פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים

הכנסת



52
ועדת הפנים והגנת הסביבה
01/08/2018


מושב רביעי



פרוטוקול מס' 709
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום רביעי, כ' באב התשע"ח (01 באוגוסט 2018), שעה 14:00

1. הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 33) (חלקה תלת-ממדית), התשע"ח-2018
2. פרק ט' (תכנון ובנייה), סעיף 32 (3), (5) – לעניין סעיפים 62א(א1)(15) ו-62א(ג) המוצעים בו, (6), (8) ו-(11) מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2019), התשע"ח–2018

חברי הוועדה: יואב קיש – היו"ר

מוסי רז

עמית שטאובר - עו"ד, משרד האוצר

אורי דביר - רפרנט רמ"י והגנת הסביבה באגף תקציבים, משרד האוצר

ענת פיק - מתכננת תכנית מתאר בית שאן, מינהל התכנון

אריאל יוצר - משרד האוצר

נאוה אושר - עורכת דין, משרד הפנים

אלעד לב - מנהל אגף תכנון ובנייה, משרד הפנים

נאווה אושר - לשכה משפטית, משרד הפנים

תדמור עציון - יועמ"ש, מינהל התכנון

איריס פרנקל כהן - מ"מ ראש אשכול נדל"ן, משרד המשפטים

ארז קמיניץ - משנה יועמ"ש, משרד המשפטים

אוהד עיני - השמאי הממשלתי הראשי, משרד המשפטים

נועה עמירב-פטאל - יעוץ וחקיקה, משרד המשפטים

אורנה להמן - מנהלת אגף תכנון סטטוטורי, משרד התחבורה והבטיחות בדרכים

נעם הירש - מנהל תחום ארצי תכנון ובניה בריאות הסביבה, משרד הבריאות

יהורם אלבז - מרכז בכיר ניתוח כלכלי, אגף ניתוח כלכלי, משרד הבינוי והשיכון

יהורם אלבז - כלכלן, משרד הבינוי והשיכון

טל זסק - לשכה משפטית, המשרד להגנת הסביבה

גילי לוי - מנהל מחלקת הפקעות, תשלומים ותצ"רים, נתיבי ישראל

ישראל דוד - מ"מ יו"ר האיגוד וראש תא מבנים, איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות

חזקיה העצני - יו"ר ועדת חקיקה, לשכת שמאי מקרקעין

אסף אהרונוביץ - יועץ משפטי, רשות מקרקעי ישראל

עוזי סלמן - יועמ"ש ע. ת"א, מרכז השלטון המקומי

מירה סלומון - מנהלת מח' משפט, מרכז השלטון המקומי

עטרה לוברבאום - מתמחה, עיריית ירושלים

אוהד דהאן - עו"ד, עיריית ירושלים

דוד דהאן - יו"ר ודובר, הארגונים החברתיים בכנסת

אייל סלינג'ר - ד"ר לתכנון ערים שמאי מקרקעין

יפעת הולצמן-גזית - המסלול האקדמי המכללה למינהל

ניר מועלם - הטכניון

יניב הדסי - ראש צוות ביקורת משרד רואה חשבון שיף

יוני ויצמן - סמנכ"ל, התאחדות בוני הארץ

ניצן פלדמן - עו"ד, התאחדות בוני הארץ

חיים פייגלין - סגן נשיא, התאחדות בוני הארץ

טל ברקת - עו"ד, התאחדות בוני הארץ

דן מועלם - מוזמן/ת

תומר רוזנר

לאה קריכלי

אתי בן-שמחון







































הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 33) (חלקה תלת-ממדית), התשע"ח-2018, מ/1200

שלום לכולם, אני מתכבד לפתוח את ועדת הפנים והגנת הסביבה. אנחנו דנים בפרק ט' – תכנון ובנייה מחוק ההסדרים הקודם מ/1196 – מדובר על קומה ציבורית. לגבי התלת מימד - נחכה עם זה, כי המטרה שלי אחרי שנעשו ישיבות הכנה זה אם נצליח להגיע לסיום החקיקה הזו, ואם יהיו הסכמות, אז לקדם אותה גם להצבעות עוד היום אפילו.

ארז קמיניץ, אני שמח שאתה פה. אני רואה בך לא איש משרד המשפטים, אלא אוטוריטה בתחום התכנון והבנייה.

נתחיל בהקראה.

אמנם בישיבה הקודמת התחילו בהקראה של חלק מהסעיפים. אני מציע שנתחיל מההתחלה, הוקראו שני סעיפים, גם בהם יש שינויים.

הנוסח מבטא את ההסכמות שאליהן הגענו עם נציגי הממשלה, הייעוץ המשפטי, ההצעות שמונחות בפניכם הן הצעות ברובן מוסכמות. איפה שיש פערים, מחלוקות, סומנו המחלוקות בגוף ההצעה, הן מסומנות בצהוב.

חוק התכנון והבנייה (תיקון מס'...), התשע"ח –2018
תיקון סעיף 26
1.
(בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965‏[footnoteRef:1], להלן – החוק העיקרי), בסעיף 26(א) , אחרי "או שיש להקנותם לה" יבוא "לפי סימן ד'1 לפרק ג' או" ואחרי "אם נקבע הדבר במפורש בתכנית" יבוא "לרבות בתכנית כאמור בסימן ד'1 לפרק ג'"; [1: ]

הסעיף הזה עוסק בדרכי הקנייה של מקרקעין במסגרת התכנון לרשויות מקומיות. התוספת שבתיקון בא להבהיר, המסלול החדש שעניינו קומה ציבורית, בעצם יהפוך לאחד המסלולים שבאמצעותם אפשר להקנות מקרקעין לרשות מקומית.

תיקון סעיף 62א
2.
(בסעיף 62א לחוק העיקרי –

הממשלה מבקשת להותיר את הסמכות לקבוע הוראות לעניין הקניית חלק ציבורי רק לוועדה מקומית עצמאית


(א) בסעיף קטן (א), אחרי פסקה (20) יבוא:






(20) קביעת הוראות לעניין הקניית חלק ציבורי לרשות מקומית בהתאם להוראות סימן ד'1 לפרק ג'.";



כאן, בהקשר הזה, הממשלה מבקשת להותיר את הסמכות לקבוע הוראות בעניין הקניית חלק ציבורי רק לוועדה מקומית עצמאית.

פה זה לכל ועדה מקומית?

אנחנו מציעים שזה יהיה לכל ועדה מקומית.

הוספת סימן ד'1
3.
אחרי סעיף 70 לחוק העיקרי יבוא:





"סימן ד'1: תכנית הכוללת הוראה המקנה חלק ציבורי



הגדרות
70א.
בסימן זה –







"חלק ציבורי" – קומה אחת או יותר בבניין, כולה או חלקה, המיועדת לצורכי ציבור שטח שאינו בנוי בתחום המגרש, שבו מצוי הבניין, המיועד לשרת את הצורך הציבורי בקומה כאמור; לעניין זה, "צורכי ציבור" – כהגדרתם בסעיף 62א(א)(3);

זה ניסוח לא ברור. קומה אחת או יותר בבניין, כולה או חלקה המיועדת לצרכי ציבור, פה הוספת או, צריך לכתוב: או לרבות שטח שאיננו בנוי לתחום המגרש שבו מצוי הבניין. אז אם זה שטח שהוא לא בבניין אז מה - - -

אני אסביר למה הכוונה. העיקר הוא הקומה או חלקה של קומה לצרכי ציבור, ילדים, בית ספר, וכו'. נניח שרוצים לעשות גן ילדים, מן הסתם, ירצו שיהיה לגן הזה חצר. אז רוצים שאפשר יהיה לייעל חלק מהמגרש הפנוי, מה שנקרא.

אבל זה עדיין מתחום המגרש.

ודאי. מתחום המגרש. זה שטח שאינו מבונה במגרש, שהולך אחר הצורך הציבורי שכבר לגביו יועדה הקומה.

מה שחשוב שהוא לא stand alone. צריך לתקן את זה שיהיה ברור שזה נלווה.

הנלווה לצורך הציבורי.

תכנית שבה ניתן לקבוע הוראה המקנה חלק ציבורי
70ב.
בתכנית שבה מתקיימים התנאים המפורטים להלן, ניתן לקבוע הוראה שלפיה הבעלות בחלק ציבורי, תוקנה לרשות המקומית שבתחומה הוא מצוי, בכפוף להוראות סעיף 70ג:







(1) התכנית תביא לעליית שווים של המקרקעין שבתחום התכנית של בעל הזכויות בבניין בו מצוי החלק הציבורי, במסגרת התכנית (בסימן זה - ההשבחה); תכנית כאמור לא תופקד בטרם קבע שמאי מטעם מוסד התכנון כי התכנית תביא להשבחת המקרקעין.







(2) התכנית מאפשרת מתן היתר בנייה או ביצוע עבודה לפיה, בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר או ביצוע העבודה, ומצורף לה תשריט של השטח שעליו היא חלה;

מה זה אומר? שהתכנית מאפשרת מתן היתר בנייה, זאת אומרת, מדובר על תכנית מפורטת. התכנית שמזכה בהיתר בנייה.

עמדת הייעוץ המשפטי לוועדה: (3) התכנית, למעט תכנית כמשמעותה בפרק ג' סימן ז', קובעת אחד מאלה:

(3) בתכנית שחלה על קרקע של בעלים אחד היא קובעת אחד מאלה:

רק אם זה בעלים יחיד.

זאת אומרת, לא כולל חלוקה?

נסביר בסוף, מחלוקות הוא רוצה אחר כך.

(א) מוסיפה שטח כולל המותר לבנייה במגרש שבו מצוי הבניין (בסימן זה – שטח בנייה נוסף);








(ב) משנה ייעוד של מגרש או מוסיפה שימוש בו (בסימן זה – שינוי ייעוד).

שמשביח מן הסתם. שינוי ייעוד הוא חייב להשביח.

התנאים שיש לכלול בתכנית המקנה חלק ציבורי
70ג.
בתכנית כאמור בסעיף 70ב(3), שטח החלק הציבורי שמוקנה לרשות המקומית לא יעלה על שיעורים אלה








(א) בתכנית הקובעת שטח בנייה נוסף – 20% משטח הבנייה הנוסף;








(ב) בתכנית הקובעת שינוי ייעוד – השיעור שיקבע לפי סעיף 70ד בשיעור שלא יעלה על 20% מההשבחה כמשמעותה בסעיף 70ב(2).

זה בהסכמה.

זו הסכמה שכרוכה במחלוקת הקודמת. השאלה באיזה תכניות אנחנו מגבילים את השיעור ל-20%.

שאלה – מאיפה הגיע המספר 20%?

לפי הצעת הממשלה.

השיעור המרבי של שטח החלק הציבורי
70ד.
שר האוצר, בהסכמת שר המשפטים ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה, רשאי בתקנות –







(1) לשנות את השיעור המרבי של שטח החלק הציבורי הקבוע בסעיף 70ג(1)(א);







(2) לשנות את השיעור המרבי של שווי החלק הציבורי לעניין סעיף 70ג(1)(ב), בתנאים ובדרכים שיקבע.



עריכת שומה של עלויות הבנייה
70ה.
(א) הוגשה בקשה להיתר בנייה במגרש הכולל חלק ציבורי, יקבע שמאי מקרקעין שתמנה הוועדה המקומית שבתחומה הוא מצוי, במועד האמור בסעיף 145(ד)(1), את שומת עלויות הבנייה לרבות עלויות נוספות הנובעות במישרין מהבנייה של החלק הציבורי (בסימן זה – שומת עלויות בנייה) ויביאה לידיעת הבעלים ויכול ששומת עלויות הבנייה כאמור תיעשה במסגרת שומת היטל ההשבחה.







(ב) שר האוצר, בהתייעצות עם שר המשפטים, רשאי לקבוע בתקנות הוראות לעניין אופן חישוב שומת עלויות הבנייה, לרבות פירוט מרכיבי הבנייה שיובאו בחשבון לעניין זה;–



ערר וערעור על שומת עלויות בנייה
70ו.
על שומת עלויות בנייה יחולו הוראות לעניין שמאי מכריע, ערר וערעור כאמור בסעיף 14 לתוספת השלישית בשינויים אלה:







(א) הוראות שחלות לגבי החייב בהיטל, יחולו לגבי בעלים וכן לגבי הרשות המקומית







(2) במקום סעיף קטן (ה) יבוא –









"(ה) הגשת ערר או ערעור לפי סעיף זה, לא תעכב מתן היתר שלגביו נקבעה השומה. והרשות הציבורית תשלם את חלק שומת עלויות הבנייה שאינו שנוי במחלוקת במועד שנקבע בסעיף 70ז".

דרך אגב, זה משהו שצריך לכתוב בחוק? זה לא משהו שאמור להיות ברגע שיש מחלוקת על סכום מסוים, אז על מה שאין מחלוקת משלמים, ועל מה שיש הולכים למשפט.

תשלום עלויות הבנייה
70ז.
(א) תוך 90 ימים מיום קבלת היתר לבניית חלק ציבורי בבניין, תשלם הרשות המקומית לבעלים 50% מעלויות הבנייה לפי השיעור הקבוע בשומת עלויות הבנייה כאמור בסעיף 70ה, כנגד מתן ערובה מאת הבעלים בשיעור התשלום האמור, ואת יתרת התשלום תשלם בתוך 90 ימים ממועד השלמת הבנייה; תשלום כאמור יכול להיעשות גם בדרך של קיזוזו מהיטל השבחה שחב הבעלים לרשות המקומית לפי סעיף 196א.

הסכום הזה חייב במע"מ? צריך להוסיף מע"מ לדעתי, כי הקבלן משלם פלוס מע"מ. העירייה מקבלת מע"מ חזרה?

לא.

אז גם המע"מ זו שאלה פה. הייתה פה שאלת הבהרה. כרגע צריך להיות ברור שאנחנו מדברים עלויות בנייה פלוס מע"מ.

(ב) על אף הוראת סעיף קטן (א), נקבע בהחלטה חלוטה לפי סעיף 70ו שיעור גבוה יותר של שומת עלויות בניה תשלם הרשות המקומית את יתרת החלק בו היא חבה באותה עת תוך 90 ימים ממועד קבלת ההחלטה החלוטה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית;







(ג) שר האוצר באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה רשאי לקבוע בתקנות הוראות לעניין סעיף קטן (ב), בדבר הערובות שאותם תדרוש הרשות המקומית להבטחת מימוש הבנייה של החלק הציבורי, ולאופן השבת התשלום בתוספת הצמדה וריבית אם בניית החלק הציבורי לא מומשה, בתנאים ובמועדים שיקבע.



הצמדה ותשלומי פיגורים לעניין עלויות הבנייה
70ח.
(א) שונה מדד תשומות הבנייה שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בסמוך לפני מועד התשלום כאמור בסעיף 70ז, לעומת המדד כאמור שפורסם בסמוך לפני קביעת שיעור עלויות הבנייה כאמור באותו סעיף, ישתנה שיעור החיוב בעלויות הבנייה לפי שיעור שינוי המדד.







(ב) לא שילמה רשות מקומית את עלויות הבנייה במועד כאמור בסעיף 70ז(א), ישולמו עלויות הבנייה בתוספת תשלומי פיגורים כהגדרתם בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והצמדה על תשלומי חובה), התש"ם–1980‏[footnoteRef:2]. [2: ]




הקניית הבעלות בחלק הציבורי
70ט.
(א) בסעיף זה, "השלמת בנייה" – קבלת אישור מאת הרשות המאשרת שהבנייה הושלמה בהתאם להיתר, לפי סעיף 157א.







(ב) הושלמה בנייתו של חלק ציבורי, תוקנה הבעלות בו לרשות המקומית ותימסר לה החזקה בו; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 125 לחוק התכנון והבניה.







(ג) נקבעה הוראה מפורשת בתכנית, ולפיה תוקנה הבעלות בחלק ציבורי למדינה כאמור בסעיף 26(א),יחולו הוראות סעיפים 70א-70ט על המדינה בשינויים המחויבים ובמקום הרשות המקומית תבוא המדינה.



השפעת הקניית הבעלות בחלק הציבורי על שעבודים
70י.
על הקניית הבעלות לפי סעיף 70ט יחולו הוראות סעיף 126, ואולם במקום סעיף קטן (א) יקראו:







"(א) שעבוד, שהיה חל על בניין או על מגרש ערב הקניית הבעלות בחלק הציבורי כאמור בסעיף 70ט, תוקנה הבעלות כאמור לרשות המקומית כשהיא נקייה מהשעבוד והוא ימשיך לחול על החלק במגרש או בבניין שאינו החלק הציבורי."

אני לא מבין את זה.

קבלן שיעבד את המגרש לצורך הבנק, למשל, אז מקנים חלק לרשות המקומית, אני מקבל אותו נקי מהשעבוד של הבנק.

סעיף 126 מסביר את העניין הזה. באיחוד וחלוקה, למשל, השעבוד פשוט עובר למגרש החדש, אמור להיות באותו שווי, וככה הוא לא נפגע. אנחנו גם כאן נוסיף ונדייק, שגם כאן - - -

זה חייב להיות על אותו פרינציפ – או שמקבלים את אישור הבנק, או שלא פוגעים בשווי של השעבוד שלו. נא להגדיר בצורה ברורה.

זה ייעשה בצורה של מכתב החרגה פשוט.

