פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וארבע

הכנסת



3
ועדת הכספים
19/10/2021


מושב שני



פרוטוקול מס' 126
מישיבת ועדת הכספים
יום שלישי, י"ג בחשון התשפ"ב (19 באוקטובר 2021), שעה 14:40

פרק ז' (שכירות מוסדית), למעט סעיף 46 (חוק התכנון והבנייה) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021

חברי הוועדה: אלכס קושניר – היו"ר
ולדימיר בליאק
נעמה לזימי
ג'ידא רינאוי-זועבי

ינון אזולאי
בצלאל סמוטריץ'
יצחק פינדרוס

צחי דוד - סגן הממונה על התקציבים בתחום הנדל"ן, משרד האוצר

יעל לינדברג - רפרנטית, אגף תקציבים, משרד האוצר

יפתח עשהאל - רפרנט, אגף תקציבים, משרד האוצר

מיכאל אסולין - מנהל תחום בכיר (עידוד השקעות הון), רשות המיסים, משרד האוצר

רואי זרנצנסקי - מנהל תחום בכיר (מקצועית – מיסוי מקרקעין), רשות המיסים, משרד האוצר

ליאור טלה - מנהל תחום עידוד השקעות הון תעשיה, רשות המיסים, משרד האוצר

ישי פרלמן - עו"ד, עוזר ראשי, רשות המסים, משרד האוצר

ימית קוטובסקי - מנהל תחום עידוד השקעות הון תוכנה ואלקטרוניקה, רשות המיסים, משרד האוצר

אלעד סלומיאנסקי - עו"ד, משפט כלכלי ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

לבנה זגורי - סגנית מנהל רשות ההשקעות, משרד הכלכלה

סיון סיגטי - עו"ד, ראש תחום, רשות ההשקעות, משרד הכלכלה

יורי גמרמן - ראש מטה האצת שיווק הדיור, משרד הבינוי והשיכון

אמנון מרחב - מנכ"ל, התאחדות בוני הארץ

דב צור - יועץ, התאחדות בוני הארץ

אוראל יפרח - סמנכ"ל כספים ופיתוח עסקי, דירה להשכיר - החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה

אהוד לנדאו - עו"ד, משרד המשפטים

שלומית ארליך

טמיר כהן

אורי פנסירר

פרק ז' (שכירות מוסדית), למעט סעיף 46 (חוק התכנון והבנייה) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021, מ/1443

צוהריים טובים, אנחנו עוברים לסעיף השני בסדר היום, פרק ז' – שכירות מוסדית, חוק עידוד השקעות הון. זה דיון שלישי בנושא. בפעם הקודמת הגענו למודל גמיש מאוד שמאפשר מימושים מצד אחד ומצד שני שומר על העיקרון של הגדלת מלאי השכירות לטווח ארוך. נתחיל בהקראה של הנוסח החדש ולאחר מכן נשמע את ההערות.

אם אפשר משפט אחד היושב-ראש.

כן, בבקשה, חבר הכנסת סמוטריץ'.

א' אני אשמח אם תוכל להציג הסיכומים של הדיונים שהיו שם - -

כן, את המתווה.

- - לפני ההקראה, כדי שנבין את המקרו. אני רוצה לומר שיש בעיני קו ביצורים אחד שאסור לנו לפרוץ בשום פנים ואופן, והוא אחוזי הדיור שיצטרכו להישאר לשכירות, ולא לרדת מ-66%. וזאת מכיוון שבסוף – דובר הרבה בדיונים הקודמים על זה – מדובר בשני מוצרים שונים: דיור להשכרה הוא מוצר לסוג מסוים, ודיור למכירה הוא מוצר מסוג אחר. נתת את הגמישות שאפשר כל חמש שנים למכור וזה בסדר, אבל כיוון שאם אנחנו רוצים באמת שזה לא יהיה "ישראבלוף" ושהדיור הזה ישמש להשכרה ארוכת טווח, הוא חייב להיות מוצר כזה.

אני יודע שיש לחצים, ומבקשים גם את האחוזים האלה להגמיש כדי לאפשר במשך השנים למכור יותר דירות, התוצאה תהיה שמראש יתכננו מוצר למכירה. אז בסדר, יחזיקו את ההון כמה שנים, אבל בסוף המוצר יהיה מוצר למכירה, ואז אנחנו בעצם עושים מעצמנו צחוק בחוק הזה.

כן. טוב, אז מבחינת המודל, אציג אותו בשתי מילים: המודל מאפשר ליזם לממש את הנכס כל חמש שנים, כאשר מדרגת המס היא בהתאם: החל מ-11% בחמש השנים הראשונות, 9% בחמש השנים השניות, 7% בחמש השנים השלישיות, ששם הנכס הופך להיות חופשי, אלא אם כן היזם ממשיך אותו, ואז יש לו 6.5%. מבחינת החוזה. המימושים בשלב הראשון הם בשיעור של 66%.

כשהוא מוכר אחרי חמש שנים, הוא צריך שהקונה שיבוא בנעליו יתחייב לעוד חמש שנים.

כן, כן, בדיוק. אמשיך – מבחינת אפשרויות המימוש: בחלק הראשון, היזם שבונה, יכול להשאיר 66%, יכול לממש 33% או פחות אם הוא רוצה, ולאחר מכן שאר היזמים או שאר המשכירים לא יכולים לממש דירות. זאת אומרת – 66% נשאר. רק צריך להבין שהיזם השלישי בעצם, ב-15%, יש לו את היכולת לממש את כל הדירות אחרי חמש שנים אם הוא מקבל את ההחלטה הזאת.

מעבר לזה, הפחת המואץ מחושב משווי המכירה, מעלות המכירה, כך שזה מאפשר הטבות נוספות ליזמים שנכנסים לפרויקטים האלה בשלב השני והשלישי. נראה לי שלא פספסתי שום דבר, נכון?

מה עם מס הרכישה בין השלבים?

מה קורה עם מס הרכישה בין השלבים, משרד האוצר?

מס רכישה רגיל, יש הטבה שלא נגענו בה שהיא - - -

למה קרו - - -

רגע, רגע.

מס רכישה רגיל. מה שכן, יש הטבה על הדירות המושכרות, הטבה של מע"מ, יש פטור ממע"מ על הדירות המושכרות שמוכרים. זה כן קיים ולא הוזכר.

אנחנו ממשיכים בהקראה. הערות בסוף. בבקשה. מי מקריא?

ישי פרלמן, רשות המיסים.

תיקון חוק לעידוד השקעות הון
47.
"בחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט–1959 (בפרק זה – חוק לעידוד השקעות הון) –







(1)
בסעיף 3(2), אחרי "בניין להשכרה" יבוא או "בניין לשכירות מוסדית". ובמקום "כמשמעותו" יבוא "כהגדרתם";



(2)
בכותרת פרק שביעי 1, בסופה יבוא "ובניינים לשכירות מוסדית";



(3)
בסעיף 53א –".

רגע, רגע, תסביר את התיקונים.

זה פשוט טכני, בגלל שאנחנו מוסיפים את הפרק הזה, את הכלל לבניין לשכירות מוסדית, שזה הבניין שאנחנו נותנים לו הטבות עכשיו, אז צריך לשנות הגדרות ואת הכותרת של הפרק.



(3)
"בסעיף 53א –




(א)
בסעיף קטן (א) –











(1)
אחרי פסקה (1) יבוא:
"(1א) "אזור פריפריאלי" – יישוב מיעוטים כהגדרתו בפסקה (4) בחלק א' לתוספת השנייה, או יישוב המשויך לאשכול פריפריאליות 1 עד 4 וכן לאשכול חברתי-כלכלי 1 עד 4, לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעניין אפיון ודירוג הרשויות המקומיות."




עוד מעט נראה בהמשך שיש הטבות נוספות לאזור שהוא פריפריאלי. פה יש את ההגדרה, שזאת הגדרה לפי מה שהממשלה חשבה שצריך לקבל את ההטבות הנוספות, שזה יישוב מיעוטים או יישוב באשכול פריפריאלי ואשכול חברתי-כלכלי נמוך.

איך נבחרה דווקא ההגדרה הזו, למה לא להתיישב עם מה שכבר קיים בחוק עידוד השקעות הון, מבחינת אזור עדיפות לאומי א' או - - -

אסביר: עולם הנדל"ן מתנהג מעט שונה מעידוד השקעות הון בתעשייה ודברים כאלה. המטרה היא במקומות שבהם שווי הנדל"ן הוא נמוך ולאו דווקא שיקולים אחרים של עולם התעשייה.

וזה מתבסס על איזושהי בדיקה שעשיתם מבחינת ניתוח ופילוח?

כן, יחד עם משרד השיכון.

יש לי שאלה: האם ההגדרה הזאת חלה ביהודה ושומרון?

לא מחריג אותה אני מניח.

בצלאל, אני לא מבינה, יהודה ושומרון זה לא - - -

לא. היום העמדה המשפטית היא שזה לא חל ביהודה ושומרון.

זאת גם עמדה הגיונית.

היושב-ראש?

מה?

הם טוענים שהעמדה המשפטית היא שזה לא חל ביהודה ושומרון. למה שבאריאל אי אפשר יהיה לבנות דיור להשכרה?

העמדה המשפטית היא שזה לא חל?

אז אני מבקש להחיל. להוסיף להגדרה גם את האזור.

אני חושב שצריכים זמן לבחון את זה. בסוף יש פה שאלות משפטיות, אתה רוצה לדבר על זה?

איזה שאלות משפטיות? לא הבנתי.

מבחינת המשפט הבין-לאומי, אני - - -

מה?

רגע, רגע, משרד המשפטים, בבקשה.

זו סוגיה שנבחנה בעבר, יש פה כל מיני בעיות, כאמור, מבחינת המשפט הבין-לאומי. אני יכול להעלות נציג ש - - -

איזה בעיות מבחינת המשפט הבין-לאומי?

אני יכול לבקש להעלות נציג שיעלה בזום שמתעסק עם הדברים האלה שיסביר יותר בהרחבה. בכל מקרה, ככל שהוועדה תרצה אנחנו נוכל לבחון את ההיבטים הספציפיים לחוק הזה ולחקיקה הזאת.

אני מבקש להעלות את הנציג של משרד המשפטים בהמשך הדיון. נמשיך הקראה ואז נעלה.

אין בעיה.

בבקשה.

(2)
"בפסקה (3), בהגדרה - - -"

אני רק רוצה לשאול: החוק לעידוד השקעות הון, הוא חל גם ביהודה ושומרון?

אני לא יודע, זה מה שאני רוצה לשמוע.

הם אומרים שלא, הם אומרים - - -

אז אם חוק עידוד השקעות לא חל ביהודה ושומרון - - -

באופן עקרוני לא חל?

כן. זה הרי אמור להיות חוק פריפריאלי - - -

אריאל, מעלה אדומים, ביתר עלית, נו מה? אי אפשר - - -

זה אמור להיות חוק פריפריאלי - - -

לא, לא, שניה.

אני לא הולכת אפילו לעניינים פוליטיים. זה חוק שנבנה כדי להיות - - -

- - -

שנייה, שנייה.

במקום להגדיל עכשיו את מלאי הדיור להשכרה במדינת ישראל, מה? אנחנו אזרחים לא שווי זכויות במדינת ישראל? מה זה הדבר הזה?

בצלאל, בצלאל, הסוגיה - - -

לבחון את הסוגיה המשפטית.

הסוגיה ברורה והיא נפיצה.

היא לא נפיצה.

לא, לא, היא נפיצה - - -

סוגיה משפטית יכולה להיות האם אתה רוצה בתוך החוק - - -

אבל לדעתי חוק לעידוד השקעות הון בכלל לא חל שם, על מה אנחנו מדברים בכלל.

חבר'ה, נעמה, בצלאל, אני מבקש - - -

אין צורך לרשום את זה עכשיו.

יעלה נציג של משרד המשפטים, יציג את העמדה ונראה.

