פרוטוקול של ישיבת ועדה


הכנסת



33

22/12/2020

הכנסת העשרים-ושלוש

הכנסת



21

22/12/2020


מושב שני



פרוטוקול מס' 2
מישיבת ועדה משותפת לוועדת החוקה, חוק ומשפט וועדת הפנים והגנת הסביבה
לדיון בהצעות חוק המקרקעין
יום שלישי, ז' בטבת התשפ"א (22 בדצמבר 2020), שעה 9:30

הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 34) (התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיית השמש או מיתקן אגירה, בבית משותף), התשפ"א-2020, של ח"כ בועז טופורובסקי

חברי הוועדה: מיקי חיימוביץ' – היו"ר

אליהו ברוכי

אפי צמח - משפטן, משרד המשפטים

כרמית יוליס - עו"ד, משרד המשפטים

סיון להבי - משרד הפנים

עידו מור - רפרנט חשמל באגף תקציבים, משרד האוצר

אפרת נחלון - עו"ד בלשכה המשפטית, משרד האוצר

דורית הוכנר - מנהלת אגף בכיר תכנון פיזי, משרד התשתיות הלאומיות, האנרגיה והמים

דרור וגשל - סגן היועצת המשפטית, רשות החשמל

איתן פרנס - מנכ"ל - איגוד חברות אנרגיה ירוקה לישראל, איגוד חברות אנרגיה ירוקה לישראל

שולי אבני שוהם – משנה לראש הרשות לרישום והסדר מקרקעין, משרד המשפטים
שלמה דולברג – מנכ"ל מרכז השלטון המקומי, מרכז השלטון המקומי
מילכה כרמל – ראש תכנון וקרקעות, מרכז המועצות האזוריות
מלי וגנר – רשות מקרקעי ישראל

תומר רוזנר - באמצעים מקוונים
רוני טיסר

לאה קריכלי

הדס צנוירט


הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 34) (התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיית השמש או מיתקן אגירה, בבית משותף), התשפ"א-2020, מ/1377

שלום רב, אני מתכבדת לפתוח דיון שני של הוועדה המשותפת לוועדת הפנים והגנת הסביבה ולוועדת החוקה חוק ומשפט שדנה בחוק המקרקעין (תיקון מס' 34) (התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיית השמש או מיתקן אגירה, בבית משותף), התשפ"א-2020.

קודם כל, כל, אני רוצה לפתוח באיחולי בריאות שלימה לחברי, יושב-ראש ועדת החוקה, חוק ומשפט חבר הכנסת יעקב אשר. הוא אמור להיות אתנו בזום. אני מקווה מאוד שיצטרף אלינו בתוך זמן קצר, בגלל שהוא בבידוד. הדיון היום הוא המשך ישיר לדיון הקודם שבו סקרנו את הסוגיות שנמצאות במחלוקת. אני רוצה להודות כאן לצוות המשפטי של הוועדה, עו"ד תומר רוזנר שנמצא גם הוא בזום, כי גם הוא נכנס לבידוד, ועו"ד רוני טיסר, שלפחות את כאן אתנו, על העבודה המאומצת בזמן קצר שהביאה לנוסח מוסכם ומתוקן של החוק שאותו נתחיל לקרוא היום.

לפני שאתחיל בהקראה, אני רוצה לומר כמה מילים בנושא ההסדרות של רושת החשמל. כפי שגילינו בדיון הקודם, הסיפור של ההסדרה של רשות החשמל הוא דרמטי. בלי הסדרה טובה וחכמה של רשות החשמל, החוק שאנו דנים בו היום יישאר אות מתה, ולא יוכל להיות מיושם בפועל. הכול פה משליך על הכול.

ב-3 בנובמבר קיימתי דיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה בעקבות פניות של השלטון המקומי שהם שלחו לי פניות שלפיהן ההסדרה החדשה שרשות החשמל מגבשת עלולה להביא לכך שהרבה מאוד פרויקטים של חשמל סולרי על גגות מבני ציבור ברשויות מקומיות ייתקעו בגלל ההסדרה הזאת, ובדיון התחייב ממלא מקום יושב-ראש רשות החשמל לשבת לפגישה עם נציגי השלטון המקומי, לשמוע את עמדתם וזאת לפני כינוס מליאת רשות החשמל, אבל לצערי הרב, בניגוד להבטחות הללו ולסיכום שהיה כאן בוועדת הפנים, רשות החשמל לא קיימה את ההבטחה, התכנסה בלי לשבת קודם עם השלטון המקומי. לפרוטוקול אני רוצה לומר שאני רואה את ההתנהלות הזאת בצורה חמורה. יש פה נציגים של משרד האנרגיה ושל רשות החשמל שאני חושבת שחשוב שישמעו את הדברים הללו ומודיעה שבימים הקרובים אכנס פגישה פנימית אצלי עם נציגי משרד האנרגיה, רשות החשמל והשלטון המקומי כי אני חושבת שאנו חייבים למצוא פתרון לסוגיה הזו של ההסדרה.

נתחיל מייד בהקראת החוק. אני מאוד מקווה שנביא את החוק הזה היום להצבעה. זה חוק חשוב, אין לנו זמן רב, וחבל שנפספס את החלון הזה.

גברתי, כיוון שבכל זאת נשמעה פה ביקורת מאוד קשה כלפי רשות החשמל, אשמח בשתי דקות להתייחס. נאמר בדיון הקודם שההסדרות הקיימות שלנו לא מאפשרות מימוש החוק. אנסה לא להתייחס לסיפור של ה-200 ולמה שקורה עכשיו – זה סיפור בפני עצמו. אבל קודם כל לחוק, ואני מבין את החשש המוצדק מאוד – כולנו פה כמובן לקדם אנרגיות מתחדשות. החשש שנשמע גם בדיון הקודם, שאם מחוקקים את החוק הזה בלי הסדרה של רשות החשמל, הוא פשוט אות מתה, כך היה נשמע, אבל ההפך הוא הנכון: אין כל בעיה ליישם את החוק הזה. החוק הזה מאוד יסייע. יש אפשרויות היום בהסדרה לאדם אחד לקבל מונה ייצור, שהוא כמובן קשור למונה הצריכה שלו, אבל זו סוגיה נפרדת לחלוטין, שהיא לא קשורה לנושא היישום. אפשר ליישם את החוק הזה בבודד, אפשר ליישם את החוק הזה של כל הבניין בשני שלישי, אפשר גם ליישם את החוק הזה שכמה דיירים בבניין מחליטים להתאגד. זה מאוד חשוב לומר. אין שום עניין מבחינת ההסדרות הקיימות רשות החשמל שלא מאפשרות את החוק הזה.

ההחלטה לא התקבלה. הנושא עדיין נמצא בשימוע. כמובן, ניקח את הנושאים לתשומת לבנו ונשמח לקיים פגישה.

אשמח מאד.

אפשר לומר שבפועל זה לא קורה בכלל? אין גגות של בתים משותפים בישראלים סולריים? הוא אמר שיש מתווה אבל זה לא קורה.

אנחנו עושים את החוק הזה שיהיה. זאת המטרה שלנו.

אמרת שיש הסדרות שמאפשרות את זה וכו', אבל זה לא קורה.

לכן אני מקווה שניפגש ונלבן את כל הדברים האלה. חבר הכנסת אליהו ברוכי, אתה רוצה לומר משהו בפתח הדברים?

אני מציעה שנצלול לתוך החוק. רוני תתחיל בהקראה. ננהל את הדיון זה כפי שאני מנהלת את כל הדיונים פה על חוקים שאנו עוברים עליהם – אני עם הזום פתוח, אני רואה את הצ'אט. אני לא אתן רשות דיבור למי שיש לו אמירות אידיאולוגיות ואג'נדות וכו'. אקבל הערות ספציפיות על הסעיפים שאנו עוברים עליהם. יש הערה לסעיף שאנו קוראים אותו - בבקשה לכתוב – אפנה אליכם, ונדון בהערות שלכם. לא אתחיל לחזור חזרה ולעשות דיונים מהותיים על כל שוק האנרגיה הסולרית או דברים מהסוג הזה. מי שיש לו הערות ספציפיות לסעיפים – אני מבטיחה שכולם יקבלו רשות דיבור. בבקשה, תומר.

אני רוצה לתת סקירה כללית קצרה מאוד על מה שנעשה, כדי שיהיה לכל חברי הוועדה והנוכחים תמונה ברורה על מה שקורה פה. אנו עוסקים רק בסוגיה אחת – סוגית הבתים המשותפים, ואנו מנסים להסדיר את ההיבט הקנייני של אפשרות להקים מתקנים סולריים על גג הבניין. כפי שאמרה יושבת-ראש הוועדה, יש הרבה חסמים אחרים ונוספים שהחוק הזה לא מתמודד איתם. הוא מתמודד בשאלה אחת ויחידה – להתגבר על המצב היום, שלצורך התקנת מתקנים סולריים על גג בניין נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות.

בעקבות הישיבה הקודמת של הוועדה קיימנו שיח מאוד אינטנסיבי עם נציגי הממשלה, ואני רוצה לשבח את כל הנציגים על שיתוף הפעולה הפורה. בעקבותיו הגענו להסכמות לגבי כמעט כל הסוגיות שהיו שנויות במחלוקת. התייחסנו גם להערות הציבור כפי שהתקבלו במהלך הזמן. הנוסח שמונח לפניכם מבטא את ההסכמות שאנחנו ממליצים לוועדה לקבלן. יש מחלוקת אחת, שלא נפתרה, שתצטרכו להכריע בה, חברי הוועדה. כמובן, בכל נושא אחר תוכלו לקבל כל החלטה שתרצו.

הנקודה החשובה היא שלדעתנו ההסדר הזה, שמונח בפניכם, יסיר חסם מאוד מרכזי מהתקנת מתקנים פוטו ולטאיים על גגות בתים משותפים, כיוון שלא תידרש עוד, לאחר שהחוק יחוקק – לא תידרש הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות בבניין להתקנה.

השינויים מסומנים מעקוב אחר שינויים, השינויים מהנוסח הממשלתי שעבר את הקריאה הראשונה. סעיפים 1 עד 3 המוצעים כאן הם טכניים לחלוטין. כיוון שהמונח חוק התכנון והבנייה מופיע בחוק המקרקעין מופיע מספר רב של פעמים, אנחנו מציעים פשוט להגדיר אותו בתחילת החוק ולבטל את ההפניות החוזרות ונשנות להגדרה המלאה, זה טכני לחלוטין. אני מציע שנקרא אותם, ואם יש הערות, נשמע.

תודה רבה. אתה כאילו פה, תומר - מוזמן להתערב בכל רגע נתון. בבקשה.

חוק המקרקעין (תיקון מס' 34) (התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיית השמש או מיתקן אגירה, בבית משותף), התשפ"א–2020.


תיקון סעיף 1. 1. בחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969‏ (להלן – החוק העיקרי) בסעיף 1, לפני ההגדרה "מקרקעין" יבוא: - ""חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965."

החלפת מונח. 2. בחוק העיקרי, בכל מקום, למעט סעיף 1, במקום "חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965" יבוא "חוק התכנון והבניה".

תיקון סעיף 14א 3. בסעיף 14א לחוק העיקרי - (1) בכותרת השוליים, במקום "הגדרות" יבוא "הגדרה"; (2) ההגדרה "חוק התכנון והבניה" – תימחק.

תיקון סעיף 59א 4. רק אבהיר – תיקון 59א זה סעיף שעוסק בהתקנת דודי שמש על גג הבית המשותף. בסעיף הזה יש התייחסות לקבלת היתר להקמת דוד שמש. כיון שהיום, לפי תקנות התכנון והבנייה, מבנים ועבודות הפטורים מהיתר, לא נדרש יותר היתר - עשינו תיקון שמבהיר את המצב המשפטי נכונה.

בסעיף 59א לחוק העיקרי, בסעיף קטן (א) - (1) במקום פסקה (1) יבוא: "(1) ההתקנה נעשית בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה;"; (2) בפסקה (2), במקום "מתן ההיתר" יבוא "ההתקנה".

הערות עד כאן? אנחנו מדברים על הסעיף העיקרי של הצעת החוק, שהוא הסעיף שעוסק בהתקנה של מתקנים פוטו וולטאיים ומתקני אגירה על גג בניין. ההסדר קובע שני מסלולים – אחד, שמאפשר התקנה בהחלטה של שני שלישים מבעלי הדירות בבניין, ומסלול שני שמאפשר התקנה ליחיד. הסעיף הראשון הוא בסעיף המאפשר התקנה על גג הבניין של מתקן בהסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות. ההסדר שמוצע הוא ההסדר שלפיו מתקיימת אסיפה כללית של בעלי הדירות. מוצגים בפניהם הנתונים הרלוונטיים. המתקן עומד בתנאי חוק התכנון והבנייה, וגם פה בהקשר הזה יש לזכור שמתקן שעד גודל של 700 קילו ואט, שהוא מאוד גדול יחסית לבתים משותפים, ב-99% מהמקרים יש להניח שהמתקן הזה יהיה פטור מהיתר בנייה. הוא יצטרך לעמוד בתנאים של הפטור מהיתר בנייה, כלומר יש בתקנות תנאים מסוימים אבל לא נדרש היתר בנייה לדבר הזה, גם למתקן האגירה, למיטב הבנתי.

זה צריך לעמוד בתנאי חוק הקרינה הבלתי מייננת. לפי המצב המשפטי היום, נדרש היתר להקמה והפעלה לפי חוק הקרינה הבלתי מייננת. יש היתר סוג, שקובע תנאים גנריים שבעיקרם הם תנאי של מרחק ממקום שבו שוהים אנשים רבים, שהייה ממושכת. יש כוונה לתקן את החוק כך שגם בעניין הזה יהיה פטור מהיתר. זה יאפשר את השינוי, אם יהיה פטור מהיתר, זה יתאפשר. נדרשת גם התאמה לחוק החשמל, כלומר שההתקנה החשמלית תיעשה על-ידי חשמלאי מוסמך ובאישור - - - של חברת החשמל. אסור שתהיה פגיעה בחזות הבית המשותף. יש תנאים נוספים. אני מציע שנקרא את סעיף קטן (א) שהוא קובע את התנאים המוקדמים להקמת המתקן בהחלטה של שני שלישים.

