פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וארבע

הכנסת



5
ועדת הכספים
10/10/2021


מושב שני



פרוטוקול מס' 107
מישיבת ועדת הכספים
יום ראשון, ד' בחשון התשפ"ב (10 באוקטובר 2021), שעה 9:00

פרק ז' (שכירות מוסדית), למעט סעיף 46 (חוק התכנון והבנייה) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021

חברי הוועדה: אלכס קושניר – היו"ר
ניר אורבך
ולדימיר בליאק
אימאן ח'טיב יאסין
מאיר יצחק-הלוי
עופר כסיף
נעמה לזימי
ג'ידא רינאוי-זועבי
נירה שפק

יצחק פינדרוס
שלמה קרעי

יפתח עשהאל - רפרנט שיכון באגף תקציבים, משרד האוצר

יעל לינדנברג - אגף תקציבים, משרד האוצר

רואי זרנצ'נסקי - מנהל תחום בכיר מקצועית - מיסוי מקרקעין, משרד האוצר

ישי פרלמן - עוזר ראשי משפטית, משרד האוצר

ארבל אלטשולר - מנהל תחום שיכון ומקרקעין, משרד האוצר

יורי גמרמן - ראש מטה הדיור, משרד הבינוי והשיכון

חיה ענזרות - מנהלת תחום בירה ברשות להשקעות, משרד הכלכלה

שי כהן - חבר ועדת מיסים, לשכת רואי החשבון בישראל

יוסי אלישע - יו"ר פורום מיסים, לשכת עורכי הדין

דב צור - יועץ, התאחדות בוני הארץ

ארז רוזנבוך - יו"ר מגוריט

מתי דב - מנכ"ל מגוריט

ערן ענבים - מנכ"ל, אזורים ליבינג

תומר רוזנר
גלעד קרן

טמיר כהן

יפעת קדם

















































פרק ז' (שכירות מוסדית), למעט סעיף 46 (חוק התכנון והבנייה) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021, מ/1443

אנחנו ממשיכים היום את הדיון בחוק ההסדרים - פרק ז' (שכירות מוסדית). זה הדיון השני שאנחנו מנהלים על קרנות הריט. בדיון הקודם ביקשנו לקבל תשובות על כמה שאלות, בעיקר שקשורות לתשואות של קרנות הריט. לפני שנעבור לקרנות הריט, אבקש ממשרד האוצר להציג את הנתונים.

אני רוצה להזכיר את התיקונים שאנחנו מבקשים לעשות במסגרת תיקון החקיקה הזה. שתי קרנות ריט כבר קיימות, ויש עוד קרנות ריט בדרך. עברה תקופה ארוכה ועדיין לא הצלחנו שהכלי הזה יהפוך לכלי מרכזי. התיקונים שאנחנו מבקשים לעשות זה לסייע לקרנות ריט שפועלות בתחום להתרחב, וכניסה נוספת של קרנות ריט. התיקונים הם קודם כל הארכה של החוק כדי לייצר ודאות. החוק אמור להסתיים ב-2023, לכן נדרשת הארכה שלו. אנחנו רוצים לאפשר לקרנות ריט להיכנס לפרויקטים של התחדשות עירונית, לא להוות חסם להתחדשות עירונית בפרויקטים.

עד מתי הארכת החוק?

עד 2033. הקרן היום מחויבת להתחיל לאכלס, בעצם להיות מניבה ברמת הפרויקט אחרי חמש שנים. אנחנו רוצים לאפשר לה, במצבים שהיא הולכת לרה-תכנון, להיות מניבה, לאכלס אחרי שבע שנים, כלומר, להאריך לה את התקופה.

לשבע שנים, רק במידה והיא מבקשת הגדלת זכויות.

נכון. אנחנו רוצים לחייב אותה בתקופות השכרה מינימאליות כלפי השוכר, מה שהיום לא קיים בחוק. זה דומה לתיקונים שאנחנו עושים בתוספת השישית שאנחנו משרשרים לפה. הם יהיו חייבים במנגנון של השכרה לחמש שנים, עם אופציה לחמש שנים נוספות ועדכון שכר הדירה בין לבין.

יש לקונה היום בחוק שלא מאפשרת להם לבצע פעולות של פינוי-בינוי.

נצטרך טיפה לדבר על הסיפור הזה של פינוי-בינוי ומה המשמעויות של הכנסת קרנות הריט מבחינת איך שזה הולך להתנהל. ארז, בדיון הקודם ביקשנו לקבל תמונת מצב על התשואות, על הוצאות התפעול ועל האתגרים של קרנות הריט שאיתם אתם מתמודדים כדי להבין למה יש רק שתי קרנות ריט ולמה הפעילות שלכם היא לא פעילות ענפה כפי שהיינו רוצים לראות.

יש שתי קרנות. יש את הקרן שלנו, שהוקמה לפני כחמש שנים, ויש קרן נוספת של אזורים, שהוקמה לפני כשנה וחצי. הקרנות האלו מבוססות על הון שהן מגייסות מהציבור, בעיקר מגופים מוסדיים – קופות גמל, קרנות פנסיה, חברות ביטוח. התשואות שאנחנו יודעים לייצר לטווח ארוך הן בסדר גודל של בין ארבעה וחצי לשישה אחוזים, בהנחה שמחירי הדירות נשארים קבועים. עוד לא ייצרנו כאלו תשואות, משום שיש בארץ בעיה לרכוש פורטפוליו של דירות. להבדיל מנכסים מניבים מסוג אחר, אם זה קניונים, מרכזים או משרדים שניתן לקנות במכה אחת בנקים של נכסים, אין היום בנקים של דירות למכירה, וזה בשונה מהמצב באירופה או בארצות הברית. יש תהליך מאוד ארוך שנקרא J Curve, עקומת J, שלוקח זמן להקים את קרנות הריט, לוקח זמן לבנות את הנכסים, לקנות אותם, לייצר את הפורטפוליו הזה. אנחנו עומדים היום עם כ-1,700 דירות שרכשנו – אנחנו קיימים חמש שנים - שמתוכן קיבלנו עד היום כ-520 דירות. מרבית הדירות, כ-1,200 דירות טרם קיבלנו. 520 הדירות שלנו כבר מושכרות לטווחים ארוכים. אימצנו את המודל של השכרה לחמש שנים, השכרה ארוכה של חמש ועוד חמש, כי אני חושב שזה יותר נכון חברתית ויותר נכון לנו ברמה העסקית. החסם הגדול שלנו, ופה יש קונצנזוס שרוצים לראות שוק השכרה גדול ומפותח ארוך טווח, הוא לגייס הון. קשה מאוד לגייס הון ולשכנע מוסדיים להשקיע בקרנות ריט למגורים כשיש תהליך מאוד ארוך עד שהקרן מניבה. אחרי שהיא מניבה, היא מניבה תשואה יחסית שמרנית של ארבעה וחצי, חמישה אחוז בהשוואה להשקעות אחרות של גופים מוסדיים שיש להם אלטרנטיבות. אם רוצים להכניס את הגופים המוסדיים האלה לקרנות הריט, ואני חושב שזו דרך המלך להכניס גופים מוסדיים לשוק השכירות ודרך המלך להגדיל את שוק השכירות, יש דרכים לעודד אותם. הצגנו בפני האוצר דרכים שאנחנו חושבים שיותר נכון לעודד את הגופים המוסדיים, את המשקיעים הגדולים שלנו, אבל נכון להיום ההצעות שהגשנו לא נענו. אנחנו נמצאים עם פורטפוליו של 1,700 דירות שזה טיפה בים. לקרן הריט הנוספת שהוקמה יש בערך 1,500, 1,300 דירות.