אני רגע אתן התייחסות, מיכאל אסולין, רשות המיסים. חוק עידוד השקעות הון חל בישראל, יש תיקון בפקודת מס הכנסה בסעיף 3א שמכיל את המסלולים של המענקים והטבות המס למפעלי תעשייה בצורת הרחבה. ההרחבה הזאת לא חלה על בניינים להשכרה.

לא הבנתי למה אין - - -

יש הרחבה על תעשייה - - - ביהודה ושומרון?

למה אין בעיה - - -

ההרחבה היא דרך פקודת מס הכנסה, היא לא דרך חוק עידוד השקעות הון.

לא דרך החוק.

מה ההבדל? אני לא יודע – זאת אומרת שאין בעיה בין-לאומית לעודד השקעת הון בתעשייה ביהודה ושומרון, אז גם אין בעיה לאפשר דיור להשכרה ביהודה ושומרון. מאיפה הבאתם את ההזיה הזאת?

זו סוגיה משפטית, היא תיבדק על ידי משרד המשפטים.

חברים, היא לא סוגיה משפטית, היא סוגיה מדינית-פוליטית של שוויון של אזרחי מדינת ישראל. בעיות משפטיות פותרים – אנחנו בכנסת.

לא, זה מה שאנחנו אומרים, הטענה ש - - -

יש אין ספור חוקים שאני העברתי בשנים האחרונות שחלים גם ביהודה ושומרון. אין שום בעיה משפטית. אז לא אוהבים את זה, זאת עובדה.

זה בדיוק מה שאני אומרת, שהטענה שנשמעה פה היא טענה משפטית, ולכן זה נבחן. זה מה שאני אומרת.

כן, בבקשה.

(2) "בפסקה (3), בהגדרה "בניין להשכרה", אחרי "כנכס מאושר" יבוא "ושהוגשה לגביו בקשה לאישור תוכנית כאמור בסעיפים 3(2) ו-17 עד יום –"



פה נוסח הוועדה זה י"ט בטבת התשפ"ד, עד 31 בדצמבר 2023. אני חושב שהייתה לנו השגה על הנקודה הזאת.

רק אגיד באופן כללי ואסביר שזאת בעצם ההגדרה של הבניינים, זאת הקטימה של מסלול ההטבות הקיים. כלומר, בניינים יכולים להמשיך להיכנס לתוך מסלול ההטבות הקיים עד מי שהגיש בקשה לאישור במועד הקבוע.

ההצעה הממשלתית דיברה על 31 בדצמבר 2022.

אוקיי.

זה הפער.

והצעת הוועדה מדברת על 31 בדצמבר 2023. כן, קדימה.

יש הכרעה של הוועדה בעניין?

בוא נמשיך.

(3)
"אחרי פסקה (3א) יבוא:

"(3א1) "בניין לשכירות מוסדית" – בניין אשר בתוך התקופה שמיום תחילת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021 (בפרק זה – חוק התוכנית הכלכלית) עד יום ט"ז בטבת התשצ"ב (31 בדצמבר 2031), הוגשה לגביו, לפני תום הבנייה, בקשה לאישור תוכנית כאמור בסעיפים 3(2) ו-17, בצירוף היתר הבנייה, ומתקיימים לגביו כל אלה:







(1) יש בו 10 דירות לפחות באזור שאינו אזור
פריפריאלי או 6 דירות לפחות באזור פריפריאלי;"

בעצם הנוסח פה תוקן, הוא היה 20 דירות במקור. זה היה בהתאם להחלטת הוועדה.

נכון.






(2) "דירות לשכירות מוסדית הושכרו בהשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 15 שנים לפחות בממוצע מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה".

גם פה ירד התנאי שמדבר על זה שהוא בבעלותה של חברה, כך שזה יוכל להיות גם בבעלות יחיד וגם בבעלות חברה.

יש פה מעבר – לדבר על הבניין עצמו. כך רוצים בניין שמושכר ל-15 שנים, שהדירות בו מושכרות ל-15 שנים, ויש פחות דגש על מי מחזיק בכל רגע נתון, על זה שבעל הבניין יחזיק בזה במשך כל התקופה.

כשבעל הבניין, אתה אומר, שבעל הבניין זה גם למי – נבהיר את זה אולי אחר כך – שבנה את הבניין וגם למי שהוא משכיר ממשיך וצריך לראות פה אם אולי נצטרך לעשות איזושהי הבהרה בהמשך.

(3א2) ""דירות לשכירות מוסדית" – אחת מאלה, לפי העניין:







(1) לעניין מי שבנה את הבניין לשכירות מוסדית –








(א) לגבי בניין הנמצא, במועד מתן האישור, באזור פריפריאלי – הגבוה מבין אלה:








(1) 6 דירות;








(2) שיעור של 30% לפחות מהדירות בבניין או מהדירות בחלק הבניין שאושר כבניין לשכירות מוסדית לפי סעיף 53א(ב), לפי העניין, ששטח הרצפה הכולל שלהן לא יפחת מ-30% משטח הרצפות של הבניין או החלק שאושר כאומר, בהתאמה;"

רגע, תסביר את (א).

הדירות לשכירות מוסדית הן הדירות שמושכרות בפרויקט, ומתוך הבניין להשכרה זה חייב להיות לפחות 66% מהבניין. אם 66% יוצא תוצאה שהיא נמוכה מעשר, אז צריך שיהיה עשר.

לא, אבל עכשיו קראת את הפריפריאלי, אז אתה ב-30% וב-6 דירות.

סליחה, נכון, הפוך. אז פה אנחנו בפריפריאלי, זה צריך להיות או שש או 30% –







(ב) "לגבי בניין הנמצא, במועד מתן האישור, באזור שאינו פריפריאלי – הגבוה מבין אלה:








(1) 10 דירות;








(2) שיעור של 66% לפחות מהדירות בבניין או מהדירות בחלק הבניין שאושר כבניין לשכירות מוסדית לפי סעיף 53א(ב), לפי העניין, ששטח הרצפה הכולל שלהן לא יפחת מ-50% משטח הרצפות של הבניין או החלק שאושר כאומר, בהתאמה;"



זה בעצם המקבילה למה שהסברתי קודם בבניין שהוא לא באזור פריפריאלי. צריך להיות לפחות 66% או עשר דירות.

מהי בעצם ההצדקה להבחנה פה, איך הגעתם לשיעורים האלה?

חלק מהכדאיות הכלכלית של מי שבונה את הדירות, נובעת מהמכירה ביום הראשון. ובאזור פריפריאלי כדי שייתן כדאיות כלכלית ונעודד את הפרויקטים האלה יותר, יש צורך לאפשר מכירה יותר גדולה של חלק גדול יותר מהדירות, ובעצם הרווח הזה הוא הרווח היזמי הרגיל. כאשר באזור שהוא לא פריפריאלי מספיק הרווח שאפשר לקבל במכירה רק של שליש מהדירות בבניין ביום הראשון.

אנחנו כל הזמן אומרים לכם על הכדאיות הכלכלית, תראו את התוצאות של מכרזים בדירה להשכיר – גם בפריפריה בדירה להשכיר אנחנו מאפשרים לעיתים מכירה של דירות כדי לאזן את הכדאיות הכלכלית, הפרקטיקה היא משם, ובעצם אנחנו מביאים אותה לפה.

(2) "לעניין משכיר ממשיך – כל הדירות שרכש בבניין לשכירות מוסדית;"




זה בעצם כמו שחבר הכנסת סמוטריץ' אמר – לא יורדים מ-66% בשום שלב. ואם יש לנו החלפה של ידיים במהלך 15 השנים שמשכירים את הבניין לשכירות מוסדית, אז כל הדירות שנרכשות בבניין על ידי המשכיר ממשיך צריכות גם להמשיך להיות מושכרות ואסור לו להוציא אותם החוצה למכירה בשוק החופשי.





(4)
"אחרי פסקה (3ב) יבוא:

"(3ג) "השכרה לטווח ארוך" – השכרת דירות שהסכם השכירות החל עליהן יהיה בכתב ויכלול לפחות את האמור בפסקאות (1) עד (4) להגדרה "השכרה לטווח ארוך" שבתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965;"



פה אנחנו דורשים מבעל הבניין – בגלל שאמרנו שזה מוצר אחר – להשכיר בהשכרה לטווח ארוך. התנאים פה נקבעו בחוק התכנון והבנייה ותוקנו ממש בימים אלה בוועדת הפנים; אני לא יודע אם הייתה הצבעה כבר. בעצם אנחנו יוצרים אחידות – זה גם חל פה וגם בריטים וגם בחוק התכנון והבנייה, בכל הקשר של שכירות לטווח ארוך.

מה זה פסקאות (1) עד (4)? זה היה (1) עד (3) במקור, (4) נוספה כתוצאה מהדיון בוועדת הפנים. מה נוסף שם?

השכירות מדברת על שכירות של חוזה לחמש שנים פלוס חמש שנים, שהדייר יכול לצאת בכל שנה לאורך התקופה. מבחינת עדכון עליית שכר הדירה: לאורך חמש השנים הראשונות העדכון הוא רק צמוד מדד או אם יהיה צו של שר השיכון שיוכל לקבוע אחוז נוסף. בין החמש שנים לחמש השנים הנוספות יהיה עדכון ריאלי שיוסכם בין השוכר למשכיר, העדכון הריאלי חייב להתבסס על מחירי השכירות באזור – אי אפשר לעשות מחיר שכירות גבוה ממחירי השכירות באותו אזור.

איך אוכפים את המנגנון הזה? מה זה אי אפשר? בא משכיר וזורק מספר, מה עושה השוכר?

החברה הממשלתית לדיור להשכרה – חברת "דירה להשכיר" שגם נמצאת בדיון כאן – מפקחת על החוזים האלה, כל שנה יש דיווח אליה לבחינת החוזים. יש גם התחייבות של היזם לעמוד בתנאים האלה.

בסוף השוכר לא עומד מול המשכיר, השוכר הקטן לא עומד מול המשכיר הגדול, אלא אם העלו לו, הוא פונה אליך ומגיש תלונה ואתה בודק את זה. יש לך סמכות הכרעה?

כן, הם יכולים לפנות אלינו ואנחנו יכולים להפעיל את הסנקציות שיש לנו עליהם. צריך גם לזכור שאנחנו מעדכנים את ה- - -

מה הסנקציות?

בסוף זה תנאי מהותי לקבלת ההטבה.

רגע, הוא קיבל כבר את ההטבה ועברנו שבע שנים קדימה, בסדר? עשו חגיגות, גזרו סרטים, הבניין עומד, הדייר גר חמש שנים, מגיעה השנה השישית, מחליט המשכיר להעלות את המחיר מעל למחיר הממוצע באזור. מה יעשה השוכר הקטן מול המשכיר הגדול?

אם הוא פונה למנהל רשות המיסים או למנהלת ההשקעות והם מוצאים שבאמת הוא לא משכיר את הדירות בהתאם לתנאים שקבועים בחוק – מבוטלת לו ההטבה למפרע.

אתה אומר שהכתובת היא מנהל רשות המיסים?

כן.

למה לא שהחברה הממשלתית - - -

כי אין לה סמכות.

אז למה לא לתת לה?

כי זו חברה, אתה רוצה סנקציית מס, הרי זו סנקציה על מס.

לא, אבל זה שהוא יעשה.

הוא יוכל לקבוע את גובה - - -

מה יעשה? אבל איך הוא יוכל לעשות?

הוא יקבע את גובה שכר הדירה.

אני רוצה רגע - - -

שנייה, אוראל, בבקשה.

היום בתוספת השישית, באמצעות המנהל שאחראי על התוספת השישית שהוא נציג משרד השיכון, בפרקטיקה הוא מאציל אלינו את הסמכות, יש לי את היכולת לפעול בכל מיני סנקציות. מכיוון שחוק עידוד מפנה רק לסעיף ההגדרה של דיור להשכרה ארוכת טווח בתוספת השישית ולא לכל התוספת השישית, לכן אנחנו נמצאים – וטוב שהעליתם את הנקודה הזאת – במצב שלי כחברה ממשלתית שאמונה על הנושא הזה, אין יכולת להפעיל את הסנקציות, ואנחנו נציע שנכניס את זה.

