פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים

הכנסת



45
הוועדה המשותפת לוועדת החוקה, חוק ומשפט ולוועדה המיוחדת לדיון בהצעת חוק פינוי ובינוי
11/07/2018


מושב רביעי


פרוטוקול מס' 25
מישיבת הוועדה המשותפת לוועדת החוקה, חוק ומשפט
ולוועדה המיוחדת לדיון בהצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר)
יום רביעי, כ"ח בתמוז התשע"ח (11 ביולי 2018), שעה 9:09

הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016

חברי הוועדה: רחל עזריה – היו"ר
ינון אזולאי

מנחם אליעזר מוזס
אברהם נגוסה
בצלאל סמוטריץ
לאה פדידה

עינת גנון - מנהלת אגף התחדשות עירונית, משרד הבינוי והשיכון

עידית מנשה - מנהלת תחום קידום מדיניות, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, משרד הבינוי והשיכון

חנה גבאי - עו"ד, רשות ממשלתית להתחדשות עירונית, משרד הבינוי והשיכון

אסתי ורהפטיג בס - עו"ד, משרד המשפטים

ישי פרלמן - עו"ד, רשות המסים, משרד האוצר

מיכל סופר - רשות המסים, משרד האוצר

עירית בשן - מפקחת ארצית, שירות לעבודה קהילתית, משרד העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים

יוסי אוחנה - יועץ לתכנון ובנייה, מרכז השלטון המקומי

טליה גדות - עובדת סוציאלית קהילתית להתחדשות עירונית, עיריית ירושלים

חנה קרמר - עובדת סוציאלית קהילתית להתחדשות עירונית, עיריית ירושלים

יוני ויצמן - סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה, התאחדות בוני הארץ

ישי איצקוביץ - עו"ד, היועץ המשפטי, התאחדות בוני הארץ

גיא ששון - יו"ר ועדת התחדשות עירונית, התאחדות בוני הארץ

ניצן פלדמן - עו"ד, עוזרת סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה, התאחדות בוני הארץ

אורי אטינגר - עו"ד, מנהלת קידום מדיניות, מרכז הגר, אוניברסיטת תל אביב

מתן רבינוביץ - עו"ד, מנהל תחום קהילה, מרכז הגר, אוניברסיטת תל אביב

שרון קרני כהן - עו"ד, עמותת במקום

מיה עתידית - אדריכלית, עמותת במקום

חן גלבוע - עובדת סוציאלית קהילתית, בת ים

ציונה משולם - פעילים בהתחדשות עירונית, בת ים

דודו חמוט - פעילים בהתחדשות עירונית, בת ים

ברוריה שור - יועצת, תמ"א 38

חגי גלקופ - יזם

עדן קנובסקי - שדלן/ית (פוליסי בע"מ), מייצג/ת את התאחדות בוני הארץ

תומר רוזנר
רוני טיסר

אריאלה מלכה

אהובה שרון, חבר תרגומים




הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016

בוקר טוב. אני שמחה לפתוח את הדיון בהצעת חוק פינוי בינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016. מ/1023.

אנחנו נמשיך בהקראה. אנחנו בעצם צריכים להתחיל מהתחלה ולראות את כל התיקונים שנעשו. יש עוד כמה נושאים שעדיין צריך לסגור אותם ואני מקווה שנתקדם להצבעות.

השינוי הראשון מאז ההקראה האחרונה, בהגדרת קשיש. ממש מהדקות האחרונות עת דיברנו על זה כאן בינינו. זה לא בנוסח מפורסם. אנחנו חושבים שזה יהיה יותר מסודר כן להחזיר את הגדרת קשיש. זה יהיה פחות מסורבל בסעיף עצמו של הקשישים.

אני אקריא את ההגדרה.

בסעיף 2 לחוק שלנו. הגדרת קשיש מחוקה ואנחנו רוצים לומר:

""קשיש" – מי שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה על ידי בעל דירה בבית המשותף מתגורר בדירה שנתיים לפחות ומלאו לו באותו מועד 75 שנים".

מי שמתגורר בדירה, בבית המשותף הספציפי. מי שמתגורר בדירה, יכול להתפרש כמתגורר בכל דירה. בבית או במקבץ. בבית המשותף.

לדעתי יש הגדרה של דירה. החשש הוא שמדובר בדירה שהיא לא במקבץ?

מי שמתגורר בדירה, זה יכול להיות כל סוג.

אבל אנחנו לא משתמשים במונח מקבץ.

אם אתם לא רוצים להגביל, מבחינתנו אין בעיה. אבל אם אתם רוצים שזה יהיה מי שמתגורר בבית המשותף הספציפי, צריך לציין את זה בהגדרה.

אנחנו נבדוק בחוקים אחרים, בחוק שלנו, אם יש הגדרה.

אני חושבת שאולי צריך לדייק את זה יותר בסעיף שמדבר על הסרבנות.

לא. דווקא שם זה כן בסדר. כתוב בעל הדירה המסרב.

כדי להבהיר במה מדובר. יש כאן הגדרה של קשיש שאתם מבקשים להכניס. לאיזה צורך נדרשת ההגדרה?

אפשר לעשות את זה בסעיף של הקשישים עצמו. זה פשוט יותר מסורבל.

לאיזה צורך נדרשת ההגדרה? לא שאלתי מה אפשר.

לצורך הסעיף בהמשך, סעיף של עילות הסרבנות אליו נגיע בהמשך.

שעניינו האופציות לקשישים. נכון?

נכון, שאומר מה צריך להציע להם.

מה אנחנו רוצים לומר? שזכה צריך להיות קשיש שמלאו לו 75 שנים.

נכון. יש שם עילה אחרת בסעיף אליו נגיע, בו הגיל הרלוונטי הוא 80 אבל זה שההגדרה תהיה 75, זה בסדר כי מי שמלאו לו 80, מלאו לו כבר 75 שנים. אנחנו נראה את זה בהמשך.

מה הייתה ההערה?

לעניין ההגבלה. הם ביקשו בהתאם לתנאי שנקבע בהיבטי המיסוי שמגביל את אפשרות מתן ההטבה רק למי שמתגורר לפחות שנתיים בדירה. כמובן מי שמתגורר שנתיים בדירה, זה לא בכל דירה אלא בדירה בבית המשותף הספציפי שמיועד לפינוי, שלגביו נחתמת העסקה. אם אתה כותב מי שמתגורר בדירה, לא ברור שזה בבית המשותף. לכן צריך להבהיר את זה.

אמרתי בבית המשותף. השאלה אם צריך לכתוב בבית המשותף שלגביו נחתמת עסקת פינוי ובינוי. יכול להיות שצריך להוסיף. העסקה עדיין לא נחתמה כי יש כאן עילת סירוב. נחשוב איך להכניס את זה.

אתם מבקשים שהתנאי של מגורים של שנתיים בדירה יהיה לפני חתימת העסקה הראשונה?

כן.

אבל עשינו משהו שהוא לא נכון.

עשינו חשיבה. אפשרות אחרת הייתה לקבוע שמתגורר שנתיים בדירה ביום החתימה שלו, אבל החשש הוא שזה מעודד אנשים לחכות שנתיים אלה כאשר אפשר לחכות ולא לחתום. זה משהו שאנחנו לא חושבים שהוא נכון.

בעצם החתימה של ההסכם הראשון בכל העסקה או בבניין המשותף?

העסקה הראשונה בבית המשותף.

עסקה סופית או קדם עסקה?

עסקה.

הסכם מלא.

אסתי, תסבירי שוב בבקשה.

אנחנו מבקשים לקבוע שבעל הדירה מתגורר בדירה שנתיים לפחות ומלאו לו 75 שנים - שני הדברים האלה – במועד שבו נחתמה עסקת פינוי ראשונה באותו בית משותף. ההערה של תומר, אם אני מבינה, היא שזו דרישה כבדה מדי. גם אתמול עלו הערות כאלה ובעקבות כך בחנו את הדברים. המשמעות היא שאם אדם מגיע שנה לפני שנחתמת עסקה ראשונה, הוא לא יעמוד בתנאים ולא יהיה צריך להציע לו את החלופות האלה. מצד שני, האפשרות האחרת שראינו היא לקבוע שמתגורר שנתיים לפחות לפני החתימה שלו עצמו אבל תנאי כזה הוא תנאי שיגרום לו לדחות.

החשש הזה הוא רלוונטי לעניין הגיל ולזה הסכמנו. אנחנו לא רוצים שהוא יחכה עם החתימה על עסקה.

הוא רלוונטי זה גם וגם.

גם לעניין המגורים? הרי בין כה וכה הגיל נקבע לפני החתימה על העסקה הראשונה, כך שזה לא יעזור לו. אתם חושבים שהוא יחכה עד שהוא יגור שנתיים?

כן. אם אנחנו אומרים ש-75 במועד עסקה ראשונה וגם שנתיים לפני העסקה שלו, הוא היה בן 75 ואז הוא יחכה.

למה זה חייב להיות בכפוף? תחשבו על מתחם כאשר בבניין אחד מישהו חתם השנה ובבניין אחר מישהו יחתום בעוד איקס שנים ואנשים באותו גיל יהיו מחוץ לחוק.

זה הולך לפי בניין או לפי מתחם?

לפי בניין.

תחשבי שהעסקה יכולה להיות עסקה מתחמית.

המועד שבחרנו גם לגבי קביעת גיל הקשיש, זה פשוט מועד אובייקטיבי. לא יכולנו להתנות את זה במועד - - -

כן, אבל יש עוד מועדים אחרים כמו למשל הפקדת תכנית או אישור תכנית. אתם רוצים מועד אובייקטיבי, אני מבינה את זה אבל למה לא מועד שהוא מועד?

אישור תכנית, זה בטח לא מועד שתלוי ביזם אלא זה מועד שתלוי בוועדה. היזם צריך לדעת בשלב הזה מה העלויות של הפרויקט. אי אפשר לדחות את זה לשלב כל כך מאוחר.

או לפחות לקבל שיעור יותר גבוה.

רגע. בעיני יש כאן כמה דברים. האחד, מה קורה עם עסקאות שלוקח המון זמן להחתים. יש כאן פער גדול. זה עלה אתמול. השאלה אם אנחנו יכולים לעשות איזשהו מהלך ביניים. זאת אומרת, אם עברו הרבה שנים.

אנחנו לא חושבים שזה סביר לפתוח את העסקה מחדש אם עברו חמש שנים. הרי כאשר היזם נכנס לכל המהלך הזה בתחילת הדרך, הוא עשה את התחשיבים שלו, הוא בדק כמה קשישים יש, מה הוא יצטרך להעמיד מבחינת המימון ומבחינת התזרים שלו.

זה לא בדיוק כך. יזם יכול למהר להחתים את ההחתמה הראשונה ולחכות. היזם יכול לחכות כי הרי אין לו שום מחויבות לכלום.

לא. זה לא מדויק.

זה מדויק מאוד.

יש בהסכם שהוא חותם עם הדיירים תנאים מתלים שכן מתייחסים ללוחות זמנים, לשלביות, למה פרק הזמן שהוא צריך להגיש את התכנית - - -

ואיך אפשר לצאת מהחוזה אם לא מתקיימים התנאים המתלים? רק אם רוב הדיירים, רוב של 80 אחוזים.

זה לא כמו חוק המארגנים.

בחוק המארגנים יש גם סעיף שעוסק בעסקאות.

אבל אני אומרת שבחוק המארגנים זה כאילו מתאדה מאליו. זה לא אותו דבר.

נכון, אבל בחוק המארגנים יש גם הוראה לגבי עסקה שמאפשרת לרוב להחליט.

