פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וארבע

הכנסת



83
ועדת הפנים והגנת הסביבה
17/10/2021


מושב שני



פרוטוקול מס' 38
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום שלישי, י"ג בחשון התשפ"ב (19 באוקטובר 2021), שעה 13:00

פרק ד' (בינוי ושיכון) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021

חברי הוועדה: ווליד טאהא – היו"ר
איתן גינזבורג – מ"מ היו"ר
זאב בנימין בגין
יוראי להב הרצנו
שרון רופא אופיר
מוסי רז

יצחק פינדרוס

ארז קמינץ - המשנה ליועץ המשפטי לממשלה

עשהאל צור - רפרנט שיכון ודתות באג"ת, משרד האוצר

יעל לינדנברג - רכזת שיכון באגף תקציבים, משרד האוצר

נור חאיך - עו"ד בלשכה המשפטית, משרד האוצר

תום פישר - רפרנט התחדשות עירונית ותכנון ובנייה, אשכול נדל"ן, משרד המשפטים

מתן שחק - מרכז המחקר והמידע של הכנסת

אלעזר במברגר - מנהל הרשות להתחדשות עירונית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

איריס פרנקל כהן - יועמ"ש, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

תמר עדיאל זכאי - ממונה על פניות דיירים בהתחדשות עירונית, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

מירה סלומון - ראש מינהל משפט וכנסת, מרכז השלטון המקומי

ראול סרוגו - נשיא, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

אליהו דהן - יועץ משפטי חיצוני ממשרד אגמון, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

עמית גוטליב - רכז התחדשות עירונית, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

ישי איצקוביץ - יועץ משפטי חיצוני ממשרד אגמון, התאחדות הקבלנים בוני הארץ

ג'ני ארבוב - בעלים ומנכ"ל, ארגונים חברתיים

שרגא בירן - יו"ר המכון לרפורמות מבניות, מכון לרפורמות מבניות

אבי פרידמן - דייר

אמה בכר - דיירת

דוד סונינו - עיתונאי, תקשורת

עידן פלגי - פסיפס

אסף שפנייר - מינהל קהילתי יובלים

בקי כהן קשת - רבנים לזכויות אדם

עינת גנון

תמיר קהילה - רכז תכנון עיר בכיר התחדשות עירונית, עיריית תל אביב-יפו

יערה ניר - עובדת סוציאלית קהילתית לתחום התחדשות עיר, עיריית ירושלים

אבי ללום - יו"ר פורום מקרקעין, לשכת עו"ד

תומר רוזנר
רעות בינג

לאה קריכלי

הדס צנוירט


פרק ד' (בינוי ושיכון) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021, מ/1443

שלום רב, אני מתכבד לפתוח את הישיבה. אנחנו ממשיכים היום דיון רביעי בנושא התחדשות עירונית, פרק ד' (בינוי ושיכון) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021, מ/1443 – הכנה לקריאה שנייה ושלישית.

בדיון הקודם נתנו להרבה מאוד גורמים להביע את דעתם, לדבר. כמעט כל הדיון, שלוש שעות, ניתן לגורמים האלה. היום ננסה גם לקבל תשובות וגם להתקדם בנושאים שקשורים לעבודת הוועדה, הקראה והערות.

גם היום אתן לכמה גורמים שלא קיבלו את ההזדמנות בפעם הקודמת – אתן להם לדבר, אבל בדיון הקודם, אלעזר וצחי, הדיון ננעל על היעדר נתונים. אני מבין עכשיו שבאתם מצוידים בנתונים. גם נשמע – לא יודע מי יציג את זה – אתם תחליטו, ונמשיך. לא נעשה את מה שעשינו בדיון הקודם, כי מיצינו. שמענו את כל הדעות. לא נחזור על הטיעונים הכלליים. מי שלא שמענו אותו, נשמע אותו היום, ונתקדם בהקראת החוק.

אדוני, רק אדייק – מה שאמרנו בישיבה הקודמת ואנחנו עדיין אומרים – יש לנו הרבה מאוד נתונים. אנחנו רשות שעוקבת אחרי כל הפרויקטים. את הרובד הרך של העניין, את קצב איסוף ההסכמות של הדיירים וכמה מתעכבים על השגת הסכמה של דייר מסוים – זו פרקטיקה שבאמת של היזמים והקבלנים. אין לנו נתון מדויק בכל רגע נתון איפה התקדמות עסקה כזו עומדת, לכן סברנו שאת הדבר הזה נכון שיציגו התאחדות בוני הארץ.

מי יציג בשמם?

שלום, אני הגעתי לכאן - בישיבה האחרונה התבקשנו להציג את הנתונים. עשינו מדגם מאוד נרחב ב-72 השעות האחרונות. דגמנו למעלה ממאה פרויקטים של פינוי בינוי. היו גם פרויקטים של תמ"א 38/2. מדובר על כ-7,000 יחידות דיור במצב הנכנס ו-24,000 יחידות דיור בערך במצב היוצא.

כמה חלוקה?

כן, יש לנו חלוקה – מייד אגיע אליה.

כאן במצגת אתם רואים את היקפי התחלות הבנייה בפינוי בינוי בשנים 2014 עד 2021. רואים שלמרות שיש עלייה בסך כל הפרויקטים של התחדשות עירונית ל-10,000 יחידות דיור, יש ירידה בפינוי בינוי עצמו מסדר גודל של 4,000 ל-3,000 יחידות דיור.

המשקל של סך הכול פרויקטים של פינוי בינוי בהתחדשות עירונית הוא 27% ב-2021. אנחנו רואים ירידה מ-40%- - -

לא רואים כלום, לא ירידה ולא עלייה.

אדוני היושב-ראש, אני חושב שיש בעיה שהנתונים שמוצגים לוועדה על-ידי התאחדות בוני הארץ- - -

חבר הכנסת, שאלתי מי ירצה להציג את הנתונים. אני שותף להערה.

הנתונים שאני מראה פה המקרו כלכליים הם נתונים של הרשות להתחדשות עירונית והלמ"ס – משם זה מעובד.

נמשיך. עשינו מדגם. דגמנו 90 פרויקטים שאתם רואים פה. 24,000 בקירוב יחידות דיור מתוכננות, מהן כ-70 בפינוי בינוי – סך הכול כ-23,300.המדגם מראה – וזה הסיכום ותכף נראה את זה בגרף – שנדרשים בממוצע 22 חודשים להגיע ל-67% מהפרויקט שזה השני-שלישים שאנחנו רוצים להוריד עליו, וזאת לעומת 44 חודשים להגעה ל-80%, כלומר יש סדר גודל של בין 20 ל-24 חודשים להשיג את ה-13% הנוספים.

זה נתון שפוגש אתכם בכל פרויקט?

זה נתון שפוגש אותנו ב-100 הפרויקטים שדגמנו.

כמה מתוכם זה היה המצב?

תסתכלו על הברים הכחולים. לקח 10 חודשים להחתים 50% מבעלי הזכויות. לאחר מכן 20 חודשים מהיום הראשון – הזמן נמדד מהחתמת הדייר הראשון. אז 10 חודשים להחתים 50%, 20 חודשים להחתים 67% - שני-שלישים, ולהגיע מ-67 ל-80 זה עוד 24 חודש – זה קרוב ל-44 חודשים.

נלך לשקף האחרון.

המצב שהצגת, על כמה מסך כל המקרים הוא תופס?

100% מהמקרים.

על 100% מהמקרים עד 22 חודשים יש לך 67%?

מן הסתם זה ממוצע. בגרף הזה אתה רואה בין 67 ל-80. לוקח כ-49% בין 6 חודשים ל-24 חודשים, כלומר חצי שנה זה הכי מעט, ו-24 חודשים הכי הרבה. מעל 24 חודשים, בשלב הזה של בין 67 ל-80 לוקח עוד 49%.

למה לוקח? האם מדובר בכאלה שקשה להגיע אליהם? האם בכאלה שלא מסכימים? האם בכאלה שיש ביניהם ויכוח, כפי שנאמר בדיון הקודם – העניין של הגרוש והגרושה – מה הם רוצים? כמה מתוכם זה בגלל שהם לא מסכימים?

50% לוקח יחסית מהר להחתים. אתה מגיע ל-51%, לרוב שמעוניין בפינוי בינוי. ה-50% האחרים מורכבים מכמה סוגיות. יש כאלה שמנסים להשיג יותר. הם רוצים לקבל שתי דירות, רוצים לקבל דירה יותר גדולה. זה הרוב מתוכם. יש כאלה שעדיין לא נתנו את האמון ביזם, כי האמון של הדיירים ביזם הוא נקודת המפתח לדעתי, והם עדיין חשדניים. מהססים. יש כאלה שיש להם סיבות מוצדקות. אם דייר בא אליי – ואני מנוסה בפינוי בינוי – ואומר לי: אני לא חותם, כי יש לי פה מרפסת לסוכה, והתוכניות שהצגת לא מראות שאקבל את הסוכה שלי. בלי מרפסת לסוכה אני לא חותם, והוא צדק. הוא קיבל מרפסת לסוכה, ואחרי זה חתם. לכן יש כמה וריאציות.

חריגות בנייה יש.

יש גם חריגות בנייה, וראינו שבכל הפרויקטים של פינוי בינוי, ב-90% מהם יש חריגות בנייה – לא בכל הפרויקט, אבל דיירים בודדים שיש להם חריגות בנייה, והם דורשים עליהן את התוספות. חלקם מקבלים, חלקם לא.

אני רוצה להגיע לנקודת מפתח. מדובר פה על זכות הקניין. נכון להיום בחוק הקיים יש איזונים. הדיירים שרוצים להגיש תביעה על סרבנות או אי-הסכמה של הדיירים שמתנגדים, הוא בדרך כלל ניגש לשמאי פינוי בינוי. החוק הגדיר – שמאי פינוי בינוי הוא שמאי שהוסמך לזה. יש קבוצה סגורה.

כמה הוגשו בעשר השנים האחרונות בקשות לשמאי פינוי בינוי? אפס.

בשלושה פרויקטים שלי אני פניתי לשמאי פינוי בינוי ונעשתה עבודה. נניח שהדיירים שהסכימו לא הלכו לשמאי לפינוי בינוי, אבל בית המשפט ממנה שמאי שיבדוק את הכלכליות גם של הדייר וגם של היזם, כלומר כשאנחנו מדברים על הרוב כרגע, אני לא רואה היכן יש פגיעה בזכות הקניין, כי כל הסיפור של הרוב זה האפשרות לקדם- - -

תתקדם בבקשה במצגת.

הרוב הדרוש יאפשר לך לקדם את התוכנית מצד אחד, ומצד שני לדיירים שהסכימו- - -

אנחנו מבינים את עניין הרוב. תתקדם עם המצגת.

כמה דיונים בבית משפט?

לסיכום – בדקנו למעלה מ-100 פרויקטים. השלב הזה של 67% הוא קריטי שקל יותר להגיע אליו. בין ה-67 ל-80 קשה מאוד להגיע. לוקח הרבה מאוד זמן. לכן הורדת הסף ל-67% היא הכרחית וחשובה.

כמה דיונים התקיימו בבתי משפט?

לא מעט הגיעו לבתי משפט, אבל לרוב הדיירים מסכימים לחתום בסופו של דבר, אבל זה לוקח הרבה מאוד זמן, וזה מעכב את הפרויקט. לרוב אלה שגרים בפרויקט וסובלים, הם חותמים, ואלה שיש להם דירות להשקעה או דירות ירושה, לא אכפת להם כי הם לא גרים שם.

תודה. מישהו רוצה להגיב?

כן, רק לשים את הדברים בהקשר – אנחנו רוצים להיות שקופים ומדויקים מול הוועדה. כשאין לנו נתון שהוא חד-משמעי אנו לא מציגים אותו. בהקשר הזה אני מזכיר – ואולי המשנה ליועץ ירחיב – היתה פה עבודה של צוות בין-משרדי בהובלת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה שעשה שימוע ציבורי רחב. בנקודה הזו ספציפית לא היה נתון מתמטי, אבל ודאי שהוועדה ניתחה, אני חושב בצורה מאוד מעמיקה, את הסוגיה של הרוב הדרוש. כאמור היא שמעה הרבה מאוד ארגונים ואנשים פרטיים. גם בהקשר של היום, אדוני, אני מקווה שתיתן את הזמן – הבאנו אנשים פרטיים שתשמעו – אמרתי בדיון הקודם – מול הפרט, המיעוט שמסרב, יש גם הפרט שמחכה לסעד במובן הזה שרוצה להתקדם עם הפרויקט – לפעמים תחת איום או סכנה או עניין בטיחותי או מסכן חיים, וסברנו שיש פה פרט מול פרט, וקולם של הפרטים האלה, שמעוניינים לקדם את הפרויקט, לא מספיק נשמע.

נשמע אותם בהמשך.

אסכם – מה שמציגים הקבלנים, אני לא יודע לומר שזה 22 חודשים ממוצע שעלה ל-44 חודשים שזה הנתון שראיתי פה, שהוא דרמטי. זה אומר שהתחנה הזו מעכבת בשנים – זה הנתון שעלה פה, אבל העובדה שאיסוף החתימות – אני חושב שמה שעלה באופן ברור, וזו התמונה שלמד להכיר הצוות הבין-משרדי ועל בסיסה נכתבה החקיקה הזו – שהתחנה הזו שבין 67% ל-80% מעכבת פרויקטים בשנים – לא בחודשים.

הבנו את הסוגיה הזו. בבקשה, ארז קמינץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה.

שלום לחברי הכנסת. בהמשך לדברים שנאמרו כאן על-ידי מנכ"ל הרשות, יש להבין – גם החוק במקור יצא, והזכירו את זה ממחלקת המחקר של הכנסת – גם החוק במקור יצא מנקודת הנחה שהיא נקודת מוצא תיאורטית, מכירה את הפרקטיקה, אבל נקודת מוצא תיאורטית. בשעתו הרעיון היה בהחלט להתמודדות עם סחטנים בלבד, כי זה מה שהכרנו מהשיח עם השוק וגם בכתיבה התיאורטית הדבר הזה עולה. הפתרון היה הורדת הרוב ל-80% בגלל היכרות של הטיעון והבנה תיאורטית שבסופו של דבר בהיעדר הפחתה של הרוב לא נצליח להגיע לאיזון הקנייני הנכון. ואדוני, זו נקודה חשובה מאוד מבחינתנו כמשרד משפטים. בסופו של יום אכן יש כאן – ואיני מסכים עם חברי ראול סרוגו – יש כאן פגיעה בזכות הקניין. אנו לא כופרים בכך. ידוע הדבר וברור שזכות הקניין אינה מוחלטת. יש תיאוריות רבות שמסבירות את הקניין ואת ההגנה החזקה על זכות זו, אבל כל התיאוריות האלה, בין אם זה תיאוריה של אישיות ובין אם תיאוריות יותר חברתיות – כולן מודעות לכך שיש לעשות איזון עם זכות הקניין אף שעלתה למדרגה החוקתית, והאיזון הזה אל מול התועלות שאנו מבינים היום שיש בהתחדשות עירונית, שהן גם תועלות ציבוריות של ציפוף ערים אל מול פחות פגיעה בשטח הפתוח, אל מול הרצון לחדש את מרכזי הערים, אל מול זכות הקניין של הפרטים האחרים שאליה התייחס אלעזר – הערכים האחרים שמובאים לביטוי בפרויקט של התחדשות עירונית שאינו רק פרויקט נדל"ני מסובך של עסקת קומבינציה מסובכת; זה פרויקט שיש בו ערכים חברתיים וציבוריים וכלליים לבד מהערכים הפרטיים. כל הצורך לעשות את האיזון הזה אדוני, מוביל אותנו לחשיבה תיאורטית חדשה, לא רק פרקטית. החשיבה החדשה הזו, כפי שהובילה אותנו להפחית את הרוב ל-80%, אנו חושבים היום שבתועלות שיש לפרויקטים של התחדשות עירונית, בטח ובטח על רקע מה שאנו שומעים לאחרונה עם קושי במסוכנות מבנים, בטח עם הצורך האקוטי של מדינת ישראל להצטופף, שהולך ועולה כל הזמן אל מול הצורך לשמור על שטחים פתוחים, בטח ובטח אל מול זכות הקניין של הפרטים שמשוועים להתחדשות, אנו חושבים שגם תיאורטית נכון להפחית את הרוב.

פה אני מגיע גם לרמה הפרקטית. כפי שציין אלעזר, קיימנו שימוע ציבורי רחב מאוד, ובו עלו שורה ארוכה של בעיות, של חסמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. אחד החסמים שעלה, עלה גם עניין הרוב. יכול להיות שבין 22 ל-40 ומשהו חודשים כפי שאומר ראול – לא הכרתי את הנתון הזה, אבל יכול להיות שיש הרבה מקרים מוצדקים. אני לא כופר באפשרות הזו. אנו רק אומרים לכם שבשיח הציבורי שקיימנו עם הציבור, בשימוע הציבורי שנעשה נשמעו טענות רבות שהן מוצדקות לצורך בהפחתת הרוב – בין היתר העניין של אנשים שמתנגדים או אדישים לפרויקט, בין היתר מצבים שיש בהם דירות מיוחדות.

איך נשכנע את המתנגדים, שאין להם סיבה? אני רוצה לגשת לצד השני.

שאלה מצוינת, אדוני. כשאמרנו שאנחנו עושים את האיזון הזה ומפחיתים את הרוב, לא השארנו בצד את אלה שלא רוצים. ראול שמע ודאי וגם אחרים – יזם שנכנס לפרויקט מתוך רצון להגיע רק ל-67% וחושב שבזה הוא מסיים, בעיניי נכשל עוד לפני שהוא נכנס. פרויקט התחדשות עירוני נכון הוא פרויקט שבו היזם מגיע מתפיסה שהוא רוצה את כולם איתו בשיתוף. הוא צריך לעשות כנסים לפני ואחרי, הוא צריך להיעזר במינהלות ולעשות כל שביכולתו כדי לשכנע את כולם שהפרויקט הוא טוב. זו הגישה שבעיניי היא נכונה על כל המשמעויות החברתיות. אם צריך לעזור לאזרחים ותיקים, לקשישים, כדי לצלוח את האירוע שהוא משמעותי מאוד – אין מחלוקת. אנו מבינים שיש אוכלוסיות חלשות ושיש זקנים. אגב, החוק עצמו מייצר פתרונות לאוכלוסיות יותר מבוגרות. זה לא מופיע בתיקון כי זה קיים בחוק היום. אוכלוסייה מבוגרת – היזם מחויב לה לפתרונות שלמשל, אם מישהו רוצה ללכת לדיור מוגן, אם מישהו רוצה ללכת לדירה כבר עכשיו – לא לחכות שהפרויקט ייהרס וייבנה מחדש, אם מישהו רוצה שתי דירות, אם מישהו רוצה דירה ליד בניו במקום אחר לחלוטין – כל האופציות האלה עומדות בפני האזרח הוותיק לדרוש אותן מהיזם. אנו יודעים שזה קורה. אנו קשובים לצורך גם של מי שהוא דייר – לא רוצה להגיד סרבן, אדוני צודק – דייר שהוא סקפטי, אמרה חברת הכנסת רחל עזריה שהיתה יושב-ראש בדיון הקודם על החוק הזה – מישהו שהוא סקפטי, שחושש מהשלכות, ולצאת ממה שהוא רגיל אליו לעתיד לא בטוח, גורם לו לחשש. יש כל הדרכים להגיע לתוצאות של עדינות בהפעלת הכוח הזה שהוא כוח שניתן.

פרקטית מה עושים כדי להוריד לו את החשש הזה? להביא יותר מצטרפים לפרויקט מבלי להתעמת ומביל לקחת 44 חודשים?

אני חושב שהפעילות של המינהלות הקהילתיות – מה שעושה היום הרשות להתחדשות עירונית – היא מבורכת. יש לעשות אותה יותר. אחד הדברים הוא האמון שיש לדיירים ביזם. כשמגיע גורם אובייקטיבי שהוא הרשות המקומית, שהוא מינהלה שמגיעה ממדינת ישראל, זה גורם שיכול במובנים רבים להרגיע דיירים שחוששים יותר. הם מסבירים שהפרויקט הוא טוב, לא מנסים לדפוק אותם, והרבה פעמים זו שאלה של שוויון עם דיירים אחרים. מפה, בסוגריים, בא גם הרעיון לבנייה הבלתי-חוקית לאנשים שהשתלטו על קרקע משותפת – סגור סוגריים. בסוף אנשים רוצים לדעת שלא דפקו אותם, לגופו, שלא נתנו להם עסקה לא טובה. אנשים רוצים לדעת שמה שנותנים להם, פחות או יותר, זה מה שנותנים לשכניהם, ולא שיש העדפה של מישהו אחר על פניהם. זה תלוי מאוד בגישת היזם. יזם שמבין את החששות האלה, אני חושב שיצליח יותר, אבל גם אם יש יזמים שהם פחות כאלה, אבל יש ברקע מינהלת שאפשר להתייעץ איתה, יש ברקע ממונה על פניות ציבור שאפשר לפנות אליו ויש משמעות לפנייה הזאת מול יזם, יש ברקע גורמים יותר אובייקטיבים מהרשות המקומית שמחזקים את האמירה על הנכונות של הפרויקט הזה, על העובדה שהפרויקט הזה יעיל לכולם, ומי שחושש ורוצה – אזרח ותיק שרוצה לעבור מייד לדירה חדשה – יכול, וזה משהו שאפשר לסדר אותו, רוצה לעבור לדיור מוגן לבחירתו – אפשר.

אתה חושב שנכון יהיה שהקשר מול הדיירים יהיה רק של היזם ולא של המינהלית?

אף פעם זה לא רק. יש פרויקטים שבהם נמצא רק היזם כי המינהלת לא הגיעה לשם. יש פרויקטים רבים אחרים שהמינהלת נמצאת שם, אבל גם כשהיזם נמצא לבדו, הוא לעולם לא לבדו, כי בסופו של דבר אם יצטרך לקדם פרויקט על אף ההסתייגות של חלק מהדיירים, הוא יצטרך לעבור שורה של חסמים משפטיים כדי להגיע לשם. הוא לא יכול לעשות את הדברים לבדו. הוא לא יכול לחתום לבד על העסקה. הוא צריך שבית משפט יורה על כונס. הוא יצטרך לעבור שמאי פינוי בינוי כדי להראות שמה שהוא מציע זה עסקה סבירה לדיירים כולם. כלומר הפגיעה שקיימת בזכות הקניין היא מידתית, מנסה להגיע אל אותם דיירים מסתייגים בכל דרך אפשרית עד שמגיע הסעד הקיצוני שבית המשפט יכול להורות להם לחתום על הסכם או למנות מישהו שיחתום על הסכם במקומם. עד שמגיע הסעד הקיצוני הזה יש הרבה דרכים בדרך, יש צעדים רבים שאפשר לעשות כדי להפיג את החשש הזה. בסוף המטרה היא שכולם יסכימו לפרויקט.

איך הגעתם ל-67%? למה דווקא המספר הזה?

איך כשעשינו לראשונה את החוק הגענו ל-80% - זו אותה שאלה.

מעניין דווקא.

מה התשובה?

יש מפתחות בחוק המקרקעין, שהם קובעים ביחס לכל פעולה ברכוש המשותף, איזה רוב נדרש אליו. הרוב שמדברים בו הוא לפעמים 80, לפעמים 75, לפעמים 67 – אגב, אומרים 51% וזה לא כך אלא מעל 50. ויש פעולות שאפשר לעשות, דייר יכול להחליט לבד כמו מעליון, אפשר להקים רק אם דייר אחד רוצה. בסופו של דבר המדרגה של שני-שלישים היא מוכרת, וחשבנו שנוכח האיזון התיאורטי והעובדה שבפרקטיקה הבנו שיש קושי עם רוב של 805 מכל הטעמים ששמענו, הבנו שאנחנו צריכים לרדת מדרגה. המדרגה שהחלטנו עליה היא מ-80 ל-שני-שלישים.

יש גם 70?

זה לא שבדקנו, אם זה 67%, זה 25 חודשים, ואם זה 70% זה 36 חודשים. זו לא הנקודה. הנקודה היא שיש מדרגות לחוק המקרקעין. המדרגה של שני-שלישים היא רלוונטית מבחינתנו.

לעשות את כל החישובים, מתי יוצא לך רוב – בעיניי זה פחות רלוונטי, כי יש בתים כאלה, יש אחרים. בחרנו מדרגה שהיא אחת המדרגות המוגבלות מתחת ל-80.

תודה רבה. נשמע שניים, שלושה מבין חברי הכנסת ואז נעבור לשמוע את הצד השני – הדיירים שמעוניינים שזה יקרה. עד כה שמענו את אלה שהתלוננו נגד, ויש כאלה שרוצים שזה יקרה. חבר הכנסת בני בגין, ראשון הדוברים. ותיק חברי הכנסת, ואחד הצעירים ביותר.

תודה, אדוני היושב-ראש. היות שנרשם פרוטוקול – אני מבקש לדייק. איני ותיק חברי הכנסת. מ-1988, אלה הוותיקים ביותר, ללא הפסקה. אני זקן חברי הכנסת. זה תואר שלא מעניק שום יתרון.

חבר הכנסת איתן העיר לגבי השאלה של מקור הנתונים של בוני הארץ. אני לא רואה בכך בעיה. הנתונים כפי שהוצגו, מחזקים את הטיעון שהבאתי או את ההסתייגות שהבאתי בדיון הקודם. כאמור אכן ההבדל בין רוב דרוש של 80% ל-67% מבחינת אורך זמן ההחתמה הוא אכן דרמטי, ויש עוד סעיפים – כפי שהמנכ"ל אמר, אלעזר, בחוק, שמעודדים את החתימה ולכן יעודדו את קיצור הזמן. לכן שאלתי מהדיון הקודם מתחזקת, כלומר אם כך, למה לנו למשל, להכניס את סעיף 22 כפי שהוא, אם אנו יכולים להסתפק בירידה הדרמטית הזו רק על-ידי הורדת הרוב הדרוש, ואז עוד אמצעים נוספים. לזה מצטרפים דבריו של ארז, שיש עוד אמצעים בחוק הקיים, שלא ידעתי עליהם, מבורכים, עוד אפשרויות לאדם מגיל 70 או 75, שפותחים בפניו עוד אפשרויות. זה גם מעודד. לכן אני מציע להיזהר בניסוח של סעיף 22 שיש בו משום הכפייה שאני מודאג ממנה, של הדיירים החותמים על אלה שטרם חתמו. יאמרו: אם כך, אני גורר אותך לבית המשפט. זה לא בריא, ואני מבקש לכן להיזהר כאן מאוד. תודה.

תודה רבה. חבר הכנסת מוסי רז, בבקשה.

אדוני היושב-ראש, יש רשות ממשלתית שהייתי מצפה לקבל את הנתונים ממנה. לי ולנו כוועדה, ככנסת, כמדינה, כרשות ממשלתית יש אינטרס בהתחדשות עירונית. אנו רוצים אותה כי אמר קמינץ בהרחבה ואני מסכים איתו – המדינה צפופה, ותהיה יותר צפופה, ואנו צריכים לצופף. אבל אם יש רשות כזו, היא זו שצריכה להביא לנו את הנתונים.

לכן הסכמתי עם ההערה של איתן. אני חושב שמי שצריך להציג נתונים זו הרשות.

אני לא יודע ממתי הנתונים שהוצגו, לא יודע מה המתודולוגיה, לא יודע אילו פרויקטים לקחו ואילו לא, אבל הפקתי מהמעט שראיתי את המסקנה ההפוכה. לא הייתי כזה נחרץ בנוגע לאחוזים, אבל אני רואה שזה רק עניין של זמן. מתי זמן הוא חשוב – אם אנחנו במגפה, אם אנו במלחמה, ברישוי עסקים – עסק רוצה לקום – הוא צריך זמן. בדבר כזה זמן הוא חשוב, אבל הרבה פחות. אנו מדברים פה על פרויקטים שממילא לוקחים שנים, ממילא הם לזמן ארוך, ולא נורא אם ייקח עוד כמה חודשים להגיע לרוב דרוש גבוה יותר. בצדק נאמר פה קודם על-ידי קמינץ – השאיפה להגיע ל-100%. זה מבחן של התחדשות עירונית. לכן יכול להיות שהיה טוב יותר שלא היו מוצגים הנתונים, אבל אותי הם משכנעים בכיוון ההפוך ממה שניסיתם לשכנע. אני לא יודע איך אתם רואים את זה.

הכול שאלה של זמן.

המצגת הזו שינתה את דעתי. חשבתי שראוי – אם מטילים מגבלות רבות להוריד את האחוז, אני חושב כעת אחרי שראיתי את המצגת, שזה לא ראוי.

תודה. חבר הכנסת איתן גינזבורג, בבקשה.

אני מצטרף לחוסר הנוחות. עם התחדשות עירונית, שמספרת לנו כמה היא מובילה, אין שום סיבה שלא יציגו את הנתונים, וגם המדגם שהוצג לנו כאן, קבעה אותו התאחדות בוני הארץ, שהיא מאוד חשובה ופיווט בכל הנוגע להתחדשות עירונית, אבל אנו לא מכירים את הפרויקטים מתוך כמה, ולמה דווקא אלה. ברור שזה מטעם. אדוני הנשיא, אני לא מפקפק בנתונים, רק ברור שכשזה בוצע על-ידי התאחדות הקבלנים, ברור שאנו כוועדה צריכים לקבל את הנתונים מהארגון הממשלתי המוסמך ולא ממי שבונה את הפרויקטים הללו. כשמציגים נתונים, עדיף שיהיו נטרליים.

ביחס לאחוזים, אין לי דעה לגביהם. אני לא יודע למה 67, ואולי עדיף 60 או 70. אני גם מבין שזה מספר ארבע כי כתוב בחוק, אבל גם כתוב 70 בחוק, כדי לקבל הסכמות והקלות כאלה ואחרות. לכן איני יודע לגבי המספר.

70 יעשה לך טוב?

לא. אולי גם 60 זה טוב. לא יודע. מה שאני כן שומע, שיש התנגדות רבה ל-67. לכן אני רוצה לדעת מה המקור של זה. אם היה רציונל שהייתי יכול להתחבר אליו, אבל אמר פה ארז ביושר שאין באמת רציונל. יש מספר מדרגות בדיני המקרקעין. בחרו את אחת המדרגות. מישהו זרק שני-שלישים. זה כאילו מצדיק משהו. לא יודע.

ההבנה היא שמ-80% צריך להוריד.

למה 67 ולא 70? 60 אף אחד לא יודע להסביר.

ביחס לדיירים המסתייגים, חוויתי פרויקטים כאלה. יש כאלה שהם בגדר מכונים סרבנים.

עד עכשיו היו מכונים סרבנים.

יש כאלה שהם באמת סרבנים, שהם עושים הכול כדי לתקוע את הפרויקט, לא משנה מה יציעו להם, הם תמיד יגידו לא. מסרבים בכל תוקף, רוצים להישאר בדירתם. טוב להם כמו שזה. רובם הגדול מבוגרים מאוד, זקנים מאוד, שרוצים לסיים שם את חייהם. הם התרגלו למקום, לסביבה. לפעמים כשמשנים לאדם את מקומו זה מערער לו את כל חייו. ויש כאלה שמבקשים התניות לגבי הפינוי והפרויקט. דיברו על מרפסת סוכה, אמרו שזה מוצדק, שזה לא מוצדק – איני יודע.

אחד החששות לגבי אנשים שידם אינה משגת, ממה חלק מהחששות נובעים – מאנשים שחיים בבניין, בדירה לא גדולה, יודעים מה הארנונה שלהם, מה דמי התחזוקה וכו', ונוח להם ככה. אם יהיה פרויקט חדש, בטח אם רב-קומות, מ-3, 4 קומות ל-15 קומות, ברור שדמי האחזקה גבוהים יותר, התחזוקה גבוהה יותר, גם הארנונה של הדירה כי גם השטחים המשותפים גדולים, והם לא יוכלו לשאת את זה. זה בכלל לא המקום של התמורה אלא של ההשלכות אחרי התמורה.

הפחד מהבאות.

וזה פחד מוצדק שיש להתייחס אליו בחוק. החוק לא מתייחס אליו.

לכן שאלתי את ארז מה אנו עושים מעשית כדי להרגיע את האנשים.

יש לי פתרון. אם יש אדם שיש לו חשש מהבאות במובן של ההכבדה הכלכלית בעקבות השדרוג, אמיתית, כי בתקופת הפינוי משלמים לו שכר דירה, אבל כשהוא חוזר קיבל דירה מוגדלת שעולה יותר כסף במיסים. הוא ממילא יקבל יותר כסף כי יש יותר שטחים משותפים והוא צריך לשלם גם עליהם ארנונה, וגם התחזוקה, דמי הוועד, יעלו יותר. בדרך כלל זה כבר לא ועד אלא חברת אחזקה. יש לה עלויות הרבה יותר גבוהות מוועד רגיל – אנו מכירים את הדברים.

הייתי מציע – הצעה בוסרית, להתבשל איתה, אבל אם יש אדם שאומר: אני רוצה להישאר בדירתי הקיימת בגודל הקיים, התוספת שניתנת לכולם למשל בעוד חדר – איני יודע – איני מבקש אותה אלא את התמורה אליה, שתיכנס לסוג של קרן או קופה, ציבורית כזו, שתממן את הפער בין מה שמשלם היום כאחזקה למה שאצטרך לשלם בעתיד לאחזקה. אנו צריכים לתת מענה לאותם אנשים, ורוב האנשים שגרים בבניינים האלה, ידם אינה משגת, מבוגרים, אנשים מהעשירונים התחתונים. לתת להם את הפתרון גם למצוקה הזו, שתהיה להם זכות הבחירה, ואז אולי – לא בטוח – זה ייתן מענה לחלק מהחששות אם לא לכולם.

תודה רבה. אגב, יש שאומרים שיש את זה. אם יש את זה ועדיין יש אנשים שחוששים מהבאות – לא יודע. חברת הכנסת יוראי, בבקשה.

אני לא יודע מה המצב של כל אחד פה. אני בשל גילי ומצבי הנוכחי, לא גר בדירה משלי. אני ובן זוגי גרים בדירה שכורה, מרופטת. משלמים עליה כנראה יותר מדי כסף, ואני חווה את משבר הדיור על בשרי. אלמנט הזמן קריטי עבורי. אני רוצה לגור בבית משלי או לפחות בדירה שלא אצטרך לחשוש מכל תאריך פינוי שלה כי בעל הדירה יעלה את מחיר הדירה באחוזים בלתי-פרופורציונליים. עבור מאות-אלפי צעירים בישראל ולא צעירים, רכיב הזמן מאוד משמעותי. אנו רואים מה קורה מעבר לים – שם יש לך ודאות לפחות ברכיב הזה שבעיניי הוא זכות יסוד בסיסית. לכן הנתונים שהוצגו פה על-ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ מחזקים את הצורך ברציונל שהסביר עו"ד קמינץ.

