פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים

הכנסת



2
ועדת הפנים והגנת הסביבה
27/11/2018


מושב חמישי



פרוטוקול מס' 755
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום שלישי, י"ט בכסלו התשע"ט (27 בנובמבר 2018), שעה 12:15

פרק ט' (תכנון ובנייה), סעיף 32 (3), (5) – לעניין סעיפים 62א(א1)(15) ו-62א(ג) המוצעים בו, (6), (8) ו-(11) מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2019), התשע"ח–2018

חברי הוועדה: יואב קיש – היו"ר
לאה פדידה

עמית שטאובר - עו"ד בלשכה המשפטית, משרד האוצר

אורי דביר - רפרנט רמ"י והגנת הסביבה באגף תקציבים, משרד האוצר

אריאל פרץ - עו"ד - לשכה משפטית, משרד האוצר

כרמית יוליס - משרד המשפטים

נועה עמירב-פטאל - יעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

אלעד לב - מנהל אגף תכנון ובניה, משרד הפנים

בני ארביב - מינהל התכנון, משרד הפנים

ארז בן אליעזר - יועץ למנהלת מינהל התכנון, מינהל התכנון, משרד הפנים

נעם הרש - מנהל תחום ארצי תכנון ובניה בריאות הסביבה, משרד הבריאות

עפרה כרמון-אבן - מנהלת תחום היבטים חברתיים בתכנון ובנייה, משרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים

מירב גורדו - מרכזת מתחמים מועדפים לדיור, אגף בכיר תכנון, משרד הבינוי והשיכון

מלי וגנר - עו"ד לשכה משפטית, רשות מקרקעי ישראל

אסף אהרונוביץ - עו"ד לשכה משפטית, רשות מקרקעי ישראל

שרון מלמד - מנהל מינהל השירותים החברתיים ע. ת"א, מרכז השלטון המקומי

מירה סלומון - מנהלת מח' משפט, מרכז השלטון המקומי

יוני ויצמן - סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ

אהוד נדב - יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ

חיים פיגלין - יו"ר אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ

ניצן פלדמן - עוזרת סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובניה, התאחדות בוני הארץ

רועי פרליס - חבר התאחדות, התאחדות בוני הארץ

שלמה קול - חבר התאחדות, התאחדות בוני הארץ

עטרה לוברבאום - מתמחה, עיריית ירושלים

אוהד דהאן - עוזר ליועץ המשפטי לעירייה, עיריית ירושלים

ניר מועלם - ראש המעבדה למדיניות התכנון, טכניון

עוזי סלמן - יועץ משפטי לעיריית ת"א, פורום ה-15

אורלי אראל - סגנית מהנדס העיר תל אביב, פורום ה-15

עדן קנובסקי - שדלן/ית (פוליסי בע"מ), מייצג/ת את התאחדות בוני הארץ

רחל יעל וידל - שדלן/ית (גורן עמיר יועצים בע"מ), מייצג/ת את פורום ה-15 הערים העצמאיות

תומר רוזנר
רוני טיסר
לירון אדלר מינקה

לאה קריכלי

יפעת קדם




פרק ט' (תכנון ובנייה), סעיף 32 (3), (5) – לעניין סעיפים 62א(א1)(15) ו-62א(ג) המוצעים בו, (6), (8) ו-(11) מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2019), התשע"ח–2018, מ/1196, הצעת ח"כ רועי פולקמן

אני פותח את ישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה. פרק ט', מה שידוע בכינויו "קומה ציבורית". ראשית, אני מתנצל על העיכוב, הייתי בכנס באשקלון, דווקא של משרד הפנים, כנס של ראשי רשויות חדשים. התעכבנו שם מעט, לכן נדחה הדיון. אנחנו מתקדמים בנושא החקיקה של הקומה הציבורית. קבענו לשבוע הבא סיור, בשביל לראות מה קורה בעיריית תל-אביב בנושא הקומה הציבורית. אין שום בעיה שזה יהיה סיור של הוועדה ומי שירצה ישתתף. אני לא שאלתי את ראש העיר, אבל אני יכול להניח שהוא רק ישמח. בואו נעשה את זה סיור ועדה, כך שמי שירצה לבוא יבוא.

שני נושאים כרגע נשארו פתוחים, לתפישתי, שצריך לדבר עליהם: אחד, נושא השימושים, כאשר בנושא השימושים יש גם את השימושים עצמם וגם את הגמישות בתוך השימושים. אלה שני דברים שהם שונים. הנושא השני, הנושא של הכסף. גם עליו אנחנו צריכים להגיע להסכמות. אני יכול להגיד שאני בא מתפישה שאומרת, וזה בניגוד לתפישה של השלטון המקומי, שפה הם כמו בעלי זכויות בקרקע. הם מקבלים זכויות בנייה, כאשר את נושא הבנייה הם צריכים לממן. זו התפישה הבסיסית שלי. זה כמו עסקת קומבינציה כזו או אחרת. זה משהו שאנחנו צריכים לדבר עליו, עוד לא נכנסנו אליו לעומק. השאלה אם זה יורד מהשבחה, לא יורד מהשבחה, בכל הדברים האלה עוד לא התחלנו לדון.

שיהיה ברור - אני חושב שזו מטרת החוק, יתקנו אותי משרדי הממשלה אם אני טועה בהבנת החוק - האירוע הזה של קומה ציבורית יהיה בתכניות שבהן יתנו זכויות עודפות. מה הכוונה? אני שם את איחוד וחלוקה בצד, כי זה לא אירוע שאנחנו מדברים עליו. בואו ניקח מקרה פשוט, מקרה של זכויות מכוח תמ"א, זאת אומרת, יש מגרש שיש עליו זכויות מכוח תמ"א של שתי קומות. במתאר הזה אין קומה ציבורית. איפה יכול להיות במתאר הזה קומה ציבורית? כאשר אותו מגרש של שתי הקומות מקבל בהשבחת עירייה עוד חמש קומות. בתוספת של חמש קומות יכולה להיות קומה ציבורית. זה אני רוצה שיהיה ברור, שיהיה מוסכם על כולם. אני רוצה לראות שהשלטון המקומי הבין את זה.

אנחנו הבנו.

אני חושבת שכדאי לשמוע את הנוסח.

תכף נשמע את הנוסח. בוא נדבר רגע על המהות. מדובר בזכויות עודפות, תכנית משביחה על זכויות קיימות.

גם אם הן מותנות.

מה למשל מותנה?

תמ"א 38 זה זכויות מותנות.

זו ההבהרה היחידה. ברור שהחוק הזה חל רק על זכויות חדשות, על 20% מהזכויות הנוספות. לא קוראים לזה עודפות.

תמ"א 38 מאפשר הוספת שתי קומות בבניין. אומר היושב-ראש: אם אתם רוצים קומה ציבורית, אתם צריכים להוסיף עוד חמש.

אם אנחנו נשארים במפתח של 20%.

מעבר לשתיים.

צריך לכתוב בחוק שתמ"א 38 - -

זה לא רק תמ"א 38. הוא מדבר על כל תכנית.

בכל תכנית השאלה לא מתעוררת.

בוודאי שבתכנית 5000 השאלה מתעוררת.

לא נכון.

בוודאי. זו תכנית מותנית בתכנית מפורטת.

אני לא מכיר. תסבירו לי על תכנית 5000.

מעבר לזכויות מותנות.

תכנית 5000 זו התכנית הכללית - -

רובעים?

תכנית המתאר.

זו תכנית המתאר של תל-אביב.

היא אומרת: באזור זה וזה חמש קומות.

תכנית 5000 היא תכנית מתאר, אי אפשר להוציא מתוכה היתרים.

גם מתמ"א 38.

אפשר אך ורק להוציא היתרי בנייה על פי תכנית מפורטת שתהיה מכוח תכנית 5000. תכנית מפורטת כזאת שתהיה היא תכנית חדשה, עם עוצמות בנייה חדשות. הקומה הציבורית תהיה בדיוק לפי המפתח שנקבע פה. זו תהיה תכנית חדשה מפורטת.