בגלל שתכנית ההשבחה, לפי מה שאני מבין שהסבירו לי פה מנציגי האוצר. מה שהם אומרים זה כך – מכיוון שזה הכול כפוף לתכנית משביחה, לצורך העניין כמו איחוד וחלוקה, הם ייקחו את המודל של איחוד וחלוקה שגם שם יכול להיות מצב כזה, אין מכתבי החרגה מהבנק בסיטואציה הזו. מכיוון שההשבחה לנכס הספציפי גם באיחוד וחלוקה, וגם במקרה הזה, הוא מה שנקרא, בכל מקרה השווי שלו עולה, אזי, אפשר יהיה להחריג בצורה אוטומטית את החלק הציבורי.

מניסיון שלי, בנק שמלווה פרויקט דורש - - -

מניסיון שלי, גם הבנקים כפופים לחוק מדינת ישראל, אמנם לא תמיד אבל בדרך כלל.

זה סעיף חוק קיים.

אנחנו משכפלים את המודל של איחוד וחלוקה, אתה מוזמן לבדוק את העניין המשפטי הזה אצלכם, אבל זה מודל קיים שמשוכפל גם לפה.

אנחנו נבהיר את העניין.

רישום בעלות בחלק ציבורי בפנקסי המקרקעין
70יא.
(א) לא ירשם חלק ציבורי על שם הרשות המקומית בפנקסי המקרקעין, אלא לאחר ששילמה לבעלים את עלויות הבנייה לפי הוראות סעיפים 70ז ו-70ח.







(ב) שר האוצר, בהסכמת שר המשפטים, רשאי לקבוע בתקנות את אופן רישום הבעלות שהוקנתה לפי סימן זה, ואת ההליכים בקשר לרישומה, וכן הוראות בדבר רישום הערות בפנקסי המקרקעין לעניין סימן זה וההליכים בקשר לרישומן.";



שינוי ייעוד
70יב.
הוקנה חלק ציבורי לפי סימן זה, בתכנית שאינה תכנית לפי פרק ג' סימן ז' יחולו הוראות אלו:

יש לאפשר שינוי ייעוד לאחר 10 שנים מיום ההקניה לרשות המקומית






(א) לא תאושר תכנית לשינוי ייעודו לשימוש שאינו ציבורי, אלא לאחר שחלפו 25 שנים לפחות ממועד ההקניה כאמור בסעיף 70ט;








(ב) בחלוף 25 שנים כאמור בסעיף קטן (א), ניתן יהיה לשנות את ייעודם לפי הוראות חוק זה, באישור הוועדה המחוזית.



הוראות בתקנון בית משותף
70יג.
הוראות שנקבעו בתקנון כאמור בסעיף 61 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 החלות על חלק ציבורי שהוקנה לרשות המקומית כוחן יפה מהוראות כל הסכם בעניינים כאמור.

על זה יש הסתייגות בממשלה, או רק ה-25 שנים שהיה קודם?

לא, ה-25.

מפה אנחנו עוד פעם בהסכמות.

יש לנו איזושהי מחשבה שנייה על הסעיף הזה, מכיוון שאנחנו לא בטוחים שהוא נחוץ. נדבר על זה.

הוראות החלות על הקניית בעלות
70יג.
(א) הוראות הדין לעניין תכנית איחוד וחלוקה כמשמעותה בסימן ז' יחולו על הקניית הבעלות בחלק הציבורי לפי סימן זה, ככל שלא נקבעה בו הוראה אחרת.







(ב) אין בהוראות סימן זה לשלול הקנייה של חלק בבניין בדרך של הפקעה.

כדי להקנות חלק ציבורי במגרש או בבניין, כיום בחוק התכנון והבנייה קיימים שני מסלולים - מסלול של איחוד וחלוקה ומסלול של הפקעה, שמשתמשים בו לא במקרה שאנחנו מדברים עליו כאן. אבל מה שעוד מבקשים להבהיר כאן – ככלל, המנגנון הזה ככל שלא שונה באופן מפורש בהוראות שקראנו קודם, יחול עליו ההסדרים שחלים על איחוד וחלוקה, ושהוא לא מונע שימוש במנגנון ההפקעה, אם ירצו כמנגנון חלופי שיקול הדעת והבחירה במסלול הראוי היא צריכה להיעשות במסגרת עיקרון המידתיות כמובן לבחור את המסלול שהוא הכי פחות פוגעני.

לא כתוב פה שזה מסלול חלופי.

כתוב, זה מה שכתוב. חלופי להפקעה.

תיקון סעיף 151
4.
בסעיף 151 לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ב3) יבוא:




"(ב4) שימוש חורג בחלק הציבורי כמשמעותו בסעיף 70א, ייחשב כסטיה ניכרת לעניין סעיף זה.";

תיקון סעיף 265
5.
(ה) בסעיף 265 לחוק העיקרי, אחרי פסקה (35) יבוא:




"(36) הוראות לעניין תכנית הכוללת הוראה המקנה חלק ציבורי כאמור בסימן ד'1 לפרק ג'.";

זאת אפשרות לקבוע תקנות בנושאים שקשורים לפרק – תקנות משלימות אם יהיה צורך.

זה באישור ועדת הפנים?

כרגע לא. כמוצע לא.

למה לא צריך לתקנות האלה אישור ועדת הפנים?

אלה תקנות ביצוע.

אם זה ביצוע, אז לא צריך, בסדר.

אני רוצה לעבור על המחלוקות. ראשית, יש לנו בעמ' 1, הנושא של ועדה מקומית עצמאית או ועדה מקומית בכלל. 2. יש לנו את הנושא של בעל קרקע אחד.

זה הנושא של ה-20% למעשה - איפה תהיה הגבלה על שיעור הלקיחה. זה נובע מהסעיף הזה.

אבל אין ויכוח על בעל קרקע אחד?

לא, זה הוויכוח. הוויכוח – יש שלוש סיטואציות בשתיים אנחנו מסכימים, ובאחת לא.

דרך אגב, כדי שלא פה כולם מסביב השולחן יהיו נסערים, אני מתאר את המחלוקות בין הממשלה לבין הוועדה, לפני שעוד נשמע את הציבור.

יש לנו שלוש סיטואציות שבהם אפשר לעשות את הפעולה של הלקיחה הזאת. 1. שיש לנו תכנית איחוד וחלוקה, התכנית מעגנת את כל הזכויות, מחלקת אותן מחדש, ועושה גם איזון בין כל בעלי הזכויות.

אין תכנית איחוד וחלוקה שלא משביחה. היה לי מקרה אחד כזה בכל ה-15 שנה האחרונות. אבל בסדר, אם תכנית איחוד וחלוקה לא השביחה, אני אשמח לראות אותה.

במגרש ספציפי יכול להיות שהיא לא משביחה.

לא, אין חיה כזאת. אם היא לא משביחה, אז הוא יקבל את הפיצוי שלו. אדוני, הנקודה היא חשובה, כי אנחנו נדבר עוד על איחוד וחלוקה. תכניות איחוד וחלוקה הן בהגדרה. זה לא כתוב בחוק, אבל בהגדרה הן תכניות משביחות. אם לא, יש סעיף 197 מקבל פיצוי. אבל לא יכול להיות מצב שבו פלוני מושבח מתכנית איחוד וחלוקה, ופלמוני אינו מושבח ממנה, משום שהם חייבים להיות מאוזנים לתכנית. לכן, אין סיטואציה של פלוני.

בסיטואציה הזו אין בינינו מחלוקת שלא צריך להגביל את שיעור הלקיחה בדיוק בגלל הסיבה הזאת כי יש תמיד תשלומי איזון אם נוטלים ממנו חלק גדול מהזכויות הוא יקבל תשלומי איזון.

הסיטואציה השנייה שבה אין בינינו ויכוח, הוא לגבי בעלים יחיד, שגם שם מסכימה הממשלה. בעצם, מסכימים נציגי הממשלה, כי הממשלה מסכימה לכול בעמדתנו, בהצעת החוק הממשלתית. בסיטואציה הזאת גם שם צריך להגביל ל-20%. הוויכוח הוא במצב שבו יש ריבוי בעלים בתחום התכנית, שזו כמובן סיטואציה נחוצה ביותר שאיננה איחוד וחלוקה, שבה יש ויכוח בינינו, שם אנחנו סבורים שיש להטיל את אותה מגבלה, הממשלה סבורה שלא, שאין להטיל את המגבלה הזאת.

המחלוקת השלישית - הנושא של שינוי ייעוד, תקופת השינוי. גם תקנון הבית המשותף.

יש מחלוקת קלה. אנחנו חושבים שזה פשוט לא נדרש.

תראו, איך אני תופס קומה ציבורית, ואני אשמח לשמוע אם אנשים חושבים שאני עושה טעות בתפיסה העקרונית. זה אמור מבחינתי לתת גם מענה לשאר הדברים. אני מנסה לקחת את מודל איחוד וחלוקה שאנחנו מכירים שהוא יחסית קיים ועושה כל, ולנסות לשכפל את זה בתוך הסיפור הזה. אבל יש כמה דברים שהם שונים בהגדרה, הם שונים בהגדרה מכיוון שבסוף אנחנו נמצאים באותו בניין. קיבלת שטח, בסוף נפרד באיחוד וחלוקה, ותעשה בשטח שלך, בזכויות שלך ...

בסופו של דבר, אנחנו מבינים היטב שכל הצעת החוק הזו נועדה לעיריות הצפופות, לאותן עיריות שהולכות להתחדשות עירונית, לא לעיריות של הפריפריה שבהן השטח הוא עדיין משאב יותר מצוי. אלה עיריות באמת רוצות להגדיל את הבנייה בשטחם, במסגרת הבנייה הקיימת, ומחויבת למבני ציבור, ולמעשה, אין לה שטח נוסף להקים אותם. זה הקונספט המסדר בעניין הזה.

אני מנסה לבנות את זה על איזונים. יש ויכוח - השלטון המקומי עוד לא דיבר, אבל אני יודע שבכל נושא עלויות הגדולה יש ויכוח מאוד גדול אתכם. אגיד לכם למה אני חושב אחרת מכם בעניין הזה, ואני כן חושב בהתאם לנוסח הזה, כי אני מסתכל על זה, לצורך העניין, קשה לי לקרוא לזה ישר, אבל בוא נאמר עסקת קומבינציה. מה הכוונה שלי בעסקת קומבינציה? למשל, ניקח את ה-20%, אפשר להתווכח עליו, יכול להיות יותר, פחות, לא משנה, אבל ניקח את המספר 20%. אני, השלטון המקומי, עושה תכנית משביחה לבניין מסוים, אני נותן לו זכויות בנייה. אני מגדיל לו ב-10 אלפים מטר מבונה. בעלים אחד, כדי לעשות את זה פשוט. נתתי לא 10 אלפים מטרים מבונים בתכנית הקיימת, לא משנה בניין, שניים, לא משנה איך זה. מתוך זה אני מקבל 20%, נכון. מה זה 20%? זה 2,000 מטר מבונה. זאת אומרת, אני מקבל את הזכות ל-2,000 מטר מבונה.

עכשיו, מה אני בא ואומר, ופה החשיבה של קומבינציה. הרי כל בנייה יכולה להיות שונה. יש בנייה שיכולה לעלות 6,000 למטר, יש 10,000 מטר, יש אולי 4,000 – מאוד תלוי. אני מסתכל על זה כמו קומבינציה. לצורך העניין, לי יש 2,000 מטר מבונה, קומבינציה במקום הזה זה 50%, אז בסוף אני אקבל 1,000 מטר בנויים, לא ישלם כסף, אבל אני לא מקבל פעמיים, זאת אומרת, אני לא מקבל 2,000 מטר שהוא בונה לי על חשבונו, זה לא נראה לי הגיוני.

אפשר להתווכח על ה-20% מלכתחילה, ולדעתי, זה הוויכוח שאנחנו צריכים לעשות. אבל מה שברור לי לחלוטין, שלא יכול להיות שאנחנו נבוא לקבלן ונגיד לו, אתה תבנה לי ואתה לא תקבל תמורה, התמורה חייבת לבוא לידי ביטוי או בעסקה שתיארתי פה כקומבינציה, או בכסף, כי יש הבדל בין אם הוא בונה ב-4,000, 5,000, 6,000. יש הבדל, אם אחרי שהוא בנה אני פתאום רוצה עוד שינויים שעולים 50,000 שקל, או 500,000 שקל. אי אפשר לבוא לקבלן ולהגיד לו, בגלל שאני עירייה, ואני בעל הבית, אתה גם את ההיתר מבקש ממני, אני גם זה, אז עכשיו אתה גם תבנה לי. לא, אתם תשלמו בדיוק כמו כל אחד אחר בעניין הזה. נכון, יש לכם את הזכויות שאתם תקבלו מתוקף התכנית, ממה שתשביחו, הכול בסדר. יש גם היטל השבחה שאני לא נכנס אליו, הכול בסדר. אבל בסוף, אם אני נוגע פה בוויכוח שהיה לגבי עלויות בנייה, אין מצב. אני לא מאשר את החוק הזה. אני בא להפיל על היזמים – אתם רוצים, תקבלו, תבנו, תשלמו, לא משנה מה, אתם תעשו מה שהעירייה אומרת – לא, זה לא יהיה.

אני רוצה לראות שהקבלנים במקום הזה מקבלים את התמורה להוצאות שלהם – הם לא צריכים להרוויח, יש עלויות בנייה, הכול מוגדר. אם רוצים, אפשר לעשות את זה כקומבינציה, כמו שאמרתי, אבל זה לשאלה הבסיסית הראשונה של נושא מימון עלויות הבנייה. אני מוכן לשמוע דעות אחרות. אני מרגיש שזה המהות והבסיס העסקי הנכון לקדם מהלך כזה. אפשר להתווכח על 20%, וזה מספר שבהחלט אפשר להתווכח עליו, ובזה נשאל את הממשלה למה הגענו ל-20%. אבל על זה שאנחנו נעבוד באופן הוגן במקום הזה מול הקבלנים, על זה אני לא רואה סיבה לשנות את דעתי.

בסופו של דבר אנחנו הולכים למציאות שונה - מציאות שבה עד היום השלטון המקומי רגיל שמבני הציבור, אני חושב כמעט תמיד, חוץ אם הוא הולך ושוכר משהו, הם בבעלותו, והוא מנהל אותם, והוא מתחזק אותם והם בבעלותו, ויש לו עצמאות מאוד גדולה בעניין הזה. אנחנו הולכים למודל אחר, שעכשיו מבני ציבור חיים כחלק מבניין, אם זה בניין משרדי, או בניין מגורים, לא משנה הם כחלק מהבניין. באותו בניין, ופה אני נוגע במשהו שאת אמרת, יש חוקים שאמורים להתנהל בהתאם. אתה אמור לשלם ועד בית, שזה חלק מעלויות הניקיון, השמירה, כל מיני דברים כאלה. יש לך כל מיני דברים שמשפיעים על המחיה המשותפת הזו.

אם לא מצליחים לייצר את ההפרדה.

ברור, אם לא מצליחים לייצר את ההפרדה.

כי אם אני מקבל את הקומה המבונה בקומת קרקע עם כניסה נפרדת, אז זה לא קיים.

אין דבר כזה.

אני מסכים אתך. אבל בסופו של דבר תבנה מערכת ספרינקלרים משותפת של כיבוי אש בכל הבניין. ואל אותה מערכת הצטרכו לעשות ביקורות משותפות, ואתה תצטרך לפתוח את הדלתות שלך לפיקוח של כל הבניין כפי שקיים, ויש ניקיון סביבתי. אתה יכול להפריד חלק מהעלויות, אתה לא יכול להיות מנותק, מה לעשות.

בעיקרון אני מסכים בהחלט.

מה שהצלחת להתנתק אהלן וסהלן. בינתיים אין ויכוח, אולי על הסעיף הקודם כן. אבל על הסעיף הזה שבו אתה נמצא – בוא ניקח מקרה יותר קיצון בכוונה. את ה עושה בית כנסת בקומה עשירית בבניין משרדי, בסדר, יכול להיות שנגיע לשם. בקיצור, אתה מוצא את עצמך בסיטואציה שאתה חלק מבניין, צריך להבין את זה. לא שמענו את דעתך עוד, אבל אני בוודאי ובוודאי במקום הזה מתייחס עוד פעם כאילו העירייה, ובמרכאות, שכרה לה קומה בבניין. אם בהסכם השכירות היא הצליחה לייצר הפרדה מעלויות כלל הבניין, בסדר גמור, אין בעיה. אבל בסיטואציה הזו שהיא חלק מהדבר הזה, היא חייבת להיות שותפה מלאה כמו כל אחד אחר מהבעלים, ולא לקבל הטבות עודפות בגלל שעיריה רק בגלל שהיא עירייה.

זה מה שקורה הלכה למעשה.

לא נכון.

נדבר על זה.

אני אומר לכם את דעתי לגבי חילוקי דעות עם הממשלה. אני רוצה לדעת בערים הגדולות האם כולם ועדה מקומית עצמאית. זאת אומרת, ירושלים - לא, חיפה - עצמאית. תל אביב - כן. חולון – כן. באר שבע - כן. הרצליה – כן. ראשון - לא.

בואו נעשה סדר. אני לא רוצה להגביל את זה לעצמאי, כי אז אני מאבד יותר מדיי. אני מוכן להגביל את זה לרשות מקומית למשל מעל 50 אלף תושבים, סתם, אני זורק משהו. אני מבין את החשש, זה יילך למקומות הקטנים.

אנחנו בחשש רק בסוג תכנית שהוא מאוד מוגדר, שוועדה התייחסה אליו, וזה בגלל בקשת הוועדה. זה קשור למחלוקת הנוספת שדובר בה להגבלת 20%.

