פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וארבע

הכנסת



4
ועדת הכספים
07/10/2021


מושב שני



פרוטוקול מס' 104
מישיבת ועדת הכספים
יום חמישי, א' בחשון התשפ"ב (07 באוקטובר 2021), שעה 10:07

פרק ז' (שכירות מוסדית), למעט סעיף 46 (חוק התכנון והבנייה) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021

חברי הוועדה: אלכס קושניר – היו"ר
ולדימיר בליאק
מאיר יצחק-הלוי
נעמה לזימי
יסמין פרידמן
ג'ידא רינאוי-זועבי
נירה שפק

ינון אזולאי
איתן גינזבורג
אופיר כץ
אורלי לוי אבקסיס
אוסאמה סעדי
שלמה קרעי

צחי דוד - סגן הממונה על התקציבים, נדל"ן, משרד האוצר

יעל לינדנברג - אגף התקציבים, משרד האוצר

יפתח עשהאל - רפרנט שיכון, אגף התקציבים, משרד האוצר

לימור קפלן - מנהלת תחום עידוד השקעות הון, תושבי חוץ, משרד האוצר

מיכאל אסולין - מנהל תחום בכיר, עידוד השקעות הון, רשות המסים, משרד האוצר

ישי פרלמן - עו"ד, רשות המסים, משרד האוצר

ימית קוטובסקי - מנהלת תחום ע. השקעות הון, תוכנה ואלקטרוניקה, משרד האוצר

בנימין ארביב - ממונה בכיר, חקיקה, מינהל התכנון

אפרת פרוקצ'יה - עו"ד, הלשכה המשפטית, משרד האוצר

שלמה אטיאס - מנהל רשות ההשקעות, משרד הכלכלה והתעשייה

לבנה זגורי - סגנית מנהל רשות ההשקעות, משרד הכלכלה והתעשייה

משה חנוכה - עוזר למנהל רשות ההשקעות, משרד הכלכלה והתעשייה

סיון סיגטי - עו"ד, ממונה ייעוץ משפטי, משרד הכלכלה והתעשייה

ליאור זיתון אורנבך - עו"ד, עוזרת ראשית, הלשכה המשפטית, משרד הכלכלה והתעשייה

אוראל יפרח - סמנכ"ל כספים ופיתוח עסקי, דירה להשכיר, החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה

ירון גינדי - נשיא לשכת יועצי המס

שי כהן - חבר ועדת המיסים, לשכת רואי החשבון בישראל

דב צור - התאחדות בוני הארץ

דורון לוי - בעלים ומנכ"ל חברת גיא ודורון לוי, נדל"ן

ראול סרוגו - נשיא התאחדות בוני הארץ

אלה ובר - מתכננת בכירה, יחידה לתכנון אסטרטגי, עיריית תל אביב-יפו, פורום ה-15, מרכז שלטון מקומי

שלומית ארליך

טמיר כהן

אהובה שרון, חבר תרגומים





פרק ז' (שכירות מוסדית), למעט סעיף 46 (חוק התכנון והבנייה) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021, מ/1443

בוקר טוב. אני רוצה לפתוח את דיוני הוועדה. היום יום חמישי, א' בחשון תשפ"ב, 7 באוקטובר 2021, אנחנו ממשיכים לדון בחוק ההסדרים.

היום אנחנו דנים בפרק ז' (שכירות מוסדית), למעט סעיף 46 (חוק התכנון והבנייה) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021. התחלנו לדון בסוגיה הזאת בהיבט של קרנות ה-ריט והיום אנחנו נקדיש את הדיון הזה לשינויים בחוק עידוד השקעות הון וכמובן נתייחס לזה בהרחבה.

אני רוצה להבהיר שצריך להסתכל על הנושא הזה של שוק השכירות המוסדית ולראות את כל התמונה. אותן שלושת הזרועות שקיימים היום בשוק, אלה גם קרנות ה-ריט וגם פרויקטים שמבוצעים באמצעות חוק עידוד השקעות הון וגם באמצעות חברה הממשלתית, דירה להשכיר. צריך להסתכל על כל התמונה וצריך לוודא שאנחנו לא שופכים כאן את התינוק עם המים ומשאירים למשק ולשחקנים במשק את הכדאיות הכלכלית כדי שהדברים האלה יקרו. יחד עם זאת, חשוב לוודא שאנחנו כן מגינים על הדיירים הפוטנציאליים, כן נותנים להם ודאות וכן בסוף מגדילים את מלאי הדירות האלה.

עוד הערה אחת כללית לנושא הזה. אנחנו חייבים לדאוג לכך שהגמישות התפעולית העסקית תישאר. כי ברגע שאנחנו מגבילים את השחקנים העסקיים במשק, הם פשוט יברחו וילכו לאפיקים אחרים. כשאנחנו מסתכלים על ל 28 אחוזים מאזרחי ישראל שגרים היום בשכירות, שרצים כל שנה מדירה לדירה ומתמקחים על המחירים ומנסים איכשהו לשרוד, תפקידנו הוא לתת להם את הוודאות לא רק הכלכלית אלא גם ודאות בחיים. זאת אומרת, משפחה נכנסת, היא יודעת שיש לה טווח זמן.

לכן בסך הכול המגמה של החוק הזה ובכלל של המהלך הזה היא מגמה נכונה וחיובית. יחד עם זאת חייבים לדאוג שנשאיר את הכדאיות הכלכלית ושהעסק ילך ויגדל ומלאי הדירות האלה יגדל.

לפני שאני עובר להצעות לסדר, עוד מילה אחת. אני רוצה לברך את חבריי מהליכוד. אני לא יודע, אתם הודעתם שאתם חברים קבועים או שזה רק שיבוץ לצורך השתתפות בדיונים?

מה זה שיבוץ?

ראיתי איזשהו פרסום שאתה שלמה, אופיר, אורלי לוי ואלי כהן אם אני לא טועה.

אדוני היושב ראש, אתה חושב שהיינו צריכים את הפרסום- - -

לא, חס וחלילה. קודם כל, אני הייתי שמח אם הייתם הופכים להיות חברים קבועים בוועדה.

כשהיחסים כאן ישקפו.

אני רוצה לתת לך מחמאה. רגע. לפחות אלה שנמצאים כאן עכשיו, גם אופיר וגם שלמה, אני חייב לומר שהם תורמים לדיונים ותורמים לוועדה ואני מקווה שכך זה גם יימשך. אני מברך על זה.

הצעות לסדר.

אני רוצה להתייחס לנושא מערכת חשמול הרכבות בדרום. אנחנו רואים שזה נושא על סדר היום. קודם כל, אני באמת מברכת את ההחלטה שהייתה עוד בתקופתו של בצלאל סמוטריץ' כשהוא בא וראה שפרויקט החשמול מגיע רק עד אשקלון ואמר שנרחיב את זה, מגיע לפריפריה, גם בצפון וגם בדרום, ליהנות מזה, גם ממהירות וגם מאיכות סביבה. ההחלטה להמשיך את זה על ידי מרב מיכאלי, היא מבורכת. היא מתוקצבת.

אנחנו כאן צריכים להיות מצויים בפרטים. בסוף יש כמה סוגיות שלא סגורות. כל מדינת ישראל, זאת התחייבות, נאמר שיהיו בה שאטלים. תושבי הדרום - יש מחאות, יש דפים, הגיע אלי הביתה – אתה עברת לגור בדרום, אתה עובד במרכז ויש רכבת ואם אתה לא מצליח להגיע למקום העבודה, זה לא מה שהתכוונו.

הדבר השני אלה הזמנים שזה אורך. התפקיד שלנו כאן הוא לומר שהמהלך הזה מבורך, הוא יתקיים, אבל שמיצינו את כל האפשרויות, שזה ייעשה כמה שיותר מהר ולהסתכל על החוליה החלשה בשרשרת, על אותו אביחי, עיוור-חירש מנתיבות שצריך לעשות העברה בין רכבות והזמנים שנאמרים הם לא הזמנים שמאפשרים לעבור. איך זה נעשה, מה נעשה, האם באמת מיצינו, האם באמת אנחנו נכנסים עכשיו מה-13 בנובמבר למערכת שבה כל המערכת הזאת שוב משתנה, כשאנחנו יודעים שוועדת התכנון לא אישרה את השלב הבא. אז אולי רגע לעצור, לדחות אותו, לראות. בסוף חמש שנים להיות בכאוס כשמתוך זה שנתיים לא נעשה כלום – אני סתם אומרת מספרים כרגע, זה לא מידע אלא אני נותנת כדוגמה – צריך לעשות חשיבה.
אני מבקשת גם כאן אצלנו בוועדה, מעבר לוועדות הרלוונטיות, לקיים כאן דיון ולראות איך זה נעשה, איך התקציב מחולק, מה המענה, מה השיפוי, האם יש בעיה במספר הרכבות, במספר המסילות, או שזאת בעיה טכנית. כל יום שעובר ואנחנו לא מטפלים בזה, זה נראה קטן וזה כל יום שבשביל האזרח מאה אחוזים שהוא לא מצליח להגיע, לא מצליח לחזור, חיילים שנתקעים בתל אביב כשהם חוזרים מרמת הגולן ואין להם איך להגיע הביתה. גם הדברים הטובים והחשובים, אנחנו צריכים לוודא ומחובתי לעסוק בזה ולא לרדת מזה.

בקרוב שרת התחבורה תגיע לכאן להציג את התקציב.

בקרוב זה לא טוב.

בקרוב מאוד.

זה יותר טוב כי כל יום זה עולם ומלואו לאותם אנשים.

תהיה לנו הזדמנות לעסוק בסוגיה.

בוקר טוב אדוני היושב ראש. אני רוצה לשוב לחזק את חברת הכנסת נירה שפק ואני אומר את זה וזה נכון לגבי הדיונים בוועדה הזאת, אדוני היושב ראש. צריך להיות איש שגר בפריפריה כדי להבין את המשמעות של הדברים של נירה. נראה לחי שמי שגר במטרופולין תל אביב רבתי, לא עד הסוף מבין את המשמעות. אמרתי גם אתמול שכאשר לתושב שגר ברעננה או בהרצליה יצרו לו משהו שכתוצאה מכך הכניסה שלו לתל אביב תתעכב ברבע שעה , אני יכול להניח שהמדינה תיעצר מלכת. אני יכול להניח ואני לא חושב שאני טועה. אבל כאשר מעכבים לתושב אשקלון או לתושב עוטף עזה או חלילה לתושב אילת, שפעמים העיכובים הם של שעתיים, נראה כאילו הזמן של התושבים האלה הוא זמן זול.

או שמעבים את הפריפריה והופכים אותה להיות פריפריה עצמאית בכך שבונים נופות רציניות עם כל השירותים, ואז אנחנו לא נידרש אבל כל זמן שהתושבים נדרשים, אנחנו מחויבים לעשות כל פעולה כדי לצמצם רווחים. הרווחים מבחינתי הם איכות חיים. אני חוזר ואומר שההנגשה על התושב הפריפריאלי הרחוק מהציביליזציה התל אביבית, מחויב לשים דגש. אל נתבלבל לרגע בין חצי שעה, 25 דקות, זה זמן איכות של תושבים ואין שום סיבה בעולם שהם יהיו תושבים סוג ג'. ולכן, המאבק הזה הוא מאבק לגיטימי ולא צריך להתנצל עליו. הוא נכון ומדויק.

אני תומך במאבק. אני רוצה לדבר בשם תושבי רעננה שגם להן עצרו עכשיו במשך תקופה מאוד ארוכה את הרכבות. אין רכבות מהאזור הזה בגלל סיפור החשמול. תמיד משתמשים ברעננה, כסמל.

כל האזרחים שווים ובמקומות שיש אפליה, אנחנו צריכים לתקן.

לגבי רעננה, זה נכון. רעננה זה בנוסף לכל. האזרח שנפגע בראשון, האזרח שמגיע מנתיבות או מאופקים, הוא עובר את כל השלבים כולל את השלבים האלה. זה בנוסף. זה טורי.

גם ברעננה בניינים קורסים ויש מצוקות.

אתה צודק. נכון.

גם בהם נטפל.

תודה אדוני הראש. אנחנו ביום החמישי לשביתה של המטפלות במעונות היום. עשרות אלפי ילדים נמצאים בבית, פעוטות, ואני לא מצליח להבין את התרדמת הזאת כששום דבר לא מתקדם בעניין.

יש לי עדכון.

אני אשמח לשמוע. אם יש משהו שצריך לעשות ולפנות כוועדה למי שצריך, אני חושב שזה התפקיד שלנו.

רק עדכון. משא ומתן מתנהל כולל אתמול בלילה, כמעט כל הלילה. אני מאוד מאוד מקווה שבשעות הקרובות אנחנו נשמע על כך שהצדדים הגיעו לסיכום. בימים האחרונים. היה משא ומתן מאוד מאוד אינטנסיבי, אפילו עוד לפני שהתחילה השביתה אני מאוד מקווה שבקרוב, עוד היום, נשמע על הפתרון.

הלוואי.

בהמשך לדבריו של שלמה קרעי. אתמול הייתה הצעה לסדר שהגשתי יחד עם חבריי – קטי שטרית, נעמה לזימי – לגבי מעונות היום. רק להדגיש ולומר שאתמול, עת עלה סגן שרת הכלכלה להשיב, הוא אמר שאין משא ומתן והוא קורא למשא ומתן. עכשיו אתה מבשר לנו שיש משא ומתן מאתמול או מתחילת השבוע. אם כן, זו בשורה שאולי כדאי להודיע לארגוני המטפלות והמעונות שידעו שיש אתם משא ומתן. זה מאוד חשוב.

עדיף שלא תדע מה הפרטים שמציעים שם.

אני יודע מה נעשה אז ואתמול עדיין לא היה משא ומתן. אני מקווה שהמשא ומתן לא יסתיים כמו שהסתיים עם המתמחים ב-300-200 מכתבי פיטורים.

היום אנחנו נדע את התשובות. עוד חברי כנסת?

כן. בוקר טוב אדוני היושב ראש, חבריי חברי הכנסת. אנחנו עוד מעט מדברים על התיקון של חוק תכנון ובנייה (שכירות מוסדית) וכמה חשוב העניין הזה של התכנון והבנייה בכלל, ובפרט בחברה הערבית, אדוני היושב ראש. אנחנו כל הזמן מדברים על תכנון ועוד תכנון ועוד תכנון קודם לאכיפה. קודם עושים תכנון, מאשרים תכניות ואחר כך עושים אכיפה אבל לא מתחילים באכיפה כאשר אין תכנון. עובדה, אתמול מצאתי זמן לצאת מהיום הארוך שהיה והלכתי לוותמ"ל. היה דיון בתוכנית ותמ"ל של ג'דיידה מכר ואתמול הייתה בשורה שאישרו לג'דיידה מכר תוספת של כ-5,000 יחידות דיור, בין 5,000 ל-8,000, עם שטחי מסחר, עם מוסדות ציבור וזו בשורה. עכשיו בג'דיידה מכר אף אחד לא יבנה בלי היתר. לפני כמה ימים בערבה, העיר שלי, הוותמ"ל אישר תכנית ותמ"ל של כ-6,000-5,000 יחידות דיור על 2,700 דונם אחרי איחוד וחלוקה. זה אומר שכאשר באמת נותנים לרשויות תקציבים ומסירים חסמים – ואני אומר לך שחסרים תקציבים לעניין הזה של התכנון, תכניות מיתאר ותכניות מפורטות – אז אנחנו לא נצטרך לדבר לא על הריסות בתים ולא על אכיפה, ואפשר לתת בשורה ותקוות לאנשים וזה מה שצריך לעשות בבוקר זה.

ממה שאתה אומר אני מבין שאתה בעצם מחמיא למהלכים של הוותמ"ל.

בהחלט. תודה רבה. כשצריך להגיד מילה טובה, אומרים אותה.

אדוני היושב ראש, אני רק רוצה לברך את שרי קבינט הקורונה על ההחלטה לבטל את התו הירוק בשטחים הפתוחים של המסעדות ובתי קפה. אנחנו נלחמנו על כך גם כאן וגם בוועדת החוקה.

גם בריכות שחייה.

גם בריכות שחייה סגורות. אנחנו נלחמנו על כך גם כאן וגם בוועדת החוקה, גם חבר הכנסת גינזבורג לקח חלק במאבק. בהחלט בשורה לבעלי העסקים וזה גם מסמן את ההצלחה שלנו ביציאה מהגל הרביעי של הקורונה. תודה.

אמרת רק גינזבורג.

סליחה.

אתה מחמיא רק לקואליציה.

לא. אני מתקן. גם חבר הכנסת סעדי.

כל חברי הוועדה.

אכן. כל חברי הוועדה.

אם אין עוד הצעות לסדר, ניכנס לנושא. אני מבקש ממשרד האוצר להציג את החוק. אחר כך התייחסות חברי הכנסת ואחר כך סוף סוף אנחנו יכולים לראות את גורמי החוץ כאן אצלנו ולא ב-זום. ברוכים הבאים. אנחנו כמובן ניתן לכם להתבטא ולהביע את דעתכם. אני מבקש שתוך כידי הדיון ותוך כדי השאלות נשאלות כאן, להימנע ככל שניתן מהערות ביניים כי זה מסבך את הדיון, מאריך אותו ומוציא אותו מהענייניות שלו.

חלק מהשקפים שמופיעים כאן, חלק מחברי הכנסת ראו בדיון הקודם. בגלל שיש כאן שותפים, אולי כדאי לחזור עליהם.

בקצרה.

המצגת קיימת, זאת לא מצגת ישנה, נכון?

המצגת לא מופיעה בטאבלטים. היא לא נשלחה אלינו.

נשלחה. זאת אותה מצגת שהוצגה בדיון הקודם.

היא בשני חלקים.

כן. עכשיו זה החלק שעדיין לא הצגנו.

נשלח שוב.

שוק השכירות בישראל, 28 אחוזים מאזרחי מדינת ישראל מתגוררים בשכירות, סדר גודל של 750 אלף יחידות דיור בישראל. אנחנו רואים שבאמת התפיסה הציבורית, מרבית האזרחים רוצים לגור בבעלות. אנחנו כן רואים איזשהו שינוי שקורה ומה שאנחנו רואים כאן, זה העשור האחרון, בין 2009 ל-2019, שינוי שקורה בין היתר מכורח עליית המחירים וגם מטעמים של האזרחים – שינוי בצורות העסקה, מחליפים יותר מקומות עבודה, מה שבעצם מחזק גם את הצורך בשכירות. אנחנו רואים את עיקר השינוי בגילים הצעירים יותר. כלומר, יש איזשהו מעבר מבעלות לשכירות בגילים צעירים יותר כאשר בגילים המבוגרים יותר כבר יש יותר נטייה לבעלות וזה מתאזן. כלומר, יש איזושהי דחייה של הגיל שבו רוכשים את הדירה. הביקוש גובר לשכירות.

שוק השכירות בישראל עדיין לא נתפס היום כמוצר אטרקטיבי לעומת בעלות, לעומת מה שקורה במדינות אחרות. כלומר, בארצות הברית, בחלק ממדינות אירופה, אנחנו רואים שבן אדם שגר בשכירות, הוא לא רואה את עצמו כאיזשהו משהו פחות ממישהו שגר בבעלות. זאת לא איזושהי פשרה אלא זאת אפילו יכולה להיות בחירה ראשונית. למה זה בישראל? קודם כל, חוזי השכירות הם קצרים, יש חוסר ודאות לגבי גובה השכירות. כלומר, לא יודעים מתי ואם ישתנה שכר הדירה, וגם מתי יוציאו אותך מהדירה כי בעל הדירה החליט – וזה בסדר מבחינת החוזה – למכור אותה. כלומר, אין ודאות לגבי הכלי הזה. רמת שירות נמוכה וגם חוסר ודאות לאותה רמת שירות לעניין תיקונים, התפוצץ הדוד או לא, מי אחראי על זה. הדבר הנוסף הוא הסיפור התרבותי. יש עדיין את אותו לחץ מתוך המשפחה של מתי אתה קונה את הדירה. אני לא מתיימרת שנצליח לפתור את הסיפור הרביעי, אבל את שלושת הנקודות הראשונות אני חושבת שבכלי חדש אפשר לייצר משהו אטרקטיבי ותחליף ראוי.

בהשוואה עולמית. שוק השכירות המוסדי המוסדר במדינת ישראל מהווה פחות מאחוז אחד ביחס לשוק השכירות כולו. מה שאנחנו רואים זה שבמדינות אחרות בעולם מגיעים לשיעורים הרבה יותר גבוהים. יש מדינות שם זה 18 אחוזים, יש מדינות שם זה 79 אחוזים. בדיון הקודם נשאלנו לכמה אנחנו מצפים.

המצגת נמצאת בטאבלטים.

אנחנו כן שואפים לכך שלאור התיקונים שאנחנו מבצעים גם בריטים, גם בחוק עידוד וגם במה שקורה בוועדת הפנים ובתכנון ובנייה, נגיע למצב שנוכל להיות כ-10 אחוזים מהשוק. הלוואי והיינו מגיעים גם ל-18 ול-40 אחוזים, אבל איזושהי התקדמות בנושא הזה.

10 אחוזים עד מתי?

בעשור הקרוב.

המוצר שאנחנו מציעים כאן, זה בעצם מוצר שפחות או יותר אחוד גם למה שאנחנו מבצעים בחוק התכנון והבנייה, מנסים לייצר כאן איזושהי תבנית שחוזרת על עצמה. קודם כל, אנחנו רוצים לייעד מתחמים ל-15 שנים לפחות. 15 שנים, שוב, מצדו של המשכיר. כלומר, המשכיר חייב להעמיד את הנכס ל-15 שנים לפחות.

איפה נעלמו 20 שנים?

לא. זה ב-ריט.

אני אתייחס. בחוק התכנון והבנייה, בתוספת השישית, זה אכן 20 שנים. כאן בחוק עידוד זה 15 שנים לפחות עם מסלול ייעודי ל-20 שנים שאני אציג אותו. מצדו של השוכר, הוא מקבל ודאות לתקופת ההשכרה לחמש שנים פלוס אופציה לעוד חמש שנים הארכה עם אפשרות לעדכון שכר הדירה בין החמש השנים האלו לחמש השנים הבאות. מתחם בבעלות אחודה עם שירות מהיר איכותי וברור שאתה יודע למי אתה פונה, מתי אתה פונה, איזה סוג מוצר ואיכות אתה מקבל.

מה התועלות המשקיות של הדבר הזה. קודם כל, מבחינת השוכרים, ברור שאנחנו מייצרים כאן איזושהי ודאות. מי שיכול להיכנס עם משפחתו ולדעת שהוא נכנס שם לתקופה ארוכה, הוא לא חושש שמתי שבעל הדירה יוציא אותו, הוא יצטרך לשנות את מוסד הלימודים בו לומדים ילדיו. זה משהו שנותן לשוכרים ודאות ויציבות גם מבחינת שכר הדירה. בנוסף, נגישות לאוכלוסייה רחבה. בסוף אנחנו רוצים לאפשר לאוכלוסייה בכל רחבי הארץ את האפשרות לגור גם באזורי ביקוש. איך נעשה את הדבר הזה? אנחנו מבינים שלא כל אחד יכול להביא את ההון העצמי או מרבית האוכלוסייה לא יכולה להביא את ההון העצמי הדרוש לקניית דירה במרכזי הערים, בקרבת אזורי התעסוקה, ולא כל אחד רוצה לגור בשכירות כי איתרנו את הבעיות בשכירות. לכן אנחנו אומרים שאנחנו מייצרים כאן מוצר שהוא שכירות, אתה לא צריך להביא את ההון העצמי הראשוני אבל זאת שכירות ברמה גבוהה, זאת שכירות שכדאי לך, שנכון לך, יהיה לך טוב לגור שם.

הדבר השלישי, תוספת יחידות דיור. בעצם בעולם של השכירות אנחנו מבינים שאנחנו יכולים לייצר תמהיל שונה של דירות. אנחנו יכולים לקחת בניינים דירות שני חדרים, ארבעה חדרים, האוכלוסייה הצעירה מחפשת את זה ורוצה את זה, ולכן אנחנו יכולים גם ליצור ציפוף יותר משמעותי. אנחנו מבצעים את זה גם בחוק התכנון והבנייה, אפשרות לתוספת זכויות בפרויקטים לשכירות ארוכת טווח.

מי הבעלים של הפרויקט? בעצם יש משקיעים פרטיים.

אתה מדבר על חוק עידוד. תכף אני ארד לרזולוציה של ההצעה שלנו בחוק עידוד השקעות הון, מי הבעלים.

אני מנסה להבין למה רק להקים פרויקט חדש כדי להגיע ל-10 אחוזים בעשור הקרוב ולא פרויקטים קיימים, לנסות לעודד אותם, להמיר אותם לשכירות ארוכת טווח.

מה שהצגנו לצורך העניין, בריטים יש גם את האופציה, כמו שאתה מציג. חברות גדולות, המוסדיים. הריטים יכולים להיכנס גם לפרויקטים ולרכוש אותם. חוק עידוד מדבר על בנייה חדשה. דרך הכלי הזה אתה לא רוצה רק לעודד עוד שכירות אלא אתה רוצה לעודד תוספת בנייה, משהו שאנחנו צריכים במדינת ישראל כיום.

