פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים-וארבע

הכנסת



10
ועדת הכספים
03/10/2021


מושב ראשון



פרוטוקול מס' 97
מישיבת ועדת הכספים
יום ראשון, כ"ז בתשרי התשפ"ב (3 באוקטובר 2021), שעה 14:00

פרק ז' (שכירות מוסדית), למעט סעיף 46 (חוק התכנון והבנייה) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021

חברי הוועדה: אלכס קושניר – היו"ר
ולדימיר בליאק
מאיר יצחק-הלוי
עופר כסיף
יסמין פרידמן
יעל רון בן משה
ג'ידא רינאוי-זועבי
נירה שפק

שלמה קרעי

צחי דוד - סגן הממונה על התקציבים, משרד האוצר

יעל לינדנברג - רכזת שיכון באגף תקציבים, משרד האוצר

יפתח עשהאל - רפרנט שיכון באגף תקציבים, משרד האוצר

רואי זרנצנסקי - מנהל תחום בכיר מקצועית - מיסוי מקרקעין, משרד האוצר

ישי פרלמן - עוזר רשי משפטית, משרד האוצר

איריס כהן - מנהלת תחום הדיור, המשרד לשוויון חברתי

אוראל יפרח - סמנכ"ל כספים ופיתוח עסקי, דירה להשכיר - החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה

ליאור לוי - רכז דיור וחדשנות, דירה להשכיר - החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה

חיים פייגלין - סגן נשיא, התאחדות בוני הארץ

תומר רוזנר
גלעד קרן

טמיר כהן

יפעת קדם

פרק ז' (שכירות מוסדית), למעט סעיף 46 (חוק התכנון והבנייה) מתוך הצעת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"א-2021, מ/1443

פרק ז' (שכירות מוסדית). אנחנו נדון היום בסעיפים 50 ו-51 – קרנות ההשקעה במקרקעין, קרנות ריט.

28% מאזרחי מדינת ישראל גרים בשכירות. התפיסה הרווחת היא שרוב האוכלוסייה מעוניינת ומעדיפה לגור בבעלות, כי יש משהו שהוא נחשב יותר בבעלות מאשר במוצר של השכירות בישראל שהוא מעט נחות. אנחנו מזהים איזה שהוא שינוי במגמה, במיוחד בגילאים הצעירים יותר, ואתם רואים את הפער בין 2009 ל-2019. הנתונים מראים שבקרב אוכלוסייה צעירה יותר ואוכלוסייה עובדת הביקוש לשכירות גובר לעומת בעלות, ואילו בגילאים המבוגרים יותר המצב מתחלף.

שוק השכירות הקיים היום בישראל לא מהוה תחליף אטרקטיבי לעומת בעלות. למה הדבר הזה קורה? כי רוב השוק הוא שוק שכירות פרטי, לא מוסדי, חוזי השכירות קצרים, יש חוסר ודאות לגבי גובה שכר הדירה. כולם מכירים את זה שבעל הדירה יכול אחת לזמן לא רב להגיד שהוא מפנה אותך מהדירה, שהוא רוצה לשנות את התנאים, שהוא לא מחויב לחתום ליותר משנה. הרבה מחוזי השכירות הם באמת רק לשנה אחת בלבד. גם רמת השירות היא נמוכה - אם מתפוצץ לך הדוד או משהו לא עובד אין איזו ודאות שבעל הדירה יתקן את הדבר הזה. אנחנו גם מכירים את הלחץ מתוך המשפחה שכל אחד צריך דירה, לחץ של מתי כבר קונים את הדירה המיוחלת.

לגבי השקף הקודם של הירידה אצל הגיל הצעיר בבעלות, האם בדקתם את הקשר של זה עם הביקוש וההיצע בשוק? אולי זה בגלל שאין היצע.

זה מה שאמרתי. זה נובע, בין היתר, מכורח, מהיכולת הכלכלית. לפעמים אין לך ברירה, אתה רוצה לגור באותם אזורי ביקוש אבל בגלל שאין לך יכולת להביא את אותו הון עצמי נדרש אתה עובר לגור בשכירות. המציאות גורמת לדבר הזה לקרות. אם אנחנו מסתכלים בהשוואה בינלאומית, אנחנו רואים שיש לא מעט מדינות ששוק השכירות המוסדי בהשוואה לשוק השכירות הכולל הוא חלק הרבה יותר משמעותי ממה שקורה בישראל. בישראל אנחנו עם פחות מאחוז אחד של שוק שכירות מוסדי, מוסדר, ארוך טווח. אנחנו רואים בעולם מצבים של 18%, אבל יש מדינות שכמעט נושקות ל-80%. אנחנו היינו רוצים לשאוף, אחרי שנעשה את שורת השינויים שאנחנו מבקשים לבצע פה, להגיע לכ-10% משוק השכירות בישראל בשנים הקרובות, וגם נשמח בעתיד לעלות.

מה המוצר שאנחנו רוצים להעביר פה? מוצר שמהווה תקופת השכרה ארוכה של 15 שנה לפחות, פרויקטים שאנחנו יודעים שיספקו מענה לתקופת זמן ארוכה יותר. אנחנו רוצים שלשוכר תהיה ודאות, שהוא ידע שיש לו חוזה שכירות ארוך. אנחנו לא מדברים על שנה, אנחנו מדברים על חוזים שמתחילים בחמש שנים, עם אופציה לעוד חמש שנים באיזה שהוא שינוי של מנגנון שכר הדירה. אנחנו מדברים על פרויקט שהוא כולו בבעלות אחודה, מה שמייצר רמת שירותיות גבוהה, דירות חדשות יותר, שירות מהיר ואיכותי.

התועלות המשקיות מהדבר הזה הן קודם כל ודאות, יציבות לאותו נתח שוק די נכבד של 30% שרוצה או מן הנמנע חייב לגור בשכירות. יש אוכלוסייה שרוצה לגור באותם אזורי ביקוש, באותם מוקדי תעסוקה אבל אין לה את האפשרות לקנות שם דירה כי היא לא יכולה להביא את ההון העצמי. הדבר שאנחנו מייצרים יביא למוביליות חברתית ותעסוקתית מאוד גדולה, הוא יביא לאיזו שהיא תזוזה מכל רחבי הארץ שתתאפשר לכל האוכלוסייה.