יחד עם זאת, הנתונים האלה היו צריכים להיות מוצגים על-ידכם ולא על-ידי ההתאחדות. אני גם שותף לחששות שהביע היושב בראש. יש להתייחס אליהם, ועמיחי, אני חושב שהם לא מקבלים ביטוי מספיק בנוסח הנוכחי של החוק. אני מתמקד גם בנושא של דמי האחזקה שצפויים לעלות משמעותית, וסמנכ"לית הרשות במענה לשאלתי בדיון הקודם נתנה סוג של פתרון – לגלם את העלייה הזו בפרויקט עצמו כך שיאפשר את הגלגול של זה מהדיירים הנוכחיים לחברה הקבלנית – אשמח שתרחיבי על זה.

שנית, אני חושב שנכון לצמצם את החששות באמצעות התייחסות לנושא חישוב זכויות ההצבעה, שבנוסח הראשון שהוגש לנו מדבר על חישוב לא פרופורציונלי של זכויות ההצבעה של לאיין זכויות הצבעה של דיירים שביצעו עבירות בנייה, מהקלות לחמורות, באופן זהה, וגם לתת למשקיעים זכויות הצבעה בלתי-פרופורציונליות לגודל שלהם, מה שיכול להוות משקל עודף מדי.

אשמח לשמוע את ההתייחסות שלך קמיניץ על הטענה של פרופ' זנדברג, שאם מביאים פגיעה בזכות הקניין, לפחות לאזן אותה ביכולת לבקש פיצוי בגובה מה שאותו מוכר היה מקבל בשוק החופשי ולא במסגרת עסקה כזו. זו טענה שפרופ' זנדברג השמיע בדיון הקודם ואשמח לשמוע את דעתך. אני מסכים עם העובדה שלערכי הקניין יש ערכים נוספים חוץ מערך הריבונות, אבל כפי שציינת פה, מדובר בפגיעה בזכות הקניין, פגיעה די קשה – אמנם תכלית ראויה, ואשמח לשמוע איך מאזנים את זה בכל מקרה בכלים שעומדים לרשותנו כמחוקקים.

תכתבו את ההערות, בהמשך. יערה ניר, בבקשה.

ארצה להתייחס לחלק מהדברים שעלו בדיון הזה וגם בדיונים קודמים. קודם כל, אני מלווה למעלה משלוש שנים עשרות מתחמי התחדשות עירונית בירושלים. עניתי לאלפי פניות של תושבים. אתייחס חלקית לנתונים שהועלו על-ידי התאחדות הקבלנים. אני רוצה להתייחס לעניין לא מההיבט הקנייני שלו אלא מההיבט החברתי שלו ומה המשמעויות החברתיות על כל התהליכים האלה של הורדת אחוזי הסכמה.

היום מהניסיון שלנו בירושלים וגם זה עלה בדיונים הקודמים – יזמים כמעט לא משתמשים בפרקטיקה של תביעות משפטיות. הם מנסים בכל הכוח להגיע להסכמות עם הדיירים ככל הניתן, בין אם הרבה פעמים הם פונים אלינו לסיוע ותהליך גישור ובין אם הם מצליחים להגיע להסכמות מול הדיירים עצמם, כך שהורדת רף ההסכמות זה לא מה שיפתור את זה ולא מה שיזרז את תהליכי ההתחדשות העירונית, כי יזם לא יגיש תביעות כנגד 20 או 30 דיירים, וכבר נאמר שדיירים הרבה פעמים חוששים מתהליכי ההתחדשות העירונית, אז להגיש נגדם כתב תביעה, זה לא הפתרון. הרבה פעמים אנו רואים מצבים שבהם בעלי דירות מעוניינים בתהליכי התחדשות עירונית ורוצים אותם, אבל לא סומכים על התהליך, לא סומכים על היזם. הם טוענים הרבה פעמים שהיזם לא פעל מולם בשקיפות. אין להם אמון, והרבה פעמים הם מסרבים להתקשר עם יזם מסוים בהסכם.

הציגו פה נתונים לגבי השגת אחוזי הסכמה אבל לא נתנו לנו מידע למה התהליכים האלה מתעכבים ולמה יש 22 חודשים לעומת 44. מהניסיון שלנו במתחמים שאנו מלווים, מתחם שנתקע על 60, 65 אחוזים של הסכמה לא נעשתה בו עבורה חברתית טובה, זה מתחם שלרוב נפגוש קבוצת דיירים מאורגנת שטוענת שהתהליך לא נעשה בשקיפות מולם, שההסכם שנחתם זה לא הסכם שהוא טוב עבורם ומגן עליהם, ולכן הם לא מעוניינים להתקשר עם היזם הזה.

מי עשה את זה מולם? רק הקבלן או יש גוף אחר?

היזם, בין אם זה חברה מארגנת שמארגנת את הדיירים ואז מתקשרת עם יזם גדול, ובין אם זה יזם מבצע.

את אומרת שהם לא פוגשים שום אדם אחר חוץ מהיזם?

לא, ואתייחס גם לנקודה שדיברו על המינהלות ועל הרשויות שמעמידות עובדים סוציאליים או עובדים מהמינהלת להתחדשות עירונית.

כלומר גם כשיש היבט ערכי הוא מתמסמס, כי אנשים מסתכלים על זה רק כסף, ביזנס, יזם. אין שום עומק אחר.

אני רוצה להתייחס לנושא ההסכמות, כי זה מבחינתנו דבר הרסני לתהליכי התחדשות עירונית. זה יוביל לזה שדיירים מוחלשים, שאין להם יכולת לקחת עורך דין מטעם עצמם יכפו עליהם לחתום על עסקה שלדעתם לא מגנה עליהם. זה לא כי הם סרבנים או כי היו להם עבירות בנייה או כי הם רוצים יותר מהיזם אלא כי הם פשוט לא סומכים על התהליך ועל ההסכם, ולעומת זאת נראה בשכונות חזרות – ואנו כבר שומעים את זה היום בשטח – דיירים שמתארגנים לוקחים ייעוץ משפטי מטעם עצמם וילכו להליך תביעה כנגד היזם, מה שיאריך את הפרויקטים של התחדשות עירונית בעוד הרבה שנים ויתקע אותם. זה לא ייתן את הפתרון לסוגיה הזו, ואנו רואים מהניסיון שלנו של ליווי שלנו של מתחמים, שמתחם שעובד כשורה, תוך מספר חודשים בלבד מגיעים ל-80% הסכמות ואף יותר, כי כשיש אמון בתהליך ובגורם היזמי- - -

מה זה, עובד כשורה?

זה אומר שנעשה כנס דיירים כחוק, שניתנה התייחסות לדיירים, שהיזם פעל לגבש את המתחם, לבחור נציגות דיירים, שמייצגת את כל הדיירים, שבקשר עם הדיירים, שהיזם שיקף והציג לדיירים את התוכניות התכנוניות, שניתן מענה על-ידי עורך דין לדיירים לכל הסוגיות שלהם, ואם יש דייר שחושש, כתב תביעה של יזם כנגדו לא יהיה מה שיפתור. זה לא מה שיעזור לו להאמין בתהליך.

אבל אפשר לטעון זאת גם לגבי 10% מאלה שלא הסכימו להצטרף וגם כלפי 3%. גם אם מגיעים ל-80%, עדיין אפשר לפגוש את התופעות האלה.

נכון, אבל סביר להניח ומהניסיון שלנו, שכשמגיעים ל-80%, לרוב זה לא יהיה 80% אלא אחוז מאוד גבוה, ולעיתים יישארו הדיירים הסחטניים, שגם הורדת סעיף ההסכמות ל-67 לא יפתור.

כלומר יש לך בעיה עם השיטה שהם עובדים לפיה.

זה מה שאני אומרת – שהדיון פה הרבה פעמים נסוב סביב התנגדות דיירים בלי להסתכל על עוד גורם שנמצא בתוך התהליך הזה וזו התנהלות של יזם בתוך תהליכי התחדשות עירונית, ולצערנו אנו לא פעם נתקלים בהתנהלות יזם שתוקעת את הפרויקט. הרבה פעמים אנחנו יחד עם מינהלת ירושלים נכנסים כגורם מגשר שמנסים לגשר ולהגיע להסכמות.

אני מודה לך.

אני רוצה לתת דוגמה למתחם שהגיע אלינו בירושלים לפני מספר שבועות של קבוצת דיירים שטענה שהיזם מתנהל בדרך לא שקופה מולם ולא נתן להם מענה לסוגיות בהסכם הסופי ולכן הם פוחדים לחתום מולו. אני כגורם חברתי אוטומטית פניתי ליזם לשמוע ממנו על המצב. תשובתו היתה: הולכים להוריד את סף אחוז ההסכמות, כלומר הורדת אחוז ההסכמות ימנע ויעקר כל צורך בהליך חברתי, בהגעה להסכמות עם דיירים. זה יגרום לכך שקבוצות שלמות בתוך מתחם לא יהיו רלוונטיות כי יזמים ישאפו להגיע כמה שיותר ל-60% ואז הם יגישו כתבי תביעה כמגד כל מי שטיפה מאתגר את התהליך ומערער על הצורה שבה הדברים נעשו – לא מתוך מקום של התנגדות להתחדשות עירונית אלא מתוך פחד להתקשר עם גורם, כי הם לא סומכים עליו. לכן זה לא הפתרון, ובעוד כמה שנים נהיה באותה נקודה של פרויקטים של התחדשות עירונית שנתקעים.

תודה רבה. הסברת את עצמך טוב מאוד. אלעזר, אני חוזר לאורחים שהזמנתם מהצד השני.

זו בקשה שלנו, ואני מבקש להקדים. ותודה שוב שבאת – הודיתי לה גם באופן אישי. קודם כל, מה שנאמר על הליווי החברתי. היא עובדת שהיא עובדת עם המינהלית העירונית שלנו בירושלים. יש לנו 24 מינהליות חברתיות בכל רחבי הארץ – בעיקר במוקדים שיש בהם את הפעילות של פינוי בינוי. אדוני, שאלת מי עוד מדבר עם האנשים האלה חוץ מהיזם, איך התהליך הזה קורה. יש להכיר – נכון שאנו בכובע של מי שיחד שותפים לתיקון החקיקה שמבקש להוריד את הרוב המוסכם, אבל אנו רשות שחד-משמעית אמונה על הליווי של האנשים האלה, החברתי. יש לנו בכל מינהלת נציג או שניים או שלושה שאחראיים על הליווי החברתי. הם כתובת לאנשים הללו. זו יחסית פעילות חדשה. זה משהו שמדינת ישראל בשלוש, ארבע שנים האחרונות, מאז הקמת הרשות. זה כלי שלא היה, שמשוכפל היום בעוד ועוד רשויות מקומיות, וזו כתובת לכל אדם שמקדמים או מעוניין לקדם או חושש מקידום של פרויקט התחדשות עירונית במתחם שבו נמצאת דירתו. הוא מגיע למינהלת, ושם הוא שומע חוות דעת מקצועית, ממלכתית, מאוזנת. אנשים שהוא גם סומך עליהם כי הם נטולי אינטרס. הם האנשים שאמורים לזהות שהתכנון כאן הוא נאות ולא יומרני מדי, שהיזם מציע תמורות נאותות לאנשים הפרטיים, שאין שכן אחד שהרוויח על חשבון שכן אחר. זה הגוף שנותן לדיירים את הוודאות הזו שמציעים להם עסקה ראויה והוגנת.

אפשר להפוך – הדיירים האלה, את מי הם רואים בפעם הראשונה? את המדינה, את המינהלת או את היזם?

בעבר חד-משמעית היתה ריצה של יזמים למתחמים הפוטנציאליים האלה, תחרות, מלחמת כל וכל. אנו מכירים את זה. היום ודאי המסודרים שבהם, הנציגות שבדרך כלל מובילה אותם, מכירים היטב את המושג של מינהלת עירונית. בקרוב נצא בקמפיין – לא חותמים לפני שמתייעצים עם המינהלת, אבל רוב המתחמים כבר מכירים את התורה הזו. הם נזהרים מלחתום על עסקה לפני שמקבלים ליווי מאתנו כדי להגיע לעסקה הזו באופן אחראי. זה לעניין המינהלות.

לגבי מוטיב הזמן – יש לומר ביושר – חלק דגול מהסיבה שאנו כאן זה עניין הזמן. הליכי פינוי בינוי במדינת ישראל לוקחים 9, 10, 11, ו-14 שנים. כך נראה במדינת ישראל קידום מתחם פינוי בינוי. באנו אליכם כדי להתמודד עם המציאות הזו. בסוף אני מסכים – כנראה אם היזם מציע תמורות נאותות ועושה עבודה טובה, הוא יגיע ל-80% ואולי ל-90%, רק שמשכי הזמן הם בלתי-נסבלים. פה המקום לעבור לאנשים הפרטיים על הימשכות ההליכים הזאת ולאנשים שנמצאים בקצה השרשרת של התהליך.

אתה מדבר שהתהליך במקום 14 שנה ייקח 12 שנה?

חלק גדול מהתיקונים – היטל השבחה – בא לייצר ודאות שתאיץ תהליכים. יש פה תיקון אחר שעוסק בהחתמה פוגענית – איך נמנע מצבים שבעלי דירות מוחתמים באופן שרלטני. למה אנו באים עם זה – כמובן גם בגלל המוסרי שבדבר אבל גם בגלל כדי שהתהליך יתנהל באופן סדור ומהיר. אפשר להציג לכם נתונים על לוחות הזמנים של היום. אנו סבורים שהם בלתי-נסבלים.

אתה אומר ש-12, 14 שנה לוקח פרויקט?

הפעילות הזו יחסית חדשה במדינת ישראל. היא לא קורית במסות שהיית מצפה. אני מגיע מדי פעם לטקסי הריסה של קבלנים שסוף-סוף מוציאים לדרך, ואני תמיד שואל: כמה שנים היית בתהליך? אני רואה שם 60 משפחות עם דמעות בעיניים שחיכו לרגע הזה, 11, 12 ו-13 שנים.

זה היזם כמובן עושה, נכון? לטעמי זה זוועה.

אני לא רוצה להטעות. הליכי התכנון הם מסורבלים ויש לנו תיקונים שעסוקים בהם. יש לנו מאמץ אדיר בתחום של התכנון. יש אתגרים בתחום הפיתוח. סיפרתי לכם בישיבה הראשונה – אנו הולכים להשקיע השנה חצי מיליארד שקל מהכיס של כולנו כדי לפתור בעיה של תשתיות. יש עוד אתגרים.

בוא נשמע את הצד שני, של דיירים שתומכים במיזמים כאלה. ניתן לגברת שהגיעה להשמיע דעה אחרת. את באה לספר לנו כמה טוב להיות מבין ראשון המצטרפים? בבקשה.

שלום, אני מבת ים, מפרויקט בבלפור 81. אני בת 75. יש לי שאלה. מישהו נתן פה רעיון, עניין של זמן. השאלה כמה זמן אני צריכה לחכות אם אני מחכה כבר עשר שנים שהפרויקט שלנו ייצא לפועל, ויש לו כל האישורים של הוועדה המקומית. יזמתי את הפרויקט כשהייתי בת 65, כלומר הבניין שלנו נבנה לפני 60 שנה. אני הבאתי יזם. עשיתי פגישת דיירים. בחרנו נציגות שתייצג את הבניין בפני היזם, בפני עורכי דין שבחרנו. התהליך עד היום, אחרי שבחרנו חברה שתבנה לנו את הבניין וחברת תחזוקה שיממן את האחזקה של הדיירים, ובחרנו ועד והכול, הגעתי לגיל 75, ואני רוצה לדעת כמה זמן אני צריכה לחכות לקבל בית חדש.

למה זה מתעכב עשר שנים?

לא בגללי. בגלל הבירוקרטיה. אתה אמרת שיש זמן. עוד חמש שנים אהיה בת 80. איפה אהיה? אספיק לחזור לבית שלי?

כמה דירות אתם בבניין?

30, ויש לי הסכמה של 70%.

ולמה מתנגדים כל השאר?

כי זה מתחם, וחמדנים, סחטנים, רואים את הדולרים בעיניים – לא כל ה-30% אבל יש שניים עיקריים שנמנעים.

ויש כאלה שחוששים מהעתיד?

לא. למה הם לא חותמים? הם יחתמו. יש כאלה שהילדים בחו"ל ומחכים שיחזרו.

אני גרה בקומה אחרונה, 85 מדרגות. קומה רביעית. אין לי מעלית. הלוואי והיתה – לא הייתי חותמת על פינוי בינוי. חלק מהדיירים גם חולמים על הדיירים כבר עשר שנים כי הם יותר מבוגרים ממני והם הזדקנו, וחלילה יש אזעקה – אי-אפשר ללכת לשום מקום. גם לא יוצאים מהבית כי צריך לרדת קומה וחצי, ואת מי תוריד קודם – את הנכה על כיסא גלגלים או את האשה שהולכת עם מקל עם ארבע רגליים שחלילה תחליק במדרגות? או אם אני צריכה לעשות חשבון מה להעלות הביתה בקניות – את החלב, את הלחם או את השתייה? כי אני לא יכולה להעלות הכול 85 מדרגות. ולפעמים אני מייחלת שמישהו יבוא או שליח שירחם עליי וייקח לי את הדברים ויניח לי ליד הדלת. כמה זמן אני יכולה לחכות? אנו עושים את הבוטוקס בפנים אבל לא בעצמות. זה יום-יום. בבניין שלנו, עם כל ההליכים ועם זה שבחרנו חברת בנייה, אנו תקועים עם שני סחטנים שבישיבה האחרונה לפני שנה שאלנו אותם בפירוש: אתם לא מרחמים על האנשים שמזדקנים, שחלקם כבר הלך לעולמו וייחל לבית שלו, שיחזור לבית מואר עם מעלית? בית יותר טוב? הבית שלי בסיכון. חידשנו את העמודים, החלפנו ריצוף אבל זה לא יעזור. הכול קוסמטיקה. הלחות והמלח של בת ים אוכלת את הבניינים. מה קורה פה?

את אומרת שצריך להוריד את האחוז כדי לאפשר לך להתחיל לעבוד.

כן. שלא נחכה עשר שנים.

את יודעת כמה זמן ייקח לו אחרי שמתחילים לעבוד כדי לחזור לעבוד?

אני מניחה שארבע שנים, וזו השאלה ששאלתי – אם אספיק לחזור לדירה שלי.

אני מאחל לך שתשיגו את הרוב הנדרש, שאחרי שיאשרו לכם את כל התוכניות לא מישהו בפרקליטות למשל יבטל לכם את הפרויקט.

אם אתבע את האנשים למשפט, כמה זמן בית המשפט לוקח? רק המשפט יחכה ארבע שנים, אז אהיה בת 80. מתי אחזור?

חברת הכנסת שרון רופא, בבקשה.

ראשית אני רוצה להודות לך שהסכמת לבוא לדבר. אני חושבת שבסוף – ויסלחו לי התאחדות קבלני בוני הארץ וכל שאר הגופים הנכבדים שנמצאים פה – בסוף הסיפור האמיתי זה אתם. אנחנו יושבים כאן ודנים בנושא הזה עבורכם. אנו רוצים לקדם רפורמות עבור הציבור, ומבחינתי זו הסיבה שאני נמצאת בכנסת, לא שום סיבה אחרת. עדות כזו שלך מאירה את התמונה באור הנכון.

אני רוצה לשאול, אם את מניחה את האצבע, ההליך הזה התעכב רק בגלל אותם סרבנים או היו עוד דברים לאורך הדרך שגרמו להימשכות?

בירוקרטיה אורכת שנים. בוא נצמצם את שני הדברים – את אחוז החתימות והבירוקרטיה, ותראי איזה יופי ניראה.

תודה. אבי פרידמן.

שלום. אני מאוד מתרגש לדבר פה. אף אחד לא קרא לי. שמעתי את דיוני הוועדה, וקצת התערערתי. אנו מחכים לתיקון החוק כבר כמה זמן. אני רוצה קצת לספר את הסיפור שלי. אני לפני ארבע, חמש שנים יזמתי יחד עם קבוצת דיירים, חברי נציגות, התחדשות עירונית אצלנו בשכונה. אני גר בירושלים, באזור התעשייה תלפיות. יש שם שכונה מאוד קשה, אני לא רוצה לומר מה יש בחצר האחורית אבל בהחלט לא מקום שנעים לחיות בו. התחלנו לעבוד. בחרנו עורך דין. אנחנו יזמים – עשינו מכרז יזמים. הקפדנו לאורך כל הדרך שהאנשים קשי היום מקבלים את המענים שלהם בצורה המיטבית. דיברו פה קודם על הפחתת גודל הדירה וקבלת התמורה בגינה. יש לנו אפשרות להשיג פה חוזה בעקבות המלחמה שאנחנו כנציגות עשינו. ביקשנו דמי ניהול לעשר שנים וקיבלנו, בעקבות הבנת הצורך. אנחנו הבנו את הצורך הכי טוב, ונלחמנו ועבדנו שנים.

עשינו את המכרז, כתבנו את החוזה. אנחנו מתרוצצים ברשויות – הולכים לוועדה המרכזית, ישבנו עם העירייה, ועם דיירים. תוך פחות משנה החתמנו 60% מהדיירים. יש לנו 64 דיירים בארבעה בניינים. יש לנו עוד דיירים שאנחנו רודפים אחריהם בחו"ל ומנסים להגיע אליהם כמה שיותר מהר ולשכנע, ומי שמנסה לשכנע, עם כל הכבוד ליזם, זה לא היזם אלא הנציגות, כי בסופו של דבר אנחנו משקיעים מהזמן שלנו, וחשוב לנו הפרויקט הזה. אנו נתקלים בטריקת דלת, בסחטנות ובעבירות בנייה ובאנשים- - -

איך תביא עוד שישה אחוזים?

ל-66% אגיע בקלות, אבל לדפוק על הדלת של אנשים שלא מוכנים לפתוח לי – אני קורא לכם מדם ליבי לאשר את ה-66, כי מי שעובד קשה, עם כל הכבוד, זה לא היזמים. הם יחכו, והם ילכו למתחמים שיש להם. המתחמים הבעייתיים הם באזורי מצוקה, באזורים הקשים, היכן שקשה להחתים. לאנשים אין אמון במערכת ואולי בצדק, אבל אנחנו עושים את העבודה, ומקבלים טריקת דלת בפנים – יש לנו דירות שיש להם היתר בנייה ראשון שלא השלימו, ודורשים עוד תמורה לדבר הזה, למרות שהצענו להם תמורה אדירה.

למה אתה חושב שזה לא מגיע להם? אתה רוצה שאני בחקיקה אקח להם את זה.

אני לא חושב שלא מגיע להם. אני הצעתי להם את מרב התוספת מהקבלן אחרי שעשיתי מכרז בין היזמים וראיתי מה מקובל בשוק. השגתי להם 90% מהשטח שקיבלו עליו היתר בנייה ולא בנו במשך עשרים שנה, ועל ה-90% יקבלו עוד 30 מטר לפי ההסכם מהיזם. יש אצלנו אנשים שמשכנים אנשים שמחסנים ולא רוצים לחתום – ולא רק זאת אלא מונעים חתימה של אחרים. היינו צריכים לרוץ אחרי אנשים בכל העולם בשביל זה. אנחנו פועלים כנציגות, כאנשים שרוצים לשפר את העיר שלנו.

יש לך טענות על אלה שלא מסכימים להצטרף? מי טורקים בפניך את הדלת.

הזכרתי אנשים שרוצים לקבל כסף על מקום שאין להם, על היתר בנייה שלא מומש. אנשים מבקשים תמורה הרבה מעבר להיתר בנייה שלא מומש. אני מכיר אנשים שגרים במחסנים, אבל יש גם קבוצה אחרת. יש אנשים שבכלל לא מוכנים לדבר איתי. ביום שישי קיבלתי טלפון מאשה שאומרת: אל תתקשר אלינו יותר. הם לא שמעו אותי הפעם. הם כל כך חשדנים. הנתונים האלה בעיניי לא מייצגים – הם חסרים, ומתוכם אי-אפשר לדעת כמה פרויקטים בוטלו. הנתונים האלה ואלה שקיבלו היתר בנייה נתקעו ארבע שנים, אבל מי יגיד לי עכשיו – תתאמץ וחכה ל-80%? אני כבר ארבע שנים עובד ומתקשר ויושב עם אנשים לקפה ועושה מאמצים אדירים לקדם את העיר שלי ואת המקום שלי, ואנשים רוצים להשיג עוד, אנשים לא רוצים לדבר. יש אנשים שבכלל לא גרים בדירה.

אתה אומר שחוץ מזה שנוריד את האחוז, הכול מושלם?

אני לא אומר את זה. במתחם שלנו העירייה ומוסדות התכנון בהחלט עושים עבודה טובה, ומקדמים ורוצים לעשות שינוי ואנו מרגישים שם רוח טובה. הבעיה אצלי נוגעת בנושא של ההחתמות. אני לא יודע אם ייצא הפרויקט לפועל אם לא נוכל להגן על האנשים.

כנציגות, היה לנו מאוד חשוב לדאוג לכל בעלי הדירות החלשות, וחלקם, כפי שחברתי אמרה, הם משוועים לפרויקט הזה. יש לנו אנשים בני 65 שלא יודעים כמה זמן יוכלו לעלות את ה-80 מדרגות. אנו כל הזמן דואגים לאוכלוסייה החלשה. הסיבה שבסופו של דבר, כזה דבר יכול להיתקע זה לא בגלל אוכלוסייה חלשה אלא כי אנשים נשחקים וצריכים לעבוד. בהגדרה אני מייצג את רוב האנשים בפרויקטים האלה כי אנו לפחות 65% מהפרויקטים האלה. הגעתי עצמאית – ביקשתי מעו"ד איציקוביץ שמייצג אותנו להגיע לוועדה ולדבר כי אנו משקיעים המון משאבים לקדם את הפרויקטים האלה – חשוב שתעזרו לנו.

תודה רבה.

אדוני, בפרויקט שלנו כל התוכניות מאושרות. כאמור חתמו שם 70% מהאנשים אבל אחר כך זה התחיל ללכת לאט. כרגע הכול תקוע בגלל דייר אחד שבנה קומה שלמה לבד ללא אישור מהעירייה ואז מבקש תמורה עבורה שאפילו בישיבות עם הוועד של הבניין נתנו לו קצת יותר, והוא עדיין מסרב ולא אכפת לו. זה הבעיה של הנושא של פינוי בינוי.

תודה רבה. נעבור באמצעות הזום לאבי ללום מלשכת עורכי הדין.

שלום, אדוני יושב-ראש הוועדה, חברי הכנסת. אני שומע את הדיונים הקודמים וגם את הנוכחי. הדיון שהיה אמור להיות קנייני ולדבר על השינוי כפי שדיבר עו"ד קמינץ, אנו שומעים רק דברים כלליים ואמוציות. לשכת עורכי הדין לא באה לדאוג לאינטרס כזה או אחר אלא לבדוק מה המצב מבחינת החקיקה ומה המצב הנכון קניינית. אנו רואים, כדי שנבין למה ראיתי לנכון לבוא ולדבר, מספר מחקרים שביצענו וביצעתי אישית בנושא ופורסמו, גם במסגרת מאמרים בארץ ובחו"ל – אנו מכירים טוב את הסוגיה, אם זה הטרגדיה של הבית המשותף – יש פה טרגדיה אדוני, ומדובר פה בסוגיה מאוד מהותית, אבל נרה שבמסגרת הדיונים אנשים שהשתתפו בדיונים – למרות הניסיון של היושב-ראש להראות את הצד השני גם, אבל נראה שמדברים פה יותר על צד אחד ושוכחים מזכות הקניין של אותם בעלים שרוצים את הפרויקט.

אבל זכות הקניין קיימת גם לאלה שלא רוצים את הפרויקט.

מיתת סדום.

אחוז ההחתמה שדובר עליו עד כה, אחוז ההסכמה הנדרש בפינוי בינוי – ואנו לא מדברים על תמ"א – הוא 100%. כל הנושאים שמדברים עליהם פה זה מתי ניתן יהיה לפנות לבית המשפט. זה דבר שחשוב להבין ולא דובר עליו עד כה. קיצור הזמנים – ההליך המשפטי יידרש בכל מקרה. כלומר גם אם יהיו 3% מתנגדים עדיין יהיה צורך בפנייה לערכאות המשפטיות. רק בית המשפט קבע נורמות וכללים שפורסמו במספר פסקי דין של בית המשפט העליון וקבע לגבי התמורות כאילו אין התייחסות לגבי התמורות שלהם, לגבי אותם דיירים. משרד השיכון, שלצערי הוא מייצג פה את הממשלה, קבע באופן כללי וברור – אדם שנתן לו סמכות לבטל עסקאות אם בית המשפט ו/ או הממונה יראו לנכון שהעסקה נעשתה שלא כדין או שהדיירים לא הבינו על מה חתמו. כשאני שומע את עו"ד קמינץ, שלקח לו שנים להגיע לעמדה שהוא נמצא בה היום מתוך ניסיון והבנה של זכות הקניין – אני שומע אותו, ואם הוא הגיע למסקנה הזו קטונתי, והרוב הנדרש לא מונע מאותם דיירים לומר את שלהם בבית המשפט. עדיין יש צורך להגיע לבית המשפט, גם אם הוא מגיע לרוב הזה, ולהגיע ל-100% הסכמה. השינוי בחוק לא אומר שלא נידרש להביא אותו לבית משפט.

העברת את המסר. גם אתה היית חד-צדדי. טענת כלפינו כאילו אנו נוטים לצד אחד. אנחנו לא כאלה.

הייתי מ-2005 בדיונים האלה. ב-2005, בשנת 98' למעשה, אם נקרא את דברי ההסבר, נראה שהמטרה של פינוי בינוי לסייע לאותן אוכלוסיות גם בארץ וגם בחו"ל, כדי להביא אותם למצב סוציו אקונומי גבוה יותר, צריך לשמור על זכות הקניין. אמרתי את זה. לשכת עורכי הדין עומדת על זה שאותם דיירים שמתנגדים, ככל שהם מתנגדים- - -

אמר ארז קמינץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שאין ספק שיש פה פגיעה בזכות הקניין.

מסכימים איתו. נכון.

תודה. היית ברור וחד, ואתה נשמע כועס מאוד על אלה שלא מצטרפים לפרויקטים. כנראה יש לך חוויה אישית.

עו"ד שרגא בירן, בבקשה.

הצגנו מוצר לקבלת דיור יציאה מהמעברות לפני הרבה שנים.

בוא נדבר על החוק הזה.

אני רוצה להעלות כמה נקודות. אדוני היושב-ראש וחברי הכנסת שלתם, מיהו היזם, האיש. אני מפנה תשומת לבכם לחוק התחדשות עירונית לארגון עסקאות 2017. החוק הזה לא הוזכר כאן. הוא אומר שיש מארגן ויש יזם. המארגן, מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית או מבצע פעולות לקראת התקשרות עם בעל דירה בהסכם כאמור. אין שום תוספת – מאיפה הוא בא, מה ההשקפות שלו. הוא מקבל תוקף של יזם. מי שמתקשר עם בעל דירה בעסקת פינוי בינוי או בעסקה לפי תוכנית החיזוק לפי העניין – שוב, אין שום מילה. זה לא סרוגו, לא קבלן ידוע, לא פירמה שיש לה הרגולציה שלה. מדובר במאכער. החוק הזה מאפשר לכל מאכער במדינת ישראל, ותראה היום את עמל, מה קורה שם. מי שנותן ידו לכך שמי שהתקשר לגורלם של דיירים על-ידי מאכערים הוא נותן את היד לטרגדיות בנוסח של גבעת עמל כפי שממשלת ישראל היום המתערבת בכך. כשאתה נותן את היד לכך שהאיש הזה יחתים את הדיירת הזאת ואחר כך מה האפיון של ההסכם – יש בו תנאי שלדייר אסור לפנות למישהו אחר. מוענק למאכער מונופול והוא אחר כך מוכר את זה לסרוגו או למישהו אחר. זה חמור ביותר.

למה אתה לא מתחשב ב-70% שרוצים את זה?

70% רוצים לקבל יותר.

לא, אלה שחתמו.

כל המספרים, ביקשת מהם נתונים. לא קיבלת מהם דבר פרט למילים. מי שהביא את זה, זה אדון סרוגו. כשזה נוגע אליו, אמר דברים אמיתיים. מה באים אליו כשבא לעשות עסקה?

למה אתה לא מתחשב ב-70% שרוצים את זה? 68, 67, 60?

הפתרון הוא לא בלקיחה. יושב פה מישהו מכפר שלם. שם העסקאות הן 50%, עסקאות קומבינציה. תשאל את סרוגו. יאמר לך – אם יבוא אליו אדם עם מגרש לעשות עסקת קומבינציה, הוא יחתום ברצון רב מיידי. יש תוכנית מתאר תמ"א 35 תיקון 4 שקובע שמינימום זה 30 יחידות דיור. יש מגרש בכפר שלם של חמישה דיירים שיש להם דונם. על הדונם הזה אפשר לבנות 30 יחידות דיור. ב-30 יחידות דיור, הוא יכול למכור 15 יחידות ב-45 מיליון. לבנות 30 יחידות דיור עם כל ההוצאות זה 30 מיליון. הוא הרוויח 15 מיליון. כשבא האיש הזה ואומר לי מה המשמעות של העניין, אתה לוקח מכל אחד מחמשת הדיירים 5 מיליון שקל.

אתה רוצה שיעשה את זה בחינם?

לא. ברגע שאתה מכריח לפי תקן 21 לתת לכל אחד דירה אחת פלוס 12.5 או 25% זה לעג לרש, שוד ורצח. לכן נתתי לך את הדוגמה של כפר שלם. בתלפיות תסביר להם מה עסקאות הקומבינציה. מדוע שהוא יוותר על הכסף? האנשים האלה אומרים: אל תגנוב אותי. אני רוצה לקבל מה שמגיע לי. אנו לא מדברים פה על אחוזי הצבעה אלא מה מקבל הדיר בהתחדשות עירונית.

עד כה נתנו זכות דיבור באופן מאוזן מאוד לאלה שטוענים בעד, לאלה שטוענים נגד, לאלה שיש להם בעיות עם סעיפים ספציפיים, לאלה שלא רואים לנכון להביא את כל הדבר הזה לדיון הוועדה. אנו צריכים להתקדם לנושאים שקשורים לעבודת הוועדה – להתחיל הקראות. לא אתן לדיונים האלה ולכל מי שרוצים לחזור ולדבר כל פעם מחדש, למנוע מאתנו לעשות את העבודה שעלינו לעשות. תסכם בבקשה.

דיברתי על כך שמדובר על מאכערים, ושנית, דיברתי על כך שמדובר פה לא על זכויות הצבעה אלא על התמורה הכלכלית שכל אחד משכונות העוני יכול לקבל היום ממדינת ישראל.

הדבר השלישי – יש תמ"א.

אנחנו סובלים מזה בכמה מקומות.