אבהיר: בריטים הסנקציה היא אצל החברה הממשלתית, מכיוון שבחוק עידוד עוברים בפיקוח של מנהלת ההשקעות – שגם יושבים פה ויוכלו להרחיב – הם מפקחים על החוזים, הם מכירים את החוזים, הם רואים אותם וגם יש עליהם דיווח, והם יכולים להפעיל את הסנקציות דרך רשות המיסים. זאת אומרת, יש פיקוח מאוד - - -

השאלה היא כזו - - - מה שבצלאל שואל זאת שאלה פשוטה: אני השוכר, ואני רואה חוזה דרקוני שמעלים לי ב-30% את דמי השכירות שלי. למי אני פונה?

אתה פונה למנהלת ההשקעות ולרשות המיסים.

איך אני פונה למנהלת ההשקעות?

הוא גם אמר עכשיו: תפנה גם וגם וגם?

לא, לא.

לא, יש לך את האופציה של שתיהם.

- - - מה הוא יעשה עם זה?

מנהלת ההשקעות נמצאים פה?

מה, רשות המיסים לא יודעת מה המחירים הממוצעים באזור, זה לא יכול - - -

שנייה, בצלאל, תציגו את עצמכם בבקשה ותסבירו איך פונים אליכם.

שלום, שמי לבנה זגורי, סגנית מנהל הרשות להשקעות, כיום בחוק הישן, יש לנו אחד בנוהל גובה דמי שכירות. ודמי השכירות כיום הם מפוקחים. הם בין 6,200 עד 8,000. ואנחנו בודקים לאחר שהיזם בונה את הבניין ומקבל אצלנו אישור ביצוע סופי. הנושא הזה נבדק. ככל שהחברה, היזם, עומדים בתנאי כתב האישור, אז הוא מקבל הטבות וככל שלא – לא. זה מגובה בנוהל.

עוד פעם, את ההטבה הוא קיבל ביום הראשון, נכון? אפשר אחר כך לחייב אותו במס אם הוא מוכר או לא עומד בתנאים. אבל את ההטבה הוא כבר קיבל. היושב-ראש שאל מה קורה אחרי חמש שנים, נגמרה תקופת השכירות הראשונה שבה היה רק עדכון מדד. עכשיו מחליט המשכיר להעלות את המחיר חד צדדית. הדבר הנכון – ואיך לעגן את זה בחוק - - - -

מותר לו, מעבר לשכר דירה סביר - - -

מעבר ללא נורמלי, או שיש ויכוח על זה, הוא חושב שזה לא מעבר – אל תזרוק את האיש הקטן אל רשות - - - הגורם המקצועי בממשלה שאמור להכיר את השוק ואת המחירים ויש לו כלים לבדוק את זה, זה החברה הממשלתית. אני מציע שיהיה ברור שהחברה הממשלתית היא הכתובת.

השאלה היא האם אפשר שהחברה הממשלתית תהיה ישם של זה. שניה, אוראל.

המשמעות, אם יתקנו אותי המשפטנים, אם אני טועה היא החלת גם סעיפי התוספת השישית, הבקרה, גם על חוק עידוד השקעות הון.

בדיוק. לא רק ההגדרה אלא כל התוספת.

תתקדמו בהקראה, אני לא רואה בעיה עם זה יותר מדי.

ואז הוא יהיה הכתובת, והוא - - -

הוא יפנה לרשות ההשקעות, לרשות המיסים, יפנה לגורם אחר.

מה זה אומר החלת הוראות התוספת השישית? אני חייבת להגיד לכם שאני ביקשתי את הנוסחים שאושרו בוועדה לגבי הריטים וחוק התכנון והבניה, ואני מסתכלת שם ואני רואה שבהגדרה של השכרה לטווח ארוך בתוך חוק הריטים שתיקנו עכשיו בוועדה, בעצם השכרה להשכרה לטווח ארוך מפנה לפסקאות 1 עד 3 ולא לפסקאות 1 עד 4. השאלה אם באמת צריך גם להחיל את זה שם. צריך לבחון מה נעשה שם עכשיו ואיך תוקנה התוספת השישית.

4 זה הפיקוח?

4 ממה שאני מבינה זה: השוכר רשאי לסיים את תקופת השכירות בתום כל שנה ממועד תחילת השכירות ובלבד שמסר הודעה לבעלים של יחידת הדיור באופן שמדובר בהסכם - - -

בואי נעזוב שנייה את הריטים, אם עשינו טעות אז נתקן.

אבל אנחנו מפנים לשם.

אז את רוצה לתקן עכשיו.

האם אפשר להחיל את כל התוספת השישית בחוק עידוד השקעות הון?

אנחנו כרגע מדברים על נושא הפיקוח, להבנתי לא צריכה להיות בעיה, נדבר עם - - - מנהלת ההשקעות ונגיד לכם. תתקדמו עם ההקראה.

רשות המיסים, אתה רוצה להתייחס?

החוק היום – כמו שלבנה מקודם ציינה – בא וקובע במסגרת נוהל אמיתי. המטרה היא כמה שפחות להתערב בתנאי השוק. אם הוא יציע איזה מחיר שכירות שהוא הרבה יותר ממחיר השוק, אז כנראה שלא ישכרו את הדירה. הוא מחויב להשכיר 15 שנים מתוך 18.

אבל הוא - - -

תן לו להשלים.

אם לא יהיו לו שוכרים, אם הדירה לא תושכר בפועל – הוא לא יקבל את ההטבות.

לא - - -

- - - לא ככה. הוא לא מבין את האירוע.

לא זה האירוע.

לא. הוא טוען: תן לשוק להתנהל לבד ואם היזם יעלה את המחיר, הרי זה לא נכון.

ברגע שהמדינה נותנת פה הטבה, יש עליה את החובה לפקח שהשכירות היא במחיר שהיא קבעה. לכן לא יכול להיות מצב שהמדינה נותנת לזה לזרום ולהתנהל לפי תנאי השוק. אני רק רוצה להבין אצל מי הסנקציה ומה התהליך שצריך לעבור אותו שוכר אם הוא נתקל בכזה מצב? זה מה שאני רוצה לדעת.

צריך לבחון פה את המנגנון, צריך לבדוק, כן, החוק - - -

לא, שניה, שניה – הסנקציה צריכה להיות ברורה מאוד. סנקציה זה בעצם לבטל את ההטבה. השאלה למי יש את הסנקציה הזאת ואיך ממשים אותה? אבל לפני זה – מה השוכר עובר?

מה השוכר עושה, איך הוא מגן על עצמו?

ומי הגורם הכי מתאים לממשלה שהכי מכיר את זה.

הכי פחות סביר שהוא יפנה לרשות ההשקעות.

בדיוק.

שנייה חבר'ה, אני מציע שלא נכריע, אני מציע שנשמע קודם.

אני חושב שבחוץ עכשיו הם מנסים לבנות איזשהו מנגנון.

אוקיי, בסדר, בוא נתקדם ואז נחזור לזה. בבקשה.

"(3ד) "המועד הראשון להשכרה" –








(1) לגבי מי שבנה - - -"

רגע, לפני שאנחנו מתקדמים, תבדקו תוך כדי תנועה את העניין של פסקה 4, אם רוצים להחיל אותה או לא. בשים לב שפסקה 4 היום אומרת ממה שאני מבינה, שהשוכר יהיה רשאי לסיים את תקופת השכירות בתום כל שנה ממועד תחילת השכירות ובלבד שמסר הודעה לבעלים של יחידת הדיור באופן שנקבע בהסכם: 90 ימים לפני תום שנת השכירות לפחות או פרק זמן קצר יותר אם נקבע בהסכם. בסדר? זאת המשמעות ממה שאני מבינה בתיקונים שעשיתם בחלק - - -

אנחנו רוצים להחיל את זה.

אוקיי, בבקשה.

למה - - -

זאת אומרת שאין פה תיקון של שוכר מחליף.

מה?

הוא יכול לעזוב בהנחה שהוא מודיע מספיק זמן מראש, אבל לא אמור למצוא שוכר מחליף.

לא, לא.

בסדר, מעולה.

בבקשה.

"(3ד) "המועד הראשון להשכרה" –








(1) לגבי מי שבנה את הבניין – מועד תום הבנייה;
(2) לגבי משכיר ממשיך – המועד שבו רכש את הדירות לשכירות מוסדית;"



זה בעצם המועד הראשון שצריך להשכיר לפי זהות המשכיר. אולי יש להם פה תשובה לפיקוח?

ברמה המהותית אנחנו חושבים ש - - -

גם ברמה הפרוצדוראלית.

גם ברמה המהותית.

אין בעיה. קודם כול אנחנו מסכימים עם ההערה שצריך להיות פיקוח וזאת הייתה גם כוונתנו. אנחנו חושבים שאין בעיה לקבוע את המנגנון – תקנו אותי חברי אם אני טועה – שקבענו בחוק הריטים על פיקוח שבו נקבע שחברת דירה להשכיר עושה את זה, להחיל את זה גם כאן. לא צריך להחיל את כל התוספת השישית, זה סתם מורכב ומסובך. אבל זה יאפשר לחברה להסכים להיות בעצם הרגולטור ולפקח על הנכסים.

מה שאנחנו נעשה זה שתהיה לנו הפסקה בין 16:00 עד 17:00. בזמן הזה, אני מבקש לבדוק מול הלשכה המשפטית והיועצת המשפטית, מה המשמעויות של זה ואיך מנסחים את זה.

במהות זאת חברת דירה להשכיר.

הבנתי, בסדר.

עשיתי את היומית, אני יכול ללכת.

אתה כבר עשית את היומית כבר בדיון הקודם. בבקשה.

"(3ה) "משכיר ממשיך" – מי שרכש את הדירות לשכירות מוסדית ממי שבנה את הבניין לשכירות מוסדית או ממשכיר ממשיך אחר, וזכאי להטבות לפי סעיף 53ב(ב1);";



זה בעצם מי רוכש את הבניין ממי שבנה את הבניין והוא ממשיך להשכיר וגם יכול ליהנות מההטבות.

זה אחרי עשר שנים?

זה אחרי חמש שנים. עוד מעט נראה בדיוק את התנאים.

חמש מתוך שש.

אחרי חמש שנות השכרה.





(5)
"אחרי פסקה (5) יבוא:







"(6) "תום הבנייה" – סיום בנייה כהגדרתו בסעיף 19(4)(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963;"



זו ההגדרה של תום הבנייה. השתמשו בזה כבר בפרק, פשוט העבירו את זה לפה.





(ב)
"בסעיף קטן (ב) –







(1)
ברישה, אחרי "בניין להשכרה" יבוא "או בניין לשכירות מוסדית" ובמקום "אם נתקיימו תנאים אלו" יבוא "אם התקיימו לגביו גם תנאים אלה";

מה המשמעות של "גם תנאים אלה"?

אם יש בניין שרק חלק מוגדר כבניין לשכירות מוסדית, אז צריך להתקיים באותו חלק כל התנאים שמתקיימים בבניין לשכירות מוסדית שעומד לבד, כלומר, יכול להיות מקרה שיש חצי בניין שהוא חלק מהשוק הפרטי, וחצי בניין נוסף שעליו מבוקש שיהיה בניין לשכירות מוסדית. על אותו חלק מהבניין צריכים להתקיים כל התנאים שמתקיימים גם בבניין שהוא בניין שעומד לבד. זה בעצם גם כל הסעיף שאני הולך לקרוא עכשיו.

בסדר?

טכנית, זה יכול?

כן, גם היום זה קורה.

בבקשה.

(2)
"במקום פסקה (1) יבוא:

(1) בחלק המאושר יש, לעניין בניין להשכרה – 8 דירות לפחות, לעניין בניין חדש להשכרה או בניין לשכירות מוסדית באזור פריפריאלי – 6 דירות לפחות, ולעניין בניין לשכירות מוסדית באזור שאינו אזור פריפריאלי 10 דירות לפחות".

