פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים

הכנסת



38
ועדת הפנים והגנת הסביבה
12/07/2018


מושב רביעי



פרוטוקול מס' 700
מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום רביעי, כ"ח בתמוז התשע"ח (12 ביולי 2018), שעה 11:15

1. הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 33) (חלקה תלת-ממדית), התשע"ח-2018 (מ/1200) – הכנה לקריאה שנייה ושלישית
2. פרק ט' (תכנון ובנייה), סעיף 32 (3), (5) – לעניין סעיפים 62א(א1)(15) ו-62א(ג) המוצעים בו, (6), (8) ו-(11) מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2019), התשע"ח–2018 (מ/1196) – הכנה לקריאה שנייה ושלישית

חברי הוועדה: יואב קיש – היו"ר
זאב בנימין בגין – מ"מ היו"ר
טלב אבו עראר

אריאל יוצר - סגן הממונה על התקציבים, משרד האוצר

אורי דביר - רפרנט רמ"י, תכנון והגנת הסביבה באגף התקציבים, משרד האוצר

עמית שטאובר - עו"ד, הלשכה המשפטית, משרד האוצר

בני ארביב - מינהל התכנון, משרד האוצר

אלעד לב - מנהל אגף התכנון והבנייה, משרד הפנים

נאוה אושר - עו"ד, הלשכה המשפטית, משרד הפנים

אור לוי - סגן השמאי הממשלתי הראשי, משרד המשפטים

נועה סרברו - עו"ד, ייעוץ וחקיקה מח' אזרחית, משרד המשפטים

נועה עמירב-פטאל - עו"ד, ייעוץ וחקיקה מח' אזרחית, משרד המשפטים

דנה מרגליות - מרכזת תכנון פיזי, משרד האנרגיה והמים

שמעון ברזני - סמנכ"ל חטיבת קדסטר, המרכז למיפוי ישראל, משרד הבינוי והשיכון

רחל אדי - אחראית פרויקט קדסטר תלת ממדי, המרכז למיפוי ישראל, משרד הבינוי והשיכון

אוראל סולטן - משפטן, המרכז למיפוי ישראל, משרד הבינוי והשיכון

הילה אדמסו - עו''ד, המרכז למיפוי ישראל, משרד הבינוי והשיכון

טל זסק - עו"ד, הלשכה המשפטית, המשרד להגנת הסביבה

נעם הירש - מנהל תחום ארצי תכנון ובנייה, בריאות הסביבה, משרד הבריאות

עמיר שקד - עו"ד, הלשכה משפטית, רשות מקרקעי ישראל

מירה סלומון - עו"ד, מנהלת מח' משפט, מרכז השלטון המקומי

עוזי סלמן - עו"ד, יועץ משפטי לעיריית ת"א, פורום ה-15 + יו"ר איגוד היועמ"שים ברשויות המקומיות

גלית שניידר מימרן - מנהלת אגף הכנסות, מח' גבייה ושומה וסגנית גזבר, עיריית כפר סבא, מרכז השלטון המקומי

אוהד דהאן - עו"ד, הלשכה המשפטית, עיריית ירושלים

עטרה לוברבאום - מתמחה, הלשכה המשפטית, עיריית ירושלים

יוני ויצמן - סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה, התאחדות בוני הארץ

ניצן פלדמן - עוזרת סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה, התאחדות בוני הארץ

אהוד נדב - עו"ד, יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ

משה בוך - רשות הטבע והגנים הלאומיים

עדן קנובסקי - שדלן/ית (פוליסי בע''מ) מייצג/ת את התאחדות בוני הארץ

אנה וייס - שדלן/ית (עו''ד גויסקי-קשרי ממשל, ייעוץ ושירותי חקיקה) מייצג/ת את התאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל

רוני טיסר

לאה קריכלי

אירית שלהבת


הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 33) (חלקה תלת-ממדית), התשע"ח-2018, מ/1200

פרק ט' (תכנון ובנייה), סעיף 32 (3), (5) – לעניין סעיפים 62א(א1)(15) ו-62א(ג) המוצעים בו, (6), (8) ו-(11) מתוך הצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2019), התשע"ח–2018, מ/1196

אני פותח את הישיבה של ועדת הפנים והגנת הסביבה. נעסוק בשני נושאים: פרק ט' (תכנון ובנייה), סעיף 32 (3), (5) – מדובר בנושא קומה מבונה, הצעת חוק מ/1196; והצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 33) (חלקה תלת-ממדית), התשע"ח-2018, מ/1200 – שתיהן בהכנה לקריאה שנייה ושלישית.

אפתח ואומר שמדובר בנושא חשוב מאוד ומשמעותי מאוד להתפתחות העירונית, שאמור לאפשר את היכולת של הרשות המקומית למקסם את זכויות הבנייה בנושא של מבנים מעורבים או שימושים מעורבים בתוך מבנה ובעצם להשתמש בטיוב במשאב הנדיר של קרקע בתוך הערים הצפופות. זה בעצם המהות והמטרה של הדבר הזה.

שמעתי הרבה סיפורים, מהסיורים ביפן, על גן בקומה 15 ועד כל מיני דברים אחרים. כנראה ייקח לנו קצת זמן עד שנראה גנים בקומה 15. נדרש פה כנראה גם שינוי תרבותי, אבל יש הרבה דברים אחרים שאסור שיימנעו.

עד היום עסקו בכל מיני פתרונות פרוביזוריים כאלה ואחרים שייצרו את הדבר הזה. אנחנו פה כדי להסדיר את זה. זה משתלב כמובן גם עם נושא החלקה התלת-ממדית. בהתאם להמלצת הייעוץ המשפטי נדון בשני הדברים ביחד ונקווה להשלים את שניהם ביחד.

לפני שנתחיל ניתן לנציג משרד האוצר, אריאל יוצר, להציג את העניין. בבקשה.

שלום, בוקר טוב. תודה, אדוני היושב-ראש, על קיום הדיון.

כפי שאמרת, הצעת החוק הזו, מטרתה להסדיר סיטואציה שבה אנחנו מאפשרים לשלטון המקומי במסגרת תוכנית משביחה לייצר שימוש מעורב בבניין. היא חשובה מאוד להתחדשות העירונית.

נתחיל במצגת הקצרה שהכנו ונראה שמדינת ישראל לאורך הזמן הולכת ומצטופפת.

זה לא חוכמה. זה נכון מלפני מאה שנה, מאתיים שנה וגם היום.

אתה צודק, רק הצפיפות הולכת וגדלה והשטח לא ולכן הבעיה רק מתחדדת ככל שהזמן עובר.

למעשה היכולת להכניס מאסה גדולה יותר של יחידות דיור על אותו תא שטח הולכת ונהיית מורכבת יותר ולכן עירוב שימושים בבניין בודד, הצורך בו הולך ומתחדד. מטרת הצעת החוק, כפי שאמרת, היא להסדיר את העניין הזה. אציג את זה ממש בקצרה.

הגרף שאתם רואים כאן מציג את מידת הצפיפות של האוכלוסייה על קילומטר רבוע, כאשר ישראל מודגשת בכתום למטה. רואים שבשנת 2050 אנחנו אמורים להגיע ל-600 תושבים לקילומטר רבוע, שזה צפוף מאוד, והרבה יותר צפוף לעומת כל המדינות שאתם רואים בצד השני.

לקחת מדינות מה-OECD?

כן. על הגרף למטה זה כל מדינות ה-OECD. הכי ימנית היא קוריאה והכי שמאלית היא אוסטרליה.

קוריאה ב-OECD?

זה OECD וקוריאה ועוד כמה מדינות.

אז משווים למדינות ה-OECD ואז בוחרים עוד כמה מדינות?

מדינות מפותחות שהן לא ב-OECD. לא שמנו פה את אנגולה וניגריה.

קוריאה זה לא benchmark שיש להתבייש בו.

אני מנסה להבין איך קוריאה קשורה ל-OECD. אתה צודק – זה OECD פלוס.

בשקפים אתה תמיד יכול לעשות דברים, למשל עם קנה המידה.

זה כמו אדם שטבע בבריכה שיש בה מים בגובה ממוצע של 20 סנטימטרים.

אין ויכוח על כך שמדינת ישראל היא מדינה צפופה ועלינו להתמודד עם הסוגיה הזאת. זה מטרת הצעת החוק.

הצורך – אנחנו רואים שככל שהזמן מתקדם הצורך להשתמש יותר במנגנון של התחדשות עירונית הולך וגובר. אחת הבעיות המרכזיות בסוגיה הזו היא: ברגע שהגדלנו את מספר יחידות הדיור על אותו תא שטח, איך אנחנו מצליחים להכניס את כל השימושים הנלווים וההכרחיים ליחידות הדיור שנוספו באותו תא שטח. בוודאי זה הולך ונהיה מורכב יותר ככל שמספר האנשים גדל.

אם היית יכול לעשות תא סגור, שבאותו מקום יגורו, ילמדו וכולי, הכול ביחד, אז בכל מקום שאתה בונה אתה פותר את הבעיות. ברור שזה לא יכול לעבוד, אבל בשיטת עירוב השימושים אתה מנסה להגיע לכמה שיותר.

בדיוק.

בשקף הזה רואים את הסטטוס מסך התחלות הבנייה או יחידות הדיור שיש לנו, מה היקף ההתחדשות העירונית היום, מה צפוי לפי התוכנית האסטרטגית שאושרה על ידי הממשלה בין 2016–2020 ומה צפוי בהתאם לתוכנית האסטרטגית שמגיעה עד 2040. כמובן בגלל בעיית השטח- - -

איך ירושלים רק 33% בשנת 2040? זה נראה נמוך מאוד.

זה לפי היעדים שהממשלה קבעה.

איך תוכל לשמור גידול בירושלים אם אתה לא- - -

זה של התחדשות עירונית.

ירושלים מבונה. אז איפה יבנו?

זה מחוז ירושלים, כולל בית שמש וכל הסביבה.

אז זה לא העיר ירושלים.

לא, העיר ירושלים כאן בפנים.

אז היא בטח ב-60% ושאר המחוז ב-20% או משהו כזה.

נכון, אלא אם כן תתקבל החלטה לפרוץ לשטחים הפתוחים, וכולנו אמורים לנסות ולהצטופף כמה שאפשר עד שהולכים לשם.

השקף הזה מראה שהשימוש ילך ויגדל והצורך בהתחדשות עירונית ילך ויגדל ככל שיעבור הזמן.

מה אומרת הצעת החוק שנקרא קומה מבונה? בגלל הצורך להצטופף ולבנות בצורה צפופה יותר אנחנו נתקלים בדילמה או בבעיה לאתר שטחים למבני ציבור. הבעיה היא למעשה, המצב היום הוא שיש לשלטון המקומי קושי לעשות הסדרה קניינית ולשלב שטחי ציבור במסגרת תוכנית חדשה שמגדילה את יחידות הדיור על אותו תא שטח. לכן אנחנו מציעים לשלב בין השימושים.

התמונות שרואים כאן במצגת מראות את האיוולת במצב היום, שבו אנחנו רואים מצד ימין בניין גבוה מאוד ולצדו גן ילדים על קרקע. באופן עקרוני אם היינו משתמשים באופן תדיר יותר בקומה המבונה, במקום אותו גן ילדים היינו יכולים להכניס מבנה נוסף באותו היקף ופשוט לשלב את גן הילדים באותה קומה. בצד השמאלי של התמונה רואים את המצב הרצוי, שבמרכזי הבניין או בקומות מסוימות שלו אנחנו משלבים מבני ציבור ביחד. עשינו הדמיה לסיטואציה שאותה היינו רוצים לראות.

1) המטרה שלו – להסדיר את הסוגיה הקניינית כשאנחנו מקצים שטח ציבורי בתוך בניין בתוכנית.