בעצם שלושת הצעדים, כמו שציינתי, התיקון של חוק עידוד השקעות הון, ה-ריטים והתכנון, מה שקורה בוועדת הפנים. אנחנו נשים דגש על חוק עידוד השקעות הון בדיון הקרוב. אני אציג את המסלול הקיים ולאחר מכן את התיקונים המוצעים.

במסלול הקיים בחוק עידוד השקעות הון. חוק עידוד השקעות הון, כשהוא נחקק, הוא כבר בעצם חשב את הדבר הזה. הוא אמר איך אני מייצר את השוק הזה, ואמר שאני יכול לעשות את זה בעזרת הטבות מס. מה התנאים שבזמנו הוכנסו בחוק? הבניין צריך להיות ארבע עד שש יחידות דיור לפחות, כלומר, בניינים קטנים יחסית, 50 אחוזים מהפרויקט צריכים להיות להשכרה ארוכת טווח – ותכף אני אומר מהי ארוכת טווח – כלומר את ה-50 האחוזים הנוספים, הוא יכול למכור ברגע שהוא רוצה. כל הפרויקט הזה הוא להשכרה של חמש שנים במקסימום ואני אציין שגם אין איזושהי הגבלה לכמה שוכרים אתה משכיר את זה. כלומר, במסגרת חמש השנים אתה יכול להחליף את השוכרים שלך חמש פעמים.

ההטבות, זה 11 אחוזים מס חברות במקום 23 אחוזים מס חברות.

כלומר, את אומרת שלשוכר אין ודאות בחמש השנים האלה?

בדיוק.

במצב הקיים.

במצב הקיים. הפרויקט כולו הוא רק לחמש שנים וגם בתוך חמש השנים אין ודאות לשוכר.

אז מה המשמעות של הטבות המס שניתנו?

גם על המחיר אין לו ודאות?
קריא

יש לו ודאות על המחיר.

אני אתייחס. ודאות על המחיר יש לו. אני רוצה לומר שני דברים. הוודאות על המחיר, יש לו כמו שלכל אחד יש בחוזה שהוא חותם. זה קודם כל.

לא, לא נכון.

יש הבדל כשאין מדברת אתי על ודאות של המחיר. היום, כשנכנסתי לדירה, זאת אומרת שכל שנה אני יכול להחליף וכל שנה הוא יכול להעלות לי את שכר הדירה, כשאני בדירה פרטית, ויכול כל שנה להקפיץ את המחיר ב-2,000 שקלים, אתה רוצה – תישאר, אתה לא רוצה – אל תישאר. כאן אנחנו מדברים על מצב של חמש שנים ואת אומרת שכל שנה הוא יכול להגיד לשוכר ללכת הביתה ומצד שני את אומרת שהוא גם יכול כל שנה להעלות לו את שכר הדירה ב-1,000 שקלים.

נכון, אבל יש תקרה.

החוק הקיים לא מתייחס לגובה השכירות. יש נוהל שקובע מגבלת שכר ממוצע בפרויקט שבו בעצם היזם צריך לעמוד. עדיין אני אומרת שזה לא נותן בהכרח את הוודאות לשוכר. זה כן נותן איזושהי מגבלה על היזם. כלומר, עדיין, אם הוא התחיל במקום הרבה יותר נמוך, הוא עדיין מבחינת השוכר יכול להעלות לו את זה באחוזים ככל שהוא עומד עדיין בממוצע הכולל. מבחינת הוודאות, אני לא בטוחה שזה נותן את הפתרון. אם שאלתם על מגבלה כן, מבחינת הנוהל קיים, החוק לא מתייחס לזה וגם לא דורש.

לפני שאת עוברת שקף. את מציגה לנו משהו, מציגה מה המסלול הקיים, מה ההטבות, ומסקנה. המסלול הקיים נכשל. אני מצפה – אם יש שקף כזה, לא ראיתי את זה כאן – שתרחיבי. זה לא עובד כך. יש תהליכים בדרך.

אני ארחיב בכל.

היא אומרת בשנת 2020 הייתה עלייה לטובה. אז תגידי שבשנת 2020 המצב יותר טוב. כלומר, תהיי עם שקיפות מלאה כלפינו ולא רק בצד שזה לא טוב אלא תני לנו גם מה טוב.

אני לא חושבת שהמצב יותר טוב אבל אני אומר את הנתונים.

אני שואל אותך אם זה מקסימום ואת אומרת שהוא יכול להעלות לו בכמה שהוא רוצה.

טוב הוא עניין פרשני.

טוב, הוא לא רק עניין פרשני. הוא גם עניין יחסי כי את משווה אותו למצב קודם או למצב עתידי.

אני אתייחס.

אני שמחה שינון פירש אותי אבל זה לא מה שהתכוונתי. מה שהתכוונתי, זה נורא פשוט. אפשר ללכת וניקח נושא מהתחום זה, נרשמתי לדיאטה, אכלתי לא על פי התפריט ואז אני אומרת שהחברה הזאת לא טובה. לא, זה כי לא עשיתי על פי שלבים ולא מימשתי.

מקבלת את ההערה על המתודולוגיה.

לא רק על המתודולוגיה. זאת מהות כי זה עוזר לי להחליט. יכול להיות שאני אבוא ואגיד לך מה הבעיה במצב הקיים, תקני את הפערים שאת אומרת, את אומרת לי שהחוזה היה פרוץ, תשאירי אותו ותקני רק את החוזה הפרוץ. השאלה אם הם עשו את השלבים האלה בדרך לפני שאמרנו בואו נגיע.

חד משמעית.

השקף הזה מבחינתי לא קיים.

התשובה היא כן.

המסקנה למטה לא רלוונטית.

התשובה היא כן. גם הכנו מסמך מדיניות מאוד רחב שמסביר את כל השתלשלות הדבר הזה. אני לא יודעת אם הוא הועבר אליך או לא.

אני לא ראיתי כי אחרת לא הייתי שואלת את זה. השתדלתי לקרוא את כל מה שקיבלתי.

אגב, השקופית שנראית לנו מול העיניים, הייתם צריכים גם את זה בתוך השקופית.

סליחה שאני מעירה על המתודולוגיה אבל זה משהו שנחסוך בפעמים הבאות. אם לנתון שכאן יש מחקר תומך או מסמך תומך, שימו כוכבית והאנשים שלנו ידעו להוציא לנו את זה ואני אבוא יותר מוכנה ולא נבזבז את הזמן.

בסדר. בשקף הזה אנחנו ממש נתייחס לכל אחת מהבעיות. אולי זה ייתן לך. נאמר למה אנחנו חושבים שהמסלול הקיים בעצם לא הביא לתוצאה רצויה ומה הבעיות במסלול הקיים. זה בדיוק השקף הזה.

קודם כל, תקופת ההשכרה היא קצרה. המסלול מחייב השכרה של כל הפרויקט לחמש שנים. זו הטבה. אנחנו לא מצליחים לייצר מלאי אמיתי ארוך טווח של פרויקט. מבחינת יזם, כל מה שהוא צריך זה למשוך זמן של חמש שנים ואחרי חמש שנים, אפילו לא ילדינו אלא נבוא אנחנו ונשאל היכן הפרויקטים האלה. לתפיסתנו חמש שנים זה משהו שלא נותן ודאות.

יש לכם מחקר תומך שבדקתם את כל מי שלקח שכירות בתקופה הזאת ועשיתם מחקר אומר כמה השתמשו פחות, כמה השתמשו יותר וכמה היו רוצים? זה נתמך על ידי משהו?

לא. שוב, אני אדגיש מה שאני אומרת כאן. אני אומרת שלא צריך מחקר כדי לומר אחרי חמש שנים הפרויקט נגמר.

למה?

כי אחרי חמש שנים, מלכתחילה.

החוק אומר אחרי חמש שנים אין יותר את הפרויקט.

לא הבנתם את השאלה שלי.

אני אומרת שהמלאי בהכרח לא ממשיך. יש פרויקט. אם היינו יכולים לעשות אותו ל-20 שנים, הוא היה ל-20 שנים.

את עונה לי על איקס ואני שואלת על ואי.

השאלה היא אם אחרי חמש שנים ממשיכים להשכיר את זה מכוח האנרציה. מה קורה בפרויקטים האלה?

מוכרים אותם.

מוכרים. מעלים שכירות.

אני יודעת שמוכרים אותם. השאלה היא אחרת. יש שתי משקולות למשוואה הזאת. מצד אחד, ההיצע, שוק השכירות שאנחנו רוצים להגדיל אותו וכל בית כזה, חשוב שנמצה אותו כמה שיותר בהיצע. אני מסכימה לזה. הדבר השני הוא בהיבט השוכר. האם אנחנו עשינו מחקר ממוצע לגילים, הרי זה לצעירים, במוצר הזה משתמשים מבוגרים, צעירים, 30 אחוזים שאין להם את היכולת. האם יש לנו מחקר תומך לקבלת החלטה שבא ואומר מה השכירות הממוצעת שנדרשת. יכול להיות שנגיד, בסדר, הבית הוא ל-20 שנים, אבל פרקי הזמן, הממוצע הוא שלוש וחצי שנים. זאת השאלה שלי.

כן נעשו מספר מחקרים. יש גם מחקר ייעודי. נעשה סקר ייעודי ספציפית על תל אביב כי שם יש אחוז גבוה של שוכרים. הוא לא נעשה על ידינו אבל נוכל להעביר אותו.

נשמח.

אני רק אחדד ואומר שחמש שנים לא מחייב את השוכר לכמה שנים. כמובן יש לו נקודות יציאה בדרך. כלומר, יש כאן איזושהי העדפה. אם השוכר ירצה אחרי שלוש לצאת מהפרויקט, לא תהיה לו בעיה לצאת הפרויקט. מבחינת היזם כמובן, המשכיר, יש מחויבות לחמש שנים.

אני אמשיך. לגבי אין הצדקה לתכנון ייעודי. בסוף חוק התכנון והבנייה, וגם מה שעולה מוועדות התכנון, כשאנחנו רוצים שהם יאשרו פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, הם אומרים אנחנו לא נאשר תוספת זכויות או משהו ייעודי לשכירות, אם מדובר בחמש שנים. בסוף אנחנו בעולם התכנוני צריכים לדעת שזה באמת נשאר כך ויציב כך. לכן חוק התכנון והבנייה, התוספת השישית, מדבר על 20 שנים. אנחנו מציעים כאן גם מסלול ל-15 וגם ל-20.

לגבי עליית המחירים. בעיניים שלנו, בגלל שהמלאי הזה בעצם נעלם אחרי חמש שנים, אנחנו מוצאים את עצמנו לא כאן ולא כאן. כלומר, הדירות האלה לא נכנסות לשוק המכירה ולכן אין לנו היצע יחידות דיור ומחירי המכירה עולים, כמו שאנחנו רואים. הן גם לא נותנות לנו מענה בעולם השכירות כי השכירות היא מאוד מאוד קצרה. זה לא איזה משהו ארוך טווח.

מה זה נכנסות לעולם המכירה?

בעיניים של אותו יזם, זה בסדר. הוא לוקח פרויקט, מחכה לעליית המחירים, אנחנו נמצאים בתקופה של עליית מחירים כזו או אחרת בשנים האחרונות ולאחר מכן הוא יכול למכור אותה. שאלו אותי כאן כמה פרויקטים.

אני לא מצליח להבין. האם הפרויקט הזה הוא רע או שהוא לא נותן כמו שאנחנו מצפים? הוא נותן מענה חלקי? הוא נותן חמש שנים שכירות ואז דירות שנכנסות לשוק המכירה? מה רע בזה?

אני חושבת שהמסלול הקיים הוא לא נכון. המסלול הקיים הוא לא טוב. אתה לוקח תקציב, זה אובדן הכנסות מאוד משמעותי - אנחנו מדברים מאות מיליוני שקלים בשנה- ואז אתה שואל האם הדבר הזה הולך למטרה ראויה. המטרה הראויה הזאת לא מתממשת.

אני חייב לתקן אותך. לא מטרה ראויה אלא מטרה שנקבעה על ידי מדיניות.

נכון.

המדיניות היא להגדיל את מלאי הדירות לשכירות ארוכת טווח.

בדיוק.

זה נושא ערכי.

נעמה אמרה כאן דבר נכון. היא אמרה שיש על זה הטבות. אני מסכימה שחמש שנים זה מעט מדי. זה לא עונה למדיניות, לא מאריך ולא מגדיל. אבל בין חמש ל-20-15, כשאני רוצה לדעת מה ערך הפחת שלי בדבר הזה והאם נשקלו מדרגות נכון, את יכולה לבוא ולומר מישהו עם הטבות לחמש שנים, לא משתלם למדינה ולא משרת את היעדים שהוגדרו. השאלה היא אם בזה שאני עולה ל-15 שנים, אני לא מאבדת. האם נשקלו מדרגות ביניים, לאפשר שער לאותו יזם עם נגיד 7, 8, 10 שנים, אני בכוונה אומרת את כל הרף כדי לא להיתפס לעמדה מסוימת. בין 6 ל-14, לבוא ולומר, בסדר, נאפשר ליזם, כדי לאפשר לאלה שנקודת האיזון הזאת טובה ונקודת האיזון הזאת לא רלוונטית ואנחנו לא רוצים לאבד אותם בשוק כי היעד שלנו הוא למקסם, לקבוע יעדי ביניים עם הטבות מדורגות. אני לא רוצה שתראי לי דיכוטומיה בין חמש, לא, 20-15.

בדיון בוועדת הפנים שאלו אותי למה לא עושים את זה לצמיתות.

מי שאל?

חברי כנסת. חבר הכנסת גינזבורג שאל בדיון בוועדת הפנים למה אתם לא עושים את זה לצמיתות. במקום המקצועי, שזה בעצם מה שאנחנו רוצים, הייתי אומרת אנחנו רוצים לעשות לצמיתות אבל בסוף יש גם מודלים כלכליים ואקסלים שצריך לעמוד בהם כדי להבטיח את התשואה הרלוונטינת כי אחרת יזמים לא ייכנסו לפרויקטים. לכן, כאשר ישבנו ובנינו את הצעת החוק, אמרנו שבהינתן שאנחנו רוצים – ואני אומרת את זה – בתקופה כמה שיותר ארוכה, עדיין חייבים לוודא את התשובה המינימלית האפשרית כדי שיזמים ייכנסו. זה מה שנעשה וזה השיקול שלקחנו.

מה התשואה המינימלית האפשרית שחישבתם?

בכל התנאים שתכף יופיעו, אנחנו מגיעים לתשואה להון עצמי שבין 10 ל-12 אחוזים.

ב-15 שנים?

ב-15 שנים.

לדעתי זה נמוך מדי.

אני מבקש משהו ולא סתם. מה שאתם מסמנים שם אחד לשני, כל דיוני הביניים האלה מפריע להליך תקין של ניהול הדיון. אל תאלצו אותי לעמוד בבחירה את מי להשאיר כאן ואת מי לא. אנחנו רק חצי שעה בדיון הזה וזו כבר הערה שנייה. הערה שלישית לא תהיה. די. אופיר, תהיה לך זכות דיבור ותוכל להגיד מה שאתה רוצה וכמה שאתה רוצה.

נשאלו כמה פרמטרים נכנסים לתוך המשוואה הזאת. כלומר, זה גם משך השנים, זה גם גובה הטבת המס, זה גם אחוז הדירות שאתה מחויב להשכיר לעומת אחוז המכירה שנלקח בחשבון והשקלול של כל אלה, כמובן נלקח בחשבון כדי להשוות את זה כמובן כאשר יש שונות בין אזורים. ה-10 עד 12, אנחנו מסתכלים על איזשהו ממוצע. כמובן שבאזורים, ככל שמתקרבים לאזורי המרכז, יש פרויקטים שיהיו כמובן מעל ל-12 אחוזים אבל אני נזהרת ורוצה להיות בצד הבטוח.

טבלת קבלת ההחלטות הזאת שבעצם את מתבססת עליה בשקפים, חסרה לנו. אני רוצה לדעת, כמו שעושים טבלת קבלת החלטות, מה הקריטריונים, מה אחוז בשיקול לכל קריטריון, מה הסך הכול ומה המסקנות.

הקריטריונים תכף יופיעו.

נאמר כאן שמציגים לנו מסקנות לאור עבודה שנעשתה. אנחנו במקום שצריך לבקר את התהליך. אם אומרים לי שיש קריטריונים, בבקשה, תראו טבלה. ההחלטות של משך הזמן נקבעו לפי קריטריונים. אז תהיה לנו טבלה.

את מתכוונת למודל כלכלי?

לא. מודל קבלת החלטות. הטבלה הכי פשוטה שעושים בניהול פרויקטים.

את מדברת למה את עכשיו היה חמש שנים ולמה מעלים?

אני אומרת מה מביא אותנו להגדיל, מה חשוב לנו, ואלה הקריטריונים. שזה יהיה בריכוז, שיהיה אחוז מסוים מהדירות, זה הקריטריון. מה המשקל לכל קריטריון כי יכול להיות שמשקל אחד באזור מסוים, הוא במשקל פחות ולכן הטווח שדובר עליו, ואז נגיע למסקנה. כך מנהלים כאשר הנתונים הם ריאליים. זה נושא כל כך מהותי, כל כך חשוב, שאם אני לא אהיה מחוברת לקריטריונים, אני לא יכולה לסמוך על זה שיגידו לי שחשבנו, יש קריטריונים, שקללנו אותם, תאמינו לי שזה קורה. אז, ראשית, אני מאמינה, שנית, אני רוצה לעשות.

להוסיף עוד משהו. לא היו קריטריונים למחקר זה אלא מחקר השוואתי של שכירות ארוכת טווח בכל העולם. זה שזה חמש שנים, זה אבסורד בכל צורה עם ההטבות שישנן ומה קורה במקומות אחרים. יסמין דיברה קודם על מה הקריטריונים לזכאים, האם יש זכאות ראשונית לזה, מי מקבל את הזכות להיות קודם בתוך הדירה הזאת.

אני אשאל בגדול על כל הנושא הזה. כשאתם מדברים אתי חמש שנים, שזה לא טוב, שזה נכשל, ואמרו שאנחנו צריכים לראות למה זה נכשל, אבל למה להוריד דבר שבפועל אנחנו רואים שהוא עבד. עבד יותר טוב, או פחות טוב ואכן יש מחלוקת ויש חילוקי דעות אבל להוריד אותו לגמרי וישר לקפוץ ל-15 שנים, זה דבר שהוא לא נכון. אלה שהיו במקום הזה, שנמצאים במקום הזה, את מראה להם שאין לה0ם ביטחון, את מורידה להם גם את המעט שהיה להם. אני אומר שתשאירו את חמש השנים, זה מסלול מסוים, אתם רוצים שיהיה לו לשבע שנים, לשמונה שנים, בסדר, אפשר לשחק עם זה אבל תשאירו את זה בשני מסלולים. תורידו את זה בהדרגה. אתם לא יכולים להגיד שמחר בבוקר עובר החוק, זה נגמר.

אני אומר.

התשובה כבר מוכנה אצלך.

התשובה מוכנה כי התכוננתי לשאלות. אתה אומר שזה עבד. אתה אומר שזה עבד כי באמת יש נתונים של גידול במימושים בשנים האחרונות ויש יותר פניות לרשות השקעות הון. האלה אם זה שיש גידול במימושים, א ומר שזה עבד, שהצגנו את המטרה. המטרה היא שכירות ארוכת טווח. האם פרויקטים של חמש שנים השיגו את המטרה הראויה? עמדת הממשלה – ולכן אנחנו מביאים את התזכיר הזה פ- שזאת לא המטרה הראויה וכי המטרה הראויה היא פרויקטים הרבה יותר ארוכים.

אני בעד פרויקטים יותר ארוכים. עמדת הממשלה לעשות 15 שנים, אין בעיה. אל תיקחי פרויקט שקיים כרגע ואת מפסיקה אותו. תורידו אותו באיזושהי הדרגה ולא בבת אחת להוריד, לתת מכה ולגמור עם זה. זה לא נכון.

יש הוראת מעבר.

זה הכול עתידי. פרויקטים שקיימים היום, שום דבר לא קורה להם.

אני אומר תשאיר אותם.

הוא משאיר אותם.

לא, הוא לא משאיר אותם. תן להם עוד. תשאיר את האופציה הזאת וכשנראה שהפרויקטים האחרים מתחילים לעבוד, נראה אם כדאי לשנות את זה.

מצד שני, אם אתה משאיר את שתי האופציות, ברור כולם יבחרו באופציה הישנה כי היא יותר רווחית.

לא בטוח. דירה להשכיר, הייתה כתבה בדה מרקר שנמכרו שם הדירות ל-2 שנים ויזמים קפצו וקנו ושילמו מיליון שקלים לקרקע. אתנה מסתכל ואתה אומר שרמ"י כאן לוקח את כל זה והמדינה רוצה להרוויח עוד ועוד. פעם זה היה שכמה שפחות כסף תעלה הקרקע, ההוזלה של השכירות גם תהיה פחות. לא בטוח שהיזמים שפעם הראשונה יראו שמשתלם להם, לא בטוח שימשיכו בהם. המקום לא יהיה במקום של רווח. למדינה אתה מרוויח המון כסף, נכון.

אני מדבר אתך גם על פריפריה. אתם נותנים לפריפריה שבעה אחוזים. אתם באמת רוצים לחזק את הפריפריה? אנחנו הרי יודעים מה הבעיה של הפריפריה, לא שבעה אחוזים ולא עשרה אחוזים אלא שם יש קודם כל בעיות של תעסוקה. אני אומר שתורידו שם לאפס או שני אחוזים, למשהו מינורי, שבכלל לא יהיה. תעודדו שם. יחד עם זאת תנו שם להשקעות בתעסוקה.

מה זה אפס? אנחנו מחלקי מתנות ליזמים?

זאת דעתך וזאת דעתי.

הלכנו שם במודל ה-30 אחוזים, מה שמגדיל את הכדאיות הכלכלית. דיברתי על כמה רכיבים שמרכיבים את המודל. ברגע שהורדנו את זה מ-63 אחוזים ל-30 אחוזים, זה מעלה את הכדאיות הכלכלית.

אתם באים אלינו עם מודלים גמורים ואני לא יכול להתווכח אתך על מודלים שעשיתם ולא ראינו אותם.

הדבר האחרון שאני שואל. כשאתם עושים את זה יש מגזר חרדי, שם יש לכם דירות להשכרה? הרי אין כמעט בניין או מעטים הבניינים במגזר החרדי שיש הם 20 דירות כי מגבלת הקומה עד עכשיו הייתה חמש קומות ועכשיו היא עולה לשש-שבע. צריך להתחשב במספר הילדים שיש. יש מקומות כאשר בכל קומה יהיו עשרה דיירים או כשאלה דירות קטנות, נחלק את זה. שם את לא יכו לה לעשות 10 דיירים או 8 דיירים בקומה, ואם את עושה, זה אומר לצמצם את הדירות האלה. השאלה אם חשבתם גם על האופציה הזאת בתוך המגזרים החרדים, איך לטפל במצב הזה. גם לנו יש זוגות וגם אנשים מבוגרים שעדיין אין להם דירות וירצו להמשיך ולשכור דירה.

זו הערה מאוד חשובה.

חברת הכנסת אורלי לוי.

תודה רבה לך אדוני היושב ראש. אני רוצה לומר כמה דברים. ראשית, אני תמיד עד תכניות מגוונות, דיפרנציאליות, לחשוב טיפה מחוץ לקופסה כדי להתמודד עם האירוע של מחסור אמיתי עם קורת גג מעל הראש להרבה מאוד אזרחים במדינה. אבל אני רוצה לקחת את המודל שלכם ולשפר אותו ולהפוך אותו לא רק ליותר כלכלי, אלא ליותר הומני, ליותר אנושי. במדינת ישראל יש 34 אלף ממתינים בתור לדיור ציבורי. חלקם הגדול במשרד הקליטה, שם הקריטריונים הם יותר גמישים ויותר קלים, גם מבחינה הגיונית כי אנשים שמגיעים מתרבות מסוימת למדינה חדשה, צריכים לתת להם את הבסיס ואני יחד אתכם.

למה לא תקבעו רף של כמה מתוך הדירות המיועדות לשכירות ארוכת טווח תהיה של הדיור הציבורי? לפני שאנשים יבואו ויגידו שזה לא יהיה כלכלי. מדינת ישראל מוציאה בכל שנה 2 מיליארד שקלים, השתתפות בשכר דירה לכל אותם זכאים שאין לה קורת גג מעל ראשם. 2 מיליארד שקלים בכל שנה, השתתפות בשכר דירה לזכאים בדיור ציבורי. תגידו לי, מה ההיגיון הכלכלי? אני אומרת לכם שזה חלם כלכלי לוותר מצד אחד על 2 מיליארד שקלים בכל פעם ולא ליצור פתרונות דיור ארוכי טווח. בעשור המדינה מוותרת על 20 מיליארד שקלים. אם היא הייתה משקיעה, אפילו לוקחת את הבנקים ואומרת להם כמו בקנייה זוחלת, תקראו לזה ליסינג לדירה, בסופו של דבר המדינה את הכסף הזה יכולה להפנות. היזם מבחינתו מקבל את הכסף מהמדינה. זה הכסף הכי בטוח בעולם. דיור ציבורי הוא השכרה ארוכת טווח. היום אנחנו רואים שהממשלה החדשה לא שמה שקל אחד להגדלת המלאי של הדיור הציבורי.

זה לא נכון.

אין את זה בספר התקציב. חיפשתי. אם אתה תמציא את המספרים, תן לי אותם.

כשנתחיל לדון בתקציב.

