פרוטוקול של ישיבת ועדה

הכנסת העשרים

הכנסת



הוועדה המשותפת לדיון בהצעת חוק התכנון והבניה (תיקון - פיצול דירות) ובסעיפים מהצעת חוק ההסדרים ולוועדת החוקה, חוק ומשפט, לדיון בהצעת חוק פינוי בינוי מ/1023ו- מ/1024
08/05/2018


מושב רביעי




פרוטוקול מס' 18
מישיבת הוועדה המשותפת לדיון בהצעת חוק התכנון והבניה (תיקון - פיצול דירות) ובסעיפים מהצעת חוק ההסדרים ולוועדת החוקה, חוק ומשפט, לדיון בהצעת חוק פינוי בינוי מ/1023ו- מ/1024
יום שלישי, כ"ג באייר התשע"ח (08 במאי 2018), שעה 13:00

הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016 (מ/1023)

חברי הוועדה: רחל עזריה – היו"ר

אגף תכנון אסטרטגי, משרד האוצר - דוד רוטר

רפרנטית שיכון באג"ת, משרד האוצר - שני מנדל-לאופר

עו"ד - מח' יעוץ וחקיקה, משרד המשפטים - אסתר ורהפטיג

ראש אשכול מח' למשפט אזרחי, משרד המשפטים - איריס פרנקל כהן

יועצת משפטית - יחידת סמך, רשות להתחדשות, משרד הבינוי - חנה גבאי

סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית - מדיניות, משרד הבינוי - עינת גנון

מרכזת בכירה, קשרי קהילה, רשות להתחדשות, משרד הבינוי - חמדה מרגלית

ממונה לעניין פניות דיירים, רשות להתחדשות, משרד הבינוי - תמר עדיאל זכאי

אגף תכנון ומדיניות, משרד הפנים - יותם שדה

ממונה ארצית על דיור מוגן, משרד הרווחה - ג'וליה איבון עוז

מפקחת ארצית שירות לעבודה קהילתית, משרד הרווחה - עירית בשן

עו"ס קהילתית להתחדשות עירונית, עיריית ירושלים - חנה קרמר

חבר התאחדות, התאחדות בוני הארץ - שומרי בן דוד

עו"ד, יועץ משפטי, התאחדות בוני הארץ - ישי איצקוביץ

סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה, התאחדות בוני הארץ - יוני ויצמן

מנהלת פיתוח עסקי, עמידר - גל לחמי

עו"ד ארנון יהב, לשכת עורכי הדין - ארנון יהב

לשכת עורכי הדין - מזל נייגו פיטוסי

אדריכלית, עמותת במקום - מיה עתידיה

חבר מזכירות, הקשת הדמוקרטית המזרחית - אייבי בנימין

מורה בכירה - ד"ר עדינה עבאדי

יועצת - ברוריה שור

יועצת חברתית, חברת קדמת היובל - תמר מעיין אביעזר

עו"ד, שומרי משפט - רבנים למען זכויות אדם - בקי קשת

מרכז הגר, אוניברסיטת תל אביב - אורי אטינגר

מוזמן/ת - יוסי אוחנה

שדלן/ית (פוליסי בע"מ), מייצג/ת את התאחדות בוני הארץ - עדן קנובסקי

רוני טיסר

לירז בנימין

אושרה עצידה

הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016, מ/1023

צהריים טובים, אני מתכבדת לפתוח דיון בהצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים)(תיקון מס' 4) (פינוי בשל סירוב בלתי סביר), התשע"ו-2016 (מ1023/).

הדיון הוא המשך לדיון על חששות הדיירים מפני חתימת חוזה. בדיון הקודם סיימנו בזה שאמרנו שנשמע את משרדי הממשלה. האם אתם רוצים להגיב לדברים שנאמרו בפעם הקודמת? לא, בסדר.

לא, אין לנו צורך. אנחנו רק רוצים להתייחס לחששות ספציפיים הפעם.

אם כך, נעבור לעסוק בנושא הקשישים. העברתם אליי לפני כן מתווה יפה. יש עוד טיפה עבודה. עשיתם עבודה מאוד רצינית, אשמח שתציגו אותה. אחר כך נעשה סבב התייחסויות ונראה איך משלבים כמה שיותר לתוך הצעת החוק ונתקדם.

איריס פרנקל כהן, משרד המשפטים. בעקבות דיוני הוועדה הבנו שיש צורך בהתייחסות מפורטת ונפרדת לנושא הקשישים. אוכלוסיית הקשישים בתהליכי פינוי בינוי חוששת, ולא בכדי. מנקודת המבט של הקשיש ברור לנו שברגע שאתה מתקרב לתוחלת החיים הממוצעת אז יש לך חשש גם מעצם המהלך, גם מהעלויות, גם מאי-ודאות מסוימת שיש פה, וגם איזושהי תחושה של: אני ממילא לא הולך ליהנות מהסיפור הזה לאורך זמן.

אפשר להבין את החששות ואנחנו מבינים את התפיסה של התחדשות עירונית כאיום על אוכלוסיית הקשישים, ועדיין אנחנו חושבים שיש פה גם הזדמנות מאוד גדולה גם מבחינת האוכלוסייה הזו. ההזדמנות הזו ניתנת להם לשפר את איכות החיים כי חלק מהם גרים בבתים מיושנים, שהם ממילא אינם מתאימים לצורכיהם. אני יכולה להגיד מניסיון אישי – לראות את חמי עובר לדירה שיש בה מעלית אפשר לו לחיות עד עשר שנים ברווחה. לא שהדירה יותר גדולה, אבל זה שינה לו לחלוטין את איכות החיים.

כדי לטפל בחששות של הקשישים בכל זאת אנחנו מנסים להציע מהלך גמיש עם פתרונות שחלקם יינתנו במסגרת הפרויקט ויכולים להינתן גם מחוץ לפרויקט. למה הכוונה? אחרי הרבה מאוד התייעצויות שנעשו אצלנו עם הרשות התחדשות עירונית, משרד הרווחה, אוצר, וכל מיני גורמים, אנחנו מציעים שהיזם יצטרך להציע לקשיש אחת ממספר חלופות. החלופות כוללות כך: מעבר לדיון מוגן - - -

שזה קיים היום.

לא, זה לא קיים היום כעילת סירוב.

נכון, האופציה קיימת. אבל אם היזם לא הציע לו - - -

תיכף נגיע לזה, ננסה להיות מסודרים. כמו כן, רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט – זה מחוץ לפרויקט. בתוך הפרויקט יש גם אפשרויות: או שיציע לו דירה קטנה יותר עם תשלומי איזון או שיציע לו שתי דירות קטנות, והוא יכול כמובן להציע לו את אחת מהאפשרויות שדיברנו עליהן קודם. צריך לשים לב שרכישת דירה חלופית יכולה להיות או שהיזם בא ואומר: אני קונה לך דירה חלופית או שהוא אומר לו: אני מוכר את הדירה שלך ובכספים אני קונה לך דירה חלופית. כמובן שכל החלופות האלה צריכות להיות באותו שווי שהוא היה מקבל לו הוא היה מקבל דירה חלופית בתוך הפרויקט.

אנחנו צריכים לחשוב גם על מה זה קשיש. המחקר של הגר שהוא מחקר בהחלט מעורר השראה וחשוב בתוך השיח הזה דיבר על גיל 65. אנחנו חושבים שזה גיל צעיר מדי, אבל אנחנו עדיין בוחנים מהו הגיל הנכון והאם רק גיל או שצריך לקחת בחשבון דברים אחרים. נקודת המוצא היא שצריך להיות מאוד מאוד ברור ופשוט מבחינת היזם לדעת מי הם הקשישים שנמצאים בפרויקט, ולא להתחיל לעשות בדיקות וחקירות לגבי כל אחד ואחד מיהו קשיש.

את אומרת שני דברים: גם הגיל וגם זה אחריות של היזם לברר מי הם קשישים ולפנות.

כדי שיידע כמה אנשים יש ומה היקף הנטל שבסופו של דבר יהיה לו כי אנחנו ערים לזה שיהיה פה נטל מהיזם. הרבה יותר פשוט להיכנס לפרויקט שאין בו אוכלוסייה מבוגרת.

גם פה אני כבר אומרת שמתוך המודעות לנטל הכלכלי הזה אנחנו צריכים לחשוב על הבחנה בין סוגי פרויקטים לפי שיעור בעלי הדירות הקשישים שמצויים. לא הרי פרויקט שיש בו 10% אוכלוסייה מבוגרת או 50% אוכלוסייה מבוגרת. גם מבחינת היזם, אי-אפשר שהפרויקט ייפול בגלל התמורות שהוא מקבל, ויכול להיות שגם פה נצטרך גמישויות.