זה אחד הדברים שאנחנו כן רוצים, כמו שארז אמר בדיון הקודם או לפני שני דיונים, לבחון עוד מרכיבים שאנחנו נטפל בהם וזה אחד מהם. בפירוש אנחנו חושבים שצריך למצוא איזושהי דרך. אני לא מדברת על זה שהכנסנו התייחסות לכך בהסכם מדף שאנחנו מכינים אבל זה ברור לנו שצריך להתייחס גם לאפשרות לפקיעה של עסקה מלאה, אם לא התקיימו איזה שהם תנאים. אנחנו לא הגדרנו את זה פה. אנחנו בהחלט מתכוונים.

השאלה היא האם אנחנו יכולים לעשות משהו ביניים. לומר שאם חולפות מעל חמש שנים, אז הגיל הקובע הוא כך וכך. או אחרי שלוש שנים.

אבל יש לזה משמעויות כלכליות.

כן, אבל את מבינה שהוא גם עושה את התחשיב הכלכלי. היזם לא נוחת משום מקום. הוא בא, מחתים את הראשון.

הדיירים כבר יודעים.

בסדר, אבל זה לא משנה כי מספיק שהוא מחתים אדם אחד. אם אנחנו רוצים לקחת את זה לאקסטרים, לשאלות בפסיכומטרי, הוא יחתים. בוא תבדוק מתי הכי כדאי לך לחתום, מתי המועד שהכי כדאי לחתום בבניין שבו גילי הדיירים הוא כך וכך. בסוף זה אלגוריתם פשוט שמחשבים ואתה יודע מתי בדיוק כדאי לך לחתום כדי שאנשים לא יעברו את ה-75 שנים.

כדי להחתים את הדייר הראשון, עוד אין לו את המידע המלא לגבי כל אחד ואחד מהדיירים בן כמה הוא.

את סותרת את עצמך.

לא. אני לא.

אמרת שהוא עושה את התחשיב הכלכלי.

כן. אמורה להיות עסקה שלמה.

אני פשוט חושבת שיש הבדל ואני מסכימה שאי אפשר כל יום לעשות תחשיב כלכלי חדש. אבל יש הבדל בין כל יום לבין כל עשור. אני חושבת שזה העניין. בבת ים יש שמונה שנים, שבע שנים, עשר שנים, 12 שנים.

אני לא מכירה את הפרטים האלה בבת ים.

לא, עזבו את הפרויקטים האלה. גם בירושלים היה הפרויקט של המקשר.

בין היתר בגלל דייר סרבן.

ברור. אני מדברת על מועד האיפוס של גיל הדיירים הקובע. השאלה אם אנחנו יכולים לומר שאחרי חמש שנים המועד הקובע הוא שנתיים קודם ולא חמש שנים קודם.

יכול להיות יזם שעשה את הכול ועשה בסדר והחתים אחוז גבוה מהדיירים, הוא התקדם והכול בסדר. חמש שנים ושבע שנים, אני לא יודעת באיזה שלב נמצא הפרויקט אבל אם הוא מתקדם והיזם עשה הכול, עכשיו לבוא ולהטיל עליו עלויות גדולות יותר? זה מאוד קשה.

אבל מבחינת רשות המסים, המועד הקובע.

ההסכם שלו.

לא. זה אותו דבר. זה ההסכם הראשון.

אז בטח מבחינת רשות המסים, לדעתי המדינה יכולה להתמודד עם שבע שנים.

רשות המסים, ההבדל הוא הבדל משמעותי לעניין הזה, שהגיל הקובע הוא 70 ולכן זה מאוד משמעותי כי אז גם אם חולפות הרבה שנים, יש יותר אנשים שזכאים.

זה שוב שאלון בפסיכומטרי. אם הבן אדם היה בן 69 ובסוף הוא בן 79, זה העשור שאנחנו מדברים עליו.

זה היה הטרייד אוף שעשינו את השאלה אם לעשות קביעה של אחוזים וגילים נמוכים יותר או לעשות את הגילים גבוהים יותר.

אני פשוט חושבת שיש מקרי קיצון.

אי אפשר לפתוח מחדש בלי שאנחנו יודעים לומר בחקיקה מה היה בכל התקופה הזאת.

לא בחיוב. השאלה אם מבחינת רשות המסים אפשר לעשות משהו כזה. הרי זה לפי מתי הראשון חתם. אם הוא חתם וחולפות עשר שנים, שהמועד הקובע לא יהיה מתי הראשון חתם אלא שנתיים מאוחר יותר.

אני אבהיר. בנוסח של רשות המסים יש הבחנה להבנתי בין השאלה מתי הוא הגיע לגיל, אז זה נקבע לפי העסקה הראשונה, לבין השנתיים, שזה ההסכם הראשון.

זה צריך להיות אותו דבר. מהבחינה של השנתיים הספירה צריכה להיות אותו דבר בדיני המסים.

אתם רוצים לשנות את מה שקבעתם?

מראש הכוונה הייתה שזה יהיה אחיד, השנתיים האלה. כן. לשנות בשניהם.

גם כך יש הפרש בגיל מבחינת רשות המסים.

זה מה שאמרתי – 69, 79. זה יכול לקרות. ההבדל בין להיות בן 69 ל-71, זה לא אותו דבר כמו בין להיות בן 69 ל-79. לכן אני חושבת שמעל חמש שנים, אפשר לדבר על כך שהמועד מתאפס.

אבל חמש שנים של מה?

תחשבו. אני סומכת עליכם. ידענו לצאת מדברים מורכבים יותר. אתם מסכימים אתי שעשור, אם בן אדם מחכה עשור והוא חתם בגיל 69 לא הוא חתם אלא מישהו אחר חתם בגיל 69, זה לא הגיוני שבגיל 79 הוא לא יהיה זכאי אפילו להטבות ולא יהיה זכאי לכלום. הבן אדם כמעט בן 80. השאלה אם יש לנו איך לאפס את זה. אתם רוצים פלוס משהו, אין בעיה.

נצטרך להתייעץ על זה.

תתייעצו. תחשבו.

אנחנו כרגע לא יכולים להסכים לזה עקרונית.

אני סומכת עליכם. תתייעצו.

אני רוצה לומר שכל איפוס כזה מכניס עוד אי ודאות לכל תוחלת הפרויקט. זאת אומרת שכל נקודת יציאה כזאת.

החמש שנים?

אני אסביר.

אבל אין נקודת יציאה. אתה מקבל את הטבות המס.

אני אסביר. אנחנו גם כך חוששים שהיום הקריטריון של גיל 70 או 75 יגרום לפרויקטים להתעכב מכיוון שאנשים יחכו להיכנס לקריטריון.

הם לא. לכן עשינו את המועד של החתימה הראשונה, כדי שזה לא יעכב. ומנענו את הקטע של העיכוב כי זה לא משנה מתי אתה חותם.

אם אני בן 68 ואני יודע שהולך להיות פרויקט פינוי בינוי, אני לא אחתום עד שאני אקבל.

אבל זה לא משנה אם חתמת או לא כי זו החתימה הראשונה בפרויקט. עשינו חתימה ראשונה בפרויקט כדי לא להגיע למצב שאנשים מחכים חמש ושבע שנים. אנחנו עובדים על זה שנה.

אני כאן כל השנה.

היזם לא יודע. היזם לא מתקדם ובינתיים חולפות השנים. הראשון שחתם, הבן אדם היה בן 69 ועכשיו הוא בן 79. לא מגיע לו שימצאו לו דירה לפחות במובן המיסויי?

תזכרי שיש כאן מערכת שלמה כלכלית שצריכה לנוע. אם רוצים לפתוח את הסיפור הזה גם של הקשישים שעכשיו פתאום ייכנס כן לקריטריון, זה אומר שזה משנה את כל התכנית.

למה? אבל זה מיסויי. אתה לא חייב, אבל אם אתה רוצה לעזור לו, אתה לא תשלם את המס.

זה אופציונלי.

כל עוד תישאר הגמישות גם בתמורות, אין לנו בעיה.

זה מה שאני אומרת, שזה יהיה מבחינה מיסויית.

אני לא מבין איך זה עובד. אני אשמח להבין.

זו תהיה אופציה, אם אתה תציע לו את זה.

אני יזם של הפרויקט הראשון שהיה תקוע 14 שנים בירושלים, במקשר בקריית משה. צריך להבין שנכנסים לפני 14 שנים כל הפרמטרים שאתם אומרים שהיזם יודע, אבל הלוואי שליזם יש את היכולת לצפות 10 שנים קדימה ועוד מדינת ישראל אומרת שהיא תוריד את המחירים ב-20 אחוזים. ליזם, כשהוא נכנס לפרויקט, אין שום יכולת לדעת את התחשיב המדויק. אם אחרי חמש שנים נותנים הטבות מסוימות לחלק מהדיירים כיוון שיש כאן עוגה אחת שהיא סל הזכויות - - -

אלה הטבות מס.

אם זה רק הטבות מס, זה מצוין.

על זה אנחנו מדברים, תודה רבה. אנחנו עוברים לסעיף הבא. תבדקו מה אפשר.

יש הערה לסעיף הזה. אנחנו צריכים מתנים את העניין בנושא של העסקה הראשונה. אנחנו צריכים לאפשר בהוראה מפורשת בחוק שהדייר יוכל לקבל אישור בכתב על מועד העסקה הראשונה כי הוא צריך לדעת והיזם צריך לתת לו, לפי בקשתו, כל אדם שיבקש, הוא צריך לתת לו את מועד העסקה הראשונה. הוא צריך לדעת אם הוא עמד בכללים או לא.

בסדר. אפשר להוסיף את זה לסעיף של מסירת מסמכי עסקה.

כן. בסדר.

אפשר להגדיר את זה כשקיפות? את מה שאמרת כרגע. זאת אומרת, אני אוכל לראות את החתימה הראשונה כדייר שמיני או עשירי.

זה מה שאנחנו מבקשים.

את המועד.

את המועד, כן.

השינוי הבא שנעשה, בסעיף 1א לחוק המקורי. ההוראה שעוסקת בכינוס בעלי הדירות בבית המשותף ומסירת עיקרי ההצעה.

בסעיף קטן (א) שינינו. זה תיקון טכני. היה כתוב: "טרם חתימה על עסקת פינוי ובינוי עם בעל דירה בבית משותף" ועכשיו אנחנו כותבים: "טרם חתימה על עסקת פינוי ובינוי ראשונה על ידי בעל דירה בבית משותף". לשם אחידות הלשון, השתמשנו בנוסח של חתימה על ידי בעל דירה ולא חתימה עם. גם להבהיר שזה לפני עסקת פינוי ובינוי ראשונה, שהכינוס צריך להיעשות בשלב הכי מוקדם.

בסעיף קטן (ב), שוב, שינוי של "עם" ל"על ידי", לשם האחידות הנוסחית.

אני אקריא את כל סעיף קטן (ב):

"לא יאוחר משבועיים לפני חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה על ידי בעל דירה בבית משותף, ימסור היזם לכל בעלי הדירות בבית המשותף מסמך עיקרי הצעה, אשר יפרט את העקרונות לקביעת התמורה המוצעת על ידו, הבטוחות שהוא מציע לתת לבעלי דירות, וכן פרטים אודות ניסיונו".

בסעיף קטן (א), לעניין הכינוס. הורדתם דברים.

תקראי את כל הסעיף ותאמרי מה שונה.

בסעיף קטן (א) יש שדברים שלא אמרת שהורדתם.

כבר הקראנו אותו.

לדוגמה, נאמר שצריך למסור זמן סביר מראש לבעלי הדירות. היה לנו ויכוח על זה. בעקבות הדיון שנערך כאן אתם מחקתם את הדבר הזה וזה לא הוקרא.

נקריא את הסעיף.

אני אקריא את סעיף קטן (א):

"טרם חתימה על עסקת פינוי ובינוי ראשונה על ידי בעל דירה בבית משותף, יקיים היזם כינוס של בעלי הדירות בבית המשותף, שבו יאפשר היכרות משותפת של בעלי הדירות עמו, ויציג את סוג העסקה המוצע על-ידו".