יש בסביבות 140 מיליון שקלים לשיפוץ לשנת 2021 ו-2022. אין שקל לקנייה. מה שהם אומרים זה שאנחנו נפנה אלף ומשהו משפחות כשבחלקן הן זכאיות – לא מילאו מספיק את הטפסים, חלקן דיור ממשיך, חלקן בעצמן עניות – ואותן אנחנו נשמיש לעניים אחרים. בוא נפנה מסכנים וניתן למסכנים אחרים.

יש פה הזדמנות אדוני היושב ראש ויש לך את היכולת לפתור את הבעיה לאלפי משפחות עולים ואני יודעת כמה העולים חשובים לך. תבקש בבקשה מהמשרדים הרלוונטיים להציג לנו תכנית בטרם נאשר את הדבר הזה. המדינה הרי גם נותנת הטבות מס. מצד אחד היא עוד מוציאה כספים. אין יותר כלכלי מכך שהכסף של המדינה שהוא בעשור 20 מיליארד שקלים ובכל שנה 2 מיליארד ותחשוב, כל שנה עולה המספר בגלל שיש יותר ויותר זכאים שאין להם דירות.

לכן אני אומרת שתחסכו את שני מיליארד השקלים האלה בשנה, תנו לאנשים פתרון של קורת גג מעל הראש, מי שמפעיל ומי שמנהל את הדירות האלה – בסוף אנחנו נמצא ילדים טובים יותר, ילדים שיש להם קורת גג מעל הראש, שיכולים להתפנות ללימודים, שיכולים להתפנות לחיי חברה, שיודעים שבבוקר כשהם קמים לא מצפה להם צו פינוי. אני רוצה לומר לך ש-90 משפחות פונו מאז החגים. מדיניות הפינויים של הדיור הציבורי היא אכזרית. אני מבינה שיש אנשים שאין להם לב. כנראה אנחנו יותר אמוציונאליים, פועלים לפי תחושות של כאב עמוק, יכול להיות, זה תלוי בסוג האנשים. תחשבו כלכלית. כשאתם חושבים כלכלית, לזרוק 2 מיליארד שקלים לרוח, כשבסוף תקופה לא נשאר למדינה לא דירה ולא כסף, תעשו את זה בצורה החכמה ביותר. גם תשמרו את הכסף, גם תהיה לכם איזושהי אבטחה שאותן משפחות יוכלו לעמוד על הרגליים. דוח אלאלוף לגבי המלחמה בעוני הוכיח ש-40 אחוזים מכל אותן משפחות - ועשו שם פרויקט – נזקקות, שזקוקות לשירותי רווחה, ברגע שנתת להן קורת גג מעל הראש, כבר לא נזקקו לשירותי רווחה, כבר לא בזבזו כספים מהמסים שלנו - אני בכוונה אומרת בזבזו – כי מצאנו להם פתרון שהוא מינימלי מבחינת הוצאה, כי כמה זה למשפחה? נהיה נדיבים, 4,000 שקלים בחודש. כשאתה נותן שירותי רווחה כי האנשים האלו הומלסים, זה עולה הרבה יותר. כשאתה מוציא ילד בגלל שלמשפחה שלו אין קורת גג מעל הראש, אתה משלם 10,000 שקלים בחודש למסגרות חוץ ביתיות לילד אחד. תחשבו כלכלית. אם אין לכם לב, תחשבו כלכלית.

אורלי, תודה רבה. המסר הועבר. שלמה קרעי.

תודה אדוני היושב ראש. אני רוצה להתחבר למה שאמרה חברתי חברת הכנסת אורלי לוי. עכשיו היה דיון חשוב בוועדת הכלכלה בנושא הזה של הדיור הציבורי. בהחלט אפשר להוסיף את אותם 7 אחוזים שדיברנו עליהם אז בכל פרויקט כזה של דיור להשכרה ארוכת טווח ולאפשר בהשכרה מופחתת לדיור ציבורי.

יש כאן 67 אחוזים להשכרה ארוכת טווח. אפשר הרבה יותר מזה.

נכון. אני אומר שחלק מזה צריך להקצות לדיור הציבורי. אני רוצה לדבר על המדרגה מ-5 השנים ל-15 השנים. אמרה יעל שזאת מטרה. השכירות הטווח היא מטרה. אני לא יודע מה המטרה. בעיניי שכירות ארוכת טווח היא אמצעי. אמצעי שלאנשים יהיה היכן לגור. המטרה היא שבסוף אנשים יגורו או בשכירות ארוכת טווח או מי שגר כמה שנים בשכירות ועכשיו רוצה לרכוש דירה, שירכוש את הדירה שעכשיו הוא גר בה בשכירות או דירה אחרת. בסופו של דבר שיהיה היצע של דירות גם לשכירות וגם לקנייה והשוק יאזן את עצמו.

לכן אני לא רואה סיבה לקפוץ ממדרגה כזאת, לבטל פרויקט וללכת רק לפרויקט כזה עתידי של שכירות ארוכת טווח במקום ללכת למודל דיפרנציאלי. אם אנחנו רוצים יותר ארוכת טווח, תגידו שעל 5 שנים הטבות המס יהיו כך וכך, כל שנה שעולה עוד אחוז הטבה, נגיע עד 20 שנים, תגיעו גם עד 30 שנים, לא משנה, תנו מודל דיפרנציאלי. בעיניי מה שכתבתם במצגת, שזה מוריד את היצע יחידות הדיור למכירה ללא יצירת שוק שכירות וזה גורם לעליית מחירים – זה קשקוש מוחלט. בסוף אנחנו לא מדברים על השנה הנקודתית הזאת. כל הזמן יש פרויקטים והדירות נבנות ולכן דירות שהלכו לשכירות לפני חמש שנים, עכשיו נכנסות לשוק המכירה וזה מגדיל את היצע המכירה.

אי אפשר לכתוב דברים שבעיני הם כל כך משובשים וללא כל ביסוס לעובדות במצבת כזאת שאתם מציגים כאן. דירות שנכנסות לשוק מגדילות את ההיצע. אם זה בשכירות – יגדילו את שוק השכירות. אם הן עוברות אחרי כמה שנים לשוק המכירה – יגדילו את ההיצע בשוק המכירה וזה מקטין את המחירים ולא מעלה אותם. אי אפשר לומר שפרויקט כזה גורם לעליית מחירי הדיור. זה אבסורד.

אני מציע אדוני היושב ראש שיהיה כאן מודל דיפרנציאלי. לא מודל שמבטל, לא קובע איזו נקודה שרק היא חשובה. אני יכול להסכים שאולי ההטבות שיש עכשיו בפרויקט של חמש השנים שהציגו קודם, אלה הטבות מופלגות. אפשר לתת הטבות מינוריות לחמש שנים ולהעלות את זה עם השנים. כך באמת ניתן פתרון רוחבי ולא רק מטרה של שכירות ארוכת טווח.

הדבר השני שהזכרתי קודם הוא הנושא של פרויקטים קיימים. אם רוצים להגדיל את שוק השכירות, לתת באמת מענה, שלשוכר יהיה ביטחון גם מבחינת המחירים, גם מבחינת התחזוקה, גם מבחינת השכירות ארוכת הטווח – אפשר ללכת לפרויקטים קיימים ולהגיד להם, חברים, אם תהפכו פרויקט כזה, תשנו אותו לחלוטין למודל של שכירות ארוכת טווח, תהיה לכם הטבה מסוימת. אם המטרה היא שכירות ארוכת טווח, אי אפשר להגיד שהחוק אומר רק לפרויקטים חדשים. אם אפשר להשיג את המטרה באמצעות עוד פתרונות בפרויקטים קיימים של שכירות, אני חושב שכדאי לקחת ואתם בחשבון ולתת מענה. זאת הזדמנות.

נעמה לזימי.

תודה רבה. הסיפור של שכירות ארוכת טווח, באמת הגיע הזמן שגם הוא יגיע לפתחנו ישראל, רק צריך לומר שתשתיות הדיור בישראל הן רעועות מאוד. דיור ציבורי כראשון בזה, דיור בר השגה, כל סוגיית הדיור על כל גווניה, בישראל היום לא אפשרי לקנות דירה וגם פרויקטים שנעשו מחיר למשתכן וכדומה, היו פרויקטים שלצערי הגדילו פערים. נדמה שפעם אחר פעם השיח נעשה הרבה יותר מול יזמים וקבלנים ופחות מדי מול צורכי הציבור והתמודדות אמיתית עם הבעיה שלא נפתרת.

חוק עידוד השקעות הון בסופו של דבר אמור לחזור אל הציבור ולא להיות שיח לובי על כמה אחוזים נקבל בנוסף כדי שיהיו לנו עוד יותר רווחים. הרי בסופו של דבר הפרצה הזאת היא שגרמה לחוק הזה להיות ממומש בשנים האחרונות ביתר שאת.

אני כן אומר שהמדינה – וזה חשוב לומר – מתערבת בשוק הדיור. זה לא שהיא לא מתערבת. היא מתערבת בו כל הזמן. היא פשוט לא מתערבת סביב הצרכים של הזוגות הצעירים, של המפונים מהדיור הציבורי, של הזכאים לדיור הציבורי ובאמת נדמה שמשרד השיכון מנהל את זה באיזשהו מקום רחוק מהציבור. אנחנו כאן מסתכלים על הדברים וכל פעם יש לנו הערות ועוד הערות כי בסופו של דבר אנחנו חווים את המצוקה הזו, גם על בשרנו וגם כנבחרי ציבור.

אני חושבת שכל פרויקט ממשלתי, גם אם מדובר בקרקע פרטית, צריך לכלול את סוגיית הדיור הציבורי ודיור בר השגה. אני מבינה את האוצר שאומר שאנחנו לא בהכרח חושבים שקורת גג קבועה היא משהו שהוא מחייב. זה אולי נכון במדינות בהן יש פנסיה מכובדת ושירותי הבריאות מונגשים בכל מקום כאשר מדינת רווחה היא מדינת רווחה לא מיובשת. אז הסוגיה של שכירות יכולה להיות משהו שהוא מובן והוא נכון. בהיעדר כל זה, לשאוב מודל אבל לא להבין את כל הכשלים בדרך, זו בעיה.

אני לא נגד. אני רוצה להגיד מה הייתי רוצה שייכנס כדי שזה יהיה הרבה יותר נכון והגיוני. קודם כל, ההטבות שיש כאן - בעיניי הן מופלגות. מדברים על הפחתה אבל הפחתה בטח לא צריכה להיות בזה. צריך להגיד שמקבלים כאן יותר מדי.

יסמין תפרט בזה כי דיברנו על כך קודם לכן, אבל כן צריכים להיות קריטריונים מי יהיו הזכאים הראשונים להיות בדירות הללו.

הדבר הכי חשוב. אם ארוך טווח ואם זאת חלופה לקורת גג, צריך להיות איזשהו מתאם בין מה מבחינתנו זה מחיר שכירות הוגן ואני מבינה שלבדוק עכשיו מהי שכירות הוגנת, יהיה מאוד קשה אבל אפשר לדון בכל מיני עקרונות ואותם נכניס.

אני הבנתי שזה מחושב.

לא. זה לא מחושב.

משרד האוצר יגיב.

כמובן שארוך טווח יהיה ארוך טווח 25-20 שנים. אם זאת הדירה בה אני עכשיו חי, אז זו הדירה בה אני הולך לחיות בה. כשאנחנו נותנים תמורות ליזמים לחמש שנים, השבחת קרקע, מכירה, יש כאן גם תמורות, גם החזר הכנסות וגם מכירה כאשר גם כן מחירי הדיור מאמירים, כך שיוצא כאן רווח כפול. עם כל הכבוד, הרפורמה בטח לא יכולה להישאר. אם כבר, אני מברכת על זה שזה מתקן כאן רפורמה שהיא מאוד בעייתית, שהיא פרצה בעייתית, ואני אשמח אם תתייחס לזה.

אני גם מודה לכם על השיחות הטובות, על כך שבאתם, הסברתם וביארתם את הדברים. גם אם יש לי נקודות מחלוקת, חשוב שנלבן אותן ונראה איך אנחנו משפרות את הרפורמה. אני מסכימה שהמצב הקיים הוא לא תקין ובהכרח מחייב שיפור.

ג'ידא רינאווי זועבי.

בוקר טוב לכולם. בהמשך לדיון שקיימנו בשבוע שעבר בנושא של שכירות מוסדית בחוק עידוד השקעות הון, עדיין יש לי כמה שאלות וסוגיות שהעליתי כמה מהן בדיון הקודם ואני רוצה להציף אותן שוב כדי לקבל תשובות ברורות.

הנושא הראשון הוא בנושא של הסובסידיות. מה הן הסובסידיות שניתנות כדי לתמרץ בנייה בפריפריה בכלל, בחברה הערבית בכלל, ואיך נוכל להבטיח שהפרויקטים יהיו גם בפריפריה ולא רק במדינת תל אביב.

גם לגבי הקריטריונים למתן הנחות. אני רוצה לראות טבלה שמבארת על איזה בסיס נקבעו הקריטריונים. אני אשמח לקבל את הטבלה הזאת.

הנושא השני הוא בנושא של פרויקטים שכבר תוכננו והם תוכננו תחת התנאים הקודמים עם הנחות מס על דיור של חמש שנים. מה קורה אתם? איך נוכל להבטיח שיזמים קטנים לא ייפגעו מהשינוי כי בכל זאת יש קבלנים קטנים שאנחנו רוצים שהם לא ייפגעו.

הנושא השלישי. אני רוצה לוודא לגבי כל ההנחות שמקבלים המשקיעים, המוסדיים או ה-ריטים, ואני גם רוצה ביום ראשון לקבל – כמו שביקשתי - יותר הסברים על הפרויקטים של קרנות ריטים והערכה על הפיילוט הזה, במה הוא תורם והיכן נקודות החולשה שלו. אני רוצה לוודא שאת ההנחות יקבלו גם הקואופרטיבים ואני רוצה בבקשה שזה יהיה בכתובים בנוסח מפורש. תודה רבה.

איתן גינזבורג.

תודה אדוני היושב ראש. אני מברך גם על הדיון, גם על השינוי וגם על כך שהממשלה לוקחת ברצינות את הסיפור הזה של שוק הדיור. אנחנו רואים את זה בכל הוועדות השונות וכמובן גם כאן. שוק הדיור, ברור לכולם, רותח. קיים היום מרוץ מטורף לדירה. כולם רוצים לרכוש דירה ו כולם רוצים להגיע לדירה. לצערי הממשלות הקודמות לא השכילו לטפל בנושא הזה ומאז המחאה החברתית, המחירים רק עלו. אני מזכיר שהמחאה החברתית התחילה בגלל עלייה של שכר הדירה בשוק החופשי. כך התחיל האוהל הראשון, כי העלו את שכר הדירה לדפני ליף.

למעלה – וזה למדנו בוועדת הפנים – מ-100 אלף דירות מתוכננות כל שנה. יש הרבה פחות שיווקים כל שנה. הכול או הרוב המוחלט הוא לרכישה או לקנייה. מה שחסר כאן באמת בישראל בצורה מסיבית זה מוצר חדש, מוצר של שכירות ארוכת טווח, מוצר שמוגדר בחוק כדיור בר השגה, והמטרה, שלמה, היא שכן יהיו מספיק דירות לשכירות ארוכת טווח. זו המטרה של החוק הזה. חלק מהדירות הן דירות לשכירות ארוכת טווח בשוק החופשי. כל אחד יקבע את שכר הדירה, לא מתערבים לשוק החופשי כיצד להתנהל. 25 אחוזים מהדירות יהיו בשכירות מפוקחת, לזכאים, על פי קריטריונים שתקבע הממשלה או שייקבע בחוק.

בתוכם יהיה גם לדיור הציבורי.

לא. זה בנוסף.

מה זה בנוסף?

בנוסף. הסיפור של הדיור הציבורי הוא לא קשור.

למה לא קשור?

למה לא קשור?

רגע. תנו לי. המענה שניתן על ידי הממשלה למה שמוגדר כדיור ציבורי, הוא לא קשור למלאי.

אין מענה.

אין מענה, איתן. חבל שלא באת הבוקר לוועדת הכלכלה.

שמעתי את ועדת הכלכלה, שמעתי את האמוציות, ראיתי את האירוע. אני לא רוצה להיכנס לזה עכשיו.

רק תדע שהמחיר למשתכן היה שבעה אחוזים.

אורלי, אף אחד לא הפריע לך לדבר.

תרשי לי לא להגיב ביחס למחיר למשתכן. המודל לפיו בעוד 20 שנים ימכרו את הדירות הללו, יגרום לכך שלא מייצרים מלאי מסיבי וארוך טווח בר קיימא למוצר הזה שנדרש, כי בסוף אם מוכרים את הדירות הללו, אין פתרון לדור הצעיר העתידי שגם לו אנחנו דואגים.

אבל כל שנה יקומו פרויקטים.

שלמה, אף אחד לא הפריע לך.

אני מנסה להבין. אני מנסה להבין את הטיעון שלו.

לא. אתה לא מנסה להבין. אתה נותן טיעון נגד.

לא. אני שואל אותו. אני אומר שכל שנה יהיו פרויקטים כאלה.

זאת לא שאלה.

כן, אבל גם יורדים פרויקטים כאלה. אם אנחנו רוצים ליצור מוצר שהוא בבאסה משמעותית בשוק, כי ברור ששוק המכירה הוא שוק עצום, הוא שולט באופן ניכר, ואם אתה מכניס כל שנה דירות לשכירות במנה מסוימת ואחרי 20 שנה הן יוצאות לשוק החופשי למכירה – ברור ששוק השכירות לא גדל כל שנה. נכון שנכנסות דירות, אבל גם יוצאות דירות אחרי 20 שנים.

לכן אני חושב שעניין הצמיתות או לפחות עניין הערכת המוצר הזה לאורך חייו של בניין שהיום הוא עד 50 שנים נגיד, עד שהוא קורס, הוא חשוב וצריך להתייחס לכך בכל הנוגע להטבות מס.

אני רוצה להבין בנושא הזה. אם תיקח למשל בניין שאתה רוצה לעשות אותו ל-30 שנים לצורך העניין, אם אנחנו נעשה איזשהו מנגנון לא של 30 שנים אלא 15 שנים, 10 שנים, לא משנה כמה, אותו אחד שיש לו, אם הוא יוצא, אנחנו נחייב אותו לקנות עוד, כלומר, לחדש את המלאי שלו. זה יהיה יותר טוב מאשר נגיד לו 30 שנים והבניינים ישנים ואז נבוא ונאמר שהבניין ישן. גם בשבילו עדיף לתת לו למכור אבל בתנאי שעושים מנגנון לפיו הוא צריך לקנות ולהגדיל את ההיצע. זה הרבה יותר טוב מאשר לתת לו 40-30 שנים ואז הבניינים תמיד יישארו לנו ישנים.

המודל שלפחות קיים היום, של פרויקטים בשכירות ארוכת טווח, נעשים על ידי חברות ענק, חברות מוסדיות שיש להן מה שנקרא כיס עמוק מאוד והן מתפעלות ומתחזקות את הבניינים בצורה שונה מזו שאתה ואני מתחזקים את הבתים בהם אנחנו גרים. אני גר בבניין בן 40 שנים ומצב התחזוקה שלו, אם אנחנו לא נשקיע ונשפץ אותו בכספנו, 20 הדיירים שגרים בבניין, בסוף הוא יתמוטט כמו שקרה לאחרונה בכמה ערים. אבל החברות הללו הן חברות שמחזיקות בניינים, יש שם אינטרס לתחזק את הבניינים האלה. אני גם רואה איך מתחזקות את הבניינים האלה. יש פרויקטים, לפחות עשור, במנות קטנות אבל הם קיימים והדבר הזה עובד. צריך לשכלל את השוק הזה ואת הנושא הזה.

הרצון שלי, וזה האידיאל ואני מבין שמשרד האוצר רוצה ללכת זה מנה-מנה ובצורה הדרגתית, אבל הרצון שלי הוא שבכל רגע נתון, כשדיירים עוזבים את הדירה הזאת כי הם רוצים לעבור לדירה מרווחת יותר או לרכוש דירה או מה שזה לא יהיה, שתמיד יהיה מלאי שבו הצעיר הבא, הזכאי הבא, יוכל להגיע לאותו מוצר שכל כך חסר היום בשוק. אם אנחנו נמצאים היום בשוק כפי שמוצע כאן שרק אחוז אחד מהדירות הוא בשכירות ארוכת טווח, ברור שצריך לשים כאן את כל יהבנו על המוצר הזה שחסר בשוק. הוא פשוט חסר וצריך לתת לו מענה כי אחרת לא יהיה פתרון אמיתי גם לדורות הבאים ולזוגות הצעירים.

כאן הכישלון של מחיר למשתכן כי במחיר למשתכן קנו דירות במחיר מופחת, נתנו להם מתנות של מאות אלפי שקלים, יש חברי כנסת שרכשו דירות במחירים מופחתים ומה עושים עם הדירות האלה היום? משכירים אותן לחמש שנים ואחר כך אפשר למכור אותן. הם עושים על זה רווח.

אין פתרון אמיתי לזוגות צעירים. אין פתרון אמיתי למי שזקוק וגם אין פתרון אמיתי לזכאי הדיור הציבורי שצריכים להיכנס לדירות האלה במחירים מופחתים. עדיף לתת דירות לשכירות במחיר מופחת לזכאים מאשר לתת להם כל חודש 3,000 שקלים שלא מספיקים להם לשכר דירה. זה יעלה למדינה פחות מאשר אותה זכאות.

לכן אני חושב אדוני, בסיכום, שצריך לראות איך אפשר למתוח את זה כמה שיותר שנים. שיהיו כאן דירות בשכירות ארוכת טווח לאורך שנים, גם בשוק החופשי, גם לזכאים, ואני אומר עוד מילה אחת, גם בבעלות ציבורית של רשויות מקומיות או של חברות ממשלתיות. זה חשוב לא פחות.

דיפרנציאלי מתאים לך?

צריך לחשוב על זה.

תודה רבה. מאיר יצחק הלוי.

אדוני היושב ראש, כמה אמירות כותרתיות. אני לא אכנס לרזולוציות עמוקות. קודם כל, אני מברך על היוזמה. אני חושב שהיוזמה של שוק השכירות המוסדית ציבורית, הוא נכון. השוק רותח והצורך קיים. אני יכול לומר לכם כראש עירייה לשעבר, שהייתה לי הזכות להיות אחד מראשי הרשויות הראשונים שהלך למהלך הזה ואני חושב שהמהלך הוא מהלך נכון. נקודה.

אני אתן עוד היבט ודיבר על זה חבר הכנסת גינזבורג. היום צריך לקיים דיון איך בכלל מתחזקים בתים ישנים. זה אירוע בפני עצמו ואני חושב שאנחנו כחברי כנסת חייבים לדון בעניין הזה לעומקם של דברים.

אגב, כראש עיר, תמיד מוציאים את דיבתם של ראשי הערים של רוצים דירות. ברעננה היינו הפרויקט הראשון בארץ.

אני הייתי הראשון שאמר כן.

ברעננה 38 יחידות דיור, 25 אחוזים זכאים. הדירות מעולות. זה נתן פתרון בעיקר לצעירים. זו שכונה מאוד מאוד צעירה אליה מגיעים גם מהפריפריה וגם מהמרכז. זה תמהיל נהדר. החברה המוסדית שבנתה את השכונה הזאת, מחזיקה אותה ומתחזקת אותה בצורה יוצאת מהכלל.

אני מברך על היוזמה. אני מאמץ אל לבי כל אחת מהסיבות שאנשי האוצר ציינו כסיבות מעודדות, אבל אנחנו מדברים כאן על מגה תכנית ואנחנו מדברים כאן על תכנית ארוכת שנים. לכן בסוף בסוף אנחנו גם רוצים להצליח ביישום התוכנית ואני מאלה שטוענים שהרע של הטוב מאוד הוא המצוין ולפעמים צריך להיות חכם ולא צודק. בעניין הזה, אני לפחות קימתי שיחות עם הרבה מאוד גורמים, אני לגמרי מסכים שצריך לראות את הפעולה כפעולה רב שנתית ולא לחתוך אותה בחיתוך אחד אוצרי מבלי לראות מה אומרים כלל השותפים, אלא באמת לראות, כמו שנאמר כאן על ידי חבר הכנסת קרעי, לעשות את זה דיפרנציאלי, למשוך את זה על פני איקס שנים - כך אני חושב – ולא אחרי חמש שנים. אפשר לדבר על עשר שנים ולתת פעימה ראשונה וללכת על עוד פעימה אבל לייצר שיח כאשר בסוף כל השותפים מסתערים על העניין כי כולנו רוצים, כל אחד במקום שלו, להרוויח.

אני חושב שאם אנחנו רוצים שהחוק הזה יעבור, צריכים להיות יותר קשובים לסך כל בעלי האינטרסים, גם כאלה שרוצים להרוויח, גם לנו שאנחנו דואגים לאנשים חסרי הדיור והמספרים הולכים וגדלים. אנחנו יודעים מה קורה בשוק ואנחנו רוצים שהאנשים האלה ייכנסו למשהו שהם מרגישים אתו בטוח, לטווחים ארוכים. אני לגמרי מסכים אבל אני פוחד שהמצוין יהרוג לנו את הטוב מאוד ואני חושב שגם אתם צריכים לחשוש מזה.