התקנת מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה לכל בעלי הדירות. 59ט. (א) בסעיף זה ובסעיף 59י-"מיתקן אגירה" – מיתקן המאפשר המרת אנרגיה חשמלית לאנרגיה הניתנת לאחסון, וכן אחסון האנרגיה והמרתה בחזרה לאנרגיה חשמלית; "מיתקן פוטו-וולטאי" – מערכת לייצור חשמל הממירה ישירות אנרגיית שמש לאנרגיה חשמלית.

(ב) בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנה של מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה (בסעיף זה – המיתקן), על גג הבית המשותף, כולו או חלקו, שהוא רכוש משותף – וכאן יש תיקון נוסח מהנוסח שפורסם, שמבהיר ששני שלישים מהדיירים רשאים לקבל החלטות על עסקאות במתקן ובהכנסות הנובעות ממנו, כלומר יש פה הבהרה שתתאפשר העברה ליזם של המתקן ושל ההכנסות כדי שעסקאות כאלה יתאפשרו על אף שמדובר ברכוש משותף.

וכן להתקין בדרך סבירה את ההתקנים והתשתיות הקשורים להתקנה כאמור ובלבד שמתקיימים כל אלה. התוספת: ורשאים לקבל החלטות על עסקאות במתקן ובהכנסות הנובעות ממנו על אף האמור בסעיף 55, וכן להתקין בדרך סבירה את ההתקנים והתשתיות הקשורים להתקנה כאמור ובלבד שמתקיימים כל אלה: (1) ההתקנה של המיתקן וכן של ההיתקנים והתשתיות הקשורים להתקנה כאמור (בסעיף זה – ההתקנה), נעשית בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה ולהוראות חוק החשמל, התשי"ד–1954‏ ; (2) הקמת והפעלת המיתקן נעשית בהתאם לחוק הקרינה הבלתי מייננת, התשס"ו–2006‏; (3) ההתקנה תיעשה בדרך שתצמצם, ככל האפשר, את הפגיעה בחזות הבית; (4) אין בהתקנה כדי לפגוע במיתקנים שהותקנו כדין על גג הבית המשותף; (5) הוצגו באסיפה הכללית ההוצאות לבעלי הדירות מהקמת המיתקן, ההוצאות הצפויות של הפעלתו ותחזוקתו של המיתקן, ההכנסות הצפויות מהפעלת המיתקן, תקופת החזר ההשקעה, הגורם שיבצע את התקנת המיתקן, האופן שבו תבוצע תחזוקת המתקן והפעלתו, מיקומו, גודלו, ואמצעי הבטיחות שיינקטו בעת הפעלתו.

בבקשה.

קדמו לזה שעות רבות עם הייעוץ המשפטי, ובשיתוף פעולה מאוד פורה ומרחיב את הדעת - אחת הסוגיות שעלו פה בדיון הקודם נגעה לאפשרות שהזכויות שיש לאותם שני שלישים להקים את המתקן על כל שטח הגג בסוף יועברו לגורם אחר, שיעשה את זה בשמם, סוג של יזם שיעשה את זה. היה לנו דיון משפטי מאוד מעמיק בשאלה האם ועד כמה החוק צריך לומר במפורש שאפשר להנחות את הזכויות האלה. החשש שלנו כמשפטנים נבע מזה שבסוף חוק המקרקעין, יש בו מערכת יחסים מאוד מורכבת בין דיירי הבית, ולא רצינו לכתוב בצורות מסוימות את עצם הכניסה של אותו גורם שלישי. התוספת של רוני מבהירה את זה, שהיא הקריאה, שאותם שני שליש שמחליטים על הקמת המתקן הם בעצם מי שרשאים להחליט על עשיית עסקאות באותו מתקן.

מבחינתנו, עסקאות במתקן בעצם חובן טומנות את מה שנוגע להכנסות מהמתקן – לא צריך לכתוב את זה בצורה מפורשת. שוב – הכנסות מהמתקן זה משהו שפחות שכיח בתים משותפים - אנו דווקא מדברים על המתקנים הפיזיים. פה זה מתקן פיזי שגם מייצר הכנסה. ממילא תהיה פה התקשרות חוזית עם אותו יזם, וכל ההיבטים האלה יגיעו שם להסדרה. לכן אנו חושבים שיש לומר שאותם שני שלישים מקבלים את ההחלטות על העסקאות במתקן ולא צריך להתייחס בצורה מפורשת להכנסות. זה לגבי סעיף (ב).

כל יתר הסעיפים לי אין הערות, הנוסח מוסכם. הסעיף הבא שנקרא עבר שינוי די משמעותי לאור ההערות שהערתם בדיון הקודם.

שואלים אותי פה האם הסעיף הזה גובר על סעיף 62 לחוק המקרקעין, שזה התקנון? בחוק המקרקעין יש תקנון מוסכם, שהדיירים רשאים לקבוע לעצמם תקנון מוסכם. האם הסעיף הזה גובר על סעיף 62?

יש לנו התייחסות לזה בהמשך, נגיע לזה עוד מעט לגבי הוראות נוספות שהיו בתקנון.

אם תרגיש שאתה לא מקבל מענה בסעיף כשנגיע אליו, תעלה את זה שוב. נמשיך.

(ג) (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המיתקן כאמור בסעיף קטן (א), יישאו בהוצאות התקנתו, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם יישאו בהוצאות כאמור.

(2) הוצאות ההתקנה שבהם יישאו בעלי הדירות לפי פסקה (1), יהיו בהתאם לחלקם היחסי של בעלי הדירות המחליטים ברכוש המשותף, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות כאמור על חלוקת התשלומים בדרך אחרת.

(3) כל בעלי הדירות בבית המשותף יישאו בהוצאות התפעול והתחזוקה של המותקן.

(4) הותקן מיתקן כאמור בסעיף קטן (א) – ושוב, כאן יש חזרה לנוסח הממשלתי ותיקון מהנוסח שפורסם – יראו במתקן ובהכנסות שיתקבלו מהפעלתו חלק מהרכוש המשותף, בבית המשותף, ואולם ההכנסות מהפעלת המיתקן ישמשו, לפני כל שימוש אחר, לכיסוי הוצאות ההחזקה וההפעלה של המיתקן, ויתרת ההכנסות תשמש, לפני כל שימוש אחר, להחזר הוצאות ההתקנה לבעלי הדירות שנשאו בהן, לפי שיעור השתתפותם בהוצאות אלה.

זה בא לתקן את העיוות שחששנו ממנו, שיש שכנים שהם נושאים בכל ההוצאות ואז זה מתחלק לעולם.

מה שהיושבת-ראש אומרת זה בדיוק הפסקה הבאה.

לאחר החזר הוצאות ההתקנה ישמשו יתרת ההכנסות את כל בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי של בעלי הדירות בבית המשותף.

לעניין זה, "החזר הוצאות ההתקנה" - לרבות החזר בשיעור סכום ההוצאות שבהן היו נושאים בעלי הדירות שלא החליטו על הקמת המתקן אילו היו נמנים על בעלי הדירות המחליטים על הקמת המיתקן, וזאת בנוסף על החזר הוצאות ההתקנה שבהם נשאו בעלי הדירות המחליטים בפועל;

זה מחוק אצלה, אז אני אקרא. נחזור קצת.

לאחר החזר הוצאות ההתקנה ישמשו יתרת ההכנסות את כל בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי של בעלי הדירות בבית המשותף.

לעניין זה, "החזר הוצאות ההתקנה" - לרבות החזר בשיעור סכום ההוצאות שבהן היו נושאים בעלי הדירות שלא החליטו על הקמת המתקן אילו היו נמנים על בעלי הדירות המחליטים על הקמת המיתקן, וזאת בנוסף על החזר הוצאות ההתקנה שבהם נשאו בעלי הדירות המחליטים בפועל;

אני יכולה להסביר את זה.

לפני כן אני רוצה להבהיר – המילים שמתחילות ב:לאחר כיסוי ההוצאות ישמשו הכנסות – מופיעות לכם כרגע כמחוקות. הן לא יימחקו. הן יישארו בנוסח.

אשמח להתייחס להסדר שבסוף זכה לקונצנזוס – אני מקווה שתאמצו אותו. כשהצגנו את העיקרון של הצעתה חוק, חשבנו שהמתקן הזה שמתקינים על כל הגג, הוא יהווה רכוש משותף. יש לנו רק שני שליש מהדיירים ששילמו את עלויות ההתקנה, ולכן כשתגענה ההכנסות העתידיות מהמתקן – ראשית, הם יחזירו לכיסם את ההוצאות שהוציאו, אבל כשיגיעו הכנסות עודפות, הם יתחלקו באופן שוויוני בהתאם לחלק ברכוש המשותף של כל הדיירים, כלומר גם השליש שלא רצה, ביום שתהיינה הכנסות שמכסות את עלויות ההתקנה, הוא ייהנה כמו אלה שהחליטו בפועל. מכאן באה הטענה שאומרת: זה מייצר תופעת טרמפיסט, וזה גם קצת נוגד את תחושת הצדק שהם באו והשקיעו והוציאו כסף, וכל מה שנותנים להם זה רק לקבל את הכספים שהם הוציאו בחזרה. לכן עברנו למודל אחר, שאומר שאותו שליש שלא רצה מלכתחילה את המתקן יוכל ליהנות מהפירות ומההכנסות רק אחרי שיישא בעלויות ההתקנה כאילו שהסכים בתחילת הדרך.

יקזזו להם את מה שהיו צריכים לשלם על ההתקנה, ואז אחרי שזה יתקזז מההכנסות, הם יתחילו לקבל. בעיניי מספיק הגון.

הפועל היוצא של האמירה הזאת הוא ראשית מה שכמובן אמרת, כלומר יש להם דחייה במועד שבו התחילו לראות את ההכנסות, אבל גם אותם שני שליש יקבלו מעל רק החזר ההוצאות שלהם, הם יקבלו את החזר ההוצאות שלהם וגם יתחלקו ביניהם באותו שליש שהיו מקבלים את התמורות ממנו בשלב מאוחר.

בעיניי מצאתם פתרון טוב. מה דעתך?

לגמרי.

לעניין פסקה (5) שמסומנת בנוסח שלפני חברי הכנסת בצהוב, זו פסקה שמוצעת על-ידי הייעוץ המשפטי. כפי שכרמית אמרה גם קודם, משרד המשפטים סבורים שהתוספת הזו ברורה מאליה לאור ההגדרה של ההכנסות והמתקן כרכוש משותף. הם חושבים שאין צורך בכך.

אנחנו סבורים שלאור המודל המאוד מורכב שעשינו בהקשר להכנסות, ברגע שאין יזם, והעובדה שככל בעלי הדירות שאינם מסכימים צריכים – מודל הרווחים שונה, יש חשיבות להבהיר במפורש שמודל ההכנסות, אם נעשתה עסקה במתקן ובהכנסות ממנו, תהיה כזאת שההכנסות יתחלקו לאור החלק היחסי של הדיירים ברכוש המשותף, ולא בדומה להסדר הקודם שכרמית הסבירה עליו באריכות.

משרד המשפטים חושב אחרת. אם הם רוצים להתייחס – בבקשה.

שלום, אפי צמח, משרד המשפטים. שלושה טעמים מרכזיים להתנגדות שלנו בהקשר הזה. ראשית, אלגנטיות חקיקתית, כלומר לא צריך את זה. זה נובע ממילא מהוראות החוק, משום שבמצב דברים שבו יזם מתקשר בעסקה ממילא אין לנו הוצאות ואין לנו הכנסות. דהיינו אפשר להבין די בקלות שהסעיף שעוסק בהוצאות ובהכנסות כבר לא רלוונטי. מה שיש לנו בעסקה עם יזם זה תמורה חוזית, כלומר דיירי הבית המשותף מתקשרים עם יזם. במקום שהם יוציאו הוצאות וגם יקבלו הכנסות מהמתקן, הם מקבלים תמורה חוזית כפי התמורה החוזית המוסכמת עם היזם. אני מזכיר שהם יכולים לעשות זאת כתוצאה מכך שאמרנו ששני השלישים גם רשאים לעשות עסקאות בעניינו של המתקן. ברגע שאין לנו הוצאות ואין לנו הכנסות, ברור מאליו שהסעיף הזה, שמדבר על הוצאות והכנסות, כבר לא חל. אז מה חל – הרישא בסעיף הקודם מבהיר שאם הותקן מתקן כזה, רואים אותו ואת ההכנסות הנובעות ממנו כרכוש משותף. אם זה רכוש משותף, ואם הרכוש המשותף הזה הניב תמורה X מיזם, כי אז התמורה תתחלק בין בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף. כלומר הנימוק הראשון להתנגדות אומר שזה ממילא נובע מהוראות החוק ושלא צריך את הדבר הזה. זה גם בשם האלגנטיות החקיקתית.

הנימוק השני הוא ענייני ומהותי. יש לזכור שאנחנו עוסקים פה בחוק המקרקעין בפרק בתים משותפים. עניינו של הפרק הזה בראש ובראשונה להסדיר את מערכת היחסים שבין בעלי הדירות בבית המשותף. אין אח ורע לכך שבתוך הפרק הזה הכניסו הסדרה של מערכת יחסים חוזית עם צד שלישי שאינו נמנה על דיירי הבית המשותף, ומסדירים פה את התמורות שיתקבלו כתוצאה מהטרנזאקציה החוזית הזאת עם צד שלישי, שאינו נמנה על דיירי הבית המשותף.

הכשל הזה מוביל לכשלים נוספים, למשל אצל המפקח. המפקח לא יהיה רשאי לדון בעניינים הללו. מצד אחד, הסעיף הזה מופיע בתוך החלק הזה. מצד שני, מדובר פה בעסקה עם גורם שלישי. הוא לא דייר בבית המשותף. מה יקרה כשלמשל, דיון בעניין הזה יגיע למפקח? מחד גיסא, הנושא הזה נדון בחוק הזה. מאידך גיסא, מדובר באינטראקציה חוזית עם צד שלישי. ממילא למפקח כנראה שלא תהיה סמכות בעניין הזה, אז למעשה אנחנו קצת מערבים פה מין בשאינו במינו, במובן הזה שכולנו רוצים לקדם את העסקאות של היזמות. חוק המקרקעין צריך להוריד חסם שיגרום לעסקאות יזמות, אבל הוא לא צריך להסדיר את הטרנזאקציה החוזית בין הדיירים ליזם באף דרך פוזיטיבית קונקרטית שהיא. אלה שלוש הסיבות המרכזיות לכך שאנו חושבים שלא צריך את זה.