לאנשים לא יהיה איפה לגור ב-2023, ב-2025. שנה וחצי או ארבע שנים מהיום הם טווחים נראים לעין. אני חושב שאין מחלוקת בינינו לבין האוצר והגופים שעוסקים בתחום שאנחנו הולכים לאירוע שכנראה לא חווינו אותו בשנים האחרונות, אירוע של מחסור ביחידות דיור, בגלל ירידה בהתחלות הבנייה, בגלל ירידה בשיווי הקרקעות שהיו בשנים האחרונות, ובגלל הגידול באוכלוסייה שאנחנו חווים. האוכלוסיות שהכי נפגעות ממחסור בדירות הן לא אוכלוסיות שמסוגלות לקנות דירה, אלא 28% או 30% שידן אינה משגת לקנות דירות - בדרך כלל ברמה סוציו אקונומית נמוכה. היצע הדירות לשכירות ירד בשנים האחרונות בכ-27,000 דירות בזמן שהאוכלוסייה של השוכרים גדלה במספרים אבסולוטיים. אם האוכלוסייה גדלה, גם כמות הדירות שנדרשת עבורה הולכת וגדלה. המצוקה של השוכרים הולכת וגדלה כל הזמן. הדרך לצמצם את המצוקה שלהם זה להגדיל את כמות הדירות להשכרה ארוכת טווח. הדרך להגדיל את כמות הדירות להשכרה ארוכת טווח היא דרך הכנסה של הגופים המוסדיים לתחום הזה. השוק הפרטי לא מספיק גדול וגם חסר השוואה לעוצמות שיש לגופים המוסדיים. הגופים המוסדיים לא נמצאים בשוק הזה היום. הדרך היחידה שלהם להיחשף לזה היא דרך קרנות הריט, והם עשו את זה דרך שתי קרנות הריט הקיימות בהיקפים יחסית זניחים ליכולות שלהם. אני לא רואה אותם קונים דירות במישרין, ואם כן - באירועים מאוד מאוד חריגים. יש דרך לעודד אותם להיכנס לקרנות הריט, רק צריך לרצות לאמץ אותה, ומדובר בדרך שלא עולה לקופת המדינה שקל. העליתי את הנושא של הגנת ינוקא לקרנות הריט, מתן ערבות מדינה. אפשר לדון על זה, אפשר לדבר הזה.

אנחנו עומדים היום עם 520 דירות להשכרה, כולן בתפוסה מלאה, כאשר בכמעט כל הפרויקטים שלנו יש רשימת המתנה של אנשים שרוצים להיכנס לדירות ורק ממתינים שהדירות יתפנו. אנחנו מוכנים לקבל על עצמנו גם השכרה של דיור בר השגה לאוכלוסיות מוחלשות. חלק מהפרויקטים שלנו הם מהסוג הזה של השכרות לאוכלוסיות מוחלשות. חלק מהפרויקטים שלנו נמצאים בפריפריה - רמלה, אשדוד, אשקלון. יש לנו פרויקטים בתל-אביב, יש לנו פרויקטים של דירה להשכיר, ויש לנו פרויקט בהרצליה שמיועד לתושבי העיר בשכר דירה מופחת. יש המון פתרונות שאנחנו יכולים להציע, רק אנחנו צריכים את העזרה של המדינה. ללא עזרה של המדינה אנחנו נעשה פה את הישיבה גם בשנה הבאה ובעוד שנתיים ונכה על חטא איך לא התעוררנו בזמן, איך לא עשינו את המהלכים היחסית פשוטים של לעודד את שוק הדיור להשכרה.

הייתי רוצה לשמוע על התשואות שלכם.

התשואות שלנו הן אפסיות, היות ואנחנו מקימים את הפורטפוליו שזה תהליך מאוד ארוך. בהנחה שכל הפורטפוליו יעמוד וכל ה-1,700 דירות תהיינה מושכרות, סדרי הגודל של התשואה הם בין ארבעה וחצי לשישה בשנה. אני מתעלם מעליית מחירי הדירות, כי אני לא יודע מה עליית מחירי הדירות תעשה. זה תהליך מאוד ארוך שקשה מאוד לשכנע גופים מוסדיים להצטרף אליו.

מה היקפי הגיוס שלכם?

עד היום גייסנו קרוב ל-900 מיליון שקל בהון, כמיליארד וחצי בחוב. את החוב קל לנו יחסית לגייס, אבל את ההון מאוד קשה לגייס. אנחנו מגיעים לשלב שבו אנחנו לא יכולים לרכוש דירות נוספות כי יש לנו מחסור בהון. אנחנו רוצים לעודד את הגופים המוסדיים להיכנס לעולם הזה, ויש דרכים לעודד אותם, רק לא מאמצים אותן.

אתם מבקשים שני דברים. אחד - למצוא איזו שהיא דרך להוזיל לכם את עלויות המימון, ושניים - להגמיש לכם את הקריטריונים במכירת הנכסים ושחלוף הנכסים.