2) אנחנו מתנים את הפעולה הזאת בתוכנית משביחה בלבד. זאת אומרת, כדי שאפשר יהיה לעשות את זה צריכה להיווצר השבחה בתוכנית מסוימת.

לא הבנתי. השבחה ממה?

השבחה מן המצב הקיים היום, מהמצב התכנוני טרם הגשת התוכנית.

יש יכולת השבחה על דברים אחרים, יש תוכניות קיימות שכבר נותנות השבחה.

אנחנו הרי מסדירים את הקומה המבונה במסגרת של תוכנית.

זה יתפרסם נניח ב-1 בינואר 2019. אתה אומר: מה שהוא השבחה עד 1 בינואר 2019 לא נחשב כשהשבחה, כי יש כבר השבחה קיימת. אני מנסה להבין מה אתה אומר.

אסביר. הרי הצעת החוק מבקשת לאפשר לשלב את הקומה המבונה במסגרת הכנת תוכנית. תנאי סף כדי לשלב את אותה קומה מבונה במסגרת הכנת תוכנית הוא שהתוכנית השביחה את הקרקע.

איזו תוכנית?

אותה תוכנית שבה אנחנו רוצים להסדיר את הקומה המבונה.

כלומר, אם הייתה לפני כן תוכנית ללא הקומה המבונה, עכשיו אתה רוצה להוסיף קומה מבונה. אתה לא יכול להסתמך על התוכנית הקודמת, אתה חייב להשביח את התוכנית.

זה לא שהוספנו לך שלוש קומות ולקחנו שלוש קומות.

תוכנית חדשה, מאיפה יהיו לה עוד זכויות? בגלל הקומה המבונה? יש פה הקניית זכויות?

לא, הרי אם יש תוכנית- - -

זה קשור למצב הקיים, שהיום העירייה גורעת שטח X מן הקרקע. אז אתה אומר שהעירייה תוותר על הגריעה של שטח X מן הקרקע. זה יאפשר הגדלת זכויות בנייה והוצאת היתר חדש, ואז בו אפשר יהיה להשתמש, בהנחה שהעירייה מוותרת על השטח.

נכון. הרי המצב הקיים הוא המצב הקיים. הוא לא הושבח – הוא הקיים.

זה בדיוק הנקודה שאני לא מסכים אתך. גם המצב הקיים הושבח מתוכניות אחרות.

לכן הוא המצב הקיים.

תזקק את המילים שלך, כי כשאתה אומר שהמצב הקיים לא הושבח – הוא כן הושבח. למה הייתה לי בעיה עם הניסוח? אתה אומר: "קומה מבונה רק אם יש השבחה". יש השבחה מכוח תוכניות ישנות. לא לזה כוונתך. אתה מחדד את דבריך ואומר שההשבחה חייבת להיות מן הקומה המבונה ולא השבחה ישנה. רק להבהיר את זה.

נכון.

אני שומע קודם כול את משרד האוצר. תנו למשרד האוצר לסיים.

אענה שוב על השאלה. ברור שביחס לשנת 1950, לדוגמה, הושבחו תוכניות. עכשיו מגיעה רשות מקומית ורוצה לשלב קומה מבונה בפרויקט מסוים. הרי היא עושה את שילוב הקומה המבונה במסגרת תוכנית. כדי לעשות את זה היא חייבת שזה יקרה במסגרת תוכנית שמשביחה את אותו תא שטח ממצבו הסטטוטורי המאושר.

מצבו הקיים זה לא מצבו הבנוי הקיים.

ברור שלא. אנחנו לא מדברים על זה.

3) הרשות המקומית תשלם ליזם את עלויות הבנייה.

4) שמאי מקרקעין יקבע מה הן עלויות הבנייה של אותה קומה מבונה.

5) לאחר השלמת הבנייה הבעלות באותו חלק ציבורי תעבור לבעלותה של הרשות המקומית, מן הסתם כפי שקורה היום במוסד ציבורי שנבנה באופן צמוד קרקע. הבעלות תועבר לרשות המקומית רק כחלק יחסי בבניין.

אני מבין שסעיפים 3 ו-4 מוסכמים על השלטון המקומי ואנחנו יכולים להמשיך הלאה...

נשמע אותם בעוד רגע.

מאחר והפרוטוקול לא יודע שצוחקים אז: ממש לא.

זהו למעשה. השתדלנו לעשות את זה מאוד קצר ותכליתי.

תודה רבה. אין ספק שנושא הכסף – צחקנו, אבל כנראה נדון בו ארוכות. כמו תמיד, הוא אחד הדברים המשמעותיים. הייתי שמח שמישהו יתאר את המצב הקיים לפני הקומה המבונה. יש לנו מגרש של דונם – איך זה מתחלק בין העירייה והזכויות הקיימות? האם הוא חייב לתת חלק לעירייה? בהנחה שהדונם הוא פרטי לגמרי, האם יש לעירייה זכויות ואיך זה מתבצע? אני לא מכיר את כל המקרים האלה. פה הייתי רוצה להבין בדיוק. בסוף הרי האמירה שלנו היא שלעירייה מגיע משהו. את זה אני מנסה להבין, מה בדיוק מגיע. במקום שייקחו את זה במטרים של קרקע, כדי להיות יעילים בואו ניקח את זה במטר בנוי על קומה X בגובה כזה וכן הלאה. אני רוצה להבין מה הזכויות של עירייה בסיטואציה כזו מלכתחילה.

קרקע פרטית.

אני ממשרד המשפטים. חוק התכנון והבנייה אדיש לשאלה אם מדובר בקרקע פרטית או לא בהקשרים שאנחנו מדברים עליהם. החוק בדרך כלל מדבר על תכנון אבל יש לו שני חריגים שבהם הוא כן מדבר על העברת קניין. דרך אחת זה הפקעה – אפשר להפקיע קרקע לצורכי ציבור כפי שמפורט בחוק; ודרך שנייה היא איחוד וחלוקה. איחוד וחלוקה זה שיש לנו כמה בעלי קרקע ואנחנו בעצם עושים איזה מיש-מש, מארגנים מחדש באופן שיאפשר לממש תכנון יעיל בלי צורך שכל בעלי הקרקע יגיעו להסכמים בינם לבין עצמם. איחוד וחלוקה יכול להיעשות גם שלא בהסכמת הבעלים.

אגב איחוד וחלוקה, למרות שהדבר לא מצוין במפורש בחוק אלא אפשר ללמוד אותו מהחוק, וזה פרקטיקה שהשתרשה וגם יש עליה הרבה פסיקה וספרות, נהוג להפריש קרקע לצורכי ציבור. עד לפני כמה שנים במרבית המקרים ההפרשה הייתה של קרקע פנויה.

מה זה "נהוג"? אף קבלן לא ירצה לוותר על שטח. בואו נעשה סדר. הפקעה – אני מניח שזה לא המקרה.

זה יכול להיות המקרה, לגמרי.

מה הזכות? מתי מפקיעים? אם רוצים להעביר כביש, אם יש איזו סיבה. אם אני רוצה לבנות גן ילדים, אני יכול להפקיע? ואז מה הסיבה שאני מפקיע? אני נותן ליזם את הזכויות בבנייה אחרת?

סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה קובע רשימה של צורכי ציבור שאפשר להפקיע אותם. הוועדה המקומית צריכה לקבוע בתוכנית שהקרקע הזאת מיועדת לצורכי ציבור ואז היא יכולה להפקיע את הקרקע.

תחדדי גם את עניין הפיצויים כי הוא מאוד רלוונטי.

ככלל היא משלמת פיצויים על הזכויות ואין שום התייחסות לשאלת הבנייה.

על הקרקע, לא על הזכויות.

הקרקע יכולה לכלול למשל זכות לבנות פה בניין מגורים, אבל הבניין לא בנוי. היא משלמת את שווי הקרקע.

אם זאת קרקע לחקלאות אז השווי נמוך יותר, ואם זה מסחרי אז אולי השווי גבוה.

כשאנחנו מדברים על הפקעות לפי חוק התכנון והבנייה- - -

סעיף 188.

נכון.

סעיף 188 קובע את הצרכים הציבוריים.

התוכנית קודם כול קובעת ייעוד חדש. אם הייעוד הזה שווה פחות מאשר היה שווה קודם, לדוגמה במקרה שכנראה לא יקרה, אם היה לי ייעוד למגורים ועכשיו הפכו את הייעוד לדרך, אז קודם כול אני יכולה להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק, ישלמו לי פיצוי על ירידת הערך. אחר כך ביום שבו יבואו להפקיע את הקרקע ישלמו לי את שווי הקרקע באותה עת, כלומר הקרקע כבר שווה פחות.

את אומרת שיש שני שלבים: שלב ראשון הוא התכנון, וכבר פה משלמים לך פיצוי ראשוני, ובשלב ההפקעה דה פקטו זה פיצוי נוסף?

נכון.

זה מקביל.

אשמע אתכם גם אחרי שהם יסיימו. אני מקווה מאוד שמבינים במשרדי הממשלה גם את נושא ההפקעה. אם לא, אנחנו נבהיר את זה אחר כך.

השאלה שלי: ואם בעל הקרקע יתנגד לזה?

אולי יש הליך בבית משפט, אבל אם זה מוסדר בחוק אין לו ברירה.

תמיד יש אפשרות להתנגד לתוכנית. אנחנו מדברים על הליך תכנוני כמו כל הליך תכנוני.

שאושר באינסטנציה הרלוונטית, אם זה אחרי ערעור בבית משפט, ואם זה בלי ערעור אז בהליך.

יש התנגדות לתוכנית, הליכי ערר.

זה דרך אחת.

ושם משלמים כסף בשני שלבים, כפי שתיארת. אין פה עניין של לתת לו זכויות בנייה כנגד.

פה לא. יש אפשרות לתת קרקע חליפית, אבל זה לא הפרקטיקה שמשתמשים בה.

אז זה נושא אחד.

40% זה ללא פיצוי.

אפשר לקבל 40% ללא פיצוי.

ללא תשלום בכלל.

זה פרט קטן... למה לא דיברנו על זה? ביקשתי שתציגו לי את כל התמונה. אז רוב ההפקעות נעשות בלי תשלום?

התשובה היא כן.

אני משלים את מה שנועה עמירב-פטאל אמרה בעניין ההפקעות. כשהתוכנית היא תוכנית פוגעת, כשהייעוד לצורכי ציבור הוא ייעוד פוגע, כאשר ערך הקרקע במצב החדש לפי הייעוד הציבורי נמוך יותר משווי הקרקע במצב התכנוני הקודם, כמו מייעוד חקלאי לדרך, לצורך העניין, אז הפיצוי הוא דו-שלבי. לעת אישור התוכנית מתגבשת זכות התביעה על עצם ירידת הערך שנוצרה בתוכנית, ובהפקעה יש עילת תביעה חדשה על עצם נטילת הקרקע.

תרחיב בעניין ה-40%, בבקשה.

המחוקק קובע שלגבי הפיצוי השני, פיצוי ההפקעה, יש אפשרות לקחת עד ארבע-עשיריות ללא פיצוי בכלל לפי הדין הקיים לצורכי ציבור מסוימים. לא לגבי כל הרשימה בסעיף 188 אפשר לקחת 40% ללא פיצוי.

על מה כן?

אני יכול לקרוא מסעיף 190(א) בחוק. כתוב: "לצורכי גנים, שטחי נופש וספורט וכן לצורכי חינוך, תרבות, דת ובריאות".

לצורכי הרשויות המקומיות.

אלו צורכי ציבור שניתן לקחת.

זה 40% ממה?

משטח המגרש.

משטח המגרש. כלומר לא משטח ההפקעה.

נכון.

כאשר אתה מפקיע ומשלם בשני שלבים, אתה אומר שרק בשלב השני אתה יכול להיות פטור עד 40%. מה החלוקה הממוצעת בין השלבים? 50%-50%?