יש פה שאלה מהותית. נניח שאין קומה ציבורית. נניח שאתם גם לא דורשים מאותו בעל נכס קומה ציבורית. מכוח תכנית 5000 הוא מגיש תכנית מפורטת, מקבל את האישור לחמש קומות שמותר לו.

הוא ייתן קומה ציבורית, אחרת לא עשינו כלום.

אני מדבר על זכויות עודפות.

הוא מקבל זכויות עודפות. כבר אישרתם פה תיקון לחוק על כך שתכנית 5000 לא נספרת לעניין היטל ההשבחה בשלב הראשון.

היא נספרת גם נספרת.

היא נספרת, אבל היא נדחית. ידידי קמיניץ לא נמצא פה. ראיתי שיש לו פרשנות מעניינת - לפחות כך פורסם בתקשורת - לעניין המקפצה והמדרגות. הנ"ל אך ורק על דעתו. בחקיקה שעשינו אז לא נתנו התייחסות לנושא המקפצה והמדרגות. את זה אנחנו משאירים לממשלה לחקיקה נפרדת.

הדברים נכתבו בחוות הדעת.

תכנית 5000 קובעת סף זכויות מקסימאלי. היקף הזכויות נקבע בהתאם לגודל הנשיאה של המגרש, בהתאם לפרוגרמה של צרכי ציבור. יש לה ספים שאליהם אפשר להגיע.

האם כל מי שיבקש יקבל את מה שהיא מציעה, או לא יתנו את מה שהיא מציעה?

זה עד. כל תכנית נשקלת לגופו של עניין, תלוי בסביבה.

כל מי שיבקש יקבל את הזכויות.

אם הקומה הציבורית לא תהיה במסגרת זכויות הבנייה של היתר מכוח תכנית 5000, אני אצטרך על כל תכנית לרוץ לוועדה המחוזית, ואז לא הרווחנו שום דבר.

למה לרוץ למחוזית?

כי אין לנו סמכות לתת זכויות בנייה מעבר למה שנקבע בתא/5000. כל מה שהרווחנו מזה שבתל אביב יש תכנית מתאר כוללנית וכל התכניות הן בסמכות הוועדה המקומית – זה לא יהיה, נצטרך לחזור שוב לתכניות בסמכות ועדה מחוזית.

רק במקומות שאתם רוצים לעשות קומה ציבורית.

זה כל הזמן.

זה הרעיון של התכנית, שהיא קובעת תקרה, מסגרת.

דיברנו כל הזמן שהקונספט הזה תופס בתכנית מפורטת חדשה. אם עכשיו באים להגיש תכנית מפורטת, הקונספט הזה חל. יש תכנית מתאר, היא קובעת את גבולות הגזרה. מתוך התכנית הזאת צריך לעשות תכנית מפורטת. העלה תומר את הנקודה של תמ"א 38.

אני העליתי.

היושב-ראש העלה.

אני העליתי. תומר, אני מודה, לא הבין אותי בהתחלה.

אם עושים תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א, שזו תכנית חדשה, היא נספרת כמו מה שהיא מוסיפה.

אתה אומר לי שמכוח תמ"א 38 אתה גם יכול לגזור קומה ציבורית.

אבל אני צריך לעשות תכנית.

בתמ"א, אם אתה רק מוציא היתר, אתה לא צריך להוציא תכנית. זה לא יחול על הסיטואציה - -

יש איזו שהיא ראייה ששוקלת לעשות תכנית מהסוג הזה. נניח שבתמ"א מותר שלוש קומות, מותר להוסיף שלוש קומות. זה מותנה בשיקול דעת של העירייה. במתן היתר בנייה העיריה יכולה להגיד לך: אני לא נותנת לך שלוש קומות, במגרש שלך לא נראה לי שצריכות להיות שלוש קומות. יש לה שיקול דעת.

מצומצם.

מצומצם, אך קיים.

באה עירייה מסוימת ואומרת: אני עושה את השלוש קומות האלו בתכנית. אני עושה תכנית שתהפוך את הזכויות האלו לזכויות מותנות, שזה אומר שזה לא תלוי בשיקול דעת העירייה אם לקבל אותן או לא, כאשר אני רוצה מתוכן קומה ציבורית, אני רוצה בכל בניין גן ילדים.

אז היא תוסיף זכויות.

בלי להוסיף זכויות.

התכנית המפורטת לעולם תוסיף זכויות על מנת לקבל קומה ציבורית. זה החוק.

הייתה עירייה שבתמ"א 38 היה מותר בה שלוש קומות והיא עשתה תכנית של קומה וחצי. מכיר? הקומה וחצי האלו, לכאורה זו תכנית חדשה, תכנית מפורטת. נוסף לזה שגרעת ממה שמותר בתמ"א 38, שנתת במקום שלוש קומות קומה וחצי, גם תגיד לה: לא, מתוך הקומה וחצי תן לי גם חצי קומה או קומה?

אמרנו שזה חל על תכנית משביחה.

זה משביח על הבסיס. השאלה מאיפה אתה מסתכל.

יש כאן בעיה נקודתית של עיריית תל אביב, בואו נקרא לילד בשמו.

לא בהכרח רק תל אביב.

זה לא נכון.

כל עירייה שתעשה תכנית כוללנית תרצה להסדיר כדי להיות בוועדה המקומית. אולי כרגע תל אביב מובילה את הדגל, וטוב שכך, אני מברך על זה, אבל בואו לא נגיד שזה רק תל אביב, זה יכול לתפוס את כולם בעתיד.

אם עירייה בעתיד תעשה תכנית כדוגמת תא/5000, החוק חל עליה.

בוודאי.

הבעיה שתא/5000 נכנסה לתוקף לפני החוק. אם חושבים שהזכויות האלו הן זכויות שיש לקחת אותן בחשבון כמצב תחילתי, כאן זה שם אותן - -

אתה רוצה להפריד בין תחולת החוק על כל התכניות שנותנות זכויות, גם אם עתידיות ולא מפורטות, ומה עושים לגביהן ביום תחולת החוק, לבין תכניות שיהיו אחרי תחולת החוק, ששם אתה יכול להגיד שזו תוספת על מה שהיה.

בוודאי. אם תא/5000 הייתה נכנסת לתוקף רק בעוד שנה, אני לא חושב שהייתה ההתנגדות הזו.

לא נכון, זה מעוות את התמונה.

אנחנו מערבבים בין שני נושאים. אחד, לדעתי, מאוד ברור ובכלל לא נושא לדיון. ברגע שיש תכנית כוללנית, תכנית מתארית שקובעת את הרף, ברור שתכנית מפורטת נכנסת לתמונה. לתכנית כוללנית, עם כל הכבוד, לא יהיו את הזכויות, היא נתנה איזה שהוא מקסימום. אם תכנית כוללנית אמרה שאפשר להגיע פה ל-400%, ל-6 קומות, לא משנה, ובאה התכנית המפורטת הזאת, התכנית המפורטת נחשבת תכנית חדשה, אפשר לגזור מתוכה 20%. על זה לא יכול להיות ויכוח. אם לא, החוק הזה לא שווה כלום.

על הכל יכול להיות ויכוח.

אני אומר את דעתי. הנושא השני הרבה יותר מורכב. בנושא השני מדובר על זכויות מותנות, על תמ"א 38 שמאפשרת זכויות מותנות, למשל שתיים וחצי קומות, לא משנה. השאלה אם בתכנית מפורטת שהופכת את הזכויות המותנות למוקנות ניתן יהיה לגזור.

זו ההפרדה שאתה עושה.

אנחנו חושבים שגם בנושא השני נכון לאשר את תחולת החוק. אם לא, הוועדות המקומיות ידחו בקשות להיתרים, או לא יקדמו תכניות מכוח תמ"א 38. המחסור בגני ילדים ובצורכי ציבור בפרויקטים של תמ"א 38 הוא אמיתי, אפשר ללמוד עליו. התכנית של בני ברק או התכנית שעיריית תל אביב מקדמת, שאומרת שבפרויקטים של תמ"א 38 הפיכת הזכויות המותנות למוקנות ניתן יהיה לגזור 20% לצורך ציבורי, היא גם נכונה. אם החוק לא יאפשר אותה, זה אומר שלא יתנו היתרים מכוח תמ"א 38.