חלק מהפתרונות שאיריס לא סיימה לסקור מצריכים קדם מימון מהיזם. לכן, יש פה סוגיה שאם יש פרויקט שיש בו 60% דיירים קשישים אז לא סביר לדרוש מהיזם קדם מימון לאוכלוסייה בהיקף כל כך גדול כי אחר כך זה יפיל את הפרויקט.

לא יהיה לו.

בדיוק, לא יהיה לו.

השאלה אם אתם חושבים שזהו סירוב בלתי סביר במקרה של קשיש. מה זה אשמתו של הקשיש שבבניין שלו מתגוררים קשישים נוספים?

זה לא עניין של אשמה כמובן, זה עניין של איזונים בין הצרכים השונים. מצד אחד, אנחנו רוצים לשפר את מצבם של הקשישים כמובן, ומצד שני, כמובן אינטרס ההתחדשות העירונית הוא חשוב, ולא היינו רוצים שהאינטרס הזה של הקשישים יגרום לזה שבסוף אנחנו נכשיל פרויקטים. יש פה איזון מסוים. זה לא עניין של אשמה וגם השיח הוא לא של אשמה. גם בתוך סירוב סביר, בסוף אם יש קשיש שמסרב בגלל שמאוד קשה לו לעבור, ברור שזה לא אשמתו. אין פה איזה עניין אישי, זה עניין של איזון האינטרסים.

נכון, אבל במקרה הזה שיש בבניין שלו קשישים נוספים יחייבו אותו לעזוב.

כמו שעם כדאיות כלכלית הבחינה היא יחסית בכל מקרה לגופו ואין איזה בחינה חד משמעית, אז אדם יכול להיות מסרב עם סירוב סביר בבניין אחד גם אם הציעו לו תמורה מסוימת, ובבניין אחר שהציעו לו את אותה תמורה הסירוב כבר לא יהיה סביר.

אם יש שיעור גבוה של קשישים אז רוב הסיכויים שזה לא יקרה. לא יהיה סרבן אחד, הרבה לא ירצו והפרויקט לא יקרה. אולי צריך לחשוב על זה עוד רגע, אבל שיעור המקרים שבהם יהיה דייר אחד אחרון שהוא ייחשב סרבן כי יש 40% קשישים אבל כולם הסכימו חוץ ממנו, אני חושב ש - - - פרקטית זה יקרה.

גם לפי המחקר של הגר כשמדברים על מסות אז דיברו על פרויקטים שיש בהם 25% -30%, לא יותר מזה. לא הגיעו ל-60%. יכול להיות שבמציאות נמצא פרויקטים אחרים, אבל אני לא חושבת שלפי זה אנחנו צריכים לקבוע את הכלל.

את עושה את ההבחנה בזה שאת אומרת שזה בבניינים בהם יש שיעור גבוה, ואת פוטרת את היזם מהכלל.

לא, זה לא אומר שהוא לא יכול להציע. הוא יכול, אבל זה לא תהווה עילת סירוב.

וגם פה המשמעות האם זה ייחשב סירוב סביר, קודם כל, האם אתה בכלל נכנס, אנחנו מדברים לא על חובה, על נטל שמוטל על היזם, כך שאם אתה רוצה לנקוט הליכים או אם הדיירים האחרים רוצים לנקוט הליכים כנגד דייר מבוגר אז קודם כל תציע לו את אחת מהחלופות האלה. רק מפה בכלל אפשר יהיה לשקול האם מדובר בדייר סרבן, ובית משפט, מבחינתו, גם הוא יוכל לבחון האם הדייר סרבן, בין השאר, לנוכח החלופות שהוצעו לו.

למה רק חלופה אחת שמחויב לתת?

למה רק אחת מהחלופות?

כי אנחנו לא יכולים לצפות מראש איך ייראה הפרויקט. לכל פרויקט יש את הייחוד שלו, את המרכיבים שלו, את התוכנית. יכול להיות שבסיטואציה מסוימת אין דירות קטנות, תכנונית אי-אפשר לעשות ולתכנן ולבנות.

לא להכריח משהו.

כן, שאחר כך הוא לא יישומי.

כשהסתכלתי על זה לפני כן אחד הדברים שעלו לי זה העניין של כסף מזומן שלפעמים הילדים - - -

נכון. לכן, זה לא אופציה.

אנחנו חוששים מלתת נטו כסף מזומן.

זו אפשרות שעלתה פה באמת בדיונים, אבל באמת אנחנו חשבנו ש - - -

דיור מוגן זה כן אופציה. אם הוא עובר לדיור מוגן אז הוא מקבל - - -

- - - דירה קטנה וכסף משלים –בסדר.

אני רוצה לחדד. הבעיה שברגע שאתה מטיל עליו את הנטל להציע רק אחת מהחלופות אז הוא גם יכול לעשות על זה מניפולציות ולהציע חלופה אחת שלא מתאימה בכלל לדיירים.

ואז הסירוב לא סביר כי אז הוא יגיע לבית המשפט והשופט ישאל אותו: מה הצעת לו? ואז הוא יגיד: אני הצעתי לו את הפנטהאוז.

השאלה איך אתם מנסחים את זה. אם אתם מנסחים את זה שהוא מחויב להציע את אחת מהחלופות והוא, למשל, הציע לו שתי דירות או דירה אחת פלוס מזומן, וזה לא מתאים, זה סירוב סביר.

אם התוכנית לא מאפשרת בנייה של שתי דירות קטנות אז הוא לא יכול להציע לו.

איזה מהם זה נטל מראש? כי אמרתם את העניין של הנטל מראש. שתי דירות קטנות זה לא.

בעיקרון, דירה חלופית ודיור מוגן - אותן חלופות שהן מחוץ לפרויקט. בחלופות האחרות אתה מחכה בסבלנות עד שהוא יבנה.

חשבנו לעשות מדרג מסוים ולהבחין בין מקומות שבהם יש שיעור מאוד נמוך של קשישים שאז תחויב להציע לפחות אחת משתי החלופות הראשונות שהן יותר טובות לפעמים ולא תמיד אפשריות – אז לפחות אחת מהן. אתה יכול להציע כמובן עוד מהחלופות האחרות, אבל בשיעור מאוד נמוך אתה חייב להציע לפחות אחת משתיהן, ובשיעורים שהם ביניים שהם עדיין שיעורים שהם לא בלתי אפשריים תחויב להציע אחת מארבע החלופות.

בסדר. תודה רבה, אני מעריכה את זה. עשיתם פה עבודה רצינית ואני חושבת שהרבה דברים שעלו פה בוועדה באמת מוטמעים פנימה. אני חושבת שיש עוד קצת דברים שצריך לחשוב עליהם.

נשמח לשמוע ולקבל. בוודאי שיש עוד הרבה עבודה.

ברוריה, בבקשה.

באתי בעיקר כדי לדעת ולוודא שכל מה שאתם מדברים בהקלות על הקשישים, ויש לי הערה על ההגדרה של קשישים, אבל כל זה יתייחס גם לפרויקטים של תמ"א 38 - הריסה ובנייה. כי אם המטרה היא להגדיל את מספר הפרויקטים והתחדשות עירונית וניצול קרקע, קרקע נפלאה, יש יותר בניינים בתמ"א 38.

אני מבינה שהתהליך של החקיקה התחיל מתיקון החוק בעקבות פסיקה של בית המשפט וכד'. השאלה איך מנצלים עכשיו את המומנטום הפנטסטי שנוצר פה על מנת שתמ"א 38 ללא קשר להצעת החוק של הסרבן כי זה הצעה שמתייחסת באמת לפינוי בינוי, איך מביאים את זה גם לתמ"א 38. כי אם מדובר באחד המחקרים, כל הזמן יש מחקרים שונים, ב-300 יחידות דיור שרלוונטיות כלכלית שמחכות לתמ"א 38, אני מעריכה שיכול להיות שלפחות 100 מהן תקועות בגלל הקשיים שאתם מדברים עליהם. כשאתם מדברים על בניינים ואתם מתייחסים למחקר של מרכז הגר, נדמה לי, ולא בדקתי את זה מהזווית הזו, אפשר לבדוק, הוא התייחס לגילאים יותר מבוגרים.

לא, הוא דווקא התחיל מגיל 65. הוא לשלוש קבוצות גיל שונות.

אם מגיל 65, אני מכירה את גוש דן, לא את ירושלים, כמו כף היד שלי, 40% בכל הפרויקטים יש.

לדעתי, 65 זה צעיר מדי.

נכון, זה אני. אני לא דיור מוגן ולא כך.