אשמח להשיב. המטרה של ההסדר הזה, ליצור כמה שיותר ודאות בעניין. יכול להיות שמבחינת אלגנטיות חקיקתית, האמירה שאנו מבקשים להוסיף היא אינה נחוצה, אבל כפי ששמעתם, ההסבר שנתן ד"ר צמח לעניין הזה הוא די ארוך. לכן אנו חושבים שכדאי לומר את הדברים במפורש. זה לא פוגע בשום דבר. זה רק מסיר הווה אמינא שיכול לטעון מישהו, ששני שליש האלה גם יכולים להחליט את ההחלטה על העסקה, יכולים להחליט שהשליש לא יקבל חלק מההכנסות. זה אנחנו רוצים למנוע באמירה מפורשת, שגם התמורה שיקבלו הם מהיזם תתחלק שווה בשווה כי זה כבר לא ההכנסות עצמן אלא התמורה החוזית.

לגבי הטענה שאומרת שאנו מייצרים פה התערבות ביחסים החוזיים, התשובה היא לא. היזם מתקשר מול בעלי הדירות, ולכן אנו לא מתערבים באיזו תמורה הוא ישלם להם. זו כבר הסכמה חוזית ביניהם. משנקבעה הסכמה חוזית שאנו לא מתערבים בה, אנחנו אומרים: התמורה שתקבלו – אתם לא יכולים לחלק אותה איך שאתם רוצים. אתם תחלקו אותה בין כולם. אנו לא רוצים שהדברים האלה יהיו בספק. אז זה יעורר סכסוכים מיותרים שיבואו למפקח. האמירה הזו מבהירה, לשיטת משרד המשפטים, אני אומר – מבהירה עניין שהוא מובן מאליו. אנחנו חושבים שכדאי להבהיר אותה. זה לא מזיק - זה רק יכול להועיל.

לעניין הטענה האחרונה לעניין סמכות המפקח, אנו בהחלט חושבים שאם יש ספק לגבי הסמכות, יש להוסיף פסקה שאומרת שאם יתעורר סכסוך בין בעלי הדירות לבין היזם לגבי העסקה שעשו ברכוש המשותף מולו, תהיה סמכות למפקח להזמין גם את היזם לדיון בפניו. אם צריך לומר זאת במפורש, בהחלט חשוב לומר את זה, ואפשר להוסיף פסקה שמקובלת בסעיפים אחרים בחוק המקרקעין, שמערבים סוגים שלישיים, שבמקרה כזה יוכל המפקח לדון בעניין. יש הוראה מפורשת שמסדירה את זה, כאשר יש בבניין חברת ניהול, שהיא כאילו לא בעלת הדירה, ואם מתעורר סכסוך בין בעל דירה לבין חברת הניהול, המפקח מוסמך לדון בה. כיוון שמדובר באמירה מפורשת, שהמתחזק מתחזק, יש למפקח סמכות- - -. אז יש צורך בהבהרה בעניין הזה, אני בהחלט חושב שכדאי להבהיר. לכן ההכרעה בידיכם, חברי הוועדה, להחליט אם אתם רוצים לקבל את העמדה הזו או את האחרת.

רציתי להוסיף מילה על מה שאפי אמר, ואז אשמח אם יאפשרו לשולי אבני, סגנית הממונה על המרשם, להגיב. בעצם כל עולם המפקחים, היא המנהלת שלו. יש פה ממשק מאוד מורכב. הצעת החוק הזו ממילא מביאה עומס על כתפיהם של המפקחים, ועכשיו להרבות את הדיון בפניהם, בפרט בדיונים שהם לא מורגלים בהם – מפקחים דנים בתביעה שיש בפניהם את בעלי הדירות.

מעבר לזה, אני רוצה לחזק את הטיעון ולומר שכל ההסדרה המיוחדת לגבי מה עושים עם ההכנסות יוצאת מנקודת הנחה שהיו פה כאלה שלקחו על גבם כי שילמו את עלויות ההתקנה. אם מתחילת הדרך מעבירים את כל הזכויות ואת הזכות לעשות עסקאות לאותו גורם עסקי, זה הופך להיות לא רלוונטי. לכן להבנתנו, האמירה שהמתקן הזה הוא רכוש משותף, ממילא תביא לזה שהתמורה צריכה להיות שוויונית. זה כבר לא משנה מי הנחה את זה; זה בסוף משהו ששייך לכל הדיירים. אין לזה הרבה דוגמאות בחוק המקרקעין – לדעתי אין בכלל. לדבר עכשיו על מערכת חוזית שתהיה בשרשור, והחוק יקבע נורמות לגביה, אנו באמת מאוד מתנגדים לזה ורוצים להוריד את זה, מעבר לבעיה שנוגעת לדיון בפני המפקחים, שאשמח אם שולי להתייחס.

בבקשה.

הבהרה, להעמיד דברים על דיוקם – היום בתוך הבית המשותף אפשר להתקשר עם גורמים שלישיים. המחוקק אפילו התייחס לזה. הוא עשה את זה לגבי הגפ"מ. יש מינוי ספק שירותי גז, יש התקשרות חיצונית עם ספק שירותי גז, יש הסדרים שהמפקח דן בספק שירותי גז. אנו מבקשים לפחות אם לא יותר, את מה שעושים עם ספקי שירותי גז. אותם ספקי שירותי גז גם נכנסים לחצר וקוברים באדמה מערכת. אמנם היא לא מערכת סולרית של – להפך - היא צובר גז. יש עולם שלם של התייחסות היום בחוק המקרקעין של התקשרויות עם צדדים שלישיים, פתרון סכסוכים עם צדדים שלישיים. לכן יש להסתכל על זה בראייה הזו, ולאפשר את האנרגיה הסולרית לא פחות ואפילו אנו רוצים יותר.

לעניין הסעיף הזה, אתה בעד שתהיה ההבהרה הזו או מבחינתך היא לא נחוצה?

לגבי הזמנת אותו צד שלישי בפני המפקח?

אני מדברת על פסקה (5), אם צריך אותה או לא. נשמע בינתיים את שולי אבני.

שלום. שמי שולי אבני שוהם, משנה לראש הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים. אצלנו כמובן נמצאים המפקחים על רישום מקרקעין, שיש להם סמכות בהתאם לסמכויות שניתנות לשופט בית משפט שלום, שדן בתביעת אזרחיות, והם אמורים להכריע נכון להיום לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף. נכון להיום עיקר הסכסוכים שהם דנים בהם הם ביחס שבין בעלי הדירות בבית המשותף ולא מול צדדים שלישיים. כרגע, לפי ההצעה, מציעים להרחיב באופן משמעותי את הדיונים שיובאו בפניהם כך שיתייחסו גם למצבים שבהם יש לנו יזמים והתקשרויות חוזיות, כפי שאמרו אפי וכרמית, בין היזמים לבין בעלי הדירות בבית המשותף. זה דבר שהמפקחים לא מורגלים בו. המפקחים עצמם, כאמור המיומנות שלהם להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית המשותף ולא מול צד שלישי.

בנוסף, קיימת פסיקה שאפילו הודעה לצד ג' אינה בסמכות המפקח. נכון להיום, כשמעורבים צדדים שלישיים, אפילו משלוח של הודעה לצד ג', צריכים לפצל את הסכסוכים האלה לדיון בבית המשפט השלום לבין הדיונים אצל המפקחים. לכן, אם רוצים להכניס סעיף כזה, שמתייחס גם להתקשרויות החוזיות בין בעלי הדירות בבית המשותף לבין צדדים שלישיים, צריך גם יהיה לתקן את סעיף 72, גם להכשיר את המפקחים וגם להיערך לכמות נכבדה יותר של דיונים. נכון להיום יש לנו תשעה מפקחים – ציינו את זה גם בדיון הקודם – שמכריעים בערך ב-5,000 פניות ובקשות בכל הארץ. יש לכל אחד מהם רק עובד מזכירות אחד. כרגע אנו לא ערוכים להגדיל באופן מאוד משמעותי את היקף הדיונים שיהיה אצלם. אנו צופים שדווקא הנושא של גגות סולריים יכול להביא לדיונים ארוכים בפני המפקחים, והיינו מעדיפים לצמצם את הסכסוכים שמגיעים אליהם כך שיתייחסו עדיין למערכת היחסים שבין בעלי הדירות בבית המשותף ולא מול צדדים שלישיים.

הדברים של גב' אבני רק שכנעו אותי יותר שיש לומר את הדרים במפורש. ראשית, אני חייב לומר בכל הענווה, ואני מאוד מעריך את הגב' אבני, שחוק המקרקעין וחוקים נוספים מקנים למפקחים סמכות לדון בסכסוכים מול צדדים שלישיים. ניתנה פה הדוגמה של ספקי גז. בחוק המקרקעין עצמו יש הנושא של המתחזק, חברת הניהול שהיא לא בעלת הדירה בבניין ולמרות זאת המפקח מוסמך לדון בסכסוכים בין בעלי דירות לחברת הניהול. בסעיף 72 יש גם צדדים שלישיים נוספים, והמצב שתיארה גב' אבני, שבהחלט רצוי למנוע אותו, הוא במצב שבו יש סכסוך בין בעל דירה או בין הנציגות לבין יזם שעניינם התפעול או התחזוקה או כל מה שקשור למתקן הזה ,יצטרכו לפצל את הדיון בין בית משפט השלום למפקח. זה מצב שלא רצוי. רצוי מאוד לאפשר ריכוז של הסכסוכים האלה במקום אחד, אם יש סכסוכים כאלה. לכן רק שוכנעתי יותר שכדאי מאוד לומר מפורשות את סמכות המפקח לדון בעניין הזה.

יש לזכור עוד – אנחנו מדברים על משהו שהוא עדיין רכוש משותף, כלומר בהחלט עלול להיווצר סכסוך שהוא בעל מאפיינים מאוד מובהקים של דיני בתים משותפים, כשמדובר עדיין על רכוש משותף, ובעל דירה רוצה להביא בפני המפקח סכסוך לגבי המתקן. הוא לא יוכל לעשות זאת כי יש צד שלישי, ואז יצטרך לפצל את הדיון בין המפקח – אם יש לו סכסוך שהוא חושב שהנציבות לא שומרת- -

תומר, אני מרגישה שאנחנו מתפלפלים יותר מדי על הסעיף הזה. אתם רוצים לומר על זה משהו?

אני חושב שתומר צודק. אנחנו נכנסים לכל מיני פינות שנגררים אליהן. אם רוצים לעשות את זה פשוט ויעיל, המפקח זאת הדרך הכי טובה, ולתת לו פה את הדברים בצורה ברורה שכן.

ד"ר צמח.

מעבר לדברים ששולי אבני אמרה, שהדבר הזה גורר מעין רפורמה במוסד המפקח, אני מרגיש שיש לשים לב שפתחנו פה אירוע נפרד, ובו אנו דנים האם אנחנו רוצים לקחת עסקאות חוזיות, ולהכניסן תחת כנפי המפקח על המקרקעין. מה שאומר, אני אומר בתור מומחה לדיני חוזין דווקא: עסקאות עם יזמים יכולות להיות סבוכות ומורכבות. אם אנו רוצים להעלות על דעתנו מצב דברים שבו כל הדבר הזה וכל האירוע מול היזם יבוא בפני מפקח על המקרקעין, זה אירוע שיש לדון בו היטב. אי אפשר כלאחר יד אגב איזשהו פתרון חקיקתי בנקודה הספציפית הזאת, במקום כל כך אגבי ונקודתי, להכניס למפקח גם דיון בעסקאות חוזיות מסוג זה.

רבותיי, יש לנו בעיה עם הזום בגלל העניין של ועדת חוקה. אנחנו יוצאים לחמש דקות הפסקה. כבר נחזור.


(הישיבה נפסקה בשעה 10:25 ונתחדשה בשעה 10:28.)

אני מחדשת את הישיבה. בבקשה.

כפי שהובן מדבריי, להכניס את הדבר הזה למפקחים – בעינינו זה משהו מאוד מורכב. ודאי אי-אפשר לעשותו באופן כזה. כמו כן, שולי אבני מהטאבו מעדכנת אותי, שבבדיקה קשה מאוד להשוות בין הדברים. כשמדובר בסעיף של ספקי הגז, מדובר במעט מאוד מקרים – היא בדקה מול המפקחים שלה – מעט מאוד מקרים שמתעוררים לעומת עסקאות מורכבות עם יזמים. אני מזכיר שאלה בעסקאות ארוכות טווח, חוזי יחס ארוכים ומורכבים. ספק אם אנו רוצים להכניס את זה כך למפקחים.

הסיבה שבעיניי התכנסנו לדיון בסעיף הספציפי הזה היא החשש שתומר העלה מפני, כשיש עסקת ייזום, איך נדאג שלא נקפח את המיעוט. כפי שאמרתי, החשש הזה נפתר בחוק על-ידי כך שקבענו שמדובר ברכוש משותף, ואז אין משחקים ברכוש המשותף.

ורק מילה אחת אקדמית למרות שאנו רחוקים מעולם האקדמיה – פרופ' פרידמן כתב אחלה מאמר מאוד יפה, והוא הוכיח שכל פעם שהמחוקק כותב אמירה ברורה מאליה, הדבר הזה גורר סבך פרשני ופסיקתי לא נגמר, ואני מאוד הולך עם הדבר הזה, והוא הוכיח את זה בצורה מאוד יפה.

אני חייבת להודות שהשתכנעתי, ואני חושב שנוותר, ברוכי. סליחה, תומר – לפעמים קורה שאני חולקת עליך, לא הרבה, אבל זה גם קורה.

לא צריך להתנצל...

(ג1) (1) בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם להוראות סעיף קטן (א) וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי לפנות למפקח בתביעה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 71ג(ב) עד (ה), בשינויים המחויבים ובשינויים אלה זה: בסעיף קטן (ד), המילים "או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור" במילים "בין בדרך של תשלומי איזון" – לא ייקראו.