את סעיף קטן (ב) קראתי. אני אסביר מה הורדנו. במקום לכתוב הבטוחות שהוא נותן, כתבנו הבטוחות שהוא מציע לתת. זה תיקון נוסח כי כרגע הוא עדיין לא נותן. הוספנו בסוף שהוא צריך להסביר להם, לפרט פרטים אודות ניסיונו. הורדנו את "אודות העסקה שיש בהם כדי להשפיע על החלטת בעלי הדירות אם להתקשר עם היזם בעסקת פינוי ובינוי". זה הנוסח שקיבלנו עליו הערות שהוא מאוד עמום והוא יוצר אי ודאות. אנחנו כן נכתוב, וזה בסעיף הבא שנראה, בתקנות עצמן, מה בדיוק הוא צריך לפרט וכך נוותר על העמימות וכן נעשה את הפירוט בתקנות.

סעיף קטן (ג):

"השר, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ושר העבודה, הרווחה והשירותים החברתיים, רשאי לקבוע הוראות לעניין אופן ביצוע הכינוס וההודעה עליו וכן לעניין תוכנו, צורתו ואופן מסירתו של טופס עיקרי הצעה".

השינוי כאן היה בהוספת שר הרווחה להתייעצות, לבקשת משרד הרווחה.

אנחנו הגענו לנוסח שמרוב השמטות והפחתות, הנוסח שמונח בפני הוועדה כרגע הוא מצד אחד לדעתנו לא משיג את התכלית שהוועדה ביקשה להשיג ומצד שני נותר באי ודאות ועמימות רבה. אנחנו התחלנו בתחילת הדרך כשאנחנו רוצים לתת את הכוח בידי הדיירים כמשהו קהילתי, שהם מתכנסים, שומעים, יש איזה שהם פרטים מינימליים שהם שומעים ומקבלים מסמך עיקרי הצעה.

בנוסח שמונח לפניכם כרגע היוזמה היא של היזם, הדיירים הם פסיביים. זאת אומרת, אם הם רוצים לכנס כינוס שבו יש מספר יזמים, הם לא יכולים לעשות את זה. היזם הוא זה שמכנס. לא ברור מה זה היכרות, האם זה שותים קפה, האם היכרות הוא משרד שידוכים? אני לא כל כך יודע מהי היכרות בין הצדדים. אין כאן שום פרטים על דברים. הנושא של תקנות נקבע כרשות ואין חובה לקבוע את התקנות הללו, אין פיקוח על הכנסת על העניין הזה. אין כאן שום לוח זמנים לקביעת אותן תקנות.

מעבר לכך שזה לא משיג את התכלית אנחנו חושבים שהוועדה צריכה לדעת שלדעתנו ההסדר שמוצע כרגע מגביר את העמימות וחוסר הוודאות של הדברים כי השאלה מהי היכרות משותפת, השאלה מה התכנים שצריכים להיות באותה אסיפת כינוס בעלי דירות, היא שאלה שתעורר ויכוחים משפטיים ודווקא אותם דיירים או בעלי דירות שרוצים להיות דיירים מסרבים מטעמים לא ענייניים, ינצלו את העמימות. כפי שאמרתי, זה פחות חשוב בעינינו ובעינינו יותר חשוב שההוראות כפי שהן מנוסחות כרגע לא משיגות את התכלית שלדעתנו הוועדה ביקשה לקדם.

אני שוחחתי על כך עם ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה. שוחחתי אתו בדיוק על העניין הזה. יש כאן אתגר. כאשר ההגדרות יהיו מאוד מאוד מפורטות בחקיקה, היה ברור – כך אני רואה בהצעת החוק הזו, בחוק שהולך להיחקק – אנחנו בעצם משנים את כל תפיסת הפינוי-בינוי והתחדשות עירונית, מזה שאנחנו כופים על דיירים סרבנים לזה שאנחנו מלווים בתהליך. התהליך הזה, אנחנו עוד לא יודעים איך לעשות אותו כמו שצריך. הניסיון לעגן בחקיקה שדורש שלוש קריאות את כל הכללים של איך מקיימים את האסיפה, זה מורכב.

לכן אני סיכמתי עם ארז שאתם תאמרו לפרוטוקול שעד למועד תחולת החוק - - -

נכון. שלושה חודשים. תחילת החוק.

תחילת החוק, שלושה חודשים, יסיימו לתקן את התקנות.

אנחנו בהחלט מתכוונים לעשות. כרגע אנחנו לא בשלים. אנחנו מתחייבים. כרגע זה לא בשל ואנחנו לא יכולים להגיד מה בדיוק הדברים.

אבל כן לומר עד מתי זה יהיה.

אפשר לכתוב.

ואז זה יותר מהפרוטוקול. אתם רוצים חצי שנה? נכתוב חצי שנה.

אפשר להפוך את הרשאי" ל"יקבע". אפשר להפוך את סמכות רשות של השר לסמכות חובה להתקין תקנות.

בסדר. אתם רוצים תוך שלושה חודשים? תוך חצי שנה?

חצי שנה.

בסדר. חצי שנה.

אני רוצה להתייחס לטענות של תומר. לגבי הטענה שבעלי הדירות לא רשאים עכשיו לכנס אסיפה, אנחנו לא חושבים שזה מה שהסעיף אומר. הסעיף בסך הכול אומר מה החובות של היזם בהקשר. כלומר, היזם חייב לקיים אסיפה. אם בעלי הדירות רוצים, הם ודאי יכולים לקיים אסיפה והם ודאי יכולים להזמין אליה כמה יזמים. אנחנו לא חשבנו שזה נכון לקבוע שבעלי הדירות בהכרח הם אלה שיכנסו כי לא תמיד יש להם את היכולת. לא כל בניין יש לו אנשים שרוצים ליזום ולעשות את זה. זה הרבה כאב ראש והרבה התעסקות. מי שעושה את זה, זה כמובן מבורך אבל לא חשבנו שאפשר לחייב את זה כתנאי לקבלת הסכמות.

שאלת פרשנות. נניח שבעלי הדירות החליטו לכנס אסיפה. אני מסכים שהם יכולים. החוק לא אוסר עליהם, זה בוודאי, הם אזרחים פרטיים ויכולים לעשות מה שהם רוצים כל עוד החוק לא אוסר עליהם. ברור שהם יכולים לקיים את האסיפה ולהזמין אליה מספר יזמים. לכאורה במצב הזה שהם עשו, ואפילו נגיד התרשמו מיזם מסוים, הוא לא עמד בחובותיו כי הוא לא קיים אסיפה. הוא צריך לקיים את האסיפה. עכשיו הוא יצטרך לעשות עוד פעם אסיפה?

אני לא בטוחה שהוא לא עמד בהתחייבויות אם הוא השתתף באסיפה כזאת. אגב, אחרי הנוסח הקודם שהיה, שבו היה כתוב שאין בזה כדי למנוע מהשתתפות של יזמים אחרים, קיבלנו הרבה הערות מיזמים שאין בכלל דבר כזה ושלא יקרה מצב שיזם יארגן אסיפה כדי שעוד יזמים יבואו אליה, המתחרים שלו. בעלי הדירות יכולים לעשות את זה.

למה להגביל את זה מראש? למה לא לכתוב שהוא ישתתף באסיפה?

בהתחלה כתבנו ישתתף ואז חשבנו שזה דווקא מצמצם כי הוא יכול לומר שאף אחד לא ארגן אסיפה, שהוא רצה להשתתף אבל לא הייתה. זה מטיל עליו עוד יותר חובה. דווקא בגלל זה רצינו לומר שהחובה היא עליו.

יש כאן איזונים.

אבל איך זה קורה בניהול השוטף של הבניין?

לא לכל בניין יש ועד.

ניהול אסיפה מתרחש כשאני מודיע.

זה במצב בו יש ועד כמו שצריך ושיודע לעבוד אבל בהרבה מקומות אין את זה. הרבה מקומות שיש עסקאות פינוי-בינוי, לא משלמים ועד בית בשביל התאורה בבניין. אין לך תושבים שיארגנו את זה. אז אומרים שאנחנו לא רוצים לפטור את היזם מלארגן, שהוא יגיד שלא ארגנו ולא קראו לו והוא לא ידע. לכן היזם הוא זה שמחויב בחוק לארגן. זה נכון שאצל דיירים מאורגנים, מלוכדים, שיש להם כוח קהילתי, הם יכולים לארגן לעצמם את האסיפה ולהזמין מספר יזמים. אבל יזם לא יוכל להתחיל להחתים בלי אסיפה. זה הרעיון.

זה כנראה יוכרע בבית המשפט. אם הדיירים כינסו אסיפה, מה קורה.

מה הבעיה שגם הוא יקיים, גם אם הייתה אסיפה עם כמה יזמים? אם הם מחליטים להתקדם אתו, שיקיים אסיפה.

אין בעיה.

אנחנו לא מכירים שבהרבה מקרים יש אסיפה עם כמה יזמים שמגיעים. זה כמעט לא קורה.

במקומות חזקים, זה קורה.

בוודאי.

אנחנו לא מתנגדים לזה.

למה לא לומר שהיזם יקיים כינוס של בעלי הדירות בבית משותף אלא אם כן הוא השתתף בכינוס?

אפשר לומר יקיים או השתתף.

בסדר. מעולה.

זה מצוין.

פתרנו את הבעיה.

מרכז השלטון המקומי.

רגע. אנחנו מוסיפים את המילים יקיים או השתתף?

כן. אין בעיה.

בנוסח שהיה מפורסם עוד ב-26 ביוני השנה, הייתה חובה ליזם לצרף למסמכי הצעה אישור עקרוני של הרשות המקומית. אנחנו מבינים שזה ירד לקידום באזור הרלוונטי. אנחנו חושבים שזה אקוטי מאוד מבחינת הדיירים. שלא תהיה סיטואציה שהיזם מבטיח ארמונות של זהב ובסוף גומרים בהר טרשים קירח. אם הוא בא באופן מסודר, גם לפני כן הוא הולך להוציא מידע תכנוני, לפני שהוא פונה לבניין, הוא מקבל את האישור שבאמת הולכים להקים שם. צריכה להיות ודאות גם לעניין הדיירים. לעניין האסיפה, באותו סעיף, במכתב שהעברנו ביקשנו שתהיה חובה על היזם לעדכן את הדיירים שהם יכולים לארגן נציגות. בימים האחרונים נתקלנו במרכז השלטון המקומי בפניות שקיבלנו מרשויות מקומיות, שיש בניינים שלא התאגדה נציגות ונכנסים לפרויקט בלי שהם יודעים שהם צריכים להעמיד נציגות. כאן יש ועדי בתים מסודרים, חלקם, שיש להם נציגות אבל יש בתים שלא יודעים על כך.

ואז מה אתה אומר?

המינימום שיאמר להם שזה מסמך עקרוני מהרשות שאפשר לעשות כאן פינוי-בינוי ואלה העקרונות שלפיהם אפשר לעשות, כך שיש להם סוג של ודאות. דבר שני, הוא צריך לומר להם שהם צריכים להתגבש לנציגות מקומית שיהיה לו עם מי לעבוד ועם מי לדבר, שתייצג אותם.
זה לא ברמה של תקנות. איזו נציגות, מה יכיל המסמך, זה ברמה של תקנות.

זה בין הדברים שהיו קודם. רשמנו במפורש שנבחן את זה בתקנות. בהחלט נבחן את זה בתקנות באופן חיובי. מה שמאוד חשוב לומר זה שבמידה שזה יוכנס, מרכז השלטון המקומי ייתן את ההנחיות הרלוונטיות לעובדי הרשויות המקומיות שישתפו פעולה עם הדרישה הזאת.

זה לא מה שהוא רוצה.

אתה רוצה שתהיה אמירה עקרונית.