- - - אמרנו שאנחנו חושבים שצריך להיות מעל הגיל הזה, אנחנו לא חושבים - - -

אבל אז לא תגיעי לפתור את הבעיה שדיברתי עליה בפעם שעברה שהיא בעיה אקוטית והיא הבעיה שאנשים בגיל שלי והם לא פוטנציאל לדיור מוגן וכך, לא רוצים להיות במצב שבגלל פטורים ממס הם באיזשהו מלכוד של מכירת דירות בשבע השנים הקרובות.

את נושא המסוי העלית בדיון הקודמת, ואנחנו בודקים.

נכון, וצריך ליישם אותו.

מיכל סופר מרשות המסים דיברה איתי הבוקר. היא אמרה שהם יעבדו על כל הצעה ושאתם עובדים בשיתוף פעולה. היא מאוד - - -

היתה כתבה שמיכל סופר באמת, וכתבה זה לא דיבור הגיוני, אבל בכל זאת שהיא אישרה את זה, אבל היה על פינוי בינוי. האם זה מתייחס גם לתמ"א 38?

עניין תמ"א 38 הוא עניין אחד, ואשמח שנקבל על זה תשובה. שנית, אם נותנים חלופה אחת והחלופה היא דיור מוגן ואנשים הם בני 67 – 70, ודיור מוגן זה היום דבר יקר ואנשים היום משתדלים לדחות את מועד המעבר לדיור מוגן - - -

לא, יש דיורים מוגנים שהם לא יקרים.

תלוי מי, תלוי כמה כסף יש לך. יש, אבל אם זה האופציה היחידה שהקבלן נותן לך.

שמי גו'לי עוז, אני ממונה על הדיור המוגן בכל הארץ במשרד הרווחה. האופציה היא לא רק בגלל הכסף. קודם כל, הכניסה לדיור מוגן היא רק לאנשים עצמאים ותשושים. זאת אומרת, אנשים סיעודיים שנמצאים בפרויקט לא יוכלו לעבור לדיור מוגן, זה לא אופציה בשבילם. כבר בחוק הדיור המוגן יש מניעה מסוימת שכדאי לדעת אותה.

דיור מוגן לא יכול להיות האופציה יחידה.

היחידה בוודאי לא יכולה להיות. שנית, יש היום דיורים מוגנים גם יותר זולים מאלו שמפורסמים בתקשורת, וגם את זה כדאי לדעת. זה נכון שהם ממומנים רק על-ידי הדיירים עצמם, רק על-ידי הזקנים, ולכן מועמד יכול להיות בעל דירה. רוב צורת התשלום היא על-ידי פיקדון ודמי אחזקה. אבל יש עוד צורות תשלום לדיור מוגן. הכניסה לדיור מוגן יכולה להיות מגיל 60. נכון שהגיל הממוצע היום בכניסה הוא 80.

בבקשה – תודה.

זה מאוד תלוי איפה. יש גם בני 60 שנכנסים לבתים חדשים שיש בהם סל שירותים.

זה נתן אינדיקציה שלא לתת את זה כאופציה יחידה לאדם בן 65, זה לא רלוונטי.

ממש לא.

זו היתה האינדיקציה שהיינו צריכים.

אני מבקשת להוסיף כמה דברים מתוך השירות לאזרחים ותיקים. נכון שכדאי לשנות גם את ההתייחסות. זה לאזרחים ותיקים, קשיש זה נראה לי משהו קצת יותר old old.

אנחנו לא רוצים שזה יהיה מגיל של אזרחים ותיקים, אנחנו רוצים שזה יהיה יותר גבוה.

לי יש מחשבה שאם פרויקט כזה יכול לקחת 5 – 10 שנים אז אדם בן 65 כבר נהיה בן 75 ואז מועד הפינוי הוא זה - - -. אני לא מתייחסת לגיל, אני רוצה להתייחס למהות של זקן.

אתן שואלות על עילת הסירוב? זה דיברנו למועד החתימה. אי-אפשר לדעת מראש מה יהיה מועד הפינוי ביום שחותמים על ההסכם.

מה הממוצע היום של סיום פרויקט? מה החציון?

מיום שחתמו על חוזה, את שואלת.

כן, ממועד החתימה. כי הגיל הקובע הוא מועד החתימה, אז מיום שחתמו.

מיום שחתמו עד מועד הפינוי? זו השאלה?

- - -, לא מועד הפינוי.

- - - עד השלמת הפרויקט? בואי נגיד שבין 7 - 8 שנים זה טוב.

ולאן אתם שואפים?

קודם כל, לקצר.

יש לכם יעד לכמה לקצר?

גם השוק משתכלל. יש הרבה עסקאות שנחתמו. בעבר כשלקחתי את סדר הגודל הממוצע הזה זה היה כשהליכי התכנון גם בעצמם היו הרבה יותר איטיים, היום הליכי התכנון במידה מסוימת התקצרו. זה תלוי פרויקט, מאוד קשה לתת מספרי אצבע.

מה מבחינתכם ייחשב הצלחה? בחזון בתוך עשור או חמש שנים של עבודה, כמה שנים בעיניכם זה - - -?

אני חושבת שזמן סביר זה 4 – 5 שנים כי אלה תהליכים מורכבים.

זה נותן תשובה. צריך לקחת את כל המספרים, גם מה שאת אומרת 7 – 8, וגם מה ששמענו קודם 12 שנה, שלא לומר 18, וגם 4 – 5 – מספרים שונים.

אני חושבת שיש פה אינטרס גם לאפשר איזושהי מידה של גמישות כי אנשים יתמהמהו ולא יסכימו לחתום עד שהם יגיעו לגיל שבו הם זכאים לכל הזכויות. צריך למצוא איזושהי נוסחה שלא מדירה באופן אוטומטי קבוצה מאוד גדולה של אנשים בגיל מסוים כי זה לכשעצמו יכול להיות גורם שיעכב.

למרות שאז היזם יכול, אם שווה לו לחכות - - -

בסדר, אז הוא הולך עם דייר סרבן לבית המשפט, לא יודעת – תלוי כמה שנים ירצה אדם לחכות, חמש שנים, שנתיים.

אז את אומרת שעדיף לקחת גיל קצת יותר צעיר.

אני חושבת, או איזשהו טווח עם איזושהי מידה של גמישות.

יש לי הצעה לגיל שמתייחס לרשות המסים, למשרד האוצר. יש את ההקלות בפטור 190, לא במיסוי וכך, מתייחס לגיל 60. מה שהגברת אמרה צודק בענק. אפשר לנסות לקדם את זה לגיל 60 ואז זה יהיה עוד טווח.

אתם קצת נכנסים עכשיו למספרים. בואו נדבר קודם על המהות.

הבנו שזה משהו שצריך לראות, ואתם תעשו עבודה ונמשיך משם.

בבקשה.

רציתי להתייחס למהות של פנייה לזקן. כלומר, כשיזם פונה לאדם זקן יש תיקון בחוק האפוטרופסות, תיקון 18, שמדבר על תומך החלטות, וגם התייחסנו לזה במחקר של הגר. אני חושבת שצריך לאפשר גם מבחינה חוקית את העניין הזה של תיווך המציאות הזו לזקן, לא משנה לפעמים באיזה גיל, הרי זה תלוי גם השכלה וכל מיני דברים אחרים. היזם נתפס כאינטרסנט, ולכן בכל הפנייה לזקן וכל הליווי שלו בפרויקט עד החתימה צריך לחשוב על איזשהו מישהו שיכול גם לתאם את זה או לתווך את המציאות – שיקבל התייחסות לזה גם מבחינה חוקית, כי אני חושבת שתומך ההחלטות מאפשר לזקן לקבל את ההחלטה, אבל מאפשר למישהו לתווך לו את המציאות.

וכמה זמן ייקח שיגיע תומך ההחלטות?

זה מינוי של בית משפט, אפשר למנות מיד.

בדיון הקודם לפני שבוע דיברנו על כמה מהלכים שצריך לעשות כדי לסייע במידע.

עו"ד אורי אטינגר, מרכז הגר.

קודם כל, אני רוצה להודות למשרד המשפטים ולרשות להתחדשות העירונית, התהליך הזה בכלל לא מובן מאליו, וגם שהנושא הזה של קשישים נלקח ברצינות וגם שיצאתם פה עם שורה של המלצות. תיכף אשאל טיפה יותר קשות, אבל הנכונות לדבר את השפה הזו היא בעיניי בכלל לא מובנת מאליה.

אני מסכימה עם מה שאמרה איריס פרנקל כהן על זה שבהתחדשות עירונית יש הזדמנות מאוד גדולה לקשישים, ועכשיו באמת השאלה היא איך אנחנו מייצרים פה את ההתאמות כדי שבאמת תהיה פה הזדמנות וכדי שבאמת קשישים יוכלו ליהנות מהתחדשות עירונית.