תסביר.

לא הבנתי את הסיפור של שמונה דירות?

מה זה שמונה?

זה מה שקיים היום.

זה מה שקיים. פשוט עשו שינויי נוסח, הבהירו שלגבי בניין להשכרה ששם התנאי הוא שחייבים שמונה דירות, אז חייב שיהיה גם בחלק מהבניין שמונה דירות. לגבי בניין חדש להשכרה שצריך שש דירות, אז צריך שיהיה בחלק מהבניין שש דירות. ואצלנו, אם רק חלק מבניין או בניין לשכירות מוסדית, אנחנו צריכים עשר דירות.

הפרק - - - 1 זה פרק שחוקק לדעתי עוד בשנות ה-60, ובשנת 92' נעשה בו תיקון שיצר את ההגדרה של בניין חדש להשכרה. והוא הפחית מבניין ההשכרה הישן שהיה שמונה דירות להשכרה, לשש דירות בחלק של בניין חדש להשכרה. משם זה הגיע.

אפשר לראות את זה גם בנוסח המשולב, בעמוד 49, אז אפשר לראות את זה בתוך הקונטקסט שמשתלב בסעיף.

(3) "בסעיף 53ב –







(א)
אחרי סעיף קטן (ב) יבוא - - -"

סליחה, מה זה מוגדר אצלכם "באזור פריפריאלי"?

הגדירו קודם.

יש הגדרה - - -

הקראנו את זה קודם.

סליחה, אני לא הייתי.

זה יישוב מיעוטים כהגדרתו בפסקה - - - יישוב מיעוטים או ישוב המשויך לאשכול פריפריאליות 1 עד 4, וכן לאשכול חברתי-כלכלי 1.

רגע - - - מה ההצדקה שיישובי מיעוטים להתנתק מההגדרה הפריפריאלית הרגילה?

גם ביישובי מיעוטים - - - יש להם גם צורך בבנייה לשכירות מוסדית, בדיוק בבניין הזה יש להם - - - שיוכלו להסביר.

מה זה קשור? כולם יכולים, ההבדל הוא 10 או 6. אם הם פריפריאליים, אז הם פריפריאליים – אם לא פריפריאליים: איפה ההצדקה, איפה משרד המשפטים שיסביר לנו על שוויון.

שנייה, שנייה, ההבדל הוא שיעור הדירות שאתה רשאי למכור. אנחנו בהרבה מאוד עבודה על החברה הערבית בהקשר של יצירת שוק שכירות – אנחנו באפס שם. שם זה צריך להתחיל מאפס, לא קיים בכלל, ולכן אנחנו רוצים לתת שם תנאים יותר מקלים. אנחנו מתחילים שם מאפס קיומו של שוק.

אתה זה הבנתי. אבל איזה הצדקה מהותית - - -

לייצר שם, שיהיה שם מוסד של שכירות – כי אין.

רוצים לייצר שם שוק שכירות מאפס.

אבל אתה רוצה לייצר שכירות בכל מקום. ועדיין הגדרת ש - - -

אנחנו מתחילים מנקודה, גם בפריפריה, איפה שערכי הנדל"ן יחסית נמוכים, אנחנו מתחילים מכמות של שוק שכירות, קודם כל פרטי. דבר שני, אנחנו כן רואים גם הצלחות, תקן אותי אוראל, בנצרת, בכרמיאל באופקים. כבר יש לנו אירועים שם.

מלבד יישובי מיעוטים, תעשה גם ביישובים חרדים. גם שם יש לך בעיה.

- - - יש - - -

אשכול בדרך כלל - - -

אני מתחבר למה שבצלאל אומר, הם גם הרי ב-1 עד 4, הרי הם נמצאים למעשה במצב סוציו נמוך מאוד. למה אתה לוקח אותם כהגדרה?

בפריפריות חברתיות - - -

איזה יישובי מיעוטים יש לך שהם באשכול 5 ומעלה?

בסוציו?

איך פריפריות חברתיות נכנסות לתוך זה?

אתה רוצה לעשות את זה ב - - - אל תלך לי עכשיו ל - - -

זה בעיקר פריפריאליות, יש יישובים גם במרכז הארץ.

בפריפריה חברתית, שכונות שהן בתוך עיר שהאשכול שלה 7, מה עושים?

יש היתכנות לפרויקטים כאלה - - -

שווקי נדל"ן גבוהים – אין בעיה.

אין עם זה בעיה.

בלוד שיווקנו עכשיו. כמה השכרה שיווקתם עכשיו בלוד?

מעל 2,000.

זה לא מתנהג אותו דבר.

אז אתה אומר שבאזורים - - -

הפרויקט שנחנך השבוע, גדנ"ע - - -

אני שואלת אם זה תקף פשוט.

הוא בדרום תל אביב. כל הדיון – אתם רואים את זה כאילו - - -

זה רק מה הגדרתם כפריפריה.

בדיוק. אתם רואים את זה כסוג של הטבה לפריפריה. זה לא הטבה, היא מקבלת פחות שכירות. זה רק שפרויקט יצליח, זאת כל המטרה. זה כל ההבדל.

הבנתי.

עוד פעם, כשיש פה - - -

- - -

קודם כול אתה בכלל פוגע בפריפריה בדבר הזה.

במספר המינימום.

בסדר.

המטרה היא רק שייקרו פרויקטים, אני לא מיטיב עם הפריפריה בהכרח אם הורדתי בה את שיעור השכירות. אני אומר שאנחנו רוצים שיקרו שם פרויקטים. לגבי המגזר החרדי, אני לא מכיר בכל המגזר החרדי, אבל בבני ברק הייתה הצלחה מסחררת. סתם הם יקבלו פחות.

בבקשה.

הסתכלתי רק על ההגדרה. רציתי להבין - - -

נסיים את ההקראה.

(3)
בסעיף 53ב –






(א)
"אחרי סעיף קטן (ב) יבוא:







"(ב1) בעל בניין לשכירות מוסדית יהיה זכאי להטבות המפורטות בסעיפים 53ג ו-53ד, אם הוא השכיר את הדירות לשכירות מוסדית לתקופה של תקופה של חמש שנים לפחות בממוצע מתוך שש השנים שלאחר המועד הראשון להשכרה."



זה בעצם תנאי הבסיס לקבלת ההטבות. בעצם יש פה שני תנאים, תנאי אחד הוא שצריך להשכיר את הדירות לחמש שנים. ותנאי שני, שהדירות צריכות להיות בבניין לשכירות מוסדית. בניין לשכירות מוסדית, לפי ההגדרה, הוא בניין שעומד במשך 15 שנים.

אני מציע להכניס פה את התיקון שעשינו בקרנות הריט – קרן נדל"ן להשקעות – למעט תקופות סבירות.

אבל זה למעלה – 15 מתוך 18.

פה לא צריך את הארעיות כי יש לך תקופה. אתה לא צריך את הארעיות.

פה הטקטיקה - - -

לא, אם בתוך חמש השנים האלה, היו לו ארבעה חודשים שלא מצא שוכר.

אבל יש לך פה את החלק היחסי מתוך תקופה, ולא כמו שהיה בריטים שזה כל התקופה.

יש לך פה חמש מתוך שש במקטע, ו-15 מתוך 18 בכולל.

אבל זה חל רק על היזם הראשון.

וזה בדיוק הכללים וההתערבות בשוק חופשי שהכנסנו - - -

בריטים זה כל התקופה, היינו חייבים משהו כזה.

אדגיש שהסעיף הזה חל גם על היזם, מי שבונה את הבניין, וגם על המשכיר הממשיך. כשלכל אחד, המועד הראשון להשכרה הוא שונה. לגבי בעל הבניין המועד הוא תום הבנייה, לגבי מי שבנה את הבניין זה מועד תום הבנייה, ולגבי המשכיר הממשיך זה מועד הרכישה של הבניין.

מה זה המילה "בממוצע"? משכיר את הדירות לשכירות – הוא יכול שדירה אחת לא תהיה מושכרת בכלל נניח, למה זה נכון? למה לא להגיד שכל הדירות צריכות להיות מושכרות חמש שנים?

למעשה מדובר בהקלה, ככל שמשכיר הוא משכיר בטווחי זמן שהם לא שלמים, זאת אומרת, שיש פרקי זמן שלא מושכרת שמה הדירות, אנחנו לוקחים בממוצע את מכלול התקופות שהוא השכיר אותם ואז בודקים אם הוא באמת עומד בתקופת ההשכרה.

את זה הבנתי, שאלתי למה? למה לחשב את זה ממוצע?

כי זו הקלה.

עוד פעם, צריך להבין – כל הקלה בצד אחד היא הכבדה בצד שני, נכון? הקלה על היזם היא הכבדה על ה - - - אם אנחנו רוצים לעודד - - -

אם זו דירה שלא נמכרה בכל מקרה הוא לא ישאיר אותה ריקה, למה שישאיר אותה ריקה? אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שיש כדאיות כלכלית להשכיר דירה אם היא נמכרת. לא סביר שישאירו סתם דירות ריקות.

נו, אז למה אתה בכלל מכניס את הסעיף הזה? אתה לא צריך את הסעיף הזה.

זה סעיף מקל. זה לא לתפוס על מקרים שיכולים להיות ש - - -

אני רק אומר: אם אתה לא חושש שיהיה - - -

אבל יכול להיות שיש מצב שהוא רוצה לשפץ דירה או לעשות משהו עם הדירה, וזה בדיוק נופל על - - -

אז אין בעיה, אני רק אומר שאם אתה חושב שכוחות השוק יעשו את שלהם והוא ירצה להשכיר כי אין לו מה להרוויח מדירה ריקה, אתה יכול למחוק לך את התנאי הזה. למה אתה צריך להגדיר את זה? הדירות יושכרו כי הוא רוצה להשכיר אותם. למה אתה צריך בועה בחוק שהוא חייב להשכיר חמש מתוך שש? כי אתה כן חושש שבמקרים מסוימים הוא יעדיף להשאיר את הדירה ריקה, ונניח למכור אותה אחר כך חדשה יד ראשונה.

הסעיף באמת מיותר.

אז או שתמחק את הסעיף או שתבוא ותגיד: חמש מתוך שש, לא בממוצע.

צד אחד שלא יהיה את העניין התכנוני כמו שאמרת, שיגיע למקום קיצוני כזה שישאירו את זה וימכור חדש, ומצד שני אנחנו נותנים לזה גם איזושהי סבירות. אפשר להכביד יותר, אבל נראה לי שזה מספיק.

לא, אני לא חושב שאכביד.

אני חושב שאפשר את הגמישות הקטנה הזאת.

חבר הכנסת סמוטריץ', מה היה שם בריטים שדיברת עליו, שזה אירועים בנסיבות - - -

בריטים, הנכס יכול להיות מושכר לכל התקופה. אז כתבנו: למעט תקופות חריגות, אני לא זוכר בדיוק את ההגדרה שלהם - - -

כן, ארעיות הגדרנו את זה.

כן, תקופות ארעיות של שיפוץ וכולי. אלכס, אתה מבין שאנחנו כן יוצרים כאן א-סימטריה סתם – ברמת אסתטיקה, כשאתה רוצה הרמוניה של חקיקה. שם הרי דיברנו, אמרנו – בואו נגיד חצי שנה, אמרנו – עזוב, בוא נשאיר את זה מושג שסתום, אמרתי שזה מזמין אחר כך ויכוחים ומריבות אצל רשות המיסים, בסדר? שם לא רצינו להיכנס לתקופות, נתנו את ההגדרה של תקופה סבירה או לא חשוב מה שכתבנו שם, פה אתה כן נכנס לחמש מתוך שש.

יש בזה משהו.

תחליט – אם אתה עושה את זה, אז גם בריטים בואו נעשה - - -

אתה אומר: מה בעצם ההבדל.

משרד האוצר, מה אתם אומרים?