לא. יש פה שמאים. אם תוכנית היא לדוגמה מייעוד חקלאי לדרך אז 90% מיוחס לשלב התוכנית ו-10% לשלב השני.

ואם לוקחים ממגורים?

זה משתנה, אבל החלק המשמעותי של הפגיעה הוא בשלב אישור התוכנית.

ועליו יש תשלום.

בואו ניקח מספר: ב-70% אין פטור, אם זה 70%-30%, ומה-30% ניתן לקחת 40%. כלומר בערך 10%–12% משווי הקרקע אפשר להפקיע בלי לשלם. מי סופג את הנזק? בעל הקרקע.

בעל הקרקע. וגם אז יש לו אפשרות לתבוע פיצויים.

אילו אפשרויות יש לו? בחוק כתוב. אז מה הוא יעשה?

לאחרונה הייתה פסיקה – עוד צריך לראות איך היא מיושמת – על הגשת בקשה לפיצוי מן החסד.

חסד במדינת ישראל – אנחנו מכירים אותו היטב. אפילו בשם הם צדקו.

יש פסיקה שמרחיבה את הפיצוי.

זה נושא אחד של הפקעה. מה הנושא השני?

הנושא השני הוא איחוד וחלוקה. באיחוד וחלוקה אנחנו מדברים על תוכנית ששינתה את מערך הקרקע. מדובר על סעיפים 120 ו-121. סעיף 121 כולל את הכללים לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה. הכלל המרכזי בו הוא שמירה על שוויון בין בעלי הקרקע. אם נכנסתי עם שווי 10 והוכפלתי פי שניים, מי שנכנס עם שווי 20 גם הוא יוכפל פי שניים.

תוכנית איחוד וחלוקה, שבדרך כלל מוסיפה הרבה זכויות, מטילה גם נטל. הוספנו למשל יחידות דיור, צריך להוסיף צורכי ציבור, צריך גני ילדים ובתי ספר. לכן מוסדות התכנון מבקשים להפריש קרקע לצורכי ציבור כדי שיהיה אפשר לתת מענה לצרכים בתוכנית.

באיחוד וחלוקה אין כללים לגבי אחוז ההפרשה, אין מגבלה בחוק על איזה אחוז ניתן לקחת.

מי יוזם איחוד וחלוקה? העירייה יכולה ליזום?

זו יכולה להיות העירייה וזה יכול להיות גם יזם פרטי.

אבל הכול קורה בדיאלוג של מוסד התכנון. אתה הגעת למוסד התכנון והוא זה שאומר מה הצרכים. יש החלטת ממשלה שקבעה את זה.

הגעתי למוסד התכנון כי יזמים ביקשו תוכנית של איחוד וחלוקה למטרה מסוימת, או כי הרשות המקומית ביקשה.

יש יזם. היזם פנה.

יכולה גם הרשות המקומית לפנות. הגענו למוסד התכנון ושם עושים איחוד וחלוקה, ואז במסגרת האיחוד והחלוקה, למרות שלצורך העניין לרשות המקומית לא היה שום חלק בסיפור, עדיין היא יכולה להיכנס. מה הסמכויות? איזה חלק היא מקבלת שם?

כפי שאמרתי, אין הגבלה בחוק על כמה קרקע היא יכולה לקבל. למעשה ההפרשה נעשית בהתאם לצורכי התכנון. מוסד התכנון קובע כמה קרקע צריך לצורכי ציבור.

זה על חשבון בעלי הקרקע? אז זה כמו הפקעה.

לא. מקבלים זכויות בנייה.

יש הרבה דיון על השאלה מה היחס בין השניים. בסופו של דבר, באיחוד וחלוקה אתה לא נשאר באותו מקום, אתה לא נשאר בדיוק עם אותה חלקה.

אבל שומרים לך על זכויות הבנייה או שומרים לך על ההשבחה היחסית?

אם הושבחת, אין בעיה. ואם יצא שנפגעת, שזה לא קורה כמעט בפרקטיקה, אתה יכול להגיש תביעה לפי סעיף 197 ולקבל פיצוי על ירידת ערך הקרקע.

שם מקבלים ב-100%?

כן, פיצוי לפי סעיף 197 הוא על מלוא יחידת הערך.

אם יש ירידת ערך ומגישים את התביעה, שם מקבלים 100% או שגם שם יש חסד שצריך לתת?

100%.

נוסיף שמה שמאזן את הפגיעה, שיש בחינה של הזכויות שקיבלו בעלי הזכויות האחרים בתוכנית. בעצם מנסים ליצור שוויון יחסי על ידי תשלומי איזון. אם בעל זכויות אחר קיבל פי שניים ממך ולך לקחו את הקרקע, אז יצטרכו לשלם.

או שתקבל זכויות במקום אחר, שזה עיקרון השוויון היחסי.

זה לא הגיוני ואי אפשר לפגוע באחד מן הצדדים באופן לא פרופורציונלי. זה ברור.

הבנו, זה המצב היום, וזה מסדיר את המצב היום.

עוד מישהו ממשרדי הממשלה רוצה להתייחס לתלת-ממד.

יש לנו מצגת על התלת-ממד.

בואו נראה אותה, בבקשה. אחרי כן נעשה סבב ונשמע את אנשי השלטון המקומי.

אני ממשרד המשפטים.

הצעת החוק על חלקה תלת-ממדית עוסקת יותר בפן הקנייני. היא תוצר של עבודה מקצועית ממושכת רבת שנים שנעשתה במשרד המשפטים, במחלקת ייעוץ וחקיקה, עם השותפים במרכז למיפוי ישראל וכל גורמי המקצוע המשמעותיים: מינהל התכנון, אגף רישום והסדר מקרקעין וגורמים נוספים. זו הצעה שאמנם לא גדולה בהיקף שלה אבל מהווה שינוי משמעותי, אפשר להגיד אפילו היסטורי, בחוק המקרקעין.

חוק המקרקעין נחקק בשנת 1969. מאז ועד היום עברו כמה שנים והמציאות בשטח היא לא מה שהייתה אז.

אל תדאגי, תיקנו אותו הרבה פעמים מאז.

נכון, אבל בהקשר הזה לא.

ההקשר שאנחנו מדברים עליו הוא בעיקר השימושים, שנעשים היום הרבה יותר שימושים במרחב האנכי, בעומק הקרקע ובגובה, בעיקר עירוב שימושים, שימושים בייעודים שונים בשכבות קרקע שונות. הצרכים השתנו, הטכנולוגיה השתכללה, התכנון התפתח ועכשיו נשאר להתאים גם את המוסדות המשפטיים הקלסיים, את דיני הקניין, את דיני המקרקעין גם להתפתחויות האלה ולאפשר חלוקה גמישה יותר של המקרקעין, בפרט שאנחנו מדברים על מדינת ישראל, שבה משאבי הקרקע מוגבלים.

ההצעה נועדה לעשות את ההתאמות האלה באמצעות האפשרות לפצל יחידות מרחביות, חלקות תלת-ממדיות, לפצל את הבעלות בקרקע בשכבות קרקע שונות וליצור יחידות שמוגבלות גם בממד האנכי, וכך להתגבר על המגבלות שיש בדין הקיים, שכבר אפרט אותן, ולהקל על פרויקטים רב-שכבתיים שקיימים היום כבר בפועל רק שנאלצים להשתמש ב- - -

גם בנושא גנים לאומיים זה יהיה בתוקף? יש לנו הצעת חוק אחרת שמדברת על גריעה בתלת-ממד בגן לאומי, עם בנייה מעל, וקובעת שלמטה לא נוגעים.

לכאורה אפשר היה להשתמש בזה.

זה היה יכול לתת פתרון גם לעניין הזה, אם היינו מגדירים את הגן מתחת, בחפירות, ומשאירים להם את הגובה. בסדר, נצטרך לחשוב על זה.

אז כבר לא יהיה חשוב אם הגן בא לשכונה או השכונה באה לגן.

לא חשוב מי בא קודם. סליחה שהפסקתי אותך.

קצת על המצב הקיים: היום סעיף 11 לחוק המקרקעין קובע כלל יסוד, שהבעלות בקרקע משתרעת לרום השמיים ולעומק הקרקע, עד בטן האדמה, לכאורה בעלות בלתי מוגבלת במישור האנכי. סעיף 13 לחוק המקרקעין קובע שככלל אי אפשר לעשות עסקה בחלק מסוים במקרקעין. השילוב של שני הסעיפים האלה מביא לכך שהיום אין אפשרות לעשות עסקאות בחלק מסוים בקרקע, בשכבה מסוימת, כמו בתת-הקרקע. כתוצאה מכך, כדי לממש פרויקטים רב-שכבתיים, שהתכנון כבר מאפשר היום, צריך להשתמש בכל מיני כלים פחות מתאימים, יותר מסורבלים.

אם אני משווה את זה להצעת החוק על קומה מבונה, כאן זה אולי מסדיר את הפן של הרישום, והצעת החוק על קומה מבונה מסדירה את כל ההתנהלות הכלכלית.

קומה מבונה זה הסדר קונקרטי שנועד למצבים של בינוי, כלומר של מבנה אחד שיש בו עירוב שימושים גם של רשות ציבורית. כאן אנחנו מדברים על פרויקטים – זה יכול להיות גם במקרים של בינוי אבל ההתייחסות שלנו היא בעיקר למקרים שיש הפרדה ממש בין השכבות השונות, כמו מנהרה.

היום המנהרה היא בבעלות של מי? איך מוגדרת מנהרת הכרמל?

זאת שאלה טובה.

שם הפקענו את תת-הקרקע.

יש הפקעה, אבל היום בגלל המגבלות של הרישום אין אפשרות לרשום את זה.

מה הפקעת? את כל מה שמלמעלה?

לא, את התת-קרקע.

אתה אומר שאתה לא יכול. אז אתה בא להסדיר את הרישום בחוק.

לגבי הפקעות – כן, כי הפקעות לא נחשבות עסקה ולכן סעיף 13 לא מונע אפשרות להפקיע, אבל עדיין צריך לרשום את זה. עסקאות רצוניות אי אפשר לעשות גם בלי- - -.

תודה. דרך אגב, אני מבקש לשאול: לגבי התלת-ממד יש בעיות עקרוניות בנוסח לאנשים פה?

לא. אנחנו מברכים על זה.

הבנתי. יש עוד התייחסות למשהו עקרוני?

השאלה היא כמה לפרט. אציג דוגמה של פתרון קנייני מאולץ שמשתמשים בו היום, למשל בניין ציבורי שמתחתיו יש חניון פרטי תת-קרקעי. עשו איזשהו הסכם לחכירה ל-999 שנים, שבעצם ברור שהכוונה היא להעביר בעלות ופשוט אין אפשרות לעשות את זה ואז מוצאים כל מיני פתרונות לא טובים.

המטרה של ההצעה היא לאפשר את הרישום של ההפקעות ועסקאות רצוניות שכוללות העברת בעלות ולאפשר כך ניצול מיטבי של הקרקע, להקל על הליכי תכנון ופיתוח, בעיקר במקרים של עירוב שימושים, להגביר צפיפויות ואת הגמישות והסחירוּת של הקרקע.

הדוגמאות הקלסיות שבהן עולה הצורך זה מנהרות של דרך, תחבורה, תשתיות, גשרים עיליים ועירוב שימוש, כמו בדוגמה על חניון תת-קרקעי בבעלות פרטית שמעליו שטח ציבורי, או להיפך.

זאת הדוגמה שדיברת עליה, של מנהרות הכרמל, שממש רואים איך הדרך עוברת בתת-הקרקע מתחת למבני מגורים ויש ממש הפרדה בין המפלסים, אבל מבחינה הקניינית היום אין אפשרות עדיין לעשות את ההפרדה. זאת המטרה של הצעת החוק.