אם אתה רוצה שהחוק הזה יהיה חוק כללי שחל גם על החרדים, גם על המגזר הערבי ועל כולם, זה צריך להיות מוסדר על-ידי תמ"א ואז כל הדיבורים, מה אפשר לעשות, כל האי-ודאות של מה מאכער כזה מחתים ואתה לא יודע מה אתה מקבל – נפתר כי ניתן לעשות את זה במהירות של חודשיים-שלושה ויש תמ"א.

רביעית, היטל ההשבחה שאתה הולך לדון בו ללא הקשר בעניין הזה – חבל. אבל העניין של היטל השבחה – ניתן לבנות את המצב על בסיס זה שהעירייה תהיה שותפה ב-20% מהנכס שהולך להתחדשות עירונית. אז ברגע שתהיה מעוניינת בעניין, ומכוסה מבחינת ההוצאות, היא תוכל ללכת קדימה. עם ארבעת הכללים הללו שאנו מציעים במקום הרפורמה המוצעת פה באחוזים כאלה או אחרים, היא תפתור את הבעיה. אנשים יעמדו בתור כדי לעשות התחדשות עירונית. עד היום היא נכשלה.

אלעזר, ארז והאוצר רשמו את ההערות. בהמשך נשמע את תגובותיהם על הצעתך.

לכן יש לעשות דיון רציני ולא לצאת ידי חובה.

תודה רבה, עו"ד שרגא בירן, יו"ר המכון לרפורמות מבניות.

נשמע את מתן שחק ממרכז המחקר והמידע של הכנסת, בבקשה.

תודה, אדוני. שלוש הערות. ראשית, בקשר לנתונים שהצגתם פה, התאחדות בוני הארץ, קשה מאוד להבין מהם, מאחר שמדובר בנתונים מהחתמה ראשונה – היא יכולה להיערך בכל מיני שלבים. לא ברור היכן זה עומד מול התהליך התכנוני ומול זה הרגולטורי. קשה מאוד להבין מהנתונים קודם כל את ההקשר, ומעבר לשאלות המתודולוגיות שחברי הכנסת העלו, האם זה מה שמעכב, האם מדובר בתוכניות מאושרות במתחמים או בתוכניות שטרם אושרו והן בהליך סטטוטורי או בהליך טרום סטטוטורי. קשה ללמוד על האפקט שיש לזמן שלוקח לרכז את ההסכמות הנדרשות כיום.

בנוסף, הערה שנייה, לעניין צוות החסמים אנו שומעים שוב ושוב את העניין של הצוות ושהוא גילה שההסכמה היא הבעיה. כמי שעבר על דוח הצוות, ולא עלה בידי למצוא לא סיכומי ישיבות ולא פרוטוקולים של הדיונים, וקראתי את כל התייחסויות הציבור לדוח של הצוות, היו כל מיני התייחסויות לנושא ההסכמה, כל מיני גופים. קשה מאוד לקבל מההתייחסויות השונות, לפחות ממה שהוגש למשרד, להבין תמונה אחידה, בניגוד למה שהמליץ הצוות.

גבר אחרון, עלו פה שאלות לגבי ה-80%, איך הגיעו לזה. מקריאת הפרוטוקולים בהצעת החוק המקורית ומהתיקון של 2018, בהצעת החוק המקורית השיעור נקבע על 80% כי זה מה שהיה נהוג בתמ"א 38 – לא מסיבה אחרת – למרות שתמ"א 38 ופרויקט פינוי בינוי הם שני דברים שונים במהותם להיבט חוסר הוודאות התכנוני.

זה לא נכון.

אשמח שתיתנו תגובות יותר מסודרות כי אתם מפקפקים בדברים שאני מביא בלי להביא דבר נגד.

הוא לא עוין לאף אחד. הוא מביא נתונים.

השיעור לא נקבע לפי עבודה אמפירית או לפי הערכות. יושב-ראש הוועדה הציע להוריד את השיעור ל-90% או 95% ובסופו של דבר הוא ביקש מהמשרדים ב-2005 לבדוק את השפעת החוק. השפעת החוק עד היום לא נבחנה על-ידי אף גוף ממשלתי, כלומר השיעור הזה הוא לא מדע מדויק. כדי לדעת איך הוא משפיע על השחקנים השונים, על הכוחות ביניהם, על השדה כולו וביחס להליכים אחרים שיש בתוך השדה יש לערוך מחקר. בלי מחקר כזה קשה מאוד להבין את ההשלכות. אנחנו גוף מחקר שאוסף נתונים. משרדי הממשלה אמונים על ייצור הנתונים.

מתן, אני מודה לך.

- - -

הסברנו שהסיבה להפחתת הרוב נעוצה גם באיזון החדש שאנו חושבים שיש לעשות.

לעניין הנתונים יש להעיר – אמרנו שקשה להביא את הנתונים כי זה נתוני מיקרו. יש לבחון כל פרויקט ופרויקט ולראות מה החסם, האם זה היה הסכמות הדיירים, האם זה היה בירוקרטיה כפי שהדיירת פה ציינה. הגיעו מספיק עדויות כדי להראות לנו שהרבה פרויקטים נתקעים או נדחים- - -

כמה פרויקטים נתקעו ונדחו בגלל החלטות של- - - יש לכם נתונים? מהם? הם לא מטפלים בכלל.

חבר הכנסת איתן. יעל, אני חושב שהיעדר נתונים זה בגלל שאף גוף רשמי לא נכנס עם היזמים כדי לנהל את הסוגיה, ולגופים הרשמיים לא מעניין מהתנהלות היזם מול הדיירים. זו הבעיה. אני חושב שהוועדה מכוונת לזה שזה צריך להתנהל אחרת, כי המדינה נותנת ליזם את הזכות לעשות את הדבר הזה והיא זו שצריכה לדעת את כל ההתנהלות והאם נעשה תהליך נכון מול הדיירים, האם נעשה תהליך חוקי. האם לא מפעילים שרירים כלפי הדיירים, ואיני מביע עמדה. זה צריך להיות מובן מאליו. אי-אפשר להפקיד את הדיירים ביד היזם.

בבקשה, חברת הכנסת שרון.

אני מצטרפת לגמרי לדברי היושב-ראש, ואני חושבת שנוכח היעדר הנתונים קשה לנו לבחון את האיזונים בין היתרונות שיש פה לדייר בתהליך כזה של פינוי בינוי, איפה זה פוגש אותו. קשה לנו לראות משהו שלמדתי מהנתונים שלכם, שיש אזורים שונים במדינת ישראל – למשל, חיפשתי את באר שבע. לא ראיתי בטבלה הזו שום תהליך של פינוי בינוי בבאר שם. הייתי מצפה שברפורמה כזו תבואו ותגידו: על סמך הנתונים ראינו שהחסמים הם כאלה וכאלה. בישובים האלה והאלה במדינת ישראל נדרשת התערבות. אנו חושבים שיש לעשות כך וכך. זה לא מונח לנו על השולחן. הרפורמה הזו לתחושתי לא מספיק מבושלת, לא מושלמת. קשה להתייחס אליה בעיניים מפוכחות.

- - -

אני רוצה לעבור מהקטע הזה, טחנו את זה יותר מדי, את רשויות הדיבור. עידן בלגי, שתי דקות, בבקשה.

תודה. אני עוסק בהתחדשות עירונית כ-15 שנים – פרספקטיבה מספיק רחבה. אנחנו חברה פרטית, פסיפס התחדשות עירונית. היא עובדת מטעם יזמים מול בעלי הדירות. החשיפה שלנו כלפי הצרכים של בעלי הדירות ב-15 השנים האחרונות מאוד רחבה – לפי דעתי יותר רחבה מהנוכחים בחדר.

במה יותר רחבה?

אדוני היושב-ראש, שאלת מי יושב עם האנשים ומסביר להם, איך משכנעים אותם. אנו עושים עשרות פגישות.

אתה חברה פרטית. אתה מדינה?

לא. דיברתם על נושא סחטנים. אם אתם חושבים שהם יושבים ב-80% ומעלה, זו הטעות. הסחטנים, אותם אנשים שרוצים להשיג יותר, יושבים בדרך כלל באחוזים של בין שני-שלושים ל-80%.

אולי תוסיף לנו קצת?

אחת, לפי החוק כיום ניתן להגיש תב"ע באחוזי הסכמה הרבה יותר נמוכים מ-80% - ב-60%. התחושות שלנו כאנשים שעובדים עם השטח מול אלפי משפחות, זה שדווקא בעלי הדירות, ופה אני חולק על ראול – יותר לחוצים על תיקון החקיקה הזה מאשר היזמים. היזמים עובדים על 20, 30, 40, 50 פרויקטים כל יזם, ואותם בעלי דירות שישבו פה, יש להם פרויקט אחד. אז דווקא ה-60%, 705 שכן מסכימים, יותר לחוצים על אותו תיקון חקיקה מאשר היזמים עצמם.

אני כן חושב שיש הבדל בין פרויקט פינוי בינוי של 30 יחידות דיור לפינוי לבין פרויקט פינוי בינוי של 200 יחידות דיור לפינוי. אנו רואים את ההתנהלות הזו בשטח. ברגע שיש 30 יחידות, כל בעל דירה מבחינת אחוזי הסכמה הוא משמעותי. כשיש 200 משפחות לפינוי בינוי, כל בעל דירה מרגיש פחות משמעותי, אז אנו רואים פחות סחטנות. דווקא בפרויקטים הקטנים רואים יותר סחטנות.

כל מי שלא מסכים אתכם.

זה לא מה שאמרתי. אנו יושבים בחודש עם המון אנשים, ולאנשים יש טיעונים אמיתיים ונכונים, אם זה אוכלוסייה מבוגרת, אם זה אנשים שבנו הרחבות, אם זה מרפסת סוכה. יש הרבה טיעונים שנקראים לפי החוק טיעון סביר. עם טיעון סביר אנחנו יודעים להתמודד. כמות הנספחים שאנו מוציאים להסכמים שבאים לטפל באותם טיעונים סבירים זה בלתי-נגמר.

אתם אלה שעושים את העבודה בשוטף מטעם הזכיינים?

אנחנו בשטח יום-יום בכל השכונות הכי קשות, פחות קשות.

כלומר אפילו לא רואים את הזכיין אלא אתכם.

ודאי שרואים. אנו רואים את היזם כיזם. יש המינהלת העירונית ובכל עיר שיש מינהלת עירונית אנו בקשר רציף איתה.

תודה רבה. מינהל התכנון, בני, רצית להתייחס? לא. אז בבקשה.

שלום, שתי הערות קטנות. לעניין הנתונים, אני מבינה את הציפייה. מצד שני, יש לזכור – מי שעושה את הפרויקטים האלה זה השוק הפרטי. אנו יכולים לדעת באו0פן אובייקטיבי, מהימן מתי יצא ההיתר, מתי אושרה תוכנית, כמה דיירים ויחידות דיור יש. אנו לא יכולים לדעת לאורך כל חיי הפרויקט כמה מסרבים ומדוע. אגב, אנו כעת בקשר עם קריית אונו לעשות לנו מחקר לגבי הפסיקה הקיימת, אבל גם היא לא משקפת כלום, כי רוב הסכסוכים לא מגיעים לכדי הכרעה.

הדבר השני, הציפייה שרשות ממשלתית תתערב ותהיה מעורה בכל שלבי ההתקשרות טיפה מרחיקת לכת. אנו יכולים לדאוג לכשלי השוק. לכן חוק המארגנים, לכן הסכם הגב שאנו קובעים, לכן חוק פינוי בינוי עידוד מיזמים שקובע איך עושים כינוס. בדברים שאנו יודעים לזהות – תעשו את הדברים בהליך נכון, אם יש החתמה פוגענית – את זה לא – לשים את הגדרות במקומות הנכונים, אנו יודעים. אנו לא יכולים להתערב ולומר ליזם ולדייר: עכשיו היזם בסדר, עכשיו הדייר מגזים. אנו רשות ציבורית. אנו מקווים שתהיה התנהלות הוגנת ותקינה.

תודה. בבקשה.

רציתי לענות לחבר הכנסת גינזבורג. הוא שאל על האפשרות לקבל דירה קטנה יותר ויתרת שווי במזומן.

לא קטנה יותר – אותו גודל.

התכוונתי דירה קטנה יותר מהדירה שמקבלים שאר הדיירים, דירת התמורה.

רק לגיל 80 ומעלה.

לא. האפשרויות האלה קיימות כבר זמן מאוד ממושך, הרבה לפני התיקון האחרון שעשינו בחוק, ויותר מכך – הן גם פטורות ממיסים, כלומר דאגנו עם אותה אפשרות, להקנות גם את הפטורים ממיסים. מה שתוקן בתיקון האחרון בהקשר של הקשיש נקבע שחובת היזם להציע לקשיש את הפתרונות האלה, ואם הוא לא הציע, הקשיש לא ייחשב סרבן. האפשרויות האלה קיימות, ואנו ממליצים עליהן באמצעות המינהלות שלנו.

אני בעולם הזה פחות זמן מכם אבל רק 15 שנים. אם אני לא ידעתי את הנקודה הזו, לא נראה לי שהדיירים והאזרחים מודעים לכך. אני מודה שאני מופתע מהתשובה. בכל הפרויקטים שאני עסקתי בפינוי בינוי מעולם לא נתקלתי. חלק סוכל, חלק הצליח.

לא בתמ"א 38.

לא דיברתי על סעיף 23 לפי תמ"א 38 במסגרת מסלול הריסה ובנייה מחדש אלא על מסלולי פינוי בינוי.

קודם כל אני לוקחת את הערתך לתשומת ליבנו, להגביר את המודעות וההסברים לדיירים.

גם האפשרויות האחרות שדיבר עליהן ארז לגבי זקנים. כל המכלול הזה.

תודה רבה, עינת. שווה היה לתת לך לענות לאיתן. אלעזר, בבקשה.

יש להבין – העולם הזה השתנה דרמטית בשלוש-ארבע שנים. יכול להיות – וזה אולי גם תשובה לחבר הכנסת גינזבורג – שהשינוי הזה מחלחל, והוא תהליכי. בהחלט התחלנו בעולם מאוד לא מטופל ממשלתית. זיהינו מתחמים שהיו בהם מלחמת איש ברעהו, מערב פרוע לצורך העניין. אנו מזהים היום שנדיר שמתחם פינוי בינוי יוצא לדרך, שתושבים לא מקבלים הדרכה מסודרת מאוד של מינהלות שלנו. השוק הזה שבו אנשים יוצאים לדרך באופן עיוור ולא מקבלים הדרכה שמספרת להם על החבילה המיוחדת שיש שמטפלת בקשיש, שמספרת להם על הטיפול בקרן תחזוקה, שבודקת עבורם את המצב התכנוני והמצב המשפטי ועושה עבודת שמאות – כל הכלים הללו המינהלות היום מציעות ועשרות-אלפי תושבים משתמשים בהם. לכן המציאות שאין מי שמלווה מטעם הממשלה זו פשוט תיאור לא נכון. העולם הזה השתנה. יש ליווי מסודר של הממשלה. באנו לכאן לבקש את עזרת חברי הכנסת לשפר את הטיפול שלנו ולתת לנו כלים נוספים להאיץ התחדשות עירונית.

שנית, העובדה שאנשים ששמעתם היום נועדו רק להזכיר לחברי הכנסת שיש פרט מול פרט. היה משהו בשיח של הישיבה הקודמת שראה חצי תמונה, והעובדה שאנו כרשות ממשלתית שרואה את כל הצדדים, ועדיין לא מוטה לצד מסוים – המשנה ליועץ המשפטי לממשלה שוודאי אמון על הגנת זכויות הפרט – כולנו השתכנענו שמשהו באיזון הזה הלך רחוק מדי לטובת המיעוט והיה צריך לאזן אותו באופן רחב יותר לטובת הרוב. אני מזכיר שוב – פונים אלינו אנשים למינהלות, שמתמודדים עם איום ביטחוני באשקלון ובאשדוד, ירי מכיוון עזה. אפרופו החודשיים האחרונים, המצב של מבנים ישנים שמתפרקים – פונים אלינו אנשים שאומרים: אני לא ישן בלילה. אני רוצה לחדש את הבניין שלי. אני חי באזור שאין בו בעיה של כדאיות כלכלית. אני יכול לקדם תוכנית, יכול להוציא היתר, אולי יש ברקע יזם שעובד על זה, אבל אנחנו רק 60% מהבניין, רק 70%. זו עסקה רצונית. 70%, 65% - מספרים מכובדים לטעמנו – מהבניין השתכנעו, בליווי של המינהלת שמציעים להם עסקה שטובה להם. אנחנו בסך הכול אומרים: תזכרו שגם בצד הזה יש פרטים שחיים בבית משותף. כפי שהזכיר ארז, אין זכות מוחלטת בבית משותף. הכול עניין של איזונים וסברנו שנכון להזיז את נקודת האיזון טיפה יותר. תודה.

תודה רבה, אלעזר במברגר, מנהל הרשות להתחדשות עירונית. תומר, בבקשה.

אזכיר שבדיונים הקודמים- - -

סליחה, רציתי להבהיר – האפשרות שמותר לקבלן להציע, אבל אם אני מבינה נכון, הוא לא צריך להציע אלא אם כן הוא רוצה חוץ מלקשישים.

תלוי ברצון הטוב שלו. אנו רוצים לעבור לתומר. אין לזה סוף.

אדוני, הערה שאני מבקש שתיכנס בנוסח, לקונה שהעליתי בפעם שעברה לגבי דיירי הדיור הציבורי שנמצאים בבניינים שעוברים התחדשות עירונית. בניגוד לדירים הרגילים במירכאות, שנהנים מהפחתה מדורגת או מפטור בארנונה בחמש השנים האחרונות שלאחר הפרויקט, דיירי הדיור הציבורי משום מה לא זכאים לאותה הנחה. אני מבקש באישור האוצר להכניס אותה הנחה או פטור ביחס לדיירי הדיור הציבורי.

הנושא הזה עלה בדיון הקודם ובחנו את זה מאז. יש בעיה נכונה שחבר הכנסת מציף אותה. מסכימים להכניס לנוסח, נעביר נוסח.

תודה. בבקשה.

תודה, אדוני היושב-ראש, אני רוצה לתת לכם תמונה ממעוף הציפור על מה שמוצע כאן. יש פה מהלך ממשלתי רב-זרועי. יש פה תיקון. בדיונים הקודמים דנו בחוק התכנון והבנייה, וסיימנו את הדיון בנוסחים אבל נשארו שם לא מעט נושאים פתוחים שביקשנו תשובות מהממשלה לגביהם וטרם קיבלנו אותם. נשמח שהממשלה תתקדם בדיונים הפיניים לגבי ההערות שעלו פה בוועדה לגבי חוק התכנון והבנייה והתיקונים שנתבקשו שם כדי שנוכל להתקדם לגביהם.

לגבי החוק השני שאנו עכשיו דנים בו ודנתם בו בהרחבה עד כה, נושא חוק פינוי פינוי, עידוד מיזמים שלהם. במסגרת ההצעה מוצעים מספר תיקונים שבעינינו כל מטרתם היא להחליש את בעלי הדירות. יש לזכור – אלה הם בעלי הזכויות במתחם, הם בעלי הדירות, והממשלה מתייחסת אליהם כחסם שיש להחליש אותו ולעשות פעולות שיגרמו לו להיות במצב נחות עוד יותר ממה שהוא היום. יש לזכור כנקודת מוצא שבעלי הדירות במתחמי פינוי בינוי מתחילים מעמדת נחיתות מסיבות רבות – הקושי להתארגן, פערי המידע, סיבות שקשורות ליכולת כלכלית ועוד. נקודת המוצא, שבעלי הדירות נמצאים במצב נחיתות מובנה בפרויקטים האלה מלכתחילה. אין להם מעמד שווה ליזמים ולא לגורמים נוספים – לרשות המקומית שעוסקת בפרויקט וכו'.

הנושא הראשון שבו מבקשת הצעת החוק להתערב או לשנות את המצב הקיים הוא הפחתת הרוב הנדרש לצורך פנייה לבית המשפט וטענת דייר סרבן. המצב הנוכחי הוא שנדרש רוב של שני-שלישים בכל בניין ו-80% במתחם כולו. ההצעה מבקשת להפחית את הרוב הנדרש בבניין ל-60% ואת הרוב הנדרש במתחם ל-66% או שני-שלישים. הצעה זו משמעותה היא פגיעה בכלי הכמעט יחיד שיש לבעלי דירות ביחסים מול היזם. אין בידי בעלי הדירות אלא הסכמתם. הרצון להפחית את הרוב הנדרש נומק במספר נימוקים. הראשון האו התיאורטי שבו מבקשים להפוך את החוק הזה שמלכתחילה נועד להתמודד עם תופעת הדייר הסחטן לחוק שנועד לקדם אינטרסים לאומיים, ציבוריים, חברתיים וכלכליים של עידוד ההתחדשות העירונית ועידוד מיזמי פינוי בינוי.

כדי להעביר את נקודת הכובד מהמשטרה המקורית של החוק למטרה אחרת, שונה לחלוטין, צריכות להיות הצדקות ממשיות ולכן אנו וגם חברי הכנסת עדו על כך שיוצגו נתונים והצדקות מבוססות כדי להצדיק את הקשר הרציונלי בין האמצעי שנבחר לתוצאה שרוצים להגיע אליה. שמענו כאן עמדות שונות. חלק מהמשתתפים אמרו שזה בהחלט יכול לעזור להם לקדם פרויקט וחלק אמרו שזה יפגע בהם אפילו בצורה קשה ממה שנפגעים כיום. לכן לדעתי ברמת הבסיס העובדתי אין בפני הועודה בסיס עובדתי ראוי שלפיו יכולה לקבל החלטה בעניין.

לשאלת חבר הכנסת גינזבורג, בחוק המקרקעין אכן יש מדרג של הסכמות רוב שנקבע בצורה מאוד מדורגת לפי מידת הפגיעה שיש פה בזכות הקניין של בעלי הדירות בבית משותף. המדרג הראשון הוא של פעולה שלא נדרש לה רוב כלשהו, בעיקר בנושא של התקנת דוד שמש. המדרש השני הוא של שני-שלישים והוא נקבע לגבי בחירת חברת ניהול, התקנת מעלית, התקנת מעלית פוטו וולטאית על גג הבניין וכדיוצא באלה. המדרג השלישי, שהוא המדרג שמאוד מתקרב למה שאנחנו מדברים עליו כאן, הוא מדרג של 75% שנקבע לגבי שני מקרים: מקרה שאדם רוצה להרחיב את דירתו – עדיין לא פוגע בדירתו של אדם אחר אבל משתמש בזכויות הבנייה ברכוש המשותף כדי להרחיב את דירתו. למצב הזה נדרש רוב של 75%. המצב השני, שהוא המצב הכמעט הקרוב ביותר לענייננו, הוא המצב של בניין שנהרס. לגבי זה נקבע בחוק המקרקעין רוב – שנדרש, גם אם בניין נהרס שלא ביוזמת הדיירים, כדי להקימו מחדש נדרש רוב של שלושת-רבעי מבעלי הדירות. לכן כאשר מדובר בהריסה יזומה של הבניין, כשרוצים להרוס באופן יזום את הבניין והקימו מחדש, דרש המחוקק רוב של 80%. רוב זה מתיישב באופן הרמוני עם הרוב הנדרש בחוק המקרקעין לדברים אחרים. כדי להצדיק סטייה מהמדרג הנורמטיבי הזה צריך היה להציג שיקולים כבדי משקל שלדעתנו לא הוצגו.

אנחנו לא נוגסים בזכויות אלא יש פה ביקורת של בית משפט – גם בחוק המקרקעין, במקרים שבהם פועלים במסגרת רוב נדרש, עדיין יש ביקורת שיפוטית של המפקח על המקרקעין שהוא כמו בית משפט שלום לצורך העניין והוא מבקר את ההחלטות שנתקבלו ויכול לבטלן אם הוא סבור שההחלטות נתקבלו שלא כדין וכו' או שהן מקפחות באופן לא סביר את בעלי הדירות המתנגדים.

הדברים האלה נאמרו בצורה מפורשת – אנחנו מדברים על כוח הרתעה ואיום כלפי בעלי הדירות המתנגדים. אנו לא מדברים על כלי שמטרתו להשיג את המטרה אלא כוח הרתעה ואיום.

שהיום נמצא בידי הדיירים.

אמרנו – נקודת המוצא היא שהדיירים נמצאים בנקודת נחיתות מלכתחילה. על זה אני לא חושב שיכולה להיות מחלוקת.

ודאי שיש.

אני לא מאפשר.

אדוני, אם אתה לא נותן לנו זכות דיבור, אין לנו ברירה אחרת.

יש לי ברירה אחרת. בבקשה. אף אחד פה לא מדבר בכוח. הכרענו את זה כבר. אתה מדבר רק כשנותנים לך. אתה לא מופקד מטעם אף אחד לעשות את זה. אתה עושה את זה לעיתים קרובות מאוד. אפשר לעשות את זה יותר מסודר. תומר, אתה מתכוון לכל הדיירים?

בהחלט.

הדיירים הם 100% מהדיירים ולא 30.

נכון. גם הדיירים שמסכימים לעסקה נמצאים בעמדת נחיתות חד-משמעית. אנו יודעים שגם בעסקת מכר רגילה, כשאתה הולך לקנות דירה מקבלן, אתה בעמדת נחיתות. זה המצב. יש פערי כוח, יש פערי מידע. יש פערי כוח להתארגן, פערים של יכולת כלכלית ופערים נוספים, שמעמידים את כל – גם אלה שמסכימים נמצאים בעמדת נחיתות מול היזם אלא אם כן הם מצליחים – וזה קורא במקרים מאוד נדירים – להתארגן בצורה עצמאית ולנהל את הדברים ביוזמתם. זה קורה. יש מקרים שבהם דיירים מצליחים להקים התארגנות פרטית, והם מנהלים מכרז עם יזם ושולטים בתהליך, אבל אלה לא המקרים הנפוצים למרבה הצער.

המחוקק הכיר בכך שמדובר במצב של נחיתות ולכן הוא התערב במצבים שראה כשל שוק, במקרים שמארגנים ניצלו את כוחם וגרמו לתקיעת פרויקטים בכך שהחתימו דיירים ולא קידמו את הפרויקט ולכן נתנו לדיירים אפשרות לצאת מהפרויקט הזה ובמקרים נוספים. כפי ששמעתם כאן, הורדת ההסכמה לדעתם אינה חסם שמהווה חסם לפרויקט.

מהצד השני, ברור – הורדת הרוב הנדרש לצורך פנייה לבית המשפט תקדם פרויקטים מסוימים. אין על כך מחלוקת. אם נוריד את האחוז ל-10%, יקודמו הרבה יותר פרויקטים. השאלה היא בנקודת האיזון. הניסיון האישי שלי בהקשר הזה מלמד שהמצב מבחינת בעלי הדירות אינו טוב. אני באופן אקראי ליוויתי שלושה אנשים שרצו להשתתף במיזמים לפינוי בינוי. בשלושת המקרים, שקרו בתקופות שונות, באופן בלתי-תלוי, ושם ליוויתי אותם באופן חברי ולא מקצועי כמובן, ליוויתי אותם לפגישות עם העורך דין שהיזם הקצה או שהוקצה להם לצורך מה שקרוי עורך דין לדיירים. לאחר שקראתי את החוזים, התחלתי להעיר הערות. בהתחלה נתנו לי תשובות. אחרי חצי שעה של פגישה – וזה קרה בשלושת המקרים בערך באותו זמן – אמרו לאדם שליוויתי אותו: אם לא תחתום, נתבע אותך. בשלושת המקרים. כששאלתי אותו: אתה עורך דין שדייר או של היזם? ענה: של הדייר. זו התנסות אישית. יכול להיות שיש מצבים אחרים, אבל לי זה קרה שלוש פעמים בשלושה מקרים שונים, בלתי תלויים, לא קשורים, ובתקופות שונות – אחד לפני עשר שנים, אחד לפני שלוש שנים ואחד לפני שנה. אני מביא לכם עדות אישית בהקשר הזה.

אתה ביקשת זכות דיבור כעדות? מה זה העדות האישית הזאת?

מה, זה פשע? אתה דיברת רק דברים תיאורטיים?

זה לא עדות אישית, ארז. זה היועץ המשפטי של הוועדה. הוא נותן לנו הסבר משפטי. גם לו מותר לפרשן ולהביע דעה.

אשמח לענות.

מכל מקום, הסיבה שצוינה בדברי ההסבר להורדת הרוב הנדרש היא הקדמת השגת הרוב הנדרש להסכמה, כאשר הרוב הנדרש לפי המצב המוצע הוא של 60% בכל בניין ורוב של 66% במתחם. המשמעות של זה – שאנחנו מגדילים מבחינת בעלי הדירות את אי-הוודאות במצב שבו הם יצטרכו לקבל החלטה לגבי הסכמה או אי-הסכמה, במצב שבו רק הוגשה תוכנית למוסד התכנון הנדרש ואפילו הם לא יכולים לדעת מה תהיה עמדת משרד התכנון בעניין הזה. הוגשה תוכנית – הם צריכים להסכים.

שוב – מדובר פה בהחלשה משמעותית ביותר בכוחם של בעלי הדירות, גם אלה שמסכימים וגם אלה שלא.

ההחלטה היא בידי חברי הכנסת, האם במקרה הספציפי הזה שוכנעו שהוצגו בפניהם נימוקים מספיקים שמצדיקים את הפגיעה הנוספת הזו בזכות בעלי הדירות. יש להסתכל על הפגיעה הנוספת הזו בצירוף הפגיעות האחרות שמוצעות כאן – הדייר העבריין שתכף נגיע אליו, חיזוק המשקיעים ועוד שורה של צעדים שנועדו להחליש את בעלי הדירות שכאמור נתפסים כחסם לצערי. לכן אם חברי הכנסת שוכנעו שהוצגו בפניהם נימוקים שמצדיקים את השינוי הזה, ודאי שיש מקום לעשותו, אבל אם סבורים חברי הכנסת שלא הוצגו בפניכם טיעונים מספיקים שמשכנעים אותם שיש מקום להחמרת הפגיעה הזו, ואנו סבורים שלא הוצגו כאלה, זכותם לא לקבל את הצעת הממשלה.

מכל מקום, הנושא הזה מורכב, הוא מערב זכויות חוקתיות בסיסיות ולא ראוי לדון בו במסגרת דיונים מהסוג הזה שעשים בלחץ זמן, במצב שבו יש הליכים מאוד מאוד הדוקים שלא מאפשרים דיון מעמיק ושמיעת עמדות הציבור בצורה נאותה. אני לא אומר שיש פה פגם בהליך החקיקה כי מליאת הכנסת החליטה לעשות את זה, אבל אם דעתי היתה נשמעת, חברי הכנסת היו שוקלים לפצל את ההצעה הזו ולדון בה בדרך הרגילה בזמן הרגיל.

תודה רבה. ארז, אתן לך לא להגיב לתומר אלא לומר דברים עניינים שקשורים לחוק.

הועלו טענות שיש להגיב עליהן בהקשר המשפטי, הקנייני. החשיבה שלנו לתיקון, נקודת האיזון נבעה מחשיבה הן תיאורטית ובן פרקטית. לפי הטיעונים ששמענו פה בחצי השעה האחרונה לא יכולנו לעשות גם את התיקון הראשון, גם לא את הורדת הרוב ל-80%, אלא אם היינו מביאים נתונים שבהיעדר רוב של 80% שום פרויקט לא ייצא לפועל.

אנו חושבים שבהסתכלות רוחבית, מקרו, על פרויקטים של התחדשות עירונית, בהינתן התועלות הרבות של פרויקטים להתחדשות עירונית בראייה מקרו של מדינת ישראל ומה הצפי של ציפוף האוכלוסין במדינת ישראל, הצורך בשמירה על שטחים פתוחים וכן ביחסים בין הפרטים בינם לבין עצמם, בין דיירי הבית המשותף שחפצים בפרויקט לכאלה שאינם חפצים, נקודת האיזון צריכה להיות שונה. אז נכון, זה לא מגובה בנתונים שלכאורה היה אפשר להתבסס לגביהם בבחינת המבחן השני החוקתי של הקשר בין האמצעי למטרה אבל העובדה שאנחנו חושבים שנכון לייצר איזון מחודש בזכות הקניין לא פוסלת את האמירה שבאמצעות הורדת הרוב אנו מייצרים איזון לדעתנו, נכון יותר בין הזכויות השונות של דיירים שנמצאים בתוך הבית המשותף. יש להם זכויות בבית המשותף, יש להם זכויות ברכוש המשותף ורוצים לממש את יכולתם לחיות בדירה חדשה, בטוחה יותר, גדולה יותר, עם מעלית, עם חניה. גם זו הרווחה האישית שלהם המצטרפת לרווחת כל דיירי הבית המשותף, גם היא זכות שיש להגן עליה, ואני חושב שהאיזון שמצאנו בהקשר הזה לא פוגע בזכות של הדיירים של המיעוט בצורה שאינה חוקתית – להפך.

הנקודה הנוספת, העובדה שבניגוד לנאמר, לא מבקשים מהדיירים שמסתייגים מהפרויקט, לחתום בצורה עיוורת על חוזים. התוכנית צריכה להיות מאושרת, בניגוד לנאמר. המתחם צריך להיות מוכרז כדי שאפשר יהיה להפעיל את הסעיף.

הדבר השלישי שאני מבקש להדגיש, שבניגוד למדרגות אחרות שנמצאות – בניגוד לכללים האחרים שנמצאים בבתים המשותפים, שלא עוסקים באיזון כזה אלא בפרטני יותר ולא אגב פרויקט גדול של פינוי בינוי, עם כל התועלות הנוספות שבו, בכל המדרגות האחרות שהוזכרו פה, הפעולה שבעטיה רוב של 70, של 80, של מעל 50 או של 66, מייצרת כבר את הפעולה עצמה. מייד אפשר לצאת לפעולה, בין אם מדובר בהתקנת מעלית, אפילו ב-75% הרחבה. מי שרוצה להתנגד, עליו הנטל לפנות למפקח על בתים משותפים, לפעמים לבית המשפט, וכאן הנטל הוא על מי שרוצה בפרויקט. זה הבדל משמעותי מאוד, על מי הנטל לפנות לערכאות השיפוטיות ומי צריך להביא את הסכסוך בפני הערכאה השיפוטית. זה הבדל משמעותי שיש בו אולי כדי להקהות את חוסר הקוהרנטיות שעליה דיבר היועץ המשפטי של המשפטי. אני חושב שחוסר הקוהרנטיות היא לא שאלה שצריכה להישאל בהקשר הזה. אנו נמצאים באירוע אחר לחלוטין, אירוע של התחדשות עירונית. יש בו תועלות רבות הן לדיירים עצמם והן תועלות חיצוניות לפרויקט. את כל הדבר הזה צריך להכניס פנימה, אדוני היושב-ראש, כאשר באים חברי הכנסת לחשוב על האיזון שמצווים לעשות כשעוסקים בזכויות קניין. כל השיקולים האלה באו לידי ביטוי גם בדברי ההסבר וגם בדברים שאנו אומרים כעת לחברי הכנסת. כמובן זו החלטה שלכם, אדוני, האם האיזון הזה ראוי או לא.