מה שאנחנו עושים בוועדת הפנים זה משנים קצת את ההסתכלות התכנונית על אותו בניין, על איך הוא נראה מבחינה תכנונית. אנחנו מדברים על משהו יותר צפוף שמאפשר תוספת זכויות. בגלל תוספת הזכויות שמאפשרים שם, בדיונים המקבילים, אנחנו מאפשרים הגדלת היצע יחידות דיור, שזו מטרה שנראה לי שכולם חושבים שזו העת לטפל בה.

בהתאמת החוק לעידוד השקעות הון ובהסרת חסמים לקרנות ריט, שבזה, להבנתי, אנחנו דנים פה היום. מה הן קרנות ריט? קרן ריט היא מכשיר פיננסי שמשקיעים בו. כל אחד יכול להשקיע בו, לא נדרש איזה שהוא הון עצמי. כל פרט ופרט יכול להחליט שהוא שם באותה קרן ריט. מתאפשר לו להיצמד לשינויים שקורים בעולם בשוק הנדל"ן למגורים בלי לרכוש דירה, בלי להביא נתח הון משמעותי. הדבר המקביל זה שהשוק הזה מאפשר לנו פרויקטים לשכירות מוסדית ארוכת טווח. בקרנות ריט אנחנו מדברים על פרויקטים של 20 שנה. אנחנו מביאים את הקרנות לפרט, למשקיע וגם לתועלת הרחבה יותר של יצירת הפרויקטים האלה.

יש תשואה מובטחת בקרנות או שזה בהתאם לאיזה שהוא מדד?

למשקיע?

כן.

הוא משקיע לעניין התשואות של הנדל"ן, אין לו תשואה מובטחת.

זה כמו שכשאתה קונה דירה להשקעה אתה משער מה יהיו התשואות שלך.

מי מכמת? יש מישהו שמכמת את התשואות?

זה כמו מניה. קרן ריט למגורים הוקמה לציבור הרחב שגם בלי ההון העצמי של רכישת דירה הוא יוכל להשתתף.

איך זה נקבע?

מי מכמת את התשואה? מה המדד של התשואה?

קרן הריט משכירה דירות שהיא מקבלת מהן הכנסות. מתוך ההכנסות היא מורידה את הוצאות התפעול שלה, את הוצאות המימון שלה, ואז מגיעה לאיזו שהיא תשואה שוטפת. בנוסף, קרן ריט משערכת את הנכסים כך שאם יש עליית ערך של הנכס היא נותנת תשואה נוספת למשקיעים.

באיזו תדירות מתבצע השערוך?

בדרך כלל זה אחת לשנה, אבל כשיש סימנים לעליית ערך משערכים את זה גם לפני.

מי משקיע בעיקר בקרן? מוסדיים?

כן, מוסדיים משקיעים בצורה מאוד משמעותית. היום יש סך הכל שתי קרנות ריט. המטרה של החקיקה הזאת היא לעודד הקמה של קרנות ריט חדשות, כדי להגדיל תחרות ולהגדיל את היקפי יחידות הדיור שבסופו של דבר יתגלגלו לשוק ויתנו מענה לאזרחים בשכירות ארוכת טווח.

האם קרנות ריט יוזמות פרויקטים רק בתל-אביב או שגם בצפון ובדרום?

לא רק. מטבע הדברים הם בדרך כלל יעדיפו נכסים במרכז, אבל אנחנו כן רואים איזה שהוא פיזור. טוב להם הפיזור הגיאוגרפי מבחינה עסקית.

יש איזו סובסידיה למי שקצת מפליג לצפון הרחוק או לדרום העוד יותר רחוק?

אין סובסידיות ממשלתיות בתחום הזה. קרן ריט, שרוכשת נכסים באמצעות החברה הממשלתית דירה להשכיר, באמצעות שיווקים שלנו, יכולה להגיש הצעות במכרז ובהתאם לתנאי השוק - -

הנושא הזה של שכירות מוסדית מחולק לשלושה חלקים, כאשר חלק אחד לגבי תכנון ובנייה נדון בוועדת הפנים, שני חלקים נדונים אצלנו. חלק אחד זה קרנות ריט, החלק שני זה חוק עידוד השקעות. בחוק עידוד השקעות הון יש העדפה ברורה מאוד לפריפריה, בעיקר על ידי שמורידים את הדרישה בנוגע לכמות הדירות המושכרות בפרויקט.

נביא את הנושא הזה לכאן?

כן. מדובר בשלושה חלקים של אותו פאזל שדנים על כל אחד מהם בנפרד.

גם בנושא הריטים יש בחוק הקיים העדפה להשקעה במחוזות הצפון והדרום על ידי זה שמאריכים את התקופה שבה יכולים לממש את ההשקעה מחמש שנים לשבע שנים. גם בנושא של הריטים יש העדפה לפריפריה מסוימת.

אנחנו רוצים להגדיר את המוצר של השכרה ארוכת טווח. הסיפור של החמש שנים פלוס חמש שנים ודאות לשוכר לא קיים היום בקרן ריט, היא לא מחויבת למשך זמן כלפי השוכר. אנחנו רוצים שקרנות הריט יהיו כפופות גם לדבר הזה.

מבחינת השוכר אין התחייבות לחמש שנים, רק מבחינת המשכיר.

המשכיר מחויב לחמש שנים, השוכר יכול לצאת בכל רגע נתון. זה משהו שיהיה תקף גם בחוק עידוד השקעות. אנחנו רוצים לאפשר לקרנות הריט להיכנס לפרויקטים של התחדשות עירונית. היום הן לא רשאיות לקחת חלק בפרויקטים של התחדשות עירונית, הן מהוות חסם לפרויקטים. אנחנו עושים תיקון בחוק שיאפשר את הדבר הזה. אנחנו גם מאריכים את התקופה שבה הקרן מחויבת להתחיל להיות מניבה. כיום, על פי החוק הקיים, היא חייבת לאכלס את הבניין שלה בתום חמש שנים. אנחנו מאריכים את זה מחמש לשבע שנים. הדבר הנוסף שאנחנו עושים זה להאריך את חוק הריטים, שצפוי להסתיים ב-2023, בעוד 10 שנים נוספות, כדי לתת ודאות בשוק ולאפשר הקמה של קרנות ריט.