לא ברור לי עד הסוף, וזה אולי פרטים קטנים אבל אני חושבת שהם מאוד חשובים, למה אתן מכוונות. האם אתם מכוונות לתיקון של חוק מיסוי מקרקעין? כי כל הדברים האלה היום בשוק החופשי יזם יכול להציע, אבל אין שום תמריץ, ובטח לא מחויבות. האם אנחנו הולכים פה לכיוון של עילת סירוב? האם הולכים לתקן את חוק מיסוי מקרקעין? לא אכנס לפרטים הספציפיים, אבל צריך לעשות פה התאמות של החוק כדי שהפטורים יחולו.

לגבי חלופה אחת – אני חושבת שחד-משמעית צריכה להיות יותר מחלופה אחת להציע לקשיש בעיקר לנוכח זה שהנושא של דיור מוגן, כדוגמה, היא לא חלופה שמתאימה להרבה אנשים. אנחנו לא רוצים שיזם יצא ידי חובתו על-ידי זה שהוא הציע חלופה שהיא לא מתאימה. צריך למצוא את הדרך שתיתפר איזושהי חבילה של תמורות שמתאימה. אני מבינה את המורכבות של זה, בעיקר אם שמים את זה תחת עילת סירוב סביר, אבל צריך למצוא פה איזשהו פתרון.

עוד נושא שאני כן רוצה להעלות שהוא עולה מאוד במחקר וזה הנושא שבתמ"א 38/1 ובתמ"א 38 של עיבוי כשאנשים נשארים מתגוררים בבתים שלהם. אני מבינה את הקושי. אנחנו מדברים על מציאת דרך לאפשר לקשישים, ובעיקר לקשישים בעלי מוגבלות או קשישים בגיל הזקנה המופלגת שלחיות באתר בנייה במשך שנתיים-שלוש זה משהו שמאוד מאוד קשה להם, או אנשים שהם חולים – לנסות לראות איך אפשר לאפשר, לפחות לתקופות מסוימות, מעבר מהדירה. אני מבינה שזה מכביד על פרויקטים.

אנחנו לא מדברים על תמ"א 38 כרגע.

אבל אנחנו מדברים על התחדשות עירונית. פה לא הגבילו אותנו רק לפינוי בינוי.

אנחנו דנים כרגע בחוק אחר.

בסדר, אבל כן חשוב לי להעלות את זה כי אני חושבת שזו כן נקודה קריטית ביחס לקשישים, בעיקר בגילאים היותר מבוגרים. אנחנו מקבלים המון פניות – אנשים בגילאי 90 פלוס שמרגישים לכודים בתוך אתר בנייה למשך כמה שנים. שוב, אני מבינה שזה יכול להיות מאוד מאוד כבד על פרויקטים מסוימים, ובטח באזורים מסוימים. אני חושבת שצריך למצוא את הדרך לראות לפחות איפה שאפשר לחייב את הדבר הזה.

לגבי ההצעה שלכם לבחון מחדש את השאלה מיהו קשיש – אני מסכימה. יכול להיות שצריכה להיות התייחסות שונה לרמות שונות של זקנה, וגם אפשר לחשוב על קריטריונים נוספים מעבר לקריטריון של הגיל כי כמו שכתוב במחקר כבר בהתחלה, אפשר להגיע לגיל 65 בתפקוד מופלא, ויש הרבה אנשים שעובדים וגיל 65 יכול להיראות בצורה אחרת לגמרי. נשמח לחשוב ביחד איך לעדן או לדייק את הסוגיה הזו של הגיל.

לגבי שאלת המיסוי – כמו שאמרנו, עשינו את השיח יחד עם רשות המסים וניתן מענה מסויי מסוים. אין לנו עדיין מתווה מדויק, אנחנו לא יודעים איך זה יקרה, אבל יינתן לזה מענה. כמובן שזה יהיה חלק מהמתווה, זה לא שאנחנו - - -

לשאלה של איך זה יקרה בדיוק, האם זה חובה, האם זה עילת סירוב – חשבנו שמדובר בנטל במובן הזה שיזם שרוצה לפתוח בהליכי סירוב נגד דייר סרבן, הנטל להוכיח שהוא הציע את זה לקשיש מוטל עליו. כלומר, זה לא שאתה חייב בכל מקרה להציע. אם הגעת עם הקשיש להסכמות אחרות שהוא מקבל דירה מסוימת בקומה מסוימת שהוא רצה – הכל בסדר. הוא חותם על הסכם והכול בסדר. אבל אם הוא לא חותם ומסרב ואתה רוצה ללכת לקראת תביעה אז אתה צריך להראות שהצעת לו את זה. כלומר, אתה תצטרך להציע את זה במקרים שאין הסכמה, שאתם לא מצליחים להסכמה בדרך הרגילה. זה לא חובה בכל מקרה.

יש דבר דומה לנטל?

נעשה את זה כנטל – אם אתה רוצה ללכת לתביעה כזו תצטרך להוכיח שהראית לו. נבנה את זה כנטל כמו שיש נטל להקטנת הנזק. כלומר, כנטל ולא כחובה. זה כן חשוב כדי שלא במקרים שיש דרך להגיע להסכמות אחרות. אם מסכימים שהוא יקבל את הקומה העליונה כי הוא נורא רוצה ומגיעים להסכמה, אין סיבה להציע דווקא את החלופות האלה. אבל אם אין הסכמה אז כן נצטרך להציע את החלופות האלה, ורק אם הוא הציע הוא יכול בכלל ללכת למסלול הזה של - - -

מבחינת האמירה שצריך יותר מחלופה אחת, בעיקר לגבי החלופה של דיור מוגן, שמענו. אנחנו מבינים את הקושי, אנחנו נחשוב על זה ביחד עם הוועדה. נעשה על זה דיון פנימי שוב. כמובן שהמחשבה שצריך להציע חלופה אחת היא בשביל לתת כמה שיותר גמישות לשוק. אנחנו לא רוצים לכפות דברים שיהיו יותר מדי קשים ושלא ניתנים אחרי זה לפעמים ליישום בכל פרויקט ואז להרוס. צריך באמת לעשות פה איזון מסוים, נשמח לדבר על זה שוב.

לגבי תמ"א 38 של - - -, בשיח שעשינו לא נגענו לזה, כרגע לא מדברים על תמ"א. כמובן שמה שאתם מתארים, גם במחקר שקראנו, זה באמת מציאות לא פשוטה. נחשוב איך אפשר להתמודד עם זה.

לגבי הגדרת קשיש – כמובן שנעשה גם איתכם שיח, עם הוועדה, ונחשוב איך להגדיר.

תודה. חשוב לי לשמוע גם את דעתם של היזמים, של עורכי הדין ושל השוק החופשי, בנושאים עליהם אנחנו מדברים כי אנחנו מנסים ליצור פה משהו שיעבוד. כדי לדבר צריך להירשם.

מיה עתידה, עמותת במקום.

בהמשך לדבריה של נציגת משרד הרווחה לגבי הפנייה לקשיש, ובכלל כל מערכת היחסים הזו בין היזם לקשיש, אני רוצה לומר שגם אם ההצעות האלה קיימות ברמה החוקית, השיח הוא לא תמיד עובד בין היזם לקשיש. אנחנו חושבים שצריך ליווי של עובד סוציאלי קהילתי או מישהו שהוא לא מטעמו של היזם שיוכל לבוא ולתווך את המידע ולראות שבאמת נעשה משא ומתן עם הקשיש. כי אם אנחנו מדברים על חששות ועל דיירים סקפטיים, אז עם קשישים זה כמובן מוגבר. צריך איזשהו מנגנון שמוודא שהמשא ומתן הזה קרה, ושישבו ודיברו איתו ושהוא הבין את הכול ושנעשה משהו שהוא ברוח טובה למרות שזה כאילו מאוד רך, ואני רואה את החיוכים הסקפטיים. הסיפור הזה של ליווי של איזשהו עובד סוציאלי קהילתי או עובד קהילתי אחר או עובד של מחלקת הרווחה של העירייה, מישהו שהוא לא מהצד של היזם, שמלווה את התהליך הזה ושמתווך את המשא ומתן הזה שמאפשר את הדיבור הזה, הוא קריטי בהרבה סיטואציות אחרות שהן לא רק קשישים, אבל אחת כמה וכמה כשמדובר על קשישים. זה משהו שהוא רך, אי-אפשר לבוא ולהגיד: זה עילה או לא עיל4ה. אני לא יודעת איך אפשר לחוקק את זה, אבל צריך לוודא את זה.

אני מציעה שמשרד הרווחה יענה על זה.

אבל גם אצלכם.