אני רוצה שתהיה אמירה עקרונית, שהיזם במסמכי ההצעה צריך לצרף את האישור של רשות התכנון המקומית שאפשר לעשות כאן פינוי-בינוי ובאיזה תנאים. מה יכיל המסמך, זה אפשר לפרט בתקנות. כך אנחנו סבורים. חזקה עלי שהם יעשו אותן, אם הם אומרים, אבל אני חושב שעדיף כנורמה לקבוע קודם כל עיקרון-על לצרף את המסמך הזה, מה יכיל, כמה יכיל וזה במסגרת התקנות.

אנחנו לא חושבים שזה נכון בשלב הזה. אנחנו קיבלנו הערות מהיזמים שזה מאוד קשה להשיג אישורים כאלה. אנחנו באמת עוד לא יודעים. זה משהו שאנחנו צריכים עוד לבחון ואנחנו לא רוצים בשלב הזה להכניס את זה.

אנחנו נבחן את זה בשיתוף פעולה עם מרכז השלטון המקומי.

בסדר. אמנם הייתי חמש שנים בוועדת תכנון ובנייה בעיריית ירושלים, אומרים אנחנו לא פונקציה, אבל זה לא תמיד פשוט. אומרים שירושלים היא העיר הכי קשה. לא יודעת.

לעניין החובה שהוא מכנס את אסיפת הדיירים, הוא צריך להגיד להם שכדאי שיתגבשו לכדי נציגות. יעדכן אותם כי אנחנו נתקלנו בימים האחרונים, התחלנו לקבל פידבקים מרשויות מקומיות, אפילו בתל אביב, דרום תל אביב, שבניינים או דיירים נכנסו לפרויקט בלי שיש להם נציגות. לפעמים אין מי שמנחה אותם ואומר להם שיקימו נציגות, שייקחו ייצוג. במסגרת החובות שמוטלות עליו, הוא צריך לומר להם שיארגנו נציגות. זה לא מקשה עליו.

לא תמיד ממנים נציגות.

בשונה מהמסמך העקרוני, בסדר, אני מבין, הם יעגנו את זה בתקנות, אבל למה שלא תהיה חובה ותהיה שקיפות שהיא צריך להמליץ להם לגבש נציגות?

תחשבו אם יש לכם פתרון. אני רוצה להתקדם עם ההקראה.

לגבי הערות השלטון המקומי. כל דרישה כזאת, ככל שתהיה, תהיה חייבת בהתחייבות או בקביעה חוקית שכל אישור צריך להינתן תוך 15 או 20 או 30 ימים כי המשמעות של איך שהחוק כרגע בנוי היא שכולם רוצים לחתום על ההסכם, אף אחד לא רשאי לחתום על הסכם אם לא התקיימו כל התנאים בתקנות. אם חלק מהתנאים זה אישור הרשות המקומית, זה חייב להיות תוך זמן קצר מאוד להנפיק אישור כזה. אם לא, יצא שכרנו בהפסדנו.

לגבי הסעיף שהוקרא. אני רוצה לוודא. המילים "בטרם" הן חלק מהדברים שיוסדרו במסגרת התקנות? מה זה "בטרם חתימה"? שלא תהיה פרשנות לעניין הזה.

זה בטרם חתימה. מה לא ברור?

שלא יהיו חוות דעת סותרות.

טרם זה לפני. זה נורא פשוט.

דבר שני. כתוב כאן שהוא ימסור לכל בעלי הדירות מסמך עיקרי הצעה. ברור שאחר כך יהיו תקנות. המשמעות, כפי שאני מפרש את זה, היא למסור פיזית. השאלה אם אפשר לכתוב, כדי שאחר כך התקנות יעלו בקנה אחד עם הוראות החוק, יעביר לידיעת בעלי הדירות.

לא יעביר לידיעה. מה פתאום?

מה אם מישהו נמצא בקנדה? איך אני מוסר לו?

אתה שולח לו הודעות.

תקבע הוראות לעניין המסירה בתקנות. אנחנו נראה בתקנות.

דבר נוסף. יש לאפשר את עריכת הכנס והצגת עיקרי ההצעה באותו מועד. אם אתם חושבים שמשפטית אפשר לעשות את זה במסגרת תקנות, בסדר. אם לא, ראוי אולי שיכול ששני הדברים ייעשו.

למה שזה לא יהיה אפשרי באותו מועד?

אין כאן שום הגבלה.

דבר אחרון. אני כן מצטרף להערות שהיו כאן לגבי הנציגות. לא בהקשר הזה אלא בהקשר כללי שדיברנו עליו כבר כמה פעמים בעבר. אני חושב שצריך לתקן את חוק המקרקעין באופן שיגדיר נציגות לצורך קידום פרויקט של התחדשות עירונית. זה יקל על כולם. האויב של כל הצדדים הוא אי הוודאות ואיך מתארגנת נציגות. אני חושב שאחת המשימות הבאות היא לקבוע כי ההוראות בחוק המקרקעין הן בעניין נציגות לעניין ניהול שוטף של הבית המשותף. כשבאים אלי נציגויות, בין אם זה מטעם היזם ובין אם זה מטעם הדיירים, והארגון הוא ארגון חשוב להצלחת פרויקט, לא משנה באיזה צד אתה, כשבאים ושואלים איזה רוב צריך לקבל החלטה ביניהם, צריך שהדברים יהיו מוסדרים ואני קורא להסדיר את זה בהזדמנות קרובה.

אלה פעילויות שאנחנו מעודדים. אנחנו תומכים בקיומה של נציגות, אבל אלה פעילויות שאנחנו תומכים באמצעים אחרים. למשל, באמצעות המינהלות העירוניות שהקמנו, שזה בדיוק התפקיד שלהן, לסייע בבנייה של התהליכים האלה. אם אין בבניין נציגות, לא יהיה פרויקט פינוי-בינוי?

לא בהקשר של החוק הזה. לא לחייב נציגות בחוק הזה. אני רק אומר שהמילה נציגות היא לא בהכרח אותה נציגות.

אני לא בטוחה שאנחנו רוצים להתנות כאן את הנציגות.

לא כאן.

הרבה פעמים דיירים רוצים את הפרויקט אבל מינוי נציגות, בגלל מריבות, לא קורה. זה חשוב מאוד.

עוד מילה אחרונה בהקשר הזה. לגבי התקנות עליהן דובר כאן קודם. אני רוצה להבין כי כמו שאמרתי, האויב הכי גדול הוא אי הוודאות. עד תיקון התקנות, מה הדין?

צריך לקיים אסיפה.

וכרגע כל אחד יכול לפרש את זה בדרך שהוא רוצה?

כן.

זה מאוד בעייתי.

זה יוצר אי ודאות.

צריך להבין. התוצאה של הסעיף הזה, זה מה שחשוב, שאם לא מקיימים אותו כלשונו, זאת זכות לבטל את ההסכמים שנחתמו. זה מקור הבעיה.

כל יזם יקיים אסיפה וזהו. מה הבעיה?

אין בעיה, אבל אם יזם אחד קיים אותה בדרך כזאת ואחד בדרך קצת שונה, זה בדיוק - - -

אתה לא חלק מהתקנות.

גם היועץ המשפטי של הוועדה ציין את זה. הצורה בה זה מנוסח כיום היא מלאה אי ודאות.

אתם פוסחים על שני הסעיפים. אתם אמרתם שהפירוט הוא הבעיה. הורדנו את הפירוט. עכשיו אנחנו רוצים להכניס את זה לתקנות.

לא אמרנו שהפירוט הוא בעיה. אמרנו ודאות.

לא. היה פירוט עם ודאות ואמרתם שהפירוט גורם לבעיה.

אני באופן אישי התבטאתי ואמרנו ודאות.

זה לא רלוונטי. אנחנו לא ניכנס עכשיו לסחרחרה. הבנו.

ברשותך, יש חשיבות - אני מסכים עם ישי – לצורך הגדרת הנציגות. כאשר את מגדירה אותה כנציגות לתמ"א, היא תפעל רק בתמ"א. כאשר את מגדירה אותה לנציגות בפינוי ובינוי, היא רק לפינוי ובינוי. אנחנו מציעים שנגדיר אותה כנציגות להשבחת הנכס. כלומר, כל האפשרויות.

זה לא רלוונטי עכשיו. זה לא רלוונטי לחוק הזה. יש הרבה עבודה בנושא של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. לא הכול נפתור הבוקר, רק אם זה ממש רלוונטי לסעיף.

אני לא אאריך. אני רק אומר שיש לנו מודל מוצלח בירושלים שבו באמת יש צוות התחדשות עירונית שמתכנס אחת לחודש-חודש וחצי ונותן הסכמות עקרוניות ליזמים ולא מעכב אותם הרבה. באמת בוחן האם ניתן בכלל לקדם כאן פינוי ובינוי או תמ"א 38. לאחר שהוא מקבל אור ירוק, אנחנו עושים כנס הסברה שלנו במתחם כשהמטרה היא לתת לדיירים כלים על הזכויות שלהם. אומרים להם להתארגן ומציעים להם סיוע. לא אעמיק במודל הזה אבל אני כן אומר שזה עובד.

כי בירושלים הגענו למצב שאין ברירה וחייבים פינוי-בינוי והתחדשות עירונית כי אחרת אין כמעט מתחמי בנייה.

זה לא קשור. זה באמת עניין של מודל של שיתופי פעולה בין-מחוזית, בין אגף תכנון.

הלוואי וזה היה בכל המקומות.

לכן הייתה האצה מאוד מאוד גדולה כי זה העתיד בעיר הזאת. נכון.

ניתן לעשות את זה וזה באמת עובד.

אין בעיה, אבל אנחנו לא יכולים לחייב בחקיקה לעשות את זה.

אבל לא להימנע בחקיקה.

להימנע ממה?

נגיד העניין של קבלת אישור עקרוני מהעירייה שהוא דבר מאוד מאוד חשוב ואנחנו רואים כמה יזמים באותו מתחם כאשר יזם אחד אומר - - -

כשאין בכל עיר חקיקה, זה משהו שהוא לא מדבר על המצב הכי טוב. הוא מדבר על כל המצבים ובדרך כלל הוא בא לידי ביטוי כאשר המצב הוא לא טוב. זה שכל עיר יכולה לעשות את זה בצורה טובה יותר, זה ברור.

אני מתכוונת שהעניין של לקבל הסכמה עקרונית מהרשות הוא מאוד מאוד חשוב.

בואו נעשה את זה פשוט. כולם ילמדו מירושלים והכול יהיה בסדר.

אני מצטרף לכך שנציגות היא חיונית. זה כמובן לא בחוק הזה אבל זה ממש חיוני לטפל בעניין הזה. נציגות היא חיונית וצריכה להיות מוסדרת בחקיקה אבל זה לא לחוק הזה.

הערה שנייה לגבי סעיף קטן (ב). כרגע הוא מנוסח כרשימה סגורה של דברים שצריכים להיות, בעיקר המסמכים, ואנחנו מציעים להוסיף את המילה "לרבות" כדי שאפשר יהיה בתקנות, אם ירצו, לפרט את זה או אם היזם ירצה לפרט דברים נוספים במסמך ההצעה, הוא יוכל לעשות זאת.

אין לנו בעיה.

אנחנו מבקשים להוסיף את המילה "לרבות".

אין בעיה. נכתוב "בין היתר". בסדר?

"בין היתר". בסדר.

לסעיף קטן (ג). הסמכות מנוסחת כרגע כסמכות שכוללת רשימה סגורה של עניינים. גם כאן אנחנו חושבים שצריך לפתוח את הסמכות כך שהשר יוכל לקבוע הוראות לעניין ביצוע הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) ובכלל זה בעניינים המפורטים להלן, כך שאם תרצו אם הממשלה תרצה להוסיף הוראות שהן לאו דווקא אופן כינוס האסיפה אלא אולי נגיד סתם משהו שקשור לתוכנה, תהיה לה את הגמישות הזאת.

בסדר גמור. מקבלים. נוסיף.