(ד) (1) הותקן מיתקן כאמור בסעיף קטן (א) ו ובעל דירה טוען כי מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המותקן, לרבות בשל סיכון בטיחותי, רשאי הוא לפנות למפקח בתביעה להסרת מה שהותקן.

(2) מצא המפקח כי מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המותקן, רשאי הוא להורות על הסרת המותקן, כולו או חלקו, ולקבוע הוראות לעניין זה; המפקח ייתן הוראות לעניין הנשיאה בעלויות הסרת המותקן".

בבקשה.

בהתחלה יש התנאים, בסעיף (ב), שנעשה בהתאם להוראות חוק תכנון. שאלתי את עצמי, מי בודק? המסלול הוא שיש תנאים, ואם הדיירים שמתנגדים, עליהם ללכת למפקחת? זה המסלול? כלומר הזכות היא מוקנית להתקנה, ואם רוצים להסיר את זה- - -

מה שהובהר לנו עם משרד המשפטים, שכן יש אפשרות לפני ההתקנה לפנות למפקח. זה מתקשר לוויכוח שיהיה לנו יותר מאוחר בהקשר להודיע הודעה מוקדם ושל הנציגות לקבוע תנאים, אבל לעניין הזה אעיר, שמה שהובהר לנו, וככל שאני טועה חשוב שיתקנו אותי, יש אפשרות גם טרם הותקן המתקן, לפנות למפקח ולטעון שתנאי הסף לא התקיימו ולכן לא ניתן להתקין.

ככל שהם יודעים. השליש שלא רוצה יודע ורואה את התוכניות, ואז הוא פונה למפקחת להוציא צו מניעה או צו עצירה.

הדברים מובאים בפני אסיפה כללית מראש, כלומר כל בעלי הדירות אמורים לדעת מראש מה הולך להיות. זה לא נעשה כהפתעה.

חייב להיות באסיפה. יש דיון על זה.

לא כתוב שבאסיפה הכללית צריך לראות את התוכנית.

כתוב, שזה באסיפה הכללית, וכתוב בהמשך בסעיף 5, נדמה לי, שצריך להציג את כל הדברים.

בפסקה (5)(ב), תוכנית ההצבה בפועל - לא כתוב.

כתוב.

כתוב שצריך להראות את מיקומו, גודלו.

סליחה, נכון.

הערה טכנית על סעיף שכבר הוקרא - לדעתי נפלה טעות סופר בסעיף (ג)(1)(1) – הוספתם: או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור. אם אתם מוחקים את הסעיף משם, מחקתם את כל סעיף קטן (ד9, אז רק שימו לב. עמ' 6. הסעיפים האחרונים שרוני הקריאה. בשינויים אלה - מה השינויים?

בסעיף קטן (ד), המילים "או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור" והסיפא החל במילים "בין בדרך של תשלומי איזון" – לא ייקראו.

תודה. הסיפא מחוק אצלי.

קראתי את זה נכון. היתה טעות סופר. זה מה שמחייב.

אני רוצה לשאול את משרד המשפטים שאלה. אפרופו הדיונים הקודמים לגבי המפקח, נעשתה עסקה במתקן, והועברו הזכויות לצד ג'. עכשיו יש תביעה למפקח של דייר שרוצה להסיר את המתקן. אי אפשר להזמין את היזם לדיון? אין לו מה לומר בדיון?

כפי שאמרנו, הדיונים אצל המפקח, ושולי הסבירה את זה, הם באמת- - -

מה יעשה המפקח? מי שמושפע פה ההשפעה הכי גדולה זה היזם שהולכים להסיר לו את המתקן. לא יישמע דברו.

היזם מגיע לשם בנעליהם של הדיירים. הנוכחות שלו בדיון ממש כבעל דין מייצרת מורכבות שאין בפני המפקחים דיונים מהסוד הזה והם אפילו לא יכולים להזמין את הצדדים האלה לדיון בפניהם בכל הדיונים הרגילים שהם מקיימים. מהעיקרון הזה הרשות לרישום והסדר מקרקעין מאוד מבקשת שלא נחרוג, ואנו מקבלים את הבקשה הזאת.

אני חוזר ושואל – מה קורה במצב הזה שבעל דירה מגיש תביעה למפקח, וטוען שצריך להסיר את המתקן?

אני יכול לענות. במקרה כזה היזם לעולם לא יוכל לטעון להסתמכות, משום שהיזם יודע לקרוא את חוק המקרקעין, והוא רואה- - -

הוא טוען שהנסיבות לא מתקיימות.

ברשותך – הוא יודע שכל עסקה שהוא עושה בבית משותף כפופה למה שאומר חוק המקרקעין, ולרבות לאפשרות להסיר את המתקן. השאלה שאתה שואל – לפני המפקח ידון הסכסוך הספציפי בין בעלי הדירות. המפקח יבחן את הנסיבות שבפניו, ויגיע למסקנה האם יש פה למשל סיכון בטיחותי. אם המפקח יגיע למסקנה שיש פה סיכון בטיחותי, הוא יסיר את המתקן, ואז אותם שני שליש יצטרכו להסתדר חוזית עם בעל דברם החוזי היזם.

כלומר יש פה צד חיוני לו. לא סתם צד שאולי כדאי להזמינו. תשאלו את היזמים אם הם לא היו שמחים – אני חושב שחיוני שיופיעו בפני המפקח. הם יטענו כנגד אותו בעל דירה שטוען שצריך להסיר – הם חושבים שלא צריך, שאין בעיה בטיחותית. לבעלי הדירות אין מושג בשאלה הזאת כי הם לא עוסקים במתקנים מהסוד הזה. אז מה יקרה?

אני ספק אם המפקח על המקרקעין, שעיקר מניינו ובניינו של הדיונים שנעשים אצלו נועדו להגנת הרכוש המשותף ובבית המשותף, אני מאוד בספק אם היזם ירצה דווקא לדון בעניינו מול המפקח. המפקח אמון בראש ובראשונה על הבית המשותף ועל האינטרסים של הדיירים. לכן היזם ירצה לברוח מערכאה- - -

הוא לא יכול לברוח, כי חייבת את הדייר שטוען שיש להסיר את המתקן, לפנות למפקח.

נכון, והמפקח רשאי, אם התקיימו תנאים מסוימים, כמו בנוגע לדוד שמש וכמו בנוגע למעלית, אם הוא רואה שיש סיכון או פגיעה מהותית לבית המשותף או למרקם הבית המשותף- - -

אבל זה משפיע במישרין על הצד השלישי, כי הוא היזם.

אבל גם אם שיעור מסוים מהדיירים החליטו על הקמת מעלית מאוד מורכבת, והם התקשרו עם קבלן והוא כבר התחיל לבצע את הפעולות בשטח, גם שם יש לזה השלכה על צדדים שלישיים. זה לא דבר שאנחנו לא מכירים.

זה לא אותו דבר, כי זה קבלן שירותים. פה יש לנו יזם, שהמתקן הוא שלו. במסגרת עסקה שנעשתה עם בעלי הדירות זה לא מתקן ששייך לבעלי הדירות, אז מה אכפת להם? הדייר רוצה להסיר - שיסיר. זה לא משפיע עליהם.

אולי כדאי להפוך את הדוגמה שלך ליותר קונקרטית כדי להבהיר למה היא לא כל כך בעייתית. במקרה מהסוג שאתה מתאר כל מה שהיזם ירצה לומר זה להסביר למה אין סיכון בטיחותי. אז הוא יכול לצייד את הדיירים האחרים שיתקשרו איתו בנימוק הטוב למה אין פה סיכון בטיחותי. הוא לא חייב להתייצב להליך. החוזה בינו לבין בעלי- - -

מדובר פה גם בהחלטה לגבי הוצאות של הסרת המתקן, מי יישא בהוצאות האלה. יש פה שאלות שהיזם צריך לבוא בפני המפקח ולומר שיש לו אינטרס שונה מהאינטרס של בעלי הדירות. לא תמיד האינטרסים חופפים.

זה בדיוק מסביר למה זה לא מתאים.

לדעתי חיוני לאפשר את הזמנת היזם לדיון הזה. כפי שאמר מר פרנס קודם, יש אותו דבר לגבי ספקי גז, ובצדק. וזה לא המקרה הראשון והיחיד. גם אם יש סכסוך עם המתחזק של הבניין, כלומר חברת הניהול של הבניין, שאינה בעלת דירה בבניין, המפקח מזמין אותה לדיון, למרות שההסדר לגבי- - - הסכם תחזוקה של בניין של- - - זה לא הסכם כל כך פשוט. זה הסכם די מורכב בדרך כלל. אני חושב שמיצינו את הדיון הזה והוועדה יכולה להכריע.

אני רוצה להתייחס. אנחנו באים מהצד המעשי של הדברים. מהיכרות את מוסד המפקח אני לא חושב שגם לא בעל דירה וגם לא יזם ירצה שהמפקח על בתים משותפים ידון בתביעה שקשורה לאנרגיה סולרית. זו לא ערכאה לדעתנו המתאימה המעשית.

זה מה שהממשלה מציעה. הוא אומר שהוא לא רוצה שבעלי הדירות ייתנו למפקח – הוא אומר שזה לא מתאים, ורוצה שיפנו לבית משפט.

לא, שסכסוכים חוזיים עם הצד השלישי, להכניס לתוך מוסד המפקח צד שלישי שקשור בעסקה עם הדיירים המשותפים, זה חורג מהסכסוך של רכוש משותף, ולא משרת פרקטית את האינטרס של דייר בבית המשותף כי המפקח הוא לא ערכאה מספיק מורכבת ובעלת יכולות לדון בסכסוכים כאלה, אלא אם כן זה ידרוש התמחות מיוחדת של מפקחים שידונו בנושא. באופן הטבעי מה שיקרה אם זה לא יופיע, תהיה בחירה. הרי ממילא יש בחירה כזו, ורוב הסיכויים שסכסוכים מורכבים ילכו לבתי המשפט שהם כן בעלי היכולת והאמצעים לעסוק בזה.

הבחירה אינה של היזם.

לא ניתנת לו בחירה. במקרה הזה הוא פונה למפקח. הוא לא יכול לפנות לבית משפט, כי זה מה שכתוב בחוק.

בסכסוך עם בעל דירה אחר.

לא, הסכסוך שלו הוא לגבי המתקן. אין לו שום בעיה עם בעלי הדירות האחרים. מאלצים אותו לפנות למפקח, לצרף כמשיבים את בעלי הדירות האחרים, ואת היזמים - לא. כלומר הוא צריך להסיר את המתקן הזה. היזם, לא בטוח שיידע על זה. המפקח ידבר בינו לבין בעלי הדירות האחרים למרות שהמתקן כבר לא שלהם – כבר שייך ליזם. המפקח החליט שצריך להסיר אותו והיזם אפילו לא ידע על זה. אין לי בעיה. אתה רוצה שזה מה שיהיה - בבקשה.

אשמח להתייחס בקצרה. אשמח לומר, שבמקרים האלה בדרך כלל היזם לא יהיה בעל דין אבל אם המפקח יראה לנכון לשמוע את עמדתו במסגרת עמדת הנציגות שתעמוד מנגד הצד שמבקש להסיר את המתקן, אותו יזם יוכל להישמע בהליך, אבל לא כבעל דין.

המפקח עכשיו החליט שצריך להסיר את המתקן. הוא נותן צו לבעלי הדירות. בעלי הדירות באים ליזם ואומר להם: המתקן הזה כבר לא שלכם. אתם לא יכולים להתקרב אליו. אין צו כלפיי להסיר את המתקן.

הוא שייך לכל בעלי הדירות- - -

לא, עשינו עסקה ברכוש המשותף. הוא חלק מהרכוש המשותף אבל כבר לא שייך לבעלי הדירות. עכשיו רוצים לעשות פה דיספוזיציה של הסרה, והיזם אומר: זה קנייני. מכרו לי את זה. זה שלי. אתם אל תיגעו בזה.

איך היזם יגיד שזה קניינו?

כי עשו עסקה.

אני חושב שהמפקח יוכל להכריע האם להעביר את הסכסוך לבית משפט אחר.

זה הוא יוכל לעשות.

לכתוב את זה?

זו סמכות קבועה שלו. אין צורך לרשום את זה.

זה מופיע בפרוטוקול, ונתקדם.

אנחנו בעמ' 6, בסעיף קטן (ד) המוצע.

(ד) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם.

(ה) אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת המיתקן."

(ו) לעניין חוק זה, יראו במיתקן פוטו וולטאי או במיתקן אגירה מחוברים הניתנים להפרדה.

קבענו שסעיף קטן (ו) יימחק.

סעיפים (ד) ו-(ה) הם המענה לשאלה שנשאלה בתחילת הדיון לגבי היחס לסעיף 62 שעניינו תקנון הבית המשותף. מה שהסעיפים האלה אומרים – שההסדר המוצע לגבי הדבר הזה הוא דיספוזיטיבי, כלומר בעלי הדירות יכולים להקנות עליו בתקנון המוסכם. כלומר יכולים בהחלטה בתקנון לקבוע שכל ההסדר הזה לא חל לגבי בית מסוים. אם בעלי הדירות חושבים שהבית שלהם, הם סבורים שזה בית מאוד יוקרתי ולא טוב שיש שם מתקנים פוטו וולטאיים, ההחלטה בידיהם להחליט שההסדר שפירטנו עד כה לא יחול עליהם.

דבר שני – הם יכולים להחליט למשל, שבמקום שני שליש יצטרכו 80% הסכמה לצורך התקנת מתקנים. דבר אחד שאנחנו רוצים להבהיר לפרוטוקול שהם לא יכולים להחליט - וזה לפי מה שהוסבר לנו ממשרד המשפטים, זה משתמע מהפסיקה ומלשון החוק, זה שהם לא יכולים להחליט עכשיו שההסדר לגבי חלוקת ההכנסות יהיה הסדר אחר. כלומר הם לא יכולים לומר, אם כבר מותקן מתקן, הם לא יכולים לומר שרק שני השליש יקבלו את ההכנסות. ההסדר לגבי חלוקת ההכנסות מהמתקן, כפי שהוצע בסעיפים הקודמים, הוא ההסדר שעליו אי אפשר להתנות. כלומר זה ייחשב פיקוח של זכויות המיעוט. לכן לא יוכלו להגיד הסדר אחר לגבי חלוקת ההכנסות.