הארכה ניתנת אך ורק במידה ויש בקשה להגדלת זכויות התכנון.

נכון.

הרעיון הוא להוביל אותם לייצר יחידות דיור, לא רק להתחרות בשוק על יחידות דיור.

פה מדובר על בניין חדש, על לאכלס בניין שהיא בנתה. במקום לאכלס את הבניין, היא מבקשת דחייה בכמה שנים?

כדי לבקש תוספת זכויות.

שלמה, נניח שאתה קרן שזכתה במכרז ל-100 יחידות. אם אתה רוצה ללכת על 100 יחידות דיור, אתה חייב בתוך חמש שנים לאכלס את הבניין, אבל אם אתה פונה לוועדה ורוצה להגדיל את זכויות הבנייה שלך ל-140, אתה יכול לבקש דחייה לשבע שנים. המטרה היא להגדיל את המלאי.

זה רק כשיש לך קרקע.

הכותרת פה לא נכונה.

נכון, אתה צודק.

אני כהרגלי אשפוך קצת מים צוננים על ההתלהבות החמימה שהוזכרה פה. אנחנו יודעים שב-2015 הפרויקט של דירה להשכיר נכשל. הוא נכשל מכמה סיבות. הוא נכשל בעיקר מכיוון שהיו דירות מחוץ לאזורי הביקוש. מרכז הגר פרסם דברים מאוד חשובים לגבי הנושא של דירה להשכיר. למשל, שרוב הדירות שנבנו בזמנו להשכרה על ידי תמרוץ ממשלתי יכלו להתאים רק לעשירוני ההכנסה העליונים - מדובר על עשירונים שבע עד עשר. גם הדיור שהיה להשכרה במחיר מופחת היה מופחת רק עד 80%, מה שאומר שגם הוא היה גבוה מידי עבור הרוב המוחלט של אותם אלה שזקוקים לשכירות באופן שאנחנו מדברים עליו עכשיו. ספק אם יש פה את הפתרון למשפחות ולאוכלוסיות הנזקקות ביותר. יש שינויים במה שהוצג כרגע לעומת מה שהיה ב-2015. התשואה הממוצעת של השכרה בישראל היא 3%, לפי מה שאני קורא כרגע. כדי להגדיל את התשואה וכדי שתהיה מוטיבציה ליזמים שמטרתם רווח, דירה להשכיר מציעה ליזמים הנחות מס של 9% במקום 3%.

אנחנו לא בדירה להשכיר.

זה לא פה, זה בעידוד השקעות הון.

הבנתי שמתוך קרנות הריט רק אחת מתעסקת בזה.

שתי הקרנות הן מגוריט ואזורים ליבינג.

מעבר להארכה שאתם מבקשים, איך מעודדים קרנות שרוצות להשקיע רק במשרדים ובאזורי תעשיה, בדברים שמניבים להם יותר? האם אנחנו עושים איזה משהו לגבי תמהיל?

דבר שני, אני אשמח לדעת על כל התמריצים שהקרנות קיבלו.

אנחנו מדברים פה על קרנות ריט שיש להן מיסוי חד-שלבי. מה זה אומר? אין להן מיסוי חברות, יש רק את המיסוי הלא מופחת של 20% על הדיבידנדים שהם מפרישים לבעלים של הקרן.

בתקופה האחרונה אנחנו רואים התמוטטות של מבנים. אני רוצה לדעת אם תהיה על זה אחריות ובקרה, כי היום אנחנו רואים שזה לא נמצא בשום מקום. אם כבר יש גוף שמקבל הקלות ומתמודד - שיהיה גם את נושא האחזקה. אם אין את זה, תוסיפו את זה כי זה חשוב.

אני באה מהפריפריה, מעוטף עזה. אני רוצה לדעת איך תהיה הפריסה.

אני מבקש מאגף התקציבים להוסיף קצת מידע לחברי הכנסת על מה זו קרן ריט, איך היא פועלת, לכמה זמן נכון לעכשיו היא משקיעה, מה המחויבויות שלה מבחינת המכירה שלהם.

יש היום שתי קרנות ריט בשוק, יש את מגוריט ואת אזורים ליבינג. אזורים ליבינג הונפקה בבורסה בפברואר 2020. הן מחזיקות ביחד סדר גודל של 4,000 יחידות דיור - מחצית מאוכלסות, מחצית בתהליכי בנייה.

שנמצאות איפה?

בפריסה ארצית רחבה.

4,000 זו לא בעיה לפרוס.

לדיון הבא תביאו את הפריסה.

אנחנו מנסים לייצר שוק השכרה במגוון כלים. כשרוצים להסתכל על הפריסה הכוללת של יחידות הדיור צריך להסתכל על המכלול.

את הדיון הבא נפתח עם איזה שהוא הסבר כללי יותר על שוק השכירות המוסדית, כדי להבין את שלושת הכלים שקיימים.

כמה דירות יש בפועל וכמה בהליכי בנייה נכון לעכשיו?

יש היום כ-14,000 יחידות דיור - חלקן כבר אוכלסו, חלקן בשלבי הקמה וחלקן בשלבי שיווק. עד סוף שנת 2021 אנחנו מדברים על למעלה מ-2,500 יחידות דיור מאוכלסות.

בנוסף ל-14,000 או כחלק מה-14,000?