היו חלופות שונות שנבחנו על ידי הצוותים שלנו. אני לא יודעת אם להרחיב. החלופה שנבחרה היא של יחידות שנקראו אז "תת-חלקות מרחביות", היום אנחנו קוראים להן "חלקות תלת-ממדיות". זה ממש לגזור פרוסה בשכבה מסוימת של הקרקע, שהיא מהווה נושא נפרד לזכויות, לחובות ולעסקאות.

היא לא קשורה לחלקת-האם.

היא קשורה במרשם המקרקעין, יש קישור, כלומר אפשר לראות במרשם המקרקעין מאיפה היא הגיעה, אבל הבעלות נפרדת. היתרון של השיטה הזאת הוא שהבעלות ביתרת החלקה, חלקת המקור כפי שהייתה רשומה, נשארת אין-סופית למעלה ולמטה, אנחנו לא פוגעים בזכויות הקניין הקודמות אלא רק בחלקה התלת-ממדית הבעלות תהיה מתוחמת בשלושת הממדים. זה בעצם מה שמאפשר את הגמישות.

אלה היתרונות שדיברנו עליהם, ששיטת הרישום נשארת, מעמד המרשם, האמינות שלו והשמירה על זכויות הקניין.

לדבר על התנאים?

לא. אני מבין שגם בתלת-ממד עוד לא מיצינו את העבודה המשפטית אז אנחנו נמשיך את המהלך הזה ונשלים אותו ביחד עם עניין הקומה המבונה.

גם לגבי הקומה המבונה אני לא מתכוון להצביע היום, והמשמעות היא שזה לא יוכל להיות מושלם במושב הנוכחי, אבל בכוונתי במהלך הפגרה לערוך עוד דיון או שניים נוספים כדי למצות. אני מבקש מן הלשכה המשפטית, גם בהתאם לדיונים שיהיו, להתכנס לנוסחים מקובלים. ברור שיש לנו את ההחלטה העקרונית הכלכלית, שסביבה מן הסתם יהיו הרבה דיונים מעמיקים, אבל גם בנושא המשפטי צריך "לסגור" את כל הקצוות. הכוונה שלי כאשר נחזור, אם ירצה השם, למושב הבא, להעביר את זה אולי אפילו בשבוע הראשון. לשם אנסה להתכנס.

אני אומר שוב, אני רואה חשיבות רבה מאוד לתת את הכלי זה של קומה מבונה, שנותן עירוב שימושים ושימושים ציבוריים ולמקסם את היכולת של הרשויות המקומיות להתפתחות עירונית כאחד הכלים החשובים. אני מאוד בעד העניין הזה באופן עקרוני.

מישהו ממשרדי הממשלה רוצה להתייחס לאחת משתי הצעות החוק? מעכשיו הדיון הוא כפול, על שתי הצעות החוק. בבקשה, מישהו מן המשרדים רוצה עוד להתייחס? בעיקר בעניין קומה מבונה.

אני ממינהל התכנון.

בהמשך למה שנועה עמירב-פטאל אמרה, שנכון להיום יש שתי דרכים להפריש שטחים לצורכי ציבור, או בדרך של הפקעה או בדרך של איחוד וחלוקה, בכל מה שנוגע לחלק בנוי יש עדיין את שתי האפשרויות הללו.

חלק בנוי לפני שהייתה תוכנית? אתה מדבר באיחוד וחלוקה?

לא.

אמרנו: הפקעה ואיחוד וחלוקה. עכשיו אתה מדבר על מה?

שתי הדרכים האלה מתייחסות בעיקר לשטח בקרקע, כי אז הרשות לוקחת את המגרש הציבורי, ובאיחוד וחלוקה מייצרים את המגרש הציבורי, וזה נרשם על שם הרשות.

כשאנחנו מדברים על סיטואציה של חלק בנוי, של עירוב שימושים, ואנחנו רוצים להקצות לרשות את הקומה הראשונה, שתהיה גן ילדים לצורך העניין- - -

או הקומה החמש-עשרה.

עדיין ניתן לעשות את זה בשתי הדרכים אבל הן מעוררות בעיות. לכן הצעת החוק הזאת בעצם מייצרת סוג של דרך שלישית.

מה הבעיה, אם אפשר לקרוא לזה בעיה – אם זה יהיה בדרך של הפקעה אז הסמכות להפקיע את הקומה הציבורית ככל הנראה, שוב, יש פה כמה דברים שהם לא נקיים מספקות, אני אומר איך אנחנו מבינים את זה, ככל הנראה האפשרות להפקיע קמה אך ורק אחרי – אין אפשרות להפקיע את הקרקע הפנויה כי המגרש לא מיועד לצורכי ציבור אלא רק חלק קטן ממנו, קומה מתוך עשר קומות לצורך העניין, אז אי אפשר להפקיע את המגרש בגלל שיש פה קומה ציבורית מבחינה תכנונית. הסמכות להפקיע קמה אחרי בניית המבנה. עיקר הבעיה, שכאשר הרשות תרצה להפקיע היא תצטרך לשלם פיצויי הפקעה מלאים לפי שווי של קומה ציבורית, וכאן ככל הנראה לא יהיה גם את הפטור של ארבע-עשיריות כי מדובר על שטח בנוי. לכן פיצויי ההפקעה לפי הדין היום על חלק ציבורי בנוי הם פיצויי הפקעה גבוהים מאוד. לכן דרך ההפקעה לא כל כך טובה.

גם דרך האיחוד וחלוקה לא נותנת פתרון בגלל שתי בעיות.

בכלל אפשר דרך הפקעה לעשות את זה?

אפשר, אבל זה יעלה הרבה כסף.

הבנתי שזה יעלה הרבה כסף. אנחנו בעצם רוצים להציע דרך שלישית.

דרך שלישית קניינית. כל הצעת החוק הזו אין בה היבטי תכנון. יש לה השלכות להיבטי תכנון, זה יתייר את התכנון כי עירוב שימושים כמובן ישפיע על התכנון וימקסם את האפשרויות לעשות תכנון מיטבי, אבל גם לפי הדין היום למוסדות התכנון יש סמכות מלאה- - -

כלומר במקרים שבהם – אני מכיר ברמת גן, יש בניין שבקומת הקרקע שלו יש בית כנסת או ספרייה. ההליך שם נעשה דרך הפקעה?

יש שתי אפשרויות: או הפקעה או איחוד וחלוקה. יש דרך שלישית, של הסכמים. אני לא רוצה להיכנס לזה, לא ברור עד כמה היא חוקית.

לא משנה, בוא תגיד. אני רוצה לדעת. אם היא לא חוקית ניתן להגיד: לא בדקנו את חוקיותה ואולי יש ערעור על חוקיותה. מה קורה היום בשטח? אשמח לשמוע.

יש מחקר גדול שנערך עכשיו על ידי ד"ר ניר מועלם, שעדיין לא הגיע להשלמה. הוא מהטכניון או מאוניברסיטת חיפה.

כלומר מחקר אוניברסיטאי.

כן. לפי הבחינה שהם ערכו, היום רוב המקרים שבהם יש הפרשה של החלק הציבורי נעשים בדרך של תוכניות איחוד וחלוקה.

כי באופן כללי היום אנחנו עושים יותר שימוש במנגנונים של איחוד וחלוקה מאשר במנגנונים של הפקעה.

את צודקת. צריך להשוות את זה למנגנונים, כמה הפקעות וכמה איחוד וחלוקה בכלל, ואז לראות אם זה שונה מהסטנדרט. ברור, הכול יחסי בעולם שלנו.

אני רק רוצה להשלים ולהבהיר את המסגרת של הדיון. אין פה דיון תכנוני. זה ישפיע על התכנון, אבל הצעת החוק הזאת לא עוסקת בהיבטי תכנון כי הסמכויות לתכנן עירוב שימושים בקומה הראשונה, בית כנסת או גן ילדים, מרפאה וכן הלאה, היא סמכות שנתונה גם היום והדברים נעשים. כלומר הוועדות המחוזיות קובעות עירוב שימושים בתכנון.

הבעיה בקניין.

השאלה איך מממשים, איך עושים את זה. אנחנו רוצים להסדיר.

אתה אומר: בתכנון אין לי בעיה, בתכנון אני יודע לעשות את זה. הבעיה היא איך מסתדרים בסוף.

הבעיה היא איך זה עובר לרשות. היום זה עובר לרשות או בדרך של הפקעה או בדרך של איחוד וחלוקה. הפקעה – אמרתי את החסרונות; איחוד וחלוקה – זה אפשרי רק אם זה תוכנית איחוד וחלוקה. אם זה לא תוכנית איחוד וחלוקה, אם זה בעלים אחד זה לא אפשרי.

לכן הצעת החוק הזו מתייחסת בעצם לדרך שלישית.

הבנתי, טוב. עוד מישהו מן המשרדים רוצה להתייחס? מי מן השלטון המקומי רוצה להתייחס?

אנסה. אני עורך דין עוזי סלמן, היועץ המשפטי של עיריית תל אביב.

ויושב-ראש איגוד היועצים המשפטיים ברשויות המקומיות. הוא מדבר בשם השלטון המקומי.

אמרה מנהלת הלשכה המשפטית של השלטון המקומי.

אנסה לדבר באופן קצר וברור.

אדוני היושב-ראש שאל קודם מה המצב הקיים, מה קיים היום. נכון להיום רשויות מקומיות במדינת ישראל כמעט ולא מפקיעות עם פיצויים. כל ההפקעות שהן מבצעות הן הפקעות ללא תמורה או שהן מקבלות הפרשות לצורכי ציבור בדרך של איחוד וחלוקה.

כאשר אתה אומר "הפקעות ללא תמורה", אתה מתכוון שבשלב השני עד 40% יהיה ללא תמורה. כלומר יש תמורה בשלב התכנון, יש תמורה של לפחות 60%. הרוב מנצלות, כי לפי החוק מותר להן, את ה-40%, אבל אי אפשר להגיד על זה "ללא תמורה". יש תמורה – תמורה מופחתת. דייקנו.

או שהן מפקיעות במסגרת ה-40% או שהן מקבלות את צורכי הציבור שלהן בהפרשות באיחוד וחלוקה.

שם כולם מעוניינים, אף אחד לא חסר.

מתי כן מתבצעות הפקעות? מתבצעות בשוליים הפקעות של חלקות לצורכי הרחבת דרכים או לצורכי דרכים שהן חובה ולא עושים איחוד וחלוקה שלם גדול בשביל זה, אז כן מתבצעות הפקעות.

אין הפקעות לטובת גנים או בתי כנסת? אני שואל. חשוב לי להבין את זה.

בדיוק על זה אני עונה. אין הפקעות לטובת בית כנסת, הפקעות שהן בפיצוי. ההפקעות היחידות שיכול להיות שישולם בגינן פיצוי הן הפקעות בשוליים של מגרשים פרטיים לצורכי הרחבת דרכים או אם יש צורך לעשות דרך. הרשות המקומית לא תבחר לבצע תוכנית איחוד וחלוקה אך ורק בשביל שתבוצע עבורה הפרשה כי אין לה עניין בהוספת זכויות בנייה. אבל ברוב רובם של המקרים הרשות תקבל את צורכי הציבור שלה במסגרת תוכניות איחוד וחלוקה בדרך של הפרשה לצורכי הציבור, ונאמר פה קודם, כאשר ההפרשה הזאת יכולה להגיע הרבה מעבר ל-40%, היא יכולה להגיע גם ל-70%.

אבל אז יש פיצוי מלא.

אבל בתוכניות איחוד וחלוקה הפרטיים, היזמים לא נפגעים מפני שהם מפוצים בזכויות בנייה. זה Win-Win situation.

אתה אומר: בואו נחיל את אותו כלל. אם אני נותן לקבלן-ליזם זכויות בנייה אז שייתן לי את זה בצורכי ציבור.