אני לא מסכים עם זה שלא יתנו היתרים. זו איזו שהיא אמירה לא מבוססת. הם יתנו. יכול להיות שיהיה פרויקט מסוים שבו הם ירצו גן, שאז הם יגידו לו: בוא, ניתן לך יותר.

עובדה שעד היום ניתנו כבר כמה עשרות אלפי היתרים.

לא בגלל זה.

עובדה שבעיריית בני ברק – זו התכנית שעיריית בני ברק מקדמת – לא ניתן כמעט היתר בנייה אחד מכוח תמ"א 38, בדיוק בגלל הבעיה של צורכי ציבור.

אני לומד על ההפרדה שאתה עושה בין תכנית עם זכויות מותנות לתכנית עם זכויות כוללניות, לתכנית מתאר. אתה עושה את ההפרדה הזאת. זה נושא שאפשר לשקול אותו. אני לא מסכים עם האמירה שלך שבזכויות המתונות נצטרך לגזור קומה ציבורית, בוודאי לא קטגורית.

אני רוצה לספר את גודל המשבר הקיים היום בכל נושא ההתחדשות העירונית. אם כל הסיפור הזה הולך להיכנס לתמ"א 38, להתחדשות עירונית, לא יהיה תמ"א.

בתמ"א 38 זה לא יהיה. זה גם לא יהיה כלכלי.

כבר היום הפרויקטים האלה הם על גבוליות מאוד בעייתית. עוד נגיעה קטנה ולא יהיו פרויקטים.

עמדתי היא בדיוק מה שהתחלנו לטעון.

התכנית שעושים בעיריית תל אביב לגבי התמ"א היא תכנית שמוסיפה זכויות. היא מוסיפה שכבת זכויות, על מנת שיהיה אפשר כן להוציא היתרים לפי התמ"א ולפטור מהיטל השבחה את אותו חלק שפטור.

תלוי איך מסתכלים על זה. היא גורעת.

היא לא מוסיפה זכויות.

התכנית מוסיפה שכבה של זכויות. היא לא לוקחת רק את הזכויות של התמ"א ומרכיבה עליהן את הקומה הציבורית.

אמנם תמ"א 38 קובעת תוספת שעל בסיסה אפשר להוציא היתר בנייה, אבל היא נותנת גם לרשויות המקומיות, בסעיף 23 לתמ"א, את האפשרות לקחת בחשבון את הצרכים הייחודיים, הרלוונטיים, המקומיים ולהוסיף זכויות, לשנות את הזכויות, להתייחס לתמ"א בראייה מקומית. תכניות כאלו מבוצעות ברשויות המקומיות, לא משנה עיריית תל אביב, עיריית בני ברק, כל עירייה אחרת. תכנית שמבוססת מכוח 23 ומשנה את המצב ההתחלתי של תמ"א 38, משנה את הבסיס של תמ"א 38, צריך לראות אותה כמו כל תכנית אחרת של הרשות המקומית.

אני מבין את המורכבות של on-top תכנית כוללנית, תכנית מתאר. לא גזרנו בעקבותיה גם היטל השבחה. זה הולך לי עם קו החשיבה הזה. בנושא של תכניות עם זכויות מותנות, שם אני לא מסכים איתכם לחלוטין. נכון שעירייה יכולה לא לאשר נקודתית פרויקט כזה או אחר, אבל היא מבינה שהיא צריכה לפעול לפי התמ"א.

גם אם אני מוסיף זכויות מעל התמ"א.

אם הוספת זכויות מעל התמ"א, אפשר להתייחס לתוספת הזכויות כתוספת רלוונטית נוספת, לא אם אתה בתוך הזכויות של התמ"א רוצה להגדיר שזה חלק מהקומה הציבורית. אם לפי סעיף 23 אתה מחליט להוסיף עוד שתי קומות, מגיעה לך רבע קומה.

צריך לזכור שיש גם מגבלה על כמות הזכויות, אי אפשר להוסיף כמה זכויות שרוצים, בטח לא בתמ"א. היזמים צריכים את צורכי הציבור בשביל לבנות את הזכויות על פי התמ"א.

התיקון שאני אקריא לא מונח לפניכם. הוא יופיע בעמוד 3, בפסקה (3).

(3) התכנית, למעט תכנית איחוד וחלוקה, קובעת אחד מאלה:

(1) מוסיפה שטח כולל המותר לבנייה למטרות עיקריות במגרש שבו מצוי
החלק הציבורי ( בסימן זה - שטח בנייה נוסף), ואולם, לא יראו בתכנית
כמוסיפה שטח בנייה נוסף אם התכנית מקנה זכויות בנייה בשטח שאינו
עולה על זכויות בנייה נוספות שנקבעו בתכנית קודמת שניתן להתיר
את מימושן בדרך של מתן היתר הטעון אישור מוסד תכנון שאינו רשות
הרישוי, לפי שיקול דעתו, כתנאי למתן ההיתר.

צריך למצוא משהו יותר ברור.

עד הדיון הבא אפשר לחשוב על עוד הסדר. אפשר לחשוב על הסדר שיגיע לאיזו שהיא הסדרה שתהיה ישימה בסעיף העלויות במצב שלא יתנו זכויות עודפות.

לא, זה נושא נפרד. את לוקחת פה זכויות מזכויות מותנות. אני לא רוצה לקחת את הזכויות המותנות. אני לא יודע למה היה צריך כזה נוסח בשביל הדבר הזה.

נניח שתמ"א נותנת שתיים וחצי קומות, ומוסיפים, כמו שאדוני נתן את הדוגמה, עוד שתי קומות. לצורך הבחינה זה לא ארבע וחצי קומות.

זה שתיים.

נדמה לי שבניסוח הקודם זה רק איזה שהוא סף שעוברים, זה לא מתייחס רק לזכויות הנוספות.

הנוסח הזה לא טוב. אתם צריכים למצוא משהו יותר ברור.

זה לא רק המעבר של סף.

יש לנו את נושא השימושים, דנו בו ארוכות. יש שני סוגים של מורכבות בחשיבה על השימושים. את מה שהוא לא בניין שעיקרו מגורים הוצאנו החוצה, נתנו לו גמישות מלאה. גם את זה חשוב להגיד, לא צריך לזלזל בזה. במקומות האלה יש למתכנן גמישות, לא נתנו מגבלה. המקום שאני מרגיש שבו צריך להיזהר זה התחום שבו רוצים לשלב את זה בבנייני מגורים. המהות של בנייני מגורים היא מגורים. שם בן אדם שגר לא רוצה שיהיו לו תחנות מעבר למיניהן, לא רוצה קבלות קהל, הוא רוצה סביבה שקטה, סביבת מגורים. אנחנו גם מבינים שאנחנו חייבים להוסיף שימושים ציבוריים, כי אחרת לא יהיה, לא ניתן יהיה לתת אותם. אנחנו רק רוצים לראות איך עושים שהשילוב יהיה נכון וראוי. אני חושב שאני יכול להקל יותר בגמישות של המעבר בין האשכולות, כי מאוד הגבלנו את זה ברמה התכנונית. יהיה לי מאוד קשה אם נוסיף שימושים. אני חושב שנתנו מגוון של שימושים שיתנו מענה לנושא של הצרכים.

שינינו את הרשימה?

לא שינינו. נראה עוד פעם את הדברים. הבעיה שלי, וזה לא קשור לרווחה ספציפית, זה כל מקום שיש בו קבלת קהל. בבניין מגורים זה אירוע מורכב, לא קשור אם זה תרבות, משרדים או רווחה. כולם באים אלי עם רווחה כאילו אני מחפש את ההפליה הזאת. התפישה הבסיסית שלי היא שבבניין מגורים אתה צריך מאוד להיזהר. הנושא המורכב הוא קבלת קהל וכל האספקטים שלו. גם רעש או דברים שיכולים להפריע למגורים תקינים זה בעייתי מבחינתי. היה את העניין של קונסרבטוריון. יכול להיות שמישהו במרתף בגודל 1,000 מטר ירצה לעשות קונסרבטוריון להופעות. לא נראה לי שאני יכול ללכת למקום כזה, בטח לא עכשיו. אם נגלה שהעסק מתפתח, שזה חי ביחד, שר האוצר או שר הפנים יוכלו להוסיף שימושים. צריך להתחיל בזהירות, לא להתחיל בלפתוח הכל ובסוף לגלות שאנחנו בעולם בעייתי.