1ב. מסירת מסמכי עסקה

נחתמה עסקת פינוי ובינוי, ימסור היזם לבעל הדירה עמו נחתמה העסקה את מסמכי העסקה, או העתק נאמן למקור שלהם.

הוספנו את "העתק נאמן למקור שלהם", לאור ההערה שנשמעה כאן.

בסעיף הזה צריך להוסיף את התוספת שתומר ביקש על הודעה על מועד העסקה הראשונה.

לא. זה לא מספיק טוב. אנחנו צריכים שימסור לו את ההודעה לפני. הדייר צריך לשקול את השיקול אם הוא רוצה להיכנס לעסקה או לא. אם יש לו הטבות מס וכולי.

נעשה את זה כסעיף קטן נפרד.

כן. אולי צריך לעשות סעיף קטן נפרד.

ננסח אחר כך.

אבל צריך להחליט מה רוצים. אנחנו מציעים שיהיה סעיף נפרד שאומר – אני לא יודע היכן הוא יהיה מבחינת המיקום הגיאוגרפי – שלבקשת בעל דירה, ימסור יזם לאותו בעל דירה אישור בדבר מועד העסקה הראשונה.

נראה לנו שעדיף לא לבקשת בעל דירה אלא פשוט באמת אחרי שנחתמה עסקה ראשונה עם בעל דירה, יודיע היזם לכל בעלי הדירות.

זה עדיף. זה הקשר יותר רחב.

זה גם נכון יותר.

לפחות תודיע לי שאתה עומד לקחת לו את הקרקע.

מה זה להודיע? הודענו כבר על כינוס. כבר יש הסכמים וכבר מתחילים להגיע אנשים ולהחתים.

מה אתה עושה כשאתה חורג במטר הפעלה? אומרים לך להודיע?

אחרי כל אחד אני אודיע?

כשאתה מקבל מטר בבניין, אתה לא מודיע?

אתם רוצים שננסח אחר כך ונביא את זה לוועדה?

אנחנו רוצים להצביע.

תנו לנו כמה דקות וננסח.

הסעיף הבא מסומן כ-1ד וצריך לסמן אותו 1ג.

1ג. ביטול עסקה להתחדשות עירונית בהחלטת רוב בעלי הדירות

עסקת פינוי ובינוי שנכרתה בטרם נערך כינוס בעלי הדירות או בטרם נמסר מסמך עיקרי ההצעה כאמור בסעיף 1א, רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף להחליט על ביטולה, כל עוד לא חתמו על עסקה כאמור 40 אחוזים מבעלי הדירות בבית המשותף. הוחלט על ביטול העסקה, יודיעו על כך בעלי הדירות ליזם בכתב, ולא יראו את בעלי הדירות שהתקשרו בעסקה כמי שהפרו את ההתקשרות עם היזם.

התוספת כאן שמסומנת בצהוב, זו ההודעה ליזם בכתב על הביטול.

אתם רוצים להעיר?

כדי שלא תהיה כאן אי בהירות וביטולים שלא התכוונו אליהם, אני חושב שצריך לקבוע שהחלטה של בעלי הדירות על ביטול הסכם, צריך להיות לכל הפחות בנוסח הקיים של חוק המקרקעין, בדרך של קיום אסיפה שלהם או לפחות להודיע ולאפשר לאנשים. זאת אומרת, זאת לא תהיה התאגדות של כמה בודדים אלא ידעו שיש החלטה שמבטלים את ההסכם עבור כולם, כי זה משפיע על כל הדיירים, ולעשות את זה בדרך הזאת. זאת אומרת, שלא יקרה שהתאגדו בלי שאחרים ידעו כי ביטול כזה משפיע על כולם, גם על אלה שחתמו. לכן צריך לקבוע בתמונת ראי למה שמחייבים בעצם כל כינוס.

אדוני סותר את עצמו במה שהוא אמר בישיבה הקודמת. חוק המקרקעין לא רלוונטי.

אני אומר שאם אין, אז בינתיים את זה.

לא. הערות נוספות.

אני רוצה להבין. הסעיף הזה מדבר על כך שאם עכשיו התחלתי להחתים, לא עשיתי כינוס, לא שלחתי עיקרי הצעה, מתאגדים 40 אחוזים, הם יכולים לבטל את ההסכם.

אין לך הסכם.

אלה רק הסיבות האלה, נכון?

לא 40 אחוזים. רוב בעלי הדירות צריכים להחליט.

אם החתמת 60, הם לא יכולים.

אם החתמת 41 אחוזים, הם כבר לא יכולים.

וזה רק בגין שתי הסיבות האלה.

נכון.

בתיאוריה, מה שהתחיל כבר ועוד לא נעשה כי זה בנצרת, יכול ליפול כאן.

עד 40 אחוזים מחתימים.

יש כאן אי קורלציה בין העובדה שההסכם יכול להיות מבוטל לגבי בית משותף אחד ובעצם מדברים על מתחם קחו את זה בחשבון. לא יודע מה המשמעות של זה שחלק כן וחלק לא.

הסעיף הבא שבו נעשה שינוי.

רגע. מה התייחסות שלכם להערה האחרונה?

אנחנו לא מקבלים.

שאלה. נושא ה-... לפני כן היה מסומן כסעיף לביטול חוזה.

זה לא כאן. זה בהמשך בהחלטות של הממונה. זה נשאר. זה לא ירד.

סמכויות הממונה לביטול?

כן.

נעצור את הדיון לכמה דקות.

(הישיבה נפסקה בשעה 10:00 ונתחדשה בשעה 10:05.)

אנחנו מחדשים את הדיון.

הערות שכבר נשמעו במהלך הדיונים, לא מתקבלות בברכה. אסתי, תקריאי את כל הנוסח. זו בעצם הקראה שלישית שלנו, אלא אם כן יש משהו נקודתי לגבי אות או מילה שלדעתכם לא בהירות. כל ההערות האחרות, אני מבקשת לא להעיר. עברנו את הכול.

דיברנו קודם על הודעה, חתימת דייר ראשון. בינתיים הכנו נוסח. אנחנו רוצים להוסיף את זה לסעיף 1ב. את מה שכתוב בו לסמן כסעיף קטן (א) ולהוסיף סעיף קטן (ב):

"נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה עם בעל דירה בבית משותף, ימסור היזם הודעה על כך לכל בעלי הדירות בבית המשותף".

אנחנו רוצים להוסיף 1א(ג) שעושה את ההסמכה לתקנות, לאפשר לשר לקבוע תקנות גם לעניין המסירה של ההודעה הזאת. אנחנו נוסיף היכן שמתאים: "ואופן מסירת הודעה לפי סעיף 1ב".

אני ממשיכה עכשיו בעמוד 6, תיקון סעיף 2 שזה סעיף 3 לחוק הזה. אנחנו לא מקריאים בדיוק את הנוסח שפורסם אתמול בהתאם לתיקון שעשינו בהגדרת קשיש.

3. בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה ולא הוצעה לו בנוסף לאפשרות קבלת דירת התמורה, לפחות אחת מהחלופות כמפורט להלן, לפי בחירת היזם, ובלבד ששווין דומה לשווי דירת התמורה.

(1) אפשרותו של הקשיש לבחור באחת מאלה:

(1) את תוכן פסקה (1) כבר הקראנו, שזה מעבר לבית הורים.

(2) כתבנו רכישת דירת קבע, במקום הקניית כפי שהיה כתוב בנוסח הקודם.

מה זה קשור לקבע?

הייתה טענה שעלתה כאן.

בסדר. תמשיכי.

סעיף קטן (3) נוסף והוא חלופה.
(3) קבלת סכום כספי וקבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לצורך רכישת דירת קבע חלופית על ידי בעל הדירה בסכום האמור, כולו או מרביתו, לא יאוחר ממועד הפינוי שנקבע בעסקת הפינוי ובינוי.

גם כאן ה-קבע מיותר.

בסדר.

סעיף קטן (7) שמתווסף.

"בעל הדירה המסרב הוא קשיש המתגורר בדירה שמלאו לו 80 שנים המתגורר בדירה שנתיים לפחות ולא הוצעה לו בנוסף לאפשרות קבלת דירת התמורה קבלת חלופה כאמור בסעיף (6)(א)".

סעיף קטן (ב2). היה כתוב שתתקיים פגישת מהות. הסעיף הזה ירד.

הערות אחרי שהיא תסיים להקריא.

הוספת סעיף 5א.

אחרי סעיף 5 יבוא:

יש סעיף שעוסק בסמכויות של הממונה על פניות דיירים. סעיף קטן (2) נמחק. בתוך (א) יש סמכויות של הממונה. הסמכות הראשונה היא לבטל עסקה כאשר בעל הדירה חתם בשפה שאינה ידועה לו מבלי שיסבירו לו בשפה הידועה. זה נשאר אותו הדבר. מה שיורד זה העילה שהייתה קודם בסעיף קטן (2). "היזם לא קיים את הוראות סעיף 1א עד 1ד". זה נמחק.

תיקון סעיף 7 בעמוד 8. אחרי סעיף קטן (ג) יבוא:

"שר המשפטים רשאי, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, לקבוע הוראות בדבר היוון שווי דירת תמורה כאמור בסעיף 2".

סעיף 5(ב), התיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), סעיף 7 לחוק הזה. סעיף 5(ב). הקראנו את רובו. כתוב שהיזם צריך למסור לבעלי הדירות מסמך עיקרי ההצעה ולכנס אסיפה. היה כתוב כאמור בסעיף 1א לחוק פינוי ובינוי, ואנחנו מוסיפים "וההוראות שנקבעו לפיו", כדי שגם התקנות שנקבעו יחולו גם כאן.

לא צריך להתאים את אותו נוסח?

לא צריך לכתוב את זה.

במקום "יפעל היזם לכינוס אסיפה" צריך להתאים את הנוסח למה שכתוב שם, שיקיים היזם או ישתתף בכינוס של בעלי דירות.

אנחנו רצים ממש מהר ואני לא מצליח לעקוב ולהבין.

מה המטרה?

המטרה היא לסיים את ההקראה. תרשמו את ההערות. אתם תוכלו להעיר.

הוספנו את סעיף קטן (ב), לשם האחידות:

"נחתמה עסקה לפי תכנית החיזוק, ימסור היזם לבעל הדירה עמו נחתמה העסקה את מסמכי העסקה, או העתק נאמן למקור שלהם".

אנחנו נוסיף כאן גם את ההוראה על מסירת הודעה על חתימה ראשונה, כמו שעשינו שם.

סעיף קטן (ג).

אחרי "עסקה לפי תכנית החיזוק שנכרתה בניגוד לסעיף קטן (א), רשאים בעלי הדירות בבית המשותף", הוספנו לשם האחידות "בהחלטת רוב מביניהם להחליט על ביטולה, כל עוד לא חתמו על עסקה כאמור 40 אחוזים מבעלי הדירות בבית המשותף.

מבחינת הניסוח, צריך להיות לא בהחלטת רוב. רשאים רוב בעלי הדירות.

גם צריך להוסיף את המילים "ויודיעו על כך בעלי הדירות".

אותו נוסח כדי שתהיה אחידות בטרמינולוגיה.

בסדר.

הסעיפים הבאים הם סעיפי המיסוי. ישי, אתה רוצה לקרוא את הסעיף?

רוב השינויים הם שינויים עליהם דיברנו אתמול.

בפסקה (א), בהגדרה של קשיש, "מי שמלאו לו 70 שנים במועד בו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה כאמור בסעיף 49כ עם בעל דירה בבית המשותף ומי שהתגורר דרך קבע ביחידה הנמכרת" וכאן אנחנו מוסיפים "במועד החתימה על ההסכם וכן במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות סמוך לתנאי המועד בו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה עם בעל דירה בבית המשותף".