קודם כל הדירות פה הן דירות שהן חדשות, בריטים זה לאו דווקא דירות חדשות שהוא קונה. יכול להיות מצב שהוא ירצה לעשות פינוי בינוי, זה בדיוק מה שחשבנו עליו כשדיברנו על זה – או שהוא ירצה לעשות איזה שיפוץ.

אבל גם פה יכול להיות שיפוץ.

אחרי עשר שנים, אחרי 15 שנים.

יכול להיות גם אחרי - - -

לא - - - אתה מקל יותר.

יכול להיות גם אחרי חמש שנים – אתה לא יודע.

אנחנו רוצים לתת להם גם את האפשרות ל - - -

תקשיב שנייה, פה אתה יותר מקל, זה הפוך מההיגיון שאמרת עכשיו. פה אתה בעצם אומר לו שהוא יכול מתוך 15 שנה לא להשכיר שלוש שנים.

לא, זה לא - - -

לא – מתוך 18 שנה אתה יכול - - -

מתוך 15.

מתוך 18.

בסדר. מתוך - - - אבל זה יהיה שנתיים וחצי מתוך 15, בסדר? לא משנה, זה הפרופורציות, גם אם יהיה באופן יחסי. נתת לו פה שנתיים וחצי שהוא יכול לא להשכיר מתוך 15. בריטים, אנחנו לא מתקרבים לזה. כשדיברנו כאן לפרוטוקול, דובר על פה כמה חודשים שהוא נתקע, פה כמה חודשים שיפוץ. אתה כן רוצה שהנכס יהיה מושכר לאורך זמן.

מבחינת ההבדל בין המושג שסתום לבין כלל כמו שכתוב פה, מבחינה משפטית אפשר לדבר על כללים לעומת סטנדרטים. סטנדרט שזה בעצם כלל, שסתום כזה הוא מתאים במקרים מסוימים, וכללים ברורים יותר מתאים במקרים אחרים.

אל תיתן לנו הרצאה במשפטים. יש לי תואר שני בזה. תסביר לי את הרציונל: למה בקרנות הריט הלכת על מושג כזה ופה אתה הולך על מושג כזה.

אני מסביר: פה יש לנו עשרות בניינים להשכרה. אנחנו לא רוצים שכל אחד מהם יפרש לעצמו את המושג הזה. ואם זה יהיה מושג שסתום, אז בכל אחד בדו"ח יפרש את זה איך שהוא רוצה. וכמו שאמרתם - - -

כן, אבל זה מנוגד למודל. במודל אתה אומר שיש כדאיות – לפני שנייה אמרת – כלכלית ויש אפס סבירות שהדירה תעמוד ריקה.

אני אומר שיש הסבר להבחנה בין ריטים לבין פה. אני חושב שפה יש כלל ברור - - -

ההסבר לא נכון.

מה ההבדל? גם בריט בסוף יש יזם שמנהל את זה.

עשינו חוק ריטים טוב. יכול להיות שמחר יהיו לך 50 ריטים – איך אתה יודע? לבוא ולהגיד שבגלל שיש היום שני ריטים ועשרה יזמים אז אני מחיל כללים שונים – זה קצת מוזר.

לא. ריטים הם גופים גדולים.

למה? גם פה יכול להיות גוף גדול.

גם גוף גדול יפרש ביחס לדירה הזאת את התקופה הזאת ככה, וביחס לדירה הזאת את התקופה הזאת ככה.

יש הבדל. ריט זו חברה בורסאית שנסחרת בבורסה, זה משהו אחר.

מה ההבדל?

מה זה קשור?

מה יניח את הדעת? להוריד את המילה בממוצע?

לא. א' אני הייתי רוצה מאוד שתהיה אחידות. אם קבענו מנגנון בריט, והגדרנו אותו כפי שהגדרנו אותו, צריך להגדיר אותו דבר פה. ואם אתם רוצים את ההגדרה הזאת יותר נכונה, אז גם בריט נתקן. אתה יכול בשני מוצרים - - -

רק צריך לציין שהיום בחוק לעידוד השקעות הון כבר יש התייחסות לתקופה שהיא בממוצע מתקופה אחרת.

אין בעיה, אני מוכן שנתקן גם בריט. אבל יש פה איזו א-סימטריה לא ברורה, בסוף המוצר על הקרקע הוא אותו מוצר – דירה להשכרה שאומרה לעמוד להשכרה ארוכת טווח. מה אכפת לי עכשיו איך קוראים ל - - -

משרד האוצר?

או משרד הכלכלה?

צריך להתייעץ על זה - - - אפשר לנסות להקביל את זה, או לנסות לדמות את זה כמה שניתן למודל של הריטים.

סיון, את רוצה להתייחס לזה מבחינת המודל של עידוד השקעות הון?

מבחינתנו הגישה היא גישה מקלה, הגישה היא בממוצע. נגיד הוא היה מחויב להשכיר חמש מתוך שבע, ונניח שדירה אחת הוא משכיר לעשר שנים ודירה אחרת הוא משכיר רק לשנתיים וחצי בתוך התקופה – אז עושים ממוצע כדי להקל עליו.

מצוין. למה בקרונות הריט לא עושים אותו מודל?

אני מודה ומתוודה ש - - -

אתה מגדיר חמש מתוך שש בממוצע.

אם אני מבינה נכון – קרנות הריט זה לא בעולם של עידוד השקעות.

זה בעולם ספר החוקים של מדינת ישראל ושל מוצר זהה.

זה לא מוצר זהה.

פה ההתאמה היא למודל של עידוד השקעות הון.

למה לא מוצר זהה?

כי זה לא מוצר. המוצר הוא זהה, התהליך לא זהה.

עזוב רגע מי הגורם שמביא את הכסף.

כי אין מכירה בריטים.

המוצר זהה, המנגנון שונה.

התכלית היא תכלית זהה, להגדיל את היצע שוק השכירות במדינת ישראל.

אבל שמה אין לך יכולת מימוש. יש לך הרבה דברים אחרים.

המנגנון שונה.

הריטים לא יכולים לממש את ה - - -

אי אפשר לרכוש.

אתה אומר הפוך – אתה מחמיר על הריטים פעמיים, גם הוא לא יכול לממש וגם נתת לו שלושה חודשים.

שמה נתנו תקופה במסגרת הסבירות.

אבל אני אומר הפוך עוד פעם – זה שהריט לא יכול לממש, אתה מחמיר כך על הריט את התנאים להיכנס לעסקה, אתה מפחית את הכדאיות שלה.

הוא לא נועד למימושים. הוא במודל כלכלי אחר לגמרי. הוא לא נועד לממש.

אני מבין. אבל בהקשר של כמה זמן הוא משכיר את הדירה מתוך כל התקופה, אין שום הגיון להחמיר עליו יותר משאתה מחמיר פה.

אבל אני פה מחמיר.

לא – פה מקל.

מחמיר.

מה פתאום – מקל. זה מה שהם אומרים, חמש מתוך שש בממוצע.

חמש מתוך שש?

בממוצע. הוא יכול דירה אחת להשכיר ובאחר להשכיר ארבע. רוצים להקל וזה בסדר, אז תקלו גם בריט.

כרגע, ההבדל המרכזי פה הוא סוגית הפיקוח והיכולת לפקח של הריטים – בסוף זה גם. יש יכולת פיקוח יותר גדולה עם גופים יותר מצומצמים, יותר קל לפקח עליהם, לעומת פה. אנחנו נבחן את זה ככל שנוכל להחיל איזשהו מנגנון פיקוח דומה, גם נוכל לאפשר את ההקבלה הזאת. זו הסוגיה מבחינתנו. יש חשש שאם לא תפקח על זה, יכול להיווצר מצב שמישהו השכיר את זה כמחסן, מישהו השכיר את זה כמשהו עסקי ולא למגורים.

היום הסעיף הזה נותן מענה לכך שאין פיקוח. אם יהיה פיקוח, יכול להיות שהסעיף הזה יתייתר.

למה הוא נותן מענה? אם אין פיקוח אז הוא לא ישכיר ואתה לא תדע מזה. זאת אות מתה.

ולכן אם יהיה לנו פיקוח, לא נצטרך את הסעיף הזה. השאלה בסוף היא איזה פיקוח בדיוק אנחנו עושים והאם הפיקוח נותן מענה גם לסוגיה הזו.

במחילה, זה לא נכון. את הסעיף אתה כן צריך, מכיוון שגם כדי לפקח אתה צריך תשתית נורמטיבית שעליה אתה מפקח.

בקרן ריט יש לך בעלי מניות שהם כל הזמן מקבלים את התשואה. זאת המטרה שהם נכנסו – אין לך את זה פה. פה אין לך את הציבור שכל הזמן הוא ניזון מהתשואה, והוא נכנס לקרן של התשואה, ויש אסיפת בעלי מניות שמדברים כל היום על התשואה. זה מספיק כדי שהם ידרשו כל הזמן שהכול יהיה מושכר. פה אין לי מנגנון כזה. פה יכול להיות שאת היזם מעניינת רק המכירה בסוף. אנחנו רוצים שפה להגביל - - -

כל מה שאתה אומר זה הסברה למה אני אמור להחמיר עליו כדי שהוא ישכיר את הדירה, כי התכלית שוב היא שכירות.

לא, אבל אתה נותן לו תקופות מסוימות שהוא חייב להיות מושכר. בקרן אמרנו משהו אמורפי: למעט הפסקות ארעיות.

שוב, שם לפרוטוקול נאמרו דברים הפוכים לחלוטין. האמירה הייתה: אנחנו בכוונה לא מגדירים תקופה כי אנחנו רוצים את המינימום הנדרש שיהיה סביר - - -

אז שם אני יותר מקל, בגלל זה שם אני יותר מקל. שם אני אומר: למעט הפסקות ארעיות. אני לא יודע, הפסקות ארעיות, יכול להיות מצב כזה, יכול להיות מצב אחר.

הפסקה ארעית יכולה להיות יותר משישית מהזמן?

כן, אבל בצלאל, בסוף הלחץ על הריטים הוא מבעלי המניות. ופה אין לך לחץ כזה.

לכן אני טוען שפה - - -

- - - אני חושב ששם אתה מקשה, אתה לא מקל שם.

אבל זה מה שאני טוען. שם אתה מקשה.

סליחה, פה אתה מקשה.

לא.

פה אתה מקשה.

לא.

שם אתה לא מגדיר תקופה. שם לצורך העניין, הריט יכול לא להשכיר את הדירה שלוש שנים. למה? כי הוא עושה שיפוץ.

זה לא נאמר כאן לפרוטוקול אז בדיון, להפך, אז האמירה הייתה: כמה חודשים לשיפוץ, כמה לזה וכולי.

כן, אבל עוד פעם, בכוונה לא הגדרנו את התקופה. כדי שבסופו של דבר הריט יחד עם הרגולטור יחשבו מה סביר ומה לא סביר. פה בגלל שאין לך מנגנון של בעלי מניות ושל דירקטוריון וכולי, אז אתה חייב להגדיר תקופות. אם לא תגדיר אז אתה לא תצא מזה, ואין לך היום יכולת פיקוח יותר טובה.

אני רוצה להמשיך.

(ב)
"בסעיף קטן (ג) –







(1)
במקום פסקה (1) יבוא:








"(1) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) עד (ב1), מי שבנה בניין להשכרה יהיה זכאי להטבות לפי סעיפים קטנים (א) או (ב), לפי העניין, ומי שבנה בניין לשכירות מוסדית יהיה זכאי להטבות לפי סעיף קטן (ב1)(1), גם אם מכר את הדירות שיש להשכירן כאמור בסעיפים קטנים (א) עד (ב1), לפני שחלפו שנות ההשכרה הקבועות בהם, לפי העניין, ובלבד שמכר לפחות 50 דירות, לרוכש אחד שהתחייב להשכיר את הדירות בהתאם לאמור בסעיף קטן (א) או (ב), או לטווח ארוך בהתאם לסעיף קטן (ב1), בהתאמה, והמכירה כלולה בתוכנית שאישרה המינהלה לפני תום הבנייה, והתקיימו התנאים שקבע מנהל רשות המסים לפי פסקה (2);".