טוב.

אנחנו עוברים להסדר השני המשמעותי בהצעת החוק שמאפשר לבעל דירה יחיד או כמה בעלי דירות שמתאגדים במשותף להקים מתקן פוטו וולטאי על חלקם היחסי בגג.

"התקנת מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה, לבעל דירה מסוים 59י. (א) בעל דירה רשאי, בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, מיתקן פוטו וולטאי או מיתקן אגירה, וכן להתקין בדרך סבירה את המיתקנים והתשתיות הקשורים להתקנה כאמור, ובלבד שמתקיימים התנאים המפורטים להלן; מספר בעלי דירות יחד רשאים לפעול כאמור אם מתקיימים התנאים האמורים בשינויים המחויבים.

האפשרות להתקין את מתקן האגירה הוא רק על הגג?

לפי הנוסח המוצע עכשיו, כן, לרבות המתקנים.

ואם יש חדרים טכניים או מחסנים נוספים שאפשר להתקין אותם שם? גם בחלק הזה וגם בסעיף ב בהתחלה, בעלי דירות שעושים את זה בצורה של שני שליש – רק על הגג?

כרגע כן.

ואם יש מחסנים או חדרים טכניים?

זה משנה לגמרי את כל מהות החוק, וכרגע החלטנו שאנחנו לא מכניסים דבר אחר - כי אחרת זה יגרור אותנו פה – לא נגמור עם החוק הזה. זה נוגע לעולמות אחרים לגמרי.

איזה עולמות?

זאת הצעה שעלתה במהלך הדיונים, ואנחנו חושבים שלגג יש מאפיינים מאוד מסוימים. כולנו יודעים מה זה גג של בניין שהוא רכוש משותף. זה יכול להיות מאוד שונה מחדר לובי, מחדר כניסה, מחדר שיש בו שימוש אחר שהוא לא על הגג, שיותר נגיש. בעינינו זה עושה איזון אחר בכל הזכויות שאנחנו נותנים פה. בסוף באותם שני שליש הם יכולים להשתמש בכל השטח הפנוי שנשאר בגג. אני חושבת שזה מאוד שונה מחדר אחר, שנמצא בקומה ראשונה, בקומת כניסה, בחניה.

חניה – לא, לובי – לא. חדר טכני, להגדירו במפורש.

האמירה חדר טכני היא עם מנעד מאוד רחב. מה יש בו היום? האם יש בו שימושים אחרים? האם זה יפריע לשימושים האחרים? האם יש שם מתקנים של בזק, של חברת חשמל? האם מבחינת קרינה זה יכול לדור בכפיפה אחת?

הקרינה זה פטור בסעיף 2.

כאשר מדובר בגג, לפי טיבו ומאפייניו של גג, וזו גם הבחנה היסטוריה שנמתחה עליו בחוק המקרקעין, שמדבר למשל על דודי שמש על גגות, כאשר מדובר על גג על פי טיבו ומאפייניו, אנו מבינים שאנו יכולים לעשות איזונים מסוימים ולומר, כשמדובר בגג הבית, אנחנו נותנים פה איזון לטובת מתקן פוטו וולטאי. כאשר מדובר ברכוש משותף כללי בבית המשותף, אנו עוסקים בשאלות אחרות. יכול להיות שאתה צודק ויש הצדקה למקומות אחרים, אבל כאשר מדובר ברכוש משותף, הדבר הזה צריך להיבחן באופן נפרד, משום שזה אירוע נפרד.

זה יכול לבוא אחר כך כתיקון לחוק הזה.

גברתי היושבת-ראש, בהערכה שלך, מתי החוק הזה יגיע פעם נוספת לדיון, ואפשר יהיה להכניס שינויים בו?

בכנסת הבאה.

אוטוטו יהיו דיונים, נכון?

אני אופטימית. יהיו בחירות, עוד שלושה חודשים תהיה כנסת.

כמה זמן לקח לחוק הזה להגיע לפה?

עובדים עליו חודשים במשרד המשפטים.

מרגע שעבר ועדת שרים.

כמה זמן לא היתה ועדת שרים? אני מבקש להכניס את זה, שאפשר יהיה בחדרים טכניים. להצביע על זה.

נקודת המוצא שאתה יצאנו לדרך היא כל האמירות בנוגע לאנרגיה סולרית- - -

או שייתנו כל מקום אחר, שיוסכם על ידי שני שליש.

הגג נתפס כמקום מיטבי כי הרבה מאוד גגות, אם לא רוב הגגות פנויים, ולא נעשה בהם שימוש. לכן הגג נמצא במקום מיטבי לדבר הזה. אנו רואים בכך איזון. כשמדובר ברכוש המשותף האחר, אני לא יודע כרגע אילו שימושים נפוצים עושים בתוך חדרי המכונות, האם שמים שם אופניים או כורסאות או ספות.

אם שמים שם ספות, כולם רוצים שיהיה שם גם מתקן אגירה.

אנחנו יודעים יותר לומר על היעדר השימושים הטיפוסיים והנפוצים בגג. אנו לא יודעים לומר הרבה על השימושים הנפוצים והטיפוסיים בכל החדרים האחרים בבית המשותף. זה אירוע נפרד שיש לבחון אותו לפני שעושים את האיזון הקנייני הזה.

נתקדם. אני רושמת את העניין הזה.

בסוף החוק מוריד את שיעור ההסכמות שצריך לשני שליש. אם כל הדיירים רוצים, הם יכולים להחליט להציב במקומות אחרים. הם יכולים להחליט מה שהם רוצים ביחס לרכוש המשותף שלהם, אבל החוק הזה, שמוריד את שיעור ההסכמות לשני שליש, מבחינתנו חל על הגג.

אני מקבל. לפחות שיהיה כתוב שבהסכמה אפשר לשים את זה בכל מקום אחר, שלא צריך היתר בנייה ושום דבר מרשות החשמל. שבהסכמה אפשר להתקין מתקן אגירה בכל מקום אחר בבניין, בהסכמת כולם.

אפשר להציב במקומות אחרים שהם רכוש משותף, אבל זה לא פוטר את הרגולציות האחרות, אם זה טעון היתר.

אתה מכניס פה סוג של מין בשאינו מינו.

בוא נמשיך, ונראה בסוף.

עמ' 8, פסקה (1). הפסקה הזאת מדברת על החלק היחסי שעליו אפשר להקים את המתקן משטח הגג. התיקון לסעיף הזה כולל את ההערה שנשמעה בוועדה בדיון הקודם כך שיובהר שזה מתייחס לשטח נטו, כלומר לא כולל את המתקנים שכבר קיימים על הגג או שהוקצו מכוח הסכמה או שניהם גם יחד.

(1) (א) ההתקנה תיעשה על שטח בשיעור יחסי שאינו עולה על חלקו של בעל הדירה ברכוש המשותף; הוקצה משטח הגג מקום המשמש את בעלי הדירות למטרה אחרת שהוסכם עליה כאמור בפסקה (3) או קיימים מיתקנים שהותקנו כדין על גג הבית, למעט דודי שמש, מיתקנים פוטו וולטאים או מיתקני אגירה יחושב שיעור השטח לעניין סעיף זה מתוך השטח שנותר .

(ב) היה מותקן על גג הבית המשותף דוד שמש המשמש את בעל המתקין – הוספתי: הדירה - ינוכה שטחו מהשטח שבו ניתן לבצע את ההתקנה לפי פסקת משנה (א).

בבקשה.

אפרת נחלון, לשכה משפטית, אוצר. רצינו לבקש בפסקה של למעט דודי שמש, מתקנים פוטו וולאים או מתקני אגירה – שזה יהיה ומתקני אגירה. המטרה היא ששלושת סוגי המתקנים הללו ייחשבו כחלק מהשטח הפנוי. לכן אנו חושבים שהמילה או פחות מתאימה ועדיף וי"ו החיבור.

וי"ו החיבור לא מתאימה כאן, אבל אבהיר את הכוונה. גם אם רק אחד מהמתקנים הותקן על הגג, וגם אם כולם יחד, הם כן יחושבו כחלק מהשטח.

נכון, כל הסוגים צריכים להיספר כחלק מהשטח.

אם אכתוב ו- זה אומר שאם רק אחד מהם, זה לא ייחשב.

הערה נוספת, בסעיף (ב) כתוב: היה מותקן על גג הבית המשותף דוד שמש המשמש את בעל המתקין - ינוכה שטחו מהשטח. הכוונה בדוד שמש, צריך לכלול גם מתקן פוטו וולטאי ואגירה, כלומר כל אחד מהמתקנים שלא מנוכים מהגג הכללי, צריכים להיות מנוכים מהשטח הספציפי.

פוטו וולטאי מנוכה. עבדנו על הסעיף הזה.

הכוונה, ההבחנה בין דוד שמש למתקן פוטו וולטאי, כי מתקן פוטו וולטאי, אם נוסיף אותו בסעיף קטן (ב) זה אומר שבעל הדירה הראשון שמתקין את המתקן הפוטו וולטאי ייהנה מיותר שטח מבעלי הדירות האחרים. דוד שמש, אנחנו מאפשרים לבעל הדירה הספציפי להחליט האם הוא מוריד אותו ומתקין במקומו מתקן פוטו וולטאי או משאיר את דוד השמש ויש לו שטח קטן יותר.

דיברנו על זה בתוך הממשלה בתהליך. אבהיר מה היתה הכוונה, ונראה אם זה מתכנס מבחינת הניסוח. השטח של הגג הפנוי מחושב, כשמנכים את כל המתקנים שאינם דודי שמש פוטו וולטאים ואגירה. לאחר מכן נשאר שטח פנוי שבתוכו יש מתקנים פוטו וולטאים, דודי שמש ואגירה, בשטח הפנוי. השטח של כל פרט ופרט צריך להיות מחושב כך שכולל את הדוד שמש, את המתקנים הפוטו וולטאיים ואת האגירה שלו?

יש לנו פה שני סעיפים קטנים. סעיף קטן (א) מגדיר איך אנו מגדירים את השטח הפנוי הנותר על הגג. סעיף קטן (ב) מגדיר איך אנחנו מגדירים את השטח של הפרט. עכשיו תקרא את זה בראי זה.

הסעיף מניח שכבר יש דוד שמש, אבל עוד אין פוטו ואגירה. אנחנו אומרים – לכאורה יכול להיות שיש דוד שמש ואגירה, ועכשיו הוא רוצה להתקין פוטו. גם אגירה צריך להיות מנוכה –לא רק הדוד שמש.

אם בעל דירה כבר הקים מתקן פוטו וולטאי או מתקן אגירה, הוא לא יכול להקים עוד מתקן.

ודאי שהוא יכול.

על החלק היחסי.

זה אירוע אחר. אתם אומרים: הוא הקים מתקן פוטו וולטאי קטן על חצי מהשיעור היחסי שלו, ועכשיו הוא רוצה להגדיל.

להבנתנו זה גם היה במהלך העבודה, זה מה שהבנו בשיחה. בסופו של דבר ייתכן שמסיבות כלכליות או אחרות אדם יחליט להקים לוח פוטו וולטאי אחד, ולאחר מספר חודשים הוא יחליט להקים עוד לוח פוטו וולטאי. ברור שבמקרה כזה כל הדברים הללו צריכים להיות בתוך השטח היחסי שיוקצה לו. גם התפיסה, כפי שגם באה לידי ביטוי בתקנות התכנון והבנייה לענייני תברואה, אומרים שפוטו וולטאי ואגירה ודודי שמש הם תחליפיחם לחלוטין.

אבל הנוסח מחדד נקודה אחרת שגם היא צריכה לבוא לידי ביטוי – אנו לא רוצים שבעל הדירה הראשון ייהנה מיותר שטח, אז גם זה צריך לבוא לידי ביטוי בנוסח. נוודא שהנוסח כולל את כל ההבהרות שהועלו עכשיו.

בסדר, רק מבחינת מה שהצגת, שזה חשוב מאוד, בא לידי ביטוי בסעיף א, כלומר ברגע שאת מנכה כל דוד שמש, כל פוטו וולטאי וכל אגירה מהשטח, זה בא לידי ביטוי והשטח היא מה השטח הנוסף כולל.

אתה מבקש שיובהר שהשטח הספציפי של בעל הדירה ינוכה ממנו מתקן פוטו וולטאי קיים ששייך לו, או אגירה. אני חושב שאתה צודק, וזה יובהר בנוסח.

בסדר גמור.

(2) התנאים הקבועים בפסקאות (1) עד (4) של סעיף 59ט(ב);

אלה תנאי הסף שנקבעו למתקן שהותקן בהסכמת שני שליש.

כלומר גם המתקן הספציפי צריך להיות כזה שעומד בתנאי חוק התכנון והבנייה, בתנאי חוק הקרינה הבלתי מייננת, חוק החשמל, שאינו מפריע לחזות, והתנאי הרביעי –

אין בהתקנה כדי לפגוע במתקנים שהותקנו כדין.

ביום ההתקנה לא שימש המקום שעליו תיעשה ההתקנה במשך תקופה סבירה את בעלי הדירות למטרה כלשהי שהוסכם עליה, בין בהחלטה של בעלי הדירות ובין בהתנהגותם, והוא לא נועד ביום האמור לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף.

(3) בעל הדירה המתקין, או מי מטעמו, מסר, לא יאוחר מ-45 ימים לפני מועד ביצוע ההתקנה, הודעה מוקדמת בכתב לנציגות הבית המשותף ולכל בעלי הדירות בבית המשותף לגבי כוונתו לבצע התקנה כאמור; ההודעה לבעלי הדירות תימסר בדרך בה נמסרת הודעה על כינוס אסיפה כללית של בעלי דירות לפי תקנון הבית המשותף; ההודעה תכלול פרטים בדבר מיקומו, גודלו, ואמצעי הבטיחות שינקטו בעת הפעלתו.

אני מציעה שנאפשר הערות.

אין לנו הערות. הסעיף הבא שנוי במחלוקת.