אני מאוד מעריך את העמדה של אדוני. אנחנו מבקשים, אם אפשר, להצטרף לסיור בתל-אביב. אל"ף, אולי אנחנו נלמד ממנו גם, ובי"ת, אולי נוסיף לו גם כמה תחנות. גם לנו יש ניסיון.

אני לא יודע אם יהיה לנו זמן. אני משאיר לעיריית תל-אביב לנהל את האירוע. אתה מוזמן להצטרף. כל מי שירצה מוזמן להצטרף, כמובן גם משרדי הממשלה, נוציא לכם זימון, מי שירצה מוזמן.

אני רוצה רגע לחזור לנושא של השימושים במגורים. מה שאני כן חושב לעשות, ואת זה אני אומר לכם, לקבלנים, זה לתת את הגמישות בהחלפה של אשכולות. אני יודע שאני מאוד התעקשתי על זה כדי לעשות ודאות, אבל אני חושב שהמחיר הכבד שמשלמים בתכנון לא מצדיק את הוודאות שאנחנו צריכים בצד השני. נגדיר את הקטגוריות ואת האשכולות. יכול להיות שבתוכם יהיה משחק יותר רחב. ברור שברגע שיש היתר זה נעול, אבל עדיין גם שם יכול להיות שאחרי כמה שנים העירייה תרצה לשנות. אנחנו צריכים לשמר גמישות בעניין הזה.

השאלה מה המנגנון שאתה מציע.

הייתה איזו הצעה בהקשר הזה, הספקנו לשוחח עליה לפני הישיבה. ההצעה של הממשלה מדברת על כך שוועדות מקומיות יוכלו לקבוע לעצמן רשימת שימושים בהתאם לצרכים השכונתיים, הרובעיים, הצרכים הציבוריים שהן צריכות ביחס לתא השטח הנתון. התכניות תיקבענה מתוך רשימת השימושים. זה יעזור ליזמים בכך שזה יביא ליותר ודאות. מסכת השימושים לא תהיה מאוד מאוד רחבה, היא תהיה מדויקת יותר.

נגיד שעיריית תל אביב תבוא ותגיד: ברמת אביב אנחנו יודעים שהולכים להיבנות מגדלים של 30 קומות ומגדלים של ארבע קומות, הצורך שלנו הוא בבתי ספר, בגני ילדים, לא במקוואות.

ולשכת אוכלוסין לאריתראים. תוסיף גם את זה, זה חשוב. לי חשוב שזה יהיה ברמת אביב, לא בדרום תל אביב.

הכוונה שהם יוכלו להבחין ולהגיד: בתי ספר יהיו רק בבניינים מעל 20 קומות, גני ילדים יאופשרו בבניינים נמוכים. זה נותן הסדרה של השימושים הספציפיים בכל שכונה.

אני אומר לך ההיפך. אנחנו הגדרנו רשימה שיכולה להיות בבנייני מגורים. אני לא מגביל אותה באשכולות. אתם צריכים לדעת שאתם יכולים לקבל את אחד השימושים מתוך אותה רשימה. זה נותן לך את הגמישות. אני לא אזוז מהשימושים שהגדרנו, אבל תהיה גמישות. הגדרנו רשימה ארוכה של שימושים. מה שיוחלט יקרה.

אני חושב ששאלת הטיימינג בדברים האלה מאוד חשובה.

למה אתה קורא טיימינג?

ההצעה שהייתה כאן לגבי הגדרת הצרכים של אותו תא. אדוני דיבר על שני מועדים: מועד התכנית ומועד היתר הבנייה. אני חושב שיש מועד שלישי.

אני חושב שדווקא לגבי המנגנון עשינו עבודה גדולה. אפשר להקריא את זה, זה ישנו. שני דברים היו קשים: אחד, היה ויכוח מהותי על השימושים, למה אני מגביל, מה אני מגביל, והשני, גם בתוך השימושים עצמם, נניח הגמישות לעבור מבית כנסת לגן ילדים. אני נותן את הגמישות הזאת, מה שקודם לא נתתי, כדי לצאת מהמגבלה התכנונית שהבנתי שהיא מאוד קשה ומורכבת.

לא נצטרך את המנגנון שדובר עליו במעברים.

עד המידע להיתר - -

הם צריכים להגיד משהו מתוך רשימת השימושים.

בדיוק. העירייה צריכה במידע להיתר לבחור מה היא רוצה. תהיה גם ברירת מחדל.

יש פה שני נושאים. הנושא הראשון, מה שאדוני אמר, השימושים שיותרו במבנה שעיקרו למגורים. אני מוכרח להגיד שמינהל התכנון עדיין מסתייג מלהגביל את השימושים בחוק, אבל זו עמדת היושב-ראש.

אתה רוצה קונסרבטוריון בבניין מגורים.

הוא רוצה חינוך, דת, רווחה.

אבל זה שם. זה לא הולך ככה, אתה צריך לפרוט. מי שעושה חאפ לאפ זה אתם. תיכנסו לפרטים. אם תבואו אלי עם רשימה של פרטים, אני אשב על כל פרט. אל תגיד לי בחינוך, כי בחינוך מתחבאים לי 50 דברים שלא מתאימים לבניין מגורים, מה לעשות.

אנחנו אומרים שלא הרי מבנה של ארבע קומות כמבנה של 30 קומות, שלא הרי שכונה כזאת כשכונה אחרת, שלא הרי אזור כזה כאזור אחר. כל הדיונים אם השימוש הזה, אם סוג החינוך הזה, אם אולם המופעים הזה יהיה בכניסה נפרדת, אם הוא יהיה בתת הקרקע, באיזה תנאים הוא יהיה, זה ליבת הדיונים במוסד התכנון.

אני מסכים, אני לא רוצה להיכנס לזה. ההצעה שרציתם להביא לי כן מכניסה אותי לשם. אני לא רוצה להיות שם. אני נותן לכם את הגמישות. הדבר היחידי שאני עושה זה עובר על 200 סעיפים. תפסיקו עם ה-buzzwords. נניח שמ-200 ייבחרו 50 שמתאימים לחיות בעולם המגורים. זה מכל התחומים, איך שאתה לא מערבב אותם. עם ה-50 האלה תעשו מה שאתם רוצים. מה לעשות שהיום בשימושים שאתם רוצים יש שימושים שלא מתאימים לבנייני מגורים. נתתי הרבה דוגמאות.

יש נושא אחד שדיברנו עליו עכשיו, וזה האם המחוקק יקבע בחוק איזה שימושים לא ייכללו במבנים שעיקרם למגורים.

לא, איזה שימושים כן ייכללו.

אנחנו ממש מסתייגים מזה. זה לא נעשה אף פעם בעבר, אף פעם המחוקק לא תכנן.

אני לא מתכנן.

המחוקק קובע בחוק. הוא מונע ממוסדות התכנון את שיקול הדעת, הוא מונע מהעירייה את הגמישות.

כמשרד משפטים יש לנו קושי מהותי – אמרנו לך, אדוני היושב-ראש, את זה גם בנפרד – מהתפישה הזאת שהכנסת היא זאת שתקבע את כלל היעודים שיכולים להיות במקום הוועדות המקומיות. יש לנו קושי בגלל הצורך לדייק את זה לכל מקרה ומקרה. הצעת הפשרה שלנו הייתה דווקא לטובת היזמים בהקשר הזה. היא תדייק את זה לפי אופי המבנה, הקומות, השימושים שצריכים באזור הזה.

בוא נשמע את הקבלנים.

עם כל הכבוד לידידיי מהממשלה פה, אני רוצה לדייק אותם. לנו יש צורך למכור דירות לציבור. יש לנו לקוחות שבאים מקרב הציבור. כשהם קונים דירת מגורים, הם רוצים לדעת בוודאות מה יקרה לדירת המגורים הזאת לאורך 10,15,20,30 שנה. אם לא תהיה ודאות והרשות המקומית תוכל לשנות מפעם לפעם את השימוש של הקומה הציבורית, אנשים יסתייגו, יהססו ולא ירצו לקנות בפרויקטים כאלה.