זה בעצם מקביל להגדרה שיש בחוק האזרחי בתוספת. בסעיף המהותי כתוב שהוא צריך להתגורר בדירה גם במועד ההסכם. אנחנו בעצם עושים כאן השוואה, חוץ מהגיל שכאן זה 70 שנים.

בפסקה (ב), "בן זוגו של מי שמתקיים בו האמור בפסקה (א) למעט אם בן הזוג גר בדרך קבע בנפרד".

אולי תסביר את המשמעות של התוספת של בן הזוג.

המשמעות של התוספת של בן הזוג היא שאם יש שני בני זוג שאחד מהם הוא קשיש אבל הוא לא בעל הדירה, גם בן הזוג שלו, שהוא לא קשיש אבל הוא בעל הדירה, היא יוכל לקבל את אותן הטבות במס אם הוא מוכר הדירה, כל עוד הקשיש גר בדירה הזאת וכל התנאים מתקיימים בבן זוג.

זאת בעצם הרחבה לחובה שמוטלת בתיקון העיקרי. התיקון העיקרי מטיל חובה על היזם להציע את החלופות לקשיש כשבעל הדירה הוא קשיש. הטבת המס ניתנת גם אם בעל הדירה הוא לא קשוש אבל בן זוגו שגר אתו הוא קשיש.

בן זוגו לא יכול להיות קשיש.

לא חייב, אבל אם הוא קשיש – הוא מקבל את ההטבה.

זו הרחבה.

יש עכשיו קשיש בן 80 ובת זוגו בת 60.

אם הוא בעל הדירה, הוא יקבל.

השאלה היא הפוכה. אישה בת 60, יש לה בן זוג בן 71. היא בעלת הדירה. הם גם יקבלו.

לא.

כן.

לא לפי ההצעה שלכם.

זה מה שהם אומרים לנו עכשיו.

לא. אם הקשיש הוא בעל הדירה.

אז זה לא מתקיים כאן.

אפשר להסדיר את זה בנוסח איך שתרצו.

מבהירים גם במצב ההפוך. הקשיש הוא בן הזוג, גם שם הוא יקבל.

גם אם הוא לא בעל דירה.

בסדר. אנחנו נבהיר את זה בנוסח ביחד.

מצוין.

אתמול כאשר דיברנו על העברת המועד לפני שהוא חותם על עסקה עם היזם למצב אחרי שהוא חותם על העסקה עם היזם, מחקנו את סעיף (א2) בסעיף (ב) והוספנו במקום זה את סעיף 40כב(1) אותו אני מקריא:

49כב1 מכירת דירה חלופית על ידי קשיש לכל אדם

(1) קשיש המוכר את כל הזכויות שיש לו ביחידת מגורים חלופית שקיבל בעסקה כאמור בסעיף 49כב(א), זכאי בשל המכירה לפטור ממס, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(1) לפני המכירה, נקלטה בקשה להיתר בנייה מכוח תכנית לפינוי בינוי כהגדרתה בחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי) התשס"ו-2006 (להלן – היתר בנייה) בבית המשותף בו נמצאת היחידה הנמכרת.

(2) הקשיש רכש, בתקופה שתחילתה ביום שהוגשה בקשה להיתר בנייה בבניין שבו נמצאת דירת המגורים וסופה שישה חודשים לאחר מועד הפינוי או שנה מיום המכירה, לפי המאוחר, זכות במקרקעין שהם דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג), לחילוף דירת המגורים החלופית או שרכש זכות למגורים בבית אבות כהגדרתו בסעיף 49יג(ד), למגוריו או למגורי בן זוגו (בסעיף זה – יחידת המגורים הנרכשת).

(3) שווי דירת המגורים הנרכשת לא פחת מ-75 אחוזים משווי המכירה של יחידת המגורים החלופית.

(4) המכירה אינה לקרוב, כהגדרתו בסעיף קטן (ב).

(2) לא עלה שווי יחידת המגורים הנרכשת על שווי המכירה של יחידת המגורים החלופית, יראו את דירת המגורים הנרכשת כיחידת מגורים חלופית, ויראו את הסכום הכספי שנותר אצל הקשיש ממכירת יחידת המגורים החלופית, ככל שנותר סכום כאמור, כתמורה כספית נוספת, ויחולו עליהם כל ההוראות החלות על יחידת גורים חלופית ותמורה כספית נוספת.

(3) עלה שווי יחידת המגורים הנרכשת על שווי יחידת המגורים החלופית, יראו את הקשיש, כרוכש שתי זכויות במקרקעין כמפורט להלן:

(1) זכות ביחידת המגורים הנרכשת שוויה כשווי המכירה של יחידת המגורים החלופית, אשר יראו אותה כיחידת מגורים חלופית, ויחולו עליה כל ההוראות החלות על יחידת מגורים חלופית.

(2) זכות במקרקעין שוויה כהפרש שבין שווי יחידת המגורים הנרכשת, לבין שווי המכירה של יחידת המגורים החלופית, אר יום רכישתה ושווי רכישתה הם כפי שנקבע לפי חוק זה.

זה משהו שהסברנו אתמול.

תסביר מה השינויים מאז אתמול.

שעכשיו המכירה היא החתימה עם היזם.

49כב2 מכירת דירה חלופית מקשיש ליזם

(1) מכירה ליזם של זכות ליחידת מגורים חלופית שקיבל קשיש בעסקה כאמור בסעיף 49כב(א) תהא פטורה ממס וממס רכישה, ובלבד שהקשיש מכר את הזכות ליחידת המגורים החלופית ליזם בסמוך לרכישת יחידת המגורים החלופית ממנו ושהתקיימו התנאים הקבועים בסעיף 49כב1(א)(2) עד (4), בשינויים המחויבים.

(2) יחולו על מכירה כאמור בסעיף קטן (א) ההוראות החלות על מכירה כאמור בסעיף 49כב1(ב) ו-(ג).

(3) האמור בסעיפים קטנים (א) עד (ב) יחול גם אם המוכר אינו קשיש אך הוא, או בן זוגו, נזקק לשירותי סיעוד כמשמעותם בסעיף 49יג(ב) ובלבד שבכספי התמורה, או בחלקם, הוא רכש זכות למגורים בבית אבות כאמור בפסקה (א)(2), לו או לבן זוגו, והתקיימו יתר התנאים שבסעיף קטן (א).

כל השינויים בסעיף הזה הם שינויי נוסח בגלל שהעברנו את המיקום של הסעיף.

לאיפה העברת את הנקודה שהעסקה יכולה להיות לפני, מה שדיברנו אתמול, שיש גמישות?

בתחילת הנוסח שהקראתי כתוב "קשיש המוכר את כל הזכויות שיש לו ביחידת מגורים חלופית שקיבל בעסקה כאמור 40כב(א) שזה בעצם אומר שהוא כבר עשה את העסקה המקורית. עכשיו הוא זכאי בשל המכירה הבאה לפטור ממס.

אני אקריא את השינויים בהוראת המעבר ותחולה, סעיף 9 בעמוד 16.

9. הוראת מעבר ותחולה

(1) סעיפים קטנים 1א עד 1ג לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), כנוסחם בסעיף 2 לחוק זה, וסעיף 5ב לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) כנוסחו בסעיף 7(ב) לחוק זה, יחולו על עסקאות פינוי ובינוי או על עסקאות לפי תכנית חיזוק, לפי העניין, שנחתמו לאחר תחילתו של חוק זה, ובבית משותף שחלק מבעלי הדירות בו חתמו על עסקאות כאמור, ויראו את המילים "עסקת פינוי ובינוי ראשונה" כאילו נאמר "עסקת פינוי ובינוי ראשונה לאחר יום תחילתו של חוק זה" ואת המילים "עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק" כאילו נאמר "עסקה ראשונה לפי תכנית החיזוק לאחר יום תחילתו של חוק זה", לפי העניין.

(2) על אף האמור בסעיף קטן (א), חתמו 40 אחוזים – בנוסח כתוב 30 אחוזים ואנחנו מסכימים ל-40 אחוזים - מבעלי הדירות בבית משותף על עסקאות פינוי ובינוי או עסקאות לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, עם יזם לפני תחילתו של חוק זה, לא יחולו הוראות החוק על עסקאות כאמור שייחתמו על ידי בעלי הדירות האחרים בבית המשותף עם אותו יזם.

למה? מה ההיגיון?

כל מה שזה אומר זה שאתם צריכים לעשות כינוס ולמסור את מסמך עיקרי ההצעה.

בסעיף קטן (ג) הכנסנו גם את ההוראות שקשורות לתמ"א 38.

(3) סעיפים קטנים 2(ב)(6) ו-(7)לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), כנוסחם בסעיף 3 לחוק זה וסעיף 5(ב1) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), כנוסחו בסעיף 7(א) לחוק זה, יחולו על עסקאות פינוי ובינוי או על עסקאות לפי תכנית חיזוק, לפי העניין, שנחתמו לאחר תחילתו של חוק זה, ובלבד שביום תחילתו של חוק זה טרם נחתמו עסקאות פינוי ובינוי או עסקאות לפי תכנית החיזוק, לפי העניין, על ידי 15 אחוזים מבעלי הדירות בבית המשותף.

זה הסעיף שעוסק בקשישים, גם בפינוי ובינוי וגם בתמ"א 38 לעניין המגורים החלופיים לקשיש.

10. תחילה

תחילתו של חוק זה שלושה חודשים מיום פרסומו.

כאן אנחנו נוסיף את התקנות הראשונות. נוסיף שני דברים נוספים, אחד, את הסעיף של התקנות הראשונות עליו דיברנו בתחילת הדיון היום, ואנחנו נבקש את הסמכת הוועדה להוסיף את הסעיפים הרלוונטיים שאנחנו נצטרך להוסיף בעקבות שינוי שם החוק, תיקונים עקיפים בחוקים שמזכירים את החוק הזה, שתהיה הפניה לשם החוק.

את התחילה של מיסוי מקרקעין הקראתם?

אני אקרא עכשיו כי גם זה שינוי.

סעיף של מיסוי מקרקעין יחול על מכירת זכות במקרקעין שהעסקה על מכירתה נעשתה מיום התחילה ואילך ובלבד – וכאן אני מוסיף – שההסכם לפי סעיף כב לחוק מיסוי מקרקעין נערך גם הוא מיום התחילה ואילך.

הכוונה היא, בגלל שיש כאן רצף של עסקאות שהן כולן מתבססות על העסקה המקורית עם היזם של פינוי ובינוי, אנחנו דורשים שהעסקה המקורית עם היזם של הפינוי ובינוי תיערך מים התחילה ואילך.

מה זה העסקה המקורית? העסקה הראשונה?

העסקה הראשונה.

אתם זוכרים שבנינו הרבה עסקאות בדרך כדי לפתור את עניין המע"מ.

על איזו עסקה מדובר?

העסקה הראשונה.

של הקשיש עם היזם.

זה יחול גם על נושא של מע"מ, התיקון העקיף לחוק מע"מ.

כן. בגלל שמע"מ מסתמך על מיסוי מקרקעין, גם התחולה שלו.

אני חושב שכדאי לומר את זה במפורש.

בסדר. זה עניין של נוסח ואנחנו לא נתנגד.

הערות אבל ממש בקצרה ורק לא דברים שנשמעו. יש פערים.

אלה לא רק פערים.

לעניין המהות. אנחנו ממליצים וחושבים – אני חושב שגם חבריי מההתאחדות מסכימים לכך – שכדאי לקבל שבטרם שבית המשפט נכנס לקדם משפט ראשון, תהיה דרישת מהות. זה יקצר תהליכים וישפר את הפקק. אלה פחות הוצאות.

הגישור.

כן.

מאוד מאוד רצינו. הייתה התנגדות מדרגים מאוד גבוהים במשרד המשפטים. כולנו רצינו. אני אומרת בכנות. מאוד רצינו, עשינו כאן לובי ממושך. הנהלת בתי המשפט הגיעה פעם ועוד פעם אבל הייתה התנגדות נחרצת מדרגים במשרד המשפטים.