בסך הכל. מעל 2,500 כבר מאוכלסות. כ-7,200 יחידות דיור נמצאות עכשיו בתהליכי הקמה, כ-4,000 יחידות דיור נמצאות בתהליכי שיווק. הפריסה היא בכל מדינת ישראל. היום אנחנו נמצאים גם באילת וגם בנוף הגליל. מבחינת הצלחת השיווקים אנחנו רואים הצלחה מאוד משמעותית. הרבה מאוד יזמים וקרנות ריט מפתחים את הכלים האלה, מגוונים את הפורטפוליו נכסים שלהם, משקיעים בנכסים למכירה ובנכסים להשכרה לטווח ארוך בשביל התזרים שלהם, לכן אנחנו צופים אפילו גידול. בשנים הראשונות דירה להשכיר עשתה כ-2,000 יחידות דיור – זה עלה אחר כך ל-3,000, והיום אנחנו כבר למעלה מ-5,000 יחידות דיור. בשנת 2022 זה כבר צפוי לקפוץ לאזור ה-6,500, 7,000 יחידות דיור, ככה שההיקפים צפויים לגדול. הכלים האלה שמונחים כרגע על שולחנכם, גם בהיבט של קרנות הריט וגם בהיבט של חוק עידוד, אלה כלים קריטיים על מנת להמשיך את קו המגמה הזה של פיתוח המכרזים האלה, פיתוח המתחמים האלה כדי לשרת את אזרחי מדינת ישראל, לתת להם חוזים ארוכי טווח ואלטרנטיבה איכותית לדיור.

מה שאוראל ציין זה פרויקטים על קרקע מדינה. מה שאנחנו מבקשים לעשות פה זה לרתום את השוק הפרטי, את הקרקע הפרטית לטובת אותם פרויקטים.

כמה דירות יש היום על קרקע פרטית?

מלבד בערך ארבעה, חמישה פרויקטים בבעלות קרנות ריט אין היום פרויקטים. יש עיריות ספציפיות שעושות רק בתחומן, שזה בערך שלושה פרויקטים.

אין יזמים פרטים שבונים על קרקע פרטית את הסיפור הזה?

אין.

בחוק עידוד יש.

בחוק עידוד יש, אבל זאת לא שכירות ארוכת טווח.

כשנשנה את זה אז כן יהיה.

נכון.

אנחנו חוזרים לנושא של הריטים. אני רוצה להבין לעומק את המודל.

קרן ריט היא מסלול נוסף לעידוד השקעות. אי אפשר לקבל גם את ההטבות של קרן ריט וגם את המסלול של חוק עידוד. כרגע אנחנו רק במסלול של קרן ריט. כל המטרה בקרנות ריט הייתה להכניס את הציבור להשקעות בנדל"ן. כך הציבור ייהנה מנדל"ן גם באמצעות החזקה בקרן עם מיסוי שיהיה מיסוי חד-שלבי, מה שאומר שכל אחד מבעלי המניות בקרן ימוסה עד הבית.

זה קורה גם היום.

זה מה שקורה היום.

מה ההטבות?

ההבדל בין מגורים לבין נכסים אחרים זה שבמגורים המס עד הבית הוא 20%, כי המס הוא על ההכנסות ממגורים כולל המכירה של הנכס. בנוסף, מס הרכישה קטן יותר לקרן. לקרן ריט שרוכשת גם נכס מניב למגורים וגם קרקע למגורים יש חצי אחוז מס רכישה במקום מס רכישה של 6%, שזו הטבה מאוד גדולה לקרן. הדבר הנוסף זה האפשרות לתת לקרן להיכנס גם ליזמות בפרויקטים למגורים בארבעה מסלולים של פיקוח.

לא מוצג פה מה תכננו, מה הייתה התחזית כשהקימו את קרנות ריט, מה היה היעד, מה עשו לאורך השנים, מה המטרה. כשאנחנו מדברים על ארוך טווח, אנחנו רוצים לדעת מה המטרה. בתהליכים הממשלתיים המטרה היא שאזורי הביקוש יתרחבו. זאת הסיבה שהטלנו מס גודש על תל-אביב, זאת הסיבה שאנחנו פותחים אזורי תעשייה בפריפריה. תכנית בנייה כזאת אמורה לתמוך בזה. במקום להקים עוד ישובים קטנים אנחנו רוצים להרחיב, אנחנו רוצים ששדרות תכפיל את עצמה, אנחנו רוצים שבאר שבע תהיה מטרופולין. איפה התכנית שלכם מתחברת לזה? אני רוצה לראות איך זה מתחבר לתכנית הכוללת. אין לי את זה.

היעד זה שרצינו להכניס את הציבור להשקעות בנדל"ן תוך כדי זה שאנחנו שומרים על הציבור שלא ייכנס לכל מיני עסקאות ספקולנטיות. זה היה ב-2005.

אם זה היעד, לדעתי פספסנו, כי היעד צריך להיות הרבה מעבר לזה.

בגלל זה ב-2016 הכנסנו גם את העניין של המגורים, לשתף את הציבור גם במגורים שהתשואה שם יותר נמוכה. התשואה בנכסים שהם לא מגורים יותר גבוהה מאשר תשואה במגורים. כדי לעודד את קרנות ריט ואת הציבור להיכנס גם למגורים, נתנו מס רכישה יותר נמוך, אפשרנו לקחת את הכסף עד הבית ב-20%.

כמו שאמרת קודם, קרן ריט זה רק רגל אחת מהכל.

נכון.

גם כשאנחנו מדברים רק על הפלח הזה, אני רוצה לדעת ממה הוא נובע. העברנו את מחנות צה"ל דרומה. אין לי את היעד.

בואו תסבירו לנו מה היעדים שלכם לשוק השכירות המוסדית ארוכת הטווח.

ואיך זה משרת את הוקטור הממשלתי?

השאלה איך זה משרת את הציבור שרוצה לשכור, כי אני לא רואה מענה פה גם מבחינת איכות הדירות.

אני באה מהתחום של שלטון מקומי. אני מודה ומתוודה שפעם ראשונה שנתקלתי בשם הזה של קרנות ריט היה בשבוע האחרון כשהתחלתי להתכונן לישיבה. אם אני מבינה נכון, זה כלי שכבר רץ כפיילוט או לא כפיילוט. אם אתם רוצים שאנחנו נתמוך, אני רוצה לדעת כמה זה הצליח עד כה, למה זה לא פרוס באופן יותר רחב בכמה מקומות. תנו לנו הערכה לגבי היעילות של הכלי הזה, כדי שנוכל לשקול האם כן או לא. אחרי שאתם מגדירים לנו מה הן קרנות ריט, אתם צריכים להגיד לנו את הערכה שלכם לגבי היעילות.