רק אבהיר לפי מה שסיכמתי עם מר קמינץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שההצעה להוסיף את הסעיף הבא היא הצעה של הייעוץ המשפטי לוועדה, שהממשלה לא הציעה בהצעת החוק המקורית. ההצעה לא מקובלת על הממשלה – הממשלה או נציגי משרד המשפטים מתנגדים לתוספת הזו. אני מציע שרוני תקריא, ואנחנו נסביר למה אנחנו חושבים שזה חשוב והם יסבירו למה הם חושבים שזה לא חשוב, והוועדה תחליט.

(ב) (1) נציגות הבית המשותף רשאית, בתוך 30 יום מיום הודעת בעל הדירה המתקין לקבוע תנאים לגבי אופן התקנת המתקן לרבות תנאים שעניינם נוחות, חזות הבית או בטיחות, ובלבד שאין בתנאים שתקבע כדי למנוע את עצם התקנת המתקן במועד ובעלות סבירים;

(2) המפקח רשאי להורות על ביטול הקביעה שהתקבלה לפי סעיף קטן זה, אם הוגשה לו תביעה על כך בתוך 30 ימים ממועד הקביעה כאמור, ורשאי הוא להורות על שינויה או על התנייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון.

אשמח להסביר, למה אנו חושבים שהסעיף הזה חשוב. אנו מדברים על רכוש משותף ששייך לכל בעלי הדירות, שהוא הגג. רוצה בעל הדירה להתקין את המתקן שלו במקום מסוים - הוא מודיע. הנציגות, שהיא זו שאחראית לניהול הרכוש המשותף באופן רגיל, זה הסמכות שלה ביום יום, לנקות אותו, לסדר אותו, היא חושבת שהמקום שהוא רוצה לשים את המתקן הוא פחות נוח, יפריע לגישה למשל, למערכת חיונית אחרת או שיפריע לניהול תקין של הרכוש המשותף האחר. אנחנו אומרים: הנציגות לא יכולה להתנגד לעצם התקנת המתקן הפוטו וולטאי. היא לא יכולה לומר: אני לא מסכימה להתקין – אחרת כל ההסדר הזה ירוקן מתוכן. ברור שזכותו של בעל הדירה שרוצה להתקין, שאם הוא עומד בתנאים, הוא יכול להתקין. יחד עם זאת, עדיין יש פה עניינים שקשורים לרכוש המשותף האחר שנמצא על הגג או למיקום המתקן או לחזותו או לבטיחותו, שאומרת הנציגות: אני רוצה לקבוע תנאים שיבטיחו את הניהול התקין של בית המשותף. היא מודיעה לו את התנאים האלה. היא לא יכולה לקבוע כל תנאי שהיא רוצה. היא צריכה לקבוע תנאים שהם סבירים ושלא מטילים עליו עלויות בלתי סבירות, על בעל הדירה המתקין.

החשיבות של הדבר הזה היא כדי להבטיח את ניהול הבית המשותף. עדיין אותו בעל דירה מתקין, שחושב שהתנאים שקבעה הנציגות לא עומדים בתנאי החוק – הם לא סבירים, מטילים עליו עלויות לא סבירות, הם פוגעניים – יכול לפנות למפקח, כפי שמופיע בפסקה (2), ולבקש את השינוי של התנאים שנקבעו לו. כפי שאמרתי, הנציגות לא יכולה למנוע את ההתקנה – לא את עצם ההתקנה ולא בתנאים שהיא תקבע. לכן זה חשוב.

ההסבר הזה – לא המצאנו אותו. הוא קיים בחקיקה לגבי התקנת דברים אחרים על הגג כמו למשל צלחות קליטה של שידורי לווין. ההסבר הזה נקבע בסעיף 21ב לחוק התקשורת, והוא הסדר די דומה למה שאנו מציעים פה. הוא נועד לאפשר לנציגות, שהיא אחראית לניהול הרכוש המשותף, לקבוע תנאים שיבטיחו את התקינות של הרכוש המשותף הזה. לכן אנו חושבים שזה חשוב. משרד המשפטים יאמר למה הוא חושב שזה לא חשוב עכשיו.

הסעיף הזה שנוי במחלוקת אתנו, וארז קמינץ חושב גם שהוא מאוד שגוי ושיש להשמיטו. נציגות הבית המשותף זה מוסד שמוקם בחוק המקרקעין אבל הלכה למעשה סמכות כזו בתוך חוק המקרקעין לא מוקנית לה גם ביחס למתקנים אחרים, לא מעליות, לא מעלון, כשגם מתקנים אחרים שמקימים ברכוש המשותף יכולים לכאורה לעורר אותו קושי של המנגנון לקבוע תנאים. כל המנגנון שאנחנו יוצרים, בעל דירה מתקין, גם אם אנחנו מקנים לו את הזכות להתקין בגג, הוא לא יכול יום אחד לקום ולהתקין; ממילא חייב למסור מספיק זמן מראש. אנו גם יודעים שאם אחד השכנים ירצה בזה, הוא גם יכול לפנות למפקח ולנסות למנוע את ההתקנה הזאת מראש. לכן הסמכות שנותנים כאן לנציגות היא בעינינו לא מתאימה. אני גם יכולה לחשוב על טיעונים נוספים, שאותה נציבות בכלל מסוכסכת עם אותו בעל דירה שרוצה להתקין, ואנו נותנים לה פה כוח מאוד חזק בידיים לגבי לקבוע לו תנאים. לכן אנו חושבים שזה לא מתאים - גם כשאדם חלילה נכה, ורוצה להתקין מעלון, אני יכולה לחשוב על הרבה דברים שאפשר לבקש ממנו, והכוח הזה לא נמצא בידי הנציבות. הוא שווה ערך אצל כל דיירי הבית שיכולים לפנות למפקח ולבקש למנוע את ההתקנה. אני חיה הרבה שנים בבתים משותפים, ויש דינמיקה בתוך חיי הבית. אנחנו לא חושבים שצריך לתת את הכוח הזה דווקא למי שהוא היום הנציבות. זה יכול להיות מתחלף, יכול להיות אדם שממש לא בקי בדברים האלה, ומה שהוא רגיל לעשת כנציבות זה לגבות את דמי ועד הבית הא ותו לא, ולכן אנחנו חושבים שלא נכון להכניס את הסעיף הזה, ואם יש חשש לגבי המיקום שאותו אדם רוצה להקים את המתקן, יש לזה סעד.

בא אדם, רוצה לשים את המתקן הפוטו וולטאי. נכון שיכולים לפנות למפקח, אבל זה צריך כן להיעשות עם שיח ושיח עם הדיירים האחרים בבניין. הוא לא יעשה את זה עם כולם. אתם רוצים שנחייב אסיפת דיירים? גם אני גרה בבית משותף כל חיי, ואני מבינה את הדינמיקות שאת מספרת עליהן, וגם אני 25 שנה בוועד הבית כי רוב הדירות זה דיירים שכורים ובסוף זה אדם אחד שמנהל את הסיפור זה, ואם היחסים לא טובים זה יכול להוות פתח לבעיה, וזה קורה הרבה.

בתוך הסעיף ניסינו לתת כל מיני אמירות – הרי אנחנו נותנים לו פה יכולת לשים משהו בגג בשטח ששווה לשיעור שלו ברכוש המשותף, אבל זה לא שטח שמוצמד לו. אז ניסינו לומר שזה יהיה בדרך סבירה, והוא כמובן צריך להודיע, ולא יכול לעשות את זה על משום שמשמש אותם דה פקטו, וגם אם לפי התקנון או יש שם מתקנים אחרים, ובאופן שלא יפגע בחזות הבית. את כל האמירות האלה ליווינו כבר, והם חלק מהתהליך. בסוף, אם אחרי הכול מישהו חושב שהדבר הזה יכול לפגוע בו – הסעד שהחוק ייתן לו זה ללכת למפקח. אם יש עוד אמירות שיכוונו לזה שזה יהיה בדרך כמה שפחות פוגענית – שזה מה שרצינו לומר – אין בעיה להכניס אותן לדבר החקיקה, אבל לא לתת את הכלי הזה.

רוני, רוצה לומר על זה משהו?

הטיעון של משרד המשפטים אכן משכנע, והדבר האחרון שאנו רוצים הוא למנוע סרבול ומניעת הקמת המתקנים האלה. אבל בהמשך לאמירה של כרמית, אני רוצה שנזכור שבאמת יש לנו פה הסדר מאוד ייחודי לעניין זכויות הקניין. מדובר פה בפגיעה ברכוש המשותף, ואנו כן רוצים שהיא תהיה מזערית ככל הניתן.

כפי שכרמית אמרה, המונחים שהם משתמשים בהם לאורך החוק כדי למנוע את הפגיעה, בהרבה מקרים הם מאוד עמומים של דרך סבירה וככל הניתן. פה אנו מנסים למצוא מנגנון שיאפשר לנציגות לקבוע תנאים מאוד מסוימים שאנו חושבים שייתכן שיקדם דווקא את הקמת המתקן, כי הם יגידו מראש- - -

אבל הם גם יכולים לעצור את זה.

לכן קבענו במפורש – אין בתנאים שתקבע כדי למנוע את עצם התקנת המתקן, וכמו כן, ככל שהיא תמנע את הקמת המתקן, יש אפשרות לפנות למפקח, בתוך פרק זמן שקבענו אותו בתוך החוק, כלומר הזמן מוגבל. ההליך אינו מסורבל אלא מאוד מהיר.

איך מוגדר בחוק נציגות הבית המשותף?

נציגות הבית המשותף היא מה שבעגה היום-יומית נקרא כי ועד הבית. זה מה שבוחרים כל שנה באסיפה הכללית, בוחרים את נציגות הבית המשותף, שמנהלת את הכספים.

יש בתים שלא בחרו ועד בית 30 שנה, זה אותו אחד.

חוק המקרקעין מניח שאין דבר כזה, שאין נציגות לבית המשותף, ואם אין נציגות, המפקח צריך למנות נציגות לפי סמכותו בחוק. אם אין נציגות, אין למי להפנות את הפנייה.

יש נציגות, אבל המון שנים זו אותה נציגות. זה קורה בהרבה מקומות.

בדיוק.

אם בעלי הדירות בבניין רוצים להחליף את הנציגות, הם יכולים לעשות את זה. זה החוק.

בפועל, בבתים, במיוחד בתל אביב, למשל, זה 80% או 90% מהדירות שכורות, ויש אומלל אחד שיש לו דירה בבניין, ונופל עליו התיק של להיות ועד הבית 25 שנה – אני מדברת מהמיית ליבי – לאחרונה ויתרו לי – בגלל שאני חברת כנסת, מצאתי פראייר אחר. ואז נוצרת מערכת יחסים, שאדם שיש לו יותר מדי כוח או הרבה דעות או יחסים לא טובים עם שכן כזה או אחר- - -

הנציגות לא יכולה למנוע את ההתקנה. היא יכולה רק לומר תנאים של בטיחות, תנאים של חזות, תנאים של נוחות, וגם תנאים שלא מתאימים ל- - - או לא. המשמעות פשוטה – במצב רגיל, אם אין השיח המוקדם הזה, הנטל עובר לנציגות, היא צריכה לרוץ, נאמר שהיא חושבת שהמתקן שרוצים להתקין – הרי הוא בוחר את המקום שהוא רוצה להתקין. המתקן הזה מפריע את הגישה למאגר המים שמותקן על הגג. יש מאגר מים והוא רוצה לחסום את הגישה אליו. במצב כזה הנציגות היא זו שעליה הנטל לרוץ למפקח על הבתים המשותפים, לומר: אל תיתן לו להתקין כי זה מפריע, ואז מטילים עליה הוצאות לפנות למפקח. אנחנו אומרים: לא, היא תקבע מה שהיא רוצה. אם הוא חושב שזה מפריע לו – מטיל עליו עלויות בלתי סבירות וכו', שהוא יפנה למפקח כי הוא רוצה להתקין. הנטל עליו לשנות את התנאים שקבעו לו.

בבקשה.

אני רוצה לדבר על סעיף ב1 בעמ' 10 ועל סעיף 1 בעמ' 3. כבר בעמ' 3, כשרוצים להתקין מתקן, כתוב במפורש: ההתקנה תיעשה בדרך שתצמצם כל האפשר את הפגיעה בחזות הבית. כלומר בסעיף 3, לא רק הסעיף הזה, מתייחס להיתר הקרינה, לבטיחות, לחזות הבית. מדוע לחזור עליו בסעיף 1? זאת שאלת תם – אני לא יועצת משפטית. זה נראה לי חזרתיות. הדבר היחיד שמיתוסף בסעיף הזה זה נושא נוחות, ואיך את מגדירה נוחות זו גם שאלה. לכן אני רואה בסעיף הזה סוג של אוקסימורון – פעם אחת כתוב מה התנאים, מנסים להגדיר מה התנאים שבגינם יש להקפיד, כשמקימים את המתקן, ואז כתוב זה לא ימנע את זה. כל התנאים פרט לנושא הנוחות נמצאים בעמ' 3 של הצעת החוק. לכן אני סבורה שיש פה גם חזרתיות.

בקצרה – אני חושב שהתכלית מוסכמת על כולם. דייר לא יכול לפעול על דעת עצמו באופן בלתי סביר, באופן רשלני, באופן שיסכן את הבטיחות של המבנה, ואנו רוצים למנוע את זה באיזושהי דרך. המחלוקת כאן היא רק לגבי הפורום הנאות לדון בסוגיה הזאת. לגבי זה, אנו חושבים, כפי שאמרה חברתי, תנאי הסף מבהירים היטב שדייר לא יכול לפעול בשרירות – צריך לפעול באופן בטיחותי לפי הוראות החוק. יש לנו תנאי הסף. שתיים, הנציגות אינה כשירה, ואני יושב-ראש ועד הבית בבניין שלי. אנחנו לא נמצאים בהונג קונג שבה הנציגות מאוגדת כחברה שיש לה חובות אמון, אמינות והוגנות, וגם לצערי הרב, הנציגות יכולה להיות נגועה בניגוד עניינים, כך שהנציגות יכולה לומר: תשלם לי 200 שקל ועד בית יותר ואז אסכים.