הנושא הראשון שאנחנו מבקשים זה לאפשר לנו לקבל מימון בערבות מדינה. את הדירה שעולה היום מיליון שקל אנחנו מממנים ב-800,000. תיקון 222 לפקודת מס הכנסה מאפשר לנו 80% מימון, רק הבעיה היא שהמימון שלנו הוא יחסית יקר, הוא בריבית של 0.8%, 0.6%, 1%. אנחנו רוצים שאם מתי שהוא נצטרך לפרוע את החוב ומכירת הדירה לא תכסה את החוב, המדינה תשלם את ההפרש. כולם מבינים שהסיכוי שמחירי הדירות ירדו ב-20%, 30% הוא בהסתברות מאוד נמוכה. אם מישהו חשב שיש הסתברות שזה יקרה, לא היינו יושבים פה היום. היות וההסתברות של האירוע היא מאוד נמוכה, הסיכון של המדינה הוא אפסי.

למה אתה חושב שזה יוזיל לך את הריביות, הרי הסיכון האפסי שאתה מדבר עליו גם ככה מגולם.

אני משווה את זה לחברות ממשלתיות, כמו חברת חשמל או עמידר. החוב של חברת חשמל או של עמידה נסחר בריבית של בערך אחוז וחצי מתחת לחוב שלנו. אם נוכל להוזיל את החוב שלנו בערך באחוז וחצי בשנה, נוכל להגדיל מאוד את התשואות למשקיעים שלנו. מי הם המשקיעים שלנו? קופות גמל וחיסכון ארוך טווח של כל מי שיושב פה סביב השולחן. היה ונוכל להגדיל את התשואות בצורה משמעותית במידה וישקיעו בהון שלנו בצורה משמעותית הרבה יותר, נוכל לקנות דירות להשכרה ארוכת טווח.

הנושא השני שרצינו לדבר עליו הוא קיצור התקופה. היום אנחנו מחויבים לתקופה של 20 שנה השכרה. אין לנו בעיה עם המחויבות ל-20 שנה השכרה, רק המודל הפיננסי שלנו נשען על זה שאנחנו קונים או בונים דירות בהנחה, ואז לוקחים את הרווח שיש לנו מהבנייה או מהייזום ומחלקים אותו על פני 20 שנה. התוצאה שזה משפיע מעט מאוד על המודל הפיננסי, על חלק מאוד קטן. אם היה אפשר לקצר את התקופה שלנו ל-10 שנים מחויבות להשכרה, המודל הפיננסי היה משתפר משמעותית. אנחנו לא באמת רוצים למכור את הדירות אחרי 10 שנים, אין לנו כוונה כזאת, אבל אם הייתה לנו רק את האפשרות למכור ולשחלף דירות אחרי 10 שנים, זה היה משפר מאוד את המודל הפיננסי ומגדיל את הסיכוי שגופים מוסדיים ייכנסו לעולמות האלה ביתר שאת. לא מדובר רק על הקרן שלנו, רק על מגוריט, מדובר גם על הקרן של אזורים. אם שני התיקונים שאנחנו מבקשים יאומצו, אני מאמין שיהיו עוד קרנות ריט על השולחן וגם תהיה תחרות שהיא בריאה לכל מי שעוסק בתחום הזה. יש היום עוד קרן ריט שמנסה להתרומם בשם אקונה. קשה לה מאוד מאוד לגייס את הון. אם נקבל את שני התיקונים האלה, יהיה הרבה יותר קל לקרן רביעית, חמישית ושישית, ואז נוכל להגדיל מאוד את שוק השכירות בישראל, את שוק השכירות ארוך טווח המפוקח, כולל דיור בר השגה. אנחנו צריכים לצמצם את המשברים של 2023 ו-2025. אני לא חושב שאפשר למנוע את המשברים האלה, אבל אני חושב שבכל מיני כלים אפשר לצמצם אותם, וזה התפקיד של השולחן הגדול הזה.

אם אתם לא באמת מתכוונים למכור את הדירות אחרי 10 שנים, איך זה בדיוק משפר את המודל הפיננסי?

מספיק שהמשקיע יודע שיש לך את האפשרות למכור. בוא ניקח כדוגמה דירה שעלתה מיליון שקל ויש לנו רווח יזמי של 100,000 שקל עליה. המשקיע, שרואה לנגד עיניו שהדירה יכולה להימכר רק אחרי 20 שנה, לוקח את ה-100,000 רווח ומחלק אותו על פני 20 שנה. זה נותן לו 5,000 שקל בשנה, חצי אחוז. זה לא עושה לו חשק גדול להשקיע.

אתה אומר שזה פסיכולוגי.

זה אריתמטי. לנו אין אינטרס כלכלי אמיתי למכור אותה אחרי 10 שנים, אבל מספיק שתהיה לי את האפשרות למכור אותה אחרי 10 שנים כדי שתשנה את כל המודל הפיננסי אצל המשקיע.

עניין הערבויות עלה בשיח מולנו ומול החשב הכללי. מה שמעסיק אותנו זה איך הדבר הזה יוריד את הריבית כשמדובר בסיכון מאוד נמוך בהגדרה שלו. הפתרון של ערבויות הוא אמנם פתרון שנראה קל לכל מיני גופים, אבל הוא פתרון שצריך לבחון ולעשות בשום שכל במידה ובוחרים לעשות אותו. כרגע אנחנו לא מזהים שהשימוש בו יוביל להפחתה. אגף החשב הכללי ממשיך לבחון ולהבין אם יש משהו שפספסנו עד כה. ככל שימצאו לנכון אפשר יהיה להחיל את זה. כרגע המסקנות המקצועיות הן שהדבר הזה לא יביא להפחתת הריבית.

קרנות הריט הם גופים שלנו ברור שצריכים להיות הדוגמה והמודל של ה-20 שנה. אנחנו רואים את ההצלחה של המודל הזה בפרויקטים של דירה להשכיר וכו', לכן אנחנו תוהים למה צריך את ההפחתה הזאת כשברור שתקופות ארוכות מביאות מענה לאוכלוסייה רחבה יותר.