הכלי של שכירות ארוכת טווח בישראל הוא כלי שהממשלה משקיעה בו וחוזר לפה מידי פעם בחקיקות שונות וצעדים שונים, אם בעולם של דירה להשכיר, בעולם של מועצת מקרקעי ישראל, בעולם של פעילות ממשלתית. הוא נולד סביב 2013, קצת אחרי המחאה החברתית. ניתוח השוק הראה שיש לנו עולם של מגורים בבעלות, שהוא הנתח המרכזי של השוק, ולצידו שוק שכירות שמהווה כ25% מהשוק. חלק גדול מהלחץ לעבור לדירת מגורים הוא בגלל חוסר היציבות של שוק השכירות. מה זה אומר חוסר יציבות של שוק השכירות? כמעט כל החוזים בישראל נחתמים לשנה או לשנה עם אופציה לשנה נוספת, חוזים קצרי טווח שמייצרים חוסר ודאות.

גם המחיר יכול לעלות.

חוסר ודאות לגבי המחיר, לגבי הזמינות של הדירה. זה יכול ליצור חוסר יציבות תעסוקתית, זה יכול ליצור חוסר יציבות לזוגות צעירים בהקשר של חינוך ילדיהם. העובדה שאין אלטרנטיבה יציבה זולת רכישת דירה מייצרת לחץ על שוק הבעלות, לכן גם המחירים בו עולים הרבה יותר מהר מאשר בשוק השכירות, וגם יש קושי מסוים בהטלת רגולציה על שוק השכירות הפרטית. כשהממשלה החליטה ללכת למהלך של שוק שכירות מוסדי, היא הלכה בשתי זרועות עיקריות. אחת - מה הממשלה יודעת לעשות בעצמה באמצעות השליטה שלה בקרקעות, שזה העולם של דירה להשכיר, ושתיים - הרתימה של השוק הפרטי. אמנם לממשלה יש שליטה רבה בהיצע יחידות הדיור באמצעות רשות מקרקעי ישראל ובאמצעות קרקעות שהיא מנהלת עבור המדינה, אבל כדי להגיע לגופים אחרים צריך לרתום את השוק הפרטי ואת יחידות הדיור שלא שווקו בדיוק בשיטה הזאת על ידי הממשלה. מוצר שלישי שלא הזכרתי וקצת מתכתב עם מה שדיבר עליו חבר הכנסת כסיף - צו של שר הפנים שמאפשר גם לרשויות מקומיות לאתר דיור להשכרה על קרקעות ציבוריות, ופה זה לא לתקופה של 20 שנה, זה לנצח. בשדה דב תוכננו 2,400 יחידות דיור להשכרה על קרקעות בבעלות עיריית תל-אביב. אלה שלושת הכלים שמייצרים מגוון. איך הם מייצרים מגוון? בקרקע חומה ההשכרה היא בהנחה של 100% מיחידות הדיור, כשההנחה יכולה להיות עמוקה יותר לפי שיקול דעת הרשות המקומית. בדירה להשכיר אנחנו רואים הרבה יותר הליכה לפריפריה. כבר זכו במכרזים בשדרות, בכרמיאל, באילת, בנצרת עילית. זה מייצר את המגוון הגיאוגרפי.

גם ביישובים ערבים?

יהיה, אבל עכשיו אין.

יש עכשיו מתחם של כ-100 יחידות דיור שמקודם בג'לג'וליה.

חלק מחידוש תכנית 922, שכרגע נקראת 923, מדבר על דיור להשכרה גם ביישובי החברה הערבית. אוראל הזכיר פה את המספרים של דירה להשכיר. כמעט 50% ממה שעשתה דירה להשכיר היה בשנת 2021. בכל תכניות הותמ"ל יש 30% דירות להשכרה. עכשיו יוצאים ה-30% של הדיור להשכרה. כדי לממן את האירוע הזה ולהגיע לכ-200,000, שזה מוצר אמיתי בשוק, אלטרנטיבה, נמצא בהרבה מקומות, לא כמו שהיה שחיכו שנים ברשימות המתנה בפרויקטים הראשונים, אנחנו צריכים את התיקונים האלה. אנחנו צריכים לאפשר לקרנות ריט להפוך לעוד ערוץ מימוני לאירוע הזה. בחוק עידוד השקעות הון יצרנו מוצר נכון שאנחנו רוצים לתקן ולשפר אותו כך שנהפוך אותו ממוצר של חמש שנים למוצר של 15 ו-20 שנה. דירה שעומדת להשכרה לחמש שנים לעולם לא תייצר לנו מלאי, היא בתום חמש שנים תימכר.

הרעיון הוא לפעול במגוון כלים - גם בקרקע ציבורית, גם בקרקע מדינה, גם בקרקע פרטית, כדי לייצר היצע מאוד גדול שיכול להגיע לכל מקום. אנחנו נמצאים מאילת עד נצרת ורוצים להעמיק את הפריסה הזאת. יש לנו כלים שונים שמתאימים לאזורי הארץ השונים, מתאימים לעומק ההנחות שאנחנו רוצים לייצר, והרעיון הוא לייצר מוצר מגוון. אנחנו לא רוצים להחליט עבור האנשים והמשפחות שרוצים לשכור דירות או עבור היזמים שאמורים לייצר את המוצר. אנחנו מייצרים ארסנל כלים שחלקם בחקיקה, חלקם בהחלטות ממשלה, כדי שבסופו של דבר השוק הזה ירוץ במקביל לשוק המגורים וייצר את אותו מוצר של יציבות לאנשים כך שהם לא ירוצו לקנות דירה ויפעילו לחץ על מחירי הדיור. מחירי הדיור נקבעים בגלל היצע נתון מול כמות אנשים שמבקשים ברגע זה לשכור דירה. אם בן אדם אומר: אני לא בלחץ, יש לי 10 שנים לגור בדירה שכורה בנצרת, בדירה שכורה בתל-אביב, אז הבן אדם הזה לא מופיע במשרד המכירות, לא מופיע בשוק היד השנייה. כשלאנשים יש אלטרנטיבה ארוכת טווח, איכותית, שמאפשרת להם לגבש את ההון העצמי שלהם ולבחור איפה לקנות בעתיד, זו אלטרנטיבה מאוד נדרשת. האסטרטגיה, כמו שאמרתי, היא להגיע לפריסה כמה שיותר רחבה, למספרים כמה שיותר גדולים, עם מגוון כמה יותר גדול של כלים.