קודם כל, אולי זו ההזדמנות להציג חלק מהעובדים שלנו. הקמנו אגף לקשרי קהילה ואנחנו בהחלט שמים דגש על כל המרכיבים האלה. בהזדמנות זו אני רוצה להציג שתיים מעובדות האגף: קודם כל, חמדה שהיא עובדת סוציאלית קהילתי. באופן טבעי היא לא יכולה לתת שירותים לכל בניין במדינת ישראל. כמו כן, עו"ד תמר עדיאל זכאי שהיא הממונה לעניין פניות דיירים. זה מאוד חשוב שאיישנו את המשרה הזו והיא כבר עובדת במרץ רב.

ברוכות הבאות.

האמצעים שאנחנו מעמידים בנושא הזה הם באמצעות המינהלות העירוניות שהקמנו. שם דרשנו כתנאי שאחד מעובדי המינהלת לפחות יהיה עובד קהילתי.

זה בכל עיר? בכל עיר שבהן יש - - -

כמעט, בערים המרכזיות. ודאי שזה יותר טוב מכלום, אבל עדיין הנושא של ליווי סוציאלי קהילתי הוא בסמכות משרד הרווחה.

למשל, בתל אביב אתם לא, ושם יש בעיה רצינית.

תל אביב זה לא מינהלת במימון שלנו.

כנציגת משרד הרווחה אני מבקשת להתייחס לאמירה הזו. אנחנו לחלוטין מסכימים, רק שצריך שיהיו משאבים לזה.

זה ברור שהיה אפשר לעשות דברים הרבה יותר בכל דבר, אבל אני חושבת שאנחנו עושים פה מאמץ גדול לייצר פה חקיקה שלוקחת בחשבון כמה שיותר מרכיבים בתוך מה שיש.

אני לא יודעת איך בדיוק מוגדר שתי דירות קטנות, רק לשים לב שיהיה אפשר להגדיר את זה גם כדירה ודיורית לקשישים שצריכים עזרה.

אנחנו לא נכנסים לדיורית.

למה?

זה מושג שהוא לא מוגדר. אם כבר הוא אמור להיות מוגדר בחוק התכנון והבנייה. כרגע זה לא מושג שהוא מוגדר אז אנחנו לא יכולים לייחס אליו.

הוא מעלה קשיים. אנחנו רוצים שזה ייצא, אנחנו לא רוצים להיכנס לדיון שלא יצאנו ממנו בחוק התכנון והבנייה ואנחנו נתקע את החוק הזה.

למה אין הגדרה לדיורית?

כי זה באמת לא ברור אם זה יחידה נפרדת, אם זה חלק מהיחידה המקורית.

תעשו את זה חלק מפיצול דירות, ואני לא צוחקת. בדירה המפוצלת אתה יכול רק להשכיר, אתה לא מחויב למכור את זה כשתי דירות.

לא, גם בדיורית לא.

יש לנו את זה כבר בחוק פיצול דירות.

לא, חוק פיצול דירות לא נותן מענה על זה כי זה רק בצמודי קרקע.

אני יודעת. אני אומרת, ההגדרה היא אותה הגדרה של פיצול דירות.

המהות של דיורית זה שהיא מלכתחילה מתוכננת בצורה כזו, ובחוק פיצול דירות זה לא כך.

נכון, אני מסכימה. אני אומרת במובן של זכות הקניין, אם אתה יכול למכור או לא למכור. עשינו כבר את העבודה הזו בחוק פיצול דירות והגדרנו שחייבים.

אנחנו נבדוק את זה. במחשבה ראשונה אמרנו שזה רק יעכב ויסבך. הרי מה הרעיון של שתי דירות? שמשק הבית קטן כשאתה בגיל השלישי, ולעומת זה, הצורך שלך במשאבים כלכליים עולה. ואז תמכור אחת, בסופו של דבר זה מה שיקרה, ואחת תישאר - - -

אבל זה יקרה רק למי שיש דירה מספיק גדולה, ומי שיש לו דירת - - -

בדרך כלל הוא יקבל עוד קצת הרי, ואז אפשר יהיה לפצל. ואם לא אז הוא יקבל דירה קטנה בכסף.

ואם בכלל התב"ע לא הגדירה דיורית? זה לא משהו שהוא נפוץ, זה לא כמו שהיום חוק התכנון והבנייה מחייב 20% דירות קטנות, כולל בפרויקטים של פינוי בינוי.

מי שגר בדירה שלושה חדרים גם יקבל עוד חדר, ואי אפשר באמת לפצל לשתי דירות.

אולי כן. שתי דירות של 65 מטר לא נראה לי רע.

שוב, זה מאוד פרטני, תלוי פרויקט, תלוי אחוזי הבנייה שנבנו. לקבוע בחקיקה משהו גורף כזה בלי שיש לזה את הגב התכנוני זה בעייתי בעיניי.

הדיורית נותנת בדיוק פתרון למה שאת אמרת כי אדם שיש לו דירת שלושה חדרים ככל הנראה לא יתנו לו שתי דירות קטנות, אבל האפשרות של דיורית במקרה הזה ליצור יחידת דיור אפילו של חדר, חדר וחצי, ועוד יחידת דירות של 2.5 חדרים והוא יוכל להשכיר כביכול את היחידה המפוצלת, זה יכול לתת פתרון. נכון שזה צריך לקבל מענה תכנוני, אבל היזם מקדם תב"ע. נכון, אין מושג כזה. השאלה אם רוצים לפרוץ את הדרך.

בואו נשאיר את זה כמו הגיל בצריך עיון. אני אשמח שהדיורית תהיה בפנים. בפיצול דירות גם רציתי שזה יהיה גם בבנייה רוויה. השיטה שבה בנו שכונות שלמות של דירות 5 חדרים כי כאילו זה היה מין שכונות פרווריות כאלה ואז אין אפשרות להישאר בקהילה בגיל מבוגר או כשזוג מתגרש ואז צריך לעבור לדירות קטנות יותר ואין בכלל בשכונה וכולם צריכים להתחיל לזוז. לא שאני אומרת שהם יפצלו את הדירה, אבל באופן כללי האפשרות לחיות בדירות קטנות יותר. אני הייתי בעד גם זה, ואז אמרו שזה מורכב יותר. אבל דיורית יכול להיות משהו אפשרי. באופן כללי, אני בעד דיורית. אני לא רוצה שזה מה שימנע מהחוק לקרות. נשאיר את זה בצריך עיון. תעשו את העבודה.

אנחנו עוברים לעו"ד ישי איצקוביץ, התאחדות בוני הארץ.

תודה. חשוב לי לתת את הרושם שבסך הכול יזמים כן מבינים שמדובר בבני אדם, בין היתר, כתוצאה מהרוח פה בוועדה עם השנים, וחוק ההתחדשות העירונית ששם את הדייר במרכז. הם מבינים שכדי שפרויקט יצא אל הפועל צריך לפתור את הבעיות. לכן, בסך הכול כן מברכים על צעדים כאלה ואחרים.

מצד שני, אני רוצה לתת היבטים פרקטיים כי חלק מהדברים מגובשים בחוזים כבר שקורים בשוק, כמובן באוכלוסיות יותר חזקות. כבר דנו במשאים ומתאים, איפה צריך לתקן את הדברים. אני רוצה לשתף אתכם ושאולי תוכלו להתייחס לכך.

קודם כל, באופן כללי לגבי כל הקטגוריות. השאלה מהו קשיש היא שאלה מורכבת ויש בה חריגים לפעמים. צריך לחשוב על זה, אבל לא זו העת לדון בכך.

לגבי העיתוי - אני מבין שהעיתוי הוא מועד חתימת ההסכם. רק צריך לוודא כדי שאף אחד פה לא יפסיד מהדבר הזה שכמובן שהעמדת החלופות תחול רק כשהפרויקט יוצא לפועל. דהיינו, רק לאחר. כי לפעמים כשאתה מגיע למתחמים ואומרים לאנשים מבוגרים, אז אומרים: אשמח שתקנה עכשיו את הדירה שלי. זה בקשות שלהם.

זו היתה הכוונה.

צריך לחדד את זה גם בחקיקה. דבר נוסף, צריך לחדד גם באופן כללי שהזכות הזו לא ניתנת להמחאה. זאת אומרת, אם מישהו מבוגר מכר את דירתו אחרי שחתמו על ההסכם או שמבוגר רכש, אני לא חושב שהוא צריך להיות זכאי לאותה זכות כדי ליצור הסדר הוגן.

