פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים

הכנסת



2
ועדת הכלכלה
27/11/2018


מושב חמישי



פרוטוקול מס' 869
מישיבת ועדת הכלכלה
יום שלישי, י"ט בכסלו התשע"ט (27 בנובמבר 2018), שעה 12:15

תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) (תיקון), התשע"ז-2017

חברי הוועדה: רועי פולקמן – מ"מ היו"ר

לשכה משפטית, משרד המשפטים - אסף נועם

משרד המשפטים - מורן שניידר

משרד המשפטים - רעות אופק

יו"ר הארגון, ארגון מתווכי המקרקעין בישראל - יצחק לוי



אסף אפשטיין

מרב תורג'מן

לאה ורון

שרון רפאלי















תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) (תיקון), התשע"ז-2017

צהריים טובים. אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הכלכלה. הנושא השני שהבאתם לפנינו הוא "תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק)(תיקון), התשע"ז-2017. בבקשה, מי מציג?

אתי, את מיד תתייחסי. אני אשמח שתציגו את התיקון שאתם מבקשים בתחום השיווק. מה מהות התיקון בתקנות בנושא פעולות שיווק?

(בפרוטוקול הבא)

כיום יש אפשרות, לפי החוק, למתווך וללקוח שלו להסכים על שיווק בלעדי של הדירה, ויש הוראות שונות שעוסקות בבלעדיות. אחת ההוראות היא שבמהלך תקופת הבלעדיות מתווך חייב לבצע מספר מסוים של פעולות שיווק כדי שהבלעדיות תהיה בתוקף. מספר פעולות השיווק האלה צריכות להתבצע בשליש הראשון של תקופת הבלעדיות. פעולות שיווק יכולות להיות פרסום מודעה בעיתון, שיתופי פעולה עם מתווכים נוספים, הזמנת רוכשים פוטנציאליים לראות את הנכס וכולי. בשנת 2004 נחקקו תקנות שקובעות מהן פעולות השיווק ואת מספר פעולות השיווק שמתווך צריך לבצע במהלך תקופת הבלעדיות כדי ליהנות מהבלעדיות כדי שהסכם הבלעדיות יהיה בתוקף. נקבעו שתי פעולות בלעדיות מתוך שבע פעולות שנקבעו בתקנות שדוגמאות להן מניתי קודם. מה שעכשיו אנחנו מבקשים לעשות זה להעלות את מספר פעולות השיווק משתי פעולות.

כלומר, לדברייך, בתקנות המקוריות היו שתי פעולות שיווק בנושא בלעדיות ואתם מרחיבים את זה לארבע.

חברים, הערות?

אנחנו מברכים על המהלך הזה. כל מהלך שבסופו של דבר ייצר אמון של הציבור במתווכים הוא מבורך. לדעתנו, זה ישפר את המקצועיות של המתווכים, זה ישפר את השירות שהם נותנים, ואנחנו חושבים שזה חלק מצעדים שצריכים להיעשות. צעד נוסף שהייתי שמח מאוד לעשות זה תקנון אתיקה שישיתו על מתווכים כדי לשפר את התחום הזה ולייצר קוד אחיד של עבודה. זה משהו שנשמח מאוד להיות שותפים לבנייה של זה. ככל שהדברים האלה יהיו מהירים יותר התדמית של המתווכים תשתפר, הציבור יוכל להשתמש בכוח מאוד משמעותי; כי נכון להיום העבודה של המתווך זה לא להראות דירות. העבודה של המתווך זה לסגור עסקאות. ציבור שלם בישראל היום לא נהנה משירות מקצועי כמו שקיים במקומות אחרים בעולם. אנחנו בדיוק חוזרים עכשיו מבוסטון מכנס של NAR – ואני אבקש גם מאסף שירחיב כמה מילים על העניין הזה. הדוגמה של מתווך כפי שהיא נמצאת בכל מקום אחר בעולם – הגיע הזמן שגם המתווכים בארץ יהיו כמוהם.