חסר לי העל-מנת. על מנת שא', תהיה מוביליות, כמו שאמרת, ואתם חייבים להגדיר אותה, וב', תמיכה במיעוטי יכולת. האם אנחנו אומרים שנתח מסוים יהיה למיעוטי יכולת, שצריך להבטיח להם מקום מגורים? האם אנחנו אומרים שנתח מסוים יהיה לצעירים? אני לא זוכרת באיזה דיון נאמר שבתוך חודש הייתה הפעם ראשונה שמכירי ההשכרה עלו יותר מאשר משכנתה והלוואות בנקאיות לקניית בית, שזה דבר שגורם לך, אם אתה בין כה וכה מוציא את הסכום הזה, לקנות בית. אם 90% מזה ישכרו הייטקיסטים שיכולים להרשות לעצמם גם את זה וגם את זה ואנחנו משאירים אוכלוסיות מסוימות בחוץ, מה עשינו בזה? חסר לי העל-מנת, לראות איך התמהיל הזה עובד בשבילנו. איך אזרח ישראלי ידע איפה הוא בתמהיל הזה?

גם האיכות של הדירות מאוד משמעותית. גם העלות של הדירה וגם כמה יוכל השוכר להשקיע משפיעים על האיכות של הדירה, של הדיור. ממה שקראתי, הדירות, לפחות עד כה, היו באיכות יותר נמוכה מבחינת הצפיפות ומבחינת כיווני האוויר. גם את הדבר הזה צריך לקחת בחשבון בנוסף לדברים שעלו קודם, לא במקום.

גם בקרקע מדינה וגם בקרקע רשותית ניתנות הנחות ונקבעים קריטריונים מי האוכלוסיות, כאשר במדינה קובעת אותם מועצת מקרקעי ישראל, ברשויות המקומיות רשאית לקבוע אותם מועצת הרשות. שר הפנים הסמיך את הרשויות לקבוע באופן יחסי רחב את עומק ההנחה ואת האוכלוסיות. צפיפות איננה, גם בעיני וגם בעיני הרבה ממוסדות התכנון והגופים הירוקים, חוסר איכות.

ברור שלא כל צפיפות. יש סוגים שונים של צפיפות.

ערי המרכז שלנו צפופים בחצי או בשליש מלונדון, פריז, ברצלונה. צפיפות לא מראה על חוסר איכות. צפיפות היא טובה אם נותנים שירות תחבורתי טוב, אם נותנים מוסדות ציבור טובים, אם נותנים פארקים טובים, וזה ברמת ההסתכלות העירונית, לא ברמת הפרויקט הבדיד. אנחנו דווקא מאוד בעד שפרויקטים להשכרה יהיו עם יותר דירות קטנות, שיהיה אפשר לבנות יותר דירות בקומה, זה כי זה ייעל כלכלית וגם יאפשר לך לשכור בבניין דירת שני חדשים כשאתה זוג וכשנולדים לך שני ילדים לשכור דירת ארבעה חדרים.

מבחינת איכות המבנה ושמירתו לאורך זמן – תראו, ברגע שיש ניהול מרכזי, שזה דבר שבכל החקיקות שנוגעות לשוק ההשכרה אנחנו מקפידים, וברגע שאתה צריך למכור את הנכס בתום 20 שנה, יש לך את כל האינסנטיב הכלכלי, מעבר לרגולציה הטבעית של חוק התכנון והבנייה ותקני הבנייה הטובה מאוד במדינת ישראל, לתחזק את הנכס.

עופר, זו לא תחזוקה של הדיור הציבורי, מדובר פה על תחזוקה אחרת לגמרי.

ברגע שהיזם מוכר אחרי 20 שנה הוא לא רוצה למכור נכס פגום. פה האינטרס הכלכלי עובד לטובת העניין.

אנחנו יודעים שאם מה שמניע את האדם זה הרווח אז איפה שישתלם לו הוא לא ישקיע ולא יעשה לטובת הזולת.

יש את הגרף של האיכות ואת הגרף של העלות. הם לא מנסים להביא אותך לאיכות מקסימאלית, הם מנסים להביא את זה למקסימום רווח שלהם.

אני לא מדבר על איכות מקסימאלית.

אתה מקווה שהמקסימום רווח שהם מנסים להשיג יהיה עם איכות מינימאלית או איכות סבירה.

אני גדלתי במדינה שבה המדינה עשתה הכל. תאמין לי, זה לא נראה טוב.

זה לא מה שאני אומר. אל תייחס לי דברים שלא אמרתי.

האנשים שגרים היום בשכירות נאלצים להתמודד מול בעלים פרטיים, הם נמצאים בחוסר ודאות, הם נמצאים כל שנה במצב של כוננות ספיגה בשביל להחליף דירה. אני בטוח שכל מי שיושב פה וגם כל מי שצופה בנו עבר את זה אי פעם בחייו לפחות פעם או פעמיים. מה שאנחנו מנסים לעשות פה זה לנסות לבנות כלי אחר לשכירות, כלי שיאפשר את הוודאות הזאת לאותם זוגות או לאותן משפחות שלא יכולות להרשות לעצמן או לא רוצות לרכוש דירה. זה, אפרופו על מנת, לייצר את הוודאות לאותן משפחות שלא נמצאות היום בשכירות, להגדיל את הכלי הזה, להוריד את הלחץ ממחירי הדיור. ככל שיהיו יותר דירות כאלו כך אנשים פחות יחפשו את השכירות הפרטית, מה שיבריח את המשקיעים משוק הנדל"ן למכירה. יש פה כמה גלים, כך אני לפחות רואה את זה, שישפרו את כל המצב הזה ואת כל התמונה הזאת שנקראת שוק המגורים בישראל. אני רוצה שנדבר על הסעיפים ועל הנקודות שאותם אתם מבקשים לשנות אל מול החוק הקיים.