והבינוני הורג כל רפורמה. הדבר תמיד הוא שעטנז של אי נוחות שדופק על דלת הלשכה שלנו. בסוף הורג כל דבר שלוקח את הדברים קדימה, למשהו אחר. גם עם זה אי אפשר יותר להמשיך.

תודה. חבר הכנסת ולדימיר בליאק.

תודה אדוני היושב ראש. דיברו כאן ותהו האם שכירות ארוכת טווח היא אמצעי או מטרה. בסופו של דבר המטרה שלנו לטווח ארוך היא ליצור מלאי מספק של דירות. אגב, התחיל זה יאיר לפיד בשנת 2013 עם דירה להשכיר ולצערי זה נתקע הרבה מאוד שנים ועכשיו אנחנו ממשיכים. אני מברך על הרפורמה. אני חושב שהמודל הדיפרנציאלי הוא רעיון נכון ובלבד שזה יתחיל לפחות מ-10 שני כי שוב, המטרה שלנו היא ליצור מלאי.

שלמה דיבר על הסבת הפרויקטים הקיימים ולדעתי זו נקודה חשובה. אפשר לחשוב עליה כי גם זה יתרום למטרה.

כשאני מתקרב אליך, אתה מפרגן לי.

אתה רואה?

אתם הורסים לי את הפריימריס.

אני אמשיך. יש לי עוד מספר נקודות. אני לא כל כך הבנתי מדוע הוצאתם ממסגרת התוכנית את היחידים. קראתי את דברי ההסבר ולא השתכנעתי. אם אתם מדברים על נפח הפעילות וההשקעה הנדרשת, אז בואו נגדיר אותה. גם מהפרקטיקה המקצועית שלי בעבר, ראיתי הרבה מאוד יחידים שהצליחו לפעול בהיקפים מאוד גדולים אבל ראיתי הרבה חברות קטנות. מבחינתי צורת ההתאגדות היא לא בהכרח המבחן הנכון בנושא הזה.

חברה בלבד, בלי שותפויות?

כן. גם לגבי 20 דירות, אני חושב שגם הדרישה הזאת אפשר לשקול אותה מחדש כי גם היא מדירה את היזמים הקטנים מהפרויקטים.

הנושא האחרון הוא תקופת המעבר. אני מבין שיש לא מעט יזמים שכבר נמצאים היום בתהליך קבלת היתרים והם לא בטוחים שהם יספיקו את ההיתרים. אנחנו יודעים כמה זמן אורך במדינת ישראל לקבל היתר והם לא בטוחים שהם יספיקו לקבל את ההיתרים עד ה-30 ביוני ויכול להיות שכדאי לשקול להאריך את תקופת המעבר לפחות עד סוף 2022. תודה רבה.

תודה. אני בכל זאת אנסה לתת אפשרות לנציגי הממשלה להשלים את ההסבר כי התפרצנו להם באמצע הדברים ולאחר מכן נעבור לנציגי המגזר העסקי. תוך כדי שאתם מציגים, תתייחסו לסוגיות שהועלו כאן על ידי חברי הכנסת.

בסדר גמור. המסלול המוצע, רק שנעשה כאן יישור קו, הוא בעצם בניינים של עשרים יחידות דיור, פרויקטים של עשרים יחידות דיור לפחות, מתוכם 66 אחוזים להשכרה לתקופה של 20-15 שנים מינימום, כאשר אחוז הטבת המס משתנה בהתאם. ל-15 שנים - 9 אחוזים במקום ה-11 אחוזים שקבועים היום בחוק. ל-20 שנים - 7 אחוזים. הפחת המואץ נשאר.

לגבי מסלול של הפריפריה, כפי שגם נשאלנו. כדי לוודא שבאזורים מרוחקים יותר גם יהיו פרויקטים ואנחנו רואים שהכדאיות הכלכלית שם נמוכה יותר, הפחתנו את הטבת המס ל-7 אחוזים גם בפרויקטים של 15 שנים והפחתנו את אחוז הדירות המיועדות להשכרה. כלומר, אפשר למכור 70 אחוזים מהפרויקט במכירה ורק 30 אחוזים להשכרה, מה שיבטיח פרויקטים לא רק באזורי ביקוש. אני אדגיש שכאשר אנחנו מדברים על פריפריה, אנחנו מדברים גם על יישובי המיעוטים.

יש לכם פילוח של המקומות שם יש בעיה? יש לכם פילוח לגבי המקום בו יש את הביקוש הגדול יותר לשכירות והיכן לא? הוא לפי ערים? אני שומע כאן פריפריה ומרכז, אבל יכול להיות שיש מקומות שאין בעיה של שכירות ויש מספיק ויש מקומות – בטח זה יותר במרכז – שם רוצים הרבה יותר דירות ואין.

נכון.

יש פילוח כזה?

אין לי אותו ברמה יישובית. אפשר להגיש ברמה מחוזית.

לא צריך לבדוק את זה? יש כלי לבדוק את זה?

הנתונים של שוק השכירות היום, נתונים ממשלתיים, לא כל כך קיימים. למכירה כמובן הם קיימים בגלל שלרשות המסים יש מעקב אחרי הדבר הזה. בהשכרה, קצת פחות. ניסינו לעשות איזשהו מהלך.

למה אנחנו לא יכולים לדעת באיזה עיר יש ביקוש לשכירות ובאיזה עיר אין?

יש ביקוש. זה בעיקר מבוסס על סקרים. יש את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. דברים פרטניים יותר ברמה יישובית, גובה שכירות וכולי, משהו שהוא יותר מאתגר, יש מחקרים שמתעסקים בזה אבל אין על זה מידע ממשלתי שמתעדכן אחת לזמן מה לעניין גובה השכירות והיקף השוכרים. יש יותר מחקרים וסקרים נקודתיים שמתבצעים.

בפריפריה אתם תחזירו את מענקי המקום לזכאים?

זה לא שייך לחוק עידוד.

כי אז יש את הביטחון לאותו משקיע לבנות גם בפריפריה כי הוא יודע שהמדינה, בעבר, לפני המחיר למשתכן, נתנה מענקי מקום כדי שאותם זכאים יוכלו - - -

אבל לא מדובר.

אורלי, זה לא רלוונטי.

למה לא רלוונטי? אם יש לך 30 אחוזים להשכרה בפרפריה, יש לך 70 אחוזים למכירה, זאת אומרת, הזכאים בבית שאן, בקריית מלאכי, בכל מיני מקומות - - -

זה לא רלוונטי לחוק עידוד השקעות הון.

זה מאוד רלוונטי. בוודאי שזה רלוונטי.

זה חוק עידוד השקעות הון.

בוודאי שזה רלוונטי. זה נותן רשת ביטחון למשקיעים.

את לא יכולה לפתור את כל הבעיות של העולם בחוק אחד. אנחנו מתרכזים כאן בחוק שכירות ארוכת טווח. אי אפשר להכניס את כל הבעיות לאותו חוק. דיברת על הדיור הציבורי, העלית נקודות חשובות. זה לא רלוונטי.

איך אנחנו מבטיחים שהם יבנו בפריפריה?

כן, אבל כרגע זה לא רלוונטי.

אורלי, תכיני הסתייגות.

אני חושב שאם אנחנו זועקים כאן על בעיה במדינה, וראינו שלעומת מדינות אחרות אנחנו בסך הכול עם אחוז אחד בשכירות כזאת, יכול להיות שיש לנו נתונים, ואז האם לא עדיף ליזום פעולה כדי להבין היכן הבעיה המרכזית ובאיזה ערים, ואז את יכולה למקד את ההטבות גם לקבלנים וגם לרשויות כדי שיבנו שם? היכן שאין בעיה של שכירות, אולי לתת הטבות במקומות אחרים ולא לעשות את זה רוחבי על כל המדינה כשיש מקומות שלא צריכים את ההטבות האלה כי אין שם בעיה של שכירות.

לכן זה 70-30 אחוזים.

ניסינו לעשות את זה בצורה של חקיקה. מה שאנחנו עושים זאת עבודה מול משרד השיכון ואנחנו מעורבים כדי לייצר מאגר שייתן בסופו של דבר את אותו מידע שוטף שהממשלה והכנסת נדרשות לו כדי לקבל החלטות.

כך יהיה אפשר לתת את המיקוד הנכון ולדעת היכן צריך.

לשאלתך. הביקוש לשכירות עולה ככל שמתקרבים למרכז, לאזורי הביקוש.

בואו ניתן לאוצר לסיים את ההצגה. אנחנו עוד לא מבינים מה המודל.

לעניין המודל הכלכלי ואיך הגענו לראות שתהיה תשואה הולמת. אני רק אומר שבדירה להשכיר – ואני מדגישה – שעושה את המכרזים שלה על קרקע מדינה, בניגוד למה שאנחנו מדברים כאן, כאשר אנחנו מדברים על השוק הפרטי, על קרקעות פרטיות, הוציאה בעת האחרונה לא מעט שיווקים לדיור להשכרה – הם יכולים גם להרחיב – ברחבי הארץ. אתם רואים כאן איזשהו פילוח של הדבר הזה. שם מדובר ב-20 שנים עם אחוז ייעודי לדיור מופחת.

אני חייב להתייחס. למה בחיפה, בירושלים ובתל אביב נעלם המספר ופתאום מופיעות אותיות? 132 יחידות דיור. בירושלים – מאות יחידות דיור. מאות זה מספר או זאת הערכה? למה אין מספר?

זה מספר. אתה צודק. אנחנו נבהיר את זה. חד משמעית.

יש נתונים כמה מהן כבר מאוכלסות, כמה בשיווק, כמה בתכנון.

בסדר. אפשר לכתוב את זה.

אני מקבלת את ההערה. אלה היקפים יותר משמעותיים.

באופקים היה רק פרויקט אחד של 17 דירות?

לא. אופקים, 124 דירות ששווקו. יש עוד שתי מנות.

מה זה אופקים 17 יחידות דיור? זה המודל?

לא. אני אתקן. סך הכול בכל הארץ, בכל מיני שלבי הקמה שונים, אנחנו עומדים על סדר גודל של כ-14 אלף יחידות דיור. מתוכן 2,500 מאוכלסות או יאוכלסו עד סוף השנה. עוד כ-7,000 יחידות דיור שנמצאות עכשיו בשלבי הקמה על ידי קבלנים ויזמים שיושבים ומקימים את הדירות האלה ועוד כ-4,000 בתהליכי שיווק, ממש עכשיו תוך כדי שאנחנו מדברים.

מבחינת מספרים, אנחנו מגיעים – ואני חושב שזאת מטרת השקף – לכל רחבי ישראל בגלל הכדאיות הכלכלית שהולכת וגוברת, בגלל ההתעניינות של היזמים לגוון את פורטפוליו הנכסים שלהם.

אורלי שאלה לגבי אופקים. אתה אומר שזה 124 וכאן רשום 17.

הנתון לא מדויק. לדיון הבא בנושא, תתקנו אותו בבקשה. לא מאות דיור ולא 17. כנראה שאלה לא 17 ולא מאות.

בסדר. נעביר את הנתונים.

זה גם לא מסובך. שיווק, בנייה, אכלוס. יש שלוש נקודות עד כמה שאני מבין. שלושה שלבים. תעשו את זה.

נכון. יש פער בין השיווק לאכלוס. נעביר את הנתונים.

מה שעכשיו אתם אומרים שמשווק, זה ל-20 שנים?

כן.

כן. ל-20 שנים דיור במחיר מופחת. אני מציינת את זה כי התוצאות של המכרזים מפתיעות אותנו, גם עם המודלים הכלכליים. כלומר, הן מוכיחות לנו שהתשואה בפרויקטים האלה היא הרבה יותר גבוהה גם ממה שאנחנו חשבנו.

בכל המקומות?

בכל המקומות. עצם זה שהשיווקים מצליחים בכל רחבי הארץ והמספרים אנחנו רואים בהצלחות השיווק, מאוד מפתיע אותנו ובעצם נותן לנו את האיתות שהתשואות הן הרבה יותר גדולות ממה שחשבנו. אז אם דיברנו על המודל של 15 שנים וה-20 שנים עם התשואות עליהן דיברתי, לאור ההצלחות האלה שבעצם מהוות לנו איזושהי אינדיקציה, אנחנו רואים שהתשואות האפשריות הן אפילו יותר גבוהות.

מה שאני רואה במצגת - אלא אם כן תביאו נתונים הרבה יותר עדכניים - זאת לא הצלחה. סליחה. מה שאני רואה במצגת, זאת לא הצלחה.

כשאנחנו אומרים הצלחה זה כשאנחנו משווים לצורך העניין פרויקט של השכרה ארוכת טווח באותו אזור לדוגמה לפרויקט למכירה שהיה באותו אזור. אנחנו רואים שכמעט ואין הבדלים, אפילו היו דירות להשכרה שהתוצאה במכרז עלתה. אנחנו משווים גם פרויקטים ששווקו להשכרה ארוכת טווח באותו אזור במרווחים של תקופות שונות ואנחנו רואים שיש עלייה לעומת כמה שנים. הדברים האלה מהווים לנו את האינדיקציה. נוכל גם להעביר את הנתונים.

אני מבין שיש עלייה במחיר הקרקע, היזמים מציעים יותר כסף, אבל זה עדיין לא מצביע על כך שבקרקע פרטית הכדאיות היא זהה. זה יכול להיות שונה.

דבר שני. שוב אני אומר ומבקש שתביאו מספרים עדכניים ואז נמדוד האם זאת הצלחה או לא הצלחה. מה שכתוב כאן, אני רואה 300 ועוד 135 ועוד 700. 717 בגלל אופקים.

אולי תעני גם על השאלה שלי בנושא ששאלתי. ראינו שמחיר הקרקע לדירה יכול להגיע למיליון שקלים. אמרתי לך שראיתי בדה מרקר. את בעצמך אומרת שהופתעתם מהמחירים. אתם בעצם אומרים לרמ"י שיעבירו כמה שהם רוצים. למה שלא תעשו איזה מחיר כדי שגם היזם ירוויח וגם שוכר הדירה ירוויח? תעשו מחיר מקסימלי למחיר הקרקע לדירה ואז גם השכירות תרד, גם התשואה של אותו יזם תעלה ורמ"י ירוויח קצת פחות ולא קרה כלום. אגב, אני בעד לפרק את רמ"י בכלל וכל פעם אני אומר את זה. שוק אפור.

אכן שמעתי את חבר הכנסת אומר את זה מספר פעמים. אני אבהיר שגם בפרויקטים של דירה להשכיר, יש שם אחוז מסוים למחיר מופחת, למחיר מפוקח.

מחיר הקרקע. את מגיעה למיליון שקלים מחיר מפוקח?

זה נתון חשוב. מה האחוז?

25 אחוזים מכל הפרויקטים שאנחנו משווקים הם במחיר מופחת של 20 אחוזים מתחת לשוק. תכניות ותמ"ליות נותנות 50 אחוזים מסך הדירות שמשווקות במחיר מופחת של 20 אחוזים מתחת למחיר השוק.

תודה רבה. ממשיכים.

הערה קטנה אדוני.

לא. יש כאן אנשים שמתאפקים ולא מדברים. יש אנשים שמבקשים לדבר ואני מבקש מהם להתאפק. אני מבקש גם ממך.

להתאפק ואחר כך לשאול שאלות?

כן. בואו נתקדם לפחות עוד שלושה שקפים.

מבחינת השקפים, אם תעברו, לדעתי סיימנו את המצגת הכללית. אם אתם רוצים שאני אתייחס לשאלות הפרטניות, זה אפשרי.

עוד שאלה אחת לפני שהיא עונה.

לא. תתייחסי לשאלות שנשאלו ובמידה ויש עוד שאלות. הן יישאלו.

יש לי עוד שאלה.

שאלה. לא נאום. ולדימיר, נירה, אורלי ואופיר, אם אתה רוצה.

שאלה דווקא בהקשר לכישלון או הצלחה. אין ספק שהמודל הנוכחי, אמרתם שנכשל. לכאורה אתם מחמירים עכשיו את התנאים, מ-5 שנים ל-20-15 שנים. השאלה אם הטבות המס שאתם נותנים היום הן מספיקות והאם הן מהוות איזשהו תמריץ מספק כדי שזה באמת יהפוך להצלחה.

היינו שמחים לראות מודל כלכלי עליו אתם תבססים.

מאחר ואנחנו בשלב התשובות, יש לי כמה דברים שחשוב לי להבין כי לא קיבלתי את המענה בדיון הקודם.

בגוף הנושא כתוב מי זכאי להיכנס לדבר הזה. בגילוי נאות אני אומרת שהתקשרו אלי מדירה להשכיר, קבלנים קטנים וגדולים, איגוד התאחדות הקבלנים, כולם ובסוף התפקיד שלי הוא לשמוע את כולם ולהחליט וחסרות לי תשובות.

שאלה ראשונה היא על בסיס מה נקבע מי זכאי להתמודד. זאת אומרת, האם זה לפי מספר דירות?

את שואלת מי זכאי להתמודד למכרז או על הדירה?

לא. למכרז. המטרה שלנו היא להרחיב את ההיצע.

אני אבהיר, זה לא מכרז.

בדירה להשכיר זה לא מכרז?

זה כמובן מכרז עם התנאים של דירה להשכיר.

על זה היא שואלת.

כדי לקבל את ההטבות. אני הייתי מבקשת לקבל רשימת קריטריונים שכל יזם ידע מהי ואם הוא יעמוד בה, הוא רשאי להתמודד. לא ראיתי דבר כזה. אם יש, אני אשמח שתדברו על כך.

הדבר השני. האם נלקחה בחשבון כל הבירוקרטיה שקיימת? כאשר מדברים על חמש ומדברים על 10, על 15 ו על 20, אנחנו לוקחים בחשבון – ותקנו אותי אם הנתון שלי הוא בטעות – שבערך שנתיים אורך כל שלב ההיתרים ועוד שנתיים בנייה. זאת אומרת, היזם עומס על גבו ארבע שנים.

מינימום.

כן. מינימום.

לא, ארבע שנים זה מאוד מאוד מהר.

אני אומרת, מינימום. אנחנו במצב אוטופי. זה חשוב כי בסוף כשאנחנו מסתכלים על היזם, אנחנו לא יכולים להחליט מאיפה אנחנו מתחילים להסתכל. אנחנו צריכים לראות שבאמת יש כדאיות ולא עשינו, עשינו ועשינו והורדנו. אני לא שמעתי התייחסות לשלב הזה וכל עוד זה לא אחרת, זה חייב להשפיע על הנתונים כשנבוא להחליט האם 15, 20 או מספר אחר.

השאלה השלישית שלי היא לגבי שלב העידוד. נדמה לי שזה עלה גם בוועדה השנייה בנושא של ערים והיכולת לשנות. בסוף היזם נתקע כי אם זאת לא חובה לעיר לאפשר את השינויים, הגמישות, ההגדלה, אז עוד מקום שנתקע. כאילו אמרנו שזה עוד פתרון אבל בעצם זה תקוע בוועדות ברשויות.

מה את אומרת? מה לעשות?

אני שואלת.

אי אפשר לעשות עוקף תכנון ובנייה עירוני.

לא. אני רק רוצה שזה יילקח בחשבון.

הדבר הבא. אם אנחנו רוצים לתמרץ צעירים, מבוגרים, אנשים עם מוגבלויות, אפשר לתת תמריץ למי שייצור בתמהיל ויתחייב לשווק ובדברים האלה, גם את זה לא שמעתי. זאת אומרת, אני כיזם רוצה להגיד ששווה לי לעשות בפריפריה עם ה-30 אחוזים, שזה יפה, זה פותח לעוד יזמים שלפני שאמרתם את זה אמרו שאין על מה לדבר בפריפריה, והשאלה האחרונה שלי היא מה הגדרת פריפריה. כשאני שאלתי, נאמר לי שזה לא אזור גיאוגרפי אלא ההגדרה של איקס כסף למטר על פי מדד הבנייה. אם זה קשקוש, אז לא. תגידו לי מה ההגדרה לפריפריה כי גם האנשים שאמרו לי את זה ועוד יזמים שומעים, ובואו נדבר בשפה אחודה. אני אשמח לדעת מה הגדרת פריפריה.

הסיפור הזה של הגדרת הפריפריה הוא סיפור קריטי וחשוב. ללכת לפתרון של מדד סוציו-אקונומי ופריפריאלי, אני לא יודע. אני לא רוצה לקבוע אבל אני לא בטוח שזה נכון. כשאנחנו בוחנים את זה, אולי המדד הנכון יותר הוא הכדאיות הכלכלית באזורים מסוימים לבנות פרויקטים.

לכן המחיר למטר בנייה הוא מאוד נכון.

אני לא יודע מה יותר נכון.

המודל צריך להיות משולב.

אני גם לא מתיימר להיות איש מקצוע בכל דבר. אני כן מבקש מאנשי המקצוע לבחון את הקריטריונים לפריפריה כדי שנוכל לקבל החלטה שהיא החלטה שקולה.

עכשיו אופיר כץ ואחר כך אורלי.

שאלה. לגבי השלטון המקומי שבעצם בוועדה המקומית זה אמור לעבוד, אנחנו יודעים שיש רשויות שמאוד ירצו ויש רשויות שמאוד לא ירצו כי הן בבעיות של תקציב ואולי זה לא הדבר הכי משתלם. איך בחוק אנחנו מתייחסים לאירוע מהסוג שיש חסם או שאנחנו צריכים לתמרץ או לסייע בהתנהלות מול הוועדה המקומית?

תחזור שוב על השאלה.

הרשויות המקומיות הן פקטור. הוועדות בשלטון המקומי. אנחנו יודעים שהדברים האלה לפעמים יכולים לקחת מעט זמן ולפעמים יכולים לקחת המון זמן. אני שואל האם בחוק לפי ההתנהלות של אותה ועדה או רשות, האם יש לנו איזה כלי או שוט או משהו מיטיב כדי להתמודד עם עיכוב כזה או אחר במקומות שצריך ובמקומות שלא צריך?

מה הכוח של הרשויות.

התכנון בנושא הזה של הפרויקטים הוא בהתאם לחוק התכנון והבנייה, כמו כל תכנית רגילה.

...בחוק עידוד השקעות הון לסוגיית התכנון ואיך אפשר לתמרץ רשויות מקומיות בדרכים כאלה ואחרות. אין לי דרך לעקוף את זה.

ואם יש משהו שמתעכב עכשיו?

האם הרשויות יכולות לטרפד את הפרויקטים?

הן יכולות לטרפד כל פרויקט בעולמות הדיור בלי קשר אם הוא להשכרה או למכירה. ממה שאנחנו ומבינים, ולדעתי גם השלטון המקומי הגיע או נמצא ב-זום, אנחנו מבינים שעם התפיסה של השלטון המקומי יש רצון יותר גבוה לשכירות על פני בעלות. כלומר, אתה שואל האם הן יטרפדו או לא יטרפדו, מהניתוח שלנו, אנחנו חושבים שדווקא את אותם פרויקטים של שכירות – ולכן גם בוועדת הפני העברנו הצעה שבעצם מאפשרת תוספת של זכויות ייעודית לפרויקטים של שכירות – אנחנו חושבים שהסיכוי שדווקא יהיה אירוע של טרפוד, הוא הרבה יותר נמוך. יש נכונות.

אלכס, אני רוצה ללכת דווקא עם מה שהצעת לגבי הכדאיות בפריפריה ולהציע משהו נוסף. הרי כאשר אנחנו שמים בסטנד-ביי את עלות הקרקע, עלות הבנייה בכל מקום בארץ היא אותה עלות. הבטון, הברזל, שכר העובדים. הפקטור הוא ערך הקרקע. יבואו ויגידו לך שבפריפריה, בעיקר אותן חברות גדולות מאוד שהן אלה שיכולות להיכנס לתוך הפרויקטים האלה, לתוך אותו מכרז או זכאות להיות חלק מהיזמים, אין להן כדאיות כלכלית כל כך בפרפריה. כמו שראינו בתמ"א 38, את כל הסיפור הזה שאין כדאיות.

אני מציעה, אחרי שהביאו לנו את כל הנתונים, לעשות ניוד זכויות. זאת אומרת, אם יש לך קבלן שקיבל עכשיו זכות לבנות במרכז הארץ, מה שיביא לו בסופו של דבר נתח יותר גדול של הכנסה, וכדי שתהיה לו כדאיות כלכלית לעשות בפרפריה, תתנה את זה בזה. זאת אומרת, זה פתרון אחד ואני תכף אציע פתרון שני. אלו שיזכו ליהנות מנתח גדול יותר פר דירה, בין אם זה בשכירות ובין אם זה בקנייה, כי המחירים במרכז הרבה יותר גבוהים והרבה יותר מחזירים על כל שקל של השקעה, הם יהיו מחויבים לקחת חלק בפרויקט בפריפריה ולבנות מבנים גם בפריפריה. זאת אומרת, אנחנו מאזנים והופכים את הבנייה בפריפריה לכדאית כי אנחנו קושרים אותה לזכאות לבנות במרכז.

דבר נוסף. מאחר שאתה אומר שיהיו לנו - בעזרת השם, שהם יעשו את זה בזמן – את הנתונים לגבי הפריפריה, יכול להיות שבמקביל כדאי לבדוק בפריפריה זכאים של יזמים שהם לא עומדים בקריטריונים כפי שאנחנו קובעים ולתת את זה ליזמים יותר קטנים. בסוף מה יעשו? החברות הגדולות ייקחו את היזמים הקטנים כקבלני משנה, יחתכו עליהם את הקופון ואלה המרוויחים. במקום זה, במקום שתהיה החזירות הזאת שהיא בדרך כלל קורית כי הם חזקים והם גם יהיו הזכאים היחידים, אנחנו ניתן ליזמים נוספים, אולי אפילו מקומיים, ואז אנחנו גם נעודד את שוק התעסוקה ואת אותן חברות באותם אזורים ונוכל להראות שזה גם כדאי להשקיע בפריפריה כיזם פרטי.