ברור שניכנס ל-20%, זה מספר קריטי. אני רק אומר שאני לא אעשה את זה לעצמאית בלבד, כי אז אני איבדתי הרבה מהמטרה של העניין הזה.

אז אנחנו יכולים להגיע פה לפשרה.

אבל אני רציתי להבהיר שבוודאי לא נישאר בעצמאיים, כי אז אנחנו מאבדים יותר מדיי מקומות. פה אני אומר עוד דבר לשלטון המקומי. כל המהלך הזה של האוצר, וזה יפה. לפעמים האוצר מנסה להוביל מהלכים על הראש של השלטון המקומי, ביחד, הכול בסדר. בסוף, אנחנו צריכים שזה יהיה משתלם לכם. אם זה לא יהיה משתלם לכם, אז, כתבנו, חתמנו - - -

לכן, האיזון הוא בסוף לייצר סיטואציה שכן תהיה כדאית לרשויות מקומיות צפופות ללכת למהלך הזה, בכפוף לדברים שאני דיברתי עליהם קודם שבעיניי הם מהותיים – אלא אם תשכנעו אותי, אני מוכן לשמוע איפה אני טועה, זה אני תמיד שמח לשמוע, אבל יהיה ויכוח ענייני. זה בגדול. לגבי הדברים הנוספים שהיו לנו שינוי יעוד, אפשר לדבר על זה.

את הדברים שדיברתי עליהם נדון עליהם עם השלטון המקומי ועם הממשלה. לפני זה, אני רוצה לשמוע מהציבור הערות והתייחסויות קודם כל לדברים אחרים אם יש, ואם יש ספציפית לעניין הזה, גם כן, אני כן רוצה לשמוע, כי אני לא בטוח שנחזור לדיון גם במקרה הזה.

אני סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ. אני אעבור על כמה נקודות שמבחינתנו אני עדיין חושב שיש לנו מחלוקת, זה עניין הוועדה המקומית העצמאית. לראייתנו, זה כן קריטי שזה יישאר אך ורק לוועדות העצמאיות, לפחות בשלב הראשוני.

אתה רוצה שזה יישאר רק לוועדות? אני מבין, אתם לא אוהבים את ההסדר.

אנחנו בעד ההסדר, ואני חושב שהגיע הזמן להכניס את זה למסגרת - - -

אז למה אתם חושבים לצמצם את זה רק לוועדות העצמאיות?

לא סתם נעשתה הבחנה בין ועדה מקומית עצמאית, זה לא רק עניין גודל היישוב כמו שאתה אמרת. אני חושב שיותר נכון להיכנס לכל התהליך הזה, לראות איך זה עובד בוועדות העצמאיות ולאט לאט להוביל אותו הלאה. יש הרבה דברים שאנחנו לא חושבים עליהם פה, יש לנו חשש שעלולים לנצל את הסיטואציה הזו, לתקוע תכניות ולעשות הרבה יותר נזק מתועלת.

אתה אומר, יכול להיות מצב שרשות מקומית תתעקש שהיא רוצה את הקומה שלה מהיזם. תבוא, תגיד לו, זה התכנית שאני נותנת לך, ואני לא מאשרת לך את הקודם, אני אתקע לך אותם, ואם לא תעשה את מה שאני אומר, אז אתה לא תראה מטר בנוי בבניין שלך בכלל. עצמאית הפיקוח זה יותר מוסדר, יהיה יותר קשה לעשות דבר כזה.

אגב, אתה תמיד יכול ללכת לוועדה מחוזית.

לגבי השימושים הציבוריים עצמם. אני חושב שחשוב שכן ייכנס לחוק איזשהו מפתח שימושים. זאת אומרת, שלא נייצר מצב שכל קשת השימושים האפשרית היום תתכן בבנייני מגורים או משרדים. לא היינו רוצים להשאיר את זה לרשות המקומית שתחליט בסופו של יום שהיא מחליטה שבקומה 2 יהיה כיבוי אש, או בית קברות, או כל השימושים האחרים.

יש התייחסות לזה בחוק?

כן.

מה השימושים שמדובר שם ב-62(א)? תקריאו את השימושים הציבוריים.

"צרכי ציבור - כל אחד מאלה: גנים, שטחי נופש וספורט, עתיקות, שטחי חנייה, תחנות אוטובוס, רכבת שאינן תחנות קצה, שווקים, בתי קברות, מבנים לצורכי חינוך, רווחה, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, תחנות חירום, תחנות משטרה ותחנות שירות לכיבוי אש, מתקני תשתית מקומיים. שר האוצר רשאי לקבוע בצו צרכי ציבור נוספים.

אני אסביר מה יש בפסקה 3. בפסקה 3 יש צרכי ציבור שהם נחשבים צרכי ציבור מקומיים, כי הסעיף עוסק בסמכויות של ועדה מקומית. צרכי הציבור פה, הם לא צרכי ציבור כלל ארציים, הם צרכי ציבור מקומיים. ברור לחלוטין שמתוך צרכי הציבור האלה צריך ללקט את אותם צרכי ציבור שהם נכנסים לתוך בינוי ולא גנים, ולא שווקים. גנים, הכוונה לדברים אחרים, גנים בפני עצמם, גם לא בתי קברות.

בוא נדייק את זה. מה הבעיה להוסיף סעיף שמדייק את זה?

אם אפשר לעשות בית עלמין איפה שרוצים, יש תמ"א שחולשת על האפשרות הזאת.

למה לא תחנת משטרה וכיבוי אש ועוד הרבה שימושים?

אנחנו מבקשים את זה לא רק לבנייני מגורים. אנחנו נכנסים לתוך עולם של שימושים מעורבים. אנחנו נמצאים בנקודה בזמן שבה כל שימוש מעורב שנראה סביר להכניס לתוך בניין שהוא בניין שיש בו זכויות בנייה, אבל אנחנו חייבים את השטח הבנוי שלו כדי להיעזר בו בשטח הבנוי הזה לטובת צרכי ציבור רלבנטיים, אנחנו נהיה מוכנים להכניס פנימה. בסופו של דבר, אדוני, מי שקובע אם השימוש נכנס פנימה, או לא נכנס פנימה, זה מוסד התכנון. הסעיף הזה לא קובע שחייבים להכניס לתוך בניין מגורים תחנת משטרה. אבל מאוד יכול להיות שבבניין משרדים אני כן אסכים להכניס תחנת משטרה.

בחוק ההסדרים האחרון, עירוב שימושים בתחומים - - - של צרכי ציבור.

מה שחשוב להבהיר, שאם יש ירידת ערך עקב היותו גוף ציבורי, שימוש ציבורי, הרי התכנית חייבת להיות מושבחת, חייב להיות פיצוי.

אנחנו צריכים לצאת מתוך נקודת הנחה, ואני אבקש גם מחבריי מהתאחדות הקבלנים. נקודת המוצא והנחה, וצריך לזכור את זה, שהתכניות האלה הן תכניות משביחות, ולא סתם משביחות, משביחות בצורה משמעותית. אתם מכירים את העולם. אתם באים לתכניות של העצמת זכויות. אתם תעצימו את הזכויות בצורה משמעותית. כנגד העצמת הזכויות בצורה משמעותית, אתם תפרישו לא בקרקע אלא בזכויות, זה כל ההבדל. היום אתם מפרישים, אדוני, גם 50%, ו-60% ו-70% מהשטחים של שטחי הקרקע לטובת צרכי ציבור, כי אתם מקבלים כנגד העצמת זכויות משמעותית. התכניות הן תכניות משביחות בצורה משמעותית. אנחנו מכירים את המקרים בירושלים ובתל-אביב, אנחנו מדברים על 10, 20, 30 ויותר קומות. אלה הסיטואציות שאנחנו מדברים עליהן. בוא לא נדבר על סיטואציות הקצה של העצמה של תמ"א 38 של 3 קומות, או של 3.5, לא לזה זה מכוון, ואתם יודעים.

- - - בבניין שיש בו תחנת משטרה.

אז מוסד התכנון. לא, אבל שוב, אתה מטעה בעניין הזה. מוסד התכנון יחליט שלא יהיה תחנת משטרה בתוך בניין מגורים, ואם הוא לא יחליט את זה, אז יגישו עליו עררים, ואם העררים לא יחליטו את זה, יוגשו עתירות.

גם אם התיקון הזה לא עובר, יש היום סמכות למוסד תכנון לקבוע - - -

לוועדה מקומית אתה מתכוון?

למוסד התכנון הרלבנטי. כל מה שהתיקון הזה מדבר זה על ההקניה.

בוא לא נתבלבל. יש הבדל מהותי בין מה היה עד היום ולאן אנחנו הולכים. אנחנו הולכים לבניינים של עירובי שימושים שאין דוגמתם היום. יש גם בארץ כמה דוגמאות. חברים, יושב פה חיים שיספר לכם על בניין שהוא סיים לבנות על עירוב שימושים כזה, יש, זה קיים. אבל אנחנו הולכים לפאזה אחרת לחלוטין. אנחנו פה בשולחן הסטרילי הזה חושבים שזה נקי ולא עלולות להיווצר בעיות. אני אומר, אם לא נגביל את השימושים האלה, זה יביא לקונפליקטים.

לא בחוק הזה. אתה רוצה להגביל שימושים מעורבים - זה לא החוק הזה. החוק הזה, כפי שנאמר פה, מייצר את האופן שבו זה נעשה בהקניה קניינית. אתה רוצה לתכנן בחקיקה ולהגדיל למוסדות התכנון איזה שימושים הם יכולים לעשות כשימושים מעורבים ואיזה לא, אנחנו נתנגד לזה בצורה נחרצת, יש מוסדות תכנון בשביל זה. אתה רוצה להגביל, זה לא החוק הזה, זה חוק אחר, תבוא, תגיש הצעת חוק פרטית, תגיד שאתה רוצה להגביל שימושים מעורבים. אדוני, אני כבר ראיתי שימוש מעורב של גן ילדים, ומעל בית לוויות. אנחנו נתקלנו בדבר הזה לערר, ואמרנו, חברים, לא מתאים בית לוויות מעל גן ילדים או להיפך. אז יש בשביל זה מוסדות תכנון, ויש בשביל זה עררים. אז אי אפשר להפוך את הכול ולהגיד, בואו, הולך להיות פה קטסטרופה.

ארז, אני מבין את החשש של הקבלנים שזה יכול לניצול לרעה. הוא חשש שהולכים למשהו חדש, הם לקוחות שבויים אצל העיריות מצד אחד. ועכשיו אותו לקוח שבוי, אתה רוצה שהוא יהיה ספק אצל העירייה. זה מצב רגיש. המטרה של החוק הזה, זה להסדיר את זה. אנחנו צריכים לדאוג שהשלייקס האלה שאנחנו מכניסים לחוק יהיו מספיקים בשביל לא לייצר מצב שבו יש ניצול לרעה של המנגנון הזה, וזה החשש שהם מעלים. אתה אומר שדווקא בנושא עירוב שימושים עצמו, הרגישות יותר נמוכה. יכול להיות פה בעיה שאני כן רואה, למשל, אני חושב שאולי צריך להפריד את הסיטואציה בין אם העירייה עושה מבנה ציבור לשימושה או שהיא הופכת את זה לאיזשהו עניין עסקי, שאומרת, אני אאשר לך, אני קומה, ועכשיו את הקומה הזו היא משכירה למרפאה – משכירה. הרי למה לא? אנחנו לא מנענו ממנה בחוק הזה לפתוח "ביזנס" מזה. לא אמרנו רק מבני ציבור.

כן, אבל - - -

עולה פה השאלה סוג צרכי הציבור, ואיך העירייה הופכת משהו לביזנס. לענות על החשש של התאחדות הקבלנים אם רוצים להגביל באיזושהי דרך, אז דווקא, מה שאנחנו הצענו לעניין ועדה מקומית מוסמכת כן או לא, זה יותר נכון מאשר להגביל את השימושים. אדוני, אני מבין כמובן שאדוני אומר, אנחנו רוצים לתת מענה לעיריות הצפופות, ולא כולם ועדות מוסמכות ואני מבין את זה. נכון, אפשר ללכת לוועדה מחוזית אם הן נתקעות. יש המון תכניות בוועדה המחוזית בירושלים שאין אותן בוועדות מחוזיות אחרות בגלל ירושלים המיוחדת.

אבל להגביל שימושים בחקיקה הזאת, להגביל את שיקול הדעת של מוסדות התכנון, זה קצת קשה בעיניי. כי אנחנו עוסקים לא בשימושים המעורבים גופא, אלא בכלי שמאפשר את השימושים המעורבים. זה יהיה לא נכון גם מבחינת התיאוריה המשפטית.

התחלנו לדון בסוגיית האחוזים – 20%, 10%, אני אשאיר את הדיון לאחר כך. מבחינתנו, 10% הרבה יותר מידתי מה-20% שנקבע. אנחנו לא הצלחנו להבין את הרציונל למה 20%, אבל לראייתנו 20% - הליכה שני צעדים רחוק מדיי, ו-10% - - -

לא הבנתי איך לא הבנת את הרציונל ו-20% נראה לך הרבה...

לעניין השמאי סעיף 70(ה) – לראייתנו, השמאי שצריך להיקבע הוא לא הממונה על ידי הוועדה המקומית, אלא שמאי חיצוני לאור הרגישות של הצדדים.

למה באמת זה השמאי לוועדה מקומית?

זה לא בהכרח, זה שמאי של מוסד התכנון שדן בתכנית. זה הדברים שאנחנו עושים בדרך כלל. אם זה בוועדה מקומית, ועדה מקומית.

אם זה חלוקה, אז איזה שמאי עושה את זה?

על מה אתם מדברים?

עריכת שומה של עלויות בנייה. מדובר בשמאי שיקבע את עלויות הבנייה.

אז כמו ששמאי של ועדה מקומית קובע היטל השבחה, אותו דבר - - -

זה לא רק היטל השבחה, גם בתביעות - - -

לגבי תשלום עלויות הבנייה, נקבע פה 50%, 90 יום אחרי השלמת הבנייה.

לא, 50% מראש ו-50% אחרי.

90 יום אחרי. חברים, 90 ממועד השלמת הבנייה, אני לא מוצא שום סיבה למה שזה לא יהיה. באותו סעיף לעניין הערבויות, מתן ערובה מאת הבעלים, צריך להצמיד את זה לערבות חוק המכר, שיהיה ברור שם שלא מדובר בערבות אוטונומית, או ערבויות אחרות. זה נמצא בסעיף 70ז(א), עמ' 6, תשלום עלויות הבנייה.

כנגד מתן ערובה מאת הבעלים בשיעור התשלום. אתה אומר ערובה לפי חוק ערבות – נראה לי הגיוני.

זה לא קשור אחד לשני.

למה לא קשור? אז הם צריכים לתת עוד ערבות עכשיו, מאיפה יביאו עוד כסף?

ערבות חוק מכר נועדה למצבי קיצון שבהם היזם הופך לחדל פירעון. מכיוון שכאן אנחנו רוצים לכפות על יזם לבנות משהו שהוא לא רוצה לבנות, במרכאות, כביכול - - -

הוא מקבל כסף על זה. הוא בונה חלק מבניין. הוא בונה את הקומה שהוא חייב ממילא לבנות.

או שכן או שלא.

אם הוא לא בונה, הסיבה היא שהוא כנראה פשט את הרגל. אני יוצא מהנחה שהמטרה שהעירייה צריכה את הערבות הזאת, זה למקרה שכמו כל כוח אחר - - -

לא בהכרח.

למה לא?

כך אני מבין. הערבויות יכולות להיות לכך שהבנייה תיעשה באופן נאות לפי המפרט שנקבע.

לא. לפי דעתי הם שילמו עבור בנייה מסוימת כמו כל קונה שקנה דירה ונתן כסף. הוא מקבל חוק הערבות, חוק מכר, כדי לקבל את מה שהוא אמור היה לקבל. פשט הקבלן את הרגל, צריך לבוא מישהו אחר במקומו, וצריך שיהיה מספיק כסף בשביל לאפשר את המשך הבנייה – זו המטרה של הסעיף הזה. אם בסופו של דבר, בסעיף הזה נבנו פחות שקעים ממה שהיה, ולא נמסר המפרט כפי שאמור להיות המפרט, צריך לדבר על זה אולי בנפרד. אבל זה בא להבטיח שלא תמצא את עצמה העירייה עם קבלן שפושט רגל, וה-50% שהם שם והם לא יכולים לממן.

אני חושב שזה נועד להבטיח יותר מזה. צריך לזכור שחוק מכר דירות חל רק על דירות מגורים.

זו שאלה טובה.

גם על מסחר, גם על חנויות.

אבל לא על כל מבנה.

המטרה של החוק, המטרה של הכללת הערבות הייתה באמת לפי מה שאדוני ציין, מצבים של פשיטת רגל, ולכן, יש היגיון בדבר. אני מבין מה שאומר תומר, למצבים שבהם הבנייה לא תיעשה בכלל מסיבות אחרות, אבל זו לא הייתה המטרה המקורית שלנו. אני אתן דוגמה שאני חושב עליה תוך כדי השיח אתך. נגיד שהקומה הציבורית היא בקומה האחרונה, העשירית, הפנטהאוז והקבלן עוצר מסיבות כאלה או אחרות בקומה התשיעית. מבחינתו הוא מכר לכל הדיירים.

הרציונל פה הוא למנוע נזק כלכלי במידה והקבלן פושט רגל. ולכן, כמו חוק המכר, הוא הקבלן לא צריך עכשיו להתחיל להביא ערבות עודפת על מבני ערבויות שיש לו בפרויקט גם ככה. יש בהיתר בנייה 20 קומות, עלות בנייה איקס, מול חוק המכר, ולשם צריך להתאמץ, ואת זה צריך לדייק בסעיף הזה, כדי שיהיה ברור. אני מקבל את ההערה.