אם אני מבינה את המודל של השחלוף שכרגע מוצע, ותקנו אותי אם אני טועה, הקרן מעוניינת למכור את הפרויקטים בתקופה קצרה יותר, לאחר תקופה קצרה יותר, כאשר לאחר מכן מי שייכנס בנעלי הקרן יהיה מחויב לעמוד בתנאי השכרה וכו'. כמובן שצריך לבחון איך הדבר הזה קורה, מה הסנקציות ואיך אפשר לראות שמי שנכנס לנעלי הקרן יכול להמשיך בפרויקט. צריך לראות איך עושים את זה כך שלא יהיה ניצול לרעה מצד אותו גוף שנכנס בנעלי הקרן, לוודא שהוא עומד בתנאי ההשכרה.

אני חושב שכל בר דעת מבין שאם יש ערבות מדינה אז החוב מוזל. אני עובד מול אגף החשב הכללי על הנושא הזה כשנה וחצי. מי שתומך בזה מאוד זו החברה הממשלתית דירה להשכיר, שגם היא עשתה עבודה מאוד משמעותית בנושא הזה. הם סבורים שקבלה של ערבות מדינה תפחית משמעותית את מחיר המימון.

אני מבקש שנבחן את הנושא של קיצור התקופה. אני לא חושב ש-10 שנים זה הכיוון הנכון. אני חושב שעל מנת להגדיל את סך מלאי הדירות להשכרה צריך ללכת על 15 שנה, בתנאי שהקונה שנכנס לנעלי הקרן ממשיך לעוד 10 שנים. כך אנחנו מגדילים את תקופת החיים של אותה דירה מושכרת ל-25 שנים במקום 20 שנה וגם מייצרים לקרן אפשרות להיכנס לפרויקט חדש. זה משהו שאני מבקש שתבחנו.

אני לא יודע אם העניין של ערבות מקטין את הריבית, את זה אנשי החשב הכללי צריכים להגיד לנו, אבל במידה והולכים למהלך הזה, הוא צריך להיות עם תנאים נוספים כלפי הקרן, בעיקר בנושאים שקשורים לדיור בר השגה, או לתת איזו שהיא הנחה לזכאים שיוכלו להיכנס לפרויקטים האלה. כך אנחנו נגדיל את שוק השכירות וגם נסייע לאוכלוסיות החלשות. את זה אני מבקש שתבחנו, כדי שנוכל באיזו שהיא פגישת עבודה לראות איך אנחנו מקדמים את הסוגיה הזאת.

אני רוצה שתתייחסו לנושא של פינוי-בינוי, איך זה הולך לעבוד.

כשקרן ריט נכנסת היום לפרויקט, היא מחויבת להחזיק אותו למשך 20 שנה. אם קרן ריט מוכרת את הדירות לפני תום ה-20 שנה, היא מחויבת במס גבוה יותר. הדבר הזה יוצר בעיה בעסקאות של פינוי- בינוי, כי בעסקה של פינוי-בינוי קרן ריט מוכרת את הדירות לפני תום ה-20 שנה במס גבוה. האינטרס של כולנו זה שקרן ריט תסכים לפרויקטים האלה, כדי להעלות את היצע יחידות הדיור להשכרה, כדי שהדירות יהיו דירות חדשות יותר.

אם קרן ריט מתקשרת עם 20 בעלי דירות בבניין מסוים לצורך פרויקט של פינוי-בינוי ואחר כך מחזירה את הדירות החדשות לבעלים הישנים, זה נחשב כעסקת מכירה וקנייה?

ההצעה פה היא לא לאפשר לקרן ריט להיות היזם בפרויקט של פינוי-בינוי.

אלא?

אלא להיות בעל הדירות שמתקשר עם היזם בפרויקט של פינוי-בינוי. השלב הראשון הוא שקרן ריט קונה דירות רגילות שאין להן פינוי-בינוי. היא פשוט קונה דירות באיזה שהוא מתחם.

היא קונה את זה מאנשים? היא זאת שמנהלת איתם את המו"מ?

יזם יכול לבוא לבניין שיש בו דירות בבעלות קרן ריט ולעשות פינוי-בינוי.

קרן ריט לא חייבת להיות בעלים של 100% מהדירות בבניין?

לא בהכרח.

מספיק שתהיה אחת?

קרן ריט צריכה לרכוש 20 דירות לפחות בבניין.

ואם זה בניין של 16 דירות, היא לא יכולה?

לא.

אז מה עשינו?

המחוקק קבע את 20 דירות בכוונה שקרן ריט לא תלך לפרויקטים קטנים וספקולנטים יותר.

המטרה בפינוי-בינוי היא לקחת בניין ישן, להרוס אותו, ולבנות בניין עם כמות דירות גדולה יותר. אם אתה מלכתחילה מגביל אותה ל-20 דירות, וכשאתה מסתובב בשכונות הישנות אתה רואה בניינים קטנים של שלוש קומות עם 10 דירות, עם 8 דירות, אז אין לזה משמעות.

אנחנו לא מדברים על פרויקטים של תמ"א 38, על בניינים קטנים, אנחנו מדברים על פרויקטים של פינוי-בינוי.

פינוי-בינוי גם יכול לקרות בבניין קטן יותר.

אולי עדיף להגדיר מתחמי דירות, לא בניין.

האם יש אופציה של פינוי-בינוי בבניין נפרד, בודד, בניין שיש בו שמונה דירות?

לפי המצב החוקי הקיים המינימום לעסקת פינוי-בינוי הוא 24 יחידות דיור.

24 יחידות דיור בקצה או בהתחלה?

בהתחלה, במצב נכנס. פרויקטים יותר קטנים הם פרויקטים של תמ"א 38.

נניח שיש בניין של 40 דירות וקרן ריט קונה 30 דירות מתוך ה-40. היא יכולה להשכיר אותן כמו שהן עכשיו, ואז יבוא יזם וישאל אותה אם היא רוצה לעשות פינוי-בינוי. אם קרן ריט תסכים לעשות עסקת פינוי-בינוי, מבחינת החוק יראו בזה מכירה לפני המועד של ה-20 שנה. את זה אנחנו רוצים לתקן.

יש לכם בכלל פרויקטים כאלה?

אין לנו, ואני גם לא רואה הסתברות שיהיה כזה פרויקט. לא אכפת לי שיתקנו את החוק, אבל ההסתברות היא אפסית.