נקודה אחרונה, בסופו של יום אם רוצים לדאוג לדיירים כולם, אבל גם לדיירים שמסתייגים מהפרויקט ולא כל כך רואים עין בעין עם התועלות שלו – יש דרכים לאזן את הפגיעה בהם באמצעים שאני חושב שאדוני התייחס אליהם. גם דיברנו על מצבים שבהם קשישים שמסתייגים יוכלו לקבל מענה מיידי ולא לחכות למימוש הפרויקט עד תומו אלא באמצעות רכישת דירה באופן מיידי או פנייה לדיור מוגן. אנו יכולים בהחלט לדבר על מצבים שבהם חלק מהתמורה לא יהיה בדירת תמורה אלא בכסף לטובת מימון עתידי של העלאת דמי ניהול או ועד בית. אפשר לייצר איזונים שירככו את הפגיעה. זה בהחלט איזון ראוי שניתן לחשוב עליו כדי להכניס אותו לאותם מצבים שבהם יש דיירים שמסתייגים מהפרויקט גם אם לא בצדק מתוך הבנה של מה שאנו רואים לנגד עינינו, שהוא הרצון לקדם פרויקטים בצורה יעילה ומהירה אבל כמובן לא על חשבון זכויות דיירים גם אם הם מסתייגים מהפרויקט.

תודה רבה לך, ארז קמינץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה. אכן צריך לראות תמונה שלמה, כלומר מדברים על סך כל הדיירים ולא על אחוז מהם, לא משנה אם האחוז שמעוניין או שמתנגד. לשניהם יש הזכות להביע דעתם וגם על הקניין ועל המשך הפרויקט. אין פה באמת טענה לטובת צד אחד. אפשר להבין את שני הצדדים. שמענו את הגברת שרוצה שזה יתחיל, מתחננת לכך. הוועדה לא עוינת לצד אחד. אני גם לא חושב שאפשר היה להבין מהיועץ המשפטי לוועדה שאנחנו כאלה. אנו רוצים בדרך לחוקק את החוק, להיות בטוחים שלא עשינו עוול לאף אדם. זו זכות בסיסית של כל חבר כנסת. תומר בעניין הזה משרת את הוועדה, שמשרתת את חברי הכנסת, שמשרתת את האזרחים.

אנחנו עוברים להקראה.

תן לנו זכות תגובה. אנחנו צריכים לבנות את הפרויקטים האלה. אתה לא נותן לנו לדבר.

סדרנים, אני מבקש שייצא להתאוורר קצת ראול סרוגו כי הוא מתחיל להיות עצבני. כבר ביקשתי שבסגנון הזה לא יכול להיכנס לדברי האנשים. הוא זה שבונה, אז שיחוקק גם. אולי הוא גם יחוקק? זה לא חד-סטרי. אנחנו מתחילים להקריא. בבקשה.

אנחנו בסעיף 22, תיקון חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי). בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו–2006, בפרק זה חוק פינוי ובינוי. 1. בסעיף 1(א) בהגדרה "מתחם פינוי ובינוי", במקום "סעיפים 14 או 15 "יבוא "סעיף 14". (ב) בהגדרה "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות", ברישה, במקום "ארבע חמישיות" יבוא "שני שלישים" והמילים "ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם" – יימחקו;

(2) בפסקה (1), במקום "שני שלישים" יבוא "שלוש חמישיות", ובמקום "שני שלישים כאמור" יבוא "שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף"; (3) בפסקה (2) במקום "שני שלישים לפחות" יבוא "למעלה ממחצית";

אני חושב שבדיוק על הדברים האלה דיברנו.

אני מציע שהממשלה תבהיר את שלושת התיקונים בנושא הרוב הנדרש כי יש פה ארבעה תיקונים לפחות. שתסביר את המשמעות של כל אחד ואחד, לגבי מה מתייחס כל שינוי.

בהתאם למצב המשפטי הקיים כיום לפי החוק, יש לנו ארבע דרישות שיש לעבור אותן כדי לאפשר פנייה לבית משפט בהליך שמאפשר להחליף את הסכמת הדייר שמסרב לעסקת פינוי בינוי כך שבית המשפט יוכל לאשר את העסקה במקומו. אגב, בית המשפט יכול גם לאשר את העסקה בתנאים שהוא רואה שנכון להכניסם כחלק מאישור העסקה, לכן גם בית המשפט בהקשר הזה יכול להגן על דייר שמסרב לעסקת פינוי בינוי ככל שהוא חושב שסירובו מוצדק במידה מסוימת, כך שאם הוא מתנה את ההסכמה שהוא נותן במקום הדייר בכל מיני תנאים, זה יכול להביא את העסקה לסבירה מבחינת הדייר.

לגבי התיקון, כאמור יש ארבע דרישות בחוק. יש שתי דרישות ברמת המקבץ של פינוי בינוי, כלומר כל המקבץ בכללותו, ויש שתי דרישות ברמת כל בית משותף בתוך המקבץ שהוא חלק ממקבץ פינוי בינוי. ברמת המקבץ לפי המצב המשפטי כיום צריך הסכמה של ארבע חמישיות שזה יותר מ-805 שדיברנו עליהם כל הזמן מתוך כלל הבעלים במקבץ. לפי הצעה שלנו, אנו מציעים להוריד את זה לשני-שלישים.

דרישה נוספת ברמת המקבץ – שאותם ארבע חמישיות או שני-שלישים שאנחנו מבקשים להורידם לשני-שלישים, שיהיו בבעלותם שלושת רבעי הרכוש המשותף באותו מקבץ. זה התיקון השני שאנו מביאים, שבמקום דרישה של שלושת רבעי הרכוש המשותף במקבץ זה יהיה חצי מהרכוש המשותף.

תיקון שלישי הוא באמת כל בית משותף. לפי המצב המשפטי כיום צריך הסכמה של שני-שלישים בכל בית משותף. אנו מציעים להוריד את זה ל-60%.

הדרישה הרביעית זה האחוז המינימלי ברכוש המשותף בכל בית משותף. לפי המצב המשפטי כיום, מדובר בדרישה של שני-שלישים ופה אנו מציעים להוריד אותו לחצי. אלה ארבעת התיקונים שהיועץ המשפטי של הוועדה ציינם וביקש שנסביר מפורטות מהם.

תודה רבה. רעות.

קריאה: קריאה:

יש לנו כמובן הערות אבל אין לנו הזדמנות להגיב אז נוותר על זכותנו הבסיסית להגיב.

אתה רוצה להגיב על כך סעיף?

קריאה:

על הסעיפים הרלוונטיים.

יש לך הערה על הסעיף שהוקרא?

קריאה: קריאה:

לא, אבל אני חושב שלא היה מזיק אם שתי דקות מתוך שעתיים וחצי- - -

אל תטיף לי מוסר. אתה רוצה להעיר על הסעיף שהוקרא?

קריאה: קריאה: קריאה:

אני מוותר.

תודה. תמשיכי, רעות.

(2) אחרי סעיף 1 יבוא: "צורתה ותוכנה של עסקת פינוי ובינוי 1א1. (א) שר המשפטים באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת יקבע, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, הוראות לעניין תוכנה וצורתה של עסקת פינוי ובינוי, לרבות הוראות כאמור שבהפרתן יראו את העסקה כבטלה. (ב) הממונה כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, רשאי לתת אישור לבעל דירה כי עסקת פינוי ובינוי בטלה בשל הפרת הוראות שקבע השר לפי סעיף קטן (א). (ב1) על בירור פנייה בעניין כאמור בסעיף קטן (ב) הוראות סעיף 7(ג) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

אם יש משהו שטעון הסבר, שיסבירו, אבל אם אין אף אחד שמבקש הסבר, לא צריך להסביר כל דבר שמקריאים. מישהו מבקש הסבר?

שאלת הבהרה: 1א1 – יש פה קטע בצהוב. זו הגרסה הנכונה? ואם זה במחלוקת, אשמח להגיב.

אשמח להשיב. מה שמסומן בצהוב זה הצעת הוועדה. זה לא הנוסח המשפטי שהוגש. או שמסומן בצהוב נושאים במחלוקת. לגבי אישור ועדת הפנים, גם פה, כמו גם בסעיף המסמיך לשר לקבוע תקנות לעניין היטל השבחה, עמדת הממשלה היא שלא צריך אישור ועדת הפנים כתנאי לאישור התקנות הללו. המטרה של הסעיף הזה – על זה לא דיברנו בכל הדיונים פה אבל עכשיו אנחנו מתחילים לדבר על הסעיפים שהם לטובת הדיירים. הכול פה לטובתם, אבל זה מגן על זכויותיהם, ויש להם אפשרות להשתחרר מעסקה שלא כללה פרטים מהותיים.

נו, באמת. תמשיך.

להשתחרר מעסקה מבלי שיראו אותם כמי שהפרו חוזה. אנו רוצים שהשר יוכל לקבוע אותם פרטים מהותיים.

באישור הוועדה.

מאוד בקצרה – בעינינו זה קריטי שזה יגיע לדיון ציבורי.

מאה אחוז. הוא יקבע באישור הוועדה. בבקשה.

(3) אחרי סעיף 1ג יבוא: "תוקפה של עסקת פינוי ובינוי. 1ד. (א) נחתמה עסקת פינוי ובינוי, רוב בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות מי שאינו צד לעסקה, רשאים, אם התקיים אחד מאלה, להחליט באסיפה כללית כי בעלי הדירות בבית המשותף שהתקשרו עם יזם בעסקת פינוי ובינוי רשאים לבטל את העסקה לפי הוראות סעיף זה: (1) היזם לא התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף, בתוך שנתיים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה; היו 40% לכל היותר מהדירות בבית המשותף דירות ציבוריות, תימנה המחצית האמורה מתוך הדירות שאינן דירות ציבוריות בלבד; לעניין זה, "דירה ציבורית" – כהגדרתה בסעיף 9 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז–2017;.

(2) לא הוגשה תכנית מפורטת בידי היזם למוסד התכנון המוסמך לאשרה או שהיזם לא התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם שלוש חמישיות לפחות מבעלי דירות בבית המשותף, בתוך ארבע שנים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה; ואולם אם חל עיכוב בהגשת תכנית בשל החלטה או העדר החלטה של מוסד התכנון או של הרשות המקומית הנוגעת בדבר, תוארך התקופה הקבועה בפסקה זו בהתאם למשך העיכוב ולא יותר משנה; לעניין זה, "הוגשה תכנית" – תכנית שהוגשה בהתאם לסעיף 83א1 לחוק התכנון והבנייה.

נחתמה עסקת פינוי ובינוי בבית משותף המצוי במתחם פינוי ובינוי או במתחם שקיבל אישור מקדמי לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, וקיימות במתחם כאמור 120 יחידות לפחות, יוארכו בשנה התקופות האמורות בסעיף קטן (א).

(ב1) זה הקראנו, זה בנוסח של סעיף א1. כמובן יהיה או שם או כאן.

(ג) התקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), תימסר על כך הודעה בכתב ליזם, ומשנמסרה כאמור רשאי בעל דירה מאותו בית משותף שהתקשר בעסקת פינוי ובינוי לבטלה, בלי שיראו אותו כמי שהפר את ההתקשרות עם היזם, והיזם יהיה זכאי לתשלום מאותו בעל דירה בהתאם להוראות שנקבעו לפי סעיף קטן (ד) בלבד. (ד) שר המשפטים, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, יקבע הוראות לעניין תשלום ליזם שעסקה עמו בוטלה לפי הוראות סעיף זה."

בבקשה.

מספר סעיפים. תודה על זכות הדיבור. לגבי סעיף קטן (1), לגבי הרוב, אנו סבורים שהתקופה המנויה פה היא קצרה מדי לפי המציאות, ויש להביא אותה ל-36 חודשים במקום 24.

שנית, אנו סבורים שיש לערוך התאמה בהתאם לתקנות תכנון ובנייה, קידום תוכנית בית משותף, ולהעמיד את הרוב על 60% ולא על 50%.

בנוסף, המציאות מלמדת שלעיתים הנציגות מאריכה את המועדים, ומאחר שפה מדובר בחוק קוגנטי אנו סבורים שיש לאפשר לנציגות ברוב מסוים להאריך את המועדים לכל הפחות, שלנציג הרשות להתחדשות עירונית תהיה איזושהי סמכות כי יש פה מנגנוני השמדה של ההסכמים האלה, ואנו חושבים שאפילו גורם נייטרלי כזה תהיה לו אפשרות להאריך. אחרת משפטית אנו מגיעים פה להסדר שיכול להיות מאוד בעייתי.

לגבי סעיף קטן (2), הוגשה תוכנית מפורטת – אנו מבקשים להבהיר שיש בלבול בשוק בין הוגשה לבין נקלטה גם בדברי ההסבר. אנו מבקשים לציין שהוגשה משמעותה קליטת התוכנית במבא"ת. עד היום לא תוקנו התקנות אליהן מפנים – הוגשה כלומר נקלטה במבא"ת, שלא יהיה משפטים על השאלה- --

הכוונה לא אושרה אלא רק הוגשה.

נכון. אנחנו רוצים שיהיה כתוב הוגשה, אבל שיהיה לכולם ברור מה זה. כיום זה לא ברור.

הוגשה כלומר נקלטה במערכת. ככה אתם מגדירים את זה.

ההגדרה של הוגשה תוכנית בחוק התכנון והבנייה, שלשם אנו מפנים, זו תוכנית שהוגשה לוועדה וגם עברה את תנאי הסף כלומר תוכנית שכוללת את כל המסמכים שצריך להיות בתוכנית.

אז אתה צריך לומר אושרה.

לא. אף אחד עדיין לא דן בה, אבל היא עברה את תנאי הסף.

אושרה זה מעבר לנקלטה.

אין המושג נקלטה בעולמות של תוכנית. יש את זה רק בהיתרים. לכן המונח שאיתו החוק משתמש זה תוכנית שהוגשה והפנינו לסעיף 83א- - -

שעד היום אין בו תקנות.

נכון, אבל עדיין יש המושג של תוכנית שעברה תנאי סף.

מפנים לסעיף אבל כבר שנים אין תקנות והדבר הכי גרוע לכולם, שתהיה אי-ודאות בשוק. לכן לפחות בהקשר הזה אנחנו מבקשים שיהיה כתוב כמו שכולנו מכירים: ברגע שנקלטה תוכנית במבא"ת – אחר כך כל ועדה יכולה להחליט מה שהיא רוצה. קודם כל ליישר קו, שכולם יידעו. אחר כך רק על הסעיף הזה תהיינה מחלוקות.

מה אתם אומרים באוצר?

אם תהיה בעיה, תמיד תוכל לבוא לדברי ההסבר.

יש שם טעות כי כתוב שם דווקא נקלטה.

במושגים המשפטיים- - -

תעשו ניסוח שיענה.

דבר נוסף – הסעיף מדבר על ארבע שנים מרגע שנקלטה, אושרה תוכנית – הרגע דיברנו על זה – מחתימת הדייר הראשון. אני חושב שיש לקדש את הקוהרנטיות בחקיקה, והיום כדי להגיש תוכנית לפי התקנות אתה צריך 60% חתימות של דיירים. לפני כן אתה לא יכול להתחיל הליך תכנוני. לכן מן הראוי לקבוע בסעיף הזה שיהיה מועד אפילו קצר יותר מארבע שנים, אבל מרגע שחתמו 60%. אחרת זה לא הגיוני. הסעיף הראשון מדבר על אם לא חתמו 50%, תוך זמן מסוים. הסעיף אומר: אם לא חתמו X הדיירים מרגע שהתקיימו התנאים בתקנות שאפשר לומר שנוצר פה סיבוך משפטי שלא משיג את המטרה.

מה אתם אומרים?

זה בכוונת מכוון. זו לא טעות. היום, בדיוק כפי שעו"ד איצקוביץ אמר, אנו סופרים את המועדים לכל התהליכים בהתחדשות עירונית מיום חתימת הדייר הראשון, כי אם נתחיל לספור אחרי פרק זמן כלשהו, אתה לא יודע כמה זמן השארנו על המדף את אותם דיירים. הם יכולים גם להיות חמש שנים, שחתמו בהתחלה. זו מטרת הסעיף – שהדיירים לא יישארו שבויים בידי יזם שלא מתכוון להוציא את הפרויקט לפועל.

יש יזם שלא מתכוון להוציא את הפרויקט לפועל?

בדיוק. אנחנו רוצים לאפשר לדיירים להשתחרר מהמצב הזה.

לצורך העניין, נניח שרשות מסוימת עושה כאב ראש לדיירים, ליזם כדי לקדם תוכנית. אחת מראשי רשויות אמר לי: היזם הזה לא יעשה אצלי פרויקט. אסור שזה יקרה. לכן חייבים לקבוע מנגנון נייטרלי. יש דיירים, הגישו תוכנית, ולא לתת אפשרות לרשויות, מעבר לכך שיש פה לוחות זמנים אבל מה קורה אם מחר יש עתירה מינהלית על תיק מידע? מה קורה אם יש הליכים משפטיים? המועדים הללו לא נכללים פה וזה חוק קוגנטי, כלומר עם כוונה טובה, ואני מבין מה הכוונה לשחרר, אבל יכול להיות מצב שחוקים טובים ועסקאות טובות ישוחררו בגלל מיעוט.

לכן – אסכם – אנחנו חושבים שיש לתת לנציגות סמכות להאריך. היא תבחן את הדברים עם המפקח שלה. שתיים, לראש הרשות להתחדשות עירונית כי הוא מכיר את התמונה הכוללת. דבר שלישי כאמור – למנות את המועד.

תעשה את זה יותר קצר. אנחנו מקריאים סעיפים וההערות צריכות להיות קצרות. קצר ולעניין. גם אם יש תשובה – קצר ולעניין.

אדוני יש פה הערה לנציג עיריית תל-אביב בזום. זה לסעיף הזה. תמיר קהילה. תודה וסליחה.

טוב. רכז תחום התחדשות עירונית. איזה תחום?

התחדשות עירונית. תודה רבה על זכות הדיבור. אני רוצה להתייחס בשתי נקודות לסעיף הזה שהוקרא עכשיו.

בקצרה, כי זה לסעיפים.

ראשית, שנחתמה עסקת פינוי בינוי הכוונה כמובן לעסקה ראשונה. זה צריך להיות מוגדר. אנו כרשות מקומית בדרך כלל לא יודעים מתי נחתמה עסקת פינוי בינוי ראשונה כי אנו לא מעורבים. אנו לא צד.

גם הרשות לא מעורבת. דיברנו על זה.

בהקשר למה שאמרו קודם על האמון שנבנה כאשר מעורבת מינהלת או רשות מקומית, אנו מציעים להוסיף סעיף קטן שעסקה תיחשב ראשונה, תקבל תוקף כשהיא מקבלת חותמת אחרי שנבדקה על-ידי הגוף המקצועי בעירייה, ברשות המקומית, שמה שמובטח בה ונאמר בה לא סותר תוכניות מתאר עירוניות, מסמכי מדיניות עירוניים. כך גם לדיירים יש ודאות יותר גדולה שמה שהם חותמים עליו- - -

הערה נוספת.

אלה שתי ההערות – הערה ראשונה על עסקת פינוי בינוי ראשונה, ולהוסיף סעיף שנותן לה את התוקף.

אוקיי.

לגבי עסקה ראשונה – זה מופיע בסעיף עצמו. ולגבי הדרישה להוסיף סעיף של אישור הרשות המקומית, עלול לתקוע את העסקה. הרשויות המקומיות לא מצטיינות בתגובתיות מהירה.

אנחנו גם בניסיון לצמצם בירוקרטיה.

גם תנאי הסף משתנים מעירייה לעירייה. הם גם משתנים אם מגיע ראש עיר חדש במקום אחר.

בבקשה לא להתפרץ. עכשיו תענה.

ההערה שלו לא רלוונטית כי עמידה בתנאי סף אינה סיבה לעצור את התוכנית, כי עמידה בתנאי סף היא שלב מאוד-מאוד מתקדם.

הוא לא מבקש לעצור.

הוא מבקש שהרשות המקומית תשלים את תנאי הסף בשביל לקבל את החותמת. זה לא עובד ככה. תנאי הסף משתנים וגם אמר את זה היועץ המשפטי. עירייה לא כל כך רוצה את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. היא יכולה להערים המון קשיים. אחד מהם – לעמוד בתנאי סף.

בבקשה.

הסעיף הזה מחליף סעיף שקיים בחוק המארגנים. אם אני מבין את הסעיף נכון כפי שמנוסח כרגע – הוא יחטיא את מטרתו. מטרת הסעיף היא לאפשר לשחרורם של בעלי דירות מעסקה שלא מתקדמת במועדים ראויים. העסקה יכולה להתקיים במועדים ראויים כאשר מגיעים לתחנות שקבע המחוקק. התחנה הראשונה של 50% היא כנראה נועדה להיות אינדיקטיבית, היא פחות חשובה לצורך העניין. התחנה השנייה, שפה מציעים לקבוע שתי חלופות, לפי הבנתי – שאם אחת מהן מתקיימת, ההשתחררות לא אפשרות, במצב אחד, שמוגשת תוכנית לוועדה המקומית, או יש הרוב הנדרש. מצב שבו מוגשת תוכנית לרשות העירונית הוא מצב שבו לא הושג הרוב הנדרש עדיין. זה יכול להיות מצב שבו תוגש תוכנית לרשות המקומית, לביצוע הפרויקט, והרוב הנדרש עכשיו נחכה לא יודע עד מתי, שיושג. בעצם אנו מחטיאים את מטרת האפשרות להשתחרר. יכול להיות שתוגש תוכנית – הגשת תוכנית זה אמנם הליך לא פשוט, אבל עדיין לא הליך מורכב מדי. המצב הנוצר כאן, שאם מוגשת תוכנית למוסד התכנון, האפשרות להשתחרר מתבטלת.

אני חושב שזו לא הכוונה. זה גם לא מה שמופיע בנוסח שהגשנו. הכוונה שאם אחד משני התנאים מתקיים, דווקא הדבר מאפשר השתחררות על-ידי הדיירים ולא ההפך. בהצעה עצמה כתוב או, כלומר אפשר להשתחרר אם מתקיים, אם מתקיימת החלופה הראשונה או השנייה. לא אם מתקיימת חלופה אחת משתיהן אי-אפשר להשתחרר.

מה המצב שבו אפשר להשתחרר?

אם מתקיימת אחת החלופות. החלופה היא שבתוך ארבע שנים אין רוב של שלוש-חמישיות או לא הוגשה תוכנית.

כלומר זה תנאים מצטברים.

הם תנאים מצטברים כדי שאי-אפשר יהיה לבטל. אם יש אחד מהם, אפשר להשתחרר.

זה משרת את המטרה שרציתם. לא הבנו את הניסוח נכון.

תחדדו את הניסוח, אם היא בלבלה יועץ משפטי.

על הרקע הזה, שהוסדר, 50%, 60%, אני חושב שיש הצדקה להערה שלפיה את התוכנית יש למנות מרגע שחתמו 60% או התקנות כי אתה לא יכול להגיש תוכנית בלי שהדיירים איתך. כלומר אם חתמו, לא חתמו, תוך שנתיים 505 אפשר לבטל. אם לא חתמו, 60% אפשר לבטל, אבל הוסיפו פה תנאי שאם תוך ארבע שנים מחתימת הראשון. אני אומר – תעשו יותר קצר. שלוש, שנתיים מחתימת 60% כדי שזה יהיה קוהרנטי. זה חייב לעבוד כך.

אני חושב שההערה הזו היא נכונה ויש לשקול אותה בהחלט, לקבוע אבן דרך שלישית שמתייחסת לכך שאם כבר יש לו ה-60% והוא יכול להגיש תוכנית, הוא צריך להגיש אותה תוך שנה או תוך תקופה קצרה יחסית מאוד.

אם יש לו, למה הוא צריך לחכות?

כי לוקח זמן להכין תוכנית.

אז ייקח זמן.

דובר: הוא מתחיל להכין את התוכנית הרבה קודם, לא רק אחרי ש-60% חתמו.

אין לו ודאות.

אז מתי תהיה לו ודאות?

אם אין לנו 60%, אנחנו לא יכולים להגיש תוכנית. הגשת תוכנית כרוכה בהעסקת יועצים רבים – אדריכלים, יועצי תנועה. לכן רק כשיש לנו 60%, יש לנו ודאות שהפרויקט הזה הוא שלנו ואנחנו יכולים להמשיך ולהשקיע כסף. לכן אנו זקוקים לזמן מהנקודה הזאת ואילך. אנו אומרים: אל תגידו ארבע שנים, אבל שיהיה נניח שנתיים מרגע שיש לי 60%.

אתה מבין מה אנחנו עושים לחותם הראשון.

אם יש לי 40% חתימות, אני לא יכול לעשות עם זה כלום. לעומת זאת אם אשיג 60% בחצי שנה ואתה נותן לי שנתיים, אני בשנתיים וחצי משיג את זה ולא בארבע שנים.

אז מה אתם אומרים על ההצעה של לתחום בשנתיים? מי יקבע אם מגיע ל-60?

דובר:

ועדות התכנון מחליטות אם יש 60%.

אבל זה הקבלן מול הדייר.

דובר:

הוועדה בודקת, אבל אנחנו יודעים שמתחילים להתנהל מול הוועדה הרבה קודם.

מה את אומרת על ההצעה הספציפית?

דובר: כל המטרה שלנו, לקצר לוחות זמנים בכל התהליך. דווקא לאור הנתונים שההתאחדות הציגה בתחילת הדיון אנו רואים שלוחות הזמנים שהצענו פה הם סבירים בהחלט. נתנו את האופציה לאורכה של שנה נוספת מסיבות שאינן קשורות ביזמים, שקשורות במוסדות התכנון. לדעתנו ההצעה מספקת.

הנוסח מספק כלומר.

קריאה: קריאה:

אני מדברת על ההצעה שהציעה הממשלה.

בבקשה.

(4) בסעיף 2 – (א) בסעיף קטן (א), בפסקה (2) בסופה יבוא "בסעיף זה – סעד לאישור ביצוע עסקה". (ב) אחרי סעיף קטן (א) יבוא: (א1) בית משפט רשאי, אם הוגשה בקשה לכך בהליך תביעה לפי סעיף קטן (א) או בהליך נפרד, לקבוע כי לצורך חישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות, לא יילקחו בחשבון זכויותיו או חלק מזכויותיו של בעל דירה שלא הסכים לכריתת עסקת פינוי ובינוי (בסעיף זה – בעל דירה מתנגד), אם מצא שהתנגדותו נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין בנכס, ובלבד שלבקשה צורפו שני אלה:

(1) ראיה לבנייה או לשימוש שלא כדין; (2) ראיה המעידה על כך שלמעלה ממחצית מכלל בעלי הדירות בבית המשותף שבו נמצאת דירתו של בעל דירה מתנגד, שיש בבעלותם למעלה ממחצית מהרכוש המשותף בבית המשותף, מסכימים לכרות עסקת פינוי ובינוי ; לעניין פסקה זו, "כלל בעלי הדירות בבית המשותף" – לרבות בעלי הדירות המתנגדים.

(א2)(1) בעל דירה במקבץ או יזם רשאים להגיש תביעה למתן סעד לאישור ביצוע עסקה כנגד בעל דירה מסרב כאמור בסעיף קטן )א()2 )או בקשה כנגד בעל דירה מתנגד כאמור בסעיף קטן )א1.

(2) הוגשה תביעה או בקשה כאמור בפסקה (1), יומצא עותק מהתביעה או מהבקשה לכל בעלי הדירות במקבץ שאינם מתנגדים לעסקת פינוי ובינוי במקבץ, ותינתן להם הזדמנות להצטרף להליך בתוך 30 ימים מיום שהומצאה להם התביעה או הבקשה; (ג) בסעיף קטן (ב)(7), אחרי "80 שנים" יבוא "או שבעל הדירה המסרב המתגורר בדירה הוא חולה הנוטה למות כהגדרתו בחוק החולה הנוטה למות, התשס"ו–2006.

פה יש לנו הוספת עילה שמכונה הדייר העבריין, שבה מבקשים לאפשר למחוק את זכויותיו. לדעתנו מדובר בהצעה מעוררת קשיים משפטיים ניכרים במישור המידתיות. כאשר יש בעיה של שימוש שלא כדין או בנייה שלא כדין, צריך לפעול כנגד אותו שימוש או אותה בנייה. הרשויות יכולות לפעול, להפעיל גם את הכלים המינהליים, גם הפליליים והאחרים, וגם בעלי הדירות האחרים יכולים לפעול כלפי בעל הדירה שביצע עבירות בנייה או עבירות שימוש בדרכים משפטיות, הן אזרחיות והן אחרות.

האפשרות למחוק את זכויותיו כך שהוא לא ייחשב במסגרת הליכי פינוי בינוי נראית לנו פגיעה אנושה בזכויות, גם אם נועדה לתכלית ראויה – היא במידה שעולה על הנדרש הן בהיבט הקשר בין המטרה לאמצעי, הן בהיבט שקיומם של אמצעים שפגיעתם פחותה, וכאמור קיימים אמצעים כאלה רבים של טיפול באותם בנייה או שימוש שאינם חוקיים והן בהיבט של הנזק מול התועלת, הנזק שעלול להיווצר מכך שעכשיו יתחילו לבדוק אילו פעולות נעשו שהן עבירות בנייה, אילו פעולות נעשו שהן שימוש שלא כדין, יתחילו להוציא חוקרים פרטיים כדי לבדוק מה ואיך נעשה בנכס ולחפש את אותן עבירות בנייה שגם לא מוגדר כאן מה זה שימוש או בנייה שלא כדין זה מעורר קשיים חוקתיים ניכרים לדעתנו.

זאת ואף זאת, אנו חושבים שבמסגרת ההצעה הזאת נעשה ניסיון לקשור שוב בין דיני התכנון והבנייה לבין חוק ענייני שאינו קשור לעניין הזה. מקרה קודם שנעשה של קשירה בין דיני תכנון ובנייה לדינים אחרים שדנו בהם הבוקר, דיני רישוי עסקים, הוכיח שהקשר של ניסיון להשתמש בדיני התכנון והבנייה כדי לאכוף דין אחר או באמצעות דין אחר מעורר קשיים פרקטיים מאוד קשים, לכן יש קושי גם בקשירה הזאת בין דיני תכנון ובנייה לבין ההיבט הקנייני שאנו מתעסקים בו כאן.

לבסוף, אנו יודעים שיש הרבה מאוד מקרים שבהם לפני עשרות שנים נעשתה בנייה בין אם בהיתר ובין שלא בהיתר במסגרת מתחמים נרחבים שבהם כבר עשרות שנים יושבים אנשים בבנייה שלפעמים גם אי-אפשר לדעת אם היא חוקית או לא, כי לא מוצאים את היתר הבנייה, אם בכלל היה שם היתר בנייה – נעשה בתקופת טרום המדינה או בתקופת תחילת ימי המדינה ועכשיו הם יצטרכו להוכיח שהבנייה שלהם נעשתה כדין או השימוש שלהם נעשה כדין. אנו סבורים שפה אנו ממליצים לוועדה לשקול היטב אם בכלל יש מקום לחוקק את הסעיף הזה שנראה לנו מרחיק לכת.

ברור שיש בסעיף הזה התחשבנות עם אדם שמישהו החליט שהוא עבריין. אם הוא כזה, בית המשפט היה צריך להחליט לגביו. כל דבר שקשור בבנייה וקבלנים וזכיינים, אין לה קשר לעבירה לכאורה שעשה אדם בקטע של בנייה. דיברנו על זה, תומר ואני אז. זו אינה הזדמנות להתחשבן עם האנשים האלה. אנחנו רוצים ניסוחים שיהיו מקובלים בעניין הזה. אני דורש. זה לא יעבור במתכונת הנוכחית.

אני רק רוצה אדוני היושב-ראש, להסביר מה כתוב מבחינת המתכונת. נאמרו פה אמירות שכביכול אנחנו מציעים להתעלם או למחוק את זכויותיו של מי- - -

לא, להתחשבן איתו.

לא להתחשבן איתו. אני רוצה לחדד מה הסעיף אומר. אם יש צורך לתקן את הנוסח, נעשה זאת. כפי שנאמר פה מתחילת הדיונים בהצעת החוק, אנו בכלל מדברים על פנייה לבית משפט כדי שיוכל להחליף חתימה של דייר שמסרב לעסקת פינוי בינוי מטעמים בלתי סבירים. דיברנו כל הזמן על רוב מיוחס של 80% שמבקשים להורידו לשני-שלישים בהצעה שלנו. הסעיף שאנו מדברים עליו עכשיו, שעניינו בעבירות בנייה או בשימוש שלא כדין בנכס, הוא לא מבקש להתעלם מזכויותיו של מי שעשה עבירת בנייה. בסך הכול אנו מציעים משהו אחר. אנחנו אומרים: עדיין צריך לפנות לבית משפט, את ההליכים בבית משפט יש למצות על כל המשתמע על כך. כל מה שאנו אומרים – על-מנת להגיע לבית משפט, רק לשם כך, אותו אדם שעשה עבירת בנייה או שהשתלט על רכוש משותף בבית המשותף, אפשר להתעלם מזכויותיו רק לצורך החישוב של ה-80% או השני-שלישים. אנחנו לא מבקשים למחוק את זכויותיו, אף אחד לא מבקש להתעלם מהזכויות הקנייניות שלו.

למה אתה מבקש את זה? זה עניין שלך? זה עניין משפטי. אתה צריך להתחשבן איתו על זה? אתם מבינים שאנחנו מבינים את הסעיף. אתה לא מוסמך להתחשבן עם אדם אחרי 30, 40, 50 שנים. מישהו היה צריך לקבוע אם עשה עבירה או לא, ולא אתה. אם אתה בא להתחשבן איתו, כאילו לא דין ולא דיין.

בית המשפט הוא זה שיצטרך לדון ולקבוע לא רק האם יש עבירת בנייה כן או לא. אנו מבקשים שיהיה קשר סיבתי בין אותה עבירת בנייה או השתלטות על רכוש משותף לסירוב שלו לעסקת פינוי בינוי. החשש שלנו הוא שאותו אדם שהשתלט על רכוש, פשוט נהנה- - -

איך אתה יודע?

בית המשפט צריך לקבוע.