אני רוצה לוודא שבתכנית הזאת יש גם את המרחב הכפרי, כי נוטים להגיד שמושבים וקיבוצים לא נכללים. אם אנחנו רוצים לשמור על הסטודנטים בספיר, לא מספיק שיהיה רק בעיר שדרות, צריך גם במועצות האזוריות שמסביב. זה משהו שצריך לפתוח אותו.

בסעיף 147(י)(3), שהם מתנגדים לבטל אותו, כתוב שהוראות סעיף זה לא יחולו על יישוב שנקבע לגביו מגבלה על היקף יחידות הדיור. זאת אומרת, ישובים כפריים וישובים קטנים מוחרגים מההקלות האלו.

אני לא מכירה את הסעיף הזה. אני כל פעם מעלה את זה שכאילו מתעלמים מהפוטנציאל של המרחבים הכפריים שיכולים לחזק. באזור קיבוץ כפר עזה, איפה שאני גרה, חושבים שיש רק ישובים קטנים, אבל לא, יש גם את בית רבקה שהקים שם עם קרן היסוד שכירות ארוכת טווח לסטודנטים כדי שייקלטו ויישארו באזורים שלנו.

הסוגיה שנירה מעלה מאוד חשובה, רק השאלה אם זה בחוק הזה או זה קשור לזכויות של תכנון ובנייה.

ולמדיניות המינהל.

גם הצעירים היום לא יכולים לגור בקיבוץ אם הם לא חברי קיבוץ. אתה לא יכול להיות היום חבר קיבוץ אם אין לך נכס, אם אין לך קרקע. בפריפריה יש לנו אינטרס שהבנים יחזרו לחקלאות, יחזרו לתעשייה. אם זה לא יבוא באיזון גם פה, תהיה רגל אחת עקומה בתהליך הזה.

באחת ההסתייגויות ביקשתי למחוק את הסעיף המחריג הזה של היישובים הכפריים, אבל הם מתנגדים. הם מטילים עוד יותר מגבלות על אותם יישובים כפריים.

חבר הכנסת קרעי, הנושא שאתה מדבר עליו הוא נושא של פיצול דירות, הוא לא כל כך קשור למה שחברת הכנסת שפק אמרה.

זה קשור, כי זה להרחיב את ההיצע. אם אתה לא מאפשר לפצל דירות דווקא במרחב הכפרי, אתה שם את הסטודנטים בבעיה.

הנושא הזה הוא לא בחוק הריטים.

אין התייחסות נקודתית שמחריגה את המרחב הכפרי.

אני מבקשת שהתכנית תכלול את המרחב הכפרי.

אין בנייה רוויה במגזר כפרי.

זה כמו שלפני 20 שנה היו אומרים שאין היתכנות לרכבת לנגב המערבי.

אם בכפר עזה תהיה תכנית לבנייה רוויה - זה יחול. את לא מצפה שבהרחבה של כפר עזה יהיו עקרונות מעין אלה.

אני מצפה שיתנו את הכלים להתמודד עם הדבר. לנגב המערבי, שיש בו גם את אזור התעשייה של שער הנגב, של שדות נגב, של האזורים היותר מרוחקים של נתיבות, אופקים, אנחנו משוועים להביא אנשים. אני שומעת את בעלי אזורי התעשייה אומרים שהם לא מצליחים להביא אנשים לגור באזור. צריך לבוא ולצאת מהקופסה. אם אנחנו מכוונים קדימה, אל תדברו איתי במונחים של היום.

אני מבקש שתציגו את השינויים.

אני אציג את השינויים העיקריים שמופיעים פה לפניכם. שינוי אחד זה לייצר את הוודאות לשוכר עם אותו חוזה ארוך טווח - מה שהיום לא קיים. זה חוזה שיהיה לחמש שנים, עם אופציה להארכה לעוד חמש שנים. השינוי השני זה תיקון שמאפשר לקרן ריט להיכנס לפרויקטים של התחדשות עירונית. התיקון השליש זה הסיפור של הארכת התקופה מחמש לשבע שנים להיות הנכס מניב, במידה והיא הלכה להליכי תכנון. התיקון האחרון הוא הארכה של כל החוק הזה לתקופה נוספת של 10 שנים.

האם לגבי הסעיף השני את יכולה לפרט יותר לעומק?

קרן ריט, בגלל שרצינו שהציבור ייכנס כהכנסות פאסיביות בלי איזה שהוא סיכון שקרן ריט לוקחת, מחויבת להחזיק בנכס ל-20 שנה ורק אז היא יכולה למכור ולקבל פטור ממס חברות. כאשר קרן ריט מוכרת את הדירות לפני זה נחשב לה כהכנסות חריגות והיא ממוסה על זה במיסוי נורא גבוה, מעין קנס של 70%. כשיזם מתקשר עם בעלי דירות להתחדשות עירונית הוא מבצע שם עסקה. בפינוי-בינוי מוכרים את הדירות ליזם וקונים חדשות בסוף התהליך. קרן ריט, בגלל העניין בחוק שזה הכנסות חריגות לפני תום ה-20 שנה, לא יכולה לעשות את המהלך הזה, היא חסומה היום בחוק. זו בעיה לקונית בחוק שלא שמו לב אליה כשחוקקו אותה, לכן אנחנו עכשיו בחוק מחריגים את המכירה לשם פינוי-בינוי. אם יזם מגיע ומתקשר עם קרן ריט בשביל לעשות עסקה לפינוי-בינוי, קרן ריט רשאית למכור ליזם את הדירות שלה ולקבל גם אותן חזרה בסוף תהליך הפינוי-בינוי וגם את התוספת יחידות דיור בלי לשלם על זה את ההכנסות החריגות.

אז מה היזם מרוויח?

היזם עושה פינוי-בינוי רגיל במנותק מקרן ריט. אנחנו מאפשרים לו להחתים את קרן ריט על הסכמות לפינוי-בינוי שיש היום בחוק. אנחנו מאפשרים לקרן ריט לחתום לו על העסקה הזאת - דבר שהיום היא לא יכולה לעשות.

האם קרן ריט נשארת עם אותו מלאי דירות ומה שמעל זה נשאר לקבלן למכירה?