הדבר השלישי והאחרון - כל הדרכים מובילות לרומא. אם נסתכל על הסעיף, נראה שהוא אומר את הדבר הבא: הנציגות רשאית להתנות תנאים – היא לא רשאית למנוע אבל להתנות תנאים. אם התנאים הללו אינם סבירים, המפקח רשאי לבטל. כלומר אם הנציגות לא תתנגד בכלל – היא לא תתנגד. זה מצב שבו אין לנו בעיה בעולם, ולא צריכים סעיף חוק. אם הנציגות כן תתנגד ותסכל את העניין בדרך לא סבירה, אנו מתנקזים למפקח בכל מקרה. רק במצב דברים הקטן שבו הנציגות תתנה תנאים סבירים ולא תהיה מחלוקת בין הצדדים – דהיינו כל יושבי הבית המשותף חיים טוב ביחד. הנציגות התנתה תנאים סבירים, הצד הזה הסכים, רק אז לא נפגוש את המפקח. אנחנו מדברים על האחוז הקטן הזה ובשמו אנו מקנים סמכות מלכתחילה לנציגות שהיא גדולה וכאמור אין כאלה סמכויות. אם רוצים, כמובן, יש בחוק המעליות אפשרות לפנות למפקח כאמור. המפקח רשאי להורות על ביטול.

למה מגבילים את הזמן, תוך X זמן להגיע למפקח?

כדי לא לעכב את הסיפור הזה.

אני רוצה להתייחס בקצרה. ראשית, אני מוחה נמרצות על הטענות על איקומפיטנטיות של הנציגות בנושא של ניגוד עניינים. זו טענה שיכולה להישמע שובת לב, אבל אי אפשר להניח את ההנחה הזו, במיוחד שהמגמה הרווחת, לפחות בבניינים חדשים, בבניינים גדולים, היא שיש לנו חברת ניהול שהיא מנהלת בפועל את העניין ומייצגת את הנציגות לצורך הבניין הזה. בחלק מהמקרים יש לנו גןרם מקצועי שמנהל את הבניין והחוק מכיר אותו, והוא בהחלט קומפיטנטי לעניין הזה.

לענין ניגוד עניינים אני חושב שזו טענה חמורה, שיכולה להישמע לגבי כל פעולה של הנציגות, שהיא ממש טענה מקוממת, כי נציגות היא נאמן של בעלי הדירות, ואין להניח הנחה מוסדית שמדובר פה בניגוד עניינים מובנה. זו הנחה לא ראויה.

עלול להיות.

לגבי המהות, אשמח לשמוע את הסבר הממשלה להצעה הממשלתית. שתימסר הודעה לנציגות - לשם מה מוסרים הודעה לנציגות?

כדי שבעלי הדירות האחרים יהיו מודעים.

לא, ההצעה הממשלתית לא היתה מסירת הודעה לבעלי הדירות – היתה מסירת הודעה רק לנציגות.

אפשר לכתוב שזה לנציגות.

כבר שינינו את זה.

אני רוצה לדעת מה היתה כוונת הממשלה במסירת הודעה לנציגות? לשם מה מוסרים הודעה לנציגות?

שהנציגות תמלא תפקידה נאמנה רק במובן הפשוט של להודיע לכל בעלי הבניין על הכוונה.

יש ניגוד עניינים. הנציגות הזאת מאוד בעייתית.

לכן שכנעת אותנו אחרת, צריך לתקן את הנוסח, ואכן ניסחנו אותו.

בבקשה.

מעשית – הנציגות יכולה לפנות בכל עת למפקח על בתים משותפים. לכן עצם ההודעה מאפשרת את המודעות לזכות הזאת. לכן ההודעה תמיד חשובה. לגבי הנוסח של הסעיף הספציפי, לצערי הוא לא מעשי. רק הסיפא שלו, בעצם התקנת המתקן במועד ובעלות סבירים - מי יודע מה סביר? זה כאילו סעיף שנועד מראש לצפות סכסוכים עתידיים שיהיו. מישהו יודע לקבוע מהי עלות סבירה ומהו מועד סביר? אף אחד לא יודע. הרי אף אחד לא יכול לקבוע את זה – רק בתי משפט יכולים לקבוע בדיעבד, אם יש סכסוך, אם היה סביר או לא.

את הסכסוך לא תמנע. מה שאנו מציעים, שבמצב הדברים הרגיל הנטל לפנות למפקח יהיה על בעל הדירה המתקין, כי הוא זה שרוצה לבצע את הפעולה. מה שאתם מציעים, שהנטל יעבור לנציגות, שאמצעיה הם מוגבלים, אין לה אמצעים בלתי מוגבלים, והיא זו שתצטרך לרוץ למפקח. גם אליבא דממשלה אנחנו לא מונעים לנציגות לפנות למפקח ולבקש ממנו לקבוע תנאים מסוימים שהיא חושבת שצריכים להתקיים. לכן אני אומר שהמשמעות המעשית – זה לא ימנע את הסכסוך. אם הנציגות רוצה לומר לו: תזיז את זה חמישה מטר ימינה, כי זה מפריע לנו, והוא לא מסכים, בהצעה הזאת היא תצטרך לפנות למפקח ולבקש ממנו למנוע את ההתקנה כי הדייר לא מסכים. אנחנו אומרים: לא. קודם כל קיימו שיח, כפי שאמרה יושבת-ראש הוועדה. אם לא תגיעו להסכמה, הדייר הוא זה שצריך לפנות.

ברוכי, אתה רוצה לומר משהו? אני נוטה לקבל את עמדת משרד המשפטים גם הפעם. שני הסעיפים. נתקדם.

עמ' 11 למטה, סעיף קטן (ג). בעל דירה המבצע התקנה כאמור בסעיף קטן (א) (בסעיף זה – בעל הדירה המתקין), יישא בכל ההוצאות הכרוכות בהתקנה, בתפעול ובתחזוקה של המותקן, ובכל החיובים הנובעים ממנו ויראו במותקן לפי סעיף קטן (א) ובהכנסה שתתקבל מהפעלתו חלק מרכושו של בעל הדירה המתקין.

(ד) הותקן מיתקן כאמור בסעיף קטן (א) ונציגות הבית המשותף או בעל דירה טוען כי מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המותקן, לרבות בשל סיכון בטיחותי, יחולו לעניין זה הוראות סעיף 59ט(ד)(1) עד (2) בשינויים המחויבים ובשינוי זה: בפסקה (2), במקום הסיפה החל במילים "המפקח ייתן הוראות" יקראו "בעל הדירה המתקין יישא בכל ההוצאות הכרוכות בהסרת המותקן אלא אם כן קבע המפקח אחרת ".

אמרנו בסעיפים הקודמים שיש אפשרות להורות על הסרת המתקן אם יש סיכון בטיחותי או נסיבות מיוחדות שמצדיקות את הסרת המתקן. זה נקבע במפורש בסעיף 59ד1.

השינוי בין שני הדברים הוא ששם ברירת המחדל, שהמפקח מחליט מי יישא בהוצאות, וכאן ברירת המחדל שבעל הדירה המתקין יישא בכל ההוצאות, אבל כן השארנו למפקח שיקול דעת במקרים שבהם הוא חושב שנכון להסיר את המתקן אבל צריך לחלק את ההוצאות אחרת, לעשות כן.

(ה) הוראות סעיפים 59ט(ד) עד (ו) יחולו לעניין מיתקן כאמור בסעיף זה בשינויים המחויבים.

זה הסעיפים שאומרים שאפשר לקבוע בתקנון הוראות אחרות, לגבי ההתקנה של אדם יחיד גם, שזה (ד) עד (ה), ומחקנו את (ו).

בעצם סיימנו את ההסדר כולו. עכשיו אנחנו עוברים לסעיפים משלימים. הסעיף הראשון קשור להסדר הראשון הטכני של ביטול המונח של חוק התכנון והבנייה, וההסדרים בסעיפים 7 ו-8 מתייחסים לכך שאנו מבהירים שההסדר הזה חל גם בבתים משותפים שאינם רשומים – שני ההסדרים – גם של מתקן משותף וגם של מתקן של יחיד – חלים גם בבתים משותפים שאינם רשומים, וההוראה השנייה מבהירה את סמכותו של המפקח לדון בסכסוכים שנוגעים ליישומם של הסעיפים האלה.

אשמח להתייחס לסעיף האחרון שתומר הקריא, שמתייחס לסמכות המפקח באופן כללי. בדיון הקודם הצגנו את הבקשה שלנו לאגף תקציבים לקבל תוספת תקינה למפקחים.

רק בואי נקריא את הסעיפים ואז תוכלי להתייחס.

תיקון סעיף 71א 6. בסעיף 71א לחוק העיקרי, ההגדרה "חוק התכנון והבניה" – תימחק.

תיקון סעיף 72 7. בסעיף 72(א) לחוק העיקרי, במקום " 59ח" יבוא " 59י".

תיקון סעיף 77 8. בסעיף 77ב לחוק העיקרי, אחרי " 59ה עד 59ז" יבוא 59ט עד 59י".

שולי, שאלה טכנית במהותה: לגבי בתים לא רשומים, משום מה החסירו את סעיף 59ח שעניינו התקנת מנגנון שבת בבניין. יש לזה סיבה מיוחדת?

אין לזה סיבה. דנים בה גם כשהבית לא רשום כבית משותף.

לכן זה צריך להיות גם ח, כלומר עד 59י.

נכון.

במקום המילה: אחרי, יבוא: במקום.

במקום 59ט, יבוא: 59.

בבקשה.

רציתי להעיר באופן כללי לגבי כל ההסדר שנקבע שכרגע אמור להגיע לפתחם של המפקחים על רישום מקרקעין. בדיון הקודם ציינו בפני כבוד היו"ר שביקשנו מאגף תקציבים להתייחס לבקשה שלנו לתוספת תקינה למפקחים השיפוטיים כדי שיוכלו להכריע בסכסוכים גם בנושאים שמובאים לפתחם בעקבות התיקון לחוק. היו"ר ביקש מאגף תקציבים להגיע הפעם לדיון עם עמדה בעניין הזה. נשמח לשמוע את העמדה של אגף תקציבים.

אשמח להתייחס. כפי שדובר גם בדיון הקודם, משרד המשפטים בחר לקדם את החוק בוועדת השרים בלא הצגת דרישות תקציביות ואף נאמר בפירוש בהצעת החוק שאין להצעה עלויות תקציביות. אוסיף ואומר, שלאורך כל העבודה על תהליך החוק משרד המשפטים וגם הפיקוח על הבתים היו מעורבים לאורך כל הדרך. ביקשנו ואמרנו חזור ושוב שהכוונה היא לקיים חוק ולכתוב חוק שיצמצם ככל הניתן את החיכוך ואת הפניות למפקחים ודעתם נשמעה כדי לצמצם את הפניות הללו.

לצערנו, בשלב זה של השנה ובמצב של היעדר תקציב מדינה מאושר, וכפי שכולנו יודעים – גם לא נראה באופק – אין לנו היכולת להידרש לדרישות תקציביות כאלה ואחרות. בנוסף, אנחנו מדברים על השלכות עתידיות, שייתכן שייווצרו לאחר שהחוק ייכנס לתוקף, וכמובן שייקח זמן עד שהשוק יסתגל לזה. אם באמת יתוספו הליכים בפני המפקחים על מקרקעין, אין מדובר בהשלכה מיידית, ואנו מציעים שמשרד המשפטים ישים את העניין הזה בראש סדר עדיפויות בבקשתו לתוספות תקציביות במהלך דיוני התקציב, אגף תקציבים ידון בנושא יחד עם הממשלה ועם השרים ועם כל הגורמים הרלוונטיים בתעדוף בלב פתוח ובנפש חפצה כשיתקיים תהליך בניית התקציב לשנת 2021.

אשמח גם להתייחס. זה באמת עניינים תקציביים ותפעוליים של הרשות והרישום להסדר, אבל אומר שהדיון בהצעת החוק בוועדת השרים לחקיקה באמת נעשה בזריזות וייתכן שזו הסיבה שכל הדיון התקציבי הזה, שבימים רגילים אנו עושים אותו בשלבים מוקדמים יותר, לא יצא לדרך. אנו היינו מאוד שמחים וחושבים שנכון לעזור לרשות שהיום גם ככה המפקחים יש עליהם עומס כבד, ובסוף אנו מכניסים פה מיזם כלכלי מאוד משמעותי.

כמה מפקחים היא אמרה שהיא צריכה?

היום יש להם תשעה. נראה לי שהפלטפורמה לדון בזה צריכה להישאר בממשלה. שולי, כמה מפקחים אתם חושבים שהחוק הזה מצריך?

כיום יש לנו תשעה מפקחים והבקשה התקציבית שלנו היא של שמונה עובדים מינהליים, כי באחת הלשכות יש לנו שני מפקחים ונסתפק בעובד מינהלי אחד לשניהם. הסיבה לכך - נכון להיום יש לנו בסך הכול עובד מזכירות אחד שאמור לפתוח 5,000 תיקים בשנה, לכל אחד מלשכות המפקחים יש בין 500 ל-700 תיקים לבקשות בשנה. לא עומדים בעומס. הבקשות לא מגיעות למפקחים בקצב הראוי, וכדי שהבקשות והדיונים יוכלו להגיע למפקחים כמו שצריך נצטרך תוספת של שמונה עובדים מינהליים. כפי שכרמית ציינה, כבר בתחילת הדיונים ציינו שיש לחוק הזה השלכה תקציבית, וביקשנו את תוספת התקינה הזו ולא ברגע האחרון חלילה, וכיוון שהנושא עבר מהר לוועדת שרים לא ניתנה לנו האפשרות לומר את זה אלא בדיון האחרון שהתקיים. אנו מבקשים בכל זאת לבחון את הבקשה הזו לעומק.

קודם כל, בדרך כלל, והיום בצהריים יש לי עוד דיון על – הוחלט על חוק לפני עשר שנים, משרד הבריאות והמשרד להגנת הסביבה צריכים לכתוב מפרטים מדויקים לטובת רישוי עסקים, אבל יחד עם זאת, משרד האוצר לא תקצב אנשים שיעשו את זה, ולכן עשר שנים היום אין לנו עדיין המפרטים האלה. כלומר הרבה פעמים כותבים חוקים וכיוון שמשרד האוצר לא נותן את כוח האדם ואת התקציב, אנחנו מגלים אחרי עשר שנים שדבר לא נעשה, וזה מאוד חבל. מצד שני, זה מעורר בי דאגה, שאם את אומרת שאת צריכה כל כך הרבה מפקחים, זה אומר שבחוק שלנו יש בעיה שתצטרכי מפקחים שיגיעו אליך, כלומר אנחנו מנסים שהדברים לא יגיעו אליך ושלא תצטרכי כל כך הרבה מפקחים.