אני רוצה להסביר. אנחנו כאן לא בתביעה עירונית אלא בחקיקה שמנסה לקדם פינוי בינוי. אני מזכיר – תיארנו כאן בהרחבה וגם המשנה ליועץ תיאר את העבודה שנעשתה. אנחנו זיהינו שאחת הבעיות שאנו צריכים להתמודד איתה, ואני חושב שאפשר להתחבר לרציונל הזה, אדוני היושב-ראש, גם אתה – שבסוף יש מקרים שבהם אנשים לא בתמימות מבצעים עבירות תכנון ובנייה שכרגע אני לא בא לטפל בהן כעבירות תכנון ובנייה. זה לא הכובע שלנו בחקיקה הזאת. אלא שאנחנו מזהים שהעובדה שמחזיקים מבחינתם זכויות לכאורה – יש סימן שאלה על הזכויות האלה – אבל מבחינתם הם מחזיקים כאן שטח, וזה תמריץ שלילי מבחינתם להתקדם לעסקת פינוי בינוי. במצב הזה סברנו שנכון לאפשר לבניין לפנות לבית משפט. אף אחד לא יקבע על דעת עצמו שהאיש הזה בנה כדין או שלא כדין. ואם בית המשפט יחשוב שיש פה עבירת תכנון ובנייה וזו המוטיבציה השלילית שלו להתקדם לעסקת תכנון ובנייה, הוא יוכל לקבוע – שימו לב לנוסח – שזכויותיו או חלק מהן לא יילקחו בחשבון לעניין הסכמתו או אי-הסכמתו לעסקה.

הדובר הקודם אמר שלא מדובר בפגיעה בזכויותיו הקנייניות. זה כל כך כן.

אמרתי שזה לא להתעלם מזכויותיו הקנייניות.

אשאל הפוך. לא ספרנו אותו באחוזים. הגענו לאחוז שמאפשר עסקה. איפה הוא בתמונה? איך תנהג בו?

בואו נדייק את הדיון. אם 50% מהאנשים בבניין החליטו – זה אחד התנאים כאן, רוב כזה – פונים לבית המשפט ובית המשפט קובע שהאיש הזה, אל"ף יש לו שימוש שלא כדין בנכס וההתנגדות שלו נובעת מזה- - -

מי פונה לבית המשפט?

במצב ש-50% מהבניין- - -

הולך הקבלן לתבוע אותו בשם כולם?

ההצעה הממשלתית היתה שהיזם, אבל אנחנו ביקשנו להוריד.

אבל אתה לא יכול להיות צד בתביעה הזאת. זה גורם חיצוני לבניין.

כולם גורמים חיצוניים.

הדיירים לא חיצוניים. אם יש 50% שרוצים את הפינוי בינוי – אין בעיה, שילכו לבית המשפט.

כולם ילכו יחד?

אנחנו מציעים לחברי הכנסת הסדר שאומר: לא נתעלם ממצבים שבהם רכישת שימוש שלא כדין בשטחים מייצר אנרגיה שלילית ועוצר פרויקט טוב, כי מישו כאן בעמדה לא רציונלית.

אתה לא יכול לגרוע אותו מבעלי הזכויות כי יש לו עבירת בנייה.

אם נקבע שזו המוטיבציה השלילית שלו, יוכל- - -

אנחנו לא מתעלמים מזכויותיו.

שאלה נוספת. אני הורשעתי בגניבה, ועכשיו נשפטתי ל-15 שנה בבית סוהר. אין לי תמריץ להסכים לעסקה הזאת. אין קשר בין עבירת בנייה קלה לאיין את הזכויות הקנייניות.

בבקשה.

אני רוצה להציע הצעה שלא קשורה בדיוק לזה אבל זה חלק מזה. דייר שעבר עבירת בנייה – הרחיב את דירתו – בדרך כלל, זה – זה, הוסיף לעצמו שטחי בנייה שלא בהיתר, אני מסכים ששטחי הבנייה הללו לא צריכים לקחת בחשבון בכל הנוגע לחישוב זכויות עתידיות בדירת התמורה כמובן, וגם לא בחלקו היחסי בבניין, וגם הטענה שהוא הרחיב את הדירה לא יכולה להיטען כטענה שהוא צריך לקבל דירה יותר גדולה וכו'. אבל אני לא מוכן ליצור מצב שבו בגלל שאדם עבר עבירת בנייה והוא התנגד למהלך – מסיבותיו; כנראה שזה גם נובע מזה – לגרוע אותו לגמרי מסך הרוב הנדרש. הוא עדיין בעל זכויות בנכס ואין להתעלם מכך ואי-אפשר לפגוע בזכויות האלה. נראה לי גם קשה לתת לבית משפט סמכות לומר: בגלל שאתה מסרב לפינוי בינוי כי הרחבת את הדירה שלך, אני פוסלת אותך מהחלק היחסי הנדרש לצבירה. הרי מדברים פה לא רק על הרוב היחסי אלא שטח הבנייה שבבעלותו. להתעלם משטחי הבנייה שהושגו בחריגת בנייה – זה לא ייחשב לו במניין הזכויות שמגיעות לו או מהזכויות שנחשבות לצורך החזקה בשטחים.

מי יקבע שהוא חרג?

מה שיש לו בהיתר באישור זה שלו.

יש תנאי. לגשת לבית משפט אתה צריך את ה-80% או את השני-שלישים שאנחנו מבקשים להוריד אותם, ואם אין לך אותם, אתה לא יכול להגיע לבית משפט. לפי ההצעה שלך, צריך להתעלם כשמחשבים את החלק היחסי שלו במצב יוצא של איחוד וחלוקה, אתה מציע להתעלם מהזכויות הנוספות שלו ולא לתת לו את החלק הזה. זה מקובל עליי, אבל אי-אפשר לממש את ההצעה שלך כי אם אין לי השני-שלישים חתימות של אנשים שמסכימים, אי-אפשר להגיע לבית משפט.

זה לא נכון. הדיון שאליו מבקשים להתעלם מהזכויות הוא האם להסכים לעסקה או לא. לא בשאלות איזה חלק לוקחים. לגבי השני-שלישים, אם חושבים שהם לא צריכים לכלול, נגיד, את החדר הנוסף שהוא הוסיף, מגישים בקשה לסעד- - - שאומר שהזכויות האלה אינן כדין, מנהלים על זה דין.

זה בדיוק ההצעה – להתעלם מזכויותיו או מחלק מזכויותיו.

ללכת לבית המשפט צריך שני-שלישים?

כן.

אמרתם אבל 50%. אנחנו מערבבים. אתה מצד אחד מדברים על שני-שלישים שמספיקים לתחילת פרויקט. מצד שני, אתם אומרים 505 לתבעו דייר שלא יסכים. תעשו סדר.

נתעלם מעבירות בנייה כעת. לפי ההצעה שלנו אנחנו מבקשים להוריד את ה-80% לשני-שלישים ללא קשר לעברייני בנייה.

זה לא קשור לקטע הזה.

לכן הדרישה של שני-שלישים.

עזוב אותה. דבר לנושא.

לצורך הסעיף הזה אנו מציעים שני דברים: קודם שני, שני-שלישים עדיין צריך להתקיים. אם יש עבריין בנייה, לצורך החישוב של השני-שלישים אפשר להתעלם מחלק מזכויותיו – רק לצורך החישוב של שני-שלישים. הדרישה של שני-שלישים עדיין קיימת.

למה להתעלם מזכויותיו? להגיע לשני-שלישים?

בדיוק. רק כדי להגיש תביעה לבית משפט. אני עדיין לא מוחק את זכויותיו, לא מגיע למסקנה שסירובו בלתי-סביר.

מצד אחד, אתה מאפשר לכולם לתבוע אותו – וזה 50% פלוס.

לא, זה 50% פלוס שני-שלישים בהתעלם מהזכויות שלו. זה צריך לעמוד בשני תנאים.

אתה מבקש לתבוע אותו באמצעות 50% פלוס אחד, ואתה מבקש לגרוע אותו מסך הכול כדי להגיע לשני-שלישים.

רק לצורך התביעה. עדיין הוא יכול לטעון במסגרת הדיון: הסירוב שלי סביר, כי הם לא הציעו לי מה שצריך להציע לי, כי העסקה לא כלכלית. הוא יכול לטעון מה שכל דייר שמסרב לעסקת פינוי בינוי יכול לטעון בבית משפט, ושופט עדיין יכול להגיע למסקנה שלמרות שהוא עבריין בנייה והשתלט על שטח שלא שלו, עדיין יגיע למסקנה שסירובו עדיין סביר.

אנחנו מתקשים לאכול את הסעיף הזה. המשפטנים – צריך לשבור את הראש כדי שיביא משהו שיתלבש. אי-אפשר לקבל את הסעיפים האלה. בבקשה.

דיברנו על הסעיף הזה גם בתוך הוועדה וגם מחוצה לה. ביקשנו שתבצעו מדרג בין חומרת עבירות הבנייה, בין קלות לקשות. ביצעתם משהו כזה?

חשבנו על זה מלכתחילה והגענו למסקנה שלא תהיה דרך לפרט מראש כל עבירה מה חומרתה. לכן ההצעה היום שבית המשפט יכול להתעלם מזכויותיו או מחלקן, ולמה התעקשנו להכניס חלקן – כי אם בית משפט מגיע למסקנה שהעבירה לא מספיק חמורה, יכול לומר: אני מתעלם רק מ-5% מזכויותיו. לכן אנחנו רוצים להשאיר את זה לשיקול דעת בית משפט.

אני מצטרף לדברי היושב-ראש. גם דעתי לא נחה מהסעיף.

אני רוצה לעזור לכם להבין – קודם כל, רוב המקרים זה לא שכולם הרחיבו או סגרו מרפסות אלא יש אחד בדירת הקרקע שעשה לו גינה ציבורית. אגב, הגב' אמה שהיתה פה וריגשה את כולנו – הסיבה היחידה שכרגע אי-אפשר להגיש שם תביעה זה בשל דייר שבנה באופן לא חוקי, יש צו הריסה, יש הערת אזהרה ואף אחד לא אוכף את זה. לחשוב שדיירים חיים בבניין, ובדרך כלל יש אחד אגרסיבי שמשתלט ומחר ייקחו עורך דין לתבוע אותו – לא קורה- - -

אתה מצדיק את הסעיף.

כן. מה קורה – היזם בלית ברירה בא לדייר שרוצה את הפרויקט, נותן לו תמורה אבל מפחית את זה מהדיירים.

אני מבין. אני מתווכח עם מה שהוא רוצה לעשות.

הפרויקט של הגב' אמה תלוי כרגע על בלימה בדיוק בשל כך. אני באמת לא חושב שמענישים פה את הסרבנים. אם כבר, מענישים את אלה שרוצים את הפרויקט והוא מונע מהם. בית משפט יכריע. מה שאמר חבר הכנסת גינזבורג – אנחנו נשמח לקבוע בוק שחריגת בנייה מהווה עילה של בלתי-סביר, אבל אי-אפשר להגיש את התביעה.

אנחנו סיכמנו שלא משתמשים במונח סרבנים. זה היה בישיבה הראשונה של הוועדה.

איך אתה קורא לאותו דייר?

אתה עכשיו כאילו מסביר לי למה אני צריך להסכים עם הסעיף. תודה. בבקשה.

אני רק מזכיר מה שאמרו פה רבות, שזה לא מגיע לבית המשפט. לפעמים הם מתהדרים בכך שזה לא מגיע לבית המשפט ומגיעים להסכמות. ברור שהסעיף הזה ישמש ככלי איום. זה לא יגיע לבתי משפט.

אבל נאמר יותר מפעם אחת שמקרים מעטים מאוד הגיעו לבית המשפט, אז למה צריך לאיים בבית משפט? כי העניין הוא לספור אחוזים. שיישאר מאלה שלא חתמו. למה לאיים עליו?

כשכלו כל הקיצים ולא מצליחים להגיע להסכמות בדרך טובה, לפעמים נאלצים- --

לאיים. בבקשה.

שלום, אני יזם וקבלן. מאחוריי 19 פרויקטים שנסתיימו, דיירים מאוכלסים, ויש עוד לא מעט פרטים שנמצאים בתהליכי תכנון וחתימות, אבל החוק הזה נועד לקחת את העגלה הזאת של הפינוי בינוי ולראות איך אנחנו מצעידים אותה קדימה.

תתייחס לסעיף.

בניגוד לאנשים שדיברו פה, אנחנו בחברה גם מחתימים, גם בונים, גם יוזמים, גם מתכננים. אני יושב עם הדיירים בלילות ובימים ומשכנע. יש לא מעט פרויקטים שדיירים בנו בצורה לא חוקית, והחישוב שיש היום לרשות המקומית על השטחים הוא לקחת את המבנה בהיתר הבנייה ולהוסיף 12 מטר. אותו דייר שגנב 30, 40 מטר ואני מחזיר אותו לדירה של 70- - -

אתה מייצג חברה. קבעת פה נורמות, אם הוא גנב, סרבן. אל"ף, מי קבע שהוא גנב? אמרת גנב. בבקשה להתייחס ספציפית לסעיף.

אותו אחד שחרג משטחי הבנייה ואין לו כדאיות אמיתית לקבל רק 12 מטר כי הוא חרג ב-30, אי-אפשר למנות אותו כבן אדם שהוא שווה?

הבנתי. בבקשה.

המחשבה שלנו – הגיעו אלינו אנשים מבתים שבקומת הקרקע לקחו שטחים גדולים ובנו. זה בניגוד גמור בעינינו לבין מי שסגר מרפסת או מי שמשתמש שלא כדין. אני לא קיבלתי רשיון עסק אבל מקבלת אנשים נכים לביתי ולכן חשוב לי להיות בקומת קרקע או במקום נגיש לצורך העניין. לכן אנו מציעים להבחין בין שניים – לא להכניס כל שימוש אלא רק – בסיפא של הסעיף יש פה שניים: בנייה או שימוש שלא כדין. בעינינו זה לא צריך להיות שימוש אלא בנייה אשר לקחה שטח ציבורי. כלומר אם הוא בנה על הגינה וזה לקח לכולם את הגינה- - -

כי אז אפשר לגרוע אותו מהספירה?

אז אפשר לדון אותו בבית משפט.

תתייחסי לסעיף. הסעיף מתייחס לגריעתו מהחישוב. אז אין הסכמה.

אנחנו מציעים שאם הסעיף הזה מתקבל, לשנות אותו ולצמצם אותו בצורה ניכרת – לא כל חריגת בנייה כלומר לא סגירת מרפסת אלא רק חריגה.

את אומרת שלא כל מי שהגדירו כעבריין בקטע הזה ייגרע אלא אנשים בודדים ייגרעו.

איזה בודדים – אלה שגרמו נזק, שלקחו את השטח הציבורי בכוח מהציבור. בית המשפט קובע את זה.

אבל בית המשפט – אשר קבע קביעה בעניינו. או הוא קנס אותו, או נתן צו הריסה עליו.

בית המשפט מחליט רק בסוגיה המאוד ספציפית לצורך החוק המאוד ספציפי לסעיף המאוד ספציפי.

אז מי יחליט אם הוא עבריין?

- - -

אנחנו צריכים לדבר על זה. חבל על הזמן. בבקשה.

לשם שינוי, בחוק הזה אני רוצה לייצג את היזמים. שמענו גם מאנשים שהגיעו פה היום – רוב הבעיות נוצרות פה, וכיוון שאתה עכשיו הגשת חוק שאפשר יהיה לחבר חשמל בלי טופס 4, בדיוק זה הסיפור. מה זה אומר – אתה מגיע לבניין ישן. אנשים נמצאים שם 30, 40 שנה ובגלל שהמערכת לפני 40 שנה עבדה בצורה מסוימת, הוא אפילו לא יודע שהוא עבריין בתיאוריה. סליחה שאני אומר את זה. אתה לא יודע איזה אחוזים אתה מגדיר לעבריינים. תשאל את יואב גלנט כשניסה להתמנות לרמטכ"ל איך הפך לעבריין בן לילה. שאפילו לא היה מודע לזה. שם מתחילות הבעיות הגדולות של היזמים.

הוא לא ידע שהוא בנה על שטח לא שלו?

אתה כתושב רעננה לא מבין אותי. ווליד מבין על מה אני מדבר. החיים במציאות הם הרבה יותר חזקים מזה. למשל, מה שהבאנו שבוע שעבר. נמצא אדם במגרש שיש ש0 35% בנייה והוציא מרפסת לפני 30 שנה. משרד השיכון בנה חצי מהבניינים האלה בלי היתרי בנייה. אני מכיר את התיקים הישנים בעיריית ירושלים. היתרי בנייה הוצאו הרבה פעמים בדיעבד אחרי הרבה שנים. הייתי ראש עיר בעיר ש-1,200 יחידות הדיור הראשונות שלה נבנו בלי היתר בנייה על-ידי משרד השיכון. כשהוציאו את ההיתרים, הוציאו תוכניות, הגישו כדי לחתום מהר לפני שמבקר המדינה יעשה בלגאן.

לצורך העניין מה אתה מציע?

אם תיתנו אפשרות ליזמים כן לפצות ולהוציא את זה מפה, תפתרו את הבעיה של ה-80%.

טוב.

שיתבעו אותו, יוציאו אותו ממניין האנשים שצריכים להסכים.

הסעיף הזה מדבר על הוצאתו מהחישוב לשני-שלישים.

אם תיתן אפשרות ליזם להכיר בבנייה הזאת לא תצטרך להוציא אותו.

אתה טוען, כי אז הוא יצטרף למסכימים. מה זה טופס 4? משהו שנכתב בהצעת חוק שצריך להביא אותו כדי להתחבר. המחוקק קבע שזה לא רלוונטי לסוגיה כלשהי. אין טופס קדוש. יש צורך לחשוב על זה. חבל על הזמן.

אם הייתם מכירים במסתור כביסה ולא אומרים את זה ב-12 מטר, היזמים לא היו מבזבזים את זמנם על ניהול משא ומתן עקר.

אדוני היושב-ראש, נבחן את זה שוב. אנחנו רואים פה בעיה אמיתית שצריכה פתרון אבל יכול להיות שיש לדייק אותו.

מיצינו את הנושא. גם דיברנו על זה בדיונים הקודמים. דיברתי על זה עם אלעזר לפני שהתחילו הדיונים בוועדה. בבקשה, רעות.

פסקה (5), עמ' 13. בסעיף 4 , במקום "כדירה אחת בלבד" יבוא "כמי שבבעלותו שלושים אחוזים.

הסעיף החוק הקיים נועד להגן על הדיירים המתגוררים במתחם, והוא קובע שאם לבעלים מסוימים יש יותר מ-30% מהדירות בבניין, הוא ייחשב כבעל דירה אחת בלבד. במסגרת הצעת החוק כולה יש שינוי תפיסה ממשלתי בעניין שמבקש לחזק מאוד את מעמד בעלי דירות של משקיעים שלא מתגוררים בנכס, גם בנושא של המיסוי, גם בנושא של אפשרות של משקיעים מוסדיים להשקיע בפרויקטים של התחדשות עירונית כמשקיעים ולקבל הטבות מס גם לקרנות להשקעה במקרקעין וגם למשקיעים אחרים וגם הטבות במס שבח שעד היום לא היו ניתנות למשקיעים. במסגרת זו גם מציעים הצעה כאן, לחזק את מעמדם במסגרת ההצבעות כך שלא ייחשבו כדירה אחת אלא כ-30% או יותר. הממשלה הציעה נוסחה שחשבנו שמרחיקת לכת מדי.

מה שמסומן בצהוב ומחוק.

ההערה לא מוסכמת עלינו.

אז אסביר מה הממשלה הציעה ואז אומר מה לדעתנו נכון. הממשלה הציעה נוסחה שמתייחסת למצב היוצא של בעל הדירה המשקיע. היא יוצרת מצב שבו מתחשבים כמעט במלוא הזכויות שיש לו בפועל, קצת פחות ממה שיש לו בפועל. לדעתנו ההתייחסות אליו כבעל דירה אחת, כפי שהוא במצב כיום, הוא קיצוני מדי – יכול להיות שיש לו 60% מהדירות בבניין והוא ייחשב דירה אחת – זה קיצוני. אנחנו הצענו שאם יש לו יותר מדירה אחת ויש לו יותר מ-30%, הוא ייחשב כ-30%. כמובן אפשר לדון בשאלה כמה אנו רוצים להתחשב במשקיע. ככל שאנו מגדילים את יכולת ההתחשבות בו- - -

זה מקרי קצה, שהיום איך שהחוק הקיים מתייחס אליהם זה בצורה מאוד קיצוני. למשל, אם היום למישהו יש 90% מבניין- - -

מקרים לא טובים יוצרים חוקים לא טובים.

היום במקרה הקיצוני אם למישהו יש 70%, 80%, 90% בפרויקט – כל מה שמעל 30% - נספר כדירה אחת. כלומר הוא יכול להיהפך למיעוט. מה שאנו מציעים, והיה לנו שיח פנימי בממשלה – הדבר הלכאורה טריוויאלי ומתבקש, אם לאדם יש 505, למה שלא יתייחסו אליו כ-50%? למה להתייחס אחרת? לומר לו: קולך יישמע פחות. עלו גם קולות שאמרו: יש צורך לאזן, שאותו אדם שמשקיע ויש לו דירות רבות, לא יכפה את דעתו.

למישהו יש מעל 30% מהדירות בפרויקט, הוא יקבל 30% פלוס מחצית מההפרש שבין ה-30% לבין מה שיש לו. למשל, אם יש לו 60%, זה 30 ועוד 15 כי זה הפער בין 60 ל-30. הוא ייחשב 45. כך גם וידאנו שהוא לא יכול להפוך לרוב מכריע בעצמו. תמיד הוא יצטרך עוד אדם – אנחנו לא מכירים הרבה בניינים עם 90%, אבל גם אם יש אחד כזה לא יכול להיות רוב. אם יש לו 90%, זה הופך ל-60. זה באמת מקרה קיצון.

בגלל שאין בפנינו נתונים, אנו גם לא יודעים לומר כמה מקרי קיצון כאלה יש.

הסעיף הזה נוסף כי פגשתם את זה בשטח?

הדרך לפגוש את זה בשטח היא כמעט בלתי אפשרית, כי בסוף היום החסם הוא כל כך גדול – סופרים אותך כדירה אחת. קולך לא נשמע. אתה יודע שאם יש לך 50%, בקושי יספרו אותך.

זה לא מעודד לרכוש דירות – כלומר שכדאי לבעל עניין לרכוש דירות מאותם דיירים מסתייגים או אחרים כדי להגיע לרוב הנדרש?

אם אדם מגיע בעסקה עם דיירים שלא רוצים את הפרויקט, ומגיע איתם לעסקה – הוא לא מכריח אותם. הוא לא יכול לכפות את דעתו. לא מדברים על יזם. שני אנשים פרטיים בעסקת רכישה. אם מישהו רוצה לרכוש נתח משמעותי מפרויקט, הוא יכול לעשות זאת. זה אירוע חוזי.

אני בעד תיקון לסעיף.

בבקשה.

אנחנו כמובן מתנגדים מאוד לעניין. להפך, אנו סבורים שמי שצריך לקבל החלטות זה מי שגר במקום. בית מגורים הוא בית מגורים. אנחנו לא מדברים על מה קורה עם אנשים שיש להם מניות בחברה, כמה אחוז צריך כדי לכפות קניית מניות בחברה. אנחנו מדברים על בית מגורים של אדם, וכל הדיון הזה מדבר על דברים שהם בעלי משמעות שמעבר לכספיים – הקשר של אדם לשכונה ולחברים שלו, מקום שגדל וכו'.

כלומר מי שרכש אין לו זכות הצבעה?

לדעתנו, מי שצריך להצביע- - -

יעל, את מציעה לחזור לנוסח הממשלתי?

אני מציעה להישאר בנוסח הממשלתי. זה המנגנון המאזן בהגדרה שלו. להגיד למישהו שקולו לא- --

אולי מחפש משהו באמצע.

מה שהצוות המשפטי הציע, זה באמצע. יעל, את אומרת: נאמר שיש משקיע שיש לו 70%. הוא ייספר ב-50%. נגיד מתחם שיש בו 100 דירות, הוא צריך להביא עוד 16.

הבניין שלו מספיק לו 10%.

כלומר בקרב הגרים שם הוא אפילו במיעוט. יש הבדל בין דירה להשקעה לדירה שאנשים גרים בה. אותו אחד שמשקיע, נאמר ששבעים הדירות שלו גרים שם אנשים בשכירות ואולי הם לא מעוניינים בפרויקט הזה. אז אין להם זכות קניין אבל גם הם אולי נפגעים. כשאדם גר במקום, ואומרים לו: אתה לך עכשיו לשנה, שנתיים, ארבע, תחזור – יהיה לך משהו אחר, יותר טוב. יכול לשקול את השיקול, אבל אדם שלא גר, השיקולים שלו הם אחרים. לכן העמדה שלכם קיצונית מדי והעמדה של תומר סבירה ומאזנת.

אבל העמדה של תומר אומרת שמי שיש לו 30% ומי שיש לו 70% זה אותו דבר. בעולם הקנייני אי-אפשר להשוות.

אז אפשר ללכת לעמדה של בקי – הוא אחד, כי הוא בן אדם אחד.

זה עוד יותר כי אתה אומר שמי שיש לו 70 דירות ומי שיש לו דירה אחת זה אותו דבר.

יש לו 70 והוא לא גר שם.

לפני עשר דיון היה דיון על עברייני בנייה, וביקשנו שם שעברייני בנייה שהשתלטו על שטח של אחרים – להתעלם מחלק מזכויותיהם. נאמר פה שאי-אפשר לפגוע בבניין. מדובר פה על עבריין בנייה. פה אנו מדברים על מישהו שמה שעשה – כן השקיע, וזה עניין שלו. העוול שעשה – שלא גר בדירה ופתאום אפשר להתעלם מהזכויות שלו ומכל מה שמעבר ל-30%. אנו חושבים שהנוסח שקיים בוק וגם ההצעה של תומר עדיין מהווה פגיעה בקניין. אי-אפשר להתייחס למי שיש לו 90% מהדירות כמי שיש לו 30%.

ההצעה ממחישה את האיזון הנדרש. סך הכול, מה אנו אומרים – מי שיש לו מעל 30% יקבל את ה-30, וכל אחוז נוסף מעבר אליו, יקבל חצי ממנו. תהיה בדיוק באמצע.

אנחנו מחליטים וזה נשמע לנו לא סביר, אז או תציע הצעה אחרת או נלך על ההצעה של תומר.

נשאיר את זה ונחליט על זה בהמשך. יעל, תכתבי שאנחנו צריכים לדבר על זה.

אני רוצה להזכיר שיש פרויקטים עם לא מעט דירות ציבוריות שכלולות בהם, ולמדינה לעיתים קשה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, כי יש הרבה מאוד דירות.

כמעט השלמנו ארבע שעות דיונים. אני צריך קצת להתאוורר, לנשום. יש כיבוד בחוץ. נעשה הפסקה של חצי שעה. חוזרים עד 22:00.

(הישיבה נפסקה בשעה 18:58 ונתחדשה בשעה 19:32.)

חברי הכנסת, אנחנו ממשיכים בדיון בדיוק במקום שבו הפסקנו. הנושא שבו סיימנו די מיצה את עצמו, האוצר יצטרך, ומשרד השיכון, יצטרכו להגיע אלינו עם הצעה שתניח דעתם של חברי הכנסת ברוח הדברים שנשמעו. נמשיך לסעיף הבא.

אנחנו בפסקה (6), עמ' 13. בסעיף 5ב - בסעיף קטן (א), במקום הסיפה החל במילים "בשפה שאינה ידועה לו" יבוא "באחת מנסיבות אלה (בסעיף זה – החתמה פוגענית): (1) בעל הדירה חתם על העסקה בשפה שאינה מובנת לו, בלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה המובנת. (2) היזם או מי מטעמו ניצל, לצורך החתימה, את מוגבלותו הרפואית, הנפשית או השכלית של בעל דירה, כשהיזם או מי מטעמו ידע או היה עליו לדעת על קיומה של מוגבלות כאמור; (3) היזם או מי מטעמו הציג את עצמו לבעל הדירה, לצורך ההתקשרות בעסקה, באופן כוזב מטעה כנציג מטעם רשות ציבורית; (4) היזם או מי מטעמו מסר לבעל הדירה מידע כוזב מטעה, לרבות מידע כוזב מטעה על אודות מספר בעלי הדירות שהסכימו לעסקה עד ליום ההחתמה, או מידע כוזב מטעה על אודות תנאי העסקה שסוכמו עם בעלי הדירות האחרים. (ב) בסעיף קטן (ב), במקום "כאמור בסעיף קטן (א) " יבוא "החתמה פוגענית".

מי מסביר?

החתמה פוגענית. במסגרת התיקון הזה אנו רוצים לעשות המשגה של התנהגות שאנו רוצים לקעקע לחלוטין. זה אחד התיקונים שאנו מנסים לעשות כדי להיטיב עם הדיירים או לפחות לסייע להם להתמודד עם התנהגויות פוגעניות. לצורך כך אנו קובעים שורת פעולות שאם מתנהגים כך אנו קוראים לזה החתמה פוגענית וניתן לפי ההצעה הזו לבטל את ההתקשרות ככל שאנו מראים או שההצעה נחתמה בשפה שאינה מובנת או היא מושתתת על הטעיה, מצג כוזב, או הצגת את עצמך כנציג רשות ציבורית שהיא אחרת וכו'.

ראיתי את ההערה של היועץ המשפטי ואתייחס לפחות לחלק מזה. הייעוץ המשפטי אומר ובצדק: אין פה שינוי מהותי של המצב הקיים, ושינוי כזה דרוש כי אנו מדברים על אוכלוסיות מוחלשות שמגיעות לממונה על פניות דיירים שהיא זו שמקבלת את הסמכות לבטל את ההתקשרות.

האמירה כמובן נכונה. אין פה שינוי של המצב המהותי אבל יש פה חידוד שלו ויש פה אמירה שנותנת קונקרטיזציה להתנהלות הקיימת בשוק ואומרת: הפעולות הללו הן פעולות- - -

השאלה היא איך משפרים את המצב – לא איך מחדדים אותו.

יש כמה מדרגים שלכאורה אפשר ללכת. אפשר ללכת ולומר: נהפוך את הממונה היום להיות טריבונל שיפוטי, שזה אירוע בפני עצמו, משמעותי, שצריך לשנות לחלוטין את מעמדה. זה לא ההסדר שמוצע פה. ואז אמרנו: אולי ננסה ללכת בכל זאת צעד קדימה ולהחיל על המקרים האלה הסדר הדומה לזה שהחלנו על פקיעת עסקאות, היינו ככל שמתקיימות הנסיבות האלה, העסקה תיחשב בטלה, היינו הדייר- - -

להוסיף לחוק?

אני מנסה להשיב וקצת להתקרב לבקשה של הייעוץ המשפטי, בואו תחזקו את ההסדר – אני אומרת: קצת. הייעוץ המשפטי סבר שיש מקום לחזק את ההסדר. כדי לחזקו, אני אומרת: הבה נאמר בטל, ואז משמעות הדבר שההתנהלות תהיה כזו: דייר שסבור שהתקיימו נסיבות שמצדיקות את הבטלות מודיע ליזם: אתה החתמת אותי על הסכם בהחתמה פוגענית מאחר ש – ולכן אני רואה את ההסכם כבטל. כדי לאשר את זה, הוא יהיה רשאי לקבל את הממונה. היא תקבל החלטה שמשמעותה ראיה לכאורה כי זו סמכותה. היזם באותו הליך יוכל לנסות להוכיח אחרת. אם הממונה תקבע שמדובר בהחתמה פוגענית, יהיה היפוך נטל הראיה כשמגיעים לבית משפט.

מהניסיון שלנו עד כה, ההידיינויות בפני הממונה הרבה מאוד פעמים מביאות למצב שיש התפשרות בין שני הצדדים במובן זה שהיזם אומר: אני מוותר על ההסכם, מוותר על החתימה שלך ומתחיל לנהל דיון מחדש, או הממונה מקבלת החלטה ומפרסמת אותה. פרסום כזה כשלעצמו גם הוא גורם מרתיע כי אף יזם לא רוצה שיהיו החלטות שקובעות שהוא החתים בהחתמה פוגענית באתר של הרשות הממשלתית. אני חושבת שזה לא נותן את הפתרון האופטימלי, אני מבינה מה הייעוץ המשפטי לוועדה היה רוצה אבל נדמה לי שהפתרון הזה כן מקרב אותנו קצת יותר לפתרון נכון יותר מבחינת הדייר.

אני לא מבין – ההפניה לסעיף 7 לחוק הרשות לתכנון עירונית – איזה סעדים אם פונים אליכם? זה סתם פה ממונה על פניות?

אין לה סמכות לתת סעד.

אז מה המשמעות של סעיף ב – על בירור פנייה בעניין יחולו הוראות סעיף 7?

זה הסעיף שמדבר על סמכותה לדון בפניות של דיירים כנגד כל גורם אחר שמעורב בהליך ההתחדשות ולקבל החלטה. ההחלטה היא ראיה לכאורה. היא יכולה לומר: אני מוצאת שבנסיבות שנדונו בפניי מדובר בהחתמה פוגענית ולכן העסקה אכן בטלה. עם זה כן אפשר ללכת לבית משפט. השאלה היא מיהו היזם שיהיה מוכן לקחת את הסיכון שהוא ממשיך לבית משפט עם הסיפור הזה כי הרי הוא זה שצריך להגיש תביעה כנגד המפר.

תודה. בבקשה.

תודה. שתי הערות. אחת, לגבי מה שנאמר על-ידי עו"ד פרנקל – בתור מי שבשטח, החלטות הממונה קובעות נורמות. רוב היזמים לא רוצים שהפרסום נגדם יהיה שלילי כי הם בונים מוניטין, מבקשים להיבחר מיום ליום על-ידי יזמים. יש משמעות לעובדה שהדברים מפורסמים, אבל זו לא היתה ההערה שלנו. ההערה שלנו, לגבי החתמה פוגענית – רואים זאת כמובן כדבר טוב ומבורך. אין מטרה לעשות החתמות כאלה.

הערה טכנית שיש לה משמעות מהותית – לגבי הסעיף הראשון, כתוב שבעל הדירה חתם על העסקה בשפה שאינה מובנת לו, בלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה המובנת לו. זה סעיף מבחינתנו שמעלה כשל כי אנו סבורים שלא היזם צריך להסביר את ההסבר לדייר אלא בא כוחם של הדיירים. גם היום בחוק קבעו שצריך לעשות כנסים, להסביר להם. המגמה היא לתת לדיירים להתארגן עצמאית וכו'. פה בעצם מחייבים את היזם להסביר.

החובה היא על היזם לפני הכול. חזקה או בעל הדירה שמי מטעמו יאושש את דברי היזם, אבל החובה של הסעיף הזה היא על היזם. כתוב: היזם או מי מטעמו של היזם.

זה בנוסף. אם יש חובה על עורך דין שלו שיסביר לו – הוא יעשה את זה. אנחנו רוצים שגם היזם.

פנייה כזאת מגיעה מטעם בא כוח הדיירים, אנחנו מממנים חברה או מישהו שמתרגם את החוזה לשפה שלו, ולאחר מכן בא כוח הדיירים מסביר לו. הרי אי-אפשר להטיל את הנטל הזה עלינו. יגידו: הוא לא דובר שפה כזו או אחרת. אני לא שופט בזה.