אין כוונה לשנות את זה.

למה לא? בוודאי שכן. אחרי חמש שנים האוכלוסייה הזדקנה, לא צריך שם גן, צריך שם בית כנסת. אני רוצה להגיד לחבריי ממשרדי הממשלה, הכי קל והכי נעים לבוא ולהגיד: אנחנו מסתייגים, אנחנו מתכננים. אתם הולכים פה למהלך חדש, למהלך שלא קרה. יש פה שוק שלם שאתם הולכים לזעזע. אני לא מוכן על הראש שלי לסבול את חוסר האחריות הזאת. אני לא מוכן לבוא ולהגיד לחבר'ה האלה: אתם לא תדעו מה יהיה, אנחנו נחליט לכם, הכל פתוח, יהיה בסדר. עם כל הכבוד, כרמית, זה לקחת את הבעיה ולהגיד: אנחנו שמים על זה פס, לא מעניין אותנו השוק הפרטי והאזרחי, אנחנו נחליט. אתם עושים נזק גדול מאוד.

בבית שלך היית מסכימה לדבר כזה?

תהיה רשימה מדויקת. כולם ידעו אותה.

אני לא יזמים, אני לא קבלנים, אני לא רשות מקומית, אני אקדמיה, הפריבילגיה הקטנה הזאת. הייתי בדיון ב-1 באוגוסט. מאז אני עוקב בשקיקה אחרי מה שקורה פה. אני חייב להודות לאדוני על קידום הצעת החוק הזאת, היא מאוד חשובה.

אני כבר לא בטוח אם נצליח לקדם אותה.

אני בטוח שכן.

יש התנגדות קשה ממשרדי הממשלה.

ב-1 באוגוסט אמרתי שאנחנו בטכניון חוקרים בשנתיים האחרונות את הנושא הזה, וזה עוד לפני שידענו שיש הצעת חוק. מצאנו קשת רחבה של שימושים. השימושים כוללים שימושי רווחה, כוללים תחנות רכבת. העולם הזה הולך להיות עולם ורטיקלי. אני לא חושב שהתפקיד של הכנסת זה להגביל את זה. יש נתון אחד ששוכחים אותו. הדיון כאן נעשה מאוד פולרי בין הרשויות המקומיות ליזמים, כאילו היזמים הם בעלי הקרקעות היחידים בתכניות האלו. יש לי בשורה לאדוני ולאנשים שנמצאים.

ממש לא. אני לא מתייחס אליהם כבעלי הקרקעות היחידים.

אנחנו למדנו מעל ל-100 תכניות שנעשו בעשור האחרון במדינת ישראל. ב-47% מהתכניות העירייה היא בעלת הקרקע. העירייה והמדינה הן בעלות קרקע ב-17% מהתכניות.

אין לנו בעיה, זה איחוד וחלוקה. מי בא בטענות לעירייה על מה שהיא תעשה בשטח שלה? אני מדבר איתך על מצב שהיא נכנסת לבניין מגורים, שאז היא דייר שווה ליתר הדיירים, היא תשלם ועד בית.

אם זה קרקע שלה - -

זו לא קרקע שלה.

יש תכניות שבהן העירייה היא אחד מבעלי הקרקע. אם היא בעלת הקרקע, למה לאסור עליה לעשות את השימושים שהיא רוצה לעשות?

אני לא דן במקומות שזה בעל קרקע או איחוד וחלוקה. שם יש לכם את החלק שלכם. אני לא דן בזה. שם תעשו מה שאתם רוצים. גם בבנייני משרדים תעשו מה שאתם רוצים. אני מדבר על אותו בניין בן 30 קומות ברמת אביב שבו אני רוצה שתהיה תחנת מעבר לאריתראים ויבדקו את האישור שלהם. אני רוצה שזה יהיה ברמת אביב, אני לא אסכים שזה יהיה בדרום תל אביב.

זה שימוש של המדינה. תחנת מעבר לאריתראים זה לא העירייה.

אני רוצה שעיריית תל אביב תפתח שם גני ילדים לציבור האריתראי.

יהיה. אם לא יהיו גני ילדים, לא יהיה בניין של 30 קומות.

לציבור האריתראי. אתם לא מבינים, אתם לא בכיוון. אני לא רוצה לפגוע במהלך הזה, אני רוצה שהוא יצליח. אם אנחנו נלך על מלוא הספקטרום של השימושים, אף בניין לא יתחיל להיכנס למקומות האלה.

לכן רצינו את המדיניות, חשבנו שזה פתרון טוב.

אז בואו לא נעשה חוק, נשאיר את המצב הקיים. אין לי בעיה להשאיר את המצב הקיים, הכל בסדר.

אני חושב שאדוני יראה בסיור שהדברים האלה חיים בכפיפה אחת, שהשד לא נורא.

אני אמרתי שאני לא רוצה להכריח אף אחד מהגורמים. אני לא הולך לעשות פה חוק שמשרדי הממשלה לא ירצו, שהקבלנים יגידו שאני עושה נזק לשוק, או השלטון המקומי יגיד שהוא לא צריך את החוק. אם לא רוצים, לא נעשה חוק. אין לי בעיה להשאיר את המצב הקיים, אני אומר לכם בכל הכנות.

רק שיהיה ברור, החוק זו יוזמה של המדינה, זו לא יוזמה של השלטון המקומי.

אני מוכן להפסיק את דיוני החקיקה בנושא. אני לא נכנס בלב חפץ לדון בדברים האלה, מדובר בנושאים כבדים וקשים. בוא נשאיר לבתי המשפט להחליט מה לעשות עם זה.

אדוני היושב-ראש, אמרת מקודם שיש שתי בעיות עיקריות, כאשר אחת מהבעיות היא עניין השימושים. הבנו את עמדתך, הבנת את עמדתנו. אנחנו ננסה להביא עד לדיון הבא - -

אני אומר לך עוד פעם, אל תשתמשו בסיסמאות. אתם רוצים, דברו על שימושים ספציפיים ברמת היעד עצמו.

הבנו. הנושא השני זה עלויות הבנייה. אולי אפשר לדון בזה. הייתה לנו שיחה ארוכה לפני הישיבה היום עם הקבלנים. לנו הייתה הצעה שהקבלנים שוקלים אותה.

אני אגיד לך מה הכיוון שלי, לשם אנחנו נלך. אני מציע שהקבלנים יישאו ברמת השלד, העירייה תישא ברמת הגמר, כדי להקל על נושא המפרט והבנייה עצמו. גם ככה הקשרים בין היזם שבונה ובין העירייה מורכבים בקונסטלציה הזאת, בוודאי ובוודאי אם הוא יצטרך לעשות גמרים. זה הכיוון. גם את זה נצטרך איכשהו להגדיר.

זה גם הכיוון שאנחנו חשבנו עליו.

עכשיו נשאר לעשות את הוויכוח. אני חושב שהעירייה במקום הזה היא כמו בעל קרקע שמבקש שירותי בנייה, ולכן היא זאת שצריכה לשאת במלוא עלות הבנייה. אני חושב שלא צריך להפיל את זה על הקבלן. אני יודע שיש גישה אחרת.

אנחנו רצינו להציע, כמו שאמרת, שהגמר יהיה משהו ששייך לרשות המקומית, המעטפת תהיה משהו שבונה היזם.

זה ברור. הסכמנו שהגמר יהיה על העירייה.

הגמר יהיה 100%, המעטפת תהיה 50%, כלומר, המעטפת תקוזז מהבסיס. הרציונל זה שהמעטפת היא משהו בלעדי ליזם, על הגמר אפשר לעשות מכרז, להביא את מי שרוצים, זה לא חייב להיות דווקא היזם. איזה ריהוט, איזה כיסאות, זה משהו יותר בלעדי לעירייה.

כיסאות זה לא גמר. מדובר על ריצוף, נקודות.

בגלל זה חשבנו שנכון שאת הגמר הרשות תשלם. המעטפת תקוזז מבסיס ההשבחה, כלומר, במעטפת הרשות תישא ב-50%, היזם ישא ב-50%.