לכאורה שימו לב כמה הדינמיקה שקורית פה מדהימה. בא משרד משפטים שמנסה להתנער מכל אחריות לדבר הזה בגדול, ומצד שני באים המתווכים. לכאורה אמור להיות כאן מקל וגזר. אמרתם, אנחנו נוריד להם אגרה ואז נכפה עליהם עוד משימות. ואז באים ואומרים לכם – תקשיבו מה נאמר פה בדיון ועד כמה זה מדהים – אומרים לכם, אנחנו רוצים לשלם עוד אגרה אם צריך למרות שאני אומר שמבחינתי החלופה הבאה היא להוריד עוד את האגרות. זאת אומרת אם צריך, אם אתם לא רוצים לתת כלום תכריעו ונוריד. נכנס את הוועדה. נפנה ליושב-ראש ונכנס את הוועדה כשצריך וכשמנהלת הוועדה תאפשר, כמובן, ונאפס את האגרות האלה. אבל המתווכים אומרים לכם שלא מפריע להם גובה האגרות, אלא רמת השירות, רמת הליווי של השוק הזה ורמת ההדרכה. והם מברכים על הדבר הזה. כלומר תבינו כמה השוק רוצה יותר משאתם רוצים את שיפור המקצועיות, את האתיקה, את הבקרה, את השירות הטוב יותר לאזרח כי אנשי המקצוע שזאת פרנסתם מבינים שכמו בכל תחום שאין הסדרה נורמלית מתחילים להיכנס חאפרים ושהרמה יורדת והאמון של הציבור; ואז כשצריך לשלם הציבור לא משלם, וכשהוא משלם זה לא מוצדק. ואז נהיה ברדק. בשביל זה קיימות הסדרות. כי כשאין אמון של הציבור אז הוא אומר, מה זה מתווך? אני יכול להיות מתווך, כל אחד יכול להיות מתווך, אני ארים שני טלפונים לשני חברים. אותו דבר אנחנו מנהלים איתכם על השיפוצניקים. אתה מגלה שכשאתה עושה הסדרה הגיונית אז השוק פתאום צומח. היום אדם אומר לעצמו, מה זה מתווך? מה הוא עושה? מרים לי שני טלפונים? בעולם אנשים מבינים שתיווך דירות זה מקצוע. אנשים עובדים בזה שנים וזה מטייב את השוק. אבל תראו את הפער בין מה שהשוק רוצה לבין מה שאתם רוצים. פה אתם באתם להוסיף – וזה מבורך – להגדיל את האמון; והשוק אומר לכם, אנחנו רוצים עוד יותר. הערות שלכם?

מורן, אני אגיד את הנקודה המהותית שציפית לה. אנחנו מנהלים מולכם דיון ארוך גם בתוך פעולות השיווק והסוגיה של הבלעדיות על הלקונה המרכזית שהייתה בחוק שכירות הוגנת. פה אנחנו אמרנו לכם שיחד עם התיקון אם אתם כבר מביאים תקנות לדבר הזה הדרישה החד-משמעית הייתה שהדבר הבסיסי ביותר יהיה שקיפות. הגענו על זה איתכם להסכמות. זה המינימום.

היו שתי הערות על הפגיעה בשוכרים במודל שקיים בשוק המתווכים היום: א', הגדרת הבלעדיות היום היא הגדרה בעייתית; ואני מבקש שמשרד המשפטים יבחן שהגדרת בלעדיות היא אי פעילות שיווק. זאת אומרת מה הסיפור? היום בחוק הלקונה היא – וזה חוק מאוד מיושן – שבלעדיות זה רק כשבן אדם חתם על טופס בלעדיות. אבל בפועל הבלעדיות קורית בלי חתימה. כלומר בא בן אדם ואומר, אני כבעל הדירה לא עושה שום פעילות שיווק בעצמי ונותן לאיציק את הדירה ורק הוא מראה את הדירה בלי שאני חותם על משהו. אבל, לפי החוק, זה לא בלעדיות. ואז הגדרת הבלעדיות חייבת להשתנות. אם אתם נוגעים בחוק או בתקנות צריכים להגדיר מחדש היום. כי היום מאוד קל לבצע פעולת שיווק. אני יכול לכתוב באינטרנט ולעשות כל דבר.

הבעיה השנייה היא שבגלל המציאות הזאת בא היום המתווך ואומר, למרות שאני נותן שירות חד-משמעי לצד בעל הדירה אני אגבה את דמי התיווך רק מהשוכר. פה השלב הראשון שחשבתי עליו הוא שהדבר הבסיסי הוא שאם הדירה היא בבלעדיות חייבת להיות הגדרה בין בתקנות ובין בחוק שבו גם בעל הדירה צריך לשאת בעלויות. כלומר אם אני בעל דירה ומראים לי דירה בבלעדיות – אם אני גם מראה בעצמי את הדירה, אהלן וסהלן, שהשוכר יחליט אם הוא בא ביום חמישי לראות את הדירה מרועי או בא ביום ראשון לראות מאיציק. ואם הוא בא לאיציק שישלם לאיציק. אבל אם הדירה היא כן בבלעדיות של מתווך – זה נוגד את הוראות שכירות הוגנת שבה כתוב שבעל הדירה לא ישית עלויות נלוות על צד אחד.