לפני שנתיים תוקן החוק באופן שמחייב לעשות כנסים ולשלוח תקציר של עיקרי העסקה. לא אחת דווקא עורכי דין של דיירים מבקשים שהיזם ינסח את זה. אנו חושבים- - -

החוק היום אומר אותו דבר. לא שמעתי שהעליתם את זה כדבר בעייתי וכו'. זה מה שכתוב היום בחוק. לקחו את המשפט הקיים בחוק וניפחו אותו.

במקום שפה ידועה כתבנו שפה מובנת.

אם חושבים על הטיעון הזה, הוא פועל לחינוך שוק נכון יותר, כי בפועל מי שיוציא את התקצירים- - -

הסעיף הזה הוא רוצה להטיל עליך את החובה, שאתה כיזם תדע שאתה לא יכול להחתים את הדייר על החוזה שהוא לא הבין אותו ומבלי שהסבירו לו בשפה שמובנת לו. החובה היא עליך לדאוג שיסבירו לו בשפה שיבינו. אם הוא רוצה לקחת בא כוח שלו שיסביר לו גם כן לראות שמישהו לא עבד עליו – זה בסדר, אבל החובה מוטלת על היזם כי ההסכם בסוף הוא בין בעל הדירה ליזם.

אני חושב שהיזם לא אובייקטיבי. לכן אני אומר את זה. לכן אולי ננסח את זה – באופן שיאפשר גם את מה שאתה אומר. כלומר שגם הסבירו לו ותשאירו את השאלה מי הסביר לו. אחר כך צריך להוכיח שהסבירו לו.

בבקשה.

הייתי מבקש לשמוע דעתו של היועץ המשפטי לגבי הרחבת הנושא הזה, שגם מישהו שמקבל רושם שהוא מהרשות ולא רק מציג שהוא מהרשות, כלומר לחייב את היזם בכל החובות המוגדרות בסעיף החתמה פוגענית כפי שמופיע בחוק פינוי בינוי החדש. הנוסח הקיים מצמצם יותר ומכיל קר את ההצגה הכוזבת כנציג מטעם הרשות המקומית כי לפעמים, תומר, נוצר רושם ולא רק כי מישהו מציג עצמו ככזה אלא נותנים לדיירים – בדרך כלל משכבות מוחלשות יותר – להבין. לכן הייתי מבקש להרחיב – לא רק במובן של מבין את פרטי ההסכם אלא גם מבין היטב מי עומד מולו. שזה לא נציג מהרשות.

אני חושבת שזה נכון כי הרבה פעמים יוצרים סיטואציה ואפשר להבין ממנו. יש בכך טעם.

ננסה לדייק את הנוסח.

אדוני היושב-ראש, כבר פעם שנייה הערב שהערה שלי מתקבלת.

זה רק אומר שאתה צריך להיות נוכח יותר בדיוני ועדת הפנים של הכנסת. בבקשה.

אם אכן זו רשימה סגורה מטריד אותי שההגדרה של החתמה פוגענית לא תהיה רשימה סגורה. אני יכולה להעלות על דעתי עוד מגוון אפשרויות, לפחות בחלק מהארץ – החתמות תחת – הוא לא טוען שהוא רשות ממשלתית. הוא טוען שהוא מטעם הרבנות, מטעם כל מיני גופים שיש להם כוח באזורים מסוימים. זה ודאי לא חתימות שאנו רוצים אותן. השאלה אם אי-אפשר לעשות את זה, שהחתמה פוגענית לרבות הרשימה לעיל, בלי שזה סוגר את האפשרות לטעון שזו החתמה פוגענית בנסיבות אחרות.

בסעיף 4 כתוב שהיזם או מי מטעמו מסר לבעל הדירה מידע מטעה.

אני מבינה שזה אפשרי. לדעתי כשקוראים את זה, נשמע שזה מידע לגבי העסקה, וזה לא לגבי העסקה אם אני אומרת: יבוא עליך קללות, הרב לא מרשה, הוא אמר שבאזור הזה חייבים כי יבנו בית כנסת וכו'.

אנסה לענות. כיוון שהסעד של הסעיף הזה, שברגע שמתקיימת החתמה פוגענית, המשמעות, שהעסקה תהיה בטלה, לכן זה חייב להיות רשימה סגורה. אנחנו לא יכולים לעשות רשימה פתוחה, שכל אחד שיחשוב שהתקיימה אצלו החתמה פוגענית, יקרא לסעיף הזה כאילו העסקה בטלה.

הנוסח שהגשנו, הבטלות מותנית בהחלטת הממונה, אבל מה שעו"ד איריס הסבירה עכשיו שבעקבות הערות שלכם, תומר, ההצעה המשופרת אומרת שככל שמתקיימים אחד התנאים שבסעיף, העסקה בטלה גם אם הממונה לא מחליטה. אם הממונה תחליט, זה יכול לסייע לבעל הדירה שיחזיק בראיה לכאורה שהתנאים שבסעיף התקיימו, אבל הנוסח המשופר שנציע אותו – נצטרך לשלוח נוסח מתוקן – אומר שברגע שמתקיים אחד התנאים, העסקה בטלה גם בלי החלטת הממונה.

אני ממש לא ממליץ על זה.

לכן היה חשוב לי להציף את זה שוב.

לא הבנתי את זה כך. אם זה סעד עצמי כזה, מרחיק לכת – העסקה בטלה – אנשים יודיעו על ביטול עסקאות, כי מישהו אחר ישכנע אותם כרגיל, וזה דבר שיש לחשוב עליו היטב.

אין ספק שיש לזה גם חסרונות. זו אחת הסיבות למה הבאנו את ההצעה במתכונתה הקודמת.

נקבעות בישראל למצבים של רגולטורים שקיבלו סמכויות שהן מעבר לסמכויות שניתנו כאן לממונה, גם אם הם לא טריבונל משפטי הם ממשיכים להיות גוף מינהלי שמקבל החלטות. תדעו שהן קיימות. הדוגמה הידועה ביותר זה ממונה על שוק ההון וביטוח וחיסכון שיכול אולי להכריע בתלונות והכרעותיו מחייבות את שני הצדדים, כלומר אם אתה מגיש תלונה למפקח על הביטוח, והוא מצא שפנייתך מוצדקת, יכול לחייב את חברת הביטוח לפעול לפי החלטתו. יש דוגמאות נוספות לכך.

הפתרון שמוצע כאן, אני חושב שפתרון טוב יותר הוא להשאיר את זה כניתן לביטול אבל לאפשר לדיירים שטוענים שיש להם מצב כזה, לקבל סיוע משפטי מהמדינה בדומה למצבים של ניצולי שואה וכל המצבים האלה ללא מבחני הכנסה, כלומר אם דייר חושב שיש לו בעיה של החתמה פוגענית, יוכל לקבל סיוע מהמדינה לטיפול בכך ללא צורך במבחני הכנסה. אני מודה שזו הצעה מרחיקת לכת.

זה שיעל שותקת, נראה לי שזה סביר.

יש לא מעט פניות לממונה ויש לקחת בחשבון את המשמעויות של סיוע משפטי מעבר לפניות שכרגע היא עוסקת בהן.

יש מחלקה לסיוע משפטי במשרד המשפטים. אמרתי – ללא מבחני הכנסה.

בין שתי ההצעות – המקורית שהבאנו והמשופרת?

את המשופרת אני שומע בפעם הראשונה. על פני הדברים היא נראית בעייתית אבל יש לחשוב על זה.

אולי אומר כדי להניח את דעתך – ההליך בפני הממונה הרי הוא ייחודי. זה לא סדרי דין רגילים של בית משפט; זה הליך שנעשה בצורה מאוד לא פורמלית. אם אדם עומד בפני הממונה ואינו מיוצג – סוג ניהול ההליך, אופיו כזה שהוא מקבל את המקום בצורה יותר מרחיבה בהשוואה להליך משפטי רגילח וסדור. זה כמובן לא פתרון- - -

חשוב להדגיש שהיום פונים הדיירים ברוב המקרים ללא ייעוץ משפטי. היום זה לא בית משפט.

אבל ההחלטה היא כמו בית משפט, והזמנים יותר גרועים מבית משפט. היום עד שמגיעים להחלטה של ממונה הנשמה פורחת וחוזרת ופורחת שוב. לקבל ממנה הכרעה זה דבר קשה.

לא הגבתם על ההצעה של היועץ המשפטי.

לא הייתי מרוכזת. נור היועץ המשפטי של משרד האוצר הגיב. בסוף אנו לא חושבים שנכון להכניס את זה. ברור שיש לזה השלכות כפי שנאמר פה. יש לזה השלכות ישירות תקציביות. זה יכול לעורר בעיה ואין לנו מענה בשלב זה. וכפי שהוצג על-ידי הרשות להתחדשות עירונית, כרגע הדיירים לא מיוצגים וזה לא מהווה מניעה או השפעה על ההכרעות. אם יוכח שאפשר להוכיח עם נתונים- - -

מי יציג אותם? התאחדות הקבלנים?

אם יש הבדל בין מקומות והאם יש בזה כדי להשפיע על הכרעה של הממונה על פניות הדיירים, ייעוץ משפטי ומתי זה קורה והאם זה מאריך את ההליכים או לא, כמובן נעשה בחינה מעמיקה ונראה אם אפשר לקבל זאת.

למה כשמשרדי הממשלה לא עומדים בחוק, לא- - - אבל אם הכנסת לא מעבירה תקציב בזמן, היא מתפזרת מייד ונפלו השמיים? מה קורה אם לא היינו מתפזרים? אנחנו רוצים להעביר תקציב בזמן. פשוט אני שומע יותר מדי דיונים ביותר מדי ועדות על חובות שיש לממשלה שלא מבוצעות, בטח לא כלפי הכנסת, שצריך להביא דיווחים ונתונים. לא מביאים מפרטים והחיים ממשיכים. זו היתה הלצה כמובן.

מה חברי הכנסת מציעים מעבר להצעה החכמה של יוראי? להשאיר את המצב כפי שהוא?

למען האמת זה לא כזה הבדל בין בטל לניתן לביטול. יש פה קושי שלא תהיה פה הצפה של ביטול עסקאות, וראיה לכאורה יש לה היתרונות שלה ויש לה החסרונות שלה. זה לא בהכרח נורא ואיום שאין פה הכרעת בית משפט.

נשאיר את זה כפי שזה.

אז אתם תעבירו נוסח לגבי הממונה?

הנוסח הקיים, אז לא צריך להעביר נוסח נוסף.

למעט החידוד של יוראי – לזה נעביר נוסח.

אני חושב שבהחלט צריך לחזק את הממונה על פניות הדיירים. כבר ב-2015 הצענו את זה.

גם אני חושב. אי-אפשר להסתפק בממונה על הדיירים אצלכם ברשות, בכל הכבוד לרשות. צריך לתת לדיירים את ההגנה הראויה.

ביקשנו את הממשלה לעשות חשיבה בנושא חיזוק סמכויות הממונה, והתשובה שקיבלנו, ונאמרה גם קודם כאן לדעתי, שבעיניהם זה אירוע גדול שהם לא רוצים כרגע לטפל בו.

אנחנו לא חושבים, לפחות לא בשלב הזה, שיש מקום להפוך את הממונה לערכאה שיפוטית, עם כל המשתמע מכך. בסופו של דבר אם נהפוך את זה למשהו שמקביל לערכאה שיפוטית, המשמעות יכולה להיות דרסטית במובן הזה שאם מקבלת החלטה- - -

היום היא ערכאה שיפוטית. החלטה של הממונה כיום על סכסוך שכנים כמוה כהחלטת בית משפט שלום.

לא. לכן המצב המשפטי היום הוא זה שההחלטה שלה מהווה ראיה לכאורה גם בהליך שיפוטי ככל שיתנהל. אחרת אם אנו הופכים אותה למשהו שמקביל לערכאה שיפוטית המשמעות תהיה שיזם שהממונה מקבלת החלטה נגדו אפילו לא יכול- - -

מה עם פנייה למפקח על בתים משותפים? אנחנו משאירים את המצב כפי שהוא, קובעים שזה ראיה. יראו את הקביעה הזאת כראיה. אנחנו מנסים לראות איך אנחנו מגדילים את האירוע או לתת או הגנה, כי אם משאירים את המצב כפי שהוא – אני מכבד את תפקידה והדברים הטובים שהיא בטח עושה, אבל אם מותירים את המצב כפי שהוא, אנחנו לא ביום-יום.

אדוני, כפי שאיריס הציגה קודם, אנחנו מבקשים לשנות את ההצעה הממשלתית ולא להשאיר את המצב כפי שהוא אלא לקבוע שברגע שהתקיימה החתמה פוגענית העסקה תהיה בטלה. זה לא יהיה מותנה באישור או לא באישור של הממונה. היא תוכל לתת אישור כדי שאותו בעל דירה ירגיש מוגן יותר.

לגבי ההצעה, לתת לה סמכויות מעין שיפוטיות או שיפוטיות – היום מי שיכול לבטל עסקה כזו, אם לא היתה הפונקציה הזו בכלל, זה רק בית משפט מחוזי. זה עסקה במקרקעין. לכן מדובר פה בהוספת סמכויות- - -

זה לא מדויק. אם מדובר בהטעיה חוזית, יש לך סעד עצמי של ביטול העסקה והוא צריך לרדוף אחריך לבית משפט.

אני רוצה להשלים. לגבי ההצעה לתת את זה למפקח על המקרקעין – היום המפקח דן רק בסכסוכים שבין בעלי דירות לעצמם. פה מדובר בשחקן שהוא כביכול חיצוני. זה סכסוך בין שני פרטיים – בין בעל דירה ליזם. זה לא מערב את כל הדיירים בבניין. בלי קשר, עשינו בדיקות בתוך משרד המשפטים לגבי אפשרות לעשות את זה. מדובר במשמעויות תקציביות, גם של כוח אדם, גם של היקפי התעסקות, וזה תחום חדש לגמרי שהיום המפקחים לא עוסקים בהם.

בעינינו ברשות העובדה שיש כאן משהו שלא היה קודם זה שונה בתכלית מהכלים שיש היום לממונה. העובדה שאדם קיבל כאן בחוק את היכולת לבטל התקשרות – הניסיון מלמד שאנשים, בעיקר ציבור רחב ולא מקצועי מרגישים חוסר ביטחון לבוא ולומר על דעת עצמו: התקיימו הנסיבות, אני רואה את העסקה כבטלה – יש משמעות לזה שהם יכולים לפנות לממונה שמתקפת את העמדה שלו ואומרת: נכון, התקיימו הנסיבות, וגם אני קובעת שיש פה נסיבות שמצדיקות ביטול. זה לא קיים כיום. הוא חדש לחלוטין. זה רב-משמעות.

אני רוצה לפנות ליערה ניר, עובדת סוציאלית קהילתית לתחום התחדשות עירונית בעיריית ירושלים, לומר דברים.

אני רוצה להתייחס לסעיף שמתייחס לממונה. קודם כל, חשוב לומר שנכון יהיה לעבות את כוח האדם תחת הממונה לפניות ציבור לאור העובדה שאנו רואים יותר ויותר מתחמי התחדשות עירונית ברחבי הארץ, אז נכון יהיה להוסיף תוספת כוח אדם. אנו עובדים עם הממונה באופן ישיר וצמוד גם בהעברת פניות של דיירים וגם בקבלת פניות ממנה.

בנוסף אתייחס לעניין המשפטי. בסופו של דבר הדיירים שפונים וטוענים שהחוזה או ההסכם או התהליך אינו חוקי, לא תמיד יכולים להרשות לעצמם לפנות ליועץ משפטי חיצוני ולשלם עשרות-אלפי שקלים כדי באמת להגיש התנגדות שלהם ולטעון את הטענות שלהם, שהתהליך היה לא תקין. לכן גם לאור הדברים שנאמרו צריך לבנות מנגנון שיאפשר להם לקבל את הסיוע המשפטי. מהניסיון שלנו, היום הממונה נותנת חוות דעת משפטית. היא לא יכולה להוציא פסיקה משפטית, והרבה פעמים בשלב זה הדברים נתקעים כי אין לדיירים אפשרות לפנות לסיוע משפטי אחר.

לכן מה הצעתך?

אל"ף, כפי שאמרתי, לעבות את סמכויות הממונה, שתוכל לתת פסיקה משפטית כמו למשל המפקחת על הבתים המשותפים, שמגיעים אליה התנגדויות של תמ"א, יכולה לפסוק, וכך באמת יש לה האפשרות המשפטית הזו וגם לעבות את החטיבה אצל הרשות. יש לחשוב על מנגנון סיוע לתושבים לסיוע משפטי.

נשאיר את זה בצריך עיון. נתקדם.

23. חוק פינוי ובינוי )עידוד מיזמי פינוי ובינוי( – תחילה והוראת מעבר). (א) על אף הוראת סעיף 34, תחילתו של סעיף 22 לחוק זה, למעט פסקה (3) ביום התחילה של חוק זה. (ב) סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) כנוסחו בסעיף 22(3) לחוק זה, יחול גם על עסקת פינוי ובינוי שנחתמה לפני יום התחילה של פרק זה, ואולם לגבי עסקאות אלה, בסעיף קטן (א) של סעיף 1ד האמור, במקום "מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה" יקראו "מיום תחילתו של פרק ד' לחוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו־2022), התשפ"א–2021.

הסברים.

הם מבקשים שהפרק הזה בחוק יתחיל ב-1 בינואר 2022, ולגבי הסעיף שקובע את תחנות ההשתחררות של הדיירים מעסקאות שלא התקדמו כראוי – לגבי עסקאות שנחתמו לפני החוק כדי למנוע פעולה רטרואקטיבית או רטרוספקטיבית, המניעה תתחיל ביום תחילת החוק, כלומר ב-1 בינואר 2022 ולא ביום החתימה הראשונה על העסקה.

הערות? נמשיך.

24. תיקון חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 – )בפרק זה – חוק המקרקעין)(חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, אחרי סעיף 5ב יבוא: 4 5ג. תוקפה של עסקה לפי תוכנית החיזוק. (א) הוראות סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי יחולו גם לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק, בשינויים המחויבים ובשינוי זה – במקום פסקאות(1) ו-(2) שבסעיף 1ד(א) לחוק האמור יקרא: (1) היזם לא התקשר בעסקה לפי תכנית החיזוק עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף, בתוך 18 חודשים מיום שנחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק; (2) לא נקלטה בקשה להיתר בנייה שהגיש היזם למוסד התכנון המוסמך או שהיזם לא התקשר בעסקה לפי תכנית החיזוק עם השיעור הנדרש לפי סעיף 4 או הרוב המאפשר פנייה למפקח לפי הוראות סעיף 5 או 5א, והכל לפי העניין, בתוך שלוש שנים מיום שנחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק; ואולם, חל עיכוב בקליטת הבקשה בשל החלטה או העדר החלטה של מוסד התכנון או של הרשות המקומית הנוגעת בדבר, תוארך התקופה הקבועה בפסקה זו בהתאם למשך העיכוב ולא יותר משנה;

למה הסיפא הזאת?

פה באים דווקא להקן ולומר שאם היה עיכוב שלא תלוי ביזם- - -

זה קליטת בקשה להיתר. זה תנאים מוקדמים לקליטת בקשה, תנאים מאוד ברורים. אז הוא יגיש סתם משהו לרשות הרישוי, היא לא תקלוט אותה כי היא לא מוכנה.

אבל יכולים להיות מצבים של בעיה טכנית או- - -

שנה? או נקלטה או לא נקלטה. לא נקלטה – הכול בסדר. נקלטה – הלך.

הכוונה היא לא להיבטים טכניים. אנחנו יודעים שיש מקומות שבהם נוצרים דחיות באפשרות לקלוט בקשה.

העסק מאוד ברור. גם הפסקה ברורה. לא נקלטה בקשה בתוך שלוש שנים מיום שנחתמה העסקה – זה מה שכתוב. למה צריך לכתוב: חל עיכוב בקליטה? או נקלט או לא נקלט. יש הגדרה ברורה למה נקלט.

נניח שאנחנו בסוף התקופה ממש. עוד שבוע.

שלא יגישו את הבקשה בסוף התקופה.

או נותנים לו את התקופה או לא. ברגע שנתנו לו תקופה של שנתיים ועכשיו הוא שבוע לפני השנתיים, ולא יכול להגיש את זה.

אבל למה היא תוארך במשך שנה?

לא, תקופת העיכוב.

מי קובע מה זה עיכוב? מה זה עיכוב?

לא יותר משבוע. אם העיכוב הוא חודש, מאריכים את התקופה בחודש.

אדגים. אם פורסם הליך של 77-78 על הכנת תוכנית, יהיה פה עיכוב?

לא יקלטו את התוכנית. בעולם של היום נורא קל לדעת אם בקשה נקלטה או לא.

יכול להיות הבדל של שנתיים בין הגשה לקליטה.

לא דיברתי על הגשה אלא על קליטה.

יש בהליך של אישור הליך שונה מתב"ע. אנחנו מקבלים תיק מידע, לאחר מכן מגישים את התוכנית ומקבעים סל של דברים שיש לעמוד בהם.

זה לא נכון.

זה לא נכון.

מה שאמרת, סל של דברים – זה אחרי שהבקשה נקלטה.

ממש לא. ממש לא נכון. ברישוי יזמים- - -

מאז שיש רישוי יזמים, עניין הקליטה הוא ברור. חד וחלק. אם נקלטה הבקשה, זה עניין גמור. אם לא, למה צריך עיכוב? מה הסיפור? יצור כלאיים שלא כתוב בחוק. מי עיכב? כמה? מה עיכב?

כשאנחנו מקבלים תיק מידע ולאחר מכן מגישים תוכנית לרשות המקומית, יש שלב של קבלת התוכנית. יש צדדים שלא תלויים בנו.

זה מתפרסם לפני שקולטים את הבקשה.

ממש לא. הקליטה ברישוי זמין נעשית כשסיימת את כל התנאים כולל הפרסום. אני עושה את זה מהבוקר עד הערב בכלל הרשויות. אתה לא מקבל עמידה בתנאים אם לא סיימת את כל דרישות הוועדה כולל הפרסום, נקודה.

יש הבדל בין הגשה לקליטה. כשיזם מגיש בקשה להיתר, יש שלב שבו ועדה מקומית צריכה לבדוק שהתקיימו תנאי הסף. לפעמים ועדות מקומיות לוקח להן הרבה מאוד זמן לבצע את הבדיקה ולכן זה לא נקלט, ואז המשמעות של אין קליטה בשביל היזם – שאי-אפשר לבטל איתו את העסקה. לכן השלב שאנו חושבים שהוא הנכון פה זה שלב הקליטה.

אני לא מסכים. אנו יודעים שיש פרקטיקה מאוד נפוצה שכדי לתפוס תור במירכאות, מגישים כדי שיהיה מספר.

זה כבר לא נכון. ברישוי זמין זה לא אפשרי.

בהצעה הממשלתית השלב הוא שלב הקליטה ולא הבקשה.

יש בתקנות תנאים מוקדמים להגשת בקשה להיתר, שכתובים בתקנות. אחרי שעומדים בתנאים האלה, המוקדמים, הבקשה נקלטת. כל עוד לא עומדים בתנאים, אין קליטת בקשה. אם תעמוד בתנאים שקבועים בחוק – זה רק תלוי בך.

נבחן את הסעיף לבקשת הוועדה. יכול להיות שאם נוריד, נצטרך להאריך את המועדים. נביא הצעה מגובשת.

מתי?

מחר. מתי שהיועץ המשפטי יקבע דד ליין.

זה נכון גם לגבי הגשת התוכנית – הסעיף שעברתם עליו קודם. אותה בעיה בדיוק.

וגם בתקנות כתוב מפורשות – יש מועד לקליטה. כתוב: המהנדס יבדוק תוך 45 יום ממועד קליטת הבקשה להיתר, אם מתקיימים התנאים המפורטים להלן וכו'.

אם תראה לי רשות אחת חוץ מתל-אביב שעומדת ב-54 יום, אני מוכן. זה לא קורה גם לא ב-90 וגם לא ב-180.

יש תנאים מוקדמים לקליטה, בקשה להיתר, רישום מקווי, פרטי המקרקעין, נסך רשום, קובץ זה.

יש מישהו ברשות המקומית שבודק אותם תנאים, לכן ההליך הבדיקה הזה – יש רשויות- - -

זה לא נקרא עיכוב בקליטה. זה חלק מהעבודה. לא הבנתי. אם חסרים תנאים, אין קליטה.

נביא נוסח.

אדוני היושב-ראש, לגבי הסעיף הזה, מספר דברים שלא התייחסו אליהם, הסעיף שהוקרא כרגע – אחת, חשוב להבין שהסעיף הזה, כפי שציין עו"ד רוזנר, הוא תמונת ראי של הסעיף שנדון קודם בהקשר לפינוי בינוי. פה זה בהקשר של תמ"א 38.

יש חמישה ימים הודעה למהנדס העיר האם הבקשה נקלטה או לא מרגע הגשת הבקשה במלואה.

האם זה קורה בפועל?

אני לא יודע אם עוברים על החוק, אבל זה לא משנה. אם יש קליטה, הכול בסדר. תוך חמישה ימים צריך להודיע אם נקלטה בקשה או לא. אם לא היתה הודעה, חזקה שנקלטה. בבקשה.

חמש נקודות לגבי הסעיף הזה, שלא התייחסו אליהן. ראשית, הסעיף הזה, כפי שציין עו"ד רוזנר, הוא תמונת ראי לגבי פינוי בינוי. פה זה בהקשר של תמ"א, תוכנית מול היתר. לכן אנו סבורים שמן הראוי, כיוון שזה סעיף שמאזן, גם לקבוע מועדים שונים לגבי השגת הרוב בתמ"א 38 בדומה לפינוי בינוי. זה ברמת האיזון, להוריד את הקוהרנטיות פה.

שתיים, 18 חודשים, כפי שציינו גם בהערות בכתב, הם תקופה קצרה. לגבי נקלטה, ערכנו דיון. אין לי מה להוסיף למעט העובדה שאם בעבר התנאים היו נעשים לפני הקליטה, והמטרה של הסעיף הזה, כפי שניסח את זה עו"ד רוזנר – לאפשר ביטול חוזה במקרים שהיזם לא מקדם תהליכים בתקופה ראויה. לכן הדגש פה הוא לא להעניש את היזם אלא למנוע מצב שהוא לא מעכב. לכן הדיון אם זה ביוזמתו או באשמתו הוא מאוד רלוונטי, ולכן יש לקחת את זה בחשבון.

מעבר לכך, לצערנו אנו רואים הליכים משפטיים – ועדות ערר כאלה ואחרות, גם על תיק מידע וגם על הליכים – אני בעצמי נתקלתי ברשויות שמעכבות חתימה מטעמים כאלה ואחרים. לכן צריך, אם יש הליך משפטי, לא למנות את המועדים הללו.

הערה אחרונה. כדי לאפשר פה איזון מינימלי אני חושב שיש לאפשר לנציגות להאריך את המועד ולכל הפחות לראש הרשות להאריך את המועד. אחרת נגרם פה מצב בלתי-סביר. לכן אני קורא לתקן גם את הסעיף הזה – אני מתכוון אליכם, שיש פיקוח של הרשות שרואה את התמונה כולה. תודה.

עוד הערות? אין?

אותה הערה שהפריעה לחברי הכנסת לגבי הקליטה, אותו דבר צריך להיות נכון גם לגבי קליטת תוכניות בתוכניות פינוי בינוי. גם שם התנאים להגשת תוכנית הם טכניים.

אין על זה ויכוח בכלל. אל תפתחו את זה לעיכובים. זה יעכב ויעשה סתם בלגאן. הקליטה מאוד ברורה לפי התקנות.

הגשת תוכנית היא גם מועד מאוד מוגדר. אני מפנה את הממשלה לפרק הקודם בחוק שמדבר על היטל השבחה ששם יש מועד מאוד מוגדר למהי הגשת תוכנית לפי סעיף 83א1 לחוק. גם שם יש תנאי סף מאוד ברורים ופשוטים. אמנם לא משתמשים במונח נקלטת אבל זה נקרא עמידה בתנאים המוקדמים להגשת תוכנית. ההגדרה הזו מופיעה שם ואין שום סיבה שלא תופיע כאן.

הלאה.

אסיים לקרוא את הסעיף הזה. לעניין זה, "נקלטה בקשה" – בקשה להיתר שנקלטה לפי סעיף 145(א3 ) לחוק התכנון והבנייה.

אין מה לקרוא את זה, אנחנו מורידים את זה.

בסעיף זה – "עסקה לפי תכנית החיזוק", "עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק" – כהגדרתן בסעיף 5(ב1;) "יזם" – כהגדרתו בסעיף 5ב."

25. תיקון חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה( – הוראת מעבר. סעיף 5ג לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) כנוסחו בסעיף 24 לחוק זה, יחול גם על עסקה לפי תכנית החיזוק שנחתמה לפני יום התחילה של פרק זה, ואולם לגבי עסקאות אלה, בסעיף קטן (א) של סעיף 5ג האמור, במקום "מיום שנחתמה עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק" יקראו "מיום התחילה של פרק ד' לחוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו־2022 ,), התשפ"א–2021.

הערות? אין. הלאה.

26. תיקון חוק התחדשות עירונית )הסכמים לארגון עסקאות(. בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז–2017 (בפרק זה – חוק התחדשות עירונית ): (1) סעיף 8 – בטל;. (2) בסעיף 9 במקום "בסעיף 5 ,6 או 8 "יבוא "בסעיפים 5 או 6.

הסברים.

סעיף 8 לחוק לארגון עסקאות נכנס בחוק ההוא במסגרת הדיונים בכנסת בחוק, והוא סעיף ההשתחררות מעסקה עם יזם. הממשלה סברה שצריך להעביר אותו דירה ולשנות קצת את המועדים ואת התנאים. כפי שראיתם, הוא מופיע גם בחוק פינוי בינוי בעידוד עסקאות וגם בחוק חיזוק בתים מפני רעידות אדמה. בשני המקרים ההסדרים שנקבעו דומים מבחינת המהות להסדרים שהיו קיימים בסעיף 8 רק שהמועדים קצת שונו וגם אבני הדרך השונות – עברנו עליהן יחד קודם, לכן מבקשים לבטל.

אז כל סעיף 8 בטל?

האפשרות להשתחרר מעסקה בתנאים טיפה שונים ממה שעכשיו הוצע.

27. חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות)- הוראת מעבר. בלי לגרוע מהוראות סעיפים 23 ו–25 לחוק זה, נחתמה בבית משותף עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק או עסקת פינוי ובינוי ראשונה, בין יום ט' בתמוז התשע"ז (3 ביולי 2017 ) ובין ליום התחילה של פרק זה, יחולו על עסקה לפי תכנית החיזוק או עסקת פינוי ובינוי, באותו בית משותף, הוראות סעיף 8 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), כנוסחו ערב יום התחילה של פרק זה.

מה מיוחד במועד הזה?

זה המועד שבו סעיף 8 האמור נכנס לתוקף. לכן אני חושב שהמינוח הוא לא מבלי לגרוע מהוראות סעיפים 35 ו-25 אלא על אף האמור באותם סעיפים, אם רוצים לשמר את הדין שהיה קיים. זה או-או.

אנחנו מתכוונים בנוסף. מבחינת המועדים, כפי שציינת, תומר, יש ההסדר הקיים ויש ההסדר החדש שגם העברנו אותו מבית לבית וגם שינינו קצת את המועדים. לגבי העסקאות שנחתמו בפרק הזמן שבסעיף 27, אנו רוצים לאפשר לדיירים לבטל עסקה, אם הם מגיעים לפרק הזמן המינימלי או לפי הדין הקיים או- - -

אז תגידו את זה במפורש, כי זה ממש לא מה שמשתמע.

זה בנוסף, לא או-או.

זה לא ברור.

חברים, הסעיף לא ברור. יש פה גם חברי כנסת, גם יועץ משפטי. לא ברור. נסחו אותו אחרת. הלאה.

28. תיקון חוק רשות מקרקעי ישראל. בחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך–1960 )בפרק זה – חוק רשות מקרקעי ישראל (1) בסעיף 2ג (א) סעיף קטן (ב) – בטל; (ב) בסעיף קטן (ד), ההגדרה "קרן להתחדשות עירונית" – תימחק; (2) סעיף 2ד – בטל.

בבקשה.

במסגרת הדיונים בכנסת באחד החוקים הכנסת עמדה על כך שייכנס הסדר במסגרת חוק רשות מקרקעי ישראל שייצור את הקרן להתחדשות עירונית. מטרתם של חברי הכנסת היתה ליצור מנגנון שבאמצעותו יממנו פרויקטים שאינם כדאיים כלכלית באמצעות כספים שהצטברו ברשות מקרקעי ישראל בשל אי-עמידה ביעדי השיווק של קרקעות לבנייה. למרבה הצער, הממשלה לא כיבדה את הוראות החוק ולא הפרישה לקרן. מעבר לכך, נוצרה מחלוקת- - -

לא קיימת מחלוקת.

במסגרת השנים נוצרה מחלוקת בין רשות התחדשות עירונית למשרד האוצר לגבי הסכומים שהיו אמורים להיות מופקדים בקרן. הוויכוחים נעו בין 200 מיליון ל-700 מיליון שקלים. בדיונים בוועדה כאן ננקב לראשונה מספר של סכום שהיה צריך להיות מועבר לקרן של 290 מיליון שקלים. למיטב הבנתי, הרשות להתחדשות עירונית לפחות בעבר חלקה על המספר הזה וחשבה שהסכומים שהיו צריכים להיות מועברים לקרן היו צריכים להיות גבוהים הרבה יותר.

בקשת הממשלה היא כאן לבטל את הקרן ולהעביר את הכספים באמצעות הקצאה תקציבית של סכומים במסגרת החלטת ממשלה שיממנו הסכמי מסגרת לרשויות מקומיות. לפי המוצהר בכלי התקשורת וכו', הרשויות המקומיות שיקבלו את המימון הזה, שמסתכם בכ-500 מיליון שקלים, יהיו אותן רשויות שיש בהן היתכנות כלכלית לביצוע מיזמים של פינוי ובינוי לפי אזורי הביקוש, כך שמטרות הקרן יוחטאו.

אני רוצה לומר דבר-מה לפני שפותחים את הסעיף הזה לדיון. בעיניי זו נקודה מאוד בעייתית בהצעת החוק הזאת. ביטולה של הקרן להתחדשות עירונית בגלל חוסר מעש מכוון של הממשלה היא כמעט שערורייה. הקרן הזו נועדה לקדם התחדשות עירונית באותם מקומות שאין כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית. היא נועדה כדי לאפשר לראות איך אפשר לפתח עוד התחדשות עירונית, וזה שלא הועברו הכספים המיועדים לכך, כפי שקובע החוק, על-ידי משהו מאוד טכני – לא קבעו יעדים אז לא הועברו הכספים. האוצר מצא פטנט. לא נקבע את יעדי השיווק, לא נקבע את הקריטריונים ולכן אפשר לא להעביר את הכסף יותר. זה בעיניי מחדל חמור מאוד של ממשלות ישראל שנתנו לכך יד ואות קין על משרד האוצר שייבש את הקרן הזאת או שלא מילא אותה בכספים הייעודיים.