בעולם בו אין חקיקה ממילא מגיעים לתוצאה הזאת. יש עלויות בנייה לכלל הפרויקט. צריך לבדוק מה הוא בסיס ההשבחה.

בואו נדבר רגע על מספרים. תני דוגמה לאיך זה מתנהל היום. בוא נגיד שהקבלן אמור לשלם השבחה שני מיליון שקלים והיטל מיליון שקלים.

נניח שאנחנו מניחים שאין חקיקה שמתווה את שיקול הדעת של השמאי. בהנחה שאין כזאת חקיקה, אתה מראה את כלל ההוצאות שהפרויקט הזה עלה לך כיזם. לכאורה ההשבחה היא שני מיליון, אבל עלויות הבנייה היו - -

את מתכוונת לעלויות הבנייה של הקומה הציבורית.

של כלל הפרויקט, לרבות הקומה הציבורית.

אם עלויות הבנייה של הקומה הציבורית היו 200 אלף שקלים, היו מפחיתים משני מיליון 200 אלף, ואז זה חצי חצי.

ההסדר הזה מאוד סביר בעינינו.

זה היה צריך להיות מיליון שקל היטל השבחה, כאשר מזה מתקזז 200 אלף. התוצאה היא שאנחנו משלמים 800 אלף היטל השבחה. בכל סיטואציה אחרת הם הופכים אותנו לשותפים שלהם להוצאות הבנייה.

האם הגישה היא שבעל הקרקע צריך לשלם שירותי בנייה, או שמורידים את זה מעלות ההשבחה הכוללת?

יש פסיקות של בית המשפט העליון – נטלתי בחלקן איזה שהוא חלק – שמדברות על מה קורה כאשר יזם ממלא מטלות של הרשות המקומית, בונה לה משהו, עושה במקומה משהו.

זה קורה.

באותם מקרים האינטרס של היזמים היה להגיד שצריך לקזז את הדברים, להשאיר את זה בהשבחה. בית המשפט אמר: אנחנו מסתכלים על זה כעל שתי עסקאות נפרדות.

זאת אומרת, בית המשפט הולך בגישה הראשונה שאני אמרתי.

חד וחלק. כאילו עסקאות מזומן.

זה לא נכון.

האם את אומרת שבית המשפט העליון לא קבע כך בשרשרת של פסקי דין?

אנחנו לא הולכים להיכנס לדיון משפטי, בטח לא בתוצאות מס. זה נושא מורכב, אנחנו לא הולכים להיכנס אליו. לגבי הנושא של מטלות ציבוריות, נכון שהייתה פסיקה. הפסיקה בפסקי דין מאוחרים יותר סויגה על ידי בית המשפט העליון. בלי להיכנס יותר מידי לעומק של הנושא, ברגע שעושים תכנית מתאר ומגדירים בה את המטלות הציבוריות, וזה מה שנעשה בעיריית תל אביב במסגרת הכוללנית, אז יש מטלות ציבוריות שנכנסות.

האם מה שאתם עושים זה מה שבית המשפט מנחה לעשות?

כאשר אני בונה לעירייה.

תכנית המתאר הכוללנית של עיריית תל אביב עברה מבחנים של פסיקה. היא נתקפה בשאלות האלו בבית משפט מחוזי. העתירות שהוגשו, והיו לא מעט גם בנושאים האלה, נדחו על ידי בית משפט.

אנחנו נשמח אם תעביר לנו את זה.

תעביר את זה.

בשמחה נעביר את זה.

לא משנה מה הייתה גישת בית המשפט, אנחנו בהצעת החוק הזאת נגבש גישה שתרוץ לאורך כל החקיקה. אני מניח שבית משפט גם יתיישר בעקבות ההחלטה של החקיקה הזאת, לפחות לעניין קומה ציבורית.

לא דין איזו שהיא מטלה ברחוב כדין זה שהיזם בונה משהו שהוא רכוש העירייה.

מה אתה רוצה בדיוק, שנפקיע קרקע?

אני רוצה שאתה תשלם, לא שאני אממן את הבנייה.

בנושא הכסף הוויכוח ברור, אני מכיר את שתי העמדות. אני שמח שעמדת המשרדים זהה לעמדה שלי. כל מה שקשור לגמרים נמצא מחוץ לסיפור, זה יהיה על העירייה. לגבי הנושא של המעטפת, אנחנו נקיים את הדיון בהמשך.

התפר בין גמר למעטפת ממש לא ברור, חייבות להיות תקנות.

נכון, אני מקבל.

חשוב ליזמים, חשוב למי שגר בפרויקט הזה שיהיה דד-ליין להשלמת הגמרים.

ואם זה ברמת המעטפת והדלת נעולה?

אף אחד לא רוצה לראות נכסי רפאים, בוודאי לא בתוך הבניין שלו.

אז תעשה את זה.

בתקופה הזאת יש גם עלויות של הרכוש המשותף.

זה ברור. את זה הם משלמים. הם דייר כמו כל דייר אחר.

מי אחראי על התחזוקה כך שלא ייכנסו לשם הומלסים?

ההערה הראשונה שלך היא הערה לגיטימית, אנחנו נצטרך להיכנס לזה בתקנות או בדרך אחרת. לגבי האמירה שלך לכך שהם צריכים דד-ליין להשלים, אני דווקא פה חושב אחרת. תראה, יכול להיות שאנחנו הולכים למצב שהעירייה תתחיל להכין לעצמה כל מיני סטוקים. אני מבין את הצורך של העירייה. במקום הזה אני גמיש איתם יותר, בתנאי שזה לא יפריע לבניין. מה זה אומר "לא יפריע לבניין"? שהם ישלמו את דמי ועד בית כמו כל דייר אחר, שהם ישמרו שאף פולש לא נכנס, שזה יהיה נעול כך שזה לא יפריע לתקינות. אם זה מהווה מטרד ציבורי, זה בדיוק כמו דירה שבאים אליה נערים ועושים מסיבות.

אנחנו מדברים כל הזמן על קומה ציבורית. כולנו מדמיינים איזו קומה שעומדת בודדת, עם כניסה נפרדת. אני מזכיר שהחוק הזה מאפשר לקחת חניונים ועוד כל מיני מודלים אחרים.

מה הבעיה בחניון?

אם אתה עושה את זה בלי הגמרים של החניון.

מה זה גמר בחניון?

אם הוא לא עשה גמר, הוא לא יכול להפעיל.

יש לך מערכות שמשולבות בתוך הבניין.

אז זה לא גמר.

זה מחזק את זה שאנחנו אומרים שאתם תעשו את הגמר.

אני מדבר איתך על ריצוף למשל, שאולי תעשו ריצוף פשוט, לא תצטרכו לתת את הריצוף שהם רוצים. אני מדבר איתך על תאי שירותים, על כיורים, על שקעי חשמל. אם בבניין יש מערכת מיזוג אוויר מרכזית, אז יהיה חיבור למים קרים ומים חמים, והם יעשו - -

הקבלן, היזם עושה את הגמרים. הוא מייצר את הקומה יחד עם כל הבניין, עד לטופס ארבע. זה המצב שנכון שיימשך. היזם הוא זה שצריך לבצע את זה.

תשלמו לו על זה.

העירייה לא מחפשת לקבל חללים ריקים ולהשאיר אותם ריקים.

אם תשלמו, הוא יעשה את הגמרים.

אני מדבר מעבר למחיר.

אתה אומר שהאינטרס הוא משותף.

בדיוק. אנחנו הרי מדברים בתכניות חדשות, בבניינים חדשים שיקומו. זו לא איזו בנייה ישנה.

עוזי, בטופס ארבע אתם חייבים לא לעכב אותנו.

מה שקשור למערכות הבניין שמחייבות טופס ארבע ייקבע במסגרת המעטפת. את הגמרים שלהם אתם לא תצטרכו. אני לא מבין למה מזגן שמתחבר למיזוג קר או חם, כיור, אסלה, או ריצוף כזה או אחר, ישפיע לך על טופס ארבע.

גם שקע חשמל עלול להיחשב גמר. בלי שהנכס יהיה מוכן להיות מחובר לרשת החשמל אתה לא תקבל טופס ארבע. זה בדיוק אותו תפר שממש לא ברור מאליו.