אנסה להגיד את זה בסגנון שלי. במסגרת איחוד וחלוקה, שזה הרוב, המכשיר העיקרי לקבלת צורכי ציבור, בעל הקרקע מבקש מן הרשות המקומית למקסם את זכויות הבנייה שאותה קרקע פרטית יכולה לשאת מבחינה תכנונית. באה הוועדה המקומית או הרשות המקומית ואומרת לו: בסדר, אנחנו אתך אבל דע לך שאנחנו צריכים צורכי ציבור כנגד זכויות הבנייה האלה. על מנת לשרת את זכויות הבנייה שאתה רוצה, להעצים אותן- - -

בשביל זה הוא משלם היטל השבחה.

לא. באיחוד וחלוקה- - -

לא מדברים על איחוד וחלוקה. באיחוד וחלוקה זה פשוט.

הפקעות כמעט ואין בפועל. אני אולי מקדים את הסקר שנערך כאן ויכול להיות שהתוצאות שלו יהיו שונות, אבל למיטב ידיעתי בשלטון המקומי מיעוט המקרים הם של הפקעה בפיצוי. רוב ההפקעות שמבוצעות, אם מבוצעות, הן במסגרת ה-40%, ורוב ההפרשות לצורכי ציבור הן בתוכניות של איחוד וחלוקה. במסגרת אותן תוכניות היזם מפוצה – זה עיקרון שהתקבל בפסיקה – בסל גדול של זכויות בנייה ולכן אין לו התנגדות למהלך.

אתה רוצה לייצר אותו דבר גם בקומה המבונה.

פה נקלענו לסיטואציה שונה, כפי שנאמר פה, ואני מסכים. עיריית תל אביב נתקלה בסיטואציה הזאת לפני לא מעט שנים כבר מפני שהצפיפות האורבנית מייצרת מצב של קרקע במחסור ואז העירייה, שהכי טוב מבחינתה זה לקבל קרקע, לא קומה מבונה, מפני שבקרקע היא יכולה לפתח את הקרקע בדיוק לפי הצרכים שלה, היא יכולה לבנות עליה קומה ועוד קומה ועוד קומה ואפילו עוד קומה בשביל לממש את צורכי הציבור שלה, היא מנהלת ומתחזקת וזה שלה – זה הכי טוב מבחינת הרשות המקומית.

בהסתכלות הצרה, שאין מגבלת שטח.

בדיוק. אלא מה, שהרשות המקומית אמרה ליזמים שבאו אליה ורצו למקסם את זכויות הבנייה שלהם: במקרה שלכם במקום שאני אפקיע לכם קרקע בהתאם לצרכים שלי- - -

אבל אמרת שלא מפקיעים.

לא אפקיע. או שאעשה איחוד וחלוקה- - -

אם אתה יכול. ואם אתה לא יכול? אתה לא יכול מצד אחד לטעון שאתה לא מפקיע, ומצד שני לומר "לא אפקיע לכם".

אם אדוני ייתן לי עוד שתי דקות אני אסביר.

בבקשה. אני רק אומר לך מה אני לא מבין בדברים שלך.

אני מסביר. אני יכול להפקיע ללא תמורה חלק מן הקרקע ועליו לבנות את מבני הציבור שלי באופן שיצמצם את המגרש לבנייה ואז כמות זכויות הבנייה שהוא יוכל לבנות על אותו מגרש תקטן, זה מתמטיקה פשוטה. אני יכול גם לקחת את המגרש שלו, כרשות מקומית יש לי הרי את הפררוגטיבה התכנונית, אני יכול לתכנן את אותו מגרש ביחד עם עוד חטיבת קרקע סמוכה, לעשות איחוד וחלוקה, לקחת את הקרקע שאני צריך לצורכי ציבור ולהקצות לו זכויות בנייה כפי שניתן.

תחת זאת, בשביל לנצל באופן מיטבי את הקרקע, למקסם את זכויות הבנייה שהיזם יכול להפיק מאותה קרקע, וגם על הדרך הרשות המקומית תקבל את מה שהיא צריכה, אני אומר ליזם: במקום כל זה אני אקבל ממך קומה בנויה שהיא הרבה פחות משיעור הקרקע שאני יכול להפקיע, אני אקבל קומה בנויה on top הזכויות שאתה רוצה לקבל, ואתה תבנה לי את הקומה הזאת ותמסור לי אותה. זה היה המצב שנהג, והוא נפתר גם קניינית.
אני לא מקבל פה כל אמירה שזה לא היה חוקי ושזה הסכמים, אני לא מקבל את זה. אני באופן אישי לא מקבל את זה. היו לנו לא מעט דיונים גם עם משרד המשפטים בנושאים האלה וויכוחים איך לרשום, איך לא לרשום. הרישום נעשה בדרך של בית משותף, כבר אחרי שהתוכנית מתאשרת. השד לא כל כך נורא.

אבל אני רוצה להדגיש, אני מברך על המגמה להסדיר את זה בחקיקה. זאת אומרת, אני לא פוסל את החקיקה שבאה להסדיר קבלת קומה מבונה בבניין. זה בהחלט נכון.

לפשט את התהליך, להסדיר אותו.

לא רק לעיריית תל אביב אלא לכלל השלטון המקומי. כפי שראינו במצגת של אריאל יוצר, אנחנו הולכים ומצטופפים וערים נוספות, בעיקר בגוש דן, כבר היום מרגישות את הצורך לקבל שטחים מבונים לצורכי ציבור בתוך בנייה ברגע שבאים להגדיל את עוצמות הבנייה. כמובן שאם אין הגדלה של עוצמות הבנייה על המגרש, כלומר אם אין רצון של בעל הקרקע למקסם את זכויות הבנייה שהמגרש הזה יכול לשאת מבחינה תכנונית, אז כמובן שאין דרישה כזאת. זאת אומרת, אף אחד לא כופה על מישהו out of the blue לתת שטח ציבורי. זה כתוב גם בהצעת החוק.

אתה כן כופה עליו. זה לא בהסכמה.

יש מינימום של שטח?

הצעת החוק מגבילה את זה ל-20%.

יש מגרש של 500 מטר, או של 100 מטר. גם ב-100 מטר – אני רוצה חדר אז אני אקבל חדר אם אני רוצה?

רק אדייק, כי זה קריטי: זה 20% מתוספת זכויות הבנייה.

אני יכול להגיד לאדוני מן הניסיון המצטבר שלנו. בדרך כלל מול עוצמות הבנייה, מול תוספת זכויות, לצורך העניין, של 20 קומות, בדרך כלל נקבל קומה. זאת אומרת בסביבות 10%, 5%. הממדים הם לא כאלה.

ימשיך את הדיון חבר הכנסת בני בגין. אני צריך ללכת ואחזור עוד מעט.

רציתי לסכם במשפט אחד.

לכן אנחנו מתנגדים לכך שישיתו עלינו את עלויות הבנייה במסגרת הזאת. יצרו פה מנגנון שמאי מסורבל שאין בו צורך. לכל היותר אפשר להכניס את עלויות הבנייה לבסיס ההשבחה וזה ינוכה מן ההשבחה.

כפי שאמרתי, הנושא הכלכלי משמעותי מאוד. זה לא ייגמר בשתי מצגות של משרד האוצר וגם לא במילת סיכום של נציג היועצים המשפטיים ברשויות המקומיות.

הוא הציג את עמדתנו.

לא פסלתי. אני מכבד את עמדתכם, חס וחלילה שלא ישתמע שלא. אנחנו נמשיך.

חבר הכנסת בני בגין, קודם כול תודה שאתה מחליף אותי. אנחנו דנים בנושא קומה מבונה, שבא להסדיר שימוש של רשות מקומית, לתת עירוב שימושים במגרש שבו הרשות המקומית תוכל להגיע להסדר קנייני של קומה בנויה בתוך חלק מבניין ולא כהפקעה, דבר שמאפשר גמישות בהתחדשות העירונית ויכול להקל למשל על הקמת בית כנסת במבנה מסוים. בכל העניין הזה כלול הנושא הכלכלי כמובן, שהוא מורכב, ונושאים נוספים. יש עוד הרבה אנשים שירצו להתבטא אז אשמח אם תוכל להחליף אותי ונמשיך אחר כך. תודה רבה.

חשבתי שמדובר בחלקה תלת-ממדית. בזה עסקנו קצת בזמנו.

גם בזה. אתה יכול לקדם גם את זה. זה דיון משולב.

עד שאגיד "קומה מבונה" ייקח לי זמן. רוני טיסר תנהל את הדיון ואני אחלק את רשות הדיבור. זה תפקידי בכוח הבוקר, הכול בסדר.


(היו"ר זאב בנימין בגין)

אבהיר: הנושא של קומה מבונה נוגע להפרשה של חלק ציבורי מבניין והעברת הבעלות בו לרשות המקומית.

הפרשת חלק מבניין שמלכתחילה אין בו חלק ציבורי.

נכון, הוא בבעלות פרטית.

אז זה לא סוגיה של בנייה, זה סוגיה קניינית.

אין לנו ממש רשימה. עד עכשיו זה על פי הסדר שנקבע על ידי התנדבות של הדוברים או איזה לחץ חזק להתבטא. בכל זאת, שנדע, מי היה רוצה להתבטא בדיון עכשיו?

זה אומר שכל השעה הקרובה ברשותי?...

אלא אם תרגיז אותנו, אנחנו נשמור על זכותנו להגיב...

לא באנו להרגיז.

אני סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ. צוהריים טובים. אנחנו הגוף היציג שמייצג את כל מי שבונה במדינת ישראל.

אני רוצה להתייחס באופן כללי מלמעלה להצעת החוק על קומה מבונה.

דבר ראשון, אנחנו מברכים על כך שסוף-סוף מתחילים לעשות סדר בנושא הזה. החבר'ה שלנו בשטח כבר נתקלים בהרבה מאוד פרויקטים שלגביהם מבוקש כל העניין של שימושים ציבוריים. אני חושב שהגיע הזמן להסדיר את זה.

עם זאת, מאוחר יותר נצלול לסעיפים הספציפיים, אבל יש כמה בעיות כיום בהצעת החוק שאני מאמין שנוכל להתגבר עליהן, אבל חשוב להדגיש אותן כבר בשלב הזה.

בעיה אחת היא עניין השימושים המותרים בבניינים. אנחנו צריכים לוודא שלא ייתכן למשל שבמבנה מגורים יהיו תחנות כיבוי אש או בתי קברות או כל מיני דוגמאות קיצוניות אחרות במסגרת אותה רשימת שימושים מותרים.

חלק מבתי הקברות היום נראים כמו בניין של שיכון, ברמה גבוהה אפילו, עם מרפסות והכול. זה באמת בא בחשבון? מדברים על גן ילדים למשל.

אנחנו בתחילתו של תהליך. אני מאמין שנצליח להתגבר על כל הדברים האלה אבל כרגע בהצעת החוק הדבר הזה עדיין אפשרי.

דבר נוסף הוא לגבי תוכנית משביחה. הוזכר כבר קודם שזה חייב להיות מכוח תוכנית משביחה. בהצעת החוק כרגע לא מצוין שזה בתוכנית משביחה. הדבר הזה הוא סופר קריטי וגם הוזכר במצגת של משרד האוצר, אז חשוב שגם זה יהיה בפנים.

לגבי עניין התשלום, חשוב מאוד להסדיר את פרוצדורת התשלום, את מנגנוני התשלום. היום הם מפורטים בצורה מסוימת בהצעת החוק וחשוב מאוד שזה ייקבע בצורה ברורה מאוד, כדי שלא ייווצרו סיטואציות שהקבלנים או היזמים מממנים את הבנייה ולמעשה מקבלים את התמורה בגין אותן קומות או שטחים שיועברו לשימוש ציבורי.