אומר באופן מיידי. אני לא מתכוון לפגוע בכספים שמיועדים לפיתוח תשתיות במקומות שבהם יש רצון לקדם התחדשות עירונית. זו לא המטרה שלי. מה שהושג בממשלה ביחס לחצי מיליארד שקלים יבורכו. אנו יודעים שבעיקרון זה הולך לאזורי פיתוח, לאזורי ביקוש, כי שם החסמים העיקריים בכל הנוגע לפיתוח – אני לא רוצה לגעת בכך, אבל לא יכול להיות שבשל אותם כספים יבטלו משהו שחשוב, שהיה צריך לתת מענה ובשורה בעיקר לאנשי פריפריה, בעיקר לישובים מרוחקים, בעיקר לישובים שלא יכולים לקיים את ההתחדשות העירונית מעצמם, והקרן היתה אמורה לסייע להם. הם בעיקר יושבים על השבר הסורי אפריקאי, במקומות שבהם היתה אמורה להיות רעידת אדמה, במקומות שבהם חייבים התחדשות עירונית. בכל הישובים המרוחקים, יהודים וערבים - זה ממש לא חשוב – שצריך שם התחדשות עירונית – הקרן צריכה לתת סיוע, והיום אתם באים ומבטלים את הקרן.

אני פה במילוי מקום, אבל ככל שזה תלוי בי, הקרן הזאת לא תבוטל. היא לא צריכה להיות מבוטלת.

אז נמחוק את הסעיף.

זאת נקודה כל כך רגישה, ממש לא בסדר. זה להעביר את הכסף לאזורי הביקוש ולמנוע את הכסף מהפריפריה, מהישובים הקטנים, מהישובים היותר חלשים. מאותן אוכלוסיות שזקוקות לאותה התחדשות עירונית. ולכן הקרן הזאת צריכה להמשיך להתקיים, ובלי לגרוע מהכספים שהושגו, המאוד משמעותיים ביחס להתחדשות ולקידום תשתיות באותם אזורי ביקוש. בבקשה.

מתי הוחלט על הקמת הקרן?

למיטב זיכרוני זה היה ב-2013, אך איני בטוח.

יש שם כסף?

290 מיליון שקל. מהיום שהקימו. הבעיה, שבשלב מסוים הפסיקו.

אז בישראל אין ישובים חלשים, לא צריך לעודד את זה, אז הבקשה לבטל הגיונית.

היו צריכים להמשיך להעביר כסף כי זו הקרן. הם לא קבעו את הקריטריונים, וכל עוד לא נקבעו קריטריונים מוסכמים עם הממשלה, אין איך להעביר, ולכן לא מעבירים כסף, אז זה הוקפא שם.

אני מבין את העמדה שלך, אבל צריך להבין את העמדה שלהם, הממשלה. היא מציעה לבטל את הקרן ואת הסעיף בכלל. אז אולי בסדר-היום של הממשלה אין כוונה לתמוך באמת במקומות שאין כדאיות כלכלית. אולי הם יענו לנו, הממשלה תגיד לנו למה היא מבקשת לבטל את הסעיף. כי אני לא חושב שאף אחד מהם אחראי להשיב על הסעיף הזה.

לא כל הדברים שנאמרו מדויקים. אשמח לדייק. אנחנו הרשות להתחדשות עירונית ודאי – זה הגוף הראשון לפני כל גוף אחד – שמעוניין הזה שהחוק ייצר לנו מקור פרמננטי לטובת התחדשות עירונית. לצערנו – יש לומר ביושר – החקיקה הזאת היתה שנחקקה אגב תיקון שעסק בשכירות ארוכת טווח – לא נושא של התחדשות עירונית, ואגב תיקון שעסק בשכירות ארוכת טווח, נולדה הקרן. לכן היא נולדה בצורה קצת עקומה, בשני מובנים. קודם כל, החיבור המוזר והלא טבעי – אני מזכיר – הכסף נכנס לקרן רק אם הממשלה לא עמדה ביעדי שיווק של שכירות ארוכת טווח. כולנו מבינים שאין באמת קשר בין הדברים אבל זה המנגנון שנקבע בחוק. אם הממשלה לא תשווק מספיק שכירות ארוכת טווח, היא תעביר כסף לקרן גם לפי נוסחה מאוד מורכבת שעליה התווכחו כפי שתואר כאן, אבל הוויכוח הזה לפחות נגמר.

ארוכת טווח ובמחיר מופחת – שני קריטריונים.

נכון. אם רוצים לתקצב קרן לטובת התחדשות עירונית לכאורה לא היתה סיבה לתלות את זה כקנס על אי-עמידה ביעדי שיווק של מוצר נדל"ני מסוג אחר לחלוטין.

נקודה שנייה, חזרתם כמה פעמים על המשפט שהקרן נועדה לתמוך בפעילות התחדשות עירונית באזורים לא כלכליים אז למען ההגינות, גם שלנו, כמי שרצו את המקור הכספי הזה – עוד תקלה בעיניי בחקיקה שהיתה, שסעיף המטרות נוסח בצורה שכוללת כמעט כל דבר שאפשר לחשוב עליו תחת הכותבת התחדשות עירונית, ולשם דיוק הדיון אקריא אותו בקצרה: מטרות הקרן הן סיוע לפעולות התורמות להתחדשות מרכזי הערים הוותיקים, ובכלל זה מבנים המשמשים גם דיירים בדיור ציבורי, סיוע לרשויות מקומיות בהתחדשות עירונית, שדרוג המרחב הציבורי, שיפוץ וחידוש מבנים ותשתיות תוך עדיפות לסיוע למיזמים שעניינם פינוי בינוי, לרבות סיוע בקידום מיזמים שאין בהם כדאיות כלכלית - המילים האלה אכן רומזות לנושא הזה, אבל הן מטרה אחת מתוך רבות - סיוע במימון תחזוקה לטווח ארוך – נושא שעלה פה בוועדה – ועידוד הכללתו של דיור בהישג יד למתחמי התחדשות עירונית.

בקיצור, תקלה שנייה, בעיניי, שמטרות הקרן נוסחו בצורה רחבה מאוד, ואז קרה מה שתיאר היושב-ראש או ממלאו – שנקבעו שנים, נדמה לי 17', 18'. היתה אי-עמידה ביעדים ונוצר סכום שהיה צריך להעביר לקרן ולא הועבר – גם לנו היתה ביקורת על העניין; נלחמנו כדי שזה יקרה בזמנו, ולאחר אותה שנה לא נקבעו יעדים ולכן לכאורה לא היתה אי-עמידה ביעדים ולא היה מקור חוקי שמחייב עוד העברת כספים לקרן. כשאני מסתכל קדימה, אם המנגנון החוקי הזה יישאר בחוק, אנו הראשונים שרוצים- - -

היה מקור חוקי. משרד האוצר כדי לא להעביר את הכסף, החליט לא לקבוע יעדים.

נדגיש שזה לא שלא נקבעו יעדים להשכרה באותן שנים מסיבות שאני לא יודעת לפרט עליהן – לא נקבעו כלל הליכי דיור. בדרך כלל יש יעדים שמדברים לא רק על יעדי דיור להשכרה אלא על יעדי הדיור.

זה נכון. היו שנים שעברה החלטת ממשלה רחבה – 17' ו-18', למיטב זיכרוני, שקבעה יעדים בכל התחומים. אני מזכיר – אנחנו בהתמודדות עם משבר דיור עוד לפני הנושא של התחדשות עירונית, ובתוך זה נקבעו היעדים של שכירות ארוכת טווח. החל מאותה שנה עד היום לא נקבעו יעדים. לכן הקרן הזו, שהיתה אומרה לייצר סכום כל שנה, מזה שנים לא מייצרת.

כשאני מסתכל קדימה, אני אומר, אדוני, אנחנו לא נקבע יעדים, או ייקבעו יעדים שתהיה עמידה בהם – הרי גם זו לא בעיה גדולה. קובעים יעד זעיר, שמרני, ויש עמידה ביעדים. אני כמנהל הרשות אומר לכם – אני לא רואה כסף יוצא מהקרן הזאת אם המנגנון כקום כפי שחוקק.

יש הבדל בין לבטל את הקרן כי לא עשו בו זה לבין לתקן את המנגנון שאתה חושב שהוא עקום. איפה הייתם ארבע שנים? לא בחוק הנכון ולא בטעמים הנכונים?

היינו בקרב ארוך בעניין הזה ובסוף הגענו – עם האתגר שלנו אנו רואים משהו שהוא מעבר לסעיף הזה. האתגר שלנו הוא להרחיב את המעגל של התחדשות עירונית.

אני לא ראיתי שום תוכנית של הממשלה – לא בחוק ההסדרים, לא בשום מקום אחר, שבה יש מאמץ של הממשלה לחזק, לעשות התחדשות עירונית בערים ותיקות שמשמשות גם דיירים בדיור ציבורי, במקומות שבהם מיזמים אין להם כדאיות כלכלית. לא ראיתי את המאמץ הממשלתי בנושא הזה. איפה בית שאן, איפה עפולה, איפה טבריה? איפה כל המקומות הללו שזקוקים לדברים האלה?

עם כל הכבוד לחברי הכנסת, הנושא הזה דובר והוצג. אני מזכיר – תיארנו פה בהרחבה פילוט ראשון מכוח החלטת מועצת מקרקעי ישראל שמאפשר לנו שימוש בכספים של שיווקי קרקעי. קרקע במאות-מיליוני שקלים – זה לא גרושים. קרקע מדינה, ובמסגרת הפילוט בחמש רשויות מקומיות ראשונות במדינת ישראל, ולאחר שהפילוט יסתיים בעוד כחצי שנה תעבור החלטת מועצת מקרקעי ישראל שתאפשר החלה של המודל הזה במעגלים כמו באר שבע ומגדל העמק ונוף הגליל ועוד רשויות פריפריאליות. אתה צודק, אדוני – יכול להיות שיהיה קשה גם בכלי הזה לתת כלי לקריית שמונה, לא הכול בפתרון הזה מושלם, אבל לומר שאנחנו לא עושים דבר כדי להרחיב את מעגלי הפעילות זה לא נכון. זה פילוט. הפילוט הזה הוצג כאן.

אני שמח על הפילוט. כרגע זה פחות מדי, מאוחר מדי. בבקשה.

אני רוצה להרחיב. היה פה ערבוב בין שני כלים – אחד, השכירות ארוכת הטווח והסיפור של התחדשות עירונית. אדגיש שבשכירות ארוכת טווח היעדים, לפחות בשנה האחרונה וגם בזו שלפניה, קופצים – מי שהיה פה בדיונים אחרים על השכירות – הנתונים הוצגו, ומה שיש לנו עכשיו בקנה הם מספרים הרבה יותר גבוהים כי הגענו לשיווקים מבחינת קרקעות- - -

אינסנטיב לא לבטל את הקרן.

לא. בכל יעד שתקבעו פחות או יותר דירה להשכיר עומדים- - - וחורגים ממנו, זה אחד. לכן גם אם נקבע- - -

נקבע יעדים אחרים.

אפשר לעשות בכוח את היעדים כך שיהיה עליהם קנס.

איך המדינה מטפלת במצוקות האלה?

בסוף כשקובעים יעדים, קובעים יעדים לפי משהו ריאלי והצורך. כרגע השיווקים של דירה להשכיר מזמן כבר שם.

הבנו. היעד של שכירות ארוכת טווח או דיור בר-השגה – לא רלוונטי.

אחד החסמים זה הסיפור שהתחדשות עירונית מעמיסה על התשתיות המקומיות ודרך אותם חצי מיליארד אנחנו רוצים ליצור מקור כדי לסייע לרשויות מקומיות.

איפה רוב ההתחדשות העירונית קיימת?

יש פה שיח דיכוטומי שנורא נעים להשתמש בו בין הפריפריה הגיאוגרפית למרכז הגיאוגרפי, ויש לשים דגש על נקודה אחת: הפרויקטים הגדולים – והרשות להתחדשות עירונית מאוד מעורבת בפרויקטים הגדולים האלה – שכונות שלמות. אמנם היא נמצאת במרכז הארץ אבל היא לגמרי פריפריה חברתית. אתן למשל את קריית משה ברחובות. מי שהולך לשם לא יכול להתעלם מהמצוקה של התושבים שם, ממה שקורה שם. אז לומר שדרך הכלי הזה אין מענה גם לאוכלוסייה חלשה יותר וגם למרכזי ערים חלשים יותר- - -

באזור מרכז הארץ, וחזקה עליכם שיש גם אנשים לא מבוססים במרכז העיר – יש בכל עיר כאלה שכונות ומקומות, אבל כל הזמן מתעלמים מהפריפריה או ממי שלא גר במרכז בארץ. לא הגעתם בשום רגע בעשור האחרון להתחדשות עירונית במקומות נדרשים. תמ"א 38, שבאה לחזק מבנים בעיקר במקומות הללו, במקום לתת להם עוד אחוזי בנייה, הבאתם עוד אחוזי בנייה למרכז הארץ. אני יודע, הייתם שם. הייתי בצד הנהנה, אבל גם עכשיו אהיה בצד הנהנה כמי שגר במרכז הארץ. אבל הממשלה לא נותנת מענה למקומות שאין להם שום סיכוי להגיע בלי עזרת הממשלה. לא בהתחדשות עירונית כהתחדשות עירונית, לא בחיזוק מבנים שהיעד הלאומי משנת 2005 ועל זה הוכנה תוכנית שלמה, ארצית. ואין גם עכשיו. והיום מוסיפים חטא על פשע – גם לא עשיתם שום דבר בנושא הזה, גם תמ"א 38 כל פעם התמקדה – כשמצאו שהיא לא רק תוכנית חיזוקית אלא גם תוכנית התחדשות עירונית, ואז גילו את הבוננזה שהיא יכולה לקדם תוכניות בתוך מרכזי ערים – הוסיפו עוד זכויות אבל הם בתוך המרכזים והתעלמו לגמרי מהערים שזקוקות לסיוע הזה, וגם עכשיו. אני מבין את המקום הזה. לא ילך לשכונת הווילות בסביון. אז מה? בבקשה.

אני תמה, למה הממשלה בכלל באה לשאול את דעתה של הכנסת, אם היא מתעלמת מדעתה של הכנסת בפעם הקודמת? קיבלנו פה שיעור די עצוב בכך שאנחנו מחוקקים עקום, ולכן אפשר להתעלם מההוראות שאנחנו קובעים. אני רוצה להזכיר לנציגי הממשלה שאנחנו קובעים את הנורמה ואת החוק ואתם צריכים ליישם אותו. אני לא רוצה בכלל להתייחס לגופו של עניין כי אני מסכים עם כל מילה שאתה אומר, אבל גם החוק הזה להזכירכם, לא עבר בדרך המלך. אנחנו עושים פה דיונים חפוזים על נושאים שישפיעו כלכלית על דורות של אנשים, ומחילים מיליארדי שקלים וזה לא עובר בדרך המלך אלא באיזה תיקון צדדי בחוק ההסדרים. אז כמו שאתם מצפים שאנחנו ניישם או נתייחס ברצינות לחקיקה הזאת, כך אני מבקש שתתייחסו לחקיקות של כנסות קודמות שאתה חושב שהיא עקומה אבל רוב חברי הכנסת אישרו אותה ברוב קולות.

אל תטעה. אנחנו גוף שנלחם לממש אותה.

אבל הסברת שהכול פה נעשה עקום.

והוספת חטא על פשע בכך שהממשלה לא מיישמת את הוראות החוק – מגדירה אותו כעקום ומבקשת לבטל אותו. זאת לא התנהלות תקינה בעיניי.

אמנם מה שיעל אמרה הוא נכון – יש אפשרות לעשות התחדשות עירונית במרכז הארץ כי גם הפריפריה החברתית של ישראל – היתכנות כלכלית יש בה, אבל מה קורה במקומות שבהם אין היתכנות כלכלית, שהם לא במרכז הארץ? ואיתן מנה את הערים – בטבריה, עפולה וגם בדרום. לכן מה הכלים של הממשלה ליישם את זה, לפני שאתם מבטלים כלי – וזה לא מרומז שם; הקראת את הסעיף מילה במילה. אני שמעתי שם הנחיה מפורשת לביצוע. בין היתר יש גם ההנחיה לעשות את זה בפריפריה הגיאוגרפית של ישראל – שם אין היתכנות כלכלית. אני שואל, למה זה לא מבוצע? והפילוטים שהצעת, אדוני, לא מניחים את דעתי ואני מניח שלא מניחים את דעת חברי הכנסת, לכן לפני שמבטלים את הצעת החוק הזו אני מבקש לראות מה הכלים החלופיים שאתם מעמידים לרשות הממשלה שיניחו את דעת חברי הכנסת לטובת העניין הזה, כי להגדיר שהחקיקה שיצאה מהבית הזה היא עקומה ולפיכך אתם לא מיישמים אותה זה זלזול ברצון הריבון והפרה גלויה של החוק וזה לא מקובל עליי לא כטיעון, לא כתירוץ ולא כהתנהלות.

ווליד.

אני קצת רוצה לקלקל לחברים האלה את השמחה, החברים שהם פקידים במשרדי ממשלה הם לא קובעים מדיניות למדינה. מי שקובע את המדיניות זו הממשלה, השרים. אם היתה מדיניות שהממשלה רצתה שתמומש בשטח, אני בטוח שהיו מממשים אותה ולא מתווכחים, אבל אנו יודעים, איתן, ולא רק הממשלה הזו – גם אלה שקדמו לה – אם מישהו מהקברניטים שהנהיגו את המדינה היה רוצה במימוש התוכנית הזו כפי שאתה רואה אותה, אני מניח שהיתה מתבצעת בשטח. אבל לא רוצים.

מה שקורה היום, למעשה אנו מחזקים את החזקים ותוקעים עמוק בתוך האדמה את החלשים. לא משאירים אותם. תוקעים אותם בחולשה שלהם וזה המאפיין את עבודת כל המשרדים. כל הרשתות למיניהן. זה כולל רשויות מקומיות – אתה יודע שיש רשויות חלשות שדפוס התקצוב עושה אותן עוד יותר חלשים. לא משאיר אותם בעמדה שלהם. מרים למעלה את החזקים כי מתגמל אותם על זה שהם חזקים, ואתה חלש אז הוא מעניש אותך. אתה לא מקבל הרבה מאוד מענקים.

לכן אני מבין את התסכול, אבל הם לא אשמים לבד בדבר הזה. הקרן הזו, אם היתה צריכה לעבוד, לא כי הם היו רוצים שהיא תעבוד. אם היא היתה צריכה לעבוד זה בגלל שהממשלה היתה צריכה לתקצב אותה ולהציב לה, לנווט את עבודתה ולהראות להם שהם מעוניינים שהיא תעבוד ותשקיע בישובים פריפריאליים.

העניין הוא שפה לקחו חצי מיליארד שקל מאוד משמעותיים, נתנו אותם להשקעה בשנה וחצי הקרובות – לתקציב הקרוב, וזהו. אין יותר אופק. אין יותר השקעה עתידית. וגם המקום שבו אפשר היה אולי להשיג את ההשקעה- - -

באמצעות הקרן הזאת אפשר לעשות הרב דברים.

לכן איני חושב שצריך לבטל אותה. צריך לתקן את הדברים.

אמרתי בתחילת דבריי שהממשלה תענה, למה הם מבקשים לבטל את זה. אנחנו מבקשים שהממשלה תענה, לא אחד מהחבר'ה פה. אמרתי את זה מההתחלה.

בסוף-בסוף זה משרד האוצר.

אולי גם משרד הבינוי והשיכון. לא רק משרד האוצר.

הוא צריך את הכסף. הוא הביצועיסט.

זה גם עניין של חזון. בסוף הרי יש עניין של חזון. זה פרק מאוד כבד. אנחנו דנים בו כבר פעם רביעית. יש הרבה מאוד סעיפים. היינו רוצים לקבל תשובות. רפורמה כזאת, לפחות בתפיסה שלי, ואני חושבת שאנחנו פה חברי הוועדה די תמימי דעים, היתה צריכה גם להציג לנו תמונת מפה של מדינת ישראל – איפה הולכים לקדם, את מה מתעדפים, איפה ממריצים.

אני לאורך כל הדיון – אגב היום ביתר שאת – יש לי תחושה שפניה של הרפורמה הזאת – אולי לא בכדי התאחדות הקבלנים הם שהציגו לנו את הנתונים. כאילו יש פה הלימה בין הרפורמה לבין דפוסי הפעולה שלהם. אנחנו רוצים לראות פה משב רוח אחר, רענן. זה שאנו רוצים התחדשות עירונית – כולנו רוצים התחדשות עירונית. השאלה איך לעשות אותה, מה הדרך הנכונה לעשות אותה, איך מובילים אותה. מה החזון שלה? יש חזון שעומד מאחוריה?

אני מסכים איתך לחלוטין במובן הזה שאנחנו הגוף שאמון להניע את הדבר הזה. אנחנו צריכים לשים לפניכם את התשובות שלנו לשאלות הגדולות, לחסמים הגדולים – חלק מהם בהצעת החוק וחלק לא.

אני לא נותן ציונים לחקיקה. היינו שמחים אם היה מקור חוקי פרמננטי שמתקצב התחדשות עירונית, והחקיקה שנוצרה היתה חקיקה שקשרה אותו באופן לא טבעי לשכירות ארוכת טווח וקנסה את הממשלה על אי-עמידה ביעדים. כיוון שזה המנגנון שנוצר, הוא לא יצר לנו הכנסה שוטפת ואנו רואים עובדתית בשנים האחרונות – כסף לא עבר מהאפיק הזה. זה מה שאמרתי. אותם סכומים שהקרן היתה צריכה לתקצב אותנו – כפי שתיארתי קודם – היה לנו קרב מאוד קשה כדי לקבל אותם לאורך שנים.

קיבלתם את הכסף או לא במאבק שניהלת?

מעולם לא יצא כסף מהקרן. הסכום שאנו מדברים עליו היה אמור להיצבר- - -

כשאנחנו מסתכלים היום איך אנו מניעים התחדשות עירונית גם באזורי ביקוש וגם באזורי פריפריה, הכלים שאנו שמים על השולחן לטעמנו זה – את הכסף שתואר קודם אנו רוצים לקחת אותו לטובת פתרון תשתיות, חסמי תשתית באותן שכונות חלשות במרכז הארץ כי שם נכון להיום יש התחדשות עירונית, אבל אנו מודעים לחלוטין – ואני הראשון שמרים את הדגל הזה – עוד לא הצלחנו להרחיב את מעגלי ההתחדשות העירונית לאזורים יותר מרוחקים, יותר פריפריאליים, והכלי המקצועי שאנחנו סבורים – זו עמדתנו המקצועית. אנו עוסקים בזה יום-יום. יש צוות רחב שעוסק בזה ועוד גדול מזה ברשות – הפתרון הנכון יותר שאנחנו רואים היום להרחבת הפעילות של התחדשות עירונית לכיוון פריפריה הוא הכלי שתיארתי קודם – שימוש בהכנסות לטובת מימון. אתה משווק קרקעות, מכניס כספים.

איפה זה כתוב?

לא כתוב. לכן לא אתם יכולים לתת את התשובה. אתה יכול לתת תשובה מקצועית. זה בסדר.

נכון. אנחנו לא קובעי מדיניות.

אתה בכלל לא צריך להגיב על החוק הזה, כי אתה לא אמור להיות זה שמעודד את ביטול הקרן.

אתם באים למועצת מקרקעי ישראל- - -

אני לא מבין למה אתה בכלל מגן על הסעיף הזה. זה חוק שנוגע למקרקעי ישראל. הכסף אמור להגיע לרשות שלך, אתה אמור ליהנות ממנו.

אני מתאר לחברי הכנסת את האופן שבו אנו מטפלים באתגרים שבפנינו.

אין שום סיבה בחוק התחדשות עירונית לבטל את סעיף 2ג ו-2ד בחוק מקרעי ישראל. שום סיבה.

אנחנו רוצים לקדם פתרון לפריפריה וגם- - -

אבל אתם לא מביאים פתרון לפריפריה באמת.

זה לא מופיע פה.

זה לא חלק מהחקיקה הזאת.

תוכניות התחדשות עירונית, מה שנעשות היום, לא עולות כסף למדינה. מי עושה את זה – החבר'ה משם משלמים הכול.

חלק אנחנו מתכננים ומממנים.

אם נבקש מכם סכומים, נדע שזה לא רציני. העלויות הרציניות אתם לא נושאים בהן. לכן הסעיף הזה, אם נרצה שימשיך, או שהוא יושקע לחלוטין במקומות שאי-אפשר לעשות בהם התחדשות עירונית על חשבון אלה שאין להם כדאיות כלכלית לעשות אותו או שלא צריך אותו. זו דעתי.

צריך אותו מאוד. צריך לדייק אותו.

אבל שיהיה תעדוף.

היום גם צריך אותו, רק שחסמו אותו. החליטו לא להחליט כדי לא להכניס כסף לשם. אנחנו לא מבינים?

גם אמרנו בדיון הראשון – גם החקיקה הזאת של התחדשות עירונית היא חלק מחקיקה כוללת בעולמות הדיור, ואתם מכירים את מרביתה. אנחנו כרגע נמצאים בעליית מחירים מאוד משמעותית. אנו רואים שאנו לא מצליחים לגרום לעליית ההיצע של יחידות הדיור בישראל, וקצב גידול האוכלוסייה ממשיך. אנחנו מבינים שאנו צריכים פתרונות מיידיים לסוגיה הזאת. לכן אנו צריכים לראות איך אנו מייצרים עוד תוספות יחידות דיור בארץ.

באזורי ביקוש יש לחץ יותר גדול של אוכלוסייה להיצע יחידות דיור והדרך היחידה שלנו, כי אין שם קרקעות מדינה, בניגוד למה שקורה באזורים מרוחקים – באזורי ביקוש קרקע הפנויה מועטה יותר. לכן הדרך היחידה לעשות זאת, זה בהתחדשות עירונית.

הקרן הזאת לא בוצע בה שימוש.

איך ביטול הקרן הזאת מקדם אותך למטרה שלך?

הקרן הזאת לא בוצע בה שימוש בפועל. בסוף נצבר שם כסף שמעולם לא יצא. אנחנו רוצים לנצל את הכסף הזה. הביטול של הקרן לא מהווה משמעות רצינית כי המנגנון שנבנה פה, שמתבסס על חוסר בשיווקים של דיור להשכרה, אינו רלוונטי.

אני מציע להשתמש בכסף הקיים בקרן למה שכבר התחייבתם – כי כבר התחייבתם – לא לבטל את הקרן. לדייק את הגדרות הקרן עם היעדים שקבועים בה, שהיעדים ייקבעו בכנסת. לא קשורים לדיור בשכירות ארוכת טווח אלא נושאים אחרים ואז הכסף יהיה מיועד רק למקומות- - - נדייק את הקרן, למה לבטל? היא תתחיל מאפס.

ההצעה הזאת לא מוסכמת. זאת לא הצעה שהועלתה.

גם אני לא מסכים לכל החוק הזה, אז מה?

חובתנו לומר את עמדת הממשלה. כרגע יש צורך אקוטי להביא תוספת משמעותית של יחידות דיור.

תשתמשי בכל כספי הקרן, תרוקני אותה. מהיום היא באפס. נדייק את ההגדרות בה, נדייק את היעדים בה, נקבע בדיוק לאן הכסף אמור להיות מיועד, מהיום היא תתחיל לצבור את הכסף. זה לא נוגע לכספים שהתחייבתם למשרד השיכון. הנה – יש קרן, יש כסף בתוכה, לא הוספתם שקל, ומהיום תייעדו את זה למקומות שווליד טאהא דיבר עליהם.

שכולנו מדברים עליהם.

לתפיסתנו הקרן הזאת מהווה מספר בעיות. יש בעיות משמעותיות בכלל, שאמנם המחוקק אישר אותם אבל כן יש איתם בעיות בשימוש בכספים מקרקע מדינה לטובת הדבר הזה.

אז איך את עושה את זה עכשיו? את משתמשת בכספים האלה.

נקבע באופן חד-פעמי את המבנה הזה ולכן הדבר הזה מתאפשר. גיבוש מודל חדש שחורג ממה שהיה פה הוא משהו אחר, הוא משהו חדש.

עד שלא תציגו לנו פתרון לאותם ישובים שנדרשת בהם התחדשות עירונית, שיש שם רכבות, דירות משנות ה-50', בתים שגם שם הם במצב מאוד ירוד וגם שם צריך התחדשות עירונית והשקעה – עד שלא נראה תוכנית חלופית אחרת, אין שום סיבה לבטל את הקרן. הצעתי פה הצעת פשרה מרחיקת לכת שאיני יודע אפילו אם זה מקובל על חברי הוועדה, לרוקן את הקרן ולהתחיל לבנות אותה מחדש מהיום, אבל אם גם את זה אתם לא מוכנים – לא יודע.

יעל ענתה מבלי שהתייעצה עם אף אחד. תבדקי את הקטע הזה.

נבדוק.

אנחנו חושבים שבהתאם לקריטריונים שיכוונו את העבודה של הקרן להמשיך בה. תבדקי את זה.

אוסיף לתשומת לבכם – קיימת קרן נוספת, הקרן לשטחים פתוחים. היא מקבלת הכנסות של 1% מהכנסות רשות מקרקעי ישראל בכל שנה למטרות של שימור שטחים פתוחים. אם תרצו לגבש מודל אחר של קרן שתטפל בדברים האלה – זו אפשרות נוספת, רשות מקרקעי ישראל, שיעברו ליעדים שתקבעו.

נמשיך.

29. תיקון חוק רשות מקרקעי ישראל- תחילה והוראות מעבר. (1) תחילתן של הוראות סעיפים 2ג ו–2ד לחוק רשות מקרקעי ישראל כנוסחם בסעיף 28 לחוק זה, ביום התחילה של פרק זה.

זה עם הסעיף הקודם. אני שם את זה במסגרת.

(2) כספים שהועברו או שהיה צריך להעבירם עד ליום התחילה לקרן להתחדשות עירונית כמשמעותה בסעיף 2ד לחוק רשות מקרקעי ישראל, בהתאם להוראות סעיף ג(ב) לחוק האמור, כנוסחם טרם יום התחילה של פרק זה, ייועדו לתקצוב הסכמי מסגרת בין מדינת ישראל לבין רשויות מקומיות בדבר ייזום ומימוש של תכניות להתחדשות עירונית למגורים, שיקודמו על ידי הרשות להתחדשות עירונית, בהתאם להחלטת ממשלה מס' 203 מיום כ"ג באב התשפ"א (1 באוגוסט 2008(.

זה ממש מזעזע.

30. תיקון חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו–2016, בפרק זה - חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. 1. בסעיף 2א ההגדרות "הוועדה המייעצת", "הקרן להתחדשות עירונית", "מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי", "צו הכרזה", "צו הכרזה במסלול מיסוי" – יימחקו; (ב) בהגדרה "מיזם להתחדשות עירונית", המילים "מיזם במתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" – יימחקו; (ג) בהגדרה "מתחם פינוי ובינוי", במקום "שהוכרז עליו בצו" יבוא "שהוכרז על ידי מנהל הרשות; (ד) אחרי ההגדרה "חוק התכנון והבנייה" יבוא: ""יחידה" – חדר או תא או מערכת חדרים או תנאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים או לעסק; (2) בסעיף 4(א), פסקה (5) – תימחק (3) בסעיף 4(ב)(1) המילים "או כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" והמילים "או 15 – "יימחקו. (4) בסעיף 13(ב)(2) המילים "ומתחמי פינוי ובינוי במסלול מיסוי" – יימחקו; 4 (א) בכותרת פרק ה' המילים "ומתחמי פינוי בינוי במסלול מיסוי" – יימחקו. (5) במקום סעיף 14 יבוא: 14. הכרזה על מתחם פינוי ובינוי. (א) השר, בהמלצת מנהל הרשות רשאי להכריז על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה, לפי אחד מהמסלולים המנויים בפסקאות (1)-(2); הכרזה כאמור תינתן בהתאם לתבחינים שהורה השר שיפורסמו באתר האינטרנט של הרשות להתחדשות עירונית ובהתחשב, בין היתר, במאפייני האוכלוסייה המתגוררת במתחם, השתלבות המיזם המוצע במרקם העירוני, אפשרות לקיום תשתיות וצרכי ציבור נאותים במתחם המוצע ובסביבתו, בחינת הכדאיות הכלכלית של המיזם המוצע וסדר העדיפויות להכרזה שלהלן: (1) לבקשת רשות מקומית, או מיוזמתו בהסכמת רשות מקומית – אם קיימות בשטח 24 יחידות לפחות, ומוצעת לגביו תכנית לפינוי לשם בינוי או לשם עיבוי הבנייה, שכולל לכל הפחות מכפלה של מספר היחידות הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה מביניהם (בסעיף זה – תכנון ראשוני לפינוי ובינוי); השר, בהסכמת שר האוצר, רשאי לקבוע בצו בתקנות תנאים נוספים להכרזה לפי פסקה זו; (2) לבקשת יזם, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר ועל פי כללים שקבע שר האוצר בתקנות בהתייעצות עם השר – אם קיימות בשטח 24 יחידות לפחות, וקיים תכנון ראשוני לפינוי ובינוי; הכרזה לפי פסקה זו תינתן רק לאחר התייעצות עם מנהל רשות המסים בדבר התקיימות התנאים הקבועים לפי פסקה זו

(א1) הכרזה לפי סעיף זה הכוללת את גבולות המתחם המוכרז תפורסם ברשומות ובאתרי האינטרנט של הרשות ושל הרשות המקומית שבתחומה מצוי המתחם המוכרז. (ב) לבקשת יזם, רשאי מנהל הרשות, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, לתת אישור מקדמי, ולפיו בהתקיים התנאים הנדרשים להכרזה לפי פסקה (2) שבסעיף קטן (א), בכוונתו להכריז על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. (ג) על אף האמור בפסקה (2) שבסעיף קטן (א), בתקופה שעד יום י"ט בטבת התשפ"ד (31 בדצמבר 2023), רשאי השר להכריז באופן האמור באותה פסקה, ועל פי הכללים שנקבעו מכוח אותה פסקה, על שטח שקיימות בו 12 יחידות לפחות כעל מתחם פינוי ובינוי, ובלבד שהן כלולות בתכנית לפינוי ובינוי שהופקדה, הכוללת 24 יחידות לפחות (בסעיף זה – השטח המתוכנן), ויראו את כל השטחים שהוכרז עליהם כמתחם פינוי ובינוי שהם חלק מהשטח המתוכנן, כמתחם אחד. (ד) השר רשאי לקבוע כללים לעניין אופן הגשת בקשה להכרזה לפי סעיף זה. (ה) לא תיקבע הכרזה המוגבלת בזמן, ואולם רשאי השר בהמלצת מנהל הרשות, לבטל הכרזה שנתן לפי סעיף זה בהתקיים אחד מאלה: (1) הושלמה הבנייה במתחם הפינוי ובינוי בהתאם לתכנית שאושרה; (2) ההכרזה ניתנה על סמך מידע מוטעה; (3) אם שוכנע כי המיזם אינו מתקדם באופן מספק לקראת מימוש; (4) מטעמים אחרים שיפורטו בהחלטה על ביטול ההכרזה. (6) סעיף 15 – בטל. (7) בסעיף 17(א), בהגדרה "מיזם להתחדשות עירונית", המילים "או במתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" – יימחקו.