תסביר.

בעצם כבר היום יש בחוק מסלול שבו אפשר לבנות בניין ולמכור באופן מידי 50 דירות כבלוק של 50 דירות, ובעצם אתה מקבל את ההטבה וגם יש הטבות שמקבל מי שרוכש את הבניין. מה שאנחנו עושים זה פשוט: אומרים שאותו סעיף כמו שהוא חל היום, הוא יחול גם לגבי בניין לשכירות מוסדית, הבניין החדש.

לא הבנתי. למי הוא יכול למכור?

למישהו אחר שמתחייב להשכיר את הבניין לתקופה שחייבים להשכיר אותה.

בסדר, הבנתי.

תן לו להבהיר.

טוב, תבהיר.

הבהרתי שזה מנגנון נפרד שקיים היום בחקיקה. זה לא המנגנון שהציג היושב-ראש בתחילת הישיבה.

ואיך הם חלים יחד, הם כאילו נפרדים?

הם מסלולים נפרדים.

נפרד – זה אומר שאם אתה בפרויקט של מעל 50 דירות, אתה יכול למכור גם אחרי פחות מחמש שנים. בניגוד למצב שבו יש לך פחות מ-50 דירות, שם אתה חייב להשכיר חמש שנים בשביל לקבל את ההטבה ורק אז אתה יכול להעביר את הפרויקט.

למה? אם הרוכש שבא בנעלי היזם המקורי מתחייב לאותה תקופה. מה אכפת לי מתי היזם המקורי מוכר – שימכור אחרי שנה.

דבר ראשון, יש מצב שאני מחליף את הבניין ידיים כל שני וחמישי, אלא אם זה בניין אסטרטגי של מעל 50 דירות.

מה אכפת לך אם זה מחליף ידיים?

המנגנון שדיבר עליו היושב-ראש קיים במקביל. 50 דירות זה רק - - - אנחנו לא רוצים לפגוע בחוק הקיים, ולהשאיר את המנגנון שקיים בחוק הקיים.

אני מבין. אני אוהב מאוד את המודל הזה של 50. אני רוצה מודל שכירות לטווח ארוך, בסדר? אם הרוכש נכנס בנעלי היזם המקורי ומתחייב לאותו מספר שנים, כמה שנשאר עד 15 שנה, מה אכפת לי מתי הוא מוכר? שימכור כמה שהוא רוצה. בסוף הבניין עומד 15 שנה להשכרה, זה אומר שהמוצר שיתוכנן מראש יהיה להשכרה. בוא נניח שאני יזם - - -

אתה מדבר על החלק הזה של 50 דירות או בכלל?

50 דירות אתה יכול למכור גם אחרי שנה.

נכון.

אני טוען שבכל החוק הוא יוכל למכור אחרי שנה.

לא, אתה לא יכול.

מרגע שהרוכש בא בנעלי היזם, ומתחייב ל - - - חד משמעית.

ברגע שאתה עושה את זה, מי שבונה את הבניין, בונה בניין למכירה.

לא, לא נכון.

כן, כן.

זה נכון, בצלאל.

בצלאל, זה פגיעה בשוכר. זה לא נכון, כשאתה מכניס את העניין הזה, זאת פגיעה בשוכר.

אז מי שרוצה לקנות דירה, ישכור אותה שנה, ישכור שנתיים, ו - - -

בצלאל, תחשוב: חברת ניהול משתנה, יכול להיות שכן ויכול להיות שלא; הבעלים משתנה, יכול להיות שכן ויכול להיות שלא. אחד הדברים שאנחנו רוצים לייצר פה זה יציבות. יותר מזה, כשאתה נותן פה הטבת מס, אל תשכח שהמדינה נותנת הטבת מס, ובסוף הבניין יחליף ידיים כל שנה?

אני מבין, אבל אני אתן לך את החסרונות, בסדר? ואחר כך תשקול עלות מול תועלת על החסרונות. אפשר לקבוע – אולי בלי קשר צריך לעשות – שכשמעבירים ידיים, הרוכש שבא בנעלי היזם חייב לכל התנאים שהיזם חייב בחוזה והוא מחויב, הוא בא בנעליו.

זה ברור, זה גם כך מתוקף החוק.

מה אתה מפסיד? אתה מרוויח פסיכולוגיה, כאילו שלא יתחלף בעלים. הרי אני כשוכר – האם אכפת לי אם מתחלף הבעלים אם התנאים הם אותם תנאים והמחיר הוא אותו מחיר וההתחייבות שלו בחברת הניהול היא אותה התחייבות, מה אכפת לי שהוא החליף בעלים? אני הרי אף פעם לא מכיר את הבעלים.

מה אתה מפסיד? אתה מפסיד אופי שלם של יזמים שמתאים להם להיכנס, לזכות במכרז, לבנות את הנכס. המוצר הוא מוצר להשכרה, כי הוא יהיה חייב להיות מושכר 15 שנה, ממה נפשך, אם 15 שנה זה מספיק, אז המוצר יהיה מוצר להשכרה, אם זה לא מספיק, אז הוא יהיה למכירה גם ב-15 שנה. אבל אם המוצר הוא מוצר להשכרה, אז הוא בונה מוצר להשכרה, והוא, לא מתאים לו עכשיו לנהל את זה 15 שנה. הוא בא, עושה עסקה, בנה, מכר, הלך – בנה עוד אחד.

אתה מפסיד שחקנים במשק שיכולים לגשת למכרזים האלה. אתה רוצה להגיע ל-100,000 יחידות? תפתח את השוק. לא כל יזם שנכנס - - -

זה לא לגשת למכרזים. אנחנו מדברים פה על קרקע פרטית.

זה לא משנה, יזם יבנה. יזם יכנס, יקנה את הקרקע הפרטית, יבנה את הדיור להשכרה, והמוצר הוא להשכרה כי הוא יודע שהוא חייב להשכיר את זה עכשיו 15 שנה. יבנה, במקום מישהו אחר שינהל.

מה יעשה מי שקונה אחרי שנה?

הוא יחזיק את זה 14 שנה.

והוא מממש או לא מממש את הדירות?

לא. הוא יכול לממש רק אחרי 15 שנה. כל מה שאני טוען הוא לא להגביל את התקופה.

דיברנו על זה – מי שבונה, יש לו בעצם יכולת לממש 33%, למכור 33% מהדירות, ולהשאיר רק 66%.

יפה. מה קורה עם אותם 66%? למה אתה תוקע אותו חמש שנים? תן לו לצאת מהעסקה. אני אומר שוב: הרי בסוף יש יזם שאוהב סיכונים ויש יזם שלא אוהב סיכונים. השלב הראשון של היוזמה והבנייה הוא שלב עתיר סיכונים. השלב שבו כבר הבניין עומד, נניח אני יזם סולידי, קניתי את הבניין, אני עכשיו מנהל אותו 14 שנה, 15 שנה, שנשארו לי לנהל אותו. אלה שני סוגים של יזמים בשוק.

בצלאל, אני רוצה לשאול אותך שאלה: יזם קונה, מקבל הטבה מהמדינה בשביל שזה יהיה לשכירות.

זה לשכירות.

תיאורטית היזם יכול לבנות כבר היום ולמכור, אך אתה בעצם אומר לו – תשתמש בהטבה של המדינה ותעשה קופה.

לא, לא. מה פתאום. אסביר – הטבה של המדינה מתגלגלת לרוכש הבא, והרוכש הבא קונה - - -

הרי הוא יכול פשוט לבנות.

זה לא נכון. תקשיבי שניה, מה שמעניין אותנו זה שיהיו מוצרים להשכרה. לכן אנחנו כופים על מי שנכנס למסלול ההטבות הזה, 15 שנה להיות תקוע עם הדירה להשכרה, כדי שיבנה אותו מראש להשכרה.

אני לא בטוחה.

בצלאל, זה לא 15 שנה, חמש שנים זה לא טווח מבחינתו.

לא על זה הוויכוח ביננו.

בצלאל, אני רוצה להגיד לך משהו אחר על זה, אני מתכוונת לזה שהייתי רוצה לראות שהשוק הזה מתפתח כשוק שהוא סחר חליפין אין-סופי, אלא שמתפתחות בו חברות שרואות בדבר הזה כמשהו שהם הופכות להיות מכוונות עליו.

אני מסכים. אני טוען שאני רוצה לפתח את המודל שלך ולהגיד: בואו נפתח שני מודלים של חברות. חברה אחת שתהיה החברה היזמית והחברה השנייה שתיכנס ל - - -

- - -

המקרה שאתה מתאר אותו מאוד מתאים לריטים, כי ריטים יכולים לקנות בניין כזה. בניין מוכן. ברגע שמישהו בנה, הריט קונה. לכן כאן אתה מנסה לייצר - - -

מה אכפת לך שהריט יקנה - - - תן ליזם ליזום והריט יקנה אחרי שנה.

עוד פעם, דיברנו על ההבדלים בין ריט לבין היזמים האלה, וזה משהו אחר לגמרי. אתה לא יכול לתת גם הטבת חוק עידוד השקעות הון וגם אחר כך שהריט יכנס – זה לא יכול לעבוד ביחד. אגב, הריט יכול - - -

שבוע שעבר באו חבר'ה מהאוצר, והסבירו לנו מה ההבדל בין ריט לבין אחרים.

זה לא כפל הטבות.

זה כן.

לא נכון.

אתה כל הזמן מגלגל את הבניין. אגב, בסדר, בנינו מדרג של מיסים. אמרנו: 11, 9, 7, 6.5 – איך הדבר הזה קורה? אם אני מוכר - - -

גם אתה זה באמת אני לא מצליח להבין. אם מה שמעניין אותי הוא שהדיור יהיה חייב להיות מושכר 15 שנה כדי שמוצר הבסיס יתוכנן להשכרה – למה אני צריך לייצר את המדרוג?

מה זאת אומרת?

מה זה משנה אם אני מוכר את אחרי חמש או עשר שנים או 15?

כי אתה מעודד אותו להמשיך.

אם הרוכש בא בנעלי – מה אכפת לך אם זה אני או הוא?

זה מאוד מעניין.

מה זה מעניין? חוץ מזה שכואב לך שהוא ירוויח כסף. מה אכפת לך, אתה רוצה שהוא גם יעבוד.

לא כואב לי בכלל שהוא ירוויח כסף. את כל המודל הזה בנינו כדי לאפשר להם כדאיות כלכלית.

אז מה אכפת לי אם קוראים לי משה או קוראים לי דוד – בסוף הנכס מושכר.

ברמת המקרו זה נכון, אנחנו רוצים שהנכס יהיה מושכר ל-15 שנה. זה הדבר הראשון שחשוב. אבל כן צריך להתחשב בעובדה, שזה מתחלף לך כל פעם מי שאתה בקשר איתו כשוכר, הוא אמור - - -

אבל הוא מובטח חמש שנים.

מה שיקרה ומי שמכיר את השוק יודע, שיהיו שני סוגים של שחקנים על המגרש הזה. ועכשיו אתם חוסמים סוג שלם של שחקנים. עוד פעם, אם המוטיבציה שלנו היא להגדיל – תנו גמישות לשוק.

ככה זה עובד גם בשוק המשרדים. יש יזם - - -

אתה מאפשר את זה. היזם שבונה, הוא בונה, ואתה מאפשר לו אחרי חמש שנים – זאת תקופה קצרה.

בשביל מה חמש שנים? אני בנוי להיות יזם שבונה, אני לא בנוי לנהל.

בסדר. כל אחד הבהיר את עמדתו, אני רוצה להמשיך בהקראה, בבקשה.

צחי, תחשבו על זה, אתם סתם שוללים סוג שלם של שחקנים במשק.

בסדר, הם יחשבו על זה, בצלאל.

אני יותר שמרנית פה.

אני מבקש להמשיך בהקראה. ישי, בבקשה.

(2) "בפסקה (3) אחרי "בניין להשכרה" יבוא "או בניין לשכירות מוסדית" ובמקום "(א) או (ב)" יבוא "(א) עד (ב1)";" – זה בעצם המשך של אותו סיפור של 50 הדירות.