לגבי החלופות - לגבי דירה קטנה בתוספת כסף, יש את סוגיית המע"מ. היזם שקוף לסוגיית המע"מ, ולכן בהסכמים שאני רואה את זה מנכים את המע"מ. יש גם חוזים שמנכים גם דברים נוספים, אבל המע"מ הוא די קונצנזוס כי אחר כך באמת יש פה הפסד. זאת אומרת, זה שווי הדירה. זה כסף אבל בניכוי מע"מ. אני יכול לתת דוגמה מספרית אם זה לא ברור, אבל אני חושב שכולם מבינים. נניח שהדירה הגדולה שווה מיליון והדירה הקטנה שווה חצי מיליון. המיליון משקף שווי שוק, משקף את המחיר כולל מע"מ. כשהוא ייתן בפועל את ההפרש, את ה-500,000 שקל במזומן, בפועל הוא יקבל פחות. הוא יקבל 480. לכן, צריך לשים לב שלא יקרה פה איזשהו עיוות. זאת אומרת, הדייר יקבל את הכסף בניכוי המע"מ, אלא אם כן יהיה תיקון לחוק המע"מ, אבל לא נראה לי שזה הכיוון.

לגבי שתי דירות קטנות – חשוב לי להגיד שזה פתרון פחות פרקטי משום שכדי להיכנס לזה, ואני אומר את זה שוב מניסיון של לא מעט חוזים, למעשה הדייר צריך להיות מראש זכאי לדירה שהיא מעל 120 מטר לפחות. כי אחר כך אם אתה עובר לשתי דירות קטנות מתמטית אתה מגיע לפחות, ל-60 מטר. לא בונים דירות עם פחות מ-60 מטר, גם זה כבר לא, וממ"דים. אני מציין את זה גם כדי שתדעו שזה דבר פחות פרקטי וגם שאם ייכלל דבר כזה אז צריך כמובן פה לא סתם לציין שזה בכפוף לתכנון, אלא להבין שהתכנון פה הוא כבד משקל ושלא יקרה מצב שיזם מחויב לתת דברים כאלה כשבפועל הוא לא יכול. חשוב מאוד מאוד לשים לב לזה.

או הפוך – שהוא לא יציע את ההצעה הזו.

לא, הוא יכול להציע אבל יגידו לו: הנה, אתה חייב בחוק הזה להציע את זה.

לא, אתה חייב אחת מהחלופות האלה. אף אחד לא - - -

אבל זה פתרון שלא יקרה, אלא אם כן באמת בדירות החדשות הוא יהיה זכאי לדירה של 130 -140, ועדיין צריך לקחת בחשבון שהתמהיל של הדירות לא תמיד תואם את החוזה. נניח שהדירה היא 140 מטר, לא בהכרח שיהיו בבניין שתי דירות של 70. צריך לחשוב על התרגום של הדברים לפרקטיקה, לא רק כלכלית, אלא גם כמובן מסויית כפי שצוין קודם, אבל גם תכנונית. זאת אומרת, עולם התכנון חייב ללכת ביחד כמו שציינתם עם הדיורית, יחד עם עולם הקניין.

לגבי רכישת דירה חלופית – אני רוצה לחזור לרעיון שעלה פה בדיון הקודם, ואני לא זוכר מי העלה אותו, לגבי מתן פטור למי שמוכר דירתו כשהפרויקט קרוב לביצוע בשוק שהוא יקבל פטור מיוחד על מכירת הדירה. קודם כל, ציינת שהפתרון המוצע זה שירכשו את הדירה עבורו באותו שווי. הוא יהיה זכאי לאותו שווי. פה צריך לקחת בחשבון שהוא מקבל את התמורה במועד מוקדם יותר למעשה. צריך לעשות פה לפחות היוון כי למעשה במסגרת העסקה הוא קיבל חמש-שש שנים קודם את הדירה ויש פה איזה אפליה לטובה – אז את זה צריך לקחת בחשבון. יש גם כל מיני דיונים, אולי במסגרת מכתב אני אפנה אליכם שיש אולי עוד ליקויים כאלה ואחרים שצריך לקחת כדי שזה ייצא הוגן באמת.

לגבי הרעיון שבו חששתם לתת כסף לקשיש לקנות את הדירה – אני מעלה הצעה. אפשר לתת לו תמריץ מיסויי שלילי. זאת אומרת, אם הוא יקבל כסף ויקנה דירה תוך זמן מסוים, וזה עיקרון שקיים בחוק המיסוי, אז הוא יקבל זכאי לפטור. אם הוא לא יעשה זאת, הוא לא יהיה זכאי לפטור ויהיה תמריץ גם לילדים שלו שלא ייקחו את הכסף.

עם זה אני יכולה להגיד כבר מראש שבשיחה מוקדמת עם רשות המסים אין להם בעיה וצריך להכניס את זה לחוזה. שוב, אנחנו לא נותנים כרגע תשובה הרמטית סופית, אבל המגמה היא חיובית. החשש שלנו שוב זה שהכסף ינוצל.

לגבי מהלך העסקים הרגיל - יוצאים מנקודת הנחה שיזם בדרך כלל מקבל כסף כי הוא מוכר דירות. הוא פחות נותן כסף.

למה? הוא משלם לאינסטלטור.

יש פה קצת עיוות ממהלך העסקים הרגיל – זה בסדר. אני בא מתוך הרבה ניסיון, צריך להבין גם את הראש הכלכלי ואיך השוק עובד . קודם כל, צריך לדעתי לקבל את עמדת הבנקים בעניין הזה כי בנקים יודעים איך ללוות פרויקטים כאלה. ברגע שבנק יצטרך להוציא כסף בליווי, כרגע הוא לא יודע איך לחיות עם זה.

אנחנו בשיח עם הבנקים.

זה מאוד חשוב. זה יכול לייקר את העלויות ולעשות פה תוצאה שלא חשבנו עליה.

אני חושב שאדם קשיש כשהפרויקט כבר עומד לצאת לפועל, חלק ניכר מעליית השווי הוא כבר גילם. זאת אומרת, כן צריך לתת את האפשרות ש - - - למכור את הדירה בפטור. הוא יוכל לקנות דירה איפה שהוא רוצה. כל המנגנון שיקנו עבורו, גם אגב מיסויית זה מאוד חשוב - מי קונה, מה קונה, יש פה הרבה מאוד מונחים. הוא צריך להסתדר עם מיסויית כי אם היזם קונה יש לו מס. צריך לעשות על זה דיון ממש מעמיק מי מכר למה.

לא, הכוונה - קונה עם ייפוי כוח עבורו. זה לא שהוא קונה, הוא קונה כשלוח שלו, רק כדי לעזור לו.

כן, אבל במיסוי במקרקעין יש משמעות לשאלה מי שילם. תבדקו את זה.

אנחנו בודקים את הכול עם רשות המסים.

חשוב לעשות פה ישיבה באמת, וצריך לראות שלא יהיה. שוב, לא הייתי פוסל מראש מתן כסף לקנות דירה. יש קושי גם בלקנות עבור, אז תחשבו גם על זה. - - - המעליות האלה, צריך כמובן להסתכל בתמונה הכוללת. תודה.

אמרת שהרבה יזמים כבר עושים את המהלכים האלה או מהלכים דומים או קשובים. קודם כל, אני חושבת שזה היזמים המובילים.

אני מסכים, הקדמתי את ההקדמה הזו גם כדי לא להכליל, ושנית, כדי להקדים ולומר מאיפה באים כל הרעיונות שציינתי כרגע - ממשאים ומתנים שהתנהלו.

זה בסדר גמור. יש כל מיני יזמים בעולם. שמתי לב שזה מין תג של הצלחה כשאומרים: לי אין דיירים סרבנים. אבל הרעיונות האלה כמגיעים מהצד של היזמות כי אמרנו שאנחנו לא רוצים לייקר ולא רוצים להכביד. מה אתה אומר על הרעיונות האלה כמי שמגיע מהצד של היזמות?

כפי שציינתי והתייחסתי ואמרתי, צריך לראות את העניין של הבנק ואת עולם התכנון. בגדול, אם תפיסת העולם היא שבלי החתימה של הקשישים, לא בכפייה, אין פרויקט אז ברור - - -. בסוף כולם עושים את השיקול הכלכלי, ובלבד שזה ישים ושזה לא מטיל עלויות נוספות על מה שהיה אילו היה - - -

כשאתה שוקל את היתרון במהלך הזה מול העלויות אתה אומר שזה שווה.

כן, למעט שני דברים שציינתי שמשלמים כסף החוצה ולא - - -

כן, בסדר.

אייבי בנימין, בבקשה.

שלום, אני מייצג את הקשת המזרחית הדמוקרטית. אני רוצה לחדד דבר שאמרתי בשבוע שעבר שאני חושב שיפתור כאן הרבה בעיות ושאלות שעולות כאן. אנחנו מנסים לייצר תסריט מראש מה יקרה בפרויקט זה או אחר, האם הוא ייקח את ארבע הדברים שחשבו עליהם במשרד המשפטים, האם ליזם בתכנון יהיה את הכסף מהבנק כדי לעשות את זה.