הייתי כותב בהתחלה לא השר בהמלצת מנהל הרשות אלא בהתייעצות עם מנהל הרשות.

הממשלה מתנגדת לזה. תכף נדבר על זה.

ההערות שמופיעות בעקוב אחר שינויים זה הערות של הייעוץ המשפטי של הוועדה ואנו מתנדגים לחלקן.

בבקשה, תומר.

יש פה שורה של תיקונים בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. חלקם נוגעים לביטול תפקידה לטפל בקרן להתחדשות עירונית שדיברנו עליה קודם אז נשאיר את זה בצד לצורך העניין.

בנוסף, בחוק הקיים קיימים שני מסלולים להכרזה על מתחמי פינוי בינוי – מתחם במסלול רשויות מקומיות – זה סעיף 14, ומתחם במסלול מיסוי, סעיף 15. הממשלה מבקשת לאחד את שני המסלולים לסעיף אחד מבחינה טכנית כדי לתקן את סעיף 14 ולהפוך אותו לסעיף אחד שידבר על שני המסלולים. שלושת השינויים המרכזיים שהממשלה מבקשת בהקשר הזה הם: אחד, להעביר את סמכות ההכרזה מידי השר לידי מנהל הרשות הממשלתית – דבר שאנו חושבים שאינו נכון; שתיים זה לבטל את הוועדה המייעצת שבה יש ייצוג נרחב לגופים שונים שהיתה אמורה להיות הגורם הממליץ לאחר שהיא מפעילה שיקול דעת, אילו מתחמים להכריז ואילו לא – מבקשים לבטל את הוועדה הזאת; ושלישית, לבטל את הגבלת הזמן שהיתה לתוקפן של הכרזות. אלה השינויים המרכזיים בנושא של מסלולי ההכרזה.

בקשה נוספת היא להעביר את הסמכות מהשר למנהל הרשות. אלה השינויים המרכזיים. יש פה שינויי נוסח בחוק שנובעים מהשינויים המרכזיים האלה.

בבקשה, יעל.

הרציונל של השינויים פה – אנו רוצים לפשט את התהליכים ולהקל בבירוקרטיה. לכן אנו מורידים את זה רמה. אנחנו מאפשרים למנהל הרשות להתחדשות עירונית, בניגוד לתיקון שכתוב פה, שזה השר, להכריז על מתחמים המיועדים להתחדשות עירונית בהתאם לקריטריונים ברורים, בלי יותר מדי שיקול דעת רחב כדי לייצר ודאות בשטח ולא לגרום למצב שבו יש ועדה שדנה ובוחנת ואז רק לאחר מכן יודעים אם המתחם מוכרז או לא, ואז ההשלכות הן מיסויות ובחוקים נוספים לעניין תביעות, מי שמסרב לעסקה וכו'. לכן כל מהות התיקון מבחינתנו הוא הפישוט שלו, ההליך הברור, יצירת הוודאות. כל התוספות שאומרים: נעלה את זה רמה, כלומר נחייב את השר להצביע על כל מתחם ומתחם ולשקול סט רחב של שיקולים – הרי מה החשש – שיהיו הרבה מתחמים לפינוי בינוי? ההפך. אנחנו רוצים לייצר כר של מתחמים שיהיו מיועדים לפינוי בינוי עם ודאות מראש ליזמים, וכולם יודעים ששם ניתן לעשות פרויקטים כאלה. לכן מרבית ההערות פה של הייעוץ המשפטי שמנסות להעלות את זה שלב ולגרור כל דיון כזה לשר, בעינינו זה טעות וחוטא לרציונל שבגינו אנחנו הבאנו את התיקון הזה שהוא הפישוט והקיצור של ההליכים האלה.

צוינה פה הרבה פעמים הבירוקרטיה. גם הדיירת שהגיעה אמרה: הבירוקרטיה מאטה תהליכים. אנחנו רוצים גם לפשט פה בירוקרטיה וגם לייצר ודאות.

אני אתאר את זה בחוויה שלנו כמי שמפעילים את הבירוקרטיה הזאת נכון להיום. יכול להיות שהיא היתה נכונה ביום שיצאו לדרך, חוקקו את חוק הרשות, יצרו את ההסדר של ההכרזות ובנו מנגנון שהיה נראה עם ועדה מייעצת ומסודר ועולה לחתימת השר - אני מבין את ההיגיון. הייתי גם שותף לחקיקת החוק כמובן.

על ציר הזמן הדבר הזה נכנס למעגל מאוד סדור. יש כללים מאוד ברורים למתי עושים הכרזה. מתחם שיקול הדעת הוא נורא קטן.

אולי תתאר את מסלול ההכרזה?

אבקש מעינת לתאר, היא מטפלת בזה ישירות ואחראית על הנושא. ההיגיון שהנחה אותנו היה שבנקודת הזמן הזאת אנחנו יודעים, מזהים כאן נטל רגולטורי שגם לא מוסיף דבר במהות. לפעמים רגולציה נותנת ערך. במקרה הזה אין בה שום ערך. לכן הצענו להוציא את זה מהכרזת השר – דבר שכרוך בבירוקרטיה כי זה עולה לשר והוא לא באמת יכול – אנחנו מציגים לו את זה מאוד לעוס. אחרי כל העבודה המקצועית סברנו שהמוקד של העניין הוא מקצועי וזה יכול להיות משהו שבחתימת מנהל הרשות, אחרי שקבענו כללים נורא ברורים ומוגדרים ומה שעומד בכללים הוכרז. הנושא של קציבת ההכרזות לשש שנים גרר אותנו כל פעם להארכה והארכה וסברנו שנכון להפוך את זה למשהו קבוע, לא קצוב בזמן, והנושא של ועדה מייעצת, שברגע שנקבעו הכללים והקריטריונים לא ראינו בזה יותר ערך מוסף, אבל אשמח שעינת תתאר את התהליך כפי שהוא היום.

כאמור יש לנו שני מסלולי הכרזה היום. במסלול מיסוי, שזה מסלול שבו יזמים פרטיים מקדמים את התוכניות, הכללים מאוד מובנים בצורה פשוטה בחוק, שהתחילו בחוק מיסוי מקרקעין, אחר כך עבר לחוק הרשות להתחדשות עירונית ובתקנות והם מאוד טכניים. קל יחסית – אלא אם כן יש התנגדות, אבל יחסית קל לעמוד בהם.

המסלול השני, מסלול רשויות מקומיות. בו אנחנו מתקצבים את התוכניות. אנחנו בודקים יותר לעומק את ההיבטים של כדאיות כלכלית כדי להבין שבאמת יש ישימות לתוכנית. אנו עושים היוועצות עם גורמים שמבחינתנו רלוונטיים, בודקים שיש תמיכה של העירייה כמובן, וכל הדברים האלה, כפי שאלעזר אמר, מגיעים לעוסים לוועדה אחרי שאנחנו ברשות להתחדשות עירונית בדקנו אותם, והדיון בוועדה, שזה נשמע מאוד מרשים, אבל הדיון הופך למאוד טכני כי הכללים נקבעו, אנחנו באים ומציגים לוועדה האם אותו מתחם עמד בכללים – כן או לא. זה אפילו קשה לנו לגייס את נוכחות חברי הוועדה כי הם מרגישים שהם באים לדיון טכני ואין להם הרבה מה להשפיע על הדיון. לכן מרגע שאנחנו מעבירים את רוב הכללים לחקיקה, כל הליך הדיון בוועדה מתייתר ונעשה הרבה יותר פשוט.

אגב, בנינו מערכת ממוחשת שבימים אלו אנו מפעילים, שההגשה ליזמים היא הגשה מקוונת, ואוטומטית יהיה מאוד ברור – עמדת בתנאי הסף – אתה מקבל את האישור באופן שהוא ממש כמעט אוטומטי.

גם לגבי המסלול הראשון – אשמח להבין את השלב השני לאחר העמידה בתנאי הסף.

לאחר עמידה בתנאי סף, בהתאם למסגרת התקציבית שעומדת לרשותנו, אנחנו מתקצבים את- - -

איך אתם מחליטים?

יש לנו קריטריונים לדירוג שמפורסמים, ידועים באתר האינטרנט של הרשות להתחדשות עירונית. נערך הליך של קול קורא, הוא מאוד שקוף ומסודר.

איך מחליטים? מגישים לכם 30 בקשות ויש לכם כסף רק לעשר.

בודקים את העמידה.

כולם עומדים.

אנחנו מדרגים. יש קריטריונים לדירוג.

אז יש שיקול דעת.

לא. אין קשר בין המימון להכרזה. יש לנו מעין מסלול שלישי שנקרא הכרזה במסלול רשויות ללא במימון במקומות למשל שהרשות המקומית מחליטה לממן כך שזה לא בהכרח כרוך אחד בשני.

למה אתם קובעים ששר רשאי לקבוע בתקנות תנאים נוספים להכרזה לפי פסקה זו רק בהסכמת שר האוצר? למה לא בהיוועצות?

אדוני התקנות האלה למעשה כבר קיימות היום. הן השתרשו מחוק מיסוי מקרקעין, ובגלל שרוב ההשלכות של ההכרזה הן מיסויות גם לגבי היטלי השבחה וגם לגבי מיסוי מקרקעין, לכן יש פה הסכמה של שר האוצר שממונה על תחום מיסוי.

ולמה אתם מתנגדים לכך שהשר יקבע בהתייעצות עם מנהל רשות התחדשות עירונית?

כי זה הליך בירוקרטי.

אני רוצה להתייחס.

שנייה, איחוד הקבלנים.

קודם כל אנחנו כמובן תומכים בכל צעד שיפחית בירוקרטיה בהליכים כאלה מורכבים וארוכים, במיוחד שהמחיר מהצד השני באמת לא משמעותי. מה שחשוב להסביר, שלצרכי הכרזה יש גם הליך תכנוני – ועדה מקומית, ועדה מחוזית. לכן חלק מהשיקולים שמונים פה כמו כדאיות כלכלית של היזם, נבחנת כבר היום במסגרת תקן 21, למשל. תשתיות – יש יועצי תנועה. לכן יש פה בקרה על בקרה. לא בטוח שיש הכלים לבדוק את זה. זה גם מאריך וגם להבנתנו מיותר.

עוד שלוש הערות ברשותכם לגבי מה שהוקרא. בסעיף 14א(1) שוב עולה הדיון שעלה בתחילת הדיון בישיבות האלה לגבי ה-70 יחידות. הבנתי שהנושא הזה נבחן שוב. לגבי הגדרה של מתחם, 70 יחידות, 24 יחידות – קיימנו את הדיון. שימו לב שזה גם עולה פה. אנחנו חושבים שצריך להותיר את זה על 24 יחידות כפי שהוא היום.

למה להותיר על 24?

כי בסופו של דבר אתה רוצה לקדם התחדשות עירונית, ומה שקורה בתיקון ההגדרה הזאת – וזה דיון הרבה יותר רחב כאמור, נערך לגבי דיון לגבי חוק התכנון והבנייה – אתם מוציאים היום במסגרת ההגדרה הזאת מתחמים שכבר כן נכללים במסגרת פינוי בינוי. המטרה להרחיב. אשמח להרחיב – רק אסיים את ההערה השלישית – זה קשור לכך – שימו לב שבסעיף ג כתוב שהשר או מנהל רשות – לא ניכנס לזה כרגע – רשאים להכריז על מתחם של 12 יחידות רק עד 31 בדצמבר 2023 כי מדובר בהוראת שעה. אנו סבורים שיש להפוך אותה להוראת קבע כדי לאפשר גם הכרזה על 12 יחידות מקום שיש תכנון ל-24 יחידות ולא לעצור את זה ב-2023.

לשאלתך, חבר הכנסת רז, כחוט השני זה מקשר בין הדברים, אנו סבורים שיש הרבה מאוד קריטריונים והרבה מאוד מסוכות של פרויקט שיש לעבור. אם פרויקט בן 24 יחידות מתאים לפינוי בינוי ועובר את כל הקריטריונים, לא צריך להתנות את זה במספר היחידות הסופיות. ככל שמחירי הדירות יעלו ומחירי הקרקע יעלו, פחות פרויקטים ייכללו במסגרת אותה הגדרה. לכן בכל הקשור לדיור, 24 דירות, היעד היום. עד היום זה לא היווה חסם. יש להמשיך את זה ולא לצמצם את ההגדרה כדי להרחיב.

תודה. תומר.

אתייחס לנושא השר או מנהל הרשות – קודם כל ברמה העקרונית משפטית, אנחנו סבורים שמדובר בתקנה במשהו שסמכות ששמורה על-פי חוק יסוד: הממשלה לשרים. משמעות הדבר היא שבקבלת ההחלטה נכנסים לתוקף שורה ארוכה של חוקים ראשיים וחקיקת משנה שרלוונטית למקום הזה. כפי שראינו, יש חוק המארגנים, יש חוק פינוי ובינוי על דייר שאינו מסכים, הוראות מיוחדות בחוק התכנון והבנייה ועוד שורה ארוכה של הוראות שתוקפן תלוי בזה שהשר או מי שמכריז על הדבר, לכן מדובר בתקנה בעלת- - - סמכות שנתונה לפי חוק יסוד: הממשלה לשרי הממשלה. אני לא חושב ששרים, גם כשהם חותמים על תקנות, בדרך כלל הם מסתמכים על המלצות מקצועיות שהם מקבלים והם לא כותבים את התקנות בעצמם. יש לזה משמעות חברתית, ציבורית, איפה מכריזים ומתי, ולכן אנו סבורים שזה צריך להיות גם ברמה העקרונית וגם ברמה הספציפית של החוק הזה סמכות שמסורה בידי השר הנוגע בדבר.

לגבי ביטול או אי-ביטול הוועדה, אם חברי הכנסת סבורים שלוועדה הזאת אין תרומה להליך ההכרזה, ולפי מה שנמסר על-ידי הרשות, כנראה שאין לה תרומה משמעותית, אז אין מניעה לבטלה. אנו חושבים שהסמכות צריכה להישאר בידי הגורם המדיני שהוא בעל הסמכות להפעיל מערכת חקיקה שלמה שתחול על אותו מתחם.

לגבי הגבלת הזמן – היו לה שתי מטרות כשנקבעה. אגב, בתחילת הדרך הסמכות היתה מסורה לממשלה ולא לשר, וב-2016 היא הועבר לשר כדי לקצר ולייעל את התהליך. אני חושב שאין מקום גם ברמה העקרונית משפטית וגם ברמה הספציפית של החוק הזה, לשנות את ההסדר הזה.

לגבי הגבלת הזמן של ההכרזה, לפי החוק הקיים יש הגבלה של 6 שנים ועוד 6 שנים. המטרה של ההגבלה היתה כפולה – אחת, לתמרץ את היזמים להתקדם במהירות כך שהם יודעים שהם נבחנים אחת לשש שנים לראות היכן הם עומדים מבחינת הפרויקט. והדבר השני, והוא לא פחות חשוב בעינינו, זה גם להגן על דיירי הדירות שלא יהיו נתונים ללחץ בלתי-מוגבל בזמן, שיידפקו על דלתותיהם ללא הגבלת זמן כדי שיחתמו על הסכמתם לעסקת פינוי בינוי.

לדברי הרשות, המטרות האלה כנראה אינן מושגות במובן הזה שההכרזות והארכת תוקפן אינן משיגות את המטרה העיקרית של תמרוץ היזמים, לכן לא חשבנו שיש מקום להתנגד לביטול ההכרזות אבל הייתי חייב להציג בפניכם מה עמד ביסוד ההחלטה המקורית להכניס את תקופת ההכרזה. לכן עמדתנו היא שאפשר לקבל את הבקשה לנושא של ההכרזות ולעניין ביטול הוועדה אבל אנחנו ממליצים לא לקבל את הבקשה להעברת הסמכות מידי השר למנהל הרשות.

על איזה שר אנו מדברים?

שר השיכון.

אם השר מוותר, מה אכפת לנו?

עקרונית קונסטיטוציונית אני חושב.

זה לא רק זה. בנוסח שהממשלה הציעה היה כתוב שאם מנהל הרשות פשוט יכריז מעל שטח.

יש לי הערה נוספת. האם הגדרת 24 יחידות לפחות – האם יש לה – היא לא מהמניעים של פחות מזה לא כדאי? למה 24 ולא 22 או 26 או 18? מה ההיגיון?

כמו 66% גם 24 דירות.

ההגדרה של 24 באה מתוך ניתוח של טיפוסי בניינים קיימים. אנחנו רואים שיש טיפוסים מאוד אופייניים של בניינים של 16 יחידות דיור, של 18, של 24, של 6. זה לא סתם. 24 – רצינו לראות מתחם שהוא משמעותי שיש בו גם תועלת מעבר לבניין הבודד. שאפשר במסגרת הפרויקט גם להיטיב עם המרחב הציבורי, לעשות גן ציבורי.

19 דירות אי-אפשר?

זה לא רק הבניין עצמו כי בדרך כלל כשמכינים תוכנית- - -

19 דירות לא מיטיב עם המרחב הציבורי?

ככל שאתה יורד למספר קטן יותר, התוכנית תהיה לבניין הבודד, לשני בניינים, ולא תיקח ראייה כוללת.

ואז את אומרת שעדיף שתהיה שם יוזמה פרטית.

לא בהכרח.

אני מזכיר שבאחד הדיונים הקודמים שקיימנו, הנושא הזה עלה גם שם בהקשר של חוק התכנון והבנייה, והממשלה התחייבה לשקול את המספרים מחדש.

24 יחידות על איזה שטח אדמה?

אין הגבלה.

אין הגיון אז אין הגבלה, אבל אם יהיה 24 דירות על חצי דונם, להם זה יותר טוב מאשר 10 דירות על 10 דונם. אין היגיון. סעיף עם חוסר היגיון מוחלט.

ההיגיון הוא למקד את זה בפרויקטים גדולים, ואז השאלה שנשאלת בצדק היא איפה עובר הקו. 70 זה משהו שאתה צודק. לכן השאלה היא איפה עובר הקו – ב-18? ב-24? בלמעלה בחלק מהמקרים? לכן שמענו את ההערות בפעם הקודמת. נשב בממשלה ונגבש בשני הסעיפים הללו את המתווה, בהקדם האפשרי. אנחנו עובדים על הכול במרץ. יש מספר הערות שעלו.

אני תודה אם על חוק כבד כזה, יכול מאוד להיות שהיה ראוי ששר הבינוי והשיכון היה מגיע לוועדה ומסביר.

אני במקומו לא הייתי מגיע. חברים, אני רוצה שתסיימי את שלושת העמודים עד שעה 22:00. על כן מי שירצה לתת הערה, יעשה את זה ב-30 שניות.

אני רוצה לומר למה בעיניי זה מאוד קריטי שזה יהיה השר, ושהוא לא יכול למחול על כבודו כי הוא לא יכול למחול על אחריותו, וכפי שאנו מצפים לשמוע איפה הוא בוחר בארץ להכריז על מתחמים, זה צריך להיות עם אחריות מיניסטריאלית.

אז הוא לא יבחר. מי שיבחר זה מנהל הרשות.

המלצה. אף אחד לא אומר שהוא יחקור, אבל האחריות תשב אצלו.

הערה ששכחתי להוסיף לגבי סעיף 14, מסלול יזמים – אנחנו חושבים שנכון לאפשר, כי זה חסם להגיש בקשה להכרזה גם ללא הסכמת הרשות, כאשר הדיירים הם אלה שמגישים אותה, שרובם מגישים אותה.

אני חושב שצריך לאפשר גם את הנקודה הזאת, אם מרבית הדיירים מעוניינים בכך.

31. חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – הוראת מעבר. (א) שטח שהוכרז עליו לפני יום התחילה של פרק זה, בצו כמתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה, ושטח שהוכרז עליו בצו כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי, לפי סעיפים 14 או 15 לחוק הרשות ממשלתית להתחדשות עירונית כנוסחם ערב יום התחילה של פרק זה, והצו כאמור בתוקף ביום התחילה של פרק זה, יראו אותו כשטח שהוכרז עליו כמתחם פינוי ובינוי לפי הוראות סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כנוסחו בסעיף 30(5 )לחוק זה. (ב) הליכים לעניין מתן צו הכרזה, הארכתו או חידושו לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כנוסחו ערב תחילתו של פרק זה, שטרם הסתיימו, וכן בקשות להכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי סעיף 15 לחוק האמור, כנוסחו ערב ביטולו בסעיף 30(6) לחוק זה, אשר הטיפול בהן טרם הסתיים לפני תחילתו של פרק זה, יראו אותם כהליכים או כבקשות שהתקיימו לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כנוסחו בסעיף 30(5 ) לחוק זה, והטיפול בהם יימשך לפי הוראות הסעיף האמור. (ג) תקנות שהותקנו לפי סעיף 15 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כנוסחו ערב ביטולו בסעיף 30(6 ) לחוק זה, יראו אותן כאילו הותקנו לפי סעיף 14(א)(2 ) לחוק האמור, כנוסחו בסעיף 30(5 ) לחוק זה, והסמכויות שהיו נתונות לוועדה ולשר הבינוי והשיכון (בסעיף קטן זה – השר) בתקנות אלה, יהיו נתונות לשר. ד. החלטות מקדמיות שניתנו על ידי הוועדה כמשמעותה בסעיף 15 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כנוסחו ערב ביטולו בסעיף 30(6) לחוק זה יראו אותן כאישורים מקדמיים שניתנו בידי המנהל לפי סעיף 14(ב) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כנוסחו בסעיף 30(5 ) לחוק זה.

יש הערות? אני חושב שעדיין הייתי משאיר את זה בהחלטת השר למרות שהוא מוותר על הסמכויות שלו, לבטל את הוועדה ההיא הבירוקרטית האמיתית. יבוא השר בהיוועצות עם ראש הרשות ויחתום על ההכרזה. יש פה חובת היוועצות, שיקול הדעת אצל השר.

אדייק – אני כפוף לשר ישירות מכוח החוק.

אז הוא ייוועץ בך.

ברור שאני עושה את העבודה המקצועית. רק אומר- - -

היוועצות זה משהו יותר רחב.

אנחנו סברנו בתיקון הזה, אני אומר הכי פתוח, שאנו באים פה לייתר משהו שנכון להיום עובד ממש בצורה הזאת – כל העבודה המקצועית נעשית, שיקול הדעת כמעט אפסי, ועולה לחתימת השר- - -

זה שאין ועדה, וצריך לכנס אותה, ומקבל לקבל את החתימה, הוועדה עוד לא התכנסה – עכשיו אתם תעשו את זה, תביאו לשר, לשר יש אינטרס, הוא יחתום והכול בסדר.

אומר בנימה אישית – הייתי הרבה שנים היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון. הייתי האיש שמרכז את התהליך מול השר ומביא לו את זה לחתימה. לכן אפילו בזווית הזאת בניסיון האישי שלי כל העבודה המקצועית נעשתה ממש עד לחתימה. החתימה לפעמים מטבע הדברים כי שר הוא איש עסוק.

אנחנו סברנו שאנחנו עושים פה צמצום בירוקרטיה וזו הצעתנו.

השר הוא איש עסוק, אבל כשמניחים לו לחתימה, הוא חותם מהר.

השר מודע לזה? זה על דעתו?

הנוסח שהממשלה הציעה – זה מופיע גם בעקוב אחר שינויים – מדבר על כך שמנהל הרשות יכריז על מתחם ככל שמתקיימים התנאים ולמעשה שיקול הדעת כמעט אפסי בהקשר הזה במובן הזה שככל שמתקיימים התנאים, מנהל הרשות אחרי שבדק שמתקיימים התנאים, יכריז על המתחם ולכן זה חלק גם מההצעה שלנו לייעל את התהליך במובן של להפוך את הרשאי לסוג של הכרזה אוטומטית ככל שהתנאים מתקיימים.

אם מחזירים את זה לנוסח שלפיו השר ראי להכריז, אנחנו חוזרים לאותה בעיה של שיקול דעת.

אין פה בעיה של שיקול דעת. נראה לי דבר נכון.

בכל מקרה יש פה שורה של אמות מידה שהשר צריך להפעיל בעת קבלת ההחלטה. גם זה חותר תחת הרציונל של הסעיף הזה, בואו נהפוך את זה למשהו מאוד טכני. זה לא מוסד תכנון.

אשמח להוסיף. הייעוץ המשפטי של הוועדה הוסיף – בהמשך למה שאיריס אמרה – הבניית שיקול דעת בהכרזה, מה שלא קיים היום. אנחנו בעצם מוסיפים פה בירוקרטיה על מה שכבר קיים היום. השיקולים האלה המקום שלהם אינו בהכרזה. ההכרזה זה שלב יחסית מאוחר בתהליך. השיקולים האלה המקום שלו הוא במוסד התכנון במסגרת עריכת התוכנית. למשל מאפייני האוכלוסייה, השתלבות המיזם במרקם העירוני, אפשרות לקיים תשתיות – אלה דברים שנבחנים בשלב התכנוני, ותנאי להכרזה זה שיש תוכנית מופקדת, כלומר מוסד תכנון כבר נתן דעתו לכל אותם דברים, והשרלא מוסד תכנון, עם כל ההערכה לכל שר.

הוא רק יושב-ראש מועצת מקרקעי ישראל.

אבל השיקולים האלה אינם רלוונטיים לעניין הכרזה.

גם ראש רשות תכנונית להתחדשות עירונית הוא לא מוסד תכנון.

אנחנו גם לא רוצים שזה יהיה אצל יושב-ראש רשות. זה הבניית שיקול דעת.

אבל מי מכריז?

ראש הרשות אבל בלי שיקול דעת אוטומטית.

רצינו שלא יהיה פה שיקול דעת. הוסיפו פה גם רשאי וגם הבנייה של שיקול הדעת לפי פרמטרים שלעמדתנו אינם רלוונטיים להליך ההכרזה.

לקחנו מנגנון רגולטורי מורכב והפכנו אותו למנגנון אוטומטי פשוט. זה משמעות התיקון. להוסיף השר, להשאיר קריטריונים זה לא לעשות כלום בהקשרים של הכוונה למה הבאנו את התיקון הזה. אנחנו רוצים לייעל את המערכת.

אז אין ועדה, אין זמנים.

אתם מדמיינים ששר יושב ומאשר במדינת ישראל, אומר: בוא נסתכל על המתחם שנמצא בחולון – אאשר אותו. והנה קיבלתי עוד מתחם בבת ים – השר יושב וחותם על עוד מתחם קטן בבת ים של 24 יחידות דיור. עכשיו יש לי עוד מתחם. המשמעות היא לייצר פה מנגנון אוטומטי בוודאות. אם תחדדו מה הקושי שלכם, אשמח להבין. אם אתם באמת חושבים ששר צריך לשבת ולאשר מתחם-מתחם- - -

הבנת את הקושי שלנו עם הקרן להתחדשות עירונית?

כן. אני חושבת שהצגתי למה התיקון שלנו, אבל פה אני מנסה להבין את הרציונל. אנחנו מורידים דמוקרטיה, מייצרים ודאות. איפה האתגר מבחינתכם כדי שאולי נבין מה אנחנו צריכים לשנות?

המבחנים טכניים למעשה. למה השר צריך לבדוק טכנית האם המתחם עומד בתנאים או לא?

יש פה שיקולים יותר רחבים. לקבוע מתחם של התחדשות עירונית יש לזה שיקולים רחבים יותר מאשר השיקולים הטכניים.

זה העניין – אנחנו מבקשים להוריד את כל השיקולים שמעבר.

יש פה גם בהבניית שיקול הדעת דברים שלא רלוונטיים, אבל בי"ת, למשל, מאפייני אוכלוסייה המתגוררת במתחם. איני מצליח להבין אילו מאפייני אוכלוסייה יכולים לגור שבגללם לא נכריז.

כתבנו בכוונה: יכריז – מנהל הרשות יכריז ככל שמתקיימים התנאים.

בעינינו הסיכון הכי גדול פה, שיהיו המון מתחמים לפינוי בינוי וזה לא- - -

בואו נתקדם.

32. תיקון חוק מיסוי מקרקעין. בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963 )בפרק זה – חוק מיסוי מקרקעין( – (1) בסעיף 49יט (א) בהגדרה "יחידת מגורים", במקום "סמוך לפני מתן צו הכרזה על המתחם לפי סעיף 14 או 15 "יבוא "סמוך לפני ההכרזה על המתחם לפי סעיף 14; (ב) בהגדרה "יחידה אחרת", אחרי "לרבות כשהוא משמש את המחזיק בו" יבוא "כיחידה נפרדת לצורך עסקי," – כאן יש שינוי שרשות המיסים ביקשה ועוד מעט יציגו - ובמקום "סמוך לפני מתן צו הכרזה על המתחם לפי סעיף 14 או 15 "יבוא "סמוך לפני ההכרזה על המתחם לפי סעיף 14; (ג) בהגדרה "יזם", בפסקה (2), במקום "סעיף 15 "יבוא "סעיף 14 " והמילים "במסלול מיסוי" – יימחקו; (ד) במקום ההגדרה "מתחם" יבוא: ""מתחם" או "מתחם פינוי ובינוי" – מתחם פינוי ובינוי כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית; (ה) ההגדרות "מתחם פינוי ובינוי" ו"מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" – יימחקו; (2) בסעיף 49יט(ב), פסקה (1) תימחק; (3) בסעיף 49כ, במקום "בשטח שלגביו הוגשה בקשה לפי סעיף 15 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להכריז עליו כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" יבוא "בשטח שניתן לגביו אישור מקדמי לפי סעיף 14(ב) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית; (4) בסעיף 49כב(ב), אחרי "אחת" יבוא "או יותר" והסיפה החל במילים "הועברה יחידת מגורים לקרוב" – תימחק; (5) בסעיף 49כג, אחרי פסקה (7 ) יבוא: (8) לעניין חישוב המס במכירת יחידת המגורים החלופית, יחולו , בשינויים המחויבים ולפי העניין, הוראות סעיפים 40(ג), וההגדרה "יתרת שווי רכישה" שבסעיף 47 כמשמעותה לעניין זכות חלופית; (6) בסעיף 49לג, אחרי פסקה (ב) יבוא: (ג) הוצאות אשר הוצאו לצורך שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק במקרקעין, שקיבל מוכר כתמורה למכירה כאמור בסעיף קטן (א), לא יותרו בניכוי בעת מכירת היחידה שבה בוצעה הבנייה."; (7) בסעיף 49לג1 ,אחרי סעיף קטן (ב) יבוא: (ב1) לעניין חישוב המס במכירת דירת מגורים חלופית כמשמעותה בסעיף קטן (א), יחולו בשינויים המחויבים, ההוראות החלות על מכירת יחידת מגורים חלופית כאמור בסעיף 49כב(א).

33. תיקון חוק מיסוי מקרקעין – הוראת מעבר. הוראות סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחן בסעיף 32(4) לחוק זה, יחולו על מכירת זכות נמכרת כמשמעותה בסעיף האמור, שיום המכירה שנקבע לגביה על פי סעיף 49כ לחוק מיסוי מקרקעין כנוסחו בסעיף 32(3) לחוק זה, חל ביום התחילה של פרק זה ואילך.

33א. תיקון חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה). בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1999 , בסעיף 8(ב)(2), המלים "או לגבי מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" ו""מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי"" – יימחקו.

34. פרק ד' – תחילה. תחילתו של פרק זה ביום פרסומו של חוק זה (בפרק זה – יום התחילה של פרק זה(.

הללויה. אני רוצה לפני שאנחנו מתפזרים, ועוד יהיו עוד כמה ישיבות – משהו שקודם שוחחתי עם תומר ולא הספקנו לפני ההפסקה בכל הנוגע למה שדנו בו בקשר של החתמה פוגענית, אנחנו החלנו את ההחתמה הפוגענית רק על פינוי בינוי, ואת שאר הנושאים, למשל קליטה וכו', זה גם על תמ"א 38 ואני לא מבין למה החתמה פוגענית לא חלה על עסקאות תמ"א 38. אם עשינו בשאר הנושאים, השווינו בין פינוי בינוי לתמ"א 38, גם את זה יש להשוות.

אנחנו רק סבורים שאם מעמיסים עוד תיקים על הממונה, זה חייב להיות מגובה בתגבור כוח אדם. אני לא בטוחה שלזה משרד האוצר יסכים.

כפי שציינתי, אם יש תמונת ראי גם בסעיף הזה, עוד יותר צורם העובדה שהסעיף של הרוב נשאר כפי שהוא, בעוד שלא נערך דיון בפינוי בינוי ולא בתמ"א 38. אם יש איזון, הוא צריך להיות באופן מלא.

עינת, למה תוקף עסקאות יכול לחול גם על תמ"א 38 וגם על פינוי בינוי ועסקה פוגענית לא?

לא אמרתי שאין בזה היגיון.

במהות אתה צודק לחלוטין – זה אותם אנשים שצריכים אותה הגנה. אין סיבה שיהיה פער. עינת העלתה נקודה נכונה- - -

זה לא שייך לוועדה הזאת.

זה ציבור. אנחנו צריכים לדעת שאנחנו יודעים לעמוד במשימה.

זה שייך לעולמות אחרים. חוק צריך להיות קוהרנטי.

מול הציבור אנחנו מציפים את הקושי.

שמענו את ההערה. נבחן אותה. לא נראה לנו שיש בעיה מהותית.

כשנסכם את הדברים נפרסם את הנוסח, ואז נקבע ישיבות להסתייגויות והצבעות. מחר ב-11:30 נשב להתכנס, רק חברי הכנסת. אין ישיבת ועדה.

אתה רוצה לסיים את הדיון על המיסוי מקרקעין? כי יש כמה הערות גם של הציבור וגם שלנו.

עדיף בישיבה הבאה.

אולי גם לי יהיו הערות אז נקבע ישיבה חדשה. מבחינתנו היום עשינו את השינויים שצריכים לעשות. לגבי כל מה שנשאר כולל דברים שאולי אבקש להכניס, נעשה בהמשך.

חברים, תודה רבה על ההשתתפות ועל הכול.

ישיבה זו נעולה.


הישיבה ננעלה בשעה 21:46.