נדבר על זה בהמשך. בואו נתחיל להקריא.

בעמוד מס' 1, בסעיף 2, הצעת החוק הממשלתית קבעה שהסמכות לקביעת הוראות לעניין הקניית חלק ציבורי תינתן רק לוועדה עצמאית. בעקבות הדיונים בוועדה, אנחנו מתקנים את זה, אנחנו קובעים שהסמכות הזאת גם ניתנת לוועדה מקומית.

תיקון סעיף 62א 2. בסעיף 62א לחוק העיקרי –

(1) בסעיף קטן (א), אחרי פסקה (20) יבוא:

(21) קביעת הוראות לעניין הקניית חלק ציבורי לרשות
מקומית בהתאם להוראות סימן ד'1 לפרק ג'.";

משרד המשפטים, זה מה שרציתם?

אנחנו מסכימים.

"היטל השבחה" – היטל השבחה כמשמעותו בתוספת השלישית.

"תכנית לאיחוד וחלוקה" – תכנית איחוד וחלוקה כמשמעותה בפרק ג', סימן ז' או
תכנית המתנה מתן היתר מכוחה באישורה של תכנית איחוד וחלוקה כאמור.

בעקבות דיונים שנערכו כאן בשאלה אם אנחנו מדברים על השבחה במגרש בודד או על השבחה של כלל הזכויות במקרקעין, נקבעו הוראות שמבחינות בין תכניות איחוד וחלוקה שבהן ההשבחה תיבחן על פי כלל שווי הזכויות שניתנו לבעל המקרקעין בתכנית. זה יהיה בתוך איחוד וחלוקה. לעומת זאת, בתכניות שאינן תכניות איחוד וחלוקה, הבחינה של ההשבחה תיעשה לפי המגרש הבודד. אנחנו, בעקבות בקשה של משרדי הממשלה, קבענו שזה יהיה מגרש או מגרש גובל.

מה המשמעות של מגרש גובל?

מגרש שצמוד לו.

כל תכנית שהיא לא איחוד וחלוקה תהיה ברמת המגרש.

תכנית שבה 70ב. בתכנית שבה מתקיימים התנאים המפורטים להלן, ניתן לקבוע הוראה
ניתן לקבוע שלפיה הבעלות בחלק ציבורי, תוקנה לרשות המקומית שבתחומה הוא מצוי,

המקנה חלק
ציבורי (1) הייתה התכנית תכנית לאיחוד וחלוקה תביא התכנית לעליית שווים
של המקרקעין של הבעלים הכלולים בתכנית (בסימן זה –השבחה);
תכנית כאמור לא תופקד בטרם קבע שמאי מטעם מוסד התכנון כי
התכנית תביא לעליית שווי המקרקעין כאמור.

(2) הייתה התכנית תכנית שאינה תכנית לאיחוד וחלוקה התכנית
תביא לעליית שווים של המקרקעין שיוותרו במגרש שבו נכלל
החלק הציבורי; תכנית כאמור לא תופקד בטרם קבע שמאי
מטעם מוסד התכנון כי התכנית תביא לעליית שווי המקרקעין
כאמור.

(3) התכנית מאפשרת מתן היתר בנייה או ביצוע עבודה לפיה,
בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר או ביצוע
העבודה, ומצורף לה תשריט של השטח שעליו היא חלה;
לעניין סעיף זה, יראו בתכנית המתנה מתן היתר מכוחה
כתכנית המאפשרת מתן היתר בנייה או ביצוע עבודות לפיה
בלא צורך באישורה של תכנית נוספת.

זה תנאי שאומר שהתכנית צריכה להיות מפורטת. אם נדרש תשריט מכוח תכנית איחוד וחלוקה, יראו אותה כתכנית מפורטת.

סעיף 70ג הוא סעיף שמדבר על הגבלת שטח הבנייה שניתן לקחת.

התנאים שיש 70ג. בתכנית כאמור בסעיף 70ב, למעט תכנית איחוד וחלוקה, שטח החלק
לכלול בתכנית החלק הציבורי שמוקנה לרשות המקומית לא יעלה על שיעורים אלה:
המקנה חלק
ציבורי (א) בתכנית הקובעת שטח בנייה נוסף – 20% משטח הבנייה הנוסף;

(2) בתכנית הקובעת שינוי ייעוד ואינה קובעת שטח בנייה נוסף –
בהיקף שלא יעלה על 15% מהשטח שייעוד שונה.

כאן התיקון המשמעותי זה שהוצאנו את תכניות איחוד וחלוקה שבהן לא תהיה הגבלה, אפשר יהיה לקחת שטח בנייה נוסף ככל שירצו.

העיקר שיש השבחה.

העיקר שיש השבחה. בתכניות איחוד וחלוקה יש את השוויון היחסי בין כל הצדדים.

חסרה פה המילה "נטו".

שטח עיקרי.

אתה מדבר על השבחה פחות החלק הציבורי?

אני חושב שההשבחה צריכה להיות השבחה אמיתית נטו. אם יש השבחה אבל יש גם פגיעה, צריך שהפגיעה תנוטרל מההשבחה.

השבחה זה תמיד השורה התחתונה. ככה עושים שומה.

שזה יהיה מהתוספת נטו.

מסך כל ההשבחה של התכנית, ואז ההשבחה היא השבחה נטו.

ושטחים עיקריים.

כתוב.

זה שטח עיקרי מול שטח עיקרי.

לשטח הציבורי הזה לא יקצו מקומות חניה? איפה יחנו הבאים והאורחים?

כל הבניין מחויב לתקן של חניה. אם יש שם גן ילדים, יש לזה תקן, הם צריכים לעמוד בזה.

ומה עושים כשהמגרש הוא קטן?

לא יהיה בו קומה ציבורית. יש פה מגבלות. הם לא יכולים לשים במגרש קטן משהו שלא מתאים. דיברנו על ה-20%, שלא יהיה מעבר ל-20% מההשבחה עצמה. אם זה בניין משרדים או מסחרי, יש להם גמישות רבה.

גם שם יש תקן חניה.

גם שם יש תקנים. הם יצטרכו לעמוד בכל התקנים הרלוונטיים.

ה-20% נגזרים מהשטח העיקרי, זה מה שהוקרא. נראה לי שנכון לתקן את זה, זאת אומרת, שטח עיקרי ייגזר משטח עיקרי, שטח שירות ייגזר משטח שירות.

נכון.

זה יהיה יחסי.

ברור שלאותו שטח עיקרי גם מגיע שטח שירות באותו יחס.

זה נכנס ב-20%?

אם יש פרויקט של 1,300 מטר - 1,000 עיקרי, 300 שירות - הוא יוכל לבנות עד 200 ולקבל עד 60. מדובר על 20% יחסיים מכל השטח. כשזה עיקרי זה עיקרי, כשזה שירות זה שירות.

צריך לתקן את הנוסח.

יוצמד לו שטח שירות. אם זו קומה, יהיה לה את הלובי שלה. אני נשאר באותה יחסיות.

השיעור המרבי 70ד. שר האוצר, בהסכמת שר המשפטים ובאישור ועדת הפנים
של שטח החלק והגנת הסביבה, רשאי בתקנות -
הציבורי
(1) לשנות את השיעור המרבי של שטח החלק הציבורי הקבוע
בסעיף 70ג(א) או סעיף 70ג(1)(ב);

להקטין או להגדיל?

מה שהוא רוצה. הוא יגיע לפה לוועדה. אם יהיו לו סיבות, הוא יוכל לשנות. אם הוא ירצה להוריד את זה ל-10%, הוא יצטרך לבוא לוועדה ולקבל את אישור הוועדה.

הכוונה היא לשנות בחוק?

בתקנות. זה יהיה בהסכמת שר האוצר, בהסכמת שר המשפטים ובאישור ועדת הפנים. יהיה פה דיון על הבקשה.

זה לא מתייחס לתכניות ספציפיות.

הכל.

את הסעיף של המפרט הקראנו בדיון הקודם, אנחנו נצטרך לתקן אותו לקראת הדיון הבא. אנחנו נקבע בו את ברירת המחדל.