כאן אני אומרת שני דברים. לגבי ניוד הזכויות, מי שקיבל לבנות במרכז, מחויב לעשות את זה גם בפריפריה. בסופו של דבר, גם את האופציה שאם הם לא רוצים, יש את ההזדמנות ליזם המקומי, הפריפריאלי, לקחת חלק ולא להפוך להיות שואב המים של הזכאים הגדולים. כאן אני אומרת שאולי אפשר לשבת ביחד ולבנות איזשהו מודל נכון לפריפריה כי המודל הזה לא יהיה מספיק כדאי בפריפריה.

הערה לגבי הנושא של שלטון מקומי. אני יודעת כמה רשות מקומית יכולה לקדם פרויקטים כאלה ויכולה גם לתקוע אותם. אני ביררתי מול מרכז השלטון המקומי מה העמדה שלהם ולהבנתי הם דווקא תומכים אבל הם רוצים להרחיב את השנים עד ל-20 שנים. היה חשוב לי לומר כהערת ביניים.

נכון. אם ארוך טווח, אז ארוך טווח.

זה עדיין תחת השירותים שהשלטון המקומי צריך לתת? כשאנחנו עושים את הפרויקטים האלה, יש לנו יותר גנים, יותר כיתות?

במסגרת ההליך התכנוני הרגיל, הם חייבים בתכנית אב לכל מה שיש מסביב.

בדרך כלל ראשי ערים לא אוהבים כשלא נותנים להם את השירותים מסביב ואז הם צריכים לספק את זה לאותם תושבים חדשים שמגיעים בעקבות הבנייה.

זה במסגרת ההליך התכנוני הרגיל.

ינון אזולאי ואז נעבור לאורחים שלנו.

לגבי הדיור במגזר החרדי, גם במגזר הערבי, שם יש משפחות מרובות ילדים ואני שואל האם שם יש מענה. אני רוצה להרחיב את השאלה. משפחות שיש להן ילדים עם מוגבלויות. האם יש לכם מענה או שיש התחייבות באחוזים מצד הקבלנים לתת לזה מענה?

דיברתי אתך על מחיר קרקע שמגיע למיליון שקלים, אולי תחשבו. אתם נמצאים עכשיו בוועדת הפנים ואולי אפשר לעשות שם שינוי בחוק התכנון והבנייה. תכניסו סעיף שיהיו בחוק לא רק דירות למגורים אלא גם דירות להשכרה ואז מחיר הקרקע, אם רמ"י משווק אותן, הוא יבין שיש שיווק לדירות להשכרה ויש שיווק לדירות למגורים ואוטומטית זה ייתן איזשהו משקל במחיר. בחוק התכנון והבנייה לא קיימות דירות להשכרה.

רמ"י משווקת דיור להשכרה, היא משווקת להשכרה.

יש הבדל כשאני אומר לך בחוק שיש מגורים להשכרה ואז אוטומטית הוא חייב להוריד במחיר. הוא מגיע כאן כמעט למחיר של דירה כשהוא משווק את זה להשכרה. בדירה להכיר הוא מגיע כמעט למיליון שקלים, שזה מחיר מופקע. אתם בעצמכם אמרתם שהופתעתם מהביקוש הזה. אם אנחנו נביא את זה בחוק, שיש גבול, אז כשהקבלן בא ורוכש את הקרקע מרמ"י, אוטומטית רמ"י יודע גם לתמחר את זה בפחות כסף. תחשבו גם על הנושא הזה.

כשאתה מדבר על צמיתות?

כן.

אתה מדבר על צמיתות ולא על 20 שנים?

כן. זה דבר שצריך להיות. נראה לי שולדימיר נגע בזה מבחינת החברות. חברות או יחיד. כשאתם אומרים שהיחיד לא נמצא, אם יש לכם נתון שאומר כמה יחידים נמצאים היום בשוק, כמה בעלי שותפויות בדירות להשכרה, אני חושב שנבין שהם נמצאים מאוד חזק בשוק אם אנחנו נוציא את זה מהם, יהיה ביקוש במקומות שלא תמיד הם נכונים.

צורת התאגדות זה לא בהכרח המבחן שקובע כאן.

יש לי שאלה אחר כך טענו עליה, לגבי תחזוקת הקומפלקס. כן הסברתם לי ואני כן רוצה להבין את האופן שבו זה יבוצע באמת כי זה באמת יהיה בבעלות פרטית. אני רוצה לדעת איך תבוצע התחזוקה.

נעבור לגורמי החוץ. התאחדות בוני הארץ, דב צור, בבקשה.

בוקר טוב אדוני היושב ראש.

סליחה, הנשיא שלך נמצא ב-זום. ניתן לו לדבר.

הוא ביקש שאני אדבר.

אבל הוא גם ביקש לדבר.

אני אתכם. אני אגיד כמה דברי פתיחה אבל מיד אחר כך דב צור שהוא מלווה אותנו בעניין השכירות כי הוא בעל מקצוע, ישלים.

שלום לכולם. שמעתי בקשב רב את חברי הכנסת. נאמר על ידי חבר הכנסת אזולאי לא לפגוע במשהו שעובד טוב. השכירות הזאת, המסלול הזה של חמש שנים שיזמים וקבלנים רבים נכנסו אליו, וזה תפס תאוצה בעיקר בשנים האחרונות – החוק הזה הוא מ-2013 ורק בארבע-חמש השנים האחרונות, לקח זמן ללמוד אותו, הוא התחיל. בשנת 2020 למעלה מ-2,000 דירות נבנו בשיטה הזאת והושכרו לחמש שנים. תבינו, לא מדובר כאן בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח. מדובר בפרויקטים שהקבלן-יזם קונה קרקע במחיר מלא ומייעד חצי מהדירות שלו לתקופת זמן לא קצרה של חמש שנים לדירות להשכרה.

ההטבה הזאת – ותכף דב ייתן לכם את הנתונים – של המדינה במס החברות, היא נשמעת הרבה, 12 אחוזים הטבת מס אבל רבותיי, הקבלנים מרוויחים בערך בין 200 ל-300 אלף שקלים לדירה, 12 אחוזים הטבת מס – אלה 30 אלף שקלים. זאת אומרת, הטבת המס שניתנה כאן היא 30 אלף שקלים בלבד לדירה. מדובר במונחים של כל המדינה בשנה האחרונה, בסדר גודל של 100 מיליון שקלים. לא יותר. לעומת זאת דירה להשכיר שמוכרת קרקע ליזמים, ההטבות שם הן 300 אלף שקלים. זה פער אדיר. לכן יש כאן משהו טוב שעובד, הוא טוב ליזמים וברגע שהוא טוב ליזמים, פעם אחר פעם הם יעשו את זה. הרי אם זה טוב לי פעם אחת, למה שאני לא אעשה את זה עוד פעם ועוד פעם ועוד פעם? אז אנחנו נקבל את הכמות של השכירות שאנחנו רוצים.

אתם חייבים להבין. אתם קובעים כאן את החוקים ואת הכללים. הכללים צריכים לתפוס בשוק. אם הכללים לא יתפסו בשוק וזה לא יהיה כדאי, אז לא יהיו דירות להשכרה. אתם יודעים, הדירות להשכרה בישראל הן בערך 30 אחוזים מהדירות, 28 אחוזים, שזה מעט מאוד. במדינות ה-OECD כמות השכירות היא 40 אחוזים. אלה בין היתר הסיבות לכך שמחירי הדירות גבוהים, כי אנשים רוצים לקנות דירות במקום לשכור.

אני מסכים עם כל מי שאמר כאן שהמטרה היא להגיע לשכירות ארוכת טווח. גם שמעתי את דבריו של איתן גינזבורג ואני מצדיק אותו. יכול להיות שהפתרון צריך להיות שיהיה ייעוד קרקע בחוק התכנון והבנייה, ייעוד קרקע שייקרא מגורים להשכרה ואז זה יהיה לתמיד. מדינת ישראל צריכה ליצור מצב שיהיו כאן 20 אלף דירות להשכרה בשנה. זה מה אנחנו צריכים לייצר כל שנה, 20 אלף דירות לשנה לשכירות ארוכת טווח. המדינה כרגע רחוקה מהיעד הזה. רחוקה שנות אור מהיעד הזה. לכן עד שהיא תצליח לייצר 20 אלף דירות בשנה – בין אם זה דיור ציבורי ובין אם זה בשכירות מוסדית – עד אז הפתרון הזה של חמש השנים, שבע שנים, פתרון ביניים, נותן מענה טוב שמוריד לחץ מעליית מחירי הדירות.

תודה רבה. דב, בבקשה.

תודה. צוהריים טובים ליושב ראש ולחברי הכנסת. החלטה של השקעה היא שילוב של שני פרמטרים עבור יזם – צורה וזמינות של הון. לבנות דירות להשכרה - וזה הכשל במדינת ישראל לעומת ארצות העולם האחרות, ויש עבודה שאני הכנתי לאוצר בנושא הזה והיא עושה את ההשוואה – שאין הון זמין לבנייה להשכרה לטווחים ארוכים. ההון הזמין נמצא בקרנות הפנסיה, בחברות הביטוח ולא בבנקים. הקבלנים הגדולים, גם הגדולים ביותר בארץ, מוגבלים בסכום הכסף שהם יכולים להעמיד כהון לבנייה להשכרה. לכן אם מישהו חושב שהוא יוכל לגרום להם לרתק הון ל-20-15 שנים בלי שהוא נותן לה הטבה משמעותית – זה חסר סיכוי.

ההטבה שנותנים אינה משמעותית?

רגע. אני אסביר. מה עשתה המדינה? נותנת הטבה משמעותית מאוד במסגרת דירה להשכיר. כמה הטבה? 300, 250 אלף שקלים לכל יחידת דיור. כמה הטבה ליחידת דיור במסלול של חוק עידוד השקעות הון? כמו שראול אמר, סדר גודל של 30 אלף שקלים. לכן יש חוסר פרופורציה מוחלט בין ההטבה שם וההטבה כאן. אני לא מתנגד למה שעושה דירה להשכיר. המחיר למדינה בדירה להשכיר - כדי להשיג תוצאה ראויה – הרבה יותר גבוה.

מה התוצאה. האוצר דיבר כאן על נתונים של 12 אחוזים תשואה. רבותיי, אני רואה חשבון, שמעתי את הנתונים בתדהמה. אני רוצה לראות את המודל. יש לי מודל שהוכן על ידי VDO, אני אציג אותו לפניכם, בהנחה שאין עליית מחיר ואף אחד לא יכול להבטיח שמחיר אותה דירה – לא מחיר דירה אחרת – במשך 15 שנה יעלה, ואני גם גדלתי בחברת בנייה שנאלצה להוריד מחירים בתוך תקופה. לא כל החיים הם רק עליית מחיר. בהנחה של אפס עליית מחיר, שיעור התשואה להון הוא שני אחוזים. אף יזם בארץ, עם כל הרצון של כולנו ליצור דיור להשכרה מסיבי, אף אחד לא ייכנס לזה. אם לא נבטיח תשואה סבירה שהחוק הקיים נותן ועדיין אנחנו רואים שלא הצטרפו הרבה. מדברים על אלף, על אלפיים יחידות דיור בשנת 2020, מה קרה ב-2020? חברות שזכו במכרזים של דירה להשכיר קיבלו הנחה של 300-250 אלף שקלים למחיר הדירה, אמרו שאנחנו ממילא תקועים עם הדירות ל-20-15 שנים, למה לא נגיש בקשה לחוק עידוד השקעות הון? אז הם קיבלו גם וגם. כפל המבצעים הזה לא רצוי. אגב, הוא מטופל חלקית בחוק כאן. אבל הגידול נובע משם. אם תבקשו מנציגי האוצר לבקש ממרכז ההשקעות לדעת כמה דירות מתוך האלפיים הן חלק במסלול של דירה להשכיר, תראו שלא היה גידול.

גם לגבי הטענה הזאת שאם החוק נכשל, אז בוא נחמיר אותו. מה הם עושים? אני חושב שהחוק לא נכשל. אני חושב שהחוק סביר. אני חושב שלאט לאט בשנים האחרונות, גם כתוצאה מכך שהריבית ירדה, כי הרי מה הבעיה? יש לנו בממוצע תשואה של שלושה אחוזים על השכירות ואם הריבית שלי בבנק היא שלושה אחוזים, אני לא אכנס לבנייה להשכרה. כתוצאה מהירידה של הריבית נוצר עכשיו התמריץ לגופים הגדולים, לחברות הביטוח וקרנות הפנסיה. אני מזהיר שוב, שם הכסף הגדול, מאות מיליארדים שצריכים כדי להשקיע, כדי לייצר עשרות אלפי יחידות דיור להשכרה. אם אנחנו לא נגרום להם לתשואה סבירה, אני לא יודע אם אתם יודעים אבל חברות ביטוח מקבלות מהאוצר פטור מס על השקעה בנדל"ן מניב רגיל במשרדים. אז אם יש לי במשרדים שישה אחוזים תשואה ושבעה וחצי אחוזים תשואה, למה שאני אלך להשקיע בשני אחוזים? בשום פנים ואופן אני לא אשקיע בשני אחוזים. לא יבוא שום מקור של כסף, לא מהחברות הגדולות הקיימות שכמו שאמרתי מוגבלות ביחס לארץ, לא מבנקים שהם מוגבלים במתן הכסף לזמן ארוך, ולא מיזמים. מי ישקיע בשני אחוזים, בשלושה אחוזים תשואה, ל-15 שנים עם כל הסיכונים שבדרך? מה אנחנו יודעים תהיה הריבית בעוד חמש שנים?

רוצים ליצור מסלול נוסף, צרו מסלול נוסף. אגב, יש מסלול שקיים בחוק על הארכת השכירות. האוצר לא מדבר עליו. הוא מסתיר אותו. מה המסלול?: הוא נקרא שכלוף. גמרת חמש שנים של השכרה, אתה רוצה ליהנות מהטבות נוספות, אתה יכול לבנות בניין אחר באותו היקף של השקעה. נגיד מכרת את הנכס ב-100 מיליון שקלים, אתה בונה בניין אחר ב-100 מיליון שקלים ודוחה את כל המס של ה-11 אחוזים עד תום הבניין השני. אם אתה רוצה, אתה יכול לעשות את זה לבניין השלישי. פרפטו מובילה. זאת אומרת, יש כבר היום מנגנון בחוק הקיים שמאפשר דחייה של המס ונותן הארכה להארכת תקופת השכירות. שוב תשאל אותי למה זה רק 1,000 או 2,000 דירות או 8,000 – משום ששוק ההון הפנסיוני ארוך הטווח שאמור לממן את זה עדיין לא הצטרף לזה. הוא בוודאי לא יצטרף לזה אם תחמירו את התנאים.

לכן כל הגישה הזאת של החוק, אני לא מתנגד לכל ההטבות שהחוק הזה נותן למסלולים ארוכים, שיהיה ברור, אבל לבטל את המסלול הזה שהוא הבסיס של החוק או להחמיר את תנאיו לחמש, לשש, לשבע, לכל מחיר יש שיעור תשואה מסוים. תגידו לעשר שנים, אז התשואה תהיה חמישה אחוזים, אז חלק קטן יותר לא ייכנס.

זה מה שביקשתי להשלים לנו בהדרגה.

אני יכול להציג לך ואין בעיה להציג אקסל, אבל כשהאוצר מדבר על זה שהחוק הזה מחיל תשואה של 12 אחוזים לשנה במשך 15 שנים, סליחה על הביטוי, אנחנו כנראה – לא אני כרואה חשבון – לא מבינים כלום.

זה מאוד מטריד מה שהוא אומר. האוצר בונה על זה שתהיה עליית מחירים בדיור. אם זה 12 אחוזים, זאת עליית מחירים. זאת אומרת שאם אנחנו רוצים שיהיה דיור, הפנסיות שלנו נדפקות.

גם אם אני אומר שתהיה עליית מחיר של שלושה אחוזים - ויש לי את הנתונים גם לשלושה אחוזים – לא מגיעים לתוצאה של 12 אחוזים ולא צריך להגיע.

הפנסיות נדפקות. אתה מבין?

אורלי, די. אני לא רוצה להגיד לך קריאה ראשונה. אורלי, קריאה ראשונה.

הבנת את ההיגיון של מה שאמרתי?

הבנתי.

זאת נקודה מטורפת.

אני רוצה להצטרף לבקשה להאריך את תקופת המעבר. צריכים להבין שאנחנו יודעים היום שבין שנה לשנה וחצי במינימום היתר. אם מישהו עכשיו עשה עסקה ואומר שהוא לא יוכל גם עד 31 בדצמבר 2022, עשה עסקה על בסיס החוק הקיים. צריך לתת לו איזו ודאות תכנונית.

מה הזמן הממוצע לקבלת היתר?

כמה זמן היום צריך להוצאת היתר? תלוי בעירייה. לפחות שנה וחצי.

בעיריית ראשון לציון.

אי אפשר לאמוד את זה. זו הבעיה.

מי שקנה קרקע או התכוון להיכנס לפרויקט הזה על סמך החוק הקיים, אתה לא יכול לשנות לו את כללי המשחק תוך כדי המשחק. 1 ביולי 2022, זה מחר בבוקר מבחינת התכנון.

דבר נוסף. בעמוד 914 בהצעת החוק יש לך אפשרות למכור בתוך התקופה כמות מסוימת של דירות לקבלן אחר בהנחה שהוא מתחייב לשמור על הדירות המושכרות. הגבילו את זה שם לחמישים. מצד אחד החוק אומר שאני עושה את זה גם לעשרים יחידות דיור. זאת אומרת, אם אני בניתי עשרים יחידות דיור וקיבלתי - - -

זה לפחות חמישים.

אני אומר. כן. אם בניתי עשרים יחידות דיור ואני רוצה למכור את עשרים יחידות הדיור לקבלן אחר שישמור על תנאי החוק, למה להעלות את זה לחמישים? למה שאני לא אוכל למכור. מה ההיגיון בזה? נתת לי לבנות בעשרים את ההטבות בחוק, מישהו אחר נכנס בנעליי וממשיך את זה, תשאירו את זה על אותה כמות של עשרים, על אותה כמות של שהתחייבתי עליה. מה ההיגיון להגדיל את הכמות?

אני רוצה לומר משהו ויסלחו לי חבריי באוצר. תקראו בבקשה בדברי ההסבר בעמוד 910 את המוטיבציה האמיתית. אני יודע אותה מתוך השיחה עם חבריי באוצר. כתוב כאן ש"הטבות המס מקדמות את האינטרסים העסקיים של בעלי הבניין". במקום אחר כתוב ש"אינן גורמות להתעשרות של יזמים בפרויקטים".

רבותיי, חוק עידוד מטבע בריאתו אומר אני רוצה שהיזם ירוויח יותר כי אחרת הוא לא ייכנס. זה כמו שאני אומר שאני לא אתן לאינטל מענק השקעה כי בעלי המניות באינטל ירוויחו מזה כסף. ברור שהם ירוויחו מזה כסף כי אחרת הם לא יעשו את ההשקעה.

יפתח, חבל שלא הראית לי את הסעיף הזה מהתחלה. הייתי אולי טיפה יותר מעודדת.

אני חושב שהטענה שלך היא לא נכונה. חוק עידוד השקעות הון, תפקידו לייצר כדאיות כלכלית ליזמים.

נכון.

כדי להסיט את ההשקעות הפוטנציאליות שלו ממקום אחד למקום אחר שהמדינה מעדיפה. אבל זה לא אומר שזה אומר שאותם אלה שמשחקים בשוק הזה צריכים להרוויח מעבר לפרופורציה.

אני אומר מה הרווח.

ויותר מזה, לא כל פרויקט גורם להתעשרות.

רגע. ברגע שהחוק מייצר אלטרנטיבה שיודעת להתחרות עם אלטרנטיבות אחרות של השקעה, זה מספק.

לכן תסכים אתי שאם החוק הזה הצליח לייצר פחות משני אחוזים מכמות הדירות שנמכרות או משווקות בישראל ב-50 אלף, פחות משני אחוזים, זה אומר שאנחנו מסתכלים על איזו פינה קטנה ואף אחד לא בדק, והראינו שכל ההטבה שניתנת בחוק, אמרתי, אלה 30 אלף שקלים ליחידת דיור. איזו התעשרות דרמטית והבן אדם חייב לרתק את ההון שלו למשך חמש שנים ובוא נראה מה שיעורי התשואה שהוא מקבל בחוק היום. אם זאת הייתה כזאת התעשרות, למה לא הייתה התנפלות כל כך גדולה לבצע את הדבר הזה?

למה פערים כאלה גדולים...

אין לי מושג.

אתה חוזר על עצמך. ירון גינדי, בבקשה.

סליחה ירון. עוד הערה אחת. אין שום בעיה מבחינתנו להבטיח חמש שנות שכירות לשוכר. מבחינת היזם, זה אפילו עדיף. הוא רוצה שיהיה לו שוכר שיישאר אתו לחמש שנים באותה דירה.

הנקודה ברורה. ירון, בבקשה.

שלום לכולם. נשיא לשכת יועצי המס. כשאני מנתח באופן מקצועי את החוק, החוק יביא בדיוק לתוצאה הפוכה כי אתם פוגעים כאן, באמצעות החוק הזה, בכל המנגנונים של הרחבת השוק מ-א' ועד ת'. לא הפסדתם אפילו מנגנון אחד שפוגע במטרה ובייעוד של החוק הזה. תשימו לב, המצב כיום הוא שהיזמים באמת לא הסתערו על החוק והכנסת הקודמת ניסתה לחוקק חוק שיעודד את היזמים כן לייעד את הדיור שלהם להשכרה ואתם כאן הבאתם חוק שמבחינה מקצועית יעשה הפוך. החוק הזה יהרוג את שוק הדיור להשכרה ולא יוסיף אלא יגרע ממנו יחידות באופן משמעותי ואני גם הסביר למה.

יש עיקרון אחד שאני חושב שחבר הכנסת קושניר אמר אותו בשנייה אחת לפני שתי דקות, שאותו אני חושב שלא מבינים באוצר. היזמים קונים קרקעות, בונים דירות, הם לא צריכים אתכם ולא אתם הבאתם אותם לזה. כל מה שאתם רוצים, מה שאנחנו רוצים בחוק הזה, זה בדיוק מה שחבר הכנסת קושניר אמר: אני רוצה לשכנע את היזם, אל תמכור את הדירות שלך ותממש את הרווח שלך אלא תייעד את הדירות האלה להשכרה כי אני כמדינה רוצה להגדיל את שוק השכירות. אבל מה אתם עכשיו עושים? מחר יבוא אלי יזם ואני אומר לו שיש חוק עידוד, יש מיסים, אל תמכור את הדירות, בוא תייעד את הדירות שלך להשכרה. הוא יגיד לי, בסדר, מה התנאים? כשאני אספר לו על התנאים, הוא יצחק והוא ימכור את הדירות שלו. הוא יממש את הרווח שלו והוא יקנה את הקרקע הבאה שלו כדי לבנות עוד דירות ולמכור אותם.

אתם לא משכנעים כאן בחוק זה אף יזם לעשות את זה. עד היום בחוק הקיים שכנעתם חלק קטן, אתם צריכים להביא לכאן חוק שיעשה כאן שינוי דרמטי ביכולת של היזמים לנייד את הכדאיות שלהם מלמכור את הדירות, להעביר אותן להשכרה.

ועכשיו מה עשיתם? בואו נראה. עיקרון הגמישות. הוצאתם את כל היחידים והוצאתם גם את כל החברות השקופות. אני אתן לך אדוני היושב ראש מספר פרויקטים של חברות שקופות בישראל. חברות שקופות, לידיעת חברי הכנסת, אלה לדוגמה חברות בית. חברת בית היא חברה שכל התאגדותה היא לבנות בניין. היא מחוץ לחוק משום מה ואני אראה לכם – כמה דירות אמרו לנו כאן? 700? - בשלושה-ארבעה מקומות 1,000, 2,000 דירות להשכרה של חברות בית שעכשיו יצאו מהחוק. אני לא מבין את ההיגיון הזה. גם למה להוציא את היחידים מהחוק?

סליחה, לכן בדיוק ביקשתי שזה יהיה על פי קריטריונים ולא על פי הסוג של הגוף.

נכון.

יהיו קריטריונים ומי שידע להתמודד, גם אם אני אדע להתמודד, יעבור. צריכים להיות קריטריונים ועמידה בקריטריונים.

הקריטריונים, גברתי, זה החוק. מה הקריטריונים אומרים בחוק? בעצם החוק מציג לנו עכשיו את הקריטריונים ובהתאם לקריטריונים האלה, ראשית, אין כדאיות כלכלית, ושנית, בהתאם לקריטריונים האלה היחידים בחוץ. אתם יודעים כמה אנשים במרכז הארץ ובאזורי הביקוש, כמה קרקעות הן בידיים של יחידים? מה נגיד לאותם יחידים? נגיד להם שהם לא יכולים לבנות להשכרה? אני עכשיו יחיד, ירשתי קרקע, אני רוצה לבנות 30-20 דירות להשכרה, לא טוב? כל הדיור להשכרה צריך בסלמסים ייעודיים צבועים ואומרים שכאן יש רק דיור להשכרה? רק אצל מוסדיים שאתם חושבים שהם עושים את זה הכי טוב וכשאני מתקשר אליהם בטלפון, תסתכלו בכל המוסדיים בישראל כמה זמן המתנה לשיחת טלפון עד שמישהו יענה לי.