מה רע בערבויות בחוק מכר דירות לרשות המקומית – מה מפריע בערבויות האלה?

אנחנו לא הצענו את הערבויות האלה.

לא צריך אותם, בדיוק מהסיבה שתיארנו.

אתה לא רוצה הערת אזהרה על שם העירייה, למשל, או שיהיה ביטוח, או שיהיה, אני לא יודע מה. הוא מעמיד ערבות אוטונומית כנגד?

לכן אנחנו חשבנו שהדבר הזה צריך להיות מוסדר בתקנות – סוג הערבות, מה הפרטים שלה וכו'.

איך שאתם רוצים. אנחנו יכולים להסדיר את זה בתקנות. המטרה מאחורי מניעת פשיטת רגל, זאת המטרה.

קמיניץ, אתם רוצים, תסדירו בתקנות. זה באישור הוועדה. הם יבדקו את המבנה המשפטי. אין כוונה פה בוודאי להעמדת ערבות אוטונומית כנגד זה, אלא כחלק מערבות חוק מכר, ואם זה מקומות שבהם לא נכלל בערבות חוק מכר, יהיה צריך לתקן את זה כדי שזה ייכנס לשם.

הערה אחרונה שלי, מתקשר שוב ליחסים בין רשות המקומית לקבלן ולפרויקט. אני חושב שצריך כן להכניס פנימה איזשהם מנגנונים שבהם לא נהיה תלויים, זאת אומרת, שהפרויקטים לא התעכבו לדרישות המקומית למפרטים כאלה או אחרים, או לתכניות שלא מוגשות בזמן, או כל מיני רצונות שיש לרשות המקומית. או, למשל, יש סיטואציות שהחליטו לא להפעיל את הקומה, ולהשאיר אותה ריקה. בקיצור, ברגע שאנחנו פה משולבים ביחד באותו פרויקט, צריך לייצר גם איזושהי מערכת יחסית שהיא ברורה. למשל, שיינתן תוך 90 יום ממתן ההיתר לקבל את כל התכניות והרצונות של הרשות המקומית, שלא נצטרך להיתקע.

נקודה מאוד נכונה. בדיוק הדינמיות שמצד אחד אתה עוד תקבל קנס שלא השלמת בזמנים שהם בכלל מחזיקים אותך ולא נותנים לך תכניות. צריך לחשוב איך מסדירים את זה?

בנושא מפרט הבנייה, באמת לא טופל כאן, וצריך לחשוב על זה.

אתם רוצים להכניס את זה בצו?

יש שתי שאלות קרדינליות. בנייה יכולה להיות בנייה שמצופה זהב, ויכולה להיות בנייה בטון חשוף, מישהו צריך לקבוע.

זה עדיין היטל השבחה אחרי הבנייה.

עדיין העירייה יכולה גם לשנות - - -

מה שמעלה נציג התאחדות בוני הארץ, שני חששות שהן חששות אמתיים. שהרשות המקומית עשויה – לא אומר שהיא תעשה זאת, אבל היא עשויה לשנות את דרישותיה מבחינת דרישות המפרט מה שנקרא, או לא לקבוע אותן בצורה ברורה, ולעכב אותו עד שהיא תקבע אותן. דבר שני שהיא יכולה לעשות, זה בעצם גם לא לקדם את זה בזמנים שהוא צריך את זה. הרי זה לא יהיה - - -

במה היא שונה - - -

אני אסביר לך. אם אתה היית דייר רגיל, היית בא לקבלן, וחותם על כזה ספר נכון? אתה תחתום על כזה ספר?

אנחנו חותמים על ספר כזה.

לא, הספר שאתם כותבים.

אתה תיתן לו את הספר, ותגיד לו, אם אתה לא חותם אין לך היתר, בוא, עזוב, זו מערכת היחסים, אל תתעלם מזה. כמו שאתה רוצה שנשמור עליך, אני גם צריך לשמור עליהם בעניין הזה. לא יכול להיות סיטואציה שאתה למשל, בלוח שינויים שלך, אם הוא רגיל שמזיזים לו מעל מטר נקודת חשמל, אז הוא מקבל 500 שקלים, נניח, אולי 1,000 שקלים.

האמת, פעם אחרונה שקניתי דירה מקבלן הייתה באמת לפני הרבה זמן, ואז זה היה סביב ה-400 שקלים. אתה צודק, אני לא יודע. אבל אני זוכר שקיבלתי את ההסכם, והיה כואב לחתום עליו. אני יודע שאם הייתי עירייה, כנראה לא הייתי חותם עליו. אל תיעלב, זו האמת.

אני לא מציע להיכנס למערכת היחסים.

זה בדיוק העניין, אז איך הוא יהיה מוגן? איך הוא יוכל למנוע את זה שאתה תגיד לו בהסכם – זה ההסכם שאני רוצה, אתה תיתן לי כמה נקודות חשמל שאני רוצה, אני אוכל לשנות בכל רגע שאני רוצה. אתה צריך להיות קבוע לאיזשהו סט של כללים הגיוניים. אתה מוכן לחתום על ההסכם שהוא ייתן לך? לא, ובצדק אולי.

אני אומר עוד פעם, בסוף אנחנו חותמים על הסכם שהקבלן מבצע.

הבנתם את המלכוד פה? נקודה נכונה, אני רושם לי אותה לטיפול, אנחנו נדון בה בהמשך.

אמרנו הגדרת יחסי המפרט בלוחות זמנים.

שים לב, יש גם את עניין ההפעלה. זאת אומרת, עכשיו העירייה תחליט שהיא לקחה 20%, אבל אחרי זה אין לה מה לעשות. היא תעמיד לך קומה ריקה שאין בה פעילות ופוגעת בפעילות של הבניין.

הקבלנים לא רוצים את ההצעה הזאת.

זו ההרגשה, הם חוששים ממנה.

חברים, אנחנו בעד ההצעה, רק רוצים לוודא שיש איזונים.

אני לא חוזר על שום דבר שיוני אמר.

נשמח לשמוע. הוא אמר שיש לך ניסיון אישי על איזה בניין שעשית, נשמח לשמוע.

גם עוזי מכיר את זה. אנחנו מתייחסים לפרויקט במרכז תל אביב שנקרא "שוק בצלאל", שם נתנו לעיריית תל אביב שני גני ילדים, ועוד שטחים נוספים של משרדים וכן הלאה.

מה המטר לבינוי ולמשרדים שקיבלתם? זאת אומרת, איזה זכויות קיבלתם.

לא, לא קיבלנו. אנחנו למעשה נכנסנו לתכנית של קרקע של עיריית תל אביב - - -

אנחנו שיווקנו את הקרקע.

אז זה לא אותו דבר. מכרתם עסקה, קרקע שלנו, תכנון שלנו, זה מה שאנחנו דורשים? זה לא אותו דבר. אתה יכול ללמוד על הקיום ביחד, אבל לא על הדברים שאנחנו מדברים פה.

כן, אבל פה אני רוצה להתייחס בדיוק לקיום ביחד, משום שסך הכול מהניסיון שלנו, אל"ף, עם כל הכבוד לעיריית תל אביב, היא גוף מאוד יעיל, אבל היא עיכבה אותנו הרבה זמן בתכניות.

אני מבטיח לך שאם אני אשאל אותם, יגידו, מה פתאום, לא עיכבנו.

עכבנו אותנו הרבה זמן, והם עוד מהטובים שבשלטון המקומי, אז אני חושב, שבאמת כפי שיוני אמר, תוך 90 יום - - -

לא לחזור, אמרנו רק דברים חדשים.

כל התכניות והמפרטים. עד היום, לא מוסדר, אגב, מה מבחינת בית משותף, מה משלמים, למשל, כדמי ניהול של הבית המשותף.

נכון, דיברנו על זה.

זה חוק המקרקעין.

הם נפרדים או שהם כחלק מהבנייה עצמה? הם בקומה ראשונה?

כשעירייה כופה על היזם שהיא לא משלמת יש בעיה.

יש עוד שני גני ילדים – אחד בקומה ראשונה, אחד בקומה שנייה.

הם משלמים ועד בית?

עד היום זה לא מוסדר.

אז הם לא משלמים ואתם תובעים אותם.

רוצים להסדיר את זה, זה לא מוסדר.

מה להסדיר? יש ועד בית או אין ועד בית.

לא, הם לא משלמים והם רוצים שישלמו, לכן זה לא מוסדר.

אני חייב להבין משהו. זה בית משותף?

זה בית משותף.

הם תת חלקה בבית המשותף?

הם תת חלקה בבית המשותף.

יופי. יש חוק המקרקעין שאומר, יש תקנון מצוי, אם אין תקנון, אז יש תקנון מצוי.

אבל יש תקנון מוסכם שהעירייה כפתה עליהם.

יש בתקנון כתוב שהם לא צריכים לשלם.

כן, שהם לא צריכים לשלם.

תלכו למפקחת ותגידו.

אבל הוא לא מוסכם.

לפחות, בעמדה של ייעוץ משפטי, בעמדה ראשונית, אני חושב שאם רשות מקומית נכנסת כתת חלקה בבית משותף, היא צריכה להתנהג כאחד הדיירים בבית המשותף, בכל מה שקשור - - -

ההסכם הזה - - -

תעשו מה שאתם מבינים, זאת עמדתי הרשמית.

ארז, זו גם עמדתנו.

מאה אחוז. אז אני לא יודע מה קורה פה. אבל אני אומר, יש את המנגנונים של חוק המקרקעין. אם החלטנו, ואנחנו נדבר על זה אולי בתלת ממד. אבל אם החלטנו שנכנסים לבית משותף כי יש ערך לחיים בבית משותף ותת החלקה של גן ילדים או של משרדי הרשות וכו', אז צריך להתנהג לפי הקודקס של דיני בתים משותפים. מקום שבו יש פלוני או אלמוני שלא משלמים ועד בית, יש דרכים להתמודד עם מי שלא משלם ועד בית, לרבות אם יש חוזה אחיד שאומר שהרשות לא תשלם ועד בית כי לא בא לה.

חוזה פרטני, למה אחיד?

אז לא פרטני. גם חוזה שיש בו או תנאי לא סביר, אתו אפשר להתמודד אצל המפקחת שיש לה סמכויות כמו לבית משפט. חברים, לא צריך לקחת את הכול לאקסטרים.

לכן אנחנו הצענו שהנושא הזה בדיוק יטופל, בדיוק מה שאתה אומר. שהנושא הזה יטופל על ידי מפקחי המקרקעין, במובן הזה שההסדרה תהיה אך ורק בתקנון, ולא בהסכם חיצוני כמו שעושה עירייה מסוימת.

תומר, זה כבר מהעולם, זו תקופה אחרת. אתה מדבר על תקופה אחרת, תומר.

אני לא נקבתי בשמה של עירייה מסוימת.

הנקודה פה היא ברורה, והיא חוזרת למתח הבסיסי שבין הכוח שיש לעירייה מול היזם, לבין זה שהיזם הופך להיות עכשיו מעין ספק שלו, וצריך גם את נושא החיים המשותפים לאחר מכן להסדיר. אפשר להגיד שבמקרים כאלה, אפשר להגיד גורף בחוק הזה. במקרים של קומה ציבורית, לא נאפשר הסכמים פרטניים, ויהיו חייבים להיות גופים בהסכם בית משותף.

לכאורה, זה המצב שצריך - - -

לא, הם יגידו, אני רוצה לכתוב הסכם פרטני.

אנחנו מדברים על הוראות שאפשר להתנות עליהן כידוע. בהוראות שאפשר להתנות עליהן, מה שעשו, לא תיקנו את תקנון הבית המשותף, מה שעשו בעיריות מסוימות, ולאו דווקא בעירייה אחת. לא תיקנו את תקנון הבית המשותף, תקנון הבית המשותף עומד בפני עצמו ויש הסכם.

ואז הוא לא חל על כל הדיירים שיחליפו את הדיירים הדרים כרגע.

לא. הרי אני בחוזה שכירות ביני לבינך יכול להחליט שאני מטיל עליך כשוכרת לשלם את דמי ועד הבית. לא אני. מבחינת תקנון הבית המשותף את חייבת, לא אני. אם הדיירים האחרים ירצו לתבוע וכו', הכול סבבה. הם יוכלו לתבוע אותך, כבעלת הבית, שאת לא משלמת דמי ועד בית. אבל ביחסים ביני לבינך, מסכים שאני אשלם במקומך, אז את יכולה לתבוע אותי. הדיירים האחרים לא יכולים לתבוע אותי כי ההסכם הוא בינינו. זה המצב שקורה. עושים הסכם בין הרשות המקומית לבין בעל המגרש שלפיו למרות שבתקנון נכתב שכל בעל דירה צריך לשלם וכו', הוא לא.

לא, אז זה אומר שהנטל מתגלגל על שאר הדיירים.

לא, היזם במקומו. לכן, מה שאנחנו מציעים, שהדברים האלה יהיו חייבים להיות מוסדרים בתקנון, והתקנון הזה יהיה נתון לפיקוח של המפקח.

תומר, מה שאתה אומר זה משהו אחר. באמת, אני צריך להסתכל בחוק המקרקעין מהו קוגנטי ומה לא. אבל אם זה לא משתרשר לדיירים האחרים, יכולה הרשות המקומית והיזם להגיע להסכמה אחרת שלפיה כנגד חמש שנים של תשלום ועד בית, היזם עושה פחות או עושה דברים. זה הסכמים שיכולים לקרות. אתה מדבר על ניצול כוח הרשות לרעה. אני חושב שבמצבים שבהם יש ניצול לא מוצדק של הרשות את כוחה, צריך לטפל בדרכים אחרות. האם למנוע כל הסכם שיגיד שכנגד שלוש או ארבע שנים של תשלום ועד בית, שוב, שמי שישלם אותו זה לא על חשבון הדיירים האחרים, כי מי שישלם אותו זה יהיה היזם, כי הוא קיבל הנחה בדברים אחרים, אני לא בטוח שאנחנו רוצים למנוע את הדבר הזה כבר עכשיו, אני חושב שזה יותר מורכב.

כל נושא של תשלומי בית משותף זה גם נושא שצריך יהיה להתייחס אליו.

אנחנו בסך הכול רוצים להבטיח שכל זכות שמוקנית לרשות המקומית במסגרת התיקון הזה היא מקוזזת מהיטלי השבחה, זה לא ברור מאליו.

כשמחשבים את ההשבחה תהיה השבחה על כלל הפרויקט, ואז יפחיתו משם - - -

את עלויות הבנייה ישלמו עליהם. לצורך העניין - קיבלת 10 אלפים מטר מבונה, הם חדשים. אתה אמור לשלם 50% היטל השבחה עליהם, עכשיו, מתוך ה-10 אלפים אמרנו ש-2,000 הולכים לעירייה, אז בעצם קיבלת 8,000, ואז עשינו 10 אלפים פחות 2,000 – 8,000 כפול 50%.

זה לא ברור.

צריך להיות ברור. לא יכול להיות שהם ישלמו השבחה על משהו שהם לא מקבלים.

מה שאתה אומר בעצם, העירייה צריכה לשלם עבור הקרקע, עבור מרכיב הקרקע.

איך הגעת לזה?

אם הוא מקבל פחות שטחים - - -

עזוב שטחים, תפסיקו לדבר בשטחים, זה טעות לדבר פה עכשיו.

העלויות שעלה לו לבנות את ה-2,000 מטר שאתה אומר, מופחתת מבסיס ההשבחה, מההשבחה.

אגיד לך מה התכוונתי, ואז נראה אם הבנתי נכון, ואם לא, תתקנו אותי, יכול להיות שאני לא הבנתי. נתנו ליזם 10 אלפים מטר זכויות בנייה. לצורך העניין, אם לא היינו עושים את הקומה הציבורית, היה משלם שווי של 5,000 מטר זכויות בנייה כהשבחה. מתוך ה-10 אלפים מטר זכויות בנייה, אנחנו גורעים ממנו 2,000 מטר זכויות בנייה ואומרים לו שהוא הצטרך לבנות אותם, אבל עבור הבנייה הוא יקבל תגמול. מה ההשבחה פה? קודם כל יש לו 8,000 מטר זכויות בנייה שלו שזה ברור שיש לו השבחה. עכשיו אתה יכול להגיד, וזו תוספת למה שאמרתי קודם, שהוא כביכול יש לו רווח קבלני בתשלום שאתם מעבירים לו עבור תשלום הבנייה, ואז ברווח הזה אתה רוצה לקרוא לזה השבחה ולקחת על זה 50% - בסדר, אבל אתה לא יכול להגיד לו שכל הבנייה זה רווח, כי זה לא.

אדוני, אנחנו עשינו את החשבון אחרת. אסביר בהקשר הזה, אני מבין שיש ויכוח.

אני לא כל כך הבנתי למה התאחדות הקבלנים לא אומרת שהנוסח לא מספיק ברור. מבחינתנו, אם מתוך ה-10 קומות, שתי קומות אמורות להיות אחר כך מופרשות – לא משנה, ההיבט הקנייני ניגע בו אחר כך, אבל מופרשות לטובת הרשות המקומית, יירשמו על שם הרשות המקומית. ברור ששתי הקומות האלה לא יירשמו כהשבחה לטובת היזם. אנחנו בוויכוח עלויות הבנייה. עלויות הבנייה הן בוויכוח – השלטון המקומי אומר כך.