אנחנו באים ואומרים כמה עובדות חשובות: אחד, רוב הפרויקטים האלה הם פרויקטים של אנשים שקיבלו את הדירות שלהם בשנות השישים והשבעים, והם כנראה אנשים מבוגרים. מי שמנהל עבורם בדרך כלל את העניינים האלה הם בני הדור השני שיש להם גם אינטרסים.

אבל הדבר החשוב ביותר - האוכלוסייה הזו, ברובה, הילדים עזבו את הבית. לכן, היו להם דירות שהן יותר גדולות ועכשיו הם לא צריכים בהכרח דירות יותר גדולות, אבל יש להם המון צרכים אחרים. לכן, אנחנו באים ואומרים שכשניגשים לפרויקט כזה זה לא בדיוק win win win situation: - עירייה, יזמים, דיירים. זה לא נכון, כל הגישה הזו מוטעית כי להרבה מאוד דיירים הפרויקט הזה הוא בעשור האחרון לחייהם וזה הדבר האחרון שהם רוצים כרגע.

לכן, אנחנו מציעים שיהיה בחוק סעיף שאומר שהגישה לפרויקט הזה היא מכיוון הדיירים על-ידי תסקיר חברתי מעמיק כתנאי סף לתכנון. ברגע שיבוא עובד סוציאלי מומחה וישאל: אדוני, מה אתה צריך? מה אתה רוצה? אתה רוצה שתי יחידות? האם יש לך חובות ואתה רוצה על החדר הבא רק כסף? האם אתה צריך לעבור מכאן? אתה רוצה דיור מוגן? ברגע שעושים את התסקיר הזה שמים את כל הפרמטרים של הצרכים של הפרויקט להצלחתו ולמניעת סרבנים כתנאי סף, והחל מרגע זה אפשר לתמחר, ללכת לבנקים, לעשות עבודה. החל מרגע זה יש לנו פחות התנגדויות, יש לנו יותר שביעות רצון, והפרויקט מתומחר ומתוכנן נכון בדיוק לצרכים של האוכלוסייה שהיא היא העיקר שאנחנו רוצים להגן עליה בוועדה. כל נקודת המוצא של הפרויקט הזה צריכה להיות מה יעשה טוב לאדם שגר עכשיו בבית שלו ורוצים לערער לו את המציאות. החל מרגע הזה שיודעים מה יעשה לו טוב אפשר לתכנן נכון ולמנוע את רוב התופעות שציינו כאן.

אני רק רוצה להגיד שאדם בן 60 יעשה הכול לסרב חמש שנים כדי להגיע ל-65. אנחנו נגיע פה ללופים בלתי אפשריים ביישום החוק.

לכן, הכוונות טובות, אבל אנחנו כקשת המזרחית אומרים לכם: רבותיי, תסקיר חברתי כתנאי סף בחוק לכל תכנון פרויקט בינוי. זה פרויקט מאוד בעייתי. ולראייה, הפרויקט הכמעט הגדול ביותר בתל אביב שנעשה, 5% בנווה שרת נשארו בדירות לאחר 12 שנים, מה שהיה שם. זה נתון מזעזע.

מאיפה הנתון הזה?

אנחנו קיבלנו אותו, אני מוכן לברר ולהביא את זה לפעם הבאה. אני יודע אותו כעובדה.

לכן, אני מציעה לבדוק אותו לפני שאומרים.

אוקיי, אני אברר. אנחנו יודעים אותו. מבטיח להגיד, אני מוכן גם לשלוח מכתב לוועדה ולספר מאיפה הנתון הזה.

כי אנחנו אישית, חברי הוועדה להתחדשות עירונית, ביקרנו בדירות של אנשים שחזרו לפרויקט. אני חושבת שהנתון הזה לא מדויק.

הוא התארך הרבה מאוד זמן. אנחנו אומרים שאם נקודת המוצא היתה תסקיר חברתי היו נמנעות הרבה מאוד בעיות בדרך, והעבודה של הוועדה הזו היתה הרבה יותר קלה. אנחנו לא צריכים לחפש את ארבע סיבות לתת מראש כי יכול להיות שיש סיבה חמישית שלא חשבנו עליה והיא גם טובה ליזם וגם לזה. נקודת המוצא היא שהיזם רוצה את הפרויקט, הדיירים ירצו את הפרויקט אם הוא יהיה טוב להם. כדי להבין מה טוב להם צריך לבדוק את זה היטב בהתחלה.

הדבר השני שאני רוצה להעלות, לאו דווקא בכובע של הקשת אלא בכובע של מי שמלווה פרויקט, זה נושא של גישה שאיננה פינוי בינוי אלא בינוי פינוי. מה הכוונה? הכוונה שאם יש גינה ציבורית בשכונה והיא בדרך כלל - - -

אתה אומר דברים שהם גם מאוד נכונים וגם הנושא הזה של אם תהיה קרן האם נוכל לעשות שמעבירים זכויות - ניוד, וכל הדברים האלה, וזה בדיוק הדברים שאתה מעלה, זה רק לא להצעת החוק הספציפית הזו. אנחנו מנסים לפתור את העניין הזה. הצעת החוק הזו הגיעה כשהמטרה היא לגרום לכך שדייר שמסרב לחתום יהיה אפשר לעשות מהלכים יחסים קשוחים נגדו. אנחנו אמרנו שאנחנו לא רוצים לעשות. יש את הנתיב של המהלכים הקשוחים, אבל קודם כל בוא נראה מה אנחנו יכולים לעשות לטובת אותו דייר. בפעם שעברה דיברנו על החששות מההסכם או מה הקבלן צריך לעשות כדי להרגיע את החששות, עכשיו אנחנו מדברים על העניין של הקשישים. אנחנו ממש במשהו מאוד ספציפי.

כן, אבל יהיו לכם פחות תביעות אם תעשו תסקיר חברתי.

את כל הדיונים האלה עשינו במושב הקודם שלצערנו לא הייתם.

לא יודע, אני יכול רק להגיד את דעת הקשת. אנחנו טוענים שיהיו לכם פחות סרבנים, פחות שאלות ופחות הצעות שלא בטוח יהיו ישימות כי אנחנו לא יודעים לאן זה ילך ומה קורה בכל פרויקט. ברגע שתחשבו שזה כן מתאים לחוק הזה אתם תפתרו המון שאלות ודילמות שעומדות כאן על השולחן. יש פנים לכאן ולכאן כמעט לכל דבר, אבל אם נקודת המוצא תהיה מה יהיה טוב לדייר יהיה פחות סרבנים, והנה פתרנו.

בזה אנחנו מסכימים לגמרי. תודה רבה.

ד"ר עדינה עבאדי.

קודם כל, ישר כוחך.

תודה רבה.

אני באתי להרבה מאוד ישיבות וזו הפעם הראשונה שמישהו מדבר קודם כל על טובת הדיירים. אנחנו שמענו כשהיינו צעירים שצריכים להקריב את חיינו למען המדינה, ועשינו את זה. אז מי ששרד עכשיו מתבקש למען הדורות הבאים בעוד 30 שנה כשנהיה מדינה צפופה, לוותר על החיים העצמאיים שהוא מנהל כי להיכנס לדיור מוגן פירושו לוותר על העצמאות. זו הפעם הראשונה שאני שומעת כאן בכלל את הרעיון הזה. אפשר לאמץ את מה שעושים באיסלנד ולהיפטר מהזקנים, וזה הכול – אין בעיה.

חס וחלילה. אני חושבת שאנחנו עובדים פה קשה כדי לייצר פתרונות שיהיו טובים ומאוד מטיבים עם הרבה שיתוף פעולה מכמה משרדי ממשלה שמתאמצים לחפש את הפתרונות עבור הדור המבוגר שבאמת נתן. כל מה שיש לנו היום זה בזכות המאמץ הגדול של הדור המבוגר, ואנחנו יותר מאסירי תודה.

בקי כהן קשת, רבנים לזכויות אדם.

תודה. חלק מהדברים שרציתי להגיד נאמרו, ולכן אקצר.

ייאמר לזכותך שאת תמיד מקצרת.

לגבי חלק מהדברים שנאמרו על-ידי נציג הקשת הדמוקרטית – אני חושבת שאין מנוס, על אף שכאילו זה לא שייך לחוק הזה - מלחשוב בצורה רחבה עליהם כיוון שאני חושבת שברור לכולנו, גם לנציגי היזמים וגם לנציגי הציבור, שפתרונות שמאפשרים מעבר יחיד הם בוודאי פתרונות הרבה יותר טובים לקשישים מאשר מעבר כפול. זאת אומרת, הבינוי פינוי כמובן נותן מענה מאוד משמעותי לאוכלוסיות מבוגרות.

יש לנו איך לעשות? יש בפרויקטים ספציפיים. זה לא תמיד אפשרי כי אנחנו מדברים פה על חקיקה.