כשאתה אומר "צריך" – יש לכם הצעה לנוסח חלופי? בסוף הצורך שאתה מדבר עליו יישאר באוויר אם לא יהיה נוסח. אחרת, רוני טיסר תנסח עבורך.

העברנו לרוני טיסר נייר מסודר, אנחנו בקשר. ברגע שנצלול סעיף-סעיף כמובן ניתן את דעתנו.
חשוב להבין שברגע שהולכים לכרוך את השימושים הציבוריים ביחד עם פרויקטים למגורים, משרדים וכדומה, צריך להגדיר את היחסים בין הרשות המקומית לבין מי שמוביל את הפרויקטים האלה. בשימושים של שטחים משותפים למשל, מה חלוקת ההוצאות ואיך המנגנונים שייווצרו? במקרים שבהם הרשות המקומית לא רוצה לקדם את בניית הפרויקט או נמצאים שטחים ריקים בתוך לב פרויקט קיים מה המשמעויות של זה? בקיצור, את כל מערכת היחסים הזאת, כל האינטראקציה הזו שעכשיו תתחיל להיווצר, צריך להגדיר אותה בצורה טובה יותר. זה מופיע בהצעת החוק וכאשר נעבור על הסעיפים הספציפיים אני מציע שנתעכב ונדבר עליהם.

אני רק הגעתי לדיון. איפה זכויות הדיירים? אדם אומר: קניתי דירה בבית קומות. לא דובר על גן ילדים בקומה השנייה או השישית.

יש תוכנית לפני כן. הוא יודע, הוא רואה את התוכנית. הכול יודעים שזה הולך להיות.

אני שואל, אני לא יודע. אם זה כך אז הוא ידע מראש, אבל האם יכולים להיות מקרים שמישהו יבקש הפקעה לצורך שנוצר בשנה האחרונה והאדם לא ידע מראש? אני שואל קודם כול האם יש מקרים כאלה, האם יכולים להיות מקרים כאלה? או האם יש מגבלות על הרשות המקומית כשהיא באה להפקיע?

אני ממשרד המשפטים. כבר היום אפשר לקבוע שימושים בבניינים, גם בבניינים קיימים. יש כל מיני כללים בחוק התכנון והבנייה על מי רשאי להגיש תוכנית, אילו הסכמות צריך בתוך בניין משותף כדי להגיש תוכנית. בכל מקרה, העובדה שיש תוכנית שמאפשרת לעשות שימוש מסוים לא אוטומטית מקנה זכות קניינית. כלומר אם יש לי גג משותף בבית משותף ואושרה תוכנית שמאפשרת לבנות על הגג, אם לא יסכימו כל הדיירים שהם בעלים ברכוש המשותף הזה לבנות אז אי אפשר יהיה לבנות. במובן הזה לא שינינו דבר. משנים פה את שאלת הבעלות, איך מעבירים את הבעלות מאחד לשני, ולא את שאלת התכנון. אנחנו לא מתערבים במה אפשר לעשות מבחינת תכנון. יחולו הכללים שחלים היום.

גם בדיעבד?

אחדד: מבחינתכם בבניין קיים שיש בו דיירים לא יוכלו להקנות חלק ציבורי לרשות המקומית ולהעביר לבעלותה?

היום אם יש תוכנית שמאפשרת- - -

יצא ששאלתי שאלה בסדר. נכון?

יש את השאלה התכנונית ויש את השאלה הקניינית. החוק הזה מערב את שתיהן.

אם אנחנו מדברים על תכנון רגיל ושאלת השימוש ואיזה שימוש ניתן לעשות בבניין, התכנון לא מסתכל על הקניין. הוא אומר איזה שימוש ניתן לעשות בכל הקרקע. זה כבר המצב היום ובמובן הזה לא שינינו שום דבר. גם היום תוכנית יכולה לקבוע משהו שלא בהסכמת בעל קרקע. כאשר מדובר בקרקע שיזם פרטי מגיש לגביה תוכנית יש כללים שמגבילים את בעלי הקרקע וקובעים רף מסוים של הסכמה כדי לא לקדם סתם תוכניות שאין היתכנות לממש אותן. זה מבחינת התכנון.

מבחינת הקניין, יכול להיות בהחלט שיש בעלי דירות בבניינים, כמו למשל בהתחדשות עירונית, ואגב תוכנית להתחדשות עירונית משנים את מערך הזכויות, כשאגב תוכנית להתחדשות עירונית הורסים בניין קיים ומקימים בניין חדש. זה גם דבר שקורה היום ויש כללים לגבי מידת ההסכמה שצריך בשביל להרוס למישהו את הבניין, יש לזה כללים בחוק המקרקעין.

כלומר, אלה שתי שאלות שונות לחלוטין.

רק כדי לסבר את אוזני: בניין של ארבע קומות ו-8 או 12 דיירים, ורוצים בקומת הקרקע להקים גן ילדים. מה זכות ההתנגדות של הדיירים? או שאין כזאת? אני לא יודע.

יש כל מיני סיטואציות שבהן זה יכול לקרות. אם היום בעל דירת הקרקע יגיש תוכנית ספציפית נקודתית על הדירה שלו להפוך אותה לגן ילדים, ויש לו את הזכויות, אז בעלי הדירות בבניין כמובן יכולים להתנגד לתוכנית, וגם אחר כך כשהוא יוציא היתר הם צריכים לחתום על ההיתר. יש הרבה שלבים. השאלה עד כמה הם יכולים להתנגד לאופן שזה בנוי בדיוק, אבל נשים את זה בצד. לתוכנית הם יכולים להתנגד לחלוטין, לשימוש. אם הם יטענו שזה פוגע להם בערך הם יכולים להגיש תביעות פיצויים. יש כל מיני מנגנונים בתכנון שמסדירים את זה, אבל הדבר הזה קיים כבר היום. הצעת החוק במובן הזה לא עושה שינוי. גם היום כל בעל דירה בבניין משותף יכול להגיש תוכנית שתשנה את מה ששייך לו לייעוד ציבורי, ויכולים להתנגד, ומוסד תכנון יחליט אם לקבל את ההתנגדות או לא.

עוד מישהו מבקש להתייחס?

אני מציעה שנצלול לסעיפים. אציין שניהלנו מספר דיונים מול נציגי הממשלה בנושא. הדיונים עד כה הייתה בהם התקדמות אך הם עדיין לא הבשילו לכדי נוסח מוסכם ובשל. לכן הנוסח שמופיע לפניכם הוא הנוסח הממשלתי כפי שעבר בקריאה הראשונה במליאה. נקרא את הסעיפים כפי שעברו בקריאה הראשונה ואנחנו נעיר את הערותינו. ככל שלנציגי הממשלה יהיו תיקונים, יציינו אותם.

"תיקון חוק התכנון והבנייה
32.
בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965‏ (בפרק זה – חוק התכנון והבנייה) –



(3) בסעיף 26(א), אחרי "או שיש להקנותם לה" יבוא "לפי סימן ד'1 לפרק ג' או" ואחרי "אם נקבע הדבר במפורש בתכנית" יבוא "לרבות בתכנית כאמור בסימן ד'1 לפרק ג'";"



כאן ההערה שלנו היא הערה כללית באשר לשאלה אלו דינים חלים על אותה תוכנית שמקנה חלק ציבורי. בפסיקה יש שאלות רבות לגבי השאלה, למשל, האם לגבי תוכנית וחלוקה חלים דיני הפקעה. היה פסק דין אברהם בעליון שאמר שלכאורה כן חלים דיני הפקעה. כאן אנחנו חושבים שצריכה להיקבע איזו אמירה מפורשת, או צריכה להיות איזו הבהרה באשר לדינים שחלים פה, על מנת למנוע אי-בהירות ועמימות.

כאן הגענו לאיזשהו פתרון.

בהמשך להערת הוועדה, אנחנו מציעים לקבוע סעיף. בעיקרון אנחנו רוצים לקבוע שהוראות הדין לעניין איחוד וחלוקה יחולו על הקניית בעלות לפי חלק זה ככל שלא נקבעה הוראה אחרת. המשמעות היא, הפער העיקרי כרגע הוא בנוגע למועד העברת הבעלות. באיחוד וחלוקה הבעלות עוברת עם אישור טבלאות האיחוד והחלוקה ואחר כך הרישום כמובן. כאן הבעלות תעבור רק אחרי בניית החלק הציבורי. היא תעבור ממש עוד לפני הרישום. אנחנו קובעים בחוק העברת בעלות מכוח החוק. זה דבר אחד.

דבר שני, אנחנו מציעים לקבוע במפורש שאין כוונה לשלול את האפשרות להקנות חלק בבניין בדרך של הפקעה, למרות שכפי שנאמר פה זה דבר שכמעט לא נעשה היום, אבל להבהיר שעדיין אפשר יהיה לעשות את זה בהפקעה.

זה שינוי מהנוסח הקיים?

זה יהיה. מכיוון שהדיון לא בשל, לקראת הדיון הבא נפרסם נוסח מעודכן שכולל את השינויים.

אתם לא מתכוונים לשבוע הבא, נכון? בסדר. היום הכול נעשה בבליץ. לא הבנתי את הלחץ שבו התנהל הדיון. בשבוע הבא מסתיים המושב.

כפי שהיושב-ראש הבהיר, זה לא יעבור במושב הנוכחי.

אם הוא הבהיר אז בסדר.

אני עורך דין אהוד נדב, יועץ משפטי להתאחדות בוני הארץ.

לאור ההערה שנאמרה עכשיו על ההבנות, אני רוצה להבין. אפשר להפקיע 39% ואחר כך גם לקחת מכאן בלי פיצויים? אם הבנתי נכון את ההערה האחרונה, אתם רוצים להוסיף גם הוראה שאומרת שאין בתוספות האלה כדי לגרוע ממה שאמור לעניין הפקעה. כלומר לכאורה אפשר לקחת על אותו נכס במסלול של הפקעה 39% ללא פיצויים ואחר כך גם להידרש למסלול כזה לפי החוק החדש.

אתה מקבל פה זכויות בנייה.

או שאני מקבל או שלא.

אתה מקבל. התוכנית צריכה להיות משביחה. זה תנאי בסיסי לנושא.

יכול להיות שהתוכנית היא תוכנית משביחה אבל כאשר מפקיעים לי 39% וגם אני צריך לבנות לפי איזשהו שמאי שהוא לא בדיוק שלי, ואת הקרקע אני נותן בחינם, אף אחד לא מפצה אותי על זה, אני יכול למצוא את עצמי במצב שלוקחים לי מכל מיני צדדים.

אתה מתכוון שבאותה תוכנית תהיה גם הפקעה וגם הקנייה לפי הצעת החוק שלפנינו?

הפיצוי הוא בזכויות בנייה.

הכוונה הייתה, ותתקן אותי הממשלה אם אני טועה, שאפשר יהיה לבחור באחת משתי הדרכים: או הפקעה או הקניית חלק ציבורי.

זה מקובל.

אני רוצה להשלים ולדייק: לעניין החלק הציבורי, אנחנו מדברים לצורך העניין על קומה ציבורית שמיועדת לגן ילדים. יש שתי אפשרויות לקבוע בתוכנית: או שהחלק הזה יועבר לרשות בדרך של הפקעה, מה שלהערכתנו פשוט לא יקרה בגלל פיצויי ההפקעה, או שזה יעבור לפי הסעיף המוצע. לזה כוונה ההוראה. אם אדוני שואל האם באותה תוכנית ניתן לקבוע שעד 40% משטח המגרש יוקצה בדרך של הפקעה לצורך דרכים, לדוגמה, ואז המגרש מדונם יהפוך להיות 600 מטרים, ובמגרש החדש שייווצר תהיה גם קומה ציבורית ויחילו על הקומה הציבורית את ההסדר הזה – אין מניעה, רק התנאי היחיד הוא שהתוכנית על כל מרכיביה, קרי גם החלק של ההפקעה וגם החלק של הקומה הציבורית, היא תוכנית משביחה. זאת אומרת, כאשר השמאי ייחשב האם התוכנית היא משביחה הוא יהיה צריך להידרש גם לנושא ההפקעה ולקחת בחשבון שאולי עד 40% יהיה ללא פיצוי, ולכן שבשקלול הסופי התוכנית תהיה משביחה.