אתה כן מסכים עם מה שאני אמרתי, שאם היה לו 10 אלפים מטר מבונה, נתן 2,000 זכויות, נשארו לו 8,000, רק על ה-8,000 האלה ישלם היטל השבחה. אז מה אתם רוצים, שהוא ישלם היטל השבחה? אז איפה המחלוקת? נגיע על עלויות הבנייה, נדבר על עלויות הבנייה. אנחנו מדברים עכשיו על היטל השבחה. אז אין בעיה, דיון מיותר. אתם תשלמו השבחה רק על זכויות - - -

הדבר האחרון שאנחנו רוצים לדבר עליו, שהניסוח בסעיף האחרון יהיה ברור, גם מחודד שזה חלופה להפקעה ולא תוספת על הפקעת שטחים.

אי אפשר גם וגם. הוא אומר, אל תעשו לי הפקעה, ועכשיו תבואו איתי לקומה מבונה.

אם קבעתם 40% שטח ציבורי - - -

יכולה להיות סיטואציה על מגרש גדול מאוד שאפשר להפריש חלק קטן כן לצרכי ציבור, אבל מבחינת הדרישות של צרכי הציבור, צריך עוד צרכי הציבור בדמות של קומה מבונה, זה לא סותר אחד את השני. אני אומר, זה פועל יוצא.

זה אמור להיות מפוצה גם על הפקעה. אבל מאז בתי משפט כבר קבעו שיפצו.

אני רוצה לעשות סדר. בסוף, הגענו לכל האירוע הזה כי אמרנו שאין שום דרך, אמרנו, השלטון המקומי, אין שום דרך לייצר נטילה של זכויות בנייה, אלא בדרך של הפקעה. אמר השלטון המקומי, אני לא יכול להפקיע. בנטילה של זכויות בנייה צריכה להיות כמו באיחוד וחלוקה בדרך של הפרשה לצרכי ציבור, זה לא בדרך של הפקעה. ולכן, אנחנו מייצרים פה נוסח חדש שמאפשר נטילה של זכויות בנייה, לא של קרקע, אלא נטילה של זכויות כמו בתכניות איחוד וחלוקה, כי זו המטרה של החוק.

זאת המטרה, כמו שבאיחוד וחלוקה אתה לא שואל שאלות ואתה נותן שצ"פ לרשות המקומית לעולם של שימושים מעורבים, לעולם של מיצוי קרקע שאנחנו חייבים להיכנס לעולם של מיצוי קרקע במיצוי של זכויות, אנחנו מבקשים ממך, בוא, תן לנו לקחת לטובת צרכי ציבור זכויות במקום קרקע פיזית כי אין לנו קרקע פיזית יותר לתת - זה התיקון. חוץ מזה, אתה יודע שלצרכי ציבור שאין כבישים, ושאין תשתיות, אנחנו כנראה נצטרך להשתמש גם מחר באופציית ההפקעה.

משרד המשפטים סבור שהפקעה – אני יודע שהשלטון המקומי לא מסכים. משרד המשפטים סבור שבעולם בשנת 20/18 צריך לשלם על הפקעה מהשקל הראשון. נכון שבחוק תכנון ובנייה 40% הפקעה נעשית זה ללא תשלום. זה נכון. יחד עם זאת, אנחנו במגמה לשנות את החוק. אני אומר את זה לשלטון המקומי שיידעו. חוץ מזה, אתה יודע שיש פסיקה חדשה של בית משפט עליון שמכרסמת מאוד בעובדה הזאת שהשלטון המקומי לא צריך לשלם על הפקעות. שני הדברים לא עומדים אחד כנגד השני. מצד אחד, אנחנו רוצים לאפשר - - -

תלך למוסד תכנון ותגיד, לא יכול להיות שהפקיעו לי את המקום הספציפי הזה כי היו צריכים לפעול בדרך אחרת. אם לא תמצא את המזור במוסד, תלך לבתי המשפט.

אני מתמצאת ומתמחה בנושא של תכנון ובנייה ותודה על ההזמנה. אני רוצה להתחיל מההערה האחרונה של חיים לגבי הנושא הזה של חלופי. אני רואה את הדברים אחרת. אני חושבת שאי אפשר לקחת גם קרקע תחת 40% ללא פיצוי, וגם לעשות את ההסדר הזה על אותו מגרש. הסדר הזה, אני חושבת שכולנו מבינים שהוא לא מיטיב עם בעל הקרקע. ברמה הציבורית, בהסבר שאם הייתי רוצה לתת לו שם מודרני, זה סוג של חובה עבור הקהילה, עבור העירוניות המתחדשת. היזם לא מרוויח מזה.

האמירה – "היזם לא ירוויח מזה", עומדת להבנתי בניגוד גמור למטרת החוק. עד עכשיו אני מבין. אני רוצה שתסבירי לי למה את חושבת שאם 20% מההשבחה – קחי מגרש מסוים, יש עליו איקס זכויות. על האיקס זכויות הקיימות אי אפשר יהיה לעשות קומה ציבורית או לא משנה איך שקוראים לזה. אי אפשר. בא העירייה לאותו יזם ואומרת לו, אני נותנת לך עכשיו 10 אלף מטר נוספים, מתוכם אתה תיתן לי 2,000 - למה הוא בסופו של דבר נפגע בקונסטלציה הזו?

כי אתמול הוא היה יכול לקבל 10 אלפים נוספים.

התשובה היא לא.

אני לא אומרת שאין פה הגיון של עירוניות בריאה.

על הנושא הזה אני מסכים אתך, אין ויכוח. השאלה היא רק האם אותו יזם היה יכול לקבל את אותם 10 אלפים מטרים בלי שהוא נותן את - - -

בטח לא בצורה קומה בנייה. התשובה היא כן. כל מיני הסברים אחרים במסגרת הסכמים עם יזמים היו, אבל לא היה חוק בחוק מדינת ישראל שכתוב בספר החוקים שקובע קומה ציבורית עד היום.

היה הולך לתמ"א נקודתית ומקבל את ה-10 אלפים האלה.

אני כופר בהנחת היסוד של חברתי המלומדת. אני מכיר את האמירות. אנחנו מסתכלים מהצד השני בדיוק. אין ספק שיש ביטוח בדיני הקניין גם מה שהתחיל פרופ' דגן עם האחריות החברתית של הקניין שמגדירה את הקניין ככזה שאדם בעל קניין חייב להסתכל על סביבתו ולתרום לה. יש את הנתיב הזה בפסיקה, ובכתיבה, ואליו התייחס הפרופ'.

האם אותו קבלן היה מסוגל לקבל את ה-10 אלפים מטרים האלה בלי זה?

התשובה היא לא. אנחנו היום חיים במציאות שבה אם קבלן בלב המרקם הבנוי רוצה להעצים זכויות, הוא חייב להציע צרכי ציבור. אני לא מייצג את השלטון המקומי. אני נפגש איתם הרבה, ואני מניח שהם ישמחו לשמוע מה שאני אומר עכשיו, אבל זאת המציאות. במקומות שבהם יש בנייה רוויה, אנחנו קוראים לזה אצלנו בעגה ובמינהל התכנון - מגרדים צרכי ציבור. אנחנו לא מצליחים להגיע לצרכי ציבור. אגב, תמ"א 38, קיבלתי עשרות מכתבים מתושבי רמת גן, שהם מוציאים את הילדים שלהם בהפסקות בבתי הספר בנגלות של שלוש פעמים, כי אין קרקע לצרכי ציבור.

בא יזם ורוצה להעצים זכויות בעיר צפופה כזאת, הוא לא יקבל העצמת זכויות בלי צרכי ציבור. השלטון המקומי צריך לספק צרכי ציבור לאזרחים שלו. ולכן, לא יהיה תכנית של 10 קומות, של 20 קומות, בלי שאנחנו נצליח להכניס את צרכי הציבור פנימה. פעם עשינו את זה באיחוד וחלוקה, היה מספיק קרקע, נתנו שטח – בשטח נבנו בתי ספר וגני ילדים. יזמים כבר התרגלו להפריש מתחת לקו – שוב, בעגה התכנונית, התרגלו להפריש בהתחלה זה 40, אחר כך 50, וברעננה יש 60% ו-70% משטח הקרקע לטובת צרכי ציבור. אין לנו את זה יותר בקרקע. אנחנו חייבים להיכנס לבתים פנימה.

אני אתך. אנחנו לא מתווכחים על הדבר הזה. אבל אני אתך.

ולכן, לא צריך לקבל על זה פיצוי.

שמענו את הדיון הוא היה מהותי, שמענו את תשובתו של קמיניץ, עכשיו אני רוצה לשמוע אותך בהתייחסות מלאה.

עם כל הדברים של ארז אני מסכימה, מלבד העובדה שלטעמי זה צריך להיות חלופי. לא יכול להיות גם הפקעה וגם הפרשה של קומה ציבורית. או שלוקחים את ההפקעה במסגרת של 40% שהקבלן לא מקבל פיצוי, ואז לא מעמיסים עליו יותר קומה ציבורית בשם העירוניות המתחדשת, או שלוקחים את העירוניות המתחדשת בדרך של קומה בנויה ואז מסתפקים בזה, זאת אומרת, ככה הבנתי מתומר שהציג את זה כנושא חלופי.

אבל לזכותו של היו"ר, אני רוצה להתחיל בהבהרה כאשר תומר העביר את הישיבה פה, שלי לקח זמן להבין מה זה אומר. לגנאי הוא לי, אבל כנראה שזה לא כל כך ברור. אז תומר הסביר שיש שלוש סיטואציות. סיטואציה ראשונה - שהחוק הזה יחול בתכנית איחוד וחלוקה, אדוני. I rest my case מעולה, אין לי שום טענה. מצוין. תכנית איחוד וחלוקה היא תמיד תכנית משביחה, היא תכנית שאפשר לפזר בה מה שרוצים מחלומו הרטוב של כל מתכנן. אפשר לעשות מה שרוצים עם העיפרון, ולפזר כמה אחוזי בנייה שרוצים. מה ההסדר המכובד הזה עושה לתכנית איחוד וחלוקה, ואולי על זה השלטון המקומי צועק, הוא פשוט מטיל עליהם לשאת ב-50% מההוצאות של קומה בנויה, מה שהיום הם לא עושים.

בהסדר של איחוד וחלוקה אין שום בעיה, לא צריך את זה - זה קיים, זה משביח, מסדירים, והכי חשוב עושים איזונים. תומר אמר, שההסדר יחול גם על שתי סיטואציות אחרות שבהן יש מחלוקת, והוא, כשאין איחוד וחלוקה. עכשיו בוא נדמיין, מה המצב כשאין איחוד וחלוקה. אנחנו לא מדברים על תכנית גדולה, אנחנו מדברים על שני מדרשים, על שלושה מגרשים, על תכנית נקודתית.

לא בהכרח, את תכנית הרבעים של תל אביב את מכירה, זו תכנית שאין בה איחוד וחלוקה, והיא מאוד גדולה.

נכון. תכנית הרבעים היא דוגמה גדולה, נכון, אתה צודק, השטח בנוי.

לדעתי היא לא נותנת היתרים.

היא נותנת.

היא לא כוללנית.

ברשותך, אני רוצה לעבור דווקא לאותן סיטואציות שבהן התכנית הזאת חלה, כמו שתומר אמר, לא על איחוד וחלוקה, ולשאול כמה שאלות שבעיניי לא ברורות. קודם כל, בתכנית שהיא לא איחוד וחלוקה, אני לא יכולה להישבע תמיד שיש השבחה, לא יכולה. סעיף אחד כתוב שתהיה השבחה – כמה? אני כתבתי לי פה – ארז אומר השבחה משמעותית. מה זה השבחה משמעותית שמחייבת אותי לתת קומה בנויה? מה, 10% 15%, 70%, 400%?

יכול להיות שבשביל 5% השבחה, אני מעדיף לרוץ עם מה שיש לי, ותעזבו אותי, ותתנו לי לגמור - -

נסביר לעצמנו לא בתכנית איחוד וחלוקה, כי את זה הורדתי מהסיפור. אני רוצה שנסביר לעצמנו לא בתכנית איחוד וחלוקה מה התנאי של השבחה משמעותית. סעיף 70(ב)(1).

דבר נוסף שאני רוצה לשאול. התכנית בעמ' 2 כתוב שהיא מוסיפה שטח – איזה שטח? חניון תת קרקעי זה נחשב הוספת שטח?

כן, למה לא?

לא יודעת. אני מעלה שאלה – חניון תת קרקעי דינו כדין שטח מגורים.

איפה כתוב שהיא מוסיפה שטח?

תראה למטה – מוסיפה שטח כולל. מה זה שטח? כל שטח?

כל שטח.

לא, יש לזה משמעות מאוד ברורה לעניין ההשבחה. אז אם כל השבחה וכל שטח, אז המשמעות היא מאוד רחבה, אז צריך לחשוב על זה.

לפחות 10% מגודל הפרויקט.

משהו, לא יודעת.

על אותו פרינציפ של מה זה השבחה משמעותית, מה זה הוספת שטח. דרך אגב, במקום השבחה משמעותית, בשטח אפשר להגיד איקס אחוזים מגודל הפרויקט ממילא ואז יותר קל פה להיכנס לעניין.

רק להבין. ההערה נוגעת רק לאותם מצבים - - - בכמה מגרשים. במגרש אחד הסכמנו.

ההערה נוגעת למצב שאנחנו לא באיחוד וחלוקה, ועכשיו אני מגיעה ל-20% למחלוקת לגבי מגרש אחד או שניים.

איחוד וחלוקה, אין בעיה. אם אתה לא באיזון וחלוקה, כתוב פה שהסייגים, זו השבחה משמעותית ומוסיפה שטח. אם השבחנו ב-50 שקלים והוספנו מטר, אני יכול לקבל קומה מבונה? לא, אני מוסיף לו שתי קומות וחצי.

בבעלים אחד, במגרש אחד, הסכמנו שבכל מקרה יהיה עד 20%. זה לא יקרה, כן, אבל אם ההשבחה היא של 100 מטר, אז ייקחו ממנו עד 20 מטר, עדיין יש השבחה. הבעיה שלנו בכמה בעלים שלא בתכנית איחוד וחלוקה כמו תכנית הרבעים היא שאנחנו חושבים דווקא שעלולות להיווצר מניפולציות לא טובות.

ניקח רחוב, שבתוך הרחוב אם אנחנו נגביל את זה ב-20%, אנחנו נייצר למוסד התכנון קושי לבדוק את כל הבעלים באופן שלא לכל הבעלים ניקח יותר מ-20%. המשמעות היא למשל, אם יש למישהו שתי חלקות, או שני מגרשים באותו רחוב, נצטרך לסכום את הזכויות שיש לו, מסך כל הזכויות שיש לו, לבדוק שלא לקחתי יותר מ-20%, כי הכלל הוא כרגע שלא לוקחים יותר מ-20% מאדם, או שלא לוקחים יותר מ-20% ממגרש. עכשיו התוצאה מייצרת או מניפולציות לתכנון, כי אני אנסה לפרוס את צרכי הציבור לכל המגרשים כדי לפגוע בהם, במרכאות, באופן שווה, והדבר הזה מייצר קושי לתכנון כי אני צריך את בית הספר במגרש אחד. לכן אני חושב שאנחנו נצא שכרנו בהפסדנו, כי תכניות כאלה, חוץ מתכנית הרבעים שאפשר להתייחס אליה, בעצם צריכות לקבל מענה דרך תכניות איחוד וחלוקה. התוצאה שבה ביחס לרחוב שלם אני צריך להחיל כללים של מניעה של נטילה גבוהה מאחוז מסוים שנקבע, עלולה להביא למניפולציות בתכנון מצד אחד, ולקיחה של יותר מאיש אחד לעומת מישהו אחר.

הפתרון שלכם היה להגביל את זה רק לבעלים שבמגרש אחד?

אנחנו חשבנו להגביל את זה לבעלים של מגרש אחד. אפשר אולי לחשוב שאם אנחנו בוועדה מקומית עצמית שאני פחות נתון למניפולציות, אולי גם ללכת לכמה מגרשים.

אני לחזור שנייה לעניין הזה של השבחה בשטח. תחשוב על סיטואציה שבה מאפשרים לך לבנות מחסנים בתת הקרקע ואתה מתחייב לתת שתי קומות ציבוריות עליונות - נשמע לך הגיוני?

ההשבחה צריכה להיות – 20%. שטח הציבורי 20% מסך ההשבחה. זאת אומרת, ש-80% מסך ההשבחה עושים לי במרתפים.

אבל בתכנון ובנייה יש סוגי בנייה שונים. יש בנייה של מרתף, יש בנייה של שטחי שירות, יש בנייה לבנייה לעיקרית, יש כל מיני סוגים של בנייה, כל אחד שווה אחרת. נניח שעכשיו העירייה אומרת, אין בעיה.

לקבוע 20% משווי זכויות הבנייה.

או לפחות מאותו סוג שהותרת לי.

רגע, זה לא ברור שזה משווי זכויות?

לא, ממש לא. מהשטח, בכלל לא שווי.

ברור שזה משווי.

אבל לא כתוב.

הערתך התקבלה.

הרי מה שאנחנו רוצים שזה יהיה כדאי ליזמים. ואם זה 20% משווי שטח הבנייה הנוסף, אז תיאורטית את אמורה להיות במקום שאומר, היזם עכשיו מרוויח.

אני אתך, אבל זה לא כתוב ככה.

יתוקן.

נקודה של ה-20% - אני לא יודעת מאיפה המספר הזה הגיע.

יש לנו דיון שלם.