ההסכמה הבסיסית שגם אותה לא הבאתם בתקנות היא ההגדרה שהסכמתם עליה של שקיפות; שבה אנחנו דורשים שבהגדרות יהיה מינימום כתוב שיחויב בחתימה להציג מצד המתווך כמה הוא גובה מכל אחד מהצדדים.

אז אני רק מבקש את שלוש ההגדרות: מהי בלעדיות; הגדרה על לא גבייה מצד אחד – זאת אומרת אם הדירה לא בבלעדיות אין לי שום טענה למתווך - -

לא כמה הוא גובה אלא האם הוא גובה.

כמה הוא גובה. שקיפות שאומרת, רועי אתה חותם לי עכשיו על הסכם. אני השוכר, אני חותם לך עכשיו שאני אשלם לך כי אתה נותן לי שירות – ואני שוב אומר, אני לא נגד זה שמתווכים יקבלו תשלום עבור עבודתם – אבל תדע שבעל הדירה משלם גם, ומשלם מתוך העמלה שלי 30%-20%. זה הדבר הבסיסי. הדבר השני הוא שאם אמרנו שיש בלעדיות לא יכול להיות שצד אחד ישלם אפס. רק במקרה של בלעדיות. וזה צריך לבוא במקשה אחת, זה חלק מכל סוגיית השיווק. זה צריך לבוא יחד, זה עניין אחד.

מורן, בבקשה.

זה ברור לחלוטין. רק רציתי לציין שהתקנות שקובעות את פרטי ההזמנה בכתב זה סט אחר של תקנות. זה לא התקנות האלה שנמצאות כרגע לפנינו. וכן נשמח לדעת האם הוועדה מתכוונת לאשר את התקנות הנוכחיות האלה ובמקביל לפעולות נוספות שלנו או שתרצו להמתין.

זאת האמירה. זה צריך לבוא יחד. אני חושב שמה שהבאתם פה הוא טוב ומבורך, אבל בסופו של דבר יש תהליך מאוד מסודר שעושים שנעשה כדי לעשות הסדרה מוסכמת. גם העמדות שלכם הן סופר הגיוניות ולגיטימיות. אבל זאת מקשה אחת. האירוע של החמרה על פעולות שיווק של מתווכים לצד ההבנה מהי בלעדיות – כי אתם מתייחסים פה לבלעדיות – לצד ההגדרה שבה מבוצעות פעולות שיווק עבור צד אחד בעסקה שהוא בעל הנכס – מה קורה לצד שהוא השוכר במקרה של שכירות? אני שם כרגע בצד את עניין הקונה. ואז אמרנו, הייתה כאן לקונה שעליה כבר עמדנו בעבר גם בשיחות שהיו אצלכם ופה הבקשה היא כזאת מכיוון שזה הליך אחד. אנחנו צריכים לתת מענה למכלול הזה שאומר, פעולות השיווק שמבצע המתווך; מהי בלעדיות ב-2018? זה לא בלעדיות של שנות ה-70; ואם אכן יש בלעדיות איך זה יכול להיות שיש בלעדיות וכל העלות נופלת על צד אחד?

אתי, את רוצה להתייחס לעמדתך בעניין הזה?

לא, בסדר.

אז הבקשה היא שאתם תביאו. הדברים הם יחסית ברורים ופשוטים שיש פה מרכיב של שקיפות שהוא לדעתי בסיסי. יש פה מרכיב של בלעדיות, וההגדרה שאם יש בלעדיות במקרה מאוד מסוים לא יכול להיות שלפי ההגדרות שאמרנו, להטיל רק על צד אחד.

הערות שלך לעניין הזה?

לא.

אז הבקשה היא שזה יבוא כמקשה אחת, נקבע דיון ונאשר את זה. תביאו מכלול של תיקון פעולות השיווק, מכלול של השקיפות והמכלול של הגדרת הבלעדיות ואנחנו לרשותכם. אני יודע שזה גם חשוב ליושב-ראש הוועדה. אם נעשה את זה לפני כניסת התשלומים החדשים אז גם את נושא האגרות נתקן באותה הזדמנות.

חברים, תודה רבה על זמנכם.


הישיבה ננעלה בשעה 12:50.