסדר?

עד 10 שנים בפרויקטים שמי שהיה במסלול הישן ייכנס למסלול החדש?

כן.

בסדר.

איך תגן בבג"ץ על אדם שיש לו בניין בן חמש שיבוא ויבקש להיכנס למסלול? הוא קודם לא היה במסלול כלשהו.

מה עכשיו בג"ץ?

אתה בא לעשות את זה במצב שאתה לפני פעולה כלשהי. סעיף 17 בחוק עידוד השקעות הון אומר שמי שרוצה לבקש בקשה צריך לעשות את זה לפני שהוא מבצע את הפעולה.

אבל כאן אתה נותן.

הוא כבר קיבל כתב אישור. הוא פנה בזמן.

בצלאל, אם אתה מאפשר עד 10 שנים והגבלת כאן במשהו אחד, תפתח משהו אחר ותאפשר גם לכאלה שלא היו בכתב אישור אלא פרויקטים להשכרה אחרים.

מי שהוא פרויקט להשכרה, ימשיך להיות פרויקט להשכרה. אנחנו מדברים על עידוד השקעות הון חדשות.

תענו לעניין השוויון שבצלאל שאל.

הסברתי לו. חוק עידוד מחייב אותך לפנות לפני שאתה מבצע את הפעולה. מי שנכנס כבר לפרויקט להשכרה בלי לבקש שום הטבות - - -

לדעתי אתם כמו מתכנתים שיושבים בחדר ומבקשים מכם לכתוב את שורות הקוד. אנחנו רוצים שכירות ארוכת טווח שזאת מטרה אחת, ולהגדיל את היצע הדירות.

תן לו לענות. הוא עונה לשאלה אחרת עכשיו. הוא עונה לשאלה שבצלאל שאל לגבי השוויוניות. על זה הוא עונה. בבקשה.

היום החוק מאפשר לך להגיש בקשה לתכנית לפני שאתה מבצע את הפעולה עצמה. זאת אומרת, לפני שאתה משכיר או מוכר את הדירות. לכן מי שכבר קיבל כתב אישור, זאת אומרת שהוא פנה לפני שהוא ביצע את התכנית, לפני שהוא מכר או השכיר את הבניין – הוא עומד בתנאי הזה ולכן אני מאפשר לו להתנהל בין המסלולים השונים.

בקיצור, אתם אומרים שיש הבדל בין מי שכבר נכנס ורק עובר בין מסלולים לבין מי שבכלל לא היה בתוך החוק ורוצה להיכנס.

נכון.

אבל מה זה החוק קובע? אנחנו יכולים לשנות את החוק. מה הרציונל שלא לאפשר - - -

אנחנו רוצים קביעה חדשה.

סעיף 49, הקראה בבקשה.

סעיף 49 הוקרא. אני אסביר שוב. המטרה כאן שיהיה אפשר לקבל פטור ממס במכירה של הדירות להשכרה ושכירות מוסדית.

אני גם אומר שיש כאן איזושהי טעות בנוסח. הנוסח בטעות מאפשר פטור ממס ערך מוסף גם במכירה של הדירות הראשונות, מה שלא היה אמור להיות. זה היה אמור להיות כמו המצב הקיים ולכן אני מקווה שהיועצת המשפטית תשנה. אנחנו רוצים לתקן את הנוסח כך שיהיה ברור שרק הדירות להשכרה מקבלות את הפטור ממס ערך מוסף.

בסדר.

50. תיקון פקודת מס הכנסה

בפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) –

(3) בסעיף 85(ד), בפסקה (1) -

(1) בפסקת משנה (א), במקום "כמשמעותו" יבוא "או לבניין לשכירות מוסדית כהגדרתם".

(2) בפסקת משנה (ב), במקום הקטע החל במילים "כמשמעותו" ועד הסוף יבוא "או בניין לשכירות מוסדית כמשמעותם בסעיף 53א בחוק האמור, שנבנה עליו בניין להשכרה או בניין לשכירות מוסדית כאמור, בהתאמה".