תלוי בהסכם בין קרן ריט ליזם. יכול להיות שקרן ריט תעשה איזה שהוא הסכם - -

ברמה העקרונית כן, כמו הבעלים האחרים של דירות.

יש בכלל בניינים ישנים שקרנות ריט מחזיקות בהם?

קרנות ריט לא נכנסות היום למקומות כאלה, הן חסומות מלהיכנס לבניינים שהם לא הכי חדשים.

מה אתה מצפה שיקרה? שהם ירכשו בתים ישנים שבהם גרים אנשים בבעלות, יעשו להם פינוי-בינוי, וכל תוספת הבנייה תישאר לשכירות ארוכת טווח?

כל הדירות שקרן ריט רוכשת היום חייבות להיות לשכירות ארוכת טווח. נניח שהיא קונה 20 דירות בבניין ואחרי כמה שנים מגיע אליה יזם ואומר לה שהוא מבקש לעשות תהליך של פינוי-בינוי.

אתה מפספס פה את נקודת ההתחלה. כשקרן ריט באה לקנות נכס כזה, הנכס הוא לא ריק מאדם, גרים בו אנשים. האנשים האלה הם כנראה הבעלים של הדירות או שהם שוכרים בשכירות פרטית רגילה. כשקרן ריט רוכשת את הבניין הזה והולכת לתהליך של פינוי ובינוי, הדיירים האלה מועברים למקום אחר ואחר כך חוזרים. זה אומר שרק התוספת עוברת לשכירות ארוכת טווח.

לא בדיוק, כי הקרן רכשה את הדירות מאותם 20 דיירים.

האפשרויות של הקרן למכירה – איפה זה עומד עכשיו?

אחרי 20 שנה היא יכולה למכור. התקופה שבמהלכה הדירות לא מושכרות לא נחשבת לקרן ב-20 השנים. אם היא השכירה ל-10 שנים ואחרי 10 שנים הלכה לתהליך של פינוי-בינוי, אז כשהיא מקבלת בחזרה את הדירות היא צריכה להשכיר לעוד 10 שנים.

מה התשואה הממוצעת של קרנות נכון לעכשיו?

דרך אגב, ההגבלה של המכירה היא רק במגורים. נכסים שהם לא למגורים הם יכולים למכור אחרי ארבע שנים.

אני מדבר על מגורים. מה עלות הגיוס של הקרנות?

אמנם ההכנסות הן סדר גודל של שלושה, שלושה וחצי אחוזים, אבל בגלל כל הוצאות התפעול והוצאות המימון התשואה התפעולית או התשואה לאחר כל ההוצאות היא די נמוכה.

מה זה "די נמוכה"?

התשואה למגורים היא בערך 3%.

אני לא מבין מה זה בערך. קרנות ריט הן קרנות ציבוריות, נכון?

כן.

הן מונפקות בבורסה. כמה שנים הן קיימות?

במגורים זה מעט. רק בשנים האחרונות התחיל המגורים.

מה זה "בשנים האחרונות"? האם זה שנה, חמש שנים, 10 שנים?

יש שתי קרנות שהוקמו במועדים שונים. יש קרן שהוקמה רק בשנת 2020, לכן כשאנחנו מדברים על התשואה - -

מתי הראשונה הוקמה?

מגוריט, אם אני לא טועה, הוקמה בשנת 2016 עם חקיקת החוק.

אפשר לראות מה התשואה הממוצעת של הקרן הזאת בארבע השנים האחרונות?

נוכל לבדוק.

אני מבקש לדעת מה התשואה הממוצעת של שתי הקרנות, גם כשהן היו פרטיות. אני רוצה להבין מה עלות גיוס ההון שלהן. אני רוצה להבין מה הוצאות התפעול שלהן, כי התחושה שקיימת היא שהסיבה לכך שיש מעט מאוד קרנות עם מעט מאוד דירות זה שהפרויקט הזה הוא לא ממש כלכלי. אני רוצה להבין את הנתונים האלה לפני שאנחנו ממשיכים. אפשר לעשות פה הרבה מאוד תיקונים יפים ונחמדים, אבל אם אחרי כל התיקונים האלה נישאר עם אותו מלאי או עם תוספת מאוד קטנה, לא עשינו שום דבר.

ב-2014 הוקמה הקרן להתחדשות עירונית. לקרן להתחדשות עירונית היו אמורים להעביר "קנס" מצד הממשלה, מצד המדינה אם לא עומדים באיזה שהוא צפי או באיזו שהיא הבטחה של יחידות שכירות לטווח ארוך. בחוק ההסדרים יש עכשיו סעיף שבא לבטל את חוק ההתחדשות העירונית, מה שעשוי לפגוע, אם אנחנו מוסיפים את התכנית שאנחנו מדברים עליה כרגע, בצפי, באפשרות או בביטחון של הקמת יחידות דיור במה שמכונה פריפריה. אני רוצה לקחת את הנקודה הזאת, אם מכירים אותה, גם בחשבון, ולדון בה בפעם הבאה.

איריס כהן, מנהלת תחום הדיור במשרד לשוויון חברתי, בבקשה.

כל הסיפור של שכירות ארוכת טווח הוא לא רק לצעירים ולמשפחות, הוא גם לאוכלוסיית הוותיקים. כמו שאתם יודעים, מצוקת הדיור עצומה בקרב אוכלוסיית הוותיקים. כל מה שדיבר עליו הנציג של דירה להשכיר ודיבר עליו יפתח רלוונטי ומבורך.

יש לנו פה הזדמנות מאוד משמעותית לקחת את כל ההצעות של הממשלה בתחום של השכירות המוסדית והשכירות ארוכת טווח, ויש הרבה מאוד הצעות טובות, לשפר אותן, לייעל אותן ולראות איך אנחנו מגדילים את המלאי הזה כדי לשנות את תמהיל הביקושים וכדי לתת ודאות לשוכרים שנמצאים כל שנה בכוננות ספיגה לקראת מעבר מדירה לדירה. אנחנו נמשיך את הדיון הזה בפעם הבאה, תודה רבה.


הישיבה ננעלה בשעה 15:15.