איך אפשר לסגור עסקה עם 20 אנשים שונים בו זמנית?

מדובר על מצב שבו קרן הריט קנתה את הדירות.

הם לא קונים כאלו דירות.

כל התיקונים פה הגיעו אגב שיחות עם קרנות הריט השונות.

אני חושב שפינוי-בינוי הוא כלי שהמדינה חייבת למצוא את הדרך לשלב ולהרחיב את הדיור להשכרה בתוכו. יש יתרון בשילוב של דיור להשכרה בפינוי-בינוי, כי הוא ייצר פרויקטים של דיור להשכרה באזורי ביקוש. באזורי ביקוש, כמו שאתם מדברים, חסר היצע קרקעות לדיור להשכרה. התחדשות עירונית היא כלי מצוין לייצר דיור להשכרה באזורי ביקוש, במרכזי הערים הגדולות. הדיון פה, כמו שאני הבנתי אותו, מדבר על שילוב של קרן ריט בשני אספקטים: מהצד של בעל דירות ומהצד של הייזום. תיקון חוק הריטים הקודם איפשר לריטים ליזום פרויקטים למגורים. נכון להיום, בגלל מגבלת המס של מכר מלא על דירות בפינוי-בינוי, אנחנו מוגבלים בשילוב בפרויקטים של התחדשות עירונית. כמו שאמר עמיתי ארז, קרן ריט שמתקשרת עם יזם זה כנראה סוג של קבוצה ריקה. זה מצב מאוד מצומצם שקרן ריט תצליח לרכוש 20 דירות ישנות בבניין מט לנפול שצריך לייצר עליו התחדשות עירונית. היכולת ליזום או להשתלב בפרויקט פינוי-בינוי קיים זה כלי נפלא. יש תכניות של מאות יחידות דיור שפשוט משנות פני שכונה לחלוטין ואין שום סיבה שלא ישולב בתוכו גם אפשרות של פרויקטים של דיור להשכרה. אם אנחנו יכולים לאפשר ליזם או לעצמנו להגדיל את מספר הדירות בהתחדשות עירונית כדי שנוכל לאפשר שם דיור להשכרה, נוכל בתוך ההתחדשות, בתוך שינוי השכונה לשלב פתרונות של מגורים להשגרה וכלים של דיור בהישג יד שייצרו פתרון שהוא מאוד חברתי ומאוד נכון לעיר.

יעל, מה דעתכם על לאפשר לקרנות ריט להיכנס כיזמים בפרויקטים?

אני לא בטוח שהדבר לא מתאפשר. נראה לי שיהיה אפשר לבנות פרשנות במסגרת החוק הקיים שתאפשר להם לעשות את זה.

בואו לא נלך על פרשנות, בואו נלך על ודאות בחוק כדי שהם יהיו על קרקע בטוחה. זה באמת יכול להזניק ולהאיץ את הפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. אם קרנות כאלו נכנסות לתוך התמונה, זה יכול לשנות דרמטית את התמונה.

השאלה לגבי הקרן כיזם, כפי שהעלה יושב-ראש הוועדה, היא בהחלט שאלה שצריך לבחון. אם מר פרלמן מרשות המיסים אומר שזה אפשרי, אז אולי כדאי לשקול להבהיר את העניין הזה, כי האפשרות שבה הקרן תצליח לרכוש 20 דירות לפחות במתחם ישן, כאשר אנחנו יודעים שכל דירה היא בבעלות אחרת, היא אפשרות נמוכה. זאת אפשרות שלדעתנו גם לא רצויה מבחינה חברתית, כי היא דוחפת את הקרן להדיר את הבעלים הקיימים ולבוא במקומם. יכול להיות שהדרך הנכונה היא לאפשר לקרנות להיכנס כיזמים, שזו דרך הרבה יותר ריאלית מבחינה מציאותית.

משרד האוצר, אני מבקש שנבחן שלושה דברים. אחד - הנושא של השחלוף אחרי 15 שנה והמשמעויות שלו, איך אנחנו מוודאים שהרוכש שנכנס בנעלי הקרן ממשיך ב-10 שנים נוספות; שניים - אני מבקש שנבחן את הנושא של מתן ערבות לקרן, וזה בתנאי שחלק מהדירות ילכו בצורה כזו או אחרת לאוכלוסיות הנזקקות.

זה נקרא דיור במחיר מופחת.

והדבר הנוסף הוא אופציה להבהיר בחוק, במידה וזה קיים, שקרנות ריט יכולות להיות יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי. כרגע אני רוצה לעבור להקראת הסעיפים שלא במחלוקת.

תיקון פקודת 50. בפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) -
מס הכנסה
(1) בסעיף 64א2, בסעיף קטן (א) –

(1) אחרי ההגדרה "אמצעי שליטה", "בעל מניות מהותי", "מחיר מקורי", "קרוב"

"בקשה לתוספת זכויות" – בקשה להגדלת השטח הכולל המותר לבנייה
במגרש המיועד למגורים לפי סעיפים 62א(א)(14) או 62א(א1)(2) לחוק
התכנון והבנייה או בקשה להוספת שימוש או להגדלת השטח הכולל
המותר לבנייה במגרש המיועד לתעסוקה או למסחר לפי סעיף 62א(א1)
(14)(א)(2) לחוק התכנון והבנייה, לצורך השכרה לטווח ארוך";

לא מדובר בבקשה, מדובר בתכנית שמוגשת למוסדות התכנון, ולכן צריך לשנות את זה מבקשה לתכנית. מדובר כאן על בקשות שמוגשות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אבל יש גם אפשרות להגיש תכניות כאלו לוועדה המחוזית. אנחנו חושבים שצריך לאפשר גם תכניות שמוגשות לוועדה המחוזית, שאלו תכניות שיכולות להיות הרבה יותר משמעותיות.

מקובל.

מכיוון שזה משפיע באופן ברור על חבויות המס, יש להגדיר את המועד שבו אנחנו רואים את התכנית הזאת כבקשה שהיא "רצינית". חוק התכנון והבנייה מגדיר מועד של הגשת תכנית כשמתקיימים בה תנאים מוקדמים. אנחנו מבקשים שיתקיימו התנאים המוקדמים - במקרה הזה זה סעיף 83א1 לחוק התכנון והבנייה - בתכנית שהוגשה ונקלטה במוסדות התכנון.