(ג)
"אחרי סעיף קטן (ג) יבוא:

(ג1) מכר בעל בניין לשכירות מוסדית את הדירות לשכירות מוסדית למשכיר ממשיך, יתנה מנהל רשות המיסים את מתן ההטבות כאמור בסעיפים 53ג ו-53ד במתן ערובות – מאת המוכר, הרוכש או כל אדם אחר שיקבע – לתשלום המס והפרשי הצמדה וריבית כאמור בסעיף קטן (ה), ובמתן הודעה מראש על המכירה במועד שיקבע המנהל."

מה הנוסח שכתבנו בריט על הערובה הזאת?

זה מה שכתבנו. ערובה.

להערכתך זה היה טוב?

בבקשה.

אבקש שהמנגנון שנקבע לריט יועתק לפה בהתאם.

מה זה המנגנון שנקבע לריט?

שיש שם ערובה בלי הגדרת מהי הערובה.

הקנס לא מדבר על ערובה אלא על מס רכישה, על תשלום במידה שמפירים את הדברים – מס רכישה מוגבל. זאת הצעתו של היועץ המשפטי בוועדה הקודמת.

פה אני שואל: מה אתה רוצה מהמוכר?

הכוונה שלנו לא לחזור למוכר.

אז תמחק את המילה מוכר: מתן ערובות מאת הרוכש - - -

אנחנו מציעים לבוא לאותו מנגנון שקבענו בריט. מנגנון שזה הרוכש האחרון.

הוא שואל למה כתוב המוכר. ישי, אתה יכול להסביר?

כי זה הנוסח שהוצע בוועדה.

בריט לא כתוב המוכר.

לא, כרגע זה לא הנוסח שאנחנו מציעים, אנחנו מציעים פה נוסח אחר.

כדאי להקריא אותו. המוכר מכר ויצא מהעסקה.

המוכר הראשון חייב להיות אחראי על המוכר השני.

מה פתאום.

אז איך?

אין חיה כזאת. המוכר הראשון חייב לוודא שהרוכש יודע וזה כתוב בהסכם שהוא מחויב ואחרת לא יאשרו לו את המכירה. אבל אחרי שהוא מכר, אתה תבוא אחרי חמש למוכר הראשון ותגיד לו: הלו, בואו עכשיו שלם לי כי - - -

לא, אחרי חמש שנים לא אבוא אליו, אבל מה קורה עם המוכר בשנה השלישית?

הרוכש? אז שהוא ייתן לך ערובות.

גם אחורה.

לא.

גם על הטבות המס של ההוא.

לא. בכל מקרה מי שישלם - - -

אז מה עשית בעצם?

המדינה תקבל 100% ממה שהיא צריכה לקבל, בסדר? אם מכר אחרי שלוש שנים, יש ביטול הטבה. מי שיישלם זה מי שיפר את ההסכם. איך אתה רוצה שאני אמכור, אם אני נשאר קשור לנכס הזה עשר שנים קדימה.

אני מבין את מה שאתה אומר.

אתה צודק. אנחנו נראה איך מנסחים. הערובה היא מהרוכש.

כן, אבל מה היא הערובה מהרוכש?

הוא צריך בעצם להתחייב שהוא באמת נכנס בנעליו וממשיך את כל סוג ההשכרה.

ואם לא, אז הוא משלם את כל המס.

בדיוק. אם לא הוא משלם את כל המס.

כולל של הקודם? ממתי?

לא, זה בדיוק - - -

ממתי?

זה עוד לפני הערובה. הוא שואל, אם הרוכש אחרי שלוש שנים מוכר, הוא משלם עכשיו את הפרשי המס רק על שבע השנים שלו, או גם חמש שנים אחורה, על הטבות שקיבל הראשון.

מתחילת הפרויקט.

על פניו, הוא צריך לשלם את הכול מתחילת הפרויקט. צריך לכתוב את זה בחוק.

הוא משלם הכול מתחילת הפרויקט.

מתחילת הפרויקט.

נכון, מצוין.

- - -

מי אמור ל - - -

זה ברור.

ההוא כבר הלך הביתה.

ברור. אבל מבחינת הנוסח אתה צודק, הערובה צריכה להיות רק על מי שרוכש ולא על המוכר. ואם צריך לטייב את זה, נטייב את זה בנוסח.

כדי להבין את הסעיף צריך קודם כל לדבר על מה הסנקציה. עוד לא הגענו לזה ועוד לא דיברנו על זה. ככל שהסנקציה היא רק על הרוכש, כמו שאתם מציעים פה, אז אנחנו חושבים שאפשר לתקן את הנוסח. כרגע הנוסח שהחוק בנוי בו, החוק הקיים, הסנקציה היא בעצם לכל אחד מהצדדים לעסקה – גם על המוכר וגם על הקונה.

מי יכול לעשות עסקה כזאת?

בסדר, אנחנו הצענו, זה לא נכנס לנוסח.

מי מוכר אם אחרי שלוש שנים יבואו אליו ויגידו לו: הלו, אתמול מכרת, אז לך תשלם.

זה עוד לא נכנס לנוסח. אנחנו הצענו שהסנקציה תהיה רק על הרוכש במבנה שקבענו בריטים. ככל שזה מתקבל, אין לנו בעיה גם פה.

למה שמוכר יהיה האחראי על זה שהרוכש לא עומד בהתחייבות שלו?

ישי, פספסתי את הסיפא, למה צריך: או כל אדם אחר שיקבע?

נעביר את זה רק לרוכש.

לרוכש. הרוכש לקח על עצמו, קיבל את כל הזכויות ולקח את כל ההתחייבויות.

השאלה פה "למה כל אדם אחר"?

המבנה כרגע כתוב כמו שהוא היה בחוק הישן. אנחנו רוצים להציע את ההצעה כמו בריטים, לעשות שרק הרוכש יהיה חייב. אם רק הרוכש חייב, אז זה יכול להיות רק הרוכש.

אפשר למחוק את המילים האלו.

רגע, חשוב להבהיר פה נקודה – הרוכש חייב רק לג אחד אחורה, לא שניים.

המבנה שאנחנו רוצים להציע זה כמו בריטים.

זה לא מה שאמרנו עכשיו.

אפשר לדבר על זה. זה בעצם מבנה שאומר שיש מס רכישה, מה שקבענו בריטים. זה מס רכישה גבוה מאוד של 15% שהוא צריך לשלם, אלא אם כן הוא עומד בתנאים. הוא לא חייב - - -

לא, לא, מה הקשר מס - - - לא, סליחה.

כי אחרת אנחנו מערבבים. הרוכש צריך להכיר את מבנה המס של השוכר הקודם, ושל השוכר שלפני זה. ואז אנחנו לא יכולים לקחת.

ישי, תקשיב: ההיגיון אומר שהשני שנכנס, השוכר, מי שנכנס לתקופה השנייה, אם הוא מוכר לפני הזמן, הוא יצטרך לשלם את הפרשי הטבות המס של הראשון ושל עצמו. השלישי שנכנס, בחמישון השלישי, הוא צריך להיות אחראי על הפרשי המס של עצמו ושל זה שאחריו, זה שבא אחריו.

לא, וגם של הראשון.

לא, הוא לא יכול, כי אתה כבר ממש אחורה, זה 15 שנה.

אבל הוא יודע מראש שהוא נכנס להתחייבות שהוא חייב.

שים מינימום, אם עברו עשר שנים אז כבר אל תלך אחורה. אם עברו עשר שנים – אל תלך אחורה.

- - -

יש פה גם התיישנות.

לכן הצענו פה להכניס את המנגנון של הריטים שבא וקובע מנגנון של מס רכישה גבוה על הרוכש שהפר - -

זה נכון.

- - שדומה למנגנון של הריטים.

אלכס, מה שהם מציעים זה בעצם אחד תמורת אחד. במהות אתה משיג אותו דבר – שאם הבן אדם הפר את החוזה, המדינה מקבלת את מה שהיא צריכה לקבל. רק במקום להגדיר שהוא חייב חבות של אלה שבאו לפניו, אתה נותן לו מס רכישה גבוה. בכסף זה אותו כסף.

אבל אנחנו לא רוצים להיכנס חזרה לעולמות של מס רכישה. אנחנו בעולם עכשיו של עידוד השקעות הון. ההשוואה כל פעם לריטים היא בסדר - - -

זה רק לתת - - -

בסנקציות, זו המטרה.

זה מנגנון מאוד יעיל.

אנחנו אומרים: הפרת? אתה לא זכאי להטבה.

זו סנקציה אפקטיבית.

זה נכון שברמת התמריץ, לשלול ממנו את התמריץ להפר – הצלחת. לא הצלחת לייצר מצב שאם אנחנו כציבור, כמדינה, נתנו הטבה כדי לקבל 15 שנה שכירות ובסוף לא קיבלנו 15 שנה שכירות, חלק מההטבה שנתנו הלך לפח.

אנחנו חושבים שלא נכון, עוד פעם, לקחת שרשורים אחורה. אנחנו מדברים על - - -

אני מסכים.

לכן מס רכישה זו סנקציה טובה.

לכן הציעו חלופה שהיא מנגנון גבייה יעיל מאוד.

יש גם את כל הנושא של התיישנות.

לבוא ולקחת את הטבות המס של הגורם, של היזם, אצל הקונה השני, או לגלגל את זה לקונה השלישי, זה מאוד בעיתי, כי אני צריך להכיר את דוחות הרווח והפסד של היזם וכתוצאה מזה לשקלל את הטבת המס. ולכן המנגנון שאנחנו מציעים הוא מנגנון, בדומה למנגנון של הריטים, של מס רכישה גבוה שיחול על הקונה. אבל כמובן רק על הדירות שהוא קנה.

וזה בעצם הרבה יותר ודאי.

הרבה יותר ודאי, הרבה יותר יציב וקל לחישוב וקל לקחת את זה ולתמחר את זה במסגרת ההסכם ביניהם.

זה טוב היושב-ראש.

שלומית?

אני לא יודעת. אני לא מצליחה להבין, אני כן מבינה את הרצון להשוות כל פעם לריטים.

זה לא קשור לריטים.

זה פשוט מנגנון יעיל ונח לגביית המס.

לצפות מרשות המיסים ברוכש השלישי להבין את חבות המס של הראשון או השני.

לא, לא של הראשון.

לא, בסדר, אתה גם אומר לא הראשון.

אחד אחורה.

אז הם אומרים בצדק מסוים - - -

רגע, אז מה בעצם ההצעה, אתם רוצים להטיל מס?

מס מותנה.

מי שמוכר שלא בהתאם להוראות החוק, על המחיר הזה תשלם 15% מס רכישה. ואז – או שהוא לא יעשה את זה או שזה קנס גבוה מאוד.

או שהוא לא יעשה את זה כי זה לא כדאי.

זה יכסה את ההפסדים של המדינה.

למה לעשות את - - - באמצעות מס?

זה קנס מאוד גבוה, בלי להיכנס למה שהיה בעבר.

קיבלת הטבה מהמדינה? אתה הפרת? שייקחו לך את ההטבה. ללכת עכשיו להעניש אותך באמצעות מס רכישה, אני מבינה כאן - - -

מה שאומר כאן הנציג מרשות המיסים הוא שתפעולית זה קל הרבה יותר לכל הצדדים, כולל - - -

- - - זה לא הצדקה ל - - -

אבל את מגדירה את זה עונש?

- - - כולל, ואני רואה את הקבלנים, כולל מה שיש לפני - - -

זה לא עונש. ידעת שאתה נכנס לעסקה. זה לא עונש. בסוף צריך לזכור: המטרה שלנו בחוק הזה היא לייצר שוק שכירות ארוכת טווח ל-15 שנה. ידעת שאתה נכנס לתוך אירוע כזה. תחזיק את 15 השנה מצוין או אתה תשרשר למישהו אחר.