יש לי השערה, יכול להיות שאני טועה. אני חוזרת לדיני הפקעות של 40% הפקעה ללא פיצוי, לא יודעת, זה היה נראה איזה מספר באמצע. לשאלה המהותית האם להגביל את זה לבעלים אחד, או למספר בעלים. לטעמי, בכל מקום שאין את מערכת האיזונים של תכנית איחוד וחלוקה ראוי להגביל. תכנית איחוד וחלוקה היא תכנית שיש בה שקיפות, יש בה טבלאות איזון. אדם יודע מה לקחו לו ומה לקחו לאחר, אני בעד להגביל.

ארז, למה לא לעשות במקרה של כמה בעלים תכנית איזון?

אם אתה עושה תכנית איזון, אז צריך להיות איחוד וחלוקה. לכן, לדעתי, רוב מוסדות התכנון במצבים כאלה יילכו לתכנית איחוד וחלוקה. אני מסכים שיש פה בעיה, אנחנו ערים לבעיה. התוצאה עלולה להיות לא טובה לתכנון. עלולה להיות מניפולטיבית ביחס לתכנון. אני אסביר שוב מה שלא הצלחתי להסביר כל כך טוב קודם. נניח שאנחנו אומרם 20% לכל המגרשים, ולא יותר מ-20% בכל מגרש. עכשיו אני ברחוב הזה צריך בית ספר, ההיגיון התכנוני יאמר לנו שאנחנו צריכים את בית הספר לא לשים ב-20% בכל הבניינים, אלא במגרש אחד. לכן, בעולם הרגיל אעשה איחוד וחלוקה. אבל אני אומר, אם אני אעשה כלל אחר שאומר 20% מכולם, וזה יהיה הכלל שיופיע בחקיקה, זה עלול לתמרץ ועדות מקומיות, לייצר מניפולציה תכנונית שלא כל כך טובה לנו. ולכן, חשבנו אולי לפתור את זה באמצעות האמירה – את האירוע הזה נעשה רק בוועדות מוסמכות.

יש לי כבר הרבה שעות, ואנחנו מכירים הרבה דברים. ואני חושבת שבמקרה הזה התשובה המתאימה, לא צריך ללכת לקצה. לא צריך לחשוב על המניפולציה ולהסביר לפיה את החוק. בוא נחשוב ברגיל. ברגיל, זה אמור לעבוד טוב, במובן זה שאם אני נמצאת מתוך איחוד וחלוקה, אני לא נמצאת בתכנית איחוד וחלוקה, ואין לי מנגנון שקוף של איזונים, אני צריכה לבנות מנגנון ברור של איזונים בחוק. אם הייתי בתכנית איחוד וחלוקה, הייתי יכולה לבנות על המנגנון הקיים.

לא, הוא אומר אם אתה בונה איזונים, אז כבר תעשה תכנון וחלוקה.

אבל לא תמיד אפשר.

למה לא?

מה זה למה לא? כי למשל בשטח בנוי, אז איך אתה עושה איחוד וחלוקה בין בניינים קיימים?

אז מה את רוצה שיהיה?

אני לא שמה את המספר על 20% כי אני לא מבינה את ההיגיון, הוא רלבנטי לא רק לבעלים יחיד.

אני מבין. אנחנו יכולים לחשוב על זה. להגיד, אנחנו מוגבלים. למשל, בבני ברק, לדעתי, יש תכנית שמקודמת, אני לא יודע אם זה ברמה מפורטת או לא מפורטת, שאומרת, בני ברק היא חסרה לצרכי ציבור בצורה אקוטית, משמעותית. כל בניין שרוצה ללכת לתמ"א 38, או לאיקס זכויות נוספות, חייב להפריש לצרכי ציבור, זה כתוב אחוז, האחוז כתוב. זאת אומרת, כולם מפרישים אותו דבר. אני לא זוכר, 10, 30, 40.

קומה, את כל הקומה.

זה מייצר לנו קושי אחר, משפטי, לא ניכנס אליו, ואנחנו מנסים לפתור את הבעיה. בסופו של דבר, בהינתן מצב שבאמת מצוקה כזאת גדולה של צרכי ציבור החליטו להגיד כולם, זו החלטה תכנונית שהיא קשה, היא בעייתית, אבל בהינתן זה שאין לי מנגנון שקיפות אחר, אני יכול לחשוב עליו. אני רק אומר, אם אני חושב על המנגנון הזה, אני מעדיף שמי שיפעיל אותו תהיה ועדה מקומית, מוסמכת.

כמה הערות נוספות. הסעיף שמקנה לשר האוצר סמכות לשנות את השיעור המרבי.

באישור הוועדה.

אני דווקא בכיוון הזה חושבת שזה לא נכון התערבות מרכזית בדברים האלה. זה לא נכון.

אני דווקא חושב מכיוון שאני מתחבר, שזה חוק חדש, ללא ניסיון, ושתי דוגמאות יכול להיות. יכול להיות שנבחר מספר שהוא מאוד נמוך, ולא רלבנטי ואז לא קורה כלום. אני לא רוצה להעביר חקיקה, שלוש קריאות על הדבר הזה. לא, זה בהחלט הגיוני. אם זה היה רק השר, הייתי אומר הוא צודק. אבל שר באישור הוועדה, יבואו, יציגו אישור.

אני מזכירה רק שהמספר שעליו נדבר עוד מעט הוא מקסימום. הערה אחרת שלי לגבי המע"מ, זה נושא שעלה פה ואין לו התייחסות.

אמרנו עלויות בנייה פלוס מע"מ. הקבלן לא צריך לספוג את המע"מ של הבנייה.

הערה אחרונה היא לנושא של תקנון בית משותף. למעשה, כמו שאמרת, נכנס פה בעלים חדש בבניין, והיחסים ביניהם לא מוסדרים עדיין בצורה מאוד ברורה. זה נכון שאולי אפילו אם נתייחס לרשות המקומית כדייר עם כל אחד, אי אפשר להתעלם כפי שאמרת בצדק מיחסי הכוח השונים שקיימים פה. ולכן, הסוגיה הזאת לדעתי דורשת טיפה יותר חשיבה.

דיברנו על זה שזה יהיה ברשימה.

תודה רבה לך.

אני מגיע מהטכניון, מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים. אתי נמצא ד"ר אייל סלינג'ר, שמאי, כלכלן. אנחנו, אני חושב היחידים בארץ שבשנתיים האחרונות למדנו את הנושא הזה של הקצאת קומה מבונה. אנחנו שמחנו להעביר את הטיוטות של המחקר שלנו גם לכנסת וגם לממשלה. אני שמח. אני מקווה שזה קצת עזר.
לעניין הזה אני רוצה להגיד שני דברים. אני רק רוצה לסבר את האוזן של היושב ראש, מצאנו, למשל, שבעשור האחרון, ב-15 השנה האחרונות, יש משהו כמו 100 מגרשי כדורסל מעופפים בגוש דן, או שטח שהוא שווה ערך ל-100 מגרשי כדורסל – בבת ים, חולון, תל אביב וגבעתיים שהם מוקצים כבר ורטיקלית, העיריות משתמשות בהן לכל מיני צרכים, שזה, אגב, בעיקר לחינוך.

לא הבנתי, מה יש בשטחים האלה, מגרשי כדורסל?

השטח הוא שווה ערך ל-100 מגרשי כדורסל.

זה הגודל. עכשיו מה קורה בשטח?

יש לי את זה במגרשי כדורגל אם אתה רוצה.

מה המשמעות של השטח הזה? מה קורה בו?

השטחים האלה הם בעיקר שטחי בתי ספר, גני ילדים.

קומה ציבורית?

זה קורה כבר 20 שנה, ואני שמח שסוף כל סוף יש הסדרה של זה.

לעניין הסעיפים הפרטניים, אני רוצה להגיד שני דברים, ואז אעביר את רשות הדיבור. אני סבור שזה צריך להיות מועבר לכל ועדה מקומית באשר היא, ולא רק לעצמאיות. אני חושב שהממשלה והכנסת עשו כמה מהלכים טובים בביזור סמכויות. החוק הזה זה לא רק תל-אביב. אנחנו מצאנו שבת ים עושה בזה שימוש מאסיבי, חבל שבת ים לא נמצאת פה.

אני לא חושב שצריך להגביל. דבר נוסף, לגבי הסיפור של 20%. אני רק רוצה להזכיר דבר אחד, ולשים אותו על השולחן. ממשלת ישראל פעמיים ייצרה תדריך להקצאת שטחי ציבור. יש פרוגרמות. היום עיריות מסודרות לפחות עובדות עם פרוגרמות. אגב, אנחנו מצאנו הקצאות של יותר מ-20%, אמנם, זה בדרך עד 20%, אבל יש גם תכניות שיש בהן הקצאה של יותר מ-20%. מה שזה אומר, שהדבר הזה לא צריך להיות מוגבל בהרכב כזה של 20%. יש פרוגרמות, הוועדות המקומיות יש ביקורת שיפוטית עליהן. בתי המשפט מתערבים ומבקשים יותר מהפרוגרמה או מצרכי הפרוגרמה. לכן ה-20% זה משהו שאני לא הייתי ממליץ לעשות אותו.

אז מה היית רוצה?

אם זה היה תלוי בי, אני חושב שמה שכבודו היה צריך לעשות, זה לבוא ולומר, אני מכניס את הנושא הזה של הקצאת קומה מבונה, שאני קורא לה הקצאה ורטיקלית, כי זה הכול ורטיקלי. ההקצאה הזאת תיכנס כסמכות בסעיף 62(א) לחוק התכנון והבנייה, ואת כל השאר השוק יעשה, מה שהשוק עושה היום, והשוק מסתדר יפה מאוד. יש חוזים, והיו רק שני מקרים שהגיעו לבתי המשפט, ככל הידוע לי, מתוך 150 תכניות כאלה, אז השוק יודע לעשות את זה.

רציתי להסביר אולי את הוויכוח, אני חושב שלא כל כך הבינו לגבי הקשר בין היטל השבחה לעלויות בנייה, קיזוז עלויות. אולי הכי טוב להסביר בדוגמה. נניח שההשבחה היא 100 ועלות הבנייה של השטח הציבורי היא 20. מה שאתם אומרים בעצם, ישלם היזם היטל השבחה 50, חצי ממאה, מזה יתנו לעלויות בנייה 20, סך הכול היזם שילם 30.

ההשבחה היא 100, עלות הבנייה של השטח הציבורי הוא 20. היזם בעצם צריך לשלם היטל השבחה 50, נכון? חצי ממאה.

לא, הוא נותן 20 לעירייה.

הוא צריך לשלם השבחה 50, עלות הבנייה היא 20, יחזירו לו - - -

מה זה עלות הבנייה?

של השטח הציבורי.

אבל זה לא ההשבחה שלו.

אני רוצה להסביר את העניין.

תפריד. כרגע יש לנו שני מקרים. מקרה ראשון – יש לו 100 וההשבחה, אז הוא משלם 50, זה המקרה הפשוט.

זה הוא קיבל את ה-20 של עלות בנייה חזרה, זה הולך ביחד.

בלי קומה ציבורית, המקרה הנטורל. אני רוצה להשוות. היה 100, שילם 50, זה המקרה הנטורל.

אתה משווה דברים לא נכונים. אני מנסה להסביר. בדרך שאתם מציגים את החוק הוא ישלם היטל השבחה 50, יחזירו לו את ה-20 עלות בנייה – סך הכול 30. הפרקטיקה עד היום הייתה כזאת – ההשבחה הייתה 100.

למה סך הכול 30? זה 70. אה, כמה יצא לו מהכיס.

כן. הפרקטיקה עד היום בשומות משביחות, חלק בכלל לא עשו את זה. הייתה השבחה 100, מזה אנחנו מורידים 20, משלם היטל 40. זאת אומרת, בעצם עלות הציבורית נחלקת בין היזם לבין הרשות המקומית, זו מהות הוויכוח שמנסים להעביר פה.

אני אסביר לך למה החשבון שלך הוא לא מדויק, אני חושב. אני מדבר על זה שהוא 8,000, ישלם 40 את ההשבחה, ומ-40 השבחה, הבנייה לא עולה 20 – למה הגעת - - - אתה בלבלת את ה-20 הזה.

שיהיה 10, זה לא משנה.

הד"ר התחיל את הדיון בשאלה מהי ההשבחה? הוא אמר, ההשבחה היא 100, ההשבחה. איך אתה מגיע להשבחה? מצב נכנס מול מצב יוצא, או מצב יוצא מול מצב נכנס. במצב היוצא, מבחינתנו, זה הפרויקט שיש בו כבר שתי קומות של הרשות המקומית. אם הפרויקט הוא שתי קומות של הרשות המקומית, אתה לא לוקח אותם בחשבון את טובת ההשבחה, ולכן, ה-100 זה כבר פרויקט אחרי. לצורך העניין, ה-8,000 שלך זה ה-100 שלו, ומפה תתחיל את החשבון.

נכון. אתה הולך לדוגמה שלך ואתה מערבב.

רק כדי להשוות ביניכם, זה לא משנה, הוא רוצה שתדברו בשפה אחרת, זה הכול.

היה לנו פרויקט שהיה לו 10 אלפים מטר זכויות בנייה קיימות. באה העירייה לקבלן, או בא הקבלן לעירייה, אמר, אני רוצה עוד 10 אלפים מטר, אמרו לו בסדר, אבל תן לי 2,000 מטר זכויות בנייה. אז היה לו 10 אלפים קיימות, נתנו לו 8,000. זה ה-8,000 שעליהם הוא צריך לשלם השבחה, בכסף. 8,000 מטר זכויות בנייה היה צריך לשלם 100.

ההשבחה היא 100.

בסדר, צריך לשלם 50. לעירייה, מה שבניתי קיבלתי חזרה, אין פה השבחה ולא רווח, ולא כלום.

מה שבנית עלה 20, וזה מה שאומרת כרגע ההצעה.

אבל מי אמר לך שמה שבנית עלה 20? ה-20 מבלבל כי זה היה אותם 2,000 שנתתי.

עזוב את ה-2,000.

עלה לך 30 לבנות, קיבלת אותם חזרה.

נכון. איך אתה מקבל חזרה? מהיטל השבחה שהוא 50, מקזזים 30, ואז אתה משלם - - -

הפרקטיקה עד היום – חלק בכלל לא קיזזו. לקחת את ה-100 ממנו להוריד את ה-30, הגעת ל-70, שילמת חצי 35.

יש לנו ויכוח, על זה לא הסכמתי לזה, זה לא היה ברור בחוק. החוק אומר משהו אחר, החוק אומר את מה שאני אמרתי, לא מה שאתה אמרת. אתה רוצה שהקבלן יממן את הבנייה?

אני עוד לא אמרתי מה אני רוצה. אני קודם כל מסביר את המחלוקת שזה חצי חצי או הכול.

או אפס. יש רשויות שהיו חושבות אפס.

בתכניות סופר משביחות שאתם מדברים עליהן פה, ותיכף אני אגיד מה אני חושב על זה. בתכניות סופר משביחות, מהניסיון שלנו החצי חצי הוא פחות מהותי ליזם. מה שמהותי לו, זה כל הנושא מבחינה שמאית, וזה של הבעלות המשותפת של ההסכמים החוזיים, של האי-ודאות שהוא לא יודע איזה שימוש יהיה לו, ושל ההשלכות של זה בעיקר במגורים על ההשלכות של מה יהיה, איזה שימוש ציבורי יהיה, זה יותר חשוב מחצי חצי.

מה אתה מציע?

מבחינתי, החצי חצי בתכניות סופר משביחות, הוא בסדר, אבל יותר באמת להסדיר.

תגיד לי אם אני קולע לדעתכם. אני אולי מתחבר עם מה שאתם אומרים. הם אומרים דווקא, ואולי המספר 20 הוא נמוך הם אומרים. אנחנו רוצים שבתכניות משביחות הרשות המקומית תיהנה מזה ולא הקבלן. הקבלן גם ככה נהנה בתוספת. יש לנו בעיה של מבני ציבור, אז בוא ניתן לרשות המקומית ליהנות יותר. אני צודק שזה הכיוון שאתה מדבר עליו?

הקבלן יש לו בעיות יותר מהותיות מהבעיה הזאת.

אתם אומרים, לכן, מכיוון שחשוב לנו שהרשות המקומית היא תיהנה בגורם יותר משמעותי, אמרתי, יהיה ויכוח מלא סביב ה-20%, אנחנו עוד לא שם. אז אומרים, גם יממנו חלק מהבנייה, זה בסדר, אני מבין את זה. אני רוצה למצות, ופה אני אומר לכולם. במנגנון של התשלום של הבנייה, אני לא הולך לשנות. אני רוצה למצות את הוויכוח של השבחת הערך ב-20%. זאת אומרת, בהנחה שעלויות הבנייה העירייה תשלום אותם. בהנחה הזו, אני מוכן לנהל ויכוח על ה-20%, אם זה צריך להיות 10%, 20%, 30%, זה הוויכוח שצריך לעשות אותו. עלויות הבנייה, מכיוון שהן משתנות ותלויות במפרט, וכל הדברים האלה, צריכים להיות באמת מנותקות מהציבור.

אז בסדר, אני אומר זה צריך להיות מידתי. אבל מה שאני אומר, יש דברים יותר מהותיים מזה.

דרך אגב, לגבי הסדרת היחסים שזה גורם מאוד משמעותי לקבלן אני מסכים, נצטרך לדבר על זה. יש לוחות זמנים.