באומרי כל זאת, לא ניכנס לסוגיה התקציבית. לא נעצור את זה בגלל זה. אני מקווה שתבינו שיש פה מצוקה כנראה, שלא קשורה רק לחוק הזה, אבל אני מבינה שייקח זמן עד שזה ילך, ואינשאללה עד שתהיה לכם יותר גמישות תקציבית ותוכלו להקל עליה.

הדברים שלך נאמרו, ברור שיש בהם טעם, וכמובן שבתהליך הבא, ככל שתהיה מצוקה, אגף התקציבים יתייחס לזה ויתייחס בכובד ראש לדרישות של משרד המשפטים.

תודה.

אנו עוברים לנושא האחרון, פטור מהיטל השבחה למתקנים שמותקנים שלא על גג מבנה. מה שהתבקש זה שתתאפשר התקנה על גבי בריכות דגים, מאגרי מים ומאגרי קולחין, ולגבי חניונים, התבקש שהפטור מהיטל השבחה יהיה לפי תקנות שיקבע שר הפנים. זה מה שניסחנו כהצעה בלבוש המשפטי.

זה נושא שהעליתי והכנסתי פה. אני חושבת שחשיבותו מאוד גדולה ואנו חייבים לעשות הכול כדי לקדם גם את הנושא הזה של התקנת תאים פוטו וולטאים במקומות שהם שטחים של דו שימוש בקרקע כדי שנחסוך פגיעה בשטחים פתוחים.

תיקון חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו־2018). בחוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו־2018), התשע"ז–2016‏, בסעיף 18 המתקן את התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965 –

אחרי פסקה (11) המובאת בו יבוא: "(12) השבחה במקרקעין בשל הקמת מיתקן פוטו וולטאי כהגדרתו בפסקה (11), על גבי מאגר מים, מאגר קולחין או בריכת דגים או על הדפנות החיצוניים של המאגר או הבריכה כאמור; "(13) השבחה במקרקעין בשל הקמת מיתקן פוטו וולטאי כהגדרתו בפסקה (11) במגרש המיועד לחניון ציבורי והכל בתנאים שקבע השר.

אוסיף שמדובר בהוראת שעה לחמש שנים שלאחרונה הוארך תוקפה עד 2025, כלומר הפטור מהיטל השבחה הוא הוראת שעה לחמש שנים.

שלום. אני עו"ד מלי וגנר, רשות מקרקעי ישראל. במסגרת סוף השבוע ראינו- - -

יש בעיה עם הקישור שלך.

השאלה שלנו היא איך זה משפיע על הסדר חלף היטל השבחה.

זה לא משפיע. הסדר קיים. אנחנו מדברים על פטור מהיטל השבחה- - -

אנחנו לא נוגעים פה בהסדר החלף.

כל עוד אין התייחסות להסדר החלף, אין לנו התנגדות לפטור מהיטל השבחה. רק לקחת בחשבון לגבי הרשויות המקומיות, שאנחנו בעצמנו – צריך לבחון את כל העסקאות האלה באופן פרטני, ועצם הפטור מהיטל השבחה לא אומר- - - כך שככל שזה היה שיקול במסגרת הוויתור של הרשויות על היטל ההשבחה. כלומר ככל שהשיקול של הרשויות המקומיות במסגרת השיקולים נלקח בחשבון בין היתר הכנסה צפויה מחלף היטל השבחה בנושא הזה, יש לקחת בחשבון, שאנחנו עדיין צריכים לבדוק את כל העסקאות האלה ואת אופן ההסדרה ברמ"י, ובמקרים מסוימים גם לא יופרש חלף. ככל שזה היה אחד השיקולים שבגינו החלטתם לוותר על היטל השבחה.

ככל שמדובר בעולם המקרקעין, שההסכם בדבר חלף חלק מהיטל השבחה, הוא יחול ככל שהוא חל, ובהתאם לתנאיו.

האמירה שלי היא כללית. ככל שאין רלוונטיות להסכם החלף, והדבר לא נשקל במסגרת השיקולים, אין לנו התנגדות.

אין שינוי בהוראות שנוגעות להסדר החלף. אם יש מחלוקת לגבי תחולתו, זו מחלוקת שלא קשורה להסדר הזה.

מצוין. אם כך אין לנו הערות נוספות.

בבקשה.

מילכה כרמל, אני ראש תחום תכנון וקרקעות במרכז המועצות האזוריות. העברנו התייחסות לעניין פטור מהיטל השבחה על מאגרים ובריכות דגים. ככל שמדובר בחלף היטל השבחה, אנו לא מוותרים על חלף היטל ההשבחה. לא יכול להיות שהשלטון המקומי ייכנס מתחת לאלונקה לקדם אנרגיות מתחדשות, אבל המדינה תתנער מהתקבולים ומהשיפוי על התקבולים האלה. ויתרנו על השיפוי רק בנוגע להיטל השבחה. - - - עכשיו מתברר לי שככל הנראה היום בריכות הדגים ומאגרים הם במשבצת חקלאית, כשמדובר בקרקע חקלאית. לכן זה אירוע של חלף ולא של היטל.

ככל שיש היום חובה לשלם חלף, התיקון לא משפיע על זה. החלף ישולם בדיוק כפי שהיה משולם לפני התיקון. אין נגיעה לנושא החלף.

האם אפשר לציין את זה?

הרגע זה נאמר על-ידי היועצת המשפטית לפרוטוקול.

הסעיף הזה לא נוגע לחלף. הוא נוגע לפטור מהיטל השבחה. אין צורך בהבהרה. גם וידאנו את זה לפני זה עם רשות מקרקעי ישראל.

שלמה דולברג, מרכז השלטון המקומי.

שלום עליכם. תודה על ההזדמנות, גברתי. אנחנו שוב נוגעים בליבת היחסים בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי. שוב השלטון המקומי מתבקש להקריב, לוותר על הכנסות של היטלי השבחה במקרה הזה - לטובת מטרה ראויה, כמובן, אבל מצד שני, כפי שראיתם גם במכתבים שלנו, כאשר השגנו עדיפות בהסדרה התעריפית שקבעה רשות החשמל, בוטלה ההעדפה לרשויות המקומיות, וזה יוצר לנו בעיה קשה מאוד. גם אמרתי אתמול למנכ"ל משרד האנרגיה – לא יכול להיות שמצד אחד תבקשו מאתנו לוותר על מיסוי עירוני, ומצד שני תבטלו את העדיפות התעריפית שלנו.

בגלל הפנייה שלך, גברתי, בגלל המאמץ שאתם עושים ממש עכשיו ברגע האחרון לקדם את זה, אנו מוכנים לוותר על היטלי השבחה למאגרי המים כמו מרכז המועצות האזוריות. לא נוכל לוותר על הנושא של חניונים ציבוריים - זה משהו הרבה יותר מורכב. אני מקווה שנצליח להתקדם בנושא הזה. זה נושא ארצי, לאומי וחשוב.

אתם לא מתנגדים לנושא של מאגרי קולחין ובריכות דגים, נכון?

נכון. הכול בעקבות העבודה הטובה שאתם עושים בוועדה, בפניית יושבת-ראש הוועדה, ואנחנו גם מקווים שהעניינים של ההסדרה התעריפית יתוקנו.

כפי שאמרתי בפתח דבריי, בכוונתי להיכנס לעניין הזה ולנסות לעזור כדי שהסוגיה הזאת תיפתר. אז אתה אומר שאם אנו מורידים את החניונים, אתם בסדר עם זה.

כן. תודה.

בבקשה.

לגבי החניונים - מבלי לפגוע בדברים שאמר ידידי, הרשויות המקומיות מובילות היום מהפכה של אנרגיה ירוקה. יש לומר זאת. יש פה בעיה לא פשוטה בזה שלא יוכרו בישראל חניונים. מעבר לעובדה שאדם זכאי שיהיה צל שיצל על המכונית שלו ויהיה לו קל יותר להיכנס לרכב אחרי שהוא משאיר את הרכב, יש פה סוגיה של תחבורה חשמלית – עולם שלם שנכנס היום לאזורי חלוקת החשמל. יש שנאים מוגבלים של חשמל, והיכולת שלהם לספק טעינת רכבים, והצורך בגג סולרי מעל חניה פשוט לא רק צורך. הוא חירום. כי אם היום נאשר, עוד שנתיים נוכל לטעון רכבים. אם לא נאשר, עוד שנתיים יגיעו הרכבים לאותו קניון או ביג וכו', ויצטרכו להתחרות על אותו קילו ואט שאותו שנאי מוגבל יכול לתת להם. כאן היה רצוי שמנכ"ל השלטון המקומי יעזור לנו בהתחייבות לבחון את הנושא במהירות הנדרשת כדי לא לעכב עולם שלם של תחבורה חשמלית שהם שותפים לו – הם מובילים היום גם את נושא הטמעת הרכבים החשמליים בעמדות טעינה. אני קורא גם לידידי דולברג, אם אתה יכול לבחון את זה עכשיו במהירות, אני מבקש ממך לחשוב שוב בנושא, ואם לא, אני קורא לכם לעסוק בזה כמה שיותר מהר ולבוא עם פתרונות.

אומר לפרנס ידידי – אנחנו כן חושבים שצריך לקרות את הגגות גם של החניונים הציבוריים; פשוט צריך לשלם היטלי השבחה כדי שנוכל לתת את השירותים הלוגיסטיים הנדרשים שעליהם דיבר פרנס.

סיון להבי, משרד הפנים, בבקשה.

בוקר טוב, גברתי. אני מצטרף מעט מאוחר לדיון, אבל שמעתי את סוף דבריו של מר דולברג, שהם למיטב ידיעתי מנוגדים למכתב שנכתב אתמול לשרים בנוגע לכך שהם מתנגדים למתן פטור היטל השבחה לאור הרצון של רשות החשמל להפחית את התעריפים.

כפי ששמעת, הם חזרו בהם.

כיוון שהעמדה הזאת לא הובאה בפני המנכ"ל והשר, נחזור עכשיו אליהם לשמוע את עמדתם לאור ההתפתחות המסקרנת הזאת. רק נזכיר שמרכז למועצות אזוריות, כשהסכים לפטור מהיטל השבחה, הוא גם אמר שלא ידרוש בגין זה שיפוי מהממשלה וגם זה אולי כדאי ששלמה יתייחס, שיאמר מפורשות, שבגין הפטור בהיטל השבחה לא יידרשו תקציבים ממשלתיים לשיפוי הרשויות.

אין לנו בעיה עם זה. לא מדובר על תקציבים ממשלתיים. אנחנו מדברים על גבייה עירונית. אנחנו מדברים על ויתור מיסים עירוניים. שינינו את דעתנו בעקבות הפנייה של יושבת-ראש הוועדה ומנכ"ל משרד האנרגיה. אני מקווה שנתקדם.

כפי שעשה המרכז למועצות אזוריות, אנא ממך מר דולברג, כתוב את עמדתך בצורה ברורה בהקשר הזה, ונעלה את זה לדיון בפני השר.

לא. עמדתכם נשמעה ואנחנו נכריע. אני מאוד מודה לכם. מלי וגנר, רשות המקרקעין.

אני רוצה להבהיר לאור ההערה של מילכה, כנראה תהיה לנו מחלוקת לגבי החלף. לכן על אף העמדה שלכם שההסכם לא מתייחס לחלף, חשוב לי לומר שלא תהיה למועצות האזוריות הסתמכות כוללת במסגרת הסכמתם לוותר על פטור מהיטל השבחה לאור העובדה שהם חושבים שיקבלו חלף. - -- תיבחן באופן פרטני לגבי כלל העסקות בהתאם להחלטות מועצות רמ"י ובהתאם למדיניות של רמ"י. שחלק מההסכמה שלהם לוויתור על הפטור היא הסתמכות גורפת על כך שיקבלו על חלף. ככל שיש מחלוקת, אפשר יהיה לדון בה במנותק מהדיון הזה.

ההסכמה של המועצות האזוריות היא חשובה בהקשר הציבורי. ההחלטה היא של המחוקק, והיא לא תלויה בהסכמה של המועצות האזוריות, ולכן אין רלוונטיות לשאלה שאת מעלה פה. שאלת החלף תידון במסגרת אחרת ולא קשורה לעניין הזה.

מקובל.

אחרי ששמעתי את כל הדברים, ושמעתי גם את עמדת משרד הפנים וגם את עמדת השלטון המקומי, למרות שאני חושבת שחבל מאוד שאנחנו מפספסים פה הזדמנות בנושא החניונים, אבל בגלל שאתם הלכתם לקראתנו, מרכז השלטון המקומי, ועם כל הביקורת ועם כל מה שקרה בזמן האחרון עם ההסדרה, ואני מעריכה את זה, אני מסכימה שנוריד את סעיף 13, ואני רוצה להעמיד להצבעה את נוסח החוק.

האם יש לחברי הכנסת בקשות לשינוי הנוסח? לא. אני מעמידה להצבעה את נוסח החוק, כפי שהוקרא כאן בהצבעה. מי בעד?

הצבעה

בעד החוק – פה אחד
החוק אושר.

אני שמחה מאוד לקבוע שחוק המקרקעין (תיקון מס' 34) (התקנת מערכת לייצור חשמל מאנרגיית השמש או מיתקן אגירה, בבית משותף), התשפ"א-2020, התקבל, ויועבר לקריאה שנייה ושלישית במליאה, בעזרת השם עוד היום. נגיש בקשה לפטור מחובת הנחה. אני מאוד מודה לכם, לכל נציגי המשרדים, על העבודה המאומצת, על המאמץ שהשקעתם. כל הכבוד - לרוני, לתומר, לצוות היקר שלי. עשינו היום משהו חשוב.

תודה רבה, הישיבה נעולה.


הישיבה ננעלה בשעה 11:55.