זה השימושים?

לצורך המידע להיתר. אם הם לא מוסרים - שימוש ברירת המחדל.

עריכת שומה 70ו. (א) הוגשה בקשה להיתר בנייה במגרש הכולל חלק ציבורי, יקבע שמאי
של עלויות מקרקעין שתמנה הוועדה המקומית שבתחומה הוא מצוי, עד המועד
הבנייה האמור בסעיף 145(ד)(1), את שומת עלויות הבנייה לרבות עלויות נוספות
ותשלומי חובה נוספים הנובעים במישרין מהבנייה של החלק הציבורי
(בסימן זה –שומת עלויות הבנייה) ויביאה לידיעת הבעלים – ויכול
ששומת עלויות הבנייה כאמור תיעשה במסגרת שומת היטל ההשבחה.

עוד לא החלטנו מי משלם מה, אבל זו ההגדרה. אין לנו עוד את ההפרדה לגמרים, נכון?

לא, זה לא קיים.

הקניית העלות 70יא. (ב) הושלמה בנייתו של חלק ציבורי, תוקנה הבעלות בו
בחלק הציבורי לרשות המקומית ותימסר לה החזקה בו; אין בהוראות סעיף
זה כדי לגרוע מהוראות הדין לעניין רישום חלוקה או רישום
בית משותף בפנקסי רישום המקרקעין.

לגבי הקניית הבעלות לרשות המקומית, אני חושב שתנאי נוסף, מעבר להשלמת הבנייה, גם צריך להיות שהם שילמו את מלוא התמורה.

זו שאלה של מדיניות.

לא יכול להיות שהם יקבלו בעלות ויירשמו כשהם עדיין באיזה שהוא חוב.

המנגנון שקבענו הוא מנגנון שבו הבעלות עוברת עם השלמת הבנייה. הרישום מותנה בזה שישולמו מלוא העלויות. הקניית הבעלות היא מכוח הסעיף, בלי קשר לרישום.

מה המשמעות של הקניית הבעלות?

הטלת האחריות.

זו חזקה, זו לא בעלות.

אנחנו קבענו פה הוראת בעלות.

אני לא מבין את המשמעות של מה שקבעתם. אם אנחנו מדברים על חזקה ועל האחריות שחלה על מחזיק, צריך לקרוא לזה חזקה.

הלכה למעשה התוצאה תהיה מאוד קרובה. איפה הפער מבחינתך?

למה את נותנת בעלות אם הם לא שילמו את כל הכסף?

אני לא אתן בעלות לקונה של דירה אם הוא לא שילם, אני חושב שכולנו מסכימים על זה. למה כאן זה אחרת? במכרזים שהמדינה מוכרת לי, ליזם, היא לא נותנת לי בעלות אם לא שילמתי. למה כאן אני נותן בעלות אם הם לא שילמו?

אתה צודק. אם הם לא שילמו, לא צריך לתת להם בעלות.

זה מקוזז מההשבחה.

אם זה קוזז, זה שולם.

אם העירייה לא שילמה, מה עושים?

מה זה "לא שילמה"? זה מקוזז מההשבחה.

ואם אין מספיק בהשבחה לקזז? לא כל הפרויקטים בתל אביב.

יכול להיות שהוא קיזז והעביר את שאר התשלום שהיה אמור לשלם, אבל עכשיו יש עוד חוב שהוא לא שילם. עוזי, אתה מסכים שאתה צריך לשלם. אם לא שילמת, אתה לא תקבל בעלות.

ברגע שזה מקוזז מההשבחה אין שום בעיה. כתוב במפורש שיש הליך של שמאי מכריע.

בסוף צריך לשלם. אתה הרי לא מתכוון להתחמק מתשלום. הוא לא צריך לתת בעלות בלי ששולם. תנסחו את זה בהתאם. אני מקבל את ההערה. הבעלות לא תעבור בלי שמשלמים.

צריך לדייק את זה כך שזה יהיה לגבי הסכום שלא שנוי במחלוקת, כי יכול להיות שהקומה כבר תיבנה ויהיו עדיין סכסוכים משפטיים על הסכום שצריך לשלם.

מה עושים בסיטואציה הזאת? מה אתה עושה לדייר רגיל בסיטואציה הזאת? משלמים תחת מחאה, מעבירים בעלות - והולכים לבית משפט. לא עומדים בלי לשלם. לא תעבור בעלות בלי ששולמה כל התמורה. לא נפתח פה פתח לקבלה ללא תמורה. אם יש ערעור, שיפנו בהליך המקובל כמו כל אחד אחר.

זה יכול לקחת שנים.

אז ייקח שנים. משלמים את מה שמחייבים, אחרי זה הולכים להליך משפטי.

אנחנו אומרים שזה לא יעכב את המסירה, רק את הבעלות עצמה.

אתם נותנים מסירה עם בעלות אחרי שכל התמורה שולמה. אם יש סכסוך על מה התמורה, משלמים תחת מחאה, אחר כך הולכים להליך משפטי. אם קניתי דירה מקבלן ויש לי ויכוח איתו על נספח השינויים שעליו הוא רוצה ממני 50 אלף שקל נוספים, הוא ייתן לי להיכנס לדירה בלי שאני אשלם לו 50 אלף שקל?

יש מנגנון של שומה, יש שומה שקובעת.

יש שומה מכריעה.

גם בחוזי מכר רגילים יש לי מנגנון לבירור מחלוקות עם הדייר. אני לא אתן לו את המפתח, כי ברגע שהוא ייכנס אני לא אראה את הכסף.

מה קורה בהפקעה באיחוד וחלוקה? הרישום של הבעלות עובר.

זה לא אותו יחס של הפקעה באיחוד וחלוקה, מצטער, אמרתי לך את זה מהתחלה. באיחוד וחלוקה אתה לא משלם ועד בית.

כיוון שזו שומה ששמה את העלויות, אפשר יהיה להתדיין לפיה בכל המנגנונים שהחוק מתיר. הצעת החוק הניחה שהבעלות בכל זאת עוברת, אפילו שהסכסוך הזה יכול להיות רב שנים.

השאלה מה לגבי התמורה.

התמורה הזאת תשולם מ-day one.

בדיוק.

התמורה תשולם לפי העמדה של היזם?

לפי העמדה של השמאי.

ברור שזה שמאי מכריע. אם יש שמאי מכריע שלוקח לו זמן והם רוצים לפני זה, הם יכולים לחכות לשמאי מכריע ולא להפעיל את הנכס, לא לקבל את הנכס, או לשלם באיזה שהוא מנגנון. לשמאי מכריע לא לוקח יותר מידי זמן, בטח בשומות גבוהות.

מה השינוי?

השינוי ינוסח בהמשך. המסר שלו הוא כזה: התמורה מחויבת להיות משולמת בשביל לקבל חזקה ובעלות.

התמורה לפי מה שהיזם - - ?

למה שהיזם לא יסכים לשומה מוסכמת?

נניח שהשומה ששמאי הוועדה הוציא היא 100 אלף שקל. היזם חולק על זה, הוא מגיש ערר ואומר שמדובר ב-500 אלף שקל. האם הם צריכים לשלם לו 100 אלף או 500 אלף?

יש להם אפשרות ללכת להליך של שמאי מכריע.

זה ייקח 10 שנים.

יש להם אפשרות לשלם 500 אלף ולחכות עם השמאי המכריע. לא נכנסים בלי שמשלמים. אנחנו נמשיך את ההקראה בישיבה הבאה. יש לי רצון עז להפסיק לעשות ישיבות בנושא, אני חייב להגיד לכם. אני מאוד אשמח להסיר את זה מסדר היום. אני אומר בצורה ברורה למשרדים, הבנתם מה הכוונה שלי בחקיקה הזאת, אני לא הולך להכריח אף אחד בחקיקה הזאת. אתם צריכים להתכנס ולהחליט אצלכם אם אתם רוצים את הכיוון הזה. אם אתם רוצים את הכיוון הזה, אנחנו נתקדם בו, ואם לא, אז לא, זה בסדר גמור. תודה רבה, הישיבה נעולה.


הישיבה ננעלה בשעה 13:38.