מה הסיבה?

הם אומרים שהם עובדים על חוק גדול יותר ורחב יותר ולכן הם מתנגדים. אני מאוד מקווה שהחוק הגדול והרחב יקרה במהרה. אני נוטה להסכים.

חשוב לי לומר משהו. האופן שבו אני רואה את זה לראשונה היום ותוך כדי יש שינויים שאני לא רואה מולי, מאוד מקשים עלי ואני אומר למה הדרך הזאת מקשה עלי. במסגרת ההקראה היום של סעיפים חדשים, בוודאי קשה לעקוב, בוודאי בנושא המיסים, ישנם דברים שהיו עד אתמול ולא נמצאים כאן וגם עכשיו לא צוינו. העניין שהזכות לא ניתנת להעברה בירושה. עד לפני דקה אני הנחתי לפי כל הנוסחים שהיו, ואתם יודעים כל מאמץ שעשיתי לעמוד בלוחות זמנים שלכם, שהזכות שניתנת לקשיש איננה ניתנת להעברה במכירה או בהורשה. לא נאמר על זה כלום אבל החוק הולך להיות מאושר בלי הסעיף הזה. אין שום דרך לעקוב חוץ מאשר להסתמך על הזיכרון שלי שאתמול זה הופיע בכל הנוסחים שהיו בשבוע האחרון ועכשיו זה בכלל לא מופיע. אין לי דרך להעלות את זה כי אפילו לא הוזכר שזה הושמט.

העיקרון שאם קשיש מקבל מזומן והוא נפטר ויורשיו, הילדים, יקבלו את הכסף, זאת לא תכלית החקיקה ולדעתי כולם מסכימים על כך אבל עד לפני חמש דקות היה ברור שזה בחוק. לא הוזכר שזה הושמט מהחוק.

אני אתייחס לזה.

עכשיו אני צריך לנסות לאתר מה היה אתמול ולא מופיע עכשיו. זה לא הגיוני. זה לא רק שינוי אלא זה גם משהו שהושמט. זו דעתי ואני חושב שזה די ברור.

הקראנו גם את מה שהושמט.

לא.

ממש לא.

מה שהוקרא בפעם הקודמת והושמט, אמרנו.

אם יש עוד דברים כאלה, תגידי.

היו כל הזמן נוסחים. אתמול התכנסנו והיה נוסח שהופץ באתר. כולנו קראנו אותו והתכוננו לדיון של אתמול. בנוסח – אני לא מתייחס שהוקרא או לא – בכל הנוסחים שהיו בשבוע האחרון, כולל זה שאתמול היה בדיון בבוקר, היה כתוב שהזכות לא ניתנת להעברה בירושה במכירה, שאנשים לא יקבלו את הזכות, יחתמו וימכרו לאחר. נכון, הוקרא או לא הוקרא, זה לא משנה. לכולם ברור שזה כלול.

למי זה ברור שזה כלול?

בכל הנוסחים שהופצו לדיונים, זה הופיע. עכשיו זה לא הופיע.

אם יש לך דבר ספציפי, תגיד.

כן. לגופם של דברים. בהערה הזאת אני כן מבקש שיצוין שאם בסופו של דבר לצערנו הקשיש וגם בן/בת זוגו נפטר והוא זכאי לקבל כסף, ויורשיו בעצם זכאים לקבל את הכסף הזה, שהזכות הזאת לא תחול במקרה הזה.

למה?

העמדה שלנו היא שאפשר לקבוע בחוזה שהזכות הזאת תהיה אישית כמו כל עילות.

וזה לא תנאי על החוק?

אנחנו חושבים שזה לא תנאי על החוק, שזה לא תנאי לרעת הקשיש. זה לא לרעת הקשיש, עם כל הכבוד. הזכות הזאת היא אישית. צריך להציע לו דירה עם מוגבלות ואם הוא הולך לבית עולמו, אין שום סיבה שייתנו דירה עם זכויות אלא אם כן נאמר אחרת בחוזה. כלומר, תומר צודק שאם אתה התחייבת בחוזה לתת לו כסף ולא אמרת מה קורה אם הוא הולך לבית עולמו, אתה תיתן כסף גם ליורשים. אם אתה רוצה להתנות ואתה רוצה לומר שאם הקשיש ילך לבית עולמו הכסף לא ילך ליורשים אלא הם יקבלו דירת תמורה בפרויקט, זה מה שתכתוב בחוזה וזה בסדר.

אפשר להתנות על זה? אם אני כותב בחוזה שאם הבן אדם מוכר את דירתו מסיבות אחרות, אז הקונה לא יקבל את הזכות הזאת? כי אז הוא יסחר בזכות הזאת וזאת זכות משמעותית.

קודם כל, לא מדובר כאן בזכות ולכן אני חושב שעשה נכון משרד המשפטים שהשמיט את ההוראה הזאת. כלל וכלל לא מדובר כאן בזכות.

מדובר כאן על נטל.

יפה. מדובר כאן על נטל ולא על זכות.

השאלה המשפטית, האם הסעיף שאומר שלא ניתן להתנות על הקונה, לפי משרד המשפטים, אני מבין, עמדתו היא שהתניה על מכירה או העברה בירושה אינה מהווה התניה שאיננה לטובת הדייר. אם זו העמדה המשפטית, זה בסדר.

עוד הערה. אני מבין מנוסח החוק שאין מקום לשנות דברים, שבמסגרת החוזה שנחתם עם הקשיש, הוא בוחר באיזו חלופה הוא רוצה. לא כתוב את הצד השני. מציעים לקשיש אבל כשהוא חותם על החוזה, צריך לכתוב בחוזה איזו חלופה ניתנת לו על פי החוק.

מה האפשרות האחרת?

דבר נוסף שאתמול עלה בדיון. יש את החלופה של שתי דירות. עורך דין קמיניץ אמר אתמול שזה יהיה באופן שהשווי לא עולה על השווי - - -

זה כתוב ברישא של כל החלופות.

זה כתוב במפורש.

זה לא משהו שהשתנה.

לעניין המועד של קביעת הגיל. יצאתם להתייעצות.

אני אסביר. אני מאוד רציתי להגדיל את זה לעשר שנים ושאחרי עשר שנים זה בעצם מתאפס. אבל אז הבנו. למה קבענו לפי מועד העסקה הראשונה? כדי שלאף אחד לא יהיה אינסנטיב לחכות. זה משהו שהוא שרירותי וזה לא ספציפית לפי הקשיש. אם אנחנו מגדירים שאחרי עשר שנים או אחרי חמש שנים זה מתאפס, תמיד יהיה את הקשיש שיש לו את האינסנטיב לא לחתום.

אבל מה המחיר של הדבר הזה? המחיר של הדבר הזה הוא שיש בן אדם בן 69 או 70 – הוא תלוי בשכן שלו. אתם מייצרים כאן מחלוקות פנימיות נוראיות בתוך בתים משותפים.

אני אומר לך מה הפתרון. הפתרון הוא כמו שאנחנו עושים בחוק הזה שאנחנו מנסים לצמצם את התופעה של הדיירים הסרבנים. כמו בחוקים אחרים שעכשיו עובדים עליהם במשרד המשפטים, אני בטוחה שבשנים הבודדות הקרובות אנחנו נראה את השינוי. הפתרון הוא שפרויקטים לא יתארכו. אחד הדברים שאנחנו עושים בחוק הזה, בעצם משנים את השיטה כדי שהפרויקטים לא יתארכו. השיטה בה אנחנו מתכננים לפי הנחת מוצא שייקח עשר ועשרים שנים, זה צריך להשתנות.

אם הפרויקטים לא יתארכו, אפשר למצוא מועד אובייקטיבי שלא יהיו יותר סכסוכים בתוך הבית המשותף. למה שאדם קשיש יהיה תלוי בשכנו הצעיר או הלא קשיש? הנקודה זו לא קיבלה מענה.

אין לנו דרך טכנית לעשות את זה.

יש דרך טכנית ללכת למועד שהוא יותר אובייקטיבי. מועד תכנוני יותר אובייקטיבי בלי ליצור תלות.

גם המועד הזה תלוי בכל החותמים ואז את בעצם מעודדת שאנשים מבוגרים ידחו את מועד החתימה שלהם.

למה לא להתלות את זה בכמות חתימות מסוימת?

סליחה, אנחנו סיימנו.

אני רוצה לומר משהו. משפט אחד לסכם.

הוא מדבר כבר פעמיים. אנחנו לא הגענו לזכות דיבור.

עד שתסיים להתווכח, אני אסיים את המשפט שלי. אני רוצה לומר משהו. אני לא כאן בשיעור אזרחות על הליכי חקיקה אבל הצורה שבה זה נעשה בשבועות האחרונים - - -

נו, באמת. אנחנו נעצור את זה כאן. אתה צריך ללכת לוועדות אחרות לראות.

אני לא יודע איך זה בוועדות אחרות. אנחנו שנה שלמה מלווים את הנושא ואנחנו כהתאחדות נשקול את הצעדים שלנו.

תשקלו את הצעדים שלהם. אנחנו נשקול את הטבות המס. על מה אתם מדברים? באמת.

הטבות מס את נותנת לקשיש.

וגם ליזם.

אם אפשר בבקשה להתייחס לתמ"א 38. גם לזה שאין הגדרה. אני לא מבינה מה ההגדרה לרתוק לביתו באופן קבוע. אם אפשר להתייחס לזה.

דבר שני. אנחנו שוב מחדדים את נושא הגיל.

תמ"א 38 הוא מאוד ברור.

רתוק לביתו באופן קבוע, אנחנו לא מבינים.

מה לא ברור?

אנחנו לא נדון בזה. מה שלא ברור, נבהיר לך אחר כך כי זה מאוד ברור בלשון החוק.

קודם נצביע. אחר כך נדון.

לפי הגיל, שוב, אנחנו מדברים על תמ"א 38 על גיל 80, גיל מאוחר. אנחנו שוב מדברים על הקדמת הגיל הזה לגיל יותר צעיר. אנחנו מקבלים פניות.

למה לא 70?

אנחנו מקבלים פניות של גילים הרבה יותר צעירים. חשוב לומר שכעובדים סוציאליים אנחנו מקבלים פניות על גילים הרבה יותר צעירים מ-80 ומדובר כאן על יום חתימה.

אבל יש לנו כאן גם 70.

אני מדברת על תמ"א 38. מדובר על גיל 80. בתמ"א 38 אנחנו מדברים על מגורים חלופיים לתכנית חיזוק. זו דרמה מטורפת. אנחנו מטילים כאן עלויות משמעותיות מאוד על היזם.

תודה. אנחנו עוברים להצבעות. נגמר. קודם כל, הצגת הסתייגויות.

רצית לומר משהו על גיל 70?

כן. בוא נגיד על גיל 70. מה שאנחנו עשינו, בעצם הגדרנו שלושה גילים. יש את גיל 70, גיל 75 וגיל 80. בגיל 70 מקבלים את כל הטבות המס. אני אסביר בקצרה. מה שהצעת החוק עושה, היא בעצם מאפשרת לדיירים מבוגרים לקבל אופציות חלופיות על פני הרעיון של פינוי ובינוי שבעצם הם עוברים דירה וחוזרים ואנחנו מאפשרים ליזמים ולדיירים, לקשישים, לקבל הטבת מס מאוד מאוד משמעותית שאם קונים דירה אחרת או אם מקבלים דירה בסכום כסף או אם מקבלים שתי דירות או אם עוברים לדיור מוגן, הם פטורים מכל המס – מס שבח, מע"מ, מס רכישה. הכול. פטורים מכל המסים מגיל 70.