איפה זה כתוב בהצעת החוק?

לא כתוב עדיין שהיא תוכנית משביחה. זה התיקון שסיכמנו עליו. אני רוצה לדייק: התנאי שעליו הצביע גם אריאל יוצר בהתחלת הישיבה ועליו דובר לאורך כל הדיון, שהתוכנית תהיה משביחה, הוא תנאי שלא מופיע בנוסח שלפניכם. בנוסח שלפניכם מופיע רק שתהיה תוספת זכויות בנייה, כאשר ההנחה שעמדה בבסיס התנאי הזה היא שככלל הוספת זכויות בנייה תגרום לכך שהתוכנית תהיה משביחה. מכיוון שמדובר בכלל אצבע שהוא לא בהכרח נכון, אחת ההערות שלנו הייתה – ועדיין לא הגענו לנוסח – שהתנאי הזה ייקבע בחוק, כלומר שתהיה חובה שהתוכנית תהיה משביחה.

כן יש לנו מחלוקת – מכיוון שאנחנו כבר דנים בנושא הזה – אנחנו חושבים שזאת צריכה להיות קביעה מוחלטת וברורה, שתיערך על ידי שומה, ושתהיה אפשרות לערור עליה מכיוון שהיא מהווה תנאי לסמכות בכלל לקחת את החלק הציבורי. כאן יש לנו איזו מחלוקת.

התנאים האלה קבועים בחוק. אם תוכנית היא משביחה או פוגעת, זה קבוע בחוק.

מה זאת אומרת?

אם אני מוסיף זכויות בנייה בקרקע, אז או שהשווי של הקרקע ערב הוספת הזכויות עלה, ואם הוא לא עלה אלא ירד אז יש לי עילת תביעה בגין ירידת ערך הקרקע. אומרים לי כאן גם שתוספת הזכויות שאני מוסיף למגרש, אני לא יכול לקבל את כולה לצורכי ציבור אלא רק בשיעור מוגבל. לכן ברור שהפרופורציה נשמרת, ברור שהתוכנית תהיה משביחה. אם היא לא משביחה, היא פוגעת, אז משלמים פיצויים, הוועדה המקומית משלמת פיצויים על פי חוק.

בסדר. כפי שאתה אומר: אם היא צריכה לשלם אז היא פוגעת, אז לכאורה היא יכולה להיות פוגעת.

אני מסכים עם העיקרון שהמנגנון הזה נועד למקרים שבהם התוכנית השביחה.

אז אנחנו מסכימים.

האם בכל זאת תידרש הבהרה בהצעת החוק?

יידרש תיקון של הנוסח.

קודם כול, מובהר לפרוטוקול שבעניין זה יהיה תיקון לנוסח הקיים. האם לעניין זה נחה דעתם של בוני הארץ?

נראה בנוסח, אבל העיקרון מקובל, נדמה לי, על כולם.

מישהי שם רצתה לשאול, או משרד הפנים רוצה להעיר?

אני ממשרד הפנים. הדיון עלה רק עכשיו לעניין האם צריך להוסיף את התנאי הזה שאכן התוכנית משביחה. אנחנו נבדוק את הדברים ונגבש עמדה. אני לא רוצה להתחייב פה למשהו.

זה משהו שהממשלה הציעה.

משרד האוצר התחייב.

הנושא הזה עלה בחוק ההסדרים לפני כמה חודשים.

אז קבלו את התנצלותי.

אני לא הייתי פה אבל הבנתי מרוני טיסר שאריאל יוצר התחייב.

הוא הציג את זה כתנאי.

אתם רוצים לבדוק שוב? זמן יש לנו כנראה. לא בישיבה הזאת אלא בכלל, יש פגרה שלמה, עד אחרי החגים.

לא. אז אני מתנצלת, זו טעות שלי. אם זה כבר נאמר אז בסדר.

בסדר, תודה.

אדוני, האם יש טעם להקריא נוסח שאנחנו כבר יודעים שהוא לא הנוסח שיועלה לדיון ויודעים שיש עליו כל מיני תוספות ושינויים, הסכמות ואי-הסכמות? האם יש תועלת בהקראה של סעיפים בשלב זה?

אנחנו חושבים שכן כי אנחנו רואים שבכל זאת עולות שאלות, עולות סוגיות, עולות טענות.

האם זה ייחשב כהכרעה לצורך העמידה בדרישות לקריאה?

ככל שיהיו תיקונים אנחנו נקרא את הסעיפים מחדש כמובן.

אין מחטפים פה. שימו לב, הכול משודר, הדיון בשידור ישיר באינטרנט ויהיה גם פרוטוקול. בשם ההנהלה וועד העובדים אני מתחייב שלא יהיה מחטף.

תיקון נוסף: כאן נשמטה שורה בנוסח שפורסם. התיקון מופיע בסעיף 62א רבתי.

סעיף 62א

"(א) בסעיף קטן (א1), אחרי פסקה (14) יבוא:

"(15) קביעת הוראות לעניין הקניית חלק ציבורי לרשות מקומית בהתאם להוראות סימן ד'1 לפרק ג';"

(ב) בסעיף קטן (ג), במקום "למעט סעיף קטן (א1)(2)" יבוא "למעט סעיף קטן (א1)(2) ו-(15)"."

אני הבנתי... יש מישהו שלא הבין?... יש הערות? את רוצה להסביר?

אני רוצה להסביר ולהבהיר, מכיוון שאכן זה לא מובן. הסעיף קובע למי קיימת הסמכות לקבוע את ההוראות לעניין הקניית החלק הציבורי. בסעיף הזה מקנים את הסמכות רק לוועדה מקומית עצמאית ולא מקנים את הסמכות הזאת לוועדה מקומית רגילה. זאת בניגוד להפקעות או תוכניות איחוד וחלוקה, ששם הסמכות ניתנת גם לוועדה מקומית.

אנחנו רוצים להציף את השאלה. יש טיעונים לכאן ולכאן. אבקש מן הממשלה להציג את הרציונל שעמד בבסיס הסיווג הזה רק לוועדה מקומית עצמאית. זה החלטה של הוועדה, האם להשאיר את זה מוגבל רק לוועדה מקומית עצמאית.

קודם כול אסביר את מה שכתוב כאן. שוב, אנחנו לא מדברים כרגע על סמכויות תכנון אלא על סמכויות להחיל את ההוראות הקנייניות כפי שמוצעות בהצעה.

אני רוצה להבהיר את מה שאמרת. אתה אומר: אנחנו לא רוצים להגביל את סמכויות התכנון. ועדה מקומית כאשר תרצה להקנות חלק ציבורי- - -

בדיוק לזה אני מתייחס.

הסמכות של ועדה מקומית רגילה להגדיל שטחים לצורכי ציבור – אתחיל מן ההתחלה, אלך צעד אחד אחורה. רוב התוכניות שייצרו את עירוב השימושים, שבאותו בניין יהיה גם חלק ציבורי וגם חלק סחיר, הן תוכניות בסמכות ועדה מחוזית. לא אנחנו קבענו את זה, את זה המחוקק קבע בסעיף 62א. רוב התוכניות שמייצרות עירוב שימושים הן תוכניות בסמכות הוועדה המחוזית.

אבל בוועדה מקומית עצמאית במקרים לא מעטים יש לה סמכויות, אם זה תואם לכוללני, ולא רק, גם במקרים נוספים, ולאחרונה גם החוק תוקן בהקשר הזה. אז לוועדה מקומית עצמאית יש סמכות תכנונית ליצור את עירוב השימושים, שבאותו עניין יהיה חלק ציבורי וחלק סחיר. לכן ההצעה הממשלתית במקור הייתה לתת את הסמכות הזו לא רק לוועדה מחוזית אלא גם לוועדה מקומית עצמאית, כי לה באמת יש סמכות תכנונית.

אבל לוועדה מקומית רגילה, בעצם עד לפני מספר חודשים בכלל לא הייתה אפשרות, בכלל לא הייתה סמכות תכנונית לייצר עירוב שימושים באותו בניין, להוסיף שימושים ציבוריים במגרש סחיר, לא הייתה סמכות כזו. הסמכות שיש לוועדה מקומית רגילה היא סמכות להגדיל שטחים לצורכי ציבור, שהיא סמכות שמתייחסת לקרקע. אם יש דונם שמיועד לצורכי ציבור ולידו יש דונם סחיר אז הוועדה המקומית יכולה להגדיל את השטח לצורכי ציבור ואת המגרש הסחיר להפוך למגרש ציבורי.

לכן ההוראה, כפי שהוזכר קודם, שהמחוקק נתן סמכות לוועדה מקומית רגילה לקבוע הוראות לעניין הפקעה, היא נתונה לוועדה המקומית בגלל שיש לה סמכות תכנונית כזו להגדיל את השטח לצורכי ציבור, השטח הקרקעי. אבל לוועדה מקומית אין סמכות לייצר עירוב שימושים באותו בניין ולכן לא נדרשת הסמכות הזאת לוועדה מקומית עצמאית. זה מה שעמד מאחורי ההצעה הממשלתית.

לפני מספר חודשים תוקן החוק והתווספה פסקה (20) בוועדה רגילה, שמאפשרת להוסיף צורכי ציבור במגרשים המיועדים לתעסוקה. זאת אומרת, יש סמכות לוועדה מקומית רגילה להוסיף, לצורך הדוגמה, גני ילדים במגרש המיועד לתעסוקה. המחוקק נתן לה את הסמכות התכנונית הזאת.

לא הבנתי: גני ילדים ותעסוקה – מה ההנחה? שההורים יוכלו ללכת לעבוד?

כן. זה בדיוק מה שעומד מאחורי זה, שיש מקרים שרוצים שהגן יהיה באותו מיקום או סמוך לאותו מיקום, באותו מבנה, למשל ליד משרדי הייטק וכן הלאה. המחוקק נתן לוועדה מקומית רגילה סמכות לייצר את עירוב השימושים, שבמבנה שמיועד לתעסוקה יהיה גם גן ילדים ציבורי. במקרים כאלה לנו אין התנגדות לתת את הסמכות הזאת גם לוועדה מקומית.

יש הגדרה מקובלת בחוק או בפסיקה מה כולל המונח "תעסוקה"?

כן, יש הגדרה בסעיף הזה. מבחינת מינהל התכנון, הסמכות לקבוע את ההוראות הקנייניות עוקבת אחרי הסמכויות התכנוניות. זאת אומרת, מוסד התכנון שמוסמך לקבוע את עצם עירוב השימושים הזה – כלומר בתוכנית משביחה חדשה הוא קובע שתהיה פה קומה ציבורית, שיהיה פה עירוב שימושים – הוא יהיה מוסמך להמשיך ולקבוע האם יחולו הוראות הפקעה, איחוד וחלוקה או ההסדר הזה. אבל מוסד תכנון שאין לו את הסמכות התכנונית הזו, ולוועדה מקומית רגילה אין את הסמכויות האלה – למעט הסעיף האחרון שהזכרתי, שהחוק תוקן ממש עכשיו – לא ראינו לנכון לתת לו את הסמכות הזאת. זאת אומרת, אם ועדה מחוזית קבעה שפה זה יהיה בדרך של הפקעה אז הוועדה המקומית לא מוסמכת לשנות ולהגיד שזה לא יהיה בהפקעה אלא יהיה בדרך הזאת. זה סמכות נלווית לסמכות התכנונית.

התשובה מקובלת. נצטרך לתקן את זה לגבי ועדה מקומית.