בוודאי. ברור לי שיש חקיקה ויש דברים שהם בחוץ, אבל שוב ושוב חוזרים לסוגיות שדברים תלויים בתכנון. שמענו את זה גם מנציג ארגוני ה - - - כשאומרים לנו: אבל התכנון פה לא מאפשר דירות קטנות או לא בוצעו האופציות של בינוי פינוי וכו'. סביר שבאמת לא הכול אפשר בחקיקה, אבל למרות זאת מצד המשרדים השאלה באמת אם יש כאן איזושהי עבודה לכיוון הזה כי נראה בעליל שזה מהווה חלק יסודי מפתרון. להבנתי, הרשות להתחדשות בין יתר תפקידיה הרבים גם עוסקת באיתור אפשרויות של כאלה. נשמח לשמוע אם הרשות רואה בזה אפשרות פרקטית, ואם יש חסמים שמונעים ממנה אז מה החסמים האלה כדי שאפשר יהיה לראות איך מקדמים כי בגדול זה פתרונות, לא לכל פרויקט ולא לכל קשיש, שיכולים לתת הרבה מענים, לדעתי, ולכן חשוב לשים לב לזה.

שנית, על אף שזה לא משמח להרחיב את הקבוצה שמסתכלים עליה, לדעתי יחד עם הקשישים, וזה אולי חלק מדיוק ההגדרה, יש גם אנשים עם צרכים מיוחדים. נכון שיש התייחסות לאנשים בעלי נכויות, אבל ההתייחסות בחוק היום לסרבנים היא מאוד מאוד צרה. ההימנעות מלהיחשב סרבן זה אם אך ורק לא הציעו דירה מותאמת וכו'. מה קורה בתקופת המעבר הזו? מה קורה ב-5 – 6 השנים האלה?

החוק חל גם על הדירה החלופית.

הדירה החלופית גם צריכה להיות מותאמת.

מותאמת, אבל הדוגמה שתמיד עומדת לנגד עיניי היא של אותו אדם עיוור. הדירה יכולה להיות מותאמת, אבל יכולת האדם העיוור לעבור ממקום למקום פעמיים כרוכה בקושי מאוד מאוד גדול. לדעתי, השאיפה שלי כשמגדירים קשיש, שהנטלים להציע חלופות יהיו על קשישים או על מי שיש לו צרכים מיוחדים שקשורים במוגבלויות וכו'.

יש הגדרה חוקית כזו?

יש בחוק הגדרה על בעל מוגבלויות, וגם מחייב בתקופת הביניים שהדירה תהיה מותאמת.

רק שהדירה תהיה מותאמת.

אבל אי-אפשר להתאים את הסביבה.

אבל אפשר לומר שאותו - - -

הדוגמה של עיוור היא כן משהו שיכול להיות. אני מציעה שתחשבו על זה.

אני רק רוצה לענות ברשותך על החלק הראשון. כבר לפני ארבע שנים, עוד הרבה לפני הקמת הרשות, עשינו סקר לאיתור קרקעות פנויות בתוככי הערים באזורים הוותיקים כי גם לנגד עינינו בלי קשר לקשישים האידיאל זה שדייר יעבור מדירתו הישנה ישירות לדירה החדשה. כולנו היינו רוצים את זה. לצערי, הסקר הניב תוצאות מאוד מאוד דלות.

ברור, אם היו קרקעות פנויות היו פשוט בונים עליהן. הגענו לפינוי בינוי כשאין קרקעות פנויות בתוך הערים. היה הכי טוב אם לא היה צריך.

אני רוצה לענות לרשות להתחדשות עירונית על השאלה מי נתן את הנתון של 5% כדי שתדעו. קוראים לה הגברת נעמה בן זאב, והיא הסמנכ"לית התחדשות עירונית בעזרא וביצרון. הם אחראים על ההתחדשות העירונית בתל אביב. הנתון הזה מזעזע. 5% מהאוכלוסייה נשארו בפרויקט, הסיבה לכך היא כי לא עשו שם תסקיר חברתי.

כמה שנים זה לקח?

מעל עשור.

בערך בין 12 ל-14 שנה. אבל צריך גם להשוות את זה לנתון הבסיס של כמה משקיעים היו מלכתחילה. אי-אפשר לקחת רק את הנתון של כמה חזרו, אלא כמה מתוך כמה. בוא לא ננהל את הדיון הזה עכשיו.

לא הבנתי. 5% נשארו – מה זה אומר? את מי משרת הפרויקט?

בנושא של דיור מוגן – זה עלה, אבל זה בוודאי לא יכול להיות חלופה יחידה בשל מגוון סיבות שקשורות בעצמאות ובאפשרות לארח משפחה, מגוון דברים שהם בוודאי חיוניים ושהם לא מתאפשרים בדיור מוגן, כך שזו לא יכולה להיות האופציה היחידה.

לגבי מעבר יחיד – אני חוזרת לעניין הזה שכשיש מתחם גדול עם מספר בניינים אז גם שם יכול להיות איזשהו מענה שבאמת מאפשר מעבר יחיד, כמובן רק למיעוט קטן כי זה כמובן לא יכול להיות כל המבנה מהרבה סיבות, גם חברתיות וגם כלכליות. לא דיור מוגן, בכלל לא. גם האפשרות הזו שבתוך המתחם, הנושא הזה של מעבר יחיד צריך לעמוד לנגד עינינו בתור אחד הדברים שחשוב לאפשר אותם בתהליך הזה.

עו"ד ארנון יהב.

תודה. לשכת עורכי הדין וציבור עורכי הדין כמובן תומכים וממשיכים לתמוך בכל הדיונים בוועדות ומסייעים. ציבור עורכי הדין לא מייצג רק יזמים, רבים מאיתנו מייצגים את בעלי הדירות האלה, ולפחות לחלק הדיונים, בטח של הרשות העירונית ומשרד המשפטים, ספציפית לעניין של ארבעת האפשרויות שדוברו קודם ופתרונות בשוק החופשי דווקא, כי אני חושב שהמחקרים וכל העבודה האקדמאית היא לעילא ולעילא, אבל היינו שמחים גם להביע את עמדתנו - איזה פתרונות היום יש בשוק החופשי. אנחנו גם ככה בקשר עם טוב ויודעים.

יש עוד דברים מעבר?

אין לי נייר עמדה מסודר, שמעתי את הדברים היום. נשמח לעמוד בקשר עם הגורמים הרלוונטיים כי יש דברים שקורים שלדעתי יכולים להיכנס עם התייחסות רלוונטית.

נשמח, אנחנו נשמח אם יש.

בסדר, תשלח לוועדה.

כמה נושאים שעלו ונסכם. קודם כל, ישר כוח על העבודה. זה ממש משמח. יש את הנושא של מספר הקשישים בבניין שאנחנו צריכים לראות, יש את עניין הגיל, ואיך אנחנו עושים את העניין של כמה חלופות, בטח כשאנחנו מבינים שיש חלופות יותר ריאליות. כנראה ששתי דירות זה פחות ריאלי. כמו כן, תבדקו את עניין הדיורית, וגם המיסוי וגם הבנקים שאלו שני נושאים שעלו.

כן, אנחנו כבר נמצא - - -

יש את העניין של כסף מזומן ושם אנחנו נשאיר זהירות. שמענו גם את הנושא של תסקיר חברתי, ותמ"א 38 כשיש גם אחת וגם שתיים. יכול להיות שבתמ"א 38 זה פירוק והרכבה.

צריך לחשוב איך עושים את זה.

כן יש את העניין של דירה מונגשת שלא עלה, אבל יכול להיות שבמקום לקבל חדר נוסף. הרי דירה מונגשת עולה יותר אז אולי יכול להיות ש - - -

בכל מקרה הוא יכול לקבל דירה מונגשת, זה חובה.

להבנתי את החוק, אם היום יש לו מגבלות מסוימות - - -

אין לו. הוא אומר: אני אגור עד גיל 85, אני רוצה דלתות רחבות שזה מייקר. אז לומר: אתה יכול תמורה. אתם אומרים שזה משהו שיהיה בשוק חופשי?

לגמרי, שינוי בדירה.

תחשבו על זה.

היו דברים משבוע שעבר שאמרנו שתעשו את העבודה. נעשה את זה בישיבה הבאה בשבוע הבא ואז תבואו גם עם הקשישים וגם עם שני הדברים.

אני מקווה שנספיק. יש לנו את הבנקים, את זה. אנחנו צריכים לעשות כמה ישיבות.

אנחנו נודיע על המועד הבא, אבל במועד הבא נרצה לחתור לסגור. אני לא יודעת אם זה יהיה בשבוע הבא. היו הערות שהיו בפעם שעברה והיו הערות הפעם, ונרצה לנסות לסגור את הדברים.

תודה רבה.


הישיבה ננעלה בשעה 14:20.