אם היחיד יודע לתת אחזקה, בסדר. אנחנו לא נוותר על האחזקה.

ברור. למה ירון גינדי לא יכול לתת אחזקה וירון גינדי בע"מ כן יכול? מה ההבדל ביני לבין זה שאני מתאגד בחברה בע"מ?

זה צריך להיות בקריטריונים.

אם כן, ראשית, הוציאו את היחידים, את השותפויות ואת החברות השקופות מתחולת החוק.

שנית, פגעו בעיקרון הכלכלי המרכזי ששלח את היזמים לעשות את זה. אתם לא יכולים למכור 50 אחוזים מהדירות שלכם, אתם יכולים למכור רק 34 אחוזים. למה? אתם יודעים מי קובע אם יש בניין? לא כנסת ישראל קובעת, לא היזם קובע, לא העירייה קובעת. יש גורם אח שקובע אם נבנה כאן במדינת ישראל וזה הבנק. הבנקים, אין תשואה ואין פרויקט שמראה רווח מסוים, לא נותן לאף אחד לבנות. איך אני אחזיר לבנק את ההון? דיבר כאן כבודו על ריתוק ההון. אל תפגעו בקריטריון הזה של 50 אחוזים מכירת הדירות שנמצא היום. פגעתם בו – אתם תראו.

שימו לב כל אנשי האוצר שנמצאים כאן, הדיון הזה מוקלט. אנחנו ניפגש כאן בעוד כמה שנים ואתם תראו באחריות שלכם שיבנו כאן פחות דיור להשכרה כי אתם פוגעים בקריטריון הזה של ה-50 אחוזים.

איך הבנק בוחן תשואה? לפפי מה הבנק מתייחס?

הבנק בודק אותך לפי דוח אפס. אם בדוח האפס שלך יש לך רווח של בין 20 ל-25 אחוזים, בפרויקט כולו, הוא מאשר את הפרויקט.

אבל כאן זה אחרת משום שמדובר על חמש שנים. זאת מכירה רגילה. בהשכרה הרבה יותר מורכב. לכן הבנקים יהיו הרבה יותר זהירים ולכן אצל הבנקים אין כסף לזמן ארוך.

בואו נדבר רגע על הזמן ואני רוצה להעלות בפניכם אבסורד אחד שהוא מאוד מאוד משמעותי. אתם רוצים דיור להשכרה, נכון? יש עכשיו פרויקטים שיש בהם חבר'ה צעירים שלנו, זוגות צעירים שלנו, שגרים בפרויקטים האלה. הפרויקטים האלה נגמרים בעוד שנה. נזרוק אותם? נגיד להם שהם לא בחוק? למה הפרויקטים הקיימים שגרים בהם דיירים עכשיו, למה אתם לא מאפשרים להם להיכנס לחוק הזה החדש והטוב? למה אתם זורקים אותם הביתה, את הדיירים?

הסכמנו שהחוק טוב?

לא. אנחנו נעשה אותו טוב. אני שואל למה הפרויקטים הקיימים לא ממשיכים הלאה? תאפשרו גם למי שנמצא עכשיו בדירות. תחשבו עכשיו שאתם עוצרים את החוק, בא היזם ואומר לכל הדיירים בדירות, חבר'ה, זוגות צעירים, הביתה, אני צריך למכור, לא נותנים לי להיכנס לחוק החדש. תאפשרו להם להיכנס לחוק החדש.

חברי הכנסת העלו כאן משהו מאוד מאוד משמעותי. הסברנו לכם שזה לא מעודד בנייה חדשה. זה מעודד את זה שאני לא אמכור את הדירות שלי ואני אייעד אותן להשכרה. למה לא בניינים קיימים? למה לא הסבות משרדים? למה לא התחדשות עירונית? למה לא פינוי בינוי? כל שחקן במדינת ישראל. אני קונה עכשיו בניין, הוא בן 15 שנים, אני רוצה לשפץ אותו ובמקום למכור אותו, לקחת את הבניין, יש בו 30 דירות, לייעד אותן להשכרה. אתם רוצים להגדיל את הדיור להשכרה, נכון? למה אתם לא מאפשרים לי? למה רק בניין חדש? מה ההיגיון? עשיתי תמ"א 38, עשיתי התחדשות עירונית, אני בונה עוד 50 דירות, למה אני לא יכול להיכנס? תאפשרו. תרחיבו את השוק לכל מי שרוצה לשחק בו. אתם לא יכולים לצמצם את השוק בחקיקה שלכם.

כמובן הסיפור הזה של ההגבלה של היחידות שוב מצמצם את השוק. דיברו כאן חברי הכנסת – אני מדבר על נושא האחרון – על נושא השנים. אתם רוצים שזה יהיה 15 שנים? דיברו כאן על ריתוק של הון. גם אני רוצה את זה ל-20 שנים. אני אתכם בתוך המהלך אבל איך נעשה את זה? אני אבוא ליזם ואגיד לו שייכנס לחמש שנים ותראה שזה טוב. אתה תישאר שנה שישית, שביעית, שמינית, תשיעית – אני אגדיל לך את הטבות המס. אם אני בא היום ליזמים ואני אומר להם שיתחייבו ל-20 שנים, חצי מהם אומרים שהם רוצים למכור. אם אני אומר לו וחמש שנים, אני מגדיל לו ומגדיל לו, אני דוחף אותו ל-20 שנים, כי זה כדאי לו. לא יהיה כאן דיור להשכרה אם לא יהיה כדאי למי שיש לו את הכסף ולמי שיש לו את יכולת הביצוע, חוץ מהממשלה. תגרמו לזה שזה יהיה כדאי.

לפי הנתון של 12 אחוזים שהוצג על ידי משרד האוצר, זה כדאי לכם. אבל יש פער מטורף בין ה-12 אחוזים שמציג האוצר לבין שני האחוזים שאתם מציגים. לפי מה זה נמדד?

כבוד היושב ראש, אתה יודע שלפי החוק הזה אם עד ההיתר שלי את החלק מבניין שהשארתי, שאני צריך למכור, לא הצלחתי למכור אותו, הם הוציאו אותי מהחוק. לפי החוק שלהם אני החלטתי למכור 50 דירות ולהשאיר 70 דירות אבל אם לא הספקתי למכור את ה-50 דירות עד טופס 4, אני מחוץ לחוק. אם כן, איזו ודאות כלכלית יש לי? אני בא לפרויקט כזה ואומרים לי, רגע, לא מכרת את טופס 4? אתה בחוץ. או אם אני רוצה להשאיר לפי החוק הזה חמש דירות שלא נכנסות לחוק, אין עליהן הטבות מס, אין עליהן שום דבר, אני לא מבקש מהמדינה שקל, אני רוצה שאלה יישארו דירות שלי – לא, אתה לא יכול להיות בחוק. לא ביקשתי מכם כלום, למה אתם לא משאירים אותי? למה אתם סוגרים? תפתחו.

תודה. רואה חשבון שי כהן, לשכת רואי חשבון.

אדוני היושב ראש, חברי הכנסת, צוהריים טובים. אני פחות או יותר רוצה להצטרף לדברים שנאמרו על ידי חבריי ולחדד כמה נקודות.

למעשה אתם לא מדברים על הפיל שבחדר, על כך שהתשואה על שכירות בישראל היא אפסית וזו למעשה שאין דירות להשכרה. ברגע שיש לנו תשואה של 3-2.5 אחוזים, אנשים לא פונים להשכרה. כשיש לנו את הטבת המס של 12-10 אחוזים, אנחנו מגיעים משלושה אחוזים, כך שבלי ההטבה אנחנו ב-2.6 אחוזים ועם ההטבה אנחנו ב-2.3 אחוזים. זה מה שהחוק הנוכחי נותן לנו. כמו שהוא אמר, זה באמת מסתכם אולי ב-30 אלף שקלים לדירה. ברגע שהתשואה היא שלושה אחוזים, זה לא יעבוד ולא יעזור גם אם יביאו אפס מס. זה לא יקדם שום דבר. ברגע שהתשואה היא כל כך נמוכה, המכשיר של המס הוא שולי ביותר. מי שלא אכפת לו לרתק הון בלי קשר, אולי זה יעודד אותו מעט. לכן אותם אנשים שהולכים ומשכירים לחמש שנים, הם מוכנים, הם רואים את זה לטווח סביר. לכן הם עושים את השיקולים כאשר התשואה אולי נמוכה, ההטבה שיש היא אפסית כי בין 2.6 אחוזים ל-2.3 אחוזים זאת לא תשואה שבאמת שווה לרתק הון לגביה, והם אומרים שברגע שזה טווח סביר, הם יוציאו דירות להשכרה. ברגע שיעלו את תקופת ההשכרה ל-15, 20, 25 שנים, אנחנו נוכל להיזכר בחוק שהיה לגבי השכרה לטווח ארוך, חוק שטרית שהיה ב-2007 שעד היום לא היה אפילו בניין אחד שנכנס לחוק הזה.

על הנקודות האלה לא דיבר אגף התקציבים ולא שמעתי בנושא הזה. עד היום לא היה אפילו פרויקט אחד, ברגע שחייבו ל-25 שנים ושם היו הטבות מופלגות. ברגע שאין תשואה, אין פרויקטים. 10 אחוזים הטבה, היא לא משמעותית.

החוק היום מכניס לשוק השכירות כמה אלפי דירות. יש כאן, על פי תיקון החקיקה החדש, הכוונה להכניס את כל הדירות למוסדיים, אולי חברות ביטוח, ריטים וכולי. רוצים להוציא מכאן את הפרטיים ואת היחידים, את הקטנים, מסיבות שנשמעות אולי נכונות. ברגע שאלה מוסדיים, רשת גדולה, יהיה יותר מנגנון ויהיה פיקוח. הדבר דומה לבטל עסקים קטנים בכל המישורים. אולי לבטל מכולות כי רשת היא הרבה יותר יעילה ולכן למכולת לא ניתן הטבות ונעלה לה את שיעור המס. אולי גם למעשה לבטל משרדי רואי חשבון קטנים כי אין ספק שרשת של משרדי רואי חשבון גדולים היא הרבה יותר יעילה, אתה יכול להתקשר, יש להם מחלקה מקצועית, מחלקה כלכלית, אז בואו נוריד את הקטנים. למעשה מה שהחוק הזה עושה לכל אורכו, התיקון, הוא פוגע בקטנים. הוא פוגע בעסקים הקטנים וביזמים הקטנים. הרי מה ההבדל אם אלה 20 דירות של חברת ריט אחת או שלוש בקשות של שלושה יחידים שעושים את זה? אלה אותן דירות להשכרה. השירות לא יותר טוב? ילכו ממנו למקום אחר.

(היו"ר ג'ידא רינאוי זועבי)

לאורלי הייתה שאלה.

יש לי שאלה מטורפת. בנק ישראל היום, בגלל כל הסיפור של הפנסיות, מנסה ליצור נתיב שבו הפנסיות שלנו יביאו תשואה ראויה, לפחות חמישה אחוזים. כשהם אומרים שהפנסיות שלנו לא מצליחות להגיע לתשואה של חמישה אחוזים, המדינה תיתן רשת ביטחון. קראתי את זה הבוקר. אם אתם אומרים כאן עכשיו שהתשואה היא 2.5-2 אחוזים, כך אני מבינה לפי מה שאתם אומרים – אני שמה לרגע בצד את מה שאומר האוצר - - -

כל אחד יודע כמה עולה דירה.

רגע. תן לי לסיים את הנקודה. תסביר לי הכול. הפנסיות הן שלנו. מאות מיליארדים, טריליונים – אם אני לא טועה, 2.5 טריליון, בפנסיות הם שלנו. אומרים לנו תשקיעו בתכנית לא כדאית כלכלית.

הם לא ישקיעו.

הם לא ישקיעו. אבל היה ויאמרו להם 12 אחוזים? הם הסתמכו על נתון שגוי, נגיד, למרות שאני מקווה מאוד שהם עושים עבודת בית.

הם משקיעים בחוץ לארץ.

תגיע סוף תקופה ואז ההשקעה של הפנסיות במסלול הזה לא יניבו את חמשת האחוזים והמדינה צריכה להשלים לחמישה אחוזים.

לא יקרה.

זאת אומרת, המדינה תשלם את הפער.

תנוח דעתך. לא יקרה.

והיה וזה יקרה, לפי החישוב של האוצר – אני בכוונה חוזרת על זה כדי לחדד את זה כדי שכל חברי הכנסת יבינו - אם יש כדאיות לפנסיות, זה תלוי בעליית המחירים של הדיור כי ללא עליית מחירים לעולם לא נגיע ל-12 אחוזים, לפי הפערים שאני מבינה בין השטח לבין הנתונים של האוצר. אם יש עליית מחירים, החברה נדפקה.

המספר 12 אחוזים הוא מספר דמיוני. אין מספר של 13 אחוזים. הוא לא קיים. אם היה, אז היה לנו שוק שכירות מוסדי. לא היה שוק שכירות מוסדי כי כולנו מכירים את הדירה של השכן שלנו, כמה היא עולה ומה גובה השכירות. לא צריך להיות חכם גדול, לא צריך להיות כלכלן גדול, השוק מכיר. אין שכירות כי אין תשואה והמס הוא שיקול משני, האם לבנות דיור להשכרה או לא לבנות דיור להשכרה. ניסו להביא הטבות להשכרה לטווח ארוך וראו שזה נכשל. מה שניסו לפני שלוש שנים, להביא את זה לוועדת הכספים ולקדם את התיקון שהוא ממש תאום סיאמי לתיקון שהיה לפני שלוש שנים, חברי הכנסת חשבו והחליטו לדחות את זה כי זה לא קיים. זה לא יעזור. כשהתשואה נמוכה, אי אפשר לקדם.

לגופו של החוק. שי עוד כמה נקודות שהן מאוד חשובות. נקודה ראשונה היא לגבי הוראות המעבר. לומר שביולי 2022, עוד חצי שנה, צריך להגיש את זה להיתר, מי שקנה קרקע בעשרות מיליונים, הוא בנה כדי להיכנס לחוק ולומר לו שעכשיו אי אפשר – זה לשנות את כללי המשחק. זה לא נורמלי. צריך להבין כמה זמן אורך לקבל היתר ולומר למי שקנה בשנתיים-שלוש שנים האחרונות שהוא יהיה רשאי. זה לא סביר לשנות את כללי המשחק תוך כדי משחק.

עוד נקודה אחת חשובה שלא דיברו עליה. היום, וגם על פי הצעת החוק הקיימת, יש תקלה ממש מהותית. נניח שהיום יש לו קרקע לבנות שמונים דירות להשכרה, אבל במקרה יש לי דירה אחת שהיא לא שייכת לי אלא שייכת לקרוב משפחה שלי. אני לא יכול להכניס את כל השמונים דירות לחוק, לא על פי החוק הקיים ולא על פי הצעת החוק. יש כאן תקלה כי אסור שיהיה לקרוב אחזקה באותו בניין. מי שמכיר את החוק – רשות המסים, מרכז ההשקעות – יודע את זה. אנחנו נמצאים בפרויקט של מאות דירות וברגע שיש לך דירה אחת של קרוב שלך באותו פרויקט, אתה לא יכול להיכנס, לא לפי החוק הקיים ולא לפי החוק החדש.

(היו"ר אלכס קושניר)

עד כמה שאני מבין זה לא מדויק.

זה מדויק. אני מכיר את החוק 15 שנים וליוויתי עשרות, אם לא מאות, פרויקטים. זה מדויק. זה אחד לאחד.

בסדר. משרד האוצר יתייחס לזה.

איריס כהן, המשרד לשוויון חברתי, ב-זום?

למה לא אישרתם לה לבוא לוועדה?

החל מאתמול, מותר לכולם?

צריך להגיד למשרדי הממשלה שיבואו.

בפעם הבאה תחייבו את משרדי הממשלה.

הם לא רלוונטיים למהות החוק. מי שרוצה, מוזמן ואין בעיה.

את המשרדים הרלוונטיים תחייבו להגיע ולא להיות ב-זום.

כולם כאן.

אני עובר הלאה. יש כאן מישהו שלא התייחס ורוצה להתייחס?

כן. חברת גיא ודורון לוי. אני יזם בנייה ולמעשה לפני כעשור החלטנו ללכת לתחום כתחום מניב, לתחום דיור להשכרה. אנחנו מחזיקים היום כ-1,300 יחידות דיור, חלקן מושכרות כבר ארבע-חמש ואפילו שש שנים וחלקן נמצאות בתהליך. נכון להיום יש לנו עוד כ-750 יחידות דיור והפנינו למשרד הכלכלה בקשות על בסיס החוק הקיים. תקופת המעבר שניתנה לנו להשלים את ההיתרים ולהשלים את המסמכים הנדרשים כדי לעמוד בחוק הקיים, עד סוף יולי שנה הבאה. אני רוצה לסבר את האוזן. גם כשאתה נערך למערך כזה, לוקח, מהרגע שאתה מתחיל בחשיבה עד הרגע שאתה משכיר את הדירה הראשונה, בערך חמש שנים. איתור קרקע, שנתיים היתר בנייה ועוד שנתיים בנייה, סך הכול התקופה אורכת בערך ארבע וחצי שנים.

סליחה שאני קוטע אותך. יש לך כבר פרויקטים כאלה.

כן. יש.

דרך דירה להשכיר או דרך קרקע פרטית?

לא. יש לנו קרקע פרטית ברעננה ובכפר סבא.

אתה יכול לומר לנו מה התשואה? אם זה לא סוד.

זה לא סוד ואני אענה לך על זה בצורה ברורה. גם כשאנחנו קיבלנו את ההחלטה ללכת לדיור להשכרה ולא לתעסוקה, מסחר או חוץ לארץ הסיבה היחידה הייתה שהתחום הזה יותר יציב. יש לו ביקוש יחסית יציב, בטח באזורים שהם אזורים מבוקשים והם במרכז הארץ. התשואה, זה לא סוד. תשואה של דירה נעה בסביבות 2.5 אחוזים. הריבית על המגורים, הריבית על אשראי למגורים בתחום הזה, עולה בין 1.5 ל-2.2 אחוזים. כך שהתשואה עצמה היא לא הרווח. אתה פשוט דוחה את הרווח ואתה מקבל אותו בחזרה אחרי חמש שנים. אתה מהוון אותו בחזרה לנקודת ההתחלה ומקבל אותו עם הטבת המס, כמו שדב צור תיאר כאן, באזור 30 אלף שקלים.

אני אקשה עליך. נניח שמחירי הדיור לא עולים אלא נשארים זהים. זאת אומרת, אין לך רווח הון. מה התשואה התפעולית שלך?

התשואה בסופו של דבר, אחרי שאתה הפעלת את הפרויקט ואחר שהיו לך הוצאות תפעול על הפרויקט, בסביבות 4.5-4 אחוזים.

בשנה.

כן. בשנה.

לפני המימוש.

לא. אחרי המימוש.

אני מדבר אתך על לפני המימוש.

אחרי המימוש. תמיד אחרי המימוש.

לפני המימוש, אלה שלושה אחוזים.

אני שאלתי אותו. לא צריך שכולם יענו לי.

לפני מימוש, אם אני משכיר ב-2.5 אחוזים - יש לי פרויקטים שמפסידים בתפעול השוטף שלהם - ויש לך את זה במודלים ברורים בריטים כאשר הריטים עצמם מחזיקים את הנכס עצמו ומעבירים 0.8 אחוז לתפעול של הדירה. אני אומר ש-0.8 הוא גם קצת יקר, אז עולה לי קצת פחות אבל לצורך העניין נגיד שזה עולה 0.4, 0.3 – עלות המימון עולה לך בסביבות 1.8 עד 2.2 פלוס ה-0.3 או 0.4 שזאת עלות התפעול ואתה משכיר ב-2.5. אם אתה יזם כמוני שגם בונה את הפרויקט, התשואה שלך מעט יותר גבוהה כי אתה יושב על עלות. אז נגיד אתה מגיע ל-2.8 ויש לך מרווח של 0.3, 0.4 על התשואה השוטפת. אתה למעשה מחפש להביא את סוף הפרויקט, לקחת את מחירי המכירה שהיית אמור לקבל אותם אם היית מוכר את הפרויקט במצב רגיל, מהוון אותם חזרה אליך בחזרת הרווחיות ואז אתה נהנה מהטבת מס המופחתת הזאת כפי שדב צור תיאר. זה ברור כמה היא שווה. אם היא 11 אחוזים, הרווחיות היא 300 אלף שקלים במקרה והשוק לא עולה כמו שחברת הכנסת אורלי ציינה, אז אתה נהנה מהטבה של 30 אלף שקלים ליחידת דיור. 35-30 אלף שקלים.

אני רוצה להבדיל בינינו במצב רגיל לבין דירה להשכיר. דירה להשכיר, כשהיא משווקת קרקע, היא משווקת קרקע מופחתת.

במחיר מופחת.

היא משווקת קרקע בהפחתה, בין 30 אחוזים ל-40 אחוזים או גליל ים שם הייתה הפחתה הרבה יותר משמעותית או רמת השרון.

רגע. עד כמה שאני מבין זה לא מדויק.

הוא תכף יסיים ואני אחדד.

כשאנחנו קונים קרקע ועושים את הפרויקטים האלה לחמש שנים, אני קונה קרקע במחיר מלא. אני עושה את זה וולנטרי. אני לוקח קרקע שקניתי אותה מאדם פרטי או קרקע שקניתי במינהל לשיווק רגיל, מתחרה עליה במחיר מלא מלא, משלם את ה-100 אחוזים של השווי ומייעד אותה להשכרה.

אם כך אתה מתאר את המצב, אתה בעצם נמצא בתשואת נטו של אפס נקודה וקצת.

לא, לא תיארתי את זה כך. אני אמרתי אחרת. אני בתשואה השוטפת נכון אבל אני דוחה את ההכנסה שלי.

כן, אבל אתה דוחה את ההכנסה שלך כי יש לך סיבה.

נכון. אני גם אמרתי למה, כי האלטרנטיבה האחרת שלי היא אם אני רוצה נכסים מניבים, ללכת לתעסוקה ומסחר, שזה פחות יציב מהמגורים, ושם התשואות בסביבות שישה אחוזים.

למה שלא תבנה ותמכור מיד?

כיזם, אם אתה מחליט ללכת לפלטפורמה שהיא ארוכת טווח, בת 10 או בת 20 שנים - - -

כן, אבל סליחה, אני מקשה עליך לא כי אני רוצה להקשות עליך אלא כי אני רוצה להבין. אתה אומר שאתה נכנס לפרויקט כי אתה רוצה יציבות לעסק שלך.

נכון.

ונכנס גם בתשואה שהיא מאוד מאוד נמוכה בשוטף.

כן, אבל זאת תשואה בטוחה.

אבל היא נמוכה.

היא לא נמוכה כי אתה בוחן אותה - - -

כשאתה בוחן את הרווח העתידי, אתה מניח שיהיו לך רווחי הון. רווחי הון מושפעים מעליית המחירים.

לא. זה לא מה שאמרתי.

לא, כך אני מנתח את זה. לצורך העניין אני מנטרל את עליית המחירים. הדירה בעוד חמש שנים תעלה בדיוק כמו שהיא עולה היום, מה תעשה? תמכור או תשכיר?

אני לא תיארתי מציאות כזאת.

יש לי תשובה לשאלה שלך.

בסדר, אבל אני רוצה שהיזם יענה לי.

זה לא מה שאמרתי. אני אמרתי שכיזם, כשאני קונה קרקע ובונה את הבניין, אם אני בונה דירה ועלות הדירה עולה לי שני מיליון שקלים ולימים אני אמור למכור אותה – נכון לרגע זה – ב-2.300, ואני מרוויח 300 אלף שקלים על הדירה, ואני לא מוכר אותה היום אלא אני מוכר אותה בעתיד – אני מניח שבאותה נקודת זמן אני גם אמכור אותה ב-2.300 ואולי אני גם אהנה מעליית מחיר כפי שקורה היום בשיווקים.

דרך אגב, אנחנו גם הולכים לפלח הזה – כפי ששאלת – בגלל שהשיווקים היום הם כל כך חלשים, של המינהל, ומאוד קשה לאתר קרקע בשוק ולכן אתה אומר שאתה מוכן לדחות את הרווח שלך ולמקסם אותו בעוד 30, 40, 50 אלף שקלים לדירה כי בכל מקרה אין לי מה לעשות עם ההון. החברה עובדת, אני רוצה לייצר עוד תעסוקה להון, להפעיל עוד יותר את ההון כי יש חוסר אדיר בשיווקים של הקרקעות של המינהל, ולכן אנחנו מפעילים את זה במישור הזה. בראייה שלנו כחברה, ראייה אישית, זה יותר בטוח מאשר תעסוקה ומסחר למרות ששם התשואות קצת יותר גבוהות.

לנו בצנרת יש היום 750 יחידות דיור באזורי ביקוש – רעננה, פתח תקווה, ראש העין – והן נמצאות כבקשות במסלול שהגשנו למשרד הכלכלה.

אתה לפני היתר בנייה?