משרד האוצר, מקובל?

מקובל.

(2) בהגדרה "הכנסות חריגות", של קרן להשקעות במקרקעין" –

(1) בפסקה (2)(א), במקום "בתוך פחות מ-20 שנים מיום רכישתם בידי
הקרן" יבוא "בטרם הסתיימה תקופה של 20 שנים לפחות שבה שימשו
יחידות הדיור למטרת השכרה, בהתאם לפסקה האמורה";

גם בפסקה (3) יש תיקון דומה שצריך לעשות. גם שם צריך לתקן ל-20 שנה של השכרה לפחות.

היום, לפי החוק הקיים, מונים את 20 השנים מהיום שבו רכשה הקרן את הזכויות. הבקשה של הממשלה שיתחילו למנות רק מהיום שהיא מתחילה להשכיר אותן כך שתקופת הבנייה או תקופת השיפוץ לא יבואו במניין.

משרד האוצר, התיקון בפסקה (3) מקובל?

מקובל.

(2) בהגדרה "הכנסות", שלעניין פסקאות (2) ו-(3), אחרי "לרבות שבח
מקרקעין" יבוא "ולמעט שבח מקרקעין בשל מכירה כאמור בסעיפים
49כב, 49לג או 49לג1 בחוק מיסוי מקרקעין".

שאלנו בישיבה מקדימה שקיימנו עם האוצר, האם זה לא עלול להיחשב כמלאי עסקי ואז זה ייחשב כהכנסה חריגה בהקשר הזה.

מדובר ברכוש קבוע של קרן ריט, לכן אין סיבה שזה לא ייחשב מכירה של מלאי. ההפניה היא לא לעסקה פטורה אלא לעסקה שחל עליה מה שכתוב בתוך הסעיף. הדבר הזה לא ימנע מהם לעשות את זה בתמ"א 38 כל עוד זו עסקה במבנה של תמ"א 38, אפילו אם זה לא פטור ממס. ההכנסה, שהיא הכנסה חייבת במס, לא תהיה הכנסה חריגה, ישולם עליה מס כרגיל, וזה לא יפגע במעמד הקרן.

תמ"א 38 לא רלוונטי לעניין הזה, כיוון שאתם מדברים על מינימום 20 דירות, ולכן ההפניה ל-49לג ול-49לג1 מיותרת. זה לשיקולכם.

אם אותה קרן עושה שלושה פרויקטים של תמ"א באותו מתחם, זה יכול להיחשב?

לא.

מה עמדתכם לגבי ההורדה של 49לג ו-49לג1?

במקרים חריגים זה יכול לקרות.

אז משאירים את זה.

(3) אחרי ההגדרה "החברה הממשלתית לדיור להשכרה יבוא:

"השכרה לטווח ארוך" – השכרה של יחידת דיור למגורים אשר הסכם
השכירות החל עליה יהיה בכתב ויכלול לפחות את האמור בפסקאות
(1) עד (4) להגדרה "השכרה לטווח ארוך" שבתוספת השישית לחוק
התכנון והבנייה;

"חוק התכנון והבנייה" – חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965;";

ההפניה כרגע היא לחוק שעדיין לא אושר בוועדת הפנים שבו מבקשת הממשלה לשנות את ההגדרה של חוזה השכרה לטווח ארוך כך שיהיה חוזה ל-10 שנים לפחות, עם אופציה למשכיר להעלות את שכר הדירה במהלך התקופה באופן מוגבל.

מה הכוונה "באופן מוגבל"?

יש מדד פלוס אחוז שיקבע שר האוצר. הוא עדיין לא קבע. בתחילת התקופה ובתחנה של חמש שנים יוכל המשכיר לעדכן את שכר הדירה.

במידה ויש ירידת מחירים, זה מחייב את עדכון המדד לירידה.

מנגנון עדכון שכר הדירה צריך להיקבע בתקנות על ידי שר האוצר, אבל התקנות האלו טרם נקבעו.

(4) בהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" –

(1) ברישה, במקום "עד תום שבע שנים, לפי המוקדם, ובלבד שנרכשו
במהלך התקופה הקובעת" יבוא "וכן מקרקעין שהוגשה לגביהם בקשה
לתוספת זכויות בתוך שנתיים ממועד הרכישה – עד תום שבע שנים,
לפי המוקדם, ובלבד שנרכשו במהלך התקופה שמיום א' בסיוון התשע"ו
(7 ביוני 2016) ועד יום ט' בטבת התשצ"ג (31 בדצמבר 2033)";

(2) בפסקה (2), במקום "תום התקופה הקובעת" יבוא "תום התקופה
שמיום א' בסיוון התשע"ו (7 ביוני 2016) עד יום ט' בטבת התשצ"ג
(31 בדצמבר 2033)";

(3) בפסקה (4), במקום הקטע החל במילים "והכל אם אישרה" ועד
הסוף יבוא "ובמקרקעין שהוגשה לגביהם בקשה לתוספת זכויות בתוך
שנתיים מיום הרכישה – עד תום שבע שנים, והכל אם אישרה החברה
הממשלתית לדיור להשכרה כי יחידות הדיור ישמשו למטרה של השכרה
לטווח ארוך בלבד ואם נתנה החברה האמורה בתום כל שנת מס אישור
כי כל יחידות הדיור שימשו להשכרה לטווח ארוך כאמור בשנת המס
שחלפה";

פה יש שני תיקונים משמעותיים. התיקון האחד הוא הארכת התקופה המזכה בהטבות המס בעוד 10 שנים, מ-2023 ל-2033, והתיקון השני הוא לגבי פרויקטים שבהם מגישה החברה או הקרן בקשה לתוספת זכויות, שזה בעצם הצעת תכנית לתוספת זכויות. התקופה המקסימאלית שבה היא צריכה להעמיד את הדירות האלו להשכרה מוגדלת מחמש לשבע שנים. מניסיוננו בתחום התכנון, ההגדלה לשבע שנים היא הגדלה מאוד מאוד גבולית כיוון שתכניות פינוי-בינוי הן תכניות מורכבות מאוד, התקופה הממוצעת להכנת תכנית כזאת היא מעל לארבע שנים. אפילו אם אנחנו מניחים שבאופן מיידי הם יקבלו היתרי בנייה, הבנייה לוקחת בין שנתיים לשלוש, ולכן שבע שנים זה מאוד מאוד גבולי.