זה יותר חשוב. למה זה יותר חשוב? כי אתם מדברים על תכניות סופר משביחות. הנקודה השנייה שלי, שחבל מאוד שאתם מדברים רק על תכניות סופר משביחות, ראו תמ"א 38 למשל. נדמה לי שגם מקומות פחות חזקים הצטרכו את זה. יכול להיות שעלות הבנייה תקזז את ההשבחה ויותר מזה. מאוד חבל שאתם לא מתייחסים לזה.

אי אפשר לעשות את זה, עם כל הכבוד. הוא מדבר על ההשבחה, הוא אומר לקזז את כל ההשבחה.

מההשבחה או מהיטל ההשבחה?

אני אומר, יש רשויות שעלות הבנייה הזאת תקזז את כל ההשבחה. זו הבעיה של החוק הזה שהוא לא מתייחס למקומות האלה.

הבנו, הוא רגיש מאוד לצרכי ציבור, והוא אומר שזה יכול לבוא על חשבון הרווח של היזם. תודה.

בבקשה, השלטון המקומי.

אני היועץ המשפטי של עיריית תל-אביב יפו. פה אני גם מדבר בשם השלטון המקומי. אני אנסה עוד פעם, למרות שבדיון הקודם אני דיברתי, אולי קצת אפילו באריכות, וניסיתי להסביר את העקרונות שלפיהם המציאות מתנהלת, ושהחוק הזה בעצם בא להסדיר את אותם עקרונות, ולא להרע את המצב של הרשויות לעומת מה שהוא היום.

אני אומר עוד פעם. אני אתרכז בנקודות העקרוניות, כי נאמרו פה המון דברים. יש לי מה להגיד על הרבה דברים, אבל אני אתמקד.

העמדה העקרונית שלנו הבסיסית אומרת, שכאשר יזם בא וממקסמים את זכויות הבנייה על הקרקע, מעצימים את זכויות הבנייה על הקרקע, היזם חייב לתת על פי פרוגרמה, על פי אמות מידה שקבועות בדין, הוא צריך לתת שטחי ציבור. ההפרשה הזאת שהוא נותן של שטחי ציבור, לעולם הרשות תעדיף לקבל אותה בקרקע - זה יותר נוח לה, זה יותר טוב לה, גם עלויות האחזקה הרבה יותר נמוכות מאשר בבית משותף במגדל מגורים.

אתה מדבר על איחוד וחלוקה, אז אני מסכים אתך. אבל אם אין איחוד וחלוקה - - -

כשאני לא רוצה לקחת קרקע כעיקרון, כי אני לא רוצה להפחית את כמות הקרקע לבנייה בעיר, כי אני רוצה שיבנו את המקסימום, לנצל את התועלות הציבוריות שיש בסביבה אורבנית מהקרקע. אז אני בא ליזם ואומר לו, אתה במקום להפריש קרקע, ולעשות הפרשות קרקע. למשל, בפרויקט בשוק בצלאל שדיברו עליו פה קודם, אז שוק בצלאל כן נתן גם שטח ציבורי של כיכר ציבורית בעצם. אז עשינו את זה, בגלל שבתת הקרקע יש חניונים, עשינו עם שפפ"ים זיקת הנאה לציבור. אבל במהות, הייתה פה הפרשה של שטח ציבורי פתוח.

בנוסף, הוא נתן גם גני ילדים – זה פרויקט מגורים עתיר זכויות בנייה במגורים, והוא נתן גם את הצורך הציבורי בתור קומה מבונה, שתי קומות מבונות בתוך המבנה. השיטה שאנחנו עובדים לפיה - - -

אבל שם הייתם בעלי הקרקע.

נכון. שם היינו בעלי הקרקע, אבל אנחנו עושים את זה גם במקומות אחרים שאנחנו לא בעלי הקרקע. אבל יש שונות מסוימת, אני מסכים. אולי שאנחנו בעלי הקרקע, זה יותר דומה למה שהתחלת בתחילת דבריך לגבי קומבינציה. אבל כשאנחנו לא בעלי הקרקע, אז זה לא קומבינציה. כשאנחנו לא בעלי הקרקע, אנחנו צריכים לקבל את הצורך הציבורי בהתאם לצרכי הציבור של הרשות המקומית, לא יותר ולא פחות.

היזם את עלויות הבנייה שהיזם צריך להשקיע בבנייה של הקומה הציבורית עבור הרשות המקומית, הוא מקזז מהשקל הראשון עד האחרון מבסיס ההשבחה - ככה זה עובד היום. מההשבחה, לא מהיטל ההשבחה, אני מדגיש. הוא מקזז את זה מבסיס ההשבחה.

אולי זו לא שיטה טובה.

אני רוצה להסביר, בדרך הזאת, כמו שנאמר פה קודם, חצי מהעלויות הבנייה בעצם חלות על הקבלן, וחצי על הרשות המקומית מהיטל ההשבחה שהיא מקבלת. אבל צריך לזכור ששיעור השטח שהרשות מקבלת הוא שטח מוגבל. אתם אומרים עד 20% - בדרך כלל, גם בבנייה, בעוצמות בנייה מאוד גבוהות זה פחות. זה לא דומה לקרקע שהעירייה מקבלת שהיא מפקיעה במסגרת ה-40%, ויש לנו תכנית לצרכי ציבור שאנחנו יכולים לבנות עליה שתי קומות, או שלוש קומות, או ארבע קומות, או כמה שאנחנו צריכים לצרכי הציבור, ואנחנו מתחזקים את זה לבד. זה עולה לנו הרבה פחות, ואנחנו יותר יעילים בזה.

אני אשאל אותך שאלה. אתה עכשיו נותן 10 קומות לבניין, נלך למספר הקומות. לפי 20% שתי קומות זכויות לקומות הם שלך. בעצם בבניין הזה אתה צריך רק קומה אחת, קומת הקרקע. אז מה אתה עושה? אתה אומר ליזם בסדר, אני נותן לך את הקומה בתמורה לבנייה, בגדול, הרי זה סביב ה-50% קומבינציה, לא יודע, באזורים שלכם אולי אפילו - - -

לא, אני לוקח רק את הקומה שאני צריך.

נכון, ואז אתה גם לא תשלם על הבנייה, ואפילו לא תשתתף בחצי בהצעה הזו.

בכל מקרה חצי. ה-20, זה עד 20. אם הוא לא צריך אז לפי מה שצריך.

אם ניקח את שוק בצלאל, גני הילדים שקיבלנו שם, לדעתי, זה פחות מ-5% מהפרויקט בשטח. אני אומר, סך הכול השטחים שלקחתי, אני מוציא מזה את השטחים הקרקעיים שאישרתי אותם בזיקת הנאה.

אני מבין את זה. ואני אומר דווקא משהו אחר. הרי אני בסוף רוצה שגם לשלטון המקומי זה יהיה כדאי, גם ליזם זה יהיה כדאי. בו נסתכל על זה כאילו אם הייתי יכול למסחר את זה, אני מסתכל על זה בכסף. ההשבחה היא 10 אלפים, זה ההשבחה. אני אומר להם, אתם יכולים לקחת 2,000 מה-10 אלפים האלה. עכשיו, תחלקו את ה-2,000 האלה איך שאתם רוצים. למה אני מתכוון? אתם רוצים שווי קרקע של 1,000 – קבלו. אתם רוצים עוד 1,000 בנייה שהביאו לכם, תקבלו, ולקחתם את ה-2,000 שלכם, זהו. אז אני מאגם את זה שבמידה מסוימת הקבלן מקבל את ה-80% שלו.

אדוני, אתה מתייחס לזה כאיש עסקים, באמת.

נכון, זה עסקים. הם מקבלים מבני ציבור, הם צריכים לעשות, אבל בסוף זה ביזנס.

אתה רוצה שנעשה עסקים, אז 40% קרקע, בוא נשווה כמה אני צריך לקבל - - -

למה אני אומר את זה, אני אסביר לך למה. כי אם בסוף הוא משתמש רק ב-5%, ואני עדיין עם הדרישה שלי המלאה – תשלם את כל הבנייה, אז הוא כאילו - - -

לא יעשה את זה.

ואם הוא אומר, אני אפעיל שיקול. אני לא צריך 20% בנוי, אני צריך רק 5%, אבל נתתי לו כזאת תכנית בנייה, אז גם את הבנייה למה אני צריך לשלם, שם אני נמצא.

אדוני, אתה מסתכל על זה כמו איש עסקים, והדברים שאני אגיד עכשיו, זה גם הדברים שאמרתי לחברי אריאל יוצר שהיה במקום אחר לחלוטין, והבין לחלוטין אחר כך את מה שאנחנו אמרנו, ולכן, הוא מסכים היום לשנות את הצעת החוק. אני עשיתי ניסוי על מר יוצר, ואנחנו אנשי עסקים במקרקעין, אני מקווה שגם אדוני השתכנע.

נקודת המוצא היא תכנונית קודם כל וראשית הכול. תכנונית, אחר כך יש גם איזון קנייני. קודם כל מה צריך בפרויקט הזה. יש מוסד תכנון, ועדה מקומית עצמאית מיוחדת, כמו שבתל אביב, ואדוני רוצה גם ועדה מקומית לא עצמאית. אבל בסופו של דבר, מוסד תכנון חייב לתת תשובה אמתית למה צריך. הוא לא יכול להמציא צרכי ציבור שלא צריך אותם. הוא לא יכול למעט מצרכי ציבור שצריך אותם. הוא צריך להגיד מה בדיוק צריך, זאת נקודת המוצא. אם צריך 10%, או 15%, או 20%, לפי זה אנחנו בונים את ההסדר. עכשיו, אחרי שאמרנו, נניח במקרה הכי גרוע לשיטת הניתוח הקרקעי של המשפט או איש העסקים. השיטה הזו, השיטה שלכם, המצב הכי גרוע, שיידרשו מכם 20% צרכי ציבור. במצב הזה, אנחנו אומרים בוא נסתכל על הצדק בחלוקה הקניינית – איפה נמצא הצדק.

מצד אחד, יש כאן מטלה שהרשות המקומית היא זו שצריכה לממש אותה לפי פקודת העיריות, ולפי תפקידי הרשות, וזו הקמה של בתי ספר וגני ילדים. מן הצד השני, היזם מצליח להגיע לפרויקט שלו של עוד 80% השבחה רק משום שהוא נתן, כמו שאמרנו קודם, את צרכי הציבור, כי בלי צרכי הציבור האלה 80% ההשבחה לא היו ניתנים. ולכן, יכול לבוא היזם להגיד לרשות המקומית, רשות יקרה - - -

שני מגרשים אותו דבר, צמודים. אחד מבקש, וסגרו אתו קומה ציבורית, ואחד עכשיו מבקש ולא צריך לצרכי תכנון – לא יקבל?

אתה עלית עכשיו על אחת הבעיות האקוטיות, המשמעותיות ביותר בתכנון. מערכת התכנון הישראלית בונה את עצמה על החלטות תכנוניות. בדוגמה שאתה תיארת, הגיע מישהו עם בניין של 10 קומות, אמרה לו הוועדה המקומית, חייבים פה גן ילדים תן לי קומה אחת. שנתיים אחריו מגיע חברו עם אותם 10 קומות, אומר מוסד התכנון, יש כבר גן ילדים, אז לא צריך, אז קח אתה 10 קומות. אומר זה שהיה לפני שנתיים, מה, דפקתם אותי? עכשיו מגיע חברי, שנתיים אחריי, נשען על גן הילדים שלי, התשובה היא כן. פתרון, או ללכת ליפן, לתקנון ביפן, לפי בדיוק המטרים מה אתה צריך להפריש. או ללכת לתכניות כוללניות, מה שעשתה עיריית תל אביב, יש להן תועלות ציבוריות.

מה שסיפרתי קודם כל על הבקשה של בני ברק להגיד, מבחינתי כולם שווים. מערכת התכנון הישראלית עדיין לא נמצאת שם. מערכת התכנון הישראלית בנויה על שיקול דעת תכנונית. יכול להיות שנגיע לשם עם תכניות כוללניות אדוני. התכניות הכוללניות של תל אביב, אכן, מייצרות צדק חלוקתי במובן של כל יזם שרוצה זכויות מסוימות, צריך לשאת במטלות ציבוריות.

שאלת חוקיותם - - -

תומר, אני אומר בכנות. מערכת התכנון הישראלית, לא בנויה על הצדק שיש ביפן, או בתכנית הכוללנית של תל אביב או של בני ברק, אלא על הכרעות תכנוניות עקרוניות ביחס לשאלה מה יש. עכשיו, בוא נחשוב על זה מבחינת הצדק. מצד אחד, היזם אומר, סליחה, התפקיד שלך, גן ילדים, זה לא התפקיד שלי. אומרת לו הרשות המקומית בתשובה, נכון, תפקידי הוא גן ילדים, דא עקא, שיש לי עוד 80 גני ילדים לפניך. אני, את גן הילדים שאתה צריך בבניין שלך, נגיע בעוד 3, או 4, או 5 שנים, מה לעשות, אלה הצרכים שלי, זה התקציב שלי, אני לא קרקע ולא כסף.

ולכן, אני חושב ששני הצדדים נהנים כאן. היזם מקבל 80% השבחה, והקדמה של הפרויקט שלו, כי ללא גן הילדים, וזו הוראה בתכנית. בלי גן ילדים, לא יהיה 80% השבחה. הקבלן מקבל הקדמה של הפרויקט שלו, כי הרשות אומרת אין בעיה.

לא הקדמה. היה לו את הפרויקט ללא התוספת.

כן, אבל יכול להיות שלא היה לו את הפרויקט. היה לו שתי קומות, עכשיו יש לו 20 קומות. אנחנו רוצים שיהיה לו 20 קומות, כי אנחנו רוצים לצופף, אבל אנחנו חייבים גן ילדים בפרויקט הזה, ולרשות אין כסף לתת – לא קרקע ולא כסף לגן הילדים הזה. ולכן, לפחות מבחינת הצדק, אני חושב שנכון – ומר יוצר השתכנע. ונכון שהמטלה הזאת תחולק בין שני הצדדים באופן שווה. היזם קיבל הקדמה של הפרויקט, ללא גן הילדים הוא לא היה מכיר אותו.

והשכן שלו, אחרי שהוא בנה, יקבל גם?

אני לא יודע מה. יכול להיות שהשכן שלו, ידרשו ממנו מטלה ציבורית אחרת. אם לא, אז הוא ישלם יותר היטל השבחה, זה לא שווה. אבל הוא ישלם יותר היטל השבחה.

באופן עקרוני אני לא יכול לא להתחרות בדיוני צדק עם ארז, וגם לא בחוקי התכנון והבנייה. אני אגיד לך איך אני הסתכלתי על זה, ואני מודע למה כתוב בנוסח החוק הממשלתי, ומה הוא אמר. בכל זאת, בסופו של דבר, גם בדיונים פנים ממשלתיים אחרי שהחוק הופץ, וגם בדיונים מול השלטון המקומי, בסוף, אנחנו יצאנו לדרך כי חשבנו שהצורה הזו לתכנן ואחר כך כמובן לבנות, פעם אחת היא צורה יותר נכונה, ופעם שנייה, מה שהיא בסופו של יום אמורה לעשות, זה לאפשר הרבה יותר דירות והרבה יותר פרויקטים באזורים שאתה הגדרת אותם בצדק, אזורים מאוד צפופים לאזורי ביקוש, ומה שיאפשר גם התחדשות עירונית.

באמת, מה שיצרנו כאן, איזושהי חתונה בין אם מרצון ובין אם לא, בין הרשות המקומית ובין היזם. כדי ששני הצדדים ירצו להתחתן, זה צריך להיות מערכת תנאים כזו שזה שווה להם. למה אני מרגיש רגוע מבחינת צד היזם? כי תנאי סף לכל האירוע הזה לפני שבכלל שנכנסים פנימה, זה שהתכנית הזו משביחה את הנכס שהוא מחזיק. זו שאלה שאם אנחנו נלך לאותו מנגנון שארז דיבר עליו, זו באמת שאלה שצריך לחדד את זה. אבל התכנית היא תכנית משביחה, והיא יכולה לקרות אך ורק אם התקבל פתרון ראוי ומלא לעניין צרכי הציבור.

בצדק, אנחנו בדיונים נכנסים לתוך סוגיות הקצה. אבל גם אנחנו כממשלה, גם השלטון המקומי וגם היזמים, אני חושב שההסדר הזה אם הוא יעבוד כולם ירוויחו ממנו. ואם אנחנו נייצר תנאים כאלה שבסוף השלטון המקומי יישב בסוף, הוא בוודאי צד של 50% בחתונה הזו – יראה תנאים לא שווים מבחינתו, הדבר שהוא יעשה, יגיד, הבנתי, אני באזור הזה לא מממש.

אין יותר בנייה, זה מה שהוא יגיד.

לא, הוא לא יגיד את זה.

מה הוא יעשה?

בוודאי שיש בנייה. אבל יש בנייה דווקא באזורים שבהם אנחנו חושבים – ברור שאיפה יותר צפוף כמובן יותר אטרקטיבי לבנות ככל שזה מסתדר תכנונית. אבל בגלל שלא הצענו לו הסדר מספיק אטרקטיבי, הוא לא ייתן שם היתר.

לא תהיה בנייה בתל אביב יותר.

זה ברור שהתפקיד שלכם כוועדה היא לנסות לאזן את העניין הזה. אבל אני משוכנע שאם ייצא מכן הסדר שהתגובה שלהם תהיה בשום פנים ואופן לא, מצבנו הוא רע, למרות שאנחנו כולנו באנו לעשות משהו טוב וחיובי. מצבנו הוא רע לעומת המצב לפני שהתחלנו את האירוע המאוד מורכב הזה, יצא שכרנו בהפסדנו שלנו, שלכם ככנסת, שלהם כשלטון מקומי, ושלהם כיזמים.