לפני היתר בנייה.

חבר הכנסת בליאק כבר ביקש להאריך את זה כמו ששלחת בנייר העמדה שלך. מצאנו את זה סביר והוא כבר העלה את זה כאן.

אם כן, זה נושא אחד. הנושא השני. בנוסף, לנו יש פעילות כיחידים וחברות שקופות. יש לי בניינים בשלמות שמושכרים היום ברעננה, בחברות שקופות, והיום, אם אני מסתכל על הצעת החוק, היא רוצה להחריג החוצה את היחידים. דרך אגב, כשאני מסתכל על הטענות למה רוצים להוציא אותנו החוצה, למעשה מתבססים על שלוש טענות כאשר טענה אחת היא שככל הנראה המוסדיים עושים את זה באזורי תעסוקה. הבקשות שלי נמצאות ברעננה ובפתח תקווה שהן צמודות לתחנות רכבת ועונות למענה הזה. הטענה השנייה היא שככל הנראה המוסדיים ישכירו את הדירות לטווחים ארוכים יותר והיחידים והחברות השקופות לא ישכירו את הדירות כך. אני נצמד לחוק. מה שהחוק יגיד לי, אני אעשה. הטענה השלישית שלהם בעניין הזה הייתה שמדובר בדרך כלל בבניינים קטנים. רק לסבר את האוזן, גם אני כיחיד, הבניינים אצלי הם בניינים בשלמות לגמרי, לא 50-50 כי כיחיד אנחנו לא יכולים לעשות 50-50, ואלה בניינים גדולים. מה זה גדולים? 63 יחידות דיור, 74 יחידות דיור בפתח תקווה, 48 יחידות דיור שמושכרות היום ברעננה. אנחנו נותנים להם שירות, נותנים להם מענה וכל מענה שיידרש בחוק כמגבלה של ניהול הפרויקט וכדומה, אנחנו נעמוד בה. אם החוק יטיל עלינו מטלה, נעמוד במטלה.

אני מבקש לא להחריג את היחידים. דרך אגב, ההסתמכות שלנו בעניין הזה, כשאתה קונה את הקרקע ואתה מייעד אותה לטובת העניין הזה, זה לא משהו שלוחצים על כפתור ומחר מתחיל ונגמר. זה משהו שאתה מתכונן אליו, אתה פונה לבנקים, אתה פונה למוסדיים לקבלת אשראי וכדומה. זה אורך המון זמן.

תודה רבה. אוראל יפרח, דירה להשכיר.

אני חייב לומר ממש במשפט אחד שאני לפני שמונה שנים ישבתי כאן בחדר הזה, עת הייתי במשרד האוצר, ושמנענו את אותו פרץ אופטימיות שלא תהיה אפילו דירה אחת ל-20 שנים, מי יממן ואיך זה יקרה – והנה היום יש 14 אלף יחידות דיור שקיבלה דירה להשכיר. לא רק שהפרויקטים הם לא 50 אחוזים ו-60 אחוזים להשכרה אלא אנחנו מדברים על פרויקטים של 100 אחוזים להשכרה ל-20 שנים, הבנקים מממנים אותם, המוסדיים מממנים אותם.

בהנחה של 300 אלף לדירה.

כבר מזמן לא.

תן לי לעשות סדר כי המספרים שאתה מחזיק הם משנת 2015 וכמה דברים השתנו מאז ואני אדבר גם על זה.

אנחנו מדברים על פרויקטים של 100 אחוזים דיור להשכרה שבסוף מגיעים לאזרחי ישראל ואזרחים, תושבים צעירים, יכולים לגור בפרויקטים האלה בשכר דירה קבוע ובוודאות וביציבות כאלטרנטיבה איכותית לדיור.

מבחינת המחירים. שמעתי כאן מספרים כמו 300, 400, 200 אלף שקלים. אני מסכים למשהו אחד. בשנים 2015-2014 כאשר הפרויקט רק התחיל ועדיין לא הייתה ודאות בשוק, עוד לא הבינו את זה, המוסדיים עדיין לא נכנסו והבנקים עדיין לא נכנסו – נכון, המחירים של אובדן ערך קרקע ליחידת דיור היו סדר גודל של 300 אלף שקלים. נתונים עדכניים משנת 2021, מכרז אחרון באור יהודה שבוצע בחודש אוגוסט, לא רק לא הייתה הנחה במחיר הקרקע אלא מחירי הקרקע לדיור להשכרה ולבעלות היו זהים.

אתה מספר לעצמך סיפור.

תן לי לסיים. אגב, אתה יכול לראות את זה בנתוני החשב הכללי בפרק הדיור, בדוחות הכספיים.

תבדוק כמה נמכרו כדירות פרטיות באור יהודה בתקופה הזאת, במקום הזה.

אני אגיד לך בדיוק כמה. 100 אחוזים מהפרויקט בפארק איילון באור יהודה יועד לדיור להשכרה, אנחנו מדברים על 159 יחידות דיור. ערך הקרקע שהתקבל פר יחידת דיור היה מיליון ו-270 שקלים ליחידה. לעומת זאת, באותו פארק איילון, באותה שכונה, 140 יחידות - - -

תנו לי להשלים את הכול. אני חייב לדבר על המודל כי נאמר כאן שני אחוזים, שלושה אחוזים, אבל תנו לי לעשות את הדבר הזה כי לא סביר ולא הגיוני שיזמים היום נכנסים לפרויקטים האלה. אני יכול לתת לכם רשימה ארוכה.

אני כבר שכחתי את הנתון הראשון שאמרת. תגיד אותו שוב ותגיד את השני ברצף. פארק איילון אור יהודה, מה ערך הקרקע לדירה?

ערך הקרקע לדירה היה מיליון ו-270 במכרז דירה להשכיר. במכרז רשות מקרקעי ישראל, 100 אחוזים למכירה ולא להשכרה, היה מיליון ו-218.

חודשיים קודם.

כן. תנו לי עוד שלוש דקות ואני אציג את הכול. אני רוצה עכשיו לדבר על תשואות. בואו נדבר קצת על תשואות. אמרו כאן שני אחוזים. אני חושב שהשיח כאן היה על תשואה תזרימית. תשואה בודקים לפי תשואה פרויקטאלית ולפי תשואה על ההון העצמי.

על ההון.

חכה. לא הפרעתי לך. תן לי חמש דקות. לפי תשואה על ההון העצמי. הפרויקטים האלה במודל כלכלי שאנחנו הרצנו בכל מיני תרחישים, לקחנו בחשבון 60 אחוזים להשכרה ויתר הפרויקט למכירה. מה שצריך לקחת בחשבון זה שני דברים מרכזיים שמעלים את התשואות בצורה משמעותית. אחת, המינוף. להתעלם מהמינוף על ההון העצמי, זה לדעתי לא מקצועי וחבל לזרוק מספרים שמדברים על תשואות תזרימיות ולא תשואות על ההון העצמי שלוקחות בחשבון את המינוף.

דבר שני ויותר חשוב. חלק ניכר מהדירות נמכרות בשוק החופשי במסגרת חוק עידוד, גם הקיים וגם המעודכן במסגרת הרפורמה שאנחנו רוצים לקבל, נמכר למוחרת בבוקר. הדירות האלה נמכרות ברווחיות של – לפי דוחות - - -

מה זה הרפורמה שאלתם רוצים לקבל? אתם עובדים עם הרפורמה הזאת?

לא. אם חברי הכנסת יאשרו את הרפורמה הזאת.

אתה אומר שכבר פועלים עם הרפורמה.

לא. הוא מתכוון לזה שנכון לחוק היום. 50 אחוזים מהדירות אתה מוכר ולפי החוק החדש 33 אחוזים מהדירות אתה תמכור מיד. לזה הוא מתכוון.

נכון. בואו נעשה חשבון פשוט, שיהיה לנו קל. 50 אחוזים – זרקו כאן מספרים של 300 אלף שקלים רווחיות, אנחנו מכירים גם יותר, אבל בואו נזרום רגע עה-300 אלף שקלים. בהנחה ש-50 אחוזים מהדירות נמכרות ברווח של 300 אלף שקלים וניתנת עליהן את הטבת המס – שאגב, תועמק במסגרת החקיקה - כשלוקחים את הרווחיות הזאת מהתשואה התזרימית השוטפת למשך כל תקופת ההשכרה, לוקחים את הרווח במכירת הדירה לאחר 15 שנים ומהוונים אותו להיום, כן, אני אומר באופן חד משמעי, בנתונים האלה התשואות על ההון העצמי הן סדר גודל של בין 9 ל-12 אחוזים, תלוי מיקום, תלוי פרויקט.

אני חייב עוד משפט אחד כי בסוף מה שאנחנו עושים כאן וכל הדיון הזה הוא ליצור מדיניות חדשה ונכונה בשוק הדיור בישראל. נאמר כאן חמש שנים, שש שנים, דיפרנציאלי וכן הלאה. אני חושב שזוג צעיר, בכלל אזרחי ישראל, וגם אני כזוג צעיר או כמשק בית צעיר, צריך לקבל ודאות בדיור. חמש שנים - בטח כאשר החוזים הם לשנה וכל שנה ניתן להוציא אותך ולהכניס דייר אחר - זאת לא ודאות ויציבות. הרעיון כאן, ולפני כן היה כאן חבר הכנסת שלמה קרעי ששאל את השאלה מה המטרה. אני חושב שהמטרה במסגרת החקיקה הזאת היא ליצור אלטרנטיבה איכותית לדיור בבעלות. זו המטרה. כדי להגיע למטרה הזאת אנחנו צריכים לתת לאותה אוכלוסייה שתיכנס לפרויקטים האלה, אנחנו צריכים לתת לה ודאות, יציבות, שכר דירה קבוע, תחזוקה. כל הדברים האלה לא יכולים להינתן – לפחות לטעמי – בטווח של חמש שנים.

על זה אין עוררין.

לא. תנו לו לסיים. הוא כבר מסיים. הוא ביקש שלוש דקות, אחר כך ביקש חמש ועכשיו הוא בדקה הרביעית.

אני סיימתי. בגדול אלה המספרים ואלה הנתונים.

לכן הייתה השאלה שלי. לא אמרת איך אתה מחשב עליית מחירים מטורפת בעוד 15 שנים ו-20 שנים.

אני לא מחשב עליית מחירים. אני אגיד מה שיעור התשואה שאנחנו לוקחים בחשבון. לקחנו אחד אחוז.

בסוף אף אחד לא יבנה. תהיה תוכנית ואף אחד לא יבנה.

יש לנו ב-זום את אלה ובר מעיריית תל אביב, מתכננת בכירה בתכנון אסטרטגי. בבקשה.

תודה. אני רוצה להודות לכם על מתן האפשרות לדבר. אני מנציגה לא רק את עמדת עיריית תל אביב אלא גם את עמדת מרכז השלטון המקומי, פורום ה-15. אנחנו מברכים ותומכים ברפורמה. אנחנו מסיימים עכשיו בתל אביב עבודה מאוד רחבה על מדיניות דיור ולפחות בקונטקסט התל אביבי משבר הדיור ייפתח בדרך של פתרונות דיור שהם בתחום השכירות.

רק כדי לסבר את האוזן. בתל אביב 53 אחוזים ממשקי הבית שוכרים דירה. כלומר, יש 246 אלף אנשים בתל אביב שגרים בדירות שכורות. פעם אחרונה שהנתון הזה עמד על הנתון הארצי, שזה 28 אחוזים שציינתם, היה בשנת 1992. אם כן, אנחנו מברכים ותומכים אבל המוצר שאנחנו רוצים לקבל בעקבות הרפורמה צריך להיות שכירות בטוחה, זאת אומרת ארוכת טווח, ואני כבר אומרת מראש שעומדת על 20 שנים בדיוק כפי שמופיע בתיקון 120 לחוק התכנון והבנייה, היא צריכה להיות שכירות הולמת ברמת תחזוקה והיא צריכה להיות שכירות הוגנת עם עליית מחירים קצובה ומתונה.

כל הסיפור הזה של הטבות מס הוא סיפור מאוד מוכר בעולם לטיפול בכשלים, בכשלי שוק בשוק הדיור, ואנחנו תומכים בו. אני צריכה להסביר אולי קצת יותר לעומק כי יש לנו נתונים מלאים על השוכרים בתל אביב. השוכרים בתל אביב הם לא רק המשפחות עם הילדים אלא הם גם קשישים. יש היום בתל אביב שמונה אחוזים קשישים ששוכרים והמגמה הזו תלך ותעלה כיוון שרוב העשירונים כבר לא מסוגלים לקנות דירה בעיר הזאת ואנחנו צריכים לדאוג להם. ציינו כאן גם האנשים בעלי המוגבלויות שזאת אוכלוסייה רגישה נוספת שלא תוכל לסבול שיעבירו אותה ממקום למקום כל חמש שנים ואפילו לא כל עשר שנים.

חוץ מהסיפור הזה של 20 השנים, אני רוצה לומר שאנחנו בשאיפה ובחזון מכוונים לדיור לצמיתות מכיוון שאנחנו רוצים שהמאגרים האלה יישמרו לנו ואנחנו לא רוצים שהם יתכלו לנו, לא אחרי חמש שנים, לא אחרי עשר שנים ולא אחרי 15 שנים. בעולם הגדול הפרויקטים האלה של בנייה להשכרה במקרים רבים הם לצמיתות. אני רוצה להגיב לדברי מישהו שאמר כאן שנעשה רפורמה מדורגת ולומר שבעולם הגדול בנייה להשכרה, זה מקצוע. הבינוי של בנייה להשכרה הוא ייעודי, הניהול והתחזוקה. זה גם המקום שאנחנו צריכים לשאוף אליו בישראל.

לסיום אני רוצה לציין עוד נקודה. כמו שאתם עשיתם נכון בהצעה שלכם באוצר ואמרתם שמשך השכירות לשוכר צריך לעלות מחמש לעשר שנים, אני חושבת שלא יכול להיות מצב שאנחנו עושים את התיקון הזה בשכירות ארוכת טווח במחיר שוק ולא מבצעים את אותו תיקון בדיוק בשכירות ארוכת טווח במחיר מופחת בפרויקטים השונים של ה-דבי ולכן אני מבקשת שננצל את ההזדמנות כדי לתת את השינוי המשמעותי הזה גם בפרויקטים שהם במחיר מופחת בישראל.

למה עיריית תל אביב לא יוזמת?

עיריית תל אביב יכולה ליזום פרויקטים כאלה?

היא כבר יזמה כמה פרויקטים.

אני לא שואלת לגבי העבר. אני שואלת לגבי העתיד. אני שואלת האם עיריית תל אביב שהיא עירייה חזקה - - -

היא לא זכאית על פי החוק.

רגע, זה לא נכון. היא יוזמת אבל אני אקשיב לשאלה עד הסוף.

לעיר יש קרקעות. אני שואלת האם עיריית תל אביב יכולה לבוא ולהיות רגל נוספת ולקחת קבלנים, יזמים, ליזום בעצמה את כל המנעד הזה של לבוא ולהרים פרויקט כזה כשזה תחת חסות עיר עם אחזקה ועם בקרה. אני לא רוצה לספר על חוויה שלי, איך עמדתי בתור כדי לקבל בשכירות דירה ב-10,500 שקלים. זה לא אני אלא הבן שלי. 10,500 שקלים אחרי שראיינו אותו כאילו הוא בא לוועדת איתור באוצר, שזו ועדה מאוד קשה. עמדו שלושה ובסוף בעלת הבית אומרת שלושתכם נבחרתם ועכשיו מי שייתן לי הכי הרבה, ישלם מעל 10,000 שקלים. כך זה מתנהל.

אני מכירה את החוזה שלכם לשכר דירה הוגן ואתם נותנים הרבה כלים ואני שואלת האם אתם כעיר שיש אצלה את עיקר הפער חושבים בכיוון הזה. זה אגב לצאת מהקופסה.

אני אענה ואומר שאנחנו פועלים בכיוון הזה. יש היום פרויקטים של דיור בהישג יד שהעירייה הקימה בכספה בקרקע עירונית סחירה למגורים. יש פרויקט דגל שנקרא גני שפירא עם 69 יחידות במחיר מופחת ויש פרויקטים שקידמנו בעסקת קומבינציה עם יזמים, בשוק העלייה, בהם אנחנו נתנו העדפה לדיור לבעלי מקצועות מועדפים, במקרה הזה מורים, ויש עוד פרויקטים עתידיים שבהם אנחנו מקדמים דיור בהישג יד על קרקעות עירוניות. לסיום, כדי שתביני את סדר הגודל, בשדה דב על קרקעות חומות יוקמו למעלה מ-2,000 יחידות דיור בהישג יד, עירוניות, באחריות עירונית, בתנאי הזכאות העירוניים.

כמה יש עכשיו?

השאלה אם אתה שואל בבעלות.

כמה דירות להשכרה הוקמו על ידי עיריית תל אביב עד עכשיו על קרקע עירונית? אפשר לדעת?

כן. סדר גודל של 200.

בתל אביב.

אבל בקנה בשדה דב, שאלה שיווקים שכבר התחילו לקרות, יש 2,100.

בסדר, חוץ משדה דב. תוציאי את שדה דב.

אבל יש גם המון תכניות של דיור בהישג יד בקרקע פרטית בעיר.

אני שמח אבל אנחנו שאלנו את העירייה וקיבלנו תשובה. תודה רבה. 200 דירות לעיר כמו תל אביב, זה שום דבר.

מה שהיא אמרה, אלה פרויקטים של 20 שנים. צריך לשים דגש כי שם נותנים כסף וכאן לא נותנים.

אין ספק שהרשות צריכה להיכנס כאן לנושא.

יש פרויקטים של 20 שנים אבל שם נותנים כסף ונותנים עידוד ליזם. תמיד ההתלבטות היא היכן עדיף לך לגור, ברכב או בבית.

תלוי אם יש לך חניה או לא.

אתה אומר שהרשות צריכה להיכנס. למה שהיא תיכנס?

זה מה שאני רוצה לבדוק כאן, איך לעשות כך שגם הרשות תיכנס.

ראשית, הרשויות נכנסות. שנית, יש להן חברות.

בראשון לציון - ודב יתקן אותי אם אני טועה – דווקא בשנים האחרונות זה הולך ומתקדם יפה. יש שם בנייה שהעירייה בונה.

מה גורם לעירייה אחת כן לפעול וכן ליזום את השכירות ולעירייה אחרת לא להתעסק בזה והיא לא רוצה לשמוע על זה?

אני יכולה לענות על זה. זה מאוד מאוד פרסונלי.

לא, זה לא פרסונלי.

אולי זה כלכלי. לא פרסונלי.

אם יש חברה כלכלית.

נכון. אם יש חברה כלכלית חזקה, עושים.

בואו ננסה להבין למה עירייה אחת עושה ואחרת לא. אולי אם נבין, נוכל לגרום לעירייה השנייה לעשות.

צחי דוד, בבקשה, התייחסות.

אני אתייחס בקצרה להערות ולשאלות הכדאיות והתשואה. הגענו לחמש שנים. החוק בעבר נקב בתקופות יותר ארוכות. אף אחד בבית הזה, למיטב הבנתי, מעולם לא חשב שחמש שנים, 50 אחוזים מבניין, זה מוצר השכרה ומה שאנחנו רוצים להשיג. הגענו לזה כי מודלים עם תקופות יותר ארוכות ושיעור יותר גבוה של הדירות לא צלחו והגענו ל-50 אחוזים וחמש שנים.

בשנת 2014 מדינת ישראל הבינה שזה לא עובד והחליטה להיכנס באמצעים שלה, של המינהל, כדי לייצר את השוק הזה. גם אז זה לא לגמרי עבד. במכרזים הראשונים של שיצאו ברעננה, בהרצליה, ברמת השרון, אובדן ערך הקרקע כדי לייצר כדאיות כלכלית היה 80 ו-70 אחוזים מערך הקרקע. קרקע של חצי מיליון שקלים, קיבלת 100 אלף שקלים כדי שיהיה דיור להשכרה.

מתי זה היה?

כשהוקמה דירה להשכיר. ב-2014-2013. אוראל דיבר רק על השנה-שנתיים האחרונות. אנחנו רואים את גרף המגמה כל הזמן. היזמים מבינים יותר ויותר שזה מוצר כדאי. אנחנו מייצרים יתרונות לגודל כי יש יותר ויותר מכרזים. המוצר הולך ומתאפיין. הציבור מתרגל אליו. המטרה היא שוק דירות להשכרה מוסדי שמושכרות, שמשפחה יכולה לשכור שם דירה לאורך זמן בחוזה ארוך טווח ושיש לנו מלאי מאוד גדול. הרי בתקופה של חמש שנים, גם אם ייבנו 10,000 דירות בשנה, מחצית מהן נמכרות מיידית ומחצית בעוד חמש שנים, אז במקרה הכי טוב אם נביא 10,000 בשנה, 20 אחוזים מהתחלות הבנייה, יהיו לנו במצב יציב לאורך זמן 25 אלף דירות ולא יותר. לא זאת הייתה כוונת המחוקק בעבר וחלק מהדוברים כאן בעיניי – וסליחה על הבוטות – הפכו את היוצרות ומתחילים לקדש את חמש השנים. זה לא מוצר השכרה. זאת הייתה דרך לייצר את השוק הזה כשזה לא עבד בתנאים אחרים. אנחנו נמצאים היום בנקודה, ולא באנו אליכם הרבה שנים להאריך את התקופה ולא באנו אליכם הרבה שנים לשנות את הטבות המס - - -

באתם בדיוק לפני שנתיים.

לא, דב, לא. אל תגרום לי להוציא אותך החוצה. תעשה לי טובה. לא מכבודך, עם כל הכבוד.

לא הצענו בזמנו בהצעה הקודמת לבטל את חמש השנים. אני יודע מה שאני אומר, דב.

הצעת בדיוק.

לא הצענו אז לבטל. אנחנו היום באים ואומרים את זה כי אם יישאר מסלול כזה וככל שהמסלול יהיה קצר, זה המועד בו יימכרו הדירות. פתח היציאה הראשון הוא המועד בו יימכרו הדירות ואנחנו רוצים שוק לאורך כמה שיותר זמן. אנחנו גם עובדים עם דירה להשכיר. הזמנו מהם – משרד האוצר ומשרד השיכון – תדריך תכנון להשכרה כדי שנאפיין מוצר שהוא אפילו יותר מהתקופה של 20 אחוזים. אבל גם אנחנו לא רוצים להמר בשוק הזה. על 20 אחוזים אנחנו יודעים - זה 5,000 שיווקים לשנה - שזה עובד. 5,500 יחידות דיור בשנה, דירה להשכיר שיווקה כמעט ללא אובדן ערך קרקע ולא רק במרכז הארץ. אנחנו יודעים שמה שאנחנו מציעים הוא ישים. אנחנו לא צריכים לעשות חישובי תשואה. אנחנו רואים את ההצעות לקרקע. יזמים מציעים 100 אחוזים מהדירות. אנחנו עוד לא מציעים 100 אחוזים מהדירות ל-20 שנים. אנחנו מציעים מסלולים ל-15 שנים ול-20 שנים.

מציעים לנו כמעט את ערך הקרקע של דירה רגילה למכירה, במכרזים זהים לחלוטין, גם ברמת גן, גם באור יהודה, גם במקומות נוספות. אנחנו מציעים את זה בביטחון שזה כדאי ליזמים אבל אנחנו עדיין מייצרים מוצר נוסף. הדיון הרי יפוצל ואנחנו בוועדת כספים אומרים ליזמים שיבחרו לגשת למסלול הזה שאתם חוששים מתקופה ארוכה – דעו, הוועדה המקומית מוסמכת לתת לכם עד 200 אחוזי בנייה נוספים. כלומר, המשק מרוויח פעמיים. גם אנחנו מייצרים שכירות לטווח ארוך וגם שיקול דעת של עירייה בהליך תכנוני מלא, עם צורכי ציבור אם יש צורך, היא יכולה להוסיף עוד דירות. גם אנחנו מגדילים את היצע הדיור, גם אנחנו מגדילים את היצע הדיור להשכרה ואנחנו עושים את זה בנקודת זמן כאשר אנחנו סמוכים ובטוחים, לאור התוצאות. עצרנו ב-2013 והלכנו לעשות את זה בקרקע והפסדנו הכנסות כדי לייצר את זה לאורך מספר שנים. הפסדנו הכנסות מקרקע והגענו למצב יציב שאנחנו יודעים שהשוק מסוגל לייצר את זה. כדי להבטיח את זה, אנחנו אומרים ליזמים שהוועדה המקומית – אם זה מתאים – תוכל להוסיף לכם על תכנית מחוזית, על תכנית כוללנית, תוכל להוסיף לכם עוד זכויות בנייה.

זה וולנטרי. זאת לא הנחיה.

כן. אם היזם רוצה. בוודאי.

ואם הרשות רוצה.

ואם הרשות רוצה. וולנטרי. כל מוצר שנשאיר, בין אם זה עשר, בין אם זה מתפתח, בין אם זה חמש, זה המקסימום שנגיע אליו. אם אנחנו עושים 10,000 דירות בשנה בחמש שנים, אנחנו במצב יציב. אמרתי לכם 25 אלף דירות. נגיד שלא נעשה 10,000, נגיד שיש מקומות שקצת פחות, נגיד שנעשה רק 7,000 בהצעה שלנו ל-20 שנים, אז אנחנו בפי שלוש דירות במצב יציב וזו המטרה ולשם אנחנו חותרים. 25 אלף דירות. גם אם יהיו 10,000 התחלות בנייה בשנה, זה כלום, זה נטול משמעות בשוק.