זה במקרים של פינוי-בינוי, נכון?

זה לא רק פינוי-בינוי.

פה זה תוספת זכויות.

גם לתוספת זכויות במתחמים כאלה שבע שנים זה גבולי מאוד.

אולי צריך לטפל בבירוקרטיה במקום להאריך בחוק - -

צריך לזכור שאנחנו רוצים שייכנסו לקרקעות שזמינות לבנייה, לא לקרקעות ספקולנטיות, לא לקרקעות שיש בהן ספק.

אם יש מתחם שהוא מוכן כבר, שהוא זמין, שהוא יחסית אטרקטיבי, למה לבזבז אותו על הכוח שיש לקרנות הריט? יש מספיק שיתמודדו עליו במנעד הפרטי של היזמים. אני רוצה לאתגר את קרנות הריט לעשות דברים שהיזם הבודד יתקשה בו. לא היינו מכניסים את הקרנות האלו אם לא היינו חושבים שיש להן ערך מוסף מעבר ליזם הבודד – ביכולת, בכוח, בטווח.

ברור שהקרן היא גוף גדול שיש לו יכולת להוביל פרויקטים, אבל הקרן מוחזקת על ידי הציבור, היא דרך עבור הציבור.

היא צריכה לשמש את האינטרס הציבורי.

ההצעה של הלשכה המשפטית היא להגדיל את זה לשמונה שנים. האם יש לכם התנגדות?

אני מסכימה עם החסם של השנים, אני רק אומרת שאולי נייצר מנגנון מקצר תהליכים שייצר אינטרס של התחדשות בשכונות ותיקות.

זה לא בוועדה הזאת ולא בחוק הזה.

למה?

כי את מדברת על תהליכי תכנון. יש הצעה על שולחן ועדת הפנים שנדונה במסגרת חוק ההסדרים. משרד האוצר, יש לכם התנגדות להגדיל את זה לשמונה שנים?

אנחנו נבדוק את זה.

במקום להיות חכמי חלם ולהאריך את הזמן, תקבע בחוק שוועדה מקומית לא יכולה - -

זה לא בחוק הזה.

זו התנהגות חלמאית.

בוועדת הפנים יש רפורמה שלמה בנושא של תכנון ובנייה. אם אתה רוצה להתעמק בזה, זה שם. כאן אנחנו עוסקים בקרן ריט.

(5) בהגדרה "מקרקעין מניבים" – אחרי "הופקה או נצמחה" יבוא "בדרך קבע";

אנחנו חושבים שהניסוח פה לא בדיוק עונה על המטרה שאנחנו מנסים להשיג.

לפי נוסח הסעיף משתמע שהמקרקעין שמחזיקה בה קרן ריט צריכה להיות מניבה באופן קבוע. בהגדרה של מקרקעין מניבים רצינו להבהיר שאם יש משהו זמני כמו איזה שיפוץ, התחדשות עירונית או בנייה על הקרקע שלא מאפשרים השכרה, זה לא יפגע בקרן ריט.

הניסוח שמוצע כאן לא רק שלא עושה את מה שמבקשים, הוא עושה הפוך. הצענו לרשות המיסים לקבוע שלעניין זה לא תיחשב הפסקה זמנית בהשכרה למטרות שיפוץ וכיוצא באלה כהפרה של התנאי הזה.

אין לנו התנגדות לתיקון נוסח.

(6) בהגדרה "מקרקעין מניבים לצורכי דיור להשכרה", במקום "התקופה
הקובעת" יבוא "התקופה שמיום א' בסיוון התשע"ו (7 ביוני 2016) עד יום
ט' בטבת התשצ"ג (31 בדצמבר 2033)";

(2)בסעיף 64א7א(א), בפסקה (2), אחרי "בהתאמה" יבוא "וכן במקרקעין שהוגשה
לגביהם בקשה לתוספת זכויות בתוך שנתיים ממועד הרכישה";

הארכה הזאת ניתנת אך ורק במידה והוגשה בקשה לתוספת זכויות. במידה ואין בקשה לתוספת זכויות, התקופה נשארת חמש שנים.

נותנים כאן הטבה במס רכישה בתנאי שהמקרקעין יהפכו בתוך חמש שנים או בתוך שבע שנים למקרקעין מניבים. לפני כן תיקנו שמקרקעין מניבים לא חייבים להיות מניבים בחלק מהשנה.

ברגע שאתה נכנס לפרויקט של פינוי-בינוי יש לך תקופה שבה הנכס הופך להיות לא מניב לתקופה מסוימת.

יש כאן התנגשות.

ההגדרה של מקרקעין מניבים עונה על מה שאתה אומר, כי אמרנו שרק במקרים חריגים התקופה הזאת לא תיספר.

את דורשת שתוך חמש שנים המקרקעין יהפכו למקרקעין מניבים, ומצד שני מגדירה שמקרקעין מניבים יכולים להיות לא מניבים בחלק מהזמן.

יכול להיות מצב שהמקרקעין לא מניבים כי יש בעיה בבניין, צריך לפנות שוכרים.

כשאתה תולה את ההטבה של מס רכישה בהגדרה של מקרקעין מניבים, אתה בעצם אומר שגם אם עברו חמש שנים הם לא חייבים להיות מניבים בחלק מהזמן.

פה הם חייבים להתחיל להניב תוך חמש שנים, לא צריכה להיות הבעיה הזאת.

הכנסת ביקשה להוסיף בשנת 2016 סעיף, סוג של הגנת ינוקא, שיאפשר למשקיעים להעביר את השקעותיהם בקרנות ריט. הסעיף הזה הוגבל יחד עם כל התיקונים עד 2023. ביקשנו שיבדקו מדוע לא להאריך את ההטבה הספציפית הזאת ב-10 שנים נוספות, כפי שמוצע לגבי כל שאר התיקונים, כדי לעודד קרנות ריט חדשות, אבל לא קיבלנו עדיין תשובה.

מדובר באיזה שהוא סעיף שמאפשר לעשות העברה של מניות תמורת נכסים כשהקרן כבר עובדת. זה משהו שהוא חריג באופן יחסי, הוא לא במסגרת התנאים הרגילים. לא השתמשו בזה ב-10 השנים האחרונות.