בגיל 75 אנחנו מחייבים את היזמים לתת את האופציה למרות שלדעתי מגיל 70 כולם ייתנו את האופציה כי ברגע שיש כזו הטבת מס – כל הימים מהנהנים – זה בעצם כמעט מייתר את כל השאר. בגיל 80 מחייבים לתת את כל האופציות ולא רק שתיים.

בעצם, בפועל, זה מעולה. זו הצעת חוק, באמת אין הנחתום מעיד על עיסתו, אבל.

אני אומר שבתחילת החוק דובר על כך שדייר סרבן, מכבידים עליו יותר. שינינו את זה בכך שאנחנו נותנים הטבות והקלות כדי לאפשר לדיירים שחוששים מהפינוי ובינוי לא לחשוש ולהצטרף.

הסתייגות לסעיף 1. אמרתי גם בישיבה הקודמת או לפני הקודמת שבעיני אין משמעות כל כך לגיל החותם ביום החתימה. אלא ביום הפינוי. לכן אני מציע בסעיף 1 תחת הגדרת קשיש, במקום במועד שבו נכרתה עסקת פינוי ובינוי ראשונה עם בעל דירה בבית משותף, לומר "במועד ביצוע הפינוי בפועל".

אנחנו התלבטנו ובהתחלה עשינו משהו כזה ואז הבנו שיהיו דיירים שיש להם אינטרס לחכות עד שהם מתבגרים. אז זה אמור להיות 75 ו-80. הפשרה שעשינו, אמרנו שאנחנו לא רוצים שהם יחכו והורדנו את הגיל ל-70.

יכול אדם להיות ביום החתימה בן 69.

אין מה לעשות.

את רוצה להצביע על ההסתייגות?

לא. תציג את כל ההסתייגויות.

אם הבן אדם היה בן 69, לא מגיע לו. הוא חתם. משום מה הקבלן התעכב בעשר שנים ועכשיוהוא כבר בן 78. למה הוא לא יכול לקבל?

אנחנו כאן בתהליך מאוד מאוד מורכב. כולנו יודעים כמה התחדשות עירונית היא תהליך מאוד מורכב גם כך אורך הרבה זמן ומעמיס מאוד. אנחנו מנסים לפתור את כל המורכבויות אבל כולנו יודעים שזה תהליך מורכב.

כשאנחנו מוסיפים כאן נטל על יזם ואומרים לו שהוא חייב להציע לקשישים כל מיני הצעות, אנחנו צריכים שזה יהיה מוגבל ומתוחם. אנחנו לא יכולים להשית על היזם בלי סוף מטלות.

שתהיה ודאות בעסקה.

אנחנו צריכים שיהיה לזה גבול. המשמעות היא בעיקר כי חלק מהחלופות שאנחנו דורשים, המשמעות שלהן היא ריתוק הון עצמי. היזם צריך עכשיו לרתק הון עצמי שיש לו כדי לרכוש לקשיש דירה מחוץ לפרויקט, למשל. בשביל לתת לו כסף כדי שירכוש דירה. אלה חלופות שמכבידות מאוד בפן הכלכלי.

אנחנו לא רוצים לגרום למצב שדווקא במקרים שלפרויקט יש גבוליות בכדאיות הכלכלית, כלומר, דווקא במקרים שהם לא במרכז תל אביב או במרכז ירושלים, ובכל מקרי הקצה האלה עכשיו אנחנו נטיל עוד חובות כך שהיזם יבוא ויאמר, בסדר, אז אני לא עושה את הפרויקט.

אבל זו חובה קיימת.

לא. זאת לא חובה קיימת.

הורידו את המכסות שבהתחלה היו ועכשיו זה לכולם בלי מכסות. אין הגבלה.

אף אחד לא יהיה אתך בשלב הזה. אל תדאג.

תמשיך בהסתייגויות.

ההסתייגות השנייה, בסעיף 1 להצעת החוק, סעיף קטן (1א), אחרי "העסקה המוצעת על ידו" יתווסף "מידע בדבר עלויות התחזוקה הצפויות לכל דייר ומענים תכנוניים ואחרים ככל שהיזם מציע לדיירים". זה הסיפור הידוע, שיש לך עלות של עסקה אבל אחר כך האחזקה יכולה להיות כזו. אנחנו מכירים גופים שקיבלו תרומה ואחר כך התרומה הזו ריסקה אותם.

הסתייגות שלישית, סעיף 2(ב)(1) לחוק העיקרי. יתווסף סעיף 2(ב)(2): התכנון וההסכם המוצעים עלולים להביא את הדייר לחוסר יכולת כלכלית לעמוד בתשלומים שיידרש לשלם באופן שוטף בגין דירתו וחלקו ברכוש המשותף.

אני מבין שאין לנו זמן להסברים. אני מתייחס שוב לנושא של יכולת העמידה של הדייר בעלויות הכלכליות השוטפות.

הסתייגות רביעית. למחוק את כל ההסתייגות בסעיף 6 שמתייחס למספר אחוז הקשישים בבניין.

זה כבר לא קיים.

הנה, הצלחנו.

הסתייגות חמישית. בסעיף 6 להצעת החוק יתווסף סעיף קטן (ד): "מתן תשלום כספי בשווי עלות דירת התמורה".

אם כן, יש לי בסך הכול ארבע הסתייגויות.

לעניין התחזוקה, פעמים רבות במועד שבו נחתמת העסקה, לא יודעים את עלויות התחזוקה כי אין עדיין מפרט, אפילו אין תכנית מאושרת, כך שאי אפשר בשלב כל כך מוקדם לקבוע את עלויות התחזוקה.

זה ברור לחלוטין אבל יכולות להיות הערכות.

יש חובת תיקון תקנות בתוך שישה חודשים.

אנחנו נשקול מה אפשר להכניס.

הם יראו מה אפשר להכניס כבר בשלב הזה. בסדר?

אני שמח. עדיין אני משאיר את ההסתייגות.

עומד על ההסתייגות.

כן.

זכותך.

זאת חצי תשובה שהיא יותר טובה מכלום.

הרשימה המשותפת הגישה הסתייגות אבל הם לא באו להציג ולכן אנחנו מוחקים את ההסתייגויות שלהם.

אני לא קיבלתי.

אבל אנחנו קיבלנו.

אנחנו מצביעים על ההסתייגויות של חבר הכנסת מוסי רז. אפשר להצביע על כל ההסתייגויות יחדיו?

כן.

מי בעד קבלת ההסתייגויות של חבר הכנסת מוסי רז? מי נגד?

הצבעה
בעד – 1
נגד – 3
נמנעים – 1
ההסתייגויות של חבר הכנסת מוסי רז לא נתקבלו.

אני נמנעת.

ההסתייגויות לא התקבלו.

אפשר להצביע על הצעת החוק.

מי בעד אישור הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) בתוספת כל התיקונים והשינויים שנוסחו היום? מי נגד?

הצבעה
בעד – פה אחד
הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) נתקבלה.

הצעת החוק אושרה פה אחד.

תודות. אני מבקשת שתכבדו ותישארו עוד דקה כי אני רוצה לומר כמה מילים. קודם כל, אני רוצה לומר תודה לכולם על המאמץ הגדול ונעשה כאן מאמץ מאוד מאוד גדול.

גם לבני הזוג של כולם.

לבני הזוג של כולם. הצעת החוק הגיעה לוועדה בנוסח, אפילו בשיטה אחרת לגמרי שבעצם אומרת שיש לנו דייר סרבן, בואו נראה איך אנחנו כופים עליו ובעצם נלחמים בו, אבל הצעת החוק משנה את כל השיטה ואומרת שאנחנו לא רוצים להילחם בדיירים הסרבנים אלא אנחנו מבינים שהם לא נולדו סרבנים ולא יכול להיות שכמעט בכל מתחם יש איזה דייר סרבן אלא כנראה משהו בשיטה לא עובד. אני מקווה מאוד שזו הצעת חוק ראשונה, זה חוק ראשון, כבר לא הצעת חוק, מסדרת חוקים שאני מבינה שבמשרד המשפטים עכשיו עובדים עליהם וברשות להתחדשות עירונית וכמובן גם ברשות המסים שהצטרפה. זה באמת לשנות את כל השיטה ולדאוג לכך שנוכל להקל על הדיירים לשתף פעולה ולהקל על היזמים. יש לנו כאן ממש פרויקט לאומי של פינוי ובינוי והתחדשות עירונית. בעיני ברמת פרויקט לאומי שאני חושבת שלילדים שלנו ולנכדים שלנו, לאיזה ארץ הם ייוולדו ויגדלו. אנחנו חייבים לצופף את הערים אבל בדרך טובה. מנהטן הרבה יותר צפופה מירושלים, פריז יותר צפופה מירושלים, והם לא מרגישות צפופות. זאת אומרת, התכנון הוא הרבה מאוד מהעניין.

העלינו המון נושאים לאורך הדיונים ובאמת תודה רבה לכולם כי היה הרבה שיתוף פעולה. העלינו נושאים רבים שלא כולם יכלו להתכנס לחוק הזה במסגרת הזמנים אבל אני יודעת שיש המשך עבודה ואני סומכת על המשך שיתוף הפעולה והעבודה.

אני רוצה לומר עוד משהו. אני מגיעה מעולם הערכים של טוב משותף. זאת אומרת, אנחנו לא חייבים לשסות קבוצות אחת בשנייה, לא דיירים מול יזמים, לא תושבים מול עיריות, לא מגזרים שונים בחברה הישראלית. זו תפיסת העולם שלי ואני חושבת שבחוק הזה ממש הצלחנו לגרום למצב של טוב משותף של כולם, של המדינה, של היזמים, של הדיירים, של הרשויות המקומיות ובעיני זו הצלחה מאוד מאוד גדולה.
אני רוצה להודות לכולם. אני באמת מקווה שהחוק הזה יפרוץ דרך לעוד הרבה חוקים כאלה.

אני רוצה להודות קודם כל למשרד המשפטים, לאסתי ורהפטיג על העבודה המדהימה ולארז קמיניץ. היו הרבה ויכוחים אבל בסוף אני חושבת שהוצאנו תחת ידינו עבודה יפה.

למשרד הבינוי, לרשות להתחדשות עירונית, לעינת גנון, לחנה ולחגי. תודה רבה רבה.

למשרד האוצר, רשות המסים, היינו כוכבי האירוע, מיכל וישי.

מותר מחיאות כפיים?

מותה מחיאות כפיים.

אסור בכנסת.

אני מרשה. תודה לערן יעקב. תודה ליובל טלר ממשרד האוצר שבא והלך אבל ברגע האמת היה כאן. תודה לשני שנמצאת כאן.

למשרד הרווחה, לעירית בשן.

למרכז השלטון המקומי, ליוסי אוחנה.

להתאחדות בוני הארץ, ששיתפתם פעולה ואני חושבת שבאמת הצלחנו לייצר כאן משהו יפה.

לכל הגופים, לעמותת במקום, למרכז הגר, לכל העובדים הסוציאליים.

אני רוצה לומר כמה תודות ממש מיוחדות קודם כל לייעוץ המשפטי של הוועדה.

(מחיאות כפיים).

מגיע לכם. עבדתם קשה. הייתה כאן משימה יפה שעמדנו בה בגבורה. לאריאלה מלכה המלכה המדהימה. מצאת לנו חדרים, תקתקת את העבודה, צריך הרבה אורך רוח ותודה רבה.

תודה מיוחדת לנעמי נידם, היועצת המדהימה שלי. כל בוקר הייתי קמה והייתה לי רשימת טלפונים שאני צריכה לעשות בשביל החוק הזה וכל חצי שעה היא וידאה שאני עושה את הטלפונים האלה. וידאה שהכול קורה.

תודה רבה. אתם גם תשמעו את התודות במליאה.

תודה לך על הניהול הסבלני מאוד של הוועדה, על שמיעת כל הדעות ועל ההובלה שהביאה לפתרונות המוצלחים.

תודה רבה. תודה. שנעשה דברים טובים.


הישיבה ננעלה בשעה 10:55.