תודה רבה. חברת הכנסת ג'ידא, בבקשה.

אני רוצה להתייחס לדברים שלך ולהגיד שאני מבינה את הרציונל ואני גם מבינה את התחזיות שלכם ואת התכנית. השאלה שלי היא האם יש לכם תכנית ב'. הכוונה היא שנגיד שבעוד 15 שנים המדינה מגדילה את המלאי ויכול להיות שייווצרו כיסים של פילים לבנים שייתקעו. מה עושים עם הפרויקטים האלה?

אני אסביר. אני חושב שהסברתי את זה גם בדיון הקודם. אנחנו לא פועלים באפיק אחד. יש לנו את מסלול דירה להשכיר ואלה אלפי דירות, יש לנו את מסלול ה-ריטים ששוחחנו עליו. עיריית תל אביב דיברה על שדה דב. יש בתכנית הצפונית עוד 2,000 דירות כאלה מעבר ל-2,000 בשדה דב. כלומר, יש כמה מסלולים, גם תכנוניים, גם של עיריות, גם בקרקע חומה. זה אחד המסלולים. כל מסלול מביא משהו אחר לשוק. דירה להשכיר מביאה יותר את הפריפריה. החוק הזה מביא את הרוח היזמית. העיריות מביאות מוצר שהוא יותר מותאם להן וכך אנחנו מכסים את כל החורים או כיסים לבנים כפי שקראת להם.

כמי שמאמינה בקורת גג כזכות יסוד, כמשהו שצריך להיות קבוע, הגעתי לרפורמה הזאת מאוד אמביוולנטית ודווקא השיח כאן, אני חייבת לומר, חיזק אצלי דווקא אלמנטים חיוביים לגבי הרפורמה והנה, אלכס, אני חיובית לגבי הרפורמה.

פעם ראשונה.

אתה קולט מה קורה כאן? אני אגיד גם למה ואני אגיד מה נשאר פתוח. העניינים של הרחבת המענה ותשואה, אני חושבת שיש כאן איזושהי אי ודאות. זה משהו שאנחנו נרצה לדעת.

הדירות המגוונות בגדלים, אתה אמרת את זה ואני רק רוצה שזה גם יעלה כאן בדיון. הגיוון של גדלים לשכירות הוא חשוב. יש המון אנשים שבוחרים לא להתחתן, לחיות לבד, לפעמים יש צורך של שני חדרים לצד דירות גדולות למשפחות מרובות ילדים. כאן הגיוון הוא מפתח בהקשר הזה וחשוב שיינתן לזה כאן מענה.

אני מזכירה שהסיפור של חוק עידוד השקעות הון כמו שהוא מובא היום מאפשר תמורות של פי שלוש. זה משהו שהוא דבר מפליג בהקשר הזה. לא להוריד מהעניין, לא רק תשואה אלא גם התמורות האלה הן דבר מפליג שאנחנו נותנות אותן בלי קשר. צריך להגיד שזה לא דבר מובן מאליו היום בוועדת תכנון לאשר תמורות של פי שלוש מהמותר.

מה שאני צופה שיקרה זה שיהיו חברות שבסופו של דבר זיהו את תכליתן. אם החוק הזה באמת יעבור כמו שהוא – וזה לא דבר שלילי אלא זה דבר חיובי – יהיו חברות שפשוט ילכו על המסלול הזה כמסלול שהן הולכות עליו בארץ, כחברות של שכירות מוסדית. לא כל דבר צריך להיות של כל חברה שהיא עוסקת בכל. כמו שיש חברות שהתלבשו על תמ"אות וכאלה של פינוי בינוי, יהיו חברות שככל שאני מבינה מה הולך להיות, הן יתלבשו על הסיפור הזה ויראו בזה את היעד המרכזי של החברה ואולי אפילו ישנו ייעוד.

את צודקת לגמרי. יש מגמה של התמחות בנושא הזה.

נכון. זה בדרך כלל. עם השנים זה גם שקרה עם דיור מוגן וכולי. זה דבר שהוא דווקא חיובי בגלל תחזוקת הקומפלקס ואני ארצה לקבל על זה מענה. שיהיו חברות שיבינו איך הן נותנות את המענה הזה, מה הרווחיות שלהן, וכמו שאמרנו – לא כל עושר חייב להיות מפליג. הן יכולות להרוויח יפה מאוד ושזה יהיה גם להן משתלם.

מה שחיזק אותי לא פחות מהשיח שהיה כאן, אני דווקא חוויתי אותו כמשהו שאני רוצה לעודד מנגד, השלטון המקומי. כמי שהייתה גם חברת מועצה וסגנית יושב ראש ועדת תכנון ובנייה, אני יודעת שכאשר מרכז שלטון מקומי תומך במשהו, כנראה יש לו אינטרס לייצר את זה בתוך הערים שלו. בסופו של דבר, כן חשוב לומר, שלצד זה שאמרתי שיהיו חברות מתמחות, לראשי עיר יש כוח רב לעודד יזמים ויזמות בתוך העיר. זה לא איזה ואקום שנכנס לוועדת תכנון ובנייה וכאן זה נגמר. יש תהליך ארוך מאוד ובסופו של דבר אם ראש עיר רוצה פרויקט או לא רוצה פרויקט, זה קורה או לא קורה. חד משמעית. אין שום סיכוי שזה יהיה משהו אחר.

כשאנחנו מגיעים לתכנון ובנייה כדי לאשר פרויקטים כאלה, אנחנו מסתכלים על צורכי העיר שקשורים לשכירות. סטודנטים שנשארים למגורים ארוכי טווח, מקימים כאן בית וכולי. לכן בהקשר של הפריפריות אולי צמודי מכללות ואזור תעשייה. יש כאן כל מיני דברים, אלמנטים, שכנראה ייכנסו לשיקולים של ראשי העיר, האם נכון לעשות אצלנו את זה או האם לא נכון. גם לא בטוח שבכל עיר הדבר הזה נכון. זאת לא עוד אמירה שהיא מופרכת אבל אני חושבת שדווקא ההקשר של הפריפריה, זה 30 אחוזים ו-70 אחוזים, הוא נותן כאן איזה מרווח שאולי יכול דווקא לעודד את זה גם שם.

כאמור, אני שוב אומרת שבהתחלה הייתי נגד זה ועכשיו אני מתלבטת ורואה בזה משהו קצת יותר חיובי.

אני חוזרת למה שנאמר על ידי השלטון המקומי בתל אביב לגבי איך זה משפיע על ירידת מחירי השכירות. השכירות בטוחה, הולמת, הוגנת במחיר מופחת. נגעתי בזה קודם. אמרו לפני נכון יותר ומסודר יותר. אשמח לדעת על הדברים האלה. בסופו של דבר הפרויקטים האלה הולכים להיות בצורה מרוכזת במרכז, שם מחירי השכירות מאמירים ולכן איך אפשר גם להפוך את זה לא לשכירות למי שמבוסס אלא לשכירות שתהיה גם למעמד כפי שכתוב - עשירונים 7-4 - ואיך זה יישאר במקום הזה.

זה הפתרון שניתן על ידי דירה להשכיר, אם אני לא טועה. כל הנושא הזה של שכירות במחיר מפוקח.

בדירה להשכיר זה במחיר מפוקח.

הקריטריונים יוכלו להיות קריטריונים שלוקחים אותם לתוך הדבר הזה?

אני לא יודע. צריך לבחון את זה.

אם נעמה יותר חיובית, אני מבטיח לך שעד ההצבעה היא תהיה חיובית לגמרי.

אלכס ידאג לזה. גם אתה.

אני תמיד חיובי. גם כשאני מביע שלילי, זה החיובי של הצד שלי.

אני רוצה לשאול את אוראל. נתת כאן נתונים. קודם כל, לגבי אור יהודה. נתת שם דוגמה של מיליון ו-270 מול מיליון ו-218. אני לא מבין. נגיד שתיקח את ההטבות שהם יקבלו ואחר כך יהיו להם הנחות ושווה להם, אבל בסופו של דבר יגיע מצב, לפי מה שאתה אומר, יכול להיות שרמ"י ירים להם את המחירים של המכירה לגבהים ואז נראה שעוד פעם אנחנו לא יכולים להגיע לחלום ולמה שבעצם נעמה אומרת שהיא חושבת שכל אחד צריך להגיע לדירה, וזה נכון וגם אני חושב כך. אם בדירה להשכיר אתה נותן לו במיליון ו-270, ממיליון ו-218 זה יעלה כי אתם לא עושים משהו שיעצור אותם.

יושב כאן דורון לוי שאני חושב שהוא בעל ניסיון והוא ייתן לך נתונים. אתה יכול להגיד שהוא פחות חכם מהאוצר אבל עם נתונים קשה להתווכח. אני לא יודע אם חברת מגורית למשל נמצאת ב-זום אבל הייתי שמח לשמוע גם חברה כזאת. הם בתחום וכמו שהוא אומר לך את הנתונים, כל אחד יכול להגיד לך את הנתונים שלהם ברווחים שלהם. הם בעצמם אמרו שכשאתה משכיר דירה לאדם, אתה יודע בדיוק מה האחוזים שלך ברווח.

יש דוח של מרכז המחקר והמידע שיצא על הנושא הזה ויש שם התייחסות לתשואות של קרנות ה-ריט. אפשר לראות את זה שם. הכול רשום.

גם בקרנות ה-ריט, מה שדורון אמר, הוא אומר לך מה בסופו של דבר יגיע לו.

אני גם חושב שלא צריכים להיות בניינים של 100 אחוזים דירות להשכרה. אני חושב שזה מעמיק את השסע החברתי. אני לא מדבר אתך על מדינת תל אביב שאם תביא לשם סטודנטים, כולם שם סטודנטים וזה בסדר. אני בא מאשדוד, יש שם מקומות שכשאתה לוקח אוכלוסייה שלמה ואתה אומר לה תהיי כאן ב-100 אחוזים דירות להשכרה, מה שקורה זה שאתה מעמיק את השסע. אתה לוקח איזושהי אוכלוסייה חלשה ושם אותה במקום אחד. גם כשאתה לוקח 66 אחוזים או 50 אחוזים. אני חושב צריך שיהיה רוב שלאו דווקא בא בדירה להשכיר, כלומר, שמקבלים איזשהו מחיר, איזושהי ודאות. אני בעד לתת להם אבל יותר לפזר אותם. האוכלוסייה החזקה יותר היא אלה שמחזיקים בדירות. זה גם מחזק את החברה ולא ממתג חברה מסוימת.

דבר אחרון עליו דיברתם. צחי, דיברת לגבי אפשרויות של אחוזי בנייה שיכולים להוסיף עד 200 אחוזים. הרשות רשאית. כשאתה רוצה לקבור משהו, תרשום שהרשות רשאית. זה הכלל. כשהרשות רשאית, הרשות רשאית לפתוח בית עלמין חדש ולקבור את הנושא. אם אתה אומר שאתה מחייב אותה לעשות 100 אחוזים, אני גם אומר שצריך למצוא את התמריצים לעיר וזה בסדר, אבל אנחנו גם צריכים לחייב אותם שברגע שיגיעו ל-100 אחוזים תפוסה שלהם, תהיה להם אפשרות בהדרגתיות. תן להם, צריך לדון, לשמוע אותם כי השלטון המקומי בסופו של דבר הוא שותף בכל מהלך, אבל צריך למצוא את המקל שלהם ובצד גם את הגזר. אי אפשר להשאיר להם את זה פתוח ולומר רשאית.

מה אתה מציע במקום רשאית?

אמרתי. ברגע שהגעת ל-100 אחוזים תפוסה של מה שנתנו לך, הרשות מחויבת להוסיף עוד 30 אחוזים, עוד 50 אחוזים, בהדרגתיות. אבל אני אומר שתבוא הרשות ותגיד לך שהיא מפסידה כך וכך, לא יודע, שימצאו מנגנון. צריך גם לשפות אותם אבל חייבים להכניס את זה בחוק כחובה.

אני רוצה להתייחס למה שמוגדר מטרות. אני אוספת את כל מה שנאמר לנו לאורך הזמן והתייחסתם לזה, שניכם. בסוף צריך להגיד לנו באמת מה המטרות. קודם כל, המטרה כמובן היא להגדיל את ההיצע. אבל אני אומרת, בואו נתחיל מהתחלה. ההתחלה היא קודם כל באה ואומרת לשנות את התרבות כדי שלא יהיו אמירות כמו שינון אמר לגבי אשדוד.

לא. אני אמרתי שאני בא מאשדוד. יש מקומות כאלה בכל הארץ.

המטרה שלנו היא ליצור שחליפיות ההשכרה היא לא חליפיות של אנשים שהם פחותים. ממש לא. לכן זו המטרה וחלק מהעניין של האחזקה היא להביא את הדבר הזה שיש מענה הולם ולשנות את התרבות כמו שיש בהרבה ערים גדולות בעולם כשלא מחזיקים בנכס בהקשר הזה. אם כן, קודם כל בעיניי זו אחת המטרות שצריך להגדיר אותה. כשכתובות לנו כל המטרות, אנחנו יכולים להסתכל על תכנית, לחזור להתחלה ולהגיד היכן עמדנו במטרה והיכן צריך לשפר.

הדבר השני שאנחנו מדברים עליו והוצג לנו כאן, לקחת את המשקיעים – אני לא אומר למה כן ולמה לא – וליצור אפיקים מסוימים. פעם אנחנו מפנים אפיק כדי להוריד מאפיקים אחרים שיכולים לשנות תכניות כלכליות או כיוונים או מדיניות ממשלה. הדבר הזה נאמר כאן בכמה דיונים עת דיברנו על נושא הדיור. גם את זה חשוב לומר.

הדבר השלישי הוא לא רק לשנות את המאזן בשוק הדיור ומחירי שוק הדיור להשכרה אלא גם להשפיע על השוק של המכירה. ברגע שיש היצע יותר גדול שהוא רלוונטי, שהוא מהותי, אז גם כל הקפיצות האחרות נעלמות בדרך. אם טעיתי בהגדרות האלה, זה מה שהבנתי, אז תאמרו לי כן או לא כי אם כן, אז יש לנו את המסגרת של מה שאנחנו רוצים להשיג.

השאלה אם היזם הפרטי הוא שותף או לא. אני לא מביעה עמדה. אני רק שואלת מה העמדה שלנו.

שותף למה?

שותף לעשייה הזאת של הגדלת המרחב. בהינתן שאנחנו אומרים כן, שואלים מי מהם וזה נאמר כאן - השקופים, הפרטיים. אני אומרת שאני לא רוצה ללכת לסוף. אני רוצה ללכת בתהליך. עוד פעם אני אומר, קריטריונים, קריטריונים, קריטריונים. נגיד אנחנו אומרים כן אבל הוא צריך לעמוד ב- 1, 2, 3, 4. עמד בהם – הוא בפנים, לא עמד בהם – הוא בחוץ. זה דבר אחד שחשוב לי להגיד.

לגבי הנושא של הרשות, אני רוצה לחזק את מה שנאמר. הנושא הוולנטרי מבחינתי הוא בעייתי. אם הרשות היא רגל, אם יש לנו רגל פרטית, רגל ציבורית מדינתית והרשות היא אחת הרגליים, ולא משנה מה האחוז שלה ולא סתם שאלתי את מה ששאלתי את תל אביב, הדיונים שלנו על הנושא של שדה דב והדיון שהיה עם אילת, בסוף אני רוצה לדעת כמה הרשות מתאמצת. אני רוצה ליצור להם את האפשרות להתאמץ. לא כל הרשויות חזקות ולא לכולן יש חברות כלכליות אבל גם כאן, אם אנחנו מדברים על ארוך טווח, אני רוצה גם כאן ארוך טווח שיביא לתהליך שהרשות הופכת להיות חלק מהדבר הזה ולא רק שעושים רה-ארגון שדה דב, קריית מלאכי ואחרים.

אני רוצה לומר את הדבר האחרון לגבי המסלולים. יש כאן שני דברים. האחד, על מה שדובר וולדימיר העלה את זה, לאפשר לאנשים שבתהליך להיכנס לזה ולסדר בזמן וביקשנו הארכה עד סוף דצמבר. צריך לראות עם האנשים שקנו, עם היזמים שקנו, וכבר חלק עם הקרקע, חלק בתהליכים, מה אנחנו עושים עם דור הביניים. אני מסכימה שחמש שנים זה מעט מדי. אבל אני לא מסכימה ש-15 ו-20 זה הפתרון. אני לא מסכימה לא כי אני חושבת שזה לא נכון אלא כי לא הראו לי את כל מדרגות הדרך. אני חושבת שאתם צריכים ללכת ולעשות עבודה על המדרגות האלה עם הטבות ומסלולי הטבה מדורגים ליזמים, לחזור לכאן, לראות מה המשמעויות הכלכליות של זה, לנתח את השוק ולראות מה נעשה בכל שלב, לעשות את מה שביקשנו לדעת על שוק הדירות באזורים השונים ולדעת מה משך הזמן. הרי אי אפשר להגיד בואו נעשה את זה לשבע שנים כי זה גיל של ילדים בבית ספר. שמעתי גם דברים כאלה. בואו נאפשר לילדים ללמוד בכיתה א' עד ו' באותו בית ספר אבל אנחנו לא קובעים לאנשים מתי להיכנס כי אם הילד ייכנס בכיתה ג'? לכן אני אומרת, בואו נחשוב על מרווח סביר ואתו נתקדם. עם הפערים האלה, נצטרך אותם בהשלמה כדי שנדע לקבל את התמונה הנכונה. תודה.

תודה. אופיר כץ.

תודה אדוני היושב ראש. כמה נקודות ואני אעשה זאת ממה בקצרה. אני חושב שבכל ההסתכלות יש התעלמות מהשלטון המקומי ואני מדבר על כל ראש רשות שקודם כל צריך שיהיה איזה כלי, איזה מדד, כל רשות בנפרד, אם יש בכלל ביקוש לדירות להשכרה או אין. לפי זה אתה גם יכול לדעת איך להתנהל מול אותן רשויות. יש רשויות שכלואות ואין להן אינטרס עכשיו לדירות להשכרה, בקושי יש להן שטח ועדיף לתת אותו לדברים אחרים. אם זאת רשות שאין בה בכלל ביקוש, אז לא מעניין אותה. כלומר, אני לא צריך להשפיע עליו אם אין ביקוש. היכן שיש ביקוש, שם אני צריך לנהל איזושהי מדיניות ולראות מה קורה עם ראש רשות שתומך בזה ודוחף את זה, ומה קורה עם ראש רשות שכרגע לא רוצה ואני לא מדבר רק על סנקציות או דברים מהסוג הזה. אפשר אולי לחפש דווקא את האפיק של תמריצים במקום שאני כן רוצה לבנות דירות להשכרה.

אם אני מסכם את זה, אלה שתי נקודות חשובות. האחת, צריך למפות את הרשויות בהן יש ביקוש, ודבר שני, ליצור איזושהי מדיניות איך אני מתנהל מול הרשויות כדי לתמרץ אותן.

שתי נקודות חשובות נוספות שעלו כאן ואני מאוד אשמח לשמוע את האוצר כי שמענו את הנקודות האלה מהרבה גורמים שדיברו כאן והם מעלים את הטיעון הזה שוב ושוב. נקודה אחת היא לוח הזמנים של יוני 2022. נאמר כאן שלא יספיקו והשאלה מה עמדתכם לגבי זה. הנקודה השנייה היא לגבי היחידים. לפי ההסבר שאני שמעתי כאן מירון ומעוד אנשים, אני אשמח להתייחסות שלכם אם אתם חושבים שזה לא נכון.

את ההתייחסות שלכם נשמע בדיון הבא. אני רוצה לסכם את הדיון. אני יכול להרגיע אתכם, זה לא דיון אחרון. יהיו עוד דיונים בנושא הזה וגם בנושא ה-ריטים ובכלל על הכול. ביום ראשון בבוקר יהיה המשך דיון על ריטים, מה שהתחלנו בשבוע הקודם ואז מן הסתם הדיון הבא יהיה על זה.

אני רוצה להודות לכל מי שהשתתף בדיון, גם ב-זום וגם למי שנמצא כאן. תודה שטרחתם להגיע. כפי שאמרתי בתחילת הדיון, אנחנו בסוף נצטרך למצוא איזשהו מאזן בין הרצון שלנו מצד אחד להגדיל את מלאי הדיור לשכירות ארוכת טווח אבל מצד שני לא להרוג את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט כי בסוף אנחנו כמובן רוצים כמה שיותר אבל אם בסוף לא כדאי להם, לא יקרה כלום. לכן צריכים להיות כאן מאוד מאוד זהירים.

יש כאן פער משמעותי בתפיסת העולם על המודל הכלכלי, שזה מוזר. בסוף אלה מספרים ונוסחאות. דיבר כאן אוראל על התשואה להון עצמי ודיבר כאן דב על הדוח של BDO.

תשואה להון עצמי. שיהיה ברור. זה גם תשואה להון עצמי. אותו חישוב.

לדיון הבא אני מבקש מכם אנשי המקצוע להציג לנו מצגת. תציגו לנו את המודל הכלכלי, איך אתם מתייחסים אליו ונתמודד עם המספרים.

דבר שני. מבחינת המודל עצמו, ודיברו כאן על מודל מדורג ועל תקופת המעבר. זה משהו שבהחלט אנחנו נצטרך לשקול. כפי שאמרתי בתחילת הדיון, גמישות השוק ומגוון השחקנים, זה דבר מאוד מאוד חשוב. אגב, זה תורם להגדלת המלאי ולא גורע ממנו ולכן ההשתתפות של שחקנים נוספים מעבר לחברות בע"מ, כמו יחידי וחברות שקופות – עד עכשיו לא הצלחתי להשתכנע למה הן בחוץ.

לגבי פריפריה. דיברנו על כך שכנראה החלוקה לפי מדד פריפריאלי, לא בטוח שהיא נכונה במקרה הספציפי הזה כי בסוף אנחנו הרי בוחנים כדאיות כלכלית ויכול להיות שיש עיר אחת בפריפריה, שם כדאי מאוד לבנות כלכלית, אז שם אולי לא צריך לתת את ההנחות ואולי הפוך. אני לא יודע. לכן צריך להתייחס כנראה לאיזשהו מדד אחר. דיברו כאן על מחירי הדירות, מטר לדירה, כל מיני דברים כאלה. אני אומר שאני לא איש מקצוע, אני לא מומחה לכל, אני רק מעלה תהייה ולתשומת לבכם. תחשבו.

כל הנושא של ההתחדשות העירונית, פינוי-בינוי, שינוי ייעוד והמבנים הקיימים. אם אנחנו רוצים להגדיל את המלאי של הדיור לשכירות ארוכת טווח, אני לא מצליח להבין למה זה בחוץ. אולי צריך מודל אחר. אני לא יודע מה. אני חושב שזה הזמן לפתור את זה וכאן אנחנו נצטרך לקבל את ההחלטה הזאת. גם זה לתשומת לבכם.

לגבי הגבלה של כמות הדירות כדי לתת יתרון לגודל. אני מבין את זה אבל מצד שני אני נתתי דוגמה, אני כבר לא זוכר למי. אני גר באשקלון בשכונה שנקראת הגליל. רוב הבתים שם הם ארבע קומות. בבניין שאני גר בו, 14 או 15 דירות. סביבי יש 30-20 בתים כאלה. למה הם לא מתאימים לפרויקט? לא מצליח להבין. מה שאמר ינון אזולאי, זה רק חיזק אצלי את הדבר הזה, בנוגע למגזר החרדי. הרי בעצם ברגע שאנחנו שמים 20 דירות, זה אומר שבמגזר החרדי אין פרויקטים כאלה. יש להם מגבלת קומות. גם זה משהו שחשוב שתחשבו עליו.

דיברה כאן נעמה לגבי גיוון הגדלים של הדירה. גם כאן אני לא כל כך יודע אם במסגרת החוק הזה אפשר לעשות את זה, אבל אם אפשר לקבוע ליזם מגוון של גודל הדירה, אני לא בטוח. יכול להיות שזה רק יקשיח את הכדאיות הכלכלית ואני לא בטוח שנכון להיכנס לזה.

בהמשך למה שאמרת, כשאתה לא נוגע בגודל הדירה, אתה מוציא משפחות מרובות ילדים. או משפחות עם מוגבלויות כשאתה צריך דירה יותר גדולה.

אני מסכים אתך אבל יכול להיות שדווקא שם הפתרון צריך לבוא דרך דירה להשכיר, שזו חברה ממשלתית ושם הם יכולים לתת פתרונות אחרים, פחות כאלה שיודעים להתמודד עם הכדאיות הכלכלית.

כלומר, לחייב אותם.

יכול להיות. אני לא יודע.

אם כן, חברים, יש כאן הרבה מאוד שאלות והרבה מאוד דברים שאנחנו נצטרך לטייב אותם בדרכנו לאישור החוק הזה. אני אשמח שאת הדיון הבא על חוק עידוד השקעות הון נפתח עם הצגת המודל הכלכלי, איך הוא נראה, ואחר כך התשובות לשאלות שגם אי שאלתי וגם שאלו חברי הכנסת.

תודה רבה לכל מי שהשתתף. אנחנו נצא להפסקה ובשעה 17:00 נחזור לדיון על אגרות גודש.





תודה רבה.


הישיבה ננעלה בשעה 13:14.