זה היה קיים חמש שנים, לא 10 שנים.

אנחנו לא רואים בזה שימוש. זה סעיף שיציב מורכבות בדיני המס שהם מורכבים כבר ממילא. אנחנו לא חושבים שזה נדרש.

הוועדה של הכנסת מאוד רצתה את זה.

תיקון פקודת 51. הוראות פסקה (4) להגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" שבסעיף 64א2
מס הכנסה – לפקודת מס הכנסה, כנוסחה בסעיף 50(1)(ד) לפרק זה, יחולו לגבי התקשרויותיה
תחולה של קרן להשקעות במקרקעין החל מיום התחילה של חוק התכנית הכלכלית.

אני מבקש לבחון שלושה תיקונים. הראשון - לאפשר לקרן לבצע שחלוף אחרי 15 שנה, בתנאי שמי שנכנס בנעליה ממשיך ב-10 שנים נוספות והקרן משקיעה אחוז מההכנסות שלה לפרויקט חדש. הדבר הנוסף שאני רוצה שנבחן זה הנושא של מתן ערבות על ידי מדינה, בתנאי שהקרן תחויב להקצות דירות להשכרה במחיר מופחת. הדבר השלישי הוא הגדרת הקרן כיזמית, או לאפשר לקרן להיכנס כיזמית לפרויקטים של בינוי-בינוי. אם זה מופיע היום בחוק ומבחינת הפרשנות שלכם זה בסדר, רק תדייקו את זה כדי שכולם יבינו. אנחנו מבקשים תשובה לגבי הארכה משבע לשמונה שנים. אני טוען שזה לא כזה דרמטי, אבל תבדקו את זה.

הנושא של בחינת מתן ערבות מדינה הוא נושא מורכב. יש מגבלה חוקית בעניין הזה, והקורונה קירבה אותנו הרבה יותר למגבלה החוקית. ישנם לא מעט נושאים שמתמודדים על מתן ערבות מדינה, לכן היכולת שלנו להעמיד ערבויות מדינה היא הרבה יותר מצומצמת. אנחנו תמיד עושים איזו שהיא פרוצדורה של בדיקה מקצועית בעניין. הבקשה למתן ערבות מדינה עלתה עד כה מצד גורם יחיד. במסגרת הבירורים שערכנו עד עתה מול שאר הגורמים הרלוונטיים לעניין, לא עלתה תמונה חד משמעית. חלקם אמרו שלא ברור אם יש בזה צורך. אנחנו ממשיכים לעשות את הבדיקה המקצועית.

כמה זמן תיערך הבדיקה המקצועית?

אני מניח שבחודשים הקרובים תהיה לנו תשובה חותכת.

בחודשים הקרובים?

קיבלנו תמונת מצב לא כל כך ברורה. גם בקרב הגופים המוסדיים וגם בקרנות ריט אחרות אמרו שהם לא חושבים שזה נדרש, אבל אנחנו עדיין משלימים את הבחינה.

אני מוסיף לך פה משתנה למשוואה, וזו ההתניה למתן ערבות בהקצאת חלק מהדירות לשכירות במחיר מופחת. היות והסיכון בערבות הזאת הוא כמעט אפסי, וגם אתם מודים בזה, יכול להיות שהמהלך הזה כדאי כדי להכניס את השכבות החלשות לפרויקטים של קרנות הריט במסגרת פרויקטים של דירה להשכיר, לאו דווקא בקרקעות המדינה.

איך אתה רואה את זה קורה?

מקבלים שם הנחות בשכירות, 20% הנחה. זה משמעותי. אני מבקש שתקצרו את תהליך הבדיקה לימים, לא לחודשים.

השאלה אם ההטבות שנותנים להם במסגרת החוק לא מספיקות כדי לדרוש את הדרישה הזאת.

אני לא יודע.

אתה חושב שבשביל הערבות הם יתנו לך את ה-20%?

אני חושב שכן.

התשובה היא כן.

אנחנו נבחן גם את הסוגיה הזאת וגם כל דבר אחר שנתבקש. אנחנו עושים בדיקה של הנושא מיסודו.

אתם כבר שנה וחצי עושים בדיקה. לאן הגעתם? למאה העשירית לפני הספירה?

עד כה הבדיקה לא הראתה שיש הצדקה מקצועית ברורה, לכן אנחנו עדיין בודקים את זה.

מעבר להארכת הסיכון שאתם צריכים לעשות, ואני מקבל את זה, זה המקצוע שלכם, אני מכניס לך משתנה נוסף שמשרת את האינטרס של המדינה.

כשיוצאים למנגנון של מחיר מופחת, צריך מנגנון של הגרלות. בפרויקט של קרקע מדינה של דירה להשכיר זה עובד על ידי דירה להשכיר, פרויקטים שהיא משווקת. בסוף מדובר פה בקרקעות פרטיות, משהו שהיינו מצפים שיהיה מאוד מאוד רחב וגדול.

אם הקרן לא רוצה או לא מסכימה להכניס שכירות במחיר מופחת, היא לא תקבל ערבות לפרויקט הספציפי הזה שהיא עושה.

יעל, המנגנון מנוהל על ידי היזם שמשתמש בזה. המנגנון הזה עובד מאוד יפה מול דירה להשכיר, בפרויקטים של דירה להשכיר, בפיקוח שלהם. היזם מבצע את כל ההגרלה ואת כל העבודה הזאת בפיקוח רואה חשבון. הם רק מוודאים שאנחנו מבצעים את זה נכון. אין פה מנגנון שצריך להעמיס עליהם.

אנחנו מכירים שזה קיים, רק אני אומרת שההרחבה - -

זה קיים גם לאוכלוסיות מעוטות יכולת או רק לבר השגה?

זכאים של משרד השיכון.

מה העלות התקציבית של הפרק הזה בתקציב המדינה ל-2021 ו-2022? יש הערכות לזה?

שינויים של מיסוי מופיעים בהכנסות המדינה, לא בהוצאות המדינה.

לא משנה, זו עלות תקציבית.

אנחנו יכולים לבדוק את זה.

תביאו את זה לדיון הבא כשנדבר על חוק עידוד.


הישיבה ננעלה בשעה 10:15.