סעיף 85 קובע שיש איזשהו חיוב במס כאשר אדם מעביר מלאי עסקי להיות רכוש קבוע בעסק שלו ויש איזשהו פטור היום בחוק שנעשה אם זה קורה בתוך בניין להשכרה. אנחנו פשוט מתאימים את הפטור הקיים גם לפטור לשכירות מוסדית.

באופן דומה בחוק מיסוי מקרקעין, סעיף 52.

52. תיקון חוק מיסוי מקרקעין

בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, בסעיף 5(ב)(1א), אחרי "בניין להשכרה" יבוא "או של בניין לשכירות מוסדית" ובמקום "כמשמעותם בפרק שביעי 1" יבוא "כהגדרתם בסעיף 53א".

זה תיקון דומה. כאן יש מעבר מרכוש קבוע למלאי ובעצם אנחנו נותנים פטור אם זו דירה בבניין לשכירות מוסדית כמו בחוק הקיים.

תודה רבה.

אני רוצה להעיר משהו טכני שאני חושב שאולי הוא טעות משפטית שלי ואם כן, אני אתנצל. בסעיף 53א, אני חוזר להגדרה שמאפשרת את הוראת המעבר לגבי החוק הקיים ואומרת שהוא יהיה עד 31 בדצמבר 2023. היא מתייחסת להגדרת בניין להשכרה. בחוק עידוד המקורי יש שתי הגדרות, בניין להשכרה שההטבות לגביו מסתיימות ב-2006 ובניין חדש להשכרה שהוא תקף עד היום. תיקנו רק את ההגדרה לגבי בניין להשכרה ואם לא נתקן את זה גם לגבי בניין חדש להשכרה, עשוי להיות מצב שלא הארכנו כלום.

אני אבהיר לפרוטוקול שלפי סעיף ההגדרות, בניין חדש להשכרה הוא תת קטגוריה של בניין להשכרה. בניין להשכרה כולל גם בניין להשכרה וגם בניין - - -

אבל אם אתה אומר בניין להשכרה והטבות על פי סעיף 53(ב), כתוב "על אף האמור בסעיף קטן (א) בעליו של בניין להשכרה שהושכר לראשונה ב-1 בספטמבר 1991 עד תום שנת 2006", רק לגביו מוגבלות ההטבות. רק הוא יכול לקבל את ההטבות. בבניין חדש להשכרה, אתה פותח את זה מתקופה חדשה.

לא. אני לא רוצה שיהיה מוסכם. אני רוצה שיהיה כתוב במפורש.

אני שוב מסביר. בניין להשכרה כולל בניין חדש להשכרה.

אין בעיה, אבל אם יש כאן פתח, אפילו הכי קטן, לפרשנות – אני רוצה שתכתבו שזה גם כולל.

אני חושב שאין פתח אבל אין לי בעיה לכתוב הבהרה.

היא הנותנת. אם אתה חושב שאין פתח, תוודא את זה.

תודה. סיימנו את ההקראה. לפי סדר היום שעה 12:00 אנחנו נצביע על רשות הטבע והגנים. נצא להפסקה עד שעה 13:00, אז נחזור ונמשיך כי יש כאן כמה דברים לא סגורים. אנחנו גם תלויים בוועדת הכנסת, שם יש דיון על תקציב הכנסת ויש לי רק יועצת משפטית אחת. אנחנו נצביע על רשות הטבע והגנים ואז נעדכן אתכם לגבי ההמשך.

אני רק מזכיר שאחד הדברים הלא סגורים כאן הוא שאלת תחולתו של ההסדר הזה ביהודה ושומרון.

כן.

אני מצפה שזה ייפתר.

בסדר. אנחנו נתראה בשעה 12:00.

הישיבה ננעלה בשעה 11:56.