"(6) אחרי סעיף 70 יבוא:





"סימן ד'1: תכנית הכוללת הוראה המקנה חלק ציבורי



הגדרות
70א.
בסימן זה –







"חלק ציבורי" – קומה אחת או יותר בבניין, כולה או חלקה, המיועדת לצורכי ציבור או שטח בתחום המגרש, שבו מצוי הבניין, המיועד לשרת את הצורך הציבורי שבבניין; לעניין זה, "צורכי ציבור" – כהגדרתם בסעיף 62א(א)(3);"

לא הבנתי. "הצורך הציבורי שבבניין" – אין לנו עניין בצורך של הדיירים. מה זה "צורך ציבורי שבבניין"? הצורך הציבורי הוא ציבורי, הוא כללי. אני שואל על הנוסח.

"המיועד לשרת את הצורך הציבורי שבבניין" מתייחס לתחום המגרש. אם אתה לא לוקח רק קומה אלא לוקח במסגרת אותה תוכנית חלק מן המגרש שהוא לא בתוך הבניין, חלק נלווה, אז זה צריך לשרת את הצורך הציבורי שבבניין. למשל גן ילדים שמשרת את הדיירים שבבניין.

חצר שמשרתת את גן הילדים.

זה דיוק חשוב.

חלק ציבורי בבניין זה אותו גן ילדים שיהיה ברוב המקרים בקומה הראשונה. אנחנו רוצים להגיד שזה לא רק חלק בנוי. לעתים גן הילדים הזה צריך גם חצר שהילדים ישחקו בה. ההסדר שאנחנו מציעים בסעיף הזה יחול גם על החצר של גן הילדים, זה הכוונה. "לרבות שטח בתחום המגרש המיועד לשרת את הצורך הציבורי" – זה בדיוק חצר לטובת גן הילדים.

בדיוק בגלל ההערה של היושב-ראש, נראה שהאות שי"ן מיותרת. זה צריך להיות "בבניין" ולא "שבבניין". זה לא הצורך הציבורי שבבניין אלא לשרת את הצורך הציבורי בבניין.

עוד הערה: כאן לכאורה אפשר או לקחת קומה בבניין או לקחת חלק מן המגרש. ההערה שלנו היא שהלקיחה של השטח בתחום המגרש תהיה רק כאשר נלקח חלק מן הבניין, כלומר לא בנפרד. במקום "או" זה יהיה "לרבות".

הוא מכוון לכך שהצורך הציבורי יהיה צורך ציבורי של הבניין עצמו. אנחנו אומרים שהצורך הציבור הוא צורך ציבורי, נקודה, ולא של הבניין.

כך זה כתוב, לכן שאלתי. מה דעתכם במינהל התכנון?

יש פה שתי שאלות: על איזה סוג של צורכי ציבור יחול ההסדר הזה, וזו שאלה שנפתחה פה קודם, כלומר האם גם תחנת כיבוי או תחנת רכבת או בית קברות.

בית קברות בוודאי יכול לשרת את דיירי הבניין...

מבחינת הממשלה צורכי הציבור הם רחבים. חשוב לי להבהיר, אנחנו לא מדברים פה רק על מבנה מגורים. זה יכול להיות גם מרכז מסחרי גדול מאוד. יש פה דוגמה של סינמה סיטי שיש בה תחנת כיבוי, יש דוגמאות נוספות, למשל התחנה המרכזית בירושלים. יש הרבה מצבים לא בהקשר של מבנה מגורים, של עירוב שימושים של מסחר וצורכי ציבור.

אבל צריך להיזהר ביתר מבניין מגורים רגיל. שם צריך לשים סייגים.

צריך לקבוע איזשהו מפתח. זה מתקשר להערה הקודמת שלי. אנחנו חייבים לייצר בחוק מנגנון, שיהיה ברור מה מותר איפה. לא יעלה על הדעת, מן הסתם, שבבית מגורים תהיה תחנת כיבוי אש.

אפשר לסמוך על מוסד תכנון.

זה לא הדיון. גם אם כרגע אנחנו לא מקבלים את המודל הזה, את כל הצרכים הציבוריים, אם רוצים מבחינה תכנונית לתכנן כרגע במבנה הרי ניתן לפי חוק. גם אם הוא בסוף לא עובר לרשות המקומית בדרך כזו או אחרת, אבל עדיין הצורך הציבורי שכרגע מכוון אליו נציג התאחדות הקבלנים לא נובע מתיקון החוק הזה, הוא קיים כבר היום בחוק מבחינה תכנונית. מוסד תכנון מוסמך לקבוע צרכים ציבוריים כאלה ואחרים בהתאם לשיקול דעתו ובהתאם למגבלות הקיימות.

כאן אנחנו מסדירים רק את ההיבט הקנייני. לכן לא הייתי נכנס – להבנתי וגם להבנת הממשלה – להגיד מה מותר לעשות בבניין ומה אסור לעשות בבניין, כאשר אנחנו יודעים כבר מה עושים. זה לא מטרת התיקון.

את זה אני מבין, אבל אנחנו מייצרים סיטואציה חדשה שבה יהיו בניינים היברידיים, נקרא לזה.

זה לא חדש.

היום כמות הבנייה הקיימת בצורה הנוכחית היא מינורית. אין ספק שזה ילך ויגדל.

אין בניין חדש בתל אביב שאין בו עירוב שימושים.

כל ההערה של בוני הארץ היא שנייצר מפתחות. לא יכול להיות שלרשות המקומית תהיה את כל קשת צורכי הציבור בכל פרויקט שהם יחפצו. זה מה שניסינו לומר.

מה הם צורכי הציבור – על זה אפשר לדבר, אבל ההצעה הממשלתית היא לפי סעיף 62א, ואם יש למישהו התנגדות שהצורך הציבורי הזה לא מתאים לבניין, בדיוק בשביל זה יש הליכי תכנון – שיגיש התנגדות, ואם מוסד התכנון מצא לנכון שהצורך הציבורי בהיקף הזה נכון למקם אותו בבניין הזה, זה עניין של התוכנית.

במשקולות האלה בין היזם לבין הרשות המקומית, בלשון החוק כרגע המטוטלת נוטה יותר מדי לרשות המקומית, ברמה כזו שפרויקטים עלולים להיתקע.

זה לא שונה מכלי תכנון רגילים אחרים.

בוודאי שבאופן שונה. היום עם עירובי השימושים אנחנו מדברים על אולי משרדים ושימושים כאלה ואחרים. מחר בבוקר היות ואין שטחים יהיו גם גני ילדים וכן נצטרך כיבוי אש וכן נצטרך בתי קברות וכן הלאה וכן הלאה. הסעיף כפי שמוגדר היום- - -

בקניון עזריאלי יש תחנת כיבוי. זה לא מופרך.

- - - אנחנו לא שם.

בדיוק כפי שנאמר פה על ידי המדינה: היום המצב התכנוני הוא שעירוב שימושים אין עליו הגבלות. כלומר, אתה יכול לשלב שימושים. כמובן אפשר להגיש התנגדות בהליך התכנוני ולהגיד שהשימוש לא מתאים, אבל היום יש עירוב שימושים של שטחי מסחר ותעסוקה עם מגורים.

אם זה מפתח הגיוני אני מסכים אתך.

אציג לך דוגמה: 25% מכל המגדלים שנבנים באזור המער בתל אביב מיועדים למגורים. 75% תעסוקה ו-25% מגורים. אותם מגורים במגדלים צריכים גני ילדים, אז אתה מוסיף גני ילדים למבנים האלה.

אין לנו ויכוח, אבל אנחנו חייבים לייצר מפתח הגיוני.

המציאות בסוף יותר חזקה מכל דמיון. בסופו של דבר הצרכים הם כפי שהמציאות מכתיבה. אני מקווה שלא נגיע למקום, כפי שכבוד יושב-ראש הוועדה אמר, שיצטרכו לשלב בתי עלמין בתוך מגדלים בעירוב שימושים, אבל זה לא מצב שהוא לנצח בלתי אפשרי. אני לא יודע להגיד לך. לכן בסוף יש גם שיקול דעת תכנוני.

אם נגיע לאותו מצב שבו צריך בבניין מגורים לשלב בית עלמין, זה לא יהיה מכוח החוק הזה. יהיה חוק אחר. זה בדיוק העניין. ולכן צריך לקבוע את זה בחוק הזה.

אבל החוק הזה בכלל לא עוסק בתכנון.

הוא במקרה בחוק התכנון והבנייה והוא נותן זכויות קנייניות. אני מסכים עם מה שנאמר כאן.

בסוף יש מוסד תכנון. אנחנו לא אומרים מה הוא יכול לקבוע. הוא יקבע, הוא סוברני להחליט מה שהוא רוצה.

היות ומוסד תכנון לא קובע ברזולוציה של גן ילדים לטרום חובה או פעוטון או רזולוציות אחרות אלא הוא קובע את זה כסיווגים כלליים- - -

נכון, הוא קובע "מבנה חינוך".

ההבדל בין המסלול הזה לבין מה שיש עד היום, שכאן, כפי שאמרתם, יש מסלול קנייני. הרשות אחרי המסלול הזה היא כבר לא חוכרת או ברת רשות או משהו כזה בנכס של היזם אלא יש לה כבר זכויות קנייניות.

גם היום.

גם היום היא מקבלת זכות של אולי חוכרת, בדרך כלל זה יהיה חוכרת, ואולי דברים אחרים, אבל היא לא יכולה מעצמה לקחת לי קומה.

אתה לא רוצה – אל תעצים את זכויות הבנייה, אל תוסיף זכויות על מה שיש לך. תסתפק במה שיש.

ההבדל הוא שכאשר אני מעצים, כפי שאתה אומר, יכול להיות שהעצמתי את זה בשביל גני ילדים, אבל מרגע שזה של הרשות – זהו, עכשיו היא תעשה עם זה מה שהיא רוצה. אם היא תרצה לשנות אחר כך את הייעוד של הנכס שלה – זה חלקה נפרדת.

זה לא נכון.

אתם קרובים למיצוי של הדיון? לא שיגיע לסיכום אלא רק שהצדדים יבינו על מה מדובר.

חשוב שהוועדה ומשרדי הממשלה יבינו את הרגישות. בסופו של דבר זה לא שאם "נסגור" בינינו אז זה בסדר.

זה מה שאני אומר: רק שיובהר. אמרתי לצדדים. אתם מבינים על מה מדובר? אתם מבינים את הקושי?

אנחנו מבינים, אבל שוב, עמדת הממשלה- - -

יהיו לכם תשובות?

יש לנו תשובות.

אנחנו לא מסכימים אבל- - -

רוני טיסר, מה את אומרת על הסוגיה הזאת? "נסגור" את זה כאן.

כרגע אי אפשר "לסגור". נחשוב על זה אחר כך.

לא אמרתי "לסגור". שאלתי רק כדי שנמצה את הדיון מבחינת הבירור וההבנה. לא נחזור לדיון הבסיסי בסוגיה הזאת. אבל יש כאן מחלוקת. לפעמים מדברים ומתברר שאין מחלוקת. אם יש מחלוקת אז יבררו אותה בהמשך כאשר ישב כאן היושב-ראש הקבוע.

אני מציע שנסיים כאן. יש לי פגישה נוספת ואני באיחור, ובלאו הכי הייתם צריכים בשעה 13:00 לסגור את הישיבה, או אולי אפילו בשעה 12:30. דברי סיכום של רוני טיסר, בבקשה.

בהמשך נמשיך את ליבון המחלוקות וחידוד הנוסח מול הממשלה ונפרסם נוסח מעודכן לקראת הדיון הבא.

שהוא אחרי הפגרה?

לא, בפגרה.

אני מודה לכולכם. אני מתנצל על הבעייתיות. הישיבה נעולה.


הישיבה ננעלה בשעה 12:50.