אני אתייחס בשני היבטים. הם מדברים על נטילה ציבורית לצרכי ציבור, מה שקרא ד"ר מועלם, נטילה ורטיקלית. בוא נדבר על נטילה בעולם הישן של הפקעה. האם מישהו מעלה על דעתו שלאחר שהרשות המקומית הפקיעה קרקע, היא תטיל על בעל המגרש שממנו הפקיעו לבנות לה על חשבונו - איפה נשמע דבר כזה?

המצב יותר מורכב.

זה בדיוק כל ההבדל שבעולם. בהפקעה, אתה לוקח למישהו בלי לייצר לו שום רווח.

מי אמר? אם אתה לא מייצר לו רווח, אתה משלם לו מהשקל הראשון.

תכנית מפקיעה לעולם פוגעת, ואתה מנסה להשיב מצב לקדמותו באמצעות פיצויי הפקעה. חוק התכנון אפילו 40% אומר שלא צריך להשיב מצב לקדמותו, אנחנו יצאנו נגד זה בהצעת חוק. אנחנו מדברים על סיטואציות אחרות לחלוטין. אנחנו מדברים על סיטואציות שבהן יש רווח אינהרנטי ליזם, יש השבחה, אם אין השבחה, אין הבדל, זה מה שאומר החוק.

כשאנחנו מדברים על ההיבט הקנייני, אנחנו לא שואלים את עצמנו אם יש רווח ליזם או אין רווח ליזם.

זאת המהות של תכנית איחוד וחלוקה.

בסדר, אני מבין את הוויכוח, אנחנו ממשיכים.

רק להשלים בכמה משפטים. העמדה שלנו היא ברורה בנושא הזה, והיא הייתה ונשארה כמו שהיא. אם לא מקבלים את העמדה הזאת מבחינתנו, מזיקים לנו ולא מועילים לנו. מעבר לזה, אנחנו נגד באופן דיי נחרץ אפילו, נגד המנגנון השמאי המאוד מסורבל ומורכב שייצרו פה לצורך התשלום. יש מנגנון שמאי קיים שיש בו שמאים מכריעים, ויש עררים, וזה המנגנון של היטל השבחה – תיקון 84. ובמסגרת המנגנון הזה, אני חוזר עוד פעם בהנחה שמקבלים את התפיסה שלנו, שאומרת שזה מנוכה מהשבחה, כל ההתחשבנות נעשית במסגרת שומת ההשבחה. הרשות המקומית לא תוציא כסף ותשלם מקדמות ליזם ותרוץ להתחשבן אתו במסגרת שמאית נפרדת.

אתה יכול לקזז. יש פה שני דברים – יש פה את התשלום בפועל ואת התזרים שלו, ויש פה את הנושא של השווי של התשלום. השווי של התשלום, יש פה מנגנון שמגדיר את כימות השווי של הבנייה. התשלום עצמו כתוב פה יכול להיות כקיזוז מהיטל השבחה.

בסדר, במנגנון הקיים של היטל השבחה, לא לייצר מנגנון שמאי נפרד.

אני חושב שנאמר פה אותו דבר. בסופו של דבר, אם אנחנו מקזזים מההשבחה, אז כל ההתחשבנות נעשית לפני היתר הבנייה. היטל השבחה צריך לשלם לפני היתר הבנייה, זה הכול ממילא נעשה לפני ההיתר. ולכן, אם יש אופציה לקיזוז, אני מסכים שאם בכל מקרה אנחנו מפעילים את המנגנון מבחינת השבחה, אז שאלות עלויות הבנייה ממילא נבחנות, ואתם מכירים את זה, נבחנות, אגב, אירוע ההשבחה. מתי צריך את המנגנון החלופי? כאשר יש פטור מהיטל השבחה ואין הפעלה של מנגנון ההשבחה בכלל, כי יש פטור, ואם יש פטור לא צריך את מנגנון ההשבחה. במצבים של פטור אולי שווה להבהיר את זה בנוסח. במצבים של פטור צריך את המנגנון הזה, כי אין מנגנון אחר. אגב, המנגנון שנקבע פה, הוא מנגנון שעוקב בתיקון 84, ומדבר אתו באותה שפה. לא צריך להפעיל את המנגנון הזה כאשר יש אותו מנגנון שמחשבים - - -

אז אתם רוצים לכתוב – במקרים שבהם אין השבחה, אזי יוכל המנגנון הזה - - -

ההשבחה קיימת, אבל אין חובת - - -

למה אתה חושב שזה מנגנון אחר? אומר פה היועץ המשפטי, זה אותו מנגנון.

אייל נתן לך דוגמה על ההבדל, האם אתה מקזז את זה מההשבחה?

זו שאלה אחרת.

הוא מדבר על המנגנון.

איפה אתה הבנת שזה לא אותו מנגנון?

יש בסעיף 70(ה) עריכת שומה של עלויות הבנייה. אז יש לך אופציה לבחור שזה יהיה במסגרת היטל השבחה. וצריך להיות מאוד ברור שזה רק במקרה שבו אין חוות בהיטל השבחה.

למה שהרשות המקומית לא תבחר באופציה הזאת?

זה לא ברור מספיק.

"...ויכול, ששומת עלות הבנייה כאמור תיעשה במסגרת שומת היטל ההשבחה". אם רוצים לדייק את זה, ידייקו. על הנושא הזה אין ויכוח. אני רוצה להתקדם.

אני ממשרד הפנים. חשוב לנו רק לומר שאנחנו תומכים בעמדה שהובאה לעניין ה-50% עלויות הבנייה, וזאת מן הטעם שאמור.

זאת עמדת הממשלה? שאני אבין.

אתה שואל עכשיו משהו על תקנון עבודת הממשלה?

לא, אני שואל על הצעת חוק ממשלתית שהוגשה.

אז אני אומר, הצעת חוק ממשלתית שאושרה, כמו שאתם יודעים, כאשר הכנסת מבקשת מאתנו תיקונים, אם כל משרדי הממשלה מסכימים, אנחנו לא הולכים לוועדת שרים. אבל זה מעניין אותך איך ממשלה עובדת פתאום?

זה תמיד מעניין אותנו.

דרך אגב, אם יש התעקשות על זה, אז ננסה לסדר תיקון כזה.

אני רוצה להתכנס לסיום, נתחיל לדבר על כיוונים של החלטות בעניין הזה.

אני השמאי הממשלתי הראשי. אני רוצה לצדד בעמדה שהוצגה פה של הרשות המקומית. כולם מסכימים בעצם לאותה עמדה בעניין הזה.

חוץ מהיזמים, הבנו, התמונה ברורה.

אני רוצה להדגיש ולומר, שאם התקבלה פה החלטה שה-20% יהיה מההשבחה ולא מהשטח, זה גם מחזק את זה עוד יותר. אם אתה לוקח את ה-20% לצרכי ציבור מההשבחה, ואתה בעצם על ידי זה מאזן את עניין השטח, כלומר, זה יהיה פחות שטח. אתה לוקח את ההשבחה פחות הקיזוז של העלויות.

מה זה קשור? זה לא קשור לתשלום.

זה קשור. אני אסביר. אם אנחנו מקבלים את הדרישה של הרשויות המקומיות לקזז את התשלום של העלויות מההשבחה ולא מההיטל, אז ההשבחה נמוכה יותר כי אתה מקזז את העלויות, ואז גם ה-20% קטן יותר.

אבל ה-20% זה משווי שטח התוספת.

אני עכשיו בא ואומר, שאם עושים את זה לא משווי שטח התוספת - - -

אה, אתה תתחיל לפני. אתה תיקח את זה מההשבחה לאחר הבנייה, לאחר עלויות הבנייה, ואז גם זה מוקטן. הבנתי.

ואז זה מוקטן. בכל מקרה ההשבחה ליזמים יהיה פי ארבע מהעלות.

אני חוזר לשאלת הבסיס – למה בחרתם 20%? אמרו שהממשלה. אז עכשיו אני רוצה להבין את הממשלה איך הגעתם למספר הזה?

אני מאגף תקציבים. עשינו בדיקה עם מתכנני מחוזות. הבנתו שברוב התכניות כאשר לוקחים שטחי ציבור, זה סביב בין 33, 34, 35-40, זה פלוס מינוס סדר גודל. אמרנו שלא כל השטח יהיה בקומה אחרונה.

אתה מדבר על הפקעות?

לא. על הפרשות לצרכי ציבור.

היום כמעט לא עושים הפקעות.

אתה מדבר על איחוד וחלוקה. רוב המקרים אנחנו מדברי פה על שטח, נשאר בין 30% ל-40% בידי הרשות.

ואז אמרנו כמובן שלא כל השטח בתכנית יהיה מבונה.

המספר 20% הפך להיות קצת מספר גנרי בכל מה שקשור לצרכי ציבור בעולם הסמכויות. יש שני סעיפים בסעיפי הסמכויות 62(א) רבתי למיניהם שעוסקים בתוספת צרכי ציבור שאנחנו מאפשרים לוועדות מקומיות להוסיף לפרויקטים, ואנחנו נקטנו במספר 20%, כי הוא נהיה מספר שהרשויות, הוועדות המקומיות יוכלו להתמודד אתו בתוספת לפרויקטים. לכן, 20% הוא מספר שהפך להיות גנרי בהתייחסות לצרכי ציבור בקרקע מבונה.

מסכים לגמרי שאין פה איזה כלל ברור שנקבע לאור איזושהי תפיסת עולם צבועה. אבל, מכאן נבע גם הצורך שלנו לתקן בצורה גמישה יחסית את השיעור הזה באמצעות צו שיאושר על ידי הוועדה, כי אנחנו לא בטוחים במספר – צריך להגיד את האמת.

הדברים ברורים. הוצגו כל הצדדים עם כל הדרישות שלהם.

אני אהיה אסיר תודה. יש תדריך הקצאת קרקע לצרכי ציבור שמשרד השיכון אישר. המספרים קבועים שם. ה-20% שקובעים יוצר - - - שיכול לא לעמוד בקנה אחד עם תדריך הקצאת הקרקע.

לא, זה קרקע וזה קומה ציבורית. זה שני דברים שונים.

התדריך החדש מדבר גם על שטחי רצפות, זה התדריך מלפני שנה וחצי.

זה תלוי בצפיפות, תלוי באלף ואחד דברים.

התדריך מאוד בעייתי. גם לקבוע 20% ככלל מאוד בעייתי.

ראשית, וזה הכיוון שאני רוצה ללכת אליו. ראשית, וזה העקרונות שבעיניי בזה משקף את זה. ראשית, זה צריך להיות כדאי לכל הגורמים שעוסקים בזה. זה חייב להיות כדאי לשלטון המקומי כי אחרת לא עשינו כלום.

ולא רק זה, השלטון המקומי בעיניי זה הציבור, כי זה נעשה לטובת צרכי ציבור. אז שלא יהי הפה אי הבנה. אני, בעניין הזה באמת מסתכל באחריות שלדעתי היום היא באמת בפוקוס טוב. בעבר אולי קצת פחות הייתה, ואולי שילמנו על זה קצת מחירים בדרך. הבנו דרך המחירים כמה זה כואב, והיום אנחנו באים לתקן.

ולכן, הדרישה הבסיסית לצרכי ציבור – ושם אני מתחבר גם לאמירות שלכם היא מאוד חשובה, וחשוב לי להקפיד שהדבר הזה יישמר. מצד שני, אני מצטער, אני מודה שאני באתי מרקע של כלכלה, ואני מסתכל על זה בעיניים של איש עסקים, ואני רוצה לראות שגם היזמים קודם כל זה כדאי להם. פה אני לא מתחבר לדברים שאמרת שזה לא כדאי. אני חושב שהיזם בהגדרה משביח את הזכויות שלנו. אנחנו נתקן את התיקונים של מה זה בדיוק השבחה. דיברנו על זה שדובר על שווי השבחה ולא שווי זכויות. בפירוש חייב להיות מובהר. אבל זה חייב להיות גם כמובן כלכלי ליזם. פה אני מתחבר לעוד דבר שאנחנו נדבר עליו – זה המורכבות של היזם שפתאום העירייה הופכת להיות לו לקוח. פה צריך להגדיר את לוחות הזמנים, את המפרט, את תשלומי בית משותף – כל הדברים האלה. נכון שיש מקרים שזה אולי אפילו יותר חשוב לו מאם עלויות הבנייה שלו יעלו כ-6,000 שקל למטר, או 7,000 שקל, כי הוא מסתכל פה על התקשרות ארוכת טווח, ויכול להיות מאוד בעייתית מבחינת פרויקט.

לכן, כשאני מסתכל על האיזון של כל הדברים האלה, אני רוצה ללכת – ארז, פה אגיד לך איך אני רוצה לפתור את זה.

אני רוצה ללכת למדרגות. אני מקווה שנספיק עכשיו. מה הכוונה שלי למדרגות? אני מסתכל על זה שילוב של כלכלית לצרכי ציבור וקניין, ואיך שאתה לא רוצה להסתכל על זה. מבחינתי 20% זה גם לא מספיק, אני רוצה להעלות את זה ל-25%. אז בסיטואציית הקצה ש-25% משווי ההשבחה יילכו, אזי, הבנייה תחושב בדיוק כמו שמופיע עכשיו בחוק. עכשיו אני לוקח את זה ובונה מדרגות, יכולים לעשות אותם כל 5%, 10%, 15%, 20%. אם בסוף לקחנו רק 10%, אז אני חושב שראוי שהיזם ישלם חלק מעלויות הבנייה. מבחינתי, במקום הזה, היינו בפרויקט שבסוף לקחנו רק 10%. הלוואי ויכולתי לעשות קו רציף, שאת זה אני לא יכול, כדי שלא יהיה משחק בין המדרגות.

25% - אם אתה לוקח תכנית ורוצה בה 25% משווי ההשבחה אליך, אתה תשלם את מלוא עלויות הבנייה. לא יקרה – בסדר, עכשיו אתה תלך לסנריו שאתה לוקח 15% משווי הבנייה, ו-15% אתה תעמוד במנגנון של חצי חצי עם הקבלן.

פזית

למעשה, הופכים את היוצרות. במקום שהתלות, כמו שארז אמר, יוביל את הקטע הכלכלי, הפכנו את זה.

ברגע שהרשות תדע שהיא צריכה לשלם 100% עלויות בנייה ו-25%, אז היא תתנגד לוועדה מחוזית, ותערים קשיים על תכנון של 25%.

אז אתה אומר אנחנו נמצא את עצמנו בעולם 10% כשהבנייה היא רכיב חצי חצי.

נמצא את עצמנו בעיוות תכנוני.

הוצאות הבנייה יהיו בהתאם.

אם כך, אני לא רואה איך אנחנו משלימים את החוק הזה היום, אנחנו נצטרך לחשוב.

חברים, אני מסכם את הדיון. התקדמנו, הקראנו, ואני מעלה את הנקודות שאני מבקש. צוותי עבודה עם הייעוץ המשפטי של הוועדה, ועם השלטון המקומי לנסות לייצר הבנות והסכמות.

מהן הנקודות הבעייתיות. ראשית, אמרנו, בתנאים המתלים לתכנית בכלל שזה יקרה, לזקק שם את הנושא של שווי השבחה, ולוודא שבאמת אנחנו מדברים על השבחה משמעותית וכל הדברים האלה.

נושא נוסף שאני קורא לו הסדרת יחסי קבלן הרשות המקומית, כל מה שקשור ללוחות זמנים, יחסי שותפות, ובכלל, המחיה של הרשות המקומית כחלק מבניין, וכחלק מוועד דיירים, או כפופה לחוות הדיירים בבניין. כל מה שקשור לתשלומי בית משותף, להמשך החיים המשותפים ולתחילת הדרך בעבודה מול הקבלן. הסכם – הסכם התקשרות בין הרשות המקומית לקבלן. גם פה, צריך לראות ולחשוב על כל מה דברים שיכולים להיות מורכבים.

אדוני, אני מסכים שזאת בעיה. רק אני חושב שזו עבודה סיזיפית, ולא תכננו להיכנס אליה. אני מסכים.

אתה רוצה שנשאיר לך את זה לתקנות? ורק אז שיביאו תקנות באישור הוועדה?

אני אומר. אנחנו צריכים לחשוב על זה. אתה העלית את הסוגיה הזאת.

אין לי בעיה דרך אגב, שתגידו לי, ייקח לי עכשיו תקנות, אנחנו נעביר את זה, והכניסה תהיה בכפוף לתקנות באישור הוועדה. גם זה פתרון.

בנושא יחסי קבלן, רשות מקומית, אני מבקש מהתאחדות בוני הארץ - כל הנציגים של הקבלנים שמעוניינים לבוא, ובמקום הזה להציע הצעות, צריך לשמוע את דעתם ולראות את התייחסותם לפתרונות שעולים.

הנושא השלישי, מה שקשור ואני עוד לא סגור עליו. אני מודה שאני יותר נוטה לכיוון של תומר, ואני לא רוצה להיות בסיטואציה שהקבלנים יממנו את הבנייה. אני חושב אפילו שתומר רימז למטלות בנייה ציבורית שהיו בעבר שהופסקו. אני לא רוצה להיות במקום הזה, גם בסיטואציה הזאת. נשלים את זה. תבואו אליי, תגידו שאתם התקדמתם, נתקדם בחקיקה. תודה רבה.


הישיבה נעולה.


הישיבה ננעלה בשעה 16:50.