אנחנו מכירים בחוק את החובה להכניס 15 שנה, אנחנו גם מבהירים שהגדרה של בניין שזה צריך היות 15 שנה. אבל אם יש פה הפרה, ואתה הפרת, אז שייקחו ממך את ההטבה.

כן, אבל אני מגביל את זה, כמו שהמדינה עושה במשיכה מוקדמת של כסף פנסיוני ששם גם יש מס.

זה עולם אחר.

לא משנה. יש שם תהליך של מיסוי, שהוא מיסוי גבוה, כדי למנוע את המשיכה. יכול להיות שזה יכול להיות וכולי.

זה עולם אחר, זה לא אותו עולם.

זה לא משנה. זה לא ענישה. זה יצירת תמריץ שלילי לביצוע.

להרגיע את היועצת המשפטית – זה מנגנון שלא בפעם הראשונה שאנחנו משתמשים בו. יש חוקים קיימים שבהם אנחנו משתמשים במנגנון של מס רכישה גבוה כתחליף להטבה שקיבל המוכר.

כמו למשל?

יש חוק לעידוד בניית דירות למגורים, והיה שם איזשהו תנאי שאתה מקבל פטור ממס שבח אם אתה מוכר את זה למישהו שיבנה אחרי זה. ואז אם הוא לא בונה אחרי זה, אנחנו לא מבטלים את הפטור ממס שבח של הקודם, אלא העלנו את מס הרכישה של החדש.

לא מצליחה להבין מדוע זה צריך להיות באמצעות מס רכישה.

זה מקל. זה מקל על התהליכים וזה מאוד ברור ומייצר תמריץ שלילי לביצוע הפרה. אנחנו נחזור לזה, בבקשה.

לסיכום הנקודה הזאת, כשנגיע לסנקציות, מוסכם עליכם שהן צריכות לחול על הרוכש, ממילא גם פה הערובה תהיה מהרוכש ולא מהמוכר.

בדיוק.

על היזם המפר, על מי שמפר.

מי שמפר. בדיוק.

(ד) "בסעיף קטן (ד), במקום "בסעיף קטן (א) או (ב)" יבוא "בסעיפים קטנים (א), (ב) או (ב1)";



פה אנחנו עושים התאמה של החוק לזה שיש עכשיו בניין לשכירות מוסדית. אנחנו מוספים כי הוספנו את סעיף קטן (ב).

תגיד מה אומר סעיף קטן (ד) במהות.

אלכס, יש את משרד המשפטים בנושא יהודה ושומרון ותוכל לסגור את הדיון ב-16:00.

אני מתחיל אותו ב-17:00 מחדש.

צריך להיות שהוא יכול להיות הבחור שם, שלא ילכו הביתה.

אפשר הסבר בבקשה?

הסעיף מאפשר למנהל רשות המיסים להתנות במתן הטבות, בהמצאת אישור מאת רואה חשבון לכך שנתקיימו התנאים הקבועים בסעיף.

נציג משרד המשפטים בזום, בבקשה.

שלום, אהוד לנדאו מייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, שלום אדוני היושב-ראש, שלום חברי הכנסת, התבקשתי להתייחס לתכולה של חוק עידוד השקעות הון ביהודה ושומרון - -

בבקשה. אהוד אנחנו איתך.

- - ובפרט לשאלה למה בהינתן זה שיש רק הטבת מס, הטבת המס לא תחול באזור יהודה ושומרון, כלומר לפרשנות של פקודת מס הכנסה סעיף 3א רבתי, סעיף קטן ז.

אתן בקצרה רקע היסטורי ומשפטי, באופן עקרוני, תחולה של חוקי הכנסת מחוץ לשטח הריבוני של מדינת ישראל – כלומר ביהודה ושומרון – יש כלל משפטי שאומר שיש עקרון של תחולה טריטוריאלית, דהיינו, שחוקים אינם חלים מחוץ לשטחה הריבוני של מדינת ישראל אלא אם נכתב אחרת במפורש או במשתמע.

ומכאן שחוק עידוד השקעות הון, מאחר שאין בו אינדיקציה כזאת, הפרשנות מלפני תקופה ארוכה היא שחוקי עידוד השקעות הון אינם חלים ביהודה ושומרון.

זאת לא הייתה השאלה. השאלה הייתה אם יש מניעה מלהחיל את זה עכשיו במפורש בחוק? אלא אם כן אני ממחר בבוקר פטור מלשלם מס הכנסה, כי תחולה טריטוריאלית – אני גר בקדומים אז אם זה לא חל עלי, אני פטור ממס.

לא, מס הכנסה חל על - - -

בקיצור, אין בעיה להחיל את מה שרוצים. השאלה היא לא האם זה חל נכון לעכשיו. אני מבין את הפרשנות שלכם שזה לא חל, כי יש תחולה טריטוריאלית. השאלה אם יש מניעה לכתוב כאן בסעיף ההגדרות שזה חל גם באזור. אנחנו חושבים ש - - - נאמר שאני - - -

מי זה אנחנו?

אני, אני ואני.

בצלאל, תן לו לענות. אתה לא נותן לו לענות.

אני אומר שוב, אני חושב שפטור ממס הכנסה בנסיבות כאלה, נדרש תיקון חקיקה וכבר חווינו את דעתנו כששאלו אותנו, למיטב זכרוני, לפני בערך שנתיים האם זה אפשרי. זאת שאלה של מדיניות. יש פה היבטים כמו כל חקיקה אקס-טריטוריאלית, יש בזה היבטים מדיניים. ולא אמרנו בעבר ואני לא יודע אם נגיד בעתיד שיש מניעה משפטית להחיל. זה כמו לפתור באמצעות חקיקה, כרגע לגבי הטבת המס הספציפית הזאת, גם ביהודה ושומרון.

למיטב הבנתי, הממשלה לא דנה ולא אישרה בדבר הזה.

באיזה מנגנון החילו את עידוד השקעות הון בתעשייה ביהודה ושומרון?

יש החלטת ממשלה. יש גם פטור ממס הכנסה. צריך לומר, יש החלטת ממשלה שמאפשרת מענקים גם בחקלאות וגם ב - - -

לא על זה דיברתי. אני מדבר על תחולת חוק עידוד השקעות הון בתעשייה גם ביהודה ושומרון.

אין תחולה לחוקים האלה. יש החלטת ממשלה שמעניקה את ההטבות. הטבות מקבילות שמופיעות בחוקים האלה. יש החלטת ממשלה שמסדירה את זה.

תקים ממשלה ותחליט החלטות, מה הבעיה?

אני שואל אותך שאלה בתחום המשפט החוקתי. האם נראה לך שאזרחי מדינת ישראל תושבי יהודה ושומרון, באריאל, במעלה אדומים, בביתר עילית, במודיעין עילית, לא זכאים שמדינת ישראל תעודד גם אצלם שכירות ארוכת טווח ותיתן להם פתרונות למצוקת הדיור שלהם?

אבל אתה שואל פילוסופית - - -

זה לא פילוסופית. חבר'ה, כשנוח לכם אתם רוצים שוויון, כשלא נוח, אתם לא רוצים שוויון?

אבל הוא ענה לך.

זאת אפליה קשה בשירות של זכויות הכי בסיסיות שהמדינה נותנת היום לדיור. למה תושב תל אביב כן ותושב אריאל לא?

אני אשמח שילד בישראל יקבל את אותו תקצוב. באמת. בואו נדבר גם על אפליות תקציב.

ילד בישראל מקבל יותר תקצוב – מספיק עם הדמגוגיה.

היושב-ראש, אני מבקשת שנעבור האלה ונחזור לעניין.

סליחה, לא הייתי אתם, הייתי עם היועצת המשפטית.

אין בעיה עקרונית לעשות את זה, זה מבחינת מדיניות, אין בעיה כמו שהחילו בדברים אחרים.

עד עכשיו - - -

הצעתי לבצלאל שיקים ממשלה ויחליט החלטות. מה הבעיה?

תקשיבו, אני רוצה להיכנס - - -

לא ביקשתי הטבה ליהודה ושומרון, ביקשתי שמה שחל בעראבה, בסכנין ובתל אביב, יחול גם באריאל, מעלה אדומים וקדומים.

חברים, כמו שזה נעשה בפעמים הקודמות באמצעות החלטות ממשלה, אנחנו לא הולכים לעשות שינוי כזה.

לא, אבל זה לא נעשה בהחלטות ממשלה.

אני מבין. הנושא של - - -

חוק עידוד השקעות הון בתעשייה.

נעשה באמצעות החלטת ממשלה.

לא. שאלתי קודם והתשובה שלכם הייתה שגם תיקנתם את פקודת המיסים.

חוק עידוד השקעות הון בתעשייה חל באמצעות החלת הסדר זהה על בסיס החלטת הממשלה. זה מה שמופיע בסעיף 3א בפקודה שדיבר עליו נציג משרד המשפטים.

מה מופיע ב-3א?

במהות מה שמופיע ב-3א, זה שאם מישהו קיבל, אם מפעל קיבל הטבות מס מכוח החלטת ממשלה שההסדר שלה מקביל להסדר ההטבות בחוק עידוד השקעות, אז הוא גם מקבל את הטבות המס הזהות.

עוד פעם: יש מקור חוקי בסעיף 3א שמסמיך את הממשלה לתת את ההטבות גם למפעלים ביהודה ושומרון. מה יהיה המקור החוקי שיסמיך את הממשלה לתת עכשיו גם את ההטבות האלה, אם לא תייצר אותו?

לא, זה בדיוק הפוך, החלטת ממשלה מפנה לסעיף.

לא.

כן.

לא. אתה חי בעולם שבו יש סמכות של כנסת וסמכות של - - -

החלטת הממשלה היא זאת שמאפשרת את ההסדר המינהלי שנקבע בהחלטת ממשלה. הוא קובע זכאות למענקים לעידוד השקעות הון באזור, ומכוח החלטת ממשלה זאת, סעיף 3א אומר: אם אתה זכאי למענק מכוח אותה החלטת ממשלה, אתה תהיה זכאי גם להטבת המס.

עוד פעם, אז פקודת המיסים מאפשרת לממשלה להרחיב את ההסדר גם ליהודה ושומרון.

לממשלה, אתה צודק.

אבל אתה רוצה - - -

אבל אין החלטה כזו, אז נעבור הלאה.

האם הממשלה אחרי החוק הזה תוכל להביא החלטת ממשלה שמכילה את ההסדר הזה גם ביהודה ושומרון, בלי תיקון חקיקה?

שר המשפטים אחראי ל - - -

התשובה היא לא.

התשובה היא כן.

לא, התשובה היא לא.

כן, כמו שהם עשו את זה אז.

לא. אז יש להם מקור חוקי בפקודת המיסים. נו. אלכס, אנחנו בפירמידת הנורמות. יש כנסת, שמסמיכה ממשלה. אז הכנסת הסמיכה את הממשלה בפקודת המיסים לתת את ההכרה גם למפעלים ביהודה ושומרון, אז הממשלה עשתה שימוש בסמכות הזאת. אם אתה לא תיתן את הסמכות הזו, אז הממשלה לא תוכל לתת את הסמכות.

חבר הכנסת סמוטריץ' צודק, מאחר שמדובר בהטבת מס – אם אני מבין נכון – שאין לגבי המפעלים האלה כהגדרתם בחוק, אין בעצם הטבת מס, אז ללא תיקון החקיקה לא יהיה אפשר להעניק הטבת מס למפעלים מהסוג הזה ביהודה ושומרון.

אלכס, זאת הזיה.

זה דורש תיקון חקיקה. לא יהיה אפשר להחיל את זה על החלטות ממשלה. אלא אם כן, החלטת הממשלה תחליט להעניק איזשהו מענק לאותם בעלי דירות. וזה לא בדיוק המצב בישראל.

אתה פשוט - - - , אתה עושה עכשיו הסדר לכל מדינת ישראל ואתה מחריג ממנו ביודעין את יהודה ושומרון?

טוב, אנחנו צריכים ללכת למליאה. אנחנו ממשיכים את הדיון בשעה 17:00.


הישיבה ננעלה בשעה 15:55.